Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-101/13-3/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-06
Teza: Opodatkowanie wydania nieruchomości zabudowanej na podstawie umowy leasingu
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; leasing; leasing-leasing finansowy; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 01.02.2013r. (data wpływu 04.02.2013r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji wydania nieruchomości na podstawie umowy leasingu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04.02.2013r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji wydania nieruchomości na podstawie umowy leasingu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Podstawową działalnością i głównym źródłem przychodów Wnioskodawcy jest leasing, w tym leasing nieruchomości. W związku z tym, Wnioskodawca, działając jako leasingodawca, zawarł z X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Korzystający”) umowy leasingu, których przedmiotem są (dalej: „Umowa Leasingu”) budynek galerii handlowej wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi w tej galerii, z których niektóre stanowią odrębne środki trwałe (dalej jako „Galeria”).

Galeria jest posadowiona na będących przedmiotem prawa własności i objętych Umową Leasingu działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 13/12, 13/13, 13/14, 13/17, 14/13, 16/10, 16/13, 17/8, 17/19, 17/24, 31/21, 86/19, 98/29 i 113/4 oraz 13/15, 32/18, 32/21,113/7 i 141 położonych w R. (dalej: Grunt) (Galeria i Grunt zwane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”).

Dla ścisłości, Wnioskodawca wskazuje, iż budynek Galerii posadowiony jest na działkach o numerach 14/13, 13/17, 13/12, 16/13, 16/10, 17/19, 17/24, 113/4, 31/21. Na wszystkich pozostałych ww. działkach posadowione są budowle wchodzące w skład Nieruchomości (tj. drogi, parking, wiaty, tablice reklamowe, maszty flagowe, ogrodzenia, budowle oświetleniowe, sieci kanalizacyjne, kanały kablowe, przyłącza, budowle urządzeń technicznych, itp.), co oznacza, iż wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu są zabudowane.

Umowa Leasingu została zawarta na czas określony wynoszący 10 lat od daty podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego potwierdzającego wydanie Nieruchomości. Umowa Leasingu zawiera postanowienie, że odpisów amortyzacyjnych od Galerii będzie dokonywał Korzystający. Suma opłat leasingowych dotyczących Galerii jest wyższa od wartości początkowej Galerii, zaś suma opłat leasingowych dotyczących Gruntu jest wyższa od wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na nabycie Gruntu.

W ramach transakcji objętej Umową Leasingu Wnioskodawca: (i) nabędzie na podstawie przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) Nieruchomość od spółki (dalej: „Sprzedający”). Od początku swej działalności Sprzedający działał w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością; w 2007 roku połączył się przez przejęcie dotychczasowego właściciela Nieruchomości (poprzednika prawnego); w 2010 roku został przekształcony w spółkę komandytowo-akcyjną.

Wnioskodawca wskazuje, iż przedwstępna umowa nabycia od Sprzedającego Nieruchomości została podpisana przez Korzystającego jako kupującego, a następnie, zgodnie z tą umową przedwstępną, Korzystający wskaże Wnioskodawcę jako stronę przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości. W taki sposób, na podstawie przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zawartej pomiędzy Sprzedającym i Wnioskodawcą, Wnioskodawca stanie się właścicielem Galerii oraz Gruntu) a następnie (ii) wyda Nieruchomość Korzystającemu w takim stanie, w jakim Wnioskodawca uprzednio nabędzie ją od Sprzedającego. Ponadto, w wyniku Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wstąpi z mocy prawa wprawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni komercyjnej w Nieruchomości, (na podstawie art. 678 par. 1 Kodeksu cywilnego) a następnie - przeniesie te prawa i obowiązki z umów najmu na Korzystającego.

Jednocześnie, Korzystający przeleje na Wnioskodawcę wierzytelności z umów najmu na zabezpieczenie spłaty wierzytelności Wnioskodawcy względem Korzystającego z tytułu m.in. Umowy Leasingu. Zawarcie powyższej umowy przelewu wierzytelności z umów najmu na zabezpieczenie stanowi warunek rozpoczęcia okresu leasingu. Umowa Leasingu oraz przedwstępna umowa nabycia od Sprzedającego Nieruchomości zostały podpisane w 2012 roku, natomiast rozpoczęcie okresu leasingu, nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Sprzedającego na podstawie przyrzeczonej Umowy Sprzedaży oraz wydanie Nieruchomości Korzystającemu na podstawie Umowy Leasingu nastąpi w 2013 roku po spełnieniu określonych warunków wskazanych w Umowie Leasingu.

Zgodnie z Umową Leasingu, po upływie okresu leasingu (10 lat), Korzystający będzie uprawniony do nabycia Nieruchomości od Wnioskodawcy. W tym celu, w ramach operacji związanych z rozpoczęciem okresu leasingu, Wnioskodawca i Korzystający zawrą przedwstępną umowę nabycia przez Korzystającego Nieruchomości od Wnioskodawcy (wzór umowy przedwstępnej stanowi załącznik do zawartej Umowy Leasingu).

Nieruchomość będzie stanowiła jeden z wielu składników majątku Wnioskodawcy służących mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na oddawaniu tych składników majątkowych osobom trzecim do odpłatnego używania i korzystania, w tym między innymi na podstawie umów leasingu.

W ramach odpowiednio Umowy Sprzedaży, jak i Umowy Leasingu, nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Wnioskodawcę, jak i, w efekcie, dalej przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego m.in.:

*   umowy z zarządcą Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości,
*   należności odpowiednio Sprzedającego i Wnioskodawcy,
*   zobowiązań odpowiednio Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniższych obowiązków związanych z zabezpieczeniami najmów) i Wnioskodawcy,
*   środków pieniężnych odpowiednio Sprzedającego i Wnioskodawcy na rachunkach bankowych lub w kasie,
*   umów dotyczących bieżącej obsługi odpowiednio Sprzedającego i Wnioskodawcy (np. umowa o usługi księgowe),
*   ksiąg oraz umowy najmu siedziby odpowiednio Sprzedającego i Wnioskodawcy.

W ramach Umowy Sprzedaży dojdzie do przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy związanych z Nieruchomością m.in.: praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców (w tym gwarancje bankowe i kaucje zabezpieczające), jak również praw do dokumentów dotyczących tych zabezpieczeń, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót, majątkowych praw autorskich oraz praw zależnych do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości (zgodnie z planami, elementy te będą przeniesione przez Wnioskodawcę na Korzystającego po upływie okresu leasingu). Ponadto, Wnioskodawca uzyska - bezpośrednio od ubezpieczyciela -ubezpieczenie tytułu prawnego do Nieruchomości, które zostanie przeniesione na Korzystającego po upływie okresu leasingu.

Umowa Sprzedaży pomiędzy Sprzedającym i Wnioskodawcą reguluje mechanizm rozliczenia pomiędzy tymi podmiotami czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych należnych od najemców.

W ramach Umowy Sprzedaży, jak i Umowy Leasingu, nie dojdzie do przejścia pracowników Sprzedającego na Wnioskodawcę, jak i, w efekcie, dalej pracowników Wnioskodawcy na Korzystającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy). Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego lub Wnioskodawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi i nie będzie stanowić ona także oddziału Sprzedającego lub Wnioskodawcy wyodrębnionego w KRS.

Odnosząc się do etapu budowy i rozpoczęcia użytkowania Galerii, poprzedni właściciel Nieruchomości - spółka przejęta przez Sprzedającego (czyli poprzednik prawny Sprzedającego), nabył Grunt w drodze wkładu niepieniężnego w 1999 r. od spółki Y., z wyjątkiem:

*   działek oznaczonych numerami 13/15, 32/18 i 32/21, które zostały nabyte w drodze umowy zamiany zawartej z gminą Miasto w 2003 r. - działki te były wówczas niezabudowane;
*   działki oznaczonej numerem 141, która została nabyta w drodze umowy zamiany zawartej z osobami fizycznymi w 2001r., działka ta była wówczas niezabudowana;
*   działki oznaczonej numerem 98/29, która została nabyta w drodze umowy sprzedaży od Y. w 2000 r. - działka ta była wówczas niezabudowana.

Wnioskodawca wskazuje ponadto, że Galeria została wybudowana przez poprzednika prawnego Sprzedającego. Budynek galerii handlowej był oddawany do użytkowania w dwóch etapach, przy czym pozwolenia na użytkowanie budynku zostały wydane w 2000 r.

Poprzednikowi prawnemu Sprzedającego i w efekcie, Sprzedającemu, jako następcy prawnemu, przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wybudowaniem Galerii.

Po wybudowaniu Galerii przez poprzednika prawnego Sprzedającego jej powierzchnia została wynajęta najemcom, przy czym, pomiędzy dniem wynajęcia a dniem sprzedaży Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umowy Sprzedaży (a więc także dniem wydania Korzystającemu Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu) upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez poprzednika prawnego Sprzedającego a później przez Sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po wybudowaniu budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, poprzednik prawny Sprzedającego i Sprzedający ponosili nakłady, w stosunku do których przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ale nie przekroczyły one 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości.

Wnioskodawca nie planuje ponoszenia wydatków na ulepszenie Nieruchomości. Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży podatkiem VAT. Z tego względu, Wnioskodawca i Sprzedający, będąc na dzień dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Podobnie, Wnioskodawca i Korzystający zamierzają skorzystać z opcji wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu. Z tego względu, Wnioskodawca i Korzystający, będąc na dzień dokonania dostawy Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy.

Wskazać należy, że możliwa jest sytuacja, iż w odniesieniu do niektórych składników majątkowych lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości mogło nie dojść w przeszłości do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż nie były one przedmiotem najmu, Wnioskodawca zakłada, że w stosunku do tych składników majątkowych lub ich części do ich pierwszego zasiedlenia powinno dojść w momencie sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy (na podstawie Umowy Sprzedaży). Oznacza to również, że w momencie dostawy tych składników majątkowych lub ich części przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego na podstawie Umowy Leasingu, nie upłyną jeszcze dwa lata od ich pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca będzie używać Nieruchomości w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT (głównie świadczenie opodatkowanych VAT usług leasingu).

W związku z zakupem Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Sprzedającego na podstawie Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca spodziewa się od Sprzedającego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości. Z tego względu, Wnioskodawca pragnie m.in. uzyskać potwierdzenie, że przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z powyższej faktury. W tym celu, Wnioskodawca zadaje poniżej pytania zmierzające do jednoznacznego ustalenia prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ponadto, w ramach poniższych pytań, Wnioskodawca pragnie m. in. uzyskać potwierdzenie, że wydanie Nieruchomości Korzystającemu na podstawie Umowy Leasingu będzie stanowiło podlegającą podstawowej stawce VAT dostawę towarów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wydanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego na podstawie Umowy Leasingu będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 2 i ust. 9 ustawy o VAT?
2.  Czy przedmiotem Umowy Leasingu będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt l i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
3.  Czy Wnioskodawca i Korzystający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia?
4.  Czy dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Leasingu w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Wydanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego na podstawie Umowy Leasingu będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 2 i ust. 9 ustawy o VAT.
2.  Przedmiotem Umowy Leasingu będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt l i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
3.  Wnioskodawca i Korzystający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.
4.  Dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Leasingu w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Pytanie nr

Zdaniem Wnioskodawcy, wydanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego na podstawie Umowy Leasingu będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 2 i ust. 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione.

Art. 7 ust. 9 ustawy o VAT precyzuje, iż przez umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub inne umowy o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się umowy, w wyniku których, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, odpisów amortyzacyjnych dokonuje korzystający oraz umowy leasingu w rozumieniu tych przepisów, których przedmiotami są grunty.

W świetle powyższego, aby umowa leasingu stanowiła dostawę towarów, muszą być spełnione następujące przesłanki (i) umowa leasingu powinna być klasyfikowana jako umowa leasingu finansowego lub leasingu gruntów w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych oraz (ii) umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione na leasingobiorcę.

Zdaniem Wnioskodawcy, Umowa Leasingu spełni wszelkie wymogi do uznania, że wydanie na jej podstawie Nieruchomości stanowi dostawę towarów dla celów VAT. W odniesieniu do pierwszej powyższej przesłanki, jak wskazano powyżej, Umowa Leasingu Nieruchomości będzie zawarta na czas określony: 10 lat. Umowa Leasingu będzie zawierała postanowienie, że odpisów amortyzacyjnych od Galerii będzie dokonywał Korzystający. Suma opłat leasingowych dotyczących Galerii jest wyższa od wartości początkowej Galerii, zaś suma opłat leasingowych dotyczących Gruntu jest wyższa od wydatków poniesionych przez Wnioskodawcę na nabycie Gruntu.

W konsekwencji, należy uznać, że Umowa Leasingu spełnia przesłanki umów leasingu, o których mowa w przepisach o podatku dochodowym. Konkluzji tej nie zmienia fakt że z formalnego punktu widzenia odpisy amortyzacyjne od Galerii dokonywane przez Korzystającego będą zaliczane do kosztów podatkowych wspólników Korzystającego (z uwagi na fakt że Korzystający jest spółką osobową).

Odnosząc się do drugiej powyższej przesłanki, przewidziany przez strony Umowy Leasingu zakup przez Korzystającego Nieruchomości po zakończeniu Umowy Leasingu prowadzi do konkluzji, że zostanie spełniony warunek przeniesienia prawa własności Nieruchomości w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty. Skoro bowiem Umowa Leasingu będzie zawierała również odpowiednie zapisy zobowiązujące jej strony do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości, przeniesienie własności przedmiotu leasingu na Korzystającego będzie stanowiło naturalne następstwo zawieranej Umowy Leasingu.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, wydanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego na podstawie Umowy Leasingu będzie stanowiło dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 pkt 2 i ust. 9 ustawy o VAT.

Pytanie nr 2

Wnioskodawca zajmuje stanowisko, iż dla celów VAT przedmiotem planowanej Umowy Leasingu będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Wnioskodawca pragnie zauważyć, że za uznaniem przedmiotu Umowy Leasingu za składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przemawiają te same argumenty, które zostały powołane w uzasadnieniu stanowiska do pytania 1 (interpretacja IPPP1/443-101/13-2/AW). Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wyda Korzystającemu Nieruchomość w takim stanie, w jakim Wnioskodawca uprzednio nabędzie ją od Sprzedającego na podstawie Umowy Sprzedaży.

Dodatkowo, co wzmacnia powyższą konkluzję, część składników nabytych przez Wnioskodawcę od Sprzedającego nie zostanie przeniesiona na Korzystającego w momencie wydania mu Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu, ale dopiero w momencie zakończenia okresu leasingu. Dotyczy to związanych z Nieruchomością m.in.: praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców (w tym gwarancje bankowe i kaucje zabezpieczające), jak również praw do dokumentów dotyczących tych zabezpieczeń, praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót, majątkowych praw autorskich oraz praw zależnych do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości.

Brak możliwości klasyfikacji Nieruchomości jako przedsiębiorstwa Wnioskodawcy

W świetle powołanej powyżej definicji przedsiębiorstwa, w jego skład wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem, w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem dostawy na rzecz Korzystającego w ramach Umowy Leasingu będzie jedynie Nieruchomość. Dodatkowo, dojdzie do przeniesienia na Korzystającego umów najmu powierzchni komercyjnej Nieruchomości, które nie prowadzi jednak do wykreowania zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Wynika to choćby z faktu, że szereg elementów związanych z Nieruchomością nie będzie włączonych do dostawy dokonanej przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego. Dotyczy to m.in.:

*   umowy z zarządcą Nieruchomości,

*   umów z dostawcami mediów do Nieruchomości i dotyczących obsługi Nieruchomości,
*   należności Wnioskodawcy
*   zobowiązań Wnioskodawcy,
*   środków pieniężnych Wnioskodawcy na rachunkach bankowych lub w kasie,
*   umów dotyczących bieżącej obsługi Wnioskodawcy,
*   ksiąg oraz umowy najmu siedziby Wnioskodawcy,
*   praw i obowiązków z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, jak również praw do dokumentów dotyczących tych zabezpieczeń,
*   praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych i praw z zabezpieczeń gwarancji dotyczących takich robót,
*   majątkowych praw autorskich oraz praw zależnych do projektów sporządzonych na podstawie umów z architektami,
*   prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Leasingu na rzecz korzystającego nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wnioskodawcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 Kodeksu pracy) na korzystającego.

W świetle powyższego, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Korzystającego. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem transakcji będzie tylko Nieruchomość, której bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umów z dostawcami mediów, umowy z zarządcą nieruchomości) nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa.

Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR), czy w interpretacji tego organu z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR).

Powyższej konkluzji nie zmienia fakt, że na mocy umów cesji na korzystającego przejdą prawa i obowiązki z umów najmu. Gdyby bowiem Korzystający wybrał inny niż leasing sposób finansowania nabycia Nieruchomości (np. kredyt lub pożyczkę), wówczas nabyłby Nieruchomość bezpośrednio od Sprzedającego, a stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości stałby się z mocy prawa jako właściciel Nieruchomości. Wówczas, przejście praw i obowiązków z umów najmu stałoby się jedynie określonym przepisami Kodeksu cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu, a nie efektem dodatkowego umownego przeniesienia tych praw i obowiązków. Z tego względu, przeniesienie, w ramach transakcji obejmującej Umowę Leasingu, praw i obowiązków z umów najmu jest jedynie operacją uzupełniającą, która jednak jest niezbędna do urzeczywistnienia założeń biznesowych, w których to Korzystającemu będą przypadać pożytki cywilne rzeczy (tj, czynsz najmu), co wynika z samej istoty i ekonomicznej treści leasingu nieruchomości.

Brak możliwości klasyfikacji Nieruchomości jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot Umowy Leasingu (podobnie jak przedmiot Umowy Sprzedaży) nie będzie mógł być klasyfikowany jak zorganizowana część przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Mając na uwadze powyżej opisaną definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot planowanej Umowy Leasingu nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy:

*   na przedmiot transakcji składać się będzie jedynie Nieruchomość (dodatkowo, na Korzystającego przenoszone będą jedynie prawa i obowiązki z umów najmu) Nieruchomość nie będzie wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Wnioskodawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie będzie ona stanowić także oddziału Wnioskodawcy wyodrębnionego w KRS, nabywane aktywa będą tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
*   w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Korzystającego praw z kluczowych umów (w tym umów z dostawcami mediów i dotyczących obsługi Nieruchomości),
*   nabywane aktywa nie będą w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż nie będą posiadać potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy;
*   Korzystający nie będzie mógł tylko i wyłącznie w oparciu o te składniki prowadzić działalności gospodarczej,
*   Korzystający nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Wnioskodawcy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, wydawane aktywa nie będą wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, przedmiot transakcji nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Konkluzję tę wzmacnia także fakt że Nieruchomość będzie stanowiła jeden z wielu składników majątku Wnioskodawcy służących mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na oddawaniu tych składników majątkowych osobom trzecim do odpłatnego używania i korzystania, w tym między innymi na podstawie umów leasingu.

W kontekście powyższego, należy także zaznaczyć, że w świetle obecnych regulacji, przedsiębiorstwo (czy też jego zorganizowana część) nie może być przedmiotem umowy leasingu w rozumieniu art. 7091 kodeksu cywilnego. Przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część nie jest ani rzeczą, ani nawet zbiorem rzeczy, co wynika wprost z przytoczonej wyżej definicji przedsiębiorstwa na gruncie Kodeksu cywilnego jako zbioru składników materialnych, jaki niematerialnych, Oznacza to, iż również z tego powodu, dostawa Nieruchomości nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Podsumowując, przedmiotem planowanej transakcji leasingu dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pytanie nr 3

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Wnioskodawca i Korzystający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części w stosunku, do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Warto także zaznaczyć, że na mocy 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po wybudowaniu Galerii przez poprzednika prawnego Sprzedającego jej powierzchnia została wynajęta najemcom, przy czym, pomiędzy dniem wynajęcia a dniem wydania Korzystającemu Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Usługi najmu powierzchni świadczone przez poprzednika prawnego Sprzedającego, a następnie przez Sprzedającego, podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okresie po wybudowaniu budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości, poprzednika prawnego Sprzedającego i Sprzedający ponosili nakłady na ulepszenie środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości, w stosunku do których przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, ale nakłady te nie przekraczały 30% wartości początkowej poszczególnych środków trwałych. Wnioskodawca nie planuje ponoszenia wydatków na ulepszenie Nieruchomości.

W rezultacie, co do zasady, doszło do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przy czym od pierwszego zasiedlenia do dnia wydania Korzystającemu Nieruchomości na podstawie Umowy Leasingu upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, zasadniczo dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego na podstawie Umowy Leasingu będzie podlegała zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz Wnioskodawca i Korzystający będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W świetle powyższego, Wnioskodawca i Korzystający będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części w stosunku, do których upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Pytanie nr 4

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Leasingu w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Dotyczyć to może tych powyższych składników majątkowych lub ich części, które nie były w przeszłości przedmiotem najmu - w rezultacie, na moment dostawy w ramach Umowy Leasingu upłynie okres krótszy niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż takim pierwszym zasiedleniem powinna być sprzedaż tych składników przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy.

Zakładając, że dostawę tych składników majątkowych w ramach Umowy Leasingu należy traktować odrębnie od dostawy innych aktywów, których pierwsze zasiedlenie miało miejsce dawniej niż 2 lata temu (przy czym obie grupy tych składników mogą znajdować się na jednej działce gruntu), dostawa składników majątkowych lub ich części, w stosunku, do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie cytowanych powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a, a więc będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

Zastosowania nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10, gdyż na moment dostawy w ramach Umowy Leasingu upłynie okres krótszy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Z kolei, brak możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wynika z faktu, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem powyższych składników majątkowych.

Dla porządku należy bowiem wskazać, iż w świetle art. 93 § l i 2 Ordynacji podatkowej, Sprzedający, łącząc się przez przejęcie ze swoim poprzednikiem prawnym, wstąpił we wszelkie przewidziane w przepisach prawa podatkowego prawa i obowiązki tegoż poprzednika prawnego. Należy zatem uznawać, iż dla celów stosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem Galerii przez jego poprzednika prawnego oraz z nakładami na ulepszenie poniesionymi przez poprzednika prawnego Oznacza to, iż do dostawy przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy składników majątkowych lub ich części, w stosunku, do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, powinno przysługiwać Wnioskodawcy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od tych składników lub ich części, zatem ich dostawa w ramach Umowy Leasingu przez Wnioskodawcę na rzecz korzystającego także podlegałaby opodatkowaniu VAT, a nie obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle powyższego, skoro sprzedaż powyższych składników majątkowych przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy powinna podlegać opodatkowaniu VAT, to Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od tych składników, zatem ich dostawa w ramach Umowy Leasingu przez Wnioskodawcę na rzecz Korzystającego także podlegać będzie opodatkowaniu VAT, a nie obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle powyższego, dostawa Nieruchomości w ramach Umowy Leasingu w odniesieniu do tych budynków, budowli lub ich części, w stosunku do których nie upłynęły 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia, będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.