Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.929.2016.2.AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2017-01-10
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku, który otrzymano 7 października 2016 r., uzupełnionym 12 grudnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 października 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 1 grudnia 2016 r. Znak: 2461-IBPB-2-2.4511.929.2016.1.AP wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 12 grudnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 4 listopada 1997 r. została zawarta umowa darowizny, w wyniku której syn i synowa darczyńcy otrzymali ½ część w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Kolejnym aktem notarialnym z 7 października 2011 r. strony dokonały zniesienia współwłasności w ten sposób, że zostały wydzielone dwa lokale w budynku mieszkalnym i jeden z wydzielonych lokali otrzymała jedna strona, a drugi – druga strona. Wartość rynkowa nieruchomości (obu lokali) będącej przedmiotem zniesienia współwłasności na ten dzień wynosiła 869.400 zł. Wartość rynkowa lokalu, który w wyniku zawarcia ww. umowy otrzymała Wnioskodawczyni, na dzień zawarcia umowy wynosiła 380.244 zł.

Dodatkowo Wnioskodawczyni otrzymała spłatę w wysokości 1.000 zł. W latach 2011-2016 Wnioskodawczyni dokonała remontu swojej nieruchomości. W dniu 4 kwietnia 2016 r. Wnioskodawczyni sprzedała wspomnianą nieruchomość za kwotę 430.000 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy w wyniku sprzedaży wydzielonego lokalu Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zawarcie umowy sprzedaży w 2016 r. nie powinno powodować naliczenia podatku od którego płacenia została zwolniona umową darowizny. Zatem taki podatek się nie należy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony wyżej przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że jeżeli odpłatne zbycie (sprzedaż) nieruchomości lub praw w nim wymienionych miało miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej przywołanej regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży m.in. nieruchomości istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych tej sprzedaży ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 4 listopada 1997 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła umową darowizny udział ½ w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Kolejnym aktem notarialnym 7 października 2011 r. dokonano zniesienia współwłasności w ten sposób, że zostały wydzielone dwa lokale i jeden z nich o wartości 380.244 zł otrzymała jedna strona (Wnioskodawczyni i jej mąż), natomiast drugi lokal otrzymała druga strona. Wartość rynkowa obu lokali wynosiła 869.400 zł. Wnioskodawczyni dodatkowo otrzymała tytułem spłaty 1.000 zł. W dniu 4 kwietnia 2016 r. nieruchomość została sprzedana. Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi kwestia obowiązku zapłaty podatku dochodowego z tytułu tej sprzedaży.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z treści wniosku wynika, że wartość rynkowa nieruchomości (obu lokali) będącej przedmiotem umowy zniesienia współwłasności na dzień dokonania tej czynności prawnej wynosiła 869.400 zł. Wartość rynkowa lokalu, który otrzymała Wnioskodawczyni (i jej mąż) w wyniku zawarcia ww. umowy wynosiła 380.244 zł.

Zatem w dniu zawarcia umowy zniesienia współwłasności wartość rynkowa nieruchomości otrzymanej przez Wnioskodawczynię (i jej męża) – 380.244 zł – nie przekroczyła wartości udziału, jaki pierwotnie małżonkom przysługiwał (½ x 869.400 zł = 434.700 zł).

Reasumując, w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego 7 października 2011 r. Wnioskodawczyni (i jej mąż) nabyła nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale nie przekroczyła wartości udziału jaki pierwotnie Wnioskodawczyni (i jej mężowi) przysługiwał, zatem nie doszło po stronie Wnioskodawczyni do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dniem nabycia nieruchomości dla Wnioskodawczyni będzie dzień, w którym została zawarta umowa darowizny (1997 r.), co oznacza, że pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy upłynął z końcem 2002 r. Tym samym sprzedaż w 2016 r. przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości nie stanowi dla niej źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym nie jest zobowiązana do zapłaty podatku należy uznać za prawidłowe. Brak opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie wynika jednakże z argumentacji przedstawionej przez Wnioskodawczynię, zgodnie z którą zawarcie umowy sprzedaży w 2016 r. nie powinno powodować naliczenia podatku od którego płacenia została zwolniona umową darowizny, tylko z argumentacji przedstawionej powyżej przez Organ.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię oraz stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem. Zatem niniejsza interpretacja wydana została wyłącznie w oparciu o przedstawiony przez Wnioskodawczynię stan faktyczny.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.