Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.71.2017.1.KU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-13
Teza: Czy przychód uzyskany z planowanego najmu kamienicy będzie dla Wnioskodawczyni stanowił przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu; umowa-umowa najmu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 7 marca 2017 r. (data wpływu 14 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kwalifikacji przychodu uzyskanego z najmu kamienicy do właściwego źródła przychodów **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Kamienica mieszkalno-użytkowa, której Wnioskodawczyni jest właścicielką, została zakupiona w dniu 15 września 2009 r. od Miasta … za kwotę 231 000 zł. Ww. kamienicę Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem, jednakże w wyniku ustania ustawowej wspólności majątkowej i podziału majątku, Wnioskodawczyni stała się jej wyłączoną właścicielką. Kamienica została wybudowana około 1899 r. Jest to budynek trzykondygnacyjny z poddaszem użytkowym, podpiwniczony, murowany z cegły, dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą, drewniane stropy. Łączna powierzchnia mieszkalna wynosi 378,54 m2, powierzchnia związana z działalnością gospodarczą to 74 m2, powierzchnia działki na której stoi kamienica to 290 m2.

W dniu 25 lipca 2006 r. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję Nr …, nakazując niezwłoczne wykonanie remontu dachu, nadając jej klauzulę natychmiastowej wykonalności. Miasto …, będące właścicielem kamienicy w 2006 r. nie wykonało nakazu PINB i w momencie zakupu budynku przez Wnioskodawczynię i Jej męża był on tak zniszczony, że groził zawaleniem. Budynek był remontowany przez okres 7 lat metodą gospodarczą, a remont kosztował około 1 100 000 zł. Celem zakupu i remontu generalnego była chęć przeprowadzenia się i zamieszkania z rodziną w centrum miasta. W 2013 r. Wnioskodawczyni z mężem sprzedała dom, w którym mieszkali, aby mieć wystarczającą ilość środków na dokończenie remontu. Po ponad dwóch latach wynajmowania mieszkania w listopadzie 2016 r. Wnioskodawczyni z rodziną przeprowadziła się do kamienicy, w której mieszka do chwili obecnej. Celem nabycia kamienicy nie była i nie jest chęć komercyjnego wynajmu mieszkań, a chęć zamieszkania w kamienicy i przekazania obecnie wynajmowanych mieszkań dwóm córkom które, jak Wnioskodawczyni ma nadzieję, zamieszkają w nich, kiedy osiągną pełnoletność.

W okresie przejściowym Wnioskodawczyni zdecydowała się wynająć mieszkania, w których nie mieszka, ze względu na wysokie koszty utrzymania całej kamienicy, którego nie byłaby w stanie ponieść, gdyby nie czynsze z wynajmowanych obecnie mieszkań. Czynsze, które osiąga z wynajmu, w czystej teorii, pokryją koszty zakupu i remontu za kilkanaście lat, a co bardzo prawdopodobne nigdy nie pokryją kosztów zakupu i remontów, jeżeli tylko dzieci zamieszkają w osobnych mieszkaniach za kilka lat. Wnioskodawczyni nie jest przedsiębiorcą i nie została wpisana do CEIDG.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód uzyskany z planowanego najmu kamienicy będzie dla Wnioskodawczyni stanowił przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy Wnioskodawczyni może ustalić wartość początkową kamienicy, stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych w sposób określony w art. 22g ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni w odniesieniu do pytania oznaczonego Nr 1, dotyczącego kwalifikacji przychodu uzyskanego z najmu kamienicy do właściwego źródła. Natomiast w odniesieniu do pytania oznaczonego Nr 2 w zakresie ustalenia wartości początkowej kamienicy, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, ustawodawca dla osób fizycznych przewidział dziewięć źródeł przychodu, które zostały opisane w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm., dalej: ustawa pdof). Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego powstaje wątpliwość, czy przychody, które Wnioskodawczyni planuje uzyskać z najmu części kamienicy, będą dla Niej przychodami z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy pdof), czy też powinna zaliczyć je do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy pdof).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy pdof, ilekroć w ustawie mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polecającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust.1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy pdof.

Z przytoczonej definicji jednoznacznie wynika, że niezbędnym elementem do uznania działań podatnika za działalność gospodarczą jest, aby działania te były prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły Podjęte przez Wnioskodawczynię czynności faktyczne nie wskazują na zorganizowanie ich pod kątem działalności usługowej, nie mają też charakteru ciągłości rozumianej, jako szereg czynności wykonywanych dla osiągnięcia określonego celu zarobkowego. Osiągnięcie ewentualnego przychodu z najmu nie zostanie wywołane przez szereg działań, których efektem końcowym ma być osiągnięcie przychodu, lecz sytuacja rodzinna, w tym wiek dzieci Wnioskodawczyni, co powoduje, że część kamienicy, na moment ukończenia prac remontowych, nie będzie jeszcze przez dzieci użytkowana. Jedynym i podstawowym celem Wnioskodawczyni jest zapewnienie Jej i rodzinie godnych warunków mieszkaniowych obecnie i w przyszłości. Wykonane prace, w zamyśle, u samego źródła nie były związane z możliwością zarobkowania na remontowanej nieruchomości, a co za tym idzie spodziewany przychód nie może zostać uznany za przychód z działalności gospodarczej (art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy pdof), lecz będzie przychodem z najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy pdof.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, czy możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

I tak, zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

1.  w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego, może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła od Miasta \`(...)\` kamienicę. Ww. nieruchomość była tak zniszczona, że groziła zawaleniem. Budynek był remontowany przez okres 7 lat metodą gospodarczą. Remont kosztował około 1 100 000 zł. Celem zakupu i remontu była chęć przeprowadzenia się i zamieszkania z rodziną w centrum miasta oraz przekazania obecnie wynajmowanych mieszkań dwóm córkom które, zamieszkają w nich, kiedy osiągną pełnoletność. W 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała dom, w którym mieszkali, aby mieć wystarczającą ilość środków na dokończenie remontu. W listopadzie 2016 r. Wnioskodawczyni z rodziną przeprowadziła się do kamienicy, w której mieszka do chwili obecnej. W okresie przejściowym Wnioskodawczyni zdecydowała się wynająć mieszkania, w których nie mieszka, ze względu na wysokie koszty utrzymania całej kamienicy, których nie byłaby w stanie ponieść, gdyby nie czynsze z wynajmowanych mieszkań. Ponadto, Wnioskodawczyni dodała, że nie jest przedsiębiorcą i nie została wpisana do CEIDG.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, a przedmiotem ww. najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą i najem nie jest wykonywany w sposób określony w definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – to przychody z najmu kamienicy stanowić mogą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.