Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-518/16-2/RM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-19
Teza: Opodatkowanie transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: grunty; ogrodzenie; prawo; studnia; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 11 lipca 2016 r. (data wpływu 15 lipca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego

*   **jest prawidłowe** w zakresie pytania 1, 2, 5 i 6 oraz
*   **jest nieprawidłowe** w zakresie pytania 3, 4, 7 i 8.

UZASADNIENIE

W dniu 15 lipca 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działek gruntu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest producentem i dostawcą sprzętu, oprogramowania oraz usług telekomunikacyjnych. Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce.

W ramach swojego majątku Spółka posiada 4 nieruchomości:

1.  niezabudowana działka o numerze ewidencyjnym 106/3, o obszarze 1,8559 ha (osiemnaście tysięcy pięćset pięćdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych), oznaczona w ewidencji gruntów jako „zurbanizowane tereny niezabudowane” (dalej: Działka 1).
2.  działka o numerze ewidencyjnym 103/10, o obszarze 0,3315 ha (trzy tysiące trzysta piętnaście metrów kwadratowych), na której znajduje się droga wewnętrzna, oznaczona w ewidencji gruntów jako „droga” (dalej: Działka 2),
3.  działka o numerze ewidencyjnym 103/15 o obszarze 0,1162 ha (jeden tysiąc sto sześćdziesiąt dwa metry kwadratowe) - działka powstała z wydzielenia z dużej działki 103/4, na której Spółka prowadzi działalność gospodarczą, przebiega przez nią ogrodzenie, które ma zostać przez kupującego rozebrane i przeniesione na granice działek; oznaczona w ewidencji gruntów jako „zurbanizowane tereny przemysłowe” (dalej: Działka 3),
4.  działka o numerze ewidencyjnym 103/13, o obszarze 2,0023 ha (dwadzieścia tysięcy dwadzieścia trzy metry kwadratowe), na której w rogu działki znajduje się niewielki kawałek strefy ochronnej z uwagi na umiejscowioną tam studnię głębinową, oznaczona w ewidencji gruntów jako „tereny przemysłowe” (dalej: Działka 4).

Droga wewnętrzna znajdująca się na Działce 2 została wybudowana w 1999 r. Jej budowa była realizowana przez firmę zewnętrzną. Z tytułu realizacji robót budowlanych Spółka otrzymywała faktury VAT. W tamtym czasie Spółka prowadziła działalność opodatkowaną VAT i, co do zasady, przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT. Droga została wybudowana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ogrodzenie znajdujące się na Działce 3 zostało wybudowane w 1995 r. Jego budowa była realizowana przez firmę zewnętrzną. Z tytułu wykonania ogrodzenia Spółka otrzymywała faktury VAT za prace wykonane przez firmę zewnętrzną. W tamtym czasie Spółka prowadziła działalność opodatkowaną VAT i, co do zasady, przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT. Droga została wybudowana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Studnia głębinowa znajdująca się na terytorium Działki 4 została zbudowana ok. 1988 r. (na pewno przed 1994 r.) i nie była w międzyczasie modernizowana lub ulepszana, natomiast podlegała naprawom (remontom).

Spółka posiada prawo użytkowania wieczystego wszystkich powyższych działek (dalej łącznie: Działki). Spółka nabyła do nich prawa w wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego wraz z całym jego majątkiem w jednoosobową spółkę skarbu państwa i późniejszej jej prywatyzacji, tj. sprzedaży inwestorowi zagranicznemu. Spółka jest następcą prawnym podmiotu powstałego po prywatyzacji.

Dla powyższych Działek brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Działki stanowią element majątku Spółki dedykowanego do działalności gospodarczej, pomimo faktu, że efektywnie nie są na co dzień wykorzystywane w bieżącej działalności.

Ani Działki ani znajdujący się na nich majątek nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w szczególności nie były przedmiotem transakcji sprzedaży, wynajmu, dzierżawy, itp. Spółka wykorzystywała Działki wyłącznie dla własnych potrzeb.

Spółka klasyfikuje dla potrzeb prowadzonej działalności i dla potrzeb podatku od nieruchomości drogę wewnętrzną (na Działce 2), ogrodzenie (na Działce 3) oraz studnię głębinową (na Działce 4) jako budowle. Spółka płaci z tytułu posiadanych Działek podatek od nieruchomości.

Stawki podatku od nieruchomości w zakresie omawianych Działek są liczone jak od nieruchomości wykorzystywanych do celów gospodarczych. Spółka płaci również w zakresie posiadanych Działek opłatę z tytułu użytkowania wieczystego.

Spółka planuje dokonać sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wszystkich Działek na rzecz spółki O. Spółka Akcyjna Spółka Komandytowa (dalej: Nabywca) wraz ze znajdującymi się na nich budowlami.

Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce.

Nabywca planuje zakup Działek od Spółki dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nabywca posiada pełne prawo do odliczenia podatku VAT.

Nabywca nie planuje występować o decyzję o warunkach zabudowy, tylko czeka na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż Działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT?
2.  Czy z tytułu zakupu Działki 1 Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1?
3.  Czy sprzedaż Działki 2 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT?
4.  Czy z tytułu zakupu Działki 2 Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1?
5.  Czy sprzedaż Działki nr 3 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT?
6.  Czy z tytułu zakupu Działki 3 Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1?
7.  Czy sprzedaż Działki nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT?
8.  Czy z tytułu zakupu Działki 4 Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1

Sprzedaż Działki 1 będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Ad.2

Z tytułu zakupu Działki 1 Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Ad. 3

Sprzedaż Działki 2 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Ad. 4

Z tytułu zakupu Działki 2 Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust.1.

Ad.5

Sprzedaż Działki 3 będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Ad. 6

Z tytułu zakupu Działki 3 Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Ad. 7

Sprzedaż Działki 4 będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Ad. 8

Z tytułu zakupu Działki 4 Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Uzasadnienie do stanowiska nr 1 i 2.

Jak zostało wskazane, na Działce 1 o numerze ewidencyjnym 106/3 nie znajdują się żadne budynki ani budowle.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT tereny budowlane, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego o sposobie opodatkowania VAT sprzedaży danego gruntu nie decyduje faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu lub planowany sposób wykorzystania tego gruntu przez nabywcę. Zgodnie bowiem z przytoczonymi przepisami ustawy o VAT znaczenie ma jedynie przeznaczenie terenu, jakie zostało mu nadane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak zostało wskazane, w stosunku do Działki 1 brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jednocześnie Nabywca nie planuje występować o decyzję o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji powyższego, Działka 1 nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i, tym samym, będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Spółka pragnie podkreślić, iż na sposób opodatkowania transakcji nie będzie miał wpływu fakt, iż w ewidencji gruntów działka jest określona jako „zurbanizowane tereny niezabudowane”.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r. (nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD/58639). W interpretacji tej Minister Finansów wskazał, iż dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego ani planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu od podatku.

W świetle powyższego, należy uznać, iż sprzedaż Działki 1 o numerze ewidencyjnym 106/3 będzie zwolniona od VAT.

W związku z faktem, iż sprzedaż Działki 1 będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu Działki 1. W przypadku omawianej transakcji nie wystąpi bowiem w ogóle podatek naliczony VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Uzasadnienie do stanowiska nr 3 i 4.

Na Działce 2 o numerze ewidencyjnym 103/10 znajduje się droga wewnętrzna. Działka została oznaczona w ewidencji gruntów jako „droga”.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części taki budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia budynku lub budowli. Taka definicja znajduje się natomiast w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: prawo budowlane). Spółka klasyfikuje dla potrzeb prowadzonej działalności i dla potrzeb podatku od nieruchomości drogę znajdującą się na działce o numerze 103/10 jako budowlę.

W świetle powyższego, w przypadku sprzedaży Działki 2, na której znajduje się droga wewnętrzna, taka transakcja będzie stanowiła z perspektywy VAT sprzedaż budowli. Wartość gruntu zostanie natomiast włączona do podstawy opodatkowania sprzedawanej budowli.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane, Działka 2 oraz znajdująca się na niej droga nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w szczególności nie były przedmiotem transakcji sprzedaży, wynajmu, dzierżawy, itp. Spółka wykorzystywała tą nieruchomość wyłącznie dla własnych potrzeb. Jednocześnie, Spółka nie dokonywała ulepszeń/modernizacji drogi wewnętrznej znajdującej się na Działce 2.

W świetle powyższego, należy uznać, że nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia drogi wewnętrznej. W konsekwencji, w przedmiotowym zakresie nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT przewidują w takiej sytuacji potencjalną możliwość zastosowania drugiego zwolnienia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak zostało wskazane, Spółka wybudowała drogę w latach 1998-1999. Z tytułu realizacji robót budowlanych Spółka otrzymywała faktury VAT. W okresie budowy drogi wewnętrznej Spółka prowadziła działalność opodatkowaną VAT i, co do zasady, przysługiwało jej prawo do odliczenia VAT. Jednocześnie droga została wybudowana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Należy więc uznać, że Spółce przysługiwało prawo do odliczenia VAT w zakresie wybudowanej drogi. W konsekwencji powyższego, Spółka nie będzie mogła również zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Tym samym, sprzedaż Działki 2 o numerze ewidencyjnym 103/10 będzie podlegała opodatkowaniu stawką 23% VAT.

Nabywca tej nieruchomości jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce. Nabywca planuje zakup Działki 2 od Spółki dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w celu wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Nabywcy przysługuje pełne prawo do odliczenia VAT.

W konsekwencji powyższego, należy uznać, iż Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie do stanowiska nr 5 i 6.

Przez Działkę 3 o numerze ewidencyjnym 103/15 przebiega ogrodzenie, które ma zostać przez Nabywcę rozebrane i przeniesione na granicę pomiędzy Działką 3 i sąsiadującą z nią działką należącą do Spółki.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części taki budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W celu więc określenia zasad opodatkowania przedmiotowej nieruchomości należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy omawiana działka stanowi grunt zabudowany czy niezabudowany.

W ocenie Spółki, sprzedaż Działki 3 powinna być uznana za sprzedaż nieruchomości niezabudowanej. Przemawiają za tym następujące argumenty:

1.  Nabywca jest zainteresowany nabyciem gruntu, a nie znajdującego się na nim ogrodzenia,
2.  ogrodzenie będzie rozebrane przez Nabywcę i przeniesione w inne miejsce,
3.  ogrodzenie służy wyłącznie wyznaczeniu granic nieruchomości gruntowej i samo w sobie nie może decydować o uznaniu danej nieruchomości za zabudowaną.

Zagadnienie sprzedaży gruntu, na którym znajduje się ogrodzenie było przedmiotem wielu interpretacji indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. W wydawanych interpretacjach organy podatkowe prezentują stanowisko, że w związku z faktem, że ogrodzenie zostało wymienione w definicji urządzenia budowlanego (zawartej w prawie budowlanym), nie może ono być uznane za budowlę nawet, jeżeli jest to jedyny obiekt na danym gruncie. W konsekwencji, sprzedaż działki z ogrodzeniem należy traktować jak sprzedaż gruntu niezabudowanego.

Takie stanowisko zostało przedstawione w następujących interpretacjach:

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 10 czerwca 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-225/15-4/AO),

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 maja 2015 r. (sygn. IPPP2/4512-261/15-2/AO) oraz

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2013 r. (IPPP1/443-754/13-5/PR).

Ponadto, Spółka pragnie wskazać na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2012 r. (sygn. I FSK 918/11), gdzie w uzasadnieniu NSA wskazał, cyt.: „sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie. W tym zakresie należy jednocześnie wskazać, iż omawiane ogrodzenie będzie demontowane i przenoszone na miejsce, w którym będzie mogło stanowić oddzielenie pomiędzy dwoma działkami.”

W świetle powyższego, nie ulega wątpliwości, że ogrodzenie znajdujące się na Działce 3 nie stanowi głównego przedmiotu sprzedaży w omawianej transakcji. Nabywca Działki 3 jest zainteresowany zakupem gruntu, natomiast własność ogrodzenia zostanie przeniesiona razem ze sprzedawaną działką. Dodatkowo należy zaznaczyć, że omawiane ogrodzenie zostanie rozebrane przez Nabywcę i przeniesione w miejsce, w którym będzie oddzielało Działkę 3 od działki pozostającej we władaniu Spółki.

W świetle powyższego należy uznać, iż dostawa Działki 3 stanowi dostawę terenu niezabudowanego.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W świetle powyższego o sposobie opodatkowania VAT sprzedaży danego gruntu nie decyduje faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu lub planowany sposób wykorzystania tego gruntu przez nabywcę. Zgodnie bowiem z przytoczonymi przepisami ustawy o VAT znaczenie ma jedynie przeznaczenie terenu, jakie zostało mu nadane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak zostało wskazane, w stosunku do Działki 3 brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jednocześnie Nabywca nie planuje występować o decyzję o warunkach zabudowy do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W świetle powyższego, Działka 3 nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 2 pkt 33 ustawy o VAT i, tym samym, będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r. (nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD/58639). W interpretacji tej Minister Finansów wskazał, iż dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego ani planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu od podatku.

W konsekwencji, należy uznać, iż sprzedaż Działki 3 o numerze ewidencyjnym 103/15 będzie zwolniona od VAT.

W związku z faktem, iż sprzedaż Działki 3 będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu Działki 3. W przypadku omawianej transakcji nie wystąpi bowiem w ogóle podatek naliczony VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

Uzasadnienie do stanowiska nr 7 i 8.

Na Działce 4 o numerze ewidencyjnym 103/13 znajduje się niewielki kawałek strefy ochronnej z uwagi na umiejscowioną tam studnię głębinową.

Zgodnie z art. 29 ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia budynku lub budowli. Taka definicja znajduje się natomiast w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: prawo budowlane).

Studnia głębinowa jest klasyfikowana przez Spółkę jako budowla dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej oraz rozliczeń w zakresie podatku od nieruchomości.

W konsekwencji powyższego, należy uznać, iż w zakresie sprzedaży Działki 4 dochodzi do sprzedaży budowli w postaci studni. W takim przypadku zastosowanie powinny znaleźć przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 zwalnia się od opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Działka 4 o numerze 103/13 oraz znajdująca się na niej studnia nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu, a w szczególności nie były przedmiotem transakcji sprzedaży, wynajmu, dzierżawy, itp.

W świetle powyższego, należy uznać, że nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia studni głębinowej znajdującej się na Działce 4. W konsekwencji, w przedmiotowym zakresie nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W takim przypadku, należy zweryfikować, czy możliwe będzie zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak zostało wskazane, Spółka wybudowała studnię w 1988 r., kiedy w Polsce nie funkcjonował jeszcze w Polsce podatek VAT. W konsekwencji, należy uznać, że Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do wybudowanej studni. Jednocześnie, studnia nie była przez Spółkę w międzyczasie modernizowana, ulepszana (podlegała jedynie naprawom i remontom). Tym samym, sprzedaż Działki 4, na której znajduje się studnia będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w aktualnej linii interpretacyjnej organów podatkowych. W wydawanych interpretacjach organy potwierdzają, że zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a znajduje zastosowanie do przypadków, gdy sprzedawca nabył budynki lub usługi, w zakresie prowadzonej budowy tych budynków, na podstawie transakcji niepodlegającej VAT.

Takie stanowisko zostało potwierdzone w następujących interpretacjach:

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 stycznia 2011 r. (sygn. IPPP3/443-1000/10-6/LK);

*   interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 grudnia 2014 r. (sygn.ILPP1/443-801/14-2/AS).

W świetle powyższego, sprzedaż Działki 4 o numerze ewidencyjnym 103/13 będzie podlegała zwolnieniu od VAT.

W związku z faktem, iż sprzedaż Działki 4 będzie podlegała zwolnieniu od VAT, Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu zakupu Działki 4. W przypadku omawianej transakcji nie wystąpi bowiem w ogóle podatek naliczony VAT, który mógłby podlegać odliczeniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe w zakresie pytania 1, 2, 5 i 6 oraz jest nieprawidłowe w zakresie pytania 3, 4, 7 i 8.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, stosownie do art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej ustawodawca przewidział zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym przez teren budowlany, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tak więc ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku w oparciu o wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ww. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W kwestii rozumienia pojęcia „pierwsze zasiedlenie” wypowiedział się NSA w wyroku o sygn. I FSK 382/14 z dnia 14 maja 2015 r. W opinii Sądu, definicja „pierwszego zasiedlenia (zajęcia)” zawarta w Dyrektywie 112 ma charakter autonomiczny. Zatem nie było konieczne jej definiowanie w ustawie o VAT, poza przypadkami wskazanymi w treści art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 112, czyli przebudowy budynku. Zdaniem Sądu polski ustawodawca nie miał uprawnienia do precyzowania warunków zastosowania kryterium pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do sytuacji zaistniałych po wybudowaniu budynku. Stwierdzono też, że polski ustawodawca przekroczył granice swobodnego uznania pozbawiając podatników – takich jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy – zwolnienia z VAT. W konsekwencji, w kontekście analizowanej sprawy, a więc wybudowania i przyjęcia do użytkowania budynku Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT”. Naczelny Sąd Administracyjny uznał więc, że skoro spółka użytkowała w części budynek na potrzeby działalności gospodarczej i czyniła to przez kilka lat, to spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia od VAT na zasadach wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca umożliwił podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z tym gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z obniżonej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej stawki korzysta również dostawa gruntu, na którym dany budynek (budowla) jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.).

Z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy, wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Budynkiem natomiast jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Stosownie zaś do art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Ponadto, w pkt 9 ww. artykułu ustawy Prawo budowlane znajduje się definicja urządzenia budowlanego, przez który należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w wyniku przekształcenia przedsiębiorstwa państwowego, wraz z całym jego majątkiem, w jednoosobową spółkę skarbu państwa i późniejszej jej prywatyzacji, tj. sprzedaży inwestorowi zagranicznemu, Wnioskodawca nabył prawo użytkowania wieczystego działek położonych w Bydgoszczy. Spółka planuje dokonać sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek wraz ze znajdującymi się na nich budowlami na rzecz spółki O. Spółka Akcyjna Spółka Komandytowa. Przedmiotem planowanej transakcji będzie:

*   prawo użytkowania wieczystego działki niezabudowanej o nr ewidencyjnym 106/3, oznaczonej w ewidencji gruntów jako „zurbanizowane tereny niezabudowane” (Działka 1),

*   prawo użytkowania wieczystego Działki 2 o nr ewidencyjnym 103/10, na której znajduje się droga wewnętrzna,

*   prawo użytkowania wieczystego Działki 3 o nr ewidencyjnym 103/15, oznaczonej w ewidencji gruntów jako „zurbanizowane tereny przemysłowe”, przez którą przebiega ogrodzenie, które ma zostać przez Kupującego rozebrane i przeniesione na granicę działek; działka powstała z wydzielenia z dużej działki 103/4, na której Spółka prowadzi działalność gospodarczą,

*   prawo użytkowania wieczystego Działki 4 o nr ewidencyjnym 103/13, oznaczonej w ewidencji gruntów jako „tereny przemysłowe”, w rogu której znajduje się niewielki kawałek strefy ochronnej z uwagi na umiejscowioną tam studnię głębinową.

Dla powyższych Działek brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Droga wewnętrzna znajdująca się na Działce 2 została wybudowana w 1999 r. dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ogrodzenie znajdujące się na Działce 3 zostało wybudowane w 1995 r. Studnia głębinowa zlokalizowana na Działce 4 została zbudowana ok. 1988 r. (na pewno przed 1994 r.) i nie była w międzyczasie modernizowana lub ulepszana, natomiast podlegała naprawom (remontom). Działki stanowią element majątku Spółki dedykowanego do działalności gospodarczej. Zarówno przedmiotowe Działki jak również znajdujący się na nich majątek nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w szczególności nie były przedmiotem transakcji sprzedaży, wynajmu, dzierżawy, itp. Spółka wykorzystywała Działki wyłącznie dla własnych potrzeb.

Dla potrzeb prowadzonej działalności i dla potrzeb podatku od nieruchomości Wnioskodawca klasyfikuje drogę wewnętrzną zlokalizowaną na Działce 2, ogrodzenie znajdujące się na Działce 3 oraz oraz studnię głębinową na Działce 4 jako budowle.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą, m.in. opodatkowania transakcji zbycia opisanych Działek.

Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest opodatkowanie transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Działki 1.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa Działki 1 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jak wskazał Wnioskodawca, Działka 1 jest działką niezabudowaną, dla której brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i dla której nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zatem skoro Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, to oznacza, że Działka 1 nie jest terenem budowlanym, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym transakcja przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Działki 1 spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. pkt 9 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Przedmiotem zapytania jest również opodatkowanie sprzedaży Działki 3.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przez Działkę 3 przebiega ogrodzenie, które Kupujący zamierza rozebrać i przenieść na granice działek.

W tym miejscu należy odwołać się do regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane. W art. 3 pkt 3 ww. ustawy, ustawodawca zdefiniował pojęcie budowli, wskazując przy tym wykaz obiektów budowlanych, które należy uznać za budowle. W katalogu tym jednak nie zostało wymienione ogrodzenie, co oznacza, że stanowi ono odmienny rodzaj obiektu niż budowla. Należy zauważyć, że ogrodzenie zostało przez ustawodawcę zaklasyfikowane do urządzeń budowlanych, tj. urządzeń technicznych związanych z obiektem budowlanym (art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane). Zatem skoro ogrodzenie nie stanowi samodzielnej budowli, którą uznaje się za towar na gruncie podatku VAT a ponadto z opisu sprawy nie wynika, że na ww. działce znajdują się inne budynki, budowle lub ich części, to w konsekwencji sprzedaż działki z ogrodzeniem należy traktować jak sprzedaż gruntu niezabudowanego. Jednocześnie z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że w stosunku do Działki 3 brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Tym samym stwierdzić należy, że Działka 3 nie wypełnia definicji terenu budowlanego, o którym mowa art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji więc transakcja przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Działki 3 spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z podatku, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 należy uznać za prawidłowe.

Przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest również opodatkowanie transakcji przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Działki 2 i Działki 4 wraz ze znajdującymi się na nich budowlami.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że na Działce 2 znajduje się droga wewnętrzna, która została wybudowana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej w 1999 r. Z kolei na Działce 4 zlokalizowana jest studnia głębinowa, która została zbudowana ok. 1988 r. Jak wskazał Wnioskodawca zarówno Działki jak również znajdujący się na nich majątek nie były przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a w szczególności nie były przedmiotem transakcji sprzedaży, wynajmu, dzierżawy, itp. Spółka wykorzystywała je wyłącznie dla własnych potrzeb. Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do sprzedaży drogi wewnętrznej oraz studni głębinowej, które mają być przedmiotem planowanej transakcji, wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Z wniosku wynika, że w odniesieniu do przedmiotowych budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia, bowiem Spółka wybudowała je i wykorzystywała dla własnych potrzeb. Jednocześnie, co istotne, nie ponoszono żadnych wydatków na ulepszanie i modernizację wyżej wymienionych budowli. Tym samym dostawa drogi wewnętrznej oraz studni głębinowej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy bowiem w analizowanej sprawie nie zaistniały wyjątki przedstawione w ww. przepisie, tj. planowana dostawa ww. budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT lub przed nim oraz od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, że dostawa budowli, tj. drogi wewnętrznej zlokalizowanej na Działce 2 oraz studni głębinowej usytuowanej na Działce 4 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy - w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - ze zwolnienia z podatku korzysta również grunt, na którym są one posadowione.

Przy czym, zauważyć należy, że przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Strony transakcji będą miały możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej budowli, tj. drogi oraz studni głębinowej. W sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z ww. prawa i zrezygnują ze zwolnienia z podatku, planowana transakcja w ww. zakresie, będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. Z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, będzie wówczas objęte zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budowle.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca uważa, że w odniesieniu do planowanej transakcji zbycia Działki 2, na której zlokalizowana jest droga wewnętrzna nie ma zastosowania zwolnienie z opodatkowania wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jak również zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a, w związku z czym transakcja zbycia Działki 2 podlega opodatkowaniu stawką podstawową VAT, tj. 23% oraz z uwagi na fakt, że zdaniem Wnioskodawcy transakcja zbycia Działki 4, na której usytuowana jest studnia głębinowa podlega zwolnieniu z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 3 oraz pytania 7 należy uznać za nieprawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Działek, o których mowa w niniejszym wniosku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika ze złożonego wniosku, Nabywca - zarejestrowany czynny podatnik VAT - planuje zakup przedmiotowych Działek dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Zatem należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, określona w art. 86 ust. 1 ustawy, jaką jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Niemniej jednak, z uwagi na fakt, że dostawa Działki 1 i Działki 3 podlegać będzie zwolnieniu z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie, w stosunku do transakcji zbycia Działki 1 i Działki 3 znajdzie zastosowanie wyłączenie z prawa do odliczenia VAT naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy zgodnie, z którym Nabywcy nie przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Działki 1 i Działki 3 (pytanie 2 i 6) należy uznać za prawidłowe.

Jednocześnie, jak wykazano w niniejszej interpretacji, w odniesieniu do dostawy Działki 2 i Działki 4 znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w stosunku do dostawy Działki 2 i Działki 4, wówczas Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu nabycia Działki 2 i Działki 4 na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Natomiast, w przypadku gdy Zainteresowani nie zrezygnują z powyższego zwolnienia, wskutek czego dostawa Działek 2 i 4 zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będzie podlegała zwolnieniu z podatku, wówczas na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy Nabywcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. Działek.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 4 i 8 należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U z 2016 r. poz. 846). Skargę do WSA wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcie naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.