Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-136/10/ESZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-04-30
Teza: skutki podatkowe dzierżawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura 12 lutego 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dzierżawy nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lutego 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych dzierżawy nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca od kilkunastu lat prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług budowlanych. Jest również czynnym płatnikiem podatku VAT. W 2006r. zakupił działkę budowlaną od dwóch osób fizycznych, która przeznaczona była w planie zagospodarowania przestrzennego miasta pod handel i usługi. Akty notarialne spisane zostały w dniu 25 i 27 listopada 2006r., na których jako kupujący figurował wspólnie z żoną, gdyż środki na jej zakup pochodziły z majątku wspólnego. W czerwcu 2007r. małżonkowie otrzymali pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego. Budynek ten został wybudowany w latach 2007-2008.

Od czerwca 2008r. budynek ten został wydzierżawiony innym firmom prowadzącym działalność handlowo-usługową, gdyż sam Wnioskodawca zrezygnował z prowadzenia w nim własnej działalności handlowej. W związku z faktem, że przewidywana wysokość czynszu za wynajem przekraczała kwotę 4000 euro za rok, postanowił opodatkować dochody z dzierżawy wspólnie z dochodami z prowadzenia własnej działalności gospodarczej, a nie korzystać z opodatkowania przychodów z dzierżawy ryczałtem zgodnie z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W tym celu poszerzył wpis do ewidencji działalności gospodarczej o dzierżawę lokali użytkowych. Po ustaleniu wartości początkowej wybudowanego budynku handlowo-usługowego na podstawie posiadanych faktur na zakup materiałów budowlanych i innych usług związanych z jego budową wprowadził jego wartość początkową do prowadzonej ewidencji środków trwałych z zakładu budowlanego. Wszelkie wystawiane faktury VAT za dzierżawę wpisywał do księgi przychodów i rozchodów i opodatkował podatkiem dochodowym wg stawki liniowej, gdyż taką formę opodatkowania wybrał od kilku lat. Faktury za dzierżawę wpisywał również do rejestru sprzedaży VAT i wykazywał w składanych deklaracjach VAT.

Obecnie w związku ze zmianą od 1 stycznia 2010r. cytowanej powyżej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (opublikowanej w Dz. U. Nr 3, poz. 13 z br.), która zmieniła stawkę ryczałtu od m.in. umów najmu, dzierżawy, itp. do wysokości 8,5% Wnioskodawca postanowił skorzystać z tej formy opodatkowania w stosunku do przychodów uzyskiwanych z dzierżawy lokali i zmienił formę opodatkowania przychodów z dzierżawy właśnie na ryczałt. W tym celu, w Urzędzie Skarbowym na stosownym druku, dokonał wyboru formy opodatkowania przychodów z dzierżawy jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Następnie wycofał z ewidencji działalności gospodarczej wpis dzierżawy lokali użytkowych, jako formy prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto wycofał z ewidencji środków trwałych budynek handlowo-usługowy, jako nie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nadmienia, że cały czas podstawowym źródłem utrzymania jego rodziny są dochody uzyskiwane z prowadzenia zakładu budowlanego, a dochody z dzierżawy są dodatkowymi źródłami dochodów. Ponadto żona Wnioskodawcy zarejestrowana jest w ZUS jako osoba współpracująca przy prowadzonej działalności gospodarczej i zajmuje się sprawami biurowo-księgowymi firmy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy opisany powyżej sposób postępowania w przypadku wyboru formy opodatkowania przychodów z dzierżawy lokali jest właściwy?
2.  Czy prawidłowy był wybór tej formy opodatkowania do przychodów osiąganych z dzierżawy lokali użytkowych?
3.  Czy może je opodatkować jako osoba fizyczna?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiony sposób postępowania w przypadku wyboru formy opodatkowania przychodów z dzierżawy lokali jest prawidłowy, ponieważ przychody te nie są związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z powyższych przepisów wynika, iż dla celów podatkowych przychody z dzierżawy mogą być traktowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako przychody z odrębnego źródła przychodów jakim jest dzierżawa m.in. nieruchomości. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z dzierżawy, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w dzierżawę. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wydzierżawianym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wydzierżawiany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego dzierżawy stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług budowlanych. W związku z budową budynku handlowo-usługowego poszerzył działalność o dzierżawę lokali użytkowych. Wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej budynek handlowo-usługowy, stanowił środek trwały w tej działalności i w ramach działalności tej był wydzierżawiany. W 2010r. Wnioskodawca zmienił formę opodatkowania przychodów z dzierżawy na ryczałt. Z ewidencji działalności gospodarczej wycofał wpis dotyczący dzierżawy lokali użytkowych jako formy prowadzenia działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż kwestią istotną dla zakwalifikowania przychodów z dzierżawy, do odpowiedniego źródła przychodów jest ocena, czy prowadzona przez Wnioskodawcę dzierżawa nieruchomości nosiła i nosić będzie nadal, znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej oraz czy jej przedmiotem jest składnik majątku związany z tą działalnością.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, działalność gospodarcza lub pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1.  wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 daje podstawę, by przyjąć iż dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarczą to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter, cechy przeznaczenia użytkowego (np. lokali mieszkalnych),
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, iż podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zauważyć przy tym należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji we właściwej ewidencji.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca wydzierżawiał nieruchomość w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, co oznacza, iż dzierżawa ta spełnia wszystkie enumeratywnie wymienione w art. 5a pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki pozarolniczej działalności gospodarczej. Ma ona zatem niewątpliwie charakter zarobkowy, ciągły i zorganizowany, a decyzja o dzierżawie nieruchomości nie miała charakteru incydentalnego (dzierżawa ma charakter powtarzalny).

Co również istotne, na gruncie przedmiotowej sprawy, przedmiotem dzierżawy był i jest składnik majątku związany z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. W ramach tej działalności został on bowiem wybudowany i stanowił środek trwały w tej działalności.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż okoliczność nowelizacji ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, a co za tym idzie istnienia korzystniejszej formy opodatkowania, uzyskiwanych przez Wnioskodawcę przychodów z dzierżawy nieruchomości, nie może stanowić przesłanki zastosowania tej formy opodatkowania. W konsekwencji przychody uzyskane z tej dzierżawy będą nadal stanowiły przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, a nie przychody z tzw. najmu (dzierżawy) prywatnego(ej), o którym(ej) mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, „opodatkowanego jako osoba fizyczna”.

Mając powyższe na względzie stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.