Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.572.2025.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-18
Teza: Ustalenie, czy Sprzedająca dokonując sprzedaży
Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 będzie
działać w charakterze podatnika VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, tj. Pani Y (dalej: Sprzedająca) jest
    polskim rezydentem podatkowym, wyłącznym właścicielem niezabudowanej
    nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej o nr (...) położonej w (...), dla której
    Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) (dalej: „Nieruchomość 1”).
    Prawo własności ww. Nieruchomości, Sprzedająca nabyła do majątku prywatnego na
    podstawie umowy darowizny z 1983 r. oraz umowy o częściowy dział spadku z 1997 r.
    Sprzedająca oczekuje ponadto na rozpatrzenie pozwu o uzgodnienie treści księgi
    wieczystej innej nieruchomości - składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (...)
                                  2oraz (...), położonej w (...), o łącznej powierzchni (...) m, dla której Sąd Rejonowy (...),
    prowadzi księgę wieczystą KW (...) („Nieruchomość 2”).
    Prawo własności Nieruchomości 2, obecnie uwidocznieni w księdze wieczystej
    współwłaściciele, nabyli do majątku prywatnego w wyniku dziedziczenia rodzinnego
    gospodarstwa rolnego wraz z siedliskiem (akt poświadczenia dziedziczenia z dnia (...) 2013
    r.), po zmarłym w dniu (...) 2013 r. (...). Stan udziałów we współwłasności Nieruchomości 2,
    ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości 2 nie odpowiada jednak
    rzeczywistemu stanowi prawnemu albowiem jako jeden ze współwłaścicieli wpisana
    powinna być Sprzedająca - siostra zmarłego (...). W efekcie stan wpisów jaki powinien
    zostać ujawniony w księdze wieczystej (...) objęty został powództwem Y o uzgodnienie
    treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (dalej: Postępowanie
    Uzgodnieniowe) skutkiem czego prawidłowe wpisy, a co za tym idzie udziały we
    współwłasności Nieruchomości 2 winny przypadać w 3/36 również Sprzedającej.
    Pozew w ramach Postępowania Uzgodnieniowego złożony został w dniu (...) 2025 r. i do
    daty złożenia niniejszego wniosku, powództwo nie zostało przez Sąd rozpoznane, niemniej
    Wnioskodawcy przedstawiają jako element opisu zdarzenia przyszłego fakt, że

    Sprzedająca będzie również współwłaścicielką (w 3/36) wyżej przedstawionej
    Nieruchomości 2.
    Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 będą łącznie określane w dalszej części niniejszego
    wniosku jako Nieruchomości.
    Działka nr (...) (podobnie jak działka nr (...) wchodząca w skład Nieruchomości 1) pozostaje
    niezabudowana budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. -
    Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 poz. 418; dalej: Pr. bud.), z kolei działka (...) zabudowana
    jest budynkami niemieszkalnymi oraz budowlami w rozumieniu Pr. bud. w postaci placów
    i dróg dojazdowych, ciągów pieszych.
    W stosunku do budynków i budowli usytuowanych na Nieruchomości 2 minął okres
    dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, tj. minęły co najmniej 2 lata od momentu
    rozpoczęcia ich użytkowania.
    Sprzedająca (podobnie jak pozostali współwłaściciele Nieruchomości 2) nie dokonywali w
    stosunku do ww. obiektów żadnych prac ulepszeniowych w rozumieniu przepisów ustawy
    o podatku dochodowym, a już w szczególności takich, które stanowiły co najmniej 30%
    wartości początkowej (z uwagi na fakt, iż Sprzedająca jak i pozostali współwłaściciele nie
    wykorzystywali Nieruchomości do celów jakiejkolwiek działalności obiekty te nie stanowiły
    dla nich środków trwałych).
    Nieruchomości są objęte Miejscowy Planem Zagospodarowania Przestrzennego (...)
    przyjętym uchwałą nr (...) z dnia (...) 2020 r. (dalej: MPZP), zgodnie z którym odpowiednio:
    a) działka (...) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D4MW/U z
      przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług,
      symbolem D5MW z przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej
      wielorodzinnej oraz symbolem 10KD-D z przeznaczeniem pod tereny dróg
      publicznych klasy dojazdowej;
    b) działka (...) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem D5MW z
      przeznaczeniem pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz symbolem
      D6ZP/US z przeznaczeniem pod tereny usług sportu i zieleni urządzonej;
    c) działka (...) - jest położona na obszarze oznaczonym symbolem B2ZP/US z
      przeznaczeniem pod tereny zieleni urządzonej i usług sportu oraz symbolem 1K - P
      /KD-D z przeznaczeniem pod tereny placu miejskiego oraz tereny dróg publicznych
      klasy dojazdowej.
    Innymi słowy, zgodnie z postanowieniami MPZP wszystkie działki gruntu mogą być
    zabudowane budynkami lub budowlami.
    Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Nieruchomości są wykorzystywane zgodnie z ich
    dotychczasowym przeznaczeniem i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Przy
    czym Nieruchomość 1 jest użytkowana przez Sprzedającą dla celów rolniczych, zaś
    Nieruchomość 2 była wykorzystywana jako siedlisko (zamieszkanie na terenach
    rolniczych).
    Nieruchomość 2 w części pozostaje wynajęta przez innych współwłaścicieli tej
    Nieruchomości, lecz Sprzedająca jako niebędąca stroną tej umowy najmu, nie uzyskuje z
    tego tytułu żadnych pożytków.
    Od dnia 1 lutego 2003 r. do chwili obecnej Sprzedająca pozostaje czynnym podatnikiem
    VAT i przez okres ten prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...). Choć Sprzedająca
    pozostaje aktywnym przedsiębiorcą to zakres i charakter faktycznie prowadzonej
    działalności ogranicza się wyłącznie do przyjmowania zleceń od spedytora zatem
    obejmuje działalność w zakresie przewozu towarów, nadzór nad ich załadunkiem i
    rozładunkiem („Działalność Sprzedającej”). Ujawnione w CEiDG wpisy PKD dotyczące
    nieruchomości - sprzedaż, pośrednictwo i wynajem, są całkowicie nieadekwatne do

    faktycznie wykonywanej działalności. Co więcej, wpisy te są nieadekwatne również do
    zamiarów Sprzedającej albowiem jej celem nigdy nie było prowadzenie takiej działalności i
    przyczyn umieszczenia takiego wpisu, Sprzedająca upatruje w niefortunnej poradzie ze
    strony księgowej, która zarekomendowała umieszczenie takiego wpisu w związku z
    zarejestrowaniem przez Sprzedającą firmy na terenie Nieruchomości.
    Brak związku przedmiotowego i funkcjonalnego Działalności Sprzedającej z
    Nieruchomościami przejawia się również w okoliczności, że Sprzedająca nigdy nie
    podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym do Nieruchomości
    - w szczególności nie dawała ogłoszeń dotyczących zamiaru zbycia Nieruchomości, ani też
    nie zatrudniała pośredników w obrocie nieruchomościami, w szczególności Sprzedająca
    nie ogłaszała zamiaru zbycia - to Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do wszystkich
    współwłaścicieli łącznie z ofertą zakupu. Wbrew zakresowi ujawnionemu w PKD (co
    zostało wyjaśnione w ramach opisu Działalności Sprzedającej), Sprzedająca faktycznie nie
    była nigdy aktywna na rynku nieruchomości
    Sprzedająca planuje sprzedać wyżej opisaną Nieruchomość 1 oraz po zakończeniu
    Postępowania Uzgodnieniowego (przy założeniu że Sąd Wieczystoksięgowy wpisze
    Sprzedającą jako współwłaścicielkę Nieruchomości 2) udziały w Nieruchomości 2 (dalej:
    „Planowana Transakcja”) na rzecz Wnioskodawcy będącego stroną postępowania (dalej:
    Kupujący). Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta taka
    spotkała się z akceptacją Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2
    (Nieruchomości nie były oferowane na sprzedaż przez Sprzedającą).
    Sprzedająca nie podejmowała profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie
    Nieruchomości, w tym na potrzeby sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności:
    1) nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w
    przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowę dróg;
    2) nie dokonywała podziałów działek wchodzących w skład Nieruchomości,
    3) nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym, tj. nie
    publikowała ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniała
    pośredników w obrocie nieruchomościami.
    Sprzedająca nie była również nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj.:
    a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu
      zakupem lub sprzedażą nieruchomości;
    b) nie otwierała (ani nie posiadała) biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci
      pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;
    c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych
      innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży
      nieruchomości;
    d) nie tworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;
    e) nie posiada i nie posiadała bazy danych kontrahentów i klienteli;
    f) nie posiada i nie posiadała strony internetowej, ani też systemu organizacji pracy.
    Sprzedająca nie posiada również innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.
    Sprzedająca nie planuje przeznaczyć uzyskanych w wyniku sprzedaży środków
    pieniężnych, na cele inwestycyjne, w szczególności na cele związane z zakupem innych
    nieruchomości przeznaczonych pod sprzedaż (co nie wyklucza oczywiście nabycia
    nieruchomości na własne potrzeby osobiste).
    Jedynym w istocie kosztem w związku z zawarciem umowy sprzedaży (a wcześniej umowy
    przedwstępnej) po stronie Sprzedającej, będzie koszt uzyskania porad prawnych
    związanych z zapisami umowy albowiem Sprzedająca nie posiada w tym zakresie
    specjalistycznej wiedzy, przygotowania ani też doświadczenia.

    Kupujący jest osobą prawną, spółką prawa handlowego, zarejestrowanym dla celów VAT
    w Polsce i podmiotem należącym do Grupy Kapitałowej od wielu lat realizującej inwestycje
    deweloperskie w wielu miastach na terenie Polski, w tym również poprzez spółki celowe.
    Po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zostaną one przez niego wykorzystane do
    realizacji inwestycji mieszkaniowej (dalej: Inwestycja), w ramach której Kupujący będzie
    realizował obrót opodatkowany VAT (z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i/lub
    usługowych). Stąd też Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomości będące
    przedmiotem sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
    Sprzedająca oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż
    Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania VAT
    transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zgodne oświadczenie
    w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w zakresie dostawy
    Nieruchomości.
    Planowana Transakcja została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której
    strony (tj. Sprzedająca oraz Kupujący) ustaliły wzajemne prawa i obowiązki oraz założenia
    wzajemnej współpracy mającej na celu doprowadzenie do sytuacji, iż zawarcie umowy
    sprzedaży (na warunkach oczekiwanych przez Kupującego) będzie możliwe.
    Kupujący zamierza nabyć łącznie Nieruchomości oraz inne nieruchomości, tj.
    nieruchomości sąsiednie (których nabycie jest przedmiotem innego wniosku o wydanie
    interpretacji podatkowej) w celu realizacji na nich Inwestycji. Kupujący nie jest
    zainteresowany nabyciem wyłącznie Nieruchomości, a tym samym w przypadku braku
    możliwości nabycia Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich (którejkolwiek z nich)
    będzie uprawniony do skorzystania z prawa do odstąpienia od umowy. Kupujący w dniu
    zawarciu umowy zawarł ze współwłaścicielami nieruchomości sąsiednich umowę
    przedwstępną na warunkach analogicznych do warunków przewidzianych umową zawartą
    ze Sprzedającą. Kupujący zamierza zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży
    Nieruchomości i przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości sąsiednich w tym samym
    dniu.
    W ramach umowy przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do uzyskania i okazania w
    oryginale przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży dokumentów w postaci wypisu z
    rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, oraz innych dokumentów
    wymaganych przepisami prawa oraz dodatkowych dokumentów, tj. zaświadczeń
    potwierdzających, że Sprzedająca nie ma zaległości w płatności jakichkolwiek podatków
    dotyczących Nieruchomości, składek na ubezpieczenie społeczne, wpłat na PFRON albo
    opłat z tytułu ochrony środowiska (albo potwierdzających brak zaległości w powyższym
    zakresie), przy czym w celu zapewnienia możliwości samodzielnego uzyskania powyższych
    dokumentów przy zawarciu umowy, Sprzedająca udzieli osobom wskazanym przez
    Kupującego pełnomocnictwa do uzyskania w imieniu Sprzedającej ww. dokumentów.
    Ponieważ w najbliższym sąsiedztwie znajdują się inne nieruchomości, które mogą być
    potencjalnie zabudowywane i mogące mieć wpływ na realizację przyszłej Inwestycji
    Kupującego oraz de facto na finalizację Planowanej Transakcji, Sprzedająca uzgodni z
    Kupującym zasady wzajemnego informowania oraz podejmowania działań zmierzających
    do ochrony praw właścicielskich Sprzedającej (również w zakresie skarżenia wszelkich
    decyzji lub innych przejawów rozstrzygnięć podmiotów publicznoprawnych). Strony
    postanowią jednak, iż bez pisemnej zgody Kupującego, Sprzedająca nie podejmie działań
    zmierzających do (lub nie dokona) udzielenia zgody, zawarcia porozumienia lub
    zaskarżenia zgodnie ze zdaniem wcześniejszym.
    Zobowiązanie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przez Sprzedającą i
    Kupującego zostało zastrzeżone pod warunkiem łącznego spełnienia się lub zrzeczenia się
    przez Kupującego następujących warunków zawieszających (dalej: Warunki Zawieszające):

    1) strony uzyskają interpretację podatkową w przedmiocie opodatkowania Planowanej
    Transakcji,
    2) wspólnicy Kupującego wyrażą zgodę na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    3) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o środowiskowych
    uwarunkowaniach wydana na rzecz Kupującego, umożliwiająca realizację Inwestycji i w
    pozostałym zakresie zgodną z wnioskiem wnioskodawcy;
    4) zostaną wydane:
    a) uchwała o ustalaniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uzyskanej w trybie ustawy z
      dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych oraz
      inwestycji towarzyszących (dalej: Uchwała), która skutecznie i w całości wejdzie w
      życie (oraz nie dojdzie do wszczęcia postępowania na podstawie skargi na
      przedmiotową uchwałę lub w przypadku wszczęcia takiego postępowania dojdzie do
      jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że uchwała zostanie utrzymana w
      mocy albo;
    b) uchwała (...) w przedmiocie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (dalej: ZPI) w
      stosunku do Nieruchomości zezwalającego realizację inwestycji w trybie ustawy z
      dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który
      skutecznie i w całości wejdzie w życie oraz w terminie 60 dni od takiego
      opublikowania ZPI nie dojdzie do wszczęcia postępowania z art. 101 ustawy o
      samorządzie gminnym lub w przypadku wszczęcia takiego postępowania dojdzie do
      jego prawomocnego zakończenia w ten sposób, że ZPI zostanie utrzymany w mocy;
    5) zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja (lub kilka decyzji dla całego obszaru
    Inwestycji) o pozwoleniu na budowę wydaną na rzecz Kupującego, umożliwiająca
    realizację Inwestycji i w pozostałym zakresie zgodna z wnioskiem Kupującego;
    6) Kupujący uzyska wszelkie docelowe techniczne warunki przyłączenia do sieci
    ciepłowniczej, elektro-energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej na całym obszarze
    Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej, na zasadach i warunkach
    umożliwiających realizację Inwestycji;
    7) z zastrzeżeniem tzw. dozwolonych obciążeń, Nieruchomości będą wolne od długów,
    roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy
    zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a księgi wieczyste prowadzone
    dla Nieruchomości będą wolne od wzmianek i od wpisów na rzecz osób trzecich, a
    także nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub
    egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego
    Sprzedającej do Nieruchomości, oraz nie zostanie zmieniony albo uchwalony miejscowy
    plan zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia uniemożliwiałyby
    realizację Inwestycji;
    8) Kupujący uzyska wszelkie inne rozstrzygnięcia, uchwały, decyzje, zaświadczenia, lub też
    władcze formy rozstrzygania administracyjnego lub sądowego, jeżeli od ich treści lub
    istnienia uzależniona będzie możliwość realizacji inwestycji przez Kupującego.
    Strony uzgodniły również, że:
    1) jeżeli którykolwiek z warunków zawieszających nie spełni się ani nie zostanie objęty
    zrzeczeniem Kupującego najpóźniej w dacie spełnienia warunków określonej umową
    przedwstępną, umowa wygaśnie z upływem tej daty spełnienia warunków;
    2) warunki zawieszające będą zastrzeżone na rzecz Kupującego, który jest uprawniony do
    zrzeczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających w każdym czasie aż do daty
    spełnienia warunków poprzez przekazanie Sprzedającej pisemnego oświadczenia w
    tym zakresie;

    3) w przypadku wygaśnięcia Umowy z powodu ziszczenia się warunku rozwiązującego,
    Sprzedającej nie przysługują żadne roszczenia wobec Kupującego (w szczególności
    odszkodowawcze), bez względu na przyczynę ziszczenia się warunku rozwiązującego;
    4) w przypadku jeśli zgodnie z pozwoleniem na budowę możliwe będzie wybudowanie
    budynków w ramach Inwestycji o powierzchni użytkowej mieszkań (PUM) większym niż
                      2skazana w umowie wartość m, cena za poszczególne Nieruchomości zostanie
    odpowiednio podwyższona o kwoty wskazane w umowie przedwstępnej wg
    określonych stawek (przy czym podwyższenie ceny będzie miało zastosowanie
    wyłącznie w przypadku, gdy łączny PUM dla Inwestycji będzie wynosił minimalny
    określony metraż kwadratowy.
    Sprzedająca zobowiązała się do:
    1) współpracy z Kupującym w celu zapewnienia spełnienia się warunków zawieszających, a
    także nie będzie podejmować działań i nie będzie dopuszczać się zaniechań, które
    mogłyby przeszkodzić w spełnieniu lub opóźnić spełnienie się warunków
    zawieszających, lub które mogłyby przeszkodzić w zawarciu lub opóźnić zawarcie
    przyrzeczonej umowy sprzedaży;
    2) nie podejmowania działań ani nie dopuszczania się zaniechań, które mogłyby
    doprowadzić do nieprawdziwości oświadczeń Sprzedającej;
    3) niezwłocznego poinformowania Kupującego o wszelkich zmianach stanu prawnego lub
    faktycznego Nieruchomości oraz innych istotnych zdarzeniach dotyczących
    Nieruchomości oraz o wszelkich okolicznościach skutkujących lub mogących skutkować
    nieprawdziwością oświadczeń sprzedającej, i przekazania Kupującemu wszelkich
    dokumentów w tym zakresie, w każdym przypadku najpóźniej w terminie 5 dni od dnia
    powzięcia informacji o danej zmianie, zdarzeniu lub okoliczności;
    4) do powstrzymywania się od prowadzenia jakichkolwiek robót budowlanych na
    Nieruchomościach.
    Sprzedająca udzieliła Kupującemu:
    1) prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, na zasadzie użyczenia,
    w celu realizacji Inwestycji, w szczególności w celu uzyskania wszelkich decyzji,
    uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków
    usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z
    zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i
    innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym w zakresie
    sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na
    budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej;
    2) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących rozbiórki budynków i
    budowli położonych na Nieruchomościach oraz na dokonanie takich rozbiórek;
    3) zgody na uzyskiwanie wszelkich decyzji i innych zgód dotyczących usunięcia z
    Nieruchomości drzew i krzewów, oraz zgody na usunięcie drzew i krzewów;
    4) lub podmiotom wskazanym przez Kupującego wszelkich innych pełnomocnictw i zgód w
    zakresie potrzebnym do przygotowania i realizacji Inwestycji, w szczególności do
    występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury
    na Nieruchomościach i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia lub
    dokonania przyłączenia Nieruchomości do sieci mediów (w tym do zawierania przez
    Kupującego odpowiednich umów przyłączeniowych, realizacji przyłączy, sieci i
    infrastruktury) oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania
    powyższych decyzji oraz niezbędnych uchwał, uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń
    organów w tym zakresie (w tym w szczególności w zakresie uzyskania Uchwały).
    Sprzedająca zobowiązała się także do:

    1) przeniesienia niezwłocznie, nie później niż w ciągu 7 dni od zgłoszenia żądania
    Kupującego, uzyskanych na podstawie pełnomocnictw i zgód Sprzedającej, wszelkich
    decyzji, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez
    Kupującego na rzecz Sprzedającej. Kupujący zobowiązuje się, że w każdym przypadku,
    w którym będzie uprawniony do występowania o uzyskanie wszystkich powyższych
    formalności samodzielnie w roli inwestora nie będzie w tym zakresie angażować
    Sprzedającej ponieważ Inwestycja jest planowana i realizowana przez Kupującego lub
    inny podmiot uprawniony do nabycia Nieruchomości;
    2) udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa
    do występowania w postępowaniach związanych m.in. ze zmianą na terenie
    Nieruchomości Planu Miejscowego lub podjęciem przez (...) Uchwały lub ZPI a w tym do
    reprezentowania Sprzedającej we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i
    przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami;
    3) nie udzielania podmiotom innym niż Kupujący lub podmiotom wskazanym przez
    Kupującego prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, oraz
    będzie niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od powzięcia wiadomości,
    informować Kupującego o postępowaniach administracyjnych dotyczących sąsiednich
    nieruchomości oraz będących w obszarze oddziaływania Nieruchomości (w
    szczególności udostępni otrzymane pisma, orzeczenia i decyzje od organów
    administracji) i umożliwi Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego
    składanie uwag i środków zaskarżenia w takich postępowaniach oraz udzieli w tym celu
    pełnomocnictwa niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od zgłoszenia żądania.
    Sprzedająca nie będą dokonywać uzgodnień ani zezwalać na prowadzenie prac
    budowlanych na Nieruchomościach (w tym zakresie przyłączy, infrastruktury lub sieci)
    podmiotom innym niż Kupujący (lub wskazanym przez Kupującego), w tym także nie
    wystąpi z jakimkolwiek wnioskami o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na
    obszarze (części lub całości) Nieruchomości;
    4) nie wycofywania Kupującemu ani podmiotom wskazanym przez Kupującego
    pełnomocnictw ani zgód w okresie obowiązywania umowy, ani nie wycofywania w
    powyższym okresie prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane;
    5) powstrzymania się od bezpośrednich i pośrednich działań (zarówno prawnych, jak i
    faktycznych) zmierzających do utrudniania, opóźnienia lub uniemożliwienia
    przygotowania i realizacji Inwestycji, w tym również po zawarciu przyrzeczonej umowy
    sprzedaży, w szczególności od wnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (w tym
    odwołań, zażaleń, skarg do sądów administracyjnych i skarg kasacyjnych) w
    postępowaniach w sprawie wydania decyzji administracyjnych, postanowień,
    uzgodnień, zezwoleń dotyczących Inwestycji (w tym pozwoleń konserwatorskich,
    pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, w tym pozwoleń zamiennych, i pozwoleń
    na użytkowanie), oraz jakichkolwiek nadzwyczajnych środków zaskarżenia mających na
    celu wzruszenie powyższych (w tym wniosków o wznowienie postępowania i wniosków
    o stwierdzenie nieważności).
    Sprzedająca i Kupujący ustalą, że Sprzedająca bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego,
    a począwszy od dnia (...) 2025 r. bez takiej zgody uprawniona będzie do podejmowania
    wszelkich czynności związanych z realizacją swoich roszczeń względem (...) wynikających z
    uchwalenia Planu Miejscowego oraz będzie informowała Kupującego o istotnych
    czynnościach podejmowanych przed organami administracji publicznej w tym zakresie
    (lub podmioty przez nich wskazane) i przesyłać istotną dokumentację składaną do
    organów administracji publicznej (np. wnioski).
    Ponadto w umowie przedwstępnej strony określiły:
    1) Zasady odstąpienia od umowy obu stron,
    2) Kary umowne,

    3) Kwestie dotyczące poddania się egzekucji oraz kwestie związane z wpisem hipoteki
    dotyczącej zabezpieczenia roszczeń Kupującego.
    W uzupełnieniu wniosku - w odpowiedzi na pytania Organu - wskazali Państwo, że:
    1. Czy Nieruchomości 1 i 2 były/są przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolne?
    Odpowiedź: Nieruchomości 1 i 2 nie są i nie były przedmiotem umowy dzierżawy na cele
    rolne, zawartej przez Sprzedającą.
    2. Czy Sprzedająca wykonuje/wykonywała jakiekolwiek czynności związane z dzierżawami
    Nieruchomości 1 i 2?
    Odpowiedź: Sprzedająca, nie wykonywała i nie wykonuje żadnych czynności związanych z
    dzierżawą Nieruchomości 1 i 2.
    3. Czy Sprzedająca czerpała/czerpie korzyści z realizacji wymienionych we wniosku umów
    dzierżawy Nieruchomości?
    Odpowiedź: Sprzedająca nie czerpała/nie czerpie korzyści z realizacji wymienionych we
    wniosku umów dzierżawy Nieruchomości.
    4. Czy Sprzedająca jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca
    2004 r. o podatku od towarów i usług?
    Odpowiedź: Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    5. Czy Sprzedająca wykorzystywała/wykorzystuje Nieruchomości do działalności rolniczej
    w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawała płody
    rolne, które pochodziły z własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to
    były płody rolne, kiedy je sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem
    VAT)? - proszę wskazać w odniesieniu do każdej ewidencyjnie wydzielonej działki
    będącej przedmiotem wniosku oddzielnie.
    Odpowiedź: Sprzedająca nie wykorzystywała/nie wykorzystuje Nieruchomości do
    działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.
    6. Czy będące przedmiotem sprzedaży Nieruchomości były przez Sprzedającą
    wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT? - proszę wskazać
    w odniesieniu do każdej ewidencyjnie wydzielonej działki będącej przedmiotem
    wniosku oddzielnie.
    Odpowiedź: Nieruchomość 1 była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do
    produkcji rolnej i nie była objęta VAT. Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana przez
    Sprzedającą.
    7. W przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, czy Sprzedająca
    wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy
    przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości) oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT,
    spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o
    podatku od towarów i usług?
    Odpowiedź: W przypadku, gdy opisana we wniosku transakcja będzie korzystała
    przynajmniej częściowo ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku
    od towarów i usług, Sprzedająca wraz z Kupującym złożą (najpóźniej na dzień
    poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości bądź w akcie
    notarialnym dokumentującym transakcję) oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia z
    opodatkowania (w zakresie w jakim transakcja miałaby korzystać ze zwolnienia z
    opodatkowania) i wyborze opodatkowania VAT, spełniające wymogi wskazane w art. 43
    ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.
    8. Czy na niezabudowanych działkach nr (...) wyznaczono linie rozgraniczające tereny
    posiadające inne przeznaczenie? - proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

    Odpowiedź: Tak, dalsza odpowiedź stanowi odpowiedź na pytanie nr 9.
    9. Jeżeli dla ww. działek będą wyznaczone linie rozgraniczające różne przeznaczenia, to czy
    dla:
    - działki nr (...), w części objętej przeznaczeniem D6ZP/US - tereny usług sportu i zieleni
      urządzonej oraz
    - działki nr (...), w części objętej przeznaczeniem B2ZP/US - tereny zieleni urządzonej i
      usług sportu, dopuszczona jest możliwość zabudowy - w tym warunkowo, albo jako
      przeznaczenie uzupełniające?
    Odpowiedź: Dla poszczególnych części dz. (...) przewidziano następujące przeznaczenie:
    - D6ZP/US została przeznaczona jako teren - zieleni urządzonej i usług sportu, inne
      usługi w formie pawilonów parkowych z dopuszczeniem realizacji budynków usług
      sportu w formie wolnostojącej i pozostałych usług w formie pawilonów parkowych a
      maksymalna wysokość zabudowy to 14 m;
    - D5MW została przeznaczona jako teren z podstawowym przeznaczeniem na
      zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług oraz maksymalną
      wysokość zabudowy na poziomie 17 m.
    Dla poszczególnych części dz. (...) przewidziano następujące przeznaczenie:
    - 1KD-L została przeznaczona pod drogę publiczną klasy lokalnej;
    - B2ZP/US została przeznaczona jako zieleń urządzona i usługi sportu oraz inne usługi w
      formie pawilonów parkowych;
    - 1K-P/KD-D została przeznaczona jako teren placu miejskiego w ciągu drogi publicznej
      klasy dojazdowej.
    Możliwość zabudowy przewidziana jest na:
    - fragmencie dz. (...) obejmującej obszar z funkcją B2ZP/US gdzie mowa jest o
      możliwości realizacji budynków usług sportu w formie wolnostojącej, realizacji
      pozostałych usług w formie pawilonów parkowych oraz dopuszcza się lokalizację w
      szczególności: ciągów pieszo- rowerowych, oczek wodnych - zbiorników retencyjnych
      i infrastruktury technicznej. W tym wypadku są naniesione nieprzekraczalne linie
      zabudowy;
    - fragmencie dz. (...) obejmującej obszar z funkcją 1K-P/KD-D gdzie dopuszczalne są
      funkcje usługowe z zakresu handlu (w tym handlu sezonowego), gastronomii, kultury
      i wystawiennictwa, niekolidujące z funkcją komunikacji, w formie obiektów
      tymczasowych takich jak ogródki gastronomiczne, zieleń urządzona z maksymalną
      wysokością zabudowy 4 m. Tutaj nie przewidziano nawet nieprzekraczalnych linii
      zabudowy i Wnioskodawcy nie są pewni, czy w rozumieniu prawa budowlanego
      można tam budować „budynki”.
    10. Czy któreś z naniesień, (proszę wskazać które), znajdujących się na Nieruchomości 2
      będącej przedmiotem sprzedaży, stanowi ruchomości (w rozumieniu Kodeksu
      cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu.
    Odpowiedź: Opisane naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem
    sprzedaży, nie stanowią ruchomości.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 2 ostatecznie sformułowane w
    uzupełnieniu wniosku z 20 października 2025 r.)
    1. Czy prawidłowe jest stanowisko, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1
    oraz udziałów w Nieruchomości 2 będzie działać w charakterze podatnika VAT?
    2. Czy w przypadku jeśli Sprzedający [winno być Sprzedająca – przypis Organu], dokonując
    sprzedaży udziałów w Nieruchomości, będzie działać w charakterze podatnika VAT, i w

    związku z planowaną przez Strony rezygnacją z zastosowania zwolnienia z
    opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa mogłaby
    korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT, dostawa Nieruchomości podlegać będzie
    opodatkowaniu VAT?
    3. Czy w przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości 1 oraz sprzedaż udziałów w
    Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo
    wystawionej faktury potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do
    obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie
    Nieruchomości lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w
    którym otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług
    Zdaniem Wnioskodawców:
    1) Sprzedająca, dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2,
    będzie działać w charakterze podatników VAT.
    2) W przypadku uznania, że Sprzedająca dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz
    udziałów w Nieruchomości 2 będzie działać w charakterze podatnika VAT, sprzedaż ta
    będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
    3) W przypadku gdy sprzedaż Nieruchomości 1 oraz sprzedaż udziałów w Nieruchomości 2
    będzie opodatkowana VAT, Kupujący po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
    potwierdzającej nabycie Nieruchomości, będzie miał prawo do obniżenia VAT
    należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości
    lub prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę
    podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym
    otrzyma fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy
    na rachunek bankowy, na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 1.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju
    (...). Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a
    także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę
    towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 tego artykułu -
    obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym
    podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób
    wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności
    czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności
    dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy
    osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT,
    istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy o VAT.
    Powyższe oznacza również, iż osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub
    darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został

    nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT.
    Konsekwentnie nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 lipca 2018 r.
    (sygn. I FSK 1986/16), dla oceny, czy dany podmiot sprzedając działki działa w charakterze
    podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotne pozostają kryteria
    określone przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września
    2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011
    r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi
    działalność gospodarczą (dalej: Dyrektywa). Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność,
    że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej nie powinna świadczyć, iż działała ona w charakterze podatnika.
    Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem
    prywatnym zainteresowanego.
    Jak wyjaśnił jednocześnie Trybunał inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego
    pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym - jak podkreślił TSUE na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich (podobnie NSA w wyroku z dnia 23 czerwca
    2020 r., sygn. I FSK 1076/16).
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania

    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzecznictwie polskich sądów administracyjnych w tym Naczelnego Sądu
    Administracyjnego, po wydaniu orzeczeń TSUE w sprawach Trybunału C-180/10 i C-181/10
    wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tych
    orzeczeń. Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej
    nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach
    aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te
    elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe
    działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki
    budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność
    gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie
    przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej
    osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności
    przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę,
    jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o
    warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze).
    Z punktu widzenia możliwego zastosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, istotny jest
    zakres czynności, jakie podmiot podejmuje w odniesieniu do nieruchomości i czy
    powoduje to zaangażowanie środków podobnych do tych jakie wykorzystują w tym celu
    podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami (wyrok WSA w
    Poznaniu z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20).
    Innymi słowy, na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany
    całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych,
    uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności
    łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym
    przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),
    wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela
    prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

    W analizowanej sprawie, w ocenie Wnioskodawców, kluczowymi kwestiami
    przemawiającymi za uznaniem Sprzedającej za podatnika podatku VAT jest przede
    wszystkich fakt zawarcia umowy przedwstępnej, w ramach której Sprzedająca
    zobowiązuje się wobec Kupującego do określonych działań bądź powstrzymywania się od
    podejmowania określonych czynności prawnych oraz faktycznych, powodując, że
    Sprzedająca podejmie zobowiązania/aktywność wykraczającą poza czynności
    nieprzekraczające standardowych zachowań, jakie towarzyszą z reguły sprzedaży majątku
    prywatnego.
    Jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego Sprzedająca zobowiązała się m.in. do:
    1) udzielenia Kupującemu wszelkich pełnomocnictw, umożliwiających Kupującemu
    doprowadzenie do zawarcia umowy sprzedaży,
    2) przeniesienia wszelkich zgód i pozwoleń, decyzji niezbędnych do zawarcia umowy
    sprzedaży oraz realizacji Inwestycji,
    3) przeniesienia warunków przyłączenia do sieci mediów pozyskanych przez Kupującego
    na rzecz Sprzedającej,
    4) udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane.
    Warto podkreślić, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (Kupującego) w sensie prawnym będą dotyczyć właściciela Nieruchomości, stąd starania
    pełnomocników Kupującego będą w tych okolicznościach de facto staraniami właściciela
    podejmowanymi w tym celu, aby doprowadzić do finalizacji Planowanej Transakcji i aby
    oferowane Nieruchomości uczynić atrakcyjniejszym dla Kupującego (efektywnie podnieść
    ich wartość). Co istotne same założenia transakcji zakładają, że uzyskanie lepszych
    parametrów dla inwestycji (lepszych wskaźników dot. chłonności gruntu) spowodują
    uzyskanie większego wynagrodzenia przez Sprzedającą.
    Uwzględniając całokształt powyższych okoliczności, w ocenie Wnioskodawców, można
    więc mówić, iż Sprzedająca wejdzie w pewnego rodzaju przedsięwzięcie zakładające
    wsparcie Kupującego w uzyskaniu pożądanych dla niego skutków prawnych,
    umożliwiających zakup Nieruchomości i realizację w przyszłości Inwestycji.
    Warto podkreślić, że stanowisko to jest zbieżne również z orzecznictwem Naczelnego
    Sądu Administracyjnego, który w orzeczeniu z 6 lipca 2017 r., sygn. I FSK 2033/15, wskazał,
    że jeżeli cały proces inwestycyjny, jaki przeprowadzi spółka (kupujący) w imieniu i na rzecz
    podatnika (sprzedającego) oraz na własny koszt, dokonywany będzie w interesie
    sprzedającego, bo spowoduje to wzrost wartości należącej do niego nieruchomości, to nie
    ma znaczenia, że czynności tych sprzedający nie podejmuje osobiście, lecz z udziałem
    umocowanego kupującego.
    Z takim też przypadkiem mamy do czynienia w analizowanej sprawie, bowiem co do
    zasady aktywność Kupującego (mająca wpływ na sytuację prawno-faktyczną Sprzedającej)
    będzie na tyle istotna, iż należy wskazać, że bez wiedzy i doświadczenia Kupującego,
    prawdopodobnie realizacja Planowanej Transakcji na uzgodnionych warunkach mogłaby
    być wysoce utrudniona (raz jeszcze należy zauważyć, że sama cena za Nieruchomości jest
    uzależniona od określonych parametrów planistycznych i budowlanych).
    Prawidłowość powyższego stanowiska potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej w następujących interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego:
    1) z dnia 21 grudnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.630.2023.1.EW, w której Dyrektor
    analizując stan faktyczny bliźniaczo podobny do przedstawionego przez
    Wnioskodawców wskazał na następujące okoliczności potwierdzające możliwość
    uznania osoby fizyczne za podatników VAT:
    a) Dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w działce nr 1, Sprzedający 1 i 2 nie będą
      korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie
      jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób

      Sprzedający zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako działania Sprzedających
      łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne
      przedsięwzięcie. Fakt, że opisane we wniosku działania nie będą podejmowane
      bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają
      bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw/zgód
      czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze
      prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią
      przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających;
    b) Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na
      podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości;
      Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty
      zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we
      wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w
      przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
      zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem;
    c) Za uznaniem Sprzedających, w opisanej sprawie, za profesjonalny podmiot
      prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że działka nr 1 jest od
      2015 r. przez nich wydzierżawiana na okres 10 lat, a z tytułu dzierżawy został
      ustalony czynsz w wysokości 100 zł. Działania takiego nie można zatem
      interpretować inaczej niż jako chęć uzyskania korzyści majątkowych, a więc cel
      zarobkowy.
    2) z dnia 3 lutego 2022 r. sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.697.2021.3.MKA), w której Dyrektor KIS
    również podkreślił iż:
    a) Okoliczność, że część z tych czynności nie będzie dokonywana bezpośrednio przez
      Sprzedającego, ale przez Spółkę - Kupującą, działającą jako pełnomocnik
      Sprzedającego, nie oznacza, że czynności te pozostaną bez wpływu na sytuację
      prawną samego Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane
      przez Kupującą wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej samego
      Sprzedającego. Działania dokonywane za zgodą Sprzedającego, wpływają na
      podniesienie atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem
      sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości;
    b) Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze
      prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje
      okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę Spółkę. W
      efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym
      charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej;
    c) Powyższe działania są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności
      Sprzedającego. Sprzedający poprzez te działania stworzy sobie okoliczności do
      zarobku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci
      nieruchomości.
    3) z dnia 8 listopada 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.672.2021.2.WH), w której Dyrektor
    stwierdził:
    a) Uznać należy, że Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku
      ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości przez Sprzedającego. Pomimo że ww.
      czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności
      mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z
      wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu
      właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej,
      Sprzedający udzielił kupującemu stosownych pełnomocnictw;

    b) Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale
      przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację
      prawną Sprzedającego;
    c) Sprzedający podejmując opisane wyżej czynności, zaangażował środki podobne do
      tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
      nieruchomościami.
    4) z dnia 7 stycznia 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2020.2.MS), w której Dyrektor
    KIS wskazał:
    a) Skoro w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczym udzieliła kupującemu
      pełnomocnictwa, to czynności wykonane przez tego pełnomocnika wywołują skutki
      bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności
      jest bowiem Zainteresowana, a nie nabywca. Nabywca, jako pełnomocnik
      Wnioskodawczyni nie działał przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu
      Zainteresowanej;
    b) Zatem przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawczyni wykraczała poza
      ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w
      odniesieniu do przedmiotowych działek, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w
      świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni będzie
      działała jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że
      Wnioskodawczyni, w zakresie sprzedaży działek powstałych z podziału działek nr (...) i
      (...) będzie zbywała majątek wykorzystywany de facto w ramach działalności
      gospodarczej.
    Podobne stanowiska były wyrażane przez Dyrektora KIS w wielu innych interpretacjach jak
    np. w interpretacji z dnia 1 grudnia 2020 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.777.2020.1.IK) oraz z
    dnia 28 grudnia 2020 r. (sygn. 0114-KDIP1- 1.4012.635.2020.2.MŻ).
    Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym zdarzeniu
    przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości 1 oraz
    udziałów w Nieruchomości 2 zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej,
    zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem będzie objęta zakresem
    przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 2.
    Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania, że Sprzedająca, dokonując sprzedaży
    Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2, będzie działać w charakterze
    podatnika VAT, dostawa Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 podlegać
    będzie opodatkowaniu VAT.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania
    dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny
    budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się przez to grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie zaś z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.

    Ilekroć w ustawie o VAT mowa jest o pierwszym zasiedleniu, rozumie się przez to oddanie
    do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na
    potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i
    wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
    a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
    b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
    - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich
      części.
    Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
    dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
    przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Jak przedstawili Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego:
    a) Działki nr (...) oraz (...) pozostają niezabudowane budynkami lub budowlami w
      rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1984 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 poz. 418;
      dalej: Pr. Bud.), a jednocześnie w dniu Planowanej Transakcji przedmiotowe działki
      będą przeznaczone pod zabudowę (tj. będą stanowić teren budowlany w rozumieniu
      art. 2 pkt 33 ustawy o VAT);
    b) Z kolei na działce (...) znajdują się zabudowania w postaci budynków oraz budowli w
      rozumieniu Pr. Bud. nie mniej minęły już dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia, zaś
      Sprzedająca nie dokonywała w stosunku do tych zabudowań prac kwalifikowanych
      jako ulepszenia, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym;
    c) Sprzedająca oraz Kupujący w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż
      Nieruchomości, w zakresie w jakim będzie to niezbędne dla celów opodatkowania
      VAT transakcji, złożą na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT zgodne
      oświadczenie, w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT w
      zakresie dostawy Nieruchomości.
    W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców:
    a) sprzedaż (dostawa) działek gruntu o nr (...) oraz (...) będzie podlegała obligatoryjnemu
      opodatkowaniu VAT (tj. nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień podatkowych
      przewidzianych w ustawie o VAT);
    b) sprzedaż (dostawa) działki gruntu o nr (...) będzie korzystała ze zwolnienia VAT
      określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz wobec planowanej rezygnacji z
      tego zwolnienia dokonanej przez Sprzedającą oraz Kupującego, ich dostawa
      podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w przypadku uznania, że Sprzedająca,
    dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2, będzie działać w
    charakterze podatnika VAT, ich dostawa (wszystkich działek gruntu) podlegać będzie
    opodatkowaniu VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania 3.
    W pierwszej kolejności zdaniem Zainteresowanych zauważyć należy, że elementem
    kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy
    nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest
    potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będące przedmiotem Planowanej Transakcji będą
    wykorzystywane przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu
    towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez
    podatnika czynności opodatkowanych VAT.
    Z kolei zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego
    jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo
    do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy.
    Jeżeli zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania
    czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT
    naliczonego przy ich nabyciu.
    Jak wskazano wcześniej:
    1) Kupujący jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,
    2) Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza zrealizować na tych Nieruchomościach
    własną Inwestycję, po zakończeniu której będzie nich realizował Inwestycję w oparciu o
    którą będzie uzyskiwał przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych / lub
    usługowych opodatkowanych podatkiem VAT.
    W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Planowanej Transakcji i
    otrzymaniu od Sprzedającej prawidłowo wystawionych faktury VAT, potwierdzających ich
    faktyczne dokonanie, Kupujący będzie posiadał:
    1) prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury
    dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji oraz
    2) prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku
    naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym w którym otrzyma
    fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na
    rachunek bankowy.
    - na zasadach przewidzianych w Dziale IX ustawy o VAT.
    Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że w przypadku opodatkowania VAT sprzedaży
    Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji, nie znajdą zastosowania okoliczności
    wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest
    uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja
    udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.
    7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:
    Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
    kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie
    nieruchomości gruntowej (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221
    ustawy – Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.,
    poz. 1071, ze zm.).
    Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:
    Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
    (współwłasność).
    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
    własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
    budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
    przedmiot własności.
    Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
    Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
    współwłaścicieli.
    Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.
    Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność
    była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:
    Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej
    oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa
    w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
    także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje
    w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w
    przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących
    część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży,
    bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym
    kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna
    dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.
    Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą,
    jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium
    dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać
    za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty
    został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych C#180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą
    zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
    łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.

    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Sprzedająca dokonując
    sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2, będzie działała w charakterze
    podatnika VAT.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca planuje sprzedać Nieruchomości, składające się z
    niezabudowanej działki nr (...) - Nieruchomość 1 oraz udziału w wysokości 3/36 w
    nieruchomości składającej się z działek nr (...) oraz (...) - Nieruchomość 2. Działki nr (...)
    pozostają niezabudowane, działka nr (...) zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi
    oraz budowlami w postaci placów i dróg dojazdowych, ciągów pieszych. Prawo własności
    ww. Nieruchomości, Sprzedająca nabyła do majątku prywatnego na podstawie umowy
    darowizny z 1983 r. oraz umowy o częściowy dział spadku z 1997 r.
    Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Sprzedającą do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 jest użytkowana przez Sprzedającą dla celów
    rolniczych, zaś Nieruchomość 2 była wykorzystywana jako siedlisko (zamieszkanie na
    terenach rolniczych). Nieruchomość 2 w części pozostaje wynajęta przez innych
    współwłaścicieli tej Nieruchomości. Sprzedająca jako niebędąca stroną tej umowy najmu,
    nie uzyskuje z tego tytułu żadnych pożytków.

    Sprzedająca nigdy nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź
    reklamowym do Nieruchomości - w szczególności nie dawała ogłoszeń dotyczących
    zamiaru zbycia Nieruchomości, ani też nie zatrudniała pośredników w obrocie
    nieruchomościami, w szczególności Sprzedająca nie ogłaszała zamiaru zbycia - to
    Kupujący z własnej inicjatywy zgłosił się do wszystkich współwłaścicieli łącznie z ofertą
    zakupu. Z inicjatywą zawarcia umowy przedwstępnej wyszedł Kupujący i oferta taka
    spotkała się z akceptacją Sprzedającej oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 2
    (Nieruchomości nie były oferowane na sprzedaż przez Sprzedającą).
    Sprzedająca nie podejmowała profesjonalnych działań mających na celu ulepszenie
    Nieruchomości, w tym na potrzeby sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności:
    1) nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uzbrojenia Nieruchomości w
    przyłącza wodno-kanalizacyjne, gazowe, energetyczne czy budowę dróg;
    2) nie dokonywała podziałów działek wchodzących w skład Nieruchomości,
    3) nie podejmowała działań o charakterze marketingowym bądź reklamowym, tj. nie
    publikowała ogłoszeń dotyczących zamiaru ich zbycia, ani też nie zatrudniała
    pośredników w obrocie nieruchomościami.
    Sprzedająca nie była również nigdy aktywna na rynku nieruchomości, tj.:
    a) nie zatrudnia (oraz nie zatrudniała) pracowników trudniących się w jej imieniu
      zakupem lub sprzedażą nieruchomości;
    b) nie otwierała (ani nie posiadała) biura sprzedaży nieruchomości, w którym ci
      pracownicy prowadziliby działania sprzedażowe;
    c) nie korzystała z usług doradców w zakresie reklamy i marketingu ani też żadnych
      innych doradców zewnętrznych, którzy mieliby pomagać w efektywnej sprzedaży
      nieruchomości;
    d) nie tworzyła biznesplanu dla działalności w zakresie obrotu nieruchomościami;
    e) nie posiada i nie posiadała bazy danych kontrahentów i klienteli;
    f) nie posiada i nie posiadała strony internetowej, ani też systemu organizacji pracy.
    Sprzedająca nie posiada również innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.
    Sprzedająca nie planuje przeznaczyć uzyskanych w wyniku sprzedaży środków
    pieniężnych, na cele inwestycyjne, w szczególności na cele związane z zakupem innych
    nieruchomości przeznaczonych pod sprzedaż (co nie wyklucza oczywiście nabycia
    nieruchomości na własne potrzeby osobiste).
    Planowana Transakcja została poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej, w której
    strony (tj. Sprzedająca oraz Kupujący) ustaliły wzajemne prawa i obowiązki oraz założenia
    wzajemnej współpracy mającej na celu doprowadzenie do sytuacji, iż zawarcie umowy
    sprzedaży (na warunkach oczekiwanych przez Kupującego) będzie możliwe.
    Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:
    - Nieruchomości 1 i 2 nie są i nie były przedmiotem umowy dzierżawy na cele rolne,
    zawartej przez Sprzedającą.
    - Sprzedająca, nie wykonywała i nie wykonuje żadnych czynności związanych z dzierżawą
    Nieruchomości 1 i 2.
    - Sprzedająca nie czerpała/nie czerpie korzyści z realizacji wymienionych we wniosku
    umów dzierżawy Nieruchomości.
    - Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    - Sprzedająca nie wykorzystywała/nie wykorzystuje Nieruchomości do działalności
    rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

    - Nieruchomość 1 była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do produkcji rolnej i
    nie była objęta VAT. Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana przez Sprzedającą.
    Biorąc pod uwagę informacje podane przez Państwa we wniosku i uzupełnieniu wniosku
    należy wskazać, że w odniesieniu do Sprzedającej brak jest przesłanek pozwalających
    uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 Sprzedająca
    wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać
    określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie
    dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za
    występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W
    niniejszej sprawie takich przesłanek brak.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka aktywność
    Sprzedającej, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności. Sprzedająca nie podjęła ciągu działań, które
    wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak np.:
    ogrodzenie działek, wystąpienie o warunki zabudowy, wnioskowanie o objęcie
    nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego itd.).
    Sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 można uznać
    więc za czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując
    dostawy Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 Sprzedająca będzie korzystała z
    przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie
    wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za
    nieprawidłowe.
    Odnosząc się z kolei do pytania nr 2 i 3 wskazać należy, że są to pytania warunkowe na
    które odpowiedzi oczekiwali Państwo w przypadku uznania stanowiska przedstawionego
    w zakresie pytania 1 za prawidłowe. Jak wskazano powyżej, w zakresie pytania nr 1 Organ
    uznał Państwa stanowisko za nieprawidłowe. Tym samym odpowiedź na pytania nr 2 i 3
    nie była przedmiotem analizy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W
    zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie nadmienia się, że interpretacja nie wywrze skutków prawnych gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.