Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.55.2023.4.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-28
Teza: Dotyczy obowiązków płatnika - zwrot wpłaty własnej.
Słowa kluczowe: obowiązek-obowiązek płatnika; przychód; umowa-rozwiązanie umowy; źródło
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 20-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

**prawidłowe** – w sytuacji zwrotu klientowi wpłaty własnej w wartości równej lub niższej od dokonanej przez niego faktycznej wpłaty w wysokości 20% wartości nieruchomości wynikającej z dnia zawarcia umowy,

**nieprawidłowe** - w sytuacji zwrotu klientowi wpłaty własnej w wartości przekraczającej kwotę dokonanej przez niego faktycznej wpłaty wynikającej z zawartej umowy.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązków płatnika.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 marca 2023 r. (wpływ 20 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca działa w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (\`(...)\`), która w ramach prowadzonej działalności zajmuje się zakupem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek sklasyfikowanej jako PKD 68.10. Z. W związku z prowadzoną działalnością w szeroko pojętym sektorze nieruchomości, w ramach prowadzonej działalności Spółka zajmuje się nabywaniem i sprzedażą nieruchomości w największych miastach w Polsce, które kwalifikowane są jako inwestycje długoterminowe. Wnioskodawca jest obecny na rynku od 2018 r. i w tym czasie zainwestował ponad 32 mln złotych w nieruchomości takie jak mieszkania (w tym również te wymagające remontów), kamienice i grunty.

W związku z prowadzoną działalnością Wnioskodawca na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2180 z późn. zm., dalej jako „ustawa o CIT”) podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Ponadto na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 2180 z późn. zm., dalej jako „ustawa o VAT”) posiada status czynnego podatnika VAT.

Wnioskodawca pragnąc rozwijać swoją dalszą działalność w sektorze nieruchomości jest całościowym wspólnikiem w spółce A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która powstała w celu przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej przy ul. (…) w (\`(...)\`) na gruncie należącym do Spółki.

Wobec tak szeroko zakrojonej działalności w sektorze nieruchomości, Wnioskodawca rozważa również wprowadzenie na Polski rynek usługi znanej z innych systemów prawnych jako „rent to own”, a w polskim systemie prawnym zwanej bliżej jako „najem z dojściem do własności”.

Usługa najmu z dojściem do własności jest szczególną formą najmu instytucjonalnego, przepisy regulujące ten rodzaj najmu zostały wprowadzone na mocy ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. 2018 poz. 1496). Ustawa ta wprowadziła do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nową formę najmu, bowiem w jej rozdziale 2b Najem instytucjonalny lokalu dodano przepisy od art. 19k do 19s odnoszące się właśnie do umowy najmu z dojściem do własności.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umową najmu lokalu mieszkalnego zawierającą zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności tegoż lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu, po zapłacie ceny za lokal. A zatem wyróżniającymi ją składnikami są tak naprawdę dwa rodzaje postanowień. Postanowienia odnoszące się do samego najmu lokalu mieszkalnego oraz postanowienia dotyczące zapłaty ceny w ratach, której skutkiem będzie przeniesienie własności lokalu mieszkalnego. W ocenie Wnioskodawcy na gruncie prawa podatkowego, umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności należałoby zatem scharakteryzować jako hybrydę dwóch umów. Pierwszą umową byłaby umowa najmu lokalu mieszkalnego. Druga zaś w części dotyczącej przeniesienia własności lokalu mieszkalnego należałoby scharakteryzować jako umowę zawierającą pewne cechy umowy sprzedaży na raty (por. art. 583 § 1 Ustawy Kodeks cywilny), z tą różnicą, że przedmiotem jest nieruchomość lokalowa, a samo przeniesienie własności następuje po zapłacie ceny za lokal. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu notarialnego i nie wymaga w swojej formie zawierania umowy przedwstępnej w zakresie przeniesienia własności, bowiem sama w sobie jest już definitywną umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest na czas oznaczony. Przepisu art. 661 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nie stosuje się.

W ramach tak przedstawionej analizy, Wnioskodawca zamierza wykorzystać formułę umowy najmu z dojściem do własności w ramach swoich przyszłych aktywności, które będą polegały na nabywaniu wskazanych przez Klienta, który będzie osobą fizyczną, nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Umowy będą zawierane z osobami fizycznymi wyłącznie w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych, co Spółka planuje zapewnić uwzględniając w zawieranych umowach stosowne zapisy.

W ramach zawieranej umowy najmu z dojściem do własności (dalej również jako „umowa”), Wnioskodawca zawierałby umowę z Klientem na okres od 2 do 5 lat w ramach, której Klient zobowiązany byłby do dwóch rodzajów wpłat.

Pierwszym rodzajem wpłat związanych z umową byłyby wpłaty dotyczące przeniesienia własności zakupionej przez Spółkę nieruchomości na Klienta. W ramach tego rodzaju wpłat, Klient zobowiązany byłby do uiszczenia na rzecz Spółki kwoty, która stanowiłaby równowartość 20% wartości zakupionej przez Spółkę nieruchomości, która byłaby oznaczona jako tzw. „wpłata własna". Wpłata własna uiszczana byłaby przez klienta w momencie podpisania umowy. Dodatkowo Klient na podstawie zawartej umowy zobowiązany byłby do ponoszenia rocznej opłaty w wysokości 2% wartości nieruchomości w przypadku chęci odkupu nieruchomości, aż do momentu jej odkupu lub 3% wartości nieruchomości w przypadku rezygnacji z odkupu nieruchomości za każdy rok obowiązywania umowy. Powyższe opłaty w wysokości 2% lub 3% wartości nieruchomości za każdy rok obowiązywania umowy są odpowiednio wynagrodzeniem (prowizją) należną Wnioskodawcy z tytułu zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości na Klienta oraz karą umowną za odstąpienie od umowy. Pierwsza z powyższych opłat stanowi obok wpłaty własnej dodatkową formę gratyfikacji dla Wnioskodawcy z tytułu dokonania przyszłej czynności prawnej jaką jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Druga natomiast jest karą umowną za odstąpienie przez Klienta od umowy, która to ma pokryć szkodę wynikłą z tytułu niewykonania zobowiązania jakim jest przeniesienie na Klienta prawa własności nieruchomości. Sumy te byłyby naliczane i należne w momencie zakończenia obowiązywania umowy. Powyższe wpłaty księgowane byłyby na odpowiednich subkontach księgowych związanych z przeniesieniem własności nieruchomości i byłyby przypisane do poszczególnych Klientów lub nieruchomości.

Drugim rodzajem wpłat uiszczanych przez Klienta byłyby wpłaty związane z najmem nieruchomości. Klient uiszczałby na rzecz Wnioskodawcy co miesiąc czynsz, który liczony byłby jako różnica rynkowej wartości stawki w danym mieście pomniejszonej jednak o proporcję, w jakiej wpłata własna pozostaje do wartości mieszkania (w efekcie stanowiłby 80% wysokości rynkowej stawki). Kwota czynszu byłaby corocznie waloryzowana o wskaźnik inflacji. Klient oprócz kwoty czynszu byłby również zobowiązany do uiszczania opłat administracyjnych związanych z utrzymaniem nieruchomości i części wspólnych oraz opłat za media w zakresie w jakim by z nich korzystał. A zatem ponosiłby tożsame opłaty jak zwykły najemca lokalu. Powyższe wpłaty księgowane byłyby na odpowiednich subkontach księgowych związanych z najmem nieruchomości. Odpowiednie subkonta przypisane byłyby do poszczególnych Klientów lub nieruchomości.

Po okresie najmu Klient miałby dwie opcje do wyboru. Pierwszą jest odkupienie od Spółki zakupionej nieruchomości za 80% ceny sprzedaży. Odkupienie nieruchomości przez Klienta mogłoby nastąpić już po upływie dwóch lat od jej nabycia przez Spółkę. Cena sprzedaży nieruchomości określana byłaby na podstawie publikowanej przez (…) bazy cen nieruchomości mieszkaniowych (\`(...)\`), w której przedstawiono zbiorcze zestawienia cen ofertowych, jak i transakcyjnych sprzedaży lokali mieszkaniowych w budownictwie wielorodzinnym.

(…).

W przypadku spadku wartości nieruchomości, klient będzie zobowiązany do jej wykupu w cenie w jakiej pierwotnie nabyła ją Spółka, zachowując przy tym gwarancję kapitału „wpłaty początkowej”, która zachowałaby swoją wartość nominalną.

Drugą opcją jest rezygnacja Klienta z odkupu nieruchomości. W takim wypadku Spółka:

‒ albo sprzeda wcześniej zakupiony lokal na wolnym rynku i rozliczy z klientem 20% faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości,

‒ albo zostawi zakupioną nieruchomość w swoim portfelu nieruchomościowym do dalszego najmu i rozliczy z Klientem wpłacone 20% ceny sprzedaży według stawek określonych na bazie cen nieruchomości mieszkaniowych (\`(...)\`).

W przypadku spadku cen nieruchomości i obniżeniu się ceny za którą Spółka pierwotnie nabyła nieruchomość wypłacona zostanie albo kwota wynosząca 20% faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości, albo kwota wynosząca 20% ceny sprzedaży według stawek określonych według bazy cen nieruchomości mieszkaniowych (\`(...)\`). W takim wypadku może powstać sytuacja, w której wypłacona kwota będzie niższa od nominalnej kwoty wpłaty początkowej.

W trakcie trwania umowy nabywane lokale mieszkalne nie będą przedmiotem ulepszeń o wartości równej lub przekraczającej 30% wartości lokalu. Przy czym wartość poniesionych nakładów dotyczy wyłącznie nakładów ponoszonych przez Spółkę.

Wobec tak przedstawionego stanu Wnioskodawca powziął wątpliwość co do zdarzenia przyszłego i prawidłowej klasyfikacji oraz momentu rozpoznania przychodu z tytułu otrzymywanych hipotetycznych płatności, które Spółka by otrzymała w ramach zawartej umowy. Dlatego też wnioskodawca wnosi o potwierdzenie poprawności swojego stanowiska w odniesieniu do niżej wskazanych pytań.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy**

W przypadku rezygnacji Klienta z odkupu nieruchomości wypłacone zostanie mu 20% wartości nieruchomości zakupionej przez Spółkę, przy czym wartość ta będzie odnosić się do aktualnej ceny nieruchomości na rynku uwzględniającej wzrost jej wartości lub spadek.

Zwrot wpłaconej przez Klienta kwoty odpowiadającej 20% wartości nieruchomości zakupionej przez Spółkę zostanie dokonany w oparciu o aktualną wartość nieruchomości na moment dokonania zwrotu. Dlatego też w przypadku wzrostu wartości nieruchomości suma odpowiadająca 20% kwoty wpłaconej przez Klienta może zarówno być wyższa od pierwotnej wpłaty (w przypadku wzrostu wartości nieruchomości) jak i niższa (w przypadku obniżenia się ceny, za którą Spółka pierwotnie nabyła nieruchomość).

**Pytanie**

Czy Wnioskodawca w przypadku rezygnacji przez Klienta z odkupu nieruchomości i wypłaty mu wpłaty własnej, będzie miał obowiązek wykazać w informacji podatkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód podlegający opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 tej ustawy i czy na Spółce będzie ciążyć obowiązek pobrania zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych?

**Państwa stanowisko w sprawie**

W ocenie Wnioskodawcy, zwrot wpłaconego przez Klienta kapitału, którego dokonał na rzecz Spółki w ramach kapitału własnego, a który następnie w wyniku opisanego zdarzenia przyszłego zostanie mu wypłacony nie będzie wiązał się dla Wnioskodawcy z obowiązkiem wykazania w informacji podatkowej przychodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i pobrania zaliczki na ten podatek.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, dalej jako „ustawa o PIT”), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Przepis ten wprowadza zasadę powszechności opodatkowania podatkiem dochodowym.

Zgodnie natomiast z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Powyższy przepis w ocenie Wnioskodawcy definiuje pojęcie przychodu, które w ustawie o PIT ma szeroki zakres, bowiem dotyczy wszelkich otrzymanych należności wyrażonych w pieniądzu. Jak wynika z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT ustawodawca podzielił przychody poprzez przyporządkowanie ich do określonych źródeł przychodów, do których stosowane są specyficzne sposoby opodatkowania.

Jednym z tych źródeł przychodów są tzw. "inne źródła" (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT ). Przy czym definicja innych źródeł została określona w art. 20 tej ustawy i zgodnie z nią za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Analiza art. 10 ustawy o PIT prowadzi zatem w ocenie Wnioskodawcy do wniosku, że kwota zapłacona przez Klienta na poczet zakupu lokalu mieszkalnego nie powinna stanowić przychodu do opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie ma bowiem tutaj miejsca sytuacja zwrotu wniesionych uprzednio środków finansowych ani jakiekolwiek przysporzenia, a jedynie sytuacja umownego określonego w łączącej strony umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności sposobu zaliczenia poniesionych wkładów na poczet ceny nabycia, zgodnie z umową, która "z góry będzie przewidywała" możliwość takiego zaliczenia.

Dlatego właśnie zdaniem Spółki dokonana wpłata będzie stanowiła wydatek Klienta ze środków, które uprzednio były już opodatkowane podatkiem dochodowym. Wobec czego mając powyższe na uwadze na podstawie art. 42a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. Spółka nie będzie obowiązana do przekazania informacji podatkowej dotyczącej przychodu Klienta, bowiem Klient takiego przychodu nie osiągnie. Tym samym Spółka nie będzie również zobowiązana do pobrania zaliczki z tego tytułu.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w podatku dochodowym od osób fizycznych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z uwagi na powyższe na płatniku ciążą trzy podstawowe obowiązki podatkowe, tj.:

1\. obliczenie,

2\. pobranie,

3\. wpłacenie

− podatku, zaliczki.

Jak stanowi art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8 Ordynacji podatkowej, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

Zasadą jest, że obowiązek prawidłowego ustalenia podstawy opodatkowania, obliczenia i zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych ciąży na podatnikach. Niemniej jednak, w odniesieniu do licznych sytuacji zasada ta została wyłączona przez ustawodawcę przez nałożenie obowiązków płatnika na podmioty wypłacające podatnikowi (stawiające do dyspozycji podatnika) należności stanowiące jego dochody (przychody).

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.), wprowadza system poboru podatku przez płatnika w przypadkach wskazanych w Rozdziale 7: „Pobór podatku lub zaliczek na podatek przez płatników”.

Jak wynika z przepisów przywołanego Rozdziału 7, ustawodawca ustanowił obowiązki płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych przez:

‒ określenie rodzaju podmiotu dokonującego wypłaty (realizacji) świadczeń na rzecz podatników, przy czym rodzaj podmiotu jest określany poprzez wskazanie jego formy organizacyjnej, jego statusu bądź roli, jaką podmiot ten pełni w relacji z podatnikiem oraz

‒ określenie kategorii przychodów (dochodów) w odniesieniu do których na ww. podmiotach ciążą obowiązki płatnika podatku.

Podstawowym warunkiem dla rozważań o obowiązkach płatnika jest jednak istnienie relacji, udzielający świadczenia (płatnik) - uzyskujący świadczenie (podatnik). Udzieleniem świadczenia jest przy tym zarówno sytuacja, gdy świadczenie jest przekazywane bezpośrednio przez płatnika, jak również sytuacja, gdy świadczenie jest realizowane przez podmiot trzeci, ale jest „zlecane”, „organizowane” przez płatnika (czyli w istocie pochodzi od płatnika).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Źródłami przychodów są inne źródła.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Przychód podatkowy jest w istocie określonym przyrostem majątkowym i jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny. O zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, którymi może on rozporządzać. Za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które zwiększają aktywa podatnika. .

Zgodnie z treścią art. 42a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które dokonują wypłaty należności lub świadczeń, o których mowa w art. 20 ust. 1, z wyjątkiem dochodów (przychodów) wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku, od których nie są obowiązane pobierać zaliczki na podatek lub zryczałtowanego podatku dochodowego, są obowiązane sporządzić informację według ustalonego wzoru o wysokości przychodów i przesłać ją podatnikowi oraz urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika wykonuje swoje zadania, a w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2a, urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy w sprawach opodatkowania osób zagranicznych wykonuje swoje zadania.

Wątpliwości Państwa budzi kwestia obowiązku wykazania w informacji PIT-11 przychodu w przypadku, kiedy klient rezygnuje z odkupu nieruchomości i Spółka dokona na jego rzecz wypłaty 20% wartości nieruchomości zakupionej przez Spółkę, przy czym wartość ta będzie odnosić się do aktualnej ceny nieruchomości na rynku uwzględniającej wzrost jej wartości lub spadek.

Zgodnie z powołanym wcześniej art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, co do zasady, są otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Definicja ta odnosi się również do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle stanowisk prezentowanych w doktrynie, nie stanowią przychodu podatkowego takie świadczenia, które ze swej istoty dotyczą zwrotu wcześniej poniesionych przez podatnika wydatków czy też kosztów. Dla przykładu w wyroku NSA z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II FSK 1672/09 wskazano, że przez pojęcie „otrzymane” – zgodnie ze słownikiem języka polskiego – należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Natomiast „pozostawionymi do dyspozycji” są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik – wykazując określoną aktywność – ma możliwość włączyć do swojego władztwa, a więc ma możliwość skorzystania z tychże pieniędzy i nie jest to uzależnione od dodatkowej zgody osoby stawiającej określone środki do dyspozycji podatnika. W świetle wykładni przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które nie mają charakteru zwrotnego. Przychód jest bowiem w istocie określonym przyrostem majątkowym, a zatem jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Spółka zamierza wykorzystać formułę umowy najmu z dojściem do własności w ramach swoich przyszłych aktywności, które będą polegały na nabywaniu wskazanych przez Klienta, który będzie osobą fizyczną, nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym. Umowy będą zawierane z osobami fizycznymi wyłącznie w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jednym z rodzajów wpłat związanych z umową byłyby wpłaty dotyczące przeniesienia własności zakupionej przez Spółkę nieruchomości na Klienta. W ramach tego rodzaju wpłat, Klient zobowiązany byłby do uiszczenia na rzecz Spółki kwoty, która stanowiłaby równowartość 20% wartości zakupionej przez Spółkę nieruchomości, która byłaby oznaczona jako tzw. „wpłata własna". Wpłata własna uiszczana byłaby przez klienta w momencie podpisania umowy.

Zwrot wpłaconej przez Klienta kwoty odpowiadającej 20% wartości nieruchomości zakupionej przez Spółkę zostanie dokonany w oparciu o aktualną wartość nieruchomości na moment dokonania zwrotu. Dlatego też w przypadku wzrostu wartości nieruchomości suma odpowiadająca 20% kwoty wpłaconej przez Klienta może zarówno być wyższa od pierwotnej wpłaty (w przypadku wzrostu wartości nieruchomości) jak i niższa (w przypadku obniżenia się ceny, za którą Spółka pierwotnie nabyła nieruchomość).

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że jeżeli dokonacie Państwo Klientowi - stronie umowy zwrotu wpłaconych w dniu zawarcia umowy najmu z dojściem do własności środków pieniężnych w wysokości równej dokonanej wpłaty lub niższej, wówczas nie będą ciążyły na Spółce obowiązki płatnika oraz obowiązki informacyjne, ponieważ klient otrzyma kwotę równą wpłaconej bądź niższą, odzyska tylko i wyłącznie wpłacone przez siebie środki pieniężne, nie uzyska w ten sposób żadnego przysporzenia finansowego w swoim majątku, a tym samym przychodu, który winien zostać opodatkowany.

Natomiast jeżeli kwoty zwrotu będą wyższe od pierwotnej wpłaty dokonanej przez klienta, wówczas osoba fizyczna osiąga przysporzenie majątkowe, które stanowi przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy. Na spółce jako na płatniku ciążyć będą obowiązki wynikające z art. 42a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. obowiązek sporządzenia i przekazania podatnikowi oraz właściwemu urzędowi skarbowemu informacji PIT-11.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 z zakresu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z zakresu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W odniesieniu do wskazanych przez Panią wyliczeń organ informuje, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).