Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-372/16-2/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-06-29
Teza: Sprzedaż nieruchomości w ramach czynności do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony - przedstawione we wniosku z dnia 5 maja 2016 r. (data wpływu 10 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 11 grudnia 1989 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem Tomaszem S. (wniosek ORD-IN składa osobno) gospodarstwo rolne, składające się z działki zabudowanej i użytków rolnych o łącznej powierzchni 3,94ha. Była to umowa przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców męża. W skład tego gospodarstwa wchodzi obecnie działka zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi o nr ewidencyjnym 1/4. Łączna powierzchnia tej działki wynosi 3,8476 ha i oprócz tego, że częściowo jest zabudowana, stanowi również użytki – grunty orne klasy RIIIa i RIIIb.

W roku 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyli w gminie wniosek do planu miejscowego o przeznaczenie swojej nieruchomości pod zabudowę mieszkalną i usługową.

W lutym 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała podziału nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, a następnie 8 marca 2012 r. sprzedała wraz z mężem wydzieloną działkę o pow. 0,0880 ha na rzecz męża brata i jego małżonki. Sprzedaż ta była spowodowana polepszeniem funkcjonalności ich nieruchomości.

Zgodnie z planem miejscowym uchwalonym przez Radę Gminy w dniu 6 marca 2007 r. działka nr 1/4 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5U/MN (tereny zab. usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej) oraz 6KDD (istniejąca, gminna droga) i 2KDZ – projektowana, powiatowa droga zbiorcza.

W związku z powyższym, że działka nr 1/4 leży na terenie pod zabudowę, Wnioskodawczyni wraz z mężem postanowiła podpisać umowę przedwstępną sprzedaży całej działki, a co za tym idzie dokonać jej sprzedaży. Umowa została zawarta w kwietniu 2016 r. i zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy sprzedaży.

Firma, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną została jej przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomości. Z agencją tą Wnioskodawczyni wraz z mężem ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży.

Do ok. 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadziła na nieruchomości działalność gospodarczą, tj, działalność rolniczą – uprawa warzyw, które następnie były sprzedawane na rynku rolnym. Obecnie, od ok. 4 lat, Wnioskodawczyni jest na świadczeniu rentowym (obecnie do 31 października 2016 r.) i pobiera zasiłek rentowy z KRUS. Z tego tytułu składa odpowiednie rozliczenia roczne do Urzędu Skarbowego.

Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowaną czynną podatniczką podatku VAT. Nie podejmowała również działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Jedyne inwestycje (remonty), ponoszone na nieruchomości były związane z budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Nie poniosła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tej działki. Nie prowadziła działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie ogłaszała się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczały się do współpracy z agencją doradczą. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi.

Powyższa działka stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawczyni i jej męża.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną – będzie stanowiło dla Wnioskodawczyni czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Według oceny Wnioskodawczyni zbycie nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku na rzecz firmy, z którą podpisała wraz z mężem, umowę przedwstępną nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do naliczenia podatku z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Transakcja dotycząca sprzedaży nieruchomości, która jest przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu VAT z uwagi, że Wnioskodawczyni nie działa w ramach niniejszej transakcji jako podatnik VAT wykonujący działalność gospodarczą.

Na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza - rolnicza, obecnie tylko przez męża Wnioskodawczyni. W chwili obecnej Wnioskodawczyni jest niezdolna do prowadzenia gospodarstwa rolnego, stąd posiada świadczenie rentowe z KRUS. Gospodarstwo nabyła jako osoba fizyczna i stanowi ono majątek osobisty Wnioskodawczyni i małżonka.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań mających na celu ulepszenie nieruchomości pod kątem jej sprzedaży. Tylko nieliczne remonty na nieruchomości dotyczyły części zabudowanej działki. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości. Nie poniosła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą. Wszystkie koszty związane ze sprzedażą (uzyskiwanie uzgodnień, pism, decyzji, warunków technicznych itp.) ponosi strona Kupująca. Wnioskodawczyni nie ogłaszała się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczały się do współpracy z agencją doradczą. Wnioskodawczyni uważa, że działania te mieszczą się w zwyczajowym zakresie działań podejmowanych przez Wnioskodawczynię, dysponując majątkiem prywatnym w celu dokonania jego sprzedaży i nie powinny być uznawane za działania wykonywane przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, jednorazową i w związku z tym Wnioskodawczyni uważa, że przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT , opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Oznacza, że dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jeżeli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód i jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2, podmiotu dokonującego tych czynności nie można uznać za podatnika VAT.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 11 grudnia 1989 r. nabyła wraz z mężem na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców męża gospodarstwo rolne, składające się z działki zabudowanej i użytków rolnych o łącznej powierzchni 3,94ha. W skład tego gospodarstwa wchodzi obecnie działka zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz zabudowaniami gospodarczymi o nr ewidencyjnym 1/4. Łączna powierzchnia tej działki wynosi 3,8476 ha i oprócz tego, że częściowo jest zabudowana, stanowi również użytki – grunty orne klasy RIIIa i RIIIb.

W roku 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyli w gminie wniosek do planu miejscowego o przeznaczenie swojej nieruchomości pod zabudowę mieszkalną i usługową. W lutym 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała podziału nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, a następnie 8 marca 2012 r. sprzedała wraz z mężem wydzieloną działkę o pow. 0,0880 ha na rzecz męża brata i jego małżonki. Sprzedaż ta była spowodowana polepszeniem funkcjonalności ich nieruchomości.

Zgodnie z planem miejscowym uchwalonym przez Radę Gminy w dniu 6 marca 2007 r. działka nr 1/4 położona jest na terenie oznaczonym symbolem 5U/MN (tereny zab. usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej) oraz 6KDD (istniejąca, gminna droga) i 2KDZ – projektowana, powiatowa droga zbiorcza.

W związku z powyższym, że działka nr 1/4 leży na terenie pod zabudowę, Wnioskodawczyni wraz z mężem w kwietniu 2016 r. zawarła umowę przedwstępną sprzedaży całej działki. Umowa zawiera szereg warunków, jakie muszą się spełnić by doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Firma, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną została jej przedstawiona przez agencję doradczą działającą w obrocie nieruchomości, z którą Wnioskodawczyni wraz z mężem ma podpisaną stosowną umowę w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży.

Do ok. 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem prowadziła na nieruchomości działalność rolniczą – uprawa warzyw, które następnie były sprzedawane na rynku rolnym. Obecnie, od ok. 4 lat, Wnioskodawczyni jest na świadczeniu rentowym (obecnie do 31 października 2016 r.) i pobiera zasiłek rentowy z KRUS. Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowaną czynną podatniczką podatku VAT. Nie podejmowała również działań mających na celu uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną. Jedyne inwestycje (remonty), ponoszone na nieruchomości były związane z budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Nie poniosła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tej działki. Nie prowadziła działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie ogłaszała się w mediach, internecie, prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Działania związane z planowaną sprzedażą ograniczały się do współpracy z agencją doradczą. Działki nie były przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi. Powyższa działka stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawczyni i jej męża.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy sprzedaż działki na rzecz firmy, z którą Wnioskodawczyni podpisała umowę przedwstępną – będzie stanowiło dla Wnioskodawczyni czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na opis zdarzenia przyszłego, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości nabytej na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców męża Wnioskodawczyni w dniu 11 grudnia 1989 r., nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie nie wystąpił ciąg okoliczności, które wskazywałyby na działalność zbliżoną do działalności podmiotu zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni w 1989 r. przejęła po rodzicach męża gospodarstwo rolne w celu prowadzenia działalności rolniczej i nieruchomość była przez Wnioskodawczynię i jej męża a następnie tylko przez męża Wnioskodawczyni wykorzystywana do prowadzenia wyłącznie działalności rolniczej – uprawy warzyw, które następnie były sprzedawane na rynku rolnym. Wnioskodawczyni nie była i nie jest zarejestrowaną czynną podatniczką podatku VAT. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi. Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nie poniosła i nie zamierza ponosić nakładów finansowych związanych ze sprzedażą tej działki. Nie prowadziła działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Powyższa działka stanowi jedyną nieruchomość gruntową Wnioskodawczyni i jej męża.

Wnioskodawczyni nabyła zatem ten grunt bez podatku VAT jak i wykorzystywała go do działalności rolniczej zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Tym samym, biorąc pod uwagę orzeczenia TSUE C-180/10 i C-181/10 prowadzenie przez Wnioskodawczynię działalności rolniczej na przedmiotowych działkach nie przesądza o konieczności opodatkowania ich dostawy.

W ocenie tut. organu złożenie w gminie wniosku do planu miejscowego o przeznaczenie swojej nieruchomości pod zabudowę mieszkalną i usługową, jak również dokonanie podziału nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, a następnie sprzedaż wydzielonej działki o pow. 0,0880 ha na rzecz męża brata i jego małżonki, w celu polepszeniem funkcjonalności ich nieruchomości oraz zawarcie umowy z agencją doradczą w przedmiocie pośrednictwa nieruchomości przy sprzedaży nie może wskazywać na aktywność Wnioskodawczyni która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W konsekwencji Wnioskodawczyni sprzedając nieruchomość, o której mowa we wniosku, nie będzie działała w charakterze podatnika zajmującego się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż działki nie będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni dokonująca sprzedaży nieruchomości korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym należy uznać, że Wnioskodawczyni zaprezentowała prawidłowe stanowisko w sprawie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.