Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPP3.4512.797.2016.3.AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2017-02-08
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej dokonywanej w trybie egzekucji komorniczej.
Słowa kluczowe: budynek; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; sprzedaż; stawka-stawki podatku; stawka-stawki podatku-stawka preferencyjna podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2016 r. (data wpływu 28 listopada 2016 r.), uzupełnionym w dniach 17 stycznia 2017 r. oraz 3 lutego 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej dokonywanej w trybie egzekucji komorniczej (sprawa Km …) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniach 17 stycznia 2017 r. oraz 3 lutego 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej w trybie egzekucji komorniczej (sprawa Km …).

We wniosku oraz jego uzupełnieniach przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Komornik Sądowy prowadzi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z częścią usługową na parterze, położonym w W. przy Al. \`(...)\` …., dla której Sąd Rejonowy w W. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….. należącej do dłużnika K. P..

W toku egzekucji ustalono, że zajęta nieruchomość, działka gruntu nr 5684 o pow. 0,3589 ha zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z lokalami użytkowymi na parterze oraz niezbędną infrastrukturą, w stanie developerskim.

Dla działek nr 5585, 5586/2, 5587, 5589, 5588 (które po scaleniu oznaczone są nr geodezyjnym 5684) położonych w W. przy Al. …., decyzją z dnia 18 sierpnia 2011 r. Starosty W. zatwierdzony został projekt budowlany dłużnika i udzielono pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu.

Zgodnie z zaświadczeniem Burmistrza Miasta W. z dnia 16 listopada 2015 r. nieruchomość oznaczona numerem geodezyjnym 5684 zgodnie ze zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta W. w rejonie ulic Al. …., …, C., K. uchwaloną przez Radę Miejską w W. Uchwałą z dnia 27 grudnia 2001 r. ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa położona w jednostkach bilansowych oznaczonych: Mw1 - teren istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz Mw2 - teren wewnętrznej obsługi komunikacji osiedla.

Blok mieszkalny wielorodzinny z usługami w przyziemiu, składający się z trzech segmentów stykających się ze sobą ścianami szczytowymi, o zróżnicowanej liczbie kondygnacji, niepodpiwniczony, z częściowo mieszkalnym poddaszem, wybudowany w technologii tradycyjnej, murowanej, w którym zlokalizowanych jest 28 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 1.269,84 m2 oraz 5 lokali użytkowych o łącznej powierzchni użytkowej 763,25 m2. Łączna powierzchnia użytkowa lokali wynosi 2033,09 m2 . Na parterze znajdują się 3 lokale mieszkalne i 5 lokali użytkowych, na piętrze 12 lokali mieszkalnych oraz poddasze – 1 lokal mieszalny (segment IX kondygnacyjny z poddaszem), na II piętrze 11 lokali mieszkalnych oraz poddasze –1 lokal mieszkalny (segment III kondygnacyjny z poddaszem).

Z zestawienia powierzchni mieszkań i lokali usługowych w budynku wynika, że lokale użytkowe mają powierzchnię od 14,50 m2 do 645,40 m2 natomiast mieszkania od 36,26 m2 do 106,48 m2.

Działka objęta inwestycją od strony północnej sąsiaduje z zabudową mieszkaniową zaś od strony zachodniej z cerkwią i kaplicą. Nieruchomość została oszacowana przez biegłego na kwotę 3 420 000,00 zł ( słownie: trzy miliony czterysta dwadzieścia tysięcy złotych).

W toku postępowania stwierdzono, że dłużnik prowadzi działalność gospodarczą w postaci firmy budowlanej …, …., ul. S. . Zgodnie z informacją z CEIDG dłużnik prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków od 10 stycznia 2000 r. Ustalono również, że dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Dłużnik nabył nieruchomość aktem notarialnym z dnia 13 lipca 2009 r. Budynek nie jest oddany do użytkowania.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że dłużnik nabył nieruchomość zgodnie z zapisem w akcie notarialnym w postaci działek niezabudowanych. przy wybudowaniu/nabyciu budynku dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Budynek, który jest przedmiotem egzekucji został sklasyfikowany wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) do klasy 1122, obejmującej „Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”.

Ponadto, ww. budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Wobec powyższego stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W przedmiotowym budynku znajduje się 28 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali użytkowych, jednak nie zostały one wyodrębnione poprzez założenie osobnych ksiąg wieczystych. W konsekwencji powyższego, sprzedaży będzie podlegał cały budynek.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W myśl uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2006 r., sygn. III CZP 115/06 obowiązkiem komornika jest zadbanie, żeby w cenie oszacowania, cenie wywołania i sumie ulegającej podziałowi po ewentualnej licytacji bądź po przejęciu nieruchomości przez wierzyciela na własność został uwzględniony podatek od towarów i usług. Od tego bowiem zależy ustalenie prawidłowej wartości tego prawa. W związku z powyższym Komornik Sądowy zwraca się z zapytaniem czy do wartości oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego należy dokonać doliczenia 8% czy 23% stawki podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej będzie opodatkowana stawką podatku od towarów i usług w wysokości 8% ponieważ całkowita powierzchnia użytkowa nieruchomości zajętej przez Komornika wynosi łącznie 2033,09 m2 – z tego przeznaczona na cele usługowe 763,25 m2, a na cele mieszkaniowe 1.269,84 m2.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) – organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r. poz. 1619, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (..).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 powołanej wyżej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 ww. artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (art. 41 ust. 12a ustawy).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego – rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z treści powołanego przepisu art. 2 pkt 12 ustawy wynika, że prawodawca poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Ponadto, w myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, o czym stanowi art. 41 ust. 12c ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy, ustawodawca zdefiniował pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) – dalej zwanej „Dyrektywą” – posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższej regulacji jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści powołanych regulacji prawnych prowadzi do stwierdzenia, że skoro dostawa ww. budynku będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a dłużnikowi przy budowie budynku przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, to przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub 10a ustawy. W konsekwencji do ww. dostawy budynku mieszalnego wielorodzinnego z lokalami użytkowymi, w którym jednak lokale nie zostały wyodrębnione, sklasyfikowanego w PKOB w grupie 112 (budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe), w klasie 1122 (budynki o trzech i więcej mieszkaniach), zastosowanie będzie miała preferencyjna 8% stawka podatku na podstawie art. 41 ust 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy.

Jednocześnie – biorąc pod uwagę treść art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu również będzie podlegała opodatkowaniu 8% stawką podatku od towarów i usług.

Podkreślenia wymaga, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, z którego wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie cały budynek mieszkalny objęty społecznym programem mieszkaniowym, bez infrastruktury znajdującej się poza jego bryłą. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.