Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-389/11-4/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-06-28
Teza: Ustalenie pięcioletniego okresu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; okres; prawo; sprzedaż; warunki
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 marca 2011 r. (data wpływu 22 marca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 czerwca 2011 r. (data wpływu 17 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty od której należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty od której należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 10 czerwca 2011 r. nr ILPB2/415-389/11-2/WS, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawcę, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 10 czerwca 2011 r., skutecznie doręczono dnia 14 czerwca 2011 r., zaś w dniu 17 czerwca 2011 r. (data nadania 16 czerwca 2011 r.), do tut. organu wpłynęła odpowiedź, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 14 grudnia 2006 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości. Powyższa czynność została udokumentowana i potwierdzona aktem notarialnym z tego samego dnia. W tym samym dniu Zainteresowany zapłacił całą kwotę należną z tytułu sprzedaży nieruchomości na konto sprzedającego. Z uwagi na prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych przedmiotowa sprzedaż została usankcjonowana jako warunkowa do czasu odpowiedzi przez ww. organ. Dnia 18 grudnia 2006 r. Agencja Nieruchomości Rolnych zrzekła się prawa pierwokupu, czym został dopełniony warunek, o którym była mowa w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości w dniu 14 grudnia 2006 r. Na powyższą okoliczność spisano kolejny akt notarialny w dniu 5 stycznia 2007 r., gdzie stwierdzono, iż aktem notarialnym sporządzonym dnia 14 grudnia 2006 r. w kancelarii notarialnej, sprzedający sprzedali Zainteresowanemu przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka jest prawidłowa data nabycia przedmiotowej nieruchomości, tzn. czy jest to dzień 14 grudnia 2006 r., czy dopiero dzień 5 stycznia 2007 r.? Prawidłowe określenie daty nabycia ma fundamentalny wpływ na określenie należnego zobowiązania podatkowego w przypadku zbycia całości lub części nabytej nieruchomości przed upływem pięciu lat.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy przyjąć datę wskazaną w obu aktach notarialnych, jako datę zawarcia transakcji sprzedaży, tj. dzień 14 grudnia 2006 r. z uwagi na fakt, że wszystkie warunki przeniesienia własności zostały spełnione już w grudniu 2006 r. (zapłata całości należności, zrzeczenie się praw pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych oraz spisanie umowy i faktyczne przekazanie nieruchomości we władanie kupującego). Akt notarialny z dnia 5 stycznia 2007 r. jest dokumentem potwierdzającym dokonanie wspomnianej transakcji z grudnia 2006 r. spisanym w styczniu roku następnego, z uwagi na terminy prac notarialnych nie związanych bezpośrednio z terminem nabycia nieruchomości. Data 5 stycznia 2007 r. jest datą ponownego spisania faktów obowiązujących i skutecznych w grudniu 2006 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do treści przepisu art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 14 grudnia 2006 r. Wnioskodawca dokonał zakupu nieruchomości. Powyższa czynność została udokumentowana i potwierdzona aktem notarialnym z tego samego dnia. Z uwagi na prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych przedmiotowa sprzedaż została usankcjonowana jako warunkowa do czasu odpowiedzi przez ww. organ. Dnia 18 grudnia Agencja Nieruchomości Rolnych zrzekła się prawa pierwokupu, czym został dopełniony warunek, o którym była mowa w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości w dniu 14 grudnia 2006 r. Na powyższą okoliczność spisano kolejny akt notarialny w dniu 5 stycznia 2007 r.

Dla rozpatrywanej sprawy istotna jest więc kwestia, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej przepisie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niezbędne jest zatem ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawcę opisanej we wniosku nieruchomości.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 157 § 1 k.c. własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Równocześnie w świetle art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, przy czym zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kodeksu cywilnego).

Wskazać zatem należy, że co do zasady, przeniesienie własności następuje w drodze umowy o podwójnym skutku – zobowiązującym i rozporządzającym, jednakże ustawodawca przewidział wyjątki od tej zasady. Strony umowy mogą bowiem postanowić o zawarciu dwóch odrębnych umów – najpierw o skutku zobowiązującym, a następnie o skutku rozporządzającym.

Stąd też, zarówno na gruncie przepisów prawa cywilnego, jak i prawa podatkowego – w przypadku zawarcia przez strony dwóch odrębnych umów – przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero z chwilą zawarcia umowy rozporządzającej.

W konsekwencji zawarcie w dniu 14 grudnia 2006 r. umowy i jednoczesna zapłata ceny za zakup tejże nieruchomości są bez znaczenia dla oceny prawnopodatkowych skutków w przedmiotowej sprawie, bowiem na skutek powyższej czynności Wnioskodawca nie nabył prawa własności do objętej taką umową nieruchomości, a jedynie nastąpiło zobowiązanie zbywcy do przeniesienia prawa własności po spełnieniu określonych warunków. Skoro więc w przypadku zawarcia warunkowej umowy sprzedaży nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, tym samym w świetle prawa niedopuszczalnym byłoby utożsamianie powyższego faktu z nabyciem prawa własności w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w momencie zawarcia umowy zobowiązującej do sprzedaży, której przedmiotem była opisana we wniosku nieruchomość - mimo iż jednocześnie zapłacona została przez Zainteresowanego cena sprzedaży - nie przysługiwało Wnioskodawcy żadne prawo własności do nieruchomości objętej ww. umową, a jedynie istniało zobowiązanie zbywcy do przeniesienia własności nieruchomości na Jego rzecz. Przepisy kodeksu cywilnego jednoznacznie wskazują, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej. Zatem prawo własności do ww. nieruchomości nabył Wnioskodawca dopiero w momencie zawarcia rzeczonej umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości, która miała miejsce w dniu 5 stycznia 2007 r.

Reasumując, w przypadku przedstawionym we wniosku, przy obliczaniu pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako datę nabycia przedmiotowej nieruchomości należy przyjąć dzień 5 stycznia 2007 r.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.