Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-794/10-5/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-27
Teza: Jeżeli tylko część działek jako jeden ze sposobów przeznaczenia ma w studium wskazane tereny pod rozwój budownictwa rezydencyjnego, a pozostałe działki nie mają takiego charakteru (tzn. nie są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe) to: 1.Czy podatek VAT należy pobrać od całości nieruchomości (pomimo zróżnicowanego przeznaczenia działek)? 2.Czy sprzedaż podlega zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług, dla działek nie przeznaczonych pod budownictwo rezydencjonalne?
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż zwolniona; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2010 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 26 maja 2010 r., do Biura KIP w Lesznie 31 maja 2010 r.) uzupełnionym pismami z dnia 2 sierpnia 2010 r. (data wpływu 5 sierpnia 2010 r.) oraz z dnia 19 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży:

*   działek nr … przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT” oraz tereny rozwoju budownictwa rezydencjonalnego i letniskowego o zabudowie ekstensywnej „M2” – **jest prawidłowe**,

*   działek nr … przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT”, na których nie można wykluczyć możliwości zabudowy na powyższe cele – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 26 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży gruntów. Ww. wniosek został uzupełniony pismami z dnia 2 sierpnia 2010 r. (data wpływu 5 sierpnia 2010 r.) oraz z dnia 19 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.) o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego oraz o dokument z którego wynika prawo do występowania w imieniu Wnioskodawcy osoby podpisanej na wniosku ORD-IN, a także o potwierdzenie uiszczenia opłaty za wydanie interpretacji.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca zamierza zbyć w trybie bezprzetargowym działki gruntu niezabudowane oznaczone w ewidencji gruntów jako rowy (W), stanowiące własność …. Dla działek nr … arkusz mapy … brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium ww. działki są przeznaczone pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT” oraz tereny rozwoju budownictwa rezydencjonalnego i letniskowego o zabudowie ekstensywnej „M2” (powierzchnia łączna … Dla działek … arkusz mapy …, brak jest również miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy ww. działki przeznaczone są pod teren usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT” (powierzchnia łączna … ha). W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla gminy … na dzień 30 czerwca 2000 roku przedmiotowe działki przeznaczone były pod tereny zieleni ochronnej „ZO”.

W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał ponadto, iż na podstawie informacji uzyskanych od pracownika Gminy z Wydziału Planowania Przestrzennego nie można stwierdzić w sposób jednoznaczny, że powyższy zapis w studium zezwala na zabudowę na cele związane z rekreacją, wypoczynkiem czy turystyką, ale też nie można wykluczyć możliwości zabudowy powyższych działek na powyższe cele.

Zainteresowany nadmienia, że wszystkie ww. wymienione działki stanowią jedną nieruchomość, zapisaną w jednej księdze wieczystej i stanowić będą w całości przedmiot sprzedaży. Ponadto, wskazuje, że operat szacunkowy został wykonany dla całej nieruchomości, z podaniem łącznej wartości bez rozdzielenia wartości za poszczególne działki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Jeżeli tylko część z działek jako jeden ze sposobów przeznaczenia ma w studium wskazane tereny pod rozwój budownictwa rezydencjonalnego, a pozostałe działki nie mają takiego charakteru (tzn. nie są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe) to:

1.  czy podatek VAT należy pobrać od całości nieruchomości (pomimo zróżnicowanego przeznaczenia działek)?
2.  czy sprzedaż podlega zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) dla działek nie przeznaczonych pod budownictwo rezydencjonalne?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku różnego przeznaczenia działek wchodzących w skład nieruchomości zasadnym jest przyjęcie rozwiązania, że działki przeznaczone w studium pod budownictwo powinny być obciążone podatkiem VAT od towarów i usług. Natomiast działki nie mające takiego przeznaczenia powinny zostać zwolnione z podatku od towarów i usług. Tym samym, jeżeli w operacie szacunkowym dokonano wyceny nieruchomości w całości, należy matematycznie wyliczyć wartość odrębnie dla każdej z działek poprzez przemnożenie wartości jednego metra kwadratowego przez liczbę metrów dla danej działki. Następnie do ceny działek pod budownictwo rezydencjonalne (równej wartości w przypadku sprzedaży w trybie bezprzetargowym) należy doliczyć podatek od towarów i usług. Natomiast sprzedaż działek nie przeznaczona pod budownictwo rezydencjonalne powinna zostać zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Świadczy o prawidłowości powyższego stanowiska również redakcja pkt 9 art. 43 ust. 1 ustawy, w którym mowa jest o dostawie terenu, a nie dostawie nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za prawidłowe** – w zakresie sprzedaży działek przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT” oraz tereny rozwoju budownictwa rezydencjonalnego i letniskowego o zabudowie ekstensywnej „M2” oraz

*   **za nieprawidłowe** – w zakresie sprzedaży działek przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT”, na których nie można wykluczyć możliwości zabudowy na powyższe cele.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się – zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy - rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zatem, podstawowa stawka podatku VAT wynosi 22%, jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności stawki obniżone, tj. 7%, 3% i 0% lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami, nie przeznaczonymi pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu. Tym samym, ustawodawca dopuszcza w tej materii możliwość korzystania z wszelkich aktów prawnych czy też administracyjnych regulujących te kwestie.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren przeznaczony pod zabudowę.

Tym samym, o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu.

W sytuacji, gdy dla danego terenu, brak jest planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejąca na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi natomiast art. 9 ust. 1 ww. ustawy w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej "studium". Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 cyt. ustawy).

W myśl art. 14 ust. 5 ww. ustawy, przed podjęciem uchwały, o której mowa w ust. 1 (o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem – art. 15 ust. 1 ww. ustawy.

Z powyższego wynika, iż o przeznaczeniu danego terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, decydujące znaczenie ma przeznaczenie terenu określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Podkreślić także należy, że o przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę decyduje jego planowane wykorzystanie dla każdego rodzaju zabudowy, a nie tylko pod budownictwo mieszkaniowe, w tym rezydencjonalne.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza zbyć w trybie bezprzetargowym działki gruntu niezabudowane oznaczone w ewidencji gruntów jako rowy (W), stanowiące własność x Dla działek arkusz mapy x brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium ww. działki są przeznaczone pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT” oraz tereny rozwoju budownictwa rezydencjonalnego i letniskowego o zabudowie ekstensywnej „M2”. Dla działek … arkusz mapy …, również brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium ww. działki przeznaczone są pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT”. Na podstawie informacji uzyskanych od pracownika Gminy z Wydziału Planowania Przestrzennego nie można stwierdzić w sposób jednoznaczny, że powyższy zapis w studium zezwala na zabudowę na cele związane z rekreacją, wypoczynkiem czy turystyką, ale też nie można wykluczyć możliwości zabudowy tych działek na powyższe cele. Zainteresowany nadmienia, że wszystkie ww. wymienione działki stanowią jedną nieruchomość, zapisaną w jednej księdze wieczystej i stanowić będą w całości przedmiot sprzedaży. Ponadto, wskazuje, że operat szacunkowy został wykonany dla całej nieruchomości, z podaniem łącznej wartości bez rozdzielenia wartości za poszczególne działki.

Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz przedstawione przepisy prawne, sprzedaż działek przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT” oraz tereny rozwoju budownictwa rezydencjonalnego i letniskowego o zabudowie ekstensywnej „M2” podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 22% stawki podatku.

W tej części stanowisko Zainteresowanego zostało uznane za prawidłowe.

Natomiast, zbycie działek przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pod tereny usług rekreacji, wypoczynku, turystyki „UT”, co do których jak wskazał Zainteresowany, nie można jednoznacznie wykluczyć możliwości zabudowy, również podlega opodatkowaniu podstawową 22% stawką podatku VAT. Nie spełniają one bowiem przesłanki wynikającej z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, na podstawie której, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Jeżeli nie można wykluczyć możliwości zabudowy przedmiotowych działek, zgodnie z ustaleniami wynikającymi ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, to nie można uznać, iż działki te nie są przeznaczone pod zabudowę.

Tym samym, w powyższym zakresie stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Reasumując, podatek od towarów i usług należy pobrać od całości zbywanej przez Zainteresowanego nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.