Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-223/15/MZM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-08-31
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na spłatę zaległości za zakup nieruchomości oraz na spłatę części kwoty wydatkowanej po sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku, gdy najpierw miało miejsce nabycie nieruchomości a następnie sprzedaż mieszkania.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-zbycie nieruchomości; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 25 maja 2015 r. (data otrzymania 29 maja 2015 r.), uzupełnionym 13 lipca 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 maja 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 2 lipca 2015 r. Znak: IBPB-2-2/4511-223/15/MZM wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 13 lipca 2015 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 23 lipca 2013 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił nieruchomość za cenę 200.000 zł. Małżonkowie w akcie notarialnym oświadczyli, że kwota 100.000 zł została zapłacona a druga część ceny (100.000 zł) zostanie zapłacona do 31 marca 2014 r. W tym celu Wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedali 3 września 2013 r. mieszkanie za cenę 91.000 zł. W związku z tym, że ww. mieszkanie zostało ustanowione jako własnościowe 23 lutego 2009 r. i nie minęło 5 lat, Wnioskodawca wraz z małżonkiem mają 2 lata na wydatkowanie kwoty na cele mieszkaniowe lub zapłatę podatku.

W dniu 12 listopada 2013 r. małżonkowie zapłacili 25.000 zł jako część spłaty kwoty za nieruchomość a na pozostałą kwotę 75.000 zł zaciągnęli kredyt hipoteczny na spłatę zaległości za kupno nieruchomości, która 7 listopada 2013 r. została zapłacona przez bank.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wyjaśnił, że kredyt hipoteczny (75.000 zł) został zaciągnięty 7 listopada 2013 r. na spłatę zaległości za zakup nieruchomości (zaległość wynosiła 100.000 zł). W umowie z bankiem w punkcie „cel kredytu” figuruje: „zapłata za nieruchomość” a w punkcie: „uruchomienie kredytu nastąpi w formie” figuruje: „przelew na rachunek bankowy zbywcy kredytowanej nieruchomości”. W związku z tym pieniądze z kredytu nie trafiły do Wnioskodawcy i jego małżonka a zostały przelane przez bank bezpośrednio na spłatę nieruchomości. Reszta długu za zakup nieruchomości, tj. 25.000 zł została zapłacona po sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Czy kwota 25.000 zł zapłacona 12 listopada 2013 r. (po sprzedaży mieszkania) na spłatę – zgodnie z aktem notarialnym – może być zaliczona jako wydatek mieszkaniowy?
2.  Czy raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na spłatę należności za zakup nieruchomości mogą być zaliczone jako wydatek na cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawcy, kwota 25.000 zł zapłacona po sprzedaży mieszkania powinna być zaliczona jako wydatek mieszkaniowy, ponieważ była to kwota długu – zaznaczona w akcie notarialnym jako kwota do spłaty za zakup nieruchomości. Wnioskodawca uważa też, że (zapłacone) raty kredytu hipotecznego (zaciągniętego w banku wyłącznie na spłatę kwoty na zakup nieruchomości – bank bezpośrednio przelał kwotę 75.000 zł sprzedającemu nieruchomość) powinny być zaliczone jako wydatki mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Z opisu wniosku wynika, że 23 lutego 2009 r. małżonkowie nabyli własność lokalu mieszkalnego, z kolei 3 września 2013 r. lokal ten sprzedali.

Zatem do oceny skutków prawnych sprzedaży tego lokalu, skoro nastąpiła ona przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano jego nabycia, zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) nieruchomości lub prawa określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarówno przychód jak i koszty Wnioskodawca rozliczy proporcjonalnie, stosownie do posiadanego udziału we wspólności ustawowej z małżonkiem w lokalu mieszkalnym tj. ½. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży mieszkania,

W – wydatki na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży mieszkania.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia (sprzedaży) zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie sprecyzował warunki, od spełnienia których uzależnione jest prawo podatnika do skorzystania z ulgi podatkowej. W pierwszej kolejności istotny jest zapis, z którego wynika, że zwolnienie może obejmować jedynie ten przychód z odpłatnego zbycia, który będzie wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu.

Organ analizując sytuację Wnioskodawcy nie kwestionuje spełnienia warunku dotyczącego okresu wydatkowania przychodu począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Fakt poniesienia wydatku nie jest jednak jedyną przesłanką uprawnienia do skorzystania ze zwolnienia. Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wynika, że nie chodzi o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkalnego, ale o wydatek na własny cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wyjaśnić należy, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalną treść przepisów. Stąd też korzystanie z omawianego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest więc m.in. przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wyłącznie na cele i w terminach określonych w tym przepisie. Przy tym enumeratywne wyliczenie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki nie wymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ustawodawca uzależnia zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego jakim jest m.in. poniesienie wydatku na nabycie budynku mieszkalnego lub gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Nie chodzi zatem o poniesienie jakiegokolwiek wydatku mieszkaniowego, lecz o poniesienie wydatku na nabycie. Innymi słowy wydatkowanie środków z odpłatnego zbycia ma służyć nabyciu np. budynku mieszkalnego bądź gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego. Wynika stąd, że nabycie musi nastąpić po zbyciu poprzedniego lokalu. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia czyli ponieść wydatek na nabycie.

Z opisu wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił 23 lipca 2013 r. nieruchomość za cenę 200.00 zł, przy czym kwota 100.000 zł została zapłacona a druga część ceny miała zostać zapłacona do 31 marca 2014 r. W dniu 3 września 2013 r. małżonkowie sprzedali mieszkanie za cenę 91.000,00 zł. Z kolei 12 listopada 2013 r. (a więc po sprzedaży ww. mieszkania) Wnioskodawca wraz z małżonkiem zapłacili 25.000 zł jako część spłaty kwoty za nieruchomość. Natomiast na zapłatę pozostałej kwoty 75.000,00 zł małżonkowie zaciągnęli 7 listopada 2013 r. kredyt hipoteczny.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca otrzymane ze sprzedaży mieszkania środki w wysokości 25.000 zł przeznaczył 12 listopada 2013 r. na spłatę części kwoty za nieruchomość, którą zakupił 23 lipca 2013 r. Organ nie może przyznać Wnioskodawcy prawa do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z tytułu takiego wydatkowania środków. W tak zaistniałych okolicznościach Wnioskodawca nie wydatkował bowiem środków ze sprzedaży mieszkania na nabycie nieruchomości, gdyż nabycie nieruchomości nastąpiło 23 lipca 2013 r. a więc przed sprzedażą. W niniejszej sprawie sprzedaż lokalu mieszkalnego miała miejsce 3 września 2013 r., a to oznacza, że w momencie sprzedaży lokalu Wnioskodawcy przysługiwało już prawo własności nieruchomości. Logiczne jest więc, że Wnioskodawca nie mógł wydatkować środków ze sprzedaży mieszkania na nabycie nieruchomości, bowiem Wnioskodawca nie mógł wydatkować środków na nabycie czegoś (nieruchomości), czego już wcześniej był współwłaścicielem. Tym samym nie mógł nabyć nieruchomości, którą już wcześniej posiadał. Wnioskodawca 12 listopada 2013 r. spłacił jedynie część ceny z transakcji zawartej 23 lipca 2013 r. W sytuacji Wnioskodawcy powstał więc oczywisty skutek w postaci braku nabycia nieruchomości na skutek poniesienia wydatku – Wnioskodawca nabył nieruchomość przed sprzedażą mieszkania. Nabycie wiąże się z przeniesieniem własności danej nieruchomości na kupującego i następuje w momencie zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Skoro zatem, w celu skorzystania ze zwolnienia, podatnik ma wydatkować uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przychody na własne cele mieszkaniowe, w tym m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, to warunek ten będzie spełniony wówczas, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Tylko bowiem w takim przypadku podatnik może zrealizować przesłankę zwolnienia czyli ponieść wydatek na nabycie. Wynika stąd, że nabycie budynku mieszkalnego musi nastąpić po uzyskaniu przychodu ze zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca nie spełnił zatem warunku wydatkowania środków ze sprzedaży na nabycie nieruchomości, bo nabycie miało miejsce przed sprzedażą lokalu mieszkalnego, a więc poniesienie wydatku nie służyło już nabyciu, ponieważ nabycie nastąpiło w przeszłości. Spłata 12 listopada 2013 r. należnej części ceny nieruchomości, tj. 25.000 zł, nie jest celem mieszkaniowym, bowiem jak już wcześniej zostało wyjaśnione zawarty w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy katalog wydatków, uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. A zatem wydatkowanie środków pieniężnych na spłatę części ceny w kwocie 25.000 zł za nieruchomość, która została nabyta przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nie może zostać uznane za wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 ww. ustawy, bo taki wydatek nie jest wydatkiem na nabycie, skoro Wnioskodawca kupił nową nieruchomość zanim zdołał sprzedać poprzednią. Innymi słowy konsekwencją takiego wydatkowania jest brak spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy. Podsumowując, Organ nie podważa daty poniesienia wydatku, które miało miejsce 12 listopada 2013 r., lecz podważa okoliczność, że był to wydatek o jakim mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i c) ustawy – nie był to „wydatek na nabycie” skoro nabycia dokonano przed sprzedażą.

W dalszej kolejności należy przeanalizować czy spłata kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na spłatę zaległości za zakup nieruchomości mieści się w zakresie zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wyłącznie wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 czyli m.in. nabycie budynku mieszkalnego lub gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.

Należy podkreślić, że spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty w ściśle określonym czasie przez podatnika na cele określone w pkt 1.

Odnosząc zatem powyższe wyjaśnienia na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że również wydatku na własne cele mieszkaniowe nie stanowi spłata zaciągniętego 7 listopada 2013 r. kredytu. Po pierwsze przepis zawarty w cytowanym już art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy stanowi, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wyłącznie wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.

Skoro kredyt został zaciągnięty 7 listopada 2013 r. a 3 września 2013 r. mieszkanie zostało sprzedane co wiązało się z uzyskaniem przez Wnioskodawcę przychodu, to kredyt został ewidentnie zaciągnięty po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży mieszkania. Tym samym spłacony kredyt nie jest kredytem o jakim mówi ustawodawca w przepisach. Nie jest nimi również z drugiego powodu – nie jest to kredyt zaciągnięty na cel o jakim mowa w przepisach, a więc nie jest to kredyt zaciągnięty na nabycie.

Kredyt nie został zaciągnięty na nabycie nieruchomości, tylko na spłatę zaległości jaka powstała u małżonków po zakupie z tytułu nie zapłaconej części ceny. Jak wynika z wniosku, Wnioskodawca nie dysponując odpowiednią ilością środków pieniężnych zaciągnął kredyt na spłatę długu. Nie był to zatem kredyt na nabycie, lecz kredyt na zapłatę drugiej części ceny. Z kolei zapłata ceny nie jest nabyciem. Nabycie ma miejsce w chwili przeniesienia w formie aktu notarialnego prawa własności nieruchomości a nie w chwili zapłaty ceny. Oznacza to, że kredyt hipoteczny zaciągnięty na spłatę należności za zakup nieruchomości nie jest kredytem na nabycie nieruchomości, bo nabycie miało miejsce i bez tego kredytu. Ustawodawca ograniczył zwolnienie wyłącznie do kredytów (pożyczek) zaciągniętych na nabycie nieruchomości a nie wszelkich kredytów (pożyczek), których zaciągnięcie w jakikolwiek sposób dotyczyło nieruchomości. W żadnym więc wypadku wydatek związany ze spłatą kredytu zaciągniętego na pokrycie drugiej części ceny za nieruchomość nie stanowi wydatku, o którym mowa w ustawie. Dlatego też Wnioskodawca nie może wydatku w wysokości 75.000 zł związanego ze spłatą kredytu (rat kredytu) zaciągniętego na spłatę zaległości traktować jako wydatku na własne cele mieszkaniowe, gdyż owy wydatek nie został przez ustawodawcę wskazany w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy – przepis ten wymienia spłatę kredytu i odsetek na nabycie a nie na spłatę zaległej ceny.

Mając na uwadze przywołane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że przychód ze sprzedaży mieszkania w 2013 r., w wysokości ½ tej kwoty (stosownie do posiadanego przez Wnioskodawcę udziału we współwłasności), pomniejszony o koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w części przypadającej proporcjonalnie na Wnioskodawcę) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zaciągniętego na spłatę zaległości w cenie za zakup nieruchomości. O braku zwolnienia decyduje fakt, że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy tj. na nabycie nieruchomości, lecz na pozyskanie środków w celu spłaty zobowiązania wynikającego z transakcji zakupu jak również fakt, że kredyt ten został zaciągnięty przez Wnioskodawcę już po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży.

Także wydatek poniesiony na zapłacenie części ceny w wysokości 25.000 zł nie może zostać uznany za wydatek przeznaczony na cele mieszkaniowe uwzględniony przy obliczeniu dochodu zwolnionego – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości zostało dokonane przed sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja została wydana dla Wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Małżonek Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.