Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.384.2021.2.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-07
Teza: sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej na podstawie przepisów o ochronie środowiska
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 8 października 2021 r. (data wpływu – 8 października 2021 r.), uzupełnionym 15 października 2021 r. i 26 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe****.**

**UZASADNIENIE**

W dniu 8 października 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m. in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono samoistnie 15 października 2021 r. (wpływ pisma) oraz 26 listopada 2021 r. (wpływ opłaty).

**We wniosku** **złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (dalej: Spółka, Kupujący);

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Pana (\`(...)\`) (dalej: Sprzedający)

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`) (dalej: „Kupująca” lub „Spółka”). Spółka jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik od towarów i usług.

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Pan (\`(...)\`) (dalej: „Sprzedający”), będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

W październiku 2021 r. Spółka nabyła od Sprzedającego prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (\`(...)\`) składającej się z działek ewidencyjnych nr (…), (…), (…), (…) i (…), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

Przed dostawą Nieruchomości Sprzedający złożył zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Zgłoszenie zostało złożone z uwagi na planowaną dostawę Nieruchomości na rzecz Spółki.

Spółka oraz Sprzedający będą zwani w dalszej części wniosku łącznie „Stronami”.

Na podstawie informacji znajdujących się w księdze wieczystej w momencie dostawy Nieruchomości sposób korzystania z Nieruchomości przedstawiony był jako grunty orne. Niemniej jednak zgodnie z obowiązującym w momencie dostawy Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość jest przeznaczona pod tereny wytwórczości, składów, przemysłu, przetwórstwa rolnego i usług, w tym usług komunikacyjnych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje m.in., że Nieruchomość może zostać zabudowana budynkami o maksymalnej wysokości 14 m oraz, że realizacja nowej zabudowy jest możliwa na działce o minimalnej powierzchni 1000 m2.

W dniu dostawy na Nieruchomości nie znajdowały się na niej żadne trwale związane z gruntem obiekty budowlane, za wyjątkiem obiektu liniowego w postaci sieci energetycznej (dalej: „Sieć energetyczna”), należącej do zewnętrznego przedsiębiorstwa przesyłowego. W momencie dostawy Nieruchomość nie była ogrodzona ani uzbrojona. Na części Nieruchomości znajdował się jedynie fragment nieutwardzonej drogi (polna droga).

Sprzedający nabył Nieruchomość w 2011 r. na podstawie umowy darowizny (dalej: „Umowa Darowizny”). Przedmiotem Umowy Darowizny była jedna działka ewidencyjna nr (…) (dalej: Działka A), która w 2020 r. została podzielona na 5 mniejszych działek ewidencyjnych, które składają się obecnie na Nieruchomość.

Nabycie Nieruchomości nastąpiło do majątku prywatnego Sprzedającego. Nieruchomość nie była nabyta w związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą, nie była wcześniej wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej oraz nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na własne potrzeby rolnicze niezwiązane z prowadzoną działalnością. Sprzedający nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług).

W okresie, kiedy właścicielem Nieruchomości był Sprzedający nie była ona przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Zamiarem Sprzedającego była sprzedaż Nieruchomości, która umożliwiłaby mu osiągnięcie jak najwyższego zysku.

W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającego, w tym m.in.:

· dokonał wspomnianego wcześniej podziału geodezyjnego, w ramach którego otrzymana w darowiźnie Działka A została podzielona na 5 mniejszych działek składających się na Nieruchomość;

· podejmował działania zmierzające do zmiany obowiązującego dla Nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która umożliwić miała realizację na Nieruchomości m.in. inwestycji mieszkaniowej;

· podejmował czynności (wnosił odwołania) w sprawie toczącego się postępowania w zakresie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dotyczących możliwości realizacji przedsięwzięcia w postaci budowy hali magazynowo- produkcyjno-usługowej z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą towarzyszącą m.in. na działkach wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z zamiarem sprzedaży Nieruchomości i osiągnięcia maksymalnego zysku ze sprzedaży, będąc właścicielem Nieruchomości Sprzedający aktywnie poszukiwał potencjalnych nabywców, m.in. poprzez zamieszczanie ogłoszeń oferujących Nieruchomość do sprzedaży. Sprzedający zawierał również umowy pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości. W ramach tych umów, pośrednicy nieruchomości m.in. szukali i proponowali Sprzedającemu potencjalnych nabywców Nieruchomości oraz zamieszczali ogłoszenia oferujące Nieruchomość do sprzedaży na ogólnodostępnych portalach nieruchomościowych.

Ponadto, Sprzedający korzystał z usług prawnych oraz doradztwa podatkowego w zakresie związanym z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Z uwagi na trwające ożywienie na rynku gruntów pod zabudowę oraz wzrost średnich cen gruntów, Sprzedający podjął decyzję o przyjęciu oferty kupna Nieruchomości złożonej przez Spółkę.

Przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa dwóm radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na rzecz Kupującej w związku z tą transakcją. Udzielone pełnomocnictwo upoważniało do reprezentowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, w tym do składania wniosków i zapytań, uzyskiwania zaświadczeń, wypisów, wyrysów oraz innych informacji o nieruchomości, przeglądania akt postępowań administracyjnych, w sprawach dotyczących Nieruchomości oraz do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w tym wykonywania fotokopii akt tej księgi wieczystej.

Przed dniem dostawy Nieruchomości Sprzedający nie podejmował czynności związanych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, gdyż Nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Sprzedający nie podejmował również działań związanych z uzbrojeniem Nieruchomości czy uzyskaniem decyzji w sprawie pozwolenia na budowę.

Spółka nabyła Nieruchomość od Sprzedającego w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Kupujący zamierza wykorzystać Nieruchomość do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług ani do działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Umowa sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki została zawarta w październiku 2021 r. w formie aktu notarialnego. Z uwagi na okoliczności dotyczące dostawy Nieruchomości Sprzedający podjął decyzję o dokonaniu zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług. W tym celu przed transakcją wysłał listem poleconym komplet wypełnionych i podpisanych przez siebie dokumentów rejestracyjnych, tj. VAT-R oraz NIP-7 wraz z pismem przewodnim i potwierdzeniem tytułu prawnego do Nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę Sprzedający naliczył podatek od towarów i usług należny z tytułu dostawy Nieruchomości i wystawił Spółce fakturę VAT.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy nabycie Nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

**Zdaniem Zainteresowanych**, nabycie Nieruchomości, jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług. W rezultacie transakcja nabycia Nieruchomości jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinna znaleźć zastosowanie w przypadku transakcji sprzedaży Nieruchomości i w rezultacie Spółka nie była zobowiązana do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 6 grudnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.742.2021.2.WH.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony danej umowy (czynności) posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Spółka nabyła od Sprzedającego w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości – składającej się z pięciu działek.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 6 grudnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.742.2021.2.WH, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

\- sprzedaż Nieruchomości (tj. pięciu Działek) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

\- do omawianej transakcji dostawy Nieruchomości nie znalazło zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 tej ustawy; przedmiotowa transakcja podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania), to sprzedaż opisanej nieruchomości, zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1/9 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną

w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.