Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-315/16-2/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-03
Teza: Jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 15 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Wstęp

Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: Transakcja) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Zbywca). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w trzecim kwartale 2016 r.

Ponieważ pytania Wnioskodawcy zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym jego prawa do odliczenia podatku naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych), w dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (ii) przedmiot Transakcji (iii) zasady nabycia przedmiotu Transakcji przez Zbywcę oraz przedstawia (iv) inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją, które mogą mieć wpływ na jej kwalifikację podatkową.

(ii) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość składa się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 17/3, która aktualnie jeszcze objęta jest księgą wieczystą. Działka o numerze 17/3 powstała w wyniku podziału działki o numerze 17/2, który nastąpił na podstawie decyzji Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego z dnia 23 lutego 2016 r. Wniosek o wyodrębnienie Nieruchomości do nowej księgi wieczystej został złożony w związku ze sprzedażą Nieruchomości dnia 16 maja 2016 roku. Wniosek nie został jeszcze rozpoznany.

Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki ani budowle będące własnością Zbywcy.

Natomiast w dniu Transakcji na Nieruchomości mogą być zlokalizowane elementy infrastruktury technicznej (które mogą spełniać definicję budowli w rozumieniu prawa budowlanego), obejmujące w szczególności sieć centralnego ogrzewania, kolektor kanalizacyjny, oraz sieć teletechniczną (dalej: Oryginalnie Istniejące Budowle). Wnioskodawca wskazuje przy tym, że wymienione elementy należą do przedsiębiorstw przesyłowych (Zbywca nie jest właścicielem tych budowli w rozumieniu prawa cywilnego ani także nie posiada prawa do dysponowania tymi elementami jak właściciel).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2005 r. Zgodnie z tym planem, Nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę (usługi, tj. m.in. handel detaliczny (z pewnymi wyłączeniami), obiekty konferencyjne i kongresowe, biura, hotele, dopuszczalna jest także zabudowa apartamentowa o określonych parametrach, ulicę klasy głównej oraz ulicę klasy lokalnej).

Wnioskodawca może również zdecydować się przejąć prawa i/lub obowiązki wynikające z niektórych umów czy porozumień, których stroną jest lub będzie Zbywca, a które związane są z Nieruchomością.

(iii) Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w dniu 16 maja 2016 r.

Zgodnie z uzyskaną przez Zbywcę indywidualną interpretacją przepisów prawa podatkowego z dnia 9 lutego 2016 r. o numerze IPPB2/4514-544/15-2/AK, transakcja w wyniku której doszło do nabycia przez Zbywcę Nieruchomości powinna była zostać zakwalifikowana jako dostawa gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę, która obowiązkowo podlega podatkowi VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT.

Należy wskazać, że w dacie tej transakcji stan zabudowy Nieruchomości był analogiczny do stanu, w którym Nieruchomość będzie znajdowała się w dacie Transakcji (tj. istniały na niej urządzenia techniczne, stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych tj. Oryginalnie Istniejące Budowle, oprócz tego na Nieruchomości nie były zlokalizowane żadne budynki lub budowle stanowiące własność poprzedniego właściciela nieruchomości). W interpretacji tej potwierdzono, że dla celów ustalenia skutków VAT nabycia Nieruchomości przez Zbywcę pominięte powinny zostać urządzenia znajdujące się na gruncie w momencie zawartej przez niego Transakcji, a niestanowiące własności poprzedniego właściciela nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie urządzeń technicznych / przesyłowych (jak wskazano powyżej, budowle te nie są bowiem własnością Zbywcy, Zbywca nie ma także prawa do rozporządzania tymi budowlami jak właściciel). Zbywca nie wybudował także na Nieruchomości żadnych budynków czy budowli, które na moment Transakcji znajdowałyby się na Nieruchomości.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

(iv) Okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie prawo własności Nieruchomości.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy. W szczególności, nie dojdzie do przeniesienia na Wnioskodawcę:

*   należności Zbywcy;

*   środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych Zbywcy;

*   praw i obowiązków wynikających z umów z ewentualnymi pracownikami Zbywcy;

*   zobowiązań finansowych Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu ewentualnych kredytów i pożyczek);

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;

*   firmy Zbywcy;

*   tajemnicy przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związanego z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Planowanej Transakcji nie będzie także towarzyszył transfer decyzji administracyjnych związanych z Nieruchomością (wynika to z okoliczności, że - jak zostanie to opisane poniżej - po nabyciu Nieruchomości planowane jest zawarcie ze Zbywcą umowy o zastępstwo inwestycyjne, na podstawie której Zbywca przeprowadzi prace polegające na budowie kompleksu biurowego, stąd nie ma potrzeby przenoszenia tych decyzji).

Należy jednak wskazać, że poza środkami na rachunku bankowym Zbywcy, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji stanowi jedyny istotny składnik majątku Zbywcy (Zbywca planował samodzielnie przeprowadzić na Nieruchomości projekt budowlany, ostatecznie jednak podjął decyzję o odsprzedaży nabytej Nieruchomości Wnioskodawcy i prowadzeniu działalności obejmującej usługi zastępstwa inwestycyjnego). Nieruchomość nie została przypisana do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

W chwili obecnej Nieruchomość nie generuje żadnych przychodów (nie jest przedmiotem wynajmu itp.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Po przeprowadzeniu Transakcji Wnioskodawca planuje realizację projektu deweloperskiego zakładającego budowę kompleksu biurowego przeznaczonego na wynajem. Z punktu widzenia Nabywcy, ekonomicznym sensem Transakcji będzie więc zakup gruntu wyłącznie pod zabudowę. Powyższy cel nabycia Nieruchomości odpowiada przeznaczeniu terenu, na którym zlokalizowana jest Nieruchomość.

W tym zakresie planowane jest - po nabyciu Nieruchomości - podpisanie odrębnej umowy o zastępstwo inwestycyjne ze Zbywcą (który będzie działał jako tzw. inwestor zastępczy).

W chwili obecnej nie można wykluczyć, że przed lub w trakcie trwania inwestycji budowlanej dojdzie do dalszej odsprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę. Jeżeli dojdzie do takiej transakcji, to Wnioskodawca zakłada, że będzie ona podlegała opodatkowaniu VAT.

Ponadto, Wnioskodawca wskazuje, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Jak zasygnalizowano powyżej, po zbyciu Nieruchomości Zbywca planuje kontynuować prowadzoną działalność deweloperską poprzez świadczenie usług, jako inwestor zastępczy.

Zbywca złożył analogiczny wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego w zakresie opodatkowania Transakcji VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Nieruchomości pominięte zostać powinny Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Nieruchomości w momencie Transakcji, ale niestanowiące własności Zbywcy)?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT -po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 22 lipca 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-454/16-2/DG.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowe nabycie Gruntu zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, a zatem Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT. W tej sytuacji, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, który lokuje aktywa bezpośrednio w nieruchomości komercyjne położone w Polsce. Zakres działalności inwestycyjnej Wnioskodawcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości (dalej: Transakcja) na cele inwestycyjne. Sprzedawcą nieruchomości będzie spółka A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Zbywca). Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Przeprowadzenie Transakcji planowane jest w trzecim kwartale 2016 r.

Przedmiotem Transakcji będzie nieruchomość (dalej: Nieruchomość). Nieruchomość składa się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 17/3, która aktualnie jeszcze objęta jest księgą wieczystą. Działka o numerze 17/3 powstała w wyniku podziału działki o numerze 17/2, który nastąpił na podstawie decyzji Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego z dnia 23 lutego 2016 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2016 r. Nr IPPP2/4512-454/16-2/DG w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym:

„(\`(...)\`)Wnioskodawca chciałby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (w przypadku, gdy z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego). Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Reasumując, planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej (tj. dla celów ustalenia skutków VAT planowanego nabycia Nieruchomości pominąć należy Oryginalnie Istniejące Budowle znajdujące się na Nieruchomości w momencie Transakcji).”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz.U. z 2016 r. poz. 718).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.