Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.204.2022.3.BG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-15
Teza: Planowana sprzedaż działki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **– jest prawidłowe**

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 stycznia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 stycznia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług z zakresie:

· uznania, że planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy od towarów i usług, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynni podatnicy VAT,

· uznania, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lipca 2022 r. (wpływ 12 lipca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B

### Opis zdarzenia przyszłego

Pan B zamieszkały w miejscowości C (dalej jako: „Sprzedający”), planuje sprzedaż do A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”; dalej Sprzedający i Kupujący łącznie jako: „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej będącej własnością Sprzedającego, położonej w miejscowości C (dalej jako: „Transakcja”). D spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „D”), która to spółka jest podmiotem powiązanym z Kupującym w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz.U. z 2021 r„ poz. 1800 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o CIT”), zawarła ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży z 15 lutego 2021 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. D dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Wnioskodawcy są zainteresowani uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia VAT naliczonego oraz klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują:

(i) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii) charakterystykę działalności Kupującego i Sprzedającego,

(iii) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz

(iv) zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości zlokalizowanej w C:

· działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/5 o obszarze około (…) ha, wydzielonej geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1 (dalej jako: „Grunt”) dla której prowadzona jest księga wieczysta (dalej jako: „Księga Wieczysta”) – przy czym wyżej wymieniony podział, na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej nie został ujawniony w Księdze Wieczystej. Sprzedający jest jedynym właścicielem Gruntu.

W dziale I-O Księgi Wieczystej ujawniona jest działka gruntu oznaczona numerem 1/1, położona w miejscowości C, o powierzchni (\`(...)\`) ha, a jako sposób korzystania z działki gruntu wpisano: „B-grunty rolne zabudowane”.

Wydzielona geodezyjnie z Gruntu działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1/5, jako jedyna stanowi przedmiot Transakcji i dalej zwana jest „Nieruchomością”.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu C w gminie, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. Zatem Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 461 ze zm.) oraz art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). W efekcie, Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

W dziale III Księgi Wieczystej widnieje wpis o Roszczeniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży części nieruchomości, która zostanie wydzielona z działki nr 1/1 na warunkach wskazanych w akcie notarialnym Rep A nr 1, na rzecz poprzedniego inwestora, który planował kupić Nieruchomość (dalej jako: „Poprzedni Kupujący”), na podstawie aktu notarialnego przedwstępnej umowy sprzedaży i zmienionej na podstawie zmiany umowy przedwstępnej sprzedaży za Rep A nr 2. (dalej jako: „Poprzednia Umowa Przedwstępna”). Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nieruchomość na rzecz Poprzedniego Kupującego najpóźniej do 30 listopada 2020 r., jednakże umowa sprzedaży w wykonaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej nie została zawarta w wyznaczonym terminie, wobec czego Poprzednia Umowa Przedwstępna wygasła.

Działka gruntu stanowiąca Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

(ii) Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park (…) (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednakże, jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający dokona rejestracji jako czynny podatnik VAT, aby na moment podpisania właściwej umowy sprzedaży Nieruchomości być czynnym podatnikiem VAT.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej na własny użytek. Ponadto, Sprzedający podejmował w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości.

Kupujący i Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia 14 maja 2014 r. Sprzedający w dniu nabycia Nieruchomości był kawalerem, obecnie jest żonaty, jednakże umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał i Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Ze względu na atrakcyjne położenie Nieruchomości (…), Sprzedający postanowił przeznaczyć ten grunt na cele inwestycyjne/handlowe, tj. sprzedaż dla Kupującego.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

· zostanie przedłożony przez Sprzedającego odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostanie przedłożony dokument sporządzony w wymaganej prawem formie, który będzie potwierdzał zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i który to dokument będzie stanowił podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

· zostanie dokonany zakup przez D działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

· zostaną uzyskane przez D, za zgodą Sprzedającego, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedającego z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych;

· zostanie przeprowadzony przez D proces analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i D, według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

· zostanie uzyskana przez D ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez D Inwestycji;

· oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

· Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

· odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków D wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

· odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku, będzie wykorzystywana przez Kupującego wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. tj. do wynajmu powierzchni będących przedmiotem Inwestycji.

Jeżeli zgodnie z otrzymaną interpretacją indywidualną Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Sprzedający przed dniem podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości dokona rejestracji, aby na moment Transakcji posiadać status czynnego podatnika VAT. Biorąc pod uwagę, że Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, w takim przypadku Transakcja zostanie udokumentowana stosownymi fakturami.

W piśmie z 11 lipca 2022 r. – stanowiącym uzupełnienie wniosku – wskazali Państwo, że:

1\. Sprzedający wykorzystuje/wykorzystywał nieruchomość będącą przedmiotem wniosku przez cały okres jej posiadania od momentu nabycia do momentu zbycia do działalności rolniczej na własny użytek. Czynności te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

· uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

· uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

· uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

· uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· uzyskania map do celów projektowych;

· składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

· przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

· uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

· uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

· składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Sprzedający i Kupujący zawarli również porozumienie, na mocy którego Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do:

· dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej);

· składania i cofania wniosków;

· uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy;

· wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

· wykonania prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji;

· posadowienia tablic reklamowych.

Udzielenie przez Sprzedającego pełnomocnictwa w zakresie wskazanym we Wniosku nie jest warunkiem zawarcia samej końcowej Umowy Sprzedaży, ale udzielone pełnomocnictwa mają wpływ na spełnienie warunków zawarcia ww. Umowy (uzyskanie odpowiednich decyzji, pozwoleń, uzgodnień).

Do momentu sprzedaży Kupujący, w związku z udzielonym pełnomocnictwem dokonał/dokona następujących czynności:

· uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· złożenie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości;

· przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach;

· wykonanie badania środowiskowego i geotechniki na podstawie prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane;

· udzielenie dalszego pełnomocnictwa wyspecjalizowanemu podmiotowi do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci elektrycznej, wodociągowej, gazowej;

· uzyskanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach, wpłatach do ZUS oraz uzyskanie wypisów i wyrysów z Ewidencji Gruntów i Budynków.

3\. Pozostałe Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży (przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości), które zawiera Umowa Przedwstępna to:

• wyrażenie zgody na nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży przez wspólników Strony Kupującej w formie uchwały;

· zachowanie Nieruchomości w takim samym stanie jak przedstawiona w dokumentach powołanych w umowie przedwstępnej, aż do daty zakupu (w przypadku rozbieżności Strona sprzedająca na wezwanie Strony kupującej na własny koszt dokona wskazanych jej czynności, w szczególności złoży wnioski lub dostarczy dokumenty w odpowiedniej formie).

4\. W Poprzedniej Umowie Przedwstępnej Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący postanowili, że zawrą Poprzednią Umowę Przedwstępną, pod warunkiem spełnienia poniższych Warunków Zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży:

• przeprowadzenia przez właściwy organ Podziału Nieruchomości, polegającego na wydzieleniu działki nr 1/5;

• zawarcia przez Poprzedniego Kupującego przedwstępnych umów sprzedaży w formie aktu notarialnego w stosunku do każdej z sąsiadujących działek z działką nr 1/1 (dalej jako: „Działki Sąsiadujące”);

• uregulowania stanu prawnego każdej z Działek Sąsiadujących, w tym założenia ksiąg wieczystych oraz braku jakichkolwiek obciążeń, w tym hipotek oraz praw i roszczeń osób trzecich, przysługujących podmiotom innym niż Poprzedni Kupujący;

• przyjęcia przez właściwy organ ważnego i obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu Inwestycji (w przypadku gruntów, dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub przyjęcia przez właściwy organ ważnej i obowiązującej uchwały zmieniającej miejscowy plan zagospodarowania dla terenu Inwestycji (w przypadku gruntów, dla których istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), ustalających przeznaczenie umożliwiające wybudowanie na terenie Inwestycji obiektów (…);

• uzyskania pozytywnego wyniku analizy technicznej, środowiskowej i prawnej oraz analizy dotyczącej zanieczyszczeń dla działki 1/1 oraz dla Działek Sąsiadujących, pod względem możliwości wybudowania Inwestycji, która nie wykaże jakichkolwiek ograniczeń, niezgodności lub naruszeń w zakresie możliwości realizacji Inwestycji i jej funkcjonowania;

• organy administracji publicznej nie rozpoczną realizacji ani nie zaplanują realizacji jakiejkolwiek inwestycji, która uniemożliwiłaby lub istotnie ograniczała realizację Inwestycji lub jej funkcjonowanie;

• zapewnienia dostępu z Działek Sąsiadujących do drogi publicznej i z drogi publicznej, odpowiedniego na potrzeby Inwestycji, w szczególności w zakresie technicznych parametrów przewidywanego ruchu drogowego, obejmującego swobodny i nieograniczony dostęp do drogi publicznej dla wszelkiego rodzaju samochodów ciężarowych.

Na Poprzednim Kupującym ciążyły poniższe obowiązki oraz przysługiwały poniższe prawa:

• zobowiązanie do zapłaty Sprzedającemu ustalonej ceny, ze środków zdeponowanych najpóźniej do dnia zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży na rachunku depozytowym notariusza;

• zobowiązanie do zapłaty Sprzedającemu zaliczki;

• zobowiązanie do poddania się rygorowi egzekucji na rzecz Sprzedającego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego;

• zobowiązanie do przedstawienia Sprzedającemu zgody Zgromadzenia Wspólników Poprzedniego Kupującego na nabycie Nieruchomości, za cenę i na warunkach wynikających z Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, nie później niż na 3 dni robocze przed dniem ustalonym jako dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

• zobowiązanie do poinformowania Sprzedającego listem poleconym wysłanym na adres Sprzedającego o dokonanym przeniesieniu praw i obowiązków w terminie 14 dni od zawarcia umowy skutkującej przeniesieniem praw i obowiązków, w przypadku wskazania w formie aktu notarialnego Podmiotu Trzeciego, który wejdzie w ogół praw i obowiązków Poprzedniego Kupującego, wynikających z Poprzedniej Umowy Sprzedaży;

• zobowiązanie do pokrycia wszelkich kosztów związanych z wykonaniem udzielonego pełnomocnictwa, w tym koszty związane z przeprowadzeniem podstępowań administracyjnych oraz uzyskaniem wskazanych dokumentów i decyzji;

• prawo do odmówienia zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, jeżeli któryś z Warunków Zawarcia Umowy Przedwstępnej nie zostanie spełniony przed upływem wyznaczonego terminu;

• prawo do wskazania w formie aktu notarialnego Podmiotu Trzeciego, który wejdzie w ogół praw i obowiązków Poprzedniego Kupującego, wynikających z Poprzedniej Umowy Sprzedaży.

Na Sprzedającym ciążyły poniższe obowiązki oraz przysługiwały poniższe prawa:

• zobowiązanie do złożenia w akcie dokumentującym Poprzednią Umowę Sprzedaży oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego na rzecz Poprzedniego Kupującego, co do obowiązku wydania działki nr 1/1 zgodnie z postanowieniami Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

• zobowiązanie do przedstawienia Poprzedniemu Kupującemu następujących dokumentów:

a) odpisu z Księgi Wieczystej prowadzonej dla działki nr 1/1 , z którego będzie wynikało, że Sprzedający jest wpisany w dziale II jako właściciel, jest ona wolna od jakichkolwiek obciążeń, w tym hipotek oraz praw i roszczeń osób trzecich oraz egzekucji, to jest działy III i IV przedmiotowej księgi wieczystej będą wolne od jakichkolwiek wpisów, z wyjątkiem wpisu roszczenia o zawarcie Poprzedniej Umowy Przedwstępnej ustanowionego na rzecz Poprzedniego Kupującego;

b) właściwych dokumentów wydanych przez uprawniony organ, z których będzie wynikało, że w wyniku przeprowadzonej procedury administracyjnej został dokonany podział, w wyniku którego została wydzielona Nieruchomość, zgodnie z postanowieniami Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

c) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości oraz dla wszystkich pozostałych działek powstałych z podziału, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

d) wydanych nie wcześniej niż na 5 dni roboczych przed dniem zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej przez właściwe organy podatkowe zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnościami podatków i składek na ubezpieczenie społeczne lub nie jest zarejestrowana jako płatnik tych składek;

e) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydawana decyzja, o której mowa w art.19 ust. 3 Ustawy o lasach;

f) zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy, z którego będzie wynikało jakie jest aktualne przeznaczenie Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

g) zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w Ustawie o rewitalizacji;

• zobowiązanie do ustanowienia Poprzedniego Kupującego, bezpośrednio po podpisaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz tytuł prawny do korzystania z Nieruchomości, o treści zawartej w Załączniku nr 2 do Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

• zobowiązanie do ustanowienia na rzecz Poprzedniego Kupującego, bezpośrednio po podpisaniu Poprzedniej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa o treści zawartej w Załączniku nr 3 do Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

• prawo do zachowania pożytków zasianych lub zasadzonych na potrzeby własne na Nieruchomości oraz prawo do wejścia na Nieruchomość w celu zebrania tych pożytków.

Na podstawie Poprzedniej Umowy Przedwstępnej dokonane zostały:

• wydzielenie działki nr 1/5 z działki nr 1/1;

• uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w związku z realizacją przedsięwzięcia przez Poprzedniego Sprzedającego;

• zapłata umownej zaliczki przez Poprzedniego Kupującego.

5\. Sprzedający udzielił Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do:

· reprezentowania jej wobec organów administracji państwowej i samorządowej, w związku z postępowaniem związanym z dokonaniem podziału Nieruchomości oraz uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany Nieruchomości;

· występowania do urzędów administracji publicznej, w celu uzyskania wszelkich zaświadczeń dotyczących postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości;

· podejmowania wszelkich decyzji, składania wniosków, pism i odwołań w związku z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

· przeglądania i uzyskiwania kopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o przygotowanie kopii i otrzymania kopii z akt tej księgi;

· podejmowania wszelkich czynności formalno-prawnych przed urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej w sprawach związanych z pracami projektowymi na Nieruchomości;

· składania wniosków (w tym wniosku o pozwolenie na budowę) i uzyskiwania wszelkich zatwierdzeń, zezwoleń, opinii i decyzji (uwzględniając decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej) oraz technicznych warunków (uwzględniając warunki dotyczące przyłączy), jak również prawo do przeprowadzenia wstępnych badań Nieruchomości (w tym badań gruntu);

· występowania o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci od odpowiednich gestorów sieci, w cel dostawy mediów, pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia przez Poprzedniego Kupującego;

· składania wniosków o wydanie następujących dokumentów (w tym do kwitowania odbioru tych dokumentów oraz składania wszelkich pism, zażaleń i odwołań, z tymi dokumentami związanych):

a) odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

b) wydanych przez uprawniony organ dokumentów, z których będzie wynikało, że w wyniku przeprowadzonej procedury administracyjnej został dokonany podział Nieruchomości;

c) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału Nieruchomości, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

d) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2022 r., poz. 672 ze zm.);

e) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został uchwalony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest aktualne przeznaczenie Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

f) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość lub działki powstałe z jej podziału są położone na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.;

· reprezentowania wobec organów podatkowych oraz innych organów administracji publicznej, w tym Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz we wszelkich innych urzędach i instytucjach w celu uzyskania zaświadczeń wydanych w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej;

· wszystkich spraw jakie z wykonaniem tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i z nim związane;

· udzielenia dalszych pełnomocnictw.

Ponadto Sprzedający udzielił zgody Poprzedniemu Kupującemu na wstęp na Nieruchomość w celu prowadzenia wszelkiego rodzaju badań gruntu oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

6\. Poprzedni Kupujący nie dokonywał na Nieruchomości inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, lub inne.

7\. Sprzedający nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości oraz nie przekazywał informacji o jej sprzedaży w formie jakichkolwiek ogłoszeń.

8\. Nieruchomość została wydzielona z gruntu przez Sprzedającego, na skutek działań koordynowanych przez Poprzedniego Kupującego w czasie obowiązywania Poprzedniej Umowy Przedwstępnej. Ponadto, Kupujący do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży uzyska warunki techniczne przyłączenia do sieci elektrycznej, wodociągowej i gazowej w celu przystosowania Nieruchomości do realizacji Inwestycji.

9\. Sprzedający nie podejmował żadnych czynności związanych ze znalezieniem nabywcy. Nabywca samodzielnie nawiązał kontakt ze Sprzedającym.

10\. Kupujący, działając na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zamierza ponieść nakłady związane z przygotowaniem Nieruchomości tj.:

· koszty uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg;

· koszty uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· koszty uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

· koszty zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

· koszty uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej Inwestycji, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji;

· koszty uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· koszty uzyskania map do celów projektowych.

11\. Wydzielenie działki nr 1/5 z działki gruntu 1/1 było koordynowane przez Poprzedniego Kupującego. Sprzedający w Poprzedniej Umowie Przedwstępnej zobowiązał się do dokonania wszelkich starań, aby właściwy organ dokonał podziału geodezyjnego działki nr 1/1, zgodnie z wytycznymi określonymi w Poprzedniej Umowie Przedwstępnej.

12\. Sprzedający i ich pełnomocnik nie mieli wpływu na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub na przeznaczenie gruntu będącego przedmiotem sprzedaży wynikającego z tego planu.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2\. Czy w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

W Ad. 1. Zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

Ad. 2. Zdaniem Wnioskodawców, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

IV. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCÓW

Ad. 1

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów, rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

W świetle ww. definicji z Ustawy o VAT, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem (sprzedaż), nie ulega wątpliwości, że, co do zasady, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika VAT.

i. Kwalifikacja Sprzedającego jako podatnika VAT

Stosownie do art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, gdyż podatnikiem może być każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność stanowiącą profesjonalny obrót gospodarczy. Przy czym, w świetle przytoczonych przepisów, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

W przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży majątku osobistego, gdy czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. Nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Natomiast wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Podmiot dokonujący czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT powinien być zatem uznany za podatnika VAT.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku prywatnego osób fizycznych może również stanowić działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości należących do majątku prywatnego jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych lub też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne.

Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT.

W świetle powołanego powyżej orzeczenia, nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który był nabyty i wykorzystywany w celach prywatnych. Pod pojęciem „handel”, zgodnie z internetowym słownikiem języka polskiego PWN, rozumie się działalność polegającą na zakupie, sprzedaży lub wymianie towarów i usług (https://sjp.pwn.pl/szukaj/handel.html). Jeżeli zatem dana czynność została wykonana w zakresie działań handlowca, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT można podmiot dokonujący dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Jak wskazano w opisie zdarzeń przyszłych, przedmiotem Transakcji, tj. odpłatnej dostawy, ma być wydzielona geodezyjnie część Gruntu, stanowiąca Nieruchomość. Tego typu czynność wpisuje się w powyższą definicję handlu, w związku z czym działania Sprzedającego można porównać do działalności handlowców.

Pomocne w celu określenia, czy działalność w zakresie sprzedaży nieruchomości danej osoby zmierza do osiągnięcia zysków i czy przybiera formę profesjonalną może być ustalenie, czy aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami przybiera formę zorganizowaną, tj. czy osoba ta wykonuje czynności takie jak np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, w stosunku do Nieruchomości będącej własnością Sprzedającego, będą dokonywane lub już zostały dokonane liczne czynności mające dostosować niniejsze grunty do wymagań Transakcji. Sprzedający podejmuje działania (m.in. uzyskuje dokumenty niezbędne do spełnienia Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży), w efekcie których dostawie podlegać będzie Nieruchomość, tj. grunt o zmienionym charakterze w stosunku do jego stanu w chwili zawarcia Umowy Przedwstępnej.

W związku z powyższym należy uznać, że w przedmiotowej sprawie Sprzedający angażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazuje aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Czynności te należy interpretować nie jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Konkludując, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie rozporządzał własnym majątkiem prywatnym, lecz będzie wykorzystywać ten majątek w ramach działalności gospodarczej. Majątek prywatny to majątek osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego - co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca.

ii. Brak możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania Transakcji

Przepisy Ustawy o VAT przewidują możliwość zwolnienia z opodatkowania dostawy niektórych nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, opodatkowane VAT są dostawy nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych stanowiących tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od opodatkowania VAT.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmentu obrębu C w gminie, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej. W efekcie. Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 461 ze zm.) oraz art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zatem Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT i tym samym jej sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy rozpatrzyć także warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT;

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z opisem zdarzeń przyszłych. Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia, która to czynność nie była czynnością podlegającą VAT. W efekcie, nie można mówić o przysługiwaniu prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Potwierdzeniem prawidłowości takiego stanowiska jest Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. I FSK 627/12:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub Ustawą o VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

Wobec powyższego, drugi z warunków zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostanie spełniony. W efekcie, w omawianej sytuacji dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze, że Sprzedający dokonując Transakcji będzie działać w charakterze podatnika VAT i dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała żadnym zwolnieniom przewidzianym w Ustawie o VAT należy stwierdzić, że w myśl przepisów Ustawy o VAT dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 i 4 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3. Naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Z uwagi, że przedstawiona powyżej argumentacja wskazuje na spełnienie przez Sprzedającego cech podatników VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT oraz, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i niepodlegającą zwolnieniom przewidzianym w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany przed dniem Transakcji do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust, 1 pkt 1 Ustawy o VAT i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 Ustawy o VAT, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

Ad. 2

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Kupujący jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie je wykorzystywać w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Jeżeli stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania 1. niniejszego wniosku będzie prawidłowe, tzn. Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniom, Sprzedający przed dniem Transakcji złoży zgłoszenie rejestracyjne w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny i wystawi na rzecz Kupującego stosowne faktury dokumentujące dostawę Nieruchomości. W świetle powyższego, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Sprzedającego prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających faktyczne dokonanie Transakcji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo odliczenia VAT z niniejszych faktur.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a Ustawy o VAT, w szczególności pkt 2, w myśl którego nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury, w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Wynika to z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT jako dostawa towarów opodatkowana VAT i nie będzie podlegać pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

A zatem, z uwagi na fakt, że Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

W efekcie powyższego, zdaniem Wnioskodawców, w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku **– jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347, str. 1, ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na podstawie art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Pan B (dalej jako: „Sprzedający”) planuje sprzedaż do A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) wydzielonej części nieruchomości gruntowej będącej własnością Sprzedającego.

D zawarła ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji. D dokona cesji na rzecz Kupującego całości lub części praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej. W konsekwencji, Transakcja zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym i nieruchomość nabędzie Kupujący.

Transakcja dotyczyć będzie działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1/5 Nieruchomość), wydzielonej geodezyjnie z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/1.

Nieruchomość objęta jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenach zabudowy produkcyjnej i usługowej oraz na terenach drogi publicznej klasy dojazdowej.

Działka gruntu stanowiąca Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na jej terenie żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedający, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości. Nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park (…) (dalej jako: „Inwestycja”) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący zamierza prowadzić działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej na własny użytek. Ponadto, Sprzedający podejmował w przeszłości działania mające na celu odpłatne zbycie Nieruchomości.

Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze dziedziczenia. W dniu nabycia Nieruchomości był kawalerem, obecnie jest żonaty, jednakże umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał i Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie nastąpiło w drodze czynności opodatkowanych VAT.

Przed zawarciem Transakcji na mocy Umowy Przedwstępnej konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

· zostanie przedłożony przez Sprzedającego odpis zwykły Księgi Wieczystej, który nie będzie zawierał w szczególności roszczenia wpisanego obecnie na rzecz Poprzedniego Kupującego albo zostanie przedłożony dokument sporządzony w wymaganej prawem formie, który będzie potwierdzał zrzeczenie się roszczeń Poprzedniego Kupującego w stosunku do Nieruchomości i który to dokument będzie stanowił podstawę wykreślenia praw i roszczeń z działu III Księgi Wieczystej;

· zostanie dokonany zakup przez D działek gruntu położonych na terenie objętym Zakresem Planowanej Inwestycji i koniecznych do realizacji Inwestycji;

· zostaną uzyskane przez D, za zgodą Sprzedającego, zaświadczenia potwierdzające o niezaleganiu przez Sprzedającego z płatnością należnych podatków, składek na ubezpieczenie społeczne ani innych należności publicznoprawnych;

· zostanie przeprowadzony przez D proces analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i D, według jego oceny, uzna wyniki tej analizy za satysfakcjonujące;

· zostanie uzyskana przez D ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę zamierzonej przez D Inwestycji;

· oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego z Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie Transakcji.

Pozostałe Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży (przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości), które zawiera Umowa Przedwstępna to:

· wyrażenie zgody na nabycie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży przez wspólników Strony Kupującej w formie uchwały;

· zachowanie Nieruchomości w takim samym stanie jak przedstawiona w dokumentach powołanych w umowie przedwstępnej, aż do daty zakupu (w przypadku rozbieżności Strona sprzedająca na wezwanie Strony kupującej na własny koszt dokona wskazanych jej czynności, w szczególności złoży wnioski lub dostarczy dokumenty w odpowiedniej formie).

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi:

· odpłatna cesja na rzecz Kupującego praw i obowiązków D wynikających z Umowy Przedwstępnej, w szczególności prawa do zakupu Nieruchomości;

· odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności Nieruchomości.

Sprzedający udzielił pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, podmiotom działającym w imieniu i na rzecz Kupującego w zakresie następujących czynności:

· uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

· uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

· uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości tej planowanej inwestycji;

· uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· uzyskania map do celów projektowych;

· składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

· przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej;

· uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

· uzyskiwania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

· składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum (…) z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej inwestycji.

Sprzedający i Kupujący zawarli również porozumienie, na mocy którego Sprzedający udzielił Kupującemu prawa do:

· dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej);

· składania i cofania wniosków;

· uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy;

· wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania, na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji;

· wykonania prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji;

· posadowienia tablic reklamowych.

W Poprzedniej Umowie Przedwstępnej Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący postanowili, że zawrą Poprzednią Umowę Przedwstępną, pod warunkiem spełnienia poniższych Warunków Zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży:

· przeprowadzenia przez właściwy organ Podziału Nieruchomości, polegającego na wydzieleniu działki nr 1/5;

· zawarcia przez Poprzedniego Kupującego przedwstępnych umów sprzedaży w formie aktu notarialnego w stosunku do każdej z sąsiadujących działek z działką nr 1/1 (dalej jako: „Działki Sąsiadujące”);

· uregulowania stanu prawnego każdej z Działek Sąsiadujących, w tym założenia ksiąg wieczystych oraz braku jakichkolwiek obciążeń, w tym hipotek oraz praw i roszczeń osób trzecich, przysługujących podmiotom innym niż Poprzedni Kupujący;

· przyjęcia przez właściwy organ ważnego i obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu Inwestycji (w przypadku gruntów, dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) lub przyjęcia przez właściwy organ ważnej i obowiązującej uchwały zmieniającej miejscowy plan zagospodarowania dla terenu Inwestycji (w przypadku gruntów, dla których istnieje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), ustalających przeznaczenie umożliwiające wybudowanie na terenie Inwestycji obiektów (…);

· uzyskania pozytywnego wyniku analizy technicznej, środowiskowej i prawnej oraz analizy dotyczącej zanieczyszczeń dla działki 1/1 oraz dla Działek Sąsiadujących, pod względem możliwości wybudowania Inwestycji, która nie wykaże jakichkolwiek ograniczeń, niezgodności lub naruszeń w zakresie możliwości realizacji Inwestycji i jej funkcjonowania;

· organy administracji publicznej nie rozpoczną realizacji ani nie zaplanują realizacji jakiejkolwiek inwestycji, która uniemożliwiłaby lub istotnie ograniczała realizację Inwestycji lub jej funkcjonowanie;

· zapewnienia dostępu z Działek Sąsiadujących do drogi publicznej i z drogi publicznej, odpowiedniego na potrzeby Inwestycji, w szczególności w zakresie technicznych parametrów przewidywanego ruchu drogowego, obejmującego swobodny i nieograniczony dostęp do drogi publicznej dla wszelkiego rodzaju samochodów ciężarowych.

Na Poprzednim Kupującym ciążyły poniższe obowiązki oraz przysługiwały poniższe prawa:

· zobowiązanie do zapłaty Sprzedającemu ustalonej ceny, ze środków zdeponowanych najpóźniej do dnia zawarcia Poprzedniej Umowy Sprzedaży na rachunku depozytowym notariusza;

· zobowiązanie do zapłaty Sprzedającemu zaliczki;

· zobowiązanie do poddania się rygorowi egzekucji na rzecz Sprzedającego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego;

· zobowiązanie do przedstawienia Sprzedającemu zgody Zgromadzenia Wspólników Poprzedniego Kupującego na nabycie Nieruchomości, za cenę i na warunkach wynikających z Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, nie później niż na 3 dni robocze przed dniem ustalonym jako dzień zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

· zobowiązanie do poinformowania Sprzedającego listem poleconym wysłanym na adres Sprzedającego o dokonanym przeniesieniu praw i obowiązków w terminie 14 dni od zawarcia umowy skutkującej przeniesieniem praw i obowiązków, w przypadku wskazania w formie aktu notarialnego Podmiotu Trzeciego, który wejdzie w ogół praw i obowiązków Poprzedniego Kupującego, wynikających z Poprzedniej Umowy Sprzedaży;

· zobowiązanie do pokrycia wszelkich kosztów związanych z wykonaniem udzielonego pełnomocnictwa, w tym koszty związane z przeprowadzeniem podstępowań administracyjnych oraz uzyskaniem wskazanych dokumentów i decyzji;

· prawo do odmówienia zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, jeżeli któryś z Warunków Zawarcia Umowy Przedwstępnej nie zostanie spełniony przed upływem wyznaczonego terminu;

· prawo do wskazania w formie aktu notarialnego Podmiotu Trzeciego, który wejdzie w ogół praw i obowiązków Poprzedniego Kupującego, wynikających z Poprzedniej Umowy Sprzedaży.

Na Sprzedającym ciążyły poniższe obowiązki oraz przysługiwały poniższe prawa:

· zobowiązanie do złożenia w akcie dokumentującym Poprzednią Umowę Sprzedaży oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego na rzecz Poprzedniego Kupującego, co do obowiązku wydania działki nr 1/1 zgodnie z postanowieniami Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

· zobowiązanie do przedstawienia Poprzedniemu Kupującemu następujących dokumentów:

a) odpisu z Księgi Wieczystej prowadzonej dla działki nr 1/1 , z którego będzie wynikało, że Sprzedający jest wpisany w dziale II jako właściciel, jest ona wolna od jakichkolwiek obciążeń, w tym hipotek oraz praw i roszczeń osób trzecich oraz egzekucji, to jest działy III i IV przedmiotowej księgi wieczystej będą wolne od jakichkolwiek wpisów, z wyjątkiem wpisu roszczenia o zawarcie Poprzedniej Umowy Przedwstępnej ustanowionego na rzecz Poprzedniego Kupującego;

b) właściwych dokumentów wydanych przez uprawniony organ, z których będzie wynikało, że w wyniku przeprowadzonej procedury administracyjnej został dokonany podział, w wyniku którego została wydzielona Nieruchomość, zgodnie z postanowieniami Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

c) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości oraz dla wszystkich pozostałych działek powstałych z podziału, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

d) wydanych nie wcześniej niż na 5 dni roboczych przed dniem zawarcia Poprzedniej Umowy Przedwstępnej przez właściwe organy podatkowe zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnościami podatków i składek na ubezpieczenie społeczne lub nie jest zarejestrowana jako płatnik tych składek;

e) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydawana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

f) zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy, z którego będzie wynikało jakie jest aktualne przeznaczenie Działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

g) zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w Ustawie o rewitalizacji;

· zobowiązanie do ustanowienia Poprzedniego Kupującego, bezpośrednio po podpisaniu Poprzedniej Umowy Przedwstępnej, prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz tytuł prawny do korzystania z Nieruchomości, o treści zawartej w Załączniku nr 2 do Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

· zobowiązanie do ustanowienia na rzecz Poprzedniego Kupującego, bezpośrednio po podpisaniu Poprzedniej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa o treści zawartej w Załączniku nr 3 do Poprzedniej Umowy Przedwstępnej;

· prawo do zachowania pożytków zasianych lub zasadzonych na potrzeby własne na Nieruchomości oraz prawo do wejścia na Nieruchomość w celu zebrania tych pożytków.

Na podstawie Poprzedniej Umowy Przedwstępnej dokonane zostały:

· wydzielenie działki nr 1/5 z działki nr 1/1;

· uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w związku z realizacją przedsięwzięcia przez Poprzedniego Sprzedającego;

· zapłata umownej zaliczki przez Poprzedniego Kupującego.

Sprzedający udzielił Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do:

· reprezentowania jej wobec organów administracji państwowej i samorządowej, w związku z postępowaniem związanym z dokonaniem podziału Nieruchomości oraz uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany Nieruchomości;

· występowania do urzędów administracji publicznej, w celu uzyskania wszelkich zaświadczeń dotyczących postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości;

· podejmowania wszelkich decyzji, składania wniosków, pism i odwołań w związku z postępowaniem dotyczącym uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

· przeglądania i uzyskiwania kopii z akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również do złożenia wniosku o przygotowanie kopii i otrzymania kopii z akt tej księgi;

· podejmowania wszelkich czynności formalno-prawnych przed urzędami, organami administracji publicznej i samorządowej w sprawach związanych z pracami projektowymi na Nieruchomości;

· składania wniosków (w tym wniosku o pozwolenie na budowę) i uzyskiwania wszelkich zatwierdzeń, zezwoleń, opinii i decyzji (uwzględniając decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej i leśnej) oraz technicznych warunków (uwzględniając warunki dotyczące przyłączy), jak również prawo do przeprowadzenia wstępnych badań Nieruchomości (w tym badań gruntu);

· występowania o wydanie warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci od odpowiednich gestorów sieci, w cel dostawy mediów, pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia przez Poprzedniego Kupującego;

· składania wniosków o wydanie następujących dokumentów (w tym do kwitowania odbioru tych dokumentów oraz składania wszelkich pism, zażaleń i odwołań, z tymi dokumentami związanych):

a) odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

b) wydanych przez uprawniony organ dokumentów, z których będzie wynikało, że w wyniku przeprowadzonej procedury administracyjnej został dokonany podział Nieruchomości;

c) wypisu z rejestru gruntów oraz wyrysu z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek powstałych z podziału Nieruchomości, z adnotacją, że dokumenty te są przeznaczone do dokonywania wpisów w księdze wieczystej;

d) zaświadczenia właściwego starosty zawierającego informacje czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został sporządzony uproszczony plan urządzenia lasu lub czy była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

e) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało czy dla Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału został uchwalony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz jakie jest aktualne przeznaczenie Nieruchomości lub działek powstałych z jej podziału w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

f) zaświadczenia wydanego przez urząd gminy, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość lub działki powstałe z jej podziału są położone na obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji z dnia 9 października 2015 r.;

· reprezentowania wobec organów podatkowych oraz innych organów administracji publicznej, w tym Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz we wszelkich innych urzędach i instytucjach w celu uzyskania zaświadczeń wydanych w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej;

· wszystkich spraw jakie z wykonaniem tego pełnomocnictwa okażą się konieczne i z nim związane;

· udzielenia dalszych pełnomocnictw.

Ponadto Sprzedający udzielił zgody Poprzedniemu Kupującemu na wstęp na Nieruchomość w celu prowadzenia wszelkiego rodzaju badań gruntu oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Kupujący, na podstawie w związku z udzielonym przez Sprzedającego pełnomocnictwem dokonał/dokona następujących czynności:

· uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· złożenie wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości;

· przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach;

· wykonanie badania środowiskowego i geotechniki na podstawie prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane;

· udzielenie dalszego pełnomocnictwa wyspecjalizowanemu podmiotowi do uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci elektrycznej, wodociągowej, gazowej;

· uzyskanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach, wpłatach do ZUS oraz uzyskanie wypisów i wyrysów z Ewidencji Gruntów i Budynków.

Kupujący, działając na podstawie udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zamierza ponieść nakłady związane z przygotowaniem Nieruchomości tj.:

· koszty uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenie do dróg;

· koszty uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· koszty uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

· koszty zawarcia umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

· koszty uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej Inwestycji, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej Inwestycji;

· koszty uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości;

· koszty uzyskania map do celów projektowych.

Wątpliwości Wnioskodawców w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr 1/5, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomość pozostaje własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedającego prawa własności przedmiotowej Nieruchomości. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel Nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa własności działki 1/5 Sprzedający nie będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizował sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiada prawo własności Nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa własności działki nr 1/5, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego. Zatem, sprzedaż prawa własności działki 1/5 nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa własności działki nr 1/5, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie działka nr 1/5. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest przeznaczona pod zabudowę produkcyjną i usługową oraz drogi publiczne klasy dojazdowej.

Tym samym, działka nr 1/5 stanowi grunt budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W związku z powyższym, dostawa działki nr 1/5 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

· brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nie nabył Nieruchomości w drodze czynności opodatkowanych VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. nieruchomości, lub że takie prawo mu nie przysługiwało.

W konsekwencji, brak zaistnienia jednego z warunków, wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym sprzedaż przez Sprzedającego prawa własności działki nr 1/5 będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Na mocy art. 113 ust. 13 pkt d ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W świetle art. 96 ust. 1 ustawy:

Podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Jak wskazuje art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że zwolnień, o których mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, zatem w przedmiotowej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie podmiotowe od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy.

Z racji tego, że w odniesieniu do dostawy działki nr 1/5 brak jest możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, jak też Sprzedający nie będą uprawnieni do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, to w sprawie nie znajdzie zastosowania art. 96 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w przedstawionej przez Wnioskodawców sprawie zastosowanie znajdzie art. 96 ust. 1 ustawy. Oznacza to, że w związku z dostawą działki nr 1/5 Sprzedający będzie zobowiązany zarejestrować się jako podatnicy podatku od towarów i usług.

**Podsumowując, planowana sprzedaż działki nr 1/5 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, w związku z czym Sprzedający będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT.**

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą także prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej. Na terenie Nieruchomości zamierza wybudować park (…) i odpłatnie wynajmować go innym podmiotom – wynajem taki, co do zasady, podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku. Kupujący nie zamierza na terenie Nieruchomości świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kupujący zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT i pozostanie zarejestrowany w dniu Transakcji, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, zakup Nieruchomości będzie służył Kupującemu do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym.

**Podsumowując, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego dokumentujących sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działka nr 1/5), na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz prawo – w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego – do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Kupującego lub obniżenia o tę różnicę kwoty podatku VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.**

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie pytań nr 1 i nr 2 dotyczących podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 3 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego, tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).