Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-916/10-3/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-28
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; renta; spadek; zachowek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 28 lipca 2010 r. (data wpływu 30 lipca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości o tzw. rentę planistyczną – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości o kwotę zapłaconego zachowku oraz o tzw. rentę planistyczną.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Postanowieniem sądu rejonowego z dnia 22 sierpnia 2007 r. oraz postanowieniem sądu rejonowego z dnia 30 listopada 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie testamentu spadek po zmarłej w dniu 28 marca 2007 r. matce oraz po zmarłym w dniu 28 września 2007 r. ojcu.

Majątek spadkowy stanowiła nieruchomość położona w X na działce gruntu, oraz działki gruntu niezabudowane o łącznej powierzchni użytkowej 2,555 ha, dla której w sądzie rejonowym prowadzona jest księga wieczysta.

Matka Zainteresowanej na rzecz pięciu osób uczyniła w testamencie zapis, w ten sposób, że zobowiązała spadkobierczynię testamentową – Wnioskodawczynię – do nieodpłatnego przeniesienia na rzecz tych osób tytułem zapisu własności zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi nieruchomości położonej w X, stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 7.189 m2, objętej m.in. księgą wieczystą, prowadzoną przez sąd rejonowy - po 1/5 części na rzecz każdego z nich.

Natomiast Ojciec Zainteresowanej w testamencie dokonał zapisu na rzecz syna, zobowiązując Zainteresowaną do nieodpłatnego przeniesienia na Jego rzecz udziału wynoszącego 1/2 części własności zabudowanej nieruchomości położonej w X.

Następnie Wnioskodawczyni dokonała zgłoszenia nabycia własności nieruchomości do urzędu skarbowego, wnioskiem z dnia 12 września 2007 r. na kwotę 460.000,00 zł. a wnioskiem z dnia 21 grudnia 2007 r. na kwotę 480.000,00 zł. Zatem deklarowana łączna kwota nabycia wyniosła 940.000.00 zł.

Następnie umową sprzedaży nieruchomości z dnia 11 czerwca 2010 r., Wnioskodawczyni zbyła nabytą uprzednio w drodze spadku nieruchomość, za kwoty odpowiednio 800.000,00 zł. oraz za kwotę 1.700.000,00 zł - łączna kwota zbycia majątku spadkowego wynosiła 2.500.000.00 zł.

Z powyższej kwoty Zainteresowana wyliczyła na rzecz wszystkich uprawnionych do zachowku, należny im zachowek, pomimo, iż ww. uprawnieni do spadku z ustawy nie wystąpili na drogę sądową o zapłatę zachowku a jedynie zapowiedzieli taki zamiar. Stąd tez Wnioskodawczyni chcąc uniknąć kosztów sądowych każdemu z uprawnionych zapłaciła należny Mu zachowek, pomniejszając jego wartość o uczynione przez spadkodawców zapisy. Tak więc łączna wysokość należnego zachowku, po potraceniu zapisu, na rzecz każdego z uprawnionych wyniosła po 104.166,66 zł. Zachowek wypłacony jednak został w kwocie podwyższonej do 104,800,00 zł.

W przedstawionym stanie faktycznym może zaistnieć sytuacja związana z obowiązkiem uiszczenia na rzecz urzędu miasta tzw. renty planistycznej, stanowiącej równowartość 30% od różnicy w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę urzędu miasta a rzeczywistą wartością sprzedaży.

W powyższej sytuacji jeżeli urząd miasta wezwie Zainteresowaną do zapłacenia tzw. renty planistycznej to uzyskany przez Nią przychód zostanie pomniejszony dodatkowo o kwotę zapłaconej renty planistycznej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy zatem zachowek może zostać potrącony od kwoty stanowiącej podstawę do obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych, skoro w rzeczywistości wysokość zachowku pomniejsza dochód Wnioskodawczyni?
2.  Czy podatek dochodowy należy odprowadzić od całej kwoty uzyskanej z tytułu sprzedaży nieruchomości, nabytej uprzednio w drodze spadku po zmarłych rodzicach, czy też podatek dochodowy należy odprowadzić od różnicy pomiędzy kwotą zadeklarowaną jaką wartość spadku - łącznie 940.000.00 zł, a kwotą zbycia tejże nieruchomości - łączna wartość 2.500.000,00 zł? Czy też od różnicy pomiędzy kwotą zadeklarowaną jako wartość spadku, a kwotą faktycznie uzyskaną ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię z potrąceniem kwot uzyskanych ze sprzedaży przez uprawnionych do zapisu, co wynika z umowy sprzedaży?
3.  Wobec tego, czy renta planistyczna może stanowić koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skutkujący tym, że Zainteresowana może pomniejszyć kwotę stanowiącą podstawę do wyliczenia należnego do odprowadzenia podatku dochodowego o kwotę ewentualnie zapłaconej renty planistycznej?
4.  Czy ewentualna wysokość renty planistycznej, którą może zostać obciążona

Wnioskodawczyni może zostać potrącona od kwoty należnego do odprowadzenia podatku dochodowego, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze spadku po zmarłych rodzicach oraz czy Zainteresowana może dokonać tej czynności w związku ze sprzedażą nieruchomości, czy ewentualnie po wezwaniu przez organ do odprowadzenia renty planistycznej?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania dotyczące opisu zdarzenia przyszłego w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości o tzw. rentę planistyczną.

Natomiast w zakresie pytań dotyczących przedstawionego stanu faktycznego w zakresie możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości o kwotę zapłaconego zachowku w dniu 28 października 2010 r. została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-916/10-2/AJ.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeśli urząd miasta w przepisanym terminie wystąpi do Zainteresowanej z wezwaniem do zapłacenia renty planistycznej, która wynosi 30 % od różnicy w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę urzędu miasta a rzeczywistą wartością sprzedaży, to uzyskany przez ww. przychód zostanie dodatkowo pomniejszony o kwotę zapłaconej renty planistycznej.

Stąd też Zainteresowana kwotę stanowiącą podstawę do obliczenia należnego do odprowadzenia podatku dochodowego, winna móc pomniejszyć o kwotę ewentualnej koniecznej do zapłacenia renty planistycznej. Zabieg tego rodzaju winny możliwy być do wykonania, co najmniej w momencie odprowadzania podatku a ostatecznie po wezwaniu przez właściwy urząd miasta do uiszczenia renty planistycznej. Z tym, że wówczas wysokość podatku przypadającego proporcjonalnie na rentę planistyczną winna zostać zwrócona Wnioskodawczyni, jako kwota podatku nadpłaconego. W przeciwnym wypadku, spoczywające na Zainteresowanej ciężary podatkowe stanowiły by zbytnią dla ww. dolegliwość.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z powyższego wynika, że źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Stosownie jednak do art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Z powyższego wynika, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jej nabycia.

Stosownie do art. 924 z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dniem nabycia przez Wnioskodawczynię spadku jest data śmierci spadkodawców.

Z uwagi fakt, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w 2007 r., do przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust.1 ww. ustawy).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

W rozpatrywanym wniosku prawidłowe ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywać się będzie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (koszty odpłatnego zbycia) oraz art. 22 ust. 6d ww. ustawy (koszty uzyskania przychodu).

Przedstawiając we wniosku o wydanie interpretacji opis zdarzenia przyszłego Zainteresowana wskazała, iż w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości może zaistnieć sytuacja związana z obowiązkiem uiszczenia na rzecz urzędu miasta tzw. renty planistycznej, stanowiącej równowartość 30% od różnicy w wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę urzędu miasta a rzeczywistą wartością sprzedaży.

W powyższej sytuacji jeżeli urząd miasta wezwie Zainteresowaną do zapłacenia tzw. renty planistycznej to uzyskany przez Nią przychód zostanie pomniejszony dodatkowo o kwotę zapłaconej renty planistycznej.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że opłata planistyczna nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy. Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek uiszczenia przez Wnioskodawcę po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości opłaty planistycznej na rzecz gminy związany jest ze wzrostem wartości sprzedanej nieruchomości związanej ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a z kolei zapłata tej opłaty nie warunkuje zawarcie umowy sprzedaży, ani nie ma wpływu na ważność tej transakcji. Opłata ta ma wyłącznie charakter wtórny.

Natomiast jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia działki nabytej w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatekprzypada na nieruchomość.

Brak więc jest podstaw prawnych aby tzw. rentę planistyczną zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ nie jest ona nakładem, który zwiększyły wartość przedmiotowej nieruchomości.

Reasumując, renta planistyczna, którą to Wnioskodawczyni po naliczeniu zobowiązana będzie uiścić na rzecz gminy, nie będzie stanowiła ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości ani też kosztu uzyskania przychodu. Tym samym Zainteresowana nie może pomniejszyć przychodu jaki uzyska ze sprzedaży nieruchomości o tzw. rentę planistyczną.

Końcowo, należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.