Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-1034/09/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-03-12
Teza: Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 r. (brak meldunku).
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 7 grudnia 2009 r. (data wpływu 14 grudnia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 26 lutego 2010 r. (data wpływu 3 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 grudnia 2009 r. (data wpływu) został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zasad opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2007 r. nabył Pan wraz z żoną na zasadzie wspólności majątkowej nowy lokal mieszkalny od developera, w którym nie był zameldowany na pobyt stały. Jednocześnie rozpoczęli Państwo budowę domu. W marcu 2008 r. na przedmiotowy lokal została założona księga wieczysta. Ponieważ mieszkanie było zakupione w stanie tzw. developerskim (bez wykończenia), wzięliście Państwo kredyt w banku na „sfinansowanie remontu lokalu mieszkalnego”.

Wśród wydatków na remont nabytego przez Wnioskodawcę mieszkania, znajdują się m.in.

*   drzwi wewnętrzne,
*   zakup materiałów budowlanych (np. kleje, silikon, gres, itd.)
*   elementy wykończenia podłogi (panele, listwy podłogowe, kafelki),
*   elementy zabudowy drewnianej (meble w zabudowie, garderoby, meble kuchenne),
*   armatura łazienkowa i kuchenna (w tym baterie, umywalki, wanna muszle klozetowe),
*   elementy wyposażenia (lustro).

Ze względu na trudną sytuację finansową przedmiotowy lokal we wrześniu 2009 r. został sprzedany. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczył Pan na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na wykończenie przedmiotowego lokalu mieszkalnego oraz na budowę domu.

Nadmienił Pan również, iż nie mając na celu sprzedaży mieszkania ponosił koszty związane z jego wykończeniem, lecz nie na wszystkie wydatki posiada faktury VAT czy paragony.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania można zaliczyć:

*   kredyt wraz z odsetkami wzięty na wykończenie mieszkania, spłacony w chwili jego sprzedaży,
*   koszty związane z wpisem do księgi wieczystej oraz koszty notarialne związane z założeniem hipoteki,
*   wydatki poniesione na remont tego lokalu.

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie koszty, które zostały wymienione w przedmiotowym wniosku i uzupełnieniu należy uznać za koszty uzyskania przychodu. W ocenie Wnioskodawcy, wszystkie ww. koszty spowodowały, że pomniejszony został dochód.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w 2007 r. nabył od developera lokal mieszkalny, a następnie we wrześniu 2009 r. dokonał jego odpłatnego zbycia.

Dokonując zatem oceny skutków sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jednakże art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. – stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Tymczasem, ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz uzupełnienia wynika, iż Wnioskodawca nie był zameldowany w zbywanym mieszkaniu.

Oznacza to, iż nie został spełniony wymagany przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, w związku z czym Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

Podkreślić należy, że zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. „Ulga meldunkowa” podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Uwzględniając powyższe, dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami uzyskania przychodu uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

*   prowizje pośredników w obrotu nieruchomościami,
*   koszty ogłoszeń w prasie,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku i jego uzupełnieniu stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego można zaliczyć cenę nabycia tego mieszkania, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej, opłaty notarialne związane z ustanowieniem hipoteki oraz udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania, tj. wydatki na wykończenie mieszkania w stanie tzw. developerskim, poczynione w czasie jego posiadania. Tym samym nie jest możliwe wyliczenie wartości nakładów według opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego (budowlanego), gdyż nie jest to sposób przewidziany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc wydatków, które nie zostały udokumentowane fakturami VAT, Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Nie stanowią również kosztu uzyskania przychodu wydatki poniesione na zakup elementów wyposażenia mieszkania (meble kuchenne, szafy, lustra). Również do kosztów uzyskania przychodu nie może zostać zaliczona spłata kredytu zaciągniętego na „sfinansowanie remontu lokalu mieszkalnego”.

Zgodnie bowiem z art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

1.  spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

1.  pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
2.  pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) - w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału,

3.  spłatę innych zobowiązań, w tym z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń,
4.  umorzenie kapitałów pozostających w związku z utworzeniem (nabyciem), powiększeniem lub ulepszeniem źródła przychodów.

Podobnie nie może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów spłata odsetek od kredytu. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na przedmiotowy lokal mieszkalny w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty związane z kredytem, zaciągniętym na wykończenie nabytego lokalu mieszkalnego są wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na remont, nie stanowią więc kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednocześnie należy wskazać, iż w aktualnym stanie prawnym w latach 2007-2008 przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe podatnika nie ma wpływu na zakres obowiązku podatkowego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.