Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.74.2025.3.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-11
Teza: Skutki podatkowe zakupu lokalu z bonifikatą.
Słowa kluczowe: bonifikaty
budynek-budynek mieszkalny-zakładowy budynek
mieszkalny
mieszkanie-mieszkanie zakładowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 93

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 23 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.)
    oraz pismem z 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Aktem notarialnym z dnia 16 grudnia 2024 r. Wnioskodawczyni zawarła (wraz z mężem) z
    Rolniczą Spółdzielnią (...) umowę o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
    umowę sprzedaży oraz umowę o podział nieruchomości do korzystania.
    Przedmiotowe umowy dotyczą nabycia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w 4
    lokalowym budynku mieszkalnym nr (...) w miejscowości (...), znajdującym się na działce
    oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr (...) o powierzchni 0.2691 ha
    wraz z przynależnymi pomieszczeniami (dwoma piwnicami, czteroma pomieszczeniami
    gospodarczymi na parterze i jednym pomieszczeniem gospodarczym na poddaszu
    budynku gospodarczego znajdującego się na tej samej działce) oraz udział w częściach
    wspólnych ww. działki w ramach, którego będzie przysługiwało prawo do wyłącznego
    korzystania z ogródka.
    Wszystkie wymienione elementy składowe objęte są jedną księgą wieczystą o numerze (...).
    W obecnym stanie prawnym, zgodnie z wydanym przez starostwo powiatowe
    zaświadczeniem do lokalu (...) składającego się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, schowka i
    korytarza przynależą dwie piwnice oraz cztery pomieszczenia gospodarcze na parterze i
    pomieszczenie gospodarcze na poddaszu zlokalizowane w budynku gospodarczym na tej
    samej działce. Wszystkie te elementy składowe stanowią samodzielny lokal mieszkalny
    zgodnie z treścią wydanego zaświadczenia.
    Pomieszczenia przynależne do lokalu nr (...) są integralnie związane z prawem własności
    do tego lokalu gdyż łącznie stanowią odrębną całość stanowiącą zgodnie z wydanym
    zaświadczeniem samodzielny lokal mieszkalny.
    Przy wyodrębnianiu lokalu zakładana będzie odrębna księga wieczysta, która opisuje dany
    lokal. W spisie spraw w księdze tego lokalu pojawi się wpis, że z własnością tego lokalu
    wiąże prawo własności w działce gruntowej w tym obszar obejmujący ogródek. Natomiast
    prawo do wyłącznego korzystania z ogródka znajdzie się w dziale III księgi macierzystej
    (gruntowe) z której dany lokal zostanie wyodrębniony.
    Ogródek znajduje się na tej samej działce co lokal mieszkalny nr (...).
    Uprzednio, dniu 18 czerwca 2024 r. Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej Spółdzielni
    (...) podjęło uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i
    nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz obecnych ich
    najemców.
    Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwałą Nr (...)Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni (...), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Wnioskodawczyni (oraz jej mężowi)
    bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę
    majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o 50%.

    Wnioskodawczyni jest córką zmarłych członków Rolniczej Spółdzielni (...), ponadto na
    podstawie zawartej umowy, jest (wraz z mężem) najemcą przedmiotowego lokalu
    mieszkalnego od ok. 3 lat.
    W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku wskazano, że na moment zawarcia
    umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, umowy sprzedaży oraz
    umowy o podział nieruchomości do korzystania przedmiotowy lokal mieszkalny (w
    rozumieniu opisanym we wniosku) stanowił mieszkanie zakładowe. Lokale mieszkalne
    stanowiące składniki majątkowe Spółdzielni były wykorzystywane dla zaspokojenia
    potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw.
    domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r.
    Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.). Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni zakładowe
    lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich rodzinom jak również
    spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Spółdzielnia nigdy nie prowadziła
    komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.
    Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na
    podstawie uchwały nr (...) Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej Spółdzielni (...),
    gmina (...) z dnia 18 czerwca 2024 r. w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...)
    położonego (...).
    Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16
    września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.) zgodnie z brzmieniem którego do
    wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie
    zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej;
    oraz § 37 pkt 6 Statutu Rolniczej Spółdzielni (...) zgodnie z brzmieniem którego: „Do
    wyłącznej kompetencji Walnego Zgromadzenia Członków należą sprawy: ... 6)
    podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej
    wyodrębnionej jednostki organizacyjnej."
    Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych
    adresatów - obecnych najemców.
    Oferta nabycia lokalu ze wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób
    indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie zamieszczonych w niej
    unikatowych danych osobowych.
    Wnioskodawczyni jest córką zmarłych członków Spółdzielni. W okresie zamieszkiwania z
    rodzicami i prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego posiadała status tzw.
    „domownika”. Z uwagi na powyższe w okresie tym świadczyła na jej rzecz pracę na
    zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze
    (Dz.U.2024.593 t.j.), oddział 3 - Praca, zgodnie z zasadami dotyczącymi „domowników”. Po
    zawarciu związku małżeńskiego wraz z mężem Wnioskodawczyni mieszkała w opisanym
    we wniosku lokalu. W tamtym okresie umowy najmu zawarte były z jej rodzicami. Po
    śmierci obojga rodziców Wnioskodawczyni zawarła wraz mężem umowę najmu
    przedmiotowej nieruchomości.
    Umowa najmu nieruchomości została zawarta z uwagi na posiadany przez
    Zainteresowaną do momentu śmierci mamy status tzw. „domownika” i wieloletni okres
    najmu lokalu przez rodziców wieloletnich członków Spółdzielni a także brak innych
    chętnych członków Spółdzielni na najem przedmiotowej nieruchomości.

## Pytanie

Czy przyznana Wnioskodawczyni przez Walne Zgromadzenie Członków Rolniczej
    Spółdzielni Produkcyjnej „(...)" w likwidacji bonifikata od ceny nabycia w wysokości
    odpowiadającej różnicy między ceną rynkową nabytego lokalu mieszkalnego ustaloną
    przez rzeczoznawcę a ceną zakupu stanowi dochód zwolniony z podatku na podstawie
    art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art.
    11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z
    brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis
    „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
    budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w
    wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną
    zakupu”. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty
    od ceny sprzedaży równej wartości lokalu mieszkalnego wynikającej z operatu
    szacunkowego stanowić będzie dochód zwolniony. Wnioskodawczyni spełnia określone w
    przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    przesłanki, tj. jest najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a przedmiotowy lokal
    posiadał status zakładowego lokalu mieszkalnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1
    pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów
    finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są:
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są
    określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i
    zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego
    zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone
    przysporzenie majątkowe.
    Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia Członków Rolniczej
    Spółdzielni (...) udzielającej Pani bonifikaty poprzez obniżenie o 50% ceny równej wartości
    nieruchomości uzyskała Pani przysporzenie skutkujące powstaniem przychodu
    podlegającego opodatkowaniu. Osiąga bowiem Pani korzyść majątkową o konkretnym
    wymiarze, gdyż zmniejsza się zobowiązanie jakie musiałaby Pani zapłacić gdyby nie
    udzielono Pani opisanej bonifikaty.
    Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:
      Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych
      budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców -
      w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali
      a ceną zakupu.
    Wskazać należy, że wprowadzanie w konstrukcji danego, konkretnego podatku ulg,
    zwolnień czy innych typów przywilejów podatkowych uważa się za odstępstwo od zasady
    powszechności opodatkowania. Analiza wydawanych na przestrzeni ostatnich lat orzeczeń
    sądów administracyjnych, w kontekście wykładni przepisów dotyczących ulg i zwolnień
    podatkowych, prowadzi zasadniczo do jednego wniosku: przepisy dotyczące zwolnień
    wykładać należy w sposób ścisły, wręcz zawężający, a w żadnym wypadku nie w sposób
    rozszerzający. Przepisy dotyczące ulg podatkowych i zwolnień to „przywileje, a te są
    odstępstwem od jednej z głównych zasad podatkowych, a mianowicie zasady
    sprawiedliwości podatkowej, przejawiającej się w powszechności opodatkowania oraz
    równości podatkowej” (vide wyr. SN z 7.5.1997 r. (III RN 22/97, Legalis).
    Dokładna lektura przepisu art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych prowadzi do wniosku, iż rzeczone zwolnienie jest skierowane dla: osób
    będących w momencie zakupu najemcami zakładowych budynków lub lokali mieszkalnych
    (tytułem prawnym zajmowanego budynku lub lokalu jest umowa najmu).
    Zatem aby skorzystać z dobrodziejstwa omawianego zwolnienia należy łącznie spełnić
    dwa warunki, a mianowicie po pierwsze: dokonać nabycia lokalu/budynku zakładowego,
    po drugie do ww. lokalu/budynku posiadać umowę najmu. Status ww. lokalu należy
    oceniać w kontekście nabywcy, a nie zbywcy, a co za tym idzie dla zastosowania
    zwolnienia wystarczającym nie jest, że budynek/lokal stanowi składniki majątkowe
    Spółdzielni dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę
    członków spółdzielni oraz tzw. domowników. Ww. lokal/budynek musi posiadać status
    budynku/lokalu zakładowego dla nabywcy.
    Tymczasem z treści wniosku wynika, że nabyła Pani z zastosowaniem 50% bonifikaty –
    jako córka zmarłych członków spółdzielni – lokal mieszkalny wraz z przynależnymi
    pomieszczeniami (dwoma piwnicami, czteroma pomieszczeniami gospodarczymi na
    parterze i jednym pomieszczeniem gospodarczym na poddaszu budynku gospodarczego
    znajdującego się na tej samej działce) oraz udział w częściach wspólnych ww. działki w

    ramach, którego będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z ogródka. Ww.
    lokal stanowił mieszkanie zakładowe. Lokale mieszkalne stanowiące składniki majątkowe
    spółdzielni były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących
    na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów
    (art. 156 § 2) ustawy – Prawo spółdzielcze. Wcześniej posiadała Pani do opisanej powyżej
    nieruchomości tytuł prawny w postaci umowy najmu, którą zawarła wraz mężem po
    śmierci rodziców. Do momentu śmierci mamy posiadała Pani status tzw. „domownika”.
    W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 155 ustawy z dnia 16 września 1982 r.
    Prawo spółdzielcze (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 593 ze zm):
      § 1. Zdolny do pracy członek spółdzielni ma prawo i obowiązek pracować w
      spółdzielni w rozmiarze ustalanym corocznie przez zarząd, stosownie do potrzeb
      wynikających z planu działalności gospodarczej spółdzielni.
      § 2. Przy przydzielaniu pracy członkom spółdzielnia powinna uwzględniać ich
      kwalifikacje zawodowe i osobiste.
    Zgodnie natomiast z art. 156 cyt. ustawy:
      § 1. Oprócz członków spółdzielnia może zatrudniać także ich domowników.
      § 2. Za domownika członka uważa się każdego członka jego rodziny, a także inne
      osoby, jeżeli zamieszkują z nim wspólnie i prowadzą z nim wspólne gospodarstwo
      domowe.
    Z powyższych zapisów wynika, że praca domownika wiąże się z prawem i obowiązkiem do
    świadczenia pracy przez członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Dopóki członek ma to
    prawo i obowiązek, a więc w czasie trwania stosunku członkostwa, domownik może
    pracować na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej. A zatem a contario z chwilą utraty
    członkostwa w spółdzielni przez ostatniego z Pani rodziców utraciła Pani status
    domownika w rozumieniu ww. przepisów, a co za tym idzie zawarła Pani umowę najmu
    nieruchomości wskazanej we wniosku jako niestanowiącej dla Pani budynku/lokalu
    zakładowego.
    Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa
    podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku uzyskania przez Panią – najemcę (córkę
    po zmarłym członku spółdzielni) dochodów z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego wraz z
    przynależnym gruntem oraz pomieszczeniami przynależnymi, w wysokości
    odpowiadającej różnicy między ceną rynkową ww. nieruchomości a ceną zakupu,
    zastosowania nie znajdzie zwolnienie przedmiotowe przewidziane w art.21 ust. 1 pkt 93
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna

    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (....). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.