Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-535/15-4/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-02-25
Teza: Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż będzie opodatkowana stawką VAT 8% i będzie zwolniona z opodatkowania PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2015 r. (data wpływu 24 listopada 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 lutego (data wpływu 8 luty 2016 r.) na wezwanie Nr IPPP1/4512-1122/15-2/MMa oraz Nr IPPB2/4514-535/15-2/JG z dnia 29 stycznia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zawarł w dniu 8 października 2015 r. umowę przedwstępną, na podstawie której zamierza dokonać nabycia nieruchomości obejmującej:

*   wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/1 o pow. 896,00m2. Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi Wzakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku;

*   wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/2 o pow. 1 158,00m2. Działka ta jest zabudowana tymi samymi dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku.

Każdy z budynków jest położony na terenie obu działek.

Jako właściciel w księgach wieczystych dotyczących obu działek wpisany jest Skarb Państwa, a Sprzedający jako użytkownik wieczysty na podstawie umowy przeniesienia mienia Skarbu Państwa w formie własności przedsiębiorstwa (Umowa z 17 września 2003 r. Akt Notarialny Rep.). Przy nabyciu na podstawie Umowy z 17 września 2003 r. nie był naliczany podatek VAT. Umowa nabycia stanowiła wykonanie przez Skarb Państwa zobowiązania z Umowy z 27 marca 1996 r. (Akt Not. Rep.) o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tą umową z 1996 r. po zapłacie ostatniej raty Skarb Państwa zobowiązał się do przeniesienia prawa własności całego przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą m.in. przedmiotowe działki o nr ewid. 164/1 i 164/2. Od umowy o oddanie do odpłatnego korzystania przedsiębiorstwa tj. od poszczególnych rat kapitałowych nie był naliczany podatek VAT.

Zgodnie z danymi z Rejestru Gruntów działki 164/1 i 164/2 są oznaczone jako „tereny mieszkaniowe (B)”. Obszar, na którym są położone działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości na cele działalności zwolnionej z VAT najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Wszystkie lokale mieszkalne w obu budynkach wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnice) są od wielu lat udostępniane lokatorom na cele mieszkaniowe na podstawie umów najmu lub decyzji o przydziale mieszkania zakładowego (niektóre z decyzji są datowane na 1957 r.). Zgodnie z zawartymi umowami/decyzjami lokatorzy mają prawo również do korzystania z części wspólnych budynków. Sprzedający nie ponosił nakładów ulepszających wynoszących 30% i więcej wartości początkowej tych budynków. Prawo wieczysteg użytkowania gruntów z zabudowaniami nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Obie strony: Sprzedawca i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT.

W uzupełnieniu z dnia 8 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.) Wnioskodawca wskazał, że przy zakupie nieruchomości przez Sprzedającego nie wystąpił podatek VAT, bowiem jej nabycie odbyło się w ramach nabycia całego przedsiębiorstwa, które nie podlegało VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedającemu nieruchomość nie mogło służyć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, gdyż VAT przy nabyciu nie wystąpił.

Budynki będące przedmiotem zakupu należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdyż z godnie z wypisem z rejestru budynków są to budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe, klasyfikowane wg PKOB w dziale 11 pod symbolem 1122 – Budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Powierzchnia lokali wynosi od 35 m2 do 47 m2. Żaden z lokali nie przekracza 150 m2 i powyżej.

Ponieważ złożony wniosek zawierał braki formalne, tutejszy organ podatkowy pismem z dnia 29 stycznia 2016 r. Nr IPPP1/4512-1122/15-2/MMa oraz Nr IPPB2/4514-535/15-2/JG wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez wskazanie:

1.  Czy przy nabyciu nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
2.  Czy Budynki będące przedmiotem sprzedaży można zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym a jeśli tak, to należy wskazać symbol PKOB dla w/w budynków.
3.  Jaką powierzchnię użytkową mają lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach będących przedmiotem sprzedaży?
4.  Uiszczenie opłaty w wysokości odpowiadającej liczbie stanów faktycznych.

Braki uzupełniono w wyznaczonym terminie (data nadania 3 luty 2016 r.). W kwestii doprecyzowania wyjaśniono, że:

Ad 1.

Jak wskazano we wniosku przy zakupie nieruchomości przez Sprzedającego nie wystąpił podatek VAT, bowiem jej nabycie odbyło się w ramach nabycia całego przedsiębiorstwa, które nie podlegało VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedającemu nieruchomość nie mogło służyć prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony gdyż VAT przy nabyciu nie wystąpił.

Ad 2.

Budynki będące przedmiotem zakupu należy zaliczyć do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12A w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, gdyż z godnie z wypisem z rejestru budynków są to budynki mieszkalne, wykorzystywane na cele mieszkaniowe, klasyfikowane wg PKOB w dziale 11 pod symbolem 1122 - Budynki o trzech i więcej mieszkaniach.

Ad 3.

Powierzchnia lokali wynosi od 35 m2 do 47 m2. Żaden z lokali nie przekracza 150 m2 i powyżej.

Ad 4.

Do uzupełnionego wniosku Wnioskodawca dołącza potwierdzenie 2 opłat odpowiadającej liczbie dwóch stanów faktycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w konsekwencji podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC?
2.  Czy sprzedaż prawa wieczystego użytkowania obu działek wraz z budynkami mieszkalnymi podlega zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT a strony mogą z tego zwolnienia zrezygnować na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji sprzedaż będzie opodatkowana stawką VAT 8% i będzie zwolniona z opodatkowania PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 lutego 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-1122/15-4/MMa.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 10 ustawy o VAT i zwolnienie z PCC Gdyby organ uznał, że przedmiotowa sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, to zdaniem Wnioskodawcy będzie korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u stawy o VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania VAT. Zgodnie z tym przepisem zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków budowli lub ich części, za wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich :

*   wybudowaniu,
*   ulepszeniu - jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Lokale mieszkalne wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. piwnice) w obu budynkach są od wielu lat przedmiotem najmu pracowniczego (na cele mieszkaniowe). Najem lokali na cele mieszkaniowe stanowi usługę w rozumieniu ustawy o VAT, korzystającą ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że wyda niej lokali w wykonywaniu czynności opodatkowanych VAT nastąpiło dawno temu, zatem sprzedaż budynków będzie dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Dla oceny, czy pierwsze zasiedlenie miało miejsce w odniesieniu do całego budynku bez znaczenia jest okoliczność, że przedmiotem najmu są poszczególne lokale a nie budynki, gdyż lokatorzy zgodnie z zawartymi umowami mogą korzystać również z części wspólnych budynków. Należy zatem uznać, że również w odniesieniu do części wspólnych budynków nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie. W konsekwencji strony mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opcję opodatkowania VAT sprzedaży obu działek na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, jeśli przed zawarciem transakcji złożą wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W razie rezygnacji ze zwolnienia VAT właściwa do tej sprzedaży będzie stawka 8%, gdyż sprzedaż dotyczy budynków mieszkalnych, o których mowa w art. art. 41 ust. 12 w zw. z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem obniżoną 8% stawkę VAT stosuje się do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Obiekty budownictwa mieszkaniowego zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT jako budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W konsekwencji przy wyborze opcji opodatkowania VAT stawka 8% ma zastosowanie do całości sprzedaży, tj. do budynków i prawa wieczystego użytkowania gruntów pod tymi budynkami.

Gdyby zatem organ interpretacyjny uznał, że ma zastosowanie zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, i strony przed zawarciem transakcji zrezygnują z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to przedmiotowa sprzedaż będzie podlegać zwolnieniu z PCC na podstawie art. l ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zawarł w dniu 8 października 2015 r. umowę przedwstępną, na podstawie której zamierza dokonać nabycia nieruchomości obejmującej:

*   wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/1 o pow. 896,00m2. Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku;

*   wieczyste użytkowanie zabudowanej nieruchomości o nr ewid. 164/2 o pow. 1 158,00m2. Działka ta jest zabudowana tymi samymi dwoma budynkami mieszkalnymi zakładowymi wzniesionymi w latach 50-tych poprzedniego wieku.

Każdy z budynków jest położony na terenie obu działek.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 lutego 2016 r. Nr IPPP1/4512-1122/15-4/MMa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził że :

„(\`(...)\`)Sprzedający oraz Wnioskodawca, którzy są podatnikami podatku VAT po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy będą mogli wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości i zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT przysługującego im na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wówczas całość transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podatku właściwej dla dostawy budynków mieszkalnych.”

„(\`(...)\`)przy wyborze opcji opodatkowania podatkiem VAT Sprzedający będzie mógł zastosować do sprzedaży budynków mieszkalnych i prawa wieczystego użytkowania gruntów pod tymi budynkami stawkę podatku VAT w wysokości 8%.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.