Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-2.4012.547.2019.4.AD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-11-26
Teza: Dotyczy braku opodatkowania sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: działki; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 września 2019 r. (data wpływu 24 września 2019 r.), uzupełnionym w dniu 5 listopada 2019 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 5 listopada 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wraz z żoną jest Pan współwłaścicielem nieruchomości w postaci zabudowanej działki o pow. łącznej 2,50 ha obejmującej m.in. działkę gruntu nr (…), położonej w miejscowości A., gmina A. A. Powyższą nieruchomość nabył Pan wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży - akt notarialny z 15 grudnia 1999 r.

Po nabyciu nieruchomości wybudował Pan dom jednorodzinny, w którym realizował swoje cele mieszkaniowe. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ma oznaczenie gruntu rolnego. Na pozostałej części do dnia dzisiejszego prowadzona jest działalność rolnicza i otrzymuje Pan dotację z tytułu prowadzenia działalności rolniczej.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Pana i żony. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Jak już wskazano wyżej nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym na cele mieszkaniowe Pana i rodziny. Nieruchomość położona jest w małej miejscowości A. Ponadto codziennie dojeżdża Pan do pracy do A. i często zdarza się, że nie ma możliwości powrotu do miejsca zamieszkania. Z uwagi na powyższe wraz z żoną podjęli Państwo decyzję o zakupie mieszkania w A. W dniu 18 czerwca 2019 r. zawarli umowę deweloperską zakupu mieszkania.

Ponadto sąsiad sąsiadującej nieruchomości zgłosił się do Pana i żony w sprawie zakupu części nieruchomości (dwóch działek) dla siebie na poszerzenie swojej nieruchomości oraz dla swojego ojca w celu w przyszłości wybudowania domu obok syna. Dlatego też razem z żoną wystąpił Pan z wnioskiem do urzędu o wydzielenie z nieruchomości dwóch działek o łącznej pow. około 2.193 m2. Pozostała część nieruchomości nadal będzie wykorzystywana przez Pana na cele mieszkaniowe oraz działalność rolniczą.

Nie składał Pan do gminy wniosku z prośbą o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o jego zmianę.

Nie zamierza Pan ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem tej części nieruchomości do sprzedaży. Nie udostępniał Pan działki osobom trzecim, działka nie była przedmiotem dzierżawy. Nie prowadził Pan działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości. Nie zamieszczał Pan również ogłoszeń w mediach, internecie i prasie z zamiarem chęci sprzedaży nieruchomości. Nie dokonywał Pan także wcześniej sprzedaży nieruchomości. Zamierza Pan sprzedać część nieruchomości w postaci dwóch działek - w tym jedną dla sąsiada i drugą dla ojca sąsiada.

Podkreślił Pan, że aktualnie cała nieruchomość wykorzystywana jest w celach prywatnych, a na części nieruchomości został wybudowany budynek mieszkalny, w którym to wraz z żoną realizuje cel mieszkaniowy.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że przed sprzedażą działek nie udzielał, ani nie będzie udzielał do dnia sprzedaży, nabywcom żadnych pełnomocnictw/zgód/upoważnień, jak również sam nie będzie występował z wnioskami o pozwolenie na budowę, wydanie zgód na wykonanie przyłączy, itd.

Zamierza Pan dokonać wyzbycia się swojego majątku prywatnego na rzecz sąsiada i jego ojca celem pozyskania środków pieniężnych, które mają zostać przeznaczone na zaspokojenie celu mieszkaniowego.

Wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż było to niezbędne przed wydzielaniem dwóch działek, które mają być przedmiotem sprzedaży na rzecz sąsiada i jego syna celem wybudowania się i realizacji ich celów mieszkaniowych. Decyzja ta została wydana w dniu 8 lipca 2019 r. Przyszły nabywca nie występował w imieniu Pana o jakiekolwiek decyzje/pozwolenia/zezwolenia.

Nie dokonywał Pan w odniesieniu do całej nieruchomości, jak również do dwóch działek, żadnych czynności zmierzających do przygotowania tego gruntu do sprzedaży. Nie wykonywał przyłączy wodnych oraz kanalizacyjnych. Nie wykonał, jak również nie wykona, uzbrojeń terenów/ogrodzeń oraz żadnych innych prac związanych z przedmiotowymi działkami.

Czynności Pana ograniczają się do minimum działań prawnych niezbędnych do wydzielenia działek i ich sprzedaży z majątku prywatnego.

W małżeństwie Pana obowiązuje małżeńska wspólność majątkowa.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

„Czy Wnioskodawca, jako osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej, przy sprzedaży ww. nieruchomości w postaci wydzielonych części dwóch działek, stanowić będzie sprzedaż opodatkowaną VAT, w stawce 23%?”

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie w odniesieniu do tej sprzedaży nie można uznać go za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W tej sytuacji brak jest podstaw do określania stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla nieruchomości czy tych działek.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak wskazano wyżej nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty nie będące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż części nieruchomości w postaci dwóch wydzielonych działek sąsiadowi i synowi sąsiada nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w ustawie o VAT.

Należy zauważyć, że nie wykorzystywał Pan nieruchomości mających być przedmiotem sprzedaży dla celów zarobkowych. Podał Pan, że nabycie nieruchomości było związane z realizacją celów mieszkaniowych, które realizowane są do dnia dzisiejszego i nie ma Pan żadnych, celowych zamiarów co do sprzedaży. Od 15 grudnia 1999 r. jest Pan właścicielem nieruchomości i od samego początku nie było jego celem zbycie tej nieruchomości. Nieruchomość nie jest i nigdy nie była przedmiotem najmu czy dzierżawy.

Dodać należy, że nieruchomość jest w posiadaniu Pana od prawie 20 lat. Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana na cele mieszkaniowe. Po nabyciu nieruchomości wybudował Pan na niej dom jednorodzinny.

Z powyższego wynika, iż dostawę przedmiotowej nieruchomości w całości czy poszczególnych działek uznać należy za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Tym samym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie można uznać Pana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy o VAT w odniesieniu do zamierzonej dostawy udziałów w działkach.

Natomiast w kwestii dokonania podziału nieruchomości należy odnieść się do powołanych wyżej orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości UE wydanych w sprawach C-180/10 i C-181/10. Jak już zaznaczono, treść ww. orzeczeń wskazuje, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych w wyroku okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W sprawie będącej przedmiotem niniejszej interpretacji mogą wystąpić pojedyncze okoliczności wskazane przykładowo w treści orzeczeń TSUE, związane z podziałem nieruchomości i wydzieleniem drogi wewnętrznej, których na gruncie przytoczonego orzeczenia nie można uznać za ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu tych działań za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że jak podał Pan w treści wniosku, jest to wyprzedaż majątku prywatnego, a podział związany jest z faktem, że sąsiad wraz z ojcem chcieliby nabyć tylko część nieruchomości, aby poszerzyć własną nieruchomość. Wobec powyższego uznać należy, że planowana sprzedaż nieruchomości w całości albo w części poszczególnych działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia ww. działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru takiej działalności). To wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemających cech działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym nie można uznać sprzedaży przedmiotowych działek przez Pana za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenia przyszłe, stosownie do art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.