Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-919/13/LSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-01-13
Teza: W zakresie opodatkowania dostawy działek oraz prawa wieczystego użytkowania działek wraz z przeniesieniem prawa własności znajdujących się na nich budynków i budowli.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; dostawa; grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; plan-plan zagospodarowania przestrzennego; stawka; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 26 września 2013 r. (data wpływu 30 września 2013 r.) uzupełnionym pismem z 30 grudnia 2013 r. (data wpływu 3 stycznia 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek nr 5/21, nr 5/16, nr 5/15, nr 774, nr 773 i prawa wieczystego użytkowania działek nr 5/23 i nr 5/24 wraz z przeniesieniem prawa własności znajdujących się na nich budynków i budowli – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 września 2013 r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek oraz prawa wieczystego użytkowania działek wraz z przeniesieniem prawa własności znajdujących się na nich budynków i budowli.

Wniosek ten został uzupełniony pismem z 30 grudnia 2013 r. (data wpływu 3 stycznia 2014 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 grudnia 2013 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w roku 2007 r. nabył prawo własności sześciu działek gruntu oraz prawo wieczystego użytkowania ustanowionego na dwóch działkach. Na tychże nieruchomościach posadowione zostały następujące budynki i budowle stanowiące kompleks biurowy Q. (dalej jako „Kompleks”):

1.  na działce oznaczonej nr ewid. 5/17 (księga wieczysta KW: …) Spółka wybudowała budynek biurowy oznaczony jako „A” (zwany dalej jako „Budynek A”);
2.  na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 (księga wieczysta KW: …) Spółka wybudowała budynek biurowy oznaczony jako „B” (zwany dalej jako „Budynek B”). Na tej działce gruntu zostały wybudowane również następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniowa, ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik, wchodzące w skład części wspólnych Kompleksu. Przekazanie do użytkowania Budynku B wraz z opisanymi budowlami na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (zwane dalej jako „PB”) nastąpiło 2 stycznia 2012 roku. W okresie od dnia 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r., Budynek B w całości został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie umów najmu. Obecnie Budynek B jest wynajmowany w całości. W umowach najmu zawartych z najemcami Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy mogą korzystać budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym posadowionych na działce o nr ewid. 5/21. Tym samym wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku B najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, posadowione na działce o nr ewid. 5/21;
3.  na działce oznaczonej nr ewid. 5/16 (księga wieczysta KW: …) Spółka wybudowała budynek oznaczony jako „C” (zwany dalej jako „Budynek C”) wraz z następującymi budowlami: sieć kanalizacji deszczowej, parkingi, drogi, chodniki, sieć energoelektryczna, sieć kanalizacji teletechnicznej, sieć oświetleniową wchodzącymi w skład części wspólnych Kompleksu. Budowa Budynku C została zakończona w 2013 roku. Przekazanie do użytkowania Budynku C, wraz z opisanymi budowlami na podstawie przepisów PB, nastąpiło 6 września 2013 roku. Od 10 września 2013 r. około 50% powierzchni Budynku C zostało oddane przez Spółkę do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie umów najmu. W umowach najmu zawartych z najemcami Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy mogą korzystać budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym posadowionych na działce o nr ewid. 5/21. Tym samym wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku C najemcom zostały oddane do użytkowania, w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, części wspólne Kompleksu posadowione na działce nr ewid. 5/21. W pozostałej części Budynek C nie został oddany do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (nie został wynajęty);
4.  na działce oznaczonej nr ewid. 5/15 (księga wieczysta KW: ….) trwa budowa budynku oznaczonego jako „D” (zwany dalej jako „Budynek D”). Stan zaawansowania prac budowlanych wynosi około 20%, a w chwili obecnej trwają prace związane z ukończeniem szkieletu 11 oraz 12 piętra tego budynku. W 2013 roku planowane jest również wykonanie zadaszenia Budynku D. Na tej działce została również wybudowana budowla - sieć kanalizacji deszczowej, stanowiąca części wspólne Kompleksu;
5.  na działce gruntu nr ewid. 774 (księga wieczysta KW: …) Spółka wybudowała parking wielopoziomowy (zwany dalej jako „Budynek P”) wraz z budowlami - siecią kanalizacji deszczowej, drogą i chodnikiem, stanowiącymi części wspólne Kompleksu. Oddanie do użytkowania Budynku P wraz z opisanymi powyżej budowlami na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2012 roku. Od 4 stycznia 2012 do 11 września 2013 r. zostało oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie umów najmu, około 69% powierzchni Budynku P. W tej proporcji budynek obecnie jest wynajmowany. Po oddaniu do użytkowania na podstawie przepisów PB Budynku P Wnioskodawca uzyskał w 2013 r. pozwolenie na nadbudowę siódmej kondygnacji tego budynku. W chwili obecnej trwają prace związane z nadbudową siódmej kondygnacji Budynku P (zaawansowanie prac wynosi około 31%). Zakończenie prac planowane jest na maj-czerwiec 2014 r. Wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku P najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu wyżej opisane budowle, stanowiące części wspólne Kompleksu;
6.  na działce oznaczonej nr ewid. 773 (księga wieczysta KW: …) Spółka wybudowała następujące budowle: parking naziemny, drogi, chodniki, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji teletechnicznej, sieć oświetleniowa oraz pylon kierunkowy jednostronny. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 773.
7.  na działce oznaczonej nr ewid. 5/23 (księga wieczysta KW: …), której użytkownikiem wieczystym jest Spółka, Wnioskodawca wybudował następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji teletechnicznej, pylon kierunkowy jednostronny. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/23.
8.  na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 (księga wieczysta KW: …), której użytkownikiem wieczystym jest Spółka, Wnioskodawca wybudował następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/24.

W momencie zbycia Kompleksu opisany powyżej stan zaawansowania prac budowlanych może ulec zmianie.

W odniesieniu do budowy opisanych powyżej budynków oraz budowli, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie. W stosunku do opisanych powyżej budynków i budowli Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych budynków i budowli, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka planuje dokonać zbycia całego Kompleksu, przy czym umowa sprzedaży Kompleksu zostanie zawarta nie później niż 31 grudnia 2013 r. Nabywcą Kompleksu będzie spółka osobowa bądź spółka kapitałowa (zwana dalej „Kupującym”), będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowy Kompleks, na który składają się poszczególne budynki i budowle posadowione na opisanych powyżej gruntach, nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W celu potwierdzenia stanowiska Wnioskodawcy, został złożony w dniu 8 sierpnia 2013 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie (sygnatura interpretacji: IBPP4/443-389/13/LG).

W uzupełnieniu wniosku z 30 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Spółka oddawała powierzchnię budynku B w najem w sposób sukcesywny różnymi umowami a budynek B. Od 31 stycznia 2013 roku 99,58% powierzchni budynku B przeznaczonych na wynajem zostało wynajęte, a od 1 lipca 2013 roku 100% powierzchni budynku B przeznaczonych na wynajem zostało wynajęte;
2.  Spółka oddawała powierzchnię budynku P w najem sukcesywnie a na dzień przygotowania niniejszej odpowiedzi wynajęta powierzchnia budynku P wynosi 73%. Pozostała powierzchnia nie jest wynajmowana;
3.  Spółka będzie kontynuować budowę budynku D. Na działce 5/15 znajduje się budowla - sieć kanalizacji deszczowej. Budowla ta została przyjęta do użytkowania 29 grudnia 2010 roku. Budowla ta nie była przedmiotem umowy najmu ani innej umowy o podobnym charakterze;
4.  ponoszone przez Spółkę nakłady na rozbudowę budynku P stanowią nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, Spółka nie jest w stanie określić, czy wydatki te będą wyższe bądź równe 30% wartości początkowej budynku. W stosunku do tych wydatków Spółce przysługuje prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
5.  Na działkach objętych pytaniem numer 5 znajdują się następujące budowle: Działka 773:
    
    *   parkingi, drogi, chodniki - parking naziemny znajdujący się na działce jest przedmiotem najmu od 1 września 2010 roku. Drogi, chodniki nie są przedmiotem najmu;
    *   sieć kanalizacji deszczowej - nie jest przedmiotem najmu;
    *   sieć kanalizacji teletechnicznej - jest przedmiotem najmu od 1 października 2010 roku;
    *   oświetlenie - nie jest przedmiotem najmu;
    *   pylon kierunkowy - nie jest przedmiotem najmu.
    
    Działka 5/23:
    
    *   parkingi, drogi, chodniki - nie jest przedmiotem najmu;
    *   sieć kanalizacji deszczowej - nie jest przedmiotem najmu;
    *   sieć kanalizacji teletechnicznej - jest przedmiotem najmu od 1 października 2010 roku;
    *   pylon kierunkowy jednostronny - nie jest przedmiotem najmu.
    
    Działka 5/24:
    *   parkingi, drogi chodniki - nie jest przedmiotem najmu.
6.  wszystkie wyżej wymienione budowle są obiektami trwale związanymi z gruntami.
7.  symbole PKOB dotyczące budynków oraz budowli są następujące:
    *   budynek P-124
    *   budynek A, budynek B oraz budynek C -122;
    *   oświetlenie - 222;
    *   parkingi, drogi, chodniku - 211;
    *   ogrodzenie – 242.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy dostawa budynków i budowli posadowionych na gruntach wchodzących w skład Kompleksu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy: dostawa budynków i budowli opisanych w stanie faktycznym, posadowionych na gruntach wchodzących w skład Kompleksu, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Stan prawny

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie „towaru” ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Rezygnacja ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jest możliwa na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie o którym mowa powyżej, musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przywołany wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, adresowany jest do podatników, którym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i którzy nie ponosili wydatków na ulepszenie budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których istniało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, a jeśli ponosili, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Spełnienie obu warunków łącznie powoduje, iż zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT przy dostawie budynków, budowli lub ich części.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b - stosownie do art. 43 ust. 7a - nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dla oceny, czy w odniesieniu do transakcji sprzedaży budynku lub budowli zastosowanie znajduje zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT w pierwszej kolejności należy ocenić, czy doszło do jej pierwszego zasiedlenia. Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika (np. najemcę lub dzierżawcę). Wydanie budynków i budowli nabywcy winno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Za oddanie do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, uznać należy nie tylko sprzedaż, ale również umowy najmu i dzierżawy. Zatem pierwszym zasiedleniem będzie także moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Wnioskodawca pragnie również zauważyć, iż zgodnie z aktualnie obwiązującą linią interpretacji podatkowych do pierwszego zasiedlenia może dojść również w odniesieniu do określonej części budynku (np. w części wynajętej).

Takie stanowisko zostało sformułowane m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 stycznia 2013r., nr IPPP1/443-1055/12-2/MPe; interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 października 2012 r., nr IPPP1/443-993/12-4/PR; interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 5 marca 2012 r., nr IPTPP2/443-838/11-4/PR, Interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 20 lipca 2011 r., nr ITPP2/443-496/11/AD, interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2009 r., nr ILPP1/443-1056/09-5/AI). Sądy administracyjne również akcentują powyższy pogląd. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1605/10, sąd wyraźnie wskazał w tym zakresie, że „pierwsze zasiedlenie może zarówno dotyczyć budowli, budynków lub ich części”.

Wnioskodawca podkreśla również, że dla potrzeb podatku VAT wyodrębnione geodezyjnie działki, nawet objęte jedną księgą wieczystą należy traktować odrębnie (jako odrębny przedmiot opodatkowania). Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach podatkowych. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 28 czerwca 2011 r., nr IPPP2/443-640/11-2/KAN organ stwierdził, że „w sytuacji sprzedaży wyodrębnionych geodezyjnie działek, nawet w przypadku, gdy są one objęte jedną księgą wieczystą, zbycie to, na gruncie przepisów podatkowych, należy rozpatrywać oddzielnie w odniesieniu do każdej z tych działek zatem określenie stawki, bądź zwolnienie nie może być rozszerzane na całą nieruchomość, lecz winno być przyporządkowane do działki lub części działki, która spełnia warunki wynikające z przepisów uprawniające do stosowania preferencji”. Podobne stanowisko zostało wyrażone również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2009 r., nr IBPP3/443-785/08/IK, w którym wskazano, że „bez wpływu na przedstawione zdarzenie przyszłe pozostaje fakt, że ww. ustawa o księgach wieczystych i hipotece traktuje przedmiotową nieruchomość gruntową składającą się z kilku działek jako jedną nieruchomość, objętą jedną księgą wieczystą, bowiem każda jej część może być przedmiotem odrębnego obrotu. Objęcie nieruchomości składającej się z kilku działek jedną księgą wieczystą nie ogranicza możliwości dokonania wydzielenia, odłączenia części nieruchomości i założenia dla niej nowej księgi wieczystej”.

Wnioskodawca zauważa również, iż zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że zabudowany budynkami lub budowlami grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki (budowle) na nim posadowione.

W świetle powyższego zdaniem Wnioskodawcy na sposób opodatkowania podatkiem VAT lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem planowanej dostawy poszczególnych budynków i budowli (posadowionych na poszczególnych działkach), decydować będzie sposób opodatkowania budynków i budowli. W celu prawidłowego ustalenia skutków podatkowych, konieczne jest przeanalizowanie w jaki sposób oraz ewentualnie w jakiej części zostały zasiedlone budynki i budowle posadowione odrębnie na każdej nieruchomości gruntowej oraz czy do przedmiotowej dostawy będą miały zastosowania zwolnienia o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy VAT.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca dokonał przedmiotowej analizy.

Opodatkowanie podatkiem VAT zbycia budynków i budowli wchodzących w skład Kompleksu

1\. Budynek A Jak wykazano w przedstawionym powyżej przyszłym stanie faktycznym na działce o nr ewid. 5/17 Wnioskodawca wybudował Budynek A. Skutki podatkowe zbycia Budynku A na gruncie podatku VAT zostały potwierdzone w interpretacji indywidualnej z dnia 2 kwietnia 2013 r., nr IBPPI/443-1301/12/KJ i nie są przedmiotem niniejszego wniosku. 2. Budynek B i budowle posadowione na działce nr ewid. 5/21 Na działce o nr ewid. 5/21 Wnioskodawca wybudował Budynek B oraz następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik, wchodzące w skład części wspólnych Kompleksu. Przekazanie do użytkowania Budynku B wraz z przynależnymi budowlami na podstawie przepisów PB nastąpiło 2 stycznia 2012 roku. Wnioskodawcy, w związku z wybudowaniem Budynku B oraz wyżej opisanych budowli, przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku VAT naliczonego. W okresie od dnia 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. Budynek B w całości został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie umów najmu. W umowach najmu zawartych z najemcami, Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy mogą korzystać budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu. Tym samym, wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku B najemcom zostały oddane do użytkowania, w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, części wspólne Kompleksu posadowione na działce o nr ewid. 5/21. W stosunku do opisanych powyżej budynku i budowli Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie całości Budynku B nastąpiło pomiędzy datą przekazania pierwszej powierzchni najmu (tj. 2 stycznia 2012 r.), a ostatniej powierzchni najmu (tj. 11 września 2013). Natomiast pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku B (tj. 2 stycznia 2012 r.). Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia Budynku B w ramach transakcji sprzedaży Kompleksu zostanie dokonana nie później niż do końca 2013 r., od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku B oraz budowli wchodzących w skład części wspólnej Kompleksu posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/21 do momentu zbycia Budynku B oraz powyższych budowli nie upłynie okres 2 (dwóch) lat. W takiej sytuacji, do planowanej dostawy Budynku B oraz powyższych budowli, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, posadowionych na działce o nr ewid. 5/21, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy również w stosunku do planowanej dostawy powyższych obiektów nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie. Dostawa Budynku B oraz powyższych budowli będzie więc opodatkowana podatkiem VAT. Gdyby nawet uznać, że pierwsze zasiedlenie budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, posadowionych na działce nr ewid. 5/21, nie nastąpiło z chwilą przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku B (tj. 2 stycznia 2012 r.), to należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia tych budowli dojdzie wraz z dokonaniem ich dostawy wyniku sprzedaży całego Kompleksu. Wnioskodawca podkreśla również, iż w takiej sytuacji w stosunku do budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/21 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Wnioskodawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie tych obiektów. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa Budynku B i budowli posadowionych na działce nr ewid. 5/21 wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT. Planowana dostawa Budynku B i budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/21 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku sprzedaży całego Kompleksu. 3. Budynek C i budowle posadowione na działce nr ewid. nr 5/16 Na działce ewidencyjnej nr 5/16 Wnioskodawca wybudował Budynek C wraz z następującymi budowlami: sieć kanalizacji deszczowej, parkingi, drogi, chodniki, sieć energoelektryczna, sieć kanalizacji teletechnicznej, sieć oświetleniową wchodzącymi w skład części wspólnych Kompleksu. Budowa Budynku C została zakończona w 2013 roku. Przekazanie do użytkowania Budynku C wraz z opisanymi budowlami na podstawie przepisów PB nastąpiło 6 września 2013 roku. Od 10 września 2013 r. około 50% powierzchni Budynku C zostało oddane przez Spółkę do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie umów najmu. W pozostałej części Budynek C nie został oddany do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (nie został wynajęty), lecz możliwe jest podpisywanie kolejnych umów najmu i wydawanie kolejnych powierzchni najemcom do końca 2013 r. W umowach najmu zawartych z najemcami Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy mogą korzystać budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym posadowionych na działce o nr ewid. 5/16. Tym samym wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku C najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu posadowione na działce nr ewid. 5/16. Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie wyżej opisanego budynku i budowli przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo od obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie 50% powierzchni Budynku C, oddanej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. na podstawie umów najmu nastąpiło we wrześniu 2013 roku. Natomiast pozostała nie wynajęta powierzchnia zostanie zasiedlona po raz pierwszy wraz z dokonaniem planowanej dostawy Budynku C na rzecz Kupującego. Zdaniem Wnioskodawcy zarówno w stosunku do powierzchni Budynku C, która została już zasiedlona, jak również w stosunku do powierzchni, która nie została jeszcze zasiedlona, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku aktualnie wynajętej powierzchni Budynku C i tej, która zostanie wynajęta do końca 2013 roku, jeżeli planowana transakcja zbycia Budynku C zostanie dokonana pod koniec 2013 - od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku C do momentu jego zbycia nie upłynie okres dwóch lat. Natomiast w przypadku pozostałej powierzchni planowana transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zdaniem Wnioskodawcy również w stosunku do planowanej dostawy Budynku C nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tego obiektu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na jego wybudowanie. Dostawa Budynku C w całości będzie więc opodatkowana podatkiem VAT. Jak zauważono powyżej na działce o nr ewid. 5/16 Wnioskodawca wybudował również budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieci kanalizacji deszczowej, sieć oświetleniową ogrodzenie, pylon zewnętrzny, śmietnik, wchodzące w skład części wspólnych Kompleksu. W umowach najmu zawartych z najemcami Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy mogą korzystać budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu. Tym samym wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku C, najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, w tym posadowione na działce nr ewid. 5/16. W stosunku do opisanych powyżej budowli Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/16 wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku C (tj. 10 września 2013 r.). Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia wyżej opisanych budowli w ramach transakcji sprzedaży Kompleksu zostanie dokonana nie później niż do końca 2013 r., od momentu ich pierwszego zasiedlenia do momentu zbycia Kompleksu nie upłynie okres 2 (dwóch) lat. W takiej sytuacji do planowanej dostawy budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce o nr ewid. 5/21, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Zdaniem Wnioskodawcy również w stosunku do planowanej dostawy powyższych obiektów nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa Budynku C i budowli posadowionych na działce nr ewid. 5/16 wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT. Planowana dostawa Budynku C i budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/16 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku sprzedaży całego Kompleksu. 4. Budynek D Na działce ewidencyjnej nr 5/15 Wnioskodawca rozpoczął budowę Budynku D. Budowa budynku nie została jeszcze ukończona. Stan zaawansowania prac budowlanych wynosi około 20%, a w chwili obecnej trwają prace związane z ukończeniem szkieletu 11 oraz 12 piętra tego budynku. W 2013 roku planowane jest również wykonanie zadaszenia Budynku D tj, przed zbyciem Budynku D stan zaawansowania prac budowlanych ulegnie zwiększeniu. W związku z nieukończeniem budowy, budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania. Na działce Wnioskodawca wybudował również budowle: sieć kanalizacji deszczowej, która została już oddana do użytkowania na podstawie przepisów PB. Wnioskodawcy w związku z budową Budynku D oraz wybudowaną kanalizacją przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zdaniem Wnioskodawcy z uwagi na fakt, iż budowa Budynku D nie została jeszcze ukończona, nie mogło nastąpić jego pierwsze zasiedlenie. Zbycie niedokończonego budynku lub budowli, czyli obiektu budowlanego będącego dopiero w trakcie budowy nie może być równoznaczne ze zbyciem tego obiektu. Obiekt budowlany bowiem to skończona pod względem budowlanym konstrukcja połączona z gruntem w sposób trwały, wykonana z materiałów budowlanych i elementów składowych, będąca wynikiem prac budowlanych. Jest nim: 1. budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, 2. budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, 3. obiekt małej architektury. Oznacza to, że zbycie niedokończonego obiektu budowlanego będącego dopiero w trakcie budowy to zbycie nakładów inwestycyjnych (robót budowlanych), a nie zbycie samego obiektu (towaru). Nakłady inwestycyjne nie spełniają bowiem definicji towaru. Jak wskazano powyżej na przedmiotowej działce Wnioskodawca wybudował sieć kanalizacji deszczowej. Budowla ta nie była oddana przez Wnioskodawcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (nie były przez Wnioskodawcę wynajmowane), jej pierwsze zasiedlenie nastąpi wraz z dokonaniem planowanej dostawy sieć kanalizacji deszczowej na rzecz Kupującego. Wobec powyższego planowana dostawa kanalizacji deszczowej nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy również w stosunku do planowanej dostawy kanalizacji deszczowej posadowionej na działce nr ewid. 5/15 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie kanalizacji deszczowej. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa kanalizacji deszczowej oraz nakładów posadowionych na działce o nr ewid. 5/15 będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT. 5. Budynek P Na działce gruntu o nr ewid. 774 Wnioskodawca wybudował Budynek P wraz z budowlami - siecią kanalizacji deszczowej, drogą i chodnikiem, stanowiącymi części wspólne Kompleksu. Oddanie do użytkowania Budynku P wraz z opisanymi powyżej budowlami miało miejsce w 2012 roku. W chwili obecnej trwają prace związane z nadbudową siódmej kondygnacji Budynku P (zaawansowanie prac wynosi około 69% i może się zwiększyć do czasu zbycia Kompleksu. W 2012 r. około 69% powierzchni Budynku P zostało oddane do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu na podstawie umów najmu - pierwsze wydanie miejsca garażowego miało miejsce 4 stycznia 2012 roku. Pozostała części Budynku P, tj. około 31% nie została jeszcze oddana do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po oddaniu do użytkowania na podstawie przepisów PB Budynku P Wnioskodawca uzyskał w 2013 pozwolenie na nadbudowę siódmej kondygnacji tego budynku. Zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie około 69% powierzchni Budynku P oddanej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie umów najmu nastąpiło w styczniu 2012 roku. Natomiast pozostała niewynajęta powierzchnia Budynku P zostanie zasiedlona po raz pierwszy wraz z dokonaniem planowanej dostawy Budynku P na rzecz Kupującego. Zdaniem Wnioskodawcy zarówno w stosunku do powierzchni Budynku P, która została już zasiedlona, jak również w stosunku do powierzchni, która nie została jeszcze zasiedlona, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W przypadku aktualnie wynajętej powierzchni Budynku P i tej, która zostanie wynajęta do końca 2013 roku, jeżeli planowana transakcja zbycia Budynku P zostanie dokonana pod koniec 2013 r. - od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku P do momentu jego zbycia nie upłynie okres dwóch lat. Natomiast w przypadku pozostałej powierzchni planowana transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zdaniem Wnioskodawcy również w stosunku do planowanej dostawy Budynku P nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tego obiektu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na jego wybudowanie. Dostawa Budynku P w całości będzie więc opodatkowana podatkiem VAT. Jak zauważono powyżej, na działce o nr ewid. 744 Wnioskodawca wybudował również budowle: sieć kanalizacji deszczowej, drogę i chodniki, stanowiące części wspólne Kompleksu. W umowach najmu zawartych z najemcami, Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy mogą korzystać budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu. Tym samym wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku P najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, w tym posadowione na działce nr ewid. 744. W stosunku do opisanego powyżej budynku i budowli, Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 744, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku P (tj. 4 stycznia 2012 r.). Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia wyżej opisanych budowli w ramach transakcji sprzedaży Kompleksu zostanie dokonana nie później, niż do końca 2013 r., od momentu ich pierwszego zasiedlenia do momentu zbycia Kompleksu nie upłynie okres 2 (dwóch) lat. W takiej sytuacji do planowanej dostawy budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, posadowionych na działce ewid. nr 744, nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy również w stosunku do planowanej dostawy powyższych obiektów nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wnioskodawcy bowiem w stosunku do tych obiektów przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na ich wybudowanie. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa Budynku Pi budowli posadowionych na działce nr ewid. 774 wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT. Planowana dostawa Budynku P i budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 744 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku sprzedaży całego Kompleksu. 6. Działka 773 Na działce gruntu nr ewid. 773 Wnioskodawca wybudował następujące budowle: parking naziemny, drogi, chodniki, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji teletechnicznej, sieć oświetleniową, pylon kierunkowy jednostronny. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 773. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A, najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, w tym posadowione na działce nr ewid. 773. W stosunku do opisanych powyżej budowli Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 773, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tj. 9 września 2010 r.). Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia powyższych budowli dokonana w ramach transakcji sprzedaży Kompleksu zostanie dokonana nie później niż do końca 2013 r., od momentu pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli wchodzących w skład części wspólnej Kompleksu posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 773 do momentu ich zbycia upłynie okres dłuższy niż 2 (dwa) lata. W takiej sytuacji dostawa powyższych budowli podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ze zwolnienia tego Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować składając wraz z Kupującym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa wyżej opisanych budowli posadowionych na działce nr ewid. 773 będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT po rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, gdyby nawet uznać, że pierwsze zasiedlenie budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, posadowionych na działce nr ewid. 773, nie nastąpiło z chwilą przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tj. 9 września 2010 r.), to należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia tych budowli dojdzie wraz z dokonaniem ich dostawy wyniku sprzedaży całego Kompleksu. Wnioskodawca podkreśla również, iż w takiej sytuacji w stosunku do budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 773 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Wnioskodawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie tych obiektów. Planowana dostawa budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 773 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku sprzedaży całego Kompleksu. 7. Działka 5/23 Na działce gruntu nr ewid. 5/23, do której Spółce przysługuje prawo użytkowania wieczystego, Wnioskodawca wybudował następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi, sieć kanalizacji deszczowej, sieć kanalizacji teletechnicznej, pylon kierunkowy jednostronny. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/23. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A, najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, w tym posadowione na działce nr ewid. 5/23. W stosunku do opisanych powyżej budowli Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/23, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tj. 9 września 2010 r.). Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia powyższych budowli dokonana w ramach transakcji sprzedaży Kompleksu zostanie dokonana nie później niż do końca 2013 r., od momentu pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli wchodzących w skład części wspólnej Kompleksu posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/23 do momentu ich zbycia upłynie dłuższy niż 2 (dwa) lata. W takiej sytuacji dostawa powyższych budowli podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ze zwolnienia tego Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować składając wraz z Kupującym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa wyżej opisanych budowli posadowionych na działce nr ewid. 5/23 będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT po rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, gdyby nawet uznać, że pierwsze zasiedlenie budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, posadowionych na działce nr ewid. 5/23, nie nastąpiło z chwilą przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tj. 9 września 2010 r.), to należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia tych budowli dojdzie wraz z dokonaniem ich dostawy wyniku sprzedaży całego Kompleksu. Wnioskodawca podkreśla również, iż w takiej sytuacji w stosunku do budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/23 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Wnioskodawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie tych obiektów. Planowana dostawa budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/23 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku sprzedaży całego Kompleksu. 8. Działka 5/24 Na działce gruntu nr ewid. 5/24, do której Spółce przysługuje prawo użytkowania wieczystego, Wnioskodawca wybudował następujące budowle: parkingi, chodniki, drogi. Oddanie do użytkowania opisanych powyżej budowli na podstawie przepisów PB nastąpiło w 2010 roku. W umowach najmu, które zostały zawarte z najemcami Budynku A w roku 2010 Spółka zawarła postanowienia, na podstawie których najemcy Budynku A mogą korzystać z budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, w tym również posadowionych na działce nr ewid. 5/24. Wobec tego wraz z wynajętymi powierzchniami Budynku A, najemcom zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu części wspólne Kompleksu, w tym posadowione na działce nr ewid. 5/24. W stosunku do opisanych powyżej budowli Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, pierwsze zasiedlenie budowli posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24, wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu nastąpiło w momencie przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tj. 9 września 2010 r.). Jeżeli zatem planowana transakcja zbycia powyższych budowli dokonana w ramach transakcji sprzedaży Kompleksu zostanie dokonana nie później niż do końca 2013 r., od momentu pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli wchodzących w skład części wspólnej Kompleksu posadowionych na działce oznaczonej nr ewid. 5/24 do momentu ich zbycia upłynie dłuższy niż 2 (dwa) lata. W takiej sytuacji dostawa powyższych budowli podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ze zwolnienia tego Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować składając wraz z Kupującym oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W świetle powyższego planowana przez Spółkę dostawa wyżej opisanych budowli posadowionych na działce nr ewid. 5/24 będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT po rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, gdyby nawet uznać, że pierwsze zasiedlenie budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu, posadowionych na działce nr ewid. 5/24, nie nastąpiło z chwilą przekazania najemcom pierwszej powierzchni najmu w Budynku A (tj. 9 września 2010 r.), to należy uznać, iż do pierwszego zasiedlenia tych budowli dojdzie wraz z dokonaniem ich dostawy wyniku sprzedaży całego Kompleksu. Wnioskodawca podkreśla również, iż w takiej sytuacji w stosunku do budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/24 nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Wnioskodawcy przysługiwało bowiem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków poniesionych na wybudowanie tych obiektów. Planowana dostawa budowli wchodzących w skład części wspólnych Kompleksu posadowionych na działce nr ewid. 5/24 będzie również podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT nawet w sytuacji przyjęcia, iż w odniesieniu do tych budowli pierwsze zasiedlenie nastąpi w wyniku sprzedaży całego Kompleksu.

Zdaniem Wnioskodawcy, do dostawy wyżej opisanych budynków i budowli posadowionych na poszczególnych działkach ewidencyjnych będzie miała zastosowanie 23% stawka VAT.

Mając na uwadze powyższe, Spółka wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że przedmiotową interpretację oparto na przepisach prawa podatkowego obowiązujących do dnia 31 grudnia 2013 r., gdyż we wniosku z 26 września 2013 r. (data wpływu 30 września 2013 r.) Wnioskodawca wskazał, że dostawa nastąpi do 31 grudnia 2013 r.

Ponadto mimo wskazania przez Wnioskodawcę we własnym stanowisku numeracji działek 774 i 744 tut. organ przyjął, że chodzi o jedną i tę samą działkę nr 774.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definiuje pojęcie dostawy towarów. W myśl tego przepisu przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 14a ustawy o VAT, pod pojęciem wytworzenia nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy o VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Stosownie bowiem do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W opisie zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku Wnioskodawca wskazał, że dostawa działek wraz z budynkami i budowlami posadowionymi na tych gruntach, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, co zostało potwierdzone w wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach interpretacji indywidualnej z 12 listopada 2013 r., nr IBPP4/443-389/13/LG.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - do sprzedaży przedmiotowych składników majątkowych przez Wnioskodawcę będą zatem miały zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania sprzedaży działek, budynków i budowli.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienia od podatku dla dostaw niektórych towarów lub świadczenia niektórych usług, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów i świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Jak stanowi art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie wykorzystywana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy powinno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewiduje – po spełnieniu określonych warunków – objęcie dostawy zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2013 r., w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Natomiast, na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2013r., poz. 247, ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 lit. a i b i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami.

Natomiast budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy zgodnie z art. 3 pkt 3a ww. ustawy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Analogicznie definiuje budynek Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych wprowadzona do stosowania rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) stanowiąc, że przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Zaś budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Według podziału obiektów budowlanych na sekcje, działy i grupy w PKOB w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne. Grupa 122 Budynki biurowe, grupa 124 - Budynki transportu i łączności.

Dział 21 PKOB obejmuje m. in. grupy 211 – Autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe.

Z kolei dział 22 PKOB obejmuje Rurociągi, linie telekomunikacyjne i elektroenergetyczne. W dziale tym mieszczą się m.in. grupa 222 - Rurociągi sieci rozdzielczej i linie kablowe rozdzielcze. Natomiast dział 24 PKOB obejmuje Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe. W dziale tym mieszczą się m.in. grupa 242 Obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe, gdzie indziej nie sklasyfikowane.

Obiekty budowlane niebędące budynkami Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych zalicza do obiektów inżynierii lądowej i wodnej stanowiąc, iż obiekty inżynierii lądowej i wodnej są to wszystkie obiekty budowlane nie sklasyfikowane jako budynki, tj.: drogi kołowe, drogi kolejowe, mosty, autostrady, drogi lotniskowe, zapory wodne, itp.

Pojęcie obiektów inżynierii lądowej i wodnej odpowiada swym zakresem definicji budowli zawartej w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też pkt 10a ustawy. Jednakże dla zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem, czy też nie.

Analizując powołaną w niniejszej interpretacji definicję pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu obiekt musi zostać oddany do użytkowania, a ponadto czynność ta powinna podlegać opodatkowaniu. Z powyższej definicji wynika zatem, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy uznać umowę sprzedaży, najmu czy dzierżawy, pod warunkiem, że jest to czynność objęta zakresem ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli na podstawie przepisów szczególnych korzysta ona ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Według art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wybudował ww. budynki i budowle znajdujące się działkach nr 5/21, nr 5/16, nr 5/15, nr 774, nr 773, nr 5/23, nr 5/24, które w części są wynajmowane, tj.:

*   Budynek B wraz z budowlami oddany w najem sukcesywnie różnymi umowami od dnia 2 stycznia 2012 r. do dnia 3 lipca 2013 r. (od 31 stycznia 2013 r.- 99,58% powierzchni budynku B zostało wynajęte, a od 1 lipca 2013 roku 100% powierzchni budynku B zostało wynajęte),
*   Budynek C (w około 50%) powierzchni wraz z budowlami od 10 września 2013 r. został oddany w najem.
*   budowle znajdujące się na działce nr 773, tj. parking jest przedmiotem najmu od 1 września 2010 r. i sieć kanalizacji teletechnicznej jest przedmiotem najmu od 1 października 2010 roku;
*   budowla znajdująca na działce nr 5/23, tj. sieć kanalizacji teletechnicznej jest przedmiotem najmu od 1 października 2010 r.
*   budowle znajdujące się na działce nr 774 są przedmiotem najmu od 4 stycznia 2012 r.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że pierwsze zasiedlenie poszczególnych części przedmiotowych budynków i budowli, które zostały oddane w najem, miało miejsce z chwilą oddania tych części obiektów budowlanych w najem.

W stosunku natomiast do obiektów budowlanych, które nie zostały oddane do użytkowania w ramach czynności podlegających opodatkowaniu – nie zostały one oddane w najem, pierwsze zasiedlenie nastąpi dopiero w momencie dokonania planowanej sprzedaży.

Z powyższego wynika, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa poszczególnych budowli znajdujących się na działkach nr 773 i nr 5/23 będzie objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż w stosunku do tych budowli, tj.:

*   budowle znajdujące się na działce nr 773, tj. parking oddany w najem od 1 września 2010 r. i sieć kanalizacji teletechnicznej oddana w najem od 1 października 2010 roku;
*   budowla znajdująca na działce 5/23, tj. sieć kanalizacji teletechnicznej oddana w najem od 1 października 2010 r.

od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłyną dwa lata, gdyż Wnioskodawca wskazał we wniosku, że umowa sprzedaży Kompleksu zostanie zawarta nie później niż 31 grudnia 2013 r.

Natomiast dostawa obiektów budowlanych lub ich części, w odniesieniu do których pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata oraz sprzedaż niewynajmowanych części budynku C i budowli, których dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przy braku zatem możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy części Budynku C i Budynku B wynajmowanych wraz z budowlami w okresie krótszym niż 2 lata oraz budowli na działce nr 774 również wynajmowanych w okresie krótszym niż 2 lata oraz dla dostawy części Budynku C oraz pozostałych budowli znajdujących się na działkach nr 5/15, nr 773, nr 5/23 i nr 5/24, które nie były wynajmowane, należy dokonać analizy możliwości zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Należy wskazać, że w stosunku do budowy ww. budynków i budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących koszty ich budowy, zatem nie został spełniony warunek dla zastosowania zwolnienia określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Wnioskodawca w stosunku do przedmiotowych obiektów budowlanych nie ponosił wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczających 30% wartości początkowej poszczególnych budynków i budowli, a zatem spełniony został warunek dla zastosowania zwolnienia dostawy części budynku określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o VAT.

Ponieważ jednak dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, muszą być spełnione oba warunki określone w lit. a i b tego przepisu, zatem dostawa Budynku B i części Budynku C wraz z budowlami wynajmowanych w okresie krótszym niż 2 lata oraz dostawa budowli na działce nr 774 również wynajmowanych w okresie krótszym niż 2 lata oraz części Budynku C i dostawa budowli znajdujących się na działkach nr 5/15, nr 773, nr 5/23 i nr 5/24, które nie były wynajmowane, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż w przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu (budowie), a zatem nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT determinujący zastosowanie tego zwolnienia.

Zatem dostawa wynajmowanych w okresie krótszym niż 2 lata Budynku B wraz z budowlami i części Budynku C wraz z budowlami i budowli na działce nr 774 oraz dostawa części Budynku C i budowli znajdujących się na działkach nr 5/15, nr 773, nr 5/23 i nr 5/24, które nie były wynajmowane, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według 23% stawki podatku VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca dał podatnikom, dokonującym dostawy budynków i budowli objętych zwolnieniem od podatku wskazanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy poszczególnych budowli znajdujących się na działce nr 773 (parking i sieć kanalizacji teletechnicznej) i na działce nr 5/23 (sieć kanalizacji teletechnicznej), które były przedmiotem najmu i w odniesieniu do których dostawa będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu natomiast do dostawy budynku D w budowie należy wskazać, że jeśli budowa tego budynku będzie kontynuowana to przedmiotem sprzedaży jest budynek w określonym stadium budowy.

Należy zauważyć, że zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999r. nr … (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

W związku z powyższym, jeżeli obiekt budowlany rozpoczęty, którego budowa po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowana, może być klasyfikowany wg PKOB jako budynek, wtedy przy jego dostawie stosuje się stawkę podatku VAT właściwą dla dostawy budynku.

Nie można się zatem zgodzić z Wnioskodawcą, że w tym przypadku przedmiotem dostawy będą wyłącznie nakłady, gdyż stan zaawansowania robót jak i fakt ich dalszego kontynuowania wskazuje, że przedmiotem dostawy będzie budynek na określonym etapie budowy.

Należy także dodać, że mimo niewskazania przez Wnioskodawcę dla tego budynku symbolu PKOB tut. organ dla celów niniejszej interpretacji przyjął, że ponieważ wniosek dotyczy sprzedaży kompleksu biurowego, to budynek ten nie jest budynkiem mieszkalnym o symbolu PKOB 11. Ponieważ budynek ten jest budynkiem na określonym etapie budowy i nie został jeszcze oddany do użytkowania należy uznać, że jego dostawa będzie dostawą przed pierwszym zasiedleniem zatem nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ze względu na fakt, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie tego budynku nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zatem jego dostawę należy opodatkować wg 23% stawki VAT.

Jeśli natomiast chodzi o budynek P na działce nr 774 należy stwierdzić, że jego dostawa również będzie opodatkowana wg 23% stawki VAT.

Z opisu sprawy wynika, że część tego budynku była sukcesywnie oddawana w najem począwszy od 4 stycznia 2012 r. i jest to 73%.

Jednocześnie w odniesieniu do tego budynku Wnioskodawca przed sprzedażą ponosi wydatki na jego ulepszenie lecz nie jest w stanie określić czy na moment sprzedaży będą wyższe czy niższe niż 30% wartości początkowej tego budynku.

W tej sytuacji należy stwierdzić co następuje:

1.  W odniesieniu do niewynajmowanej części budynku ponoszone wydatki na ulepszenie pozostają bez wpływu na opodatkowanie gdyż dostawa tej części i tak będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie będzie również możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego budowie, zatem dostawę niewynajmowanej części budynku P należy opodatkować 23% stawką VAT.
2.  W odniesieniu do wynajmowanej części budynku P:
    *   jeśli wydatki na jego ulepszenie poniesione do dnia sprzedaży będą równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej to należy uznać, że dostawa tej części budynku będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia po ulepszeniu równym lub wyższym niż 30% wartości początkowej zatem brak będzie podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, jednocześnie nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawcy przy budowie przysługiwało prawo do odliczenia podatku, tak więc dostawa tej części budynku będzie opodatkowana 23% podatku VAT,
    *   jeśli wydatki na jego ulepszenie poniesione do dnia sprzedaży będą niższe niż 30 % jego wartości początkowej, to należy uznać, że dostawa tej części budynku nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jednakże ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą upłynie okres krótszy niż 2 lata nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Nie będzie też możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Wnioskodawcy przy budowie budynku przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zatem i w tym przypadku należy zastosować stawkę 23%.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty rozstrzyga przepis ww. art. 29 ust. 5 ustawy o VAT oraz w przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyższe oznacza, iż do dostawy gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu), stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku, natomiast w przypadku gdy jest opodatkowana, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu), na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części.

W przypadku gdy dostawa ww. obiektów budowlanych będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT stwierdzić należy, że również dostawa części gruntu przyporządkowana do dostawy poszczególnych budynków i budowli, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT i w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT lub w przypadku prawa wieczystego użytkowania gruntu § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy pamiętać, że wpływ na sposób opodatkowania danej działki gruntu będą miały wszystkie budynki, budowle oraz ich część posadowione na danej działce i trwale z nią związane.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że do opisanych budynków i budowli posadowionych na poszczególnych działkach ewidencyjnych będzie miała zastosowanie 23% stawka VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. gdyż z wniosku wynika, że sprzedaż nastąpi nie później niż 31 grudnia 2013 r.

Przedmiotem interpretacji nie była kwestia opodatkowania dostawy działki nr ewid. 5/17 zabudowanej budynkiem biurowym oznaczonym jako „A”, gdyż Wnioskodawca wskazał we wniosku, że skutki podatkowe zbycia ww. działki wraz z budynkiem A na gruncie podatku VAT zostały potwierdzone w interpretacji indywidualnej z dnia 2 kwietnia 2013 r., nr IBPPI/443-1301/12/KJ i nie są przedmiotem niniejszego wniosku.

W zakresie powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że dotyczą indywidualnych spraw podmiotów, które o nie wystąpiły i nie stanowią źródeł powszechnie obowiązującego prawa.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.