Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-778a/09/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-03-03
Teza: Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od ceny sprzedaży i czynszu za lokale mieszkalne powstałe na skutek adaptacji części wspólnych nieruchomości, jeżeli zarówno w przeszłości, jak i w przyszłości dochód z tego tytułu jest w całości przeznaczony na remont części wspólnych nieruchomości?
Słowa kluczowe: adaptacja; części-części wspólne; dochód-dochody wolne od podatku; sprzedaż; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2009 r. (data wpływu 4 grudnia 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2009 r. wpłynął do tut. organu wniosek Wspólnoty o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zastosowania do osiąganych przez Wspólnotę Mieszkaniową dochodów zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz opis zdarzenia przyszłego.

Wspólnota Mieszkaniowa powstała z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. Na podstawie art. 6 ww. ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zakres działania wspólnoty mieszkaniowej obejmuje przede wszystkim utrzymanie nieruchomości wspólnej, przez którą zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (m.in. dach, elewacja, klatki schodowe, pomieszczenia strychowe, instalacje elektryczne, wod-kan, gazowe, co. i in.).

Od roku 2002 Wspólnota czerpie pożytki z tytułu czynszu najmu za część wspólną nieruchomości zaadaptowaną celem powiększenia lokalu mieszkalnego. Ponadto w roku 2007 Jednostka podjęła kolejne uchwały w sprawie wyrażenia zgody na adaptację części wspólnych nieruchomości (strychu, pralni, korytarza oraz pomieszczeń piwnicznych w suterenie) na cele mieszkaniowe oraz w sprawie zgody na ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokali powstałych na skutek adaptacji, na zmianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości oraz użytkowaniu wieczystym gruntu. Na skutek adaptacji części wspólnych powstaną dwa kolejne lokale mieszkalne. Żaden z lokali do dnia dzisiejszego nie został sprzedany. W chwili obecnej Wspólnota czerpie pożytki z tytułu czynszu za najem lokali.

Ponadto we wrześniu 2009 roku Wnioskodawca otrzymał I ratę ceny sprzedaży. W najbliższym czasie planowana jest sprzedaż wszystkich lokali. Corocznie Wspólnota Mieszkaniowa podejmowała uchwały w sprawie przeksięgowania pożytków z tytułu czynszu na fundusz remontowy z przeznaczeniem na wykonanie remontów części wspólnych nieruchomości. Również w latach kolejnych Wspólnota planuje przeprowadzenie kolejnych remontów. Uzyskane pożytki z czynszu i ceny sprzedaży były do tej pory i będą nadal w całości wydatkowane na pokrycie kosztów remontów części wspólnych nieruchomości.

Jednostka zaznaczyła, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie świadczy usług, jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych. Według klasyfikacji budowlanej nieruchomość zaliczona jest do budynku mieszkalnego.

W związku z powyższym Jednostka zadała następujące pytanie:

Czy Wspólnota Mieszkaniowa powinna zapłacić podatek dochodowy od osób prawnych od ceny sprzedaży i czynszu za lokale mieszkalne powstałe na skutek adaptacji części wspólnych nieruchomości, jeżeli zarówno w przeszłości, jak i w przyszłości dochód z tego tytułu jest w całości przeznaczony na remont części wspólnych nieruchomości?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź na pytanie w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. Wniosek Spółki dotyczący stanu faktycznego zostanie rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną.

Odnosząc się do treści pytania Wnioskodawca podniósł, że zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych zwolnione od podatku dochodowego są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych które spełniły jednocześnie dwa warunki: zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Oba te warunki zostały przez Wspólnotę Mieszkaniową spełnione.

Do gospodarki zasobami należy m.in. zarządzanie budynkiem, a także jego poszczególnymi częściami przeznaczonymi na zaspokojenie potrzeb mieszkańców. Wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na handlu nieruchomościami, zaś pozyskiwanie funduszy na remonty poprzez wynajem bądź sprzedaż części wspólnych nieruchomości jest jedną z czynności należących do gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Ponadto pomieszczenie strychu, pralni, piwnic i korytarzy jest zaliczane do zasobu mieszkaniowego, ponieważ stanowi on część budynku mieszkalnego. Ponadto uznać należy, że w skład "zasobów mieszkaniowych" wchodzą nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie, a do takich należy bezspornie zaliczyć ww. zaadaptowane pomieszczenia. Dlatego też pożytki uzyskane z wynajmu bądź sprzedaży części wspólnych nieruchomości zaadaptowanych na cele mieszkaniowe zaliczyć można do przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W związku z faktem, że 100% uzyskanych w ten sposób przychodów zostało do tej pory i będzie nadal przeznaczane na utrzymanie zasobów mieszkaniowych - oba warunki zawarte w ww. ustawie zostały przez Wspólnotę spełnione.

Zgodnie z powyższym należy uznać, że wszystkie przychody związane z adaptowanymi na cele mieszkalne pomieszczeniami strychowymi (cena sprzedaży, czynsz) oraz remonty części wspólnych nieruchomości stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, zaś dochód powstały z tego tytułu (o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych) wolny będzie od podatku dochodowego od osób prawnych.

Wspólnota wskazała, że powyższe stanowisko zajęło Ministerstwo Finansów w swoim piśmie DD6/8213/212/KWW/08/PCHD-664 z dnia 9 lipca 2008 roku.

Na tle przedstawionego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), co wynika z przepisu art. 1 ust. 2.

W myśl art. 12 ust. 1 powołanej ustawy przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek wspólnoty (bądź są wpłacane do kasy) stanowią, w rozumieniu ustawy podatkowej, przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

Dotyczy to zarówno uiszczonych przez członków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media. Do wpłat tych nie ma zastosowania art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w myśl którego do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Istotą wspólnoty mieszkaniowej nie jest bowiem świadczenie usług na rzecz członków wspólnoty, a jedynie gromadzenie środków i dokonywanie z nich opłat niezbędnych dla utrzymania lokali w należytym stanie.

Z kolei kosztem uzyskania przychodów wspólnoty mieszkaniowej, w myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, są wszelkie wydatki ponoszone przez wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłaty eksploatacyjne za dostarczone media.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż środki pieniężne, które wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią jej przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy, a wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem, są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 tej ustawy. Dochodem wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy - stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.

Obowiązujący od 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku – zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”.

Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojecie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy” „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem. Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji przez „zasoby mieszkaniowe", o których mowa w wyżej wymienionym przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:

*   budynki mieszkalne (w zakresie istniejących w nich pomieszczeń mieszkalnych) wraz z wyposażeniem technicznym oraz pomieszczeniami do nich przynależnymi, w tym: kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki;
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych;
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, budowle komunikacyjne oraz
*   inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych.

Związane z wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty czynszowe) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody

i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe uregulowania, stwierdzić należy, że przychody, które Wspólnota uzyska z czynszu za lokale mieszkalne oraz ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W konsekwencji środki pieniężne z tytułu otrzymanego czynszu (najmu) lub sprzedaży lokali mieszkalnych (powiększonych na skutek adaptacji części wspólnej nieruchomości strychu, pralni, korytarza oraz pomieszczeń piwnicznych w suterenie) stanowić będą przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, a w tym wypadku przeznaczonej już na remont części wspólnych nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 – 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.