Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-817/14/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-12-11
Teza: Czy sumę opłat eksploatacyjnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i usługodawców (opłaty za gaz i prąd) do ponoszenia, których w umowie najmu zobowiązali się najemcy ale uiszczanych za pośrednictwem wynajmującego można będzie uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu?
Słowa kluczowe: czynsz; media; najem; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 11 września 2014 r. (data otrzymania 16 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu z najmu mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia wysokości przychodu z najmu mieszkania.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca posiada własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które wynajął 3 czerwca 2013 r. O fakcie wynajmu mieszkania poinformował właściwy urząd skarbowy wybierając rozliczenie z fiskusem na zasadach ogólnych – podatek według skali podatkowej. Najem jest prowadzony jako najem prywatny.

Od 2015 r. Wnioskodawca zamierza zmienić sposób rozliczania się z fiskusem na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – najem prywatny.

W umowie z najemcami określone zostało, że najemca będzie uiszczać bezpośrednio na rachunek wynajmującego czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie) oraz dodatkowo najemca będzie ponosił zwykłe koszty utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi tj. opłaty za energię elektryczną, opłaty za gaz, opłaty czynszowe uiszczane do wspólnoty mieszkaniowej.

W umowie najmu został zawarty zapis mówiący w jaki sposób opłaty te powinny być uiszczane. Zapis ten mówi:

§ 4

1.  Najemcy zobowiązani będą do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu.
2.  Zapłata czynszu najmu następować będzie w terminie do 5 dnia każdego miesiąca obowiązywania umowy przelewem na rachunek bankowy wynajmującego.

§ 5

1.  Najemcy pokrywają również koszty utrzymania lokalu obejmujące:
    1.  opłaty za energię elektryczną,
    2.  opłaty za gaz,
    3.  opłaty czynszowe na rzecz wspólnoty mieszkaniowej według kosztów podanych przez wspólnotę przy zamieszkiwaniu.
2.  Kwotę obejmującą należności wymienione w § 5 pkt 1 najemca będzie przekazywać przelewem wynajmującemu do 5 dnia każdego miesiąca na wskazany wyżej nr rachunku bankowego po przedstawieniu przez wynajmującego rachunków lub innych dokumentów wystawionych przez usługodawców i wspólnotę mieszkaniową – określających wysokość tych należności.
3.  Czynności wpłat na stosowne konta bankowe usługodawców (opłaty za gaz i prąd) oraz wspólnoty mieszkaniowej (opłaty czynszowe) dokonywać będzie wynajmujący.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy sumę opłat eksploatacyjnych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i usługodawców (opłaty za gaz i prąd), do ponoszenia których w umowie najmu zobowiązali się najemcy, ale uiszczanych za pośrednictwem wynajmującego, można będzie uznać za kwoty, których nie wlicza się do przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a przychodem takim będzie wyłącznie kwota otrzymana przez Wnioskodawcę tytułem czynszu najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, za przychód osiągnięty z najmu przez wynajmującego należy uznać wyłącznie kwotę czynszu za najem przedmiotu umowy – rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu do używania. Z umowy jasno wynika, że wszelkie inne opłaty związane z używaniem przedmiotu najmu ponoszone są przez najemcę. Pośredniczenie wynajmującego w uiszczaniu opłat jest czynnością o charakterze czysto technicznym i ma na celu umożliwienie wynajmującemu bieżącej kontroli nad prawidłowością realizacji umowy najmu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.).

Stosownie do art. 9 ust. 1 ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ww. ustawy).

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej opłaty za wodę, prąd, gaz jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w umowie najmu określono, że najemcy będą uiszczać bezpośrednio na rachunek Wnioskodawcy kwotę czynszu za najem (rozumianą jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do użytkowania), jak również najemcy będą ponosić dodatkowo koszty utrzymania lokalu na rzecz podmiotów świadczących usługi tj. opłaty za media i opłaty czynszowe uiszczane do wspólnoty mieszkaniowej, które jednak również będą wpłacać na konto bankowe Wnioskodawcy. Tak więc najemcy co miesiąc będą uiszczać na rzecz Wnioskodawcy oprócz czynszu za najem również kwoty, w których zawarte są opłaty związane z utrzymaniem lokalu, jednakże kwoty te będą przekazywane za pośrednictwem wynajmującego (Wnioskodawcy) na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, energetyki i gazowni.

W związku z powyższymi okolicznościami, w świetle przedstawionego zdarzenia oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu za oddanie lokalu do użytkowania, bez opłat związanych z utrzymaniem lokalu, będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności ponoszone z tytułu utrzymania lokalu należne wspólnocie mieszkaniowej oraz opłaty za energię elektryczną i gaz, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlegać będzie jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.