Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.360.2016.2.Aku
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-08-05
Teza: Czy wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania oraz za zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia, należy traktować jako koszt odpłatnego zbycia Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: darowizna; koszt-koszty uzyskania przychodów; służebność-służebność osobista; udział; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2016 r. złożonym w dniu 26 kwietnia 2016 r. za pośrednictwem platformy ePUAP, uzupełnionym pismami z dnia 20 lipca 2016 r. (data wpływu 21 lipca 2016 r.) i z dnia 21 lipca 2016 r. (data wpływu 21 lipca 2016 r. za pośrednictwem platformy ePUAP), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2016 r. za pośrednictwem platformy ePUAP został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, określonych w art. 14b § 3 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym, pismem z dnia 7 lipca 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.360.2016.1.AKu, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawcę do usunięcia braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 7 lipca 2016 r. za pośrednictwem platformy ePUAP (skutecznie doręczono dnia 14 lipca 2016 r.). W dniu 21 lipca 2016 r. Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek (data nadania 20 lipca 2016 r.) o brakujące pełnomocnictwo. W dniu 21 lipca 2016 r. złożono za pośrednictwem platformy ePUAP uzupełnienie wniosku, będące odpowiedzią na wezwanie z dnia 7 lipca 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy darowizny sporządzonej dnia 14 grudnia 1990 r. (za numerem Rep. ….), na rzecz matki Wnioskodawcy wpisane jest w udziale wynoszącym 2/4 części prawo własności nieruchomości położonej …. (miasto na prawach powiatu), województwo …, obręb ewidencyjny …., obejmującej działki o łącznym obszarze 0,3545 ha, zabudowanej budynkami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej 157 m² oraz budynkiem gospodarczym o powierzchni użytkowej 15 m² położonej …., ujęte w księdze wieczystej …., prowadzonej przez Sąd Rejonowy …\`(...)\`

Dnia 10 sierpnia 2012 r. przed notariuszem …., …., Wnioskodawca i Jego siostra nabyli na podstawie umowy darowizny Rep. …. ww. prawo własności nieruchomości w udziale 1/4 części każdy. Nabycie przez Wnioskodawcę ww. udziałów tytułem umowy darowizny zawartej dnia 10 sierpnia 2012 r., Rep. A nr ….. – zwolnione było od podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z aktem notarialnym stanowiącym zarazem umowę sprzedaży oraz oświadczenie o zrzeczeniu się służebności na dzień sprzedaży ww. nieruchomości, to znaczy na dzień 3 czerwca 2015 r.:

*   w dziale I–Sp, widniało uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej – nieodpłatnie i na czas nieokreślony prawo przejazdu i przechodu po działce nr 491/12 (zapisanej w KW nr ….), szlaki zaznaczonym kolorem czerwonym na kopii mapy, która stanowi załącznik nr 1 aktu notarialnego Rep. A nr ….. z dnia 18 lipca 2014 r. notariusza …., ….., na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy ww. nieruchomości.

*   w dziale III widnieje na miejscu pierwszym: ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością, cyt. „służebność gruntowa na rzecz nieruchomości ….. i …. wpisano do dnia 21 marca 1901 r.”, na miejscu drugim: ograniczone prawo rzeczowe – służebność mieszkania polegająca na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców na rzecz …. i ……;

Ponadto zgodnie z oświadczeniem „sprzedających” na dzień sprzedaży:

*   nieruchomość ta nie była obciążona wadami fizycznymi ani prawnymi oraz nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej i nie jest przedmiotem dzierżawy,

*   opisana wyżej nieruchomość wolna była od obciążeń, zadłużeń, roszczeń i praw osób trzecich nieujawnionych w księdze wieczystej, nie występują jakiekolwiek prawne lub faktyczne okoliczności mogące spowodować jej obciążenie, ograniczenia w rozporządzaniu nią lub korzystaniu z niej,

*   nie zalegali z zapłatą podatków ani innych należności, do których mają zastosowanie przepisy o zobowiązaniach podatkowych, a związanych z niniejszą nieruchomością,

*   nie została wydana decyzja administracyjna ani orzeczenie sądu i nie toczy się postępowanie przed jakimkolwiek organem lub sądem, w tym postępowanie egzekucyjne, upadłościowe lub inne, mogące mieć wpływ na nabycie nieruchomości objętej niniejszą umową,

*   stan prawny nieruchomości do chwili sporządzenia niniejszej umowy nie uległ zmianie i nie zostały złożone w Sądzie Rejonowym …. żadne wnioski dotyczące wpisów w tej księdze wieczystej.

Z zaświadczenia wydanego z upoważnienia Prezydenta Miasta …. w dniu 17 lipca 2014 r., nr Ar……, wynikało m.in., że działka znajduje się w terenach 11 MNU – zabudowy mieszkaniowo – usługowej. Matka Wnioskodawcy oświadczyła, że jest stanu wolnego. Wnioskodawca oświadczył, że jest stanu wolnego.

….. oświadczyła, że zrzeka się wpisanej na jej rzecz w dziale III księgi wieczystej nr …. – służebności mieszkania polegającej na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców, jak również wyraża zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia oraz na wysokość zaproponowanego wynagrodzenia w kwocie 35 000 zł.

….. potwierdziła, że otrzymała już od matki, siostry Wnioskodawcy i od Wnioskodawcy część wynagrodzenia za zniesienie służebności mieszkania w łącznej kwocie 29 000 zł.

Matka Wnioskodawcy, Jego siostra i Wnioskodawca zobowiązali się solidarnie zapłacić ….. resztę wynagrodzenia za zniesienie służebności mieszkania w kwocie 6 000 zł, zgodnie z jej dyspozycją na jej rachunek bankowy w terminie do dnia 30 czerwca 2015 r.

Matka Wnioskodawcy i Wnioskodawca sprzedali kupującym swoje udziały w ww. działce w następujący sposób:

*   matka Wnioskodawcy udział wynoszący 2/4 części za cenę 177 500 zł,

*   Wnioskodawca udział wynoszący 1/4 części za cenę 88 750 zł,

*   siostra Wnioskodawcy udział wynoszący 1/4 części za cenę 88 750 zł,

tj. wszystkie udziały za łączną kwotę 355 000 zł, a kupujący przedmiotowe udziały za podane ceny kupili za środki stanowiące ich majątek wspólny. Sprzedający potwierdzili, że otrzymali już od kupujących część cen sprzedaży w łącznej kwocie 39 000 zł.

Kupujący oświadczyli, że resztę cen sprzedaży w łącznej kwocie 316 000 zł zapłacą sprzedającym, zgodnie z ich dyspozycją, przelewem w następujący sposób:

*   158 000 zł na rachunek bankowy matki Wnioskodawcy,

*   79 000 zł na rachunek bankowy Wnioskodawcy,

*   79 000 zł na rachunek bankowy siostry Wnioskodawcy,

cyt. „wszystkich tych kwot w terminie do dnia 17 czerwca 2015 r. i co do tego zobowiązania – zapłaty reszty cen sprzedaży w łącznej kwocie 316 000 zł w określony wyżej sposób i w podanym terminie.”

Kupujący oświadczyli, że na podstawie art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2015 r., poz. 128), na przedmiotowej nieruchomości niezwłocznie po podpisaniu niniejszego aktu zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz …. Bank …. S.A. Kupujący oświadczyli, że od dnia 3 czerwca 2015 r. są w posiadaniu nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy i z dniem 3 czerwca 2015 r. przechodzą na nich wszelkie korzyści i ciężary związane z przedmiotem niniejszej umowy sprzedaży.

Sprzedający oświadczyli, że nikt nie jest zameldowany w budynku mieszkalnym, posadowionym na przedmiotowej nieruchomości.

Kupujący wnieśli do Sądu Rejonowego …. o:

*   wykreślenie z działu III księgi wieczystej …. służebności mieszkania w związku ze śmiercią uprawnionego …. oraz w związku ze złożonym przez …. oświadczeniem o zrzeczeniu się tego uprawnienia,

*   odłączenie z księgi wieczystej ….. działki nr 353/12 o obszarze 0,2128 ha położonej w …. i bliżej określonej w § 1 tego aktu, do nowej księgi wieczystej i aby zostali wpisani w dziale II tej nowo założonej księgi wieczystej, jako właściciele – kupujący we wspólności majątkowej małżeńskiej.

Stawający oświadczyli, że:

*   wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży odpowiada wyżej podanej cenie,

*   z tytułu niniejszej umowy nie są opodatkowani podatkiem od towarów i usług,

*   nie prowadzą działalności gospodarczej,

*   koszty związane z niniejszą umową, w tym opłatę sądową, ponoszą kupujący,

*   wypisy tego aktu mogą być wydane również bankowi kredytującemu,

*   otrzymali świadectwa charakterystyki energetycznej budynków.

Nie pobrano: podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zrzeczenia się służebności za wynagrodzenie wobec braku przesłanek z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223).Pobrano:

1.  podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626):
    *   z art. 7 ust. l pkt 1 lit. a) w wysokości 2% od łącznej wartości nieruchomości,
    *   w kwocie 7 100 zł,
2.  opłaty sądowe - gotówką - na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1025, z późn. zm.) zaewidencjonowane pod pozycją odpowiadającą numerowi aktu w Repertorium A, tytułem wniosku o:
    *   wykreślenie służebności (art. 42 ust. 1 w zw. z art. 46) w kwocie 100 zł,
    *   założenie księgi wieczystej w związku z odłączeniem części nieruchomości (art. 4 ust. 1 pkt 1 w zw. z ust. 2) w kwocie 60 zł,
    *   wpis własności (art. 42 ust. 1) w kwocie 200 zł,
    *   łącznie w kwocie 360 zł.
3.  taksę notarialną na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013 r., poz. 237) z § 3, § 5, § 11 ust. 1 w kwocie 1 860 zł,
4.  podatek od towarów i usług na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r., Nr 177 poz. 1054, z późn. zm.) w wysokości 23% od kwoty taksy notarialnej - w kwocie 427 zł 80 gr.

Łącznie pobrano 9 747 zł 80 gr.

Notariusz poinformował stawiających, że powyższe opłaty, nie obejmują kosztów wypisów niniejszego aktu, które wraz z podstawą prawną ich pobrania zostaną podane na każdym z wypisów.

W uzupełnieniu Wnioskodawca dodał, że zapłata wynagrodzenia za zniesienie służebności mieszkania została uregulowana w dniu sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przychód ze sprzedaży stanowi 25 % wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie, pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia ww. nieruchomości u Wnioskodawcy?
2.  Czy 25 % kwoty 35 000 zł stanowiącej wynagrodzenie na rzecz ….. za zrzeczenie się wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr …. - służebności mieszkania polegającej na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców oraz za zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia, należy traktować jako koszt odpłatnego zbycia u każdego z Wnioskodawców?
3.  Czy 25 % kwoty 35 000 zł stanowiącej wynagrodzenie na rzecz ….. za zrzeczenie się wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr …. – służebności mieszkania polegającej na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców oraz za zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia, należy traktować jako koszt uzyskania przychodów u każdego z Wnioskodawców?
4.  Czy Wnioskodawca uprawniony jest do skorzystania ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. l pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.?

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca zrezygnował z wydania interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie pytań Nr 1, Nr 3 i Nr 4, ostatecznie przedstawiając przeformułowane pytanie:

Czy 25 % kwoty 35 000 zł stanowiącej wynagrodzenie na rzecz …. za zrzeczenie się wpisanej w dziale III księgi wieczystej nr ….. - służebności mieszkania polegającej na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców oraz za zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia, należy traktować jako koszt odpłatnego zbycia Wnioskodawcy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na ww. pytanie w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Natomiast w zakresie pytań Nr 1, Nr 3, Nr 4, które były przedmiotem zapytania we wniosku przed jego uzupełnieniem, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn zm.), źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

*   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

*   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

*   prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości i praw dokonana przed upływem 5 lat. licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości lub praw tylko wówczas, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Czyli dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2015 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2012 r. w wyniku darowizny należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209. poz. 1316, ze zm.), zmieniono m in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia i podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć np. koszt ewentualnej prowizji zapłaconej na rzecz pośrednika w sprzedaży nieruchomości z tytułu pośrednictwa w odpłatnym zbyciu lokalu mieszkalnego. Przy czym kosztem odpłatnego zbycia będzie jedynie ta część zapłaconej prowizji, która odpowiada udziałowi nabytemu w lokalu w 2012 r. (25%), ponieważ pozostała część przypada na udział nabyty przez matkę i siostrę Wnioskodawcy. Skoro przychód przypadający na ten udział nie stanowi źródła przychodu Wnioskodawcy podlegającego opodatkowaniu, to przypadający na ten udział koszt prowizji ze sprzedaży nie może być odliczony od przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Elementem istotnie wpływającym na kwotę przychodu, a w tym przypadku wręcz możliwości zbycia ww. nieruchomości, było zwolnienie jej z obowiązku wynikającego z wpisu w Dziale III Księgi wieczystej, to znaczy zniesienie ograniczonego prawa rzeczowego - służebność mieszkania polegająca na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców na rzecz …\`(...)\` Wiązało się to z rekompensatą na rzecz …. w kwocie 35 000 zł, która została poniesiona przez sprzedających. Dlatego należy jednoznacznie stwierdzić, że wydatek ten wypełnia normę opisującą kategorię kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) jako wydatku poniesione przez sprzedającego, które był konieczny, aby transakcja mogła dojść do skutku. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c. z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadana (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Jednakże wskazać należy, że tak osiągnięty dochód może podlegać zwolnieniu z opodatkowania na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 25-28 ww. ustawy.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego, podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, od którego nie ma zastosowania art. 21 ust 1 pkt 131,

*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. i pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, według Wnioskodawcy: 25% kwoty 35 000 zł, stanowiącej wynagrodzenie na rzecz ….. za zrzeczenie się wpisanej w dziale III księgi wieczystej służebności mieszkania polegającej na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców oraz za zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia, należy traktować jako koszt odpłatnego zbycia ww. nieruchomości przez Wnioskodawcę.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis definiuje generalną zasadę, zgodnie z którą nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów, upłynęło 5 lat. Zatem, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższego, dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy darowizny z dnia 14 grudnia 1990 r. (akt notarialny Rep. ….), na rzecz matki Wnioskodawcy wpisane jest w udziale wynoszącym 2/4 części prawo własności nieruchomości o łącznym obszarze 0,3545 ha, zabudowanej budynkami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej 157 m² oraz budynkiem gospodarczym o powierzchni użytkowej 15 m².

W dniu 10 sierpnia 2012 r. Wnioskodawca i Jego siostra nabyli na podstawie umowy darowizny ww. prawo własności nieruchomości w udziale 1/4 części, każdy z obdarowanych. Nabycie to zwolnione było od podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z aktem notarialnym stanowiącym zarazem umowę sprzedaży oraz oświadczenie o zrzeczeniu się służebności na dzień sprzedaży ww. nieruchomości, to znaczy na dzień 3 czerwca 2015 r., w dziale III wpisano na miejscu drugim ograniczone prawo rzeczowe – służebność mieszkania polegająca na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców. Osoba, na rzecz której ustanowiono służebność oświadczyła, że zrzeka się wpisanej na jej rzecz w dziale III księgi wieczystej nr ….. – służebności mieszkania polegającej na prawie do korzystania z parteru budynku mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z urządzeń i pomieszczeń, które służą do wspólnego użytku wszystkich mieszkańców, jak również wyraża zgodę na wykreślenie z tej księgi wieczystej opisanego obciążenia oraz na wysokość zaproponowanego wynagrodzenia. Potwierdziła również, że otrzymała już m.in. od Wnioskodawcy część wynagrodzenia za zniesienie służebności mieszkania, natomiast, pozostała część tego wynagrodzenia miała otrzymać na jej rachunek bankowy w terminie do dnia 30 czerwca 2015 r.

Podkreślić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji darowizny, wobec czego należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego. W oparciu o art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

W świetle powyższego, sprzedaż przez Wnioskodawcę w 2015 r. udziału w nieruchomości nabytej w drodze darowizny w dniu 10 sierpnia 2012 r., stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie natomiast do art. 30e ust. 2 podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Podkreślić należy, ze udział w ww. nieruchomości Wnioskodawca nabył w drodze darowizny, zatem w celu określenia kosztów uzyskania przychodu, należy zastosować art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tego przepisu do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość lub prawo majątkowe zwiększające ich wartość poczynione w czasie ich posiadania,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na odziedziczoną nieruchomość lub prawo.

W myśl art. 22 ust. 6e tej ustawy stanowi, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Powołany przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Jednak służebność ustanowiona na nieruchomości (wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania), w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatek ten nie może być przyjęty jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości. Tym samym, uzyskany przychód ze sprzedaży nabytego nieodpłatnie udziału w nieruchomości nie może być pomniejszony o wynagrodzenie za zrzeczenie się służebności mieszkania ustanowionej na rzecz osoby trzeciej. Nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że nie każdy „rzeczywiście” poniesiony przez podatnika wydatek może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przychód. Ustawodawca w sposób niebudzący wątpliwości wskazał w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, które z poniesionych przez podatnika wydatków mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw, nie pozostawiając podatnikowi dowolności w tym względzie.

Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Nadmienić należy, że stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując stwierdzić należy, że Wnioskodawca nabył w 2012 r. udział w nieruchomości w drodze darowizny, który sprzedał w dniu 3 czerwca 2015 r. Zatem, w celu określenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w tej nieruchomości, należy zastosować przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten zawiera zamknięty katalog wydatków, które mogą być uznane za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości. Kwota wydatkowana przez Wnioskodawcę tytułem wynagrodzenia za zrzeczenie się służebności mieszkania ustanowionej na rzecz osoby trzeciej, nie mieści się w katalogu wydatków określonych w ww. przepisie. Tym samym, poniesienie przez Wnioskodawcę tego wydatku, nie upoważnia do zaliczenia go do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy, w związku przychodem uzyskanym z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie tutejszy Organ wydając interpretację indywidualną prawa podatkowego opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, potwierdzającego spełnienie przesłanek zastosowania zwolnienia przedmiotowego będącego przedmiotem wniosku. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. W związku z tym Organ podatkowy nie sprawdza prawidłowości przedstawionych we wniosku wartości liczbowych.

Należy podkreślić, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, a zatem wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.