Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-523/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-07-10
Teza: Czy wydatki poniesione na: regularną spłatę kredytu (kapitał i odsetki), kapitał kredytu spłacony ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, koszty notarialne, koszty obsługi pośrednika nieruchomości przy sprzedaży mieszkania, a także koszty wyposażenia mieszkania (drzwi, zabudowa kuchni) zwiększające ostatecznie wartość uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 kwietnia 2015 r. (data wpływu 20 kwietnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 1 sierpnia 2006 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną - w formie aktu notarialnego - zakupu lokalu. Akt przenoszący własność nieruchomości podpisany został 25 września 2007 r. Cena zakupu wyniosła 122.500 zł.

Na sfinansowanie zakupu przedmiotowego mieszkania Wnioskodawca zaciągnął kredyt mieszkaniowy na kwotę 119.500 zł indeksowany kursem CHF.

Mieszkanie zostało sprzedane przez Wnioskodawcę w 2009 r. za cenę 310.000 zł. Ww. mieszkanie Wnioskodawca zakupił w stanie deweloperskim, w związku z czym zainstalowano drzwi wejściowe, wyposażono łazienkę, zabudowano kuchnię wraz ze sprzętem AGD, jak również wstawiono kompletne umeblowanie (meble w pokoju, łóżka, itp.). Cena sprzedaży zawierała w sobie wartość pozostawionego wyposażenia.

Z pieniędzy otrzymanych od sprzedającego został spłacony kapitał kredytu mieszkaniowego, który ze względu na zwiększony kurs CHF wyniósł w chwili spłaty 157.098 zł 54 gr.

Mając na uwadze art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (…) stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, Wnioskodawca w rozliczeniu rocznym za 2009 r. obliczając kwotę dochodu do opodatkowania, w kosztach nabycia (wytworzenia) i kosztach odpłatnego zbycia uwzględnił:

1.  spłacony kapitał (raty kapitałowe oraz kapitał do spłaty po sprzedaży),
2.  odsetki od spłaconego kapitału, łącznie 172.727 zł 62 gr,
3.  opłaty notarialne oraz prowizję pośrednika nieruchomości przy sprzedaży mieszkania – łącznie 11.183 zł 40 gr.

Ponadto przy obliczaniu dochodu Wnioskodawca uwzględnił nakłady zwiększające wartość tego mieszkania, to jest wydatki na:

1.  drzwi (zakup potwierdzony fakturą VAT na kwotę 2.696 zł 40 gr),
2.  zabudowę mebli kuchennych (zakup potwierdzony paragonem na kwotę 3.885 zł 99 gr),
3.  piekarnik (zakup potwierdzony fakturą wystawioną na narzeczoną Wnioskodawcy, a obecnie, tj. od dnia 13 czerwca 2008 r. jego małżonkę na kwotę 1.300 zł),
4.  meble (zakup potwierdzony fakturą wystawioną na narzeczoną Wnioskodawcy - jego obecną żonę – na kwotę 2.225 zł 85 gr).

Między małżonkami istnieje wspólność majątkowa.

Wnioskodawca obliczył podatek od kwoty faktycznie uzyskanego dochodu, czyli od kwoty 115.980 zł 74 gr. Podatek obliczony według stawki 19% wyniósł zatem 22.036 zł 34 gr.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wydatki poniesione na: regularną spłatę kredytu (kapitał i odsetki), kapitał kredytu spłacony ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, koszty notarialne, koszty obsługi pośrednika nieruchomości przy sprzedaży mieszkania, a także koszty wyposażenia mieszkania (drzwi, zabudowa kuchni) zwiększające ostatecznie wartość uzyskanego ze sprzedaży mieszkania przychodu można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, ww. wydatki stanowią koszt uzyskania przychodu ponieważ:

*   kredyt indeksowany kursem waluty CHF był jedynym produktem bankowym pozwalającym mu na zakup nieruchomości,
*   spłata umożliwiła zwolnienie hipoteki i sprzedaż nieruchomości,
*   wyposażenie mieszkania pozwoliło na zwiększenie wartości mieszkania.

W szczególności Wnioskodawca wskazuje, że wydatki na spłatę kredytu, które poniósł pozwoliły mu na skuteczną sprzedaż mieszkania i dlatego też uważa, że jest to podstawa do zaliczenia ich do kosztów, albowiem w sytuacji braku spłaty tego kredytu, nieruchomość byłaby przedmiotem egzekucji bankowej, co uniemożliwiłoby jej sprzedaż i uzyskanie jakiegokolwiek dochodu.

Ponadto Wnioskodawca uważa, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w latach 2007-2008 są społecznie niesprawiedliwe i krzywdzące, ponieważ dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w całości przeznaczył na inny cel mieszkaniowy, jakim jest budowa domu na działce, którą kupił w 2007 r. i zgodnie z przepisami tej samej ustawy, obowiązującymi do końca grudnia 2006 r. oraz od pierwszego stycznia 2009 r. dałaby mu możliwość przeznaczenia całości uzyskanego dochodu na budowę domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, w dniu 1 sierpnia 2006 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną - w formie aktu notarialnego - zakupu lokalu. Akt przenoszący własność nieruchomości podpisany został 25 września 2007 r. Cena zakupu wyniosła 122.500 zł.

Na sfinansowanie zakupu przedmiotowego mieszkania Wnioskodawca zaciągnął kredyt mieszkaniowy na kwotę 119.500 zł indeksowany kursem CHF.

Mieszkanie zostało sprzedane przez Wnioskodawcę w 2009 r. za cenę 310.000 zł. Ww. mieszkanie Wnioskodawca zakupił w stanie deweloperskim, w związku z czym zainstalowano drzwi wejściowe, wyposażono łazienkę, zabudowano kuchnię wraz ze sprzętem AGD, jak również wstawiono kompletne umeblowanie (meble w pokoju, łóżka, itp.). Cena sprzedaży zawierała w sobie wartość pozostawionego wyposażenia.

Z pieniędzy otrzymanych od sprzedającego został spłacony kapitał kredytu mieszkaniowego, który ze względu na zwiększony kurs CHF wyniósł w chwili spłaty 157.098 zł 54 gr.

Mając na uwadze art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia (…) stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, Wnioskodawca w rozliczeniu rocznym za 2009 r. obliczając kwotę dochodu do opodatkowania, w kosztach nabycia (wytworzenia) i kosztach odpłatnego zbycia uwzględnił:

1.  spłacony kapitał (raty kapitałowe oraz kapitał do spłaty po sprzedaży),
2.  odsetki od spłaconego kapitału, łącznie 172.727 zł 62 gr,
3.  opłaty notarialne oraz prowizję pośrednika nieruchomości przy sprzedaży mieszkania – łącznie 11.183 zł 40 gr.

Ponadto przy obliczaniu dochodu Wnioskodawca uwzględnił nakłady zwiększające wartość tego mieszkania, to jest wydatki na:

1.  drzwi (zakup potwierdzony fakturą VAT na kwotę 2.696 zł 40 gr),
2.  zabudowę mebli kuchennych (zakup potwierdzony paragonem na kwotę 3.885 zł 99 gr),
3.  piekarnik (zakup potwierdzony fakturą wystawioną na narzeczoną Wnioskodawcy, a obecnie, tj. od dnia 13 czerwca 2008 r. jego małżonkę na kwotę 1.300 zł),
4.  meble (zakup potwierdzony fakturą wystawioną na narzeczoną Wnioskodawcy - jego obecną żonę – na kwotę 2.225 zł 85 gr).

Między małżonkami istnieje wspólność majątkowa.

Wnioskodawca obliczył podatek od kwoty faktycznie uzyskanego dochodu, czyli od kwoty 115.980 zł 74 gr. Podatek obliczony według stawki 19% wyniósł zatem 22.036 zł 34 gr.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r. w rozpatrywanej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 4 i 5 ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, ustala się natomiast na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż nie sposób zgodzić się z twierdzeniem Wnioskodawcy, że prowizja agencji obrotu nieruchomościami stanowi koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego. Jest to bowiem koszt odpłatnego zbycia tego lokalu. W przedstawionym stanie faktycznym przychodem ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego – stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - jest zatem wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o prowizję agencji obrotu nieruchomościami.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z jego nabyciem, w tym cenę zakupu wynikającą z aktu notarialnego oraz koszty notarialne związane z nabyciem przez Wnioskodawcę tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia/sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca mógł również zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z remontem lokalu zwiększające jego wartość, które zostały poczynione w czasie posiadania tego lokalu (wydatki na zakup i montaż drzwi). Nie stanowią natomiast kosztu uzyskania przychodu wydatki poniesione na zakup umeblowania (zabudowa kuchni), czyli wyposażenia mieszkania, albowiem nie są to ani wydatki na nabycie ww. lokalu mieszkalnego, ani też wydatki na nakłady poczynione na tym lokalu, które zwiększyły jego wartość. Ponadto wydatek poniesiony na ten cel został potwierdzony paragonem, zatem nie spełnia również wymogu wynikającego z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawodawca wymaga bowiem, by wysokość nakładów była ustalana na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług.

Również wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy poniesione przez niego wydatki związane ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup ww. lokalu mieszkalnego (kapitału i odsetek) nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie ze spłatą środków pieniężnych pozyskanych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/1 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.