Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-986/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-12-01
Teza: Czy wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu koszty faktycznie poniesione i udokumentowane, które poniesione zostały na rzecz dożywotnika przed zbyciem nieruchomości w miejscowości R., takie jak koszt nabycia mieszkania w miejscowości T. oraz koszty jego remontu, wyposażenia oraz koszty utrzymania tego mieszkania do czasu zbycia nieruchomości w miejscowości R.?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa dożywocia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 sierpnia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 01 września 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy o dożywocie:

*   wydatków poniesionych na zakup lokalu mieszkalnego, w którym mieszka dożywotnik oraz kosztów jego remontu – **jest nieprawidłowe,**
*   wydatków poniesionych na utrzymanie mieszkania, w którym mieszka dożywotnik poniesionych do czasu zbycia przedmiotowej nieruchomości oraz wydatków na wyposażenie tego mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 września 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy o dożywocie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2007r. wnioskodawca wraz z małżonką nabył umową o dożywocie nieruchomość w miejscowości R., którą przed upływem pięciu lat od jej nabycia małżonkowie sprzedali. Treścią powyższej umowy było przeniesienie na wnioskodawcę i jego żonę własności nieruchomości w zamian za dożywotnie wykonywanie obowiązków wobec dożywotników takich jak: zapewnienie im godnych warunków życia i opieki poprzez dostarczanie pożywienia i leków, zapewnienie w razie potrzeby pomocy medycznej, itp.

Wnioskodawca wskazał, że dożywotnicy (wujek i ciotka) wiedząc o chorobie wnioskodawcy, spisując umowę o dożywocie mieli na uwadze to, że w przyszłości po ich śmierci, jeśli zostaną pieniądze ze zbycia nieruchomości, to zostaną one przeznaczone na leczenie, które jest bardzo kosztowne a leki na tę chorobę nie są w Polsce refundowane.

W 2008r. ciotka wnioskodawcy (wówczas 81 lat), po śmierci męża, nie była w stanie, ze względu na wiek, choroby i samotność, zadbać o siebie, a odległość do miejscowości R. jest tak znaczna, że uniemożliwiała wnioskodawcy niesienie pomocy i wykonywanie obowiązków objętych umową. Wystąpiła zatem konieczność przeprowadzki ciotki z miejscowości R. do miejscowości T. i aby wywiązywać się z umowy o dożywocie wnioskodawca wraz z żoną zakupił mieszkanie dla ciotki w miejscowości T. Na dowód tego, że nastąpiła konieczność przeprowadzki dożywotnika a związane z tym wydatki małżonkowie ponieśli przed zbyciem nieruchomości w miejscowości R., wnioskodawca cytuje zapis z aktu notarialnego warunkowego dotyczącego sprzedaży nieruchomości w miejscowości R. (konieczność jego sporządzenia wynikała z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych): "Pani Z. (ciotka wnioskodawcy) oraz wnioskodawca i jego żona postanawiają, że w zamian za zwolnienie przez Panią Z. opisanej wyżej nieruchomości z prawa dożywocia, żona wnioskodawcy zapewnia Pani Z. dożywotnie mieszkanie w lokalu mieszkalnym numer 89 w miejscowości T., do którego spółdzielcze własnościowe prawo przysługuje jej na podstawie umowy sprzedaży (…)".

Tak jak ujęto w ww. akcie notarialnym w mieszkaniu tym ciotka mieszka sama i jest ono tylko do jej dyspozycji, jak również od momentu przeprowadzki, jest w nim zameldowana na stałe. Mieszkanie to zostało zakupione z oszczędności wnioskodawcy i jego żony poczynionych przez cały czas trwania małżeństwa. Mieszkanie to małżonkowie musieli wyremontować i wyposażyć stosownie do potrzeb ciotki.

Sprzedaż nieruchomości w miejscowości R. była konieczna (przed okresem pięciu lat od jej nabycia) nie tylko ze względu na sytuację ciotki w jakiej się znalazła po śmierci męża, ale także dlatego, że zapobiegła niszczeniu i plądrowaniu domu, który niezamieszkały i wymagający generalnego remontu w niedalekiej przyszłości nie nadawałby się do zamieszkania dlatego też po znalezieniu nabywcy małżonkowie skorzystali z okazji, aby nieruchomość tę sprzedać. Zamiast ponosić nakłady na ten dom, małżonkowie ponieśli wydatki na mieszkanie w miejscowości T., co ściśle wiąże się z wypełnieniem umowy dożywocia. Wnioskodawca wskazał, że plany życiowe jak również jego sytuacja związana ze zdrowiem (w niektórych sytuacjach musi liczyć na pomoc najbliższej rodziny) nie pozwalała na zmianę miejsca zamieszkania.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że nie skorzystał z ulgi meldunkowej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu koszty faktycznie poniesione i udokumentowane, które poniesione zostały na rzecz dożywotnika przed zbyciem nieruchomości w miejscowości R., takie jak koszt nabycia mieszkania w miejscowości T. oraz koszty jego remontu, wyposażenia oraz koszty utrzymania tego mieszkania do czasu zbycia nieruchomości w miejscowości R.?

Zdaniem wnioskodawcy, w świetle obowiązujących przepisów podatkowych od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w miejscowości R. może odliczyć udokumentowane koszty jakie poniesione zostały na rzecz dożywotnika do czasu zbycia tej nieruchomości. Wnioskodawca zamierza zaliczyć do nich koszty nabycia mieszkania w miejscowości T., koszty jego remontu, wyposażenia oraz koszty utrzymania tego mieszkania. Nie są to wprawdzie wydatki powiększające wartość nieruchomości w miejscowości R ale mieszkania w miejscowości T., ponieważ tu zaszła konieczność poniesienia nakładów z tytułu wypełnienia umowy o dożywocie. Zmiana miejsca poniesienia tychże nakładów dotyczy ściśle wydatków na rzecz dożywotnika w związku ze zmianą jego sytuacji życiowej (śmierć męża). Znaczna odległość miejscowości R. od miejscowości T. uniemożliwiała w tej sytuacji niesienie pomocy i wykonywanie obowiązków objętych umową o dożywocie, ponieważ w miejscowości T. wnioskodawca i jego żona mieszkają, pracują i z tym miastem wiążą plany na przyszłość.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2007r. wnioskodawca wraz z małżonką nabył umową o dożywocie nieruchomość w miejscowości R., którą przed upływem pięciu lat od jej nabycia małżonkowie sprzedali.

W myśl przepisu art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest więc przeniesienie własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się natomiast do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż sprzedaż ww. nieruchomości stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze umowy o dożywocie.

Z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie nieruchomość wnioskodawca nabył w drodze umowy o dożywocie w 2007r., wobec tego przy sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. W myśl tego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż dochodem wnioskodawcy z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, podlegającym opodatkowaniu 19% podatkiem na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie różnica pomiędzy połową przychodu uzyskanego ze sprzedaży a połową kosztów uzyskania tego przychodu, stosownie do udziału jaki wnioskodawca posiada we współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy kosztem uzyskania przychodu mogą być udokumentowane koszty nabycia nieruchomości. W przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną będą to faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki, jakie nabywca poniósł na rzecz dożywotnika do czasu zbycia nieruchomości.

Do kosztów tych, wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, nie mogą zostać zaliczone wydatki poniesione na zakup lokalu mieszkalnego w miejscowości T. oraz koszty jego remontu. Lokal ten, pomimo tego, że mieszka w nim dożywotnik, stanowi własność wnioskodawcy i jego żony, a wydatki poniesione na jego nabycie i remont mogą stanowić koszt uzyskania przychodu – odpowiednio koszt nabycia i nakłady zwiększające wartość lokalu – tylko i wyłącznie w przypadku odpłatnego zbycia tego lokalu. Zauważyć ponadto należy, iż przepisy prawa podatkowego nie pozwalają na zaliczenie określonego wydatku do kosztów uzyskania przychodu dwa razy.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze umowy dożywocia wnioskodawca może natomiast zaliczyć wydatki poniesione na utrzymanie mieszkania, w którym mieszka dożywotnik poniesione do czasu zbycia nieruchomości w miejscowości R. oraz wydatki poniesione na jego wyposażenie, o ile wyposażenie to w istocie służy dożywotnikowi. Wydatki te spełniają bowiem przesłankę poniesionych na rzecz dożywotnika.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy także wskazać, iż z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – niniejsza interpretacja jest wiążąca wyłącznie dla wnioskodawcy, jako występującego z wnioskiem. Nie dotyczy natomiast żony wnioskodawcy. Małżonka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.