Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-179/10/ESZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-05-11
Teza: skutki podatkowe wynajmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; przychód; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 08 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 22 luty 2010r.), uzupełnionym w dniu 27 kwietnia 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 14 kwietnia 2010r. Znak: IBPBI/1/415-178/10/ESZ oraz IBPBI/1/415-179/10/ESZ wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 27 kwietnia 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Od 2005r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu nieruchomości. Uzyskane z tego tytułu dochody, opodatkowuje na zasadach określonych w art. 30c – podatkiem liniowym 19%. Jako osoba fizyczna (poza działalnością gospodarczą) jest właścicielem dwóch nieruchomości nabytych w 1998r. na potrzeby osobiste W jednej z tych nieruchomości obecnie zamieszkuje. Pod koniec 2010r. ma zamiar sprzedać te nieruchomości, a do czasu sprzedaży wynająć i z tego tytułu uzyskiwać przychody.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

*   nieruchomość nabyta w 1998r. na potrzeby osobiste była ułamkiem (1/8) w kamienicy i w wyniku podziału fizycznego dokonanego przez Sąd postanowieniem są w chwili obecnej dwoma mieszkaniami (lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości);
*   budynki (lokale) opisane we wniosku są lokalami mieszkalnymi,
*   lokalne mieszkalne stanowiące samodzielne lokale mieszkalne znajdują się w kamienicy w której są inne samodzielne lokale, które stanowią własność innych osób fizycznych,
*   przedmiotowe nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, stanowiły majątek osobisty,
*   przedmiotowe nieruchomości nie stanowiły środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy wynajem ww. nieruchomości będzie stanowić źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i przychody uzyskane z tego tytułu mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5% czy tę usługę najmu należy potratować jako świadczoną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i opodatkować 19% podatkiem liniowym?

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, wynajem ww. nieruchomości należy potraktować jako usługę świadczoną w ramach prowadzonej działalności i opodatkować podatkiem liniowym, pomimo, że nieruchomości stanowią majątek osobisty Wnioskodawcy, nie nabyty w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z powyższych przepisów wynika, iż dla celów podatkowych przychody z najmu mogą być traktowane jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako przychody z odrębnego źródła przychodów. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przepisy ww. ustaw nie zawierają zakazu jednoczesnego osiągania przez podatników przychodów z obydwu ww. źródeł przychodów. Ponadto zauważyć należy, iż prawo do opodatkowania przychodów uzyskanych z tzw. prywatnego najmu w formie ryczałtu nie jest uzależnione od nieuzykiwania przez podatnika przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Również zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych definicja działalności gospodarczej, wskazuje, że przychody mogą być zaliczone do działalności, o ile nie zostały zaliczone do innych źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. W związku z czym najpierw należy ustalić czy dana umowa najmu generująca przychody jest zawierana w ramach prowadzonej przez podatnika działalności w tym zakresie, czy generuje przychody poza tą działalnością. Dopiero po rozstrzygnięciu tej kwestii i zakwalifikowaniu przychodów do poszczególnych źródeł należy rozpatrywać możliwe zasady ich opodatkowania.

Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych wg skali podatkowej albo zgodnie z wolą podatnika ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągalnych przez osoby fizyczne.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w 1998r. nabył nieruchomości (lokale mieszkalne) na potrzeby osobiste. Przedmiotowe nieruchomości nie stanowiły środków trwałych, ani nie były wykorzystywane w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż skoro przedmiotowe lokale mieszkalne nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, przychody uzyskane z ich najmu mogą zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy i opodatkowane 8,5% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Jednocześnie zauważyć należy, iż potwierdzenie prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy wynika z faktu, iż lokale mieszkalne, które zamierza wynajmować nie są składnikami majątku Wnioskodawcy, w jakikolwiek sposób związanymi z prowadzoną przez niego pozarolniczą działalnością gospodarczą (m.in. w zakresie wynajmu nieruchomości). Jeżeli jednak lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku będą w tej działalności wykorzystywane w jakikolwiek sposób, czy też umowa ich najmu zostanie zawarta w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, wówczas przychody uzyskane z przedmiotowego najmu stanowić będą przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3, w związku z art. 14 ust. 1 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.