Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB1-3.4010.650.2025.2.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (działki)
zabudowanej przez najemcę.
Słowa kluczowe: budynek
koszt
najemcy
parking
przychód
sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3. Koszty uzyskania przychodów-Ogólna zasada
zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 1-art. 7-ust. 1
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 1-art. 7-ust. 2
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 1
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 2-art. 12-ust. 3
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 1
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3-art. 15-ust. 1
[CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 3-art. 16-ust. 1-pkt 1-lit. a
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-
Rozdział 2. Przychody-Przysporzenia stanowiące
przychód
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 sierpnia 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem
    z 2 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

X z siedzibą w (...) pozostaje wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru
    Sądowego pod numerem KRS: (...) (dalej: „Wnioskodawca” lub „X” lub „Zbywca”).
    Dawniej przed przekształceniem X był spółką jawną i nosił nazwę (...) oraz był
    zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców KRS pod numerem (...).
    X jest polskim przedsiębiorcą rozliczającym wszystkie swoje dochody wyłącznie w Polsce. X
    jest czynnym podatnikiem podatku VAT posługującym się numerem identyfikacji
    podatkowej NIP (...). Zasadniczym przedmiotem działalności spółki jest produkcja oraz
    sprzedaż (...). W majątku spółki znajdują się m.in. składniki w postaci gruntów
    pozostających w wieczystym użytkowaniu spółki. X jest wieczystym użytkownikiem między
    innymi działki numer (...) położonej, przy ulicy (...) o powierzchni (...), objętej księgą
    wieczystą numer (...), działka ma przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego miasta (...).
    X jest także wieczystym użytkownikiem działki (...) o powierzchni (...) położonej, przy ulicy
    (...) objętej księgą wieczystą numer (...), która to działka powstała po podziale działki (...) na
    działki o numerach (...), (...), (...), na podstawie decyzji administracyjnej Prezydenta Miasta
    (...) znak (...) z dnia (...) 2019 r. Działka ma przeznaczenie budowlane zgodnie z miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego miasta (...). Działka ta objęta jest księgą
    wieczystą (...).
    Wnioskodawca ma zamiar sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki numer (...)
    położonej, przy ulicy (...) o powierzchni (...), objętej księgą wieczystą numer (...) oraz prawo
    użytkowania wieczystego działki numer (...) położonej, przy ulicy (...) o powierzchni (...),
    objętej księgą wieczystą (...) na rzecz Y (dalej: „Y” lub „Nabywca” lub „dzierżawca”).
    Y ma wolę nabycia tego prawa użytkowania wieczystego obydwu działek gruntu opisanych
    powyżej. Spółka Y na podstawie umowy z dnia (...) 2016 r. uzyskała od Wnioskodawcy
    prawo dzierżawy działek numer (...) oraz (...) (działka powstała z podziału działki numer
    (...)). Spółka Y w czasie dzierżawy wybudowała na działce numer (...) w roku 2017 parking
    dla kilkudziesięciu aut oraz plac manewrowy pokryty w całości kostką brukową, które są
    niezbędne do obsługi budynku hali produkcyjnej i biura z wybudowanych w tym samym
    roku 2017 na działce (...) położonej także przy ulicy (...), także dzierżawionej od
    Wnioskodawcy. Budynek hali produkcyjnej jest jednokondygnacyjny o konstrukcji stalowej
    szkieletowej w części hali oraz dwukondygnacyjny, murowany tradycyjnie w części

                                    2  3biurowo-socjalnej, o łącznej powierzchni użytkowej (...) m i kubaturze (...) m. Zarówno
    parking, plac manewrowy (działka (...)) jak i budynek hali wraz z biurem (działka (...)) zostały
    wybudowane wyłącznie ze środków Y (dzierżawca). Nieruchomość budynkowa jak i
    parking wraz z placem manewrowym zostały wybudowane na podstawie decyzji o
    pozwoleniu na budowę z dnia (...) 2017 r. znak (...), z kolei pozwolenie na użytkowanie
    budynku oraz parkingu z placem manewrowym zostało wydane w dniu (...) 2017 r. przez
    Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...).
    Nieruchomość budynkowa oraz parking z placem manewrowym były od chwili ich
    wybudowania i nadal są wykorzystywane w działalności gospodarczej Nabywcy.
    Wnioskodawca nie poniósł żadnych nakładów na wybudowanie na jego gruncie budynku
    hali produkcyjnej o konstrukcji stalowej szkieletowej w części hali oraz
    dwukondygnacyjnej, murowanej tradycyjnie w części biurowo-socjalnej ani nie poniósł
    żadnych nakładów na budowę parkingu wraz z placem manewrowym, wobec czego
    oczywiście nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego. Wnioskodawca nie poniósł także żadnych wydatków na ulepszenie
    budynku i parkingu wraz z placem manewrowym wzniesionymi na jego gruncie przez
    dzierżawcę. Parking i plac manewrowy były wybudowane wyłącznie ze środków
    dzierżawcy także były od początku i są do nadal wykorzystywane wyłącznie przez
    dzierżawcę (Y) w jego działalności gospodarczej. Wnioskodawca jako użytkownik wieczysty
    działki gruntu numer (...) oraz numer (...) położonych, przy ulicy (...) jest w świetle
    przepisów prawa cywilnego (art. 191 kc, art. 48 kc, art. 47 § 1 kc) właścicielem urządzenia
    (parking i plac manewrowy na działce (...)) jak i jest właścicielem nieruchomości
    budynkowej posadowionej na działce (...) pomimo, że nie poniósł żadnych kosztów
    budowy ani ulepszenia tych naniesień.
    Wobec powyższego, z punktu widzenia cywilistycznego przedmiotem sprzedaży będzie
    grunt (prawo użytkowania wieczystego działek gruntu numer (...) i numer (...)) wraz z
    posadowionym na tym gruncie urządzeniem w postaci parkingu i placu manewrowego
    oraz budynkiem - wzniesionymi wyłącznie kosztem Spółki Y.
    Koszt wybudowania parkingu wraz z placem manewrowym zaewidencjonowany w
    urządzeniach księgowych Nabywcy wyniósł (...) data przyjęcia (...) 2017 r., koszt ten
    znacznie przewyższa wartość działki zajętej na wybudowanie opisanego wyżej urządzenia.
    Wartość początkowa gruntu według ewidencji środków trwałych w X dla działki nr (...)
    wyniosła (...) zł w roku 2014.
    Z kolei koszt wybudowania przez Nabywcę budynku hali produkcyjnej z częścią biurową
    wyniósł (...) zł przyjęcie do użytkowania 2017 r. Wartość początkowa gruntu według
    ewidencji środków trwałych w X dla działki nr (...) wyniosła (...) zł w roku 2014. W roku
    składania wniosku rażąca dysproporcja ceny gruntu do ceny budynku i ceny gruntu do
    ceny budowli (parking z placem manewrowym) nie uległa zmianie.
    Z uwagi na planowaną transakcję Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w opisanym
    stanie faktycznym skutki cywilistyczne planowanej transakcji mają bezpośrednie
    przełożenie na skutki podatkowe opodatkowania transakcji sprzedaży działek (...) i (...)
    będących w użytkowaniu wieczystym podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy też
    skutki podatkowe tej transakcji nie będą w pełni zgodne z unormowaniami kodeksu
    cywilnego.
    W odpowiedzi na wezwanie, pismem z 2 grudnia 2025 r., uzupełnili Państwo opis
    zdarzenia przyszłego, następująco:
    Odpowiadając na pytanie zawarte w pkt I ppkt 1 wezwania wskazuję, że cena sprzedaży
    gruntu (użytkowania wieczystego działek nr (...) i nr (...)) zabudowanych przez Nabywcę
    odpowiednio parkingiem i placem manewrowym (działka (...)) oraz budynkiem biurowo
    produkcyjnym (działka nr (...)) będzie kalkulowana przez strony na podstawie cen
    rynkowych stosowanych w obrocie prawami (prawo użytkowania wieczystego gruntu) tego
    samego rodzaju, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia.

    Tak kalkulowana cena sprzedaży będzie obejmowała oczywiście wyłącznie wartość
    samego gruntu (użytkowania wieczystego działek nr (...) i nr (...)) bez uwzględnienia
    wartości naniesień poczynionych wyłącznie przez Nabywcę (dzierżawcę). W tym miejscu w
    celu usunięcia jakichkolwiek wątpliwości wskazujemy ponadto, że Wnioskodawca nie
    zadał i nadal nie zadaje pytania dotyczącego sposobu kalkulowania ceny sprzedaży gruntu
    (użytkowania wieczystego gruntu). Nadto, precyzując opis stanu faktycznego
    Wnioskodawca wskazuje, że naniesienia na działce nr (...) (parking i plac manewrowy) oraz
    nr (...) (budynek biurowo produkcyjny) nie są zaewidencjonowane jako środki trwałe w X,
    gdyż X (Zbywca) nie jest właścicielem ani współwłaścicielem, nie nabył ani nie wytworzył
    we własnym zakresie tych budowli i budynku i jednocześnie parking i plac manewrowy)
    oraz budynek biurowo produkcyjny są zaewidencjonowane w środkach trwałych Nabywcy
    (dzierżawca). Z tych względów, przedmiotem sprzedaży przez X (Zbywca) w znaczeniu
    podatkowym będzie wyłącznie grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu).
    Odpowiadając na pytanie zawarte w pkt I ppkt 2 wezwania wskazuję, że pomiędzy
    Wnioskodawcą a Nabywcą (i jednocześnie dzierżawcą) ani nie doszło ani nie dojdzie do
    rozliczenia nakładów poniesionych wyłącznie przez Nabywcę (dzierżawcę) na
    wybudowanie naniesień na działkach nr (...) (parking i plac manewrowy) i nr (...) (budynek
    biurowo produkcyjny). Wobec tego, że odpowiedź na drugie pytanie wezwania jest
    przecząca to Wnioskodawca nie składa wyjaśnień do pozostałych pytań zawartych w pkt 3-
    7 wezwania zgodnie z pouczeniem.
    Odnosząc się do pkt II wezwania dotyczącego przeformułowania własnego stanowiska w
    sprawie Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem wniosku nie jest i nie była kwestia
    ustalenia źródła przychodów odnoszonego do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
    gruntu. Własne stanowisko w sprawie zawierało analizę przepisów dotyczących źródeł
    przychodów w podatku dochodowym od osób prawnych w celu ulokowania w
    konkretnym źródle przychodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.
    Wnioskodawca oczywiście, że nie pytał czy sprzedaż prawa użytkowani wieczystego zalicza
    się do przychodów z zysków kapitałowych co oczywiście jest wykluczone wobec treści art.
    7b ust. 1 pdop. Skoro jednak organ nie zrozumiał toku rozumowania Wnioskodawcy i
    powziął wątpliwość czy przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest również kwestia
    ustalenia źródła przychodów, to Wnioskodawca eliminuje z treści własnego stanowiska w
    sprawie powołanie przepisu art. 7b ust. 1 ustawy pdop, które to źródło przychodów
    wykluczył właściwe dla przychodów ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w sytuacji
    sprzedaży gruntów (użytkowań wieczystych działek nr (...) oraz nr (...)) zabudowanych
    przez Najemcę budynkiem (...) oraz parkingiem i placem manewrowym (...) - w trybie art.
    231 § 2 kodeksu cywilnego, gdy wartość budynku oraz urządzenia w postaci parkingu z
    placem manewrowym znacznie przewyższają wartości gruntów na których zostały
    wzniesione - przychodem, będzie wyłącznie wartość uzyskana ze sprzedaży gruntów oraz
    czy dochód do opodatkowania należy ustalić jako różnicę pomiędzy kwotą uzyskaną ze
    sprzedaży gruntu a kosztem jego nabycia?
    Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Według Wnioskodawcy:
    - transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego
      działka na (...)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z
      uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z
      budynkiem wzniesionym na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków i nie będącym
      środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c. wygeneruje dla Zbywcy X
      przychód wyłącznie w zakresie wartości uzyskanej ze sprzedaży gruntu;
    - transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego
      działka nr (...)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z

      uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z
      budynkiem wzniesionym na tym gruncie przez Nabywcę z jego środków i nie będącym
      środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c. wygeneruje dla Zbywcy X
      dochód do opodatkowani w kwocie będącej różnicą pomiędzy kwotą uzyskaną ze
      sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego) a kosztem nabycia tego gruntu
      ujętym w ewidencji środków trwałych;
    - transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego
      działka nr (...)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z
      uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z
      parkingiem i placem manewrowym wzniesionymi na tym gruncie przez Nabywcę z
      jego środków i nie będącym środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c.
      wygeneruje dla Zbywcy X przychód wyłącznie w zakresie wartości uzyskanej ze
      sprzedaży gruntu;
    - transakcja sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego do gruntu budowalnego
      działka nr (...)) za cenę rynkową stosowaną w obrocie prawami tego samego rodzaju z
      uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia wraz z
      parkingiem i placem manewrowym wzniesionymi na tym gruncie przez Nabywcę z
      jego środków i nie będącym środkiem trwałym Zbywcy X - w trybie art. 231 § 2 k.c.
      wygeneruje dla Zbywcy X dochód do opodatkowani w kwocie będącej różnicą
      pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego) a
      kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych art. 7 ust. 1 i 2, art. 12 ust. 1
    pkt 1, art. 14 ust. 1, art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a), art. 16a ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku
    dochodowym od osób prawnych.
    Uzasadnienie
    Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej
    „pdop”), przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący
    sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych
    źródeł przychodów. Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i,
    art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych
    z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.
    Zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 pkt 1 pdop, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art.
    14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice
    kursowe.
    W myśl art. 14 ust. 1 pdop, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych
    lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli
    jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości
    rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości
    wartości rynkowej.
    Z treści art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy pdop wynika, że: nie uważa się za koszty uzyskania
    przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów - wydatki te, zaktualizowane zgodnie
    z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których
    mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku
    odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez
    względu na czas ich poniesienia.
    W myśl art. 16a ust. 1 pkt 1) ustawy pdop:

    1. Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub
    współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i
    zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
    1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
    2) maszyny, urządzenia i środki transportu,
    3) inne przedmioty
    - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika
    na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane
    do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt
    1, zwane środkami trwałymi.
    Zgodnie z treścią art. 48 kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”) z zastrzeżeniem wyjątków w
    ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i
    inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili
    zasadzenia lub zasiania. Z uwagi na brzmienie art. 48 k.c. podkreślenia wymaga, że
    właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 k.c., tj.: na
    cudzym gruncie jest właściciel gruntu. Zatem, budynki i budowle w tym urządzenia
    wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby
    nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.
    W sytuacji, gdy ktoś wzniósł budynek, budowlę w tym urządzenie na czyimś gruncie, z
    mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku lub budowli.
    Jeśli wartość nakładów na wzniesienie budynku znacznie przenosi wartość gruntu na
    którym budynek został wzniesiony, właściciel gruntu może żądać aby ten kto wzniósł
    budynek nabył grunt za odpowiednim wynagrodzeniem. Czynność realizowana na
    podstawie art. 231 k.c. skutkuje dla Zbywcy przychodem w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 1)
    pdop.
    Jednakże z podatkowego punktu widzenia przedmiotem transakcji będzie zbycie działek
    pozostających w użytkowaniu wieczystym Zbywcy, a nie zbycie działki nr (...) wraz z
    budynkiem oraz zbycie działki (...) wraz z urządzeniem (parking wraz z placem
    manewrowym), gdyż budynek oraz parking z placem manewrowym wzniesione wyłącznie
    ze środków Nabywcy nie są i nigdy nie były środkami trwałymi Wnioskodawcy (X) i nie
    stanowiły ani nie stanowią własności ani współwłasności Wnioskodawcy. Wnioskodawca
    nigdy nie wykorzystywał tych gruntów we własnej działalności gospodarczej. Tak określony
    przedmiot transakcji – Właściciel gruntu żąda, aby Nabywca który wzniósł na jego
    gruntach budynek oraz urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętych na
    ten cel działek - nabył od niego własność działek za odpowiednim wynagrodzeniem - ma
    wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego Wnioskodawcy (X), gdyż przychód do
    opodatkowania będzie obejmował wyłącznie wynagrodzenie uzyskane ze sprzedaży
    gruntu (użytkowania wieczystego działki nr (...)), na którym został wzniesiony przez
    Nabywcę budynek oraz ze sprzedaży gruntu (użytkowania wieczystego działki (...)) na
    którym został wzniesiony przez Nabywcę parking z placem manewrowym, przy czym
    wartość każdego z naniesień znacznie przenosi wartość każdego z gruntów (użytkowań
    wieczystych) na których naniesienia te powstały.
    Ze względu na treść art. 7 ust. 2 , art. 16 ust. 1 pkt 1 lit a), art. 16a ust. 1 pkt 1) w zw. z art.
    14 ust 1 ustawy pdop – dochodem do opodatkowania dla Zbywcy prawa użytkowania
    wieczystego działki nr (...) będzie różnica pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu
    (prawa użytkowania wieczystego działki (...) objętej księgą wieczystą (...)) odpowiadającą
    rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w
    szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem nabycia tego gruntu ujętym
    w ewidencji środków trwałych u Zbywcy. Tak samo dochodem do opodatkowania dla
    Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki (...) będzie różnica pomiędzy kwotą
    uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki (...) objętej księgą
    wieczystą (...)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego

    rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem
    nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u Zbywcy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Kwestie dotyczące umów sprzedaży zostały uregulowane w art. 535 § 1 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej: „KC”). Przepis
    ten stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na
    kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
    zapłacić sprzedawcy cenę.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”, „updop”):
      przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący
      sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z
      innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art.
      24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
    W myśl art. 7 ust. 2 updop:
      dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b,
      art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego
      źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.
      Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest
      stratą ze źródła przychodów.
    Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 updop:
      przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14 są w szczególności otrzymane
      pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
    Z kolei, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o CIT,
      za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji
      rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, a także za przychody uzyskane z zysków
      kapitałowych, z wyłączeniem przychodów, o których mowa w art. 7b ust. 1 pkt 1,
      uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane,
      po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
    W myśl art. 14 ust. 1 updop:
      przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług
      jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez
      uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych
      rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości
      rynkowej.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy o CIT:
      wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy, praw majątkowych lub usług
      określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami
      lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich
      stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.
    Jak wynika z treści cytowanych przepisów, zakresem zastosowania art. 14 ustawy o CIT,
    objęte są przypadki odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych.
    Literalna wykładnia powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że do przychodów
    podatkowych zalicza się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe,
    definitywne i bezwarunkowe. W konsekwencji, do przychodów podatkowych, podatnik

    powinien zaliczyć tylko takie przychody, które są mu należne. Nie będą to zatem
    jakiekolwiek przychody, lecz przychody, w stosunku do których podatnikowi przysługiwać
    będzie prawo do ich otrzymania i które stanowić będą jego trwałe przysporzenie
    majątkowe. Co do zasady więc, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do
    przychodów danej osoby prawnej decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w
    tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, lub
    pomniejsza jego pasywa. Od zasady tej, w ściśle określonych przypadkach, wprowadzone
    zostały przez ustawodawcę wyjątki. Katalog przysporzeń, których nie zalicza się do
    przychodów podatkowych jest zamknięty i zawarto go w art. 12 ust. 4 ustawy o podatku
    dochodowym od osób prawnych.
    Z powstaniem przychodu zasadniczo korelują koszty jego uzyskania.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 updop:
      kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów
      ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła
      przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (...).
    Definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu
    każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej
    analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy
    ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów
    lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach
    należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu
    a powstaniem przychodu ze źródła przychodu lub realną szansą powstania przychodu
    podatkowego, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła jego uzyskiwania.
    Innymi słowy oznacza to, że dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma
    cel, w jakim został poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów,
    jeżeli pomiędzy jego poniesieniem, a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością
    powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.
    Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu,
    musi spełnić następujące warunki:
    - został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać
      pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu
      podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby
      inne niż podatnik),
    - jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi
      w jakikolwiek sposób zwrócona,
    - pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
    - poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów
      lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
    - został właściwie udokumentowany,
    - nie może znajdować się w grupie wydatków, których nie uważa się za koszty uzyskania
      przychodów zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.
    W art. 16 ust. 1 ustawy o CIT ustawodawca określił katalog wydatków, które nawet mimo
    poniesienia ich przez podatnika w celu osiągnięcia przychodów, bądź zabezpieczenia lub
    zachowania źródła przychodów, w rozumieniu przepisów podatkowych nie mogą być
    uznane za koszt uzyskania przychodów.
    Z treści art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a updop wynika, że:
      nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub
      prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste

      użytkowanie gruntów - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami,
      pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1
      pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia
      środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich
      poniesienia.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że w
    myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Zgodnie z brzmieniem art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:
      część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
      rzeczowych.
    Jak wynika z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:
      przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Jak wynika z powyższego przepisu, dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i
    wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu
    rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu.
    W myśl art. 694 Kodeksu cywilnego:
      do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów
      poniższych.
    Stosownie do art. 676 Kodeksu cywilnego:
      jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może
      według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej
      ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
    Na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego:
      po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy,
      zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować
      stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
    Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że roszczenie o zwrot nakładów ulepszających,
    jeżeli umowa przewiduje taki sposób rozliczenia przez wydzierżawiającego poniesionych
    przez dzierżawcę nakładów, powstaje w momencie zwrotu dzierżawionych nieruchomości,
    a nie w momencie zakończenia umowy, czy też zawarcia z najemcą umowy sprzedaży
    nieruchomości.
    Dopiero wobec braku stosownych postanowień umowy miałyby zastosowanie powołane
    wyżej przepisy art. 676 i art. 705 Kodeksu cywilnego.
    Jednocześnie należy zauważyć, że umowa dzierżawy wygasa z mocy prawa w sytuacji, gdy
    dochodzi do umowy kupna – sprzedaży dzierżawionego gruntu przez jego dzierżawcę.
    Zatem nie jest konieczne dla skuteczności nabycia gruntu uprzednie rozwiązanie czy
    zakończenie umowy dzierżawy (najmu).
    Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt
    wraz ze wszystkimi budynkami/budowlami i urządzeniami trwale z tym gruntem
    związanymi. Jednocześnie wydzierżawiający jest właścicielem obiektów wzniesionych na
    wydzierżawianym gruncie. Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w
    związku z ulepszeniami poczynionymi przez dzierżawcę na rzecz najmowaną,

    pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu
    na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze)
    stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego, co wynika z art. 353¹
    Kodeksu cywilnego.
    Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży gruntów (użytkowania
    wieczystego) na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na
    uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia
    ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
    Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych
    przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro naniesienia (budynek, parking i plac
    manewrowy) znajdujące się na Państwa gruncie zostały wybudowane przez dzierżawcę
    nieruchomości, a sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek nastąpi na rzecz
    dzierżawcy nieruchomości oraz przed sprzedażą pomiędzy Państwem a dzierżawcą
    nieruchomości nie dojdzie do rozliczenia ww. nakładów, tj. nie zwrócą Państwo dzierżawcy
    nakładów poniesionych na ww. naniesienia, to nie można uznać, że ww. nakłady w
    aspekcie ekonomicznym będą stanowiły Państwa własność.
    Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt analizowanej sprawy, należy się
    zgodzić z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym dochodem do opodatkowania dla
    Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki nr (...) będzie różnica pomiędzy kwotą
    uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki (...) objętej księgą
    wieczystą (...)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie prawami tego samego
    rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i miejsca zbycia a kosztem
    nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u Zbywcy. Tak samo dochodem
    do opodatkowania dla Zbywcy prawa użytkowania wieczystego działki (...) będzie różnica
    pomiędzy kwotą uzyskaną ze sprzedaży gruntu (prawa użytkowania wieczystego działki
    (...) objętej księgą wieczystą (...)) odpowiadającą rynkowej cenie stosowanej w obrocie
    prawami tego samego rodzaju z uwzględnieniem w szczególności ich stanu oraz czasu i
    miejsca zbycia a kosztem nabycia tego gruntu ujętym w ewidencji środków trwałych u
    Zbywcy.
    Zatem, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu
    wydania interpretacji.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
      Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element
      czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.