Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.12.2025.2.PP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-06-05
Teza: Kwalifikacja do źródła przychodów uzyskiwanych z najmu
nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny
nieruchomości
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest
    prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił
    go Pan pismem z 15 maja 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

    Jest Pan osobą fizyczną, zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT pod numerem (...),
    prowadzącą najem lokali usługowych, magazynowych oraz mieszkalnych.
    Wynajmuje Pan głównie lokale magazynowo-produkcyjne, jak również kilka lokali
    mieszkalnych w ramach najmu długoterminowego, które zawsze stanowiły Pana majątek
    prywatny. Nie ma Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej, a nieruchomości nie
    były oraz nie są środkami trwałymi.
    W grudniu 2024 rok rozpoczął Pan nową inwestycję, budowę budynku usługowego z
    kilkoma lokalami mieszkalnymi z przeznaczeniem na wynajem. Na chwilę obecną nie
    podjął Pan jeszcze decyzji o charakterze najmu lokali mieszkalnych w nowo budowanym
    budynku (najem krótkoterminowy, średnioterminowy, długoterminowy). Nie wyklucza Pan
    wykorzystania lokali mieszkalnych do najmu krótkoterminowego, za pośrednictwem
    portali internetowych, takich jak np. Booking.com.
    Uzupełnienie wniosku
    Jest Pan obywatelem polskim, posiada miejsce zamieszkania na terytorium Polski oraz ma
    nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Jest Pan jedynym właścicielem
    przedmiotowych nieruchomości. Nie ma Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej, a
    nieruchomości nie były i nie są środkami trwałymi. Stanowią składniki majątku
    prywatnego.
    Nie planuje Pan świadczyć najemcom żadnych usług dodatkowych poza najmem, takich
    jak np. sprzątanie, wyżywienie, recepcja itd. Najprawdopodobniej oddanie budynku do
    użytkowania będzie w roku 2028, więc wykorzystywanie usług portalu pośredniczącego
    nie będzie wcześniej niż w roku oddania budynku do użytkowania. Wynajmowane
    nieruchomości są położone w Polsce.
    Pytania
    1. Czy przychody z najmu uzyskiwane przez Pana stanowią przychody ze źródła, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych?
    2. Czy przychody z najmu krótkoterminowego stanowią przychody ze źródła, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych?
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem przychody uzyskiwane z tytułu najmu lokali magazynowo-usługowych oraz
    lokali mieszkalnych bez względu na ich liczbę czy też uzyskiwane przychody należy
    zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia
    26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Pana zdaniem przychody uzyskiwane z tytułu najmu krótkoterminowego należy
    zakwalifikować do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia
    26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym
    podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52,
    52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej
    zaniechano poboru podatku.

    Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze
    źródła, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od
    przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym
    podatku dochodowym.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy źródłami przychodów
    są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
    charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej
    oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników produkcji rolnej, z wyjątkiem składników
    majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: ilekroć w ustawie jest mowa o
    działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to
    działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
    Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywołanej ustawy za pozarolniczą działalność
    gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie,
    z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi
    zlecający wykonanie tych czynności;
    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
    zlecającego te czynności;
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
    działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie,
    z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi
    zlecający wykonanie tych czynności;

    2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez
    zlecającego te czynności;
    3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną
    działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki:
    · zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy,
      pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
    · wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
    Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
    dzierżawy,
    poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku
    związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. sygn. Akt II FPS 1/21 stwierdzono, że: To zatem podatnik
    decyduje o tym czy ,,powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem
    działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzanie majątkiem niezwiązanym z
    działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
    Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródłem przychodów wymienionego w art. 10
    ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią
    składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do
    majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

    Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, w wyjątkiem sytuacja, w której
    podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii ,,związanych z
    wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
    prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);
    osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
    o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.),
    zwanej dalej,, ustawa o podatku dochodowym” (pkt 2).
    Stosowanie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osoby fizyczne osiągające
    przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym,
    opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa a art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów
    stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: Ryczałt
    od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz
    12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których
    mowa w art. 6a ust. 1a.
    Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą osiągania przychodów z
    najmu jest fakt zawarcia stosowanej umowy pomiędzy stronami. Określona w umowie
    wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, tym samym
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego
    lub postawione do jego dyspozycji.
    Biorąc pod uwagę powyższe, a także wyciągając wnioski z opisanej wyżej uchwały NSA z 24
    maja 2021 r., należy uznać, że przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu
    oddawania lokali użytkowych, magazynów oraz mieszkań (domów) stanowiły i stanowią
    przychód z tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych, i który podlega opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
    od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W świetle bowiem ww.
    uchwały przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
    został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
    gospodarczej. Nie jest zatem istotny stopień zorganizowania, liczba lokali czy wielkość
    przychodów z najmu, lecz decyzja podatnika co do związania przedmiotów najmu z
    prowadzoną działalnością gospodarczą lub jej brak. Nie podjął Pan nigdy takiej decyzji, w
    związku z tym przychody z umów zawieranych przez Pana , których przedmiotem jest
    najem lokali usługowych oraz mieszkalnych, stanowią przychody ze źródła, o których

    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
    charakterze są zaliczane bez ograniczeń do przychodów z najmu prywatnego (art. 10 ust.
    1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), chyba że stanowią składnik
    majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku
    związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Dotyczy to także najmu
    krótkoterminowego. Zasadą jest więc opodatkowanie najmu jako prywatnego, dla
    zakwalifikowania go do działalności gospodarczej konieczne jest włączenie przedmiotu
    najmu do przedsiębiorstwa (np. ujęcie w ewidencji środków trwałych, rozliczanie jego
    kosztów jako firmowych, zawarcie umowy najmu w ramach działalności gospodarczej). Od
    podatnika zależy, w którym źródle będzie rozliczał przychody najmu.
    Pana zdaniem przychody uzyskiwane z najmu krótkoterminowego stanowią przychody ze
    źródła, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 27 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (Dz. U. 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ww. ustawy:
      Źródłami przychodów są:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:

      a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
      wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
      niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
      przez zlecającego te czynności;
      c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
      prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    · zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy
      pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    · brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
    · wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy
    na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu,
    określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego
    momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie
    wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas
    nieoznaczony.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku

    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy).
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:
      „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.”
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we
    własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
    - celu zarobkowego,
    - ciągłości,
    - zorganizowanego charakteru.
    Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i
    ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca
    wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż
    istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają
    natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby,
    która je podejmuje.
    Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej
    wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły
    zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie
    należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej
    zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja
    powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w
    postaci zarobku.
    Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne,
    systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie
    dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą
    świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład
    wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej
    działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania
    przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych
    usług.
    Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku

    dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które
    mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe
    gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego
    rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach
    reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.
    Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na
    względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania
    podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy
    stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie
    podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy
    w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście
    spełnione.
    W złożonym wniosku wskazał Pan, że uzyskiwane przychody kwalifikuje i planuje
    zakwalifikować Pan do źródła przychodów w ramach najmu prywatnego.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 776 ze zm.) :
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
      1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
      późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:

    · najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
      charakterze oraz
    · dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
      rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
      specjalnych produkcji rolnej - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej
      działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów
      ewidencjonowanych.
    Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że
    jest Pan osobą prowadzącą najem lokali usługowych, magazynowych oraz mieszkalnych.
    Wynajmuje Pan głównie lokale magazynowo-produkcyjne, jak również kilka lokali
    mieszkalnych w ramach najmu długoterminowego, które zawsze stanowiły Pana majątek
    prywatny. Nie ma Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej, a nieruchomości nie
    były oraz nie są środkami trwałymi. Stanowią składniki majątku prywatnego. W grudniu
    2024 rok rozpoczął Pan nową inwestycję, budowę budynku usługowego z kilkoma
    lokalami mieszkalnymi z przeznaczeniem na wynajem. Na chwilę obecną nie podjął Pan
    jeszcze decyzji o charakterze najmu lokali mieszkalnych w nowo budowanym budynku
    (najem krótkoterminowy, średnioterminowy, długoterminowy). Nie wyklucza Pan
    wykorzystania lokali mieszkalnych do najmu krótkoterminowego, za pośrednictwem
    portali internetowych, takich jak np. Booking.com. Nie planuje Pan świadczyć najemcom
    żadnych usług dodatkowych poza najmem, takich jak np. sprzątanie, wyżywienie, recepcja
    itd.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony opis sprawy
    stwierdzić należy, że wykonywany przez Pana najem, w tym najem krótkoterminowy nie
    będzie spełniał przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskiwane przez Pana przychody z tytułu
    zawarcia umów najmu długoterminowego i krótkoterminowego lokali magazynowo-
    produkcyjnych, jak i lokali mieszkalnych mogą zostać zaliczone do przychodów, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu przedmiotowych nieruchomości na zasadach
    najmu prywatnego, należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Pana stanowisko jest więc prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez
    Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w
    przedstawionym stanie faktycznym, a w części dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu
    prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;

      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.