Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1407/12/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-01-16
Teza: zbycie nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego w którym nastąpiło nabycie
Słowa kluczowe: nieruchomości-zbycie nieruchomości; przychód-źródła przychodu; rozbudowa; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 17 października 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 28 stycznia 2002 r. zakupił nieruchomość. Nieruchomość ta stanowi współwłasność małżeńską. W skład nieruchomości wchodzi prawo użytkowania wieczystego gruntu, o powierzchni 2 110 m² oraz budynek bacówki o pow. 121 m2. Jest to budynek parterowy, murowany, jednak ze względu na zły stan techniczny, wymagający gruntownego remontu. W chwili zakupu nie nadawał się do zamieszkania.

W dniu 09 czerwca 2008 r. wnioskodawca wraz z małżonką otrzymał decyzję od Starosty, który zatwierdził projekt budowlany rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego i udzielił pozwolenia na rozbudowę budynku mieszkalnego. Po uzyskaniu pozwolenia wnioskodawca wraz z żoną przystąpił do rozbudowy budynku. Inwestycja została zakończona w 2010 r. Od tego czasu wnioskodawca nie zamieszkał w budynku, natomiast zamiarem małżonków jest zbycie całej nieruchomości. Nieruchomość została zakupiona w 2002 r. i wyremontowana z zamiarem zamieszkania w niej, a nie w celu dalszej odsprzedaży. Jednakże obecnie sytuacja rodzinna nie pozwala wnioskodawcy przeprowadzić się do innej miejscowości, dlatego ma zamiar nieruchomość zbyć.

Na podstawie aktu notarialnego zakupu nieruchomości, w księdze wieczystej prowadzonej dla powyższej nieruchomości wnioskodawca został z żoną wpisany w dziale 1) KW pod rubryką „wpisy dotyczące prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość”. Dla całej nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Wnioskodawca nadmienił, iż jest osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej. Od 01 lutego 2012 r. jest na emeryturze.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8a i 8c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zbycie nieruchomości, o której mowa, nie stanowi źródła przychodu i nie będzie powodować konieczności zapłaty podatku dochodowego?

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8a i 8c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Nieruchomość została nabyta w 2002 r. Dla całej nieruchomości prowadzona jest jedna księga wieczysta. Zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu i nie będzie opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż od momentu zakupu do momentu zbycia upłynął okres 5 letni, o którym mówi ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8a i 8c ustawy.

Należy bowiem zauważyć, iż nieruchomościami są przede wszystkim grunty (art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny). Budynki wybudowane na gruncie nie stanowią, co do zasady, odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz jedynie część składową tego gruntu (art. 47 Kodeksu cywilnego). Powyższe zostało również potwierdzone przez NSA w wyroku z dnia 17 lipca 1998 r., III SA 5099/98, oraz przez organy skarbowe w interpretacjach indywidualnych.

Przykładem mogą być:

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 18 lutego 2009 r. Znak: ILPB2/415-747/08-3/ WM,
*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 20 lutego 2009 r. Znak: IBPBII/2/415-115/08/JT.

Ponadto należy nadmienić, iż budynek nie został wybudowany, lecz rozbudowany. Sens słowa „wybudowanie” w słowniku języka polskiego brzmi: „postawienie, wzniesienie domu”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zauważyć należy, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym, rozpatrując konsekwencje podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma moment jej nabycia a w określonych przypadkach również wybudowanie.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być dla jej ważności zawarta w formie aktu notarialnego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca wraz z żoną nabył w dniu 28 stycznia 2002 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość. W skład tej nieruchomości wchodziło prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz parterowy, murowany budynek bacówki. W 2008 r. wnioskodawca uzyskał pozwolenie na rozbudowę przedmiotowego budynku. Inwestycja została ukończona w 2010 r. Wnioskodawca z uwagi na zmianę planów życiowych swojej rodziny powyższą nieruchomość zamierza sprzedać.

Aby zatem w przedmiotowej sprawie móc dokonać oceny czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spowodowała po stronie wnioskodawcy powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu nie mogą być odrębnymi przedmiotami własności.

Z powyższego wynika, że budynek tylko wówczas nie stanowi odrębnego przedmiotu własności, jeżeli posiadaczowi gruntu, na którym jest wzniesiony przysługuje prawo własności tego gruntu.

Pojęcie użytkowania wieczystego, które występuje w przedmiotowym wniosku zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W myśl art. 235 Kodeksu cywilnego właścicielem budynku mieszkalnego wybudowanego na działce gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste jest użytkownik wieczysty działki gruntu. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W myśl art. 235 § 2 tej ustawy, przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Przepis art. 235 Kodeksu cywilnego wprowadza istotny wyjątek od zasady superficies solo cedit, statuowanej w przepisie art. 48 Kodeksu cywilnego, a jednocześnie jest źródłem odrębnej własności, zwanej niekiedy skrótowo własnością budynkową, której istnienie przewiduje przepis art. 46 Kodeksu cywilnego. Skutkiem powyższego jest powstanie złożonej sytuacji prawnorzeczowej, w ramach której inny podmiot jest właścicielem gruntu (Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego), a inny (użytkownik wieczysty) jest właścicielem budynków lub innych urządzeń. W przypadku gdy przedmiotem użytkowania wieczystego jest grunt zabudowany, ustanowienie użytkowania wieczystego na takim gruncie wiąże się z przeniesieniem na rzecz użytkownika wieczystego własności budynków (i innych urządzeń) związanych z użytkowanym gruntem. Należy przy tym podkreślić, iż owo przeniesienie własności nie może być dokonane na mocy dowolnej umowy prowadzącej do przejścia własności, a wymaga formy aktu notarialnego. Tym samym gdy osoba nabywa prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem znajdującym się na tym gruncie, to z chwilą zawarcia stosownej umowy nabywca staje się również właścicielem tego budynku.

Reasumując zatem powyższe należy stwierdzić, że z dniem 28 stycznia 2002 r. wnioskodawca nabywając prawo użytkowania wieczystego gruntu równocześnie stał się właścicielem budynku (bacówki) znajdującej się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Odnosząc się natomiast do późniejszej rozbudowy budynku położonego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste a dokonanej w 2008 r. należy zauważyć, że czynność ta w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia dla sposobu liczenia okresu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy. Jak już wywiedziono powyżej, okres ten jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i od daty nabycia lub wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia przebudowa i rozbudowa wcześniej nabytego budynku, gdyż czynności te nie stanowią wybudowania budynku w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Wybudowanie budynku to jego wzniesienie. Tymczasem rozbudowa to pojęcie, które odnosi się do budynku już istniejącego na gruncie, czyli takiego, który został już wniesiony, a teraz powiększona jest jedynie jego kubatura.

W przedmiotowej sprawie zarówno nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jak i własności budynku miało miejsce 28 stycznia 2002 r. Tym samym pięcioletni okres określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął w przypadku wnioskodawcy z końcem 2007 r.

Zatem, planowane zbycie nieruchomości wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego. Sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu stanowiłaby źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jeżeli zostałaby dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz nabycie lub wybudowanie budynku bacówki, nie zaś licząc od końca roku, w którym zakończona została rozbudowa wcześniej już istniejącego budynku.

W świetle powyższego prawidłowe jest przedstawione we wniosku stanowisko, iż zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkiem nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do powołanych przez wnioskodawcę interpretacji indywidualnych Ministra Finansów tutejszy Organ informuje, że orzeczenia podatkowe za każdym razem wydawane są w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Odnosząc się zaś do powołanych przez wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych należy zaznaczyć, że orzeczenia sądowe w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i wiążą jedynie w sprawach, w których zapadły.

Niniejsza interpretacja została wydana dla wnioskodawcy w jego indywidualnej sprawie zgodnie z dyspozycją art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną w swojej indywidualnej sprawie winna wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.