Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.59.2020.4.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-14
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: działki; małżeństwo; nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2020 r. (data wpływu 3 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 marca 2020 r. (data wpływu 26 marca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 16 marca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.59.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 20 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (działki niezabudowanej nr …) - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 21 marca 2020 r. (data wpływu 26 marca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 16 marca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.59.2020.1.KK (doręczone Stronie w dniu 20 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (działki niezabudowanej nr …).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza sprzedać działkę o numerze ewidencyjnym (…), która jest położona w gminie (…). Dla obszaru, na którym znajduje się wyżej wymieniona działka nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek firmy (…) siedzibą w (…) zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie parterowego budynku handlowo-usługowego wraz i infrastrukturą techniczną.

Na potrzeby przyszłej inwestycji działka (…) została wydzielona z działki (…). Działania mające na celu uzyskanie niezbędnych zgód, zgodnie z umową przedwstępną, są po stronie przyszłego inwestora.

W celu uzyskania niezbędnych pozwoleń tj. decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz energetycznej, zostało udzielone pełnomocnictwo firmie (…). W umowie przedwstępnej sprzedaży uzyskanie wyżej wymienionych decyzji skutkuje zawarciem umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna została zawarta dnia 13 sierpnia 2019 r. W dniu 16 sierpnia 2019 r. została również zawarta umowa dzierżawy z firmą (…).

Wnioskodawca nigdy nie prowadził żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działki, a także nie współpracował z biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Strona jest w wyłącznym posiadaniu przedmiotowej działki od 2000 roku. Działkę (…) Wnioskodawca nabył będąc żonaty na podstawie umowy darowizny i ustanowienia służebności mieszkania. Do tej pory działka była wykorzystywana na cele rolnicze.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że udzielone pełnomocnictwo na rzecz (…) dotyczyło tylko i wyłącznie działań niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z planowaną inwestycją. Ww. działka była w okresie od 20 marca 2015 r., do 15 stycznia 2020 r. na podstawie umowy dzierżawy gruntu rolnego użytkowana rolniczo przez brata Wnioskodawcy. Dostawa działki (…) nie nastąpi po wydaniu dla (…) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie działki nastąpi dopiero po notarialnym nabyciu działki przez (…). Jednak aby doszło do podpisania aktu notarialnego muszą być uzyskane wszystkie pozwolenia dotyczące planowanej inwestycji. Wnioskodawca nigdy nie zbywał innych działek oraz, nigdy nie był i nadal nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Strona prowadzi wraz z małżonką gospodarstwo rolne obejmującą działkę (…) lecz z tytułu prowadzenia działalności rolniczej na bazie tego gospodarstwa nie jest ani małżonka czynnym podatnikiem podatku VAT.

Prawa do działki nabył w wyniku darowizny gospodarstwa rolnego od teściów, którzy aktem notarialnym przepisali gospodarstwo na Wnioskodawcę i Jego żonę jako współwłasność majątkową (nie posiadają z żoną rozdzielności majątkowej) ustanawiając jednocześnie służebność mieszkania w domu wchodzącym w skład gospodarstwa. Przedmiotem zawartej w 2000 roku darowizny było przekazanie gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodził dom mieszkalny (z ustanawianą służebnością mieszkania), budynki gospodarcze (drewniana stodoła i murowana owczarnia) oraz grunt rolny o powierzchni 1,83 ha.

Wnioskodawca prowadzi na chwilę obecną jednoosobową działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast żona pracuje wyłącznie w gospodarstwie rolnym i podlega z tego tytułu ubezpieczeniu KRUS. Prowadzi działalność usługową w zakresie prowadzenia księgowości od dnia 2 lipca 2015 roku. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie wykorzystuje działki wymienionej we wniosku bo jest ona tylko i wyłącznie użytkowana rolniczo.

Zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Sprzedaż działki będzie sprzedażą okazjonalną dokonaną przez osobę prywatną (w przypadku obojga małżonków będącymi nadal osobami prywatnymi). Sprzedaż nie jest dokonana w ramach zorganizowanej zarobkowej działalności a jest wyłącznie jednorazową transakcją umożliwiającą mieszkańcom wsi Wnioskodawcy dostęp do zaopatrzenia bez niepotrzebnego pokonywania wielu kilometrów. Działka nigdy nie była oferowana w jakiejkolwiek formie na rynku nieruchomości a plan jej sprzedaży wynikł w wyniku zabiegów przedstawicieli (…).

Przedmiotowa działka jest wykorzystywana tylko i wyłącznie rolniczo. Od roku 2000 do 19 marca 2015 r., oraz od 15 stycznia 2020 r., do chwili obecnej prowadzona była działalność rolna osobiście natomiast w okresie 20 marca 2015 r., do 14 stycznia 2020 r., działalność rolną na podstawie umowy dzierżawy prowadził brat Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż nieruchomości niezabudowanej wydzielonej z działki rolnej będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?
2.  Czy do kwoty za sprzedaż działki jest konieczność naliczenia podatku VAT?
3.  Czy na czas transakcji Wnioskodawca powinien zarejestrować się jako czynny płatnik podatku od towarów i usług i za sprzedaną działkę wystawić fakturę VAT ?

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż części niezabudowanej działki z wydzielonej działki rolnej nie spełnia definicji terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Działka pochodzi z majątku prywatnego. Działka nie była ani nie jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. W celu sprzedaży działki nie prowadzono żadnych działań marketingowych lub handlowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawcy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w najbliższym czasie zamierza sprzedać działkę o numerze ewidencyjnym (…). Dla obszaru, na którym znajduje się wyżej wymieniona działka nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na wniosek firmy (…) zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie parterowego budynku handlowo-usługowego wraz i infrastrukturą techniczną. Na potrzeby przyszłej inwestycji działka (…) została wydzielona z działki (…). Działania mające na celu uzyskanie niezbędnych zgód, zgodnie z umową przedwstępną, są po stronie przyszłego inwestora.

W celu uzyskania niezbędnych pozwoleń tj. decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz energetycznej, zostało udzielone pełnomocnictwo firmie (…). W umowie przedwstępnej sprzedaży uzyskanie wyżej wymienionych decyzji skutkuje zawarciem umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna została zawarta dnia 13 sierpnia 2019 r. W dniu 16 sierpnia 2019 r. została również zawarta umowa dzierżawy z firmą (…).

Wnioskodawca nigdy nie prowadził żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą powyższej działki, a także nie współpracował z biurami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Działkę (…) Wnioskodawca wraz z żoną nabył w 2000 r., na podstawie umowy darowizny gospodarstwa rolnego i ustanowienia służebności mieszkania. Działka do chwili obecnej była wykorzystywana na cele rolnicze. Ww. działka w okresie od 20 marca 2015 r., do 15 stycznia 2020 r., na podstawie umowy dzierżawy gruntu rolnego, była użytkowana rolniczo przez brata Wnioskodawcy.

Udzielone pełnomocnictwo na rzecz (…) dotyczyło tylko i wyłącznie działań niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń związanych z planowaną inwestycją. Wydanie działki nastąpi dopiero po notarialnym nabyciu działki przez (…) Jednak aby doszło do podpisania aktu notarialnego muszą być uzyskane wszystkie pozwolenia dotyczące planowanej inwestycji. Wnioskodawca nigdy nie zbywał innych działek oraz nigdy nie był i nadal nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzi wraz z żoną gospodarstwo rolne obejmujące działkę (…) lecz z tytułu prowadzenia działalności rolniczej na bazie tego gospodarstwa, Wnioskodawca ani Jego żona nie są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Wnioskodawca prowadzi na chwilę obecną jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usługowego prowadzenia księgowości od dnia 2 lipca 2015 roku, natomiast żona pracuje wyłącznie w gospodarstwie rolnym. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nie wykorzystuje działki wymienionej we wniosku bo jest ona tylko i wyłącznie użytkowana rolniczo.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż działki będzie sprzedażą okazjonalną dokonaną przez osobę prywatną (w przypadku obojga małżonków będącymi nadal osobami prywatnymi). Sprzedaż nie będzie dokonana w ramach zorganizowanej zarobkowej działalności a jest wyłącznie jednorazową transakcją umożliwiającą mieszkańcom wsi Wnioskodawcy bliski dostęp do placówki handlowej. Działka nigdy nie była oferowana w jakiejkolwiek formie na rynku nieruchomości a plan jej sprzedaży wynikł w wyniku zabiegów przedstawicieli (…).

Przedmiotowa działka jest wykorzystywana tylko i wyłącznie rolniczo. Od roku 2000 do 19 marca 2015 r., oraz od 15 stycznia 2020 r., do chwili obecnej prowadzona była działalność rolna osobiście natomiast w okresie 20 marca 2015 r., do 14 stycznia 2020 r., działalność rolną na podstawie umowy dzierżawy prowadził brat Wnioskodawcy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną dotyczącą zbycia niezabudowanej działki gruntu nr (…). Na potrzeby przyszłej inwestycji działka (…) została wydzielona z działki (…). Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w najbliższym czasie po spełnieniu przez strony określonych warunków. Nabywca nieruchomości zamierza wznieść na działce budynek parterowy handlowo-usługowy wraz i infrastrukturą techniczną. Wnioskodawca nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości w wyniku darowizny gospodarstwa rolnego od teściów, którzy aktem notarialnym przepisali gospodarstwo na Niego i Jego żonę jako współwłasność majątkową (Wnioskodawca nie posiada z żoną rozdzielności majątkowej) ustanawiając jednocześnie służebność mieszkania w domu wchodzącym w skład gospodarstwa.

W celu uzyskania niezbędnych pozwoleń tj. decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz energetycznej, zostało udzielone pełnomocnictwo firmie (…). W umowie przedwstępnej sprzedaży uzyskanie wyżej wymienionych decyzji skutkuje zawarciem umowy ostatecznej. Wydanie działki nastąpi dopiero po notarialnym nabyciu działki przez (…). Jednak aby doszło do podpisania aktu notarialnego muszą być uzyskane wszystkie pozwolenia dotyczące planowanej inwestycji. W dniu 16 sierpnia 2019 r. została również zawarta umowa dzierżawy z firmą (…).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży otrzymanej w darowiźnie działki.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr (…), Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Jego za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy o VAT - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w umowie przedwstępnej Wnioskodawca wyraził zgodę i zezwolił nabywcy - od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do wyznaczonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej - na dysponowanie przez Kupującego działką nr (…), która została wydzielona z działki nr (…) otrzymanej w 2000 r., umową darowizny. Kupujący został upoważniony ponadto przez Wnioskodawcę m.in. do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz energetycznej. Ponadto Kupujący wystąpił do właściwego organu administracyjnego o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki nr (…) podejmuje On pewne działania w sposób zorganizowany.

Należy zatem stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki nr (…) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Ponadto przedmiotowa działka najpierw była wydzierżawiana przez brata Wnioskodawcy oraz od 16 sierpnia 2019 r., wydzierżawiona potencjalnemu Kupującemu.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 ww. ustawy - Kodeks cywilny - przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej dzierżawcę.

W związku z tym należy uznać, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, a przedmiotowa działka stanowi składnik majątkowy wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży działki nr (…), z tytułu której Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży działki - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Na podstawie art. 50 ust. 2 nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego roboty budowlane:

1.  polegające na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska, albo
2.  niewymagające pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ww. ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 64 ust. 2 w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży.

Przepis art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 z poźń. zm.) zawiera katalog szeregu obiektów, dla których nie jest wymagane otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, jednakże w katalogu objętych tym przepisem nie wymieniono budynku handlowo-usługowego. Zatem żeby możliwe było uzyskanie pozwolenia na budowę na terenie, dla którego brak jest planu miejscowego, konieczne jest otrzymanie ww. decyzji. Jak wynika z umowy przedwstępnej Kupujący po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę podpisze z Wnioskodawcą umowę ostateczną odnośnie zakupu działki nr (…). Zatem, po uzyskaniu ww. decyzji działka, na której ma powstać budynek handlowo-usługowy będzie stanowić teren budowlany i nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej sprzedaży ww. działki.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej (w tym np. tej, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 Ustawy o VAT),

*   w związku z nabyciem (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego działka została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze darowizny, zatem w związku z nabyciem ww. działki nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez Niego ww. działki nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Ponadto jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy działka była wydzierżawiona Kupującemu dla celów inwestycyjnych. Zatem działka ta była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu VAT, a nie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony żaden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT w związku z tym dostawa działki nr (…) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT w stosunku do planowanej sprzedaży działki nr (…) przez Wnioskodawcę, nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że dostawa działki, nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23% stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do kwestii konieczności rejestracji jako podatnik VAT, w związku ze sprzedażą działki nr (…), należy zauważyć, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego” a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego” i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

W myśl art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1.  przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2.  przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3.  przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4.  przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Jeżeli podatnik zarejestrowany jako podatnik VAT zaprzestał wykonywania czynności podlegającej opodatkowaniu, jest on obowiązany zgłosić zaprzestanie działalności naczelnikowi urzędu skarbowego; zgłoszenie to stanowi dla naczelnika urzędu skarbowego podstawę do wykreślenia podatnika z rejestru jako podatnika VAT (art. 96 ust. 6 ustawy).

W myśl natomiast art. 99 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25 dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 99 ust. 11b ustawy, deklaracje, o których mowa w ust. 1-3, 3c-6, 8-9 i 11a, składa się wyłącznie za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy VAT zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt d ustawy, zwolnień o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostawy terenów budowlanych.

Z powołanych przepisów wynika, że Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia gruntu budowlanego, dla którego nabywca wystąpił w związku z planowana inwestycja o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie będzie mógł korzystać z limitu do zwolnienia od podatku VAT wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy.

Zatem skoro Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr (…) będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność sprzedaży działki nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, to będzie zobowiązany do rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Natomiast, zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 12 ustawy, faktura powinna zawierać stawkę podatku.

W konsekwencji Wnioskodawca będzie zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i udokumentować sprzedaż udziału w działce nr (…)fakturą z zastosowaniem stawki podatku VAT w wysokości 23%

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym działka nr (…) stanowi składnik majątku osobistego i w związku z tym transakcja sprzedaży tej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla współwłaściciela nieruchomości (żony).

Jednocześnie, w związku z tym, że niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawyz dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.