Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.398.2017.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-06
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 grudnia 2017 r. (data wpływu 6 grudnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2018 r. (data wpływu 29 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 grudnia 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 17 stycznia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.398.2017.1.MK, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 17 stycznia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 23 stycznia 2018 r.). W dniu 29 stycznia 2018 r. (nadano w dniu 25 stycznia 2018 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 17 lipca 2012 r. Wnioskodawca, wspólnie z Panią …., kupił za kwotę 40 000 zł od Pana …., 1/3 części działki nr 21/15, położonej w miejscowości …., Gmina …., województwo …. Zakupu dokonano w ten sposób, że zarówno Wnioskodawca, jak i Pani … kupili po 1/3 ww. działki, tj. po 1 000 m2. Pozostałe 1/3 działki zachował na własność sprzedający. Zakup został potwierdzony aktem notarialnym Rep. A Nr ….. Wnioskodawca dokonał stosownych opłat skarbowych. Po podziale geodezyjnym ww. działki na 3 odrębne, współwłaściciele wspólnie wystąpili do Sądu Rejonowego … o zniesienie współwłasności. Postanowieniem z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt …, Sąd Rejonowy …. dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości i przyznał na własność każdemu z dotychczasowych współwłaścicieli konkretną działkę, według nowego podziału. Wnioskodawcy przypadła działka nr 21/22, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą nr ….. W kolejnych latach Wnioskodawca rozpoczął budowę domu jednorodzinnego, którego z uwagi na brak środków nie jest w stanie ukończyć. W chwili obecnej nieruchomość składa się z działki, na której mieści się budynek w stanie surowym otwartym.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodaje, że w wyniku zniesienia współwłasności nie uzyskał przysporzenia majątkowego. Zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie w stosunku do każdej ze stron. Postanowienie Sądu Rejonowego … o zniesieniu współwłasności, sygn. akt …., uprawomocniło się w dniu 29 marca 2013 r. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, jest osobą fizyczną i jako osoba fizyczna ma zamiar sprzedać nieruchomość w 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości w 2018 r. Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy (przedstawionym w uzupełnieniu wniosku), w przedmiotowej sprawie do nabycia nieruchomości doszło poprzez zawarcie umowy kupna-sprzedaży, która została sporządzona w formie aktu notarialnego, Rep. A Nr …. Zatem, do przejścia własności nieruchomości na kupującego doszło w momencie zawarcia aktu notarialnego.

W ocenie Wnioskodawcy, wpływu na bieg pięcioletniego terminu nie ma dokonany w późniejszym czasie podział działki przez współwłaścicieli. Po jego dokonaniu, współwłaściciele posiadali wciąż taką samą wielkość udziałów w nieruchomościach – nie doszło do nabycia gruntu. Sam fakt podziału pozostaje bez znaczenia, gdyż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału. Także zniesienie współwłasności nie będzie miało żadnych skutków na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Samo zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. W takim wypadku za datę nabycia nieruchomości lub prawa należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia (w tym przypadku – moment zawarcia umowy kupna-sprzedaży).

Zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał. W przypadku, w którym wartość udziału po podziale uległaby zmniejszeniu, mamy do czynienia ze zbyciem – także niemającym wpływu na bieg rzeczonego pięcioletniego terminu. Za moment nabycia należy uznać nabycie pierwotne, o ile zniesienie współwłasności nie powoduje zwiększenia udziału w nieruchomości.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Reasumując, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę opisywanej nieruchomości, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, stwierdzić należy, że ustalenie daty nabycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 17 lipca 2012 r. Wnioskodawca zakupił 1/3 części działki nr 21/15. Kolejną część kupił drugi współwłaściciel. Zarówno Wnioskodawca, jak i drugi współwłaściciel kupili po 1/3 ww. działki. Pozostałe 1/3 działki zachował na własność sprzedający. Zakup został potwierdzony aktem notarialnym. Po podziale geodezyjnym ww. działki na 3 odrębne, współwłaściciele wspólnie wystąpili do Sądu Rejonowego o zniesienie współwłasności. Postanowieniem z dnia 7 marca 2013 r. (uprawomocniło się w dniu 29 marca 2013 r.), Sąd Rejonowy dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości i przyznał na własność każdemu z dotychczasowych współwłaścicieli konkretną działkę według nowego podziału. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie uzyskał przysporzenia majątkowego, a zniesienie współwłasności nastąpiło nieodpłatnie w stosunku do każdej ze stron. Wnioskodawcy przypadła działka nr 21/22. W chwili obecnej nieruchomość składa się z działki, na której mieści się budynek w stanie surowym otwartym. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, jest osobą fizyczną i jako osoba fizyczna ma zamiar sprzedać nieruchomość w 2018 r.

W związku z przedstawionym opisem wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie”, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Rozstrzygając kwestię odnoszącą się do daty i momentu nabycia przez Wnioskodawcę prawa współwłasności opisanej we wniosku nieruchomości, wskazać należy, że celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu, każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności nieruchomości jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału w nieruchomości jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad wartość posiadanego udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości, stanowiącej działkę nr 21/15, w ten sposób, że Wnioskodawca stał się właścicielem wydzielonej działki nr 21/22, nie będzie stanowić dla Wnioskodawcy nowej daty nabycia tej działki, albowiem w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nie uzyskał przysporzenia majątkowego ponad udział przysługujący Mu we współwłasności nieruchomości.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości składającej się z działki zabudowanej domem jednorodzinnym w stanie surowym otwartym, oznaczonej nr 21/22, nastąpiło w dniu 17 lipca 2012 r., w drodze umowy kupna-sprzedaży. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie podziału danej nieruchomości. Zatem, czynności polegające na podziale i wyodrębnieniu geodezyjnym z nieruchomości oznaczonej jako działka nr 21/15, działki nr 21/22, będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży, nie wpływają na daty nabycia prawa własności nieruchomości.

Reasumując, przychód ze sprzedaży przez Wnioskodawcę w 2018 r. nieruchomości stanowiącej działkę nr 21/22, zabudowaną budynkiem mieszkalnym w stanie surowym otwartym, nabytej w dniu 17 lipca 2012 r., nienastępującej w ramach wykonywania działalności gospodarczej, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w nieruchomości przez Wnioskodawcę upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, zamierzona sprzedaż działki nr 21/22, wydzielonej w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a Wnioskodawca nie będzie zobowiązany z tego tytułu do zapłaty podatku dochodowego.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Dokumenty dołączone do wniosku z dnia 4 grudnia 2017 r. nie podlegają analizie i ocenie tutejszego Organu. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy opis zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z rzeczywistym stanem faktycznym. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawcy jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie dotyczy innych współwłaścicieli nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.