Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-276/10/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-05-27
Teza: Czy przychodem z najmu osiągniętym przez wynajmującego w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest wyłącznie kwota uiszczana przez najemcę tytułem czynszu najmu, rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do użytkowania, czy także otrzymana przez wynajmującego od najemcy kwota odpowiadająca ponoszonym przez najemcę wydatkom związanym z eksploatacją mieszkania takich jak np. opłaty uiszczane do spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za wodę, energię elektryczna itp. W sytuacji gdy najemca w umowie został zobowiązany do ponoszenia takich wydatków?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; przychód; ryczałt
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura 03 marca 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu - jest **prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 03 marca 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu lokalu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca razem z żoną posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Do końca stycznia 2010r. wynajmował go lecz dotychczasowi najemcy z przyczyn losowych zrezygnowali z wynajmu. Obecnie poszukuje nowych najemców. W dotychczasowej umowie najmu (trwającej do końca stycznia 2010r.) było zawarte stwierdzenie, że najemca będzie płacił wynajmującemu miesięczna opłatę za użytkowanie lokalu w wysokości 200 zł. Ponadto najemca zobowiązany był do ponoszenia płatnych do rąk wynajmującego, czynszu administracyjnego w wysokości ustalonej przez spółdzielnię mieszkaniową i ewentualnych niedopłat wynikających z rocznego rozliczenia kosztów dostarczonego do lokalu ciepła. Natomiast opłaty za energie elektryczną oraz zużycie wody i ścieki najemca był zobowiązany opłacać bezpośrednio na wskazane numery rachunków dostawców mediów.

W nowej umowie, którą wnioskodawca ma zamiar zawrzeć po znalezieniu najemcy zachowa powyższe zapisy.

Dotychczas z tytułu umowy najmu trwającej do końca stycznia 2010r. wnioskodawca płacił podatek zryczałtowany (8,5%) obliczany od całej kwoty otrzymywanej od najemcy.

Obecnie, po zapoznaniu się na stronie Ministra Finansów z interpretacjami indywidualnymi wnioskodawca zamierza po zawarciu umowy najmu płacić zryczałtowany podatek tylko od kwoty 200 zł tzn. otrzymywanej od najemcy opłaty miesięcznej za użytkowanie lokalu.

Ponadto wnioskodawca dodaje, że czynsz administracyjny ponoszony za lokal do Spółdzielni Mieszkaniowej zawiera następujące pozycje:

*   opłata eksploatacyjna,
*   opłata eksploatacyjna – fundusz remontowy,
*   opłata eksploatacyjna – podatek od nieruchomości,
*   zaliczka c.o.,
*   oplata zmienna c.c.w. – zaliczka,
*   opłata za rozliczenie zużycia c.o.,
*   opłata za gaz,
*   opłata za wywóz nieczystości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychodem z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, będzie wyłącznie kwota opłaty miesięcznej za użytkowanie lokalu mieszkalnego, czy także – oprócz powyższego – czynsz administracyjny i ewentualne niedopłaty wynikające z rozliczenia rocznego kosztów dostarczanego do lokalu ciepła?

Zdaniem wnioskodawcy, za przychód z tytułu najmu, w rozumieniu art. 6 ust. 1a o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, należy uznać wyłącznie kwotę opłaty miesięcznej za użytkowanie lokalu będąca wynagrodzeniem dla wynajmującego za oddanie przedmiotu najmu do używania.

Z umowy będzie wynikało, że wszelkie opłaty związane z uznaniem lokalu ponoszone będą przez najemcę. Część opłat (za prąd, wodę i ścieki) najemca będzie uiszczał bezpośrednio na rachunki dostawców mediów, a część do rąk wynajmującego (czynsz administracyjny i ewentualne niedopłaty z rozliczenia rocznego kosztów dostarczonego do lokalu ciepła). Wynajmujący będzie tylko pośredniczył pomiędzy najemcą a Spółdzielnią Mieszkaniową. Pośredniczenie to będzie czynnością czysto techniczną i będzie miało na celu kontrolowanie na bieżąco, czy nie ma zaległości w opłatach do Spółdzielni Mieszkaniowej.

Z umowy najmu będzie wynikać, że to najemca, za pośrednictwem wynajmującego, jest zobowiązany do ponoszenia czynszu administracyjnego i ewentualnych niedopłat z tytułu rozliczenia kosztów dostarczanego ciepła.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej w myśl 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym, czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.)

W myśl art. 2 ust. 1a tej ustawy osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu, czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca wybrał formę opodatkowania dochodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Za wynajem wnioskodawca będzie pobierać określoną kwotę czynszu, która określona jest w umowie najmu. Ponadto oprócz czynszu najemca w umowie został zobowiązany do ponoszenia opłat za zużycie wody, energii elektrycznej i ścieki, bezpośrednio na rachunki usługodawców, natomiast opłaty za czynsz administracyjny i ewentualne niedopłaty z tytułu rozliczenia rocznego kosztów dostarczonego do lokalu ciepła, najemca został zobowiązany do przekazywania na ręce wynajmującego, który następnie kwoty te będzie wpłacał na konto Spółdzielni Mieszkaniowej – co również zostało zawarte w postanowieniach przedmiotowej umowy najmu lokalu.

Reasumując, w świetle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, uznać należy, iż przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie u wnioskodawcy otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczane przez najemcę; tj. opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za wodę, energię elektryczną i ścieki nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Stosownie do powyższego żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.