Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.103.2021.3.AKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-26
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: dochód; nieruchomości-nieruchomość rolna; nieruchomości-podział nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2021 r. (data wpływu 26 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży m.in. wyrobów piekarniczych i cukierniczych. Jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca prowadzi działalność w budynku handlowo-produkcyjnym, zwanym dalej „Zakładem”, znajdującym się na niewielkiej działce.

Wnioskodawca posiada również – poza działalnością gospodarczą – gospodarstwo rolne, które jest składnikiem majątku wspólnego Jego i Jego żony. W 2010 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość składającą się z działek rolnych o powierzchni 6 ha 9 686 m2 celem powiększenia dotychczasowego gospodarstwa rolnego (z tytułu nabycia nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego).

Na ww. nieruchomość składały się m.in.:

1.  działka o nr 1 o powierzchni 6 839 m2 oraz
2.  działka o nr 2 o powierzchni 9 624 m2.

Wnioskodawca po zakupie nie użytkował rolniczo ww. działek z uwagi, iż był to teren podmokły, nierówny i częściowo obniżony. Wnioskodawca próbował przystosować teren, by był on użyteczny z punktu widzenia rolniczego, w związku z czym teren został częściowo podniesiony, jednak okazało się to niewystarczające i teren był nadal bezużyteczny.

Pod koniec 2010 r. Wnioskodawca dowiedział się, że miasto, w którym prowadzi swój Zakład planuje zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. U Wnioskodawcy zrodził się zatem pomysł, by na części zakupionej w 2010 r. nieruchomości, tj. wskazanych wyżej działkach nr 1 oraz nr 2, wybudować nowy Zakład, z uwagi, że obecny mieści się na niewielkiej działce uniemożliwiającej jego rozbudowę. Wnioskodawca wystąpił więc z wnioskiem do sporządzanego przez miasto planu zagospodarowania przestrzennego o zmianę przeznaczenia ww. działek, tj. z przeznaczenia rolniczego na przeznaczenie pod zabudowę usługową. Następnie dwa razy ponawiał wniosek – w 2014 r. oraz w 2018 r. Ostatecznie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony w 2020 r. Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego trwała tak długo, że Wnioskodawca jeszcze przed jego uchwaleniem zrezygnował z planu budowy nowego Zakładu na ww. działkach oraz podzielił je na mniejsze działki (podział również w 2020 r.), by kiedyś przekazać je w drodze darowizny dzieciom.

Wnioskodawca dokonał podziału w następujący sposób:

1.  działkę nr 1 o powierzchni 6 839 m2 podzielono na działkę nr 1/A o powierzchni 3 298 m2 oraz działkę nr 1/B o powierzchni 3 541 m2,
2.  działkę nr 2 o powierzchni 9 624 m2 podzielono na działkę 2/A o powierzchni 3 192 m2 oraz działkę nr 2/B o powierzchni 6 432 m2.

Wszystkie powyższe okoliczności skłoniły Wnioskodawcę do decyzji o sprzedaży działek nr 1/A, 1/B, 2/A oraz 2/B należących do majątku wspólnego Jego i Jego żony. Wnioskodawca podkreśla, że działki nr 1/A, 1/B, 2/A oraz 2/B nigdy nie były składnikiem majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej.

Wnioskodawca pragnie dodać, iż ww. działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były też w żaden sposób przez Niego wykorzystywane od momentu ich zakupu w 2010 r. Wnioskodawca nie ponosił również żadnych nakładów na zwiększenie ich wartości, w szczególności nie doprowadzał do nich żadnych przyłączy. Wnioskodawca celem uzewnętrznienia swojego zamiaru sprzedaży zamieścił jedynie ogłoszenie w Internecie, nie korzystał z usług agencji sprzedaży nieruchomości oraz nie wywieszał ogłoszeń. Niedługo po zamieszczeniu ww. ogłoszenia do Wnioskodawcy zgłosił się potencjalny kupiec (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), z którym Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną. Wnioskodawca zamierza uwzględnić stanowisko organu podczas planowanej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca pragnie dodatkowo wskazać, że w 2017 r. sprzedał jedną niezabudowaną działkę budowlaną kupioną 6 lat wcześniej. Wnioskodawca początkowo zamierzał wybudować na niej dom, jednak ostatecznie się rozmyślił. Przez działkę przechodził rów, którego Wnioskodawca nie mógł zgodnie z prawem zasypać, i o którym nie wiedział dokonując zakupu działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy opisana wyżej sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1425, z późn. zm.)?
2.  Czy w odniesieniu do opisanej wyżej sprzedaży nieruchomości Wnioskodawcę w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT należy uznać za podatnika podatku VAT?
3.  W przypadku uznania, że Wnioskodawca jest podatnikiem podatku VAT – to czy do planowanej dostawy nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych oznaczone we wniosku nr 1, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług, tj. pytań oznaczonych nr 2 i nr 3, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana wyżej sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Odpłatne zbycie nieruchomości nienastępujące bowiem w wykonaniu działalności gospodarczej i dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT.

Ustawa o PIT stawia zatem dwa warunki, których łączne spełnienie skutkuje wyłączeniem z opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Po pierwsze, odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej. Po drugie, odpłatne zbycie musi nastąpić po 5 latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Pamiętać przy tym należy, iż klasyfikując działania podejmowane przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy oceniać zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że Wnioskodawca zamierza odpłatnie zbyć nieruchomość wchodzącą w skład majątku wspólnego Jego i Jego żony (ustawowa wspólność małżeńska). Nieruchomość ta nie była bowiem wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Rozpatrując kwestię ewentualnego uznania za działalność gospodarczą czynności sprzedaży opisanych w stanie faktycznym działek, odnieść się należy do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, za działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT uznaje się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywam kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartość niematerialnych prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność uznać należy za zarobkową w sytuacji, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu i ona – sama w sobie – jest zdolna do generowania potencjalnego zysku. Jednakże działania ukierunkowane wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb nie mają charakteru zarobkowego. Wnioskodawca początkowo zamierzał darować działki dzieciom i to było powodem dokonanego w 2020 r. podziału działek nr 1 i nr 2, jednakże okoliczności życiowe wskazane w stanie faktycznym, tj. przekazanie Zakładu synowi, możliwość zakupu działki sąsiadującej z działką, na której znajduje się istniejący Zakład spowodowały, że Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż posiadanych działek. Środki pieniężne otrzymane z planowanej sprzedaży mają zostać przekazane na zaspokojenie potrzeb życiowych Wnioskodawcy i Jego rodziny. Nie sposób zatem doszukać się w planowanej sprzedaży pobudek zarobkowych.

Odnosząc się do zorganizowania i ciągłości podejmowanych działań zauważyć należy, że planowana sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny. Wnioskodawca w 2017 r. sprzedał jedną działkę nabytą 6 lat wcześniej, co więcej, sprzedał ją ze stratą, z uwagi na defekt w postaci przechodzącego przez nią rowu, którego nie mógł zgodnie z prawem zasypać i który uniemożliwił Wnioskodawcy budowę Jego domu. Planowana obecnie przez Wnioskodawcę sprzedaż spowodowana jest okolicznościami życiowymi Wnioskodawcy i Jego rodziny. Ponadto, istotne są również okoliczności samej sprzedaży. Nabywcą ww. działek będzie jeden podmiot, a sprzedaż odbędzie się w ramach jednej transakcji. Wnioskodawca sprzeda więc „za jednym razem” działki, które przeznaczył na sprzedaż. Brak jest zatem systematyczności, wielokrotności powtarzanych czynności.

Idąc dalej, wskazać należy, że ustawa o PIT nie wskazuje i nie definiuje co należy rozumieć pod pojęciem „nabycia”, czyli momentu, od którego należy liczyć 5-letni termin, o którym mowa w przytoczonym wyżej przepisie, jednakże było to wielokrotnie definiowane w rozstrzygnięciach organów podatkowych oraz sądów administracyjnych. Konsekwencją tego jest uznanie za nabycie chwili, w której podatnik uzyskuje prawa własności do nieruchomości bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. W niniejszej sprawie ustalenie momentu nabycia nie jest utrudnione – jest to dzień, w którym podpisano akt notarialny, tj. 1 września 2010 r.

Odnosząc się do kwestii podziału działek nr 1 i nr 2 na działki nr 1/A, 1/B, 2/A oraz 2/B wskazać należy, iż „(\`(...)\`) czynność ta nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania podziału nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości” (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 października 2016 r., nr 0115-KDIT2-3.4011.250.2018.5.MK). Za brakiem znaczenia dokonanego podziału przemawia literalne brzmienia wskazanego wyżej przepisu – mowa jest w nim o dacie nabycia nieruchomości, a nie o dacie podziału. Bezsprzeczne jest zatem, iż od momentu nabycia upłynęło znacznie więcej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Mając powyższe na względzie, ziściły się wszystkie warunki, pozwalające Wnioskodawcy na uznanie, iż planowana przez Niego sprzedaż działek nr 1/A, 1/B, 2/A oraz 2/B nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 pkt a)-c) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Zatem, jak wskazano w wyroku NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12, nie ma znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, że przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto, cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że w przypadku zbycia nieruchomości (niezabudowanych działek gruntu) o prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy, a nie przekonanie podatnika. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od stanu swojej świadomości, czy przewidywanych korzyści podatkowych kwalifikować wykonywanej przez siebie aktywności (wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt II FSK 933/17).

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Jak podano w treści wniosku Wnioskodawca jest osobą fizyczną, prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży m.in. wyrobów piekarniczych i cukierniczych. Jest również zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W 2010 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość składającą się z działek rolnych o powierzchni 6 ha 9 686 m2 do majątku wspólnego Jego i Jego żony, celem powiększenia dotychczasowego gospodarstwa rolnego.

Na ww. nieruchomość składały się m.in.:

1.  działka o nr 1 o powierzchni 6 839 m2 oraz
2.  działka o nr 2 o powierzchni 9 624 m2.

Wnioskodawca nie użytkował rolniczo ww. działek, ponieważ był to teren podmokły, nierówny i częściowo obniżony. Próbował przystosować teren, by był on użyteczny z punktu widzenia rolniczego, w związku z czym teren został częściowo podniesiony, jednak okazało się to niewystarczające i teren był nadal bezużyteczny.

Pod koniec 2010 r. Wnioskodawca dowiedział się, że miasto, w którym prowadzi swój Zakład planuje zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. U Wnioskodawcy zrodził się zatem pomysł, by na części zakupionej w 2010 r. nieruchomości, tj. wskazanych wyżej działkach nr 1 oraz 2, wybudować nowy Zakład, z uwagi, że obecny mieści się na niewielkiej działce uniemożliwiającej jego rozbudowę. Wnioskodawca wystąpił więc z wnioskiem do sporządzanego przez miasto planu zagospodarowania przestrzennego o zmianę przeznaczenia ww. działek, tj. z przeznaczenia rolniczego na przeznaczenie pod zabudowę usługową. Następnie dwa razy ponawiał wniosek – w 2014 r. oraz w 2018 r. Ostatecznie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony w 2020 r. Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego trwała tak długo, że Wnioskodawca jeszcze przed jego uchwaleniem zrezygnował z planu budowy nowego Zakładu na ww. działkach oraz podzielił je na mniejsze działki (podział również w 2020 r.), by kiedyś przekazać je w drodze darowizny dzieciom.

Wnioskodawca dokonał podziału w następujący sposób:

1.  działkę nr 1 o powierzchni 6 839 m2 podzielono na działkę nr 1/A o powierzchni 3 298 m2 oraz działkę nr 1/B o powierzchni 3 541 m2,
2.  działkę nr 2 o powierzchni 9 624 m2 podzielono na działkę nr 2/A o powierzchni 3 192 m2 oraz działkę nr 2/B o powierzchni 6 432 m2.

Wnioskodawca planuje sprzedaż działek nr 1/A, 1/B, 2/A oraz 2/B 5 i podkreśla, że te działki nigdy nie były składnikiem majątku przedsiębiorstwa i nie były wykorzystywane do celów działalności gospodarczej. Ponadto, ww. działki nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były też w żaden sposób przez Niego wykorzystywane od momentu ich zakupu w 2010 r. Wnioskodawca nie ponosił również żadnych nakładów na zwiększenie ich wartości, w szczególności nie doprowadzał do nich żadnych przyłączy. Wnioskodawca celem uzewnętrznienia swojego zamiaru sprzedaży zamieścił jedynie ogłoszenie w Internecie, nie korzystał z usług agencji sprzedaży nieruchomości oraz nie wywieszał ogłoszeń. Niedługo po zamieszczeniu ww. ogłoszenia do Wnioskodawcy zgłosił się potencjalny kupiec (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), z którym Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań planowanych przez Wnioskodawcę, do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z nabyciem oraz ze sprzedażą nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości lub jej części nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe odpłatnego zbycia ww. nieruchomości lub jej części należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego sprzedaż nieruchomości lub jej części (jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej) dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nie jest źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że datą nabycia nieruchomości jest przeniesienie prawa własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Sytuacja taka nie ma miejsca w przypadku podziału nieruchomości. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem, nie jest istotny fakt, czy nieruchomość będzie sprzedana w całości czy też po podziale nieruchomości na mniejsze działki. Okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział nieruchomości. W powołanym przepisie mowa jest bowiem o dacie nabycia nieruchomości, a nie o dacie podziału.

Reasumując, pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Z uwagi na fakt, że nabycie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości miało miejsce w 2010 r., należy uznać, że pięcioletni termin, o którym mowa w wyżej wskazanym przepisie upłynął w dniu 31 grudnia 2015 r. Zatem, planowane odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu określonego w powyższym przepisie. Tym samym, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 1325, z późn. zm.) – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla Jego żony.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.