Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.558.2017.1.ŻR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-03
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 sierpnia 2017 r. (data wpływu 21 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

… Spółka Akcyjna (dalej spółka), która jest czynnym podatnikiem VAT, nabyła nieruchomość na podstawie umowy kupna sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 12 lipca 2014 roku. Zgodnie z zapisami umowy sprzedający i nabywca zrezygnowali ze zwolnienia sprzedaży z podatku od towarów i usług, co dopuszcza art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym przy zakupie strony rozpoznały obowiązek podatkowy w oparciu o stawkę VAT w wysokości 23%. Transakcja zakupu nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT. Spółce … przysługiwało pełne odliczenie VAT z faktury zakupu.

Nabyta nieruchomość obejmowała jeden budynek handlowo-usługowy o powierzchni 904 m2 (wraz z gruntem):

*   budynek jest trwale związany z gruntem;

*   budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r., poz. 290 z późn. zm.);

*   budynek należy zakwalifikować jako:
    
    *   budynek instytucji świadczących usługi medyczne i chirurgiczne oraz pielęgnacyjne dla dzieci;
    
    *   symbol PKOB 1264;

*   budynek wyposażony jest w instalację wodociągową, kanalizacyjną, gazową, elektryczną i telefoniczną, centralne ogrzewanie ciepłej wody;

*   ze względu na trwałe połączenie ww. instalacji z budynkiem nie wyodrębnia się ich osobno;

*   w ewidencji Spółki brak wyodrębnionych budowli.

Spółka uznała nabytą nieruchomość za środek trwały określając jego wartość początkową na kwotę 2.162.881,06 zł w ujęciu podatkowym.

Spółka … kupując budynek przejęła umowy najmu podpisane przez poprzedniego właściciela. … kontynuowała umowy zawarte z najemcami. Nieruchomość została oddana w najem przez … S.A. dnia 1 sierpnia 2014 r.

Od momentu zakupu Spółka dokonywała na nieruchomość nakładów powiększających wartość początkową środka. Do dnia dzisiejszego wartość tych nakładów wyniosła 681.791,71 zł.

Uszczegóławiając:

*   nakłady zostały poniesione przez właściciela nieruchomości tj. … SA;

*   odliczenia podatku VAT z tytułu poniesionych nakładów dokonał właściciel nieruchomości tj. … SA.

W ramach ulepszeń wykonano m.in.: nową klatkę schodową, instalację klimatyzacji, instalację elektryczną i wod-kan pod wanny, RTG, konstrukcję pod reklamę i elewację z dibond, pomieszczenie RTG, sufity, stolarkę okienną, otok świetlny, instalację węzła cieplnego, wentylację mechaniczną oraz przebudowano szyb windowy.

Daty przyjęć do użytkowania poszczególnych ulepszeń wraz z kwotami:

1.  31 października 2014 kwota 354.591,87,
2.  30 listopada 2014 kwota 13.568,80,
3.  31 grudnia 2014 kwota 4.411,00,
4.  31 stycznia 2015 kwota 166.322,68,
5.  30 kwietnia 2015 kwota 9.430,00,
6.  30 listopada 2015 kwota 38.957,20,
7.  30 czerwca 2016 kwota 25.620,16,
8.  30 września 2016 kwota 40.000,00,
9.  30 listopada 2016 kwota 28.890,00.

Ulepszone budynki nie były wykorzystywane przez Spółkę do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat oraz nie były wykorzystywane przez Spółkę … wyłącznie do działalności zwolnionej. Budynek służył tylko działalności opodatkowanej tj. stanowił przedmiot umowy najmu.

Po zakupie budynek został wyposażony w windę towarowo - osobowa (zakwalifikowana do grupy 6 KŚT) oraz instalację alarmową (zakwalifikowana do grupy 6 KŚT). Od zakupu urządzeń Spółka odliczyła pełny VAT.

Mając powyższe na uwadze spółka stoi na stanowisku, że doszło do dwóch pierwszych zasiedleń, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT tzn.:

1.  W momencie zakupu budynku dnia 12 lipca 2014 r. oraz
2.  Po jego ulepszeniu we wrześniu 2016 r., (czyli w miesiącu, w którym suma ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyła 30% wartości początkowej).

Spółka planuje sprzedaż nieruchomości do końca 2017 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy: zbycie nieruchomości nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z tego podatku m.in. dostawę budynków lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT została zawarta definicja pierwszego zasiedlena, przez które należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w wypadku spółki chodzi o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych), stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Oznacza to, że do pierwszego zasiedlenia danej nieruchomości może dochodzić wielokrotnie - przynajmniej jeśli dokonywane są nakłady na nieruchomość, których wartość przenosi ustawowo określone progi.

W wypadku analizowanej nieruchomości o „ostatnim” w kolejności pierwszym zasiedleniu mówić możemy w kontekście tych ulepszeń, których wartość doprowadziła do przekroczenia kwoty stanowiącej równowartość 30% wartości początkowej tj. kwoty 648.864,32 zł. Wartość ta została przekroczona w miesiącu wrześniu 2016 (suma ulepszeń we wskazanym miesiącu wyniosła 652.901,71 zł).

W konsekwencji w miesiącu wrześniu 2016 r. doszło do „kolejnego" pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Od tego momentu należy liczyć okres 2 lat, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT. Okres 2 lat upłynie z końcem 30 września 2018 roku.

Zważywszy, że planowana transakcja ma odbyć się przed tą datą, nie będzie możliwe skorzystanie ze zwolnienia, koniecznie więc będzie opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast przez świadczenie usług, na mocy art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Tak więc, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt jak i budynek spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w przepisach warunki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r., o sygn. akt I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”.

W świetle powyższego należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do zbycia tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (budowli lub ich części) – po jego wybudowaniu – należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku (budowli lub ich części), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej w sytuacji, gdy budynek/budowla został/została ulepszony/ulepszona, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem, aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto należy wskazać, iż na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy, zgodnie z treścią ust. 11 ww. artykułu musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i nabył nieruchomość na podstawie umowy kupna sprzedaży w formie aktu notarialnego z dnia 12 lipca 2014 roku. Transakcja zakupu nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT. Spółce przysługiwało pełne odliczenie VAT z faktury zakupu. Nabyta nieruchomość obejmowała jeden budynek handlowo-usługowy o powierzchni 904 m2 (wraz z gruntem). Nieruchomość została oddana w najem przez Wnioskodawcę dnia 1 sierpnia 2014 r. Od momentu zakupu Spółka dokonywała na nieruchomość nakładów powiększających wartość początkową środka. Do dnia dzisiejszego wartość tych nakładów wyniosła 681.791,71 zł. Nakłady zostały poniesione przez właściciela nieruchomości tj. Spółka. Odliczenia podatku VAT z tytułu poniesionych nakładów dokonał właściciel nieruchomości. tj. Spółka. Ulepszone budynki nie były wykorzystywane przez Spółkę do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat oraz nie były wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do działalności zwolnionej. Budynek służył tylko działalności opodatkowanej tj. stanowił przedmiot umowy najmu. We wrześniu 2016 r., suma ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyła 30% wartości początkowej. Spółka planuje sprzedaż nieruchomości do końca 2017 r.

W celu ustalenia czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania czy też opodatkowanie stawką podstawową należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy względem budynku handlowo-usługowego nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Pierwsze zasiedlenie należy rozumieć jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, przez które można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub użytkownika.

Zatem z przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa prowadzi do wniosku, że dostawa budynku handlowo-usługowego nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wprawdzie z wniosku wynika, iż w odniesieniu do ww. budynku doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż budynek po ulepszeniu służył działalności opodatkowanej tj. stanowił przedmiot umowy najmu, jednakże na dzień dostawy nie upłyną co najmniej dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia tego budynku. Bowiem – jak wynika z treści wniosku - suma ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyła 30% wartości początkowej we wrześniu 2016 r. i budynek stanowił przedmiot umowy najmu. Natomiast sprzedaż nieruchomości ma nastąpić do końca 2017 r. Zatem sprzedaż budynku handlowo-usługowego nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Dostawa ww. budynku handlowo – usługowego nie będzie także korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż jak wskazał Wnioskodawca transakcja zakupu nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT, a Spółce przysługiwało pełne odliczenie VAT z faktury zakupu. Nadto od momentu zakupu Spółka dokonywała na nieruchomość nakładów powiększających wartość początkową środka. Odliczenia podatku VAT z tytułu poniesionych nakładów dokonał właściciel nieruchomości tj. Spółka. We wrześniu 2016 r., suma ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyła 30% wartości początkowej. Nadto ulepszony budynek nie był wykorzystywany przez Spółkę do czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat. Zatem dla zastosowania omawianego zwolnienia nie zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 43 ust. 7a ustawy. Natomiast dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki.

W przedmiotowej sprawie nie znajdzie także zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż budynek nie był wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a z tytułu nabycia przedmiotowego budynku Wnioskodawcy przysługiwało pełne odliczenie VAT.

W świetle powołanych przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i 10a ustawy, dostawa budynku handlowo-usługowego nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

W konsekwencji powyższego, planowana do końca 2017 r. sprzedaż budynku handlowo–usługowego będzie podlegała opodatkowaniu stosownie do art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy podstawową 23% stawką podatku VAT. Przy uwzględnieniu zapisu art. 29a ust. 8 ustawy, również zbycie gruntu związanego z przedmiotowym budynkiem będzie opodatkowane podstawową 23% stawką podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie stanu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14 b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.