Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-40/08-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-04-07
Teza: sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; przychód-przychody ewidencjonowane
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 07.01.2008 r. (data wpływu 09.01.2008 r. ) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.01.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia 17.01.2007 r. Wnioskodawczyni kupiła pas ziemi o łącznym obszarze 2240 m2. W skład opisywanej nieruchomości wchodzą trzy działki o numerach: A/.. – 1557 m2, A/..- 346 m2, A/.. – 337 m2. Działki te zostały zakupione przez łączną kwotę 30 500,00 zł. Daje to:

30500,00 / 2240 m2 = 13 6160 zł za m2 nabytej nieruchomości.

Przy zakupie Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 610,00 zł.

W dniu 21.03.2007 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego podwyższył wartość rynkową omawianej nieruchomości do kwoty 69 067,00 zł, w związku z tym został także podwyższony podatek od czynności cywilnoprawnych do kwoty 1381,00 zł /Wnioskodawczyni dopłaciła resztę 771,00 zł tego podatku/.

Daje to podwyższoną przez Urząd skarbowy kwotę:

69067,00 / 2240 m2 = 30,8334 zł za m2 nabytych trzech działek.

W dniu 25.05.2007 r. Wnioskodawczyni sprzedała jedną z wyżej opisanych działek t. j. nr A/.. o wielkości 1557 m2 za kwotę 55000,00 zł. Daje to kwotę:

55000,00 zł / 1557 m2 = 35,3243 zł za m2 sprzedanej działki.

Ponadto w dniu 25.09.2007 r. Wnioskodawczyni kupiła inną działkę za kwotę 13 000,00 zł. Pieniądze na ten zakup pochodzą ze sprzedaży wyżej omawianej działki nr A/\`(...)\`

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Jaką kwotę podatku Wnioskodawczyni ma zapłacić w związku ze sprzedażą działki nr A/..?
2.  Czy Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od różnicy pomiędzy kwotą ze sprzedaży działki, a wartością rynkową ustaloną przez Urząd Skarbowy, czy też różnicy pomiędzy kwotą ze sprzedaży działki, a kwotą za którą zostały zakupione działki?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Na podstawie aktu notarialnego za działki o łącznym obszarze 2240 m2 Wnioskodawczyni zapłaciła kwotę 30 500,00 zł.

Urząd Skarbowy powołując się na Ordynację podatkową i art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych uznał, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych ustalona na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości. Ponieważ według ceny Urzędu Skarbowego wartość przedmiotu czynności cywilnoprawnej określonej przez strony nie odpowiadała wartości rynkowej, więc Urząd w wykonaniu art. 6 ww. ustawy wezwał stronę kupującą (Wnioskodawczynię) do podwyższenia wartości rzeczy. Urząd Skarbowy zaproponował przyjęcie wartości w celu naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie 69 067,00 zł. Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na podwyższoną wartość. Na tej podstawie Wnioskodawczyni uważa, że do obliczenia podatku dochodowego powinna przyjąć wartość nieruchomości w cenie rynkowej ustaloną przez Urząd.

69 067, 00 zł / 2240 m2 = 39, 8334 zł za metr kwadratowy nabytych działek w cenie rynkowej.

Wnioskodawczyni sprzedała działkę o numerze ../1 o wielkości 1557 m2 za kwotę 55 000,00 zł:

55 000,00 zł / 1557 m2 =35,3243 zł za metr kwadratowy działki .

Zatem zgodnie z art. 19 ust. 1 i art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczono /art. 24 ust. 6/ :

35,3243 zł za m2 – 30,8334 zł = 4,4909 zł

Wobec tego dochód Wnioskodawczyni ze sprzedaży działki nr A/.. jest następujący:

1557 m2 \* 4,4909 zł = 6992,3313 zł

Więc zgodnie z art. 30e pkt 1 ww. ustawy podatek wynosi:

6992,3313 zł \* 19% = 1328,54 zł

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Ustawą zawierającą regulacje prawne dotyczące sprzedaży nieruchomości jest ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) Na gruncie tej ustawy przepisem regulującym odpłatne zbycie nieruchomości jest art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy. Zgodnie z nim źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości winna zapłacić od różnicy pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży działki, a wartością rynkową ustaloną przez Urząd Skarbowy, od której Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od czynności cywilnoprawnych.

Należy zauważyć, iż podatek dochodowy od osób fizycznych oraz podatek od czynności cywilnoprawnych są to dwie odrębne instytucje, które są uregulowane odrębnymi aktami prawnymi.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450) podatkowi podlegają m. in. umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy w tym podatku ciąży na kupującym, w niniejszym przypadku na Wnioskodawczyni. Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Stosownie jednak do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czynności dokonane w podatku od czynności cywilnoprawnej nie mają wpływu na rozstrzygnięcie w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl bowiem art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek ten jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z ust. 6e wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż kosztami uzyskania przychodów w niniejszej sprawie będą udokumentowane koszty nabycia, w tym przypadku koszty jakie Wnioskodawczyni poniosła w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości, a nie wartość rynkowa przyjęta przez Urząd Skarbowy do obliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Dokumentem potwierdzającym koszt nabycia sprzedanej działki będzie akt notarialny kupna działki.

Ponadto należy stwierdzić, iż odnośnie wyliczenia kwoty podatku jaką Wnioskodawczyni ma zapłacić w związku ze sprzedażą działki Nr 99/1 nie należy do kompetencji tut. organu. Wyliczenia takiego podatku mogą dokonać organy podatkowe w wyniku przeprowadzonego postępowania podatkowego.

Jeżeli przedstawiony przez Wnioskodawczynię stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy przedstawionego stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.