Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.528.2025.1.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-02
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT przyszłej sprzedaży
działek niezabudowanych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
podatnik
rolnik-rolnik ryczałtowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 2 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT przyszłej sprzedaży
    działek niezabudowanych nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

W 1996 r., wspólnie z ówczesnym mężem, Wnioskodawczyni nabyła od osoby fizycznej
    kilka nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 13 ha. Wśród tych gruntów
    znajdowały się m.in. działki o numerach: 5/5, 6/6, 7/7, 8/8, a także 9/9, 10/10, 11/11 i 12
    /12. Zakup nieruchomości miał na celu powiększenie gospodarstwa rolnego
    prowadzonego wspólnie z małżonkiem. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT i nie dokonano odliczenia podatku naliczonego.
    Od chwili nabycia wszystkie działki były użytkowane rolniczo, zgodnie ze swoim
    charakterem i przeznaczeniem. Prowadzone gospodarstwo rolne funkcjonowało w
    ramach statusu rolnika ryczałtowego, korzystającego ze zwolnienia od podatku od
    towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Ani Wnioskodawczyni, ani
    Jej były mąż nigdy nie byli czynnymi podatnikami VAT.
    25 października 2017 r. uprawomocnił się wyrok rozwodowy. Aktem notarialnym z 26
    stycznia 2024 r. (Repertorium A nr (...)) dokonano podziału majątku wspólnego. Na mocy
    tego aktu Wnioskodawczyni przypadły na wyłączną własność m.in.:
      - nieruchomość niezabudowana obejmująca działki nr 8/8, 6/6 i 13/13 o łącznej
        powierzchni 3,8495 ha, objęta księgą wieczystą nr (...),
      - nieruchomość niezabudowana stanowiąca działkę nr 10/10 o powierzchni 2,0000 ha,
        objęta księgą wieczystą nr (...).
    W 2023 r. działka nr 7/7 została podzielona na działki nr 13/13 i 14/14. W styczniu 2025 r.
    działka nr 13/13, będąca wyłączną własnością Wnioskodawczyni po podziale majątku,
    została sprzedana. Wydzielono z niej trzy działki (nr 1, 2, 3), które sprzedano trzem
    osobom fizycznym 23#24 stycznia 2025 r. Sprzedaż ta miała charakter jednorazowy i
    wynikała wyłącznie z konieczności uregulowania zobowiązań oraz potrzeb zdrowotnych.
                            2Działki te miały powierzchnie powyżej 3000 m, nie były objęte decyzją o warunkach
    zabudowy, nie były uzbrojone ani w żaden sposób przygotowywane inwestycyjnie do
    sprzedaży.
    W odniesieniu do działki nr 6/6 – w 2025 r. Wnioskodawczyni wystąpiła o jej podział
    geodezyjny na cztery działki rolne: nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4. Podział ten został dokonany przez
    Wnioskodawczynię, nie został jednak jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Działki te
    nadal figurują w rejestrach jako grunty orne, zgodnie z zapisami księgi wieczystej oraz
    Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dla tych działek
    nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na moment zawarcia
    umowy przedwstępnej sprzedaży nie wydano jeszcze decyzji o warunkach zabudowy.
    Umowa ta przewiduje jednak, że decyzje o warunkach zabudowy zostaną wydane do dnia
    sprzedaży - na wniosek potencjalnego nabywcy, a nie Wnioskodawczyni. Sam fakt wydania
    decyzji WZ nie oznacza, że działki stały się gruntami budowlanymi w rozumieniu ustawy o
    VAT.
    Wszystkie wymienione działki - zarówno przed podziałem, jak i po podziale - były i są
    wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT na podstawie art. 43

    ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie były wykorzystywane na inne cele prywatne ani
    gospodarcze. Nigdy nie były wynajmowane, wydzierżawiane ani w inny sposób oddawane
    do używania. Nie stanowiły środków trwałych w działalności rolniczej, gdyż jako rolnik
    ryczałtowy Wnioskodawczyni nie prowadziła ewidencji środków trwałych. Działki nie
    zostały i nie zostaną formalnie wycofane z działalności rolniczej, ponieważ cały czas
    stanowiły grunty rolne. Nie składano również wniosków o wyłączenie ich z produkcji rolnej.
    Oprócz wystąpienia o decyzję WZ (na żądanie kupującego) i przeprowadzenia podziału
    geodezyjnego Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań zwiększających
    atrakcyjność nieruchomości (takich jak uzbrojenie, budowa dróg, ogrodzenie, przyłącza).
    Wnioskodawczyni nie prowadziła działań marketingowych - nabywcę znalazło biuro
    obrotu nieruchomościami, któremu Wnioskodawczyni zleciła poszukiwanie kupca.
    Planowana sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 ma charakter jednostkowy i dotyczy
    majątku prywatnego, który od blisko 30 lat był wykorzystywany wyłącznie rolniczo. Poza
    sprzedażą działki nr 13/13 (z podziału na 1-3), Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie
    zamierza dokonywać sprzedaży innych działek wchodzących w skład Jej gospodarstwa
    rolnego.

## Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oznacza działanie w sferze prywatnej,
    do której przepisy ustawy o VAT nie mają zastosowania, a w konsekwencji sprzedaż ta nie
    będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Pani stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nr 1/1-1/4 nie będzie podlegała
    przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w związku z tą transakcją
    Wnioskodawca nie występuje w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2
    ustawy o VAT.
    1. Charakter majątku
        Działki te zostały nabyte w 1996 r. do majątku wspólnego małżonków w celu
        powiększenia gospodarstwa rolnego.
        Od chwili zakupu do dnia dzisiejszego były wykorzystywane wyłącznie w
        działalności rolniczej, zwolnionej od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy
        o VAT.
        Grunty te nigdy nie były przedmiotem obrotu handlowego, nie były nabywane z
        zamiarem ich odsprzedaży, ani nie były wprowadzone do ewidencji środków
        trwałych (jako że Wnioskodawca i jej były mąż byli rolnikami ryczałtowymi).
        Nie zostały wycofane z działalności rolniczej do majątku prywatnego, gdyż cały
        czas stanowiły grunty rolne.
    2. Brak statusu podatnika VAT w transakcji
        Ani Wnioskodawca, ani jej były małżonek nigdy nie posiadali statusu czynnego
        podatnika VAT.
        Sprzedaż będzie dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w
        ramach działalności gospodarczej.

        Sama czynność podziału gruntu oraz wydania decyzji o warunkach zabudowy nie
        przesądza o prowadzeniu działalności deweloperskiej ani o aktywnym działaniu
        w obrocie nieruchomościami.
    3. Brak działań o charakterze inwestycyjnym lub profesjonalnym
        Wnioskodawca nie dokonywała żadnych działań typowych dla podmiotów
        zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami (takich jak: uzbrojenie
        działek, wybudowanie infrastruktury technicznej, wydzielenie dróg
        wewnętrznych, reklama sprzedaży).
        Nabywcę znaleziono za pośrednictwem biura nieruchomości, co dodatkowo
        świadczy o biernym charakterze transakcji.
        Decyzje o warunkach zabudowy zostały uzyskane wyłącznie na żądanie
        kupującego i nie wynikały z własnych działań inwestycyjnych Wnioskodawcy.
    4. Orzecznictwo TSUE i sądów krajowych
        Trybunał Sprawiedliwości UE w wyrokach z 15 września 2011 r. w sprawach
        połączonych C#180/10 i C-181/10 (Słaby, Kuć) wskazał, że sprzedaż działek przez
        osobę fizyczną nie jest objęta VAT, jeśli nie wiąże się z aktywnym działaniem
        charakterystycznym dla przedsiębiorcy.
        Podobne stanowisko prezentują sądy administracyjne w Polsce - m.in. NSA w
        wyroku z 10 lipca 2024 r. (I FSK 20/22), podkreślając, że samo dokonanie
        podziału nieruchomości czy uzyskanie decyzji administracyjnych nie przesądza o
        działalności gospodarczej.
    5. Interpretacje indywidualne Dyrektora KIS
        W licznych interpretacjach Dyrektor KIS potwierdził, że sprzedaż działek z
        majątku prywatnego, wykorzystywanego w działalności rolniczej zwolnionej z
        VAT, nie podlega opodatkowaniu VAT (m.in. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.341.2025.2.
        SN; 0112-KDIL1-2.4012.121.2025.2.AS; 0113-KDIPT1-3.4012.1076.2024.3.MK).
    6. Wniosek końcowy
        Skoro sprzedaż gruntów ma charakter incydentalny, dotyczy majątku
        prywatnego, a Wnioskodawca nie angażował się w aktywne działania
        inwestycyjne, należy uznać, że czynność ta pozostaje poza zakresem ustawy o
        VAT.
        Nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, że sprzedaż mogłaby podlegać VAT, to i tak
        grunty te - jako niezabudowane tereny rolne, które nie utraciły swojego
        charakteru rolnego - korzystałyby ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
        ustawy o VAT.

    W świetle powyższych argumentów należy uznać, że sprzedaż działek nr 1/1-1/4 będzie
    stanowiła sprzedaż majątku prywatnego, pozostającą poza zakresem opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów)
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
    dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT
    wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).
    Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w
    rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana
    jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika
    podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i
    usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.
    W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006
    r. str. 1 ze zm.):
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób

    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika
      ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:
      Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi
      rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może
      zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia
      rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
    Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy.
    Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w
    przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty
    inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność
    prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia
    przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż
    własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady
    podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
    Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie
    czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności
    rolniczej w rozumieniu ustawy. Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska
    miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność
    gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług
    ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za
    które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej
    czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku
    osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej
    działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
    podatnika w zakresie tych czynności.

    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
    tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu
    dokonania sprzedaży działek, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się
    stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a
    zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest
    natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-

    291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w
    ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości
    mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z opisu sprawy wynika, że w 1996 r., wspólnie z ówczesnym mężem, nabyła Pani od osoby
    fizycznej kilka nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 13 ha. Wśród tych
    gruntów znajdowały się m.in. działki o numerach: 5/5, 6/6, 7/7, 8/8, a także 9/9, 10/10, 11
    /11 i 12/12. Zakup nieruchomości miał na celu powiększenie gospodarstwa rolnego
    prowadzonego wspólnie z małżonkiem. Transakcja nie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT i nie dokonano odliczenia podatku naliczonego.
    Od chwili nabycia wszystkie działki były użytkowane rolniczo, zgodnie ze swoim
    charakterem i przeznaczeniem. Prowadzone gospodarstwo rolne funkcjonowało w
    ramach statusu rolnika ryczałtowego, korzystającego ze zwolnienia od podatku od
    towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nigdy nie była Pani
    czynnym podatnikiem VAT.
    25 października 2017 r. uprawomocnił się wyrok rozwodowy. Aktem notarialnym z 26
    stycznia 2024 r. dokonano podziału majątku wspólnego. Na mocy tego aktu przypadły
    Pani na wyłączną własność m.in. nieruchomość niezabudowana obejmująca działki nr 8/8,
    6/6 i 13/13 o łącznej powierzchni 3,8495 ha oraz nieruchomość niezabudowana
    stanowiąca działkę nr 10/10 o powierzchni 2,0000 ha.

    W 2023 r. działka nr 7/7 została podzielona na działki nr 13/13 i 14/14. W styczniu 2025 r.
    działka nr 13/13, będąca Pani wyłączną własnością po podziale majątku, została
    sprzedana. Wydzielono z niej trzy działki (nr 1, 2, 3), które sprzedano trzem osobom
    fizycznym 23-24 stycznia 2025 r. Sprzedaż ta miała charakter jednorazowy i wynikała
    wyłącznie z konieczności uregulowania Pani zobowiązań oraz potrzeb zdrowotnych.
                            2Działki te miały powierzchnie powyżej 3000 m, nie były objęte decyzją o warunkach
    zabudowy, nie były uzbrojone ani w żaden sposób przygotowywane inwestycyjnie do
    sprzedaży.
    W 2025 r. wystąpiła Pani o podział geodezyjny działki nr 6/6 na cztery działki rolne: nr 1/1,
    1/2, 1/3, 1/4. Podział ten został dokonany przez Panią, nie został jednak jeszcze ujawniony
    w księdze wieczystej. Dla tych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego. Na moment zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie wydano
    jeszcze decyzji o warunkach zabudowy. Umowa ta przewiduje jednak, że decyzje o
    warunkach zabudowy zostaną wydane do dnia sprzedaży - na wniosek potencjalnego
    nabywcy, a nie Pani.
    Wszystkie wymienione działki - zarówno przed podziałem, jak i po podziale - były i są
    wykorzystywane wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Nie były wykorzystywane na inne cele prywatne ani
    gospodarcze. Nigdy nie były wynajmowane, wydzierżawiane ani w inny sposób oddawane
    do używania. Nie stanowiły środków trwałych w działalności rolniczej, gdyż jako rolnik
    ryczałtowy nie prowadziła Pani ewidencji środków trwałych. Działki nie zostały i nie
    zostaną formalnie wycofane z działalności rolniczej, ponieważ cały czas stanowiły grunty
    rolne. Nie składano również wniosków o wyłączenie ich z produkcji rolnej.
    Oprócz wystąpienia o decyzję WZ (na żądanie kupującego) i przeprowadzenia podziału
    geodezyjnego nie podejmowała Pani żadnych działań zwiększających atrakcyjność
    nieruchomości (takich jak uzbrojenie, budowa dróg, ogrodzenie, przyłącza). Nie
    prowadziła Pani działań marketingowych - nabywcę znalazło biuro obrotu
    nieruchomościami, któremu zleciła Pani poszukiwanie kupca.
    Planowana sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 ma charakter jednostkowy i dotyczy
    majątku prywatnego, który od blisko 30 lat był wykorzystywany wyłącznie rolniczo. Poza
    sprzedażą działki nr 13/13 (z podziału na 1-3), nie dokonywała Pani i nie zamierza
    dokonywać sprzedaży innych działek wchodzących w skład Pani gospodarstwa rolnego.
    Pani wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż nieruchomości – tj. działek nr 1/1,
    1/2, 1/3, 1/4 – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww.
    działek będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów
    i usług, w zakresie ww. czynności.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona
    podatników VAT.

    Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
    powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanych
    działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać
    Panią za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy
    prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego
    opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu
    działań, które wskazywałyby na Pani aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami.
    Podejmowane przez Panią działania – w odniesieniu do działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 - nie
    świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego
    obrotu nieruchomościami.
    W tym miejscu należy wskazać, że z okoliczności sprawy wynika, że zawarła Pani umowę
    przedwstępną sprzedaży działek będących przedmiotem wniosku, która przewiduje, że
    decyzje o warunkach zabudowy zostaną wydane do dnia sprzedaży – na wniosek
    potencjalnego nabywcy.
    Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży, były i są wykorzystywane
    wyłącznie do działalności rolniczej, zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3
    ustawy o VAT. Nie były wykorzystywane na inne cele prywatne ani gospodarcze. Nigdy nie
    były wynajmowane, wydzierżawiane ani w inny sposób oddawane do używania. Nie
    stanowiły środków trwałych w działalności rolniczej, gdyż jako rolnik ryczałtowy nie
    prowadziła Pani ewidencji środków trwałych. Działki nie zostały i nie zostaną formalnie
    wycofane z działalności rolniczej, ponieważ cały czas stanowiły grunty rolne. Nie składano
    również wniosków o wyłączenie ich z produkcji rolnej.
    Istotne w niniejsze sprawie jest to, że oprócz wystąpienia o decyzję WZ (na żądanie
    kupującego) i przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki nr 6/6 nie podejmowała
    Pani żadnych działań zwiększających atrakcyjność nieruchomości (takich jak uzbrojenie,
    budowa dróg, ogrodzenie, przyłącza). Nie prowadziła Pani działań marketingowych -
    nabywcę znalazło biuro obrotu nieruchomościami, któremu zleciła Pani poszukiwanie
    kupca.
    Poza sprzedażą działki nr 13/13 (z podziału na 1-3), nie dokonywała Pani i nie zamierza
    Pani dokonywać sprzedaży innych działek wchodzących w skład Pani gospodarstwa
    rolnego.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani
    takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do
    ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców.
    Dokonując sprzedaży ww. działek, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego
    statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt.
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej
    opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Całokształt okoliczności

    przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu
    majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem
    TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.
    Pani stanowisko jest zatem prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
    związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.
    Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez
    Panią pytanie. Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani
    wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie
    zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej –
    rozpatrzone.
    W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi 40,00 zł, kwota 120,00
    zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3
    Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona przekazem pocztowym na adres wskazany w
    poz. 72-81 wniosku ORD-IN.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.