Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.392.2024.2.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-11
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki oraz prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

27 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanej działki nr 2 oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem ww. działki. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lipca 2024 r. (wpływ 5 lipca 2024 r.)

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(\`(...)\`)

2\. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (z uwzględnieniem uzupełnienia wniosku)

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działki nr 1 i nr 2, położonej w … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy dla … w …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr ….

Niniejszy wniosek dotyczy niezabudowanej działki o nr 2, o powierzchni … ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowi grunty orne (dalej: „Nieruchomość”).

Na drugiej działce nr 1 znajduje się budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Jest na niej ustanowiona dożywotnia nieodpłatna służebność mieszkania oraz prawo do korzystania z podwórka na rzecz … i … - rodziców Wnioskodawcy.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą nr … Rady Miejskiej w … z dnia … 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta … położnej w rejonie ulic: …, … i … oraz granic miasta … jako tereny oznaczone symbolem 5P/U - tereny przemysłowe.

Wnioskodawca nabył własność Nieruchomości w drodze darowizny.

Wnioskodawca w dniu … 2024 r. zawarł umowę o wyłączności w sprawie sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) ze spółką \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”), wskazaną w niniejszym wniosku jako zainteresowany niebędący stroną postępowania.

W Umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, że wyraża zainteresowanie nabyciem prawa własności Nieruchomości oraz zapewnił, że Nieruchomość (w przypadku jej nabycia) nie będzie wykorzystana w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie i eksploatacji instalacji w zakresie przetwarzania zmieszanych odpadów komunalnych i bioodpadów.

W ramach Umowy przedwstępnej Kupujący złożył ofertę nabycia całej Nieruchomości ważną najdalej do dnia … 2024 r. Oferta będzie ważna pod warunkiem pozytywnego wyniku przeprowadzonego badania due dilligence, które Kupujący przeprowadzi w czasie okresu wyłączności, tj. w okresie pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej a wygaśnięciem oferty. W okresie wyłączności właściciel Nieruchomości zobowiązuje się do:

1) nieprowadzenia z osobami trzecimi jakichkolwiek rozmów, ustaleń i negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości,

2) nieoferowania Nieruchomości osobom trzecim (z wyłączeniem istniejących na datę Umowy przedwstępnej ofert sprzedaży),

3) niezawierania z osobami trzecimi jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, w szczególności niezawierania umów sprzedaży, umów przedwstępnych sprzedaży, rezerwacyjnych itp., oraz nowych umów pośrednictwa dotyczących Nieruchomości,

4) nieprzekazywania osobom trzecim jakichkolwiek informacji dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości.

Powyższe czynności mogą być dokonywane przez właściciela Nieruchomości wyłącznie wobec Kupującego lub osób i podmiotów wyraźnie upoważnionych przez Kupującego.

W przypadku pozytywnego wyniku badania due dilligence Nieruchomości, strony Umowy przedwstępnej ustalają, iż zawrą umowę przenosząc prawa do Nieruchomości w terminie najdalej 21 dni od daty poinformowania przez Kupującego właściciela Nieruchomości o pozytywnym wyniku badania.

Wnioskodawca podejmował wcześniej próbę zbycia Nieruchomości. W księdze wieczystej Nieruchomości znajdują się informacje o:

\- roszczeniu przysługującym spółce … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, o zawarcie do dnia … 2008 r., które dotyczy działki nr 2, będącej przedmiotem niniejszego wniosku;

\- roszczeniu o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia … 2017 r., dotyczącym działki nr 2, przysługującym spółce … Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wskazane wyżej roszczenia ostatecznie nie zakończyły się podpisaniem umów przyrzeczonych. Potencjalni nabywcy wycofali się z nabycia Nieruchomości z powodów nieznanych Wnioskodawcy.

Aktualna planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz \`(...)\` Sp. z o.o. jest prowadzona we współpracy z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług …).

Ponadto, w piśmie z 5 lipca 2024 r. wskazano, że:

1) Wnioskodawca aktualnie nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednakże w przypadku uzyskania interpretacji indywidualnej potwierdzającej zasadność rejestracji, Wnioskodawca zamierza zarejestrować się na potrzeby podatku VAT.

2) Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo Przedsiębiorców z dnia 6 marca 2018 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 236) i nie posiada stosownego wpisu w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej (CEiDG).

3) Wnioskodawca nabył nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy dla … w …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr … (dalej: „Nieruchomość”), której część stanowi niezabudowana działka o nr 2, o powierzchni … ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowi grunty orne, w drodze darowizny otrzymanej w 2004 r. od rodziców - …i …. Na moment darowizny Nieruchomości Wnioskodawca nie miał skonkretyzowanych planów co do przeznaczenia jej na potrzeby osobiste, sprzedaż, dzierżawę lub w innych celach. Przez dłuższy czas na działce ojciec Wnioskodawcy prowadził uprawę ziemi.

4) Wnioskodawca w okresie pomiędzy nabyciem własności Nieruchomości (w drodze darowizny od rodziców) a dniem złożenia Wniosku podejmował próby sprzedaży Nieruchomości.

W księdze wieczystej Nieruchomości znajdują się informacje o:

\- roszczeniu przysługującym spółce \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia … 2008 r., które dotyczy działki nr 2;

\- roszczeniu o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia … 2017 r., dotyczącym działki nr 2, przysługującym spółce \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wskazane wyżej roszczenia ostatecznie nie zakończyły się podpisaniem umów przyrzeczonych. Potencjalni nabywcy wycofali się z nabycia Nieruchomości z powodów nieznanych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca w dniu … 2024 r. zawarł umowę o wyłączności w sprawie sprzedaży Nieruchomości ze spółką \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach Umowy przedwstępnej Kupujący złożył ofertę nabycia całej Nieruchomości ważną najdalej do dnia … 2024 r. Oferta jest ważna pod warunkiem pozytywnego wyniku przeprowadzonego badania due dilligence, które Kupujący przeprowadził w czasie okresu wyłączności, tj. w okresie pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej a wygaśnięciem oferty. W przypadku pozytywnego wyniku badania due dilligence Nieruchomości, strony Umowy przedwstępnej ustaliły, iż zawrą umowę przenosząc prawa do Nieruchomości w terminie najdalej 21 dni od daty poinformowania przez Kupującego właściciela Nieruchomości o pozytywnym wyniku badania. Aktualna planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz \`(...)\` Sp. z o.o. jest prowadzona we współpracy z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby czynności opodatkowanych VAT (świadczenie usług odbioru i zagospodarowania odpadów).

5) Na pytanie „Czy działka nr 2 od dnia jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży wykorzystywana jest/będzie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie są to czynności?” Wnioskodawca odpowiedział, że od dnia nabycia do dnia wydzierżawienia działka nr 2 nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

6) Wnioskodawca nie dokonywał nigdy sprzedaży innych działek.

7) Na Nieruchomości, na której znajduje się działka nr 2, znajduje się również działka o numerze 1, na której znajduje się budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Jest na niej ustanowiona dożywotnia nieodpłatna służebność mieszkania oraz prawo do korzystania z podwórka na rzecz … i … - rodziców Wnioskodawcy. Wnioskodawca w przypadku śmierci rodziców będzie próbował sprzedać działkę nr 1.

8) Działka nr 2 nie była udostępniana innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

9) Na Kupującym (\`(...)\` Sp. z o.o.) spoczywają następujące prawa i obowiązki:

· \`(...)\` Sp. z o.o. oświadcza i zapewnia, że Nieruchomość (w przypadku jej nabycia) nie będzie wykorzystywana w celu realizacji inwestycji polegającej na …;

· Kupującemu przysługuje okres wyłączności w zakresie pozyskania Nieruchomości upływający z końcem dnia … 2024 r., w czasie którego Sprzedający zobowiązują się do: nieprowadzenia z osobami trzecimi jakichkolwiek rozmów, ustaleń i negocjacji w zakresie sprzedaży Nieruchomości, nieoferowania Nieruchomości osobom trzecim, niezawierania z osobami trzecimi jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, w szczególności niezawierania umów sprzedaży, umów przedwstępnych sprzedaży, rezerwacyjnych itp. oraz nowych umów pośrednictwa dotyczących Nieruchomości, jak również do nieprzekazywania osobom trzecim jakichkolwiek informacji dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości;

· w okresie wyłączności \`(...)\` Sp. z o.o. będzie uprawniona do przeprowadzenia badania due dilligence Nieruchomości;

· \`(...)\` Sp. z o.o. jest uprawniona (po udzieleniu przez Sprzedającego wskazanym osobom stosownych pełnomocnictw i po pozytywnym wyniku przeprowadzonego badania due dilligence) do wystąpienia w imieniu i na rzecz Sprzedającego (lecz na własny koszt) o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej celem ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości winna być opodatkowana podatkiem VAT;

· \`(...)\` Sp. z o.o. jest uprawniona do wskazania innego podmiotu z grupy kapitałowej, w której funkcjonuje, do wstąpienia w jej miejsce do wykonania Umowy lub do złożenia oferty nabycia Nieruchomości.

Na Sprzedającym ciąży zobowiązanie do:

· nieprowadzenia z osobami trzecimi jakichkolwiek rozmów, ustaleń i negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości,

· nieoferowania Nieruchomości osobom trzecim,

· niezawierania z osobami trzecimi jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, w szczególności niezawierania umów sprzedaży, umów przedwstępnych sprzedaży, rezerwacyjnych itp. oraz nowych umów pośrednictwa dotyczących Nieruchomości,

· nieprzekazywania osobom trzecim jakichkolwiek informacji dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, wobec podmiotów innych niż \`(...)\` Sp. z o.o. lub podmioty wyraźnie upoważnione przez \`(...)\` Sp. z o.o. W przypadku naruszenia ww. obowiązków Wnioskodawca zobowiązuje się zapłacić \`(...)\` karę umowną w wysokości … złotych za każdy przypadek naruszenia.

Po zawarciu Umowy przedwstępnej \`(...)\` Sp. z o.o. przeprowadziła badanie due dilligence Nieruchomości, które obejmowało m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty. W okresie pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej a zawarciem umowy przyrzeczonej \`(...)\` Sp. z o.o. nie podejmowała innych działań związanych z infrastrukturą działki nr 2.

W Umowie przedwstępnej \`(...)\` Sp. z o.o. została zobowiązana do wystąpienia w imieniu i na rzecz Sprzedających o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. W tym celu Sprzedający udzielił pełnomocnictwa do złożenia w ich imieniu ww. wniosku.

Sprzedający nie udzielił Kupującemu innych pełnomocnictw.

10) \`(...)\` Sp. z o.o. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posługującym się numerem identyfikacji podatkowej ….

### Pytania

1\. Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego tytułem sprzedaży Nieruchomości?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów według stawki 23%.

Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 1)

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy zatem na podstawie ww. przepisów przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej stanowi odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów (w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ona wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicję podatnika regulują także przepisy unijne. W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L. z 2006 r. nr 347, str. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa 2006/112/WE”), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. W art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE mówi, że do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z kolei z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji Dyrektywy 2006/112/WE wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wypowiedział się w kwestii uznania danej czynności za zarządzanie majątkiem prywatnym lub za prowadzenie działalności gospodarczej. Wyrok TS z 15.09.2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. 1-8461, mówi, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112 kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Wnioskodawca w ramach prób zbycia Nieruchomości podpisał w przeszłości umowy przedwstępne z zainteresowanymi jej nabyciem podmiotami. Ostatecznie umowy te nie doszły do skutku w postaci zawarcia umów przyrzeczonych. Fakt zawarcia ww. umów przedwstępnych wskazuje jednak na to, iż Wnioskodawca podejmował aktywne działania w zakresie sprzedaży Nieruchomości.

W ramach Umowy przedwstępnej zawartej z \`(...)\` Sp. z o.o., Wnioskodawca upoważnił Kupującego do przeprowadzenia na Nieruchomości badania due dilligence w celu ostatecznego potwierdzenia przez \`(...)\` Sp. z o.o. stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości. Badanie to obejmie m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty. W ramach Umowy przedwstępnej Wnioskodawca podjął także zobowiązanie do wyłączności, tj. nieoferowania Nieruchomości innym potencjalnym kupcom, niezawierania jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości z osobami trzecimi i nieprzekazywania osobom trzecim informacji o stanie faktycznym i prawnym Nieruchomości. Ww. czynności Wnioskodawca zobowiązał się wykonywać wyłącznie wobec \`(...)\` Sp. z o.o. lub osób i podmiotów wyraźnie upoważnionych przez \`(...)\` Sp. z o.o. Okres wyłączności obejmuje czas pomiędzy zawarciem Umowy przedwstępnej (… 2024 r.) a upłynięciem okresu ważności oferty zakupu Nieruchomości złożonej w ramach Umowy przedwstępnej (… 2024 r.).

Pomimo iż Wnioskodawca upoważnił Kupującego do wykonania czynności związanych z badaniem stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, to czynności te wpłyną bezpośrednio na sytuację prawną Wnioskodawcy. Szczegółowa analiza due diligence Nieruchomości wpłynie bowiem potencjalnie na wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, bowiem czynności, które podjął wykraczają poza typowe rozporządzanie prawem własności. Sprzedaż Nieruchomości została zorganizowana w sposób łączny z działaniami Kupującego, co stanowi pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Dodatkowo do transakcji został zaangażowany profesjonalny pośrednik nieruchomości.

Zatem w przedmiotowej sprawie należy uznać, że Wnioskodawca zaangażował zasoby i środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Szczególnie istotny w tym kontekście jest fakt, iż Wnioskodawca w przeszłości podejmował próby zbycia Nieruchomości, w ramach których potencjalni nabywcy również dokonywali na Nieruchomości czynności mających związek z planowanymi przez nich na tej Nieruchomości inwestycjami.

Wobec powyższego zasadne jest stwierdzenie, że sprzedaż Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Wnioskodawca będą działał jako podatnik VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Sprzedaż Nieruchomości nie będzie spełniała warunków do zwolnienia z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT według stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska (pytanie nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, ponieważ zamierza on wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT, co jest warunkiem koniecznym do stwierdzenia prawa do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie zachodzą też okoliczności wyłączające prawo do odliczenia zgodnie z art. 88 ustawy o VAT.

Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie stanowiska przedstawionego we wniosku.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej stanowiącej działkę nr 2, którą nabył w drodze darowizny. Sprzedający nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie prowadzi działalności gospodarczej.

W czasie posiadania ww. nieruchomości Sprzedający podejmował próbę jej zbycia. W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wskazane są informacje o roszczeniu:

· przysługującym spółce \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia … 2008 r., które dotyczy działki nr 2;

· o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży do dnia … 2017 r., dotyczącym działki nr 2, przysługującym spółce \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

… 2024 r. Sprzedający zawarł umowę o wyłączności w sprawie sprzedaży Nieruchomości ze spółką \`(...)\` Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W ramach ww. Umowy przedwstępnej Sprzedający upoważnił Kupującego do przeprowadzenia na Nieruchomości badania due dilligence. Badanie to obejmie m.in. księgę wieczystą Nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, miejscowy plan zagospodarowania i inne dokumenty. W ramach Umowy przedwstępnej Wnioskodawca podjął także zobowiązanie do wyłączności, tj. nieprowadzenia z osobami trzecimi jakichkolwiek rozmów, ustaleń i negocjacji w sprawie sprzedaży Nieruchomości, nieoferowania Nieruchomości osobom trzecim, niezawierania z osobami trzecimi jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, w szczególności niezawierania umów sprzedaży, umów przedwstępnych sprzedaży, rezerwacyjnych itp. oraz nowych umów pośrednictwa dotyczących Nieruchomości, nieprzekazywania osobom trzecim jakichkolwiek informacji dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, wobec podmiotów innych niż \`(...)\` Sp. z o.o. lub podmioty wyraźnie upoważnione przez \`(...)\` Sp. z o.o. Dodatkowo aktualna planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz \`(...)\` Sp. z o.o. jest prowadzona we współpracy z profesjonalnym pośrednikiem nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawiony wyżej całokształt okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że działka nr 2 wykorzystywana była w działalności gospodarczej, a nie służyła wyłącznie zaspokajaniu potrzeb osobistych Sprzedającego.

Wobec powyższego – w okolicznościach tej sprawy – sprzedaż działki nr 2, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający w związku ze sprzedażą ww. działki będzie działał jako podatnik VAT, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym ww. dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1) dokonujących dostaw:

a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,

b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:

\- energii elektrycznej (CN 2716 00 00),

\- wyrobów tytoniowych,

\- samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,

c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,

d) terenów budowlanych,

e) nowych środków transportu,

f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:

\- preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

\- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),

\- urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),

\- maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:

\- pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),

\- motocykli (PKWiU ex 45.4);

2) świadczących usługi:

a) prawnicze,

b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,

c) jubilerskie,

d) ściągania długów, w tym factoringu;

3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z opisu sprawy, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość oznaczona jest jako tereny przemysłowe.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działka nr 2 będzie spełniać w momencie sprzedaży definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a zatem jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nabył własność nieruchomości w drodze darowizny. A zatem nabycie przez Sprzedającego działki nr 2 nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy ww. nabyciu lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedającego działki nr 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony warunek, o którym mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż działki nr 2 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do pytania nr 2 wniosku, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Wskazali Państwo, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz zamierza wykorzystywać Nieruchomość na potrzeby czynności opodatkowanych VAT.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać należy, że skoro dostawa działki nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to Kupujący – jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – który będzie wykorzystywał nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Podkreślam, że wydając interpretację przepisów prawa podatkowego Organ nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach przedstawionego przez Państwa opisu sprawy. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Ponadto informuję, że zgodnie z art. 14b § 1a ustawy Ordynacja podatkowa, nie wydajemy interpretacji indywidualnych w zakresie określenia stawki podatku VAT dla towarów i usług. Kwestie określenia stawki podatku VAT dotyczące stanu prawnego od 1 lipca 2020 r. rozstrzygane są w ramach odrębnej instytucji – wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).