Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-299/11/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-05-31
Teza: Sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (grunt i budynki) w sytuacji kiedy w 2005r. wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności znajdujących się na tym gruncie budynków a następnie w 2007r. przekształcił prawo wieczystego użytkowania w prawo własności?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28 lutego 2011r. (data wpływu do tut. Biura – 03 marca 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 marca 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 15 grudnia 2005r. wnioskodawca na mocy umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego nabył w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej prawo wieczystego użytkowania gruntu działki nr 1285/15 o powierzchni 1,2645 ha oraz prawo własności znajdujących się na niej budynków, budowli i urządzeń za kwotę 150.000 zł z czego na powyższą cenę składały się: cena za wieczyste użytkowanie gruntu - 35 000 zł oraz cena za stanowiące odrębną nieruchomość a znajdujące się na powyższym gruncie budynki, budowle oraz urządzenia w wysokości 115 000 zł.

Jednocześnie na mocy sporządzonego aktu notarialnego (umowa sprzedaży) z dnia 15 grudnia 2005r. dla działki nr 1285/15 założono nową księgę wieczystą wpisując jako właściciela Skarb Państwa a wnioskodawcę i jego małżonkę jako wieczystych użytkowników gruntu oraz właścicieli znajdujących się na tym gruncie budynków i budowli. Ww. działka zabudowana była obiektami dawnego Y i położona była zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na terenach zabudowy przemysłowej, produkcyjnej a w dniu sprzedaży nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu 23 sierpnia 2007r. Starosta – działając w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, na podstawie art. 11 i w związku z art. 13 ust. 1 i art. 32 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i w oparciu o Zarządzenie Wojewody w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa - sprzedał wnioskodawcy i jego małżonce (aktem notarialnym) prawo własności ww. nieruchomości gruntowej za cenę 58.838 zł (w tym 10.610,13 zł VAT).

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedając w 2011r. powyższą nieruchomość zabudowaną obejmującą zarówno wartość samego gruntu jak i znajdujących się na nim budynków i budowli, wnioskodawca będzie zwolniony z zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od wartości uzyskanego przychodu w związku z tym, że upłynął 5-letni okres od końca roku, w którym nabył nieruchomość?

Czy wnioskodawca prawidłowo ustalił termin nabycia nieruchomości gruntowej jak i znajdujących się na niej budynków i budowli jako dzień 15 grudnia 2005r. czyli dzień sporządzenia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w którym nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności znajdujących się na nim budynków i budowli?

Czy w związku ze zwolnieniem od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego będą ciążyły na wnioskodawcy dodatkowe obowiązki (złożenie deklaracji, oświadczeń itp.), od których wypełnienia uzależnione jest zwolnienie z podatku dochodowego w roku sprzedaży nieruchomości czyli w 2011r.?

Zdaniem wnioskodawcy, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni okres wymieniony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa własności na którą składała się nieruchomość gruntowa jak i znajdujące się na niej budynki i budowle nastąpiło 15 grudnia 2005r. czyli z chwilą nabycia prawa wieczystego użytkowania (stanowisko takie zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej IBPB2/415-1042/08/JT z 2 września 2008r. wydany na wcześniejszy wniosek wnioskodawcy w związku z zamiarem sprzedaży ww. nieruchomości w 2008r. która ostatecznie nie doszła do skutku).

Ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło w dniu 15 grudnia 2005r. należy stosować przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż tej nieruchomości w 2011r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem minął 5 letni okres liczony w sposób wskazany w powołanym artykule od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności. Wnioskodawca uważa, że w związku ze sprzedażą w 2011r. ww. nieruchomości obejmującej zarówno nieruchomość gruntową jak i znajdujące się na niej budynki i budowle nie będzie ciążył na nim obowiązek zapłaty zryczałtowanego 10% podatku dochodowego od uzyskanego przychodu ani nie ma obowiązku składania deklaracji podatkowych czy oświadczeń o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na określone cele. W ocenie wnioskodawcy nie ciążą na nim również inne obowiązki, od których spełnienia uzależnione jest zwolnienie z opodatkowania uzyskanego przychodu, gdyż jedynym warunkiem był upływ 5 letniego terminu od końca roku, w którym nastąpiło nabycie jak również nie ma obowiązku wydatkowania otrzymanych ze sprzedaży środków pieniężnych na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż prawo wieczystego użytkowania działki, na której znajdują się zabudowania, wnioskodawca zakupił w dniu 15 grudnia 2005r. a w dniu 23 sierpnia 2007r. nabył prawo własności tego gruntu. Przedmiotową nieruchomość wnioskodawca zamierza sprzedać w 2011r.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, jak również nie reguluje kwestii prawa użytkowania wieczystego, w związku z tym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

I tak zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki. W pewnych wypadkach określonych w przepisach, niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności. Przepisy szczególne określają przy tym relacje tego prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym za względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. W takim przypadku w myśl art. 50 Kodeksu cywilnego w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym częścią składową tego prawa. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

W myśl art. 32 ust. 1 i 2 ww. ustawy nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Z powyższego wynika, że nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, jednakże w sytuacji gdy przedmiotem obrotu jest nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana co do zasady tylko osobie będącej użytkownikiem wieczystym, co powoduje jednocześnie, że z mocy prawa wygasa prawo użytkowania wieczystego.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, o której mowa w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu notarialnego sprzedaży. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości, inna forma własności. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli minął okres 5 letni liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo użytkowania wieczystego, a nie od końca roku kalendarzowego, w którym prawo to zostało przekształcone w prawo własności.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości w sytuacji, kiedy podatnik w 2005r. nabył prawo wieczystego użytkowania działki, na której znajdują się zabudowania a następnie przekształcił prawo wieczystego użytkowania w prawo własności w drodze umowy sprzedaży, istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia prawa wieczystego użytkowania, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia tego prawa.

W przedmiotowej sprawie datą nabycia nieruchomości gruntowej, jak i wybudowanych na niej budynków i budowli jest dzień nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami, czyli dzień 15 grudnia 2005r. Zatem za prawidłowe należało uznać stanowisko wnioskodawcy, który jako datę nabycia prawa własności nieruchomości, która jest istotna dla ustalenia biegu 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazuje datę 15 grudnia 2005r. czyli nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności znajdujących się na gruncie budynków. Wobec powyższego, planowana sprzedaż w 2011r. przedmiotowej nieruchomości nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie 5 letniego okresu liczonego od końca roku kalendarzowego tj. 2005r., w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu. Tym samym wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty 10 % zryczałtowanego podatku dochodowego. Skoro po stronie wnioskodawcy nie powstanie źródło przychodu, to również nie ciążą na nim żadne obowiązki prawnopodatkowe (złożenie deklaracji, oświadczeń), związane z dokonaną sprzedażą nieruchomości. Tym samym bez znaczenia pozostaje cel, na jaki zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.