Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.548.2023.4.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-11
Teza: Brak działania jako podatnik w związku ze sprzedażą nieruchomości/Zwolnienie z opodatkowania sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b

**Interpretacja indywidualna**

**– w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

‒ braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki 1 będącej we współwłasności małżeńskiej - jest prawidłowe,

‒ zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki 1 będącej we współwłasności małżeńskiej - jest nieprawidłowe,

‒ braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą zabudowanych działek nr 2 i nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej - jest nieprawidłowe,

‒ zwolnienia z opodatkowania sprzedaży zabudowanych działek nr 2 i nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej - jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

11 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

· podatku od towarów i usług w zakresie:

\- braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek będących we wspólności majątkowej,

\- zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działek będących we wspólności majątkowej

· oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 listopada 2023 r. (data wpływu) oraz pismem z 4 grudnia 2023 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną i pozostaje Pan w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Wspólnie z małżonką są Państwo osobami przebywającymi na emeryturze. Są Państwo rezydentami podatkowymi w Polsce, podlegającymi opodatkowaniu w Polsce, a także nie są Państwo czynnymi płatnikami podatku VAT, nie prowadzą Państwo jednoosobowych działalności gospodarczych.

Jest Pan wspólnikiem w następujących podmiotach:

‒ spółce … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: "Sprzedaż hurtowa paliw i produktów pochodnych" (PKD: 46, 71, Z),

‒ spółce … z ograniczoną odpowiedzialnością której przedmiot przeważającej działalności gospodarczej został określony jako: "Sprzedaż detaliczna paliw do pojazdów silnikowych na stacjach paliw" (PKD: 47, 30, Z).

W obu spółkach profesjonalny obrót nieruchomościami nie jest związany z zakresem prowadzonej działalności.

Do majątku prywatnego (wspólności małżeńskiej) należą dwie działki, które planuje Pan sprzedać.

Pierwszą z nich przy ul. … wspólnie z małżonką nabył Pan dnia 26.10.2000 r. Akt notarialny Repertorium A nr …:

1) nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0947 ha stanowiąca działkę nr 2 objęta KW nr …;

2) prawo użytkowania wieczystego działki nr 3 o powierzchni 0,1911 ha wydzielonej z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr …;

3) własność budynku magazynowego znajdującego się na obu działkach nr 2 i 3.

Nabycie powyższej nieruchomości zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana- … pod nazwą: …. W momencie zakupu nieruchomość ta była towarem używanym w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zakup nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Nieruchomość stanowiła środek trwały i była amortyzowana w jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednoosobowa działalność gospodarcza, którą Pan prowadził została przekształcona w spółkę … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w 2017 roku. Nieruchomość ta pozostała jednak w majątku prywatnym wspólności małżeńskiej, nie została wprowadzona aportem do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w której jest Pan wspólnikiem. Do dnia dzisiejszego nieruchomość jest wydzierżawiana spółce … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa i wykorzystywana przez najemcę (czynnego podatnika VAT) do prowadzenia działalności gospodarczej. Dnia 13.07.2023 r. została podpisana umowa przedwstępna o numerze Repertorium A … pomiędzy osobami fizycznymi tzn. Panem i Pana małżonką a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. W spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest potencjalnym nabywcą nieruchomości nie jest Pan wspólnikiem. W umowie przedwstępnej nie zostały zawarte żadne pełnomocnictwa, które pozwalają nowemu nabywcy na zmianę wartości nieruchomości. Inwestycje będą realizowane już po zakupie nieruchomości. Sprzedaż planowana jest na styczeń 2024 roku.

Drugą z przedmiotowych działek nabył Pan wspólnie z małżonką dnia 06.09.2006r. Działka została zakupiona do wspólności majątkowej dla celów prywatnych na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr … niezabudowaną działkę rolną numer 1, o powierzchni 0,32.44 ha, wchodzącą w skład nieruchomości położonej w miejscowości …, gmina …, objętą księgą wieczystą KW numer … Sądu Rejonowego w …. Działka ta stanowi grunty orne oznaczone RV, łąki trwałe oznaczone ŁIV i rowy oznaczone W. Przy zakupie działki rolnej został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny sprzedaży. Zakup tej nieruchomości nie był opodatkowany podatkiem VAT. Do dnia dzisiejszego wyżej wymieniona działka nie była przedmiotem dzierżawy ani najmu. Działka jest o charakterze rolnym, lecz od dnia zakupu aż po dzień dzisiejszy nie była ona wykorzystywana w tym celu. Nie wyprodukował Pan żadnych plonów, ani nie czerpał Pan żadnych dodatkowych korzyści z tytułu działalności rolniczej. Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego. Działka ta również nigdy nie była wynajmowana. Działka została zakupiona dla celów rekreacyjnych oraz w celu dalszego przekazania jej dla rodziny. Nie została zawarta żadna umowa przedwstępna, która upoważniałaby osoby trzecie do wprowadzania ulepszeń oraz zmian na danym terenie. Potencjalny nabywca, który wyraził chęci odkupienia od Pana nieruchomości jest właścicielem sąsiadującej działki. Ze względu na niską częstotliwość użytkowania wspomnianej posesji, a także brak osób angażujących się w zagospodarowanie tego miejsca, jest Pan skłonny do sprzedaży działki.

Obie nieruchomości od dnia nabycia do chwili obecnej są nieprzerwanie w Pana posiadaniu. Nie dokonywał Pan dotychczas żadnego podziału administracyjnego działek. Pana działaniem nie jest zakup i sprzedaż działek w ramach inwestycji, w celach zarobkowych tylko skorzystanie z nadarzających się okoliczności w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Sprzedaje je Pan w takim kształcie, w jakim zostały one przez Pana nabyte. Od dnia zakupu nie dokonywano inwestycji zwiększających wartość działek. Przez cały okres posiadania nieruchomości nie zostały podjęte żadne czynności mające na celu przygotowanie do sprzedaży i skutkujących potencjalnym wzrostem wartości nieruchomości takich jak:

‒ przyłączanie mediów,

‒ wytyczanie dróg wewnętrznych lub dojazdowych,

‒ zamówienie planów zagospodarowania terenu/koncepcji architektonicznych,

‒ postawienie ogrodzenia,

‒ ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji,

‒ ubieganie się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

‒ ustanawianie służebności np. służebności przejazdu.

Nie podejmował Pan się żadnych czynności w celu znalezienia nabywcy takich jak marketing internetowy, a także nie korzystał Pan z usług pośredników obrotu nieruchomościami. W Pana wspólności majątkowej posiada Pan jeszcze nieruchomość, której nie planuje Pan sprzedawać. W latach 2005-2020 dokonał Pan sprzedaży 5 działek, które powstały z podziału własnego gruntu. Grunt również należał do majątku prywatnego. Ostatnia sprzedaż miała miejsce w 2020 r. Sprzedaż ww. działek nie jest objęta zapytaniem w zakresie składanego wniosku.

W Pana ocenie sprzedaż obu nieruchomości stanowić będzie w praktyce zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż nie będzie zatem wykonywana w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT oraz podatkiem dochodowym PIT.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan odpowiedzi na pytania z wezwania wskazując:

1) Czy i kiedy działki nr 2 i nr 3 oraz wskazany we wniosku budynek magazynowy zostały wycofane z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej przed przekształceniem jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością?

Działki nr 2 i 3 oraz budynek magazynowy zostały wycofane z ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych z dniem 31.12.2017 r.

2) Jak faktycznie była wykorzystywana działka nr 1 przez cały okres jej posiadania – prosimy wskazać również kto z Państwa i w jakim zakresie wykorzystywał tą nieruchomość?

Działka nr 1 przez cały okres jej posiadania nie była /nie jest wykorzystywana w żadnym celu zarówno przez Pana jak i Pana żonę. Nieruchomość utrzymywana jest w pustocie, pozostając niezagospodarowana. Nie prowadzono/nie prowadzi się na niej żadnych prac rolnych, nie uprawiano/nie uprawia się żadnych plonów. Działka nie była/nie jest również nikomu dzierżawiona.

3) Czy ww. działka nr 1 była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej; jeśli tak, to należy wskazać czy działka ta była wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji)?

Działka nr 1 nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej.

4) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że dokonał Pan wraz z żoną sprzedaży 5 działek, będących we współwłasności małżeńskiej, prosimy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: ‒ jakie to były nieruchomości;

W 2001 roku od … zakupił Pan w 8 osób (fizycznych) grunt rolny o pow. 3.26.00 ha nr działki 4 położony w …. Wyodrębnione po podziale zakupionego gruntu pięć działek będących Pana udziałem to działki nr 5 o pow. 0.1050 ha, działka nr 6 o pow. 0,1050 ha, działka nr 7 o pow. 0,1158 ha, działka nr 8 o pow. 0.1098 ha oraz działka nr 9 o pow.0,1181 ha.

‒ kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w posiadanie tych nieruchomości;

W 2001 roku od … zakupił Pan w 8 osób (fizycznych) grunt rolny o pow. 3.26.00 ha nr działki 4 położony w ….

‒ w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Państwa;

Działka przeznaczona była pod teren zabudowy mieszkaniowej. Celem zakupu było założenie wspólnej firmy i budowa domów. Z różnych przyczyn pomysł nie został zrealizowany.

‒ w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana i Pana żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

Od momentu zakupu do sprzedaży działki nie były w żaden sposób wykorzystywane. Nie prowadzono na nich działalności rolniczej, nie były przedmiotem dzierżawy, nie były wykorzystywane do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

‒ kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

Działka 5 sprzedana była w 2014 r., działka 6 w 2018 r., działka 7 w 2019 r., działki 8 i 9 w 2020 r. Powodem sprzedaży była chęć zamiany nieużywanych nieruchomości na mieszkania.

‒ na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. Nieruchomości?

Środki zostały przeznaczone na zakup mieszkań.

5) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że dla działek 2 i 3 została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży, prosimy wskazać:

‒ jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą ciążą na kupującym, a jakie na sprzedających?

Strony umowy zgodnie postanowiły, że wszelkie korzyści i ciężary, związane z nabytymi prawami przejdą na Kupującego z dniem wydania przedmiotów umowy w posiadanie Kupującego. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującego wszelkich uprawnień i obowiązków wynikających z zawartej umowy na dowolny powiązany z Kupującym podmiot. Strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie do dnia 31.01.2024 r.

‒ czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży poszczególnych działek? Jeśli tak, to jakie?

Strony postanowiły, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte pod warunkiem łącznego ziszczenia się następujących zdarzeń:

a) wyboru oferty złożonej przez Kupującego w ramach postępowania przetargowego w którym wziął udział, na budowę zakładu dealerskiego na terenie działek będących przedmiotem zobowiązania w niniejszej umowie

b) uzyskania pozwolenia na budowę na terenie działek będących przedmiotem zobowiązania w zawartej umowie obejmującego budowę zakładu dealerskiego

6) Czy w związku z planowaną sprzedażą działek będących we współwłasności małżeńskiej, objętych zakresem wniosku udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących tych działek; prosimy również wskazać czy Pana żona udzielała/udzieli pełnomocnictw. Jeżeli udzielali/udzielą Państwo pełnomocnictw, to należy wskazać komu pełnomocnictwa zostały/będą udzielone oraz należy wskazać pełen zakres udzielonych pełnomocnictw, tj.:

‒ do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu?

‒ jakie czynności zostały podjęte/będą podejmowane w ramach udzielonych pełnomocnictw?

W dniu podpisania umowy przedwstępnej zarówno Pan i żona udzieliliście Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomościami stanowiącymi działki o nr 3 i 2, będącymi przedmiotem umowy przedwstępnej, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 682) w zakresie niezbędnym do ubiegania się o pozwolenia, decyzje, uzgodnienia, warunki przyłączenia oraz wejścia na teren tych nieruchomości w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia badań, pomiarów i wykonania innych prac przygotowawczych w zakresie w jakim nie będzie to nadmiernie kolidowało z możliwością wykorzystania tych nieruchomości przez Sprzedających przed dniem wydania nieruchomości Kupującemu. Udzielona zgoda stanowi dla Kupującego dowód dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo Budowlane. Nie udzielono innych pełnomocnictw. Nie są Panu znane czynności podjęte przez Kupującego w ramach udzielonej zgody.

W odniesieniu do działki o nr 1 nie udzielił Pan/nie planuje udzielać pełnomocnictwa.

7) Należy wskazać, czy w celu dokonania sprzedaży części własności działki nr 2 i prawa własności użytkowania wieczystego części działki 3, nastąpi przed sprzedażą: podział ww. działek – przedmiotem sprzedaży będą dwie działki wyodrębnione z ww. działek, bądź podział i scalenie działek w jedną ewidencyjnie wyodrębnioną działkę?

Przed sprzedażą ww. działek nie nastąpi ich podział ani scalenie.

8) Na której z działek na moment sprzedaży będzie się znajdował budynek, o którym mowa we wniosku (czy na obu częściach działek, będących przedmiotem sprzedaży, czy tylko na jednej – której)?

Na moment sprzedaży działek budynek magazynowy będzie znajdował się na obu częściach działek o nr 2 i 3.

9) Jakie czynności podejmował/zamierza podejmować Pan w związku ze sprzedażą działek, objętych zakresem wniosku?

Nie podejmował Pan/nie zamierzam podejmować żadnych czynności (m.in. reklama, usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) w celu znalezienia nabywców tych nieruchomości. Potencjalni nabywcy sami zgłosili chęć kupna nieruchomości. Działki 2 i 3 zakupione mają być w ramach dużej inwestycji, natomiast działkę 1 pragnie kupić osoba sąsiadująca z tą działką.

10) Jakie pozwolenia, decyzje, warunki techniczne, umowy itp. zostały/będą wydane przed sprzedażą przedmiotowych działek i z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie/uzyskanie tych pozwoleń/decyzji, itp.?

Do działek o nr 2 i 3 Pan i żona nie występowaliście/nie będą Państwo występować o wydanie jakichkolwiek pozwoleń, decyzji, warunków technicznych, umów itp. Zgodnie z umową przedwstępną Kupujący wystąpi o uzyskanie pozwolenia na budowę pełnofunkcyjnego zakładu dealerskiego i obsługą pojazdów.

11) Czy ww. działki posiadać będą dostęp do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.?

‒ jeśli tak, to prosimy wskazać kiedy oraz z czyjej inicjatywy do działek zostały doprowadzone ww. media (prosimy wskazać jakie media),

‒ natomiast jeśli nie, to czy przed sprzedażą zostały wydane decyzje/warunki/zawarto umowy dotyczące uzbrojenia działek w media?

Działki o nr 3 oraz 2 posiadają wszystkie media od momentu ich zakupu przez Pana i żonę, do dnia dzisiejszego.

12) Czy dla działek, które będą przedmiotem sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to należy wskazać:

‒ jakie jest/będzie na moment sprzedaży przeznaczenie działek według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

‒ z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek?

‒ czy uchwalenie ww. planu nastąpiło/nastąpi z inicjatywy Pana/Pana żony?

Działka 3 oraz 2 położona jest w terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „…, zatwierdzonym Uchwałą Nr … Rady Miasta … z dnia \`(...)\` 2013 r., opublikowaną w Dz. Urz. Woj. \`(...)\`. poz. … z dnia \`(...)\` 2013 r. i w planie tym położona jest w terenie oznaczonym „23.U – teren zabudowy usługowej“. Działka 2 w obrębie … położona w … nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu i nie została wydana decyzja Starosty określająca zadania gospodarki leśnej. Ponadto działka 2 nie jest położona na terenie, co do którego została podjęta uchwała o ustanowieniu obszaru rewitalizacji zastrzegająca prawo pierwokupu na rzecz gminy, nie leży na terenie \`(...)\`, nie znajduje się na terenie specjalnej strefy ekonomicznej ani parku narodowego.

Działka 1 leży w terenie nieobjętym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (zaświadczenie wydane przez Urząd Gminy … z dnia 17.05.2006 r.). Uchwalenie ww. planu nie nastąpiło/nie nastąpi z inicjatywy Pana, ani Pana żony.

13) Czy w odniesieniu do działek, które będą przedmiotem sprzedaży przed planowaną transakcją sprzedaży, została/będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

‒ kiedy decyzja została/zostanie wydana?

‒ jakie przeznaczenie działek objętych zakresem wniosku określa/będzie określać decyzja o warunkach zabudowy?

‒ z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Nie występował Pan/nie będzie występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przed planowaną transakcją sprzedaży wszystkich trzech działek.

14) W związku ze wskazaniem, że „Do dnia dzisiejszego nieruchomość jest wydzierżawiana spółce … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa i wykorzystywana przez najemcę (czynnego podatnika VAT) do prowadzenia działalności gospodarczej, to należy wskazać:

‒ kto był/jest stroną/stronami zawartej umowy dzierżawy – czy zarówno Pan i Pana żona, czy tylko np. Pan lub tylko Pana żona?

Stronami zawartej umowy dzierżawy był Pan/jest zarówno Pan, jak i żona.

‒ kto dokonywał/dokonuje rozliczeń z tytułu zawartej umowy – czy zarówno Pan i Pana żona, czy tylko np. Pan lub tylko Pana żona?

Rozliczeń z tytułu zawartej umowy dokonywał Pan/dokonuje zarówno Pan, jak i żona.

‒ kto i w jaki sposób dokumentował/dokumentuje czynność dzierżawy – czy zarówno Pan i Pana żona, czy tylko np. Pan lub tylko Pana żona?

Czynności dzierżawy dokumentował /dokumentuje zarówno Pan, jak i żona. Dokumentowanie odbywa się na podstawie potwierdzeń zapłaty od najemcy.

‒ kto dokonywał/dokonuje rozliczeń podatkowanych z tytułu umowy dzierżawy?

Rozliczeń podatkowych z tytułu umowy dzierżawy dokonywał /dokonuje zarówno Pan, jak i żona.

‒ w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy, należy wskazać, kto dokonywał/dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy przedmiotowej nieruchomości? Jeżeli rozliczeń z tytułu dzierżawy dokonuje wyłącznie jeden z małżonków, to należy wskazać z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej podatek należny z tytułu dzierżawy faktycznie rozlicza tylko Pan lub tylko żona?

Podatek należny z tytułu dzierżawy nie występował/nie występuje.

‒ w przypadku, gdy podatek należny z tytułu dzierżawy nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nie był/nie jest rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu?

Podatek należny z tytułu dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany ze względu na zastosowanie zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

‒ czy czynsz z tytułu dzierżawy nieruchomości jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak to kto wystawia faktury?

Czynsz z tytułu dzierżawy nie jest dokumentowany fakturami VAT.

15) Czy budynek magazynowy, o którym mowa we wniosku, znajdujący się na granicy działek nr 2 i nr 3, stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. 682 ze zm.)?

Tak, budynek magazynowy o którym mowa we wniosku stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. 682 ze zm.).

16) Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku magazynowego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

Budynek zakupiony został przez Pana i żonę 26.10.2000 r. i nie jest znana Panu data pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ww. ustawy. Z aktu notarialnego nabycia nieruchomości wynika, że jest to towar używany w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego i w momencie zakupu nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

17) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku magazynowego, a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Tak, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

18) Czy w stosunku do budynku magazynowego były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku? Jeśli tak, to proszę wskazać:

‒ w jakim okresie były ponoszone te wydatki?

‒ czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

‒ do jakich czynności był wykorzystywany ulepszony budynek, tj. czy do czynności:

a) opodatkowanych podatkiem VAT,

b) zwolnionych od podatku VAT,

c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

‒ w jaki sposób ww. budynek był użytkowany po dokonaniu ulepszeń?

‒ czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie ww. budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to należy wskazać:

a) dzień, miesiąc i rok,

b) kto dokonał pierwszego zasiedlenia budynku po ulepszeniu?

c) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

W stosunku do budynku magazynowego nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

19) Czy budynek magazynowy znajdujący się na działkach nr 2 i nr 3, o których mowa we wniosku, od momentu nabycia do momentu sprzedaży był/jest/będzie wykorzystywany przez Pana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której była/jest wykorzystywana ww. nieruchomość, Pan wykonywał – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Budynek od momentu nabycia w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej do wycofania go z ewidencji środków trwałych z dniem 31.12.2017 r. wykorzystywany był do działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Od dnia 01.01.2018 r. wynajmowany był/jest na podstawie umowy dzierżawy zawartej między Panem i żoną, a spółką (najemcą). Czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

**Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)**

Czy transakcja sprzedaży działek o nr 2, 3 oraz 1 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności. Majątek prywatny to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, korzysta Pan z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej. Nie zostały podjęte żadne kroki w celu zwiększenia wartości obu nieruchomości. W związku z powyższym dla tej czynności nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT oraz art. 9 ust. 1 akapit 1 Dyrektywy 2006/112.

Odwołując się do art. 15 ust. 2 ustawy uważa Pan, że sprzedaż nieruchomości przy ulicy \`(...)\` oraz gruntu rolnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nie podejmował Pan żadnych czynności w celu znalezienia nabywcy, tym bardziej czynności właściwych dla osób zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (np. działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). Sprzedaż nieruchomości, w Pana ocenie, nie będzie zatem wykonywana w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, lecz będzie stanowić rozporządzenie majątkiem prywatnym (i będzie czynnością nieobjętą zakresem opodatkowania VAT).

Przy zakupie obydwóch nieruchomości nie płacił Pan podatku VAT. Nie wykorzystywał Pan gruntu rolnego dla osiągnięcia korzyści finansowych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 sprzedaż nieruchomości przy \`(...)\` oraz gruntu rolnego nie podlega obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ zostały spełnione dwie przesłanki upoważniające do zwolnienia podatkowego tj. od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nie dokonano żadnych ulepszeń wyższych niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Otrzymanie interpretacji jest niezbędne do prawidłowej sprzedaży działek w przyszłości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług w zakresie:

‒ braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki 1 będącej we współwłasności małżeńskiej - jest prawidłowe,

‒ zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki 1 będącej we współwłasności małżeńskiej - jest nieprawidłowe,

‒ braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą zabudowanych działek nr 2 i nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej - jest nieprawidłowe,

‒ zwolnienia z opodatkowania sprzedaży zabudowanych działek nr 2 i nr 3 będących we współwłasności małżeńskiej - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Według art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra, a ponadto musi to być czynność odpłatna.

Zatem należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy zamierza Pan wraz z żoną sprzedać działki nr 2 i nr 3, na których znajduje się budynek magazynowy oraz niezabudowaną działkę nr 1. Działki są objęte ustawową małżeńską wspólnością majątkową. Nabycie działek nr 2 i nr 3 zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. Nieruchomość, stanowiła środek trwały i była amortyzowana w jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednoosobowa działalność gospodarcza, którą Pan prowadził została przekształcona w spółkę. Nieruchomość ta pozostała jednak w majątku prywatnym wspólności małżeńskiej, nie została wprowadzona aportem do spółki. Do dnia dzisiejszego nieruchomość jest wydzierżawiana spółce i wykorzystywana przez najemcę (czynnego podatnika VAT) do prowadzenia działalności gospodarczej. Stronami zawartej umowy dzierżawy był/jest zarówno Pan, jak i żona. Rozliczeń podatkowych z tytułu umowy dzierżawy dokonywał/dokonuje zarówno Pan, jak i żona. Podatek należny z tytułu dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany ze względu na zastosowanie zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dnia 13.07.2023 r. została podpisana umowa przedwstępna o numerze Repertorium A \`(...)\` pomiędzy osobami fizycznymi tzn. Panem i Pana małżonką a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. W spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest potencjalnym nabywcą nieruchomości nie jest Pan wspólnikiem. Strony umowy zgodnie postanowiły, że wszelkie korzyści i ciężary, związane z nabytymi prawami przejdą na Kupującego z dniem wydania przedmiotów umowy w posiadanie Kupującego. Sprzedający wyrażają zgodę na dokonanie przez Kupującego wszelkich uprawnień i obowiązków wynikających z zawartej umowy na dowolny powiązany z Kupującym podmiot. Strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie do dnia 31.01.2024 r.

Strony postanowiły, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte pod warunkiem łącznego ziszczenia się następujących zdarzeń:

a) wyboru oferty złożonej przez Kupującego w ramach postępowania przetargowego w którym wziął udział, na budowę zakładu dealerskiego na terenie działek będących przedmiotem zobowiązania w niniejszej umowie

b) uzyskania pozwolenia na budowę na terenie działek będących przedmiotem zobowiązania w zawartej umowie obejmującego budowę zakładu dealerskiego

W dniu podpisania umowy przedwstępnej zarówno Pan i żona udzieliliście Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomościami stanowiącymi działki o nr 3 i 2, będącymi przedmiotem umowy przedwstępnej, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia Prawo budowlane w zakresie niezbędnym do ubiegania się o pozwolenia, decyzje, uzgodnienia, warunki przyłączenia oraz wejścia na teren tych nieruchomości w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia badań, pomiarów i wykonania innych prac przygotowawczych w zakresie w jakim nie będzie to nadmiernie kolidowało z możliwością wykorzystania tych nieruchomości przez Sprzedających przed dniem wydania nieruchomości Kupującemu. Udzielona zgoda stanowi dla Kupującego dowód dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo Budowlane.

Na moment sprzedaży działek budynek magazynowy będzie znajdował się na obu częściach działek o nr 2 i 3.

Natomiast działkę nr 1 nabył Pan do wspólności majątkowej dla celów prywatnych. Do dnia dzisiejszego wyżej wymieniona działka nie była przedmiotem dzierżawy ani najmu. Działka nr 1 przez cały okres jej posiadania nie była /nie jest wykorzystywana w żadnym celu zarówno przez Pana jak i Pana żonę. Nieruchomość utrzymywana jest w pustocie, pozostając niezagospodarowana. Nie prowadzono/nie prowadzi się na niej żadnych prac rolnych, nie uprawiano/nie uprawia się żadnych plonów. Działka nie była/nie jest również nikomu dzierżawiona. Działka nr 1 nie była wykorzystywana w pozarolniczej działalności gospodarczej. W odniesieniu do działki o nr 1 nie udzielił Pan i nie planuje udzielać pełnomocnictwa. Działka 1 leży w terenie nieobjętym aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie ww. planu nie nastąpiło/nie nastąpi z inicjatywy Pana, ani Pana żony. Działka została zakupiona dla celów rekreacyjnych oraz w celu dalszego przekazania jej dla rodziny. Nie została zawarta żadna umowa przedwstępna, która upoważniałaby osoby trzecie do wprowadzania ulepszeń oraz zmian na danym terenie. Potencjalny nabywca, który wyraził chęci odkupienia od Państwa nieruchomości jest właścicielem sąsiadującej działki.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1 będącej we wspólności majątkowej, należy wskazać, że analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż ww. działki nr 1 nie będzie stanowiła dla Pana działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. W odniesieniu do sprzedaży tej działki brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności podejmowanej przez Pana w przedmiocie zbycia ww. działki, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Jak bowiem wynika z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy nie będzie Pan podejmował żadnych czynności w stosunku do ww. działki, nie planuje Pan podejmować żadnych czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności przedmiotowej działki. Przedmiotowa działka została zakupiona do wspólności majątkowej dla celów prywatnych (celów rekreacyjnych oraz w celu dalszego przekazania jej dla rodziny). Działka nie była przedmiotem dzierżawy i nie była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, zbycie przez Pana działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż – w świetle wskazanych przez Pana okoliczności sprawy – brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana w zakresie sprzedaży działki nr 1 będącej we wspólności majątkowej, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż działki nr 1 będącej we wspólności majątkowej, należy uznać za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, stwierdzam, że sprzedaż przez Pana działki nr 1 będącej we współwłasności małżeńskiej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pan dokonując sprzedaży udziału w prawie własności ww. działek nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące zwolnienia od podatku od towarów i usług transakcji sprzedaży ww. działki.

Wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zatem Pana stanowisko w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 -zgodnie z którym dla czynności sprzedaży nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT oraz, że sprzedaż gruntu rolnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT - jest prawidłowe.

Natomiast, Pana stanowisko w zakresie zwolnienia dostawy ww. działki - tj. że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 sprzedaż gruntu rolnego nie podlega obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ zostały spełnione dwie przesłanki upoważniające do zwolnienia podatkowego - jest nieprawidłowe.

Wskazać również należy, że wbrew Pana twierdzeniu zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT nie ma zastosowania do sprzedaży gruntu rolnego, który jest gruntem niezabudowanym.

Natomiast, w zakresie sprzedaży działek o nr 2 i 3 zabudowanych budynkiem będących we współwłasności małżeńskiej, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na mocy art. art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W związku z tym dokonując sprzedaży działek o nr 2 i 3 zabudowanych budynkiem będących we wspólności majątkowej, które były przedmiotem dzierżawy nie będzie Pan zbywał majątku osobistego. Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki o nr 2 i 3 zabudowane budynkiem będące we współwłasności małżeńskiej służyły do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych. Nabycie powyższych działek zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana, a następnie w związku z przekształceniem jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, nieruchomości te zostały wydzierżawione spółce i są wykorzystywane przez najemcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Z uwagi na powyższe należy wskazać, ww. działki nigdy nie miały waloru majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań wobec przedmiotowych działek nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Zawarł Pan również umowę przedwstępną dla ww. działek, zgodnie z którą Strony postanowiły, że przyrzeczone umowy sprzedaży zostaną zawarte pod warunkiem łącznego ziszczenia się następujących zdarzeń:

a) wyboru oferty złożonej przez Kupującego w ramach postępowania przetargowego w którym wziął udział, na budowę zakładu dealerskiego na terenie działek będących przedmiotem zobowiązania w niniejszej umowie

b) uzyskania pozwolenia na budowę na terenie działek będących przedmiotem zobowiązania w zawartej umowie obejmującego budowę zakładu dealerskiego.

W dniu podpisania umowy przedwstępnej udzielił Pan kupującemu prawa do dysponowania nieruchomościami stanowiącymi działki o nr 3 i 2, będącymi przedmiotem umowy przedwstępnej, na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane w zakresie niezbędnym do ubiegania się o pozwolenia, decyzje, uzgodnienia, warunki przyłączenia oraz wejścia na teren tych nieruchomości w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia badań, pomiarów i wykonania innych prac przygotowawczych w zakresie w jakim nie będzie to nadmiernie kolidowało z możliwością wykorzystania tych nieruchomości przez Sprzedających przed dniem wydania nieruchomości Kupującemu. Udzielona zgoda stanowi dla Kupującego dowód dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo Budowlane. Wobec tego fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Działania te dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Podsumowując, koncepcja wykorzystania zabudowanych działek o nr 3 i 2 poprzez nabycie ich do prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie ich wydzierżawienie dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż ww. działek nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego w niniejszej sprawie nie miało to miejsca.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa prowadzi do wniosku, że podjęte przez Pana działania nie były podjęte w celu wykorzystywania ww. zabudowanych działek o nr 2 i 3 do zaspokojenia Pana potrzeb osobistych tylko w celach gospodarczych. Takie postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym.

Zatem nie cele osobiste – w Pana przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pana działania, wobec czego czynność zbycia tych działek nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji sprzedaż działek o nr 2 i 3 zabudowanych budynkiem będących we współwłasności małżeńskiej stanowić będzie dostawę dokonaną przez Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o których mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa ww. działek będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikiem związanym z prywatnym Pana majątkiem. Planowana sprzedaż zabudowanych budynkiem działek nr 2 i 3, będących we współwłasności małżeńskiej wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, dokonując sprzedaży działek o nr 2 i 3 zabudowanych budynkiem będących we współwłasności małżeńskiej będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek o nr 2 i 3 zabudowanych budynkiem będących we współwłasności małżeńskiej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w odniesieniu do sprzedaży zabudowanych działek nr 3 i nr 2, zgodnie z którym dla czynności sprzedaży nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT i sprzedaż nieruchomości przy ulicy \`(...)\` nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT - jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem/dzierżawę, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części oraz gruntu, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że zakupił Pan budynek magazynowy 26.10.2000 r. Nabycie powyższej nieruchomości zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana. W stosunku do budynku magazynowego nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku.

Odnosząc się do powyższego należy powtórzyć, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, jak wyżej już zaznaczono, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku magazynowego znajdującego się na obu działkach nr 3 i nr 2, nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku magazynowego a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do budynku magazynowego nie były ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku. W konsekwencji zostaną zatem spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy budynku, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, na którym budynek jest posadowiony, będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze wskazane wyżej okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa stwierdzam, że planowana przez Pana transakcja sprzedaży działek nr 3 i nr 2 zabudowanych budynkiem magazynowym, będących we współwłasności małżeńskiej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia dla sprzedaży zabudowanych działek nr 3 i nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pana żony, o której mowa we wniosku.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług.

Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).