Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.262.2021.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-14
Teza: Nieuznanie Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część oraz opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działki o nr 1 wraz z częścią Budynku B oraz pozostałymi naniesieniami.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2021 r. (data wpływu 8 lutego 2021 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2021 r. (data wpływu 15 kwietnia 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 8 kwietnia 2021 r. (doręczone 8 kwietnia 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

· nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część,

· opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki o nr 1 wraz z częścią Budynku B oraz pozostałymi naniesieniami,

– **jest** **prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 8 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki o nr 1 wraz z częścią Budynku B oraz pozostałymi naniesieniami.

**We wniosku** **przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

I. Opis zdarzenia przyszłego

1\. Uwagi wstępne.

Zbywca jest spółką komandytową z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…), Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS: (…). Spółce został nadany numer NIP i VAT oraz jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Zbywca prowadzi działalność polegającą na nabywaniu nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę komercyjną, realizowaniu budowy na ww. nieruchomościach obiektów handlowych, komercjalizacji obiektów oraz ich odsprzedaży. Zbywca przygotowuje się do sprzedaży kompleksu budynków usługowo-handlowych, położonych w (…), oznaczonego łącznie nazwą handlową „(…)”. Pytania postawione w ramach niniejszego wniosku będą dotyczyć klasyfikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: VAT). W dalszej części wniosku zostanie przedstawiony opis zakresu przedmiotu transakcji oraz okoliczności nabycia i wykorzystania nieruchomości przez Zbywcę.

2\. Opis przedmiotu Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie dostawa nieruchomości położonej w (…), tj.: - prawa własności budynków niemieszkalnych A, B, C, D, F zlokalizowanych w (…) przy (…) (dalej Budynki);

· prawa własności działek gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5 (Grunt). objętych Księgą Wieczystą nr (…). Wyżej wymienione działki gruntu wraz z istniejącymi budynkami nabyte zostały na podstawie niżej wymienionych umów:

\- Działki 1, 2, 5- z dnia 30 września 2019 roku zawartej przed Notariuszem (…) nr Aktu Rep. (…) .

\- Działki 3, 4 - z dnia 9 czerwca 2020 roku zawartej przed Notariuszem (…) nr Aktu Rep. (…).

Na moment zakupu, działki Gruntu były zabudowane budynkami magazynowo-biurowymi oraz handlowymi oraz były objęte pozwoleniami na budowę lub przebudowę. Transakcje nabycia ww. działek objęte zostały podatkiem od towarów i usług w stawce 23% na podstawie oświadczenia stron transakcji złożonego we właściwym Urzędzie Skarbowym w związku z art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jak wspomniano wyżej nieruchomości nabyte przez Zbywcę objęte były decyzjami administracyjnymi dotyczącymi: - pozwolenia na przebudowę budynków C i D (decyzja z dnia 22 marca 2019 r. Starosty (…) nr (…)) położonych na działkach 6 i 1, - pozwolenia na budowę budynków A i B (decyzja z dnia 31 maja 2019 r. Starosty (…) nr (…)) położnych na działkach 6, 1, 2.

Dla budynku F pozwolenie na budowę uzyskano dnia 20 lipca 2020 r. na podstawie decyzji Starosty (…) nr (…) obejmującej działki 3, 4, 6, 7 (nie stanowiącej przedmiotu transakcji), 8, 2. Na podstawie ww. decyzji budowlanych Zbywca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonał: - przebudowę budynków: C i D w ten sposób, że powstały budynki o powierzchni odpowiednio 761,16 oraz 440,18 m2 przy czym do dnia transakcji prace zostaną całkowicie zakończone i budynki te będą w stanie zdatnym do użytkowania. Przebudowa budynków polega na częściowej ich rozbiórce przy pozostawieniu fragmentów ścian oraz kompletnym wybudowaniu nowych ścian, dachu, instalacji wewnętrznych, ścian działowych, stolarki okiennej i drzwiowej, posadzek itp., itd. Ogółem Zbywca poniósł nakłady na przebudowę obu budynków w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przekraczające w sposób znaczny 30% wartości początkowej każdego z budynków C i D. Przebudowa budynków w podanym wyżej zakresie bez wątpienia stanowi ich ulepszenie. Wpływa ona bowiem na wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do jego wartości użytkowej z dnia przyjęcia do używania.

Zwiększanie wartości początkowej środka trwałego wystąpi w postaci:

1) przedłużenia okresu używania środka trwałego,

2) zwiększenia atrakcyjności,

3) znacznej poprawy wartości użytkowych budynków (praktycznie powstaną nowe budynki),

4) poprawy warunków bezpieczeństwa i higieny pracy, - wybudowania budynków usługowo handlowych A, B i F o powierzchni odpowiednio 1036,42; 1772,49; 1014,73 m2.

Przy czym na dzień składania wniosku budowa budynków A i B została zakończona (pozwolenie na użytkowanie z dnia 26 października 2020 r.), a budynku F zostanie zakończona do dnia transakcji - wybudowania pełnej infrastruktury wewnętrznej nieruchomości, tj.: drogowej, parkingów, chodników, mediów. Budynki są zabudowaniami handlowo - usługowymi, przeznaczonymi pod wynajem. Budynki będące przedmiotem Transakcji położone są na Gruncie, będącym własnością Zbywcy. Grunt zabudowany jest pięcioma budynkami o głównej funkcji: „dom towarowy lub handlowy. Wszystkie Budynki, tj. Budynek „A”, Budynek „B”, Budynek „C” i Budynek „D” i „F” oznaczane są łączną nazwą handlową: „(…)”. W obecnej chwili powierzchnie handlowo usługowe w budynkach A, B, C, D wynajmowane są w 80%, przewidywania na dzień transakcji wskazuję, że obłożenie wszystkich budynków może sięgać 100%. Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami stanowiącymi części składowe Nieruchomości, zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków i obejmującymi w szczególności: sieci techniczne (m.in. energetyczna, kanalizacji, wodociągowa, cieplna), drogi, chodniki, parkingi (dalej: Budowle;) Budynki, Grunt i Budowle zwane są łącznie: Nieruchomością).

W ramach prowadzonej działalności Spółka zamierza zbyć na rzecz Nabywcy - spółki z siedzibą w Polsce, będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług Nieruchomość opisaną powyżej (dalej: Transakcja). Przy czym istotne jest, że planowana transakcja dojdzie do skutku przed upływem 2 lat od dnia oddania do użytkowania (pierwszego zasiedlenia) Budynków A, B, F.

Zgodnie z intencją Stron w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą przed wszystkim:

· prawo własności Gruntu;

· prawo własności Budynków i Budowli;

· ewentualne przynależności związane z nabywaną Nieruchomością;

· majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne odnoszące się do dokumentacji projektowej;

· prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z umową o wykonanie robót budowlanych w systemie generalnego wykonawstwa, jak również uprawnień z tytułu gwarancji jakości i rękojmi dot. wykonania obowiązków generalnego wykonawcy;

· prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z postanowieniami umów najmu zawartych dla Nieruchomości;

· umowy najmu lokali w Budynkach (przechodzące z mocy prawa);

· prawa i obowiązki wynikające z umów z gestorami sieci i mediów, umów dotyczących przyłączy. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych, niż wymienione wyżej, składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem.

W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Nabywcę:

· wierzytelności,

· prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: zarządzania aktywami, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, utrzymania zieleni, umowy związane z funkcjonowanie Budynków, takie jak umowa na sprzątanie, czy umowa dotycząca wywozu śmieci z nieruchomości, itp., przy czym niewykluczone jest zawarcie po Transakcji umów z tymi samymi usługodawcami;

· prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy;

· księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

· zobowiązania Zbywcy, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu;

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na budowę Nieruchomości.

W skład sprzedawanej Nieruchomości nie będzie wchodzić umowa na zarządzanie. Główną działalnością prowadzoną przez Zbywcę są usługi deweloperskie (PKD 2007 - 41.10,Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; 41.2 Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych). Potencjalny Nabywca planuje zakup Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia swojej opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem powierzchni w nieruchomościach komercyjnych. Przy pomocy składników majątkowych, będących przedmiotem planowanej Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości, nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Zbywcy. Ponadto, intencją Nabywcy jest zakup wyłącznie standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, w tym zakup Nieruchomości z umowami najmu, z Budynkami obecnie wyposażonymi w ruchomości wprowadzone przez Najemców i inne osoby trzecie. Składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie umożliwią więc Nabywcy kontynuowania działalności Zbywcy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że na działce o nr 1 znajduje się budynek B. Na działce o nr 2 znajduje się budynek B. Na działce o nr 3 znajduje się Budynek F. Na działce o nr 4 znajduje się budynek F. Na działce o nr 5 znajduje się budynek A, B, C, D oraz F. Jak widać z powyższego każda z działek jest zabudowana, na każdej też znajdują się jakieś elementy infrastruktury wewnętrznej jak drogi, sieci energetyczne, parkingi, oświetlenie, itp. Budynki C i D wraz z ulepszeniami zostały oddane do użytkowania - przy czym dla całej inwestycji obowiązuje jeden termin (dla budynków i budowli) zawiadomienia o zakończeniu budowy (i tym samym oddaniu do użytkowania) tj. 24 marca 2021 r. Zbywca ponosił wydatki na ulepszenia naniesień przekraczające 30% ich wartości początkowej od których przysługiwało mu prawo do odliczeń. Nakłady ponoszono począwszy od marca 2020 roku. Naniesienia te zostaną sprzedane w ramach planowanej transakcji, a w tej chwili wykorzystywane są na cele związane z wynajmem (opodatkowanym stawką VAT 23%).

Na dzień dzisiejszy każdy z budynków i budowli został oddany do użytkowania przy czym

budynek A – 27 października 2020 r.

budynek B – 1 września 2020 r.

budynek C – 18 lutego 2021 r.

budynek D – 13 kwietnia 2021 r.

budynek F – 14 grudnia 2020 r.

Dla budowli znajdujących się na terenie nieruchomości nie da się precyzyjnie określić daty pierwszego zasiedlenia, gdyż nie stanowią samodzielnych przedmiotów - istnieją wyłącznie jako elementy infrastruktury towarzyszącej - należy zdaniem strony przyjąć, że wydanie do użytkowania nastąpiło z pomiędzy 1 września 2020 r. a 13 kwietnia 2021 r. Zbywcy z tytułu wybudowania Budynków A, B, C, D, F oraz budowli przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

1) Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

2) Czy przedmiotowa Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT według stawki podstawowej 23% VAT?

**Zdaniem Wnioskodawcy****:**

1) Zdaniem Strony planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

2) Transakcja będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości przez Zbywcę będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja ta mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP).

Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu VAT planowanego przez niego nabycia Nieruchomości.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa polskiego i Unii Europejskiej.

Definicja przedsiębiorstwa

Na wstępie należy zaznaczyć, iż definicja pojęcia przedsiębiorstwa nie została stworzona na potrzeby ustawy o VAT. Natomiast pojęcie to zostało określone w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.; dalej: Kodeks Cywilny). Dla celów podatku VAT należy stosować definicję przedsiębiorstwa wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdziła zarówno linia orzecznicza, jak i ugruntowana praktyka podatkowa. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

· oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (firma przedsiębiorstwa);

· własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

· prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

· wierzytelności;

· prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

· koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej;

· majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

· tajemnice przedsiębiorstwa;

· księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że iż w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale także ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy. Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 551 KC (część z tych elementów może bowiem nie istnieć).

Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Spółki, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostaną przekazane nabywcy w ramach planowanej transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

· jest wyodrębniony organizacyjnie,

· jest wyodrębniony finansowo,

· jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

· mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Zgodnie z utrwaloną praktyką o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (regulaminie, statucie). Dla celów dowodowych właściwe jest jednak formalne wyodrębnienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do zorganizowanej części przedsiębiorstwa). Wyodrębnienie funkcjonalne zaś będzie się przejawiać w realizacji określonych zadań gospodarczych, które powinny jednak stanowić pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa.

W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministerstwa Finansów Dnia 11 grudnia 2018 r., Ministerstwo Finansów wydało objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych, tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Bazując więc na wydanych Objaśnieniach, zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

· przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

· nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

· zaangażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

· podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Objaśnienia Ministra Finansów dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie do oceny stopnia możliwości kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę.

W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej, jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2) umowy o zarządzanie nieruchomością;

3) umowy zarządzania aktywami;

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. Należy również w tym miejscu podkreślić, że okoliczność, w której nabywca nieruchomości komercyjnej, prowadzący działalność polegającą głównie na wynajmie nieruchomości, nabywa nieruchomość od podmiotu, którego główną działalnością gospodarczą jest działalność deweloperska została wprost wskazana przez Ministra Finansów w Objaśnieniach jako sytuacja, w której brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi brak zamiaru kontynuowania działalności, którą dotychczas prowadził zbywca przez nabywcę, ponieważ z istoty różne są przedmioty działalności zbywcy i nabywcy. Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby podatku VAT.

Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień Ministerstwa Finansów oraz przepisów wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz TSUE można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej część: 1) przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności 2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji. Po dokonaniu analizy zakresu oraz celu Transakcji, biorąc pod uwagę powyższe kryteria, należy dojść do wniosku, iż sprzedawana przez Zbywcę Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, które nabędzie Nabywca, nie wypełniają definicji przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanych części. Po pierwsze, zespół składników majątku Zbywcy będący przedmiotem niniejszego wniosku nie posiada zaplecza, umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Zbywcę i nie jest wystarczający do prowadzenia tej działalności. Należy zauważyć, że poza standardowymi elementami typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, tj. Grunt, Budynki, Budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa, intencją Stron nie jest przeniesienie żadnych innych składników majątkowych. Nie planuje się zbycia elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak: wierzytelności, środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (możliwe jest przekazanie dokumentacji technicznej).

W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione poniżej wskazane elementy:

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na budowę Nieruchomości;

· umowy o zarządzanie Nieruchomością;

· umowy zarządzania aktywami;

· należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem

· prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców, związanych z Nieruchomością;

· księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

· zobowiązania Zbywcy, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu.

Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników, pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Zbywcę bez konieczności:

· zaangażowania przez Nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub

· podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Po drugie, Nabywca - w ramach swojej działalności - nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, przede wszystkim z uwagi na odmienne przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy. Należy bowiem podkreślić, że Nieruchomość będzie zakupiona przez Nabywcę od podmiotu, który prowadzi głównie działalność deweloperską, zaś Nabywca dokonuje zakupu Nieruchomości na własny rachunek z przeznaczeniem na wynajem. W takim przypadku, brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na różne przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy). Podsumowując powyższe, (i) przenoszony na Nabywcę zespół składników majątku nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Zbywcę i nie jest wystarczający do prowadzenia tej działalności oraz (ii) Nabywca, jako podmiot prowadzący działalność polegającą głównie na wynajmowaniu nieruchomości nie zamierza kontynuować deweloperskiej działalności Zbywcy. Ponadto, przedmiot Transakcji nie stanowi również masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym obecnie przedsiębiorstwie Zbywcy, która umożliwiałaby funkcjonowanie, jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące przypisane mu zadania gospodarcze.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Co powoduje, iż do omawianej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przedmiotowa Transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

3\. Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 2:

Opodatkowanie planowanej Transakcji VAT

Planowana Transakcja stanowi dostawę Budynków, Budowli i Gruntu podlegającą opodatkowaniu VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli, znajdujących się na Gruncie. Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym stosownie do art. 146aa pkt 1 ustawy , stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Planowana Transakcja będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami: - dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; - pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

a) w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: - wybudowaniu lub - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby doszło do pierwszego zasiedlenia, poszczególne elementy tej definicji (tj. oddanie do użytkowania (i) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (ii) po ich wybudowaniu lub ulepszeniu) muszą wystąpić łącznie.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt planowanej sprzedaży Nieruchomości, należy wskazać, że: - Budynek „A”, Budynek „B” oraz „Budynek F”, będące przedmiotem transakcji będą przedmiotem pierwszego zasiedlenia w okresie krótszym niż 2 lata przed planowaną Transakcją.

Budynki te wykorzystywane będą do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. do świadczenia opodatkowanych VAT usług najmu.

Dostawa Budynku „C” i „D”, na dzień transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a ze względu na poniesione przez Zbywcę wydatki na ich ulepszenie przekraczające 30% ich wartości początkowej, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji: - dostawa Budynku „A”, Budynku „B”, Budynku „F” i związanych z nimi Działek (dostawa gruntu dzieli traktowanie w zakresie VAT właściwe dla dostawy budynków i budowli na nim posadowionych) wraz z Budowlami związanymi z Działkami będzie dokonywana w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem; - dostawa Budynków „C” i „D” wraz z gruntami nie będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W stosunku do Nieruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie Budynków, Budowli i Gruntu (Grunt dzieli traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie) nie nastąpiło w okresie poprzedzającym Transakcję o co najmniej 2 lata. Tym samym, planowana dostawa następuje w okresie do 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że planowane zbycie Budynków, Budowli i Gruntu podlega obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

W świetle powyżej przytoczonych argumentów Spółka stoi na stanowisku, że w omawianym stanie faktycznym w myśl art. 43 ust. 10 i 10a ustawy o VAT, planowana sprzedaż Budynków, Budowli i Gruntu będzie podlegała obowiązkowemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej, tj. 23% stawki VAT, bez konieczności składania oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia Transakcji z VAT.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem – przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1\. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2\. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3\. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4\. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5\. koncesje, licencje i zezwolenia,

6\. patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7\. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8\. tajemnicę przedsiębiorstwa,

9\. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

· istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

· zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

· składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

· zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić ponadto należy następujące okoliczności:

1\. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2\. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.

Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych wystarczające jest przeniesienie na nabywcę minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio w tym przedsiębiorstwie działalności gospodarczej.

W ocenie Organu wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy powinien być interpretowany również z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości WE w sprawie C-497/01 odnoszącego się do treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 poz. 1 ze zm.).

Należy zauważyć, że prawodawca unijny stanowiąc regulację ww. art. 19 Dyrektywy 112 nie zdefiniował jednak użytego w niej pojęcia prawnego „całości lub części majątku”.

W wyroku C-497/01 w sprawie Zita Modes przeciwko Administration de lenregistrement et des domaines Trybunał zwracając uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń – innych niż te, o których mowa w Dyrektywie, podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz – w zależności od konkretnego przypadku – składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Trybunału należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Tym bardziej, elementem tym nie mogą być obciążające zorganizowaną część przedsiębiorstwa zobowiązania. W tym zakresie Trybunał uznał bowiem, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, np. w wyroku NSA z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12, czy z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15.

O tym, czy nastąpi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W ocenie Organu, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że Przedmiotem Transakcji będzie dostawa nieruchomości położonej w (…), tj.: - prawa własności budynków niemieszkalnych A, B, C, D, F zlokalizowanych w (…) przy (…);

· prawa własności działek gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5 (Grunt). objętych Księgą Wieczystą nr (…). Wyżej wymienione działki gruntu wraz z istniejącymi budynkami nabyte zostały na podstawie niżej wymienionych umów:

\- Działki 1, 2, 5- z dnia 30 września 2019 roku zawartej przed Notariuszem (…) nr Aktu Rep. (…).

\- Działki 3, 4 - z dnia 9 czerwca 2020 roku zawartej przed Notariuszem (…) nr Aktu Rep. (…).

Na moment zakupu, działki Gruntu były zabudowane budynkami magazynowo-biurowymi oraz handlowymi oraz były objęte pozwoleniami na budowę lub przebudowę. Transakcje nabycia ww. działek objęte zostały podatkiem od towarów i usług w stawce 23% na podstawie oświadczenia stron transakcji złożonego we właściwym Urzędzie Skarbowym w związku z art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Budynki są zabudowaniami handlowo - usługowymi, przeznaczonymi pod wynajem. Budynki będące przedmiotem Transakcji położone są na Gruncie, będącym własnością Zbywcy. Grunt zabudowany jest pięcioma budynkami o głównej funkcji: „dom towarowy lub handlowy. Wszystkie Budynki, tj. Budynek „A”, Budynek „B”, Budynek „C” i Budynek „D” i „F” oznaczane są łączną nazwą handlową: „(…)”. Poza Budynkami, Grunt zabudowany jest również budowlami stanowiącymi części składowe Nieruchomości, zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków i obejmującymi w szczególności: sieci techniczne (m.in. energetyczna, kanalizacji, wodociągowa, cieplna), drogi, chodniki, parkingi.

Zgodnie z intencją Stron w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą przed wszystkim: prawo własności Gruntu; prawo własności Budynków i Budowli; ewentualne przynależności związane z nabywaną Nieruchomością; majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne odnoszące się do dokumentacji projektowej; prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z umową o wykonanie robót budowlanych w systemie generalnego wykonawstwa, jak również uprawnień z tytułu gwarancji jakości i rękojmi dot. wykonania obowiązków generalnego wykonawcy; prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z postanowieniami umów najmu zawartych dla Nieruchomości; umowy najmu lokali w Budynkach (przechodzące z mocy prawa); prawa i obowiązki wynikające z umów z gestorami sieci i mediów, umów dotyczących przyłączy. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych, niż wymienione wyżej, składników majątkowych niemających bezpośredniego związku z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Zbywcy związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem.

W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Nabywcę: wierzytelności, prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: zarządzania aktywami, ochrony pożarowej, monitoringu przeciwpożarowego, dezynsekcji, utrzymania zieleni, umowy związane z funkcjonowanie Budynków, takie jak umowa na sprzątanie, czy umowa dotycząca wywozu śmieci z nieruchomości, itp., przy czym niewykluczone jest zawarcie po Transakcji umów z tymi samymi usługodawcami; prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Zbywcy; księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości; zobowiązania Zbywcy, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu; prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na budowę Nieruchomości.

W skład sprzedawanej Nieruchomości nie będzie wchodzić umowa na zarządzanie. Główną działalnością prowadzoną przez Zbywcę są usługi deweloperskie (PKD 2007 - 41.10,Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; 41.2 Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych). Potencjalny Nabywca planuje zakup Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia swojej opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem powierzchni w nieruchomościach komercyjnych. Przy pomocy składników majątkowych, będących przedmiotem planowanej Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości, nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Zbywcy. Ponadto, intencją Nabywcy jest zakup wyłącznie standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, w tym zakup Nieruchomości z umowami najmu, z Budynkami obecnie wyposażonymi w ruchomości wprowadzone przez Najemców i inne osoby trzecie. Składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie umożliwią więc Nabywcy kontynuowania działalności Zbywcy.

W tak przedstawionym opisie sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że brak jest podstaw do uznania – sprzedaży Nieruchomości, tj. działek o nr 1, 2, 3, 4 oraz 5zabudowanych Budynkami wraz z towarzyszącą infrastrukturą za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wymienione we wniosku Nieruchomości (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomościami) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. Nabywca - w ramach swojej działalności - nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, przede wszystkim z uwagi na odmienne przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy. Nieruchomości będą zakupione przez Nabywcę od podmiotu, który prowadzi głównie działalność deweloperską, zaś Nabywca dokonuje zakupu Nieruchomości na własny rachunek z przeznaczeniem na wynajem. Tym samym nie można uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

Należy w tym miejscu podkreślić, że przedmiotem zbycia w analizowanej sprawie jest prawo własności Gruntu, prawo własności Budynków i Budowli oraz ewentualne przynależności związane z nabywanymi Nieruchomościami.

W konsekwencji przedmiotowa sprzedaż nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy, bowiem – jak wskazał Wnioskodawca przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej, ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku (Nieruchomości), o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 K.c.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku, planowana sprzedaż Nieruchomości składającej się z działek o nr 1, 2, 3, 4 oraz 5zabudowanych Budynkami wraz z towarzyszącą infrastrukturą, nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 jest **prawidłowe**.

Ad 2

W związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, należy rozstrzygnąć czy sprzedaż działki o nr 1 wraz z posadowioną na niej częścią Budynku B oraz pozostałymi naniesieniami będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1\. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2\. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy – oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy – dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, zniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane pod pojęciem obiektu liniowego należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z opisu sprawy wynika, że Działka 1zabudowana jest częścią budynku B. Na działce znajdują się ponadto elementy infrastruktury wewnętrznej jak drogi, sieci energetyczne, parkingi, oświetlenie, itp. Zbywca ponosił wydatki na ulepszenia naniesień przekraczające 30% ich wartości początkowej od których przysługiwało mu prawo do odliczeń. Nakłady ponoszono począwszy od marca 2020 roku. Naniesienia te zostaną sprzedane w ramach planowanej transakcji, a w tej chwili wykorzystywane są na cele związane z wynajmem (opodatkowanym stawką VAT 23%). Na dzień dzisiejszy Budynek B oraz pozostałe naniesienia znajdujące się na tym gruncie zostały oddane do użytkowania przy czym budynek B został oddany do użytkowania dnia 1 września 2020 r. Dla budowli znajdujących się na terenie nieruchomości nie da się precyzyjnie określić daty pierwszego zasiedlenia, gdyż nie stanowią samodzielnych przedmiotów - istnieją wyłącznie jako elementy infrastruktury towarzyszącej - zdaniem Wnioskodawcy wydanie do użytkowania nastąpiło z pomiędzy 1 września 2020 r. a 13 kwietnia 2021 r.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem Budynku B oraz pozostałych naniesień posadowionych na działce nr 1 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W analizowanej sprawie wskazać należy, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości (oddanie Budynku B oraz naniesień znajdujących się na gruncie do użytkowania nastąpiło w 2020 r.), a planowaną dostawą Nieruchomości w ramach Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

A zatem nie będzie miało zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro wobec dostawy części Budynku B oraz naniesień posadowionych na działce o nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia tej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca w przedstawionych okolicznościach wskazał, że Zbywcy z tytułu wybudowania Budynku B oraz naniesień przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Skoro więc Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w stosunku do Budynku B oraz naniesień to należy uznać, że przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT nie została spełniona. Z uwagi na to, że dla zastosowania zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie warunków w nim określonych brak spełnienia przesłanki dotyczącej braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powoduje, że przywołane zwolnienie nie będzie miało zastosowania.

W związku z brakiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla sprzedaży części Budynku B oraz naniesień znajdujących się na działce o nr 1, która na dzień sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT analizy wymaga zwolnienie przewidziane w cyt. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ze złożonego wniosku nie wynika, aby Budynek B oraz naniesienia znajdujące się na działce o nr 1 były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz jak wskazano Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z nakładów ponoszonych w związku z budową ww. obiektów.

Zatem w świetle ww. przywołanego przepisu na tle przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż części Budynku B oraz naniesień znajdujących się na działce o nr 1, dla których nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na niespełnienie przesłanek zawartych w tym przepisie, dotyczących konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku oraz braku prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jego wytworzenia.

W podsumowaniu powyższej analizy należy stwierdzić, że w odniesieniu do tej części Nieruchomości skoro do planowanej transakcji sprzedaży części Budynku B oraz naniesień znajdujących się na działce o nr 1, która dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, nie znajdą zastosowania zwolnienia od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za **prawidłowe**.

Niniejsza interpretacja dotyczy wniosku w zakresie nieuznania Przedmiotu transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości o nr 1 zabudowanej częścią Budynku B oraz naniesieniami znajdującymi się na działce o nr 1. W zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek o nr 2, 3, 4, 5 oraz w zakresie określenia stawki podatku VAT dla transakcji sprzedaży działek zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z zgodnie z art. 14f § 1 ustawy Ordynacja podatkowa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku. Jak stanowi art. 14f § 2 Ordynacji podatkowa w przypadku wystąpienia w jednym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej odrębnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych pobiera się opłatę od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 14f § 1 i § 2 opłata za wniosek wynosi 40 zł. od każdego przedstawionego we wniosku odrębnego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Stosownie do art. 14f § 2b pkt 2 Ordynacji podatkowej, opłata za wniosek w przypadku wycofania części wniosku podlega zwrotowi w odpowiedniej części.

W dniu 15 kwietnia 2021 r., w odpowiedzi na wezwanie, do Organu wpłynęło pismo z 15 kwietnia 2021 r., w którym Wnioskodawca wyjaśnił, że rezygnuje z interpretacji w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (wycofuje wniosek w zakresie tego podatku). W ww. piśmie Wnioskodawca wniósł o zwrot opłaty wniesionej od wniosku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowany w dniu 8 lutego 2021 r. dokonał wpłaty w wysokości 40 zł tytułem opłaty od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. A zatem kwota 40 zł w związku z wniesionym przez Wnioskodawcę piśmie odnośnie wycofania wniosku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 14f § 2b pkt 2 Ordynacji podatkowej podlega zwrotowi.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.