Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-128/16-2/DJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-02-24
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 stycznia 2016 r. (data wpływu 29 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego, prowadzącym działalność gospodarczą polegającą m.in. na profesjonalnym obrocie nieruchomościami (sklasyfikowaną wg kodu PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek). W 2003 r. Wnioskodawca, wspólnie z małżonką i ze środków pochodzących z majątku prywatnego, zakupił działkę (grunt), która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Działka ta została nabyta dla celów prywatnych. Działka ta sąsiaduje z domem jednorodzinnym Wnioskodawcy (od nieruchomości Wnioskodawcy dzieli ją tylko droga). Działka ta, od dnia nabycia do dnia dzisiejszego, była wykorzystywana przez Wnioskodawcę i jego rodzinę jako ogród owocowo-warzywny i spełniała funkcje rekreacyjne. Działka została zadrzewiona i ogrodzona płotem. Wszystkie opisane wydatki na działkę były dokonywane ze środków prywatnych Wnioskodawcy i jego żony. Jest to działka budowlana. Nigdy, w jakikolwiek sposób, działka ta nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie działki pod sprzedaż, nie podjęto też żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki. Obecnie Wnioskodawca, wspólnie z małżonką, planują sprzedaż opisanej powyżej działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy opisana powyżej sprzedaż przez Wnioskodawcę i jego małżonkę działki budowlanej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy - opisana powyżej sprzedaż działki budowlanej, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: pdof) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Stosownie do art. 9 pdof opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z kolei z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a pdof źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tak więc w świetle powyższego, aby sprzedaż nieruchomości (udziału w nieruchomości) spowodowała powstanie przychodu u zbywcy, muszą zostać spełnione łącznie 2 przesłanki: odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i jednocześnie odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. A contrario - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej (a więc osoba fizyczna dokonuje sprzedaży majątku prywatnego), a jednocześnie odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to taka sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym.

O ile co do warunku czasowego - Wnioskodawca nabył nieruchomość w 2003 r., należy stwierdzić, że został on niewątpliwie spełniony, to należy się zastanowić nad kwestią warunku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej przy tej sprzedaży i czy przychód ten nie powinien zostać opodatkowany na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 pdof.

Definicja działalności gospodarczej została zawarta w art. 5a pkt 6 pdof, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej — oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórcza. budowlana, handlową, usługową;
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych;

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 10 ust. 1 pkt 3 pdof źródłami przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 pdof za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 pdof - przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy ustalaniu, czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu według zasad właściwych dla źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy dla źródła z art. 10 ust. 1 pkt 8, należy brać pod uwagę fakt, czy w okolicznościach danego przypadku dana osoba wykonuje działalność gospodarczą czy też nie. Stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako przedsiębiorca wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Nawet bowiem sam status przedsiębiorcy i podatnika czynnego VAT nie jest wystarczający do stwierdzenia, że w przypadku każdej czynności rozporządzenia mieniem dany podmiot działa w charakterze profesjonalisty. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności osoba fizyczna występowała w charakterze przedsiębiorcy, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do momentu zbycia - potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter.

Zdaniem Wnioskodawcy nie można danemu podmiotowi przypisać statusu przedsiębiorcy przy transakcji sprzedaży nieruchomości, na której nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza, która zawsze stanowiła majątek prywatny osoby fizycznej i była wykorzystywana do celów prywatnych (ogród owocowo-warzywny), nigdy nie została zaliczona do ewidencji środków trwałych, i nie podejmowano żadnych działań marketingowych, mających na celu sprzedaż działki.

W przedstawionym powyżej stanie faktycznym Wnioskodawca i jego żona nie będą działali jako profesjonaliści, zajmujący się obrotem nieruchomościami, a jako podmioty prywatne, sprzedające składnik majątku pochodzące z ich majątku prywatnego, co do którego nie prowadzili żadnych działań marketingowych, mających na celu zwiększenie potencjalnego grona nabywców, jak również nie korzystali i nie będą korzystali z usług profesjonalnych pełnomocników, którzy będą pośredniczyć w sprzedaży nieruchomości.

Dlatego zdaniem Wnioskodawcy, przy określaniu skutków podatkowych sprzedaży opisanej powyżej działki należy stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof i w konsekwencji przyjąć, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży działki, z uwagi na upływ 5-letniego terminu od dnia nabycia, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na powyższe wnoszę o uznanie stanowiska Wnioskodawcy za prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przy czym w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Analizując czy sprzedaż nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością - zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Dokonując oceny zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można nie odnieść się do zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na profesjonalnym obrocie nieruchomościami (sklasyfikowaną wg kodu PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek). W 2003 r. Zainteresowany, wspólnie z małżonką i ze środków pochodzących z majątku prywatnego zakupił działkę (grunt), która w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Działka ta została nabyta dla celów prywatnych.

W świetle powyższego uznać należy, iż działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Skoro z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że działania Zainteresowanego są nakierowane wyłącznie na sprzedaż nieruchomości należącej do jego majątku prywatnego - zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej.

Tym samym odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowanego mogłaby być dla Wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w tym przepisie, o ile zostałaby dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie własności działki nastąpiło w 2003 r., a obecnie Wnioskodawca, wspólnie z małżonką, planuje sprzedaż opisanej powyżej działki, a więc w przedmiotowej sprawie sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. W konsekwencji, kwota uzyskana ze zbycia ww. nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela nieruchomości, tj. żony Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.