Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2-2/4512-1-60/16-5/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-11-22
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek; dokumentowanie; faktura-faktura korygująca; grunty-wyłączenie gruntów; lokal-lokal mieszkalny; miejsce-miejsce postojowe; nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług; stawka; stawka-stawki podatku; ugody-ugoda sądowa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 24 sierpnia 2016 r. (data wpływu 25 sierpnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z 28 września 2016 r. (data wpływu 30 września 2016 r.) oraz pismem z 3 listopada 2016 r. (data wpływu 8 listopada 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości. Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 28 września 2016 r. (data wpływu 30 września 2016 r.) o wskazanie, że dotyczy on zdarzenia przyszłego oraz o uzupełnienie opisu sprawy, a także pismem z 3 listopada 2016 r. (data wpływu 8 listopada 2016 r.) o uzupełnienie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest firmą deweloperską. W ramach prowadzonej działalności Spółka wybudowała budynek mieszkalny wielorodzinny z miejscami postojowymi w garażu podziemnym.

W dniu 15 października 2012 r. aktem notarialnym dokonano sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w tym budynku oraz miejsca postojowego Państwu X. Sprzedaż /wcześniej płacone zaliczki/ została opodatkowana podatkiem VAT odpowiednio 8% – lokal mieszkalny oraz 23% – miejsce postojowe.

Pismem z dnia 10 grudnia 2014 r. Państwo X odstąpili od umowy sprzedaży. Ponieważ Spółka nie wyraziła zgody sprawa trafiła do Sądu – Państwo X złożyli pozew przeciwko Spółce. Przedmiotem sporu były roszczenia z tytułu rękojmi za wady.

W dniu 15 kwietnia 2016 r. została zawarta ugoda sądowa, zgodnie z postanowieniami której Państwo X oraz strona pozwana, tj. Spółka ustalili, że powodowie z dniem 10 grudnia 2014 r. skutecznie odstąpili od umowy sprzedaży z dnia 15 października 2012 r. W związku z powyższym, zgodnie z ugodą, Państwo X przenieśli z powrotem na rzecz Spółki prawo własności lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego, a Spółka zwróciła cenę sprzedaży. Ponieważ ugoda została zawarta przed sądem przeniesienie własności nie wymagało dodatkowo formy aktu notarialnego. Zgodnie z ugodą Państwo X opuścili, opróżnili i wydali Spółce nieruchomość do 20 maja 2016 r.

Spółka wystawiła fakturę korygującą dokumentującą zwrot nieruchomości z datą podpisania umowy sądowej, tj. 15 kwietnia 2016 r.

W chwili obecnej Spółka zamierza ponownie sprzedać zwróconą nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku z 28 września 2016 r. (data wpływu 30 września 2016 r.) Zainteresowany wskazał, że:

1.  W stosunku do przedmiotowego lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Spółka była i jest zarejestrowanym podatnikiem VAT – czynnym i przy budowie budynku, w którym znajdują się przedmiotowe lokale odliczała VAT z faktur dokumentujących zakupy związane z budową).
2.  Po zawarciu ugody i zwrocie lokalu mieszkalnego przez Państwo X Spółka poniosła wydatki na zakup i montaż drzwi, montaż paneli podłogowych, montaż płytek i armatury sanitarnej oraz malowanie – wydatki zostały poniesione w okresie lipiec-wrzesień 2016 r. Wydatki wynosiły łącznie kwotę ok. 10.000,00 netto i nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Ponieważ Spółka stoi na stanowisku, że sprzedaż lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego będzie opodatkowana VAT – w konsekwencji uważa, że ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących ww. wydatki i na bieżąco odlicza VAT w deklaracjach VAT-7.
3.  Na moment zwrotu nieruchomości doszło do częściowego rozliczenia nakładów poniesionych przez Państwo X. Państwo X kupili lokal mieszkalny w stanie deweloperskim (nie „pod klucz”). W piśmie procesowym Państwo X określili wartość poniesionych nakładów na lokal mieszkalny na kwotę 88.505,20 zł. W wyniku zawartej ugody Państwu X oprócz ceny sprzedaży wynikającej z aktu notarialnego z dnia 15 października 2012 r. została zwrócona kwota 46.999,40 zł stanowiąca część żądanego wcześniej odszkodowania. Kwota 46.999,40 zł obejmuje łącznie koszty nakładów poniesionych na lokal oraz koszty opinii i ekspertyz bez wyszczególnienia konkretnych kwot zwrotu nakładów oraz konkretnych kwot zwrotu kosztów ekspertyz i opinii.
4.  Lokal mieszkalny będący przedmiotem dostawy jest zaliczany do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (powierzchnia użytkowa mieszkania 56,8 m2).
5.  Lokal mieszkalny będący przedmiotem dostawy znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym sklasyfikowanym według PKOB pod symbolem 1122.
6.  Miejsce postojowe będące przedmiotem dostawy znajduje się w podziemnym garażu wielostanowiskowym (lokalu niemieszkalnym) w opisanym w pkt 5 budynku mieszkalnym wielorodzinnym sklasyfikowanym wg PKOB pod symbolem 1122.
7.  Miejsce postojowe może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu (nie jest objęte jedną księgą wieczystą z lokalem mieszkalnym).

W uzupełnieniu wniosku z 3 listopada 2016 r. (data wpływu 8 listopada 2016 r.) Zainteresowany wskazał, że:

1.  Od wydatków poniesionych na wybudowanie przedmiotowego lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
2.  Wydatki poniesione przez Spółkę w 2016 r. po zwrocie mieszkania przez Państwa X na zakup i montaż drzwi, montaż paneli podłogowych, montaż płytek i malowanie w kwocie netto 9.073,00 zł (więcej wydatków nie jest przewidywane) oraz zwrócona na podstawie ugody sądowej kwota 49.999,40 zł obejmująca zwrot części nakładów na lokal mieszkalny poniesionych przez Państwa X, zdaniem Spółki nie stanowią ulepszenia w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych – zgodnie z przepisami ww. ustawy ulepszenie dotyczy środków trwałych natomiast przedmiotowy lokal mieszkalny i miejsce postojowe nigdy nie były i nie są środkami trwałym Spółki.
3.  Suma kwot 9.073,00 oraz 46.999,40 przekracza 30% wartości wytworzenia lokalu mieszkalnego netto (koszty budowy przypadające na przedmiotowy lokal mieszkalny wynosiły 154.540,21 zł). Zdaniem Spółki „wartość początkowa” odnosi się do środków trwałych i nie ma w tym przypadku zastosowania.
4.  Od rozliczonych nakładów w kwocie 46.999,40 zł Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
5.  Lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe nie stanowiły i nie stanowią środków trwałych Spółki – traktowane są jak towar handlowy.
6.  Przed sprzedażą zarówno lokal mieszkalny, jak i miejsce postojowe nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku powtórnej sprzedaży nieruchomości (lokalu, miejsca postojowego) należy przy sprzedaży zastosować odpowiednią stawkę podatku VAT czy potraktować sprzedaż jako zwolnioną?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponowną sprzedaż nieruchomości należy opodatkować podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie „towaru” ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wyjaśnić należy, że istota dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy polega na „przeniesieniu prawa” do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie „rozporządzanie towarami jak właściciel” należy rozumieć szeroko, będzie to zatem każde przeniesienie uprawnienia do prawnego dysponowania towarem, ale nie tylko. Przepis ustawy o podatku od towarów i usług ma bowiem zastosowanie do każdego przeniesienia prawa na inną stronę, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak, jak właściciel. Powyższe dotyczy nawet sytuacji, gdy przeniesienie prawa do rozporządzania towarem nie wiąże się z przeniesieniem własności w sensie cywilistycznym. Znajduje to wyraz w zawartej w treści przepisu formule „jak właściciel”, co implikuje możliwość uznania za dostawę towarów również owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą bez względu na to, czy w rzeczywistości w ślad za tym doszło do przeniesienia prawa własności.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „(…) definicja »pierwszego zasiedlenia (zajęcia)« zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku »w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu«. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

Podnieść w tym miejscu należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia ulepszenia. O ulepszeniu traktuje norma art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 851, z późn. zm.), która stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

*   przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,
*   rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,
*   rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,
*   adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,
*   modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Tym samym nakłady na ulepszenie środków trwałych zmierzają do podjęcia bądź rozszerzenia działalności w drodze budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, powodującą istotną zmianę cech użytkowych.

Zatem nieruchomość, która nie stanowi środka trwałego nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.

Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29a ust. 9 ustawy).

Wobec powyższego przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (w tym prawa wieczystego użytkowania), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, m.in. że Wnioskodawca (dalej: Spółka) w ramach prowadzonej działalności wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny z miejscami postojowymi w garażu podziemnym. W stosunku do przedmiotowego lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W dniu 15 października 2012 r. aktem notarialnym dokonano sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w tym budynku oraz miejsca postojowego Państwu X. Sprzedaż /wcześniej płacone zaliczki/ została opodatkowana podatkiem VAT odpowiednio 8% – lokal mieszkalny oraz 23% – miejsce postojowe.

Pismem z dnia 10 grudnia 2014 r. Państwo X odstąpili od umowy sprzedaży. Ponieważ Spółka nie wyraziła zgody sprawa trafiła do Sądu – Państwo X złożyli pozew przeciwko Spółce. Przedmiotem sporu były roszczenia z tytułu rękojmi za wady.

W dniu 15 kwietnia 2016 r. została zawarta ugoda sądowa, zgodnie z postanowieniami której Państwo X oraz strona pozwana, tj. Spółka ustalili, że powodowie z dniem 10 grudnia 2014 r. skutecznie odstąpili od umowy sprzedaży z dnia 15 października 2012 r. W związku z powyższym, zgodnie z ugodą, Państwo X przenieśli z powrotem na rzecz Spółki prawo własności lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego, a Spółka zwróciła cenę sprzedaży. Ponieważ ugoda została zawarta przed sądem przeniesienie własności nie wymagało dodatkowo formy aktu notarialnego. Zgodnie z ugodą Państwo X opuścili, opróżnili i wydali Spółce nieruchomość do 20 maja 2016 r.

Po zawarciu ugody i zwrocie lokalu mieszkalnego przez Państwo X Spółka poniosła wydatki na zakup i montaż drzwi, montaż paneli podłogowych, montaż płytek i armatury sanitarnej oraz malowanie – wydatki zostały poniesione w okresie lipiec-wrzesień 2016 r. Wydatki wynosiły łącznie kwotę ok. 10.000,00 netto i nie przekroczyły 30% wartości początkowej. Spółka uważa, że ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących ww. wydatki.

W wyniku zawartej ugody Państwu X oprócz ceny sprzedaży wynikającej z aktu notarialnego z dnia 15 października 2012 r. została zwrócona kwota 46.999,40 zł stanowiąca część żądanego wcześniej odszkodowania. Kwota 46.999,40 zł obejmuje łącznie koszty nakładów poniesionych na lokal oraz koszty opinii i ekspertyz bez wyszczególnienia konkretnych kwot zwrotu nakładów oraz konkretnych kwot zwrotu kosztów ekspertyz i opinii.

Co istotne lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe nie stanowiły i nie stanowią środków trwałych Spółki – traktowane są jak towar handlowy.

W chwili obecnej Spółka zamierza ponownie sprzedać zwróconą nieruchomość.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia czy w przypadku powtórnej sprzedaży nieruchomości (lokalu, miejsca postojowego) należy przy sprzedaży zastosować odpowiednią stawkę podatku VAT czy potraktować sprzedaż jako zwolnioną.

Dokonując analizy okoliczności przedstawionych we wniosku, należy stwierdzić, że ponowna sprzedaż lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak już wcześniej wspomniano w przedmiotowej sprawie lokal mieszkalny oraz miejsce postojowe nie stanowią środków trwałych lecz są towarem handlowym. Natomiast ulepszenia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym odnoszą się do środków trwałych. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że poniesione przez Wnioskodawcę nakłady – „Wydatki poniesione przez Spółkę w 2016 r. po zwrocie mieszkania przez Państwa X na zakup i montaż drzwi, montaż paneli podłogowych, montaż płytek i malowanie w kwocie netto 9.073,00 zł oraz zwrócona na podstawie ugody sądowej kwota 49.999,40 zł obejmująca zwrot części nakładów na lokal mieszkalny poniesionych przez Państwa X” – nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że zarówno w stosunku do przedmiotowego lokalu mieszkalnego, jak i miejsca postojowego, pierwsze zasiedlenie miało miejsce najpóźniej w momencie ich dostawy na rzecz Państwa X (tj. 15 października 2012 r.). Zatem od dnia ich zajęcia (używania) do dnia ich ponownej sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, z opisu sprawy nie wynika, aby Wnioskodawca zamierzał zrezygnować ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku ponownej sprzedaży lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ponadto tut. Organ informuje że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Rozstrzygnięcie dotyczące dokumentowania zwrotu nieruchomości w związku z ugodą sądową zawarte zostało w odrębnej interpretacji z dnia 22 listopada 2016 r. o nr: ILPP2-2/4512-1-60/16-4/AD.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.