Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.3.RR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-03-25
Teza: Sprzedaż omawianej nieruchomości należącej do Wnioskodawcy, nastąpi po upływie 2 lat od jej ponownego (po poniesionych nakładach) pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem dostawa nieruchomości uprzednio wycofanej z działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, a wykorzystywanej do najmu, który jak wyjaśniono wyżej stanowi świadczenie usług będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże stosownie do zapisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; środek-środek trwały-wycofanie środka trwałego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2020 r. (data wpływu 24 listopada 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 lutego 2021 r. (data wpływu 10 lutego 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 25 stycznia 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.1.RR oraz pismem z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu 17 marca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 1 marca 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.2.RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla czynności sprzedaży nieruchomości uprzednio wycofanej z prowadzonej działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia dla czynności sprzedaży nieruchomości uprzednio wycofanej z prowadzonej działalności gospodarczej. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 3 lutego 2021 r. (data wpływu 10 lutego 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 25 stycznia 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.1.RR (skutecznie doręczone w dniu 2 lutego 2021 r.) oraz pismem z dnia 8 marca 2021 r. (data wpływu 17 marca 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie tutejszego Organu z dnia 1 marca 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.718.2020.2.RR (skutecznie doręczone w dniu 5 marca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 9 kwietnia 2010 r. nabył od Urzędu Miasta (…) nieruchomość za (…), jako osoba fizyczna. Nieruchomość ta graniczy z obiektem Urzędu Gminy (…). Nieruchomość tą Wnioskodawca przyjął na poczet środków trwałych swojej firmy z myślą o remoncie i przeniesieniem tam swojej działalności z pomieszczeń, które dzierżawi od Starostwa Powiatu (…), chcąc docelowo zmniejszyć koszty prowadzonej działalności. W tym czasie - tj. w latach 2010-2013 Wnioskodawca poniósł wydatki na remont i dostosowanie zakupionego obiektu do potrzeb prowadzonej działalności.

Wnioskodawca wydał na ten cel netto: (…) VAT: (…).

W związku z faktem, że obiekt Wnioskodawcy graniczy z obiektem Urzędu Gminy, o czym wspomniano wyżej i dostęp do obiektu należącego do Wnioskodawcy, Strona ma przez służebność, w dniu 23 lipca 2013 r. Zainteresowany zwrócił się do Wójta Gminy, o zmianę sposobu korzystania ze szlaku, poprzez całodniowe otwarcie bramy wjazdowej, tak aby przyszli klienci mogli wejść i wjechać pod obiekt należący do Wnioskodawcy.

W odpowiedzi z dnia 2 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca uzyskał negatywna odpowiedź. Nie uzyskał też zgody na instalację domofonu, tak żeby klienci oczekujący pod bramą mogli zadzwonić i po otwarciu bramy mogli wejść, czy wjechać na posesję.

W dniu 3 października 2013 r. Zainteresowany wniósł pozew o ochronę własności, poprzez nakazanie stronie pozwanej usunięcie przeszkód na szlaku dojazdowym do nieruchomości Wnioskodawcy w postaci otwarcia bramy.

W dniu 9 grudnia 2013 r. Wnioskodawca otrzymał z Sądu Rejonowego w (…) odpowiedź w postaci oddalenia powództwa. Tym samym Strona straciła szansę na rozwój i unieruchomienie (przeniesienie) działalności w to miejsce.

Ponadto Wnioskodawca w uzupełnieniu do złożonego wniosku wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca wycofał obiekt ze środków trwałych z powodu planowanego zamknięcia firmy w związku z przejściem na emeryturę. Strona nie ma żadnych planów do jego wykorzystywania dalej. W rachubę wchodzi tylko sprzedaż, o ile Wnioskodawca znajdzie nabywcę w związku z ograniczonym dostępem do obiektu.

Od 1 sierpnia 2013 r. do 31 maja 2014 r. Wnioskodawca wynajmowałem część lokalu obcej firmie. Nieruchomość w okresie od 7 stycznia 2014 r. do 30 czerwca 2015 r. była wykorzystywana na działalność gospodarczą żony Wnioskodawcy, ale została zlikwidowana.

Nieruchomość wykorzystywana była do celów działalności jak wyżej. Ale w związku z brakiem zgody na nieograniczony dostęp do obiektu ww. działalność zastała zamknięta (ogłoszono upadłość).

Nakłady poniesione na remont przekroczyły 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości.

Jednocześnie Wnioskodawca w uzupełnieniu do złożonego wniosku z dnia 8 marca 2021 r. wskazał, że datą wycofania obiektu z prowadzonej działalności była data 9 grudnia 2013 r., tj. po wyczerpaniu wszystkich możliwych środków prawnych w kwestii uzyskania dostępu do obiektu w sposób umożliwiający przeniesienie tam działalności Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie zlikwidował działalności, tylko zmierzał ją przenieść do przedmiotowego obiektu, ponieważ Strona prowadzi działalność w lokalu dzierżawionym od Starostwa Powiatowego. W stosunku do tego obiektu Starostwo ma plany adaptacyjne na inne cele niż wynajem. Dlatego Wnioskodawca próbował przenieść swoje interesy do własnego obiektu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca dokonując wycofania opisanego obiektu ze środków trwałych zmieniając jego przeznaczenie (sposób użytkowania) i dokonując korekty podatku VAT naliczonego, odliczonego w latach 2010-2013 i zwrotu tych kwot na rzecz Urzędu Skarbowego w (…), może sprzedać ten obiekt nie naliczając VAT, czyli jako osoba fizyczna?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z wycofaniem ze środków trwałych wymienionego obiektu, zmieniając jego przeznaczenie (sposób użytkowania) i po korekcie podatku naliczonego i jego zwrocie na konto Urzędu Skarbowego przysługuje Stronie prawo sprzedaży zwolnionej z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Art. 7 ust. 2 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:

1.  przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2.  wszelkie inne darowizny

– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem sprzedaż nieruchomości stanowić będzie dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie zauważyć należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że dla opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby wykonał ją podmiot, który w tym wypadku będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest zatem podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku w sposób, który charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, dokonujący czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W efekcie wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, czy też majątek nabyty został faktycznie do wykorzystania na potrzeby własne.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, natomiast wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Na gruncie tej wykładni uzasadnione jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem dotyczący rozstrzygnięcia, czy mamy do czynienia ze sprzedażą majątku osobistego, czy też sprzedaż jest realizowana przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego orzeczenia wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prawnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługobiorców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). (…)

W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

W opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, że w dniu 9 kwietnia 2010 r. nabył od Urzędu Miasta (…) nieruchomość za (…), jako osoba fizyczna. Nieruchomość tą Wnioskodawca przyjął na poczet środków trwałych swojej firmy z myślą o remoncie i przeniesieniem tam swojej działalności z pomieszczeń, które dzierżawi od Starostwa Powiatu (…), chcąc docelowo zmniejszyć koszty prowadzonej działalności. W tym czasie - tj. w latach 2010-2013 Wnioskodawca poniósł wydatki na remont i dostosowanie zakupionego obiektu do potrzeb prowadzonej działalności. W związku z faktem, że obiekt Wnioskodawcy graniczy z obiektem Urzędu Gminy, dostęp do obiektu należącego do Wnioskodawcy Strona ma przez służebność. W dniu 23 lipca 2013 r. Zainteresowany zwrócił się do Wójta Gminy, o zmianę sposobu korzystania ze szlaku, poprzez całodniowe otwarcie bramy wjazdowej, tak aby przyszli klienci mogli wejść i wjechać pod obiekt należący do Wnioskodawcy. W odpowiedzi z dnia 2 sierpnia 2013 r. Wnioskodawca uzyskał negatywna odpowiedź. Nie uzyskał też zgody na instalację domofonu, tak żeby klienci oczekujący pod bramą mogli zadzwonić i po otwarciu bramy mogli wejść, czy wjechać na posesję. W dniu 3 października 2013 r. Zainteresowany wniósł pozew o ochronę własności, poprzez nakazanie stronie pozwanej usunięcie przeszkód na szlaku dojazdowym do nieruchomości Wnioskodawcy w postaci otwarcia bramy. W dniu 9 grudnia 2013 r. Wnioskodawca otrzymał z Sądu Rejonowego w (…) odpowiedź w postaci oddalenia powództwa. Tym samym Strona straciła szansę na rozwój i unieruchomienie (przeniesienie) działalności w to miejsce. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca wycofał obiekt ze środków trwałych z powodu planowanego zamknięcia firmy w związku z przejściem na emeryturę. Strona nie ma żadnych planów do jego wykorzystywania dalej. W rachubę wchodzi tylko sprzedaż, o ile Wnioskodawca znajdzie nabywcę w związku z ograniczonym dostępem do obiektu. Od 1 sierpnia 2013 r. do 31 maja 2014 r. Wnioskodawca wynajmowałem część lokalu obcej firmie. Nieruchomość w okresie od 7 stycznia 2014 r. do 30 czerwca 2015 r. była wykorzystywana na działalność gospodarczą żony Wnioskodawcy, ale została zlikwidowana. Nakłady poniesione na remont przekroczyły 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że datą wycofania obiektu z prowadzonej działalności była data 9 grudnia 2013 r., tj. po wyczerpaniu wszystkich możliwych środków prawnych w kwestii uzyskania dostępu do obiektu w sposób umożliwiający przeniesienie tam działalności Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie zlikwidował działalności, tylko zmierzał ją przenieść do przedmiotowego obiektu, ponieważ Strona prowadzi działalność w lokalu dzierżawionym od Starostwa Powiatowego. W stosunku do tego obiektu Starostwo ma plany adaptacyjne na inne cele niż wynajem. Dlatego Wnioskodawca próbował przenieść swoje interesy do własnego obiektu.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po wycofaniu tego obiektu ze środków trwałych zmieniając jego przeznaczenie (sposób użytkowania) i dokonując korekty podatku VAT naliczonego.

Zauważyć należy, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie. Po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu odpowiednio art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z powyższych przepisów wynika, że – co do zasady – wynajem nieruchomości stanowi świadczenie usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na mocy bowiem art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Podkreślenia wymaga fakt, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w odpłatne używanie. W tej sytuacji istnieje bowiem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że oddanie rzeczy (np. budynku) w odpłatne używanie (najem) jest usługą i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywane jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy oddanie rzeczy w odpłatne używanie będzie prowadzone w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji uznać należy, że oddanie nieruchomości w odpłatne używanie stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym czynność ta wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy odpłatne oddanie w używanie nieruchomości jest prowadzone w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu odrębnych przepisów).

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy wskazać należy, że w przypadku sprzedaży omawianej nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu. Dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości oddanej w najem w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych z tego tytułu, Zainteresowany wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Ponadto, należy przypomnieć, że nieruchomości spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy również wskazać, że z zawartego we wniosku opisu sprawy wynika aktywność Wnioskodawcy, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z opisu stanu faktycznego wynika bowiem, że Wnioskodawca nabytą nieruchomość przyjął na poczet środków trwałych swojej firmy z myślą o remoncie i przeniesieniem tam swojej działalności. Strona dokonała wycofania obiektu z prowadzonej działalności w dniu 9 grudnia 2013 r., jednakże od 1 sierpnia 2013 r. do 31 maja 2014 r. Wnioskodawca wynajmowałem część lokalu obcej firmie, a w okresie od 7 stycznia 201 r. do 30 czerwca 2015 r. nieruchomość była wykorzystywana na działalność gospodarczą żony Wnioskodawcy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa, przedstawiony opis sprawy oraz orzecznictwo należy stwierdzić, że Wnioskodawca w związku ze sprzedażą omawianej nieruchomości będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta będzie nosiła znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przedmiotowej sprawie bowiem całokształt okoliczności i ich zakres, wskazuje, że jest to działanie wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej w zakresie najmu, będzie dokonywana przez Wnioskodawcę jako podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja sprzedaży nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przechodząc do kwestii ewentualnego zwolnienia, na które wskazuje Wnioskodawca we własnym stanowisku należy powołać art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – w myśl art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że jak wynika z opisu sprawy pierwsze zasiedlenie nieruchomości należącej do Wnioskodawcy nastąpiło najpóźniej w dniu nabycia nieruchomości tj. 9 kwietnia 2010 r. Na ww. budynek Wnioskodawca w latach 2010-2013 poniósł wydatki na remont i dostosowanie zakupionego obiektu do potrzeb prowadzonej działalności. Nakłady poniesione na remont przekroczyły 30% wartości początkowej nabytej nieruchomości. Nieruchomość wykorzystywana była do celów działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę. Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wycofał obiekt ze środków trwałych z powodu planowanego zamknięcia firmy i zamierza dokonać jej sprzedaży. Jednak jak wyjaśniono wyżej sprzedaż ta nie będzie sprzedażą majątku prywatnego lecz nieruchomości, którą Wnioskodawca wykorzystywał do odpłatnego świadczenia usług najmu zatem nadal jako składnika wykorzystywanego w prowadzonej działalności.

Mając na uwadze okoliczności analizowanej sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż omawianej nieruchomości należącej do Wnioskodawcy, nastąpi po upływie 2 lat od jej ponownego (po poniesionych nakładach) pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem dostawa nieruchomości uprzednio wycofanej z działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę, a wykorzystywanej do najmu, który jak wyjaśniono wyżej stanowi świadczenie usług będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże stosownie do zapisów art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Skoro planowana dostawa nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT jest niezasadne.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem i w odniesieniu do których nie przedstawiono stanowiska w sprawie nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii korekty podatku naliczonego oraz podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT czynności wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Jednocześnie tut. Organ podnosi, że nie jest uprawniony do analizowania i oceny przesłanych załączników. Przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.