Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-778/13-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-11-14
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z 14 sierpnia 2013 r. (data doręczenia 14 sierpnia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 sierpnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 1988 wraz z żoną Wnioskodawca kupił grunt we wsi G., gmina K. od osoby fizycznej.

Grunt ten jedną stroną przylegał do drogi gminnej, początkowo nieutwardzonej, którą biegł wodociąg gminny ø 63. Poprzez starania Zainteresowanego i jego żony została do środka gruntu doprowadzona woda oraz energia elektryczna kablem energetycznym 4x50 mm2 Al o długości 750 m z transformatora z centrum wsi G. Wnioskodawca i jego żona nosił się z zamiarem wybudowania domu mieszkalnego – był zatwierdzony projekt na siedlisko, ale z braku środków finansowych nie został zrealizowany. Na całej powierzchni zakupionego gruntu rolnego został utworzony sad aroniowy, który istnieje nadal.

Gospodarstwo rolne Wnioskodawca wraz z żoną prowadzili do 2000-2001 roku, kiedy to stan zdrowia zmusił ich oboje do przejścia na rentę. Gospodarstwo rolne od tego momentu zostało w całości oddane w dzierżawę.

W roku 2005 z inicjatywy Gminy nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na powierzchni 4.075 m2 grunt rolny stał się gruntem pod zabudowę o symbolach 1MJ/M2, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa zagrodowa a pozostały grunt jest nadal jako rolny.

Z inicjatywy Wnioskodawcy i jego żony dwa lata temu odrolniony teren został przez geodetę podzielony na 6 działek budowlanych o powierzchni od 660 m2 do 964 m2, z jednoczesnym wydzieleniem działki na zasadzie służebności drogowej (dojazd konieczny od działek budowlanych 3 szt. w drugiej linii zabudowy).

Podział miał miejsce prawie 2 lata temu i od tego momentu Wnioskodawca i jego żona próbowali, lecz bezskutecznie sprzedać samemu te 6 działek budowlanych, które na dzień złożenia wniosku nie są uzbrojone.

W roku 2013 gazownia czyni starania gazyfikacji ul. C. (poprzednio droga gminna) celem dostarczania gazu sieciowego do istniejących domów jednorodzinnych na wprost gospodarstwa Zainteresowanego.

Do końca listopada 2013 r. mają być zakończone prace projektowe dotyczące gazu. Jesienią tego roku z inicjatywy Urzędu Gminy ma być opracowane studium zmiany zagospodarowania przestrzennego (miejscowy).

Wnioskodawca i jego żona złożyli stosowne wnioski na zmianę przeznaczenia pozostałej części gruntu rolnego. Zainteresowany nadmienia, że woda, ani energia elektryczna nie była używana przez niego i jego żonę od momentu doprowadzenia do centrum gruntu od 1988 r.

Dodatkowo Wnioskodawca poinformował, że jego małżeństwo zostało rozwiązane przez Sąd Okręgowy w roku 2001 prawomocnie, lecz do chwili obecnej Wnioskodawca i jego żona nie wystąpili z wnioskiem o podział majątku i gospodarstwo rolne oraz odrolnione 6 działek są własnością Wnioskodawcy oraz jego żony (byłej) w częściach równych po połowie.

Istotne jest również to, że jedyna żyjąca córka Wnioskodawcy i jego żony – ur. w 1982 r. po ukończeniu studiów i wyjściu za mąż wyjechała na stałe do W., tam też kupiła mieszkanie i pracuje w audycie zdając końcowe wymagane egzaminy państwowe na biegłego. Tak więc niemając następcy Wnioskodawca wraz z żoną zmuszeni są sprzedać wszystkie nieruchomości, w tym także gospodarstwo rolne. Dwie córki Zainteresowanego zmarły: pierwsza zaraz po porodzie, a druga po pół roku – wada serca.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w przypadku sprzedaży deweloperowi w całości 6-ciu działek o pow. 4,075 m2 Wnioskodawca będzie płacić podatek VAT gdy sprzedaż nastąpi:
    1.  w wyniku ogłoszenia bez pośredników,
    2.  przy udziale biura pośrednictwa nieruchomości?
2.  Czy w przypadku sprzedaży pojedynczych działek w różnym okresach czasu:
    1.  bez udziału pośrednika,
    2.  z udziałem pośrednikaWnioskodawca będzie płacić podatek VAT?
3.  Czy w przypadku sprzedaży pojedynczych działek jednego dnia różnym kupującym Wnioskodawca zapłaci podatek VAT:
    1.  bez udziału pośrednika,
    2.  z udziałem pośrednika?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie mając fachowej wiedzy z zakresu podatków we wszystkich pytaniach 1-3 z podpunktami w każdym przypadku a i b nie powinien on płacić podatku VAT, tym bardziej, że grunty rolne nabył on prawie 25 lat temu z zamiarem prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zamieszkania we wsi G.. Los jednak tak sprawił, że na starość zabrakło nie tylko zdrowia, ale i prawnego następcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu Wnioskodawcy podjął w celu dokonania sprzedaży działek aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – Dz. U. UE L 347.1 ze zm. – (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Według art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu ustawy, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będąca usługą dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zaznacza się, że dzierżawa gruntu nierolniczego, rolniczego i leśnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatne świadczenie (art. 8 ust. 1 ustawy). Wobec tego wydzierżawiający staje się podatnikiem począwszy od zawarcia pierwszej umowy dzierżawy, ale może korzystać ze zwolnienia podmiotowego ze względu na wysokość obrotów (art. 113 ustawy) lub ze zwolnienia przedmiotowego wskazanego w § 13 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zgodnie z którym zwalnia się od podatku dzierżawę gruntów przeznaczonych na cele rolnicze, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego tych gruntów.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że w roku 1988 wraz z żoną Wnioskodawca kupił grunt od osoby fizycznej. Grunt ten jedną stroną przylegał do drogi gminnej, początkowo nieutwardzonej, którą biegł wodociąg gminny ø 63. Poprzez starania Zainteresowanego i jego żony została do środka gruntu doprowadzona woda oraz energia elektryczna. Wnioskodawca i jego żona nosił się z zamiarem wybudowania domu mieszkalnego – był zatwierdzony projekt na siedlisko, ale z braku środków finansowych nie został zrealizowany. Na całej powierzchni zakupionego gruntu rolnego został utworzony sad aroniowy, który istnieje nadal. Gospodarstwo rolne Wnioskodawca wraz z żoną prowadzili do 2000-2001 roku, kiedy to stan zdrowia zmusił ich do przejścia na rentę. Gospodarstwo rolne od tego momentu zostało w całości oddane w dzierżawę. W roku 2005 z inicjatywy Gminy nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na powierzchni 4.075 m2 grunt rolny stał się gruntem pod zabudowę o symbolach 1MJ/M2, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa zagrodowa a pozostały grunt jest nadal jako rolny. Z inicjatywy Wnioskodawcy i jego żony dwa lata temu odrolniony teren został przez geodetę podzielony na 6 działek budowlanych o powierzchni od 660 m2 do 964 m2, z jednoczesnym wydzieleniem działki na zasadzie służebności drogowej (dojazd konieczny od działek budowlanych 3 szt. w drugiej linii zabudowy). Od momentu podziału Wnioskodawca i jego żona bezskutecznie próbowali, sprzedać samemu 6 działek budowlanych, które na dzień złożenia wniosku nie są uzbrojone. W roku bieżącym gazownia czyni starania gazyfikacji ulicy (poprzednio droga gminna) celem dostarczania gazu sieciowego do istniejących domów jednorodzinnych na wprost gospodarstwa Zainteresowanego. Do końca listopada 2013 r. mają być zakończone prace projektowe dotyczące gazu.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując dostawy sześciu działek powstałych z podziału gruntu, uprzednio zakupionego, a następnie wydzierżawianego w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, Zainteresowany wypełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Ponadto, grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że Wnioskodawca dokonał podziału gruntu, wcześniej wykorzystywanego do działalności gospodarczej (dzierżawa), na 6 mniejszych działek.

Zatem, sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a dokonujący dostawy będzie działał w związku z tą dostawą jako podatnik podatku VAT. Wobec tego ww. czynność sprzedaży dokonana będzie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę samodzielnej działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonych działek będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Zainteresowany będzie występował – w związku z dostawą działek – w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji dostawa 6 działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że fakt sprzedaży przez Wnioskodawcę deweloperowi w całości 6 działek lub sprzedaż pojedynczych działek różnym nabywcom, w różnych okresach czasu lub jednego dnia – z udziałem czy też bez udziału pośrednika, w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia dla opodatkowania transakcji zbycia działek.

Ponadto wskazać należy, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla żony (byłej)Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.