Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.220.2019.5.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-07-10
Teza: Przepisy prawa podatkowego w zakresie uznania dostawy zabudowanej działki za czynność opodatkowaną podatkiem VAT oraz zastosowanie zwolnienia z art. 43 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 kwietnia 2019 r. (data wpływu 24 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. organu z dnia 10 czerwca 2019 r. pismem z dnia 17 czerwca 2019 r. (data wpływu 2 lipca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych przeniesienia prawa własności Nieruchomości (działka ewidencyjna nr 74/2)

*   w części dotyczącej uznania, że Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży działają w charakterze podatników VAT – **jest prawidłowe**,
*   w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT do planowanej sprzedaży budynków – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych przeniesienia prawa własności Nieruchomości (działka ewidencyjna nr 74/2).

Złożony wniosek uzupełniony został na wezwanie tut. organu z dnia 10 czerwca 2019 r. pismem z dnia 17 czerwca 2019 r. (data wpływu 2 lipca 2019 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

*   Zainteresowanych niebędących stronami postępowania:\`(...)\`

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT") prowadzącym działalność deweloperską. Spółka zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość, składającą się z działki ewidencyjnej numer 74/2 o łącznej powierzchni 7260 m2, stanowiącą według sposobu korzystania tereny zabudowane oznaczone symbolem Bi (1869 m2) i grunty orne oznaczone symbolem R klasa lllb (5391 m2) dla której to nieruchomości Sąd-Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość”).

Ponadto, Spółka oprócz Nieruchomości zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich (dalej: „Nieruchomości sąsiednie”). Wnioskodawca ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na nich zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Nieruchomości (dalej: "Inwestycja"), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

W dniu 29 maja 2018 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa”). Nieruchomość jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi. Ponadto, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę dróg a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe.

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania przez Wnioskodawcę, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez zainteresowanych nie będących stroną postępowania (dalej: "Sprzedający"), na jego koszt:

1.  prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację przedsięwzięcia;
2.  prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej;
3.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
4.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
5.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji;
6.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji.

Ponadto, Sprzedający dostarczą Wnioskodawcy zaświadczenie potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany na terenie Nieruchomości.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu ale na rzecz Sprzedających, bądź jako pełnomocnik Sprzedających.

Ponadto, Sprzedający zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyrazili zgodę, aby Spółka wystąpiła o zatwierdzenie projektu robót geologicznych, wszelkiej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz zgłoszenia robót geologicznych. Co więcej, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy upoważnienia do podejmowanie wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań.

Dodatkowo, Sprzedający wyrazili zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PEFRON.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stronami postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, mającymi status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B. Sprzedający nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątków osobistych w drodze dziedziczenia oraz zapisu testamentowego i umów majątkowych małżeńskich nie zawarli.

Lokale znajdujące się w budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości są wynajmowane na podstawie:

1.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 stycznia 2006 roku na czas nieokreślony,
2.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 kwietnia 2012 roku na czas nieokreślony, zmienionej aneksem z dnia 1 stycznia 2015 roku,
3.  umowy najmu lokalu o powierzchni 100 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 stycznia 2014 roku, na czas nieokreślony,
4.  umowy najmu lokalu o powierzchni 170 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 kwietnia 2016 roku, na czas nieokreślony, zmienionej aneksem z dnia 1 lutego 2017 roku,
5.  mowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 2 stycznia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku;

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie do opodatkowania VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał że:

1.  Na działce znajduje się 6 budynków niemieszkalnych.
2.  Budynki niemieszkalne posadowione na działce po ich wybudowaniu zaczęły być użytkowane na przełomie 1980/1990 r.
3.  Nabycie działki wraz z posadowionymi na niej budynkami niemieszkalnymi nastąpiło zgodnie z prawem.
4.  Wszystkie budynki są wynajmowane. Lokale znajdujące się w poszczególnych budynkach zlokalizowanych na działce były/są wynajmowane na podstawie następujących umów:
    1.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 stycznia 2006 roku na czas nieokreślony,
    2.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 kwietnia 2012 roku na czas nieokreślony, zmienionej aneksem z dnia 1 stycznia 2015 roku,
    3.  umowy najmu lokalu o powierzchni 100 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 stycznia 2014 roku, na czas nieokreślony,
    4.  umowy najmu lokalu o powierzchni 170 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 kwietnia 2016 roku, na czas nieokreślony, zmienionej aneksem z dnia 1 lutego 2017 roku (2 budynki),
    5.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 2 stycznia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku.

Budynki nie były przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

1.  Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej.
2.  Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budynków, które mogłyby stanowić przebudowę.
3.  Sprzedający nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie budynków, a więc nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego i nie działali w charakterze podatników VAT.
4.  Sprzedający nie dokonywali nakładów przeznaczonych na ulepszenie budynków, a budynki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT, a w rezultacie przeniesienie prawa własności Nieruchomości (budynków niemieszkalnych przeznaczonych do rozbiórki) za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na Spółkę stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT?

W opinii Zainteresowanych,

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży działają w charakterze podatników VAT, a przeniesienie przez Sprzedających na rzecz Spółki prawa własności Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 (o ile strony nie zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) i 10a ustawy o VAT będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Jednakże, w przypadku gdy strony zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości, w części w jakiej skorzystanie z możliwości opodatkowania jest możliwe, dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uwagi ogólne

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem VAT bądź niepodleganie temu podatkowi dotyczyć może prawnopodatkowej sytuacji Spółki, jako przedsiębiorcy i podatnika podatku VAT, jak i Sprzedających. Ze strony Sprzedających dotyczyć może wprost ich obowiązków na gruncie VAT jako ewentualnych podatników, natomiast dla Spółki wiąże się z kwestią ustaleń czy transakcja będzie podlegać PCC, z tytułu czego obowiązek podatkowy ciążyłby ewentualnie na Spółce.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że problem opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych zarówno Sprzedających jak i Wnioskodawcy.

Jak wspomniano powyżej, z perspektywy PCC to czy Sprzedawca ma opodatkować VAT sprzedaż.

Nieruchomości ma wpływ na sposób opodatkowania lub też nie tej transakcji na gruncie ustawy o PCC, gdyż w przypadku podlegania opodatkowaniu PCC transakcji nabycia Nieruchomości od Sprzedających to na Spółce, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, ciążyłby obowiązek uiszczenia PCC według stawki 2%, a Sprzedające pewne byłyby swojej prawnopodatkowej sytuacji w ramach tej transakcji.

Zasadność opisanej wyżej oceny potwierdza uzasadnienie projektu ustaw o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r. poz. 1649), którą wprowadzono od 1 stycznia 2016 r. nowy art. 14r Ordynacji podatkowej dotyczący tzw. „wspólny wniosek” o indywidualną interpretację prawa podatkowego. W uzasadnieniu tym stwierdzono, że tzw. „wspólny wniosek (\`(...)\`) może dotyczyć jednego podatku lub różnych podatków, jeżeli interpretacja przepisów różnych ustaw jest wzajemnie sprzężona np. VAT-PCC (\`(...)\`)”.

Ad. 1 Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przy czym przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się natomiast przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego artykułu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym (vide: art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Zatem, z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek:

*   po pierwsze - dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT

*   po drugie - czynność powinna zostać wykonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, by czynność podlegającą opodatkowaniu została wykonana przez podmiot, który dla potrzeb tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, aby stwierdzić, czy określona transakcja podlega opodatkowaniu VAT, należy ustalić, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zwykła sprzedaż rzeczy nie stanowi automatycznie wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, na którego wysokość nie mają zasadniczego wpływu zorganizowane działania podejmowane przez zbywcę.

Kwestia ta była przedmiotem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie. W przywołanym wyroku, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z powołanego wyżej orzeczenia TSUE jednoznacznie wynika, że rozstrzygnięcie, czy podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika, wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego:

1.  Wnioskodawca zobowiązał się do uzyskania na własny koszt m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację przedsięwzięcia, zgody wodnoprawnej, pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich, pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich, pozwolenia na budowę Inwestycji, pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji
2.  Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji
3.  Sprzedający zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyrazili zgodę, aby Spółka wystąpiła o zatwierdzenie projektu robót geologicznych, wszelkiej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz zgłoszenia robót geologicznych. Co więcej, Sprzedający udzielili Wnioskodawcy upoważnienia do podejmowanie wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań
4.  Sprzedający wyrazili zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PEFRON.

Należy podkreślić, iż ww. działania zostaną przeprowadzone przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości. Zatem, zarówno decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację przedsięwzięcia, zgoda wodnoprawna, pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich, pozwolenie na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich, pozwolenie na budowę Inwestycji a także pozwolenie na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji, pomimo, że uzyskane faktycznie przez Wnioskodawcę będą dokonane na rzecz Sprzedających.

W konsekwencji, jako że powyższe działania zostaną dokonane w okresie, w którym Nieruchomość znajdować się będzie w majątku Sprzedających, to Sprzedający- jako właściciele Nieruchomości - będą beneficjentami tych czynności.

W ocenie Wnioskodawcy, powyższe czynności nie są działaniami związanymi ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zarządem majątkiem prywatnym. Czynności te są typowe dla podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami i wypełniają tym samym znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Analogiczne stanowisko, zgodnie z którym właściciel gruntu może działać w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje grunt Spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością, zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 28 lipca 2015 r., sygn. I SA/Rz 511/15, w którym wskazano, iż „słuszne jest stanowisko interpretatora według którego na tle zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, Skarżącego nie nożna uznać za osobę wykonującą jedynie prawo własności majątku osobistego w celu wykorzystania go na potrzeby prywatne, bowiem zorganizował on sprzedaż działek w taki sposób, że jego działanie łącznie z działaniami przyszłego nabywcy (Spółki) świadczą o aktywności porównywalnej do podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. O zarobkowym charakterze tego przedsięwzięcia nie ma potrzeby szczególnie się rozwodzić, bowiem różnica między ceną działki gruntowej niezabudowanej a ceną działki po wykonaniu w stosunku do niej wszystkich planowanych czynności, zwieńczonych posadowieniem budynku mieszkalnego jest oczywista".

Prawidłowość powyższego wyroku potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt I FSK 2032/15), w którym NSA stwierdził, że właściciel gruntu działa w charakterze podatnika VAT, gdy sprzedaje go Spółce, która sama podjęła już działania przekraczające zwykły zarząd nieruchomością.

Powyższe potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 31 stycznia 2018 roku, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.692.2017.1.AM., w której stwierdził, że: „W umowie przedwstępnej Kupujący oświadczył, że to on będzie podejmował kroki w celu realizacji opisanych powyżej warunków zawarcia umowy ostatecznej (m. in. Sprzedająca zobowiązana była udzielić Wnioskodawcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, w sprawach związanych z uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, w postępowaniu wieczystoksięgowym dotyczącym wyodrębnienia nowej księgi wieczystej dla nowopowstałych działek, w sprawie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji na nieruchomości - przypis Wnioskodawcy) oraz poniesie wszelkie związane z tym koszty, natomiast Sprzedająca nie jest zobowiązana do podejmowania kroków w celu realizacji ww. warunków poza obowiązkiem udzielenia ww. pełnomocnictw oraz współpracy z należytą starannością, ale jedynie w zakresie ograniczonym celem umowy przedwstępnej oraz doprowadzeniem, aby księga wieczysta założona dla Działki Przyszłej wolna była od wpisu służebności osobistej, wpisanej do niej na dzień zawarcia umowy przedwstępnej.

(\`(...)\`) W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Oznacza to więc, że stroną podejmowanych czynności będzie Sprzedająca a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Sprzedającej nie działa we własnym imieniu lecz w imieniu Sprzedającej.

(\`(...)\`) Zatem w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, angażuje środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o którym mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia Działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą dostawa opisanej we wniosku działki, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Sprzedającą za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że planowana dostawa przedmiotowej Działki będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.

Podobne wnioski wypływają z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 4 lipca 2016 r. (sygn. ILPP3/4512-1-131/16-2/JO), w której organ uznał, że w sytuacji gdy sprzedawca nieruchomości udzielił stosownych pełnomocnictw dla osoby reprezentującej kupującego w zakresie uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej oraz włączenia do dróg, zawarcia w imieniu Zainteresowanego umów o przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, uzyskania decyzji o wycince drzew oraz nasadzeniach zastępczych, wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie, przeglądanie akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, uzyskania decyzji zawierającej projekt budowlany a także odbioru zaświadczeń o niezaleganiu podatków przez Wnioskodawcę, sprzedawca ten działał w charakterze podatnika. We wskazanej interpretacji organ podatkowy uznał, że cyt. „uzyskanie przez Kupującego ww. decyzji m in. o wycince drzew, nasadzeniach zastępczych, zawierającej projekt budowlany oraz wszelkich umów, tj. o przyłączeniu do sieci i umów drogowych będą dokonane w imieniu Wnioskodawcy i wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, zatem należy przyjąć, że przed sprzedażą Wnioskodawca udzielając pełnomocnictw podejmie działania w celu uzyskania ww. czynności w swoim imieniu. Zatem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.”.

Mając na względzie, że analogiczne okoliczności zachodzić będą w niniejszym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym należy uznać, że planowana przez Sprzedających sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a zatem będzie objęta zakresem przedmiotowym VAT - będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Jak już to zostało wskazane, Nieruchomość jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi. W związku z powyższym przedmiotem transakcji będzie dostawa Nieruchomości zabudowanej. W ocenie Wnioskodawcy, uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości, jeszcze przed sprzedażą działki, nie będzie miało wpływu na kwalifikację prawną Nieruchomości bowiem przed dokonaniem transakcji sprzedaży rozbiórka budynku nie rozpocznie się.

W tym zakresie należy wskazać na stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 7 listopada 2013 r. o sygn. I FSK 1436/13. W wyroku tym NSA podkreślił, że w „zakresie skutków tej czynności (dostawy gruntu zabudowanego) na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej. Zgodnie ze stanowiskiem NSA wyrażonym w powyższym wyroku „nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek”.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów krajowych m. in. w wyroku NSA z dnia 19 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 818/14: „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)". Zatem, samo stwierdzenie, że budynek znajdujący się na Nieruchomości jest przeznaczony do rozbiórki nie skutkuje uznaniem, że dostawa nie będzie dotyczyła terenu zabudowanego. W sytuacji, kiedy rozbiórka nie rozpocznie się przez dniem dostawy będzie miała miejsce dostawa gruntu zabudowanego.

W tym kontekście należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie powyższego przepisu dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy zauważyć, że istotą pierwszego zasiedlenia - jak wynika z ww. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz sądów krajowych m. in. wyrok NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14 „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE - musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, w świetle art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę, że budynki znajdujące się na Nieruchomości były wcześniej przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, w opinii Spółki, ich dostawa będzie przedstawiała się następująco:

1.  w zakresie w jakim Nieruchomość objęta jest umową najmu lokalu, dla której upłynął okres dłuższy niż 2 lata pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną sprzedaż - dostawa przedmiotowych budynków będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba, że Strony zrezygnują ze zwolnienia, przy spełnieniu warunków, wskazanych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w tym złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
2.  w przypadku, gdy dostawa przypadnie na okres, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata, a Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowego budynku oraz nie ponosili oni wydatków na ulepszenie budynku stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku, w stosunku do którego mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - wówczas - dostawa przedmiotowych budynków również będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Z uwagi na zapis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. zwolnienie w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT będzie dotyczyło również sprzedaży gruntu, na którym ww. budynki są posadowione.

Tym samym, Sprzedający powinni zarejestrować się dla celów VAT, nawet jeżeli czynność zbycia prawa własności Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji, Sprzedający powinni wykazać przedmiotową transakcję w stosownej deklaracji VAT. Jednocześnie, jako że czynność ta podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z treścią art. 106b ust. 2 ustawy o VAT Sprzedający nie są obowiązani do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży.

Jak wskazano w stanowisku do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Jednakże, w przypadku gdy strony zdecydują się na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w części w jakiej skorzystanie z możliwości opodatkowania jest możliwe, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie skutków podatkowych przeniesienia prawa własności Nieruchomości położonej w Warszawie jest prawidłowe w części dotyczącej uznania, że Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży działają w charakterze podatników VAT, oraz jest nieprawidłowe – w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT do planowanej sprzedaży budynków.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przy czym towarami – stosownie do art. 2 pkt 6 powołanej ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C 180/10) oraz Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10). Z powyższego wyroku wynika, że „(…) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. (…) okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z opisu sprawy przedstawionego w złożonym wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską. Spółka zamierza nabyć zabudowaną nieruchomość, składającą się z działki, stanowiącą według sposobu korzystania tereny mieszkaniowe. Oprócz tej Nieruchomości Spółka zamierza nabyć jednocześnie własność nieruchomości sąsiednich. Wnioskodawca ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość oraz Nieruchomości sąsiednie w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na nich zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami i garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową, a także wjazdem na teren Nieruchomości (Inwestycja), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali. W dniu 29 maja 2018 r. Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi. Ponadto, nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren przeznaczony pod budowę dróg a także na wszelkie formy mieszkalnictwa jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi nieuciążliwe. Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym uzyskania przez Wnioskodawcę, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedających, na jego koszt:

1.  prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację przedsięwzięcia;
2.  prawomocnej i ostatecznej zgody wodnoprawnej;
3.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
4.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich;
5.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę Inwestycji;
6.  prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji.

Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający udzielili mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. W związku z tym, w ramach prowadzonych postępowań administracyjnych Spółka zasadniczo będzie działać we własnym imieniu ale na rzecz Sprzedających bądź jako pełnomocnik Sprzedających. Sprzedający zezwolili ponadto Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań jak również wyrazili zgodę, aby Spółka wystąpiła o zatwierdzenie projektu robót geologicznych, wszelkiej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej oraz zgłoszenia robót geologicznych. Sprzedające udzieliły też Wnioskodawcy upoważnienia do podejmowania wszelkich czynności, w tym składania i odbierania wszelkich oświadczeń, dokumentów lub uzgodnień w toku ww. postępowań. Dodatkowo, Sprzedający wyrazili zgodę na uzyskanie przez Spółkę zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON.

Sprzedający działkę wraz z posadowionymi na niej budynkami niemieszkalnymi nabyli zgodnie z prawem.

Lokale znajdujące się w budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości są wynajmowane na podstawie:

1.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 stycznia 2006 roku na czas nieokreślony,
2.  umowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 kwietnia 2012 roku na czas nieokreślony, zmienionej aneksem z dnia 1 stycznia 2015 roku,
3.  umowy najmu lokalu o powierzchni 100 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 stycznia 2014 roku, na czas nieokreślony,
4.  umowy najmu lokalu o powierzchni 170 metrów kwadratowych zawartej w dniu 1 kwietnia 2016 roku, na czas nieokreślony, zmienionej aneksem z dnia 1 lutego 2017 roku,
5.  mowy najmu lokalu o powierzchni 150 metrów kwadratowych zawartej w dniu 2 stycznia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku;

Budynki nie były przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budynków przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający nie ponosili nakładów na ulepszenie budynków, które mogłyby stanowić przebudowę.

Sprzedający nie nabywali towarów i usług przeznaczonych na ulepszenie budynków, a więc nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego i nie działali w charakterze podatników VAT.

Sprzedający nie dokonywali nakładów przeznaczonych na ulepszenie budynków, a budynki nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą uznania Sprzedających Nieruchomość za podatników podatku VAT.

W tym miejscu należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że to, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedających. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnikaw imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Sprzedających.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedających działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedających wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedających podjął działania zmierzające do realizacji planowanej Inwestycji na Nieruchomości (m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zezwalających na realizację przedsięwzięcia, zgody wodnoprawnej, pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich, pozwolenia na rozbiórkę zabudowań znajdujących się na Nieruchomości i Nieruchomościach sąsiednich, pozwolenia na budowę Inwestycji, pozwolenia na budowę sieci kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej, pozwalającej na obsługę Inwestycji) świadczy o zorganizowanym działaniu zmierzającym do uatrakcyjnienia nieruchomości dla Kupującego. Tak przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zaangażowanie Sprzedających w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości, które jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Za prawidłowością powyższych wniosków przemawia także fakt, że Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji, co świadczy o tym, że Nieruchomość nie jest przez cały czas jej posiadania wykorzystywana wyłącznie do celów osobistych.

W opisanej sprawie działania dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzieleniem pełnomocnictwa, wpłynęły generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru, która przejawia się głównie skróceniem czasu realizacji przyszłej inwestycji, co z perspektywy Kupującego znacznie podnosi jej wartość. Możliwość realizacji pewnych czynności związanych z przyszłą nieruchomością, które w znacznym stopniu przyśpieszą przystąpienie do realizacji inwestycji, znacznie zwiększa atrakcyjność działki. Dodatkowo Sprzedający udzielając pełnomocnictwa Wnioskodawcy, aby mógł podjąć ww. działania wychodzą naprzeciw oczekiwaniom Nabywcy – dążą do spełnienia szeregu warunków zawartych w umowie przedwstępnej po spełnieniu których zostanie zawarta umowa przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę.

A zatem, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający będą podatnikami podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, wykonującymi działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 tej ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższych okoliczności, stanowisko Wnioskodawcy, że Sprzedający w ramach transakcji sprzedaży działają w charakterze podatników VAT należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy w niniejszej sprawie dotyczą również zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT do transakcji sprzedaży opisanej Nieruchomości.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się TSUE w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Natomiast w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

Z opisu sprawy wynika, że na moment sprzedaży Nieruchomości rozbiórka budynków nie rozpocznie się. Oznacza to – w świetle powyższych orzeczeń – że planowana transakcja stanowić będzie dostawę Nieruchomości zabudowanej.

Podstawowa stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy budynków, budowli i ich części zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1, z późn. zm.), posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE, do celów ust. 1 lit. a) „budynek” oznacza dowolną konstrukcję trwale związaną z gruntem. Państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”. Państwa członkowskie mogą zastosować kryteria inne niż kryterium pierwszego zasiedlenia, takie jak okres upływający między datą ukończenia budynku a datą pierwszej dostawy lub też okres upływający między datą pierwszego zasiedlenia a datą następnej dostawy, pod warunkiem że okresy te nie przekraczają, odpowiednio, pięciu i dwóch lat.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „(…) definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie dyrektywy 112 czyli przebudowy budynku. Z powyższego wynika, że polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Polski ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie ww. pojęcia celem wyjaśnienia zakresu zwolnienia z VAT. Porównując zakresy definicji „pierwszego zasiedlenia” wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Sąd krajowy celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 stwierdził zatem częściową niezgodność art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT z art. 12 ust. 1 lit. a) i 2 dyrektywy 112, jak też art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy 112. Mowa tu o części dotyczącej użytego w treści art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT warunku „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Warunek ten w istocie doprowadza do sztucznego różnicowania sytuacji podmiotu gospodarczego, który po wybudowaniu budynku część oddał w najem a część budynku wykorzystywał na potrzeby własnej działalności gospodarczej albowiem w obydwóch przypadkach doszło do korzystania z budynku. W pozostałym zaś zakresie należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia – rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu”.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że – co do zasady – grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W przedmiotowej sprawie kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania planowanego przez Wnioskodawcę nabycia Nieruchomości zabudowanej jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Analizując treść wniosku w kontekście obowiązujących przepisów należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do dostawy ww. nieruchomości zabudowanej budynkami niemieszkalnymi, które nabywane będą przez Wnioskodawcę od osób fizycznych, które to budynki niemieszkalne po ich wybudowaniu zaczęły być użytkowane na przełomie 1980/1990 r. doszło już do pierwszego zasiedlenia i od momentu tego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad 2 lata.

Jak wynika z opisu sprawy budynki niemieszkalne posadowione na działce po ich wybudowaniu zaczęły być użytkowane na przełomie 1980/1990 r. Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że wszystkie budynki są wynajmowane, ponadto nie ponoszono wydatków na ulepszenie budynków niemieszkalnych przekraczających 30% jego wartości początkowych.

Zatem, do dostawy budynków niemieszkalnych posadowionych na działce, zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy gruntu, na którym budynki te zostały posadowione, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem, do dostawy działki wraz z posadowionymi na niej budynkami w ramach planowanej przez Wnioskodawcę transakcji sprzedaży zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ dostawa działki wraz z posadowionymi na niej budynkami korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, analizowanie zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a jest bezprzedmiotowe.

W świetle powyższych okoliczności, stanowisko Wnioskodawcy, w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT do planowanej sprzedaży budynków należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.