Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-775/08-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-03-04
Teza: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; sprzedaż; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 4 listopada 2008 r. (data wpływu do BKIP w Lesznie 9 grudnia 2008 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 lutego 2009 r. (data wpływu 11 lutego 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej obliczenia dochodu ze sprzedaży mieszkania,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej zaliczenia w koszty odpłatnego zbycia robót wykonanych przez męża Zainteresowanej.

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2008 r. złożyła do Urzędu Skarbowego w (\`(...)\`) wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Pismem z dnia 27 listopada 2008 r. nr (\`(...)\`) Naczelnik Urzędu Skarbowego w (\`(...)\`) – działając na podstawie art. 13 § 2 pkt 4, art. 14b § 1 i art. 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz regulacji zawartych w § 1 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) – przekazał zgodnie z właściwością wniosek Pani do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 3 lutego 2009 r. nr ILPB2/415-775/08-2/JK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 3 lutego 2009 r., (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 5 lutego 2009 r.), zaś w dniu 11 lutego 2009 r. do tutejszego organu wpłynęło pismo, którym Wnioskodawczyni częściowo uzupełniła wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2007 roku Zainteresowana wraz z mężem zakupiła mieszkanie za cenę 7 tysięcy złotych. Mieszkanie było do kapitalnego remontu, począwszy od dachu (poddasze) poprzez wymianę okien, drzwi, wszystkich instalacji, postawienie ścianek, zrobienie łazienki i wc.

Wnioskodawczyni z mężem posiada współwłasność małżeńską. W przedmiotowym mieszkaniu zameldował się tylko mąż Zainteresowanej. Wszystkie materiały niezbędne na remont mieszkania kupowane były na faktury wystawiane na imię i nazwisko Zainteresowanej. W mieszkaniu remont przeprowadzał także małżonek Wnioskodawczyni, który prowadzi własną firmę budowlaną.

Po prawie dwóch latach (w grudniu 2008 roku) mieszkanie zostało sprzedane za sumę 88 tysięcy złotych. Wszystkie materiały na remont wyniosły prawie 15 tysięcy złotych.

Przy sprzedaży mieszkania mąż Zainteresowanej skorzystał z ulgi meldunkowej, z której Ona skorzystać nie mogła.

Wnioskodawczyni wskazuje, że wydaje się, iż po Jej stronie zaistniał dochód w wysokości sprzedaży mieszkania, czyli 44 tysiące złotych. Wnioskodawczyni ma wątpliwości, czy może sobie do kosztów doliczyć całość faktur związanych z remontem, czy też 7,5 tysiąca zł (czyli połowę).

Zainteresowana wskazuje, że wyliczenie dochodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania będzie miało następującą postać:

88\. 000 zł – 7.000 zł – 15 .000 zł (faktury)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

2

Jeżeli Wnioskodawczyni może odliczyć tylko połowę wartości faktur, to co się dzieje z drugą połową? (Czy może odliczyć sobie ją mąż?) Zainteresowana podaje, że praca męża włożona w podniesienie standardu tego mieszkania też powinna być rozliczona. Wykonane były między innymi takie prace jak: malowanie, szpachlowanie, wymiana okien, montaż ściennej zabudowy kartonowo – gipsowej, remont dachu, montaż paneli PCV, położenie płytek, wymiana drzwi, tynkowanie.

Zainteresowana wskazuje, że mąż mógłby na Nią wystawić fakturę, ale w ten sposób doszłoby do absurdu, ponieważ mąż musiałby zapłacić podatek od wykonywanych prac.

Wnioskodawczyni będzie rozliczać się samodzielnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Co się dzieje z fakturami wystawionymi na imię i nazwisko Zainteresowanej, czy może Ona odliczyć ich całość czy połowę?
2.  Jeżeli Zainteresowana może tylko połowę, to czy Jej małżonek może odliczyć drugą połowę?
3.  Czy można jakoś w koszty rozliczyć roboty wykonane przez męża Wnioskodawczyni?
4.  Jak obliczyć dochód Zainteresowanej od sprzedaży mieszkania?

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na trzecie i czwarte pytanie przedstawione we wniosku, natomiast w zakresie pytania pierwszego i drugiego wydano w dniu 4 marca 2009 r. odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-775/08-5/JK.

Zdaniem Wnioskodawczyni, z uwagi na to, że posiada z mężem współwłasność małżeńską, powinna Ona także skorzystać z ulgi meldunkowej, pomimo tego, że w mieszkaniu zameldował się tylko On.

Roboty związane z remontem mieszkania też powinny być wliczone w koszty związane z remontem. Koszty te powinny być odliczone od zysku ze sprzedaży mieszkania, tym bardziej, że Zainteresowana wraz z mężem zakupiła działkę budowlaną i te pieniądze będą dalej inwestować w budowę domu.

Z treści przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż dochód ze sprzedaży mieszkania – w opinii Zainteresowanej – powinien być obliczony w następujący sposób:

88\. 000 zł – 7.000 zł – 15 .000 zł (faktury)

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

2

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej obliczenia dochodu ze sprzedaży mieszkania,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej zaliczenia w koszty odpłatnego zbycia robót wykonanych przez męża Zainteresowanej.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jednak w myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z uwagi na fakt, iż przedmiotową nieruchomość Zainteresowana nabyła w 2007 roku w niniejszej sprawie znajdą zastosowanie przepisy updof, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku.

Zgodnie zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 updof w brzmieniu obowiązującym ww. terminie, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

\- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej, zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatników uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) updof, którzy złożą w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 updof, za rok podatkowy w którym nastąpiło odpłatne zbycie, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 updof, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 roku (oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z ulgi meldunkowej).

Stosownie do art. 21 ust. 22 updof, zwolnienie o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oznacza to, iż w razie zbycia lokalu stanowiącego współwłasność obojga małżonków, każdy z małżonków jako odrębny podatnik uzyska dochód w wysokości połowy wartości prawa, a zatem kwestię zastosowania zwolnienia należy rozpatrywać odrębnie w stosunku do każdego z małżonków. Tym samym 12 miesięczny okres zameldowania na pobyt stały należy liczyć odrębnie dla każdego z małżonków.

Jak wynika z powołanych przepisów, warunkiem zwolnienia od podatku dochodowego przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, jest zameldowanie podatnika w zbywanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Przepis ten nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wyżej wskazany okres.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz z mężem w 2007 r. stała się współwłaścicielem mieszkania. W ww. lokalu, który w 2008 roku został przez nich sprzedany zameldowany był tylko mąż Zainteresowanej.

Jak już wyżej wskazano, z przepisu art. 21 ust. 22 updof wynika, iż aby oboje małżonkowie mogli skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, każdy z nich musi spełnić warunki uprawniające do skorzystania z tej ulgi. Oznacza to, iż każdy z małżonków musi być zameldowany na pobyt stały w zbywanym lokalu mieszkalnym przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia i każdy z nich musi złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 updof we wskazanym wyżej terminie.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz opisany we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni nie spełnia wymaganego przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunku dwunastomiesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 updof, co oznacza, że nie przysługuje Jej prawo do skorzystania z ulgi meldunkowej.

W związku z powyższym z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni nie spełniła warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w części przypadającej na Nią podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 updof – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., do 31 grudnia 2008 r. – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 updof, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c updof, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e updof, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem w świetle przedstawionego stanu prawnego i faktycznego w przedmiotowej sprawie, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia powiększone o udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, tj. od chwili nabycia.

Natomiast do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa we wskazanym wyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zaliczyć wszystkie te wydatki, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży doszła do skutku. Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Reasumując, stwierdzić należy, że Zainteresowana nie ma prawa do skorzystania z ulgi meldunkowej w odniesieniu do uzyskanego przez Nią przychodu ze sprzedaży mieszkania. Wnioskodawczyni prawidłowo wskazała sposób obliczenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży tego mieszkania. Nie może Ona natomiast zaliczyć w koszty uzyskania przychodu wartości samodzielnie wykonanych przez Jej małżonka prac remontowych, gdyż wartość tych prac nie jest udokumentowana w sposób przewidziany przepisami prawa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.