Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.266.2022.3.JSU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-15
Teza: Uznanie Sprzedawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości; opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki VAT (tj. niepodlegania zwolnieniu z VAT), prawo do odliczenia podatku VAT przez Nabywcę
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; opodatkowanie; pełnomocnictwo; podatnik-podatnik czynny; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest **prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek wspólny z 26 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- uznania Sprzedawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości;

\- opodatkowania sprzedaży Nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki VAT (tj. niepodlegania zwolnieniu z VAT)

\- odliczenia podatku VAT przez Nabywcę

wpłynął 31 maja 2022 r.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 września 2022 r. (data wpływu 6 września 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan (…).

**Opis zdarzenia przyszłego**

Sp. z o.o. \[dalej: Nabywca lub Wnioskodawca 1\] jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług \[dalej: VAT\]. Przedmiotem działalności Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Nabywca planuje zakup nieruchomości zlokalizowanej w (…), której właścicielem jest p. (…) \[dalej: Sprzedawca lub Wnioskodawca 2, dalej łącznie z Wnioskodawcą 1 jako: Wnioskodawcy\]. Sprzedawca i Nabywca zawarli już w tym celu w dniu (…) r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości \[dalej: Umowa przedwstępna sprzedaży\]. Wnioskodawcy planują, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta (…) r.

Sprzedawca jest polskim rezydentem podatkowym. Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedawca nie ma zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT ani jako podatnik zwolniony.

Sprzedawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800).

Sprzedawca, w związku z planowaną transakcją zawarł z podmiotem trzecim (pośrednikiem) umowę pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości. W ramach ww. umowy, pośrednik jest zobowiązany w szczególności do przeprowadzenia oględzin Nieruchomości, zamieszczania ogłoszeń reklam i dokonywania innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, udziału w negocjacjach oraz złożenia wniosków i odbioru dokumentów niezbędnych do sprzedaży Nieruchomości wydawanych przez odpowiednie Starostwo powiatowe, Urząd gminy lub miasta. Wynagrodzenie pośrednika zostało ustalone jako prowizja ustalona kwotowo (płatna po sfinalizowaniu transakcji).

Dodatkowo, podczas podpisywania Umowy przedwstępnej sprzedaży, Sprzedawca udzielił upoważnienia (pełnomocnictwa) przedstawicielom Nabywcy do:

\- przeglądania księgi wieczystej (…) oraz dokumentów dołączonych do tej księgi jak również utrwalania tych dokumentów dowolną techniką w tym fotokopiowania,

\- uzyskiwania wszelkich informacji oraz wypisów/wyrysów z ewidencji gruntów/budynków/lokali/sieci infrastruktury prowadzonych dla Nieruchomości,

\- przeglądania jak również uzyskiwania wypisów (wyrysów) i kserokopii dokumentów z akt administracyjnych dotyczących Nieruchomości,

\- przeglądania wszelkich akt postępowań administracyjnych, sądowych i sądowo - administracyjnych dotyczących Nieruchomości, jak również utrwalania ich dowolną techniką i uzyskiwania wypisów i kserokopii dokumentów z powyższych akt,

\- uzyskiwania zaświadczeń i/lub informacji z Urzędu Miasta/Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju potwierdzających, iż do wyżej wymienionych organów nie wpłynęły żadne roszczenia reprywatyzacyjne lub inne w stosunku do tych Nieruchomości.

Sprzedawca przed datą planowanej transakcji nie zamierza podejmować innych działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, w tym m.in. dokonywać jej podziału czy doprowadzać jakiekolwiek media. Nie zostały też, ani nie zostaną wydane żadne pozwolenia lub decyzje.

Nieruchomość będąca własnością Sprzedawcy stanowi jedną działkę ewidencyjną o numerze (…) i jest położona w (…) \[dalej: Nieruchomość\], Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Sprzedawca nabył Nieruchomość w wyniku czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT, na mocy umowy darowizny od rodziny, zawartej w dniu (…) r. Celem dokonanej darowizny było zwiększenie własnego majątku Sprzedawcy oraz jak najszybsza sprzedaż Nieruchomości. Sprzedawca nie nabył Nieruchomości w ramach swojej działalności gospodarczej.

Na Nieruchomości znajduje się przyłącze sieci gazowej, nie jest ono jednak własnością Sprzedawcy, lecz stanowi własność przedsiębiorstwa - gestora. Wobec tego Sprzedawca nie jest jej właścicielem, ani też nie posiada prawa do rozporządzania tym naniesieniem jak właściciel w rozumieniu przepisów dotyczących podatku VAT. Zatem nie będzie ono przedmiotem Transakcji pomiędzy Wnioskodawcami.

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się w dacie planowanej transakcji żadne budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz.U. 2021 poz. 2351, dalej: ustawa Prawo Budowlane) trwale związane z gruntem, poza wyżej wskazanym przyłączem sieci gazowej, które jednak nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego \[dalej: MPZP\] uchwalonym Uchwałą numer (…) z dnia (…) roku (Dz. Urzęd. Woj. z dnia …, poz. …). Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem L 24 MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej na wysokości poniżej 550 m n.p.m.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej - Sprzedawca jak bowiem wskazano nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była także przedmiotem żadnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Sprzedawcę do czynności zwolnionych VAT.

Nabywca, po nabyciu Nieruchomości, planuje jej wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych zgodnie z postanowieniami MPZP, które następnie będą przedmiotem sprzedaży.

Zakładając, że transakcja zakupu Nieruchomości przez Nabywcę będzie opodatkowana VAT (co Wnioskodawcy chcą potwierdzić niniejszym wnioskiem), Sprzedawca przed dniem transakcji zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

Zgodnie z umową przedwstępną, Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 10 dni roboczych od otrzymania przez Spółkę interpretacji podatkowej, jednakże nie wcześniej niż w dniu uprawomocnienia się wpisu Sprzedającego jako właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przy jednoczesnym braku jakichkolwiek obciążeń, w tym wzmianek w księdze wieczystej. Powyższe okoliczności zostały określone w umowie przedwstępnej jako „Warunek zawarcia umowy przyrzeczonej”. W przypadku nieuzyskania (przez co należy rozumieć doręczenie Spółce) przedmiotowej interpretacji podatkowej w terminie do (…) roku lub braku spełnienia się w tym terminie Warunku zawarcia umowy przyrzeczonej, każdej ze Stron będzie przysługiwać prawo odstąpienia od umowy, które może być wykonane w terminie do dnia (…) roku.

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie zawarł i nie zamierza zawrzeć ze Spółką umowy dzierżawy/użyczenia działki będącej przedmiotem wniosku, którą zamierza sprzedać.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedawcę w żaden sposób - Sprzedawca jak bowiem wskazano, nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była także przedmiotem żadnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia lub umów o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była również wykorzystywana przez Sprzedawcę do czynności zwolnionych VAT.

Uzupełniając powyższe, Wnioskodawcy wskazują, że Nieruchomość od momentu jej nabycia do dnia planowanej transakcji nie była i nie będzie przez Sprzedawcę wykorzystywana, również na potrzeby własne - Sprzedawca jedynie nabył Nieruchomość w wyniku darowizny, planując jej dalszą sprzedaż.

Wnioskodawcy wskazują, że do momentu sprzedaży Sprzedający nie zamierza wykorzystywać działki do prowadzenia działalności gospodarczej. Jak Wnioskodawcy wskazali we wniosku, Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej. Celem związanym z działką jest wyłącznie jej odsprzedaż.

Wnioskodawcy wyjaśniają, że Sprzedający posiada jedną inną nieruchomość, przy czym nie jest ona aktualnie przeznaczona na sprzedaż.

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

**Pytania w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku numerami 1, 2 i 4:**

. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, iż z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

2\. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę?

4\. Czy w przypadku potwierdzenia, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, Nabywcy przysługuje pełne prawo do jego odliczenia?

**Stanowisko Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług oznaczone we wniosku numerami 1, 2 i 4:**

Ad pytanie 1

Zdaniem Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad pytanie 2

W ocenie Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę.

Ad pytanie 4

W ocenie Wnioskodawców, prawidłowe jest stanowisko, iż w przypadku potwierdzenia, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, Nabywcy przysługuje pełne prawo do jego odliczenia.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad pytanie 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 ustawy VAT).

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej \[Dz.U.UE L. z 2006, nr 347/1, dalej: Dyrektywa VAT\], „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. "Teren budowlany" to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT).

Warunkiem opodatkowania danej czynności VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem łączne spełnienie następujących przesłanek:

(i) dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

(ii) czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

W zakresie uznania podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości za podatnika VAT wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej \[dalej: TSUE\] w wyroku z 15 września 2011 r. (w sprawach C-180/10 i C-181/10), wskazując, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Oznacza to tym samym, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT.

Tym samym, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca 2 w celu sprzedaży Nieruchomości skorzystał z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami. W ramach ww. umowy, pośrednik jest zobowiązany w szczególności do przeprowadzenia oględzin Nieruchomości, zamieszczania ogłoszeń reklam i dokonywania innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, udziału w negocjacjach oraz złożenia, wniosków i odbioru dokumentów niezbędnych do sprzedaży Nieruchomości wydawanych przez odpowiednie Starostwo powiatowe, Urząd gminy lub miasta. Wynagrodzenie pośrednika zostało ustalone jako prowizja ustalona kwotowo (płatna po sfinalizowaniu transakcji). Zatrudnienie pośrednika w sprzedaży Nieruchomości dowodzi podejmowania działań charakterystycznych dla handlowców, poprzez wykorzystanie kanałów i sposobów informowania o chęci sprzedaży Nieruchomości w sposób właściwy dla podmiotów profesjonalnych. Sprzedawca nie podejmuje bowiem samodzielnie działań związanych ze sprzedażą Nieruchomości, ale korzysta z usług profesjonalnego pośrednika, co nadaje tej czynności charakter zorganizowany i profesjonalny. W przedmiotowej sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zatem, Wnioskodawca 2 podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Tytułem przykładu można wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej \[dalej: DKIS\] z 25 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.226.2021.1.MŻ, w której organ wskazał, że:

„Ponadto, w sprawie należy wskazać, że Wnioskodawca oraz współwłaściciele zawali umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie pośrednictwem w handlu nieruchomościami, celem znalezienia nabywcy na przedmiotową nieruchomość. W konsekwencji rodzaj podjętych działań bez wątpienia oznacza, że Wnioskodawca oraz współwłaściciele wykazują aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej (działce gruntu nr 1) przez Wnioskodawcę jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca działa jako podatnik VAT, o którym mowa wart. 15 ust. 1 ustawy”.

Ponadto, aby uznać dany podmiot za podatnika VAT, musi on podejmować działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że aby dana osoba nie została uznana za podatnika VAT, musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Co więcej, uznaje się, że nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności. Oznacza to, że za działalność handlową należy uznać sprzedaż majątku osobistego, który został nabyty w celach odsprzedaży.

W przedstawionym przez Wnioskodawców opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nabył Nieruchomość w celu zwiększenia posiadanego majątku i dokonania jej sprzedaży. Jak wynika z przedstawionych przez Wnioskodawców informacji, umowa darowizny, w wyniku której Sprzedawca stał się właścicielem Nieruchomości, została zawarta w dniu (…) r., natomiast Umowa przedwstępna sprzedaży została zawarta już w dniu (…) r., tj. cztery dni później. Nie powinno zatem podlegać wątpliwości, że Sprzedawca nabył Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży. Zamiarem Sprzedawcy w momencie posiadania Nieruchomości nie jest zatem wykorzystywanie Nieruchomości w celach prywatnych, zaraz po przejściu prawa własności do Nieruchomości, Sprzedawca podjął działania mające na celu jej sprzedaż - zawierając umowę z pośrednikiem w sprzedaży Nieruchomości oraz zawierając z Nabywcą Przedwstępną umowę sprzedaży.

Powyższe dowodzi zatem, że z uwagi na okoliczność, że Sprzedawca nie wykazuje zamiaru wykorzystywania Nieruchomości w celach prywatnych, należy uznać, że w ramach przedmiotowej transakcji będzie występował jako podatnik VAT.

Powyższe znalazło potwierdzenie interpretacji indywidualnej DKIS z 3 grudnia 2021 r., sygn. 0112 KDIL1-1.4012.606.2021.2.AR, w ramach której organ uznał, że:

„Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej”.

Całokształt przedstawionych przez Wnioskodawców okoliczności wskazuje zatem, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedawcy, gdyż nie będzie to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Tym samym, Sprzedawca, dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad pytanie 2

Każda nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów o VAT. Sprzedaż (dostawa) nieruchomości (w tym również Nieruchomości) opodatkowana jest na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy VAT w kraju, w którym znajdują się one w momencie dostawy (czyli w analizowanym przypadku w Polsce).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez tereny budowlane - w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę - są zwolnione od podatku VAT.

Ponadto art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług oraz istnienie podatku naliczonego przy tym nabyciu, w odniesieniu do którego nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia tego podatku. Dopiero bowiem w takim przypadku (tj. nabycia w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu VAT z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki VAT) można zweryfikować czy istniejący podatek naliczony podlegał odliczeniu przez nabywcę. W opisie stanu faktycznego wskazano, że Sprzedawca nabył Nieruchomość w ramach nie objętej VAT darowiźnie od osoby bliskiej. Zatem przy nabyciu Nieruchomości nie istniał podatek naliczony, a tym samym nie można stwierdzić, aby Wnioskodawcy 2 nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w nabyciu Nieruchomości. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie nie może znaleźć zastosowania wynikające z treści przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwolnienie z VAT.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzi grunt niezabudowany, tj. nie znajdują się na nim żadne budynki ani inne naniesienia trwale związane z gruntem. Zastosowanie może zatem potencjalnie znaleźć art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z powyższego przepisu wynika, że sprzedaż gruntu należy uznać za zwolnioną z VAT w przypadku łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

1\. grunt jest terenem niezabudowanym, tj. nie znajdują się na nim faktycznie żadne naniesienia:

2\. grunt nie jest terenem budowlanym, tj. nie jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z MPZP, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W omawianych zdarzeniu przyszłym, za spełnioną należy uznać przesłankę nr 1, z uwagi na fakt, iż na Nieruchomości nie znajdują się jakiekolwiek obiekty (tj. budynki lub budowle). Co prawda na Nieruchomości znajduje się przyłącze sieci gazowej, niemniej jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nie stanowi ono własności Sprzedawcy, ale gestora, wobec tego nie stanowi przedmiotu sprzedaży, gdyż Sprzedawca nie może nim swobodnie rozporządzać. Zatem, mimo iż na Nieruchomości znajduje się przyłącze sieci gazowej, z punktu widzenia VAT, Nieruchomość ta będzie stanowiła grunt niezabudowany. Co warto również podkreślić przedmiotowe przyłącze nie ma istotnego znaczenia ekonomicznego dla samej transakcji sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę 2 na rzecz Wnioskodawcy 1, jak również nie ma znaczenia ekonomicznego dla Nabywcy jako przyszłego właściciela Nieruchomości. Nabywca bowiem zainteresowany jest nabyciem samej działki, a nie przyłącza do sieci gazowej.

Nie zostanie natomiast spełniona druga z ww. przesłanek zwolnienia z VAT, gdyż jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została objęta MPZP, na mocy którego Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem L 24 MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej na wysokości poniżej 550 m n.p.m. Nieruchomość stanowi zatem, jako przeznaczona pod zabudowę, teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Tym samym, z uwagi na to, iż Działka wchodząca w skład Nieruchomości stanowi teren budowlany w rozumieniu przepisów VAT, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ponadto warto podkreślić ponowienie, iż zastosowania nie znajdzie także zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywania przez Sprzedawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Biorąc pod uwagę, że w przypadku dostawy Nieruchomości brak jest przesłanek dla możliwości zastosowania zarówno zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak i w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawców, transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki VAT, tj. nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT.

Ad pytanie 4

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć zasadniczo czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak zostało to przedstawione w stanowisku do pyt. 2, w ocenie Wnioskodawców, planowana transakcja powinna zostać w całości opodatkowana VAT (tj. nie podlegać zwolnieniu z VAT) Sprzedawca powinien zatem wystawić na rzecz Nabywcy fakturę dokumentującą nabycie Nieruchomości.

Zgodnie z powołanym powyżej art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Skoro zatem:

\- nabyty w ramach transakcji towar (Nieruchomość) będzie wykorzystywany w całości do wykonywania czynności opodatkowanych przez Nabywcę (jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych zgodnie z postanowieniami MPZP, które następnie będą przedmiotem sprzedaży,

\- Nabywca jest podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

\- Sprzedawca będzie na moment transakcji podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT i złoży we właściwym urzędzie skarbowym dokumenty niezbędne do rejestracji dla celów VAT, oraz wystawi na rzecz Nabywcy odpowiednią fakturę,

Zdaniem Wnioskodawców, Nabywcy przysługuje pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Sprzedawcę.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest **prawidłowe**.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

W myśl art. 2 pkt 6:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy działki istotne jest, czy Zbywca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem sięgnąć do wykładni wynikającej z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla celów działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości czy jej części w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, wynika że pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą kwestii ustalenia, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca będzie działał jako podatnik VAT.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanych istotna jest ocena, czy w odniesieniu do działki (…) mającej być przedmiotem planowanej sprzedaży Sprzedawca podejmował działania charakterystyczne dla podatników dokonujących profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań, jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie Sprzedawca podejmował aktywne działania zmierzające do zbycia działki nr (…), którą otrzymał w darowiźnie (…) r. celem jej jak najszybszej sprzedaży. W związku z planowaną jak najszybciej transakcją sprzedaży działki nie podejmował samodzielnych działań lecz zawarł z podmiotem trzecim profesjonalnym pośrednikiem umowę pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości. W ramach ww. umowy, pośrednik jest zobowiązany w szczególności do przeprowadzenia oględzin Nieruchomości, zamieszczania ogłoszeń reklam i dokonywania innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości, udziału w negocjacjach oraz złożenia wniosków i odbioru dokumentów niezbędnych do sprzedaży Nieruchomości wydawanych przez odpowiednie Starostwo powiatowe, Urząd gminy lub miasta. Co więcej już (…) r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tej działki dodatkowo udzielając przedstawicielom przyszłego nabywcy pełnomocnictwa do:

\- przeglądania księgi wieczystej oraz dokumentów dołączonych do tej księgi jak również utrwalania tych dokumentów dowolną techniką w tym fotokopiowania,

\- uzyskiwania wszelkich informacji oraz wypisów/wyrysów z ewidencji gruntów/budynków/lokali/sieci infrastruktury prowadzonych dla Nieruchomości,

\- przeglądania jak również uzyskiwania wypisów (wyrysów) i kserokopii dokumentów z akt administracyjnych dotyczących Nieruchomości,

\- przeglądania wszelkich akt postępowań administracyjnych, sądowych i sądowo - administracyjnych dotyczących Nieruchomości, jak również utrwalania ich dowolną techniką i uzyskiwania wypisów i kserokopii dokumentów z powyższych akt,

\- uzyskiwania zaświadczeń i/lub informacji z Urzędu Miasta/Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju potwierdzających, iż do wyżej wymienionych organów nie wpłynęły żadne roszczenia reprywatyzacyjne lub inne w stosunku do tych Nieruchomości.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa opisanej we wniosku działki nr (…) przez Sprzedawcę nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Podkreślić należy, że Sprzedawcy przy nabyciu działki nie przyświecał cel związany z wykorzystaniem jej na potrzeby osobiste (własne), lecz działka ta została przez Sprzedawcę nabyta (otrzymana w darowiźnie) w celu jej szybkiej sprzedaży z zyskiem, o czym świadczą intensywne działania marketingowe zlecone profesjonalnemu pośrednikowi i zawarcie umowy przedwstępnej oraz udzielenie pełnomocnictwa przedstawicielom nabywcy. Nie ulega wątpliwości, że Sprzedawca nabył działkę celem jej dalszej odprzedaży.

Zatem, działki tej mimo, że otrzymanej w darowiźnie nie można uznać za majątek osobisty, który z samej nazwy służy do zaspokajania tylko i wyłącznie potrzeb osobistych (prywatnych), gdyż z opisu sprawy nie wynika, żeby ta nieruchomość miała takie przeznaczenie w momencie jej nabycia (otrzymywania) przez Sprzedawcę. W tej sytuacji nie można mówić o sprzedaży „majątku prywatnego”. Pomimo, że Sprzedawca nie podejmował aktywnych działań mających na celu np. jej podział czy doprowadzenie mediów w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, w dostawie przedmiotowej działki nr (…) występują cechy działalności gospodarczej i należy uznać, że Sprzedawca działa w charakterze podatnika podatku VAT, co w konsekwencji powoduje opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez niego działki nr (…).

Znaczenie dla sprawy ma również całokształt działań jakie podjął Sprzedający, podejmuje lub zamierza podjąć w odniesieniu do nieruchomości (tj. ww. działki przez cały okres jej posiadania).

W rozpatrywanej sprawie aktywność Sprzedającego, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które wskazują na aktywność Sprzedającego w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem przy dostawie działki nr (…) spełnione są przesłanki do uznania Sprzedającego za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustaw. Sprzedający nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Zatem, dostawa przez Sprzedającego działki (…) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana z zastosowaniem właściwej stawki VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) jako dostawa gruntu niezabudowanego z przeznaczeniem pod zabudowę.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej na wysokości poniżej 550 m n.p.m.

Zgodnie z Państwa wskazaniem na działce znajduje się przyłącze sieci gazowej, nie jest ono jednak własnością Sprzedawcy, lecz stanowi własność przedsiębiorstwa - gestora.

Zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury np. telekomunikacyjnej, czy elektroenergetycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie "dostawa towarów" akcentuje "własność ekonomiczną" funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie "dostawa towarów" w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że "zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5 (1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że "dostawa towarów" nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz powołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce przyłącze sieci gazowej, nie jest własnością Sprzedającego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem w postaci tego przyłącza sieci gazowej.

W związku z tym, w analizowanych okolicznościach dostawa przedmiotowej działki będzie obejmowała wyłącznie grunt, a ww. naniesienie nie może być uwzględnione przy ustaleniu zwolnienia lub stawki podatku VAT dla tej dostawy.

Zatem w konsekwencji powyższego należy wskazać, że działka nr (…) spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym jej dostawa nie będzie mogła korzystać z zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 VATU, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub VATU, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy – Sprzedawca nabył Nieruchomość w wyniku czynności pozostających poza zakresem opodatkowania VAT, na mocy umowy darowizny od rodziny. Zatem w zaistniałej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, lub że takie prawo mu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem i przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości (działki nr …) przez Sprzedającego nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić, że, w stosunku do planowanej sprzedaży działki (…), nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca, po nabyciu Nieruchomości, planuje jej wykorzystywanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych zgodnie z postanowieniami MPZP, które następnie będą przedmiotem sprzedaży. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zatem Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do jego odliczenia. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało pełne prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4, zgodnie z którym, Nabywcy przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku VAT – jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).