Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.308.2020.3.KS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-20
Teza: Nieuznanie Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, zwolnienie od podatku dostawy Nieruchomości, prawo kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-zbycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 139 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 2 lipca 2020 r. (data wpływu 7 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2020 r. (data wpływu 7 października 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 21 września 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.308.2020.2.KS, (doręczone Stronie w dniu 30 września 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część - **jest prawidłowe**,

*   zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,

*   prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część, zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości oraz prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 7 października 2020 r. (data wpływu 7 października 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 30 września 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.308.2020.2.KS.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: „B.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.
2.  B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (dalej: „Sprzedający”, wraz z Kupującym dalej: „Wnioskodawcy”).
3.  Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu w (\`(...)\`), do których prawo użytkowania wieczystego posiada Sprzedający wraz z określonymi, wskazanymi poniżej prawami (dalej: „Nieruchomości”).
4.  W związku z powyższym, 11 marca 2020 r. Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw (dalej: ,,Umowa Przedwstępna”), w której zawarto szereg warunków, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z określonymi prawami, tzw. umowy przyrzeczonej (dalej: ,,Umowa Sprzedaży”). Prócz Wnioskodawców stronami Umowy Przedwstępnej były jeszcze inne podmioty, w szczególności spółka powiązana ze Sprzedającym, jako drugi podmiot zobowiązujący się w ramach Umowy Przedwstępnej do zbycia należących do niego gruntów, oraz trzy inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego, które nabędą inne działki gruntu od Sprzedającego i powiązanego z nim podmiotu. Nieruchomości wskazane w Umowie Przedwstępnej będą przedmiotem umów sprzedaży zwieranych przez różne podmioty, w różnym czasie. W związku z tym sprzedaż pozostałych nieruchomości będzie przedmiotem odrębnych wniosków o interpretację.
5.  W ramach sprzedaży Nieruchomości na Kupującego mają zostać przeniesione prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań.
6.  W skład Nieruchomość wchodzą:
    1.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 1, 2 z obrębu (\`(...)\`), nr 17, 18 z obrębu nr (\`(...)\`), nr 5, 6, 16, 8, 7, 26 z obrębu (\`(...)\`), nr 28, 37, 38 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    2.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 60, 12 z obrębie (\`(...)\`), nr 70 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    3.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 7, 25 z obrębu (\`(...)\`), nr 96 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    4.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 3, 30 z obrębu (\`(...)\`), nr 31, 32 z obrębu (\`(...)\`), nr 28 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    5.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 51, 52 z obrębu (\`(...)\`), nr 33 z obrębu (\`(...)\`), nr 21 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    6.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 50, 53 z obrębu (\`(...)\`), nr 22 z obrębu (\`(...)\`), nr 33 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    7.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 45, 46, 47 z obrębu (\`(...)\`), nr 23 z obrębu (\`(...)\`), nr 35 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    8.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 42, 43, 44 z obrębu (\`(...)\`), nr 36 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    9.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 39, 40 z obrębu (\`(...)\`), nr 41, 27 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    10.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 15 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    11.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 24 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    12.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 19 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    13.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 20 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    14.  prawo użytkowania wieczystego działek nr 15, 24 z obrębu nr (\`(...)\`), nr 4, 10, 11, 14 z obrębu (\`(...)\`) położonych w (\`(...)\`), , wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    15.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 45 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    16.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 68 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    17.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 13/1 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    18.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 9 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), w pobliżu ul. (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`);
    19.  prawo użytkowania wieczystego działki nr 5 z obrębu (\`(...)\`) położonej w (\`(...)\`), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (\`(...)\`) pod numerem (\`(...)\`).
7.  Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości, ostatnia z wymienionych działek (nr 5 z obrębu (\`(...)\`)) może zostać wyłączona z przedmiotu dostawy Nieruchomości.
8.  Na działkach nr 44, 45, 50, 52, 28 (obręb (\`(...)\`)), 28 (obręb (\`(...)\`)), 70, 71, 7 (obręb (\`(...)\`)), 26, 27, 2, 12, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 będących przedmiotem sprzedaży znajduje się torowisko tramwajowe. Ponadto na działkach nr 44, 26, 27 znajdują się fragmenty platformy przystankowej. Dodatkowo na działkach nr 15 (obręb (\`(...)\`)), 43, 46, 53, 54, 28 (obręb (\`(...)\`)), 70, 71, 4, 41, 11, 6, 8, 1, 60, 7 (obręb (\`(...)\`), 19, 20, 3, 21, 26, 27, 25, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40 znajdują się obiekty liniowe (gazociągi, wodociągi, słup wysokiego napięcia, linia wysokiego napięcia, inne sieci elektroenergetyczne), które nie należą do Sprzedającego (lecz do przedsiębiorstw użyteczności publicznej) i nie wiadomo czy zostaną usunięte do dnia dostawy Nieruchomości. Obiekty te znajdują się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat.
9.  Przed dniem dokonania dostawy Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
10.  Transakcja będzie obejmować Nieruchomości dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (\`(...)\`)/2013 Rady Miasta z dnia 5 grudnia 2013 r., dalej: „MPZP”).
11.  Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, zgodnie z ustaleniami MPZP znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C6.U (jeżeli w skład Nieruchomości będzie wchodziła działka nr 5 w obrębie nr (\`(...)\`)), C9.U, C12.U, 1.1 KD-GP, 13.KD-L, 17.KD-D. Zdarzają się sytuacje, że dana działka gruntu będąca przedmiotem sprzedaży jest oznaczona dwoma lub większą liczbą wymienionych powyżej symboli np. działki nr 15 (obręb (\`(...)\`)), nr 45 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C9.U, 13.KD-L, 17. KD-D; działki nr 24 (obręb (\`(...)\`)), 68, 42, 78 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C9.U, 17.KD-D; działki nr 10, 11 znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami C12.U, 1.1.KD-GP; działka nr 9 znajduję się granicach terenów oznaczonych symbolami 1.1.KD-GP, C12.U, 13.KD-L; działka nr 17 znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami 1.1.KD-GP, C9.U, 17.KD-D.
12.  Zgodnie z MPZP teren o symbolu C6.U przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur (przeznaczenie podstawowe) oraz pod usługi z zakresu handlu detalicznego, gastronomii, kultury i rekreacji (przeznaczenie uzupełniające). Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  dopuszcza się realizację funkcji uzupełniającej wyłącznie w obrębie dwóch pierwszych nadziemnych kondygnacji budynku o funkcji podstawowej;
    2.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
    3.  dopuszcza się realizację lokalnych dominant wysokościowych w rejonie oznaczonym symbolami graficznymi na rysunku planu, przy czym ustala się maksymalną sumaryczną powierzchnie zabudowy ww. dominant nie większą niż 10% powierzchni terenu;
    4.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej - 2000 m2;
    5.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
    6.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 10%;
    7.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy -3,0;
    8.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy:
        1.  nie więcej niż 30,0 m z zastrzeżeniem lit. b),
        2.  nie więcej niż 46,5 m dla lokalnych dominant wysokościowych w rejonie oznaczonym symbolami graficznymi na rysunku planu;
    9.  ustala się minimalną wysokość zabudowy-15 m;
    10.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
    11.  ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu;
    12.  ustala się realizację ciągu pieszo-rowerowego w rejonie oznaczonym na rysunku planu, przy czym zakazuje się jego przegradzania;
    13.  nakazuje się wytworzenie rzędu drzew w rejonie wyznaczonym na rysunku planu;
    14.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
    15.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    16.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    17.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
    18.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.
13.  Teren o symbolu C9.U przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur (przeznaczenie podstawowe) oraz pod usługi z zakresu handlu detalicznego, gastronomii, rekreacji, turystyki, kultury (przeznaczenie uzupełniające). Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
    2.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej - 1000 m2;
    3.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
    4.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 15%;
    5.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy - 1,7;
    6.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy - 20 m;
    7.  ustala się minimalną wysokość zabudowy - 12 m;
    8.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
    9.  ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu;
    10.  ustala się realizację ciągu pieszo-rowerowego w rejonie oznaczonym na rysunku planu, przy czym zakazuje się jego przegradzania;
    11.  nakazuje się wytworzenie rzędu drzew w rejonie wyznaczonym na rysunku planu;
    12.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5, natomiast zakazuje się realizacji ogrodzenia przed ścianą budynku od strony drogi 1.1 KD-GP trasy (\`(...)\`);
    13.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    14.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    15.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie § 8;
    16.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9,
14.  Teren o symbolu C12.U przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii, turystyki. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
    2.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej - 3000 m2;
    3.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
    4.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej - 15%;
    5.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy - 1,7;
    6.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy - 20 m;
    7.  ustala się minimalną wysokość zabudowy -12 m;
    8.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
    9.  ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu;
    10.  nakazuje się wytworzenie rzędu drzew w rejonie wyznaczonym na rysunku planu;
    11.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
    12.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    13.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    14.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie § 8;
    15.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.
15.  Teren o symbolu 1.1 KD-GP przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy głównej ruchu przyśpieszonego. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających według rysunku planu;
    2.  ustala się przekroje dla następujących dróg:
        1.  dwujezdniowy z pasem dzielącym dla trasy (\`(...)\`),
        2.  jednojezdniowy dla: - jezdni serwisowej 1, ul. (\`(...)\`) dla odcinka przebiegającego w linach rozgraniczających trasy (\`(...)\`),
    3.  ustala się zakończenie ul. (\`(...)\`), w rejonie ul. (\`(...)\`), placem do zawracania;
    4.  ustala się powiązania trasy (\`(...)\`) poprzez skrzyżowania wielopoziomowe z następującymi drogami:
        1.  2.1.KD-G ul. (\`(...)\`),
        2.  3.KD-Zul. (\`(...)\`),
        3.  4.KD-L projektowaną 1,
        4.  6.KD-L ul. (\`(...)\`)”;
    5.  ustala się powiązania 13.KD-L ul. (\`(...)\`) z 1.1.KD-GP trasą (\`(...)\`) poprzez skrzyżowanie na „prawe skręty”;
    6.  ustala się powiązanie 6.KD-L ul. (\`(...)\`)” z 8.KD-L ul. (\`(...)\`), poprzez skrzyżowanie;
    7.  nakazuje się realizację jezdni serwisowej 1, przebiegającej w liniach rozgraniczających trasy (\`(...)\`), niezbędnej do obsługi przyległego zagospodarowania, w momencie budowy wyżej wymienionej trasy;
    8.  ustala się przebieg trasy tramwajowej:
        1.  na odcinku ul. (\`(...)\`) - (\`(...)\`) w pasie dzielącym trasy (\`(...)\`),
        2.  na odcinku „(\`(...)\`)” - północna granica planu po północno-zachodniej stronie trasy (\`(...)\`);
    9.  wskazuje się rejony lokalizacji przystanków: tramwajowych i autobusowych, na rysunku planu;
    10.  ustala się przebieg ścieżek rowerowych, dwukierunkowych:
        1.  po północno-zachodniej stronie trasy (\`(...)\`) na odcinku od południowo-zachodniej granicy planu do ul. (\`(...)\`),
        2.  po południowo-wschodniej stronie trasy (\`(...)\`) na odcinku od ul. (\`(...)\`) do północno-wschodniej granicy planu;
    11.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach trasy (\`(...)\`);
    12.  ustala się rejon lokalizacji bezkolizyjnego, nadziemnego przejścia dla pieszych nad trasą (\`(...)\`), w rejonie wskazanych przystanków tramwajowych, według rysunku planu. 3. Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:
        1.  zakazuje się realizacji reklam;
        2.  zakazuje się realizacji szyldów;
        3.  dopuszcza się nasadzenia zieleni - rzędów drzew w pasie drogi;
        4.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
        5.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy,
16.  Teren o symbolu 13.KD-L przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    
    1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających minimum 12,0 m;
    2.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
    3.  ustala się powiązania poprzez skrzyżowania z następującymi drogami:
        1.  14.KD-D ul. (\`(...)\`),
        2.  15.KD-L ul. (\`(...)\`),
        3.  16.KD-L projektowaną 3;4) ustala się powiązania z 1.1.KD-GP trasą (\`(...)\`) zgodnie z § 53; 5) ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni.
    
    3\. Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:
    1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
    4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
    5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.4\. Zasady i terminy tymczasowego zagospodarowania: ustala się, że do czasu realizacji zagospodarowania zgodnego z ustalonym w planie dopuszcza się użytkowanie terenu wyłącznie w sposób dotychczasowy. 5. Ustala się wysokość stawki procentowej, o której mowa w § 19-1%.
17.  Teren o symbolu 17.KD-D przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy dojazdowej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:
    
    1.  ustala się szerokość w liniach rozgraniczających - 16,0 m;
    2.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
    3.  ustala się zakończenie drogi placem do zawracania w rejonie 1.1.KD-GP trasy (\`(...)\`);
    4.  ustala się powiązania z 16.KD-L projektowaną 3 zgodnie z § 68;
    5.  ustala się prowadzenie chodników co najmniej po jednej stronie jezdni;
    6.  dopuszcza się parkowanie przyuliczne, w formie zatok postojowych, po jednej stronie jezdni.
    
    3\. Warunki zagospodarowania terenu nie związane z urządzeniami drogowymi:
    1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
    2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
    3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
    4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
    5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.4\. Zasady i terminy tymczasowego zagospodarowania: ustala się, że do czasu realizacji zagospodarowania zgodnego z ustalonym w planie dopuszcza się użytkowanie terenu wyłącznie w sposób dotychczasowy. 5. Ustala się wysokość stawki procentowej, o której mowa w § 19-1%.
18.  Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego.
19.  Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.
20.  Działki nr 45 z obrębu (\`(...)\`), działka nr 5 z obrębu (\`(...)\`) oraz działka nr 9 z obrębu (\`(...)\`) zostały nabyte w 2019 r. Na tych działkach nie znajdują się żadne obiekty budowlane. Pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przed 2018 r.
21.  Za wyjątkiem wchodzącej w skład Nieruchomości działki o numerze ewidencyjnym 15 położonej w okręgu (…) do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej pozostałe działki wchodzące w skład Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego w celach komercyjnych, tj. nie były przedmiotem umowy dzierżawy. Od początku były one wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży. W 2015 roku Sprzedający zawarł umowę najmu części działki o numerze ewidencyjnym 15 (20 m2) z przeznaczeniem jej na cele postawienia banneru reklamowego przez najemcę. W związku z zawartą umową najmu Sprzedający wystawiał faktury VAT i powiększał uzgodnione w umowie najmu wynagrodzenie netto o kwotę podatku VAT.
22.  Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z Umową Przedwstępną działka nr 5 z obrębu (\`(...)\`) może zostać wyłączona z przedmiotu dostawy Nieruchomości, tj. Sprzedający może zbyć ją do innego podmiotu. W takim przypadku Umowa Sprzedaży nie będzie obejmowała tej działki. Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że do takiej sprzedaży działki nr 5 na rzecz podmiotu trzeciego miałoby dojść w terminie 18 miesięcy od zawarcia Umowy Przedwstępnej. Na ten moment działka ta nadal jest jednak własnością Sprzedającego i nie wiadomo czy i w jakim terminie mogłoby dojść do jej zbycia na rzecz podmiotu trzeciego. W konsekwencji, na ten moment, nie można przesądzić, czy Umowa Sprzedaży będzie również dotyczyła działki 5. Działka nr 5 z obrębu (\`(...)\`) najprawdopodobniej będzie przedmiotem sprzedaży w ramach Umowy Sprzedaży, w związku z tym Wnioskodawcy wnoszą o wydanie interpretacji (udzielenie odpowiedzi na zadane przez Wnioskodawcę pytania) dot. zdarzenia przyszłego również w stosunku do tej działki.

Postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do każdej z działek, która będzie przedmiotem sprzedaży są następujące: (\`(...)\`)

Według Wnioskodawców, zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym we wniosku o interpretację, wszystkie powyższe działki są przeznaczone pod zabudowę. Wnioskodawcy zakładają, że obowiązujący aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie ulegnie zmianie w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży i będzie obowiązywał w dniu dokonania transakcji.

Torowisko tramwajowe (znajdujące się na działkach o nr 44, 45, 50, 52, 28, 70, 71, 7, 26, 27, 2, 12, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 38, 39, 40) oraz fragmenty platformy przystankowej (położonej na działce nr 44, 26, 27) stanowią budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (Dz. U. z 2020, poz. 1333).

Sprzedający nie jest właścicielem ww. budowli pod względem ekonomicznym. Torowisko jest używane przez przedsiębiorstwo C. Sp. z o.o. Torowisko zostało wybudowane w latach 70-tych na podstawie decyzji lokalizacyjnej i przejęte przez poprzednika prawnego przedsiębiorstwa C. za zgodą ówczesnego właściciela nieruchomości.

Sprzedający nie wykorzystywał ww. budowli w swojej działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ponosił, ani nie zamierza przed dokonaniem dostawy ponieść wydatków na ulepszenie powyższych budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Sprzedający nie zaobserwował również, aby znajdujące się na wskazanych działkach torowisko i platforma przystankowa, które są użytkowane od ponad dwóch lat, przechodziły w okresie ostatnich dwóch lat gruntowne remonty (ponoszone były na nie istotne nakłady). Sprzedający nie ma szczegółowej wiedzy w tym zakresie, ponieważ pod względem ekonomicznym nie jest właścicielem tych budowli.

Sprzedający nie wykorzystywał dotychczas działek ani do działalności opodatkowanej, ani zwolnionej z wyjątkiem działki o nr 15 położonej w obrębie (\`(...)\`), która w 2015 r. była przedmiotem umowy najmu. Jak zostało wskazane we wniosku o interpretację, z wyjątkiem ww. działki nr 15, od początku przedmiotowe działki były wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży. Jak zaznaczono we wniosku, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż będzie sprzedażą opodatkowaną VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23% jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę lub opodatkowania podatkiem VAT według stawki 23% w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i wyborem opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?
3.  Czy Kupującemu będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Nieruchomości będące przedmiotem omawianej sprzedaży nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
2.  Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23% jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę lub opodatkowaniu VAT wg stawki 23% w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku i wyborem opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.
3.  Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji i do przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym.

Uzasadnienie:

Ad. 1

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo jest zdefiniowane w art. 551 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

Natomiast pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT).

Sprzedawane Nieruchomości nie będą stanowić przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ponieważ nie są wyodrębnione organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości oprócz tych będących przedmiotem niniejszej sprzedaży. Wraz z przejściem Nieruchomości nie będą przenoszone na Kupującego umowy jakie Sprzedający zawarł w zakresie zarządzania Nieruchomościami czy w zakresie finansowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Dostawa towaru jest objęta zakresem definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, na podstawie którego przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT.

W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ad 2.

Dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT jak dostawa terenów niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę (art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2- 12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie przepisów z art. 146aa ust. 1 pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT).

Z powyższego przepisu wynika, że kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenu, a co za tym idzie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem ich sprzedaż nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Sprzedaż gruntów niezabudowanych jest opodatkowana VAT, jeżeli tereny te są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży obowiązuje MPZP. Nieruchomości znajdują się w granicach terenów oznaczonych w MPZP symbolami: C6.U (jeżeli w skład nieruchomości będzie wchodziła działka nr 5, w obrębie nr (\`(...)\`)), C9.U, C12.U,1.1 KD-GP, 13.KD-L,17.KD-D.

Przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczanych symbolami C6.U, C9.U i C12.U są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na nich wybudowane m.in. obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży poniżej 2000 m2, biura, które w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego stanowią budynki.

Działki gruntu znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolami 1.1.KD-GP, 13.KD-L, 17.KD-D również są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP mogą zostać na nich wybudowane m.in. drogi, chodniki, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiektem liniowym jest natomiast obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego).

Podsumowując, działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości znajdujące się w granicach terenów oznaczonych symbolami C6.U, C9.U, C12.U, 1.1KD-GP, 13.KD-L,17.KD-D są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z MPZP (mogą na nich zostać wybudowane obiekty budowlane) i ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Stanowisko Wnioskodawców znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Na przykład w interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2016 r. (sygn. IBPP1/4512-347/16/ES) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że: „zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obie działki (nr 5615 i 5616) pomimo, iż części tych działek wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są oznaczone różnymi symbolami, to jednak zgodnie z przeznaczeniem podstawowym tych działek lub ich przeznaczeniem dopuszczalnym, istnieje możliwość przeznaczenia ww. terenu pod drogi wewnętrzne, urządzenia komunikacji pieszej i kołowej, sieci infrastruktury technicznej, zabudowę produkcyjną, usługową, handlowa, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. Ponieważ ww. elementy stanowią obiekty budowlane zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, stwierdzić należy, iż działki te nie stanowią terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę. Tym samym dostawa działek nr 5615 i 5616 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT”.

W interpretacji indywidualnej z 21 lipca 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-259/16/EK) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stanął na stanowisku, że: „w odniesieniu do części działki 267/2 oznaczonej symbolem ZL stanowiącej teren leśny, na której zgodnie z MPZP dopuszcza się m.in. realizację urządzonych miejsc do odpoczynku z obiektami i urządzeniami małej architektury będących obiektami budowlanymi zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane należy uznać ją w tej części za teren budowlany a tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT”.

W interpretacji indywidualnej z 12 maja 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-3.4512.81.2017.2.AG), Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przedstawił pogląd, że: „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki oznaczonej nr 7/5, obejmującej teren wód powierzchniowych śródlądowych IVS 5, dopuszcza budowę obiektów przeznaczenia uzupełniającego, w tym m.in. obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, należy stwierdzić, że działka ta stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym. Podsumowując, dostawa działki nr 7/5 położonej na obszarze oznaczonym symbolem WS 5 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest to grunt przeznaczony pod zabudowę”.

W związku z powyższym, dostawa niezabudowanych działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 23% VAT jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie w stosunku do gruntów, na których znajdują się obiekty budowlane.

Na części działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się obiekty budowlane takie jak torowisko tramwajowe, fragmenty platformy przystankowej. Ponadto na działkach znajdują się również rurociągi, gazociągi, słup wysokiego napięcia, linia wysokiego napięcia, inne sieci elektroenergetyczne, które nie stanowią własności Sprzedającego. Obiekty te znajdują się na Nieruchomości od ponad dwóch lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania VAT, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
2.  złożą, przed dniem dostawy tych obiektów do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub imię i nazwisko, adresy i numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy i kupującego, 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub jej części, 3) adres budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawcy są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT i złożyli oświadczenie, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

W konsekwencji, dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości, na których znajdują się budowle będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%.

Wniosek o interpretację indywidualną a wiążąca informacja stawkowa.

Zgodnie z art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Z art. 42a ustawy o VAT wynika, że wiążąca informacja stawkowa (dalej: „WIS”) jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1.  opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;
2.  klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług niezbędną do:
    1.  określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,
    2.  stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie -w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;
3.  stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

Biorąc pod uwagę, że wskazane powyżej klasyfikacje nie odnoszą się do towaru jakim jest grunt (grunt nie jest obiektem budowlanym), to w ocenie Wnioskodawcy klasyfikacje nie mają znaczenia przy ustalaniu, czy sprzedaż gruntu, ogrodzenia będzie opodatkowana VAT wg stawki 23% czy zwolniona z VAT. Stąd określenie stawki podatku VAT właściwej dla ich dostawy nie może być przedmiotem decyzji WIS. Z tego względu Wnioskodawcy występują o wydanie interpretacji indywidualnej.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 Ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (a) nabycia towarów i usług lub (b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 Ustawy o VAT).

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia podatku VAT powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT. Zdaniem Wnioskodawców przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT wg stawki 23%, ponieważ nie stanowi dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i zostało złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu przedmiotowej sprzedaży i otrzymaniu faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości.

Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT lub przeniesieniu do rozliczenia za następne okresy rozliczeniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** w zakresie nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część;

*   **nieprawidłowe** w zakresie zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości;

*   **prawidłowe** w zakresie prawa kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Zgodnie z tym przepisem – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić ponadto należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

W ocenie Organu wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy powinien być interpretowany również z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości WE w sprawie C-497/01 odnoszącego się do treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347, poz. 1 ze zm.).

Należy zauważyć, że prawodawca unijny stanowiąc regulację ww. art. 19 Dyrektywy 112 nie zdefiniował jednak użytego w niej pojęcia prawnego „całości lub części majątku”.

W wyroku C-497/01 w sprawie Zita Modes przeciwko Administration de lenregistrement et des domaines Trybunał zwracając uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń – innych niż te, o których mowa w Dyrektywie, podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz – w zależności od konkretnego przypadku – składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Trybunału należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Tym bardziej, elementem tym nie mogą być obciążające zorganizowaną część przedsiębiorstwa zobowiązania. W tym zakresie Trybunał uznał bowiem, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, np. w wyroku NSA z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12, czy z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

O tym, czy nastąpi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W ocenie Organu, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu, do których prawo użytkowania wieczystego posiada Sprzedający. W związku z powyższym, 11 marca 2020 r. Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych, w której zawarto szereg warunków, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z określonymi prawami, tzw. umowy przyrzeczonej. W ramach sprzedaży Nieruchomości na Kupującego mają zostać przeniesione prawa wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań. Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii, czy dostawa Przedmiotu transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie Sprzedający.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zatem opisanego przedmiotu Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym, do planowanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23% jako dostawa terenów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę lub opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23% w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i wyborem opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie jednak do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia (…) sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy Nieruchomości, która będzie przedmiotem sprzedaży, stanowi terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 z późn. zm.), ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W tym miejscu wskazać należy, że w świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 k.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Według art. 231 § 1 k.c., samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast, w myśl § 2 wskazanego wyżej artykułu, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 k.c. przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować jako dostawę towarów. Treść art. 231 k.c., w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego Sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć jednak należy, że – jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności) może być uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Sprzedającego transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków i budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki i budowle w rozumieniu ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na działkach nr 44, 45, 50, 52, 28 (obręb (\`(...)\`)), 28 (obręb (\`(...)\`)), 70, 71, 7 (obręb (\`(...)\`)), 26, 27, 2, 12, 25, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 będących przedmiotem sprzedaży znajduje się torowisko tramwajowe. Ponadto na działkach nr 44, 26, 27 znajdują się fragmenty platformy przystankowej. Torowisko tramwajowe oraz fragmenty platformy przystankowej stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Sprzedający nie jest właścicielem ww. budowli pod względem ekonomicznym i nie wykorzystywał ww. budowli w swojej działalności gospodarczej.

Zatem uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż ww. budowli, nie spełnia definicji dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, albowiem Sprzedający nie przeniesie prawa do rozporządzania budowlami jak właściciel. Nie ma więc podstaw do przyjęcia, że Sprzedawca dokona ich dostawy.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że na działkach nr 15 (obręb (\`(...)\`)), 43, 46, 53, 54, 28 (obręb (\`(...)\`)), 70, 71, 4, 41, 11, 6, 8, 1, 60, 7 (obręb (\`(...)\`)), 19, 20, 3, 21, 26, 27, 25, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40 znajdują się obiekty liniowe (gazociągi, wodociągi, słup wysokiego napięcia, linia wysokiego napięcia, inne sieci elektroenergetyczne), które nie należą do Sprzedającego (lecz do przedsiębiorstw użyteczności publicznej) i nie wiadomo czy zostaną usunięte do dnia dostawy Nieruchomości.

Według przepisu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Przesłanka ta jest spełniona z chwilą podłączenia wymienionych w art. 49 Kodeksu cywilnego urządzeń do sieci należących do przedsiębiorstwa. W rezultacie więc urządzenia te przestają być częścią składową nieruchomości, na której zostały wybudowane i nie stanowią własności właściciela tej nieruchomości. Dotychczasowy właściciel traci ich własność na rzecz właściciela instalacji, do której zostały one przyłączone, czyli na rzecz przedsiębiorcy sieciowego. Zatem w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją nabycia przez Kupującego działek gruntu wraz z naniesieniami niestanowiącymi własności Sprzedającego.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że obiekty liniowe (gazociągi, wodociągi, słup wysokiego napięcia, linia wysokiego napięcia, inne sieci elektroenergetyczne) nie stanowią części składowej ww. Nieruchomości. Tym samym obecność powyższych naniesień nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

W związku z powyższym należy uznać, że Nieruchomość mająca być przedmiotem sprzedaży stanowi grunt niezabudowany.

Z opisu sprawy wynika również, że zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę.

A zatem skoro przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie będą również spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy Sprzedający nie wykorzystywał dotychczas działek ani do działalności opodatkowanej, ani zwolnionej z wyjątkiem działki o nr 15 położonej w obrębie (\`(...)\`), która w 2015 r. była przedmiotem umowy najmu. W związku z zawartą umową najmu Sprzedający wystawiał faktury VAT i powiększał uzgodnione w umowie najmu wynagrodzenie netto o kwotę podatku VAT.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości na których znajdują się budowle, podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia, należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 3.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji i do przeniesienia nadwyżki na kolejny okres rozliczeniowy lub otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem należnym.

Wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy, jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem ust. 13a (art. 86 ust. 13 ustawy).

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Strony transakcji będą na moment dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT. Jednocześnie jak wskazano w niniejszej interpretacji planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Zatem, po dokonaniu przedmiotowej transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury od Sprzedającego potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że w zakresie określenia stawki podatku od towarów i usług dla dostawy Nieruchomości niezabudowanej (część pytania nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 239, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.