Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.510.2020.3.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-16
Teza: - opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku, - zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, - prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż-sprzedaż działek; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 17 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 1 października 2020 r. (data wpływu 6 października 2020 r.) oraz poprzez uiszczenie brakującej opłaty w dniu 20 listopada 2020 r. będące odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 17 listopada 2020 r. (doręczone dnia 20 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku,

*   zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia,

*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości

– **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku, zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, a także prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. Złożony wniosek uzupełniony został pismem z dnia 1 października 2020 r. (data wpływu 6 października 2020 r.) oraz poprzez uiszczenie brakującej opłaty w dniu 20 listopada 2020 r. będące odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 17 listopada 2020 r. (doręczone dnia 20 listopada 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: - (…) Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: - (…) Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe sprecyzowane następnie w nadesłanym uzupełnieniu:

1.  Strony Transakcji

Sp. z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Wnioskodawca jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.

Sp. z o.o. (dalej Sprzedawca) jest spółką prawa polskiego, która jest właścicielem nieruchomości zlokalizowanej we (…) (Nieruchomość), będącej przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację. Sprzedawca jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

1.  Przedmiot transakcji

Nieruchomość obejmuje trzy działki gruntu, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta (…):

*   Działka gruntu nr A (Działka nr 1) częściowo zabudowana naniesieniem w postaci chodnika. Chodnik znajdujący się na Działce nr 1 jest trwale związany z gruntem i stanowi budowlę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm., Prawo Budowlane).

*   Działka gruntu nr B (Działka nr 2) zabudowana aktualnie naniesieniami w postaci parkingu utwardzonego kostką granitową, ogrodzenia, szlabanu oraz biletomatu. Parking znajdujący się na Działce nr 2 stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Ogrodzenie otaczające Działkę nr 2 oraz szlaban stanowią części budowli parkingu jako urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego - są to bowiem urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym (parkingiem), zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wolnostojący biletomat nie stanowi budowli, lecz tymczasowy obiekt budowlany (obiekt niepołączony trwale z gruntem) w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane. Szlaban oraz wolnostojący biletomat zostały wzniesione na Działce nr 2 przez dzierżawcę na własny koszt i zostaną one usunięte przed Transakcją.

*   Działka gruntu nr C (Działka nr 3) otoczona tymczasowym ogrodzeniem dla potrzeb planowanych prac budowlanych. Tymczasowe ogrodzenie zostało wzniesione przez Sprzedawcę w lutym 2019 r. dla potrzeb planowanych prac budowlanych (dla potrzeb zaplecza budowlanego). Nie stanowi ono budowli w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane, poza tym na Działce nr 3 nie znajdują się inne naniesienia.

Przez całą Nieruchomość przebiegają sieci uzbrojenia podziemnego: wodna i energetyczna.

Sprzedający nie jest właścicielem tych sieci (nie wybudował ich ani nigdy ich nie nabył), brak również ustanowionej służebności na jego rzecz. Sprzedawca nie ma prawa do dysponowania sieciami uzbrojenia jak właściciel a zatem sieci te nie będą przedmiotem Transakcji.

Sprzedawca nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Zgodnie z MPZP Nieruchomość (Działki nr 1, 2 i 3) przeznaczona jest pod usługi komercyjne z zakresu użyteczności publicznej (tj. przeznaczona pod zabudowę).

Intencją stron jest zbycie przez Sprzedawcę i nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń (Transakcja). Nie jest intencją Wnioskodawcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części. Zgodnie z zamierzeniami stron, w ramach planowanej Transakcji nastąpi wyłącznie:

*   przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę prawa własności Nieruchomości, tj. Działek nr 1, 2, 3 wraz z opisanymi wyżej obiektami;

*   przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę pozwolenia na budowę oraz decyzji dotyczącej środowiskowych uwarunkowań budowy;

*   przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę prawa własności intelektualnej dla Nieruchomości, tj. praw autorskich do projektu budowlanego dotyczącego budynku i innych projektów budowlanych.

Przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę prawa własności intelektualnej dla Nieruchomości tj. praw autorskich do projektu budowlanego dotyczącego budynku i innych projektów budowlanych zostanie dokonane za odrębną odpłatnością tzn. prawa te nie będą uwzględnione w cenie za Nieruchomość.

Ponadto w ramach Transakcji nastąpi przekazanie na rzecz Wnioskodawcy oryginałów wszelkiej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, w tym dokumentacji technicznej i prawnej, dziennika budowy, w szczególności oryginału projektu budowlanego zatwierdzonego pozwoleniem na budowę na Gruntach budynku i całości dokumentacji archeologicznej.

W ramach Transakcji nie zostaną nabyte ani przekazane żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe Sprzedawcy, w szczególności Transakcją nie będą objęte:

*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   własność innych nieruchomości lub ruchomości,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia (za wyjątkiem opisanych wyżej pozwolenia na budowę oraz pozwolenia środowiskowego),
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe, prawa pokrewne (za wyjątkiem opisanych wyżej praw do projektu budowlanego),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy.

Ponadto, lista składników majątku Sprzedawcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcy obejmuje również:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, oraz innych umów serwisowych i najmu/dzierżawy zawartych przez Sprzedawcę:

*   umowy na zarządzanie aktywami i nieruchomością (umowy takie nie zostały zawarte przez Sprzedawcę);

*   źródła finansowania działalności Sprzedawcy, w szczególności pożyczki od podmiotu powiązanego.

1.  Etapy Transakcji

Transakcja najprawdopodobniej składać się będzie z kilku czynności prawnych:

*   umowa przedwstępna,
*   umowa przyrzeczona warunkowa, zawierana pod warunkiem nieskorzystania przez organ gminy z prawa pierwokupu,
*   umowa przenosząca Nieruchomość.

Tak jak w przypadku każdej umowy przedwstępnej, po obu stronach będzie występować zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej według treści ustalonej w umowie przedwstępnej oraz odpowiadające temu zobowiązaniu prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie ze standardami rynkowymi, strony przewidują również nałożenie szeregu warunków/obowiązków (oraz odpowiadających im praw do żądania ich wykonania), których wykonanie jest niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej m.in.:

*   obowiązki w zakresie dostarczenia określonych zaświadczeń dotyczących stanu zaległości w opłatach publicznoprawnych,
*   obowiązek zawarcia umowy powierniczej (w celu zabezpieczenia płatności ceny),
*   obowiązek zastosowania się treści interpretacji podatkowej.

Ponadto, na Sprzedawcy będzie ciążył obowiązek utrzymywania Nieruchomości w należytym stanie technicznym, niewprowadzania zmian do Nieruchomości oraz niezawierania umów dotyczących Nieruchomości pomiędzy datą zawarcia umowy przedwstępnej do daty umowy przenoszącej.

Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do dokonania płatności ceny z zastosowaniem mechanizmu płatności podzielonej (jeśli będzie to miało zastosowanie) oraz do powstrzymania się z płatnością ceny w przypadku, gdyby wskazany przez Sprzedającego rachunek bankowy nie był wykazany w wykazie, o którym mowa w art. 96b ustawy o VAT.

1.  Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę

Sprzedawca nabył Nieruchomości na podstawie jednej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 września 2006 r. od Gminy (….). Cena sprzedaży została ustalona na drodze przetargu.

Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej a Sprzedawca odliczył podatek naliczony wynikający z transakcji nabycia. Na moment nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, na Nieruchomości posadowione były:

*   chodnik znajdujący się na Działce nr 1 oraz
*   parking i ogrodzenie znajdujące się na Działce nr 2 (według wiedzy Sprzedającego parking istnieje co najmniej od 1994 roku).

1.  Stan oraz sposób użytkowania Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, na początku 2008 roku Sprzedawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynku usługowego z mieszkaniami apartamentowymi i garażem podziemnym zlokalizowanego w obrębie Nieruchomości. Na tej podstawie Sprzedawcy udzielono pozwolenia na budowę, które pozostanie ważne na dzień Transakcji. Pierwotny plan Sprzedawcy nie został jednak zrealizowany - dokonano jedynie czynności przygotowawczych:

*   w 2016 r. prace geodezyjne na terenie inwestycji,
*   w 2019 wytyczenie geodezyjne obszaru pod zaplecze budowy,
*   w 2019 ogrodzenie terenu budowy płotem siatkowym o długości 130 mb.

Żadne inne prace nie zostały jednak podjęte.

W 2019 roku Sprzedawca wykonał również prace polegające na przygotowaniu terenu pod roboty, korytowanie, załadunek, wywóz z utylizacją, profilowanie podłoża i niwelację terenu.

Począwszy od sierpnia 2008 r. Sprzedawca wynajmował powierzchnię Nieruchomości podmiotowi trzeciemu na cele prowadzenia parkingu, w tym na dalszy wynajem miejsc parkingowych. Po zakończeniu poprzedniej umowy najmu, Sprzedawca zawarł w tym samym celu z innym podmiotem trzecim w 2014 roku umowę dzierżawy (Dzierżawca).

Wynajem/dzierżawa Nieruchomości na podstawie powyższych umów była opodatkowana VAT oraz Sprzedawca wystawiał w tym zakresie faktury VAT z właściwą stawką. Umowa z Dzierżawcą zostanie rozwiązana przed dniem Transakcji.

Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

1.  Uwagi końcowe

Nieruchomość nie została wyodrębniona przez Sprzedawcę w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa. W szczególności, nie dokonano wyodrębnienia prawnego oraz organizacyjnego w postaci utworzenia dla Nieruchomości odrębnego działu, wydziału lub oddziału wydzielonego w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę działalności. Nieruchomość jest głównym aktywem Sprzedawcy, a sprawozdania finansowe Sprzedawcy nie wskazują na finansowe wyodrębnienie Nieruchomości (zarówno w bilansie jak i w rachunku zysków i strat) w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Nieruchomość została przez Sprzedawcę zakwalifikowana dla celów rachunkowych jako aktywo inwestycyjne (Działki 1, 2, 3 oraz posadowione na nich obiekty nie są kwalifikowane przez Sprzedawcę jako środki trwałe). Sprzedawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał wydatków na ulepszenie budowli posadowionych na Działce nr 1 i Działce nr 2, które podnosiłyby wartość początkową tych budowli w stopniu przekraczającym 30%. Obiekty budowlane posadowione na Nieruchomości nie są wyodrębnione w księgach rachunkowych oraz sprawozdaniach finansowych sprzedawcy (stanowią część ogólnej pozycji Nieruchomości jako aktywo inwestycyjne).

Wnioskodawca nie zmierza do kontynuacji działalności Sprzedawcy tzn. nie ma zamiaru prowadzenia działalności parkingu ani we własnym zakresie ani w formie oddania w dzierżawę podmiotom trzecim. Wnioskodawca ma zamiar nabytą Nieruchomość wykorzystać dla działalności deweloperskiej tzn. w celu realizacji inwestycji budowlanej na sprzedaż lub wynajem. Po Transakcji Wnioskodawca zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na wybudowaniu budynku lub budynków a następnie działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (sprzedaż lub wynajem/dzierżawa). Wnioskodawca we własnym zakresie zawrze niezbędne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta nie będzie wyłączona z działania przepisów Ustawy o VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy planowana Transakcja będzie:
    1.  w zakresie Działki nr 1 - podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    2.  w zakresie Działki nr 2 - podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
    3.  w zakresie Działki nr 3 - podlegała opodatkowaniu stawką standardową VAT 23%?
3.  Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony (lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego VAT) wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości przy założeniu, że w zakresie Działki nr 1 i Działki nr 2 strony Transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych (towarów) i nie będzie stanowiła odpłatnego zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. W konsekwencji do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyjątek określony w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i tym samym Transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie:
    1.  w zakresie Działki nr 1 - podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    2.  w zakresie działki nr 2 - podlegała zwolnieniu od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    3.  w zakresie działki nr 3 - podlegała opodatkowaniu stawką standardową VAT 23 %.
3.  Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony (lub uzyskania zwrotu podatku naliczonego VAT) wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości, przy założeniu, że w zakresie Działki nr 1 i Działki nr 2 strony Transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie Wnioskodawcy

Odnośnie pytania nr 1

W opinii Wnioskodawcy, planowanej transakcji kupna Nieruchomości nie można uznać za nabycie przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Sprzedawca oraz Wnioskodawca posiadają interes prawny w uzyskaniu potwierdzenia prawidłowości takiego stanowiska z uwagi na treść art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), zgodnie z którym zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części nie podlega ustawie o VAT. Od tego czy planowana transakcja podlega ustawie o VAT zależy również m.in. prawo Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Nieruchomość jako przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie i judykaturze prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż dla celów podatku VAT (pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) kodeksu cywilnego (dalej: „KC”). W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W sytuacji zaprezentowanej we wniosku, przedmiotem nabycia będzie jedynie wyizolowany składnik majątkowy tj. Nieruchomość, któremu towarzyszyć będą wyłącznie elementy o charakterze akcesoryjnym tzn. decyzje o pozwoleniu na budowę oraz majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego. Akcesoryjność tych dodatkowych elementów przejawia się w ich silnym związku z Nieruchomością tzn. bez Nieruchomości obrót decyzją o pozwoleniu na budowę oraz prawami autorskimi do projektu budowlanego, który był podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę byłby niemożliwy i pozbawiony sensu gospodarczego.

W ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT, gdyż nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego. Nieruchomość traktowana jest przez Sprzedawcę jako element majątku inwestycyjnego a oddanie jej w najem/dzierżawę osobie trzeciej jest jedynie uboczną formą jej zagospodarowania.

Plany Sprzedawcy związane z Nieruchomością (realizacja inwestycji budowlanej) nie zostały w żadnym stopniu zrealizowane. Zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość w stanie, w jakim się znajduje nie stanowi żadnego zorganizowanego zespołu. Ponadto, wszelkie inne składniki/elementy kreujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy np. nazwa przedsiębiorstwa, ruchomości, know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Sprzedawcy, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, środki pieniężne, księgi i dokumenty etc. nie są objęte Transakcją.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 grudnia 2013 r. (sygn. IPPB5/423-828/13-2/MK), 19 grudnia 2013 r. (sygn. 1PPB5/423-774/13-2/MK), 16 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-879/12-4/BH), 8 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-611/12-2/BH) oraz 13 listopada 2008 r. (sygn. IPPPl/443-1637/08-03/MPe) i w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 25 listopada 2013 r. (sygn. ITPB3/423-441/13/DK).

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy nie można uznać, że przedmiotem kupna w ramach planowanej Transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu ustawy o VAT.

Nieruchomość jako zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W opinii Wnioskodawcy, planowanej Transakcji nie można również uznać za nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP).

Stosownie bowiem do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję oraz w oparciu o doktrynę prawa podatkowego i dotychczasową praktykę organów podatkowych, w tym m.in. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. (sygn. IBPP3/443-1122/11/AM), warunkami uznania danego zespołu składników majątkowych za ZCP, które muszą być spełnione łącznie są:

*   istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie, pozwalających na realizację określonych zadań gospodarczych (przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych);

*   zespół tych składników powinien być wyodrębniony organizacyjnie;

*   zespół tych składników powinien być wyodrębniony finansowo;

*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Powyższe oznacza, że ZCP jest nie tyle sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębną działalność, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Innymi słowy, w ocenie Wnioskodawcy, dla uznania, że w przedstawionej sytuacji mamy do czynienia z ZCP decydujący jest fakt wyodrębnienia takiego zespołu składników majątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie zbywcy tak, aby w momencie odrębnego działania na rynku mogło być prowadzone jako samodzielne przedsiębiorstwo. Jednocześnie zbywca musi tak wyodrębnić majątek z istniejącego przedsiębiorstwa aby nabywca - bez żadnego dodatkowego wkładu z własnej strony - mógł przy ich użyciu prowadzić przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawcy, Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku ewidentnie nie spełnia kryterium funkcjonalnego wyodrębnienia, gdyż jest wyłącznie wyizolowanym aktywem, któremu nie towarzyszą inne składniki. Nabywana Nieruchomość nie tworzy odrębnej, funkcjonalnej całości oraz nie realizuje własnych - odrębnych - celów ani zadań gospodarczych. Stanowi wyłącznie element majątku inwestycyjnego Sprzedawcy.

Ustawa o VAT nie określa, co należy rozumieć przez wyodrębnienie organizacyjne. Jednakże, zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny świadczyć odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 października 2012 r., nr IPPP2/443-879/12-4/BH). Dodatkowo, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 18 czerwca 2013 r., nr ILPP1/443-232/13-4/AI, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 września 2012 r., nr 1PPP1/443-547/12-2/MP, podobnie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 3 marca 2008 r. nr IP-PB3-423-524/07-2/MB).

W opisanym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość nie będzie w żaden sposób wydzielona w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, tj. nie funkcjonuje jako odrębny dział, wydział czy też oddział. Tym samym w ocenie Wnioskodawcy nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu organizacyjnym nabywanej Nieruchomości.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku prowadzenia przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa odrębnej księgowości, pozwalającej na niezależne ustalenie wyniku finansowego tej jednostki, tj. w sytuacji, gdy poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie tej jednostce przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań, związanych z jej działalnością, rozumianej jako działalność odrębna od całości przedsiębiorstwa.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym, brak jest u Sprzedawcy wyodrębnienia finansowego z uwagi na brak odrębnej prezentacji Nieruchomości w sprawozdaniach finansowych (prezentowana jest całość przedsiębiorstwa Sprzedawcy). Nieruchomość jest ponadto kwalifikowana w sprawozdaniach finansowych Sprzedawcy jako aktywo inwestycyjne a nie aktywo operacyjne. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, również kryterium wyodrębnienia finansowego nie zostanie spełnione.

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach prawa podatkowego oraz wyrokach sądów administracyjnych wydawanych na przestrzeni ostatnich lat, m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 18 maja 2012 r. (nr ITPB3/423-120/12/DK), Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu w dniu 2 kwietnia 2012 r. (nr ILPB4/423-4/12-2/ŁM), Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy w dniu 31 sierpnia 2011 r. (nr ITPB3/423-291/11/DK) oraz w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 1998 r. (sygn. akt SA/Gd 1097/96).

Innymi słowy aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe: materialne i niematerialne wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego należy uznać, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość nie będzie spełniała przesłanek wyodrębnienia funkcjonalnego, gdyż nie stanowi samodzielnej jednostki zdolnej do działania na rynku.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy brak jest przesłanek pozwalających na uznanie Nieruchomości za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Powyższy wniosek jest w pełni uzasadniony również w świetle treści objaśnień podatkowych w przedmiocie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych opublikowanych przez Ministerstwo Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. (Objaśnienia). Zgodnie z Objaśnieniami transakcja sprzedaży nieruchomości komercyjnych, co do zasady, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i jedynie w wyjątkowych okolicznościach może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu. Jak zostało wskazane w Objaśnieniach, dostawa nieruchomości może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

1.  przenoszony jest na nabywcę zespół składników umożliwiających kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności bez konieczności angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawierania umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki,
2.  nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

W zakresie kryterium kontynuacji działalności Objaśnienia doprecyzowują, że: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (\`(...)\`) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

*   prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

*   umowy o zarządzanie nieruchomością;

*   umowy zarządzania aktywami;

*   należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”

Zdaniem Wnioskodawcy oba wymienione w Objaśnieniach kryteria nie są spełnione w opisywanym zdarzeniu przyszłym. Nieruchomość, jako aktywo inwestycyjne Sprzedawcy, nie posiada zdolności prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Dopiero plany gospodarcze oraz przyszłe wysiłki organizacyjno-finansowe Wnioskodawcy mogą spowodować, że Nieruchomość będzie rzeczywiście wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym warunek kontynuacji działalności przez nabywcę (Wnioskodawca) również nie będzie spełniony w przedmiotowej Transakcji.

Wnioskodawca nie przejmie żadnych umów i należności wymienionych w Objaśnieniach.

Wnioskodawca nie ma zamiaru kontynuować działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedawcę, gdyż musiałoby to polegać na utrzymywaniu Nieruchomości w stanie nienaruszonym jako aktywo inwestycyjne, ewentualnie na prowadzenia działalności w formie parkingu. Wnioskodawca ma zamiar wykorzystania Nieruchomości do własnej działalności gospodarczej tzn. do realizacji inwestycji budowlanej i do czerpania z nich zysków ze zbycia lub wynajmu.

Reasumując, omawiana transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części i będzie podlegała przepisom ustawy o VAT (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie miał zastosowania).

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 września 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.429.2019.3. AM, interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 sierpnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4012.257.2019.2.AS, interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 kwietnia 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.60.2019.3.DC, interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 listopada 2018 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.604.2018.2.AS, interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 kwietnia 2017 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.49.2017.1.KO, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. 1462-IPPP1.4512.887.2016.2.JL.

Odnośnie pytania nr 2

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z przepisu tego wynika, że w przypadku nieruchomości zabudowanych, przedmiotem opodatkowania jest budynek lub budowla a sam grunt dzieli los prawny budynku/budowli (tzn. wartość gruntu zwiększa podstawę opodatkowania budynku/budowli).

Zgodnie z utrwalonym poglądem, w przypadku nieruchomości podzielonych na działki geodezyjne, towarem jest każda działka geodezyjna odrębnie. W omawianym zdarzeniu przyszłym Nieruchomość jest podzielona na trzy działki geodezyjne i status każdej działki należy przeanalizować odrębnie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W analizowanym przypadku, Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności zwolnionej od VAT, a tym samym nie będą spełnione przesłanki omawianego zwolnienia od podatku.

Działka nr 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym kluczowa jest interpretacja pojęcia „pierwsze zasiedlenie” zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną urzędów skarbowych oraz orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego wydanym na gruncie poprzednio obowiązującej definicji „pierwszego zasiedlenia”, wbrew literalnemu jej brzmieniu, poprzez pierwsze zasiedlenie należało rozumieć również korzystanie z obiektu na cele własnej prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeżeli nie został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanej. Stanowisko to znalazło potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 roku wydanym w sprawie o sygn. akt: I FSK 382/14 oraz interpretacji wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 15 października 2018 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.595.2018.l.AJB. Takie rozumienie wynika aktualnie wprost z nowego brzmienia definicji „pierwszego zasiedlenia”.

Działka nr 1 pokryta jest budowlą w postaci chodnika. Budowla ta została oddana osobie trzeciej do używania w ramach umowy najmu (a następnie dzierżawy) - zatem została wydana w ramach czynności opodatkowanych VAT (była to usługa podlegająca VAT według stawki standardowej). Do pierwszego zasiedlenia chodnika doszło zatem najpóźniej w momencie wynajęcia Nieruchomości przez Sprzedającego pierwszemu najemcy, w 2008 r., które dokonywane było przez Sprzedawcę jako działalność podlegająca opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, ponieważ planowane nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji zostanie dokonane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia chodnika, a Sprzedawca nie ponosił nakładów na chodnik w stopniu przewyższającym 30 % jego wartości początkowej, przedmiotowa Transakcja w zakresie dostawy Działki nr 1 powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie, z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z VAT przewidziane przez art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Transakcja w części obejmującej dostawę omawianej działki nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, bowiem zwolnienie przewidziane w tym przepisie może mieć zastosowanie wyłącznie do dostawy budynków i budowli, które nie spełniają przesłanek do zwolnienia na gruncie wskazanego wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku o którym mowa w ust. 1 pkt 10 tej ustawy, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy chodnika (wraz z Działką nr 1).

Działka nr 2

Działka nr 2 na dzień Transakcji będzie pokryta budowlą w postaci parkingu oraz ogrodzenia stanowiącego część parkingu jako urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (parkingiem), zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budowla parkingu została oddana osobie trzeciej do używania w ramach umowy najmu (a następnie dzierżawy) - zatem została wydana w ramach czynności opodatkowanych VAT (była to usługa podlegająca VAT według stawki standardowej). Do pierwszego zasiedlenia parkingu doszło zatem najpóźniej w momencie wynajęcia Nieruchomości przez Sprzedającego na cele zorganizowania parkingu pierwszemu najemcy, w 2008 r.

Od pierwszego zasiedlenia upłynął zatem okres dłuższy niż 2 lata. Ponieważ Sprzedawca nie poczynił nakładów na parking w stopniu zwiększających ich wartość początkową o 30 %, a cała Nieruchomość ma u Sprzedawcy status aktywa inwestycyjnego, należy uznać, że spełnione są przesłanki do zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tzw. zwolnienie fakultatywne). W takim stanie rzeczy bezprzedmiotowe jest badanie przesłanek art. 43 ust. 1 pkt 10a tejże ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku o którym mowa w ust. 1 pkt 10 tej ustawy, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy parkingu (wraz z Działką nr 2).

Działka nr 3

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Omawiane zwolnienie oparte jest na regulacji art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE, zgodnie z którą państwa członkowskie zwolnią od podatku dostawy terenów niezabudowanych inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b. Zgodnie z art. 12 ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE terenem budowlanym, o którym mowa w art. 12 ust. 1 lit. b jest każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Art. 2 pkt 33 ustawy o VAT implementujący powyższy przepis dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że „tereny budowlane” to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tereny budowlane zostały zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Działka nr 3 jest przeznaczona pod usługi komercyjne z zakresu użyteczności publicznej. Tym samym, omawiana Działka stanowi nieruchomością niezabudowaną, ale przeznaczoną pod zabudowę w rozumieniu ustawy o VAT (teren budowlany).

Na gruncie przytoczonych wyżej przepisów dostawa terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane nie będzie podlegać pod zwolnienie z VAT (gdyż nie kwalifikuje się do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT), a tym samym podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Zatem, dostawa Działki nr 3 powinna być opodatkowana VAT według stawki podstawowej, tj. 23%.

Odnośnie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na opisaną powyżej kwalifikację sprzedaży Nieruchomości dla celów podatku VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, o ile strony Transakcji zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą - w zakresie Działki nr 1 i Działki nr 2 - zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie bowiem w całości wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych, a jej nabycie nastąpi w drodze odpłatnej dostawy towarów podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT i jednocześnie nie znajdzie wówczas zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT. Zatem, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegała zwrotowi na rachunek Wnioskodawcy w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej: ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie powołanych powyżej przepisów budynki oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W myśl art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Natomiast przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa - w myśl art. 2 pkt 27e ustawy - rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Wnioskodawca jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Sprzedawca jest spółką prawa polskiego, jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje trzy działki gruntu, przy czym 2 z nich zabudowane są budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, 1 nie jest zabudowana. Przez całą Nieruchomość przebiegają sieci uzbrojenia podziemnego: wodna i energetyczna. Sprzedający nie jest właścicielem tych sieci (nie wybudował ich ani nigdy ich nie nabył), brak również ustanowionej służebności na jego rzecz. Sprzedawca nie ma prawa do dysponowania sieciami uzbrojenia jak właściciel a zatem sieci te nie będą przedmiotem Transakcji. Sprzedawca nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Nabywca oraz Sprzedawca planują dokonanie transakcji, w ramach której Sprzedawca sprzeda Nabywcy Nieruchomość. Nie jest intencją Wnioskodawcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części. Zgodnie z zamierzeniami stron, w ramach planowanej Transakcji nastąpi wyłącznie: przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę prawa własności Nieruchomości, tj. Działek nr 1, 2, 3 wraz z znajdującymi się na nich Budowlami, przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę pozwolenia na budowę oraz decyzji dotyczącej środowiskowych uwarunkowań budowy, przeniesienie przez Sprzedawcę na Wnioskodawcę prawa własności intelektualnej dla Nieruchomości, tj. praw autorskich do projektu budowlanego dotyczącego budynku i innych projektów budowlanych.

Ponadto w ramach Transakcji nastąpi przekazanie na rzecz Wnioskodawcy oryginałów wszelkiej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, w tym dokumentacji technicznej i prawnej, dziennika budowy, w szczególności oryginału projektu budowlanego zatwierdzonego pozwoleniem na budowę na Gruntach budynku i całości dokumentacji archeologicznej.

W ramach Transakcji nie zostaną nabyte ani przekazane żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe Sprzedawcy, w szczególności Transakcją nie będą objęte:

*   nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   własność innych nieruchomości lub ruchomości,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia (za wyjątkiem opisanych wyżej pozwolenia na budowę oraz pozwolenia środowiskowego),
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe, prawa pokrewne (za wyjątkiem opisanych wyżej praw do projektu budowlanego),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy. Ponadto, lista składników majątku Sprzedawcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Wnioskodawcę obejmuje również:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, oraz innych umów serwisowych i najmu/dzierżawy zawartych przez Sprzedawcę:

*   umowy na zarządzanie aktywami i nieruchomością (umowy takie nie zostały zawarte przez Sprzedawcę);

*   źródła finansowania działalności Sprzedawcy, w szczególności pożyczki od podmiotu powiązanego.

Nieruchomość nie została wyodrębniona przez Sprzedawcę w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa. W szczególności, nie dokonano wyodrębnienia prawnego oraz organizacyjnego w postaci utworzenia dla Nieruchomości odrębnego działu, wydziału lub oddziału wydzielonego w ramach prowadzonej przez Sprzedawcę działalności. Nieruchomość jest głównym aktywem Sprzedawcy, a sprawozdania finansowe Sprzedawcy nie wskazują na finansowe wyodrębnienie Nieruchomości (zarówno w bilansie jak i w rachunku zysków i strat) w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Nieruchomość została przez Sprzedawcę zakwalifikowana dla celów rachunkowych jako aktywo inwestycyjne (Działki 1, 2, 3 oraz posadowione na nich obiekty nie są kwalifikowane przez Sprzedawcę jako środki trwałe). Wnioskodawca nie zmierza do kontynuacji działalności Sprzedawcy tzn. nie ma zamiaru prowadzenia działalności parkingu ani we własnym zakresie ani w formie oddania w dzierżawę podmiotom trzecim. Wnioskodawca ma zamiar nabytą Nieruchomość wykorzystać dla działalności deweloperskiej tzn. w celu realizacji inwestycji budowlanej na sprzedaż lub wynajem. Po Transakcji Wnioskodawca zamierza rozpocząć prace budowlane polegające na wybudowaniu budynku lub budynków a następnie działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (sprzedaż lub wynajem/dzierżawa). Wnioskodawca we własnym zakresie zawrze niezbędne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot transakcji nie stanowi bowiem masy majątkowej wydzielonej organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo. Jak wskazano w opisie sprawy, nieruchomość nie została wyodrębniona w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa, w szczególności nie dokonano wyodrębnienia prawnego oraz organizacyjnego w postaci utworzenia w Nieruchomości odrębnego wydziału, oddziału lub działu.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Ad. 2

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Nadmienić w tym miejscu należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia ulepszenia. O ulepszeniu traktuje norma art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 z późn. zm.), która stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3–11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

*   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

*   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

*   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

*   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

*   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującą istotną zmianę cech użytkowych. Ponadto nieruchomości, które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec również ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość obejmuje trzy działki gruntu:

*   Działka gruntu nr A (Działka nr 1) częściowo zabudowana naniesieniem w postaci chodnika. Chodnik znajdujący się na Działce nr 1 jest trwale związany z gruntem i stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

*   Działka gruntu nr B (Działka nr 2) zabudowana aktualnie naniesieniami w postaci parkingu utwardzonego kostką granitową, ogrodzenia, szlabanu oraz biletomatu. Parking znajdujący się na Działce nr 2 stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Ogrodzenie otaczające Działkę nr 2 oraz szlaban stanowią części budowli parkingu jako urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa Budowlanego - są to bowiem urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym (parkingiem), zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Wolnostojący biletomat nie stanowi budowli, lecz tymczasowy obiekt budowlany (obiekt niepołączony trwale z gruntem) w rozumieniu przepisów ustawy Prawo Budowlane. Szlaban oraz wolnostojący biletomat zostały wzniesione na Działce nr 2 przez dzierżawcę na własny koszt i zostaną one usunięte przed Transakcją.

*   Działka gruntu nr C (Działka nr 3) otoczona tymczasowym ogrodzeniem dla potrzeb planowanych prac budowlanych.

Sprzedawca nabył Nieruchomości na podstawie jednej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 27 września 2006 r. od Gminy (…). Cena sprzedaży została ustalona na drodze przetargu.

Transakcja nabycia Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej a Sprzedawca odliczył podatek naliczony wynikający z transakcji nabycia. Na moment nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, na Nieruchomości posadowione były: chodnik znajdujący się na Działce nr 1 oraz parking i ogrodzenie znajdujące się na Działce nr 2.

Po nabyciu Nieruchomości, na początku 2008 roku Sprzedawca złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynku usługowego z mieszkaniami apartamentowymi i garażem podziemnym zlokalizowanego w obrębie Nieruchomości. Na tej podstawie Sprzedawcy udzielono pozwolenia na budowę, które pozostanie ważne na dzień Transakcji. Pierwotny plan Sprzedawcy nie został jednak zrealizowany - dokonano jedynie czynności przygotowawczych:

*   w 2016 r. prace geodezyjne na terenie inwestycji,
*   w 2019 wytyczenie geodezyjne obszaru pod zaplecze budowy,
*   w 2019 ogrodzenie terenu budowy płotem siatkowym o długości 130 mb.

W 2019 roku Sprzedawca wykonał również prace polegające na przygotowaniu terenu pod roboty, korytowanie, załadunek, wywóz z utylizacją, profilowanie podłoża i niwelację terenu. Żadne inne prace nie zostały jednak podjęte.

Począwszy od sierpnia 2008 r. Sprzedawca wynajmował powierzchnię Nieruchomości podmiotowi trzeciemu na cele prowadzenia parkingu, w tym na dalszy wynajem miejsc parkingowych. Po zakończeniu poprzedniej umowy najmu, Sprzedawca zawarł w tym samym celu z innym podmiotem trzecim w 2014 roku umowę dzierżawy (Dzierżawca).

Wynajem/dzierżawa Nieruchomości na podstawie powyższych umów była opodatkowana VAT oraz Sprzedawca wystawiał w tym zakresie faktury VAT z właściwą stawką. Umowa z Dzierżawcą zostanie rozwiązana przed dniem Transakcji.

Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT. Sprzedawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał wydatków na ulepszenie budowli posadowionych na Działce nr 1 i Działce nr 2, które podnosiłyby wartość początkową tych budowli w stopniu przekraczającym 30%.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii zwolnienia z opodatkowania transakcji dostawy Działki nr 1 i nr 2 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do przedmiotowej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy doszło do pierwszego zasiedlenia.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Budowle - naniesienia w postaci chodnika, parkingu utwardzonego kostką granitową, urządzenia budowlane tj. ogrodzenie oraz szlaban, oraz tymczasowy obiekt budowlany – biletomat, zostały oddane osobie trzeciej do użytkowania w ramach umowy najmu/dzierżawy. Jak wskazał Wnioskodawca wynajęcie Nieruchomości nastąpiło w 2008 r. zatem przedmiotowa Transakcja zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Co więcej, w stosunku do posadowionych na działkach budowli nie poniesiono nakładów na ulepszenie w wysokości przekraczającej 30 % ich wartości początkowej.

W konsekwencji, planowane nabycie Działki nr 1 i nr 2 przez Wnioskodawcę zostanie dokonane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia budowli posadowionych na gruncie, a Sprzedawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał wydatków na ulepszenie Budowli posadowionych na Działce nr 1 i Działce nr 2, które podnosiłyby wartość początkową tych budowli w stopniu przekraczającym 30%. Zatem planowana Transakcja korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Bezzasadne jest tym samym badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu na którym znajdują się przedmiotowe Budowle również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Podsumowując sprzedaż Działki nr 1 i nr 2 wraz z położonymi na nich Budowlami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w sytuacji, gdy Sprzedawca i Nabywca złożą oświadczenie, o którym mowa w ww. art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, planowana Transakcja dostawy Działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu (nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku) wg właściwej stawki podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy Działki nr 3 należy wskazać iż z wniosku wynika, że działka otoczona jest tymczasowym ogrodzeniem, które nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, poza tym nie znajdują się na niej inne naniesienia. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Działka nr 3 przeznaczona jest pod usługi komercyjne z zakresu użyteczności publicznej (tj. przeznaczona pod zabudowę).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że Działka nr 3 będzie spełniała definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji jej sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT (tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy), to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być zatem łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. przepisie.

W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie będą spełnione. Z opisu sprawy wynika bowiem, że Działka nr 3 nie była wykorzystywana przez Sprzedawcę do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu (Nieruchomość była przedmiotem wynajmu i dzierżawy), zatem jeden z warunków wynikający z powołanego artykułu nie został spełniony, gdyż w analizowanej sprawie Nieruchomość od momentu nabycia nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej. Tym samym, planowana sprzedaż Działki nr 3 nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, i będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3

W złożonym wniosku Zainteresowani zwrócili się również o wyjaśnienie czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości ma zamiar wykorzystywać ją dla działalności deweloperskiej. Wnioskodawca ma zamiar wybudować na Nieruchomości budynek lub budynki a następnie zamierza prowadzić działalność gospodarczą opodatkowana podatkiem VAT (sprzedaż lub wynajem/dzierżawa).

Zatem w omawianej sprawie warunki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, uprawniające do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będą spełnione. W konsekwencji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedawcy faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości składającej się z Działki nr 1 i 2 – po wyborze opcji rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, oraz Działki nr 3 – stanowiącej teren budowlany.

Podsumowując, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz towarzyszących składników majątku, zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, a także prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, natomiast w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy Działki nr 3 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k 14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcie w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43 300 Bielsko Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP ( art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.