Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1021/13-2/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-01-21
Teza: Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; grunty; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani , przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2013 r. (data wpływu 23 października 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do zbycia lokalu mieszkalnego,
*   **prawidłowe** – w odniesieniu zbycia do udziału w gruncie.

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 4 października 2013 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny wraz z przynależnymi do niej prawami, tj. udziałem wynoszącym 49/100 części we wspólnych częściach budynku i w 50/100 części we współwłasności terenu - działka nr 126/2 o powierzchni 0,1900 ha. Nieruchomość położona jest na terytorium RP.

Powyższą nieruchomość Zainteresowana nabyła dnia 29 września 2003 r. na mocy umowy darowizny, sporządzonej w formie aktu notarialnego od swojej matki i brata.

Zgodnie z treścią ww. umowy przedmiotem darowizny były udziały wynoszące: od matki 3/8 części działki nr 126/2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym przedwojennym, dwulokalowym o powierzchni użytkowej 136 m2 oraz budynkiem gospodarczym nadającym się do rozbiórki i od brata udział 1/8 części ww. działki.

Jednocześnie Zainteresowana wyraziła zgodę na dożywotnie zamieszkiwanie w przedmiocie umowy przez matkę, zgodnie ze stanem użytkowania nieruchomości w dniu podpisania umowy darowizny.

Na podstawie umowy darowizny sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych dokonał wpisu w księdze wieczystej współwłasności na rzecz Wnioskodawczyni w udziale wynoszącym 1/2 część nieruchomości. Zainteresowana zapłaciła podatek od darowizny zgodnie z art. 15 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn.

Wnioskodawczyni nie była świadoma, że sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych prowadzi dla nieruchomości, którą otrzymała w darowiźnie, księgę macierzystą i odrębnie księgę lokalową.

Kiedy Zainteresowana zorientowała się, że w księdze lokalowej nie jest wpisana jako właściciel lokalu mieszkalnego nr 2, położonego na parterze i poddaszu budynku nr 14, zwróciła się do notariusza o sprostowanie umowy darowizny z dnia 29 września 2003 r. poprzez uszczegółowienie, że przedmiotem darowizny oprócz udziałów w działce nr 126/2 (dla której sąd prowadzi księgę wieczystą) były również udziały darczyńców w lokalu mieszkalnym nr 2, położonym w budynku usytuowanym na tej działce (a dla którego sąd prowadzi księgę wieczystą).

Dnia 3 grudnia 2009 r. notariusz sporządziła umowę darowizny lokalu mieszkalnego nr 2 zamiast aneksu do uprzednio sporządzonej umowy z dnia 29 września 2003 r.

Po dokonanej sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości Zainteresowana udała się do właściwego miejscowo urzędu skarbowego, by uzyskać informację czy od uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego. Wnioskodawczyni uzyskała wówczas informację, że w tym przypadku będzie zobowiązana do złożenia zeznania podatkowego i zapłaty podatku w wysokości określonej w art. 30e, w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w oparciu o przedstawiony stan faktyczny Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Czy obowiązek podatkowy nie występuje?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie występuje obowiązek zapłaty podatku dochodowego, o którym mowa w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem nie występują przesłanki, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy. Odpłatne zbycie nieruchomości przez Zainteresowaną nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości na Wnioskodawczynię zostało dokonane w drodze umowy darowizny dnia 29 września 2003 r. Natomiast umowa z dnia 3 grudnia 2009 r. stanowi doprecyzowanie przedmiotu darowizny albowiem lokal mieszkalny nr 2 nie stanowił odrębnej od działki gruntu i od budynku przedmiotu własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do zbycia lokalu mieszkalnego,
*   **prawidłowe** – w odniesieniu do zbycia udziału w gruncie.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8, dla określenia jego skutków podatkowych ważne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z treści wniosku wynika, że na mocy umowy darowizny z dnia 29 września 2003 r. Wnioskodawczyni nabyła udziały wynoszące: od matki 3/8 części działki nr 126/2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym przedwojennym, dwulokalowym o powierzchni użytkowej 136 m2 oraz budynkiem gospodarczym nadającym się do rozbiórki i od brata udział 1/8 części ww. działki. Zainteresowana nie była świadoma, że sąd rejonowy prowadzi dla nieruchomości, którą otrzymała w darowiźnie, księgę macierzystą i odrębnie księgę lokalową. Kiedy Wnioskodawczyni zorientowała się, że w księdze lokalowej nie jest wpisana jako właściciel lokalu mieszkalnego nr 2, zwróciła się do notariusza o sprostowanie umowy darowizny z dnia 29 września 2003 r. poprzez uszczegółowienie, że przedmiotem darowizny oprócz udziałów w działce nr 126/2 były również udziały darczyńców w lokalu mieszkalnym nr 2. Dnia 3 grudnia 2009 r. notariusz sporządziła umowę darowizny lokalu mieszkalnego nr 2 zamiast aneksu do uprzednio sporządzonej umowy z dnia 29 września 2003 r.

Tym samym sporządzone zostały dwa odrębne akty notarialne (a nie aneks do umowy darowizny z dnia 29 września 2003 r.) przenoszące własność nieruchomości. Najpierw przeniesiono własność udziałów w działce (2003 r.), a następnie własność lokalu mieszkalnego (2009 r.).

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisanej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym, darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności winna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruję tę nieruchomość obdarowanego, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przytoczone powyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w dwóch datach, tj.:

*   w dniu 29 września 2003 r. udziały w działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym,
*   w dniu 3 grudnia 2009 r. lokal mieszkalny nr 2.

Zatem sprzedaż w dniu 4 października 2013 r. części działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym przedwojennym, dwulokalowym o powierzchni użytkowej 136 m2 oraz budynkiem gospodarczym nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Z uwagi na fakt, że darowizna, w wyniku której Wnioskodawczyni została właścicielem lokalu mieszkalnego miała miejsce w 2009 r., to dokonując oceny skutków prawnych zbycia przedmiotowego lokalu należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Powołany wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w 2009 r. w drodze darowizny dokonana 4 października 2013 r. stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany z tego tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

Należy dodać, że dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.