Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-30/08/AŚ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-04-17
Teza: Jaka powinna być stawka podatku VAT przy sprzedaży używanego lokalu użytkowego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż budynków; towar-towar handlowy; towar-towar używany; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2008r. (data wpływu 18 stycznia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ustalenia stawki podatku od towarów i usług przy sprzedaży używanego lokalu użytkowego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu - **jest nieprawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 18 stycznia 2008r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie ustalenia stawki podatku od towarów i usług przy sprzedaży używanego lokalu użytkowego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach prowadzonej działalności zajmuje się pośrednictwem w transakcjach dotyczących zakupu i sprzedaży nieruchomości. Ponadto nabywa również nieruchomości na własność, z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży. Nabywane na własność nieruchomości traktuje jak towary handlowe, a więc nie wprowadza ich do ewidencji środków trwałych i nie dokonuje amortyzacji. W 2007 r. Wnioskodawca nabył od Gminy na własność używany lokal użytkowy wraz z odpowiednim ułamkowym udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu działki, na której posadowiona jest kamienica (wybudowana ok. 1920r.), gdzie znajduje się przedmiotowy lokal. Do niniejszej transakcji Wnioskodawca poza aktem notarialnym, otrzymał od zakładu Gospodarki Mieszkaniowej fakturę VAT, w której lokal użytkowy został opodatkowany stawką VAT zwolnioną, natomiast pierwsza opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu została opodatkowana stawką VAT 22%. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w celu dalszej odsprzedaży. W momencie zakupu Wnioskodawca odliczył naliczony podatek VAT od pierwszej opłaty rocznej dot. wieczystego użytkowania gruntu, wynagrodzenia notariusza i wypisów aktu notarialnego. Następnie Wnioskodawca dokonał modernizacji lokalu użytkowego, ponosząc wydatki przekraczające 30% wartości początkowej lokalu. Z faktur dokumentujących wydatki dot. modernizacji lokalu, Wnioskodawca odliczył podatek VAT. Po zakończeniu modernizacji Wnioskodawca sprzedał w 2008 r. lokal wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu. Do całości transakcji sprzedaży Wnioskodawca zastosował stawkę VAT 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo stosując do transakcji sprzedaży zmodernizowanego lokalu używanego wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu stawkę VAT 22%, w związku z tym, iż wydatki dotyczące modernizacji lokalu przekroczyły 30% wartości początkowej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 i 6, nie mógł zastosować stawki VAT zwolnionej do sprzedaży używanego lokalu wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, ponieważ wydatki dotyczące modernizacji lokalu przekroczyły 30% wartości początkowej tej nieruchomości, a Wnioskodawca odliczył od tych wydatków podatek VAT. Wnioskodawca uważa, że w odniesieniu do sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, spółka zobowiązana była zastosować przepis art. 29 ust. 5 i opodatkować sprzedaż tak jak lokal, czyli 22%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.) o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 powołanej ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy – wynosi 22%. Jednakże, zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie z podatku. I tak, stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 2 wskazanej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze.

Przez towary używane, w przypadku budynków i budowli lub ich części – zgodnie z zapisem art. 43 ust. 2 pkt 1, rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

W art. 43 ust. 6 ww. ustawy wskazano, że zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, że prowadzi działalność w zakresie handlu nieruchomościami i w ramach tej działalności nabył nieruchomość w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu (ułamkowa część) wraz z używanym lokalem użytkowym, który znajduje się w kamienicy wybudowanej około 1920r. Wnioskodawca dokonał modernizacji zakupionego lokalu. Wydatki przekroczyły 30% wartości początkowej tej nieruchomości. Podatek naliczony dotyczący modernizacji lokalu został przez Wnioskodawcę odliczony.

Z analizy powyższych przepisów wynika, iż podatnik który poniósł wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości straci prawo do skorzystania ze zwolnienia przy dostawie tej nieruchomości, jeżeli są spełnione równocześnie dwa warunki, mianowicie podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków oraz użytkował przedmiotową nieruchomość w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli jeden z tych warunków nie zostanie spełniony, tzn. podatnikowi nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od nabywanych towarów i usług lub też przedmiotowa nieruchomość będzie użytkowana w celu wykonywania czynności opodatkowanych dłużej niż 5 lat, to podatnik przy jej dostawie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przy spełnieniu pozostałych warunków.

Z powyższego wynika zatem, że powyższe zwolnienie z podatku VAT dotyczy jedynie przypadków, kiedy ulepszenie dotyczy nieruchomości, które są użytkowane oraz tych, które podatnik ma zamiar wprowadzić do ewidencji środków trwałych. Tym samym przepis ten nie dotyczy nieruchomości, które są towarem handlowym, a co za tym idzie nie będą wprowadzone do ewidencji środków trwałych. I z takim to przypadkiem mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki rozstrzygają przepisy art. 29 ust. 5 cyt. ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też opodatkowana jest 22% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki.

Analogiczne zasady dotyczą zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego budynkami lub budowlami trwale z gruntem związanymi. Zgodnie z przepisem § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 z późn. zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%.

Odnosząc się z kolei do kwestii towarów handlowych, należy zauważyć, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jedynie w takim zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że prawo do odliczenia jest uzależnione od istnienia związku dokonanego zakupu ze sprzedażą opodatkowaną. Towary handlowe lub usługi, zakupione z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży opodatkowanej lub też służące tej sprzedaży, których dostawa została później objęta zwolnieniem od podatku (podmiotowym lub przedmiotowym), w żadnym momencie działalności nie posłużyły wykonywaniu działalności opodatkowanej, a jedynie stają się przedmiotem czynności, w stosunku do której nie przysługuje prawo do odliczeń. Zatem warunek konieczny do uzyskania prawa do odliczenia, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, nie zostaje w rezultacie zrealizowany. A zatem należy uznać, iż Podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. W takim więc przypadku występuje obowiązek skorygowania wcześniej odliczonego podatku, wynikający z generalnej zasady, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Reasumując należy stwierdzić, iż w przypadku dostawy przedmiotowej nieruchomości budowlanej tj. używanego lokalu użytkowego wraz z ułamkowym udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu, przy nabyciu której Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a od momentu ukończenia budowy tego budynku minęło 5 lat, będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2. W zaistniałej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt poniesienia przez Wnioskodawcę nakładów przekraczających 30% wartości początkowej budynku, ponieważ lokal ten jako towar handlowy nie będzie wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przy czym ze zwolnienia, o którym mowa wyżej korzysta zarówno dostawa używanego lokalu użytkowego jak również prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek.

Ponadto należy zauważyć, że Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku naliczonego z opłat związanych z przedmiotowym zakupem lokalu użytkowego (opłaty rocznej, wynagrodzenia notariusza i wypisów aktu notarialnego) oraz wydatków związanych z modernizacją lokalu. Zatem w przedmiotowej sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości jako towaru używanego, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, w przypadku, gdy wcześniej dokonano odliczenia podatku naliczonego związanego z ww. poniesionymi wydatkami, Wnioskodawca winien dokonać korekty tego podatku składając skorygowane rozliczenie za okres, w którym dokonał tych odliczeń a korekt tych winien dokonać najpóźniej w momencie, w którym dokonał sprzedaży tego lokalu.

Wobec powyższego stanowisko przedstawione przez Wnioskodawcę uznać należy za **nieprawidłowe.**

**

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

****