Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-1/4511-327/16-1/ZK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-08-04
Teza: Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z pokojami pod wynajem powstanie zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 maja 2016 r. (data wpływu do tut. Biura 18 maja 2016 r.), uzupełnionym 19 lipca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2016 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 1 lipca 2016 r. Znak: IBPP2/4512-376/16/KO, IBPB-1-1/4511-327/16/ZK, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 19 lipca 2016 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 13 lutego 2003 r. Starosta wydał decyzję zezwalającą Wnioskodawcy na budowę budynku mieszkalnego z pokojami na wynajem wraz z infrastrukturą techniczną na działce ewidencyjnej położonej w X. Budynek posiada następujące dane techniczne: kubatura 2.429 m3, powierzchnia zabudowy 301,60 m2, powierzchnia użytkowa 389,60 m2, powierzchnia całkowita 747,90 m2, ilość izb mieszkalnych 10. Starosta decyzją z 12 września 2003 r. dokonał zmiany swojej decyzji zwiększając kubaturę na 2.542,00 m3, powierzchnię zabudowy na 326,89 m2, powierzchnię użytkową na 414,40 m2 i powierzchnię całkowitą na 629 m2. Prace budowlane trwały do roku 2004 i zostały zakończone we wrześniu 2004 r.

W dniu 16 września 2004 r. Urząd Miasta dokonał odbioru wybudowanej nieruchomości i został nadany numer. W czasie trwania budowy Wnioskodawca nie dokonywał żadnych odliczeń w podatku od towarów i usług wynikającego z faktur dokumentujących budowę przedmiotowego budynku. Dokonywał jedynie odliczeń w ramach wydatków mieszkaniowych -VZM. Nieruchomość była wykorzystywana głównie do celów mieszkalnych i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Zgodnie ze zgłoszeniem do Urzędu Miasta powierzchnia mieszkalna wynosiła 198 m2, powierzchnia pokoi pod wynajem i stołówki 216 m2.

W dniu 29 grudnia 2004 r. Wnioskodawca dokonał zmiany wpisu do ewidencji działalności gospodarczej dopisując do dotychczasowego przedmiotu prowadzenia działalności PKD 55.29.Z - miejsce krótkotrwałego zakwaterowania, pozostałe gdzie indziej niesklasyfikowane, PKD 55.30. - restauracje. Od 1 stycznia 2005 r. prowadzona była w tym miejscu działalność w zakresie wynajmu pokoi gościnnych z wyżywieniem. Aktualnie Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca budował budynek mieszkalny z pokojami pod wynajem, ale nieruchomość była wykorzystywana głównie do celów mieszkalnych, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych odpisów amortyzacyjnych. Od 1984 r. Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie mechaniki samochodowej i lakiernictwa pojazdowego. Jest podatnikiem podatku od towarów i usług od dnia 1 października 1996 r. bez żadnych przerw. Pierwszą deklarację VAT-7 złożył za miesiąc październik 1996 r. W czasie trwania budowy budynku mieszkalnego z pokojami pod wynajem był czynnym i zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W budynku mieszkalnym mieści się 7 pokoi przeznaczonych pod wynajem. Działalność polegająca na wynajmie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 7, a później 8%. Usługi w zakresie wynajmu pokoi klasyfikowane są pod symbolem 55.10.1. Po raz pierwszy Wnioskodawca dokonał wynajmu pokoi 1 stycznia 2005 r. Działalność gospodarczą w zakresie wynajmu pokoi rozpoczął 1 stycznia 2005 r. Pokoje wynajmowane są od 1 stycznia 2005 r. w ramach działalności gospodarczej, znajdują się w odrębnej części budynku i wykorzystywanej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. PKOB budynku to numer 13.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego nie przysługiwało Wnioskodawcy, bowiem budował dom mieszkalny jednorodzinny z pokojami pod wynajem, nie wiedział czy sytuacja rodzinna pozwoli mu na otwarcie działalności w zakresie wynajmu pokoi, czy dzieci zamieszkają wspólnie z nim, czy odrębnie. Budował budynek mieszkalny, a przepisy prawa nie dopuszczają odliczenia podatku od towarowi usług od takiej inwestycji. Wprawdzie zezwolenie obejmowało budowę pokoi pod wynajem, ale Wnioskodawca ma dwóch synów i początkowo planował, że oni wraz ze swoimi rodzinami zamieszkają z nim. Chcąc uniknąć komplikacji nie dokonywał żadnych odliczeń w trakcie budowy domu jednorodzinnego z pokojami pod wynajem. Nie wprowadził budynku do ewidencji środków trwałych, ponieważ działalność ta stanowiła margines prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Pokoje wynajmował tylko sezonowo (wakacje, ferie zimowe), nie zatrudniał żadnych pracowników.

Na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 2005 r. o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym (Dz.U. Nr 177 poz. 1466 ze zm.) Wnioskodawca korzystał z odliczeń wydatków jedynie w części mieszkalnej.

Pierwszy wniosek o zwrot niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym poniesionych od dnia 1 maja 2004 r. złożył w dniu 15 stycznia 2009 r. Faktury załączone do wniosku VZM z dnia 15 stycznia 2009 r. dotyczyły całego budynku, natomiast odliczone zostały proporcjonalnie - 47% stanowiła powierzchnia mieszkalna. Otrzymał jednorazowy zwrot poniesionych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym w kwocie 1.327,23 zł - 47% powierzchni budynku stanowiła część mieszkalna (jedno skrzydło). Była wykorzystywana i jest do chwili obecnej na cele mieszkalne Wnioskodawcy i jego żony.

Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z pokojami pod wynajem. Na początku miały być wynajmowane 4 pokoje, w chwili obecnej wynajmowanych jest 7 pokoi. Cel ten został zrealizowany. Budynek wykorzystywano zgodnie z pierwotnym zamierzeniem. Nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku. Wykonywał jedynie bieżące remonty, nie wyższe niż 30% wartości początkowej budynku. Budynek mieszkalny z pokojami pod wynajem nigdy nie był przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W przedmiotowym budynku nie istnieją lokale mieszkalne będące przedmiotem odrębnej własności.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 12 lipca 2016 r. wskazano m.in., że według PKOB budynek mieści się w dziale 11.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z pokojami pod wynajem powstanie zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, należność uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu (dochodu) podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem jej sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Odpłatne zbycie nieruchomości w świetle przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), może stanowić przychód ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lub w art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 14 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem, gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do odrębnego źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z ww. pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku, które winny podlegać ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. budynku mieszkalnego stanowi przychód określony w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi np. działalność deweloperską, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. Przy czym, w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

*   przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),
*   przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i
*   przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, że odpłatne zbycie rzeczy i określonych praw może następować w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Podkreślić należy, że ustawodawca wyraźnie odróżnia, jako odrębne źródło przychodów, sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8), wymagając jedynie, aby nie następowało to „w wykonaniu działalności gospodarczej”. Szczegółowe wskazanie, co jest przychodem z wykonywania działalności gospodarczej zawiera art. 14 ww. ustawy.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, od 1984 r. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie mechaniki samochodowej i lakiernictwa pojazdowego, a od 1 stycznia 2005 r. również działalność w zakresie wynajmu pokoi gościnnych wraz z wyżywieniem. Wynajem 7 pokoi gościnnych prowadzony jest w wyodrębnionej części budynku mieszkalnego. Wnioskodawca nie wprowadził ww. budynku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ponieważ działalność w zakresie wynajmu stanowiła margines prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Pokoje wynajmował tylko sezonowo (wakacje, ferie zimowe), nie zatrudniał żadnych pracowników. Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość. Jak wskazano przy tym w uzupełnieniu wniosku, wskazany we wniosku budynek, mieści się w dziale 11 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), co oznacza że jest on budynkiem mieszkalnym.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że jeżeli w świetle odrębnych przepisów, niebędących przepisami prawa podatkowego, a tym samym niemogących być przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, budynek będący przedmiotem planowanej sprzedaży jest w istocie budynkiem mieszkalnym, to z uwagi na wyłączenie określone przepisem art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uznać należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży tego budynku mieszkalnego będzie pochodził ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, nie zaś ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W związku z powyższym, mając na względzie okres jaki upłynął między wybudowaniem wskazanego we wniosku budynku, a planowaną jego sprzedażą, a więc następującą po upływie 5-letniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy generować przychodu, o którym mowa w tym przepisie i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stanowisko Wnioskodawcy z ww. zastrzeżeniem dot. mieszkalnego charakteru budynku, o którym mowa we wniosku uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-512 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.