Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-913/09/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-11-30
Teza: Czy opisany w treści wniosku sposób naliczenia kwoty podatku dochodowego od osób fizycznych jest prawidłowy?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 września 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 17 września 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008r. w części dotyczącej:

*   możliwości uznania za koszty uzyskania przychodu wydatków na nabycie nieruchomości oraz udokumentowanych nakładów poniesionych w czasie jej posiadania – **jest prawidłowe**
*   ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym – **jest nieprawidłowe**

(pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2005r. nabył wraz z żoną działkę budowlaną, na której w roku 2007 rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. Nieruchomość wraz z niedokończoną budową sprzedał w dniu 11 czerwca 2008r. za cenę 460.000 zł. W terminie 14 dnia od daty sprzedaży nieruchomości wnioskodawca złożył w organie podatkowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania kwoty przychodu uzyskanego z tej sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., co skutkuje zwolnieniem osiągniętego przychodu od podatku dochodowego w przypadku dotrzymania warunków zwolnienia.

Ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości wnioskodawca nabył w dniu 03 grudnia 2008r. za cenę 300.000 zł rozpoczętą budowę domu jednorodzinnego. Budowę tę kontynuuje do chwili obecnej, wydatkując na ten cel kolejne 68.330 zł. Ze względów ekonomicznych oraz w związku z trudną sytuacją rodzinną wnioskodawca zmuszony jest przerwać inwestycję, sprzedać niedokończoną budowę, a środki pochodzące ze sprzedaży przeznaczyć na zabezpieczenie bytu rodziny. Ze sprzedaży niedokończonej inwestycji spodziewa się uzyskać kwotę 400.000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy mimo zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32, wymieniona kwota tzn. 368.330 zł stanowić będzie w całości koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r. w przypadku zbycia nieruchomości zakupionej w 2008r.?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem wnioskodawcy, w stosunku do przewidywanej sprzedaży tej nieruchomości z rozpoczętą budową zobowiązany jest zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym po 31 grudnia 2006r., a przed 01 stycznia 2009r. W związku z tym, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości zobowiązany jest ustalić zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy. Będzie to więc cena określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości określa natomiast art. 22 ust. 6c ustawy, zgodnie z którym są to udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ponieważ przepis ten nie zawiera żadnych ograniczeń, w ocenie wnioskodawcy w przypadku planowanego zbycia nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu będzie wartość nabycia rozpoczętej budowy oraz nakłady poniesione na jej kontynuację, łączna kwota 368.330 zł. Do kosztów tych nie będzie miał zastosowania przepis o ich waloryzacji (art. 22 ust. 6f ww. ustawy). Od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia opisanej nieruchomości wnioskodawca będzie zobowiązany uiścić podatek dochodowy w wysokości 19% podstawy. Natomiast podstawą uiszczenia tego podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przewidywaną kwotą zbycia (czyli 400.000 zł) a kosztami wynoszącymi na chwilę obecną 368.330 zł. Tak ustalona podstawa opodatkowania wyniesie 31.670 zł. Od kwoty tej wnioskodawca będzie zobowiązany uiścić podatek dochodowy w wysokości 19%. W ocenie wnioskodawcy tak przyjęty sposób opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości będzie prawidłowy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy prawa intertemporalnego dot. ww. przychodów z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca w dniu 03 grudnia 2008r. nabył za cenę 300.000 zł nieruchomość wraz z rozpoczęta budową domu jednorodzinnego.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nabycie przez wnioskodawcę ww. nieruchomości miało miejsce w 2008r., a jej sprzedaż ma nastąpić przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym bezspornie jest cena nabycia tej nieruchomości. Cena nabycia przedmiotowej nieruchomości jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę została określona na kwotę 300.000 zł. Ponadto wnioskodawca poniósł koszty w wysokości 68.330 zł związane z kontynuacją nabytej budowy domu jednorodzinnego.

Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, że w jego sytuacji kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 6c będą udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane koszty w postaci nakładów poczynionych na tej nieruchomości zwiększające jej wartość, w czasie jej posiadania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wnioskodawca niewątpliwie poniósł wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości jak i wydatki w postaci nakładów poczynionych na tej nieruchomość w czasie jej posiadania. Dlatego też wydatki te będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli zostały w odpowiedni sposób udokumentowane.

Zatem stanowisko wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Dla możliwości uznania tych wydatków za koszt uzyskania przychodu bez znaczenia jest wcześniejsze skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Wnioskodawca we własnym stanowisku zawarł również stwierdzenie, że tak ustalona podstawa opodatkowania wyniesie 31.670 zł i od tej kwoty należy pobrać 19% podatek dochodowy.

Jednakże przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, że planowana przez wnioskodawcę sprzedaż nieruchomości wywoła określone prawem skutki podatkowe.

Ustawodawca jak już wyżej wskazano w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych a w szczególności w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e i art. 19 w sposób jednoznaczny reguluje sposób opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zatem dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości wnioskodawca winien postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnicę będzie stanowił dochód – podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W odniesieniu do przedstawionych kwot podanych we wniosku, organ informuje, iż ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawcę.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów cenę nabycia przedmiotowej nieruchomości jak i wydatki związane z nakładami poczynionymi na tej nieruchomości jeżeli są w odpowiedni sposób udokumentowane, natomiast tut. organ nie może potwierdzić prawidłowości dokonanych przez wnioskodawcę wyliczeń, bowiem jak wskazano powyżej nie jest rolą organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną dokonywanie tego rodzaju wyliczeń, dlatego też stanowisko wnioskodawcy w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.