Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.260.2025.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-30
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w związku
ze sprzedażą Działek.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
działalność-działalność handlowa
działki
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pana za podatnika
    podatku VAT w związku ze sprzedażą Działek. Uzupełnił go Pan pismem z 30 czerwca 2025
    r. (wpływ 2 lipca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca, obywatel Polski, zamieszkały w (...), na mocy umowy darowizny w maju
    2015 r. uzyskał udział w prawie własności do nieruchomości w wysokości 1/2. Darowizna
    została dokonana przez ówczesną małżonkę Wnioskodawcy (dalej: Wnioskodawca i A
    pozostawali w związku małżeńskim według prawa niemieckiego od czerwca 1991 r. do
    stycznia 2016 r., w którym obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej.
    Nieruchomość ta została nabyta przez A dnia (...) za środki pochodzące z jej majątku
    osobistego. W akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości określono ją
    jako działkę nr (...) o powierzchni (...), położoną w (...), obręb (...) (dalej: „Nieruchomość”).
    Była to działka rolna niezabudowana i nieuzbrojona, klasy IVa, IVb i VI.
    A nabyła Nieruchomość w celu długoterminowej alokacji nadwyżek finansowych
    pochodzących z jego majątku osobistego. Dodatkowym celem było wykorzystanie wartości
    Nieruchomości na potrzeby rodziny. Darowizna na rzecz Wnioskodawcy miała na celu
    koncyliacyjne rozliczenie między małżonkami w związku z planowanym zakończeniem
    małżeństwa. Do roku 2019 Nieruchomość była oddana w nieodpłatną dzierżawę.
    Wnioskodawca początkowo czynił starania do sprzedaży całości Nieruchomości, jednak z
    uwagi na uwarunkowania rynkowe i brak zainteresowania ze strony potencjalnych
    nabywców (nieruchomość nie nadawała się w całości oraz stanie pierwotnym dla
    deweloperów), zdecydował się na podział gruntu. Propozycja podziału na dziewięć działek
    wynikała z koncepcji zaproponowanej przez Gminę (...). Wójt Gminy (...) dnia (...) wydał
    decyzję o warunkach zabudowy, przewidującą budowę dziewięciu budynków
    mieszkalnych jednorodzinnych, z zastrzeżeniem, że decyzja nie mogła być przenoszona na
    pojedyncze działki wydzielone po podziale. Decyzja ta została sprostowana
    postanowieniem z dnia (...), w którym dostęp do drogi publicznej określono poprzez
    gminną drogę wewnętrzną o nr ewid. (...) (dalej: „Droga gminna”). Początkowo Droga
    gminna nie była przejezdna, co stanowiło istotną przeszkodę dla potencjalnych
    kupujących oraz wręcz uniemożliwiało prezentację działek. Wnioskodawca podejmował
    działania na rzecz gminy, aby doprowadzić do udrożnienia Drogi gminnej. Droga gminna
    była zarośnięta, zasypana ziemią i żwirem oraz w najmniejszym stopniu nieprzejezdna.
    Wnioskodawca uzyskał od gminy zgodę na wyrównanie i niwelację terenu,
    przeznaczonego na Drogę gminną. Prace te wykonał, aby uzyskać jakikolwiek dostęp do
    własnej działki, bez konieczności przechodzenia przez działki sąsiadów.
    Dnia 2 marca 2020 r. Wnioskodawca otrzymał od gminy pismo, w którym gmina
    informuje, że utwardzenie Drogi gminnej kruszywem naturalnym (co umożliwiłoby
    poruszanie się po niej autem) będzie możliwe dopiero w momencie przeprowadzenia
    przez niniejszy odcinek sieci uzbrojenia w postaci wodociągu, gazociągu i linii
    energetycznej. W związku z takim a nie innym stanowiskiem gminy Wnioskodawca zawarł
    odpowiednie umowy z dostawcami ww. mediów na wykonanie przyłączy do sieci
    wodociągowej, gazowej i energetycznej.
    Dnia 22 lipca 2020 r. Wnioskodawca i A ustanowili na Działkach drogowych nieodpłatną
    służebność przesyłu na rzecz Zakładu Usług Komunalnych (...), obejmującą m.in.
    przeprowadzenie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz zapewnienie dostępu w celu
    konserwacji infrastruktury.

    Dnia 22 lipca 2020 r. zawarto umowę, na mocy której zniesiona została współwłasność
    Nieruchomości w ten sposób, że Wnioskujący nabył prawo własności całych
    niezabudowanych działek gruntu o numerach (...), o łącznym obszarze (...) hektara (dalej
    jako: „Działki własne”) oraz stał się współwłaścicielem działek wydzielonych w decyzji o
    warunkach zabudowy na drogi wewnętrzne. Wnioskodawca i A dokonali również
    darowizny swoich udziałów obejmujących łącznie własność całej działki gruntu (...) oraz (...)
    części we własności działek drogowych na rzecz swojego wspólnego syna.
    Z prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji KPiR wynika, że suma nakładów o
    charakterze inwestycyjnym związanych ze sprzedażą Działek własnych wyniosła jedynie
    (...) zł. Wydatki te poniesione zostały tylko w momencie, gdy były konieczne, tj. na
    przestrzeni dwóch miesięcy i były to głównie usługi geodezyjne, wykonanie przyłączy do
    działek oraz niezbędne nakłady w celu zapewnienia przejezdności dróg w postaci usług
    koparką i transportu gruzu. Były to de facto jednorazowe nakłady, które nie były
    rozciągane w dłuższym okresie, gdyż Wnioskodawca na żadnym etapie nie zakładał
    szerszych inwestycji, a ograniczał się jedynie do tych niezbędnych. Krótki okres nakładów
    był również uwarunkowany chęcią jak najszybszego zbycia nieruchomości bez rozciągania
    w czasie poszczególnych czynności w celu potencjalnego zwiększania zysku.
    Działki o nr ewid. (...) sprzedane zostały (...), natomiast działki o nr ewid. (...) dnia 27
    sierpnia 2021 r. W przypadku dwóch działek Wnioskodawca, na prośbę nabywców,
    zobowiązał się do uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie do przeniesienia tego
    pozwolenia na tych nabywców. Wnioskodawca nie zarejestrował działalności
    gospodarczej. Z daleko posuniętej ostrożności po sprzedaży działek Wnioskodawca
    odprowadził jednak do właściwego urzędu skarbowego nienależny według Wnioskodawcy
    podatek VAT, a także podatek PIT tak jak od działalności gospodarczej. Po uzyskaniu
    pozytywnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku PIT, gdzie uznano, iż działał on w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie natomiast jako przedsiębiorca, Wnioskodawca
    uzyskał zwrot nadpłaconego podatku PIT.
    W celu pozyskania nabywców Wnioskodawca zatrudnił profesjonalnego pośrednika oraz
    nie prowadził profesjonalnych działań marketingowych.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie
      1. Na pytanie o treści: „Czy jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym? Jeśli
        tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej działalności?”, odpowiedział Pan
        „Wnioskodawca został zarejestrowany do podatku VAT dnia 24 maja 2021 r.,
        wykreślony 31 grudnia 2021 r. rejestracja była jedynie zabiegiem ostrożnościowym
        na wypadek negatywnej interpretacji indywidualnej. Wykreślenie od razu po
        uregulowaniu podatku VAT za sprzedane działki tylko potwierdza brak ciągłości
        działalności. Rejestracja miała związek tylko ze sprzedażą otrzymanych na skutek
        rozwodu działek”.
      2. Na pytanie o treści: „Które działki wskazane w opisie sprawy są przedmiotem Pana
        zapytania? Proszę wskazać numery tych działek”, odpowiedział Pan „Są to działki
        sprzedane – o numerach (...)”.
      3. Na pytanie o treści: „Kiedy dokonał Pan podziału działki nr (...)”, odpowiedział Pan
        „Decyzja została wydana w dniu 3 grudnia 2018 roku, na mocy której zatwierdzono
        projekt podziału”.
      4. Na pytanie o treści: „Czy przed podziałem działki nr (...) miała ona dostęp do drogi w
        tym drogi publicznej?”, odpowiedział Pan „Działka ewidencyjna nr (...) posiadała
        formalny dostęp do drogi publicznej, jako że w dacie podziału przylegała do działki
        drogowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako droga publiczna. Należy
        jednak jednoznacznie podkreślić, że w dacie dokonywania podziału brak było
        realnego, funkcjonalnego i technicznego dostępu do tej drogi, w rozumieniu

        umożliwiającym cywilizowane, rzeczywiste korzystanie z nieruchomości zgodnie z
        jej przeznaczeniem, tj. w sposób odpowiadający elementarnym standardom
        infrastrukturalnym.
        W szczególności:
      − droga, mimo że formalnie istniejąca, nie była urządzona - miała charakter
        nieutwardzonej, dzikiej drogi gruntowej, miejscami całkowicie zarośniętej
        roślinnością uniemożliwiającą przejazd.
      − nie była utrzymywana ani dostępna w sposób umożliwiający przejazd pojazdów
        mechanicznych (w tym ciężarowych i osobowych) – faktyczny dostęp do działki był
        możliwy wyłącznie poprzez przechodzenie – za zgoda lub milczącym przyzwoleniem
        właścicieli – przez nieruchomości sąsiednie, co oznacza, że dostęp ten miał
        charakter okazjonalny, nieformalny i nieusankcjonowany żadnym tytułem
        prawnym. W konsekwencji, mimo formalnego kontaktu z działką drogową, dostęp
        ten nie spełniał minimalnych warunków umożliwiających korzystanie z
        nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Z uwagi na powyższe, dostęp
        do działki nr (...) w dacie podziału miał charakter czysto teoretyczny, zaś realnie był
        niewykonalny lub nadmiernie utrudniony”.
      5. Na pytanie o treści: „Czy w decyzji z (...) Wójt Gminy wskazał na warunki, jakie muszą
        być spełnione na moment zbycia wydzielonych działek z działki (...)? Jeżeli tak, to
        jakie były to warunki”, odpowiedział Pan „Dnia (...) Wójt Gminy (...) wydał decyzję
        zatwierdzającą projekt podziału Nieruchomości, pod warunkiem, że w momencie
        zbycia wydzielanych działek gruntu bez bezpośredniego dostępu do drogi
        publicznej zostaną ustanowione dla nich odpowiednie służebności drogowe lub
        zostaną one zbyte wraz z udziałem w prawie do drogi wewnętrznej, jednocześnie
        wydzielając następujące działki gruntu:
        - (...) (dalej łącznie jako: „Działki”),
        - (...) - pod drogę wewnętrzną (dalej łączenie jako: „Działki drogowe”)”.
      6. Na pytanie o treści: „Na czyj wniosek Wójt Gminy (...) wydał decyzję o warunkach
        zabudowy przewidującą budowę dziewięciu budynków mieszkalnych
        jednorodzinnych?”, odpowiedział Pan „Decyzja o podziale działki ewidencyjnej nr (...)
        została wydana na wniosek Wnioskodawcy, jednakże koncepcja i szczegółowy
        sposób dokonania podziału – w tym liczba oraz konfiguracja wydzielanych działek (9
        działek) – została opracowana z inicjatywy i według wytycznych Gminy.
        Wnioskodawca, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności deweloperskiej ani
        gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie miał wpływu ani nie
        przejawiał inicjatywy w zakresie projektowania podziału pod kątem spełnienia
        wymagań planistyczno-urbanistycznych, w tym szczegółowych parametrów
        wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. Dla Wnioskodawcy kluczowym
        celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy było umożliwienie sprzedaży
        nieruchomości, warto jeszcze raz podkreślić, że nieruchomość w stanie
        poprzedzającym decyzję o warunkach zabudowy nie cieszyła się zainteresowaniem.
        Nie miał natomiast znaczenia docelowy sposób zagospodarowania poszczególnych
        działek, ich wielkość, przeznaczenie czy też liczba – kryteria te zostały pozostawione
        do swobodnego rozstrzygnięcia przez organ. Innymi słowy. Wnioskodawca zdał się
        całkowicie na propozycję i doświadczenie organu gminy w zakresie podziałów
        planistycznych, traktując sam fakt przeprowadzenia podziału jako środek do
        zrealizowania zamiaru jednorazowego, cywilnoprawnego zbycia nieruchomości.
        Wnioskodawca nie prowadził – ani w dacie podziału, ani w późniejszym okresie –
        jakiejkolwiek zorganizowanej działalności w zakresie nabywania, dzielenia i
        sprzedaży nieruchomości, ani też nie występował wobec nabywców w charakterze
        profesjonalisty świadczącego usługi w obrocie nieruchomościami, co potwierdza
        fakt braku własnej inicjatywy w ramach procesu podziału działki”.

      7. Na pytanie o treści: „Z czyjej inicjatywy nastąpiło sprostowanie ww. decyzji i z jakiego
        powodu, np. błędu?”, odpowiedział Pan „Sprostowanie nastąpiło z urzędu – gmina
        zorientowała się, że popełniła błąd w kwestii numeracji działek i sprostowała to z
        własnej inicjatywy”.
      8. Na pytanie o treści: „Do jakich celów służyły Panu – od momentu nabycia – działki
        będące przedmiotem zapytania - jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy
        wskazać, w jaki sposób zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?”, odpowiedział
        Pan „Działki będące przedmiotem zapytania zostały nabyte przez Wnioskodawcę w
        wyniku zdarzenia o charakterze osobistym, tj. rozwodu, jako element podziału
        majątku dorobkowego. Tym samym, nabycie to nie było wynikiem jakiejkolwiek
        kalkulacji ekonomicznej czy inwestycyjnej, lecz skutkiem okoliczności życiowych,
        niezależnych od Wnioskodawcy.
        Nieruchomości te miały zaspokajać wyłącznie prywatne potrzeby życiowe
        Wnioskodawcy, w szczególności poprzez możliwość realizacji docelowego planu
        budowy domu mieszkalnego na własny użytek (dotyczy to okresu zwłaszcza sprzed
        podziału majątku). Intencją Wnioskodawcy od początku pozostawało zachowanie
        prawa własności do czasu realizacji tej inwestycji, czego dowodem jest m.in.
        długoletnie niepodejmowanie działań ukierunkowanych na sprzedaż oraz
        utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie techniczno-użytkowym w ramach
        nieodpłatnej dzierżawy.
        Z uwagi na długoterminowy pobyt Wnioskodawcy za granicą, nieruchomości były
        nieodpłatnie udostępniane osobie trzeciej, celem ich utrzymania, zabezpieczenia
        oraz zapobieżenia degradacji gruntu – co potwierdza wolę zachowania
        nieruchomości w celach prywatnych, a nie w celu osiągnięcia bieżących korzyści
        finansowych – w przeciwnym razie dzierżawa ta z całą pewnością byłaby odpłatna.
        Dodatkowo, działka po podziale została przekazana przez Wnioskodawcę jego
        synowi, co stanowi kolejne potwierdzenie rodzinnego i osobistego charakteru
        zarządu majątkiem, motywowanego więziami osobistymi, a nie zamiarem
        prowadzenia działalności gospodarczej.
        W świetle powyższego, działki te służyć miały zaspokajaniu prywatnych potrzeb
        mieszkaniowych i rodzinnych Wnioskodawcy, nie były wykorzystywane w
        działalności gospodarczej, nie były nabywane z zamiarem odsprzedaży, ani nie były
        przedmiotem czynności powtarzalnych o charakterze profesjonalnym. Decyzja o
        sprzedaży części nieruchomości nie nastąpiła natychmiastowo, lecz po pewnym
        czasie”.
      9. Na pytanie o treści: „Czy działki będące przedmiotem zapytania, od dnia nabycia do
        dnia sprzedaży były wykorzystywane przez Pana wyłącznie do działalności
        zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jakie dokładnie. Informacji
        należy udzielić odrębnie dla każdej sprzedanej działki”, odpowiedział Pan „Jak
        opisane zostało w punkcie 8 działki do momentu sprzedaży służyły jedynie celom
        prywatnym, a co za tym idzie niepodlegającym w żadnym stopniu opodatkowaniu
        podatkiem od towarów i usług - dotyczy to w takim samym stopniu każdej z działek
        wymienionych w odpowiedzi na zapytanie nr 2”.
      10. Na pytanie o treści: „Czy działki były wykorzystywane przez Pana na cele
        działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i
        usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę
        wskazać:
      a) czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy rozumieniu
        art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43
        ust. 1 pkt 3 ustawy?

      b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan zarejestrowanym,
        czynnym podatnikiem podatku VAT? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej
        sprzedanej działki”, odpowiedział Pan „Wnioskodawca nie wykorzystywał działek do
        celów działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od
        towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775). zwanej dalej ustawą”.
      11. Na pytanie o treści: „Czy z działek były sprzedawane płody rolne opodatkowane
        podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z ww. działek były
        wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby?”, odpowiedział Pan „Nie, z działek
        będących przedmiotem zapytania przez Wnioskodawcę nie były sprzedawane
        żadne płody rolne ani inne produkty pochodzenia rolniczego, które podlegałyby
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.
      12. Na pytanie o treści: „Czy w związku ze sprzedażą ww. działek zawarł Pan
        przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to proszę o szczegółowe opisanie, jakie
        postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży ww. działek wynikały z zawartej
        umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie
        prawa i obowiązki wynikały z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążyły na
        Panu, a jakie na nabywcy? Proszę o szczegółowe opisanie. Informacji należy udzielić
        odrębnie dla każdej sprzedanej działki”, odpowiedział Pan „Umowa przedwstępna
        była konieczna dla każdej ze sprzedanych działek, w której nabywcy wymagali
        przeniesienia pozwolenia na budowę tj. (...) i zawierała dokładnie taki sam wzór.
        Umowy te były niezbędne w celu skutecznego prawnie przeniesienia pozwoleń na
        budowę w ramach posiadanej przez Wnioskodawcę decyzji o warunkach zabudowy,
        co zostanie szczegółowo opisane w następnym punkcie. W ramach umowy:
        − Strony uzgodniły cenę sprzedaży w wysokości zawartej w umowie. Kwota ta
        obejmowała wszystkie podatki, w tym ewentualny podatek VAT.
        − Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia przez
        Sprzedającego następujących warunków:
      • Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego
        jednorodzinnego – na podstawie projektu przedłożonego przez Kupujących.
        Sprzedający zobowiązał się również uzyskać pozwolenie od Powiatowego
        Konserwatora Zabytków na prowadzenie badań archeologicznych i pokryć
        wszelkie związane z tym koszty (wnioski, usługi archeologiczne, usunięcie
        zabytków).
      • Zapewnienie swobodnego dostępu do działki, tj. zobowiązanie do podjęcia
        czynności administracyjnych przed Wójtem Gminy (...) celem wytyczenia drogi
        gminnej nr (...), udrożnienia dojazdu (usunięcie krzaków do 28 lutego 2021 r. i
        zwałów ziemi do 2 miesięcy – pod warunkiem zgody Gminy). W razie opóźnień z
        winy gminy – umowa imała wygasnąć za porozumieniem stron.
      • Uzyskanie warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, deszczowej,
        wodnej, gazowej i energetycznej – do dnia 30 czerwca 2021 r. (z możliwością
        przedłużenia do 31 sierpnia w razie opóźnień urzędowych).
      Sprzedający:
      • zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości po spełnieniu ww. warunków,
      • miał ponieść wszelkie koszty związane z procedurą archeologiczną oraz
        zapewnieniem dostępu do drogi publicznej,
      • miał powstrzymać się od jakichkolwiek czynności obciążających nieruchomość lub
        powodujących zmianę jej stanu prawnego faktycznego do czasu zawarcia umowy
        przyrzeczonej,
      • zobowiązał się do przedstawienia aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu w
        podatkach i składkach ZUS,

      • miał obowiązek zawrzeć umowę przyrzeczoną w kancelarii wskazanej przez
        Kupujących.
      Kupujący:
      • zobowiązali się do zakupu nieruchomości po spełnieniu warunków,
      • mieli ponieść koszty urzędowe dotyczące pozwolenia na budowę (z wyjątkiem
        wątku archeologicznego),
      • zobowiązali się do zapłaty zadatku w wysokości (...) zł. a pozostałej kwoty – w
        terminie 3 dni roboczych po podpisaniu umowy przyrzeczonej.
      Postanowienia dodatkowe:
      − Wskaźnik inflacji: jeżeli CPI przekroczyłby 5% w 2021 r., Sprzedający imał prawo
        żądać renegocjacji ceny – w razie braku porozumienia możliwe było rozwiązanie
        umowy za porozumieniem stron i zwrot zadatku.
      − Zadatek: w razie niewykonania umowy bez winy stron – Sprzedający miał
        obowiązek zwrotu zadatku w wysokości nominalnej. W innych przypadkach - z
        potrąceniem części prowizji dla pośrednika”.
      13. Na pytanie o treści: „Czy udzielił Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania
        Pana imieniu w związku ze sprzedażą działek? Jeśli tak, to proszę wskazać zakres
        tego pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej,
        podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i
        pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.); proszę również
        wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił np. przyszłemu nabywcy.
        Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej sprzedanej działki”, odpowiedział Pan
        „Tak – w ograniczonym zakresie. W odniesieniu do działek objętych uprzednio
        zawartymi umowami przedwstępnymi sprzedaży, tj. działek nr (...) oraz (...), zostały
        również przeniesione pozwolenia na budowę. Zostało to zrobione, bo w zaistniałej
        sytuacji było niemal pewne, że nabywcy nie uzyskają decyzji o warunkach
        zabudowy, z uwagi na przepisy o „dobrym sąsiedztwie”. Bez dokonania
        omawianych dalej czynności zbycie działek było by niemożliwe. Z uwagi na większy
        „obszar analizowany” (w rozumieniu art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o
        planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), dla działki pierwotnej (przed
        podziałem) Wnioskodawca otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. Z kolei dla
        działek po podziale, dużo mniejszych i w związku z tym z mniejszym obszarze
        analizowanym”, z uwagi na brak w tym mniejszym „obszarze analizowanym”
        zabudowań, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przez nabywców byłoby
        niemożliwe. Warunkiem sprzedaży tych działek postawionym przez nabywców było
        uzyskanie pozwoleń na budowę przez Wnioskodawcę w oparciu o decyzję o
        warunkach zabudowy wydaną dla działki przed podziałem, a następnie
        przeniesienie tych pozwoleń na nabywców. Bez przeniesienia pozwoleń na budowę
        i udzielenia pełnomocnictw pośrednikom sprzedaż działek była niemożliwa.
        Pozostali nabywcy (działki (...) planują budowę budynków później, stąd nie
        potrzebowali pozwoleń na budowę, gdyż w momencie, gdy na omawianych
        działkach nr (...) oraz (...) postawione zostaną budynki, uzyskanie warunków
        zabudowy będzie znacznie prostsze i nie będzie wymagało bezpośredniego udziału
        Wnioskodawcy ani udzielania pełnomocnictw z tym związanych. Przedstawiona
        sytuacja pokazuje, że przenoszenie pozwoleń i wszelkie pełnomocnictwa z tym
        związanych nie były działaniami intencjonalnymi, lecz wymuszonymi. Zarówno w
        kwestii pełnomocnictw związanych z pozwoleniami na budowę jak i pozostałych –
        były one niezbędne również ze względu na miejsce zamieszkania Wnioskodawcy.
        Pozostałe udzielone pełnomocnictwa dotyczyły ściśle określonych celów
        praktycznych i administracyjnych, niezbędnych do skutecznego przeniesienia
        własności zgodnie z oczekiwaniami nabywców, i obejmowały wszystkie działki ((...)).

        Dotyczyły one tylko działań, które nie mogły być fizycznie wykonane przez
        Wnioskodawcę zamieszkałego w (...) lub czynności, w zakresie których
        Wnioskodawca nie miał odpowiedniej wiedzy.
        Pełnomocnictwa obejmowały w szczególności:
      • Pełnomocnictwo do składania oświadczeń o prawie do dysponowania
        nieruchomością na cele budowlane.
      • Pełnomocnictwo w zakresie wyłączenia z produkcji gruntów – umożliwiało
        pełnomocnikowi prowadzenie spraw przed właściwymi organami administracji, w
        tym składanie wniosków oraz odbiór decyzji i korespondencji związanej z
        wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej albo rekultywacją.
      • Pełnomocnictwo archeologiczne – dotyczyło wyłącznie podpisywania dokumentacji
        związanej z przeprowadzeniem badań archeologicznych na działkach.
      • Pełnomocnictwo budowlane – upoważniało pełnomocnika do występowania przed
        organami administracji publicznej, składania wniosków, odbioru decyzji i pozwoleń,
        zgłaszania zamiaru budowy lub rozbiórki, odbioru dziennika budowy oraz składania
        oświadczeń w zakresie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
      • Ogólne pełnomocnictwo budowlane – reprezentację przed szeregiem organów i
        instytucji (w tym starostwem powiatowym, inspekcją sanitarną, strażą pożarną,
        nadzorem budowlanym, zakładem energetyki, gazownictwa) w sprawach
        administracyjnych dotyczących budowy.
      Pełnomocnictwo dla biura nieruchomości – dotyczyło wyłącznie składania wniosków i
      odbioru dokumentów związanych z rejestrem gruntów, księgą wieczystą i innymi
      dokumentami niezbędnymi w procedurze sprzedaży nieruchomości. Zachowanie
      decyzji WZ w mocy wnioskodawcy miało zasadnicze znaczenie praktyczne – nowi
      nabywcy mogliby nie uzyskać analogicznych decyzji w trybie nowego postępowania, ze
      względu m.in. na zmiany w uwarunkowaniach planistycznych, kryteriach zabudowy i
      braku spełnienia warunku „dobrego sąsiedztwa” ze względu na różnice w powierzchni
      i konfiguracji działek, co zostało opisane na początku.
      Pełnomocnictwa były udzielane:
      • pośrednikowi w obrocie nieruchomościami – wyłącznie w zakresie kontaktu z
        potencjalnymi nabywcami oraz organizacji czynności wykonywanych „na miejscu”
      • doradcy podatkowemu – wyłącznie w celu przygotowania i złożenia wniosku o
        interpretację indywidualną w zakresie oceny, czy sprzedaż działek może podlegać
        opodatkowaniu VAT jako działalność gospodarcza – tj. w celu ochrony prawnej
        opodatkowaniu VAT jako działalność gospodarcza – tj. w celu ochrony prawnej
        Wnioskodawcy:
      • osobie reprezentującej nabywców (lub samego nabywcy) - w celu umożliwienia
        skutecznego przeniesienia pozwoleń na budowę i w celu kontynuacji postępowania
        administracyjnego w zakresie pozwolenia na budowę.
      Wnioskodawca mieszka na stałe w (...), co uniemożliwiało mu osobiste uczestnictwo w
        większości z procedur. Wydanie pełnomocnictw było więc konieczne i podyktowane
        wyłącznie względami organizacyjnymi oraz logistycznymi, a nie zamiarami
        prowadzenia działalności deweloperskiej czy zawodowej. Pełnomocnictwa miały
        charakter incydentalny, ściśle celowy i dotyczyły wyłącznie koniecznych czynności
        administracyjnych związanych z działkami objętymi zawartymi umowami
        przedwstępnymi. Nie obejmowały one czynności handlowych, marketingowych ani
        nie miały na celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu
        nieruchomościami. Ich udzielenie wynikało wyłącznie z miejsca zamieszkania
        Wnioskodawcy i utrudnień związanych z przeniesieniem omawianych pozwoleń na
        budowę”.

      14. Na pytanie o treści: „Czy do momentu sprzedaży ww. działek ponosił Pan jeszcze
        inne niż te wskazane w opisie sprawy nakłady związane z przygotowaniem ich do
        sprzedaży, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności
        działek. Jeśli tak, to proszę opisać jakie były/będą to czynności (nakłady)”,
        odpowiedział Pan „Nie. Wnioskodawca nie ponosił żadnych dodatkowych nakładów
        o charakterze inwestycyjnym, zmierzających do zwiększenia wartości lub
        atrakcyjności działek przed ich sprzedażą - poza wskazanymi już wcześniej we
        wniosku o interpretację wspomnieć można jedynie o omawianych wcześniej
        kosztach pełnomocników związanych z przenoszeniem pozwoleń i pobytem za
        granicą, co jednak ciężko uznać za działanie mające na celu zwiększenie wartości
        działki, co zostało szeroko omówione w punkcie 13. W szczególności
        Wnioskodawca: nie prowadził innych niż wskazane w stanie faktycznym robót
        budowlanych, ziemnych, uzbrojeniowych ani infrastrukturalnych na działkach, nie
        ponosił nakładów związanych z zagospodarowaniem terenu, jego waloryzacją
        handlową, podziałem funkcjonalnym. czy przygotowaniem projektów budowlanych
        z własnej inicjatywy, nie podejmował działań marketingowych ani komercyjnych
        zmierzających do wypromowania lub zwiększenia atrakcyjności nieruchomości na
        rynku”.
      15. Na pytanie o treści: „Kiedy dokonał Pan wyrównania i niwelacji terenu,
        przeznaczonego na drogę gminną?”, odpowiedział Pan „Były to okolice grudnia
        2021, co potwierdzają faktury”.
      16. Na pytanie o treści: „Wskazał Pan w opisie sprawy, że: Dnia 2 marca 2020 r.
        Wnioskodawca otrzymał od gminy pismo, w którym gmina informuje, że
        utwardzenie Drogi gminnej kruszywem naturalnym (co umożliwiłoby poruszanie się
        po niej autem) będzie możliwe dopiero w momencie przeprowadzenia przez
        niniejszy odcinek sieci uzbrojenia w postaci wodociągu, gazociągu i linii
        energetycznej. W związku z takim a nie innym stanowiskiem gminy Wnioskodawca
        zawarł odpowiednie umowy z dostawcami ww. mediów na wykonanie przyłączy do
        sieci wodociągowej, gazowej i energetycznej. W związku z powyższym proszę
        wskazać, czy ww. pismo otrzymał Pan w odpowiedzi na Pana wniosek, zapytanie itp.
        Jeśli tak, to należy opisać tą sytuację”, odpowiedział Pan „Pismo zostało otrzymane
        w odpowiedzi na zapytanie Wnioskodawcy, które wynikało z faktu ciężkiego
        dostępu do działek – droga publiczna była nieprzejezdna, przez co Wnioskodawca
        musiał przeprowadzać potencjalnych nabywców przez działki sąsiadów za ich
        milczącą zgodą. Ten stan znacząco utrudniał, o ile nie uniemożliwiał sprzedaż
        działek. Było to również w oczywisty sposób utrudnienie praktyczne, stąd
        naturalnym jest wystąpienie z tego rodzaju wnioskiem. Z praktycznego punktu
        widzenia poza utrudnieniami wobec sąsiadów konieczne było również przejście
        przez różnego rodzaju krzaki i zarośla. Gmina w odpowiedzi z dnia 8 maja 2019
        roku wytyczyła drogę oraz wskazała na aktualny brak budżetu. W dalszej kolejności
        prośba została ponowiona, na co zostało wystosowane omawiane pismo z dnia 2
        marca 2020 roku. Warto w tym miejscu jeszcze raz zaznaczyć, że utwardzenie drogi
        było niezbędne w celu jakiegokolwiek dostępu do działki. Do tego momentu
        Wnioskodawca był zmuszany przeprowadzać potencjalnych nabywców do
        nieruchomości poprzez działki sąsiadów za ich milczącą zgodą, co w sposób
        oczywisty było dużym utrudnieniem i zasadniczo uniemożliwiało sprzedaż na tym
        etapie”.
      17. Na pytanie o treści „W odniesieniu do których „dwóch działek” uzyskał Pan
        pozwolenie na budowę?”, odpowiedział Pan „Były to działki (...)”.
      18. Na pytanie o treści „Czy wskazane w opisie sprawy przeprowadzenie wodociągu,
        gazociągu i linii energetycznej, było spowodowane tylko i wyłącznie pismem Gminy
        z 2 marca 2020 r. Proszę wyjaśnić. Nadmieniam, że we własnym stanowisku
        sprawie wskazał Pan, że: W kwestii uzbrojenia i infrastruktury drogowej rzeczywiście

        można uznać, że jest to typowe dla handlowców, niemniej w ocenie każdego
        przypadku należy wziąć pod uwagę cały kontekst. W omawianej sytuacji
        Wnioskodawca wskazanych czynności dokonał z uwagi na to, że wymusiła to na nim
        zastana sytuacja. Początkowo nie były to planowane działania, wskazane uzbrojenia
        były wykonane, aby wogóle nieruchomość była zbywalna, gdyż do momentu
        uzbrojenia nieruchomość w ogóle nie cieszyła się zainteresowaniem nabywców, na
        co wskazuje korespondencja mailowa z etapu, gdy Wnioskodawca próbował jeszcze
        sprzedać całość nieruchomości”, odpowiedział Pan „Wskazane w opisie sprawy
        przeprowadzenie wodociągu, gazociągu i linii energetycznej było wymagane w celu
        realizacji budowy drogi, co z kolei stanowiło wymóg ze strony Gminy. Sama droga
        była natomiast niezbędna, aby możliwe było w ogóle przedstawienie nieruchomości
        potencjalnym nabywcom. Budowa drogi była inicjatywą Wnioskodawcy, wymuszoną
        realiami – nieruchomość w istniejącym stanie nie była w praktyce zbywalna, gdyż
        nie można jej było zaprezentować bez przejścia przez działki sąsiadów, krzaki oraz
        nasypy. Z kolei przyłącza były warunkiem technicznym postawionym tylko i
        wyłącznie przez gminę, koniecznym do rozpoczęcia prac drogowych – ich
        wykonanie było wymagane przed budową drogi.
        Przedstawiony stan faktyczny pozostaje spójny i niesprzeczny z cytowanym przez
        Organ fragmentem stanowiska własnego. Należy podkreślić, że nieruchomość
        przed podziałem w ogóle nie cieszyła się zainteresowaniem potencjalnych
        nabywców. Po podziale natomiast głównym problemem stał się brak dostępu do
        przejezdnej drogi publicznej, co bezpośrednio wiąże się z koniecznością wykonania
        uzbrojenia terenu (obejmującego wodociąg, gazociąg i linie energetyczną), z tego
        jednak wyłącznie powodu, iż od istnienia tej infrastruktury Gmina uzależniła
        wykonanie drogi gminnej (pismo Gminy z dnia 2 marca 2020 r.). Faktyczny dostęp
        do drogi gminnej był z kolei niezbędny do umożliwienia sprzedaży nieruchomości i
        to na absolutnie elementarnym poziomie. Podejmowane zatem przez
        Wnioskodawcę czynności były zatem działaniami koniecznymi, nieplanowanymi
        uprzednio, a ich genezą była zastana sytuacja faktyczno-prawna, a nie intencja
        zwiększania wartości inwestycyjnej nieruchomości czy prowadzenia działalności
        gospodarczej”.
      19. Na pytanie o treści „Czy ww. działki były, kiedykolwiek przedmiotem najmu,
        dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to:
      a) czy była/jest to umowa odpłatna i w jakim czasie obowiązywała?
      b) czy czynsz z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze był
        dokumentowany fakturami wystawionymi przez Pana?
      c) w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o
        podobnym charakterze, prosimy wskazać, czy dokonywał/dokonuje Pan rozliczenia
        podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze
        przedmiotowej działki?
      d) w przypadku, gdy podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym
        charakterze działek będących przedmiotem wniosku nie był rozliczany, prosimy
        wskazać z jakiego powodu?”, odpowiedział Pan: „Działki będące przedmiotem
        zapytania nie były nigdy oddzielnie wynajmowane lub dzierżawione, natomiast
        nieruchomość jako całość oddana była w nieodpłatną dzierżawę, co trwało od roku
        2004 w celu zachowania odpowiedniego stanu nieruchomości. Potwierdza to
        również brak profesjonalnego charakteru – inwestor kierujący się ciągłymi celami
        zarobkowymi nie pozwoliłby sobie na brak spieniężenia dzierżawy nieruchomości
        przez tak długi czas (w tym przypadku 15 lat bez żadnego dochodu z tytułu
        dzierżawy po stronie Wnioskodawcy). W omawianej sytuacji nie wystąpił w żadnym
        momencie obowiązek wykazania i zapłaty podatku VAT należnego”.

      20. Na pytanie o treści „ Czy prowadzi Pan działalność gospodarcza zakresie usług
        deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?”,
        odpowiedział Pan „Nie. Wnioskodawca z zawodu jest nauczycielem zamieszkującym
        na stałe w (...) i nigdy nie wykonywał działalności przedsiębiorczej, a tym bardziej
        deweloperskiej”.

## Pytanie

Czy uwzględniając opisany stan faktyczny wnioskodawca dokonując sprzedaży Działek
    własnych działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca
    2004 r. podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawa VAT”) wykonujący samodzielnie
    działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, dokonując sprzedaży Działek własnych nie działał on jako podatnik w
    rozumieniu art. 15 ustawy VAT.
    Uzasadnienie
    I. Charakter prawny wykonywanych działań
    Brak działalności gospodarczej: Wnioskodawca zwraca się z wnioskiem o interpretację,
    wskazując, że w przedstawionych okolicznościach nie działał jako podatnik VAT
    prowadzący działalność gospodarczą. Nabycie nieruchomości oraz późniejsze transakcje
    sprzedaży miały na celu zarządzanie majątkiem prywatnym, nabytym m.in. w wyniku
    rozwodu, a nie prowadzenia działalności gospodarczej.
    Działania podejmowane przez Wnioskodawcę: Wnioskodawca, przedstawiając stan
    faktyczny, podkreśla, że podejmowane działania, takie jak podział nieruchomości i
    uzyskanie warunków zabudowy, miały na celu umożliwienie sprzedaży nieruchomości, a
    dopiero w dalszej kolejności zwiększyły jej wartość. Wnioskodawca wskazuje, że te
    czynności były racjonalnymi działaniami osoby prywatnej, mającymi na celu odpowiednie
    zarządzanie majątkiem, a nie prowadzenie działalności gospodarczej. Początkowo
    Wnioskodawca próbował sprzedać całość nieruchomości w pierwotnym stanie, jednak
    żaden deweloper nie był skłonny do zakupu nieruchomości w tej formie, co wskazuje na
    to, że sprzedaż nieruchomości w formie podzielonej była wynikiem sytuacji na rynku
    nieruchomości, a nie chęcią maksymalizacji zysku. Ponadto przez cały czas unikano
    dodatkowych nakładów, ograniczono się jedynie do tych niezbędnych, co potwierdzają
    stosunkowo niskie wydatki wynikające z ewidencji KPiR Wnioskodawcy. Przedmiot i kwota
    nakładów poczyniona przez Wnioskodawcę nie przerasta nakładów, jakie dokonałaby os.
    prywatna budując np. dom jednorodzinny w systemie gospodarczym. Standardem w
    praktyce rynku nieruchomościowego jest sprzedaż nieruchomości w stanie zdatnym do
    użytku, czynności mające nadać tę zdatność są często wykonywane nawet przez osoby
    fizyczne zarządzające majątkiem prywatnym o charakterze nieprofesjonalnym. Fakt, iż
    dana osoba fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej, nie może implikować
    obowiązku całkowitego zaniechania nakładów, czy czynności podejmowanych w związku z
    nieruchomością, zwłaszcza jeśli mają one charakter zwyczajowy lub są podyktowane
    potrzebą zachowania jej stanu technicznego i użytkowego. Takie podejście mogłoby
    negatywnie wpłynąć na integralność oraz spójność systemu prawnego, ponieważ zgodnie
    z utrwalonymi standardami prawnymi oraz nieformalnymi zasadami obrotu
    gospodarczego przyjmuje się, iż przedmiot sprzedaży, niezależnie od tego, czy jest to
    towar, czy nieruchomość, powinien posiadać cechy umożliwiające jego normalne
    użytkowanie już w chwili dokonania transakcji. Ponadto, podstawowe nakłady finansowe i
    organizacyjne, mające na celu zapewnienie tej użyteczności oraz zwiększenie
    prawdopodobieństwa skutecznej sprzedaży, nie powinny automatycznie prowadzić do
    kwalifikacji działań sprzedającego jako prowadzenia działalności gospodarczej.

    Orzecznictwo wskazujące na brak profesjonalnego charakteru działalności: Potwierdza to
    z resztą linia orzecznicza, przykładowo: „Dokonując kwalifikacji działalności związanej z
    obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności
    gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może
    podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału
    nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod
    drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji
    nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych
    działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań
    „handlowca”, a więc podatnika podatku od towarów i usług” (Wyrok Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 24 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 2068/22, WSA w Kielcach w
    wyroku z 27 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Ke 219/24). Z tego samego orzecznictwa wynika
    również, że co oczywiste znaczenia nie ma ilość sprzedanych działek. Orzecznictwo
    wskazuje również, że nie liczy się zamiar oraz czynności przy nabyciu, a raczej przy
    sprzedaży. Należy jednak podkreślić, że podział działek i sprzedaż jest konsekwencją ciągu
    przyczynowo skutkowego sytuacji prywatnej Wnioskodawcy w wyniku, którego to finalnie
    doszło do sprzedaży. Art. 15 ust. 2 ustawy VAT mówi o tym, że działalność gospodarcza
    obejmuje w szczególności wymienione czynności w sposób ciągły, natomiast stan
    faktyczny świadczy o tym, że gdyby nie okoliczności prywatne do sprzedaży nigdy by nie
    doszło. Z podobnych przyczyn małe jest prawdopodobieństwo wykonywania przez
    podatnika w przyszłości podobnych działań związanych z obrotem nieruchomościami. Bez
    wątpienia kluczowe w ocenie sytuacji będzie porównanie omawianego stanu faktycznego
    z wyrokami Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyrokach z 15 września
    2011 r. (sygn. akt C-180/10 i C-181/10). W omawianych wyrokach wskazane było, że samo
    przekształcenie nieruchomości (np. podział działki) lub jej sprzedaż nie wystarczą, aby
    uznać taką czynność za działalność gospodarczą. Nawet jeśli sprzedający podejmuje
    działania zwiększające wartość nieruchomości (np. podział na mniejsze działki), nie
    przekracza to granic zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o ile nie towarzyszy
    temu profesjonalne zaangażowanie typowe dla handlowców. Istotne w omawianej
    sprawie jest, że nieruchomość pierwotnie nie dość, że została nabyta do celów
    prywatnych, to w dalszej kolejności przekazana stała się majątkiem Wnioskodawcy na
    skutek prywatnych wydarzeń w postaci rozwodu. Ciężko tu zatem mówić o planowanym
    działaniu, TSUE wskazuje, że istotne jest to, czy stopniowa sprzedaż działek ma na celu
    uzyskanie stałego dochodu, co nie mogło mieć miejsca w przypadku wnioskodawcy, gdyż
    posiadanie nieruchomości nie było zdarzeniem zaplanowanym, a sama sprzedaż miała
    być docelowo działaniem jednorazowym, sprzedaż w „częściach” była skutkiem
    okoliczności, a nie celem działania Wnioskodawcy. Wyrok wskazuje również, że: Za
    działalność gospodarczą uznaje się sytuacje, gdy sprzedający angażuje środki i metody
    podobne do tych stosowanych przez profesjonalnych handlowców lub deweloperów.
    Przykłady takich działań obejmują:
    − uzbrojenie terenu (np. budowa infrastruktury drogowej, kanalizacyjnej);
    − działania marketingowe (np. systematyczne ogłoszenia, korzystanie z pośredników w
      sposób zorganizowany).
    TSUE zaznaczył jednak, że pojedyncze działania (np. umieszczenie ogłoszenia) nie są
    wystarczające. W kwestii uzbrojenia i infrastruktury drogowej rzeczywiście można uznać,
    że jest to typowe dla handlowców, niemniej w ocenie każdego przypadku należy wziąć
    pod uwagę cały kontekst. W omawianej sytuacji Wnioskodawca wskazanych czynności
    dokonał z uwagi na to, że wymusiła to na nim zastana sytuacja. Początkowo nie były to
    planowane działania, wskazane uzbrojenia były wykonane, aby w ogóle nieruchomość
    była zbywalna, gdyż do momentu uzbrojenia nieruchomość w ogóle nie cieszyła się
    zainteresowaniem nabywców, na co wskazuje korespondencja mailowa z etapu, gdy
    Wnioskodawca próbował jeszcze sprzedać całość nieruchomości. Ponadto niektóre
    czynności były wymagane przez gminę. Dnia 2 marca 2020 r. Wnioskodawca otrzymał od
    gminy pismo, w którym gmina poinformowała go, że utwardzenie Drogi gminnej

    kruszywem naturalnym (co umożliwiłoby poruszanie się po niej autem) będzie możliwe
    dopiero w momencie przeprowadzenia przez niniejszy odcinek sieci uzbrojenia w postaci
    wodociągu, gazociągu i linii energetycznej. Dopiero w związku z takim a nie innym
    stanowiskiem gminy Wnioskodawca zawarł odpowiednie umowy z dostawcami ww.
    mediów na wykonanie przyłączy do sieci wodociągowej, gazowej i energetycznej.
    W wyroku TSUE można wyróżnić również kryterium profesjonalizmu, z czego kluczowa jest
    ciągłość i cel zarobkowy. Wnioskodawca pierwotnie zamierzał zbyć nieruchomość w
    formie jednej transakcji bez dodatkowych nakładów, w związku z czym wywnioskować
    można, że jego głównym kryterium było łatwe spieniężenie nieruchomości, a nie
    maksymalizacja zarobku i profesjonalizm działań. Co najistotniejsze, TSUE podkreślił, że
    każdy przypadek wymaga analizy całokształtu okoliczności, w tym kontekstu nabycia i
    przekształcenia nieruchomości (np. czy zmiana przeznaczenia wynikała z woli
    sprzedającego czy zewnętrznych czynników, jak zmiana planu zagospodarowania), gdzie
    ze stanu faktycznego wynika jasno, że większość czynników związanych ze sprzedażą było
    uwarunkowane czynnikami zewnętrznymi. Nie można ponadto wymagać od racjonalnie
    postępującej osoby, aby uparcie próbowała sprzedać nieruchomość niecieszącą się
    zainteresowaniem. Stąd uzasadnione jest podejmowanie działań mających na celu jej
    łatwiejsze zbycie. Nie można też uznać za podmiot profesjonalny osoby, która zawiera
    umowy o wykonanie przyłączeń do sieci wodociągowej, gazowej i energetycznej wyłącznie
    dlatego, że wymagają tego od niej władze gminy.
    Brak infrastruktury typowej dla działalności gospodarczej: Wnioskodawca zwraca uwagę,
    że nie stworzył infrastruktury marketingowej, zarządczej czy organizacyjnej
    charakterystycznej dla podmiotów działających profesjonalnie na rynku nieruchomości.
    Działania Wnioskodawcy były ograniczone do podstawowych i niezbędnych czynności,
    które wykonałaby każda osoba prywatna dążąca do odpowiedniego zarządzania
    majątkiem, a nie przedsiębiorca działający na rynku nieruchomości.
    Korzystanie z usług pośrednika: Wnioskodawca zwraca uwagę, aby uwzględnić w
    interpretacji fakt, że skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami w
    przypadku Wnioskodawcy jest wynikiem braku wiedzy branżowej i trudnościami w zbyciu
    nieruchomości, która jest niezbędna do profesjonalnego funkcjonowania na tym rynku.
    Korzystanie z usług pośrednika jest typowe dla osób prywatnych, które nie mają
    doświadczenia w obrocie nieruchomościami, a nie dla profesjonalistów prowadzących
    działalność gospodarczą. W tym kontekście warto powołać się na wyrok Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 marca 2024 r. sygn. akt I SA/Wr 894/23,
    który wskazuje, że podzielenie nieruchomości na mniejsze działki nie decyduje o
    zawodowym charakterze działalności, a z kolei fakt korzystania przy sprzedaży
    nieruchomości z usług biura pośrednictwa obrotem nieruchomościami podkreśla
    niezawodowy charakter podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności, co stanowi
    istotny element uzasadnienia braku działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT.
    Warto również odnieść się do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24 (E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we
    Wrocławiu), w którym Trybunał wskazał, że samo skorzystanie z usług profesjonalnego
    pośrednika nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu
    dyrektywy VAT. Trybunał podkreślił, że uznanie osoby fizycznej za podatnika VAT wymaga
    „aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami”, polegających m.in. na
    angażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez przedsiębiorców, a nie
    jedynie biernego uczestnictwa w transakcji sprzedaży przy pomocy pełnomocnika lub
    pośrednika.
    W świetle tego wyroku, decydujące znaczenie ma nie sam fakt skorzystania z usług
    pośrednictwa, lecz charakter i zakres działań podejmowanych przez podatnika, ich
    intensywność, organizacja oraz skala. W przypadku Wnioskodawcy działania te nie mają
    cech zawodowego charakteru – są incydentalne, nie są prowadzone w sposób ciągły i
    zorganizowany, a udział pośrednika służy wyłącznie przezwyciężeniu przeszkód

    wynikających z braku doświadczenia w obrocie nieruchomościami. Zatem zarówno w
    świetle orzecznictwa krajowego (WSA we Wrocławiu, sygn. I SA/Wr 894/23), jak i unijnego
    (TSUE C-213/24), korzystanie z usług pośrednika może wręcz świadczyć o braku
    profesjonalizmu działań, a tym samym o braku przesłanek do uznania Wnioskodawcy za
    podatnika VAT z tytułu planowanej transakcji.
    Wyrok NSA w sprawie PIT
    Warte dodania jest, że w tej sprawie zapadł wyrok w zakresie podatku dochodowego o
    sygnaturze II FSK 1016/21, który w prawdzie dotyczył odmiennej definicji działalności
    gospodarczej z uwagi na charakterystykę podatku dochodowego od osób fizycznych. Nie
    ma jednak przeszkód w kwestii przytoczenia niektórych wniosków i ustaleń przytoczonych
    przez sąd. Po pierwsze podkreślone zostało, że niektóre elementy mogą mieć znamiona
    zarówno działalności gospodarczej jak i jej braku. W dalszej kolejności sąd zwrócił uwagę
    na brak powtarzalności w kwestii nabycia nieruchomości jak i sprzedaży. W
    przedstawionym stanie faktycznym niniejszego wniosku o interpretację wykazano
    ponadto, że sprzedaż została już dokonana i miała miejsce w krótkim odstępie czasu bez
    dodatkowych nakładów. Sąd ponadto dodał, że działania „nie są na tyle złożone i
    specjalistyczne, aby charakteryzowały one wyłącznie działalność o charakterze
    profesjonalnym”, ponadto „Również skala przedsięwzięcia nie była duża, jako że chodziło
    ostatecznie o cztery nieruchomości (działki gruntu). Opisane we wniosku Skarżącego jego
    dokonane i zamierzone działania nie wykazywały też znamion charakterystycznych dla
    działania profesjonalnego handlowca, a więc naprzemiennego, rozciągniętego w czasie
    nabywania nieruchomości, ich przygotowywania do sprzedaży i następnie dokonywania
    tej sprzedaży oraz inwestowania uzyskanych w ten sposób przychodów do nabywania
    kolejnych nieruchomości i poddawaniu ich analogicznym zabiegom. W przypadku
    Skarżącego było to jednak działanie jednorazowe, mające na celu spieniężenie aktywów
    uzyskanych w ramach rozliczeń małżeńskich”. W tym samym wyroku sąd również
    stwierdził, że maksymalizacja zysku może dotyczyć zarówno sprzedaży prywatnej jak i
    handlowej. „Nie można oczekiwać od osoby, która zbywa składnik swojego majątku, aby
    nie kierowała się rachunkiem ekonomicznym i powstrzymywała się od działań, które
    pozwolą jej uzyskać jak najwyższą cenę, tylko w obawie przed opodatkowaniem transakcji
    z racji uznania, że stanowi to wyraz prowadzonej działalności gospodarczej”. Podobnie w
    kwestii pośrednika stwierdzono, że korzystanie z pośrednika nic nie zmienia i jest zgodne
    z doświadczeniem życiowym o czym świadczy zdanie: „Argumentacja nawiązująca do
    kryterium „podjęcia aktywnych działań” i „korzystania z usług profesjonalnego
    pełnomocnika”, tak jakby miało to oznaczać, że przy prowadzeniu działalności
    gospodarczej dana osoba oferuje nieruchomości do sprzedaży, a w przypadku składników
    majątku osobistego, to ktoś inny pyta właściciela, czy nie ma nieruchomości na sprzedaż”.
    Na końcu warto zaznaczyć, że mimo tego, że kwestia dotyczy innego podatku, to wnioski
    sądu związane z interpretacją stanu faktycznego i elementów związanych z
    doświadczeniem życiowym mogą mieć przełożenie również na kwestie podatku VAT, gdyż
    są to wnioski ogólne niezwiązane wprost z interpretacją przepisów prawa materialnego.
    Twierdzenia związane z interpretacją stanu faktycznego z całą pewnością mogą przyczynić
    się do podobnego spojrzenia na interpretację w zakresie podatku VAT przy obecnym
    stanie faktycznym.
    II. Wymuszony charakter zmian na nieruchomościach
    Wnioskodawca nie neguje natomiast tego, że przy sprzedaży kierował się w pewnym
    stopniu celami zarobkowymi, jednak z uwagi na stanowczy brak ciągłości działań
    związanych z obrotem nieruchomości wątpliwe jest spełnianie warunków nadających tym
    działaniom charakter ustawowej działalności gospodarczej. Warto podkreślić raz jeszcze,
    że celem nadrzędnym była łatwość zbycia, a nie jak najwyższy zarobek. Ustawa mówi
    bowiem, że: „Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.”

    Po pierwsze zgodnie z treścią definicji działalności gospodarczej spełnienie dalej
    wymienionych warunków nadal nie determinuje bezpośrednio tego, czy dane działania są
    w ramach działalności, czy też nie. Z tego też powodu zastosowane zostało wyrażenie „w
    szczególności”, a po drugie wyrażenia w „sposób ciągły dla celów zarobkowych” razem
    tworzą złożoną, nierozdzielną konstrukcję. Okolicznik celu precyzuje lub determinuje, w
    jaki sposób odbywa się dana czynność. Występuje w tym przypadku relacja determinacji:
    jeden okolicznik (celu) uściśla znaczenie drugiego (sposobu). Zgodnie z przedstawioną
    wcześniej argumentacją pierwsza przesłanka ciągłości nie została spełniona, a zatem z
    uwagi na zdefiniowanie tego przez ustawodawcę w sposób nierozdzielny zgodnie z
    wykładnią językową należy interpretować tę przesłankę łącznie, co implikuje, iż brak
    ciągłości w realizacji tych celów uniemożliwia uznanie prowadzonych przez Wnioskodawcę
    działań za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy VAT.
    Wcześniej wspomniane zostało, że przytoczona przesłanka nadal nie determinuje faktu
    spełniania przesłanek podatnika na gruncie VAT. O wymuszonym charakterze sprzedaży
    mogą świadczyć poniższe kwestie wskazane w stanie faktycznym:
      1. Brak chętnych na pierwotną sprzedaż: Wnioskodawca początkowo chciał sprzedać
        nieruchomość w całości, jednak z powodu uwarunkowań rynkowych nie znalazł
        chętnych nabywców. Dla deweloperów nieruchomość w pierwotnej formie nie była
        odpowiednia, co skutkowało brakiem zainteresowania. W związku z tym
        Wnioskodawca zdecydował się na podział nieruchomości.
      2. Podział nieruchomości w zgodzie z sugestią gminy: Poza wspomnianymi
        uwarunkowaniami rynkowymi, Wnioskodawca zwraca uwagę, że podział
        nieruchomości akurat na dziewięć działek był pomysłem gminy, a nie jego
        inicjatywą. To gmina zasugerowała taki podział, uznając go za bardziej korzystny z
        punktu widzenia rozwoju obszaru.
      3. Wymóg budowy dróg dojazdowych: Niwelacja (w niewielkim zakresie) terenu działek
        przeznaczonych na drogi wewnętrzne i drogę gminną oraz naniesienie tam żwiru
        były jednymi z niezbędnych czynności, które Wnioskodawca musiał spełnić, aby do
        nieruchomości w ogóle można było dotrzeć. Początkowo brakowało odpowiednich
        dróg, a istniejąca droga gminna była nieprzejezdna, co znacząco utrudniało
        pokazanie nieruchomości przyszłym nabywcom oraz zmniejszało szansę na
        pomyślną sprzedaż. Do nieruchomości można było jedynie korzystając z
        uprzejmości sąsiadów.
      4. Współpraca z gminą w celu udrożnienia drogi: Wnioskodawca wskazuje, że
        początkowo działał na rzecz gminy, aby udrożnić drogę dojazdową, miało to
        charakter pro bono (nie pobrano wynagrodzenia od gminy), co nie ma miejsca w
        przypadku profesjonalnych wykonawców. Prace te miały na celu umożliwienie
        przejazdu, co stało się konieczne przed dalszym rozwojem nieruchomości oraz
        ułatwienie sprzedaży. Wnioskodawca nie miał żadnej pewności, czy zwiększy to
        wartość sprzedaży działek, wiedział natomiast, że ułatwi to samą sprzedaż. Uznał to
        zatem za niezbędne.
      5. Nakłady na drogach dojazdowych: Wnioskodawca, choć nie był zobowiązany przez
        gminę do ponoszenia tych kosztów, zmuszony był poprzez sytuację do poniesienia
        dodatkowych wydatków związanych z drogami dojazdowymi niebędącymi jego
        własnością. Po udrożnieniu drogi, kolejnym etapem było bowiem oczekiwanie na
        przyłącza prądu, gazu i wody. Było to działanie niezbędne przed utwardzeniem
        drogi. Dopiero po uzyskaniu wymaganych przyłączy przystąpiono do prac
        związanych z przygotowaniem terenu, w tym sypaniem żwiru i gruzu. Same
        przyłącza zatem wynikały z konieczności utwardzenia drogi, utwardzenie drogi z
        kolei było niezbędne do tego, aby do nieruchomości dotrzeć. Warte podkreślenia
        jest, że nie sposób sprzedać działkę, do której nie da się dojechać.

      6. Przyłącza do wszystkich działek: Przyłącza do wszystkich dziewięciu działek zostały
        zrealizowane przed jakąkolwiek próbą sprzedaży. Dostęp do mediów, takich jak
        prąd, był zapewniony do wszystkich działek, co jest standardem do nadania jej
        użytku i umożliwienia zbycia.
      7. Pozwolenia na budowę: Wnioskodawca w przypadku dwóch działek zdecydował się
        wziąć na siebie odpowiedzialność za te pozwolenia, ponieważ było to najłatwiejsze i
        najkorzystniejsze dla nabywców rozwiązanie. Po uzyskaniu pozwolenia,
        Wnioskodawca przekazał je na nowych właścicieli domów, co było konieczne do
        finalizacji transakcji. Dla dwóch pozostałych działek nie było to dokonane z uwagi na
        brak takiej woli ze strony nabywców.
    Po przytoczeniu powyższych argumentów, w ocenie wnioskodawcy kluczowa w
    omawianym kontekście jest odpowiedź na dwa pytania: czy działania wykonane przez
    niego wykonałaby też inna osoba fizyczna nie działająca profesjonalnie? Jakie czynności,
    których nie wykonał dokonałby podmiot profesjonalny?
    III. Brak cech działalności gospodarczej.
    W związku z przytoczonymi argumentami, warto na koniec podsumować działania
    dokonane przez Wnioskodawcę i skonfrontować je z tymi, które wykonałoby większość
    podmiotów profesjonalnych:
      1. Uzyskano darowiznę, co jak wcześniej przedstawiono nie jest w żadnym wypadku
        czynnością profesjonalną.
      2. Wydzielono działki w tym 4 z nich na rzecz Wnioskodawcy. Dokonane to zostało w
        następstwie prywatnych okoliczności – w kontekście zarządzania majątkiem
        rozsądnym jest jak największy podział nieruchomości w celu odpowiedniego
        rozdzielenia majątku w okolicznościach rozwodu oraz jego dalszym zarządzaniem w
        tym ewentualnie łatwiejszym zbyciem. Nie jest to w żadnym wypadku działanie
        sztuczne i mające charakter profesjonalny. Następnie podzielono je na 9 działek za
        sugestią gminy oraz z uwagi na odpowiednie przepisy. Ponadto nawet gdyby
        przyjąć, że okoliczności nie mają znaczenia, to orzecznictwo wskazuje, że podział
        sam w sobie jest normalną czynnością, która może być dokonywana również
        prywatnie. „sprzedaż działek przez Wnioskodawcę nie będzie podlegała
        opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ Wnioskodawca nie działa w charakterze
        podatnika VAT. Czynności takie jak podział działek i uzbrojenie terenu są
        traktowane jako zarządzanie majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarcza.
        W związku z tym, sprzedaż działek nie będzie opodatkowana VAT.” (Interpretacja
        indywidualna z dnia 26 listopada 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
        0112-KDIL3.4012.621.2024.3.EW), „Dokonując kwalifikacji działalności związanej z
        obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności
        gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel
        może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie
        podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do
        wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w
        sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju
        działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do
        zakwalifikowania, że są one typowe dla działań "handlowca", a więc podatnika
        podatku VAT” (WSA w Kielcach w wyroku z 27 czerwca 2024 r. sygn. akt I SA/Ke 219
        /24). Co najważniejsze jednak wnioskodawca działał w oparciu o przepisy w tym
        między innymi zasady dobrego sąsiedztwa zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z
        dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co niejako
        wymuszało właśnie takie działanie chociażby w kontekście działek drogowych.
      3. Dnia 3 grudnia 2018 r. Wójt Gminy (...) wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału
        Nieruchomości, pod warunkiem, że w momencie zbycia wydzielanych działek
        gruntu bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej zostaną ustanowione dla

        nich odpowiednie służebności drogowe lub zostaną one zbyte wraz z udziałem w
        prawie do drogi wewnętrznej. W marcu 2020 r. Urząd Gminy (...) poinformował
        Wnioskodawcę o planowanych działaniach związanych z wytyczeniem odcinka
        Drogi gminnej, którego utwardzenie kruszywem naturalnym będzie możliwe po
        doprowadzeniu uzbrojenia w postaci wodociągu, gazociągu i linii energetycznej. Na
        podstawie przytoczonych wydarzeń można zatem stwierdzić, że działania związane
        z budową dróg oraz ich służebności były w pewien sposób narzucone na
        wnioskodawcę, a ich wykonanie było niezbędne, aby móc kontynuować proces
        zbycia nieruchomości. Ciężko zatem o stwierdzenie, że te czynności miały
        jakkolwiek charakter profesjonalny w momencie, gdy Wnioskodawca nie miał zbyt
        dużego wyboru w tej kwestii. Można ponadto przypuszczać, że działania te nie
        zostałyby wykonane, gdyby nie było to wymagane przez Gminę.
      4. Wykonana została darowizna na rzecz syna Wnioskodawcy, co potwierdza charakter
        dysponowania majątkiem prywatnym, gdyż działając w charakterze profesjonalnym
        taka darowizna by nie nastąpiła.
      5. W marcu 2020 r. Wnioskodawca zawarł umowę z operatorem sieci energetycznej na
        przyłączenie energii elektrycznej dla dziewięciu budynków mieszkalnych
        jednorodzinnych, a także, w sierpniu 2020 r., umowę o przyłączenie działki nr (...) do
        sieci gazowej. Dnia 11 sierpnia 2020 r., we współpracy z A, zawarto umowę z
        Zakładem Usług Komunalnych (...) na wykonanie przyłącza wodociągowego do
        działek. Tego typu działania są standardową czynnością mającą na celu ułatwienie
        zbycia nieruchomości, które są typową czynnością dokonywaną przez osobę
        fizyczną dysponującą majątkiem prywatnym w sposób racjonalny. Jest to ponadto
        swego rodzaju praktyka rynkowa, wyjątkowo specyficzne i pozbawione logiki byłoby
        sprzedanie nieruchomości pozbawionych podstawowych służebności. Ciężko mówić
        zatem, że taka czynność jest zastrzeżona dla podmiotów profesjonalnych. Spójna z
        takim podejściem jest również linia orzecznicza: „sprzedaż działek przez
        Wnioskodawcę nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ
        Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT. Czynności takie jak podział
        działek i uzbrojenie terenu są traktowane jako zarządzanie majątkiem prywatnym”
        (Interpretacja indywidualna z dnia 26 listopada 2024 r.).
      6. Wnioskodawca podjął również kroki przygotowawcze do sprzedaży działek własnych,
        przewidując model transakcji polegający na uzyskaniu pozwolenia na budowę dla
        każdego nabywcy, a następnie przeniesieniu tego pozwolenia na kupujących. W tym
        celu zatrudnił profesjonalnego pośrednika, przy czym nie prowadził aktywnych
        działań marketingowych. Jak zostało przytoczono wcześniej, wszelkie czynności
        przygotowawcze same w sobie nie mogą świadczyć o działaniu jako podatnik w
        rozumieniu ustawy o VAT. Co więcej działania te były podejmowane jedynie w
        kontekście już posiadanych działek w wyniku darowizny, co świadczy o tym, że były
        to czynności jednorazowe. Sam fakt korzystania z pośrednika jest typowy dla osób
        gospodarujących majątkiem prywatnym, a brak szerszej akcji marketingowej tylko
        potwierdza brak chęci działania jako handlowiec w sposób komercyjny. Podobne
        podejście prezentuje z resztą orzecznictwo. „W kontekście sprzedaży gruntu
        (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za
        podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w
        zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i
        ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca
        podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując
        środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
        usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach
        marketingowych.” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2023
        r. sygn. I FSK 25/20).

      7. Finalnie, sprzedaż działek została zrealizowana – działki nr (...) oraz (...) zostały
        sprzedane dnia 8 lipca 2021 r., natomiast działki nr (...) oraz (...) dnia 27 sierpnia
        2021 r. Dokonane to zostało w zasadzie w tym samym czasie, odstęp między
        sprzedażą wyniósł niecały miesiąc. Świadczy to o tym, że nie była zakrojona szeroka
        polityka mająca na celu zmaksymalizowanie zysku, raczej dążono do szybkiego
        wyzbycia się majątku bez akcji marketingowej – w następstwie sytuacji życiowej. Nic
        w samej transakcji nie wskazuje na profesjonalizacje działań. Ponadto, gdyby
        Wnioskodawca chciał działać jako podmiot profesjonalny, to nie korzystałby z usług
        pośrednictwa. Oceniając, czy działania Wnioskodawcy miały charakter
        profesjonalny, kluczowe jest porównanie ich z praktykami stosowanymi przez
        podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny.
        Podmiot profesjonalny, dążąc do maksymalizacji zysków i optymalizacji sprzedaży,
        podejmuje szereg działań, które znacząco różnią się od tych realizowanych przez
        Wnioskodawcę:
  1. Zatrudnienie osób i budowa zespołu – Profesjonalny podmiot zazwyczaj korzysta z zaplecza
    specjalistów, aby zmaksymalizować zysk i przyspieszyć proces poprzez np. pracowników
    administracyjnych, asystentów, doradców inwestycyjnych, specjalistów od marketingu,
    rzeczoznawców czy projektantów, co w przypadku Wnioskodawcy nie miało miejsca.
    Ograniczył się on jedynie do skorzystania z usług pośrednika co jest standardową praktyką
    w sprzedaży prywatnej.
  2. Marketing i strategia promocyjna: Podmioty profesjonalne zazwyczaj prowadzą szerszą
    kampanię dedykowaną dla konkretnych nieruchomości inwestując w tzw. „targetowane”
    reklamy, korzystają z narzędzi analitycznych np. google ads, a ponadto działają aktywnie w
    mediach społecznościowych. Działania wnioskodawcy natomiast sprowadziły się do
    skorzystania z usług profesjonalnego pośrednika.
  3. Wybranie optymalnego momentu sprzedaży – profesjonalne podmioty często działają w
    oparciu o analizę trendów rynkowych i wybierają odpowiedni moment na sprzedaż i
    dostosowują wszelkie inwestycje pod ten czynnik. Wnioskodawca natomiast dokonał
    wszelkich niezbędnych procesów od razu, a sama sprzedaż nastąpiła również w
    maksymalnie szybkim terminie uwzględniając wszelkie formalności i niezbędne prace,
    które musiały zostać wykonane przed sprzedażą, co świadczy o chęci szybkiego
    spieniężenia majątku prywatnego i braku ambicji na większą maksymalizację zysków i
    profesjonalizację działań.
  4. Maksymalizacja wartości nieruchomości – podmioty profesjonalne dążą do tego, aby
    nieruchomość miała jak największą wartość nie tylko w opinii rzeczoznawcy, ale w głównej
    mierze w opinii klientów. W tym celu dokonywane są ulepszenia na nieruchomościach,
    które wychodzą poza podstawowe funkcjonalności. Mowa tutaj chociażby o
    upiększeniach, dekoracjach, wydzieleniu i rozplanowaniu przestrzeni, drobnej
    architekturze. Nieruchomości zostały sprzedane bez wskazanych elementów.
  5. Profesjonalne podmioty prawie zawsze szukają kreatywnych rozwiązań promocyjnych i w
    tym celu organizują dni otwarte, wirtualne wizualizacje inwestycji i zabudowy oraz
    aranżację wnętrz. W tym celu zazwyczaj posiadane już jest tzw. know-how, wizualizacje
    posiadają już gotowe formaty, a ponadto wykonywane są nakłady pieniężne w tych celach,
    gdzie żadne z powyższych nie miało miejsca w przypadku Wnioskodawcy.
  6. Rozbudowana dokumentacja – profesjonalny podmiot zazwyczaj udostępnia potencjalnym
    nabywcom liczne materiały mające na celu zachęcić lub wyczerpująco scharakteryzować
    nieruchomość pod kątem inwestycyjnym. Często w tym celu dokonywana jest obszerna
    dokumentacja techniczna działek, analiza potencjalnych kosztów pod kątem inwestycji,
    koncepty architektoniczne, czy raporty geotechniczne. Działania wnioskodawcy z kolei
    sprowadzały się jedynie do tych niezbędnych i wymaganych przez prawo.

  7. Infrastruktura organizacyjna – każdy podmiot, któremu zależy na profesjonalizacji będzie
    dążył poza zwiększaniem zatrudnienia również do budowy sieci kontaktów, bazy klientów,
    potencjalnych wspólników i inwestorów. Co również istotne takiemu podmiotowi będzie
    bardzo zależało na utworzeniu formalnej postaci takich działań np. spółki zarejestrowanej
    w KRS w celu legitymizacji na rynku, w oczach klientów i inwestorów, a także kontroli
    finansowej nad swoją działalnością poprzez prowadzenie pełnych ksiąg. Gdyby
    Wnioskodawca chciał działać jako podmiot profesjonalny z pewnością poczyniłby któryś z
    tych kroków, czego jednak nie zrobił.
  8. Sprzedaż etapowa i w pakiecie usług – podmiot profesjonalny zazwyczaj dzieli sprzedaż na
    etapy, przykładowo sprzedaje jedną z działek od razu, aby zebrać środki na uzbrojenie i
    inwestycje w pozostałe, aby sumarycznie zwiększyć zyski. Ponadto dywersyfikowana w ten
    sposób jest sprzedaż pod kątem wahań rynkowych, wątpliwe jest, aby podmiot
    profesjonalny wyzbył się tak szybko i w tak krótkim odstępie czasu wszystkich działek.
    Ponadto same działki zazwyczaj na rynku profesjonalnym zawierają w sobie usługi takie
    jak np. gotowy projekt, spersonalizowana budowa i wybór określonego stylu
    wykończeniowego, co w przedstawionym stanie faktycznym również nie miało miejsca.
    Podsumowując zatem, wszelkie działania Wnioskodawcy sprowadziły się jedynie do tych
    niezbędnych. W pierwszej kolejności kierowano się łatwością zbycia, a maksymalizacja
    wartości działek nie była celem samym w sobie. Zasadniczym tutaj jest fakt, że
    Wnioskodawca deklaruje, iż gdyby mógł natychmiast sprzedać nieruchomość w całości
    bez podziału i dodatkowych nakładów z całą pewnością by to zrobił, czego
    potwierdzeniem są mailowe kontakty z deweloperami celem sprzedaży całości
    nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy.

    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art.
    7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i
    usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i
    usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa
      członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,
    istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
    producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby
    to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym

    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do
    treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które
    dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika
    zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać
    zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
    takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
    wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE,
    który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie
    podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.
    Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla
    określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady
    – mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego
    praw i obowiązków.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan w odniesieniu do nieruchomości
    działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta

    winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów
    kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale
    też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i
    przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że:
      • na mocy umowy darowizny w maju 2015 r. uzyskał Pan udział w prawie własności do
        nieruchomości w wysokości 1/2. Darowizna została dokonana przez ówczesną Pana
        małżonkę;
      • nieruchomość ta została nabyta dnia 10 czerwca 2003 r. za środki pochodzące z
        majątku osobistego małżonki;
      • do roku 2019 Nieruchomość była oddana w nieodpłatną dzierżawę;
      • W dniu 3 grudnia 2018 r. na Pana wniosek została wydana decyzja o warunkach
        zabudowy, przewidującą budowę dziewięciu budynków mieszkalnych
        jednorodzinnych;
      • Zawarł Pan odpowiednie umowy z dostawcami ww. mediów na wykonanie przyłączy
        do sieci wodociągowej, gazowej i energetycznej;
      • dnia 22 lipca 2020 r. Pan wraz z żoną ustanowił na działkach drogowych nieodpłatną
        służebność przesyłu na rzecz Zakładu Usług Komunalnych (...), obejmującą m.in.
        przeprowadzenie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz zapewnienie dostępu w
        celu konserwacji infrastruktury;
      • dnia 22 lipca 2020 r. zawarto umowę, na mocy której zniesiona została współwłasność
        Nieruchomości w ten sposób, że nabył Pan prawo własności całych
        niezabudowanych działek gruntu o numerach: (...), o łącznym obszarze (...) hektara
        oraz stał się współwłaścicielem działek wydzielonych w decyzji o warunkach
        zabudowy na drogi wewnętrzne;
      • działki o nr ewid. (...) sprzedane zostały 8 lipca 2021 r., natomiast działki o nr ewid. (...)
        dnia 27 sierpnia 2021 r. W przypadku dwóch działek, na prośbę nabywców,
        zobowiązał się Pan do uzyskania pozwolenia na budowę, a następnie do
        przeniesienia tego pozwolenia na tych nabywców. Nie zarejestrował pan
        działalności gospodarczej;
      • w celu pozyskania nabywców zatrudnił Pan profesjonalnego pośrednika;
      • został Pan zarejestrowany do podatku VAT dnia 24 maja 2021 r., wykreślony 31
        grudnia 2021 r. rejestracja była jedynie zabiegiem ostrożnościowym na wypadek
        negatywnej interpretacji indywidualnej. Rejestracja miała związek tylko ze
        sprzedażą otrzymanych na skutek rozwodu działek;
      • decyzja o podziale działki nr (...) została wydana w dniu 3 grudnia 2018 r., na mocy
        której zatwierdzono projekt podziału;
      • działka ewidencyjna nr (...) posiadała formalny dostęp do drogi publicznej, jako że w
        dacie podziału przylegała do działki drogowej oznaczonej w ewidencji gruntów i
        budynków jako droga publiczna.;
      • 3 grudnia 2018 r. Wójt Gminy wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału
        Nieruchomości, pod warunkiem, że w momencie zbycia wydzielanych działek
        gruntu bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej zostaną ustanowione dla
        nich odpowiednie służebności drogowe lub zostaną one zbyte wraz z udziałem w
        prawie do drogi wewnętrznej, jednocześnie wydzielając następujące działki gruntu:
        (...) (dalej łącznie jako: „Działki”), (...) – pod drogę wewnętrzną (dalej łączenie jako:
        „Działki drogowe”)”;
      • działki będące przedmiotem zapytania zostały nabyte przez Pana w wyniku zdarzenia
        o charakterze osobistym, tj. rozwodu, jako element podziału majątku dorobkowego;

      • w odniesieniu do działek objętych uprzednio zawartymi umowami przedwstępnymi
        sprzedaży, tj. działek nr (...), zostały również przeniesione pozwolenia na budowę;
      • Gmina w odpowiedzi z dnia 8 marca 2019 r. wytyczyła drogę oraz wskazała na
        aktualny brak budżetu;
      • 2 marca 2020 r. otrzymał Pan pismo w którym Gmina poinformowała, że utwardzenie
        Drogi gminnej kruszywem naturalnym (co umożliwiłoby poruszanie się po niej
        autem) będzie możliwe dopiero w momencie przeprowadzenia przez niniejszy
        odcinek sieci uzbrojenia w postaci wodociągu, gazociągu i linii energetycznej.
        Dopiero w związku z takim a nie innym stanowiskiem gminy Wnioskodawca zawarł
        odpowiednie umowy z dostawcami ww. mediów na wykonanie przyłączy do sieci
        wodociągowej, gazowej i energetycznej;
      • wskazane w opisie sprawy przeprowadzenie wodociągu, gazociągu i linii
        energetycznej było wymagane w celu realizacji budowy drogi, co z kolei stanowiło
        wymóg ze strony Gminy;
      • warunkiem sprzedaży działek nr (...) oraz (...) postawionym przez nabywców było
        uzyskanie pozwoleń na budowę przez Wnioskodawcę w oparciu o decyzję o
        warunkach zabudowy wydaną dla działki przed podziałem, a następnie
        przeniesienie tych pozwoleń na nabywców;
      • pełnomocnictwa były przez Pana udzielone:
        − pośrednikowi w obrocie nieruchomościami – wyłącznie w zakresie kontaktu z
        potencjalnymi nabywcami oraz organizacji czynności wykonywanych „na miejscu”
        − doradcy podatkowemu – wyłącznie w celu przygotowania i złożenia wniosku o
        interpretację indywidualną w zakresie oceny, czy sprzedaż działek może podlegać
        opodatkowaniu VAT jako działalność gospodarcza – tj. w celu ochrony prawnej
        opodatkowaniu VAT jako działalność gospodarcza – tj. w celu ochrony prawnej
        Wnioskodawcy;
        − osobie reprezentującej nabywców (lub samego nabywcy) – w celu umożliwienia
        skutecznego przeniesienia pozwoleń na budowę i w celu kontynuacji
        postępowania administracyjnego w zakresie pozwolenia na budowę;
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy w
    analizowanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr (...) działał
    Pan jako podatnik podatku od towarów i usług.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska
    judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w
    jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które
    dokonują transakcji w ramach zbycia majątku osobistego, wykluczone są z grona
    podatników VAT.
    W przedmiotowej sprawie w stosunku do dostawy działek nr (...) podjął Pan cały ciąg
    działań w celu ich sprzedaży, tj. :
      − wystąpił Pan z wnioskiem o podział nieruchomości i dokonał Pan podziału działek
      − wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
      − starał się Pan o zapewnienie faktycznego dostępu do drogi publicznej;

      − poniósł Pan wydatki na usługi geodezyjne;
      − zawarł Pan odpowiednie umowy z dostawcami mediów na wykonanie przyłączy do
        sieci wodociągowej, gazowej i energetycznej;
      − uzyskał Pan przyłącza prądu, gazu i wody do działek;
      − w odniesieniu do działek nr (...) uzyskał Pan pozwolenie na budowę (co było
        warunkiem sprzedaży postawionym przez Nabywców);
      − poniósł Pan koszty w celu zapewnienia przejezdności dróg w postaci usług koparką i
        transportu gruzu;
      − w celu pozyskania nabywców zatrudnił Pan profesjonalnego pośrednika w zakresie
        kontaktu z potencjalnymi nabywcami oraz organizacji czynności wykonywanych na
        „miejscu”.
    Zatem, przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują na aktywność Pana w
    przedmiocie zbycia nieruchomości, która to aktywność jest porównywalna do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Nie ulega wątpliwości, że taki zakres dokonywanych czynności prowadzący do
    przygotowania wydzielonych nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań
    podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zbycia majątku osobistego. Opisane
    działania są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności sprzedawcy
    działek, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.
    Powyższe czynności zostały wykonane w celu przygotowania do sprzedaży działek
    powstałych z podziału działki nr (...), tj. działek (...).
    Wykonanie szeregu ww. czynności, świadczy o zamiarze sprzedaży przez Pana
    przedmiotowych działek z zyskiem. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez
    Pana świadomych działań zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a w
    konsekwencji do zwiększenia atrakcyjności wydzielonych działek i wzrostu ich wartości w
    rezultacie zwiększenie szans sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej.
    Zatem, wykonywanie ww. czynności wskazuje na podjęcia przez Pana świadomych działań,
    mających na celu sprzedaż działek, które nie mogą zostać uznane za incydentalne i
    sporadyczne. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych czynności wynika, że
    dokonana sprzedaż ww. działek nastąpiła w warunkach wskazujących na handlowy
    charakter. Wskazać należy, że podejmowane przez Pana działania nie należą do zakresu
    dysponowania majątkiem osobistym.
    W konsekwencji, przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują na aktywność Pana
    w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność jest porównywalna do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Tym samym, w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan
    środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie
    obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-
    180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną
    do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    W rezultacie powyższego sprzedaż działek nr (...) powstałych z podziału działki (...) była
    dostawą dokonywaną przez Pana jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od
    towarów i usług. Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa ta
    stanowiła realizację prawa do rozporządzania Pana majątkiem osobistym.
    W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie w związku ze sprzedażą działek
    występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art.
    15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to
    czynność sprzedaży przez Pana działek wydzielonych z działki nr (...), tj. (...) podlegała

    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Tym samym, Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem
    stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Odnosząc się do przywołanych przez Pana w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków
    sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu
    faktycznego (zdarzenia przyszłego) i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena
    omawianej kwestii, tj. ustalenia, czy dana osoba działała jako podatnik VAT w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ustawy, wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w
    art. 15 ust. 2 ustawy, nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych
    okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach
    podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu
    widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Przede wszystkim
    we wskazanych wyrokach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej
    sprawie. Ponadto czynności podejmowane przez dane osoby są na tyle różnorodne, że
    niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie powodują analogicznych konsekwencji
    prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.
    Odnośnie natomiast powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej z 26 listopada 2024 r., nr 0112-KDIL3.4012.621.2024.3.EW – należy
    zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych
    podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych
    stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że
    należy je traktować indywidualnie. Powołana przez Pana ww. interpretacja podatkowa
    została wydana w odmiennym stanie faktycznym.
    Z kolei odnosząc się do wskazanego przez Pana we wniosku wyroku TSUE z 3 kwietnia
    2025 r. w sprawie C-213/24 (E.T. przeciwko Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej we
    Wrocławiu), należy wskazać, że Trybunał dokonał w nim wykładni art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    VAT w ramach stanu faktycznego odnoszącego się do opodatkowania osoby fizycznej
    podatkiem VAT z tytułu sprzedaży szeregu działek.

    W wyroku tym TSUE odnosząc się do pierwszego pytania prejuidycjalnego wskazał, iż: „(...)
    Artykuł 9 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że
    można uznać za podatnika do celów podatku od wartości dodanej (VAT) prowadzącego
    samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący
    pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania”. Tym samy wydana interpretacja nie jest sprzeczna z ww. wyrokiem.
    Ponadto należy zauważyć, że kwestia uznania Pana jako podatnika podatku VAT w związku
    ze sprzedażą działek nr (...) była już przedmiotem wydanej interpretacji z 23 listopada
    2020 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.447.2020.1.NF, w odniesieniu do której orzeczenie wydał
    Wojewódzki Sąd Administracji w Poznaniu – 31 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Po 97/21 oraz
    Naczelny Sąd Administracyjny – 24 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 1750/21.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.