Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.614.2021.2.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-02-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-obowiązek opodatkowania; zwolnienie-prawo do zwolnienia; zwolnienie-warunki zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

Jest Pan współwłaścicielem gruntów ornych, które nabył nabył Pan w drodze spadku po zmarłych rodzicach w 2007 r. Przez cały czas, aż do tej pory, grunty były wykorzystywane przez Pana rolniczo. Uprawiane były ziemniaki oraz zboże. Zarówno Pan, jak i siostra (\`(...)\`), która jest współwłaścicielem gruntów, nie robił Pan wraz z siostrą, co miałoby podnieść wartość działek, nie wystawiał ich Pan wraz z siostrą na sprzedaż, nie stały na nich żadne ogłoszenia.

W roku 2019 pojawił się kupiec, w którego imieniu działał pełnomocnik. Kupującym jest Spółka (\`(...)\`). Pełnomocnik zaproponował, że kupi działki od Państwa i jeszcze kilkunastu rolników.

Przedmiotem sprzedaży są działki Pana i Pana siostry (\`(...)\`). Działki zapisane są w KW Nr (\`(...)\`). Pełnomocnik podał cenę 52 zł/m2, której już nie można było negocjować. Sporządzono akty notarialne – umowy przedwstępne 1 lipca 2019 r. i 23 sierpnia 2019 r. W umowie przedwstępnej określono datę sprzedaży, czyli sporządzenie umowy właściwej na wrzesień 2021 r.

W czerwcu 2021 r. Pełnomocnik zaczął przekonywać, aby termin transakcji przesunąć aneksem o rok, ale cena za m2 pozostanie taka sama i nie można jej negocjować. Argumentował to tym, że zgodnie z ustawą w przypadku takich transakcji nie należy się podatek VAT (w umowie przedwstępnej jest zapis, że cena 52 zł/m2 zostanie następnie powiększona o należny podatek od towarów i usług (VAT) w obowiązującej stawce (cena), a kupujący przedmiot umowy za wskazaną wyżej cenę kupi ( Umowa Przyrzeczona).

Pełnomocnik stwierdził, że jednak interpretacje są różne, ponieważ Rząd i Urząd Skarbowy szuka dowodów i w ciągu 5 lat może się jednak zgłosić po należny podatek VAT od sprzedającego i wtedy Pan wraz z siostrą będą musieli zapłacić go z odsetkami z tej kwoty netto, którą Pan wraz z siostrą otrzymali ze sprzedaży.

Spółka (\`(...)\`) twierdzi, że zgodnie z ustawą zapłaci Panu cenę netto, ale może w Pana imieniu wystąpić o indywidualne interpretacje podatkowe, z tym, że trzeba termin sprzedaży przesunąć o cały rok (podpisać aneks), natomiast cena nie podlega negocjacji i pozostaje taka sama, jak narzucona 2 lata wcześniej.

Prosi Pan o jednoznaczną odpowiedź, czy podatek VAT jest należny, czy kupujący powinien go zapłacić,a sprzedający wtedy odprowadza go do Urzędu Skarbowego.

Działki podlegające sprzedaży (\`(...)\`).

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że:

Przedmiotem sprzedaży będą działki nr (\`(...)\`).

Nie jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nigdy nie był.

Wszystkie działki, nr (\`(...)\`) zostały nabyte w drodze spadku po zmarłych rodzicach. Ta czynność nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z nabyciem działek nr (\`(...)\`) nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego, ponieważ nabycie działek na drodze spadku i darowizn nie było opodatkowane.

Na działkach nr (\`(...)\`) nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza.

Działki nr (\`(...)\`) były przez Pana wykorzystywane tylko na potrzeby własne.

Nie był i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nr (\`(...)\`) były wykorzystywane jedynie na potrzeby własne, nie była prowadzona na nich działalność gospodarcza.

Działki będące przedmiotem sprzedaży nr (\`(...)\`) są/były wykorzystywane jedynie na potrzeby własne (uprawa zbóż) od nabycia do chwili obecnej, nie była prowadzona na nich działalność gospodarcza.

Żadna z działek nie była udostępniana osobom trzecim.

Wszystkie działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 29 maja 2000 r. uchwalonym przez Radę Gminy (\`(...)\`).

Działki nr (\`(...)\`) znajdują się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (symbol z planu 6.21 AG).

Działka nr (\`(...)\`) znajduje się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (symbol z planu 6.21 AG) około 95,5 % całości powierzchni oraz na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z prawem zabudowy obiektami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej oraz jako funkcji uzupełniającej -– zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pod warunkiem spełnienia wymogów zawartych w par. 5 pkt 6 ustaleń ogólnych (symbol z planu 6.19 AG) około 4,5 % całości powierzchni.

Dla działek nr (\`(...)\`) które będą przedmiotem sprzedaży nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kupujący nie wystąpił w Pana imieniu do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do sprzedaży. Są to następujące warunki:

Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta, jeśli w terminie dwóch lat od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej:

Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach 111 i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikających z Umowy Przedwstępnej),

Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo – logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą – obiektami drogowymi,

Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na nieruchomościach, które są przedmiotem umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo – logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją,

Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy,

Oświadczenia Sprzedających zawarte w par. 1 ust. 3 Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej,

Kupujący nabędzie od Gminy (\`(...)\`) nieruchomość stanowiącą działkę gruntu (\`(...)\`).

Obowiązujący dla przedmiotu umowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą nr (\`(...)\`) z dnia 29 maja 2000 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) w zakresie dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (\`(...)\`) zostanie zmieniony w zakresie, w jakim na Przedmiocie Umowy obowiązuje obecnie ograniczenie wprowadzone zgodnie z par. 13 ust. 1 i ust. 2 ww. Uchwały (wydzielenie pasu terenu ochronnego dla napowietrznych linii energetycznych 15 kV), poprzez zastąpienie ustaleń dla tego obszaru ustaleniami dla terenów 6.22AG i 6.21 AG.

Pełnomocnictwo zostało udzielone pełnomocnikowi Spółki. Pełnomocnictwo do samodzielnego reprezentowania Pana:

Przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postanowieniach administracyjnych (zarówno pierwszej jak i drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (\`(...)\`) uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na wszystkich nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania Pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno - prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp. związanych z inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji Inwestycji,

Składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt. a,

Wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielania działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego trenu w rejonie miejscowości Barczygłów przyjętym uchwałą nr (\`(...)\`)

Odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa,

Dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono pełnomocnictwa,

Pełnomocnictwo zostało udzielone na okres 24 miesięcy,

Pełnomocnik nie jest upoważniony do zaciągania w imieniu właścicieli nieruchomości jakichkolwiek zobowiązań finansowych (z wyłączeniem opłat skarbowych z tytułu czynności wykonywanych przez organy administracji).

Pełnomocnik wykonywał następujące czynności:

Uzyskał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji,

Uzyskał pozwolenie wodno – prawne oraz inne niezbędne decyzje, postanowienia, pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, uzgodnienia związane z inwestycją wynikające z pełnomocnictwa.

Nie została zawarta umowa dzierżawy działek z przyszłym nabywcą gruntu.

Nie ponosił i nie planuje Pan ponieść żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży.

Nie zamierza Pan sprzedawać żadnych innych działek.

Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości.

**Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):**

Czy w kontekście prawa podatkowego dot. podatku od towarów i usług sprzedaż działek nr, (\`(...)\`) których jest Pan współwłaścicielem, będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Uważa Pan, że sprzedaż działek nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ działki te otrzymał Pan na drodze spadku po rodzicach i nie prowadził na nich żadnej działalności gospodarczej, ani nie wykonywał żadnych czynności w celu podniesienia ich wartości.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel \`(\`(...)\`)\`.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 \`(\`(...)\`)\`.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej: Dyrektywą 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,

prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Stosownie do art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Stosowanie do tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza –– obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał, jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną, jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym, zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może, bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy, zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr (\`(...)\`) których jest Pan współwłaścicielem, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu, jako podatnika VAT, – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych działek nr (\`(...)\`) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy, co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej, albo, że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Pana Kupującemu pełnomocnictwa. Kwestia pełnomocnictwa uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba, że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z wniosku, zawarł Pan przedwstępną warunkową umowę sprzedaży.

Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta, jeśli w terminie dwóch lat od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej:

Nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, zakazów, obciążeń (w tym hipotek), a także w działach 111 i IV Księgi Wieczystej Nieruchomości nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń (innych niż wynikających z Umowy Przedwstępnej),

Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję środowiskową dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo – logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą – obiektami drogowymi,

Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na nieruchomościach, które są przedmiotem umowy (także w połączeniu z innymi nieruchomościami sąsiednimi) Inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu magazynowego, magazynowo – logistycznego lub obiektów usługowych, w zakresie dopuszczalnym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wraz z niezbędną infrastrukturą i obiektami drogowymi, opisanego w lit. (b) powyżej wraz z wszystkimi niezbędnymi w świetle obowiązujących przepisów zgodami, decyzjami i zezwoleniami koniecznymi do rozpoczęcia budowy zgodnie z taką decyzją,

Sprzedający uzyskają ostateczną i prawomocną decyzję zezwalającą na wyłączenie części Przedmiotu Umowy stanowiącej użytki rolne z produkcji rolnej lub zaświadczenie wydane przez właściwy organ administracyjny potwierdzające wcześniejsze wyłączenie tej części Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej lub brak konieczności uzyskania takiego zezwolenia w odniesieniu do Przedmiotu Umowy,

Oświadczenia Sprzedających zawarte w par. 1 ust. 3 Umowy będą aktualne i zgodne ze stanem faktycznym i prawnym na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a sprzedający powtórzą je w Umowie Przyrzeczonej,

Kupujący nabędzie od Gminy (\`(...)\`) nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o nr (\`(...)\`),

Obowiązujący dla przedmiotu umowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą nr (\`(...)\`) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (\`(...)\`) w zakresie dotyczącym wybranych terenów we wsiach: (\`(...)\`) zostanie zmieniony w zakresie, w jakim na Przedmiocie Umowy obowiązuje obecnie ograniczenie wprowadzone zgodnie z par. 13 ust. 1 i ust. 2 ww. Uchwały (wydzielenie pasu terenu ochronnego dla napowietrznych linii energetycznych 15 kV), poprzez zastąpienie ustaleń dla tego obszaru ustaleniami dla terenów 6.22AG i 6.21 AG.

Ponadto, udzielił Pan przyszłemu Kupującemu pełnomocnictwa do reprezentowania Pana:

Przed wszystkimi organami administracji rządowej i samorządowej w postanowieniach administracyjnych (zarówno pierwszej jak i drugiej instancji) dotyczących postępowania w sprawie zmiany obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu (\`(...)\`) uzyskania pozwolenia na budowę dla inwestycji budowlanej zlokalizowanej na wszystkich nieruchomości, o zakresie i przedmiocie wg uznania Pełnomocnika, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji, uzyskania pozwoleń wodno - prawnych oraz innych aktów administracyjnych (decyzji, postanowień, pozwoleń, zezwoleń, zaświadczeń, uzgodnień itp. Związanych z inwestycją, jak również reprezentowania właścicieli nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, wobec osób fizycznych, prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej w sprawie uzyskania warunków technicznych dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji Inwestycji,

Składania środków odwoławczych, w tym odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia w postępowaniach opisanych w pkt. a,

Wobec organów administracyjnych oraz geodetów w postępowaniach dotyczących podziału nieruchomości i geodezyjnego wydzielania działek gruntu odpowiadających obszarowi objętemu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego trenu w rejonie miejscowości Barczygłów przyjętym uchwałą nr (\`(...)\`),

Odbioru w imieniu właścicieli ww. nieruchomości wszelkiej korespondencji objętej zakresem niniejszego pełnomocnictwa,

Dokonania wszelkich czynności, składania i podpisywania wszelkich oświadczeń i pism, które mogą okazać się niezbędne do realizacji celu, dla którego udzielono pełnomocnictwa,

Pełnomocnictwo zostało udzielone na okres 24 miesięcy,

Pełnomocnik nie jest upoważniony do zaciągania w imieniu właścicieli nieruchomości jakichkolwiek zobowiązań finansowych (z wyłączeniem opłat skarbowych z tytułu czynności wykonywanych przez organy administracji).

Pełnomocnik wykonywał następujące czynności:

Uzyskał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji,

Uzyskał pozwolenie wodno – prawne oraz inne niezbędne decyzje, postanowienia, pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, uzgodnienia związane z inwestycją wynikające z pełnomocnictwa.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do działek nr (\`(...)\`) będzie podejmowany szereg czynności, które mają wpływ na dostosowanie gruntu do potrzeb przyszłego Nabywcy. Należy zauważyć, że już z MPZP wynika, że działki będące przedmiotem wniosku są przeznaczone pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów oraz pod aktywizację gospodarczą z prawem zabudowy obiektami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej, czyli są przeznaczone pod zabudowę. Ponadto, jednym z warunków podpisania przez Spółkę ostatecznej umowy przyrzeczonej, jest uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę na gruntach będących przedmiotem umowy. Co istotne uzyskane zostaną warunki techniczne dla przyłączy oraz lokalizacji infrastruktury technicznej i drogowej, w trakcie realizacji Inwestycji. Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa uzyskane zostały już decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach zgodne z realizację Inwestycji oraz pozwolenia wodno - prawne.

W związku z tym, podejmował i będzie podejmował Pan świadome czynności w celu wyjścia naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, będzie Pan działał w tym zakresie jak handlowiec.

Zatem fakt, że opisane we wniosku działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez przyszłego Kupującego nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na Pana sytuację prawną. Przyszły Kupujący dokonując tych działań dokona uatrakcyjnienia przedmiotowych działek nr (\`(...)\`) – stanowiących nadal Pana własność, co skutkuje wzrostem ich wartości. Czynności te dokonywane będą za pełną Pana zgodą, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że dokonując sprzedaży udziałów we współwłasności działek nr (\`(...)\`) nie będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

W ocenie Organu, powyższe działania będą przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności. W analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Pana pełnomocnictwo.

W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że pełnomocnik wykonywał już następujące czynności:

Uzyskał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację Inwestycji,

Uzyskał pozwolenie wodno – prawne oraz inne niezbędne decyzje, postanowienia, pozwolenia, zezwolenia, zaświadczenia, uzgodnienia związane z inwestycją wynikające z pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym – prywatnym.

W efekcie dokonywanych przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie ich sprzedaż.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, będzie Pan angażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie Organu podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów we współwłasności ww. działek, w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym). Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności ww. działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziałów we współwłasności działek nr (\`(...)\`) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towaru stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

\- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

\- sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada, więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że niezbudowane działki nr (\`(...)\`) będące przedmiotem planowanej sprzedaży są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działki nr (\`(...)\`) znajdują się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (symbol z planu 6.21 AG). Działka nr (\`(...)\`) znajduje się na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z przeznaczeniem pod zagospodarowanie kompleksowe z preferencją dla dużych inwestorów (symbol z planu 6.21 AG) około 95,5% całości powierzchni oraz na terenie przeznaczonym pod aktywizację gospodarczą z prawem zabudowy obiektami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej oraz jako funkcji uzupełniającej – zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności wskazanych wyżej działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich

przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, na działkach nr (\`(...)\`) nie była prowadzona żadna działalność gospodarcza. Działki nr (\`(...)\`) były wykorzystywane przez Pana na potrzeby własne. Zatem działki będące przedmiotem wniosku od momentu ich nabycia przez Pana do momentu sprzedaży nie służyły działalności zwolnionej od podatku.

Ponadto nabycie przez Pana działek nie było opodatkowane.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności niezabudowanych działek nr (\`(...)\`) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działek będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – odpłatną dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, dostawa udziałów w ww. działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku i będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana udziałów we współwłasności działek nr (\`(...)\`), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa przez Pana udziałów we współwłasności ww. działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji stanowisko Pana należy uznać za nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Pana, inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana sytuacji podatkowej i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaścicielki nieruchomości.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Ponadto należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w działkach dla Pana, natomiast nie rozstrzyga dla małżonki, która posiada udziały w tych Nieruchomościach.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA).

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).