Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-538/11-2/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-02-13
Teza: A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zostanie wybrana opcja opodatkowania nieruchomości podatkiem od towarów i usług, powyższa umowa sprzedaży nieruchomości będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż; transakcja; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 01.12.2011 r. (data wpływu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01.12.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” G. Spółka Komandytowo-Akcyjna (dalej: Nabywca lub Spółka) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Nabywca planuje nabyć dwa budynki magazynowo-biurowe (dalej: Budynek I i Budynek II) wraz z przynależną infrastrukturą (sieci, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem, usytuowane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (dalej jako: Nieruchomość), który jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca). W skład nieruchomości wchodzą także grunty niezabudowane (opodatkowanie VAT nabycia gruntów niezabudowanych nie jest przedmiotem niniejszego wniosku).

Zbywca wybudował we własnym zakresie obydwa budynki zlokalizowane na nieruchomości w 2009 r. (poniósł całość nakładów w związku z budową Budynku I jak i Budynku II). Część Budynku II po wybudowaniu na gruntach będących we współużytkowaniu wieczystym Zbywcy i innego podmiotu (dalej: Współwłaściciela) stała się z mocy prawa współwłasnością obu podmiotów.

Zbywca kupił (transakcja opodatkowana VAT) pozostały udział we współwłasności Budynku II i jest obecnie wyłącznym właścicielem budynków zlokalizowanych na nieruchomości. Zbywca, z uwagi na związek ze sprzedażą opodatkowaną (usługi najmu gospodarczego) miał prawo i odliczył podatek VAT naliczony w związku z budową Budynku I i Budynku II (Współwłaściciel nie poniósł nakładów związanych z Budynkiem II i nie odliczył VAT z tego tytułu) oraz miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziału we współwłasności Budynku II na zasadach ogólnych (planowane wykorzystanie Budynku II do opodatkowanego najmu i/lub opodatkowanego zbycia). W celu zapewnienia finansowania budowy, Zbywca zaciągnął pożyczkę, która nie została w pełni spłacona na dzień złożenia niniejszego wniosku i nie zostanie spłacona do dnia transakcji.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, Zbywca wynajmuje powierzchnie znajdujące się na nieruchomości. Budynek I został wynajęty w pełni w maju 2009 r. (oznacza to, że nie ma takiej powierzchni w Budynku I, która nie podlegałaby w ogóle wynajęciu). Natomiast Budynek II pozostaje niewynajęty.

Jednocześnie, w celu umożliwienia właściwego użytkowania nieruchomości, zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania nieruchomością, ubezpieczenia i bieżącej obsługi nieruchomości (konserwacja, remonty), utrzymania czystości na nieruchomości, odśnieżania i ochrony. Zbywca w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania korzysta także z usługi księgowych i bieżącego doradztwa podatkowego oraz najmu powierzchni biurowej na własne potrzeby.

W ramach planowanej sprzedaży, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Spółka wstąpi z mocy prawa w stosunek najmu na miejsce Zbywcy w odniesieniu do umów najmu zawartych dla Budynku I. Jednocześnie zgodnie z intencją Stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę wszystkich praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę umowy w zakresie zarządzania nieruchomością (jako, że Spółka umowę w tym zakresie zawrze z innym podmiotem). W okresie przejściowym po transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego używania nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę. Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej, bieżącego doradztwa podatkowego.

Planowana transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności Zbywcy związanych z czynszem za wynajem nieruchomości powstałych przed transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu). Nabywca nie przejmie również zobowiązań Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników. Zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na nabywcę. W związku z tym, że zdaniem Spółki, sprzedaż już wynajmowanego Budynku (Budynek I) spełnia warunki do zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie dwóch lat od tego momentu), Strony transakcji planują skorzystać z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Spółka zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do transakcji zbycia nieruchomości zostanie sformułowane przez Zbywcę. Jego celem będzie potwierdzenie, że po wyborze tzw. opcji opodatkowania w stosunku do Budynku I, transakcja w odniesieniu do nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu standardową stawką VAT, jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy transakcja zbycia nieruchomości podlegać będzie:
    *   w odniesieniu do Budynku I: zwolnieniu z VAT z opcją opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i w sytuacji, gdy Zbywca oraz Nabywca złożą oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przedmiotowa transakcja sprzedaży Budynku I będzie podlegała opodatkowaniu standardową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT
    *   w odniesieniu do Budynku II: opodatkowaniu VAT stawką podstawową jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w związku z faktem, iż odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia w części w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a Zbywca miał prawo i odliczył podatek naliczony związany z wybudowaniem Budynku II oraz nabyciem udziału we współwłasności Budynku II, a tym samym sprzedaż nie będzie podlegać zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a?
2.  Czy Nabywca – działając jako zarejestrowany podatnik VAT, który wykorzystywać będzie nieruchomość do działalności opodatkowanej – ma prawo odliczyć podatek naliczony na nabyciu nieruchomości?
3.  Czy w związku z wyborem opodatkowania transakcji VAT stawką podstawową Nabywca zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu nieruchomości?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowy spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na opodatkowanie omawianej transakcji stawką podstawową VAT (po wyborze przez Strony opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10), nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości będzie miała formę umowy sprzedaży. Stosownie do postanowień art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m. in. umowy sprzedaży.

Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż „Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością” G. Spółka Komandytowo-Akcyjna (dalej: Nabywca lub Spółka) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest podatnikiem podatku VAT. Nabywca planuje nabyć dwa budynki magazynowo-biurowe (dalej: Budynek I i Budynek II) wraz z przynależną infrastrukturą (sieci, drogi wewnętrzne, ogrodzenie, itd.) oraz niezbędnym wyposażeniem, usytuowane na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (dalej jako: Nieruchomość), który jest podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: Zbywca). W skład nieruchomości wchodzą także grunty niezabudowane (opodatkowanie VAT nabycia gruntów niezabudowanych nie jest przedmiotem niniejszego wniosku). Strony transakcji planują skorzystać z opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

A zatem, przyjmując za Wnioskodawcą, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym zostanie wybrana opcja opodatkowania nieruchomości podatkiem od towarów i usług, powyższa umowa sprzedaży nieruchomości będzie korzystała z wyłączenia na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.