Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.764.2025.4.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-21
Teza: Uznanie, że z tytułu otrzymania zaliczki przekraczającej 200
000 PLN Wnioskodawca będzie zobowiązany do
zarejestrowania się jako podatnik VAT, opodatkowania zaliczki
i dzierżawy oraz nie utraci statusu rolnika ryczałtowego.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-sprzedaż gruntów
podatnik
rolnik-rolnik ryczałtowy
spadek
status-utrata statusu
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII.
Procedury szczególne-Rozdział 2. Szczególne procedury
dotyczące rolników ryczałtowych
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-
Rozdział 1-art. 96-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-
Rozdział 1-art. 96-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-
Rozdział 1-art. 96-ust. 5
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
XII-Rozdział 1-art. 113-ust. 2
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    uznania, że z tytułu otrzymania zaliczki na poczet sprzedaży gruntu w kwocie
    przekraczającej 200 000 zł netto będzie Pani zobowiązana zarejestrować się jako podatnik
    podatku VAT, opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej zaliczki i czynszu dzierżawy oraz
    uznania, że nie straci Pani statusu rolnika ryczałtowego w związku z zarejestrowaniem się
    jako podatnik VAT w odniesieniu do czynności opodatkowania podatkiem VAT otrzymanej
    zaliczki i kwot z dzierżawy nieruchomości.
    Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2025 r. (data
    wpływu 22 października 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

5 sierpnia 2023 r. zmarł A.A. - małżonek Wnioskodawczyni. Aktem notarialnym nr (...) z 14
    sierpnia 2023 r. sporządzony został protokół dziedziczenia oraz oświadczenie o przyjęciu
    spadku, a aktem notarialnym nr (...) z 14 sierpnia 2023 r. - akt poświadczenia
    dziedziczenia, z którego wynika, iż spadek po zmarłym nabyły:
        żona B.B. - w wysokości 1/3,
        córka C.C. - w wysokości 1/3,
        córka D.D. - w wysokości 1/3.

    W skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne, w skład którego wchodzą nieruchomości dla
    których Sąd Rejonowy w (...) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW
    (...), KW (...), KW (...), a Sąd Rejonowy w (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych - KW Nr (...).
    Spadek został przyjęty przez ww. spadkobierczynie.
    Następnie aktem notarialnym nr (...) z 26 sierpnia 2023 r. sporządzona została umowa o
    podział majątku wspólnego i dział spadku.
    Z umowy tej wynika, iż w skład spadku wchodziły:
      1. nieruchomości objęte współwłasnością majątkową małżeńską:
      a) nieruchomość rolna o pow. 2,8400 ha - działki 1 - KW Nr (...) - nabyta umową
        sprzedaży - akt notarialny z 11 kwietnia 2016 r. obciążona hipoteką umowną do
        kwoty 136 000 zł,
      b) nieruchomości rolne o pow. 4,6 ha - działka 2 - oraz 4,30 ha - działka 3 - KW Nr (...) -
        nabyte umową sprzedaży - akt notarialny z 18 kwietnia 2013 r.; obciążona hipoteką
        umowną do kwoty 150 000 zł oraz ustanowioną odpłatną służebnością na rzecz
        Spółka A,
      c) nieruchomość rolna o pow. 46,7577 ha - działka 4 – KW Nr (...) nabyta umową
        sprzedaży - akt notarialny z 19 grudnia 2006 r.; obciążona hipoteką umowną łączną
        do kwoty 137 000 zł oraz hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 117 000 zł oraz
        hipoteką umowną łączną do kwoty 136 000 zł.
      2. nieruchomości wchodzące w skład majątku osobistego spadkodawcy:
      a) nieruchomości rolne o pow. 0,6771 ha - działka 5, o pow.0,1413 ha - działka 6, o
        pow. 0,0773 ha - działka 7, o pow. 1,8820 ha - działka 8, o pow. 1,8820 ha, o pow.
        0,5659 ha - działka 9 i o pow.0,7612 - działka 11, KW Nr (...) nabyte na podstawie
        umowy darowizny z 6 maja 1994 r., hipoteka umowna do kwoty 10 000 zł. Na
        nieruchomości - działka 5 - znajduje się budynek mieszkalny i 3 odrębne budynki
        produkcyjno - usługowo - gospodarcze dla rolnictwa,
      b) nieruchomość rolna o pow. 4,2800 ha - działka 10 - KW Nr (...) - nabyta na podstawie
        umowy darowizn z 12 marca 1991 r.
    W/w nieruchomości stanowią grunty orne, lasy i pastwiska.
    W wyniku zgodnego działu spadku - zgodnie z aktem notarialnym nr (...) z 26 sierpnia 2023
    r. - całość majątku nabywa B.B. - małżonka spadkodawcy. Z tytułu dokonanego działu
    spadku spadkobiercy nie żądają od siebie żadnych spłat, ani dopłat oraz nie żądają
    rozliczenia wydatków i nakładów i nie zachowują wobec siebie żadnych innych roszczeń.
    Wartość majątku nabytego przez wnioskodawczynię w drodze działu spadku przekroczyła
    wartość udziału przysługującego jej w masie spadkowej. W wyniku działu spadku
    wnioskodawczyni otrzymała majątek o łącznej wartości 1 367 333,33, natomiast wartość
    jej udziału (1/3) wynosiła 683 666,67 zł.
    Spadkodawca w gospodarstwie rolnym prowadził działalność rolniczą i był
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu tej działalności. Nabycie działek
    wymienionych w pkt. 2 nastąpiło bez podatku VAT.
    Z dniem śmierci spadkodawca został wyrejestrowany z rejestru podatników VAT, a
    wnioskodawczyni - prowadząc działalność rolniczą - korzysta ze statutu rolnika
    ryczałtowego.
    Nieruchomości:
    1. działka 4 oraz działka 2 i 3, które przed śmiercią spadkodawcy objęte były
      współwłasnością małżeńską spadkodawcy i wnioskodawczyni były w części (ponad 50
      ha) wydzierżawiane - umowa z 24 Listopada 2022 r. na rzecz Spółka A, za które
      otrzymywano wynagrodzenie w wysokości 22 880 zł rocznie. Spadkodawca był

      czynnym podatnikiem VAT i wynagrodzenie w jego części było opodatkowane
      podatkiem VAT.
    Wnioskodawczyni nie była i na dzień złożenia wniosku nie jest czynnym podatnikiem VAT z
    tytułu wynagrodzenia za dzierżawę korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113
    ustawy VAT. Od dnia śmierci spadkodawcy całość wynagrodzenia otrzymuje
    wnioskodawczyni.
    Umowa została wypowiedziana przez Spółkę A. 3 września 2025 r. z zachowaniem
    trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego.
    2. działka nr 4 (część) - umowa dzierżawy zawarta przez wnioskodawczynię z X spółka z o.
      o. 12 maja 2025 r. za czynsz roczny w kwocie 5 000 zł (wg umowy płatność w dwóch
      ratach).
    Aktualnie, w związku z otrzymaną propozycją kupna części działek niezabudowanych -
    działka 4 i działka 3 (po dokonaniu podziału tych działek) wnioskodawczyni planuje zbyć
    część nieruchomości należących do gospodarstwa rolnego. Działki te - przed śmiercią
    spadkodawcy - należały do majątku wspólnego małżonków, a więc wnioskodawczyni
    nabyła je:
        1/2 udziału w dniu zakupu (tj. odpowiednio 19 grudnia 2006 r. i 18 kwietnia 2013 r.),
        1/3 z 1/2 tj. 1/6 w spadku po zmarłym mężu,
        2/3 z 1/2 tj. 2/6 w wyniku działu spadku (26 sierpnia 2023 r.).
    Z przyszłym nabywcą zostanie podpisana umowa przedwstępna w tym lub w następnym
    roku, a sprzedaż notarialna miałaby miejsce po 2029 r. Umowa ta będzie przewidywała
    wpłatę zaliczki lub zadatku przez przyszłego nabywcę w kwocie przekraczającej 200 000 zł
    netto, bowiem chce on mieć gwarancję co do przyszłego zakupu gruntu. Zakup części
    gospodarstwa rolnego nastąpiłby na cele inne niż rolnicze.
    Umowa przedwstępna zawierałaby także umowę dzierżawy tego gruntu do momentu ich
    nabycia. Nabycie nieruchomości nastąpi po dokonaniu podziału działek oraz spełnieniu
    warunku uzyskania przez przyszłego nabywcę wszelkich zgód na budowę magazynu
    energii, w tym uzyskania warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę. W
    przeciwnym przypadku umowa byłaby rozwiązana, jednakże otrzymana zaliczka (zadatek)
    - zgodnie z umową - nie będzie podlegać zwrotowi.
    Aktualnie nieruchomości te nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, co
    potwierdza zaświadczenie z Urzędu Gminy (...) z 20 sierpnia 2025 r. Jednakże z pisma tego
    wynika, iż z danych zawartych w rejestrach tego organu wynika, iż 27 marca 2023 r.
    wydano decyzję o warunkach zabudowy polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej na
    ww. działkach.
    Wnioskodawczyni nigdy nie była czynnym podatnikiem podatku VAT oraz nie prowadzi,
    ani nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej, z wyjątkiem dzierżawy gruntów
    rolnych na cele nierolnicze. Nie pozostaje w związku małżeńskim.
    Aktualnie z tytułu działalności rolniczej posiada status rolnika ryczałtowego VAT i nie
    zamierza z tego statusu zrezygnować oraz nie zamierza w tym zakresie być podatnikiem
    VAT czynnym.
    Wnioskodawczyni przed sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku nie
    podejmowała żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości bądź
    atrakcyjności przedmiotowych działek, np.: uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów,
    ogrodzenie terenu bądź inne. Nie prowadziła także żadnych działań marketingowych, nie
    prezentowała ofert sprzedaży działek; nabywca sam zgłosił się do wnioskodawczyni z
    uwagi na korzystne położenie tych nieruchomości do realizacji planowanej budowy
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

    Daty nabycia przez spadkodawcę nieruchomości będących przedmiotem spadku to:
    1. nabytych na zasadzie współwłasności majątkowej małżeńskiej
    a) akt notarialny z 11 kwietnia 2016 r. - zakup z Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział
      Terenowy w (...) Filia w (...) nieruchomość rolna o pow. 2,84 ha - działki 1,
    b) akt notarialny z 18 kwietnia 2013 r. - zakup z Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział
      Terenowy w (...) Filia w (...) nieruchomości rolne o pow. 4,6 ha - działka 2 - oraz 4,3 ha
      - działka 3,
    c) akt notarialny z 19 grudnia 2006 r. - zakup z Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział
      Terenowy w (...) Filia w (...) - nieruchomość rolna o pow. 46,7577 ha - działka 4.
    Zakup w/w działek został dokonany w ramach prawa pierwokupu, bowiem były one
    uprzednio dzierżawione przez spadkodawcę do prowadzenia gospodarstwa rolnego.
      2. nabytych jako majątek odrębny:
      a) nabycie na podstawie umowy darowizny z 6 maja 1994 r. od rodziców -
        nieruchomości rolne o pow. 0,6771 ha - działka 5, o pow.0,1413 ha - działka 6, o
        pow. 0,0773 ha - działka 7, o pow. 1,8820 ha - działka 8, o pow. 1,8820 ha, o pow.
        0,5659 ha - działka 9 i o pow.0,7612 - działka 11,
      b) nabycie na podstawie umowy darowizny z 12 marca 1991 r. od rodziców -
        nieruchomość rolna o pow. 4,2800 ha - działka 10.
    Przedmiotem sprzedaży będzie część nieruchomości wydzielona z działek nr 4 i nr 3,
    aktualnie działki te nie są podzielone i nie są znane ich numery. Podział działek nastąpi
    konkretnie pod sprzedaż dla nabywcy - po ustaleniu lokalizacji miejsca, na którym może
    być prowadzona budowa - co będzie ustalane w trakcie postępowań niezbędnych do
    uzyskania m.in warunków zabudowy czy też innych decyzji np. środowiskowych.
    Podział będzie dokonany na wniosek wnioskodawczyni, tylko w zakresie jakiego będzie
    wymagać dokonanie sprzedaży części działek; jednakże wnioskodawczyni udzieli
    pełnomocnictwa na rzecz osoby reprezentującej przyszłego nabywcę ww. części działek.
    Od dnia zawarcia związku małżeńskiego do dnia śmierci spadkodawcy gospodarstwo
    rolne Wnioskodawczyni prowadziła wspólnie z mężem, jednakże tylko małżonek był
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności rolnej i z tego względu
    nazwa gospodarstwa była wyłącznie na męża Wnioskodawczyni, tj. Gospodarstwo Rolne A.
    A.
    Nabycie nieruchomości wymienionych w pkt.1 nastąpiło wyłącznie w celu powiększenia
    własnego gospodarstwa rolnego (do dnia zakupu nieruchomości te były dzierżawione od
    zbywcy).
    Na nieruchomościach tych nie była i nie jest prowadzona żadna inna działalność niż
    działalność rolnicza, z wyjątkiem dzierżawy na podstawie:
        umowy z 24 listopada 2022 r. z spółka A. - działka 4 oraz działka 2 i 3 - dzierżawa w
        części ponad 50 ha. Umowa została wypowiedziana przez (...) 3 stycznia 2025 r. (we
        wniosku o interpretację pomyłkowo wpisano 3 września 2025 r.) z zachowaniem
        trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec kwartału
        kalendarzowego,
        umowy dzierżawy zawarta z X spółka z o.o. 12 maja 2025 r-. część działki nr 4.
    W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieli stosownego pełnomocnictwa
    osobie reprezentującej nabywcę do działania w jej imieniu. Według Wnioskodawczyni
    wiedzy na dzień dzisiejszy będzie to dotyczyć wszelkich zgód wymaganych przez prawo
    budowlane, w tym zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane w celu uzyskania

    niezbędnych pozwoleń, uzgodnień i warunków technicznych niezbędnych do uzyskania
    decyzji o pozwoleniu na budowę pozwalającej m.in. na budowę magazynu energii i innej
    infrastruktury technicznej na gruncie stanowiącej przedmiot umowy.
    Zgodnie z planowaną umową przedwstępną nieuzyskanie zgody przez przyszłego
    nabywcę pozwolenia na budowę magazynu energii spowoduje, że umowa będzie
    rozwiązana i sprzedaż działek nie nastąpi.
    Z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy na budowę farmy fotowoltaicznej wystąpiła
    Spółka A., bowiem dzierżawiła od Wnioskodawczyni i jej męża część nieruchomości i to
    Spółka planowała tę budowę; warunki zabudowy były wydane do budowy farmy
    fotowoltaicznej przez ówczesnego dzierżawcę gruntu tj. spółka A.
    Umowa dzierżawy została wypowiedziana przez spółka A 3 stycznia 2025 r. (we wniosku o
    interpretację pomyłkowo wpisano 3 września 2025 r.) z zachowaniem trzymiesięcznego
    okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego, bowiem - jak
    uzasadniono - budowa farmy fotowoltaicznej była niemożliwa ze względów technicznych
    (Spółka nie uzyskała technicznych warunków przyłączenia do instalacji fotowoltaicznej).
    Żadnych nieruchomości dotychczas Wnioskodawczyni nie sprzedawała, nie sprzedawał
    również jej zmarły małżonek.
    Aktualnie nie posiada Wnioskodawczyni żadnych innych nieruchomości, które mogłyby
    być sprzedane w przyszłości. Nie planuje w przyszłości sprzedawać reszty gospodarstwa
    rolnego, bowiem prowadzenie gospodarstwa rolnego jest dla niej jedyną i podstawową
    działalnością oraz źródłem utrzymania, a także rodzinną tradycją.
    Jedyną czynnością, o której mowa w art. 113 ust. 13 ustawy VAT - jaką aktualnie
    Wnioskodawczyni wykonuje i ewentualnie będzie wykonywać - jest odpłatna dzierżawa
    wymienionych wyżej części działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (jedna
    umowa została już wypowiedziana) i - o ile:
        umowa przedwstępna zostanie zawarta to czynnością tą będzie również odpłatna
        dzierżawa gruntu oraz otrzymana zaliczka (zadatek) na poczet sprzedaży,
        spełnione zostaną warunki zawarte w umowie przedwstępnej to czynnością tą
        będzie dokonana dostawa tych nieruchomości.
    Planowana w ramach umowy przedwstępnej dzierżawa działek będzie odpłatna do
    momentu dokonania ich zbycia.
    W kwestii pobierania pożytków - będzie to możliwe do momentu kiedy przedmiotowe
    działki będą się nadawały do uprawiania gospodarstwa rolnego (nie rozpoczną się prace
    związane z budową magazynu energii).
    Z przyszłym nabywcą zostanie podpisana umowa przedwstępna, w tym lub w następnym
    roku, ale dopiero po otrzymaniu indywidualnej interpretacji, o którą Wnioskodawczyni
    wystąpiła, ponieważ chce aby ciążące na niej obowiązki podatkowe zostały prawidłowo
    wypełnione.
    Kwota otrzymanej zaliczki (zadatku) będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży.
    Kwota zaliczki będzie wynikać z umowy przedwstępnej i zostanie wpłacona przez
    przyszłego nabywcę na Pani rachunek bankowy wskazany w umowie. Jeżeli z tytułu
    dokonania tej czynności będzie Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik
    VAT czynny, to transakcję udokumentuje Pani także fakturą VAT.
    Do czasu otrzymania zaliczki (zadatku) łączną wartość sprzedaży usług dzierżawy
    nieruchomości rolnych na cele nierolnicze nie przekroczyła i nie przekroczy kwoty 200 000

    zł, przy czym odpłatna umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą będzie obowiązywać
    dopiero z chwilą zawarciu umowy przedwstępnej, a więc de facto w okresie otrzymania
    zaliczki (zadatku) na poczet przyszłej dostawy nieruchomości.
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
      1.  Czy w momencie otrzymania zaliczki (zadatku) na poczet sprzedaży gruntu w
        kwocie przekraczającej 200 000 zł netto, wnioskodawczyni zobowiązana będzie do
        zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i opodatkowania podatkiem VAT
        zarówno otrzymanej zaliczki (zadatku), jak również kwot otrzymanych z dzierżawy
        swoich nieruchomości? (oznaczone we wniosku jako nr 2)
      2.  Czy z dniem zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny i opodatkowania
        podatkiem VAT-zarówno otrzymanej zaliczki (zadatku), jak również kwot
        otrzymanych z dzierżawy swoich nieruchomości Wnioskodawczyni straci status
        rolnika ryczałtowego? (oznaczone we wniosku jako nr 3)
    Pani stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Otrzymana zaliczka (zadatek) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem po
    pierwsze w momencie otrzymania przekraczać będzie 200 000 zł netto, a po drugie w
    momencie sprzedaży ta nieruchomość niezabudowana stanowić będzie teren budowlany
    zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
    przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponadto w wykonaniu tej
    czynności wnioskodawczyni działa jako podatnik VAT.
    Z tego względu Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zarejestrowania się z tytułu ww.
    czynności jako podatnik VAT czynny, złożenia deklaracji JPK VAT i opłacenia podatku VAT
    zarówno od kwoty otrzymanej zaliczki (zadatku), jak również kwot otrzymanych z
    dzierżawy swoich nieruchomości.
    W momencie zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny z tytułu prowadzonej
    działalności gospodarczej w zakresie dzierżawy i sprzedaży nieruchomości i opłacania
    podatku VAT zarówno od kwoty otrzymanej zaliczki (zadatku), jak również kwot
    otrzymanych z dzierżawy swoich nieruchomości wnioskodawczyni nie straci statusu
    rolnika ryczałtowego, bowiem otrzymana zaliczka (zadatek) na poczet sprzedaży
    nieruchomości rolnej na cele nierolnicze jak i dzierżawa gruntu nie jest zaliczana do
    działalności rolniczej, w tym do usług rolniczych, o których mowa w art. 2 pkt 15 i pkt 21
    ustawy VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług -
    dalej ustawa lub ustawa VAT - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy VAT).
    Z kolei w myśl art. 8 ust. 1 pkt 1 przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie
    na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej
    osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu j/w, w tym
    również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
    formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.
    Definicję towaru zawiera art. 2 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym towary to rzeczy oraz ich
    części, a także wszelkie postacie energii.
    Rzeczami w rozumieniu art. 45 ustawy Kodeks cywilny (KC) są tylko przedmioty
    materialne. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome.

    Natomiast w myśl art. 46 § 1 KC, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej
    stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem
    związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
    odrębny od gruntu przedmiot własności.
    Zgodnie zatem z ww. przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6
    ustawy VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na
    terytorium kraju.
    W zakresie ewentualnego zwolnienia przedmiotowego gruntów zastosowanie ma art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy pod pojęciem tereny budowlane - rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Opodatkowane są zatem dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami
    budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT oraz grunty zabudowane (w
    wyjątkami określonymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy VAT).
    Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - jest
    zwolniona od podatku VAT.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Według art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem "podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższo przepisy stwierdzić naloty, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który
    nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej.
    W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten. kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest
    przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego.
    Natomiast każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
    jest uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych.
    Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości
    jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby
    osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    Przenosząc ww. rozważania na grunt sytuacji Wnioskodawczyni należy zauważyć, że
    planowane zbycie dotyczy nieruchomości, które dotychczas i aktualnie są wydzierżawiane
    na rzecz osób trzecich, za co Wnioskodawczyni otrzymywała i otrzymuje stałe i
    powtarzające się wynagrodzenie.
    Fakt ten potwierdza, iż nieruchomości te były i są wykorzystywane w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych, a Wnioskodawczyni w tym zakresie prowadziła/prowadzi działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT i w tym zakresie ma status podatnika
    VAT.
    Zatem dostawa tego towaru (nieruchomości — działki nr 4 i 3) będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż jest to dostawa rzeczy
    wykorzystywanych w działalności gospodarczej dla celów podatku VAT a nie dostawa
    majątku prywatnego.
    I bez znaczenia w tej kwestii ma fakt, iż Wnioskodawczyni przed ich sprzedażą nie
    prowadziła aktywności w przedmiocie zbycia wskazanych działek, która byłaby
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem czyli handlowców.
    Zgodnie z przepisami art. 113 ust. 1 ustawy o \/AT — podatnik VAT posiadający siedzibę
    działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z
    wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym
    kwoty 200 000 zł — może skorzystać ze zwolnienia od podatku.
    Według ust. 2 art. 113 ustawy VAT do wartości sprzedaży, o której mowa wyżej nie wlicza
    się:
    1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega
    opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju,
    1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega opodatkowaniu
    podatkiem na terytorium kraju,
    2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 62 ust. 3 z
    wyjątkiem:
    a) transakcji związanych z nieruchomościami,

    b) usług o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
    c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych
      - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
    3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym
    są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i
    prawnych podlegających amortyzacji.
    Ponieważ do czasu otrzymania zaliczki (zadatku) wartość sprzedaży usług dzierżawy
    przedmiotowych nieruchomości nie przekroczy kwoty 200 000 zł, wnioskodawczyni z
    tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie korzysta ze zwolnienia, o
    którym w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Natomiast z chwilą otrzymania zaliczki (zadatku) na
    poczet sprzedaży ww. nieruchomości w kwocie przekraczającej 200 000 zł
    Wnioskodawczyni straci możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113
    ust. 1, zgodnie bowiem z art. 113 ust. 5 „jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku
    na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1 zwolnienie traci moc
    począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę”.
    Ponadto do wartości sprzedaży do kwoty 200 000 zalicza się zawsze wartość odpłatnej
    dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług dotyczących transakcji związanych z
    nieruchomościami (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a).
    Jako podatnik VAT, który utraci status „podatnika VAT zwolnionego” Wnioskodawczyni
    będzie zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny zgodnie z art. 96 ust.
    1 ustawy VAT tj. złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne VAT-R ( z
    wyłączeniem działalności rolniczej) przed dniem, w którym utraci prawo do tego
    zwolnienia (art. 96 ust. 5a tej ustawy).
    Należy podkreślić także, iż w przypadku sprzedaży działek (nieruchomości)
    Wnioskodawczyni nie ma prawa skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 9 ustawy VAT.
    Co prawda zbywane nieruchomości nie są zabudowane i nie istnieje dla nich plan
    zagospodarowania przestrzennego — to jednak z uwagi na aktualny zapis w rejestrach
    Urzędu Gminy (...), że w dniu 27 marca 2023 r. wydano decyzję o warunkach zabudowy
    polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej na działkach 4 oraz 3 oraz fakt, iż —
    zgodnie z planowaną treścią umowy przedwstępnej - zbycie tych nieruchomości nastąpi
    pod warunkiem uzyskania przez przyszłego nabywcę wszelkich zgód na budowę
    magazynu energii, w tym uzyskania warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę —
    nieruchomości te spełniają/spełniać będą definicję terenu budowlanego zawartą w art. 2
    pkt 33 ustawy VAT.
    Reasumując, otrzymana zaliczka (zadatek) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem
    VAT, bowiem po pierwsze w momencie otrzymania przekraczać będzie 200 000 zł netto, a
    po drugie w momencie sprzedaży ta nieruchomość niezabudowana stanowić będzie teren
    budowlany zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o
    których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponadto w
    wykonaniu tej czynności Wnioskodawczyni działa jako podatnik VAT.
    Z tego względu Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zarejestrowania się jako
    podatnik VAT czynny, złożenia deklaracji JPK VAT I opłacenia podatku VAT zarówno od
    kwoty otrzymanej zaliczki (zadatku), jak również kwot otrzymanych z dzierżawy swoich
    nieruchomości.
    Wnioskodawczyni od śmierci małżonka z tytułu prowadzenia działalności rolniczej posiada
    status rolnika ryczałtowego i nie zamierza zrezygnować z tego statusu oraz nie zamierza
    być z tytułu działalności rolniczej czynnym podatnikiem VAT.
    Jak wynika z art. 2 pkt 19-21 ustawy VAT:

        rolnik ryczałtowy to rolnik dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący
        usługi rolnicze, korzystające ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1
        pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do
        prowadzenia ksiąg rachunkowych,
        produkty rolne to towary pochodzące z własnej działalności rolniczej rolnika
        ryczałtowego oraz towary, o których mowa w art. 20 ust. 1c i 1d ustawy PIT,
        usługi rolnicze to:
      a) usługi związane z rolnictwem oraz chowem i hodowlą zwierząt, z wyłączeniem usług
        weterynaryjnych (PKWiU ex 01.6), z wyłączeniem usług podkuwania koni i
        prowadzenia schronisk dla zwierząt gospodarskich (PKWiU ex 01.62.10.0),
      b) usługi związane z leśnictwem (PKWiU ex 02.40.10), z wyłączeniem patrolowania
        lasów wykonywanego na zlecenie przez jednostki inne niż leśne (PKWiU ex
        02.40.10.3),
      c) usługi wspomagające rybactwo (PKWiU ex 03.00.7), z wyłączeniem usług związanych
        z rybołówstwem morskim (PKWiU 03.00.71.0),
      d) wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń rolniczych, bez obsługi (PKWiU 77.31.10.0).
    Natomiast zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 3 zwalnia się od podatku dostawę produktów
    rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez
    rolnika ryczałtowego.
    Ponadto w myśl art. 43 ust. 3 ustawy rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów
    rolnych lub świadczący usługi rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1
    pkt 3, może zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia
    rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
    Wnioskodawczyni nie zamierza zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 3 ustawy VAT oraz ze statutu rolnika ryczałtowego, zatem w momencie
    zarejestrowania się jako podatnik VAT czynny, z wyłączeniem działalności rolniczej i
    opłacania podatku VAT zarówno od kwoty otrzymanej zaliczki (zadatku), jak również kwot
    otrzymanych z dzierżawy swoich nieruchomości Wnioskodawczyni nie straci statusu
    rolnika ryczałtowego, bowiem otrzymana zaliczka (zadatek) na poczet sprzedaży
    nieruchomości rolnej na cele nierolnicze jak i dzierżawa gruntu nie jest zaliczana do
    działalności rolniczej, w tym do usług rolniczych, o których mowa w art. 2 pkt 15 i pkt 21
    ustawy VAT. Potwierdza to interpretacja indywidualna - pismo Dyrektora KIS z 4 czerwca
    2025 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.184.2025.3.AKR „podmiot będący rolnikiem ryczałtowym
    może być - w pozostałym zakresie swojej działalności pozarolniczej - podatnikiem VAT
    czynnym (niekorzystającym ze zwolnienia)”.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:
      6. towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie
        energii,
      22. sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne
        świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
        wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.
    Zatem, na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości
    (gruntów), we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:
      1. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
        prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą,
        o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
      2. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
        lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
        rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
        gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
        towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
        zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zakres opodatkowania podatkiem VAT
    determinowany jest przez dwa czynniki:

        przedmiotowy – opodatkowaniu podlega wyłącznie dostawa towarów i świadczenie
        usług oraz
        podmiotowy – dostawa i świadczenie usług muszą być dokonane przez podatnika
        działającego w takim charakterze.
    Istotne jest to, że obie te przesłanki muszą być spełnione łącznie.
    W myśl z art. 96 ust. 1 ustawy:
      Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem
      wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu
      skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
    Na podstawie art. 96 ust. 2 ustawy:
      W przypadku osób fizycznych, o których mowa w art. 15 ust. 4 i 5, zgłoszenie
      rejestracyjne może być dokonane wyłącznie przez jedną z osób, na które będą
      wystawiane faktury przy zakupie towarów i usług i które będą wystawiały faktury
      przy sprzedaży produktów rolnych.
    Według art. 96 ust. 3 ustawy:
      Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na
      podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od
      podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
      ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.
    W świetle art. 96 ust. 5 ustawy:
      Jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży
      opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia,
      obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w
      przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do
      aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:
      1) przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż
        zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów
        wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej
        sprzedaży;
      2) przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art.
        113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
      3) przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym
        mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego
        zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
      4) przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku
        rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej
        wykonanej czynności.
      Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.
    Przy czym ustawodawca przewidział zwolnienie podmiotowe od podatku VAT dla pewnej
    grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.
    Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość
      sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000
      zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
    Z kolei przepis art. 113 ust. 2 ustawy stanowi, że:

      Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
      1) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz wewnątrzwspólnotowej sprzedaży
        towarów na odległość, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem na
        terytorium kraju;
      1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
      2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od
        podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
        ust. 3, z wyjątkiem:
      a) transakcji związanych z nieruchomościami,
      b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
      c) usług ubezpieczeniowych
      - jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
      3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku
        dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości
        niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
    Z przepisu art. 113 ust. 5 ustawy, wynika, że:
      Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy
      kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą
      przekroczono tę kwotę.
    W myśl art. 113 ust. 13 ustawy:
      Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
      1) dokonujących dostaw:
      a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
      b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
      podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
        - energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
        - wyrobów tytoniowych,
        - samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
        podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków
        trwałych podlegających amortyzacji,
      c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
      pkt 10 lit. a i b,
      d) terenów budowlanych,
      e) nowych środków transportu,
      f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach
      zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej
      fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby
      środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
        - preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),
        - komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
        - urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
        - maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),

      g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
        - pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
        - motocykli (PKWiU ex 45.4);
      2) świadczących usługi:
      a) prawnicze,
      b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
      hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
      sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
      c) jubilerskie,
      d) ściągania długów, w tym factoringu;
      3) nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
    Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik
    nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, ma prawo
    do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku
    przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem VAT, podatnik zobowiązany będzie do dokonania rejestracji dla potrzeb
    podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą
    w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

      Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie odpłatna dostawa towarów na
      terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości,
    Wnioskodawczyni podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i

    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania
    Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy
    2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z
    takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    W tym miejscu należy przywołać orzeczenie z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach
    połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Należy dodać, że
      sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma
      charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może
      stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie,
      które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji
      sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie
      okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w
      celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma
      takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani
      wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może
      bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału
    nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać
    znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu
    przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć
    miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania
    czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia
    częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w
    jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować
    całokształt działań, jakie Sprzedający podjęli/podejmą w odniesieniu do działek będących
    przedmiotem sprzedaży.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Z opisu sprawy wynika, że w wyniku zgodnego działu spadku nabyła Pani całość majątku
    po zmarłym mężu. Prowadzi Pani działalność rolniczą i korzysta Pani z ze statutu rolnika
    ryczałtowego. Nabycie nieruchomości do wspólnego gospodarstwa nastąpiło wyłącznie w
    celu powiększenia gospodarstwa rolnego (do dnia nabycia nieruchomości te były
    dzierżawione od zbywcy). Na nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa
    rolnego nie była i nie jest prowadzona żadna inna działalność niż działalność rolnicza.
    Część nieruchomości tj. działka 4 oraz działka 2 i 3, które przed śmiercią Pani męża objęte
    były współwłasnością małżeńską Pani i Pani męża były w części (ponad 50 ha)
    wydzierżawiane (umowa z 2022 r. z spółka A.) za które otrzymywano wynagrodzenie w
    wysokości 22 880 zł rocznie. Nie była Pani i na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest
    Pani czynnym podatnikiem VAT, z tytułu wynagrodzenia za dzierżawę korzysta Pani ze
    zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ustawy VAT. Od dnia śmierci Pani męża całość
    wynagrodzenia otrzymuje Pani. Ponadto dzierżawą objęta jest także część działki nr 4 –
    umowa zawarta przez Panią z B sp. z o. o 12 maja 2015 r. w kwocie czynszu 5 000 zł
    rocznie. Do czasu otrzymania zaliczki z tytułu sprzedaży łączna wartość sprzedaży usług
    dzierżawy nieruchomości rolnych na cele nierolnicze nie przekroczyła i nie przekroczy
    kwoty 200 000 zł, przy czym odpłatna umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą będzie
    obowiązywała dopiero z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej, a więc w momencie
    otrzymanej zaliczki/zadatku na poczet przyszłej dostawy.
    Zamierza Pani zbyć część nieruchomości należącej do gospodarstwa rolnego.
    Przedmiotem sprzedaży będzie część wydzielona z działek nr 4 i nr 3. Aktualnie działki te
    nie są podzielone. Z wnioskiem o podział działki wystąpi Pani. Zamierza Pani udzielić
    pełnomocnictwa osobie reprezentującej przyszłego nabywcę. Z przyszłym nabywcą
    podpisze Pani umowę przedwstępną , która to przewiduje wypłatę zaliczki lub zadatku w
    wysokości przekraczającej 200 000 zł netto. Otrzymana zaliczka/zadatek zgodnie z umową
    nie podlega zwrotowi i będzie zaliczona na poczet przyszłej sprzedaży Pani wątpliwości w
    sprawie w pierwszej kolejności dotyczą tego czy w momencie otrzymania zaliczki będzie
    Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako podatnik VAT i opodatkowania podatkiem
    VAT otrzymanej zaliczki przekraczającej 200 000 zł netto oraz kwot otrzymanych z
    dzierżawy nieruchomości.

    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika.
    Należy zatem przeanalizować całokształt działań, jakie podejmie Pani w odniesieniu do
    udziału w działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w
    odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą
    na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami
    obowiązki.
    Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego
    świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w
    dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między
    świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną
    zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd
    też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję
    „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach
    prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.
    W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W odniesieniu do przedstawionych okoliczności należy przede wszystkim zauważyć, że
    działki 4 i 3 wydzierżawione były/są na cele nierolnicze.
    Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadane działki
    będące przedmiotem sprzedaży służyły wyłącznie do zaspokojenia Pani potrzeb
    osobistych przez cały okres ich posiadania. Sposób wykorzystania posiadanych działek
    przejawiający się w zawarciu umowy dzierżawy bezspornie wskazuje, że działki utraciły
    walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego
    zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach
    TSUE.
    Jak już wcześniej wskazano dzierżawa nieruchomości, stanowi odpłatne świadczenie
    usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zatem, skoro zawarła Pani umowę dzierżawy w odniesieniu do działek o nr 4 i 3 to
    stwierdzić należy, że nie będzie Pani zbywała majątku osobistego, ale majątek
    wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej.
    Majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią
    wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie
    posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach

    majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Panią działki na cele nierolnicze, powoduje, że
    są one wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie
    wyłącznie w ramach majątku osobistego.
    Należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”
    (art. 15 ust. 2 ustawy), w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób
    ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez
    oddanie ich w stosunki obligacyjne jak dzierżawa, co miało miejsce w analizowanym
    przypadku. Nie można tej działalności, związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż
    jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.
    A zatem, podejmowane przez Panią działania wykluczają zbycie części nieruchomości
    wchodzących w skład gospodarstwa rolnego w ramach zarządu swoim majątkiem
    prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana przez Panią transakcja
    zbycia części działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, będzie dostawą
    dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy,
    a Pani będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym
    mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
    W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące
    podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego
    działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy części
    nieruchomości wydzielonej z działek nr 4 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty
      przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
      zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i
      zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż
      dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko

    Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub
    uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod
    zabudowę”.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego –
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    Z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będzie część nieruchomości
    wydzielonej z działek nr 4 i 3. Dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy
    polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej.
    W konsekwencji, dostawa części nieruchomości wydzielonej z działek nr 4 i 3 nie będzie
    objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ
    grunt stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT dostawy części nieruchomości wydzielonej z działek nr
    4 i 3 wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki
    wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że:
      „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku
    VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że działki nr 4 i 3 zostały nabyte w na podstawie umowy o dział
    spadku. Powyższe oznacza, że nabyła Pani własność działek w ramach transakcji, która nie
    jest objęta opodatkowaniem VAT (na gruncie podatku VAT umowa o dział spadku nie jest
    traktowana jako dostawa towarów ani jako świadczenie usług - tego typu umowy
    pozostają poza sferą opodatkowania VAT).
    W konsekwencji uznać należy, że nie został spełniony drugi z opisanych powyżej
    warunków - skoro bowiem transakcja, w ramach której doszło do nabycia działek przez
    Panią nie była objęta VAT, nie można twierdzić, że w związku z nabyciem ww. działek nie
    przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego - z taką sytuacją
    mielibyśmy do czynienia gdyby transakcja nabycia działek była objęta VAT (tzn. byłaby Pani
    zobowiązana do zapłaty VAT od transakcji nabycia ww. działek), ale nie byłaby Pani
    uprawniona do odliczenia zapłaconego podatku.
    Wobec powyższego sprzedaż części nieruchomości wydzielonej z działek nr 4 i 3 nie
    będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż
    nie jest spełniony jeden z określonych w tym przepisie warunków niezbędnych do
    zastosowania zwolnienia.
    Jak wynika z opisu sprawy dla działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy na
    budowę farmy fotowoltaicznej. Również w takiej sytuacji nie znajdzie zastosowanie
    zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art.
    113 ust. 13 pkt 1 lit d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust 1 ustawy nie ma zastosowania do
    podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.
    Na mocy art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną
    czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.
    Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że
    podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa
    towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

    Na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
      sposób, o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
      podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, otrzymanie całości lub części zapłaty przed
    dokonaniem dostawy towaru powoduje powstanie obowiązku podatkowego z tytułu
    otrzymanej zaliczki. W konsekwencji otrzymana przez Panią zaliczka na poczet sprzedaży
    działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a przed jej otrzymaniem powinna Pani
    dokonać rejestracji jako podatnik VAT czynny.
    Tym samym, skoro - jak Pani wskazuje - wartość zaliczki na poczet sprzedaży gruntu
    przekroczy kwotę 200 000 zł, to utraci Pani prawo do korzystania ze zwolnienia
    podmiotowego , o którym mowa art. 113 ust. 1 ustawy. Zwolnienie to utraci moc
    począwszy od czynności, którą przekroczy Pani ww. kwotę (art. 113 ust. 5 ustawy). W
    konsekwencji, będzie Pani obowiązana do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego w związku z
    art. 96 ust. 5 ustawy w odniesieniu zarówno do kwoty otrzymanej zaliczki jaki i kwot
    otrzymanych z dzierżawy.
    Tak więc, w momencie otrzymania zaliczki (zadatku) na poczet sprzedaży gruntu w kwocie
    przekraczającej 200 000 zł netto będzie Pani zobowiązana do zarejestrowania się jako
    podatnik VAT czynny i opodatkowania podatkiem VAT zarówno otrzymanej zaliczki
    (zadatku), jak również kwot otrzymanych z dzierżawy swoich nieruchomości.
    Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 uznałem
    za prawidłowe.
    Pani wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy z dniem zarejestrowania się jako podatnik
    VAT czynny oraz opodatkowania podatkiem VAT zarówno otrzymanej zaliczki, jak i kwot
    uzyskiwanych z tytułu dzierżawy nieruchomości, utraci Pani status rolnika ryczałtowego.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika
      ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Na mocy art. art. 2 pkt 16 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym – rozumie się
      przez to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
    Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 3 ustawy:

      Rolnik ryczałtowy dokonujący dostawy produktów rolnych lub świadczący usługi
      rolnicze, które są zwolnione od podatku na podstawie ust. 1 pkt 3, może
      zrezygnować z tego zwolnienia pod warunkiem dokonania zgłoszenia
      rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2.
    Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić
    należy, że może Pani jednocześnie posiadać status rolnika ryczałtowego oraz status
    podatnika VAT czynnego.
    Oznacza to, że w zakresie dostawy produktów rolnych pochodzących z własnego
    gospodarstwa rolnego nadal będzie Pani korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, pomimo zarejestrowania się jako podatnik VAT
    czynny w odniesieniu do innych czynności.
    Podsumowując, należy stwierdzić, że rejestracja jako podatnik VAT czynny w związku z
    prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie dzierżawy nieruchomości oraz
    sprzedaży gruntu – a także opodatkowanie kwoty otrzymanej zaliczki i czynszu
    dzierżawnego – nie powoduje utraty statusu rolnika ryczałtowego. W dalszym ciągu może
    Pani korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.
    Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 uznaję za
    prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 i 3
    dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr
    1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.