Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-281/12-6/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-06-26
Teza: Czy sprzedaż mieszkań jednopoziomowych (wyremontowanych starych mieszkań) i dwupoziomowych powstałych w wyniku ulepszenia nieruchomości przez Spółkę) będzie zwolniona w całości od podatku VAT, biorąc pod uwagę fakt, że aport jest zwolniony od tego podatku i mieszkania te już były zasiedlone?
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; dostawa-dostawa towarów; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 12 marca 2012 r. (data wpływu 26 marca 2012 r.), uzupełnionym pismami z dnia 28 maja 2012 r. (data wpływu 4 i 25 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkań – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży mieszkań. Wniosek uzupełniono w dniach: 4 i 25 czerwca 2012 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca – Spółka komandytowa otrzyma od swojego udziałowca (komandytariusza) aportem kamienicę z mieszkaniami do wynajęcia. Wartość aportu została ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy dokonanej wg cen rynkowych. Niektóre lokale mieszkalne są wyremontowane, inne w trakcie remontu. Po ukończeniu prac remontowych oraz ulepszeniu, którego kwota nie przekroczy 30% wartości aportu, Spółka zamierza sprzedać poszczególne lokale mieszkalne. Spółka nie będzie miała prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z remontem i ulepszeniem kamienicy, ponieważ dotyczą one sprzedaży zwolnionej. W ramach prac budowlanych Spółka zamierza również adaptować piwnice częściowo na lokale użytkowe, a częściowo na dwupoziomowe mieszkania (połączenie piwnicy z mieszkaniem z parteru). Lokale te również będą sprzedane przez Spółkę.

Ponadto z pism nadesłanych w dniach 4 i 25 czerwca 2012 r., stanowiących uzupełnienie do wniosku wynika, iż:

*   komandytariusz wnoszący aport (osoba fizyczna) nabył kamienicę od osób fizycznych i była to czynność niepodlegająca opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług,
*   sprzedaż lokali mieszkalnych będzie odbywać się poza pierwszym zasiedleniem. Lokale te były przed remontem wynajmowane lokatorom przez okres dłuższy niż 2 lata (kamienica jest obiektem wybudowanym około 1900 r.),
*   lokale dwupoziomowe powstaną z niektórych mieszkań na parterze i znajdującej się pod nimi piwnicy.

Mieszkania oraz piwnice były przed wniesieniem aportu wynajmowane. Mieszkania na parterze jako lokale mieszkalne, piwnice zaś jako lokale użytkowe. Część lokali użytkowych zostanie sprzedana bez zmiany sposobu ich użytkowania.

Wnioskodawca uważa, że również ta czynność odbędzie się poza pierwszym zasiedleniem i będzie zwolniona od podatku VAT.

Dla celów ustalenia wartości otrzymanego aportu została dokonana wycena wg wartości rynkowej. Na podstawie tej wyceny zostanie określona po wniesieniu aportu wartość każdego mieszkania, lokalu użytkowego oraz części wspólnych (korytarzy, klatki schodowej, instalacji elektrycznej, wod.-kan. i c.o.)

Spółka postanowiła, że z ewidencji księgowej wydatków związanych z ulepszeniem poszczególnych mieszkań będą wynikały dane dotyczące oznaczenia lokalu, powierzchnia całkowita oraz wartość początkowa (tj. na dzień wniesienia aportu) oraz wydatki wynikające z faktur przypisane bezpośrednio danemu lokalowi.

Wydatki dotyczące części wspólnych będą dzielone proporcjonalnie do wielkości danego lokalu. Zaplanowane wydatki na ulepszenie lokali nie przekroczą 30% ich wartości początkowej, a opisany wyżej sposób ewidencji księgowej pozwoli na bieżącą analizę nakładów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż mieszkań jednopoziomowych (wyremontowanych starych mieszkań i dwupoziomowych powstałych w wyniku ulepszenia nieruchomości przez Spółkę) będzie zwolniona w całości od podatku VAT, biorąc pod uwagę fakt, że aport jest zwolniony od tego podatku i mieszkania te już były zasiedlone?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali mieszkalnych (jednopoziomowych i dwupoziomowych) w budynku wniesionym aportem (aport zwolniony od podatku VAT) będzie zwolniona od podatku VAT. Spełnione są bowiem kryteria art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ:

*   w stosunku do tej nieruchomości nie przysługiwało Spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
*   Spółka nie ma prawa do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z remontem i ulepszeniem nieruchomości, ponieważ wydatki te będą miały związek ze sprzedażą zwolnioną od podatku VAT.

Spółka uważa również, że art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie pierwszego zasiedlenia nie ma zastosowania do tej nieruchomości, ponieważ lokale mieszkalne znajdujące się w niej były już wynajmowane przez wnoszącego aport przed jego wniesieniem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W świetle art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 2 pkt 6 ustawy, pod pojęciem towarów rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca otrzyma od swojego udziałowca (komandytariusza) aportem kamienicę z mieszkaniami do wynajęcia. Komandytariusz wnoszący aport (osoba fizyczna) nabył kamienicę od osób fizycznych i była to czynność niepodlegająca opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Dla celów ustalenia wartości otrzymanego aportu została dokonana wycena wg wartości rynkowej. Na podstawie tej wyceny zostanie określona po wniesieniu aportu wartość każdego mieszkania, lokalu użytkowego oraz części wspólnych (korytarzy, klatki schodowej, instalacji elektrycznej, wod.-kan. i c.o.) znajdujących się w kamienicy. Niektóre lokale mieszkalne (wchodzące w skład kamienicy) są wyremontowane, inne w trakcie remontu. Spółka postanowiła, że z ewidencji księgowej wydatków związanych z ulepszeniem poszczególnych mieszkań będą wynikały dane dotyczące oznaczenia lokalu, powierzchnia całkowita oraz wartość początkowa (tj. na dzień wniesienia aportu) oraz wydatki wynikające z faktur przypisane bezpośrednio danemu lokalowi. Wydatki dotyczące części wspólnych będą dzielone proporcjonalnie do wielkości danego lokalu. Zaplanowane wydatki na ulepszenie lokali nie przekroczą 30% ich wartości początkowej, a opisany wyżej sposób ewidencji księgowej pozwoli na bieżącą analizę nakładów.

Po ukończeniu prac remontowych oraz ulepszeniu, Spółka zamierza sprzedać poszczególne lokale mieszkalne. W ramach prac budowlanych Spółka zamierza również adaptować piwnice częściowo na lokale użytkowe, a częściowo na dwupoziomowe mieszkania (połączenie piwnicy z mieszkaniem z parteru). Lokale te również będą sprzedane przez Spółkę. Sprzedaż lokali mieszkalnych będzie odbywać się poza pierwszym zasiedleniem. Lokale te były przed remontem wynajmowane lokatorom przez okres dłuższy niż 2 lata (kamienica jest obiektem wybudowanym około 1900 r.). Lokale dwupoziomowe powstaną z niektórych mieszkań na parterze i znajdującej się pod nimi piwnicy. Mieszkania oraz piwnice były przed wniesieniem aportu wynajmowane. Mieszkania na parterze jako lokale mieszkalne, piwnice zaś jako lokale użytkowe. Część lokali użytkowych zostanie sprzedana bez zmiany sposobu ich użytkowania.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży poszczególnych mieszkań.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym ustawodawca od powyższej zasady ustanowił szereg wyjątków, a jednym z nich jest zwolnienie od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie uważa się również umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, pierwszym zasiedleniem jest również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy). Wówczas, jak wynika z przepisów ustawy, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, jeśli jest ona już zasiedlona bądź zamieszkana.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, w myśl art. 43 ust. 7a ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto, jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a staje się bezzasadne.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca zamierza sprzedać mieszkania znajdujące się w kamienicy. Zainteresowany otrzyma tę kamienicę aportem (transakcja nabycia nieruchomości nie będzie opodatkowana). Lokale mieszkalne znajdujące się w kamienicy są przedmiotem najmu od momentu wybudowania kamienicy, tj. od około 1900 r. Niektóre lokale mieszkalne są wyremontowane, inne w trakcie remontu. W ramach prac budowlanych Spółka zamierza również adaptować piwnice częściowo na lokale użytkowe, a częściowo na dwupoziomowe mieszkania (połączenie piwnicy z mieszkaniem z parteru). Po ukończeniu prac remontowych oraz ulepszeniu, którego kwota nie przekroczy 30% wartości poszczególnych lokali, Spółka zamierza sprzedać poszczególne lokale mieszkalne.

Z powyższego wynika więc, że sprzedaż lokali mieszkalnych odbywać się będzie poza pierwszym zasiedleniem. Pierwsze zasiedlenie tych lokali nastąpiło bowiem w momencie oddania ich w najem. Lokale te były wynajmowane przez okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, wydatki poniesione na remont mieszkań nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Zatem dostawa przedmiotowej nieruchomości (kamienicy) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem nie zachodzą wyjątki w nim przedstawione, tzn. dostawa lokali mieszkalnych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.

Reasumując, odpowiadając na zadane we wniosku pytanie stwierdzić należy, iż sprzedaż mieszkań jednopoziomowych (wyremontowanych starych mieszkań) i dwupoziomowych powstałych w wyniku ulepszenia nieruchomości przez Spółkę będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.