Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.246.2025.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-17
Teza: Sprzedaż nieruchomości podlegającej opodatkowaniu
podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3. Podstawa opodatkowania oraz wysokość
podatku-Podstawa opodatkowania-Czynności
cywilnoprawne-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 3-art. 7-ust. 1 -pkt 1-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    12 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi
    na wezwanie – w piśmie z 16 czerwca 2025 r. (wpływ 17 czerwca 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
      P. S.A. (Sprzedający, Spółka)
      NIP: (...)
    2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      Pani P. (...) (Kupujący, Nabywca 1)
    3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      Pan R. (....) (Kupujący, Nabywca 2)

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani posiadają interes prawny w ustaleniu konsekwencji podatkowych
    transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r.
    o podatku od towarów i usług oraz na gruncie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r.
    o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    P. S.A. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako Sprzedający, Spółka)
    posiada prawa własności nieruchomości gruntowej (...), zabudowanej budynkiem
                      2mieszkalnym o powierzchni (...) m oraz budowlami, położonej w m. (...) (dalej jako całość:
    „Nieruchomość”). Spółka planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Pani P. (...) –
    Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (dalej jako: Kupujący, Nabywca 1) i Pana
    R. (...) – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej jako: Kupujący,
    Nabywca 2; Nabywca 1 i Nabywca 2 dalej razem jako: Nabywcy, Kupujący).
    Celem złożonego wniosku jest potwierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży
    Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – w momencie jej
    sprzedaży. Interes prawny Spółki polega na potwierdzeniu czy transakcja dostawy
    Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Z kolei Nabywcy mają interes prawny w potwierdzeniu czy będą zobowiązani do zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości. Sposób
    opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości w oparciu o przepisy ustawy o podatku
    od towarów i usług przekłada się bowiem na opodatkowanie tego samego zdarzenia na
    podstawie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Nabywcy nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Strony
    nie rozważają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43
    ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość została nabyta przez Spółkę na podstawie postanowienia sądowego o
    przysądzeniu prawa własności nieruchomości z (...) r., sygn. akt (...). Przejęcie
    nieruchomości przez Spółkę nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Postanowienie sądowe o przysądzeniu prawa własności nieruchomości z (...) r., sygn. akt
    (...) na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania, uprawomocniło się (...) r.,
    a przejęcie fizyczne Nieruchomości (wejście w jej władnie) nastąpiło (...) r.
    Od momentu przejęcia Nieruchomości, Spółka utrzymuje ją jako aktywo przeznaczone do
    sprzedaży. Spółka nie wykorzystuje Nieruchomości do prowadzenia działalności

    statutowej, zatem Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości
    niematerialnych, jako środek trwały Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
    Uwzględniając fakt, że przejęcie Nieruchomości nastąpiło w ramach postępowania
    egzekucyjnego, Spółka nie posiada pewnych informacji o dacie pierwszego zasiedlenia
    Nieruchomości.
    Sprzedający wskazuje, że nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości od
    momentu jej przejęcia. Biorąc pod uwagę długość procesu sprzedażowego, zwarcie
    umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi po (...) r.
    Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę
    jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do
    zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy sprzedaż Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Kupujących będzie opodatkowana
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywców w przypadku
    zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – będzie
    opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają
    podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo
      prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
      do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
    Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (zgodnie z art. 4 pkt 1
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).
    Z uwagi na to, że sposób opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości w oparciu o
    przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przekłada się na opodatkowanie tego
    samego zdarzenia na podstawie przepisów ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, należy zwrócić uwagę, że w przypadku zwolnienia z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług, przepisy tej ustawy dają możliwość rezygnacji z tego zwolnienia po
    spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ww. ustawy, tj. wybór opcji
    opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług możliwy będzie, jeżeli
    Sprzedający i Nabywający 1 i 2 będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od
    towarów i usług i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dostawy
    zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji powyższego, ponieważ w przypadku braku rezygnacji przez Państwa ze
    zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług
    transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług – Nabywcy będą zobowiązani do poniesienia ciężaru podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Reasumując:

    1) planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania
      podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
      towarów i usług, co oznacza, że będą Państwo mogli zrezygnować z tego zwolnienia
      spełniając warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i
      usług,
    2) w przypadku zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem od
      towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i
      usług, będzie ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 i 2 cyt. ustawy:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
      Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy
      zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty
      podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki
      cywilnej.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – wynoszą – przy umowie sprzedaży:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych – 1%.

    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w
    zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania planuje zbyć na rzecz Zainteresowanych niebędących stroną
    postępowania prawo własności działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz
    budowlami (nazwane łącznie we wniosku jako Nieruchomość). Strony transakcji nie
    rozważają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust.
    10 ustawy o podatku od towarów i usług.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od

    czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.379.2025.3.AB w zakresie podatku
    od towarów i usług wynika, że:
    - planowana dostawa budynku i budowli opisanych w zdarzeniu przyszłym będzie
      korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10
      ustawy o podatku od towarów i usług,
    - w konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również zbycie działki nr (...)
      , z którą związane są ww. budynek i budowle, będzie zwolnione od podatku od
      towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i
      usług.
    A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (działki,
    budynku mieszkalnego oraz budowli na niej posadowionych) w ramach Transakcji będzie
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (Strony transakcji nie
    rozważają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust.
    10 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji nie znajdzie
    zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż Nieruchomości w ramach
    Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na
    zasadach określonych w wyżej cytowanych przepisach. Podatnikami tego podatku będą
    Nabywcy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    P. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.