Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-201/10-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-21
Teza: opodatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; deweloper; działalność-działalność gospodarcza; grunty-grunty rolne; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22.02.2010 r. (data wpływu 03.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03.03.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z trzema osobami fizycznymi kupili w 2007 roku na współwłasność (w tym podatnik 50% udziałów) na terenie miasta W. niezabudowaną nieruchomość (I) składającą się z dwóch działek ewidencyjnych od osób fizycznych (umową przeniesienia własności w listopadzie 2007 r.). W lutym 2009 roku, podatnik, nabył 50% udziałów w kolejnej niezabudowanej nieruchomości (II) na własność, składającą się z dwóch działek ewidencyjnych, od osoby fizycznej. Nieruchomość II nie sąsiaduje bezpośrednio z nieruchomością I, ale położone są w odległości mniejszej niż 300m.

Cztery osoby fizyczne, podatnik, osoba fizyczna nr 2 (małżeństwo) oraz nr 3, są współwłaścicielami czterech nieruchomości (I-IV) o powierzchni około 16 500m2. Osoba fizyczna nr 4 nabyła nieruchomości (V) o powierzchni około 5 000 m2, która graniczy z nieruchomością II.

Na zakup nieruchomości I, II, III był wzięty kredyt przez osoby fizyczne (podatnik, osoba fizyczna nr 2 oraz osoba fizyczna nr 3) z celem zabudowy mieszkaniowej na własne potrzeby z uwagi na najbardziej korzystne warunki biznesowe.

Grunty w większości są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty rolne (R), w mniejszej części jako budowlane (Bp - tereny zurbanizowane niezabudowane). W 2007 roku, na tydzień przed podpisaniem umowy przeniesienia własności nieruchomości I, jedna z osób fizycznych wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 17 domów jednorodzinnych na nieruchomościach I-IV. Zarówno Studium Zagospodarowania Przestrzennego m. st. W. dla gruntu przedmiotowej nieruchomości jak i projekt planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego na długo przed momentem nabycia przeznaczały teren przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo jednorodzinne.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą związaną z budownictwem i obrotem nieruchomościami w formie spółki cywilnej. Podatnik nie jest rolnikiem. Nieruchomość nie była użytkowana. Od momentu zakupu na nieruchomościach wykonywane były prace związane z wycinką starego sadu. Uzyskane zostały także warunki przyłączy do infrastruktury miejskiej na obsługę zespołu kilkunastu domów dla nieruchomości.

Podatnik podjął decyzję o sprzedaży swoich udziałów w posiadanych nieruchomościach developerowi, spółdzielni mieszkaniowej lub innemu podmiotowi, który zrealizuje inwestycję mieszkaniową, aby następnie zakupić od tego podmiotu budynek mieszkalny z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe.

Przyszłym nabywcą wszystkich nieruchomości jest jeden podmiot (spółdzielnia), który dokona nabycia działek w jednym momencie, jedną umową. Podatnik oraz osoby fizyczne nr 2, nr 3, nr 4 są spółdzielcami w tej spółdzielni. Spółdzielnia została powołana w celu wybudowania domów dla swoich spółdzielców. Oprócz wskazanych w niniejszym opisie osób fizycznych, spółdzielcami zostały także inne osoby fizyczne. Spółdzielnia została założona we wrześniu oraz zarejestrowana w grudniu 2009 roku. Warunkiem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie uzyskanie warunków technicznych przyłącza do infrastruktury, uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla zespołu domów jednorodzinnych oraz uzyskanie pozwolenia na skablowanie linii wysokiego napięcia przebiegającą przez niektóre z nieruchomości.

Podatnik prowadząc działalność gospodarczą ponosił koszty związane z przygotowaniem koncepcji zagospodarowania terenu przedmiotowej nieruchomości, obsługi prawnej, inżynierskiej oraz koszty porządkowania terenu. Celem działania podatnika było odsprzedanie nieruchomości I z zyskiem. Nieruchomość II została nabyta z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Jednakże z uwagi na konieczność zagospodarowania większego obszaru podatnik zamierza sprzedać także nieruchomość II, a środki pochodzące z jej sprzedaży przeznaczyć na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w wyniku przedmiotowej sprzedaży sprzedawca stanie się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT i tym samym czy dokonanie tej czynności będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług?,
2.  Czy wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości którą, nabył w 2009?

Odpowiedź na pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji. Odpowiedź na pytanie w zakresie podatku od towarów i usług została udzielona odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy z dniem 1 stycznia 2009 r. zmieniły się zasady opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dokonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Część przepisów pozostała jednak niezmieniona, Nadal obowiązują regulacje, które mówią, iż podatek ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nie występuje, jeżeli sprzedaż ta występuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Nadal opodatkowaniu podlega dochód uzyskany ze sprzedaży (zmiana od 2007 r. - wcześniej był to przychód), a stawka podatku wynosi 19%. Zmianie uległo natomiast zwolnienie od podatku w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości lub praw przed upływem pięciu lat od ich nabycia bądź wybudowania. Nowe zwolnienie zostało określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten wskazuje, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W kwestii rozpatrywania przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Przy czym należy zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit.a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2\. wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b) - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

3\. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w lutym 2009 r. nabył 50 % udziałów w niezabudowanej nieruchomości. Nieruchomość ta została nabyta z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe. Z uwagi na konieczność zagospodarowania większego obszaru podatnik zamierza sprzedać nieruchomość, a środki pochodzące z jej sprzedaży przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z wniosku nie wynika, iż Wnioskodawca przedmiotową działalność wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej.

Idąc za Wnioskodawcą, iż przedmiotowa nieruchomość została zakupiona z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe stwierdzić należy, że w przypadku przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.