Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1058/13/AZb
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-11-21
Teza: - uznanie zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców oraz obowiązku wykazania obrotu z tego tytułu w składanych przez zarządcę deklaracjach, - obowiązek opodatkowania wynagrodzenia pobieranego przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla tych czynności
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający; stawka-stawki podatku; zwolnienie; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 lipca 2013 r. (data wpływu do tut. organu 7 sierpnia 2013 r.), uzupełnionym pismem z 9 października 2013 r. (data wpływu 18 października 2013 r.), pismem z 31 października 2013 r. (data wpływu 5 listopada 2013 r.) oraz pismem z 4 listopada 2013 r. (data wpływu 7 listopada 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców oraz obowiązku wykazania obrotu z tego tytułu w składanych przez zarządcę deklaracjach – **jest prawidłowe**,
*   obowiązku opodatkowania wynagrodzenia pobieranego przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla tych czynności – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek, o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców oraz obowiązku wykazania obrotu z tego tytułu w składanych przez zarządcę deklaracjach oraz w zakresie obowiązku opodatkowania wynagrodzenia pobieranego przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla tych czynności.

Wniosek został uzupełniony pismem z 9 października 2013 r. (data wpływu 18 października 2013 r.), pismem z 31 października 2013 r. (data wpływu 5 listopada 2013 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 22 października 2013 r. znak: IBPP1/443-722/13/MG, IBPBI/1/415-819/13/SK oraz pismem z 4 listopada 2013 r. (data wpływu 7 listopada 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej zarządza on nieruchomościami na zlecenie ich właścicieli oraz współwłaścicieli. Ww. nieruchomości zazwyczaj są kamienicami, w których część lokali jest mieszkalna, a część niemieszkalna. Wnioskodawca zarządza również nieruchomościami, w których skład wchodzi kamienica jak również garaże, stojące na terenie gruntu, na którym usytuowana jest kamienica.

Do czynności jakich Wnioskodawca dokonuje w ramach zarządu nieruchomościami na zlecenie należy m.in. załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymywanie jej w stanie niepogorszonym, zlecanie jej remontów, wyszukiwanie najemców i podpisywanie z nimi umów o najem lokali, sporządzanie sprawozdań finansowych, wykazywanie właścicielom i współwłaścicielom przychodów i kosztów jakie wygenerowały nieruchomości w celu prawidłowego wywiązania się przez nich z obowiązków podatkowych oraz wystawianie w imieniu właścicieli, na rzecz najemców lokali położonych w tych nieruchomościach, faktur (rachunków) za czynsz oraz media i pobieranie od nich należności za te usługi.

Obciążenie najemców kosztami zużycia mediów dokonywane jest przez Wnioskodawcę wyłącznie na podstawie rzeczywistego zużycia i według stawek cenowych ustalonych przez dostawcę mediów. Koszty mediów przenoszone są na najemców bez dodatkowych marż i opłat, czyli faktycznie Wnioskodawca nie ma wpływu na ich cenę, ani nie osiąga z tego tytułu żadnych dodatkowych korzyści (ani Wnioskodawca, ani właściciele nieruchomości). Wysokość zużycia i koszty z tym związane są wyodrębnione osobną pozycją na fakturach dla najemców i w żaden sposób nie stanowią części składowej usługi wynajmu, nie podnoszą podstawy opodatkowania świadczenia podstawowego. Z zawieranych umów najmu wynika, iż koszty zużycia mediów są odrębnymi usługami, regulowanymi w sposób odrębny i nie wpływają na ustaloną cenę najmu. Otrzymane opłaty za czynsz i media Wnioskodawca wpłaca na wydzielone konto bankowe i z tych środków pokrywa wszelkiego rodzaju wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości oraz opłaty za dostawę mediów, remonty, itd., których jest nabywcą i faktury za te usługi wystawiane są na Wnioskodawcę jako zarządcę. Następnie usługi te Wnioskodawca refakturuje na rzecz właścicieli nieruchomości. Z środków pieniężnych kamienicy Wnioskodawca opłaca podatki właścicieli, dochodowy i VAT, pobiera również wynagrodzenie dla siebie z tytułu usług zarządzania nieruchomością, które to usługi opodatkowuje podatkiem VAT.

Poza zarządzaniem na zlecenie właścicieli nieruchomości, Wnioskodawca jest kuratorem sądowym nieruchomości oraz zarządza nieruchomościami również jako zarządca sądowy na zlecenie sądu.

Jako kurator sądowy Wnioskodawca ma obowiązek m.in. poszukiwania spadkobierców po zmarłym właścicielu nieruchomości, nawiązywania z nimi kontaktu oraz gromadzenia dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia postępowania spadkowego w sądzie. Przed sądem Wnioskodawca składa sprawozdania ze swoich postępów w tym zakresie. Za pracę jako kurator sądowy Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie, które sąd ustalił w postanowieniu. Wnioskodawca otrzymuje wynagrodzenie od zarządcy sądowego budynku ze środków pozyskanych od lokatorów tytułem opłat za czynsz.

Natomiast zarządcą sądowym Wnioskodawca zostaje powołany w przypadku braku prawowitych właścicieli, np. gdy toczy się postępowanie spadkowe po zmarłym dotychczasowym właścicielu lub obecni współwłaściciele o sposób zarządzania wspólną nieruchomością dochodzą do porozumienia na drodze sądowej. W takich przypadkach Wnioskodawca zostaje powołany przez sąd w charakterze zarządcy sądowego danej nieruchomości do czasu zakończenia postępowania. Z tytułu pełnienia funkcji zarządcy, sąd w drodze postanowienia przyznaje Wnioskodawcy wynagrodzenie.

Podobnie jak zarząd na zlecenie, zarząd sądowy polega na załatwianiu bieżących spraw związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniu ich w stanie niepogorszonym oraz pobieraniu od najemców lokali położonych w tych nieruchomościach opłat tytułem czynszu oraz mediów. Obciążenie najemców kosztami zużycia mediów dokonywane jest przez Wnioskodawcę wyłącznie na podstawie rzeczywistego zużycia i według stawek ustalonych przez dostawcę mediów. Koszty mediów przenoszone są na najemców bez dodatkowych marż i opłat, czyli faktycznie Wnioskodawca nie wpływa na ich cenę, ani nie osiąga z tego tytułu żadnych dodatkowych korzyści. Wysokość zużycia i koszty z tym związane są wyodrębnione osobną pozycją na fakturach dla najemców i w żaden sposób nie stanowią części składowej usługi wynajmu, nie podnoszą podstawy opodatkowania świadczenia podstawowego.

Z zawieranych umów najmu wynika, iż koszty zużycia mediów są odrębnymi usługami i nie wpływają na ustaloną cenę najmu. Otrzymane opłaty za czynsz i media Wnioskodawca wpłaca na wydzielone konto bankowe i z tych środków pokrywa wszelkiego rodzaju wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości oraz opłaty za dostawę mediów, remonty, itd., w przypadku których jest ich nabywcą i faktury za te usługi wystawiane są dla Wnioskodawcy. Ze środków pieniężnych kamienicy Wnioskodawca pobiera również wynagrodzenie dla siebie z tytułu usług zarządzania nieruchomością.

W przypadku dwóch nieruchomości Wnioskodawca został powołany zarówno jako kurator sądowy jak i zarządcą sądowy. W tym przypadku z zebranych na wydzielonym koncie kamienicy Wnioskodawca pobiera przyznane mu przez sąd wynagrodzenie z tytułu zarządu sądowego jak i wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji kuratora sądowego nieruchomości.

Z uzupełnienia wniosku z 31 października 2013 r. wynika, że w przypadku nieruchomości zarządzanych na zlecenie sądu jak również niektórych nieruchomości zarządzanych na zlecenie właścicieli to Wnioskodawca, a nie właściciele, jest stroną umów zawartych z dostawcami mediów. W takich przypadkach dostawcy mediów, za swoje usługi wystawiają faktury dla Wnioskodawcy jako zarządcy nieruchomości, które z kolei Wnioskodawca refakturuje na właścicieli nieruchomości, nie zmieniając ich ceny.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że:

*   na zlecenie właścicieli i współwłaścicieli Wnioskodawca zarządza czternastoma nieruchomościami,
*   na zlecenie sądu Wnioskodawca zarządza dwoma nieruchomościami,
*   symbole PKOB pod którymi sklasyfikowane są nieruchomości zarządzane przez Wnioskodawcę na zlecenie właścicieli i współwłaścicieli to: 1122 dla 12 nieruchomości, 1242 dla jednej nieruchomości oraz 1220 dla jednej nieruchomości,
*   symbole PKOB pod którymi sklasyfikowane są nieruchomości zarządzane przez Wnioskodawcę na zlecenie sądu, jak również nieruchomości w których na zlecenie sądu Wnioskodawca pełni funkcję kuratora to: 1122 dla jednej nieruchomości oraz 1220 dla drugiej nieruchomości,
*   symbole Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług świadczonych przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie zarówno właścicieli i współwłaścicieli jak i na zlecenie sądu są takie same, gdyż w PKWiU nie ma rozgraniczenia ze względu na odbiorcę usług, są to symbole: 68.32.11.0, 68.32.12.0, 68.32.13.0,
*   przepisy, na podstawie których Wnioskodawca wykonuje zadania zarządcy sądowego nieruchomości to: art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.), art. 611 - 616 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późn. zm.),
*   przepisy, na podstawie których Wnioskodawca wykonuje zadania kuratora sądowego nieruchomości to: art. 16 oraz art. 42 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.), art. 178 - 184 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 z późn. zm.), art. 601 - 605 oraz art. 666-668 ustawy z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 z późn. zm.),
*   stroną umów zawartych z dostawcami mediów, w przypadku zarządu nieruchomościami na zlecenie sądu jest Wnioskodawca. Natomiast w przypadku zarządu na zlecenie właścicieli i współwłaścicieli stroną tych umów jest Wnioskodawca jedynie w stosunku do 3 nieruchomości, a w stosunku do pozostałych 11 nieruchomości stroną tą są właściciele lub współwłaściciele.

Z uzupełnienia wniosku z 4 listopada 2013 r. wynika, że zapłaty za usługi dostarczenia mediów w przypadku gdy stroną umowy jest Wnioskodawca jako zarządca na zlecenie właścicieli nieruchomości, nie dokonuje z własnych środków, a z środków należących do właścicieli nieruchomości, znajdujących się na wyodrębnionym koncie bankowym danej nieruchomości. Na to wyodrębnione konto bankowe najemcy lokali wpłacają opłaty tytułem czynszu i opłat za media. Z tego konta również Wnioskodawca dokonuje opłat tytułem wszelkich niezbędnych opłat takich jak usługi remontowe, usługi sprzątania czy właśnie usługi dostarczenia mediów. Właściciele nieruchomości po otrzymaniu od Wnioskodawcy „refaktur” za usługi dostarczania mediów już Wnioskodawcy za nie nie płacą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy jako zarządca sądowy w zakresie należności z tytułu czynszu, jaki Wnioskodawca pobiera od najemców lokali nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i czy w składanych przez Wnioskodawcę do urzędu skarbowego deklaracjach VAT-7 powinien wykazać obrót z tytułu czynszu jaki pobiera od najemców lokali mieszczących się w zarządzanej przez Wnioskodawcę nieruchomości? A jeżeli nie, to czy podatnikiem w tym zakresie jest współwłaściciel (właściciel) nieruchomości, mimo iż w niektórych przypadkach (w sytuacji gdy Wnioskodawca jest powołany przez sąd jako zarządca sądowy z powodu braku wiedzy na temat prawowitych właścicieli), właściciel nie jest jeszcze znany przed zakończeniem postępowania spadkowego? Pytanie dotyczy sytuacji, w której ze względu na toczące się postępowanie spadkowe, nie są znani właściciele (współwłaściciele) zarządzanej przez Wnioskodawcę na zlecenie sądu nieruchomości, jak i sytuacji, w której znani są właściciele (współwłaściciele) zarządzanej przez Wnioskodawcę na zlecenie sądu nieruchomości i właściciele ci są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub część z nich albo żaden nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ww. przepisów.
2.  Czy wynagrodzenie, które pobiera Wnioskodawca z tytułu zarządu sądowego nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeżeli tak, to z jaką stawką VAT Wnioskodawca powinien opodatkować to wynagrodzenie w przypadku zarządzania nieruchomością, w której więcej niż 50% powierzchni użytkowej stanowią lokale mieszkalne, a z jaką jeżeli więcej niż 50% powierzchni użytkowej stanowią lokale niemieszkalne?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zarządca sądowy w zakresie należności z tytułu czynszu, jaki pobiera od najemców lokali nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, bez względu na to czy z powodu toczącego się postępowania spadkowego, nie są znani właściciele (współwłaściciele) zarządzanej na zlecenie sądu nieruchomości, lub znani są właściciele (współwłaściciele) zarządzanej na zlecenie sądu nieruchomości i właściciele ci są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług lub część z nich albo żaden nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ww. przepisów.

Stosownie do przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 8 ust. 2 ww. ustawy za odpłatne świadczenie usług uznaje się również:

1.  użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych;
2.  nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.

Zatem, każda czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT (odpłatna jak również nieodpłatna na warunkach określonych w art. 8 ust. 2 ustawy) wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu lub na cele osobiste, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi, bowiem usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 ww. artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Ad. 2

Wnioskodawca uważa, iż w sytuacji gdy jego stanowisko w stosunku do poprzedniego pytania jest słuszne i jako zarządca w zakresie należności z tytułu czynszu jaki Wnioskodawca pobiera od najemców lokali nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, to wynagrodzenie, które Wnioskodawca pobiera z tytułu zarządu sądowego tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Czynności zarządzania jakie Wnioskodawca wykonuje w stosunku do takiej nieruchomości są czynnościami wykonywanymi na własną rzecz jako podatnika VAT z tytułu najmu tej nieruchomości, w ramach tej samej działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Jeżeli natomiast przekonanie Wnioskodawcy co do braku obowiązku opodatkowania zarządu sądowego podatkiem VAT byłoby błędne, to Wnioskodawca uważa iż zasadnym byłoby wystawić fakturę za te czynności jako „Wnioskodawca (imię i nazwisko) - zarządca nieruchomości” dla „Wnioskodawca (imię i nazwisko) - zarządca sądowy” i uwzględnić tą fakturę zarówno w rejestrze sprzedaży VAT jak i w rejestrze zakupu VAT i odpowiednio naliczyć oraz odliczyć podatek od towarów i usług.

W przypadku natomiast gdyby stanowisko Wnioskodawcy w stosunku do poprzedniego pytania było błędne i zarządca sądowy w zakresie należności z tytułu czynszu jaki pobiera od najemców lokali nieruchomości nie byłby podatnikiem podatku od towarów i usług, to Wnioskodawca uważa, że wynagrodzenie z tytułu zarządu sądowego nieruchomości, w której więcej niż 50% powierzchni użytkowej stanowią lokale niemieszkalne powinno być opodatkowane podatkiem VAT, a wynagrodzenie z tytułu zarządu sądowego nieruchomości, w której więcej niż 50%, powierzchni użytkowej stanowią lokale mieszkalne, powinno być zwolnione przedmiotowo z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się:

*   **za prawidłowe w zakresie uznania zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców oraz obowiązku wykazania obrotu z tego tytułu w składanych przez zarządcę deklaracjach,**
*   **za nieprawidłowe w zakresie obowiązku opodatkowania wynagrodzenia pobieranego przez zarządcę sądowego nieruchomości oraz zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla tych czynności.**

Na wstępie tut. organ pragnie wyjaśnić, że w celu zachowania spójności wypowiedzi w pierwszej kolejności udzielił odpowiedzi na pytanie Wnioskodawcy w zakresie uznania zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług oraz zastosowania prawidłowej stawki podatku VAT dla tych czynności, zaś w dalszej kolejności w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców oraz obowiązku wykazania obrotu z tego tytułu w składanych przez zarządcę deklaracjach.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast w świetle postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013r., obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Działalność gospodarcza (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 kwietnia 2013r.) obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.);
2.  (uchylony)
3.  z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Mając powyższe na uwadze wskazać należy, że w kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Wszystkie te cechy dostrzec można w czynnościach wykonywanych przez sądowego zarządcę nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca zarządza nieruchomościami jako zarządca sądowy na zlecenie sądu.

Zarządcą sądowym Wnioskodawca zostaje powołany w przypadku braku prawowitych właścicieli, np. gdy toczy się postępowanie spadkowe po zmarłym dotychczasowym właścicielu lub obecni współwłaściciele o sposób zarządzania wspólną nieruchomością dochodzą do porozumienia na drodze sądowej. W takich przypadkach Wnioskodawca zostaje powołany przez sąd w charakterze zarządcy sądowego danej nieruchomości do czasu zakończenia postępowania. Z tytułu pełnienia funkcji zarządcy, sąd w drodze postanowienia przyznaje Wnioskodawcy wynagrodzenie.

Zarząd sądowy polega na załatwianiu bieżących spraw związanych z eksploatacją nieruchomości i utrzymywaniu ich w stanie niepogorszonym oraz pobieraniu od najemców lokali położonych w tych nieruchomościach opłat tytułem czynszu oraz mediów.

Otrzymane opłaty za czynsz i media Wnioskodawca wpłaca na wydzielone konto bankowe i z tych środków pokrywa wszelkiego rodzaju wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości oraz opłaty za dostawę mediów, remonty, itd., w przypadku których jest ich nabywcą i faktury za te usługi wystawiane są dla Wnioskodawcy. Ze środków pieniężnych kamienicy Wnioskodawca pobiera również wynagrodzenie dla siebie z tytułu usług zarządzania nieruchomością.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, w aspekcie regulacji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego, wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli – stosownie do art. 198 Kodeksu cywilnego – może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowi przepis art. 203 kodeksu cywilnego oraz przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.).

Na mocy art. 203 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

W myśl art. 935 § 2 k.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą (art. 935 § 3 k.p.c.).

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków (art. 938 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zgodnie z art. 939 § 1 k.p.c. zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym na podstawie umocowania sądowego. Względem właściciela czy współwłaścicieli jest odpowiedzialny za należyte wypełnianie swoich obowiązków. Za wykonywane czynności zarządca sądowy otrzymuje wynagrodzenie, które określa i przyznaje sąd.

Wobec tego należy uznać, że sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie, odpłatnie, a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go sądu.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego wskazać należy, że czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o VAT wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym usługi wykonywane przez Wnioskodawcę jako sądowego zarządcę nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Nieprawidłowym jest zatem stanowisko Wnioskodawcy, że wynagrodzenie, które Wnioskodawca pobiera z tytułu zarządu sądowego nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż - jak wykazano powyżej – Wnioskodawca z tytułu świadczonych przez siebie usług zarządu nieruchomością na zlecenie sądu jest podatnikiem w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącym działalność gospodarczą.

Odnosząc się natomiast do stwierdzeń Wnioskodawcy, że „(…) Czynności zarządzania jakie Wnioskodawca wykonuje w stosunku do takiej nieruchomości są czynnościami wykonywanymi na własną rzecz jako podatnika VAT z tytułu najmu tej nieruchomości, w ramach tej samej działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług” oraz „(…) Jeżeli natomiast przekonanie Wnioskodawcy co do braku obowiązku opodatkowania zarządu sądowego podatkiem VAT byłoby błędne, to uważam iż zasadnym byłoby wystawić fakturę za te czynności jako „Wnioskodawca (imię i nazwisko) - zarządca nieruchomości” dla „Wnioskodawca (imię i nazwisko) - zarządca sądowy” i uwzględnić tą fakturę zarówno w rejestrze sprzedaży VAT jak i w rejestrze zakupu VAT i odpowiednio naliczyć oraz odliczyć podatek od towarów i usług” należy wyjaśnić, że - jak wskazano powyżej - sądowy zarządca nieruchomości wykonuje swe czynności samodzielnie a przy tym ponosi za nie odpowiedzialność zarówno wobec osób trzecich, jak i właścicieli zarządzanej nieruchomości oraz ustanawiającego go Sądu, który też określa wynagrodzenie dla zarządcy (art. 939 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Zarządca nieruchomości działa w interesie ekonomicznym współwłaścicieli nieruchomości lecz na zlecenie i z umocowania Sądu.

Tym samym należy uznać, że zleceniodawcą czyli nabywcą usługi (usługobiorcą) jest Sąd, który wyznaczył zarządcę nieruchomości, a w konsekwencji na fakturze, dokumentującej świadczenie usługi zarządu nieruchomością, jako odbiorca winien widnieć Sąd na zlecenie którego działa Wnioskodawca jako zarządca nieruchomości, niezależnie od tego z jakiego źródła pochodzą środki na wynagrodzenie za tą usługę.

Za nieprawidłowe zatem należy uznać stanowisko Wnioskodawcy, że czynności zarządzania są w istocie czynnościami wykonywanymi na własną rzecz jako podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości oraz że winny być udokumentowane fakturą wystawioną jako „Wnioskodawca (imię i nazwisko) - zarządca nieruchomości” dla „Wnioskodawca (imię i nazwisko) - zarządca sądowy” z uwzględnieniem tej faktury zarówno w rejestrze sprzedaży VAT jak i w rejestrze zakupu VAT i odpowiednim naliczeniem oraz odliczeniem podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do kwestii określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług do czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Od dnia 1 stycznia 2011 r., na potrzeby podatku od towarów i usług stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 ze zm.).

Zaznaczyć należy, iż zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej.

Stosownie do zapisu art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Oznacza to, że wymienioną wyżej stawkę należy stosować, jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa o VAT, jak też rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 247 ze zm.), zwane dalej rozporządzeniem.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 6 ww. rozporządzenia, zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez „PKWiU ex” rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Zatem umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania obniżonej stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”.

Tak więc, wynikająca z konkretnego przepisu stawka VAT lub zwolnienie od podatku dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania – konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego wynika, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU 2008 wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Tym samym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Z przywołanych wcześniej przepisów wynika, że dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych usług i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy o VAT zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim np. garaż wielostanowiskowy lub inne lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ww. ustawy.

W przedmiotowej sprawie podkreślenia wymaga fakt, że stosownie do pkt 1 Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS z 2005 r. Nr 1, poz. 11), zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby, usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. W związku z powyższym tut. Organ odniósł się w wydanej interpretacji wyłącznie do klasyfikacji PKOB i PKWiU podanej przez Wnioskodawcy we wniosku.

Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego sprawy wskazał, że:

*   na zlecenie sądu Wnioskodawca zarządza dwoma nieruchomościami,
*   symbole PKOB pod którymi sklasyfikowane są nieruchomości zarządzane przez Wnioskodawcę na zlecenie sądu to: 1122 dla jednej nieruchomości oraz 1220 dla drugiej nieruchomości,
*   symbole Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług świadczonych przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomościami na zlecenie sądu to: 68.32.11.0, 68.32.12.0, 68.32.13.0.

Podany przez Wnioskodawcę symbol PKOB 1122 dla zarządzanej nieruchomości oznacza budynek o trzech i więcej mieszkaniach, natomiast wskazany symbol PKOB 1220 odnosi się do budynku biurowego.

Zatem biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa, jak również przedstawiony we wniosku opis sprawy, a w szczególności klasyfikację przedmiotowych usług oraz obiektów budowlanych dokonaną przez Wnioskodawcę, stwierdzić należy, że przepis § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia zwalnia od podatku jedynie usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU 2008 wymienionych w tym przepisie oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

Wobec powyższego, przedmiotowe usługi zarządzania nieruchomościami na zlecenie sklasyfikowane przez Wnioskodawcę pod symbolami PKWiU 68.32.11.0, 68.32.12.0, odnoszące się do nieruchomości mieszkalnej sklasyfikowanej w PKOB 1122, korzystają ze zwolnienia od podatku na mocy § 13 ust. 1 pkt 6 ww. rozporządzenia.

Natomiast usługi zarządzania budynkiem niemieszkalnym, zaklasyfikowanym przez Wnioskodawcę do symbolu PKOB 1220 (budynek biurowy), a więc zgodnie z PKOB, w których mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, podlegają opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że gdyby „zarządca sądowy w zakresie należności z tytułu czynszu jaki pobiera od najemców lokali nieruchomości nie byłby podatnikiem podatku od towarów i usług, to (…) wynagrodzenie z tytułu zarządu sądowego nieruchomości, w której więcej niż 50% powierzchni użytkowej stanowią lokale niemieszkalne powinno być opodatkowane podatkiem VAT, a wynagrodzenie z tytułu zarządu sądowego nieruchomości, w której więcej niż 50%, powierzchni użytkowej stanowią lokale mieszkalne, powinno być zwolnione przedmiotowo z opodatkowania” należy uznać za nieprawidłowe. Jak już bowiem wskazano, czynności wykonywane przez sądowego zarządcę nieruchomości, w świetle art. 15 ust. 1 w związku z ust. 2 i 3 ustawy o VAT wypełniają przesłanki przemawiające za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług, zaś kwestia opodatkowania wynajmu nieruchomości pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w przedmiotowym zakresie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również uznania zarządcy sądowego nieruchomości za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie należności z tytułu czynszu pobieranego od najemców oraz obowiązku wykazania obrotu z tego tytułu w składanych przez zarządcę deklaracjach.

Odnosząc się do powyższego zagadnienia należy wskazać, że konsekwencją posiadania statusu podatnika podatku od towarów i usług są wskazane w przepisach dotyczących tego podatku zarówno obowiązki, jak i uprawnienia (m.in. obowiązek dokonywania rozliczeń w zakresie podatku od towarów i usług wg zasad właściwych dla tego typu działalności).

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Tym samym usługi najmu nieruchomości w odniesieniu do której ustanowiony został zarządca sądowy nieruchomości, wykonywane przez sądowego zarządcę podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Wnioskodawca (zarządca sądowy) w zakresie należności jakie pobiera z tytułu wynajmu, jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, tak więc podlega obowiązkowi podatkowemu z tytułu wykonanych przez siebie czynności wynajmu nieruchomości.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że Wnioskodawca, jako zarządca sądowy jest podatnikiem VAT z tytułu wykonywanych przez niego czynności w związku z zarządem nieruchomością (w tym z tytułu objętych zapytaniem należności z tytułu czynszu), zarówno w sytuacji, gdy właściciele (współwłaściciele) nie są znani (np. przed zakończeniem postępowania spadkowego) jak i w sytuacji gdy właściciele (współwłaściciele) zarządzanej nieruchomości są znani. Bez znaczenia dla uznania Wnioskodawcy będącego zarządcą sądowym za podatnika podatku VAT w zakresie należności z tytułu czynszu jest również kwestia, czy znani właściciele zarządzanej przez Wnioskodawcę na zlecenie sądu nieruchomości są podatnikami podatku VAT czy część z nich jest tymi podatnikami, czy też żaden nie jest podatnikiem VAT. Niezależnie bowiem od tego czy właściciele (współwłaściciele) są znani, czy nie, oraz niezależnie od tego, czy znani właściciele są podatnikami VAT, czy nie są, podatnikiem podatku VAT w zakresie należności z tytułu czynszu, jaki Wnioskodawca pobiera od najemców lokali jest Wnioskodawca będący zarządcą sądowym.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Jak stanowi art. 99 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10 i art. 133.

Wobec przytoczonych wyżej przepisów prawa, Wnioskodawca jako zarządca sądowy nieruchomości jest zobowiązany do uwzględnienia w sporządzanych przez siebie deklaracjach dla podatku od towarów i usług, obrotu z tytułu wykonywanych przez niego czynności najmu nieruchomości, niezależnie od faktu, czy właściciele (współwłaściciele) zarządzanej przez Wnioskodawcę na zlecenie sądu nieruchomości są znani i czy właściciele ci są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w przedmiotowym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia.

Natomiast uzupełnienie wniosku, które wpłynęło 7 listopada 2013 r., w części wykraczającej poza zakres pierwotnego wniosku i poza zakres wezwania do jego uzupełnienia, uznano za wpływ (złożenie) nowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.