Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.264.2022.2.DM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-30
Teza: Skutki podatkowe w VAT transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

19 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 12 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych VAT transakcji sprzedaży udziałów w Nieruchomości nr 1 (tj. w działkach nr 1, 2, 3, 4), Nieruchomości nr 2 (tj. w działce nr 5) i Nieruchomości nr 3 (tj. działce nr 6).

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 czerwca 2022 r. (wpływ 21 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)**

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, obecnie jest aktywna zawodowo - pracuje na podstawie umowy o pracę. Nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Nie jest i nigdy nie była podatnikiem podatku VAT. Jest rozwiedziona.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem następujących nieruchomości:

‒ Nieruchomość nr 1 - w udziale 1/10 (jedna dziesiąta) części nieruchomości gruntowej zabudowanej opisanej aktualnie w księdze wieczystej jako działki gruntu nr: 1 (…), 2 (…), 3 (…) i 4 (…) położone w (…), Dzielnicy (…), województwie (…), o łącznym obszarze 22.231 m2 (dwadzieścia dwa tysiące dwieście trzydzieści jeden metrów kwadratowych). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (…).

‒ Nieruchomość nr 2 – w udziale wynoszącym 1/2 (jedna druga) części niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w księdze wieczystej jako działka gruntu nr 5 (…), położona w m. st. (…), województwie (…) o obszarze 3.870 m2 (…). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (…).

‒ Nieruchomość nr 3 - w udziale 1/10 (jedna dziesiąta) części nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr 6 (…), położoną w (…), województwie (…), o obszarze 0.1279 ha (…). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…).

Nieruchomości powyższe Wnioskodawczyni nabyła drogą spadku po matce, co zostało stwierdzone Aktem poświadczenia dziedziczenia z 3 czerwca 2015 r. sporządzonym przez Notariusza w (…), za Rep. A Nr (…), zarejestrowanym w Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia. Nieruchomości powyższe nabyła do majątku odrębnego.

Z tytułu nabycia przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu działek, a to dlatego, że samo nabycie działek było czynnością zwolnioną z podatku VAT, a ponadto nie była płatnikiem podatku VAT w momencie nabywania nieruchomości.

W dniu nabycia w drodze spadku na Nieruchomości nr 1 znajdowały się pozostałości spalonego budynku mieszkalnego (pogorzelisko), które do dnia dzisiejszego uległo zniszczeniu i pozostały po nim tylko fragmenty. Pożar miał miejsce w październiku 1976 roku, innych zabudowań nie było.

Wnioskodawczyni ani inne osoby będące współwłaścicielami ww. nieruchomości nie ponosili wydatków na ulepszenie pozostałości budynku znajdującego się na nieruchomościach. Uległ on degradacji i zniszczeniu na przestrzeni lat, niemniej nieruchomość ma status nieruchomości zabudowanej.

Od dnia nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości Wnioskodawczyni nie korzystała z nich w żaden sposób. Nie były wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, w tym działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nie używała ich do celów rekreacyjnych oraz wypoczynkowych. Nie wykonywała na nich żadnej działalności rolniczej, ani nie sprzedawała płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości. Nie jest i nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym.

Nie zawierała żadnych umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych o podobnym charakterze, odpłatnych ani nieodpłatnych, dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

W momencie nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości nie były one ogrodzone. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań związanych z ogrodzeniem działek, nadal pozostają nieogrodzone. Nie podejmowała żadnych działań związanych z podziałem nieruchomości lub wydzieleniem własności.

‒ Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 1 - według stanu na dzień 7 kwietnia 2017 r. z upoważnienia (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 1 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa i RIVb i zawiera obszar 0,2651 ha, działka gruntu nr 2 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa i B-RIVa i zawiera obszar 0,1228 ha, działka gruntu nr 3 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb, RIVa, B-RIVb, RIVb i W i zawiera obszar 1,5780 ha, zaś działka gruntu nr 4 położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIII i W i zawiera obszar 0,2572 ha; zatem są to grunty orne.

‒ Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 2 - według stanu nadzień 14 kwietnia 2017 r. z upoważnienia Prezydenta m. st. (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 5 położona jest na terenach oznaczonych symbolem Rlllb, RIVa i RIVb i zawiera obszar 0,3870 ha, na powyższym dokumencie znajduje się adnotacja iż służy za podstawę wpisu do księgi wieczystej; zatem są to grunty orne.

‒ Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla Nieruchomości 3 - według stanu na dzień 28 kwietnia 2017 r. z upoważnienia Prezydenta m. st. (…), nr kancelaryjny (…), działka gruntu nr 6 położona jest na terenach oznaczonych symbolem dr - drogi i zawiera obszar 0,1279 ha, zatem nieruchomość ta stanowi drogę.

Stan taki istnieje od dnia nabycia spadku przez Wnioskodawczynię, bowiem nie podejmowała ona nigdy żadnych prób zmiany przeznaczenia charakteru nieruchomości.

Nieruchomości 1, 2 i 3 nie są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czego potwierdzeniem jest Zaświadczenie nr 122/17 z 10 kwietnia 2017 r. znak (…). Stan taki utrzymuje się od dnia nabycia spadku przez Wnioskodawczynię i nie podejmowała ona nigdy żadnych prób uzyskania planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości - nie występowała z żadnymi wnioskami dotyczącymi zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych, nie występowała też o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Obecnie Wnioskodawczyni, wspólnie z innymi współwłaścicielami, zamierza sprzedać jednemu nabywcy wszystkie przysługujące jej udziały w prawie własności trzech wyżej opisanych nieruchomości.

7 grudnia 2021 r. Wnioskodawczyni, będąc jedynym ze współwłaścicieli, zawarła umowę przedwstępną sprzedaży przysługujących jej udziałów w nieruchomościach, tj. Nieruchomości nr 1, Nieruchomości nr 2 oraz Nieruchomości nr 3.

Nabywca, Spółka będąca cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, jednakże w związku z faktem, że potencjalny nabywca jest przedsiębiorcą państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego, to nie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Spółka jest w umowie przedwstępnej reprezentowana przez obywatela polskiego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, potencjalny nabywca dokona nabycia pod wieloma warunkami m.in.:

‒ uzyskania przez Wnioskodawczynię oraz pozostałych sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy skarbowe, urzędy gminy i inne, że nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒ uzyskania przez Kupującego ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

‒ uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (np. rurociągi, wodociągi, rowy melioracyjne) mogą znajdować się na terenie zbywanych nieruchomości i mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją,

‒ potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej na tej nieruchomości przez Kupującego inwestycji,

‒ potwierdzenia, iż nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej,

‒ uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczne-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

‒ zostanie zmienione oznaczenie gruntów nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Wnioskodawczyni w przywołanej wyżej umowie przedwstępnej udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach:

‒ do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach sprzedawanych przez Wnioskodawcę inwestycji planowanej przez Kupującego.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi. Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego.

Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika prawo Kupującego reprezentowanego przez osobę fizyczną do ustanawiania dalszych pełnomocników m.in. do:

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych,

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na prawo wejścia przez Kupującego na teren zbywanych nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Prace te będą prowadzone na koszt i ryzyko Kupującego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraża zgodę na cesję wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej.

Wnioskodawczyni nie ogłaszała zamiaru zbycia nieruchomości w żadnym miejscu - ani w prasie, ani w internecie, w żadnych ogłoszeniach lokalnych. Nie wywieszała też żadnych banerów, ogłoszeń, informacji.

Nigdy nie podpisywała żadnych umów z agencją pośrednictwa nieruchomości ani osobami zajmującymi się pośrednictwem zawodowo lub okazjonalnie. Nabywca zgłosił się sam.

29 czerwca 2017 r. z tym samym nabywcą, podpisana była umowa przedwstępna zbycia nieruchomości o analogicznym brzmieniu jak obecnie obowiązująca, aneksowana z powodu nieuzyskania przez potencjalnego nabywcę wszystkich niezbędnych decyzji z 14 stycznia 2019 r., lecz finalnie umowa nie doszła do skutku z powodu nieuzyskania wszystkich niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji pozwoleń przez potencjalnego Kupującego.

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania, w którym obecnie zamieszkuje - w (…) przy ul. (…) oraz współwłaścicielem w wys. 1/4 (jedna czwarta) mieszkania przy ulicy (…) .

Wnioskodawczyni w 2008 roku sprzedała mieszkanie przy ul. (…) stanowiące współwłasność z ówczesnym mężem, celem spłaty kredytu bankowego oraz innych wówczas istniejących zobowiązań finansowych. Innych transakcji zbycia nieruchomości nie dokonywała. Wnioskodawczyni uzyskane ze sprzedaży środki ma zamiar przeznaczyć na potrzeby własne. Nie zamierza otwierać działalności gospodarczej, ani zajmować się w jakimkolwiek zakresie obrotem nieruchomościami.

**Pytanie**

Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię wskazanych nieruchomości w okolicznościach opisanych we wniosku, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

**Pani stanowisko w sprawie**

Sprzedaż przez Wnioskodawczynię (wspólnie z innymi osobami) udziału we wskazanych nieruchomościach w okolicznościach opisanych we wniosku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowej lub udziału w niej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak dowiedziono, nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty niebędące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania dostawy nieruchomości podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie bez wątpienia należy wskazać, że Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych, a nie tylko aktywnych działań w zakresie zbycia nieruchomości i nie zaangażowała żadnych środków w tym celu.

W orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na uwadze stan faktyczny opisany we wniosku, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawczyni bez wątpienia nie będzie działała jako podatnik VAT. Wnioskodawczyni działki nabyła w spadku, zatem nie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Należy zauważyć, że Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży dla celów zarobkowych ani żadnych innych. Nie miała żadnych, celowych zamiarów co do sprzedaży. Od dnia nabycia w drodze spadku, nic nie robiła z tymi nieruchomościami. Działki nie są i nigdy nie były przedmiotem najmu czy dzierżawy. Wnioskodawczyni nie jest i nie była nigdy rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności rolniczej. Wnioskodawczyni nie występowała w celu opracowania planu zagospodarowania przestrzennego.

Wnioskodawczyni w celu sprzedaży działek nie korzystała z pośrednictwa biura nieruchomości, ani innych form informowania o zamiarze sprzedaży. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej żadnej sprzedaży nieruchomości (oprócz wymienionej we wniosku sprzedaży mieszkania prywatnego).

Przedstawiony we wniosku stan faktyczny wskazuje na brak jakiejkolwiek aktywności po stronie Wnioskodawczyni jak właściciela gruntu względem tych nieruchomości.

Z powyższego wynika, iż dostawę przedmiotowych działek należy uznać za transakcję okazjonalną jednorazową czyli taką która nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Transakcję należy uznać za zarząd majątkiem osobistym.

Tym samym transakcja nie będzie podlegała VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W art. 2 pkt 6 ustawy wskazano, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem Nieruchomości 1 (działek nr 1, 2, 3, 4), Nieruchomości 2 (działki nr 5) oraz Nieruchomości 3 (działki nr 6). Zamierza Pani sprzedać udziały we współwłasności ww. Nieruchomości. Nabyła Pani Nieruchomość drogą spadku po matce.

Od dnia nabycia w drodze spadku przedmiotowych nieruchomości nie korzystała Pani z nich w żaden sposób. Nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Panią w działalności gospodarczej. Nie wykonywała Pani na nich żadnej działalności rolniczej, ani nie sprzedawała płodów rolnych pochodzących z ww. nieruchomości. Nie jest i nigdy nie była Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie zawierała Pani żadnych umów najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych o podobnym charakterze, odpłatnych ani nieodpłatnych, dotyczących przedmiotowych nieruchomości. Nie podejmowała Pani żadnych działań związanych z ogrodzeniem działek. Nie podejmowała Pani żadnych działań związanych z podziałem nieruchomości lub wydzieleniem własności. Nie podejmowała Pani żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości - nie występowała Pani z żadnymi wnioskami dotyczącymi zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych nie występowała Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie wywieszała Pani żadnych banerów, ogłoszeń, informacji. Nie podpisywała Pani żadnych umów z agencją pośrednictwa nieruchomości ani osobami zajmującymi się pośrednictwem zawodowo lub okazjonalnie.

7 grudnia 2021 r., zawarła Pani umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w Nieruchomościach, w ramach której, do sprzedaży dojdzie pod wieloma warunkami m.in.:

‒ uzyskania przez Panią oraz pozostałych sprzedających zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy skarbowe, urzędy gminy i inne, że nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

‒ uzyskania przez Kupującego ustaleń z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

‒ uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomościach, które to media (np. rurociągi, wodociągi, rowy melioracyjne) mogą znajdować się na terenie zbywanych nieruchomości i mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją,

‒ potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej na tej nieruchomości przez Kupującego inwestycji,

‒ potwierdzenia, iż nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej,

‒ uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczne-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

‒ zostanie zmienione oznaczenie gruntów nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmieniający przeznaczenie nieruchomości na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Ponadto, w ww. umowie przedwstępnej, udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa w następujących zakresach:

‒ do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,

‒ uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz rodzaju użytków oraz uzyskanie decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

‒ uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

‒ uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach sprzedawanych przez Panią inwestycji planowanej przez Kupującego.

Pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru decyzji, postanowień, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi. Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika, że wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały Kupującego.

Jednocześnie z treści umowy przedwstępnej wynika prawo Kupującego reprezentowanego przez osobę fizyczną do ustanawiania dalszych pełnomocników m.in. do:

‒ przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych,

‒ uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej wyraziła Pani zgodę na prawo wejścia przez Kupującego na teren zbywanych nieruchomości celem rozpoczęcia i prowadzenia prac ziemnych polegających na przygotowaniu terenu do wybudowania na niej parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Prace te będą prowadzone na koszt i ryzyko Kupującego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1, 2 i 3 będzie Pani działać jako podatnik podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych Nieruchomościach 1, 2, 3 będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego Kupującemu przez Panią pełnomocnictwa oraz innych zgód na dysponowanie nieruchomością w celach inwestycyjnych.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Panią działań (w tym wykonywanych w Pani imieniu i na Pani rzecz przez pełnomocnika), świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powodują, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 – przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Pani działania wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność podejmowana przez Panią w przedmiocie zbycia udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W przedmiotowej sprawie udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako współwłaścicielka Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotowymi Nieruchomościami. Stroną podejmowanych czynności będzie Pani, a nie Pani pełnomocnik, bowiem pełnomocnik nie działa we własnym imieniu, lecz w Pani imieniu. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęła Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto, już w 2017 r. podpisała Pani umowę przedwstępną sprzedaży o analogicznym brzmieniu z tym samym nabywcą co obecnie, tylko z powodu nieuzyskania przez niego wszystkich pozwoleń i zgód do finalnej transakcji nie doszło. Świadczy to więc o konsekwentnym dążeniu obu stron umowy do sprzedaży opisanych we wniosku Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż udziałów w przedmiotowych Nieruchomościach będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tak więc, w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, Pani stanowisko w zakresie nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziałów w Nieruchomościach 1, 2 i 3 jest nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w Nieruchomościach wchodzących w skład współwłasności dla Pani, natomiast nie rozstrzyga o skutkach podatkowych z tego tytułu dla pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).