Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-280/14/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-06-12
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży po upływie 5 lat udziału w nieruchomości (w wyniku zniesienia współwłasności nie miało miejsca nabycie).
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 10 lutego 2014 r. (data otrzymania 18 marca 2014 r.), uzupełnionym 28 kwietnia 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 marca 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 11 kwietnia 2014 r. Znak: IBPBII/2/415-280/14/AK, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 28 kwietnia 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 1 lipca 1994 r. została podpisana umowa darowizny, na mocy której Wnioskodawca nabył udział 1/8 w działce nr 183 od wuja oraz udział 1/8 w działce nr 183 od ciotki (łącznie udział 2/8). Tym samym Wnioskodawca został współwłaścicielem działki nr 183 o powierzchni 1,19 ha w częściach 1/4 wielkości działki.

Będąc współwłaścicielem od 19 lat Wnioskodawca dokonał z innymi współwłaścicielami podziału fizycznego działki, podpisując 15 stycznia 2014 r. stosowny akt notarialny.

W dniu 31 stycznia 2014 r. Wnioskodawca sprzedał swoją wydzielona część działki, podpisując stosowny akt notarialny sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:

*   w dniu 15 stycznia 2014 r. została podpisana umowa zniesienia współwłasności pomiędzy 4 osobami. Zniesienie współwłasności dotyczyło działki nr 183 o pow. 1,19 ha. Po podziale i zniesieniu współwłasności powstały działki nr 183/1, 183/2, 183/3 i 183/4, z tego na Wnioskodawcę przypadała część z nowoutworzonej działki nr 183/2 o powierzchni 0,4376 ha, proporcjonalna do jego udziału w wielkości 2/3. Działka ta została odłączona i wpisana do oddzielnej KW w części: 2/3 na rzecz Wnioskodawcy a 1/3 na rzecz drugiego współwłaściciela (Pana K.B.). Podział został dokonany bez spłat pomiędzy stronami;
*   akt notarialny z 15 stycznia 2014 r. dotyczył tylko działki nr 183 o powierzchni 1,19 ha, jej podziału i wydzielenia odpowiednich części do osobnych KW. Wnioskodawca i Pan K.B. na skutek tej umowy nabyli udział w nowo wydzielonej działce nr 183/2 w wielkości: 1/3 części Pan K.B. a Wnioskodawca 2/3 części;
*   wartość nieruchomości – działki nr 183 (przed podziałem i zniesieniem współwłasności) wynosiła 1.055.000.00 zł;
*   w wyniku aktu notarialnego z 15 stycznia 2014 r. Wnioskodawca stał się współwłaścicielem jedynie działki nr 183/2 o powierzchni 0,4376 ha w 2/3 części. Pan K.B. w 1/3 części. Stąd 31 stycznia 2014 r. została sprzedana cała działka nr 183/2, której współwłaścicielami byli: Pan K.B. w 1/3 części oraz Wnioskodawca w 2/3 częściach;
*   wartość – na dzień zniesienia współwłasności tj. na 15 stycznia 2014 r – część 2/3 działki nr 183/2 wynosiła 263 340.00 zł;
*   podział i zniesienie współwłasności odbyły się bez spłat.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z tytułu zastosowania art. 10 ust. 8 ustawy, będąc właścicielem działki powyżej 5 lat?

Zdaniem Wnioskodawcy, opisane powyżej akty notarialne i cała historia własności działki świadczą o tym, że Wnioskodawca jest właścicielem działki od lipca 1994 r . Przez podpisanie umowy podziału fizycznego nie nabył żadnych innych praw ani obowiązków. Będąc właścicielem swojej części działki od kilkunastu lat dochód z jej sprzedaży według Wnioskodawcy podlega pod zapisy art. 10 ust. 8 ustawy i tym samym sprzedaż ta nie stanowi dla niego źródła przychodu do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości.

W omawianej sprawie istotne jest więc ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawcę sprzedanego w 2014 r. udziału 2/3 w nieruchomości nr 183/2 o powierzchni 0,4376 ha.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 1 lipca 1994 r. w drodze darowizny Wnioskodawca nabył udział w łącznej wysokości ¼ w działce nr 183 o powierzchni 1,19 ha. Z kolei 15 stycznia 2014 r. Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami dokonał zniesienia współwłasności ww. nieruchomości poprzez fizyczny jej podział. W wyniku tego zniesienia współwłasności Wnioskodawcy został przyznany udział 2/3 w nieruchomości nr 183/2 o powierzchni 0,4376 ha, powstałej z podziału działki nr 183.

Stosownie do treści art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej na własność lub współwłasność.

Za datę nabycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) – w przypadku jej sprzedaży – która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (udziału w nieruchomości) w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Wnioskodawca wskazał, że na dzień zniesienia współwłasności wartość całej nieruchomości, w której Wnioskodawca posiadał udział ¼ nabyty w darowiźnie wynosiła 1.055.000,00 zł, a zatem wartość udziału ¼ wynosiła 263.750,00 zł. Natomiast wartość udziału 2/3 otrzymanego przez Wnioskodawcę w wyniku zniesienia współwłasności wynosiła 263.340,00 zł. Skoro zatem w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości udział Wnioskodawcy w nieruchomości nie uległ powiększeniu w stosunku do udziału posiadanego przed zniesieniem współwłasności, to nie doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż – według kwot podanych przez Wnioskodawcę – wartość rynkowa otrzymanego przez Wnioskodawcę udziału 2/3 w nieruchomości nr 183/2 nie przekracza wartości udziału, jaki przysługiwał mu uprzednio we współwłasności działki nr 183.

W związku z powyższym wyjaśnieniem należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawcę udziału 2/3 w działce nr 183/2 nastąpiło w drodze darowizny, tzn. w 1994 r. Oznacza to, że sprzedaż 31 stycznia 2014 r. ww. udziału w działce nr 183/2 została dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano jego nabycia. Tym samym na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od dochodu uzyskanego przez niego ze sprzedaży udziału w nieruchomości nr 183/2, ponieważ jego sprzedaż nie stanowiła w ogóle źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.