Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.28.2023.1.ŻR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-06
Teza: Ustalenie, czy z tytułu pobieranych należności od najemcy za dzierżawę nieruchomości Państwa Spółka jako zarządca sądowy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, zobowiązanym do ujmowania ww. należności we własnej ewidencji sprzedaży JPK VAT.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości-zarządca nieruchomości; podatnik; wynagrodzenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że stanowisko Państwa Spółki w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy z tytułu pobieranych należności od najemcy za dzierżawę nieruchomości Państwa Spółka jako zarządca sądowy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, zobowiązanym do ujmowania ww. należności we własnej ewidencji sprzedaży JPK VAT, jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 9 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- ustalenia, czy z tytułu pobieranych należności od najemcy za dzierżawę nieruchomości Państwa Spółka jako zarządca sądowy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, zobowiązanym do ujmowania ww. należności we własnej ewidencji sprzedaży JPK VAT,

\- prawa do obniżenia podatku należnego z tytułu tych czynności.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Spółka prowadzi działalność w zakresie usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonych na zlecenie, sklasyfikowanych pod pozycją 68.32.11.0 i 68.32.12.0 PKWiU. Usługi te, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dania 20.12.2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień, są przedmiotowo zwolnione z VAT.

Spółka na wniosek Sądu wyraziła zgodę na ustanowienie jej Zarządcą Sądowym Nieruchomości gruntowej i obecnie czeka na postanowienie Sądu w tej sprawie. Podstawę prawną działalności Spółki jako zarządcy sądowego stanowić będą przepisy art. 203 Kodeksu cywilnego oraz 935-941 Kodeksu postępowania cywilnego. Po uprawomocnieniu się ww. postanowienia, Spółka będzie zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT (przychody z jej działalności przedmiotowo zwolnionej z VAT przekroczą limit 200 000,00zł) i będzie zobowiązana do rozliczania podatku VAT od wynagrodzenia z tytułu zarządu sądowego nieruchomością gruntową.

Współwłaścicielami nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem zarządu sądowego są w 50% osoby fizyczne, natomiast udział w prawie własności pozostałej części jest nieuregulowany. Nieruchomość gruntową dzierżawi najemca, który prowadzi na tym terenie parking.

Spółka, jako zarządca sądowy, podejmując czynności w ramach zwykłego zarządu, będzie zobowiązana do pobierania pożytków z nieruchomości oraz pokrywania, do wysokości nieprzekraczającej osiągnięte dochody, wydatków związanych z nieruchomością. Czynności te zarządca sądowy będzie wykonywał we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. W związku z powyższym, Spółka jako zarządca sądowy, będzie wystawiała najemcy parkingu faktury z tytułu dzierżawy terenu. Na tej podstawie, najemca będzie uiszczał należny czynsz. Wpłaty najemcy będą realizowane na rachunek bankowy założony i prowadzony dla tej nieruchomości. Z osiągniętych przychodów, Spółka jako zarządca sądowy, będzie pobierała wynagrodzenie za pełnienie funkcji zarządcy sądowego wynikające z postanowienia sądu oraz regulowała pozostałe wydatki związane z zapewnieniem prawidłowej gospodarki nieruchomością.

Pytanie
-------

Czy na podstawie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Spółka jako zarządca sądowy, w stosunku do należności, jakie pobierać będzie na rzecz i na rachunek bankowy współwłaścicieli nieruchomości, jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust.1 i 2 ustawy o VAT i czy powinna uwzględnić te należności we własnych ewidencjach JPK VAT, jakie będzie zobowiązana składać, dodając je do swoich obrotów, a jeśli tak, to czy będzie również uprawniona do obniżenia podatku należnego z tytułu tych czynności?

Państwa stanowisko w sprawie
----------------------------

Spółka będzie pełnić funkcję zarządcy sądowego nieruchomości, stosownie do regulacji zawartej w art. 203 Kodeksu cywilnego oraz art. 931-941 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z ww. przepisami, zadaniem zarządcy sądowego nieruchomości jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomością w ramach zwykłego zarządu. Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody sądu. Ponadto, również czynności zwykłego zarządu, podlegają kontroli sądu poprzez obowiązek okresowego składania sprawozdania z zarządu nieruchomością.

Zarządca sądowy ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, a w zakresie zarządu zarządca może pozywać i być pozwanym. Z dochodów z nieruchomości pokrywa określone wydatki związane z nieruchomością. Możliwość zaciągania zobowiązań jest ograniczona do wysokości, jaka może być zaspokojona z dochodów z nieruchomości. Zarządca sądowy nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli. Nabyte prawa i obowiązki zarządca sądowy jest obowiązany przenieść na współwłaścicieli. Tak więc działalność zarządcy sądowego nie jest w pełni samodzielna, zarządca sądowy działa na podstawie postanowienia sądu, na rzecz współwłaścicieli i podlega w sposób ścisły władzy sądu. Ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za efekty swojej działalności. Wynagrodzenie zarządcy jest wyznaczane przez sąd i nie jest w żaden sposób uzależnione od ekonomicznych wyników działalności zarządcy. Zarządca nie jest również uprawniony do partycypacji w zyskach z tytułu dochodów z dzierżawy nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę, stanowisko Spółki w sprawie oceny przedstawionego zdarzenia przyszłego jest następujące: zarządca sądowy nieruchomości w zakresie sprawowanego zarządu, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu dzierżawy nieruchomości, gdyż nie spełnia przesłanek do uznania go za podatnika VAT zawartych w art. 15 ust. 1 i 2. W związku z tym, zarządca sądowy nie jest również zobowiązany do ujmowania obrotu z tytułu dzierżawy nieruchomości we własnych ewidencjach JPK VAT. Obowiązek podatkowy w podatku VAT z tytułu wymienionych usług w zakresie ewidencjonowania i rozliczania spoczywa na współwłaścicielach nieruchomości. To współwłaściciele nieruchomości, jeżeli są podatnikami podatku od towarów i usług, obowiązani są, prowadzić indywidualne rozliczenie tego podatku. Ustanowienie Spółki zarządcą sądowym nieruchomości nie pozbawia bowiem współwłaścicieli prawa własności majątku oraz prawa do pobierania z niego pożytków, stanowi jedynie ograniczenie prawa współwłaścicieli do dysponowania tym majątkiem. Okoliczność ta z kolei nie ma wpływu na status współwłaścicieli jako podatników podatku VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwa Spółka przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zatem, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, za usługę może być uznane każde niebędące dostawą towarów świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednak z cywilistycznej istoty pojęcia „świadczenia” wynika, że musi ono polegać na działaniu albo na zaniechaniu podmiotu zobowiązanego do spełnienia świadczenia. Dodatkowo, aby możliwe było uznanie jakiegoś zdarzenia za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ww. przepisu, musi występować stosunek zobowiązaniowy pomiędzy podmiotami biorącymi udział w tym zdarzeniu, czyli obie strony muszą się zobowiązać do określonego działania bądź powstrzymania się od dokonania określonej czynności.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy). Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego. Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Wobec powyższych rozważań, dostawa towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wtedy, gdy są wykonane odpłatnie oraz gdy pomiędzy dostawcą towaru lub świadczącym usługę i ich beneficjentem (odbiorcą) istnieje jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełniane są świadczenia wzajemne.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z kolei, art. 15 ust. 3 ustawy stanowi, że:

Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1–6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;

2) (uchylony);

3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

W kontekście treści przepisu art. 15 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 ustawy, status danego podmiotu, jako podatnika VAT determinowany jest cechami samodzielności prowadzonej działalności (wyczerpującej definicję zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy), odpowiedzialności za jej efekty oraz odpłatności.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak stanowi art. 99 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

W myśl art. 109 ust. 3 ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;

2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;

3) kontrahentów;

4) dowodów sprzedaży i zakupów.

Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 99 ust. 1, są obowiązani przesyłać, na zasadach określonych w art. 99 ust. 11c, za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję, o której mowa w ust. 3, łącznie z deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji.

Na podstawie art. 109 ust. 3 ustawy, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane niezbędne do prawidłowego sporządzenia deklaracji podatkowej oraz informacji podsumowującej. Ewidencja powinna zawierać w szczególności dane niezbędne do określenia przedmiotu i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, korekt podatku należnego, kwoty podatku naliczonego obniżającej kwotę podatku należnego, korekt podatku naliczonego, kwoty podatku podlegającej wpłacie do urzędu skarbowego lub zwrotowi z tego urzędu, a także inne dane służące identyfikacji poszczególnych transakcji, w tym numer, za pomocą którego kontrahent jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej.

Wskazali Państwo, że Spółka na wniosek Sądu wyraziła zgodę na ustanowienie jej Zarządcą Sądowym Nieruchomości gruntowej. Podstawę prawną działalności Spółki jako zarządcy sądowego stanowić będą przepisy art. 203 Kodeksu cywilnego oraz 935-941 Kodeksu postępowania cywilnego. Nieruchomość gruntową dzierżawi najemca, który prowadzi na tym terenie parking. Spółka, jako zarządca sądowy, podejmując czynności w ramach zwykłego zarządu, będzie zobowiązana do pobierania pożytków z nieruchomości oraz pokrywania, do wysokości nieprzekraczającej osiągnięte dochody, wydatków związanych z nieruchomością. Czynności te zarządca sądowy będzie wykonywał we własnym imieniu, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości. Wpłaty najemcy będą realizowane na rachunek bankowy założony i prowadzony dla tej nieruchomości. Z osiągniętych przychodów, Spółka jako zarządca sądowy, będzie pobierała wynagrodzenie za pełnienie funkcji zarządcy sądowego wynikające z postanowienia sądu oraz regulowała pozostałe wydatki związane z zapewnieniem prawidłowej gospodarki nieruchomością.

Podstawę prawną działalności sądowego zarządcy nieruchomości stanowią przepisy art. 933-941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz.1805 ze zm.)

Zgodnie z art. 935 Kodeks postępowania cywilnego:

§ 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany.

§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione.

§ 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

W myśl art. 938 § 1 Kodeks postępowania cywilnego:

Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.

Zgodnie z art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego:

Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu, co tym samym oznacza wyłączenie właściciela od możliwości dokonywania takich czynności.

Z powyższych regulacji wynika zatem, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody współwłaścicieli nieruchomości bądź sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter oceny. Poza tym, gdy do udzielenia stosownej zgody już dojdzie, to także w tym przypadku „na zewnątrz”, tj. wobec osób trzecich, działać będzie ustanowiony zarządca występujący pod własnym imieniem, tak jak ma to miejsce w sytuacji czynności niewykraczających poza zwykły zarząd.

Ustanowiony w tym trybie zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu.

Wskazać należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Art. 694 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Tak więc najem (dzierżawa) jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Każda czynność wykonywana przez podatnika, której efektem jest świadczenie na rzecz drugiego podmiotu, jest w podatku od towarów i usług traktowana jako świadczenie usługi.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym. Bezpośredni związek pomiędzy świadczeniem usługi, a otrzymanym wynagrodzeniem istnieje wówczas, gdy jest możliwe zidentyfikowanie bezpośredniej i jasno zidentyfikowanej korzyści na rzecz dostawcy towaru oraz świadczenie wzajemne pozostaje w bezpośrednim związku ze świadczeniem dokonanej czynności.

Z ww. regulacji określających pozycję prawną zarządcy wynika w szczególności, że zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki i ma on prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. Istotne jest, że wymienione czynności wykonywane są na rzecz współwłaścicieli, czego nie zmienia fakt, że zarządca sądowy podejmuje je w imieniu własnym. To współwłaściciele są bowiem beneficjentami tych czynności, na co wskazuje chociażby reguła wyrażona w art. 207 K.c., z której wynika, że

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Ekwiwalentem usługi „zarządu” jest wyłącznie wynagrodzenie, wynika z art. 939 § 1 Kodeks postępowania cywilnego.

Zarządca nieruchomości może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszy, a wysokość tego wynagrodzenia określa sąd odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. Świadczenie należne zarządcy jest wyłącznie ekwiwalentem nakładów w związku z wykonywanymi przezeń czynności zarządu i nie może obejmować żadnych innych składników.

Pobierany przez Państwa od najemcy tej nieruchomości czynsz nie stanowi dla Państwa, jako Zarządcy nieruchomości, zapłaty w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy. Zapłatą będzie wyłącznie wynagrodzenie, jeśli będą je Państwo pobierali za świadczone usługi.

Powyższe stanowisko potwierdza szereg wyroków, m.in. z dnia 13 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 1066/13, z dnia 8 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 271/12, z dnia 28 czerwca 2012 r. sygn. akt I FSK 1538/11.

W niniejszej sprawie świadczone na rzecz najemcy usługi najmu/dzierżawy w rzeczywistości są stosunkiem prawnym – zobowiązaniowym pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a najemcą. To współwłaściciele świadczą ww. usługę najmu, natomiast zarządca jest niejako „pośrednikiem” w świadczeniu tej usługi.

Zatem to współwłaściciele są w istocie wydzierżawiającymi i dla tej usługi są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu dzierżawy nieruchomości (zarządzanej przez zarządcę sądowego). Tym samym należności z tytułu czynszu dzierżawy nieruchomości stanowią dla współwłaścicieli nieruchomości zapłatę za odpłatne świadczenie usług, stosownie do treści art. 5 ust. 1 i art. 8 ust. 1 ustawy.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz obowiązujących przepisów prowadzi zatem do wniosku, że należności z tytułu czynszu dzierżawy nieruchomości zarządzanej przez zarządcę sądowego są kwotą należną z tytułu sprzedaży dokonywanej przez współwłaścicieli nieruchomości i w związku z tym to współwłaściciele mają obowiązek rozliczenia podatku od towarów i usług z tytułu ww. należności, stosownie do swoich udziałów w przedmiotowej nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw do rozliczenia usługi dzierżawy nieruchomości przez zarządcę sądowego.

Zatem z tytułu pobieranych przez Państwa Spółkę - Zarządcę nieruchomości - należności od najemcy za dzierżawę nieruchomości, nie będą Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, w konsekwencji nie będą Państwo zobowiązani do ujmowania ww. należności we własnej ewidencji sprzedaży JPK VAT.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy z tytułu pobieranych należności od najemcy za dzierżawę nieruchomości Państwa Spółka jako zarządca sądowy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, zobowiązanym do ujmowania ww. należności we własnej ewidencji sprzedaży JPK VAT, jest prawidłowe.

Z uwagi na powyższe rozstrzygnięcie, nie udziela się odpowiedzi na zadane warunkowe pytanie, czy Spółka będzie również uprawniona do obniżenia podatku należnego z tytułu tych czynności.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa Spółkę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacje prawa podatkowego są wydawane w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika wprost z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Tym samym niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Państwa Spółki i tylko w stosunku do Państwa Spółki może ona wywołać określone przepisami skutki prawne. Natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaścicieli nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja Państwa Spółki musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i Państwa Spółka musi się zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2651; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).