Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.807.2022.3.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-12-05
Teza: Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; zasada-zasady ogólne opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 27-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 14 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 26 października 2022 r. (wpływ 28 października 2022 r.) oraz z 10 listopada 2022 r. (wpływ 24 listopada 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Jest Pan obywatelem Polski, na stale mieszkającym i przebywającym z rodziną w Polsce, którą określa jako centrum swoich interesów życiowych (rodzinnych i finansowych).

Jest Pan:

a) współwłaścicielem nieruchomości (udział to 50%), składającej się z 1-go lokalu o powierzchni 116 m2, położonej w … i

b) współwłaścicielem udziałów w nieruchomości (udział to 50%), składającej się z kilkunastu lokali, o łącznej powierzchni 920 m2, położonej w ….

Nabył Pan wskazane powyżej lokale w celu lokowania oszczędności. Ponadto, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i lokale będące Pana współwłasnością nie są składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wynajmuje Pan lokale najemcom w sposób długoterminowy i rozlicza przychody z najmu tych lokali jako najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej i zamierza Pan gospodarować swoim majątkiem (w tym przypadku wspomnianymi lokalami) poprzez jego wynajem długoterminowy.

Jest Pan podatnikiem VAT czynnym (data rejestracji 1 czerwca 2022 r.) na podstawie ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W piśmie z 26 października 2022 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że uzyskuje dochody z tytułu umowy zlecenia oraz z tytułu najmu prywatnego.

Dokonał Pan zakupu przedmiotowych nieruchomości:

\- nr 1 (…; 50%) – 7 stycznia 2022 r.,

\- nr 2 (…; 50%) – 31 sierpnia 2022 r.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), nieruchomości, o których mowa we wniosku, sklasyfikowane zostały jako:

\- nieruchomość nr 1 - 1230 - Budynki handlowo-usługowe,

\- nieruchomość nr 2 - 1220 - Budynki biurowe/1230 Budynki handlowo-usługowe.

Nieruchomość nr 1 składa się z 1 lokalu (udział 50%), nieruchomość nr 2 składa się z 30 lokali (udział 50%). Łącznie przedmiotem najmu jest 31 lokali (udział 50%). Wynajmuje Pan nieruchomość nr 1 - 1 lokal - od stycznia 2022 r., natomiast nieruchomość nr 2 - 30 lokali – od września 2022 r. Dochody z najmu za 2022 r. opodatkowane są na zasadach ogólnych. Umowy najmu lokali są podpisane przez Pana jako osobę fizyczną. Korzysta Pan wyłącznie z zewnętrznej obsługi księgowej (biuro rachunkowe).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy, czyli między innymi z tzw. najmu prywatnego.

Wobec powyższego, prowadzony przez Pana najem spełnia przesłanki najmu prywatnego, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 6 „najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

Prowadzony przez Pana najem nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej, w myśl art. 5 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu:

Działalność zarobkowa.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Istotnie więc najem związany jest z osiąganiem przychodów, jednak jego głównym celem jest bezpieczne ulokowanie zgromadzonych oszczędności i uniknięcie ponoszenia strat z tytułu utraty wartości i remontów nieruchomości, a nie generowanie i maksymalizacja zysków.

Ciągłość.

Zawarte zostały wyłącznie długoterminowe umowy najmu nieruchomości, które ograniczają Pana zaangażowanie. Podjęte działania mają charakter incydentalny (raz zawarta umowa będzie obowiązywała przez okres długoterminowy, prawdopodobnie kilka lat). Działania te nie będą regularne, a ich częstotliwość będzie niska. Ciągłość działań nie będzie występować.

Zorganizowanie.

Jedyne działania, jakie Pan podejmuje, to sporadyczne znajdowanie najemców, samodzielne wystawianie faktur, natomiast rozliczanie podatków zlecone zostało do biura rachunkowego. Najemcy będą odpowiedzialni za lokale, to do nich będzie należało m.in. utrzymanie czystości w lokalach. Działania Pana jako podatnika nie mają zorganizowanego charakteru, będą zwykłym zarządem prywatnymi oszczędnościami. Nieruchomość została nabyta ze środków prywatnych. W okresie zakupu nieruchomości nie prowadził Pan żadnej działalności gospodarczej.

Najemcami są podmioty gospodarcze, a wynajem lokali związany jest z prowadzoną przez nich działalnością. Poza wskazanymi wyżej lokalami nie wynajmuje Pan innych nieruchomości

**Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu** **wniosku z 26 października 2022 r.****)**

1\. Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychody z najmu nieruchomości mogą stanowić przychody ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) określanego jako najem prywatny?

2\. W jaki sposób może Pan opodatkować przychody osiągane z najmu nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą w ramach tzw. najmu prywatnego zakwalifikowanego do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

**Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu** **wniosku z 26 października 2022 r.)**

Ad. 1.

Przychody z najmu nieruchomości mogą stanowić najem prywatny osoby fizycznej (podatnika) bez założenia działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy:

a) odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust 1:

\- pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza,

\- pkt 6 - najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. To w gestii podatnika jest podjęcie decyzji, czy powiąże posiadane nieruchomości z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachowa je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i odda je w najem tzw. prywatny.

Wskazany przez Pana na wstępie najem nieruchomości nie będzie nosił znamion działalności gospodarczej ze względu na poniższe wyjaśnienia.

Działalność zarobkowa.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Istotnie więc najem związany jest z osiąganiem przychodów jednak jego głównym celem jest bezpieczne ulokowanie zgromadzonych oszczędności i uniknięcie ponoszenia strat z tytułu utraty wartości i remontów nieruchomości, a me generowanie i maksymalizacja zysków.

Ciągłość.

Zawarł Pan wyłącznie długoterminowe umowy najmu nieruchomości, które ograniczają Pana zaangażowanie. Podjęte działania mają charakter incydentalny (raz zawarta umowa będzie obowiązywała przez okres długoterminowy prawdopodobnie kilka lat). Działania te nie będą regularne, a ich częstotliwość będzie niska. Ciągłość działań nie będzie występować.

Zorganizowanie.

Jedyne działania, jakie Pan podejmuje, to sporadyczne znajdowanie najemców, samodzielne wystawianie faktur, natomiast rozliczanie podatków zlecone zostało do biura rachunkowego. Najemcy będą odpowiedzialni za lokale, to do nich będzie należało m.in. utrzymanie czystości w lokalach. Działania Pana nie mają zorganizowanego charakteru, będą zwykłym zarządem prywatnymi oszczędnościami.

Powyższe oznacza, że przychody z najmu wskazanych nieruchomości może Pan zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (określanego jako najem prywatny).

Ad. 2.

Pana zdaniem, ustawodawca pozostawił podatnikowi prawo wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.

Podatnik może rozliczać przychody z tytułu najmu lokali:

a) jako najem prywatny na zasadach ogólnych - w myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych albo

b) jako najem prywatny na zasadach zryczałtowanych - stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Przepis art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód.

I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

\- pozarolnicza działalność gospodarcza.

Decyzja odnośnie do wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego należy do podatnika, jej przejawem jest wybór formy opodatkowania poprzez złożenie odpowiednich oświadczeń, deklaracji podatkowych i zeznania rocznego.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym ogranicza prawo wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania ze względu na wartość przychodów osiągniętych w roku podatkowym, zgodnie z zapisami tej ustawy.

Należy wskazać również, że zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, warunkiem skorzystania z ryczałtowanej formy opodatkowania w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Odrębnym natomiast źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza wymieniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. Pojęcie działalność gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem - za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartość niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy, czyli między innymi z tzw. najmu prywatnego.

Pana zdaniem, jeśli najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a więc stanowi odrębne źródło przychodów określane jako tzw. „najem prywatny”, przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane:

\- na zasadach ogólnych - według skali podatkowej lub

\- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z możliwością wyboru w 2022 r. sposobu opodatkowania przychodów z najmu prywatnego zdecydował się Pan na ich opodatkowanie na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Na poparcie własnego stanowiska przywołuje Pan interpretacje indywidualne:

\- Nr IBPB2-2/4511-192/15/MZM,

\- Nr 0113-KDIPT2-1.4011.684.2021.2.RK,

\- Nr 0113-KDIPT2-1.4011.666.2022.2.MZ

oraz uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego sygn. akt II FPS 1/21.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Za działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

\- zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

\- nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz

\- wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

\- celu zarobkowego,

\- ciągłości,

\- zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania), to czy zostały nabyte lub wybudowane na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jest Pan:

a) współwłaścicielem nieruchomości (udział to 50%), składającej się z 1-go lokalu o powierzchni 116 m2, i

b) współwłaścicielem udziałów w nieruchomości (udział to 50%), składającej się z kilkunastu lokali o łącznej powierzchni 920 m2.

Nabył Pan wskazane powyżej lokale w celu lokowania oszczędności. Ponadto, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i lokale będące Pana współwłasnością nie są składnikami majątku związanymi z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wynajmuje Pan lokale najemcom w sposób długoterminowy i rozlicza przychody z najmu tych lokali jako najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej i zamierza Pan gospodarować swoim majątkiem (w tym przypadku wspomnianymi lokalami) poprzez jego wynajem długoterminowy.

Dokonał Pan zakupu przedmiotowych nieruchomości:

\- nr 1 – 7 stycznia 2022 r.,

\- nr 2 – 31 sierpnia 2022 r.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), nieruchomości, o których mowa we wniosku, sklasyfikowane zostały jako:

\- nieruchomość nr 1 - 1230 - Budynki handlowo-usługowe,

\- nieruchomość nr 2 - 1220 - Budynki biurowe/1230 Budynki handlowo-usługowe.

Nieruchomość nr 1 składa się z 1 lokalu (udział 50%), nieruchomość nr 2 składa się z 30 lokali (udział 50%). Łącznie przedmiotem najmu jest 31 lokali (udział 50%). Wynajmuje Pan nieruchomość nr 1 - 1 lokal - od stycznia 2022 r., natomiast nieruchomość nr 2 - 30 lokali – od września 2022 r. Dochody z najmu za 2022 r. opodatkowane są na zasadach ogólnych. Umowy najmu lokali są podpisane przez Pana jako osobę fizyczną. Korzysta Pan wyłącznie z zewnętrznej obsługi księgowej (biuro rachunkowe). Najemcami są podmioty gospodarcze, a wynajem lokali związany jest z prowadzoną przez nich działalnością. Poza wskazanymi wyżej lokalami nie wynajmuje Pan innych nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy wskazać, że przychody uzyskiwane z najmu nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą, o ile w istocie najem ten nie jest wykonywany w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły, stanowią przychód z najmu prywatnego, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105; dalej: ustawa zmieniająca):

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

Tym samym – na podstawie przepisów przejściowych – które są przepisami szczególnymi, podatnicy jeszcze przez rok (2022) mogą rozliczać uzyskane dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

Oznacza to, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r.

Zatem zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu w 2022 r.:

a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo

b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Podatnik nie musi składać jakichkolwiek deklaracji, oświadczeń, jeżeli zdecyduje się, by w 2022 r. opodatkować dochody z najmu prywatnego na ogólnych zasadach, według skali podatkowej.

Na podstawie przepisów przejściowych w 2022 r. można stosować dotychczasowe zasady opodatkowania najmu prywatnego. Dopiero od 2023 r. wejdzie w życie zasada, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2022 r., który ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2022 r.:

Podatek dochodowy, z zastrzeżeniem art. 29-30f, pobiera się od podstawy jego obliczenia według następującej skali podatkowej:


| Podstawa obliczenia podatku w złotych | Podatek wynosi 
| ponad | do 
|  | 120 000 | 12% minus kwota zmniejszająca podatek 3 600 zł 
| 120 000 |  | 10 800 zł + 32% nadwyżki ponad 120 000 zł 

Mając na uwadze powyższe, przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może Pan w 2022 r. rozliczać na zasadach ogólnych, tj. według skali podatkowej, określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym należy mieć na uwadze, że od 1 stycznia 2023 r. (na mocy przepisów przejściowych w ramach Polskiego Ładu) jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych właścicieli nieruchomości.

Zauważyć należy, że przeanalizowaliśmy powołane przez Pana we wniosku interpretacje indywidualne oraz uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przy czym wskazać należy, że powołane orzeczenie i interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego dotyczą indywidualnych spraw innych podmiotów oraz innych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych niż przedstawione we wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).