Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.56.2025.1.ŻR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-13
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.
Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży
budynku o charakterze mieszkalnym, wraz ze związanymi z
tym budynkiem urządzeniami i przynależnym gruntem działki
wraz z nasadzeniami oraz zwolnienia od podatku od towarów
i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dwóch
budynków gospodarczych wraz ze związanymi z tymi
budynkami urządzeniami i przynależnym do nich gruntem
działki wraz z nasadzeniami.
Słowa kluczowe: budynek-budynek gospodarczy
budynek-budynek mieszkalny
grunty-grunt zabudowany
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy:
      opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1 i 2,
      niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży budynku o charakterze
      mieszkalnym, wraz ze związanymi z tym budynkiem urządzeniami i przynależnym
      gruntem działki nr 3 wraz z nasadzeniami oraz zwolnienia od podatku od towarów i
      usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dwóch budynków gospodarczych
      wraz ze związanymi z tymi budynkami urządzeniami i przynależnym do nich gruntem
      działki nr 3 wraz z nasadzeniami.
    Uzupełnił go Pan pismem z 20 lutego 2025 r. (data wpływu 26 lutego 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem opinii jest przyszła sprzedaż przez Komornika Sądowego prawa własności
    nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 3 o pow. 3,5500 ha, obręb ...,
    zabudowanej budynkami o charakterze mieszkalnym i gospodarczym wraz budowlami,
    urządzeniami i nasadzeniami stanowiącymi części składowe nieruchomości oraz prawa
    własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr 1 o powierzchni 3,2100 ha i
    działki nr 2 o powierzchni 1,7500 ha, obręb... . Dla powyższych nieruchomości Sąd
    Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą o numerze ... .
    Wyżej opisane nieruchomości zostały nabyte przez dłużnika na podstawie umowy
    przekazania gospodarstwa rolnego w dniu 05.08.1983 r. na podstawie aktu notarialnego
    REP A nr ... . Zgodnie z informacją Szefa Krajowej Administracji Skarbowej dłużnik nie jest
    aktualnie zarejestrowany jako prowadzący działalność gospodarczą. Według informacji
    uzyskanych z ZUS dłużnik aktualnie nie jest zgłoszony do ubezpieczeń. Kasa Rolniczego
    Ubezpieczenia Społecznego - placówka terenowa w ... w odpowiedzi na za

## Pytanie

komornika udzieliła informacji, iż Pan ... podlega ubezpieczeniu społecznemu rolników od
    dnia 01.01.1991r. do nadal (z przerwami). Zgodnie z wpisem w Rejestrze REGON dłużnik
    od 15.05.1999 roku jest zarejestrowany jako osoba fizyczna prowadząca działalność

    gospodarczą (gospodarstwo rolne) pod numerem REGON ..., NIP: ... z przeważającym
    rodzajem działalności Uprawy rolne połączone z chowem i hodowlą zwierząt. Dłużnik nie
    figuruje w rejestrze podmiotów prowadzących działalność CEIDG.
    Dłużnik obecnie nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
    Zgodnie z oświadczeniem dłużnika nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
    Informację tą potwierdza Dyrektor KIS, który w odpowiedzi na zapytanie komornika
    poinformował, iż w bazie Urzędu nie figuruje i nie figurował jako podatnik VAT. Dłużnik
    oświadczył również, iż w okresie do 2013 r. dokonywał sprzedaży produktów takich jak m.
    in.: mleko, zboże, trzoda.
    Dłużnik nie potrafił odpowiedzieć na pytanie czy był rolnikiem ryczałtowym, o którym
    mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy. W związku z tym, iż brak jest rejestru rolników
    ryczałtowych komornik nie był też w stanie uzyskać jednoznacznej odpowiedzi na to
    pytanie. Dłużnik oświadczył jedynie, iż nie był nigdy zarejestrowany jako podatnik VAT
    czynny, nie rozliczał się z podatku VAT oraz nie wystawiał faktur za sprzedaż swoich
    produktów.
    Na pytanie Dyrektora KIS: czy prowadzone gospodarstwo rolne służyło/służy dłużnikowi
    wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT, dłużnik nie potrafił udzielić
    odpowiedzi. Komornik ustalił jedynie, iż dłużnik nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik
    VAT, nie rozliczał się z tego podatku, do 2013 r. sprzedawał produkty rolne, nie sprzedawał
    usług, a od 2013r. wydzierżawia działki 1i 2 na cele rolnicze, na warunkach opisanych
    poniżej.
    Działka nr 3
    Działka nr 3 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, parterowym z
    nieużytkowym poddaszem, do którego doprowadzone są instalacje: energii elektrycznej,
    wodociągowa, kanalizacyjna. Na nieruchomości znajdują się również dwa budynki
    gospodarcze: budynek gospodarczy nr 1, murowany, jednokondygnacyjny z poddaszem o
                    2powierzchni zabudowy 210 m oraz budynek gospodarczy nr 2, drewniany,
                                2jednokondygnacyjny o powierzchni zabudowy 279 m. Teren częściowo ogrodzony -
    częściowo ogrodzenie drewniane + siatka i metalowa brama.
    W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy ... zatwierdzonego
    Uchwałą Rady Miejskiej w ... nr ... z dn. 31.01.1996r. działka nr 3 położona jest na terenie
    oznaczonym jako: w części grunt rolny, w części MR- siedliska rolne, wiejska
    jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa.
    Zgodnie z oświadczeniem dłużnika nieruchomość nabył w celu użytkowania jako
    mieszkanie prywatne oraz do prowadzenia gospodarstwa rolnego i w takim celu jest
    wykorzystywana od 1983 r. do nadal. Nieruchomość ta nie była nigdy wydzierżawiana ani
    wynajmowana. Dłużnik oświadczył, iż budynek mieszkalny posadowiony na tej działce
    służył mu wyłącznie do celów prywatnych jako budynek mieszkalny dla niego i jego
    rodziny. Tylko dwa pozostałe budynki gospodarcze były wykorzystywane do prowadzenia
    działalności rolnej. Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z trzech
    budynków (zarówno mieszkalnego, jak i 2 gospodarczych) wyższych niż 30% wartości
    początkowej w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą egzekucyjną.
    działki nr 1 i 2
    Dla działki nr 1 i 2 nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. W
    studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego
    Uchwałą Rady Miejskiej w ... Nr ... z dnia 24 lutego 2022r. działki położone są na terenie
    oznaczonym jako: tereny użytków rolnych. Zgodnie z informacją Burmistrza ... dla działek
    tych nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy ani decyzje o ustaleniu lokalizacji
    inwestycji celu publicznego.

    Przez obie działki przebiega napowietrzna linia energetyczna, posadowione są betonowe
    słupy będące elementem tej linii. Właścicielem napowietrznej linii energetycznej jest ... SA.
    Zgodnie z informacją ... SA posadowienia te stanowią obiekt liniowy w rozumieniu art. 3
    pkt 3a ustawy Prawo budowlane, czyli stanowią budowlę.
    Zgodnie z oświadczeniem dłużnika nieruchomość (działki 3, 1 i 2) nabył w celu
    prowadzenia gospodarstwa rolnego i w takim celu była przez niego wykorzystywana. Od
    1983 r. do 2013 r. Dłużnik sprzedawał produkty rolne przez niego wytwarzane m.in. zboże,
    mleko, trzodę.
    W 2013 r. na skutek trudnej sytuacji zaprzestał sprzedaży wytwarzanych produktów.
    Od roku 2013 działki 1 i 2 są przedmiotem dzierżawy. Obecnie działki nr 1 i 2 stanowią
    przedmiot umowy dzierżawy zawartej w styczniu 2020 r. na okres 10 lat. Stawka czynszu
    dzierżawnego wynosi 500 kg zboża z 1 ha co stanowi ok. 2 000,00 zł rocznie. Poprzednie
    umowy dzierżawy opiewały na podobne wartości.
    W uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, iż „urządzenia”, o których mowa w części
    początkowej opisu stanu faktycznego dotyczą działki zabudowanej numer 3. Pod pojęciem
    „urządzeń” należy rozumieć standardowe przyłącza wodno-kanalizacyjne oraz
    energetyczne doprowadzone do wszystkich trzech budynków.
    Ponadto wyjaśnił Pan, iż betonowe słupy będące elementem napowietrznej linii
    energetycznej znajdujące się na działkach 1 i 2 są trwale z gruntem związane.
    Pytania
      1. Czy przyszła sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę
        nr 3 o pow. 3,5500 ha, obręb ..., zabudowanej budynkami o charakterze
        mieszkalnym i gospodarczymi w części związanej z budynkiem mieszkalnym nie
        będzie podlegała podatkowi VAT, a w części związanej z budynkami gospodarczymi
        będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
        ustawy o podatku od towarów i usług?
      2. Czy przyszła sprzedaż przez Komornika Sądowego prawa własności nieruchomości
        gruntowej stanowiącej działki nr 1 o powierzchni 3,2100 ha oraz działki nr 2 o
        powierzchni 1,7500 ha, obręb ..., zabudowanej napowietrzną linią energetyczną i
        słupami betonowymi należącymi do przedsiębiorstwa energetycznego będzie
        podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki
        podstawowej?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r o podatku od towarów i usług
    (Dz. U. 2024, poz. 361) zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na
    terytorium kraju. Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie
    postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
    pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej
    sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem
    ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7 art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast
    stosownie do treści art. 146aa pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r.
    stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

    Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych
    do niej przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub
    zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    I tak, zgodnie z art 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane, w myśl art. 2 pkt 33
    ustawy o VAT, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z cytowanych powyżej przepisów
    wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów
    niezabudowanych, tytko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ww.
    ustawy.
    Tak więc, w przypadku, gdy teren nie ma ustalonego planu zagospodarowania
    przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, dostawa
    gruntów niezabudowanych jako terenów innych niż tereny budowlane będzie podlegała
    zwolnieniu, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z
    gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania
    nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, że co do zasady, grunt będący
    przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od
    towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione.
    Należy zauważyć że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. 2020 r., poz. 1333). I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy
    Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to
    rozumieć:
      budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
      budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
      obiekt małej architektury.
    Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ww. ustawy, przez budynek należy rozumieć taki obiekt
    budowlany, który jest trwale związany z gruntem wydzielony z przestrzeni za pomocą
    przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
    obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty wiadukty, estakady,
    tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale
    związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne obronne (fortyfikacje),
    ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki wolno stojące instalacje przemysłowe lub
    urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania
    wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych sieci
    uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki a także części budowlane
    urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni
    jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne
    pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art.
    3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

    Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy rozumieć
    urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość
    użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
    instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
    ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia
    się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest
    dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług określa, że zwalnia
    się z opodatkowania podatkiem VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
    zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    W art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług ustawodawca określił, co należy
    rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze
    zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
    lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT
    oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do
    zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji,
    że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania
    zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie
    okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.
    W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza - zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów

    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Wynikająca z powyższych przepisów definicja działalności gospodarczej jest szeroka i ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. W pojęciu działalności gospodarczej mieści się również wykorzystywanie
    majątku prywatnego przez osobę fizyczną, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Tym samym, wykorzystywanie składników majątku, które
    charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania i polega na czerpaniu
    dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w
    rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. A zatem, podstawowym kryterium dla
    opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy nieruchomość
    nabyta została i faktycznie wykorzystana na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do
    działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Stwierdzić należy, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania
    nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym
    wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest
    dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania
    sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek nabyty został i
    faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności
    gospodarczej.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług - w świetle
    powyższych przepisów - jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze, czynność
    winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    W kontekście niniejszej sprawy należy wskazać, że w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia
    1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 202 3 r. poz. 1610) określona została zapisana zasada
    swobody umów, w świetle której, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek
    prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości
    (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Na gruncie przepisów
    ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane
    w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem jako usługa wypełnia wskazaną w art. 15 ust. 2 ustawy o
    VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności
    gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Natomiast, zgodnie z art. 18 ustawy o VAT, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia
    17 czerwca 1966 roku o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy
    sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu
    postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie
    egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z
    naruszeniem obowiązujących przepisów.
    Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz powołanych przepisów prawa
    podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że zbycie działek 1 i 2 będzie podlegało
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że nieruchomości
    wykorzystywane były w prowadzonej działalności rolniczej a od roku 2013 są
    przedmiotem dzierżawy, Transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Działki te, co prawda

    znajdują się na terenie, dla którego obecnie brak jest obowiązującego miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego oraz dla którego nie stwierdzono istnienia w obiegu
    prawnym decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże,
    przez działki przebiega napowietrzna linia energetyczna i słupy betonowe. Wobec tego
    należy stwierdzić, że skoro na działkach znajduje się ww. obiekt, który nie stanowi
    własności dłużnika, to w świetle ustawy - nie dochodzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i
    prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest sam grunt. Jednakże gruntu tego nie
    można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem
    znajduje się na nim obiekt w postaci linii energetycznej napowietrznej ze słupami
    betonowymi. Nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem
    od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, mogą podlegać zwolnieniu od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, po spełnieniu łącznie dwóch warunków
    wskazanych w tym przepisie. Sposób nabycia nieruchomości polegający na przekazaniu
    gospodarstwa rolnego dłużnikowi przez rodziców powoduje niespełnienie warunku
    drugiego wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, że transakcja ta
    pozostawała całkowicie poza reżimem VAT. W związku z powyższym przyszła sprzedaż
    działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej wynoszącej
    23%.
    Natomiast przyszła dostawa, wykonywana przez Komornika Sądowego prawa własności
    nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 3 o pow. 3,5500 ha, obręb ...,
    zabudowanej budynkami o charakterze mieszkalnym i gospodarczymi w części związanej z
    budynkiem mieszkalnym nie będzie podlegała podatkowi VAT, a w części związanej z
    budynkami gospodarczymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ale będzie
    zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od
    towarów i usług, ponieważ przyszła dostawa nie będzie dokonywana w ramach
    pierwszego zasiedlenia.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu
      egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy
      sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu
      postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie
      egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z
      naruszeniem obowiązujących przepisów.
    Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja
    podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111):
      Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca
      osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do
      obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie
      organowi podatkowemu.
    Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację,
    kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez
    płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy
    podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

    W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami
    zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto
    organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja
    taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy
    towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów.
    Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania
    powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę
    płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych)
    towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie
    egzekucyjne.
    Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a
    organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione
    jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności
    egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu
    wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to
    istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z
    dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik,
    będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze
    sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że
    podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego
    podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie
    należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności
    egzekucyjnych.
    Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika –
    dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika,
    będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku
    byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie
    podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik
    sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.
    Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku
    od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów
    okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną
    dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta
    jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru
    wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o
    której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

    Jednocześnie wskazania wymaga, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl
    którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Co do zasady zatem grunt, będący przedmiotem sprzedaży, podlega opodatkowaniu
    według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle
    na nim posadowione.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w
    świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług
    wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem
    podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
    Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który
    nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie
    jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Ponadto, należy zauważyć, że na mocy art. 2 pkt 15 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o działalności rolniczej – rozumie się przez
      to produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego,
      szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą,
      gruntową, szklarniową i pod folią, produkcję roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i
      sadowniczą, chów, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i
      owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego lub fermowego oraz
      chów i hodowlę ryb i innych organizmów żyjących w wodzie, a także uprawy w
      szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy
      roślin "in vitro", fermową hodowlę i chów drobiu rzeźnego i nieleśnego, wylęgarnie
      drobiu, hodowlę i chów zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, chów i hodowlę
      dżdżownic, entomofagów i jedwabników, prowadzenie pasiek oraz chów i hodowlę
      innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym oraz sprzedaż produktów gospodarki
      leśnej i łowieckiej, z wyjątkiem drewna okrągłego z drzew tropikalnych (CN 4403 41
      00 i 4403 49) oraz bambusa (CN 1401 10 00), a także świadczenie usług rolniczych.
    Mając na względzie definicję działalności gospodarczej, zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy,
    należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w
    pojęciu działalności gospodarczej.
    W tym miejscu zaznaczenia wymaga, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy – prowadzi Pan postępowanie
    egzekucyjne prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 3
    zabudowaną budynkami o charakterze mieszkalnym i gospodarczym, urządzeniami i
    nasadzeniami stanowiącymi części składowe nieruchomości oraz prawa własności
    nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr 1 i nr 2. Zgodnie z wpisem w Rejestrze
    REGON dłużnik od ... jest zarejestrowany jako osoba fizyczna prowadząca działalność
    gospodarczą (gospodarstwo rolne) pod numerem REGON ..., NIP: ... z przeważającym
    rodzajem działalności Uprawy rolne połączone z chowem i hodowlą zwierząt.
    Działkę nr 3 dłużnik nabył w celu użytkowania jako mieszkanie prywatne oraz do
    prowadzenia gospodarstwa rolnego i w takim celu jest wykorzystywana od 1983 r. do
    nadal. Nieruchomość ta nie była nigdy wydzierżawiana ani wynajmowana. Budynek

    mieszkalny posadowiony na tej działce służył dłużnikowi wyłącznie do celów prywatnych
    jako budynek mieszkalny dla niego i jego rodziny. Tylko dwa pozostałe budynki
    gospodarcze były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolnej.
    Działki 1 i 2 nabył w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego i w takim celu były przez
    niego wykorzystywane. Od 1983 r. do 2013 r. dłużnik sprzedawał produkty rolne przez
    niego wytwarzane m.in. zboże, mleko, trzodę. Od roku 2013 działki 1 i 2 są przedmiotem
    dzierżawy.
    Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej
    czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po
    pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa
    towarów (np. gruntu, budynków) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Wskazał Pan, że budynek mieszkalny służył dłużnikowi wyłącznie do celów prywatnych
    jako budynek mieszkalny. Zatem sprzedaż ww. budynku wykorzystywanego przez dłużnika
    w celach mieszkaniowych wraz z przynależnym do niego gruntem stanowić będzie
    działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i
    usług nie mają zastosowania.
    Natomiast w odniesieniu do sprzedaży pozostałych obiektów budowlanych oraz działek
    należących do dłużnika wskazał Pan, że budynki gospodarcze były wykorzystywane do
    prowadzenia działalności rolnej. Od 1983 r. do 2013 r. dłużnik sprzedawał produkty rolne
    przez niego wytwarzane m.in. zboże, mleko, trzodę. Działki 1 i 2 od roku 2013 są
    przedmiotem dzierżawy.
    W tym miejscu wskazania wymaga, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie
    objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie
    odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja
    „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich
    działalności gospodarczej.
    W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8
    ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy
    definicję działalności gospodarczej.
    Zatem kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek, w jakim należy
    dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że dwa

    pozostałe budynki gospodarcze wraz z przynależnym do nich gruntem działki 3 oraz
    działki nr 1 i 2 stanowi majątek osobisty dłużnika, a tym samym ich sprzedaż będzie
    dysponowaniem przez dłużnika własnym majątkiem osobistym.
    Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy
    będzie składnik majątku osobistego dłużnika. Dokonując sprzedaży nieruchomości
    obejmującej dwa pozostałe budynki gospodarcze wraz z przynależnym do nich gruntem
    działki nr 3 oraz działki nr 1 i 2, dłużnik nie będzie korzystał z prawa do rozporządzania
    własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie
    prawem własności. Jak wynika z okoliczności sprawy, sposób wykorzystywania
    nieruchomości wyklucza jej sprzedaż w ramach zarządu majątkiem osobistym.
    W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące
    podstawę uznania dłużnika za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to
    sprzedaż wskazanej nieruchomości obejmującej dwa pozostałe budynki gospodarcze wraz
    z przynależnym do nich gruntem działki nr 3 oraz działki nr 1 i 2, będzie stanowiła
    czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące
    podstawę uznania dłużnika za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy,
    prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność
    sprzedaży nieruchomości obejmującej dwa pozostałe budynki gospodarcze wraz z
    przynależnym do nich gruntem działki nr 3 (poza budynkiem mieszkalnym wraz z
    przynależnym gruntem), oraz działki nr 1 i 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7
    ust. 1 ustawy, a Pan w toku postępowania egzekucyjnego będzie płatnikiem podatku od
    towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.
    Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać
    ze zwolnienia od tego podatku.
    Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:
      Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art.
      120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
    Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:
      W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków
      wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie
      Ojczyzny (Dz.U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347, 641, 1615, 1834 i 1872)
      określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień
      31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych
      przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie
      Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi
      Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został
      przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych
      przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości
      produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:
      1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art.
        138i ust. 4, wynosi 23%;
      2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule
        załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
      3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi
        7%;

      4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.
    Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej,
    ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub
    zwolnienie od podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
    charakterze rolnym, leśnym, itp.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie
      z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
      takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
      terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
      przestrzennym.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
    przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
    budowlane.
    Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich
    opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże
    zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki
    organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu
    zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny
    przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu zauważenia wymaga, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o
    planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Według art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym:
      W planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie
      rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach
      zagospodarowania.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług artykuł 2 pkt 33 odpowiada więc
    także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na
    podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    Z powyższego wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje ocenę
    przeznaczenia określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu.
    Zauważenia wymaga, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje
    jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości
    niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod
    zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od
    podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
    Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis
    art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r.
    – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
    Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami
      zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
      wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
    Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
      Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z
      gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
      fundamenty i dach.
    Natomiast na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

      Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący
      budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty,
      wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty
      antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia
      reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne,
      zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne,
      oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje
      oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu,
      budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
      technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
      wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
      maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
      składających się na całość użytkową.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
      Obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem
      jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg,
      kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa
      nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał
      przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w
      kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable
      telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie
      stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.
    Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
      Przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z
      obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
      przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu
      lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place
      pod śmietniki.
    W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty
    jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla
    niego funkcję „pod zabudowę”.
    Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą działki nr
    1 i 2, dla których nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz
    nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy ani decyzje o ustaleniu lokalizacji
    inwestycji celu publicznego. Przez obie działki przebiega napowietrzna linia energetyczna,
    posadowione są betonowe słupy będące elementem tej linii. Właścicielem napowietrznej
    linii energetycznej jest ... SA. Posadowienia te stanowią budowle i są trwale z gruntem
    związane.
    Na podstawie art. 46 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Zgodnie z art. 47 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:
      Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    Z ww. art. 48 ustawy Kodeks cywilny wynika:

      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci
    samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą
    „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają
    się one własnością właściciela gruntu.
    W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
      energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
      nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce części infrastruktury
    wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do
    przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz
    elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.
    Przytoczony wyżej przepis art. 48 Kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 tej ustawy,
    wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga
    się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się
    jej częścią składową”).
    Z zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług wyrażenia
    „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z
    prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie
    „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od
    krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.
    W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v Shipping and Forwarding
    Enterprise Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że:
      Wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza
      także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie
      dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak
      jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym
      przypadku, na podstawie stanu rzeczy,
      czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu
      artykułu 5(1)
      VI Dyrektywy, miało miejsce (pkt 2).
    Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy
    przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla,
    niestanowiący własności zbywcy, to mimo iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle
    prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów
    i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak
    właściciel, zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym, a zatem
    przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.
    Z kolei WSA w Krakowie w wyroku z 5 listopada 2019 r., sygn. akt 1013/19 stwierdził, że:
      Nawet jeśli przedmiotem dostawy będzie tylko grunt i tak stwierdzić przyjdzie, że jest
      to grunt zabudowany. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i
      usług nie uzależnia zwolnienia od tego podatku od wielkości, czy ilości zabudowań
      na gruncie. Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym
      znajdują się budynki, czy budowle. Ustawodawca nie uzależnił zwolnienia od
      podatku VAT od tego, czy przedmiotem dostawy są równocześnie zabudowania.
    Z opisu sprawy wynika, że napowietrzna linia energetyczna oraz posadowione betonowe
    słupy będące elementem tej linii nie są własnością dłużnika i nie będą przedmiotem

    sprzedaży egzekucyjnej. Wobec powyższego uznać należy, że naniesienie w postaci
    napowietrznej linii energetycznej wraz z betonowymi słupami znajdujące się na działce nr
    1 i 2, nie będzie częścią składową sprzedawanych działek, gdyż jest przedmiotem odrębnej
    własności. Tym samym, wskazane naniesienie nie będzie przedmiotem dostawy towarów,
    w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, dokonanej w ramach sprzedaży przedmiotowych działek. W
    konsekwencji stwierdzenia wymaga, że w przypadku dostawy działki nr 1 i 2 przedmiotem
    dostawy będzie wyłącznie sam grunt.
    Jednakże działek gruntu nr 1 i 2 nie można uznać za teren niezabudowany w rozumieniu
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W opisie sprawy wskazał Pan wprawdzie, że dla ww. działek nie ma obowiązującego
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana żadna
    decyzja o warunkach zabudowy, to jednak na obydwu działkach znajduje się linia
    energetyczna wraz z betonowymi słupami będącymi elementem tej linii, która – jak Pan
    wskazał we wniosku – stanowi budowlę i jest trwale związana z gruntem.
    Wobec powyższego dostawa działki nr 1 i 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do
    dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej
    sytuacji grunt ten jest zabudowany napowietrzną linią energetyczną wraz z betonowymi
    słupami, stanowiącą budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:
      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
      ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia w tym miejscu wymaga, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK
    627/12 wskazał, że:
      „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze

      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku
    VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Wskazał Pan, że opisane nieruchomości zostały nabyte przez dłużnika na podstawie
    umowy przekazania gospodarstwa rolnego 05.08.1983 r. Nie można zatem uznać że
    dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww.
    działek, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro w odniesieniu do czynności nabycia
    przedmiotowych działek, nie wystąpił podatek od towarów i usług.
    Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż
    nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie. Zatem, w
    analizowanej sprawie dostawa działki nr 1 i 2 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od
    podatku na podstawie ww. przepisu.
    W konsekwencji powyższego, dostawa działki nr 1 i 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia i
    będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki
    podatku od towarów i usług.
    Tym samym stanowisko Pana w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.
    Przedmiotem sprzedaży będzie również działka nr 3 zabudowana budynkami o
    charakterze mieszkalnym i gospodarczym, urządzeniami i nasadzeniami. Przy czym – jak
    wyżej wskazałem – sprzedaż budynku o charakterze mieszkalnym, który służył dłużnikowi
    wyłącznie do celów prywatnych wraz z przynależnym gruntem działki nr 3, nie będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast czynność sprzedaży
    nieruchomości obejmującej dwa pozostałe budynki gospodarcze wraz z przynależnym do
    nich gruntem działki nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna
    dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Jednocześnie – jak wyżej wskazałem - czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo
    może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    I tak, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest –
    co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie
    nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc
    miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części
    oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na
    potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach
    doszło do korzystania z budynku, budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa
    prowadzi do stwierdzenia, że dostawa dwóch pozostałych budynków gospodarczych
    znajdujących się na działce nr 3 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia
    oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłyną co najmniej 2 lata.
    Bowiem, jak wskazał Pan we wniosku, dłużnik nieruchomość nabył w celu użytkowania
    jako mieszkanie prywatne oraz do prowadzenia gospodarstwa rolnego i w takim celu jest
    wykorzystywana od 1983 r. do nadal. Ponadto, dłużnik nie ponosił wydatków na
    ulepszenie żadnego z trzech budynków (zarówno mieszkalnego jak i 2 gospodarczych)

    wyższych niż 30% wartości początkowej w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą
    egzekucyjną.
    W konsekwencji powyższego, dla dostawy dwóch budynków gospodarczych zostaną
    spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jak wyżej wskazałem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
    według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony. W konsekwencji – na
    podstawie art. 29a ust. 8 ustawy sprzedaż części działki nr 3 przynależnej do budynku o
    charakterze mieszkalnym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. Natomiast sprzedaż działki nr 3, w części na której posadowione są budynki
    gospodarcze, będzie zwolniona od podatku.
    Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 3, oprócz ww. budynków, znajdują się urządzenia
    budowlane tj. przyłącza wodno-kanalizacyjne oraz energetyczne doprowadzone do
    wszystkich trzech budynków oraz nasadzenia.
    Zaznaczenia wymaga, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane
    z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy
    Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.
    Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli
    i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na
    tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów
    ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Mając na uwadze, że sprzedaż budynku o charakterze mieszkalnym, który służył
    dłużnikowi wyłącznie do celów prywatnych, nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, to również sprzedaż urządzeń budowlanych związanych z
    tym budynkiem nie będzie podlegała opodatkowaniu. Natomiast z uwagi na fakt, że
    sprzedaż ww. budynków gospodarczych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od
    towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to tym samym sprzedaż ww.
    urządzeń budowlanych związanych z tymi budynkami będzie korzystała ze zwolnienia.
    Sprzedaż nasadzeń stanowiących części składowe gruntu – działki 3, znajdujących się na
    gruncie przyporządkowanym do budynku mieszkalnego, nie będzie podlegała
    opodatkowaniu, natomiast sprzedaż nasadzeń znajdujących się na gruncie
    przyporządkowanym do ww. budynków gospodarczych będzie korzystała ze zwolnienia.
    Reasumując, sprzedaż budynku o charakterze mieszkalnym, który służył dłużnikowi
    wyłącznie do celów prywatnych wraz ze związanymi z tym budynkiem urządzeniami i
    przynależnym gruntem działki nr 3 wraz z nasadzeniami, nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Natomiast sprzedaż dwóch budynków
    gospodarczych wraz ze związanymi z tymi budynkami urządzeniami i przynależnym do
    nich gruntem działki nr 3 wraz z nasadzeniami, będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust.
    8 ustawy.
    Wobec powyższego, stanowisko Pana w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Informuję, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy
    towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona tylko i
    wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy
    o podatku od towarów i usług.
    Zaznaczam ponadto, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający
    wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego
    przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle
    związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego
    podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swą aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Pana będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.