Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-600/10/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-10-06
Teza: opodatkowanie sprzedaży działek
Słowa kluczowe: częstotliwość; działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 czerwca 2010r. (data wpływu 24 czerwca 2010r.), uzupełnionym pismem z dnia 19 sierpnia 2010r. (data wpływu 26 sierpnia 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 czerwca 2010r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 19 sierpnia 2010r. (data wpływu 26 sierpnia 2010r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 12 sierpnia 2010r..

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Od 15 października 1992r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - Zakład Optyczny. Jest płatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej od miesiąca września 1999r. (niezwiązanej ze sprzedażą działek). W dniu 31 marca 2004r. Wnioskodawca nabył, z majątku wspólnego z małżonką, poza prowadzoną działalnością gospodarczą teren rolny z zamiarem jego uprawy, jednak nie podjął żadnych kroków celem jej rozpoczęcia ze względów osobistych. Wnioskodawca nie prowadził żadnej uprawy na tym terenie, nie jest rolnikiem ryczałtowym. Zakupiony teren nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie był także przedmiotem najmu ani dzierżawy. W momencie jego zakupu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren zmienił przeznaczenie na: tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk, tereny budownictwa mieszkaniowego, tereny dróg wewnętrznych.

Ze względu na sytuację ekonomiczną Wnioskodawca zdecydował się teren podzielić i w części sprzedać.

W wyniku zleconego projektu wstępnego podziału zatwierdzonego przez Wójta Gminy powstaną działki o zróżnicowanym przeznaczeniu:

*   działki 1,2,3,16,17,18,19 są przeznaczone na teren upraw rolnych oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego.
*   działki 4,5,6,7,8,9,10,11 są przeznaczone na tereny budownictwa,
*   działki 12,14,15 przeznaczone są na tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk oraz w części tereny budownictwa mieszkaniowego,
*   działka 13 przeznaczona jest na tereny łąk i pastwisk oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego,
*   działka 20 przeznaczona jest na tereny łąk i pastwisk, upraw rolnych, budownictwa mieszkaniowego oraz dróg wewnętrznych,
*   działka 21 - przeznaczona na tereny łąk i pastwisk oraz upraw rolnych.

W wyniku podziału powstanie wyodrębnionych 21 działek.

W oparciu o zatwierdzony wstępny projekt podziału Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne na sprzedaż części działek po zatwierdzeniu ostatecznego projektu podziału.

W umowach przedwstępnych Wnioskodawca zobowiązał się do wykonania do końca 2012r. na własny koszt drogi dojazdowej do sprzedawanych działek (na budowę której nakłady przekroczą 100% wartości terenu w momencie jego nabycia) oraz po jej wykonaniu do darowania odpowiednich udziałów w tej drodze nabywcom działek. Budowy drogi Wnioskodawca nie rozpoczął.

Jedną z działek Wnioskodawca zamierza pozostawić dla siebie celem prawdopodobnej budowy domu. Działkę w całości rolną również Wnioskodawca zamierza pozostawić dla siebie.

W chwili sprzedaży teren będzie niezabudowany - brak jest budowli przeznaczonych do sprzedaży. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Część środków ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę drogi, część na cele własne, część prawdopodobnie na budowę domu.

Powierzchnia nieruchomości podzielonej na działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać lub darować to: do sprzedaży około 2ha, do darowizny udziałów we wspólnej drodze ok. 40a.

Uprawiane na zakupionej przez Wnioskodawcę nieruchomości produkty nie miały być przeznaczone na sprzedaż. Wnioskodawca nie rozpoczął uprawy ze względów osobistych.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w następujący sposób: część uprawa własna, część bez użytkowania.

Przyczyną podziału nieruchomości i sprzedaży powstałych w wyniku tego podziału działek jest sytuacja ekonomiczna.

W związku z przedmiotowymi działkami Wnioskodawca nie uzyskiwał tzw. dopłat unijnych.

Wnioskodawca nie dokonywał jakiegokolwiek uatrakcyjnienia przedmiotowych działek, ale zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi z potencjalnymi nabywcami będzie współfinansował budowę urządzeń i sieci oraz będzie finansował budowę drogi wewnętrznej.

Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży gruntów, nie odprowadzał podatku VAT z tego tytułu, oraz nie składał deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjnego VAT-R. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Każdy z nabywców działek otrzyma udział w wysokości 1/19 drogi. Wnioskodawca zamierza sprzedać 17 działek oraz darować udziały w jednej działce drogowej.

Sprzedawane działki nie będą w całości działkami budowlanymi, lecz będą składały się z części budowlanej i części rolnej (zgodnie z zapisami planu miejscowego).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 poza prowadzoną działalnością gospodarczą podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek nieprzeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tym bardziej, że część gruntu sprzedawanego nie jest przeznaczona pod zabudowę i pozostaje rolna.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego wskazał, że zamierza sprzedać 17 działek, a w pytaniu wymienił 18 działek, tut. organ odniósł się w niniejszej interpretacji do 18 działek wskazanych w pytaniu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Czynności te podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa, o czym stanowi art. 5 ust. 2 ww. ustawy.

Przepisy art. 7 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług za wynagrodzeniem. W myśl tych przepisów przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 2 ust. 6 ww. ustawy towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

1.  podwójnego opodatkowania,
2.  braku opodatkowania,
3.  zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

1.  powszechność opodatkowania,
2.  faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
3.  stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację powyższych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cyt. wyżej art. 5, 7 i 8 ustawy o VAT, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Oznacza to, że zgodnie z powołaną definicją działalności gospodarczej podatnikami będą również osoby, które wykonały czynności jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Przepis ten dotyczy wszystkich czynności wykonywanych okazjonalnie (w tym również dostaw działek budowlanych). Polskie przepisy przewidują zatem uznanie za podatnika podatku od towarów i usług osoby, która okazjonalnie dokonuje dostawy działek budowlanych w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Przepis ten został wprowadzony w celu zrównania pod względem opodatkowania podatkiem VAT podmiotów dokonujących takich samych czynności.

Podkreślić należy, że zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy VAT okoliczności wskazujące na zamiar dokonywania tych czynności w sposób częstotliwy nie muszą być oceniane w momencie nabycia gruntu. W określonych sytuacjach o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej mogą świadczyć działania podejmowane po nabyciu np. danego towaru. Działalnością gospodarczą jest bowiem nie tylko rozpoczęcie sprzedaży działek pod zabudowę, lecz również wykonywanie wszystkich innych czynności zmierzających do dokonania sprzedaży, w tym również czynności przygotowawcze i inwestycyjne. Definicja ta ma charakter obiektywny i bez względu na deklaracje osoby dokonującej czynności dostawy działek budowlanych, należy rozważyć okoliczności towarzyszące danej transakcji. Podmiot dokonujący czynności związanych z dostawą działek nabywa status podatnika z chwilą rozpoczęcia tych czynności, jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że dostawa działek ma charakter powtarzalny.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

Kryterium prowadzenia działalności gospodarczej nie wyłącza zatem z grona podatników podatku VAT podmiotów, jeżeli dokonują one dostawy towarów jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Podkreślić należy, że przy rozstrzyganiu kwestii, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z działalnością gospodarczą nie może mieć znaczenia deklarowany zamiar dokonania zakupu gruntu rolnego, który w następstwie zmiany jego przeznaczenia jest dzielony na działki budowlane, które są następnie sukcesywnie sprzedawane. Przyjęcie założenia, że osoba fizyczna dokonująca dostawy działek budowlanych opierając się jedynie na deklaracji tej osoby, że dokonuje tej dostawy „ze swego majątku prywatnego”, bez rozważenia okoliczności, które towarzyszą tej dostawie, prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania osób fizycznych, które w każdym przypadku mogą twierdzić, że dokonują dostawy z majątku prywatnego, nawet jeśli dokonują sprzedaży kilkudziesięciu, czy nawet kilkuset działek. Osoba fizyczna dokonująca zakupu gruntów rolnych może twierdzić, że dokonała tych zakupów do majątku prywatnego, a faktyczne intencje tej osoby mogą być zupełnie inne (należy mieć na uwadze, że zwykle plany gminy dotyczące przekształcenia danego terenu na grunt budowlany są znane wcześniej, zanim taka zmiana zostanie uchwalona). Deklarowane intencje (zamiar) w momencie dokonywania zakupów gruntu rolnego nie mogą przesądzać o uznaniu bądź nie uznaniu danych czynności sprzedaży działek za działalność gospodarczą. Istotne znaczenie mają okoliczności towarzyszące sprzedaży działek budowlanych. Jeżeli sprzedaż wiązała się z dokonaniem podziału gruntu na wiele działek i rozpoczęciem jego zbywania w sposób częstotliwy (powtarzalny), to czynności takie należy uznać za działalność gospodarczą.

Czynności takie nie różnią się bowiem od czynności sprzedaży działek dokonywanych przez inne podmioty, które nabyły grunt rolny z zamiarem jego odprzedaży po zmianie planów zagospodarowania przestrzennego, które następnie dokonają podziału gruntu i jego sprzedaży. Przy sprzedaży działek budowlanych dokonywanej przez inne podmioty, przykładowo gminy, czy agencje nieruchomości, bez względu na ilość sprzedanych działek, sprzedaż taka podlega opodatkowaniu.

Uznanie, że osoba fizyczna w okolicznościach takich jak w przedmiotowej sprawie dokonuje dostawy działek z majątku prywatnego prowadziłoby do naruszenia zasad konkurencji oraz neutralności podatku VAT, bowiem podmioty dokonujące takich samych czynności byłyby w różny sposób traktowane z punktu widzenia opodatkowania podatkiem VAT. Wprowadzony w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zapis, że działalność gospodarcza obejmuje również czynności, które zostały wykonane jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, zapewnia lepszą realizację zasady neutralności podatkowej.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży działek powstałych po podziale gruntu nabytego przez Wnioskodawcę jest ustalenie, czy działanie dotyczące dostaw ww. działek można uznać za wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych i czy występują okoliczności wskazujące na zamiar wykonywania czynności dostawy działek pod zabudowę w sposób częstotliwy.

Z opisanego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego wynika, że od 15 października 1992r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - Zakład Optyczny. Jest płatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej od miesiąca września 1999r. W dniu 31 marca 2004r. Wnioskodawca nabył, z majątku wspólnego z małżonką, poza prowadzoną działalnością gospodarczą teren rolny z zamiarem jego uprawy, jednak nie podjął żadnych kroków celem jej rozpoczęcia ze względów osobistych. Wnioskodawca nie prowadził żadnej uprawy na tym terenie, nie jest rolnikiem ryczałtowym. Zakupiony teren nie był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie był także przedmiotem najmu ani dzierżawy. W momencie jego zakupu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren zmienił przeznaczenie na: tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk, tereny budownictwa mieszkaniowego, tereny dróg wewnętrznych.

Ze względu na sytuację ekonomiczną Wnioskodawca zdecydował się teren podzielić i w części sprzedać.

W wyniku zleconego projektu wstępnego podziału zatwierdzonego przez Wójta Gminy powstaną działki o zróżnicowanym przeznaczeniu:

*   działki 1,2,3,16,17,18,19 są przeznaczone na teren upraw rolnych oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego.
*   działki 4,5,6,7,8,9,10,11 są przeznaczone na tereny budownictwa,
*   działki 12,14,15 przeznaczone są na tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk oraz w części tereny budownictwa mieszkaniowego,
*   działka 13 przeznaczona jest na tereny łąk i pastwisk oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego,
*   działka 20 przeznaczona jest na tereny łąk i pastwisk, upraw rolnych, budownictwa mieszkaniowego oraz dróg wewnętrznych,
*   działka 21 - przeznaczona na tereny łąk i pastwisk oraz upraw rolnych.

W wyniku podziału powstanie wyodrębnionych 21 działek.

W oparciu o zatwierdzony wstępny projekt podziału Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne na sprzedaż części działek po zatwierdzeniu ostatecznego projektu podziału.

W umowach przedwstępnych Wnioskodawca zobowiązał się do wykonania do końca 2012r. na własny koszt drogi dojazdowej do sprzedawanych działek (na budowę której nakłady przekroczą 100% wartości terenu w momencie jego nabycia) oraz po jej wykonaniu do darowania odpowiednich udziałów w tej drodze nabywcom działek. Budowy drogi Wnioskodawca nie rozpoczął.

Jedną z działek Wnioskodawca zamierza pozostawić dla siebie celem prawdopodobnej budowy domu. Działkę w całości rolną również Wnioskodawca zamierza pozostawić dla siebie.

W chwili sprzedaży teren będzie niezabudowany - brak jest budowli przeznaczonych do sprzedaży. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

Część środków ze sprzedaży Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę drogi, część na cele własne, część prawdopodobnie na budowę domu.

Powierzchnia nieruchomości podzielonej na działki, które Wnioskodawca zamierza sprzedać lub darować to: do sprzedaży około 2 ha, do darowizny udziałów we wspólnej drodze ok. 40 a.

Uprawiane na zakupionej przez Wnioskodawcę nieruchomości produkty nie miały być przeznaczone na sprzedaż. Wnioskodawca nie rozpoczął uprawy ze względów osobistych.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w następujący sposób: część uprawa własna, część bez użytkowania.

Przyczyną podziału nieruchomości i sprzedaży powstałych w wyniku tego podziału działek jest sytuacja ekonomiczna.

W związku z przedmiotowymi działkami Wnioskodawca nie uzyskiwał tzw. dopłat unijnych.

Wnioskodawca nie dokonywał jakiegokolwiek uatrakcyjnienia przedmiotowych działek, ale zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi z potencjalnymi nabywcami będzie współfinansował budowę urządzeń i sieci oraz będzie finansował budowę drogi wewnętrznej.

Każdy z nabywców działek otrzyma udział w wysokości 1/19 drogi. Wnioskodawca zamierza sprzedać 17 działek oraz darować udziały w jednej działce drogowej.

Sprzedawane działki nie będą w całości działkami budowlanymi, lecz będą składały się z części budowlanej i części rolnej (zgodnie z zapisami planu miejscowego).

Ze złożonego wniosku wynika zatem, że w przedmiotowej sprawie wystąpił szereg okoliczności, które łącznie wskazują, że planowaną sprzedaż działek należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą. Jedną z takich okoliczności jest nabycie terenów rolnych o powierzchni ok. 2,5 ha w celu prowadzenia uprawy. Wnioskodawca podał wprawdzie, że nabycia dokonał z majątku osobistego i nabycie to nie miało miejsca w ramach działalności gospodarczej, jednak w przedstawionej sytuacji nie można mówić o majątku osobistym Wnioskodawcy, niewykorzystywanym na cele działalności gospodarczej.

Ponadto należy zauważyć, iż Wnioskodawca przeznaczył ww. grunt rolny do sprzedaży dopiero po przekwalifikowaniu go przez gminę na grunt częściowo budowlany (w takim przypadku następuje znaczny wzrost jego wartości), co przesądza o zarobkowym charakterze podjętych działań. Przedsięwzięcia Wnioskodawcy polegające na podziale przedmiotowego gruntu i przeznaczeniu 18 działek dla celów sprzedaży, zobowiązanie się Wnioskodawcy do wykonania do końca 2012r. drogi dojazdowej do sprzedawanych działek, a po jej wykonaniu dokonanie darowizny udziałów w wysokości 1/19 drogi na rzecz każdego z nabywców działek, współfinansowanie budowy urządzeń i sieci oraz finansowanie budowy drogi wewnętrznej niewątpliwie dowodzą, że Wnioskodawca podjął działania mające na celu uatrakcyjnienie gruntu w celu korzystniejszej jego sprzedaży.

Inną okolicznością wskazującą, że planowaną sprzedaż przedmiotowych działek należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą, jest podjęcie czynności związanych z wystawieniem ich na sprzedaż – co w związku z faktem, iż sprzedaż dotyczy dużej ilości działek obejmuje z pewnością szereg działań wymagających dużego zaangażowania ze strony Wnioskodawcy oraz podjęcia tych działań w sposób profesjonalny, nawet jeśli sprzedaż ww. gruntów miałaby charakter okazjonalny.

W takiej sytuacji dostawa wskazanych we wniosku działek kwalifikuje te czynności jako działalność gospodarczą podejmowaną w celach zarobkowych. Powyższym czynnościom można jak najbardziej przypisać charakter częstotliwy. Nie można zatem uznać, aby wszystkie powyższe działania podejmowane były przez Wnioskodawcę wyłącznie dla realizacji prawa do rozporządzania swoim majątkiem osobistym.

Podsumowując jeszcze raz należy wskazać, że wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują, iż Wnioskodawca podjął szereg działań wskazujących na zamiar wykorzystania zakupionej nieruchomości do działalności gospodarczej, a zatem sprzedaż powstałych w wyniku jej podziału działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jak już wcześniej wskazano opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów, a grunt niewątpliwie jest towarem. Nabycie przez Wnioskodawcę opisanych wyżej gruntów, a następnie ich podział i przeznaczenie do sprzedaży wskazują bezspornie na częstotliwy i zarobkowy charakter dokonywania tych czynności.

W efekcie planowaną sprzedaż działek należy traktować jako dostawę towarów, która w oparciu o regulację zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów o usług.

Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym wskazuje, iż działki przeznaczone do sprzedaży nie są zabudowane, a według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmują tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk, tereny budownictwa mieszkaniowego oraz tereny dróg wewnętrznych.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast przez dostawę towarów w świetle art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki określonej art. 41 ust. 1 tej ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki podstawowej przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Rozpatrując pojęcie „pod zabudowę” należy również odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.).

W rozumieniu art. 3 ust. 6 tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.

W myśl art. 3 ust. 1 i 2 ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Z wniosku wynika, że przedmiotowe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmują tereny o zróżnicowanym przeznaczeniu:

*   działki 1, 2, 3, 16, 17, 18, 19 są przeznaczone na teren upraw rolnych oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego.
*   działki 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 są przeznaczone na tereny budownictwa,
*   działki 12, 14, 15 przeznaczone są na tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk oraz w części tereny budownictwa mieszkaniowego,
*   działka 13 przeznaczona jest na tereny łąk i pastwisk oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego
*   działka 20 przeznaczona jest na tereny łąk i pastwisk, upraw rolnych, budownictwa mieszkaniowego oraz dróg wewnętrznych.

A zatem przedmiotowe działki obejmować będą tereny przeznaczone pod zabudowę oraz bez prawa do zabudowy.

Biorąc pod uwagę przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że czynność zbycia działek niezabudowanych:

*   obejmujących grunty przeznaczone na tereny budownictwa (działki 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką podstawową tj. 22%, określoną w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, jako sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę,
*   obejmujących grunty przeznaczone na teren upraw rolnych oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego (działki 1, 2, 3, 16, 17, 18, 19), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką podstawową tj. 22%, określoną w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, w części przeznaczonej pod zabudowę tj. obejmującej tereny budownictwa mieszkaniowego, natomiast w części bez prawa do zabudowy tj. obejmującej teren upraw rolnych - korzystać będzie ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT,
*   obejmujących grunty przeznaczone na tereny upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk oraz w części tereny budownictwa mieszkaniowego (działki 12, 14, 15), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką podstawową tj. 22%, określoną w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, w części przeznaczonej pod zabudowę tj. obejmującej tereny budownictwa mieszkaniowego, natomiast w części bez prawa do zabudowy tj. obejmującej teren upraw rolnych, tereny łąk i pastwisk - korzystać będzie ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT,
*   obejmujących grunty przeznaczone na tereny łąk i pastwisk oraz w części na tereny budownictwa mieszkaniowego (działka 13), podlega opodatkowaniu podatkiem VAT stawką podstawową tj. 22%, określoną w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, w części przeznaczonej pod zabudowę tj. obejmującej tereny budownictwa mieszkaniowego, natomiast w części bez prawa do zabudowy tj. obejmującej tereny łąk i pastwisk - korzystać będzie ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć zatem należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub stanu prawnego.

Ponadto wskazuje się, iż kwestia dotycząca opodatkowania darowizny udziałów w drodze (działka 20) będzie przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.