Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-181/10-4/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-14
Teza: Należy stwierdzić, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku w 2005 r. będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., a zatem uzyskanie przychodu z tej sprzedaży nie spowoduje obowiązku uiszczenia zryczałtowanego podatku dochodowego. Natomiast dochód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności (tj. w 2009 r.), podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: euro; formularze-formularze podatkowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód-powstanie przychodu; spadek; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 05.02.2010 r. (data wpływu 08.02.2010r.) oraz uzupełnieniu do wniosku z dnia 30.04.2010 r. (data nadania 30.04.2010 r., data wpływu 04.05.2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie z dnia 22.04.2010 r. (data nadania 23.04.2010 r., data doręczenia 27.04.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe,**
*   terminu złożenia zeznania o wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 08.02.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie rozliczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości oraz terminu złożenia zeznania o wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony zaistniały stan faktyczny.

Otwarcie spadku nastąpiło w dniu 15 lutego 2005 r., a postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy zostało wydane w dniu 31 sierpnia 2007 r. Spadek nabyli (w częściach równych po 1/3 ) trzy osoby: mama Wnioskodawcy, Wnioskodawca oraz jego siostra. Spadek stanowił udział wynoszący ½ nieruchomości gruntowej, zabudowanej domem jednorodzinnym, położonym w W. (gdyż drugi udział stanowił majątek żony spadkodawcy, czyli mamy Wnioskodawcy). Spadkobiercy uiścili należny wówczas podatek spadkowy.

Następnie spadkobiercy dokonali umownego działu spadku. W tym celu w dniu 8 maja 2009 r. zawarli umowę o zniesienie współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że podzielili działkę o pow. 1616 m² na dwie działki, z których działka zabudowana domem jednorodzinnym (pow. 816 m². ) i posiadającej dostęp do drogi publicznej przypadła mamie Wnioskodawcy, a druga niezabudowana działka (pow. 800 m²) nie posiadającej dostępu do drogi publicznej przypadła Wnioskodawcy jego siostrze w częściach równych.

Ponieważ działka, która przypadła w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy i jego siostrze była o 100 m² większa, niż przypadające im udziały w spadku po zmarłym ojcu Wnioskodawcy, a działki mniejszej ze względów geodezyjnych nie można było wydzielić, zniesienie współwłasności nastąpiło za dopłatą dla mamy Wnioskodawcy w wysokości 21 000 euro w zamian za nabycie przez dzieci spadkodawcy mienia ponad wartość ich udziałów we współwłasności nieruchomości spadkowej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że umowa przedwstępna o zniesienie współwłasności została zawarta w dniu 26 listopada 2008 r. i zostało wszczęte postępowanie administracyjne podziału nieruchomości spadkowej. W dniu 27 lutego 2009 r. została przez dzieci spadkodawcy podpisana przedwstępna umowa sprzedaży działki, która miała zostać wydzielona i przypaść dzieciom spadkodawcy. Nabywcą miał zostać sąsiad, ponieważ nowo wydzielona działka nie posiadała dostępu do drogi publicznej.

W wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży ww. działki o powierzchni 800 m², która została zawarta dnia 27 lutego 2009 r., Wnioskodawca otrzymał 30 kwietnia 2009 r. na swój rachunek bankowy zadatek w kwocie 10.500 euro. Tej samej wysokości zadatek otrzymała również siostra Wnioskodawcy. Następnie po zawarciu umowy zniesienia współwłasności (pomiędzy spadkobiercami) z dnia 8 maja 2009 r., w dniu 12 maja 2009 r. Wnioskodawca przelał kwotę w całości na rachunek mamy.

To znaczy Wnioskodawca zapłacił mamie przelewem bankowym w dniu 12 maja 2009 r. kwotę 10.500 euro podając tytuł: „dopłata w zamian za nabycie przez Macieja S. mienia ponad wartość jego udziału we współwłasności nieruchomości”. Siostra Wnioskodawcy postąpiła analogicznie.

W dniu 6 stycznia 2010 r. Wnioskodawca i jego siostra jako współwłaściciele działki o powierzchni 800 m² sprzedali tę działkę sąsiadowi za kwotę 168.000 euro, to jest udział należący do Wnioskodawcy za cenę w kwocie 84.000 euro i udział należący do jego siostry za cenę 84.000 euro, przy czym Wnioskodawca i jego siostra otrzymali w dniu 30 kwietnia 2009 r. zadatki po 10.500 euro każde z nich tak więc w dniu 6 stycznia br. otrzymali z tytułu tej sprzedaży po 73.500 euro każde z nich.

Pismem z dnia 30.04.2010 r. (data wpływu 04.05.2010 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 22.04.2010 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek poprzez uzupełnienie stanu faktycznego w odniesieniu do zadanych pytań jak również przedstawił własne stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w kontekście zadanych pytań.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w opisanej wyżej sytuacji, w części, w jakiej odpowiada udziałowi nabytemu w drodze dziedziczenia w 2005 r., jest zwolniony od opodatkowania podatkiem dochodowym?
2.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości, która została nabyta w 2009 r. w drodze zniesienia współwłasności ponad udział spadkowy, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach z 2009 r.?
3.  Jeśli tak, to czy ten przychód wystarczy wykazać w PIT, składanym do dnia 31 marca 2010 r. Jaki formularz PIT-u będzie właściwy?
4.  W jaki sposób powinno się przeliczyć walutę euro na złotówki, po jakim kursie i z jakiego dnia?
5.  Czy można nie wliczać części przeznaczonej na remont własnego mieszkania do podstawy opodatkowania?

AD. 1 i 2

Zdaniem Wnioskodawcy zbycie nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia i zniesienia współwłasności - w ramach wysokości udziału spadkowego - nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zastosowanie powinny mieć przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązujące w dacie nabycia mienia, czyli do części nabytej w drodze dziedziczenia - w dniu 15 lutego 2005 r., a do części nabytej ponad udział spadkowy, na podstawie umowy zniesienia współwłasności - w 2009 r.

Nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności jako działu spadku nabytego w 2005 r. w części nieprzekraczającej udziału spadkowego stanowi nabycie w drodze spadku w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym. W konsekwencji przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego w tej części.

Nabycie nieruchomości w drodze zniesienia współwłasności w części przekraczającej udział spadkowy nie stanowi nabycia w drodze spadku w rozumieniu art. 21 ust. I pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym. W konsekwencji przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego w tej części. Na potwierdzenie słuszności powyższego stanowiska Wnioskodawca wskazuje na:

*   Decyzję Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 czerwca 2006 r. sygn. 1401/FA/4117-14/17/06/AG;
*   Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 06.01.2009 r. nr IPPB4/41 5-58/06-2/JK; a także nr IPPB1/415-600/08-4/IF).

Reasumując, podatnik uzyskując przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości, którą częściowo nabył w drodze spadku, a częściowo w drodze zniesienia współwłasności, nie może skorzystać w całości ze zwolnienia od podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Jedynie przychód odpowiadający tej części nieruchomości, którą strona nabyła w spadku (również, jeżeli nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności), będzie podlegał zwolnieniu na mocy przepisów ustawy o podatku dochodowym.

AD. 3

W opinii Wnioskodawcy przychód ten wystarczy wykazać w PIT 39 za 2010 r., składanym do dnia 31 marca 2011 r. Właściwym będzie samodzielny formularz PIT 39.

AD. 4

Zdaniem Wnioskodawcy przeliczenie kursu powinno nastąpić po kursie kupna waluty przez konkretny bank, z dnia otrzymania środków na mój rachunek bankowy (art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tak z informacji uzyskanej telefonicznie w Krajowej Informacji Podatkowej). Mam jednak wątpliwość, czy powinna być to data otrzymania na rachunek bankowy zadatku z tytułu umowy sprzedaży w dniu 30 kwietnia 2010 r., czy też data zawarcia umowy sprzedaży i uzyskania na rachunek bankowy pozostałej części ceny w dniu 6 stycznia 2010 r., czy też może data zawarcia umowy o zniesienie współwłasności w dniu 8 maja 2009 r. Wnioskodawca uważa, że w niniejszej sprawie rozliczenie powinno nastąpić po kursie skupu euro przez Bank PKO w dniu w którym zawarłem umowę sprzedaży i otrzymałem cenę sprzedaży, czyli 6 stycznia 2010 r.

AD. 5

Wnioskodawca uważa, iż można nie wliczać części przeznaczonej na remont własnego mieszkania do podstawy opodatkowania. W tym celu powinien wskazać, że zamierza korzystać z ulgi, (na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu na 2009 r.) oraz, że do końca 2012 r. wydatkuje te środki na cele remontowe mojego mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ponadto, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia udziału w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawcę spadku jest data śmierci spadkodawcy. Natomiast postanowienie Sądu o nabyciu spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. K.c., każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Za datę nabycia nieruchomości, w przypadku gdy była ona przedmiotem zniesienia współwłasności, uważa się datę, w której dokonano przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności takiej nieruchomości udział w niej się zwiększa, tj. przekracza udział nabyty uprzednio w spadku, to data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. Zatem nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy nie stanowi nabycia w drodze spadku.

Z analizy stanu faktycznego opisanego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w wyniku śmierci ojca w dniu 15.02.2005 r., nabył udział w nieruchomości w 1/3 części spadku. W dniu 08.05.2009 r. spadkobiercy zawarli umowę o zniesienie współwłasności ww. nieruchomości w ten sposób, że podzielili działkę o pow. 1616 m² na dwie działki, z których działka zabudowana domem jednorodzinnym (pow. 816 m². ) i posiadającej dostęp do drogi publicznej przypadła mamie Wnioskodawcy, a druga niezabudowana działka (pow. 800 m²) nie posiadającej dostępu do drogi publicznej przypadła Wnioskodawcy jego siostrze w częściach równych. Ponieważ działka, która przypadła w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy i jego siostrze była o 100 m² większa, niż przypadające im udziały w spadku po zmarłym ojcu Wnioskodawcy, a działki mniejszej ze względów geodezyjnych nie można było wydzielić, zniesienie współwłasności nastąpiło za dopłatą dla mamy Wnioskodawcy

W związku z powyższym Wnioskodawcy zwiększył się udział w przedmiotowej nieruchomości.

Część współwłasności nieruchomości została nabyta w 2005 r. w drodze spadku po zmarłym ojcu, w związku z czym w sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31.12.2006 r.

Oznacza to, iż dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 2005 r. w drodze spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, gdyż będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi, iż przychód uzyskany ze sprzedaż udziału w nieruchomości został nabyty w drodze spadku.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w drodze zniesienia współwłasności, będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2009 r.

Mając na uwadze ww. przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż nabytą w 2009 r. część nieruchomości, należy traktować w kategorii przysporzenia. Bowiem w wyniku zniesienia współwłasności majątku spadkowego, który należał do wszystkich spadkobierców Wnioskodawca otrzymał z tego majątku udział przekraczający pierwotny udział spadkowy.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 3 ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Jednakże podkreślić należy, że w myśl art. 21 ust. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym – w brzmieniu obowiązującym po 01 stycznia 2009 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż dochód uzyskany z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, odpowiadający części nabytej w drodze zniesienia współwłasności w 2009 r. będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem, chyba, że objęty zostanie zwolnieniem określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. W momencie zbycia nieruchomości następuje przeniesienie własności przedmiotu umowy ze sprzedającego na nabywcę. W dacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości u zbywcy powstaje więc przychód, o którym mowa w art. 19 ust. 1 zd. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Oznacza to, że momentem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości jest data odpłatnego zbycia udziały nieruchomości potwierdzoną umową przenoszącą własność nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, iż zgodnie z art. 11 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. przychody w walutach obcych, z zastrzeżeniem art. 14 i art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10, przelicza się na złote według kursów z dnia otrzymania lub postawienia do dyspozycji podatnika, ogłaszanych przez bank, z którego usług korzystał podatnik, i mających zastosowanie przy kupnie walut. Jeżeli podatnik nie korzysta z usług banku, przychody przelicza się na złote według kursu średniego walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu, z zastrzeżeniem ust. 4.

Jeżeli bank, z którego usług korzysta podatnik, stosuje różne kursy walut obcych i nie jest możliwe zastosowanie kursu, o którym mowa w ust. 3 zdanie pierwsze, lub bank nie ogłasza kursu walut, do przeliczenia przychodu uzyskanego przez podatnika na złote, stosuje się kurs średni walut obcych ogłaszany przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu (art. 11 ust. 4 ww. ustawy).

Otrzymany zadatek poczet przyszłego zbycia nieruchomości nie wywołuje skutków podatkowych, o ile dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek wynikający z umowy przedwstępnej będzie zawierał się w cenie sprzedaży.

Reasumując, należy stwierdzić, iż uzyskany przez Wnioskodawcę przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku w 2005 r. będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r., a zatem uzyskanie przychodu z tej sprzedaży nie spowoduje obowiązku uiszczenia zryczałtowanego podatku dochodowego.

Natomiast dochód ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze zniesienia współwłasności (tj. w 2009 r.), podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Moment powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości należy łączyć z momentem sprzedaż tj. w Pana przypadku 06.01.2010 r. Dochód z tej sprzedaży należy przeliczyć wg. kursu kupna stosowanego przez bank z dnia 06.01.2010 r.

Zeznanie PIT-39 o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej starty) w roku podatkowym z tytułu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału nieruchomości należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym nastąpiła sprzedaż czyli do 30 kwietnia 2011 roku.

Dochody ze zbycia udziału w tej nieruchomości wydatkowane na remont własnego mieszkania korzystają ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualną).

Wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tut. organ nie dokonuje ustalenia wartości przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Podkreślenia wymaga, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcy stanie faktycznym. W przypadku gdy przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem w przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja wywiera skutki prawne tylko dla Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.