Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-424/11/MU
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-07-18
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku; majątek-podział majątku dorobkowego; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 5 kwietnia 2011 r. (data wpływu 18 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 4 lipca 2011 r. (data wpływu 5 lipca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 lipca 2011 r. (data wpływu 5 lipca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2005 r. otrzymała rozwód. Rok później złożyła w Sądzie Rejonowym wniosek o podział majątku wspólnego małżonków. Przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków była nieruchomość położona w O. oraz działka w K. W wyniku podziału, postanowieniem Sądu Rejonowego z września 2008 r., Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność nieruchomość położoną w O. tj. grunt nabyty w 1997 r. z rozpoczętą budową w 1998 r. Mąż natomiast otrzymał działkę w K. Ponadto Sąd zasądził od Wnioskodawczyni na rzecz byłego męża kwotę 181.250 zł tytułem wyrównania udziałów stron w majątku wspólnym. Wysokość spłaty została ustalona przez Sąd w wyniku wyceny wspólnego majątku na czas prowadzenia postępowania. Przedmiotowa spłata zostanie dokonana wyłącznie tytułem nabycia nieruchomości w O. Wnioskodawczyni nie dysponowała taką kwotą oraz nie była w stanie kontynuować budowy. W związku z tym po wielu staraniach udało Jej się sprzedać ww. nieruchomość za kwotę 200.000 zł. Z uzyskanej ze sprzedaży kwoty zamierza spłacić byłego męża.

Wobec powyższego zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek od całej uzyskanej ze sprzedaży kwoty tj. 200.000 zł, czy może od kwoty, która pozostanie po dokonaniu spłaty na rzecz byłego męża?
2.  Jaka jest wysokość podatku?

Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić podatku, gdyż wszystkie materiały zakupione do budowy były opodatkowane w momencie zakupu, a z żadnych odliczeń czy ulg podatkowych małżonkowie nie korzystali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia m. in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem, dla oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie ma ustalenie momentu ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w 2005 r. otrzymała rozwód. Rok później złożyła w Sądzie Rejonowym wniosek o podział majątku wspólnego małżonków. Przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków była nieruchomość położona w O. oraz działka w K. W wyniku podziału, postanowieniem Sądu Rejonowego z września 2008 r., Wnioskodawczyni otrzymała na wyłączną własność nieruchomość położoną w O. tj. grunt nabyty w 1997 r. z rozpoczętą budową w 1998 r. Mąż natomiast otrzymał działkę w K. Ponadto Sąd zasądził od Wnioskodawczyni na rzecz byłego męża kwotę 181.250 zł tytułem wyrównania udziałów stron w majątku wspólnym. Wysokość spłaty została ustalona przez Sąd w wyniku wyceny wspólnego majątku na czas prowadzenia postępowania. Przedmiotowa spłata zostanie dokonana wyłącznie tytułem nabycia nieruchomości w O. Wnioskodawczyni nie dysponowała taką kwotą oraz nie była w stanie kontynuować budowy. W związku z tym po wielu staraniach udało Jej się sprzedać ww. nieruchomość za kwotę 200.000 zł. Z uzyskanej ze sprzedaży kwoty zamierza spłacić byłego męża.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy). Wspólność ta trwa do ustania małżeństwa. Z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego małżonków w 2008 r. nie był ekwiwalentny. Albowiem w wyniku tego podziału, Wnioskodawczyni przejęła nieruchomość z obowiązkiem spłaty na rzecz byłego małżonka tytułem nabycia udziału w ww. nieruchomości, jaki przysługiwał mu przed tym podziałem.

Tak więc w sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła:

*   w 1997 roku w części mieszczącej się w Jej udziale w majątku wspólnym,
*   w 2008 roku tj. w dniu podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w części przekraczającej ten udział w majątku dorobkowym.

Mając zatem na uwadze przytoczone przepisy, uznać należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 1997 nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż została bowiem dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w tej nieruchomości. W konsekwencji nie stanowi ona źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisów.

Natomiast, odpłatne zbycie ww. nieruchomości, w części nabytej w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego w 2008 r. tj. w części przekraczającej udział Wnioskodawczyni w tym majątku, nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a zatem stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Wobec tego dochód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008 r., będzie podlegał opodatkowaniu 19%-towym podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. – stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m. in. związane ze zbyciem koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem dokonania czynności odpłatnego zbycia, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości w części nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków (wspólność ustała na skutek rozwodu), kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka, która została dokonana wyłącznie tytułem nabycia ww. nieruchomości na wyłączną własność. Nie sposób zatem uznać za koszt uzyskania przychodu spłaty, której Wnioskodawczyni nie dokonała, a jedynie zamierza dokonać.

Reasumując, stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2008 r. – w wyniku podziału majątku - podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.).

Natomiast sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1997 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedaż tej części nastąpiła po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Tym samym, wbrew stanowisku Wnioskodawczyni, dla oceny czy w przedmiotowej sprawie występuje obowiązek zapłaty podatku bez znaczenia pozostaje fakt, iż wszystkie materiały zakupione do budowy były opodatkowane w momencie zakupu, a małżonkowie nie korzystali z żadnych odliczeń oraz ulg podatkowych.

Jednocześnie tut. organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają zatem analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od zaistniałego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.