Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-861/14-2/MPe
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-22
Teza: Nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, który twierdzi, że zarówno do stanu faktycznego oraz do możliwego zdarzenia przyszłego nie jest zobowiązany do opodatkowania sprzedaży działki podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: działki; majątek-majątek prywatny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 lipca 2014 r. (data wpływu 29 lipca 2014 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek należących do majątku prywatnego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży działek należących do majątku prywatnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wspólnie z żoną i córką Wnioskodawca mieszka w domu swoich rodziców. W domu zamieszkują również: rodzice, babcia oraz brat Wnioskodawcy. Zarówno brat jak i babcia są osobami z pierwszą grupą inwalidzką o wysokiej niepełnosprawności ruchowej. Ponadto brat jest osobą z porażeniem mózgowym. Obecne warunki mieszkaniowe nie są wystarczające dla rodziny Wnioskodawcy.

Wraz z małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i jako osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, dnia 24 lipca 2012 roku Wnioskodawca zakupił ze środków własnych, do majątku prywatnego, nieruchomość gruntową (działkę budowlaną) o powierzchni 1021 mkw, wraz z udziałem w drodze prywatnej stanowiącej dojazd do przedmiotowej działki.

Zakup nieruchomości motywowany był celem wybudowania domu na własne potrzeby mieszkaniowe oraz z myślą o nowym domu dla rodziców, brata i babci. Domy miały być oddzielne, w preferowanej przez Wnioskodawcę zabudowie bliźniaczej. Udostępnienie części gruntu i domu miało się odbyć nieodpłatnie.

W tym miejscu Wnioskodawca nadmienia, że wraz z żoną nie posiada innego własnego domu lub mieszkania i na przedmiotowej działce planował i nadal planuje zamieszkać.

Zgodnie z obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 25 marca 2010 roku, minimalna działka dla zabudowy bliźniaczej wynosi 600 mkw, a dla zabudowy szeregowej 250 mkw.

W związku z powyższym, działkę Wnioskodawcy 1021 mkw można było podzielić na 3 lub 4 działki dla zabudowy szeregowej. Oczywiście podział na 3 osobne działki dla zabudowy szeregowej, zaspokaja potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i pozostawia jedną lub dwie działki do rozdysponowania.

W związku z powyższym, dnia 27 września 2012 roku Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Miasta z zapytaniem o możliwość podziału działki na 3 osobne działki budowlane.

Dnia 19 października 2012 roku Wnioskodawca otrzymał zgodę Urzędu Miasta na ww. podział działki, w następstwie czego:

*   przeprowadzono podział działki na 3 części,
*   celem zachowania przyszłej jednolitej zabudowy, Wnioskodawca zamówił projekt 3 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, zgodny z podziałem,
*   celem uzyskania pozwolenia na budowę, Wnioskodawca wystąpił do operatorów sieci energetycznej, gazociągu i wodociągów o wydanie warunków technicznych na podłączenie projektowanych 3 domów w zabudowie szeregowej.

Warunków na dołączenie do sieci wodociągów nie wydano, z uwagi na konieczność uprzedniego zakończenia budowy kanalizacji przez Urząd Miasta. Dnia 4 kwietnia 2013 roku, Wnioskodawca zawarł z P. odpowiednio 3 umowy na dołączenie do każdej z działek sieci energetycznej. Dnia 6 maja 2013 roku, Urząd Miasta zatwierdził ostatecznie podział nieruchomości.

W czerwcu 2013 roku Wnioskodawcy urodziła się pierwsza córka. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej oraz zmniejszenie możliwości sfinansowania budowy, Wnioskodawca zrewidował plany co do budowy na przedmiotowych działkach.

Z uwagi na fakt, że na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i rodziców, wystarczające są maksymalnie dwie z trzech działek, Wnioskodawca postanowił, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę, zadecyduje o sprzedaniu jednej z działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym dla tej działki oraz przynależnym udziałem we wspólnej drodze dojazdowej, a pozyskane środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, czyli budowę własnego domu.

Dnia 15 października 2013 roku Starostwo Powiatowe zatwierdziło łączny projekt budowlany 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryle na powstałych z podziału trzech działkach. W listopadzie 2013 roku, mając pozwolenie na budowę, Wnioskodawca wystawił ogłoszenie w Internecie o chęci sprzedaży jednej z trzech działek, a na Dnia 31 grudnia 2013 roku, tylko dla działki na której Wnioskodawca planuje zamieszkać, zawarł z operatorem sieci gazowej umowę o przyłączenie do sieci.

Pomimo wydanych warunków technicznych, dla dwóch pozostałych działek, umowy o przyłączenie do sieci gazowej Wnioskodawca nie zawarł z uwagi na:

*   koszt przyłączy i zagrożony karą wymóg odebrania gazu w nieodległym czasie,
*   możliwość sprzedania jednej z działek,
*   brak finansowych możliwości budowy drugiego domu (segmentu) i decyzji rodziców co do przeprowadzki.

Dnia 23 kwietnia 2014 roku, Wnioskodawca sprzedał jedną z trzech działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem architektonicznym oraz udziałem we wspólnej drodze dojazdowej. W momencie sprzedaży, do sprzedawanej działki nie były doprowadzone media (prąd; gaz, kanalizacja), ale zgodnie z wcześniejszą informacją była już zawarta Umowa z P. na przyłącze energetyczne. Uzyskane ze sprzedaży działki środki pieniężne w pełnej kwocie Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tzn. na budowę własnego domu.

Z uwagi na fakt, że:

*   wydzielona działka stanowiła majątek prywatny Wnioskodawcy,

*   Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i
*   uzyskane ze sprzedaży środki Wnioskodawca planuje przeznaczyć na budowę własnego domu, sprzedaż działki została opodatkowana PCC.

Od września 2014 roku, żona Wnioskodawcy planuje przejść na bezpłatny urlop wychowawczy. W skutek ograniczonych możliwości finansowych oraz braku decyzji rodziców co do chęci przeprowadzki, Wnioskodawca zastanawia się również nad sprzedażą drugiej działki. Pozyskane ze sprzedaży środki, Wnioskodawca również chce w całości przeznaczyć na dokończenie budowy własnego domu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

W związku z opisaną sytuacją i mimo intencji przeznaczenia pełnej kwoty uzyskanych ze sprzedaży wydzielonej działki środków pieniężnych na własne cele mieszkaniowe, Wnioskodawcę nurtują dwie wątpliwości:

1.  Czy opisana powyżej sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usługi?
2.  Czy w przypadku konieczności pozyskania kolejnych środków na budowę własnego domu, sprzedaż przez Wnioskodawcę drugiej działki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu zarówno do stanu faktycznego oraz do możliwego zdarzenia przyszłego, brak opodatkowania sprzedaży działki podatkiem od towarów i usług jest prawidłowy, z uwagi na fakt iż:

*   przedmiotowa działka została nabyta na własne cele mieszkaniowe i nadal taką pozostaje w części na której Wnioskodawca buduje własny dom,
*   środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości są (lub w przypadku drugiej działki będą) przeznaczone całkowicie na własne cele mieszkaniowe,
*   sprzedaż działki motywowana była chęcią pozyskania środków na budowę własnego domu, co stanowi racjonalny sposób wykorzystania własnego majątku i stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności,
*   działki nie były uprzednio wykorzystywane przez Wnioskodawcę do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie były oddawane w najem, dzierżawę lub w nieodpłatne użytkowanie,
*   Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarow i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ustawy, nie każda czynność stanowiąca dostawę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do treści art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Z art. 15 ust. 2 ustawy wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W związku z powyższym stwierdza się, że podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości gruntowych, jest ustalenie, czy majątek został nabyty na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Wynikający z cytowanej ustawy zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników, jeżeli dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz która nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Incydentalne dokonywanie określonych czynności, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dla uznania, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) konieczne jest ustalenie, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W myśl orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Podobny pogląd zajęła Izba Skarbowa w Poznaniu dla interpretacji indywidualnej z dnia 29 maja 2014 roku, ws. opodatkowania podatkiem VAT dostawy dwóch nieruchomości gruntowych, sygnatura ILPP1/443-209/14-4/NS.

Ponadto, jak zauważył WSA w Bydgoszczy: „Dla oceny, czy sprzedawca gruntów działał w charakterze podatnika istotnym jest również przeznaczenie środków pozyskanych z tej sprzedaży, gdyż jeżeli nastąpiło to na cele prywatne, to należy uznać, że sprzedający nie działał w tym wypadku w charakterze podatnika (wyrok z 31 stycznia 2012 . I SA/Bd 744/11).

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy wydaje się być prawidłowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 45 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 23 stycznia 2014 r., poz. 121) rzeczami w rozumieniu niniejszego Kodeksu są tylko przedmioty materialne. Wyjaśnić jednocześnie należy, że przedmiotami stosunków prawnych są dobra materialne i niematerialne. Wśród dóbr materialnych wyróżniamy m. in. rzeczy. Rzeczy dzieli się na nieruchomości i rzeczy ruchome. Natomiast w myśl art. 46 § 1 ww. Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Z kolei w myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Natomiast zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 cytowanego Kodeksu cywilnego, jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli, na podstawie art. 199 ww. Kodeksu cywilnego, stanowi odpłatną dostawę towarów.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika. Czyli, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 cyt. ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – mocą ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunał zwrócił uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki budowlanej nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką, w ramach wspólnoty majątkowej i jako osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, dnia 24 lipca 2012 roku zakupił ze środków własnych, do majątku prywatnego, nieruchomość gruntową (działkę budowlaną) o powierzchni 1021 mkw wraz z udziałem w drodze prywatnej stanowiącej dojazd do działki. Zakup nieruchomości motywowany był celem wybudowania domu na własne potrzeby mieszkaniowe oraz z myślą o nowym domu dla rodziców, brata i babci. Domy miały być oddzielne, w preferowanej przez Wnioskodawcę zabudowie bliźniaczej. Udostępnienie części gruntu i domu miało się odbyć nieodpłatnie.

Zgodnie z obowiązującym na tym terenie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 25 marca 2010 roku, minimalna działka dla zabudowy bliźniaczej wynosi 600 mkw, a dla zabudowy szeregowej 250 mkw, w związku z czym, działkę Wnioskodawcy można było podzielić na 3 lub 4 działki dla zabudowy szeregowej. Oczywiście podział na 3 osobne działki dla zabudowy szeregowej, zaspokaja potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i pozostawia jedną lub dwie działki do rozdysponowania.

W związku z powyższym, dnia 27 września 2012 roku Wnioskodawca wystąpił do Urzędu Miasta z zapytaniem o możliwość podziału działki na 3 osobne działki budowlane. Dnia 19 października 2012 roku Wnioskodawca otrzymał zgodę Urzędu Miasta na ww. podział działki, w następstwie czego:

*   przeprowadzono podział działki na 3 części,
*   celem zachowania przyszłej jednolitej zabudowy, Wnioskodawca zamówił projekt 3 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, zgodny z podziałem,
*   celem uzyskania pozwolenia na budowę, Wnioskodawca wystąpił do operatorów sieci energetycznej, gazociągu i wodociągów o wydanie warunków technicznych na podłączenie projektowanych 3 domów w zabudowie szeregowej.

Warunków na dołączenie do sieci wodociągów nie wydano, z uwagi na konieczność uprzedniego zakończenia budowy kanalizacji przez Urząd Miasta. Dnia 4 kwietnia 2013 roku, Wnioskodawca zawarł z P. odpowiednio 3 umowy na dołączenie do każdej z działek sieci energetycznej. Dnia 6 maja 2013 roku, Urząd Miasta zatwierdził ostatecznie podział nieruchomości. W czerwcu 2013 roku Wnioskodawcy urodziła się pierwsza córka. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej oraz zmniejszenie możliwości sfinansowania budowy, Wnioskodawca zrewidował plany co do budowy na przedmiotowych działkach. Z uwagi na fakt, że na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy i rodziców, wystarczające są maksymalnie dwie z trzech działek, Wnioskodawca postanowił, że po uzyskaniu pozwolenia na budowę, zadecyduje o sprzedaniu jednej z działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym dla tej działki oraz przynależnym udziałem we wspólnej drodze dojazdowej, a pozyskane środki przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.

Dnia 15 października 2013 roku Starostwo Powiatowe zatwierdziło łączny projekt budowlany 3 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryle na powstałych z podziału trzech działkach. W listopadzie 2013 roku, mając pozwolenie na budowę, Wnioskodawca wystawił ogłoszenie w Internecie o chęci sprzedaży jeden z trzech działek, a na Dnia 31 grudnia 2013 roku, tylko dla działki na której Wnioskodawca planuje zamieszkać, zawarł z operatorem sieci gazowej umowę o przyłączenie do sieci.

Pomimo wydanych warunków technicznych, dla dwóch pozostałych działek, umowy o przyłączenie do sieci gazowej Wnioskodawca nie zawarł z uwagi na:

*   koszt przyłączy i zagrożony karą wymóg odebrania gazu w nieodległym czasie,
*   możliwość sprzedania jednej z działek,
*   brak finansowych możliwości budowy drugiego domu (segmentu) i decyzji rodziców co do przeprowadzki.

Dnia 23 kwietnia 2014 roku, Wnioskodawca sprzedał jedną z trzech działek wraz z pozwoleniem na budowę, projektem architektonicznym oraz udziałem we wspólnej drodze dojazdowej. W momencie sprzedaży, do sprzedawanej działki nie były doprowadzone media (prąd; gaz, kanalizacja), ale zgodnie z wcześniejszą informacją była już zawarta Umowa z P. na przyłącze energetyczne. Uzyskane ze sprzedaży działki środki pieniężne w pełnej kwocie Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tzn. na budowę własnego domu.

Od września 2014 roku, żona Wnioskodawcy planuje przejść na bezpłatny urlop wychowawczy. W skutek ograniczonych możliwości finansowych oraz braku decyzji rodziców co do chęci przeprowadzki, Wnioskodawca zastanawia się również nad sprzedażą drugiej działki. Pozyskane ze sprzedaży środki, Wnioskodawca również chce w całości przeznaczyć na dokończenie budowy własnego domu.

Z uwagi na powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpią okoliczności, które łącznie wskazują, że dokonana już sprzedaż oraz planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej, będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej i stanowiącej współwłasność, należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W omawianej sytuacji istnieją przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Są to takie okoliczności jak: zakup w lipcu 2012 r. dużej (działka budowlana o pow. 1021 m2) działki wraz z udziałem w drodze prywatnej, dokonanie podziału działki na 3 osobne działki, zamówienie projektu 3 budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, wystąpienie do operatorów sieci energetycznej, gazociągu i wodociągów o wydanie warunków technicznych na podłączenie 3 domów w zabudowie szeregowej oraz uzyskania pozwolenia na budowę.

Wskazane działania oceniane łącznie, w świetle całokształtu obiektywnych okoliczności faktycznych towarzyszących tym czynnościom, nie pozwalają uznać w niniejszej sprawie, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz wskazują na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej.

Tym samym, powyższe podjęte przez Wnioskodawcę działania, brane pod uwagę łącznie – wbrew stanowisku Zainteresowanego – będą świadczyć o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z tym zarówno dokonanej już sprzedaży jednej z działek jak i planowanej sprzedaży następnej działki nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż opisana sytuacja przesądza o wykorzystywaniu ww. działki dla celów zarobkowych.

Zainteresowany spełnia warunki określone w art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z czym jest i będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy w związku z dokonaną i planowaną sprzedażą działki, jako czynności nienależącej do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, który twierdzi, że zarówno do stanu faktycznego oraz do możliwego zdarzenia przyszłego nie jest zobowiązany do opodatkowania sprzedaży działki podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się z kolei do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego I FPS 3/07 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy I SA/Bd 744/11, tut. Organ wskazuje, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i wiążący charakter mają w tychże sprawach, w których zapadły. Tymczasem żadne ze wskazanych przez Zainteresowanego rozstrzygnięć nie odnosi się do sprawy analogicznej do zaprezentowanej w omawianym wniosku. Kwestia sprzedaży gruntów i działania bądź nie jako podatnik wymaga każdorazowo zbadania wielu występujących okoliczności, które dopiero w połączeniu ze sobą dają odpowiedź w danej sprawie. Nie zawsze też wystąpienie tych samych zdarzeń u różnych podatników doprowadza do takiej samej konkluzji.

Nie negując zatem orzecznictwa sądowego jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy zwrócić uwagę, że organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie każdą sprawę.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są na pisemny wniosek zainteresowanego w jego indywidualnej sprawie, w związku z powyższym przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, natomiast żona Wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z oddzielnym wnioskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a w przypadku zdarzenia przyszłego - stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.