Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.509.2025.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-11
Teza: Podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę
dzierżawa
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu
    sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 29 sierpnia 2025 r. (wpływ 29
    sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą i czynnym
    podatnikiem VAT. Prowadzona przez Pana działalność gospodarcza nie obejmuje obrotu
    nieruchomościami, ani inwestycji gruntowych .
    Wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem dwóch niezabudowanych działek gruntu o
    numerach 1 i 2 położonych w miejscowości (...). Działki zostały zakupione z zamiarem
    budowy domu jednorodzinnego, lecz inwestycja ta nie została zrealizowana.
    Działki stanowią majątek prywatny – nie zostały wprowadzone do ewidencji środków
    trwałych firmy, ani nie były wykorzystywane do celów firmowych.
    Na jednej z działek znajduje się drewniano-murowany budynek gospodarczy. Budynek ten
    już w chwili zakupu nadawał się wyłącznie do rozbiórki i do tej pory nie został rozebrany.
    Nie pełni żadnych funkcji użytkowych i nie był wykorzystywany w działalności
    gospodarczej.
    Zamierza Pan dokonać jednorazowej sprzedaży powyższych działek na rzecz Spółki prawa
    handlowego. Działki nie są uzbrojone, nie zostały ogrodzone, nie dokonano ich podziału
    geodezyjnego, a sprzedaż nie jest i nie będzie poprzedzona działaniami marketingowymi
    lub inwestycyjnymi.
    W przeszłości wystąpił Pan o pozwolenie na wykonanie ogrodzenia jednej z działek, jednak
    ogrodzenie to nie zostało zrealizowane, a pozwolenie wygasło. Obecnie działki nie są w
    żaden sposób przygotowywane do sprzedaży w sposób zorganizowany, zawodowy ani
    profesjonalny.
    W przeszłości zawarł Pan z obecnym nabywcą działek umowę dzierżawy gruntu,
    przewidującą miesięczny czynsz w wysokości (...) zł. Dzierżawa ma charakter tymczasowy i
    służy wyłącznie umożliwieniu dzierżawcy poniesienia kosztów uzyskania dokumentów
    planistycznych i projektowych na własny koszt.
    Czynsz ma charakter symboliczny i nie stanowi istotnego źródła przychodu. Dzierżawa nie
    miała cech działalności inwestycyjnej z Pana strony – nie prowadził Pan żadnych działań
    marketingowych, nie uzbrajał Pan działek, nie dzielił Pan ich, nie korzystał Pan z pomocy
    pośredników. Działki nie były w ewidencji środków trwałych ani wykorzystywane w
    działalności gospodarczej.
    Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki
    znajdują się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i
    zagrodową, a w niewielkiej części także pod drogi publiczne. Działki nie są objęte
    obszarem rewitalizacji, ani zdegradowanym, a Gmina nie korzysta z prawa pierwokupu.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

    1. Na działce nr 1 znajduje się budynek drewniano-murowany, który w chwili nabycia
      nadawał się do rozbiórki i do chwili obecnej nie został rozebrany. Na moment
      sprzedaży budynek ten nie będzie spełniał definicji budynku z art. 3 ust. 2 ustawy
      Prawo budowlane. Nie będzie przedmiotem sprzedaży.
    2. Budynek nie był i nie będzie przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2
      pkt 14 ustawy o VAT. Nie ponosił Pan i nie będzie ponosił Pan nakładów na ulepszenie
      budynku w wysokości co najmniej 30% jego wartości początkowej, nie było żadnego i
      nie będzie ulepszenia, budynek jest przeznaczony do rozbiórki. Budynek nie był
      wykorzystywany do działalności zwolnionej od VAT. Budynek nie był udostępniany
      osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie).
      Oprócz umowy, o której była mowa we wniosku, osobą nabywającym nieruchomość
      na okres 3 miesięcy.
    3. Przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budynku –
      decyzja zostanie wydana na kupującego.
    4. Działki będą w momencie sprzedaży niezabudowane – będą stanowić teren pod
      zabudowę powstanie sklep na obu działkach nr 1 i 2.
    5. Działki nr 1 i 2 zostały nabyte dnia (...) stycznia 2019 r.
    6. Nabycie działek nastąpiło w celu prywatnym (cele własne, mieszkaniowe). Na działce nr
      2 miał powstać, dom działka nr 1 miała być niezabudowana.
    7. Nabycie działek nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. Zakup nie był
      czynnością opodatkowaną VAT. Działka nr 1 – nie został naliczony VAT, ponieważ
      nabycie nastąpiło od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności, czyli zwolnioną, tak
      samo dla działki nr 2 nie był naliczony VAT, czynność była zwolniona ponieważ nabycie
      nastąpiło od osoby fizycznej.
    8. Z tytułu nabycia działki nr 1 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.
      Z tytułu nabycia działki nr 2 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.
    9. Działka nr 1 od momentu nabycia do chwili obecnej wykorzystywana była wyłącznie w
      celach prywatnych, nie były wykorzystywana gospodarczo. Działka nr 2 pod budowę
      domu mieszkalnego.
    10. Działka nr 1 była wykorzystywana na cele prywatne, działka nr 2 również na cele
      prywatne osobiste. Rekreacyjne.
    11. Nie ponosił Pan nakładów na uzbrojenie działek (media, droga, infrastruktura). Zostało
      wydane pozwolenie dla działki nr 1, jak i dla działki nr 2 na wykonanie ogrodzenia z
      Powiatu (...) lipca 2020 r., jak i z Urzędu miasta (...) lipca 2020 r. Ogrodzenie nie
      powstało pozwolenie przedawniło się.
    12. Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.
    13. Z działek nie były dokonywane zbiory, ani sprzedaż produktów rolnych.
    14. Dnia (...) marca 2025 r. zawarł Pan wraz z żoną umowę dzierżawy dotyczącą
      przedmiotowych działek.
      · Umowa zawarta została na okres 3 miesięcy.
      · Umowa została zawarta wspólnie przez Pana i żonę.
      · Czynsz z tytułu dzierżawy nie był dokumentowany fakturami VAT.
      · Podatek z tytułu dzierżawy nie był rozliczany przez Pana ani żonę, gdyż czynność
        miała charakter incydentalny i prywatny.
    15. Nie oddawał Pan wcześniej działek będących przedmiotem sprzedaży w najem
      dzierżawę, ani do używania na podstawie innych umów.

    16. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości – działek budowlanych, rolnych
      lub leśnych.
    17. Poza działkami będącymi przedmiotem wniosku, nie posiada Pan innych
      nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Ani też nie zamierza Pan nabyć innych
      nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży.
    18. Nie posiada Pan innych nieruchomości na wynajem czy dzierżawę. Nie wynajmuje Pan.
    19. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich ani
      podobnych.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanych działek gruntu nr 1 i 2 stanowiących majątek prywatny,
    przez osobę fizyczną będącą czynnym podatnikiem VAT, ale działającą poza zakresem
    prowadzonej działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, planowana sprzedaż działek nr 1 i 2 nie podlega opodatkowaniu VAT,
    ponieważ transakcja ta dotyczy majątku osobistego, nabytego i utrzymywanego poza
    prowadzoną działalnością gospodarczą, a sama sprzedaż nie ma charakteru działalności
    gospodarczej.
    Sprzedaż nie nosi cech działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia
    11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2024 r. poz. 361), ponieważ:
    • działki nie zostały nabyte w celu odsprzedaży ani nie były wykorzystywane w
      działalności gospodarczej,
    • nie są ujęte w ewidencji środków trwałych firmy,
    • nie były uzbrajane, dzielone ani reklamowane w celach inwestycyjnych,
    • sprzedaż ma charakter jednorazowy i okazjonalny,
    • nieruchomości nie były przedmiotem obrotu w ramach działalności gospodarczej, ani
      nie były przedmiotem profesjonalnych działań inwestycyjnych.
    Zgodnie z orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w szczególności w
    sprawach C-180/10 i C-181/10 (Slaby), osoba fizyczna może sprzedać majątek prywatny
    bez statusu podatnika VAT, jeżeli nie podejmuje działań aktywnych związanych z obrotem
    gospodarczym. Dodatkowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 lipca 2024
    r. (sygn. I FSK 20/22) potwierdził, że sama sprzedaż działki prywatnej, nawet po podziale,
    nie skutkuje automatycznie uznaniem sprzedającego za podatnika VAT, jeżeli nie
    podejmował on innych działań inwestycyjnych. W związku z powyższym:
    • mimo że jest Pan czynnym podatnikiem VAT w ramach prowadzonej działalności
      gospodarczej,
    • sprzedaż działek dotyczy wyłącznie majątku prywatnego,
    • a sprzedaż nie ma charakteru działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
      ustawy o VAT, uważa Pan, że transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług zbycie
    nieruchomości stanowi dostawę towarów.
    Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964
    r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej
    „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
    Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są
    oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa.
    Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą
    do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej
    trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
    Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii
    podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną
    sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia
    działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby
    pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność
    majątkowa.
    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem
    podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten
    małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności
    prawnej) – jako podatnik VAT.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność

      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.

    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, podjął Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba

    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym
    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że:
    - Wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem dwóch niezabudowanych działek gruntu nr 1 i 2.
    - Działki nr 1 i 2 zostały nabyte dnia (...) stycznia 2019 r.
    - Działki zostały zakupione z zamiarem budowy domu jednorodzinnego, lecz inwestycja ta
      nie została zrealizowana.
    - W przeszłości zawarł Pan z obecnym nabywcą działek umowę dzierżawy gruntu,
      przewidującą miesięczny czynsz w wysokości (...) zł. Dzierżawa ta służy wyłącznie
      umożliwieniu dzierżawcy poniesienia kosztów uzyskania dokumentów planistycznych i
      projektowych na własny koszt. Czynsz miał charakter symboliczny i nie stanowi
      istotnego źródła przychodu.
    - Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych, nie uzbrajał Pan działek, nie dzielił
      Pan ich, nie korzystał Pan z pomocy pośredników. Działki nie były w ewidencji środków
      trwałych ani wykorzystywane w działalności gospodarczej.
    - Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki
      znajdują się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i
      zagrodową, a w niewielkiej części także pod drogi publiczne.
    - Na działce nr 1 znajduje się budynek drewniano-murowany, który w chwili nabycia
      nadawał się do rozbiórki i do chwili obecnej nie został rozebrany. Na moment
      sprzedaży budynek ten nie będzie spełniał definicji budynku. Nie będzie przedmiotem
      sprzedaży.
    - Przed sprzedażą zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę budynku – decyzja
      zostanie wydana na kupującego.
    - Działki będą w momencie sprzedaży niezabudowane – będą stanowić teren pod
      zabudowę powstanie sklep na obu działkach nr 1 i 2.
    - Nabycie działek nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej nie był naliczony VAT,
      czynność była zwolniona.
    - Z tytułu nabycia działek nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.
    - Działki były wykorzystywane na cele prywatne, osobiste.
    - Nie ponosił Pan nakładów na uzbrojenie działek (media, droga, infrastruktura).
    - Nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.
    - Z działek nie były dokonywane zbiory ani sprzedaż produktów rolnych.
    - Nie oddawał Pan wcześniej działek będących przedmiotem sprzedaży w najem
      dzierżawę (oprócz dzierżawy zawartej z kupującym), ani do używania na podstawie
      innych umów.
    Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1 i 2 będących przedmiotem
    zbycia będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu
    do działek nr 1 i 2, aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan
    spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność, która
    wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności w odniesieniu do działek nr 1 i 2, będących Pana współwłasnością. Nie

    prowadził Pan żadnych działań marketingowych, nie uzbrajał Pan działek (media, droga,
    infrastruktura) nie dzielił Pan ich, nie korzystał Pan z pomocy pośredników. Działki nie były
    w ewidencji środków trwałych ani wykorzystywane w działalności gospodarczej. Zatem nie
    podejmie Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu
    nieruchomościami.
    Ponadto z opisu sprawy wynika, że działki zostały udostępnione na rzecz obecnego
    nabywcy na mocy umowy dzierżawy gruntu. Jednakże dzierżawa ta służyła wyłącznie
    umożliwieniu dzierżawcy poniesienia kosztów uzyskania dokumentów planistycznych i
    projektowych na własny koszt. Czynsz miał charakter symboliczny.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    przez Pana działek nr 1 i 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa
    do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech
    podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww.
    działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art.
    5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystać z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność
    oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Pana działek nr 1 i 2 będących we współwłasności
    małżeńskiej nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.
    W związku z powyższym Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym,
    w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku

    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
    Zatem, należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje
    skutków podatkowych dla Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.