Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.357.2020.2.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-28
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; pełnomocnictwo; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2020 r. (data wpływu 17 czerwca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 27 lipca 2020 r. (data wpływu 29 lipca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 14 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.357.2020.1.PRM (doręczone Stronie w dniu 20 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 27 lipca 2020 r. (data wpływu 29 lipca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 14 lipca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.357.2020.1.PRM (doręczone w dniu 20 lipca 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej do zdarzenia przyszłego jakim jest sprzedaż niezabudowanej nieruchomości stanowiącej grunt rolny w zakresie braku obowiązku opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki gruntu.

Wnioskodawca nabył od swoich rodziców w drodze umowy darowizny z dnia 29 lipca 2009 r. grunt rolny o powierzchni 900 m2 zabudowany domem jednorodzinnym z ustanowieniem nieodpłatnej służebności mieszkania dla rodziców oraz grunty rolne niezabudowane o powierzchni 1,7500 ha. Wnioskodawca nabył przedmiotowe nieruchomości do majątku osobistego.

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą ujawnioną w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest zarejestrowana na nieruchomości, którą otrzymał w drodze umowy darowizny od rodziców. W zakresie prowadzonej działalności Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako podatek VAT).

W dniu 31 marca 2020 r. Wnioskodawca, jako osoba fizyczna i właściciel nieruchomości wchodzących do jego majątku osobistego, zawarł ze spółką S.A. z siedzibą w (…) (dalej jako Kupujący) przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości stanowiącej niezabudowane grunty rolne o powierzchni 3.100 m2 (dalej jako nieruchomość). Zgodnie z zawartą przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości, Kupujący zobowiązany jest uzyskać warunki zabudowy, przyłącza mediów oraz zjazd na nieruchomość, pozwolenie na budowę, bowiem jego zamierzeniem inwestycyjnym jest prowadzenie działalności handlowej w postaci marketu spożywczego. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, pod to konkretne zamierzenie inwestycyjne, zobowiązuje Wnioskodawcę do podjęcia odpowiednich czynności, aby możliwe było zawarcie umowy przyrzeczonej, w tym do uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie ewentualnego podatku VAT od sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Wnioskodawca do dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie inwestował w nią, nie przystosowywał do jakiegokolwiek zamierzenia inwestycyjnego, nie dokonywał podziału nieruchomości jak również jej uzbrojenia w odpowiednie media.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o objęcie przedmiotowej nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach jej zabudowy. Nieruchomość nie była również przedmiotem postępowania zmierzającego do zmiany kwalifikacji gruntu. Nieruchomość jest niezabudowana i ma dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca nie zlecał także pośrednictwa w obrocie nieruchomościami żadnemu podmiotowi. Ofertę nabycia nieruchomości Wnioskodawca otrzymał od Kupującego, który poszukiwał dogodnej lokalizacji do prowadzenia działalności handlowej w postaci marketu spożywczego.

Wnioskodawca kwoty uzyskanej tytułem ceny ze sprzedaży nieruchomości nie zamierza przeznaczać na nabycie dalszych nieruchomości celem ich odsprzedaży. Nie wyklucza natomiast nabycia innej nieruchomości dla siebie - na użytek własny. Celem Wnioskodawcy nie jest rozszerzenie działalności gospodarczej o obrót nieruchomościami. Ponadto, nie zamierza dokonywać dalszego podziału nieruchomości aniżeli wydzielenie nieruchomości pod przyszłą transakcję, do której zobowiązany jest na mocy zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu obrotu towarami i usługami, natomiast nie występuje jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości, stanowiącej składnik jego majątku osobistego. Sprzedaż nieruchomości stanowi jedynie zwykły zarząd przysługujący Wnioskodawcy, jako właścicielowi, prawem własności.

Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomość jak i pozostała część nieruchomości wchodzących do majątku Wnioskodawcy nie jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

W piśmie z dnia 27 lipca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  zamierza sprzedać działkę o powierzchni ok. 3.100 m2 (przedmiot przyszłej, przyrzeczonej umowy sprzedaży), która powstanie w wyniku dokonania podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 o obszarze 1,0543 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), której właścicielem jest Wnioskodawca. Koszty postępowania działowego oraz uzyskanie warunków zabudowy obciążają Kupującego;
2.  przedmiotową nieruchomość (jako całość) wykorzystywał do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (podatek VAT), gdyż działka ta nie stanowiła przedmiotu obrotu. Nieruchomość stanowi grunty rolne;
3.  działka stanowiąca przedmiot sprzedaży była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele związane z działalnością rolniczą. Na działce tej znajduje się budynek mieszkalny wraz z budynkami gospodarskimi. W budynku mieszkalnym Wnioskodawca zamieszkuje wraz z ojcem. Budynki gospodarskie Wnioskodawca częściowo wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej;
4.  przedmiotowa działka do dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie była przedmiotem umowy dzierżawy; Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca zawarł z S.A. jako Kupującym umowę dzierżawy z dnia 31 marca 2020 r. oraz aneks do niej z dnia 31 marca 2020 r., której przedmiotem jest nieruchomość o pow. 3.100 m2 (przedmiot przyszłej, przyrzeczonej umowy sprzedaży) jaką zamierza nabyć Kupujący, po jej wyodrębnieniu w postępowaniu działowym z działki 1. Celem umowy dzierżawy była zgoda na dysponowanie przez Kupującego jako dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane. Wnioskodawca wskazał, że umowy tego typu są zawierane powszechnie, aby inwestor mógł uzyskać niezbędne do prowadzenia inwestycji zgody i pozwolenia. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieokreślony a następnie zmieniona na czas określony. W przypadku, gdy dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości przez Wnioskodawcę na Kupującego ww. umowa wygaśnie. Wnioskodawca nie zamierza zawierać umów tego rodzaju z innymi podmiotami poza Kupującym, do czego zobowiązał się na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży;
5.  udzielił Kupującemu na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w tej umowie, dotyczących przedmiotu umowy, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, na warunkach według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki, będącej przedmiotem przyszłej, przyrzeczonej umowy sprzedaży, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, na warunkach według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego na działkę będącą przedmiotem przyszłej, przyrzeczonej umowy sprzedaży, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto Wnioskodawca upoważnił Kupującego do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, organami, urzędami osobami prawnymi i osobami fizycznymi, jakie okażą się konieczne w zakresie powyższych pełnomocnictw. Pełnomocnictwa te zostały udzielone z prawem udzielenia dalszych pełnomocnictw i są nieodwołalne przez czas trwania przedwstępnej umowy sprzedaży i nie wygasają wskutek śmierci mocodawcy. Wnioskodawca upoważnił również Kupującego do usytuowania na działce będącej przedmiotem przyszłej, przedwstępnej umowy sprzedaży tymczasowego przyłącza energetycznego, kosztem i staraniem Kupującego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej z operatorem z obowiązkiem jej usunięcia na koszt Kupującego w przypadku gdyby nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;
6.  zarówno przed jak i po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych mających na celu dokonanie sprzedaży działki;
7.  nie będzie podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości działki. Przystosowania działki pod konkretny cel inwestycyjny Kupujący dokona własnymi środkami i własnym staraniem na mocy udzielonych mu pełnomocnictw oraz w oparciu o zgodę na dysponowanie działką na cele budowlane, zawartą w umowie dzierżawy z dnia 31 marca 2020 r. zmienionej aneksem z dnia 31 marca 2020 r.;
8.  przyrzeczona umowa sprzedaży działki zostanie zawarta pod warunkiem:
    *   uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 (sześćset pięćdziesiąt metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    *   uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowej działki obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowym o powierzchni użytkowej 526,30 m2 (pięćset dwadzieścia sześć i 30/100 metrów kwadratowych), w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 (czterysta metrów kwadratowych) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,
    *   uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalającej na budowę zjazdu na przedmiotową działkę według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo- i lewoskrętu, dla pojazdów o masie powyżej dwudziestu pięciu ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną działki,
    *   uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    *   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia działki skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej działce budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    *   wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, poprzez wydzielenie działki będącej przedmiotem niniejszej umowy zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy,
    *   uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    *   potwierdzenia nierolnego charakteru przedmiotowej działki poprzez wpisanie do ewidencji gruntów zmiany użytku gruntowego,
    *   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    *   uzyskania przez zbywcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT,
    *   uzyskania kosztem i staraniem zbywcy zgody uprawnionych na bezciężarowe odłączenie przedmiotowej działki w terminie 3 (trzech) miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do uiszczenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, mając na uwadze, że koszty przygotowania nieruchomości do inwestycji w postaci marketu spożywczego, w którym prowadzona będzie działalność handlowa, ponosi Kupujący?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Pomimo że jest On czynnym podatnikiem VAT i jako przedsiębiorca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku nie będzie podmiotem działającym w charakterze podatnika VAT w zakresie przyszłej sprzedaży nieruchomości a tym samym nie wystąpi po Jego stronie obowiązek podatkowy uiszczenia podatku VAT od tej transakcji.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że przedmiotem przyszłej transakcji będzie nieruchomość gruntowa niezabudowana, niebędąca jednocześnie terenem budowlanym, według klasyfikacji gruntów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej jako ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Niewątpliwie zatem zbycie niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych regulacji wynika, że zwolnienie od podatku przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Ze zwolnienia od podatku będzie zatem korzystać sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej, która nie jest klasyfikowana jako działka budowlana, a więc sprzedaż gruntów o charakterze rolnym. Ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi. Przyjąć zatem należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy, począwszy od zabudowy mieszkaniowej, przez tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej, aż po tereny zabudowy zagrodowej włącznie.

Taki właśnie przypadek zajdzie na skutek przyszłej przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, do zawarcia której zobowiązany jest Wnioskodawca na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.

W drugiej kolejności Wnioskodawca podkreśla, że w przyszłej przyrzeczonej umowie sprzedaży występować będzie jako osoba fizyczna, będąca właścicielem nieruchomości, wchodzącej w skład jego majątku osobistego. Nieruchomość będąca przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, służących prowadzeniu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Nieruchomość pozostaje odrębnym od prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej przedmiotem obrotu, jako składnik jego majątku osobistego.

Podatnikami na gruncie ustawy o VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podobnie reguluje to art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE.L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) (dalej jako Dyrektywa 2006/112/WE) przy czym w świetle art. 12 ust. 1 lit. b państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Regulacje te wskazują, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Jednocześnie działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Powyższe znalazło odzwierciedlenie w aktualnym orzecznictwie sądowym, powołanym poniżej.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2007 r., sygn. akt III SA/Wa 3711/06, zgodnie z którym „nie można uznać za poprawny poglądu, aby sprzedaż kilku lub więcej działek przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową, jeżeli tylko działki te stanowią majątek osobisty podatnika VAT i nie służą prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług” (Lex 322371).

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 29 grudnia 2008 r., sygn. akt I SA/Bd 692/08 przedstawiona została teza, zgodnie z którą „majątek prywatny nabywany jest na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem na działalność handlową, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług.”

Co do statusu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w Uchwale Siedmiu Sędziów z dnia 29 października 2007 r., sygn. Akt I FPS 3/07 wskazując na kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, czy w danym przypadku mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z zarządem majątkiem prywatnym. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Uchwała ta wskazuje, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu, jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika VAT. Jeśli dana czynność wykonana została poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonywania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT i to bez względu na to, czy czynność tę wykonywał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czyli też wielokrotnie.

Należy wspomnieć także o orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C- 181/10 z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy w przypadku opisanego zdarzenia przyszłego oraz w świetle zaprezentowanej argumentacji, obowiązek podatkowy uiszczenia podatku VAT od sprzedaży nieruchomości nie zaistnieje, bowiem przedmiotem przyszłej przyrzeczonej umowy sprzedaży jest nieruchomość rolna niezabudowana a Wnioskodawca, mimo że formalnie posiada status podatnika VAT, przy przyszłej transakcji będzie występował jako osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości, stanowiącej składnik jego majątku osobistego, odrębny od prowadzonej działalności gospodarczej przedmiot obrotu.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o wydanie interpretacji indywidualnej, zgodnie z którą jego stanowisko zaprezentowane we wniosku jest prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (działki) dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty.

Art. 15 ust. 1 ustawy, stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112 o tożsamej treści. Jednocześnie, zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. a i b) dyrektywy 2006/112 państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; dostawa terenu budowlanego. Zaznaczenia wymaga, że w ustawie o podatku od towarów i usług brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Dlatego też do Organu należy stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT i wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie jako osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca w 2009 r. nabył w drodze umowy darowizny grunt zabudowany domem jednorodzinnym oraz grunty rolne niezabudowane.

W 2020 r. Wnioskodawca zawarł ze spółką S.A. umowę przedwstępną sprzedaży części nieruchomości stanowiącej niezabudowane grunty rolne o powierzchni 3.100 m2. Ww. umowa przedwstępna zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania m.in.:

1.  decyzji: o warunkach zabudowy, o pozwoleniu na budowę, zezwalającej na budowę zjazdu na przedmiotową działkę;
2.  warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

w celu realizacji inwestycji budowy obiektu handlowego.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w ww. umowie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dotyczących przedmiotowej działki, a także do uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, oraz do czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu na przedmiotową działkę.

Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę dzierżawy na dysponowanie do celów budowlanych działką o pow. 3.100 m2, która zostanie wydzielona z działki nr 1.

Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował działań marketingowych w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki. Nie będzie także podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działki tj. nie dokonywał podziału nieruchomości jak również jej uzbrojenia w odpowiednie media.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, w zakresie obrotu towarami i usługami, zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Działka stanowiąca przedmiot transakcji wykorzystywana była przez Wnioskodawcę na cele związane z działalnością rolniczą.

Nieruchomość stanowi grunty rolne i nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług, działki o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1.

Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest, aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero wówczas można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić czy w odniesieniu do dostawy przedmiotowej działki będą spełnione przesłanki do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a S.A. została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży działki o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1. Zgodnie z postanowieniami powyższej umowy przedwstępnej sprzedaż przedmiotowej działki nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego m.in. decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu oraz uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i przyłącza energetycznego. Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej w celu uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków technicznych zawartych w umowie przedwstępnej. Dodatkowo należy wskazać, że Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę dzierżawy na dysponowanie do celów budowlanych działką o pow. 3.100 m2, która zostanie wydzielona z działki nr 1.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, podejmie On pewne działania w sposób zorganizowany. W związku z powyższym, Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić, że opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż przedmiotowej działki stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy. Należy zatem uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działki na podstawie opisanych działań oraz czynności nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym i w związku z przyszłą sprzedażą będzie działać jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działki o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z wniosku wynika, że niezabudowana działka o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Należy jednak zauważyć, że Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa w celu uzyskania pozwoleń na doprowadzenie mediów tj. wody, prądy, kanalizacji oraz uzyskania decyzji na budowę obiektu handlowego oraz decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na ww. działkę. Wszelkie decyzje i pozwolenia zawarte w umowie przedwstępnej zostaną uzyskane przed sprzedażą przedmiotowej działki.

Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że w momencie dostawy niezabudowana działka o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1 stanowić będzie teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji jej dostawa nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

*   w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie działkę nr 1. Z tego względu nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie tej działki nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy przedmiotowych działek nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży działki wydzielonej z nieruchomości stanowiącej działkę o nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Oznacza to, że jej sprzedaż, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działki będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z powyższym czynność dostawy przedmiotowej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki o pow. 3.100 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie o sygn. akt III SA/Wa 3711/06, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy o sygn. akt I SA/Bd 693/08 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. akt I FPS 3/07, tut. Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły.

Ponadto tut. Organ wskazuje, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.