Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.356.2019.2.MWJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-09
Teza: Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 319/5.
Słowa kluczowe: działki-działki rolne; grunty-podział gruntu; majątek-majątek prywatny; nieruchomości; opodatkowanie; podatnik; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2019 r. (data wpływu 13 czerwca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 lipca 2019 r. (data wpływu 25 lipca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 319/5 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 czerwca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki nr 319/5.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 23 lipca 2019 r. (data wpływu 25 lipca 2019 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

(ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

W dniu 24.05.2018 r. Wnioskodawca otrzymał od brata darowiznę. Umowa darowizny zawarta została w formie aktu notarialnego. Zgodnie z umową, brat Wnioskodawcy będący właścicielem nieruchomości darował mu:

*   nieruchomość wraz z zabudowaniami o obszarze 9.726 m 2, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki o nr: 319/2 (działka niezabudowana o pow. 975 m2), 319/5 (działka niezabudowana o pow. 4.551 m2), 147/2 (działka zabudowana domem mieszkalnym z 1947 r., murowanym ze szlaki, parterowym, niepodpiwniczonym, krytym eternitem, stodołą murowaną, krytą papą, komórkami murowanymi, krytymi papą) i 229/2 (działka niezabudowana) oraz

*   na współwłasność z bratem, po 1/2 części niezabudowanej nieruchomości o obszarze 2.100 m2, oznaczonej jako działka 388.

W umowie zawarte zostało postanowienie, na mocy, którego Wnioskodawca ustanowił na rzecz brata Wnioskodawcy służebność osobistą, polegającą na prawie bezpłatnego i dożywotniego zamieszkiwania w całym domu mieszkalnym usytuowanym na działce nr 147/2 wraz z prawem korzystania z podwórza, a także z zabudowań gospodarczych w zakresie niezbędnym dla własnych potrzeb. Wartość darowizny, jaką Wnioskodawca otrzymał została przez strony transakcji określona na kwotę 100.000,00 zł. Notariusz w umowie zawarł stwierdzenie o nie pobraniu podatku od darowizny na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2016 r., poz. 959 za zm.). Mając na uwadze powołany przez notariusza art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowiący, iż zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 chwila powstania obowiązku podatkowego ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8 oraz ust. 2 jak również treść art. 4a ust. 4 pkt 2, który stanowi, że obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca nie zgłaszał do urzędu skarbowego otrzymanej darowizny i nie składał formularza SD-Z2 zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych.

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Jeszcze przed sporządzeniem umowy darowizny brat Wnioskodawcy – wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym działki 319. Działka nr 319 o powierzchni 11.723 m2 została podzielona na 7 działek, które otrzymały nr : 319/1 – pow. 973 m2, 319/2 – pow. 975 m2, 319/3 – 147 m2, 319/4 – pow. 4.473 m2, 319/5 – pow. 4.551 m2, 319/6 – pow. 357 m2, 319/7 – pow. 247 m2. Powyższe potwierdza wpis do ewidencji Starostwa Powiatowego z dnia 09.02.2018 r. Wzmianka o powyższym podziale została ujęta w akcie notarialnym – umowy darowizny.

Z wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy z dnia 29.11.2017 r. wynika, że działka o nr ewid. 319, w części objętej tym planem znajduje się w jednostkach oznaczonych symbolami:

*   1KDO – drogi dojazdowe do gruntów rolnych;

*   1P – tereny produkcji, dla których ustalono przeznaczenie, w tym: przeznaczenie podstawowe - produkcja, przemysł, logistyka, składy; przeznaczenie dopuszczalne – usługi, gospodarka odpadami, infrastruktura techniczna oraz zakazano wprowadzania innego przeznaczenia niż wymienione także w postaci zagospodarowania tymczasowego;

*   2KDL – drogi klasy lokalnej;

*   1KS – tereny obsługi komunikacji samochodowej, dla których ustalono przeznaczenie, w tym: przeznaczenie podstawowe - obsługa komunikacji samochodowej; przeznaczenie dopuszczalne - infrastruktura techniczna jak również zakazano wprowadzania innego przeznaczenia niż wymienione także w postaci zagospodarowania tymczasowego.

Ponadto, z zaświadczenia Urzędu Gminy z dnia 03.07.2018 r. wynika, że co do tej działki: nie została podjęta uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2018 r., poz. 1398 ze zm.) przewidująca prawo pierwokupu oraz teren nieruchomości nie jest położony na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji; nie podjęto uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji; nie uchwalono miejscowego planu rewitalizacji; nie wyznaczono Specjalnych Stref Rewitalizacji oraz że nie obowiązuje gminny program rewitalizacji.

W dniu 20.09.2018 r. zgłosił się do Wnioskodawcy przedstawiciel spółki i zaproponował kupno nieruchomości, to jest działki o nr 319/5 o obszarze 4.551 m2 stanowiącej w części grunty orne w klasach: RIIIa- pow. 1.614 m2, RIIIb – pow. 2.847 m2, RIVa – pow. 90 m2. Wnioskodawca wyraził zgodę i zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, co zostało potwierdzone aktem notarialnym.

Na mocy tej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości w terminie do dnia 20.09.2018 r. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz Spółki zostało uwidocznione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej.

W piśmie z dnia 23 lipca 2019 r., będącym uzupełnieniem wniosku, wskazano, że Wnioskodawca nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości (działki nr 319/5) zawarta została w formie aktu notarialnego w dniu 20 września 2018 r.

Z postanowień umowy wynika, że do dnia zawarcia umowy sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania przedmiotem sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących przedmiotowej działki a także do prowadzenia na jej obszarze badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż działka wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwią na niej realizację inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Wnioskodawca zobowiązał się, że w okresie obowiązywania przedwstępnej umowy nie dokona żadnych obciążeń nieruchomości, nie będzie prowadził żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży działki, ani nie będzie składał żadnych oświadczeń , które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanej zawartym aktem notarialnym stanowiącym przedwstępną umowę sprzedaży.

W paragrafie 4 ustęp 2 przedwstępnej umowy sprzedaży postanowiono, że umowa zostanie zawarta po spełnieniu następujących warunków, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do dnia 20 września 2019 r. (data ostateczna):

1.  uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
2.  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
3.  uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo - środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
4.  uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;
5.  potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzaniu ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;
6.  potwierdzeniu, iż Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;
7.  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji;
8.  przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego, poświadczonych notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego tj. dowodu osobistego bądź paszportu;
9.  minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedającego Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu;
10.  zwolnieniu obszaru Przedmiotu Sprzedaży z jakichkolwiek i wszelkich praw wynikających z dzierżawy nieruchomości wraz ze zwolnieniem faktycznym obszaru nieruchomości z jakiegokolwiek jej zajęcia i użytkowania przez osobę trzecią w dacie wskazanej przez Kupującego;
11.  oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w paragrafie 2 pozostają ważne i aktualne w dacie ostatecznej;
12.  jednoczesne nabycie przez Kupującego prawa własności sąsiadujących pozostających w tym samym obrębie działek numer: 131/1, 323, 318, 322, 321, 320/5, 319/4, 319/7, 317/3,317/2, 317/1, 316, 315, 314,312/1, 311/1, 310/1, 309/1, 308/1, 320/9, 320/6, 320/10;
13.  uzyskaniu przez Sprzedającego zaświadczenia Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzającego zgłoszenie darowizny dokonanej dnia 24 maja 2018 r. na rzecz Sprzedającego i zwolnienia tej czynności od podatku od darowizny,
14.  uzyskaniu przez Kupującego uchwały Wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Przedmiotu Sprzedaży.

W ustępie 3 paragrafu 4 zawarto stwierdzenie, że strony postanawiają, iż Warunki Zawarcia Umowy sprzedaży opisane w ustępie 2 punktów od a) do l) powyżej zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w dacie ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w dacie ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Z postanowień paragrafu 5 ustęp 3 przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Wnioskodawcy następujących czynności:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegających ochronie,
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
4.  zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
6.  uzyskania zaświadczenia Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzającego zgłoszenie darowizny dokonanej mocą aktu notarialnego na rzecz Wnioskodawcy i zwolnienia tej czynności od podatku od darowizny,
7.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży - we właściwych dla Wnioskodawcy oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Z dalszej części umowy wynika, że pełnomocnictwo to uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, wycofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w podpunktach a - e będą obciążały Kupującego.

Z kolejnego punktu, paragraf 5 punkt 4 umowy, wynika że Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocnictw, do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników. Ponadto, pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomość została odłączona,
2.  uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości.

Wnioskodawca oświadczył także, że na każde wezwania kupującego udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego.

Na pytanie o treści: „Jakich czynności dokonał/dokona do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę działki nr 319/5 nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem?”, Wnioskodawca wskazał, że nie posiada wiedzy jakich czynności dokonał/dokona nabywca w związku z udzielonym pełnomocnictwem.

Jak już Wnioskodawca wskazał wcześniej, umowa sprzedaży ma być zawarta po spełnieniu warunków wskazanych w paragrafie 4 ustęp 2 umowy, w tym m.in. uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji.

Na pytanie o treści: „Czy przed sprzedażą dla przedmiotowej działki, będzie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych pozwoleń?”, Wnioskodawca wskazał, że kolejnym warunkiem zawarcia umowy określonym w powołanym powyżej paragrafie ma być także uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Kolejnymi warunkami, które muszą być spełnione przed sprzedażą działki, które wynikają z tego samego paragrafu mają być uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt ustaleń i potwierdzeń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe działki i warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwią realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Działka posiada dostęp do drogi publicznej.

Aktualnie, od dnia 24 maja 2018 r., m.in. działka nr 319/5 stanowiąca grunty orne jest udostępniana osobom trzecim. Działka nr 319/5 jest przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy zawartej w zwykłej formie pisemnej. Działka została wydzierżawiona na okres 10 lat. Wnioskodawca nie ustanawiał na rzecz dzierżawcy prawa pierwokupu. W umowie Wnioskodawca zastrzegł sobie prawo odstąpienia od umowy w przypadku jej sprzedaży, po uprzednim zawiadomieniu o powyższym dzierżawcy. Udostępnienie działki jest czynnością bezpłatną.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, a tym bardziej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości działki. Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży. Działka jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, nie jest wyposażona w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań zmierzających do zwiększenia wartości działki bądź jej atrakcyjności. Wnioskodawca nawet nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży działki, to przedstawiciel Spółki, w związku z zamiarem realizacji przez Spółkę inwestycji, zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu działki oraz z nią sąsiadujących.

Nigdy wcześniej Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnej działki, jest to pierwsza transakcja tego rodzaju. Aktualnie Wnioskodawca nie planuje sprzedaży innych działek otrzymanych w drodze darowizny. Działki o nr: 319/2 (działka niezabudowana o pow. 975 m2), 229/2 (działka niezabudowana) oraz ½ działki 388 (działka niezabudowana) nie są w kręgu zainteresowania Kupującego. Natomiast, działka 147/2 (działka zabudowana domem mieszkalnym z 1947 r., murowanym ze szlaki, parterowym, niepodpiwniczonym, krytym eternitem, stodołą murowaną, krytą papą, komórkami murowanymi, krytymi papą) jest przedmiotem służebności osobistej, którą Wnioskodawca ustanowił na rzecz brata Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej niezabudowanej działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie, bowiem z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Tak, więc grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odpłatna dostawa towarów podlega opodatkowaniu wtedy, gdy jest dokonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza czynnik przedmiotowy - opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług oraz czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, działającego w takim charakterze.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonywał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny – pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Właściwym będzie także wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, podatnikiem podatku od towarów i usług nie będzie ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy też zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pod pojęciem ,,handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich dalszej odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została dokonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

Mając, zatem na uwadze przytoczone wyżej przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz to, że:

*   Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej i nie jestem podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

*   przedmiotowej działki nie nabył w celu jej dalszej odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, otrzymał ją w formie darowizny od brata,

*   aktualnie działka (grunty orne) jest przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy zawartej w zwykłej w formie pisemnej, a na jej obszarze prowadzone jest gospodarstwo rolne;

*   w momencie, kiedy Wnioskodawca otrzymał działkę była ona już od dawna objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

*   Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, nie ponosił żadnych nakładów w celu przygotowania działki do sprzedaży, działka jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona, posiada jedynie dostęp do drogi publicznej;

*   Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań zmierzających do zwiększenia wartości działki bądź jej atrakcyjności;

*   Wnioskodawca nie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży działki, to przedstawiciel Spółki, w związku z zamiarem realizacji przez Spółkę inwestycji, zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu jego działki oraz działek z nią sąsiadujących.

Wnioskodawca uważa, iż nie występują żadne przesłanki pozwalające uznać go w związku z przedmiotową transakcją za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, za prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Zatem, dokonując sprzedaży działki Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji powyższego, sprzedaż działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (jej części), będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem postawionego pytania we wniosku należy w pierwszej kolejności wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W świetle art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr 319/5, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Sprzedającego. Z kolei Sprzedający oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej. Przy czym z opisu sprawy wynika, że Sprzedający udzielił pełnomocnictwa Kupującemu w zakresie dokonania wszelkich czynności zmierzających do uzyskania zgód i pozwoleń związanych z przygotowaniem ww. działki do sprzedaży.

I tak strony transakcji w umowie przedwstępnej zobowiązały się do następujących czynności: uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy potwierdzające, że Wnioskodawca, jako sprzedający, nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych; przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego przedmiotu sprzedaży i uznania wyników tejże analizy za satysfakcjonujące; uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe przedmiotu sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez kupującego inwestycji; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów, jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie przedmiotu sprzedaży, kolidujących z planowaną inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji; potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzaniu ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży; potwierdzenia, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej; uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji; jednoczesnego nabycia przez Kupującego sąsiadujących pozostających w tym samym obrębie działek numer: 131/1, 323, 318, 322, 321, 320/5, 319/4, 319/7, 317/3,317/2, 317/1, 316, 315, 314,312/1, 311/1, 310/1, 309/1, 308/1, 320/9, 320/6, 320/10; uzyskania przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie przedmiotu sprzedaży.

Nadto, Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Wnioskodawcy następujących czynności: uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów w produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych; zawarcia w imieniu Wnioskodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg; uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego; uzyskania zaświadczenia Naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego potwierdzającego zgłoszenie darowizny na rzecz Wnioskodawcy i zwolnienia tej czynności od podatku od darowizny oraz uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, że Wnioskodawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr 319/5 nie będzie korzystać z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowanego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr 319/5 w ramach zarządu Jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowanego ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż prawa własności do nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Ponadto, pomimo iż celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpił szereg ww. czynności, które spowodowały zwiększenie atrakcyjności działki i ostatecznie jej sprzedaż.

Reasumując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działki nr 319/5, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.