Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.14.2021.2.RG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-23
Teza: zwolnienie z opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz opodatkowania przedmiotowej transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia, prawo do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z przedmiotową transakcją
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 grudnia 2020 r. (data wpływu 12 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 marca 2021 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz opodatkowania przedmiotowej transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia,

*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z przedmiotową transakcją,

**\-jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz opodatkowania przedmiotowej transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia,

*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z przedmiotową transakcją.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 10 marca 2021 r. (data wpływu) o doprecyzowanie opisu sprawy, przeformułowanie pytania nr 2, dodatkową opłatę oraz o pełnomocnictwo.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A…. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością …. Spółka komandytowa;

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B.. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku):

Wnioskodawca (zwany też w dalszej części wniosku: „Podatnikiem”’ lub „Spółką”) działa w formie spółki komandytowej. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i polskim rezydentem podatkowym, prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu odpłatnego udostępniania nieruchomości.

Wnioskodawca jest właścicielem następującej nieruchomości o powierzchni 0,5716 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym … dzielnicy … w …, utworzonej z następujących działek ewidencyjnych, które są objęte wymienionymi księgami wieczystymi:

*   Księga wieczysta …. obejmująca działki: nr 1 o pow. 0,0182 ha, nr 2 o pow. 0,0203 ha;

*   Księga wieczysta … obejmująca działki: nr 3 o pow. 0,0396 ha, nr 4 o pow. 0,0271 ha, nr 5 o pow. 0,0095 ha, nr 6 o pow. 0,0135 ha, nr 7 o pow. 0,0024 ha, nr 8 o pow. 0,0259 ha, nr 9 o pow. 0,075 ha;

*   Księga wieczysta … obejmująca działki: nr 10 (osiemnaście), o powierzchni 0,0046 ha, nr 11, o powierzchni 0,2821 ha i nr 12, o powierzchni 0,0924 ha;

*   Księga wieczysta … obejmująca działkę nr 13 o pow. 0,0110 ha;

*   Księga wieczysta … obejmująca działki: nr 14 o pow. 0,0139 ha, nr 15 o pow. 0,0036 ha,

dalej jako „Nieruchomość”.

Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną położoną w \`(...)\` o powierzchni 0,5716 ha składającą się z działek gruntu objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako działki budowlane („teren zabudowy usługowej”).

Pawilon handlowy (dalej jako: „Budynek”) znajduje się w obrębie działek numer: 11, 12, 3, 4, 13, 6, 8, 9, 1, 15, 2 a także nr 5 (którą to pokrywa w całości). Na wymienionych w zdaniu poprzednim działkach, z wyjątkiem nr 5, częściowo znajdują się również drogi dojazdowe, ciągi piesze, parkingi, stanowiące budowle w rozumieniu prawa budowlanego (dalej jako: „Budowle”). Na działkach nr: 10, 14, 7, przynależących do nieruchomości, znajdują się częściowo pasma zieleni oraz inne budowle (w tym sieci przesyłowe). Budynek wraz z Budowlami jest wynajmowany na rzecz czterech niepowiązanych podmiotów, a prowadzona jest w nim działalność handlowo-usługowa. Najem jest opodatkowany podatkiem VAT w stawce 23%. Przedmiotem zbycia jest Nieruchomość wraz z Budynkami i Budowlami posadowionymi na jej terenie.

Prawo własności Nieruchomości przysługuje Wnioskodawcy na podstawie umowy aportu nieruchomości, która była opodatkowana podatkiem VAT. Aport miał miejsce w lipcu 2016 roku, a w 2017 roku Spółka wybudowała na terenie Nieruchomości Budynek i w październiku 2017 roku oddała go do użytkowania. Od tego momentu Nieruchomość zabudowana Budynkiem oraz Budowle były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez wynajem przedmiotowej nieruchomości (w tym Budynku oraz Budowli) na rzecz najemcy. Nieruchomość była nieprzerwanie wynajmowana, a wynajem ten opodatkowany stawką 23%.

W ramach Przedsiębiorstwa nie funkcjonowało żadne wyodrębnienie zarówno organizacyjne jak i finansowe. W szczególności nie istniał żaden akt w postaci schematu organizacyjnego, statutu, regulaminu organizacyjnego lub inny akt o podobnym charakterze, który miałby za zadanie ukonstytuować strukturę organizacyjną Wnioskodawcy lub wyodrębnić w ramach tej struktury jednostki organizacyjne. Za wyjątkiem przedmiotowej nieruchomości, spółka nie posiada innych nieruchomości. Jednakże Wnioskodawca posiada prawo użytkowania wieczystego działki w tym samym obrębie, w którym znajduje się sprzedawana Nieruchomość. Wspomniana działka nie znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej Nieruchomości i pozostanie ona poza zakresem planowanej umowy sprzedaży.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej jako: „Nabywca”) będącego polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT. Nabywca zamierza dokonać zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej i wykorzystywać ją do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (kontynuować najem). Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how w tym zakresie (względnie, w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców).

Nabywca na mocy art. 678 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako: KC) przejmie prawa i obowiązki ze stosunku najmu Budynku, w tym nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę praw i zobowiązań wynikających z tych umów. W wyniku dokonanej sprzedaży Nabywca otrzyma także dokumentację techniczną związaną z przedmiotowym Budynkiem. Natomiast w związku z planowaną transakcją nie dojdzie do przejęcia innych składników majątkowych należących do Spółki ani też do przejścia zakładu pracy (lub jego części) na Nabywcę. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie także do przejęcia przez Nabywcę kredytu, jaki Wnioskodawca zaciągnął na poczet sfinansowania budowy Nieruchomości.

Wnioskodawca zakłada, że związku z planowaną transakcją rozwiązaniu ulegną umowy dzierżawy dróg dojazdowych do Nieruchomości oraz umowy dotyczące dostaw mediów do przedmiotowej Nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone, że umowy te zostaną przeniesione na Nabywcę w drodze cesji. Wnioskodawca pragnie wskazać, że okoliczności te są niezależne od niego i wynikać będą z decyzji podmiotów trzecich.

Jednocześnie Wnioskodawca i Nabywca przed datą planowanej transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Na pytanie nr 1 Organu „Czy przedmiotem planowanej transakcji będzie przedsiębiorstwo Zainteresowanego będącego stroną postępowania spełniające definicję przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.)?” Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:

W opinii Zainteresowanego przedmiotem planowanej transakcji nie będzie przedsiębiorstwo Zainteresowanego spełniające definicję przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.).

Na pytanie nr 2 Organu „Czy przedmiotem planowanej transakcji będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy”, Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:

W opinii Zainteresowanego przedmiotem planowanej transakcji, nie będzie zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.).

Na pytanie nr 3 Organu „Jakie Budowle znajdują się na poszczególnych działkach? Informacji należy udzielić dla każdej działki odrębnie.

1.  kiedy budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania (odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej Budowli),
2.  czy przy nabyciu/wytworzeniu ww. budowli przysługiwało Zainteresowanemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.”

Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:

W odpowiedzi na powyższe pytanie Zainteresowany pragnie wskazać, że na działkach Zainteresowanego znajduje się opisany we wniosku Budynek oraz następujące budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (dalej: “Budowle”):

1.  ciągi pieszych - (chodniki) które zostały wybudowane i oddane do użytkowania 25.10.2017 r.;
2.  parkingi - które zostały wybudowane i oddane do użytkowania 25.10.2017 r.;
3.  drogi dojazdowe - które zostały wybudowane i oddane do użytkowania 25.10.2017 r.;

Poniżej przedstawia położenie poszczególnych Budowli oraz Budynku na działkach objętych wnioskiem:

1.  na działce 10 znajduje się droga dojazdowa;
2.  na działce 11 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
3.  na działce 12 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
4.  na działce 3 - znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
5.  na działce 4 - znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
6.  na działce 5 znajduje się Budynek;
7.  na działce 13 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
8.  na działce 6 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
9.  na działce 14 znajdują się ciąg pieszych, drogi dojazdowe i parking;
10.  na działce 7 znajdują się ciąg pieszych, drogi dojazdowe i parking;
11.  na działce 8 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
12.  na działce 9 znajduje się ciąg pieszych i Budynek;
13.  na działce 1 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;
14.  na działce 15 znajduje się Budynek, ciąg pieszych, parking;
15.  na działce 2 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek.

Przy nabyciu/wytworzeniu wszystkich wskazanych powyżej Budowli przysługiwało Zainteresowanemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z ostrożności Zainteresowany wskazuje, że również przy wytworzeniu Budynku Zainteresowanego przysługiwało Zainteresowanemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na pytanie nr 4 Organu „Zainteresowany w opisie sprawy wskazał: „Aport miał miejsce w lipcu 2016 roku, a w 2017 roku Spółka wybudowała na terenie Nieruchomości Budynek i w październiku 2017 roku oddała go do użytkowania. Od tego momentu Nieruchomość zabudowana Budynkiem oraz Budowie były wykorzystywane przez Zainteresowanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez wynajem przedmiotowej nieruchomości (w tym Budynku oraz Budowli) na rzecz najemcy. Nieruchomość była nieprzerwanie wynajmowana, a wynajem ten opodatkowany stawką 23%.” - należy wskazać:

1.  czy Zainteresowany będący stroną postępowania w odniesieniu do Budynku, Budowli lub ich części ponosił/będzie ponosił, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?
2.  kiedy wydatki te zostały poniesione oraz czy Budynek, Budowla lub ich część po ulepszeniach był w całości oddany do używania i kiedy to nastąpiło (należy wskazać dokładną datę)?
3.  czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej Budowli.”

Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:

W stosunku do żadnej wyżej wymienionej Budowli i Budynku lub ich części nie ponosił i nie zamierza ponosić, do dnia zbycia wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Z uwagi na brak wydatków Zainteresowany pomija kolejne dwa pytania o ich daty i prawo odliczenia podatku naliczonego.

Na pytanie nr 5 Organu „Czy sieci przesyłowe (Budowle) wskazane we wniosku są własnością Zainteresowanego będącego stroną postępowania? I czy będą przedmiotem sprzedaży?” Zainteresowany będący stroną postępowania odpowiedział:

Zainteresowany precyzuje, że pod pojęciem sieci przesyłowe wskazane we wniosku o wydanie interpretacji rozumie instalację pod monitoring i oświetlenie zewnętrzne na Nieruchomości, a nie sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Monitoring i oświetlenie są jego własnością i będą stanowić przedmiot sprzedaży.

W dalszym wyjaśnieniu Zainteresowanego precyzuję, że: „Sieci przesyłowe” wskazane we wniosku o wydanie interpretacji to instalacja pod monitoring i oświetlenie zewnętrzne na Nieruchomości, które nie są: obiektem budowlanym, (budowlą, budynkiem, obiektem małej architektury) w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Monitoring i oświetlenie winno być na gruncie prawa cywilnego, w ocenie Zainteresowanego, zakwalifikowane jako części składowe Budynku w rozumieniu art. 47 § 2 k.c.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  (we wniosku oznaczone nr 1) Czy w razie złożenia przez Wnioskodawcę i Nabywcę przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku oraz Budowli, o których mowa we wniosku, dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%?
2.  (we wniosku oznaczone nr 2, ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku) Czy Nabywca w związku z przedmiotową transakcją będzie uprawniony do odliczania podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Budynku i Budowli?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  (we wniosku oznaczone ad. 1, ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku) W ocenie Zainteresowanego w razie złożenia przez Zainteresowanego i Nabywcę przed datą planowanej transakcji oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku i Budowli, dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.
2.  (we wniosku oznaczone ad. 2, ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku) Nabywca w związku z przedmiotową transakcją będzie uprawniony do odliczania podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Budynku i Budowli.

UZASADNIENIE STANOWISKA PODATNIKA

Na wstępie należy wskazać, że art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zawiera definicje legalne budynku, budowli oraz urządzeń budowlanych. Mając na uwadze treść wyżej wymienionych definicji legalnych, należy przyjąć, że Budynek znajdujący się na działce nr 23 oraz częściowo na działkach nr: 11, 12, 3, 4, 13, 6, 8, 9, 1, 15, 2, tj. pawilon handlowy można sklasyfikować jako budynek, natomiast drogi dojazdowe, ciągi piesze oraz parking, znajdujące się częściowo na działkach nr: 11, 12, 3, 4, 13, 6, 8, 9, 1, 15, 2 oraz na działkach: 10, 14, 7 jako budowle w rozumieniu tej ustawy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy dojść do wniosku, że transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 października 2015 r. sygn. IPPP1/4512-969/15-2/Kr) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 KC.

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 KC.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 552 KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Budynek oraz Budowle nie będą stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie będą one stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałyby cechę zorganizowania. Działki, Budynek oraz Budowle są traktowane przez Spółkę i będą traktowane przez Nabywcę jako pojedyncze składniki majątku, a nie jako przedsiębiorstwo zdolne do kontynuowania dotychczasowej działalności Spółki.

Co prawda, w związku ze zbyciem Budynku, na Nabywcę przechodzi również umowa najmu, ale transfer ten jest związany z bezwzględnie obowiązującymi regulacjami prawnymi. Istotne jest przy tym, że wraz z Budynkiem i Infrastrukturą nie zostaną zbyte przez Spółkę żadne inne istotne składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Spółki, w tym: nazwa, wierzytelności, zobowiązania w tym te wynikające z umowy kredytu, środki finansowe oraz księgi rachunkowe, a także inne nieruchomości, których właścicielem jest Spółka.

Aby przy prowadzeniu działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami można było mówić o przedsiębiorstwie i zachowaniu funkcjonalnych związków pomiędzy poszczególnymi jego składnikami niezbędne jest, aby nieruchomość była faktycznie zarządzana przez wykwalifikowany personel lub podmiot, który na zlecenie zapewnia takie zarządzanie.

Dodatkowo, w ocenie Wnioskodawcy na powyższą konkluzję nie wpływa ewentualna cesja umów dotyczących dróg dojazdowych czy też dostawy mediów do Nieruchomości. Oczywistym jest bowiem, że w przypadku każdej nieruchomości konieczne jest zapewnienie do niej dostępu (w postaci np. drogi dojazdowej) oraz mediów. W praktyce gospodarczej, także w przypadku nieruchomości o charakterze niekomercyjnym, tego typu umowy są przenoszone w drodze cesji lub też rozwiązywane i zawierane na nowo przez nabywcę. W ocenie Wnioskodawcy sposób w jaki Nabywca stanie się stroną ww. umów powinien pozostać bez wpływu na ocenę podatkową niemniejszej transakcji.

W związku z powyższym, w ocenie Spółki (i Nabywcy), opisana w zdarzeniu przyszłym transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne Ministra Finansów, w tym:

*   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP3/4512-735/15-4/k.p. („Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia”);

*   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-891/15-2/MT („Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości. Zatem, przenoszony zespół składników nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego”).

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to. aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Budynek oraz Budowle, będące przedmiotem planowanej transakcji nie spełniają podanych wyżej kryteriów pozwalających na zaklasyfikowanie ich jako ZCP z następujących powodów:

1.  Budynek oraz Budowle nie stanowią w majątku Wnioskodawcy jednostki wyodrębnionej, czy to w postaci oddziału, zakładu czy w żaden inny sposób;
2.  Wnioskodawca nie prowadzi odrębnej ewidencji księgowej dla Budynku oraz Budowli;
3.  Budynek oraz Budowle nie mogą stanowić niezależnego przedsiębiorstwa, samodzielnie realizującego zadania gospodarcze. Dopiero dzięki wykorzystaniu składników stanowiących istniejące już przedsiębiorstwo Nabywcy będzie możliwe zapewnienie mu funkcjonowania.;
4.  w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia istotnej części zobowiązań Wnioskodawcy, tymczasem zobowiązania są wprost wymienione w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT jako jeden ze składników statuujących ZCP.

Reasumując, planowana transakcja, w ocenie Spółki nie stanowi także zbycia ZCP.

Powyższe stanowisko potwierdzają interpretacje indywidualne Ministra Finansów, w tym:

*   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP3/4512-735/15-4/k.p. „Zbycie wskazanych składników majątku nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Wnioskodawcę zobowiązań. Składniki majątkowe mające być przedmiotem transakcji nie są organizacyjnie i finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Sprzedającego (X.). Sprzedający nie prowadzi dla zbywanej części składników majątkowych osobnych ksiąg, nie sporządza samodzielnego bilansu, ani nawet nie prowadzi odrębnej księgowości zarządczej. Ponadto, składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie są w żaden sposób wyodrębnione organizacyjnie z przedsiębiorstwa Sprzedającego”);

*   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 13 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-892/15-2/MAO („W odniesieniu do sprzedawanej Nieruchomości nie jest spełnione kryterium wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego. Wskutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę żadne należności oraz zobowiązania związane z działalnością Sprzedającego. Zatem zakres sprzedawanej masy majątkowej w postaci wyłącznie Nieruchomości nie wskazuje na umożliwienie Nabywcy podjęcia działalności gospodarczej tylko z wykorzystaniem nabytych składników. Zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa Sprzedającego będący przedmiotem planowanej dostawy pozbawiony elementów, o których mowa wyżej, nie posiada zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo i nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT”).

Wnioskodawca pragnie w tym zakresie podkreślić, że w dniu 11 grudnia 2018 r. Minister Finansów opublikował wyjaśnienia dotyczące opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia”). W Objaśnieniach tych Minister wskazał, że - co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Minister wskazał także, że samo przejście umowy najmu, która będzie kontynuowana przez nabywcę jest standardem przy dostawie budynków wraz z infrastrukturą oraz, że przejście to samo w sobie nie skutkuje uznaniem, że przedmiot dostawy jest przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią. W tym zakresie konieczne jest spełnienie innych przesłanek, które jak to zostało wykazane spełnione nie będą. W związku z powyższym, transakcja sprzedaży Budynku i Budowli nie jest zbyciem przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie powinna być traktowana jako dostawa towarów (zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Na mocy art. 41 ust. 1 Ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy VAT. Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Jednocześnie, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe). Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 Ustawy VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt l0a Ustawy VAT, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 Ustawy VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub

*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czyni okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy VAT, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony wyżej stan faktyczny a w szczególności fakt, że Nieruchomość jest od ponad 2 lat wynajmowana, a najem podlega opodatkowaniu VAT, zaś od momentu oddania Nieruchomości w użytkowanie nie dokonywano żadnych nakładów, których wartość samodzielnie lub wspólnie z innymi nakładami przekroczyłaby 30% wartości początkowej, należy stwierdzić, że dostawa Budynku oraz Budowli będzie podlegała zwolnieniu z VAT przy czym Strony transakcji jako czynni podatnicy VAT będą mieli prawo do złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W takim przypadku dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

Ad. 2

Jak wynika z art. 86 ustawy o VAT w zakresie w jakim towar i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jeśli zatem Nabywca będzie w dalszym ciągu wynajmował Nieruchomość, a najem ten będzie opodatkowany podatkiem VAT, będzie on uprawniony do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur dokumentujących dostawę Budynków i Budowli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz opodatkowania przedmiotowej transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia,

*   prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z przedmiotową transakcją,

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga stawki podatku VAT dla dostawy Budynku oraz Budowli, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle ww. przepisów, grunty i budynki oraz budowle spełniają definicję towarów, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy.

Jak wynika z powyższego zbycie gruntów, budynków oraz budowli stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług, przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca działa w formie spółki komandytowej. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i polskim rezydentem podatkowym, prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu odpłatnego udostępniania nieruchomości. Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość zabudowaną o powierzchni 0,5716 ha składającą się z działek gruntu objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako działki budowlane („teren zabudowy usługowej”). Pawilon handlowy (Budynek) znajduje się w obrębie działek numer: 11, 12, 3, 4, 13, 6, 8, 9, 1, 15, 2 a także nr 5 (którą to pokrywa w całości). Na ww. działkach, z wyjątkiem nr 23, częściowo znajdują się również drogi dojazdowe, ciągi piesze, parkingi, stanowiące budowle w rozumieniu prawa budowlanego. Na działkach nr: 10, 14, 7, przynależących do nieruchomości, znajdują się częściowo pasma zieleni oraz inne budowle (w tym sieci przesyłowe) ponadto na działce 18 znajduje się droga dojazdowa.

Budynek wraz z Budowlami jest wynajmowany na rzecz czterech niepowiązanych podmiotów, a prowadzona jest w nim działalność handlowo-usługowa. Najem jest opodatkowany podatkiem VAT w stawce 23%. Przedmiotem zbycia jest Nieruchomość wraz z Budynkami i Budowlami posadowionymi na jej terenie. Prawo własności Nieruchomości przysługuje Wnioskodawcy na podstawie umowy aportu nieruchomości, która była opodatkowana podatkiem VAT. Aport miał miejsce w lipcu 2016 roku, a w 2017 roku Spółka wybudowała na terenie Nieruchomości Budynek i w październiku 2017 roku oddała go do użytkowania. Budowle: ciągi pieszych - (chodniki) parkingi oraz drogi dojazdowe zostały wybudowane i oddane do użytkowania 25.10.2017 r. Od tego momentu Nieruchomość zabudowana Budynkiem oraz Budowle były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez wynajem przedmiotowej nieruchomości (w tym Budynku oraz Budowli) na rzecz najemcy. Nieruchomość była nieprzerwanie wynajmowana, a wynajem ten opodatkowany stawką 23%. Wnioskodawca w stosunku do żadnej Budowli i Budynku lub ich części nie ponosił i nie zamierza ponosić, do dnia zbycia wydatków na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz podmiotu trzeciego będącego polskim rezydentem podatkowym i czynnym podatnikiem VAT. Nabywca zamierza dokonać zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej i wykorzystywać ją do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (kontynuować najem). Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz na podstawie własnego know-how w tym zakresie (względnie, w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców). Natomiast w związku z planowaną transakcją nie dojdzie do przejęcia innych składników majątkowych należących do Spółki ani też do przejścia zakładu pracy (lub jego części) na Nabywcę. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie także do przejęcia przez Nabywcę kredytu, jaki Wnioskodawca zaciągnął na poczet sfinansowania budowy Nieruchomości. W opinii Wnioskodawcy przedmiotem planowanej transakcji, nie będzie przedsiębiorstwo Wnioskodawcy spełniające definicję przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny jak również nie będzie to zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą kwestii zwolnienia z opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz opodatkowania przedmiotowej transakcji w przypadku skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Opisane we wniosku składniki majątkowe – w konsekwencji przywołanych wyżej regulacji prawnych oraz orzecznictwa TSUE – będące przedmiotem dostawy nie będą stanowiły również zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca we wniosku wskazał, że Nabywca na mocy art. 678 ustawy Kodeks cywilny przejmie prawa i obowiązki ze stosunku najmu Budynku, w tym nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę praw i zobowiązań wynikających z tych umów. W wyniku dokonanej sprzedaży Nabywca otrzyma także dokumentację techniczną związaną z przedmiotowym Budynkiem. Natomiast w związku z planowaną transakcją nie dojdzie do przejęcia innych składników majątkowych należących do Spółki ani też do przejścia zakładu pracy (lub jego części) na Nabywcę. Wnioskodawca zakłada, że w związku z planowaną transakcją rozwiązaniu ulegną umowy dzierżawy dróg dojazdowych do Nieruchomości oraz umowy dotyczące dostaw mediów do przedmiotowej Nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone, że umowy te zostaną przeniesione na Nabywcę w drodze cesji.

Składniki majątkowe (Nieruchomość), mające być przedmiotem dostawy, nie będą na tyle zorganizowane, aby mogły samodzielnie wykonywać zadania i prowadzić działalność bez udziału pozostałych struktur przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotowa Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji, nie będzie posiadać potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy (czy raczej przedsiębiorstwo). Przedmiotem planowanej transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość.

Intencją Nabywcy i Wnioskodawcy (jako stron Transakcji) jest przeniesienie pojedynczych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Opisane we wniosku składniki majątkowe – w konsekwencji przywołanych wyżej regulacji prawnych oraz orzecznictwa TSUE – będące przedmiotem dostawy nie będą stanowiły również zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że w ramach Przedsiębiorstwa nie funkcjonowało żadne wyodrębnienie zarówno organizacyjne jak i finansowe. W szczególności nie istniał żaden akt w postaci schematu organizacyjnego, statutu, regulaminu organizacyjnego lub inny akt o podobnym charakterze, który miałby za zadanie ukonstytuować strukturę organizacyjną Wnioskodawcy lub wyodrębnić w ramach tej struktury jednostki organizacyjne.

Zatem transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 6 pkt 1 ustawy. Transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, która to czynność będzie podlegała opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być albo opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku albo może korzystać ze zwolnienia od podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku bądź zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast w świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wnioskodawca w opisie sprawy przedstawił położenie poszczególnych Budowli i Budynku na działkach objętych wnioskiem i tak:

*   na działce 10 znajduje się droga dojazdowa;

*   na działce 11 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 12 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 3 - znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 4 - znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 5 znajduje się Budynek;

*   na działce 13 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 6 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 14 znajdują się ciąg pieszych, drogi dojazdowe i parking;

*   na działce 7 znajdują się ciąg pieszych, drogi dojazdowe i parking;

*   na działce 8 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 9 znajduje się ciąg pieszych i Budynek;

*   na działce 1 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek;

*   na działce 15 znajduje się Budynek, ciąg pieszych, parking;

*   na działce 2 znajduje się ciąg pieszych, drogi dojazdowe, parking a dodatkowo Budynek.

Dodatkowo wskazano, że na Nieruchomości znajduje się instalacja pod monitoring i oświetlenie zewnętrzne, które nie są sieciami przesyłowymi ani obiektami budowlanym (budowlami, budynkami, obiektami małej architektury). W ocenie Wnioskodawcy instalacja pod monitoring i oświetlenie zewnętrzne są częścią składową Budynku.

Należy podkreślić, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej, nie regulują pojęcia „części składowych”. Zatem w tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny).

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że monitoring i oświetlenie są częścią składową Budynku, stanowią Jego własność i będą stanowić przedmiot sprzedaży.

W związku z powyższym czynność sprzedaży Budynku wraz z elementami składowymi będzie zatem jedną czynnością dostawy Budynku.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do Budynku i budowli znajdujących się na działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowania).

Należy w tym miejscu wskazać, że w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Natomiast zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku i budowli posadowionych na przedmiotowych działkach nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Jak bowiem wynika z opisu sprawy – przedmiotowy budynek Zainteresowany wybudował w 2017 r. i w październiku 2017 r. oddał go do użytkowania. Natomiast budowle (ciągi pieszych – chodniki, parkingi, drogi dojazdowe) znajdujące się na poszczególnych działkach zostały wybudowane i oddane do użytkowania 25 października 2017 r. Od tego momentu Nieruchomość zabudowana Budynkiem oraz Budowle były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej poprzez wynajem przedmiotowej nieruchomości (w tym Budynku oraz Budowli) na rzecz najemcy. Zatem, względem zarówno budynku, jak i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie, a od pierwszego zasiedlenia ww. budynku oraz budowli do dnia ich planowanej sprzedaży miną ponad 2 lata. Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca – w stosunku do żadnej budowli i budynku lub ich części nie ponosił i nie zamierza ponosić, do dnia zbycia wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Zatem, zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży przedmiotowego budynku oraz budowli. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, zbycie gruntu (działek), na którym posadowione są budowle i budynek, również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku.

Należy jednak zaznaczyć, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować. Tak więc, w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, strony umowy, po spełnieniu wskazanych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy warunków, mogą zastosować opodatkowanie dostawy nieruchomości według właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, skoro zarówno Nabywca, jak i Spółka, na moment transakcji będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, to w myśl art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie transakcji sprzedaży ww. działek zabudowanych, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca ww. Nieruchomości złożą, przed dniem dokonania ich dostawy właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

Zatem w sytuacji, gdy Kontrahent i Spółka stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy zrezygnują ze zwolnienia sprzedaży Budynków i Budowli, sprzedaż ta będzie opodatkowana.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa Budynku i Budowli posadowionych na działkach o numerach: 10, 11, 12, 3, 4, 5, 13, 6, 14, 7, 8, 9, 1, 15, 2 wraz z gruntem będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Natomiast w sytuacji, gdy Nabywca i Spółka – stosownie do art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy – zrezygnują z ww. zwolnienia z opodatkowania – dostawa budynku i budowli posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 w tej części, należało uznać za prawidłowe.

Należy w tym miejscu wskazać, że po 30 czerwca 2020 r. tut. Organ w postępowaniu z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest uprawniony do określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy Budynku i Budowli posadowionych na działkach o numerach: 10, 11, 12, 3, 4, 5, 13, 6, 14, 7, 8, 9, 1, 15, 2 w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Kwestie dotyczące określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług dokonywanych od dnia 1 lipca 2020 r. nie mieszczą się w ramach określonych w art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Określenie stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być dokonane wyłącznie w ramach wydawania wiążącej informacji stawkowej, określonej w art. 42a ustawy.

Kwestie dotyczące wiążących informacji stawkowych uregulowane są w Rozdziale 1a Działu VIII ustawy.

Na podstawie art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej, w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Zgodnie z art. 42a - wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1.  opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;
2.  klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do:
    1.  określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,
    2.  stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie - w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;
3.  stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

Mając na uwadze wyżej cytowane przepisy, należy wskazać, że ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie stawki podatku VAT dla ww. dostawy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dokonanej po 30 czerwca 2020 r., nie może być przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej.

Przechodząc do kwestii objętej zakresem pytania nr 2 we wniosku, dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę w związku z przedmiotową transakcją, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W przedstawionym opisie jednoznacznie wskazano, że Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i zamierza dokonać zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej i wykorzystywać ją do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (kontynuować najem). Wnioskodawca i Nabywca przed datą planowanej transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie - jak wskazano wyżej - dostawa Budynku i budowli posadowionych na działkach o numerach: 10, 11, 12, 3, 4, 5, 13, 6, 14, 7, 8, 9, 1, 15, 2 wraz z gruntem będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Natomiast w sytuacji, gdy Nabywca i Spółka – stosownie do art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy – zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży ww. działek zabudowanych – dostawa budynku i budowli posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem, w zakresie w jakim dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Nabywca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.