Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.292.2019.4.DK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-06
Teza: Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.– Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 30 sierpnia 2019 r. (data wpływu – 30 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 2 września i 28 października 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z naniesieniami oraz prawem własności zabudowanej działki − **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 sierpnia 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z naniesieniami oraz prawem własności zabudowanej działki.

Wniosek uzupełniono samoistnie 2 września 2019 r.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 21 października 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.568.2019.2.BS, 0111-KDIB4.4014.292.2019.3.DK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 28 października 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o. („Spółka A”, „Sprzedający”),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka („Spółka B”, „Kupujący”),

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

B. Spółka (dalej: „Kupujący”) zamierza nabyć od A. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”; Kupujący i Sprzedający będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako: „Zainteresowani”, „Strony”) nieruchomość położoną w P., obejmującą prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu (dalej: Działka „1”), prawo własności zabudowanej działki gruntu (dalej: Działka „2”), prawo własności budynku (dalej: „Budynek A”) oraz naniesień znajdujących się na Działce 1 i Działce 2 – określane łącznie jako „Nieruchomość” opisana szczegółowo w pkt 3 – oraz ruchomości i składniki majątkowe ściśle związane z Nieruchomością, wskazane w punkcie 4 –opisu zdarzenia przyszłego wniosku. Nieruchomość jest częścią projektu (…) w P. (kompleksu budynków biurowo-usługowych-mieszkaniowych) realizowanego przez Sprzedającego.

Działka 1 i Działka 2 są w dalszej części wniosku określane łącznie jako „Działki”.

Strony zawarły już przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości wraz z ruchomościami i składnikami majątkowymi ściśle związanymi z Nieruchomością, wskazanymi w punkcie 4 opisu zdarzenia przyszłego wniosku. Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, podpisanie tej ostatniej umowy (dalej: „Transakcja”) jest zaplanowane na IV kwartał 2019 roku, przy czym nie można wykluczyć, iż nastąpi to później.

Poniżej Zainteresowani przedstawiają informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

*   w punkcie 1: charakterystyka Sprzedającego i Kupującego;
*   w punkcie 2: historia nabycia/wytworzenia Nieruchomości;
*   w punkcie 3: opis Nieruchomości;
*   w punkcie 4: przedmiot Transakcji;
*   w punkcie 5: inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

1\. Charakterystyka Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający prowadzi działalność deweloperską na rynku nieruchomości. Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzeniem jego działalności gospodarczej są wykorzystywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami. Kupujący jest funduszem inwestycyjnym z siedzibą w F., utworzonym i prowadzącym działalność na podstawie przepisów prawa (…). Kupujący prowadzi działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości.

Zainteresowani będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w Polsce. Zainteresowani nie są (i nie będą na moment Transakcji) podmiotami powiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowych od osób prawnych.

2\. Historia nabycia Działek przez Sprzedającego.

Działki (wraz z istniejącymi wówczas naniesieniami opisanymi poniżej) zostały nabyte przez Sprzedającego 17 grudnia 2018 roku na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy funduszem S. Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych (dalej: „Fundusz”), a Sprzedającym.

Na dzień opisanej powyżej transakcji, Działki były niezabudowane, tj. nie znajdowały się na nich żadne budynki (z uwagi na niski stopień zaawansowania robót budowlanych, Budynek A będący wówczas w budowie nie stanowił budynku lub jego części w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, budowli lub ich części. Jedynie na działce nr (…) (która została wówczas nabyta od Funduszu, ale nie jest przedmiotem niniejszej Transakcji) znajdowały się obiekty stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług nabycia przez Sprzedającego Działek oraz działki nr (…) wraz z naniesieniami były przedmiotem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej 20 listopada 2018 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.572.2018.3.RR), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, iż na moment nabycia przez Sprzedającego, Działki stanowiły – z punktu widzenia przepisów o podatku od towarów i usług – teren niezabudowany, przeznaczony pod zabudowę. Nabycie Działek przez sprzedającego 17 grudnia 2018 r. podlegało zatem opodatkowaniu stawką 23% podatku od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na wspomniany powyżej zakup Działek. Po nabyciu Działek (wraz z naniesieniami) Sprzedający kontynuował realizację projektu mającego na celu między innymi budowę i komercjalizację Budynku A (wraz z infrastrukturą, w tym budowlami – zob. 3 poniżej) i przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z wydatkami poniesionymi na ww. prace.

3\. Opis Nieruchomości.

Jak wskazano na wstępie, w ramach planowanej Transakcji dojdzie do nabycia przez Kupującego Nieruchomości oraz innych składników majątkowych, które zostały opisane szczegółowo poniżej.

Na dzień Transakcji, na Nieruchomość będą składały się następujące elementy:

*   Działka 1, tj. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   Działka 2, tj. prawo własności działki gruntu, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   Budynek A, tj. prawo własności budynku biurowo-usługowego składającego się z części naziemnej, jak i podziemnej (zajętej głównie jako powierzchnia parkingowa), wraz z infrastrukturą, położonego w P., posadowionego na Działkach, przy czym na Działce 1 zlokalizowana jest jedynie część parkingu podziemnego stanowiąca konstrukcyjnie część Budynku A;
*   prawo własności naniesień/infrastruktury wspierającej funkcjonalnie Budynek A (i) znajdującej się na Działkach, jak również (ii) znajdującej się poza Działkami, jednak służącej do obsługi Budynku A (w tym okablowanie, czy przyłącza wraz z instalacjami).

W kontekście powyższego należy wskazać, że w odniesieniu do Działki 2 Sprzedający 19 sierpnia 2019 r. złożył wniosek o wszczęcie postepowania administracyjnego mającego na celu podział geodezyjny Działki 2. Powyższe wynika z faktu, iż w związku z inwestycją realizowaną przez Sprzedającego doszło do poszerzenia pasa drogowego drogi publicznej położonej przy Działce 2, wskutek czego na części Działki 2 znajduje się obecnie chodnik wybudowany przez Sprzedającego w wykonaniu postanowień umowy zawartej z Miastem. Zgodnie z tą umową, Sprzedający jest również zobowiązany do nieodpłatnego przekazania części Działki 2 (wraz z posadowionym na niej chodnikiem) na rzecz Miasta.

Jeżeli podział geodezyjny Działki 2 nastąpi jeszcze przed datą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego, to Sprzedający zobowiązany będzie do nieodpłatnego przekazania na rzecz Miasta części Działki 2 (wydzielonej wówczas, jako odrębna działka gruntu, na której znajduje się wspomniany chodnik), która nie będzie wówczas przedmiotem Transakcji. Jeśli jednak podział geodezyjny Działki 2 nie nastąpi do dnia zawarcia wspomnianej powyżej umowy ostatecznej, to Działka 2 w całości będzie przedmiotem Transakcji, Kupujący – zgodnie z ostateczną umową sprzedaży Nieruchomości – przekaże nieodpłatnie część Działki 2 wraz z chodnikiem (po Transakcji i podziale) na rzecz Miasta, przy czym w takim wypadku zakłada się, że Sprzedający będzie współpracował z Kupującym w celu dokonania czynności oraz ustaleń niezbędnych do nieodpłatnego przekazania części Działki 2, w szczególności możliwe jest udzielenie przez Kupującego pełnomocnictwa dla osób wyznaczonych przez Sprzedającego do reprezentowania Kupującego w tym zakresie.

Dla Działek nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Są one jednak objęte decyzją o warunkach zabudowy wydaną na rzecz Sprzedającego, ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji realizowanej, między innymi, na Działkach, polegającej na budowie zespołu budynków o funkcji biurowo-usługowo-mieszkalnej, a zatem są one przeznaczone pod zabudowę.

Budynek A jest obecnie w końcowej fazie budowy, której zakończenie (i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie) planowane jest na IV kwartał 2019 roku (oddanie Budynku A do używania na podstawie takiego pozwolenia stanowi jeden z warunków zawarcia Transakcji). Na dzień Transakcji Budynek A będzie zatem stanowił budynek w rozumienia Prawa budowlanego.

Zainteresowani wskazują również, że po zakończeniu inwestycji (i) Budynek A w budowie oraz (ii) wszystkie wymienione we wniosku obiekty będące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego (z uwagi na powiązanie konstrukcyjnie z Budynkiem A) zostaną sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: „PKOB”) w dziale 12, klasie 1220 (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych) jako „Budynek biurowy z usługami, podziemnym garażem oraz towarzyszącą infrastrukturą”.

Poza Budynkiem A na dzień Transakcji na Działkach będą znajdowały się w szczególności następujące elementy infrastruktury/naniesienia stanowiące własność Sprzedającego: chodnik z kostki betonowej, obszar zieleni, instalacja do podlewania zieleni, ławki betonowe, stojaki rowerowe, kosze na śmieci, pylon informacyjny, poidełko, wpusty, obrzeża plastikowe, lampy oświetleniowe, okablowanie do oświetlenia, obudowy nawiewów kompensacyjnych. Ponadto, na Działkach (oraz częściowo poza Działkami, lecz służące do obsługi Nieruchomości) na dzień Transakcji będą się znajdowały stanowiące własność Sprzedającego m.in. okablowanie SN oraz przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji deszczowej. Dodatkowo, poza Działkami na dzień Transakcji będą znajdowały się stanowiące własność Sprzedającego kanalizacja teletechniczna wraz ze studniami oraz przyłącza kanalizacji sanitarnej, które będą stanowiły przedmiot Transakcji na Działce 2 (oraz częściowo poza nią) będzie również znajdowało się okablowanie przyłącza energetycznego, które nie będzie własnością Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego.

Przynajmniej niektóre z ww. naniesień/elementów infrastruktury oraz przyłącza i sieci mogą potencjalnie stanowić budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Pomiędzy wybudowaniem lub wzniesieniem wszystkich ww. obiektów (w tym również chodnika znajdującego się obecnie na Działce 2) przez Sprzedającego, a dniem planowanej Transakcji nie upłyną 2 lata. Przeważająca część powierzchni użytkowej Budynku A jest obecnie (i będzie na dzień Transakcji) przedmiotem umów najmu zawartych pomiędzy Sprzedającym a najemcą (będącym podmiotem działającym w branży handlowej), przy czym trwają tam nadal prace adaptacyjne i powierzchnie objęte ww. umową nie zostały jeszcze wydane najemcy (wydanie zaplanowane jest na grudzień 2019 r., a zatem powinno ono nastąpić przed Transakcją – jest to jeden z warunków zawieszających określonych we wspomnianej powyżej przedwstępnej umowie sprzedaży). Możliwe, że na dzień Transakcji zawarte zostaną kolejne umowy najmu powierzchni Budynku A.

W chwili obecnej Nieruchomość nie generuje jeszcze żadnych istotnych przychodów. Przed datą wydania najemcom powierzchni, w Budynku A na podstawie wspomnianych powyżej umów najmu, Budynek A i naniesienia znajdujące się na Działkach nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego dla potrzeb własnej działalności gospodarczej innej niż realizacja inwestycji. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

4\. Przedmiot Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione (w prawnie dopuszczalnym zakresie) m.in.:

*   Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Działki 1, prawo własności Działki 2, prawo własności Budynku A oraz budowli i innych naniesień znajdujących się na Działkach);
*   prawo własności wyposażenia Budynku A (związanego z nim w sposób trwały) oraz ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Budynkiem A (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Sprzedającego zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości);
*   prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku A, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy Kodeks cywilny;
*   prawa wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji najemców;
*   autorskie i pokrewne prawa majątkowe do dokumentacji projektowej (tj. m.in. dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej) Budynku A oraz zagospodarowania terenu, przy czym w odniesieniu do dokumentacji projektowej dotyczącej zagospodarowania terenu, obejmującego między innymi Działki, na Kupującego zostanie przeniesiony udział w takich prawach – w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (zob. również pkt 5 poniżej);
*   prawo do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących opracowania projektów oraz tworzenia opracowań projektów;
*   prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem A, budowlami i innymi naniesieniami znajdującymi się na Działkach;
*   prawa z gwarancji udzielonych na podstawie umów o roboty budowlane oraz prawa z gwarancji twórców dokumentacji projektowej, przy czym w odniesieniu do gwarancji projektowych dotyczących projektu zagospodarowania terenu, Kupujący będzie solidarnie uprawiony;
*   prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku A;
*   w przypadku, gdy dla Budynku zostanie uzyskany certyfikat L., prawa i obowiązki z umowy zawartej z podmiotem certyfikującym (zostanie zawarta umowa dotycząca zmiany właściciela).

W ramach Transakcji, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do dokumentacji projektowej Budynku A, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielania takiego upoważnienia.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji, Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania Kupującemu dokumentacji dotyczącej nieruchomości, w tym:

*   dokumentacji prawnej dotyczącej nieruchomości (w tym, np. umów najmu, dokumentów zabezpieczenia);
*   ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, w tym raportów z pomiarów Nieruchomości;
*   instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących obsługi lub utrzymania Budynku A bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;
*   dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości (za wyjątkiem oryginałów dokumentacji, która może być niezbędna Sprzedającemu do kontynuowania lub zakończenia prac wykończeniowych – dokumentacja taka powinna zasadniczo być przekazana Kupującemu w okresie po zakończeniu tych prac);
*   dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości (za wyjątkiem oryginałów dokumentacji, która może być niezbędna Sprzedającemu do kontynuowania lub zakończenia prac wykończeniowych – dokumentacja taka powinna zasadniczo być przekazana Kupującemu w okresie po zakończeniu tych prac);
*   pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na rzecz Kupującego m.in. następujących elementów majątku Sprzedającego:

*   firmy (oznaczenia Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);
*   składników majątkowych związanych z pozostałymi projektami inwestycyjnymi prowadzonymi przez Sprzedającego, w szczególności Działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…);
*   wierzytelności Sprzedającego z tytułu umów najmu (czynsze i inne należności) obowiązujących na moment przeprowadzenia Transakcji (jeśli będą takie istniały), należnych do dnia Transakcji;
*   praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie generalnego wykonawstwa, ani umów związanych z projektem oraz nadzorem budowlanym (z zastrzeżeniem praw wymienionych powyżej);
*   praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa zostanie wypowiedziana/rozwiązana na dzień /bezpośrednio po Transakcji);
*   zezwoleń, pozwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących funkcjonowania Budynku A;
*   zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu pozyskanego finansowania na nabycie Działek oraz realizację inwestycji Budynku A;
*   wierzytelności Sprzedającego;
*   praw i obowiązków z umów serwisowych (np. dot. ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomośc

becnie nie zatrudnia i nigdy nie zatrudniał (i w dacie Transakcji nie będzie zatrudniał) pracowników. Jakkolwiek po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, to – jak wynika z powyższego –w ramach Transakcji Kupujący nie przejmie praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. Zgodnie z ustaleniami Stron, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp. Prawdopodobne jest, że większość umów (np. serwisowych lub na dostawę mediów) zostanie zawarta przez Kupującego z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Co więcej, nie można całkowicie wykluczyć, iż w okresie bezpośrednio po Transakcji Kupujący będzie (jedynie tymczasowo, do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego) korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Sprzedającego.

5\. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Nieruchomość) nie jest wyodrębniony w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego – nie stanowi on (ani nie został przypisany do) odrębnego działu, wydziału czy oddziału. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niego odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przedmiot Transakcji (w tym w szczególności Nieruchomość) nie stanowi jedynego aktywa Sprzedającego – Sprzedający realizuje obecnie inne inwestycje, które wchodzą w skład projektu.

Po Transakcji, na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający (lub podmiot powiązany ze Sprzedającym) będzie realizował, odpowiednio na rzecz Kupującego lub najemców, określone usługi polegające na poszukiwaniu nowych najemców na niewynajęte powierzchnie Budynku A oraz na wykończeniu i adaptacji powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców.

Dodatkowo, Sprzedający będzie uprawniony do otrzymywania dodatkowego wynagrodzenia od Kupującego gdyby np. okazało się, wynegocjowany przez niego czynsz najmu jest wyższy niż pierwotnie zakładano. Jednocześnie, jeśli na dzień Transakcji najemcy wynegocjują ze Sprzedającym tzw.. „zachęty” (jak np. okresy bezczynszowe czy obniżki czynszu) w związku z najmem powierzchni w Budynku A, to na mocy umowy sprzedaży Kupujący będzie uprawniony do otrzymywania od Sprzedającego stosownych kwot (wyrównania) z tego tytułu, które zostaną wówczas potrącone z ceną sprzedaży przedmiotu Transakcji.

Umowa sprzedaży będzie zawierać także stosowne postanowienia dotyczące zapłaty przez Kupującego wynagrodzenia na rzecz Sprzedającego w przypadku skrócenia okresu bezczynszowego lub zmniejszenia obniżki czynszu w związku z wykonaniem przez Sprzedającego prac wykończeniowych.

W ramach Transakcji zostaną zawarte m.in. następujące umowy:

*   umowa najmu (tzw. Master Lease) pomiędzy Kupującym a Sprzedającym (lub podmiotem powiązanym ze Sprzedającym), na podstawie której Sprzedający (lub podmiot powiązany ze Sprzedającym) m.in. wynajmie od Kupującego powierzchnie nieobjęte na dzień Transakcji umowami najmu (lub objęte, ale nie wydane najemcom) i zobowiąże się do zapłaty na rzecz Kupującego czynszu najmu (wraz z opłatami serwisowymi i opłatami za media), który w praktyce ma zrekompensować Kupującemu brak najemców w stosunku do części powierzchni Budynku A. Doprowadzenie przez Sprzedającego (lub podmiot z nim powiązany) do zawarcia nowych umów najmu (Sprzedający bądź podmiot powiązany ze Sprzedającym otrzyma od Kupującego stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu oraz zostanie udzielona Sprzedającemu przez Kupującego licencja, która pozwoli Sprzedającemu (lub podmiotowi powiązanemu ze Sprzedającym) na wprowadzenie zmian do dokumentacji projektowej Budynku A, jeżeli wprowadzenie takich zmian będzie konieczne w celu wykończenia i adaptacji powierzchni Budynku A zgodnie z wymaganiami najemców, z możliwością udzielania dalszych licencji podmiotom wykonującym prace wykończeniowe oraz adaptacyjne w pomieszczeniach Budynku A)) przez kupującego z nowymi najemcami będzie skutkowało (przy jednoczesnym spełnieniu dodatkowych warunków określonych w umowie, jak np. podpisanie stosownego protokołu zdawczo-odbiorczego, czy dostarczenie stosownego zabezpieczenia przez nowego najemcę) odpowiednim zmniejszeniem wynajmowanej powierzchni oraz kwoty wypłacanej Kupującemu w związku z zawarciem Master Lease. Co więcej, również w przypadku, w którym na mocy Master Lease Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia umowy najmu z nowym najemcą, ale tego nie zrobi, powierzchnia objęta tą nową umową zostanie wyłączona spod Master Lease (co za tym idzie, kwoty wypłacane Kupującemu na mocy Master Lease zostaną stosownie obniżone). Dodatkowo, w przypadku gdyby wynegocjowany przez Sprzedającego z nowymi najemcami czynsz najmu okazał się niższy niż pierwotnie zakładano, to – zgodnie z Master Lease – Kupujący będzie uprawniony do otrzymania od Sprzedającego stosownego wyrównania;
*   umowa dobrosąsiedzka regulująca m.in. zasady realizacji pozostałej części inwestycji (…). Dodatkowo, w tej umowie Strony zobowiązują się do negocjowania w dobrej wierze umowy, na podstawie której właściciele budynków realizowanych (lub już wybudowanych) w ramach inwestycji będą partycypować w zarządzaniu i utrzymaniu części działki (…) (znajdującej się w sąsiedztwie Działek), na której będzie posadowiony plac wspólny dla całej inwestycji. Wspomniana umowa zostanie zawarta w przyszłości, po zakończeniu wszystkich inwestycji w ramach projektu. Dodatkowo, Kupujący ustanowi na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki (…) służebność przechodu przez Działki.

Dodatkowo, w ramach Transakcji Kupujący przystąpi do umowy zawartej pomiędzy Sprzedającym a właścicielem innego budynku wchodzącego w skład inwestycji, regulującej współwłasność praw autorskich do projektu zagospodarowania terenu, który jest wspólny dla całego kompleksu.

Należy również wskazać, że – z uwagi na fakt, iż daszki oraz trójwymiarowe elementy fasady Budynku A znajdują się nad powierzchnią sąsiednich działek gruntu – Sprzedający podejmie działania w celu zabezpieczenia stosownego tytułu prawnego w odniesieniu do jednej z tych działek gruntu. Jeżeli tytuł ten zostanie zabezpieczony przed transakcją w postaci zawarcia stosownej umowy w tym zakresie z właścicielem tej działki, to prawa i obowiązki z takiej umowy mogą zostać przeniesione w ramach Transakcji na Kupującego.

Po Transakcji Kupujący zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe) podlegającą opodatkowaniu 23% stawki podatku od towarów i usług. Kupujący (będący funduszem inwestycyjnym) zamierza prowadzić opisaną powyżej działalność głównie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Przywołując w niniejszej interpretacji treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto opis zawarty w złożonym uzupełnieniu, gdyż odnosi się on do podatku od towarów i usług. Jego treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług z 6 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.568.2019.3.BS.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b, tiret 1).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie opodatkowana 23% stawką podatku od towarów i usług, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W związku z powyższym Zainteresowani wnoszą o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, Organ przywołał powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 6 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.568.2019.3.BS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje– w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący – Spółka B. zamierza nabyć od Sprzedającego – Spółka A Sp. z o.o., „Nieruchomość”, tj. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu – Działka 1, prawo własności zabudowanej działki gruntu – Działka 2, prawo własności budynku – Budynek A oraz naniesień znajdujących się na Działce 1 i Działce 2, a także praw związanych z nimi.

Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, tj. czy w zakresie w jakim transakcja będzie opodatkowana stawką 23% podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy sprzedaż Nieruchomości dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 6 listopada 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.568. 2019.3.BS, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu według określonej stawki podatku od towarów i usług. W interpretacji tej wskazano, że dostawa Budynku A wraz z obiektami budowlanymi i urządzeniami technicznymi nie będzie objęta w jakimkolwiek zakresie zwolnieniami z podatku od towarów i usług uregulowanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, ani jakimkolwiek innym przepisie ustawy o podatku od towarów i usług, co oznacza, że będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki w wysokości 23%. Do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków/budowli trwale z nim związanych. Zatem do opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży gruntu zastosowanie znajdą odpowiednio te same zasady opodatkowania, jak do budynku/budowli będących przedmiotem życia – w myśl przywołanego art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro więc omawiana we wniosku sprzedaż będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według określonej stawki (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ nie będą spełnione warunki zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w treści art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.