Wiążąca informacja stawkowa
Sygnatura: 0112-KDSL2-1.440.523.2024.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-18
Teza: WIS USŁUGA – najem lokalu mieszkalnego na rzecz Spółki w celu prowadzenia w nim działalności polegającej na podnajmie osobom trzecim
Słowa kluczowe: czynsz; najem; najemcy; nieruchomości; umowa; usługi
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 1. Stawki-Stawka podatku 23% ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 1a. Wiążąca informacja stawkowa -Wiążąca informacja stawkowa - usługa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XIII-Rozdział 2-art. 146ef-ust. 1-pkt 1

**WIĄŻĄCA INFORMACJA STAWKOWA (WIS)**

Na podstawie art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r., poz. 361, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, po rozpatrzeniu wniosku (…) z dnia 18 września 2024 r. (data wpływu 18 września 2024 r.), uzupełnionego pismami: z dnia 20 listopada 2024 r. (data wpływu 20 listopada 2024 r.), z dnia 2 grudnia 2024 r. (data wpływu 2 grudnia 2024 r.), z dnia 15 grudnia 2024 r. (data wpływu 15 grudnia 2024 r.) oraz z dnia 17 grudnia 2024 r. (data wpływu 17 grudnia 2024 r.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje niniejszą wiążącą informację stawkową.

**Przedmiot wniosku**: usługa – najem lokalu mieszkalnego na rzecz Spółki w celu prowadzenia w nim działalności polegającej na podnajmie osobom trzecim

**Opis usługi:**

Wnioskodawca wynajmuje lokal mieszkalny na podstawie zawartej umowy najmu ze spółką z o.o. (…). Umowa została zawarta na czas nieokreślony. Umowa ma charakter zbiorowy, tj. stronami umowy jest Wnioskodawca oraz inne osoby fizyczne, które zdecydowały się oddać Spółce w najem posiadany przez siebie lokal mieszkalny. Na podstawie umowy najmu Wynajmujący oddają Spółce lokal mieszkalny do używania, wyłącznie w celu prowadzenia w nim działalności polegającej na podnajmie osobom trzecim. Pomiędzy Wnioskodawcą, a Spółką, nie będą zawierane dodatkowe umowy. Podstawa czynszu najmu ustalana jest dla wszystkich Wynajmujących (…). Czynsz najmu uiszczany jest przez Spółkę na konto Wnioskodawcy (…) na podstawie wystawionej przez Wnioskodawcę faktury. Strony nie sporządziły protokołu wydania lokalu. Zgodnie z umową Wnioskodawca jest zobowiązany do utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do użytku oraz do uiszczania zaliczek na poczet opłat wspólnotowych, opłaty od energii elektrycznej, sygnału internetowego, wpłaty na fundusz remontowy i drobne nakłady połączone z używaniem wynajmowanych lokali jak np. naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian. Wynajmujący jest również zobowiązany do ubezpieczenia się i utrzymywania przez okres najmu ubezpieczenia od ryzyka utraty lub uszkodzenia mienia znajdującego się wewnątrz lokalu na skutek szkody spowodowanej przez podnajemcę oraz przez pożar, powódź, brak wody lub energii elektrycznej, rabunek lub włamanie, do wysokości odtworzeniowej tego mienia. Z chwilą wydania najemcy lokalu przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary związane z posiadaniem lokalu oraz niebezpieczeństwem jego przypadkowego uszkodzenia. Najemca (Spółka) ponosi wobec Wnioskodawcy odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone w lokalu wynajętym i częściach wspólnych budynku, spowodowane przez niego oraz osoby, którymi się posługiwał lub z usług, z których korzystał w związku z prowadzoną działalnością, a także przez podnajemcę, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej lub wyłącznej winy poszkodowanego. Spółka jest zobowiązana do dokonywania drobnych napraw np. podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian, zapewnienia i dostarczenia do nieruchomości mediów i usług objętych opłatami czy wyposażenia lokali na własny koszt w podręczny sprzęt gaśniczy i utrzymywać je w należytym stanie technicznym zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi. Spółka jest również zobowiązana do ubezpieczenia się przez cały okres trwania umowy od odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności. Najemca (Spółka) nie jest zobowiązany do uiszczenia kaucji zabezpieczającej.

Na podstawie zawartej umowy najmu, najemca (Spółka) może wypowiedzieć najem wobec Wnioskodawcy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wnioskodawca może natomiast wypowiedzieć najem z zachowaniem (…).

**Rozstrzygnięcie**: PKWiU 2015 – 68

**Stawka podatku od towarów i usług**: 23%

**Podstawa prawna**: art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy

**Cel wydania WIS**: określenie stawki podatku od towarów i usług

**UZASADNIENIE**

W dniu 18 września 2024 r. Wnioskodawca złożył wniosek w zakresie sklasyfikowania ww. usługi na potrzeby określenia stawki podatku od towarów i usług. Wniosek uzupełniono w dniu 20 listopada 2024 r. oraz w dniu 2 grudnia 2024 r o informacje dotyczące przedmiotu wniosku i stosowne dokumenty oraz w dniu 15 grudnia 2024 r. i w dniu 17 grudnia 2024 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

**W treści wniosku przedstawiono następujący szczegółowy opis usługi**

I. Szczegółowy opis usługi.

(…)l (zwany dalej: „Wnioskodawcą”) jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą pod (…). Wnioskodawca prowadzi również działalność w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami. Wnioskodawca jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Jedną z wynajmowanych nieruchomości jest lokal mieszkalny (…) (dalej również: „Nieruchomość”).

Klasyfikacja budynku mieszkalnego, w którym znajduje się lokal mieszkalny to - symbol PKOB 1112 - Budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

Wnioskodawca wynajmuje obecnie Nieruchomość na podstawie zawartej umowy najmu (…) (dalej: „Spółka” lub „najemca”). Nieruchomość jest więc wykorzystywana przez Wnioskodawcę tylko do prowadzenia działalności gospodarczej tj. do świadczenia usług wynajmu.

Umowa zawarta przez Wnioskodawcę ma charakter zbiorowy, tj. stronami umowy jest Wnioskodawca oraz inne osoby fizyczne, które zdecydowały się oddać Spółce w najem posiadany przez siebie lokal mieszkalny (dalej łącznie jako: „Wynajmujący”).

Na podstawie umowy najmu Wynajmujący oddają Spółce lokale mieszkalne do używania. Spółka może używać lokali mieszkalnych wyłącznie w celu prowadzenia w nich działalności polegającej na podnajmie osobom trzecim. Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy osoby trzecie nie są pracownikami Spółki. Nieruchomość jest obecnie wynajmowana w modelu długoterminowym lub kwaterunkowym dla studentów w zależności od aktualnego popytu.

Na podstawie umowy Spółce przysługuje prawo do korzystania z części wspólnych budynku, w takim zakresie, w jakim przysługują one Wynajmującym i w sposób, który nie narusza prawa do współkorzystania z części wspólnych przez pozostałych właścicieli lokali, a więc i tych, którzy nie są stronami umowy ze Spółką.

Pomiędzy Wnioskodawcą, a Spółką, nie będą zawierane dodatkowe umowy.

Nieruchomość będzie więc wynajmowana przez Wnioskodawcę Spółce a następnie oddawana w podnajem zarówno osobom fizycznym, jak i osobom prawnym w ramach prowadzenia działalności Spółki polegającej na podnajmie, przy czym obecne wykorzystanie polega na wynajmie Nieruchomości osobom fizycznym, którymi są studenci.

Umowa najmu została zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką na czas nieokreślony.

W ramach umowy został ustalony czynsz najmu. Podstawa czynszu najmu ustalana jest dla wszystkich Wynajmujących (…) (dalej: „główna podstawa naliczenia”). W przypadku gdy Wynajmujący jest podatnikiem VAT do czynszu najmu doliczona jest dodatkowo kwota VAT uiszczanego przez podnajemców od wynajętych lokali (dalej: „dodatkowa podstawa naliczenia”).

Każdy z Wynajmujących partycypuje w głównej podstawie naliczenia w stosunku w jakim wielkość udziału danego wynajmującego w nieruchomości wspólnej pozostaje do łącznej wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej przypadającej wszystkim Wynajmującym.

Analogicznie, każdy Wynajmujący będący podatnikiem VAT partycypuje również w dodatkowej podstawie naliczenia.

Jako nieruchomość wspólną należy z kolei rozumieć nieruchomość:

\- obejmującą nieruchomość oraz części i urządzenia budynku, niesłużące do wyłącznego użytku właścicieli wszystkich lokali w budynku,

\- stanowiącą przedmiot współwłasności właścicieli wszystkich lokali w budynku, w której Wynajmujący uczestniczą oraz

\- zarządzaną przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, która to funkcja została powierzona Spółce.

Czynsz najmu uiszczany jest przez Spółkę na konto Wnioskodawcy (…) na podstawie wystawionej przez Wnioskodawcę faktury. Faktura wystawiana jest w oparciu o przyjęte przez Spółkę podstawy do wyliczenia czynszu najmu, o których Spółka zawiadamia na odpowiedni adres mailowy Wynajmującego.

Zgodnie z umową Wynajmujący są zobowiązani do utrzymywania lokali w stanie przydatnym do użytku oraz do uiszczania zaliczek na poczet opłat wspólnotowych.

Oprócz opłat wspólnotowych Wynajmujących obciążają również:

\- opłaty od energii elektrycznej,

\- sygnału internetowego,

\- wpłaty na fundusz remontowy,

\- drobne nakłady połączone z używaniem wynajmowanych lokali jak np. naprawy podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian.

Wynajmujący są również zobowiązani do ubezpieczenia się i utrzymywania przez okres najmu ubezpieczenia od ryzyka utraty lub uszkodzenia mienia znajdującego się wewnątrz lokali na skutek szkody spowodowanej przez podnajemcę oraz przez pożar, powódź, brak wody lub energii elektrycznej, rabunek lub włamanie, do wysokości odtworzeniowej tego mienia.

Spółka jest natomiast zobowiązana do dokonywania drobnych napraw np. podłóg, drzwi, okien, malowanie ścian, zapewnienie dostarczenia do Nieruchomości mediów i usług objętych opłatami czy wyposażenia lokali na własny koszt w podręczny sprzęt gaśniczy i utrzymywać je w należytym stanie technicznym zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi.

Spółka jest również zobowiązana do dostarczania do lokali energii elektrycznej, sygnału telewizyjnego i internetowego.

W końcu Spółka jest zobowiązana do ubezpieczenia się przez cały okres trwania umowy od odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej działalności.

Wnioskodawca pragnie również doprecyzować, ze wniosek dotyczy wyłącznie usługi polegającej na najmie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki, a nie samych rozliczeń ze Spółką czy podnajmie Nieruchomości przez Spółkę.

II. Argumentacja przedstawiona w ramach szczegółowego opisu usługi.

W ramach szczegółowego opisu usługi Wnioskodawca zamierza również wskazać argumentację, zgodnie z którą właściwą stawką dla opisanej usługi należy zastosować stawkę 23% VAT.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione z VAT są usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości lub ich części o charakterze mieszkalnym, jeżeli są dokonywane na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, lub na rzecz społecznych agencji najmu.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1 i art. 138i ust. 4.

Natomiast stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347 i 641) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;

3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;

4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

W załączniku nr 3 do ustawy VAT „wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” w poz. 47 wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 55: „Usługi związane z zakwaterowaniem”.

Klasyfikacja PKWiU 55 wraz z jej podsekcjami obejmuje między innymi: działalność hoteli, domów letnich, wynajmów pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty. Klasyfikacja PKWiU 55 nie obejmuje natomiast wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w 68.20.1.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 5 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług ujmuje najem w grupowaniu PKWiU 68.2. Obejmuje ono m.in. wynajem nieruchomości własnych lub dzierżawionych takich jak: budynki mieszkalne i mieszkania, domy, mieszkania i apartamenty. Nie obejmuje natomiast m.in. usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w dziale 55 PKWiU.

Powyższe prowadzi do konkluzji, że usługi najmu mogą być:

\- zwolnione z VAT jeżeli są objęte zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 43 ustawy o VAT lub

\- opodatkowane w stawce 8%, jeżeli są ujęte w klasyfikacji PKWiU 55 lub

\- opodatkowane w stawce 23% w pozostałych przypadkach.

Zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 43 objęte będą usługi najmu długoterminowego przeznaczone na cele mieszkaniowe, a więc stałe, ujęte w klasyfikacji PKWiU 68.20.1, natomiast klasyfikacją PKWiU 55 usługi najmu krótkoterminowego świadczone przez hotele, motele pensjonaty i inne obiekty hotelowe, a więc usługi najmu przeznaczone na cele nie mieszkaniowe, przemijające.

W opisie usługi przedstawionym przez Wnioskodawcę Nieruchomość została przekazana Spółce na mocy umowy najmu wyłącznie na cele podnajmowania Nieruchomości osobom trzecim. Koniecznym jest zatem w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie czy usługi te są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

Do zastosowania wspomnianego przepisu koniecznym jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

\- najem powinien być świadczony na własny rachunek,

\- nieruchomość lub jej część, podlegająca wynajmowi powinna mieć charakter mieszkalny,

\- usługi powinny być świadczone wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu,

\- usługi nie stanowią usług związanych z zakwaterowaniem, oznaczonych symbolem PKWiU 55.

W zakresie punktu pierwszego Wnioskodawca wskazuje, że umowa najmu została zawarta przez niego i w jego imieniu, przedmiotem umowy jest posiadana przez niego Nieruchomość, zaś czynsz stanowiący odpłatność za udostępnienie Nieruchomości jest uiszczany na konto Wnioskodawcy.

Ponadto, nieruchomość ma charakter mieszkalny, a więc jest dostosowana do pełnienia funkcji noclegowych oraz zaspokajania podstawowych potrzeb najemców.

Najemcą Nieruchomości jest Spółka, która wykorzystuje Nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej polegającej na podnajmowaniu lokali, przy czym sposób wykorzystania Nieruchomości może być różny (krótkoterminowy, średnioterminowy i długoterminowy) w zależności od aktualnej potrzeby gospodarczej. Obecnie lokal jest wynajmowany w modelu długoterminowym lub kwaterunkowym dla studentów w zależności od aktualnego popytu na rynku.

Wobec tego należy stwierdzić, że usługi świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki nie są świadczone wyłącznie na cele mieszkalne, jako że Spółka z przyczyn oczywistych nie jest w stanie zaspokajać swoich potrzeb mieszkalnych w Nieruchomości. W związku z tym należy stwierdzić, że usługi opisane we wniosku nie korzystają ze zwolnienia wymienionego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Omawianych usług nie sposób jest zakwalifikować również do klasyfikacji PKWiU 55. Usługi krótkotrwałego zakwaterowania nie są bowiem świadczone przez Wnioskodawcę a przez Spółkę, zaś sama Nieruchomość nie jest wynajęta Spółce krótkoterminowo, lecz na czas nieokreślony. Wnioskodawca nie świadczy również usług dodatkowych.

Wobec tego Nieruchomość należy uznać za wykorzystywaną na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, jako że Nieruchomość wynajmowana jest na rzecz Spółki, która to w dalszej kolejności udostępnia ją osobom trzecim w ramach podnajmu, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie może być tym samym wykorzystywana „tymczasowo” lub „krótkotrwale”. Można by wręcz stwierdzić, że ze względu na czas nieokreślony, na jaki została zawarta umowa pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką, to Nieruchomość jest stale wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej Spółki.

Mając na uwadze przedstawiony powyżej opis usługi należy stwierdzić, że usługi oferowane przez Wnioskodawcę należy zakwalifikować jako usługi ujęte w dziale 68 PKWiU - Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości.

Wobec braku możliwości zastosowania do omawianych usług zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT oraz możliwości zakwalifikowania ich do poz. nr 47 z załącznika nr 3 do ustawy o VAT, usługi te powinny zostać opodatkowane w stawce 23% VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje uzasadnienie także w interpretacji ogólnej Ministra Finansów, wydawanych dotychczas wiążących informacjach stawkowych, a także orzeczeniach sądów administracyjnych np.:

a) interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 8 października 2021 r. o sygn. PT1.8101.1.2021, zgodnie z którą:

Podkreślić należy, iż decydującym kryterium uznania czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe czy na inne cele, jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot ją najmujący, tj. cel nabywcy usługi. Istotny zatem w tym kontekście jest sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę, który musi realizować jego cele mieszkaniowe. \[…\] Dopiero bowiem na etapie udostępniania nieruchomości pracownikom spełniony zostaje warunek celu wynajmu/dzierżawy nieruchomości - wyłącznie na cele mieszkaniowe. \[…\] Podsumowując, usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym (np. lokalu mieszkalnego), świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. \[…\] Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego).

b) pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 czerwca 2021 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.297.2021.1.JO, zgodnie z którym:

Mając zatem na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że usługa najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę na rzecz najemcy, który następnie dalej wynajmuje przedmiotowy lokal osobom prywatnym na cele mieszkaniowe, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

c) pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 czerwca 2024 r. o sygn. 0112-KDSL2-1.440.187.2024.3.BK:

Wnioskodawca w ramach przedmiotowej usługi zamierza wynajmować na czas nieokreślony lokal mieszkalny Najemcy celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w najmie krótkoterminowym. Zgodnie z zapisami umowy, Najemca zobowiązuje się płacić na rzecz Wnioskodawcy czynsz stanowiący koszty utrzymania lokalu oraz 75% przychodu netto za nocleg od osób trzecich. \[…\] Usługa będąca przedmiotem wniosku mieści się w dziale 68 PKWiU i nie została wymieniona, jako usługa, dla której ustawodawca, w ustawie oraz w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidział obniżoną stawkę podatku. Zatem, właściwą stawką dla opodatkowania przedmiotowej usługi jest stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

d) pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 czerwca 2024 r. o sygn. 0112-KDSL2-1.440.168.2024.2.MW

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu apartamentowego w miejscowości nadmorskiej. W ramach przedmiotowej usługi wynajmuje na czas nieokreślony lokal firmie pośredniczącej (…) celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w najmie krótkoterminowym. Zgodnie z zapisami umowy, (…) zobowiązuje się płacić na rzecz Wnioskodawcy czynsz w kwocie stanowiącej (…) przychodu netto z usług zakwaterowania, pomniejszony o koszty prowizji pobieranych przez portale rezerwacyjne (…). W związku z tym, Wnioskodawca nie bierze udziału w świadczeniu usług krótkotrwałego zakwaterowania, a więc nie jest podmiotem świadczącym usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Jak wskazuje opis sprawy, to (…) zajmuje się zakwaterowaniem podmiotów trzecich, natomiast Wnioskodawca świadczy usługę wynajmu apartamentu na rzecz firmy. Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności świadczenia opisanej usługi należy stwierdzić, ze usługa, która jest świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz (…) nie stanowi usługi sklasyfikowanej w dziale PKWiU 55 USŁUGI ZWIĄZANE Z ZAKWATEROWANIEM. (…) Usługa będąca przedmiotem wniosku mieści się w dziale 68 PKWiU i nie została wymieniona, jako usługa, dla której ustawodawca, w ustawie oraz w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidział obniżoną stawkę podatku. Zatem, właściwą stawką dla opodatkowania przedmiotowej usługi jest stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%.

W piśmie z dnia 20 listopada 2024 r., będącym uzupełnieniem wniosku, Wnioskodawca wskazał następujące informacje:

1\. W jaki sposób następuje wydanie i odbiór lokalu najemcy?

Wydanie lokalu najemcy nastąpiło (…) na podstawie ustnych uzgodnień stron i zostało potwierdzone w treści Umowy najmu. Strony nie sporządziły protokołu wydania lokalu.

2\. Czy Wnioskodawca udostępniając lokal mieszkalny spisuje protokół zdawczo -odbiorczy?

Wnioskodawca udostępniając lokal mieszkalny najemcy nie spisuje protokołu zdawczo-odbiorczego.

3\. Czy najemca zobowiązany jest uiścić kaucję zabezpieczającą? Jeżeli tak, należy wskazać warunki uiszczania kaucji.

Najemca (Spółka) nie jest zobowiązany do uiszczenia kaucji zabezpieczającej.

4\. Czy jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego? Jeśli tak, to należy wskazać jaki jest okres wypowiedzenia umowy i na jakich warunkach można wypowiedzieć umowę?

Na podstawie zawartej umowy najmu, najemca (Spółka) może wypowiedzieć najem wobec Wnioskodawcy z zachowaniem (…).

Wnioskodawca może natomiast wypowiedzieć najem z (…), z tym skutkiem, że umowa najmu, ulegnie rozwiązaniu jedynie w zakresie Wnioskodawcy (danego Wynajmującego).

Jeżeli najemca dopuszcza się wobec Wnioskodawcy zwłoki z zapłatą czynszu najmu co najmniej za dwa pełne miesiące, Wnioskodawca może najem wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz bez potrzeby udzielenia najemcy dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu najmu, z tym skutkiem, że umowa ulegnie rozwiązanie jedynie w zakresie dotyczącym Wnioskodawcy.

Najemca zobowiązał się do powstrzymywania się od wypowiedzenia najmu z zachowaniem (…), zaś Wnioskodawca zobowiązał się do powstrzymywania się od wypowiedzenia w tym terminie najmu z zachowaniem (…).

5\. Czy jest możliwość zameldowania osób przebywających w lokalu mieszkalnym na pobyt stały?

Istnieje możliwość zameldowania osób przebywających w lokalu mieszkalnym na pobyt stały, jednak do tej pory taka sytuacja nie miała miejsca.

6\. Kto ponosi odpowiedzialność za uszkodzenia, zniszczenia, itp. w wynajmowanym lokalu mieszkalnym względem Wnioskodawcy - najemca (Spółka), czy osoby, którym najemca podnajmuje lokal mieszkalny?

W treści umowy najmu wskazano, że z chwilą wydania najemcy lokalu przeszły na niego wszelkie korzyści i ciężary związane z posiadaniem lokalu oraz niebezpieczeństwem jego przypadkowego uszkodzenia.

Najemca (Spółka) ponosi wobec Wnioskodawcy odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone w lokalu wynajętym i częściach wspólnych budynku, spowodowane prze niego oraz osoby, którymi się posługiwał lub z usług, z których korzystał w związku z prowadzoną działalnością, a także przez podnajemcę, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej lub wyłącznej winy poszkodowanego.

7\. Czy w budynku, w którym znajduje się lokal obowiązuje regulamin korzystania z lokali?

W budynku, w którym znajduje się lokal obowiązuje uchwalony przez wspólnotę mieszkaniową regulamin porządku domowego w budynku.

Do uzupełnienia Wnioskodawca dołączył następujące dokumenty:

(…).

W piśmie z dnia 15 grudnia 2024 r., będącym uzupełnieniem wniosku, w odpowiedzi na pytania tut. Organu, Wnioskodawca wskazał następujące informacje:

1\. Czy pomiędzy Wynajmującymi zawierającymi Umowę najmu lokali ze (…), zawierana jest umowa (…)?

Wnioskodawca wskazuje, że pomiędzy Wynajmującymi a (…) nie jest zawierania umowa (…). Wynajmujący oraz (…) zawarli pomiędzy sobą jedynie Umowę najmu lokali, przesłaną w odpowiedzi na pierwsze wezwanie.

2\. W przypadku, gdy pomiędzy Wynajmującymi jest zawierana umowa (…) należy wskazać, czy w ramach (…) występuje lider?

Jak wskazano powyżej, pomiędzy Wynajmującymi a (…) nie jest zawierana umowa (…).

Zgodnie z wcześniejszymi odpowiedziami, Wnioskodawca nie zawierał umowy (…).

Wnioskodawca wskazuje, że z uwagi na fakt, że załączniki do umowy najmu lokali (…).

Uzyskanie takowych zgód byłoby trudne w realizacji w terminie wyznaczonym do udzielenia odpowiedzi na Wezwanie.

(\`(...)\`).

W dniu 17 grudnia 2024 r. Wnioskodawca wskazał, że pomiędzy Wynajmującymi zawierającymi umowę najmu lokali ze (…), nie jest zawierana umowa(…).

**Uzasadnienie klasyfikacji usługi**

Stosownie do brzmienia art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacji w układzie odpowiadającym Nomenklaturze scalonej (CN) zgodnej z rozporządzeniem Rady (EWG) nr 2658/87 z dnia 23 lipca 1987 r. w sprawie nomenklatury taryfowej i statystycznej oraz w sprawie Wspólnej Taryfy Celnej (Dz. Urz. WE L 256 z 07.09.1987, str. 1, z późn. zm. – Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 2, t. 2, str. 382, z późn. zm.) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są klasyfikowane według Nomenklatury scalonej (CN) lub klasyfikacji wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują działy, pozycje, podpozycje lub kody Nomenklatury scalonej (CN) lub symbole klasyfikacji statystycznych.

Do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie świadczonych usług należy stosować Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676, z późn. zm.).

Podstawowe cele, konstrukcję i sposób posługiwania się Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług oraz jej interpretację wskazują zasady metodyczne Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) zawarte w ww. rozporządzeniu.

Zasady metodyczne stanowią integralną część klasyfikacji. Zawarte w nich postanowienia obowiązują przy jej interpretacji i stosowaniu (pkt 1.3).

Zgodnie z pkt 1.2 zasad metodycznych, Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) składa się z:

\- niniejszych zasad metodycznych,

\- uwag do poszczególnych sekcji,

\- schematu klasyfikacji.

Natomiast schemat klasyfikacji – jak wskazano w pkt 1.4 zasad metodycznych – stanowi wykaz grupowań i obejmuje:

\- symbole grupowań,

\- nazwy grupowań.

Stosownie do pkt 5.3.2 zasad metodycznych, każdą usługę należy zaliczać do odpowiedniego grupowania **zgodnie z jej charakterem**, niezależnie od symbolu PKD, pod którym został zaklasyfikowany w krajowym rejestrze urzędowym podmiotów gospodarki narodowej REGON podmiot gospodarczy wykonujący usługę.

W pkt 7.6 zasad metodycznych zawarto ogólne reguły klasyfikowania usług. I tak, na podstawie pkt 7.6.2, gdy przeprowadzona analiza opisu wykonywanych czynności wskazuje na możliwość zaliczenia usługi do dwóch lub kilku grupowań, należy przyjąć następujące reguły klasyfikowania, z tym jednak, że porównywać można jedynie grupowania tego samego poziomu hierarchicznego:

\- grupowanie, które zawiera bardziej dokładny opis czynności, powinno być uprzywilejowane (wybrane) w stosunku do grupowania zawierającego opis ogólny,

\- usługa złożona, składająca się z kombinacji różnych czynności, której nie można zaklasyfikować zgodnie ze wskazanym sposobem, powinna być zaklasyfikowana jak usługa, która nadaje całości zasadniczy charakter,

\- usługę, której nie można zaklasyfikować zgodnie z (tiret 1, 2) należy zaklasyfikować w grupowaniu odpowiednim dla usługi o najbardziej zbliżonym charakterze.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z tytułem, Sekcja L Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług obejmuje „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”. W ramach tej sekcji mieści się:

\- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

\- wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,

\- usługi agencji nieruchomości,

\- usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

W sekcji tej zawarty jest m.in. dział 68 „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI”.

Na podstawie wyjaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) dział ten obejmuje:

\- usługi wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostałe usługi związane z nieruchomościami, takie jak: wycena nieruchomości; usługi te mogą być prowadzone na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie,

\- realizację projektów budowlanych, na użytek własny lub na wynajem,

\- zarządzanie nieruchomościami.

Dział ten nie obejmuje:

\- realizacji projektów budowlanych do sprzedaży, sklasyfikowanej w 41.00,

\- usług związanych z podziałem ziemi w celu jej ulepszenia, sklasyfikowanych w 42.99.29.0,

\- usług hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w odpowiednich grupowaniach działu 55.

Uwzględniając powyższe, usługa będąca przedmiotem analizy spełnia kryteria i posiada właściwości dla usług objętych działem PKWiU 68 USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Klasyfikacja została dokonana zgodnie z zasadami metodycznymi Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU 2015), zwłaszcza z uwzględnieniem pkt 5.3.2 tych zasad.

**Uzasadnienie zastosowania stawki podatku od towarów i usług**

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347, 641, 1615, 1834 i 1872) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Ustawodawca dla usługi klasyfikowanej według PKWiU do działu 68 „USŁUGI ZWIĄZANE Z OBSŁUGĄ RYNKU NIERUCHOMOŚCI” ani w ustawie, ani w aktach wykonawczych wydanych na jej podstawie, nie przewidział obniżonej stawki podatku. Zatem właściwą stawką dla opodatkowania usługi będącej przedmiotem wniosku jest stawka podatku od towarów i usług w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy.

**Informacje dodatkowe**

Niniejsza WIS jest ważna, jeśli w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania zwolnienie podmiotowe lub przedmiotowe od podatku od towarów i usług (art. 42a ustawy). W zakresie wyeliminowania lub zastosowania zwolnienia Wnioskodawca może zwrócić się o interpretację indywidualną do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała.

Podmiot, na rzecz którego wydano WIS, może ją stosować wyłącznie do **usług** tożsamych pod każdym względem z usługą będącą przedmiotem niniejszej decyzji.

Niniejsza WIS wiąże, z zastrzeżeniem art. 42c ust. 2-2d ustawy, organy podatkowe wobec podmiotu, dla którego została wydana, oraz ten podmiot, w odniesieniu do **usługi** będącej jej przedmiotem, która zostanie wykonana w okresie ważności WIS (art. 42c ust. 1 pkt 2 ustawy), z wyjątkiem następujących przypadków:

\- podmiot ten złożył fałszywe oświadczenie, że w dniu złożenia wniosku o WIS, w zakresie przedmiotowym tego wniosku, nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego (art. 42b ust. 3 ustawy),

\- **usługa**, będąca przedmiotem niniejszej WIS, stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy (art. 42ca ustawy).

**Niniejsza WIS jest ważna przez okres 5 lat licząc od dnia następującego po dniu jej doręczenia** (art. 42ha ust. 1 ustawy).

WIS traci ważność przed upływem 5 lat, z dniem:

1) następującym po dniu doręczenia decyzji o zmianie WIS albo decyzji o uchyleniu WIS, albo

2) wygaśnięcia na podstawie art. 42h ust. 1

\- w zależności od tego, które ze zdarzeń nastąpiło wcześniej (art. 42ha ust. 2 ustawy).

WIS wygasa z mocy prawa przed upływem powyższego terminu w przypadku zmiany przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku odnoszących się do **usługi** będącej przedmiotem tej WIS, gdy zmiana tych przepisów spowodowała, że

\- klasyfikacja usługi, lub

\- stawka podatku właściwa dla usługi lub

\- podstawa prawna stawki podatku

staje się niezgodna z tymi przepisami.

Wygaśnięcie WIS następuje z dniem wejścia w życie przepisów, z którymi WIS stała się niezgodna (art. 42h ust. 1 ustawy).

Do liczenia terminów okresu ważności WIS stosuje się odpowiednio art. 12 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r., poz. 2383, z późn. zm.), zwanej dalej Ordynacją podatkową.

**POUCZENIE**

Od niniejszej decyzji – stosownie do art. 220 § 1 w zw. z art. 221 oraz art. 223 § 2 Ordynacji podatkowej – służy Stronie odwołanie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Odwołanie zgodnie z art. 42g ust. 4 ustawy, **można złożyć wyłączne za pośrednictwem systemu teleinformatycznego e-Urząd Skarbowy** na stronie https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/ będąc użytkownikiem konta/wyznaczając użytkownika konta organizacji w e-Urzędzie Skarbowym.

Odwołanie od decyzji organu podatkowego powinno zawierać zarzuty przeciw decyzji, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem odwołania oraz wskazywać dowody uzasadniające to żądanie (art. 222 Ordynacji podatkowej).