Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.680.2024.5.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-10-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: majątek-rozdzielność majątkowa; małżeństwo; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wspólność-wspólność majątkowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 6

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania –pismem z 11 października 2024 r. (wpływ 11 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani współwłaścicielem w 1/2 części udziału zabudowanej nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), składającej się z działek gruntu nr 1 oraz 2, o łącznym obszarze (…) ha, obręb numer (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość"). Nieruchomość została nabyta przez Pani męża – J.L. na podstawie umowy sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) sporządzonym przez notariusz M.C. Nieruchomość została nabyta od (…) z siedzibą w (…).

Została Pani natomiast ujawniona w księdze wieczystej jako współwłaściciel Nieruchomości na podstawie protokołu z 17 stycznia 2005 r. sporządzonego przed notariuszem M.C. (Rep. A nr (…)), w którym J.L. oświadczył, że 23 września 1992 r. zawarł z żoną, tj. z Panią umowę rozszerzającą obowiązującą Państwa wspólność majątkową małżeńską na wszystkie przedmioty nabyte przez któregokolwiek z małżonków w czasie trwania związku małżeńskiego z jakiegokolwiek tytułu (Rep. A nr (…)). Wobec powyższego J.L. oświadczył, że prostuje treść oświadczenia złożonego w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2000 r., Rep. A nr (…) i że nabywa Nieruchomość do majątku wspólnego, a nie osobistego. Pierwotnie Nieruchomość objęta była wspólnością ustawową majątkową małżeńską J.L. i M.L. na podstawie ww. umowy majątkowej małżeńskiej z 23 września 1992 r. Następnie, małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską z 10 sierpnia 2010 r., Rep. A nr (…), ustanawiającą rozdzielność majątkową. W konsekwencji, aktualnie J.L. i M.L. są współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, każdy w wysokości 1/2 części.

Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. (…) przez zjazd zlokalizowany na działce nr 1. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie sporządzono aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązuje natomiast „…", zatwierdzone uchwałą nr (…) Rady (…) (…) z (…) (z późń. zm.). Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem (PU).12 - są to tereny o funkcji produkcyjno-usługowej obejmującej: produkcję, magazyny, bazy i składy, parki technologiczne, wystawiennictwo, sprzedaż hurtową i półhurtową oraz detaliczną towarów wielkogabarytowych. Zgodnie z treścią wypisu i wyrysu z rejestru gruntów obie działki wchodzące w skład Nieruchomości oznaczone są symbolem Ba - tereny przemysłowe.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług, wobec czego nie figuruje w rejestrze VAT. Przewiduje jednak Pani zgłoszenie się do VAT w przypadku, gdy tut. Organ potwierdzi, że planowana transakcji sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast drugi ze współwłaścicieli Nieruchomości – J. L., prowadzi nieprzerwanie od 15 lipca 1996 r. działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP: (…), REGON: (…). Przeważający przedmiot działalności gospodarczej J. L. to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. J. L. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT.

W związku z prowadzoną przez J. L. działalnością gospodarczą w dniu 31 grudnia 2001 r. zawarła Pani z nim umowę użyczenia, na podstawie której udzieliła Pani J. L. z dniem 31 grudnia 2001 r. bezpłatnie i wydała w bezpłatne użytkowanie Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraziła zgodę na rzecz J. .L. na prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości i wprowadzenie jej do ewidencji środków trwałych w jego firmie, ponoszenie nakładów, dokonywanie napraw, remontów, płacenie podatków od Nieruchomości - budynków, budowli, działek, a nadto do prowadzenia wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpania w całości pożytków z tej Nieruchomości w ramach prowadzonej przez J. L. działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez J. L. na Nieruchomości. Zastrzeżono, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej.

W dniu 27 kwietnia 2010 r. Pani i J. L. zawarliście aneks nr 1 do ww. umowy użyczenia wskazując, że w ramach Nieruchomości doszło do podziału działki nr 3 na działki nr 1 i 2 i że wszystkie zapisy w umowie użyczenia z 31 grudnia 2001 r. pozostają bez zmian w stosunku do działek powstałych na skutek podziału.

W dniu 31 sierpnia 2010 r. Pani i J. L. zawarliście aneks nr 2 do ww. umowy użyczenia, w którym wskazano, że w związku z ustanowieniem rozdzielności majątkowej między małżonkami umową z 10 sierpnia 2010 r. w dalszym ciągu zapisy umowy użyczenia z 31 grudnia 2001 r. i aneksu nr 1 z 27 kwietnia 2010 r. pozostają w mocy i M. L. wyraża zgodę na rzecz J. L. na bezpłatne użytkowanie Nieruchomości.

W dniu 7 kwietnia 2014 r. Pani nieprowadząca działalności gospodarczej oraz J. L. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą (…) (NIP: (…)) zawarliście umowę użyczenia, w której wskazano, że w związku z podpisaniem 7 kwietnia 2014 r. nowej umowy najmu Nieruchomości ze (…) S.A. użycza Pani bezpłatnie i wydaje w bezpłatne użytkowanie na rzecz J. L. Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraża zgodę na rzecz J. L. na prowadzenie działalności gospodarczej na tej Nieruchomości, będącej w ewidencji środków trwałych jego firmy, ponoszenie i płacenie podatków od budynków i budowli, dokonywanie remontów, ponoszenie kosztów ogrzewania, gazu, elektryczności, telefonu wraz z Internetem, wywozu nieczystości, prowadzenie wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpanie przez J. L. pożytków z działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości. Jednocześnie, wyraziła Pani J. L. zgodę na najem, dzierżawę Nieruchomości innym podmiotom w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez J. L. na Nieruchomości.

Praktycznie przez cały okres od momentu nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość była przedmiotem najmu, mianowicie:

a) 21 grudnia 2001 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy J. L. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) S.A.;

b) 15 kwietnia 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy J. L. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) S.A.;

c) 15 lipca 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy J. L. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…)S.A. - obejmująca dodatkowo (poza tym, co zostało już objęte umową najmu z 15 kwietnia 2014 r.) część budynku magazynowo-biurowego o pow. ok. 400 m2 od strony ul. (…) oraz 14 miejsc parkingowych przyległych do ww. budynku;

d) 26 marca 2019 r. został zawarty aneks do umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. pomiędzy J. L. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie której (…) sp. z o.o. oświadczył, że ponosi wszelką odpowiedzialność za skutki swoich działań i zaniechać oraz swojego poprzednika (…) S.A. w związku z używaniem Nieruchomości na podstawie umowy najmu za cały okres jej trwania. Aneks miał wejść w życie po przeniesieniu praw i obowiązków z umów najmu Nieruchomości z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. przez (…) S.A. na rzecz (…) sp. z o.o.;

e) 29 marca 2019 r. pomiędzy (…) S.A. a (…) sp. z o.o. została zawarta umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. Tym samym, (…) sp. z o.o. stał się najemcą Nieruchomości i taki stan rzeczy utrzymuje się do dzisiaj. Nieruchomość jest więc w posiadaniu osoby trzeciej.

Zawierając z J. L. ww. umowy użyczenia wyraziła Pani zatem zgodę na najem Nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Z tytułu najmu współwłaściciele Nieruchomości pobierali i w dalszym ciągu pobierają czynsz. Kwota czynszu jest każdorazowo powiększana o należny podatek VAT, zaś podstawę płatności czynszu przez najemcę stanowią faktury VAT wystawiane co miesiąc przez J. L. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (…). Dodatkowo, od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu J. L. odprowadza podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

Właściwie przez cały czas trwania stosunków najmu Nieruchomość była wykorzystywana przez najemcę na potrzeby (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2004 r. uzyskanego przez (…) S.A., a następnie wytwórni (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2012 r. uzyskanego przez (…) S.A. Wytwórnia (…) do produkcji (…) w dalszym ciągu znajduje się na Nieruchomości i wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej na jej terenie przez aktualnego najemcę – (…) sp. z o.o. Pani i J. L. udzieliliście udzielicie (…) S.A. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które upoważniało ww. podmiot do uzyskania pozwoleń na budowę ww. (…). Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wzniesione jeszcze przed nabyciem prawa własności do Nieruchomości przez Panią i J. L.

Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez J. L. działalności gospodarczej pod firmą (…). Mimo, że Nieruchomość (udział w wysokości 1/2 części) stanowi Pani majątek prywatny i samo nabycie Nieruchomości nie było powiązane z Pani działalnością gospodarczą, a nadto, że nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i co do zasady nie dokonano odpisów amortyzacyjnych to nabycie to miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału (w momencie nabycia kapitału z majątku wspólnego małżonków), zaś nabyte działki nie były przeznaczone do realizacji potrzeb własnych właściciela. Właściwie bowiem od momentu nabycia, od prawie 23 lat, Nieruchomość jest wynajmowana przez współwłaścicieli w ramach prowadzonej przez J. L. działalności gospodarczej i z tego czerpane są korzyści. Pani nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

Pani, a także drugi współwłaściciel Nieruchomości – J. L., planujecie sprzedaż Nieruchomości w całości na rzecz dotychczasowego najemcy (…) sp. z o.o., który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT. Aktualnie trwają rozmowy z potencjalnym nabywcą Nieruchomości.

Uzupełnienie
------------

Nabycie Nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT z 17 kwietnia 2001 r. wystawioną na rzecz Pana J. L. (drugiego współwłaściciela Nieruchomości), prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…)), jednak podatek VAT nie został naliczony wobec zastosowanego zwolnienia.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle będące Pani współwłasnością:

*   na działce nr 1 znajdują się: budynek magazynowo-biurowy murowany o pow. 708 m2, wiata stalowa o pow. 170 m2, budynek rozdzielni murowany o pow. 18 m2, budynek portierni murowany o pow. 8 m2, a także budowle w postaci: dwóch przyłączy energetycznych zasilających budynki oraz działkę nr 2, przyłącze gazowe do budynków, przyłącze wodociągowe, przyłącze gazowe zasilające budynki, place i drogi utwardzone asfaltem i kostką o pow. ok. 2000 m2, ogrodzenie z płyt betonowych, oświetlenie terenu, zbiornik retencyjny;
*   na działce nr 2 znajdują się: przyłącze wodociągowe wraz ze studnią wodomiarową zasilające zarówno działkę nr 2, jak i 1, zbiornik na nieczystości płynne obsługujący budynki, place utwardzone, ogrodzenie z płyt betonowych, przyłącze gazowe zasilające budynku.

Budynki zostały wybudowane w latach 60-70. XX wieku wraz z przyłączem energetycznym, natomiast budowle zostały wzniesione na obu ww. działkach w okresie od lat 60. ubiegłego wieku do 2002 r.

Nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie budynków i budowli. Najemca Nieruchomości (…) sp. z o.o., tj. wynajmujący części budynku znajdującego się na działce nr 1 o pow. 400 m2 na cele biurowe, poniósł nakłady na ulepszenie zajmowanej przez siebie części budynku w o pow. 400 m2 oraz budowli w postaci 14 miejsc parkingowych w 2020 r. Nie dysponuje Pani szczegółowymi danymi jakiej wysokości były to nakłady i czy przekraczały 30% wartości początkowej każdego z budynków i budowli oddzielnie. Najemca przystąpił do użytkowania nakładów jeszcze w 2020 r., a zatem od momentu ich oddania do użytkowania upłynął już okres dwóch lat.

Wobec tego, że nie ponosiła Pani nakładów na ulepszenie budynków i budowli to nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT.

Nie udzieliła Pani kupującemu pełnomocnictwa, zgody upoważnienia do działania w jej imieniu i na jej rzecz w związku ze sprzedażą Nieruchomości i nie planuje takowych udzielić.

Nie zawierała Pani umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą Nieruchomości i nie planuje Pani jej zawierać.

Nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości, w szczególności w postaci reklamy.

Zawarła Pani związek małżeński z Panem J. L. 19 listopada 1969 r.

Pomiędzy Panią i Panem J. L. nie nastąpił podział majątku wspólnego.

Nie dokonywała Pani nigdy wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży poza Nieruchomością będącą przedmiotem Wniosku.

Umowa sprzedaży Nieruchomości została zawarta 11 kwietnia 2001 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)). We Wniosku nastąpiła oczywista omyłka pisarska - sprostowane zostało oświadczenie dotyczące tego do jakiego majątku była nabywana Nieruchomość (do wspólnego majątku Pani i Pana J. L., a nie do osobistego majątku Pana J. L.) złożone w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., a nie 11 kwietnia 2000 r.

Pożytki z tytułu najmu Nieruchomości pobierał i w dalszym ciągu pobiera Pan J. L. Również Pan J. L. opodatkowuje te pożytki.

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest Pani stanowisko, że wobec tego, iż nabycie Nieruchomości (aktualnie obejmującej dwie działki nr 1 i 2) opisanej we wniosku miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, a nadto, że od przeszło 20 lat Nieruchomość jest przedmiotem najmu i w ramach tego stosunku najmu drugi ze współwłaścicieli Nieruchomości – J. L. wystawia faktury VAT oraz że Nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez J. L. działalności gospodarczej, to w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku (planowane zbycie Nieruchomości) będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a w efekcie przeniesienie prawa własności (udziału) Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Panią na rzecz nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

2\. Czy w sytuacji uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości działać będzie Pani jako podatnik VAT i będzie korzystała ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikająca z normy zawartej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3\. Czy w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług to powinna Pani ten fakt udokumentować fakturą VAT wyłącznie co do części ceny sprzedaży przypadającej na Pani udział w Nieruchomości (1/2 części), czy faktura VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinna być wystawiona przez J. L. lub Panią na całość ceny sprzedaży (obrót uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości)?

4\. Czy sprzedaż 1/2 części Pani udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym (PIT)? Jeśli tak to w jaki sposób?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Odpowiedź w zakresie pytań Nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług udzielona zostanie odrębnie.

### Pani stanowisko w sprawie

Stoi Pani na stanowisku, że skoro nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie wykorzystuje tym samym Nieruchomości na potrzeby takowej to czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, tzn. nie będzie Pani zobowiązana do uiszczenia podatku PIT. Od dnia nabycia Nieruchomości minęły już przeszło 23 lata. Brak jest więc podstaw do nakładania ww. podatku na Panią, która sprzedaży Nieruchomości dokonywać będzie jako osoba fizyczna.

Tym niemniej, stoi Pani na stanowisku, że cały przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości winien być w tym wypadku traktowany jako przychód z działalności gospodarczej Pana J. L., albowiem właściwie przez cały czas od momentu nabycia Nieruchomości wynajmował ją w całości, pobierał z tego tytułu pożytki (i nadal pobiera) i je opodatkowywał. Zbycie więc Nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej Pana J. L. będzie stanowiło odpłatne zbycie tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i w tym wypadku w tej ewidencji zostały ujęte przez Pana J. L. (art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT). Pani zdaniem przychód ze sprzedaży środka trwałego (Nieruchomości) powstaje po stronie jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma więc przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. Skoro tak, to Pani zdaniem Pan J. L. winien uznać za przychód z planowanej transakcji całą cenę sprzedaży Nieruchomości, a nie tylko 50% odpowiadającą jego części udziału.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że zabudowana nieruchomość, którą zamierza Pani wraz z mężem sprzedać została nabyta przez Panią i Pani męża do majątku wspólnego. Nieruchomość ta była wykorzystywana w działalności gospodarczej wyłącznie przez Pani męża. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży innych nieruchomości oraz nie posiada Pani poza wymienioną we wniosku nieruchomością innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment ich nabycia.

Jak wskazała Pani we wniosku, nieruchomość nabyła Pani wspólnie z mężem w 2001 r. W wyniku ustanowienia rozdzielności majątkowej nabyła Pani udział w tej nieruchomości.

Stosownie do art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809, ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że stosownie do art. 47 § 1 ww. ustawy:

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Zgodnie z art. 50 § 1 ww. Kodeksu:

W razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej.

Tym samym, w przedmiotowej sprawie – skoro od 10 sierpnia 2010 r. w Pani małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej – w momencie planowanego zbycia opisanej nieruchomości nie będzie ona stanowić wspólności majątkowej małżonków (rozumianej jako wspólność bezudziałowa). Wspólność majątkowa przekształciła się bowiem z mocy prawa z chwilą ustanowienia rozdzielności majątkowej we współwłasność w częściach ułamkowych, z równymi udziałami małżonków.

Innymi słowy, zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Z opisu sprawy wynika jednak, że nie dokonaliście Państwo podziału majątku, ale planujecie dokonanie sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku.

Z uwagi na okoliczność, że współwłaścicielami nieruchomości są małżonkowie, między którymi istnieje rozdzielność majątkową, Pani przychód należy przyjąć jedynie w części przypadającej na posiadany przez Panią udział we współwłasności tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za datę nabycia przez Panią udziału w nieruchomości należy uznać datę jej nabycia do ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. 2001 r. Zatem 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ww. ustawy niewątpliwie minął.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży udziału w zabudowanej nieruchomości opisanej we wniosku nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem Pani stanowisko jest **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Niniejsza interpretacja dotyczy zatem tylko Pani, nie wywołuje skutków prawnych dla Pani męża.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest jedynie kwestia oceny skutków podatkowych sprzedaży Pani udziału w nieruchomości. Organ nie odniósł się do pozostałej części Pani stanowiska, gdyż dotyczyła ona skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przez Pani męża.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).