Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB1.4511.1158.2016.2.KS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2017-02-13
Teza: w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych oraz możliwości opodatkowania przychodów z najmu tych lokali zryczałtowanym podatkiem dochodowym
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; przychód-źródła przychodu; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 ; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 9 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2016 r. (data wpływu 7 grudnia 2016 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 lutego 2017 r. (data wpływu 6 lutego 2017 r.) na wezwanie Nr 1462-IPPP2.4512.941.2016.1.MT i 1462-IPPB1.4511.1158.2016.1.KS1 z dnia 30 stycznia 2017 r. (data nadania 30 stycznia 2017 r. , data odbioru 30 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie:

*   określenia źródła przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych (pyt. Nr 2) – **jest prawidłowe**,
*   możliwości opodatkowania przychodów z najmu tych lokali zryczałtowanym podatkiem dochodowym (pyt. Nr 1) - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych oraz możliwości opodatkowania przychodów z najmu tych lokali zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej z dniem 1 stycznia 2010 roku. Przedmiotem działalności gospodarczej są usługi informatyczne. W marcu 2016 roku, Wnioskodawca dodał do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej następujące kody PKD:

*   6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
*   6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek

Powodem dodania powyższych kodów do działalności gospodarczej była chęć rozszerzenia przedmiotu prowadzonej działalności gospodarczej na wynajem lokali usługowych. W dniu 31 października 2016 roku, Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podpisał jako wynajmujący, umowę najmu pierwszego z lokali usługowych.

Lokale usługowe, to jest te lokale którą są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, są wprowadzone do majątku działalności gospodarczej jako środki trwałe (i jako takie podlegają amortyzacji).

W listopadzie 2016 roku, Wnioskodawca prowadząc działalność gospodarczą w ramach wynajmu lokali usługowych, uzyskał pierwszy przychód z tego tytułu tj. zwrot kosztów licznikowych przez najemcę z lokalu usługowego (tj. „refaktura” kosztów nałożonych przez wspólnotę mieszkaniową). Zgodnie z podpisaną umową najmu, pierwszy czynsz zostanie uzyskany w grudniu 2016 roku.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, Wnioskodawca rozlicza przychody z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej na zasadach określonych w art. 30c ustawy PIT.

W podatku od towarów i usług, uzyskiwane przychody z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej (tj. usługi informatyczne) opodatkowane są stawką 23% VAT.

Jednocześnie obok osiągania dochodów z prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług informatycznych oraz najmu lokali usługowych (od grudnia 2016 roku), Wnioskodawca w dniu 1 stycznia 2015 roku wynajął posiadane przez siebie w majątku prywatnym dwa lokale mieszkalne. Lokale mieszkalne znajdujące się w majątku prywatnym nie podlegają żadnej amortyzacji, tj. Wnioskodawca nie dokonuje żadnych odpisów amortyzacyjnych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jeden z lokali mieszkalnych wynajmuje osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą. Drugi z lokali mieszkalnych jest wynajmowany na cele mieszkaniowe przez osoby fizyczne. Przychody z najmu nieruchomości będące w majątku prywatnym, Wnioskodawca przyjmuje tylko i wyłącznie przelewem.

Przychody z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych będących w majątku prywatnym Wnioskodawcy (poza prowadzoną działalnością gospodarczą), Wnioskodawca rozlicza w oparciu o przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998.144.930 z 27.11.1998 r.) (dalej „ustawa o ryczałcie”).

Pismem z dnia 3 lutego 2017 r. (data wpływu 6 lutego 2017 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych o wskazane poniżej informacje.

Lokale mieszkalne nie były kiedykolwiek wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Lokale mieszkalne Wnioskodawca zakupił ze środków własnych i częściowo pożyczonych od rodziców. Lokale mieszkalne Wnioskodawca nabył w celach prywatnych. W zamierzeniu rodzice i teściowe Wnioskodawcy mają się sprowadzić się do Warszawy i zamieszkać w nich, co ułatwi Wnioskodawcy opiekę nad nimi. Ze względu na ich podeszły wiek, może to nastąpić w każdej chwili. W dalszej przyszłości w jednym z lokali zamieszka syn Wnioskodawcy.

Umowy najmu lokali mieszkalnych zostały podpisane przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Wnioskodawca realizuje najem prywatny lokali mieszkalnych we własnym imieniu. Zdaniem Wnioskodawcy realizuje on najem lokali mieszkalnych w sposób częściowo zorganizowany, choć nieprofesjonalny (ogłasza lokal w internecie, podpisuje sporządza i podpisuje umowę najmu, opłaca podatek od najmu), ale niemetodyczny.

W przypadku Wnioskodawcy Najem prywatny lokali mieszkalnych polega na czasowym udostępnieniu lokali na określonych w umowie warunkach i za ustalony czynsz najmu płacony przez najemcę dla wynajmującego (Wnioskodawcy). W celu zawarcia umowy Wnioskodawca wykonuje następujące czynności: poszukuje najemcy, uzgadnia z najemcą warunki najmu i zapisuje je w umowie najmu, okazjonalnie kontroluje stan lokalu i wykonuje drobne naprawy bieżące.

Potencjalni najemcy lokali mieszkalnych pozyskiwani są poprzez ogłoszenie umieszczane na bezpłatnym portalu internetowym.

Wnioskodawca samodzielnie pozyskiwał potencjalnych wynajmujących oraz realizował zobowiązania wynikające z zawartych umów najmu lokali mieszkalnych.

Nie będą zatrudniane inne osoby do obsługi spraw związanych z najmem.

Wnioskodawca jest właścicielem dwóch lokali usługowych (kupionych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i aktualnie oba lokale wynajmuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (jeden od 2016-12, drugi od 2017-02).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.  Czy prawidłowe jest rozliczanie podatku dochodowego od osiąganych przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych będących w majątku prywatnym Wnioskodawcy, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998.144.930 z 27.11.1998 r.)?
2.  Czy prawidłowy jest podział uzyskiwanych przychodów: na przychody z najmu lokali będących w majątku prywatnym - opodatkowanych na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998.144.930 z 27.11.1998 r.) oraz na przychody osiągane z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c ustawy PIT?

W zakresie podatku od towarów i usług:

1.  Czy prawidłowe jest nieopodatkowanie podatkiem od towarów i usług, uzyskiwanych przychodów z najmu lokali będących z majątku prywatnym, z uwagi na brak występowania Wnioskodawcy w charakterze podatnika w zakresie tego rodzaju działalności?
2.  Czy gdyby uznać wynajem mieszkań, które znajdują się w majątku osobistym, które nigdy nie były składnikiem jakiejkolwiek działalności gospodarczej, jako działalność podlegającą przepisom ustawy VAT, to jeśli nieruchomości wynajmowane są na cele mieszkalne, znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT ?
3.  Czy jeśli uzyskiwane przychody z najmu lokali będących z majątku prywatnym, uzyskiwane od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to Wnioskodawca musi ewidencjonować te przychody za pomocą kasy fiskalnej?

Odpowiedź na pytania Nr 1 i 2 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytania Nr 3, 4 i 5 w zakresie podatku od towarów i usług zostanie udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 1

Zgodnie z przepisami art. 1 pkt 2 oraz art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998.144.930 z 27.11.1998 r.) - (dalej „ustawa o ryczałcie”), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca wynajmuje dwa lokale mieszkalne, które pozostają w jego majątku prywatnym. Lokale te nigdy nie stanowiły majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Wnioskodawca nigdy nie miał zamiaru „wprowadzenia” tych lokali do majątku działalności gospodarczej. Wnioskodawca zawarł umowy najmu jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w związku z wynajmem tych lokali.

Biorąc zatem pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz przedstawione przepisy ustawy o ryczałcie, Wnioskodawca jest zdania, że prawidłowo rozlicza podatek dochodowy z tytułu wynajmu lokali będących w majątku prywatnym, gdzie umowy najmu nie zostały zawarte w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, w oparciu o przepisy ustawy o ryczałcie.

Ad. 2

Zgodnie z art. 3 ustawy o ryczałcie, przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym.

Ponadto zgodnie z art. 6 ust. 1b ustawy o ryczałcie, przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o ryczałcie.

Wnioskodawca rozlicza podatek dochodowy z tytułu wynajmu lokali będących w majątku prywatnym, gdzie umowy najmu nie zostały zawarte w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, w oparciu o przepisy ustawy o ryczałcie.

Natomiast przychody z prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie usług informatycznych oraz najmu lokali usługowych będących majątkiem działalności gospodarczej, gdzie umowy na usługi informatyczne oraz usługi najmu zawierane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca rozlicza w oparciu o przepisy art. 30c ustawy PIT.

Zdaniem wnioskodawcy, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz przytoczonych przepisów prawa, taki podział uzyskiwanych przychodów i zasady ich opodatkowania są dopuszczalne i prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:

*   określenia źródła przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych (pyt. Nr 2) – **jest prawidłowe**,
*   możliwości opodatkowania przychodów z najmu tych lokali zryczałtowanym podatkiem dochodowym (pyt. Nr 1) - **jest prawidłowe**.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. Okoliczność, że w jednej sprawie organy podatkowe zakwalifikowały przychody z najmu do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie oznacza, że w podobnej sprawie, przychody z najmu również będą stanowić przychody z tzw. najmu prywatnego, zwłaszcza w przypadku gdy de facto zostaną wypełnione znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ww. ustawy a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania najmu - a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim m.in. najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej z dniem 1 stycznia 2010 roku. Przedmiotem działalności gospodarczej są usługi informatyczne. W marcu 2016 roku, Wnioskodawca dodał do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej następujące kody PKD: 6820Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Powodem była chęć rozszerzenia przedmiotu prowadzonej działalności gospodarczej na wynajem lokali usługowych. Jednocześnie obok osiągania dochodów z prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie usług informatycznych oraz najmu lokali usługowych, Wnioskodawca w dniu 1 stycznia 2015 roku wynajął posiadane przez siebie w majątku prywatnym dwa lokale mieszkalne. Lokale mieszkalne nie były kiedykolwiek wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Lokale mieszkalne Wnioskodawca zakupił ze środków własnych i częściowo pożyczonych od rodziców. Lokale mieszkalne Wnioskodawca nabył w celach prywatnych. Umowy najmu lokali mieszkalnych zostały podpisane przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Wnioskodawca realizuje najem prywatny lokali mieszkalnych we własnym imieniu. Zdaniem Wnioskodawcy realizuje on najem lokali mieszkalnych w sposób częściowo zorganizowany, choć nieprofesjonalny (ogłasza lokal w internecie, podpisuje sporządza i podpisuje umowę najmu, opłaca podatek od najmu), ale niemetodyczny. Potencjalni najemcy lokali mieszkalnych pozyskiwani są poprzez ogłoszenie umieszczane na bezpłatnym portalu internetowym. Wnioskodawca samodzielnie pozyskiwał potencjalnych wynajmujących oraz realizował zobowiązania wynikające z zawartych umów najmu lokali mieszkalnych. Nie będą zatrudniane inne osoby do obsługi spraw związanych z najmem.

Raz jeszcze w tym miejscu należy zaakcentować, że decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przekonanie i wybór podatnika w zakresie właściwej jego zdaniem kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów, do określonego źródła przychodów.

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz stan faktyczny przedstawiony we wniosku, stwierdzić należy, że jeżeli w istocie najem lokali mieszkalnych nie będzie uzyskiwany przez Wnioskodawcę w warunkach prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc przyjmując za Wnioskodawcą, że lokale mieszkalne nie były kiedykolwiek wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, że Wnioskodawca realizuje najem lokali mieszkalnych w sposób częściowo zorganizowany, choć nieprofesjonalny, ale niemetodyczny oraz nie będą zatrudniane inne osoby do obsługi spraw związanych z najmem), to przychody uzyskiwane z najmu ww. lokali mieszkalnych należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako tzw. najem prywatny.

Zatem mimo prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu Wnioskodawca ma prawo rozliczać przychody uzyskane z najmu posiadanych w majątku prywatnym dwóch lokali mieszkalnych w ramach najmu prywatnego i wykazywać je odrębnie, tzn. jako przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie prawidłowy jest podział uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów na przychody uzyskiwane z najmu lokali mieszkalnych w ramach najmu prywatnego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz przychodów uzyskiwanych z najmu lokali usługowych jako przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowane na zasadach określonych w art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tzw. podatkiem liniowym) zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do pytanie Nr 1, a więc możliwości rozliczania podatku dochodowego od osiąganych przychodów z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych będących w majątku prywatnym Wnioskodawcy na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2016, poz. 2180), wskazać należy, że zgodnie z art. 1 pkt 2 ww. ustawy ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przy czym, warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. m.in. przychodów z najmu.

Podsumowując, przychód jaki Wnioskodawca osiąga z najmu lokali mieszkalnych – o ile Wnioskodawca złożył w terminie oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym – będzie mógł być zaliczony jak wskazano powyżej do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5%.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Zastrzec jednak należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy najem wskazanych przez Wnioskodawcę nieruchomości (lokali mieszkalnych) de facto nie wypełnia znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne organ podatkowy opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez Wnioskodawcę we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Nie można jednak wykluczyć, że właściwy organ podatkowy prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.