Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP1.1-4512.195.2016.1.SJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-01-27
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości, działając w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w związku z tym powinien prowadzić rejestr podatku VAT oraz rozliczać ten podatek.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający; zarządzanie; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z 21 grudnia 2016 r. (data wpływu 23 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości, działając w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w związku z tym powinien prowadzić rejestr podatku VAT oraz rozliczać ten podatek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy Wnioskodawca jako zarządca sądowy jest beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości, działając w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w związku z tym powinien prowadzić rejestr podatku VAT oraz rozliczać ten podatek.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi zarząd i administrację nieruchomości na zlecenia wspólnot mieszkaniowych i osób fizycznych.

Wnioskodawca na zlecenie i z umocowania Sądu Rejonowego sprawuje zarząd sądowy nieruchomością stanowiącą współwłasność osób fizycznych i prawnych. W nieruchomości jest 5 lokali użytkowych z czego są podpisane 4 umowy najmu, a 1 lokal jest we władaniu właściciela. Lokali mieszkalnych jest 29 z czego podpisano 27 umów najmu, a 2 lokale są we władaniu właścicieli.

Współwłaściciele nieruchomości są znani.

W imieniu współwłaścicieli zarządca sądowy zawiera umowy najmu lokali użytkowych i lokali mieszkalnych, pobiera należności za najem lokali, dokonuje zakupu usług dla utrzymania nieruchomości.

Na wydzielonym dla przedmiotowej nieruchomości rachunku bankowym gromadzi środki pieniężne pochodzące z najmu i z rachunku tego pokrywa należności wobec dostawców.

Zarządca sądowy w imieniu współwłaścicieli zawarł umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, następnie w imieniu współwłaścicieli zarządca sądowy wystawia faktury z tytułu najmu wprost proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości.

Koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz mediów są kupowane przez jednego ze współwłaścicieli, a następnie właściciel ten refakturuje na pozostałych współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości.

Właściciel ten jest czynnym podatnikiem podatku VAT, który rozlicza się z podatku VAT dotyczącej przedmiotowej nieruchomości w wysokości swojego udziału. Pozostali współwłaściciele nie są podatnikami podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Spółka w opisanym wyżej stanie faktycznym jest beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości będącej w jego zarządzie sądowym i to w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w związku z tym czy powinien prowadzić rejestr podatku VAT oraz rozliczać ten podatek, czy też beneficjentem tych przychodów są współwłaściciele ww. nieruchomości w rozumieniu tejże ustawy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast zgodnie z treścią ust. 2 tegoż paragrafu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zarządca sądowy, występujący w niniejszej sprawie, jako podmiot zajmujący się zawodowo zarządzaniem nieruchomościami w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, świadczy usługi tylko i wyłącznie w tym zakresie. Nie ulega natomiast wątpliwości, że beneficjentami zawartych przez zarządcę sądowego umów najmu, nawet jeśli zawierał je we własnym imieniu, są współwłaściciele nieruchomości. Wynika to wprost z treści art. 207 kodeksu cywilnego, który stwierdza, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Powyższe potwierdza również pośrednio treść przepisu art. 935 § 3 kpc, zgodnie z którym do czynności przekraczających zwykły zarząd niezbędna jest zgoda współwłaścicieli lub Sądu. Świadczy to o tym, że zarządca sądowy faktycznie nie posiada nieograniczonego prawa w dysponowaniu nieruchomością. Podkreślenia wymaga również fakt, że w treści kodeksu postępowania cywilnego bądź kodeksu cywilnego brak jest jakiegokolwiek przepisu, który skutkował zmianą w tym zakresie, to jest, że z momentem wydania postanowienia w przedmiocie wyznaczenia zarządcy sądowego pożytki z tytułu obrotu nieruchomością przysługują zarządcy sądowemu. Zdaniem Wnioskodawcy, tylko takie uregulowanie dotyczące kwestii zarządu przymusowego powodowałoby, że obrót w postaci czynszu najmu uzyskiwanego z tytułu wynajmowania nieruchomości wspólnej, objętej takim zarządem, stanowiłby „obrót” zarządcy sądowego w rozumieniu art. 29a ustawy o podatku od towarów i usług, a także w jego wcześniejszym brzmieniu, tj. art. 29 tejże ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy, bardzo trafnie w tym zakresie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 9 października 2014 r., w którym uzasadnia: „Korzyści z najmu (czynsz) stanowią natomiast podstawę opodatkowania (obrót) współwłaścicieli zarządzanej nieruchomości, w tym skarżącego, który jak wynika ze stanu faktycznego jest czynnym podatnikiem VAT. W istocie bowiem to współwłaściciele nieruchomości są wynajmującymi. Statusu tego nie można natomiast przypisywać zarządcy tylko z tego powodu, że to on występuje w obrocie, reprezentując interesy właścicieli. Jest poza sporem, że beneficjentami umów najmu, mimo że umowy te zawierane są przez zarządcę, są wyłącznie współwłaściciele nieruchomości. W takim stanie rzeczy zatem obciążenie zarządcy nieruchomości obowiązkiem uiszczenia podatku od towarów i usług od kwot wpłat dokonywanych przez najemców oznaczałoby oderwanie obowiązku podatkowego od czynności podlegających opodatkowaniu (por. ww. wyrok NSA z 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11)”. W dalszej części uzasadnienia ww. wyroku Sąd wskazał, że: „Zgodnie z art. 615 K.p.c. do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Odesłanie to dotyczy zatem unormowań zawartych w art. 935 – 941 K.p.c., szczegółowo określających pozycję prawną zarządcy. Z regulacji tej wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.). Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To właściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Konsekwencją powyższych rozważań jest wniosek, że współwłaściciele nieruchomości są usługobiorcami, a przedmiotem usługi są czynności zarządu. Jedną z tych czynności jest bezspornie zawieranie na rzecz współwłaścicieli umów najmu lokali i podejmowanie działań niezbędnych do wykonania tych umów. Z kolei, ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. W świetle tego przepisu nie powinno zatem budzić wątpliwości, że w sposób taksatywny określa on przesłanki, jakie powinny być brane pod uwagę przy określaniu wysokości wynagrodzenia odsyłając w tym zakresie jedynie do »nakładu pracy« oraz »dochodowości nieruchomości«. Podkreślenia wymaga zarazem, że ani art. 939 § 1 K.p.c., ani żaden inny przepis regulujący sprawowanie zarządu nie wskazuje jakichkolwiek innych przesłanek, które miałyby być brane pod uwagę w tym zakresie. Analiza ich charakteru wskazuje przy tym, że świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś współwłaściciele nieruchomości, o czym świadczy chociażby treść przywołanego już art. 207 K.p.c. W świetle powyższego uzasadnione jest twierdzenie, że wspomniane na wstępie świadczenie (kwota należna) w postaci należności z tytułu najmu nie stanowi w całości świadczenia zarządcy nieruchomości. Świadczenie, o którym mowa w art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku zarządcy obejmuje jedynie wynagrodzenie za »usługę zarządu« oraz w stanie faktycznym niniejszej sprawy część przedmiotowych należności (stosownie do posiadanych udziałów), należnych mu jako współwłaścicielowi zarządzanej nieruchomości. Wymaga podkreślenia istota czynności dokonywanych przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz to że przedmiot najmu nie należy w całości do niego, skoro musi rozliczyć się z umów zawieranych na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu lokali zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego kwoty należnej w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT i tym samym nie powiększa obrotu zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie otrzymywane przez niego tytułem sprawowania zarządu oraz część przedmiotowych należności (stosownie do posiadanych udziałów we współwłasności zarządzanej nieruchomości) i tylko ta kwota może podlegać opodatkowaniu”.

Powyższe stanowisko w całości koresponduje ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, który co najmniej dwukrotnie wypowiadał się w tej kwestii w wyrokach z 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11 oraz z 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 820/11. Natomiast dokonując szczegółowej analizy treści interpretacji podatkowych wydawanych w tym przedmiocie przez Ministerstwo Finansów, zauważyć można, że organy podatkowe przedstawiały odmienne stanowisko od tego przyjętego ostatecznie zarówno przez Wojewódzkie Sądy Administracyjne, jak również Naczelny Sąd Administracyjny. Skutkiem takiego stanowiska, były liczne wyroki uchylające ww. interpretacje podatkowe o takiej treści.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy – za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361, ze zm.);
2.  (uchylony);
3.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Zatem okolicznością, która przesądza o wejściu w krąg podatników podatku od towarów i usług, jest samodzielne wykonywanie działalności gospodarczej. O statusie podatnika podatku od towarów i usług decyduje występowanie po stronie danego podmiotu trzech przesłanek. Są nimi:

1.  samodzielność prowadzonej działalności;
2.  odpowiedzialność za jej efekty;
3.  odpłatność.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

Z kolei, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy – podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W myśl art. 99 ust. 1 ustawy – podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy – podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą: kwoty określone w art. 90, dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokość podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżające kwotę podatku należnego oraz kwotę podatku podlegającą wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu oraz inne dane służące do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej, a w przypadkach określonych w art. 120 ust. 15, art. 125, art. 130d, art. 134 oraz art. 138 – dane określone tymi przepisami niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (zarejestrowany czynny podatnik podatku VAT) prowadzi zarząd i administrację nieruchomości na zlecenia wspólnot mieszkaniowych i osób fizycznych. Wnioskodawca na zlecenie i z umocowania Sądu Rejonowego sprawuje zarząd sądowy nieruchomością przy ul. D. stanowiącą współwłasność osób fizycznych i prawnych. W nieruchomości jest 5 lokali użytkowych z czego są podpisane 4 umowy najmu, a 1 lokal jest we władaniu właściciela. Lokali mieszkalnych jest 29 z czego podpisano 27 umów najmu, a 2 lokale są we władaniu właścicieli. Współwłaściciele nieruchomości są znani. W imieniu współwłaścicieli zarządca sądowy zawiera umowy najmu lokali użytkowych i lokali mieszkalnych, pobiera należności za najem lokali, dokonuje zakupu usług dla utrzymania nieruchomości. Na wydzielonym dla przedmiotowej nieruchomości rachunku bankowym gromadzi środki pieniężne pochodzące z najmu i z rachunku tego pokrywa należności wobec dostawców. Zarządca sądowy w imieniu współwłaścicieli zawarł umowy najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, następnie w imieniu współwłaścicieli zarządca sądowy wystawia faktury z tytułu najmu wprost proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz mediów są kupowane przez jednego ze współwłaścicieli, a następnie właściciel ten refakturuje na pozostałych współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości. Właściciel ten jest czynnym podatnikiem podatku VAT, który rozlicza się z podatku VAT dotyczącej przedmiotowej nieruchomości w wysokości swojego udziału. Pozostali współwłaściciele nie są podatnikami podatku VAT.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy jest on beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości będącej w jego zarządzie sądowym w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w związku z tym czy powinien prowadzić rejestr podatku VAT oraz rozliczać ten podatek, czy też beneficjentem tych przychodów są współwłaściciele ww. nieruchomości.

W odniesieniu do powyższego, zauważyć należy, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Natomiast podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1822, z późn. zm.), zwanej dalej: K.p.c.

I tak, zgodnie z art. 935 § 1 K.p.c. – zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 K.p.c. – zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 K.p.c.).

Jak stanowi 938 § 1 K.p.c. – zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.

Na podstawie art. 939 § 1 K.p.c. – zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody właściciela nieruchomości, bądź sądu. Przy czym w ramach wykonywanych czynności zarządu, mimo kontroli ze strony sądu zarządca jest samodzielny, ponosi też odpowiedzialność za wykonywane w ramach zarządu czynności. Na podstawie powyższych okoliczności nie ulega zatem wątpliwości, że wykonując czynności zarządu zarządca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Odbiorcami usług zarządcy są właściciele nieruchomości, co do których ustanowiony został zarząd przez sąd. Zarządca jest zatem podatnikiem podatku VAT z tytułu swej działalności gospodarczej, z której uzyskuje wynagrodzenie ustalone i przyznane przez sąd. Natomiast zarządca nie jest podatnikiem w odniesieniu do opłat czynszowych, jakie pobiera na rachunek właścicieli nieruchomości. Kwoty wpłacane przez najemców tytułem czynszu stanowią wynagrodzenie właścicieli nieruchomości i to oni są podatnikami podatku VAT z tytułu świadczonych usług najmu. Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nieruchomości nie tracą bowiem prawa własności swego majątku i prawa do pobierania z niego pożytku. Wnioskodawca pobiera powyższe opłaty i przekazuje je na odrębny rachunek bankowy, jednak należy mieć na względzie, że czynność ta wykonywana jest przez zarządcę w ramach czynności zarządu, a zarządca nie jest ponadto uprawniony do zatrzymania pozyskanych środków.

Wskazać dodatkowo należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz usługodawcy oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 935 § 1 K.p.c.).

Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz właściciela nieruchomości, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To właściciel jest bowiem beneficjentem tych czynności.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wynagrodzenie. Zgodnie z art. 939 § 1 K.p.c. – zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywaniem przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników. Ciężar tego świadczenia ponoszą zaś właściciele nieruchomości. Korzyść w postaci całości czynszu z najmu nieruchomości zarządzanych przez zarządcę nie stanowi więc dla niego zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie powiększa sprzedaży zarządcy. Kwotą taką jest wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za świadczone przez niego usługi.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemców usługi najmu nieruchomości (lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych) w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcami. To współwłaściciele świadczą ww. usługi najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tych usług.

Zatem to współwłaściciele są w istocie wynajmującymi i dla tych usług są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego. Tym samym wpłaty najemców z tytułu najmu nieruchomości (lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych) stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług. Podstawa opodatkowania odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że czynsze z najmu nieruchomości zarządzanych przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym mają oni obowiązek (o ile wynika on z przepisów ustawy w odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości) prowadzenia rejestru podatku VAT oraz rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu należnych czynszów, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw do rozliczenia usługi najmu nieruchomości przez zarządcę sądowego.

Reasumując, Wnioskodawca jako zarządca sądowy nieruchomości w zakresie przychodów uzyskiwanych z nieruchomości będącej w jego zarządzie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, w związku z czym nie jest on zobowiązany do ewidencjonowania obrotu (prowadzenia rejestru) oraz rozliczania podatku VAT z tego tytułu, bowiem beneficjentem przychodów uzyskiwanych z nieruchomości będącej w zarządzie sądowym są współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa – przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.