Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/436-53/08/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-06-10
Teza: Opodatkowanie umowy sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2008 r. (data wpływu 28 marca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z nabyciem nieruchomości:

*   **jest prawidłowe,** o ile sprzedawca (Nadleśnictwo) z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniony z podatku od towarów i usług.

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania w związku z nabyciem nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Jest Pan emerytem, byłym pracownikiem Lasów Państwowych. W marcu 2008 r. – na zasadach preferencyjnych dla pracowników – nabył Pan od jednego z Nadleśnictw, w drodze przetargu ograniczonego, nieruchomość zabudowaną (pustostan). Jej wartość została wyceniona przez rzeczoznawcę na 105 000 zł. w trakcie przetargu zaproponował Pan kwotę 604 000 zł, przy czym dzięki przysługującej zniżce (95%), za nieruchomość zapłacił ostatecznie 30 200 zł. Budynek został wybudowany przed rokiem 1980, a od czasu wyceny budynek został zdewastowany, co, w Pana ocenie, znacznie obniżyło wartość nieruchomości. Strona sprzedająca, Nadleśnictwo, jest podatnikiem VAT i reprezentuje Skarb Państwa.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

Czy przy nabyciu nieruchomości musi Pan zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych? W jakiej wysokości i od jakiej kwoty go wyliczyć, skoro zaproponowana przez Pana kwota przekracza średnia wartość tego typu nieruchomości na tym terenie?

Pana zdaniem, wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę odpowiada wartości rynkowej, w związku z czym ewentualny podatek powinien być wyliczony od kwoty 105 000 zł.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe, w przypadku, gdy z tytułu dokonania tej konkretnej czynności sprzedawca (Nadleśnictwo) jest zwolniony z podatku VAT.**

Jak wynika z opisu stanu faktycznego jest Pan właścicielem zabudowanej nieruchomości (pustostan), nabytej od nadleśnictwa w drodze przetargu ograniczonego. Wskazany sposób nabycia nieruchomości reguluje art. 38 ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r., Nr 45, poz. 435 ze zm.), który stanowi, iż sprzedaż lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie Lasów Państwowych następuje w drodze przetargu publicznego; w przypadku gdy dwukrotnie przeprowadzony przetarg zakończy się wynikiem negatywnym wówczas przedmiot sprzedaży można zbyć w drodze negocjacji cenowej. Nadto, zgodnie z art. 40a ust. 9 ustawy pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych niebędący najemcami lokali przeznaczonych do sprzedaży, pozostających w zarządzie Lasów Państwowych, mają pierwszeństwo nabycia lokali wolnych (pustostanów) lub gruntów z budynkami mieszkalnymi w budowie na warunkach określonych w ust. 4. Zgodnie z ustępem 4 tegoż artykułu cena sprzedaży lokalu podlega łącznemu obniżeniu o 6% za każdy rok zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów Państwowych (…), nie więcej jednak niż o 95%, a spłata należności może zostać rozłożona na 60 rat miesięcznych, przy czym oprocentowanie nie może przekraczać w stosunku rocznym stopy referencyjnej, określającej minimalne oprocentowanie podstawowych operacji otwartego rynku prowadzonych przez Narodowy Bank Polski, powiększonej o 2 punkty procentowe; jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista, cena nabycia lokalu ustalona jest na 5% jego wartości.

Odnośnie określenia skutków podatkowych ww. transakcji w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, należy wskazać, iż podatkowi temu podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne enumeratywnie wymienione w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm.), w tym wymieniona w ust. 1 pkt 1 lit. a) umowa sprzedaży.

Jednakże czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu określonym w art. 1 ustawy podlegają omawianemu podatkowi, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy. Zgodnie z powyższym przepisem czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży, podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:

1.  rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
2.  rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawodawca przewidział również sytuacje, w których umowa sprzedaży nieruchomości, choć spełnia kryteria wyznaczone w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy, nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    1.  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    2.  umowy spółki i jej zmiany,
    3.  umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w tej ustawie określenie „podatek od towarów i usług" oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54, poz. 535 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu stanu faktycznego wynika, iż strona sprzedająca jest płatnikiem podatku VAT, jednakże w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, w szczególności wyroku z dnia 18 lutego 2003 r., sygn. akt SA/Bk 877/2002, w myśl (…) art. 2 pkt 4 ustawy (…) o wyłączeniu umowy sprzedaży spod działania przepisów tej ustawy nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna z nich z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z tego podatku (LEX nr 81345). W przypadku umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, istotne znaczenie ma przy tym, czy wystąpi opodatkowanie podatkiem VAT, czy też zwolnienie z tego podatku.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek Pana zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych, bądź powstaniem tegoż obowiązku.

Tutejszy organ podatkowy – zgodnie ze złożonym wnioskiem – nie rozstrzyga w niniejszej interpretacji, czy sprzedawca nieruchomości (Nadleśnictwo) jest z tytułu tej konkretnej czynności prawnej opodatkowany podatkiem od towarów i usług lub jest z tego podatku zwolniony. Jeżeli zatem Nadleśnictwo z tytułu ww. transakcji podlega – w świetle przepisów ustawy podatku od towarów i usług – opodatkowaniu, to sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, natomiast jeśli jest zwolnione z podatku VAT, to omawiana umowa - na zasadzie wyłączenia umów sprzedaży nieruchomości (określonej w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) – podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W wypadku zwolnienia sprzedawcy – z tytułu dokonanej transakcji – z podatku VAT, obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), przy czym ciąży on na kupującym (art. 4 pkt 1). Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1) lit. c) ustawy podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży nieruchomości stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2).

Jeżeli jednak – stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeśli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości przychód z odpłatnego zbycia określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej – w razie nieudzielenia odpowiedzi przez stronę umowy, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej – po uprzednim wezwaniu do zmiany tej wartości lub wskazania ww. przyczyn. Reasumując, ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy odpłatnego zbycia do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny, jednakże w przypadku jej oszacowania w sposób znacznie odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Odrębną kwestią jest zasadność wykorzystania wyceny nieruchomości dokonanej przed przetargiem przez rzeczoznawcę, na którą powołuje się Pan we wniosku.

Szczegółowe przepisy regulujące wycenę nieruchomości zostały umieszczone w Dziale IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), gdzie w Rozdziale I – „Określanie wartości nieruchomości”, szczególnie w treści art. 149 postanowiono, iż przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przy czym zgodnie z art. 154 ust. 1 cytowanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając m.in. cel wyceny. Natomiast z treści art. 156 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, który może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Powyższe znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2007 r. sygn. akt I OSK 351/06 (LEX nr 291429), który w uzasadnieniu tegoż orzeczenia posiłkował się – oprócz przytoczonych aktów prawnych – również Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Tenże sąd stwierdził, iż ustawodawca wskazał cel dokonywanej wyceny, jako element determinujący podejście, metody i techniki szacowania. Cel wyceny ma wpływ nie tylko na wybór właściwego sposobu szacowania nieruchomości, ale w konsekwencji może wpływać na wynik wyceny.

Zatem, przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Nadto niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona znacznie odbiegała od wartości rynkowej – w rozumieniu przepisów podatkowych – wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Reasumując, umowa sprzedaży nieruchomości – w sytuacji, gdy czynność ta jest zwolniona z podatku VAT – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% jej wartości rynkowej \[art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych\], przy czym obowiązek podatkowy z tego tytułu ciąży na kupującym, który jest obowiązany, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika (art. 10 ust. 1 ustawy), np. notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 10 ust. 2).

Natomiast, w przypadku, gdy Nadleśnictwo z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowane podatkiem VAT, to czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.