Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-615/10-2/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-08-27
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dochód; działki; koszt; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rzeczoznawca; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 01.06.2010 r. (data wpływu 04.06.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.06.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca nabył dwie działki gruntu, jedną w grudniu 2007 roku, drugą w styczniu 2008 roku. Druga działka została kupiona obok pierwszej z tego względu, że pierwsza działka była zbyt wąska na wzniesienie na niej budynku mieszkalnego. Miała bowiem niecałe 17 metrów szerokości, natomiast z lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej „LPZP”) wynikało, iż do zabudowy działki wymagane było 18 metrów szerokości. Po zakupie drugiej działki możliwe stało się już wybudowanie budynku mieszkalnego. Wymóg taki obowiązuje również w momencie składania zapytania, gdyż LPZP od momentu zakupu działki nie uległ zmianie.

W momencie nabycia część każdej z działek ujęta była w LPZP jako teren przeznaczony pod zabudowę (teren zabudowy mieszkaniowo usługowej) część zaś jako teren upraw rolnych i ogrodniczych. W aktach notarialnych dotyczących zakupu każdej z tych dwóch działek określone były jednakże tylko łączne ceny poszczególnych działek gruntu bez wyszczególnienia ceny części tych działek o różnym przeznaczeniu. Dla własnych potrzeb związanych z zaciągnięciem kredytu (wymóg procedur bankowych) na każdą z działek Wnioskodawca zamówił u rzeczoznawcy majątkowego operaty szacunkowe, które określały cenę rynkową całych działek bez wyszczególnienia ceny terenów o różnym przeznaczeniu w planie zagospodarowania. Wycena poszczególnych działek była wyższa niż ich rzeczywista cena zakupu.

Zakup działek został sfinansowany głównie z kredytów hipotecznych zaciągniętych wyłącznie i bezpośrednio na te cele. Wnioskodawca w latach 2008 - 2010 ponosił koszty odsetek tych kredytów, prowizji bankowej w związku z udzieleniem tych kredytów.

Obie działki gruntu zostały nabyte z zamiarem wykorzystania na budowę na nich budynku mieszkalnego oraz siedliska w perspektywie najbliższych 2-3 lat czyli po planowanej zmianie stanu cywilnego i założeniu rodziny. Tak odległe planowanie miało miejsce w związku z tym, że w czasie w którym Wnioskodawca dokonywał zakupu nieruchomości następował ustawiczny wzrost poziomu cen gruntów w kraju i pod W., wzrost ten skłaniał więc Wnioskodawcę do zakupu nieruchomości jak najszybciej, aby później nie ponosić wyższych kosztów zakupu.

Ponadto osiągane w tamtym okresie zarobki oraz wyraźnie odczuwalna stabilność w pracy pozwalały Wnioskodawcy na planowanie inwestycji w postaci budowy domu oraz siedliska i finansowanie tej inwestycji z kredytu hipotecznego.

Niestety po nabyciu gruntów czyli na przestrzeni lat 2008 - 2010 nastąpiło pogorszenie się sytuacji firm sektora bankowego w którym pracował i wciąż pracuje Wnioskodawca po nabyciu gruntów co nie pozwala mu dalej odpowiedzialnie decydować o ponoszeniu dalszych wysokich wydatków niosących za sobą dodatkowe zobowiązania finansowe z tytułu spłacanych rat kredytowych. Przeprowadzane już drugi raz restrukturyzacje w firmie w której pracuje negatywne wyniki finansowe firmy oraz rosnące bezrobocie (co za tym idzie trudności w znalezieniu perspektywicznej pracy) skłaniają Wnioskodawcę nie tylko do decyzji o braku zaciągania nowych zobowiązań, które służyłyby realizacji planowanej inwestycji ale również do decyzji o ograniczeniu posiadanego obciążenia kredytowego w tym celu aby ograniczyć ryzyko niewypłacalności w przypadku utraty pracy. W związku z zaciągniętymi na zakup gruntów kredytami przekłada się to wprost na konieczność sprzedaży nabytych gruntów w celu przynajmniej częściowej spłaty juz zaciągniętych zobowiązań.

Wnioskodawca podejmował juz w 2009 roku próby sprzedaży ziemi. Pokazują one niestety ze sprzedaż tak dużego gruntu w całości w tym miejscu jest w tym czasie z rynkowego punktu widzenia praktycznie niewykonalne. W celu dostosowania więc rodzaju posiadanych gruntów do możliwości potencjalnych nabywców Wnioskodawca planuje aby wydzielić z posiadanego majątku osobistego mniejsze działki o przeznaczeniu pod zabudowę w lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego z myślą o ich szybszej i bardziej opłacalnej sprzedaży co pozwoliłoby Wnioskodawcy na szybszą spłatę przynajmniej części zobowiązań hipotecznych.

W ewidencji gruntów obie działki gruntu zostaną scalone a następnie z części z przeznaczeniem na cele zabudowy mieszkalno-usługowej wydzielona zostanie droga i trzy mniejsze działki jako odrębna działka, wyodrębniona zostanie także część z przeznaczeniem na cele rolne i ogrodnicze.

Należy przy tym dodać, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Nie planuje również rozpoczęcia takiej działalności.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w szczególności ustalenia kosztu zakupu konkretnej działki uzyskanej po podziale części przeznaczonej pod zabudowę, niezbędnego do rozliczenia dochodu z tytułu jej sprzedaży (PIT). W jaki sposób należy określić koszt zakupu wyodrębnionej działki, jeżeli przed jej wyodrębnieniem wchodziła ona w skład większej nieruchomości składającej się z części gruntu o różnym przeznaczeniu, które to części są różnie wyceniane na moment zakupu przez rzeczoznawcę majątkowego, a akt notarialny zakupu podawał jedynie łączną cenę całej działki, która później uległa podziałowi na dwie części o różnym przeznaczeniu.
2.  Czy koszty takie jak podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne, koszty kredytu bankowego będą mogły zostać zaliczone jako koszt uzyskania przychodu oraz czy można je przypisać do konkretnej działki w sposób określony poniżej.

Zdaniem Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno-usługową będzie on zobowiązany do rozliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli według liniowej stawki podatku 19% liczonej od dochodu uzyskanego z takiej sprzedaży. Działki te bowiem w wyniku sprzedaży utracą charakter rolny i nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konieczne będzie więc ustalenie kosztów nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

W opinii Wnioskodawcy najbardziej racjonalne ustalenie kosztu zakupu części gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkalno-usługową po dokonaniu scalenia działek (która to część przed sprzedażą stanie się odrębną działką), powinno odbyć się przez:

1.  ustalenie współczynnika B/R stanowiącego stosunek wartości części gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalno-usługową (B) do wartości całej działki (R), które to wartości wynikać będą z wycen dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego
2.  przemnożenie ceny zakupu całej nieruchomości (w momencie zakupu składającej się jeszcze z dwóch części o przemnożenie ceny zakupu całej nieruchomości (w momencie zakupu składającej się jeszcze z dwóch części o różnych przeznaczeniach) przez tak ustalony współczynnik.

W ten sposób ustalona zostanie cena zakupu części gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W przypadku zbywania części gruntu przeznaczonego pod zabudowę w kilku mniejszych działkach, cenę zakupu każdej z mniejszych działek Wnioskodawca określi jako iloczyn:

1.  ustalonej dzięki współczynnikowi B/R ceny zakupu całości gruntu przeznaczonego pod zabudowę i
2.  procentowego udziału tej działki w powierzchni całości nabytego gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę

Analogiczny sposób zdaniem Wnioskodawcy powinien zostać zastosowany do ustalenia wartości zakupu części działki o przeznaczeniu rolnym i ogrodniczym teraz i w przyszłości.

Zdaniem Wnioskodawcy do ustalenia ceny zakupu sposobem nie odpowiadającym rzeczywistości będzie natomiast określenie średniej wartości metra kwadratowego działki wynikającej z podzielenia wartości tej działki z aktu notarialnego przez łączną powierzchnię kupionej działki. Wynika to z dużej rozbieżności pomiędzy ceną rynkową metra kwadratowego nieruchomości przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalno-usługowej, a ceną rynkową metra kwadratowego nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i ogrodnicze.

W odniesieniu do kosztów ponoszonych przez Wnioskodawcę zauważyć należy, że zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zatem zdaniem Wnioskodawcy kosztami odpłatnego zbycia mogą być;

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   koszty podziału nieruchomości na działki,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe związane z wykreśleniem hipoteki przed sprzedażą działki.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W związku z brzmieniem tego przepisu Wnioskodawca do kosztów uzyskania przychodów związanych ze sprzedażą działek gruntu może zaliczyć wszelkie udokumentowane wydatki, które poniósł bezpośrednio w związku z nabyciem nieruchomości. Zatem mogą to być:

*   prowizja związana z udzieleniem kredytu na zakup nieruchomości,
*   zapłacone odsetki od kredytu zaciągniętego na cele zakupu nieruchomości,
*   ubezpieczenie niskiego wkładu dla kredytu.
*   koszty aktu notarialnego zakupu nieruchomości,
*   ubezpieczenie pomostowe za okres do momentu ustanowienia wpisów hipotecznych w księgach wieczystych,
*   prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu,
*   prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami związane z zakupem nieruchomości,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przy nabywaniu jednej z działek.

Z uwagi na fakt, że koszty nabycia nieruchomości, o których mowa powyżej były ponoszone w związku z konkretnymi działkami gruntu składającymi się przed ich scaleniem z części o różnym przeznaczeniu, w przypadku scalenia obu działek i wyodrębnienia z nich działek o jednolitym przeznaczeniu, konieczne będzie ustalenie jaka część tych kosztów przypada na konkretną, sprzedawaną działkę. Zdaniem Wnioskodawcy w takim przypadku konieczne będzie zastosowanie do tych kosztów współczynnika B/R. o którym mowa powyżej. Mianowicie konieczne będzie:

1.  ustalenie współczynnika B/R stanowiącego stosunek wartości części gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalno-usługową (8) do wartości całej działki (R), które to wartości wynikać będą z wycen dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego,
2.  przemnożenie wartości kosztu poniesionego na całość działki przez tak ustalony współczynnik.

W przypadku zbywania części gruntu przeznaczonego pod zabudowę w kilku mniejszych działkach, koszty związane z każdą z mniejszych działek Wnioskodawca określi jako iloczyn:

1.  ustalonego dzięki współczynnikowi B/R kosztu przypadającego na całości gruntu przeznaczonego pod zabudowę oraz
2.  procentowego udziału tej działki w powierzchni całości nabytego gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co, następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z ww. przepisu wynika, iż przychodem z odpłatnego zbycia są kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych, które zostały dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, pod warunkiem, że sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zostały wprowadzone nowe zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zgodnie z przepisem przejściowym ( art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Na podstawie art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania.

W przypadku opisanym przez Pana nabycie dwóch nieruchomości ( działek) nastąpiło odpowiednio w 2007 r. i 2008 r., które sfinansowane zostały głównie z kredytów hipotecznych. Obecnie zdecydował się Pan, iż obie działki gruntu zostaną scalone a następnie z części z przeznaczeniem na cele zabudowy mieszkalno-usługowej wydzielona zostanie droga i trzy mniejsze działki jako odrębna działka, wyodrębniona zostanie także część z przeznaczeniem na cele rolne i ogrodnicze.

Z powyższego wynika, iż Wnioskodawca w wyniku postępowania scaleniowego i wyodrębnienia nowych działek nie nabędzie żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest właścicielem od 2007 r. i od 2008 r.

W sytuacji, gdy nabyte nieruchomości ( działki) sprzeda Pan po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, tj. odpowiednio po 1 stycznia 2012 r., oraz po 1 stycznia 2013 roku - uzyskany przychód nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości, w wyniku czego nastąpi zmiana ich powierzchni. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie dacie jej scalenia czy podziału.

Jednakże biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, iż zamierza Pan sprzedać każdą z nowo wydzielonych działek przed upływem pięcioletniego terminu, wskazanego w tym przepisie, obowiązek podatkowy wystąpi przy zbyciu każdej z nich.

Biorąc pod uwagę opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, iż do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   koszty podziału nieruchomości na działki
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   opłaty sądowe.

Nie sposób natomiast uznać za koszt nabycia o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych związany z nabyciem przedmiotowych działek kwot spłaconych kredytów. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Również do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona spłata odsetek od tych kredytów, kwota ubezpieczenie kredytu, prowizji i innych opłat pobranych przez bank do dnia spłaty ww. kredytu. Nie sposób bowiem traktować tych wydatków jako nakłady na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ich poniesienie nie ma związku ani z nabyciem nieruchomości ani z jej odpłatnym zbyciem, jest to wyłącznie koszt związany ze spłatą samego kredytu.

Nie istnieje w tym przypadku także żadna „formuła matematyczna”, rozliczania przychodu ze sprzedaży nieruchomości scalonych a następnie podzielonych. Sposób obliczenia podatku został określony w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia przedmiotowych działek Wnioskodawca może zaliczyć wydatki obliczone w proporcji w jakiej powierzchnia zbywanej działki pozostaje do powierzchni całej nieruchomości. Innymi słowy do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia wydzielonej działki Wnioskodawca zaliczy tylko tę część wydatków na nabycie całej nieruchomości, która przypada proporcjonalnie na sprzedawaną działkę.

Odnosząc się do sposobu obliczeń przedstawionych przez Wnioskodawczynię organ informuje, iż wyliczenia takie nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się przedstawionego sposobu wyliczeń wskazanych przez Wnioskodawcę.

A zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, przyjęto – oparte na treści wniosku - założenie, iż sprzedaż działek gruntu (scalonych a następnie podzielonych) nie zostanie dokonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.