Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.588.2016.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-03-24
Teza: W zakresie wydania interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; skutki podatkowe
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2016 r. (data wpływu 27 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania: Sp. z o.o.,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: „ E” Sp. z o.o.,

1.  Wstęp

Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”) jest podmiotem prowadzącym działalność na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca rozważa nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej zlokalizowanej w Warszawie oraz prawa własności zlokalizowanych na tej nieruchomości budynków oraz budowli (dalej: „Transakcja”) w celu wyburzenia istniejących obiektów oraz wybudowania oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

1.  Przedmiot transakcji

Przedmiotem Transakcji będą cztery przyległe do siebie (bezpośrednio lub pośrednio) nieruchomości:

1.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 123/1, 139, 99 i 100 o łącznej powierzchni 14.955 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 1”);
2.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 123/2 o powierzchni 11.765 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 2”);
3.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 101 i 136 o łącznej powierzchni 1.764 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji),dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 3”);
4.  prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 130 i 135 o łącznej powierzchni 6.011 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Nieruchomość 4”)

Nieruchomość zabudowana jest:

*   dwudziestoma trzema budynkami(dalej: „Budynki”), spośród których dwadzieścia jest ujawnionych w rejestrze budynków, natomiast trzy nie są ujawnione w tym rejestrze. Budynki będą wymienione w umowie sprzedaży jako przedmiot Transakcji zostanie do nich alokowana cena

*   kilkudziesięcioma budowlami, które pełnią wyłącznie rolę służebną wobec Budynków. Należą do nich wiaty łączące budynki, podjazdy, place, płoty otaczające działki itp. Elementy te nie mają samoistnego charakteru, nie zostanie do nich przypisana odrębna cena (ich wartość jest dla Wnioskodawcy zerowa), nie są one ujawnione w rejestrze budynków i nie będą szczegółowo opisane w umowie sprzedaży. Elementy te jedynie umożliwiają korzystanie z Budynków oraz poszczególnych działek (pełnią wobec nich rolę służebną) (dalej: „Budowle służebne”).

Rozlokowanie Budynków na poszczególnych działkach prezentuje następująca tabela:


| Numer i powierzchnia Budynku (powierzchnia na podstawie wypisu z rejestru budynków) | Opis Budynku (na podstawie ewidencji środków trwałych) | Działka Gruntu | Czyujawniony wrejestrze budynków? 
| Nieruchomość nr 1 
| Budynek 1 -147 m2 * | ŚT. 105, Wiata Uniwersalna | Działka 123/1 | TAK 
| Budynek 2 - 643 m2 | ŚT 89, Wiata metalowa | Działka 123/1 | TAK 
| Budynek 3 -118 m2 | ŚT 273, Wiata metalowa | Działka 123/1 | TAK 
| Budynek 4-231 m2* | ŚT 305, Wiata metalowa | Działka 123/1 | TAK 
| Budynek 5 - 537 m2 * | ŚT 298, Wiata metalowa | Działka 123/1 | TAK 
| Budynek 6 - 380 m2 | ŚT 301, Wiata o konstrukcji stalowej | Działka 123/1 | TAK 
| Budynek 7 -66m2 | ŚT. - brak, Budynek 1b1 | Działka 139 | TAK 
| Budynek 8 -307 m2 | ŚT-brak, Budynek 2i1 | Działka 139 | TAK 
| Budynek N1* | Wiata W1 | Działka 123/1 | NIE 
| Budynek N2 | Wiata W2 | Działka 123/1 | NIE 
| Budynek N3 | Wiata W3 | Działka 123/1 | NIE 
| Nieruchomość nr 2 
| Budynek 9 -1143 m2 | ŚT- 87, Budynek magazynowo- handlowy | Działka 123/2 | TAK 
| Budynek 10-612 m2 | ŚT 103- Wiata metalowa | Działka 123/2 | TAK 
| Budynek 11 -1145 m2 | ŚT 86 - Budynek magazynowo - handlowy | Działka 123/2 | TAK 
| Budynek 12 -155 m2 | ŚT 237, Budynek Biurowy | Działka 123/2 | TAK 
| Budynek 13 -149 m2 * | ŚT- 240, Garaż - warsztat | Działka 123/2 | TAK 
| Nieruchomość nr 4 
| Budynek 14 -1150 m2 | ŚT 499, Budynek | Działka 130 | TAK 
| Budynek 15 - 27 m2 | ŚT - brak, stacja transformatorowa | Działka 130 | TAK 
| Budynek 16 - 95 m2 * | ŚT - brak, kontenery, własność Sprzedawcy, jednak w ekonomicznym posiadaniu najemcy | Działka 130 | TAK 
|  |  |  |  
| Budynek 17 - 48 m2 * | ŚT - brak , budynek 4h1, | Działka 130 | TAK 
| Nieruchomość nr 3 
| Budynek 18-187 m2 * | ŚT -199, Wiata metalowa | Działka 101 (oraz częściowo działka 130 składająca się na Nieruchomość 3 | TAK 
| Budynek 19 - 38m2 * | ŚT- Brak, Budynek 1m1 | Działka 136 | TAK 
| Budynek 20 - 249 m2 * | (ŚT - 367, Wiata metalowa | Działka 136 (oraz częściowo działka 130 składająca się na Nieruchomość 3 | TAK 
| * Budynki, w odniesieniu do których planowana jest rozbiórka jeszcze przed Transakcją |  

Natomiast Budowle Służebne rozlokowane są na wszystkich działkach gruntu. Oznacza to, że żadna działka gruntu nie stanowi działki niezabudowanej.

1.  Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę oraz jej dotychczasowe wykorzystanie

1.  Sprzedawca Sprzedawcą nieruchomości jest spółka „E” Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedawca”). Sprzedawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Obecnie działalność Sprzedawcy obejmuje wyłącznie wynajem i dzierżawę niektórych budynków lub budowli zlokalizowanych na nieruchomości oraz działalność polegającą na dystrybucji silników elektrycznych. Działalność ta jest opodatkowana podatkiem VAT.
2.  Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę Sprzedawca stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości i właścicielem Budynków oraz Budowli służebnych w wyniku nabycia przedsiębiorstwa państwowego działającego pod firmą „E” („Przedsiębiorstwo Państwowe”). Nabycie nastąpiło w taki sposób, że (a) w pierwszej kolejności Skarb Państwa zawarł ze Sprzedawcą umowę o oddanie Przedsiębiorstwa Państwowego do odpłatnego korzystania w trybie art. 39 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 oraz art. 51 i 52 ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. nr 118 poz. 561), a (b) następnie, w efekcie spełnienia przesłanek wskazanych w umowie - tj. zapłaty łącznej należności za korzystanie z przedmiotu umowy o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania - w dniu 14 marca 2012 r. Skarb Państwa oraz Sprzedawca zawarli umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntów i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości na Sprzedawcę. Opisane powyżej nabycie Przedsiębiorstwa Państwowego przez Sprzedawcę nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
3.  Sposób nabycia Nieruchomości przez Przedsiębiorstwo Państwowe Przedsiębiorstwo Państwowe nabyło prawo użytkowania wieczystego działek gruntu/prawo własności zlokalizowanych na nich Budynków oraz Budowli Służebnych w wyniku:
    1.  dwóch wydanych w latach 90-tych ubiegłego wieku decyzji stwierdzających nabycie, z mocy prawa, prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności znajdujących się na działkach budynków i innych urządzeń, oraz
    2.  dwóch zawartych umów o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości oraz przeniesienie własności budynków i urządzeń (odpowiednio w grudniu 1998 r. i sierpniu 2000 r.), które to budowle oraz urządzenia znajdowały się wówczas w posiadaniu Przedsiębiorstwa Państwowego.Opisane powyżej nabycia nie zostały dokonane w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
4.  Zasady wykorzystania Budynków znajdujących się na Działkach przez Sprzedawcę Budynki zlokalizowane na Nieruchomości można podzielić na cztery kategorie

*   Kategoria 1

Dotyczy ona Budynków, które zostały w całości wynajęte przez Sprzedawcę co najmniej 2 lata temu (Sprzedawca działał w ramach wynajmu w charakterze podatnika VAT) i w odniesieniu do których w ciągu 2 ostatnich lat nie następowało ulepszenie w rozumieniu Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, które przekroczyłoby 30% ich wartości początkowej.

Budynki te mogły, lub też nie, być przedmiotem ulepszenia ponad 2 lata temu (w odniesieniu do którego odliczono podatek VAT).

Dotyczy to następujących Budynków: Budynek 8 (budynek 2 i 1), Budynek 20 (wiata metalowa), Budynek 19 (bud. sanitarny), Budynek 18 (wiata metalowa), Budynek 10 (wiata metalowa), Budynek 5 (wiata metalowa), Budynek 4 (wiata metalowa), Budynek 3 (wiata metalowa), Budynek 2 (wiata metalowa NBT), Budynek 1 (wiata uniwersalna), Budynek 6 (wiata o konstrukcji stalowej), Budynek 17 (wiata na podmurówce). Budynek N1, Budynek N2 oraz Budynek N3.

*   Kategoria nr 2

Kategoria ta dotyczy Budynków które zostały wybudowane przez najemców i w odniesieniu do których Sprzedawca nie posiada prawa do rozporządzenia nimi jak właściciel (nie posiada władztwa ekonomicznego na tymi Budynkami). Na Wnioskodawcę w ramach omawianej Transakcji przejdzie ew. obowiązek rozliczenia zwrotu nakładów lub prawo żądania od najemców do przywrócenia najmowanych działek gruntu do stanu pierwotnego.

Kategoria ta obejmuje następujące Budynki: Budynek 15 (stacja transformatorowa), Budynek 16 (kontenery), Budynek 7 (obiekt 1b1).

*   Kategoria nr 3

Kategoria ta dotyczy Budynków, które nigdy nie były i nie są wynajmowane przez Sprzedawcę. Na Budynki te nie ponoszono nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej w rozumieniu Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Budynki te były natomiast wykorzystywane po nabyciu we własnej działalności Sprzedawcy opodatkowanej VAT. Wykorzystanie ich we własnej działalności gospodarczej po dacie ich nabycia przez Sprzedawcę trwało dłużej niż 2 lata.

Dotyczy to Budynku 13 (Garaż- warsztat).

*   Kategoria nr 4

Kategoria ta dotyczy Budynków, przy nabyciu lub wybudowaniu których nie przysługiwało Sprzedawcy prawo do odliczenia podatku VAT. Budynki były jednak ulepszone w latach 2003, 2007 lub 2008 o co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów Ustawy o pdop (dokonano w tym zakresie odliczenia podatku VAT naliczonego). Budynki były następnie, po ich ulepszeniu:

*   w zakresie części ich powierzchni: wynajęte dawniej niż 2 lata przez planowaną Transakcją (dalej: „Powierzchnia A”),

*   w zakresie części ich powierzchni: wynajęte po raz pierwszy krócej niż 2 lata przed planowaną transakcją lub nigdy nie wynajęte, jednak które po ich ulepszeniu były wykorzystywane przez Sprzedawcę we własnej działalności opodatkowanej VAT przez okres co najmniej dwóch lat (dalej: „Powierzchnia B”).

1.  Inne okoliczności związane z Transakcją

W przeszłości Nieruchomość służyła Sprzedawcy (a wcześniej Przedsiębiorstwu Państwowemu) działalności polegającej na dystrybucji silników elektrycznych. Obecnie działalność Sprzedawcy obejmuje jedynie wynajem opisanych powyżej (niektórych) Budynków.

Intencją Wnioskodawcy jest, by planowana Transakcja obejmowała tylko prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności położonych na gruncie budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, które będą istniały na moment zawierania Transakcji.

Na skutek Transakcji na Wnioskodawcę przejdą jednak także z mocy prawa umowy najmu opisanych powyżej Budynków, które będą przez pewien okres kontynuowane (do momentu wyburzenia poszczególnych Budynków/Budowli Służebnych). Możliwym jest, że przejęte umowy najmu zawierają regulaminy korzystania z poszczególnych Budynków.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji strony (Wnioskodawca i Zbywca) zawrą umowę najmu powierzchni biurowo-usługowej w Budynku nr 2, zajmowanej obecnie przez Sprzedawcę, na czas do 31 grudnia 2017 r. (z możliwością przedłużenia do 30 czerwca 2018 r.) z przeznaczeniem na miejsce siedziby i działalność handlową Sprzedawcy.

Należy jednak wskazać, że Wnioskodawca (jako podmiot, który zamierza przeprowadzić na przedmiotowej Nieruchomości projekt deweloperski) nie nabywa omawianej nieruchomości w celu kontynuowania obecnej działalności Sprzedawcy polegającej na wynajmie powierzchni. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza w najszybszym możliwym terminie (tj. w terminie, w którym obiektywnie możliwe jest ze względów prawnych wypowiedzenie obecnych umów najmu, uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę Budynków oraz na wybudowanie nowych budynków itd.), dokonać rozbiórki opisanych powyżej Budynków i Budowli oraz wybudować na gruncie budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami w parterach.

Planowana Transakcja nie będzie obejmować pracowników Sprzedawcy. Nie będzie również obejmować wyposażenia budynków należących do Sprzedawcy, położonych na Nieruchomości. Ponadto, przedmiotem Transakcji nie będą wierzytelności przysługujące Sprzedawcy, w tym przychody należne z tytułu umów najmu za czas do dnia dokonania Transakcji, środki pieniężne (za wyjątkiem wpłat zabezpieczających i kaucji zwrotnych od najemców), firma przedsiębiorstwa Sprzedawcy, inne prawa takie jak prawa z papierów wartościowych, koncesje, licencje, zezwolenia, patenty, prawa autorskie, ani tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy (za wyjątkiem informacji handlowych, które wynikają z przekazanej dokumentacji związanej z przejmowanymi umowami najmu).

Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych (po wyburzeniu Budynków oraz wybudowaniu budynków mieszkalnych, Wnioskodawca planuje sprzedaż lokali - czynność ta będzie podlegała podatkowi VAT).

Dla Działek został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje je jako tereny pod zabudowę.

Nieruchomość objęta Transakcją stanowi w chwili obecnej zasadniczy majątek Sprzedawcy.

Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć, w żaden sposób nie została i nie zostanie wydzielona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie spełniają warunku wyodrębnienia finansowego, gdyż Sprzedawca nie wyodrębnia w swoich księgach działalności związanej z najmem powierzchni w Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego związanego z Nieruchomością.

Wnioskodawca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedawcy, środków pieniężnych czy jakichkolwiek rachunków bankowych Sprzedawcy (w szczególności rachunku przeznaczonego do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości).

Ponieważ w chwili obecnej Sprzedawca prowadzi jedynie jeden rodzaj działalności (wynajem części Budynków zlokalizowanych na Nieruchomości), nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu funkcjonalnych Nieruchomości w działalności Sprzedawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa Budynków zaliczonych do Kategorii 1 oraz Kategorii nr 3 będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa Budynków zaliczonych do Kategorii 4 w zakresie Powierzchni "A" będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?
3.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa Budynków zaliczonych do Kategorii 4 w zakresie Powierzchni "B będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?4. (Prosimy o odpowiedź na niniejsze pytanie wyłącznie wówczas, gdyby stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 lub pytania 3 zostało uznane za nieprawidłowe). Czy w sytuacji, gdy dostawa tego samego Budynku jest częściowo opodatkowana (w zakresie części powierzchni) oraz częściowo zwolniona, to Sprzedawca powinien dokonać alokacji ceny przypisanej do tego Budynku z zastosowaniem klucza powierzchniowego (lub wartościowego, jeżeli klucz wartościowy w sposób bardziej obiektywny odzwierciedla alokację ceny), i częściowo opodatkować oraz częściowo zwolnić ten sam Budynek z opodatkowania VAT ?
4.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym przy klasyfikacji dostawy poszczególnych Nieruchomości dla celów VAT należy pominąć zlokalizowane na Nieruchomościach Budynki zaliczone do Kategorii nr 2, ponieważ przeniesienie prawa własności tych obiektów nie będzie skutkowało przeniesieniem prawa do rozporządzenia Budynkami jak właściciel ?
5.  Czy w sytuacji, gdyby przed datą wydania Nieruchomości doszło do wyburzenia wszystkich Budynków zlokalizowanych na danej (konkretnej) działce gruntu, to czy dostawa tej działki gruntu będzie obowiązkowo opodatkowana jako dostawa gruntu niezabudowanego, lecz przeznaczonego pod zabudowę, co oznacza, że Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedawcę ?
6.  Czy - w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT (w zakresie Budynków, w odniesieniu do których wybór taki będzie możliwy) - Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust 1, ust 10, ust 10b pkt 1 i ust 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
7.  Czy - w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust 11 Ustawy o VAT (w zakresie Budynków, w odniesieniu do których wybór taki będzie możliwy) - Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 24 marca 2017 r. Nr 1462-IPPP1.4512.1075.2016.1.MK.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT- Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”) jest podmiotem prowadzącym działalność na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca rozważa nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej oraz prawa własności zlokalizowanych na tej nieruchomości budynków oraz budowli (dalej: „Transakcja”) w celu wyburzenia istniejących obiektów oraz wybudowania oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych (po wyburzeniu Budynków oraz wybudowaniu budynków mieszkalnych, Wnioskodawca planuje sprzedaż lokali - czynność ta będzie podlegała podatkowi VAT).

Dla Działek został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje je jako tereny pod zabudowę.

Nieruchomość objęta Transakcją stanowi w chwili obecnej zasadniczy majątek Sprzedawcy.

Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć, w żaden sposób nie została i nie zostanie wydzielona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy.

Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2017 r. Nr 1462-IPPP1.4512.1075.2016.1.MK w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „(…) planowana transakcja sprzedaży wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego Budynków zaliczonych do Kategorii nr 1, 3 oraz Kategorii nr 4 w zakresie powierzchni „A” będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a strony tej transakcji będą miały prawo wyboru opcji opodatkowania tej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Jeżeli Strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania dostawy ww. Budynków, będzie ona podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT, wynikającej z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty tego podatku, w zakresie w jakim przedmiot transakcji będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (\`(...)\`)”.

A zatem, w przypadku prawidłowego oraz skutecznego wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług -Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 1
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.