Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1083/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-02-04
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w części w 2006r. na zasadzie współwłasności oraz w części w 2008r. w drodze darowizny?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; darowizna; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 04 października 2009r. (data wpływu do tut. Biura 06 listopada 2009r.) uzupełnionym w dniu 06 stycznia 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w części w drodze umowy sprzedaży w 2006r. i w części w drodze darowizny w 2008r. - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 06 listopada 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w części w drodze umowy sprzedaży w 2006r. i w części w drodze darowizn w 2008r.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku pismem z dnia 31 grudnia 2009r. Znak: IBPB II/2/415-1083/09/JG; IBPB II/1/436-325/09/MCZ wezwano wnioskodawczynię do ich uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 06 stycznia 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 22 września 2006r. wraz z siostrą nabyła na współwłasność nieruchomość do remontu za kwotę 190.000,00 zł. W ww. nieruchomości wnioskodawczyni posiadała udział wynoszący 7/10, a siostra 3/10. Wszystkie opłaty związane z nabyciem ww. nieruchomości tj. akt notarialny i opłaty w kwocie 5.627 zł poniosła wnioskodawczyni. W remont domu wnioskodawczyni zainwestowała własne środki. Z uwagi na fakt, iż zakres remontu okazał się znacznie większy niż szacowany na początku i potrzebne były znacznie większe środki, postanowiła wystąpić o kredyt na remont tejże nieruchomości. Jednakże jak wskazała, aby otrzymać kredyt musiała być jedyną właścicielką nieruchomości. W związku z tym siostra na jej rzecz dokonała darowizny swojego udziału w nieruchomości wynoszącego 3/10 – akt notarialny z dnia 29 kwietnia 2008r. Koszty notarialne w kwocie 798,84 zł poniosła wnioskodawczyni. Następnie w październiku 2008r. wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt budowlany w kwocie 100.000,00 zł na remont ww. nieruchomości - umowa kredytowa z dnia 30 października 2008r. Dzięki tym środkom remont nieruchomości był prowadzony. W 2009r. wnioskodawczyni przeprowadziła się. Ze względu na uciążliwość prowadzenia prac remontowych na odległość wnioskodawczyni postanowiła zbyć nieruchomość a za uzyskane ze sprzedaży środki kupić inną nieruchomość. Wnioskodawczyni w dniu 15 lipca 2009r. zbyła przedmiotową nieruchomość za kwotę 299.000,00 zł. Z uzyskanych środków wnioskodawczyni spłaciła zaciągnięty na remont tej nieruchomości kredyt budowlany w wysokości 100.000,00 zł - zaświadczenie Banku z dnia 28 sierpnia 2009r. o spłacie kredytu budowlanego. Wnioskodawczyni w Urzędzie Skarbowym złożyła oświadczenie, iż środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła na spłatę kredytu budowlanego w kwocie 100.000.00 zł, a pozostałe 199.000,00 zł zamierza przeznaczyć na zakup innej nieruchomości i jej remont w ciągu dwóch lat. Przy czym podkreśliła, iż z informacji jaką uzyskała nie może całej kwoty przeznaczyć na zakup innej nieruchomości lecz powinna zapłacić podatek w wysokości 19% od 3/10 udziału, który nabyła w darowiźnie od siostry licząc udział od całości dochodu tj. od kwoty 299.000,00 zł czyli 19% z 89.700,00 zł.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania.

1.  W jaki sposób wnioskodawczyni powinna rozliczyć przychód tj. od jakiej kwoty powinna zapłacić podatek i w jakiej wysokości?
2.  Czy wnioskodawczyni w przypadku gdy spłaciła kredyt może od dochodu odliczyć spłacony kredyt budowlany?
3.  Czy kwotę kredytu w wysokości 100.000,00 zł wnioskodawczyni może zaliczyć jako koszt uzyskania przychodu i jakie koszty mogą podlegać jeszcze odliczeniu?
4.  Czy darowizna opodatkowana jest w momencie kiedy ją wnioskodawczyni otrzymała, czy w momencie zbycia nieruchomości,
5.  Czy 19% podatku liczy się od kwoty 89.700,00 zł w przypadku gdy po spłacie kredytu udział darowizny 3/10 z 199.000,00 zł to 59.700 zł czy też w takim przypadku zaciągnięty kredyt podlega opodatkowaniu?
6.  Jaki skutki podatkowe wywoła ewentualne cofnięcie darowizny?

Zdaniem wnioskodawczyni, w przedstawionej sytuacji jeżeli spłaciła kredyt to odliczeniu od dochodu powinien podlegać spłacony przez nią kredyt budowlany. Po spłacie kredytu pozostała kwota 199.000,00 zł. Ponadto poniosła znaczne nakłady przed zaciągnięciem kredytu na remont tego domu, które mogłaby zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Natomiast uważa, że nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym udział w nieruchomości, który dostała w darowiźnie od siostry ponieważ darowizna w I grupie pokrewieństwa wolna jest od podatku. Zaznaczyła, że w darowiźnie otrzymała udział wynoszący 30% ceny zakupu 190.000,00 zł tj. 57.000 zł i w razie konieczności opodatkowania, to ta kwota powinna podlegać opodatkowaniu a nie 89.000 zł, (czyli 30% od ceny zbycia 299.000 zł). Uważa, że faktycznie otrzymała w darowiźnie 30% od 190.000 zł (cena nabycia) a nie od ceny zbycia, gdyż darowizna miała miejsce przed sprzedażą. Niezasadne więc jest aby podatek (jeżeli miałby być naliczany) był naliczany od wyższej wartości, kiedy darowana została faktycznie wartość niższa. Jak podkreśla wyższą cenę sprzedaży nieruchomości mogła uzyskać jedynie i wyłącznie dlatego, że został wykonany remont z zaciągniętego kredytu. Kredyt zaciągnęła sama i w całości został oddany do banku (100.000,00 zł). Jeżeli zatem miałaby zapłacić podatek w wysokości od kwoty 89. 700 zł ( co stanowi 30% z ceny zbycia 299.000 zł), to zapłaciłaby podatek również od spłaconego kredytu, a kredyt budowlany nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W kwestii cofnięcia darowizny uważa, że skoro od darowizny nie ma podatku to nie powinien podlegać opodatkowaniu udział w nieruchomości, który otrzymała w darowiźnie od siostry ani w momencie darowania, ani w momencie kiedy udział darowizny został sprzedany. Jednocześnie, ponieważ darowizna zostanie siostrze zwrócona, nie będzie również podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Ocena stanowiska w zakresie podatku od spadków i darowizn została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Zgodnie z przepisem z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono nowe, obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Natomiast ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zatem dla ustalenia które przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych znajdą zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości kluczowe znaczenie ma data nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości i forma prawna ich nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, iż wnioskodawczyni wraz z siostrą w dniu 22 września 2006r. nabyła na współwłasność nieruchomość do remontu za kwotę 190.000,00 zł. W ww. nieruchomości wnioskodawczyni posiadała udział wynoszący 7/10 części, siostra 3/10 części. W dniu 29 kwietnia 2008r. siostra wnioskodawczyni darowała jej swój udział w nieruchomości. Remont przedmiotowej nieruchomości był dokonany z własnych środków finansowych wnioskodawczyni jak również z zaciągniętego przez nią kredytu w kwocie 100.00,00 zł. W dniu 15 lipca 2009r. wnioskodawczyni dokonała sprzedaży nieruchomości za kwotę 299.000,00 zł. Złożyła oświadczenie, iż środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła na spłatę kredytu budowlanego w kwocie 100.000.00 zł, a pozostałe 199.000,00 zł zamierza przeznaczyć w ciągu dwóch lat na zakup innej nieruchomości i jej remont.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni prawo własności do nieruchomości nabyła na zasadzie współwłasności w 2006r. w odniesieniu do udziału wynoszącego 7/10 części i w 2008r. w drodze darowizny od swojej siostry w odniesieniu do udziału wynoszącego 3/10 części. Sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni dokonała w dniu 15 lipca 2009r. tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpowiednie nabycie udziałów w nieruchomości, co po stronie wnioskodawczyni implikuje określone skutki podatkowe, odrębnie dla każdego z nabytych udziałów.

Ad. 1

Ze względu na fakt, że prawo własności do nieruchomości wnioskodawczyni nabyła odpowiednio w 2006r. w 7/10 części na zasadzie współwłasności oraz w 2008r. w 3/10 częściach w drodze darowizny to przychód ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 2006r. będzie podlegać opodatkowaniu w myśl ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r., natomiast dochód w części odpowiadający udziałowi nabytemu w 2008r. będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I. Udział nabyty w 2006r.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych –w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Z kolei art. 28 ust. 2a tej ustawy stanowi, iż obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dnia od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z treścią art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Przepis ten nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) wyłącznie na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe czyli w tym m.in. na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętego na cele mieszkaniowe oraz na nabycie innej nieruchomości i jej remont. Zatem w przedmiotowej sprawie przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w 2006r. przeznaczony na spłatę kredytu w kwocie 100.000 zł zaciągniętego na remont zbywanej nieruchomości oraz na nabycie innej nieruchomości i jej remont o ile istotnie ww. wydatki zostały lub zostaną poniesione w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania, gdyż ta część przychodu zostanie wydatkowana na cele mieszkaniowe o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i lit. e) ww. ustawy.

II. Udział nabyty w 2008r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód wyliczony jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami uzyskania przychodu, którymi w stanie faktycznym opisanym we wniosku stanowić mogą udokumentowane nakłady poczynione przez wnioskodawczynię na tej nieruchomości w okresie jej posiadania.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. poza jednym zwolnieniem podatkowym wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy tzw. ulgą meldunkową nie przewidywały żadnych innych zwolnień podatkowych z których wnioskodawczyni mogłaby skorzystać. Z wniosku nie wynika, aby wnioskodawczyni w sprzedanej nieruchomości była zameldowana na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Brak zameldowania wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia w przedmiotowej sprawie na podstawie tzw. ulgi meldunkowej.

Bez znaczenia natomiast pozostaje sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży.

Reasumując opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadzie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., będzie podlegać przychód odpowiadający udziałowi nabytemu w 2006r. na zasadzie współwłasności, chyba że wystąpią warunki do zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. będzie podlegał dochód ze zbycia 3/10 udziału nabytego w 2008r. wyliczony jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tego udziału a kosztami jego uzyskania obliczonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Ad. 2

Jak już wyżej wskazano w myśl obowiązujących do 31 grudnia 2006r. zasad opodatkowania opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega przychód ze sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w 2006r. Podstawę opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi przychód ustalony zgodnie z art. 19 – czyli wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, który w określonych okolicznościach może korzystać ze zwolnienia. Ustawodawca przewidział w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. zamknięty katalog zwolnień z podatku. Niewątpliwie w stanie faktycznym celami mieszkaniowymi na które może zostać przeznaczony przychód ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 2006r. jest zarówno spłata kredytu zaciągniętego na remont zbywanej nieruchomości jak również nabycie innej nieruchomości i jej remont. O ile przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości odpowiadający udziałowi nabytemu w 2006r. wnioskodawczyni przeznaczy bądź przeznaczyła na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wówczas będzie on podlegał zwolnieniu z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast w odniesieniu do udziału nabytego w 2008r. zwolnienie to nie znajdzie zastosowania, gdyż przepisy je regulujące zostały uchylone.

Ad. 3

Jak już wskazano powyżej prawo własności do nieruchomości wnioskodawczyni nabyła w części w 2006r. na zasadzie współwłasności, a pozostałą część w 2008r. w drodze darowizny. Przepisy regulujące kwestię kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości zostały wprowadzone do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dnia 1 stycznia 2007r. Tym samym ich zastosowanie możliwie jest wyłącznie do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r. Oznacza to, że w stanie faktycznym regulacja ta ma zastosowanie wyłącznie do przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny w 2008r., o ile zostaną spełnione określone przepisami warunki. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Kwota kredytu w wysokości 100.000,00 zł zaciągniętego na remont zbywanej nieruchomości nie będzie stanowić kosztu uzyskania przychodu spłata kredytu nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d. ww. ustawy. Natomiast kosztem uzyskania przychodu będą udokumentowane fakturą VAT nakłady poniesione na zbytą nieruchomość.

Ad. 4 i Ad. 6

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) przepisów ww. ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983r. o spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009r. nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego.

Z powyższego wynika, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie podlegają przychody wynikające w sposób bezpośredni ze zdarzeń powodujących powstanie obowiązku podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Do wyłączenia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodzi przy nabyciu majątku w drodze dziedziczenia lub darowizny. Jednakże przepis ten nie ma zastosowania, gdy spadkobierca lub obdarowany w związku z tym majątkiem w okresie późniejszym uzyskuje przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym tzn. odpłatnie zbywa darowane lub otrzymane w spadku składniki majątkowe. Zbycie jest bowiem odrębną od nabycia czynnością prawną.

Dlatego też przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn podlegało wyłącznie nabycie przez wnioskodawcę udziału w nieruchomości i wówczas nie miało miejsca zastosowanie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odrębną czynnością jest natomiast odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nabytego w drodze darowizny, którą to czynność regulują już przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sposób tej regulacji został opisany powyżej.

Odnosząc się natomiast do ewentualnego cofnięcia darowizny zauważyć należy, iż skoro darowizna została wykonana a nieruchomość sprzedana, to czynność sprzedaży nieruchomości implikuje opisane powyżej skutki podatkowe. Natomiast dopuszczalność oraz skutki odwołania darowizny regulują nie będące przepisami prawa podatkowego przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeksu Cywilnego (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.).

Ad. 5

Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008r. w drodze darowizny. Co do zasady przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie – z wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość została sprzedana za kwotę 299.000,00 zł – o ile odpowiada wartości rynkowej pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu (w stanie faktycznym opisanym we wniosku mogą to być udokumentowane koszty remontu) ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6d. ww. ustawy. Należy zwrócić także uwagę, że wnioskodawczyni w momencie nabycia udziału w nieruchomości w 2006r. była jej współwłaścicielem. Prawo własności do całej nieruchomości wnioskodawczyni nabyła dopiero wówczas gdy nabyła w drodze darowizny udział należący do jej siostry. Dopiero dysponując prawem własności do nieruchomości wnioskodawczyni dokonała w dniu 15 lipca 2009r. jej sprzedaży za kwotę 299.000,00 zł. Tak więc w żadnym wypadku nie można zgodzić się z twierdzeniem wnioskodawczyni, iż w drodze darowizny otrzymała jedynie udział w kwocie za jaką nieruchomość została zakupiona tj. 199.000,00 zł bowiem w drodze darowizny wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości, a nie w kwocie. Ponadto zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowanego traktowane jako osiągniecie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym oczywistym jest, że od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego.

Zatem opodatkowaniu 19% podatkiem podlegać będzie dochód wyliczony jako 3/10 z kwoty 299.000,00 zł minus koszty odpłatnego zbycia (np. notarialne) minus udokumentowane nakłady na remont tej części nieruchomości.

W tym stanie faktycznym przedmiotowej sprawy stanowisko wnioskodawczyni należało uznać w całości za nieprawidłowe.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a.