Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-644/15-4/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-09-02
Teza: Czy zbycie uprzednio wyodrębnionych w nieruchomościach budynkowych lokali w drodze umów sprzedaży przez Wnioskodawcę i Jego siostrę skutkować będzie powstaniem w majątku Wnioskodawcy i Jego siostry przychodu i koniecznością zapłaty podatku dochodowego od wartości zbywanych lokali, czy też zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód-źródła przychodu; spadek; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2015 r. (data wpływu – 2 czerwca 2015 r.), uzupełnionym w dniu 27 sierpnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 27 sierpnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży udziałów w lokalach mieszkalnych.

W przedmiotowym wniosku i w jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z siostrą nabyli na skutek spadkobrania po zmarłej w dniu 27 czerwca 1987 r. matce i zmarłym w dniu 27 maja 1999 r. ojcu nieruchomości, co zostało potwierdzone w postanowieniach sądowych z dnia 30 września 1987 r. i 26 czerwca 2003 r. Wnioskodawca nabył po zmarłej matce udział wynoszący 1/3 części masy spadkowej, zaś po zmarłym ojcu – udział wynoszący 1/2 części masy spadkowej.

W skład masy spadkowej po zmarłych rodzicach wchodziła:

1.  nieruchomość stanowiąca niezabudowaną działkę nr 152 o powierzchni 260 m2 oraz działkę nr 999 o powierzchni 1884 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 473 m2 oraz
2.  nieruchomość składająca się z działki o całkowitej powierzchni 3053 m2 zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi o całkowitej powierzchni użytkowej 1080 m2.

W obydwu przypadkach miało miejsce nabycie prawa własności do całych nieruchomości.

Jak wskazano we wniosku, z powodu przedawnienia cała masa spadkowa po rodzicach została zwolniona od podatku spadkowego na podstawie art. 68 Ordynacji podatkowej. Poświadczone to zostało odpowiednimi zaświadczeniami wydanymi przez naczelników właściwych urzędów skarbowych.

Natomiast w dniu 26 czerwca 2014 r. Wnioskodawca zakupił na własne cele mieszkaniowe lokal składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o powierzchni użytkowej 79,55 m2, stanowiący odrębną nieruchomość.

Obecnie Wnioskodawca planuje wspólnie z siostrą sprzedać nieruchomość, stanowiącą działkę nr 999 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w formie osobnej sprzedaży siedmiu mieszkań lokatorom w nich zamieszkującym (dotychczasowym najemcom, którzy są zainteresowani nabyciem), względnie na rzecz innych potencjalnych nabywców, po uprzednim ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali w drodze umowy/jednostronnej czynności cywilnoprawnej współwłaścicieli, czego skutkiem będą wpisy do księgi wieczystej.

W wyniku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali:

*   właścicielami poszczególnych wyodrębnionych lokali pozostanie Wnioskodawca i jego siostra - każde po 1/2 udziału,
*   wartość lokali (i udziałów) uzyskanych będzie się mieściła w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed jej dokonaniem, gdyż suma uzyskana ze sprzedaży poszczególnych lokali nie będzie przekraczała tej z wyceny całej nieruchomości, wykonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę.

Ponadto dokonanie ww. czynności prawnej będzie nieodpłatne; nie będą występowały spłaty ani też dopłaty pomiędzy współwłaścicielami.

Powierzchnie poszczególnych lokali wynoszą odpowiednio: 69,45 m2, 30,05 m2, 41,56 m2, 95,16 m2, 78,80 m2, 54,60 m2, 57,18 m2 i 47,06 m2.

Końcowo Wnioskodawca oświadcza, że ani On ani Jego siostra nie prowadzi działalności gospodarczej i ww. nieruchomości nie są w tym celu wykorzystywane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zbycie uprzednio wyodrębnionych w nieruchomościach budynkowych lokali w drodze umów sprzedaży przez Wnioskodawcę i Jego siostrę skutkować będzie powstaniem w majątku Wnioskodawcy i Jego siostry przychodu i koniecznością zapłaty podatku dochodowego od wartości zbywanych lokali, czy też zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na ww. pytanie w części dotyczącej wyłącznie Wnioskodawcy, w pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w opisanym zdarzeniu przyszłym nie powinien wystąpić.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opłatne zbycie nieruchomości lub jej części co do zasady stanowi źródło przychodu, co w konsekwencji skutkuje obowiązkiem podatkowym. Niemniej w myśl wyżej przywołanego przepisu, jeśli zbycie nieruchomości lub jej części następuje odpłatnie, nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i po upływie 5 lat od dnia jej nabycia lub wybudowania, to w rozumieniu przepisów prawa podatkowego przychodu podlegającego opodatkowaniu brak.

W przedmiotowej sprawie nabycie masy spadkowej nastąpiło po zmarłej matce w 1987 r. (zatem 28 lat temu), a po zmarłym ojcu - w 1999 r. (16 lat temu), zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) przytoczonej ustawy niewątpliwie już upłynął. Nadto nabycie i planowane zbycie nie następuje w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W opinii Wnioskodawcy na obowiązek podatkowy w przedmiotowej sprawie nie ma również wpływu okoliczność, że Wnioskodawca i jego siostra jako spadkobiercy, na skutek przedawnienia zobowiązania podatkowego, nie byli zobowiązani do zapłaty podatku od spadków i darowizn, gdyż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia od takiej okoliczności obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego. Jedyną wątpliwością w przedmiotowej sprawie, skutkującą koniecznością skierowania niniejszego wniosku o interpretację, jest to, że spadkobiercy nabyli nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami wielorodzinnymi (każde ostatecznie w udziale 1/2) i planują, najpierw w ww. budynku wyodrębnić poszczególne lokale (łącznie z założeniem odrębnych ksiąg wieczystych), a następnie w drodze umów sprzedaży zbyć ww. nowowydorębnione lokale na rzecz nabywców. Podkreślić jednak należy, że nowowyodrębnione lokale nadal będą objęte współwłasnością Wnioskodawcy i jego siostry - po 1/2 każdy.

W opinii Wnioskodawcy okoliczność wyodrębnienia lokali nie jest jednak nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizyczych; nabyciem w rozumieniu ww. przepisu było bowiem nabycie ww. prawa na skutek spadkobrania; wyodrębnienie poszczególnych lokali jest czynnością prawną zmierzającą tylko i wyłącznie do zmiany rodzaju własności, ale podmiotem prawa własności pozostają cały czas te same osoby, tj. Wnioskodawca wraz z siostrą - każde po 1/2. Tym samym, w opinii Wnioskodawcy jego stanowisko podatkowe, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym, przy uwzględnieniu planowanych czynności, obowiązek podatkowy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie wystąpi, jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl zaś art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 przytoczonej ustawy.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca wraz z siostrą nabyli na skutek spadkobrania po zmarłej w dniu 27 czerwca 1987 r. matce i zmarłym w dniu 27 maja 1999 r. ojcu nieruchomości, co zostało potwierdzone w postanowieniach sądowych z dnia 30 września 1987 r. i 26 czerwca 2003 r. Wnioskodawca nabył po zmarłej matce udział wynoszący 1/3 części masy spadkowej, zaś po zmarłym ojcu – udział wynoszący 1/2 części masy spadkowej.

W skład masy spadkowej po zmarłych rodzicach wchodziła:

3\. nieruchomość stanowiąca niezabudowaną działkę nr 152 o powierzchni 260 m2 oraz działkę nr 999 o powierzchni 1884 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 473 m2 oraz

4\. nieruchomość składająca się z działki o całkowitej powierzchni 3053 m2 zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi o całkowitej powierzchni użytkowej 1080 m2.

W obydwu przypadkach miało miejsce nabycie prawa własności do całych nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca planuje wspólnie z siostrą sprzedać nieruchomość, stanowiącą działkę nr 999 zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w formie osobnej sprzedaży siedmiu mieszkań lokatorom w nich zamieszkującym (dotychczasowym najemcom, którzy są zainteresowani nabyciem), względnie na rzecz innych potencjalnych nabywców, po uprzednim ustanowieniu odrębnej własności poszczególnych lokali w drodze umowy/jednostronnej czynności cywilnoprawnej współwłaścicieli, czego skutkiem będą wpisy do księgi wieczystej.

W wyniku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali:

*   właścicielami poszczególnych wyodrębnionych lokali pozostanie Wnioskodawca i jego siostra - każde po 1/2 udziału,
*   wartość lokali (i udziałów) uzyskanych będzie się mieściła w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed jej dokonaniem, gdyż suma uzyskana ze sprzedaży poszczególnych lokali nie będzie przekraczała tej z wyceny całej nieruchomości, wykonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę.

Ponadto dokonanie ww. czynności prawnej będzie nieodpłatne; nie będą występowały spłaty ani też dopłaty pomiędzy współwłaścicielami.

Powierzchnie poszczególnych lokali wynoszą odpowiednio: 69,45 m2, 30,05 m2, 41,56 m2, 95,16 m2, 78,80 m2, 54,60 m2, 57,18 m2 i 47,06 m2.

Wnioskodawca, jak również Jego siostra, nie prowadzi działalności gospodarczej i ww. nieruchomości nie są w tym celu wykorzystywane.

Stosownie do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że dla określenia daty nabycia nieruchomości będących przedmiotem spadku istotna jest data śmierci spadkodawcy.

Z kolei art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami” mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Z art. 3 ust. 1 ww. ustawy wynika, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy).

Stosownie do art. 3 ust. 3 tej ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 ustawy o własności lokali).

Art. 3 ust. 6 tej ustawy stanowi natomiast, że w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Uwzględniając powyższe uregulowania prawne stwierdzić należy, że w opisanym zdarzeniu przyszłym ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem – jak sam Wnioskodawca podaje – „właścicielami poszczególnych wyodrębnionych lokali pozostanie Wnioskodawca i jego siostra - każde po 1/2 udziału” oraz „wartość lokali (i udziałów) uzyskanych będzie się mieściła w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawcy przed jej dokonaniem”. Ustanowienie odrębnej własności lokalu w tej sytuacji jest tylko inną formą władania nieruchomością, a nie nowym nabyciem, zatem uznać należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w lokalach mieszkalnych zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, a w konsekwencji nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego – jak prawidłowo wskazał Wnioskodawca – w związku z ww. sprzedażą nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.