Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-911/10/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-12-21
Teza: Jak powinna być opodatkowana sprzedaż nieruchomości?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód; sprzedaż-sprzedaż środków trwałych; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2010r. (data wpływu do Organu 15 września 2010r.), uzupełnionym w dniu 03 grudnia 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży wskazanych we wniosku składników majątku Wnioskodawcy, wykorzystywanych (wybudowanych) w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2010r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży wskazanych we wniosku składników majątku Wnioskodawcy, wykorzystywanych (wybudowanych) w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 18 listopada 2010r. Znak: IBPP1/443-888/10/ES, IBPBI/1/415-911/10/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 03 grudnia 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zamierza sprzedać część zabudowanej nieruchomości nabytej w 1997 roku. Nabyty grunt (prawo użytkowania wieczystego) był opodatkowany przy nabyciu opłatą skarbową, natomiast zabudowania podatkiem Vat. Przy nabyciu podatnik występował, jako prowadzący działalność gospodarczą, lecz zapłaconego w cenie podatku Vat nie rozliczył. Nieruchomość została wprowadzona do prowadzonej przez Wnioskodaewcę działalności gospodarczej, przychody z najmu były opodatkowane podatkiem Vat, podatek Vat był rozliczany, a od wartości budynku były naliczane odpisy amortyzacyjne do końca 2007 roku. Przy czym, wartość początkowa zabudowań została powiększona o dokonane ulepszenia i modernizacje znacznie przekraczające 30% wartości początkowej i nakłady doliczone do wartości początkowej, następnie amortyzowanej. Od 01 stycznia 2008r. Wnioskodawca nie dokonuje już odpisów amortyzacyjnych, ale przychody z najmu wchodzą w skład przychodów z działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Zamiarem Wnioskodawcy jest, po dokonaniu geodezyjnego podziału nieruchomości, wykonanie na wydzielonej części gruntu przebudowy istniejącej zabudowy i następnie sprzedaż tej wydzielonej części gruntu wraz z zabudową osobie prawnej (spółce z ograniczoną odpowiedzialnością). Tak Wnioskodawca, jak i przyszły nabywca posiadają status czynnych podatników podatku Vat, przyszły nabywca zakupioną nieruchomość też będzie wykorzystywał w swojej działalności. Wartość zabudowań w chwili nabycia została określona na kwotę 44.592,22 zł brutto wraz z podatkiem Vat. Ta wartość została przyjęta jako wartość początkowa, lecz na koniec 2007 roku, po wykonanych remontach i modernizacjach (jako inwestycje) ta wartość początkowa wynosiła już łącznie 239.436,00 zł, od której dokonano łącznego odpisu amortyzacyjnego za cały okres użytkowania w kwocie 74.682,59 zł. Nieruchomość jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy do chwili obecnej, przychody z najmu były obciążane kosztem w postaci odpisów amortyzacyjnych oraz kosztami utrzymania tej nieruchomości, a podatek Vat należny był rozliczany z podatkiem naliczonym.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

1.  Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na budownictwie oraz wynajmowaniu własnych powierzchni lokali użytkowych,
2.  Wnioskodawca stosuje 19% stawkę podatku dochodowego (podatek liniowy),
3.  Wnioskodawca prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów,
4.  Wnioskodawca potrąca od przychodów koszty uzyskania przychodów tylko w tym roku, w którym koszty te wystąpiły (art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych),
5.  Wnioskodawca w 1997r. nabył jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków posadowionych na tym gruncie,
6.  wskazany we wniosku budynek jest budynkiem użytkowym,
7.  amortyzowaniu podlegały jedynie budynki, wartości prawa użytkowania wieczystego Wnioskodawca nie amortyzował,
8.  Wnioskodawca z dniem 01 stycznia 2008r. zaniechał amortyzowania budynków; związane to było ze zmianą osoby prowadzącej księgowość oraz w związku z (niewykluczone, że mylną) informacją, że wykazywana, nie aktualizowana w drodze amortyzacji, wartość księgowa środków trwałych zwiększy jego wiarygodność kredytową,
9.  Na skutek podziału, nieruchomość gruntowa zostanie podzielona na dwie mniejsze działki, mniej więcej o równej powierzchni, w ten sposób że na każdej działce pozostanie jeden segment, a łącznik zostanie wyburzony. Jeden segment budynku zostanie wyburzony, a na tej wydzielonej działce, po wyburzeniu segmentu, zostanie wybudowany przez Wnioskodawcę pawilon handlowo-usługowy o powierzchni 1160 m (1230 PKOB). Pozostałego segmentu, który będzie stanowił odrębną całość (w związku z wyburzeniem łącznika), Wnioskodawca nie zamierza przebudowywać.
10.  planowana sprzedaż będzie obejmować całą wydzieloną działkę gruntu (jej prawo użytkowania wieczystego) wraz z prawem własności wybudowanego na niej pawilonu handlowo-usługowego. Na sprzedawanej nieruchomości nie powstaną żadne inne lokale, w tym mieszkalne.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód z transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem, będzie przychodem wchodzącym w skład przychodów z działalności gospodarczej, jako przychód z likwidacji środka trwałego?
2.  Czy kosztem uzyskanie tego przychodu będzie niezamortyzowana wartość budynku (po odjęciu dokonanych odpisów amortyzacyjnych nakładów wykazanych udokumentowanymi wydatkami od wartości początkowej) i wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu w kwocie uiszczonej przy zawarciu aktu notarialnego w 1997 roku, która to wartość nie była amortyzowana w toku działalności podatnika?
3.  Czy cała wartość będzie opodatkowana podatkiem ryczałtowym i korzystała ze zwolnienia z tego podatku (upływ 10 lat od nabycia)?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży części nieruchomości służącej Wnioskodawcy do prowadzenia działalności gospodarczej jest przychodem zaliczonym do przychodów z działalności, jako przychód z likwidacji środka trwałego, a wartość nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, która nie była amortyzowana i wartość budynku jako wartość początkowa ujawniona w ewidencji wg stanu na dzień 31 grudnia 2007r. pomniejszona o dokonane odpisy amortyzacyjne, będą uzasadnionym kosztem podlegającym odliczeniu od uzyskanego przychodu jako koszt podatkowy. Dochód z tej transakcji będzie podlegał ujawnieniu w deklaracji PIT-5 Wnioskodawcy i podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych wg skali.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 (odnoszącym się co do zasady do odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku i nie mającym zastosowania w przedmiotowej sprawie), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500,00 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych, o których mowa w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tych środków i wartości.

W myśl art. 22 ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Z ustawowej definicji kosztu podatkowego wynika, że warunki uznania konkretnego wydatku za koszt podatkowy muszą być spełnione równocześnie. Uznanie konkretnego wydatku za koszt uzyskania przychodów, uzależnione jest od związania go z przychodem lub źródłem przychodów, takim związkiem przyczynowo-skutkowym, który oznacza, że poniesienie wydatku miało lub mogło mieć, w kategoriach obiektywnych, wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, albo zmierzało do zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednie, jak i pośrednio związane z przychodami lub źródłem przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o ile zostały prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem wydatków ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów. Podatnik, zaliczając dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów, winien wykazać jego związek z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz to, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu lub że wydatek ten jest związany z konkretnym przedsięwzięciem gospodarczym.

Stosownie do art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a - 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,

\-wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, strat w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Natomiast w myśl art. 23 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów, strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Tym samym straty związane z likwidacją środków trwałych, uwarunkowaną innymi przyczynami, mogą stanowić koszty uzyskania przychodów.

Zatem, jeżeli likwidacja środka trwałego następuje bez zmiany przez podatnika rodzaju działalności, a likwidacja była konieczna ze względów gospodarczych i uzasadniona ekonomicznie, wówczas strata z tego tytułu co do zasady może być kosztem uzyskania przychodów.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, w 1997r. Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków na nim posadowionych, które stanowią odpowiednio wartość niematerialną i prawną oraz środki trwałe w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza dokonać podziału nieruchomości gruntowej (prawa wieczystego użytkowania gruntu) na dwie mniejsze działki, mniej więcej o równej powierzchni, w ten sposób że na każdej działce pozostanie jeden segment, a łącznik zostanie wyburzony. Jeden segment budynku zostanie wyburzony, a na tej wydzielonej działce, po wyburzeniu segmentu, zostanie wybudowany przez Wnioskodawcę pawilon handlowo-usługowy o powierzchni 1160 m. Wnioskodawca planuje sprzedaż całej wydzielonej działki gruntu (tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu) wraz z prawem własności wybudowanego na niej pawilonu handlowo-usługowego.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze zbycia ww. składników majątku stanowić będzie przychód ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej.

Odnosząc się do kwestii ustalenia kosztów uzyskania przychodów, w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż niezamortyzowana wartość budynku (środka trwałego), który zostanie wyburzony celem wybudowania na wydzielonej działce nowego budynku będzie stratą, która zgodnie z cyt. wyżej przepisami będzie podlegać bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Natomiast wydatki poniesione w związku z wyburzeniem (fizyczną likwidacją) tego budynku będą wydatkami poniesionymi w związku z nowo realizowaną inwestycją i podobnie jak pozostałe wydatki na budowę pawilonu handlowo-usługowego będą podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na względzie, iż Wnioskodawca planuje sprzedać wybudowany budynek handlowo-usługowy (nie będzie on zatem stanowił składnika majątku trwałego) wraz z prawem użytkowania gruntu, na którym zostanie on posadowiony, przedmiotowe wydatki podlegać będą zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej w momencie sprzedaży ww. składnika majątku Wnioskodawcy (budynku użytkowego).

Natomiast dochód ze zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu (wartości niematerialnej i prawnej) należy ustalić zgodnie z cyt. powyżej art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, kosztami uzyskania przychodów ze zbycia, ww. prawa, będą wydatki poniesione na jego nabycie (wydatki poniesione na nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w części przypadającej na działkę wyodrębnioną w wyniku dokonanego podziału).

Dochód ze zbycia ww. składników majątku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach stosowanych do opodatkowania dochodów uzyskiwanych z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w roku, w którym nastąpi ich zbycie.

Dodać należy, iż od dnia 01 stycznia 2007r. ustawodawca zlikwidował wynikający z art. 44 ust. 6 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. obowiązek składania m.in. deklaracji PIT-5.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, stanowisko Wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie podatku od towarów i usług, wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.