Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.647.2024.2.AAR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-16
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziałów w nieruchomości
niezabudowanej i nieruchomościach zabudowanych.
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-odliczenie podatku
współwłasność
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
1

Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    7 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej,
    który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości
    niezabudowanej i nieruchomościach zabudowanych. Uzupełnili go Państwo:
        pismem z 8 października 2024 r. (wpływ 14 października 2024 r.),
        pismem z 8 listopada 2024 r. (wpływ 8 listopada 2024 r.),
        pismem z 26 listopada 2024 r. (wpływ 3 grudnia 2024 r.),
        pismem z 18 grudnia 2024 r. (wpływ 18 grudnia 2024 r.) - w odpowiedzi na
        wezwanie.
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
      1) Zainteresowany będący stroną postępowania:
        C. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
      2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        A.A.
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    C. sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej zwana: Wnioskodawcą) jest zarejestrowana jako czynny
    podatnik VAT. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest realizacja projektów
    budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca 24 września 2024 r.
    na podstawie aktu notarialnego repertorium (...) nabył nieruchomość położoną w (...)
    (dalej: Nieruchomość), której współwłaścicielem do momentu sprzedaży była pani A.A.
    (dalej „Sprzedająca”).
    Sprzedająca nabyła udziały w Nieruchomości poprzez dziedziczenie spadku po B.B. na
    podstawie postanowienia o sygn. (...) z 14 grudnia 1998 r. Sądu Rejonowego (...). W
    związku z tym, Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu
    Nieruchomości. Sprzedająca stwierdziła, że nabyła Nieruchomość w celu wynajmowania
    lub dzierżawy Nieruchomości.
    Nieruchomość składa się z następujących działek:

                  2a) działka o pow. 3 457 m (działki o nr ewidencyjnych 1, 2 i 3), dla której prowadzona jest
      księga wieczysta nr (...). Działka o numerze ewidencyjnym 1 opisana jest w KW jako
      działka gruntu, natomiast działki o numerze ewidencyjnym 2 i 3 opisane są w KW jako
      tereny przemysłowe. W KW nie ma wzmianki o żadnych budynkach i budowlach
      postawionych na tych działkach. Natomiast z wypisu z rejestru gruntów wynika, że
      działki mają przeznaczenie „tereny przemysłowe”. Z wypisu z kartoteki budynków
      wynika, że działka o numerze ewidencyjnym 1 zabudowana jest budynkiem o pow.
          2332 m, którego funkcje zostały określone jako „zbiorniki, silosy i budynki
      magazynowe” (rok zakończenia budowy - 1996) oraz innym budynkiem
                      2niemieszkalnym o pow. 17 m (rok zakończenia budowy - 1983). Natomiast działka o
                                                      2 numerze ewidencyjnym 2 jest zabudowana częścią budynku biurowego o pow. 321 m
      (rok zakończenia budowy - 1990). Działka o numerze ewidencyjnym 3 pozostaje
      niezabudowana.
                  2b) działka o pow. 6 173 m (działki o nr ewidencyjnych 4, 5, 6, 7, 8, 9), dla której
      prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Działki te opisane są w KW oraz w wypisie z
      rejestru gruntów jako „tereny przemysłowe”. W KW nie ma wzmianki o żadnych
      budynkach i budowlach postawionych na tych działkach. Z wypisu kartoteki budynków
      wynika, że działki o nr ewidencyjnym 8 i 9 oraz 7 zabudowane są częścią budynku
                    2biurowego o pow. 321 m (rok zakończenia budowy - 1990), działki o nr ewidencyjnym
                                              24, 5, 6 i 7 zabudowane są częścią budynku przemysłowego o pow. 4 047 m (rok
      zakończenia budowy - 1990). Dodatkowa działka o nr ewidencyjnym 7 zabudowana
                                  2jest innym budynkiem niemieszkalnym o pow. 43 m (rok zakończenia budowy - 1990).
                2c) działka o pow. 610 m (nr ewidencyjny 10), dla której prowadzona jest księga wieczysta
      nr (...). Działka opisana jest w KW jako działka gruntu. W KW nie ma wzmianki o
      żadnych budynkach i budowlach postawionych na tych działkach. Z wypisu z rejestru
      gruntów wynika, że działka ma przeznaczenie „tereny przemysłowe”. Z wypisu
      kartoteki budynków wynika, że działka zabudowana jest częścią budynku
                        2przemysłowego o pow. 4 047 m (rok zakończenia budowy - 1990).
    W odniesieniu do budynków znajdujących się na ww. działkach należy podkreślić, że
    Sprzedająca nie dokonywała nakładów na ulepszenie tych budynków, które przekraczały
    30% wartości nieruchomości.
    Sprzedająca posiada udziały w wysokości:
        1/12 własności działki opisanej w pkt a),
        1/12 własności działki opisanej w pkt b),
        1/12 własności działki opisanej w pkt c).
    Opisana Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej 27 listopada 2018 r.
    z osobą prawną. Sprzedająca, wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości,
    oświadczyła, że Przedmiot dzierżawy nie jest obciążony prawami osób trzecich, które
    mogłyby utrudnić lub uniemożliwić wykonywanie przez Dzierżawcę uprawnień
    określonych umową dzierżawy. W zakresie, w jakim Przedmiot dzierżawy objęty jest
    umowami najmu, które na dzień zawarcia tej umowy nie zostały scedowane na
    Dzierżawcę, Wydzierżawiający (w tym Sprzedająca) zobowiązali się do współpracy z
    Dzierżawcą w celu doprowadzenia do przeniesienia wszelkich praw i obowiązków z umów
    najmu na Dzierżawcę tak szybko, jak to będzie możliwe.
    We wskazanej umowie Wydzierżawiający (w tym Sprzedająca) oddali Dzierżawcy
    Przedmiot dzierżawy do odpłatnego użytkowania. Wskazano w niej, że Dzierżawca jest
    uprawniony do korzystania z Przedmiotu dzierżawy zgodnie z jego przeznaczeniem i jest

    uprawniony do wynajmu i wydzierżawiania oraz podnajmu i poddzierżawy Przedmiotu
    dzierżawy w całości albo w częściach według swojego swobodnego uznania. Ponadto,
    Dzierżawca jest uprawniony do dokonywania remontów, prac budowlano-
    modernizacyjnych, w tym budowy nowych oraz budowy, rozbudowy i nadbudowy
    istniejących budynków przy zachowaniu wszelkich mających zastosowanie przepisów
    prawa. Umowa została zawarta na czas oznaczony - do 30 października 2028 r.
    W umowie tej część Wydzierżawiających (w tym Sprzedająca) oświadczyli, że są
    podatnikami VAT. Pozostali Wydzierżawiający oświadczyli, że nie są podatnikami VAT.
    Postanowiono również, że w przypadku objęcia Wydzierżawiających obowiązkiem w
    zakresie VAT, czynsz zostanie podwyższony o kwotę VAT wynikającą z zastosowania
    obowiązującej w danym czasie stawki podatku.
    6 lutego 2019 r. zawarto do tej umowy aneks. Dokonano w nim aktualizacji listy
    Wydzierżawiających, którzy oświadczają, że są podatnikami VAT oraz wskazano, że:
    Wydzierżawiający będący płatnikami VAT będą otrzymywać czynsz podwyższony o kwotę
    VAT wynikającą z zastosowania obowiązującej w danym czasie stawki podatku, pozostali
    Wydzierżawiający oświadczają, że nie są podatnikami VAT, w przypadku objęcia
    któregokolwiek z pozostałych Wydzierżawiających obowiązkiem w zakresie VAT, należny
    mu czynsz zostanie podwyższony o kwotę VAT wynikającą z zastosowania w danym czasie
    stawki podatku.
    Na części Nieruchomości został wybudowany budynek biurowy, którego budowa
    zakończyła się przed 2001 r. Został on oddany do użytku 20 lipca 2014 r. Od tego dnia był
    on wynajmowany (w ramach prowadzonej działalności) do 27 listopada 2018 r., a
    następnie dzierżawiony. Jest to budynek graniczący z ul. (...) na działce 7.
    Sprzedająca obecnie nie posiada udziałów w nieruchomościach lub nieruchomości innych
    niż udziały w Nieruchomości, które również planowałby sprzedać, jednak w przeszłości
    posiadała i sprzedawała (w 2015 r. i w 2022 r.) nieruchomości.
    Sprzedająca prowadzi działalność polegającą na najmie i dzierżawie Nieruchomości.
    Sprzedająca wydzierżawiała Nieruchomość. Sprzedająca jest zarejestrowana jako czynny
    podatnik podatku od towarów i usług.
    Sprzedająca nie wykonywała czynności zmierzających do sprzedaży Przedmiotu Umowy
    takich jak reklama (w Internecie, prasie biurze pośrednictwa obrotu nieruchomościami,
    itp.), zawieranie umów z potencjalnymi klientami.
    Sprzedająca nie udzielała również innym podmiotom pełnomocnictwa do wykonywania
    czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, takich jak reklama (w Internecie,
    prasie, biurze pośrednictwa obrotu nieruchomości, itp.).
    Wnioskodawca planuje dalej prowadzić dzierżawę Nieruchomości na cele komercyjne, tj.
    wykonywać działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Po ustaniu okresu, na który
    zostanie zawarta planowana umowa dzierżawy, Spółka przeznaczy Nieruchomość pod
    zabudowę mieszkalną (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), a wybudowane lokale
    będą przedmiotem odpłatnej dostawy, czyli również będą przedmiotem czynności
    opodatkowanych.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego
    Budynek biurowy, który został oddany do użytkowania w 2014 r., został wybudowany na
    działkach 11, 12, 7, 2, 8 oraz 9, przy czym budynek ten znajduje się również w niewielkiej
    części na sąsiedniej działce ewidencyjnej o numerze 11, objętej księgą wieczystą KW (...)
    oraz działce ewidencyjnej o numerze 12, objętej księgą wieczystą KW (...). Działki nr 11 i 12
    nie są przedmiotem niniejszej transakcji i nie są objęte niniejszym wnioskiem.
    Budynek biurowy został wybudowany przez Sprzedającą, innych sprzedających oraz ich
    przodków - ówczesnych współwłaścicieli, którzy obecnie już nie żyją. Budynek został
    wybudowany znacznie wcześniej niż w 2014 r., lecz oddano go do użytku dopiero w 2014 r.

    Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku biurowego.
    Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku biurowego, w związku z czym
    nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu poniesienia
    tego rodzaju nakładów.
    Kupujący i Sprzedająca złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku
    VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT.
    Działka składająca się z działek o numerach ewidencyjnych: 1, 2 oraz 3, nie jest objęta
    postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
    ale objęta jest Uchwałą o Przystąpieniu do Sporządzania Planu i Projektem Planu
    Miejscowego. Przeznaczenie działek będzie dopuszczało zabudowę mieszkaniową. Na
    dzień zawarcia transakcji dla działki nr 3 nie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.
    Pytania
    1) Czy opisane we wniosku zdarzenie - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy -
      stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    2) Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za
      prawidłowe, zakup Nieruchomości będzie uprawniał Wnioskodawcę do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury
      wystawionej przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy stanowi
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Transakcja ta może
    zostać objęta zwolnieniem od opodatkowania - jeżeli obie strony transakcji będą jednak
    posiadały status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego, to strony będą mogły
    zrezygnować ze zwolnienia planowanej transakcji od podatku VAT oraz opodatkować
    transakcję podatkiem VAT na zasadach ogólnych. W tym celu muszą złożyć stosowne
    oświadczenie przed dokonaniem transakcji. W takim przypadku przy sprzedaży
    Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy powstanie dla Wnioskodawcy zgodnie z
    przepisami ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm., dalej: „UPTU”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega
    odpłatna dostawa towarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 UPTU, przez towary
    rozumie się rzeczy oraz ich części.
    Należy podkreślić, że transakcje te podlegają opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy zostały
    dokonane przez podmiot działający w charakterze podatnika, czyli osobę prowadzącą
    działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od
    definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Według art.
    15 ust. 2 UPTU działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
    rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
    obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 UPTU zostało w
    dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz

    Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie
    uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał
    pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla
    uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą.
    Zamiast tego Trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez
    danego sprzedawcę. Jak TS UE stwierdził w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba
    ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi
    dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot
    prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika
    podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TS UE również krajowe sądy
    administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów,
    których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność
    gospodarczą.
    Warto również przedstawić stanowisko wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji
    Skarbowej w interpretacji indywidualnej o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.13.2019.1.KS z 13
    stycznia 2020 r. W cytowanej interpretacji organ stwierdził, że „wydzierżawienie przez
    Wnioskodawcę udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości powoduje, że
    utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystanie przez Wnioskodawcę w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych udziałów w prawie użytkowania wieczystego
    powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności
    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego” oraz końcowo uznał, że
    wydzierżawienie nieruchomości wyklucza sprzedaż udziałów w nieruchomości w ramach
    zarządu swoim majątkiem prywatnym.
    W przypadku dostawy terenów niezabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 UPTU,
    zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są tereny
    inne niż budowlane. Przy czym, zgodnie z art. 2 pkt 33 UPTU, przez tereny budowlane
    rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    W przypadku dostawy terenów zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU,
    zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są
    budynki, budowle lub ich części. Zwolnienie to znajduje zastosowanie, jeśli dostawa nie
    jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT
    lub przed nim. Co więcej, aby zwolnienie znalazło zastosowanie pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2
    lata. Natomiast, przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 UPTU, rozumie się
    oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu,
    pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
    budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki
    poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co
    najmniej 30% wartości początkowej.
    Ponadto należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 43 ust. 10 UPTU, w przypadku, gdy
    zarówno sprzedawca, jak również kupujący, są zarejestrowanymi podatnikami VAT
    czynnymi i przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części złożą
    naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne zgodne oświadczenie, mogą zrezygnować ze
    wskazanego wyżej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU i
    opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Oświadczenie powinno zostać złożone do
    naczelnika właściwego dla kupującego.

    W przypadku, jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT,
    zwolnienie rozciąga się także na dostawę gruntu położonego pod budynkiem lub
    budowlą. Wynika to z tego, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
    gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
    nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 UPTU).
    W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:
    Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze dziedziczenia i nie przysługiwało jej prawo do
    odliczenia podatku VAT;
    Sprzedająca jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT;
    Sprzedająca prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i dzierżawie
    budynków posadowionych na Nieruchomości;
    Sprzedająca nie reklamowała Nieruchomości;
    Sprzedająca nie udzieliła pisemnej zgody Spółce na dysponowanie Nieruchomością na
    cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.
    Analizując ryzyko uznania Sprzedającej za działającego w charakterze podatnika VAT
    należy przede wszystkim wziąć pod uwagę wykorzystywanie Nieruchomości w ramach
    prowadzonej przez Sprzedającej działalności gospodarczej. Jak wskazano w interpretacji
    0114-KDIP4-2.4012.13.2019.1.KS sprzedaż nieruchomości, która była wydzierżawiana jest
    traktowana jako czynność wykonywana w ramach prowadzonej działalności VAT. W
    związku z tym, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości nie może
    być uznana za rozporządzanie majątkiem prywatnym. Oddanie w dzierżawę
    Nieruchomości powinno zostać uznane za wykonywanie działalności gospodarczej w
    sposób ciągły i dla celów zarobkowych. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest
    okoliczność, że Sprzedająca jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT oraz że
    wykorzystywała Nieruchomość do działalności gospodarczej poprzez oddanie
    Nieruchomości w dzierżawę. Oznacza to, że w ramach transakcji sprzedaży
    Nieruchomości Sprzedająca powinna być traktowana jako podatnik VAT.
    Konieczne jest zatem przeanalizowanie statusu Nieruchomości pod kątem możliwości
    zastosowania zwolnienia z VAT. Na 9 z 10 z działek składających się na Nieruchomość
    znajdują się budynki, które zostały wybudowane wcześniej niż 2 lata przed dokonaniem
    planowanej transakcji. Ponadto, z informacji uzyskanych od Sprzedającej wynika, że
    budynki były przedmiotem najmu, a następnie dzierżawy przez okres dłuższy niż 2 lata od
    daty planowanej transakcji. Jednocześnie, według informacji uzyskanych od Sprzedającej
    nie dokonywano w którymkolwiek z tych budynków lub budowli remontów, których
    wartość przekraczałaby 30% wartości remontowanego obiektu. W związku z tym, każdy z
    tych budynków był już przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14
    UPTU a planowana transakcja zostanie zawarta po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia
    każdego z tych budynków.
    Niezabudowana działka o nr ewidencyjnym 3 wchodząca w skład Nieruchomości jako
    grunt przeznaczony pod zabudowę nie może zostać objęta zwolnieniem z VAT, ponieważ
    zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są tereny
    inne niż budowlane. Zatem prawidłowe jest wyodrębnienie tej działki dla potrzeb podatku
    VAT i opodatkowanie jej sprzedaży podatkiem VAT na zasadach ogólnych.
    Dostawa Nieruchomości podlega zatem zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    UPTU z wyłączeniem działki o numerze ewidencyjnym 3. Jeżeli obie strony transakcji będą
    posiadały status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego, to strony będą mogły
    zrezygnować ze zwolnienia planowanej transakcji od podatku VAT oraz opodatkować
    transakcję podatkiem VAT na zasadach ogólnych. W tym celu muszą złożyć stosowne
    oświadczenie przed dokonaniem transakcji.
    Uzupełnienie stanowiska

    Spółka stoi na stanowisku, że w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie
    pytania nr 1 za prawidłowe, zakup Nieruchomości w sytuacji rezygnacji ze zwolnienia i
    wyboru opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług będzie uprawniał
    Wnioskodawcę do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy,
    dokumentujących sprzedaż Nieruchomości.
    Aby podatnik mógł obniżyć kwotę podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia
    nieruchomości muszą zostać spełnione trzy podstawowe warunki:
    1) Dostawa nieruchomości musi nastąpić w wykonaniu czynności opodatkowanych;
    2) Dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT;
    3) Nieruchomość musi być wykorzystywana do czynności opodatkowanych.
    Kryteria z punktu 1 oraz 2 rozstrzygnięte zostały w odpowiedzi na pytanie nr 1 (przy
    założeniu, że stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za
    prawidłowe), a zatem rozstrzygnięcia wymaga kryterium z punktu 3.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art.
    124.
    Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem
    działalności jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem
    budynków. Wnioskodawca planuje prowadzić dzierżawę zakupionej Nieruchomości na
    cele komercyjne, tj. wykonywać działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Po ustaniu
    okresu dzierżawy, Spółka przeznaczy Nieruchomość pod zabudowę mieszkalną
    (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), a wybudowane lokale będą przedmiotem
    odpłatnej dostawy, czyli również będą przedmiotem czynności opodatkowanych.
    Dokonując czynności inwestycyjnych na Nieruchomości Wnioskodawca będzie spełniał
    przesłanki uznania go za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1-2 ustawy o VAT, a
    zatem zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT przysługiwać mu będzie prawo do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy zakup Nieruchomości przez Wnioskodawcę
    będzie uprawniał go do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, w
    przypadku, gdy strony transakcji skorzystają z prawa rezygnacji ze zwolnienia.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają
      odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
      oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
      prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Natomiast w oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne
      lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów,
    budynków czy budowli ale i udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej
    dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
      usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a
      także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza
      obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub
      wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.

    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej,
    nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C#25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego
    we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4,
    5, 6, 7, 8, 9, 10, Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Sprzedającej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze
    sprzedaży tej rzeczy.
    Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby
    przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności
    związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być
    uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami
    stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że
    przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do
    zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.
    Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów
    angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości
    porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Jak wynika z opisu sprawy, C. sp. z o.o. (Spółka) jest zarejestrowana jako czynny podatnik
    VAT. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych
    związanych ze wznoszeniem budynków. Spółka 24 września 2024 r. na podstawie aktu

    notarialnego nabyła nieruchomość położoną w (...) (Nieruchomość), której
    współwłaścicielem do momentu sprzedaży była A.A. (Sprzedająca).
    Sprzedająca posiadała udziały w wysokości 1/12 w Nieruchomości, na którą składają się
    działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.
    Sprzedająca nabyła udziały w Nieruchomości poprzez dziedziczenie spadku na podstawie
    postanowienia Sądu Rejonowego (...) z 1998 r. Sprzedającej nie przysługiwało prawo do
    odliczenia VAT przy nabyciu Nieruchomości. Celem nabycia Nieruchomości przez
    Sprzedającą był jej wynajem lub dzierżawa.
    Opisana Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedającą i
    pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości 27 listopada 2018 r. z osobą prawną. Umowa
    została zawarta na czas oznaczony - do 30 października 2028 r. W umowie tej Sprzedająca
    oświadczyła, że jest podatnikiem VAT. Sprzedająca prowadzi działalność polegającą na
    najmie i dzierżawie Nieruchomości. Sprzedająca jest zarejestrowana jako czynny podatnik
    podatku od towarów i usług.
    Sprzedająca nie wykonywała czynności zmierzających do sprzedaży Nieruchomości takich
    jak reklama (w Internecie, prasie biurze pośrednictwa obrotu nieruchomościami itp.),
    zawieranie umów z potencjalnymi klientami. Sprzedająca nie udzielała również innym
    podmiotom pełnomocnictwa do wykonywania czynności zmierzających do sprzedaży
    Nieruchomości, takich jak reklama (w Internecie, prasie, biurze pośrednictwa obrotu
    nieruchomości, itp.).
    Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż opisanych
    udziałów w Nieruchomości na rzecz Spółki stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług.
    Przy tak przedstawionym opisie sprawy, aby ustalić, czy w odniesieniu do opisanej
    czynności sprzedaży udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 Sprzedająca
    spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług, należy
    przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do
    sprzedanych działek i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, spełniała przesłanki
    do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.
    W rozpatrywanej sprawie istotne jest to, że Sprzedająca prowadzi działalność polegającą
    na najmie i dzierżawie Nieruchomości oraz że Sprzedająca wydzierżawiała Nieruchomość.
    Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do
      używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca
      zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa dzierżawy jest
    cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wydzierżawiającego, jak i
    dzierżawcę - określone przepisami obowiązki. Odpowiednikiem świadczenia
    wydzierżawiającego, czyli oddania rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy,
    polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego umówiony między stronami
    czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy, w związku z czym
    stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu dzierżawy przez
    dzierżawcę.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi zatem
    świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wykonując cywilnoprawną umowę dzierżawy opisanej Nieruchomości, Sprzedająca
    występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od
    towarów i usług, a czynność odpłatnego udostępnienia Nieruchomości stanowiła usługę

    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt
    1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy.
    W zdaniu drugim definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2
    ustawy mowa jest o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów
    zarobkowych. W analizowanej sprawie Sprzedająca wykorzystywała Nieruchomość w
    działalności gospodarczej, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem
    podatku VAT. W konsekwencji, z okoliczności przedstawionych przez Państwa nie wynika,
    aby posiadane udziały w działkach (udziały w Nieruchomości) służyły wyłącznie do
    zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedającej przez cały okres ich posiadania.
    Wykorzystywanie nieruchomości w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności
    gospodarczej bezspornie wskazuje, że działki utraciły walor majątku osobistego, ponieważ
    z przywołanych uprzednio przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość
    wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego. Tym
    samym, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie stanowiła czynności rozporządzania
    majątkiem prywatnym, ale dotyczyła Nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    W konsekwencji w związku ze sprzedażą udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
    Sprzedająca działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność dostawy udziałów w Nieruchomości podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką
    podatku VAT.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć
    zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a
    ustawy, dot. zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części,
    spełniających określone w tych przepisach warunki.
    I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
      lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
      budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest
    wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta
    powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.
    Jak wynika z powołanych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w

    stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art.
    43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
      obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających
    przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy - po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Podkreślić należy, że z uwagi na
    przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43
    ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku
    określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich
    części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego
    wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po
    spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a
    tego przepisu.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.

    Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,
    przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie
    przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na
    ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe
    niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli dostawa budynków,
    budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust.
    1 pkt 10a ustawy staje się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży
    nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować
    możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało
        dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę
        podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powołanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W przedmiotowej sprawie należy również przywołać art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z
    którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
    sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką
    opodatkowane są budynki lub budowle (bądź ich części) na nim posadowione. Oznacza to,
    że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku,
    również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do

    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie
    zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej,
    ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest
    niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji,
    gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący
    wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do
    zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że w skład Nieruchomości wchodzą działki zabudowane o nr
    ewidencyjnych: 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, a także działka niezabudowana nr 3.
    Wskazali Państwo we wniosku, że:
        działka nr 1 zabudowana jest:
          budynkiem o pow. 332 m², którego funkcje zostały określone jako „zbiorniki,
          silosy i budynki magazynowe” (rok zakończenia budowy - 1996),
          innym budynkiem niemieszkalnym o pow. 17 m² (rok zakończenia budowy -
          1983)
        działka nr 2 jest zabudowana:
          częścią budynku biurowego o pow. 321 m² (rok zakończenia budowy - 1990)
          budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia
          budowy - 2001),
        działki nr 8 i 9 zabudowane są:
          częścią budynku biurowego o pow. 321 m² (rok zakończenia budowy - 1990)
          oraz
          budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia
          budowy - 2001),
        działka nr 7 zabudowana jest:
          częścią budynku biurowego o pow. 321 m² (rok zakończenia budowy - 1990),
          budynkiem biurowym oddanym do użytkowania w 2014 r. (rok zakończenia
          budowy - 2001),
          budynkiem niemieszkalnym o pow. 43 m² (rok zakończenia budowy - 1990),
          częścią budynku przemysłowego o pow. 4.047 m² (rok zakończenia budowy -
          1990),
        działki nr 4, 5, 6, 10 zabudowane są
          częścią budynku przemysłowego o pow. 4.047 m² (rok zakończenia budowy -
          1990).
    Aby ustalić, czy dla dostawy Budynków zlokalizowanych na działkach nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9,
    10 znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej
    kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynków
    posadowionych na Nieruchomości, czyli:
                        2 budynku o powierzchni 332 m- „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe” - rok
        zakończenia budowy: 1996,
                                2budynku niemieszkalnego o powierzchni 17 m - rok zakończenia budowy: 1983,

                              2budynku biurowego o powierzchni 321 m - rok zakończenia budowy: 1990,
                                  2budynku przemysłowego o powierzchni 4.047 m - rok zakończenia budowy: 1990,
                                2budynku niemieszkalnego o powierzchni 43 m - rok zakończenia budowy: 1990,
        budynku biurowego, który został oddany do użytkowania w 2014 r. - rok
        zakończenia budowy: 2001.
    Wskazali Państwo, że Sprzedająca nie ponosiła nakładów na ulepszenie ww. budynków,
    które przekraczały 30% wartości nieruchomości. Wszystkie ww. budynki były przedmiotem
    umowy dzierżawy zawartej 27 listopada 2018 r. na czas oznaczony do 30 października
    2028 r.
    A zatem w przypadku każdego budynku posadowionego na Nieruchomości, doszło do
    pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy nim a zrealizowaną dostawą upłynął okres dłuższy niż
    2 lata. Zatem dla dostawy ww. budynków posadowionych na Nieruchomości zastosowanie
    znajduje zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W
    konsekwencji, ze zwolnienia korzystała również dostawa udziału w prawie własności
    gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8
    ustawy.
    Zatem, sprzedaż udziałów w ww. działkach zabudowanych nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
    stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8
    ustawy.
    W związku z tym, rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2
    ustawy stało się bezzasadne.
    Zwolnienie od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jest fakultatywne i po
    spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, strony
    transakcji mają możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej
    dostawy Nieruchomości.
    Wskazali Państwo, że Spółka i Sprzedająca złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze
    zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT. Zatem, skoro podjęli Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od
    podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków,
    posadowionych na działkach nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, podlegała opodatkowaniu VAT z
    zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości (udziałów w
    działkach zabudowanych budynkami) podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, a jeżeli obie strony transakcji będą posiadały status
    zarejestrowanego podatnika VAT czynnego to będą mogły zrezygnować ze zwolnienia
    planowanej transakcji od podatku VAT składając stosowne oświadczenie przed
    dokonaniem transakcji oraz opodatkować transakcję podatkiem VAT na zasadach
    ogólnych jest prawidłowe.
    Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy Spółce przysługuje prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury
    wystawionej przez Sprzedającą na rzecz Spółki.
    Podstawowa zasada dotycząca odliczania podatku naliczonego została sformułowana w
    art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości
    lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych,
    wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych,
    określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają
    podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
      lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy
      transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona
      od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Po
    nabyciu Nieruchomości Spółka planuje dalej dzierżawić Nieruchomość na cele
    komercyjne, tj. wykonywać działalność podlegającą opodatkowaniu VAT. Po zakończeniu
    okresu trwania umowy dzierżawy Spółka przeznaczy Nieruchomość pod zabudowę
    mieszkalną (budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne), a wybudowane lokale będą
    przedmiotem odpłatnej dostawy.
    Co więcej, jak wykazano wyżej, dostawa udziałów w działkach nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i - jak
    Państwo wskazali - Spółka i Sprzedająca złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze
    zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    ustawy, to transakcja sprzedaży udziałów ww. działkach jest opodatkowana podatkiem
    VAT.
    Wobec tego, w przedmiotowej sprawie spełnione są przesłanki, o których mowa w art. 86
    ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.
    Na moment sprzedaży Spółka była bowiem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem
    podatku VAT, a zakupione udziały w działkach nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 będą służyły Spółce
    do wykonywania czynnościami opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nie
    zostanie jednocześnie spełniona przesłanka negatywna, o której mowa w art. 88 ust 3a
    pkt 2 ustawy.

    Zatem, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Spółce przysługuje prawo do obniżenia kwoty
    podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez
    Sprzedającą na rzecz Spółki dokumentującej nabycie udziałów w działkach nr 1, 2, 4, 5, 6,
    7, 8, 9, 10.
    Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Interpretacja dot. skutków podatkowych transakcji nabycia udziałów w działkach
    zabudowanych nr 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10. W zakresie skutków podatkowych dostawy
    udziału w niezabudowanej działce nr 3 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Interpretacja dotyczy tylko Państwa jako Zainteresowanych, który wystąpili z wnioskiem
    wspólnym o wydanie interpretacji prawa podatkowego w swojej indywidualnej sprawie i
    nie wywołuje skutków prawnych dla innych współwłaścicieli Nieruchomości.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia
        przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy
        zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    C. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.