Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB3/423-699/13-4/EŻ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-12-09
Teza: Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość poniesionych przez Dewelopera nakładów związanych z remontem budynku, dachu oraz zagospodarowaniem otoczenia budynku Wspólnoty, mających na celu zwiększenia atrakcyjności oferowanych przez siebie apartamentów, ale też rekompensatę z tytułu niedogodności jakie powoduje inwestycja Dewelopera, będzie dochodem zwolnionym z podatku od osób prawnych?
Słowa kluczowe: budynek; deweloper; nakłady; remonty; wspólnoty; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1-art. 7; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 04.09.2013r. (data wpływu 09.09.2013r.) uzupełnionym pismem z dnia 28.11.2013r. (data wpływu do BKIP w Płocku: 02.12.2013r.) na wezwanie z dnia 21.11.2013r. Nr IPPB3/423-699/13-2/EŻ (data doręczenia: 26.11.2013r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu otrzymanego od dewelopera – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09.09.2013r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodu otrzymanego od dewelopera.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wspólnota (zwana dalej Wnioskodawca lub Wspólnotą) zarządza wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym. Jest to pięciokondygnacyjny budynek, wolnostojący i podpiwniczony w konstrukcji murowanej, który został wzniesiony w 1967r. Od tego czasu budynek nie przechodził poważniejszych remontów. Budynek składa się z 35 lokali mieszkalnych. Przeważająca część członków Wspólnoty to osoby niezamożne, w podeszłym wieku, pobierające świadczenia emerytalne bądź rentowe.

Podstawowe przychody Wspólnoty stanowią opłaty właścicieli lokali mieszkalnych (członków Wspólnoty). Wspólnota uzyskuje również niewielkie przychody z tytułu wynajęcia części działki (nieruchomości) na potrzeby usytuowania kontenerów. Te przychody mają charakter czasowy. Z racji tych przychodów Wspólnota odprowadza należny podatek.

Budynek Wspólnoty wymaga przeprowadzenia remontu. Przeglądy przeprowadzane zgodnie z wymogami Prawa budowlanego wykazały, iż budynek wymaga pilnych prac związanych z:

*   remontem płyt balkonowych,

*   reperacją pęknięć trepów schodowych,

*   remontem kominów

oraz w niedalekiej przyszłości prac elewacyjnych budynku (remont i ocieplenie) i dachowych (uszczelnienie, ocieplenie i inne prace dekarskie). Budynek Wspólnoty znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie prowadzonej przez Dewelopera inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu biurowo-usługowo-mieszkalnego, w skład którego będzie wchodził budynek biurowy oraz zespół pięciu budynków mieszkalnych (apartamentowych) z lokalami użytkowymi na parterze.

Sąsiadująca inwestycja Dewelopera ma charakter ekskluzywny (wysoki standard budynków apartamentowych oraz wyjątkowa lokalizacja. Ponadto Deweloper wskazuje na trudną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych (przesycenie rynku, spadek cen, długi okres poszukiwania nabywcy na nowe mieszkania). Deweloper chce oferować swoim klientom (nabywcom apartamentów) produkt o najwyższej jakości, który ma wyróżniać się od produktów (apartamentów) wielu innych deweloperów. W tym kontekście, według oceny Dewelopera, jednym z kluczowych czynników warunkujących zakup apartamentów jest lokalizacja oraz najbliższe sąsiedztwo Inwestycji, a więc nieruchomość Wspólnoty (z drugiej strony z Inwestycją Dewelopera sąsiaduje nowy kompleks apartamentowi o standardzie i estetyce znacznie wyższej od nieruchomości Wspólnoty).

Uwzględniając powyższe uwarunkowania Deweloper zawarł ze Wspólnotą porozumienie, na mocy którego zamierza na swój koszt przeprowadzić prace remontowe budynku Wspólnoty, które znacznie poprawią estetykę otoczenia, a tym samym atrakcyjność oferowanych przez siebie apartamentów. Porozumienie związane jest również z rekompensatą dla Wspólnoty związaną z uciążliwością jaką Inwestycja Dewelopera powodowała dla Wspólnoty w trakcie przygotowania inwestycji ( konieczność dokonywania głębokich wykopów pod 3 kondygnacyjne garaże, powodujących bardzo duże wstrząsy i drgania, które przyczyniły się do powstania pęknięć w budynku należącym do Wspólnoty, a także konieczność usunięcia niebezpiecznych pozostałości pochodzenia chemicznego). W trakcie jej realizacji (hałas i zanieczyszczenia, prace trwające do późnych godzin nocnych), a także w trakcie dalszego użytkowania nowych budynków (wzmożony ruch pojazdów a także osób, co związane jest z lokalizacją w budynkach usług, a przede wszystkim lokalizacja bardzo blisko budynku Wspólnoty wjazdów na teren nowej Inwestycji). Wskazane uciążliwości, które mieszkańcy Wspólnoty musieli i będą musieli znosić spowodowały, że Deweloper zdecydował się na realizację prac dotyczących budynku Wspólnoty oraz jego otoczenia, deklarując poniesienie całości kosztów z tym związanych.

W zakresie tych prac (które mają spełniać warunki jakościowe i estetyczne określone przede wszystkim przez Dewelopera) wchodziłoby:

*   zagospodarowanie terenu według wspólnej koncepcji i podobnego standardu dla prowadzonej inwestycji oraz terenu Wspólnoty (zagospodarowanie ma dotyczyć chodnika, śmietnika oraz ogrodzenia),
*   modernizację elewacji, łącznie z balkonami budynku Wspólnoty, tak aby nawiązywał estetyką do budynków realizowanych w ramach inwestycji,
*   remont dachu budynku Wspólnoty z uwzględnieniem jego estetyki dla otoczenia.

Intencją Dewelopera jest zatem zrekompensowanie mieszkańcom Wspólnoty ww. niedogodności, a z drugiej strony niwelacja kontrastujących różnic w wyglądzie całego otoczenia i wyeliminowanie z pola widzenia potencjalnych klientów dewelopera niekorespondujących swą estetyką elementów zagospodarowania okolicznej przestrzeni – stary budynek Wspólnoty, który po wykonaniu zakładanych prac będzie korespondował z estetyką budowanego przez Dewelopera kompleksu budynków, co jednocześnie pozytywnie wpłynie na możliwość oferowania klientom ekskluzywnych apartamentów w estetycznym sąsiedztwie. Wspólnota w ten sposób wizualnie dorówna otaczającym nieruchomościom i wyremontuje w niezbędnym zakresie swój budynek. Samodzielna realizacja takich prac w ramach środków, którymi dysponuje Wspólnota nie byłaby możliwa. Wspólnota dysponuje bowiem bardzo ograniczonym budżetem. Dodatkowo Wspólnota ma możliwość odłożenia niewielkich oszczędności, które w praktyce są przeznaczane na bieżące, niezbędne prace wewnątrz budynku (np. na wymianę instalacji wewnętrznych bądź remont schodów).

W związku z wyżej opisanym zdarzeniem przyszłym zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, wartość poniesionych przez Dewelopera nakładów związanych z remontem budynku, dachu oraz zagospodarowaniem otoczenia budynku Wspólnoty, mających na celu zwiększenia atrakcyjności oferowanych przez siebie apartamentów, ale też rekompensatę z tytułu niedogodności jakie powoduje inwestycja Dewelopera, będzie dochodem zwolnionym z podatku od osób prawnych?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, wartość nakładów poniesionych przez Dewelopera na rzecz Wspólnoty będzie dla Wspólnoty dochodem zwolnionym z podatku od osób prawnych.

Wydaje się, iż opodatkowaniu mogłyby podlegać przychody pochodzące z działalności gospodarczej, a więc działalności innej niż podstawowa działalność Wspólnoty, która jest związana z zachowaniem naszego budynku i jego najbliższego otoczenia w należytym stanie. Tymczasem pozyskane przez Wspólnotę świadczenia związane są ściśle z naszym budynkiem, i nie pochodzą z innej działalności (za takie można uznać świadczenia i związane z nimi przychody z tytułu usytuowania kontenerów, o których mowa w pkt 68, od których płacimy jednak podatek). Przedmiotem tych działań jest wyłącznie nasz budynek i jego otoczenie, a pozyskane świadczenia nie będą przeznaczone na żaden inny cel niż remont budynku (elewacji, dachu i balkonów) oraz zagospodarowanie otoczenia (chodnik, śmietnik, ogrodzenie). Z naszych informacji wynika, że podobne nieodpłatne świadczenia na rzecz wspólnot mieszkaniowych (bądź spółdzielni mieszkaniowych) były zwolnienie z podatku (dotyczy to np. bezpłatnego przekazania przez inne podmioty na rzecz wspólnoty gruntu, na którym znajdują się jej budynki, urządzeń cieplnych (węzłów cieplnych), a także remonty budynków w zamian za sprzedaż części budynków (strychów)).

W naszym przekonaniu podatek (w sytuacji, gdy nieodpłatne świadczenie związane jest z „funduszem remontowym” oraz staraniami Dewelopera co do utrzymania właściwych walorów całego otoczenia, ale też z formą rekompensaty dla mieszkańców Wspólnoty, i jednocześnie przedmiotem świadczenia jest wyłącznie budynek i zagospodarowanie najbliższego terenu Wspólnoty) nie jest więc należny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Postanowienia przepisów updop nie określają definicji przychodów. Przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, których rzeczywiste otrzymanie, a w niektórych przypadkach jedynie sam fakt, że są należne, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Zawierają jedynie przykładowy wykaz zdarzeń uznanych przez ustawodawcę za przychody w rozumieniu tej ustawy. Katalog tych zdarzeń został wymieniony w art. 12 ust. 1 updop.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 2 updop, przychodem jest między innymi wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Na podstawie art. 12 ust. 5 updop, wartość otrzymanych nieodpłatnie rzeczy lub praw określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa otrzyma od Dewelopera, na mocy porozumienia, rekompensatę związaną z uciążliwością jaką inwestycja Dewelopera powodowała dla Wspólnoty w trakcie przygotowania inwestycji, w postaci przeprowadzenia prac remontowych budynku Wspólnoty. Deweloper poniesie w całości koszty z tym związane.

Z powyższego wynika, że wartość otrzymanej rekompensaty od Dewelopera będzie stanowić u Wspólnoty przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 updop.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą (art. 7 ust. 2 updop).

Natomiast w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, zasadne jest zatem odwołanie się w tym zakresie do wykładni językowej. W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, …). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Odnosząc powyższy stan prawny do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż skoro przekazane nakłady poniesione przez Dewelopera jako rekompensata dla Wspólnoty Mieszkaniowej, związane z remontem budynku mieszkalnego Wspólnoty, to tym samym przychód uzyskany z tytułu rekompensaty stanowić będzie przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., który będzie korzystał ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od osób prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.