Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.48.2022.1.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-09
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż opodatkowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

10 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego.

Pan \`(...)\`. („Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. 2021 poz. 162) oraz niezarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym \`(...)\` o obszarze 0,5751 ha, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej, tereny dróg kategorii dojazdowej i tereny dróg kategorii lokalnej, położonej w miejscowości \`(...)\` objętej księgą wieczystą \`(...)\`, w której działka ta opisana jest jako grunty orne („Nieruchomość”).

Wnioskodawca nabył tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 18 stycznia 2001 r.

Począwszy od daty nabycia przez Wnioskodawcę, Nieruchomość była wykorzystywana przez niego wyłącznie na cele rolne. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku.

W przeszłości Wnioskodawca podejmował czynności mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości. W tym celu podpisał umowę z profesjonalnym podmiotem zajmującym się obrotem nieruchomościami.

W grudniu 2020 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości ze Spółką \`(...)\` S.A. („Spółka”) („Umowa”). Na podstawie umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości:

*   Wnioskodawca udzielił Spółce ograniczonego prawa do dysponowania Nieruchomością w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych;
*   Wnioskodawca zobowiązał się umożliwić doradcom Spółki przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów;
*   Wnioskodawca wyraził zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółkę;
*   Spółka oraz wskazani przez nią doradcy mają prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty z nią związane w celach związanych z Umową, w tym w celu przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości, a także w celu prezentacji Nieruchomości potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Spółki;
*   Wnioskodawca udzielił Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:

1) uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wraz ze wszystkimi dokumentami;

2) reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości;

3) występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością;

4) reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością;

5) przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Umowa przewiduje warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak:

· sprawdzenie stanu prawnego Nieruchomości, m. in. potwierdzenie, że Nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich;

· potwierdzenie, że wyniki analiz przeprowadzonych przez Spółkę będą zgodne z oświadczeniami Wnioskodawcy;

· wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, na podstawie wniosku złożonego przez Spółkę;

oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony.

Na podstawie zawartej Umowy i udzielonych przez Wnioskodawcę pełnomocnictw, Spółka podjęła następujące działania prowadzące do uzyskania docelowo pozwolenia na budowę:

· zlecenie odwiertów;

· badania geologiczne;

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

· zlecenie projektu obiektu;

· przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskana decyzji środowiskowej.

Umowa przewiduje prawo wstąpienia w miejsce Spółki osoby trzeciej. Spółka ma również prawo dokonać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy przedwstępnej w dowolnym momencie wraz z zobowiązaniem nowego kupującego do przestrzegania wszystkich postanowień niniejszej umowy przedwstępnej. Sprzedaż Nieruchomości na podstawie umowy przyrzeczonej może zatem nastąpić na rzecz Spółki lub innego podmiotu, który wejdzie w prawa i obowiązki Spółki wynikające z Umowy.

### Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie zatem z ww. przepisami, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, działalność ta wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W związku z powyższym dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w przypadku, w którym działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera zorganizowaną formę. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać na zorganizowaną formę, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, itp.

Trybunał Sprawiedliwości UE („TSUE”) w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Wskazane orzeczenie odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od VAT. Zdaniem TSUE, fakt bycia rolnikiem ryczałtowym nie ma znaczenia przy kwalifikacji podmiotu podejmującego aktywne działania w zakresie obrotu, angażującego środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w celu sprzedaży nieruchomości jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2011 r., sygn. I FSK 1536/10, w którym sąd stwierdził: „Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

W podobnym tonie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r„ sygn. I FSK 1621/19: „Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.

Wskazane wyżej wyroki stanowią element trwałej linii orzeczniczej prezentującej jednolite stanowisko w zakresie przedmiotowej kwestii (por. wyroki NSA: z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 983/15; z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. I FSK 984/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1240/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1241/15; z dnia 16 marca 2017 r., sygn. I FSK 1038/15; z dnia 16 marca 2017 r. sygn. FSK 1772/15; z dnia 5 października 2017 r., sygn. I FSK 187/16; z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. I FSK 449/17; z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18).

Powyższa linia orzecznicza jest podzielana także przez organy administracji skarbowej w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (por. interpretacje indywidualne Dyr. KIS: z dnia 20 września 2021 r., znak 0112-KDIL1-1.4012.439.2021.2.JKU; z dnia 26 sierpnia 2021 r., znak 0111-KDIB3-3.4012.236.2021.2.MW; z dnia 18 grudnia 2020 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.636.2020.2.AKA; z dnia 2 listopada 2018 r., znak 0112-KDIL1-2.4012.616.2018.1.DC; z dnia 18 października 2018 r., znak 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO; z dnia 5 października 2018 r., znak 0111-KDIB3-1.4012.588.2018.2.RSZ; z dnia 5 września 2018 r., znak 0115-KDIT1-3.4012.408.2018.2.EB).

Należy jednocześnie zwrócić uwagę, iż wymogi stawiane zarówno przez orzecznictwo jak i organy administracji skarbowej, co do uznania zbywcy nieruchomości za podatnika VAT są kształtowane w sposób możliwie szeroki, tj. aby zostać uznanym za podatnika VAT de facto wystarczy podjąć stosunkowo niewielkie działania. W konsekwencji zakres czynności, które podatnik musi wykonać w celu uznania jego aktywności za profesjonalną i handlową ogranicza się do stosunkowo podstawowych działań. Przede wszystkim działalność zbywcy nieruchomości nie musi mieć charakteru stałego, a tym bardziej wielokrotnego. Przesłanki konieczne do uznania zbywcy za podatnika VAT mogą wystąpić już przy pojedynczej sprzedaży nieruchomości, o ile transakcja ta została dokonana w formie profesjonalnej oraz w celach handlowych. W konsekwencji, jeśli zbywca przedsięwziął czynności mające na celu m.in. uatrakcyjnienie gruntu, jego przekształcenie czy rozreklamowanie, to nawet jeśli nie miały one charakteru wielokrotnego, lecz przejawiały pewien minimalny stopień zorganizowania, to należy uznać iż stanowiły przejaw profesjonalnego działania podatnika VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Aby zatem ustalić czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezbędne jest ustalenie czy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę, a zatem czy Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą i czy można go uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że Wnioskodawca podejmował działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości, a także świadczące o profesjonalnym charakterze obrotu. Korzystał z usług podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami, aby znalazł on nabywcę na Nieruchomość.

Następnie Wnioskodawca zdecydował się na współpracę ze Spółką i zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości, którą upoważnił Spółkę do podejmowania w swoim imieniu działań charakteryzujących profesjonalny obrót nieruchomościami (odwierty, badania geologiczne, wystąpienie o decyzje środowiskowe czy o warunki techniczne dla przyłączy, to tylko niektóre z zainicjowanych czynności).

O profesjonalnym i handlowym charakterze działalności Wnioskodawcy świadczy w szczególności fakt, iż udzielił on szeregu pełnomocnictw na rzecz Spółki do podejmowania działań, mających na celu uatrakcyjnienie i zagospodarowanie Nieruchomości, a finalnie przygotowanie jej do sprzedaży. Podejmowane w jego imieniu działania należy uznać za działania przekraczające zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a także za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które zostały przedsięwzięte z wykorzystaniem środków podobnych do tych, jakie są wykorzystywane przez handlowców. Jednocześnie należy wskazać, w kontekście przytoczonego powyżej orzecznictwa, iż działania Wnioskodawcy wchodzą w zakres czynności niezbędnych do uznania zbywcy za podatnika VAT. Wskazują one na pewien stopień profesjonalizacji, niezbędny w świetle stanowiska judykatury do kwalifikacji zbywcy jako podatnika VAT.

Należy zwrócić uwagę, że wykonywanie powyższych czynności przez pełnomocnika, choćby był nim potencjalny nabywca nieruchomości, w żadnym wypadku nie neguje handlowego charakteru działalności mocodawcy, tj. Wnioskodawcy oraz związanych z tym charakterem skutków prawnopodatkowych. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 19 lipca 2018 r., znak 0114-KDIP1-3.4012.260.2018.4.SM: „Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. \[\`(...)\`\] Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy, nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy, i to pomimo tego, że Wnioskodawca nie poniósł oraz nie poniesie żadnych kosztów związanych ze sprzedażą.”

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że Wnioskodawca samodzielnie, albo poprzez przedstawiciela, podjął liczne czynności zmierzające do uatrakcyjnienia oferty i zmiany stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, które wskazują na profesjonalny charakter obrotu, o którym mowa powyżej. Wnioskodawca w szczególności podjął działania pozwalające na uzyskanie docelowo pozwolenia na budowę:

· zlecenie odwiertów;

· badania geologiczne;

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media);

· zlecenie projektu obiektu;

· przygotowanie dokumentów i złożenie ich w celu uzyskania decyzji środowiskowej.

Podsumowując, działania które Wnioskodawca podjął ramach przygotowania do sprzedaży Nieruchomości, przemawiają za tym, iż prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Wnioskodawca podejmował działania mające na celu znalezienie nabywcy Nieruchomości, korzystając z usług profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami. Dodatkowo za pośrednictwem pełnomocnika Wnioskodawca zlecił wykonanie szeregu czynności faktycznych i prawnych, prowadzących do uatrakcyjnienia zbywanego gruntu i uzyskania docelowo pozwolenia na budowę.

Wszystkie opisane działania obejmujące przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży świadczą o profesjonalnym, przemyślanym i zorganizowanym charakterze planowanych transakcji zbycia nieruchomości. Wnioskodawca podjął zatem działania świadczące o występowaniu w charakterze podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą opisanych w stanie faktycznym działek. Zbywając Nieruchomość Wnioskodawca będzie prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust.2 ustawy o VAT.

Wobec powyższego należy uznać, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i tym samym w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ustawa o VAT wprowadza również szereg zwolnień z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Sprzedaż zdefiniowana w zdarzeniu przyszłym nie będzie korzystać z ww. zwolnienia, ponieważ, jak wskazano, nieruchomość, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jest przeznaczona pod zabudowę.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Również to zwolnienie nie znajdzie zastosowania w odniesieniu do opisanej sprzedaży, ponieważ:

i. nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku;

ii. przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług, zatem nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga, że art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi implementację art. 136 Dyrektywy VAT, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają transakcje dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do celów działalności zwolnionej na podstawie art. 132, 135, 371, 375, 376 i 377, art. 378 ust. 2, art. 379 ust. 2 i art. 380-390b. Wskazane przepisy Dyrektywy VAT określają zwolnienia przedmiotowe. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności podlegającej jakiemukolwiek z ww. zwolnień (w szczególności Wnioskodawca nie był rolnikiem ryczałtowym).

Podkreślić należy, że przedstawione powyżej rozumienie warunku braku prawa do odliczenia na gruncie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT znajduje potwierdzenie w szeregu interpretacji indywidualnych, w szczególności w: interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.210.2019.4.RR, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 15 lutego 2019 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.10.2019.l.MT, interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora KIS z dnia 24 czerwca 2019 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.230.2019.2.KOM, a także w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S.

Nie zostały zatem spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z VAT w odniesieniu do opisanej transakcji sprzedaży. W konsekwencji, sprzedaż opisana w zdarzeniu przyszłym będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości (gruntu), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan wyłącznym właścicielem niezabudowanej działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym …, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej, tereny dróg kategorii dojazdowej i tereny dróg kategorii lokalnej. Nabył Pan tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z dnia 18 stycznia 2001 r. Począwszy od daty nabycia, Nieruchomość była wykorzystywana przez Pana wyłącznie na cele rolne. Nie był Pan i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku. W przeszłości podejmował Pan czynności mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości. W tym celu podpisał Pan umowę z profesjonalnym podmiotem zajmującym się obrotem nieruchomościami.

W grudniu 2020 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której:

• udzielił Pan Spółce ograniczonego prawa do dysponowania Nieruchomością w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz do występowania do dostawców mediów i dysponentów sieci oraz przyłączy, a także zawierania umów przyłączeniowych;

• wyraził Pan zgodę na wszczęcie przez Spółkę postępowań administracyjnych zmierzających do wydania i uzyskania przez Spółkę ostatecznej, wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomości zgodnie z wnioskiem przygotowanym przez Spółkę;

• udzielił Pan Spółce oraz jej reprezentantowi pełnomocnictw do:

1) uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wraz ze wszystkimi dokumentami;

2) reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy, w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących Nieruchomości;

3) występowania o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów od organów administracji państwowej i samorządowej oraz od dostawców mediów, związanych z Nieruchomością;

4) reprezentowania przed jednostkami samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej, w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w tym do podpisywania i odbioru wszelkich dokumentów związanych z Nieruchomością;

5) przeniesienia wszelkich uzyskanych zgód i decyzji administracyjnych na Spółkę związanych z realizacją inwestycji budowlanej na Nieruchomości.

Umowa przewiduje warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, takie jak: sprawdzenie stanu prawnego Nieruchomości, m. in. potwierdzenie, że Nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek praw osób trzecich; potwierdzenie, że wyniki analiz przeprowadzonych przez Spółkę będą zgodne z Pana oświadczeniami; wydanie ostatecznej decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę, na podstawie wniosku złożonego przez Spółkę; oraz zastrzega, że Spółka ma prawo odstąpienia od Umowy, jeśli którykolwiek z warunków nie zostanie spełniony. Na podstawie zawartej Umowy i udzielonych przez Pana pełnomocnictw, Spółka celem uzyskania docelowo pozwolenia na budowę m.in. uzyskała warunki techniczne przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej (gaz, woda, kanalizacja, media).

Pana wątpliwości dotyczą kwestii skutków podatkowych związanych ze sprzedażą niezabudowanej działki nr \`(...)\`.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) zwana dalej Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jak stanowi art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię pełnomocnictwa udzielonego przez Pana na rzecz przyszłego nabywcy.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W myśl art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego, wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią nieruchomość będącą Pana własnością. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie Pana własnością i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości przed jej ostateczną sprzedażą.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Kupującemu stosownych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pana imieniu i na Pana rzecz.

W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji, nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki nr \`(...)\` będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności (poprzez pełnomocnika), podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia opisanej nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Pana za podatnika podatku VAT. Zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży, udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania przed dostawcami mediów i dysponentami sieci oraz przyłączy w sprawach związanych z zawieraniem umów przyłączeniowych dotyczących nieruchomości oraz do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji dla inwestycji budowlanej realizowanej na Nieruchomości, w szczególności do uzyskania projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu sprzedaży opisanej nieruchomości, transakcja ta będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Działka nr \`(...)\` jest terenem niezabudowanym, o przeznaczeniu w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy przemysłowej, tereny dróg kategorii dojazdowej i tereny dróg kategorii lokalnej. Ponadto, jak Pan wskazał, jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży jest uzyskanie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy należy wskazać, że działka nr \`(...)\` stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na tereny zabudowy przemysłowej, tereny dróg kategorii dojazdowej i tereny dróg kategorii lokalnej. Tym samym, planowana sprzedaż wskazanej wyżej działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do ww. sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z wniosku, Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku. Wskazał Pan, że nabył Nieruchomość w drodze darowizny, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki o nr \`(...)\` na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr \`(...)\` nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr \`(...)\` będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Odnośnie powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

### Należy także zauważyć, iż powołane przez Pana wyroki sądów administracyjnych, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której został wydany.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego przez Pana we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).