Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.847.2020.2.KB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-20
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży lokalu otrzymanego w spadku.
Słowa kluczowe: ekspektatywa; lokal-lokal mieszkalny; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2020 r. (data wpływu 17 listopada 2020 r.) uzupełnionym pismami z dnia 29 grudnia 2020 r. (data wpływu 29 grudnia 2020 r.) oraz 6 stycznia 2021 r. (data wpływu 6 stycznia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 18 grudnia 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.847.2020.1.KB, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono 23 grudnia 2020 r., natomiast w dniu 29 grudnia 2020 r. oraz 6 stycznia 2021 r., do tut. organu wpłynęły pisma stanowiące odpowiedź na wskazane wezwanie.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Przedmiotowa sprawa dotyczy lokalu mieszkalnego znajdującego się w (…) na osiedlu (…). Matka Wnioskodawczyni (…) nabyła to mieszkanie w 2004 r. na rynku wtórnym. Transakcję potwierdza akt notarialny z dnia (…) 2004 r., a także dokumenty odnośnie członkostwa wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Spółdzielnia zapewniała, że założenie księgi wieczystej to zwykła formalność. Ponieważ matka Zainteresowanej nie zamierzała sprzedawać mieszkania, nie starała się o założenie księgi wieczystej. Nie istniały żadne ograniczenia w przedmiocie rozporządzania i dysponowania wyżej opisanym prawem, a prawo to sprzedający nabyli w drodze przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Matka Wnioskodawczyni mieszkała pod tym adresem do dnia (…) 2016 r., tj. do dnia jej śmierci. Zainteresowana jako jedyna spadkobierczyni, postanowieniem sądu z dnia (…) 2016 r. nabyła ustawowe prawo do ww. nieruchomości.

W 2017 r. zaczęły się problemy ze zdrowiem Wnioskodawczyni. Pomimo choroby nowotworowej pracowała jeszcze do (…) 2020 r., czyli do momentu uzyskania przez nią wieku emerytalnego. Od (…) 2020 r. Zainteresowana jest pełnoprawną emerytką, z bardzo skromną emeryturą wynoszącą brutto (…) zł. Wnioskodawczyni ma także przyznany dodatek opiekuńczy dla osób niezdolnych do samodzielnej egzystencji.

W związku z pogarszającym się stanem zdrowia, Zainteresowana postanowiła sprzedać odziedziczone mieszkanie, aby pozyskać środki na leczenie i poprawę jakości życia. Wnioskodawczyni nie spodziewała się trudności, bo nieruchomość była zadbana, ładnie położona, bez żadnych obciążeń z tytułu zadłużenia itp. Dodatkowo Spółdzielnia na dzień (…) 2019 r. wystawiła Wnioskodawczyni zaświadczenie, że na podstawie dokumentów, własnościowe prawo do lokalu nie jest kwestionowane. Z taką wiedzą wystawiona została oferta sprzedaży. Jednak ze strony Spółdzielni zaczęły spływać coraz bardziej niepokojące informacje.

Okazało się, że utworzenie księgi wieczystej dla mieszkania Wnioskodawczyni nie jest w ogóle możliwe, bowiem w 2008 r. odnaleźli się spadkobiercy gruntu, na którym stoi blok i wnieśli swoje roszczenia. Dokładnie chodzi o mały kawałek wiatrołapu w (…), który zahacza o sporną ziemię. Zainteresowana otrzymała radę od Spółdzielni, aby poczekała na wyjaśnienie sprawy. Jednak ze względu na stan zdrowia Wnioskodawczyni zdecydowała się na kontynuowanie sprzedaży. Mieszkanie bez możliwości założenia księgi nie było już takie atrakcyjne, Zainteresowana musiała więc drastycznie zejść z ceny - o około (…) zł. Dopiero wtedy znalazł się kupiec gotówkowy. Do podpisania aktu doszło (…) 2020 r. Spółdzielnia w zaświadczeniu następująco przedstawia sprawę: „(\`(...)\`) zgodnie z wiedzą (\`(...)\`) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowiące ekspektatywę tego prawa, przysługuje Pani (…)”. W ten sposób zostało ujęte to w akcie notarialnym, chociaż Pani Notariusz miała pewne wątpliwości czy mamy tu do czynienia z ekspektatywą i pobrała od Kupujących 2% podatku, a nie 1% jak to wynikałoby z kupna klasycznej ekspektatywy.

Zainteresowana ma poczucie, że Spółdzielnia cały ciężar odpowiedzialności zrzuciła na lokatora. Sprawa ta naraziła ją na ogromny stres, który niestety odbił się na jej zdrowiu. Nowi właściciele mieszkania mieli wybór, świadomie podjęli decyzję o kupnie lokalu z nieuregulowanym gruntem. Matka Wnioskodawczyni natomiast kupiła w 2004 r. nie ekspektatywę, ale własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, uważając to zresztą za dobrą inwestycję. Konsekwencje podatkowe wynikające ze zbycia ekspektatywy będą dla Zainteresowanej wyjątkowo dotkliwe. Wyliczyła ona, że mogą wynieść nawet (…) zł, bo liczą się także dochody z emerytury.

Spółdzielnia nie poinformowała Zainteresowanej o tym, iż 4 lata po zakupie mieszkania znaleźli się spadkobiercy gruntu. Fakt, że Wnioskodawczyni ma ekspektatywę do prawa dowiedziała się zaledwie kilka dni przed sfinalizowaniem transakcji.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczymi wskazała, że dziedzicząc mieszkanie po matce w obrocie prawnym cały czas pozostawało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Podatek od spadków i darowizn nie został pobrany, gdyż zastosowano zwolnienie od podatku na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadku i darowizn.

W 2019 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do (…) Spółdzielni Mieszkaniowej o wydanie zaświadczenia. Z datą (…) 2019 r. otrzymała pismo następującej treści: "Zarząd (…) na podstawie posiadanych dokumentów, a będących w aktach lokalu zaświadcza, co następuje: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr (…) o powierzchni użytkowej (…) m2 na osiedlu (…) w (…) przysługuje Pani (…)”.

Na okoliczność podpisania aktu notarialnego w związku z planowaną sprzedażą potrzebne były Wnioskodawczyni zaświadczenia ze Spółdzielni i takie też zostały wydane na dzień (…) 2020 r. Jedno zaświadczenie dotyczy aktu notarialnego, który podpisała jej matka w 2004 r., z którego wynika, że nabyła ona spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz tego, że spadek po (…) przypadł w udziale Zainteresowanej. Problematyczne dla Wnioskodawczyni jest natomiast drugie zaświadczenie wydane na ten sam dzień. Według spółdzielni w akcie notarialnym musi być zawarta adnotacja: „\`(...)\`zbywa własnościowe prawo (ekspektatywę) do lokalu i wkład budowlany na rzecz osób nabywających własnościowe (ekspektatywę) prawo do lokalu”.

Zdaniem Wnioskodawczyni skoro jej matka kupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a ona to prawo po niej odziedziczyła, mogła zbyć tylko to, co sama nabyła. Matka Wnioskodawczyni kupiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ona zaś je odziedziczyła, a następnie sprzedała.

Zainteresowana zaznacza też, że takie samo stanowisko zajął notariusz uczestniczący w sprzedaży, odprowadzając tym samym 2% podatku dochodowego, co potwierdza akt notarialny z dnia (…) 2020 r. Wnioskodawczyni wyjaśnia, że nie była to sprzedaż ekspektatywy w rozumieniu przepisów prawa podatkowego, tylko spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, który nabyła jej matka, a następnie ona przejęła w drodze dziedziczenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinno ją objąć zwolnienie z konieczności płacenia podatku dochodowego, zwłaszcza, że 5-letni termin od momentu zakupu nieruchomości został już kilkakrotnie przekroczony.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Wobec tego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni, jako jedyna spadkobierczyni, nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego po zmarłej (…) 2016 r. matce. W związku z problemami zdrowotnymi Zainteresowana postanowiła sprzedać przedmiotowe prawo, co miało miejsce (…) 2020 r. Wątpliwość Zainteresowanej budzi kwestia, czy dokonując przedmiotowej sprzedaży jest ona zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Stosownie do art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego, powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu, jednakże dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest data śmierci spadkodawcy. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy zauważyć należy, że Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (…) 2016 r. Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż przez Wnioskodawczynię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w 2020 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło przed czy po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez spadkodawczynię (matkę Wnioskodawczyni) tego prawa.

Z treści wniosku wynika, że spadkodawczyni, czyli matka Wnioskodawczyni nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na mocy aktu notarialnego z dnia (…) 2004 r.

Zatem, odpłatne zbycie w 2020 r. przez Wnioskodawczynię spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie stanowi dla niej źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez spadkodawczynię. W konsekwencji, na Wnioskodawczyni nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu rzeczonej transakcji.

Końcowo należy podkreślić, że zakres interpretacji indywidualnej, zdeterminowany jest przede wszystkim przedstawionym przez Wnioskodawczynię stanem faktycznym, jak i własnym stanowiskiem Wnioskodawczyni. Tut. organ przyjął za Zainteresowaną, iż dokonała ona sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i nie dokonywał ustaleń w tym zakresie. Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnił od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Należy też zauważyć, że na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Odnośnie dokumentów stanowiących załączniki do wniosku, tutejszy Organ wyjaśnia, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14c § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.