Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-3.4011.551.2017.2.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-08
Teza: Przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiący podstawę opodatkowania, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, które to koszty, wśród wydatków wskazanych przez Wnioskodawczynię we wniosku, stanowią jedynie: wydatki związane z analizą i korektą projektu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy oraz wydatki związane z analizą oraz (w miarę potrzeby) korektą projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy. Pozostałe wydatki wskazane przez Wnioskodawczynię nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia i tym samym przychód z odpłatnego zbycia lokalu nie może zostać pomniejszony o te wydatki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności notarialne; koszt; lokal-lokal mieszkalny; spadek; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 11 grudnia 2017 r. (data wpływu 12 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej uznania za koszt odpłatnego zbycia wydatków związanych z analizą i korektą projektu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy oraz wydatków związanych z analizą oraz (w miarę potrzeby) korektą projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 12 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni Jolanta S. nabyła na podstawie testamentu spadek po Marii R., zmarłej w dniu 15 października 2016 r. W skład spadku wchodzi lokal mieszkalny w Polsce („Mieszkanie”) i jest on jedynym wartościowym składnikiem majątku spadkowego. Mieszkanie stanowi wyodrębniony lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali (jest odrębną nieruchomością lokalową).

Nabycie spadku zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem wydanym przez Sąd Rejonowy w dniu 12 września 2017 r.

Zgodnie z decyzją z dnia 16 listopada 2017 r. Naczelnika Urzędu Skarbowego Wnioskodawczyni uiściła w terminie należny podatek od spadków i darowizn w kwocie 47.786,00 złotych. Podatek został wyliczony dla III grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy przyjęciu wartości rynkowej stanu czynnego spadku (a de facto Mieszkania) w kwocie 250.000,00 złotych.

Wnioskodawczyni nie ma na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, a tym samym podlega ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni są Stany Zjednoczone Ameryki.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni planuje sprzedaż Mieszkania. W tym celu zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży. Jako nierezydent, nieznający także prawa polskiego, Wnioskodawczyni zarówno na etapie przyjmowania spadku po zmarłej Marii R. (złożenie oświadczenia o przyjęciu spadku), na etapie postępowania sądowego w sprawie stwierdzenia nabycia spadku do ww. sygnatury, jak i na etapie załatwiania wszelkich formalności podatkowych związanych z nabyciem Mieszkania, a także jego sprzedażą, korzystała z usług prawniczych adwokata Jarosława P., prowadzącego Kancelarię Adwokacką. Usługi te do chwili sporządzenia niniejszego wniosku obejmowały:

1.  porady i analizy prawne, bezpośrednio w Kancelarii, za pośrednictwem skype oraz poprzez pocztę elektroczniczną e-mail, dotyczące prawno-podatkowych kwestii nabycia spadku, możliwości i zasad rozporządzania ułamkiem spadku oraz przedmiotami wchodzącymi w skład spadku;
2.  asysta prawna przy czynnościach notarialnych związanych z ogłoszeniem i otwarciem testamentu Marii R. oraz związanych z udzieleniem pełnomocnictw do zbycia przedmiotu spadku oraz zarządzania nim;
3.  sporządzenie projektu oświadczenia o przyjęciu spadku celem złożenia tego oświadczenia przez Wnioskodawczynię przed Konsulem RP w USA;
4.  przeprowadzenie, na zasadach pełnomocnictwa procesowego, przed sądem postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po Marii R., w tym uzyskanie sprostowania wadliwego postanowienia Sądu i uzyskanie poświadczonego odpisu tego postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności;
5.  rejestracja, na wezwanie Sądu spadku i dla celów postępowania spadkowego, w polskich księgach stanu cywilnego aktu małżeństwa Wnioskodawczyni, w tym przygotowanie oświadczenia wymaganego w tej procedurze;
6.  uzyskanie na rzecz Wnioskodawczyni nadania polskiego Numeru Identyfikacji Podatkowej;
7.  reprezentacja Wnioskodawczyni w postępowaniu o wydanie decyzji w przedmiocie podatku od spadku po Marii R., od złożenia deklaracji po odbiór decyzji;
8.  analiza i korekta projektu przedwstępnej umowy sprzedaży Mieszkania, asysta przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy;
9.  reprezentacja Wnioskodawczyni w postępowaniu o wydanie zaświadczenia z tytułu nabycia spadku (tj. o zapłacie podatku od spadku) – od złożenia wniosku po odbiór zaświadczenia („Usługi Wykonane”), a w związku z zamiarem sprzedaży Mieszkania Wnioskodawczyni przewiduje, że będą obejmować także:
10.  analizę oraz (w miarę potrzeby) korektę projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży Mieszkania oraz asystę przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy,
11.  reprezentację przed Organami Skarbowymi w postępowaniu w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych należnego od Wnioskodawczyni w razie sprzedaży Mieszkania („Usługi Planowane”).

Koszt Usług Wykonanych (pkt 1-9) oraz Usług Planowanych (pkt 10-11) jest/będzie potwierdzony paragonami fiskalnymi (aktualnie już wystawionymi, zgodnie z metodą kasową, na kwoty uiszczone przez Wnioskodawczynię) oraz fakturami VAT, które zostaną wystawione przez ww. adwokata do przedmiotowych paragonów.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy poniesiony koszt Usług Wykonanych oraz Usług Planowanych Wnioskodawczyni będzie mogła odliczyć od przychodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania jako koszt odpłatnego zbycia tego Mieszkania, pomniejszając o tenże koszt przychód z odpłatnego zbycia Mieszkania podlegający opodatkowaniem podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, poniesiony przez nią koszt Usług Wykonanych oraz Usług Planowanych będzie mógł być przez nią odliczony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży Mieszkania. Wnioskodawczyni wskazuje, że zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej u.p.d.o.f.), przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jednocześnie ustawodawca w art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. wskazuje, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. (a więc także nieruchomości), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. W myśl art. 22 ust. 6e u.p.d.o.f. wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f., ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Wskazany w konsekwencji w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych mechanizm ustalania podstawy opodatkowania jest dwuetapowy.

W pierwszej kolejności należy ustalić wysokość przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, a następnie od ustalonego przychodu odliczyć koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d u.p.d.o.f. celem ustalenia dochodu do opodatkowania.

O ile przy tym ustawodawca w sposób zdaje się enumeratywny wskazuje koszty uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, o tyle koszty odpłatnego zbycia są powołane bez ich bliższego dookreślenia. W literaturze wskazuje się przy tym, że koszty zawarcia umowy sprzedaży (tj. koszty odpłatnego zbycia) to wszelkiego rodzaju wydatki, których poniesienie jest potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży. Będą to w szczególności koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty ewentualnego transportu rzeczy do miejsca sprzedaży, koszty ogłoszeń w mediach dotyczące sprzedaży, koszty ewentualnej koniecznej wyceny czy koszty prowizji pośredników - zob. A. Bartosiewicz, R. Kubacki, komentarz do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, teza 44 \[w:\] A. Bartosiewicz, R. Kubacki, PIT. Komentarz, LEX.

W interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 3 października 2017 r. (0112-KDIL1-2.4012.268.2017.2.NF) wskazano: „Odnosząc się natomiast do pojęcia „kosztów odpłatnego zbycia”, o których mowa w art. 19 ust. 1, w zw. z art. 17 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zauważyć, że nie zostało ono również przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Stosować należy zatem językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszt prowizji, koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, notarialne o ile były ponoszone przez zbywcę. Przy tym, pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem również musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia – oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem – jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest więc, czy zbywca jest zobowiązany ponieść określony koszt w związku ze zbyciem i czy ten koszt był ze zbyciem bezpośrednio związany. Dopiero stwierdzenie, że zbycie wymaga poniesienia danego kosztu, i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany może oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia.”

W wymienionej powyżej interpretacji wskazano przy tym, że do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć należy uiszczone przez Wnioskodawcę w tamtejszej sprawie na rzecz kancelarii prawnej koszty usługi pomocy prawnej w zakresie zawarcia rozporządzającej umowy sprzedaży akcji spółki oraz innych czynności niezbędnych do przeniesienia tych akcji zgodnie z umową (usługi prawne), bowiem w istocie były konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia akcji mogła dojść do skutku i można je bezpośrednio do tej transakcji przypisać.

Analogiczna sytuacja ma miejsce również w niniejszej sprawie. Koszty zarówno Usług Wykonanych jak i Usług Planowanych były/będą wydatkiem koniecznym dla możliwości sprzedaży przez Wnioskodawczynię Mieszkania, a tym samym uzyskania z tego tytułu przychodu/dochodu. Wnioskodawczyni jako nierezydent nie posiada znajomości polskiego prawa, w tym prawa podatkowego.

Tym samym zarówno na etapie prowadzenia spraw spadkowych, w tym postępowania o stwierdzenia nabycia spadku, jak i na etapie zamierzonej sprzedaży Mieszkania Wnioskodawczyni musi skorzystać z doradztwa prawnego świadczonego przez powyżej wskazanego adwokata. Co za tym idzie, uiszczone wynagrodzenie zarówno za Usługi Wykonane jak i to, które będzie zapłacone przez Wnioskodawczynię za Usługi Planowane powinno być zaliczone do kosztów odpłatnego zbycia Mieszkania w rozumieniu art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. W konsekwencji wskazane powyżej koszty usług prawniczych, a to zarówno koszt Usług Wykonanych, jak i koszt Usług Planowanych, ponoszone przez Wnioskodawczynię mogą być odliczone od przychodu z tytułu zbycia Mieszkania dla potrzeb ustalenia kwoty opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w części dotyczącej uznania za koszt odpłatnego zbycia wydatków związanych z analizą i korektą projektu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy oraz wydatków związanych z analizą oraz (w miarę potrzeby) korektą projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy oraz nieprawidłowe w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

W myśl art. 3 ust. 2a ww. ustawy osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Zgodnie z art. 4a ww. ustawy, przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni są Stany Zjednoczone Ameryki, zaś nieruchomość którą Wnioskodawczyni planuje sprzedać znajduje się w Polsce. Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy zamieszczone w umowie zawartej między Polską a Stanami Zjednoczonymi dotyczącej unikania podwójnego opodatkowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie w dniu 8 października 1974 r. (Dz. U. z 1976 r., Nr 31, poz. 178), osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie może być opodatkowana przez drugie Umawiające się Państwo z tytułu dochodu pochodzącego ze źródeł drugiego Umawiającego się Państwa i tylko z tytułu takiego dochodu, zgodnie ze wszystkimi ograniczeniami zawartymi w niniejszej Umowie.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 powyższej umowy, dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to Umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone. Dla celów niniejszej umowy odsetki od zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości lub zabezpieczonych prawem dochodzenia na opłatach lub innych płatnościach z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych nie będą traktowane jako dochód z nieruchomości.

Użycie w umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie. Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko – amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Stanach Zjednoczonych podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym wobec osoby nieposiadającej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, która uzyskuje dochód z nieruchomości położonej na terytorium Polski mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku zbycia nieruchomości lub ww. praw decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data i forma prawna nabycia nieruchomości lub prawa.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w spadku, po zmarłej w dniu 15 października 2016 r., lokal mieszkalny. Wnioskodawczyni planuje sprzedać przedmiotowy lokal mieszkalny. W tym celu zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późn. zm.) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku przez Wnioskodawczynię jest data śmierci spadkodawcy, a więc 2016 r.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania należy stwierdzić, że pięcioletni termin, o którym mowa w przywołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c ww. ustawy upłynie z końcem 2021 r., zatem sprzedaż lokalu mieszkalnego po zakończeniu roku 2021 nie będzie stanowić źródła przychodu, gdyż sprzedaż taka nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, o którym mowa powyżej. Natomiast sprzedaż lokalu mieszkalnego przed dniem 1 stycznia 2022 r. stanowić będzie dla Wnioskodawczyni czynność odpłatnego zbycia tej nieruchomości i źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w spadku.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Jednym z elementów mającym wpływ na podstawę opodatkowania są koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, uprawnionym jest wniosek, że podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia – oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem — jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest zatem, czy zbywca był zobowiązany ponieść określony koszt w związku ze zbyciem i czy ten koszt był ze zbyciem bezpośrednio związany. Dopiero stwierdzenie, że zbycie wymaga poniesienia danego kosztu i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany może bowiem oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia.

Kolejnym elementem mającym wpływ na podstawę opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) są koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl ww. art. 22 ust. 6d powyższej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podkreślić należy, że do kosztów uzyskania przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości (lokalu mieszkalnego) nabytej w drodze spadku zastosowanie ma art. 22 ust. 6d ustawy.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości odliczenia od przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, jako koszt odpłatnego zbycia, następujących kosztów:

1.  Usługi wykonane:
    1.  porady i analizy prawne, bezpośrednio w Kancelarii, za pośrednictwem skype oraz poprzez pocztę elektroczniczną e-mail, dotyczące prawno-podatkowych kwestii nabycia spadku, możliwości i zasad rozporządzania ułamkiem spadku oraz przedmiotami wchodzącymi w skład spadku;
    2.  asysta prawna przy czynnościach notarialnych związanych z ogłoszeniem i otwarciem testamentu Marii R. oraz związanych z udzieleniem pełnomocnictw do zbycia przedmiotu spadku oraz zarządzania nim;
    3.  sporządzenie projektu oświadczenia o przyjęciu spadku celem złożenia tego oświadczenia przez Wnioskodawczynię przed Konsulem RP w USA;
    4.  przeprowadzenie, na zasadach pełnomocnictwa procesowego, przed sądem postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po Marii R., w tym uzyskanie sprostowania wadliwego postanowienia Sądu i uzyskanie poświadczonego odpisu tego postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności;
    5.  rejestracja, na wezwanie Sądu spadku i dla celów postępowania spadkowego, w polskich księgach stanu cywilnego aktu małżeństwa Wnioskodawczyni, w tym przygotowanie oświadczenia wymaganego w tej procedurze;
    6.  uzyskanie na rzecz Wnioskodawczyni nadania polskiego Numeru Identyfikacji Podatkowej;
    7.  reprezentacja Wnioskodawczyni w postępowaniu o wydanie decyzji w przedmiocie podatku od spadku po Marii R., od złożenia deklaracji po odbiór decyzji;
    8.  analiza i korekta projektu przedwstępnej umowy sprzedaży Mieszkania, asysta przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy;
    9.  reprezentacja Wnioskodawczyni w postępowaniu o wydanie zaświadczenia z tytułu nabycia spadku (tj. o zapłacie podatku od spadku) – od złożenia wniosku po odbiór zaświadczenia,
2.  Usługi planowane:
    1.  analiza oraz (w miarę potrzeby) korekta projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży Mieszkania oraz asystę przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy,
    2.  reprezentację przed Organami Skarbowymi w postępowaniu w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych należnego od Wnioskodawczyni w razie sprzedaży Mieszkania.

Jak wcześniej wyjaśniono przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, a następnie pomniejszona o koszty uzyskania przychodu. Koszty odpłatnego zbycia, czyli wydatki konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. W rozpatrywanej sprawie ze wskazanych wydatków za koszt odpłatnego zbycia będzie można uznać wyłącznie wydatki związane z analizą i korektą projektu przedwstępnej umowy sprzedaży Mieszkania, asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy (pkt 8 z listy Usług Wykonanych) oraz wydatki związane z analizą oraz (w miarę potrzeby) korektą projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży Mieszkania oraz asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy (pkt 10 Usług Planowanych). Tak więc tylko te wydatki, które są konieczne, aby transakcja odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku i można je bezpośrednio do tej transakcji przypisać – mogą zostać zaliczone do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej części stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast pozostałe wydatki wskazane przez Wnioskodawczynię poniesione na: Usługi Wykonane, tj. (1) porady i analizy prawne, bezpośrednio w Kancelarii, za pośrednictwem skype oraz poprzez pocztę elektroczniczną e-mail, dotyczące prawno-podatkowych kwestii nabycia spadku, możliwości i zasad rozporządzania ułamkiem spadku oraz przedmiotami wchodzącymi w skład spadku; (2) asysta prawna przy czynnościach notarialnych związanych z ogłoszeniem i otwarciem testamentu Marii R. oraz związanych z udzieleniem pełnomocnictw do zbycia przedmiotu spadku oraz zarządzania nim; (3) sporządzenie projektu oświadczenia o przyjęciu spadku celem złożenia tego oświadczenia przez Wnioskodawczynię przed Konsulem RP w USA; (4) przeprowadzenie, na zasadach pełnomocnictwa procesowego, przed sądem postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po Marii R., w tym uzyskanie sprostowania wadliwego postanowienia Sądu i uzyskanie poświadczonego odpisu tego postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności; (5) rejestracja, na wezwanie Sądu spadku i dla celów postępowania spadkowego, w polskich księgach stanu cywilnego aktu małżeństwa Wnioskodawczyni, w tym przygotowanie oświadczenia wymaganego w tej procedurze; (6) uzyskanie na rzecz Wnioskodawczyni nadania polskiego Numeru Identyfikacji Podatkowej; (7) reprezentacja Wnioskodawczyni w postępowaniu o wydanie decyzji w przedmiocie podatku od spadku po Marii R., od złożenia deklaracji po odbiór decyzji; (9) reprezentacja Wnioskodawczyni w postępowaniu o wydanie zaświadczenia z tytułu nabycia spadku (tj. o zapłacie podatku od spadku) – od złożenia wniosku po odbiór zaświadczenia, oraz Usługi Planowane, tj. (11) reprezentację przed Organami Skarbowymi w postępowaniu w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych należnego od Wnioskodawczyni w razie sprzedaży Mieszkania, nie mogą być zaliczone do kosztu odpłatnego zbycia. Wskazane wydatki nie mają żadnego związku z powstałym do opodatkowania źródłem przychodu. A mianowicie wydatki z pkt 1, 2, 3, 4, 5, 7 i 9 są związane z nabyciem spadku, wydatek z pkt 6 dotyczy postępowania o wydanie NIP, a wydatek z pkt 11 – reprezentacji przed Organami Skarbowymi w razie sprzedaży nieruchomości.

Zatem ww. wydatki nie mają bezpośredniego związku ze zbyciem nieruchomości. Poniesienie tych wydatków nie było konieczne i obowiązkowe, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku. Dodatkowo należy wskazać, że wydatki związane z nabyciem spadku Wnioskodawczyni była zobowiązana ponieść bez względu na późniejszą sprzedaż nieruchomości.

Zatem w tej części stanowisko jest nieprawidłowe.

Reasumując, przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiący podstawę opodatkowania, Wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, które to koszty, wśród wydatków wskazanych przez Wnioskodawczynię we wniosku, stanowią jedynie: wydatki związane z analizą i korektą projektu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże przedwstępnej umowy oraz wydatki związane z analizą oraz (w miarę potrzeby) korektą projektu przyrzeczonej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz asystą przy czynnościach notarialnych zawarcia tejże umowy. Pozostałe wydatki wskazane przez Wnioskodawczynię nie stanowią kosztu odpłatnego zbycia i tym samym przychód z odpłatnego zbycia lokalu nie może zostać pomniejszony o te wydatki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej, organ stwierdza, że została ona wydana w indywidualnej sprawie innego podatnika i nie ma mocy wiążącej dla organu wydającego niniejszą interpretację. Podkreślić przy tym należy, że zadaniem organów podatkowych wydających interpretacje indywidualne nie jest ocena rozstrzygnięć wydanych w sprawach innych podatników. Obowiązkiem tych organów jest natomiast ocena stanowiska podatnika przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ponadto odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji Nr 0112-KDIL1-2.4012.268.2017.2.NF należy zauważyć, że interpretacja ta odnosi się do stanu faktycznego dotyczącego podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.