Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-835/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-13
Teza: Według jakich zasad będzie podlegał opodatkowaniu przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006r.?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.)

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 sierpnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 14 sierpnia 2009r.) uzupełnionym w dniach 23 września 2009r. oraz 04 listopada 2009r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

*   w części dotyczącej zastosowania przepisów ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., wysokości zryczałtowanego podatku oraz warunków jakie należy spełnić aby skorzystać ze zwolnienia (pyt. oznaczone we wniosku Nr 1,4,6) - **jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej ustalenia podstawy opodatkowania a tym samym kwoty, które należy wydatkować na zakup nieruchomości aby skorzystać ze zwolnienia oraz sposobu liczenia terminu 2 lat na jej wydatkowanie (pyt. oznaczone we wniosku Nr 2,3,8,9,10) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 sierpnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismami z dnia 15 września 2009r. oraz 28 października 2009r. Znak: IBPB II/2/415-835/09/JG wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano odpowiednio w dniach 23 września 2009r. oraz 04 listopada 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 29 marca 2006r. wraz z kolegą zakupiła działkę. Udział wnioskodawczyni w przedmiotowej działce wynosi 50%. Po uzyskaniu w 2007r. pozwolenia na budowę wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem działki rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego tzw. bliźniaka. Następnie w dniu 09 lutego 2009r. w wyniku umowy zniesienia współwłasności nieruchomości przedmiotowa działka wraz z domem została podzielona na wnioskodawczynię i drugiego współwłaściciela. Wnioskodawczyni wskazała, iż w wyniku zniesienia współwłasności nie nabyła większego udziału w nieruchomości niż przed dokonanym zniesieniem współwłasności i jej udział nadal wynosił 50%. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Wnioskodawczyni w najbliższym czasie tj. w bieżącym roku zamierza sprzedać swoją część nieruchomości (działkę wraz z domem na niej się znajdującym). Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż nie była zameldowana w domu, dom do chwili obecnej nie jest oddany do użytkowania, a od momentu zakupu nie minęło 5 lat. Od dnia 1 lipca 2009r. wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, ale nieruchomość ta nie była i nie jest środkiem trwałym firmy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  według jakich zasad zostanie naliczony podatek tj. obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006r., czy od 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., czy od dnia 01 stycznia 2009r.?
2.  co stanowi podstawę opodatkowania - przykład (cena zakupu działki 100.000 zł, koszt wybudowania domu /dokumentacja w postaci rachunków/ 150.000 zł. Razem koszty: 250.000 zł. Cena sprzedaży nieruchomości 410.000 zł Różnica 410.000 – 250.000 = 160.000 zł?
3.  czy wartość 160.000 zł stanowi podstawę opodatkowania?
4.  jaka jest wysokość podatku 10% czy 19%?
5.  w jakim terminie należy zapłacić podatek do 14 dni czy do 30 kwietnia następnego roku jeżeliby zamiarem było przeznaczenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe?
6.  czy przysługuje zwolnienie z płatności podatku gdyby zakup innej nieruchomości na cele mieszkaniowe został dokonany do 2 lat?
7.  jaki dokument i w jakim terminie należy złożyć w urzędzie skarbowym jeżeli zamiarem jest uzyskane ze sprzedaży pieniądze przeznaczyć na cele mieszkaniowe (do 2 lat)?
8.  czy okres 2 lat jest liczony od dnia sprzedaży np. sprzedaż 25 sierpnia 2009r., termin mija 26 sierpnia 2011r. czy okres 2 lat mija końcem roku np. sprzedaż z 25 sierpnia 2009r. termin mija 31 grudnia 2011r.?
9.  za jaką kwotę należy zakupić nieruchomość aby być zwolnionym od podatku – przykład- za kwotę 410.000 zł (kwota sprzedaży) czy za kwotę 160.000 zł (różnica pomiędzy poniesionymi kosztami a ceną sprzedaży)?
10.  czy jeżeli zostanie zakupiona nieruchomość za cenę niższą niż kwota z przykładu (np. 140.000 zł) to podstawę opodatkowania pomniejsza się (160.000 zł – 140.000 zł = 20.000 zł tj. kwota od której zostanie naliczony podatek)?

W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 sierpnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 23 września 2009r.) wnioskodawczyni wskazała, iż pytania nr 5 i 7 są nieaktualne, gdyż w terminie 14 dni od sprzedaży złożyła stosowne oświadczenie o zamiarze zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe w okresie do 2 lat.

Zdaniem wnioskodawczyni:

Ad. 1

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości winna być opodatkowana podatkiem dochodowym według zasad obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006r.,

Ad. 2

Podstawę opodatkowania powinna stanowić różnica pomiędzy poniesionymi kosztami zakupu działki i wybudowanie domu, a wartością sprzedaży czyli według przykładu podstawę opodatkowania stanowiłaby wartość 160.000 zł.,

Ad. 3

Wartość 160.00 zł stanowi podstawę opodatkowania,

Ad. 4

Z uwagi na fakt, że działka została zakupiona w dniu 29 marca 2006r. to w tej sytuacji powinny mieć zastosowanie przepisy obowiązujące do 31 grudnia 2006r. a więc wysokość podatku wynosiłaby 10%,

Ad. 6

Powinna zostać zwolniona z płatności podatku, w sytuacji gdyby dokonała zakupu innej nieruchomości na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat,

Ad. 8

Okres 2 lat powinien minąć końcem roku kalendarzowego czyli na podanym przykładzie byłby to dzień 31 grudnia 2009r.,

Ad. 9

Aby zostać zwolnionym z podatku winna kupić nieruchomość za kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy poniesionymi kosztami a ceną sprzedaży czyli na podstawie przykładu za kwotę 160.000 zł,

Ad. 10

Jeżeli zakupi nieruchomość za cenę niższą niż wskazana w przykładzie kwota 160.000 zł to podstawa opodatkowania powinna się pomniejszyć, czyli na podstawie przykładu 20.000 zł to kwota z której zostałby zapłacony podatek.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust: 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono nowe, obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Natomiast ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zatem dla ustalenia jakie przepisy znajdą zastosowanie w sprawie, istotne jest ustalenie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm., określonego w dalszej części skrótem k.c.). Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło.

Wyjaśnić również należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów k.c. jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Stosownie do art. 195 k.c. współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Zgodnie z art. 196 § 1 k.c. współwłasność jest albo własnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej k.c. – art. 196 § 2 tej ustawy. Zgodnie z art. 210 i nast. k.c. każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziałowi we współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat wówczas datą nabycia nieruchomości jest data nabycia udziału w nieruchomości, a nie data zniesienia współwłasności. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad tą rzeczą (nieruchomości) jaki stan jej majątku osobistego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawczyni wraz z drugim współwłaścicielem nabyła w 2006r. działkę na której w 2007r. współwłaściciele rozpoczęli budowę domu „bliźniaka”. Udziały we współwłasności były równe. Następnie w 2009r. dokonano zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że działka i dom został podzielony pomiędzy dwóch współwłaścicieli. W wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawczyni nie nabyła większego udziału w nieruchomości niż przed dokonanym zniesieniem współwłasności i jej udział nadal wynosił 50%. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać swoją część nieruchomości (działkę wraz z domem).

W przedmiotowej sprawie nieodpłatne zniesienie współwłasności w nieruchomości, dokonane w 2009r., nie stanowi daty nabycia, ponieważ nabyte prawo własności odzwierciedla dotychczasową wielkość udziału w nieruchomości. Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki (udziału) tj. od końca 2006r. Z uwagi na fakt, że nabycie udziału w nieruchomości nastąpiło w 2006r. a wnioskodawczyni zamierza sprzedać tę nieruchomość przed upływem pięcioletniego terminu o którym mowa w ww. przepisach, zatem oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości należy dokonać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. (stanowisko wnioskodawczyni w tym zakresie jest prawidłowe – pyt. nr 1).

I tak zgodnie z art. 28 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. – podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Z kolei art. 28 ust. 2a tej ustawy stanowi, iż obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (stanowisko wnioskodawczyni w zakresie wysokości podatku jest prawidłowe – pyt. nr 4, a oświadczenie jak wskazała, zostało złożone w terminie – pyt. nr 5 i 7 uznane przez wnioskodawczynię za nieaktualne).

Zgodnie z treścią art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wobec powyższego przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej zniesienia współwłasności, opłatę notarialną, opłatę sądową.

Tym samym wbrew sugestii wnioskodawczyni przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006r. nie może być pomniejszony o koszty zakupu działki oraz wybudowania domu, bowiem ww. koszty nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości, a tylko takie koszty mogą stanowić podstawę do pomniejszenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Tak więc w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania będzie stanowił przychód jaki wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży nieruchomości, tj. cena sprzedaży wynikająca z aktu notarialnego, o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, jeżeli takie koszty zostaną przez wnioskodawczynię poniesione. Jeżeli zatem wnioskodawczyni dokona sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za wskazaną przykładowo we wniosku kwotę 410.000 zł i nie poniesie kosztów uznawanych za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości to ta kwota, o ile będzie odpowiadała wartości rynkowej będzie stanowiła przychód, o którym mowa w art. 19 ww. ustawy podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. Należy również mieć na uwadze, iż opodatkowaniu (zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy podlega przychód (pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia) a nie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania (stanowisko wnioskodawczyni w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania uwzględniające do jej wyliczenia koszty zakupu działki oraz budowy domu jest nieprawidłowe – pyt. nr 2 i 3).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Przepis ten nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości należy, jak już wskazano powyżej, w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożyć oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu w terminie i na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) tej ustawy.

Jeżeli zatem w przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni istotnie przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe m.in. na zakup innej nieruchomości, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, to wówczas będzie przysługiwało jej zwolnienie z podatku (stanowisko wnioskodawczyni w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania w przypadku przeznaczenia kwoty na zakup innej nieruchomości w okresie 2 lat jest prawidłowe – pyt. nr 6).

Natomiast zaprezentowany przez wnioskodawczynię sposób liczenia okresu 2 lat jest nieprawidłowy (pyt. nr 8). Literalne brzmienie cyt. powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje bowiem, iż ww. okres dwóch lat liczony jest od dnia sprzedaży nieruchomości. Z cyt. powyżej przepisów wynika również, iż wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nieruchomości (ustalone zgodnie z art. 19 ustawy) w części wydatkowanej na m.in. zakup innej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Jeżeli zatem wnioskodawczyni dokonałaby sprzedaży nieruchomości za kwotę 410.000 zł, to po jej stronie powstanie przychód w kwocie 410.000 zł i ten przychód musi zostać wydatkowany na ww. cele. Jeżeli uzyskany przychód nie zostanie w całości wydatkowany na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy, to ta część przychodu, która nie została wydatkowana w terminie i na cele wskazane w ustawie nie będzie korzystać z cyt. zwolnienia.

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni w zakresie ustalenia kwoty, którą należy przeznaczyć na zakup nieruchomości aby móc korzystać ze zwolnienia (pyt. nr 9) oraz ustalenia podstawy opodatkowania w przypadku zakupu nieruchomości (pyt. nr 10) jest nieprawidłowe. Podstawę opodatkowania zryczałtowanym 10% podatkiem stanowi przychód ustalony zgodnie z art. 19, który w określonych okolicznościach może korzystać ze zwolnienia. Jeżeli wnioskodawczyni dokonałaby sprzedaży nieruchomości za kwotę 410.000 zł a zakupu nieruchomości dokonałaby za cenę niższą niż uzyskany przychód, wówczas zwolnieniu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy będzie podlegała tylko ta część przychodu która zostanie faktycznie wydatkowana na cele mieszkaniowe.

Natomiast w przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Reasumując, po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego oraz mając na względzie przedstawione powyżej uregulowania prawne w kontekście pytań ujętych w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, iż:

*   przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.,
*   przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Za koszt odpłatnego zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Kosztu odpłatnego zbycia nie stanowi koszt zakupu działki oraz wybudowania domu,
*   przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., chyba że wystąpią warunki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy,
*   warunkiem zastosowania zwolnienia na podstawie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy będzie fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Tak więc przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych wiążę z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w umowie sprzedaży na jeden z celów enumeratywnie wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ww. ustawy,
*   okres wydatkowania uzyskanego przychodu wynosi 2 lata od dnia sprzedaży nieruchomości,
*   aby uzyskany ze sprzedaży przychód podlegał w całości zwolnieniu z podatku, to musi być w całości wydatkowany na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy,
*   opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie podlegała część przychodu, która nie zostanie wydatkowana na cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.