Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.416.2020.2.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-25
Teza: skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ze względu na fakt, że strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 14 grudnia 2020 r. (data wpływu – 16 grudnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości –**jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 grudnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania – sp. z o.o. (dalej: Nabywca) planuje nabycie nieruchomości położonej w G. (dalej: Transakcja). Nabywca na dzień przeprowadzenia Transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Na dzień składania wniosku Nabywca jest w trakcie procesu rejestracji dla celów podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Nabywca planuje nabycie w ramach Transakcji prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki ewidencyjnej nr (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość).

Nieruchomość zostanie nabyta przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania – sp. z o.o. (dalej: Sprzedawca, łącznie jako: Zainteresowani).

Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Sprzedawcy jest m.in. sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana.

Nabywca i Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Nabywca nabędzie Nieruchomość łącznie z innymi działkami (niebędącymi przedmiotem wniosku) w ramach jednego aktu notarialnego. Działki te zostaną nabyte od innego podmiotu i są przedmiotem odrębnego od niniejszego wniosku o wydanie interpretacji, który składany jest równolegle z wnioskiem.

Działka wchodząca w skład Nieruchomości jest zabudowana, znajdują się na niej budynek księgowości, budynek spawalni oraz obiekt kontenerowy (dalej jako: Budynki), utwardzone place i ogrodzenie. Utwardzone place (dalej jako: Budowle) stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, z kolei ogrodzenie stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu ww. przepisów.

Ponadto na Nieruchomości znajdują się również inne budowle – sieci przesyłowe (sieci wodociągowe), które nie są jednak własnością Sprzedawcy, lecz należą do przedsiębiorstw –gestorów sieci. Wobec tego budowle te nie będą przedmiotem Transakcji.

Nieruchomości zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Rady Miasta z dnia 25 sierpnia 2005 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - pas przykolejowy w mieście, zgodnie z którą teren, na którym znajdują się Nieruchomości, został sklasyfikowany jako tereny przemysłowo-usługowe.

Sprzedawca stał się właścicielem Nieruchomości oraz znajdujących się na niej Budynków i Budowli na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej 19 kwietnia 2016 roku (jedynie budynek kontenerowy został wzniesiony przez dzierżawcę i jest użytkowany od 2017 r).

Znajdujące się na Nieruchomości Budynki oraz Budowle (z wyjątkiem ww. budynku kontenerowego) zostały wybudowane/oddane do użytku w XX wieku, tj. ponad 2 lata temu. Ponadto Nieruchomość (Budynki oraz Budowle na niej się znajdujące) jest przedmiotem umów dzierżawy/najmu od maja 2016 r.

Sprzedawca nie wykorzystywał przedmiotowej Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych z podatkiem od towarów i usług.

Od momentu odpowiednio rozpoczęcia użytkowania wieczystego/nabycia Nieruchomości Sprzedawca nie dokonywał w Budynkach i Budowlach ulepszeń oraz modernizacji przekraczających 30% wartości początkowej danego Budynku czy Budowli. Ulepszenia takie nie będą również dokonywane do dnia planowanej Transakcji.

Zainteresowani przewidują (i tak przyjmują dla celów wniosku), że do dnia przeprowadzenia omawianej Transakcji wskazane Budynki i Budowle będą znajdowały się na działkach i nie będą przedmiotem prac rozbiórkowych.

Nieruchomości będące przedmiotem planowanej Transakcji nie są i na moment Transakcji nie będą wyodrębnione w strukturach Sprzedawcy oraz nie stanowią oddzielnych jednostek organizacyjnych Sprzedawcy (tzn. nie są wydzielone w formie działu/oddziału/wydziału) w prowadzonej przez niego działalności.

Podsumowując, w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą w szczególności:

*   prawo własności działki (…),
*   prawo własności Budynków,
*   prawo własności Budowli.

Dodatkowo w ramach Transakcji na Nabywcę przejdą z mocy prawa umowy dzierżawy i najmu

związane z Nieruchomością. Przy czym przejście na Nabywcę przedmiotowych umów nastąpi na mocy odpowiednich przepisów prawa cywilnego, a intencją Nabywcy jest ich rozwiązanie już po samej Transakcji.

W związku z planowaną Transakcją na Nabywcę nie zostaną przeniesione następujące składniki majątkowe powiązane z Nieruchomością:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością;
*   wierzytelności i inne prawa majątkowe, nie wymienione powyżej jako związane z Nieruchomością lub Budynkami;
*   umowa rachunku bankowego oraz środki pieniężne należące do Sprzedawcy;
*   umowy o dostawę mediów – obecne umowy zostaną rozwiązane, a zapewnienie zaopatrzenia Nieruchomości w media będzie leżeć w gestii Nabywcy;
*   umowy związane z obsługą administracyjną Sprzedawcy (prowadzenie ksiąg, obsługa prawna, itp.);
*   tzw. umowy serwisowe, tj. umowy na usługi:
    *   wywozu śmieci,
    *   ochrony;
*   księgi handlowe;
*   kadra pracownicza.

Dodatkowo Wnioskodawcy podkreślają, że intencją Sprzedawcy oraz Nabywcy jest objęcie planowaną Transakcją składnika majątkowego (Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy, czy też zorganizowanej części takiego przedsiębiorstwa.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości planuje wykorzystywanie jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Docelowo istniejące Budynki zostaną przez Nabywcę wyburzone i Nabywca planuje na Nieruchomościach realizację inwestycji deweloperskiej. W związku z powyższym, o ile w omawianych okolicznościach znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy podatku od towarów i usług, w odniesieniu do Budynków oraz Budowli Sprzedawca oraz Nabywca na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, przed dniem Transakcji złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenia, że we wskazanym zakresie wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości, rezygnując jednocześnie ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, o którym mowa w ww. przepisie. Zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą na ten moment zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, że przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4a (winno być: pkt 4 lit. a)) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy PCC.

Przywołując art. 1 ust. 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani podnieśli, że w celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży w ramach Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy PCC, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą na moment planowanej Transakcji czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący jest obecnie w trakcie procesu rejestracji).

Transakcja zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki tego podatku.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona we wniosku Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki tego podatku, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 12 lutego 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.726.2020.3.EK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 12 lutego 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.726.2020.3.EK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   Zainteresowani mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ze względu na fakt, że strony umowy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.