Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.467.2021.1.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-09-13
Teza: Podleganie opodatkowaniu sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lipca 2021 r. (data wpływu 16 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 września 2021 r. (data wpływu 10 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki. Wniosek uzupełniono w dniu 10 września 2021 r. o uwierzytelnione pełnomocnictwo.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca Pan (\`(...)\`) syn (…) na podstawie umowy darowizny z dnia 3 grudnia 1997 r. otrzymał nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z budynkiem gospodarczym działkę nr (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha oraz działkę nr (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`)ha stanowiącą rolę, niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę zagrodową. Obdarowany przyjął darowiznę powyższą, tj. działkę (\`(...)\`) i (\`(...)\`)o łącznym obszarze (\`(...)\`) ha. Przedmiot niniejszej umowy nie podlegał pod opodatkowanie podatkiem VAT, ponieważ działki stanowiły część gospodarstwa rolnego i użytkowane były jako rola.

Dnia 19 kwietnia 2016 r. podatnik podpisał przedwstępną umowę sprzedaży z przedstawicielem firmy (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na sprzedaż nieruchomości działki numer (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha. W umowie przedwstępnej zostały zawarte warunki, po spełnieniu których zostanie podpisana umowa ostateczna.

Warunki ustalone w umowie:

1.  uzyskanie przez sprzedającego zaświadczeń w trybie art. 306g Ordynacji,
2.  przeprowadzenie przez kupującego analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży,
3.  uzyskanie warunków glebowo-środowiskowych przedmiotu sprzedaży,
4.  uzyskanie warunków technicznych, pozwoleń i zgód osób fizycznych i prawnych, jednostek samorządu terytorialnego oraz organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne),
5.  potwierdzenie warunków technicznych zaopatrzenia w media, tj. wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, odprowadzenia ścieków i wód deszczowych,
6.  potwierdzenie, że przedmiot posiada dostęp do drogi publicznej,
7.  zakup sąsiadujących gruntów obejmujących część działki,
8.  uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
9.  uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej,
10.  zawarcie w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do drogi publicznej.

Podatnik udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi spółki kupującej z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do składania oświadczeń, dokonywania wszelkich czynności zmierzających do realizacji niniejszego pełnomocnictwa. Sprzedający. tj. podatnik wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, zobowiązał się do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w umowie i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu postanowień umowy zawartej.

Dnia 15 lutego 2021 r. Podatnik – sprzedający podpisał umowę ostateczną sprzedaży nieruchomości z przedstawicielem spółki (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. 15 lutego 2021 r. spółka (\`(...)\`) podpisała Umowę Sprzedaży Praw ze spółką (\`(...)\`), na podstawie której (\`(...)\`) sprzedało kupującemu wszystkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej a kupujący kupił przedmiot sprzedaży ze wszystkimi prawami wynikającymi z tej umowy. W dniu sprzedaży nieruchomości działka, czyli przedmiot sprzedaży zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczony był pod teren zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oznaczony symbolem 2P/U. Sprzedający złożył w Urzędzie Skarbowym zgłoszenie rejestracyjne podatku od towarów i usług, ponieważ nieruchomość nie korzystała ze zwolnienia, sprzedający oświadczył, że wystawi fakturę VAT po dokonaniu rejestracji. Kwota podatku należnego została złożona do depozytu notarialnego do dnia 15 października 2021 r.

Mając na uwadze to, że udzielono pełnomocnictwa na uzyskanie pozwoleń, warunków oraz udzielono prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w celu uzyskania pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowalnego, stanowisko sprzedającego jest takie, że przedmiot sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stawką 23% - czyli jest prawidłowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisana powyżej nieruchomość wraz z zaistniałymi okolicznościami podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przytoczonych przepisów.

Uzasadnienie:

1.  miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie na usługi z rolnej, wydano decyzję o warunkach zabudowy. Podatnik dokonał rejestracji VAT-R , złożył dnia 26 lutego 2021 r. deklarację VAT-7 wraz z JPK\_V7M i opłacił podatek VAT od sprzedaży działki zgodnie z deklaracją dnia 4 marca 2021 r. angażując swoje środki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 3 grudnia 1997 r. otrzymał nieruchomość zabudowaną domem mieszkalnym jednorodzinnym wraz z budynkiem gospodarczym działkę nr (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha oraz działkę nr (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`)ha stanowiącą rolę, niezabudowaną, przeznaczoną pod zabudowę zagrodową. Obdarowany przyjął darowiznę powyższą, tj. działkę (\`(...)\`) i (\`(...)\`)o łącznym obszarze (\`(...)\`) ha. Przedmiot niniejszej umowy nie podlegał pod opodatkowanie podatkiem VAT, ponieważ działki stanowiły część gospodarstwa rolnego i użytkowane były jako rola. Dnia 19 kwietnia 2016 r. podatnik podpisał przedwstępną umowę sprzedaży z przedstawicielem firmy (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na sprzedaż nieruchomości działki numer (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha. W umowie przedwstępnej zostały zawarte warunki, po spełnieniu których zostanie podpisana umowa ostateczna.

Warunki ustalone w umowie:

1.  uzyskanie przez sprzedającego zaświadczeń w trybie art. 306g Ordynacji,
2.  przeprowadzenie przez kupującego analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży,
3.  uzyskanie warunków glebowo-środowiskowych przedmiotu sprzedaży,
4.  uzyskanie warunków technicznych, pozwoleń i zgód osób fizycznych i prawnych, jednostek samorządu terytorialnego oraz organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne),
5.  potwierdzenie warunków technicznych zaopatrzenia w media, tj. wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, odprowadzenia ścieków i wód deszczowych,
6.  potwierdzenie, że przedmiot posiada dostęp do drogi publicznej,
7.  zakup sąsiadujących gruntów obejmujących część działki,
8.  uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
9.  uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej,
10.  zawarcie w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do drogi publicznej.

Podatnik udzielił pełnomocnictwa przedstawicielowi spółki kupującej z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do składania oświadczeń, dokonywania wszelkich czynności zmierzających do realizacji niniejszego pełnomocnictwa. Sprzedający, tj. podatnik wyraził zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, zobowiązał się do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w umowie i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu postanowień umowy zawartej. Dnia 15 lutego 2021 r. Podatnik – sprzedający podpisał umowę ostateczną sprzedaży nieruchomości z przedstawicielem spółki (\`(...)\`) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. 15 lutego 2021 r. spółka (\`(...)\`) podpisała Umowę Sprzedaży Praw ze spółką (\`(...)\`), na podstawie której (\`(...)\`) sprzedało kupującemu wszystkie prawa wynikające z Umowy Przedwstępnej a kupujący kupił przedmiot sprzedaży ze wszystkimi prawami wynikającymi z tej umowy. W dniu sprzedaży nieruchomości działka, czyli przedmiot sprzedaży, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczony był pod teren zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oznaczony symbolem 2P/U. Sprzedający złożył w Urzędzie Skarbowym zgłoszenie rejestracyjne podatku od towarów i usług, ponieważ nieruchomość nie korzystała ze zwolnienia, sprzedający oświadczył, że wystawi fakturę VAT po dokonaniu rejestracji. Kwota podatku należnego została złożona do depozytu notarialnego do dnia 15 października 2021 r.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości działki (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcy pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie Jego pełnomocnik. Pełnomocnik Wnioskodawcy (nabywca) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działki będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanej we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie kupujący posiada pełnomocnictwo Wnioskodawcy do działania w Jego imieniu, do pozyskania wszystkich pozwoleń potrzebnych do realizacji inwestycji. Czynności wykonywane na przedmiotowej działce były wykonywane przez nabywcę na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, w imieniu Wnioskodawcy, np.:

1.  uzyskanie przez sprzedającego zaświadczeń w trybie art. 306g Ordynacji,
2.  przeprowadzenie przez kupującego analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży,
3.  uzyskanie warunków glebowo-środowiskowych przedmiotu sprzedaży,
4.  uzyskanie warunków technicznych, pozwoleń i zgód osób fizycznych i prawnych, jednostek samorządu terytorialnego oraz organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne),
5.  potwierdzenie warunków technicznych zaopatrzenia w media, tj. wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego, odprowadzenia ścieków i wód deszczowych,
6.  potwierdzenie, że przedmiot posiada dostęp do drogi publicznej,
7.  zakup sąsiadujących gruntów obejmujących część działki,
8.  uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego,
9.  uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej,
10.  zawarcie w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do drogi publicznej.

W świetle powyższego uznać należy, że kupująca spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki. Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił kupującej spółce stosownych pełnomocnictw.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej działki, nie korzysta z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego Wnioskodawca był właścicielem, podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy.

W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr (\`(...)\`) o obszarze (\`(...)\`) ha jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki, stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki, podlega po stronie Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, Wnioskodawca przy sprzedaży nieruchomości działa jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Informuje się, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz stanowisku własnym, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ustalenia, czy sprzedaż działki stanowi czynność opodatkowaną przy zastosowaniu właściwej stawki podatku. Nie sformułowano bowiem w tym zakresie pytania. Zaznaczenia wymaga, że sformułowane we wniosku pytanie dotyczy wyłącznie kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki, również przepisy powołane we wniosku w części E. Przedmiot wniosku, tj. art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 6 oraz art. 15 ust. 1 ustawy jednoznacznie wskazują, że wniosek dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.