Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP2-2.4512.15.2017.3.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-14
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; grunty; pełnomocnictwo; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2017 r. (data wpływu 13 stycznia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 stycznia 2017 r. (data wpływu 3 lutego 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono 3 lutego 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W lipcu 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, będącej jego własnością. Nieruchomość nabył na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z dnia 10 sierpnia 1992 r. i stanowi ona majątek osobisty Zainteresowanego. Wnioskowane działki są niezabudowane, ogrodzone i stanowią sad owocowy, oznaczone w ewidencji gruntów jako S-RII i S-RIIIb. Na działkach Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą roślinną – sadowniczą, zwolnioną od podatku.

W związku z powyższym, że nieruchomość leży na terenie pod Inwestycje usługowe i produkcyjne, Wnioskodawca postanowił wraz z pozostałymi właścicielami działek sąsiednich podpisać umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą obu działek. Jednym z warunków po stronie właściciela nieruchomości było uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Na dzień wypełniania wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej (styczeń 2016 r.) nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i stanowiła obszar 2P,U – działalność podstawowa: aktywność gospodarcza z obiektami produkcyjnymi, składy i magazyny oraz częściowo na terenie 8KD-D – teren drogi publicznej – dojazdowej.

W dniu 25 marca 2016 r. Zainteresowany otrzymał indywidualną interpretację podatkową dot. sprzedaży ww. nieruchomości, która prawidłowo na tamten czas oceniła sytuację Wnioskodawcy, tj. potwierdziła, że sprzedaż ww. nieruchomości nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług. Od tego czasu nastąpiły jednak nowe okoliczności, a do sprzedaży jeszcze nie doszło, dlatego Zainteresowany postanowił raz jeszcze wystąpić o indywidualną interpretację podatkową. Nowe okoliczności dotyczą:

1.  Trzykrotnie w roku 2016 (w kwietniu, we wrześniu i listopadzie) Wnioskodawca podpisywał aneks do umowy przedwstępnej, polegający na przedłużeniu umowy, gdyż nie wszystkie warunki zawarte w umowie przedwstępnej zostały spełnione, by doszło do sprzedaży nieruchomości.
2.  Zainteresowany posiadł szerszą wiedzę na temat udzielonych pełnomocnictw, jakie udzielił przyszłemu Kupującemu, m.in. dał mu prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży do celów budowlanych, tj. do składania wniosków i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, występowania o różnego rodzaju decyzje administracyjne, warunki techniczne i przyłącza. Kupujący ma także prawo wejść w teren i przebadać grunt pod kątem geotechnicznym.
3.  15 stycznia 2016 r. w Dzienniku Urzędowym ukazał się nowy plan miejscowy uchwalony przez Radę Miejską, który obejmuje część nieruchomości Wnioskodawcy. Plan ten nadal przeznacza nieruchomość na cele obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz częściowo pod drogę publiczną dojazdową. Zmieniły się tylko parametry techniczne tego planu, jak wskaźniki zabudowy czy linie ograniczające zabudowę.
4.  Od momentu otrzymania indywidualnej interpretacji podatkowej (25 marca 2016 r.) weszło w życie szereg nowych przepisów do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa.

Zainteresowany nadmienił, że nieruchomość w roku 2000, 2002 i 2006 była przedmiotem podziału działek „z urzędu” oraz przedmiotem sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa na potrzeby rozbudowy dróg publicznych. Wnioskodawca posiada umowę z agencją doradczą zajmującą się sprzedażą nieruchomości i to ona wskazała mu potencjalnego Kupca, z którym zawarł powyższą umowę przedwstępną oraz kolejne aneksy, przedłużające okres obowiązywania umowy.

Zainteresowany nieruchomość nabył na podstawie darowizny od ojca w celach kontynuacji prowadzenia działalności rolniczej. Jest on rolnikiem ryczałtowym i nie jestem zarejestrowanym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Z nieruchomości zbiera i sprzedaje płody rolne – owoce. Ogrodzenie, które stoi zabezpiecza sad.

Zainteresowany nie wydzierżawiał działek osobom trzecim. Nie występował do Gminy o przekształcenie nieruchomości pod zabudowę. Nie uzbrajał tych działek w infrastrukturę techniczną. Wszystkie koszty związane z uzyskaniem wszelkiego rodzaju pozwoleń, uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz prac projektowych i badań geotechnicznych ponosi i będzie ponosić Kupujący. Nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Zainteresowany chce przeznaczyć na cele osobiste, głównie na zabezpieczenie rodziny i fundusz emerytalny.

W uzupełnieniu do sprawy Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Pełnomocnik (kupujący) działa w jego imieniu, czyli Sprzedającego (wynika to z podpisanej umowy przedwstępnej) i działa na rzecz swoją, czyli Kupującego.
2.  Z informacji, jakie uzyskał Wnioskodawca od Kupującego wynika, że do dnia wysłania uzupełnienia do wniosku – z czynności, jakie miały być podjęte przed zakupem nieruchomości, Kupujący wystąpił i uzyskał warunki techniczne i przyłącza, przebadał grunt pod kątem geotechnicznym, wystąpił i uzyskał decyzje administracyjne związane z uwarunkowaniami środowiskowymi, uzgodnił kwestie dot. pozwolenia wodno-prawnego, uzgodnił kwestie dojazdu do nieruchomości, będzie również występował o pozwolenie na budowę. Wszystkie te czynności Kupujący dokonał/dokonuje przed ostatecznym zakupem nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż nieruchomości, składającej się z dwóch działek ewidencyjnych na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną – będzie stanowiło dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości, składającej się z dwóch działek ewidencyjnych na rzecz firmy, z którą podpisał umowę przedwstępną będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji będzie on zobowiązany do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości. Taki wniosek Zainteresowany opiera na przesłankach, jakie wynikają:

1.  Z udzielonego pełnomocnictwa. Jest to uregulowane w kodeksie cywilnym. Jak wynika z tych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca uważa, że udzielając Kupującemu pełnomocnictwa do wszelkiego rodzaju czynności zmierzających do udzielenia pozwolenia na budowę, tj. do występowania i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, warunków technicznych i przyłączy, badania gruntu itp., wywoła to skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wnioskodawca przyjmuje więc, że przed sprzedażą, udzielając pełnomocnictwa, podejmuje działania w celu uzyskania tych czynności w swoim imieniu. A co za tym idzie ulepsza swoją nieruchomość, celem jej sprzedaży;
2.  Z podjęcia aktywnych działań, mających na celu sprzedaż nieruchomości, tj. wysyłanie ofert nieruchomości do potencjalnych Kupujących, spotykanie się i podjęte rozmowy z zainteresowanymi zakupem nieruchomości, podpisanie umowy z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Od momentu gdy Gmina sporządziła plan miejscowy (2008 r.), umożliwiający zabudowę nieruchomości, Zainteresowany podjął działania związane ze sprzedażą. Wnioskodawca wiele lat jest zainteresowany zbyciem nieruchomości i podejmował działania, żeby to się udało. Aktywność ta wskazuje na ciąg wymienionych okoliczności. Z przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: dana czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu i czynność jest wykonywana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku.

Mając zatem na uwadze całokształt podjętych czynności, tj. udzielone pełnomocnictwo i jego konsekwencje, aktywność w poszukiwaniu kupca poprzez wysyłanie ofert oraz podpisanie umowy z biurem pośrednictwa, a także zaangażowanie środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami Wnioskodawca uznaje, że mimo prowadzenia działalności gospodarczej rolniczej zwolnionej od podatku i nie będąc podatnikiem podatku od towarów i usług, działa jako podatnik w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi przecież wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań takich jak: podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności marketingowych – świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Z opisu sprawy wynika, że w lipcu 2015 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości,. Nieruchomość nabył od ojca na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego z dnia 10 sierpnia 1992 r. w celach kontynuacji prowadzenia działalności rolniczej i stanowi ona majątek osobisty Zainteresowanego. Wnioskowane działki są niezabudowane, ogrodzone i stanowią sad owocowy, oznaczone w ewidencji gruntów jako S-RII i S-RIIIb. Na działkach Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą roślinną – sadowniczą, zwolnioną od podatku. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym i nie jestem zarejestrowanym podatnikiem VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Z nieruchomości zbiera i sprzedaje płody rolne – owoce. Ogrodzenie, które stoi zabezpiecza sad.

W związku z tym, że nieruchomość leży na terenie pod Inwestycje usługowe i produkcyjne, Wnioskodawca postanowił wraz z pozostałymi właścicielami działek sąsiednich podpisać umowę przedwstępną sprzedaży dotyczącą obu działek. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Zainteresowany chce przeznaczyć na cele osobiste, głównie na zabezpieczenie rodziny i fundusz emerytalny.

W styczniu 2016 r. – nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i stanowiła obszar 2P,U – działalność podstawowa: aktywność gospodarcza z obiektami produkcyjnymi, składy i magazyny oraz częściowo na terenie 8KD-D – teren drogi publicznej – dojazdowej.

Wnioskodawca wskazał, że:

*   Trzykrotnie w roku 2016 (w kwietniu, we wrześniu i listopadzie) podpisywał aneks do umowy przedwstępnej, polegający na przedłużeniu umowy, gdyż nie wszystkie warunki zawarte w umowie przedwstępnej zostały spełnione, by doszło do sprzedaży nieruchomości.
*   Udzielił pełnomocnictw, przyszłemu Kupującemu, m.in. dał mu prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży do celów budowlanych, tj. do składania wniosków i uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, występowania o różnego rodzaju decyzje administracyjne, warunki techniczne i przyłącza. Kupujący ma także prawo wejść w teren i przebadać grunt pod kątem geotechnicznym. Pełnomocnik (kupujący) działa w imieniu Sprzedającego (wynika to z podpisanej umowy przedwstępnej) i działa na rzecz swoją, czyli Kupującego.
*   Z informacji, jakie uzyskał Wnioskodawca od Kupującego wynika, że z czynności, jakie miały być podjęte przed zakupem nieruchomości, Kupujący wystąpił i uzyskał warunki techniczne i przyłącza, przebadał grunt pod kątem geotechnicznym, wystąpił i uzyskał decyzje administracyjne związane z uwarunkowaniami środowiskowymi, uzgodnił kwestie dot. pozwolenia wodno-prawnego, uzgodnił kwestie dojazdu do nieruchomości, będzie również występował o pozwolenie na budowę. Wszystkie te czynności Kupujący dokonał/dokonuje przed ostatecznym zakupem nieruchomości.
*   15 stycznia 2016 r. w Dzienniku Urzędowym ukazał się nowy plan miejscowy uchwalony przez Radę Miejską, który obejmuje część nieruchomości Wnioskodawcy. Plan ten nadal przeznacza nieruchomość na cele obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz częściowo pod drogę publiczną dojazdową. Zmieniły się tylko parametry techniczne tego planu, jak wskaźniki zabudowy czy linie ograniczające zabudowę.
*   Zainteresowany nadmienił, że nieruchomość w roku 2000, 2002 i 2006 była przedmiotem podziału działek „z urzędu” oraz przedmiotem sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa na potrzeby rozbudowy dróg publicznych.
*   Wnioskodawca posiada umowę z agencją doradczą zajmującą się sprzedażą nieruchomości i to ona wskazała mu potencjalnego Kupca, z którym zawarł powyższą umowę przedwstępną oraz kolejne aneksy, przedłużające okres obowiązywania umowy.
*   Zainteresowany nie wydzierżawiał działek osobom trzecim. Nie występował do Gminy o przekształcenie nieruchomości pod zabudowę. Nie uzbrajał tych działek w infrastrukturę techniczną. Wszystkie koszty związane z uzyskaniem wszelkiego rodzaju pozwoleń, uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz prac projektowych i badań geotechnicznych ponosi i będzie ponosić Kupujący.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.

W świetle powołanych powyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy wskazać, że istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanej przez Zainteresowanego transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakie poczynił Wnioskodawca w związku z zamierzoną dostawą ww. działek.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu – który działa w imieniu Wnioskodawcy. Należy wskazać w niniejszej sprawie, że zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W myśl art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny – czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Stosownie do art. 96 ustawy Kodeks cywilny – umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Zatem w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy).

Wskazać należy, że Zainteresowany w celu sprzedaży działek zawarł umowę z agencją doradczą zajmującą się sprzedażą nieruchomości, za pośrednictwem pełnomocnika – Kupującego, który działał w jego imieniu wystąpił i uzyskał warunki techniczne i przyłącza, przebadał grunt pod kątem geotechnicznym, wystąpił i uzyskał decyzje administracyjne związane z uwarunkowaniami środowiskowymi, uzgodnił kwestie dot. pozwolenia wodno-prawnego, uzgodnił kwestie dojazdu do nieruchomości, będzie również występował o pozwolenie na budowę przed sprzedażą działek.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży opisanych we wniosku działek w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem Wnioskodawca (za pośrednictwem pełnomocnika) podjął szereg – wskazanych powyżej – czynności, których celem jest jej uatrakcyjnienie, w przeciwnym bowiem razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów na przygotowanie terenu pod budowę, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Zatem wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Zainteresowanego świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W konsekwencji wskazać należy, że Wnioskodawca dokonując przyszłej sprzedaży działek będzie zachowywał się jak profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w przedstawionych okolicznościach planowana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.