Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1244/14/ESZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-01-14
Teza: Czy sprzedaż mieszkania i sprzedaż pozostałych mieszkań w przyszłości generuje (będzie generować) przychód z działalności gospodarczej, czy też przychód, który jest (będzie) zwolniony z opodatkowania w związku z przeznaczeniem tego przychodu na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w terminie dwóch lat?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 października 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 14 października 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

*   określenia źródła przychodów dla dochodów ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości oraz
*   możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z ww. tytułu w sytuacji przeznaczenia ich na cele mieszkaniowe

\-**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 października 2014 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie określenia źródła przychodów dla dochodów ze sprzedaży wskazanych we wniosku nieruchomości oraz możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodów z ww. tytułu w sytuacji przeznaczenia ich na cele mieszkaniowe.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 lutego 2013 r. Wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego nabył od Gminy 743/1000 części nieruchomości zabudowanej objętej księgą wieczystą. Na ww. nieruchomość składa się działka zabudowana budynkiem mieszkalno - usługowym, czterokondygnacyjnym, w którym znajduje się z 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Powierzchnia użytkowa lokali stanowiących sprzedawany udział wynosi łącznie 541,06 m2. Powyższą nieruchomość, zakupił w przetargu ustnym, nieograniczonym za kwotę 161.600 zł, z czego kwotę 51.900 zł wpłacił, jako wkład własny, a pozostałą część w kwocie 109.700 zł przelał bank z zaciągniętego przez Wnioskodawcę kredytu. Pieniądze stanowiły jego majątek osobisty, a nabycie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kredyt ten stanowi część pasywów w bilansie firmy Wnioskodawcy, jak również jest przez nią spłacany. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą (kancelarię nieruchomości) wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej. Na podstawie aktu notarialnego z 18 października 2013 r. z ww. nieruchomości wyodrębniony został, a następnie sprzedany lokal nr 2 o pow. 113,29 m2 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 156/1000 za cenę w łącznej kwocie 70.000 zł. Należny podatek dochodowy z tej transakcji (wyliczony w następujący sposób: przychód - koszty zakupu - koszty sprzedaży), został obliczony od dochodów z działalności gospodarczej i wpłacony zgodnie z przepisami w roku 2013. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zarówno w chwili nabycia, jak i sprzedaży lokalu nr 2, jak i obecnie pozostaje w związku małżeńskim, nie zawierał umów majątkowych małżeńskich, w małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej współwłasności majątkowej, a przedmiotowy udział w nieruchomości nabył w związku z prowadzoną, wyżej opisaną działalnością gospodarczą. W 2014 r. Wnioskodawca zamierzał dokonać sprzedaży mieszkania nr 3 o pow. 77,75 m2 i nr 4 o pow. 100,88 m2. Nakłady, które poniósł na remont poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczyły 30% nakładów poniesionych na zakup nieruchomości. Przy sprzedaży mieszkań nie zostanie naliczony podatek VAT gdyż nakłady poniesione na poszczególne lokale przeznaczone do sprzedaży nie przekroczyły 30% kosztów zakupu. Środki uzyskane ze sprzedaży poszczególnych lokali ma zamiar przeznaczyć w terminie do dwóch lat na cele mieszkaniowe (wskazane w art. 21 ust. 25-30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż mieszkania i sprzedaż pozostałych mieszkań w przyszłości generuje (będzie generować) przychód z działalności gospodarczej, czy też przychód, który jest (będzie) zwolniony z opodatkowania w związku z przeznaczeniem tego przychodu na inne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy w terminie dwóch lat?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej jest również odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określeniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 (przychodów z działalności gospodarczej), nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. Mając na uwadze brzmienie przepisu art. 14 ust. 2c powoływanej ustawy, uznać należy, że przychód z tej sprzedaży nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, będzie natomiast stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 powoływanej ustawy. Zważywszy, że Wnioskodawca zamierza uzyskane przychody przeznaczyć w terminie dwóch lat na inne cele mieszkalne, uzyskany przychód będzie zwolniony z podatku dochodowego pod warunkiem przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ustawie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

\-pozarolnicza działalność gospodarcza,

\-odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2014 r.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (…) z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2015 r.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. W tym przypadku zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przy czym zgodnie z cyt. art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Jednakże w myśl art. 30e ust. 6 przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
2.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że uregulowane w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie od podatku ma zastosowanie wyłącznie do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e. Z kolei na mocy przytoczonego wyżej art. 30e ust. 6 ww. ustawy podatkowej, zasady opodatkowania dochodów, o których mowa w tym artykule nie mają zastosowania jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1, bądź związany jest z przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika.

Tym samym, zwolnienie przedmiotowe, o którym mowa w cyt. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania do dochodów uzyskanych z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca 14 lutego 2013 r. na podstawie aktu notarialnego nabył udział wynoszący 743/1000 części w nieruchomości, stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem mieszkalno - usługowym, czterokondygnacyjnym, w którym znajduje się 8 lokali mieszkalnych oraz 2 lokale użytkowe. Nabycie nieruchomości nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (kancelaria nieruchomości), na co został zaciągnięty kredyt, który stanowi część pasywów w bilansie firmy. W dniu 18 października 2013 r. Wnioskodawca wyodrębnił w ww. nieruchomości i zbył jeden z lokali. Przychód z tej sprzedaży został zaliczony do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkowany w ramach tego źródła przychodów. W 2014 r. Wnioskodawca zamierzał dokonać sprzedaży kolejnych lokali. Nakłady, które poniósł na remont poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczyły 30% nakładów poniesionych na zakup nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży poszczególnych lokali ma zamiar przeznaczyć w terminie do dwóch lat na cele mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że skoro Wnioskodawca:

*   prowadzi działalność gospodarczą (kancelarię nieruchomości),
*   w ramach tej działalności zakupił wskazaną we wniosku nieruchomość (udziały w nieruchomości)
*   zakupu dokonał częściowo za środki pochodzące z kredytu, który stanowi część pasywów w bilansie firmy,
*   w krótkim od nabycia nieruchomości okresie czasu podjął działania mające na celu remont, wyodrębnienie i sprzedaż poszczególnych lokali w tej nieruchomości,
*   dokonał sprzedaży jednego z lokali i planuje dokonać sprzedaży następnych lokali

stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży tych lokali stanowi (będzie stanowić) przychód ze sprzedaży składników majątku obrotowego, a tym samym przychód z prowadzonej działalności gospodarczej i podlega (będzie podlegać) opodatkowaniu wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów. Powyższe okoliczności, przemawiają bowiem za tym, że nabycie wskazanej we wniosku nieruchomości nastąpiło w celu jej sprzedaży po przeprowadzeniu w niej prac remontowych i wyodrębnieniu poszczególnych lokali. Zauważyć przy tym należy, że sam Wnioskodawca przychód ze sprzedaży jednego z lokali zaliczył do przychodów z działalności gospodarczej, co oznacza, że ma on świadomość, że powyższy przejaw aktywności stanowi w istocie wykonywanie pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji mając na uwadze przytoczone regulacje prawne oraz przedstawiony stan faktyczny (opis zdarzenia przyszłego) wskazać należy, że sprzedaż opisanych lokali skutkuje powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie dochód ten nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, o którym mowa w ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na mocy wyłączenia zawartego w art. 30e ust. 6 cyt. ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz w zakresie zdarzenia przyszłego stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.