Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-2-2/4511-35/15/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-07-13
Teza: skutki podatkowe sprzedaży w 2015 r. lokalu mieszkalnego nabytego w ramach majątku wspólnego małżonków, ustalenie podstawy opodatkowania
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; dochód; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 8 kwietnia 2015 r. (data otrzymania 14 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 31 sierpnia 2010 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem zakupił za kwotę 140 000,00 zł lokal mieszkalny. Część kwoty zakupu tj. 126 000,00 zł została sfinansowana kredytem. W dniu 28 lutego 2015 r. mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 202 000,00 zł. Kredyt został spłacony pieniędzmi ze sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca winien się rozliczyć z kwoty 202 000,00 zł, czy też z różnicy kwoty sprzedaży i zakupu lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien rozliczyć się z różnicy kwoty sprzedaży i zakupu mieszkania tj. z kwoty 62 000,00 zł (202 000,00 zł – 140 000,00 zł = 62 000,00 zł). Wnioskodawca uważa, że ma 2 lata na udokumentowanie wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena sposobu ustalenia przez Wnioskodawcę wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży, z której ma on obowiązek rozliczyć się. Tylko tej kwestii dotyczyło postawione przez Wnioskodawcę pytanie. W rezultacie poza zakresem oceny Organu pozostaje ustalenie czy wydatkowanie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu mogłoby być potraktowane jako wydatek na własne cele mieszkaniowe korzystający ze zwolnienia z opodatkowania.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodów jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 2015 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem sprzedał lokal mieszkalny, który małżonkowie zakupili w 2010 r.

Odnosząc się zatem do skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego stwierdzić należy, że przychód jaki Wnioskodawca wraz z małżonkiem uzyskał w 2015 r. z tej sprzedaży, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto lokal aż do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze, że nabycie lokalu mieszkalnego miało miejsce w 2010 r., zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Zauważyć należy, że przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości lub prawa. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość lub prawo będące przedmiotem sprzedaży.

Ponadto kosztem nabycia mogą być np. koszty notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości lub prawa. Wydatki te mieszczą się bowiem w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W rozpatrywanej sprawie przy ustalaniu wysokości podstawy opodatkowania istotne znaczenie ma okoliczność, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości lub praw, wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków – stosownie do art. 6 ust. 1 przywołanej ustawy – opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Przychodem ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie więc cena określona w umowie sprzedaży z 28 lutego 2015 r. czyli kwota 202 000,00 zł, o ile odpowiada rynkowej wartości lokalu pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, jeśli takowe były poniesione. Przy czym w zeznaniu podatkowym Wnioskodawca zadeklaruje ½ tej kwoty, stosownie do posiadanego udziału we współwłasności. Tak obliczony przychód Wnioskodawca może pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu.

Kosztem uzyskania przychodu jako koszt nabycia dla Wnioskodawcy i jego małżonka będzie cena określona w akcie notarialnym sprzedaży, jaką Wnioskodawca wraz z małżonkiem zapłacił sprzedającemu za lokal mieszkalny, tj. 140 000, 00 zł. Oznacza to, że Wnioskodawca tak obliczoną kwotę przypadającą na niego (tj. 70 000,00 zł) może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pomniejszając tym samym przypadający na niego przychód.

Dla Wnioskodawcy podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży w 2015 r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2010 r. stanowić będzie przypadająca proporcjonalnie wyłącznie na Wnioskodawcę cena sprzedanego lokalu (tj. 1/2) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (o ile zostały takie poniesione) oraz o koszty uzyskania przychodu również przypadające proporcjonalnie na jego udział (1/2).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednocześnie przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Wnioskodawca nie wskazał we wniosku o interpretację, jakie wydatki będą poniesione na cele mieszkaniowe i jak będą dokumentowane, nie sformułował w tym zakresie również pytania. Tym samym kwestia wydatków na cele mieszkaniowe nie jest przedmiotem niniejszej interpretacji.

Podsumowując, dochód ze sprzedaży 28 lutego 2015 r. lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ale dochód ten korzystać może ze zwolnienia z opodatkowania o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z uwzględnieniem kwoty jaką Wnioskodawca prawidłowo wydatkuje na własne cele mieszkaniowe począwszy od 28 lutego 2015 r. aż do 31 grudnia 2017 r.

Mając na uwadze stanowisko Wnioskodawcy, że musi się rozliczyć z kwoty dochodu (a więc różnicy przychodu i kosztów jego uzyskania), a ponadto może skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, należało uznać za prawidłowe.

Do wniosku Wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.