Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-71/08-2/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-04-14
Teza: Ustalając dochód z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nie może zaliczyć w koszty z tytułu sprzedaży tego lokalu wszystkich wymienionych wydatków
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; ulga-ulga remontowa; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 09.01.2008 r. (data wpływu 14.01.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w roku 2007 wydatków poniesionych na nabycie i sprzedaż tej nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków związanych z: wykończeniem mieszkania, wynagrodzeniem notariusza przy kupnie i sprzedaży mieszkania oraz kosztami założenia księgi wieczystej i wpisu do hipoteki,

*   **nieprawidłowe** – odnośnie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków związanych z: zaciągniętym kredytem na zakup tej nieruchomości oraz wyposażeniem lokalu mieszkalnego w sprzęt i meble.

UZASADNIENIE

W dniu 14.01.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w roku 2007 wydatków poniesionych na nabycie i sprzedaż tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W kwietniu 2007 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną zakupił notarialnie od firmy deweloperskiej mieszkanie 47 m2 za własne oszczędności i kredyt. Z uwagi na wiek małżonków (59 i 56 lat) kredyt na ww. mieszkanie wziął ich syn. Zgodnie z księgą wieczystą właścicielami mieszkania są Wnioskodawca wraz z żoną. Mieszkanie zostało obciążone hipoteką.

Mieszkanie 2 pokojowe o powierzchni 47 m2 znajduje się w dzielnicy Ursus. Zakupiony lokal był w stanie deweloperskim. Przez Wnioskodawcę został wykończony i wyposażony w sprzęt oraz meble. Poniesione wydatki są udokumentowane rachunkami VAT.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca wraz z żoną są w trakcie leczenia, a w dzielnicy Ursus jest mało lekarzy specjalistów oraz są ogromne trudności z komunikacją (przebudowa Al. J.) i rozwój osiedli w tej dzielnicy, małżonkowie zdecydowali się sprzedać ww. lokal i zakupić mieszkanie na nowo budowanym osiedlu w dzielnicy Ochota, blisko centrum oraz przychodni i szpitali klinicznych.

W dniu 02.10.2007 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną i wpłacił zaliczkę 3.000 zł. Natomiast w dniu 17.12.2007 roku po otrzymaniu pieniędzy za sprzedane mieszkanie Wnioskodawca wpłacił na konto dewelopera 53.694,24 zł jako I ratę.

Transakcja sprzedaży mieszkania w dzielnicy Ursus odbyła się 13.12.2007 r. Pieniądze zostały przekazane w kwocie 61.022,07 CHF na rachunek w banku, w którym nabywcy otrzymali kredyt na zakupione od Wnioskodawcy mieszkanie. Kwota ta była przeznaczona na spłatę zaciągniętego kredytu udzielonego synowi Wnioskodawcy. Pozostała kwota została przekazana na konto Wnioskodawcy.

Mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 415.000 zł, z tym, że wcześniej uzyskano zaliczkę 41.000 zł (wpłata na konto), a pozostała kwota 374.000 zł została podzielona jak wyżej, t. j. na spłatę kredytu i wpłatę na konto.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca może zaliczyć w poczet kosztów następujące wydatki:

*   prowizje bankowe, zarówno (przy otrzymaniu kredytu i jego wcześniejszej spłacie),
*   koszty przewalutowania kredytu,
*   wynagrodzenie notariusza (przy kupnie i przy sprzedaży),
*   ubezpieczenie pomostowe kredytu i obowiązkowe ubezpieczenie na życie przy zaciąganiu kredytu,
*   koszty założenia księgi wieczystej i wpisu do hipoteki,
*   kwota spłaconego wcześniej kredytu w kwocie 61.022,07 CHF,
*   koszty wykończenia mieszkania zwiększającego jego wartość?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Przedstawione w pytaniu wydatki związane z nabyciem mieszkania i jego sprzedażą są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym, gdyż na wszystkie ww. wydatki Wnioskodawca posiada rachunku VAT lub przelewy bankowe. Spłata wcześniejsza kredytu hipotecznego wraz z należnościami powinna zostać zaliczona w poczet kosztów, które można uwzględniać przy wyliczeniu 19 % podatku. Cała uzyskana kwota ze sprzedaży zostanie przeznaczona na zakup zgodnie z umową przedwstępną mieszkania. Nowe mieszkanie ma kosztować 566.924,42 zł i oprócz oszczędności Wnioskodawca musi zaciągnąć kredyt w wysokości 250.000 – 300.000 zł na zakup mieszkania i jego wykończenie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8, ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a – c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

Jak wynika z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw. Powiększenie to może dotyczyć nieruchomości wynajmowanych i amortyzowanych poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy.

W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca precyzyjnie wskazał na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, t. j. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz innych dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć następujące wydatki:

*   wynagrodzenie notariusza,

*   koszty założenia księgi wieczystej i wpisu do hipoteki,

*   koszty wykończenia mieszkania.

Natomiast Wnioskodawcy nie przysługuje zaliczenie do kosztów odpłatnego zbycia i odpłatnego nabycia następujących wydatków:

*   prowizji bankowej zarówno przy otrzymaniu kredytu, jak i jego wcześniejszej spłaty,

*   kosztów przewalutowania kredytu,

*   ubezpieczenia pomostowego kredytu i obowiązkowego ubezpieczenia na życie przy zaciąganiu kredytu,

*   spłaconego wcześniej kredytu w kwocie 61.022,07 CHF

*   kosztów wyposażenia mieszkania w sprzęt i meble.

Wydatków związanych z zaciągnięciem kredytu i jego wcześniejszej spłaty Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów ustalając dochód do opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania, ze względu na fakt, iż kredyt został zaciągnięty przez inną osobę. Spłata kredytu oraz ponoszone dodatkowe opłaty związane z tym kredytem przez Wnioskodawcę nie upoważniają go do zaliczenia tych wydatków w poczet kosztów uzyskania przychodu.

Ze stanu faktycznego wynika, iż poniósł Pan wydatki na wykończenie lokalu.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, m. in. nieruchomości, są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Mając na uwadze ww. przepis art. 22 ust. 6c należy stwierdzić, iż Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki poniesione na wykończenie zbywanego mieszkania, które zwiększyły jego wartość poczynione w czasie jego posiadania, jeżeli wydatki te są udokumentowane fakturami VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Natomiast sprzęt i meble są wyposażeniem lokalu mieszkalnego. Wydatki na ich nabycie nie będą, więc stanowiły kosztu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego.

Sprzedaż wyposażenia lokalu mieszkalnego stanowi natomiast źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z powyższym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega sprzedaż rzeczy, jeżeli została ona dokonana przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie rzeczy. Przy czym zgodnie z art. 24 ust. 6 ww. ustawy dochodem z odpłatnego zbycia rzeczy jest różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży rzeczy, a kosztem ich nabycia, zmniejszona o wartość nakładów poczynionych w czasie posiadania rzeczy. Dochody te łączy się z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego i opodatkowuje na zasadach ogólnych, składając zeznanie podatkowe według ustalonego wzoru, do końca kwietnia roku następującego po roku, za który składane jest zeznanie – art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowo należy dodać, iż w przypadku zbycia nieruchomości nabytej po 01 stycznia 2007 roku nie ma znaczenia fakt wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości na inne cele mieszkaniowe.

Reasumując należy stwierdzić, iż ustalając dochód z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nie może zaliczyć w koszty z tytułu sprzedaży tego lokalu wszystkich wymienionych wydatków.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.