Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-292/12-3/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-09-13
Teza: Skutki podatkowe dotyczące nabycia nieruchomości
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 28.06.2012 r. (data wpływu 29.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych dotyczących nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka R. z siedzibą we Frankfurcie (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Wnioskodawca posiada oddział w Polsce pod nazwą R. Sp. z o.o. oraz jest zarejestrowany w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza kupić od P.(dalej: „Zbywca”) nieruchomość położoną w O, (dalej: „Transakcja”).

Powyższa nieruchomość obejmuje prawo własności kilku działek gruntu zabudowanych dwoma budynkami magazynowymi (będącymi częścią parku logistycznego P.”) oraz portiernią, budowlami i urządzeniami. W dalszej części wniosku wszystkie wymienione powyżej elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość”. Zbywca nabył prawo własności gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości oraz nakłady inwestycyjne związane z tym gruntem i inne koszty w dniu 23 lutego 2010 r. od podmiotu powiązanego – P. P. Powyższa transakcja była opodatkowana VAT według stawki 22% (będącej stawką VAT obowiązującą w tamtym czasie). Nabywając grunt (oraz nakłady inwestycyjne związane z tym gruntem i inne koszty) w celu prowadzenia na nich działalności opodatkowanej VAT Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego na tej transakcji.

Następnie, Zbywca dokonał wyburzenia zabudowań zlokalizowanych na gruncie i wybudował Nieruchomość. Ponieważ Nieruchomość była budowana z zamiarem prowadzenia na niej działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Nieruchomości. Nieruchomość jest objęta kilkoma pozwoleniami na użytkowanie. Pierwszy budynek magazynowy został przekazany do użytkowania i wprowadzony do ewidencji środków trwałych Zbywcy w dniu 30 września 2010 r., zaś drugi budynek magazynowy w dniu 30 listopada 2010 r.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości, począwszy od dnia jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, stanowiły mniej niż 30% jej podatkowej wartości początkowej (zarówno w odniesieniu do Nieruchomości jako całości, jak również w odniesieniu do każdego z budynków magazynowych z osobna).

Powierzchnia w pierwszym budynku magazynowym Nieruchomości została wynajęta przez Zbywcę na rzecz dwóch najemców, będących podmiotami trzecimi. Rozpoczęcie okresu najmu w odniesieniu do części powierzchni nastąpiło w listopadzie 2010 r., zaś w odniesieniu do pozostałej części - w marcu 2011 r. Jednakże, przekazanie powierzchni jednemu z najemców (na podstawie protokołu odbioru) nastąpiło w lipcu 2010 r.

Powierzchnia drugiego budynku magazynowego Nieruchomości została wynajęta jednemu najemcy, a rozpoczęcie okresu najmu nastąpiło w maju 2011 r. Jednakże, już w lipcu 2010 r. najemca uzyskał wstęp do budynku, w celu wykonania prac dostosowujących budynek do jego potrzeb.

W chwili obecnej, oba budynki magazynowe Nieruchomości są w 100% wynajęte.

Poza wydaniem najemcom powierzchni w Nieruchomości na podstawie umów najmu Nieruchomość, od chwili oddania do użytkowania budynków magazynowych nie była przedmiotem żadnych innych czynności podlegających VAT dokonanych przez Zbywcę.

Wynajem powierzchni w Nieruchomości stanowi obecnie jedyne źródło przychodów Zbywcy.

Po Transakcji, Zbywca przez pewien okres będzie czerpał przychody ze świadczenia usług zarządzania Nieruchomością na rzecz Nabywcy.

Ponadto, Zbywca rozważa zakup gruntu i wybudowanie na nim nieruchomości komercyjnej pod wynajem (w schemacie podobnym do obecnie realizowanego: zakup gruntu - budowa nieruchomości - wynajem - sprzedaż wynajętej nieruchomości - realizacja zysku na sprzedaży, o ile pozwalają na to warunki rynkowe). Jednocześnie przychód ze sprzedaży tego typu nieruchomości, gdy jest już ona wybudowana a powierzchnie w niej są wynajęte, zwykle pozwala na realizację zysku. Oczywiście stopa zysku na tego typu inwestycji jest zależna od wielu czynników, w szczególności, od warunków rynkowych i w konsekwencji nie zawsze możliwe jest osiągnięcie zysku. Zbywca posiada odpowiedni know-how związany z realizacją tego typu inwestycji. Przy czym dokumenty rejestracyjne Zbywcy wskazują że przedmiotem jego działalności jest m.in.:

*   Zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

*   Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

*   Wynajem nieruchomości na własny rachunek,

*   Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

*   Zarządzanie nieruchomościami na zlecenie.

Decyzja o zaangażowaniu w realizację nowej inwestycji nie została jeszcze podjęta, a Zbywca nie poniósł jeszcze żadnych kosztów z tym związanych.

Przedmiotem planowanej Transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie Nieruchomość.

W związku z nabyciem Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy prawa z umów najmu oraz przejmie obowiązki z tych umów. Nabycie praw z umów najmu nastąpi po zawarciu umowy cesji zwrotnej pomiędzy Zbywcą a Bankiem., obecnym kredytodawcą Zbywcy, a przejęcie obowiązków z umów najmu nastąpi w umowie sprzedaży Nieruchomości. Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją, a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, jeśli Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych, związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Ponadto, wraz z Nieruchomością Nabywca nabędzie następujące prawa oraz przejmie środki pieniężne, które ze względu na swój charakter są z nią nierozerwalnie związane:

*   zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym niemal wszystkie prawa z gwarancji bankowych i wszystkie kaucje pieniężne najemców,

*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Nieruchomości,

*   gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo.

Z drugiej strony, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności i zobowiązań Zbywcy, w szczególności długoterminowych zobowiązań Zbywcy. Ponadto, w wyniku Transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z poniższych umów związanych z:
    1.  dostawą mediów do Nieruchomości, w szczególności:
        *   energia elektryczna,
        *   gaz,
        *   odbiór ścieków,
    2.  serwisem:
        *   bram i doków,
        *   tryskaczy, hydrantów, zbiorników przeciwpożarowych i pompowni,
        *   instalacji gazowej, elektrycznej, gaśnic, SAP, instalacji sanitarno-deszczowej, general maintenance,
        *   świetlików i klap dymowych,
    3.  przeglądem konserwacyjno-prewencyjnym (UPS),
    4.  przeglądem i pomocą techniczną dotyczącą agregatu prądotwórczego,
    5.  utrzymaniem czystości na terenach zewnętrznych,
    6.  odśnieżaniem dachu,
    7.  podłączeniem i monitorowaniem systemu sygnalizacji pożaru.

Zbywca rozwiąże powyższe umowy w związku ze sprzedażą Nieruchomości, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Powyższe umowy są zawarte z kilkunastoma różnymi podmiotami i zostaną rozwiązane przez Zbywcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

1.  zarządzaniem Nieruchomością
2.  ubezpieczeniem Nieruchomości - Nieruchomość objęta jest ubezpieczeniem w ramach umowy ubezpieczenia łączącej grupę, w skład której wchodzi Zbywca, z firmą ubezpieczeniową; po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu.
    1.  umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
    2.  zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia gruntu i budowy Nieruchomości (w szczególności, zobowiązania z umów kredytów bankowych),
    3.  środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
    4.  tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,
    5.  księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
    6.  nazwę przedsiębiorstwa Zbywcy,
    7.  prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy,
    8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w szczególności:
        *   umowy o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,
        *   umowy o doradztwo podatkowe.
    9.  składniki majątku przedsiębiorstwa Zbywcy, w szczególności:
        *   komputer,
        *   licencje do programów komputerowych,
        *   umowa prenumeraty codziennej prasy ekonomicznej.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Natomiast działalność Zbywcy w zakresie rozwoju biznesu i opracowywania strategii działalności Zbywcy jest prowadzona przez członków zarządu Zbywcy.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości zarządczej.

Przed sprzedażą Nieruchomości, strony złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą obejmującą wynajem powierzchni w budynkach magazynowych Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej (na rzecz dotychczasowych najemców Zbywcy) Nabywca:

*   zapewni zarządzanie Nieruchomością. W początkowym okresie po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje podpisać umowę o zarządzanie Nieruchomością ze Zbywcą następnie Nabywca planuje ogłosić przetarg na świadczenie usług zarządzania Nieruchomością,

*   podpisze umowę o ochronę Nieruchomości z firmą świadczącą tego typu usługi,

*   podpisze z dostawcami mediów umowy o dostawę mediów do Nieruchomości (w szczególności, woda, energia elektryczna),

*   obejmie w ramach posiadanej globalnej majątkowej polisy ubezpieczeniowej nabywaną Nieruchomość.

Nabywca, podpisze umowy z większością dostawców usług, którzy dostarczają obecnie usługi dotyczące Nieruchomości na rzecz Zbywcy. Nabywca nie będzie wstępował w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów, przez niego zawartych.

Zarówno Nabywca jak i Zbywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Zbywca jak i Nabywca. Ponadto wniosek o interpretację prawa podatkowego złożony przez Nabywcę obejmuje pytanie w zakresie zasad opodatkowania Transakcji PCC.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy - w przypadku opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
2.  Czy - w przypadku opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - prawidłowym jest, że Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, stronom Transakcji przysługiwać będzie prawo do opodatkowania całości Nieruchomości podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Ewentualnie, stronom przysługiwałoby prawo do wyboru opodatkowania VAT odpowiedniej części Nieruchomości, podczas gdy pozostała jej część podlegałaby obowiązkowemu opodatkowaniu VAT. Zatem, jeżeli strony Transakcji dokonają wyboru opodatkowania Transakcji VAT i spełnią wymogi przewidziane w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Konsekwentnie, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - (uchylone), - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przed sprzedażą Nieruchomości, strony złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż nabycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zastosowanie znajdzie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.