Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.541.2017.2.MK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-01-26
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT według stawki 23%, naliczenia podatku i wystawienia faktury VAT względem transakcji sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej objętej umową przedwstępną.
Słowa kluczowe: grunty; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2017 r. (data wpływu 8 listopada 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 stycznia 2018 r. (data wpływu 11 stycznia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT według stawki 23%, naliczenia podatku i wystawienia faktury VAT względem transakcji sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej objętej umową przedwstępną – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT według stawki 23%, naliczenia podatku i wystawienia faktury VAT względem transakcji sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej objętej umową przedwstępną. Dnia 11 stycznia 2018 r. wniosek doprecyzowano o elementy opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i nie zarejestrowaną jako podatnik podatku VAT.

Na rzecz Wnioskodawcy, jako wierzyciela hipotecznego, w dniu 7 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy, dokonał przysądzenia użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…), Gmina (…), stanowiącej działkę gruntu nr 1037/2, o powierzchni 5,4500 ha, wraz ze stanowiącym odrębną nieruchomość budynkiem gospodarczym, objętej księgą wieczystą. Klauzula wykonalności została nadana temu postanowieniu w dniu 17 kwietnia 2013 r.

Wskazana nieruchomość została nabyta od Skarbu Państwa przez Wnioskodawcę z zamiarem lokaty kapitału i weszła w skład majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy.

Początkowo Wnioskodawca planował na nabytej (na podstawie powołanego wyżej orzeczenia Sądu) nieruchomości zaprowadzić szkółkę roślin ozdobnych oraz wybudować pawilon handlowo-usługowy z tą szkółką związany. W związku z powyższym, były prowadzone w Urzędzie Gminy wstępne rozmowy, których przedmiotem była możliwość podziału gruntu na część rolniczą (użytki rolne - szkółka roślin ozdobnych) oraz na część handlowo-usługową (pawilon handlowy). Z uwagi jednak na problemy zdrowotne Wnioskodawcy, zaniechano dalszej kontynuacji działań związanych z powyższym przedsięwzięciem.

W dniu 17 maja 2013 r. został wydany na rzecz Wnioskodawcy przez Urząd Gminy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wsi, według którego działka nr 1037/2, jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalno-usługową, tj. oznaczona jest w planie następującymi symbolami: „14MN,U”, „15MN,U”, „16MN,U” - Tereny zabudowy mieszkaniowej z usługami, 2 MN,UR - Tereny zabudowy z rzemiosłem, 13MN - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, KDD - Drogi klasy dojazdowej.

W dniu 03 marca 2014 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem do Starosty o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania działki nr 1037/2 o pow. 5,45 ha w prawo własności. Decyzją wydaną przez Starostę z dnia 16 kwietnia 2014 r. dokonano przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności omawianej działki, w której określono opłatę za przekształcenie w wysokości 253.688,00 zł, płatną w 20 ratach, przy czym pierwsza rata w kwocie 12.684,40 zł, płatna w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji, a pozostała kwota 241.003,60 zł płatna w 19 ratach po 12.684,40 zł wraz z oprocentowaniem do dnia 31 marca każdego roku począwszy od roku 2015. W celu zabezpieczenia należności z tytułu ww. opłaty, na przekształcanej nieruchomości została ustanowiona hipoteka przymusowa w wysokości 241.003,60 zł.

W lipcu 2014 r. Wnioskodawca poniósł wydatek tytułem rekultywacji ww. gruntu.

Na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 27 lipca 2015 r. dokonano zatwierdzenia, na wniosek Wnioskodawcy, projektu podziału działki nr 1037/2 obszaru 5,4500 ha, na działki 1037/3 obszaru 5,3530 ha i nr 1037/4 obszaru 0,0970 ha, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu wydzielenia drogi dojazdowej do nieruchomości.

W roku 2015 Gmina, w ramach przebudowy dróg w sąsiedztwie ww. działki, zwróciła się do Wnioskodawcy by w ramach zamiany nieruchomości przekazać jej część niezabudowanego gruntu – działka nr 1037/4 o powierzchni 0,0970 ha stanowiąca tereny przemysłowe (wchodząca w skład działki nr 1037/2, powstała w wyniku podziału geodezyjnego) na poszerzenie drogi gminnej, a sam Wnioskodawca otrzymałby działki o nr 1052 o powierzchni 0,7800 ha oraz o nr 1071 o powierzchni 0,0600 ha - obie stanowiące teren użytków rolnych. Ustalono (protokół uzgodnień z dnia 20 października 2015 r.), że Wnioskodawca uiści opłatę w wysokości różnicy wartości zamienianych nieruchomości w wysokości 22.327,00 zł. Zamiany działek dokonano w formie aktu notarialnego przed notariuszem (…) w dniu 7 stycznia 2016 r.

W kwietniu 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę z X, której przedmiotem było wyrażenie zgody na budowę i montaż złącza kablowo-pomiarowego na granicy działek nr 1037/2 oraz 1035/10. Ponadto, do działki z inicjatywy Gminy i na jej koszt doprowadzona została również woda i kanalizacja.

Pod koniec sierpnia 2016 r. zgłosił się do Wnioskodawcy pośrednik poszukujący nieruchomości gruntowej dla przedsiębiorcy posiadającego sieć sklepów, mającego zamiar wybudować następny pawilon handlowy. W wyniku negocjacji ustalono, iż z powierzchni działki posiadanej przez Wnioskodawcę powstałaby wydzielona geodezyjnie działka o powierzchni 0,3008 ha, która miałaby zostać zbyta na rzecz tego przedsiębiorcy. W związku z powyższym, w dniu 25 października 2016 r. została zawarta umowa pośrednictwa, której przedmiotem było wykonanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polegające na wyszukaniu Klienta na nieruchomość wskazaną przez Zamawiającego oraz wykonanie wszelkich niezbędnych czynności pośrednictwa zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży wydzielonej części nieruchomości wskazanej przez Zamawiającego, z działki oznaczonej numerem 1037/6 (obecne znaczenie geodezyjne przedmiotowej nieruchomości).

W dniu 24 marca 2017 r. Wnioskodawca (jako Sprzedający) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem z firmą C S.A. (Kupujący), tj. z firmą, na rzecz której działał ww. pośrednik. Przedmiotem ww. umowy jest zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz Kupującego zabudowanej działki o powierzchni ok. 3007 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1037/6 za ustaloną umownie cenę sprzedaży.

Warunkiem realizacji ww. zobowiązania jest m.in. uzyskanie przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę, a także decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę istniejącego budynku, wydanie przez właściwy organ decyzji o podziale działki 1037/6, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskania przez Kupującego pozwoleń na wycinkę drzew. Zgodnie z danymi według stanu z dnia zawarcia umowy przedwstępnej, działka nr 1037/6 w wypisie z rejestru gruntów oznaczona jest symbolem Ba - tereny przemysłowe, i jest zabudowana budynkiem gospodarczym w złym stanie technicznym. Zgodnie natomiast z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1037/6 jest oznaczona symbolem: 16MN,U”, „15MN,U”, „14MN,U” - Tereny zabudowy mieszkaniowej z usługami, 2 MN,UR - Tereny zabudowy z rzemiosłem, 13MN - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, KDD - Drogi klasy dojazdowej.

Jednocześnie w ramach umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowanie wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Jak wskazano na wstępie, Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie prowadzi ponadto jednoosobowej pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż od momentu nabycia Wnioskodawca nie prowadził na nieruchomości żadnych prac remontowych ani modernizacyjnych. Jak wskazano wyżej, nieruchomość zabudowana jest budynkiem gospodarczym, niemniej jednak jest to budynek kompletnie zdewastowany, nie nadaje się do jakiegokolwiek gospodarczego wykorzystania, nie posiada stropu i jest przeznaczony do rozbiórki. Warto nadmienić, iż z uwagi na ww. stan budynku, nie jest on objęty w Urzędzie Gminy opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości.

W odniesieniu do pozostałej – po wydzieleniu wspomnianej części działki objętej ww. umową przedwstępną – części nieruchomości, Wnioskodawca planuje w przyszłości dokonać jej zbycia na rzecz członka rodziny.

Dnia 11 stycznia 2018 r. Zainteresowany uzupełnił wniosek o doprecyzowanie opisu sprawy:

I.

W zakresie dotyczącym oznaczeń geodezyjnych przedmiotowych działek, należy na wstępie doprecyzować stan faktyczny o informacje nt. oznaczenia geodezyjnego działki przeznaczonej do sprzedaży. We wniosku o interpretację wskazano, iż przedmiotem zawartej umowy przedwstępnej jest zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz Kupującego zabudowanej działki o powierzchni ok. 3.007 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1037/6, za ustaloną umownie cenę sprzedaży. Obecnie, na wniosek Kupującego, został już dokonany podział geodezyjny, o którym wyżej mowa, wskutek którego działka 1037/6 została podzielona na następujące działki:

*   działka nr 1037/7 o pow. 0,1578 ha,
*   działka nr 1037/8 o pow. 0,1573 ha oraz
*   działka nr 1037/9 o pow. 5,0279 ha.

Przeznaczone do sprzedaży na rzecz Kupującego są w związku z ww. podziałem działki: 1037/7 oraz 1037/8 (fakt wydzielenia do sprzedaży dwóch działek a nie jednej wynika z przyczyn o charakterze geodezyjnym), natomiast własnością Wnioskodawcy pozostanie działka 1037/9. Działka nr 1037/6 została wydzielona z posiadanej już przez Wnioskodawcę działki nr 1037/3, która to działka powstała w związku z podziałem działki 1037/2. Zmiana numeracji działek stanowi jedynie konsekwencję dokonywanych podziałów działki nabytej pierwotnie, tj. zgodnie z opisem we wniosku – w ramach przysądzenia postanowieniem Sądu Rejonowego Wydział Cywilny z dnia 07 lutego 2013 r., działki 1037/2, a mianowicie:

*   nabyta postanowieniem Sądu z dnia 07 lutego 2013 r. (przysądzenie użytkowania wieczystego) działka 1037/2 o pow. 5,4500 ha;
*   decyzja Starosty z dnia 16 kwietnia 2014 r. – przekształcenie prawa wieczystego użytkowania działki 1037/2 w prawo własności;
*   rok 2015 – podział geodezyjny działki nr 1037/2 o pow. 5,45 ha na dwie działki: nr 1037/3 o pow. 5,3530 ha i nr 1037/4 o pow. 0,0970 ha. Działka 1037/4 została przekazana Gminie w drodze zamiany nieruchomości na poszerzenie drogi gminnej. Działka 1037/3 pozostaje własnością Wnioskodawcy;
*   decyzja Wójta Gminy z dnia 09 czerwca 2016 r. – podział działki 1037/3 o pow. 5,3530 ha na dwie działki: nr 1037/5 o pow. 0,0100 ha i nr 1037/6 o pow. 5,3430 ha (zabudowana);
*   decyzja Wójta Gminy z dnia 16 sierpnia 2017 r. – podział działki 1037/6 o pow. 5,3430 ha na trzy działki: nr 1037/7 o pow. 0,1578 ha, nr 1037/8 o pow. 0,1573 ha oraz działkę nr 1037/9 o pow. 5,0279 ha.

Powyższy podział został dokonany z inicjatywy Kupującego na podstawie umowy przedwstępnej, celem wydzielenia działek przeznaczonych do sprzedaży w ramach umowy przedwstępnej wskazanej we wniosku – przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będą działki: nr 1037/7 o pow. 0,1578 ha (na której znajduje się wspomniany we wniosku budynek przeznaczony do rozbiórki) i działka nr 1037/8 o pow. 0,1573 ha.

Reasumując, opisana działka 1037/6 (z której zostały wydzielone działki przeznaczone do sprzedaży, tj. 1037/7 i 1037/8) została wydzielona z działki 1037/3, która to działka została wydzielona z działki 1037/2, w związku z opisanymi powyżej podziałami geodezyjnymi działek.

II.

Opisana działka gruntu nr 1037/6 nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana ani użytkowana – zgodnie z opisem we wniosku stanowiła w zasadzie formę lokaty kapitału. Powyższa działka była jedynie przedmiotem umów dzierżawy.

III.

Wnioskodawca udostępniał działkę 1037/6 osobom trzecim na podstawie ww. umów:

1.  Umowa dzierżawy z dnia 01 listopada 2013 r. na rzecz firmy E Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – umowa odpłatna obowiązywała do końca roku 2017;
2.  Umowa dzierżawy z dnia 27 września 2017 r. zawarta z Kupującym z umowy przedwstępnej, tj. spółką C S.A.– odpłatna, dotyczyła dzierżawy działek przeznaczonych do sprzedaży wydzielonych z działki 1037/6, tj. działki 1037/7 i 1037/8, zawarta celem umożliwienia Kupującemu uzyskiwanie niezbędnych zgód i pozwoleń na cele budowlane, związane z planowaną przez Kupującego inwestycją.

Przychód uzyskiwany z tytułu ww. umów dzierżawy kwalifikowany był przez Wnioskodawcę jako przychód z prywatnej dzierżawy, opodatkowany na zasadach ogólnych wg skali podatkowej, deklarowany w zeznaniu rocznym PIT-36.

IV.

Obiekt posadowiony na działce nr 1037/6 (obecnie na działce nr 1037/7) nie spełnia i na moment planowanej dostawy nie będzie spełniał definicji budynku w rozumieniu art. 3 ustawy – Prawo budowlane, ponieważ – zgodnie z opisem wskazanym we wniosku – jest to budynek zdewastowany, nie posiada stropu (dachu) ani okien, ściany zachowały się częściowo: na mapie zasadniczej (wyciąg z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego z dnia 13 października 2017 r.) budynek zaznaczony jest linią przerywaną, co oznacza ruinę.

V.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, kwestie związane m.in. z uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę istniejącej ruiny budynku leżą po stronie Kupującego, w związku z czym, Wnioskodawca nie posiada na ten moment wiedzy, czy przed planowaną dostawą nieruchomości zostaną rozpoczęte prace rozbiórkowe; nie posiada także wiedzy na temat kwestii szczegółowych wskazanych w wezwaniu, tj. czy będzie założony dziennik budowy, czy zostanie umieszczona tablica oraz, czy teren zostanie odpowiednio zabezpieczony.

VI.

1.  Zgodnie z przedstawionymi informacjami, Wnioskodawca nie używał przedmiotowej nieruchomości, w tym budynku, który nie nadawał się do żadnego gospodarczego wykorzystania. Według wiedzy Wnioskodawcy, również Dzierżawca na podstawie umowy dzierżawy z dnia 01 listopada 2013 r. nie użytkował gospodarczo ww. budynku. Należy jednak w tym miejscu wskazać, iż przedmiotowa nieruchomość stanowiła dawniej własność Zakładów Y SA (obecnie w upadłości), który to podmiot wykorzystywał nieruchomość do celów prowadzonej działalności. Zdewastowany obecnie budynek, opisany we wniosku, stanowił niewielki budynek, w którym znajdowała się waga, wykorzystywana do pomiarów masy lnu.
2.  Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, nieruchomość została nabyta w drodze przysądzenia dokonanego na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 7 lutego 2013 r., z tytułu powyższego nabycia Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
3.  W stosunku do opisanego budynku gospodarczego nie były ponoszone jakiekolwiek nakłady na ulepszenie.
4.  Wskazany budynek gospodarczy (będący ruiną) nie był wykorzystywany do jakiejkolwiek działalności Wnioskodawcy; stanowił jedynie wraz z nieruchomością gruntową, na której jest położony, przedmiot zawartych umów dzierżawy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej objęta opisaną w stanie faktycznym umową przedwstępną sprzedaży będzie stanowiła dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki VAT 23%, z tytułu której to czynności Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług i wystawienia faktury VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości opisanej w stanie faktycznym wniosku na rzecz firmy, z którą Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy zastosowaniu stawki podatku VAT w wysokości 23%. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako podatnik od towarów i usług i do naliczenia podatku od towarów i usług oraz wystawienia faktury z tytułu dokonania sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT wynika, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle takiej definicji należy przyjąć, że co do zasady w sensie przedmiotowym zbycie nieruchomości gruntowej jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Należy jednak zauważyć, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być ponadto dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa w charakterze podatnika podatku VAT (kryterium podmiotowe). Twierdzenie to znajduje swoje potwierdzenie w regulacjach 112 Dyrektywy Rady UE, która wprowadza wymóg podwójnej identyfikacji podatnika VAT, tj. podatnika działającego w tym charakterze (wskazuje się na „wykonywanie czynności opodatkowanych przez podatnika działającego w takim charakterze”; na podstawie Komentarza VAT. Zakamycze 2004 r., A.Bartosiewicz, R. Kubacki).

Zakres podmiotowy opodatkowania określony został przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym status podatnika posiadają osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

O statusie podmiotowym w ustawie o VAT decyduje zatem rodzaj prowadzonej przez podatnika działalności. Jeżeli mieści się ona w definicji zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wówczas podmiot prowadzący tego rodzaju działalność, co do zasady jest podatnikiem VAT, oczywiście jeżeli w ramach tej działalności podatnik wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ustawy. Definicja działalności gospodarczej, która zawarta została w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest niezwykle pojemna i obejmuje „wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Należy zauważyć, że cytowane wyżej pojęcie działalności gospodarczej, zostało stworzone wyłącznie na potrzeby ustawy o VAT i nie jest zależne od definicji zawartych w przepisach innych ustaw, w tym w szczególności przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Możliwe więc będą sytuacje, w których status podatnika VAT, na gruncie ustawy o VAT, uzyska osoba, która nie jest przedsiębiorcą (nie prowadzi działalności gospodarczej i nie ma wpisu do ewidencji w urzędzie gminy) w rozumieniu odrębnych przepisów.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba fizyczna dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, czy tego rodzaju aktywność właściciela stanowi przejaw działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, czy są to jedynie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedaż nieruchomości może bowiem stanowić jedynie realizację prawa własności, ale może też stanowić przejaw działania w charakterze podatnika VAT wykonującego samodzielnie działalność gospodarczą.

Tematyka powyższa jest również przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej – w tym zakresie powoływany jest wyrok z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z powyższego orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podkreślić należy, że powyższe orzeczenie TSUE stanowi również podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, z których wynika, że podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Ponadto należy zauważyć, iż dla powyższej oceny nie ma przesądzającego znaczenia zamiar, z jakim podatnik dokonuje nabycia, natomiast istotny może się okazać zamiar ujawniony w momencie sprzedaży. Jak czytamy w wyroku NSA z dnia 31 stycznia 2013 r., I FSK 237/11, „(\`(...)\`) kluczowy dla oceny handlowego charakteru danej działalności jest zamiar ujawniany w trakcie sprzedaży towaru, a nie w momencie jego nabycia. (\`(...)\`) Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane (\`(...)\`)”.

Należy także zauważyć, iż w sytuacji gdy nabycie gruntów miało charakter lokaty kapitału wskazującej na chęć zbycia w przyszłości zakupionych gruntów, i takie zbycie następuje – wskazuje to na handlowy zorganizowany charakter, a tym samym przesądza o uznaniu sprzedawcy za podatnika VAT. Jak czytamy w wyroku WSA w Warszawie z dnia 6 maja 2008 r., sygn. akt III SA/Wa 296/08, „(\`(...)\`) Zważywszy na przedstawione przez Skarżącą informacje, że zakup przedmiotowych nieruchomości dokonany został w celu lokaty kapitału, a więc z zamiarem ich późniejszej sprzedaży, Sąd uznał, że w takim przypadku czynności sprzedaży działek, nawet dokonane jednorazowo, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem już w momencie zakupu przeznaczonych do sprzedaży działek Skarżąca działała jak handlowiec (\`(...)\`)”.

Reasumując, w świetle ww. wyroku Trybunału, należy uznać, że osoba sprzedająca grunt w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie jest podatnikiem w rozumieniu przepisów Dyrektywy Rady 2006/112/WE. Natomiast jeśli osoba ta podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą – a co za tym idzie podatnika podatku od wartości dodanej. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Odnosząc powyższe uwagi na grunt przedstawionego stanu faktycznego, należy w ocenie Wnioskodawcy stwierdzić, iż zostały spełnione przesłanki pozwalające przyjąć, iż Wnioskodawca, dokonując planowanej sprzedaży nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika VAT, a tym samym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Świadczą o tym następujące okoliczności:

*   generalnie nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło od Skarbu Państwa przez Wnioskodawcę jako wierzyciela hipotecznego; nabycie to miało charakter pewnej lokaty kapitału, chociaż pierwotnie Wnioskodawca planował prowadzić na przedmiotowym gruncie działalność rolniczą w zakresie szkółki roślin ozdobnych; obiektywne okoliczności zmusiły jednak Wnioskodawcę do zaniechania ww. planów i podjęcia zamiaru ewentualnej późniejszej sprzedaży ww. nieruchomości;
*   Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej działki w prawo własności; ponadto nie wykorzystywał rolniczo przedmiotowego gruntu, poniósł natomiast wydatek tytułem rekultywacji gruntu;
*   na wniosek Wnioskodawcy dokonano podziału przedmiotowej działki 1037/2 na działki 1037/3 oraz 1037/4 w celu wydzielenia drogi dojazdowej do nieruchomości;
*   Wnioskodawca wyraził zgodę na budowę i montaż złącza kablowo-pomiarowego na granicy działek;
*   wprawdzie pośrednik poszukujący nieruchomości gruntowej dla konkretnego przedsiębiorcy sam zgłosił się do Wnioskodawcy, niemniej jednak Wnioskodawca zawarł umowę pośrednictwa, której przedmiotem było wykonanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polegającej na wyszukaniu klienta na wskazaną nieruchomość oraz wykonanie wszelkich niezbędnych czynności pośrednictwa zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży wydzielonej części nieruchomości wskazanej przez klienta;
*   Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na podstawie której udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń mających związek z planowaną przez Kupującego inwestycją.

W kontekście powyższych okoliczności trudno byłoby uznać, że działania Wnioskodawcy miały na celu jedynie zaspokojenie potrzeb osobistych.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawcy, zasadnym jest przyjęcie, iż w przedstawionych okolicznościach, w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości będzie on działał w charakterze podatnika VAT, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tej nieruchomości. Działaniom Wnioskodawcy w powyższym zakresie można przypisać pewien zorganizowany charakter, a nabycie w zasadzie stanowiło formę lokaty kapitału. Okoliczność, iż dotychczas Wnioskodawca zasadniczo nie dokonywał transakcji w zakresie obrotu nieruchomościami, nie wpływa na powyższą kwalifikację, bowiem – jak potwierdza orzecznictwo – liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Jednocześnie należy zauważyć, iż okoliczność, że objęta umową przedwstępną działka jest zabudowana budynkiem gospodarczym nie zmienia faktu, iż dla celów podatkowych, należy przyjąć, że mamy do czynienia z działką niezabudowaną, z uwagi na zły stan techniczny budynku (brak stropu) i fakt jego przeznaczenia do rozbiórki. Należy zauważyć, iż powyższe stanowisko, zgodnie z którym działkę, na której znajdują się pozostałości po budynku, można uznać za niezabudowaną, znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych (przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 11 lipca 2017 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.199.2017.2.MP).

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że dokonując planowanej transakcji sprzedaży działki objętej wskazaną umową przedwstępną, Wnioskodawca będzie działać jako podatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należy bowiem uznać za działania podobne do działań wykonywanych przez podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, a tym samym planowana sprzedaż działki będzie stanowiła sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Tym samym, w opisanym stanie faktycznym, planowana sprzedaż działki, zdaniem Wnioskodawcy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przy zastosowaniu stawki VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Pojęcie dostawy towarów ustawodawca zdefiniował w art. 7 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…).

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 ustawy, który stanowi, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z cyt. wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z cytowanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że każde odpłatne świadczenie polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czy określonym zachowaniu, mieści się w tak sformułowanej definicji usługi.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   czynność ta wykonana została przez podmiot, który dla tej właśnie czynności występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tut. Organ nadmienia, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2017 r., poz. 2168, z późn. zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.). W konsekwencji, ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Za podatnika należy uznać również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i poczyniła w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie nieruchomości, które stanowią część tych transakcji, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W orzeczeniu z dnia 15 stycznia 1998 r. w sprawie C-37/95 pomiędzy Państwem Belgijskim a Ghent Coal Terminal NV, TSUE (odwołując się do zasady neutralności podatku VAT), wyjaśnia, że w sytuacji kiedy nabycie towarów i usług zostało poczynione z zamiarem wykorzystania ich do działalności opodatkowanej, ale z powodów pozostających poza kontrolą podatnika, nie wykorzystał on nabytych towarów i usług w prowadzeniu tej działalności, prawo podatnika do odliczenia zostaje zachowane. Natomiast z orzeczenia TSUE z dnia 8 czerwca 2000 r. C-400/98 w sprawie Finanzamt Goslar przeciwko Brigitte Breitsohl wynika, że osoba, która ma potwierdzony obiektywnymi dowodami zamiar rozpoczęcia prowadzenia w sposób niezależny działalności gospodarczej, i która ponosi wcześniejsze wydatki inwestycyjne w tym celu, musi być uznawana za podatnika, a co za tym idzie ma prawo do niezwłocznego odliczenia podatku od towarów i usług.

Natomiast dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych co stwierdził Trybunał Sprawiedliwości UE w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości, czy jej części, w ramach majątku osobistego.

Ponadto należy zwrócić uwagę na treść przepisów Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, s. 1, z późn. zm.). Mianowicie zgodnie z art. 9 Dyrektywy, podatnikiem jest każda osoba wykonująca samodzielnie i niezależnie od miejsca zamieszkania działalność gospodarczą bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Powyższe przepisy wskazują, że niezależnie od częstotliwości wykonania danej czynności, czynność ta podlega opodatkowaniu jeśli podmiot wykorzystuje w sposób ciągły w celach zarobkowych swój majątek.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że za podatnika VAT będzie uznany tylko taki podmiot, który dokonuje czynności zmierzające do wykorzystania nabytych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z powyższego wynika, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary, czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

Natomiast zgodnie z art. 693 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 490, z późn. zm.) – zwany dalej k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że – co do zasady – oddanie nieruchomości w dzierżawę stanowi czynność odpłatną i podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nie prowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako podatnik podatku VAT. Na rzecz Wnioskodawcy, jako wierzyciela hipotecznego, w dniu 7 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy dokonał przysądzenia użytkowania wieczystego nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr 1037/2, Km 3, o powierzchni 5,4500 ha, wraz ze stanowiącym odrębną nieruchomość budynkiem gospodarczym. Wskazana nieruchomość została nabyta od Skarbu Państwa przez Wnioskodawcę z zamiarem lokaty kapitału i weszła w skład majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy. Początkowo Wnioskodawca planował na nabytej (na podstawie powołanego wyżej orzeczenia Sądu) nieruchomości zaprowadzić szkółkę roślin ozdobnych oraz wybudować pawilon handlowo-usługowy z tą szkółką związany. W związku z powyższym, były prowadzone w Urzędzie Gminy wstępne rozmowy, których przedmiotem była możliwość podziału gruntu na część rolniczą (użytki rolne - szkółka roślin ozdobnych) oraz na część handlowo-usługową (pawilon handlowy). Z uwagi jednak na problemy zdrowotne Wnioskodawcy, zaniechano dalszej kontynuacji działań związanych z powyższym przedsięwzięciem. W dniu 17 maja 2013 r. został wydany na rzecz Wnioskodawcy przez Urząd Gminy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wsi, według którego działka nr 1037/2, jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalno-usługową, tj. oznaczona jest w planie następującymi symbolami: „14MN,U”, „15MN,U”, „16MN,U” - Tereny zabudowy mieszkaniowej z usługami, 2 MN,UR - Tereny zabudowy z rzemiosłem, 13MN - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, KDD - Drogi klasy dojazdowej. W dniu 03 marca 2014 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania działki nr 1037/2 w prawo własności. Decyzją z dnia 16 kwietnia 2014 r. dokonano przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności omawianej działki. Na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 27 lipca 2015 r. dokonano zatwierdzenia, na wniosek Wnioskodawcy, projektu podziału działki nr 1037/2, na działki 1037/3 i nr 1037/4, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w celu wydzielenia drogi dojazdowej do nieruchomości. Pod koniec sierpnia 2016 r. zgłosił się do Wnioskodawcy pośrednik poszukujący nieruchomości gruntowej dla przedsiębiorcy posiadającego sieć sklepów, mającego zamiar wybudować następny pawilon handlowy. W wyniku negocjacji ustalono, iż z powierzchni działki posiadanej przez Wnioskodawcę powstałaby wydzielona geodezyjnie działka o powierzchni 0,3008 ha, która miałaby zostać zbyta na rzecz tego przedsiębiorcy. W związku z powyższym, w dniu 25 października 2016 r. została zawarta umowa pośrednictwa, której przedmiotem było wykonanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polegające na wyszukaniu Klienta na nieruchomość wskazaną przez Zamawiającego oraz wykonanie wszelkich niezbędnych czynności pośrednictwa zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży wydzielonej części nieruchomości wskazanej przez Zamawiającego, z działki oznaczonej numerem 1037/6 (obecne znaczenie geodezyjne przedmiotowej nieruchomości). W dniu 24 marca 2017 r. Wnioskodawca (jako Sprzedający) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, tj. z firmą, na rzecz której działał ww. pośrednik. Przedmiotem ww. umowy jest zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz Kupującego zabudowanej działki o powierzchni ok. 3007 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1037/6 za ustaloną umownie cenę sprzedaży. Warunkiem realizacji ww. zobowiązania jest m.in. uzyskanie przez Kupującego decyzji o pozwoleniu na budowę, a także decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę istniejącego budynku, wydanie przez właściwy organ decyzji o podziale działki 1037/6, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji, uzyskania przez Kupującego pozwoleń na wycinkę drzew. Zgodnie natomiast z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr 1037/6 jest oznaczona symbolem: 16MN,U”, „15MN,U”, „14MN,U” - Tereny zabudowy mieszkaniowej z usługami, 2 MN,UR - Tereny zabudowy z rzemiosłem, 13MN - Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, KDD - Drogi klasy dojazdowej. Jednocześnie w ramach umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowanie wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Przedmiotem zawartej umowy przedwstępnej jest zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz Kupującego zabudowanej działki o powierzchni ok. 3.007 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1037/6, za ustaloną umownie cenę sprzedaży. Obecnie, na wniosek Kupującego, został już dokonany podział geodezyjny, o którym wyżej mowa, wskutek którego działka 1037/6 została podzielona na następujące działki:

*   działka nr 1037/7 o pow. 0,1578 ha,
*   działka nr 1037/8 o pow. 0,1573 ha oraz
*   działka nr 1037/9 o pow. 5,0279 ha.

Przeznaczone do sprzedaży na rzecz Kupującego są w związku z ww. podziałem działki: 1037/7 oraz 1037/8 (fakt wydzielenia do sprzedaży dwóch działek, a nie jednej wynika z przyczyn o charakterze geodezyjnym), natomiast własnością Wnioskodawcy pozostanie działka 1037/9. Działka nr 1037/6 została wydzielona z posiadanej już przez Wnioskodawcę działki nr 1037/3, która to działka powstała w związku z podziałem działki 1037/2.

Powyższy podział został dokonany z inicjatywy Kupującego na podstawie umowy przedwstępnej, celem wydzielenia działek przeznaczonych do sprzedaży w ramach umowy przedwstępnej wskazanej we wniosku – przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawcę będą działki: nr 1037/7 (na której znajduje się wspomniany we wniosku budynek przeznaczony do rozbiórki) i działka nr 1037/8. Opisana działka gruntu nr 1037/6 nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana ani użytkowana – zgodnie z opisem we wniosku stanowiła w zasadzie formę lokaty kapitału. Powyższa działka była jedynie przedmiotem umów dzierżawy.

Wnioskodawca udostępniał działkę 1037/6 osobom trzecim na podstawie umowy dzierżawy z dnia 01 listopada 2013 r. (umowa odpłatna obowiązywała do końca roku 2017) oraz z dnia 27 września 2017 r. zawarta z Kupującym z umowy przedwstępnej (odpłatna, dotyczyła dzierżawy działek przeznaczonych do sprzedaży wydzielonych z działki 1037/6, tj. działki 1037/7 i 1037/8).

Obiekt posadowiony na działce nr 1037/6 (obecnie na działce nr 1037/7) nie spełnia i na moment planowanej dostawy nie będzie spełniał definicji budynku w rozumieniu art. 3 ustawy – Prawo budowlane, ponieważ – zgodnie z opisem wskazanym we wniosku – jest to budynek zdewastowany, nie posiada stropu (dachu) ani okien, ściany zachowały się częściowo.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej objęta opisaną w stanie sprawy umową przedwstępną sprzedaży będzie stanowiła dla Wnioskodawcy czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki VAT wynoszącej 23%.

Uwzględniając treść przytoczonych przepisów oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, że Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotowej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty Wnioskodawcy, bowiem grunt ten służył do uzyskiwania dochodu. Umowy dzierżawy umożliwiały Wnioskodawcy uzyskiwanie czynszu dzierżawnego stanowiącego dochód. Nie można zatem zakwalifikować nieruchomości jako majątku niezwiązanego z gospodarczą aktywnością właściciela. Nieruchomości gruntowe można wykorzystywać nie tylko w działalności rolniczej lecz także – jak w sytuacji Wnioskodawcy – czerpiąc z nich pożytki, np. w postaci czynszu. Bezspornie także wielkość dzierżawionego terenu może przekładać się na wysokość czynszu dzierżawnego. Zatem forma wykorzystywania nieruchomości gruntowej przesądza także o gospodarczym charakterze czynności. Dostawa działki, z której uprzednio uzyskiwano korzyści majątkowe nie jest zbywaniem majątku osobistego, lecz majątku pochodzącego z działalności gospodarczej.

Jednocześnie wskazać należy, że dokonane przez Wnioskodawcę nabycie ww. nieruchomości stanowiło pierwszą czynność wykonaną w ramach przygotowań zmierzających do rozpoczęcia prowadzenia na niej działalności gospodarczej w postaci szkółki roślin ozdobnych oraz pawilonu handlowo-usługowego z taką szkółką związanego. Zatem sam zamiar wykorzystania nabytego gruntu dla celów zarobkowych istniał już w momencie zakupu. Niewątpliwie inwestycja w postaci nabycia gruntu w celu przeznaczenia go do prowadzenia ww. działalności (czy to produkcyjnej lub usługowej, czy też polegającej na wykorzystywaniu gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych), została dokonana w celu osiągnięcia zysków w przyszłości mimo, że aktualnie zamiar ten nie został zrealizowany. Zatem zamiar wykorzystania nieruchomości gruntowej dla celów zarobkowych powzięto już w momencie zakupu gruntu. Mimo, że fizycznie nie wykorzystywano działek w celach związanych z działalnością gospodarczą mającej postać szkółki roślin i pawilonu handlowo-usługowego, należy stwierdzić, że nabycie nieruchomości w celu uzyskania korzyści majątkowych wskazuje, że rozporządzono majątkiem w celu osiągnięcia zysku. Ponadto z treści wniosku wynika, że od momentu zakupu nie podjęto żadnych działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu osobistych potrzeb. W związku z powyższym, także z tego powodu nabytej nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupiona została na cele inne niż prywatne.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 95 1 § i § 2 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Wskazać należy, że Wnioskodawca w dniu 24 marca 2017 r. (jako Sprzedający) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z firmą, na rzecz której działał pośrednik. Przedmiotem ww. umowy było zobowiązanie Wnioskodawcy do sprzedaży na rzecz Kupującego zabudowanej działki o powierzchni ok. 3007 m2, która powstanie w wyniku podziału geodezyjnego działki numer 1037/6 za ustaloną umownie cenę sprzedaży. Z kolei warunkiem realizacji ww. zobowiązania było m.in. uzyskanie przez Kupującego:

*   decyzji o pozwoleniu na budowę;
*   decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę istniejącego budynku;
*   wydanie przez właściwy organ decyzji o podziale działki 1037/6;
*   warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego;
*   pozwoleń na wycinkę drzew.

Jednocześnie w ramach umowy przedwstępnej, Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowanie wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania ww. decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Oznacza to więc – w świetle art. 95 § 1 i § 2 oraz art. 96 k.c. – że stroną podejmowanych czynności będzie Wnioskodawca, a nie Kupujący. Kupujący, jako pełnomocnik Wnioskodawcy nie działa przecież we własnym imieniu lecz w imieniu Wnioskodawcy.

Zatem w analizowanej sprawie – stosownie do treści art. 95 k.c. – to Wnioskodawca de facto podejmował ww. czynności. Stąd stwierdzić należy, że zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż opisanych we wniosku działek, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji w analizowanej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że planowana dostawa działek nr 1037/7 i nr 1037/8 będzie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl przepisów ustawy o VAT przy opodatkowaniu sprzedaży gruntu istotne znaczenie ma fakt, czy grunt ten jest niezabudowany czy zabudowany (tj. czy posadowione są na nim budynki/budowle). Kwestia ta odgrywa tak dużą rolę, ponieważ odpłatna dostawa gruntów niezabudowanych stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podstawową stawką podatku VAT. Jedynie sprzedaż gruntów niezabudowanych o charakterze rolnym, leśnym lub działek rekreacyjnych korzysta ze zwolnienia od podatku (jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę).

Natomiast odrębnie uregulowana jest dostawa nieruchomości gruntowych zabudowanych. W tym przypadku bowiem grunt niejako przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku/budowli, czyli w konsekwencji podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach, co budynek/budowla na gruncie posadowiona i trwale z gruntem związana. Ponadto, jeśli dostawa budynku korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, to także dostawa gruntu, na którym znajduje się ten budynek objęta jest zwolnieniem od podatku.

W pierwszej kolejności należy zatem odnieść się do budynku przeznaczonego do rozbiórki posadowionego na jednej z działek. Jak wskazał Wnioskodawca, posadowiony na działce nr 1037/6 (obecnie na działce nr 1037/7) obiekt nie spełnia i na moment planowanej dostawy nie będzie spełniał definicji budynku w rozumieniu art. 3 ustawy - Prawo budowlane, ponieważ jest to budynek zdewastowany, który nie posiada stropu (dachu) ani okien, a ściany zachowały się częściowo.

Ponadto, przy dokonaniu kwalifikacji gruntu jako zabudowanego istotne znaczenie powinien mieć sens ekonomiczny danej dostawy. Potwierdza to stanowisko prezentowane przez Trybunał Sprawiedliwości UE, zdaniem którego przy interpretacji pojęć użytych w przepisach o VAT decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej, a nie jego definicja w krajowym prawie cywilnym, która przecież w każdym państwie członkowskim jest inna (tak np. wyrok z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie C-185/01 Auto Lease Holland BV, oraz z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed).

Z powyższego wynika więc, że teren niezabudowany to nie tylko taki, na którym nie znajduje się żaden budynek, ale również taki, na którym choć znajdują się budynki lub ich pozostałości, to są one w związku z dokonaniem dostawy gruntu przeznaczone do rozbiórki.

W konsekwencji uznać należy, że działka gruntu nr 1037/7 nie stanowi w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, terenu zabudowanego, lecz de facto grunt niezabudowany, którego status prawno-podatkowy podlegać będzie ocenie regulacją art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, przewidującą zwolnienie od podatku VAT dostawy gruntów niezabudowanych.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku od towarów i usług możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. I tak, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku (m.in.) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z treści art. 2 pkt 33 ustawy wynika, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Analizowane zwolnienie dotyczy bowiem gruntów rolnych lub leśnych, a za takie nie uznaje nieruchomości, które zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzjami o warunkach zabudowy zostały przeznaczone pod zabudowę, a więc stały się terenami budowlanymi.

Tymczasem jak wynika z opisu sprawy w dniu 17 maja 2013 r. został wydany na rzecz Wnioskodawcy wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, według którego działka nr 1037/2, jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalno-usługową. Z kolei powstała z niej działka nr 1037/6, a następnie wydzielona z niej działka nr 1037/7 oraz 1037/8, zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone zostały pod tereny zabudowy mieszkaniowej.

Tak więc analizowana transakcja obejmująca dostawę działek nr 1037/7 i nr 1037/8, nie może korzystać ze zwolnienia od podatku zdefiniowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od dnia 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawca – w odniesieniu do transakcji sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości – nie będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji, aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, muszą zostać spełnione łącznie dwa warunki:

*   towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,
*   z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia) nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał w opisie sprawy, że obiekt znajdujący się na działce nr 1037/7 nie był wykorzystywany do jakiejkolwiek działalności Wnioskodawcy, podobnie jak cała nieruchomość, a zatem opisane działki gruntu nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego z uwagi na fakt, że nie zostanie wypełniony jeden z warunków określony przepisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zastosowanie zwolnienia na podstawie powołanej regulacji również nie będzie możliwe.

W konsekwencji powyższego, planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej, obejmująca działki nr 1037/7 oraz nr 1037/8, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku wynoszącej 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, skutkiem czego Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie czynność opodatkowaną podatkiem VAT według stawki 23%, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż opisanej działki gruntu.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o którym mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Elementy jakie powinna zawierać faktura zostały określone w art. 106e ust. 1 ustawy.

W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Tym samym w celu skutecznej realizacji czynności prawnej dostawy działki gruntu, podatnik realizujący taką czynność powinien ją udokumentować fakturą spełniającą wymogi formalne określone w art. 106e ustawy.

Wskazując, w przywołanym powyżej art. 106b ust. 1 ustawy, podmioty obowiązane do wystawienia faktur, ustawodawca posłużył się określeniem „podatnik”.

Jak wyjaśniono wcześniej w związku z opisywaną transakcją Wnioskodawca wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a zbywane działki gruntu nie stanowią majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy, lecz składnik wykorzystywany w prowadzonej działalności.

Na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne, o czym stanowi art. 96 ust. 3 ustawy.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Na wniosek zainteresowanego naczelnik urzędu skarbowego jest obowiązany potwierdzić, czy podatnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony. Zainteresowanym może być zarówno sam podatnik, jak i osoba trzecia mająca interes prawny w złożeniu wniosku (art. 96 ust. 13 ustawy).

Jak wynika z art. 96 ust. 1 ustawy, na podmioty, o których mowa w art. 15, nałożony został obowiązek złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenia rejestracyjnego, przed dniem dokonania pierwszej czynności określonej w art. 5. Z obowiązku tego zostały wyłączone jedynie podmioty zwolnione od podatku, które mogą przedmiotowe zgłoszenie złożyć, ale nie mają takiego obowiązku. Jednocześnie w art. 96 ust. 4 ustawy został dokonany wyraźny podział podatników podatku od towarów i usług na „podatników VAT czynnych” oraz „podatników VAT zwolnionych”, co znajduje odzwierciedlenie w odmiennym kształtowaniu praw i obowiązków tych dwóch grup podatników.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz elementy stanu wskazać należy, że w związku z planowaną dostawą działek nr 1037/7 i nr 1037/8 Wnioskodawca zobowiązany będzie dokonać rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, stosownie do treści art. 96 ust. 1 i ust. 4 ustawy. Konsekwencją powyższego Zainteresowany, na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, zobowiązany będzie analizowaną dostawę działek udokumentować za pomocą faktury uwzględniając treść art. 106e ust. 1 ustawy.

Stąd stanowisko Wnioskodawcy należało uznać w całości za prawidłowe.

Tutejszy Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Dotyczy to w szczególności kwestii rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.