Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-284/12-5/RR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-07-04
Teza: Stawka podatku dla dostawy Budynku B i C wraz z gruntem lub z prawem wieczystego użytkowania oraz prawo do odliczenia i zwrotu podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; podatek-podatek naliczony; podatek-zwrot podatku; stawka; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 16.03.2012 r. (data wpływu 19.03.2012 r.), uzupełnione pismem z dnia 19.06.2012r. (data wpływu 22.06.2012 r.) na wezwanie z dnia 31.05.2012r. nr IPPP2/443-284/12-2/RR (data doręczenia 18.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:

*   **jest nieprawidłowe** – w zakresie stawki podatku dla dostawy Budynku B i C wraz z gruntem lub z prawem wieczystego użytkowania Działki 15/3;

*   **jest prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości zabudowanej.

UZASADNIENIE

W dniu 19.03.2012 r. wpłynął ww. wniosek uzupełniony pismem z dnia 19.06.2012r. (data wpływu 22.06.2012 r.) na wezwanie z dnia 31.05.2012r. nr IPPP2/443-284/12-2/RR (data doręczenia 18.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w stawki podatku dla dostawy Budynku B i C wraz z gruntem lub z prawem wieczystego użytkowania Działki 15/3 oraz w zakresie prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością T. Spółka komandytowo-akcyjna („Spółka”) zamierza nabyć od N. Spółki Akcyjnej („Sprzedający”) część działki stanowiącej prawo użytkowania wieczystego położonej w W. i opisanej w księdze wieczystej o powierzchni 13.090 m2 („Działka 15/2”) oraz prawo własności działki gruntu położonej w W. w obrębie ewidencyjnym, oznaczonej nr 22 o powierzchni 15.868 m2, która została opisana w księdze wieczystej („Działka 22”). Sprzedający jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem również innych nieruchomości znajdujących się na terenie W. jak i poza nią.

Obecnie toczy się postępowanie mające na celu podział Działki 15/2. W wyniku tego podziału mają powstać działki o numerach 15/3 o powierzchni 7.734 m2 („Działka 15/3”) oraz 15/4 o powierzchni 5.356 m2 („Działka 15/4”).

Działka 15/2 jest zabudowana trzema budynkami użytkowymi („Budynki”), w tym budynkiem biurowym („Budynek A”), który po podziale Działki 15/2 znajdzie się na obszarze Działki 15/4 oraz budynkami handlowo-magazynowymi („Budynki B i C”), które po podziale Działki 15/2 znajdą się na obszarze Działki 15/3.

Budynki posadowione na Działce 15/2 zostały ujawnione w rejestrze środków trwałych Sprzedającego, przy czym Budynki B i C zostały ujawnione w 1997 roku, zaś Budynek A został ujawniony w 1999 roku.

Pomieszczenia w Budynkach są w całości wykorzystywane przez Sprzedającego w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej: dla własnych celów - w budynku biurowym znajduje się siedziba Sprzedającego, oraz w celu świadczenia usług najmu na rzecz podmiotów trzecich.

Budynki w ciągu ostatnich 5 lat nie podlegały ulepszeniom, w odniesieniu do których kwota wydatków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

Sposób korzystania z Działki 15/2 został oznaczony w rejestrze gruntów jako „tereny przemysłowe”. Działka 22 jest terenem przeznaczonym pod zabudowę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażem podziemnym oraz wjazdami i infrastrukturą techniczną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy wydaną w odniesieniu do tego gruntu w dniu 10 grudnia 2010 r. przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy.

Prawo użytkowania wieczystego Działki 15/2 zostało nabyte przez spółkę N S.A. na podstawie umowy z dnia 8 listopada 1996 r. zawartej z R. S.A. Transakcja zbycia użytkowania wieczystego Działki 15/2 wraz z prawem własności Budynków została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W 2003 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy spółki N S.A. podjęło uchwałę w sprawie połączenia ze Sprzedającym będącym jej jedynym akcjonariuszem. Połączenie nastąpiło zgodnie z art. 492 § 1 w zw. z art. 515 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94 poz. 1037 z późn. zm.).

Zgodnie z księgą wieczystą prawo użytkowania wieczystego Działki 15/2 wpisane jest do dnia 22 grudnia 2092 r.

Sprzedający planuje zbyć na rzecz Spółki część Działki 15/2, która po podziale stanowić będzie Działkę 15/3 wraz z posadowionymi na niej Budynkami B i C. Sprzedaży tej działki towarzyszyć będzie sprzedaż prawa własności Działki 22.

Spółka zawrze ze Sprzedającym odpowiednie umowy dotyczące powyższej transakcji w formie aktu notarialnego: umowę przedwstępną („Umowa przedwstępna”) oraz przyrzeczoną umowę sprzedaży („Umowa sprzedaży”). Przedmiotem każdej z ww. umów będzie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki 15/3 wraz z prawem własności Budynków B i C oraz prawa własności Działki 22.

Spółka jednocześnie wskazuje, że zapytanie w sprawie opodatkowania dostawy Działki 22 jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację.

Sprzedający rozważa przekształcenie prawa użytkowania wieczystego Działki 15/2 w prawo własności zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 83) przed zawarciem Umowy sprzedaży. W przypadku skutecznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Działki 15/2 w prawo własności przedmiotem transakcji będzie prawo własności Działki 15/3 wraz z posadowionymi na niej Budynkami B i C.

Bez względu na to czy dojdzie do skutecznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wskutek wykonania Umowy sprzedaży, na Spółkę, jako nowego właściciela Budynków B i C, przejdą z mocy prawa umowy najmu zawarte przez Sprzedającego w odniesieniu do pomieszczeń w tych budynkach. Realizacji Umowy sprzedaży nie będzie towarzyszyło przejście do Spółkę pracowników Sprzedającego.

Przed zawarciem Umowy sprzedaży budynki znajdujące się na Działce 22 zostaną wyburzone. W chwili zawarcia Umowy sprzedaży Działka 22 będzie więc niezabudowana.

Po nabyciu Działek 22 i 15/3 Spółka planuje najpierw wyburzyć Budynki B i C, a następnie zbudować na Działkach 22 i 15/3 nowe budynki biurowe. Powierzchnia w tych budynkach będzie wynajmowana przez Spółkę na rzecz innych podmiotów.

Zarówno Sprzedający jak i Spółka są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

W uzupełnieniu do niniejszego wniosku dodano, że zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy:

1.  po nabyciu użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami N S.A. do 2003 r. (w dniu 31.12.2003 r. N S.A. została przejęta przez N S.A.) ponosiła wydatki na ulepszenie Budynków B i C w następujących wartościach:
    1.  w stosunku do Budynku B ulepszenia dokonywane były w latach: 1998 - 19%; 1999 - 6%; 2000 - 9,5%; 2001 - 0,4%; 2003 - 15% wartości początkowej przedmiotowego budynku,
    2.  w stosunku do Budynku C ulepszenia dokonane były w latach: 1998 - 4%; 1999 - 0,2%; 2000 - 0,9%; 2001 - 0,3%; 2002 - 0,3%; 2003 - 124% wartości początkowej przedmiotowego budynku.
2.  Budynki B i C są obecnie w części przedmiotem najmu, tj. w Budynku B wynajmowane jest 90% powierzchni (umowy najmu zostały zawarte: 22.03.2010 r., 1.02.2010 r., 16.02.2010 r., 18.01.2010 r.), natomiast w Budynku C - 18% powierzchni (umowy najmu tej powierzchni zostały zawarte: 16.03.2010 r., 4.03.2010 r., 23.04.2010 r.), 25% powierzchni Budynku C Wnioskodawca wykorzystuje na własne potrzeby.
3.  Transakcja nabycia przez N S.A. prawa użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisami ówcześnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym prawo do odliczenia podatku naliczonego po stronie N S.A. nie było wyłączone. Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca stwierdza, że N S.A. miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

*   oznaczone we wniosku nr 2: Czy zbycie Przedmiotu Transakcji będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Sprzedający będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy Budynków B i C po spełnieniu przez Sprzedającego oraz Spółkę warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
*   oznaczone we wniosku nr 3: Czy po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT i opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami podatkiem VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony zawarty w fakturze wystawionej przez Sprzedającego oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy,

W zakresie pytania 2

1.  Sposób opodatkowania dostawy gruntu z budynkiem

Zgodnie z cytowanym wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, przy czym towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6).

Generalnie, w myśl art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższa regulacja, zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 5a Ustawy o VAT nie znajduje zastosowania do czynności oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, dokonywanej z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Niemniej jednak, na podstawie § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) - zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione z podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że do dostawy zarówno gruntu jak i prawa użytkowania wieczystego gruntu stosuje się zasady opodatkowania takie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu i prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jeżeli natomiast dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega zwolnieniu z opodatkowania, to na takich samych zasadach zwolniona jest dostawa przedmiotowego gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu.

1.  Zwolnienie z opodatkowania - zastosowanie do sytuacji spółki

Przepis art. 43 Ustawy o VAT przewiduje szereg zwolnień z opodatkowania dla określonych w nim transakcji dostawy towarów oraz świadczenia uslug. W szczególności, od podatku zwalnia się;

1.  na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    *   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    *   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;
2.  na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a - dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że;
    *   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
    *   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowe) tych obiektów.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zaznaczono w stanie faktycznym, Budynki B i C zostały ujawnione w rejestrze środków trwałych w 1997 r. i od tego czasu są nieprzerwanie użytkowane. Ponadto w okresie ostatnich 5 lat nie miało miejsca ich ulepszenie, którego wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynków B i C.

Uwzględniając powyższe, dostawa Budynków B i C będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Wobec dyspozycji przepisu art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT oraz § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia wykonawczego (przy czym art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT znajdzie zastosowanie w przypadku, gdy dojdzie do skutecznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności), w opisanych okolicznościach, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu Działki 15/3. W konsekwencji, zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT będzie miało zastosowania do całego Przedmiotu Transakcji.

Jednocześnie, do dostawy Budynków B i C nie będzie miał zastosowania przepis 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Regulacja ta ma bowiem zastosowanie wyłącznie w sytuacji, w której dostawa budynku nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10 Ustawy o VAT.

1.  Możliwość wyboru opodatkowania

Od powyższej zasady zwolnienia ustawodawca przewidział jednak wyjątek, określony w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT. Na podstawie powołanego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy jaki nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części; w ust. 11 artykułu 43 określono zakres ww. oświadczenia.

Podsumowując, w świetle powyższego przepisu, Sprzedający może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy Budynków B i C, ponieważ zarówno Sprzedający jak i Spółka będą w momencie dokonania transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; warunkiem jest złożenie przez Sprzedającego oraz Spółkę, przed dniem dokonania dostawy Budynków B i C, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowanie dostawy Budynków B i C.

W zakresie pytania 3

1.  Odliczenie podatku VAT naliczonego zapłaconego w związku z nabyciem nieruchomości i budynku

Zdaniem Spółki, jeżeli Sprzedający oraz Spółka zdecydują się na skorzystanie z opcji opodatkowania sprzedaży Budynków B i C podatkiem VAT, z zachowaniem warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Budynków B i C oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Nabycie Przedmiotu Transakcji, nastąpi w wykonaniu odpłatnej dostawy towarów przez Sprzedającego, podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Następnie, Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych - w postaci świadczenia usług najmu. W przyszłości Spółka planuje wyburzyć Budynek B i C a w ich miejsce wybudować nowe budynki biurowe, które również będą służyły świadczeniu usług najmu.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, jeżeli dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy ich zakupie w całości, o ile nie znajdą zastosowania inne ograniczenia.

Jak zostało wskazane, w momencie dokonywania transakcji, Spółka będzie zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT. Po zawarciu Umowy sprzedaży i nabyciu Przedmiotu Transakcji, Spółka będzie prowadziła działalność opodatkowaną (budowa nowych budynków biurowych przeznaczonych do świadczenia usług najmu). W konsekwencji, Przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Spółkę, będącą podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, po dokonaniu transakcji nabycia Przedmiotu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego faktury VAT, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia. Natomiast ewentualna nadwyżka podatku naliczonego nad należnym będzie podlegać zwrotowi na rachunek Spółki w trybie przewidzianym w art. 87 Ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie stawki podatku dla dostawy Budynku B i C wraz z gruntem lub z prawem wieczystego użytkowania Działki 15/3;

*   **prawidłowe** – w zakresie prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości zabudowanej.

Ad 2)

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie ze wskazanym przepisem pod pojęciem tym należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział jednak opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy przytoczyć przepis art. 43 ust. 10 ustawy, zgodnie z którym podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Analiza przepisów regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ze złożonego wniosku wynika, iż Spółka zamierza nabyć część działki stanowiącej prawo użytkowania wieczystego położonej w W. i opisanej w księdze wieczystej o powierzchni 13.090 m2 („Działka 15/2”) oraz prawo własności działki gruntu położonej w W. w obrębie ewidencyjnym, oznaczonej nr 22 o powierzchni 15.868 m2, która została opisana w księdze wieczystej („Działka 22”), Sprzedający jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub posiadaczem również innych nieruchomości znajdujących się na terenie W. jak i poza nią. Obecnie toczy się postępowanie mające na celu podział Działki 15/2. W wyniku tego podziału mają powstać działki o numerach 15/3 o powierzchni 7.734 m2 („Działka 15/3”) oraz 15/4 o powierzchni 5.356 m2 („Działka 15/4”). Działka 15/2 jest zabudowana trzema budynkami użytkowymi („Budynki”), w tym budynkiem biurowym („Budynek A”), który po podziale Działki 15/2 znajdzie się na obszarze Działki 15/4 oraz budynkami handlowo-magazynowymi („Budynki B i C”), które po podziale Działki 15/2 znajdą się na obszarze Działki 15/3. Budynki posadowione na Działce 15/2 zostały ujawnione w rejestrze środków trwałych Sprzedającego, przy czym Budynki B i C zostały ujawnione w 1997 roku, zaś Budynek A został ujawniony w 1999 roku. Pomieszczenia w Budynkach są w całości wykorzystywane przez Sprzedającego w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej: dla własnych celów - w budynku biurowym znajduje się siedziba Sprzedającego, oraz w celu świadczenia usług najmu na rzecz podmiotów trzecich. Budynki w ciągu ostatnich 5 lat nie podlegały ulepszeniom, w odniesieniu do których kwota wydatków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynków. Sposób korzystania z Działki 15/2 został oznaczony w rejestrze gruntów jako „tereny przemysłowe”. Działka 22 jest terenem przeznaczonym pod zabudowę inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków biurowych z garażem podziemnym oraz wjazdami i infrastrukturą techniczną zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy wydaną w odniesieniu do tego gruntu w dniu 10 grudnia 2010 r. przez Prezydenta Miasta. Prawo użytkowania wieczystego Działki 15/2 zostało nabyte przez spółkę N S.A. na podstawie umowy z dnia 8 listopada 1996 r. zawartej z R. S.A. Transakcja zbycia użytkowania wieczystego Działki 15/2 wraz z prawem własności Budynków została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W 2003 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy spółki N S.A. podjęło uchwałę w sprawie połączenia ze Sprzedającym będącym jej jedynym akcjonariuszem. Połączenie nastąpiło zgodnie z art. 492 § 1 w zw. z art. 515 § 1 ustawy z dnia 15 września 2000r. Kodeks spółek handlowych (Dz. U. Nr 94 poz. 1037 z późn. zm.).

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na fakt, iż następstwo prawne polega na przejściu z jednego podmiotu na drugi określonych praw i obowiązków. W przypadku prawa podatkowego mamy do czynienia z pochodnym nabyciem praw, kiedy to następca prawny nabywa prawa i obowiązki przysługujące jego poprzednikowi prawnemu. Jest to nabycie translatywne, gdyż dotyczy praw poprzednio już istniejących. W prawie podatkowym z reguły ma miejsce następstwo prawne pod tytułem ogólnym (sukcesja uniwersalna), kiedy to mocą jednego zdarzenia prawnego dochodzi do nabycia całego lub części majątku, a nabywca wchodzi zarówno w prawa jak i w obowiązki swego poprzednika prawnego.

Zagadnienie sukcesji podatkowej w polskim prawie podatkowym regulują m. in. przepisy zawarte w art. 93-93e ustawy z dnia z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.). W przepisach tych ustawodawca przedstawił katalog sytuacji, w których zachodzi sukcesja podatkowa, tj. sukcesja praw i obowiązków następców prawnych oraz podmiotów przekształcanych.

Z opisu sprawy wynika, iż zarówno Sprzedający jak i Spółka są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Budynki posadowione na Działce 15/2 zostały ujawnione w rejestrze środków trwałych Sprzedającego, przy czym Budynki B i C zostały ujawnione w 1997 roku, zaś Budynek A został ujawniony w 1999 roku. Pomieszczenia w Budynkach są w całości wykorzystywane przez Sprzedającego w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej: dla własnych celów - w budynku biurowym znajduje się siedziba Sprzedającego, oraz w celu świadczenia usług najmu na rzecz podmiotów trzecich. Budynki w ciągu ostatnich 5 lat nie podlegały ulepszeniom, w odniesieniu do których kwota wydatków, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej Budynków.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku dodano, że zgodnie z najlepszą wiedzą Wnioskodawcy:

1.  po nabyciu użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami N S.A. do 2003 r. (w dniu 31.12.2003 r. N S.A. została przejęta przez N S.A.) ponosiła wydatki na ulepszenie Budynków B i C w następujących wartościach:
    1.  w stosunku do Budynku B ulepszenia dokonywane były w latach: 1998 - 19%; 1999 - 6%; 2000 - 9,5%; 2001 - 0,4%; 2003 - 15% wartości początkowej przedmiotowego budynku,
    2.  w stosunku do Budynku C ulepszenia dokonane były w latach: 1998 - 4%; 1999 - 0,2%; 2000 - 0,9%; 2001 - 0,3%; 2002 - 0,3%; 2003 - 124% wartości początkowej przedmiotowego budynku.
2.  Budynki B i C są obecnie w części przedmiotem najmu, tj. w Budynku B wynajmowane jest 90% powierzchni (umowy najmu zostały zawarte: 22.03.2010 r., 1.02.2010 r., 16.02.2010 r., 18.01.2010 r.), natomiast w Budynku C - 18% powierzchni (umowy najmu tej powierzchni zostały zawarte: 16.03.2010 r., 4.03.2010 r., 23.04.2010 r.), 25% powierzchni Budynku C Wnioskodawca wykorzystuje na własne potrzeby.
3.  Transakcja nabycia przez N S.A. prawa użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisami ówcześnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym prawo do odliczenia podatku naliczonego po stronie N S.A. nie było wyłączone. Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca stwierdza, że N S.A. miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt, czy zbycie Przedmiotu Transakcji będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym Sprzedawca będzie uprawniona do rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania dostawy Budynków B i C po spełnieniu przez strony warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Analizując powołane powyżej przepisy oraz biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, stwierdzić należy, że dla zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia od podatku istotne jest określenie, czy dostawa nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia. Ustawa o podatku od towarów i usług zawiera definicję legalną tego pojęcia. Wynika z niej, że pierwsze zasiedlenie występuje wówczas, gdy budynek, budowla lub ich części są wydawane pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Istotne jest jednak to, że musi to nastąpić w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. sprzedaż, najem, dzierżawa). Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 14 (b) ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jak wskazano powyżej, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, zatem powyższe nie ma zastosowania, w przypadku gdy po wybudowaniu lub dokonaniu ulepszeń przewyższających 30 % wartości początkowej budynku, budowli lub ich części, dany obiekt będzie wykorzystywany na własne potrzeby.

W analizowanej sprawie, jak wskazał Wnioskodawca, prawo użytkowania wieczystego Działki 15/2 wraz z prawem własności Budynków zostało nabyte przez spółkę N S.A. na podstawie umowy z dnia 8 listopada 1996 r. Po nabyciu użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami N S.A. do 2003 r. (w dniu 31.12.2003 r. N S.A. została przejęta przez N S.A.) ponosiła wydatki na ulepszenie Budynków B i C w następujących wartościach:

1.  w stosunku do Budynku B ulepszenia dokonywane były w latach: 1998 - 19%; 1999 - 6%; 2000 - 9,5%; 2001- 0,4%; 2003 - 15% wartości początkowej przedmiotowego budynku,
2.  w stosunku do Budynku C ulepszenia dokonane były w latach: 1998 - 4%; 1999 - 0,2%; 2000 - 0,9%; 2001 - 0,3%; 2002 - 0,3%; 2003 - 124% wartości początkowej przedmiotowego budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że poprzednik prawny Wnioskodawcy, tj. spółka N S.A. dokonała ulepszeń Budynku B przekraczających łącznie 30 % jego wartości początkowej. Analogiczne ulepszenia dokonane w Budynku C również przewyższały 30% wartości początkowej danego budynku.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku wskazał również, iż „Budynki B i C są obecnie w części przedmiotem najmu, tj. w Budynku B wynajmowane jest 90% powierzchni (umowy najmu zostały zawarte: 22.03.2010 r., 1.02.2010 r., 16.02.2010 r., 18.01.2010 r.), natomiast w Budynku C - 18% powierzchni (umowy najmu tej powierzchni zostały zawarte: 16.03.2010 r., 4.03.2010r., 23.04.2010 r.), 25% powierzchni Budynku C Wnioskodawca wykorzystuje na własne potrzeby”.

Stosownie do uregulowań powołanego art. 2 pkt 14 ustawy, stwierdzić należy, iż 90% powierzchni Budynku B zostało po raz pierwszy zasiedlone w rozumieniu przepisów ustawy o VAT w 2010 r., w dacie zawarcia poszczególnych umów najmu (tj. odpowiednio w dniu: 22.03.2010 r., 1.02.2010 r., 16.02.2010 r., 18.01.2010 r.), natomiast w Budynku C - 18% powierzchni (umowy najmu tej powierzchni zostały zawarte: 16.03.2010 r., 4.03.2010r., 23.04.2010 r.). W tym bowiem momencie doszło do przekazania do użytkowania ww. części Budynku B i C w ramach czynności podlegających opodatkowaniu po dokonaniu ulepszeń tych budynków.

Jak wynika z uregulowań, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Analizując powołane powyżej przepisy, a także biorąc pod uwagę fakt, iż – jak wskazano powyżej - do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, Budynku B doszło w miesiącu styczniu, lutym i marcu 2010r. łącznie w 90% oraz Budynku C łącznie w 18% w miesiącu marcu i kwietniu 2010 r., czyli od tego momentu upłynęły 2 lata, stwierdzić należy, iż zbycie powyższych części nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż obie przesłanki warunkujące powyższe zwolnienie są spełnione. Zbycie części budynku nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą wskazanych części Budynku B i C minął okres dłuższy niż 2 lata.

Ponieważ zarówno Zbywca jak i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku VAT, a planowana transakcja zbycia 90 % Budynku B i 18% Budynku C spełnia warunki dla uznania jej za czynność zwolnioną z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to Podatnicy, po spełnieniu warunków o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, będą uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Zatem, w sytuacji sprzedaży 90% Budynku B oraz 18% Budynku C, w stosunku do których zastosowanie będą miały przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w przypadku gdy strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania, po spełnieniu wymogów art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (Budynek B w 90%, Budynek C w 18%) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Odnośnie natomiast pozostałej części Budynku B, tj. 10 % jego powierzchni oraz pozostałej części Budynku C, tj. 82 % powierzchni, nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż po ulepszeniu budynków nie były one oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem ww. części budynków nie zostaną objęte zwolnieniem o którym mowa w art. 43 ust. 1 pk 10 ustawy. Należy zatem rozpatrzeć zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, „transakcja nabycia przez N S.A. prawa użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami została opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisami ówcześnie obowiązującej ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym prawo do odliczenia podatku naliczonego po stronie N S.A. nie było wyłączone. Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca stwierdza, że N S.A. miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z transakcją nabycia prawa użytkowania wieczystego działki 15/2 wraz z budynkami.”

W związku z powyższym, odnośnie zbycia 10% Budynku B i 82% Budynku C, nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, z uwagi na fakt, iż nie została spełniona pierwsza warunkująca je przesłanka. Mianowicie w stosunku do tych obiektów przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, planowana dostawa Budynku B w części 10% oraz dostawa Budynku C w części 82 % będzie podlegać opodatkowaniu w stawce podstawowej podatku, tj. w wysokości 23%.

W opisie wniosku wskazano, iż „Sprzedający rozważa przekształcenie prawa użytkowania wieczystego Działki 15/2 na prawo własności zgodnie z ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego wprawo własności nieruchomości (tj. Dz. U. z 2012 poz. 83) przed zawarciem Umowy sprzedaży. W przypadku skutecznego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego Działki 15/2 w prawo własności przedmiotem transakcji będzie prawo własności Działki 15/3 wraz z posadowionymi na niej Budynkami B i C”.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Z kolei z art. 29 ust. 5 ustawy wynika, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Natomiast § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 roku w sprawie wykonania niektórych przepisów stawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) stanowi, iż zwalnia się od podatku VAT zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zgodnie z tymi przepisami w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

Reasumując, dostawa Budynku B w części 90% oraz dostawa Budynku B w części 18% wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów lub w przypadku, gdy dojdzie do przekształcenia ww. prawa w prawo własności gruntu – dostawa gruntu, w części odpowiadającej udziałowi procentowemu ww. budynków, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 pkt 10 ustawy o VAT w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów lub w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, przy czym Sprzedawca będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania ww. dostawy części Budynków B i C po spełnieniu przez Sprzedawcę oraz Nabywcę warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Pozostała część Budynków B i C (odpowiednio 10% Budynku B i 82% Budynku C) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów lub w przypadku, gdy dojdzie do przekształcenia ww. prawa w prawo własności gruntu – dostawa gruntu, w części odpowiadającej udziałowi procentowemu ww. budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, stosowanie do art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy w powiązaniu z § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów lub w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy, tj. w wysokości 23%.

Mając powyższe na względzie, stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 dotyczącego ustalenia stawki podatku dla dostawy Budynku B i C wraz z gruntem lub z prawem wieczystego użytkowania Działki 15/3 - należało uznać za nieprawidłowe.

Ad 3)

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, iż nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie w części wykorzystywana przez Wnioskodawcę do świadczenia usług najmu, a w pozostałym zakresie będą wykorzystywane na potrzeby własne, zatem przedmiotowe nieruchomości będą służyły do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wcześniej analizowano dostawa Budynku B w części 90% oraz dostawa Budynku B w części 18% wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów lub w przypadku, gdy dojdzie do przekształcenia ww. prawa w prawo własności gruntu – dostawa gruntu, w części odpowiadającej udziałowi procentowemu ww. budynków, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 pkt 10 ustawy o VAT w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów lub w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, przy czym Sprzedawca będzie uprawniony do rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania ww. dostawy części Budynków B i C po spełnieniu przez Sprzedawcę oraz Nabywcę warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Pozostała część Budynków B i C (odpowiednio 10% Budynku B i 82% Budynku C) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntów lub w przypadku, gdy dojdzie do przekształcenia ww. prawa w prawo własności gruntu – dostawa gruntu, w części odpowiadającej udziałowi procentowemu ww. budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, stosowanie do art. 41 ust. 1 oraz art. 146a pkt 1 ustawy w powiązaniu z § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia Ministra Finansów lub w powiązaniu z art. 29 ust. 5 ustawy, tj. w wysokości 23%. Strony transakcji są zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku VAT.

Zgodnie z treścią art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów lub usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich zakupie.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż przy nabyciu Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami, która to Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, jeżeli Strony zdecydują się na wybór opodatkowania VAT części omawianej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT - Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony oraz zgodnie z art. 87 ustawy o VAT. Strona będzie miała również prawo do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy odnośnie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 dotyczącego prawa do odliczenia podatku naliczonego po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym - należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.