Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB4.4511.35.2017.1.JK2
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-14
Teza: W zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; opłata; opłata-opłata eksploatacyjna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 stycznia 2017 r. (data wpływu 17 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej nabyła z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w dniu 17 lipca 2013 r., aktem notarialnym od dewelopera, własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawem wyłączności do korzystania z miejsca postojowego i komórki w części wspólnej budynku - garażu podziemnym, wraz z przysługującymi udziałami w nieruchomości wspólnej.

Lokal mieszkalny w chwili kupna znajdował się w stanie deweloperski tzn. „surowym” - nie wykończonym. Lokal nie nadawał się do bezpośredniego zamieszkania bez przeprowadzenia w nim prac budowlanych, polegających na ułożeniu posadzek, podłączeniu odbiorników instalacji sanitarnych, wc, punktów czerpalnych wodnych, uruchomieniu ogrzewania, montażu kuchni, montażu drzwi wewnątrzlokalowych, wykończeniu ścian itp.

Wnioskodawczyni, ostatecznie zrezygnowała z posiadania ww. nieruchomości i w dniu 25 listopada 2016 r., aktem notarialnym sprzedała całość praw do ww. nieruchomości osobie fizycznej, a przeniesiona własność dotyczyła lokalu mieszkalnego znajdującego się w chwili sprzedaży w niezmienionym stanie deweloperskim tzn. „surowym” - opisanym powyżej. W lokalu nikt nigdy nie zamieszkiwał oraz nie był zameldowany, co wynikało z przedstawionych przy akcie notarialnym urzędowych zaświadczeń.

Od transakcji nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła udokumentowane fakturą VAT koszty notarialne transakcji, a od transakcji sprzedaży nieruchomości udokumentowane fakturą VAT koszty pośrednictwa sprzedaży nieruchomości.

Ponadto w okresie posiadania własności nieruchomości Wnioskodawczyni ponosiła udokumentowane koszty opłat administracyjnych, tzn. utrzymana swojej własności w postaci opłat za eksploatację przyłącza energetycznego, oświetlenia, stałych opłat za przyłącza mediów - tzn. bez opłat za zużycie wody, kanalizacji i ciepła z powodu braku ich odbioru. A także opłaty za utrzymanie i administrowanie nieruchomością oraz jej ochronę, w postaci opłat za usługi na rzecz administratora.

W związku z rozliczeniem obydwu transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości powstała różnica cen podlegająca opodatkowaniu podatkiem od przychodów od odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy słuszne jest zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, udokumentowanych kosztów opłat administracyjnych, tzn. utrzymana swojej własności w postaci opłat za eksploatację przyłącza energetycznego, oświetlenia, stałych opłat za przyłącza mediów, a także opłaty za utrzymanie i administrowanie nieruchomością oraz jej ochronę w postaci opłat za usługi na rzecz administratora, które w okresie posiadania własności nieruchomości ponosiła Wnioskodawczyni ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym, poniesione przez Nią w okresie posiadania własności nieruchomości, udokumentowane koszty opłat administracyjnych, tzn. utrzymana jej własności, w postaci opłat za eksploatację przyłącza energetycznego, oświetlenia, stałych opłat za przyłącza mediów, a także opłaty za utrzymanie i administrowanie nieruchomością oraz jej ochronę, w postaci opłat za usługi na rzecz administratora, były w całości związane z utrzymaniem nieruchomości jako przedmiotu transakcji, nie zaś z pokrywaniem kosztów bytowych, gdyż w lokalu nikt nie zamieszkiwał, a lokal sprzedany został w stanie „surowym”, nienadającym się do zamieszkania.

Zatem koszty te stanowią jako opłaty administracyjne należne z tytułu posiadania nieruchomości jej koszt uzyskania przychodu uzyskanego w wyniku transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości i podlegają odliczeniu jako koszty uzyskania przychodu w formularzu PIT-39 część C kolumna C.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa wieczystego użytkowania gruntów następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w dniu 17 lipca 2013 r., aktem notarialnym od dewelopera, własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z prawem wyłączności do korzystania z miejsca postojowego i komórki w części wspólnej budynku - garażu podziemnym wraz z przysługującymi udziałami w nieruchomości wspólnej. Powyższą nieruchomość Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 25 listopada 2016 r.

Biorąc więc powyższe pod uwagę, sprzedaż nieruchomości w 2016 r., nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. w 2013 r. w związku z tym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaś dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie opodatkowany według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy
2.  od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4 do dnia zapłaty podatku włącznie.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Określony w zacytowanym wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma zatem charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny wylicza jakie wydatki mogą stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Są nimi:

*   koszty nabycia lub wytworzenia,
*   udokumentowane nakłady na lokal zwiększające jego wartość,

Powołany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Wątpliwości Wnioskodawczyni sprowadzają się do ustalenia, czy do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości może zaliczyć udokumentowane koszty opłat administracyjnych, tzn. utrzymana swojej własności w postaci opłat za eksploatację przyłącza energetycznego, oświetlenia, stałych opłat za przyłącza mediów, a także opłaty za utrzymanie i administrowanie nieruchomością oraz jej ochronę w postaci opłat za usługi na rzecz administratora.

Ww. opłaty w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie mogą one stanowić kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Opłaty te nie stanowią kosztu nabycia/wytworzenia tej nieruchomości ani nie są nakładem zwiększającym wartość lokalu, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Nakładem na lokal zwiększającym jego wartość są np. wydatki mające na celu ulepszenie lokalu, a nie wydatki poniesione na opłaty, które ze zwiększeniem jego wartości nie mają nic wspólnego. Żaden właściciel lokalu chcący go sprzedać nie może opłat płaconych w czasie posiadania lokalu odliczać. Opłaty te nie zwiększają wartości lokalu tylko są należnością za korzystanie z lokalu. Skoro nie były nakładem na lokal, to nie podlegają odliczeniu, bo wprost zabrania tego ustawodawca.

Podsumowując, należy stwierdzić, że do kosztów uzyskania przychodu Wnioskodawczyni nie może zaliczyć wydatków poniesionych na opłaty za eksploatację przyłącza energetycznego, oświetlenia, stałych opłat za przyłącza mediów, a także opłaty za utrzymanie i administrowanie nieruchomością oraz jej ochronę w postaci opłat za usługi na rzecz administratora. Tym samym Wnioskodawczyni nie może ich ująć w zeznaniu podatkowym PIT-39 jako koszty uzyskania przychodu.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.