Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.815.2024.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-06
Teza: Zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy oraz możliwość rezygnacji z tego zwolnienia i wybór opodatkowania przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: fundacje; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy ogólne-Definicje; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

25 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 21 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualne, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego
-------------------------

Wnioskodawcą jest Fundacja „(…)” (dalej: „Wnioskodawca”), zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca posiada status organizacji pożytku publicznego, ale również prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie ze statutem Wnioskodawcy celem Fundacji jest niesienie pomocy osobom niepełnosprawnym (…)

Wnioskodawca realizuje swój cel poprzez: (…).

Natomiast działalność gospodarcza jest prowadzona przez Wnioskodawcę między innymi w zakresie: 68.20Z PKD Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 87.20.Z PKD Pomoc społeczna z zakwaterowaniem dla osób z zaburzeniami psychicznymi, 87.30.Z PKD Pomoc społeczna z zakwaterowaniem dla osób w podeszłym wieku i osób niepełnosprawnych, 87.90.Z PKD Pozostała pomoc społeczna z zakwaterowaniem.

Wnioskodawca w przeszłości otrzymał nieruchomość zabudowaną na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego z 11 czerwca 2001 r. o łącznej wartości (…) zł. Darczyńcą była inna organizacja pozarządowa, do której nieruchomość ta należała.

Nieruchomość stanowi zabudowaną działkę gruntu o obszarze 2 587 m2, na której znajdują się: budynek mieszkalny wolnostojący oraz budynek warsztatowo - pawilonowy wraz z ogrodzeniem.

W początkowych latach Wnioskodawca wykorzystywał nieruchomość w celach statutowych do prowadzenia ośrodka dla osób niepełnosprawnych (…). Jednakże w grudniu 2009 r. zmodernizowano budynek mieszkalny i Wnioskodawca zaczął tą nieruchomość wynajmować. Wartość modernizacji wynosiła (…) zł. Wynajmującym była osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, która wykorzystywała wynajmowaną nieruchomość Wnioskodawcy do prowadzenia całodobowego domu opieki dla osób starszych.

W późniejszym czasie Wnioskodawca zawarł jeszcze dwukrotnie nowe umowy najmu ze spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością:

*   od 9 kwietnia 2020 r. do 31 marca 2022 r.,
*   od 1 kwietnia 2022 r. do 4 maja 2023 r., które również prowadziły działalność w wynajmowanej nieruchomości w zakresie całodobowego domu opieki dla osób starszych.

Wnioskodawca wystawiał w tym okresie faktury miesięczne za wynajem ze stawką podatku VAT w wysokości 23%.

W lipcu 2024 r. Wnioskodawca postanowił sprzedać wyżej wymienioną nieruchomość. Kupującym są dwie osoby fizyczne prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, każda z nich osobno, które są czynnymi podatnikami VAT.

Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której określone są podstawowe warunki sprzedaży takie jak: cena, ostateczny termin sprzedaży nieruchomości, wysokość zadatków, dostarczenie niezbędnych dokumentów dla nabywców w celu poprawnej realizacji sprzedaży nieruchomości.

**Pytanie**

Czy sprzedaż nieruchomości Wnioskodawcy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o VAT? Jeżeli tak, to czy Wnioskodawca powinien powiadomić właściwego naczelnika urzędu skarbowego, składając dobrowolnie oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości Wnioskodawcy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast jako towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zatem nieruchomość gruntowa zabudowana spełnia definicję towaru, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Sprzedaż nieruchomości należy opodatkować VAT w sytuacji, gdy sprzedawca działa w charakterze podatnika, a Wnioskodawca jest podatnikiem w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże ustawa o VAT oraz przepisy wykonawcze do niej przewidują opodatkowanie niektórych czynności preferencyjnymi stawkami bądź zwolnieniem z podatku VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku sprzedaż budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z artykułem 2 pkt 14 ustawy o VAT pierwsze zasiedlenie definiuje się jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1\. wybudowaniu lub
-------------------

2\. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wnioskodawca wskazuje, iż dostawa nieruchomości będzie dokonana po upływie dłuższym niż dwa lata.
-------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając na uwadze modernizację budynku mieszkalnego w 2009 r., która i tak nie przekraczała 30% wartości początkowej obiektu, dostawa nastąpi w 2024 r., co wpisuje się w definicję zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Jeżeli jednak pierwszym zasiedleniem miałaby być ostatnia umowa najmu i okres dostawy sprzedaży nieruchomości byłby krótszy niż dwa lata, to w myśl artykułu 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT można skorzystać z tego zwolnienia pod warunkiem, że:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

*   w stosunku do dostarczanych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Wedle wiedzy Wnioskodawcy nabycie nieruchomości w drodze darowizny nie skutkowało obniżeniem kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a dokonana modernizacja w 2009 r. nie przekraczała 30% wartości początkowej tych obiektów, zatem Wnioskodawca może zastosować zwolnienie.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wnioskodawca - fundacja oraz nabywcy nieruchomości chcą skorzystać z możliwości dobrowolnego złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wedle Wnioskodawcy złożenie oświadczenia o dobrowolnym wyborze opodatkowania sprzedaży budynków, budowli lub ich części następuje w ostatecznym (końcowym) akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów/nieruchomości.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Podpisanie przedwstępnej umowy nie skutkuje bowiem, wedle Wnioskodawcy, spełnieniem warunku dokonania dostawy obiektów/nieruchomości. Wnioskodawca traktuje przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, jako określenie podstawowych warunków sprzedaży takich jak: cena, ostateczny termin sprzedaży nieruchomości, wysokość zadatków, dostarczenie niezbędnych dokumentów dla nabywców w celu poprawnej realizacji sprzedaży nieruchomości.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej nabywcy (kupujący) są zobowiązani do zapłaty zadatku na poczet przyszłej ceny zakupu nieruchomości.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wnioskodawca i nabywcy są zdecydowani o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wówczas sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT ze stawką 23% z oznaczeniem kodu GTU 10 w JPK\_V7, zarówno dla faktur zaliczkowych (zadatkowych), jak i faktury końcowej sprzedaży nieruchomości.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż nieruchomości Wnioskodawcy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 albo pkt 10a ustawy o VAT.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wnioskodawca może złożyć dobrowolne oświadczenie o rezygnacji zwolnienia dostawy nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w dniu zawarcia ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Opodatkowując powyższą sprzedaż podatkiem VAT ze stawką 23% z oznaczeniem kodu GTU 10 w JPK\_V7, zarówno dla faktur zaliczkowych (zadatkowych) jak i faktury końcowej sprzedaży nieruchomości.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy wskazać, że działalność fundacji uregulowana jest w ustawie z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 166).

Zgodnie z art. 1 ustawy o fundacjach:

Fundacja może być ustanowiona dla realizacji zgodnych z podstawowymi interesami Rzeczypospolitej Polskiej celów społecznie lub gospodarczo użytecznych, w szczególności takich jak: ochrona zdrowia, rozwój gospodarki i nauki, oświata i wychowanie, kultura i sztuka, opieka i pomoc społeczna, ochrona środowiska oraz opieka nad zabytkami.

W myśl art. 4 ustawy o fundacjach :

Fundacja działa na podstawie przepisów niniejszej ustawy i statutu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o fundacjach :

Fundator ustala statut fundacji, określający jej nazwę, siedzibę i majątek, cele, zasady, formy i zakres działalności fundacji, skład i organizację zarządu, sposób powoływania oraz obowiązki i uprawnienia tego organu i jego członków. Statut może zawierać również inne postanowienia, w szczególności dotyczące prowadzenia przez fundację działalności gospodarczej, dopuszczalności i warunków jej połączenia z inną fundacją, zmiany celu i statutu, a także przewidywać tworzenie obok zarządu innych organów fundacji.

Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 5 ustawy o fundacjach :

Fundacja może prowadzić działalność gospodarczą w rozmiarach służących realizacji jej celów. Jeżeli fundacja ma prowadzić działalność gospodarczą, wartość środków majątkowych fundacji przeznaczonych na działalność gospodarczą nie może być mniejsza niż tysiąc złotych.

Co do zasady, na podstawie ww. przepisów działalność fundacji można więc podzielić na działalność związaną z realizacją celów, dla których fundacja została powołana (statutową) oraz pozostałą działalność gospodarczą (która, co do zasady, ma wspomagać działalność statutową).

Jak wynika z opisu sprawy, Fundacja „(…)” jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Fundacja posiada status organizacji pożytku publicznego, ale również prowadzi działalność gospodarczą. Działalność gospodarcza jest prowadzona przez Fundację między innymi w zakresie: 68.20Z PKD Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 87.20.Z PKD Pomoc społeczna z zakwaterowaniem dla osób z zaburzeniami psychicznymi, 87.30.Z PKD Pomoc społeczna z zakwaterowaniem dla osób w podeszłym wieku i osób niepełnosprawnych, 87.90.Z PKD Pozostała pomoc społeczna z zakwaterowaniem. Fundacja otrzymała nieruchomość zabudowaną na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego z 11 czerwca 2001 r. W początkowych latach Fundacja wykorzystywała nieruchomość w celach statutowych do prowadzenia ośrodka dla osób niepełnosprawnych. W grudniu 2009 r. zmodernizowano budynek mieszkalny i Fundacja zaczęła nieruchomość wynajmować. W lipcu 2024 r. Fundacja postanowiła sprzedać opisaną nieruchomość.

Analiza przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem prywatnym, gdyż Fundacja nie posiada majątku, jaki można by uznać za majątek prywatny służący celom osobistym, tak jak w przypadku majątku prywatnego osób fizycznych. Wszelkie czynności, jakie Państwo jako Fundacja podejmują w zakresie obrotu nieruchomościami, dokonywane są w sferze działalności gospodarczej.

Opisana we wniosku zabudowana nieruchomość wchodzi w skład majątku Fundacji i jest wykorzystywana przez Państwa w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu. Należy zatem uznać, że przy sprzedaży nieruchomości będą Państwo podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem należącym do Fundacji.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W celu ustalenia, czy do sprzedaży nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem naniesień posadowionych na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Jak wskazali Państwo we wniosku, otrzymali Państwo nieruchomość zabudowaną na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego z 11 czerwca 2001 r. Nieruchomość stanowi zabudowaną działkę gruntu o obszarze 2 587 m2, na której znajdują się: budynek mieszkalny wolnostojący oraz budynek warsztatowo - pawilonowy wraz z ogrodzeniem. W początkowych latach wykorzystywali Państwo nieruchomość w celach statutowych do prowadzenia ośrodka dla osób niepełnosprawnych. W grudniu 2009 r. zmodernizowano budynek mieszkalny i zaczęliście Państwo nieruchomość wynajmować osobie fizycznej prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą, która wykorzystywała wynajmowaną nieruchomość do prowadzenia całodobowego domu opieki dla osób starszych. Następnie zawarliście Państwo umowy najmu ze spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością: od 9 kwietnia 2020 r. do 31 marca 2022 r. oraz od 1 kwietnia 2022 r. do 4 maja 2023 r., które również w wynajmowanej nieruchomości prowadziły działalność w zakresie całodobowego domu opieki dla osób starszych. Wobec tego planowana sprzedaż budynków nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży budynku mieszkalnego wolnostojącego oraz budynku warsztatowo - pawilonowego, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia budynków minął okres przekraczający 2 lata.

Należy wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

Tym samym, ogrodzenie znajdujące się na nieruchomości stanowi urządzenie techniczne związane z budynkami zapewniające możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem, w szczególności nie stanowi samodzielnej budowli, którą uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenie budowlane należy traktować jako element przynależny do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym jest powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT/zwolnienia z opodatkowania dla ww. urządzenia w oderwaniu od budynków, do których przynależy, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie ma ono samodzielnego bytu.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie działki, na której posadowione są budynki i urządzenie budowlane z nimi związane będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż budynku mieszkalnego wolnostojącego oraz budynku warsztatowo - pawilonowego wraz z ogrodzeniem posadowionych na działce gruntu będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Z okoliczności sprawy wynika, że zarówno Państwo (Sprzedający), jak i Kupujący (dwie osoby fizyczne) są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. W związku z przedmiotową dostawą budynków mają Państwo zamiar wybrać opodatkowanie tej dostawy.

Zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych obiektów.

Stosownie do regulacji art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Państwo i Nabywcy jako czynni podatnicy podatku VAT będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie sprzedaży budynków i urządzenia budowlanego znajdujących się na nieruchomości w dniu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie budynku mieszkalnego oraz budynku warsztatowo – pawilonowego wraz z ogrodzeniem.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości przez Państwa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony (Nabywcy i Państwo) mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku. Wówczas dostawa gruntu, na którym budynki i ogrodzenie są posadowione, w myśl art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie opodatkowana tą stawką.

Państwa stanowisko uznaję za **prawidłowe**.

Dodatkowe informacje
--------------------

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii wykazania i oznaczenia faktur zaliczkowych (zadatkowych) oraz faktury końcowej dokumentującej sprzedaż nieruchomości w pliku JPK.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).