Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-78/16-3/KW1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-05-11
Teza: Skutki podatkowe nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 17 lutego 2016 r. (data wpływu 19 lutego 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 lutego 2016 r. (data nadania 25 lutego 2016 r., data wpływu 26 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie rozwoju oraz zarządzania nieruchomościami i inwestycjami na rynku nieruchomości. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Obecnie Wnioskodawca planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość położoną w Katowicach, składającą się z działek niezabudowanych oraz budynków lub budowli wraz z prawami do gruntu, na którym te budynki i budowle są posadowione (dalej: „Transakcja”).

W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest M. Spółka Akcyjna z siedzibą w Z. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w drugiej połowie 2016 r.

1.  Opis i przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, położona jest w Katowicach i obejmuje szereg działek pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy oraz prawo własności budynków lub budowli (obejmujących w szczególności drogi, parkingi, zbiorniki, silosy), zlokalizowanych na przedmiotowych działkach gruntu. W ramach Transakcji, Wnioskodawca może również nabyć pewne ruchomości i urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem nieruchomości.

W dalszej części wniosku prawo własności budynków lub budowli będzie określane łącznie jako „Infrastruktura”, a prawo użytkowania wieczystego działek gruntu i prawo własności budynków lub budowli na nich posadowionych będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Część działek wchodzących w skład Nieruchomości nie jest zabudowana (dalej: „Działki Niezabudowane”). Działki Niezabudowane nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W stosunku do Działek Niezabudowanych, Spółka wystąpiła do właściwego organu z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje o przeznaczeniu wszystkich Działek Niezabudowanych pod zabudowę zostały wydane w dniu 12 stycznia 2016 r.

1.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Zabudowane działki gruntu, wchodzące w skład Nieruchomości, zostały nabyte przez Zbywcę w 2013 r. Nabycie przez Zbywcę poszczególnych działek podlegało opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki podatku lub było zwolnione z podatku VAT.

W momencie nabycia przez Zbywcę poszczególnych działek, na działkach tych znajdowała się Infrastruktura. Po nabyciu działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, Infrastruktura nie była przedmiotem znaczących ulepszeń (powyżej 30% ich wartości początkowej). Zbywca nie wybudował też na Nieruchomości żadnych nowych budynków lub budowli.

Wartość Nieruchomości stanowi około 4,9% ogólnej wartości trwałych aktywów majątkowych Zbywcy. Nieruchomość generuje w chwili obecnej jedynie około 0,14% przychodów z działalności Zbywcy.

W chwili obecnej nie planuje się postawienia Zbywcy w stan likwidacji po sprzedaży Nieruchomości.

1.  Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) (dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunek najmu/dzierżawy wynikający z umów zawartych z poszczególnymi najemcami.

W ramach Transakcji (w ramach ceny za Nieruchomość) Nabywca nabędzie od Zbywcy kaucje wynikające z zawartych umów najmu/dzierżawy oraz ewentualnie dokumentację budowlaną związaną z Nieruchomością podlegającą zbyciu.

Wskutek Transakcji, na Nabywcę nie przejdą natomiast co do zasady żadne dodatkowe składniki niematerialne. W szczególności nie dojdzie do przejścia na Nabywcę środków pieniężnych Zbywcy znajdujących się na rachunkach bankowych czy należności handlowych, powstałych do dnia zawarcia Transakcji. Nie dojdzie także do transferu znaków towarowych, patentów, wzorów użytkowych, know-how, licencji, itp. Przedmiotem transakcji nie będą więc takie składniki niematerialne, które umożliwiałyby dalsze prowadzenie działalności przez Nabywcę w oparciu wyłącznie o Nieruchomość.

Dodatkowo, w skład przedmiotu Transakcji nie będą wchodziły takie elementy, jak: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa przedsiębiorstwa), tajemnice przedsiębiorstwa, a także księgi i dokumenty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie dojdzie także do przejścia wraz z Nieruchomością jakichkolwiek pracowników, zatrudnianych przez Zbywcę.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także, co do zasady, prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych zawartych przez Zbywcę w związku z Nieruchomością.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.

1.  Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji inwestycji nieruchomościowych. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Po nabyciu Nieruchomości, planowane jest wyburzenie części lub całości znajdujących się na niej naniesień, celem zrealizowania przez Nabywcę inwestycji nieruchomościowej.

Na dzień dokonania Transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie:
    1.  w odniesieniu do działek zabudowanych Infrastrukturą - zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, oraz
    2.  w odniesieniu do Działek Niezabudowanych - opodatkowane VAT wg stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, w związku z art. 2 pkt 33 oraz w związku z art. 41 ust. 1 i art. 146a pkt l ustawy o VAT?
2.  Czy jeżeli strony wybiorą opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki 23% w odniesieniu do Infrastruktury oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. l i ust. 10 oraz 10b pkt l ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w odniesieniu do Infrastruktury oraz gdy – w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 6 maja 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-132/16-3/KP.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT w odniesieniu do Infrastruktury oraz gdy - w pozostałym zakresie - Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub gdy przynajmniej jedna ze stron transakcji z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zakresie powierzchni, w stosunku do których okres upływający pomiędzy pierwszym zasiedleniem oraz datą dokonania Transakcji będzie dłuższy niż 2 lata. W odniesieniu do pozostałej części powierzchni Nieruchomości, nabycie zostanie obligatoryjnie opodatkowanie VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. l46a pkt 1 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT w zakresie wspomnianych powyżej części Nieruchomości (a w pozostałym zakresie Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT), Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie rozwoju oraz zarządzania nieruchomościami i inwestycjami na rynku nieruchomości. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Obecnie Wnioskodawca planuje nabyć na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość położoną w Katowicach, składającą się z działek niezabudowanych oraz budynków lub budowli wraz z prawami do gruntu, na którym te budynki i budowle są posadowione (dalej: „Transakcja”). W chwili obecnej podmiotem posiadającym tytuł prawny do nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji jest M. Spółka Akcyjna z siedzibą w Z. (dalej: „Zbywca”). Zbywca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w drugiej połowie 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 6 maja 2016 r. Nr IPPP3/4512-132/16-3/KP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym: „ (…) planowana sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jeżeli zatem, w przedmiotowym zakresie, strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania VAT, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1. W odniesieniu do pozostałej części Transakcji, tj. nabycia prawa użytkowania Działek Niezabudowanych, nabycie tej części Nieruchomości nie zostanie objęte zwolnieniem z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. (…) dostawa Nieruchomości w zakresie odpowiadającym Działkom Niezabudowanym (stanowiącym tereny budowlane), nie będzie spełniała przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9, a tym samym planowane nabycie Nieruchomości także w odniesieniu do tej jej części będzie opodatkowane VAT według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09 - 402 Płock.