Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.345.2024.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-14
Teza: Zasady ustalania przychodów z najmu dla potrzeb opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – czy w opisanej sytuacji przychodem jest tylko czynsz najmu, czy także opłaty eksploatacyjne.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; opłata-opłata eksploatacyjna; przychód; umowa-umowa najmu
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania-Osiągający przychody z tytułu najmu, dzierżawy 
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

24 czerwca 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego
----------------------

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, zatrudnioną na podstawie umowy o pracę. Wraz z mężem (posiada Pani wspólność majątkową) w 2022 r. oraz 2023 r. nabyła Pani 2 mieszkania własnościowe, które znajdują się na terenie A.. Wspomniane nieruchomości zamierza Pani wynająć. W tym celu zawarte zostaną umowy z Najemcami, których przedmiotem będzie najem prywatny/okazjonalny. W zawartej umowie, której przedmiotem będzie wynajem mieszkania, ujęte zostaną zapisy zobowiązujące Najemcę do ponoszenia następujących kosztów:

1\. kwoty najmu, stanowiącej opłatę za udostępnienie lokalu;

2\. pokrywania kosztów eksploatacyjnych, administracyjnych oraz mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu.

Najemca w każdym miesiącu, na podstawie zapisów umowy, zobowiązany będzie płacić w ramach dwóch przelewów:

1\. kwotę najmu za udostępnienie lokalu;

2\. zaliczkę na poczet kosztów administracyjnych, eksploatacyjnych oraz mediów, tj. zużycia wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu.

Po otrzymaniu od Najemcy zaliczki na poczet kosztów administracyjnych i eksploatacyjnych będzie Pani dokonywać zapłaty wszystkich należnych opłat za media, opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych związanych z wynajmowaną nieruchomością.

W tej sytuacji będzie Pani pełniła rolę pośrednika między Najemcą, a odpowiednimi podmiotami, do których należy przelewać należności za koszty mediów, koszty eksploatacyjne i administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości.

Począwszy od dnia wejścia w życie umowy najmu, będzie Pani rozliczać przychody za najem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opłacając zryczałtowany podatek dochodowy według stawki 8,5% od uzyskanego przychodu, czyli przysporzenia majątkowego.

**Pytanie**

Czy naliczając podatek od przychodów ma Pani naliczać zryczałtowany podatek dochodowy od przychodów ewidencjonowanych od samej kwoty najmu, czy od całej kwoty wpłaconej na Pani rachunek bankowy przez Najemcę (kwota najmu + media/opłaty eksploatacyjne/opłaty administracyjne)?

**Pani stanowisko w sprawie**

W Pani opinii, rzeczywistym przychodem, który powinien podlegać opodatkowaniu jest kwota najmu, stanowiąca opłatę za udostępnienie lokalu. Natomiast koszty mediów, koszty eksploatacyjne i administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości, nie będą stanowiły przychodu, co w konsekwencji oznacza, że nie powinny być zaliczane do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Z powyższego wynika, że przychody z tytułu:

• najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

• dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zgodnie z przytoczonymi uregulowaniami prawnymi podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu prywatnego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę koszty eksploatacyjne, administracyjne oraz koszty mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu prywatnego/okazjonalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie stanowią one również przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że nabyła Pani wraz z mężem 2 mieszkania własnościowe, które znajdują się na terenie A.. Wspomniane nieruchomości zamierza Pani wynająć. W tym celu zawarte zostaną umowy z Najemcami, których przedmiotem będzie najem prywatny/okazjonalny. W zawartej umowie, której przedmiotem będzie wynajem mieszkania, ujęte zostaną zapisy zobowiązujące Najemcę do ponoszenia następujących kosztów:

1\. kwoty najmu, stanowiącej opłatę za udostępnienie lokalu;

2\. pokrywania kosztów eksploatacyjnych, administracyjnych oraz mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu.

Najemca w każdym miesiącu, na podstawie zapisów umowy, zobowiązany będzie płacić w ramach dwóch przelewów ww. koszty. Po otrzymaniu od Najemcy zaliczki na poczet kosztów administracyjnych i eksploatacyjnych będzie Pani dokonywać zapłaty wszystkich należnych opłat za media, opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych związanych z wynajmowaną nieruchomością. Począwszy od dnia wejścia w życie umowy najmu, będzie Pani rozliczać przychody za najem w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opłacając zryczałtowany podatek dochodowy według stawki 8,5% od uzyskanego przychodu, czyli przysporzenia majątkowego.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis zdarzenia oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że w ramach tzw. najmu prywatnego jedynie określona w umowie kwota z tytułu najmu, stanowiąca opłatę za udostępnienie lokalu (kwota czynszu) będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Natomiast wskazane przez Panią opłaty ponoszone na koszty administracyjne, eksploatacyjne oraz media, tj. zużycia wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu, do ponoszenia których – jak Pani wskazała – zgodnie z umową najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego. Stąd opłaty dotyczące kosztów eksploatacyjnych, administracyjnych oraz mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu (niezależnie od tego, czy są one uiszczane za Pani pośrednictwem, czy też bezpośrednio przez najemcę) nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Reasumując, jeżeli zgodnie z zawartą umową najmu najemca będzie zobowiązany do pokrywania kosztów eksploatacyjnych, administracyjnych oraz mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu, tj. wody, kanalizacji, ogrzewania wody, wywozu śmieci, energii elektrycznej oraz usług TV i dostępu do Internetu, przychód dla Pani, od którego powinna Pani obliczyć ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowić będzie wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako oddanie nieruchomości w najem, tym samym należności za wskazane wydatki (koszty eksploatacyjne, administracyjne oraz mediów związanych z comiesięcznym utrzymywaniem lokalu) nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji

Interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie objętym pytaniem interpretacyjnym. A zatem, nie odnosi się do innych kwestii zawartych we wniosku, które nie były przedmiotem zapytania.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzamy postępowania dowodowego, lecz opieramy się jedynie na stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną, Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2383 ze zm.).