Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-620/14-7/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-12-01
Teza: Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowi źródło przychodu w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 18 sierpnia 2014 r. (data wpływu 20 sierpnia 2014 r.) uzupełnione pismem (data nadania 18 listopada 2014 r., data wpływu 24 listopada 2014 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-620/ 14-5/MS z dnia 7 listopada 2014 r. (data nadania 10 listopada 2014 r., data doręczenia 13 listopada 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2000 r.,
*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej sprzedaży pomieszczenia przynależnego nabytego w 2004 r.

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-620/14-5/MS z dnia 7 listopada 2014 r. (data nadania 10 listopada 2014 r., data doręczenia 13 listopada 2014 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez wyjaśnienie w zakresie jakich przepisów prawa podatkowego ma być wydana interpretacja przepisów prawa podatkowego, dokonanie stosownej opłaty od wniosku, uzupełnienie danych o wysokości, sposobie uiszczenia i zwrotu opłaty oraz numeru kont bankowych, sformułowanie pytania, które winno być związane z przepisami prawa podatkowego, będące przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przyporządkowane do przedstawionego stanu faktycznego i dotyczyć indywidualnej sprawy Wnioskodawczyni oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego odnośnie sformułowanego pytania.

Pismem (data nadania 18 listopada 2014 r., data wpływu 24 listopada 2014 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1.  W dniu 13 stycznia 2000 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z małżonkiem, jako współwłasność małżeńską, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 45,98 m2 (akt notarialny, Kancelaria Notarialna).
2.  W dniu 28 maja 2004 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z małżonkiem, jako współwłasność małżeńską, od wspólnoty mieszkaniowej pomieszczenia pralni-suszarni o powierzchni 45,91 m2 znajdujące się bezpośrednio nad nabytym przez Wnioskodawczynię w dniu 13 stycznia 2000 r. lokalem Nr 16 stanowiące część wspólną celem przyłączenia do lokalu Nr 16 jako pomieszczenia przynależne (Akt Notarialny).
3.  W dniu 28 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni zbyła lokal mieszkalny Nr 16 wraz z pomieszczeniami przynależnymi jako całość (akt notarialny, Kancelaria Notarialna).
4.  W związku z powyższym Urząd Skarbowy wszczął postępowanie wyjaśniające w sprawie podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 16 § 1 ustawy z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy (Dz. U. z 2013 r., poz. 186) za niedokonanie w terminie rozliczenia z poniesionych wydatków oraz niezłożenie deklaracji PIT-23, tj. za niedotrzymanie 30 dniowego terminu po upływie 2 lat od daty złożenia oświadczenia, że uzyskane ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed dniem 1 stycznia 2007 r. przychody przeznaczymy w całości na własne cele mieszkaniowe.

Po analizie treści wniosku z dnia 20 sierpnia 2014 r. oraz jego uzupełnienia (data wpływu 24 listopada 2014 r.), mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tut. Organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, że intencją Wnioskodawczyni było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym stanowi źródło przychodu w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Nabycie przez Wnioskodawczynię i Jej męża prawa własności do pomieszczeń stanowiących część nieruchomości wspólnej w celu ich przyłączenia jako pomieszczenia przynależne do lokalu, nie stanowiło w istocie nabycia odrębnego lokalu, o którym mowa w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 22 czerwca 1994 r. o własności lokali. Co w konsekwencji nie rodzi skutku w postaci powstania obowiązku podatkowego. Wniosek taki płynie z treści dokonanej czynności prawnej oraz intencji stron tej czynności. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z § 3 oraz § 5 aktu notarialnego sporządzonego dnia 28 maja 2004 r. przed asesorem notarialnym Olgą B., zastępcą notariusza Marii J. z Kancelarią w W., doszło do zbycia części nieruchomości wspólnej celem jej przyłączenia jako pomieszczenia przynależne do odrębnego lokalu. Czynność ta zatem została przez Wnioskodawczynię i Jej męża potraktowana jako dokonanie nakładów podwyższających wartość posiadanego przez nich samodzielnego lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 13 stycznia 2000 r. Natomiast zbyty w drodze sprzedaży został przez Wnioskodawczynię i Jej męża lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi. W szczególności w akcie notarialnym nie został określony on jako dwa lokale lub dwie nieruchomości oraz nie zostały wskazane oddzielnie wartości dla lokalu mieszkalnego oraz przynależnych do niego pomieszczeń. Skoro zatem lokal ten został zbyty jako całość, a dniem nabycia lokalu był dzień 13 stycznia 2000 r. i w lokalu tym w czasie jego posiadania przez Wnioskodawczynię poczyniono jedynie nakłady to w ocenie Wnioskodawczyni i Jej męża ze względu na upływ okresu dłuższego niż okres 5 lat, obowiązek podatkowy nie wystąpił.

Gdyby nawet przyjąć inną koncepcję, to i tak Wnioskodawczyni wskazuje, że Jej działanie nie zmierzało do uniknięcia zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Nie sposób bowiem uznać, że wartość pomieszczeń przynależnych do lokalu, o których mowa powyżej równa jest połowie wartości lokalu jak to zostało uznane przez Urząd Skarbowy W. Wnioskodawczyni oświadcza, że są to pomieszczenie nie spełniające podstawowych norm budowlanych wyznaczonych dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (za mała wysokość oraz wymagane natężenia światła na m2 (świetliki zamiast okien). Ponadto pomieszczenia te nie mogą pełnić samodzielnej funkcji, tj. zostać uznane za samodzielny lokal mieszkalny. Ich stan techniczny w momencie nabycia był katastrofalny (grzyb, zacieki, brak ogrzewania, zdewastowane okiennice itp.) co miało wpływ zarówno na cenę sprzedaży (15.000 zł.), jak i na poniesione przez wysokie nakłady finansowe na doprowadzenie ww. pomieszczeń do stanu używalności. Fakt ten znalazł odzwierciedlenie w § 9 aktu notarialnego z 28 maja 2004 r.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni, zbycie w dniu 28 grudnia 2009 r. lokalu mieszkalnego Nr 16 wraz z pomieszczeniami przynależnymi nie spowodowało nałożenia obowiązku podatkowego w związku ze zbyciem przed upływem 5 lat nabytych dnia 28 maja 2004 r. pomieszczeń przynależnych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła w dniu 13 stycznia 2000 r. lokal mieszkalny. W dniu 28 maja 2004 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła również pomieszczenie pralni-suszarni znajdujące się bezpośrednio nad nabytym lokalem mieszkalnym. W dniu 28 grudnia 2009 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniem.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w dniu 13 stycznia 2000 r., zatem termin określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął z końcem 2005 r. Tym samym, sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego w dniu 28 grudnia 2009 r. nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Wobec powyższego, uznać należy, że sprzedaż w dniu 28 grudnia 2009 r. lokalu mieszkalnego nie będzie stanowiła źródła przychodu w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu, ze względu na upływ pięcioletniego terminu.

Odnosząc się natomiast do kwestii sprzedaży pomieszczenia pralni-suszarni, stwierdzić należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi i osobami prawnymi, a tym samym zawarcie miedzy tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz.121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.

W świetle powyższego należy uznać, że w powyższej sytuacji za moment nabycia przedmiotowego pomieszczenia pralni-suszarni należy uznać moment podpisania aktu notarialnego, tj. dzień 28 maja 2004 r. i z tego względu przychód uzyskany ze sprzedaży w 2009 r. będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2006 r.

Z uwagi na treść art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, przy czym zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), tj.:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
    *   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
    *   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnień wynikających z powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży) przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, czyli na przykład na zakup nowego mieszkania lub na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na wskazane w ustawie cele, m. in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku oraz na remont i modernizację budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego.

Mając powyższe na uwadze, przychód ze sprzedaży w 2009 r. pomieszczenia pralni-suszarni nabytego w dniu 28 maja 2004 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Ponadto informuje się, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych do wniosku dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jego stanowiskiem. Dlatego dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Dodatkowo należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), a zatem wywiera skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie chroni małżonka Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.