Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.316.2023.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-27
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; spadek-dział spadku
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest :

*   prawidłowe – w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości,
*   nieprawidłowe – w zakresie określenia terminu upływu 5 lat, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 15 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – pismem z 2 maja 2023 r. (wpływ 5 maja 2023 r.) oraz pismem z 13 czerwca 2023 r. (wpływ 15 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Pana ojciec (J. K.) zmarł 19 czerwca 2006 r., zgodnie z postanowieniem sądu z 6 września 2006 r. spadek po zmarłym ojcu nabył: Pan (Z. K.) 1/4, siostra K. 1/4, brat A. 1/4, matka H. 1/4. Przedmiotem spadku po zmarłym ojcu była nieruchomość położona w (…) składająca się z dz. ewid. nr A, B, C o łącznym obszarze 0,0859 ha objęta (…) zabudowana budynkiem przy ul. (…).

Postanowieniem sądu z 24 listopada 2015 r. dokonano działu spadku: wydzielono w budynku lokale mieszkalne wraz ze współwłasnością w częściach wspólnych w następujący sposób: Pan 13/100, A. brat 27/100, K. siostra 18/100, H. matka 42/100, sąd zasądził dopłaty od matki H. K. na Pana rzecz 113 023 zł, brata A. 24 956 zł, siostry K. 103 385 zł. Wartość przedmiotu postępowania została ustalona przez sąd na kwotę 1 274 045 zł.

Według Pana wyliczenia wartość składników majątkowych otrzymanych w drodze działu spadku nie przekracza wartości udziału w nieruchomości podlegającej podziałowi. Wartość składników otrzymanych wyniosła:

{(1 274 045/100)\*13} + dopłata 113 023 zł = 278 648,85 zł,

wartość udziału w nieruchomości: 1 274 045 14 zł = 318 511,25 zł.

W dniu 21 maja 2020 roku sprzedał Pan ww. lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę 600 000 zł.

**Uzupełnienie stanu faktycznego**

Pana ojciec (J. K.) - spadkodawca) nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) w dniu 6 lipca 1993 roku na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny nr (…).

Już po śmierci Pana taty w dniu 15 maja 2013 roku decyzją Wójta Gminy (…) ww. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości zostało odpłatnie przekształcone w prawo własności. Należność została uregulowana przez spadkobierców.

W skład masy spadkowej wchodziła tylko nieruchomość położna w (…). Nie było innych składników majątku do podziału.

Przedmiotem działu spadku była tylko ww. nieruchomość położona w (…).

W wyniku wyodrębnienia własności lokali z części wspólnej nieruchomości zmianie uległy Pana udziały z 25/100 na 13/100.

W wyniku podziału spadku zostały wyodrębnione cztery lokale. Panu przypadł jeden lokal.

Budynek, o którym mowa we wniosku, został wybudowany przed 1993 rokiem.

Nie mógł Pan nabyć ww. budynku w dniu 9 lipca 1993 r. (nabycie przed Pana urodzeniem).

Budynek wraz z prawem od użytkowania wieczystego nieruchomości nabył w dniu 6 lipca 1993 roku Pana ojciec J. K. na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny nr (…).

**Pytanie**

Czy jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia w 2020 r. lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej?

**Pana stanowisko w sprawie**

Uważa Pan, że nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż zgodnie z art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin pięcioletni należy liczyć od końca roku 2006. Zatem, pięcioletni termin określony w tym przepisie dawno upłynął. Uważa Pan również, że na termin pięcioletni nie ma wpływu data podziału spadku, ponieważ wartość składników majątkowych otrzymanych przez Pana w drodze działu spadku jest niższa od wartości udziału w nieruchomości podlegającej podziałowi.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

W myśl natomiast art. 10 ust. 7:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Przedstawił Pan informacje z której wynika, że nabył Pan prawo do spadku po ojcu. W skład spadku wchodził udział w wysokości 1/4 nieruchomości położonej w (…) składająca się z dz. ewid. nr A, B, C o łącznym obszarze 0,0859 ha objęta KW (…) zabudowana budynkiem przy ul. (…). Pana ojciec nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z budynkiem w dniu 6 lipca 1993 roku na podstawie umowy sprzedaży akt notarialny nr (…). Już po śmierci Pana taty w dniu 15 maja 2013 roku decyzją Wójta Gminy (…) ww. prawo wieczystego użytkowania nieruchomości zostało odpłatnie przekształcone w prawo własności.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 47 § 1 ww. ustawy:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Na mocy art. 48 powołanej ustawy:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 232 § 1 ww. ustawy:

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Stosownie do art. 235 ww. ustawy:

§ 1. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości. W przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość).

Natomiast, odmiennie należy traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania.

Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.

Zatem, tylko w przypadku odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku trwale z tym gruntem związanego, źródłem przychodu jest odrębnie odpłatne zbycie prawa do gruntu oraz odrębnie, odpłatne zbycie budynku, dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa do gruntu bądź wybudowanie budynku.

Okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest w takim przypadku liczony odrębnie – od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia (wybudowania) budynku.

Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności.

Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego:

Spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wobec powyższego do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej budynkiem przez spadkodawcę (Pana ojca), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło w 1993 r.

Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej budynkiem przez spadkodawcę tj. od końca 1993 r., a nie jak Pan twierdzi od 2006 r. będącym datą śmierci Pana ojca.

Stanowisko Pana w ww. zakresie jest **nieprawidłowe**.

Wobec powyższego sprzedaż przez Pana udziału w ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem w 2020 r. nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości zabudowanej budynkiem przez spadkodawcę. W związku z powyższym, nie ciąży na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Pana w ww. zakresie jest **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).