Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.341.2023.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-11
Teza: Uznanie dłużnika z tytułu sprzedaży nieruchomości za podatnika i braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla budynków i budowli znajdujących się na działce.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Płatnicy podatku od dostawy (organy egzekucyjne i komornicy sądowi); Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 15 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

*   uznania dłużnika – z tytułu sprzedaży nieruchomości - za podatnika podatku VAT, a tym samym uznania Pana za płatnika ww. podatku,
*   braku możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynku nr 1 znajdującego się na działce nr 4/25,
*   możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków nr: 2, 3 i 4, oraz trzech budowli w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki, oraz fragmentem budowli w postaci zbiornika przeciwpożarowego, którego część znajduje się na działce nr 4/25, a pozostała część na działce sąsiedniej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 sierpnia 2023 r. (wpływ 1 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

W ramach postępowania zarejestrowanego pod sygnaturą (\`(...)\`) Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (\`(...)\`) prowadzi egzekucję z nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa, to nieruchomość gruntowa zabudowana o powierzchni 3,9938 ha stanowiąca działkę ewidencyjną nr 4/25 obręb (\`(...)\`) (\`(...)\`) w gminie (\`(...)\`), powiat (\`(...)\`), zabudowana parterowym budynkiem magazynowym i dwukondygnacyjnym budynkiem biurowym o łącznej powierzchni użytkowej 16.070,17 m2 wraz z infrastrukturą i zabudową techniczną obejmującą budynek stacji transformatorowej o powierzchni użytkowej 315,67 m2 wraz z wiatą o powierzchni 48,60 m2 - łącznie powierzchnia zabudowy - 403,92 m2, budynek stróżówki o powierzchni zabudowy 13,48 m2 i budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 273,48 m2. Na nieruchomości znajdują się także budowle, tj. trzy zbiorniki (silosy) betonowe na nieczystości oraz wody opadowe. Zbiorniki te mają powierzchnie zabudowy wynoszącą 74,52 m2 (stwierdzoną na podstawie obmiaru). Dodatkowo na nieruchomości zlokalizowana jest także część zbiornika przeciwpożarowej (około 1/3 powierzchni tego zbiornika; pozostałe 2/3 powierzchni tego zbiornika znajduje się na działce sąsiedniej o numerze 4/27). Powierzchnia zbiornika w obrębie działki wynosi 443 m2 (stwierdzona na podstawie obmiaru oraz danych zawartych w zasobach państwowego portalu geodezyjnego).

Adres nieruchomości: (\`(...)\`).

Dla nieruchomości gruntowej jest urządzona księga wieczysta (\`(...)\`).

Na nieruchomości zlokalizowane są cztery budynki oraz cztery obiekty wykazujące cechy budowli.

Wskazać w tym miejscu należy, że znaczna część powierzchni nieruchomości jest zabudowana, zaś aktualny sposób jej zabudowy powoduje, że części niezabudowane nie mają swojego własnego przeznaczenia gospodarczego, lecz służą jedynie istniejącym na gruncie budynkom i budowlom.

Budynek o numerze ewidencyjnym 1

Według ewidencji gruntów i budynków jest to budynek mający nr ewid. 1, o funkcji KŚT: 104 - zbiorniki, silosy, magazyny, „s”; powierzchnia zabudowy 16.324,36 m2, powierzchnia użytkowa łącznie 16.070,17 m2; rok budowy 2011.

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach).

Z dokumentacji pozyskanej z Powiatowego Urzędu Nadzoru Budowlanego w (\`(...)\`) wynika, że 28 lipca 2011 r. budynek powyższy został dopuszczony do użytkowania po jego wybudowaniu.

Z informacji uzyskanych od właścicieli nieruchomości (dłużników w postępowaniu egzekucyjnym) wynika, że na budynek o numerze 1 w okresie od 2014 r. do 2022 r. zostały poczynione nakłady w łącznej wysokości (\`(...)\`) zł, przy czym w okresie od stycznia 2021 r. do sierpnia 2022 r. łączna wartość tych nakładów wynosiła (\`(...)\`) zł.

Budynek powyższy nie ma ustalonej wartości początkowej dla celów podatkowych. Dłużnik twierdzi - w dwóch pismach kierowanych do komornika - że w księgach ujęto jedynie (jako inwestycje) całą łączną wartość nieruchomości, bez dzielenia jej na poszczególne budynki. Być może stało się tak dlatego, że dłużnik nie jest podatnikiem podatku dochodowego (prowadzi działalność rolniczą).

W każdym razie na podstawie prowadzonych działań komornik nie był w stanie jednoznacznie określić, czy nakłady czynione po pierwszym zasiedleniu budynku przekraczały, czy też nie przekraczały 30% jego wartości początkowej. Niemniej jednak zapewne ich wartość była znacznie większa (jeśli wziąć pod uwagę, że cała wartość nieruchomości - obejmująca grunt i pozostałe budynki oraz budowle znajdujące się na działce 4/25 - wynosiła (\`(...)\`) zł).

Budynek o numerze ewidencyjnym 2

Według ewidencji gruntów i budynków jest to budynek mający nr ewid. 2, o funkcji KŚT: 111 - inne niemieszkalne „i”; powierzchnia zabudowy 13,48 m2, powierzchnia użytkowa 9,07 m2; rok budowy 2011.

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach).

Z dokumentacji pozyskanej z Powiatowego Urzędu Nadzoru Budowlanego w (\`(...)\`) wynika, że 28 lipca 2011 r. budynek powyższy został dopuszczony do użytkowania po jego wybudowaniu.

Z informacji uzyskanych od właścicieli nieruchomości (dłużników w postępowaniu egzekucyjnym) wynika, że na budynek o numerze 2 nie były czynione nakłady.

Budynek o numerze ewidencyjnym 3

Według ewidencji gruntów i budynków jest to budynek mający nr ewid. 3, o funkcji KŚT: 111 - inne niemieszkalne „i”; powierzchnia użytkowa 266,88 m2 plus wiata 48,60 m2; powierzchnia zabudowy łącznie 403,92 m2; rok budowy 2011.

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach).

Z dokumentacji pozyskanej z Powiatowego Urzędu Nadzoru Budowlanego w (\`(...)\`) wynika, że 28 lipca 2011 r. budynek powyższy został dopuszczony do użytkowania po jego wybudowaniu.

Z informacji uzyskanych od właścicieli nieruchomości (dłużników w postępowaniu egzekucyjnym) wynika, że na budynek o numerze 3 nie były czynione nakłady.

Budynek o numerze ewidencyjnym 4

Według ewidencji gruntów i budynków jest to budynek mający nr ewid. 4, o funkcji KŚT: 104 - zbiorniki, silosy, magazyny, „s”; powierzchnia zabudowy 273,48 m2, powierzchnia użytkowa 266,88 m2; rok budowy 2011.

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach).

Z dokumentacji pozyskanej z Powiatowego Urzędu Nadzoru Budowlanego w (\`(...)\`) wynika, że 28 lipca 2011 r. budynek powyższy został dopuszczony do użytkowania po jego wybudowaniu.

Z informacji uzyskanych od właścicieli nieruchomości (dłużników w postępowaniu egzekucyjnym) wynika, że na budynek o numerze 4 nie były czynione nakłady.

Budowle

Według operatu szacunkowego, zdjęć wykonanych na nieruchomości, mapy zasadniczej - co potwierdzają także decyzje dotyczące przedmiotowej nieruchomości - znajdują się na niej (w pobliżu północnej granicy nieruchomości) również trzy budowle w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki. Ponadto na przedmiotowej nieruchomości (w jej północno-wschodnim rogu) znajduje się również część budowli w postaci zbiornika przeciwpożarowego; ta część to około 1/3 powierzchni tego zbiornika; pozostała część zbiornika znajduje się na działce sąsiedniej (o numerze 4/27).

Zbiorniki te mają powierzchnie zabudowy wynoszącą 74,52 m2. Powierzchnia zbiornika przeciwpożarowego w obrębie działki 4/25 wynosi 443 m2.

Z dokumentacji wynika, że budowle te zostały wybudowane w 2011 r.

Z pism dłużnika wynika, że na przedmiotowych budowlach nie były czynione żadne nakłady.

Jak wynika z dokumentów przedłożonych przez dłużnika (aktualnego właściciela) przedmiotowa nieruchomość jest (łącznie z innymi jeszcze nieruchomościami będącymi własnością dłużnika) oddana w dzierżawę na cele rolne innemu podmiotowi. Oddanie tych nieruchomości w dzierżawę nastąpiło na podstawie umowy dzierżawy zawartej 31 grudnia 2015 r. Umowa ta została zawarta na czas nieokreślony. Do tej pory nie została wypowiedziana przez żadną ze stron, ani też nie została przez nie rozwiązana. Była kilkakrotnie aneksowana (w zakresie wysokości czynszu). Z tytułu tej umowy dłużnik (właściciel nieruchomości, wydzierżawiający) jest podatnikiem VAT. Tak określił sam siebie w umowie dzierżawy i dokumentuje swoje usługi dzierżawy fakturami.

Nieruchomość przedmiotowa jest własnością „A.” sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`). Została ona nabyta przez ten podmiot 13 sierpnia 2014 r.

Dłużnik ma formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Według informacji znajdujących się w Krajowym Rejestrze Sądowym jest on podmiotem istniejącym, nieznajdującymi się w toku likwidacji, upadłości, czy też restrukturyzacji.

Na dzień składania niniejszego wniosku dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, mający numer NIP (\`(...)\`) (identyfikator wyszukiwania(\`(...)\`).

Z informacji dodatkowo uzyskanych od dłużnika wynika, że nabycie nieruchomości (działki nr 4/25) nastąpiło na podstawie faktury ze stawką 23% VAT.

Komornik na podstawie udokumentowanych działań nie mógł ustalić wartości procentowej ulepszeń budynku nr 1 poczynionych w roku 2022. Z informacji dodatkowo uzyskanych od dłużnika wynika, że dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Cała nieruchomość (działka nr 4/25) jest oddana w dzierżawę na cele rolne innemu podmiotowi. Oddanie tych nieruchomości w dzierżawę nastąpiło na podstawie umowy dzierżawy zawartej 31 grudnia 2015 r. Z tytułu tej umowy dłużnik (właściciel nieruchomości, wydzierżawiający) jest podatnikiem VAT. Tak określił sam siebie w umowie dzierżawy i dokumentuje swoje usługi dzierżawy fakturami. Skoro zatem podatnik VAT to podmiot prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy VAT, to tym samym dłużnik - który oddaje w dzierżawę nieruchomość jako podatnik VAT - prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą.

Przedmiotowa nieruchomość została oddana w dzierżawę innemu podmiotowi i z tego tytułu dłużnik jest podatnikiem VAT i dokumentuje swoje czynności fakturą VAT.

Dłużnik nie wykorzystuje przedmiotowej działki nr 4/25 wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budowle w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki oraz/lub zbiornik przeciwpożarowy w operatach szacunkowych biegli określili wszystkie cztery obiekty, o których mowa we wniosku, jako budowle. Okoliczność ta wynika również z faktu, że na obiekty powyższe udzielone zostało „pozwolenie na budowę”. Obiekty te są trwale związane z gruntem.

Wiata nie jest odrębnym obiektem. Wiata stanowi część budynku numer 3. Budynek nr 3 jest trwale związany z gruntem.

Wszystkie budynki i budowle, o których mowa we wniosku, zostały wybudowane w 2011 r. Cała powyższa nieruchomość została nabyta 13 sierpnia 2014 r. Poszczególne budynki oraz poszczególne budowle zostały nabyte, a nie wybudowane przez dłużnika. Dłużnik nie wybudował (nie wytworzył) budynków/budowli.

Wnioskodawca wie, że w odniesieniu do budynku nr 1 były dokonywane nakłady, które mogły skutkować wzrostem wartości początkowej budynku. Dłużnik - mimo kilkukrotnie kierowanych do niego pism - nie podał informacji, które pozwoliłyby na ocenę, czy dokonane nakłady irrelewantne dla pierwszego zasiedlenia. Dlatego też wnioskodawca nie wie (i nie mógł się dowiedzieć tego, mimo swoich udokumentowanych działań), kiedy doszło do ostatniego pierwszego zasiedlenia.

Na podstawie dokumentacji znajdującej się w aktach postępowania komorniczego Wnioskodawca ustalił, że do pierwszego zasiedlenia - w odniesieniu do budynków nr 2, nr 3, nr 4 oraz w odniesieniu do wszystkich czterech budowli - doszło najpóźniej 31 grudnia 2015 r.

W odniesieniu do budynku nr 1 nie wiadomo, czy od momentu pierwszego zasiedlenia do dnia składania wniosku upłynęły dwa lata. Natomiast do pozostałych budynków i budowli od chwili pierwszego zasiedlenia budynków nr 2, nr 3, nr 4 oraz wszystkich czterech budowli do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynęły więcej niż dwa lata.

Zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli na pewno stało się to najpóźniej z dniem 31 grudnia 2015 r., kiedy to nastąpiło oddanie przedmiotowych budynków i budowli do używana dzierżawcy.

Przedmiotowa nieruchomość została oddana w dzierżawę innemu podmiotowi. Z tego tytułu dłużnik jest podatnikiem VAT i dokumentuje swoje czynności fakturą VAT. Dłużnik nie wykorzystuje znajdujących się na działce budynków i budowli wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do budynku nr 1 dłużnik mimo kilkakrotnych wezwań ze strony komornika nie udzielił informacji, które pozwoliłyby na ocenę tego, czy poniesione nakłady doprowadziły do wzrostu wartości początkowej budynku o więcej niż 30%. Z informacji uzyskanych od dłużnika wynika, że nakłady były ponoszone przez dłużnika. W stosunku do ww. nakładów poczynionych na budynek nr 1 dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynek był użytkowany przez cały okres ponoszenia nakładów. Budynek został wydzierżawiony na podstawie umowy najmu z 15 sierpnia 2014 r. Z informacji uzyskanych od dłużnika wynika, że budynek nr 1 został wyposażony w instalacje chłodnicze (chłodzące), które pozwoliły na nadanie budynkowi nowych funkcji. Budynek cały czas jest przedmiotem umowy dzierżawy. W związku z tym bezpośrednio po zakończeniu nakładów nadal był on przedmiotem użytkowania dzierżawcy. Był on zatem przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie ulepszonego budynku nr 1 po oddaniu go do użytkowania nastąpiło w ramach świadczenia usługi dzierżawy.

Wnioskodawca przyjmuje, że od ostatnich ulepszeń (które prawdopodobnie spowodowały konieczność przyjęcia „nowego” pierwszego zasiedlenia) - tj. w grudniu 2022 r. - do chwili składania niniejszego wniosku nie upłynęły więcej niż 2 lata.

Ponadto we wniosku wskazano, że:

*   Wnioskodawca podjął działania zmierzające do ustalenia spełnienia warunków zastosowania zwolnień z podatku od towarów i usług, w szczególności dotyczące kwestii nakładów na nieruchomość (wysokości tych nakładów, ich charakteru i relacji do wartości początkowej);
*   mimo podjęcia tych działań, nie udało się uzyskać od dłużnika informacji niezbędnych dla ustalenia tego, czy w sprawie mogą znajdować zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy VAT;
*   komornik ustalił, że w sprawie nie ma zastosowania zwolnienie z art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy VAT;
*   na powyższe okoliczności komornik posiada dokumenty (korespondencję kierowaną do dłużnika i otrzymaną od dłużnika).

Niemniej jednak Wnioskodawca potwierdza ponownie, że:

*   brak informacji jest wynikiem podjętych przez Wnioskodawcę działań,
*   działania te zostały udokumentowane,
*   działania te potwierdziły brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika.

### Pytania (przy czym pytanie nr 11 ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

1) Czy dłużnik - którego nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej - jest względem tych nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym Wnioskodawca będzie w odniesieniu do tej czynności płatnikiem tego podatku?

2) Czy sprzedaż egzekucyjną opisanej nieruchomości zabudowanej należy potraktować na gruncie podatku od towarów i usług jako dostawę ośmiu towarów - czterech budynków oraz czterech budowli znajdujących się na działce 4/25, przy czym do tych budynków należy przypisać (w odpowiednich częściach) grunt (działka 4/25), na którym te budynki są posadowione?

3) Czy dostawa budynku o numerze ewidencyjnym nr 1 nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku powstanie?

4) Czy dostawa budynku o numerze ewidencyjnym nr 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

5) Czy dostawa budynku o numerze ewidencyjnym nr 3 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

6) Czy dostawa budynku o numerze ewidencyjnym nr 4 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

7) Czy dostawa budowli 1 (zbiornika bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

8) Czy dostawa budowli 2 (zbiornika bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

9) Czy dostawa budowli 3 (zbiornika bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

10) Czy dostawa budowli 4 (zbiornika przeciwpożarowego bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie?

11) W jaki sposób Wnioskodawca ma określić podstawę opodatkowania dla poszczególnych towarów, w sytuacji, w której zgodnie z obowiązującymi go przepisami kodeksu postępowania cywilnego uzyskana przez niego kwota należna z tytułu sprzedaży egzekucyjnej dotyczy łącznie kilku towarów (składających się na jedną rzecz prawa cywilnego), zaś Wnioskodawca nie ma prawnych możliwości, aby uczynić przedmiotem egzekucji poszczególne towary (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług), jako że przedmiotem egzekucji jest jedna rzecz (która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jest traktowana jako kilka towarów)?

### Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Ad 1)

Wnioskodawca uważa, że dłużnik będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do egzekwowanej nieruchomości, w związku z czym Wnioskodawca będzie w odniesieniu do tej czynności płatnikiem tego podatku.

W pierwszej kolejności należałoby ocenić, czy dłużnik - tj. właściciel przedmiotowej nieruchomości - będzie występował, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej tej nieruchomości, w charakterze podatników VAT.

Dana dostawa nieruchomości (co dotyczy również dostawy dokonywanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej) może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tylko i wyłącznie wówczas, gdy podmiot będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem VAT i działa w charakterze podatnika VAT.

Okoliczności występujące w niniejszej sprawie każą przyjąć, że dłużnik występuje w tym przypadku w charakterze podatnika VAT względem sprzedawanej nieruchomości.

Dłużnik jest podmiotem istniejącym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Forma prawna dłużnika, tj. spółka z o.o., powoduje, że dłużnik generalnie występuje w obrocie jako podatnik VAT (inny jego status w odniesieniu do czynności zbywania majątku byłby absolutnie wyjątkowy). Dłużnik zresztą aktualnie wydzierżawia przedmiotowe nieruchomości (mające być przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej) obciążając czynsz dzierżawny podatkiem od towarów i usług. Działa zatem niewątpliwie jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości.

W związku z powyższym trzeba przyjąć, że w niniejszej sprawie dłużnik jest, będzie występował jako podatnik VAT względem przedmiotowej nieruchomości (względem obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości).

To wszystko powoduje, że przedmiotowa sprzedaż egzekucyjna będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, to znaczy będzie objęta zakresem podmiotowym i przedmiotowym tego podatku.

W konsekwencji komornik sądowy (Wnioskodawca) może występować w tym przypadku - w zakresie niniejszej sprzedaży egzekucyjnej - jako płatnik podatku od towarów i usług. Oczywiście - obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego wystąpi wówczas, gdy sprzedaż ta nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, niemniej jednak czynność będzie objęta zakresem VAT.

Ad. 2)

Wnioskodawca uważa, że na gruncie podatku od towarów i usług sprzedaż egzekucyjną opisanej nieruchomości zabudowanej należy potraktować na gruncie podatku od towarów i usług jako dostawę ośmiu towarów - czterech budynków oraz czterech budowli znajdujących się na działce 4/25, przy czym do tych budynków i budowli należy przypisać (w odpowiednich częściach) grunt, na którym te budynki są posadowione.

Działka 4/25, która ma być przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej, jest gruntem zabudowanym.

W związku z tym zwrócić należy uwagę na zasadniczą odrębność podatku od towarów i usług oraz prawa cywilnego, jeśli chodzi o obrót „gruntami zabudowanymi”. Na gruncie prawa cywilnego, w przypadku gdy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu, na którym posadowione są budynki czy też budowle, mamy do czynienia ze sprzedażą „gruntu zabudowanego”. Przedmiotem tej czynności jest jedna rzecz, jaką jest grunt zabudowany. Zgodnie z przepisami art. 46-48 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zazwyczaj naniesienia znajdujące się na gruncie są własnością właściciela gruntu (wyjąwszy przypadki wyjątkowe, np. urządzeń sieciowych). Powoduje to, że mamy do czynienia z jedną rzeczą jako przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (tą rzeczą jest nieruchomość, czyli grunt wraz z naniesieniami mającymi status części składowych).

Zgoła inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku od towarów i usług. Jest to w jakiejś mierze uzasadnione już choćby faktem, że przepisy dotyczące tego podatku nie wiążą jego przedmiotu z pojęciami prawa rzeczowego, jakimi są ruchomość i nieruchomość (gruntowa, budynkowa), lecz stosują pojęcie towaru. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem dostawy (przedmiotem czynności opodatkowanych) nie jest grunt zabudowany. Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują. Mamy tutaj w zasadzie do czynienia z dostawą dwóch rodzajów towarów - gruntu i budynku (budowli). Ponadto, to co znajduje się na gruncie jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych (w podatku od towarów i usług), gdyż to sposób opodatkowania budynku, bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc z punktu widzenia podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy mówić raczej o dostawie poszczególnych budynków i budowli na gruncie się znajdujących (którym przypisana jest także odpowiednia część wartości, czy też ceny gruntu, na którym te budynki i budowle się znajdują).

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, o której mowa, będziemy mieli do czynienia z dostawą:

*   budynku nr 1 na działce 4/25 wraz z gruntem (część działki 4/25) związanym z tym budynkiem;
*   budynku nr 2 na działce 4/25 wraz z gruntem (część działki 4/25) związanym z tym budynkiem;
*   budynku nr 3 na działce 4/25 wraz z gruntem (część działki 4/25) związanym z tym budynkiem;
*   budynku nr 4 na działce 4/25 wraz z gruntem (część działki 4/25) związanym z tym budynkiem;
*   czterech budowli na działce 4/25 wraz z gruntem (część działki 4/25) związanym z tymi budowlami.

Ad. 3)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budynku o numerze ewidencyjnym 1 nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym powstanie obowiązek poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy więc ustalić, czy w sytuacji będącej przedmiotem niniejszej Wniosku doszło już do pierwszego zasiedlenia i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zdefiniowane w u.p.t.u. Zgodnie z aktualnym brzmieniem definicji ustawowej przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dodatkowo trzeba zauważyć w tym miejscu, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 21 u.p.t.u., że jeśli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych (prowadzących egzekucję z nieruchomości) nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia budynku nr 1 doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2011 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek i zaczął do używać na cele swojej działalności).

Po ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek był przedmiotem nakładów ulepszeniowych. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego (Wnioskodawcy).

Nie jest możliwe jednakże określenie wielkości tych nakładów w kontekście wartości początkowej budynku, bowiem zgodnie z informacjami uzyskanymi od dłużnika budynek nie jest ujęty w prowadzonych księgach w jednej pozycji.

Wielkość nakładów - które w okresie od 2014 r. do 2022 r. wyniosły łącznie (\`(...)\`) zł, przy czym w okresie od stycznia 2021 r. do sierpnia 2022 r.: (\`(...)\`) zł - przewyższa łączną wartość początkową gruntu oraz wszystkich obiektów znajdujących się na gruncie (wartość ta - zgodnie z oświadczeniami dłużnika - łącznie wynosiła (\`(...)\`) zł).

Komornik (Wnioskodawca) dwukrotnie wzywał pisemnie dłużnika do określenia wartości początkowej budynku i dwukrotnie otrzymał informację zwrotną o niemożliwości jej określenia przez dłużnika.

Powyższe okoliczności - ale biorąc także pod uwagę samą wartość nakładów (która zapewne przekracza 30% wartości budynku) - powodują, że w sprawie zastosowanie znaleźć powinien art. 43 ust. 21 u.p.t.u. Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych prowadzących egzekucję z nieruchomości, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z taką właśnie sytuacją mamy tutaj do czynienia. Komornik (Wnioskodawca) podjął udokumentowane działania zmierzające do ustalenia wartości procentowej nakładów w odniesieniu do wartości całego budynku, w celu ustalenia, czy zastosowanie może w sprawie znajdować zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Dłużnik nie był jednakże w stanie udzielić informacji wystarczających do ustalenia wartości tych nakładów, co pozwoliłoby na ocenę spełniania warunków zwolnienia z podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Należy w związku z tym przyjąć, że warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie zostały spełnione.

Jednocześnie nie ma możliwości zastosowania w niniejszej sprawie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze - budynek niniejszy został nabyty przez dłużnika z prawem do odliczenia podatku naliczonego. Po drugie - zapewne wartość nakładów przewyższa 30% wartości początkowej budynku, lecz z powodów wskazanych już wyżej, nie można tego jednoznacznie ustalić. Co również powodowałoby zastosowanie art. 43 ust. 21 u.p.t.u.

W związku z tym należy przyjąć, że zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. nie ma w tym przypadku zastosowania.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości - będąca na gruncie VAT dostawą budynku - nie będzie zwolniona z podatku ani na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., ani na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Powoduje to, że w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w tej części ceny (uzyskanej w toku egzekucji), która dotyczy przedmiotowego budynku, policzyć trzeba należny podatek od towarów i usług.

Ad. 4)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budynku o numerze ewidencyjnym 2 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym w niniejszym wniosku stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia tego budynku doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek i rozpoczął jego używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek nie był przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby jego funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od tego ostatniego „pierwszego zasiedlenia” budynku.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budynku o numerze ewidencyjnym 2 będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 5)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budynku o numerze ewidencyjnym 3 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym we wniosku stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia tego budynku doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek i rozpoczął jego używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek nie był przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby jego funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od tego ostatniego „pierwszego zasiedlenia” budynku.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budynku o numerze ewidencyjnym 3 będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 6)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budynku o numerze ewidencyjnym 3 będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia tego budynku doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek i rozpoczął jego używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek nie był przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby jego funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od tego ostatniego „pierwszego zasiedlenia” budynku.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budynku o numerze ewidencyjnym 4 będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 7)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budowli 1 (zbiornika bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia czterech budowli znajdujących się na nieruchomości doszło po ich wybudowaniu, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył nieruchomość, w tym budowle, i rozpoczął ich używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budowle te nie były przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby ich funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od ostatniego „pierwszego zasiedlenia” tych budowli.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budowli będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 8)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budowli 2 (zbiornika bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia czterech budowli znajdujących się na nieruchomości doszło po ich wybudowaniu, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył nieruchomość, w tym budowle, i rozpoczął ich używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budowle te nie były przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby ich funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od ostatniego „pierwszego zasiedlenia” tych budowli.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budowli będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 9)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budowli 3 (zbiornika bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia czterech budowli znajdujących się na nieruchomości doszło po ich wybudowaniu, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył nieruchomość, w tym budowle, i rozpoczął ich używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budowle te nie były przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby ich funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od ostatniego „pierwszego zasiedlenia” tych budowli.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budowli będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 10)

Wnioskodawca uważa, że dostawa budowli 4 (zbiornika przeciwpożarowego bez numeru ewidencyjnego) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, w związku z czym obowiązek poboru podatku nie powstanie.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia czterech budowli znajdujących się na nieruchomości doszło po ich wybudowaniu, co miało miejsce w 2010 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył nieruchomość, w tym budowle, i rozpoczął ich używanie na potrzeby prowadzonej działalności).

Po tym ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budowle te nie były przedmiotem nakładów ulepszeniowych, ani żadnych innych prac (nakładów), które zmieniałyby ich funkcję lub przeznaczenie. Tak wynika z pism dłużnika będących odpowiedzią na stosowne pytania organu egzekucyjnego.

W związku z tym w momencie dostawy (przysądzenia własności w toku egzekucji) upłyną już więcej niż dwa lata od ostatniego „pierwszego zasiedlenia” tych budowli.

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości w tej części, w jakiej dotyczy budowli będzie zwolniona z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Nie powstanie zatem po stronie Wnioskodawcy obowiązek poboru podatku.

Ad. 11) stanowisko doprecyzowane w uzupełnieniu

Wnioskodawca uważa, że może podzielić jedną cenę uzyskaną ze sprzedaży egzekucyjnej na część „opodatkowaną” oraz na część „zwolnioną” posługując się metodą powierzchniową (szczegółowo opisaną poniżej).

Przedmiotem opisywanej we wniosku sprzedaży egzekucyjnej będzie jedna rzecz z punktu widzenia prawa cywilnego. Dla tej jednej rzeczy uzyskana zostanie jedna cena. Takie są reguły wynikające ze stosownych przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Jak już wskazywano - na gruncie podatku od towarów i usług - będzie to dostawa 8 (ośmiu) towarów - tj. czterech budynków oraz czterech budowli - które nie będą opodatkowane w sposób jednolity, tj. do dostawy jednego budynku zastosowanie znajdzie stawka podstawowa podatku, zaś do dostawy pozostałych 3 budynków oraz 4 budowli - zastosowanie znajdzie zwolnienie podatkowe.

Spowoduje to konieczność podzielenia jednej ceny uzyskanej ze sprzedaży egzekucyjnej na dwie części:

*   jedną część, odpowiadającą cenie „brutto” (zawierającej w sobie podatek) za budynek nr 1;
*   drugą część, odpowiadającą cenie za pozostałe nieruchomości (których dostawa będzie zwolniona z podatku).

Wydaje się, że podzielić cenę sprzedaży na powyższe dwie części można za pomocą metody powierzchniowej. Polegałaby ona na określeniu sumy powierzchni zabudowy na gruncie (łącznie z powierzchniami zabudowanymi budowlami). Określono by następnie udział powierzchni zabudowy poszczególnych obiektów w powierzchni zabudowy ogółem. W dalszej kolejności można by za pomocą tych udziałów określić jaka część uzyskanej w drodze egzekucji ceny stanowi obrót opodatkowany łącznie z podatkiem (dostawa budynku nr 1) a jaka część ceny stanowi obrót zwolniony z podatku (dostawa pozostałych budynków i budowli).

Zastosowanie metody powierzchniowej prowadziłoby do następujących wyników.

Tabela


| Lp. | Obiekt | Pow. zabudowy (w m2) | % powierzchnizabudowy ogółem 
| 1. | Budynek nr 1 | 16324,36 | 93,1078% 
| 2. | Budynek nr 2 | 13,48 | 0,0769% 
| 3. | Budynek nr 3 | 403,92 | 2,3038% 
| 4. | Budynek nr 4 | 273,48 | 1,5598% 
| 5. | Budowle w sumie | 517,52 | 2,9517% 


| SUMA | 17532,76 | 100,0000% 


| % pow. Opodatkowanej (nr 1) | 93,1078% 
| % pow. Zwolnionej (nr 2, 3, 4, 5) | 6,8922% 

Powyższe oznaczałoby, że:

1) 93,1078% uzyskanej ceny powinno być opodatkowane (nie zwolnione z podatku);

2) 6,8922% uzyskanej ceny powinno być zwolnione z podatku.

Wnioskodawca uważa, że może określić podstawę opodatkowania dla poszczególnych towarów, w sytuacji, w której zgodnie z obowiązującymi go przepisami kodeksu postępowania cywilnego uzyskana przez niego kwota należna z tytułu sprzedaży egzekucyjnej dotyczy łącznie kilku towarów (składających się na jedną rzecz prawa cywilnego) poprzez podzielenie tej kwoty należnej na część „opodatkowaną” oraz na część „zwolnioną” przy posłużeniu się metodą powierzchniową (szczegółowo opisaną we wniosku).

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). W myśl powołanego przepisu:
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
-----------------------------------------------

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
---------------------------

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:
-----------------------------------------

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu art. 7 bądź art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
------------------------------

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:
---------------------------------------------

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych**.**

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników nabytych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W rozpatrywanej sprawie należy również zwrócić uwagę, że dłużnik zawarł z innym podmiotem umowę dzierżawy Nieruchomości na czas nieokreślony.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Tym samym dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług i nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy z tytułu dostawy Nieruchomości (działki nr 4/25 zabudowanej czterema budynkami oraz trzema budowlami i fragmentem budowli, której część jest na tej działce, a pozostała część na działce sąsiedniej) dłużnik będzie podatnikiem i w związku z tym Pan jako organ egzekucyjny będzie zobowiązany do opodatkowania nieruchomości dłużnika.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym i będzie Pan dokonywał sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości będących własnością dłużnika - „A.″ spółki z o.o. zarejestrowanej jako czynny podatnik podatku VAT.

Jak już wyżej wskazano sprzedaż składników nabytych i wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa dłużnika, tym bardziej, że Spółka wydzierżawia nieruchomość innemu podmiotowi. Zatem przy dostawie nieruchomości – działki nr 4/25 zabudowanej czterema budynkami tj. budynkiem nr 1, budynkiem nr 2, budynkiem nr 3, budynkiem nr 4, oraz czterema obiektami tj. trzy budowle w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki, oraz część budowli w postaci zbiornika przeciwpożarowego spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dokonana przez Pana dostawa ww. nieruchomości należącej do dłużnika będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Tym samym, w sytuacji sprzedaży gruntu zabudowanego, jego opodatkowanie będzie uzależnione od tego, czy dostawa budynków i budowli posadowionych na tym gruncie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisów.

W tym miejscu należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest nieruchomość stanowiąca działkę nr 4/25, zabudowana czterema budynkami – budynek nr 1, budynek nr 2, budynek nr 3, budynek nr 4, oraz trzema budowlami i fragmentem budowli, której część jest na tej działce, a pozostała część na działce sąsiedniej wykazującymi cechy budowli.

Ww. budynki i budowle zostały wybudowane w 2011 r., a 28 lipca 2011 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynków. Dłużnik nabył całą powyższa nieruchomość 13 sierpnia 2014 r. Wszystkie budynki i budowle zostały nabyte, a nie wybudowane przez dłużnika. Na budynek nr 1 w okresie od 2014 r. do 2022 r. zostały poczynione nakłady w łącznej wysokości (…) zł, przy czym w okresie od stycznia 2021 r. do sierpnia 2022 r. łączna wartość tych nakładów wynosiła (…) zł.

Budynek ten nie ma ustalonej wartości początkowej dla celów podatkowych. Na podstawie prowadzonych działań wskazał Pan, że nie jest w stanie jednoznacznie określić, czy nakłady po pierwszym zasiedleniu budynku nr 1 przekraczały czy też nie 30 % jego wartości początkowej.

Natomiast na budynek nr 2, budynek nr 3, budynek nr 4 i wszystkie trzy budowle i fragment budowli, której część jest na działce nr 4/25, a pozostała część na działce sąsiedniej nie były czynione nakłady.

Pana wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy dostawa czterech budynków, oraz trzech budowli i fragmentu budowli, której część jest na ww. działce, a pozostała część na działce sąsiedniej będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Z przywołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie do sprzedaży ww. budynków i budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tych budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w odniesieniu do budynku nr 1 do pierwszego zasiedlenia doszło po wybudowaniu budynku, co miało miejsce w 2011 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy to dłużnik nabył budynek i zaczął go używać na cele swojej działalności). Po ostatnim „pierwszym zasiedleniu” budynek był przedmiotem nakładów ulepszeniowych. W opisie sprawy wskazał Pan, że nie jest w stanie jednoznacznie określić, czy nakłady czynione po pierwszym zasiedleniu budynku nr 1 przekraczały, czy też nie przekraczały 30 % jego wartości początkowej.

Brak kompletnych i wiarygodnych informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.

Należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, że w przypadku budynku nr 1 można wykluczyć zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ dłużnik nie wykorzystywał znajdujących się na działce budynków i budowli wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług z uwagi na zawartą umowę dzierżawy z innym podmiotem.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy dostawa w trybie postępowania egzekucyjnego części działki nr 4/25 zabudowanej budynkiem nr 1 będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż brak jest wszystkich niezbędnych informacji do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Ponadto art. 43 ust. 1 pkt 10a zgodnie z jego treścią ma zastosowanie do dostaw budynków i budowli nieobjętych zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10. Natomiast w opisanym przypadku z uwagi na brak informacji również art. 43 ust. 1 pkt 10a nie będzie mógł być przedmiotem analizy tj. czy do dostawy części działki zbudowanej budynkiem nr 1 będzie lub nie będzie miał zastosowanie.

W związku z powyższym w sprawie, w odniesieniu do budynku nr 1, znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy poprzez przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, gdyż jak Pan wskazał podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły do uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, które umożliwiłyby potwierdzenie spełnienia warunków zastosowania do dostawy towaru zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana jako komornika działań nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, transakcja dostawy budynku nr 1 wraz z gruntem w trybie licytacji komorniczej (…) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do opodatkowania dostawy budynku nr 1 wraz z gruntem opisanego we wniosku właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Natomiast w odniesieniu do budynku nr 2, budynku nr 3, budynku nr 4, oraz trzech budowli w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki, oraz fragmentem budowli w postaci zbiornika przeciwpożarowego, którego część znajduje się na działce nr 4/25, a pozostała część na działce sąsiedniej ich dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak z wniosku wynika do pierwszego zasiedlenia doszło po wybudowaniu budynków i budowli, co miało miejsce w 2011 r., zaś najpóźniej w 2014 r. (kiedy dłużnik nabył nieruchomość w tym budynki i budowle i rozpoczął ich użytkowanie na potrzeby prowadzonej działalności). W związku z powyższym w odniesieniu do każdego z ww. budynków i budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie nieruchomości, ponadto od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Na ww. budynki (budynek nr 2, nr 3 i nr 4) oraz budowle nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej tych budynków i budowli. Zatem zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do dostawy budynku nr 2, budynku nr 3 i budynku nr 4 i trzech budowli w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki, oraz fragmentu budowli w postaci zbiornika przeciwpożarowego, którego część znajduje się na działce nr 4/25, a pozostała część na działce sąsiedniej.

W konsekwencji dostawa budynku nr 2, budynku nr 3, budynku nr 4 i trzech budowli w postaci zbiorników na wodę opadową i ścieki, oraz fragmentem budowli w postaci zbiornika przeciwpożarowego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa Nieruchomości – części działki gruntu, na której posadowione są budynki i budowle, również będzie podlegała zwolnieniu. W związku z powyższym nie będzie Pan obowiązany do odprowadzenia podatku VAT należnego wynikającego ze sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej ww. budynkami i budowlami.

Wobec zastosowania do dostawy budynków oraz trzech budowli i części budowli znajdującej się na działce nr 4/25, a część na działce sąsiedniej, zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy dla budynku nr 2, budynku nr 3 i budynku nr 4 oraz trzema budowlami i fragmentem budowli której część jest na ww. działce, a pozostała część na działce sąsiedniej, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przechodząc do kwestii metody ustalenia podstawy opodatkowania, należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Należy wskazać, że ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, w przypadku, gdy transakcja dotyczy dostawy nieruchomości, która w części podlega opodatkowaniu, a w części zwolnieniu z podatku VAT. Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania dostawy gruntu należy wskazać że podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Zatem, dopuszczalne są różne rozwiązania, m.in. wskazany przez Pana klucz powierzchniowy. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym jest właściwa, o ile odzwierciedla stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody, czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który powinien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nie ma przeciwwskazań, aby Pan taką metodę zastosował.

W tym miejscu należy zauważyć, że ocena prawidłowości Pana postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, bowiem postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w oparciu o przedstawiony we wniosku opis, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazywania odpowiedniego klucza alokacji.

Tym samym Pana stanowisko oceniając całościowo należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).