Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-58/10-2/ŁM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-03-31
Teza: Czy wartość będąca różnicą pomiędzy zwaloryzowaną kaucją wypłacaną przez Spółdzielnię, a kwotą kaucji wpłaconą przez najemcę lokalu mieszkalnego stanowi koszt uzyskania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?
Słowa kluczowe: kaucja; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; najemcy; spółdzielnie-spółdzielnie mieszkaniowe; waloryzacja; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe; zwrot
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej, przedstawione we wniosku z dnia 07 stycznia 2010 r. (data wpływu 11.01.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wartości zwracanej przez Spółdzielnię zwaloryzowanej kaucji – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wartości zwracanej przez Spółdzielnię zwaloryzowanej kaucji.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółdzielnia funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. u. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), natomiast w zakresie zobowiązań podatkowych stosuje przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

W ramach prowadzonej działalności, na mocy art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. u. Nr 105, poz. 509 z późn. zm.), Spółdzielnia uzyskuje od najemców lokali mieszkalnych wpłaty z tytułu kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokali. Kaucja ta w oparciu o art. 6 ust. 4 oraz art. 36 ust.1 ww. ustawy „podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Wypłata przedmiotowej kaucji następuje w wysokości zwaloryzowanej nie niższej jednak niż kaucja pobrana.

Zasady waloryzacji uzależnione są od daty wpłacenia kaucji. i tak, kaucje wpłacane:

*   w okresie obowiązywania ustawy z dna 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, waloryzowane są według zasad określonych w art. 6 ust. 3 tej ustawy, tj. w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak nie niższej niż pobrana kaucja,

*   w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, podlegają waloryzacji zgodnie z art. 36 ust. 2 tej ustawy, tj. w kwocie odpowiadającej przyjętemu przy wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, jednak nie niższej niż kwota kaucji wpłaconej przez najemcę

*   przed dniem 12 listopada 1994 r. waloryzowane są w oparciu o art. 358 § 3 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z wyżej przytoczonymi przepisami, Spółdzielnia wypłaca najemcy wcześniej wpłaconą kaucję w wysokości zwaloryzowanej w dacie rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wartość będąca różnicą pomiędzy zwaloryzowaną kaucją wypłacaną przez Spółdzielnię a kwotą kaucji wpłaconą przez najemcę lokalu mieszkalnego, stanowi koszt uzyskania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych „kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1”, który to określa katalog wydatków nie będących kosztem podatkowym. z przytoczonego przepisu należy wnioskować, że aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodów, konieczne jest wykazanie, że poniesiony wydatek wpływa w sposób bezpośredni lub pośredni na osiągnięcie przychodu.

Z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika, że zawarcie umowy najmu jest uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu powstałych do dnia opróżnienia lokalu. Tak więc należy uznać, że fakt pobierania kaucji przez Spółdzielnię wiąże się nierozerwalnie z zawarciem umów najmu i możliwością osiągania przychodu podatkowego.

Na podstawie uregulowań art. 6 ust. 4 i art. 36 ust. 1 ww. ustawy, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po pomniejszeniu o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. w momencie zwrotu kaucji jej wysokość podlega waloryzacji stanowiącej urealnienie jej wartości w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy. Wypłacenie zwaloryzowanej kaucji jest niewątpliwie związane z prowadzoną działalnością Spółdzielni i jest konsekwencją wcześniej zawartej umowy najmu, a więc osiągnięcia lub zachowania źródła przychodu.

Jednocześnie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zwalnia od podatku „dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi”.

W wyniku analizy powyższych przepisów Spółdzielnia uważa, że różnica pomiędzy zwaloryzowaną kaucją wypłacaną a kwotą kaucji wpłaconą przez najemcę stanowi koszt uzyskania przychodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.), zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Treść art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowi z kolei, iż zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Stosownie do art. 6 ust. 4 ww. ustawy, kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Zasady waloryzacji uzależnione są od daty wpłacenia kaucji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. u. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów, są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (\`(...)\`).

Użyte w cytowanej normie prawnej określenie „w celu” oznacza konieczność istnienia związku pomiędzy osiąganymi przychodami bądź przynajmniej możliwością ich osiągnięcia a ponoszonymi w związku z działalnością mającą na celu ich osiągnięcie, kosztami. Wystarczające zatem do uznania wydatku za koszt uzyskania przychodów jest istnienie związku pomiędzy osiągniętym przychodem a ponoszonym kosztem w takiej postaci, że możliwe jest, przy przyjęciu kryteriów obiektywnych, stwierdzenie, że poniesiono wydatek w związku z działaniem, które przyniosło, bądź - obiektywnie rzecz biorąc - mogło przynieść efekt w postaci uzyskania przychodu.

Zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają wszelkie wydatki, jeżeli wykazany zostanie ich bezpośredni lub pośredni związek z wielkością osiąganych przychodów. w związku z tym, aby zaliczyć wydatek do kosztów uzyskania przychodów, konieczne jest wykazanie, że poniesiony wydatek wpływa w sposób bezpośredni lub pośredni na osiąganie przychodu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiują pojęcia kaucji. Kaucja wg Słownika języka polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2002 r.) jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Kaucja jest neutralna podatkowo, tzn. nie jest ani kosztem ani przychodem, aż do wystąpienia okoliczności, które uprawniają wierzyciela do zaspokojenia się z kaucji. Spółdzielnia otrzymując kaucję nie ma prawa uznać otrzymanej kwoty jako wpływu o charakterze definitywnym, chyba że wystąpią okoliczności uprawniające do jej zatrzymania. Wtedy kwota wpłacona tytułem zabezpieczenia na poczet zawartej umowy traci swój kaucyjny charakter.

Kwota wpłaconej przez najemcę kaucji stanowi zabezpieczenie terminowych płatności czynszów, natomiast jej waloryzacja jest finansową konsekwencją posiadania tego zabezpieczenia związaną z działalnością Spółdzielni. Zatem ponoszony przez Spółdzielnię z tego tytułu wydatek w postaci urealnienia wartości kaucji stanowi koszt uzyskania przychodów, w oparciu o zapis art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,

*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Biorąc pod uwagę powyższe, wartość będąca różnicą pomiędzy zwaloryzowaną kaucją wypłacaną przez Spółdzielnię, a kwotą kaucji wpłaconą przez najemcę lokalu mieszkalnego stanowi koszt uzyskania przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.