Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.218.2025.3.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-09
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-zbycie nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 33
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
1
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 11
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    19 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w kwestii ustalenia, czy:
    - sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę odrębnych składników majątkowych,
      a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w
      konsekwencji Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie przepisów
      ustawy o VAT,
    - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT jako
      dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie będzie
      podlegała zwolnieniu od VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9,
      pkt 10, ani pkt 10a ustawy o VAT, co w konsekwencji oznacza również konieczność
      opodatkowania tym podatkiem kwoty zaliczki/zadatku,
    - po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego
      do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do: (i)
      obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
      Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po
      otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
      oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
      (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 9 maja 2025 r. (data
    wpływu 9 maja 2025 r.) oraz pismami z 13 czerwca 2025 r. (data wpływu 13 czerwca 2025
    r.) oraz pismem z 18 czerwca 2025 r. (data wpływu 19 czerwca 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”).

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp
    (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest podmiotem,
    którego działalność polega głównie na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami
    własnymi lub dzierżawionymi. Sprzedający prowadzi działalność związaną z rynkiem
    nieruchomości. Sprzedający prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność
    Sprzedającego podlega opodatkowaniu VAT.

    (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest spółką kapitałową
    prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Kupujący jest spółką zawiązaną dla
    celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Kupujący
    zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą
    głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.
    W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający i Kupujący są łącznie określani jako
    „Wnioskodawcy” lub „Strony”.
    Niniejszy wniosek dotyczy dostawy prawa własności działek gruntu (dalej: „Transakcja”).
    Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 2 i 4 poniżej.
    Wnioskodawcy planują zawrzeć Transakcję (...) r.
    2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji
    Pomiędzy Kupującym a Sprzedawcą doszło do zawarcia:
    1) w dniu (...) r. warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży – Repertorium A numer (...)
      zmienionej aneksem nr (...) z dnia (...) r. repertorium A nr (...) (dalej: „Umowa
      Przedwstępna”) oraz
    2) w dniu (...) r. – umowy dzierżawy
    - dotyczących m.in. nieruchomości położonej w miejscowości (...):
    1. przy ulicy (...), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych:
      - (...), obręb ewidencyjny (...), objętą księgą wieczystą numer (...);
      - (...), obręb ewidencyjny (...), objętą księgą wieczystą numer (...);
      - (...), obręb ewidencyjny (...), objętą księgą wieczystą numer (...);
    2. przy ulicy (...), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym:
      - (...), obręb ewidencyjny (...), objętą księgą wieczystą numer (...);
      o łącznym obszarze (...) ha (dalej: „Nieruchomość”).
    Nieruchomość jest obecnie zabudowana zdewastowanymi budynkami oraz budowlami,
    takimi jak m.in. zewnętrzne instalacje wodociągowe, kanalizacji deszczowej,
    energetycznej, wolnostojące słupy, utwardzony plac, plac składowania, ogrodzenie,
    budynek przemysłowy.
    Stan dewastacji naniesień na Nieruchomości powoduje, że są one niezdatne do
    jakiegokolwiek użytku przez Kupującego. Stąd - Sprzedający wystąpił do (...) o pozwolenie
    na ich rozbiórkę. Decyzją nr (...) z dnia (...) r., pozwolenie to zostało udzielone. W ramach
    prac rozbiórkowych z Nieruchomości zostaną usunięte wszystkie znajdujące się tam
    naniesienia - nie zostanie nic z budynków i infrastruktury towarzyszącej. Usunięte zostaną
    również wszystkie sieci.
    Tym samym Nieruchomość, na moment dokonania Transakcji, będzie nieruchomością
    niezabudowaną, żadne więc budynki, budowle ani ich części nie będą przedmiotem
    sprzedaży.
    Wnioskodawcy pragną jednak zastrzec, że Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji
    (w (...)r.), za zgodą Sprzedającego, zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na
    realizacji inwestycji (o czym więcej w dalszej części wniosku). Zgodnie z harmonogramem
    planowanych prac, na moment dokonania Transakcji na Nieruchomości nie będzie jeszcze
    ukończony żaden budynek ani budowla.
    Należy jednocześnie wskazać, że na Nieruchomości znajduje się i znajdować się będzie na
    moment dokonania Transakcji sieć gazociągowa, która przechodzi przez działkę gruntu nr
    (...). Właścicielem sieci jest (...). Sieć gazociągowa, jako nienależąca do Sprzedającego, nie
    będzie przedmiotem sprzedaży.

    Na Nieruchomości ustanowiono odpłatną i nieograniczoną w czasie służebność przesyłu
    na rzecz spółki pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...)
    polegająca na prawie do korzystania z części obciążonej Nieruchomości stanowiącej część
    działki gruntu nr (...) zaznaczonej na szkicu stanowiącym załącznik nr (...) do aktu
    notarialnego rep. A nr (...) w celu lokalizacji na przedmiotowej Nieruchomości przewodów i
    urządzeń opisanych w załączniku nr (...) do tego aktu, służących do przesyłania gazu, które
    po wybudowaniu wchodzić będą w skład przedsiębiorstwa tej spółki, a w tym
    wybudowania opisanych urządzeń służących do przesyłania gazu, prawa dostępu do tych
    urządzeń w celu usuwania awarii, przeglądów, kontroli, konserwacji, remontów,
    modernizacji i wymiany.
    Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. ulicy (...).
    Nieruchomość w całości jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego przyjętym uchwałą nr (...) w (...) z dnia (...) roku, zgodnie z którym położone
    są one w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na terenach zabudowy
    przemysłowej, składów i magazynów i drobnej wytwórczości (symbol „(...)”).
    Na terenie Nieruchomości na moment składania wniosku nie są prowadzone prace
    budowlane. Tym niemniej do daty dokonania Transakcji zostaną wykonane prace
    związane z:
    1. Rozbiórką „słupów wolnostojących, budynku halowego, utwardzonego placu, placu
      składowania oraz budynków gospodarczych” – uzyskane pozwolenie na rozbiórkę,
    2. Remediacją terenu (prowadzone postępowanie administracyjne),
    3. Wycinką drzew i krzewów (prowadzone postępowanie administracyjne).
    Ponadto, jak wskazano wyżej, Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji (w (...) r.), za
    zgodą Sprzedającego, zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na realizacji
    inwestycji.
    Nieruchomość była przedmiotem podziałów, w zakresie których wydano następujące
    decyzje:
    1. Decyzja (...) w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości,
    2. Decyzja (...) w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości,
    3. Decyzja (...) w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości,
    4. Decyzja (...) w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości,
    5. Decyzja (...) w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości.
    3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego
    Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu
    VAT, obejmującą głównie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub
    dzierżawionymi. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania
    pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane z realizacją jego
    działalności gospodarczej odnośnie Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów
    usługowych zawartych z innymi podmiotami.
    Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi formalnie odrębnego działu,
    wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez
    Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg
    rachunkowych.
    Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Kupujący zamierza
    wybudować na Nieruchomości budynki i budowle usługowe, a następnie wykorzystywać je
    do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne
    (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w nowo wybudowanych budynkach.
    Kupujący zaznacza, że na moment składania wniosku zamierzeniem jest budowa
    budynków i budowli usługowych, jednak przeznaczenie inwestycji może ulec zmianie,
    wtedy Kupujący zamierza wybudować budynki magazynowe i/lub budynki produkcyjne.

    Niezależnie od powyższego, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie
    do celów działalności opodatkowanej VAT i nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości
    dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT. Nabycie Nieruchomości
    nastąpi zatem wyłącznie w celu wybudowania budynków i budowli na Nieruchomości i
    prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu
    powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w
    oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie świadczy
    i nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.
    Jak wskazali Wnioskodawcy, w stosunku do Nieruchomości są prowadzone postępowania
    administracyjne, których stroną jest Sprzedający lub Kupujący (np. pozwolenie na
    rozbiórkę, zezwolenie na wycięcie drzew i krzewów, decyzja o remediacji gruntu,
    udzielenie pozwolenia na budowę, decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach). W
    związku z planowaną realizacją inwestycji przez Kupującego, planowane jest rozpoczęcie
    prac budowlanych na Nieruchomości w okresie, w którym jej właścicielem wciąż będzie
    Sprzedający. Wnioskodawcy zaznaczają przy tym, że o ile niektóre pozwolenia mogą
    zostać uzyskane przez Sprzedającego, to wszelkie prace, organizacja, koszty i ryzyka
    związane z pracami budowlanymi ponosić będzie Kupujący.
    Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani
    jako czynni podatnicy VAT w Polsce.
    Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a
    ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z
    2023 r. poz. 2805 z późn.zm., „Ustawa CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą
    również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym,
    majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o
    VAT.
    4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w
      działalności gospodarczej Sprzedającego
    Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie
    umowy przeniesienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawartej (...) r. (repertorium
    A nr (...)).
    Transakcja nie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Nieruchomość była i jest obecnie przedmiotem dzierżawy na rzecz Kupującego. Dzierżawa
    podlega opodatkowaniu VAT stawką 23%. Nieruchomość nie jest i nie była nigdy
    wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z VAT czy też niepodlegającej
    opodatkowaniu VAT.
    5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji
    Jak Wnioskodawcy wskazali powyżej, w dniu (...) r. zawarli Umowę Przedwstępną. Umowa
    Przedwstępna została zmieniona następnie aneksem nr (...) z dnia (...) r. Repertorium A
    numer (...). Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej oraz aneksu, Strony zobowiązały się
    do zawarcia umowy przyrzeczonej po łącznym spełnienia warunków umowy sprzedaży
    (dalej: „Warunki”), z których każdy ma zostać spełniony nie później niż do dnia (...) r.
    Wnioskodawcy w Umowie Przedwstępnej postanowili, że Kupującemu od dnia zawarcia
    Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, przysługiwać będzie
    prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do składania wniosków
    oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i
    przyłączeniowych oraz decyzji (w tym decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji
    rolnej), a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu prowadzenia badań i odwiertów
    w zakresie niezbędnym do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń,
    a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu
    parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający zobowiązał się do udzielenia

    na żądanie Kupującego pełnomocnictw koniecznych do uzyskania ww. uzgodnień,
    sprawdzeń, warunków technicznych i przyłączeniowych, decyzji. Pełnomocnictwa te
    zostały następnie udzielone.
    Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnikom
    Kupującego pełnomocnictwa do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla
    Nieruchomości, które obejmuje również upoważnienie do składania w imieniu
    Sprzedającego wniosków o sporządzanie kserokopii z akt oraz do odbioru takich
    kserokopii, jak również ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania,
    uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich
    podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym
    w szczególności, ale nie wyłącznie: wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i
    rejestru lokali wraz z wyrysem odpowiednich map ewidencyjnych: wszelkich urzędowych
    dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian poszczególnych części
    Nieruchomości; wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego; zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń
    reprywatyzacyjnych oraz roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności
    Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego; zaświadczeń
    dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków; zaświadczeń dotyczących
    kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody; zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru
    rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości; informacji
    dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości; zaświadczeń
    dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych; innych odpisów, informacji i
    zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się
    potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz podejmowania wszelkich innych czynności
    prawnych lub faktycznych, składania i odbioru wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy,
    podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą okazać się
    konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu niniejszego pełnomocnictwa. Powyższe
    pełnomocnictwo upoważnia do ustanawiania dalszych pełnomocników, jest nieodwołalne
    i pozostaje w mocy do czasu rozwiązania lub wygaśnięcia Umowy Przedwstępnej. A
    ponadto na żądanie Kupującego, Sprzedający udzieli dodatkowych pełnomocnictw w
    zakresie koniecznym dla wykonywania praw Kupującego wynikających z Umowy
    Przedwstępnej.
    Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnikom Kupującego pełnomocnictwa do
    reprezentowania Sprzedającego w toku wszelkich postępowań zmierzających do
    uzyskania prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody
    na realizację przedsięwzięcia oraz prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na
    budowę inwestycji na Nieruchomości, przed wszelkimi organami administracji publicznej,
    instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu Sprzedającego
    wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i modyfikowania
    złożonych wniosków, przy czym pełnomocnictwo to upoważnia do udzielania dalszych
    pełnomocnictw w ramach tego umocowania i pozostanie nieodwołalne do dnia
    wygaśnięcia lub rozwiązania Umowy Przedwstępnej.
    Sprzedający, oświadczył ponadto, że znane są mu zamierzenia Kupującego tj. realizacja
    inwestycji i że zobowiązuje się do niepodejmowania żadnych działań, które mogłoby
    uniemożliwić lub utrudnić (w tym opóźnić) realizację przez Kupującego inwestycji,
    polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego na
    Nieruchomości.
    Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się do:
    1. bez uprzedniej zgody Kupującego, nie podejmować jakichkolwiek czynności faktycznych
      lub prawnych i nie dopuścić do dokonania jakichkolwiek czynności przez osoby trzecie
      lub wystąpienia zdarzeń mogących niekorzystnie wpłynąć na prawa Sprzedającego do
      Nieruchomości lub stan faktyczny Nieruchomości,

    2. nie zawierać umów dotyczących Nieruchomości,
    3. nie dokonać zmiany aktualnego sposobu korzystania z Nieruchomości, a także nie
      wznosić na terenie Nieruchomości jakichkolwiek budynków ani budowli.
    Sprzedający jest również zobowiązany dostarczyć przed dokonaniem Transakcji m.in.
    zaświadczenia potwierdzające, że nie zalega z należnymi podatkami i innymi
    świadczeniami publicznoprawnymi.
    Jeszcze przed dokonaniem Transakcji Wnioskodawcy zamierzają podpisać dodatkowy
    aneks, na podstawie którego Kupujący będzie uprawniony do m.in. rozpoczęcia prac
    budowlanych związanych z planowaną na Nieruchomości inwestycją. Na moment
    dokonania Transakcji na Nieruchomości będą więc prowadzone przez Kupującego prace
    budowlane. W aneksie zostanie również zawarte zobowiązanie Kupującego do zapłaty na
    rzecz Sprzedającego zaliczki/zadatku.
    Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Kupujący nabędzie na podstawie
    umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności
    następujących elementów:
    1) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów takich jak prawa i obowiązki
      wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz
      umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi,
      prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);
    2) dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii
      dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych
      Sprzedającego;
    3) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank;
    4) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
    5) praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań
    Sprzedającego. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących
    finansowaniu działalności Sprzedającego. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie
    niezabudowane działki gruntu.
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie
                              1dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23 kodeksu pracy.
    Wnioskodawcy są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i
    usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.
    Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji VAT. Stąd, niezależnie od oceny
    prawnopodatkowej Transakcji, Wnioskodawcy zamierzają złożyć w akcie notarialnym, do
    zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w
    której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części,
    podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Należy
    podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia
    będzie dotyczyło wszystkich potencjalnie istniejących na Nieruchomości budynków i
    budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.
    6. Opis działalności Kupującego po Transakcji
    Po nabyciu Nieruchomości i zakończeniu procesu budowy, Kupujący planuje prowadzić
    działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych/biurowych
    znajdujących się w budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

    Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych
    zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię
    grupy, do której należy Kupujący.
    W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości,
    Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w
    zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami
    (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot
    powiązany z Kupującym lub Sprzedającym. Kupujący zawrze także własne umowy na
    dostawę mediów do Nieruchomości.
    W uzupełnieniu wniosku z 9 maja 2025 r. (data wpływu 9 maja 2025 r.) wskazali Państwo,
    że:
    Na pytanie Organu „Czy sieć gazociągowa stanowi budowlę w rozumieniu przepisów
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?”,
    wskazali Państwo, że „W ocenie Wnioskodawcy sieć gazociągowa stanowi budowlę w
    rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Jak wskazał
    Wnioskodawca we wniosku (strona 7) właścicielem sieci gazociągowej, która stanowi
    urządzenie przesyłowe w rozumieniu art. 49 Kodeksu cywilnego, jest (...), zatem sieć
    gazociągowa, jako nienależąca do Sprzedającego, nie może i nie będzie przedmiotem
    sprzedaży”.
    Na pytanie Organu „Czy naniesienia powstałe w wyniku prac budowlanych w momencie
    sprzedaży będą stanowiły budynki lub budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane?
    Jeśli tak, proszę wskazać:
    a) Kiedy dokładnie nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli w rozumieniu
      art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
      2024 r., poz. 361 ze zm.)?
    b) Czy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata?
      Proszę wskazać dla każdego naniesienia osobno (...).
    c) Na której działce będą się znajdowały ww. budynki/budowle (należy odnieść się do
      każdego budynku i budowli oddzielnie)?”,
    wskazali Państwo, że „Zgodnie z intencjami Stron, naniesienia, które powstaną w wyniku
    prac budowlanych, w momencie sprzedaży nie będą jeszcze stanowiły budynków lub
    budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku
    (strona 6) na moment dokonania Transakcji na Nieruchomości nie będzie ukończony
    żaden budynek ani budowla”.
    Na pytanie Organu „Wyjaśnili Państwo rozbieżność bowiem w opisie sprawy wskazali
    Państwo, że:
    Nieruchomość jest obecnie zabudowana zdewastowanymi budynkami oraz budowlami,
    takimi jak m.in. zewnętrzne instalacje wodociągowe, kanalizacji deszczowej,
    energetycznej, wolnostojące słupy, utwardzony plac, plac składowania, ogrodzenie.
    oraz, że:
    W ramach prac rozbiórkowych z Nieruchomości zostaną usunięte wszystkie znajdujące się
    tam naniesienia - nie zostanie nic z budynków i infrastruktury towarzyszącej. Usunięte
    zostaną również wszystkie sieci.
    również, że:

    (...) Nieruchomość, na moment dokonania Transakcji, będzie nieruchomością
    niezabudowaną, żadne więc budynki, budowle ani ich części nie będą przedmiotem
    sprzedaży.
    Natomiast w dalszej kolejności wskazali Państwo, że:
    (...) na Nieruchomości znajduje się i znajdować się będzie na moment dokonania
    Transakcji sieć gazociągowa, która przechodzi przez działkę gruntu nr (...). Właścicielem
    sieci jest (...). Sieć gazociągowa, jako nienależąca do Sprzedającego, nie będzie
    przedmiotem sprzedaży.
    Zatem konieczne jest jednoznaczne wskazanie przez Państwa:
    a) co należy rozumieć pod użytym przez Państwa zwrotem cyt.: „Usunięte zostaną również
      wszystkie sieci.”
    Wskazali Państwo, że „Wnioskodawca wskazuje, że poprzez sformułowanie „Usunięte
    zostaną również wszystkie sieci.” należy rozumieć, że zostaną zlikwidowane wszystkie sieci
    stanowiące uzbrojenie terenu (m.in. zewnętrzne instalacje wodociągowe, kanalizacji
    deszczowej, energetycznej) należące do Sprzedającego.
    Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku (strona 6), Sprzedającemu została wydana przez
    (...) z (...) r., na podstawie której uzyskał on pozwolenie na rozbiórkę wszystkich
    znajdujących się na nieruchomości naniesień – budynków i infrastruktury towarzyszącej.
    Proces rozbiórki został rozpoczęty i w jego ramach dokonywana jest również rozbiórka
    poszczególnych sieci.
    Wnioskodawca pragnie przy tym doprecyzować, że na moment składania odpowiedzi na
    wezwanie nie jest w stanie z całkowitą pewnością stwierdzić, czy wszystkie sieci zostaną w
    pełni zlikwidowane przed Transakcją. Pewne jest natomiast, że proces ich rozbiórki będzie
    prowadzony, ponieważ celem planowanej Transakcji jest dostawa Nieruchomości
    niezabudowanej.
    W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej:
    „TSUE”) z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08, w którym TSUE uznał, że w przypadku,
    gdy rozpoczęta została rozbiórka budynku na nieruchomości i celem transakcji jest nie
    dostawa budynku i gruntu, na którym stoi, a niezabudowana działka, to niezależnie od
    stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej
    dostawy działki, należy uwzględniać cel ekonomiczny tej transakcji, tj. uznać że
    przedmiotem dostawy będzie działka niezabudowana.
    W uzupełnieniu powyższego Wnioskodawca wskazuje, że sieci nienależące do
    Sprzedającego a do przedsiębiorstw przesyłowych (tj. urządzenia przesyłowe
    niestanowiące części składowych gruntu) również będą usunięte, o ile zgodę na takie
    działania wyraziły dane przedsiębiorstwa przesyłowe. W przypadku sieci gazowej ustalono,
    że nie zostanie ona usunięta.
    Wnioskodawca nadmienia, że informacja o pozostawieniu sieci gazowej została podana
    wyłącznie celem przedstawienia pełnego stanu faktycznego planowanego przedsięwzięcia.
    Ze względu na fakt, że urządzenia przesyłowe nie stanowią części składowej gruntu oraz
    nie mogą być przedmiotem sprzedaży w ramach Transakcji – kwestia ta, w ocenie
    Wnioskodawcy, nie powinna mieć wpływu na sposób opodatkowania Transakcji”.
    b) „Jakie sieci na dzień Transakcji pozostaną na działkach będących przedmiotem
      sprzedaży? (proszę odnieść się do każdej działki osobno)”,

    wskazali Państwo, że „Na działce gruntu nr (...), zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy,
    znajdują się sieć gazociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna.
    Wnioskodawca zaznacza, że na moment Transakcji wymienione sieci (poza siecią
    gazociągową) będą zlikwidowane lub będą w procesie rozbiórki.
    Wnioskodawca jeszcze raz zaznacza, że sieć gazociągowa, jako nienależąca do
    Sprzedającego, nie będzie przedmiotem sprzedaży, zatem Nieruchomość, na moment
    dokonania Transakcji, będzie nieruchomością niezabudowaną.
    Na działce gruntu nr (...), zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, nie znajdują się i nie
    znajdować się będzie na moment Transakcji żadna sieć.
    Na działce gruntu nr (...), zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, nie znajdują się i nie
    znajdować się będzie na moment Transakcji żadna sieć.
    Na działce gruntu nr (...), zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy, znajdują się sieć
    wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna.
    Wnioskodawca zaznacza, że na moment Transakcji wymienione sieci będą zlikwidowane
    lub będą w procesie rozbiórki”.
    c) Czy ww. sieci stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?
    wskazali Państwo, że „W ocenie Wnioskodawcy ww. sieci stanowią budowle w rozumieniu
    przepisów ustawy Prawo budowlane. Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku (strona 7)
    właścicielem sieci gazociągowej jest (...), zatem sieć gazociągowa, jako nienależąca do
    Sprzedającego, nie będzie przedmiotem sprzedaży.
    Wnioskodawca zaznacza, że na moment Transakcji wymienione sieci (poza siecią
    gazociągową) będą zlikwidowane lub będą w procesie rozbiórki”.
    W uzupełnieniu wniosku z 13 czerwca 2025 r. (data wpływu 13 czerwca 2025 r.) wskazali
    Państwo, że:
    „W związku z potencjalnymi wątpliwościami co do interpretacji zaistniałego w opisanej
    przez (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca”), stanu
    faktycznego, Wnioskodawca w niniejszym piśmie przedstawia dodatkowe wyjaśnienia.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w momencie dokonania Transakcji na
    nieruchomości będzie prowadzony proces budowlany przez podmiot trzeci – Cedenta.
    Zgodnie z intencjami Stron, naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych, w
    momencie sprzedaży nie będą jeszcze stanowiły budynków lub budowli w rozumieniu
    ustawy Prawo budowlane. Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku, na moment dokonania
    Transakcji na Nieruchomości nie będzie ukończony żaden budynek ani budowla. Tym
    samym żaden budynek ani budowla nie będzie przedmiotem Transakcji.
    Jednocześnie jednak, w wyniku prowadzonych prac budowlanych, na Nieruchomości
    zaczną powstawać naniesienia Cedenta.
    Wątpliwości może budzić status tych naniesień – co Wnioskodawca niniejszym pragnie
    wyjaśnić.
    Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), część składowa rzeczy nie może być
    odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Natomiast w myśl art. 47 § 2
    k.c., częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
    uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
    przedmiotu odłączonego. W myśl § 3 powołanego przepisu, przedmioty połączone z
    rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Zgodnie z art.
    48 k.c., do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia
    trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub
    zasiania.

    Nakłady poczynione przez podmiot trzeci, tj. Cedenta, z mocy prawa stają się więc
    własnością właściciela gruntu, tj. Sprzedającego. Nakłady te nie stanowią ani odrębnej
    rzeczy, ani jej części mogącej stanowić przedmiot samodzielnego obrotu. Nakłady te
    skutkują więc jedynie powstaniem po stronie Cedenta ewentualnego roszczenia do
    Sprzedającego lub każdoczesnego właściciela Nieruchomości o zwrot poniesionych na nie
    kosztów.
    Tym samym nakłady stają się częścią sprzedawanej Nieruchomości, a Sprzedający – ich
    właścicielem w znaczeniu cywilnoprawnym. Skoro więc własność naniesień przechodzi z
    mocy samego prawa na własność Sprzedającego, to jest to warunek wystarczający, by
    Sprzedającego uznać jednocześnie za właściciela naniesień.
    Jednocześnie, skoro z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że istotą dostawy jest
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, to Sprzedający nie musi
    wchodzić we „władztwo ekonomiczne” (rozumiane w sposób przedstawiony w wyroku
    TSUE z 8 lutego 1990 r. w sprawie C- 0/88 - Staatssecretaris van Financiën przeciwko
    Shipping and Forwarding Enterprise Safe oraz uchwały składu siedmiu sędziów NSA z 12
    października 2015 r., sygn. I FPS 1/15), gdyż już od momentu ich naniesienia posiada nad
    nimi władztwo, jako właściciel gruntu, na której przedmiotowe naniesienia zostały
    posadowione i z którym są ściśle związane.
    Sprzedający ma więc pełne władztwo, tak ekonomiczne, jak i prawne, także nad
    naniesieniami, i to Sprzedającemu przysługuje pełne prawo do rozporządzania
    Nieruchomością wraz z tymi naniesieniami.
    Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 kwietnia 2023 r.
    o sygn. akt I FSK 327/20, podtrzymując tym samym wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2019 r. sygn. I SA/Bk 634/19.
    Stanowisko to zostało następnie powtórzone w interpretacji indywidualnej z dnia 26
    października 2023 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.256.2019.13.HW.
    Mając powyższe na uwadze – nakłady na Nieruchomości, pomimo że proces inwestycyjny
    związany z tymi nakładami prowadzi Cedent, stanowią, jako część składową
    Nieruchomości, własność Sprzedającego - tak w znaczeniu prawa cywilnego, jak i w
    znaczeniu ekonomicznym. Tym samym – Sprzedający, dokonując Transakcji, przenosi
    prawo do władania jak właściciel zarówno Nieruchomości jak i poczynionych na niej
    nakładów.
    Należy przy tym zauważyć, że ustawa o VAT odstępstwo od zasady superficies solo cedit
    przewiduje jedynie w art. 29a ust. 8, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków
    lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
    podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W innych przypadkach nie
    zawiera regulacji szczególnych, co a contrario potwierdza, że w przypadku naniesień
    innych niż budynki lub budowle – naniesienia te należy traktować jako stanowiące część
    gruntu, zaś rozdzielanie naniesień od gruntu należy uznać za sztuczne.
    Należy również zauważyć, że odmienne potraktowanie tych naniesień prowadzi do
    niefunkcjonalności systemu podatkowego. Jak wskazano, naniesienia stanowią część
    składową gruntu, nie mogą być więc przedmiotem prawnie skutecznego obrotu – innymi
    słowy nie mogą być wyodrębnionym przedmiotem umowy sprzedaży; każda taka umowa
    byłaby nieważna z mocy prawa.
    Z kolei przepisy ustawy o PCC, zgodnie z jej art. 6 ust. 2, nakazują dokonać opodatkowania
    zgodnie z wartością rynkową przedmiotu transakcji, którą określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów. Biorąc pod uwagę, że obrót częściami składowymi gruntu jest niemożliwy w
    świetle prawa – nie istnieje żaden punkt odniesienia, do którego można by odnieść taką
    cenę. Nie istnieje też żadna metodyka, na podstawie której można by w okolicznościach

    niniejszej spawy ustalić wartość rynkową naniesień wzniesionych przez podmiot trzeci –
    chybaby że przyjąć, że w takiej sytuacji, z braku legalnego rynku obrotu, ta wartość wynosi
    0 zł.
    Podsumowując więc, w ocenie Wnioskodawcy należy przyjąć, że:
    - naniesienia wzniesione na Nieruchomości w ramach prowadzonych prac budowlanych
      przez Cedenta stanowią własność Sprzedającego w rozumieniu k.c., jak też znajdują się
      w jego władztwie ekonomicznym w rozumieniu ustawy o VAT,
    - dokonując Sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający dokona sprzedaży gruntu wraz z
      naniesieniami jako jednego, nierozdzielnego przedmiotu sprzedaży,
    - nakłady nie są, bo nie mogą być, odrębnym przedmiotem obrotu ani na gruncie k.c., ani
      też na gruncie ustawy o VAT, ani też na gruncie ustawy o PCC,
    - fakt dokonania nakładów na Nieruchomości skutkuje jedynie powstaniem po stronie
      Cedenta ewentualnego roszczenia do każdoczesnego właściciela Nieruchomości o
      zwrot poniesionych kosztów; roszczenie to nie stanowi jedna prawa rzeczowego a
      jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym.
    Tym samym cała Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT i w żadnej części nie
    będzie podlegać opodatkowaniu PCC”.
    W uzupełnieniu wniosku z 18 czerwca 2025 r. (data wpływu 19 czerwca 2025 r.) wskazali
    Państwo, że:
    „W związku z oczywistymi omyłkami w zakresie terminologii zastosowanej w
    wyjaśnieniach przesłanych przez (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej:
    „Kupujący”) w dniu 13 czerwca 2025 r., niniejszym Kupujący przesyła przedmiotowe
    uzupełnienie ponownie – z zastosowaniem terminologii przyjętej we wniosku o wydanie
    interpretacji indywidualnej oraz doprecyzowaniem argumentacji.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w momencie dokonania Transakcji na
    Nieruchomości będzie prowadzony proces budowlany przez Kupującego.
    Zgodnie z intencjami Stron, naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych, w
    momencie Transakcji nie będą jeszcze stanowiły budynków lub budowli w rozumieniu
    ustawy Prawo budowlane. Jak wskazał Wnioskodawca we wniosku, na moment dokonania
    Transakcji na Nieruchomości nie będzie ukończony żaden budynek ani budowla. Tym
    samym żaden budynek ani budowla nie będzie przedmiotem Transakcji.
    Jednocześnie jednak, w wyniku prowadzonych prac budowlanych, na Nieruchomości
    zaczną powstawać te naniesienia Kupującego.
    Wątpliwości może budzić status tych naniesień – co Kupujący niniejszym pragnie wyjaśnić.
    Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), część składowa rzeczy nie może być
    odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Natomiast w myśl art. 47 § 2
    k.c., częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
    uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
    przedmiotu odłączonego. W myśl § 3 powołanego przepisu, przedmioty połączone z
    rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Zgodnie z art.
    48 k.c., do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia
    trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub
    zasiania.
    Nakłady poczynione przez Kupującego, z mocy prawa stają się więc własnością właściciela
    gruntu, tj. Sprzedającego. Nakłady te nie stanowią ani odrębnej rzeczy, ani jej części
    mogącej stanowić przedmiot samodzielnego obrotu. Nakłady te skutkują więc jedynie
    powstaniem po stronie Kupującego ewentualnego roszczenia do Sprzedającego o zwrot
    poniesionych na nie kosztów. Tym samym nakłady stają się integralną częścią
    sprzedawanej Nieruchomości, a Sprzedający – ich właścicielem w znaczeniu
    cywilnoprawnym.

    Skoro więc własność naniesień przechodzi z mocy samego prawa na własność
    Sprzedającego, to jest to warunek wystarczający, by Sprzedającego uznać jednocześnie za
    właściciela naniesień.
    Jednocześnie, skoro z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że istotą dostawy jest
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, to Sprzedający nie musi
    wchodzić we „władztwo ekonomiczne” (rozumiane w sposób przedstawiony w wyroku
    TSUE z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-20/88 - Staatssecretaris van Financiën przeciwko
    Shipping and Forwarding Enterprise Safe oraz uchwały składu siedmiu sędziów NSA z 12
    października 2015 r., sygn. I FPS 1/15), gdyż już od momentu ich naniesienia posiada nad
    nimi władztwo, jako właściciel gruntu, na której przedmiotowe naniesienia zostały
    posadowione i z którym są ściśle związane.
    Sprzedający ma więc pełne władztwo, tak ekonomiczne, jak i prawne, także nad
    naniesieniami, i to Sprzedającemu przysługuje pełne prawo do rozporządzania
    Nieruchomością wraz ze wszystkim co się na niej znajduje, w tymi naniesieniami.
    Podobne stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 kwietnia 2023 r.
    o sygn. akt I FSK 327/20, podtrzymując tym samym wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2019 r. sygn. I SA/Bk 634/19.
    Stanowisko to zostało następnie powtórzone w interpretacji indywidualnej z dnia 26
    października 2023 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.256.2019.13.HW.
    Mając powyższe na uwadze – nakłady na Nieruchomości, pomimo że proces inwestycyjny
    związany z tymi nakładami prowadzi Kupujący, stanowią, jako część składowa
    Nieruchomości, integralną z gruntem własność Sprzedającego - tak w znaczeniu prawa
    cywilnego, jak i w znaczeniu ekonomicznym.
    Należy przy tym zauważyć, że ustawa o VAT odstępstwo od zasady superficies solo cedit
    przewiduje jedynie w art. 29a ust. 8, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków
    lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z
    podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W innych przypadkach nie
    zawiera regulacji szczególnych, co a contrario potwierdza, że w przypadku naniesień
    innych niż budynki lub budowle – naniesienia te należy traktować jako stanowiące część
    gruntu, zaś rozdzielanie naniesień od gruntu należy uznać za sztuczne.
    Należy również zauważyć, że odmienne potraktowanie tych naniesień prowadzi do
    niefunkcjonalności systemu podatkowego. Jak wskazano, naniesienia stanowią część
    składową gruntu, nie mogą być więc przedmiotem prawnie skutecznego obrotu – innymi
    słowy nie mogą być wyodrębnionym przedmiotem umowy sprzedaży; każda taka umowa
    byłaby nieważna z mocy prawa.
    Z kolei przepisy ustawy o PCC, zgodnie z jej art. 6 ust. 2, nakazują dokonać opodatkowania
    zgodnie z wartością rynkową przedmiotu transakcji, którą określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów. Biorąc pod uwagę, że obrót częściami składowymi gruntu jest niemożliwy w
    świetle prawa – nie istnieje żaden punkt odniesienia, do którego można by odnieść taką
    cenę. Nie istnieje też żadna metodyka, na podstawie której można by w okolicznościach
    niniejszej spawy ustalić wartość rynkową naniesień wzniesionych przez podmiot trzeci –
    chybaby że przyjąć, że w takiej sytuacji, z braku legalnego rynku obrotu, ta wartość wynosi
    0 zł.
    Podsumowując więc, w ocenie Kupującego należy przyjąć, że:
    - naniesienia wzniesione na Nieruchomości w ramach prowadzonych prac budowlanych
      przez Kupującego stanowią, jako integralna część składowa gruntu, własność
      Sprzedającego w rozumieniu k.c., jak też znajdują się w jego władztwie ekonomicznym
      w rozumieniu ustawy o VAT,

    - naniesienia nie są, bo i z mocy prawa nie mogą być, odrębnym od gruntu przedmiotem
      obrotu ani na gruncie k.c., ani na gruncie ustawy o VAT, ani też na gruncie ustawy o
      PCC;
    - z perspektywy VAT przedmiotem Transakcji będzie dostawa niezabudowanego gruntu
      budowlanego, nie zaś naniesień na tym gruncie; nie zmienia to faktu, że naniesienia,
      jako integralna i nierozdzielna część składowa gruntu znajdująca się we władztwie
      ekonomicznym Sprzedającego – przejdą na własność (w rozumieniu k.c.) i we władanie
      ekonomiczne (w rozumieniu VAT) Kupującego,
    - fakt dokonania nakładów na Nieruchomości skutkuje jedynie powstaniem po stronie
      Kupującego roszczenia do właściciela Nieruchomości o zwrot poniesionych kosztów;
      roszczenie to nie stanowi jednak prawa rzeczowego a jedynie prawo o charakterze
      zobowiązaniowym.
    Tym samym cała Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa
    niezabudowanego gruntu budowlanego i w żadnej części nie będzie podlegać
    opodatkowaniu PCC.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)
    1. Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę odrębnych składników
      majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
      przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na
      podstawie przepisów ustawy o VAT?
    2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT
      jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jako taka nie
      będzie podlegała zwolnieniu od VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2,
      pkt 9, pkt 10, ani pkt 10a ustawy o VAT, co w konsekwencji oznacza również
      konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty zaliczki/zadatku?
    3. Czy po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez
      Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony
      do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z
      tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT)
      po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne
      dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
      należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Zdaniem Wnioskodawców:
    1. sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę odrębnych składników
      majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
      przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu na
      podstawie przepisów ustawy o VAT.
    2. dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania, a więc
      będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, co w konsekwencji oznacza również
      konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty zaliczki/zadatku.
    3. po dokonaniu Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego
      wyłącznie do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do:
      (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
      Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po
      otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie,
      oraz (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
      (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

    Uzasadnienie
    Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
    Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa,
    występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
    Określenie, czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia
    Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku
    podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz
    rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
    Z punktu widzenia Kupującego, określenie czy Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT bezpośrednio wpływać będzie na wysokość ceny należnej za
    przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo
    do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem
    wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego
    samego zdarzenia przyszłego - odpowiedź na każde z zadanych pytań wpłynie na
    obowiązki w zakresie rozliczeń podatkowych tak Kupującego, jak i Sprzedającego.
    1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
    I. Uwagi wstępne
    W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji powinno być
    opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa
    Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym
    w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT,
    wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.
    Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a
    taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi
    przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”)
    możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi
    jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że
    wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy,
    powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone
    przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r.
    „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości
    komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).
    W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT, konieczne jest
    ustalenie czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa.
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT –
    przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich
    sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że Transakcja powinna była zostać wyłączona
    z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym,
    zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni
    terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6
    pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie stanu
    faktycznego Transakcja powinna była zostać wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    II. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
      część przedsiębiorstwa

    Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą oraz stanowiskiem organów podatkowych, z
    powyższej definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika, iż aby zespół
    składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania)
    mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione
    łącznie następujące przesłanki:
    1) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie,
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
    4) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące te zadania gospodarcze.
    Odnośnie do definicji przedsiębiorstwa, należy wskazać, że nie została ona wyrażona w
                                                    1przepisach ustawy o VAT, ale wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 55
    Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników
    niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące
    przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność
    nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz
    inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu
    i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub
    ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów
    wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa
    własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne oraz
    tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności
    gospodarczej.
    Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki
    majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy
    o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e
    ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:
    i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
    ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji”.
    Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać
    należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji
    spełnione są łącznie następujące kryteria:
    i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku
      (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i
      wystarczający do prowadzenia tej działalności;
    ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności
      prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu
      składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.
    Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej
    prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników
    majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:
    i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

    ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów)
      niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.
    Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół
    składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić
    czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji
    nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej
    wskazane elementy:
    i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną
      takich umów;
    ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    iii. umowy zarządzania aktywami;
    iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)
    Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na
    nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez
    zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych
    działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia
    działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w
    przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie
    nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które
    świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca
    podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.
    W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez
    Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą niezabudowane
    działki składające się na Nieruchomość oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z
    Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej itd.).
    W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których
    przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za
    umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, przedmiot
    Transakcji będzie zawierał jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji
    nieruchomościowych", czyli Nieruchomość. Do przedmiotu Transakcji wejdzie tylko jeden
    z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem
    Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie będzie
    stanowić przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.
    Mając również na uwadze utrwaloną linię orzeczniczą oraz stanowisko organów
    podatkowych w zakresie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem
    Wnioskodawców przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część
    przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwo, w szczególności z uwagi na fakt, iż: (i) w ramach
    Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania (w szczególności z tytułu
    ewentualnych kredytów związanych z Nieruchomością), (ii) Nieruchomość będąca
    przedmiotem Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału
    wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, oraz (iii) zakres
    Transakcji ograniczony został w praktyce do Nieruchomości (tj. niezabudowanych działek
    gruntu), zatem nie sposób uznać, aby zespół tychże składników mógł stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.
    Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w
    oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu
    czynności, takich jak np. wybudowanie budynków i budowli, zawarcie umów z dostawcami
    mediów, ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi
    księgowej, prawnej itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach
    Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie byłby w stanie prowadzić działalności

    gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i
    zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi
    słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem Transakcji nie ma w
    przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak
    samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych
    powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w
    żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej
    polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po
    uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy
    zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem budynków, utrzymaniem i
    obsługą najemców, zarządzaniem budynkami, ich obsługą techniczną, dostawami mediów
    oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat
    eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł
    służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni
    komercyjnych.
    Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży
    nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym,
    przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za
    transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje
    potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (m.in. interpretacja
    indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o
    sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-
    1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR,
    interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia
    2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia
    29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3
    sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10
    sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG, interpretacja indywidualna z 14
    września 2021, sygn. 0114- KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS,interpretacja indywidualna z dnia
    24 września 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.490.2021.3.EW, czy też interpretacja
    indywidualna z dnia 1 października 2021 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.647.2021.3.MN).
    Mając na względzie powyżej przedstawione regulacje, zdaniem Wnioskodawców
    przedmiotem Transakcji nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa ani
    przedsiębiorstwo.
    III. Pojęcie przedsiębiorstwa wyrażone w doktrynie prawa
                                      1Jak wskazano powyżej, określając przedsiębiorstwo w art. 55 k.c., wskazano przykładowy
    katalog składników niematerialnych i materialnych, które tworząc pewną całość
    organizacyjną, służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Obok tych składników, w
    skład przedsiębiorstwa może wchodzić wiele czynników nawet niekiedy nieuchwytnych,
    trudno mierzalnych, niewymiernych, takich jak rynek czy klientela (A. Kidyba, Prawo
    handlowe, 2008, s. 34, zwraca jeszcze uwagę na lokalizację, dobrą bądź złą renomę). Bez
    wspomnianych czynników trudno byłoby wyobrazić sobie przedsiębiorstwo, a można
    zaryzykować twierdzenie, że wspomniane czynniki determinują istnienie
    przedsiębiorstwa, a nie tylko wpływają na jego wartość (pr. zbior. pod red. Kidyba Andrzej,
    Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, wyd. Wolters Kluwer 2012, wyd. II).
    W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż – w celu uznania określonych składników
    majątkowych za przedsiębiorstwo – muszą one stanowić całość pod względem
    organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej
    definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż
    przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.
    Okolicznością determinującą możliwość uznania określonego zespołu składników

    niematerialnych i materialnych za przedsiębiorstwo jest takie ich zorganizowanie, żeby
    wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej.
    Zespół składników tworzących przedsiębiorstwo musi być zatem swoiście zorganizowany,
    musi funkcjonować w określonym otoczeniu i musi być naznaczony pewnymi elementami,
    które zadecydują o tym, że będziemy mieli do czynienia z przedsiębiorstwem, a nie
    luźnym zbiorem składników niematerialnych i materialnych.
    Samo zebranie czy przestrzenne usytuowanie pewnych składników z reguły nie tworzy
    jeszcze przedsiębiorstwa. Z tego powodu przedsiębiorstwo nie jest jedynie sumą
    składników niematerialnych i materialnych wchodzących w jego skład, lecz samoistnym
    dobrem o wartości majątkowej (M. Poźniak-Niedzielska, Pojęcie przedsiębiorstwa a jego
    majątek, AUMCS XXIX 1982, nr 8, s. 130). Dopiero czynnik organizacyjny oparty na
    kryterium funkcjonalności i celowości zestawienia składników pozwala uznać ten zespół za
    przedsiębiorstwo. Gdyby było inaczej, to zawsze każde zestawienie składników
    przynosiłoby albo sukces, albo porażkę w działalności gospodarczej. Element
    organizacyjny przedsiębiorstwa został wyraźnie podkreślony przez nowelizację
    komentowanego przepisu dokonaną ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy -
    Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408) i umieszczenie na
    pierwszym miejscu niematerialnych elementów przedsiębiorstwa. Przez taką kolejność
    ustawodawca podkreśla rolę, jaką odgrywają niematerialne składniki przedsiębiorstwa,
    takie jak klientela i renoma, bez których nie mogłoby ono, o ile w ogóle, istnieć, to
    przynajmniej normalnie funkcjonować (M. Poźniak-Niedzielska, Zbycie przedsiębiorstwa w
    świetle zmian w kodeksie cywilnym, PiP 1991, z. 6, s. 34). W konsekwencji wartość
    przedsiębiorstwa nie jest równa sumie wartości jego składników, ale jest odpowiednio
    wyższa o wartość owych czynników niematerialnych, a zwłaszcza czynnika
    organizacyjnego (wyr. NSA z dnia 24 listopada 1999 r., I SA/Kr 1189/99, Lex nr 43968).
    Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym będzie zatem
    element organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników
    umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości. Występowanie
    wspomnianego elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż
    ten jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład
    zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo (wyr. SN z dnia 3 grudnia 2009 r., II CSK
    215/09, Lex nr 551060).
    Kluczowym jest, aby przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod
    względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu
    transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi
    zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w
    taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej
    działalności gospodarczej (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej z dnia 25 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-3.4012.657.2018.2.SM,
    interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 sierpnia
    2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM, interpretacja indywidualna Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 stycznia 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-
    2.4012.589.2019.3.PM).
    W kontekście powyższych uwag należy wskazać, że przedmiot transakcji będzie
    ograniczony zasadniczo do zbycia samej Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie
    będzie bowiem zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych,
    pozostających ze sobą w takim związku funkcjonalnym, by być zdolnym do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem
    wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia działalności
    w zakresie najmu w sposób niezakłócony, nie można więc uznać, że łączy je więź o
    charakterze organizacyjnym.

    Na kwestię, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich
    zorganizowanym zespołem niejednokrotnie zwracano uwagę w orzecznictwie sądów
    administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r., sygn. SA/Sz 2724/95; wyrok
    NSA z dnia 24 listopada 1999 r., sygn. I SA/Kr 1189/99 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4
    grudnia 2013 r., sygn.: I SA/Gd 1205/13, utrzymany w mocy przez wyrok NSA z dnia 25
    czerwca 2015 r., sygn.: I FSK 572/14, , wyrok NSA z dnia 23 listopada 2017 r., sygn. I FSK
    327/16, wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 lutego 2018 r. sygn. III SA/Wa 1896/17, wyrok
    WSA w Rzeszowie z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19, wyrok NSA z dnia 13
    grudnia 2022 r., sygn. III FSK 1346/21).
    IV. Pojęcie transferu przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części) w prawie unijnym
    Należy dodatkowo zauważyć, iż pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (z
    ang. „totality of assets of part thereof”) stanowi pojęcie prawa unijnego, które zostało
    zdefiniowane w orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE)
    dotyczących VAT.
    Wnioskodawcy pragną przy tym zwrócić uwagę, iż zgodnie z treścią orzeczenia TSUE w
    sprawie C-97/01 Zita Modes Sarl „pojęcie transferu, za wynagrodzeniem lub bez
    wynagrodzenia, lub wniesienia do spółki całego lub części majątku przedsiębiorstwa,
    powinno być interpretowane w taki sposób, że obejmuje ono przeniesienie
    przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części w tym środki trwałe i obrotowe zdolne do
    prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej, a nie tylko proste zbycie aktywów
    takich jak wyroby gotowe”.
    Orzeczenie to definiuje zakres pojęcia transferu przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej
    części), w rozumieniu art. 5 ust. 8 tzw. VI Dyrektywy VAT , którego transpozycję do
    krajowego porządku prawnego stanowi art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zakres przedmiotowy
    obydwu przepisów powinien zatem być analogiczny, co oznacza że tezy wspomnianego
    orzeczenia TSUE wyznaczają granice interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa” użytego w przepisach krajowych.
    Jak wynika z powyższej definicji sformułowanej przez TSUE, dla zaistnienia
    przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu VAT, niezbędne jest by
    składniki weń wchodzące mogły samodzielnie, tj. bez dodawania żadnych dodatkowych
    elementów lub modyfikowania istniejących samodzielnie realizować zadania gospodarcze,
    tj. na przykład:
    - nabywać towary lub usługi niezbędne do prowadzenia takiej działalności, w
      szczególności posiadać ważne umowy zakupu towarów lub usług z dostawcami
      towarów lub usług niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej,
    - być zdolnym do wytworzenia towarów lub usług, które mogłyby być przedmiotem
      sprzedaży,
    - posiadać kontakty z klientami (w tym zawarte umowy sprzedaży, najmu, dzierżawy, etc.)
      wytwarzanych przez przedsiębiorstwo towarów lub usług lub też know-how odnośnie
      do tego, jak wejść w kontakty z tymi klientami,
    - posiadać odpowiednią obsługę administracyjną (rachunki bankowe, umowy na stałą
      obsługę prawną, administracyjną, biurową, etc.).
    W ocenie Wnioskodawców, niezabudowane działki gruntu będące przedmiotem
    omawianej Transakcji w żadnym wypadku nie będą zdolne do tego, by samodzielnie (bez
    wzbogacenia go o dodatkowe elementy i składniki majątkowe) realizować jakiekolwiek
    zadania gospodarcze lub działać jako niezależny i samodzielny przedsiębiorca. Jak bowiem
    wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem dostawy będzie co do zasady
    wyłącznie Nieruchomość.
    W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja nie obejmuje kluczowych
    składników, które mają istotne znaczenie dla prowadzenia działalności w zakresie

    wynajmu Nieruchomości. W konsekwencji – po nabyciu od Sprzedającego Nieruchomości
    – Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą głównie na wynajmie
    Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz na podstawie umów
    zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawców, fakt ten
    dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej dostawy nie dojdzie do przeniesienia
    całości przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.
    W świetle powyższych uwag, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż dostawa
    Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa i tym samym do transakcji tej stosuje się przepisy ustawy o VAT.
    V. Stanowisko organów podatkowych
    Powyższe wnioski znajdują potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych.
    Przykładowo:
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 24 sierpnia 2023 r., o sygn.
      0111-KDIB3-2.4012.338.2023.2.MGO, wskazał, że dostawa czterech gruntów ze
      znajdującymi się na nich budynkami i budowlami, których zostało przeniesione prawo
      własności oraz oddanych do użytkowania wieczystego – bez przenoszenia na nabywcę
      (i) know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w
      zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z
      zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w
      dokumentach udostępnionych Nabywcy w ramach Sprzedaży, (ii) prawa i obowiązki
      wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których
      Sprzedający dokonywał rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Sprzedaży
      np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych), (iii) umowy
      ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego, (iv) prawa i obowiązki wynikające z
      umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez
      Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych), (v)
      tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub
      podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w
      ramach Sprzedaży. W interpretacji Dyrektor KIS stwierdził, iż „Sprzedaż nie obejmowała
      w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania
      dotyczącej Nieruchomości. W związku ze Sprzedażą, Kupujący we własnym zakresie
      zapewnił finansowanie swojej działalności gospodarczej. W związku ze Sprzedażą na
      Nabywcę nie zostały przeniesione także prawa i obowiązki z tytułu umowy
      ubezpieczenia Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wynikające z umów
      serwisowych i umów na dostawę mediów do Nieruchomości, których stroną przed
      Sprzedażą był Sprzedający (po Sprzedaży ubezpieczy Nieruchomości i zawrze lub
      będzie kontynuował tego typu umowy Sprzedający jako najemca na podstawie umowy
      najmu). W ramach Sprzedaży nie doszło również do przejścia ze Sprzedającego na
                              1Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 23, w tym, nie doszło do przeniesienia ze
      Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego. Z opisu sprawy wynika m.
      in., że przedmiotem Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie były
      zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Sprzedaży, w tym wobec
      banku z tytułu umowy finansowania, które to zostały spłacone przez Sprzedającego w
      ramach Sprzedaży. Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wskazuje,
      że przedmiot dokonanej transakcji sprzedaży, jakim w istocie jest prawo własności
      Gruntu 1, Gruntu 2 oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu 3 oraz Gruntu 4,
      prawo własności posadowionych na Gruncie 1, Gruncie 2 oraz Gruncie 3 i
      stanowiących odrębne nieruchomości Budynków i Budowli oraz pozostałymi
      składnikami majątkowymi tj. Ruchomościami i Dokumentacją, nie spełnia kryteriów
      pozwalających uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedawcy.
      Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości nie będzie
                                    1stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego, ani
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy”.

    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 kwietnia
      2023 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.86.2023.3.MD wskazał, że transakcja dostawy gruntu
      wraz z dwoma budynkami biurowymi, podczas której na kupującego nie zostaną
      przeniesione m.in. (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono
      Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację
      lub przebudowę przenoszonej Nieruchomości, (ii) umowy o zarządzanie
      Nieruchomością, (iii) umowy zarządzania aktywami, (iv) należności o charakterze
      pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem, znaki towarowe, licencje czy patenty
      niezwiązane z funkcjonowaniem Nieruchomości, (v) tajemnice przedsiębiorstwa
      Sprzedającego oraz know-how, niezwiązane z funkcjonowaniem Nieruchomości, (vi)
      nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego, (vii) prawa i obowiązki wynikające z umowy
      najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego nie będzie stanowić
                                1sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy - Kodeks cywilny. W
      interpretacji organ podkreślił, że „Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki
      przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.
      Zbyciu podlegają bowiem Nieruchomość oraz Inne Aktywa, których nie sposób uznać
      za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu. Przedstawione okoliczności
      zdarzenia przyszłego wskazują, że przedmiot planowanej Transakcji nie jest
      wystarczający do prowadzenia przez Kupującego tylko i wyłącznie w oparciu o te
      składniki działalności gospodarczej”.
    - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 7 kwietnia
      2021 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM, wskazał, że przeniesienie prawa
      użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności znajdujących się na nich
      budynków i budowli. W ramach przedmiotowej transakcji sprzedawca nie przenosił na
      nabywcę m.in. (i) nazwy Sprzedającego, (ii) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie
      Nieruchomością oraz aktywami Sprzedającego, (iii) praw i obowiązków wynikających z
      umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem, których Sprzedający dokonuje
      rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku
      czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych), (iv) umów ubezpieczeniowych
      zawartych przez Sprzedającego, (v) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z
      zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w
      dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji, (vi) patentów i innych
      prawa własności przemysłowej. W interpretacji Dyrektor KIS stwierdził, że „Z
      okoliczności sprawy wynika, że zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie
      została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona
      odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym
      samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników
      majątkowych zbywanych w ramach Transakcji. Przedmiot transakcji nie będzie również
      wyodrębniony finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego ponieważ Transakcja nie
      obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia
      prawa wieczystego użytkowania gruntu lub finansowania budowy Budynków oraz
      Budowli. Transakcja sprzedaży nie obejmie również gotówki znajdującej się na
      rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych za
      wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów
      wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów
      najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z
      tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych
      dotyczących Nieruchomości, zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu
      Transakcji, istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych. Transakcja nie
      będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie
      działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez Nabywcę innych
      składników majątku, lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub
      prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte
      składniki. Zatem przedmiot transakcji nie posiada takiej samodzielności finansowej

      oraz funkcjonalnej aby Nabywca na moment transakcji był w stanie prowadzić
      działalność gospodarczą oraz rozliczenia finansowe w sposób niezależny i
      zorganizowany, przy uwzględnieniu uwarunkowań ekonomicznych i rynkowych
      wykorzystując wyłącznie składniki będące przedmiotem planowanej sprzedaży. W
      związku z powyższym przedmiotowa sprzedaż nie będzie stanowić zorganizowanej
      części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt
      27e ustawy. W momencie sprzedaży Nieruchomość nie będzie na tyle wyodrębniona
      organizacyjnie, finansowo oraz funkcjonalnie, aby posiadała zdolność do niezależnego
      funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Kupujący będzie musiał m.in.
      zaangażować dodatkowe środki oraz zawrzeć stosowne umowy związane z
      utrzymaniem i obsługą Nieruchomości”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia
      2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM, zgodnie z którą w ramach sprzedaży
      nieruchomości gruntowej z budynkiem usługowo-biurowym oraz budowli, Sprzedawca
      nie przenosił na nabywcę m.in. (i) prawa i obowiązki wynikające z umowy
      ubezpieczenia Nieruchomości, (ii) prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w
      zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości, (iii) umowy o świadczenie usług
      księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp., (iv) tajemnice
      przedsiębiorstwa Zbywcy, (v) firma Zbywcy. W interpretacji Dyrektor KIS stwierdził, że
      „(...) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie
      Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów
      najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie
      praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym
      funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z
      Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności
      gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji – po nabyciu Nieruchomości - Nabywca
      będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy
      wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych
      przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Zainteresowanych -
      uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów,
      które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z
      powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję
      zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia
      2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR wskazał, że transakcja dostawy
      gruntu wraz z nieruchomością biurową, podczas której na kupującego nie zostaną
      przeniesione m.in. (i) umowy o zarządzanie Nieruchomością, (ii) tajemnice
      przedsiębiorstwa, nazwy i know-how Sprzedającego w zakresie prowadzenia
      działalności polegającej na komercyjnym wynajmie nieruchomości oraz związanego z
      metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu
      działalności, (iii) umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym
      umowy na usługi księgowe, umowy na doradztwo prawne, umowy z pośrednikiem w
      zakresie wynajmu nieruchomości, umowy rachunku bankowego Sprzedającego, (iv)
      należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem Nieruchomości
      oraz ogólnie z działalnością Sprzedającego, w tym wierzytelności Sprzedającego z
      tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) nie będzie stanowić sprzedaży
                          1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 ustawy - Kodeks cywilny. W interpretacji organ
      podkreślił, że „planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych
      składników wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących
      funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Przedmiotem zbycia będą niektóre składniki
      majątkowe Sprzedającego, niezdolne bez odpowiedniego zorganizowania do
      samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.
    - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 26 czerwca 2018 r., o sygn.
      0111-KDIB3-2.4012.267.2018.3.AZ, wskazał, że dostawa gruntu zabudowanego

      kompleksem sześciu budynków biurowo-magazynowych, oddanych do użytkowania na
      podstawie umów najmu – bez przenoszenia na nabywcę (i) praw i obowiązków
      wynikających z umów związanych z ubezpieczeniem nieruchomości oraz zarządzaniem
      nieruchomością, (ii) umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa, (iii)
      rachunków bankowych, (iv) pracowników Sprzedającego - nie może zostać uznana za
      zbycie przedsiębiorstwa. W interpretacji Dyrektor KIS stwierdził, iż „zbycie składników
      materialnych nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego,
      gdyż większość istotnych elementów tworzących u Wnioskodawcy przedsiębiorstwo
      nie jest objęta transakcją sprzedaży. Zatem w ocenie Organu, w przedmiotowej
      sprawie nie można mówić o zespole składników niematerialnych i materialnych,
      zorganizowanych w taki sposób, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia
      u nabywcy działalności gospodarczej”. Co więcej, wskazano, że „analiza
      przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi
      do wniosku, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie także
      sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie
      przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Aby można było mówić o wyodrębnieniu
      funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we
      wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako
      zorganizowany, autonomiczny zespół. Tymczasem, w analizowanym przypadku
      składniki będące przedmiotem transakcji nie stanowią takich autonomicznych,
      zorganizowanych zespołów”.
    VI. Konkluzja
    Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani
    zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT,
    na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności
    podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej
    dostawy towarów.
    2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
    Sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji stanowi dostawę niezabudowanych działek
    gruntu.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6
    ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
    energii.
    Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości dokonywaną w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować możliwość
    korzystania ze zwolnienia od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów
    i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o
    VAT.
    Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT z opodatkowania podatkiem od towarów i
    usług zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie
    przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.

    Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się
    grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT
    W kontekście powyższego zdaniem Wnioskodawców należy wskazać, że przedmiotem
    planowanej Transakcji jest Nieruchomość tj. działki gruntu niezabudowane budynkami lub
    budowlami, ani żadnymi innymi naniesieniami. Zatem zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i
    10a ustawy o VAT dotyczące terenów zabudowanych nie będą miały zastosowania do
    Sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, gdyż Nieruchomość na dzień
    Transakcji będzie stanowiła niezabudowane działki gruntu.
    Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT
    W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość jest objęta miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu podstawowym: zabudowy
    przemysłowej, składów i magazynów i drobnej wytwórczości.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak zostało wskazane w powyższej
    sytuacji Nieruchomość będzie stanowić tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o
    VAT, gdyż na dzień Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, w którym Nieruchomość będzie stanowiła teren
    budowlany tj. grunt przeznaczony pod zabudowę.
    Tym samym, w ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej
    Transakcji będzie opodatkowana VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a contrario ustawy
    o VAT jako dostawa terenów budowlanych.
    Brak podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT
    W ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości w ramach
    planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie
    dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Mając powyższe na uwadze, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze wskazanego
    zwolnienia, gdyż nie była ona i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana wyłącznie na
    cele działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.
    Dostawa wraz z rozpoczętą inwestycją budowlaną
    Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 12 lipca 2012 r. w
    sprawie C-26/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze

    swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w
    wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót,
    aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31). Zatem,
    gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość, na której trwają prace budowlane, jednak
    inwestycja nie jest dokończona, to nie wypełnia ona w myśl przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.) definicji
    budynku, budowli lub ich części. Uwzględniając powyższe, dla potrzeb klasyfikacji
    prawnopodatkowej takiego terenu, w części, na której trwają prace budowlane (tj.
    znajduje się ten obiekt), należy traktować jako niezabudowany teren budowlany.
    Jednocześnie nawet w przypadku, gdyby na moment Transakcji na Nieruchomości
    znajdowały się już jakieś naniesienia - w związku z Transakcją nie dojdzie do przeniesienia
    praw związanych z inwestycją ani też tych naniesień. Wynika to z faktu, że inwestycja
    budowlana ani nie jest własnością Sprzedającego, ani też Kupujący nie zamierza jej nabyć.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie
    zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o
    VAT, a sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana
    VAT jako dostawa terenów budowlanych.
    Powyższe powoduje, że również kwota zaliczki/zadatku wypłaconego Sprzedającemu
    będzie musiała zostać opodatkowana VAT, na takich samych zasadach jak dostawa
    Nieruchomości.
    Jednocześnie powyższe nie stoi na przeszkodzie by Wnioskodawcy, z ostrożności, złożyli w
    przewidziany prawem sposób oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art.
    43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według
    organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby
    zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
    3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
    Biorąc pod uwagę, że dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub
    jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do
    odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego
    wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.
    Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu przysługiwać będzie prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy
    przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów/usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są
    wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi
    przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu
    /wytworzeniu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność
    polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności,
    jako odpłatne świadczenie usług, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki VAT
    podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego,
    nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających
    opodatkowaniu VAT.
    W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu
    przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
    naliczonego przy nabyciu Nieruchomości i wykazanego na przedmiotowej fakturze VAT,
    gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w
    art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

    Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres,
    w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek
    podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów
    rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik
    otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym
    podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.
    Podsumowując, Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w
    przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym
    podatku naliczonego w związku z Transakcją) przewyższy wartość podatku należnego
    wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia
    do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku
    naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
      odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Według art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług
      na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).

    Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy
    towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w
    ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel,
    np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a
    zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu
    cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

            2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
      Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
      wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
      prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu
    przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący
    przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w
    szczególności” wskazuje na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza
    to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym
    artykule, a z drugiej - brak któregoś z tych elementów może nie pozbawiać zespołu rzeczy
    i praw przymiotu przedsiębiorstwa. Nie wszystkie elementy tworzące pojęcie
    przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu
    przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę,
    aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności
    faktyczne. Każdorazowo należy więc badać okoliczności faktyczne związane z konkretną
    transakcją.
    Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
    ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
    obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
    przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
    łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
    stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
    przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
    funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
    gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
                            1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
    przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
    pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
      Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
      składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
      realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
      niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
    zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część

    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
    potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze,
    których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część
    przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także
    posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
    majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
    nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
    odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
    gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia
    w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń
    gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze
    przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce.
    Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i
    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie
    jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością
    organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
    zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można
    bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
    wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub
    części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
    stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
    dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I
    FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011
    r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub
    nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
    dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.
    W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01) Trybunał stwierdził,
    że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku
    przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto,
    że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w
    pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości
    majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma
    zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności
    zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania
    przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne
    i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa,
    mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak
    wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie
    jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel
    dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i
    niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym,
    dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
    wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
    podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
    podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
    Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE,
    dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne
    powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania
    gospodarczego.

    Ponadto TSUE zauważył, że przejmującego należy traktować jako następcę zbywającego,
    przy czym, aby przejmujący mógł zostać uznany za następcę zbywającego, musi on
    kontynuować działalność prowadzoną przez zbywcę.
    Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444
    /10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5
    (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 dyrektywy 112) obejmuje przekazanie
    przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
    ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
    przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje
    zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał,
    stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w
    rozumieniu art. 19 dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała
    na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi
    obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z
    punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Strony zamierzają przystąpić do
    Transakcji, w ramach której Kupujący nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość, na którą
    składają się:
      1. działki przy ulicy (...) w (...) o numerach ewidencyjnych: (...), (...), (...);
      2. działka przy ulicy (...)w (...) o numerze ewidencyjnym (...).
    Nieruchomość jest obecnie zabudowana zdewastowanymi budynkami oraz budowlami,
    takimi jak m.in. zewnętrzne instalacje wodociągowe, kanalizacji deszczowej,
    energetycznej, wolnostojące słupy, utwardzony plac, plac składowania, ogrodzenie,
    budynek przemysłowy.
    Stan dewastacji naniesień na Nieruchomości powoduje, że są one niezdatne do
    jakiegokolwiek użytku przez Kupującego. Stąd - Sprzedający wystąpił do (...) o pozwolenie
    na ich rozbiórkę. Decyzją nr (...) z dnia (...) r., pozwolenie to zostało udzielone. W ramach
    prac rozbiórkowych z Nieruchomości zostaną usunięte wszystkie znajdujące się tam
    naniesienia - nie zostanie nic z budynków i infrastruktury towarzyszącej. Usunięte zostaną
    również wszystkie sieci.
    Nieruchomość, na moment dokonania Transakcji, będzie nieruchomością
    niezabudowaną, żadne budynki, budowle ani ich części nie będą przedmiotem sprzedaży.
    Na Nieruchomości znajduje się i znajdować się będzie na moment dokonania Transakcji
    sieć gazociągowa, która przechodzi przez działkę gruntu nr (...). Właścicielem sieci jest (...).
    Sieć gazociągowa, jako nienależąca do Sprzedającego, nie będzie przedmiotem sprzedaży.
    Na Nieruchomości ustanowiono odpłatną i nieograniczoną w czasie służebność przesyłu
    na rzecz spółki pod firmą (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (...)
    polegająca na prawie do korzystania z części obciążonej Nieruchomości stanowiącej część
    działki gruntu nr (...) zaznaczonej na szkicu stanowiącym załącznik nr (...) do aktu
    notarialnego rep. A nr (...) w celu lokalizacji na przedmiotowej Nieruchomości przewodów i
    urządzeń opisanych w załączniku nr (...) do tego aktu, służących do przesyłania gazu, które

    po wybudowaniu wchodzić będą w skład przedsiębiorstwa tej spółki, a w tym
    wybudowania opisanych urządzeń służących do przesyłania gazu, prawa dostępu do tych
    urządzeń w celu usuwania awarii, przeglądów,
    Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji (w (...) r.), za zgodą Sprzedającego,
    zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na realizacji inwestycji. Zgodnie z
    harmonogramem planowanych prac, na moment dokonania Transakcji na Nieruchomości
    nie będzie jeszcze ukończony żaden budynek ani budowla.
    Na terenie Nieruchomości na moment składania wniosku nie są prowadzone prace
    budowlane. Tym niemniej do daty dokonania Transakcji zostaną wykonane prace
    związane z:
    1. Rozbiórką „słupów wolnostojących, budynku halowego, utwardzonego placu, placu
      składowania oraz budynków gospodarczych” – uzyskane pozwolenie na rozbiórkę,
    2. Remediacją terenu (prowadzone postępowanie administracyjne),
    3. Wycinką drzew i krzewów (prowadzone postępowanie administracyjne).
    Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu
    VAT, obejmującą głównie wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub
    dzierżawionymi. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania
    pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane z realizacją jego
    działalności gospodarczej odnośnie Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów
    usługowych zawartych z innymi podmiotami.
    Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Kupujący nabędzie na podstawie
    umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności
    następujących elementów:
    1. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów takich jak prawa i obowiązki
      wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz
      umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi,
      prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);
    2. dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii
      dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych
      Sprzedającego;
    3. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych
      zawartych przez Sprzedającego i bank;
    4. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
    5. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.
    W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań
    Sprzedającego. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na
    Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących
    finansowaniu działalności Sprzedającego. Przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie
    niezabudowane działki gruntu.
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie
                              1dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23 kodeksu pracy.
    Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych
    wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot
                                                  1Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55
    Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych
    składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i

    determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Zbyciu podlegać
    będzie wyłącznie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w
    rozumieniu powołanego przepisu.
    Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych
    w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część
    jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół
    składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie,
    infrastrukturę itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się
    przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego
    przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar
    rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u
    zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania
    gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe
    kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.
    Jak wynika z przedstawionego przez Państwa we wniosku opisu zdarzenia przyszłego
    przedmiot transakcji tj. Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi
    formalnie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach
    działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w
    stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. W ramach Transakcji nie dojdzie do
    przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów
    takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z
    umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi
    doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o
    prowadzenie ksiąg), dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg
    rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów
    podatkowych Sprzedającego, praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów
    rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank, praw i obowiązków
    wynikających z polis ubezpieczeniowych, praw i obowiązków wynikających z Umowy o
    Zarządzanie Nieruchomością. Na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.
    W związku z powyższym, opisany we wniosku przedmiot Transakcji sprzedaży nie będzie
    stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na
    niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić
                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego ani jego zorganizowanej
    części, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej
    Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem, sprzedaż
    Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży nie będzie stanowić zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii ustalenia czy dostawa Nieruchomości w
    ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT jako dostawa towarów na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i jako taka nie będzie podlegała zwolnieniu od VAT, w
    szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10, ani pkt 10a ustawy o VAT, co
    w konsekwencji oznacza również konieczność opodatkowania tym podatkiem kwoty
    zaliczki/zadatku.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.

    Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Do dostawy terenów niezabudowanych zastosowanie znajdują przepisy art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy. Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział
    zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających
    określone w tych przepisach warunki.
    Stosownie do art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez
      to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego,
    co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.
    Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996
    r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę.
    Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane (przeznaczone pod zabudowę) zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod
    zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód

      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
      sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze
      decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc
    także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na
    podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
    Jednocześnie stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
      lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
      budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do
    zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość
    skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których, nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT
    oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku
    VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą
    być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
      towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich
      posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
      wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części
    będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie
    przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 stanie się bezzasadne.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
    sprzedaży jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, jak opodatkowane są
    budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki,
    budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu
    będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Jednocześnie przepis ten ma zastosowanie
    również do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.
    Z opisu sprawy wynika, że planowane jest zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości,
    składającej się z działek nr (...), (...), (...) oraz (...), na których znajdują się m.in. budynki i
    infrastruktura towarzysząca, przeznaczone do rozbiórki.
    W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami
    przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    (TSUE) w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed
    BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13
    część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie
    harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków
    obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa
    wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany
    w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku
    VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać
    rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do
    jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje

    dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu
    jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co
    niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych
    starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
    Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili
    sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane
    pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę
    niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 7
    listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z 19
    czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.
    W wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny
    stwierdził, że: „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem
    dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się
    należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że
    została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego
    konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji
    podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest
    okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i
    wznieść nowe (...)”.
    W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami
    /budowlami przeznaczonymi do rozbiórki, istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków
    /budowli zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.
    W rozpatrywanej sprawie jak wynika z opisu sprawy, Sprzedającemu została wydana przez
    (...) decyzja nr (...) z dnia (...) r., na podstawie której uzyskał on pozwolenie na rozbiórkę
    wszystkich znajdujących się na nieruchomości naniesień – budynków i infrastruktury
    towarzyszącej. Proces rozbiórki został rozpoczęty i w jego ramach dokonywana jest
    również rozbiórka poszczególnych sieci.
    Zatem w niniejszej sprawie oprócz uzyskania przez Sprzedającego przed Transakcją
    pozwolenia na rozbiórkę wszystkich znajdujących się na nieruchomości naniesień –
    budynków i infrastruktury towarzyszącej – rozpoczął się już proces rozbiórki ww.
    naniesień. Zatem ww. naniesienia nie powinny być brane pod uwagę przy kwalifikacji
    działek nr (...), (...), (...) oraz (...) jako gruntu zabudowanego.
    Wskazali Państwo również, że Kupujący jeszcze przed dokonaniem Transakcji (w (...) r.), za
    zgodą Sprzedającego, zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na realizacji
    inwestycji. Naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych, w momencie
    sprzedaży nie będą jeszcze stanowiły budynków lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo
    budowlane. Na moment dokonania Transakcji na Nieruchomości nie będzie ukończony
    żaden budynek ani budowla.
    W tym miejscu wskazać należy, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej
    w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer
    Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy
    nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub
    przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie
    odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).
    Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana
    niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie
    wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, dla potrzeb klasyfikacji
    prawnopodatkowej taki teren, w części na której znajduje się ten obiekt, należy traktować
    jako niezabudowany teren budowlany, nie zaś jako grunt zabudowany budynkiem w
    określonym stopniu zaawansowania robót.

    Zatem ww. naniesienia, które powstaną w wyniku prac budowlanych, również nie powinny
    być brane pod uwagę przy kwalifikacji działek nr (...), (...), (...) oraz (...) jako gruntu
    zabudowanego.
    Należy jednak mieć na uwadze, że na działce nr (...) znajduje się i znajdować się będzie na
    moment dokonania Transakcji nienależące do Sprzedającego urządzenie przesyłowe tj.
    sieć gazociągowa, której właścicielem jest (...). Sieć gazociągowa, jako nienależąca do
    Sprzedającego, nie będzie przedmiotem sprzedaży.
    Ww. sieć gazociągowa – jak Państwo wskazali – stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3
    ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” będących
    przykładowymi obiektami, które nadają działce status gruntu zabudowanego.
    W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).
    I tak, w myśl art. 3 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt
        małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania
        obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów
        budowlanych;
      2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
        związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
        oraz posiada fundamenty i dach.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno
      stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
      reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
      ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
      urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
      uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
      pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
      części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
      jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
      oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
      technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć
      urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość

      użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
      instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
      ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
        praw rzeczowych.
      § 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
        uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
        przedmiotu odłączonego.
      § 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
        części składowych.
    Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci
    samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą
    „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają
    się one własnością właściciela gruntu.
    Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii
      elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są
    przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi ciepłownicze, energetyczne, to
    stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.
    Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i
    usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną”
    funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących
    przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v.
    Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów”
    w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do
    dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności
    rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu
    krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy
    przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI
    Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

    Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy
    przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla,
    niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle
    prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od
    towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak
    właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem
    przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.
    W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającego prawa
    własności działki nr (...), na której znajduje się budowla, w postaci sieci gazociągowej
    nienależącej do Sprzedającego.
    Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy
    stwierdzić, że skoro znajdująca się na ww. działce sieć gazociągowa nie jest własnością
    Sprzedającego, nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy tego gruntu wraz ze
    znajdującą się na nim infrastrukturą.
    Tak więc, nie można uznać działki nr (...) za teren niezabudowany, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na ww. gruncie posadowiona jest
    budowla nie będąca własnością Sprzedającego.
    Odnosząc się natomiast do działek nr (...), (...) oraz (...), należy wskazać, że, jak wynika z
    opisu sprawy:
    - na działkach nr (...) i (...), nie znajduje się i nie będzie znajdować się na moment Transakcji
    żadna sieć,
    - na działce gruntu nr (...), znajdują się sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć
    elektroenergetyczna, sieć telekomunikacyjna, jednak na moment Transakcji
    wymienione sieci będą zlikwidowane lub będą w procesie rozbiórki.
    Ponadto, jak Państwo wskazali, ww. działki w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego położone są na terenach zabudowy przemysłowej, składów i magazynów i
    drobnej wytwórczości.
    Tym samym, na moment dostawy działek nr (...), (...) oraz (...), będą one stanowiły teren
    budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Ponadto, skoro przedmiotem Transakcji nie będą budynki i budowle znajdujące się na
    Nieruchomości, bowiem zostaną one usunięte z Nieruchomości w ramach prac
    rozbiórkowych, jednocześnie – jak Państwo wskazali - naniesienia, które powstaną w
    wyniku prac budowlanych dokonanych przez Kupującego, w momencie sprzedaży nie
    będą stanowiły budynków lub budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, natomiast
    sieć gazociągowa znajdująca się na działce nr (...) nie będzie przedmiotem sprzedaży, to
    dla dostawy działek nr (...), (...), (...) oraz (...) nie znajdzie również zastosowania zwolnienie,
    o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, które dotyczy tylko dostawy budynków,
    budowli lub ich części.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie nie będzie miał także zastosowania art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem
    związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie
    wyodrębnia się wartości gruntu, ponieważ dostawa budynków lub budowli w tym
    przypadku nie będzie miała miejsca.
    Przy sprzedaży działek nr (...), (...), (...) oraz (...) nie znajdzie również zastosowania
    zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ – jak
    wskazali Państwo w opisie sprawy – Nieruchomość nie jest i nie była nigdy
    wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z VAT czy też niepodlegającej

    opodatkowaniu VAT. Nieruchomość była i jest obecnie przedmiotem dzierżawy
    Kupującego (podpisanej 10 stycznia 2025 r.). Dzierżawa podlega opodatkowaniu VAT
    stawką 23%.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr (...), (...), (...) oraz (...) będzie
    stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, a
    zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki tego
    podatku.
    Ponadto jak wynika z opisu sprawy, jeszcze przed dokonaniem Transakcji Wnioskodawcy
    zamierzają podpisać dodatkowy aneks, w którym zostanie zawarte m.in. zobowiązanie
    Kupującego do zapłaty na rzecz Sprzedającego zaliczki/zadatku.
    Zasadą jest, że do opodatkowania zaliczek/zadatku ma zastosowanie taka sama stawka
    jak do towaru, który jest przedmiotem dostawy.
    Należy zauważyć, że zaliczka/zadatek, o którym mowa powyżej, pozostaje w
    bezpośrednim związku z przyszłą dostawą Nieruchomości na rzecz Kupującego, a więc
    powinna zostać opodatkowana analogicznie jak sprzedaż Nieruchomości.
    Z uwagi na fakt, że – jak rozstrzygnięto wyżej – sprzedaż Nieruchomości tj. działek nr (...),
    (...), (...) oraz (...) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej
    stawki tego podatku, to zaliczka/zadatek powinna zostać opodatkowana analogicznie jak
    przedmiot dostawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2,
    pomimo częściowo odmiennej argumentacji, uznałem za prawidłowe.
    Natomiast w odniesieniu do Państwa wątpliwości w zakresie uprawnienia Kupującego do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
    Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne
    dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
    należnym należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje
      w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez
      podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w st. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji
      podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku
      podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z
      dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy,
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Jak wynika z powołanego wyżej art. 86 ustawy, przepisów prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną
    spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów
    i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem
    umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest
    związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których
    następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
      lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy
      transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona
      od podatku.
    Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96,
      z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący jest polską spółką z ograniczoną
    odpowiedzialnością i jest oraz na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny
    podatnicy VAT w Polsce. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu wybudowania
    budynków i budowli na Nieruchomości i prowadzenia przez Kupującego działalności
    gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu na cele komercyjne. Kupujący zamierza
    wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do celów działalności opodatkowanej VAT i nie
    zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub
    niepodlegającej VAT.
    Jednocześnie, jak rozstrzygnięto powyżej, planowana Transakcja sprzedaży nie będzie
    stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i
    nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy i
    będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki
    tego podatku.
    W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu
    prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie. Ponadto w
    przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż
    kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia o tę różnicę
    podatku należnego na następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy,
    zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku
    od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań). Inne
    kwestie przedstawione w opisie sprawy (w tym kwestie związane z nakładami
    poniesionymi przez Kupującego) oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte
    pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
    postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
    organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
    sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
    mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
    uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
    indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd
    dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
    odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego
    (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
    Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych wskazać należy,
    iż rozstrzygnięcia w nich zawarte nie są wiążące dla tutejszego Organu. Interpretacje
    organów podatkowych dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników,
    osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych
    sprawach rozstrzygnięcia w każdej z nich zawarte są wiążące.
    W odniesieniu do powołanej przez Państwa interpretacji indywidualnej o sygn. 0112-KDIL4.
    4012.256.2019.13.HW należy stwierdzić, że interpretacja ta została wydana w wykonaniu
    wyroku sądu administracyjnego i uwzględnia stanowisko sądu wyrażone w wyroku, który
    zapadł w konkretnej sprawie.
    Natomiast odnośnie powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków,
    tutejszy organ wyjaśnia, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych
    sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają.
    Zatem wskazane we wniosku wyroki nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji
    rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    (...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.