Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-321/13-2/JSK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-06-27
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem, rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy oraz stawki opodatkowania tej czynności.
Słowa kluczowe: dom-dom jednorodzinny; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Akcyjnej, reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2013 r. (data wpływu 17 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem, rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy oraz stawki opodatkowania tej czynności – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem, rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy oraz stawki opodatkowania tej czynności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka „A” S.A. w upadłości likwidacyjnej (dalej jako: Wnioskodawca lub Spółka) jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem położonej w L.

Spółka nabyła ww. nieruchomość w dniu 19 października 2009 r. od „P” Sp. z o.o. (dalej: Zbywca) na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem. Łączna powierzchnia użytkowa nabytego budynku wynosi 160,90 m 2. Cena sprzedaży została określona wraz z należnym podatkiem od towarów i usług. Nabycie nie podlegało podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 u.p.c.c. Na dzień podpisania umowy budynek był w posiadaniu Spółki.

W styczniu 2012 r. nieruchomość została oddana przez Spółkę w najem. Po zakupie w stosunku do nieruchomości nie ponoszono wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Obecnie w związku z prowadzonym postępowaniem upadłościowym Spółka planuje jej sprzedaż.

Zgodnie z przyjętym harmonogramem Spółka planuje przedstawić ofertę sprzedaży ww. nieruchomości w dniu 24 kwietnia 2013 r. oraz dokonać jej sprzedaży w dniu 18 czerwca 2013 r.

Planowana sprzedaż może nastąpić na rzecz:

*   osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub
*   czynnego podatnika VAT, który może być zainteresowany złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT.

Spółka zakłada, że wymogi formalne zastosowania rezygnacji ze zwolnienia poprzez złożenie oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. zostaną spełnione, a kwestia zastosowania tych wymogów nie budzi wątpliwości i nie jest objęta niniejszym wnioskiem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż jednorodzinnego domu mieszkalnego opisanego w zdarzeniu przyszłym, będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.?
2.  Czy przy planowanej sprzedaży jednorodzinnego domu mieszkalnego, opisanego w zdarzeniu przyszłym, jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.?
3.  Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z zachowaniem wymogów przewidzianych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. prawidłowe będzie zastosowanie przy sprzedaży jednorodzinnego domu mieszkalnego 8% stawki VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

ad. 1

Sprzedaż jednorodzinnego domu mieszkalnego, opisanego w zdarzeniu przyszłym będzie podlegać zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

ad. 2

W przypadku planowanej sprzedaży jednorodzinnego domu mieszkalnego, opisanego w zdarzeniu przyszłym, jest możliwe zastosowanie rezygnacji ze zwolnienia stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

ad. 3

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z zachowaniem wymogów przewidzianych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. prawidłowe będzie zastosowanie przy sprzedaży jednorodzinnego domu mieszkalnego 8% stawki VAT.

Stanowisko odnośnie pytania nr 1 wraz z uzasadnieniem.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez dostawę towarów należy rozumieć, zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., zgodnie z którym przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stąd też sprzedaż jednorodzinnego domu mieszkalnego stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Co do zasady stawka podatku stosowana w przypadku dostawy towarów wynosi 23% (art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 u.p.t.u.). Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział wyjątki od powyższej zasady, które polegają na opodatkowaniu sprzedaży niektórych towarów stawkami obniżonymi, bądź na ich zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z treści art. 2 pkt 14 u.p.t.u. wynika zatem, że przez „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Dana nieruchomość musi być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Jednocześnie wydanie obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynnością opodatkowaną prowadzącą do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu u.p.t.u. będzie oddanie budynku do użytkowania w związku z zawarciem umowy sprzedaży, jak również zawarciem umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.

W świetle stanowiska prezentowanego w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe do „pierwszego zasiedlenia” dochodzi w momencie sprzedaży wyodrębnionego w tym celu lokalu mieszkalnego, a także wówczas, gdy sprzedaż dotyczy lokali niewykończonych (w stanie deweloperskim) na rzecz podmiotu, który dokonuje ich nabycia jako towarów handlowych (niezaliczanych do środków trwałych), które zostaną odsprzedane w przyszłości (tak Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. IPPP1-443-357/11-4/PR, opubl. http://sip.mf.gov.pl/sip/).

Analogiczne stanowisko jest prezentowane w piśmiennictwie (por. Stella Brzeszczyńska, Pierwsze zasiedlenie, w Monitor Podatkowy z 2011 r. Nr 7). „Oddanie do użytkowania”, które prowadzi do pierwszego zasiedlenia nie musi oznaczać oddania lokalu w celu zamieszkania. Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. wystarczające jest objęcie faktycznego władztwa nad lokalem mieszkalnym, tj. możliwości dysponowania lokalem oraz jego używania jak właściciel. Lokal nie musi zostać faktycznie zamieszkany przez nabywcę, aby doszło do jego oddania do użytkowania (za Dyrektorem Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. IPPP1-443-357/11-4/PR).

Co istotne, w świetle treści art. 2 pkt 14 u.p.t.u. „pierwszego zasiedlenia” nie można wiązać z zamieszkaniem w lokalu, ponieważ pojęcie „pierwszego zasiedlenia” odnosi się także do budynków lub ich części o charakterze niemieszkalnym, w przypadku których do zamieszkania obiektywnie dojść nie może. Określenie „oddanie do użytkowania”, które powadzi do pierwszego zasiedlenia ma zatem zakres szerszy i nie można tego określenia sprowadzać do kwestii zamieszkania.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku do „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.t.u. doszło w momencie sprzedaży jednorodzinnego domu mieszkalnego na rzecz Spółki, tj. w październiku 2009 r. W tym momencie doszło bowiem do oddania ww. nieruchomości do użytkowania, w wykonaniu czynności opodatkowanej (sprzedaży), pierwszemu nabywcy po jej wybudowaniu. W konsekwencji planowana sprzedaż jednorodzinnego domu mieszkalnego nastąpi po upływie 2 lat od „pierwszego zasiedlenia” i będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

W zaistniałej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt oddania domu mieszkalnego w najem.

Zwolnienie od podatku od towarów i usług zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. ma zastosowanie, przy spełnieniu zawartych w przepisie warunków, do dostawy budynków, budowli lub ich części w zakresie nieobjętym zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Z tych też względów do planowanej sprzedaży zwolnienie to nie ma zastosowania.

Stanowisko odnośnie pytania nr 2 wraz z uzasadnieniem.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 u.p.t.u., podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze, że do planowanej sprzedaży jednorodzinnego domu mieszkalnego zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., stąd też Spółka, pod warunkiem zachowania wymogów zawartych w art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u., może zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. i dokonać naliczenia podatku VAT przy jego sprzedaży.

Stanowisko odnośnie pytania nr 3 wraz z uzasadnieniem.

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia od VAT, stosownie do art. 43 ust. 10 u.p.t.u., do planowanej sprzedaży zastosowanie znajdzie 8% stawka VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 u.p.t.u., obniżoną stawkę VAT (8%), o której mowa w art. 41 ust. 2 u.p.t.u., stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m. in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Ponadto zgodnie z art. 41 ust. 12b u.p.t.u. do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W świetle powołanych przepisów, w przypadku, gdy Spółka zrezygnuje ze zwolnienia od VAT, do dostawy budynku mieszkalnego jednorodzinnego będzie miała zastosowanie 8% stawka podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy prawa należy wskazać, iż budynek oraz grunt, na którym ten budynek jest posadowiony stanowią rzeczy w rozumieniu przepisów ustawy.

Z kolei sprzedaż budynku oraz gruntu dokonaną przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku od towarów i usług należy traktować, jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl natomiast przepisu art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast, w oparciu o art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Stosownie do art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak wynika z przywołanych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Aby miało miejsce „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu powyższej normy prawnej, muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki łącznie wymienione w przywołanym przepisie. Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanej, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość (budynek mieszkalny) nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę (użytkownika) do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem.

Spółka nabyła ww. nieruchomość w dniu 19 października 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej przed notariuszem. Łączna powierzchnia użytkowa nabytego budynku wynosi 160,90 m2. Cena sprzedaży została określona wraz z należnym podatkiem od towarów i usług. Nabycie nie podlegało podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 u.p.c.c. Na dzień podpisania umowy budynek był w posiadaniu Spółki.

W styczniu 2012 r. nieruchomość została oddana przez Spółkę w najem. Po zakupie w stosunku do nieruchomości nie ponoszono wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Obecnie w związku z prowadzonym postępowaniem upadłościowym Spółka planuje jej sprzedaż.

Zgodnie z przyjętym harmonogramem Spółka planuje przedstawić ofertę sprzedaży ww. nieruchomości w dniu 24 kwietnia 2013 r. oraz dokonać jej sprzedaży w dniu 18 czerwca 2013 r.

Planowana sprzedaż może nastąpić na rzecz:

*   osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub
*   czynnego podatnika VAT, który może być zainteresowany złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

Spółka jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca zakłada, że wymogi formalne zastosowania rezygnacji ze zwolnienia poprzez złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. zostaną spełnione, a kwestia zastosowania tych wymogów nie budzi wątpliwości i nie jest objęta niniejszym wnioskiem.

Ad. 1

Jak wynika z treści wniosku, Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość w dniu 19 października 2009 r. na podstawie umowy sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem na rzecz Wnioskodawcy nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia, a cena sprzedaży została określona wraz z należnym podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy w tym miejscu, iż pojęcia „oddanie do użytkowania”, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy nie musi oznaczać oddania ww. nieruchomości komuś w celu zamieszkania w niej przez niego. Wystarczającą przesłanką jest objęcie faktycznego władztwa nad tym budynkiem mieszkalnym, możliwości dysponowania nim, używania go jak właściciel. Także budynek ten nie musi zostać faktycznie zamieszkany przez nabywcę, aby był oddany do użytkowania.

Zatem, w przedmiotowej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia już w momencie sprzedaży na rzecz Spółki ww. nieruchomości, tj. w dniu 19 października 2009 r. Bowiem w tym momencie doszło już do wykonania czynności podlegających opodatkowaniu, zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. a ustawy.

Tym samym, sprzedaż tego budynku mieszkalnego po upływie 2 lat od momentu nabycia daje prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Bez znaczenia dla niniejszego rozstrzygnięcia pozostaje fakt, że ww. nieruchomość została oddana w najem.

Reasumując, sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Podobnie, mając na uwadze brzmienie art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż działki gruntu z którym przedmiotowy budynek jest trwale związany, będzie korzystała ze zwolnienia.

Ad. 2

Jak wynika z opisu sprawy, planowana sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem nastąpi na rzecz:

*   osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej lub
*   czynnego podatnika VAT, który może być zainteresowany złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 u.p.t.u.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Spółka zakłada, że wymogi formalne zastosowania rezygnacji ze zwolnienia poprzez złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy zostaną spełnione.

Z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, iż transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem będzie spełniała warunki do uznania jej za zwolnioną od podatku VAT na podstawie powołanego powyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednakże art. 43 ust. 10 ustawy wskazuje na możliwość zastosowania w przedstawionej sytuacji opodatkowania. Zgodnie z jego treścią podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Oświadczenie powyższe, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy, musi zawierać również imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy jak również planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zatem Spółka będzie miała wybór w postaci opodatkowania bądź zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca, przy wyborze opodatkowania spełni warunki przepisu art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, tj. dokonujący dostawy i nabywca ww. nieruchomości - zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni - złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie zawierające wymagane w art. 43 ust. 11 ustawy elementy.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że przy planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług możliwe będzie zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy - po spełnienie warunków z tego przepisu - i opodatkowanie tej czynności.

Ad. 3

Spółka ma wątpliwości w kwestii czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z zachowaniem wymogów przewidzianych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy prawidłowe będzie zastosowanie stawki 8% przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się – w myśl art. 41 ust. 12 ustawy – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się – w oparciu o art. 41 ust. 12a ustawy – obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast w myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), która to klasyfikacja stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Ponadto, zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

*   powierzchni elementów budowlanych m. in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
*   powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
*   powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Ponadto, z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.). Zatem, przez budynek mieszkalny jednorodzinny, na podstawie art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane, należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Wskazać należy, iż stosownie do art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 k.c.).

Dodatkowo zaznacza się, iż zgodnie z art. 50 k.c., za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Wobec powyższego zgodnie z PKOB grupa 111 – klasa 1110 obejmuje budynki mieszkalne jednorodzinne, w tym samodzielne budynki oraz domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Jeżeli więc w bryle budynku mieszkalnego jednorodzinnego mieści się garaż, to mamy do czynienia z obiektem stanowiącym jeden niepodzielny budynek (jedną bryłę architektoniczną).

Zatem, garaż taki jest nierozerwalną częścią domu jednorodzinnego i nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, gdyż nie jest możliwa jego sprzedaż jako samodzielnego pomieszczenia.

Z kolei, w przypadku, gdy garaż nie znajduje się w bryle budynku, lecz poza nią, wówczas nie może zostać zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Z okoliczności sprawy wynika, iż przedmiotem dostawy będzie budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem. Łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 160,90 m2.

Zatem, ww. budynek zalicza się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w art. 41 ust. 12a ustawy, z uwagi na fakt, iż jego powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 m2. Należy zaznaczyć, że jeżeli w ramach jednej nieruchomości nastąpi sprzedaż budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w bryle którego znajduje się garaż, to sprzedaż ta będzie miała charakter jednej transakcji i podlegać będzie opodatkowaniu według stawki właściwej dla przedmiotowego budynku. W takim bowiem przypadku, chociaż garaż nie pełni funkcji mieszkaniowych, stanowi jednak składową część ww. budynku mieszkalnego i nie może być odrębnym przedmiotem sprzedaży. Tym samym, jest również zaliczony do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku, gdy garaż nie stanowi integralnej części przedmiotowego budynku (nie będzie związany z jego bryłą), wówczas sprzedaż budynku i garażu należy opodatkować odrębnie. Sprzedaż garażu nie będzie opodatkowana według stawki właściwej dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, lecz zostanie opodatkowana według stawki podstawowej. W takim przypadku sprzedaż gruntu, na którym znajdują się budynek oraz garaż, będzie opodatkowana stawką obniżoną oraz stawką podstawową w odpowiednich częściach przyporządkowanych do znajdujących się na tym gruncie budynku i garażu.

Reasumując, w świetle przytoczonych przepisów prawa stwierdzić należy, iż w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z zachowaniem wymogów przewidzianych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, do sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z garażem (garaż w bryle budynku mieszkalnego), na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy w związku z art. 41 ust. 2 oraz z art. 146a pkt 2 tej ustawy w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy, zastosowanie znajdzie preferencyjna stawka podatku od towarów i usług w wysokości 8%. Natomiast w przypadku, gdy garaż nie znajduje się w bryle budynku, wówczas sprzedaż jednorodzinnego domu mieszkalnego będzie opodatkowana stawką 8%, natomiast garażu stawką 23%, z kolei grunt, na którym ww. budynki są posadowione będzie opodatkowany stawką 8% i 23% w odpowiednich częściach przyporządkowanych do budynku i garażu znajdujących się na tym gruncie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.