Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.165.2020.3.WH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-08
Teza: Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości 2 oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2020 r. (data wpływu 31 marca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 1 czerwca 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 25 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.165.2020.1.WH oraz uzupełnionego pismem z dnia 3 lipca 2020 r. (data wpływu 3 lipca 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 lipca 2020 r. (data wpływu 5 lipca 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 2 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.165.2020.2.WH, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2 oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 marca 2020 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości 2 oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 1 czerwca 2020 r. (data wpływu 1 czerwca 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 25 maja 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.165.2020.1.WH oraz uzupełnionego pismem z dnia 3 lipca 2020 r. (data wpływu 3 lipca 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 lipca 2020 r. (data wpływu 5 lipca 2020 r.) na wezwanie Organu z dnia 2 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.165.2020.2.WH.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, jako osoba prawna \[dalej: Spółka\], jest czynnym podatkiem podatku od towarów i usług posiadającym siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Zakres działalności Wnioskodawcy obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Model biznesowy Wnioskodawcy polega na tym, iż jako spółka celowa nabywa tereny inwestycyjne, przygotowuje je dla celów planowanej inwestycji, przeprowadza we własnym imieniu, na własny koszt i na własne ryzyko proces przygotowania przyszłej inwestycji na takim terenie (uczestniczy w postępowaniu administracyjnym celem uzyskania niezbędnych pozwoleń administracyjno-prawnych, w tym pozwolenia na budowę, przygotowuje koncepcje architektoniczne), wyszukuje potencjalnego inwestora, a następnie sprzedaje zakupioną uprzednio nieruchomość lub nieruchomości wraz z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę i innymi zezwoleniami (jeżeli są konieczne) na rzecz pozyskanego inwestora.

Niniejszy wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego.

W ramach opisanego modelu biznesowego Wnioskodawca zawarł dwie przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości położonych w (…), składające się z działek gruntu graniczących ze sobą.

Pierwsza umowa obejmuje dwie działki gruntu o łącznej pow. 0,2731 ha, na których wzniesiono dwa murowane budynki mieszkalne jednorodzinne w stanie surowym otwartym odpowiednio na działce o nr ewid. 1 budynek wolnostojący o pow. użytkowej 244 m2 oraz na działce o nr ewid. budynek w zabudowie bliźniaczej o pow. użytkowej (dla całego budynku) 465 m2 \[dalej: Nieruchomość 1\], Budynki te są zadaszone jednakże nie posiadają stolarki drzwiowej i okiennej, i tym samym nie zostały dotychczas przyjęte do użytkowania. Powyższe grunty objęte są w całości aktualnym (obowiązującym) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego \[dalej: mpzp\] i znajdują się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 33-UM (tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej).

Druga umowa obejmuje niezabudowaną działkę gruntu o nr ewid. 3 i o pow. 0,3319 ha, która w istotnej części objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 33-UM; dla pozostałej części tej działki gruntu (nieobjętej mpzp) wydana została ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowej drogi dojazdowej do tej nieruchomości \[dalej: Nieruchomość 2\].

Sprzedającymi Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 są osoby prywatne (niezależne grupy interesów). Wg oświadczenia tych osób, czynność sprzedaży przez każdego z nich udziału w Nieruchomości 1 oraz udziału w Nieruchomości 2 związana jest z rozporządzeniem majątkiem osobistym i odbywa się poza systemem podatku od wartości dodanej (sprzedaż udziału nie jest związana z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług w rozumieniu art. 5, ust. 1 u.VAT, a wobec czego osób tych nie można uznać za podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.VAT).

Wydanie poszczególnych nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy (przejście własności) nastąpi w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej dla danej nieruchomości. Jednakże celem przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości oraz celem uzyskania niezbędnych aktów administracyjnych Sprzedający udzielili stosowne zgody i udzielili stosowne pełnomocnictwa Wnioskodawcy; ponadto Wnioskodawcy przysługuje prawo dysponowania każdą nieruchomością dla celów koniecznych do przeprowadzenia badania prawnego, przygotowania planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym ustawą Prawo budowlane. Prawo dysponowania nieruchomościami nie wyczerpuje jednakże dyspozycji art. 7 ust. 1 u.VAT, albowiem Wnioskodawca nie jest uprawniony do rozporządzania Nieruchomością 1 oraz Nieruchomością 2 jak właściciel.

Wnioskodawca, po przygotowaniu nieruchomości do realizacji inwestycji deweloperskiej, zamierza sprzedać potencjalnemu inwestorowi \[dalej: Inwestor\] uprzednio nabyte grunty i posadowione na nich budynki mieszkalne w stanie surowym otwartym (Nieruchomość 1) oraz niezabudowany grunt (Nieruchomość 2) w ramach jednej transakcji \[dalej: Transakcja\]. Inwestor planuje wyburzenie przedmiotowych budynków zlokalizowanych na Nieruchomości 1 albowiem nie mieszczą się one w jego w koncepcji architektonicznej.

Wnioskodawca, po analizie przepisów prawa materialnego w zakresie podatku od wartości dodanej, powziął wątpliwość co do kwalifikacji prawnopodatkowej dostawy w ramach Transakcji budynków mieszkalnych w stanie surowym otwartym oraz niezabudowanej działki gruntu (w części objętej mpzp, a w części decyzją o warunkach zabudowy), uprzednio nabytych poza systemem podatku od towarów i usług, i w związku z tą Transakcji - do nabycia prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT zawartego w fakturach dokumentujących zakup usług związanych z nabyciem ww. nieruchomości, przygotowaniem inwestycji oraz zawarciem Transakcji.

Pytanie dotyczy transakcji zakupu od osób prywatnych (poza systemem podatku od wartości dodanej) udziałów w Nieruchomości 2, która obejmuje niezabudowaną działkę o nr ewid. 3 o łącznej pow. 0,3319 ha. Działka ta zlokalizowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie działek o nr 1 oraz o nr 2, które objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w jednostce terenowej 33-UM. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje swoim zakresem również część działki o nr 3 (poprzez działkę o nr 3 przebiega granica miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Część ta objęta jest jednostką terenową 33-UM, dla której mpzp przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w formie zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej oraz małych domków mieszkalnych przy zachowaniu 75% powierzchni biologicznie czynnej dla zabudowy jednorodzinnej i małych domów mieszkalnych zaś dla usług - 30% tej powierzchni; dla pozostałej części działki o nr 3 oraz pozostałych terenów w tej części dzielnicy wywołana została przez administrację samorządową procedura planistyczna zmierzająca do uchwalenia nowego MPZP. Dla części działki nr 3 nieobjętej MPZP wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określającą warunki budowy tymczasowej drogi dojazdowej do części działki nr 3 od strony drogi publicznej celem poprawy walorów użytkowych tej działki.

W tej sytuacji, w ocenie Wnioskodawcy, działka o nr 3 spełnia w całości definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 u. VAT.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 3 lipca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy stanu przyszłego – skutków w podatku VAT sprzedaży Nieruchomości 1 (dwa budynki w stanie surowym otwartym) oraz Nieruchomości 2 (grunt niezabudowany).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 3 lipca 2020 r.):

1.  Czy odpłatna dostawa niezabudowanej działki gruntu objętej w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej, a w części decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla celów budowy tymczasowej drogi dojazdowej) nie jest objęta zwolnieniem przedmiotowym o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 u. VAT, i tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarowi usług zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa, ust. 1 pkt 1 u. VAT wg stawki 23% ?
2.  Czy Wnioskodawca, na podstawie art. 86 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 u. VAT, uprawniony jest do odliczenia w całości kwoty podatku naliczonego VAT zawartego w fakturach dokumentujących zakup towarów i usług związanych z nabyciem Nieruchomości 2, przygotowaniem tej nieruchomości do celów inwestycyjnych oraz w związku z jej dalszą sprzedażą opodatkowaną w ramach jednej transakcji?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Niezabudowana działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości 2, objęta w znaczącej części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w jednostce terenowej 33-UM), oraz w części ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla celu budowy drogi tymczasowej) spełnia kryterium terenu budowlanego o jakim mowa w art. 2 pkt 33 u. VAT. Odpłatna dostawa tej działki gruntu nie jest objęta zwolnieniem przedmiotowym o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 u. VAT, i tym samym podlega opodatkowaniu wg stawki podstawowej VAT (23%) na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 u. VAT.

Wnioskodawca ma również prawo, zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 w zw. z ust. 2 pkt 1 u. VAT, do odliczenia od kwoty podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z zakupem Nieruchomości 2, przygotowaniem jej dla celów inwestycyjnych oraz dalszą sprzedażą tej nieruchomości na rzecz Inwestora (w ramach Transakcji), albowiem wydatki Wnioskodawcy związane są z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

Na potrzeby planowanej transakcji z Inwestorem Wnioskodawca rozpoznał siebie jako podatnika podatku od towarów i usług w znaczeniu nadanym art. 15 ust. 1 u.VAT oraz odpowiednio art. 9 (1) Dyrektywy 2006/112.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u. VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje zaś w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (ust. 2).

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług (art. 5 ust. 1 pkt 1 u. VAT) niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa (art. 5 ust. 2). Poprzez „towary” rozumie się rzeczy (w tym budynki i budowle, grunty) oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 u. VAT); poprzez „sprzedaż” rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (art. 2 pkt 22 u. VAT). Poprzez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 u. VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jak i zbycie tego prawa (vide art. 7 ust. 1 zd. 1 oraz pkt 6 i pkt 7 u. VAT). Za dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u. VAT uważa się zatem sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków. Nie ulega wątpliwości, iż czynność sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Inwestora nieruchomości powstałej z połączenia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 objętej niniejszym Wnioskiem wywoła skutki prawne na gruncie podatku od wartości dodanej.

Z opisanego stanu faktycznego (zdarzenie przyszłe) wynika również, iż przedmiotem dostawy będzie niezabudowana działka gruntu, objęta w istotnej części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jako teren zabudowy usługowej i mieszkaniowej); dla części tego terenu (nieobjętej MPZP) wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, przedmiotem której jest ustalenie warunków budowy tymczasowej drogi dojazdowej do tej nieruchomości.

Granica miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przebiega przez działkę o nr 3.

W ocenie Wnioskodawcy niezabudowana działka gruntu spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 u. VAT, albowiem grunt ten w całości przeznaczony jest pod zabudowę zarówno zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak i z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o jakich mowa w art. 63 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Z tego też względu odpłatna dostawa tego gruntu podlega opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 1 u. VAT (nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu opisanemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 u. VAT).

Pewną wątpliwość może budzić okoliczność, iż działka gruntu będąca przedmiotem Transakcji, z uwagi na bardzo dużą powierzchnię, jest w istotnej jej części objęta MPZP, a w pozostałej części (nie objętej MPZP) - decyzją o warunkach zabudowy. W ocenie Wnioskodawcy, w takiej sytuacji należy posiłkowo odwołać się do poglądu orzeczniczego wyrażonego przez NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2017 r. sygn. I FSK 1883/15. Sąd opowiedział się za koncepcją dokonywania kwalifikacji gruntu, na potrzeby podatku od wartości dodanej w oparciu o przeznaczenie podstawowe danego gruntu zapisane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przyjęta przez Wnioskodawcę wykładnia przepisów prawa podatkowego zgodna jest z zasadą neutralności zawartą w art. 1 ust. 2 (cele) Dyrektywy 2006/112, jak również z zasadą proporcjonalności w zakresie zastosowanego środka prawnego (por. art. 5 ust. 4 Traktatu o Unii Europejskiej).

Wnioskodawca przywołuje przytoczone w niniejszym Wniosku orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości oraz orzecznictwo sądów administracyjnych jako własne stanowisko w stanie faktycznym (zdarzenie przyszłe) opisanym wnioskiem.

Jak wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. I SA/Wr 403/17 „Dorobek orzeczniczy TSUE powinien być uwzględniany przez organy w procesie stosowania prawa, jako element krajowego porządku prawnego (por. wyrok NSA z dnia 12 września 2017 r. I FSK 323/17, CBOSA). Co więcej organy podatkowe nie mogą przyjmować interpretacji odmiennej od tej, która została dokonana wcześniej przez Trybunał, bo wtedy przywłaszczałyby sobie wyłączną kompetencję TSUE do dokonania wykładni prawa unijnego (takiego uprawnienia nie mają też sądy krajowe). pkt 3.4.

Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się natomiast w zakresie trwałości orzecznictwa sądowego w procesie interpretacji przepisów prawa podatkowego. W wyroku z dnia 10 maja 2012 r. sygn. I FSK 1010/11 wskazał, iż „wprawdzie z art. 170 w zw. z art. 171 prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika, iż prawomocne wyroki sądów administracyjnych wiążą strony danego postępowania, sąd który je wydał, inne sądy i organy, jedynie co do przedmiotu rozstrzygnięcia, w którym został on wydany, zatem nie mają one charakteru wiążącego tak dla sądów administracyjnych, jak i organów podatkowych w przypadku rozpoznawania innych spraw i to pomimo możliwego podobieństwa zaistniałych stanów faktycznych, to jednak art. 14e Ordynacji podatkowej stanowi wskazówkę do dokonywania wykładni prawa z uwzględnieniem tego orzecznictwa także przy udzielaniu interpretacji, a nie tylko przy jej zmianie. W szczególności istotnym dla realizacji zasady zaufania, określonej w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej, jest ustosunkowanie się przez organ w uzasadnieniu interpretacji do orzeczeń, na które strona powołała się we wniosku o interpretację.” - emfaza J.D.

W podsumowaniu powyższego wywodu - odwołując się do poglądów doktryny i orzecznictwa - NSA w wyroku sygn. I FSK 1010/11 zwrócił uwagę, iż odwołanie się przez stronę we wniosku o wydanie interpretacji do argumentacji sądu na temat wykładni konkretnego przepisu staje się argumentacją samego podatnika właśnie w sprawie rozpatrywanej. „Jeżeli więc organ podatkowy nie podziela wspomnianej argumentacji, powinien szczegółowo odnieść się do uzasadnienia wyroku sądowego i ustosunkować się do wyrażonych tam poglądów, wyjaśniając szczegółowo, dlaczego je odrzuca.” \[emfaza JD\]

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca oczekuje, iż organ interpretacyjny, w interpretacji indywidualnej, dokona pogłębionej analizy przywołanych wyroków TSUE oraz sądów administracyjnych, co pozwoli na uniknięcie wątpliwości w zakresie stosowania przepisów w stanie faktycznym (zdarzenie przyszłe) opisanych niniejszym Wnioskiem.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że niezabudowana działka gruntu o nr 3 wchodząca w skład Nieruchomości 2, objęta w znaczącej części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (w jednostce terenowej 33-UM), oraz w części ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla celu budowy drogi tymczasowej) spełnia kryterium terenu budowlanego o jakim mowa w art. 2 pkt 33 u. VAT. Odpłatna dostawa tej działki gruntu nie jest objęta zwolnieniem przedmiotowym o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 u.VAT, i tym samym podlega opodatkowaniu wg stawki podstawowej VAT (23%) na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 u. VAT.

Wnioskodawca ma również prawo, zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 w zw. z ust. 2 pkt 1 u. VAT, do odliczenia od kwoty podatku należnego VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących nabycie towarów i usług związanych z zakupem Nieruchomości 2, przygotowaniem ich dla celów inwestycyjnych oraz dalszą sprzedażą tych nieruchomości na rzecz Inwestora (w ramach Transakcji), albowiem wydatki Wnioskodawcy związane są z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług, w powiązaniu z celem tych transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie jednak do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany prze państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy niezabudowana działka gruntu nr ewidencyjny 3 która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 203) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca, jest czynnym podatkiem podatku od towarów i usług posiadającym siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Zakres działalności Wnioskodawcy obejmuje m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Model biznesowy Wnioskodawcy polega na tym, iż jako spółka celowa nabywa tereny inwestycyjne, przygotowuje je dla celów planowanej inwestycji, przeprowadza we własnym imieniu, na własny koszt i na własne ryzyko proces przygotowania przyszłej inwestycji na takim terenie (uczestniczy w postępowaniu administracyjnym celem uzyskania niezbędnych pozwoleń administracyjno-prawnych, w tym pozwolenia na budowę, przygotowuje koncepcje architektoniczne), wyszukuje potencjalnego inwestora, a następnie sprzedaje zakupioną uprzednio nieruchomość lub nieruchomości wraz z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę i innymi zezwoleniami (jeżeli są konieczne) na rzecz pozyskanego inwestora. W ramach opisanego modelu biznesowego Wnioskodawca zawarł dwie przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości położonych w (…), składające się z działek gruntu graniczących ze sobą. Pierwsza umowa obejmuje dwie działki gruntu o łącznej pow. 0,2731 ha, na których wzniesiono dwa murowane budynki mieszkalne jednorodzinne w stanie surowym otwartym. Druga umowa obejmuje niezabudowaną działkę gruntu o nr ewid. 3 i o pow. 0,3319 ha, która w istotnej części objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajduje się w jednostce terenowej oznaczonej symbolem 33-UM; dla pozostałej części tej działki gruntu (nieobjętej MPZP) wydana została ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tymczasowej drogi dojazdowej do tej nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy dostawa niezabudowanej działki gruntu objętej w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej, a w części decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dla celów budowy tymczasowej drogi dojazdowej), uprzednio nabytej poza systemem podatku od wartości dodanej, nie podlega zwolnieniu o jakim mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany objęty w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy usługowej i mieszkaniowej a w części decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc stanowiący teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działki nr ewidencyjny 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 2 została nabyta poza systemem podatku od wartości dodanej, zatem nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż w analizowanej sprawie nie wystąpił podatek VAT podlegający odliczeniu. Tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości 2 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości 2, nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości 2 będącej przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą także kwestii, czy będzie on uprawniony do odliczenia w całości kwoty podatku naliczonego VAT zawartego w fakturach dokumentujących zakup towarów i usług związanych z nabyciem Nieruchomości 2, przygotowaniem tej nieruchomości do celów inwestycyjnych oraz w związku z jej dalszą sprzedażą opodatkowaną w ramach Transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Mając zatem na uwadze powołane przepisy w kontekście opisu sprawy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie warunek uprawniający do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego będzie spełniony, ponieważ jak wskazał Wnioskodawca towary i usługi związane z nabyciem Nieruchomości 2, przygotowaniem tej nieruchomości do celów inwestycyjnych oraz w związku z jej dalszą sprzedażą będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych, a Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących zakup towarów i usług związanych z nabyciem Nieruchomości 2, przygotowaniem tej nieruchomości do celów inwestycyjnych oraz w związku z jej dalszą sprzedażą opodatkowaną w ramach Transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, pod warunkiem nie zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy oraz własnego stanowiska w sprawie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Końcowo wskazać należy, że w zakresie dotyczącym opodatkowania Nieruchomości 1 oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zawartego w fakturach dokumentujących zakup towarów i usług związanych z nabyciem Nieruchomości 1, przygotowaniem tej nieruchomości do celów inwestycyjnych oraz w związku z jej dalszą sprzedażą opodatkowaną wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe już od 1 listopada 2019 r. – przy czym WIS będzie mógł dotyczyć stanu prawnego, który obowiązuje od 1 lipca 2020 r.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.