Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-1062/15-6/KC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-01-14
Teza: W zakresie prawidłowego opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opcja; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r. poz. 613 z pózn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) uzupełnione pismem z dnia 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 29 grudnia 2015 r. (data doręczenia 4 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowego opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawidłowego opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Niniejszy wniosek uzupełniono pismem z 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 29 grudnia 2015 r. (skutecznie doręczonego w dniu 4 stycznia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością P. spółka komandytowa z siedzibą w Polsce (dalej: „Sprzedający”, „Wnioskodawca”) zamierza zbyć na rzecz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Polsce (dalej: „kupujący”) prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie składających się na centrum handlowo-usługowo-biurowe (dalej: „centrum” lub „centrum handlowe”) (dalej łącznie: „nieruchomość”). Sprzedający został przekształcony ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nr KRS 0000288519) w spółkę komandytową (zgodnie z art. 551 § 1 oraz 575 i 576 ustawy z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych Dz.U. z 2013 r., poz. 1030 ze zm., dalej: „KSH”) oraz stosownie do art. 93a § 2 pkt 1 lit b) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j.: Dz.U. z 2015 r., poz. 613, dalej: „Ordynacja podatkowa”).

1.  Nieruchomość

1.1.Budynki, budowle, prawo użytkowania wieczystego gruntu

Na Nieruchomość składa się łącznie:

1.  5 budynków:
    *   kompleks Budynków Fazy l (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3,
    *   Budynek A),
    *   Budynek Fazy II,
    *   Budynek Fazy III;
2.  szereg budowli w tym:
    *   Parking Fazy I wraz z drogami dojazdowymi,
    *   Parking Fazy II,
    *   Parking Fazy III,
    *   parking kupiony wraz z częścią Budynku nr 3, pozostałe drogi dojazdowe, słup reklamowy,
    *   inne drobne budowle znajdujące się na terenie Nieruchomości (w tym szlabany, słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe itp.);
3.  prawo użytkowania wieczystego 19 działek gruntu (przy czym na wszystkich działkach gruntu posadowione są budynki lub budowle).

1.2. Naniesienia w postaci fundamentów oraz określonej infrastruktury, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości, na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogą znajdować się naniesienia w postaci fundamentów pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony (wraz z określoną infrastrukturą służącą temu budynkowi) przez Kupującego jako inwestora na gruncie własnym (znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Kupującego) z przekroczeniem granic tego gruntu polegającym na częściowym zajęciu fragmentów ww. działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości. Jeżeli zostaną wybudowane, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości, główna (większa) część fundamentów budynku oraz infrastruktury służącej temu budynkowi ma znajdować się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący, a ich mniejsza część na fragmentach ww. działek wchodzących w skład Nieruchomości.

Z uwagi na uregulowanie art. 151 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony przez Kupującego na fragmentach określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości będą stanowiły własność związaną z prawem użytkowania wieczystego gruntu wyjściowego, na którym na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mają znajdować się naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą (większą) część budynku, a więc gruntu, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący. W rezultacie, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości (ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury nie wchodzą w skład Nieruchomości). Cena Nieruchomości zostanie skalkulowana w taki sposób, że nie będzie obejmować wartości ww. naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury. Podobnie nie wystąpi w tym zakresie dostawa towarów, gdyż już przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości Kupujący mógł dysponować ww. naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastruktury jak właściciel. Jednocześnie, na pozostałych fragmentach określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości - na których mają być wznoszone ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury - posadowione są (oraz będą posadowione na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) budowle (w szczególności parkingi), które będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, pomimo że ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości, wszystkie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości są zabudowane (i będą zabudowane na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) określonymi budynkami lub budowlami.

1.3. Inne uwagi

Należy zaznaczyć, że Kupujący jest użytkownikiem wieczystym wybranych działek gruntu sąsiadujących z Nieruchomością. W rezultacie, planowane zbycie na rzecz Kupującego Nieruchomości ma w szczególności umożliwić planowaną rozbudowę Centrum Handlowego oraz koncentrację Centrum Handlowego oraz sąsiadujących działek gruntu w jednym podmiocie (Kupujący).

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli składających się na Nieruchomość w dniu 5 maja 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT wg stawki podstawowej (23%). Od tego momentu Sprzedający nie wznosił żadnych nowych budynków lub budowli, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

W stosunku do wszystkich nabytych budynków i budowli (lub ich części), wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).

Kompleks Budynków Fazy I (obejmujący: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) jest traktowany przez Sprzedającego jako jeden środek trwały. Z tego względu - mając na uwadze przyjęty przez Sprzedającego sposób amortyzacji w stosunku do kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) - nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego w postaci kompleksu budynków. Łączna wartość wydatków, które Sprzedający poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) środka trwałego w postaci kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie, Sprzedający nie jest w stanie określić, ani jaka jest wartość początkowa poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego (w postaci kompleksu budynków), ani jaka wartość ulepszeń (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) odnosi się do poszczególnych budynków wchodzących w jego skład.

Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości równowartych bądź przekraczających 30% ich wartości początkowej (przy czym w odniesieniu do określonych budowli Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości żadnych wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym). Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do ww. wydatków na ulepszenie budynków, budowli i z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).

Nieruchomość wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów. Sprzedający prowadzi działalność w zakresie wynajmu powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni biurowej znajdującej się w Nieruchomości podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (Sprzedający rozpoznaje z tego tytułu obowiązek podatkowy w VAT), przy czym wynajem dotyczy zarówno powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni biurowej znajdującej się w budynkach wchodzących w skład Nieruchomości, jak też niektórych budowli (lub ich części) znajdujących się na Nieruchomości. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości), a w związku z zakresem prowadzonej działalności ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (i będzie miał to prawo również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości).

Kupujący jest podmiotem, którego działalność (zgodnie z informacją ujawnioną w Krajowym Rejestrze Sądowym) obejmuje m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny również na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego, nie stanowi oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp.; nie jest też dla niej prowadzona odrębna księgowość, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności Nieruchomości od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Po sprzedaży Nieruchomości, Nieruchomość (wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego) będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (tj. wynajmu powierzchni handlowo-usługowej oraz powierzchni biurowej znajdującej się w Nieruchomości).

1.  Dokumentacja; ruchomości; decyzje administracyjne; prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli; prawa własności przemysłowej oraz prawa autorskie dotyczące Centrum Handlowego

W ramach planowanej transakcji, planowane jest, iż:

*   Sprzedający przekaże Kupującemu niezbędną dokumentację dotyczącą Nieruchomości (obejmującą głównie dokumentację techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości);

*   Sprzedający sprzeda Kupującemu wybrane ruchomości związane z nabywaną Nieruchomością, konieczne lub przydatne do jej obsługi, w tym maszyny i urządzenia związane z Nieruchomością (przy czym ustalenie to może dotyczyć takich ruchomości, jak np.: ławki, donice, kosze na śmieci, klimatyzatory, parkomaty, urządzenia do pomiaru ilości osób odwiedzających Centrum Handlowe, tablice informacyjne, rzeźba, wyposażenie stoisk okresowych, dekoracje świąteczne, rusztowania);

*   Sprzedający przeniesie na Kupującego wybrane decyzje administracyjne, tj. w szczególności decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę związane z planowaną rozbudową Centrum Handlowego i przekaże Kupującemu inną dokumentację związaną z planowaną rozbudową Centrum Handlowego;

*   Sprzedający przeniesie na Kupującego majątkowe prawa autorskie do wybranych projektów budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, co uzasadnione jest tym, że w przyszłości może zaistnieć konieczność lub potrzeba przebudowy lub rozbudowy tychże budynków lub budowli (lub dokonywania w stosunku do nich innego rodzaju zmian, które wiążą się z reguły w ingerencję w prawa autorskie twórcy i wymaga stosownej podstawy prawnej);

*   Sprzedający przeniesie na Kupującego wybrane prawa własności intelektualnej oraz wybrane prawa autorskie dotyczące Centrum Handlowego, takie jak w szczególności prawa ochronne i majątkowe prawa autorskie do znaków towarowych, prawa i obowiązki z umowy licencyjnej dotyczącej m.in. majątkowych praw autorskich do treści strony internetowej Centrum Handlowego (jeżeli takie prawa należą lub będą należały do Sprzedającego).

Należy zwrócić uwagę, że jak wynika również z planowanej treści (brzmienia) umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający ma zbyć na rzecz Kupującego poszczególne aktywa (w szczególności nieruchomości i ruchomości), a nie przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

1.  Prawo do logotypu „P.” lub określonych znaków towarowych dotyczących Centrum Handlowego

Podkreślenia wymaga, że na chwilę obecną Sprzedający nie jest właścicielem praw do logotypu „P.” oraz określonych znaków towarowych dotyczących Centrum Handlowego, lecz Sprzedający jest jedynie licencjobiorcą tj. uprawnionym do korzystania z tego logotypu oraz określonych znaków towarowych w określonym zakresie na podstawę umowy licencji zawartej z podmiotem trzecim, innym niż Kupujący. Planowane jest, że prawa i obowiązki z ww. umowy licencji zostaną przeniesione na Kupującego (chyba że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości Kupujący nabędzie prawa do logotypu lub określone znaki towarowe bezpośrednio od podmiotu trzeciego).

1.  Prawa i obowiązki wynikające z umów najmu; zabezpieczenia (w tym depozyty pieniężne i gwarancje bankowe)

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, z mocy samego prawa, w wyniku sprzedaży Nieruchomości, Kupujący - jako nabywca prawa własności budynków (budowli) posadowionych na Nieruchomości, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomości. Powyższy skutek będzie konsekwencją zbycia prawa własności budynków, w których zlokalizowane są przedmioty najmu (bez zawierania dodatkowych umów pomiędzy Sprzedającym i Kupującym). Zgodnie bowiem z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W konsekwencji na Kupującego zostaną przeniesione również depozyty pieniężne lub gwarancje bankowe (względnie inne zabezpieczenia) złożone przez najemców, w zakresie w jakim będzie to zgodne z obowiązującymi przepisami (chyba że przeniesienie nie będzie możliwe ze względu na brak zgody podmiotu trzeciego lub treść / charakter zabezpieczenia). Sprzedający przekaże Kupującemu także dokumentację dotyczącą umów najmu oraz najemców.

1.  Cena sprzedaży Nieruchomości

Zgodnie z przyjętą praktyką rynkową, cena sprzedaży Nieruchomości zostanie ustalona metodą dochodową, tj. w oparciu o wartość czynszów należnych wynikających z powyższych umów najmu powierzchni komercyjnych związanych z Nieruchomością.

1.  Brak pracowników

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników (zatem w konsekwencji umowy sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego).

1.  Umowy z zewnętrznymi usługodawcami

7.1. Umowy serwisowe; umowy marketingowe;umowa generalnego wykonawstwa; umowy okołobudowlane; umowy doradcze; etc.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł z zewnętrznymi usługodawcami szereg umów o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości. W odniesieniu do umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością planowane jest rozwiązanie tych umów za porozumieniem stron, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości; Kupujący będzie wówczas zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowy z podmiotami świadczącym takie usługi. W razie niemożliwości rozwiązania umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. na skutek braku zgody na rozwiązanie) lub gdyby mogło to zagrażać funkcjonowaniu Nieruchomości (z perspektywy ekonomicznej lub operacyjnej) planowane jest przeniesienie takich umów na Kupującego lub jeżeli takie umowy nie będą mogły zostać przeniesione, Kupujący w zamian za możliwość korzystania w danym (przejściowym) okresie z usług świadczonych na podstawie takich umów, zwróci Sprzedającemu koszt świadczenia takich usług (Sprzedający obciąży Kupującego kosztem świadczenia takich usług). Powyższy scenariusz zakładający obciążanie Kupującego przez Sprzedającego kosztami w zamian za niezakłócone korzystania z usług znajdzie zastosowanie w szczególności w okresach wypowiedzenia umów, które zostaną wypowiedziane przez Sprzedającego przed lub na planowaną datą sprzedaży Nieruchomości.

Powyższy mechanizm rozwiązania lub przeniesienia (ewentualnie wypowiedzenia) umów przez Sprzedającego oraz zawarcia umów z innymi usługodawcami przez Kupującego będzie dotyczył, w szczególności, następujących umów zawartych przez Sprzedającego:

1.  umowy serwisowe, w tym:
    *   umowa o właściwe utrzymanie klimatyzacji i urządzeń wentylacyjnych;
    *   umowa na sprzątanie Nieruchomości;
    *   umowy w sprawie ochrony Nieruchomości;
    *   umowy na utrzymanie wind i schodów ruchomych;
    *   umowy na serwis instalacji uzdatniania wody obiegów fontann;
    *   umowy o pracę polegające na serwisie i konserwacji systemu sygnalizacji przeciwpożarowej; umowa o serwis i zarządzanie siecią telekomunikacyjną;
    *   umowa o odbiór odpadów komunalnych; umowa o zarządzanie i serwis systemu muzycznego i audiomarketingu;
    *   umowa na wykonywanie okresowych czynności związanych z nadzorem p. poż., czynności związanych z konserwacją drzwi przeciwpożarowych oraz czynności związanych z konserwacją i przeglądami podręcznego sprzętu gaśniczego, sieci hydrantowej i uzupełnieniem znaków ochrony p.poż.;
2.  umowy marketingowe;
3.  umowa generalnego wykonawstwa (wraz z gwarancją budowlaną i gwarancją bankową dotyczącą usunięcia wad);
4.  umowy okołobudowlane (wraz z gwarancjami budowlanymi oraz gwarancjami bankowymi, kwotami zatrzymanymi, jak również wszelkimi innymi zabezpieczeniami dotyczącymi usunięcia wad);
5.  umowy doradcze z konsultantami (w tym umowy dotyczące wykonania ekspertyz technicznych),

Za wyjątkiem umowy ubezpieczenia tytułu do Nieruchomości, która może zostać przeniesiona przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, po planowanej dacie sprzedaży Nieruchomości, Kupujący we własnym zakresie zapewni objęcie Nieruchomości ochroną wynikającą z polis ubezpieczeniowych obejmującą m.in. budynki wchodzące w skład Nieruchomości czy odpowiedzialność cywilną.

Co więcej, prawa i obowiązki wynikające z umowy o prace projektowe (umowa o projekt budowlany) dotyczące pierwszej fazy planowanej rozbudowy Centrum Handlowego zostały przeniesione na Kupującego w lipcu 2014 r.

7.2. Umowy o zarządzanie nieruchomością

Podkreślenia wymaga, że w przypadku nieruchomości o takim charakterze, jaki posiada Nieruchomość (handlowo - usługowo - biurowy), umowa o zarządzanie nieruchomością jest dokumentem, którego zakres dalece wykracza poza zakres obowiązków zarządcy obiektu budowlanego, przewidzianych przepisami prawa. Z uwagi na powyższe, umowa o zarządzanie jest kluczowa dla prawidłowego funkcjonowania centrum handlowego.

Sprzedający jest stroną dwóch umów o zarządzanie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie 1” oraz „Umowa o Zarządzanie 2”; łącznie „Umowy o Zarządzanie”). Również w niniejszym przypadku Umowy o zarządzanie Nieruchomością, obejmują szereg usług (dodatkowych czynności).

Umowa o Zarządzanie 1 obejmuje, w szczególności:

*   usługi w zakresie pozyskiwania najemców, przygotowania dokumentacji związanej z najmami oraz obsługi relacji z najemcami (w szczególności kontroli wykonywania obowiązków przez najemców);

*   usługi w zakresie zarządzania finansami Nieruchomości (w szczególności przygotowywanie i realizację budżetów, rachunków i planów: przychodowych, kosztów eksploatacyjnych, marketingowych, kapitałowych, przepływów pieniężnych);

*   usługi w zakresie poboru nieuregulowanych należności przysługujących Sprzedającemu z tytułu najmu wobec najemców Nieruchomości (z wyjątkiem usług obsługi prawnej postępowań sądowych dotyczących takich należności); usługi w zakresie obsługi relacji z ubezpieczycielami;

*   usługi w zakresie organizacji i prowadzenia księgowości i sprawozdawczości finansowej Sprzedającego oraz obsługi księgowo-finansowej Nieruchomości;

*   usługi obsługi i nadzoru systemu zakupów towarów i usług dla potrzeb funkcjonowania Nieruchomości; usługi marketingowe (w tym reklamowe) dotyczące Nieruchomości;

*   usługi nadzoru i zarządu nad podmiotami trzecimi świadczącymi usługi obsługi technicznej Nieruchomości, w tym budynków i budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, w szczególności obsługi umów serwisowych, usuwania usterek, przeprowadzania napraw oraz utrzymywania i archiwizacji dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości;

*   inne usługi związane z zarządzaniem Nieruchomością.

Umowa o Zarządzanie 2 obejmuje, w szczególności:

1.  usługi w obszarze funkcjonowanie Centrum Handlowego, obejmujące m.in.:
    *   poszerzanie i utrzymanie portfela najemców, ustalanie pożądanego składu najemców i jego zmian,
    *   wsparcie w procesie negocjacji, badanie zaproponowanych umów,
    *   wsparcie w ustalaniu wzoru umowy najmu.
2.  usługi finansowe, obejmujące m.in.:
    *   przygotowywanie, obsługa, uaktualnienie wzoru raportu finansowego zarządzania Nieruchomością wymaganego dla oszacowania codziennego działania Nieruchomości; przewidywanie dalszego działania Nieruchomości i wykonania budżetu dla Nieruchomości,
    *   koordynacja i nadzór nad okresowymi wycenami Nieruchomości,
    *   analizowanie przepływów pieniężnych Sprzedającego.
3.  usługi prawne, obejmujące m.in.:
    *   wsparcie w podejmowaniu decyzji dotyczącej wyboru zewnętrznego doradcy prawnego,
    *   wsparcie w analizie ryzyka biznesowego oraz w podejmowaniu strategicznych decyzji dotyczących postępowań cywilnych, w które może być zaangażowany Sprzedający,
    *   codzienne wsparcie w innych zagadnieniach prawnych.
4.  usługi IT, obejmujące m.in.:
    *   zapewnianie odpowiednich usług przechowywania danych,
    *   analizowanie danych,
    *   przygotowywanie, wdrażanie, zarządzanie, uaktualnianie i zapewnianie niestandardowego, dopasowanego do potrzeb oprogramowania.

Planowane jest rozwiązanie Umów o Zarządzanie za porozumieniem stron, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ Nieruchomość nie może poprawnie funkcjonować bez stałego wykonywania w odniesieniu do niej wskazanych powyżej czynności objętych Umowami o Zarządzanie, po rozwiązaniu Umów o Zarządzanie za porozumieniem stron Kupujący będzie zmuszony wykonywać te usługi we własnym zakresie lub zawrzeć umowę z podmiotem (podmiotami) świadczącym ww. usługi - nastąpi to jednak poza zakresem transakcji ze Sprzedającym i Sprzedający nie będzie miał wpływu ani na wybór takich podmiotów, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

7.3. Umowy z dostawcami mediów

W odniesieniu do umów o świadczenie usług z dostawcami mediów oraz umów o świadczenie usług związanych z Nieruchomością (między innymi umowy z M. S.A. i V. S.A., R. Sp. z o.o.), część z tych umów zostanie w całości przeniesiona na Kupującego, jako nabywcę Nieruchomości. W pozostałym zakresie Kupujący może być zmuszony do zawarcia nowych umów w ww. zakresach.

1.  Umowy dobrosąsiedzkie

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomością, Sprzedający zawarł (i może zawrzeć w przyszłości) z podmiotami będącymi użytkownikami wieczystymi gruntów sąsiadujących z Nieruchomością umowy regulujące wzajemne relacje (tzw. umowy dobrosąsiedzkie). Planowane jest, że prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z wybranych umów zostaną na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości przeniesione na Kupującego.

1.  Prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek<

Sprzedający jest stroną umów pożyczek zawartych z podmiotami z grupy Sprzedającego (jako pożyczkobiorca). Planowane jest, że prawa i obowiązki wynikające z umów pożyczek, których stroną jako pożyczkobiorca jest Sprzedający nie będą wchodziły w skład przedmiotu transakcji sprzedaży, tzn. Sprzedający pozostanie ich stroną i będzie odpowiadał za spłatę.

1.  Wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu; rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości; umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne; księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne; firma

W skład przedmiotu transakcji sprzedaży nie będą wchodziły w szczególności następujące prawa majątkowe związane z Nieruchomością:

*   Wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności), które staną się należne do dnia sprzedaży Nieruchomości.

*   Rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości. Rozliczenia z usługodawcami za okres przed sprzedażą Nieruchomości pozostaną w gestii Sprzedającego. Kupujący nie przejmie od Sprzedającego niezapłaconych zobowiązań względem niektórych usługodawców.

*   umowy rachunków bankowych oraz środki pieniężne znajdujące się na rachunkach Sprzedającego,

*   Księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z prowadzeniem działalności i funkcjonowaniem Sprzedającego,

*   Firma (oznaczenie Sprzedającego).

Sprzedający obecnie nie prowadzi innej działalności gospodarczej, niż wynajem Nieruchomości będącej przedmiotem opisanej powyżej transakcji.

W skład Nieruchomości nie wchodzą lokale o charakterze mieszkalnym. W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Planowana transakcja sprzedaży pomiędzy Sprzedającym a Kupującym zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego.

Sprzedający oraz Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli posadowionych na Nieruchomości. W tym celu, złożą, jako podatnicy VAT czynni, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla Kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli posadowionych na Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej transakcji sprzedaży w zakresie podatku VAT oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpi również Kupujący.

W uzupełnieniu nadesłanym w dniu 4 stycznia 2016 r. (data wpływu 7 stycznia 2016 r.) Spółka wskazała, że obiekty, określone w opisie sprawy jako „inne drobne budowle” (w tym słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa) są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.: Dz.U. z 2013r., poz. 1409 z późn. zm. „Prawo budowlane”), za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te ostatnie stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość opisaną we Wniosku (przyłącza wodociągowe).

Spółka wskazała również, że wszystkie działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości opisanej we Wniosku są zabudowane (i będą zabudowane na planowaną datę sprzedaży tej nieruchomości) określonymi budynkami lub budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Dodatkowo Spółka wyjaśniła, że nieruchomość będąca przedmiotem transakcji jest przedmiotem ciągłej rozbudowy i zabudowy, a w konsekwencji pomiędzy datą odpowiedzi a datą sprzedaży nieruchomości może dojść do zmian w stanie budowli określonych przez Spółkę jako „inne drobne budowle”. Jednakże, bez względu na to, czy wskazane we Wniosku obiekty, określone przez Spółkę jako „inne drobne budowle” będą znajdować się na działkach w dniu sprzedaży tych działek, to na każdej z 19 działek gruntu wchodzących w skład nieruchomości opisanej we Wniosku posadowione są (i będą posadowione na planowaną datę sprzedaży tej nieruchomości): kompleks budynków oraz/lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego kompleksu Budynków Fazy I (obejmującego: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji czy - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I obejmującego Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust, 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji czy - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT?
3.  Czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust 10 Ustawy o VAT w przypadkach wskazanych w pytaniach nr 2 oraz nr 3 - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy a VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy,

1.  W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego kompleksu Budynków Fazy I (obejmującego: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I obejmującego Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT.
2.  W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji, opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, a w konsekwencji - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT.
3.  W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości-w przypadku rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru przez Sprzedającego i Kupującego opodatkowania dostawy budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości na podstawę art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w przypadkach wskazanych w pytaniach nr 2 oraz nr 3 - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie:

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i pytania nr 2

Uwagi o charakterze ogólnym

Stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa m.in. w art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie posadowionych.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział jednak sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu od VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawcę, należy przeanalizować, czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przytoczonej definicji legalnej, dla „pierwszego zasiedlenia” budynku, budowli lub ich części, konieczne jest oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 Ustawy o VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (\`(...)\`) nabywcy lub użytkownikowi”.

Podatnicy mogą w myśl art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zrezygnować z opisanego powyżej zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynnymi,
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie musi odpowiadać wymogom określonym w art. 43 ust. 11 ustawy VAT, tj. musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy:
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Podsumowując, jak wynika z przytoczonych uregulowań, dostawa budynków, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Jednocześnie, w przypadku tego rodzaju dostaw dokonywanych pomiędzy zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia, pod warunkiem spełnienia przytoczonych powyżej wymagań sformułowanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 86. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jednocześnie Ustawa o VAT przewiduje pewne przypadki, gdy nie przysługuje prawo do obniżania podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. W szczególności, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury, które na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mogą znajdować się na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości

W tym miejscu Wnioskodawca uznaje za zasadne odrębne odniesienie się do zagadnienia własności naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości Kupujący jako inwestor planuje wznieść na gruncie własnym (znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Kupującego) z przekroczeniem granic tego gruntu polegającym na częściowym zajęciu fragmentów określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, w sytuacji gdy większa część fundamentów oraz infrastruktury budynku ma znajdować się (na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący, a ich mniejsza część na ww. działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zakładają (planują), że na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości zaawansowanie realizowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie ww. budynku (na gruncie użytkowanym wieczyście przez Kupującego z częściowym zajęciem gruntu użytkowanego wieczyście przez Sprzedającego) będzie na etapie fundamentów i infrastruktury.

Zdaniem Wnioskodawcy, określenie, kto jest właścicielem powyższych naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury ma istotne znaczenie dla prawidłowego określenia przedmiotu sprzedaży w przypadku analizowanej transakcji. Jeżeli bowiem okaże się, że ich właścicielem jest już Kupujący, nie będą one przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zakładają (planują), że wspomniana wyżej inwestycja będzie w całości realizowana przez Kupującego jako inwestora na gruncie użytkowanym wieczyście przez Kupującego (inwestora) oraz na części (fragmentach) określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.

Tym samym, naniesienia w postaci fundamentów pod część budynku (oraz infrastruktury jemu służącej), który ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będą stanowiły integralną część fundamentów oraz infrastruktury pod główną, wyjściową, a zarazem większą częścią budynku, które (na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) mają znajdować się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący.

Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Jednocześnie, jak wynika z art. 151 Kodeksu cywilnego, jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. W analizowanej sprawie, planowana sprzedaż Nieruchomości zaspokoi roszczenia Sprzedającego wynikające z przedmiotowego przepisu.

Na tle sytuacji normowanej w art. 151 Kodeksu cywilnego (budowa budynku na własnym gruncie z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego) nasuwa się problem, komu przysługuje prawo własności budynku posadowionego - w rezultacie przekroczenia granic swojego gruntu przez inwestora - na dwóch nieruchomościach należących do różnych osób, tj. na tzw. nieruchomości wyjściowej należącej do inwestora i nieruchomości sąsiedniej. W tym zakresie w doktrynie przeważa stanowisko, zgodnie z którym pierwszeństwa należy udzielić zasadzie jedności budynku. Stanowisko to oznacza opowiedzenie się za wprowadzeniem wyjątku od zasady superficies solo cedit Normatywnym wyrazem tego stanowiska jest powoływany art. 151 k.c. Konsekwencją omawianego stanowiska jest przyjęcie, że w przypadku budowy budynku na gruncie własnym z przekroczeniem granic gruntu sąsiedniego właścicielem całego budynku, łącznie z tą jego częścią, która została posadowiona na gruncie sąsiednim, jest inwestor. Stanowisko takie przyjęte jest także w judykaturze (por. w szczególności uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, Lex Polonica nr 377314).

W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na uregulowanie art. 151 Kodeksu cywilnego, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będą zatem stanowiły własność związaną z prawem użytkowania wieczystego gruntu wyjściowego, na którym na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości mają znajdować się naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą (większą) część budynku, a więc gruntu, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący.

Nie jest możliwy do zaakceptowania wniosek, że naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który ma być wznoszony na części określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości (stanowiące integralną część fundamentów oraz infrastruktury pod pozostałą, większą część tego budynku znajdujących się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący) będą stanowiły część składową gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym Sprzedającego, zaś takie naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część tego samego budynku są osobną częścią składową innego gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym Kupującego.

Nie ma też zdaniem Wnioskodawcy podstaw do uznania, że przekroczenie granicy przez Kupującego przy wznoszeniu budynku (włączając przekroczenie na etapie fundamentów i infrastruktury) spowodowało powstanie współwłasności wznoszonego budynku.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, całość naniesień w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod wznoszony przez Kupującego budynek, w tym także naniesienia, które na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości będą zlokalizowane na części (fragmentach) określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, jest własnością Kupującego (i nie jest własnością ani współwłasnością Sprzedającego). W szczególności, Kupujący dysponuje prawem do rozporządzania jak właściciel naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości.

W rezultacie, naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży Nieruchomości. A jednocześnie, biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w Ustawie o VAT nie wystąpi w tym zakresie dostawa towarów, gdyż już wcześniej (przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości) Kupujący mógł dysponować ww. naniesieniami w postaci fundamentów oraz infrastrukturą służącą wspomnianemu budynkowi jak właściciel.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje oparcie (na zasadzie analogii) w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych na tle art. 49 Kodeksu cywilnego, który dotyczy tzw. urządzeń przesyłowych, w szczególności:

*   interpretacja indywidualna DIS w Bydgoszczy z dnia 18 listopada 2014r. (nr ITPP2/443-1104/14/EB);

*   interpretacja indywidualna DIS w Katowicach z dnia 7 lipca 2014r. (nr IBPP1/443-318/14/DK).

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, niedokończona inwestycja budowlana w postaci fundamentów oraz infrastruktury pod część budynku, które na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości będą znajdowały się na części określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości (w sytuacji gdy większa część fundamentów pod budynek oraz rzeczonej infrastruktury będzie znajdowała się na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący) nie stanowi budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia budynku lub budowli. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).

Stosownie do art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, ilekroć w ustawę jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Za budynek uważa się natomiast obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie zaś z art. 3 pkt 3 tej ustawy - przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że niedokończona inwestycja budowlana realizowana przez Kupującego na części określonych działek wchodzących w skład Nieruchomości - gdy prace budowlane na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości zostaną zakończone na etapie fundamentów - nie wypełnia definicji budynku (lub jego części), gdyż nie jest zadaszona, jak również nie nosi cech budowli (lub jej części).

Jednocześnie, mając na uwadze, iż na wspomnianych działkach wchodzących w skład Nieruchomości - na których mają być wznoszone ww. naniesienia w postaci fundamentów oraz infrastruktury - posadowione są budowle (parking), do dostawy posadowionych na wspomnianych działkach budowli znajdą zastosowanie uwagi zawarte w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2, zaś do dostawy użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budowle znajdą zastosowanie uwagi zawarte w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3.

2.3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 (dostawa kompleksu Budynków Fazy I)

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (w tym kompleksu Budynków Fazy I obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) i budowli składających się na Nieruchomość w dniu 5 maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT wg stawki podstawowej (23%).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, kompleks Budynków Fazy I (obejmujący: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) jest traktowany przez Sprzedającego jako jeden środek trwały. Z tego względu - mając na uwadze przyjęty przez Sprzedającego sposób amortyzacji w stosunku do kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) - nie jest możliwe jednoznaczne przypisanie wartości poniesionych wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) do poszczególnych budynków wchodzących w skład tego środka trwałego w postaci kompleksu budynków. Jednocześnie, Sprzedający nie jest w stanie określić, ani jaka jest wartość początkowa poszczególnych budynków wchodzących w skład opisanego środka trwałego (w postaci kompleksu budynków), ani jaka wartość ulepszeń (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) odnosi się do poszczególnych budynków wchodzących w jego skład.

Zdaniem Wnioskodawcy, podział wartości początkowej oraz wartości ulepszeń na poszczególne budynki w przypadku kompleksu Budynków Fazy I nie jest w świetle przepisów Ustawy o VAT uzasadniony. W szczególności należy wskazać, iż przy interpretacji przepisów Ustawy o VAT kluczowy charakter ma kryterium ekonomiczne. Przedmiotowe budynki wchodzące w skład kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) stanowią ekonomiczną całość, tworząc pierwszą fazę Centrum Handlowego. Ponadto, przepisy Ustawy o VAT mówiące o pierwszym zasiedleniu referują bezpośrednio do wartości początkowej określonej według przepisów o podatku dochodowym, nie zaś do wartości „sztucznie” określonej przez podatnika. Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie potwierdza interpretacja DIS w Warszawy z dnia 4 marca 2011 r. (nr IPPP2/443-996/10-2/KG).

Jednocześnie Wnioskodawca pragnie wskazać, iż gdyby natomiast analizować wszystkie budynki wchodzące w skład kompleksu Budynków Fazy I łącznie, to i tak okazałoby się, że łączna wartość wydatków, które Sprzedający poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) środka trwałego w postaci kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości wyniesie mniej niż 30% ich wartości początkowej.

Tym samym, ostatnia czynność, która zgodnie z przepisami Ustawy o VAT mogła stanowić pierwsze zasiedlenie kompleksu Budynków Fazy l (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiła wcześniej niż 2 lata temu (jak również wcześniej niż dwa lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości).

W związku z tym, w odniesieniu do kompleksu Budynków Fazy 1 (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupujący oraz Sprzedający, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust 1 pkt 10a Ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż w stosunku do wszystkich nabytych budynków i budowli (lub ich części), wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał (odliczył podatek VAT naliczony).

W konsekwencji, w sytuacji gdy strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy kompleksu Budynków Fazy l (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż wskazanego kompleksu budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT.

2.4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 (dostawa Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości).

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (w tym Budynku Fazy II, Budynku Fazy III) i budowli składających się na Nieruchomość w maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT wg stawki podstawowej (23%).

Od tego momentu do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie poniesie wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, równowartych bądź przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów (przy czym w odniesieniu do określonych budowli Sprzedający nie poniesie do planowanej daty sprzedaży Nieruchomości żadnych wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym).

Tym samym, ostatnia czynność, która zgodnie z przepisami Ustawy o VAT mogła stanowić pierwsze zasiedlenie Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiła wcześniej niż 2 lata temu (jak również wcześniej niż dwa lata przed planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości).

W związku z tym, w odniesieniu do Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, ich planowana dostawa mieścić się będzie w zakresie uregulowań art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W konsekwencji, Kupujący oraz Sprzedający, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust 10 Ustawy o VAT podatkiem VAT. Ponadto przedmiotowa dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT z uwagi na fakt, iż w stosunku do wszystkich nabytych budynków i budowli (lub ich części), wchodzących w skład Nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Sprzedający z tego prawa skorzystał (odliczył podatek naliczony).

W konsekwencji, w sytuacji gdy strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, to sprzedaż wskazanych budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy VAT.

1.  Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 (dostawa użytkowania wieczystego dziatek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości)

Zgodnie z przepisami Ustawy o VAT, co do zasady zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu stawką podstawową VAT, określoną w art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT. Wyjątkiem od powyższego jest sytuacja gdy zbycie dotyczy prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami których dostawa jest zwolniona z podatku VAT lub podlega opodatkowaniu stawką obniżoną VAT. W takiej sytuacji zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega odpowiednio albo zwolnieniu z VAT albo opodatkowaniu stawką obniżoną VAT. Tym samym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących dla dostawy budynków, budowli lub ich części (zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu).

Jak zostało wskazane powyżej, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe, zarówno w przypadku:

1.  sprzedaży kompleksu Budynków Fazy 1 (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A) wchodzących w skład Nieruchomości w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
2.  sprzedaży budynków, tj. Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

\- w sytuacji gdy strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy budynków, budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, transakcja sprzedaży budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej wynikającej z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT. W rezultacie, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z tą samą stawką.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 41 ust. 1 ustawy wskazano, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z powołanej wyżej definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać np. umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Z kolei art. 43 ust. 11 ww. ustawy stanowi, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Podkreślenia wymaga fakt, że wybór opcji opodatkowania przysługuje jedynie w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Wybór opodatkowania nie ma zastosowania w przypadku zwolnienia budynków, budowli lub ich części w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy.

Ze zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Polsce prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie składających się na centrum handlowo-usługowo-biurowe. Na Nieruchomość składa się łącznie:

1.  5 budynków: kompleks Budynków Fazy l (obejmujących: Budynek nr 2, Budynek nr 3, Budynek A), Budynek Fazy II, Budynek Fazy III;
2.  szereg budowli w tym: Parking Fazy I wraz z drogami dojazdowymi, Parking Fazy II, Parking Fazy III, parking kupiony wraz z częścią Budynku nr 3, pozostałe drogi dojazdowe, słup reklamowy, inne obiekty (w tym słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa), które są budowlami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te ostatnie stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość opisaną we Wniosku (przyłącza wodociągowe).

Ponadto na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości, na fragmentach określonych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości mogą znajdować się naniesienia w postaci fundamentów pod część budynku, który na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości ma być wznoszony (wraz z określoną infrastrukturą służącą temu budynkowi) przez Kupującego jako inwestora na gruncie własnym (znajdującym się w użytkowaniu wieczystym Kupującego) z przekroczeniem granic tego gruntu polegającym na częściowym zajęciu fragmentów ww. działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości. Jeżeli zostaną wybudowane, na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości, główna (większa) część fundamentów budynku oraz infrastruktury służącej temu budynkowi ma znajdować się na gruncie, którego użytkownikiem wieczystym jest Kupujący, a ich mniejsza część na fragmentach ww. działek wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z opisem sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy sformułowane w pytaniu pierwszym dotyczą prawidłowego opodatkowania dostawy kompleksu Budynków Fazy I.

Jak podano w opisie sprawy, Wnioskodawca nabył prawo własności budynków i budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego w maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje były udokumentowane fakturą i opodatkowane VAT w wysokości 23%. Wnioskodawca wskazał ponadto, że sprzedawany kompleks budynków, traktowany jest jako jeden środek trwały, łączna wartość wydatków na ulepszenia tych budynków wyniesie mniej niż 30% ich wartości początkowej.

Skoro Wnioskodawca nabył Nieruchomość, tj. kompleks budynków, obejmujących budynek nr 2, nr 3 i budynek A, w 2011 r. i nie ponosił nakładów ani ulepszeń na te budynki, które przekraczałaby 30% wartości początkowej, to dostawa tego kompleksu Budynków Fazy I będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z ich zbyciem po pierwszym zasiedleniu, z uwzględnieniem możliwości wyboru przez strony transakcji opcji opodatkowania wynikającej z art. 43 ust. 10 ustawy.

W pytaniu drugim Wnioskodawca odnosi się do kwestii prawidłowego opodatkowania dostawy Budynku Fazy II i III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności budynków (w tym Budynku Fazy II, Budynku Fazy III) i budowli składających się na Nieruchomość w maju 2011 r. w drodze dwóch umów sprzedaży, które to transakcje zostały opodatkowane podatkiem VAT.

Od tego momentu do daty sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie poniesie wydatków na ulepszenia (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów.

W związku z tym, w odniesieniu do Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, ich planowana dostawa będzie mieścić się w zakresie dyspozycji art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, Wnioskodawca oraz nabywca, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni uprawnieni będą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 i wyboru opodatkowania dostawy Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust 10 ustawy.

Zatem, jeżeli Strony wybiorą opcję opodatkowania transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawa Budynku Fazy I, Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, wynikającej z art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Warto w tym miejscu wskazać, że Wnioskodawca doprecyzował czym są tzw. inne drobne budowle, znajdujące się na terenie Nieruchomości, takie jak słupy oświetleniowe, chodniki, kiosk parkingowy, maszty, parking rowerowy, sieć wodociągowa). W swoim piśmie z dnia 4 stycznia 2016 r. Wnioskodawca podał, że są to budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013r., poz. 1409 z późn. zm.), za wyjątkiem szlabanów i przyłączy wodociągowych. Te bowiem stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, związane - odpowiednio - z parkingami (szlabany) oraz z kompleksem wszystkich budynków i budowli posadowionych na 19 działkach składających się na nieruchomość.

Z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1a i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Z kolei w pkt 9 tego samego artykułu ustawy Prawo budowlane znajduje się definicja urządzenia budowlanego przez który należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W kwestii zakwalifikowania pod względem podatkowym wskazanych wyżej innych drobnych budowli, na które wskazuje Wnioskodawca w zdarzeniu przyszłym, należy przede wszystkim powołać się na przepisy prawa budowlanego. Zatem, powołując się wprost na definicję budowli zawartą w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, cyt. wyżej, jeżeli wskazane obiekty spełniają definicję budowli, to zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy rozpatrywać kwestie opodatkowania czy ewentualnego zwolnienia z VAT właśnie na podstawie tego przepisu.

Z kolei, zgodnie z Prawem budowlanym, urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli. Co za tym idzie, stanowią one odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w tej ustawie. Skoro nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o VAT, to tym samym obiekty te należy traktować jako elementy przynależne do Budynku i opodatkować je łącznie z tym Budynkiem, właściwą dla niego stawką podatku.

W pytaniu trzecim kwestią wątpliwą dla Wnioskodawcy jest ustalenie czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości - w przypadku rezygnacji ze zwolnienia - będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Zatem w sytuacji wyboru przez Wnioskodawcę opcji opodatkowania, całość Budynków i budowli będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podatku VAT w wysokości 23%, a w związku z tym również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione będzie opodatkowana tą samą stawką podatku.

Podsumowując, planowana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego kompleksu Budynków Fazy I, Budynku Fazy II, Budynku Fazy III oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Jeżeli Strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania dostawy kompleksu Budynków i budowli, o których mowa we wniosku, będzie ona podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Ponadto, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT tą samą stawką.

Tut. Organ nadmienia również, że kwestia naniesień w postaci fundamentów, które znajdują się na części określonych działek, wchodzących w skład Nieruchomości, stanowi element zdarzenia przyszłego. Jednocześnie, jak wskazał Wnioskodawca, naniesienia te nie są przedmiotem planowanej sprzedaży, zatem nie były przedmiotem analizy merytorycznej w wydanej interpretacji indywidualnej.

W zakresie pytania pierwszego sformułowanego we wniosku wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto, tut. Organ zwraca uwagę że jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą ważność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.