Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.10.2019.3.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-02-13
Teza: Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości, określenie stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 października 2019 r. (data wpływu 7 listopada 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2019 r. (data wpływu 27 listopada 2019 r.) oraz pismem z dnia 13 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 8 stycznia 2020 r. (skutecznie doręczone 10 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości, określenia stawki podatku VAT dla tej czynności oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego. Złożony wniosek został uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2019 r. (data wpływu 27 listopada 2019 r.), oraz pismem z dnia 13 stycznia 2020 r. (data wpływu 17 stycznia 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 8 stycznia 2020 r. (skutecznie doręczone 10 stycznia 2020 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj.: Pana JM

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Zainteresowana będąca stroną postępowania, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupująca”, „Spółka”), jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanym, niebędącym stroną postępowania, jest JM (dalej: „Sprzedający”), działający jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą (…) JM. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części Wniosku Kupująca oraz Sprzedający będą zwani łącznie „Stronami”.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C., składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami:

1.  1, 2, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 1”);
2.  3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 2”);
3.  10, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 3”).

W dalszej części niniejszego Wniosku Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są łącznie zwane „Nieruchomością”.

Sprzedający nabył prawo własności:

*   Nieruchomości 1: na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 12 grudnia 2013 r.;

*   Nieruchomości 2: na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2014 r., umowy sprzedaży z dnia 30 stycznia 2015 r., umowy sprzedaży z dnia 10 marca 2015 r., umowy sprzedaży z dnia 23 lipca 2015 r., 10 września 2015 r., umowy sprzedaży z dnia 4 lutego 2016 r. oraz umowy sprzedaży z dnia 8 kwietnia 2016 r.;

*   Nieruchomości 3: na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 grudnia 2011 r. w udziale wynoszącym 1/2 część Nieruchomości 3. Zniesienie współwłasności i nabycie całości Nieruchomości 3 nastąpiło dnia 11 kwietnia 2019 r. Mocą umowy znoszącej współwłasność Sprzedającemu przysługuje własność Nieruchomości 3 w całości.

Sprzedający nabył ww. nieruchomości bez podatku VAT, zatem nie odliczał podatku VAT od nabycia nieruchomości.

Sprzedający nabył własność Nieruchomości, pozostając w związku małżeńskim, do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego. Nabycie własności Nieruchomości nastąpiło po zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej, mocą której w jego małżeństwie został ustanowiony ustrój rozdzielności majątkowej, w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Nabycia Nieruchomości 2 Sprzedający dokonał jako przedsiębiorca, natomiast Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 zostały przekazane na potrzeby prowadzonej działalności w kwietniu 2019 r.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi łąki trwałe, grunty orne, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości znajdują się jednak linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest A. SA oraz rów służący odprowadzaniu wody.

Wyżej wspomniany rów przebiega przez niewielką część działki 4 (pozostałe jego części znajdują się na szeregu innych nieruchomości, niebędących przedmiotem tego wniosku), która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów została sklasyfikowana jako łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami, co wynika z faktu znajdowania się tam fragmentu rowu. Mimo jego występowania przedmiotem transakcji zbycia Nieruchomości na rzecz Sprzedającego był grunt niezabudowany, co potwierdza dostępna dokumentacja. Sprzedający nie dokonał również żadnych nakładów na Nieruchomości po jej nabyciu, związanych m.in. z wyżej wspomnianym rowem, co zmieniałoby charakter Nieruchomości.

Znajdujący się na Nieruchomości rów jest zagłębieniem w gruncie służącym do odprowadzania wody. Nie został w żaden sposób wzmocniony ani obudowany za pomocą dodatkowych elementów trwale związanych z gruntem. Rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów na ulepszenie ani utrzymanie tego rowu.

Od 27 listopada 2015 r. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą Rady Gminy, w którym tereny objęte niniejszą Nieruchomością zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny dróg publicznych - droga dojazdowa.

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości dnia 25 kwietnia 2019 r. Sprzedający zawarł z Kupującą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Zawarcie umowy przyrzeczonej (w terminie do 27 kwietnia 2020 r.) uzależnione zostało od łącznego spełnienia szeregu warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej sprzedaży, tj. w szczególności:

*   Złożenia przez Sprzedającego oraz Kupującą po zawarciu Umowy przedwstępnej wspólnego wniosku oraz uzyskanie interpretacji podatkowej;

*   Uzyskania przez Kupującą ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Kupującej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji, tj. wielkopowierzchniowego obiektu lub obiektów magazynowych (dalej: „Inwestycja”);

*   Zawarcia pomiędzy Spółką (lub podmiotem wskazanym przez Spółkę) i właściwym organem administracji publicznej lub jednostką samorządu terytorialnego umowy udzielającej wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń oraz zezwalającej na budowę przez Spółkę lub podmiot przez Spółkę wskazany na gruntach niebędących własnością Spółki lub Sprzedającego drogi publicznej, o parametrach pozwalających na obsługę komunikacyjną i transportową Inwestycji;

*   Uzyskania dokumentacji niezbędnej do budowy przyłącza elektrycznego, gazowego i wodociągowego oraz kanalizacji sanitarnej do Nieruchomości oraz kanalizacji deszczowej (lub możliwość włączenia do rowu otwartego), co obejmuje także uzyskanie stosownych zezwoleń wodnoprawnych.

Ponadto na mocy Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce bezwarunkowo i nieodwołalnie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane - w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 t.j. z późn. zm.; dalej: „Prawo budowlane”) dla celów koniecznych do:

*   Przygotowania planowanej przez Kupującą Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;

*   Uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości;

*   Podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej lub innymi podmiotami po uzyskaniu uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego na warunki tychże umów lub porozumień, której zgody Sprzedający nie odmówi bez ważnej i uzasadnionej przyczyny;

*   Przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Kupującą wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie upoważnia Kupującego do obciążania Nieruchomości, w szczególności poprzez ustanawianie hipotek i służebności, a także zawierania jako właściciel umów dotyczących Nieruchomości. Kupujący nie jest również uprawniony do prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na Nieruchomości bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego.

Wydanie Nieruchomości Kupującemu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego.

Strony ustaliły, ze kwota stanowiąca Cenę zostanie zapłacona na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej najpóźniej na dwa dni robocze przed planowaną datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a zostanie zwolniona z tego rachunku w sposób i terminach określonych w Umowie przyrzeczonej, czyli częściowo w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej oraz pozostała kwota w terminie jednego dnia roboczego.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Zbywana Nieruchomość, przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie mogłaby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania. Zbywana Nieruchomość stanowi jedynie wyodrębnione działki gruntu.

W ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania Zbywcy.

Zbywana Nieruchomość nie stanowi funkcjonalnie, organizacyjnie ani finansowo wyodrębnionego w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych.

Na Nabywcę nie przejdą należności o charakterze pieniężnym związane ze zbywaną Nieruchomością.

Nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Przy nabyciu Nieruchomości Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy transakcja powinna być opodatkowana VAT w stawce 23%?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Kupującej będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad 1

Transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT z uwagi na to, że Sprzedający posiada w odniesieniu do Nieruchomości status podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy o VAT, a dostawa Nieruchomości nie podlega wyłączeniu na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT — są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych regulacji wynika, że na gruncie art. 15 Ustawy o VAT dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Jednocześnie, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Jednocześnie należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskiwania z tego tytułu dochodu.

Definicja pojęcia „działalność gospodarcza” z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT oraz art. 9 ust. 1 Dyrektywy ma uniwersalny charakter, pozwalający na objęcie zakresem pojęcia „podatnika” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem jak wskazano powyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykazują znamiona prowadzenia działalności gospodarczej w sposób wystarczająco stały i zorganizowany.

Dlatego też aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Mając na względzie wyżej opisany stan faktyczny, należy zauważyć, że część działek wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający nabył w charakterze przedsiębiorcy, a pozostała część została przekazana w kwietniu 2019 r. na potrzeby prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości będzie wykonywana w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, wobec czego Sprzedający będzie posiadał status podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Tym samym, w opinii Stron, dostawa Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto w stanie faktycznym, będącym przedmiotem wniosku, nie znajduje zastosowania art. 6 Ustawy o VAT, stanowiący, że przepisów Ustawy o VAT nie stosuje się w szczególności, do:

*   Transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa,

*   Czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który jednocześnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (dalej: „ZCP”).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział lub oddział itp. oraz powinna zostać wyodrębniona na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza przypadek, w którym poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Nie oznacza to jednak, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego, na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych, stanowi o wyodrębnieniu finansowym.

Wyodrębnienie funkcjonalne następuje wówczas, gdy ZCP obejmuje elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych. Dlatego aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona, obiektywnie oceniając, posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podejmowanie działalności gospodarczej bez podjęcia się dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, o których można mówić jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Ponadto elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Mając na względzie powyższe, na gruncie Ustawy o VAT mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są następujące przesłanki:

*   Istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   Zespół ten jest funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   Składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   Zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące powyższe zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Zdaniem Stron, w przypadku będącym przedmiotem niniejszego wniosku, nie mamy do czynienia z zespołem składników funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo wyodrębnionych w istniejącym przedsiębiorstwie. Jak bowiem wynika ze stanu faktycznego, Sprzedający nie posiada żadnego dokumentu wewnętrznego (statutu, regulaminu lub dokumentu o podobnym charakterze), z którego wynikałoby wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Dla Nieruchomości nie było również sporządzane osobne sprawozdanie finansowe. Ponadto Nieruchomość nie mogłaby stanowić przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można uznać, że Nieruchomość stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wyodrębniony finansowo i organizacyjnie zespół takich składników, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Nieruchomość stanowi jedynie wyodrębniony składnik majątku Sprzedającego. W żadnym wypadku nie można uznać, że niezabudowana nieruchomość gruntowa może być uznana za przedsiębiorstwo czy ZCP. Jednocześnie transakcja zbycia Nieruchomości zostanie dokonana na podstawie prawnie skutecznej umowy.

Zgodnie z powyższym, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT z uwagi na to, że jest ona przedmiotem prawnie skutecznej umowy oraz nie stanowi ona sprzedaży przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Planowana sprzedaż Nieruchomości powinna zatem podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 2

W razie uznania stanowiska Kupującej w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Strony stoją na stanowisku, że nabycie Nieruchomości będzie opodatkowane VAT w stawce 23%.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na względzie powyższe przepisy, należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie na podstawie umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

W opinii Stron, Nieruchomość ma status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, ponieważ nie znajdują się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części na gruncie ustawy Prawo budowlane. Na status Nieruchomości jako niezabudowanej nie wpływa również fakt, że na Nieruchomości znajduje się fragment linii energetycznych wysokiego napięcia, których właścicielem jest A. SA oraz rów służący odprowadzaniu wody.

Na gruncie Prawa budowlanego status prawny rowu nie jest jasny. Co prawda w załączniku do ustawy Prawo budowlane w kategorii XXVII zostały wymienione, jako obiekty budowlane, „budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne”. Jednakże nie każdy rów może zostać uznany za rów melioracyjny. Zgodnie bowiem z art. 195 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2268 z późn. zm.), melioracje wodne polegają na regulacji stosunków wodnych w celu polepszenia zdolności produkcyjnej gleby i ułatwienia jej uprawy.

Niezależnie od powyższego, nawet gdyby wspomniany rów uznać za rów melioracyjny, to w ocenie Wnioskodawcy - z uwagi na zasadę autonomii prawa podatkowego - sam fakt zaliczenia go do kategorii XXVII w załączniku do ustawy Prawo budowlane nie przesądza jeszcze, iż na potrzeby podatku VAT dostawa nieruchomości, na której znajduje się taki obiekt stanowi dostawę nieruchomości zabudowanej.

Zatem przedmiotowy rów nie spełnia definicji obiektu budowlanego, a szczególnie definicji budowli, ponieważ nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, co jest koniecznym elementem definicji obiektu budowlanego. Jego występowanie na Nieruchomości nie powoduje zmiany jej statusu - zdaniem Wnioskodawcy - Nieruchomość należy uważać za niezabudowaną.

Dodatkowo należy zauważyć, iż podobne rozumowanie zostało przyjęte w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dnia 14 sierpnia 2018 r. (znak: 0115-KDIT1-3.4012.352.2018.1.MD), w której przyjęto, iż grunty pod rowami (jak w niniejszej sprawie) należy uznać za grunty niezabudowane w rozumieniu ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT od podatku od towarów i usług zwalnia się dostawę towarów, które będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z nią, przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym została przeznaczona na cele inne niż rolne (tj. tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny dróg publicznych - droga dojazdowa).

Wobec tego, w opinii Stron, Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę i dla celów VAT stanowi tereny budowlane. Dlatego też zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do planowanej dostawy Nieruchomości.

W tej sytuacji należy dokonać analizy przesłanek do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania, wynikających z art. 43 ust. l pkt 2 Ustawy o VAT.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej (w tym np. tej o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyłącza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Sprzedającemu przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Jednocześnie Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do celów działalności zwolnionej. Mając to na uwadze, przy transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z powodu niespełnienia jednej z przesłanek tj. wykorzystywania towarów wyłącznie do działalności zwolnionej.

Podsumowując, w ocenie Stron dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana 23% VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z podatku (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 Ustawy o VAT).

Ad 3

W razie uznania stanowiska Kupującej w zakresie pytania 1 za prawidłowe i przyjęcia, że transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz, że będzie ona opodatkowana w stawce 23% VAT (w jakiejkolwiek części), Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych.

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Możliwość ta przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi wykorzystywane będą przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Dodatkowo, aby można było skorzystać z prawa do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W sytuacji, gdy nabycie przez Kupującą Nieruchomości będzie opodatkowane VAT według stawki 23%, po stronie Kupującej wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującą od Sprzedającego, dokumentujących dostawę Nieruchomości - art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT.

Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję polegającą na wybudowaniu magazynu wielkopowierzchniowego. Po zrealizowaniu swoich planów inwestycyjnych Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT oraz polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupująca nie planuje jednocześnie prowadzić działalności, która podlegałaby zwolnieniu z podatku VAT lub znajdowałaby się poza zakresem VAT. Mając na względzie powyższe, podatek naliczony wynikający z zakupu Nieruchomości będzie związany ze sprzedażą opodatkowaną VAT (inną niż sprzedaż zwolniona z VAT).

Zatem Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 Ustawy o VAT.

Reasumując, mając na uwadze, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującą do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych przewidzianych w Dziale IX Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 poz. 1145 z późn. zm.)

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które winno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział, itp. Przy czym wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupująca”, „Spółka”), jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający działa jako przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Kupująca oraz Sprzedający będą zwani łącznie „Stronami”.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości C. składającej się z działek gruntu, oznaczonych numerami:

1.  1, 2, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 1”);
2.  3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, dla których Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 2”);
3.  10, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą („Nieruchomość 3”).

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 są łącznie zwane „Nieruchomością”.

Sprzedający nabył prawo własności:

*   Nieruchomości 1: na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej dnia 12 grudnia 2013 r.;

*   Nieruchomości 2: na podstawie umowy sprzedaży z dnia 20 grudnia 2014 r., umowy sprzedaży z dnia 30 stycznia 2015 r., umowy sprzedaży z dnia 10 marca 2015 r., umowy sprzedaży z dnia 23 lipca 2015 r., 10 września 2015 r., umowy sprzedaży z dnia 4 lutego 2016 r. oraz umowy sprzedaży z dnia 8 kwietnia 2016 r.;

*   Nieruchomości 3: na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 grudnia 2011 r. w udziale wynoszącym 1/2 część Nieruchomości 3. Zniesienie współwłasności i nabycie całości Nieruchomości 3 nastąpiło dnia 11 kwietnia 2019 r. Mocą umowy znoszącej współwłasność Sprzedającemu przysługuje własność Nieruchomości 3 w całości.

Sprzedający nabył ww. nieruchomości bez podatku VAT, zatem nie odliczał podatku VAT od nabycia nieruchomości.

Sprzedający nabył własność Nieruchomości, pozostając w związku małżeńskim, do majątku osobistego za środki pochodzące z majątku osobistego. Nabycie własności Nieruchomości nastąpiło po zawarciu umowy majątkowej małżeńskiej, mocą której w jego małżeństwie został ustanowiony ustrój rozdzielności majątkowej, w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Nabycia Nieruchomości 2 Sprzedający dokonał jako przedsiębiorca, natomiast Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 zostały przekazane na potrzeby prowadzonej działalności w kwietniu 2019 r.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi łąki trwałe, grunty orne, grunty pod rowami, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane trwale związane z gruntem. Na Nieruchomości znajdują się jednak linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest A. SA oraz rów służący odprowadzaniu wody.

Rów przebiega przez niewielką część działki 4 (pozostałe jego części znajdują się na szeregu innych nieruchomości, niebędących przedmiotem tego wniosku), która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów została sklasyfikowana jako łąki trwałe, grunty orne oraz grunty pod rowami, co wynika z faktu znajdowania się tam fragmentu rowu. Mimo jego występowania przedmiotem transakcji zbycia Nieruchomości na rzecz Sprzedającego był grunt niezabudowany, co potwierdza dostępna dokumentacja. Sprzedający nie dokonał również żadnych nakładów na Nieruchomości po jej nabyciu, związanych m.in. z wyżej wspomnianym rowem, co zmieniałoby charakter Nieruchomości.

Znajdujący się na Nieruchomości rów jest zagłębieniem w gruncie służącym do odprowadzania wody. Nie został w żaden sposób wzmocniony ani obudowany za pomocą dodatkowych elementów trwale związanych z gruntem. Rów nie został również wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Sprzedający nie ponosił jakichkolwiek nakładów na ulepszenie ani utrzymanie tego rowu.

Od 27 listopada 2015 r. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym tereny objęte niniejszą Nieruchomością zostały oznaczone jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny dróg publicznych - droga dojazdowa.

W związku z chęcią zbycia Nieruchomości dnia 25 kwietnia 2019 r. Sprzedający zawarł z Kupującą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości.

Zawarcie umowy przyrzeczonej (w terminie do 27 kwietnia 2020 r.) uzależnione zostało od łącznego spełnienia szeregu warunków przewidzianych w Umowie przedwstępnej sprzedaży.

Ponadto na mocy Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce bezwarunkowo i nieodwołalnie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane dla celów koniecznych do:

*   Przygotowania planowanej przez Kupującą Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane;

*   Uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości;

*   Podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej lub innymi podmiotami po uzyskaniu uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego na warunki tychże umów lub porozumień, której zgody Sprzedający nie odmówi bez ważnej i uzasadnionej przyczyny;

*   Przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Kupującą wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie upoważnia Kupującego do obciążania Nieruchomości, w szczególności poprzez ustanawianie hipotek i służebności, a także zawierania jako właściciel umów dotyczących Nieruchomości. Kupujący nie jest również uprawniony do prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych na Nieruchomości bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego.

Wydanie Nieruchomości Kupującemu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupująca planuje prowadzić przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Kupująca zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Po zrealizowaniu Inwestycji Kupująca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT. Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Zbywana Nieruchomość, przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie mogłaby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania. Zbywana Nieruchomość stanowi jedynie wyodrębnione działki gruntu.

W ramach transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania Zbywcy.

Zbywana Nieruchomość nie stanowi funkcjonalnie, organizacyjnie ani finansowo wyodrębnionego w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych.

Na Nabywcę nie przejdą należności o charakterze pieniężnym związane ze zbywaną Nieruchomością.

Nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Przy nabyciu Nieruchomości Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą m.in. kwestii, czy zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu będzie podlegała jedynie Nieruchomość składająca się z działek gruntu, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Dokonując oceny zbywanych składników w kontekście wystąpienia w niniejszej sprawie dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, wskazać należy, że – jak wynika z opisu sprawy – Nieruchomość nie jest organizacyjnie, finansowo, czy też funkcjonalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Ponadto, Strona wskazała, że Nieruchomość, przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych nie mogłaby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania, Nieruchomość stanowi jedynie działki gruntu. Wnioskodawca pokreślił również, że w ramach transakcji na Kupującą nie przejdą zobowiązania Sprzedającego oraz należności o charakterze pieniężnym z nią związane. Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia brak jest podstaw prawnych by uznać przedmiot zbycia za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. W konsekwencji należy uznać, że nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił zorganizowanej części przedsiębiorstwa, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W tym miejscu należy podkreślić, że jak wynika z okoliczności sprawy Sprzedający dokonał nabycia Nieruchomości 2 jako przedsiębiorca, natomiast Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 zostały przekazane na potrzeby prowadzonej działalności. Tym samym, nie sposób uznać, że dokona zbycia majątku prywatnego, bowiem Nieruchomość była przez Niego wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, w której zostały zawarte warunki, od spełnienia których zostało uzależnione zawarcie umowy przyrzeczonej. Wynikało z niej m.in. że Kupująca winna uzyskać ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą Kupującej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji, Spółka (lub podmiot wskazany przez Spółkę) zawrze z właściwym organem administracji publicznej lub jednostką samorządu terytorialnego umowy udzielające wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń oraz zezwalającej na budowę przez Spółkę lub podmiot przez Spółkę wskazany na gruntach niebędących własnością Spółki lub Sprzedającego drogi publicznej, o parametrach pozwalających na obsługę komunikacyjną i transportową Inwestycji a także uzyskanie dokumentacji niezbędnej do budowy przyłącza elektrycznego, gazowego i wodociągowego oraz kanalizacji sanitarnej do Nieruchomości oraz kanalizacji deszczowej (lub możliwość włączenia do rowu otwartego), co obejmuje także uzyskanie stosownych zezwoleń wodnoprawnych.

Ponadto, na mocy Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce bezwarunkowo i nieodwołalnie prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane dla celów koniecznych do przygotowania planowanej przez Kupującą Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Spółkę na Nieruchomości, podpisywania umów lub porozumień z organami administracji publicznej lub innymi podmiotami po uzyskaniu uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego na warunki tychże umów lub porozumień, której zgody Sprzedający nie odmówi bez ważnej i uzasadnionej przyczyny, a także przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Kupującą wraz z niezbędną infrastrukturą, w szczególności komunikacyjną dostosowaną do samochodów ciężarowych.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik (Kupująca) nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedającego. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika, tj. Kupującą wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Sprzedającego.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pomimo więc, że Sprzedający nie podejmował osobiście żadnych czynności, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie działanie Sprzedającego wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Z okoliczności sprawy wynika, że Nieruchomość 2 została nabyta przez Sprzedającego jako przedsiębiorcę, natomiast Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 zostały przekazane na potrzeby prowadzonej działalności przez Sprzedającego. Nie można również pominąć przedstawionego w opisie sprawy, szerokiego zakresu czynności podejmowanych przez pełnomocnika Sprzedającego. Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający, w zakresie sprzedaży Nieruchomości będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane wyżej regulacje prawne należy stwierdzić, że planowana przez Zbywcę sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy) jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy bowiem wskazać, że przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz będzie dokonana przez podatnika podatku od towarów i usług (o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Zainteresowani powzięli również wątpliwość czy dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z wniosku wynika, że przedmiotem dostawy będzie Nieruchomość, która nie jest zabudowana żadnymi obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem. Przy czym Wnioskodawca wskazał, że na Nieruchomości znajdują się linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem A. SA.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. W niniejszej sprawie na Nieruchomości znajdują się linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia, których właścicielem jest A. S.A. Również rów znajdujący się na działce, jak wynika z okoliczności sprawy nie spełnia definicji budowli ani obiektu budowlanego.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że linie przesyłowe energetyczne średniego napięcia nie stanowią części składowej działek. Tym samym obecność powyższego naniesienia (linii przesyłowych i rowu) nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji. Przedmiotem dostawy będą więc niezabudowane działki gruntu, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny dróg publicznych – droga dojazdowa).

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skoro dla zbywanej Nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu pod zabudowę, Nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym powyżej artykule, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W niniejszej sprawie, Sprzedający nabył Nieruchomości bez podatku VAT, zatem nie odliczał podatku VAT od tej transakcji. Ponadto, jak wynika z treści wniosku, Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego w prowadzonej działalności gospodarczej. Przy czym Sprzedający jest przedsiębiorcą zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Zatem, stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Zainteresowanych budzi również kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z dokonaną transakcją.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie Kupująca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT z jej wykorzystaniem, polegającą na wynajmowaniu powierzchni komercyjnych, po zrealizowaniu Inwestycji. Działalność ta będzie zasadniczo opodatkowana stawką 23% VAT, Kupująca nie planuje prowadzić działalności zwolnionej z VAT ani działalności pozostającej poza zakresem opodatkowania VAT. Transakcja, jak wyżej wskazano, będzie opodatkowana stawką 23%. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, i Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie tego przepisu.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 3 również należy uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 kwietnia 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Podkreślenia również wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.