Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.102.2024.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-10
Teza: Możliwość opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych po likwidacji działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: działalność-likwidacja działalności; najem-najem prywatny; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

2 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych po likwidacji działalności gospodarczej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 marca 2024 r. (wpływ 18 marca 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Jest Pan właścicielem (współwłasność z żoną) 4 lokali (w tym: dwóch mieszkalnych, zakupionych w 2006 r. i w 2008 r., dwóch niemieszkalnych apartamentowych, zakupionych w 2016 r. i 2020 r.). Lokale te są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i były amortyzowane. Był Pan również właścicielem (w ramach współwłasności małżeńskiej) innego lokalu niemieszkalnego apartamentowego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, zakupionego i sprzedanego w 2021 r. W 2023 r. zakupił Pan do majątku prywatnego (poza działalnością gospodarczą) lokal niemieszkalny apartamentowy, a także wpłacił zaliczkę na poczet nabycia kolejnego lokalu niemieszkalnego apartamentowego i – wraz z żoną – na zakup lokalu mieszkalnego. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości zakupi kolejne lokale.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1 sierpnia 2018 r. Przed zarejestrowaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (tj. przed 1 sierpnia 2018 r.) wynajmował Pan lokale prywatnie, poza działalnością. Sam wykonuje Pan czynności związane z wynajmem ww. lokali mieszkalnych, tj. nie częściej niż raz w roku zamieszcza ogłoszenie o wynajmie, pobiera czynsz i rozlicza media. Umowy najmu zawierane są zwykle na okres co najmniej roczny, zatem Pana działania mają ograniczony zakres. Z kolei, lokale niemieszkalne stanowią apartamenty w tzw. condohotelach. Wszystkie czynności związane z wynajmem są w tym przypadku załatwiane przed podmioty prowadzące condohotel – to one zajmują się wyszukiwaniem klientów, ich obsługą, sprzątaniem lokali, bieżącymi naprawami, itd., a Pan jedynie wystawia raz w miesiącu fakturę za wynajem.

Aktualnie zatem jedynie z rzadka podejmuje Pan aktywne czynności związane z prowadzeniem usług najmu. W związku z powyższym, rozważa Pan zakończenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej poprzez jej likwidację i powrót do pierwotnego sposobu wynajmowania lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. Po wyrejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej kontynuowałby Pan wynajem przedmiotowych lokali jako swojego majątku prywatnego. Podsumowując, powróciłby Pan do formy opodatkowania najmu, jaką stosował przed rozpoczęciem w 2018 r. działalności gospodarczej. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Z uwagi na to, że po likwidacji działalności gospodarczej dalej będzie Pan wynajmował opisane lokale, likwidacja działalności gospodarczej nie będzie wiązała się z wyrejestrowaniem z VAT. Zatem nadal będzie miał Pan status podatnika VAT.

W piśmie z 18 marca 2024 ., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że przychody z jednoosobowej działalności gospodarczej opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c ustawy PIT, tj. podatkiem liniowym. Prowadzi Pan podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Lokale wynajmowane w ramach działalności zostały sklasyfikowane zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB):

· lokal mieszkalny zakupiony w 2006 r. – PKOB 112,

· lokal mieszkalny zakupiony w 2008 r. – PKOB 113,

· dwa lokale niemieszkalne apartamentowe, zakupione w 2016 r. i 2020 r. – PKOB 121.

Lokale, które posiada Pan w majątku prywatnym (poza działalnością gospodarczą):

· lokal niemieszkalny apartamentowy zakupiony w 2023 r. – PKOB 121,

· lokal niemieszkalny apartamenty, na który wpłacona została zaliczka – PKOB 121,

· lokal mieszkalny, na który została wpłacona zaliczka – PKOB 112.

Lokale, które zostały ujęte w ewidencji środków trwałych (tj. lokale wynajmowane w ramach działalności) zostały zaklasyfikowane:

· lokal mieszkalny zakupiony w 2006 r. – KŚT 110,

· lokal mieszkalny zakupiony w 2008 r. – KŚT 110,

· dwa lokale niemieszkalne apartamentowe, zakupione w 2016 r. i 2020 r. – KŚT 109.

Rozważa Pan likwidację działalności gospodarczej w trakcie 2024 r. lub dopiero w 2025 r. Nie podjął Pan jeszcze ostatecznej decyzji w tym zakresie. Lokale nie będą wycofane z działalności gospodarczej przed jej likwidacją. Planuje Pan zakończyć pozarolniczą działalność gospodarczą i kontynuować najem lokali będących przedmiotem wniosku jako majątku prywatnego.

Z uwagi na to, że zamierza Pan kontynuować wynajem nieruchomości jako majątku prywatnego, będzie Pan korzystał z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bezpośrednio po zakończeniu działalności gospodarczej.

Wskazane we wniosku o wydanie interpretacji 4 lokale wynajmowane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej zostały kupione w ramach współwłasności majątkowej małżeńskiej. Dodatkowo, poza działalnością gospodarczą, jest Pan właścicielem jednego lokalu zakupionego do majątku odrębnego (poza wspólnością majątkową), na kolejny lokal nabywany do majątku odrębnego wpłacił Pan zaliczkę. Wpłacił Pan również z żoną zaliczkę na lokal nabywany do majątku wspólnego. Aktualnie ma Pan z żoną ustrój rozdzielności majątkowej (jednak bez podziału majątku). Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu – zgodnie z art. 12 ust. 6 i 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – dotyczy małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, tym samym w Pana przypadku przepis ten nie będzie miał zastosowania. Z uwagi na aktualnie obowiązujący w Pana małżeństwie ustrój rozdzielności majątkowej złożenie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków nie jest możliwe.

Umowy najmu nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej będą podpisane z Panem jako osobą fizyczną.

W zakresie lokali mieszkalnych sam zajmuje się Pan wszystkimi sprawami związanymi z wynajmem. W przypadku lokali niemieszkalnych apartamentowych ma Pan podpisaną umowę z firmą, która zarządza tymi lokalami. Będzie Pan korzystał z obsługi księgowej w zakresie rozliczania VAT.

Pana zdaniem, przychód z najmu będzie stanowił dla Pana przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.

Na pytanie Organu: Czy planowany wynajem będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, tj. w sposób przewidziany w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedział Pan: Umowa dotycząca lokali niemieszkalnych (tj. umowa z firmą zarządzającą apartamentami) zawierana jest na okres 10 lat lub na czas określony i jedyne działania, jakie będzie Pan musiał w tym przypadku podejmować, to wystawianie faktur. Na ten moment nie potrafi Pan powiedzieć, jak będzie wyglądała sytuacja po zakończeniu ww. okresu.

W przypadku lokali mieszkalnych umowy zawierane są na krótsze okresy, a jeżeli aktualni najemcy zrezygnują z kontynuowania najmu, będzie musiał Pan podjąć działania, aby znaleźć nowych lokatorów.

Biorąc pod uwagę powyższe uważa Pan, że działania, jakie będzie musiał Pan podejmować w ramach wynajmu po zakończeniu działalności gospodarczej nie będą wykonywane w sposób zorganizowany ani ciągły.

Nie wyklucza Pan też, że zakupi kolejny lokal lub sprzeda któryś z tych, których już jest właścicielem, w zależności od sytuacji na rynku oraz Pana potrzeb finansowych.

Umowy dotyczące lokali mieszkalnych będą zawierane każdorazowo na okres jednego roku (lub krócej - jeżeli zmieniał się najemca). W przypadku lokali niemieszkalnych apartamentowych firma zarządzająca tymi apartamentami zawiera umowy na 10 lat. W zakresie wynajmu lokali będzie Pan działać we własnym imieniu (i żony, jako współwłaścicielki), niezależnie od innych podmiotów, a podejmowane czynności będą rodzić prawa i obowiązki bezpośrednio dla Pana. W przypadku lokali mieszkalnych sam będzie Pan wszystko organizował. W przypadku lokali niemieszkalnych - wszelkimi sprawami związanymi z wynajmem zajmuje się firma zarządzająca apartamentami.

**Pytanie**

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, jeżeli zlikwiduje Pan jednoosobową działalność gospodarczą i będzie kontynuował wynajem lokali, jako majątku prywatnego, przychody z tego tytułu będą opodatkowane na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

### Pana stanowisko w sprawie

Jeżeli zlikwiduje Pan jednoosobową działalność gospodarczą i będzie kontynuował wynajem lokali, jako majątku prywatnego, przychody z tego tytułu będą opodatkowane na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ustawodawca określił w art. 10 ust. 1 ustawy PIT źródła przychodów, m.in. są to: pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT) oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT).

Pozarolnicza działalność gospodarcza została zdefiniowana jako działalność zarobkowa, m.in. usługowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy PIT (art. 5a pkt 6 ustawy PIT).

W Pana ocenie, po zakończeniu/zlikwidowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej, nie będzie Pan podejmował działań w sposób zorganizowany, gdyż - jak zostało to wskazane w opisie sprawy - realizowane przez Pana czynności w zakresie obsługi najmu są bardzo ograniczone. W przypadku opisanych lokali niemieszkalnych apartamentowych faktyczną działalność gospodarczą (obejmującą m.in. reklamę i wyszukiwanie klientów, obsługę klientów, zarządzanie lokalem i dbanie o porządek oraz stan techniczny) prowadzą condohotele, w których znajdują się przedmiotowe lokale, z kolei w przypadku lokali mieszkalnych, z uwagi na dłuższe okresy obowiązywania umów najmu - Pana działania ograniczone są zwykle tylko do pobierania czynszu i rozliczania mediów.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 sierpnia 2022 r. o sygn. II FSK 29/20: „(…) Przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej (…)”. W tym samym wyroku NSA określił przesłanki, którymi należy się kierować przy ocenie, czy składniki majątku są związane z wykonywaniem działalności gospodarczej: „(\`(...)\`) Jeżeli zatem podatnik: a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą (…).”

W przedmiotowej sprawie rozważa Pan zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż faktycznie jedynymi składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą są lokale, a Pan nie zbudował struktury organizacyjnej związanej z tą działalnością, ani też nie opracowuje strategii tej działalności.

Nie ma Pan wpływu na to, w jaki sposób condohotele wyszukują najemców/klientów, ani nie ponosi Pan odpowiedzialności za działania tych podmiotów, a w przypadku lokali mieszkalnych - konieczność wyszukania najemcy pojawia się nie częściej niż raz do roku.

W tym miejscu należy przytoczyć również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 14 czerwca 2022 r. o sygn. I SA/Gd 61/22, w którym Sąd - powołując się na ogólną wiążącą moc uchwały 7 sędziów NSA z 24 maja 2021 r. o sygn. II FPS 1/21 - przypomniał, że „(…)to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (…)”

Potwierdzeniem takiego stanowiska są również interpretacje indywidualne wydawane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in.:

· z 10 października 2023 r. Nr 0115-KDST2-2.4011.367.2023.1.BM,

· z 4 października 2023 r. Nr 0115-KDIT3.4011.523.2023.2.KP,

· z 19 września 2023 r. Nr 0115-KDIT1.4011.551.2023.1.JG.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.

Tym samym, w razie wynajmu lokali, jako majątku prywatnego, przychody z tego tytułu będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Mając na uwadze powyższe, Pana zdaniem, ma Pan prawo zlikwidować działalność gospodarczą i dalszy najem opisanych w zdarzeniu przyszłym lokali opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

· pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

· najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Ustawa powyższa zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

*   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
*   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
*   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu należy powołać uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

· prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1);

· osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym” (pkt 2).

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że jest Pan właścicielem (współwłasność z żoną) 4 lokali (w tym: dwóch mieszkalnych zakupionych w 2006 r. i w 2008 r., dwóch niemieszkalnych apartamentowych zakupionych w 2016 r. i 2020 r.). Lokale te są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu. Lokale zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i były amortyzowane. Był Pan również właścicielem (w ramach współwłasności małżeńskiej) innego lokalu niemieszkalnego apartamentowego, wykorzystywanego w działalności gospodarczej, zakupionego i sprzedanego w 2021 r. W 2023 r. zakupił Pan do majątku prywatnego (poza działalnością gospodarczą) lokal niemieszkalny apartamentowy, a także wpłacił zaliczkę na poczet nabycia kolejnego lokalu niemieszkalnego apartamentowego i - wraz z żoną - na zakup lokalu mieszkalnego. Nie wyklucza Pan, że w przyszłości zakupi kolejne lokale. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1 sierpnia 2018 r. Przed zarejestrowaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (tj. przed 1 sierpnia 2018 r.) wynajmował Pan lokale prywatnie, poza działalnością. Sam wykonuje Pan czynności związane z wynajmem ww. lokali mieszkalnych, tj. nie częściej niż raz w roku zamieszcza ogłoszenie o wynajmie, pobiera czynsz i rozlicza media. Umowy najmu zawierane są zwykle na okres co najmniej roczny, zatem Pana działania mają ograniczony zakres. Z kolei, lokale niemieszkalne stanowią apartamenty w tzw. condohotelach. Wszystkie czynności związane z wynajmem są w tym przypadku załatwiane przed podmioty prowadzące condohotel - to one zajmują się wyszukiwaniem klientów, ich obsługą, sprzątaniem lokali, bieżącymi naprawami, itd., a Pan jedynie wystawia raz w miesiącu fakturę za wynajem. Rozważa Pan zakończenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej poprzez jej likwidację i powrót do pierwotnego sposobu wynajmowania lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. Po wyrejestrowaniu jednoosobowej działalności gospodarczej kontynuowałby Pan wynajem przedmiotowych lokali, jako swojego majątku prywatnego. Umowy najmu nieruchomości po likwidacji działalności gospodarczej będą podpisane z Panem, jako osobą fizyczną. Pana zdaniem, przychód z najmu będzie stanowił dla Pana przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem z opisu sprawy wynika, że po likwidacji działalności gospodarczej, nieruchomości wskazane we wniosku, będą przez Pana wynajmowane w ramach najmu prywatnego. W tej sytuacji, najem nie będzie związany z działalnością gospodarczą, będzie najmem prywatnym.

Zatem, najem nieruchomości wskazanych we wniosku, po likwidacji działalności gospodarczej, będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Tak więc w przypadku likwidacji działalności gospodarczej, a tym samym skoro ww. nieruchomości nie będą już zakwalifikowanie jako składniki majątku związane z wykonywaną działalnością gospodarczą, to przychód z tytułu najmu będzie przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającym opodatkowaniu na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych, stwierdzam, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Dodać należy, że interpretacja indywidualna dotyczy sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku, nie ma zastosowania do Pana żony.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako: „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).