Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-289/13-2/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-25
Teza: Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanej przez Spółkę na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki podstawowej?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2013 r. (data wpływu 3 kwietnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

X Sp. z o.o. Spółka komandytowo-akcyjna jest użytkownikiem wieczystym gruntu położonego w … przy ul. … oraz właścicielem znajdującego się na nim budynku biurowego (dalej „Budynek”) - łącznie zwane dalej „Nieruchomością”.

Przedmiotowa Nieruchomość została zakupiona we wrześniu 2006 r. przez spółkę Y Sp. z o.o. Spółka komandytowa. W 2008 r. spółka Y Sp. z o.o. Spółka komandytowa przekształciła się w spółkę komandytowo akcyjną - „X” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (dalej zwana „Spółką”). Przy zakupie Nieruchomości nie został naliczony podatek od towarów i usług, ze względu na to, że sprzedający (osoba fizyczna) w związku z dokonywaną transakcją nie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Spółka poniosła i nadal ponosi nakłady na ulepszenie Budynku, w celu jego wynajmu na cele biurowe. Prace są prowadzone na podstawie pozwolenia na budowę i w celu ich realizacji Spółka zawarła kontrakt z generalnym wykonawcą prac. Nakłady na Nieruchomość finansowane są kredytem bankowym zabezpieczonym hipotecznie na Nieruchomości oraz pożyczkami zaciągniętymi przez Spółkę.

Spółka nie zatrudnia własnego personelu - zadania związane z budową, prowadzeniem projektu oraz jego komercjalizacją (poszukiwaniem najemców i zawieraniem z nimi umów) powierzyła wyspecjalizowanym podmiotom, z którymi zawarła odpowiednie kontrakty w tym zakresie.

Spółka zawarła jedną przedwstępną umowę najmu, na podstawie której po zakończeniu prac ulepszających budynek, udostępni powierzchnię biurową za odpłatnością najemcy.

Spółka poszukuje najemcy albo najemców na pozostałą część powierzchni użytkowej budynku (do wynajmu po zakończeniu prac) - do tego celu podpisała umowę agencyjną z podmiotem pośredniczącym w zawieraniu takich umów.

Aktualnie Spółka zamierza sprzedać Nieruchomość na rzecz spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce (dalej „Kupujący”). Zamiarem stron jest, aby Spółka po sprzedaży pozostała odpowiedzialna za dokończenie projektu modernizacji i komercjalizacji (wynajmu) całej Nieruchomości, w związku z czym - w oparciu o już zawarte kontrakty dotyczące zarządzania projektem oraz umowę agencyjną dotyczącą poszukiwania najemców, Spółka ma zrealizować te zadania na rzecz Kupującego.

Jednocześnie z zakupem Nieruchomości nastąpi przejęcie z mocy prawa (na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego) przez Kupującego praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Spółkę przedwstępnej umowy najmu.

Ponadto, w związku z nabyciem nieruchomości oraz wymogami podmiotów finansujących Kupujący stanie się - obok Spółki (nie zamiast) - dłużnikiem z tytułu kredytu oraz części pożyczek zaciągniętych przez SKA (poprzez poręczenie, przystąpienie do długu lub analogiczną instytucję - zależnie od oczekiwań banku i podmiotów finansujących).

Jednakże w przypadku jednej umowy pożyczki zobowiązania z jej tytułu nie przejdą na nabywcę - Spółka pozostanie jedynym dłużnikiem z tego tytułu.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Kupujący nie stanie się stroną pozostałych umów zawartych przez Spółkę, a w szczególności:

1.  umowy o generalne wykonawstwo, dotyczącej rozbudowy Budynku,
2.  umowy o zarządzanie projektem,
3.  umowy agencyjnej (o pośrednictwo w najmie lokali w Budynku) - których stroną nadal pozostanie Spółka.

Kupujący nie przejmie również zobowiązań Spółki wynikających z tych umów (ani nie przystąpi do nich).

Po sprzedaży Spółka będzie świadczyła na rzecz Kupującego usługi zarządzania projektem, w tym usługi księgowe i prawne dotyczące projektu, tzn. za ustalonym wynagrodzeniem ma zapewnić świadczenie tych usług przez wyspecjalizowane podmioty, na podstawie wymienionych umów, których Spółka pozostanie stroną.

Ponadto, dla wykonania powierzonej jej funkcji doprowadzenia do maksymalnej komercjalizacji (wynajmu) Budynku, Spółka zawrze z Kupującym warunkową (pod warunkiem kupienia Nieruchomości przez Kupującego i dokończenia budowy) umowę najmu całej pozostającej do tej pory niewynajętej powierzchni biurowej w Budynku (tzw. master lease). Na podstawie tej umowy Spółka, o ile nie znajdzie najemców na tę powierzchnię będzie zobowiązana do płacenia czynszu za powierzchnię objętą tą umową, natomiast w razie znalezienia najemców płacących czynsz osiągający co najmniej uzgodnione minimum, Spółka otrzyma określoną prowizję agencyjną. Na podstawie umowy master lease Kupujący zatrzyma część ceny sprzedaży tytułem kaucji na poczet ewentualnych roszczeń z tytułu czynszu należnego od Spółki. Umowa master lease zostanie zawarta przed sprzedażą i wejdzie w życie pod warunkiem tej sprzedaży, w dniu oddania powierzchni będącej jej przedmiotem do użytku.

W ramach uzgodnionej ceny sprzedaży Nieruchomości Spółka dokończy prace budowlane przy modernizacji Budynku - zgodnie z projektem budowlanym, przy wykorzystaniu wyspecjalizowanego podmiotu, z którym Spółka posiada umowę na generalne wykonawstwo. Kupujący będzie płacił Spółce na podstawie wystawianych przez nią faktur wynagrodzenie za te prace budowlane stosownie do ich postępu (ich wartość nie zostanie uwzględniona w cenie sprzedaży).

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że po sprzedaży Nieruchomości przedsiębiorstwo Spółki będzie obejmowało następujące prawa i obowiązki (w tym wierzytelności i długi pieniężne):

1.  firmę (oznaczenie indywidualizujące) przedsiębiorstwa,
2.  wierzytelność wobec Kupującego z tytułu ceny sprzedaży Nieruchomości,
3.  prawa i obowiązki z umowy z generalnym wykonawcą,
4.  prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie projektem,
5.  prawa i obowiązki z umowy pośrednictwa w najmie nieruchomości,
6.  zobowiązania z umowy kredytu oraz z umów pożyczek,
7.  prawa i obowiązki wobec Kupującego, dotyczące zarządzania projektem, w tym jego obsługi księgowej i prawnej,
8.  prawa i obowiązki wobec Kupującego, dotyczące dokończenia prac budowlanych,
9.  prawa i obowiązki z umowy master lease, w tym wierzytelność o zatrzymaną przez Kupującego kaucję.

Ani przed planowaną sprzedażą ani po niej Spółka nie dokona żadnego wyodrębnienia finansowego, księgowego lub organizacyjnego jakiejkolwiek części swojej działalności.

Do chwili obecnej i w dniu sprzedaży wartość nakładów ponoszonych przez Spółkę na ulepszenie Budynku do dnia dokonania sprzedaży Nieruchomości przekroczyła 30% wartości początkowej (dla celów podatku dochodowego) budynku biurowego na Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki podstawowej?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Kupującego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki 23%.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. odpłatna dostawa towarów - przy czym w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy i ich części (a więc również nieruchomości). Jednakże zgodnie z art. 6 ustawy o VAT:

„Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1.  transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa;
2.  czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy”.

Zdaniem Wnioskodawcy, powyższy przepis nie znajdzie zastosowania do planowanej transakcji. Za niebudzącą sporu można uznać kwestię, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie jest „czynnością, która nie może być przedmiotem prawnie skutecznej umowy”. Ponadto, Nieruchomość, która ma być przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie spełnia przesłanek do uznania jej za przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowaną część.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z kolei ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwo” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

„Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

W świetle przywołanych przepisów planowana przez Spółkę transakcja nie będzie dotyczyć jej przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem sprzedaży ma być bowiem wyłącznie zbycie dwóch składników majątku Spółki, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz znajdującego się na tym gruncie Budynku, któremu towarzyszyć będzie (wynikające z przepisów prawa) przejście umowy przedwstępnej najmu oraz przyłączenie się Kupującego do części długów związanych z finansowaniem projektu (co jest wymogiem podmiotów finansujących). Przedmiotem sprzedaży nie będą natomiast pozostałe składniki majątku Spółki wymienione w art. 55¹ k.c., a w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa), środki pieniężne, czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie bez znaczenia jest również, że zbyte składniki majątkowe u Kupującego nie są samodzielne w tym znaczeniu, że dla prowadzenia i dokończenia projektu niezbędny jest dalszy udział Spółki, posiadającej ku temu odpowiednie zaplecze w postaci zawartych kontraktów dających odpowiedni udział specjalistów w przedsięwzięciu.

Ponadto, planowana transakcja nie obejmuje przeniesienia na Kupującego żadnych należności (wierzytelności) Spółki. W szczególności należy podkreślić, że przedmiotem planowanej transakcji nie są prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Spółkę umów najmu powierzchni biurowych znajdujących się w Budynku. Następujące z mocy samego prawa (art. 678 k.c.) wejście nabywcy Budynku na miejsce Spółki w ww. stosunki najmu będzie automatycznym (niezależnym od woli stron) efektem dokonania sprzedaży Budynku, jednakże nie oznacza to, że ww. prawa i obowiązki będą przedmiotem sprzedaży przez Spółkę. Ponadto należy wskazać, że w chwili obecnej mamy do czynienia z przedwstępną umową najmu, która dla właściciela nie generuje jeszcze żadnych należności, zatem przeniesieniu własności Nieruchomości nie towarzyszy przejście na Kupującego takich aktywów.

Wymaga podkreślenia, że po dokonaniu planowanej transakcji Spółka nadal będzie dysponowała aktywami umożliwiającymi jej prowadzenie działalności gospodarczej – w szczególności, jak wspomniano, będzie ona świadczyła usługi w zakresie zarządzania projektem (w tym zapewnienia obsługi księgowej, prawnej i administracyjnej Kupującego), jak również będzie dysponowała - po zapłacie ceny - istotnymi zasobami pieniężnymi, dającymi podstawę do rozpoczęcia dalszych aktywności gospodarczych.

W konsekwencji przedmiot zamierzonej transakcji sprzedaży nie spełnia przesłanek uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55¹ k.c.

Nieruchomość nie może być również zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z powyższego wynika zatem, że ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

Po pierwsze, zdaniem Wnioskodawcy w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot planowanej sprzedaży, obejmujący zaledwie dwa składniki majątkowe: prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz znajdujący się na nim Budynek można kwalifikować jako „zespół” składników (jak wspomniano, nie obejmuje ona przeniesienia prawa z umów najmu - których przejęcie następuje z mocy samego prawa, jako skutek nabycia Nieruchomości).

Po drugie, przedmiotem dostawy będą wyłącznie materialne składniki majątku, natomiast nie będą nim składniki niematerialne, w szczególności zaś należności i zobowiązania. Należy bowiem podkreślić, że w wyniku planowanej transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego zobowiązań od Spółki, tzn. ich przejścia na Kupującego w taki sposób, iż Spółka przestanie być dłużnikiem. Okoliczność, że zgodnie z przyjętym założeniem, Kupujący stanie się dłużnikiem obok Spółki, w odniesieniu do niektórych zobowiązań (z tytułu zaciągniętych przez Spółkę kredytu i niektórych pożyczek) - poprzez poręczenie, przystąpienie do długu lub analogiczną instytucję, w żadnym wypadku nie oznacza dokonania transferu (przeniesienia) tych zobowiązań na Kupującego. Tym samym przedmiotem transakcji nie będą zobowiązania, tzn. nie będą one składnikiem majątku nabywanym przez Kupującego – co uniemożliwia zakwalifikowanie przedmiotu sprzedaży jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Po trzecie zaś, w analizowanym przypadku nie zachodzi przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Zgodnie bowiem z poglądem prezentowanym w orzecznictwie (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPP1/443-1237/10-2/ISZ z dnia 11 lutego 2011 r.):

„Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że:

*   zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w istniejącej strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, zakład (potwierdzone w zatwierdzonej strukturze organizacyjnej w formie wewnętrznego aktu prawnego),

*   wzajemne powiązanie składników wskazuje na istnienie zależności pomiędzy tymi składnikami (dopiero ich wspólne działanie prowadzi do realizacji określonej kategorii zadań gospodarczych),

*   wyodrębnioną strukturą organizacyjną kieruje: kierownik, dyrektor, któremu podlegają pracownicy zatrudnieni w tej komórce organizacyjnej”.

Przedmiot planowanej sprzedaży nie jest wyodrębniony w powyższy sposób w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Spółki, co uniemożliwia zakwalifikowanie ich jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Za powyższym wnioskiem może również przemawiać stanowisko przedstawione w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPP1-443-1145/10-4/BS z dnia 21 stycznia 2011 r., dotyczącej właśnie kwalifikacji prawnopodatkowej transakcji zbycia nieruchomości:

„Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż przedmiotem planowanej przez Wnioskodawcę transakcji będzie Nieruchomość (tj. Lokal, budowle oraz udział w Gruncie), a z mocy prawa na Nabywcę przejdą prawa i obowiązki wynikające z niektórych umów najmu zawartych przez Spółkę oraz inne wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku literalnie wymienione w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, czy też zobowiązania związane z Nieruchomością. Na nabywcę nie zostaną również przeniesione zobowiązania Wnioskodawcy z tytułu kredytu.

Dla rozstrzygnięcia meritum problemu istotne jest ustalenie, czy składniki mienia będące przedmiotem sprzedaży stanowią przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowaną część. Aby stwierdzić czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa należy rozważyć, czy w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostaną funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, aby przekazana masa majątkowa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. W przedmiotowym przypadku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych Wnioskodawcy, w tym w szczególności zobowiązania do spłaty kredytu oraz pożyczek czy kluczowych umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości, w tym m.in. umowy o zarządzanie Nieruchomością oraz biznesowe know-how Spółki wraz z posiadaną bazą najemców z różnych sektorów biznesowych. Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie oraz finansowo z przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu itp., nie jest dla niej sporządzany bilans odrębny od bilansu całej Spółki.

Reasumując, stwierdzić należy zbycie Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w zdarzeniu przyszłym nie może być uznane za zbycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zatem zgodzić się należy z Wnioskodawcą, iż przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będą poszczególne składniki majątkowe składające się na Nieruchomość, opodatkowane na zasadach przewidzianych dla dostawy poszczególnych części majątku”.

Wreszcie należy wskazać, że zbywane aktywa nie dają możliwości - same w sobie – do prowadzenia działalności gospodarczej, czego wyrazem jest, że po zakupie Kupujący będzie korzystał z obsługi Spółki w zakresie kluczowych funkcji projektu: zarządzania projektem, dokończenia prac budowlanych oraz komercjalizacji projektu.

Reasumując, przedmiotem planowanej transakcji będą jedynie dwa materialne składniki majątkowe: Budynek i prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym się znajduje. Natomiast przedmiot transakcji nie będzie obejmował pozostałych składników majątku Spółki, a w szczególności jej firmy, ksiąg, należności i zobowiązań z tytułu zawartych przez Spółkę umów (poza następującym z mocy samego prawa wejściem Kupującego w stosunki najmu); powyższe składniki pozostaną w majątku Spółki, która po zrealizowaniu transakcji zachowa zdolność prowadzenia działalności gospodarczej. Powoduje to, że zbywana Nieruchomość nie spełnia przesłanek uznania jej za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Z powyższych względów należy uznać, że planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie objęta zakresem zastosowania przepisów ustawy o VAT.

Jednocześnie brak będzie podstaw do zastosowania w stosunku do niej zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10, ani pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z pierwszym z tych przepisów zwalnia się od podatku „dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z kolei „pierwszym zasiedleniem” zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest „oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W przedstawionym stanie faktycznym dostawa Budynku będzie w ramach pierwszego zasiedlenia. Jak wskazano na wstępie, Spółka ponosi wydatki o charakterze remontowo-modernizacyjnym, których wartość w momencie dokonania transakcji będzie przekraczała 30% wartości początkowej Budynku.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż Budynku stanowi dostawę dokonywaną „przed pierwszym zasiedleniem” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT. Gdyby bowiem w chwili dostawy rozbudowa Budynku była już zakończona, jego dostawa na rzecz Kupującego stanowiłaby „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jako oddanie go do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, pierwszemu nabywcy po jego ulepszeniu, gdy „wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Wobec tego, z uwagi na to, że w chwili transakcji rozbudowa Budynku nie zostanie jeszcze zakończona, a zarazem w tym momencie wartość nakładów na ulepszenie (rozbudowę) przekroczy 30% wartości początkowej Budynku, dostawa będzie dokonywana „przed pierwszym zasiedleniem” w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT - a co za tym idzie, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w tym przepisie.

Jednocześnie w opisanym przypadku nie znajdzie również zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku „dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów”.

Co prawda Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu Budynku - a zatem spełniona jest przesłanka przewidziana w lit. a przywołanego przepisu - to jednak, jak wspomniano, ponosiła ona wydatki na ulepszenie Budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej, od których dokonywała odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Tym samym, z uwagi na niespełnienie przesłanki określonej w lit. b art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnienie przewidziane w tym przepisie nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji planowana dostawa Budynku znajdującego się na Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (aktualnie 23%).

Co za tym idzie, na podstawie art. 29 ust. 5 ustawy o VAT - zgodnie z którym „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu” - również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym się znajduje Budynek, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

W związku z powyższym uzasadnione jest uznanie za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.