Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.679.2021.3.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-26
Teza: w zakresie braku uznania sprzedaży nieruchomości za przedsiębiorstwo lub zcp, zwolenienia od podatku oraz prawa do odliczenia
Słowa kluczowe: odliczenia-prawo do odliczenia; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 10 września 2021 r. (data wpływu 10 września 2021 r.) uzupełnionym pismem z 22 listopada 2021 r. (data wpływu 22 listopada 2021 r.) na wezwanie Organu z 5 listopada 2021 r. (doręczone 15 listopada 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

· uznania planowanej Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i braku wyłączenia z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – **jest prawidłowe**,

· możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do planowanej Transakcji – **jest prawidłowe**,

· prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

10 września 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania planowanej Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i braku wyłączenia z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do planowanej Transakcji, prawa do odliczenia przez Nabywcę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Złożony wniosek uzupełniony został pismem z 22 listopada 2021 r.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

**\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:**

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:**

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany pismem z 22 listopada 2021 r.):**

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej należącej do spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedawca”) na rzecz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Nabywca”).

Sprzedawca jest spółką celową i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i wynajmie powierzchni magazynowo-biurowych w budynku magazynowym, położonym przy ulicy (…) w (…), gminie (…) (dalej: „Budynek"). Najemcy wynajmują lokale w Budynku na cele magazynowe i biurowe. Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości, na której posadowiony jest Budynek wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”). Planowane jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) przez Sprzedawcę i Nabywcę we wrześniu 2021 r.

Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność w branży nieruchomościowej, w szczególności nabywanie/zbywanie nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów najmu.

W przeciwieństwie do Sprzedawcy, którego główną działalnością jest działalność deweloperska, polegająca na budowie, wynajęciu i zbyciu gotowych nieruchomości, Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkiem oraz wynajmowania powierzchni w Budynku na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa / pomocnicza, o ograniczonym zakresie).

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako „Strony" lub „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Wnioskodawców zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”), w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) historię Nieruchomości.

(i) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy.

W szczególności przedmiotem Transakcji będą prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 1, położonej przy ul. (…) w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt”) wraz z prawem własności posadowionego na Gruncie Budynku.

Na Gruncie prócz Budynku posadowione są również budowle, w tym budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), stanowiące własność Sprzedawcy, przykładowo: zbiornik szczelno-odparowujący, trzy zbiorniki bezodpływowe na ścieki, drogi wewnętrzne, plac manewrowy z parkingiem, ogrodzenie, zewnętrzne instalacje gazowe, elektryczne czy zewnętrzne sieci: wodociągowe, kanalizacyjne i przeciwpożarowe (dalej „Budowle”).

Budynek należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 - budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Przedmiotem Transakcji będą: Grunt, Budynek oraz Budowle. Ponadto w ramach Umowy Sprzedaży, Sprzedawca sprzeda też własność rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie.

Grunt, Budynek, Budowle wraz z znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy, które będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - następujących składników majątku:

1.  praw i obowiązków wynikających z umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji),
2.  praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, umowy poręczenia oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji,
3.  przeniesienie przez Sprzedawcę na Nabywcę depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu,
4.  określonych autorskich praw majątkowych do projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę,
5.  w zakresie w jakim będą przysługiwać Sprzedawcy – określonych praw do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz praw do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów,
6.  w zakresie w jakim przysługują Sprzedawcy, określonych praw autorskich i praw własności intelektualnej – wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie prawa zostały utrwalone,
7.  praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową i przebudową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, a nadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, przekazania prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Budynku (w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kart wstępu, kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Budynku, Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedawcy.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, te inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nieuzyskania takich zgód - mogą pozostać przy Sprzedawcy. Nie jest wykluczone, iż przez pewien czas od dnia Transakcji Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedawcę do wykonywania praw z niektórych powyższych umów, które na moment nabycia nie będą mogły być skutecznie przeniesione z uwagi na brak zgody drugiej strony danej umowy (zgody wierzyciela) i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedawca będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

1\. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością, w tym tzw. umów asset management, property management, facility management;

2\. prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Budynku (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości;

3\. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

4\. zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę w ramach Transakcji, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedawcą, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne, (iv) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, (v) pozostałe zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdego jej obecnego właściciela;

5\. istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

6\. know-how Sprzedawcy – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

7\. księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

8\. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

9\. środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

10\. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

11\. należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

12\. firma Sprzedawcy.

W odniesieniu do umów, takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Budynku są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W związku z powyższym, intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż zostaną wprowadzone zmiany do planowanej Umowy Sprzedaży, przy czym ewentualne dalsze negocjacje stron tej umowy nie wpłyną na Przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W Umowie Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na budowie i czerpaniu zysków ze sprzedaży Nieruchomości, w tym ze wzrostu jej wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Sprzedawcy (w szczególności Sprzedawca nie posiada innych nieruchomości).

Przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Zdarzenia gospodarcze związane z Przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy.

Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości jako całości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Zaraz po Transakcji, ani w najbliższym czasie po dniu Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedawcy. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa.

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i pomocy profesjonalnych usługodawców. Ponadto, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w innym zakresie (wynajem powierzchni jako inwestor), niż Sprzedawca (budowa Nieruchomości jako deweloper).

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedawca będzie miał prawo do otrzymania od najemców kwot czynszów i zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), przy czym kwoty w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedawcę od najemców za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), powiększonego o należny podatek VAT, zostaną przekazane przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego, natomiast kwoty w wysokości równej kwotom zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej zostaną uwzględnione w rozliczeniu pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez Sprzedawcę za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2021 r. (włącznie) oraz upływający w ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Sprzedawca będzie zobowiązany do usunięcia zidentyfikowanych usterek dotyczących Nieruchomości w ustalonym w Umowie Sprzedaży terminie. W przypadku niewywiązania się z tego obowiązku, Sprzedawca zapłaci Nabywcy karę umowną równą wartości nienaprawionych usterek.

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem Ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

(iii) Historia Nieruchomości

Sprzedawca nabył Grunt 18 grudnia 2018 r. od podmiotu trzeciego, a następnie rozpoczął na Gruncie budowę Budynku i Budowli. Grunt w momencie nabycia był gruntem niezabudowanym przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Budynek (wraz z Budowlami) został oddany do użytkowania w październiku 2019 r. – decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana przez właściwe organy 3 października 2019 r. Po oddaniu do użytkowania, do maja 2020 r., Sprzedawca ponosił dodatkowe nakłady na Nieruchomość, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli.

Zarówno nabycie Gruntu, jak i wydatki na budowę Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedawca korzystał z tego prawa.

Aktualnie cała Nieruchomość jest wynajęta na cele komercyjne do podmiotów trzecich, przy czym:

*   część umów najmu na około połowę powierzchni Budynku zawieranych była przed oddaniem Budynku do użytkowania (w okresie styczeń-czerwiec 2019 r.), a najem rozpoczął się w październiku/ listopadzie 2019 r.;
*   pozostała część Nieruchomości została wynajęta na podstawie umowy najmu z 30 grudnia 2020 r., a najem rozpoczął się w kwietniu 2021 r.

Niemniej od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedawca prowadził działalność gospodarczą na tej części Nieruchomości mającą na celu znalezienie najemców i przekazanie im powierzchni najmu. Czynsz najmu jest opodatkowany 23% VAT.

Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z najmem. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Z ostrożności procesowej, Strony złożyły przed dniem Transakcji wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż opisana we wniosku umowa sprzedaży została zawarta dnia 13 września 2021 r.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2\. Czy Transakcja w części dotyczącej dostawy Nieruchomości nie będzie podlegała pod zwolnienie z VAT i tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki?

3\. Czy w związku z dokonaniem Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT)?

**Zdaniem Wnioskodawców:**

1\. Planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2\. Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

3\. Jeżeli, zgodnie z odpowiedzią na pytanie 1 i 2 Transakcja będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, to po jej dokonaniu, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż Przedmiotu Transakcji stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji, należy dojść do wniosku, iż transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części leży poza zakresem opodatkowania VAT.

Ponieważ planowana sprzedaż Przedmiotu Transakcji stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy powinna ona zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy Przedmiot Transakcji spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1204/16) oraz interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

· oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

· własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

· prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

· wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

· koncesje, licencje i zezwolenia;

· patenty i inne prawa własności przemysłowej;

· majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

· tajemnice przedsiębiorstwa;

· księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedawcy.

Istotne jest przy tym, iż wraz z Nieruchomością nie zostaną zbyte przez Sprzedawcę składniki majątku, które stanowić będą przedsiębiorstwo Sprzedawcy, w tym np. nazwa przedsiębiorstwa, środki finansowe, należności, zobowiązania, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności. Ponadto podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów serwisowych i na dostawę mediów (w zakresie, w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedawcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie Nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd.

W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych, które na dzień dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT jako „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

· istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

· składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

· zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

W związku z faktem, że składniki majątku będące Przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedawcy pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze), składniki te nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedawcy (np. oddziału wyodrębnionego w KRS i związanego wyłącznie z Nieruchomością objętą transakcją), Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego. Nie musi to być postać oddziału samodzielnie rozliczającego się. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

W przedmiotowej sprawie Sprzedawca jest spółką celową, której główny element majątku stanowi Nieruchomość i możliwe jest przypisanie jej większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i przychodów, niemniej wyodrębnienie finansowe nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować. Oznacza to, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Konsekwentnie, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie. W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy również fakt, że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedawca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

*   Nabywca nie przejmie dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,
*   Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,
*   Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy podatkowych,
*   Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy, w tym praw i obowiązków z umowy związanej z finansowaniem nabycia Gruntu i budowy Budynku przez Sprzedawcę.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne.

Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.

W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników.

Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego,

· umowy o zarządzanie Nieruchomością,

· umowy zarządzania aktywami,

· prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedawcy oraz utrzymania Nieruchomości, umowy serwisowe czy umowy na dostawę mediów.

Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedawcy, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Głównym zakresem działalności Sprzedawcy jako spółki deweloperskiej było wybudowanie, wynajęcie i następnie zbycie Budynku. Działalnością Nabywcy jest natomiast nabywanie Nieruchomości i czerpanie z nich długookresowych zysków z wynajmu. W związku z tym, po Transakcji Nabywca będzie prowadził na Nieruchomości inny rodzaj działalności, niż prowadzony był przez Sprzedawcę (brak kontynuacji działalności), co dodatkowo świadczy o braku przejścia przedsiębiorstwa Sprzedawcy na Nabywcę.

Nabywca przejmie natomiast zawarte przez Sprzedawcę umowy wynajmu powierzchni komercyjnych i będzie je kontynuował. Jednakże, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania nieruchomościami (property management). Co do zasady, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Sprzedawcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedawcę, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami lub Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń między stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich nowych umów przez Nabywcę.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Przedmiot Transakcji nie spełnia również kryterium samodzielności funkcjonalnej, pozwalającej na kontynuowanie przez Nabywcę działalności w zakresie wynajmu wyłącznie w oparciu o składniki będące Przedmiotem Transakcji.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z objaśnień z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej i opublikowanych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów („Objaśnienia MF”).

Zgodnie z Objaśnieniami MF: „\[…\] co do zasady – dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Odnosząc powyższe do obrotu nieruchomościami komercyjnymi, Objaśnienia MF wskazują, iż typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku daną transakcję należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

*   przenoszony na kupującego zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;
*   nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Oceny w powyższym zakresie należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami MF, w celu ustalenia czy przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę (jako element konieczny dla uznania składników za ZCP) należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

*   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
*   umowy o zarządzanie nieruchomością;
*   umowy zarządzania aktywami;
*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą powyżej wskazane elementy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami MF – nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości, prawa autorskie, czy dokumentacja). Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą Przedmiotem Transakcji.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedawcy.

Powyższej konkluzji nie zmienia również fakt, że część umów na dostawę mediów oraz świadczenie usług serwisowych może być kontynuowana po dokonaniu Transakcji. Przeniesienie praw i obowiązków ze wskazanych umów nie stanowi bowiem elementu istotnego w zakresie kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie Objaśnień MF.

Podsumowując – zdaniem Wnioskodawców – przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

Ad. 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę Gruntu, Budynku oraz Budowli wraz z przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy i znajdującymi się na Gruncie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku oraz Budowli znajdujących się na Gruncie, w związku z czym należy przeanalizować opodatkowania VAT Budynku i Budowli.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi aktualnie 23%. Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT stawką podstawową jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT.

Na gruncie Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a Ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

· wybudowaniu lub

· ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nabył Grunt 18 grudnia 2018 r. od podmiotu trzeciego, a następnie rozpoczął na Gruncie budowę Budynku i Budowli. Grunt w momencie nabycia był gruntem niezabudowanym przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zarówno nabycie Gruntu, jak i wydatki na budowę Budynku i Budowli podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i korzystał z tego prawa.

Budynek (wraz z Budowlami) został oddany do użytkowania w październiku 2019 r. Po oddaniu do użytkowania, do maja 2020 r., Sprzedawca ponosił dodatkowe nakłady na Nieruchomość, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po oddaniu do użytkowania Nieruchomość została oddana do użytkowania pierwszemu użytkownikowi (wynajęta przez Sprzedawcę w ramach czynności opodatkowanych VAT stawką 23%, a pierwsze umowy najmu zawarte zostały jeszcze przed oddaniem Nieruchomości do użytkowania) oraz użytkowana przez Sprzedawcę na własne potrzeby (szukanie najemców na niewynajęte powierzchnie). Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania Nieruchomości do użytkowania, tj. w październiku 2019 r.

Intencją Stron jest również zawarcie Umowy Sprzedaży we wrześniu 2021 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców między pierwszym zasiedleniem Nieruchomości, a jej dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata. W związku z powyższym w ocenie Wnioskodawców do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W związku z tym, że dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania powyższe zwolnienie, należy przeanalizować, czy zastosowanie będzie miało zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z tym artykułem, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższej regulacji, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała także zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Sprzedawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zarówno w stosunku do czynności nabycia Gruntu, jak i do wydatków na budowę Nieruchomości i Sprzedawca z tego prawa skorzystał.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości nie będzie miało również zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

· towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

· dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie wykorzystywał Przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej i Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości, nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę fakt, że do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z przewidzianych w Ustawie o VAT zwolnień, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, dokonana przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy na podstawie Umowy Sprzedaży będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.

Na marginesie należy dodać, że, z ostrożności, na wypadek gdyby Transakcja zostałaby uznana za zawartą po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (lub strony zawarłyby ostatecznie przedmiotową Transakcję po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia), Strony przed Transakcją złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, w związku z czym dostawa Nieruchomości również w takim przypadku nie będzie podlegać pod zwolnienie i powinna zostać opodatkowana VAT.

Ad. 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Przedmiotu Transakcji, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Przedmiot Transakcji będący przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywany przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki 23%.

Na dzień Transakcji Nabywca będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Nabywca dokona Transakcji na cele prowadzenia swojej, opodatkowanej VAT działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych. Nabywca zamierza zatem wykorzystywać Przedmiot Transakcji do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów Ustawy o VAT, która nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Dodatkowo, ze względu na fakt, że od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości nie minęły dwa lata, Transakcja będzie podlegać obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT w wysokości 23%. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Sprzedawcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nabywca zamierza wykorzystywać przedmiot planowanej Transakcji do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Wyłączenie stosowania ustawy o podatku od towarów i usług przewidziane w przepisie art. 6 pkt 1 ustawy, obejmuje jednakże tylko te czynności zrównane z pojęciem dostawy towarów, których przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa – w myśl art. 2 pkt 27e ustawy – rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Podsumowując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1\. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2\. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy planowana dostawa Przedmiotu Transakcji będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że niniejszy wniosek dotyczy transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej należącej do spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) na rzecz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…). Sprzedawca jest spółką celową i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i wynajmie powierzchni magazynowo-biurowych w budynku magazynowym, położonym przy ulicy (…) w (…) , gminie (…). Najemcy wynajmują lokale w Budynku na cele magazynowe i biurowe. Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Sprzedawca zawarł z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości, na której posadowiony jest Budynek wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku. Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność w branży nieruchomościowej, w szczególności nabywanie/zbywanie nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów najmu. W przeciwieństwie do Sprzedawcy, którego główną działalnością jest działalność deweloperska, polegająca na budowie, wynajęciu i zbyciu gotowych nieruchomości, Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkiem oraz wynajmowania powierzchni w Budynku na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa / pomocnicza, o ograniczonym zakresie). Przedmiotem Transakcji jest sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy. W szczególności przedmiotem Transakcji są prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym 1, położonej przy ul. (…) w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) wraz z prawem własności posadowionego na Gruncie Budynku. Na Gruncie prócz Budynku posadowione są również budowle, w tym budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, stanowiące własność Sprzedawcy, przykładowo: zbiornik szczelno-odparowujący, trzy zbiorniki bezodpływowe na ścieki, drogi wewnętrzne, plac manewrowy z parkingiem, ogrodzenie, zewnętrzne instalacje gazowe, elektryczne czy zewnętrzne sieci: wodociągowe, kanalizacyjne i przeciwpożarowe.

Budynek należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - budynki niemieszkalne. Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Przedmiotem Transakcji są: Grunt, Budynek oraz Budowle. Ponadto w ramach Umowy Sprzedaży, Sprzedawca sprzeda też własność rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie. Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu. Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - następujących składników majątku:

1\. praw i obowiązków wynikających z umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji),

2\. praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, umowy poręczenia oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji,

3\. przeniesienie przez Sprzedawcę na Nabywcę depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu,

4\. określonych autorskich praw majątkowych do projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę,

5\. w zakresie w jakim będą przysługiwać Sprzedawcy – określonych praw do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz praw do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów,

6\. w zakresie w jakim przysługują Sprzedawcy, określonych praw autorskich i praw własności intelektualnej – wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie prawa zostały utrwalone,

7\. praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową i przebudową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót, a nadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, przekazania prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Budynku (w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kart wstępu, kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Budynku, Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedawcy.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, te inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nieuzyskania takich zgód - mogą pozostać przy Sprzedawcy. Nie jest wykluczone, iż przez pewien czas od dnia Transakcji Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedawcę do wykonywania praw z niektórych powyższych umów, które na moment nabycia nie będą mogły być skutecznie przeniesione z uwagi na brak zgody drugiej strony danej umowy (zgody wierzyciela) i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedawca będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

1.  prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością, w tym tzw. umów asset management, property management, facility management;
2.  prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Budynku (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;
4.  zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę w ramach Transakcji, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedawcą, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne, (iv) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, (v) pozostałe zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdego jej obecnego właściciela;
5.  istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;
6.  know-how Sprzedawcy – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;
7.  księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa , handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
9.  środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;
10.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;
11.  należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
12.  firma Sprzedawcy.

W odniesieniu do umów, takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Budynku są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością. W związku z powyższym, intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół. W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż zostaną wprowadzone zmiany do planowanej Umowy Sprzedaży, przy czym ewentualne dalsze negocjacje stron tej umowy nie wpłyną na Przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

W Umowie Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny. W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na budowie i czerpaniu zysków ze sprzedaży Nieruchomości, w tym ze wzrostu jej wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Sprzedawcy (w szczególności Sprzedawca nie posiada innych nieruchomości).Przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Zdarzenia gospodarcze związane z Przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy. Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości jako całości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Zaraz po Transakcji, ani w najbliższym czasie po dniu Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedawcy. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa. Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i pomocy profesjonalnych usługodawców. Ponadto, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w innym zakresie (wynajem powierzchni jako inwestor), niż Sprzedawca (budowa Nieruchomości jako deweloper). Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji. W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedawca będzie miał prawo do otrzymania od najemców kwot czynszów i zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji, tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), przy czym kwoty w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedawcę od najemców za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), powiększonego o należny podatek VAT, zostaną przekazane przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego, natomiast kwoty w wysokości równej kwotom zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej zostaną uwzględnione w rozliczeniu pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez Sprzedawcę za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2021 r. (włącznie) oraz upływający w ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia. Ponadto, po dokonaniu Transakcji Sprzedawca będzie zobowiązany do usunięcia zidentyfikowanych usterek dotyczących Nieruchomości w ustalonym w Umowie Sprzedaży terminie. W przypadku niewywiązania się z tego obowiązku, Sprzedawca zapłaci Nabywcy karę umowną równą wartości nienaprawionych usterek.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem zbycia są tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że przedmiotu opisanej we wniosku Transakcji nie stanowiły m.in. firma Sprzedawcy, istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne, księgi rachunkowe oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna, środki pieniężne ani należności gospodarcze. Zatem wyłączenie z przedmiotu przeniesienia wskazanych powyżej elementów potwierdza, że przedmiotem Transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Transakcja sprzedaży nie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Z treści wniosku wynika ponadto, że przedmiot transakcji nie stanowi masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Na Nabywcę nie został przeniesiony szereg składników umożliwiających nieprzerwane kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, tj. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością, prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów, prawa i obowiązki wynikające w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, know-how Sprzedawcy, prawa i obowiązki wynikające z umów rachunku bankowego, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych. Intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabył jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół. Uniemożliwi to Nabywcy prowadzenie działalności jedynie oparciu o składniki materialne i niematerialne, które towarzyszyły Transakcji. Zatem Kupujący w oparciu o nabyte składniki nie miał możliwości kontynuowania działalności Zbywcy. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca Nabywca nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Zbywcę. W przeciwieństwie do Sprzedawcy, którego główną działalnością jest działalność deweloperska, polegająca na budowie, wynajęciu i zbyciu gotowych nieruchomości, Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkiem oraz wynajmowania powierzchni Budynku na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa/pomocnicza o ograniczonym zakresie.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 **jest prawidłowe**.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla opisanej Transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Przedmiotem Transakcji jest prawo własności nieruchomości gruntowej wraz z prawem posadowionego na Gruncie budynku oraz budowli. Budynek należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 - budynki niemieszkalne. Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej. Przedmiotem Transakcji są: Grunt, Budynek oraz Budowle. Ponadto w ramach Umowy Sprzedaży, Sprzedawca sprzedaje też własność rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie. Grunt, Budynek, Budowle wraz z znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy, które będą przedmiotem Transakcji. Sprzedawca nabył Grunt 18 grudnia 2018 r. od podmiotu trzeciego, a następnie rozpoczął na Gruncie budowę Budynku i Budowli. Grunt w momencie nabycia był gruntem niezabudowanym przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Budynek (wraz z Budowlami) został oddany do użytkowania w październiku 2019 r. – decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana przez właściwe organy 3 października 2019 r. Po oddaniu do użytkowania, do maja 2020 r., Sprzedawca ponosił dodatkowe nakłady na Nieruchomość, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli. Zarówno nabycie Gruntu, jak i wydatki na budowę Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedawca korzystał z tego prawa.

Aktualnie cała Nieruchomość jest wynajęta na cele komercyjne do podmiotów trzecich, przy czym:

· część umów najmu na około połowę powierzchni Budynku zawieranych była przed oddaniem Budynku do użytkowania (w okresie styczeń-czerwiec 2019 r.), a najem rozpoczął się w październiku/ listopadzie 2019 r.;

· pozostała część Nieruchomości została wynajęta na podstawie umowy najmu z 30 grudnia 2020 r., a najem rozpoczął się w kwietniu 2021 r.

Niemniej od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedawca prowadził działalność gospodarczą na tej części Nieruchomości mającą na celu znalezienie najemców i przekazanie im powierzchni najmu. Czynsz najmu jest opodatkowany 23% VAT. Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z najmem. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Z ostrożności procesowej, Strony złożyły przed dniem Transakcji wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Opisana umowa sprzedaży została zawarta dnia 13 września 2021 r.

W związku z wątpliwościami Zainteresowanych należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy pomiędzy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości –zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na działce Budynku i Budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie i czy od tego momentu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Z opisu sprawy wynika, że Budynek wraz z Budowlami został oddany do użytkowania w październiku 2019 r. – decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana przez właściwe organy 3 października 2019 r. Po oddaniu do użytkowania, do maja 2020 r. Sprzedawca ponosił dodatkowe nakłady na Nieruchomość, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli. Natomiast opisana we wniosku umowa sprzedaży została zawarta 13 września 2021 r.

Zatem Transakcja nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 gdyż nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla Transakcji. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości a jej dostawą upłynął bowiem okres krótszy niż 2 lata. W takim przypadku bezzasadnym jest złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, spełniające wymogi z art. 43 ust. 11 bowiem Transakcja nie korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Dostawa ta nie podlega również zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż jak wynika z wniosku, zarówno nabycie Gruntu jak i wydatki na budowę Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedawca korzystał z tego prawa.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że zarówno nabycie Gruntu, jak i wydatki na budowę Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedawca korzystał z tego prawa oraz Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży Budynku i Budowli należy stwierdzić, że nie są spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji planowana Transakcja w zakresie dostawy Budynku i Budowli nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, planowana Transakcja w zakresie dostawy Budynku i Budowli nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, również sprzedaż gruntu, na którym znajdują się Budynek i Budowle nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać **za prawidłowe.**

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a. nabycia towarów i usług,

b. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy).

W myśl art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze powołane powyżej regulacje oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towaru wykorzystywanego do wykonywania czynności opodatkowanych (art. 86 ust. 1 ustawy) kształtuje się w danym okresie rozliczeniowym. Zdarzeniem uprawniającym do obniżenia podatku należnego – co wprost wynika z art. 86 ust. 10 ustawy w związku z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – jest otrzymanie faktury lub dokumentu celnego, a ewentualne późniejsze rozliczenie podatku jest konsekwencją już nabytego prawa do obniżenia kwoty podatku należnego. Prawo do obniżenia podatku należnego powstaje u wszystkich podatników, o ile wykażą, że zakupy były związane z bieżącą lub przyszłą działalnością opodatkowaną.

Przy czym, co również istotne, jak wynika z ww. art. 86 ust. 10 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jak wynika z opisu sprawy, Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Nabywca po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności elementy zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Jak rozstrzygnięto powyżej, Transakcja nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w analizowanym przypadku są spełnione, wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Jak wynika bowiem z opisu sprawy Nabywca na dzień sprzedaży był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość wykorzystywana jest wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – jak rozstrzygnięto powyżej – planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności zwolnionej od podatku VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony został warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstało w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzymał od Sprzedawcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 **jest prawidłowe.**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.