Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.208.2023.2.MJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-28
Teza: Skutki podatkowe zatrzymania kaucji.
Słowa kluczowe: kaucja; najem; przychód
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna**

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

23 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sposobu ustalenia przychodu z najmu.

Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 kwietnia 2023 r. (data wpływu 17 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

W roku 2022 wynajmował Pan lokal do działalności gospodarczej. Regularnie i terminowo płacił Pan podatek ryczałtowy od najmu oraz podatek od nieruchomości do działalności gospodarczej, pomimo nieterminowych, nieregularnych często połowicznych płatności ze strony najemcy. Wobec nie wywiązywania się najemcy z różnych zobowiązań zawartych w umowie najmu i nieopłacenia czynszu za grudzień, wypowiedział Pan umowę ze skutkiem na dzień 30 grudnia 2022 r. Klucze do zdewastowanego lokalu odebrał Pan 7 lutego 2023 r. Pieniędzy Pan nie otrzymał. Kaucję pobraną od najemcy wykorzysta Pan w pierwszej kolejności na naprawę szkód i zabezpieczenie pożarowe, elektryczne, instalację alarmową z powiadomieniem ekipy ochroniarskiej oraz ubezpieczenie budynku, a także opłacenie rzeczoznawców budowlanych. Szacowane koszty przywrócenia lokalu i placu parkingowego wraz z ogrodzeniem są czterokrotnie większe od kaucji. Pozostałe kwoty na pełną naprawę szkód i niezapłacony czynsz będzie Pan egzekwował na drodze sądowej. Uważa Pan, że w powyższej sytuacji kaucji nie należy traktować jako dochód, a więc również nie powinienem płacić podatku.

W tej sprawie udał się Pan do US (…), jednak nie otrzymał Pan jednoznacznej odpowiedzi. Pracownik poinformował Pana o możliwości złożenia wniosku o indywidualną interpretację, co niniejszym Pan czyni. Załącznik pkt 7.2 umowy najmu opisuje przeznaczenie kaucji. W Pana ocenie słowa „jak również” oznaczają, iż wszystkie wymienione w pkt 7.2 są równoprawne, a wybór na jaki cel zostanie przeznaczona kaucja należy do Wynajmującego.

Uzupełnienie
------------

W 2022 roku wynajmował Pan lokal użytkowy w ramach najmu prywatnego. Wybrał Pan opodatkowanie ryczałtem. Z treści umowy wynika, że wynajmujący ma prawo do zaspokojenia roszczeń z tytułu zniszczeń i uszkodzeń i niezapłaconych zobowiązań. Kaucja zostanie przeznaczona na usunięcie uszkodzeń, zniszczeń oraz opłatę zobowiązań, których nie dokonał najemca (wywóz szamba, opróżnienie separatorów itp.).

Pytania
-------

1\. Czy kaucja jest przychodem?

2\. Czy kaucja podlega opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie
-------------------------

Uważa Pan, że kaucja nie jest przychodem i podatku dochodowego od kwoty kaucji nie musi Pan płacić.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Z opisu sprawy wynika, że w 2022 roku wynajmował Pan lokal użytkowy w ramach najmu prywatnego. Wybrał Pan opodatkowanie ryczałtem. Wobec nie wywiązywania się najemcy z różnych zobowiązań zawartych w umowie najmu i nieopłacenia czynszu za grudzień, wypowiedział Pan umowę. Z treści umowy wynika, że wynajmujący ma prawo do zaspokojenia roszczeń z tytułu zniszczeń i uszkodzeń i niezapłaconych zobowiązań. Kaucja zostanie przeznaczona na usunięcie uszkodzeń, zniszczeń oraz opłatę zobowiązań, których nie dokonał najemca.

Pana wątpliwość budzi kwestia skutków podatkowych zatrzymania kaucji na pokrycie szkód.

Powyższe przepisy wskazują, że przychodem z najmu są otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego pieniądze i wartości pieniężne z tytułu umowy najmu.

Powołane wyżej przepisy nie zawierają terminu kaucja ani go nie definiują. Również w innych przepisach prawa podatkowego pojęcie „kaucji” nie zostało zdefiniowane.

Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r. – termin kaucja oznacza sumę pieniężną złożoną jako gwarancję dotrzymania zobowiązania; zastaw; zabezpieczenie (str. 320).

Słownik języka polskiego W. Doroszewskiego definiuje kaucję jako sumę pieniężną złożoną jako rękojmię dotrzymania umowy i stanowiącą odszkodowanie w razie niedotrzymania umowy; zastaw, zabezpieczenie, gwarancja.

Z przytoczonych definicji wynika, że cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może zostać ona wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Ustanowienie kaucji ma zatem charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że kaucja jest ustanowiona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję, nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Co do zasady kaucja nie jest zaliczana na poczet ceny i podlega zwrotowi po wykonaniu umowy.

Istotą kaucji mieszkaniowej jest zabezpieczenie właścicielowi ewentualnych roszczeń, powstałych w czasie trwania stosunku najmu. W wypadku braku takiej podstawy, żądanie wpłacenia kaucji wynika z kodeksowej zasady swobody umów.

Stosownie do art. 3531 ustawy Kodeks Cywilny:

Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zwracana najemcom kaucja mieszkaniowa jest świadczeniem (opłatą) o charakterze zwrotnym, stanowi jedynie zabezpieczenie prawidłowego wykonania postanowień umowy najmu, jest gwarancją dotrzymania zobowiązania. W takiej sytuacji, z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jest świadczeniem obojętnym, neutralnym podatkowo. Nie stanowi zatem przychodu w rozumieniu tej ustawy w momencie otrzymania.

Natomiast z chwilą wystąpienia okoliczności przewidzianych umową, a uzasadniających zatrzymanie kaucji, staje się ona kwotą wymagalną i należną. Zatrzymujący kaucję otrzymuje zatem przysporzenie majątkowe, czyli przychód w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, podlegający opodatkowaniu tym podatkiem.

Mając na uwadze powołane regulacje prawne oraz przedstawiony stan faktyczny stwierdzić należy, że w przypadku wystąpienia okoliczności uzasadniających zatrzymanie kaucji, czyli niewywiązywania się przez najemcę z zawartej umowy najmu, zatrzymana przez Pana kaucja stanowi przychód z najmu w rozumieniu art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Kwota kaucji będzie opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% do kwoty 100.000 zł. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, odprowadzi Pan, od nadwyżki ponad tę kwotę, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5 % przychodów.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pan sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).