Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-2.4010.395.2019.3.DP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-10
Teza: Czy w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sprzedaż nieruchomości rolnych, w tym nieruchomości zabudowanych rodzi po stronie Spółki obowiązek podatkowy z tytułu uzyskanego dochodu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
Słowa kluczowe: działalność-działalność rolnicza; gospodarstwa-gospodarstwa rolne; grunty-grunty rolne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 września 2019 r. (data wpływu 3 października 2019 r.) uzupełnionym 5 grudnia 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości rolnych w tym nieruchomości zabudowanych będzie skutkować powstaniem obowiązku podatkowego – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości rolnych w tym nieruchomości zabudowanych będzie skutkować powstaniem obowiązku podatkowego. Wniosek nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z dnia 26 listopada 2019 r. znak: 0111-KDIB1-2.4010.395.2019.2.DP; 0112-KDIL1-2.4012.526.2019.3.MR wezwano do jego uzupełnienia. Wnioskodawca dokonał uzupełnienia 5 grudnia 2019 r. (data wpływu do Organu).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Spółka”). Spółka prowadzi przedsiębiorstwo zajmujące się produkcją rolniczą.

Spółka jest właścicielem nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni około 520 ha. Część nieruchomości jest zabudowana budynkami gospodarczymi, których stan kwalifikuje je do rozbiórki. W ewidencji gruntów i budynków nieruchomości powyższe zostały oznaczone jako: grunty orne, oznaczone symbolem - R oraz grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem - Br. Nieruchomości nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przeznaczenie nieruchomości zostało określone jako: tereny upraw rolnych bez prawa zabudowy.

Od powyższych nieruchomości Spółka odprowadza podatek rolny. Nieruchomości zostały nabyte przez Spółkę w 2000 r. na podstawie umowy sprzedaży zawartej ze Skarbem Państwa. Sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki nastąpiła w trybie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Skarb Państwa nabył w/w nieruchomości na podstawie decyzji Wojewody z dnia 31 sierpnia 1992 r.

Po ich nabyciu przez Spółkę nieruchomości nie były oddawane w najem lub dzierżawę. Spółka nie ponosiła również nakładów na nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Spółka planuje sprzedaż części nieruchomości rolnych, w tym nieruchomości zabudowanych posiadanych przez Spółkę.

W piśmie z 5 grudnia 2019 r. Wnioskodawca dokonał uzupełnienia wniosku o następujące informacje:

1.  Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.
2.  Poniżej przedstawiamy wykaz niektórych działek objętych transakcją, ich numer ewidencyjny, przeznaczenie w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego oraz oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków. Wskazujemy przy tym, że dla działek nie wydano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z naszą wiedzą do dnia transakcji taki plan nie zostanie wydany.
    1.  działka nr 1 - ciek wodny, oznaczenie: W-RIIIa, teren niezabudowany,
    2.  działka nr 2 - tereny upraw rolnych bez prawa do zabudowy, oznaczenie: dr, teren niezabudowany,
    3.  działka nr 3 - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren środków produkcji rolnej z prawem zmiany na nieuciążliwą działalność gospodarczą, oznaczenie: dr, teren niezabudowany,
    4.  działka nr 4 - tereny upraw rolnych bez prawa do zabudowy, oznaczenie: RIIIa, RIIIb, Br-RIIIb, RIVa, Br-RIVa, RIVb, RV, RVI, LIV, LV, N, teren zabudowany,
    5.  działka nr 5 - tereny upraw rolnych bez prawa do zabudowy, oznaczenie: RIVb, RIVa, N, ŁIV, Łz, RIIIb, RV, W-RV, teren niezabudowany.
3.  Wskazujemy w tym miejscu, że wnosimy o wydanie interpretacji w zakresie podatku VAT wyłącznie dla tych działek pomimo faktu, że przedmiotem transakcji objęte będą jeszcze inne działki.
4.  Na moment sprzedaży działek niezabudowanych nie zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z których wynikało będzie, że stanowią one grunt przeznaczony pod zabudowę.
5.  Przed sprzedażą działki zabudowanej nie zostanie wydane pozwolenie na rozbiórkę budynków gospodarczych. Dotyczy to każdej działki i każdego budynku objętego wnioskiem.
6.  Wszystkie budynki stanowiące przedmiot transakcji są użytkowane na własne potrzeby Spółki od 2000 r. Zatem, to w roku 2000 doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości w rozumieniu znowelizowanego art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Od pierwszego zasiedlenia upłynęły 2 lata. Po nabyciu nieruchomości Spółka nie dokonywała również ulepszeń budynków nakładami o wartości powyżej 30% wartości początkowej.
7.  Nieruchomości zabudowane i niezabudowane będące przedmiotem sprzedaży wykorzystywane były do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
8.  Spółka nabyła działki zabudowane i niezabudowane na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 2000 r. z Agencją. Sprzedaż nieruchomości na rzecz Spółki nastąpiła w trybie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie natomiast z regulacją art. 2 ust. 1 obowiązującej w momencie zawarcia umowy ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. 1993 Nr 11, poz. 50) opodatkowaniu podlegała sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Pod pojęciem towarów zgodnie z regulacją art. 4 pkt 1 w/w ustawy rozumiało się natomiast „rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności określonych w art. 2, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.” Umowy sprzedaży nieruchomości rolnych oraz umowy zawierane w trybie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa zostały wymienione w załączniku nr 6 do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 grudnia 1999 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz.U. 1999 Nr 109, poz. 1245) jako czynności zwolnione od podatku. Z powyższego wynika, że sprzedaż nieruchomości (działek zabudowanych i niezabudowanych) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT.
9.  Nabycie przez spółkę wszystkich działek niezabudowanych i zabudowanych było zwolnione z VAT, zatem Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do żadnej z działek. Okoliczność, iż Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w sytuacji, gdy transakcja była zwolniona z opodatkowania została potwierdzona m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 10 września 2014 r., znak IPPP1/443-628/14-4/AP).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych sprzedaż nieruchomości rolnych, w tym nieruchomości zabudowanych rodzi po stronie Spółki obowiązek podatkowy z tytułu uzyskanego dochodu? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany przez Spółkę ze sprzedaży nieruchomości rolnych nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z regulacją art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.

Gospodarstwo rolne w ustawie o CIT zostało zdefiniowane poprzez odesłanie do ustawy o podatku rolnym.

Zgodnie z regulacją art. 2 ust. 4 ustawy o CIT, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Zgodnie natomiast z regulacją art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 (grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Katalog gruntów kwalifikowanych jako użytki rolne został określony w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 393).

Zgodnie z § 68 ust. 1 w/w rozporządzenia grunty rolne dzielą się na:

1.  użytki rolne, do których zalicza się:
    1.  grunty orne, oznaczone symbolem – R,
    2.  sady, oznaczone symbolem – S,
    3.  łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł,
    4.  pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps,
    5.  grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br,
    6.  grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr,
    7.  grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W,
    8.  grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr;
2.  nieużytki, oznaczone symbolem – N.

Z przedstawionych powyżej regulacji wynika, ze zwolnienie dochodów ze sprzedaży nieruchomości od podatku dochodowego od osób prawnych uwarunkowane jest łącznym spełnieniem następujących przesłanek:

1.  łączna powierzchnia sprzedawanej nieruchomości przekraczać musi 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
2.  grunty wchodzące w skład sprzedawanej nieruchomości muszą być sklasyfikowane jako użytki rolne tj. nieruchomości niezabudowane w ewidencji gruntów i budynków oznaczone muszą być symbolem R, S, Ł, Ps, Wsr, W lub Lzr, a grunty zabudowane w ewidencji gruntów i budynków oznaczone muszą być symbolem Br.
3.  sprzedaż następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości.

W analizowanym przypadku wszystkie powyższe warunki zostały spełnione:

1.  powierzchnia sprzedawanych nieruchomości wynosić będzie około 200 ha;
2.  grunty wchodzące w skład sprzedawanej nieruchomości zostały w ewidencji gruntów i budynków zakwalifikowane jako grunty orne, oznaczone symbolem - R oraz grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br;
3.  sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie sprzedawanych nieruchomości.

W konsekwencji dochód uzyskany przez Spółkę ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 865 ze zm., zwana dalej: „updop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 updop, wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.

Z postanowień art. 2 ust. 4 updop wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Za gospodarstwo rolne, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U z 2019 r., poz. 1256), uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Natomiast opodatkowaniu podatkiem rolnym w myśl art. 1 ww. ustawy o podatku rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Z powyższego wynika, że przy ocenie, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a tym samym również w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – należy brać pod uwagę trzy przesłanki:

1.  łączna powierzchnia nieruchomości musi mieć powyżej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego,
2.  grunty wchodzące w skład nieruchomości muszą być kwalifikowane jako użytki rolne,
3.  grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.

Pozbawienie podatnika prawa do zwolnienia nie jest uzależnione od faktu utraty przez nieruchomość charakteru rolnego po dokonaniu sprzedaży, lecz od okresu, jaki upłynął od chwili nabycia sprzedawanej nieruchomości.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 17 ust. 1 pkt 1 updop, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Ponadto, mając na względzie przepisy art. 1 i 2 ustawy o podatku rolnym, sprzedaż nie może dotyczyć gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, za którą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży części nieruchomości rolnych w tym nieruchomości zabudowanych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, którego jest właścicielem ponad pięć lat. W ewidencji gruntów i budynków nieruchomości powyższe zostały oznaczone jako grunty orne, oznaczone symbolem – R oraz grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br. Od powyższych nieruchomości Spółka odprowadza podatek rolny. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca, po nabyciu przez Spółkę nieruchomości te nie były oddawane w najem lub dzierżawę. Spółka nie ponosiła również nakładów na nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy ustalenia, czy sprzedaż ww. nieruchomości rolnych w tym nieruchomości zabudowanych będzie skutkowała obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych.

Mając na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe oraz powyższe regulacje prawne, należy stwierdzić, że zwolnieniem może być objęta tak sprzedaż nieruchomości gruntowych, jak i budynków na nich posadowionych. Przy czym istotne jest, aby budynki te stanowiły część gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym i nie były zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Jeżeli zatem Wnioskodawca zamierza sprzedać część nieruchomości rolnych, w tym nieruchomości zabudowanych wykorzystywanych na cele działalności rolniczej, o powierzchni ok. 200 ha, które zostały nabyte w 2000 r., to spełnia warunki zawarte w art. 17 ust. 1 pkt 1 updop.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że dochód ze sprzedaży przedmiotowych gruntów, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.