Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1396/13-3/JW/KOM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-03-21
Teza: prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanej na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz Działki Zabudowanej Parkingiem w ramach planowanej Transakcji
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; parking
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku z dnia 27 grudnia 2013 r. (data wpływu 27 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanej na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz Działki Zabudowanej Parkingiem w ramach planowanej Transakcji **\- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanej na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz Działki Zabudowanej Parkingiem w ramach planowanej Transakcji.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. sp. k (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) prowadzi działalność na rynku nieruchomości. Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. realizacja projektów budowlanych, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie oraz pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Spółka planuje nabycie budynku biurowego położonego w W., (dalej: „Budynek”) wraz z przynależną infrastrukturą (dalej: „Budowle”) oraz prawa wieczystego użytkowania działki gruntu , na której usytuowany jest Budynek oraz Budowle (dalej razem: „Nieruchomość”) od M. II sp. z o. o. (dalej: „M II” lub „Zbywca”).

Obecnie właścicielem Nieruchomości jest spółka, której udziałowcem jest Zbywca (dalej: „Spółka Zależna”). W najbliższym czasie Zbywca nabędzie prawo własności Nieruchomości w ramach czynności, z tytułu której Spółka Zależna nie naliczy VAT.

Budynek został wybudowany w 2005 r., natomiast oddanie do użytkowania nastąpiło w maju 2006 r. W lipcu 2006 r., Nieruchomość została nabyta przez Spółkę Zależną Zbywcy w drodze sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Spółka Zależna odliczyła VAT związany z zakupem Nieruchomości.

Od momentu oddania Budynku do użytkowania całość jego powierzchni była oddana w najem lub dzierżawę opodatkowaną VAT. Od momentu oddania w najem upłynęły ponad 2 lata. Powyższe oznacza, że w Budynku nie ma powierzchni, która od momentu jego wybudowania nie byłaby przedmiotem wynajmu lub dzierżawy. Wyjątek stanowią części Budynku, które z definicji nie były oferowane jako samodzielny przedmiot najmu (tj. w szczególności powierzchnie wspólne, m.in. hall Budynku, korytarze, przejścia, schody, windy, ciągi komunikacyjne w garażu podziemnym), które są jednak wykorzystywane wspólnie przez najemców zgodnie z ich przeznaczeniem (dalej: Części Wspólne) oraz powierzchnie związane z bieżącym administrowaniem Budynkiem, w szczególności pomieszczenia przeznaczone dla ochrony, służb sprzątających oraz serwisu technicznego, a także pomieszczenia techniczne, niezbędne do właściwej obsługi umów najmu.

Od momentu nabycia Budynku oraz oddania go w najem, Spółka Zależna nie ponosiła wydatków na jego ulepszenie, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej. Zbywca ani Spółka Zależna nie planuje również ponosić wydatków na ulepszenie Budynku, których wartość spowodowałaby przekroczenie 30% wartości początkowej Budynku przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy.

Przynależne do Budynku Budowle obejmują: infrastrukturę wodociągową, kanalizacyjną, cieplną, energetyczną oraz place i parking naziemny (zewnętrzny parking położony bezpośrednio przy tylnej ścianie Budynku na działce) wraz z oświetleniem. Na ich ulepszenie nie były ponoszone wydatki stanowiące 30% lub przekraczające 30% ich wartości początkowej. Ponadto, Zbywca ani Spółka Zależna nie planuje dokonywać ulepszeń Budowli, których wartość spowodowałaby przekroczenie 30% wartości początkowej Budowli przed sprzedażą Nieruchomości. Budowle, jako infrastruktura obsługująca Budynek, nie są przedmiotem odrębnego najmu - prawo do ich wykorzystywania objęte jest umowami najmu powierzchni w Budynku. Wyjątek stanowi parking zewnętrzny (parking położony bezpośrednio przy tylnej ścianie Budynku na działce ), który, co do zasady, przeznaczony jest na potrzeby podmiotów obsługujących Nieruchomość, ale określone miejsca na tym parkingu były również okazjonalnie wynajmowane najemcom.

Na podstawie zawartych umów najmu, oprócz czynszu, najemcy zobowiązani są do uiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych (dalej: Opłaty), stanowiących wynagrodzenie wynajmującego za usługi świadczone na rzecz najemców związane z utrzymaniem Nieruchomości, w tym w szczególności Części Wspólnych. Opłaty pokrywają koszty związane m.in. z utrzymaniem czystości, konserwacją, naprawą Części Wspólnych, ich zarządzaniem i administracją, ochroną przeciwpożarową, oświetleniem i dostarczaniem wody do Części Wspólnych. Opłaty stanowią element wynagrodzenia należnego Zbywcy, podlegającego opodatkowaniu VAT.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca jest stroną umów niezbędnych dla zapewnienia funkcjonowania Nieruchomości m.in. najmu powierzchni parkingowej poza Nieruchomością (na sąsiadującej działce nr 8/2 nie będącej własnością Zbywcy), zarządzania Nieruchomością, bieżącej obsługi Nieruchomości. Na potrzeby wsparcia prowadzonej działalności, Zbywca korzysta także z usług doradczych (m.in. księgowych, prawnych) świadczonych przez zewnętrzne podmioty.

Jak to zostało wskazane powyżej, M II zamierza zbyć Nieruchomość w drodze transakcji sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (dalej: Transakcja) na rzecz podmiotu trzeciego, tj. Wnioskodawcy. Na moment Transakcji Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Transakcja będzie miała miejsce po 1 stycznia 2014 r. Przedmiotem planowanej Transakcji będą:

*   prawo własności Budynku;
*   prawo własności Budowli;
*   prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której usytuowany jest Budynek i Budowle.

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu w miejsce Zbywcy. Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami stron Transakcji, Zbywca przeniesie na Spółkę, jako integralną część Budynku i jego wartości w ramach ustalonej ceny, prawa i obowiązki wynikające z gwarancji i rękojmi budowlanych, gwarancji bankowych związanych z umowami najmu oraz prawa autorskie do projektu.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. Zbywca nie zamierza przenosić na Spółkę umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, tzn. nie nastąpi cesja wspomnianych umów na Wnioskodawcę, lecz Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości zawrze odpowiednią umowę o zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie. W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Spółkę. Dodatkowo, na Wnioskodawcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych, prawnych i doradczych.

Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy związanych z prowadzoną działalnością operacyjną (powstałych przed datą Transakcji), czy środków pieniężnych utrzymywanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu). Spółka nie przejmie również zobowiązań Zbywcy, a zobowiązania z tytułu kredytu oraz instrumentów finansowych najprawdopodobniej będą przedmiotem refinansowania przez Wnioskodawcę. Na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne księgi rachunkowe, tajemnice handlowe, know-how, licencje, firma Zbywcy, umowy handlowe.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą także pozostałe aktywa Zbywcy. M II w ramach kontynuowania swej działalności, w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Wnioskodawcę. Ponadto, wszelkie koszty oraz przychody wynikające z postanowień umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Zbywcę oraz Spółkę odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość ani też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, czy też funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów. Nieruchomość jest głównym aktywem Zbywcy, jednakże nie jest ona wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w księgach Zbywcy, w szczególności, nie jest dla Nieruchomości prowadzona oddzielna księgowość, nie jest także sporządzany dla niej odrębny bilans ani rachunek zysków i strat. Ponadto, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Po dokonaniu Transakcji Zbywca może nadal kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej.

Podsumowując, w ramach Transakcji, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę;

*   praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, w szczególności, umów w zakresie zarządzania Nieruchomością;
*   umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczących, m.in. usług księgowych, prawnych i doradczych;
*   należności związanych z prowadzoną działalnością operacyjną Zbywcy (powstałych przed datą Transakcji);
*   środków pieniężnych utrzymywanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu);
*   własnych zobowiązań, w szczególności zobowiązań z tytułu kredytu, instrumentów finansowych i pożyczki;
*   ksiąg rachunkowych, tajemnicy handlowej, know-how, licencji, firmy, umów handlowych;
*   zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy;
*   pozostałych aktywów Zbywcy.

Ponadto, w celu zapewnienia należytej obsługi komunikacyjnej Budynku, koniecznym jest zapewnienie tytułu prawnego do nieruchomości gruntowej zabudowanej parkingiem (dalej: Działka Zabudowana Parkingiem). W związku z tym rozważane jest nabycie przez Zbywcę w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT rzeczowego lub obligacyjnego tytułu do tejże nieruchomości. Zbywca dokona odliczenia VAT naliczonego związanego z nabyciem Działki Zabudowanej Parkingiem. Możliwa jest sytuacja, w której M II stanie się użytkownikiem wieczystym Działki Zabudowanej Parkingiem przed realizacją Transakcji. W takim przypadku planowane byłoby rozszerzenie przedmiotu Transakcji o Działkę Zabudowaną Parkingiem, tj. dokonanie łącznej sprzedaży Nieruchomości i Działki Zabudowanej Parkingiem przez M II. W przypadku gdyby jednak Działka Zabudowana Parkingiem nie została nabyta przez Zbywcę do dnia Transakcji, możliwe jest wstąpienie przez Wnioskodawcę w prawa Zbywcy wynikające z umowy dzierżawy Działki Zabudowanej Parkingiem lub też cesja na Wnioskodawcę przedwstępnej umowy sprzedaży Działki zabudowanej Parkingiem podpisanej przez Zbywcę.

Działka Zabudowana Parkingiem usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości. Całość powierzchni Parkingu, od momentu jego oddania do używania była oddana w najem oraz dzierżawę opodatkowaną VAT (tj. od momentu oddania w najem oraz dzierżawę upłynęły ponad 2 lata). W odniesieniu do Parkingu nie były ponoszone wydatki na ulepszenia stanowiące 30% lub przekraczające 30% ich wartości początkowej. Zbywca nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie Parkingu, których wartość spowodowałaby przekroczenie 30% wartości początkowej Parkingu przed dniem Transakcji.

Zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca zamierzają w stosunku do planowanej Transakcji złożyć oświadczenie, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (wybór opcji opodatkowania Transakcji podatkiem VAT). M II wystawi na rzecz Wnioskodawcy fakturę VAT z tytułu Transakcji. Ponadto, Spółka pragnie wskazać, że M II złoży oddzielny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT.

Po nabyciu, Wnioskodawca będzie wykorzystywał Nieruchomość oraz Działkę Zabudowaną Parkingiem będącą przedmiotem Transakcji do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle planowanego zdarzenia przyszłego, Spółka pragnie dokonać potwierdzenia klasyfikacji Transakcji dla celów VAT w świetle przepisów ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji?
2.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Działkę Zabudowaną Parkingiem do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miał prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Działki Zabudowanej Parkingiem w ramach planowanej Transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji. W przypadku natomiast, gdy obniżenie podatku należnego nie będzie możliwe, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu podatku naliczonego na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 1

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

W świetle powyższego, przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja, polegająca na sprzedaży Nieruchomości, stanowić będzie odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, przedmiotowa Transakcja będzie, co do zasady, podlegała opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego Transakcji nie będzie sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i które to czynności są wyłączone z zakresu opodatkowania VAT. Poniżej Wnioskodawca przedstawia argumenty przemawiające za taką kwalifikacją przedmiotu Transakcji.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa dla celów tej ustawy. Powszechnie akceptowane w doktrynie prawa podatkowego (np. Tomasz Michalik, VAT 2009, s. 93) jest podejście, zgodnie z którym dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa należy rozumieć zgodnie z jego definicją zawadą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.; dalej; KC). W myśl tego przepisu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej i obejmuje, w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
*   koncesje, licencje i zezwolenia,
*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,
*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
*   tajemnice przedsiębiorstwa,
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, sprzedaż przedsiębiorstwa (wyłączona z zakresu ustawy o VAT) ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 551 KC elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, sprzedaży takiej nie należy postrzegać jako zbycia przedsiębiorstwa.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer składników kluczowych dla definicji przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Zbywcy. Z perspektywy M II przedmiotem zbycia nie będzie ogół składników należących do majątku tego przedsiębiorstwa, tj. przedmiotem zbycia będzie wyłącznie Nieruchomość oraz związane z nią umowy najmu. W szczególności, Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, iż w związku z Transakcją nie dojdzie do przejęcia przez niego ksiąg rachunkowych oraz innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy, jak również praw i obowiązków wynikających z obecnie obowiązujących umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą nieruchomości (w tym m.in. umów o zarządzanie, umów z dostawcami mediów, umów o finansowanie, etc.).

Przedmiotem Transakcji nie będą również żadne należności i zobowiązania Zbywcy (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z postanowień umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi, dotyczącymi zbywanej Nieruchomości (np. z tytułu dostaw energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę, odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi techniczne, etc.), z tym że Spółka przejmie obowiązki Zbywcy dotyczące zwrotu depozytów otrzymanych od najemców. Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z postanowień umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Spółkę i Zbywcę odpowiednio do okresów, w których podmioty te były właścicielami Nieruchomości i stronami stosownych umów najmu.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiotem Transakcji będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie wyczerpuje bowiem przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie prawa cywilnego, która jest również przyjmowana na gruncie ustawy o VAT. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie dnia 16 października 2012 r. (sygn. IPPP2/443-879/12-4/BH), 2 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-611/12-2/BH) oraz 13 listopada 2008 r. (sygn. IPPP1/443-1637/08-03/MPe).

Ponadto, w opinii Wnioskodawcy, planowana Transakcja nie może także zostać zakwalifikowana jako sprzedaż ZCP. Stosownie do art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Biorąc pod uwagę powyższą definicję oraz w oparciu o doktrynę prawa podatkowego i dotychczasową praktykę organów podatkowych (w tym, m.in.: interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., sygn. IBPP3/443-1122/11/AM), przesłankami uznania danego zespołu składników majątkowych za ZCP są:

*   istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) powiązanych funkcjonalnie, pozwalających na realizację określonych zadań gospodarczych;
*   zespół tych składników powinien być wyodrębniony organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP.

Ponadto wymagane jest, aby ZCP mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez ZCP można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako ZCP, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. ZCP tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Podsumowując, z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem planowanej Transakcji będzie Nieruchomość, a więc jedynie niektóre elementy przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie powinny być uznawane za zorganizowany zespół składników z uwagi na fakt, iż inne istotne elementy przedsiębiorstwa nadające im charakter zorganizowanego zespołu (np. umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy z dostawcami mediów, umowy o finansowanie, w tym kredyty bankowe zaciągnięte przez Zbywcę, pracownicy, środki pieniężne, inne niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu, oraz należności związane z Nieruchomością nie będą stanowić przedmiotu Transakcji. Wnioskodawca pragnie zauważyć, że Transakcji nie będą podlegać także inne istotne z punktu widzenia definicji elementy przedsiębiorstwa Zbywcy, tj. firma, tajemnice handlowe, środki pieniężne, inne niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu, zgromadzone na rachunku bankowym, księgi i inna dokumentacja handlowa. W rzeczywistości, w ramach Transakcji zostaną przeniesione na Wnioskodawcę jedynie pojedyncze składniki majątkowe.

Transakcji podlegać będzie Nieruchomość wraz z umowami najmu wskazanymi powyżej, które zostaną przeniesione na Spółkę z mocy prawa. Z kolei brak kontynuacji umów (np. umów o zarządzanie, umów z dostawcami mediów, umów o finansowanie, etc.) nie pozwala na prowadzenie działalności gospodarczej w dotychczasowym zakresie realizowanym w związku z przynależnością Nieruchomości do Zbywcy. Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji, nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa ani ZCP, o których mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie przepisom ustawy o VAT i powinna być udokumentowana fakturą VAT wystawioną na rzecz Wnioskodawcy.

Opcja opodatkowania Transakcji

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Zbywcę do działalności opodatkowanej VAT. W związku z powyższym doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości. Dodatkowo, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jej dostawą minęło więcej niż dwa lata. W świetle powyższego, Transakcja nie podlega zatem, co do zasady, wyłączeniu ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Niemniej, w świetle ust. 10 ww. artykułu 43, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, spełniające wymogi z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Jak już zostało wskazane powyżej, Wnioskodawca i Zbywca są czynnymi podatnikami VAT i w związku z planowaną Transakcją zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W takiej sytuacji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%.

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących Transakcję

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w brzmieniu od 1 stycznia 2014 r., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT stanowi, iż kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10, 10b pkt 1 oraz ust. 11 przytaczanej ustawy w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy (jednak nie wcześniej niż otrzymanie faktury). Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy towary i usługi, w związku z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych (co będzie miało miejsce w danym przypadku). W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca (podatnik VAT) będzie wynajmował zakupioną Nieruchomości na rzecz podmiotów krajowych i zagranicznych. W konsekwencji należy uznać, że wymienione wyżej warunki będą spełnione, a zatem w związku z nabyciem Nieruchomości Wnioskodawcy będzie przysługiwało do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze otrzymanej od Zbywcy.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje pod warunkiem spełnienia przez podatnika zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, określonych w art. 86 ust. 1 ustawy VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy VAT. Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku (przypadki te nie będą miały miejsca w opisywanym zdarzeniu przyszłym).

Biorąc pod uwagę powyższe, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż zgodnie z opisanym stanem faktycznym:

*   Wnioskodawca będzie czynnym podatnikiem VAT,
*   nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności dających prawo do odliczenia VAT, tj. m.in. do odpłatnego świadczenia usług wynajmu,
*   nabyta Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub ZCP, oraz
*   nie zaistnieją inne przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż będzie on uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury VAT, dokumentującej Transakcję sprzedaży Nieruchomości.

Stanowisko Spółki w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Działkę Zabudowaną Parkingiem do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej zakup Działki Zabudowanej Parkingiem w ramach planowanej Transakcji. W przypadku natomiast, gdy obniżenie podatku należnego będzie możliwe, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do zwrotu podatku naliczonego na rachunek bankowy.

Uzasadnienie stanowiska Spółki w zakresie pytania nr 2

W ocenie Spółki, argumentacja podniesiona powyżej znajdzie zastosowanie w przypadku, gdy Transakcja obejmie dodatkowo Działkę Zabudowaną Parkingiem. Spółka pragnie zwrócić uwagę, że całość powierzchni Działki Zabudowanej Parkingiem została oddana do użytkowania najemcom oraz dzierżawcom w ramach czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo, w stosunku do Działki Zabudowanej Parkingiem nie były ponoszone wydatki na jej ulepszenie, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% jej wartości początkowej. Działka Zabudowana Parkingiem nie stanowi także przedsiębiorstwa, ani ZCP.

Tym samym, biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Działki Zabudowanej Parkingiem będzie podlegała zwolnieniu z VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania, jako że nie odbędzie się ona w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata). Z tego względu, będzie ona podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. pkt 10 ustawy o VAT. Jednakże, Wnioskodawca oraz Zbywca zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania w trybie art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż będzie on uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury VAT, dokumentującej Transakcję sprzedaży Działki Zabudowanej Parkingiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również m.in. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Także dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu jako dostawa towarów, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle w stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2014 r. rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ww. ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki czy budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Ponadto, przepis ten obejmuje swoim zakresem także grunty będące w wieczystym użytkowaniu.

Zatem, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, bądź też jest opodatkowana 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione są budynki/budowle.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, dla celów stosowania ustawy przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Natomiast wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będąc we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy zatem do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w najbliższym czasie Zbywca nabędzie prawo własności budynku biurowego wraz z przynależną infrastrukturą oraz prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której usytuowany jest Budynek i Budowle w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Przynależne do Budynku Budowle obejmują: infrastrukturę wodociągową, kanalizacyjną, cieplną, energetyczną oraz place i parking naziemny (zewnętrzny parking położony bezpośrednio przy tylnej ścianie Budynku na działce ) wraz z oświetleniem.

W przyszłości, Zbywca zamierza zbyć Nieruchomość w drodze transakcji sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług na rzecz Wnioskodawcy. Przedmiotem planowanej Transakcji będą:

*   prawo własności Budynku;
*   prawo własności Budowli;
*   prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której usytuowany jest Budynek i Budowle.

W ramach planowanej Transakcji, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, zgodnie z ustaleniami stron transakcji, Zbywca przeniesie na Wnioskodawcę, jako integralną część Budynku i jego wartości w ramach ustalonej ceny, prawa i obowiązki wynikające z gwarancji i rękojmi budowlanych, gwarancji bankowych związanych z umowami najmu oraz prawa autorskie do projektu.

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Wnioskodawcę umów w zakresie zarządzania Nieruchomością, tzn. nie nastąpi cesja wspomnianych umów na Wnioskodawcę, lecz Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości zawrze odpowiednią umowę o zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie. W okresie przejściowym po Transakcji, a na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Wnioskodawcę. Dodatkowo, na Wnioskodawcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in. usług księgowych, prawnych i doradczych.

Ponadto, planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia należności Zbywcy związanych z prowadzoną działalnością operacyjną (powstałych przed Transakcją), czy środków pieniężnych utrzymywanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu). Wnioskodawca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy, a zobowiązania z tytułu kredytu oraz instrumentów finansowych najprawdopodobniej będą przedmiotem refinansowania przez Wnioskodawcę. Na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne księgi rachunkowe, tajemnice handlowe, know-how, licencje, firma Zbywcy, umowy handlowe.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem w ramach Transakcji nie nastąpi przeniesienie zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Przedmiotem Transakcji nie będą także pozostałe aktywa Zbywcy. Zbywca w ramach kontynuowania swej działalności, w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Wnioskodawcę. Ponadto, wszelkie koszty oraz przychody wynikające z postanowień umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Zbywcę oraz Wnioskodawcę odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

Przedmiot Transakcji, czyli cała Nieruchomość ani też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, czy też funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów. Nieruchomość jest głównym aktywem Zbywcy, jednakże nie jest ona wyodrębniona organizacyjnie ani finansowo w księgach Zbywcy, w szczególności, nie jest dla Nieruchomości prowadzona oddzielna księgowość, nie jest także sporządzany dla niej odrębny bilans, ani rachunek zysków i strat. Ponadto, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Po dokonaniu Transakcji Zbywca może nadal kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto, jeżeli przed datą transakcji Zbywca stanie się użytkownikiem wieczystym Działki Zabudowanej Parkingiem, to planowane będzie rozszerzenie przedmiotu Transakcji o prawo użytkowania wieczystego Działki Zabudowanej Parkingiem, tj. dokonanie łącznej sprzedaży Nieruchomości i Działki Zabudowanej Parkingiem.

Analiza tak przedstawionych okoliczności prowadzi do wniosku, że do sprzedaży składników majątku wymienionych w złożonym wniosku obejmujących w szczególności prawo wieczystego użytkowania działki wraz z posadowionymi na niej Budynkiem oraz Infrastrukturą towarzyszącą, a także prawo wieczystego użytkowania działki wraz z Parkingiem nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej Transakcji, nie wyczerpuje definicji przedsiębiorstwa.

W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Zbywcę w ramach Transakcji). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Wnioskodawcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę, a Wnioskodawca będzie musiał we własnym zakresie (np. w zakresie zarządzania Nieruchomością) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zorganizowanej jego części, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy, gdyż przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

Z wniosku wynika, że w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na Wnioskodawcę:

*   praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, w szczególności, umów w zakresie zarządzania Nieruchomością;
*   umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczących, m.in. usług księgowych, prawnych i doradczych;
*   należności związanych z prowadzoną działalnością operacyjną Zbywcy (powstałych przed datą Transakcji);
*   środków pieniężnych utrzymywanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi umowami najmu);
*   własnych zobowiązań, w szczególności zobowiązań z tytułu kredytu, instrumentów finansowych i pożyczki;
*   ksiąg rachunkowych, tajemnicy handlowej, know-how, licencji, firmy, umów handlowych;
*   zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy;
*   pozostałych aktywów Zbywcy.

Tym samym, planowana Transakcja zbycia Nieruchomości obejmującej prawo własności budynku wraz z przynależną infrastrukturą oraz prawo wieczystego użytkowania działki gruntu, na której Nieruchomość jest położona a także prawo wieczystego użytkowania działki zabudowanej Parkingiem - stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy, określonym w art. 6 ustawy.

Zgodnie. z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, gdyż zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.).

I tak w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno - użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową - art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ustawy Prawo budowlane, znajdująca się na nieruchomości infrastruktura wodociągowa, kanalizacyjna, cieplna, energetyczna oraz place - wbrew temu co twierdzi Wnioskodawca – nie mieszczą się w definicji budowli. Ustawodawca nie wymienia ww. obiektów wśród obiektów budowlanych, umieszcza je natomiast w katalogu określonych odrębnie od budowli urządzeń budowlanych (urządzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym, zapewniającym możliwość użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem). Stąd też, rzeczy które nie zostały objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie, różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli, ponieważ nie pełnią one samodzielnych funkcji budowlanych.

Natomiast parking wraz z oświetleniem należy uznać za obiekt budowlany - w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane – a nie za urządzenie budowlane, do której to kategorii zaliczają się wyłącznie place postojowe.

Z wniosku wynika, że przedmiotem planowanej transakcji zbycia ma być Nieruchomość obejmującą prawo wieczystego użytkowania działki, na której położony jest Budynek wraz z Infrastrukturą towarzyszącą, a także prawo wieczystego użytkowania działki wraz z Parkingiem.

Budynek został wybudowany w 2005 r., natomiast oddanie do użytkowania nastąpiło w maju 2006 r. W lipcu 2006 r. Nieruchomość została nabyta przez Spółkę Zależną Zbywcy w drodze sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT. Przynależne do Budynku Budowle obejmują: infrastrukturę wodociągową, kanalizacyjną, cieplną, energetyczną oraz place i parking naziemny (zewnętrzny parking położony bezpośrednio przy tylnej ścianie Budynku na działce ) wraz z oświetleniem. Na ich ulepszenie nie były ponoszone wydatki stanowiące 30% lub przekraczające 30% ich wartości początkowej.

Od momentu nabycia Budynku oraz oddania go w najem, Spółka Zależna nie ponosiła wydatków na jego ulepszenie, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% jego wartości początkowej. Zbywca nie planuje również ponosić wydatków na ulepszenie Budynku, których wartość spowodowałaby przekroczenie 30% wartości początkowej Budynku przed sprzedażą Nieruchomości.

Ponadto, do Transakcji możliwe jest włączenie prawa wieczystego użytkowania Działki Zabudowanej Parkingiem (jeżeli Zbywca nabędzie to prawo przed realizacją Transakcji). W przypadku gdyby jednak Działka Zabudowana Parkingiem nie została nabyta przez Zbywcę do dnia Transakcji, możliwe jest wstąpienie przez Wnioskodawcę w prawa Zbywcy wynikające z umowy dzierżawy Działki Zabudowanej Parkingiem lub też cesja na Wnioskodawcę przedwstępnej umowy sprzedaży Działki Zabudowanej Parkingiem podpisanej przez Zbywcę. Jeżeli Zbywca nabędzie prawo wieczystego użytkowania działki wraz z Parkingiem, to nastąpi to w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działka Zabudowana Parkingiem usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości. Całość powierzchni Parkingu, od momentu jego oddania do używania była oddana w najem oraz dzierżawę opodatkowaną VAT (tj. od momentu oddania w najem upłynęły ponad 2 lata). W odniesieniu do Parkingu nie były ponoszone wydatki na ulepszenia stanowiące 30% lub przekraczające 30% ich wartości początkowej. Spółka nie planuje ponosić wydatków na ulepszenie Parkingu, których wartość spowodowałaby przekroczenie 30% wartości początkowej Parkingu przed dniem Transakcji.

W świetle przedstawionych powyżej okoliczności należy stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, w skład której wchodzi prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z położonym na niej Budynkiem oraz Infrastrukturą towarzyszącą w postaci sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, placów i parkingu naziemnego wraz z oświetleniem, wbrew stanowisku Zbywcy i Wnioskodawcy, doszło w momencie nabycia tej Nieruchomości przez Spółkę Zależną, tj. w lipcu 2006 r., nie natomiast z chwilą oddania tej Nieruchomości w najem. Jak wynika z wniosku, zakup tej Nieruchomości nastąpił w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, a w okresie po jej nabyciu nie ponoszono wydatków na jej ulepszenie, których łączna wartość stanowiłaby co najmniej 30% jej wartości początkowej. Stąd też późniejsze oddanie w najem tej Nieruchomości nie zostało wykonane w ramach pierwszego zasiedlenia, które jak wskazano powyżej nastąpiło z momentem jej zakupu – w lipcu 2006 r.

Zatem, dostawa zabudowanej Nieruchomości opisanej powyżej, nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia, ani też w okresie krótszym niż dwa lata od wydania tej nieruchomości w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Tak więc należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że planowana sprzedaż korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W odniesieniu do kwestii zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z położonym na nim Parkingiem należy podzielić stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa ta także będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. W analizowanym przypadku pomiędzy planowaną dostawą a pierwszym zasiedleniem, które nastąpiło z momentem oddania tej nieruchomości w odpłatny najem, upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Należy jednak wskazać, że w odniesieniu do planowanej dostawy, Zbywcy i Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, przed dokonaniem Transakcji, zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, złożą właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, w odniesieniu do części zbywanej Nieruchomości, która podlegać będzie zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na powyższe przepisy ustawy oraz uwzględniając, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca i Zbywca złożą właściwemu organowi podatkowemu zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania, zdaniem Organu przedmiotowa Transakcja we wskazanym wyżej zakresie będzie podlegać opodatkowaniu VAT i w konsekwencji, Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT z tytułu tej Transakcji według stawki 23%.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nabędzie na własność Nieruchomość oraz Działkę Zabudowaną Parkingiem, które następnie planuje wykorzystywać m.in. do odpłatnego świadczenia usług najmu. Wynajem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu stawką VAT podstawową, tj. obecnie na poziomie 23%.

Analiza wskazanych okoliczności sprawy, jak i fakt, że sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy przedmiotowej Nieruchomości oraz Działki Zabudowanej Parkingiem będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT prowadzi do wniosku, że po otrzymaniu przez Wnioskodawcę prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie przedmiotowej Transakcji, będzie mu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz Działki Zabudowanej Parkingiem, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust.1 ustawy, tzn. Wnioskodawca jako podatnik VAT w ramach czynności opodatkowanych nabędzie Nieruchomość oraz Działkę Zabudowaną Parkingiem z zamiarem jej wykorzystania do czynności opodatkowanych, tj. odpłatnego najmu i dzierżawy. Tym samym Wnioskodawca będzie miał prawo do otrzymania z tytułu przedmiotowej Transakcji zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie objętym pyt. 1 i 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.