Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.635.2023.2.MPA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-21
Teza: Brak obowiązku doliczenia należnego podatku w przypadku sprzedaży udziału w wysokości ½ w nieruchomości gruntowej nr 1 zabudowanej domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; komornik-komornik sądowy; opodatkowanie; zasiedlenie; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi)
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku obowiązku doliczenia należnego podatku w przypadku sprzedaży udziału w wysokości ½ w nieruchomości gruntowej nr 1 zabudowanej domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi (sygn. akt GKm (…)).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 stycznia 2024 r. (data wpływu 19 stycznia 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest udział w wysokości ½ w nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym, którego sprzedaży w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego komornik dokonał 6 listopada 2023 r.

Udział ½ w niewydzielonej części nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 1, identyfikator działki (…). Obręb ewidencyjny (…), (…) położonej: (…) ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (…) (poprzednia KW (…)).

Dłużnik jest osobą fizyczną, która prowadziła działalność gospodarczą do 31 grudnia 2019 r. Działalność ta, „(…)” była zarejestrowana wedle informacji z CEIDG przy ul. (…).

Z oświadczenia dłużnika wynika, że nabył on ww. nieruchomość w formie spadku po zmarłym ojcu W.Z.(…) w 2005 r. (wchodziła ona do masy spadkowej). Udział dłużnika w wysokości ½ został wpisany do Ksiąg Wieczystych w związku z umową o zniesieniu współwłasności nieruchomości zawartą 10 stycznia 2014 r. – sygn. akt. (…) zawarta przed notariuszem A.P. w (…).

Po ½ otrzymywali dłużnik A.Z i jego brat M.Z.

Z oświadczenia dłużnika wynika, że nabycie przez niego nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Wedle oświadczenia dłużnika nieruchomość w części (2 lub 3 pomieszczenia) była wynajmowana na biuro dla celów działalności gospodarczej (w tym dłużnika). Wedle ustaleń organu egzekucyjnego pod ww. adresem była również zarejestrowana od czerwca 2020 r. spółka (…) sp. z o. o. ul. (…) NIP (…), której prezesem zarządu jest dłużnik (…).

Z informacji ustalonych w toku egzekucji wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem najmu była i jest, również wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla obszaru (…), (…), zatwierdzonym Uchwałą nr (…) z (…) r. działka nr ew. 1, w części południowej o powierzchni ok. 10.700 m² położona jest na terenach oznaczonych symbolem 3MN/U - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej, a w części północnej o powierzchni ok. 31.000 m² położona jest na terenach oznaczonych symbolem 2R -teren rolny.

5.4. Stan techniczno - użytkowy

Działka nr 1 o powierzchni 41 700 m² jest zabudowana budynkiem jednorodzinnym i 2 budynkami gospodarczymi. Działka w kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta.

Działka nr 1 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Część mieszkalno-gospodarcza działki nr 1 o powierzchni ok. 10 700 m² jest ogrodzona siatką i fragmentem muru. Brama stalowa rozsuwana.

Podjazd z płytek betonowych, podwórko - wylewka betonowa. Przed budynkiem mieszkalnym znajduje się ogródek z trawnikiem, drzewami i krzewami ozdobnymi.

Część rolna działki o powierzchni ok. 31000 m² jest nieogrodzona, nad północną częścią działki biegnie linia wysokiego napięcia.

Część rolna jest uprawiana. Stanowi grunty orne RII, RIIIa, Rlllb, RIVa oraz rów wodny W.

Na działce w części mieszkalnej znajduje się również budynek magazynowy 2 - kondygnacyjny, wybudowany w 1975 r. z cegły o powierzchni zabudowy 275 m². Elewacja mineralna, dach drewniany kryty blachodachówką. W budynku posadzki betonowe, tynki wewnętrzne mineralne (w części budynku brak tynków). Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne stalowe, wrota podnoszone automatycznie.

Na działce znajduje się również przedwojenny budynek gospodarczy, dwukondygnacyjny murowany z cegły, o powierzchni zabudowy 104 m², wykończony podobnie do budynku magazynowego.

Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, wybudowany w 1981 r., 1 piętrowy, częściowo nie podpiwniczony.

Na podstawie Decyzji nr (…) w sprawie wymiaru łącznego zobowiązania pieniężnego na 2019 r. ustalono powierzchnię budynku wynoszącą 326 m². Na parterze budynku mieszkalnego prowadzona jest działalność gospodarcza, znajdują się tam pokoje do pracy oraz pokoje biurowe i pokój wypoczynkowy. Parter budynku nie stracił swego mieszkalnego charakteru.

Na piętrze budynku znajduje się część mieszkalna składająca się z sześciu pokoi, kuchni, łazienki, pomieszczenia gospodarczego oraz holu.

Powierzchnia użytkowa: 326 m².

Wykaz powierzchni według projektu technicznego.

Parter

*   korytarz - 14,5 m²
*   łazienka - 5,2 m²
*   pokój - 21,3 m²
*   pokój - 23,3 m²
*   pokój - 21,3 m²
*   pokój - 18,0 m²
*   kuchnia - 14,8 m²

Charakterystyka budynku:

*   fundamenty: betonowe,
*   ściany zewnętrzne - murowane z cegły ceramicznej, ocieplone styropianem 5 cm,
*   elewacja - tynki cienkowarstwowe,
*   strop – klejna,
*   schody wejściowe - żelbetowe,
*   dach: drewniany, kryty blachodachówką,
*   stolarka okienna: PCV,
*   stolarka drzwiowa - zewnętrzna - antywłamaniowa, wewnętrzna - płytowa, wrota garażowe podnoszone automatycznie,
*   tynki wewnętrzne - mineralne, w łazienkach i pralni - glazura; (w 2 łazienkach glazura z 2010 r.),
*   podłogi - na parterze - płyty marmurowe, w 1 pokoju — klepka dębowa. W garażu, kotłowni na wejściu i na tarasach - posadzki betonowe,
*   schody na piętro - bukowe. Na piętrze - klepka bukowa, w łazienkach – terakota.

Instalacje:

*   elektryczna, 3-fazowa,
*   wodociągowa - miejska, rury PCV,
*   c.o. z pieca gazowego, grzejniki panelowe, rury stalowe. W salonie znajduje się kominek z wkładem,
*   kanalizacyjna - do szamba, rury PCV,
*   gazowa.

Stan techniczno – użytkowy budynku mieszkalnego, budynek z 1981 r. wykończony z dobrej jakości materiałów, na tle lokalnego rynku należy ocenić jako średni/dobry.

Wedle ustaleń komornika sprzedaż nieruchomości w trybie licytacyjnym nie nastąpiła w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, bowiem budynek został zbudowany i zasiedlony w 1981 r.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), Kancelaria komornicza w (…), który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT uważa, że od sprzedaży ww. nieruchomości nie należy odprowadzić podatku VAT. Sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, ale Dłużnik podlega zwolnieniu z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W ocenie tutejszego komornika na chwilę obecną miałaby zastosowanie zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 41 ust. 12 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług stawka w wysokości 23% podatku VAT z uwagi na to, iż mamy do czynienia wedle oświadczenia dłużnika z obiektem budowlanym zaliczającym się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zaś powierzchnia takiego lokalu mieszkalnego przekracza 150 m².

Dłużnik wykorzystywał nieruchomość do celów zarobkowych bowiem wedle oświadczenia dłużnika zawarta była umowa najmu oraz użyczenia części sprzedanej nieruchomości.

Dłużnik oświadczył, że nie przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Dłużnikowi wedle jego oświadczenia nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie nieruchomości.

Wedle oświadczenia Dłużnika do rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania nieruchomości, w tym w prowadzonej działalności gospodarczej, nie były dokonywane ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego**

Sposób wykorzystania przez dłużnika nieruchomości: wedle oświadczenia Dłużnika nieruchomość w części (2 lub 3 mieszczenia) były wynajmowane na biuro dla celów działalności gospodarczej (w tym dłużnika). Wedle ustaleń organu egzekucyjnego pod ww. adresem była również zarejestrowana od czerwca 2020 r. spółka (…) sp. z o. o. ul. (…) NIP (…), której prezesem jest Dłużnik (…).

Z informacji ustalonych w toku egzekucji wynika, że nieruchomość będąca przedmiotem najmu była i jest również wykorzystywana przez Dłużnika na cele mieszkaniowe.

**Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do złożonego wniosku**

Czy istnieje obowiązek naliczania i pobrania podatku od towarów i usług sprzedaży w trybie licytacyjnym ułamkowej części nieruchomości ½ udziału Dłużnika (…) KW (…)

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sprecyzowane w uzupełnieniu do złożonego wniosku)

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…), który nie posiada specjalistycznej wiedzy w zakresie podatku VAT uważa, że od sprzedaży ww. nieruchomości nie należy odprowadzić podatku VAT.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, ale Dłużnik podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W ocenie komornika na chwilę obecną miałaby zastosowanie zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 41 ust. 12 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług stawka w wysokości 23% podatku VAT z uwagi na to, iż mamy do czynienia wedle oświadczenia Dłużnika z obiektem budowlanym zaliczającym się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zaś powierzchnia takiego lokalu przekracza 150 m2

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży jest udział w wysokości ½ w nieruchomości gruntowej nr 1 zabudowanej domem jednorodzinnym oraz dwoma budynkami gospodarczymi, którego sprzedaży w trybie kodeksu postępowania egzekucyjnego komornik dokonał 6 listopada 2023 r.

Na ww. działce gruntu posadowiony jest jednopiętrowy budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej został wybudowany w 1981 r. oraz dwa budynki gospodarcze. Dłużnik nabył nieruchomość w 2005 r. w drodze spadku. Wedle oświadczenia Dłużnika nieruchomość w części (2 lub 3 pomieszczenia) była wynajmowana dla celów działalności gospodarczej, w tym Dłużnika. Na parterze budynku mieszkalnego prowadzona jest działalność gospodarcza, znajdują się tam pokoje do pracy oraz pokoje biurowe i pokój wypoczynkowy. Parter budynku nie stracił swego charakteru mieszkalnego. Na piętrze budynku znajduje się część mieszkalna składająca się z sześciu pokoi, kuchni, łazienki, pomieszczenia gospodarczego oraz holu. Dłużnik jest osobą fizyczną, która prowadziła działalność gospodarczą do 31 grudnia 2019 r. Wedle oświadczenia Dłużnika od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania Nieruchomości, w tym prowadzonej działalności gospodarczej, nie były dokonywane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą nr (…) z dnia 27 lipca 2006 r. działka ew. 1, w części południowej o powierzchni ok. 10 700 m² położona jest na terenach oznaczonych symbolem 3MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej, a w części północnej o powierzchni ok. 31 000 m² położona jest na terenach oznaczonych symbolem 2R – teren rolny.

W tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu dokonania sprzedaży w drodze licytacji komorniczej ww. zabudowanej nieruchomości, sprzedaż ta, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C- 91/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej „Kodeks cywilny”:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do art. 659 § 2 ww. Kodeksu cywilnego:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc, najem stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy uznać, że Dłużnik świadczył/świadczy usługi najmu (w części budynku), co stanowi działalność gospodarczą. Fakt zawarcia umowy najmu spowodował wyłączenie nieruchomości w tej części z majątku osobistego Dłużnika. Taki sposób wykorzystania przez Dłużnika tej części nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Z opisu sprawy wynika również, że część nieruchomości była wykorzystywana w działalności gospodarczej Dłużnika.

W konsekwencji, sprzedaż części nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż Dłużnik działał w odniesieniu do tej części w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Natomiast licytacyjna sprzedaż pozostałej części budynku mieszkalnego oraz budynków gospodarczych usytuowanych na omawianej nieruchomości, które nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Dłużnika i nie były przedmiotem najmu, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Dłużnika, które wykraczałoby poza ramy wykonywania prawa własności majątkiem prywatnym. Dłużnik w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości nie będzie więc podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, a będzie dokonywał dostawy tej części nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Tym samym, sprzedaż części wynajmowanej oraz wykorzystywanej w działalności gospodarczej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast pozostała część nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Komornik, dokonując dostawy w drodze licytacji komorniczej nieruchomości w części, która była wynajmowana oraz wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie będzie zbywał majątku osobistego Dłużnika, ale majątek wykorzystywany przez Dłużnika w działalności gospodarczej.

Odnosząc się do Pana wątpliwości należy zauważyć, że przepisy ustawy oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Wskazać ponadto należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że dostawa nieruchomości nie nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek mieszkalny został wybudowany i zasiedlony w 1981 r. Z opisu sprawy wynika, że od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania Nieruchomości, w tym prowadzonej działalności gospodarczej, nie były dokonywane ulepszenia stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Stąd wystąpiły przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia wynikającego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, opisana sprzedaż udziału w części budynku wykorzystywanego w prowadzonej działalności będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dalsza analiza zwolnień od podatku VAT dla opisanej dostawy towarów – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest więc w tym przypadku bezzasadna.

Zatem sprzedaż udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym i budynkami gospodarczymi:

*   w części mieszkalnej, niewykorzystywanej w działalności gospodarczej oraz w części dotyczącej budynków gospodarczych niewykorzystywanych w działalności gospodarczej - nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
*   w części wykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji Pan, jako organ egzekucyjny nie jest obowiązany do obliczenia i pobrania podatku VAT należnego oraz wskazania właściwej stawki dla opodatkowania danej dostawy.

Tym samym, Pana stanowisko, z którego wynika, że na chwilę obecną miałaby zastosowanie, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 41 ust. 12 oraz art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka w wysokości 23% - należało uznać **za nieprawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).