Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.613.2017.1.DG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-17
Teza: Wnioskodawcy z tytułu zakupu ww. nieruchomości udokumentowanej stosowną fakturą będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji, gdyż spełnione zostaną przesłanki wskazane w przepisie art. 86 ust. 1 ustawy, tj. nabyta nieruchomość przez Wnioskodawcę jako czynnego podatnika VAT będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej tym podatkiem.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka-stawki podatku; stawka-stawki podatku-stawka podstawowa podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2017 r. (data wpływu 19 września 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 16 listopada 2017 r. (data wpływu 16 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania VAT wg stawki 23% nabycia niezabudowanej działki będącej gruntem przeznaczonym pod zabudowę oraz prawa do odliczenia VAT z tej transakcji – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 16 listopada 2017 r. (data wpływu 16 listopada 2017 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania VAT wg stawki 23% nabycia niezabudowanej działki będącej gruntem przeznaczonym pod zabudowę oraz prawa do odliczenia VAT z tej transakcji.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka”) jest podmiotem działającym w branży deweloperskiej. Na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez Starostę dnia 20 stycznia 2015 r., zmienionej następnie decyzją z dnia 3 lipca 2015 r., Spółka wybudowała centrum logistyczne (dalej: „Inwestycja”).

W związku z powyższym, Spółka zabudowała trzema budynkami magazynowymi: B, C i D grunt składający się z działek nr: 45/12, 45/4, 45/9, 45/10, 46/2, 47/9, 47/10, 47/14, 47/12 oraz 47/13. Przy czym, działki o numerach: 46/2, 45/12, 47/14, zabudowane fragmentem budynku magazynowo-biurowego D (dalej: „Budynek D”), oraz niezabudowana działka o numerze 47/9, dla których to działek prowadzona jest księga wieczysta, stanowią własność Skarbu Państwa (dalej: „Nieruchomość SP”), reprezentowanego przez Starostę. Pozostałe działki (tj. działki nr 45/4, 45/9, 45/10, 46/2, 47/10 i 47/13) nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

Część Budynku D, która jest posadowiona na Nieruchomości SP jest własnością Skarbu Państwa (dalej: „SP”), przy czym SP nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenia tejże części Budynku D. Podmiotem, który wybudował budynek D (w tym tę jego część, która znajduje się na Nieruchomości SP) jest Spółka. To Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z budową Budynku D (w tym tej jego części, która znajduje się na Nieruchomości SP), to Spółka ponosiła nakłady na Budynek D (w tym na tę jego część, która znajduje się na Nieruchomości SP) i to Spółka dokonywała odliczenia podatku VAT naliczonego w tym zakresie. Ponadto, w dniu 13 października 2015 r. przedmiotowa część Budynku D została wydana przez Spółkę pierwszemu najemcy i od tego czasu stanowi przedmiot najmu. Spółka jest ponadto właścicielem działki nr 47/11, zabudowanej budowlą hydrotechniczną w postaci kanału (dalej: „Kanał”), objętej księgą wieczystą, zajętej pod nowe koryto rzeki (dalej: „Nieruchomość Spółki”).

Kanał został wybudowany przez Spółkę i jest przez nią użytkowany od dnia 10 lutego 2015 r. Fakt zabudowania Nieruchomości Spółki Kanałem, a także fakt użytkowania Kanału przez Spółkę znajduje potwierdzenie w wydanej na rzecz Spółki decyzji Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 10 lutego 2015 r. w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie Kanału. Kanał nie stanowił i nie stanowi przedmiotu umowy najmu lub innej umowy o podobnym charakterze. W związku z budową Kanału Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - Kanał został wybudowany w celu sprawnego funkcjonowania Inwestycji. Spółka nie dokonywała ulepszeń Kanału o wartości przekraczającej 30% jego wartości początkowej.

Dla obszaru stanowiącego Nieruchomość SP oraz Nieruchomość Spółki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie wyżej wymienione działki są natomiast przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy Burmistrza Miasta i Gminy z dnia 29 maja 2015 r. (dalej: „Decyzja o warunkach zabudowy”), zgodnie z którą ustalono na wskazanych działkach warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków magazynowych, produkcyjnych i biurowych wraz z infrastrukturą zewnętrzną (tj. Inwestycji).

Obecnie, Strony planują równoległe zawarcie umów sprzedaży opisanych wyżej Nieruchomości, tj.:

*   przedmiotem pierwszej z umów będzie sprzedaż Nieruchomości SP (tj. działek 46/2, 45/12, 47/14 oraz 47/9), dokonana na rzecz Spółki, zaś

*   przedmiotem drugiej z umów będzie sprzedaż Nieruchomości Spółki (tj. działki 47/11), dokonana na rzecz SP.

Należy podkreślić, że przedmiotem żadnej z powyższych transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Przedmiotem dostawy Nieruchomości SP na rzecz Spółki będzie zarówno grunt, jak i część budynku D, która została na nim posadowiona, co znajdzie odzwierciedlenie w treści aktu notarialnego. W związku z powyższym, cena sprzedaży Nieruchomości SP na rzecz Spółki będzie uwzględniać wartość części Budynku D, wzniesionej na Nieruchomości SP przez Spółkę. Podobnie, przedmiotem sprzedaży Nieruchomości Spółki na rzecz SP będzie grunt wraz z Kanałem.

Jako że wartość przedmiotowych nieruchomości nie jest równa (Nieruchomość SP ma większą wartość niż Nieruchomość Spółki), Strony planują, aby płatności z tytułu powyższych umów sprzedaży dokonać w formie umownego potrącenia wzajemnych wierzytelności, które będą im przysługiwały z tytułu sprzedaży wskazanych nieruchomości, wskutek czego obie wierzytelności wygasną do wysokości wierzytelności niższej, co oznacza, że Spółka będzie obowiązana do dokonania odpowiedniej dopłaty na rzecz SP, zaś SP nie będzie zobowiązane do dokonania dopłaty na rzecz Spółki. Przy czym, planowane potrącenie wzajemnych wierzytelności Stron odnosić się będzie do łącznej wartości wierzytelności przysługujących Stronom (obejmującej podatek VAT należny), a co za tym idzie - w wyniku przedmiotowego potrącenia SP nie będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Spółki jakiejkolwiek kwoty, a w szczególności podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) z tytułu nabycia Nieruchomości Spółki.

Nabytą Nieruchomość SP Spółka zamierza wykorzystywać w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w szczególności działalności deweloperskiej związanej z budową i najmem budynków magazynowo-biurowych. Ponadto, Spółka zamierza w dalszym ciągu wynajmować część Budynku D.

Dostawa Nieruchomości SP na rzecz Spółki zostanie dokonana po dniu 13 października 2017 r.

Zarówno Spółka, jak i Powiat (gospodarujący Nieruchomością SP) są czynnymi podatnikami podatku VAT. Z tytułu dokonania przedmiotowych dostaw zostaną wystawione odpowiednie faktury VAT.

W piśmie z dnia 16 listopada 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że:

\- posiada On prawo do dysponowania działkami nr 42/6, 45/12 i 47/14, zabudowanymi fragmentem Budynku D, na podstawie zgody udzielonej przez Dyrektora Wielkopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych, dotyczącej możliwości dysponowania przez Wnioskodawcę przedmiotowymi działkami na cele budowlane w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-produkcyjnego z zapleczami biurowo-socjalnymi oraz towarzyszącą infrastrukturą podziemną i drogami wraz z parkingami. Wnioskodawca nie jest dzierżawcą wskazanych nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje także, że Skarb Państwa nie dokonał, na rzecz Wnioskodawcy, zwrotu nakładów poczynionych przez Wnioskodawcę na budowę Budynku D, którego fragment znajduje się na Nieruchomości Skarbu Państwa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone w złożonym wniosku jako pyt. Nr 2):

Czy dostawa na rzecz Spółki, niezabudowanej działki nr 47/9, dla której została wydana Decyzja o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, a co za tym idzie - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotową dostawą?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa na rzecz Spółki niezabudowanej działki nr 47/9, dla której została wydana Decyzja o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, a co za tym idzie - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotową dostawą.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa, na rzecz Spółki, niezabudowanej działki nr 47/9, dla której została wydana Decyzja o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, a co za tym idzie - Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotową dostawą.

1.  opodatkowanie dostawy działki nr 47/9 podatkiem VAT według stawki 23%

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa, na rzecz Spółki, niezabudowanej działki nr 47/9, dla której została wydana Decyzja o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega dostawa nieruchomości niezabudowanych, stanowiących tereny budowlane.

Zgodnie zaś z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę:

*   zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu

*   zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym, w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33 wyżej wymienionej ustawy.

Odnosząc powyższe do omawianej sprawy, Wnioskodawca wskazuje, że dla obszaru stanowiącego Nieruchomość SP (a więc także dla działki nr 47/9) nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednakże Nieruchomość SP jest przedmiotem Decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków magazynowych, produkcyjnych i biurowych wraz z infrastrukturą zewnętrzną (tj. Inwestycji). Oznacza to, że zgodnie z literalną treścią przepisów, działka nr 47/9, wchodząca w skład Nieruchomości SP, stanowi teren budowlany. Tym samym, jej dostawa powinna być opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 20 lipca 2015 r. (IBPP2/4512-348/15/EK) wskazał, że: „sprzedaż działek o numerach ewidencyjnych 2203/4 – 2203/8, dla których na moment sprzedaży zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, stanowi w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - sprzedaż terenów budowlanych w związku z tym dostawa działek o numerach 2203/4-2203/8 powinna być opodatkowana stawką podstawową 23% podatku VAT”;

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 8 czerwca 2016 r. (ILPP1/4512-1-292/16-4/EB) uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: „Dla nieruchomości, o której mowa, nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Została jednak wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prowadzi to do wniosku, że nieruchomość tą uważa się za teren budowlany w rozumieniu VAT. Sprzedaż będzie zatem opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%”.

1.  prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki nr 47/9

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości SP (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Na mocy zaś art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Powyższe przepisy wyrażają jedną z fundamentalnych zasad konstrukcji podatku VAT, tj. zasadę neutralności, którą należy rozumieć jako prawo podatnika do odliczenia podatku VAT zapłaconego w cenie towarów i usług, których nabycie ma związek z prowadzoną przez tego podatnika działalnością gospodarczą. Wspomniana zasada zapewnia neutralność podatku VAT dla podatników, przy jednoczesnym faktycznym opodatkowaniu konsumpcji. Możliwość odliczenia podatku VAT naliczonego nie stanowi zatem przywileju podatnika, lecz jest jego fundamentalnym i podstawowym uprawnieniem, wynikającym z samej konstrukcji podatku VAT. Wszelkie ograniczenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego wpływają negatywnie na neutralność tego podatku i w konsekwencji mogą wynikać jedynie z wyraźnej regulacji ustawowej.

Zasada neutralności podatku VAT była przedmiotem wielu rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). Przykładowo, TSUE w wyroku z dnia 21 września 1988 r. w sprawie C-50/87 (Komisja Europejska przeciwko Republice Francuskiej) stwierdził, że: „(\`(...)\`) system odliczeń podatku naliczonego ma na celu całkowite uwolnienie podmiotu gospodarczego od obciążeń z tytułu podatku VAT przypadającego do zapłaty lub zapłaconego wtoku prowadzonej działalności gospodarczej. (\`(...)\`) jakiekolwiek ograniczenie prawa do odliczenia przysługującego podatnikowi musi być stosowane w ten sam sposób we wszystkich Państwach Członkowskich oraz musi opierać się na istnieniu przepisu w prawie wspólnotowym, który ograniczenie takie wprost przewiduje (\`(...)\`)”.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przepisów ustawy o VAT, Spółka jest uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego zapłaconego w cenie wszystkich towarów i usług nabytych w związku z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą, jeżeli zostały one nabyte w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie więc przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości SP, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, według stawki 23%. Jak bowiem zostało wskazane w stanie faktycznym, nabytą Nieruchomość SP Spółka zamierza wykorzystywać w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w szczególności działalności deweloperskiej związanej z budową i najmem budynków magazynowo-biurowych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2014 r. (ILPP1/443-920/13-3/MD) wskazał, że: „(\`(...)\`) Zatem w omawianej sprawie warunki uprawniające do odliczenia są spełnione, gdyż Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte apartamenty - jak wskazał Zainteresowany - będą związane z czynnościami opodatkowanymi. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu przedmiotowej nieruchomości”;

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 24 października 2014 r. (IPPP2/443-734/14-2/AO) wskazał, że: „(\`(...)\`) skoro Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT. (\`(...)\`) Wnioskodawcy po nabyciu i otrzymaniu faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej Dostawę Nieruchomości w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT”.

Dodatkowo, należy wskazać, że w oparciu o przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. (Dz. U. UE L z 2013 r., nr 353/5 ze zm.), ustawodawca polski przewidział, w art. 88 ustawy o VAT, ściśle określone ograniczenia w prawie do odliczenia podatku VAT przez podatników. W szczególności, zgodnie z art. 88 ust. 1 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób. Zakup taki nie występuje jednak w sprawie.

Na mocy zaś art. 88 ust. 1a ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy o VAT (tj. wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku). Sytuacja taka również nie występuje w sprawie.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy o VAT ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Tymczasem, w momencie nabycia Nieruchomości SP, Spółka będzie zarejestrowana na potrzeby podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie natomiast z art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi wystawionymi przez podmiot nieistniejący;
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności;
    2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością;
    3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
4.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego.

Wnioskodawca wskazuje, że żadna z powyższych przesłanek nie występuje w sprawie. W szczególności:

*   jak wskazano powyżej, dostawa działki nr 47/9 będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%, tj. nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania, jak również nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT (w szczególności nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, które to czynności nie podlegają opodatkowaniu VAT), zaś

*   na rzecz Spółki zostanie wystawiona odpowiednia faktura VAT, dokumentującą przedmiotową dostawę.

Mając na uwadze powyższe, Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu działki nr 47/9, które to nabycie zostanie udokumentowane odpowiednią fakturą VAT wystawioną na rzecz Spółki. Zdaniem Wnioskodawcy, nie zostały bowiem spełnione jakiekolwiek przesłanki, wyłączające prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT z tytułu nabycia przez Spółkę przedmiotowej działki.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2016 r. (IPPP1/4512-442/16-2/KR) uznał za prawidłowe stanowisko, w myśl którego: „aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości, w myśl art. 86 ust. 1, 10 oraz 10b pkt 1 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT - zasadniczo - według stawki podstawowej”;

*   Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2016 r. (IPPP3/4512-133/16-3/PC) uznał za prawidłowe stanowisko, zgodnie z którym: „z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości od Zbywcy”.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, na pytanie nr 2 należy odpowiedzieć w ten sposób, że dostawa, na rzecz Spółki, niezabudowanej działki nr 47/9, dla której została wydana Decyzja o warunkach zabudowy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%, zaś Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotową dostawą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy podkreślić, że zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jako podmiot działający w branży deweloperskiej na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez Starostę z dnia 20 stycznia 2015 r. (zmienionej decyzją z dnia 3 lipca 2015 r.) wybudował centrum logistyczne (Inwestycja).

Spółka zabudowała trzema budynkami magazynowymi: B, C i D grunt, składający się z działek nr: 45/12, 45/4, 45/9, 45/10, 46/2, 47/9, 47/10, 47/14, 47/12 oraz 47/13. Przy czym, działki o numerach: 46/2, 45/12, 47/14, zabudowane fragmentem budynku magazynowo-biurowego D (Budynek D), oraz niezabudowana działka o numerze 47/9, stanowią własność Skarbu Państwa (Nieruchomość SP), reprezentowanego przez Starostę. Pozostałe działki (tj. działki nr 45/4, 45/9, 45/10, 46/2, 47/10 i 47/13) nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

Część Budynku D, która jest posadowiona na Nieruchomości SP jest własnością Skarbu Państwa (SP), przy czym SP nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenia tejże części Budynku D. Podmiotem, który wybudował budynek D (łącznie z częścią położoną na Nieruchomości SP) jest Spółka. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT od wydatków związanych z budową całego Budynku D i to Spółka ponosiła nakłady na Budynek D. Spółka w dniu 13 października 2015 r. wydała przedmiotową część Budynku D pierwszemu najemcy i od tego czasu stanowi przedmiot najmu.

Wnioskodawca ma prawo do dysponowania działkami nr 42/6, 45/12 i 47/14, zabudowanymi fragmentem Budynku D, na podstawie zgody udzielonej przez Dyrektora Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych, dotyczącej możliwości dysponowania przez Wnioskodawcę przedmiotowymi działkami na cele budowlane w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-produkcyjnego i biurowego wraz z infrastrukturą. Wnioskodawca nie jest dzierżawcą wskazanych nieruchomości.

Skarb Państwa nie dokonał, na rzecz Wnioskodawcy, zwrotu nakładów poczynionych przez Wnioskodawcę na budowę Budynku D, którego fragment znajduje się na Nieruchomości Skarbu Państwa. Ponadto Spółka jest właścicielem działki nr 47/11, zabudowanej budowlą hydrotechniczną w postaci kanału (Kanał).

Kanał został wybudowany przez Spółkę i jest przez nią użytkowany od dnia 10 lutego 2015 r. Potwierdza to wydana na rzecz Spółki decyzja Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 10 lutego 2015 r. w przedmiocie pozwolenia na użytkowanie Kanału. Kanał nie stanowił i nie stanowi przedmiotu umowy najmu lub innej umowy o podobnym charakterze. W związku z budową Kanału Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - Kanał został wybudowany w celu sprawnego funkcjonowania Inwestycji. Spółka nie dokonywała ulepszeń Kanału o wartości przekraczającej 30% jego wartości początkowej.

Dla obszaru stanowiącego Nieruchomość SP oraz Nieruchomość Spółki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie wyżej wymienione działki są natomiast przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy Burmistrza Miasta i Gminy z dnia 29 maja 2015 r., zgodnie z którą ustalono na wskazanych działkach warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków magazynowych, produkcyjnych i biurowych wraz z infrastrukturą zewnętrzną (tj. Inwestycji).

Obecnie, Strony planują równoległe zawarcie umów sprzedaży opisanych wyżej Nieruchomości, tj.:

*   przedmiotem pierwszej z umów będzie sprzedaż Nieruchomości SP (tj. działek 46/2, 45/12, 47/14 oraz 47/9), dokonana na rzecz Spółki, zaś

*   przedmiotem drugiej z umów będzie sprzedaż Nieruchomości Spółki (tj. działki 47/11), dokonana na rzecz SP.

Przedmiotem żadnej z powyższych transakcji nie będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Przedmiotem dostawy Nieruchomości SP na rzecz Spółki będzie zarówno grunt, jak i część budynku D, która została na nim posadowiona, co znajdzie odzwierciedlenie w treści aktu notarialnego. W związku z powyższym, cena sprzedaży Nieruchomości SP na rzecz Spółki będzie uwzględniać wartość części Budynku D, wzniesionej na Nieruchomości SP przez Spółkę. Podobnie, przedmiotem sprzedaży Nieruchomości Spółki na rzecz SP będzie grunt wraz z Kanałem.

Nabytą Nieruchomość SP Spółka zamierza wykorzystywać w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, w szczególności działalności deweloperskiej związanej z budową i najmem budynków magazynowo-biurowych. Ponadto, Spółka zamierza w dalszym ciągu wynajmować część Budynku D.

Dostawa Nieruchomości SP na rzecz Spółki zostanie dokonana po dniu 13 października 2017 r.

Zarówno Spółka, jak i Powiat (gospodarujący Nieruchomością SP) są czynnymi podatnikami podatku VAT. Z tytułu dokonania przedmiotowych dostaw zostaną wystawione odpowiednie faktury VAT

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest kwestia opodatkowania podatkiem VAT wg stawki 23% dostawy na rzecz Spółki niezabudowanej działki nr 47/9, dla której została wydana Decyzja o warunkach zabudowy oraz czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z przedmiotową dostawą.

O przeznaczeniu nieruchomości jako wskazano wyżej stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z analizy przepisów w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy gruntu niezabudowanego wynika, że istnienie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy jest warunkiem koniecznym dla weryfikacji przeznaczenia danego terenu, w szczególności terenu budowlanego.

Jak wskazał Wnioskodawca przedmiotem dostawy na Jego rzecz będzie niezabudowana działka o numerze 47/9, która wraz z innymi działkami jest objęta decyzją o warunkach zabudowy wydaną w 2015 r. dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków magazynowych, produkcyjnych i biurowych wraz z infrastrukturą zewnętrzną (tj. Inwestycji).

Zatem w odniesieniu do dostawy niezabudowanej działki nr 47/9, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, lecz dostawa ta będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych przepisów art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, będzie nabywcą niezabudowanej działki o nr 47/9, która zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. Zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca są czynnymi podatnikami VAT. Jak wynika z wniosku Wnioskodawca zakupioną działkę będzie wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej – deweloperskiej związanej z budową i najmem budynków magazynowo-biurowych, czyli do czynności opodatkowanych.

Tut. Organ w odniesieniu do dostawy ww. działki na rzecz Wnioskodawcy wskazał, że jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23%.

Zatem Wnioskodawcy z tytułu zakupu ww. nieruchomości udokumentowanej stosowną fakturą będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji, gdyż spełnione zostaną przesłanki wskazane w przepisie art. 86 ust. 1 ustawy, tj. nabyta nieruchomość przez Wnioskodawcę jako czynnego podatnika VAT będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej opodatkowanej tym podatkiem.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego w złożonym wniosku jako pytanie nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszej interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie pytania oznaczonego w złożonym wniosku jako Nr 2, w pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.