Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.135.2022.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-05-13
Teza: Nieuznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz brak zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; odliczenia-odliczenie od podatku; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe
==================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

4 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 maja 2022 r. (wpływ 10 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

### 1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

· A Sp. z o.o.

### 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

· Pan G.M.

**Opis stanu faktycznego**

Pan G.M. (dalej: „Sprzedający”) wraz z Panią R.M. (dalej zbiorczo: „Sprzedającymi”) 8 października 2018 r. zawarł z B Sp. z.o.o. z siedzibą (…) (dalej: „Kupujący”), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pod warunkiem (dalej: „Umowa przedwstępna”, „Umowa Przedwstępna Warunkowa”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej Warunkowej była nieruchomość położona w obrębie ewidencyjnym, (…) stanowiąca działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 i oznaczoną jako grunty orne o symbolach: „Rlllb”, „RIVa”, „RIVb”, „RV” (dalej: „Nieruchomość”), objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…), VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…).

Na dzień sporządzenia Umowy Przedwstępnej Warunkowej, Nieruchomość była obciążona hipoteką umowną na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki oraz hipoteką umowną na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu kredytu.

Pan G.M. nabył własność Nieruchomości w 1997 r. do jego majątku osobistego, a następnie w 2010 r. Sprzedający zawarli umowę majątkową małżeńską, mocą której własność Nieruchomości została wniesiona do majątku wspólnego Sprzedających.

Strony określiły przedmiot sprzedaży odmiennie w zależności od spełnienia warunku wskazanego w Umowie Przedwstępnej Warunkowej (dalej: „Warunek”), jakim było objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczenie w nim Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 w całości symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna) lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”.

W przypadku spełnienia Warunku, Strony w Umowie przedwstępnej określiły przedmiot sprzedaży jako działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (dalej: „Przedmiot Sprzedaży 1”)

W przypadku nieziszczenia się Warunku, przedmiotem sprzedaży miała być działka lub wszystkie działki gruntu powstałe z podziału geodezyjnego działki 1, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości oznaczone będą symbolem „P” - zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P” (dalej: „Przedmiot Sprzedaży 2”).

Strony zastrzegły, że działka lub działki powstałe z podziału Nieruchomości, których cały obszar nie będzie oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”) nie będą stanowiły przedmiotu sprzedaży.

Nieruchomość nie była obciążona, poza wyżej wymienionymi hipotekami, żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej ograniczeniami w rozporządzeniu, w tym prawem pierwokupu. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Nieruchomość wolna była - od innych niż powyżej opisana - hipotek, zadłużeń i wierzytelności, a także nie była przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego objętym uchwałą nr (…) z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębie geodezyjnym (…), w którym przeznaczona jest w przeważającej części pod tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów (oznaczenie „P”), a w części tereny drogi publicznej klasy zbiorczej (oznaczenie „KDZ”).

Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego.

Sprzedających nie wiązały żadne umowy mające za przedmiot zobowiązanie do zbycia lub obciążenia Nieruchomości.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

W planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym Nieruchomość nie wyznaczono obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, ani obszarów Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji.

Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, inwentaryzacji stanu lasu oraz wynikających z tego decyzji.

Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

Sprzedający prowadzą gospodarstwo rolno - hodowlane i z tego tytułu są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu u.p.t.u.

Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c. lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie wchodziła w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość w stosunku do Sprzedających, wobec Sprzedających nie toczyło się postępowanie egzekucyjne oraz nie istniały żadne inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością.

Sprzedający zobowiązali się sprzedać Przedmiot Sprzedaży 1, albo Przedmiot Sprzedaży 2 (w zależności od spełnienia Warunku), natomiast Kupujący zobowiązał się do zakupu Przedmiotu Sprzedaży 1, albo Przedmiotu Sprzedaży 2, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 grudnia 2020 r. (dalej: „Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a. uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez Urząd Skarbowy w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, Urząd Gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością zaległych podatków i innych należności publicznoprawnych, a także zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego z którego będzie wynikało, że Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT,

b. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c. potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży 1, bądź Przedmiocie Sprzedaży 2,

d. potwierdzeniu przez Kupującego, że Przedmiot Sprzedaży 1, bądź odpowiednio Przedmiot Sprzedaży 2 posiada dostęp do drogi publicznej,

e. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem - ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży 1, bądź odpowiednio Przedmiot Sprzedaży 2 został wyłączony z produkcji rolniczej, albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

f. przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, tj. dowodu osobistego lub paszportu,

g. uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego, zawartej w formie uchwały na nabycie Przedmiotu Sprzedaży 1, bądź odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży 2,

h. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób umożliwiający realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

i. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby działka gruntu 1 w całości oznaczona była symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”),

j. w przypadku nieziszczenia się warunku o którym mowa powyżej, dokonania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem 1 zgodnie z przeznaczeniem w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Strony postanowiły, że Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu Daty Ostatecznej pomimo nieziszczenia się, któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży - z wyjątkiem warunku dotyczącego uzyskania przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego zawartej w formie uchwały na nabycie Nieruchomości, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie przedmiotu Sprzedaży 1, odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży 2 przez Kupującego wymagało zgody Wspólników Spółki wyrażonej w formie uchwały - stosownie do treści art. 228 pkt 4) Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień aktu założycielskiego Kupującego, Strony postanowiły, że najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący przedłoży Sprzedającym uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości, zaś w przypadku nieprzedłożenia takiej uchwały w powyższym terminie Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej (bez wzajemnych roszczeń) i nie będzie wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Zapłata ceny miała nastąpić w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających, poprzez zwolnienie środków wpłaconych przez Kupującego do depozytu notarialnego Kancelarii Notarialnej, po zawarciu Umowy Sprzedaży, przy czym Kupujący miał wpłacić cenę do depozytu notarialnego nie później niż jeden dzień przed datą Umowy Sprzedaży, koszty związane ze złożeniem Ceny do depozytu miał ponieść Kupujący.

Strony postanowiły, że wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania faktyczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania i odwierty gruntów, podział geodezyjny działki 1) zostaną wykonane i uzyskane przez Kupującego i na jego wyłączny koszt i ryzyko, a nadto Kupujący nie miał prawa dochodzenia od Sprzedających jakichkolwiek należności za poniesione koszty i wydatki potrzebne do uzyskania warunków opisanych w niniejszym punkcie, bez względu na to czy Umowa Sprzedaży zostanie zawarta.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Warunkowej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie prawo ograniczone warunkami Umowy Przedwstępnej do dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a także do prowadzenia na niej badań geologicznych tj.: badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży 1, odpowiednio Przedmiot Sprzedaży 2 wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z częścią biurową, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody Sprzedających na prowadzenie przez Kupującego jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomościach - z wyjątkiem badań geologicznych opisanych powyżej.

Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do występowania w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektromagnetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…). Pełnomocnictwo to obejmowało upoważnienie do utrwalenia treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzenia odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii. Nadto Sprzedający zobowiązali się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego.

Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży 1, odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży 2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg.

Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - także do:

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

‒ uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - Urzędzie Gminy, Urzędach Skarbowych, oddziałach ZUS oraz KRUS i PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, przy czym fizyczne badania miały być prowadzone przez Kupującego po zawarciu umowy sprzedaży,

‒ dokonania podziału geodezyjnego działki oznaczonej nr 1, tak aby w jego wyniku powstała działka lub działki gruntu będące Przedmiotem Sprzedaży 2, w tym do występowania w tym zakresie przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

22 lipca 2020 r. strony sporządziły aneks do Umowy Przedwstępnej mocą którego zmieniły:

a) cenę nabycia za metr kwadratowy,

b) Datę Ostateczną na dzień 31 grudnia 2021 r.,

c) Pełnomocnictwo do przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości nadając mu nowe brzmienie: Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) księgi wieczystej nowo założonej między innymi dla działki 1.

29 grudnia 2021 r. B Sp. z o.o. zawarła z A Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca ”, „Cesjonariusz”) umowę sprzedaży praw i przejęcia długów, na podstawie której sprzedała spółce A Sp. z o.o. wszelkie prawa z tytułu opisanej Umowy przedwstępnej, a spółka A Sp. z o.o. prawa te kupiła i przejęła wszelkie długi wynikające z tej umowy.

29 grudnia 2021 r. Sprzedający zawarli z A Sp. z o.o. umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”) własności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej nr geodezyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy (…).

Wydanie przedmiotu sprzedaży w posiadanie Nabywcy nastąpiło w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Jednocześnie z chwilą wydania przedmiotu sprzedaży w posiadanie Nabywcy, przeszły na niego wszelkie prawa i obowiązki związane z przedmiotem sprzedaży.

Pełnomocnik A Sp. z o.o. wskazał w Umowie sprzedaży, że wolą reprezentowanej przez niego spółki jest, aby wniosek wieczystoksięgowy składany do sądu do księgi wieczystej nr (…) przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego zawierał następujące żądania:

‒ wykreślenie z działu III roszczenia o przeniesienie własności Przedmiotu Sprzedaży 1 albo Przedmiotu Sprzedaży 2 przysługującego spółce na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem z 8 października 2018 r. i aneksu z 22 lipca 2020 r. na rzecz spółki pod firmą B Sp. z o.o.,

‒ odłączenie działki gruntu nr 1 oraz przyłączenie jej do księgi wieczystej nr (…), w której własność zostanie ujawniona na rzecz spółki pod firmą A Sp. z o.o.

Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano w myśl art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, albowiem Sprzedający oświadczyli, że są podatnikami podatku od towarów i usług oraz, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie jest z niego zwolniona.

Nieruchomość:

a) była wykorzystywana w działalności rolniczej począwszy od 1997 r. do dnia sprzedaży,

b) nie była w przeszłości dzielona/łączona,

c) nie była wynajmowana/dzierżawiona.

Sprzedający:

a) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z prowadzoną działalnością rolniczo-hodowlaną;

b) Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia ww. działalności rolniczej;

c) Sprzedający uzyskuje przychody z działalności rolniczej;

d) Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u.;

e) Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie działki;

f) Sprzedający nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w szczególności nie umieszczał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów - to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działek;

g) Sprzedający podjął następujące działania w celu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego: złożył podpis pod listem ogólnym mieszkańców wsi;

h) Sprzedający kupił nowe nieruchomości i dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

### A Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 24 grudnia 2021 r. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wybuduje na niej park magazynowy wraz z niezbędną infrastrukturą.

### Pytania

1) Czy sprzedaż przez Sprzedającego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy sprzedaż przez Sprzedającego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3) Czy Nabywcy w związku z nabyciem działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 przysługiwała możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

### Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, własność Nieruchomości przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę, a Sprzedający w zamian uzyskał cenę określoną w umowie sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanego nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu u.p.t.u.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt l SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 - to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

*   doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,
*   wydzielenie dróg wewnętrznych,
*   podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
*   wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,
*   podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH, na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalona wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działek gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiących majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak opisano w stanie faktycznym, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca - przed zawarciem umowy sprzedaży wszedł w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego (tj. B Sp. z.o.o.), są to warunki zastrzeżone na korzyść Nabywcy. W Umowie Przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez B Sp. z.o.o., a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. Ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Koszty przygotowania inwestycji ponoszone były przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży Nieruchomości z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany był wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedawane Nieruchomości zostały objęte przez Sprzedającego wskutek darowizny i od tego momentu Sprzedający nie przejawiał inicjatywy sprzedaży rzeczonej działki.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży, będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający prowadzi działalność rolniczą, zatem niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego i Nabywcę, który nabył prawa wynikające z Umowy przedwstępnej w drodze cesji od B Sp. z.o.o.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości tj. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 %. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 %. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.”

Działka gruntu nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży, na dzień sprzedaży była niezabudowana. Objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego objętym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębie geodezyjnym (…), w którym przeznaczony jest w przeważającej części pod tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów (oznaczenie „P”), a w części tereny drogi publicznej klasy zbiorczej (oznaczenie „KDZ”).

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Wnioskodawcy dostawa działki 1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, który wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z Umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia do dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady,

do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Pan G.M. („Sprzedający”) wraz z Panią R.M. 8 października 2018 r. zawarł z B Sp. z.o.o. („Kupujący”), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości („Umowa przedwstępna”, „Umowa Przedwstępna Warunkowa”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej Warunkowej była nieruchomość stanowiąca działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 („Nieruchomość”).

Pan G.M. nabył własność Nieruchomości w 1997 r. do jego majątku osobistego, a następnie w 2010 r. Sprzedający zawarli umowę majątkową małżeńską, mocą której własność Nieruchomości została wniesiona do majątku wspólnego Sprzedających.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym przeznaczona jest w przeważającej części pod tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów (oznaczenie „P”), a w części tereny drogi publicznej klasy zbiorczej (oznaczenie „KDZ”).

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolno - hodowlane i z tego tytułu jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu u.p.t.u.

Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 k.c. lub jego zorganizowanej części.

Sprzedający zobowiązał się sprzedać Przedmiot Sprzedaży 1, albo Przedmiot Sprzedaży 2 (w zależności od spełnienia Warunku), natomiast Kupujący zobowiązał się do zakupu Przedmiotu Sprzedaży 1, albo Przedmiotu Sprzedaży 2, po spełnieniu się następujących warunków zawarcia umowy sprzedaży („Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a. uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez Urząd Skarbowy w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, Urząd Gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością zaległych podatków i innych należności publicznoprawnych, a także zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego z którego będzie wynikało, że Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT,

b. przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c. potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży 1, bądź Przedmiocie Sprzedaży 2,

d. potwierdzeniu przez Kupującego, że Przedmiot Sprzedaży 1, bądź odpowiednio Przedmiot Sprzedaży 2 posiada dostęp do drogi publicznej,

e. uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem - ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży 1, bądź odpowiednio Przedmiot Sprzedaży 2 został wyłączony z produkcji rolniczej, albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

f. przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, tj. dowodu osobistego lub paszportu,

g. uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego, zawartej w formie uchwały na nabycie Przedmiotu Sprzedaży 1, bądź odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży 2,

h. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób umożliwiający realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

i. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby działka gruntu 1 w całości oznaczona była symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”),

j. w przypadku nieziszczenia się warunku o którym mowa powyżej, dokonania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem 1 zgodnie z przeznaczeniem w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Warunkowej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie prawo ograniczone warunkami Umowy Przedwstępnej do dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, a także do prowadzenia na niej badań geologicznych tj.: badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży 1, odpowiednio Przedmiot Sprzedaży 2 wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z częścią biurową, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody Sprzedającego na prowadzenie przez Kupującego jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomościach - z wyjątkiem badań geologicznych opisanych powyżej.

Sprzedający udzielił Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do występowania w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektromagnetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający udzielił Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej. Pełnomocnictwo to obejmowało upoważnienie do utrwalenia treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzenia odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii. Nadto Sprzedający zobowiązali się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego.

Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży 1, odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży 2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg.

Sprzedający udzielili Kupującemu – B Sp. z o.o. - pełnomocnictwa - z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników - także do:

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

‒ uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - Urzędzie Gminy, Urzędach Skarbowych, oddziałach ZUS oraz KRUS i PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

‒ zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, przy czym fizyczne badania miały być prowadzone przez Kupującego po zawarciu umowy sprzedaży,

‒ dokonania podziału geodezyjnego działki oznaczonej nr 1, tak aby w jego wyniku powstała działka lub działki gruntu będące Przedmiotem Sprzedaży 2, w tym do występowania w tym zakresie przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

29 grudnia 2021 r. B Sp. z o.o. zawarła z A Sp. z o.o. („Nabywca ”, „Cesjonariusz”) umowę sprzedaży praw i przejęcia długów, na podstawie której sprzedała spółce A Sp. z o.o. wszelkie prawa z tytułu opisanej Umowy przedwstępnej, a spółka A Sp. z o.o. prawa te kupiła i przejęła wszelkie długi wynikające z tej umowy.

29 grudnia 2021 r. Sprzedający zawarł z A Sp. z o.o. umowę sprzedaży („Umowa sprzedaży”) własności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej nr geodezyjnym 1. Wydanie przedmiotu sprzedaży w posiadanie Nabywcy nastąpiło w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Jednocześnie z chwilą wydania przedmiotu sprzedaży w posiadanie Nabywcy, przeszły na niego wszelkie prawa i obowiązki związane z przedmiotem sprzedaży.

Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano w myśl art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, albowiem Sprzedający oświadczyli, że są podatnikami podatku od towarów i usług oraz, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie jest z niego zwolniona.

Nieruchomość była wykorzystywana w działalności rolniczej począwszy od 1997 r. do dnia sprzedaży, nie była w przeszłości dzielona/łączona, nie była wynajmowana/dzierżawiona.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z prowadzoną działalnością rolniczo-hodowlaną. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia ww. działalności rolniczej i uzyskuje przychody z działalności rolniczej, nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u. Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie działki, a także czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w szczególności nie umieszczał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów - to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działek. Sprzedający podjął następujące działania w celu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego: złożył podpis pod listem ogólnym mieszkańców wsi. Sprzedający kupił nowe nieruchomości i dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż działki nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Jak już wyżej wskazano, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 15 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarnie drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41 00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w cyt. wyżej art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Tak więc działka nr 1 w momencie dostawy stanowiła składnik majątkowy Sprzedającego służący prowadzeniu działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, którą w rozumieniu ustawy o VAT – jest również działalność rolnicza.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych Kupującemu przez Sprzedającego pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników do występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektromagnetycznej i gazowej, do przeglądania akt księgi wieczystej, do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję, uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - Urzędzie Gminy, Urzędach Skarbowych, oddziałach ZUS oraz KRUS i PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, przy czym fizyczne badania miały być prowadzone przez Kupującego po zawarciu umowy sprzedaży, dokonania podziału geodezyjnego działki oznaczonej nr 1 tak aby w jego wyniku powstała działka lub działki gruntu będące Przedmiotem Sprzedaży 2, w tym do występowania w tym zakresie przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych. Ponadto na podstawie Umowy Przedwstępnej Kupującemu przysługiwało prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwalania na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji.

Zatem Kupujący dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonał uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającego – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i były za pełną zgodą Sprzedającego, czego przejawem było udzielone pełnomocnictwo oraz prawo do dysponowania Nieruchomością.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazywał, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedający działał jak podatnik podatku VAT. Nadmienić należy również, że Sprzedający kupił nowe nieruchomości i dokonał wcześniej sprzedaży innych działek. Ponadto, Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z prowadzoną działalnością rolniczo-hodowlaną, przy czym nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, a Nieruchomość wykorzystywał do prowadzenia ww. działalności rolniczej. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający w zakresie dostawy opisanej Nieruchomości (działki nr 1) dokonał zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) wykorzystywanej w prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której był podatnikiem VAT, nie skorzystał z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że sposób wykorzystywania ww. Nieruchomości oraz podejmowane przez Sprzedającego działania i dokonywane czynności, wykluczały sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu Jego majątkiem osobistym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej Nieruchomości stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działał jak podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także prawa do zastosowania zwolnienia od podatku dostawy przedmiotowej Nieruchomości (działki nr 1).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2021 r. poz. 741 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście ustalenia zasad opodatkowania przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży była działka nr 1 która jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona jest w przeważającej części pod tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów, a w części tereny drogi publicznej klasy zbiorczej. Warunkiem zawarcia umowy była zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby działka gruntu nr 1 w całości oznaczona była symbolem „P” (zabudowa produkcyjna-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jako oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”).

W analizowanym przypadku ww. działka stanowiła więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wykluczało zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży ww. działki nie miało zastosowania zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Sprzedający wykorzystywał działkę do prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest podatnikiem podatku VAT, przy czym działalność ta nie jest działalnością zwolnioną z tego podatku.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1 nie miało zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony warunek określony w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości objętych pytaniem nr 3 dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Nabywca wskazał, że jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wybuduje na niej park magazynowy wraz z niezbędną infrastrukturą.

Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem opisanej Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego: Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nabywca zamierza bowiem zrealizować na niej inwestycję w postaci parku park magazynowego wraz z niezbędną infrastrukturą, która będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie nie zaistnieje przesłanka negatywna określona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, ponieważ jak wykazano wyżej – dostawa Nieruchomości nie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe**.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).