Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-16/12-4/SJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-03-22
Teza: 1. Czy transakcja sprzedaży budynków wraz z gruntem, na którym są posadowione, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług? – ILPP2/443-16/12-4/SJ 2. Czy w przypadku zbycia nieruchomości podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług będzie stanowiła wywoławcza cena sprzedaży nieruchomości (rozumiana jako Wartość Rynkowa Nieruchomości pomniejszona o wartość nakładów poniesionych przez Najemcę.) powiększona o postąpienie ponad cenę wywoławczą? – ILPP2/443-16/12-5/SJ
Słowa kluczowe: budynek; dostawa-dostawa towarów; grunty; najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; obrót; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; stawka; towar-towar używany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2011 r. (data wpływu 30 grudnia 2011 r.) uzupełnionym pismem z dnia 14 marca 2012 r. (data wpływu 20 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 grudnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 20 marca 2012 r. pismem dotyczącym wniesionej opłaty.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej Spółka) prowadzi działalność w zakresie budowania domów mieszkalnych i ich eksploatacji na zasadach najmu. Spółka może również:

1.  nabywać budynki mieszkalne,
2.  przeprowadzać remonty i modernizacje obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu,
3.  wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach Spółki,
4.  sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi nie stanowiącymi własności Spółki, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych,
5.  prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, polegającą na:
    *   sprawowaniu funkcji inwestora zastępczego w zakresie inwestycji mieszkaniowych oraz infrastruktury związanej z budownictwem mieszkaniowym,
    *   budowaniu budynków wielorodzinnych oraz domów jednorodzinnych ze środków przyszłych właścicieli oraz środków własnych,
    *   budowaniu budowli i urządzeń infrastruktury technicznej związanych z funkcjonowaniem zasobów mieszkaniowych oraz
    *   prowadzeniu remontów i modernizacji domów mieszkalnych nie będących własnością Spółki.

Ponadto Spółka może też kupować i sprzedawać nieruchomości na własny rachunek.

W dniu 30 czerwca 2009 r. nastąpiło połączenie spółek w Grupie Kapitałowej, w której Spółka była jednostką dominującą. Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dokonano wpisu do rejestru przedsiębiorców połączenia spółki przejmującej: Sp. z o.o. ze spółkami przejmowanymi, m.in. Towarzystwem Budownictwa Społecznego (…) Sp. z o.o. (dalej TBS). Połączenie nastąpiło przez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą – połączenie przez przejęcie. W wyniku połączenia Spółka wstąpiła z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółek przejmowanych, w TBS m.in. w zakresie nieruchomości przy ul. (…). Należy podkreślić, że połączenie Spółek było neutralne z punktu widzenia podatku VAT.

Dnia 27 marca 2006 r. aktem notarialnym Miasto wniosło do TBS aportem prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej przy ul. (…) oraz prawo własności budynków: biurowego, hotelowego, murowanego wraz z łącznikiem z częścią biurową oraz parterowego, wolno stojącego – stanowiące odrębne od gruntu przedmioty własności. Transakcja ta na moment wnoszenia aportu była zwolniona z podatku VAT zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 6 obowiązującego wówczas Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie ww. przepisu „zwalnia się od podatku wkłady niepieniężne (aporty) wnoszone do spółek prawa handlowego i cywilnego”. W związku z powyższym TBS., jako nabywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ przedmiotowy podatek w ogóle nie wystąpił w przypadku ww. czynności.

Dwa z otrzymanych aportem budynków TBS wynajęła innemu podmiotowi na działalność edukacyjną (prywatna szkoła wyższa). Umowa najmu została zawarta dnia 2 października 2006 r. Sp. z o.o. w wyniku połączenia w czerwcu 2009 r. wstąpiła w prawa i obowiązki TBS i kontynuuje zawartą wcześniej umowę najmu. Obecnie jednak Spółka zamierza sprzedać ww. budynki w trybie przetargu ustnego nieograniczonego, zgodnie z właściwymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W okresie od wniesienia aportu do dnia dzisiejszego Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie wynajmowanych budynków. Nakłady takie natomiast poniósł dotychczasowy Najemca. W aneksie do umowy najmu zapisano, że nakłady poczynione przez Najemcę od dnia podpisania owego aneksu (tj. od dnia 17 czerwca 2009 r.) zostaną w całości zwrócone przez Wynajmującego w terminie 30 dni od dnia zakończenia stosunku najmu.

Spółka zleciła przygotowanie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, z którego wynika:

1.  wartość rynkowa nieruchomości w stanie aktualnym na datę oględzin z dokonanymi przez Najemcę nakładami (dalej: Wartość Rynkowa Nieruchomości),
2.  wartość rynkowa nieruchomości bez nakładów Najemcy,
3.  wartość rynkowa nakładów Najemcy.

Należy zwrócić uwagę, iż wartość rynkowa nakładów Najemcy została ustalona w oparciu o nakłady poczynione od dnia zawarcia umowy, tj. od dnia 2 października 2006 r. Natomiast Najemcy przysługuje prawo do zwrotu nakładów poczynionych od dnia podpisania aneksu, tj. od dnia 17 czerwca 2009 r. W związku z powyższym przed sprzedażą Spółka zamierza przeprowadzić weryfikację nakładów poniesionych przez Najemcę pod kątem terminu ich poniesienia. W konsekwencji na dzień sprzedaży wartość nakładów Najemcy może ulec zmianie. Spółka dopuszcza także możliwość aktualizacji Wartości Rynkowej Nieruchomości, z uwagi na zmianę sytuacji na rynku nieruchomości.

W związku z powyższym Spółka ogłaszając przetarg ustny nieograniczony zamierza wskazać w szczególności:

1.  wartość rynkową nieruchomości wraz z nakładami Najemcy (tj. Wartość Rynkową Nieruchomości),
2.  iż zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego nabywca budynku wstąpi na miejsce sprzedającego w stosunek najmu i będzie zobowiązany do rozliczenia nakładów poniesionych przez Najemcę,
3.  że cena sprzedaży nieruchomości zostanie ustalona w oparciu o cenę wywoławczą stanowiącą różnicę pomiędzy Wartością Rynkową Nieruchomości, a wartością nakładów poniesionych od dnia 17 czerwca 2009 r. (tj. Wartość Rynkowa Nieruchomości zostanie pomniejszona o nakłady poniesione przez Najemcę od dnia 17 czerwca 2009 r.).

W wyniku przetargu ustnego nieograniczonego zostanie ustalona ostateczna cena sprzedaży nieruchomości.

Ze względu na sprzedaż nieruchomości w trybie przetargu ustnego nieograniczonego na moment ogłoszenia przetargu oraz na moment jego otwarcia Spółce nie jest znany nabywca nieruchomości, którym może zostać zarówno dotychczasowy Najemca, jak i osoba trzecia. Na moment otwarcia przetargu Spółce będą znani jedynie jego uczestnicy. Natomiast nabywcą zostanie osoba, która wygra licytację.

Zgodnie z art. 40 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym m.in. w przypadku, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej. Oznacza to, iż ostateczna cena sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła kwota wylicytowana przez nabywcę, na którą złożą się cena wywoławcza powiększona o postąpienia ponad cenę wywoławczą.

Określenia Wartość Rynkowa Nieruchomości, nakłady Najemcy, wywoławcza cena sprzedaży nieruchomości oraz ostateczna cena sprzedaży rozumiane są jako kwoty netto (tj. bez podatku VAT). Oznacza to, iż do ceny sprzedaży wylicytowanej w przetargu zostanie doliczony podatek VAT w ustawowej wysokości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy transakcja sprzedaży budynków położonych przy ul. (…) wraz z gruntem, na którym są posadowione, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. l pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawy o VAT), zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby zatem doszło do pierwszego zasiedlenia, musi wystąpić oddanie do używania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.

Nie ulega wątpliwości, że najem budynku stanowi czynność opodatkowaną VAT. W analizowanym przypadku do pierwszego zasiedlenia, czyli oddania obiektu w najem doszło w momencie podpisania przez TBS umowy najmu, tj. dnia 2 października 2006 r.

Po połączeniu Spółek i TBS, w ramach sukcesji generalnej, na Spółkę przeszły wszystkie prawa i obowiązki TBS, także wynikające z zawartych wcześniej przez ten podmiot umów. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, do pierwszego zasiedlenia nieruchomości przy ul. (…) doszło w dniu 2 października 2006 r. W związku z powyższym od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynął ustawowy 2-letni termin umożliwiający zwolnienie z podatku VAT czynności sprzedaży nieruchomości przy ul. (…).

Należy przy tym zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oznacza to również iż z prawnego punktu widzenia właścicielem całości nakładów poczynionych na nieruchomości przy ul. (…) jest Spółka. Natomiast Najemcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych od 17 czerwca 2009 r., które stanie się wymagalne po zakończeniu stosunku najmu. W analizowanym przypadku strony uzgodniły bowiem, iż nakłady poczynione przez Najemcę od dnia podpisania aneksu do umowy zostaną w całości zwrócone przez Wynajmującego w terminie 30 dnia od dnia zakończenia stosunku najmu. Podmiotem zobowiązanym do zwrotu nakładów jest przy tym każdoczesny właściciel nieruchomości na moment zakończenia stosunku najmu. Oznacza, iż to sama sprzedaż nieruchomości co do zasady nie skutkuje wymagalnością roszczenia o zwrot nakładów. Wręcz przeciwnie – zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego nabywca budynku wstąpi na miejsce sprzedającego w stosunek najmu. Tym samym z mocy prawa to nowy właściciel (a nie Spółka jako sprzedający) będzie zobowiązany do zwrotu nakładów poniesionych przez Najemcę od dnia 17 czerwca 2009 r., przy czym beneficjentem rozliczenia będzie ów Najemca.

W konsekwencji Spółka na potrzeby przetargu ustnego nieograniczonego planuje ustalić wywoławczą cenę sprzedaży nieruchomości na poziomie różnicy pomiędzy Wartością Rynkową Nieruchomości a wartością nakładów poniesionych przez Najemcę od dnia 17 czerwca 2009 r. Innymi słowy cena wywoławcza zostanie ustalona na poziomie Wartości Rynkowej Nieruchomości pomniejszonej o wartość nakładów poniesionych przez Najemcę od dnia 17 czerwca 2009 r.

Spółka zamierza zbyć nieruchomość przy ul. (…) w ramach przetargu ustnego nieograniczonego. Zgodnie z art. 40 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym m.in. w przypadku, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej. Oznacza to, iż ostateczna cena sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła kwota wylicytowana przez nabywcę, na którą złożą się cena wywoławcza powiększona o postąpienia ponad cenę wywoławczą.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, iż planowana sprzedaż nieruchomości przy ul. (…) nastąpi po upływie 5 lat od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, zdaniem Spółki, sprzedaż budynków przy ul. (…), będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, o ile Spółka oraz nabywca nieruchomości nie wybiorą opodatkowania dostawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…) – art. 8 ust. 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany (nastąpi jego dostawa) lub np. oddany w dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z kolei, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Zauważyć jednoczenie należy, iż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, iż w dniu 30 czerwca 2009 r. nastąpiło połączenie spółek w Grupie Kapitałowej, w której Wnioskodawca był jednostką dominującą. Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego dokonano wpisu do rejestru przedsiębiorców połączenia spółki przejmującej: Sp. z o.o. ze spółkami przejmowanymi, m.in. TBS (…) Sp. z o.o. Połączenie nastąpiło przez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę przejmującą – połączenie przez przejęcie. W wyniku połączenia Spółka wstąpiła z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółek przejmowanych – w TBS m.in. w zakresie nieruchomości przy ul. (…). Jednocześnie należy wskazać, iż dnia 27 marca 2006 r. aktem notarialnym Miasto wniosło do TBS aportem prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej przy ul. (…) oraz prawo własności budynków: biurowego, hotelowego, murowanego wraz z łącznikiem z częścią biurową oraz parterowego, wolno stojącego – stanowiące odrębne od gruntu przedmioty własności. Transakcja ta na moment wnoszenia aportu była zwolniona z podatku VAT zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 6 obowiązującego wówczas Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym TBS, jako nabywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ przedmiotowy podatek w ogóle nie wystąpił w przypadku ww. czynności. Dwa z otrzymanych aportem budynków TBS wynajęła innemu podmiotowi na działalność edukacyjną (prywatna szkoła wyższa). Umowa najmu została zawarta dnia 2 października 2006 r. Jednakże, w wyniku połączenia w czerwcu 2009 r. wstąpił on w prawa i obowiązki TBS i kontynuuje zawartą wcześniej umowę najmu. Obecnie jednak Spółka zamierza sprzedać ww. budynki w trybie przetargu ustnego nieograniczonego, zgodnie z właściwymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W okresie od wniesienia aportu do dnia dzisiejszego Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie wynajmowanych budynków. Nakłady takie natomiast poniósł dotychczasowy Najemca. W aneksie do umowy najmu zapisano, że nakłady poczynione przez Najemcę od dnia podpisania owego aneksu zostaną w całości zwrócone przez Wynajmującego w terminie 30 dni od dnia zakończenia stosunku najmu. Jak wskazał Zainteresowany, zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, nabywca budynku wstąpi na miejsce sprzedającego w stosunek najmu – tym samym z mocy prawa to nowy właściciel (a nie Spółka jako sprzedający) będzie zobowiązany do zwrotu nakładów poniesionych prze Najemcę od dnia 17 czerwca 2009 r., przy czym beneficjentem rozliczenia będzie ów Najemca.

Tym samym w przedmiotowej sprawie przed sprzedażą nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez Najemcę.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział możliwość stosowania zwolnienia od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a. Jednakże, dla możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, czy też nie.

Analizując powołaną wcześniej definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży (dostawy), pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, w przedmiotowej sprawie dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem nie będzie to dostawa następująca na rzecz pierwszego użytkownika w wykonaniu czynności opodatkowanych. Wynika to z faktu, iż w dniu 27 marca 2006 r. przedmiotowa nieruchomość została wniesiona aportem przez Miasto do TBS – czynność ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. A zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą lokalu upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, w niniejszej sprawie nie zachodzą żadne wyłączenia ze zwolnienia od podatku, wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Reasumując, mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, iż zamierzona przez Wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości – budynków położonych przy ul. (…) wraz z gruntem, na którym są posadowione, będzie korzystała ze zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zwrócić uwagę, iż Wnioskodawca może, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 tego artykułu i wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości, pod warunkiem jednak, iż zostaną wypełnione warunki wymienione w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanego w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe, jednakże z uwagi na zastosowanie innej argumentacji niż wskazana przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Natomiast wniosek w części dotyczącej określenia podstawy opodatkowania zbycia nieruchomości zostanie rozpatrzony w wydanej w dniu 22 marca 2012 r. interpretacji indywidualnej nr ILPP2/443-16/12-5/SJ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.