Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.561.2020.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-03
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowana transakcją sprzedaży nieruchomości oraz opodatkowania tej transakcji.
Słowa kluczowe: dzierżawa; faktura; grunty-sprzedaż gruntów; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 września 2020 r. (data wpływu 23 września 2020 r.) uzupełnionym pismem Wnioskodawcy z dnia 20 listopada 2020 r. (data wpływu 25 listopada 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 9 listopada 2020 r. (skutecznie doręczone Wnioskodawcy w dniu 16 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (części działki gruntu nr 1/1) oraz opodatkowania tej transakcji,

*   **nieprawidłowe** – w zakresie udokumentowania ww. sprzedaży fakturą VAT.

UZASADNIENIE

W dniu 23 września 2020 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (części działki gruntu nr 1/1) oraz opodatkowania tej transakcji, w zakresie udokumentowania ww. sprzedaży fakturą VAT. Wniosek został uzupełniony pismem Wnioskodawcy z dnia 20 listopada 2020 r. (data wpływu 25 listopada 2020 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana T.R.,
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią J.R.,

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Stan faktyczny:

Wnioskodawca od 31 sierpnia 2002 r. jest żonaty, z żoną nie zawierał żadnych umów małżeńskich i pozostaje we wspólności ustawowej małżeńskiej. Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym, wielkość jego gospodarstwa to 35,66 ha własnościowych, uprawia głównie zboża.

Od 25 kwietnia 2002 r. do 27 maja 2018 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą pod nazwą (…), NIP (…). Przeważająca działalność to sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, Kod PKD: 45.32.Z, 38.31.Z, 38.32.Z, 39.00.Z, 45.11.Z, 45.19.Z, 45.20.Z, 45.31.Z, 45.40.Z, 46.61.Z, 46.63.Z, 46.77.Z, 47.11.Z, 47.19.Z, 47.21.Z, 47.25.Z, 47.26.Z, 47.91.Z, 49.41.Z, 52.10.B, 52.21.Z, 56.10.A, 56.10.B, 56.21.Z, 56.29.Z, 56.30.Z, 63.11.Z, 63.12.Z, 63.91.Z, 68.20.Z, 77.11.Z, 77.12.Z, 77.32.Z, 93.21.Z, 93.29.Z, 96.09.Z.

Od 01 lutego 2007 r. do 26 października 2018 r. żona Wnioskodawcy prowadziła działalność gospodarczą pod nazwą (…), NIP (…), REGON (…). Przedmiotem działalności był transport drogowy pojazdów - 49.41.Z.

Od 28 grudnia 2016 r. Wnioskodawca jest prezesem zarządu w SP. Z O.O. NIP (…), KRS (…), a jego żona J.R. pełni funkcję członka zarządu. Przedmiot działalności 70.10.Z - działalność firm centralnych i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych.

Od 01 lutego 2017 r. Wnioskodawca jest prezesem w SP. Z O.O. SP. KOMANDYTOWA NIP (…) KRS (…), a jego żona pełni funkcję członka zarządu. Przeważająca działalność Spółki to 45.32.Z - sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych z wyłączeniem motocykli oraz 38.31.Z, 49.41.Z, 46.61.Z.

Od 25 września 2017 r. Wnioskodawca jest prezesem SP. Z O.O. NIP (…) KRS (…). Przedmiot przeważającej działalności 68.10.Z - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz 02„,16,„41„,45,„55,„68„.77,,,82,„93,„

Wnioskodawca również prowadzi wynajem prywatny lokali i mieszkań.

Na podstawie Umowy darowizny spisanej Aktem Notarialnym numer (…) w dniu 30 lipca 2015 r. pomiędzy stroną a mamą Wnioskodawcy M.R. Pesel (…) Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości rolnej, którą tym samym aktem notarialnym podarował ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny z żoną i tak na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Wnioskodawca i jego żona są właścicielami nieruchomości rolnej położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), województwo (\`(...)\`), składającej się z działek numer 1/2 i numer 1/1 o obszarze 0.9477ha, stanowiące w całości użytki rolne, dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…). Wartość darowizny określona została na kwotę 100.000 zł. Nieruchomość rolna do chwili obecnej była przez Wnioskodawcę użytkowana rolniczo. Uprawiał tam mieszankę zbożową.

Zdarzenie przyszłe:

W dniu 16 lipca 2020 r. przed notariuszem A.G. w siedzibie jej Kancelarii Notarialnej w (…), pomiędzy Wnioskodawcą, jego żoną oraz A.G., Pesel (…), działającą w imieniu Spółka Akcyjna z siedzibą w (…), ul. (…), (…), NIP (…), REGON (…) wpisanej do rejestru przedsiębiorców KRS (…), została spisana Aktem Notarialnym nr (…) Przedwstępna Umowa Sprzedaży pod Warunkiem i Pełnomocnictwo, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży (umowę przyrzeczoną) opisanej wyżej nieruchomości położonej w miejscowości (\`(...)\`), gmina (\`(...)\`), stanowiącą działkę o powierzchni około 3690 m2 powstałą w wyniku podziału działki numer 1/1, za kwotę 135,50 zł za każdy metr kwadratowy, plus ewentualny podatek VAT.

SA. oświadcza że przedmiotowa nieruchomość zostanie nabyta przez spółkę w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego branży ogólnej spożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Strony umówiły się, że warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej są:

1.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami: w tym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 533,80 m2 w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych,
2.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Strony Kupującej,
3.  niestwierdzenie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
4.  potwierdzenie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5.  uzyskanie przez Stronę Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6.  uzyskanie przez Stronę Kupującą własnym kosztem i staraniem warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
7.  uzyskanie przez Stronę Sprzedającą własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczania bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT,
8.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
9.  uzyskaniem kosztem i staraniem Strony Kupującej pozwolenia na wycinkę drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Stronę Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych,
10.  uzyskanie przez Stronę Sprzedającą zaświadczenia o braku planu urządzenia lasu na przedmiotową nieruchomość,
11.  uzyskanie przez Stronę Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki numer 1/1, według koncepcji Strony Kupującej,
12.  potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
13.  założenie nowych ksiąg wieczystych dla wszystkich działek wydzielonych z działki numer 1/1 kosztem i staraniem Strony Sprzedającej,
14.  uzyskania przez Stronę Kupującą promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obrocie.

Stawający postanawiają, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej w ciągu 14 dni od dnia spełnienia się warunków, ale nie później niż do dnia 16 stycznia 2022 r.

W dniu 16 lipca 2020 r. Wnioskodawca i żona Wnioskodawcy podpisali z (…) S.A. Umowę Dzierżawy na część działki gruntu nr 1/1 o powierzchni 3690 m2. Niniejsza umowa dzierżawy została zawarta w związku z łączącą strony przedwstępną umową sprzedaży działki gruntu nr 1/1 w celu „wyrażenia zgody na dysponowanie przez Dzierżawcę Przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń określonych szczegółowo w treści umowy przedwstępnej” w zamian za czynsz dzierżawny ustalony na kwotę 50 zł miesięcznie powiększony o ewentualny podatek od towarów i usług VAT wg aktualnej stawki płatny z góry za okres 3 miesięcy w terminie 30 dni licząc od dnia podpisania niniejszej umowy. Umowa została zawarta na okres 3 miesięcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż działki przez Wnioskodawcę lub jego żonę jako osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą zrodzi obowiązek naliczenia i zapłaty podatku VAT od wartości dokonanej transakcji ?
2.  Jeżeli tak, to jaką stawkę podatku VAT należy przyjąć ?
3.  W jaki sposób wystawić fakturę, jako małżonkowie razem, czy każda osoba po 1/2 wartości?

Zdaniem Zainteresowanych (stanowisko ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku z dnia 20 listopada 2020 r.):

Wnioskodawca jest zdania, że sprzedając jako osoba fizyczna część działki gruntu rolnego, którą strona Kupująca podzieli według własnej koncepcji i na własny koszt, a potem przeznaczy na realizację z góry założonej inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego, branży ogólnej spożywczej wraz z całą infrastrukturą towarzyszącą oraz szczegółowo opisany we wniosku z dnia 18 września 2020 r., data wpływu 23 września 2020 r. stan prawny Wnioskodawcy oraz jego małżonki oznacza, iż strony są przedsiębiorcami i prowadzą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. – dalej jako ustawy o VAT).

Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż przedmiotowej działki zrodzi obowiązek naliczenia i zapłaty podatku od towarów i usług i należy przyjąć na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 stawkę podatku w wysokości 23%.

Wnioskodawca uważa również, iż fakturę VAT strony powinny wystawić jako małżonkowie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości (części działki gruntu nr 1/1) oraz opodatkowania tej transakcji – **jest prawidłowe;**
*   udokumentowania ww. sprzedaży fakturą VAT – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359), zwana dalej „k.r.o”.

Stosownie do art. 31 § 1 k.r.o., z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 k.r.o., w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o., zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 k.r.o. oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 Finanzamt Uelzen V. Dieter

Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z dnia 11 grudnia 2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.).

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest to, czy zbywca w celu dokonania jego sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Podkreślić należy, że wskazane orzeczenie TSUE wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, np. NSA z dnia 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1658/11), z dnia 9 listopada 2011 r. (sygn. akt. I FSK 1656/11) oraz WSA z dnia 1 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 670/11), z dnia 14 grudnia 2011 r. (sygn. akt I SA/Po 730/11), które zapadły na tle wyroku Trybunału.

Z powyższych wyroków wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Niemniej jednak o tym, że działania prowadzone przez sprzedawcę gruntu przybierają profesjonalną formę decydować może również sposób wykorzystywania gruntu, stąd – jak zaznaczono powyżej – niezbędna jest każdorazowa ocena okoliczności faktycznych danej sprawy.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest żonaty i pozostaje we wspólności ustawowej małżeńskiej. Jest rolnikiem indywidualnym posiadającym 35,66 ha. Wnioskodawca w latach 2002-2018 prowadził działalność gospodarczą polegającą głównie na sprzedaży detalicznej części i akcesoriów do pojazdów samochodowych. W latach 2007-2018 żona Wnioskodawcy prowadziła działalność, której przedmiotem był transport drogowy pojazdów. Ponadto Wnioskodawca pełni funkcję prezesa, a jego małżonka funkcję członka zarządu w dwóch spółkach. Dodatkowo Wnioskodawca jest prezesem w spółce zajmującej się m.in. kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca również prowadzi wynajem prywatny lokali i mieszkań. W dniu 30 lipca 2015 r. Wnioskodawca w drodze darowizny od mamy nabył do majątku osobistego nieruchomość rolną składającą się z działek nr 1/2 i nr 1/1, którą podarował do majątku wspólnego małżonków i na prawach wspólności ustawowej obydwoje małżonkowie zostali właścicielami przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowe działki stanowią w całości użytki rolne. Jak wskazał Wnioskodawca przedmiotowa nieruchomość była użytkowana na cele rolnicze – Wnioskodawca uprawiał na niej mieszankę zbożową.

Ponadto, w dniu 16 lipca 2020 r. Wnioskodawca i jego żona zawarli z Kupującym - S.A. Przedwstępną Umowę Sprzedaży pod Warunkiem i Pełnomocnictwo nieruchomości o powierzchni około 3690 m2 powstałej w wyniku podziału działki nr 1/1. Spółka na przedmiotowej działce planuje zrealizować inwestycję budowlaną polegającą na budowie budynku usługowo-handlowego branży ogólnej spożywczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

Niemniej jednak, część działki gruntu nr 1/1 od dnia 16 lipca 2020 r. były przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz S.A. Wydzierżawienie przez Strony działki powoduje, że utraciła ona charakter majątku prywatnego.

Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) jest m.in. uzyskanie przez Stronę Kupującą: prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę (z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej nieruchomości obiektami), prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Strony Kupującej, uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskanie decyzji o podziale działki nr 1/1 według koncepcji Kupującego, potwierdzenie charakteru nierolnego przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego oraz założenie nowych ksiąg wieczystych dla działek wydzielonych z działki nr 1/1 kosztem i staraniem strony Sprzedającej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich zgód, decyzji, pozwoleń, warunków technicznych pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanych, a przez osoby trzecie (Kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Strony. Po podpisaniu umowy przedwstępnej (spisana Aktem Notarialnym Przedwstępna Umowa Sprzedaży pod Warunkiem i Pełnomocnictwo) czynności wykonywane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Zainteresowanych (mocodawców). Działania te dokonywane za pełną zgodą obojga małżonków, wpłyną generalnie na wzrost wartości nieruchomości, atrakcyjności dla Kupującego. Zainteresowani udzielili pełnomocnictwa Kupującemu do uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę i tym samym wychodzą naprzeciw oczekiwaniom Kupującego – dążą do spełnienia warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży po spełnieniu których zostanie zawarta ostateczna umowa (umowa przyrzeczona zostanie zawarta najpóźniej w ciągu 14 dni od dnia spełnienia się warunków). Do czasu zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej działka będzie własnością Wnioskodawcy i jego żony, a szereg czynności podejmowanych będzie przez Kupującego w imieniu i na korzyść Zainteresowanych, ponieważ to oni jako właściciele nieruchomości są stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń, warunków oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotowym gruntem. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanych.

Analiza treści złożonego wniosku wskazuje, że w przedmiotowej sprawie, Strony podejmując ww. czynności, zaangażowały środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazały aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy należy uznać, że Wnioskodawca wraz z żoną wprawdzie nabył w drodze darowizny nieruchomość składającą się z działek nr 1/2 i nr 1/1 do majątku osobistego na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej oraz do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielonego Kupującemu pełnomocnictwa nie podejmował działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podejmowane przez Kupującego w imieniu Zainteresowanych mające na celu wypełnienie określonych warunków zawarcia przyrzeczonej umowy, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W efekcie wykonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy zatem uznać, że Zainteresowani dokonując sprzedaży nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki gruntu nr 1/1 w rezultacie ww. działań oraz czynności nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.

Ponadto, działka przez cały okres posiadania przez Zainteresowanych nie stanowiła ich majątku prywatnego, gdyż była wykorzystywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, gdyż jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca z żoną w okresie posiadania nieruchomości wydzierżawił firmie (…) część działki gruntu nr 1/1 o powierzchni 3690 m2 będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. A jak wyjaśniono wyżej dzierżawa stanowi czynność, która ma znamiona działalności gospodarczej. Zatem działka nie stanowi majątku prywatnego Zainteresowanych, w całym okresie jej posiadania.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanych działania (oddanie w dzierżawę) i przeprowadzone przez Kupującego czynności w ramach zawartej Przedwstępnej Umową Sprzedaży pod Warunkiem i Pełnomocnictwo (od realizacji których uzależnione jest zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży), zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy wyrażonym we wniosku wykluczają sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przezWnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy nieruchomości położonej w miejscowości (\`(...)\`), powstałej w wyniku podziału działki nr 1/1 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca wraz z małżonką w odniesieniu do tej transakcji będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie uznania Sprzedających za podatników należało uznać za prawidłowe.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż – 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ww. ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%.

W myśl art. 146aa ust. 4 w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Należy jednakże zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotowe zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich, opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

W związku z powyższym, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość która będzie przedmiotem sprzedaży, jest terenem budowlanym w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 pkt 33 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawcę opis w kontekście obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że skoro – jak wskazano w opisie sprawy - Zainteresowani są właścicielami nieruchomości gruntowej na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nabytej w drodze darowizny. Nieruchomość stanowiła w całości użytki rolne, lecz Kupujący uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę celem zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży nieruchomości powstałej po podziale działki nr 1/1 oraz zostanie dokonany wpis do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego potwierdzający charakter nierolny przedmiotowej działki, to ww. działka spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy i tym samym jej dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu towaru wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie opisanego zwolnienia od podatku VAT, to przepisy dopuszczają również możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy przy spełnieniu łącznie obu warunków, o których mowa w tym przepisie.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca nabył ją w drodze darowizny od matki do majątku osobistego. Wobec powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do tej czynności nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że Stronie nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Zainteresowanym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Zainteresowanym nie przysługiwało. Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż przedmiotowa działka była przedmiotem umowy dzierżawy. Wobec powyższego stwierdzić należy, że nie była ona wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Tym samym, nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, jak już wskazano powyżej, sprzedaż działki przez Wnioskodawcę i jego żonę, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, sprzedaż działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym stanowisko Zainteresowanych w zakresie opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości (części działki nr 1/1) VAT uznano za prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Zainteresowanych dotyczą sposobu dokumentowania dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania czynności sprzedaży nieruchomości fakturą zauważyć należy, że zasady dotyczące dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zawarte w Dziale XI rozdziale 1 ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  sprzedaż wysyłkową z terytorium kraju i sprzedaż wysyłkową na terytorium kraju na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Zgodnie z treścią art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy, faktura powinna zawierać:

*   imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy.

W powyższym przepisie wskazano, że faktura powinna jednoznacznie określać imiona i nazwiska lub nazwy podatnika (sprzedawcy) i nabywcy, ich adresy. Faktura powinna zawierać dane nabywcy towaru lub usługi i tym samym dokumentować rzeczywiste zdarzenia gospodarcze, a jako wystawca i nabywca powinni widnieć faktyczni uczestnicy transakcji. Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Faktury są dokumentem o charakterze sformalizowanym. Co do zasady zatem, faktury muszą być wystawione zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Prawidłowość materialnoprawna faktury zachodzi, jeżeli odzwierciedla ona prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Oznacza to, że nie można uznać za prawidłową faktury, gdy sprzecznie z jej treścią wskazuje ona zdarzenie gospodarcze, które w ogóle nie zaistniało bądź zaistniało w innych rozmiarach albo między innymi podmiotami. Jedynie braki merytoryczne faktury mogą wywołać skutek materialny w postaci zmian w przedmiocie lub podstawie opodatkowania, a także doprowadzić do niewłaściwego określenia wysokości podatku.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą udokumentowania fakturą sprzedaży działki gruntu powstałej w wyniku podziału działki nr 1/1.

Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Zainteresowani w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości będą działali jako podatnicy podatku od towarów i usług, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, a dostawa ww. działki będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy. Sprzedaż ta będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Z uwagi na powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży nieruchomości (części działki gruntu nr 1/1), Wnioskodawca oraz żona Wnioskodawcy – wbrew wyrażonemu stanowisku, że Zainteresowani powinni wystawić fakturę jako małżonkowie – będą zobowiązani do wystawienia faktur VAT, na podstawie art. 106b ustawy o podatku od towarów i usług, dokumentujących dostawę udziału w działce z wykazanymi kwotami właściwymi dla udziału każdego z małżonków, tj. w wysokości 50% wartości nieruchomości.

W związku z powyższym stanowisko Zainteresowanych w zakresie dokumentowania sprzedaży w odniesieniu do dostawy udziałów we współwłasności nieruchomości uznano za nieprawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Końcowo wskazać należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z póżn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.