Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.491.2025.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-31
Teza: Opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
nieruchomości, bez uwzględnienia zwolnienia od podatku VAT
na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
grunty-grunt niezabudowany
grunty-sprzedaż gruntów
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Opis zdarzenia przyszłego

I Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (...) obejmującej
    niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi A/1 (...) o obszarze
    0,0884 ha (....), (...) rodzaj użytków: grunty orne (RV), A/2 (...) o obszarze 0,1003 ha (...),
    rodzaj użytków: grunty orne (RV), A/3 (...) o obszarze 0,1051 ha rodzaj użytków: grunty
    orne (RV i RVI).
    II Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie umowy darowizny dokumentowanej aktem
    notarialnym. Działka gruntu o numerach ewidencyjnych A/1, A/2, A/3 nie została nabyta
    od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiadają bezpośredni
    dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki nie były udokumentowane fakturą, brak
    podatku VAT do odliczenia.
    III Przeznaczenie działek
    Zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy na terenie A/1, A
    /2, A/3 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a
    ponadto do 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Do
    przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października
    2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu
    odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. o szczególnych zasadach
    odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych
    w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działki gruntu o numerze
    ewidencyjnym A/1, A/2, A/3 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub
    decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie
    inwentaryzacji stanu lasów Ponadto, co bardzo istotne spółka kupująca jako pełnomocnik
    strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na
    postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło
    do zakupu działki.
    IV Wypis z rejestru gruntów
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów A/1, A/2 i A/3; sposób korzystania: R – grunty rolne.
    V Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest działka A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha.

    VI Pozyskanie Kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał Kupującego (nie ogłaszał sprzedaży nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania Kupującego. Spółka
    zainteresowana działkami sam zgłosiła się sama do Wnioskodawcy.
    VII Sposób wykorzystywana działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działki nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka były
    wykorzystywana do celów prywatnych. Działki były także dzierżawiona spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT.
    VIII Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki numer A/1, A/2 i A/3
    o powierzchni łącznej 0,2938 ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w
    celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-
    usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych
    działkach wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650
    m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz
    prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem
    notarialnym nr (...) umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się
    do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z
    aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać
    Kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:
      · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
        której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
        obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala
        sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
        20 miejsc parkingowych,
      · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ
        lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskać zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu
        ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
      · uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących
        z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi
        obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń
        zamiennych,
      · dokonać niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji,
      · potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
      · uzyskać warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
        deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki,
        pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
        zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
      · uzyskać warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym
        obiektem handlowo – usługowym.

    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową
    przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki nie dojdzie do
    transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca
    zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości A/1, A/2 i A/3 o powierzchni
    łącznej 0,2938 ha. Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona
    znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich
    wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy
    są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje,
    iż Kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego w
    imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik
    ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego uzyskuje Kupujący. Co ważne
    powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla przyszłych
    Kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla
    innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla
    Kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje
    wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia
    uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki
    dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne cenę na umowie przedwstępnej nie
    zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna
    przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne cena
    na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich
    zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie
    Kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.
    IX Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
      1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek
        nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony
        działa pełnomocnik. W wyniku jego działań pełnomocnika Wnioskodawcy strona
        uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
      2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym
        biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
      3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
        działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
      4. Działki które ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. Działka A/1, A/2 i
        A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha nie jest objęta miejscowym planem
        zagospodarowania przestrzennego.
      5. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
      6. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
      7. Podatek od nabycia nie został odliczony.
      8. Działka była wykorzystywana w celach rolniczych.
      9. Nie sprzedawano płodów rolnych.
      10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
      11. Działka była wykorzystywana prywatni m in do trzymania prywatnych rzeczy.
      12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.
      13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    X Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    1. Na pytanie: W jaki sposób działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są
      /będą wykorzystywane przez Pana przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich
      nabycia do momentu planowanej dostawy? Proszę opisać w jaki sposób i przez jaki
      okres faktycznie wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży
      i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających
      opodatkowaniu podatkiem VAT.
      Udzielono odpowiedzi:
      Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe
      oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła
      w działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art.
      5 ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa zwolnienie z
      art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Działka służyła także do celów rolniczych, ale były to
      cele własne – prywatne. Niepodlegających opodatkowaniu.
    2. Na pytanie: Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są
      wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15
      ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      775) zwanej dalej ustawą?
      Udzielono odpowiedzi: Tak, ale były to rolnicze cele własne.
    3. Na pytanie: Czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w
      rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na
      podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?
      Udzielono odpowiedzi: Nie prowadzę nie prowadziłem.
    4. Na pytanie: Czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan
      zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

      Udzielono odpowiedzi: Nie jestem, nie byłem.
    5. Na pytanie: Czy z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży były/są
      dokonywane przez Pana zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych
      opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?
      Czy też produkty rolne były/są wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby?
      Udzielono odpowiedzi: Nie były nie są sprzedawane. Nie wykazano produktów
      rolnych.
    6. Na pytanie: Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą
      udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych poza dzierżawą
      wskazaną we wniosku? Jeśli tak, to proszę wskazać:
        a) w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
        b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)
          działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?
        c) czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?
        d) czy dokonywał/dokonuje/będzie dokonywał Pan rozliczeń z tytułu zawartej
          umowy/umów?
        e) czy dokumentował/dokumentuje/będzie dokumentował Pan czynność najmu
          /dzierżawy/użyczenia?
      Udzielono odpowiedzi: Nie były udostępniane.
    7. Czy przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, o której mowa we wniosku,
      podejmował/będzie podejmował Pan czynności wymagające zaangażowania własnych
      środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości będącej
      przedmiotem planowanej sprzedaży, np. doprowadzenie mediów, ogrodzenie terenu,
      dokonanie prac rozbiórkowych, wystąpienie o podział działki itp.?
      Udzielono odpowiedzi: Nie takie działania podejmował pełnomocnik jednak nie
      angażowałem w to swoich środków.
    8. Na pytanie: Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług
      deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?
      Udzielono odpowiedzi: Nie prowadziłem, nie prowadzę.
    9. Na pytanie: Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę
      podać odrębnie dla każdej sprzedawanej nieruchomości:
        a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
        b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
        c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne)
          lub czy były to działki zabudowane?
        d) w jaki sposób działki były wykorzystane przez Pana od momentu wejścia w ich
          posiadanie do chwili sprzedaży?
        e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną sprzedaży?
        f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych,
          jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
        g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?
        h) czy z tytułu sprzedaży tych nieruchomości był Pan obowiązany do
          zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i odprowadzenia podatku VAT
          od tej sprzedaży?
      Udzielono odpowiedzi: Nie dokonywałem.

    10. Na pytanie: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości
      do sprzedaży, jeśli tak to ile i jakie, oraz:
        a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
        b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?
        c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich
          posiadanie?
        d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj.
          mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź
          niezabudowane działki?
      Udzielono odpowiedzi: Nie posiadam innych.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938
    ha jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów
    i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6
    ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art.
    7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.

    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawcy przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Wnioskodawca przypomina, iż na działce A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha od
    momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności
    gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie
    podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach
    masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto – jak wskazuje Wnioskodawca – należy podkreślić, iż doszło do udzielenia
    Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń
    na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz
    odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie działki nr A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej

    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy jak to
    już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli
    do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika
    w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki
    bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza
    bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy
    sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest
    fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców
    lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS
    takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w
    związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie
    prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności
    prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można
    zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
    Powracając do analizy wyroku YS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe
    było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania
    typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem

    pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania maja miejsce.
    Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost
    atrakcyjności i wartości nieruchomości.
    W powyższym wyroku C 213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w
    imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się
    zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje
    wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy
    planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego
    zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie
    postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS
    wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność
    ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i
    na rzecz zleceniodawców. W naszym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce
    ponosi Wnioskodawca ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów
    umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie
    wysokiej ceny za swoja nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób
    uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki nr A/1, A/2 i A/3 o powierzchni łącznej 0,2938 ha.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy –
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu –
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;

      · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się
        w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości
    wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym
    mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że
    sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr A/1, A/2 i A/3 o
    powierzchni łącznej 0,2938 ha stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana
    podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Treść uzasadnienia:
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
    oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
    w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
    Działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
    w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
    „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
    jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
    działalności.
    „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      1) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      2) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

    Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
    uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
      · po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
      · po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działkach nr 30/6, 30/7 i
    30/8, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i
    usług.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do
    treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które
    dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od
    wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności
    gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część
    majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana
    dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika
    zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać
    zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem
    takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla
    zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w
    wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE,
    który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
    własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku prywatnego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości obejmującej
    niezabudowane działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi A/1, A/2 oraz A/3
    oznaczonych grunty orne. Ww. działki nabył Pan na podstawie umowy darowizny
    dokumentowanej aktem notarialnym. Nabycie działki nie były udokumentowane fakturą.

    Zgłosiła się do Pana Spółka, zainteresowana nabyciem nieruchomości. Zamierza Pan
    sprzedać prawo własności do ww. działek Spółce, która planuje nabyć przedmiotową
    nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej. (...) zawarł Pan ze Spółką umowę
    przedwstępną w formie aktu notarialnego. Kupująca Spółka, działając na podstawie
    udzielonego przez Pan pełnomocnictwa zobowiązała się do załatwienia wszystkich
    formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Działając w Pana imieniu
    Spółka ma:
      · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
        której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
        obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m² w tym sala
        sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
        20 miejsc parkingowych,
      · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ
        lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskać zapewnienie zarządcy drogi o niewprowadzeniu
        ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
      · uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
      · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących
        z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi
        obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń
        zamiennych,
      · dokonać niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji,
      · dokonać potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
      · uzyskać warunki techniczne przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
        deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki,
        pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
        zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz
      · uzyskać warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym
        obiektem handlowo – usługowym.
    Wyraził Pan zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele
    budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na
    budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość
    będąca przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. W
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązał się Pan
    sprzedać Spółce prawo własności ww. nieruchomości. Pełnomocnik ponosi koszty
    uatrakcyjnienia działki. Nie ponosił Pan samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu
    uatrakcyjnienia ww. działek. Jak Pan wskazuje cena ustalona jest w akcie notarialnym
    umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest
    uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. Nieruchomość nie
    jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Nie
    prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolnego jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2
    pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3
    ustawy. Nie był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu
    prowadzenia gospodarstwa rolnego. Z ww. działek nie były dokonywane przez Pana zbiory
    i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT. Jak Pan wskazuje
    – działki były wykorzystywane do celów rolniczych, ale własnych. Działki były

    wykorzystywane do celów prywatnych. Działki były także dzierżawiona Spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości. Nie
    posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.
    Pana wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży
    niezabudowanej nieruchomości A/1, A/2 i A/3, bez uwzględnienia zwolnienia od podatku
    VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana wątpliwości, należy
    wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
    powyżej, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie ww.
    działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej,
    kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do
    złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania
    właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze
    przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa
    przyszłemu Kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu
    dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest
    staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone
    pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych
    nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Nabywca (Kupująca Spółka) już się
    zgłosił, zatem Pan nie musi podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia
    wskazanych działek. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Nabywcę)
    w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń
    itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami Pana (właściciela) podejmowanymi w
    tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla
    potencjalnego nabywcy, ale są działaniami zmierzającymi do dostosowania nieruchomości
    do celów inwestycyjnych Spółki Kupującej.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nabywca wykonuje te czynności we własnym
    interesie, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb i planów.
    Pomimo, że cena sprzedaży jest wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między
    stronami przed podjęciem ww. działań przez Spółkę.
    Nie sposób zgodzić się z Panem, iż działania podejmowane przez pełnomocnika, mające
    na celu dostosowanie działek do potrzeb Kupującej Spółki są działaniami mającymi na celu
    podniesienie walorów działek dla innych potencjalnych klientów. Jak Pan wskazuje
    bowiem cena określona w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie
    zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Natomiast w przypadku uzyskania powyżej
    wymienionych decyzji i pozwoleń zobowiązał się Pan do sprzedaży działek temu
    konkretnemu Nabywcy.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb Nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz Spółki nie powoduje, że zostanie
    Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    przez Pana ww. działek nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanych działek A/1, A/2 i A/3 będzie Pan korzystać z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a ich dostawę – cech czynności
    podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży niezabudowanych działek A/1, A/2 i A/3 będzie Pan
    korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to
    czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Podsumowując, sprzedaż niezabudowanych działek A/1, A/2 i A/3 o łącznej powierzchni
    0,2938 ha nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. Tym samym przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. transakcji.
    Z uwagi na to, że transakcja sprzedaży udziału w ww. działkach nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, analiza zwolnienia na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy jest bezzasadna.
    Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
    Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
    wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
    przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego
    stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem.
    Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku
    opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego,
    kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci
    swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.