Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/4512-90/15-5/ALN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-05-21
Teza: zwolnienie od podatku VAT dostawy nieruchomości nr 72/1; zwolnienie od podatku VAT dostawy prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego; określenie stawki VAT dla sprzedaży praw majątkowych do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej;
Słowa kluczowe: nakłady; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; prawo; rozliczanie (rozliczenia); zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2015 r. (data wpływu 11 lutego 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 kwietnia 2015 r. (data wpływu 4 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości nr 72/1;

*   zwolnienia od podatku VAT dostawy prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego;

*   określenia stawki VAT dla sprzedaży praw majątkowych do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej;

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości nr 72/1;

*   zwolnienia od podatku VAT dostawy prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego;

*   określenia stawki VAT dla sprzedaży praw majątkowych do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej;

\- oraz podatku dochodowego od osób prawnych.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 4 lutego 2015 r. (data wpływu 11 lutego 2015 r.) w zakresie doprecyzowania opisu stanu faktycznego, zakresu wniosku, przeformułowania pytań, przedstawienia stanowiska, reprezentacji oraz opłaty.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.(ostatecznie doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca (dalej: Spółka) prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością m.in. w zakresie: robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, działalność w zakresie architektury i inżynierii, działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Spółka poniosła następujące wydatki:

1.  na podstawie umowy sprzedaży dnia 8/11/2005 roku, nabyła od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, zgodnie z aktem notarialnym za Rep. … nieruchomość położoną w … przy Alei … stanowiącą zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem 72/1 o powierzchni 19 arów i 50 metrów.Wspomniana działka gruntu w dniu nabycia oraz do dnia złożenia niniejszego wniosku jest zabudowana czterema budynkami mieszkalnymi o numerach ewidencyjnych od 222 do 224. Łączna cena nabycia to kwota 3.091.162,00 zł. (w tym wartość gruntu 411.851,06 zł). W związku z zakupem opisanej nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - transakcja nie była objęta opodatkowaniem podatkiem VAT.
2.  na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19/9/2012 roku, nabyła od osoby prawnej, zgodnie z aktem notarialnym Rep. … prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 4 położonego w … przy ulicy … o powierzchni 63,95 m2, z którym związany jest udział 134/1000 części budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 72/1, za łączna kwotę 98.149,49 zł. Spółce przy nabyciu opisanego prawa własności nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - transakcja była objęta zwolnieniem z podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Powyższe prawo odrębnej własności lokalu zostało wyodrębnione z nieruchomości opisanej w pkt 1.
3.  w ciągu 2006 i 2007 oraz w okresie od 2009 do 2011 roku Spółka ponosiła wydatki na dokumentację architektoniczno - budowlaną, w tym na wykonanie projektów budowlanych przebudowy nieruchomości opisanej w pkt 1 i dokumentacji technicznej w łącznej kwocie netto bez podatku VAT 1.108.329,00 zł. Wydatki na projekty budowlane były udokumentowane następującymi fakturami VAT, od których Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego zawartego w tych fakturach:
    *   z dnia 01-09-2006 roku na kwotę 7 700 zł;
    *   z dnia 04-09-2006 roku na kwotę 26 000 zł;
    *   z dnia 12-09-2006 roku na kwotę 1 500 zł;
    *   z dnia 06-11-2006 roku na kwotę 204 061 zł 59gr;
    *   z dnia 02-10-2006 roku na kwotę 11 000 zł;
    *   z dnia 05-03-2007 roku na kwotę 103 350 zł 04 gr;
    *   z dnia 02-04-2007 roku na kwotę 23 7782 zł 50 gr;
    *   z dnia 02-07-2007 roku na kwotę 231 472 zł 09 gr;
    *   z dnia 01-09-2007 roku na kwotę 233 429 zł 85 gr;
    *   z dnia 12-05-2009 roku na kwotę 4 000 zł;
    *   z dnia 11-01-2010 roku na kwotę 2 700 zł;
    *   z dnia 23-06-2010 roku na kwotę 22 500 zł;
    *   z dnia 25-01-2011 roku na kwotę 11 000 zł;
    *   z dnia 15-02-2011 roku na kwotę 10 880 zł.

1.  w ciągu 2012 r. Spółka poniosła wydatki na dodatkowe prace projektowe w kwocie 44 000 zł a w 2013 na prace zabezpieczające budynki posadowione na nieruchomości opisanej w pkt 1 w łącznej kwocie netto bez podatku VAT 22 812 zł. Opisane wydatki były udokumentowane fakturami VAT zakupu, od których Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.

W okresie od dnia zakupu do maja 2006 r. dodatkowo część lokali znajdujących się w budynkach posadowionych na nieruchomości opisanej w pkt 1 były przedmiotem wynajmu na cele mieszkaniowe, z tytułu którego Spółka uzyskiwała przychody objęte zwolnieniem w podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Po maju 2006 r. Spółka nie wykorzystywała przedmiotowych nieruchomości do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Ponadto dla nieruchomości opisanej w pkt 1 Spółka uzyskała decyzję Prezydenta Miasta .. z dnia 28 maja 2007 roku o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla inwestycji obejmującej przebudowę istniejących budynków znajdujących się na nieruchomości opisanej w pkt 1 oraz budowę hotelu wraz z garażem i infrastrukturą techniczną. W dniu 18 lipca 2007 roku założono dziennik budowy a ostatni wpis w dzienniku pochodzi z 24 listopada 2014 r.

1.  Powyżej opisane koszty związane z wykonaniem dokumentacji architektoniczno– budowlanej związanych z budową hotelu wraz z garażem i infrastrukturą techniczną oraz przebudową istniejących budynków znajdujących się na nieruchomości opisanej w pkt 1 Spółka zaksięgowała w następujący sposób:
    *   w kwocie 1.151.141,00 zł (po przekwalifikowaniu z środków trwałych na towary) jako wydatki poniesione dotyczące przebudowy istniejących budynków na nieruchomości opisanej w pkt 1.

1.  Za wyjątkiem powyżej opisanych prac zabezpieczających o wartości 22.821,00 złotych netto dotyczących budynków posadowionych na nieruchomości opisanej w pkt 1, Spółka nie zrealizowała prac objętych powyżej opisaną dokumentacją architektoniczno - budowlaną związanych z budową hotelu wraz z garażem i infrastrukturą techniczną oraz przebudową istniejących budynków znajdujących się na nieruchomości opisanej w pkt l, nie powodując tym samym wzrostu ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami eksploatacji.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 4 maja 2015 r. (data wpływu) wskazano: Działka oznaczona nr 72/1 jest zabudowana obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem:

1.  budynkiem mieszkalnym (PKOB 1122) oznaczony nr 222, powierzchnia zabudowy 1039m2, powierzchnia użytkowa 3.557,94 m2,
2.  budynkiem mieszkalnym (PKOB l122) oznaczony nr 223 o powierzchni zabudowy 332 m2, powierzchnia użytkowa 1.136,90 m2,
3.  budynkiem mieszkalnym (PKOB l122) oznaczony nr 224 o powierzchni zabudowy 23 m2, powierzchnia użytkowa 78,76 m2,
4.  budynkiem garaży (PKOB 1242) oznaczony nr 225 o powierzchni zabudowy 32 m2, powierzchnia użytkowa 32,00 m2.

Obiekty trwale związane z gruntem znajdujące się na działce nr 72/1 tj. obiekty nr 222, 224 i 225 nie były przedmiotem najmu, sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast obiekt oznaczony numerem 223 był częściowo wynajmowany tj. były wynajmowane poszczególne lokale mieszkalne znajdujące się w tym obiekcie zgodnie z poniższym zestawieniem:


| numer lokalu | powierzchnia w m2 | data zawarcia umowy najmu 
| 1 | 77 | 07-08-2006 
| 2 | 78 | 13-10-2003 
| 2a | 80 | 01-02-1995 
| 3 | 64,5 | 01-02-1995 
| 4 | 63,95 | 28-02-1997 
| 5 | 65,1 | 01-02-1995 
| 6 | 38,65 | 01-02-1995 
| 9 | 42,6 | 01-02-1995 
| 10 | 33,7 | 01-10-2003 
| 12 | 24 | 01-02-1995 
| 13 | 16,43 | 01-02-1995 
| 15 | 86,2 | 01-02-1995 
| razem | 670,13 m2 |  

Wnioskodawca w prawa zawartych umów najmu lokali 2, 2a, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 15, znajdujących się w obiekcie oznaczonym numerem 223 wstąpił w dniu nabycia nieruchomości tj. w dniu 8/11/2005 roku.

Zdaniem Wnioskodawcy doszło do pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) w stosunku do: obiektu oznaczonego numerem 223 w części tj. w 58,94%.

W stosunku do pozostałych tj. do obiektów oznaczonych nr 222, 224 i 225, obiektów budowlanych znajdujących się na działce oznaczonej nr 72/1, nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z uwagi na fakt, że nie były one przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą okres 2 lat upłyną w stosunku do części obiektu budowlanego oznaczonego numerem 223 w części tj. w 58,94%.

Wnioskodawca obiekt oznaczony nr 223 w części tj. w 58,94% wykorzystywał (udostępniał odpłatnie podmiotom trzecim) w ramach umów najmu, wyłącznie na działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (najem na cele mieszkaniowe).

Pozostałe obiekty budowlane oznaczone nr 223, 224, 225 znajdujące się na działce nr 72/1 nie były wykorzystywane do działalności Wnioskodawcy tj. nie były one odpłatnie udostępniane podmiotom trzecim.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem znajdującego się na działce 72/1.

Na działce nr 72/1 nie ma żadnych obiektów mogących być przedmiotem sprzedaży, a które nie są trwale związane z gruntem.

Na pytanie nr 15, czy przedmiotem pytania jest sprzedaż prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jeżeli nie, należało wskazać co jest przedmiotem pytania, Wnioskodawca odpowiedział: przedmiotem pytania Wnioskodawcy jest sprzedaż prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego tj. lokalu nr 4 położonego przy Ulicy \`(...)\`. 21 znajdujący się w budynku oznaczonym nr 223 na działce 72/1, numer księgi wieczystej \`(...)\`..

Lokal mieszkalny oznaczony nr 4, który ma być przedmiotem dostawy był wykorzystywany do działalności gospodarczej Wnioskodawcy tj. do działalności zwolnionej z podatkowania podatkiem od towarów i usług.

Lokal mieszkalny nr 4 znajduje się w obiekcie budowlanym oznaczonym numerem 223 zakwalifikowanym wg PKOB 1122.

Zdaniem Wnioskodawcy doszło do pierwszego zasiedlenia lokalu nr 4 na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu tj. zawartej umowy odpłatnego używania ww. lokalu przez podmiot trzeci na podstawie zawartej umowy najmu z dnia 28/2/1007 roku w której w prawa i obowiązki wszedł Wnioskodawca w dniu nabycia nieruchomości. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą ww. lokalu upływną okres 2 lat.

Wnioskodawcy w stosunku do przedmiotowego lokalu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie przedmiotowego lokalu nr 4.

Na pytanie, czy sprzedaż dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej opisanej we wniosku, stanowi przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, Wnioskodawca odpowiedział: „Odnośnie dokumentacji architektoniczno- budowlanej i dokumentacji technicznej. Zdaniem Wnioskodawcy w wyniku sprzedaży dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej opisanej we wniosku nastąpiło nabycie i projektu i autorskiego prawa majątkowego do tego projektu.”

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

W dniu 2 grudnia 2014 roku Spółka podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości opisanych w pkt 1 i 2 oraz ogółu autorskich praw majątkowych do dokumentacji projektowej stanowiących podstawę do wydanej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę opisanych w pkt 3, przy założeniu, iż zarówno każda z nieruchomości, jak i ogół praw majątkowych do dokumentacji projektowej stanowiącej podstawę wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę opisanych w pkt 3 stanowi odrębny przedmiot sprzedaży, dla którego indywidualnie ustalana jest cena sprzedaży.

1.  Czy Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż części nieruchomość tj. 58,94% obiektu budowlanego oznaczonego nr 223 znajdującego się na działce oznaczonej nr 72/1 wraz z przynależnym gruntem jako sprzedaż, która korzysta za zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?(pytanie oznaczone we wniosku jako Nr 2)
2.  Czy Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż nieruchomości opisanej w pkt 2 stanu faktycznego jako sprzedaż, która korzysta ze zwolnienia od podatku od towarowi usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?(pytanie oznaczone we wniosku jako Nr 3)
3.  Czy Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż ogółu praw opisanych w pkt 3 stanu faktycznego jako sprzedaż opodatkowaną na zasadach ogólnych opodatkowaną stawką 23% podatku VAT?(pytanie oznaczone we wniosku jako Nr 4)
4.  Czy Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż części nieruchomość tj.:
    *   41,06% obiektu budowlanego oznaczonego nr 223 wraz z przynależnym gruntem,
    *   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 222 wraz z przynależnym gruntem,
    *   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 224 wraz z przynależnym gruntem,
    *   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 225 wraz z przynależnym gruntem,

nieruchomości opisanej w pkt 1 stanu faktycznego jako korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy? (pytanie oznaczone we wniosku jako Nr 5)

Zdaniem Wnioskodawcy: (ostatecznie przedstawione wyniku uzupełnienia wniosku)

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (tekst jednolity Dz. U. 2011 Nr 177 poz. 1054 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą VAT” „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;”

Zgodne natomiast z treścią art. 2 pkt 14 ustawy VAT „pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Biorąc pod uwagę fakt, że „czynności podlegające opodatkowaniu” to czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT, należy przyjąć, że wydanie nieruchomości w najem opodatkowany (lub zwolniony z VAT jest „oddaniem do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”, o którym mowa w definicji pierwszego zasiedlenia. Czynność stanowiąca o pierwszym zasiedleniu musi więc podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, choć nie jest konieczne, aby faktycznie był naliczony od niej podatek - może to być również czynność zwolniona z VAT. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 21 grudnia 2012 r., sygn. akt. I SA/Bk 386/12, w którym czytamy: (\`(...)\`) aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Użyty zwrot „czynności podlegające opodatkowaniu” powinien być rozumiany jako czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT, wykonane przez podatników VAT, niezależnie od tego czy były zwolnione od podatku, czy też nie. (\`(...)\`).

Do określenia upływu terminu dwuletniego, licząc od pierwszego zasiedlenia, służą przepisy Ordynacji podatkowej. Z art. 12 § 4 tej ustawy wynika, że terminy określone w latach kończą się z upływem tego dnia w ostatnim roku, który odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim roku nie było w dniu, który poprzedzałby bezpośrednio ten dzień.

Natomiast pierwsze zasiedlenie dla „poszczególnych części budynku” i termin 2 lat od pierwszego zasiedlenia liczony jest w odniesieniu do poszczególnej części budynku, która została „zasiedlona”.

Dlatego istotne jest, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie, oraz to, czy dotyczyło ono całego budynku jednocześnie czy jego poszczególnych części budynku. W budynku wielolokalowym mamy do czynienia z sytuacją gdzie różne lokale są wynajmowane przez różnych najemców czy użytkowników w różnym czasie. Moment zawarcia umowy najmu z pierwszym najemcą części budynku wyznacza moment pierwszego zasiedlenia w odniesieniu tylko do tej części budynku, który jest przedmiotem umowy najmu. Pozostała część budynku, która nie została jeszcze „zasiedlona”, przy jego zbyciu nie będzie mogła zatem korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Do obliczenia podstawy opodatkowania w takim przypadku używa się klucza powierzchniowego (część budynku po pierwszym zasiedleniu w stosunku do części budynku przed pierwszym zasiedleniem). Potwierdzenie takiego stanowiska znajdujemy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1605/10), w którym sąd stwierdził:

Sąd pierwszej instancji błędnie przyjął, że nie można różnicować oceny prawnej poszczególnej części budynku. Prawodawca w definicji ustawowej zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie może zarówno dotyczyć budowli, budynków lub ich części. A zatem przyjęcie w rozpatrywanej sprawie, że nastąpiła kompleksowa dostawa całego budynku bez zróżnicowania poszczególnych jego części, w sytuacji gdy podatnik we wniosku o interpretację wyraźnie wskazuje na odmienny charakter tej części jednego piętra budynku, które przed otrzymaniem przez Spółkę całego budynku, w wyniku wniesienia aportu zostało wydzierżawione lub wynajmowane, było nie tylko naruszeniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ale również wyjściem poza przedstawiony przez stronę stan faktyczny. (\`(...)\`) W przypadku piętra budynku, które było wydzierżawione lub wynajmowane - w świetle przedstawionej definicji pierwszego zasiedlenia - miało miejsce w momencie oddania tego piętra do użytku na podstawie umowy dzierżawy lub najmu. A zatem zbycie tej części piętra przed upływem dwóch lat od tak rozumianego pierwszego zasiedlenia nie będzie zwolnione z podatku od towarów i usług. (Zob. także wyrok WSA w Gliwicach z 8 lutego 2010 r., sygn. akt III SA/Gl 1359/09, oraz WSA we Wrocławiu z 15 listopada 2011 r., sygn. akt I SA/Wr 1228/11).

Stanowisko takie prezentują również organy podatkowe. Przykładowo - w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 30 stycznia 2014 r. sygn. IBPP1/443-985/13/KJ, czytamy: (…) aby uznać budynek lub budowlę za zasiedlone w całości, muszą być one wydane w całości w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, tj. czynności wymienionych w art. 5 ustawy, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, wówczas obiekt taki w całości będzie mógł spełniać definicję pierwszego zasiedlenia. Natomiast w przypadku wydania budynku do użytkowania np. w ramach umowy najmu tylko w części, wówczas jedynie w odniesieniu do tej części budynku można mówić o jego zasiedleniu. Ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przewidział bowiem pierwsze zasiedlenie tylko te części budynku, która została oddana do użytkowania w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu.

Reasumując oraz biorąc pod uwagę powyższe: Odnośnie pytania nr 2 - Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż części nieruchomości tj. 58,94% obiektu budowlanego oznaczonego nr 223 znajdującego się na działce oznaczonej nr 72/1 wraz z przynależnych gruntem jako sprzedaż, która korzysta za zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnośnie pytania nr 3 - Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż lokalu nr 4 znajdującego się w obiekcie budowlanym, oznaczonym nr 223 i znajdującym się na działce oznaczonej nr 72/1 wraz z przynależnych gruntem jako sprzedaż, która korzysta za zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W odniesieniu do pytania nr 5 - Spółka prawidłowo kwalifikuje sprzedaż części nieruchomość tj.:

*   41,06% obiektu budowlanego oznaczonego nr 223 wraz z przynależnym gruntem,

*   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 222 wraz z przynależnym gruntem,

*   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 224 wraz z przynależnym gruntem,

*   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 225 wraz z przynależnym gruntem,

jako sprzedaż korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Odnośnie pytania nr 4 Wnioskodawca prawidłowo kwalifikuje sprzedaż ogółu praw opisanych w pkt 3 stanu faktycznego jako sprzedaż opodatkowaną na zasadach ogólnych opodatkowaną stawką 23% podatku VAT zgodnie art. 8. 1. ustawy o VAT, który stanowi, że: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa;

oraz na podstawie art. 41.1. ustawy o VAT, który stanowi, że stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. i zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku wynosi 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl przepisu art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jednocześnie należy zauważyć, iż kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r. – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie następuje w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Jednocześnie należy zauważyć, iż stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tym gruncie posadowionych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013r., poz. 1409 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

*   budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,

*   budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,

*   obiekt małej architektury.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością m.in. w zakresie: robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, działalność w zakresie architektury i inżynierii, działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Spółka poniosła następujące wydatki:

1.  na podstawie umowy sprzedaży dnia 8/11/2005 roku, nabyła od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, zgodnie z aktem notarialnym za Rep. A …. nieruchomość położoną w … przy …. stanowiącą zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem 72/1 o powierzchni 19 arów i 50 metrów.

Wspomniana działka gruntu w dniu nabycia oraz do dnia złożenia niniejszego wniosku jest zabudowana czterema budynkami mieszkalnymi o numerach ewidencyjnych od 222 do 224. Łączna cena nabycia to kwota 3.091.162,00 zł. (w tym wartość gruntu 411.851,06 zł). W związku z zakupem opisanej nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - transakcja nie była objęta opodatkowaniem podatkiem VAT. Działka oznaczona nr 72/1 jest zabudowana obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem:

1.  budynkiem mieszkalnym (PKOB 1122) oznaczony nr 222, powierzchnia zabudowy 1039m2, powierzchnia użytkowa 3.557,94 m2,
2.  budynkiem mieszkalnym (PKOB l122) oznaczony nr 223 o powierzchni zabudowy 332 m2, powierzchnia użytkowa 1.136,90 m2,
3.  budynkiem mieszkalnym (PKOB l122) oznaczony nr 224 o powierzchni zabudowy 23 m2, powierzchnia użytkowa 78,76 m2,
4.  budynkiem garaży (PKOB 1242) oznaczony nr 225 o powierzchni zabudowy 32 m2, powierzchnia użytkowa 32,00 m2.

Obiekty trwale związane z gruntem znajdujące się na działce nr 72/1 tj. obiekty nr 222, 224 i 225 nie były przedmiotem najmu, sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast obiekt oznaczony numerem 223 był częściowo wynajmowany tj. były wynajmowane poszczególne lokale mieszkalne znajdujące się w tym obiekcie zgodnie z poniższym zestawieniem:


| numer lokalu | powierzchnia w m2 | data zawarcia umowy najmu 
| 1 | 77 | 07-08-2006 
| 2 | 78 | 13-10-2003 
| 2a | 80 | 01-02-1995 
| 3 | 64,5 | 01-02-1995 
| 4 | 63,95 | 28-02-1997 
| 5 | 65,1 | 01-02-1995 
| 6 | 38,65 | 01-02-1995 
| 9 | 42,6 | 01-02-1995 
| 10 | 33,7 | 01-10-2003 
| 12 | 24 | 01-02-1995 
| 13 | 16,43 | 01-02-1995 
| 15 | 86,2 | 01-02-1995 
| razem | 670,13 m2 |  

Wnioskodawca w prawa zawartych umów najmu lokali 2, 2a, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 15, znajdujących się w obiekcie oznaczonym numerem 223 wstąpił w dniu nabycia nieruchomości tj. w dniu 8/11/2005 roku.

Zdaniem Wnioskodawcy doszło do pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług w stosunku do obiektu oznaczonego numerem 223 w części tj. w 58,94%.

W stosunku do pozostałych obiektów budowlanych znajdujących się na działce oznaczonej nr 72/1 tj. do obiektów oznaczonych nr 222, 224 i 225, nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z uwagi na fakt, że nie były one przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą okres 2 lat upłynął w stosunku do części obiektu budowlanego oznaczonego numerem 223 w części tj. w 58,94%.

Wnioskodawca obiekt oznaczony nr 223 w części tj. w 58,94% wykorzystywał (udostępniał odpłatnie podmiotom trzecim) w ramach umów najmu, wyłącznie na działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (najem na cele mieszkaniowe).

Pozostałe obiekty budowlane oznaczone nr 223, 224, 225 znajdujące się na działce nr 72/1 nie były wykorzystywane do działalności Wnioskodawcy tj. nie były one odpłatnie udostępniane podmiotom trzecim.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem znajdującego się na działce 72/1.

Na działce nr 72/1 nie ma żadnych obiektów mogących być przedmiotem sprzedaży, a które nie są trwale związane z gruntem.

1.  na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19/9/2012 roku, nabyła od osoby prawnej, zgodnie z aktem notarialnym Rep. A … prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 4 położonego w … przy ulicy … o powierzchni 63,95 m2, z którym związany jest udział 134/1000 części budynku oraz w prawie własności działki gruntu nr 72/1, za łączna kwotę 98.149,49 zł.

Spółce przy nabycia opisanego prawa własności nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - transakcja była objęta zwolnieniem z podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Powyższe prawo odrębnej własności lokalu zostało wyodrębnione z nieruchomości opisanej w pkt 1.

Przedmiotem pytania Wnioskodawcy jest sprzedaż prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego tj. lokalu nr 4 położonego przy Ulicy .. znajdujący się w budynku oznaczonym nr 223 na działce 72/1, numer księgi wieczystej \`(...)\`..

Lokal mieszkalny oznaczony nr 4, który ma być przedmiotem dostawy był wykorzystywany do działalności gospodarczej Wnioskodawcy tj. do działalności zwolnionej z podatkowania podatkiem od towarów i usług.

Lokal mieszkalny nr 4 znajduje się w obiekcie budowlanym oznaczonym numerem 223 zakwalifikowanym wg PKOB 1122.

Wnioskodawcy w stosunku do przedmiotowego lokalu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie przedmiotowego lokalu nr 4.

1.  w ciągu 2006 i 2007 oraz w okresie od 2009 do 2011 roku Spółka ponosiła wydatki na dokumentację architektoniczno - budowlaną, w tym na wykonanie projektów budowlanych przebudowy nieruchomości opisanej w pkt 1 i dokumentacji technicznej w łącznej kwocie netto bez podatku VAT 1.108.329,00 zł. Wydatki na projekty budowlane były udokumentowane następującymi fakturami VAT, od których Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego zawartego w tych fakturach:
    *   z dnia 01-09-2006 roku na kwotę 7 700 zł;
    *   z dnia 04-09-2006 roku na kwotę 26 000 zł;
    *   z dnia 12-09-2006 roku na kwotę 1 500 zł;
    *   z dnia 06-11-2006 roku na kwotę 204 061 zł 59gr;
    *   z dnia 02-10-2006 roku na kwotę 11 000 zł;
    *   z dnia 05-03-2007 roku na kwotę 103 350 zł 04 gr;
    *   z dnia 02-04-2007 roku na kwotę 23 7782 zł 50 gr;
    *   z dnia 02-07-2007 roku na kwotę 231 472 zł 09 gr;
    *   z dnia 01-09-2007 roku na kwotę 233 429 zł 85 gr;
    *   z dnia 12-05-2009 roku na kwotę 4 000 zł;
    *   z dnia 11-01-2010 roku na kwotę 2 700 zł;
    *   z dnia 23-06-2010 roku na kwotę 22 500 zł;
    *   z dnia 25-01-2011 roku na kwotę 11 000 zł;
    *   z dnia 15-02-2011 roku na kwotę 10 880 zł.

Na pytanie, czy sprzedaż dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej opisanej we wniosku, stanowi przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, Wnioskodawca odpowiedział: „Odnośnie dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej: Zdaniem Wnioskodawcy w wyniku sprzedaży dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej opisanej we wniosku nastąpiło nabycie i projektu i autorskiego prawa majątkowego do tego projektu.”

Ad. na pytanie oznaczone nr 2 i 5

Analizując stwierdzić należy, że zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem 72/1 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z dnia 8.11.2005 roku od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek obiektu budowlanego trwale związanego z gruntem znajdującego się na działce 72/1.

Odnośnie lokali o nr 2, 2a, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 15 znajdujących się w budynku mieszkalnym (PKOB l122), oznaczonym numerem 223, usytuowanym na działce nr 72/1 - które jak Wnioskodawca wskazał stanowią 58,94% - należy zauważyć, że w prawa zawartych umów najmu ww. lokali Wnioskodawca wstąpił w dniu nabycia nieruchomości tj. W dniu 8.11.2005 roku. Umowy najmu na ww. lokale zostały zawarte w latach 1995-2006.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie lokali o nr 2, 2a, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 15 znajdujących się w budynku mieszkalnym (PKOB l122), oznaczonym numerem 223, usytuowanym na działce nr 72/1, które – jak wskazał Wnioskodawca - stanowią 58,94% ogółu budynku miało miejsce w latach 1995-2006 r., kiedy to zostały oddane do użytkowania w najem. Zawarto wówczas umowy najmu, które stanowiły czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT - zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług - najem na cele mieszkaniowe.

Zatem nastąpiło oddanie ww. lokali do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. lokali a planowaną dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie któregokolwiek z ww. lokali.

Zatem, dostawa lokali o nr 2, 2a, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 12, 13, 15 znajdujących się w budynku mieszkalnym (PKOB l122), oznaczonym numerem 223, usytuowanym na działce nr 72/1, które stanowią – jak wskazał Wnioskodawca - 58,94% spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji dostawa przynależnego lokalom gruntu, na którym znajduje się ww. budynek jest również zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Odnośnie pozostałej części budynku nr 223, która – jak wskazał Wnioskodawca – stanowi 41,06% powierzchni ww. budynku, oraz budynku mieszkalnego (PKOB 1122) oznaczonego nr 222, budynku mieszkalnego (PKOB l122) oznaczonego nr 224 i budynku garaży (PKOB 1242) oznaczonego nr 225 wskazać należy, że nie były one odpłatnie udostępniane podmiotom trzecim. Zatem nie nastąpiło oddanie ww. budynków nr 222, 224, 225 i części budynku nr 223 do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi.

Rozpatrując przesłanki zwolnienia sprzedaży części budynku mieszkalnego oznaczonego nr 223, która nie była przedmiotem najmu oraz budynku mieszkalnego (PKOB 1122) oznaczonego nr 222, budynku mieszkalnego (PKOB l122) oznaczonego nr 224 i budynku garaży (PKOB 1242) oznaczonego nr 225, należy wskazać, iż skoro nie doszło do pierwszego zasiedlenia ww. budynków 222, 224 i 225 oraz części budynku nr 223, zatem w stosunku do dostawy budynków nr 222, 224, 225 i części budynku nr 223 nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ dostawa ta nastąpi - zgodnie z lit. a tego przepisu - w ramach pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli zatem sprzedaż budynków 222, 224, 225 i części budynku nr 223 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości na której znajdują się przedmiotowe budynki i Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów finansowych na ulepszenie wymienionych budynków.

Zatem z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, iż dostawa:

*   41,06% obiektu budowlanego oznaczonego nr 223,

*   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 222,

*   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 224,

*   100% obiektu budowlanego oznaczonego nr 225,

korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Tym samym – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy – ze zwolnienia od podatku od towarów i usług będzie korzystała także dostawa gruntu, na którym przedmiotowe obiekty budowlane są usytuowane.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, donośnie pytań oznaczonych wniosku jako nr 2 i 5, należy uznać za prawidłowe.

Ad. na pytanie oznaczone nr 3

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie lokalu o nr 4 znajdującego się w budynku mieszkalnym (PKOB l122), oznaczonym numerem 223, usytuowanym na działce nr 72/1, miało miejsce 28 lutego 2007, kiedy to został oddany do użytkowania w najem. Zawarto wówczas umowę najmu, która stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT - zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług - najem na cele mieszkaniowe.

Uznać należy, że nastąpiło oddanie ww. lokalu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem lokalu a planowaną dostawą lokalu upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie ww. lokalu.

Zatem, dostawa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego tj. lokalu nr 4 położonego przy Ulicy \`(...)\`. znajdującego się w budynku oznaczonym nr 223 na działce 72/1 (PKOB 1122) spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji dostawa przynależnego lokalowi gruntu, będzie również zwolniona od podatku VAT, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, donośnie pytania oznaczonego wniosku jako nr 3, należy uznać za prawidłowe.

Ad. na pytanie oznaczone nr 4

Z cytowanego na wstępie przepisu wynika, że przez usługę należy rozumieć każde odpłatne świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy wskazać, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Pojęcie usługi zawarte w ustawie jest szersze od definicji usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Zatem, aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Wyjaśnić ponadto należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśli art. 3 ust.1 pkt 14 ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2013 r,. poz. 330, z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o wartościach niematerialnych i prawnych – rozumie się przez to, z zastrzeżeniem pkt 17, nabyte przez jednostkę, zaliczane do aktywów trwałych, prawa majątkowe nadające się do gospodarczego wykorzystania, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, przeznaczone do używania na potrzeby jednostki, a w szczególności:

1.  autorskie prawa majątkowe, prawa pokrewne, licencje, koncesje,
2.  prawa do wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów użytkowych oraz zdobniczych,
3.  know-how.

W przypadku wartości niematerialnych i prawnych oddanych do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu, wartości niematerialne i prawne zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy, zgodnie z warunkami określonymi w ust. 4. Do wartości niematerialnych i prawnych zalicza się również nabytą wartość firmy oraz koszty zakończonych prac rozwojowych.

W myśl pkt 17 ww. artykułu ustawy o rachunkowości ilekroć mowa o inwestycjach – rozumie się przez to aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści. W przypadku zakładów ubezpieczeń i zakładów reasekuracji przez inwestycje rozumie się lokaty.

Z przedstawionego opisu stanu sprawy wynika, że w ciągu 2006 i 2007 oraz w okresie od 2009 do 2011 roku Spółka ponosiła wydatki na dokumentację architektoniczno-budowlaną, w tym na wykonanie projektów budowlanych przebudowy nieruchomości opisanej w pkt 1 i dokumentacji technicznej w łącznej kwocie netto bez podatku VAT 1.108.329,00 zł. Wydatki na projekty budowlane były udokumentowane następującymi fakturami VAT, od których Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego zawartego w tych fakturach.

*   z dnia 01-09-2006 roku na kwotę 7 700 zł;

*   z dnia 04-09-2006 roku na kwotę 26 000 zł;

*   z dnia 12-09-2006 roku na kwotę 1 500 zł;

*   z dnia 06-11-2006 roku na kwotę 204 061 zł 59gr;

*   z dnia 02-10-2006 roku na kwotę 11 000 zł;

*   z dnia 05-03-2007 roku na kwotę 103 350 zł 04 gr;

*   z dnia 02-04-2007 roku na kwotę 23 7782 zł 50 gr;

*   z dnia 02-07-2007 roku na kwotę 231 472 zł 09 gr;

*   z dnia 01-09-2007 roku na kwotę 233 429 zł 85 gr;

*   z dnia 12-05-2009 roku na kwotę 4 000 zł;

*   z dnia 11-01-2010 roku na kwotę 2 700 zł;

*   z dnia 23-06-2010 roku na kwotę 22 500 zł;

*   z dnia 25-01-2011 roku na kwotę 11 000 zł;

*   z dnia 15-02-2011 roku na kwotę 10 880 zł.

Za wyjątkiem powyżej opisanych prac zabezpieczających o wartości 22.821,00 złotych netto dotyczących budynków posadowionych na nieruchomości opisanej w pkt 1, Spółka nie zrealizowała prac objętych powyżej opisaną dokumentacją architektoniczno - budowlaną związanych z budową hotelu wraz z garażem i infrastrukturą techniczną oraz przebudową istniejących budynków znajdujących się na nieruchomości opisanej w pkt l, nie powodując tym samym wzrostu ich wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami eksploatacji.

Na pytanie, czy sprzedaż dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej opisanej we wniosku, stanowi przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, Wnioskodawca odpowiedział: „Odnośnie dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej: Zdaniem Wnioskodawcy w wyniku sprzedaży dokumentacji architektoniczno- budowlanej i dokumentacji technicznej opisanej we wniosku nastąpiło nabycie i projektu i autorskiego prawa majątkowego do tego projektu.”

Analizując opis sprawy, oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że odpłatne zbycie prawa dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej nie stanowi dostawy towaru, nie jest bowiem żadną z czynności, o których mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Prawa wynikające z dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej są prawami majątkowymi, a czynności związane z nimi należy traktować jako związane właśnie z „prawami”. Zatem Wnioskodawca dokonując odpłatnego zbycia prawa do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej świadczy usługę.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej.

Zatem odpłatne zbycie prawa do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana stawką podstawową VAT lub obniżoną stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Należy zauważyć, ze ani przepisy ustawy, ani też rozporządzeń wykonawczych do ustawy nie przewidują obniżenia ani zwolnienia dla odpłatnego zbycia prawa do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej.

Mając na uwadze powyższe odpłatne zbycie prawa do dokumentacji architektoniczno-budowlanej i dokumentacji technicznej jest opodatkowane stawką podstawową 23% VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, donośnie pytania oznaczonego wniosku jako nr 4, należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejszą interpretacją rozstrzygnięto wniosek w zakresie podatku od towarów i usług. Odrębnym rozstrzygnięciem zostanie załatwiony wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.