Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-284/15-6/KW1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-10-19
Teza: Skutki podatkowe nabycia nieruchomości – PCC.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 lipca 2015 r. (data wpływu 2 lipca 2015 r.) uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2015 r. (data nadania 23 września 2015 r., data wpływu 25 września 2015 r.) oraz pismem z dnia 13 października 2015 r. (data nadania 13 października 2015 r., data wpływu 15 października 2015 r.) na wezwanie Nr IPPP2/4512-627/15-2/JO, IPPB2/4514-284/15-2/KW1 z dnia 14 września 2015 r. (data nadania 15 września 2015 r., data doręczenia 17 września 2015 r.) oraz wezwanie Nr IPPP2/4512-627/15-4/JO, IPPB2/4514-284/15-4/KW1 z dnia 2 października 2015 r. (data nadania 5 października 2015 r., data doręczenia 6 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest spółką należącą do grupy kapitałowej A. – wiodącego w branży nieruchomościowej dewelopera i operatora centrów handlowych w Europie Środkowo – Wschodniej. Spółka jest polskim rezydentem podatkowym i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

Spółka planuje nabyć od innej spółki z siedzibą na terenie Polski (dalej: „Zbywca”) szereg nieruchomości (dalej: „Transakcja”), oznaczonych jako:

*   działki nr 110, 151/27, 151/32 o powierzchni 6,269 m2, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość nr 1”),
*   działka nr 151/37 o powierzchni 7,892 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość nr 2”),
*   działka nr 151/39 o powierzchni 165 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość nr 3A”), oraz
*   działka nr 151/42 o powierzchni 9,277 m2, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość nr 3B"),

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym wskazanych powyżej nieruchomości oraz właścicielem wszelkich (opisanych poniżej) obiektów budowlanych posadowionych na tych nieruchomościach i wyposażenia tych obiektów, które jednocześnie będą przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji. Wymienione powyżej nieruchomości wraz ze wspomnianymi obiektami budowlanymi i ich wyposażeniem będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie zwane „Nieruchomościami", o ile z kontekstu nie wynika inaczej.

W 2007 r. doszło do podziału spółki S. Sp. z o.o. (dalej: „S.”), w ramach którego Nieruchomości zostały wydzielone do Zbywcy. Wówczas (wskutek wspomnianego podziału spółki S.) Zbywca stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości.

Zbywca oświadczył Wnioskodawcy, że Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT (podziału S.). W związku z powyższym, Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zbywca ani Nabywca nie posiada szczegółowych informacji na temat wcześniejszych transakcji dotyczących Nieruchomości. Na podstawie zapisów w księgach wieczystych nieruchomości można wnioskować, iż prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostało pierwotnie ustanowione na korzyść spółki G. S.A.

Prawdopodobnie następnie, Nieruchomości (będące składnikiem przedsiębiorstwa spółki G. S.A.) zostały w 1998 r. nabyte przez spółkę G. S.A. w upadłości a następnie ta ostatnia spółka wniosła w 1999 r. m.in. wspomniane Nieruchomości w ramach aportu do spółki S. Z zastrzeżeniem wskazanych poniżej wyjątków, Nieruchomość nie była oddana przez Zbywcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zbywca nie posiada informacji, czy Nieruchomość była przedmiotem pierwszego zasiedlenia przed jej nabyciem przez Zbywcę w ramach podziału spółki S. Jednakże, zasadne jest przyjęcia założenia, iż w przeszłości Nieruchomość była używana przez jej właścicieli.

Informacje ogólne.

Jak wskazano powyżej, Nieruchomości położone są na gruntach, których użytkownikiem wieczystym była w przeszłości Stocznia. W związku z powyższym na Nieruchomościach znajdują się pozostałości infrastruktury stoczniowej, w tym w szczególności sieć elektryczna oraz sieć wodno – kanalizacyjna, które służą m.in. doprowadzeniu mediów do Nieruchomości oraz terenów sąsiednich oraz odprowadzeniu ścieków i nie stanowią one części przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: „Infrastruktura sieciowa"). Infrastruktura sieciowa zlokalizowana na Nieruchomości jest tylko fragmentem infrastruktury stoczniowej i dlatego wraz z pozostałymi częściami infrastruktury zlokalizowanej na terenach sąsiednich (należącej do innych właścicieli) tworzy całość – jedną sieć: elektryczną, wodną i kanalizacji sanitarnej. Właścicielem Infrastruktury sieciowej na Nieruchomości jest Zbywca.

Nieruchomości nie są i nigdy nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie dla celów działalności zwolnionej z VAT.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3A.

Zgodnie z treścią wskazanych powyżej ksiąg wieczystych, Nieruchomość 1 o powierzchni 6269 m2 stanowi grunt niezabudowany (za wyjątkiem działki o nr ewidencyjnym 110 o powierzchni 1 m2, która oznaczona jest jako teren zabudowany; jednakże zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy działka nr 110 jest działką niezabudowaną). Także Nieruchomość 3A o powierzchni 165 m2, pomimo oznaczenia w księdze wieczystej jako teren zabudowany, wedle informacji uzyskanych od Zbywcy jest nieruchomością niezabudowaną. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość 1 i 3A przeznaczone są pod zabudowę. Jednocześnie, dla celów podatku od nieruchomości Zbywca deklaruje, iż na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3B znajdują się budowle o łącznej wartości początkowej wynoszącej 862 zł (są to sieć kablowa, latarnie, oraz fragment ogrodzenia).

Nieruchomość 2.

Nieruchomość 2 stanowi działkę zabudowaną budynkiem U-Botów o powierzchni użytkowej 12,301 m2 oraz innymi obiektami budowlanymi. Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, Zbywca nabył budynek U-Botów oraz wspomniane obiekty budowlane w ramach podziału spółki S.. Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenia, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowej i w związku z którymi Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Wspomniany powyżej budynek U-Botów jest w części wynajmowany przez Zbywcę na rzecz podmiotów trzecich, a uzyskiwany przez Zbywcę czynsz najmu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość 3B.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej, Nieruchomość 3B (która powstała z podziału działki nr ewidencyjny 151/40) stanowi działkę zabudowaną o powierzchni 9,277 m2. Na Nieruchomości 3B posadowiony jest jedynie budynek przepompowni ścieków o powierzchni całkowitej 69 m2 (co stanowi ok. 0.74377% powierzchni tej działki). Przepompownia zlokalizowana jest na skraju tej działki gruntu. Jednocześnie, dla celów podatku od nieruchomości Zbywca deklaruje, iż na Nieruchomości 3B znajdują się budowle o łącznej wartości początkowej wynoszącej 11 697,18 zł (są to w szczególności sieć wodna i kanalizacyjno – sanitarna, latarnie, sieci kablowe, fragmenty placy i ulic oraz połączenie torowe). Wnioskodawca wskazał, że w dużej mierze naniesienia te to pozostałości po stoczni, które nie mają ekonomicznego znaczenia i docelowo zostaną zlikwidowane. Wspomniana przepompownia jest używana przez Zbywcę w ramach eksploatacji i dla potrzeb odbioru ścieków m.in. z budynku U-Botów położonego na Nieruchomości 2 oraz z terenów sąsiednich przez okres przekraczający dwa lata od daty planowanej dostawy Nieruchomości 3B. Zgodnie ze służebnością obciążającą Nieruchomość 3B, w miejscu w którym posadowiona jest przepompownia ścieków ma powstać droga dojazdowa, a zatem przepompownia docelowo może zostać wyburzona i przeniesiona w inne miejsce. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż Nieruchomość 3B jest przeznaczona pod zabudowę.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, przepompownia ścieków nie była przedmiotem ulepszeń, których wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej i w związku z którymi Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie wskazywała odrębnej ceny (wartości) w stosunku do przepompowni ścieków posadowionej na Nieruchomości 3B ze względu na fakt, iż nie ma ona wartości ekonomicznej dla stron Transakcji. W tym miejscu Wnioskodawca podkreślił, że w kontekście Nieruchomości 3B głównym celem Spółki jest nabycie działki gruntu przeznaczonej zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę (posadowiona na niej przepompownia ścieków nie ma decydującego znaczenia dla Wnioskodawcy).

Służebności.

Nieruchomości zostały obciążone służebnością o treści:

„Nieodpłatna służebność polegająca na prawie korzystania z istniejących sieci: wodnokanalizacyjnej, energetycznej i gazowej oraz prawie wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania napraw i konserwacji tych sieci oraz prawie przejazdu i przechodu po istniejących drogach na rzecz każdorazowego właściciela lub użytkownika wieczystego działek nr 151/26, nr 151/29, nr 151/30.”

Nieruchomości 1 i 2 zostały obciążone służebnością o treści:

„Bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: a) prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do posadowienia oraz eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych w postaci dwutorowych linii elektroenergetycznych 110 kv – oznaczonej kolorem czerwonym i 15 kv – oznaczonej kolorem niebieskim, na planie stanowiącym załącznik nr 2 do niniejszego aktu, b) obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na nieruchomościach obciążonych urządzeń elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a, c) prawie korzystania z nieruchomości obciążonych w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a) wraz z prawem wejścia i wjazdu na nieruchomość obciążoną odpowiednim sprzętem, zarówno przez pracowników E. SA, jak i przez wszystkie podmioty, którymi E. SA posługuje się w związku z prowadzoną działalnością z ograniczeniem wykonywania służebności do części działek nr 151/18, 151/20, 151/27, 151/37 oraz nr 151/32 przez które przebiegać będą linie elektroenergetyczne zaznaczone kolorem czerwonym i niebieskim na planie stanowiącym załącznik nr 2 do aktu notarialnego z 15.05.2012 rep. A oraz części tych działek niezbędnych do dojścia i dojazdu do tych sieci”;

Nieruchomość 2 jest obciążona służebnością o treści:

„Bezterminowa i nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu w zakresie wejścia i wjazdu odpowiednim sprzętem budowlanym i pojazdami niezbędnymi do dokonywania remontów i modernizacji transformatorów stacji GPZ młode miasto, przez działkę 151/37 pasem o szerokości 5 metrów wzdłuż granicy tej działki z działką nr 151/36, oznaczonym kolorem fioletowym i symbolami 1,a,g,2 na planie stanowiącym załącznik nr 3 do umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności z dnia 15.05.2012 rep. A, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela działek nr 151/36pow. 181 m2 i nr 151/38 pow. 785 m2 objętych księgą wieczystą ”

Nieruchomość 3A i Nieruchomość 3B są obciążone służebnościami o treści:

*   „Nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, przejazdu, budowy i utrzymania drogi dojazdowej przez działkę nr 151/33, oznaczonej literami ABCD na mapie przebiegu służebności stanowiącej załącznik nr 1 do aktu rep. z dnia 05-10-2007 r. Na rzecz każdorazowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działki nr 151/26, nr 151/29 i nr 151/30 łącznego obszaru 4,4421 ha objęte KW”

Służebność ta wygaśnie z chwilą nabycia przez Wnioskodawcę, gdyż jest ona ustanowiona na jego rzecz, jako właściciela nieruchomości władnącej.

*   „Bezterminowa służebność przesyłu polegająca na: a) prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do posadowienia oraz eksploatacji urządzeń elektroenergetycznych w postaci dwutorowych linii elektroenergetycznych 110 kv – oznaczonej kolorem czerwonym i 15 kv – oznaczonej kolorem niebieskim, na planie stanowiącym załącznik nr 2 do aktu notarialnego z 15.05.2012 rep. A b) obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na nieruchomościach obciążonych urządzeń elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a, c) prawie korzystania z nieruchomości obciążonych w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a) wraz z prawem wejścia i wjazdu na nieruchomość obciążoną odpowiednim sprzętem, zarówno przez pracowników E. SA, jak i przez wszystkie podmioty, którymi E. SA posługuje się w związku z prowadzoną działalnością z ograniczeniem wykonywania służebności do części działek nr 151/39, i nr 151/40 przez które przebiegać będą linie elektroenergetyczne zaznaczone kolorem czerwonym i niebieskim na planie stanowiącym załącznik nr 2 do wyżej opisanego aktu oraz części tych działek niezbędnych do dojścia i dojazdu do tych sieci.
*   „Bezterminowa służebność przesyłu polegająca na:
    1.  prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do posadowienia na niej w przyszłości urządzeń elektroenergetycznych w postaci kablowej linii elektroenergetycznej SN 15 kv, której przebieg przedstawiono na planie stanowiącym załącznik do aktu notarialnego z dnia 4 grudnia 2013r., rep. A,
    2.  obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na nieruchomości obciążonej urządzeń, o których mowa w pkt a), po ich posadowieniu,
    3.  prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, modernizacji, usuwania awarii oraz przebudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt a) i b) wraz z prawem wejścia i wjazdu na teren odpowiednim sprzętem przez pracowników przedsiębiorstwa energetycznego oraz przez wszystkie podmioty i osoby, którymi przedsiębiorstwo energetyczne posługuje się w związku z prowadzoną działalnością.”

Dodatkowo, zgodnie z treścią ksiąg wieczystych, na korzyść każdorazowego właściciela Nieruchomości zastrzeżono następujące służebności:

*   „Nieodpłatne prawo przejazdu i przechodu przez działki nr 99/7, 99/5 i 93/3, objęte księgą wieczystą, na rzecz każdoczasowego użytkownika wieczystego gruntu i właściciela budynków i budowli, stanowiących odrębne nieruchomości, objętych niniejszą księgą wieczystą, do czasu wytyczenia i wykonania tras przejazdu zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.”
*   „Nieodpłatne prawo do korzystania z istniejących sieci: wodno – kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej oraz wstępu na nieruchomość obciążoną w celu dokonywania napraw i konserwacji tych sieci oraz przejazdu i przechodu po istniejących drogach na rzecz każdorazowego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości objętej księgą wieczystą”

Na korzyść Nieruchomości 2 ustanowiono następujące prawo:

„Nieodpłatne i bezterminowe prawo przechodu, przejazdu przez działki nr 151/36 i nr 151/38 objęte księgą wieczystą oraz postoju samochodów w miejscach do tego wyznaczonych na tych nieruchomościach, ograniczając wykonywanie służebności do części nieruchomości obciążonej oznaczonej kolorem różowym, i symbolami a, 3, 4, g na planie stanowiącym załącznik nr 3 do umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, umowy sprzedaży oraz ustanowienia służebności z dnia 15-05-2012 r. rep. A, na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr 151/37, obszaru 0,7892 ha.”

Prawo pierwokupu.

Zgodnie z art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „UGN”), gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę.

Wnioskodawca wskazał, że w związku z powyższym, warunkiem do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 3A jest niewykonanie prawa pierwokupu przez gminę. W odniesieniu natomiast do Nieruchomości 2 nie jest zastrzeżone prawo pierwokupu na rzecz gminy ze względu na fakt, iż Nieruchomość 2 jest zabudowana (m.in. budynkiem U - Botów).

Odnosząc się do Nieruchomości 3B, możliwa jest interpretacja przepisów UGN zgodnie z którą przy dokonywaniu oceny, czy nieruchomość jest zabudowana w rozumieniu UGN istotną rolę pełni również wykładnia funkcjonalna tych przepisów. W związku z powyższym, możliwa jest interpretacja przepisów UGN, zgodnie z którą Nieruchomość 3B powinna być uznana w rozumieniu art. 109 UGN za nieruchomość niezabudowaną w związku z marginalnym znaczeniem przepompowni w kontekście możliwości przyszłej zabudowy Nieruchomości 3B, a co za tym idzie, w przypadku takiej interpretacji warunkiem do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 3B może być niewykonanie prawa pierwokupu przez gminę. Z uwagi na powyższe, notariusz, który sporządzi przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości zawiadomi gminę również o przysługującym jej prawie pierwokupu Nieruchomości 3B.

Przedmiot sprzedaży.

Zgodnie z intencją stron, przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości.

Dodatkowo, w ramach Transakcji, na zasadzie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Spółka wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących budynku U-Botów, których stroną jest Zbywca.

W związku z powyższym, w związku z Transakcją może także dojść do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in.: praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców (w tym gwarancji bankowych i kaucji zabezpieczających).

Dodatkowo, jak wskazano powyżej, Zbywca jest właścicielem infrastruktury posadowionej na Nieruchomości. Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, Zbywca jest spółką, której głównym zadaniem jest zagospodarowanie m.in. Nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego poprzez zaangażowanie potencjalnych inwestorów do działań inwestycyjnych na terenie Nieruchomości. Obecnie Zbywca prowadzi działalność na terenie Nieruchomości i terenach sąsiednich polegającą na dostarczaniu wody i odprowadzania ścieków. Jednakże nie jest zainteresowany kontynuacją prowadzenia tej działalności. Zbywca zawarł ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Operator”) umowę dzierżawy dotyczącą sieci elektrycznej oraz planuje w najbliższym czasie (ale jeszcze przed Transakcją) zawrzeć z Operatorem umowę dzierżawy sieci wodno – kanalizacyjnej (z wyłączeniem kanalizacji deszczowej) posadowionej na Nieruchomości. Na mocy umowy dzierżawy, Operator objął z dniem 1 kwietnia 2015r. we władanie sieć elektryczną (zastąpił poprzednie przedsiębiorstwo energetyczne tj. G. S.A., które miało władztwo nad tą siecią do dnia 31 marca 2015r.) i świadczy na rzecz zainteresowanych podmiotów na podstawie odrębnych umów (w tym na rzecz Zbywcy) usługi dystrybucji i sprzedaży energii elektrycznej. Operator obejmie (w przyszłości jeszcze przed Transakcją), we władanie sieci wodno – kanalizacyjne i będzie świadczyć na rzecz zainteresowanych podmiotów na podstawie odrębnych umów (w tym na rzecz Zbywcy) usługi dostawy wody (Operator przejął z dniem 25.04.2015r. odpowiednie zezwolenie wodnoprawne wydane uprzednio na rzecz Zbywcy) oraz odprowadzania ścieków. Operator będzie odpowiedzialny za utrzymanie, ewentualną modernizację i bieżącą obsługę Infrastruktury sieciowej dzierżawionej od Zbywcy.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę, Spółka z mocy prawa stanie się także właścicielem wspomnianej Infrastruktury sieciowej oraz wstąpi w prawa i obowiązki wynikające ze wskazanych powyżej umów dzierżawy z Operatorem. Planowane jest, iż umowy dzierżawy w zakresie sieci wodno – kanalizacyjnej oraz sieci elektrycznej zlokalizowanej na Nieruchomości 3b wygasną najpóźniej po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Kwestia ta będzie jeszcze przedmiotem uzgodnień pomiędzy Zbywcą i Wnioskodawcą.

W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie także związane z prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości prawa wynikające ze służebności gruntowych przysługujące każdoczesnemu użytkownikowi wieczystemu. Będzie to konsekwencją nabycia Nieruchomości. Należy zauważyć, iż z punktu widzenia prawa cywilnego służebności te nie mogą być przedmiotem odrębnych transakcji, gdyż przysługują one każdoczesnemu użytkownikowi wieczystemu (tzn. prawa ze służebności nie mogłyby zostać zbyte w ramach odrębnych od zbycia Nieruchomości transakcji).

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na rzecz Wnioskodawcy:

1.  praw i obowiązków związanych z innymi umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, w tym umów serwisowych,
2.  umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczących m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej Zbywcy,
3.  należności Zbywcy związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją,
4.  rachunków bankowych,
5.  środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy,
6.  kluczowych zobowiązań pieniężnych Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek, w tym związanych z Nieruchomością),\_
7.  nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy,
8.  ksiąg Zbywcy,
9.  know-how Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie także do przeniesienia praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót, majątkowych praw autorskich oraz praw zależnych do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości ze względu na fakt, że Zbywca ich nie posiada lub prawa te już wygasły.

Co więcej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia części zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) na Spółkę.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS.

Ponadto, Zbywca oświadczył, że dla Nieruchomości mających być przedmiotem Transakcji dla celów sprawozdawczości statutowej nie jest sporządzany bilans oraz rachunek wyników odrębny od sporządzanego w odniesieniu do całego przedsiębiorstwa Zbywcy.

Co więcej, Zbywca oświadczył, iż posiada on także inne nieruchomości, które nie będą przedmiotem Transakcji.

Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron Transakcji jest przeniesienie na Wnioskodawcę konkretnych składników majątku Zbywcy (Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności po Transakcji będzie w szczególności spłacał zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nieprzenoszonych na Wnioskodawcę (aż do ich rozwiązania).

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wybudować na Nieruchomości centrum handlowe wraz z infrastrukturą towarzyszącą i będzie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. W związku z opisaną powyżej Transakcją, Spółka spodziewa się otrzymać od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą opisaną powyżej dostawę Nieruchomości w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Z tego względu Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z powyższej faktury. W pierwszej kolejności, Wnioskodawca powinien jednak uzyskać potwierdzenie, iż sprzedaż części Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca zwraca się niniejszym z pytaniami zmierzającymi do jednoznacznego potwierdzenia (i) kwalifikacji przedmiotu Transakcji na gruncie podatku VAT jako składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (ii) opodatkowania VAT Transakcji oraz (iii) prawa Spółki do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną od Zbywcy fakturą dokumentującą sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z analogicznym wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy wystąpi również Zbywca.

Pismem z dnia 14 września 2015 r. Nr IPPP2/4512-627/15-2/JO, IPPB2/4514-284/15-2/KW1 wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, poprzez:

1.  wskazanie klasyfikacji w świetle Prawa budowlanego obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości 1, Nieruchomości 3A oraz Nieruchomości 3B, tj. czy obiekty budowlane posadowione na ww. Nieruchomości stanowią budowle w świetle definicji wskazanych w ustawie Prawo budowlane,
2.  wskazanie, które dokładnie budowle (obiekty budowlane) wymienione we wniosku, tj. sieć kablowa, latarnie, fragment ogrodzenia, znajdują się na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3A,
3.  wskazanie kiedy przepompownia ścieków oraz pozostałe obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości 3B mają być wyburzone, tj. czy prace rozbiórkowe rozpoczną się przed transakcją nabycia Nieruchomości wymienionych we wniosku, i kto ich będzie dokonywał.

Pismem z dnia 23 września 2015 r. (data nadania 23 września 2015 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  w świetle art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tzw. sieci uzbrojenia terenu (np. sieć kablowa) stanowi budowlę. Natomiast, ogrodzenie jest w świetle art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego urządzeniem budowlanym. Oznacza to, iż niektóre z obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości 1, Nieruchomości 3A oraz Nieruchomości 3B stanowią budowle w świetle Prawa budowlanego,
2.  zarówno na Nieruchomości 1 znajduje się sieć kablowa oświetlenia, latarnie oraz fragment ogrodzenia, jak i na Nieruchomości 3a znajduje się sieć kablowa oświetlenia, latarnie oraz fragment ogrodzenia,
3.  prace rozbiórkowe nie rozpoczną się przed transakcją nabycia Nieruchomości wymienionych we wniosku o interpretację. Prace te będą wykonywane przez podmiot wybrany przez Wnioskodawcę po transakcji nabycia nieruchomości.

Następnie pismem z dnia 2 października 2015 r. Nr IPPP2/4512-627/15-4/JO, IPPB2/4514-284/15-4/KW1 kolejny raz wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, poprzez:

1.  wskazanie czy w stosunku do budowli znajdujących się na Nieruchomości 1, Nieruchomości 3A oraz Nieruchomości 3B, dokonywano wydatków na ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli tak to należy podać w odniesieniu do każdej budowli:
    *   kiedy (dzień, miesiąc, rok) zostały dokonane poszczególne ulepszenia,
    *   czy te wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tej budowli,
    *   czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wydatków służących ulepszeniu/ulepszeniom,
2.  wskazanie, dokładnej daty wynajmu części budynków U-Botów znajdujących się na Nieruchomości 2,
3.  wskazanie, czy jakiekolwiek budowle posadowione na Nieruchomości 1 (na których konkretnie działkach), Nieruchomości 3A (o ile się takie znajdują) i budynek przepompowni ścieków wchodzący w skład Nieruchomości 3B są również przedmiotem umowy dzierżawy dotyczącej sieci elektrycznej i/lub będą przedmiotem umowy dzierżawy sieci wodno – kanalizacyjnej, a jeżeli tak – które,
4.  wskazanie, przez które działki (Nieruchomości) przebiega sieć elektryczna oraz sieć wodno-kanalizacyjna,
5.  wskazanie, czy w stosunku do sieci elektrycznej oraz sieci wodno-kanalizacyjnej w ramach infrastruktury posadowionej na Nieruchomościach dokonywano wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli tak to należy podać w odniesieniu do każdej z ww. sieci:
    *   kiedy (dzień, miesiąc, rok) zostały dokonane poszczególne ulepszenia,
    *   czy wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tej budowli,
    *   czy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wydatków służących ulepszeniu/ulepszeniom.

Pismem z dnia 13 października 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek w wyznaczonym terminie. W nadesłanym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Według informacji od Zbywcy, Zbywca poniósł nakłady na modernizację sieci kablowej 15kV, o wartości wynikającej z ewidencji 156,10 zł, znajdującej się na Nieruchomości 3B (działka 151/42), w dacie 7.XI.2014 r. (kwota nakładów: 232,20zł), 6.111.2015 r. (kwota nakładów 356,04 zł), 13.IV.2015 r. (kwota nakładów: 3.033,85 zł), 7.VII.2015 r. (kwota nakładów: 2.845,21 zł).Wydatki na ulepszenia przekraczają 30% wartości początkowej tej budowli. Według informacji od Zbywcy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od zakupów służących ulepszeniu. Według informacji od Zbywcy, Zbywca nie dokonywał w innych obiektach znajdujących się na Nieruchomości 3A i Nieruchomości 3B ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Spółka nie posiada innych informacji na ten temat jakichkolwiek innych ulepszeń budowli znajdujących się na tych nieruchomościach.
2.  Wnioskodawca nie posiada informacji na temat dokładnej daty wynajmu części budynku U-Botów znajdującego się na Nieruchomości 2. Wniosek Wnioskodawcy nie dotyczy opodatkowania Nieruchomości 2. Dla pełnej informacji, Wnioskodawca informuje, iż nie zamierza skorzystać z opcji opodatkowania VAT Nieruchomości 2.
3.  Zgodnie z posiadanymi informacjami, budowle posadowione na Nieruchomości 1 i na Nieruchomości 3A nie są przedmiotem żadnej umowy dzierżawy. Na Nieruchomości 3B:
    *   sieć elektryczna: sieć kablowa 15kV i sieć kablowa 0,4 kV jest przedmiotem umowy dzierżawy sieci elektrycznej,
    *   planowane jest, iż budynek przepompowni ścieków, sieć wodociągowa oraz sieć kanalizacji sanitarnej będzie przedmiotem umowy dzierżawy sieci wodno – kanalizacyjnej. Zawarcie tej umowy planowane jest w okresie najbliższych dwóch miesięcy.
4.  Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy:
    *   Sieć wodno – kanalizacyjna przebiega przez Nieruchomość 3B.
    *   Sieć elektryczna będąca przedmiotem umowy dzierżawy przebiega przez Nieruchomość 3B.
    *   Nieczynne sieci kablowe oświetlenia niebędące przedmiotem umowy dzierżawy, znajdują się na Nieruchomości 1, Nieruchomości 3A, Nieruchomości 3B i Nieruchomości 2.
5.  Według informacji od Zbywcy, Zbywca poniósł nakłady na modernizację sieci elektrycznej (kablowej) 15kV, o wartości wynikającej z ewidencji 156,10 zł, znajdującej się na Nieruchomości 3B (działka 151/42), w dacie 7.XI.2Q14 r. (kwota nakładów: 232,20zł), 6.III.2015 r. (kwota nakładów 356,04 zł), 13.IV.2015 r. (kwota nakładów: 3.033,85 zł), 7A/1I.2015 r. (kwota nakładów: 2.845,21 zł). Wydatki na ulepszenia przekraczają 30% wartości początkowej tej sieci. Według informacji od Zbywcy, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od zakupów służących ulepszeniu. Według informacji od Zbywcy, Zbywca nie dokonywał w stosunku do sieci wodnokanalizacyjnej ulepszeń.

Zgodnie z informacjami od Zbywcy, Zbywca otrzymał dodatkowe wezwanie do uzupełnienia wniosku o interpretację podatkową Zbywcy poprzez wskazanie „Na których konkretnie działkach wchodzących w skład Nieruchomości 1 znajdują się poszczególne budowle wymienione we wniosku – należy przypisać budowie do działek.”

W związku z powyższym, Wnioskodawca informuje, iż, zgodnie z informacjami od Zbywcy, sieć kablowa, latarnie i fragment ogrodzenia znajduje się na działce numer 151/27.

Na działce numer 151/32 znajduje się fragment ogrodzenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Spółki będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3A będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%?
3.  Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości 3B będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 23%, jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?
4.  Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 3, transakcja sprzedaży Nieruchomości 3B będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże Spółka i Zbywca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości 3B, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
5.  Czy Wnioskodawca, w zakresie w jakim będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT?
6.  Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w zakresie, w jakim będzie ona podlegać VAT i nie będzie zwolniona z VAT?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 19 października 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-627/15-6/JO.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w zakresie, w jakim będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

Wnioskodawca podniósł, że art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, obejmujący m. in. umowy sprzedaży. Podatkowi podlegają też zmiany umowy sprzedaży, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania PCC (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle powyższego, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w zakresie, w jakim będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca („Spółka”) jest polskim rezydentem podatkowym i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Spółka planuje nabyć od innej spółki z siedzibą na terenie Polski (dalej: „Zbywca”) szereg nieruchomości (dalej: „Transakcja”), oznaczonych jako: Nieruchomość nr 1, Nieruchomość nr 2, Nieruchomość nr 3A oraz Nieruchomość nr 3B. Zbywca jest użytkownikiem wieczystym wskazanych powyżej nieruchomości oraz właścicielem wszelkich (opisanych poniżej) obiektów budowlanych posadowionych na tych nieruchomościach i wyposażenia tych obiektów, które jednocześnie będą przedmiotem nabycia przez Wnioskodawcę w ramach Transakcji. Wymienione powyżej nieruchomości wraz ze wspomnianymi obiektami budowlanymi i ich wyposażeniem będą w dalszej części niniejszego wniosku łącznie zwane „Nieruchomościami", o ile z kontekstu nie wynika inaczej. W 2007 r. doszło do podziału spółki S. Sp. z o.o. (dalej: „S.”), w ramach którego Nieruchomości zostały wydzielone do Zbywcy. Wówczas (wskutek wspomnianego podziału spółki S.) Zbywca stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Zbywca oświadczył Wnioskodawcy, że Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT (podziału S.). W związku z powyższym, Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Zbywca ani Nabywca nie posiada szczegółowych informacji na temat wcześniejszych transakcji dotyczących Nieruchomości. Na podstawie zapisów w księgach wieczystych nieruchomości można wnioskować, iż prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostało pierwotnie ustanowione na korzyść spółki G. S.A. Prawdopodobnie następnie, Nieruchomości (będące składnikiem przedsiębiorstwa spółki G. S.A.) zostały w 1998 r. nabyte przez spółkę G. S.A. w upadłości a następnie ta ostatnia spółka wniosła w 1999 r. m.in. wspomniane Nieruchomości w ramach aportu do spółki S.. Z zastrzeżeniem wskazanych poniżej wyjątków, Nieruchomość nie była oddana przez Zbywcę do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zbywca nie posiada informacji, czy Nieruchomość była przedmiotem pierwszego zasiedlenia przed jej nabyciem przez Zbywcę w ramach podziału spółki S.. Jednakże, zasadne jest przyjęcia założenia, iż w przeszłości Nieruchomość była używana przez jej właścicieli.

Zgodnie z intencją stron, przedmiotem Transakcji będą Nieruchomości. Dodatkowo, w ramach Transakcji, na zasadzie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Spółka wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu dotyczących budynku U-Botów, których stroną jest Zbywca. W związku z powyższym, w związku z Transakcją może także dojść do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in.: praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców (w tym gwarancji bankowych i kaucji zabezpieczających). Dodatkowo, jak wskazano powyżej, Zbywca jest właścicielem infrastruktury posadowionej na Nieruchomości. Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, Zbywca jest spółką, której głównym zadaniem jest zagospodarowanie m.in. Nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego poprzez zaangażowanie potencjalnych inwestorów do działań inwestycyjnych na terenie Nieruchomości. Obecnie Zbywca prowadzi działalność na terenie Nieruchomości i terenach sąsiednich polegającą na dostarczaniu wody i odprowadzania ścieków. Jednakże nie jest zainteresowany kontynuacją prowadzenia tej działalności. Zbywca zawarł ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Operator”) umowę dzierżawy dotyczącą sieci elektrycznej oraz planuje w najbliższym czasie (ale jeszcze przed Transakcją) zawrzeć z Operatorem umowę dzierżawy sieci wodno – kanalizacyjnej (z wyłączeniem kanalizacji deszczowej) posadowionej na Nieruchomości. Na mocy umowy dzierżawy, Operator objął z dniem 1 kwietnia 2015r. we władanie sieć elektryczną (zastąpił poprzednie przedsiębiorstwo energetyczne tj. G. S.A., które miało władztwo nad tą siecią do dnia 31 marca 2015r.) i świadczy na rzecz zainteresowanych podmiotów na podstawie odrębnych umów (w tym na rzecz Zbywcy) usługi dystrybucji i sprzedaży energii elektrycznej. Operator obejmie (w przyszłości jeszcze przed Transakcją), we władanie sieci wodno – kanalizacyjne i będzie świadczyć na rzecz zainteresowanych podmiotów na podstawie odrębnych umów (w tym na rzecz Zbywcy) usługi dostawy wody (Operator przejął z dniem 25.04.2015r. odpowiednie zezwolenie wodnoprawne wydane uprzednio na rzecz Zbywcy) oraz odprowadzania ścieków. Operator będzie odpowiedzialny za utrzymanie, ewentualną modernizację i bieżącą obsługę Infrastruktury sieciowej dzierżawionej od Zbywcy.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Wnioskodawcę, Spółka z mocy prawa stanie się także właścicielem wspomnianej Infrastruktury sieciowej oraz wstąpi w prawa i obowiązki wynikające ze wskazanych powyżej umów dzierżawy z Operatorem. Planowane jest, iż umowy dzierżawy w zakresie sieci wodno – kanalizacyjnej oraz sieci elektrycznej zlokalizowanej na Nieruchomości 3b wygasną najpóźniej po upływie 2 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Kwestia ta będzie jeszcze przedmiotem uzgodnień pomiędzy Zbywcą i Wnioskodawcą. W ramach Transakcji Wnioskodawca nabędzie także związane z prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości prawa wynikające ze służebności gruntowych przysługujące każdoczesnemu użytkownikowi wieczystemu. Będzie to konsekwencją nabycia Nieruchomości. Należy zauważyć, iż z punktu widzenia prawa cywilnego służebności te nie mogą być przedmiotem odrębnych transakcji, gdyż przysługują one każdoczesnemu użytkownikowi wieczystemu (tzn. prawa ze służebności nie mogłyby zostać zbyte w ramach odrębnych od zbycia Nieruchomości transakcji).

Jednocześnie, zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na rzecz Wnioskodawcy: praw i obowiązków związanych z innymi umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, w tym umów serwisowych; umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczących m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej Zbywcy;należności Zbywcy związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją; rachunków bankowych; środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy; kluczowych zobowiązań pieniężnych Zbywcy (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek, w tym związanych z Nieruchomością); nazwy przedsiębiorstwa Zbywcy; ksiąg Zbywcy; know-how Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie także do przeniesienia praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót, majątkowych praw autorskich oraz praw zależnych do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości ze względu na fakt, że Zbywca ich nie posiada lub prawa te już wygasły. Wnioskodawca wskazał, że Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia części zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) na Spółkę.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Zbywcy, składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowią one także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS. Ponadto, Zbywca oświadczył, że dla Nieruchomości mających być przedmiotem Transakcji dla celów sprawozdawczości statutowej nie jest sporządzany bilans oraz rachunek wyników odrębny od sporządzanego w odniesieniu do całego przedsiębiorstwa Zbywcy. Dodatkowo Zbywca oświadczył, iż posiada on także inne nieruchomości, które nie będą przedmiotem Transakcji.

Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron Transakcji jest przeniesienie na Wnioskodawcę konkretnych składników majątku Zbywcy (Nieruchomości), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności po Transakcji będzie w szczególności spłacał zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nieprzenoszonych na Wnioskodawcę (aż do ich rozwiązania).

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wybudować na Nieruchomości centrum handlowe wraz z infrastrukturą towarzyszącą i będzie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Zbywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. W związku z opisaną powyżej Transakcją, Spółka spodziewa się otrzymać od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą opisaną powyżej dostawę Nieruchomości w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Z tego względu Wnioskodawca pragnie uzyskać potwierdzenie, że Spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z powyższej faktury. W pierwszej kolejności, Wnioskodawca powinien jednak uzyskać potwierdzenie, iż sprzedaż części Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji, Wnioskodawca zwraca się niniejszym z pytaniami zmierzającymi do jednoznacznego potwierdzenia (i) kwalifikacji przedmiotu Transakcji na gruncie podatku VAT jako składników majątkowych niestanowiących przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (ii) opodatkowania VAT Transakcji oraz (iii) prawa Spółki do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z otrzymaną od Zbywcy fakturą dokumentującą sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

W interpretacji indywidualnej z dnia 19 października 2015 r. Nr IPPP2/4512-627/15-6/JO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(…) w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy i do planowanej transakcji nabycia opisanych składników będą miały zastosowanie ogólne zasady dotyczące opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług. (…) Zatem przenoszony zespół składników nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 KC, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

(…) W konsekwencji nie można uznać, że Wnioskodawca będzie dokonywał nabycia Nieruchomości (Nieruchomość 1, Nieruchomość 3A i Nieruchomość 3B) stanowiącej grunt niezabudowany, gdyż część działek wchodzących w skład ww. Nieruchomości będzie zabudowana budowlami. Nieruchomość 1 składa się z działek: 151/27 – przez którą przechodzi sieć kablowa, 151/32 i 110, natomiast Nieruchomość 3A składa się z działki 151/39. Jak wynika z wniosku działki 151/32 i 110 są działkami niezabudowanymi, będącymi terenami budowlanymi. Zatem dostawa działek 151/32 oraz 110 tworzącymi Nieruchomość 1 będzie opodatkowana stawką 23%. Natomiast dostawa działki 151/27 (Nieruchomość 1), działki 151/39 stanowiącej Nieruchomość 3A oraz działki 151/42 (Nieruchomość 3B) należy rozpatrywać jako dostawę działek zabudowanych, gdyż przez te działki, zgodnie ze wskazaniami Wnioskodawcy, przechodzi m.in. sieć kablowa. W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 (działka 151/27), Nieruchomości 3A oraz Nieruchomość 3B jako dostawę gruntów niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę. Natomiast w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 (działka 110 i 151/32) jako dostawę gruntów niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

(…) Jak wynika z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, dostawa gruntu będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT jak dostawa budynków bądź budowli na tym gruncie posadowionych. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że transakcja sprzedaży Nieruchomości 3B będzie w całości podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należało uznać za nieprawidłowe.

(…) w części w jakiej dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% lub w przypadku wyboru opcji opodatkowania w sytuacji, gdy dostawa będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego związanego z transakcją nabycia opisanych Nieruchomości, na mocy art. 86 ust. 1 ustawy. Zatem, stanowisko Wnioskodawcy – że w zakresie w jakim Spółka będzie wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji w zakresie w jakim Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT - należało uznać za prawidłowe.”

Zatem transakcja sprzedaży Nieruchomości w części, w której będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia, będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.