Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1178/12/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-12-27
Teza: W jaki sposób opodatkować sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; koszt-koszty uzyskania przychodów; księgi-księgi podatkowe; przychód; towar-towar handlowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 września 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 21 września 2012 r.), uzupełnionym w dniu 05 grudnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 22 listopada 2012 r. Znak: IBPBI/1/415-1178/12/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 05 grudnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami i jest współwłaścicielem gabinetu stomatologicznego (drugim współwłaścicielem jest jego żona). W małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej wspólnoty majątkowej małżeńskiej. Z podatku dochodowego rozlicza się na „zasadach ogólnych” i na potrzeby obu działalności prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Dochody opodatkowuje tzw. podatkiem liniowym wg stawki 19%. W dniu 03 stycznia 2007 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży domu jednorodzinnego. Dom nie mógł być inaczej kupiony, jak tylko przez osoby fizyczne. Dom ten miał być towarem handlowym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jednakże nie został w 2007 r. ujęty w księdze jako towar handlowy.

W dniu 23 lipca 2012 r. dom został sprzedany. W lipcu 2012 r. w księdze został zarejestrowany fakt zakupu domu, w kolumnie przeznaczonej do ujmowania towarów handlowych. W kolumnie tej ujęto całość wydatków poniesionych na jego nabycie, a wynikających z aktu notarialnego. Sprzedaż domu została zarejestrowana w urządzeniach księgowych w całości, tj. 100% wartości sprzedaży domu. Po rozliczeniu działalności (indywidualnej i prowadzonej w formie spółki cywilnej - udział w wysokości 50%) podatek został odprowadzony.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z dnia 03 grudnia 2012 r., wskazano, iż:

*   działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami Wnioskodawca rozpoczął w 2000 r.,
*   wskazana we wniosku nieruchomość została nabyta jako towar handlowy do dalszej odsprzedaży,
*   nieruchomość została nabyta na podstawie aktu notarialnego na imię i nazwisko obojga małżonków (współwłasność małżeńska majątkowa), z uwagi na niejednoznaczność przepisów podatkowych nie została ujęta w podatkowej księdze przychodów i rozchodów roku 2007, bo w takiej formie Wnioskodawca dokumentował zdarzenia gospodarcze związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,
*   nieruchomość nie była wykorzystywana do żadnych celów w okresie od jej nabycia do dnia sprzedaży,
*   z wyżej wymienioną nieruchomością nie były związane żadne wydatki, które stanowiłyby koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy dochód ze sprzedaży domu nabytego w 2007 r., powinien zostać rozliczony po połowie przez małżonków, na formularzu podatkowym PIT – 39 składanym za 2012 r.?

Czy rozliczenie dochodu ze sprzedaży domu w ramach źródła przychodów jakim jest działalność gospodarcza, prowadzona przez jednego z małżonków i odprowadzenie z tego tytułu podatku jest poprawne?

Czy nieruchomość zakupiona w 2007 r. przez osoby fizyczne może zostać w 2012 r. ujęta w dokumentacji firmy, jako towar handlowy?

(pytania oznaczone we wniosku Nr 1-3)

Zdaniem Wnioskodawcy, odprowadzenie podatku od ww. transakcji jest poprawne, ponieważ podatek został odprowadzony w wysokości 19% od dochodu za miesiąc lipiec. Gdyby Wnioskodawca rozliczył sprzedaż osobno, na druku PIT-39 i działalność gospodarczą, suma podatku byłaby taka sama.

Ujęcie zakupu nieruchomości w podatkowej księdze przychodów i rozchodów jest poprawne, ponieważ wpisując tylko sprzedaż podatek byłby zawyżony, gdyż podatek powinien był być odprowadzony od różnicy transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami i jest współwłaścicielem gabinetu stomatologicznego (drugim współwłaścicielem jest jego żona).

W dniu 03 stycznia 2007 r. została zawarta (w formie aktu notarialnego) umowa sprzedaży domu jednorodzinnego. Dom ten Wnioskodawca nabył wraz z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. Miał on być towarem handlowym w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jednakże nie został w 2007 r. ujęty w księdze jako towar handlowy. W dniu 23 lipca 2012 r. dokonano sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość, w okresie od jej nabycia do dnia sprzedaży, nie była wykorzystywana do żadnych celów. Z wyżej wymienioną nieruchomością nie były związane również żadne wydatki, które stanowiłyby koszty uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż jeżeli w istocie, jak wskazano we wniosku przedmiotowa nieruchomość budynkowa została nabyta na cele prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej i miała stanowić towar handlowy w tej działalności, a więc składnik majątku przeznaczony do dalszej sprzedaży (co nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej i może zostać zweryfikowane w toku ewentualnego postępowania podatkowego, prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy), to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości (wraz z gruntem, na którym się znajduje), jako przychód ze zbycia środków obrotowych, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu, wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów.

Odnosząc się natomiast do możliwości ujęcia w 2012 r. w podatkowej księdze przychodów i rozchodów wartości nieruchomości zakupionej w 2007 r., stwierdzić należy, iż w myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Wydatki na nabycie towarów handlowych bez wątpienia mogą stanowić koszty uzyskania przychodów działalności gospodarczej prowadzonej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z art. 24a ust. 1 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej „księgą” z zastrzeżeniem ust. 3 i 5, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o. Zasady i sposób prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 ze zm.).

Według § 3 pkt 1 lit. a) ww. rozporządzenia, towarami są towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, półwyroby (półfabrykaty), wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

O tym, które składniki majątku będą towarami handlowymi a które nie, decyduje sam podatnik z uwzględnieniem charakteru prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej oraz celu, w jakim składniki te zostały nabyte. Co do zasady zatem składnik majątku nabyty w celu dalszej odsprzedaży może stanowić towar handlowy w działalności gospodarczej, jeżeli podatnik podejmie taką decyzję. Przy czym, co do zasady, raz dokonanej klasyfikacji składnika majątku nie można zmieniać.

W myśl § 17 ust. 1 ww. rozporządzenia, zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży. Zapisów dotyczących pozostałych wydatków dokonuje się, z zastrzeżeniem § 20 i 30, jeden raz dziennie, po zakończeniu dnia, nie później niż przed rozpoczęciem działalności w dniu następnym, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 22 ustawy o podatku dochodowym (§ 17 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Stosownie do treści § 27 ust. 1 ww. rozporządzenia, podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej "spisem z natury", na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.

Zgodnie z § 29 ust. 1 i 6 ww. rozporządzenia podatnik, w terminie 14 dni od dnia zakończenia spisu z natury, jest obowiązany wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury półwyrobów (półfabrykatów), wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania.

Niesprzedane towary podlegają zatem ujęciu w sporządzanym na koniec okresu sprawozdawczego spisie z natury, a następnie wycenie według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia. W ten sposób składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika m.in., iż dniu 03 stycznia 2007 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej dom jednorodzinny. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta jako towar handlowy w prowadzonej przez Niego pozarolniczej działalności gospodarczej, jednakże nie została ujęta w 2007 r. w prowadzonej podatkowej księdze przychodów i rozchodów, jako towar handlowy. W dniu 23 lipca 2012 r. dokonano sprzedaży domu. Przychód z jego sprzedaży został zaewidencjonowany w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w całości, tj. w 100% jego wartości sprzedaży. W lipcu 2012 r. w księdze został zaksięgowany również zakup domu, w kolumnie przeznaczonej do ujmowania towarów handlowych (ujęto całość wydatków poniesionych na jego nabycie wynikających z aktu notarialnego).

Biorąc pod uwagę cyt. wyżej przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny sprawy, stwierdzić należy, iż skoro Wnioskodawca wskazaną we wniosku nieruchomość nabytą w 2007 r. uznał za towar handlowy w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, to obowiązany był jego zakup zaewidencjonować w tymże roku podatkowym w prowadzonej podatkowej księdze przychodów. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość została sprzedana dopiero w 2012 r., to w poprzednich latach podatkowych winna była zostać ujęta w spisach z natury sporządzanych w tych latach podatkowych. W ten bowiem sposób składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż jeżeli w istocie zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, to może On do kosztów uzyskania przychodów tej działalności zaliczyć wydatki faktycznie poniesione na nabycie tej nieruchomości, a osiągnięty dochód opodatkować w ramach tego źródła przychodów, stosownie do wybranej formy opodatkowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.