Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.55.2021.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-11
Teza: Czy w związku z objęciem transakcji zakresem Ustawy VAT i opodatkowaniem według stawki 23%, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC stosownie do art. 2 pkt 4 Ustawy PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym 19 lutego 2021 r. (data wpływu – 1 marca 2021 r.), uzupełnionym 27 maja 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 14 maja 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.119.2021.2.MMA, 0111-KDIB2-2.4014.55.2021.3.DR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 maja 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający) jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…) (dalej: Nieruchomość), którą planuje zbyć na rzecz X Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący). Nieruchomość obejmuje działki (…). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) działki składające się na Nieruchomość (…) przeznaczone są pod zabudowę usługową i produkcyjną, a ponadto część działki leży w jednostce planistycznej (…), tj. projektowany przebieg wschodniej obwodnicy (…). Działki (…) objęte są księgą wieczystą (…), działki (…) objęte są księgą wieczystą (…), działki (…) objęte są księgą wieczystą nr (…), działki (…) objęte są księgą wieczystą nr (…), działki (…) objęte są księgą wieczystą nr (…).

W księgach wieczystych widnieje poprzednia firma Zbywcy, tj. Z Sp. z o.o.

Nieruchomość posiada następujący stan w zakresie zabudowy:

*   Działka (…)jest działką niezabudowaną, ale jak wskazano powyżej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę usługową i produkcyjną, a ponadto część działki leży w jednostce planistycznej (…)tj. projektowany przebieg wschodniej obwodnicy (…),
*   Na działkach (…)wybudowany został budynek magazynowy,
*   Na działkach (…)znajduje się utwardzony plac, w tym część parkingu jest zadaszona,
*   Na działkach (…)zlokalizowany jest zbiornik chłonny (skarpy umocnione ażurowymi płytami betonowymi), do którego odprowadzana jest woda deszczowa z instalacji odprowadzającej,
*   Na działce (…) wybudowany jest zbiornik pożarowy na płycie fundamentowej z betonu zbrojonego stalą,
*   Na działce (…) zlokalizowany jest zbiornik retencyjny w formie ziemnych skarp umocnionych ażurowymi płytami betonowymi,
*   Na działce (…) znajduje się też ekran akustyczny,
*   Działka (…) jest ponadto zabudowana drogami dojazdowymi wykonanymi z nawierzchni asfaltowej, ograniczonej krawężnikami betonowymi.

Zbywca nabył Nieruchomość na mocy aktu notarialnego z dnia 11 grudnia 2018 r. Transakcja była opodatkowana VAT na mocy art. 43 ust. 10 Ustawy VAT w związku z oświadczeniem stron umowy o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. Zbywca odliczył podatek VAT w związku z nabyciem Nieruchomości i wykorzystywał Nieruchomość do działalności opodatkowanej.

Budynek wraz z infrastrukturą towarzyszącą został wybudowany w latach 2008-2010. Od zakończenia budowy do końca 2011 roku budynek był wykorzystywany przez ówczesnego właściciela. W późniejszym okresie budynek był przedmiotem dzierżawy, a pobierany czynsz był opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Zbywca jest właścicielem Nieruchomości od grudnia 2018 r. W początkowym okresie posiadania nieruchomości Zbywca poszukiwał dzierżawcy (najemcy), następnie od 18 marca 2019 r. nieruchomość (…) stała się przedmiotem dzierżawy (najmu) na rzecz podmiotu trzeciego, który prowadzi w budynku działalność magazynową. Z tytułu najmu Zbywca wystawiał i w dalszym ciągu wystawia faktury VAT opodatkowane stawką 23%.

Umowa dzierżawy zostanie rozwiązana z dniem 17 marca 2021 roku, z upływem okresu na jaki została zawarta, i do tego czasu dzierżawca opuści budynek. Stąd też umowa dzierżawy nie zostanie przeniesiona na Nabywcę, a kaucja zatrzymana przez Zbywcę zostanie zwrócona dzierżawcy przed transakcją zbycia na rzecz Nabywcy.

W odniesieniu do Nieruchomości czynne są jeszcze umowy na dostawę mediów (energia elektryczna, dostawę paliwa gazowego, na zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, na usługi telekomunikacyjne), umowa obsługi technicznej i środowiskowej, umowa na monitorowanie systemu alarmowego oraz umowa na przeglądy budowlane. Umowy te zostaną przeniesione na Nabywcę Nieruchomości po przejściu własności Nieruchomości na Nabywcę.

W okresie kiedy Zbywca pozostawał właścicielem Nieruchomości prowadzone były bieżące naprawy, których koszt refakturowany był na dzierżawcę oraz naprawy, których koszt w całości ponosił Zbywca. Wartość wszystkich nakładów poniesionych na Nieruchomości nie przekroczyła 30% wartości początkowej Nieruchomości (…).

Zbywca poza działalnością w zakresie dzierżawy Nieruchomości nie prowadzi żadnej innej działalności. Zbywca nie posiada żadnych licencji, koncesji, patentów, znaków towarowych. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników stąd nie ma zawartych umów z pracownikami.

Poza umowami związanymi z Nieruchomością, jakie opisano powyżej, Zbywca ma zawarte umowy na wynajem biura, na prowadzenie księgowości spółki, na zarządzanie, umowę kredytową, umowę na zarządzanie środkami płynnymi.

Żadna z tych umów na zostanie przeniesiona na Kupującego. Na Kupującego nie przejdzie też nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, ani też żadna dokumentacja dotycząca działalności Zbywcy, poza dokumentacją techniczną i prawną dotyczącą Nieruchomości. Na Nabywcę nie przejdą też żadne ruchomości, w tym ruchomości znajdujące się w Nieruchomość, te bowiem są własnością obecnego dzierżawcy a Nieruchomość powinna zostać opróżniona przez dzierżawcę w związku z rozwiązaniem umowy najmu jeszcze przed przejściem własności Nieruchomości na Nabywcę. Na Nabywcę nie będą przeniesione żadne należności ani zobowiązania Zbywcy. Nie przejdą też rachunki bankowe, środki pieniężne. Transakcją, jaka będzie miała miejsce pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, objęta będzie wyłącznie Nieruchomość.

W związku ze zbyciem jedynego aktywa, z którego przychody czerpał Zbywca, rozważana jest późniejsza likwidacja spółki Zbywcy.

Data dokonania transakcji zbycia Nieruchomości planowana jest na drugi kwartał 2021 r. Na dzień, w którym dojdzie do zawarcia aktu notarialnego i zbycia Nieruchomości obie strony, Zbywca i Nabywca, będą czynnymi podatnikami VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje przeprowadzić prace związane z gruntowaną przebudową budynku. Nie jest wykluczone, że tymczasowo, w okresie poprzedzającym uzyskanie niezbędnych zgód, budynek zostanie oddany w najem/dzierżawę.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z objęciem transakcji zakresem Ustawy VAT i opodatkowaniem według stawki 23%, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC stosownie do art. 2 pkt 4 Ustawy PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z tym, że transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT to znajdzie zastosowanie wyłączenie z podatku PCC na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy PCC. W związku z tym, że Zbywca i Nabywca zamierzają opodatkować VAT transakcję zbycia Nieruchomości, jej sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 2 pkt 4 Ustawy PCC nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron (w praktyce chodzi o sprzedawcę) jest zwolniona od VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Powyższe oznacza, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości, która zgodnie z intencją stron ma być opodatkowana VAT, nie wystąpi obowiązek w zakresie zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 10 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.119.2021.3.MMA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest właścicielem nieruchomości, którą planuje zbyć na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomości obejmuje działki (…).

Nieruchomość posiada następujący stan w zakresie zabudowy:

*   wykonanymi z nawierzchni asfaltowej, ograniczonej krawężnikami betonowymi. Działka (…) jest działką niezabudowaną, ale (\`(...)\`) jest przeznaczona pod zabudowę usługową i produkcyjną, a ponadto część działki leży w jednostce planistycznej (…) tj. projektowany przebieg wschodniej obwodnicy (…),
*   Na działkach (…) wybudowany został budynek magazynowy,
*   Na działkach (…) znajduje się utwardzony plac, w tym część parkingu jest zadaszona,
*   Na działkach (…) zlokalizowany jest zbiornik chłonny (skarpy umocnione ażurowymi płytami betonowymi), do którego odprowadzana jest woda deszczowa z instalacji odprowadzającej,
*   Na działce (…) wybudowany jest zbiornik pożarowy na płycie fundamentowej z betonu zbrojonego stalą,
*   Na działce (…) zlokalizowany jest zbiornik retencyjny w formie ziemnych skarp umocnionych ażurowymi płytami betonowymi,
*   Na działce (…) znajduje się też ekran akustyczny,
*   Działka (…) jest ponadto zabudowana drogami dojazdowymi

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 czerwca 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.119.2021.3.MMA. wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że: „(…) Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT.

(…) sprzedaż działki niezabudowanej nr (…) nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

(…) Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż Nieruchomości w części dotyczącej działek zabudowanych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie

art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – Zainteresowani będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości według właściwej dla tej czynności stawki VAT. ”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż intencją Stron jest rezygnacja ze zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.