Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.308.2023.3.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-21
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Zwolnienie od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; najem-najem prywatny; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; sprzedaż; zwolnienie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

· nieprawidłowe w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości;

· prawidłowe w części dotyczącej zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości, możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży nieruchomości, prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

26 maja 2023 r. wpłynął Pana wniosek wspólny z 23 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

· braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości;

· zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości;

· możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości;

· prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lipca 2023 r. (wpływ 11 lipca 2023 r.) oraz pismem z 10 sierpnia 2023 r. (wpływ 16 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A. B.;

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa.

### Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną (dalej również: Pan lub Sprzedający) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest Pan także podatnikiem podatku VAT.

Zainteresowany niebędący stroną jest Spółką komandytową (dalej również: Nabywca), jest także czynnym podatnikiem podatku VAT.

Od (\`(...)\`) r. jest Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Przedmiotowa nieruchomość stanowi Pana majątek osobisty. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej, obecnie jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego. Część udziałów w nieruchomości otrzymał Pan w drodze darowizny od rodziców (rok x), część w drodze zamiany również w roku (\`(...)\`).

Planuje Pan sprzedać, a Zainteresowany niebędący stroną zamierza nabyć nieruchomość od Sprzedającego.

Na dzień sporządzenia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, działka mająca być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana budynkiem gospodarczym, który jest w trakcie prac rozbiórkowych oraz budynkiem jednorodzinnym. Budynki zostały posadowione ponad (\`(...)\`) lat temu.

Dodatkowo, Sprzedający posiada aktualną decyzję, wydaną w (\`(...)\`) r., dotyczącą pozwolenia na budowę budynku biurowego na sprzedawanej nieruchomości oraz pozwolenia na rozbiórkę posadowionego budynku gospodarczego i pilastra na budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przedmiotowa Nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę usługową wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami, dojazdami i zielenią urządzoną.

Ponadto, Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej.

Zainteresowany niebędący stroną zamierza nabyć przedmiotową nieruchomość na potrzeby związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku z 5 lipca 2023 r. (wpływ 11 lipca 2023 r.) wskazał Pan następujące informacje:

1\. W związku z informacją w opisie sprawy, że nieruchomość jest obecnie wynajmowana w ramach najmu prywatnego, proszę wskazać:

a. Które budynki, znajdujące się na działce Pan udostępnia? W jakim okresie lub okresach?

Odp.: Wynajmuje Pan od (\`(...)\`) roku budynek mieszkalny.

b. Czy udostępnia Pan ww. budynki odpłatnie czy bezpłatnie?

Odp.: Wynajmuje Pan nieruchomość odpłatnie zgodnie z zawartą umową.

c. Czy jest Pan stroną umowy udostępnienia budynków osobom trzecim?

Odp.: Tak, jest Pan jedyną osobą, która wynajmuje nieruchomość.

d. Kto uzyskuje korzyści finansowe z udostępnienia budynków – czy wyłącznie Pan?

Odp.: Wyłącznie Pan uzyskuje korzyści finansowe.

e. Czy rozlicza się Pan z umowy? Jeśli nie, kto rozlicza umowę?

Odp.: Rozlicza się Pan z tytułu umowy, z tytułu najmu opłaca Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

f. Czy z tytułu udostępnienia budynków wystąpił podatek należny? Jeśli tak, kto rozliczał ten podatek? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu budynków nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać – z jakiego powodu?

Odp.: Z tytułu najmu nie wystąpił podatek należny, najem dotyczy budynków mieszkalnych, których wynajem jest zwolniony z podatku VAT zgodnie z art. 43 ustawy o VAT.

g. Kto i w jaki sposób dokumentuje czynność udostępnienia budynków?

Odp.: Pan jest jedyną osoba, która dysponuje nieruchomością.

h. Czy osoba trzecia (najemca, dzierżawca) ponosiła nakłady na budynki? Jeśli tak, proszę wskazać – na które budynki i czy doszło bądź dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ich ulepszenie (W jaki sposób? Kiedy – przed czy po sprzedaży?)? Czy w stosunku do rozliczonych nakładów miał/będzie miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: Osoba trzecia nie ponosiła nakładów na budynki.

2\. W jaki sposób poszukiwał Pan nabywcy nieruchomości? Gdzie prezentował Pan oferty sprzedaży? Czy prowadził Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży nieruchomości (jakie?)?

Odp.: Nigdy nie zamieszczał Pan ogłoszeń i nie dokonywał sprzedaży nieruchomości poprzez agencje nieruchomości, nabywca – Zainteresowany niebędący stroną (dalej również: Kupujący) sam się zgłosił z ofertą zakupu.

3\. Czy zawarł/zawrze Pan z przyszłym nabywcą nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a. Jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

Odp.: Pan zobowiązał się do tego, że:

\- przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, umowy najmu lub dzierżawy, których przedmiotem jest przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży wygasną, a przedmiot tych umów będzie wydany Sprzedającemu;

\- niezwłocznego złożenia wniosku o wszczęcie postępowania administracyjnego, w przedmiocie uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego;

\- będzie aktywnie uczestniczył we wszczętym postępowaniu administracyjnym, o którym mowa powyżej, w szczególności będzie składał niezbędne dokumenty, składał oświadczenia woli lub wiedzy i dokonywał, z najwyższą starannością, wszelkich czynności prawnych lub faktycznych w celu uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na rozbiórkę;

\- niezwłocznie będzie udzielał, na żądanie Kupującego, wszelkich informacji dotyczących prowadzonego postępowania, o którym mowa powyżej, w tym umożliwienia Kupującemu zapoznania się z dokumentacją w tym postępowaniu;

\- rozpocznie, w terminie miesiąca od uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, prac budowlanych związanych z rozbiórką tego budynku. Sprzedający gwarantuje Kupującej spółce, że w chwili zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, ostateczna decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę nie będzie zaskarżona ani nie zostanie wydane orzeczenie wstrzymujące prowadzenie tych prac rozbiórkowych;

\- niezwłocznie powiadomi Kupującego o wydaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, oraz o ostateczności tej decyzji;

\- wykona na własny koszt projekt budowlany rozbiórki budynku mieszkalnego, który będzie podstawą wydania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego, z tym zastrzeżeniem, że poniesione koszty wykonania tego projektu wymagają uprzedniej akceptacji przez Kupującego;

\- będzie aktywnie uczestniczył, na żądania Kupującego, w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, dotyczącym projektu budowlanego rozbiórki budynku mieszkalnego, a w szczególności do terminowego udostępniania Kupującemu niezbędnych dokumentów, składania oświadczeń woli lub wiedzy i dokonywania z najwyższą starannością, wszelkich czynności prawnych lub faktycznych w celu uzyskania ostatecznej decyzji, oraz niewnoszenia środków zaskarżenia w tym postępowaniu;

\- Sprzedający na żądanie Kupującej, w terminie 3 miesięcy od zgłoszenia takiego żądania, doprowadzi do rozwiązania wszystkich umów najmu, których przedmiotem jest nieruchomość oraz w tym samym terminie doprowadzi do wydania właścicielowi nieruchomości przedmiotów tych umów najmów.

Natomiast Kupujący, tj. Zainteresowany niebędący stroną, zobowiązał się do tego, że:

\- po nabyciu przedmiotu przyrzeczonej umowy sprzedaży, niezwłoczne złoży wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego, w przedmiocie przeniesienia na rzecz Kupującego, w trybie art. 40 ustawy Prawo budowlane, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;

\- po uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji, przenoszącej na rzecz kupującej decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę, Kupujący zwróci niezwłoczne Sprzedającemu poniesione przez niego i zaakceptowane przez Kupującego, koszty wykonania projektu budowlanego rozbiórki, pod warunkiem przeniesienia (w ramach zwrotu tych kosztów) na rzecz Kupującego autorskich praw majątkowych do tego projektu, na wszystkich polach eksploatacji posiadanych przez Sprzedającego;

\- po wejściu w życie, po jej ogłoszeniu – Uchwały Rady Miejskiej w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującej swoim zakresem obszar przedmiotowej Nieruchomości, z której to uchwały wnikać będzie, że na tych działkach będzie możliwa realizacja inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z usługami w parterze wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami, itp. – niezwłocznie złoży wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku na przedmiotowej działce;

\- będzie aktywnie uczestniczyć we wszczętym postępowaniu administracyjnym, o którym mowa w poprzednim punkcie, w szczególności będzie składać niezbędne dokumenty, składać oświadczenia woli lub wiedzy i dokonywać, z najwyższą starannością, wszelkich czynności prawnych lub faktycznych w celu uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia budowę;

\- niezwłocznie powiadomi Sprzedającego, o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa powyżej oraz o ostateczności tej decyzji;

\- dokona wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami itp., a następnie do przeniesienia na rzecz Sprzedającego własności znajdujących się w tym budynku lokali, gdzie Pan zobowiązuje się nabyć te lokale.

b. Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki (np. uzbroi teren w media, ogrodzi go)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odp.: Działka jest uzbrojona w media: gaz, woda, energia, kanalizacja. Kupujący ogrodzi ww. nieruchomość.

4\. Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działki? Jeśli tak:

Odp.: Nie udzielił Pan przyszłemu Nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą działki.

a. Jakie działania podejmie nabywca?

Odp.: Nie dotyczy – nie udzielił Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa.

b. Kto (Pan, czy Kupujący) będzie pokrywał koszty tych działań?

Odp.: Nie dotyczy – nie udzielił Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa.

5\. Czy przed sprzedażą nieruchomości zawrze Pan z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy lub najmu nieruchomości? Jeśli tak, czy w ramach tej umowy ustali Pan miesięczną kwotę najmu lub dzierżawy?

Odp.: Nieruchomość do czasu zbycia nieruchomości pozostaje własnością Pana, nie będzie zawierana umowa najmu bądź dzierżawy.

6\. Czy posiada Pan inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości, jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a) Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

Odp.: Nabył Pan nieruchomość mieszkalną w formie aktu Notarialnego, w dniu (…). Celem nabycia nieruchomości były własne cele mieszkaniowe.

b) W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

Odp.: Mieszka Pan w tej nieruchomości.

c) Czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odp.: Jest to nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym.

d) Czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość?

Odp.: Nie zamierza Pan sprzedawać tej nieruchomości.

7\. Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać.

a. Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

Odp.: Dokonał Pan sprzedaży jednego domu mieszkalnego w (\`(...)\`), dwóch działek budowlanych w roku (\`(...)\`), a także dokonał zamiany jednej nieruchomości z gminą w roku (\`(...)\`).

b. Kiedy je Pan sprzedał?

Odp.: Daty sprzedaży podano powyżej.

8\. Jeśli wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości – proszę wskazać: Czy odprowadził Pan podatek VAT oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R w związku ze sprzedażą nieruchomości?

Odp.: Dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości znajdujących się w majątku prywatnym, którego nie nabywał z uprzednim celem późniejszej odsprzedaży. Zdaniem Pana, sprzedaż tych nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z tym że nie działał Pan w tym przypadku jako podatnik podatku VAT.

9\. Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp.: Tak, zamierza Pan w przyszłości nabywać takie nieruchomości.

10\. Czy budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy, znajdujące się na nieruchomości, stanowią budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Odp.: Budynki znajdujące się na przedmiotowej działce są budynkami w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

11\. Czy te budynki są trwale związane z gruntem?

Odp.: Budynki mieszkalne, garaż, budynek gospodarczy są trwale związane z gruntem.

12\. Czy na przedmiotowej nieruchomości znajdują się, inne niż opisane we wniosku, budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Jeżeli tak, należy wskazać jakie (np. ogrodzenie)?

Odp.: Znajduje się ogrodzenie.

13\. Czy wykorzystywał Pan ww. budynki wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, prowadził Pan w budynkach (proszę podać podstawę prawną zwolnienia)?

Odp.: Nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Nieruchomości były jedynie przedmiotem najmu prywatnego, zwolnionego z opodatkowania podatkiem VAT.

14\. Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie ww. budynków? Jeśli tak, czy wydatki na poszczególne budynki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków odrębnie? Jeśli tak, proszę wskazać:

a. Kiedy poniósł Pan te nakłady (proszę podać datę)?

Odp.: Poniósł Pan nakłady w wysokości ok. 70% w stosunku do budynku mieszkalnego znajdującego się na działce. Nakłady zostały poniesione w (\`(...)\`).

b. Czy w związku wydatkami na ulepszenie danego budynku miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp.: Nie miał Pan takiego prawa.

c. Czy ulepszenia te były „przebudową”, tj. czy przeprowadził Pan istotne zmiany po to, aby zmienić wykorzystanie budynku lub znacząco zmienić warunki zasiedlenia budynku?

Odp.: Budynek był remontowany kompleksowo, dodatkowo dokonał Pan zmiany układu pomieszczeń wewnątrz budynku, a także m.in. dokonano zmiany polegającej na wstawieniu dodatkowych drzwi w budynku.

d. Czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży działki nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynku po ulepszeniu?

Odp.: Pana zdaniem, w związku z wynajmem nieruchomości na rzecz osób trzecich, doszło do jej pierwszego zasiedlenia po poniesieniu przez Pana nakładów. Do pierwszego zasiedlenia, Pana zdaniem, doszło w roku (\`(...)\`), tj. w roku, w którym rozpoczął jej wynajmowanie.

e. Do jakich czynności wykorzystywał Pan ulepszone budynki, tj. do czynności, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, czy do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odp.: Wykorzystywał Pan budynek do wynajmu, który co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże wynajem jak już wcześniej stwierdzono dotyczył budynku mieszkalnego, w związku z czym podlegał on zwolnieniu z podatku VAT zgodnie z art. 43 ustawy o VAT. Tym samym, czynność wynajmu podlegała podatkowi VAT, lecz była z niego zwolniona.

15\. W związku z informacją, że posiada Pan pozwolenie na rozbiórkę posadowionego budynku gospodarczego oraz pilastra na budynku mieszkalnym, należy wskazać:

a. Czy prace rozbiórkowe na obu budynkach rozpoczną się przed sprzedażą działki? Kto prowadzi te prace – Pan czy przyszły nabywca?

Odp.: Czynności rozbiórkowe pilastra dokonano wg dziennika budowy w (\`(...)\`) r.

Czynności rozbiórkowe budynku gospodarczego trwały od (\`(...)\`) r.

b. Kto poniesie koszty rozbiórki?

Odp.: Dokonywał Pan rozbiórki w własnym zakresie.

c. Czy na dzień sprzedaży działka będzie zabudowana czy niezabudowana?

Odp.: Działka jest i na dzień sprzedaży będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażem.

16\. Czy złoży Pan wraz z Nabywcą:

a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części?

Odp.: Stoi Pan na stanowisku, że w przedmiotowej sprawie nie będzie działał jako podatnik VAT, tym samym nie ma też możliwości złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z tym, że jak już wskazano nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, a jest to jeden z warunków złożenia powyżej wskazanego oświadczenia.

W uzupełnieniu do wniosku z 10 sierpnia 2023 r. (wpływ 16 sierpnia 2023 r.) wskazał Pan następujące informacje:

1\. W związku z informacjami podanymi we wniosku, że:

· Na dzień sporządzenia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, działka mająca być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana budynkiem gospodarczym, który jest w trakcie prac rozbiórkowych oraz budynkiem jednorodzinnym

oraz informacjami wynikającymi z uzupełnienia wniosku, że:

· Budynki mieszkalne, garaż, budynek gospodarczy są trwale z gruntem związane;

· Na działce znajduje się ogrodzenie;

· Działka jest i na dzień sprzedaży będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażem;

należy jednoznacznie wskazać, co będzie przedmiotem sprzedaży? Co dokładnie będzie znajdowało się na działce w momencie sprzedaży? Jakie budynki/budowle lub ich części będą znajdowały się na działce na moment sprzedaży?

Należy wymienić wszystkie budynki/budowle lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na działce.

Odp.: Na działce na dzień sprzedaży będą znajdowały się: budynek mieszkalny, garaż, ogrodzenie, część elementu budynku gospodarczego, który jest w trakcie rozbiórki (zgodnie z zapisami w dzienniku budowy), i który stanowi obecnie ogrodzenie części działki (bowiem ww. budynek gospodarczy był wybudowany po ostrej granicy działki).

2\. Czy dla ww. budynków/budowli lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na działce, nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? (Proszę wskazać dokładną datę). Czy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata?

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług:

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Informacji należy udzielić odrębnie do każdego budynku/budowli lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na działce.

Odp.: Pana zdaniem, z dniem, od którego nieruchomości są przedmiotem najmu doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym, od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata. Dniem od kiedy nieruchomość jest wynajmowana jest dzień (…)r. (data zawarcia umowy najmu):

a) budynek mieszkalny jest wynajmowany od dnia (…)r. (data zawarcia umowy najmu);

b) garaż jest wynajmowany od tego samego dnia co budynek mieszkalny;

c) ogrodzenie dotyczyło działki która była przedmiotem najmu, więc Pana zdaniem, doszło też do pierwszego zasiedlenia ogrodzenia;

d) budynek gospodarczy, który jest w trakcie rozbiórki, i którego część nadal będzie znajdowała się na działce (jedna ze ścian), nigdy nie był przez Pana wynajmowany, był użytkowany przed rozpoczęciem prac rozbiórkowych do celów prywatnych. Co nie zmienia faktu, że Pana zdaniem, wykorzystywanie do celów prywatnych można także uznać za pierwsze zasiedlenie. Budynek został wyhodowany około (\`(...)\`) r. stał Pan się jego właścicielem w (\`(...)\`) r.

W tym miejscu wskazuje Pan, że nie rozstrzyga o pierwszym zasiedleniu budynku, jest to Pana własne stanowisko w sprawie, które powinno być przedmiotem rozstrzygnięcia przez Organ przy wydawaniu interpretacji indywidualnej.

Nie potrafi Pan rozstrzygnąć jednoznacznie, czy wykorzystanie nieruchomości do celów prywatnych stanowi pierwsze zasiedlenie.

Posiłkując się uzasadnieniem do ustawy zmieniającej ustawę o VAT wskazuje Pan, że w uzasadnieniu do ustawy zmieniającej wskazano, iż „odstąpienie od powiązania pojęcia «pierwszego zasiedlenia» z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu będzie skutkować w niektórych wypadkach wcześniejszym pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części (np. gdy właściciel po ich wybudowaniu lub ulepszeniu wykorzystywał je na własne potrzeby). Również tutaj więc nie pojawia się konieczność «wykorzystania w ramach własnej działalności gospodarczej»”.

Ponadto, jak z kolei wskazał TSUE w cytowanym wyżej wyroku, powołując się na prace przygotowawcze do szóstej dyrektywy VAT kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora.

Tym samym, rozstrzygnięcie czy doszło do pierwszego zasiedlenia nieruchomości opisanych we Wniosku powinno stanowić element interpretacji indywidualnej wydanej przez Organ w toku niniejszego postępowania.

3\. Czy ponosił Pan wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na działce? Jeśli tak, czy wydatki na poszczególne budynki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej każdego z budynków odrębnie? Jeśli tak, proszę wskazać:

· Kiedy poniósł Pan te nakłady (proszę podać datę)?

· Czy w związku wydatkami na ulepszenie danego budynku miał Pan prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

· Czy ulepszenia te były „przebudową”, tj. czy przeprowadził Pan istotne zmiany po to, aby zmienić wykorzystanie budynku lub znacząco zmienić warunki zasiedlenia budynku?

· Czy w okresie od zakończenia ulepszeń do planowanej sprzedaży działki nastąpiło albo nastąpi pierwsze zasiedlenie budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę wskazać datę pierwszego zasiedlenia budynku po ulepszeniu?

· Do jakich czynności wykorzystywał Pan ulepszone budynki, tj. do czynności: opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, czy do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Informacji należy udzielić odrębnie do każdego budynku /budowli lub ich części, które na moment sprzedaży będą znajdowały się na działce.

Odp.: Poniósł Pan nakłady wyłącznie na budynek mieszkalny w wysokości 70%, w roku (\`(...)\`) nie miał Pan prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wewnątrz budynku była przebudowa powierzchni mieszkalnych poprzez wyburzenie i zastosowanie podciągów ścian nośnych oraz powiększenie powierzchni użytkowej.

4\. W związku z rozbieżnościami wynikającymi z opisu sprawy, że:

· Na dzień sporządzenia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, działka mająca być przedmiotem sprzedaży jest zabudowana budynkiem gospodarczym, który jest w trakcie prac rozbiórkowych oraz budynkiem jednorodzinnym

oraz informacjami wynikającymi z uzupełnienia wniosku, że:

· Czynności rozbiórkowe budynku gospodarczego trwały od (\`(...)\`) r.

należy jednoznacznie wskazać, czy budynek gospodarczy został całkowicie rozebrany?

Odp.: Obecnie na działce znajduje się budynek mieszkalny, garaż i część ściany budynku gospodarczego, który jest zlokalizowany w ostrej granicy działki i stanowi część ogrodzenia tej działki.

Czynności rozbiórkowe wg dziennika budowy trwały od (\`(...)\`) r., w dzienniku budowy nie dokonano wpisu, że budynek jest całkowicie rozebrany, ze względu na to, że część budynku gospodarczego stanowi wybudowana jest na granicy działki i stanowi część ogrodzenia.

5\. Czy udostępniał Pan w ramach najmu prywatnego również garaż, o którym mowa w uzupełnieniu, znajdujący się na Nieruchomości? Jeśli nie, w jaki sposób wykorzystywał Pan ww. garaż? Czy garaż był wykorzystywany przez najemcę (w jaki sposób)?

Odp.: Był wykorzystywany sporadycznie wg uznania przez Najemcę, w umowie wskazano, że nieruchomość jest do dyspozycji wynajmującego.

6\. W związku z informacją, że zobowiązał się Pan do uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego oraz wskazaniem, że „działka jest i na dzień sprzedaży będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażem” należy wskazać, czy przed dniem sprzedaży Nieruchomości zostanie:

a. założony dziennik rozbiórki budynku mieszkalnego?

b. odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c. umieszona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

· tablica informacyjna,

· oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odp.: Przed dniem sprzedaży będzie wykonany projekt rozebrania garażu wraz z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego wynikającymi z tej materii.

7\. Czy garaż znajdujący się na działce również zostanie rozebrany? Jeśli tak, należy wskazać, czy przed dniem sprzedaży Nieruchomości zostanie:

a. założony dziennik rozbiórki garażu?

b. odpowiednio zabezpieczony teren budowy (rozbiórki)?

c. umieszona na terenie budowy, w widocznym miejscu:

· tablica informacyjna,

· oraz ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia?

Odp.: Przed dniem sprzedaży będzie wykonany projekt rozebrania garażu wraz z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego wynikającymi z tej materii.

8\. W związku z rozbieżnościami wynikającymi z opisu sprawy, że:

· Zainteresowany niebędący stroną zamierza nabyć przedmiotową Nieruchomość na potrzeby związane z prowadzoną przez siebie działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług

oraz informacjami wynikającymi z uzupełnienia wniosku, że:

· Kupujący zobowiązał się do tego, że dokona wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami, itp.

należy wskazać, czy Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług? Jeśli nie, to do należy wskazać, do jakich czynności Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość (opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług)?

Odp.: Kupujący będzie wykorzystywał nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

### Pytania

1\. Czy z związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a Transakcja będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT?

2\. Jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca, to czy Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

3\. Jeżeli odpowiedź na drugie pytanie jest twierdząca, to czy Sprzedający oraz Nabywca mogą zrezygnować ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

4\. Jeżeli odpowiedź na trzecie pytanie jest twierdząca, lub na drugie pytanie jest negatywna (czyli sprzedaż objęta byłaby podatkiem VAT), to czy Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej nieruchomości?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pana zdaniem, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie będzie działać Pan jako podatnik VAT, przez co transakcja nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym Sprzedający, dokonując zbycia Nieruchomości, powinien bowiem zostać uznany za podmiot przenoszący przysługujące mu prawo własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, który z tego tytułu nie może być uznany za podatnika VAT.

Stosownie bowiem do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Z kolei działalność gospodarcza – według art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie natomiast z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w świetle art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT odpłatna dostawa towarów może być opodatkowana VAT tylko wówczas, gdy zostanie dokonana „na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”. Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne wskazówki pomocne w ustaleniu tego, czy sprzedając nieruchomości osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT zostały zawarte w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej „Trybunał”) w sprawach C-180/10 Słaby i C-181/10 Kuć. Z przywołanego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Jak wyjaśnił Trybunał w powołanym wyżej wyroku, inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Inaczej rzecz ujmując, nie podlegają opodatkowaniu VAT czynności, w których osoby fizyczne zbywające nieruchomości dokonują ich sprzedaży, przekazania, bądź darowizny jako składników majątku osobistego (prywatnego). W takich bowiem sytuacjach osoby fizyczne nie działają w charakterze podatników VAT, a jedynie dokonują „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” w stosunku do swojego majątku prywatnego.

Natomiast w celu ustalenia składników majątkowych, które zaliczają się do „majątku prywatnego” danego podmiotu w kontekście uznania go za podatnika VAT lub nie, pomocne może być odwołanie się do wyroku Trybunału z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 Dieter Armbrecht, z którego wynika, że majątek prywatny to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Do podobnych wniosków prowadzi analiza wyroku Trybunału z dnia 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 HE, wedle którego majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Do podobnych wniosków prowadzi również analiza wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lipca 2020 r. sygn. akt I FPS 3/07, w którym wskazano, że „\[…\] to, czy dany podmiot działa jako podatnik VAT tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r. sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13, 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14). W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r. sygn. akt I FSK 2145/13, 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15). Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku VAT. Nie mają też znaczenia zamiar czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Biorąc pod uwagę przytoczone powyżej orzecznictwo, jest Pan zdania, że w związku ze zbyciem Nieruchomości nie będzie Pan działał jako podatnik VAT, ponieważ będzie to czynność związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do swojego majątku prywatnego.

Sprzedający nabył przedmiotową działkę w roku (\`(...)\`) r. do majątku prywatnego częściowo w drodze darowizny od rodziców, częściowo w drodze zamiany.

Aby uznać, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, należy dokonać oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Przedmiotowa Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych; wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, wydatków na jej nabycie oraz wydatki związane z utrzymanie przedmiotowej nieruchomości nigdy nie zostały ujęte w księgach podatkowych.

Dlatego też nie można w ocenie Sprzedającego uznać, że w tym konkretnym stanie faktycznym nabył on i sprzedaje Nieruchomość w ramach profesjonalnej działalności wykonywanej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Zatem, w Pana ocenie, brak jest przesłanek do uznania, że podjęta aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości będzie porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W prezentowanym stanie faktycznym dostawa zabudowanej działki gruntu będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana, w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Ad. 2

W sytuacji gdyby odpowiedź na pytanie 1 była twierdząca (a tym samym stanowisko Pana co do pierwszego pytania było negatywne), tj. będzie Pan działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie transakcja byłaby czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, wówczas, Pana zdaniem, w związku z tym że nieruchomość jest gruntem zabudowanym, a od wybudowania budynku minęło ponad 2 lata, taka transakcja będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

W tym miejscu wskazać należy, że z okoliczności sprawy wynika, że na dzień planowanej sprzedaży Nieruchomość będzie działką zabudowaną.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie – według art 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy me ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ad. 3

Pana zdaniem, w sytuacji gdyby transakcja była zwolniona z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1\. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2\. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3\. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, w sytuacji gdy obaj zainteresowani będą zarejestrowani dla celów podatku VAT, jako podatnicy VAT czynni i złożą zawiadomienie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, wówczas będą mogli zrezygnować ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 4

Pana zdaniem, Zainteresowany niebędący stroną (Kupujący) po złożeniu rezygnacji ze zwolnienia przez strony transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Kupujący będący podatnikiem VAT zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną, którą będzie wykorzystywać do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli planowana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a także w sytuacji gdy nabywca, jak i zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dokonaniem transakcji, wspólne oświadczenie – zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa ww. obiektów oraz gruntu, na którym są posadowione będzie opodatkowana stawką podatku właściwą dla przedmiotu dostawy.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, będzie opodatkowana stawką podatku właściwą dla przedmiotu dostawy.

Jak wskazano w opisie zdarzenia, nieruchomość zabudowana będąca przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Kupującego będzie wykorzystywana przez Kupującego do czynności opodatkowanych.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości będą spełnione. Jak wynika bowiem z opisu sprawy Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia, wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, (w sytuacji gdy odpowiedzi na pytania: pierwsze, drugie i trzecie będą wskazywały że sprzedaż podlega opodatkowaniu) sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że nabycie przedmiotowej nieruchomości, zważywszy na to, że strony planowanej transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i mogą wybrać opodatkowanie dostawy nieruchomości stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, skutkuje prawem Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający (Pan) będzie działał jako podatnik, a Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie działał Pan w charakterze podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy w związku ze sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości.

Jak wskazano powyżej, uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Ponadto – jak również wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający od (\`(...)\`) r. jest wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną. Przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającego. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej, obecnie jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego. Część udziałów w Nieruchomości otrzymał Pan w drodze darowizny od rodziców (\`(...)\`), część w drodze zamiany również w roku (\`(...)\`). Ponadto, nieruchomość nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sprzedający wynajmuje od (\`(...)\`) r. budynek mieszkalny odpłatnie zgodnie z zawartą umową i rozlicza się z tytułu umowy, z tytułu najmu opłaca on ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Z tytułu najmu nie wystąpił podatek należny, najem dotyczy budynków mieszkalnych, których wynajem jest zwolniony z podatku VAT zgodnie z art. 43 ustawy VAT. Garaż, znajdujący się na Nieruchomości, był wykorzystywany sporadycznie wg uznania przez Najemcę, w umowie wskazano, że Nieruchomość jest do dyspozycji wynajmującego. Sprzedający nigdy nie zamieszczał ogłoszeń i nie dokonywał sprzedaży nieruchomości poprzez agencje nieruchomości, nabywca – Kupujący sam się zgłosił z ofertą zakupu.

Sprzedający zawarł z Kupującym umowę przedwstępną, w której zobowiązał się do tego, że:

\- przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, umowy najmu lub dzierżawy, których przedmiotem jest przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży wygasną, a przedmiot tych umów będzie wydany Sprzedającemu;

\- niezwłocznego złożenia wniosku o wszczęcie postępowania administracyjnego, w przedmiocie uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego;

\- będzie aktywnie uczestniczył we wszczętym postępowaniu administracyjnym, o którym mowa powyżej, w szczególności będzie składał niezbędne dokumenty, składał oświadczenia woli lub wiedzy i dokonywał, z najwyższą starannością, wszelkich czynności prawnych lub faktycznych w celu uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na rozbiórkę;

\- niezwłocznie będzie udzielał, na żądanie Kupującemu, wszelkich informacji dotyczących prowadzonego postępowania, o którym mowa powyżej, w tym umożliwienia Kupującemu zapoznania się z dokumentacją w tym postępowaniu;

\- rozpocznie, w terminie miesiąca od uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, prac budowlanych związanych z rozbiórką tego budynku. Sprzedający gwarantuje Kupującej spółce, że w chwili zawarcia przyrzeczonej mowy sprzedaży, ostateczna decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę nie będzie zaskarżona ani nie zostanie wydane orzeczenie wstrzymujące prowadzenie tych prac rozbiórkowych;

\- niezwłocznie powiadomi Kupującego o wydaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, oraz o ostateczności tej decyzji;

\- wykona na własny koszt projekt budowlany rozbiórki budynku mieszkalnego, który będzie podstawą wydania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego, z tym zastrzeżeniem, że poniesione koszty wykonania tego projektu wymagają uprzedniej akceptacji przez Kupującego;

\- będzie aktywnie uczestniczył, na żądania Kupującego, w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, dotyczącym projektu budowlanego rozbiórki budynku mieszkalnego, a w szczególności do terminowego udostępniania Kupującego niezbędny dokumentów, składania oświadczeń woli lub wiedzy i dokonywania najwyższą starannością, wszelkich czynności prawnych lub faktycznych celu uzyskania ostatecznej decyzji, oraz nie wnoszenia środków zaskarżenia w tym postępowaniu;

\- Sprzedający na żądanie Kupującego, w terminie 3 miesięcy od zgłoszenia takiego żądania, doprowadzi do rozwiązania wszystkich umów najmu, których przedmiotem jest nieruchomość oraz w tym samym terminie doprowadzi do wydania właścicielowi nieruchomości przedmiotów tych umów najmów.

Natomiast Kupujący, tj. Zainteresowany niebędący stroną, zobowiązał się do tego, że:

\- po nabyciu przedmiotu przyrzeczonej umowy sprzedaży, niezwłoczne złoży wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego, w przedmiocie przeniesienia na rzecz Kupującego, w trybie art. 40 ustawy prawo budowlane, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;

\- po uzyskaniu ostatecznej i prawomocnej decyzji, przenoszącej na rzecz Kupującego decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę. Kupujący zwróci niezwłoczne Sprzedającemu poniesione przez niego i zaakceptowane przez Kupującego, koszty wykonania projektu budowlanego rozbiórki, pod warunkiem przeniesienia (w ramach zwrotu tych kosztów) na rzecz Kupującego autorskich praw majątkowych do tego projektu, na wszystkich polach eksploatacji posiadanych przez Sprzedającego;

\- po wejściu w życie, po jej ogłoszeniu – Uchwały Rady Miejskiej w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującej swoim zakresem obszar przedmiotowej nieruchomości, z której to uchwały wnikać będzie, że na tych działkach będzie możliwa realizacja inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z usługami w parterze wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami, itp.;

\- niezwłocznie złoży wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwoleniu na budowę budynku na przedmiotowej działce;

\- będzie aktywnie uczestniczyć we wszczętym postępowaniu administracyjnym, o którym mowa w poprzednim punkcie, w szczególności będzie składać niezbędne dokumenty, składać oświadczenia woli lub wiedzy i dokonywać, z najwyższą starannością, wszelkich czynności prawnych lub faktycznych w celu uzyskania ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia budowę;

\- niezwłocznie powiadomi Sprzedającego, o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa powyżej oraz o ostateczności tej decyzji;

\- dokona wybudowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, wraz z urządzeniami towarzyszącymi, parkingami itp., a następnie do przeniesienia na rzecz Sprzedającego własności znajdujących się w tym budynku lokali, gdzie Sprzedający zobowiązuje się nabyć te lokale.

Działka jest uzbrojona w media: gaz, woda, energia, kanalizacja. Sprzedający nie udzielił przyszłemu nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu w sprawach, które dotyczą działki. Nieruchomość do czasu zbycia nieruchomości pozostaje własnością Sprzedającego.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), dalej: kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady najem gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Budynek mieszkalny oraz garaż znajdujące się na przedmiotowej Nieruchomości są bowiem od (\`(...)\`) r. wynajmowane na podstawie zawartej odpłatnej umowy najmu. W konsekwencji, przedmiotowa Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W tym miejscu wskazania wymaga, że z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, iż dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Dodatkowo, dokonał Pan sprzedaży jednego domu mieszkalnego w (\`(...)\`) r., dwóch działek budowlanych w roku (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`), a także dokonał Pan zamiany jednej nieruchomości z gminą w roku (\`(...)\`). Zamierza Pan również w przyszłości nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającego odnosząca się do przedmiotowej Nieruchomości wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług Sprzedający działa jako podatnik VAT.

W świetle powyższego należy wskazać, że w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, Sprzedający będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że całokształt podejmowanych przez Sprzedającego czynności w odniesieniu do Nieruchomości jednoznacznie wskazuje na fakt, iż posiadana nieruchomość nie służyła wyłącznie zaspokajaniu potrzeb osobistych Sprzedającego, a celom działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości. Jak wskazano w opisie sprawy, Sprzedający zawarł odpłatną umowę najmu w zakresie budynku mieszkalnego oraz garażu. Umowa ta obowiązuje od roku (\`(...)\`). Opisany stan sprawy wskazuje, iż działania Sprzedającego ukierunkowane były na uzyskanie dochodu z przedmiotowej Nieruchomości. Takie wykorzystanie posiadanego majątku jest jednoznaczne z jego wyłączeniem z majątku prywatnego. Sposób wykorzystania przedmiotowej Nieruchomości przejawiający się w zawarciu umowy najmu bezspornie wskazuje, że działka ta utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Transakcji sprzedaży przez Sprzedającego przedmiotowej Nieruchomości nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym, bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, Nieruchomość była/jest wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, co w analizowanej sprawie – w odniesieniu do przedmiotowej Nieruchomości – nie miało miejsca.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w związku z jej sprzedażą Sprzedający działać będzie jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Podsumowując, w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowej Nieruchomości, Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a Transakcja będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów, w tym gruntów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższych zapisów wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

2) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano powyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie – celem ustalenia przedmiotu dostawy – wskazać należy na wyrok TSUE z dnia 19 listopada 2009 r., C-461/08, który stanowi: „W świetle powyższych rozważań na zadane pytania odpowiedzieć należy, że art. 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(\`(...)\`) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (\`(...)\`)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Podkreślenia wymaga, że o statusie gruntu nie decyduje fakt, że budynek przeznaczony jest do rozbiórki. Istotnym elementem jest to, czy przed dostawą podjęto czynności fizycznej rozbiórki tego budynku oraz to, czy w chwili sprzedaży stanowią one budynki w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że działka jest zabudowana m.in. garażem. Przed dniem sprzedaży będzie wykonany projekt rozebrania garażu wraz z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego wynikającego z tej materii.

Skoro więc przedmiotowa działka zostanie sprzedana łącznie z ww. garażem, którego rozbiórka fizycznie się nie rozpocznie przed dniem sprzedaży, to w świetle wyżej powołanego wyroku TSUE należy uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie również garaż. O statusie sprzedawanych działek nie decydują przyszłe plany nabywcy dotyczące budynków znajdujących się na tych działkach, lecz okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment sprzedaży nieruchomości proces rozbiórki tych budynków.

Ponadto w zakresie części elementu budynku gospodarczego, który jest w trakcie rozbiórki i który stanowi obecnie ogrodzenie części działki należy wskazać, że obiekt ten nie stanowi budynku w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy może być ww. wyrok TSUE sygn. akt C-461/08, w której Trybunał wskazał: „W konsekwencji dostawę działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórkę rozpoczęto przed tą dostawą oraz rozbiórkę tego budynku, uważać należy, w świetle podatku VAT, za stanowiące transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku, co niezabudowanej działki”.

Przedmiotowa Nieruchomość stanowi jednak nadal nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, garażem, ogrodzeniem i w związku z tym należy przeanalizować możliwość zastosowania w pierwszej kolejności zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień sprzedaży na działce będą znajdowały się: budynek mieszkalny, garaż, ogrodzenie, część elementu budynku gospodarczego, który jest w trakcie rozbiórki i który stanowi obecnie ogrodzenie części działki. Część udziałów w nieruchomości otrzymał Pan w drodze darowizny od rodziców (rok x), część w drodze zamiany również w roku (\`(...)\`).

Ponosił Pan nakłady wyłącznie na budynek mieszkalny w wysokości 70% w (\`(...)\`) r. Wewnątrz budynku była przebudowa powierzchni mieszkalnych poprzez wyburzenie i zastosowanie podciągów ścian nośnych oraz powiększenie powierzchni użytkowej. Z dniem, od którego nieruchomość jest przedmiotem najmu, doszło do pierwszego zasiedlenia. Budynek mieszkalny i garaż są wynajmowane od (\`(...)\`) r. Ogrodzenie dotyczy działki, która była przedmiotem najmu, więc również doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując zatem okoliczności sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie dostawa budynku mieszkalnego, garażu i ogrodzenia będzie mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, obiekty budowlane, tj. budynek mieszkalny, garaż, ogrodzenie znajdujące się na przedmiotowej działce zostały oddane do użytkowania (najem) w (\`(...)\`) roku, a od daty ich pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w zakresie budynku mieszkalnego poniósł Pan nakłady w wysokości 70% w (\`(...)\`) r., jednak – jak już wskazano wyżej – budynek mieszkalny jest wynajmowany od (\`(...)\`) r., zatem od dnia pierwszego zasiedlenia po poniesionych nakładach do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata.

W związku z powyższym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia budynku mieszkalnego, garażu i ogrodzenia upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu (tj. działki, na której przedmiotowy budynek mieszkalny, garaż, ogrodzenie są posadowione), również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Zauważyć w tym miejscu należy, że skoro dla dostawy budynku mieszkalnego, garażu i ogrodzenia będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia przedmiotowej dostawy na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jest bezzasadna, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

**Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości, tj. działki, na której przedmiotowy budynek mieszkalny, garaż i ogrodzenie są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy z uwzględnieniem art. 29a ust. 8 ustawy.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy Sprzedający oraz Nabywca mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego, garażu i ogrodzenia.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Sprzedający i Kupujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa przedmiotowej Nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego, garażu i ogrodzenia będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

**W konsekwencji, Sprzedający oraz Nabywca – po spełnieniu określonych warunków w ustawie o VAT – mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy.**

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się do natomiast do Pana wątpliwości dotyczących ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości, tj. działki, na której przedmiotowy budynek mieszkalny, garaż, ogrodzenie są posadowione, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy,

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Przechodząc tym samym do przedmiotu pytania nr 4 wniosku, z uwagi na to, że Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT oraz będzie – jak wskazano we wniosku – wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, należy stwierdzić, że jeżeli Zainteresowani, na podstawie art. 43 ust. 10 zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybiorą opodatkowanie transakcji sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego, garażu i ogrodzenia na zasadach ogólnych, to po dokonaniu transakcji i po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. Z powyższego wynika bowiem, że spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy, oraz nie zaistnieją okoliczności z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

**Podsumowując, Zainteresowanemu niebędącemu stroną podstępowania (Kupującemu) – w opisanej wyżej sytuacji, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości, tj. budynku mieszkalnego, garażu, ogrodzenia i części elementu budynku gospodarczego.**

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Zainteresowanego w przedmiotowym wniosku wyroków sądu, tut. Organ pragnie wyjaśnić, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).