Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-394/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-06-09
Teza: Czy osiągnięty w wyniku sprzedaży nieruchomości przychód można przeznaczyć w części na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu przed dniem uzyskania przychodu oraz w części na cele mieszkaniowe?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2008r. (data wpływu do tut. Biura 25 lutego 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego w części na spłatę kredytu hipotecznego i w części na cele mieszkaniowe - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lutego 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego w części na spłatę kredytu hipotecznego i w części na cele mieszkaniowe. W związku z brakami formalnymi pismem z dnia 13 maja 2008r. Znak: IBPP1/443-330/08/MS wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 29 maja 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W lutym 1993r. wnioskodawca wraz z żoną w drodze darowizny otrzymał udział wynoszący 6/8 we współwłasności działki budowlanej. W sierpniu 1998r. dokupili 1/8 części przedmiotowej nieruchomości, a w sierpniu 2001r. kolejny i ostatni udział wynoszący 1/8. Od 1994r. do dnia dzisiejszego powyższa działka jest przedmiotem dzierżawy. Od 1998r. do stycznia 2002r. wnioskodawca wraz z żoną oszczędzał w kasie mieszkaniowej BPH. Z tego tytułu, korzystając z ulgi na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dokonali odliczeń od podatku dochodowego następujących kwot: w 1998r. – 3.000zł, w 1999r. – 1.998 zł, w 2000r. – 2.772 zł, w 2001r. – 4.689 zł, co łącznie daje kwotę 12.459 zł. Pieniądze z kasy mieszkaniowej BPH wycofali 25 lutego 2002r. i przeznaczyli na zakup 1/2 udziału we współwłasności działki budowlanej nr 148/3 o powierzchni 2.721m2, na której mieli realizować inwestycję w postaci budowy domu mieszkalnego. Niemniej na skutek wygaśnięcia miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego, działka uzyskała charakter rolny. W sierpniu 2004r. została jednak wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. W lutym 2006r. działka nr 148/3 została podzielona geodezyjnie na dwie działki – 148/5 o powierzchni 1.361m2 oraz 148/6 o powierzchni 1.360m2, a we wrześniu i listopadzie 2006r. zatwierdzono projekty budowlane. Natomiast w grudniu 2006r. została zniesiona współwłasność nieruchomości (składającej się już z dwóch działek – 148/6 i 148/5) przez jej podział, w wyniku czego działka 148/6 została przyznana na własność wnioskodawcy i jego żony (wspólność ustawowa małżeńska). W kwietniu 2007r. małżonkowie zawarli umowę kredytu mieszkaniowego na budowę domu jednorodzinnego na wskazanej działce.

Ponadto w lipcu 2004r. małżonkowie zawarli warunkową umowę kupna od osoby trzeciej udziału w wysokości 57/100 w działce rolnej o nr 21/3 o powierzchni 1.639m2, a w sierpniu 2004r. została zawarta definitywna umowa przeniesienia własności tego udziału. W listopadzie 2007r. postanowieniem sądu rejonowego została zniesiona współwłasność wskazanej nieruchomości poprzez jej podział na działki 21/8 o powierzchni 705m2 i działkę 21/9 o powierzchni 934m2, a małżonkom została przyznana własność działki 21/9 odpowiadająca dotychczas zajmowanej części. W styczniu 2008r. wystąpili z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla tej działki, oraz z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Wszelkie opisane czynności związane z obrotem nieruchomościami były dokonywane na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, oraz wszelkie zakupy nieruchomości dokonywane były z majątku wspólnego. Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż działki o numerze 21/9 będzie podlegać podatkowi dochodowemu i w jakiej stawce, w szczególności czy będzie zwolniona z podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia całej kwoty na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu, względnie przeznaczenia części kwoty na spłatę kredytu, a części wprost na budowę domu?

Zdaniem wnioskodawcy dochód uzyskany ze sprzedaży działki będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych według stanu prawnego sprzed 1 stycznia 2007r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia ruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Prawo własności nieruchomości składającej się z działki 21/9 nabyli w 2004r. Nie ma przy tym znaczenia, iż pierwotnie był to udział we współwłasności większej nieruchomości (działki 21/3), która została następnie podzielona na dwie działki w wyniku zniesienia współwłasności w 2007r. przysługuje im bowiem prawo własności do tej samej nieruchomości, a jedynie zmieniło się jej oznaczenie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu przed 2007r., źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 tej ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. e), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. W niniejszym stanie faktycznym kwota uzyskana ze sprzedaży będzie przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę własnego budynku mieszkalnego położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte), a w wypadku wystąpienia nadwyżki ceny – bezpośrednio na ten cel. Z tego względu przychód uzyskany ze sprzedaży działki będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych – niezależnie od jego wysokości, jeżeli zostanie przeznaczony na powyższe cele.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z treści wniosku wynika, że w 2004r. wnioskodawca wraz z żoną nabył udział wynoszący 57/100 w działce rolnej o nr 21/3 o powierzchni 1.639m2. Oznacza to, że udział małżonków w tej działce obejmował 934,23m2. W listopadzie 2007r. została zniesiona współwłasność wskazanej działki poprzez podział na działkę nr 21/8 o powierzchni 705m2 i działkę nr 21/9 o powierzchni 934m2. Małżonkom została przyznana własność działki nr 21/9 odpowiadająca wysokości posiadanego udziału w działce przed podziałem.

Z powyższego wynika, że w wyniku zniesienia współwłasności małżonkowie otrzymali działkę odpowiadającą wielkością ich udziałowi we współwłasności. W takim przypadku za datę nabycia działki otrzymanej w wyniku zniesienia współwłasności uważa się datę nabycia udziału we współwłasności, czyli rok 2004. Tym samym w niniejszej sprawie będą miały zastosowanie przepisy w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. W myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny w terminie 14 dni od daty sprzedaży, za wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na:

a)*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, e)
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość nabytą w 2004r., a uzyskany przychód przeznaczyć na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w kwietniu 2007r. na budowę domu jednorodzinnego. Ewentualną nadwyżkę uzyskanego przychodu wnioskodawca przeznaczy bezpośrednio na budowę domu. Jeżeli więc środki uzyskane ze sprzedaży działki o numerze 21/9, w przeciągu 2 lat od tejże sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego oraz na inne cele mieszkaniowe wskazane w cytowanych powyżej przepisach przychód uzyskany ze sprzedaży będzie w całości zwolniony od podatku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.