Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-1.4010.137.2018.2.BS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-06-21
Teza: w zakresie ustalenia: - czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości, jako nadwyżka nad kosztami faktycznymi poniesionymi przez wspólnotę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, - czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek na świadczenia wpłacanych na poczet dostawy mediów (woda zimna, woda ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych) jako nadwyżka nad kosztami faktycznie poniesionymi przez wspólnotę, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.
Słowa kluczowe: wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwrot
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 marca 2018 r. (data wpływu 13 kwietnia 2018 r.), uzupełnionym 15 maja 2018 r. oraz 5 czerwca 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia:

*   czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości, jako nadwyżka nad kosztami faktycznymi poniesionymi przez wspólnotę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych – **jest prawidłowe,**
*   czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek na świadczenia wpłacanych na poczet dostawy mediów (woda zimna, woda ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych) jako nadwyżka nad kosztami faktycznie poniesionymi przez wspólnotę, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 13 kwietnia 2018 r. wpłynął do organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, w zakresie ustalenia:

*   czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości, jako nadwyżka nad kosztami faktycznymi poniesionymi przez wspólnotę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych,
*   czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek na świadczenia wpłacanych na poczet dostawy mediów (woda zimna, woda ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych) jako nadwyżka nad kosztami faktycznie poniesionymi przez wspólnotę, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 27 kwietnia 2018 r., Znak: 0111-KDIB1-1.4010.137.2018.1.BS, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 15 maja 2018 r. oraz 5 czerwca 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zgodnie z treścią art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, Wspólnota mieszkaniowa pobiera zaliczki od właścicieli na poczet kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz dostawy mediów (woda zimna, ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych).

Wysokość zaliczki określana jest według oszacowanych kosztów, które musi ponieść Wspólnota mieszkaniowa, ponieważ nie jest możliwym na tym etapie określenie ich ostatecznej wysokości.

Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielem lokalu z wszystkich wpłaconych zaliczek, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy.

W sytuacji, gdy wysokość zaliczek wpłaconych przez właścicieli przewyższa koszty, powstaje nadpłata, wspólnota zwraca nadwyżkę właścicielom albo zalicza na poczet należności.

W przypadku Wspólnoty, zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości okazują się większe niż faktyczne poniesione koszty, natomiast zaliczki na poczet mediów za małe.

Wobec tego Wspólnota rozliczy zaliczki w ten sposób, że rozliczenie nadpłaty przeznaczonej na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, nastąpi przez zwrot nadpłaty właścicielom lub zaliczenie na poczet bieżących zaliczek, natomiast niedopłatę w mediach rozliczy według faktycznych kosztów, poprzez zwiększenie przychodów i wprowadzenie z tego tytułu dopłaty.

Nie budzi wątpliwości przekazanie nadpłaty przeznaczonej na utrzymanie części wspólnej na Fundusz Remontowy w drodze podjętej uchwały.

Wspólnota mieszkaniowa, której dotyczą pytania posiada wyłącznie lokale mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości, jako nadwyżka nad kosztami faktycznymi poniesionymi przez wspólnotę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?
2.  Czy zwracana kwota, stanowiąca część zaliczek na świadczenia wpłacanych na poczet dostawy mediów (woda zimna, woda ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych) jako nadwyżka nad kosztami faktycznie poniesionymi przez wspólnotę, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, posiada on wyłącznie lokale mieszkalne i zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, dochód przeznaczony na utrzymanie nieruchomości w niepogorszonym stanie, jest zwolniony od podatku dochodowego.

Opisane wcześniej zaliczki rozliczane są zgodnie z ustawą o własności lokali na koniec roku i na skutek tego może powstać nadwyżka, która na mocy decyzji wspólnoty zostanie zwrócona właścicielom lokali. Nadwyżka powstała w wyniku rozliczenia, zdaniem Wnioskodawcy, nie stanowi dochodu wspólnoty.

Ponadto zaliczki wpłacane wspólnocie traktowane są do momentu ich rozliczenia jako własność właściciela lokalu, ich zwrot jest czynnością fizyczną.

Właściciel z tego tytułu nie uzyskał dodatkowego przychodu, wobec czego kwoty zwracane właścicielom tytułem rozliczenia zaliczek, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym, niezależnie od okresu rozliczenia wpłacanych zaliczek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 716 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Należy wskazać, że wspólnota mieszkaniowa nie posiada jednak osobowości prawnej. Tworzą ją generalnie zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej, będącego prawem związanym z własnością lokalu.

W myśl art. 3 ust. 2 cyt. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do treści art. 13 ust. 1 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 ustawy).

Natomiast art. 14 ww. ustawy stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1a ww. ustawy, okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Powyższe oznacza, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku, tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane stanowią własność właściciela.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1036, dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl art. 7 ust. 2 updop, dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11, art. 24a i art. 24b, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Regulacja art. 12 ust. 1 updop, nie zawiera legalnej definicji przychodu, a jedynie precyzuje – poprzez przykładowe wyliczenie – rodzaje przychodów. Jednocześnie należy stwierdzić, że podatek dochodowy od osób prawnych posiada cechy podatku powszechnego, tj. podatku, który jest ciężarem publicznoprawnym od przyrostu majątkowego (dochodu), a zatem przychodem – jako źródłem dochodu – jest tylko ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Poza tym musi mieć charakter definitywny (dokonany) i mierzalny. Ponadto, użyty w tym przepisie zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów stanowi katalog otwarty, natomiast zawarte w tym przepisie okoliczności określające przychody mają charakter przykładowy.

W myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do art. 17 ust. 1b updop, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

Jak wynika z powołanego powyżej przepisu art. 17 ust. 1 pkt 44 i art. 17 ust. 1b, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione następujące warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Istotny zatem dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (tj. cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, zasadne jest zatem odwołanie się w tym zakresie do wykładni językowej. W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (zob.: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, że uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących

w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazoweji ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wspólnota mieszkaniowa pobiera zaliczki od właścicieli na poczet kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz dostawy mediów (woda zimna, ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych). Wysokość zaliczki określana jest według oszacowanych kosztów, które musi ponieść Wspólnota mieszkaniowa, ponieważ nie jest możliwym na tym etapie określenie ich ostatecznej wysokości. Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielem lokalu z wszystkich wpłaconych zaliczek, a okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. W sytuacji, gdy wysokość zaliczek wpłaconych przez właścicieli przewyższa koszty, powstaje nadpłata, wspólnota zwraca nadwyżkę właścicielom albo zalicza na poczet należności. W przypadku Wspólnoty, zaliczki na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości okazują się większe niż faktyczne poniesione koszty, natomiast zaliczki na poczet mediów za małe. Wobec tego Wspólnota rozliczy zaliczki w ten sposób, że rozliczenie nadpłaty przeznaczonej na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, nastąpi przez zwrot nadpłaty właścicielom lub zaliczenie na poczet bieżących zaliczek, natomiast niedopłatę w mediach rozliczy według faktycznych kosztów, poprzez zwiększenie przychodów i wprowadzenie z tego tytułu dopłaty. Wspólnota mieszkaniowa, której dotyczą pytania posiada wyłącznie lokale mieszkalne.

Wobec powyższego, należy posłużyć się literalną wykładnią wyżej powołanych przepisów, która prowadzi do wniosku, że do przychodów podatkowych zalicza się m.in. otrzymane pieniądze, czyli takie przychody, które w danym momencie są niewątpliwe i bezwarunkowe. Uzyskanie przez Wspólnotę przychodu z tytułu wpłat przez właścicieli lokali zaliczek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów mediów ma miejsce – jak już wcześniej wskazano – w momencie postawienia ich do dyspozycji Wspólnoty, tj. w dniu, w którym przychód faktycznie wpłynął na rachunek bankowy. Późniejszy zwrot nadpłat (np. w następnym roku podatkowym), nie powoduje zmiany daty powstania tego przychodu.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż w odniesieniu do przedstawionego przez Wnioskodawcę opisu zdarzenia przyszłego, zwrot nadpłat powstałych z rozliczenia rocznego wpłacanych zaliczek z tytułu utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz dostawy mediów, uprzednio zaliczonych do przychodów Wspólnoty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi powinien skutkować zmniejszeniem tych przychodów.

Reasumując, kwoty stanowiące nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz dostawy mediów (woda zimna, woda ciepła, centralne ogrzewanie i wywóz odpadów komunalnych) nad kosztami faktycznie poniesionymi przez Wnioskodawcę, przeznaczone do zwrotu właścicielom lokali mieszkalnych nie stanowią dochodu w rozumieniu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zatem nie podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.