Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.818.2021.3.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-14
Teza: Określenie podstawy opodatkowania przy transakcji zamiany nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; powiat; zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej określenia podstawy opodatkowania przy transakcji zamiany nieruchomości (pytania oznaczone nr 1 i 3) jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

13 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. określenia podstawy opodatkowania przy transakcji zamiany nieruchomości. Uzupełnili go Państwo częściowo – w odpowiedzi na wezwanie – poprzez wniesienie opłaty z 14 lutego 2022 r. (wpływ 14 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zadania samorządu powiatowego określa ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym. Wyliczenie zadań powiatu znajduje się w art. 4 przytoczonej ustawy. Jednak zgodnie z przepisami prawa powiat wykonuje również zadania z zakresu administracji rządowej. Powiat wykonuje określone ustawami zadania publiczne o charakterze ponadgminnym w zakresie: m.in. geodezji, kartografii i katastru i gospodarki nieruchomościami.

Celami publicznymi w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami są:

– art. 6 ust. 1: wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.

Zasady gospodarowania nieruchomościami reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 t.j., zwana dalej ugn).

Art. 11 ust. 1 podaje, że organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

Zasady prawidłowej gospodarki reguluje art. 12 ugn: Organy, o których mowa w art. 11 działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.

Na podstawie art. 13 ust. 1 nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany itd.

Dalej art. 15 daje możliwość zamiany przez Powiat na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.

Powiat (\`(...)\`) zamierza dokonać zamiany powiatowej nieruchomości, tj. działki nr 1 za dwie działki nr: 2 i 3 położone w (\`(...)\`) gmina (\`(...)\`), które stanowią własność osób fizycznych. Zamiana ta ma służyć na prowadzeniu dalszych negocjacji z Gminą (\`(...)\`), w sprawie regulacji stanu prawnego gruntów gminnych zlokalizowanych w ciągu dróg powiatowych zgodnie z Uchwałą Nr (\`(...)\`) Zarządu Powiatu (\`(...)\`) z dnia 28 września 2021 r.

Wszystkie działki położone są w terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, również nie zostały wydane na nie decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kierunki w przeznaczeniu terenu według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego są następujące:

– działka nr 1 – drogi/ulice lokalne – istniejące,

– działki nr 2 i 3 – obszar rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Na wypisie ze studium z dnia 30 września 2021 r. widnieje zapis: „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego. Równocześnie stwierdza się, że dla ww. działek nie można określić aktualnego przeznaczenia zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, bowiem położone są na obszarze miasta i gminy (\`(...)\`) nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a obowiązujący plan dla tego terenu stracił moc z końcem 2003 roku”.

Działka nr 1 o pow. 0,0350 ha, położona w (\`(...)\`) stanowi własność Powiatu (\`(...)\`). W ewidencji gruntów i budynków oznaczona jest jako Pslll o pow. 0.0140 ha i Rllla o pow. 0,0210 ha. Działka ta powstała z podziału działki nr 0, która została nabyta przez wnioskodawcę z mocy prawa na podstawie art. 73 ust. 1, 3 i 3a i 3a ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, decyzją Wojewody (\`(...)\`) z dnia 29 maja 2013 r. znak (\`(...)\`) stwierdzającą, że Powiat (\`(...)\`) nabył z mocy prawa 1 stycznia 1999 r. prawo własności części nieruchomości położonej w miejscowości (\`(...)\`), oznaczonej jako działki nr 0 o pow. 0,10 ha i 0/1 o pow. 0,01 ha.

Działka nr 1 stanowi w terenie część ogrodzonej posesji osób fizycznych, nie jest zajęta pod drogę. Zagospodarowana została łącznie z działką nr 4, na której posadowiony został budynek mieszkalny tych osób fizycznych, które biorą udział w przedmiotowej zamianie nieruchomości.

Działki nr: 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,0216 ha stanowią własność ww. osób fizycznych. W ewidencji gruntów i budynków oznaczone są jako:

– działka nr 2 – Ps-IV o pow. 0,0105 ha,

– działka nr 3 o pow. 0,0111 ha: PslV – 0,0009 ha i PsV – 0,0102 ha.

W terenie działki te stanowią drogę utwardzoną tłuczniem i asfaltobetonem, działki te zostały zajęte pod drogę prowadzącą do pomnika (\`(...)\`) w (\`(...)\`).

Powiat jest podatnikiem podatku VAT, natomiast osoba fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.

**Pytania (oznaczone we wniosku nr 1 i 3)**

1\. Czy w przypadku transakcji zamiany nieruchomości, gdzie wartość nieruchomości Powiatu jest wyższa niż wartość nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej, należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% od różnicy między wartością nieruchomości, którą to różnicę winna zapłacić osoba fizyczna ?

3\. Co stanowi podstawę opodatkowania dla Powiatu przy transakcji zamiany nieruchomości?

**Państwa stanowisko w sprawie (do pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3)**

1\. W przypadku zamiany nieruchomości powiatowej o wyższej wartości, do kwoty dopłaty należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%.

3\. W przypadku zamiany nieruchomości powiatowej, podstawą opodatkowania dla Powiatu jest wartość działki osoby fizycznej, przy czym w przypadku zwolnienia z VAT będzie to równocześnie wartość brutto, natomiast w przypadku transakcji opodatkowanej do wartości działki osoby fizycznej należy doliczyć 23% VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy

Przez sprzedaż rozumie się odpłatna dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kwestii ustalenia podstawy opodatkowania dla ww. transakcji należy przywołać art. 29a ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy. Stosownie do tego przepisu,:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

W świetle art. 29a ust. 7 ustawy,

podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, iż uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis ten stanowi, że:

W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (np. wyrok z dnia z dnia 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z dnia 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z dnia 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Jeśli zatem określą Państwo w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz. 178):

Cena oznacza wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę.

W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Przez cenę rozumie się również stawkę taryfową.

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Ze złożonego wniosku wynika, że zamierzają Państwo dokonać zamiany powiatowej nieruchomości, tj. działki nr 1 za dwie działki nr: 2 i 3 położone w (\`(...)\`) gmina (\`(...)\`), które stanowią własność osób fizycznych. Przy czym w przypadku transakcji zamiany nieruchomości, wartość nieruchomości Powiatu jest wyższa niż wartość nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej, a osoba fizyczna zapłaci różnicę między wartością nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania dopłaty różnicy między wartością zamienianych nieruchomości wnoszonej przez osobę fizyczną oraz ustalenia, co stanowi podstawę opodatkowania dla Powiatu przy transakcji zamiany nieruchomości.

Analiza wniosku oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości dokonywanego w ramach umowy zamiany zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Zatem, o ile – jak wskazano we wniosku – wynagrodzeniem powiatu od nabywcy (osób fizycznych) będą dwie działki o nr 2 i 3 oraz dopłata różnicy wartości tych działek, to wartość tych działek osób fizycznych i kwoty dopłaty, pomniejszone o kwotę należnego podatku, będą stanowić, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawę opodatkowania. Jednocześnie, w przypadku zastosowania zwolnienia od podatku do działek Powiatu będących przedmiotem zamiany, podstawą opodatkowania będzie – jak wykazano wyżej - wartość działek osób fizycznych oraz kwota dopłaty, bez konieczności pomniejszania o kwotę podatku VAT (nie wystąpi kwota podatku należnego).

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 3 jest nieprawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 3. W pozostałym zakresie, tj. w zakresie pytania oznaczonego nr 2, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy. W związku z tym niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii określenia właściwej stawki podatku do opisanej transakcji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).