Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-663/09/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-20
Teza: Opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej oraz niezabudowanej.
Słowa kluczowe: budynek; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 1 września 2009 r. (data wpływu 2 września 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 listopada 2009 r. (data wpływu 5 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 października 2009 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 listopada 2009 r. (data wpływu 5 listopada 2009 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 28 października 2009 r. znak IBPP3/443-663/09/AB.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 6 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca nabył od krajowej osoby prawnej nieruchomość składającą się z trzech działek ewidencyjnych tj.: dz. Nr 21/3, 21/5 i 21/6 (działki te powstały w wyniku uprzednich podziałów jednej działki Nr 21).

Działki nr 21/5 objęta jest księgą wieczystą. Na działce tej znajdują się budynki gospodarcze, wymagające rozbiórki ze względu na ich fatalny stan techniczny.

Działka Nr 21/3 i 21/6 objęte są jedną księgą wieczystą, przy czym w chwili zakupu na działce nr 21/6 umiejscowione były zabudowania w bardzo złym stanie technicznym, natomiast działka 21/3 nie była i nie jest zabudowana, lecz stanowi drogę dojazdową do działek 21/6, 21/5 oraz sąsiadującej nieruchomości, tj. działki nr 22/4. Służebność drogi koniecznej przez działkę nr 21/3 na rzecz każdoczesnego właściciela działki Nr 22/4 jest wpisana w dziale III księgi wieczystej.

Zabudowa znajdująca się uprzednio (tj. w chwili nabycia) na działce 21/6 została rozebrana w dniu 11 grudnia 2007 roku przez innego inwestora w trybie nadzwyczajnym, albowiem jej konstrukcja została poważnie naruszona (zagrożenie dla życia i mienia) w trakcie prac wyburzeniowych prowadzonych przez tego inwestora na działce sąsiedniej (Nr 23/1). Dodatkowo, w chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości, północna część działek 21/6 i 21/5 oraz działka 21/3 objęte były obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego miasta w obszarze tras komunikacyjnych KT/Z 2/2+T+R, w liniach rozgraniczających ul. G . Transakcja zakupu (w dniu 6 kwietnia 2007 roku) przedmiotowej nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Wszystkie trzy działki, tj. działka Nr 21/5 (zabudowana w chwili obecnej), działka Nr 21/6, gdzie dokonano wyburzenia w trybie nadzwyczajnym oraz działka Nr 21/3, niezabudowana, stanowiąca dojazd również do innych posesji i obciążona służebnością drogi koniecznej, należy traktować jako jedną nieruchomość, albowiem powstały z podziału jednej działki o nr 21, zostały zakupione w jednym czasie, a ich wymiary (szczególnie mała szerokość) i położenie względem siebie (sąsiadujące) zgodnie z praktyką budowlaną i istniejącym skomunikowaniem z drogami publicznymi uniemożliwia zagospodarowanie każdej z osobna (odrębne inwestycje).

W dniu 26 czerwca 2007 roku postanowieniem Naczelnika Urzędu Skarbowego - pismo Nr 84866 (sygn.: PP-1/443-57/07) - potwierdzone zostało stanowisko Wnioskodawcy zawarte w zapytaniu z dnia 25 kwietnia 2007 r., do którego spółka dołączyła również dodatkowe informacje w dniu 15 czerwca 2007 r., zgodnie z którym sprzedaż przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług w oparciu o art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy od podatku od towarów i usług.

W wyniku postępowań administracyjnych, w sierpniu 2007 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego na część w/w działek nieobjętych ówcześnie planem KT/Z 2/2+T+R, w oparciu o którą Spółką uzyskała również decyzję pozwolenia na budowę (październik 2008 roku). Pozwolenie na budowę dotyczy obiektu mieszkalnego z funkcją usługową na części nieruchomości nieobjętej planem KT/Z 2/2+T+R. W styczniu 2008 r. Spółka uzyskała także decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości, bez której jakakolwiek nowa inwestycja nie jest możliwa. W międzyczasie plan zagospodarowania przestrzennego KT/Z 2/2+T+R został uchylony i w związku z powyższym obecnie trwają kolejne procedury zmierzające do uzyskania przez Spółkę nowych decyzji o warunkach zabudowy określających alternatywne możliwości zainwestowania nieruchomości. Zakres prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności obejmował i nadal obejmuje między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Spółka nadal rozważa następującą alternatywę: sprzedaż przedmiotowej nieruchomości lub rozpoczęcie inwestycji. W przypadku podjęcia decyzji o rozpoczęciu inwestycji, konieczne może być wniesienie przedmiotowej nieruchomości w formie aportu do innego podmiotu gospodarczego (spółki celowej) lub przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości wskutek podziału Spółki.

Wnioskodawca dodaje, iż przy nabyciu przedmiotowych nieruchomości nie korzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego albowiem ww. transakcja nabycia tych nieruchomości zwolniona była z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Spółka nie ponosiła nakładów na modernizację budynków znajdujących się na działce 21/5 oraz nie ponosiła wydatków na ulepszenie drogi znajdującej się na działce 21/3. Jedynymi nakładami poniesionymi przez Wnioskodawcę były koszty prac projektowych dotyczące całego zamierzenia inwestycyjnego oraz koszty przebudowy złącza sieci elektroenergetycznej, której przebieg kolidował z planami inwestycyjnymi, jednakże w żadnym wypadku wszelkie ww. koszty nie przekroczyły 30% wartości początkowej przedmiotowych budynków.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wobec wcześniejszego postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego - pismo Nr 84866 (sygn.: PP-1/443-57/07) z dnia 26 czerwca 2007 r. i zaistniałych po tej dacie okoliczności, o których mowa powyżej oraz ewentualnych zmian przepisów prawa, niezależnie od wybranego sposobu dalszego rozporządzenia przedmiotową nieruchomością, sprzedaż nieruchomości zwolniona będzie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku transakcji odsprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jak również od wartości nabytej przez Spółkę nieruchomości stanowiącej przedmiot ww. transakcji, dla której przy nabyciu skorzystano ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)), nie powinien być naliczony podatek VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ostatnia zmiana Dz. U. z 2009 r. Nr 3, poz. 11), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę 21/5 zabudowaną budynkami gospodarczymi oraz działkę 21/3 zabudowaną drogą dojazdową. Przedmiotowe nieruchomości zostały nabyte w dniu 6 kwietnia 2007 r., Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowych nieruchomości. W odniesieniu do powyższego stanu należy wyjaśnić pojęcie budowli oraz określić przedmiot transakcji.

Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych, wprowadzona do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), dokonuje klasyfikacji obiektów budowlanych rozumianych jako konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nie klasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Natomiast w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 cyt. ustawy).

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych drogi dojazdowe zaliczone są do grupy 211, klasa 2112 – ulice i drogi pozostałe.

W związku z powyższym drogę dojazdową do posesji należy uznać za budowlę stanowiącą towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej;

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki i budowle rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki.

Należy zauważyć, iż zwolnienie, o którym mowa wyżej jest wyjątkiem (jednym z wyjątków) od generalnej reguły opodatkowania sprzedaży wg stawki 22% i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, która stanowi przedmiot transakcji lecz winny być przyporządkowane jedynie do konkretnej działki.

Z powyższego wynika, że w przypadku dostawy wyodrębnionych geodezyjnie działek objętych jedną księgą wieczystą, dostawę tą na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek.

Mając na uwadze cyt. wyżej przepisy, stwierdzić należy, iż sprzedaż działki o nr 21/5 zabudowanej budynkami gospodarczymi oraz działki 21/3 zabudowanej droga dojazdową w sytuacji, gdy Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ich ulepszenia, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy.

Natomiast w odniesieniu do działki nr 21/6 stwierdzić należy co następuje:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika iż, Wnioskodawca zamierza sprzedać również działkę nr 21/6, na której posadowione były zabudowania o bardzo złym stanie technicznym. Zabudowa znajdująca się na przedmiotowej działce została rozebrana w dniu 11 grudnia 2007 r. Tym samym przedmiotem dostawy nie będzie grunt zabudowany, lecz grunt niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług. Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu. Jednakże ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przeznaczenie danego gruntu. O przeznaczeniu gruntu rozstrzyga bowiem odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu.

Zgodnie z treścią przepisu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych należy do zadań własnych gminy. Polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, którego uchwalenie jest niezbędnym etapem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 9 ust. 1 i 4 cyt. ustawy stanowi, że w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

Jak już wcześniej wskazano działka nr 21/6 była zabudowana budynkami w złym stanie technicznym. Wnioskodawca uzyskał decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę zabudowań na niej położonych. Obecnie trwają kolejne procedury zmierzające do uzyskania przez Wnioskodawcę nowych decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem w przedmiotowej sytuacji, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż działki nr 21/6 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę podlega opodatkowaniu wg stawki 22%.

Tym samym całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto niniejsza interpretacja nie ocenia prawidłowości zastosowania stawki zwolnionej przy zakupie przedmiotowej nieruchomości. Fakt ten został więc potraktowany jako element stanu faktycznego i interpretacji udzielono przy założeniu, że Wnioskodawcy w związku z powyższym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z zakupu ww. nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie opodatkowania wniesienia w formie aportu przedmiotowej nieruchomości oraz w zakresie przeniesienia własności nieruchomości wskutek podziału spółki została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.