Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-507/14-2/ISZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-05-21
Teza: w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części
Słowa kluczowe: nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2014 r. (data wpływu 5 maja 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części- **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w najbliższym czasie rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, zamierza zarejestrować się na potrzeby podatku VAT. Będzie więc podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca zamierza nabyć:

*   budynek (zwana dalej jako: „Budynek B”) oraz budowle (parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik), posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu;
*   udział w prawie własności w wolnostojącym budynku garażu wielokondygnacyjnego (zwanym dalej jako: „Budynek P”) i budowlach (sieć kanalizacji deszczowej, drodze i chodniku) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P i wyżej opisane budowle. Dodatkowo na rzecz Wnioskodawcy zostanie ustanowione wyłączne prawo do korzystania z określonych części (dwa piętra) Budynku P, dla Budynku B;
*   udział w budowlach (parkingu, chodnikach, drodze) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce.

Wyżej opisane budynki i budowle wraz z prawem własności gruntu, jego udziału lub udziału w prawie użytkowania wieczystego ustanowione na gruncie - stanowiące przedmiot planowanej transakcji sprzedaży - zwane są dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

Nabyte Nieruchomości będą przez Wnioskodawcę wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zbywcą Nieruchomości będzie spółka osobowa (Buma Inwestor spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa), (zwana dalej jako: „Zbywca”), która jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zbycie:

*   Budynku B i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu,

*   udziału w prawie własności w Budynku P i budowlach wraz z udziałem w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774, na którym posadowiony jest Budynek P i budowle,

*   udziału w budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce,

\- będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem 23% stawki podatku i zostanie udokumentowane przez Zbywcę fakturą lub fakturami.

Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21

Zbywca nabył na własność działkę oznaczoną nr ewid. 5/21 w roku 2007. Po nabyciu działki wybudował na niej budynek biurowy oznaczony jako „B”. Ponadto na działce wybudował również następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik, wchodzące w skład części wspólnych Budynku B.

Przekazanie do użytkowania Budynku B wraz z opisanymi budowlami na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zwanej dalej jako „PB”) nastąpiło 2 stycznia 2012 roku. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie Budynku B oraz budowli posadowionych na działce.

W okresie od 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. Budynek B w całości został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie umów najmu. W umowach najmu zawartych z najemcami Zbywca zawarł postanowienia na podstawie, których najemcy mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Budynku B oraz budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21. Tym samym wraz z wynajęciem pierwszej powierzchni w Budynku B (tj. od 2 stycznia 2012 r.) najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Budynku B oraz budowle posadowione na tej działce. W chwili obecnej Budynek B jest w 100% wynajęty.

W stosunku do Budynku B i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej Budynku B i budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Budynek P

Na działce gruntu oznaczonej nr ewid. 774 Zbywca wybudował Budynek P wraz z budowlami - siecią kanalizacji, deszczowej, drogą i chodnikiem. Oddanie do użytkowania Budynku P wraz z opisanymi powyżej budowlami miało miejsce w 2012 roku. W chwili obecnej trwają prace związane z nadbudową siódmej i ósmej kondygnacji Budynku P (zaawansowanie prac wynosi około 90% i może się zwiększyć do czasu zawarcia planowanej transakcji). Od 2012 r. około 80% powierzchni Budynku P zostało sukcesywnie oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie umów najmu - pierwsze wydanie miejsca garażowego miało miejsce od 4 stycznia 2012 roku. Pozostała część Budynku P tj. około 20% nie została jeszcze oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Wraz z wynajęciem pierwszej powierzchni najmu w Budynku P (tj. 4 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu wyżej opisane budowle, stanowiące części wspólne kompleksu „Quattro Business Park”, w tym budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774.

Przedmiotem planowanej transakcji, będzie udział w prawie własności Budynku P i budowlach (sieci kanalizacji deszczowej, drodze i chodniku) posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P i wyżej opisane budowle.

Na rzecz Wnioskodawcy zostanie również ustanowione wyłączne prawo do korzystania z określonych części (dwóch pięter) Budynku P. Wnioskodawcy faktycznie będzie przekazana do wyłącznego korzystania - część Budynku P, która była wynajmowana przez Zbywcę począwszy od stycznia 2012 r.

W stosunku do opisanego powyżej budynku i budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka 5/24

Na działce gruntu nr ewid. 5/24, do której Zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego, Zbywca wybudował budowle: parkingi, chodniki, drogi. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Zbywca zawarł postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych kompleksu „Quattro Business Park”, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/24. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A (tj. od dnia 2 stycznia 2012 r.), najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne kompleksu „Quattro Business Park’’, w tym posadowione na działce nr ewid. 5/24. W stosunku do opisanych powyżej budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Quattro Business Park

Wnioskodawca zaznacza, iż aktualnie opisane powyżej Nieruchomości wchodzą w skład tzw. „Quattro Business Park”, (zwanego dalej jako: „Kompleks”). Na Kompleks składa się szereg budynków (m.in. Budynek A, Budynek B, Budynek C i Budynek D) i budowli posadowionych na kilku odrębnych działkach ewidencyjnych. Wyżej opisane budynki posiadają wspólną płytę garażową dla parkingu podziemnego, wspólny wjazd do parkingu podziemnego oraz punkt przyłączenia sieci energetycznej obsługującej cały Kompleks. Dodatkowo Budynek B połączony jest przewiązkami z Budynkiem A oraz Budynkiem C. Dlatego też, w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości ustanowiony zostanie szereg służebności zarówno przez Wnioskodawcę (nowego właściciela) na rzecz Zbywcy (właściciela/właścicieli pozostałych budynków wchodzących w skład Kompleksu), jak i przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy. Tak aby nieruchomości, na których posadowione są pozostałe budynki wchodzące w skład Kompleksu posiadały dostęp do drogi publicznej oraz miały odpowiednio zabezpieczony dostęp do wszystkich mediów i parkingu podziemnego. Analogicznie właściciel/właściciele pozostałych budynków wchodzących w skład Kompleksu ustanowią na rzecz Wnioskodawcy (każdorazowego właściciela nieruchomości zabudowanej Budynkiem B odpowiednie służebności (tak, aby nieruchomość zabudowana Budynkiem B posiadała dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednio zabezpieczony dostęp do wszystkich mediów i parkingu podziemnego). Dodatkowo zostanie zawarta umowa quoad usum umożliwiająca korzystanie z Parkingu P. Zostaną ustanowione także właściwe służebności umożliwiające korzystanie z Parkingu P oraz jego części wspólnych właścicielom/właścicielowi budynków w Kompleksie w tym również Wnioskodawcy.

Przedmiotowy Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, a także Budynek P i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, tak jak i inne budynki i budowle wchodzące w skład Kompleksu nie zostały wyodrębnione organizacyjnie ze struktur przedsiębiorstwa, tzn. nie stanowią wyodrębnionej jednostki, jak np. zakładu czy oddziału. Nie są one również wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy na podstawie dokumentu korporacyjnego jak statut, regulamin itp. Zbywca nie prowadzi dla tych budynków odrębnych ksiąg rachunkowych, ani w żaden sposób nie wyodrębnia ich finansowo z pozostałej działalności. Wyżej opisane Nieruchomości nie posiadają własnych pracowników.

Po sprzedaży opisanych Nieruchomości Zbywca będzie w dalszym ciągu prowadził działalność gospodarczą w oparciu o pozostałe składniki majątku (tj. pozostałe budynki i budowle wchodzące w skład Kompleksu). W ramach planowanej transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione w szczególności umowy o pracę i inne umowy zawarte z pracownikami Zbywcy, maszyny i urządzenia niezwiązane bezpośrednio z budynkiem ale niezbędne w prowadzeniu działalności gospodarczej, należności i zobowiązania Zbywcy, umowy zawarte przez Zbywcę (inne niż umowy najmu). Na Wnioskodawcę zostaną przeniesione umowy najmu powierzchni w Budynku B oraz zostaną przeniesione gwarancje bankowe i ewentualne depozyty związane z tymi umowami. Wnioskodawca zaznacza jednak, iż w przypadku przeniesienia na nabywcę umów najmu, umowy te nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu transakcji, ponieważ umowy tego typu przechodzą na nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 KC.

Ponadto przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować środków pieniężnych znajdujących się w kasie i na rachunkach bankowych Zbywcy, ani też nie będą przenoszone na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy. Z uwagi na fakt, iż Zbywca sfinansował budowę Nieruchomości z kredytu zaciągniętego w Banku S.A., kredyt Zbywcy zostanie spłacony z ceny jaką Wnioskodawca zapłaci Zbywcy z tytułu zawarcia transakcji zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie wstąpi więc w prawa i obowiązki Zbywcy w związku z zawartym przez Zbywcę kredytem na sfinansowanie Nieruchomości.

Nie wykluczone, iż Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy zawrze umowę z podmiotem zewnętrznym na zarządzanie Budynkiem B, umowę o dystrybucję i sprzedaż energii do Budynku B, umowę dotyczącą zarządzania, konserwacji, remontów i utrzymania parkingu w budynku Parkingu P.

Jeżeli opodatkowanie transakcji zbycia Nieruchomości będzie w całości lub w części uzależnione od złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT, to Zbywca wraz z Wnioskodawcą złożą przed planowaną transakcją stosowne oświadczenie.

Wnioskodawca zaznacza, iż kwestie opodatkowania transakcji zbycia Nieruchomości, były już przedmiotem interpretacji indywidualnych:

1.  w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2014 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP1/443-919/13/LSz wydanej na wniosek Zbywcy, organ stwierdził, iż zbycie Budynku B i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, zbycie Budynku P i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz zbycie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT;
2.  w interpretacji indywidualnej z dnia 13 stycznia 2014 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP1/443-920/13/LSz wydanej na wniosek potencjalnego nabywcy (który jednak nie nabył przedmiotowej nieruchomości), organ stwierdził, iż zbycie m.in. Budynku B oraz budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, zbycie Budynku P i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz zbycie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce - będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast potencjalnemu nabywcy tej nieruchomości będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości;
3.  w interpretacji indywidualnej z dnia 12 listopada 2013 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP4/443-389/13/LSZ wydanej na wniosek Zbywcy, organ stwierdził, iż zbycie budynków i budowli stanowiących kompleks „Quattro Business Park” w skład, którego wchodzi również Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, Budynek P i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce, nie będzie stanowiło sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie oznaczone we wniosku numerem 1:

Na podstawie przedstawionego powyżej stanu faktycznego Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie, czy planowaną transakcję sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować na gruncie ustawy o VAT jako sprzedaż towarów, czy jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa?

Zdaniem Wnioskodawcy, planowaną transakcję sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować na gruncie ustawy o VAT jako sprzedaż towarów, a nie jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedmiotem planowanej transakcji będzie:

*   budynek oraz budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu;
*   udział w prawie własności Budynku P i budowlach oraz udział w prawie własności gruntu, na której posadowiony jest Budynek P i wyżej opisane budowle;
*   udział w budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce.

Po zbyciu przedmiotowych Nieruchomości Zbywca będzie w dalszym ciągu prowadził działalność gospodarczą w oparciu o pozostałe składniki majątku (tj. pozostałe budynki i budowle wchodzące w skład Quattro Business Park).

Mając powyższe na uwadze Wnioskodawca stoi więc na stanowisku, iż planowana transakcja jest sprzedażą składników majątkowych, a nie sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. Jednakże, nie budzi wątpliwości fakt, że dla celów podatkowych pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego.

Pogląd, iż ustawa o VAT używając terminu przedsiębiorstwo posługuje się pojęciem zdefiniowanym w art. 55(1) Kodeksu cywilnego jest powszechnie akceptowane przez doktrynę oraz praktykę władz skarbowych.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty, inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa istotne jest również, czy na kupującego przejdą pracownicy sprzedającego. Brak przejścia pracowników świadczy o tym, że nie doszło do przeniesienia całości przedsiębiorstwa. Ponadto ważne jest, czy po dokonaniu transakcji sprzedawca będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej (z wykorzystaniem składników majątkowych, które nie zostaną objęte transakcją). Kontynuacja działalności przez sprzedającego oznacza, że nie doszło do przeniesienia przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I SA/Wr 358/08. Sąd zaznaczył, iż: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”.

Również praktyka organów podatkowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako sprzedaż przedsiębiorstwa. Takie stanowisko jest potwierdzone między innymi w:

*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 lipca 2010 r., nr IPPP1-443-536/10-2/PR;
*   interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 lutego 2010 r., nr IPPP3/443-1233/09-2/KC.

Mając na uwadze wyżej opisane argumenty, w opinii Wnioskodawcy, planowana transakcja zbycia przez Zbywcę:

*   Budynku B i budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 wraz z prawem własności gruntu;

*   udziału w prawie własności w Budynku P i budowlach wraz z udziałem w prawie własności gruntu oznaczonego nr ewid. 774 na którym posadowiony jest Budynek P i budowle,

*   udziału w budowlach posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 będącej w użytkowaniu wieczystym wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego ustanowionego na tej działce,

\- nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa. W ocenie Wnioskodawcy, planowana transakcja nie może być również uznana za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT za zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, że określony zespół składników materialnych i niematerialnych może być uznany za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli łącznie są spełnione trzy warunki, a mianowicie:

1.  zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
2.  wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
3.  po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Wyodrębnienie organizacyjne zespołu składników majątkowych i niemajątkowych.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze organizacyjnej podatnika. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki (pracownicy) (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 września 2012 r. nr IPPP1/443-1773/11-2/BH).

Określony zespół składników majątkowych może być uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, jeżeli odznacza się pełną odrębnością, która stanowi o możliwości samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą bowiem składniki, które można uznać za stanowiące zespół, a nie tylko zbiór przypadkowych elementów. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest bowiem sumą poszczególnych składników, przy pomocy których można prowadzić działalność gospodarczą, lecz zorganizowanym zespołem tych składników (tj. stanowiącym wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Opisane Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji nie spełniają w opinii Wnioskodawcy ww. kryteriów, które pozwoliłyby na uznanie, iż stanowią one zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nieruchomości te, nie zostały wyodrębnione organizacyjnie ze struktur przedsiębiorstwa, tzn. nie stanowią wyodrębnionej jednostki, jak np. zakład czy oddział. Zgodnie z praktyką organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinno nastąpić na podstawie odpowiednich zapisów statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze i oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział. Z udzielonych przez Zbywcę informacji wynika, iż przedmiot transakcji nie stanowi w majątku Zbywcy jednostki wyodrębnionej. Wyodrębnienie takie nie ma miejsca na podstawie dokumentu korporacyjnego jak statut, regulamin itp. Zarówno Zbywca, jak i Wnioskodawca (nabywca Nieruchomości) stoją na stanowisku, iż przedmiotem sprzedaży jest składnik majątkowy, a nie zorganizowana część przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawcy warunek wyodrębnienia organizacyjnego w istniejącym przedsiębiorstwie Nieruchomości będących przedmiotem planowanej transakcji - nie jest spełniony.

Wyodrębnienie finansowe.

Ustawa o VAT nie wskazuje co należy rozumieć przez wyodrębnienie finansowe w rozumieniu definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przyjmuje się, że „aspekt finansowy wyodrębnienia oznacza, iż powinno być możliwe przypisanie każdej z niezależnie funkcjonujących jednostek w strukturach podatnika określonych przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań, będących efektem prowadzonej przez każdą z wyodrębnionych części działalności” (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 grudnia 2010 r., nr IPPP2/443-728/10-3/MM). Z udzielonych przez Zbywcę informacji wynika, że Budynek B i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, Budynek P i budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 774 oraz budowle posadowione na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, nie zostały wyodrębnione finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy. Zbywca nie prowadzi dla tych budynków i budowli odrębnych ksiąg rachunkowych, ani w żaden sposób nie wyodrębnia ich finansowo z pozostałej działalności.

W ocenie Wnioskodawcy warunek wyodrębnienia finansowego Nieruchomości będących przedmiotem planowanej transakcji - w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy - nie jest spełniony.

Ponadto należy podkreślić, iż do zakwalifikowania przenoszonego zespołu składników jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa niezbędne jest, aby pośród tychże składników znalazły się zobowiązania. Przesłanka ta wynika z definicji zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Przepisy jednoznacznie stanowią, że zorganizowana część przedsiębiorstwa to „(\`(...)\`) organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania". Zatem jasne jest, że jeżeli zobowiązania nie wchodzą w skład zbywanego zbioru składników majątkowych, to nie można mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wnioskodawca zauważa, iż planowana transakcja nie będzie obejmowała wierzytelności i zobowiązań Zbywcy.

W ramach planowanej transakcji na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione w szczególności umowy o pracę i inne umowy zawarte z pracownikami Zbywcy, maszyny i urządzenia niezwiązane bezpośrednio z budynkiem ale niezbędne w prowadzeniu działalności gospodarczej, należności i zobowiązania Zbywcy, umowy zawarte przez Zbywcę (inne niż umowy najmu). Na Wnioskodawcę zostaną przeniesione umowy najmu powierzchni w Budynku B oraz zostaną przeniesione gwarancje bankowe i ewentualne depozyty związane z tymi umowami. Wnioskodawca jednak zaznacza, iż w przypadku przeniesienia na nabywcę umów najmu, umowy te nie będą stanowiły odrębnego przedmiotu transakcji, ponieważ umowy tego typu przechodzą na nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 KC.

Ponadto przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować środków pieniężnych znajdujących się w kasie i na rachunkach bankowych Zbywcy, ani też nie będą przenoszone na Wnioskodawcę prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy, z uwagi na fakt, iż Zbywca sfinansował budowę Nieruchomości z kredytu zaciągniętego w Banku Pekao S.A., kredyt Zbywcy zostanie spłacony z ceny jaką Wnioskodawca zapłaci Zbywcy z tytułu zawarcia zakupu Nieruchomości. Wnioskodawca nie wstąpi więc w prawa i obowiązki Zbywcy w związku z zawartym przez Zbywcę kredytem na sfinansowanie Nieruchomości.

Wyodrębnienie funkcjonalne.

W przypadku wyodrębnienia funkcjonalnego, kryterium to sprowadza się do ustalenia, czy wyodrębniona organizacyjnie całość jest w stanie przejąć zadania oraz samodzielnie funkcjonować na rynku. Nie budzi wątpliwości to, że aby wydzielona część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych, musi posiadać potencjalną zdolność do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa (zob. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 22 stycznia 2010 r., sygn. IPPB1/415-833/09-4/MT). W praktyce organów podatkowych podkreśla się, że „zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa” (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 10 lipca 2012 r., nr IPTPP4/443-227/12-4/ALN).

Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji w ocenie Wnioskodawcy nie posiadają zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Nie mogą być postrzegane jako samodzielnie funkcjonujące przedsiębiorstwo. Przedmiotem planowanej pomiędzy Zbywcą a Wnioskodawcą transakcji nie jest niezależna, samodzielna sfera działalności gospodarczej Zbywcy, w ramach której Zbywca realizuje określone zadania gospodarcze. Przedmiotem planowanej sprzedaży będą jedynie wybrane składniki majątku Zbywcy, które są m.in. wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zaznacza, iż aktualnie Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji, wchodzą w skład Kompleksu, posiadają wspólną płytę garażową dla parkingu podziemnego, wspólny wjazd do parkingu podziemnego oraz punkt przyłączenia sieci energetycznej obsługującej cały Kompleks. Dodatkowo Budynek B połączony jest przewiązkami z Budynkiem A oraz Budynkiem C. Samodzielnie nie mogą realizować działalności gospodarczej. W ramach planowanej transakcji zostanie ustanowiony szereg służebności zarówno przez Wnioskodawcę (nowego właściciela) na rzecz Zbywcy (właściciela/właścicieli pozostałych budynków wchodzących w skład Kompleksu), jak i przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy. Tak aby nieruchomości, na których posadowione są pozostałe budynki wchodzące w skład Kompleksu posiadały dostęp do drogi publicznej oraz miały odpowiednio zabezpieczony dostęp do wszystkich mediów i parkingu podziemnego. Analogicznie właściciel/właściciele pozostałych budynków wchodzących w skład Kompleksu ustanowią na rzecz Wnioskodawcy (każdorazowego właściciela nieruchomości zabudowanej Budynkiem B odpowiednie służebności (tak aby nieruchomość zabudowana Budynkiem B posiadała dostęp do drogi publicznej oraz odpowiednio zabezpieczony dostęp do wszystkich mediów i parkingu podziemnego). Dodatkowo zostanie zawarta umowa quoad usum umożliwiająca korzystanie z Parkingu P. Zostaną ustanowione także właściwe służebności umożliwiające korzystanie z Parkingu P oraz jego części wspólnych właścicielom/właścicielowi budynków w Kompleksie w tym również Wnioskodawcy. Nawet po ustanowieniu wyżej opisanych służebności Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowiły wystarczającego substratu majątkowego umożliwiającego Wnioskodawcy prowadzenie działalności gospodarczej.

Nie wykluczone, iż Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy zawrze umowę z podmiotem zewnętrznym na zarządzanie Budynkiem B, umowę o dystrybucję i sprzedaż energii do Budynku B, umowę dotyczącą zarządzania, konserwacji, remontów i utrzymania parkingu w budynku Parkingu P.

Wnioskodawca będzie więc musiał podjąć szereg czynności, aby w oparciu o przedmiotowe Nieruchomości prowadzić działalność gospodarczą.

W ocenie Wnioskodawcy Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji, nie posiadają, zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, i w konsekwencji nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywcy w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy VAT. Jak podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z dnia 13 sierpnia 2009 r., sygn. akt I SA/Ke 226/09 „Czynnościami, których przedmiotem jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, muszą być objęte bezwzględnie wszystkie elementy, które umożliwią kontynuowanie działalności gospodarczej”. Podobne stanowisko jest prezentowane w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 grudnia 2013 r., nr (PPP1/443-1235/13-2/IGo oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 lutego 2010 r., nr ITPP2/443-939b/09/AD.

Reasumując, z wyżej przytoczonej argumentacji wynika, iż Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji nie spełniają przesłanek art. 2 pkt 27e ustawy VAT.

Wnioskodawca zaznacza, iż w ramach planowanej transakcji:

1.  razem z wyżej opisanymi składnikami majątkowymi na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione umowy o pracę i inne umowy zawarte z pracownikami Zbywcy, maszyny i urządzenia niezwiązane bezpośrednio z budynkiem ale niezbędne w prowadzeniu działalności gospodarczej:
2.  Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji nie posiadają samodzielnych cech czyniących je oddzielnym przedsiębiorstwem/zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, które mogłoby niezależnie realizować określone zadania gospodarcze. Nie są organizacyjnie, finansowo, ani funkcjonalnie wyodrębnione w strukturze Zbywcy. W szczególności nie posiadają odrębnych ksiąg rachunkowych oraz pracowników;
3.  na Wnioskodawcę nie przechodzą należności i zobowiązania Zbywcy, umowy zawarte przez Zbywcę (inne niż umowy najmu, gdyż te nie stanowią odrębnego przedmiotu transakcji ponieważ przechodzą na nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 KC na co Wnioskodawca nie ma wpływu).

Wyżej wskazane okoliczności pozbawiają nabywanych składników zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 grudnia 2013 r., nr IPPP1/443-1237/13-2/AW wyraźnie wskazuje się, iż „o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości, istotne jest również, czy na kupującego przejdą pracownicy sprzedającego. Brak przejścia pracowników świadczy o tym, że nie doszło do przeniesienia całości przedsiębiorstwa. Ponadto ważne jest czy po dokonaniu transakcji sprzedawca będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej (z wykorzystaniem składników majątkowych, które nie zostaną objęte transakcją). Kontynuacja działalności przez sprzedającego oznacza, że nie doszło do przeniesienia przedsiębiorstwa”. Takie stanowisko jest również potwierdzane w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 grudnia 2013 r., nr IPPP1/443-1235/13-2/IGo oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 11 marca 2011 r. nr IPPP1/443-15/11-4/ISz.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą jedynie wybrane składniki majątku Zbywcy, służące do prowadzenia działalności gospodarczej. Transakcja nie obejmie natomiast innych narzędzi gospodarczych, które w połączeniu z przedmiotem transakcji umożliwiają autonomiczne prowadzenie działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż przedmiot transakcji sprzedaży nie może zostać zakwalifikowany jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, omawiana transakcja sprzedaży powinna zostać zaklasyfikowana jako dostawa towarów, a nie jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wnioskodawca pragnie ponadto podkreślić, iż w interpretacji indywidualnej z dnia 12 listopada 2013 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, nr IBPP4/443-389/13/LSz wydanej na wniosek Zbywcy, organ stwierdził, iż zbycie budynków i budowli stanowiących kompleks „Quattro Business Park" (w skład, którego wchodzą również Nieruchomości będące przedmiotem planowanej transakcji), nie będzie stanowił sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy zakresu podatku od towarów i usług, wyłącznie w części dotyczącej opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości jako przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości zostanie wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.