Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-434/11/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-06-13
Teza: Czy dostawa opisanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 lutego 2011r. (data wpływu do tut. organu 7 marca 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 26 maja 2011r. (data wpływu 27 maja 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży gruntu wraz z budynkiem – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2011r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży gruntu wraz z budynkiem.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 26 maja 2011r. (data wpływu 27 maja 2011r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 17 maja 2011r. znak IBPP1/443-434/11/AW.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina jest właścicielem nieruchomości na której dzierżawca w 1992r. postawił z własnych środków finansowych budynek użytkowy. Gmina nie partycypowała finansowo ani w budowie, ani w remontach budynku. W chwili obecnej Rada Miejska przyznała temu dzierżawcy pierwszeństwo w nabyciu tej nieruchomości i Gmina zamierza przedmiotową, nieruchomość sprzedać. Zatem przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (zabudowana), pomimo iż przy sprzedaży Gmina pomniejszy cenę sprzedaży o wartość nakładów poczynionych przez najemcę na ten budynek.

W uzupełnieniu wniosku podano ponadto, iż przedmiotem sprzedaży będzie grunt wraz z budynkiem oraz że:

1.  Gmina jest czynnym podatnikiem podatku VAT od dnia 28 lutego 1995r. z tytułu czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych tj. sprzedaży, zamiany, najmu, dzierżawy, użytkowania wieczystego.
2.  Nieruchomość gruntowa, na której znajduje się budynek, stanowi jedną geodezyjnie wyodrębnioną działkę (działka nr 968/6 o pow. 158 m. kw.).
3.  Obecnie przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z dnia 28 sierpnia 1997r., działka ewidencyjna nr 968/6 leży częściowo w terenach zabudowanych wymagających uporządkowania i przywrócenia ładu przestrzennego, częściowo w terenach zieleni o przeznaczeniu specjalnym o ograniczonym użytkowaniu. Nie jest także wydana decyzja o warunkach zabudowy na przedmiotową działkę.
4.  Przedmiotem sprzedaży ma być wyodrębniona jedna ww. działka i jest ona zabudowana.
5.  Gmina jest właścicielem nieruchomości.
6.  Wszystko co jest trwale z gruntem związane stanowi część składową gruntu. Zatem przedmiotem sprzedaży w takiej sytuacji będzie zabudowany grunt bez względu na okoliczność że właściciel gruntu (Gmina) dokonując sprzedaży nieruchomości pomniejszy cenę sprzedaży całej nieruchomości o wartość wybudowanego przez nabywcę na tej nieruchomości budynku.
7.  Działka będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana przez dzierżawcę ze środków własnych dzierżawcy na podstawie decyzji – zezwolenia na kontynuację robót budowlanych z dnia 2 sierpnia 1991r. – budynkiem pawilonu handlowego ogólnospożywczego:
    1.  Symbol PKOB – 1230;
    2.  Budynek został zgłoszony do użytkowania 28 września 1992r;
    3.  Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
    4.  Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości;
    5.  Budynek nie został przez Gminę ulepszony;
    6.  Od momentu pozyskania nieruchomości, teren ten był wykorzystywany jako pas zieleni. Natomiast na podstawie umowy dzierżawy z dnia 7 stycznia 1991r., grunt został oddany w dzierżawę na cele budowy pawilonu handlowego. Na moment złożenia wniosku, cała nieruchomość jest dzierżawiona na cele handlowe;
    7.  Z tytułu dzierżawy Gmina pobiera czynsz miesięczny netto + VAT w obowiązującej stawce 23% (wcześniej 22%);
    8.  W 2010r. Gmina dokonała remontu drogi (nowa nawierzchnia, chodniki), przy której znajduje się przedmiotowa nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 26 maja 2011r.):

Przedmiotem (składnikami) sprzedaży będzie grunt wraz z budynkiem (wybudowanym ze środków własnych dzierżawcy – nabywcy). Czy zatem, w przypadku takiej sprzedaży, należy zastosować zwolnienie z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 29 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (a zdaniem Wnioskodawcy, z taką sprzedażą mamy w tym przypadku do czynienia). Pomimo iż budynek został wzniesiony ze środków własnych nabywcy, to zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Kodeksu cywilnego, właścicielem tegoż budynku jest w istocie Gmina. Art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a zwalniają sprzedaż budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że w stosunku do tego typu obiektów nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i nie poniósł wydatków na ich ulepszenie. Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, Gmina nie spełniała żadnego z warunków, który nakazywałby zastosowanie przy sprzedaży podstawowej stawki VAT. Skoro więc do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, a dostawa budynków zabudowanych ze środków własnych nabywcy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntu podlega takim samym zasadom, czyli jest z podatku VAT zwolniona.

Zdaniem Wnioskodawcy zawartym ponadto w uzupełnieniu wniosku, w przekazanym we wniosku z dnia 28 lutego 2011r. oraz uzupełnionym pismem z dnia 26 maja 2011r. stanie faktycznym, dostawa nieruchomości zwolniona jest od podatku od towarów i usług. Wynika to z faktu, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, a ponieważ dostawa budynków zbudowanych ze środków własnych nabywcy korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntów podlega takim samym zasadom, czyli jest zwolniona z podatku VAT.

Zgodnie z zasadą „superficies solo cedit”, wszystko co jest trwale z gruntem związane stanowi część składową gruntu. Oznacza to, że jeżeli dany podmiot wybuduje z własnych środków budynki na cudzym gruncie (np. gminnym), właścicielem całej nieruchomości – gruntu zabudowanego budynkami – jest właściciel gruntu (Gmina). Zatem przedmiotem sprzedaży w takiej sytuacji będzie zabudowany grunt, bez względu na okoliczność, że właściciel gruntu (Gmina), dokonując sprzedaży nieruchomości, pomniejszy cenę sprzedaży całej nieruchomości o wartość wybudowanych przez nabywcę budynków. Zawsze przy dostawie gruntu wraz z wzniesionymi na tym gruncie budynkami lub budowlami, przedmiotem opodatkowania będzie dostawa budynków lub budowli.

Jeżeli jednak z przyczyn uzasadnionych okolicznościami (np. wzniesienie na cudzym gruncie budynków lub budowli ze środków własnych nabywcy), wartość transakcji zostanie skalkulowana jedynie jako wartość gruntu, to w praktyce przedmiotem opodatkowania dostawy budynków lub budowli będzie wartość całej transakcji, mimo że ekonomiczne odpowiadać będzie jedynie wartości gruntu.

Konstrukcja dzieląca jedną transakcję na dostawę niezabudowanego gruntu i nieodpłatną dostawę towarów sprzeczna jest nie tylko z systemem prawa cywilnego (oddziela bowiem wbrew regule „superficies solo cedit” byt prawny własności budynków od własności gruntu, na którym budynki te w sposób trwały zostały wzniesione), ale też sprzeczna jest ze stanem faktycznym. Gdyby nawet podzielić przedmiot transakcji na dwie części (budynki i grunt), to grunt (w przedmiotowej sprawie) nadal byłby gruntem zabudowanym. Konstrukcja wydzielenia z przedmiotu transakcji nieodpłatnej dostawy budynków, nie może bowiem powodować zmiany charakteru gruntu, na którym budynki te zostały wzniesione.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ww. ustawy o VAT, z którego wynika, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 12 obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 5 kwietnia 2011r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 2010r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 246, poz. 1649 ze zm.) zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Również zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 12 obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ponadto, jak podał Wnioskodawca, jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 28 lutego 1995r.

Na gruncie prawa cywilnego, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 cyt. Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z treści § 2 cyt. przepisu, wynika natomiast, iż częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl § 3 powołanej normy, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina jest właścicielem nieruchomości na której dzierżawca w 1992r. postawił z własnych środków finansowych budynek użytkowy. Gmina nie partycypowała finansowo ani w budowie, ani w remontach budynku. W chwili obecnej Gmina zamierza przedmiotową, nieruchomość sprzedać. Przedmiotem sprzedaży będzie grunt wraz z budynkiem. Nieruchomość gruntowa, na której znajduje się budynek, stanowi jedną geodezyjnie wyodrębnioną działkę. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy, działka ta leży częściowo w terenach zabudowanych wymagających uporządkowania i przywrócenia ładu przestrzennego, częściowo w terenach zieleni o przeznaczeniu specjalnym o ograniczonym użytkowaniu. Dla działki tej nie jest wydana decyzja o warunkach zabudowy. Działka będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana przez dzierżawcę ze środków własnych dzierżawcy na podstawie decyzji – zezwolenia na kontynuację robót budowlanych z dnia 2 sierpnia 1991r. – budynkiem pawilonu handlowego ogólnospożywczego (symbol PKOB – 1230). Budynek został zgłoszony do użytkowania 28 września 1992r. Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości. Od momentu pozyskania nieruchomości, teren ten był wykorzystywany jako pas zieleni. Natomiast na podstawie umowy dzierżawy z dnia 7 stycznia 1991r., grunt został oddany w dzierżawę na cele budowy pawilonu handlowego. Na moment złożenia wniosku, cała nieruchomość jest dzierżawiona na cele handlowe. Z tytułu dzierżawy Gmina pobiera czynsz miesięczny netto + VAT w obowiązującej stawce 23% (wcześniej 22%).

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, zauważyć należy, iż z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla zamierzonej czynności, Gmina będzie występowała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, natomiast powyższa czynność w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie natomiast z dodanym do ustawy o VAT od dnia 1 stycznia 2011r. art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jeśli chodzi o zwolnienie przedmiotowe dla dostawy gruntu niezabudowanego to ustawodawca przewidział takowe w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jedynie w przypadku, gdy przedmiotem dostawy są tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

W myśl art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (…), obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. W ramach tych sekcji obiekty rozróżniane są zgodnie z projektem technicznym wynikającym ze specjalnej funkcji konstrukcji (np. budynki handlowe, konstrukcje drogowe, budowle wodne, kanalizacyjne). Dla budynków, pierwszym kryterium klasyfikacyjnym jest charakter budynku – mieszkalny lub niemieszkalny. O zaliczeniu obiektu do obiektów inżynierii lądowej i wodnej decyduje przeznaczenie i związana z tym konstrukcja. Przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych będące wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Z kolei obiekty inżynierii lądowej i wodnej to wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 7a ww. ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że obecnie przedmiotowa nieruchomość, o której mowa we wniosku, nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z dnia 28 sierpnia 1997r., działka ewidencyjna nr 968/6 leży częściowo w terenach zabudowanych wymagających uporządkowania i przywrócenia ładu przestrzennego, częściowo w terenach zieleni o przeznaczeniu specjalnym o ograniczonym użytkowaniu. Nie jest także wydana decyzja o warunkach zabudowy na przedmiotową działkę. Natomiast przedmiotem sprzedaży ma być wyodrębniona jedna ww. działka i jest ona zabudowana.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że działka będąca przedmiotem dostawy zabudowana jest budynkiem pawilonu handlowego ogólnospożywczego o symbolu PKOB 1230 – zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, symbol ten obejmuje budynki handlowo-usługowe.

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 marca 2011r., podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2011r., podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków albo budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29 ust. 5 wskazanej ustawy). Sprzedaż gruntu w takim przypadku nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Powyższy przepis nie będzie miał jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, ponieważ Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży wyłącznie gruntu, gdyż jest jego właścicielem, natomiast budynki i budowle znajdujące się na ww. działce stanowią odrębną własność dzierżawcy na gruncie ustawy o VAT i nie stanowią przedmiotu dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy bowiem zauważyć, iż przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definiujący pojęcie „dostawy towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Podkreślenia wymaga, iż zgodnie z definicją zawartą w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, istotą dostawy towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W celu przedstawienia właściwego rozumienia pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy zaznaczyć, iż dotyczy ono tego rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nią jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”.

W przedmiotowej sprawie dzierżawca z własnych środków finansowych wybudował budynek użytkowy, a Wnioskodawca nie partycypował finansowo ani w budowie, ani w remontach budynku, natomiast obecnie przyznano temu dzierżawcy pierwszeństwo w nabyciu tej nieruchomości (przy sprzedaży Wnioskodawca pomniejszy cenę sprzedaży o wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę na ten budynek). Z opisu przedstawionego we wniosku wynika zatem, że władztwo ekonomiczne nad budynkiem użytkowym wybudowanym przez dzierżawcę z jego własnych środków należy do dzierżawcy, któremu Wnioskodawca zamierza sprzedać grunt, na którym ten budynek jest posadowiony. Z wniosku nie wynika zatem, aby to Wnioskodawca przenosił w sensie ekonomicznym prawo do rozporządzania budynkiem jak właściciel na kontrahenta (dzierżawcę kupującego grunt pod budynkiem).

Z wniosku nie wynika ponadto, aby przed dokonaniem sprzedaży gruntu na rzecz dotychczasowego dzierżawcy, doszło do rozwiązania, czy wygaśnięcia umowy dzierżawy i do rozliczenia nakładów pomiędzy stronami tak, iżby Wnioskodawca nabył prawo do dysponowania nimi jak właściciel.

W związku z powyższym dostawa – w sensie cywilistycznym – prawa własności budynków wzniesionych przez dzierżawcę na zbywanej przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowej, nie będzie spełniać definicji dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem na gruncie ustawy o VAT Wnioskodawca nie przenosi w sensie ekonomicznym prawa do rozporządzania tymi nakładami czy budynkiem jak właściciel, gdyż prawo to jest po stronie dzierżawcy, który jest właścicielem przedmiotowych nakładów w postaci wybudowanego budynku użytkowego.

Mając zatem na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny stwierdzić należy, iż na gruncie ustawy o VAT w przedmiotowej sprawie będziemy mieć do czynienia jedynie z dostawą gruntu podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 23% stawki podatku od towarów i usług na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146 pkt 1 ustawy o VAT.

Nie jest bowiem możliwe zastosowanie do dostawy tego gruntu zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż przedmiotem dostawy nie będzie grunt wskazany w tym przepisie.

W przedmiotowej sprawie nie będzie miał również zastosowania przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, gdyż na gruncie ustawy o VAT budynek nie będzie przedmiotem dostawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.