Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-487/15-2/ISZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-07-22
Teza: Zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 czerwca 2015 r. (data wpływu 12 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe :

W 1996 r. 3 osoby: Wnioskodawczyni Pani Alina Z., jej syn Pan Piotr Z., zamieszkały przy ul. S. 5, oraz eksmałżonek Pan Henryk Z., zamieszkały przy ul. B. w W., z inicjatywy syna zakupiły na współwłasność działkę budowlaną o powierzchni 1.185 m2. Działka ta jest usytuowana w W. przy ulicy S. i według niezatwierdzonych dotychczas planów przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowe. Nieruchomość tą zakupiono w celu pobudowania na niej dużego dwurodzinnego domu. Przed jej zakupem Państwo Z. uzgodnili, że powtórnie wezmą ślub i stworzą nową rodzinę. Rozwód nastąpił w 1978 r. Domu nie pobudowano na opisanej działce ze względów osobistych. W tym czasie działka we wszystkich częściach współwłasności leżała odłogiem. Nie była nigdy w żaden sposób eksploatowana przez jej Współwłaścicieli. Nie była włączona do działalności gospodarczej, ani też wydzierżawiona osobom trzecim, zarówno prawnym jak i osobom fizycznym. Nie dokonywano na niej żadnych robót, którymi by ją ulepszono lub zwiększono jej wartość.

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Udział w tej nieruchomości - działce - należał i należy do jej majątku osobistego.

W 2013 r., ze względu na bezcelowość utrzymywania tego udziału we współwłasności, a również prośby syna, Wnioskodawczyni uzgodniła z synem, że podpiszą umowę kupna- sprzedaży posiadanego przez nią udziału przed notariuszem w 2013 r. Syn chciał na przedmiotowej działce pobudować dom szeregowy.

W tym samym czasie, tj. w 2013 r., syn podczas rozmów z pracownikami Gminy na temat planowanej przez siebie budowy, został przez nich poinformowany, że:

*   dla dzielnicy opracowywany jest nowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego zatwierdzenie jest w fazie końcowej;
*   na przedmiotowej działce w nowoopracowywanym planie dopuszczono możliwość budowy tylko domów pojedynczych, a nie jak w dotychczas – również - szeregowych.

Syna interesowało i zależało mu wyłącznie na pobudowaniu domu szeregowego, w powstającej nowej sytuacji prawnej, wystąpiła konieczność (u syna) szybkiego działania, aby opracować dokumentację na planowany przez siebie budynek i ją zatwierdzić na bazie dotychczas obowiązujących warunków zabudowy.

Wobec powyższego stanu rzeczywistego, w 2013 r. na wniosek syna (przyszłego inwestora), zamiast umowy kupna-sprzedaży, zawarto umowę przyrzeczenia kupna-sprzedaży. Strony zobowiązały się w niej do zawarcia przed notariuszem umowy kupna-sprzedaży do końca września 2015 r.

W umowie tej, zawartej w 2013 r. syn (kupujący) zobowiązał się:

*   w czasie podpisywania umowy kupna-sprzedaży przed notariuszem, zapłacić cenę ustaloną w umowie przyrzeczenia sprzedaży;
*   podjąć działania związane ze skonkretyzowaniem swoich planów inwestycyjnych i je realizować wyłącznie na swoje własne ryzyko i własny koszt;
*   kupić od Wnioskodawczyni jej udział w przedmiotowej współwłasności do m-ca września 2015, nawet wówczas, gdyby inwestycji nie mógł zrealizować.

Wnioskodawczyni w zawartej umowie przyrzeczenia zobowiązała się wobec kupującego (syna) do:

*   przekazania mu, od dnia podpisania umowy przyrzeczenia, w bezpłatne użytkowanie mojego współudziału w działce, aż do podpisania umowy notarialnej, określonej na wrzesień 2015;
*   podpisywania koniecznych wystąpień do stosownych władz związanych z planowaną, a następnie rozpoczętą przez syna inwestycją, w tym również o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Wnioskodawczyni wskazuje, że projekt domu szeregowego budowanego przez syna został zatwierdzony na bazie wydanych wcześniej przez Gminę warunków zabudowy. Swoją inwestycję syn realizuje zgodnie z jego planem - buduje dom szeregowy. Wprowadzenie w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu opóźnia się ze względu na liczne protesty mieszkańców, dotyczące głównie planowanego w nim poszerzania niektórych ulic. Szybkość działania syna, aby zdążyć zatwierdzić dokumentację na planowaną przez siebie budowę domu i rozpoczęcie jego budowy przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymuszał również sąsiad przedmiotowej działki, który zapowiadał wnoszenie protestów, co później realizował, łącznie z wniesieniem sprawy do Sądu.

Wnioskodawczyni wyjaśnia i oświadcza, że nie uczestniczyła w przygotowywaniu przez syna podjętej budowy domu szeregowego ani fizycznie, ani finansowo. Nie wydała żadnych środków na ten cel. Jedynym działaniem było podpisywanie jako współwłaściciela działki wystąpień kierowanych do dostawców mediów oraz do Urzędu Gminy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota, którą Wnioskodawczyni otrzyma od swego syna, Pana Piotra Z.ego, za sprzedaż jemu swojego współudziału we własności opisanej działki, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota uzyskana ze sprzedaży posiadanej współwłasności w opisanej działce nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni uczestniczyła w kupnie tej działki, ponieważ (wyłącznie z inicjatywy syna), uzgodniono z eksmałżonkiem, że poprzez zbudowanie na niej wspólnego, dwurodzinnego domu, zdołają powtórnie połączyć się w jedną rodzinę.

Z powodów bardzo zawiłych, porozumienie w tej sprawie (to jest zawarcie powtórnego związku małżeńskiego) zostało zerwane i wobec tego budowa wspólnego domu stała się bezcelowa.

Udział we współwłasności w opisanej działce od dnia zakupu należał i należy do majątku osobistego Wnioskodawczyni i nigdy nie uczestniczył w działalności gospodarczej i nie był on nikomu dzierżawiony. Leżał, podobnie jak pozostałe dwa udziały we współwłasności odłogiem do 2014 r., czyli momentu w którym syn na podstawie umowy przyrzeczenia sprzedaży z 2013 rozpoczął realizację swojego, własnego planu, polegającego na budowie domu szeregowego. Wnioskodawczyni osobiście nigdy nie dokonywała i nie dokonuje żadnych ulepszeń i nie czyniła żadnych nakładów po dniu nabycia tej współwłasności w 1996 roku i nie czyni do dnia dzisiejszego.

W świetle przepisów, zawartych w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, Wnioskodawczyni nie może być uznana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży współwłasności w opisanej działce, ponieważ:

*   zakupiła ona współudział w tej działce, celem zrealizowania nowych planów rodzinnych, uwzględniających głównie inicjatywę jedynego syna, polegających na wybudowaniu wspólnego, dwurodzinnego domu mieszkalnego i razem z synem i eksmałżonkiem, po powtórnym ślubie z nim w nim zamieszkanie, co nie doszło do skutku;
*   nigdy nie podejmowała żadnych czynności, aby ten udział we współwłasności w tej działce wykorzystać do celów pieniężnych. Zarówno ona jak również nikt inny nie korzystał z tej współwłasności. Do końca września 2015 r. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać posiadany współudział synowi, jednemu z trzech równoprawnych właścicieli opisanej działki, z którym ze względów przedstawionych w niniejszym wniosku podpisała umowę przyrzeczenia sprzedaży w 2013 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W świetle powyższych przepisów w przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału. W myśl definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości, a także udziału we współwłasności nieruchomości należy więc traktować w kategorii sprzedaży towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma zatem na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną, w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z opisu przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni nabyła na współwłasność współudział w gruncie - działce budowlanej, celem wybudowania na niej dwurodzinnego domu mieszkalnego.

Wobec zmiany planów, dom nie został wybudowany. W tym czasie działka (wszystkie części współwłasności) leżała odłogiem. Nie była nigdy w żaden sposób eksploatowana przez jej współwłaścicieli. Nie była włączona do działalności gospodarczej, ani też wydzierżawiona osobom trzecim, zarówno prawnym jak i osobom fizycznym. Nie dokonywano na niej żadnych robót, którymi by ją ulepszono lub zwiększono jej wartość.

Wnioskodawczyni podpisała w 2013 r. umowę przyrzeczenia kupna-sprzedaży posiadanego udziału w tej nieruchomości na rzecz syna, w której zobowiązała się wobec kupującego (syna) do:

*   przekazania kupującemu, od dnia podpisania umowy przyrzeczenia, w bezpłatne użytkowanie przedmiotowego współudziału w działce, aż do podpisania umowy notarialnej, określonej na wrzesień 2015;
*   podpisywania koniecznych wystąpień do stosownych władz związanych z planowaną, a następnie rozpoczętą przez przyszłego nabywcę inwestycją, w tym również o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Natomiast kupujący (syn) zobowiązał się wobec sprzedającego (Wnioskodawczyni) m.in. podjąć działania związane ze skonkretyzowaniem swoich planów inwestycyjnych i je realizować wyłącznie na swoje własne ryzyko i własny koszt.

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej. Udział w tej nieruchomości (działce) należał i należy do jej majątku osobistego. Przy czym udział ten nigdy nie uczestniczył w działalności gospodarczej i nie był on nikomu dzierżawiony. Leżał, podobnie jak pozostałe dwa udziały we współwłasności odłogiem do 2014 r., czyli momentu w którym syn na podstawie umowy przyrzeczenia sprzedaży z 2013 rozpoczął realizację swojego własnego planu, polegającego na budowie domu szeregowego. Wnioskodawczyni osobiście nigdy nie dokonywała i nie dokonuje żadnych ulepszeń i nie czyniła żadnych nakładów po dniu nabycia tej współwłasności w 1996 roku i nie czyni do dnia dzisiejszego. Przy czym Wnioskodawczyni wyjaśnia i oświadcza, że nie uczestniczyła w przygotowywaniu przez syna podjętej budowy domu szeregowego ani fizycznie, ani finansowo. Nie wydała żadnych środków na ten cel. Jedynym działaniem było podpisywanie jako współwłaściciela działki wystąpień kierowanych do dostawców mediów oraz do Urzędu Gminy.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisany stan sprawy wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy udziału w przedmiotowej działce, Wnioskodawczyni wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak, co wynika z faktu, że sprzedaż nieruchomości gruntowej nabytej w celu wybudowania domu mieszkalnego i zamieszkania w nim, stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. Ponadto, sprzedająca dokonuje jednorazowej sprzedaży udziałów w jednej niezabudowanej działce. Zatem przedstawione we wniosku okoliczności nie wskazują, aby Wnioskodawczyni nabyła ww. nieruchomość w celu dalszej odsprzedaży, czy w celach zarobkowych – jak podnosi Wnioskodawczyni, nabyła współudział w działce celem zrealizowania planów rodzinnych.

Zainteresowana nie dokonywała żadnych ulepszeń na opisanej nieruchomości, nie wynajmowała jej podmiotom trzecim, nie podejmowała również aktywnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Z okoliczności, że Wnioskodawczyni (jako współwłaściciel działki), w związku z realizacją zawartej umowy przyrzeczenia kupna-sprzedaży, podpisała wystąpienia kierowane do dostawców mediów oraz do Urzędu Gminy, nie można wywodzić, że działała ona w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Na mocy zawartej umowy przyrzeczenia kupna-sprzedaży, to kupujący zobowiązał się podjąć działania związane ze skonkretyzowaniem swoich planów inwestycyjnych (budowy domu szeregowego) i je realizować wyłącznie na swoje własne ryzyko i własny koszt. Przy czym, jak wynika z opisu sprawy, działania te zainicjowane były przez syna Wnioskodawczyni, który to realizuje swoją inwestycję. W złożonym wniosku Wnioskodawczyni wyjaśniła i oświadczyła, że nie uczestniczyła w przygotowywaniu przez syna podjętej budowy domu szeregowego ani fizycznie, ani finansowo. Nie wydała żadnych środków na ten cel. Wobec tego nie sposób uznać, że Wnioskodawczyni w celu sprzedaży udziału w gruncie podjęła działania angażując środki środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem transakcja sprzedaży opisanego we wniosku udziału w nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni zbywając przedmiotowy udział w gruncie będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a ww. czynność sprzedaży oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług zastosowania nie mają.

Wobec tego kwota którą Wnioskodawczyni otrzyma od swego syna, Pana Piotra Z.ego, za sprzedaż swojego współudziału we własności opisanej działki, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też względów, z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego, niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie o obowiązkach i uprawnieniach Wnioskodawcy. Zatem, nie wywołuje ona skutków prawnych dla pozostałych współudziałowców nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.