Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.608.2023.2.MPA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-30
Teza: Zwolnienie przy sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji ze zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.
Słowa kluczowe: odliczenia-prawo do odliczenia; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 7; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

6 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

*   zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji ze zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT,
*   prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W odpowiedzi na wezwanie uzupełniliście Państwo wniosek 16 stycznia 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:**

**1)** **Zainteresowany będący stroną postępowania:**

A. sp. z o. o., ul. (\`(...)\`)

**2)** **Zainteresowany niebędący stroną postępowania:**

• B. sp. j., ul. (\`(...)\`)

**Opis zdarzenia przyszłego**

A. Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej zwana: „Kupującym” jest spółką należącą do Grupy C., zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Kupujący ma zamiar nabyć prawo do użytkowania wieczystego zabudowanej działki położonej w obrębie ewidencyjnym (…), przy ulicy (…) nr (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (dalej: jako: „Nieruchomość” wraz z prawem własności budynków usytuowanych na Nieruchomości. Nieruchomość nabywana jest w celach inwestycyjnych.

Nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa, jej użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem budynków posadowionych na jej gruncie, stanowiących odrębny od tegoż gruntu przedmiot własności, jest spółka jawna (w momencie zawarcia umowy przedwstępnej: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa) z siedzibą we Wrocławiu (dalej zwana: „Sprzedającym”, Sprzedający z Kupującym dalej łącznie jako „Wnioskodawcy”). Do łącznej reprezentacji Spółki uprawnione są dwie osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą.

Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, prowadzi działalność m.in. w przedmiocie sprzedaży detalicznej pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.78.Z), a jedną z pozostałych działalności jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

Sprzedający nabył Nieruchomość w 2001 roku, pierwotnie była ona częścią jednej większej działki, następnie została wyodrębniona w wyniku podziału geodezyjnego. Nabycie nastąpiło na rynku wtórnym od innego czynnego podatnika VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nabył Nieruchomość zabudowaną w celu wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej Sprzedający nie ulepszył, ani nie rozbudował Nieruchomości.

12 sierpnia 2021 r. podpisana została Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający udzielił Kupującemu pisemnych zgód zapewniających realizację inwestycji, tj. obejmujących udzielenie Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane) oraz pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Kupującego do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także do przygotowania inwestycji. W akcie notarialnym umowy przedwstępnej Strony zgodnie oświadczyły, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.

20 października 2021 r. w formie aktu notarialnego podpisany został aneks do Umowy przedwstępnej sprzedaży, spowodowany przekształceniem formy działalności Sprzedającego ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w spółkę jawną, przy czym spółka jawna weszła we wszelkie prawa i obowiązki spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie wniosku
-------------------------------------

Kupujący w ramach działalności deweloperskiej planuje wybudować na nieruchomości zabudowę wielorodzinną z częścią usługową w ramach działalności opodatkowanej. Budynek nie służył do prowadzenia działalności opodatkowanej. Budynek nie służył do prowadzenia działalności zwolnionej.

Pytania
-------

1\. Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe – sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, zakup Nieruchomości będzie uprawniał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
-------------------------------------

W Państwa ocenie sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W Państwa ocenie zakup Nieruchomości będzie uprawniał do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Państwa uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, iż dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wtedy, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działający w takim charakterze w odniesieniu do konkretnej transakcji.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą. Zamiast tego Trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak stwierdził TSUE w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

W przypadku dostawy terenów zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10) ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki, budowle lub ich części. Zwolnienie to znajduje zastosowanie, jeśli dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14) ustawy VAT lub przed nim. Co więcej, aby zwolnienie znalazło zastosowanie pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata lub zawarte w treści aktu notarialnego, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w przypadku, gdy zarówno Sprzedawca, jak również Kupujący, są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części złożą naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne zgodne oświadczenie, mogą zrezygnować ze wskazanego wyżej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Oświadczenie powinno zostać złożone do naczelnika właściwego dla Kupującego.

Natomiast w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do takiej dostawy może znaleźć zastosowanie odrębne zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Przepis ten, zwalnia od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy podkreślić, że zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie jest opcjonalne. Strony nie mają w tym przypadku prawa wyboru opodatkowania dostawy nieruchomości.

W przypadku, jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, zwolnienie rozciąga się także na dostawę gruntu położonego pod budynkiem lub budowlą. Wynika to z tego, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT).

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów opodatkowana jest stawką 23%.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:

*   Sprzedający nabył w 2001 roku od czynnego podatnika VAT grunt zabudowany, z którego następnie w wyniku podziału geodezyjnego wyodrębniono Nieruchomość;
*   Nieruchomość nie była następnie ulepszana; Sprzedający wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT;
*   Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT;
*   Sprzedający dokonuje zbycia Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Powyższe oznacza, iż transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna zostać zakwalifikowana jako zorganizowana i profesjonalna działalność, zatem podlega ona opodatkowaniu podatkiem VAT. O tym, że sprzedaż Nieruchomości dokonywana jest w ramach zorganizowanej i profesjonalnej działalności, świadczy w szczególności fakt, iż Sprzedający udziela Kupującemu pisemnych zgód zapewniających realizację inwestycji, tj. obejmujących udzielenie Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane) oraz pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Kupującego do dokonania innych czynności niezbędnych dla przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także do przygotowania inwestycji. Udzielenie pełnomocnictw i zgód zapewniających możliwość realizacji inwestycji powinno zostać uznane za podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami i przesądza o profesjonalnym charakterze transakcji. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o nieco innym charakterze jak w chwili zawarcia Umowy przedwstępnej, co wpływa na podniesienie jej atrakcyjności.

Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z 15 lutego 2023 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.483.2022.3.MBN oraz z 30 września 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.460.2022.1.MM.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki, budowle lub ich części z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim bądź pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. W odniesieniu do budynków posadowionych na gruntach Nieruchomości nie były ponoszone jakiekolwiek wydatki na ulepszenie. Transakcja sprzedaży nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku jest dłuższy, niż 2 lata.

W związku z tym, zdaniem Kupującego i Sprzedającego, transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną i korzysta ze zwolnienia z VAT (zwolnienie obejmuje dostawę zarówno budynku jak i samej działki). Możliwa jest jednak, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, rezygnacja z tego zwolnienia i wybranie opodatkowania dostawy Nieruchomości pod warunkiem, że Kupujący i Sprzedający są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, który to warunek jest spełniony oraz złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego, dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W sytuacji rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.

Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:

*   Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych;
*   Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT;
*   Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1 (przy założeniu, że stanowisko Kupującego i Sprzedającego w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, której dotyczy niniejszy wniosek o wydanie interpretacji, nabywana jest w celu realizacji na niej (oraz ewentualnie nieruchomościach sąsiednich) inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków wielofunkcyjnych (handlowo-usługowo-biurowo-mieszkalnych).

Dokonując czynności inwestycyjnych na Nieruchomości, Kupujący będzie spełniał przesłanki uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, a zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców:

Sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, przy czym możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zakup Nieruchomości będzie uprawniał Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym (…):

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (w tym prawo użytkowania wieczystego), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zatem zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka (…) („Kupujący”) ma zamiar nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki, przy ulicy (…) nr (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 („Nieruchomość”), w celach inwestycyjnych. Nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa. Jej użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem budynków posadowionych na jej gruncie, stanowiących odrębny od tegoż gruntu przedmiot własności, jest spółka jawna: „(…)” („Sprzedający”).

Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi działalność m.in. w przedmiocie sprzedaży detalicznej pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.78.Z), a jedną z pozostałych działalności jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

12 sierpnia 2021 r. podpisana została Umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający udzielił Kupującemu pisemnych zgód zapewniających realizację inwestycji, tj. obejmujących udzielenie Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pełnomocnictwa dla osób wskazanych przez Kupującego do dokonania innych czynności niezbędnych do przeprowadzenia badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, a także do przygotowywania inwestycji.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że Spółka sprzedając Nieruchomość (działkę nr 1) występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem Sprzedający wskazał, że nabył Nieruchomość zabudowaną budynkami w celu wykorzystania jej do prowadzenia działalności gospodarczej i dokonuje tej sprzedaży w ramach prowadzonej działalności.

W konsekwencji, dostawa opisanej Nieruchomości (działki nr 1) będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że planujecie Państwo nabyć prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1, której właścicielem jest Skarb Państwa, a użytkownikiem wieczystym jest Sprzedający. Sprzedający nabył Nieruchomość zabudowaną w 2001 r. w celu wykorzystywania jej do prowadzenia działalności gospodarczej. Nabycie nastąpiło na rynku wtórnym od innego czynnego podatnika VAT. Przy nabyciu Nieruchomości nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej Sprzedający nie ulepszał ani nie rozbudował Nieruchomości.

W analizowanym przypadku doszło zatem na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy do pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na działce nr 1 i pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a sprzedażą Nieruchomości minie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Sprzedający nie dokonywał żadnych ulepszeń w stosunku do tych budynków.

Tym samym, w analizowanym przypadku spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż budynku posadowionego na Nieruchomości (działce nr 1) przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr 1, na którym to gruncie budynki są posadowione będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Nieruchomości (działki nr 1) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie, jak wyżej wskazano zwolnienie od podatku VAT dostawy Nieruchomości (działki nr 1) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przewiduje możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

W związku z powyższym, skoro podjęli Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, to po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, dostawa opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W analizowanej sprawie mają Państwo również wątpliwość, czy w związku z dostawą Nieruchomości (działki nr 1) – Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten, określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wcześniej wskazano, planowana dostawa Nieruchomości (działki nr 1) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Sprzedający i Nabywca podjęli decyzję o skorzystaniu z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT dla tej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący w ramach działalności deweloperskiej planuje wybudować na Nieruchomości nabytej od Sprzedającego, zabudowę wielorodzinną z częścią usługową w ramach działalności opodatkowanej.

Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość (działka nr 1) będzie Kupującemu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego. W akcie notarialnym umowy przedwstępnej Strony zgodnie oświadczyły, że wybierają opodatkowanie Nieruchomości.

Tym samym, Państwa stanowisko w tym zakresie uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).