Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-363/09-4/BD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-06-16
Teza: Dokumentowanie i rozliczanie czynszu związanego z wynajmem lokali mieszkalnych.
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal mieszkalny; media; najem; umowa-umowa najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. (…), reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 9 marca 2009 r. (data wpływu: 23 marca 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 czerwca 2009 r. (data wpływu: 3 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur VAT lokatorom z tytułu najmu lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur VAT lokatorom z tytułu najmu lokali mieszkalnych. Wniosek uzupełniono w dniu 3 czerwca 2009 r. (data wpływu: 3 czerwca 2009 r.) o doprecyzowanie stanu faktycznego i pełnomocnictwo. Ponadto Spółka zwróciła się z prośbą o nieudzielanie odpowiedzi na pytania od 3 do 5, a także o zwrot opłaty w wysokości 120 zł na konto, z którego opłata została dokonana.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań we własnych budynkach mieszkalnych, a usługi świadczone są na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Zapłata za wynajem dokonywana jest na rachunek bankowy Spółki, prowadzona jest szczegółowa ewidencja oraz sporządzane są dowody, z których wynika jakiej należności (transakcji) dotyczy wpłata. Spółka nie rozpoczęła ewidencjonowania tych usług w kasie rejestrującej przed dniem 1 lipca 2008 r. Przychody z gospodarki mieszkaniowej zwolnione są od podatku VAT.

Spółka korzysta z programu komputerowego – w segmencie „Czynsze” znajdują się kartoteki rozliczeniowe poszczególnych lokatorów. Program nalicza opłatę za czynsz w zależności od powierzchni mieszkania (stawka 5,50 i 6,10 zł.), opłatę za centralne ogrzewanie, także w zależności od powierzchni (4,50 i 3,00 zł), zużycie ciepłej i zimnej wody według wskazań licznika, opłatę za wywóz nieczystości stałych (w zależności od ilości zamieszkujących osób).

Następnie naliczenie jest przesyłane do programu finansowo-księgowego, media i czynsz korzystają ze stawki VAT zwolnionej. Konta:

204/701-01 – czynsz,

204/701-02 – c.o.,

204/701-03 – zimna woda,

204/701-04 – ciepła woda,

204/701-05 – nieczystości stałe,

204 – to kartoteki lokatorów (szczegółowa analityka w programie „Czynsze”), syntetycznie w programie finansowo księgowym.

Program „Czynsze” generuje wydruk, a także program finansowo-księgowy, przejmując dane potwierdza je zbiorczym wydrukiem. Naliczenie trafia na konto 701 – Przychody z gospodarki mieszkaniowej – kwota ta w całości jest wpisywana do rejestru sprzedaży VAT jako sprzedaż zwolniona.

Do chwili obecnej Spółka płaci podatek VAT jedynie od wynajmu garaży, miejsc parkingowych i lokali użytkowych. W całości działalność ta jest fakturowana i stanowi niewielki procent dochodów firmy (6,84% w roku 2008 w stosunku do przychodów z gospodarki mieszkaniowej – zwolnionej od podatku VAT) w skali roku. W rejestrze sprzedaży VAT wszystkie zdarzenia z tytułu dzierżaw są rejestrowane (kolejno numerowanymi fakturami VAT), a naliczenie za czynsz i media jest wprowadzane w całości (zbiorczą kwotą) ze stawką VAT zwolnione.

Spółka nie odlicza podatku VAT naliczonego z faktur zakupu (oleju opałowego, za wywóz nieczystości stałych, dostarczania wody, materiałów), cała wartość wraz z podatkiem VAT (brutto) księgowana jest w koszty działalności Spółki.

Dekret przedstawia się następująco: 501/201 koszty/rozrachunki z dostawcami uznając, że skoro całość sprzedaży objętej stawką VAT zwolniony, to podatek VAT naliczony zawarty w fakturach zakupu mediów nie podlega odliczeniu zgodnie z zapisami ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu z dnia 3 czerwca 2009 r. Wnioskodawca poinformował, iż stroną umów o dostawę mediów (za centralne ogrzewanie, dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, a także wywóz nieczystości stałych) jest Spółka.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka ma obowiązek wystawiać faktury VAT dla każdego lokatora za naliczony mu czynsz i media?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro prowadzona jest szczegółowa ewidencja (kartoteki poszczególnych lokatorów z naliczeniem czynszów i mediów), zapłaty dokonywane są w całości za pomocą rachunku bankowego, a ponadto z każdym z lokatorów podpisana jest umowa cywilno-prawna za wynajem lokalu mieszkalnego – Spółka nie powinna wystawiać faktur VAT za wynajem mieszkań dla poszczególnych lokatorów.

Spółka może prowadzić rozliczenia z tytułu podatku VAT na dotychczasowych warunkach, nie odliczać VAT naliczonego od faktur zakupu i płacić jedynie podatek VAT od faktur za wynajem gruntu i miejsc parkingowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Według art. 2 pkt 6 ww. ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki, bądź zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust.1 pkt 1 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w załączniku nr 4. W załączniku tym, stanowiącym „Wykaz usług zwolnionych od podatku” pod poz. 4 sklasyfikowano usługi ex PKWiU 70.20.11 – usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Przez sprzedaż natomiast rozumie się – zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy – odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 106 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Faktura VAT powinna spełniać wymogi, o których mowa w § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337).

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Spółka, będąca czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań we własnych budynkach mieszkalnych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.

Spółka wynajmuje również garaże, miejsca parkingowe oraz lokale użytkowe.

W świetle powołanych wyżej regulacji prawnych należy stwierdzić, że Spółka generalnie jest zobowiązana do dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu poprzez wystawianie faktur VAT. Powyższe jednak nie dotyczy sytuacji, o których mowa w art. 106 ust. 4 ustawy o VAT, co oznacza, że w rozpatrywanej sprawie, Wnioskodawca nie ma obowiązku wystawiania faktur VAT na rzecz lokatorów, będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, za wyjątkiem sytuacji, gdy te osoby zażądają wystawienia faktury.

W niniejszej interpretacji odpowiedziano na wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wystawiania faktur VAT lokatorom z tytułu najmu lokali mieszkalnych.

Rozstrzygnięcie dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowości dokumentowania i rozliczania czynszu związanego z wynajmem lokali mieszkalnych, zawarte zostało w odrębnej interpretacji nr ILPP1/443-363/09-5/BD z dnia 16 czerwca 2009 r.

Nadmienia się, iż w niniejszej interpretacji nie odniesiono się do prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT, ponieważ kwestia ta nie była przedmiotem zapytania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.