Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.280.2025.4.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-22
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2. Obowiązek podatkowy-Podmioty
zobowiązane do zapłaty podatku -Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 2-art. 4-pkt 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

    21 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo
    pismem z 22 września 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
        (...);
    2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        Pan B.B. (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja
    Wnioskodawca jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do zabudowanej
    nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”, planowane nabycie będzie dalej
    określane jako „Transakcja”).
    W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (...),
    objętą księgą wieczystą (...), położoną w miejscowości (...), w gminie (...), w powiecie (...), w
    województwie (...) (dalej: „Działka”).
    Inwestycja
    Wnioskodawca planuje budowę parku magazynowo-produkcyjno-logistycznego z
    zapleczem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”).
    Wnioskodawca planuje realizację Inwestycji na sąsiadujących działkach, natomiast na
    Działce planowany jest przebieg inwestycji drogowej, stanowiącej element infrastruktury
    komunikacyjnej niezbędnej dla obsługi planowanego parku.
    Wnioskodawca planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię parku
    magazynowo-produkcyjno-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym i infrastrukturą
    towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki,
    Wnioskodawca planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.
    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy
    Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (...) z (...) 2021 roku Rady Gminy (...). Zgodnie z
    planem Nieruchomość położona jest w większości na terenach zabudowy mieszkaniowej
    jednorodzinnej i usługowej (4MNU1). Częściowo obejmuje ona również tereny
    komunikacji przeznaczone na drogę publiczną (6KDD1) i tereny komunikacji - drogi
    publiczne (2KDL2).
    Budynki, budowle lub ich części
    Działka jest ogrodzona oraz zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w
    zabudowie wolnostojącej (stanowiącym budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane, dalej: Prawo budowlane), wraz z infrastrukturą
    towarzyszącą (przyłącza do sieci). Zabudowania te stanowią własność Sprzedającego i
    zostały nabyte razem z Działką (dalej łącznie jako: „Zabudowania”).
    Sprzedający nie dokonywał ulepszeń Zabudowań (w szczególności ulepszeń, których
    wartość przekraczałaby 30% wartości Zabudowań).

    Przez Działkę przechodzi również sieć wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa oraz
    elektroenergetyczna (dalej: Sieci), które nie stanowią własności Sprzedającego, a więc nie
    będą przedmiotem Transakcji. Sieci stanowią budowle w rozumieniu Prawo budowlane.
    Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego
    Sprzedający nabył Nieruchomość (Działkę wraz z Zabudowaniami) na podstawie umowy
    sprzedaży zawartej w 2015 roku. Do nabycia Nieruchomości doszło w celach
    mieszkalnych. Nabycie zostało sfinansowane ze środków własnych Sprzedającego, a
    częściowo również z kredytu.
    Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT. W konsekwencji
    Sprzedającemu nie mogło przysługiwać prawo odliczenia VAT naliczonego, ponieważ VAT
    w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.
    Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.
    Działalność Sprzedającego względem Nieruchomości
    Obecnie Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej – (...).
    Sprzedający prowadził w przeszłości działalność gospodarczą (zgodnie z wpisem w CEIDG
    jako przeważająca działalność gospodarcza została wskazana pozostała sprzedaż
    detaliczna prowadzoną w niewyspecjalizowanych sklepach – 47.19.Z), natomiast aktualnie
    jest ona zawieszona. Działalność była prowadzona w latach (...).
    Sprzedający nie jest również aktualnie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny –
    Sprzedający był zarejestrowany w przeszłości od (...) r., natomiast został wyrejestrowany z
    VAT (...) r. w związku z zawieszeniem wykonywania działalności gospodarczej.
    Nieruchomość była przez Sprzedającego wykorzystywana do celów prywatnych (cele
    mieszkalne). Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana do celów prowadzenia
    działalności gospodarczej.
    Nieruchomość nie była również przedmiotem dzierżawy.
    Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.
    Sprzedający nie podejmował w stosunku do Nieruchomości także następujących
    czynności:
    - ponoszenie nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży
      (poza kosztami pomocy prawnej);
    - dokonywanie podziału działki lub jej połączeń z innymi;
    - wydzielanie drogi wewnętrznej;
    - podejmowanie działań marketingowych w celu sprzedaży działki.
    Umowa przedwstępna sprzedaży
    W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że
    Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa
    przedwstępna”) z podmiotem trzecim (dalej: „Deweloper”). Razem z Umową przedwstępną
    została zawarta umowa użyczenia Nieruchomości (dalej: „Umowa użyczenia”). Sprzedający
    udzielił w niej Deweloperowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane
    w zakresie uzyskania niezbędnych dla realizacji inwestycji:
    a) do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii,
      warunków technicznych i przyłączeniowych, w tym: realizacji inwestycji drogowej na
      działkach nr ew. (...), (...) i (...) z obrębu ewidencyjnego (...), (...), gmina (...), w tym
      budowy sieci oraz przebudowy istniejących sieci będących w kolizji z planowaną
      inwestycją drogową, a także do wejścia na teren Nieruchomości w celu wykonania
      inwentaryzacji, pomiarów, zabezpieczeń, budowy i przebudowy sieci oraz elementów

      zagospodarowania terenu związanych z inwestycją drogową. Strony zastrzegają, ze z
      powyższego wynika jedynie formalne prawo konieczne w ramach postępowań
      administracyjnych i Kupujący nie jest upoważniony do prowadzenia faktycznych robot
      budowlanych na nieruchomości do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
    b) dokonywania wszelkich uzgodnień dotyczących włączenia Nieruchomości do układu
      drogowego, w tym występowania do właściwych organów i służb w celu uzyskania
      warunków na zjazd oraz decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi publicznej, jakichkolwiek
      decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej na Nieruchomości lub w
      sąsiedztwie Nieruchomości; jakichkolwiek decyzji o pozwoleniu na budowę dróg lub
      infrastruktury drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości, w tym
      składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz
      odbioru;
    c) prowadzenia prac geodezyjnych, w tym: wszelkich pomiarów i inwentaryzacji
      geodezyjnych w zakresie weryfikacji infrastruktury technicznej, przekroczeń oraz
      granic Nieruchomości;
    d) uzyskiwanie wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z map ewidencyjnych dla
      Nieruchomości;
    e) zrzekania się przysługującego Użyczającemu prawa do odwołania od decyzji
      administracyjnych wydanych na rzecz Biorącego w Użyczenie na podstawie uprawnień
      nadanych niniejszą Umową w odniesieniu do Nieruchomości.
    Przy czym prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej zostały przeniesione na rzecz
    Wnioskodawcy w ramach cesji. Tym samym finalne nabycie Nieruchomości nastąpi od
    Sprzedającego do Wnioskodawcy.
    Deweloper oraz Wnioskodawca stanowią podmioty niepowiązane.
    Deweloper pozyskał informacje o Nieruchomości poprzez pośrednika, który sam zgłosił
    się do Sprzedającego. Następnie Deweloper doprowadził do podpisania Umowy
    przedwstępnej oraz nawiązał kontakt z ostatecznym nabywcą – Wnioskodawcą.
    Sprzedający nie podejmował działań marketingowych w celu sprzedaży Działki.
    Działalność Sprzedającego względem pozostałych składników majątku
    Dla przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że
    Sprzedający nie posiada obecnie innych nieruchomości poza Nieruchomością objętą
    zakresem niniejszego wniosku.
    W przeszłości Sprzedający dokonał natomiast transakcji sprzedaży dwóch działek w 2020
    oraz dwóch działek w 2023 roku.
    Udzielone przez Sprzedającego pełnomocnictwa
    W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobom fizycznym
    działającym w imieniu Dewelopera do przeglądania akt Księgi Wieczystej KW nr (...),
    prowadzonej dla Nieruchomości (w tym ksiąg wieczystych i hipotecznych wcześniej dla
    niej prowadzonych lub ich części lub dla nieruchomości, z których Nieruchomość została
    wydzielona), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...) w (...), (...) (...) Wydział Ksiąg
    Wieczystych w (...). Pełnomocnictwo obejmuje również upoważnienie do składania w
    imieniu Sprzedającego wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich
    kserokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, jak również występowania
    o, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich
    podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości (lub – w
    zakresie punktu (x) poniżej – Sprzedającego), w tym w szczególności ale nie wyłącznie:
      (i) wypisów z rejestru gruntów rejestru budynków i rejestru lokali wraz z wyrysem z
        odpowiednich map ewidencyjnych;

      (ii) wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian
        oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości;
      (iii) wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania
        przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
        przestrzennego;
      (iv) zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz
        roszczeń związanych z prawidłowością nabycia Nieruchomości przez Skarb Państwa
        lub jednostki samorządu terytorialnego;
      (v) zaświadczeń dotyczących wpisu do rejestru bądź ewidencji zabytków;
      (vi) zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody;
      (vii)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy
        rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości;
      (viii) zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do
        Nieruchomości;
      (ix) informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do
        Nieruchomości;
      (x) zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych, w tym opłacania
        podatku od nieruchomości/podatku rolnego, zaświadczeń od właściwego urzędu
        skarbowego, ZUS/KRUS;
      (xi) zaświadczeń dotyczących osób zameldowanych w budynku,
      (xii)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących
        Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocnika oraz
        podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania
        wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich
        dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji
        zakresu niniejszego pełnomocnictwa.
    Ponadto, pełnomocnictwo obejmuje również uprawnienie do kontaktowania się z
    bankiem oraz ZUS w odniesieniu do stanu aktualnego zadłużenia zabezpieczonego
    hipoteką oraz jego spłaty, w tym uzyskania promesy zwolnienia odpowiedniej hipoteki
    oraz uzyskania pisma potwierdzającego wygaśnięcie i zwolnienie hipoteki oraz zgodę na
    jej wykreślenie z księgi wieczystej.
    W Umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił również pełnomocnictwa do
    reprezentowania go w toku wszelkich postępowań zmierzających do uzyskania: (i)
    jakichkolwiek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na Nieruchomości lub
    w sąsiedztwie Nieruchomości; (ii) jakichkolwiek decyzji o pozwoleniu na budowę drogi lub
    infrastruktury drogowej na Nieruchomości lub w sąsiedztwie Nieruchomości, (iii)
    jakichkolwiek decyzji, zgód, pozwoleń, uzgodnień, decyzji, warunków technicznych na
    potrzeby inwestycji realizowanych lub zaplanowanych do realizacji, w tym w szczególności
    decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, decyzji o
    pozwoleniu na budowę inwestycji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji na lokalizację
    zjazdu dla Nieruchomości oraz inwestycji, przed wszelkim organami administracji
    publicznej, instytucjami, strażami, dostawcami mediów, w tym do składania w imieniu
    Sprzedającego wszelkich oświadczeń, wniosków, odwołań, zażaleń, skarg, cofania i
    modyfikowania złożonych wniosków, składania wszelkich oświadczeń o zrzeczeniu się
    prawa do wniesienia odwołania lub wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy oraz w toku
    wszelkich postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości.
    Kontekst Transakcji

    W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca pragnie
    wskazać, że w celu realizacji Inwestycji Wnioskodawca nabył / nabędzie również inne
    sąsiadujące działki od podmiotów trzecich i w tym zakresie Wnioskodawca wraz z tymi
    podmiotami złożył / złoży odrębne wnioski o interpretacje.
    Status VAT Wnioskodawcy
    Wnioskodawca jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym
    działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.
    Data Transakcji
    Końcowo Zainteresowani wskazują, że planowane jest przeprowadzenie Transakcji w 2025
    r.
    Pytania
    1) Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot
      niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna
      pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC
      według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji? (pytanie oznaczone
      we wniosku nr 1)
    2) W przypadku uznania, iż Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w
      Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać
      przepisom VAT jako podlegająca w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca
      zwolnieniu z VAT, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy
      nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?
      (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Zdaniem Zainteresowanych:
    Ad. 1) W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie występuje jako podatnik VAT, a w
    konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka
    podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu
    Transakcji.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają m. in. umowy
    sprzedaży.
    Jednocześnie w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC, stawka PCC
    przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2%
    wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.
    Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
    zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.
    Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej
    kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.
    W opinii Zainteresowanych (...) dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego
    nastąpi w ramach zarządzania przez niego majątkiem prywatnym oraz nie będzie
    stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie
    będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione
    powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości
    rynkowej przedmiotu Transakcji.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Ad. 2)

    W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za
    nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w
    Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać
    przepisom VAT), w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem zwolnienia z
    VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
    Poniżej przedstawione zostało uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie
    pytania 4, które zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska
    Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych
    nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i
    przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji
    podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.
    W ocenie Zainteresowanych, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie
    podlegała opodatkowaniu PCC.
    Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany
    w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.
    W ocenie Zainteresowanych, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania
    wyjątek z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do
    faktycznego opodatkowania VAT, tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie
    korzystała ze zwolnienia z VAT.
    Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania
    pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za
    występującego w Transakcji w charakterze podatnika VAT i w efekcie Transakcja powinna
    podlegać przepisom VAT), w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT oraz brakiem
    zwolnienia z VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC.
    Zainteresowani wskazują, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z
    uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska
    Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:

      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
          z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
        część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
        – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej
      pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący)
    planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego)
    Działkę o numerze ewidencyjnym (...) położoną w miejscowości (...). Działka jest ogrodzona
    oraz zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej
    (stanowiącym budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane, dalej: Prawo budowlane), wraz z infrastrukturą towarzyszącą (przyłącza do
    sieci). Zabudowania te stanowią własność Sprzedającego i zostały nabyte razem z Działką
    (dalej łącznie jako: „Zabudowania”). Przez Działkę przechodzi również sieć wodociągowa,
    kanalizacyjna, gazowa oraz elektroenergetyczna (dalej: Sieci), które nie stanowią własności
    Sprzedającego, a więc nie będą przedmiotem Transakcji. Sieci stanowią budowle w
    rozumieniu Prawo budowlane.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 22 października 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-
    2.4012.655.2025.3.DK, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług,
    Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) dokonując sprzedaży działki nr
    (...) Sprzedający będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym
    majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają
    zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż
    działki nr (...), nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.”
    A zatem, w związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w sprawie nie znajdzie zastosowania
    wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wobec powyższego na kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania
    będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia
    ww. umowy według stawki 2%.
    Końcowo zauważyć należy, że analiza pytania oznaczonego we wniosku nr 4 – w związku z
    rozstrzygnięciem w zakresie podatku od towarów i usług nieuznającym Sprzedającego za
    podatnika podatku od towarów i usług – jest bezzasadna.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 22 października 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.655.2025.3.DK.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
      skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację
    indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.