Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-137/13-2/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-04-24
Teza: Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz opodatkowanie stawk± 23% sprzedaży tej nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2013 r. (data wpływu 19 lutego 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz opodatkowania stawką 23% sprzedaży tej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 lutego 2013 r. wpłynął wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz opodatkowania stawką 23% sprzedaży tej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W 2006 roku poniżej wymienionymi aktami notarialnymi Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość składającą się z poniżej wymienionych działek (praw własności) o numerach (dalej: nieruchomość):

*   2580/2 – powierzchnia 2810 m2 – księga wieczysta nr 1 – z dnia 11 września 2006 roku,

*   2488/3 – powierzchnia 4061 m2 – księga wieczysta nr 2 – z dnia 18 września 2006 roku,

*   2487/2 – powierzchnia 2352 m2 – księga wieczysta nr 3 – z dnia 11 września 2006 roku.

W dniu zakupu nieruchomość przeznaczona była pod pola uprawne i sad. Nieruchomość została przez Wnioskodawcę i Jego żonę kupiona w celu dołączenia jej do istniejącego i prowadzonego przez Nich gospodarstwa rolnego.

W nawiązaniu do powyższego, Wnioskodawca dodatkowo podkreślił, że nieruchomość nie została nabyta przez Zainteresowanego ani Jego żonę w celu jej dalszej sprzedaży. Ponadto, Wnioskodawca poinformował, że działki były i są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. uprawy rolne i sad.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 10 grudnia 1997 roku w sprawie uchwalenia I etapu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta.

Dnia 26 sierpnia 2009 roku Rada Miejska Uchwałą wprowadziła zmiany do powyżej wymienionej Uchwały i obecnie przedmiotowa nieruchomość jest oznaczona symbolem U-1, a jej podstawowe przeznaczenie zostało określona jako usługi komercyjne.

W nawiązaniu do powyższego, Wnioskodawca wraz z małżonką postanowili wycofać część gruntów objętych dotychczasową działalnością rolną i sprzedać część nieruchomości jako prawo majątkowe stanowiące majątek małżeński.

Dnia 20 lipca 2012 roku Wnioskodawca wraz z żoną złożył w formie aktu notarialnego ofertę zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Sp. z o.o. (dalej: Spółka). Spółka, dnia 8 sierpnia 2012 roku, również w formie aktu notarialnego, potwierdziła przyjęcie oferty zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, dnia 8 sierpnia pomiędzy Wnioskodawcą, Jego żoną oraz Spółką (dalej: Strony) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (dalej: umowa). Z preambuły zawartej w powyżej wskazanej umowie wynika, że Strony zawarły niniejszą umowę w celu umożliwienia Spółce lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu kompletnej i prawidłowej realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na części nieruchomości – której Strona zobowiązana do zbycia jest właścicielem – obiektu handlowego w określonym przez Spółkę wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą, wykonanych zgodnie z koncepcją stanowiącą Załącznik nr 1 do umowy. Zamiar opisany w zdaniu poprzedzającym będzie uznany za osiągnięty, jeżeli w dacie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży w wykonaniu niniejszej umowy będzie istniała możliwość wybudowania na części wspomnianej nieruchomości obiektu handlowego, parkingu, dróg dojazdowych i pozostałej niezbędnej infrastruktury w celu prowadzenia w ich ramach sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych oraz prawidłowego prowadzenia takiej działalności. W skład przedmiotowej nieruchomości będą wchodzić działki o numerach ewidencyjnych 2580/2, 2488/3, jak również nieruchomość złożona z działki ewidencyjnej o powierzchni około 1329 m2 , która to powstanie w wyniku podziału geodezyjnego.

W powyżej wskazanej umowie, Wnioskodawca i Jego żona zobowiązali się do wykonania poniżej wymienionych czynności, własnym staraniem i na własny koszt:

*   zobowiązali się wykreślić hipotekę przymusową zwykłą ujawnioną w dziale IV Księgi Wieczystej nr 1,

*   dokonać podziału geodezyjnego działki o numerze ewidencyjnym 2487/2, w szczególności na co najmniej 3 (trzy) działki ewidencyjne, o przewidywanej powierzchni, odpowiednio: (I) około 1329 m2 - oznaczona kolorem żółtym na Załączniku nr 1 do tego aktu, która to działka będzie wchodzić w skład poniżej zdefiniowanej przedmiotowej nieruchomości, (II) około 400 m2 która to część przeznaczona będzie pod budowę drogi dojazdowej oraz (III) około 623 m2 a to najpóźniej do dnia 30 listopada 2012 roku,

*   założenia nowej księgi wieczystej dla wyżej opisanej, nowopowstałej działki o powierzchni ok. 1329 m2 bądź też przyłączyć nowopowstałą działkę o powierzchni ok. 1329 m2 do księgi wieczystej nr 1 albo do księgi wieczystej 2, a wszystko to w ten sposób, aby w księgach wieczystych prowadzonych dla poniżej zdefiniowanej przedmiotowej nieruchomości znajdowały się wyłącznie działki planowane do nabycia przez Spółkę,

*   usunąć drzewa i krzewy znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca poinformował, że według opisów użytków i konturów klasyfikacyjnych, działki o numerach ewidencyjnych 2487/2 oraz 2488/3 oznaczone są w ewidencji symbolami: „R-IIIb” (grunty orne) w części obejmującej obszar 6413 m2 a działka ewidencyjna 2580/2 oznaczona jest w ewidencji symbolami „R-IIIb” (grunty orne) w części obejmującej obszar 1357 m2, „S-R-IVa” (sady) – w części obejmującej obszar 968 m2.

Ponadto, Zainteresowany poinformował, że wraz z żoną zobowiązali się również do doprowadzenia zmian wpisów ujawnionych w rejestrze gruntów, dotyczących działek składających się na przedmiotową nieruchomość, a to w taki sposób, że dotychczasowe klasy gleboznawcze zostaną zastąpione symbolem B lub Bi.

Umowa ostateczna (umowa sprzedaży) zostanie zawarta pod warunkiem, że Wnioskodawca wraz z żoną, na koszt Spółki, uzyskają wszystkie wymagane obowiązującymi przepisami: stanowiska, opinie, uzgodnienia, zezwolenia, pozwolenia, decyzje i postanowienia właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej i sprawnej realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji przez Spółkę.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że wraz z małżonką zobowiązali się także do przeniesienia na Spółkę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie art. 40 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane.

Oprócz powyżej wskazanych informacji, Wnioskodawca wskazał, że wraz z żoną udzielili Spółce pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia w ich imieniu postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej inwestycji, a w szczególności takich postępowań, których przedmiotem będzie uzyskanie:

1.  decyzji o podziale przedmiotowej nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową realizacji inwestycji,
2.  decyzji o rozgraniczeniu przedmiotowej nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej i zgodnej z umową realizacji inwestycji,
3.  zezwolenia na lokalizację zjazdów na przedmiotową nieruchomość,
4.  uzgodnień, opinii lub stanowisk organów administracji drogowej, w tym właściwych zarządców dróg,
5.  uzgodnień, opinii lub stanowisk dostawców mediów, gestorów sieci i urządzeń technicznych,
6.  pozwolenia na budowę lub przebudowę zjazdu do przedmiotowej nieruchomości,
7.  zezwolenia na zajęcia pasa drogowego,
8.  zezwolenia na usunięcie z przedmiotowej nieruchomości drzew lub krzewów, ich przesadzenie lub nasadzenie nowych,
9.  pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji inwestycji,
10.  decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji,
11.  innych wymaganych uzgodnień i opinii właściwych organów,
12.  decyzji obejmującej zezwolenie na utworzenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji lub funkcjonowania inwestycji.

Fakt udzielenia pełnomocnictwa Spółce nie zwalnia Wnioskodawcy ani żony z obowiązku współdziałania oraz wykonywania zobowiązań powyżej wskazanych.

Wnioskodawca poinformował, że w związku z udzielonymi pełnomocnictwami Spółka nie jest zobowiązana do podjęcia wszystkich czynności, o których mowa powyżej. W obecnej chwili, Wnioskodawca wraz z żoną wykonał poniżej wskazane czynności:

*   5 września 2012 roku uzyskali ostateczną decyzję Burmistrza zatwierdzającą podział działki 2487/2,

*   złożyli wnioski do Sądu Rejonowego o odłączenie działek przeznaczonych do sprzedaży z ogólnej księgi wieczystej i dołączenie ich do księgi wieczystej działki przeznaczonej do sprzedaży,

*   10 października 2012 roku podpisali oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz „Spółki”,

*   złożyli wnioski do gestorów sieci (wodociągi, elektryczność) w celu uzyskania warunków przyłączeniowych.

Dodatkowo, Wnioskodawca zwrócił uwagę, że od dnia 24 września 1987 roku posiada tytuł rolnika kwalifikowanego zgodnie z uchwałą numer 367 Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 1959 roku.

Jak powyżej Wnioskodawca wskazał, nieruchomość jest przez Zainteresowanego jak i Jego żonę wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawca nie udostępniał jej ani też Jego małżonka odpłatnie innym osobom na podstawie umowy dzierżawy czy też użyczenia.

Oprócz powyżej wskazanych informacji, Wnioskodawca dodał, iż w przyszłości nie planuje i nie zamierza sprzedawać innych gruntów niż poza powyżej wymienionymi nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość nie była i nie jest ani też nie zostanie zabudowana do dnia zbycia na rzecz Spółki.

W zakresie planowanej umowy sprzedaży Wnioskodawca i Jego małżonka oświadczyli, że obydwoje są czynnymi podatnikami podatku VAT, w związku z czym ustalona w niniejszym akcie cena sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostanie powiększona o należny podatek VAT według stawki obowiązującej w dniu dokonania sprzedaży, chyba że co innego wynikać będzie z przepisów prawa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, opisanej w stanie przyszłym, Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zobowiązanym do zapłaty podatku VAT w wysokości 23% od całości transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, opisanej w stanie przyszłym, w sposób przedstawiony w przedmiotowym wniosku, czyni z Zainteresowanego podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) (dalej: Ustawa o VAT), który z tytułu tej transakcji zobowiązany jest do zapłaty podatku VAT w wysokości 23% od całości transakcji.

Podatnik

W myśl art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Przykładowo zlecenie wykonania analizy opłacalności inwestycji, która w rezultacie nigdy faktycznie nie została zrealizowana, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego stanu przyszłego wynika, że w przedmiotowej sprawie wystąpi i na obecną chwilę wystąpił szereg okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości należy zakwalifikować jako dokonaną w okolicznościach wskazujących na działalność gospodarczą, a okoliczności te są m.in. następujące:

*   podział geodezyjny działki o numerze ewidencyjnym 2487/2,

*   założenie nowej księgi wieczystej dla nowopowstałej działki o powierzchni ok. 1329 m2, bądź też przyłączenie nowopowstałej działki do księgi wieczystej nr 1 albo do księgi wieczystej 2,

*   usunięcie drzew i krzewów znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości,

*   uzyskanie pozwolenia na realizację inwestycji przez Spółkę bądź osobę przez nią wskazaną,

*   podpisanie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz „Spółki”,

*   złożenie wniosków do gestorów sieci (wodociągi, elektryczność) w celu uzyskania warunków przyłączeniowych.

Wymienione powyżej okoliczności jednoznacznie wskazują na zamiar wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej, a zatem z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości o powierzchni około 0,8200 ha Wnioskodawca stanie się podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT.

Stawka podatku VAT

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z definicją towaru określoną w art. 2 pkt 6 wyżej wymienionej ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przepis art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT definiuje pojęcie dostawy towarów za wynagrodzeniem. W myśl tego przepisu przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Analizując powyżej wskazane przepisy, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

*   po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT.

Należy więc przyjąć, w oparciu o definicję towaru przedstawioną powyżej, że zbycie prawa własności gruntu, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 41 ust. 1 i art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT w związku z art. 146a tejże Ustawy, sprzedaż terenu budowlanego przeznaczonego pod zabudowę podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%.

Odnosząc się do przedstawionego stanu przyszłego, przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest terenem budowlanym przeznaczonym pod zabudowę, gdyż jej podstawowe przeznaczenie zostało określone jako usługi komercyjne (U-1).

Podsumowując

Dokonanie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej, na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki w wysokości 23%, bowiem w odniesieniu do powyższej transakcji, Wnioskodawca występuje w niej w charakterze podatnika VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…)

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Natomiast, w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W świetle art. 35 tego Kodeksu, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Art. 15 ust. 1 ustawy, stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów (w tym przypadku gruntów) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE , (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że w 2006 roku na podstawie aktów notarialnych Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość składającą się z działek (praw własności) o numerach:

*   2580/2 – powierzchnia 2810 m2 – księga wieczysta nr 1,

*   2488/3 – powierzchnia 4061 m2 – księga wieczysta nr 2,

*   2487/2 – powierzchnia 2352 m2 – księga wieczysta nr 3.

W dniu zakupu nieruchomość przeznaczona była pod pola uprawne i sad. Nieruchomość została kupiona w celu dołączenia jej do istniejącego i prowadzonego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej sprzedaży. Działki były i są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem, tj. uprawy rolne i sad. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu ustalonym Uchwałą Rady Miejskiej z dnia 10 grudnia 1997 roku. Dnia 26 sierpnia 2009 roku Rada Miejska Uchwałą wprowadziła zmiany do powyżej wymienionej Uchwały i obecnie przedmiotowa nieruchomość jest oznaczona symbolem U-1, a jej podstawowe przeznaczenie zostało określona jako usługi komercyjne.

Wnioskodawca postanowił wycofać część gruntów objętych dotychczasową działalnością rolną i sprzedać część nieruchomości jako prawo majątkowe stanowiące majątek małżeński. Wnioskodawca, Jego żona oraz Spółka zawarły przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strony zawarły niniejszą umowę w celu umożliwienia Spółce lub wskazanemu przez nią podmiotowi trzeciemu realizacji przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na prowadzeniu na części nieruchomości – której Strona zobowiązana do zbycia jest właścicielem – obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą. Zamiar ten będzie uznany za osiągnięty, jeżeli w dacie zawierania umowy przyrzeczonej sprzedaży będzie istniała możliwość wybudowania na części nieruchomości obiektu handlowego, parkingu, dróg dojazdowych i pozostałej niezbędnej infrastruktury w celu prowadzenia w ich ramach sprzedaży artykułów spożywczych i przemysłowych oraz prawidłowego prowadzenia takiej działalności.

W skład przedmiotowej nieruchomości będą wchodzić działki o numerach ewidencyjnych 2580/2, 2488/3, jak również nieruchomość złożona z działki ewidencyjnej o powierzchni około 1329 m2, która to powstanie w wyniku podziału geodezyjnego.

W powyżej wskazanej umowie, Wnioskodawca zobowiązał się do wykonania, własnym staraniem i na własny koszt, następujących czynności:

*   wykreślić hipotekę przymusową zwykłą ujawnioną w dziale IV Księgi Wieczystej nr 1,

*   dokonać podziału geodezyjnego działki o numerze ewidencyjnym 2487/2, w szczególności na co najmniej 3 (trzy) działki ewidencyjne, o przewidywanej powierzchni, odpowiednio: około 1329 m2 – działka będzie wchodzić w skład przedmiotowej nieruchomości, około 400 m2 – część przeznaczona będzie pod budowę drogi dojazdowej oraz około 623 m2,

*   założyć nową księgę wieczystą dla wyżej opisanej, nowopowstałej działki o powierzchni ok. 1329 m2, bądź też przyłączyć nowopowstałą działkę o powierzchni ok. 1329 m2 do księgi wieczystej nr 1 albo do księgi wieczystej 2, a wszystko to w ten sposób, aby w księgach wieczystych znajdowały się wyłącznie działki planowane do nabycia przez Spółkę,

*   usunąć drzewa i krzewy znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości.

Według opisów użytków i konturów klasyfikacyjnych, działki o numerach ewidencyjnych 2487/2 oraz 2488/3 oznaczone są w ewidencji symbolami: „R-IIIb” (grunty orne) w części obejmującej obszar 6413 m2, a działka ewidencyjna 2580/2 oznaczona jest w ewidencji symbolami „R-IIIb” (grunty orne) w części obejmującej obszar 1357 m2, „S-R-IVa” (sady) – w części obejmującej obszar 968 m2. Zainteresowany zobowiązał się również do doprowadzenia zmian wpisów ujawnionych w rejestrze gruntów, dotyczących działek składających się na przedmiotową nieruchomość, w taki sposób, że dotychczasowe klasy gleboznawcze zostaną zastąpione symbolem B lub Bi.

Umowa ostateczna (umowa sprzedaży) zostanie zawarta pod warunkiem, że Wnioskodawca na koszt Spółki, uzyska wszystkie wymagane obowiązującymi przepisami: stanowiska, opinie, uzgodnienia, zezwolenia, pozwolenia, decyzje i postanowienia właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej i sprawnej realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji przez Spółkę. Dodatkowo Wnioskodawca zobowiązał się do przeniesienia na Spółkę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie art. 40 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane.

Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzenia w Jego imieniu postępowania o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji, jak również wszelkich innych postępowań administracyjnych, potrzebnych do prawidłowego przygotowania i realizacji tej inwestycji, a w szczególności m.in. pozwolenia na budowę lub przebudowę zjazdu do przedmiotowej nieruchomości, pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości, gdyby okazała się ona potrzebna do prawidłowej realizacji inwestycji. W związku z udzielonymi pełnomocnictwami Spółka nie jest zobowiązana do podjęcia wszystkich czynności, o których mowa we wniosku. W obecnej chwili, Wnioskodawca wykonał czynności:

*   5 września 2012 roku uzyskał ostateczną decyzję Burmistrza zatwierdzającą podział działki 2487/2,

*   złożył wniosek do Sądu Rejonowego o odłączenie działek przeznaczonych do sprzedaży z ogólnej księgi wieczystej i dołączenie ich do księgi wieczystej działki przeznaczonej do sprzedaży,

*   10 października 2012 roku podpisał oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz Spółki,

*   złożył wniosek do gestorów sieci (wodociągi, elektryczność) w celu uzyskania warunków przyłączeniowych.

Nieruchomość jest przez Zainteresowanego wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawca nie udostępniał jej odpłatnie innym osobom na podstawie umowy dzierżawy czy też użyczenia. Wnioskodawca w przyszłości nie planuje i nie zamierza sprzedawać innych gruntów niż poza powyżej wymienionymi nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość nie była i nie jest ani też nie zostanie zabudowana do dnia zbycia na rzecz Spółki. W zakresie planowanej umowy sprzedaży Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie wystąpił szereg okoliczności, które łącznie wskazują, iż sprzedaż działek należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca m.in. uzyskał ostateczną decyzję Burmistrza zatwierdzającą podział działki nr 2487/2, podpisał oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz Spółki oraz złożył wnioski do gestorów sieci (wodociągi, elektryczność) w celu uzyskania warunków przyłączeniowych. Ponadto, Wnioskodawca zobowiązał się, że na koszt Spółki, uzyska wszystkie wymagane obowiązującymi przepisami: stanowiska, opinie, uzgodnienia, zezwolenia, pozwolenia, decyzje i postanowienia właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej i sprawnej realizacji na przedmiotowej nieruchomości inwestycji przez Spółkę. Wnioskodawca zobowiązał się również do przeniesienia na Spółkę ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę w trybie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Wymienione powyżej czynności, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, nie pozwalają stwierdzić, iż dostawa przedmiotowych działek odbędzie się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Powyższe działania podjęte przez Wnioskodawcę świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży.

Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, w ocenie tut. Organu, działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawę działek nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Tym samym Zainteresowany wypełnia definicję prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy i jest podatnikiem podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wskazać jednak należy, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 kwietnia 2013 r., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wobec powyższego, sprzedaż przedmiotowych działek przeznaczonych, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na usługi komercyjne, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy i będzie podlegać opodatkowaniu według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie wypełniał definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i będzie spełniał przesłanki do uznania Jego za podatnika podatku od towarów i usług zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży tych działek według stawki podatku w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, od całości transakcji.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie zauważa się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.