Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.800.2021.2.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-23
Teza: Działanie w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz zobowiązania do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie działania w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz zobowiązania do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości **– jest nieprawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

1 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 24 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie działania w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz zobowiązania do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lutego 2022 r. (wpływ 18 lutego 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (posiada polską rezydencję podatkową). Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Źródłem Jego utrzymania jest praca zawodowa wykonywana w oparciu o umowę o pracę.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki gruntu oznaczone numerem 1 o powierzchni 0,1228 ha oraz numerem 2, o powierzchni 4.2021 ha położonych w (\`(...)\`). Objęta jest ona księgą wieczystą i numerze (\`(...)\`). Wskazana nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w roku 2015 w drodze umowy darowizny od rodziców, do majątku osobistego. Rodzice z kolei byli właścicielami nieruchomości przez ok. 40 lat.

W dniu 11 stycznia 2019 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką z o.o., która się do niego zgłosiła, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, zgodnie z którą zobowiązał się do zbycia na rzecz spółki działki mającej powstać po podziale działki nr 2 o obszarze około 3,77 ha (zwana dalej „nieruchomością”). Treść umowy przedwstępnej wskazywała, iż:

\- dla terenu objętego umową nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

\- teren nie jest przedmiotem umowy najmu, użyczenia lub podobnej umowy i poza służebnością osobistą nie jest obciążony innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani ograniczeniami w rozporządzaniu,

\- kupująca spółka planuje m.in. z wykorzystaniem nabywanej nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta w dacie wskazanej przez stronę kupującą z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2021 r. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu następujących warunków:

\- po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo po dokonaniu zmiany w rejestrze gruntów oznaczenia użytków działek stanowiących przedmiot umowy z gruntów rolnych na użytki z kategorii gruntów zabudowanych, zurbanizowanych oraz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, wydanej dla nieruchomości umożliwiającej realizację planowanej przez kupującego inwestycji,

\- po uzyskaniu przez stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia budowę planowanej inwestycji,

\- po uzyskaniu przez stronę kupującą, za zgodą strony sprzedającej zaświadczeń urzędu skarbowego strony sprzedającej oraz urzędu gminy, wydanych zgodnie z art. 306g lub 306e w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń ZUS i KRUS potwierdzających, że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek,

\- po przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu umowy i uznaniu przez kupującą według jej oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

\- po uzyskaniu przez stronę kupującą na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowaskowe umożliwiają realizację inwestycji kupującego,

\- po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,

\- dokonania podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie przedmiotu umowy (nieruchomości) wraz z prawomocną decyzją zatwierdzającą podział nieruchomości.

W umowie przedwstępnej zawarto również postanowienie, zgodnie z którym strona kupująca ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków umowy, pod warunkiem złożenia sprzedającemu oświadczenia o zrzeczeniu się prawa spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy.

Umowa przedwstępna przewidywała również, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nabywcy będzie przysługiwało prawo do dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych, to jest składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Dodatkowo warto zaznaczyć, że zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi nabywcy pełnomocnictwa do: przeglądania akt księgi wieczystej nieruchomości, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości umożliwiającej realizację inwestycji, uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, uzyskania na koszt strony kupującej warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych, dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i zmiany klasyfikacji, uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych, ZUS i KRUS, występowania przed wszystkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną nieruchomości a także wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny wskazanej wyżej działki nr 2, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie nieruchomość podlegająca zbyciu (jak również dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału obciążać miały nabywcę nieruchomości.

Warto również dodać, że Wnioskodawca zobowiązał się w umowie przedwstępnej do udzielenia na każde wezwanie nabywcy wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.

Strony umowy przedwstępnej postanowiły również, ze jeśli kupujący nie zawrze umowy przyrzeczonej w dacie określonej w umowie, a do tego czasu zmieni użytek w ewidencji gruntu na „B”, to zobowiązana będzie do przywrócenia użytku z dnia zawarcia umowy przedwstępnej oraz rozpoczęcia tej procedury, w terminie 30 dni od daty określonej w umowie na koszt strony kupującej.

Dodatkowo należy zauważyć, że umowa przedwstępna przewidywała, iż Wnioskodawca wyraża zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań wynikających z umowy przez kupującego na rzecz innej spółki mającej siedzibę na terytorium RP. Ponadto Wnioskodawca oświadczył, że w okresie obowiązywania umowy nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jego sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Końcowo umowa przedwstępna przewiduje, iż wszelkie koszty zawarcia umowy, pozyskiwaniem informacji o gruncie i inne związane z działaniami kupującego, a dotyczące nieruchomości zostają poniesione przez kupującego.

Notariusz sporządzający umowę przedwstępną dokonał na jej podstawie wniosku o wpis w treści księgi wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie prawa własności na rzecz nabywcy.

Wnioskodawca również dodaje, że w dniu 21 czerwca 2021 r. podpisany został aneks do pierwotnej umowy przedwstępnej z dnia 11 stycznia 2019 r., który przewidywał, iż cena sprzedaży nieruchomości zostanie podwyższona o podatek VAT w obowiązującej stawce na dzień sprzedaży nieruchomości, jeśli bedzie się taki należał na podstawie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Ponadto według aneksu przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w dacie wskazanej Wnioskodawcy przez stronę kupującą z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż do dnia 30 czerwca 2022 r. (data ostateczna). Zmiany wprowadzone aneksem polegały również na wprowadzeniu obowiązku zachowania w tajemnicy wszelkich informacji uzyskanych w związku z zawarciem i realizacją umowy, w szczególności dotyczącej ceny, zaś w przypadku niedochowania tego zobowiązania przez Wnioskodawcę, przewidziano, że kupującemu będzie przysługiwało prawo dochodzenia z tego tytułu odszkodowania.

Wnioskodawca dodaje, że propozycja zawarcia umowy przedwstępnej pochodziła wyłącznie od strony kupującej. Wnioskodawca nigdy z własnej inicjatywy nie zabiegał o nabywcę, nigdy też nie wykonywał jakichkolwiek działań marketingowych, nie oferował do sprzedaży wskazanej nieruchomości, nie zamieszczał jakichkolwiek ogłoszeń. Wnioskodawca nie formułował również postanowień umowy przedwstępnej. Z informacji, którymi dysponuje wynika, że nabywca zawiera analogiczne umowy z innymi osobami, które są właścicielami nieruchomości gruntowych na tym terenie.

Wniosek został uzupełniony w dniu 18 lutego 2022 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy o następujące informacje:

1\. Niezbudowana działka była od roku 2017 i jest obecnie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w formie wydzierżawienia osobie trzeciej w celu dokonywania przez nią upraw. Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi innej działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest zatrudniony na etacie.

2\. Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości będącej przedmiotem wniosku w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15. Wnioskodawca na mocy umowy zawartej w roku 2017 wydzierżawia natomiast działkę na rzecz osoby trzeciej w celu dokonywania przez nią upraw. Wnioskodawca otrzymał ustną zgodę przyszłego nabywcy nieruchomości, który zezwolił na zebranie plonów przez dzierżawcę do zawarcia umowy przyrzeczonej, a jeśli będzie taka możliwość, to również po tej dacie.

3\. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w roku 2015 w drodze umowy darowizny od rodziców, którzy z kolei weszli w jej posiadanie przed około 40 laty. Nabycie nie nastąpiło zatem w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

4\. Wnioskodawca nie wykorzystywał samodzielnie działki będącej przedmiotem zbycia. Była i jest ona przedmiotem umowy dzierżawy z przeznaczeniem na cele rolnicze przez najemcę, a wiec korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

5\. Wnioskodawca nie dokonywał oraz nie będzie dokonywał żadnych czynności oraz nakładów związanych z przedmiotową nieruchomością (w tym ponoszenie nakładów, uzbrojenie terenu, ogrodzenie wytyczenie dróg i inne). Wnioskodawca nie czynił w sposób czynny i zaangażowany jakichkolwiek starań w zakresie zmiany charakteru opisywanej nieruchomości.

Wnioskodawca nie czynił jakichkolwiek starań w zakresie zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu czy też inne działania marketingowe. To nabywca sam zwrócił się do Wnioskodawcy, podobnie jak to uczynił wobec innych właścicieli sąsiadujących działek.

Pomiędzy dniem podpisania umowy przedwstępnej a dniem, w którym Wnioskodawca wystąpił u wydanie interpretacji indywidualnej, doszło do zmiany charakteru gruntów mających być przedmiotem zbycia z gruntów rolnych na grunty pod zabudowę przemysłową. Wszelkimi czynnościami związanymi z przekształceniem zajmował się aktywnie wyłącznie przyszły nabywca. Wszelkie czynności związane z dalszym przeznaczeniem nieruchomości wykonywane były i sa przez kupującego, którą w zakresie niektórych czynności potrzebuje pisemnego upoważnienia Wnioskodawcy.

6\. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny od rodziców w roku 2015. Wnioskodawca od momentu nabycia nie wykorzystywał w jakikolwiek sposób działki będącej przedmiotem wniosku. Wnioskodawca na mocy umowy zawartej w roku 2017 wydzierżawia natomiast działkę na rzecz osoby trzeciej w celu dokonywania przez nią upraw. Wnioskodawca otrzymał ustną zgodę potencjalnego nabywcy nieruchomości, który zezwolił na zebranie plonów przez dzierżawcę po zawarciu umowy przyrzeczonej.

7\. Działka będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest udostępniana na mocy umowy dzierżawy zawartej w roku 2017, na rzecz osoby trzeciej, w celu dokonywania przez nią upraw. Umowa będzie obowiązywała do momentu przeniesienia własności, przy czym Wnioskodawca otrzymał ustną zgodę potencjalnego nabywcy nieruchomości, którą zezwolił na zebranie plonów przez dzierżawcę po zawarciu umowy przyrzeczonej, a przed rozpoczęciem przez nabywcę prac na nieruchomości. Zawarta umowa dzierżawy nie przewiduje wynagrodzenia dla Wnioskodawcy, dzierżawca zobowiązał się jedynie do opłacenia podatków związanych z gruntem.

8\. Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawca jest osobą fizyczną pracującą na etacie (zatrudnienie w oparciu o umowę o pracę). Jego praca nie jest w jakikolwiek sposób związana z obrotem lub pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca od wielu lat nie dokonał sprzedaży żadnej nieruchomości.

9\. Obecnie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Rady Miejskiej w (\`(...)\`) z dnia 15 września 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta (\`(...)\`). Przeznaczenie działki to: teren zabudowy produkcyjnej, składów, magazynów wraz z usługami.

10\. Wnioskodawca nie posiada wiedzy, czy dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, istnieje obowiązująca decyzja o warunkach zabudowy. Sam nigdy nie występował osobiście o wydanie takiej decyzji.

11\. Wnioskodawca nie dokonywał osobiście żadnych starań związanych z uzyskaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowa przyrzeczona miała zostać zawarta między innymi po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo po dokonaniu zmiany w rejestrze gruntów oznaczenia użytków działek stanowiących przedmiot umowy z gruntów rolnych na użytki z kategorii gruntów zabudowanych, zurbanizowanych oraz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, wydanej dla nieruchomości umożliwiającej realizację planowanej przez kupującego inwestycji. Warto jednak zaznaczyć, że zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi nabywcy pełnomocnictwa między innymi do: przeglądania akt księgi wieczystej nieruchomości, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości umożliwiającej realizację inwestycji.

Umowa przedwstępna przewidywała również, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nabywcy będzie przysługiwało prawo do dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych, to jest składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zatem to nabywca podejmował lub będzie podejmował ewentualne czynności w zakresie uzyskania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości.

12\. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze darowizny od rodziców w roku 2015. Wnioskodawca od momentu nabycia nie wykorzystywał w jakikolwiek sposób działki będącej przedmiotem wniosku na własne potrzeby. Wnioskodawca na mocy umowy zawartej w roku 2017, wydzierżawia natomiast działkę na rzecz osoby trzeciej w celu dokonywania przez nią upraw. Wnioskodawca otrzymał ustną zgodę potencjalnego nabywcy nieruchomości, który zezwolił na zebranie plonów przez dzierżawcę po zawarciu umowy przyrzeczonej.

13\. Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie stwierdzić, jakich czynności nabywca dokonał lub zamierza dokonać przed ostatecznym nabyciem działki. Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi nabywcy pełnomocnictwa do: przeglądania akt księgi wieczystej nieruchomości, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości umożliwiającej realizację inwestycji, uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, uzyskania na koszt strony kupującej warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych, dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i zmiany klasyfikacji, uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych, ZUS i KRUS, występowania przed wszystkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną nieruchomości a także wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny wskazanej wyżej działki 2, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie nieruchomość podlegająca zbycia (jak również dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału obciążać miały nabywcę nieruchomości.

Umowa przedwstępna przewidywała również, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nabywcy będzie przysługiwało prawo do dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych, to jest składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umozliwiają realizację na nim inwestycji polegajaej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

### Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą opisywanej nieruchomości przez Wnioskodawcę, działa On w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (VAT), o którym stanowi art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz czy jest zobowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości?

### Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w związku z planowaną sprzedażą na rzecz spółki opisanej działki mającej powstać po podziale działki nr 2, nie będzie On działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym nie będzie zobowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości.

Uzasadniając powyższe twierdzenie przede wszystkim należy podkreślić, że aby określona czynność związana z dostawą towaru podlegała opodatkowaniu VAT musi być dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT (innymi słowy przez osobę wykonującą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT).

Jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, przy czym, zgodnie z art. 7 ust. 1, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa.

Jednocześnie na podstawie normy z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalności gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza (w oparciu o postanowienia ust. 2 art. 15 ustawy) obejmuje z kolei wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne. W związku z powyższym, aby określona sfera aktywności danej osoby kwalifikowała się jako działanie podlegające opodatkowaniu VAT musi ona być dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, a więc przez podmiot wykonujący działalność gospodarczą rozumianą m.in. jako działalnie handlowca.

Odnosząc powyższe do okoliczności związanych z działaniami Wnioskodawcy względem nieruchomości należy uznać, że nie będzie on działał w charakterze podatnika VAT, wykonującego działalność gospodarczą, o której stanowi ustawa. Wnioskodawca rozporządza jedynie swoim prywatnym majątkiem (do którego należy opisywana nieruchomość), nabytym w drodze darowizny od rodziców, którzy z kolei weszli w jego posiadanie przed około 40 laty.

Warto przy tym podkreślić, że nieruchomość Wnioskodawcy nigdy nie była przed zawarciem umowy przedwstępnej przygotowywana w jakiejkolwiek mierze do zbycia (sprzedaży). Wnioskodawca nie wykonywał przed zawarciem umowy dotyczącej nieruchomości jakichkolwiek działań charakteryzujących podmioty występujące profesjonalnie na rynku obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe lub promocyjne. Warty podkreślenia jest również fakt, iż zawarcie umowy przedwstępnej było wynikiem skontaktowania się Spółki działającej profesjonalnie z Wnioskodawcą (jak i z innymi osobami będącymi właścicielami nieruchomości sąsiadujących). Inicjatywa aneksowania umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości również pochodziła ze strony nabywców. Należy zatem podkreślić, iż to Spółka jest inicjatorem zakupu opisywanej nieruchomości od Wnioskodawcy i wszelkie czynności wykonywane przez nią po zawarciu umowy przedwstępnej (takie jak wyodrębnienie nieruchomości, zmiana charakteru gruntu i jego przygotowanie) mają służyć wyłącznie potrzebom nabywcy a nie Wnioskodawcy (powstanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego). Wnioskodawca w okresie wielu lat nie zbywał będących w jego posiadaniu nieruchomości, jak również nie zamierza dokonywać ich sprzedaży w najbliższym czasie. W tym miejscu warto zwrócić uwagę na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w której stwierdzono, iż „Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług”, „W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy” (Pismo z dnia 4 marca 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO).

Również orzecznictwo Sądów administracyjnych wskazuje, iż dla uznania działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami konieczne jest podejmowanie zorganizowanego ciągu podejmowanych czynności, które mają na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny „To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności” (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r., I FSK 1986/16).

Wszystkie wskazane powyżej okoliczności nakazują zatem uznać, że zbycie przez Wnioskodawcę opisywanej nieruchomości nie będzie następowało w ramach wykonywania przez Niego jako podatnika VAT działalności gospodarczej, o której stanowi art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie działania w charakterze podatnika w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz zobowiązania do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości **– jest nieprawidłowe**.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. I FPS 2/11.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy :

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest, czy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie(C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawieC-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Zainteresowany podjął i w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), dalej: Kodeks cywilny.

Jak stanowi art. 535 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego :

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zgodnie z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązał się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości. Przyrzeczona umowa sprzedaży miała zostać zawarta w dacie wskazanej przez stronę kupującą z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, nie później jednak niż do dnia 30 czerwca 2021 r. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu następujących warunków:

\- po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego albo po dokonaniu zmiany w rejestrze gruntów oznaczenia użytków działek stanowiących przedmiot umowy z gruntów rolnych na użytki z kategorii gruntów zabudowanych, zurbanizowanych oraz ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, wydanej dla nieruchomości umożliwiającej realizację planowanej przez kupującego inwestycji,

\- po uzyskaniu przez stronę kupującą ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia budowę planowanej inwestycji,

\- po uzyskaniu przez stronę kupującą, za zgodą strony sprzedającej zaświadczeń urzędu skarbowego strony sprzedającej oraz urzędu gminy, wydanych zgodnie z art. 306g lub 306e w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń ZUS i KRUS potwierdzających, że strona sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek,

\- po przeprowadzeniu przez kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu umowy i uznaniu przez kupującą według jej oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

\- po uzyskaniu przez stronę kupującą na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowaskowe umożliwiają realizację inwestycji kupującego,

\- po potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,

\- dokonania podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie przedmiotu umowy (nieruchomości) wraz z prawomocną decyzją zatwierdzającą podział nieruchomości.

W umowie przedwstępnej zawarto również postanowienie, zgodnie z którym strona kupująca ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków umowy, pod warunkiem złożenia sprzedającemu oświadczenia o zrzeczeniu się prawa spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy.

Umowa przedwstępna przewidywała również, że od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nabywcy będzie przysługiwało prawo do dysponowania przedmiotem umowy dla celów budowlanych, to jest składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest on wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi nabywcy pełnomocnictwa do: przeglądania akt księgi wieczystej nieruchomości, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości umożliwiającej realizację inwestycji, uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji, uzyskania na koszt strony kupującej warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych, dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej i zmiany klasyfikacji, uzyskania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych, ZUS i KRUS, występowania przed wszystkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do uzyskiwania wszelkich informacji, składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań, uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną nieruchomości a także wszczęcia i prowadzenia w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny wskazanej wyżej działki 2, w wyniku którego zostanie wydzielona geodezyjnie nieruchomość podlegająca zbyciu (jak również dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych, niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, przy czym koszty tego podziału obciążać miały nabywcę nieruchomości.

Wnioskodawca zobowiązał się w umowie przedwstępnej do udzielenia na każde wezwanie nabywcy wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp. zarówno w formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.

Strony umowy przedwstępnej postanowiły również, ze jeśli kupujący nie zawrze umowy przyrzeczonej w dacie określonej w umowie, a do tego czasu zmieni użytek w ewidencji gruntu na „B”, to zobowiązana będzie do przywrócenia użytku z dnia zawarcia umowy przedwstępnej oraz rozpoczęcia tej procedury, w terminie 30 dni od daty określonej w umowie na koszt strony kupującej.

Dodatkowo należy zauważyć, że umowa przedwstępna przewidywała, iż Wnioskodawca wyraża zgodę na przelew praw i przejęcie zobowiązań wynikających z umowy przez kupującego na rzecz innej spółki mającej siedzibę na terytorium RP. Ponadto Wnioskodawca oświadczył, że w okresie obowiązywania umowy nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do jego sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Końcowo umowa przedwstępna przewiduje, iż wszelkie koszty zawarcia umowy, pozyskiwaniem informacji o gruncie i inne związane z działaniami kupującego, a dotyczące nieruchomości zostają poniesione przez kupującego.

Notariusz sporządzający umowę przedwstępną dokonał na jej podstawie wniosku o wpis w treści księgi wieczystej nieruchomości roszczenia o przeniesienie prawa własności na rzecz nabywcy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanego w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości Zainteresowany będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcy pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Zainteresowany, a nie jego pełnomocnik. Pełnomocnik Wnioskodawcy (nabywca) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ww. działki będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto, Wnioskodawca na mocy umowy zawartej w roku 2017, wydzierżawia działkę na rzecz osoby trzeciej w celu dokonywania przez nią upraw. Wnioskodawca otrzymał ustną zgodę potencjalnego nabywcy nieruchomości, który zezwolił na zebranie plonów przez dzierżawcę po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy – wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości – mającej powstać po podziale działki nr 2, Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż przedmiotowej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy :

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie ust. 2 powołanego przepisu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, obecnie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta. Przeznaczenie działki to: teren zabudowy produkcyjnej, składów, magazynów wraz z usługami.

Tym samym, ww. działka będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę wskazanej wyżej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w roku 2015 w drodze umowy darowizny od rodziców, do majątku osobistego. Rodzice z kolei byli właścicielami nieruchomości przez ok. 40 lat. Nabycie nie nastąpiło zatem w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem należy wskazać, że przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Tym samym nie można uznać, że w takiej sytuacji Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT, przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało.

Należy nadmienić, że brak prawa do odliczenia należy odczytywać w kontekście tez zawartych w wyroku TSUE z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finans A/S przeciwko Skatteministeriet (pkt 24-26). W sprawie tej Trybunał wskazuje, że: „Zwolnienie przewidziane w art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy może obejmować zatem jedynie dostawy towarów, przy których nabyciu wyłączone było, na podstawie ustawodawstwa krajowego, prawo do odliczenia. Treść tego artykułu nie może być w tym aspekcie interpretowana w inny sposób, który umożliwiłby uniknięcie sytuacji, w której podatnik pozbawiony możliwości skorzystania z takiego zwolnienia podlegałby podwójnemu opodatkowaniu (pkt 24).

Jeśli tego rodzaju ustawodawstwo, jak to rozpatrywane w postępowaniu przed sądem krajowym, przewiduje, że przedsiębiorstwa, których działalność polega na wynajmie pojazdów mechanicznych mogą odliczyć podatek od zakupów przeznaczonych na tę działalność, to wynika z tego, że nabycie pojazdu przez tego rodzaju przedsiębiorstwo nie dotyczy w rozumieniu art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 tej dyrektywy. Nie można zatem uznawać, że odsprzedaż tego pojazdu zalicza się do dostaw podlegających zwolnieniu przewidzianemu w owym art. 13 część B lit. c. Okoliczność, że przy takim nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia z tego względu, że – podobnie jak w sprawie przed sądem krajowym – nastąpiło ono od sprzedawców, którzy sami nie mogli, zgodnie z ustawodawstwem krajowym, odliczyć podatku naliczonego od dokonanych przez nich zakupów pojazdów i stąd nie zadeklarowali naliczonego podatku VAT, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tego nabycia do celów stosowania owego art. 13 (pkt 25).

W tej sytuacji (…) art. 13 część B lit. c szóstej dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem VAT czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na potrzeby swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia (pkt 26)”.

W art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L Nr 145, str. 1) wskazano, że nie naruszając innych przepisów Wspólnoty, Państwa Członkowskie zwalniają, na warunkach, które ustalają w celu zapewnienia właściwego i prostego zastosowania zwolnień od podatku i zapobieżenia oszustwom podatkowym, unikaniu opodatkowania lub nadużyciom: dostawy towarów przeznaczonych w całości dla działalności, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 28 ust. 3 lit. b), jeśli dla tych towarów nie przedsięwzięte zostały odliczenia podatkowe, jak również dla towarów, od których nabycia lub produkcji nie przysługiwało na podstawie art. 17 ust. 6 prawo do odliczenia podatku od wartości dodanej.

Zgodnie z art. 17 ust. 6 szóstej Dyrektywy, przed upływem najwyżej czterech lat od daty wejścia w życie niniejszej dyrektywy, Rada, stanowiąc jednogłośnie na wniosek Komisji, podejmie decyzję, które wydatki nie będą się kwalifikowały do odliczenia podatku od wartości dodanej. Odliczenie podatku od wartości dodanej nie będzie w żadnym przypadku obejmowało wydatków niebędących wydatkami ściśle związanymi z działalnością gospodarczą, takich jak wydatki na artykuły luksusowe, rozrywkowe lub wydatki reprezentacyjne.

TSUE w podanym wyżej wyroku orzekł, że art. 13 część B lit. c szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej Dyrektywą Rady 94/5/WE z dnia 14 lutego 1994 r., należy interpretować w ten sposób, że nie jest z nim sprzeczne ustawodawstwo krajowe, które poddaje opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej czynności, w ramach których podatnik odsprzedaje, po przeznaczeniu na cele swojego przedsiębiorstwa, towary, przy których nabyciu nie miało zastosowanie wyłączenie prawa do odliczenia zgodnie z art. 17 ust. 6 zmienionej dyrektywy 77/388, i to mimo tego, że przy owym nabyciu, od podatnika pozbawionego możliwości zadeklarowania podatku VAT, nie przysługiwało z tego względu prawo do odliczenia.

Wobec powyższego, należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Zainteresowanego nieruchomości, nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Zainteresowanemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo Zainteresowanemu nie przysługiwało, bowiem przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego, jak już wskazano powyżej, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa przez Wnioskodawcę ww. działki będzie opodatkowana podatkiem VAT.

**Podsumowując, w związku ze sprzedażą opisywanej nieruchomości przez Wnioskodawcę, działa On w charakterze podatnika podatku od towarów i usług (VAT), o którym stanowi art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, oraz jest zobowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu zbycia opisywanej nieruchomości.**

**Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie zadanego pytania należało uznać za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważyć należy, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawców w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Odnośnie powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Odnosząc się do powołanego przez Zainteresowanego w przedmiotowym wniosku wyroków, tutejszy organ wyjaśnia, że powołany wyroki jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzonym w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawężającym. Zatem wskazany we wniosku wyrok sądu nie ma wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).