Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PB3-423-67/08-3/GJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-03-28
Teza: Podpisanie umów przedwstępnych z klientami przy jednoczesnym braku pozwolenia na budowę w ocenie Organu świadczy o tym, że Spółka nie dołożyła należytej staranności przy planowanej inwestycji developerskiej. Biorąc powyższe pod uwagę, odstąpienie od umów przedwstępnych sprzedaży lokali w celu skorzystania z dużego wzrostu wartości rynkowej zakupionej wcześniej nieruchomości nie uprawnia Wnioskodawcy do zaliczenia wydatków na odszkodowania do kosztów uzyskania przychodów
Słowa kluczowe: kodeks-kodeks cywilny; koszt-koszty uzyskania przychodów; odszkodowania; umowa-rozwiązanie umowy; umowa-umowa przedwstępna; wypłata
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 20.12.2007r (data wpływu 28.12.2007r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowań wypłaconych w związku z rozwiązaniem umów przedwstępnych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28.12.2007r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w sprawie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odszkodowań wypłaconych w związku z rozwiązaniem umów przedwstępnych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych) zawarła umowy przedwstępne, na mocy których zobowiązała się do budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej. W związku z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi w zakresie uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę i nie dotrzymania określonego w umowach terminu rozpoczęcia budowy, Zarząd Spółki podjął decyzję o rozwiązaniu umów przedwstępnych oraz sprzedaży nieruchomości, na której miała być realizowana planowana inwestycja. Na podstawie zawartych porozumień Spółka została zobowiązana do wypłaty odszkodowań z tytułu rozwiązania umów przedwstępnych. Spółka w wyniku dużego wzrostu wartości rynkowej zakupionej wcześniej nieruchomości, przewiduje uzyskanie w wyniku jej sprzedaży znacznego dochodu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wypłacone odszkodowanie zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym jest kosztem uzyskania przychodów?

Stanowisko Spółki:

Zgodnie z art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Zgodnie z komentarzem do Kodeksu Cywilnego, uchylanie się przez stronę zobowiązaną od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi przesłankę jej odpowiedzialności odszkodowawczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) kosztem uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 .

Można więc przyjąć, iż koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to takie koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu występowały w nienaruszonym stanie oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast jako zabezpieczenie źródła przychodów powinno się przyjmować koszty poniesione na ochronienie istniejącego źródła przychodów, w taki sposób, aby źródło funkcjonowało w bezpieczny sposób.

Art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, iż nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań z tytułu wad dostarczonych towarów albo wykonania robót i usług oraz zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robot i usług. Z analizy tego przepisu wynika, że nie ma on zastosowania do kar i odszkodowań z tytułu niewykonania umowy, gdyż jeżeli umowy w ogóle nie wykonano, to nie można mówić o wadach towarów, robót lub usług. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż wypłacone odszkodowanie z tytułu rozwiązania umowy przedwstępnej sprzedaży nie ma na celu zapobieżenie stracie, lecz osiągnięcie poprzez wypłaty ww. odszkodowań wygenerowanie zwiększonego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej, który bez poniesionych odszkodowań byłby niemożliwy do uzyskania. W związku z powyższym, w opinii Spółki , odszkodowania z tytułu rozwiązania umów przedwstępnych sprzedaży wypłacone przez Spółkę w drodze porozumienia, spełniają wskazane w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych cechy pozwalające na zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów z chwila osiągnięcia przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości gruntowej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) stanowią, że dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom (art. 354 k.c.). Wykonanie zobowiązania z umowy przedwstępnej polega na zawarciu umowy przyrzeczonej. Zabezpieczeniu interesów wierzyciela, przejawiających się w należytym wykonaniu zobowiązań służą m.in. odszkodowania związane z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Ponoszenie wydatków przez dłużnika z tytułu zaspokojenia roszczeń wierzyciela, których źródłem są odszkodowania, może nieść za sobą określone skutki w zakresie kosztów uzyskania przychodów w podatku dochodowym od osób prawnych. Odszkodowania są sposobem naprawienia szkody w tym m.in. szkody powstałej na skutek niewykonania zobowiązania. Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów kwot odszkodowań uzależnione jest od spełnienia ogólnego warunku zaliczenia danych wydatków do kosztów uzyskania przychodów wyrażonym w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 z późn. zm.), zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.

Aby więc wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, muszą być spełnione warunki:

1.  poniesiony wydatek musi mieć bezpośredni lub pośredni wpływ na powstanie przychodu,
2.  poniesiony wydatek musi mieć na celu zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów,
3.  wydatek nie może znajdować się w katalogu kosztów negatywnych określonych w art. 16 ust. 1 ustawy.

Kosztami uzyskania przychodu są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, ukierunkowane na osiągnięcie przychodu oraz zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 22 ustawy kosztami uzyskania przychodów nie są kary umowne i odszkodowania z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robót i usług. Z powyższego przepisu wynika, że ustawodawca wyłącza z kosztów określone kary i odszkodowania związane z nienależytym wykonaniem zobowiązań. Przepis ten nie dotyczy sytuacji, gdy nie dochodzi w ogóle do wykonania zobowiązania jak w stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Sam fakt niezaliczenia odszkodowań z tytułu niewykonania umowy do wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów, nie decyduje jeszcze o tym, czy wydatek ten jest kosztem uzyskania przychodów. Wydatek ten musi bowiem spełniać ogólna zasadę zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy, tj. zostać poniesiony w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Jednocześnie, ciężar co do prawidłowego udokumentowania wydatku, jak i wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a uzyskaniem przychodu spoczywa na podatniku. Podatnik bowiem musi wykazać, że poniósł koszt celowy i zasadny z punktu widzenia prowadzonej przez siebie działalności.

W ocenie Organu, wydatek poniesiony na zapłacenie odszkodowań w związku z rozwiązaniem umów przedwstępnych nie spełnia warunku pozostawania w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem, ani zachowaniem czy zabezpieczeniem źródła przychodów.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, przedmiotem działalności gospodarczej Spółki jest budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych. Kosztami poniesionymi w celu osiągnięcia przychodu z takiej działalności są koszty związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej, nie zaś odstąpienie od takiej inwestycji i koszty z takim odstąpieniem związane jak zapłata odszkodowań z tytułu niewykonania zobowiązania. Rozwiązanie umów przedwstępnych, jak oświadcza Spółka, ma na celu wygenerowanie zwiększonego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej, który bez poniesionych odszkodowań byłby niemożliwy do uzyskania. Należy zauważyć , że podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowa i sprzedaż lokali wraz z udziałem w gruncie a nie obrót nieruchomościami gruntowymi. Przychód ze sprzedaży własnej nieruchomości gruntowej Spółka osiągnęłaby również bez zawierania umów przedwstępnych budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych, a dochód w tym przypadku byłby znacznie wyższy. Zgodnie z prawem budowlanym – Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r., Nr 207, poz. 2016 z późn. zm.) zasadą jest, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Podpisanie umów przedwstępnych z klientami przy jednoczesnym braku pozwolenia na budowę w ocenie Organu świadczy o tym, że Spółka nie dołożyła należytej staranności przy planowanej inwestycji developerskiej.

Biorąc powyższe pod uwagę, odstąpienie od umów przedwstępnych sprzedaży lokali w celu skorzystania z dużego wzrostu wartości rynkowej zakupionej wcześniej nieruchomości nie uprawnia Wnioskodawcy do zaliczenia wydatków na odszkodowania do kosztów uzyskania przychodów.

Wobec powyższego w świetle obowiązującego prawa podatkowego ocena prawna wnioskodawcy w zakresie przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.