Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/4512-1-776/15-4/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-01-12
Teza: Zwolnienie od podatku VAT transakcji zbycia lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Dostawa ma miejsce ponad 2 lata po pierwszym zasiedleniu – zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: budynek; budynek-budynek mieszkalny; budynek-budynek niemieszkalny; budynek-budynek użytkowy; czynsz; dzierżawa; lokal; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; najem; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 9 października 2015 r. (data wpływu 15 października 2015 r.) uzupełnionym pismem z 19 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na nieruchomości nabytej w 2010 r. oraz w budynku nabytym w 2011 r. – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na nieruchomości nabytej w 2010 r. oraz w budynku nabytym w 2011 r. Wniosek uzupełniono pismem z 19 grudnia 2015 r. (data wpływu 23 grudnia 2015 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, nabył działkę niezabudowaną, na której wybudował budynek wielorodzinny (zakończenie budowy 21 października 2013 r.), w którym znajduje się 12 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale przeznaczone do działalności gospodarczej. W dniu 26 maja 2011 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, nabył działkę wraz z budynkiem wielorodzinnym, w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych. Zakupów tych dokonał z majątku wspólnego, gdyż pozostaje z małżonką w ustawowej wspólności majątkowej.

Działka nabyta w 2010 r. podlegała opodatkowaniu VAT, natomiast nieruchomość nabyta w 2011 r. została zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego oraz jest wspólnikiem w dwóch spółkach cywilnych. Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej.

Ww. nieruchomości nie zostały zakupione, wybudowane i wyremontowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lecz z majątku osobistego Wnioskodawcy i jego małżonki, Wnioskodawca nie był więc uprawniony, i nie korzystał, z odliczenia od podatku należnego podatku naliczonego VAT, zarówno przy zakupie, budowie, jak i remoncie nieruchomości.

Od grudnia 2013 r. lokale mieszkalne i niemieszkalne w obydwu budynkach były przez Wnioskodawcę wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego (nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Umowy na najem lokali mają charakter długotrwały.

Na podstawie oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków, złożonego do urzędu skarbowego, przychody uzyskiwane z najmu były rozliczne dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych (zryczałtowany podatek od przychodów ewidencjonowanych – najem prywatny) oraz podatku od towarów i usług – przez Wnioskodawcę. Wynajem lokali użytkowych był opodatkowany 23% podatkiem od towarów i usług, a wynajem lokali mieszkalnych korzystał ze zwolnienia z tego podatku.

W związku z kłopotami dotyczącymi najmowanych lokali, po upływie 5 lat od daty nabycia Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie lokale mieszkalne i niemieszkalne wraz z gruntem przypadającym na dany lokal, aby w całości pozbyć się opisanych nieruchomości.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że nieruchomość z 2010 r., na której wybudowano budynek wielorodzinny, nabyto z majątku osobistego w celu prywatnego wynajmu lokali. Nieruchomość nabyta w 2011 r. także została nabyta w celu najmu prywatnego. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej od 1 grudnia 2000 r. Od momentu najmu wszystkich lokali do dnia ich sprzedaży upłyną 2 lata. W budynku wybudowanym na działce nabytej w 2010 r. nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie lokali, natomiast na wszystkie lokale znajdujące się w budynku nabytym w 2011 r. poniesiono wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości. Jednak od wydatków tych Wnioskodawca nie był uprawniony do odliczenia podatku naliczonego VAT. Wnioskodawca zakłada, że poszczególne lokale w nieruchomości nabytej w 2011 r. sprzeda po upływie 2 lat od ich ulepszenia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w opisanych budynkach po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż tych nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż spełnione są obydwa warunki, zarówno nabycie i budowa oraz remont nie dawał Wnioskodawcy prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ były to nabycia nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Tym samym, dostawa lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w opisanych budynkach stanowi – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 6 oraz art. 7 ust. 1 ustawy – czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jednakże czynność ta nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych – korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za taką należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a także moment oddania budynku (lub jego części) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem, ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takiej sytuacji zastosowanie znajdzie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dopiero w momencie, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części wypełnia przesłanki negatywne, uniemożliwiające skorzystanie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (lit. a lub lit. b tego przepisu) – należy zbadać, czy dostawa taka może być objęta zwolnieniem od podatku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Bowiem, z tego przepisu jednoznacznie wynika, że ze zwolnienia korzysta dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10.

Analizując zatem powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy – w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy – przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z treści wniosku wynika, że w 2010 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, nabył działkę niezabudowaną, na której wybudował budynek wielorodzinny (zakończenie budowy 21 października 2013 r.), w którym znajduje się 12 lokali mieszkalnych oraz 4 lokale przeznaczone do działalności gospodarczej. W 2011 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, nabył działkę wraz z budynkiem wielorodzinnym, w którym znajduje się 9 lokali mieszkalnych. Działka nabyta w 2010 r. podlegała opodatkowaniu VAT, natomiast nieruchomość nabyta w 2011 r. została zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Od grudnia 2013 r. lokale mieszkalne i niemieszkalne w obydwu budynkach były przez Wnioskodawcę wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego. Umowy na najem lokali mają charakter długotrwały. Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie lokale mieszkalne i niemieszkalne wraz z gruntem przypadającym na dany lokal, aby w całości pozbyć się opisanych nieruchomości. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu działalności gospodarczej od 1 grudnia 2000 r. Nieruchomości zostały nabyte w celu uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego. Od momentu najmu wszystkich lokali do dnia ich sprzedaży upłyną 2 lata. W budynku wybudowanym na działce nabytej w 2010 r. nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie lokali, natomiast na wszystkie lokale znajdujące się w budynku nabytym w 2011 r. poniesiono wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości. Wnioskodawca zakłada, że poszczególne lokale w nieruchomości nabytej w 2011 r. sprzeda po upływie 2 lat od ich ulepszenia.

W analizowanej sprawie, wobec lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na nieruchomości nabytej w 2010 r. do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy doszło w momencie wynajęcia tych lokali, tj. w grudniu 2013 r., a ponadto – jak wskazał Wnioskodawca – od momentu najmu wszystkich lokali do dnia ich sprzedaży upłyną dwa lata. Zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali znajdujących się w budynku wybudowanym na nieruchomości nabytej w 2010 r. upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei, wobec lokali znajdujących się w nieruchomości nabytej w 2011 r. po raz ostatni do pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy doszło w momencie wynajęcia tych lokali, jednakże po poniesieniu wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości. Ponadto – jak wskazał Wnioskodawca – poszczególne lokale w nieruchomości nabytej w 2011 r. sprzedane zostaną po upływie dwóch lat od ich ulepszenia. Zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali znajdujących się w nieruchomości nabytej w 2011 r. również upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wobec powyższego, sprzedaż lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w opisanych budynkach korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z tym, że nie będzie ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, zaś pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji, ze względu na to, że Wnioskodawca upatruje możliwość zwolnienia od podatku przedmiotowej dostawy w oparciu wyłącznie o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, oceniając całościowo stanowisko przedstawione w złożonym wniosku – uznano je za nieprawidłowe.

Ponadto, tut. Organ pragnie zauważyć, że granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę, co wynika wprost z przepisu art. 14 b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 tut. Organ dokonuje oceny stanowiska wnioskodawcy.

Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego, tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Z uwagi na powyższe, tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W pozostałej części wniosku dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych – 23 grudnia 2015 r. wydana została odrębna interpretacja nr ILPB1/4511-1-1421/15-2/AMN.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.