Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.881.2016.1.MZA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-12-22
Teza: Możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości a późniejsze refinansowanie kredytem nowo zakupionej nieruchomości i związane z tym obciążenie hipoteki.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; hipoteka; kredyt; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zakup; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 28 września 2016 r. (data otrzymania 30 września 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem środków na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu w sytuacji późniejszego refinansowania kredytem zakupu tej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem środków na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu w sytuacji późniejszego refinansowania kredytem zakupu tej nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z małżonką, pozostając w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, w maju 2016 r. nabył mieszkanie własnościowe wraz z udziałem w gruncie. Z przyczyn własnych małżonkowie planują jednak sprzedać to mieszkanie przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a uzyskane środki przeznaczyć w ciągu kolejnych dwóch lat na własne cele mieszkaniowe – zakup mieszkania lub domu. Wnioskodawca zaznaczył, że istnieje jednak obawa, że małżonkowie mogą zostać zmuszeni w przeciągu 1-2 lat od nabycia nowej nieruchomości odzyskać te środki i zdecydują się refinansować zakup kredytem hipotecznym.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy refinansowanie kredytem nowo zakupionej nieruchomości mieszkalnej i związane z tym obciążenie hipoteki spowoduje utratę prawa do zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży mieszkania zakupionego w maju 2016 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, przyszłe obciążenie hipoteką nowego mieszkania nie spowoduje utraty prawa do zwolnienia z podatku przy sprzedaży poprzedniego lokalu i nie spowoduje konieczności korygowania zeznania podatkowego w roku, w którym sprzedaż nastąpiła.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu wniosku wynika, że w maju 2016 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie. Obecnie małżonkowie planują sprzedaż ww. lokalu. Jeżeli zatem sprzedaży ww. lokalu Wnioskodawca dokona przed 1 stycznia 2022 r., to przychód z tej sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie tej nieruchomości.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zależności od tego czy nabycie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży nieruchomości,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży nieruchomości.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wynika, że środki przeznaczone na cel mieszkaniowy czyli m.in. na zakup budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego – muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę w 2016 r. Innymi słowy jeśli środki pochodzące ze sprzedaży ww. nieruchomości zostaną przez Wnioskodawcę przeznaczone w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie na zakup budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego i jeżeli Wnioskodawca wraz z małżonką zakupi ten lokal lub budynek po to, aby realizować w nim swoje własne cele mieszkaniowe, a więc mieszkać, to nie ma przeszkód aby uzyskany dochód mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca powziął w wątpliwość czy w przypadku refinansowania kredytem nowo zakupionej nieruchomości mieszkalnej i związanego z tym obciążenia hipoteki utraci on prawo do zwolnienia z podatku dochodowego w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego nabytego w maju 2016 r.

Aby więc uzyskać odpowiedź na zadane przez Wnioskodawcę we wniosku pytanie w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że instytucja hipoteki uregulowana została w dziale II ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) oraz w art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.), w myśl którego ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Natomiast zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości i rodzaj zabezpieczenia interesów wierzyciela, np. banku udzielającego kredytu mieszkaniowego. Hipoteka może być ustanawiana na nieruchomości kupowanej lub należącej do dłużnika. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, co oznacza, że nie może powstać bez powstania wierzytelności, a wygaśnięcie wierzytelności pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki (hipoteka nie ma więc samodzielnego bytu jurydycznego). Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.

Z kolei czynność refinansowania zakupu kredytem hipotecznym należy odróżnić od zaciągnięcia kredytu refinansowego. Otóż kredyt refinansowy przeznaczony jest na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego i jest on zabezpieczony na podstawie wartości aktualnie posiadanej nieruchomości. Natomiast zwrot „refinansowanie” oznacza operację pieniężną polegającą na uzyskaniu zewnętrznych źródeł finansowania w celu zastąpienia środków własnych, które zostały wydatkowane na jakiś cel. W rezultacie pierwotnie wydatkowane środki pieniężne mogą być ponownie wykorzystane na dowolny cel.

Refinansowanie wydatków wstecz to nic innego jak uzyskanie kredytu hipotecznego, o który podatnik może się starać już po fakcie zakupu nieruchomości. W ten sposób może dojść do „odzyskania” środków pieniężnych. Zauważyć jednak należy, że środki te nie będą już tymi samymi środkami. Środki pieniężne, za które Wnioskodawca wraz z małżonką zakupią nową nieruchomość (lokal mieszkalny albo dom) będą pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego wspólnie przez małżonków w 2016 r. a więc ze środków własnych małżonków. Z kolei środki pochodzące z refinansowania kredytem zakupu nowej nieruchomości mieszkalnej obciążonej hipoteką będą środkami jakie bank pożyczy Wnioskodawcy i jego małżonce na podstawie zawartej umowy kredytowej. Środki te będą zatem zupełnie innymi środkami i w takiej sytuacji nie może być mowy o ponownym wykorzystaniu tych samych środków, lecz o ponownym wykorzystaniu środków, tyle że pochodzących z banku a nie ze środków własnych Wnioskodawcy i jego małżonki.

Podsumowując, fakt, że Wnioskodawca po zakupie nowego lokalu mieszkalnego lub domu zdecyduje się refinansować zakup kredytem hipotecznym, którego spłata zabezpieczona będzie hipoteką na tej nieruchomości nie będzie mieć wpływu na możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego przez Wnioskodawcę dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2016 r. w związku z wydatkowaniem środków na realizację własnego celu mieszkaniowego wskazanego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na zakup ww. lokalu mieszkalnego lub domu. Tym samym nie będzie to skutkować utratą prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i koniecznością korygowania zeznania podatkowego złożonego za rok, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Przesądza o tym okoliczność, że środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży zostaną wydatkowane w okresie 2 lat na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, tj. na zakup nowego lokalu mieszkalnego lub domu. Natomiast fakt, że w przeciągu 1-2 lat od nabycia tej nieruchomości Wnioskodawca zaciągnie kredyt, którym zamierza refinansować zakup ww. nieruchomości mieszkalnej i „odzyskać” środki pieniężne pozostaje bez wpływu na prawo Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.