Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-156/16/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-05-04
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 2 lutego 2016 r. (data wpływu 8 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką 1/4 nieruchomości położonej w M. przy ulicy M., która została nabyta przez Wnioskodawczynię i Jej małżonka jako współwłasność majątkowa małżeńska w 1989 r. Wspólnością objęta była 1/2 nieruchomości jednakże w związku z postępowaniem spadkowym w 2014 r. po zmarłym małżonku w posiadaniu Wnioskodawczyni pozostała 1/4 nieruchomości. Pozostała 1/4 została przekazana w drodze zapisu windykacyjnego synowi – Z. P. S. (zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego), który obecnie jest właścicielem 3/4 tejże nieruchomości.

Zdarzenie 1. Wnioskodawczyni otrzyma w drodze jednej umowy darowizny od córki J. S. dwie nieruchomości – własność całej nieruchomości położonej w miejscowości Z. oraz 1/100 udziału we własności drogi dojazdowej do tejże nieruchomości.

Zdarzenie 2. Wnioskodawczyni otrzyma w drodze darowizny od syna Z. P. S. udział w 1/4 nieruchomości w M., tym samym będzie właścicielką łącznie 1/2 nieruchomości.

Zdarzenie 3. Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać wszystkie udziały nabyte w nieruchomości położonej w M. w łącznej wysokości 1/2 udziału i przeznaczyć środki na nabycie całości lub części udziałów w lokalu mieszkalnym w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości.

Zdarzenie 4. Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać nieruchomość oraz udział w nieruchomości, o których mowa w zdarzeniu 1 w ramach jednej umowy sprzedaży i przeznaczyć środki na nabycie całości lub części udziałów w lokalu mieszkalnym w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości.

Lokal mieszkalny, w którym mają być nabyte udziały opisane w zdarzeniu 3 i 4 jest tym samym jednym lokalem mieszkalnym położonym w miejscowości P. w województwie \`(...)\`

Udziały w lokalu zostaną nabyte w całości tj. przez zakup całego lokalu albo w części tj. przez kupno udziału w lokalu mieszkalnym (czy to w formie kupna części udziałów, czy też „dokupienia” pozostałych udziałów), przy czym niezależnie od sposobu i liczby zakupionych udziałów mieszkanie zostanie przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, która ma zamiar w nim stale mieszkać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

1.  Czy ze sprzedażą udziału w nieruchomości opisanej w zdarzeniu nr 3 będzie wiązał się obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz czy będzie podlegał on zwolnieniu z uwagi na art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w jakim zakresie?
2.  Czy ze sprzedażą nieruchomości oraz udziału w nieruchomości opisanej w zdarzeniu nr 4 będzie wiązał się obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz czy będzie podlegał on zwolnieniu z uwagi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w jakim zakresie?

Zdaniem Wnioskodawczyni w zakresie zdarzenia 3 ze sprzedażą udziału w nieruchomości nie będzie wiązał się obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie 1/4 nabytej w 1989 r. z uwagi na upływ ponad 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, a w zakresie 1/4 nabytej w drodze umowy darowizny, uwagi na przeznaczenie w ciągu dwóch lat od sprzedaży środków uzyskanych ze zbycia tych nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy PIT do wysokości wskazanej w tym przepisie.

W zakresie zdarzenia 4 Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego z uwagi na przeznaczenie w ciągu dwóch lat od sprzedaży środków uzyskanych ze zbycia tych nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. 1) ustawy o PIT do wysokości wskazanej w tym przepisie.

Uzasadniając przedstawione stanowiska Wnioskodawczyni wyjaśnia, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym w zakresie zdarzenia 3 nie będzie źródłem przychodu sprzedaż 1/4 nieruchomości w M. nabytej w drodze umowy przeniesienia własności nieruchomości z 1989 r. z uwagi na upływ 25 lat, natomiast będzie źródłem przychodu sprzedaż pozostałej 1/4 nabytej w drodze darowizny opisanej w zdarzeniu 1 oraz sprzedaż nieruchomości i udziału w nieruchomości w Z. nabytych na skutek darowizny opisanej w zdarzeniu 2 w 2015 r.

Jednakże Wnioskodawczyni wskazuje, że z uwagi na fakt, iż ma zamiar przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, o których mowa w zdarzeniach 1 i 2 na własne cele mieszkaniowe – t.j. kupno całości lub części udziałów w mieszkaniu położonym w miejscowości P. w województwie …. – zastosowanie będzie miało zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Przepisy te wskazują, że wolne od podatku dochodowego są „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”. Takim dochodem będą dochody uzyskane w wyniku zdarzenia 3 i 4. Z uwagi na fakt, że w ciągu dwóch lat Wnioskodawczyni przeznaczy je na zakup części lub całości udziałów w nabywanym mieszkaniu, w którym ma zamiar na stałe zamieszkać i wykorzystywać na własne cele mieszkaniowe, to takie nabycie można zakwalifikować jako wydatek na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy PIT i to nabycie lokalu (lub udziału w takim lokalu) oraz udziału w nieruchomości wspólnej będzie podlegać zwolnieniu.

Zwolnienie z zapłaty podatku będzie miało zastosowanie w zakresie przychodu ze zdarzenia 3 i 4, do wysokości odpowiadającej „iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Jak stanowi ust. 2 tego przepisu podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wskazane wyżej koszty odpłatnego zbycia odróżnić należy od kosztów uzyskania przychodu, zasady ustalania których określone zostały w art. 22 ust. 6c-6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei, jak stanowi ust. 6d za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z art. 30 ust. 4 ustawy wynika natomiast, że po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wskazanych wyżej celów mieszkaniowych zawarty został w art. 21 ust. 25. Zgodnie z pkt 1 tego przepisu za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Z ust. 26 ww. przepisu wynika, że przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast jak stanowi ust. 27 tego przepisu, w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Wskazać również należy, że stosownie do jego ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z przedstawionych we wniosku opisów zdarzenia 3 i 4 wynika, że Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać – udział w nieruchomości położonej w M. wynoszący 1/2, który w części nabyła w 1989 r. (udział wynoszący 1/4) oraz w części otrzyma od syna (udział wynoszący 1/4) oraz nieruchomość i udział w nieruchomości, które otrzyma w drodze jednej umowy darowizny od córki i przeznaczyć środki na nabycie całości lub części udziałów w lokalu mieszkalnym w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości. Udziały w lokalu zostaną nabyte w całości tj. przez zakup całego lokalu albo w części tj. przez kupno udziału w lokalu mieszkalnym (czy to w formie kupna części udziałów, czy też „dokupienia” pozostałych udziałów), przy czym niezależnie od sposobu i liczby zakupionych udziałów mieszkanie zostanie przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, która ma zamiar w nim stale mieszkać.

Mając na uwadze tak przedstawione opisy zdarzeń przyszłych oraz zacytowane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię części udziału w nieruchomości położonej w M., nabytej w 1989 r. nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Sprzedaż ta nastąpi bowiem po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.

Natomiast sprzedaż części udziału w nieruchomości położonej w M., którą Wnioskodawczyni otrzyma od syna oraz nieruchomości, które nabędzie od córki, dokonana przed upływem okresu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dojdzie do nabycia, będzie stanowiła źródło przychodów, z którego dochód, ustalony stosownie do art. 30e ustawy, podlegał będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie zgodzić się należy z Wnioskodawczynią, że wydatkowanie przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży na nabycie przez Nią całego lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni ma zamiar mieszkać lub udziałów w nim, tj. na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1, uprawniać będzie Wnioskodawczynię do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnieniem objęte będą te dochody, których wysokość odpowiadać będzie iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.