Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.229.2021.2.WSC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-31
Teza: Skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości pomiędzy SKR a Spółką z o.o.
Słowa kluczowe: dostawa-dostawa towarów; nieruchomości; opodatkowanie; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 14 lipca 2021 r. (data wpływu 19 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   braku uznania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe;**
*   objęcie podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe;**
*   podlegania zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a i możliwości wyboru opodatkowania VAT o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (pytania oznaczonego we wniosku nr 3) – **jest prawidłowe;**
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lipca 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), objęcie podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2), podlegania zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a i możliwości wyboru opodatkowania VAT o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (pytania oznaczonego we wniosku nr 3), prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

We wniosku złożonym przez:

*   **Zainteresowanego będącego stroną postępowania: (…) Sp. z o.o.;**
*   **Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółdzielnię (…) ;**

we wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka (…) sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka” albo jako: „Nabywca”) jest podmiotem działającym w branży paliwowej, specjalizującym się w handlu olejami i smarami stosowanymi w motoryzacji oraz w przemyśle, a także w hurtowej sprzedaży paliw płynnych. Spółka posiada również własne stacje paliw, na których prowadzi sprzedaż detaliczną. Działalność ta odbywa się w oparciu o stosowne zezwolenia oraz koncesje, a także z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

W związku z rozwojem działalności gospodarczej tj. rozszerzeniem obrotu paliwami płynnymi poprzez handel na stacjach paliw, Nabywca w najbliższym czasie planuje dokonać zakupu poniżej wskazanej nieruchomości składającej się z zabudowanej działki gruntu nr ew.(…) obręb (…) od Spółdzielni w (…) czynnego podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, m. in. w zakresie sprzedaży detalicznej paliw do pojazdów silnikowych na stacji paliw, którą wykonywał z poszanowaniem obowiązujących przepisów, w szczególności w oparciu o stosowne zezwolenia oraz koncesje. Spółdzielnia jest właścicielem nieruchomości składającej się z działki gruntu o nr ew. (…) i (…) dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi wspólną księgę wieczystą (…). Stacja paliw do (…) marca 2021 r. prowadzona była przez Spółdzielnię na działce nr ew. (…). Umową dzierżawy z dnia (…) lutego 2021 r. Spółdzielnia wydzierżawił Nabywcy działkę nr ew. (…) wraz ze znajdującymi się na niej budynkiem stacji i urządzeniami, stanowiącą przyszły przedmiot umowy sprzedaży.

Przedmiotem umowy pomiędzy Spółką a Spółdzielnią ma być sprzedaż prawa własności zabudowanego gruntu położonego przy ulicy (…) w miejscowości (…), stanowiącego działkę nr ew.: (…), o łącznym obszarze (…) ha (dalej jako: „Nieruchomość”) dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi wspólną księgę wieczystą (…).

Na Nieruchomości znajdują się następujące obiekty:

*   Budynek stacji paliw ok. 35m2; wiata, 4 dystrybutory paliwa, plac utwardzony
*   Droga asfaltowa
*   Zbiorniki na paliwo: jeden podziemny o pojemności 40.000,00 (czterdzieści tysięcy) litrów podzielonym na cztery komory posiadającym aktualny przegląd Urzędu Dozoru Technicznego; trzy podziemne, wyłączone z eksploatacji i nie podlegające Urzędowi Dozoru Technicznego; przewody łączące zbiornik z dystrybutorami oraz instalacja odprowadzania wód opadowych – separator – zbiornik bezodpływowy.

Nieruchomość na dzień składania wniosku nie jest obciążona w księdze wieczystej jakimikolwiek prawami, roszczeniami czy ograniczeniami, w tym nie jest obciążona jakąkolwiek hipoteką.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”), a pozostałe obiekty stanowią budowle lub ich części albo urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego. Droga asfaltowa, wiata, zbiorniki na paliwo podziemne, dystrybutory paliwa są trwale związane z gruntem, stanowią infrastrukturę techniczną i komunikacyjną służącą funkcjonowaniu stacji paliw.

Własność nieruchomości w skład której wchodzi Nieruchomość będąca przedmiotem umowy sprzedaży Zbywca nabył na podstawie aktu notarialnego – umowy sprzedaży dnia (…) marca 2006r. („Dzień Nabycia”) objętej aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem prowadzącą kancelarię notarialną.

Zbywca wykorzystywał Nieruchomości i znajdujące się na nich obiekty do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej m.in. na dokonywaniu sprzedaży na stacji paliw, co stanowiło u niego czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Spółka, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie hurtowego obrotu paliwami płynnymi, spełniała również rolę dostawcy tego paliwa na stację paliw Zbywcy znajdującą się na Nieruchomości.

Od Dnia Nabycia Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej, ustalonej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 z późn. zm.). Zbywca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia na niej swojej działalności gospodarczej w okresie ostatnich 2 lat przed złożeniem niniejszego wniosku, jak również wcześniej. Obecnie przed Prezesem Urzędu Regulacji Energetyki toczy się postępowanie o cofnięcie koncesji na obrót paliwami ciekłymi na wniosek Zbywcy.

Nabywca i Zbywca planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy Spółka i Zbywca planują złożyć do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy towarów na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nabywca będzie prowadził na Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu sprzedaży na stacji paliw. Działalność będzie prowadzona pod firmą Nabywcy (Nabywca nie będzie korzystał z nazwy, firmy czy innych nazw i znaków identyfikujących Zbywcę). W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (j.t. Dz.U. z 2020 poz. 1320). Po nabyciu Nieruchomości Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zatrudnienia osób do obsługi stacji paliw. Aby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży na stacji paliw, Nabywca zainstaluje także własny system sprzedażowy oraz dokona fiskalizacji własnych kas rejestrujących.

Zbywca nie prowadził dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, rachunków bankowych i nie przekaże ich Nabywcy. Nieruchomość, jak i znajdująca się na niej stacja paliw, nie stanowiły odrębnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Wnioskodawcy pragną wskazać, iż w ramach opisanej transakcji na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności środki pieniężne związane z działalnością Zbywcy prowadzoną na Nieruchomości, należności oraz zobowiązania Zbywcy, prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania, prawa i obowiązki wynikające z innych umów, dokumentacja związana z prowadzoną działalnością, know-how Zbywcy dotyczący prowadzenia sprzedaży na stacji paliw, ani inne składniki majątkowe Zbywcy.

Aby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży na stacji paliw znajdującej się na Nieruchomości, Spółka zaangażuje m.in. posiadany know-how w zakresie obrotu paliwami (w szczególności w zakresie sprzedaży na stacjach paliw, które Nabywca dotychczas prowadził), uzyska lub wykorzysta posiadane już koncesje i pozwolenia, zatrudni swoich pracowników. Spółka będzie nabywać kluczowe dla prowadzonej działalności towary-paliwa silnikowe – na podstawie kontraktów zawieranych ze swoimi stałymi partnerami biznesowymi. Spółka będzie inwestowała w działalność własne lub samodzielnie pozyskane środki finansowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT?
3.  Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co umożliwi Zbywcy oraz Nabywcy skorzystanie z opcji wyboru opodatkowania VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT ?
4.  Czy Nabywca Nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy :

1.  Sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  Planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.
3.  Dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 i nie będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, co umożliwi Zbywcy oraz Nabywcy skorzystanie z opcji wyboru opodatkowania VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
4.  Nabywca Nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

W przedmiocie pytania pierwszego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę rozumiemy w szczególności jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jako właściciel.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Jak wskazuje art. 2 pkt 27e ustawy o VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa uznajemy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W myśl art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) pojęcie przedsiębiorstwa rozumiemy jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, który zawiera takie elementy jak m.in. nazwę przedsiębiorstwa, koncesje, licencje, zezwolenia, wierzytelności czy księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami podatkowymi Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. (dalej „Objaśnienia”) przy ocenie czy zbywane składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo albo zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy uwzględnić następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Oceny czy w danym stanie faktycznym mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Dla celów dokonania prawidłowej klasyfikacji prawno-podatkowej transakcji nieruchomościowej istotne znaczenie ma ujęcie w przedmiocie sprzedaży dodatkowych elementów związanych z korzystaniem z nieruchomości, np. praw i obowiązków z umów najmu (dzierżawy) oraz umowy o zarządzanie nieruchomością czy z umów o zarządzanie aktywami Zbywcy.

Ponadto, w objaśnieniach wskazano, że przesądzającym kryterium oceny czy w przypadku zbycia nieruchomości mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części jest okoliczność, czy przedmiot sprzedaży obejmuje składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

1.  angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
2.  podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Z uwagi na fakt, że przedmiotem transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki wynikające z żadnych umów (w tym umów cywilnoprawnych), to w świetle Objaśnień sprzedaż Nieruchomości do Nabywcy nie będzie stanowił zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Zbywca nie prowadził dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, rachunków bankowych, a sama Nieruchomość, jak i znajdująca się na niej stacja paliw, nie stanowiły odrębnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej w przedsiębiorstwie Zbywcy. W związku z powyższym należy stwierdzić, że przed sprzedażą Spółce Nieruchomość nie stanowi jednostki na tyle organizacyjnie i finansowo wyodrębnionej w przedsiębiorstwie Zbywcy, by samodzielnie realizowała zadania gospodarcze jak niezależne przedsiębiorstwo.

Dodatkowo, w ramach planowanej transakcji na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności środki pieniężne związane z działalnością Zbywcy, należności oraz zobowiązania Zbywcy, prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania, prawa i obowiązki wynikające z innych umów, dokumentacja związana z prowadzoną działalnością, czy też know-how Zbywcy dotyczący prowadzenia sprzedaży na stacji paliw.

Należy także wskazać, że Spółka zarówno nie ma intencji kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez Zbywcę wyłącznie przy pomocy Nieruchomości, jak i faktycznie nie ma takiej możliwości bez angażowania dodatkowych środków i zasobów.

Aby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży na stacji paliw, znajdującej się na Nieruchomości, Spółka zaangażuje m.in. posiadany know-how w zakresie obrotu paliwami (w szczególności w zakresie sprzedaży na stacjach paliw, które Nabywca dotychczas prowadził), uzyska lub wykorzysta posiadane już koncesje i pozwolenia. Ponadto, Spółka nabywać będzie dla prowadzonej działalności towary – paliwa silnikowe – na podstawie kontraktów zawieranych ze swoimi stałymi partnerami biznesowymi. Spółka będzie inwestowała w działalność własne lub samodzielnie pozyskane środki finansowe.

Zatem, w świetle wyżej przedstawionych przepisów oraz objaśnień podatkowych, należy stwierdzić, iż opisana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, opisana przez Zainteresowanych transakcja będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą, co do zasady, opodatkowaniu VAT.

W przedmiocie pytania drugiego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Aby jednak doszło do uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

W świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1.  podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższa regulacja odwraca zatem na gruncie przepisów ustawy o VAT sytuację znaną z prawa cywilnego, w której to budynki i inne obiekty trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe i tym samym dzielą jego los prawny. To oznacza, że w razie zbycia gruntu (w tym także prawa wieczystego użytkowania gruntu) wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części), a grunt, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części, dzieli ich los prawny i jest opodatkowany na tych samych zasadach, jakie dotyczą tych obiektów budowlanych.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiotem planowanej transakcji będzie wyłącznie Nieruchomość (obejmująca zabudowaną nieruchomość gruntową) wchodzącą w skład majątku Zbywcy, który posiada status podatnika VAT czynnego, a w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dokonuje sprzedaży detalicznej paliw do pojazdów silnikowych na stacji paliw. Zdaniem Nabywcy, z opisanego we Wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przy sprzedaży Nieruchomości Zbywca będzie występował w charakterze podatnika VAT, bowiem Zbywca dokona odpłatnego zbycia składników majątku (środków trwałych), które były przez niego wykorzystywane do świadczenia usług opodatkowanych VAT. Z uwagi na powyższe okoliczności oraz bezsporny cel zarobkowy przyświecający sprzedaży, zbycie Nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

W przedmiocie pytania trzeciego:

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT stawka VAT wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT od podatku zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wskazuje art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie należy rozumieć jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast art. 43 ust. 10 ustawy o VAT umożliwia rezygnację ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, a także wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, na Nieruchomości znajdują się obiekty trwale związane z gruntem. W ocenie Zainteresowanych stanowią one budynki (tj. budynek stacji paliw) lub budowle (tj. droga asfaltowa, wiata). Na Nieruchomości znajdują się także urządzenia budowlane trwale związane z gruntem (dystrybutory paliwa, zbiorniki na paliwo).

Powyższe budynki i budowle były wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej i dokonywania czynności opodatkowanych VAT przez okres dwóch lat poprzedzających planowane zbycie Nieruchomości, jak również wcześniej. Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości nakładów przekraczających 30% jej wartości początkowej.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji będzie sprzedaż budynków i budowli, przy czym nie była to dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym opisana transakcja podlega przepisom o zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie przedmiotowe z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT znajdzie bowiem zastosowanie wyłącznie - po spełnieniu określonych warunków – do dostawy niespełniającej warunków do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zbywca oraz Nabywca będą mieli przy tym możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem posiadania w momencie sprzedaży statusu podatników VAT czynnych oraz złożenia przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, obydwa powyższe warunki zostaną spełnione, a zatem z uwagi na wybór opodatkowania VAT transakcji i rezygnację ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, transakcja podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

Dodatkowo warto wskazać, że nawet gdyby ocena Spółki i Zbywcy co do klasyfikacji obiektów znajdujących się na Nieruchomości była błędna, tj. gdyby obiekty znajdujące się na Nieruchomości nie zostały uznane za budynki lub budowle, to w efekcie transakcja podlegałaby w odniesieniu do tych działek obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Gdyby bowiem sprzedaż nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a ze względu na znajdujące się na Nieruchomości obiekty trwale związane z gruntem nie mogłaby podlegać także zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (działki nie stanowią terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), to sprzedaż obligatoryjnie podlegałaby opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

W przedmiocie pytania czwartego:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Spółka nabędzie Nieruchomość od Zbywcy w związku z rozwojem działalności gospodarczej tj. rozszerzeniem obrotu paliwami płynnymi poprzez handel na stacjach paliw. Nabywca nabędzie Nieruchomość z zamiarem prowadzenia na niej działalności gospodarczej polegającej na wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT, tj. prowadzeniem sprzedaży na stacji paliw.

W związku z powyższym nabywana Nieruchomość zostanie wykorzystana przez Spółkę przedstawionego stanu faktycznego do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie nie wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT, w szczególności art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podstawy prawa do odliczenia VAT nie stanowią faktury dotyczące transakcji niepodlegających opodatkowaniu lub zwolnionych od podatku. Jak bowiem Spółka wykazała w stanowisku w przedmiocie pytania pierwszego i drugiego, transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT, a właściwą stawką będzie 23%.

W związku z powyższym w ocenie Zainteresowany Spółka będzie uprawniona do odliczenia VAT z faktury wystawionej przez Zbywcę, dokumentującej sprzedaż nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   braku uznania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe;**
*   objęcie podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe;**
*   podlegania zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a i możliwości wyboru opodatkowania VAT o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (pytania oznaczonego we wniosku nr 3) – **jest prawidłowe;**
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywcę z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl powołanych wyżej przepisów grunt, budynek i budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 11.12.2006, Nr 347, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady.

W świetle art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej k.c.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych. Przepis ten odgrywa szczególnie istotną rolę, gdyż konstytuuje on zasadę, że przedsiębiorstwo może stanowić przedmiot obrotu prawnego jako jednolita całość.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 k.c. określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Zatem, składniki materialne i niematerialne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa, powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Nie wszystkie jednak elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, że pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnymi i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które winno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki, a więc pracowniczy. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Oznacza to, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem daną transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności,
*   nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

*   angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
*   podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy k.c.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z okoliczności sprawy wynika, że Spółka (…) sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka” albo jako: „Nabywca”) jest podmiotem działającym w branży paliwowej, specjalizującym się w handlu olejami i smarami stosowanymi w motoryzacji oraz w przemyśle, a także w hurtowej sprzedaży paliw płynnych. Spółka posiada również własne stacje paliw, na których prowadzi sprzedaż detaliczną. Działalność ta odbywa się w oparciu o stosowne zezwolenia oraz koncesje, a także z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

W związku z rozwojem działalności gospodarczej przez Spółkę tj. rozszerzeniem obrotu paliwami płynnymi poprzez handel na stacjach paliw, planuje ona dokonać zakupu zabudowanej działki gruntu nr ew. (…) obręb (…) od Spółdzielni (…) w (…). Spóldzielnia (…) jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzącym działalność gospodarczą, m. in. w zakresie sprzedaży detalicznej paliw do pojazdów silnikowych na stacji paliw . Stacja paliw do (…) marca 2021 r. prowadzona była przez Spółdzielnię na działce nr ew. (…). Umową dzierżawy z dnia (…) lutego 2021 r. Spółdzielnia (…) wydzierżawił Nabywcy działkę nr ew. (…) wraz ze znajdującymi się na niej budynkiem stacji i urządzeniami, stanowiącą przyszły przedmiot umowy sprzedaży.

Przedmiotem umowy pomiędzy Spółką a Spółdzielnią ma być sprzedaż prawa własności zabudowanego gruntu położonego przy ulicy (…) w miejscowości (…), stanowiącego działkę nr ew.: (…), o łącznym obszarze (…) ha (dalej jako: „Nieruchomość”) .

Na Nieruchomości znajdują się następujące obiekty:

*   Budynek stacji paliw ok. 35m2; wiata, 4 dystrybutory paliwa, plac utwardzony
*   Droga asfaltowa
*   Zbiorniki na paliwo: jeden podziemny o pojemności 40.000,00 (czterdzieści tysięcy) litrów podzielonym na cztery komory; trzy podziemne, wyłączone z eksploatacji ; przewody łączące zbiornik z dystrybutorami oraz instalacja odprowadzania wód opadowych – separator – zbiornik bezodpływowy.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a pozostałe obiekty stanowią budowle lub ich części albo urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego. Droga asfaltowa, wiata, zbiorniki na paliwo podziemne, dystrybutory paliwa są trwale związane z gruntem, stanowią infrastrukturę techniczną i komunikacyjną służącą funkcjonowaniu stacji paliw.

Własność nieruchomości w skład której wchodzi Nieruchomość będąca przedmiotem umowy sprzedaży Zbywca nabył na podstawie aktu notarialnego - umowy sprzedaży dnia (…) marca 2006 r.

Zbywca wykorzystywał Nieruchomości i znajdujące się na nich obiekty do prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej m.in. na dokonywaniu sprzedaży na stacji paliw, co stanowiło u niego czynności podlegające opodatkowaniu VAT.

Spółka, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie hurtowego obrotu paliwami płynnymi, spełniała również rolę dostawcy tego paliwa na stację paliw Zbywcy znajdującą się na Nieruchomości.

Od Dnia Nabycia Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej, ustalonej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zbywca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia na niej swojej działalności gospodarczej w okresie ostatnich 2 lat przed złożeniem niniejszego wniosku, jak również wcześniej. Obecnie przed Prezesem Urzędu Regulacji Energetyki toczy się postępowanie o cofnięcie koncesji na obrót paliwami ciekłymi na wniosek Zbywcy.

Nabywca i Zbywca planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Przed zawarciem umowy Spółka i Zbywca planują złożyć do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy towarów na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nabywca będzie prowadził na Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu sprzedaży na stacji paliw. Działalność będzie prowadzona pod firmą Nabywcy (Nabywca nie będzie korzystał z nazwy, firmy czy innych nazw i znaków identyfikujących Zbywcę).

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zatrudnienia osób do obsługi stacji paliw. Aby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży na stacji paliw, Nabywca zainstaluje także własny system sprzedażowy oraz dokona fiskalizacji własnych kas rejestrujących.

Zbywca nie prowadził dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, rachunków bankowych i nie przekaże ich Nabywcy. Nieruchomość, jak i znajdująca się na niej stacja paliw, nie stanowiły odrębnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej w przedsiębiorstwie Zbywcy.

W ramach opisanej transakcji na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności środki pieniężne związane z działalnością Zbywcy prowadzoną na Nieruchomości, należności oraz zobowiązania Zbywcy, prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania, prawa i obowiązki wynikające z innych umów, dokumentacja związana z prowadzoną działalnością, know-how Zbywcy dotyczący prowadzenia sprzedaży na stacji paliw, ani inne składniki majątkowe Zbywcy.

Aby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży na stacji paliw znajdującej się na Nieruchomości, Spółka zaangażuje m.in. posiadany know-how w zakresie obrotu paliwami (w szczególności w zakresie sprzedaży na stacjach paliw, które Nabywca dotychczas prowadził), uzyska lub wykorzysta posiadane już koncesje i pozwolenia, zatrudni swoich pracowników. Spółka będzie nabywać kluczowe dla prowadzonej działalności towary paliwa silnikowe – na podstawie kontraktów zawieranych ze swoimi stałymi partnerami biznesowymi. Spółka będzie inwestowała w działalność własne lub samodzielnie pozyskane środki finansowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy opisana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy oraz czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Rozpatrując powyższą kwestię należy przeanalizować, czy zespół składników majątkowych który będzie przedmiotem zbycia na moment planowanej dostawy stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, skutkiem czego transakcja ta będzie na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jak wynika z opisu sprawy transakcja nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 551 Kodeksu cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa. Zatem zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c.

Należy więc rozstrzygnąć, czy zbywane składniki majątkowe będą stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt wraz z budynkiem oraz budowlami.

Sprzedawca jak wskazał Wnioskodawca nie prowadził dla Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, rachunków bankowych i nie przekazywał ich Nabywcy. Nieruchomość, jak i znajdująca się na niej stacja paliw, nie stanowiły odrębnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej w przedsiębiorstwie Zbywcy. Ponadto w ramach transakcji na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności środki pieniężne związane z działalnością Zbywcy prowadzoną na Nieruchomości, należności oraz zobowiązania Zbywcy, prawa i obowiązki z umów dotyczących finansowania, prawa i obowiązki wynikające z innych umów, dokumentacja związana z prowadzoną działalnością, know-how Zbywcy dotyczący prowadzenia sprzedaży na stacji paliw, ani inne składniki majątkowe Zbywcy. Nabywca będzie prowadził na Nieruchomości działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu sprzedaży na stacji paliw. Działalność będzie prowadzona pod firmą Nabywcy (Nabywca nie będzie korzystał z nazwy, firmy czy innych nazw i znaków identyfikujących Zbywcę). W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości nie doszło do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. Po nabyciu Nieruchomości Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zatrudnienia osób do obsługi stacji paliw. Aby prowadzić działalność w zakresie sprzedaży na stacji paliw, Nabywca zainstaluje także własny system sprzedażowy oraz dokona fiskalizacji własnych kas rejestrujących.

Opisany we wniosku zespół składników majątkowych, który będzie przedmiotem transakcji nie stanowi więc na moment sprzedaży w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w ww. przepisie. Przedmiot transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie, która miałaby możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Kolejna wątpliwość Wnioskodawcy związana jest z faktem objęcia planowanej dostawy nieruchomości obowiązkiem opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji, opisany we wniosku Przedmiot Transakcji, tj. Nieruchomość zabudowana nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych będzie w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i nr 2 należy uznać za prawidłowe.

W analizowanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy dostawa nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a tym samym nie będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT oraz mozliwości skorzystania z wyboru opcji opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli i ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do treści art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Ponadto w przypadku towarów (do których zaliczają się również nieruchomości) może znaleźć zastosowanie inne zwolnienie przewidziane w art. 43 ustawy, o ile zostaną spełnione warunki wskazane w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny ww. obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w odniesieniu do budynku i budowli, nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak, to w którym momencie.

Należy w tym miejscu wskazać, że w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Natomiast zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy wskazać, że sprzedaż przez Zbywcę Nieruchomości, tj. budynku i budowli, o których mowa we wniosku, nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – własność nieruchomości, praw oraz udziałów Zbywca nabył na podstawie aktu notarialnego – umowy sprzedaży z dnia (…) marca 2006 r. objętej aktem notarialnym (…).

Zbywca wykorzystywał Nieruchomości i znajdujące się na nich obiekty do prowadzenia działalności gospodarczej, co stanowiło u niego czynności podlegające opodatkowaniu VAT.

Dla wszystkich wymienionych powyżej budynków i budowli między dniem rozpoczęcia wykorzystywania budynków lub budowli do prowadzenia działalności gospodarczej, a dniem sprzedaży do Spółki upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie danego budynku/budowli przekraczających 30% wartości początkowej w odniesieniu do żadnego z budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Zatem w analizowanej sprawie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla sprzedaży Nieruchomości, tj. budynku i budowli, o których mowa we wniosku, znajdujących się na ww. działkach. Ze zwolnienia co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy, będzie korzystała również dostawa gruntu, na którym budynek i budowle będą usytuowane w dniu sprzedaży.

Zbywca, jak i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W konsekwencji z uwagi na zastosowanie do przedmiotowej transakcji dostawy Nieruchomości zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony transakcji są uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku w trybie określonym w art. 43 ust. 10 ustawy. Zatem, jeżeli strony transakcji wypełniają przesłanki określone w art. 43 ust. 10 ustawy (tj. działając jako czynni podatnicy VAT złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli, a oświadczenie takie spełnia przesłanki określone w art. 43 ust. 11 ustawy),to dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przy zastosowaniu stawki podatku właściwej dla dostawy ww. Nieruchomości.

Podsumowując, w przypadku, gdy Zbywca i Nabywca wypełnią przesłanki określone w art. 43 ust. 10 ustawy (tj. działając jako czynni podatnicy VAT złożą przed dniem dokonania dostawy budynku i budowli właściwemu dla Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli, a oświadczenie takie będzie spełniało przesłanki określone w art. 43 ust.11 ustawy), opisana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podatku VAT właściwej dla dostawy ww. Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Kolejna wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy ustalenia, czy Nabywca Nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem wiąże się podatek naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, a więc takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Uprawnienie do dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przysługuje zatem w przypadku nabycia towarów i usług, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany w fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku.

Z kolei art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak wskazano powyżej – w przypadku, gdy Zbywca i Nabywca wypełnią przesłanki określone w art. 43 ust. 10 ustawy (tj. działając jako czynni podatnicy VAT złożą przed dniem dokonania dostawy budynku i budowli właściwemu dla Nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i budowli, które będzie zawierało dane wg art. 43 ust. 11 ustawy), opisana sprzedaż Nieruchomości będzie mogła być opodatkowana według stawki podatku VAT właściwej dla dostawy ww. Nieruchomości.

Ponadto Nabywca ma zamiar nabyć opisaną Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Spółka jest podmiotem działającym w branży paliwowej, specjalizującym się w handlu olejami i smarami stosowanymi w motoryzacji oraz w przemyśle, a także w hurtowej sprzedaży paliw płynnych. Spółka posiada również własne stacje paliw, na których prowadzi sprzedaż detaliczną. Działalność ta odbywa się w oparciu o stosowne zezwolenia oraz koncesje, a także z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku z rozwojem działalności gospodarczej, tj. rozszerzeniem obrotu paliwami płynnymi poprzez handel na stacjach paliw, Nabywca dokona zakupu Nieruchomości od Zbywcy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca Nieruchomości będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie przedmiotowej Nieruchomości.

Podsumowując, Nabywca Nieruchomości będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytania oznaczone numerem 1-4 tj. w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie pytania numer 5 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.