Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.119.2021.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-20
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 1 i 2.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 8 lutego 2021 r. (data wpływu 12 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 16 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 1 i 2 – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2021 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 1 i 2.

Ww. wniosek został uzupełnionym pismem z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 16 kwietnia 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 1 kwietnia 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.119.2021.1.AB.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Pani (…) - osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej numer: 1 o pow. 0,0768 ha położonej w miejscowości (…), stanowiącą własność (…) oddanej w użytkowanie wieczyste Pani (…) oraz działki o numerze ewidencyjnym 2 o pow. 0,1372 ha, położonej w miejscowości (…), stanowiącą własność Pani (…).

Sprzedająca nabyła prawo użytkowania wieczystego dz. ew. nr 1 na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 21 czerwca 2005 roku repertorium A numer: 5 i umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia 18 listopada 2005 roku repertorium A numer: 5, zaś prawo własności dz. ew. nr 1 na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia 18 listopada 2005 roku repertorium A numer: 5. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie wykorzystuje ww. nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po dniu nabycia przedmiotowych nieruchomości, sprzedająca nie wykorzystywała ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości te stanowią jedynie nieużytkowaną łąkę. Sprzedająca nie prowadziła żadnych innych działań związanych z ww. nieruchomościami.

Planowana transakcja zbycia przedmiotowych nieruchomości będzie dla sprzedającej miała charakter incydentalny i jednostkowy. Dodatkowo sprzedająca na stale przebywa poza granicami Polski.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z) oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z), stąd regularnie zajmuje się obrotem nieruchomości.

Strony planują poprzedzić umowę-kupna sprzedaży działek ew. nr 1 oraz 2 zawarciem umowy przedwstępnej, w której określą konkretną (stałą) cenę nabycia, a także warunki, które muszą się spełnić do tego, by Wnioskodawca zakupił ww. nieruchomości, gdyż planuje je wykorzystać w celu budowy na nich obiektu handlowo usługowego. Warunkami tymi mają być:

1.  uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) we własnym imieniu i na swoją rzecz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy,
2.  uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) we własnym imieniu i na swoją rzecz ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2;
3.  uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę bezpośredniego zjazdu z i wjazdu na ww. nieruchomości.

W związku z powyższym w przedwstępnej umowie sprzedaży strony planują wprowadzić zapis, na mocy którego sprzedająca udzieli Wnioskodawcy zgody na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane, co pozwoli Wnioskodawcy na uzyskanie odpowiednich decyzji bezpośrednio na swoją rzecz. Dodatkowo sprzedająca ma zapewnić Wnioskodawcy (nabywcy) możliwość zbadania jakości gruntu w celu ustalenia, czy nie występują tam jakiekolwiek zanieczyszczenia. Nabycie ww. nieruchomości nastąpi po spełnieniu się ostatniego z zastrzeżonych warunków w terminie oznaczonym w umowie przedwstępnej. Dodatkowo wskazano, że warunki te zastrzeżono na rzecz Kupującego (Wnioskodawcy), który jednostronnie może z nich zrezygnować, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregokolwiek z nich.

Z inicjatywą przeprowadzenia transakcji wystąpił Wnioskodawca, który zaproponował sprzedającej zakup ww. nieruchomości. Sprzedająca nie podejmowała żadnych innych działań zmierzających do zbycia przedmiotowych nieruchomości. Nie poszukiwała również potencjalnych nabywców.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie obowiązków podatkowych związanych z zakupem przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działki o nr ew. 2 oraz prawa własności działki o nr ew. 1, położonych w miejscowości (…), w szczególności czy planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też nie.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Zarówno działka ew. nr 1 jaki i dz. ew. nr 2 mające być przedmiotem sprzedaży nie są niezabudowane.
2.  Zarówno działka ew. nr 1 jaki i dz. ew. nr 2 są działkami o przeznaczeniu rolnym.
3.  Do dnia planowanego nabycia, zarówno działka ew. nr 1 jaki i dz. ew. nr 2 nie były wykorzystywane w przez Sprzedającą w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą lub działalnością rolniczą, działki te stanowią pastwisko, wobec którego podejmowane były działania niezbędne do jej właściwego utrzymania. Wnioskodawca nie posiada bliższych danych w tym zakresie.
4.  Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym,
5.  Sprzedająca nie sprzedawała również żadnych płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości.
6.  Przedmiotowe działki nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy.
7.  Przedmiotowe nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie zostały w stosunku do nich wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy, a Sprzedająca nigdy nie występowała o uchwalenie dla tych nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania warunków zabudowy.
8.  W ramach planowanej umowy przedwstępnej Sprzedająca nie udzieli Wnioskodawcy żadnych pełnomocnictw, a jedynie udzieli zgody na dysponowanie tymi nieruchomościami na cele budowlane.
9.  Przyczyną sprzedaży działek jest wniosek i zabiegi Wnioskodawcy w kwestii zakupu tych nieruchomości na potrzeby planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji.
10.  Wedle wiedzy Wnioskodawcy Sprzedająca nie dokonywała wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości.
11.  Wnioskodawca nie ma wiedzy, na co Sprzedająca planuje przeznaczyć środki finansowe pozyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, jednakże z całą pewnością nie na cele związane z działalnością gospodarczą, gdyż tej nie prowadzi.
12.  Sprzedającej nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego dla żadnej z działek ew. nr 1 i 2.
13.  Wnioskodawca nie ma wiedzy, czy Sprzedająca wykorzysta działki nr 1 i 2 wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że pytanie zawarte w pkt II 6 jest nieprecyzyjne i nie zna na nie odpowiedzi. Generalnie jednak nabyte nieruchomości docelowo, po uzyskaniu odpowiednich zgód i decyzji mają być przedmiotem transakcji na rzecz innego podmiotu.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytanie:

Czy zbycie przez (…) nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjnej numer: 1 o pow. 0,0768 ha położonej w miejscowości (…), stanowiącej własność (…), oddanej w użytkowanie wieczyste Pani (…) oraz działki o numerze ewidencyjnym 2 o pow. 0,1372 ha, położonej w miejscowości (…), stanowiącej własność Pani (…), na rzecz (…) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy planowana transakcja kupna-sprzedaży działek ewidencyjnych numer: 1 oraz 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przedmiotowe działki ewidencyjne numer: 1 oraz 2 nie są wykorzystywana do celów związanych z działalnością gospodarczą, lecz stanowią majątek prywatny sprzedającej. Sprzedająca w ostatnim czasie nie dokonywała podobnych transakcji i nie zamierza również dokonywać czynności zbycia nieruchomości w sposób częstotliwy, co pozwala uznać planowaną transakcję za mającą charakter jednostkowy. Tym samym sprzedającej nie może obciążać obowiązek podatkowy z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż sprzedaż tych nieruchomości stanowi incydentalne zbycie majątku prywatnego. Należy zauważyć, że od dnia nabycia przez sprzedającą ww. nieruchomości minęło ponad 15 lat, co nie pozwala na przyjęcie, że planowana transakcja wpisuje się w szereg zdarzeń lub działań sprzedającej pozwalających je uznać za działania zorganizowane.

Objęcie danej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług wymaga łącznego spełnienia dwóch przesłanek: przesłanki podmiotowej (tj. czynność powinna być wykonana przez podmiot, do którego znajduje zastosowanie podatek od towarów i usług, tj. podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług), oraz przesłanki przedmiotowej - sprowadzającej się do tego, że czynność powinna być objęta zakresem przedmiotowym opodatkowania VAT określonym w art. 5 VAT. Przyjęcie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów pod budowę działa jako podatnik prowadzący handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności), a w konsekwencji zorganizowany (tak: wyrok WSA Bydgoszcz z dnia 22-07-2020 r., sygn. akt ISA/Bd 90/20). Zamiar skorzystania okazjonalnie z możliwości zbycia zgromadzonego wcześniej majątku prywatnego, nie wykorzystywanego wcześniej do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej mieści się w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. Zarządzenie majątkiem prywatnym nie wyklucza też podejmowania takich kroków, aby w razie zbywania majątku uzyskać jak najlepszą cenę (tak; wyrok NSA w Warszawie z dnia 30-07-2020 r., sygn. akt I FSK 357/19).

Okoliczności zaistniałe w przedmiotowej sprawie nie pozwalaj;) na przyjęcie, iż działania sprzedającej mogłyby być potraktowane jako zorganizowane i mieć charakter zawodowy. Działania sprzedającej ograniczają się wyłącznie do wyrażenia zgody Wnioskodawcy (nabywcy) na podjęcie przez Wnioskodawcę działań (we własnym imieniu i na swoją rzecz), pozwalających ustalić, czy Wnioskodawca będzie mógł wykorzystać tą nieruchomość w interesującym go celu. Sprzedający w zasadzie daje nabywcy jedynie czas, na sprawdzenie tych kwestii. Z uwagi na to, że całość dokumentacji, decyzji, zgód i zezwoleń wydawana jest na Wnioskodawcę (kupującego) i wyłącznie on ponosi koszty tych działań, zaś sprzedająca nie jest beneficjentem tych działań Wnioskodawcy. W razie niedojścia transakcji do skutku nieruchomość nadal pozostaje w takim stanie faktycznym i prawnym, w jakim była przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Z tego względu żaden inny potencjalny kupujący nie będzie korzystał z działań podejmowanych przez Wnioskodawcę. Jednocześnie cena kupna nieruchomości przez Wnioskodawcę uwzględnia docelowy stan prawny i faktyczny, w jakim w stosunku do Wnioskodawcy znajdować się będzie nieruchomość w chwili zawierania umowy przyrzeczonej, tzn. uwzględniać będzie przeznaczenie gospodarcze wynikające z uzyskanych przez Wnioskodawcę na swoją rzecz decyzji.

Stwierdzić zatem należy, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez sprzedającą, lecz przez Wnioskodawcę (kupującego) w celu realizacji jego własnych interesów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług w sprawie oceny prawnej przestawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie niniejszej interpretacji należy wyjaśnić, iż Wnioskodawca (nabywca) został uznany za podmiot zainteresowany w sprawie będącej przedmiotem wniosku w związku z możliwością opodatkowania ww. czynności podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku, gdyby czynność sprzedaży działek nr 1 i nr 2 przez Sprzedającą nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca - Sp. z o.o. zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej numer 1 oraz działki o numerze ewidencyjnym 2.

Sprzedająca nabyła prawo użytkowania wieczystego dz. ew. nr 1 na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 21 czerwca 2005 roku i umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia 18 listopada 2005 roku, zaś prawo własności dz. ew. nr 1 na podstawie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości z dnia 18 listopada 2005.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie wykorzystuje ww. nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po dniu nabycia przedmiotowych nieruchomości, sprzedająca nie wykorzystywała ich do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości te stanowią jedynie nieużytkowaną łąkę. Sprzedająca nie prowadziła żadnych innych działań związanych z ww. nieruchomościami.

Zarówno działka ew. nr 1 jaki i dz. ew. nr 2 są działkami o przeznaczeniu rolnym. Do dnia planowanego nabycia, zarówno działka ew. nr 1 jaki i dz. ew. nr 2 nie były wykorzystywane w przez Sprzedającą w żaden sposób związany z działalnością gospodarczą lub działalnością rolniczą, działki te stanowią pastwisko, wobec którego podejmowane były działania niezbędne do jej właściwego utrzymania. Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Sprzedająca nie sprzedawała również żadnych płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości. Przedmiotowe działki nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy. Przedmiotowe nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie zostały w stosunku do nich wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy, a Sprzedająca nigdy nie występowała o uchwalenie dla tych nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania warunków zabudowy. W ramach planowanej umowy przedwstępnej Sprzedająca nie udzieli Wnioskodawcy żadnych pełnomocnictw, a jedynie udzieli zgody na dysponowanie tymi nieruchomościami na cele budowlane. Przyczyną sprzedaży działek jest wniosek i zabiegi Wnioskodawcy w kwestii zakupu tych nieruchomości na potrzeby planowanej przez Wnioskodawcę inwestycji. Wedle wiedzy Wnioskodawcy Sprzedająca nie dokonywała wcześniej żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości. Środki finansowe pozyskane ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będą przeznaczone na cele związane z działalnością gospodarczą Sprzedającej, gdyż tej nie prowadzi. Sprzedającej nie przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego dla żadnej z działek ew. nr 1 i 2. Planowana transakcja zbycia przedmiotowych nieruchomości będzie dla sprzedającej miała charakter incydentalny i jednostkowy. Dodatkowo sprzedająca na stale przebywa poza granicami Polski.

Strony planują poprzedzić umowę-kupna sprzedaży działek ew. nr 1 oraz 2 zawarciem umowy przedwstępnej, w której określą konkretną (stałą) cenę nabycia, a także warunki, które muszą się spełnić do tego, by Wnioskodawca zakupił ww. nieruchomości, gdyż planuje je wykorzystać w celu budowy na nich obiektu handlowo usługowego.

Warunkami tymi mają być:

1.  uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) we własnym imieniu i na swoją rzecz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy,
2.  uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) we własnym imieniu i na swoją rzecz ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2;
3.  uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę bezpośredniego zjazdu z i wjazdu na ww. nieruchomości.

W związku z powyższym w przedwstępnej umowie sprzedaży strony planują wprowadzić zapis, na mocy którego sprzedająca udzieli Wnioskodawcy zgody na dysponowanie ww. nieruchomościami na cele budowlane, co pozwoli Wnioskodawcy na uzyskanie odpowiednich decyzji bezpośrednio na swoją rzecz. Nabycie ww. nieruchomości nastąpi po spełnieniu się ostatniego z zastrzeżonych warunków w terminie oznaczonym w umowie przedwstępnej. Dodatkowo wskazano, że warunki te zastrzeżono na rzecz Kupującego (Wnioskodawcy), który jednostronnie może z nich zrezygnować, żądając zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się któregokolwiek z nich.

Sprzedająca nie podejmowała żadnych innych działań zmierzających do zbycia przedmiotowych nieruchomości. Nie poszukiwała również potencjalnych nabywców.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy zbycie przez Sprzedającą prawa użytkowania wieczystego gruntu działki ewidencyjnej numer 1 oraz działki o numerze ewidencyjnym 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że z zawartego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedającej, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

O uznaniu za podatnika Sprzedającej nie może przesądzać fakt, że strony planują poprzedzić umowę-kupna sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności działki nr 2 zawarciem umowy przedwstępnej, której warunkami mają być: uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) we własnym imieniu i na swoją rzecz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) we własnym imieniu i na swoją rzecz ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży do 2000 m2, uzyskanie przez Wnioskodawcę (nabywcę) ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę bezpośredniego zjazdu z i wjazdu na ww. nieruchomości, gdyż jak wskazano ww. decyzje i pozwolenia mają zostać wydane na rzecz i na wniosek przyszłego kupującego (tj. Wnioskodawcy)

Powyższy fakt, bez podejmowania kolejnych czynności związanych z uatrakcyjnieniem działek powoduje, że w tym konkretnym przypadku nie wystąpi ciąg kolejno następujących zdarzeń świadczących o tym, że Sprzedająca będzie działała jak profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Sprzedającej – w związku z planowaną sprzedażą prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 i prawa własności działki nr 2 – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze ww. sprzedażą Sprzedająca nie będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przedmiotowych działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 i prawa własności działki nr 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Sprzedająca dokonując transakcji zbycia prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 i prawa własności działki nr 2 nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działek nr 1 i 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu

Zauważyć należy również, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem wniosek o wydanie interpretacji może być złożony tylko w indywidualnej sprawie zainteresowanego. Z tych też względów - z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - zaznacza się, iż niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy jedynie Wnioskodawcy, nie zaś podmiotu Sprzedającego – Pani (…). Uwzględniając powyższe wskazać należy, iż interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla podmiotu dokonującego sprzedaży ww. nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. W konsekwencji regulacje zawarte w art. 14k-14n ustawy Ordynacja podatkowa nie będą miały zastosowania dla Pani (…) sprzedającej ww. nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.