Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.75.2020.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-14
Teza: uznanie Sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy nieruchomości, możliwości wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt zabudowany; odliczenia-odliczenie podatku; pełnomocnictwo; pełnomocnik; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.) w zw. z obecnie obowiązującym art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 374, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 lutego 2020 r. (data wpływu 10 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 maja 2020 r. (data wpływu 7 maja 2020 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 28 kwietnia 2020 r. (skutecznie doręczone 29 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

*   nieuznania Sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy Nieruchomości – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania dostawy Nieruchomości stawką podstawową oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny, uzupełniony pismem z dnia 7 maja 2020 r. (data wpływu 7 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie w zakresie nieuznania Sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy nieruchomości, możliwości wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

We wniosku wspólnym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca będący stroną postępowania, dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalności gospodarczą jako spółka celowa polegającą na nabywaniu, realizacji procesu budowalnego, wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka zamierza nabyć działki gruntu o nr .., … i …, od osoby fizycznej, tj. zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej: „Sprzedawca”) (dalej: „Transakcja”).

Sprzedawca nabył prawo własności Nieruchomości w 2007 r. w drodze dziedziczenia ustawowego jako jedyny spadkobierca swojego ojca na podstawie postanowienia sądu. Spadek obejmował również gospodarstwo rolne, w skład którego wchodziły Nieruchomości. Natomiast ojciec Sprzedawcy nabył Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego od osób fizycznych w 1995 r. Zgodnie ze wspomnianym aktem notarialnym Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego przez poprzednich właścicieli, ponadto według aktu notarialnego w chwili sprzedaży znajdowały się na nich budynki gospodarcze częściowo spalone.

Sprzedawca na moment nabycia Nieruchomości oraz na chwilę obecną prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży mat budowlanych oraz był i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomości zostały nabyte i należą do prywatnego majątku Sprzedawcy i nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedawca nie wykorzystywał ich również w działalności rolniczej.

Nieruchomości zostały udostępnione innej osobie do nieodpłatnego używania (użyczenie). Nieruchomości nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Na Nieruchomościach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach kurników (dalej: „Budynki”). Budynki były użytkowane na potrzeby hodowli kur przez jednego z poprzednich właścicieli Nieruchomości przed ich nabyciem w 1995 r. przez ojca Sprzedawcy. Sprzedawca nie burzył Budynków, ani też nie remontował ich, jak również nie wznosił na Nieruchomościach żadnych innych budynków ani budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 dalej: „Prawo Budowlane”) oraz art. 43 ust 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. Sprzedawca nie dokonywał również ulepszeń Budynków.

W związku z Transakcją, Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę ich przeznaczenia. Sprzedawca nie podejmował także działań związanych z uzbrojeniem terenu, doprowadzeniem drogi dojazdowej, ani też działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Sprzedawca otrzymał propozycję przeprowadzenia Transakcji od Spółki, nie podejmując w tym zakresie żadnych aktywnych starań.

Nieruchomości znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), który określa jej przeznaczenie jako „7 P.U”. Według MPZP, przeznaczenie to oznacza, że Nieruchomości przeznacza się pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

Po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomości do celów działalności opodatkowanej VAT, tj. realizacji procesu inwestycyjnego, w tym - budowy, wynajmu lub zarządzania budynkami komercyjnymi.

W przypadku możliwości zwolnienia Transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Spółka oraz Sprzedawca złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT o tym, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Wnioskodawcy wskazali, że Sprzedawca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa na rzecz Nabywcy. Natomiast w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej sprzedaży działek pełnomocnictwo zostało przez Sprzedawcę udzielone Pośrednikowi (osobie fizycznej). Między Nabywcą a Sprzedawcą nie została zawarta umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży działek.

Natomiast w akcie notarialnym, pomiędzy Sprzedawcą a osobą fizyczną, będącą brokerem (dalej: Pośrednik) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, której przedmiotem są działki nr …, …, … (dalej: Umowa Przedwstępna).

Umowa Przedwstępna zawiera m. in. następujące postanowienia:

*   Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działki oznaczone numerami ewidencyjnymi …, …, …. które nabył na podstawie dziedziczenia po swoim ojcu w 2007 r., co potwierdza postanowienie sądu,

*   działki są zabudowane ruinami kurników,

*   zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka stanowi grunty oznaczone symbolem Br - R - grunty rolne zabudowane,

*   według zaświadczenia Burmistrza Urzędu Miejskiego według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka przeznaczona jest w ok. 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w ok. 2% pod ulicę lokalną,

*   nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, na nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne,

*   nieruchomość jest nieogrodzona, niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej,

*   nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części,

*   Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem VAT,

*   Strony postanawiają, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedawcy przez Pośrednika, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, nie później niż do 30 listopada 2020 r. po spełnieniu się następujących warunków:
    *   uzyskaniu przez Pośrednika na podstawie udzielonego przez Sprzedawcę pełnomocnictwa zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i PFRON w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez ZUS lub KRUS potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,
    *   przeprowadzenia przez Pośrednika procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznania przez Pośrednika, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
    *   uzyskania przez Pośrednika, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo - środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,
    *   potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji,
    *   potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
    *   uzyskaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, decyzji pozwolenia na budowę lub innej decyzji administracyjnej, która pozwoli na wybudowanie dróg dojazdowych o parametrach umożliwiających obustronny ruch samochodów ciężarowych i osobowych: 5 KD-D - zgodnie z parametrami wskazanymi w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nadaniu jej statusu drogi publicznej oraz połączeniu ww. 5 KD-D z nieruchomością (terenem inwestycji),
    *   uzyskaniu przez Pośrednika - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Pośrednika decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji,
    *   uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji środowiskowej, pozwalającej na realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji,
    *   uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji,
    *   co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Pośrednikowi przez Sprzedawcę - na wezwanie Pośrednika - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu,
    *   przedłożeniu przez Sprzedawcę na wezwanie Pośrednika poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającej tożsamość Sprzedawcy, tj. dowodu osobistego albo paszportu,
    *   po dokonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz Spółki będącej ostatecznym kupującym, po przedstawieniu przez kupującego wymaganych prawem wszelkich zgód ze strony kupującego, w tym wyrażonych w formie uchwał, na nabycie nieruchomości,

*   Sprzedawca zezwala Pośrednikowi - od zawarcia umowy przedwstępnej do zawarcia umowy sprzedaży - na dysponowanie nieruchomością dla celów budowalnych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów w celu potwierdzenia, że jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe pozwalają na zrealizowanie planowanej inwestycji,

*   Sprzedawca udziela Pośrednikowi pełnomocnictwa do:
    *   przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
    *   uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczenia publicznoprawnymi,
    *   uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia jej kompleksowego badania prawnego,
    *   uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego oraz zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
    *   wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Intencją Pośrednika jest cesja wynikających z zawartej Umowy Przedwstępnej praw i obowiązków na rzecz Spółki. Dlatego Umowa Przedwstępna zawiera również zgodę Sprzedawcy na przeniesienie na rzecz Spółki praw i obowiązków Pośrednika wynikających z Umowy Przedwstępnej. Tym samym, oznacza to, że umowa przyrzeczona, czyli umowa sprzedaży działki powinna zostać ostatecznie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Spółką.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT, a Transakcja będzie czynnością opodatkowaną VAT?
2.  Czy w przypadku ewentualnego uznania, że z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według standardowej stawki VAT (obecnie 23%)?
3.  Czy w przypadku ewentualnego uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana według standardowej stawki VAT (obecnie 23%), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  W odniesieniu do pytania 1:

W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. Oznacza to tym samym bezprzedmiotowość pytania 2 i pytania 3.

W razie jednak ewentualnego uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja będzie czynnością opodatkowaną VAT, w odniesieniu do pytania 2 i pytania 3 Spółka jest zdania, że:

1.  W odniesieniu do pytania 2:

Sprzedaż Nieruchomości jako mająca miejsce po upływie ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie jako że strony Transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według standardowej stawki VAT (obecnie 23%).

1.  W odniesieniu do pytania 3:

W przypadku ewentualnego uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według standardowej stawki (obecnie 23%), Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1:

Spółka jest zdania, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, przez co transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. W opisanym zdarzeniu przyszłym Sprzedawca dokonujący zbycia Nieruchomości powinien zostać uznany za podmiot przenoszący przysługujące mu prawo własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, który z tego tytułu nie może być uznany za podatnika VAT.

Stosownie bowiem do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Z kolei działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w świetle art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT odpłatna dostawa towarów może być opodatkowana VAT tylko wówczas, gdy zostanie dokonana „na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne wskazówki pomocne w ustaleniu tego, czy sprzedając nieruchomości osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT zostały zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: „Trybunał”) w sprawach C-180/10 Słaby i C-181/10 Kuć. Z przywołanego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 st. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy VAT, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym”, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Inaczej rzecz ujmując, nie podlegają opodatkowaniu VAT sytuacje, w których osoby fizyczne zbywające nieruchomości dokonują ich sprzedaży, przekazania, bądź darowizny jako składników majątku osobistego (prywatnego). W takich bowiem sytuacjach osoby fizyczne nie działają w charakterze podatników VAT, a jedynie dokonują „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” w stosunku do swojego majątku prywatnego.

Natomiast w celu ustalenia jak ustalić które składniki majątkowe zaliczają się do „majątku prywatnego” danego podmiotu w kontekście uznania go za podatnika VAT lub nie, pomocne może być odwołanie się do wyroku Trybunału w sprawie C-291/92 Dieter Armbrecht, z którego wynika, że majątek prywatny to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Do podobnych wniosków prowadzi analiza wyroku Trybunału w sprawie C-25/03 HE, wedle którego majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Do podobnych wniosków prowadzi również analiza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wydanego w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w którym uznano, że „przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Biorąc uwagę przytoczone powyżej orzecznictwo Spółka jest zdania, że w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, ponieważ będzie to czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do swojego majątku prywatnego i to niezależnie od tego, że Sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, ze względu na brak jakiegokolwiek związku Nieruchomości z działalnością gospodarczą Sprzedawcy.

Należy bowiem zauważyć, że okoliczność prowadzenia przez osobę fizyczną działalności gospodarczej nie wyklucza posiadania przez nią majątku prywatnego. Nie ma więc przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu VAT. Na potwierdzenie czego należy wskazać na problematykę poruszaną w wyroku TSUE w sprawie C-72/13 Gmina Wrocław, który dotyczył tego, czy czynności gminy polegające na sprzedaży mienia nabytego z mocy prawa lub pod tytułem darmym, w szczególności w drodze spadkobrania lub darowizny, również nieruchomości, stanowią działalność gospodarczą dla potrzeb VAT i nadają gminie w tym zakresie status podatnika. Choć TSUE nie udzielił we wspomnianym wyroku bezpośredniej odpowiedzi na to pytanie, to jednak Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym w tej samej sprawie wyroku z 5 grudnia 2014 r., sygn. I FSK 1547/14, podkreślił, że: „Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, że we wniosku o wydanie interpretacji Gmina wskazała, że nie pozyskała mienia w konkretnym celu, np. prowadzenia działalności gospodarczej, zaś samo nieodpłatne nabycie mienia i jego posiadanie nie jest wystarczające do uznania, iż konstytuuje ono działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane do prowadzenia czynności handlowych, wytwórczych czy usługowych, a Gmina pełniła jedynie funkcje właścicielskie (k. 8 akt adm.). Gmina nie ponosiła nakładów inwestycyjnych na przedmiotowe mienie”.

Również w przypadku Sprzedającego należy wskazać, że Sprzedawca nabył Nieruchomości do swojego majątku prywatnego poprzez spadkobranie. Co więcej, Nieruchomości nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedawca nie wykorzystywał ich również w działalności rolniczej.

Sprzedawca nie ponosił nakładów inwestycyjnych na Nieruchomości. Sprzedawca nie burzył, ani też nie remontował pozostałości (ruin) po budynkach kurników. Nie wznosił również na Nieruchomości żadnych innych budynków ani budowli. W związku z Transakcją, Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę ich przeznaczenia. Sprzedawca nie podejmował także działań związanych z uzbrojeniem terenu, doprowadzeniem drogi dojazdowej, ani też działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Sprzedawca otrzymał propozycję przeprowadzenia Transakcji od Spółki, nie podejmując w tym zakresie żadnych aktywnych starań.

Dlatego też w ocenie Spółki sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Nie można w ocenie Spółki uznać, że Sprzedawca nabył i sprzeda Nieruchomości w ramach profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie czynnością Sprzedawcy dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, przez co Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, a Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2:

Zdaniem Spółki, w świetle argumentów przytoczonych w ramach uzasadnienia stanowiska Spółki w zakresie pytania 1 należy uznać, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik VAT, przez co Transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną VAT. W razie jednak ewentualnego uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że Sprzedawca będzie działał w charakterze podatnika VAT, zdaniem Spółki sprzedaż Nieruchomości jako mająca miejsce po upływie ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, tak jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, strony Transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT i tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT.

Jak już wskazano, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m. in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Z kolei w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Opisana we Wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie więc stanowiła odpłatną dostawę towarów.

Ze względu na to, że na Nieruchomościach znajdują się Budynki, tj. pozostałości (ruiny) po budynkach kurników, Nieruchomości powinny dla potrzeb opodatkowania VAT zostać uznane za grunty zabudowane.

Dla opodatkowania VAT dostawy gruntów zabudowanych istotne znaczenie ma art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że dostawa gruntu dzieli los prawny, czyli traktowanie dla potrzeb VAT w postaci zwolnienia albo opodatkowania, znajdujących się na nim budynków lub budowli.

Podstawowym przepisem regulującym sposób opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wedle którego „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.”

Biorąc pod uwagę, że art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT odwołuje się do „pierwszego zasiedlenia”, w celu ustalenia czy regulacja ta będzie mogła być zastosowana w przypadku Transakcji, należy ustalić czy i kiedy miało ono miejsce w odniesieniu do Nieruchomości.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie to „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Choć Spółka, ani Sprzedawca nie posiadają informacji na temat daty wybudowania Budynków, stanowiących w momencie nabycia przez ojca Sprzedawcy oraz w momencie nabycia przez Sprzedawcę już tylko pozostałości (ruiny). Niemniej, Budynki były użytkowane na potrzeby hodowli kur już przed nabyciem Nieruchomości w 1995 r. przez ojca Sprzedawcy. Dodatkowo, Sprzedawca nie dokonywał ulepszeń, ani też remontów Budynków. Tym samym, do pierwszego zasiedlenia Budynków doszło ponad dwa lata przed planowaną Transakcją (tj. przed 1995 r.). Konsekwentnie, Transakcja będzie stanowiła dostawę zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jako że nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Jednocześnie, z uwagi na zastosowanie do Transakcji zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który stanowi, że „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów dokonującemu ich dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

W następnej kolejności należy wskazać, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, ponieważ według art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT wspomniane oświadczenie powinno zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zarówno Spółka, jak i Sprzedawca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości - w przypadku uznania, że Sprzedawca działa w charakterze podatnika - złożą naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Spółki oświadczenie o tym, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia od podatku.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości jako mająca miejsce po upływie ponad dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie strony Transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. Konsekwentnie, w przypadku uznania, że Sprzedawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do Transakcji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu 23% VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 3:

W ocenie Spółki, w przypadku ewentualnego uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana 23% VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z Transakcją nabycia Nieruchomości.

Tak jak Spółka wskazywała w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej - budowy, wynajmu lub zarządzania budynkami komercyjnymi.

Według Spółki oznacza to spełnienie warunków do powstania prawa do odliczenia wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, jeżeli podatnik nabył towary, które będą wykorzystywane do celów jego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, to powstaje po jego stronie prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tych towarów.

Tym samym, skoro Spółka planuje wykorzystywać Nieruchomość w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT, to w sytuacji gdy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki podstawowej (obecnie 23%), Spółka będzie miała prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie nieuznania Sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu dostawy nieruchomości jest nieprawidłowe oraz prawidłowe w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości stawką podstawową oraz prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Dla ustalenia zawodowego profilu działalności istotne będą takie okoliczności, jak np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślić zatem należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Zwrócić przy tym należy uwagę, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę wskazuje na aktywność charakterystyczną dla obrotu nieruchomościami.

Powołany wyżej wyrok w sprawach C-180/10 i C-181/10 dotyczy co prawda sprzedaży nieruchomości, ale tezy z niego wynikające dotyczące możliwości rozporządzania własnym majątkiem odnieść można również do transakcji dostawy nieruchomości zabudowanych obiektami budowlanymi.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się również stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy.

W konsekwencji dla rozstrzygnięcia, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Spółka „Nabywca” jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalności gospodarczą jako spółka celowa polegającą na nabywaniu, realizacji procesu budowalnego, wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Spółka zamierza nabyć Nieruchomości (działki gruntu o nr …, … i …), od osoby fizycznej - „Sprzedawca.”

Sprzedawca nabył prawo własności Nieruchomości w 2007 r. w drodze dziedziczenia ustawowego jako jedyny spadkobierca swojego ojca na podstawie postanowienia sądu. Spadek obejmował również gospodarstwo rolne, w skład którego wchodziły Nieruchomości. Natomiast ojciec Sprzedawcy nabył Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego od osób fizycznych w 1995 r. Zgodnie ze wspomnianym aktem notarialnym Nieruchomości zostały nabyte na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego przez poprzednich właścicieli, ponadto według aktu notarialnego w chwili sprzedaży znajdowały się na nich budynki gospodarcze częściowo spalone.

Sprzedawca na moment nabycia Nieruchomości oraz na chwilę obecną prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży mat budowlanych oraz był i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomości zostały nabyte i należą do prywatnego majątku Sprzedawcy i nie były w żaden sposób związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Sprzedawca nie wykorzystywał ich również w działalności rolniczej.

Nieruchomości zostały udostępnione innej osobie do nieodpłatnego używania (użyczenie). Nieruchomości nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Na Nieruchomościach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach kurników. Budynki były użytkowane na potrzeby hodowli kur przez jednego z poprzednich właścicieli Nieruchomości przed ich nabyciem w 1995 r. przez ojca Sprzedawcy. Sprzedawca nie burzył Budynków, ani też nie remontował ich, jak również nie wznosił na Nieruchomościach żadnych innych budynków ani budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Sprzedawca nie dokonywał również ulepszeń Budynków.

W związku z Transakcją, Sprzedawca nie składał wniosków o podział Nieruchomości, ani też o zmianę ich przeznaczenia. Sprzedawca nie podejmował także działań związanych z uzbrojeniem terenu, doprowadzeniem drogi dojazdowej, ani też działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Sprzedawca otrzymał propozycję przeprowadzenia Transakcji od Spółki, nie podejmując w tym zakresie żadnych aktywnych starań.

Nieruchomości znajduje się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomości przeznacza się pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

Po nabyciu Nieruchomości, Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomości do celów działalności opodatkowanej VAT, tj. realizacji procesu inwestycyjnego, w tym - budowy, wynajmu lub zarządzania budynkami komercyjnymi.

Sprzedawca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa na rzecz nabywcy. Natomiast w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej sprzedaży działek pełnomocnictwo zostało przez Sprzedawcę udzielone Pośrednikowi - osobie fizycznej. Między Nabywcą a Sprzedawcą nie została zawarta umowa przedwstępna dotycząca sprzedaży działek.

Natomiast w akcie notarialnym z 18 lipca 2019 r. pomiędzy Sprzedawcą a osobą fizyczną, będącą brokerem (Pośrednik) została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, której przedmiotem są działki nr …, …, …. Na mocy tej umowy Strony postanowiły, że umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedawcy przez Pośrednika, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, nie później niż do 30 listopada 2020 r. po spełnieniu się następujących warunków: uzyskaniu przez Pośrednika na podstawie udzielonego przez Sprzedawcę pełnomocnictwa zaświadczeń, wydanych przez właściwe organy potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych, przeprowadzenia przez Pośrednika procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznania przez Pośrednika, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, uzyskania przez Pośrednika, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki gruntowo - środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji, potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji, potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, uzyskaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, decyzji pozwolenia na budowę lub innej decyzji administracyjnej, która pozwoli na wybudowanie dróg dojazdowych o parametrach umożliwiających obustronny ruch samochodów ciężarowych i osobowych, uzyskaniu przez Pośrednika - na jego koszt i jego staraniem - warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Pośrednika decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji środowiskowej, pozwalającej na realizację zamierzonej przez Pośrednika inwestycji, uzyskaniu przez Pośrednika ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego inwestycji, co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Pośrednikowi przez Sprzedawcę - na wezwanie Pośrednika - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, przedłożenia przez Sprzedawcę na wezwanie Pośrednika poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającej tożsamość Sprzedawcy, tj. dowodu osobistego albo paszportu, po dokonaniu cesji praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz Spółki będącej ostatecznym kupującym, po przedstawieniu przez kupującego wymaganych prawem wszelkich zgód ze strony kupującego, w tym wyrażonych w formie uchwał, na nabycie nieruchomości.

Ponadto Sprzedawca udziela Pośrednikowi pełnomocnictwa do: przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczenia publicznoprawnymi, uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia jej kompleksowego badania prawnego, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego oraz zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Intencją Pośrednika jest cesja wynikających z zawartej Umowy Przedwstępnej praw i obowiązków na rzecz Spółki. Dlatego Umowa Przedwstępna zawiera również zgodę Sprzedawcy na przeniesienie na rzecz Spółki praw i obowiązków Pośrednika wynikających z Umowy Przedwstępnej. Tym samym, oznacza to, że umowa przyrzeczona, czyli umowa sprzedaży działki powinna zostać ostatecznie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Spółką.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą uznania Sprzedawcy za podatnika podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży wskazanych we wniosku działek, Sprzedający będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Czynności prawne Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne oraz Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak z wniosku wynika Sprzedawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Pośrednika (osobę fizyczną) Nieruchomością dla celów budowlanych, czyli: dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów w celu potwierdzenia, że jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe pozwalają na zrealizowanie planowanej inwestycji. wystąpienia w imieniu Sprzedawcy celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego oraz zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, wystąpienia w imieniu Sprzedawcy w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych, wystąpienia w imieniu, decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.

Podkreślić należy, że czynności wykonane przez Pośrednika po udzieleniu Mu pełnomocnictwa wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedawcy jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży zabudowanej Nieruchomości podejmował On świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności.

Zatem należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedawcy.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedawca podejmował świadomie działania, podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Sprzedawca z tytułu transakcji sprzedaży zabudowanej Nieruchomości, w skład której wchodzą działki nr …, … i …, działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej samej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia. Zasada ta dotyczy również zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych we wniosku budynków znajdujących się na Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak wynika bowiem z treści wniosku budynki znajdujące się na Nieruchomości wykorzystywane były przez ich właściciela jeszcze przed 1995 rokiem, a więc przed nabyciem Nieruchomości przez ojca Sprzedawcy. Następnie w 2007 r. Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej budynkami, w drodze spadku, nabył Sprzedawca. Jednocześnie z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca nie dokonywał żadnych nakładów na ulepszenie budynków, które mają być przedmiotem transakcji sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie spełnione są przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a zatem sprzedaż opisanych we wniosku budynków korzystać będzie na podstawie tego przepisu ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a tym samym w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy zwolnieniem od podatku objęta będzie również sprzedaż gruntu, na którym przedmiotowe budynki są posadowione.

Biorąc pod uwagę treść obowiązujących przepisów w kontekście przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że z uwagi na to, że planowana transakcja zbycia budynków znajdujących się na Nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Strony transakcji mają możliwość wyboru jej opodatkowania, z zachowaniem warunków przewidzianych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. Właściwą stawką podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy, będzie stawka w wysokości 23%.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 uznać należy za prawidłowe.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do celów działalności opodatkowanej VAT, tj. realizacji procesu inwestycyjnego, w tym budowy, wynajmu lub zarządzania budynkami komercyjnymi.

Jak przyjęto w niniejszej interpretacji, przy założeniu, że Strony wybiorą opodatkowanie transakcji w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, transakcja zbycia Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem wskazanej we wniosku Nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawców orzeczeń sądów administracyjnych oraz wyroków TSUE tut. Organ podkreśla, że nie neguje rozstrzygnięć w nich zapadłych, ale zauważa że zapadły one w odniesieniu do stanów faktycznych odmiennych niż przedstawiony przez Wnioskodawców. W związku z tym, tezy z nich wynikające nie mogą zostać uznane za argument potwierdzający prawidłowość przedstawionego przez Wnioskodawców stanowiska w zakresie pytania nr 1 wniosku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs. ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych Dz. U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.