Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-3.4012.292.2021.2.OS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-01
Teza: Podatnik/Opodatkowanie/Dostawa nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; deweloper; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik; umowa-umowa przedwstępna; zasiedzenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 23 kwietnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 22 czerwca 2021 r. (data wpływu 25 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy udziału w działce działki nr 1 stanowiącego współwłasność małżeńską,

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy udziału w działce nr 2 stanowiącego współwłasność małżeńską i ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11

– **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

23 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy udziału w działce działki nr 1 stanowiącego współwłasność małżeńską,

*   zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy udziału w działce nr 2 stanowiącego współwłasność małżeńską i ewentualnej rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z 22 czerwca 2021 r. (data wpływu 25 czerwca 2021 r.) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy oraz uiszczenia dodatkowej opłaty.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT czynnym i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest współwłaścicielem w części ułamkowej nieruchomości położonej w … przy ul. …, dla której jest prowadzona przez Sąd Rejonowy w …, księga wieczysta o nr \`(...)\` Udział w gruncie wynoszący 34/42 Wnioskodawca nabył do ustawowej wspólności majątkowej w drodze zasiedzenia, na mocy postanowienia o zasiedzeniu z 19 września 2017 roku, wydanego przez Sąd Rejonowy w \`(...)\` Na przedmiotową nieruchomość składa się niezabudowana działka nr 1 o powierzchni 1377 m2 i działka nr 2 o powierzchni 467 m2 zabudowana domem drewnianym o powierzchni użytkowej 78 m2 oraz murowanym budynkiem gospodarczym z wiatą garażową na 3 stanowiska. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Prezydenta Miasta … z dnia 2 października 2020 przedmiotowe działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 5 grudnia 2018 roku, działka nr 1 nosi oznaczenie klaso-użytku Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, a działka nr 2 nosi oznaczenie B - tereny mieszkaniowe

Według wypisu z kartoteki budynków na dzień 25 listopada 2020, na przedmiotowej działce nr 2 o powierzchni 467 m2 znajduje się budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 55 m2 , zbudowany w 1928 roku oraz budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 75 m2 zbudowany w 1960 roku. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem domu oraz budynku gospodarczego, a ewentualną sprzedażą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Prezydent Miasta … 7 stycznia 2021 r., ustalił podatek od nieruchomości od łącznej powierzchni gruntu działek 1 i 2, oraz budynków na działce 2. Łączna powierzchnia gruntów podlegająca opodatkowaniu wyniosła 1844 m2 . Powierzchnia użytkowa budynków posadowionych na działce 2, podlegająca opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości wynosi 78 m2 dla budynku mieszkalnego oraz 20 m2 dla budynku niemieszkalnego.

Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 1 oraz zabudowanej działce nr 2, których łączna powierzchnia wynosi 1844 m2 , znajdujących się w … przy ul. …. Wnioskodawca wraz z pozostałymi właścicielami, zawarł w dniu 11 marca 2020 r., umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie pośrednictwem w handlu nieruchomościami, celem znalezienia nabywcy na przedmiotową nieruchomość. Do zadań pośrednika należało między innymi: przeprowadzanie oględzin nieruchomości, zamieszczanie ogłoszeń, reklam i dokonywanie innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości, dokonywania prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, udział w negocjacjach, zachowania w tajemnicy informacji uzyskanych w ramach realizacji umowy pośrednictwa.

W wyniku podjętych przez pośrednika działań potencjalnym nabywcą nieruchomości jest Deweloper, będący czynny podatnikiem VAT, który wyraża chęć zakupu nieruchomości od wszystkich właścicieli. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zawarł 15 grudnia 2020 roku z Deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pod warunkiem łącznym uzyskania ostatecznego i niezaskarżonego pozwolenia na budowę mieszkalnego budynku wielorodzinnego wraz z garażem wielostanowiskowym o wysokości minimum siedmiu kondygnacji naziemnych i minimalnej powierzchni użytkowej mieszkaniowej wynoszącej 5500 m2 , wykreślenia wpisów z działu IV księgi wieczystej o nr … oraz nabycia nieruchomości sąsiedniej oznaczonej adresem …, ul. … (działka o nr 3).

W ramach wykonania zawartej umowy Deweloper wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku wielorodzinnego z garażem wielostanowiskowym na terenie działek Wnioskodawcy o numerach 1, 2 oraz sąsiedniej 3.

Po uzyskaniu odpowiednich warunków zabudowy Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami działek 1 i 2, udzielił Deweloperowi w myśl art. 32 ust 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane udzieli prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (ograniczone prawo rzeczowe), celem uzyskania przez Dewelopera pozwolenia na budowę w ramach uzyskanych warunków zabudowy. Analogicznego udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane udzielą Deweloperowi właściciele sąsiedniej działki o numerze 3. Uzyskanie przedmiotowych warunków zabudowy a następnie pozwolenia na budowę stanowi warunek zawarcia umowy kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W umowie przedwstępnej określono, że warunki zawarcia umowy ostatecznej mają zostać spełnione do 30 kwietnia 2022 roku, a umowa ma być zawarta do 31 maja 2022 roku

W uzupełnieniu wniosku wskazano:

Pytanie:

1.  czy w związku z planowaną sprzedażą działek, objętych zakresem wniosku udzielił/udzieli Pan pełnomocnictw (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych działek? Jeżeli tak, to należy wskazać komu pełnomocnictwa zostały (będą) udzielone oraz należy wskazać pełen zakres udzielonego pełnomocnictwa, tj.:
    *   do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił Pan pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu?
    *   jakie czynności zostały podjęte/będą podejmowane w ramach udzielonego pełnomocnictwa?

Odpowiedź:

Udzielono Doradcy Podatkowemu - …., pełnomocnictwa do złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie przedmiotowych działek. W ramach udzielonego pełnomocnictwa, …. w imieniu Wnioskodawcy wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca jednocześnie zaznacza, że udzielenie przyszłemu Deweloperowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zgodnie przepisami prawa budowlanego, nie jest równoznaczne z udzieleniem Deweloperowi pełnomocnictwa.

Pytanie:

1.  Czy przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku, poczynił/zamierza poczynić Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości ww. nieruchomości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź:

W roku 2016 zostało wykonane przyłącze kanalizacyjne do domu na działce nr 2, które służyło do celów prywatnych Wnioskodawcy.

Pytanie:

1.  Jakie inne pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą przedmiotowych dziatek, objętych zakresem wniosku?

Odpowiedź:

Nie zostały ani nie zostaną wydane inne pozwolenia lub decyzje, przed sprzedażą działki, poza pozwoleniami i decyzjami, które uzyska potencjalny nabywca - deweloper.

Pytanie:

1.  Należy wskazać w ramach jakich czynności nastąpiło nabycie działek, objętych zakresem wniosku:
    *   opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    *   zwolnionych od podatku od towarów i usług,
    *   niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nabył działki w drodze zasiedzenia, a więc na podstawie czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie:

1.  Czy z tytułu nabycia działek, objętych zakresem wniosku, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

Odpowiedź:

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego nad podatkiem naliczonym z tytułu nabycia działek, ponieważ zostały one nabyte w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Pytanie:

1.  Czy czynność nabycia działek, objętych zakresem wniosku, została udokumentowana fakturą?

Odpowiedź:

Nie.

Pytanie:

1.  Należy wskazać, w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działki, objęte zakresem wniosku, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź:

Przedmiotowe działki oraz położone na nich budynki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w celach prywatnych. Służyły one realizacji potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Pytanie:

1.  Czy działki, objęte zakresem wniosku, byty/są/będą do momentu planowanej sprzedaży udostępniane osobom trzecim ? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    *   w jakim okresie (kiedy) działka jest/była/będzie udostępniana osobom trzecim ?
    *   na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) działka jest/była/będzie udostępniana osobom trzecim ?
    *   czy udostępnienie działki jest/było/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odpowiedź:

Działki objęte zakresem wniosku będą udostępniane osobom trzecim, tylko w zakresie opisanym we wniosku, tj. Deweloperowi na cele budowlane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Pytanie:

1.  Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
    *   kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
    *   w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
    *   w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
    *   kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
    *   ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
    *   czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
    *   na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Pytanie:

1.  Należy wskazać jakie czynności podejmował/zamierza podejmować Pan w związku ze sprzedażą działek, objętych zakresem wniosku?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie dokonywał czynności innych niż opisane we wniosku.

Pytanie:

1.  Czy działki, objęte zakresem wniosku, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży były/są/będą wykorzystywane wyłącznie do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane działki, Pan wykonywał - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Odpowiedź:

Działki objęte zakresem wniosku, nie były, nie są, ani nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Pytanie:

1.  Czy wiata garażowa jest trwale połączona z budynkiem gospodarczym i stanowi jeden obiekt budowlany?

Odpowiedź:

Nie, wiata stanowi odrębny obiekt budowlany.

Pytanie:

1.  Czy wiata garażowa stanowi odrębny obiekt? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    *   Czy wiata garażowa będąca przedmiotem sprzedaży stanowi budynek/budowlę w myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm.)?
    *   Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie wiaty garażowej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.)? Jeżeli tak, to należy wskazać dokładną datę.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odpowiedź:

Wiata garażowa stanowi odrębną budowlę w myśl art. 3 stawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, ze zm.). Pierwsze zasiedlenie wiaty garażowej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.) miało miejsce w 2015 roku.

Pytanie:

1.  W przypadku pozytywnej odpowiedzi na ww. pytanie, należy wskazać w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie wiaty garażowej?

Odpowiedź:

Pierwsze zasiedlenie wiaty garażowej nastąpiło po jej wybudowaniu.

Pytanie:

1.  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem wiaty garażowej a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

Tak.

Pytanie:

1.  Czy od momentu nabycia do momentu sprzedaży budynków oraz wiaty garażowej znajdujących się na działce nr 2 ponosił Pan wydatki na ulepszenie przedmiotowych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    *   W jakim okresie były ponoszone te wydatki?
    *   Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
    *   Do jakich czynności były wykorzystywane ww. budynki oraz wiata garażowa, tj. czy do czynności:
        *   opodatkowanych podatkiem VAT,
        *   czynności zwolnionych od podatku VAT,
        *   czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?
    *   Czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej sprzedaży wystąpiło pierwsze zasiedlenie budynków oraz wiaty garażowej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeśli tak to należy wskazać:
        *   dzień, miesiąc i rok,
        *   kto dokonał pierwszego zasiedlenia obiektów po jego ulepszeniu?
        *   czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków oraz wiaty garażowej a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
    *   w jaki sposób budynki oraz wiata garażowa była/jest użytkowany po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie ponosił wydatków o których mowa w pytaniu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca z tytułu planowanej transakcji będzie uznany za podatnika VAT?
2.  Czy planowana sprzedaż niezbudowanej działki nr 1 będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług ?
3.  Czy planowana sprzedaż zabudowanej budynkiem mieszkalnym i niemieszkalnym działki nr 2 będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?
4.  Czy w wypadku uznania, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej dz. 2 będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10, Wnioskodawca, po uprzednim zarejestrowaniu jako podatnik VAT czynny, będzie mógł na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i opodatkować dostawę ?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej również „ustawą o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, co jest zgodne z przepisami unijnymi tj. art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza - w myśl art. 15 ust. 2 ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej „podatnikiem" jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Potencjalnym nabywcą nieruchomości jest Deweloper - podmiot zajmującym się profesjonalnie obrotem nieruchomościami oraz budownictwem. Zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej za zgodą i przyzwoleniem Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości nabywca - Deweloper ma uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a następnie na mocy udzielonej przez współwłaścicieli zgody do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych ma uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Ponadto Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami nieruchomości w zakresie przedmiotowej transakcji współdziałają z właścicielami sąsiedniej nieruchomości w … przy ul. … (działka o numerze 3) w celu umożliwienia przyszłemu nabywcy nabycia obu nieruchomości i uzyskania pozwolenia na budowę budynku o interesujących go parametrach. Takie współdziałanie sprzedających zwiększa atrakcyjność poszczególnych działek, a to należy uznać za działania wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem. Wnioskodawca w celu sprzedaży nieruchomości skorzystał z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy, co dowodzi podejmowaniu działań charakterystycznych dla handlowców, poprzez wykorzystanie kanałów i sposobów ogłaszania o chęci sprzedaży działki w sposób właściwy dla podmiotów profesjonalnych.

Zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r, w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, podmiot podejmujący aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujący środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112 należy uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że działania podejmowane przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli nieruchomości położonej w … przy ul. … w zakresie przedmiotowej sprzedaży, wykraczają poza zwykły zarząd własnym majątkiem i noszą znamiona działania jak podmiot profesjonalny, prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Wobec powyższego zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu planowanej transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości położonej w … przy ul. … (działki 1 i 2), powinien być On uznana za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobne stanowisko zaprezentowano w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 8 kwietnia 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.77.2020.2.AKA oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 31.03.2021 r. sygn.. 0111-KDIB3-1.4012.70.2021.2.MSO.

Ad. 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym, jeżeli sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 zostanie dokonana w momencie, gdy będzie ona objęta decyzją o warunkach zabudowy, to będzie to stanowić dostawę towarów niepodlegającą zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. To oznacza, że zdaniem Wnioskodawcy dostawa nieruchomości działki nr 1 położonej w … przy ul. … nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i będzie podlegać opodatkowaniu stawką VAT 23%.

Ad. 3

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym, dostawa budynków wraz z gruntem, znajdujących się na działce 2 położonej w … przy ul. …, jako że nie odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata, to transakcja ta, będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 43 podatku od towarów i usług.

Ad.4

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. Zdaniem Wnioskodawcy, gdyby na dzień dokonania transakcji był On zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, to mógłby na podstawie art. 43 ust. 10 zrezygnować ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, poprzez złożenie wraz z nabywającym - Deweloperem, będącym podatnikiem VAT czynnym, zgodnych oświadczeń o wyborze opodatkowania dostawy budynków położonych na działce nr 2 położonej w … przy ul. \`(...)\`

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w części ułamkowej nieruchomości. Udział w gruncie wynoszący 34/42 Wnioskodawca nabył do ustawowej wspólności majątkowej w drodze zasiedzenia, na mocy postanowienia o zasiedzeniu. Wnioskodawca planuje dokonać sprzedaży ww. udziału. Wnioskodawca wraz z pozostałymi właścicielami, zawarł w dniu 11 marca 2020 r., umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie pośrednictwem w handlu nieruchomościami, celem znalezienia nabywcy na przedmiotową nieruchomość. Do zadań pośrednika należało między innymi: przeprowadzanie oględzin nieruchomości, zamieszczanie ogłoszeń reklam i dokonywanie innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości, dokonywanie prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, udział w negocjacjach, zachowanie w tajemnicy informacji uzyskanych w ramach realizacji umowy pośrednictwa. W wyniku podjętych przez pośrednika działań potencjalnym nabywcą nieruchomości jest Deweloper, będący czynny podatnikiem VAT, który wyraża chęć zakupu nieruchomości od wszystkich właścicieli. Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zawarł 15 grudnia 2020 roku z Deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pod warunkiem łącznym uzyskania ostatecznego i niezaskarżonego pozwolenia na budowę mieszkalnego budynku wielorodzinnego wraz z garażem wielostanowiskowym o wysokości minimum siedmiu kondygnacji naziemnych i minimalnej powierzchni użytkowej mieszkaniowej wynoszącej 5500 m2 , wykreślenia wpisów z działu IV księgi wieczystej oraz nabycia nieruchomości sąsiedniej. W ramach wykonania zawartej umowy Deweloper wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku wielorodzinnego z garażem wielostanowiskowym na terenie działek Wnioskodawcy. Po uzyskaniu odpowiednich warunków zabudowy Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami udzielił Deweloperowi w myśl art. 32 ust 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (ograniczone prawo rzeczowe), celem uzyskania przez Dewelopera pozwolenia na budowę w ramach uzyskanych warunków zabudowy. Analogicznego udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane udzielą Deweloperowi właściciele sąsiedniej działki. Uzyskanie przedmiotowych warunków zabudowy a następnie pozwolenia na budowę stanowi warunek zawarcia umowy kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W umowie przedwstępnej określono, że warunki zawarcia umowy ostatecznej mają zostać spełnione do 30 kwietnia 2022 roku, a umowa ma być zawarta do 31 maja 2022 roku.

Wskazać w tym miejscu należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Do momentu faktycznego przeniesienia udziałów w prawie własności działki nr 1 i nr 2, które to udziały stanowią współwłasność małżeńską, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. udziały pozostają własnością Wnioskodawcy. Pomimo, że czynności dotyczące uzyskania ostatecznego i niezaskarżonego pozwolenia na budowę mieszkalnego budynku wielorodzinnego wraz z garażem wielostanowiskowym o wysokości minimum siedmiu kondygnacji naziemnych i minimalnej powierzchni użytkowej mieszkaniowej wynoszącej 5500 m2 , wykreślenia wpisów z działu IV księgi wieczystej oraz nabycia nieruchomości sąsiedniej, wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku wielorodzinnego z garażem wielostanowiskowym na terenie działek Wnioskodawcy są wykonywane przez Dewelopera, to aby takie czynności mogły być poczynione przez Dewelopera, Wnioskodawca musi udzielić odpowiednich zgód. Jak wskazano w opisie sprawy – Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami udzielił Deweloperowi w myśl art. 32 ust 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (ograniczone prawo rzeczowe), celem uzyskania przez Dewelopera pozwolenia na budowę w ramach uzyskanych warunków zabudowy. Analogicznego udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane udzielą Deweloperowi właściciele sąsiedniej działki.

Zatem fakt, że ww. działania, nie były podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Dewelopera nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu zgód, pozwoleń - czynności wykonane przez Dewelopera wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Deweloper dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Ponadto Wnioskodawca zawarł umowę z firmą zajmującą się profesjonalnie pośrednictwem w handlu nieruchomościami, celem znalezienia nabywcy na przedmiotową nieruchomość. Do zadań pośrednika należało między innymi: przeprowadzanie oględzin nieruchomości, zamieszczanie ogłoszeń reklam i dokonywanie innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości, dokonywanie prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, udział w negocjacjach, zachowanie w tajemnicy informacji uzyskanych w ramach realizacji umowy pośrednictwa.

W przedmiotowej sprawie nie można więc stwierdzić, że dokonując sprzedaży udziałów w prawie własności działki nr 1 i nr 2, które to udziały stanowią współwłasność małżeńską, Wnioskodawca korzysta wyłącznie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. udziałów, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy sprzedaży działek będących własnością Wnioskodawcy, będą podlegały one wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Dewelopera. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą działki nr 1 i nr 2 o zupełnie innym charakterze jak w chwili wyrażenia zgody na sprzedaż ww. działek.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania tych obniżonych stawek i zwolnień.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy. Ponadto z opisu sprawy wynika, że przed sprzedażą Deweloper wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz uzyska pozwolenie na budowę dla budynku wielorodzinnego z garażem wielostanowiskowym na terenie przedmiotowej działki.

Tym samym, ww. działka nr 1 na dzień planowanej sprzedaży będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanej wyżej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa udziału w prawie własności działki nr 1 stanowiącego współwłasność małżeńską nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nabył w ramach zasiedzenia udział w zabudowanej działce nr 2. Na działce znajduje się budynek mieszkalny zbudowany w 1928 roku oraz budynek niemieszkalny zbudowany w 1960 roku. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem domu oraz budynku gospodarczego, a ewentualną sprzedażą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Na przedmiotowej działce znajduje się również wiata garażowa stanowiąca odrębny od budynku obiekt budowlany będący budowlą w rozumieniu art. 3 Prawo budowlane. Pierwsze zasiedlenie wiaty miało miejsce w 2015 roku, pomiędzy pierwszym zasiedleniem wiaty garażowej a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na przedmiotowe nieruchomości.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy sprowadzają się do ustalenia, czy planowana sprzedaż budynków oraz wiaty garażowej będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Aby ustalić, czy w odniesieniu do budynków oraz wiaty garażowej zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT kluczowe jest określenie, czy i kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu budynków oraz wiaty garażowej doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy planowana transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odnosząc się do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że doszło już do pierwszego zasiedlenia budynków oraz wiaty garażowej, jak również pomiędzy dostawą ww. budynków oraz wiaty garażowej upłynie okres dwóch lat. Ponadto jak z wniosku wynika Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ulepszenie budynków oraz wiaty garażowej.

Zatem należy stwierdzić, że od pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy budynków oraz wiaty garażowej upłynie okres dłuższy niż 2 lata, nie były również ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w odniesieniu do wskazanych budynków oraz wiaty garażowej.

Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż budynków oraz wiaty garażowej będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa gruntu, na którym posadowione są wskazane we wniosku budynki oraz wiata garażowa przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Zainteresowany chce dokonać sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej nr 2 na rzecz Dewelopera, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy po uprzednim zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, będzie mógł na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnować ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i opodatkować czynność dostawy nieruchomości.

Jak wskazano w odpowiedzi na pytania nr 1 i 3 wniosku, w związku z transakcją sprzedaży udziału w prawie własności działki nr 2 stanowiącego współwłasność małżeńską, zabudowanej budynkami oraz wiatą garażową, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż budynków oraz wiaty garażowej będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43. ust. 1 pkt 10 ustawy. Wobec powyższego, jeżeli obie strony transakcji (Wnioskodawca i Deweloper) spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i złożą, przed dniem dokonania dostawy budynków oraz wiaty garażowej właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków oraz wiaty garażowej, a Wnioskodawca zarejestruje się jako czynny podatnik podatku VAT, wówczas transakcja dostawy przedmiotowych budynków oraz wiaty garażowej będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, również grunt na którym posadowione są budynki oraz wiata garażowa stosownie do dyspozycji art. 29a ust. 8 ustawy będzie podlegał opodatkowaniu według tych samych zasad co budynki oraz wiata garażowa.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna nie wywiera zatem skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli, o których mowa we wniosku.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo tut. Organ zauważa, że publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wskazany we wniosku przez Wnioskodawcę, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm. jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.