Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.729.2025.1.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-03
Teza: Zwolnienie od podatku VAT czynności polegających na
dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych
zlokalizowanych w budynkach zarządzanych przez wspólnoty
mieszkaniowe.
Słowa kluczowe: członkowie-członkowie wspólnoty mieszkaniowej
lokal-lokal mieszkalny
media
najem
wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie
wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o
charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na
cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie
zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
stosowania tych zwolnień-Rozdział 2-§ 3-ust. 1-pkt 11
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest
    prawidłowe.
    Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualne
    4 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy zwolnienia od podatku VAT czynności polegających na dostawie mediów do
    wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez
    wspólnoty mieszkaniowe.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego
    Gmina ... (dalej: Gmina) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i
    usług (dalej: VAT).
    Z dniem 1 stycznia 2017 r. w związku z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej (dalej: TSUE) z dnia 29 września 2015 r. w sprawie C-276/14 doszło do
    scentralizowania rozliczeń VAT Gminy jak i jej jednostek budżetowych i zakładu
    budżetowego, tj. zarówno Urząd Gminy jak i pozostałe jednostki budżetowe i zakład
    budżetowy Gminy rozliczają VAT w ramach scentralizowanej deklaracji VAT Gminy.
    Gmina poprzez gminny zakład budżetowy – Zakład Gospodarki Komunalnej i
    Mieszkaniowej (dalej: Zakład) realizuje zadania własne, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt
    1 i 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w zakresie w szczególności
    wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków
    komunalnych, jak również ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony
    środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej.
    Gmina jest właścicielem lokali komunalnych, wchodzących w skład gminnego zasobu
    mieszkaniowego.
    Niniejszy wniosek dotyczy lokali mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach zarządzanych
    przez wspólnoty mieszkaniowe.
    W świetle art. 6 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: ustawa o
    własności lokali), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej
    nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać
    prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.
    Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o
    ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu
    notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą
    powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
    Podkreślenia wymaga, że to wspólnota mieszkaniowa zawarła umowy dostawy mediów do
    zarządzanych przez siebie budynków. Faktury VAT dokumentujące nabycie mediów są
    wystawiane na wspólnotę mieszkaniową.
    Gmina poprzez Zakład wynajmuje na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych
    lokale mieszkalne na rzecz osób fizycznych pobierając stosowny czynsz. Lokale są
    wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

    Usługi najmu lokali mieszkalnych Gmina traktuje jako zwolnione z VAT na mocy art. 43 ust.
    1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o
    VAT).
    Dodatkowo, Gmina obciąża najemców kosztami tzw. zużycia mediów, w tym dostawy
    wody, odprowadzania i oczyszczania ścieków (ustalanych na podstawie wskazań
    podliczników). Ponadto, Gmina obciąża najemców kosztami opłaty za gospodarowanie
    odpadami komunalnymi.
    Gmina pragnie podkreślić, iż najemcy mają wpływ na wysokość zużywanych mediów –
    określenie wysokości zużytych mediów następuje na podstawie wskazań podliczników.
    Dotychczas Gmina w zakresie, w jakim refakturuje tzw. media naliczała VAT należny
    według stawki właściwej dla danej czynności, np. dostawa wody – stawka 8%. Koszt opłaty
    za gospodarowanie nieruchomościami stanowił zaś element kalkulacyjny czynszu najmu,
    podwyższając w tym zakresie podstawę opodatkowania VAT.
    Gmina otrzymuje od wspólnot mieszkaniowych fakturę VAT dokumentującą rozliczenie
    dostaw mediów do poszczególnych lokali i następnie odpowiednio refakturuje te koszty
    na najemców poszczególnych lokali mieszkalnych.

## Pytanie

Czy dokonywane przez Gminę poprzez Zakład czynności polegające na dostawie mediów
    do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez
    wspólnoty mieszkaniowe podlegają/będą podlegały zwolnieniu z VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Dokonywane przez Gminę poprzez Zakład czynności polegające na dostawie mediów do
    wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez
    wspólnoty mieszkaniowe podlegają/będą podlegały zwolnieniu z VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Gminy
    Stosownie do treści art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają m.in.
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Jednocześnie, w świetle art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei jak stanowi art. 8
    ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz
    osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości
    prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Jednocześnie, w świetle art. 15 ust. 6 cyt. ustawy, nie uznaje się za podatnika organów
    władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań
    nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z
    wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    W świetle powyższego należy stwierdzić, że Gmina jest podatnikiem, gdy wykonuje
    czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jej zadań własnych oraz, gdy wykonuje
    czynności mieszczące się w ramach jej zadań, ale czyni to na podstawie zawieranych
    umów cywilnoprawnych.
    W analizowanej sytuacji, Gmina poprzez Zakład wykonuje zadania własne, o których
    mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w

    zakresie w szczególności ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony
    środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej. Jednocześnie jednak, Gmina wykonuje te
    zadania na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych. Dodatkowo należy wskazać,
    że Gmina nie przenosi na osoby fizyczne prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel.
    Gmina jedynie odpłatnie udostępnia lokale mieszkalne na cele mieszkaniowe. Dodatkowo
    Gmina obciąża lokatorów kosztami zużycia tzw. mediów.
    Tym samym, Gmina wykonuje jako podatnik VAT odpłatne czynności podlegające ustawie
    o VAT.
    Jako, że, jak wskazała w opisie sprawy Gmina, najemcy mają wpływ na wysokość
    zużywanych mediów – określenie wysokości zużytych mediów następuje na podstawie
    wskazań podliczników, zdaniem Gminy czynności obciążania lokatorów kosztami zużycia
    mediów należy uznać za czynność odrębną od samej usługi najmu (za wyjątkiem
    obciążania najemców kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami, która jest wliczana
    do podstawy opodatkowania VAT usługi najmu).
    Gmina zwraca w tym miejscu uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej (dalej: TSUE) z dnia 16 kwietnia 2015 r., w sprawie C-572/07,w którym TSUE
    wskazał, że „W szczególności, jeżeli najemca może decydować o swoim zużyciu wody,
    energii elektrycznej lub energii cieplnej, które może być stwierdzone poprzez założenie
    indywidualnych liczników i na tej podstawie fakturowane, świadczenia odnoszące się do
    tych towarów lub usług co do zasady mogą być uważane za odrębne od najmu”.
    Tym samym, dla czynności obciążania lokatorów kosztami zużycia mediów należy
    odrębnie określić stawkę podatku VAT.
    Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-
    12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie art.
    146aa cyt. ustawy reguluje, że w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku
    następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy
    z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o
    której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o
    której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4. wynosi 23%.
    W świetle jednak § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra finansów z dnia 20 grudnia
    2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania
    tych zwolnień, zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę
    mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości
    wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu
    prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę
    mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu
    ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
    gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w
    rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
    Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2022 r. poz. 1623), jeżeli lokale te są wykorzystywane
    wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Tym samym, świadczone przez Gminę czynności dostawy mediów na rzecz najemców
    lokali mieszkalnych, skoro te lokale zlokalizowane są w budynkach zarządzanych przez
    wspólnoty, których Gmina jest członkiem i są wykorzystywane wyłącznie na cele
    mieszkaniowe, powinny korzystać ze zwolnienia z VAT.
    Stanowisko Gminy znajduje potwierdzenie w wydawanych interpretacjach
    indywidualnych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 18 października 2022 r.,
    sygn. 0112-KDIL1-2.4012.390.2022.1.DS, uznano, że „Analiza opisanej sytuacji prowadzi do
    wniosku, że Gmina spełnia warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku
    w odniesieniu do czynności polegających na dostawie mediów (centralne ogrzewanie,
    zimna woda, odprowadzanie ścieków) do Lokali na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11
    rozporządzenia. Gmina jest właścicielem Lokali, które są/ zostaną oddane w najem

    lokatorom - osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną
    umowę najmu (Gmina dokumentuje wynajem na rzecz Lokatorów poprzez wystawianie
    faktur VAT obejmujących zwolnienie od podatku VAT dla świadczonej usługi wynajmu
    Lokalu). Lokale wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych, których członkiem jest Gmina.
    Zatem Gmina może korzystać ze zwolnienia od podatku dla dostawy mediów do Lokali”.
    Podobne podejście zostało zaprezentowane w interpretacji indywidualnej z dnia 10
    września 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.462.2019.1.KS, zgodnie z którą „Mając na uwadze
    opis sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanym
    przypadku spełnione są/będą warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia
    Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i
    usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Wnioskodawca jest właścicielem
    /współwłaścicielem lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnot mieszkaniowych
    oraz świadczy/będzie świadczył za pośrednictwem Zarządu Budynków Komunalnych na
    rzecz użytkowników usługi najmu i pobiera/będzie pobierał opłaty za media (tj. opłaty
    niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
    lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), a
    przedmiotowe lokale wynajmuje osobom fizycznym na cele mieszkaniowe. W
    konsekwencji Wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT dla dostaw
    mediów (o ile dostawa nie odbywa się na podstawie umów zawartych indywidualnie przez
    lokatorów z dostawcami) w przypadku lokali wchodzących w skład wspólnot
    mieszkaniowych, wykorzystywanych przez użytkowników na podstawie umowy najmu”.
    Analogiczne stanowisko zostało przedstawione w interpretacji indywidualnej z dnia 6
    lutego 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.745.2023.1.MKA, w świetle której „Zatem
    refakturowanie przez Państwa - za pośrednictwem Zakładu - kosztów zużytych mediów, tj.
    wody, odprowadzenie ścieków i ogrzewania będących własnością Państwa, a
    zarządzanych przez Wspólnotę Mieszkaniową, stanowi działalność gospodarczą, oraz
    czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, korzystające ze zwolnienia z tego
    podatku”.
    Podsumowując, dokonywane przez Gminę poprzez Zakład czynności polegające na
    dostawie mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych zlokalizowanych z budynkach
    zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe podlegają/będą podlegały zwolnieniu z VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.
    Uzasadnienie interpretacji indywidualne
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może
    zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie
    (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy
    mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest
    dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy. Każde świadczenie niebędące dostawą towarów
    polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem,
    co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione
    następujące warunki:
    · w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest
      bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
      świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy
      (wynagrodzenie).
    Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie
    podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady,
    podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z
    wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci
    wynagrodzenia.
    Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:
      W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam
      otrzymał i wyświadczył te usługi.

    Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń
    określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich
    późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie
    odrębne transakcje usługowe.
    Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym
    imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a
    następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną
    osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.
    Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej
    samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym
    mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci
    takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej
    elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze
    nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w
    odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej
    wyświadczenie tej usługi.
    Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu
    ustawy, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana
    przez podmiot działający w charakterze podatnika.
    Według art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą
    powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest
    dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez
    „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
    Na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy:

      Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących
      te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa,
      dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych
      na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
    Należy nadmienić że, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
    gminnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm.):
      Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną
      odpowiedzialność.
    W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
      Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu
      lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
    Z powyższych zapisów wynika, że gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny
    rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15
    ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika VAT. Jednocześnie jednostki samorządu
    terytorialnego są podatnikami jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają
    charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów
    cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy)
    czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany
    (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego
    (nazwanych i nienazwanych).
    Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).
    Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego. W świetle tego
    przepisu:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów
    nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których
    strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada
    zarówno na wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki
    W oparciu o art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje
    rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz

    jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie
    wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
    Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy,
    a Gmina jest z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona
    przez Gminę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności. Zakres i zasady
    zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały
    określone między innymi w art. 43 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
      Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
      nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny
      rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o
      których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych
      formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 oraz z 2022 r. poz. 807 i
      1561).
    W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie
    zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących
    charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących
    przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).
    W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.
    Według art. 82 ust. 3 ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia,
      wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić
      szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
      1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu
      gospodarczego niektórymi towarami;
      2) przebieg realizacji budżetu państwa;
      3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem
      zwolnienia;
      4) przepisy Unii Europejskiej.
    W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra finansów z dnia
    20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), dalej „rozporządzenie”.
    Na mocy § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

      Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub
      właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę
      mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż
      prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę
      mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu
      ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
      zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 611) lub opłaty
      pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił
      Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. z 2018 r. poz. 2356 oraz z 2019 r. poz.
      1726), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest
    wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz
    właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników
    zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto,
    zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od
    spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal
    mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel
    mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto
    tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na
    cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje,
    że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest
    wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega
    dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami
    mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.
    Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
    lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z
    2023 r. poz. 725).
    Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ustawy o ochronie praw lokatorów,
    mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
          lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal
          na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
          właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą
          wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
          opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za
          dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i
          nieczystości ciekłych;
          kosztach utrzymania lokalu – należy przez to rozumieć koszty, ustalane
          proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni
          użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela,
          obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od
          nieruchomości oraz koszty:

      a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz
        przeprowadzonych remontów,
      b) zarządzania nieruchomością,
      c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej,
            domofonu oraz zieleni,
      d) ubezpieczenia nieruchomości,
      e) inne, o ile wynikają z umowy.
    Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r.
    poz. 1048 ze zm.):
      Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
      wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
      zobowiązania, pozywać i być pozwana.
    Natomiast, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu
    Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1270):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach pośrednich - należy przez to rozumieć opłaty
      za energię cieplną, elektryczną, gaz, wodę oraz za odbiór nieczystości stałych i
      płynnych;
    Z opisu sprawy wynika, że poprzez gminny zakład budżetowy – Zakład Gospodarki
    Komunalnej i Mieszkaniowej realizują Państwo zadania własne Gminy w zakresie
    wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków
    komunalnych, jak również ładu przestrzennego, gospodarki nieruchomościami, ochrony
    środowiska i przyrody oraz gospodarki wodnej. Są Państwo właścicielem lokali
    komunalnych, wchodzących w skład gminnego zasobu mieszkaniowego zlokalizowanych
    w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. W świetle art. 6 ustawy o
    własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej
    nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa zawarła
    umowy dostawy mediów do zarządzanych przez siebie budynków. Faktury VAT
    dokumentujące nabycie mediów są wystawiane na wspólnotę mieszkaniową. Gmina w
    zakresie, w jakim refakturuje tzw. media naliczała VAT należny według stawki właściwej dla
    danej czynności, np. dostawa wody – stawka 8%. Koszt opłaty za gospodarowanie
    nieruchomościami stanowił zaś element kalkulacyjny czynszu najmu, podwyższając w tym
    zakresie podstawę opodatkowania VAT. Gmina poprzez Zakład wynajmuje na podstawie
    zawieranych umów cywilnoprawnych lokale mieszkalne na rzecz osób fizycznych
    pobierając stosowny czynsz. Lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Gmina obciąża najemców kosztami tzw. zużycia mediów, w tym dostawy wody,
    odprowadzania i oczyszczania ścieków (ustalanych na podstawie wskazań podliczników)
    oraz kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Najemcy mają wpływ
    na wysokość zużywanych mediów – określenie wysokości zużytych mediów następuje na
    podstawie wskazań podliczników. Gmina otrzymuje od wspólnot mieszkaniowych fakturę
    VAT dokumentującą rozliczenie dostaw mediów do poszczególnych lokali i następnie
    odpowiednio refakturuje te koszty na najemców poszczególnych lokali mieszkalnych.
    Analiza opisanej sytuacji prowadzi do wniosku, że spełniają Państwo warunki
    uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku w odniesieniu do czynności
    polegających na dostawie mediów (dostawy wody, odprowadzanie i oczyszczanie ścieków)
    do lokali mieszkalnych na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Są Państwo
    właścicielem lokali mieszkalnych, które są oddane w najem lokatorom – osobom
    fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną umowę najmu. Lokale
    są zlokalizowane w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, których
    Gmina jest członkiem. Zatem mogą Państwo korzystać ze zwolnienia od podatku dla

    dostawy wskazanych we wniosku mediów do wynajmowanych lokali mieszkalnych
    zlokalizowanych z budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.
    Podsumowując, realizowane przez Gminę poprzez gminny zakład budżetowy – Zakład
    Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej czynności polegające na dostawie mediów- tj.
    dostawa wody, odprowadzanie i oczyszczanie ścieków do lokali mieszkalnych będących
    przedmiotem najmu podlegają/będą podlegały zwolnieniu od podatku VAT na podstawie §
    3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.
    Tym samym Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu
    prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
      ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
      111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
      sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia
      przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.