Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-1.4012.584.2020.1.SL
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-04
Teza: 1. uznanie Sprzedających za podatników podatku VAT, 2. opodatkowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT 3. prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki zabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 26 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT, opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT, opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działki zabudowanej.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana W.C.

*   Zainteresowanych niebędących stroną postępowania: A. Sp. z o.o. Panią J.C.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 1 października 2020 r. podpisana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży (dalej: „Umowa”), na podstawie której A. Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) ma nabyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej - działkę gruntu nr 1 z obrębu ewidencyjnego (…), położoną w miejscowości (…), przy ul. (…), objętą księgą wieczystą KW nr (…), oraz posadowiony na ww. działce budynek, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Działka gruntowa oraz posadowiony na niej budynek nazywane są dalej „Nieruchomością”. Dla budynku nie została założona odrębna księga wieczysta, a także budynek nie został ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z Umową, Nieruchomość zostanie nabyta od dwóch osób fizycznych (dalej łącznie zwani: „Sprzedającymi”), tj. Pana W. C. oraz Pani J.C. - będących właścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych (do momentu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający staną się wyłącznymi właścicielami Nieruchomości). Na potrzeby niniejszego wniosku, Sprzedający i Kupujący są łącznie zwani „Wnioskodawcami”.

W księdze wieczystej znajdują się następujące wpisy:

*   w dziale I-O, w rubryce: sposób korzystania wpisano: B - tereny mieszkaniowe;
*   w dziale I-Sp wpisane są dane wynikające z prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej, zgodnie z którymi Nieruchomość Gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na cele zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy na okres do dnia 21 (dwudziestego pierwszego) kwietnia 2114 (dwa tysiące sto czternastego) roku;
*   w dziale II:
    1.  prawo własności ujawnione jest na rzecz Miasta (…)na podstawie: dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (…)oraz decyzji Wojewody (…) nr (…) z dnia 9 kwietnia 1992 roku stwierdzającej nabycie z mocy prawa mienia komunalnego wraz z kartą inwentaryzacyjną oraz na podstawie art. 20 ust. 1 i 3 z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju Miasta (Dz. U. nr 41, poz. 361);
    2.  prawo użytkowania wieczystego ujawnione jest na rzecz: J.C. w udziale 3/8 oraz na rzecz W.C., w udziale 3/8 oraz na rzecz Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta (…) w udziale 2/8; na podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste udokumentowanej aktem notarialnym (…) nr (…) sporządzonym w dniu 21 kwietnia 2015 r. przez (…), Notariusza w (…), w wypisie przy niniejszym akcie okazanej.

Nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Urząd (…), Biuro (…) działka gruntu nr ew. 1 o obszarze 1.544 m2 stanowi tereny zabudowane. Nieruchomość jest zabudowana pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, składającym się z części frontowej, oficyny prawej, oficyny lewej oraz oficyny poprzecznej, o powierzchni mieszkalnej 2.823,62 m2 i powierzchni usługowej 122,98 m2; w Budynku znajduje się 70 lokali mieszkalnych i 4 lokale usługowe (zwanych w dalszej części niniejszej Umowy łącznie „Lokalami”), przy czym Lokale są opróżnione i wolne od osób trzecich, za wyjątkiem 11 lokali, które zajmowane są przez osoby trzecie bezumownie zwanych w dalszej części umowy odpowiednio „Lokalami Zajętymi” i „Lokatorami”.

Zgodnie z opracowaniem sporządzonym przez architekta (…) Spółka Jawna w (…) („Opracowanie”), na zlecenie Sprzedających, powierzchnia mieszkalna i powierzchnia usługowa w Budynku możliwa do uzyskania po przebudowie/remoncie Budynku wynosi odpowiednio: 3171,42 m2 (PUM) oraz 122,98 m2 (PUU).

Budynek nie jest obciążony żadnymi umowami najmu ani dzierżawy, a Lokatorzy zajmują Lokale Zajęte bez podstawy prawnej, w związku z czym w stosunku do wszystkich Lokatorów toczą się postępowania o eksmisję lub uzyskano już stosowne orzeczenia sądu nakazujące opróżnienie Lokalu, a nadto w niektórych Lokalach zameldowane są osoby trzecie.

Budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków utworzonej na mocy Zarządzenia nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia 24 lipca 2012 r. w sprawie założenia ewidencji zabytków Miasta (…) oraz toczy się postępowanie w sprawie wpisu Budynku do rejestru zabytków prowadzonego na podstawie ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r., poz. 282, ze zm.), wszczęte z urzędu w dniu 6 maja 2020 roku przez (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Budynek znajduje się na terenie układu urbanistycznego i zespołu budowlanego (…) podlegającego ochronie poprzez ujęcie w ewidencji zabytków, o której mowa w ust. 2 lit. f) powyżej.

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (…) wydał w dniu 8 września 2017 r. decyzję nr (…) nakazującą opróżnienie Budynku z uwagi na występujące zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia (…), która została wyposażona w rygor natychmiastowej wykonalności i do dziś nie została wykonana w całości.

W ocenie Sprzedających, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej uległo przekształceniu w prawo własności na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r., poz. 1716, ze zm.), natomiast zgodnie ze stanowiskiem Miasta (…), na skutek ww. ustawy nie doszło do przekształcenia, z uwagi na wydaną w dniu 8 września 2017 r. decyzję Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w (…) nr (…) nakazującą opróżnienie Budynku (…).

W stosunku do Nieruchomości toczą się następujące postępowania administracyjne w sprawie wznowienia postępowania zakończonego decyzją Prezydenta Miasta (…) nr (…) z dnia 26 listopada 2013 r. o ustanowieniu użytkowania wieczystego Nieruchomości Gruntowej na rzecz J.C., W.C. oraz Skarbu Państwa:

*   postępowanie wszczęte na wniosek wnioskodawców: W.G. i J. M. z dnia 15 marca 2018 r.,

*   postępowanie wszczęte na wniosek wnioskodawców R.D., L.D. oraz M.D. z dnia 19 marca 2018 r.

W wyżej wymienionych postępowaniach wnioskodawcy podnoszą, iż użytkowanie wieczyste zostało ustalone na rzecz osób nieuprawnionych z uwagi na treść umowy przelewu wierzytelności z dnia 16 listopada 1954 r. zawartej przez K.C. (poprzednika prawnego J. i W. C. ze S.D., M.W. oraz S.W.

Pismem z dnia 21 września 2017 r. Urząd (…) wniósł o stwierdzenie nieważności decyzji SKO w (…) z dnia 22 maja 2001 r., (…) dot. stwierdzenia nieważności Decyzji Prezydium (…) z dnia 25 listopada 1952 r. znak: (…) oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 6 lipca 1953 r. rozpoznających odmownie wniosek dekretowy w stosunku do nieruchomości przy ul. (…). W uzasadnieniu pisma wskazano, iż decyzja SKO skierowana została do osoby niebędącej stroną, tj. M.W.

W stosunku do Nieruchomości toczy się przed Sądem Rejonowym dla (…) I Wydziałem Cywilnym, sygn. akt (…) postępowanie o zniesienie współwłasności Nieruchomości wszczęte na wniosek Sprzedających, przy uczestnictwie Skarbu Państwa. Sprzedający złożyli wniosek o zniesienie współwłasności Nieruchomości poprzez przyznanie im w udziałach części, prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawa własności Budynku, za stosowną spłatą na rzecz Skarbu Państwa.

W stosunku do Nieruchomości toczy się postępowanie sprawdzające przed Komisją do Spraw Reprywatyzacji Nieruchomości (…), zwaną w dalszej części umowy „Komisją Reprywatyzacyjną”, pod sygn. akt (…) - wszczęte z urzędu na podstawie ustawy z dnia 9 marca 2017 r. o szczególnych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości (…), wydanych z naruszeniem prawa (Dz. U. z 2018 r., poz. 2267, ze zm.). W dniu 18 lutego 2020 r. Komisja Reprywatyzacyjna wydała postanowienie sygn. (…); (…) w przedmiocie uchylenia zabezpieczenia w postaci wpisu ostrzeżenia do Księgi Wieczystej o podjęciu czynności sprawdzających. Przedmiotowe zabezpieczenie zostało wykreślone z Księgi Wieczystej.

Toczące się postępowania, o których mowa wyżej nie uniemożliwią planowanej transakcji sprzedaży, której dotyczy niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi ani nie stanowi przedmiotu umowy użyczenia, dzierżawy lub użytkowania lub jakiejkolwiek innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania korzyści z Nieruchomości.

Dla Nieruchomości wydana została w dniu 8 czerwca 2020 roku, z wniosku spółki (…) z siedzibą w (…) (która jest pośrednikiem w zakresie sprzedaży z upoważnienia Sprzedających), ostateczna decyzja znak: (…), ustalająca warunki zagospodarowania i zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie kamienicy - budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, w zabudowie pierzejowej wraz ze zmianą przeznaczenia części pomieszczeń na cele mieszkaniowe, z możliwością zmiany formy dachu na płaski nad częścią poddasza.

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie docelowo wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”) w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu UPTU.

Sprzedający na dzień dokonania transakcji będą zarejestrowanymi podatnikami VAT, ale nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu innych przepisów niż UPTU. Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze dziedziczenia. Tym samym, czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z powyższym, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynków upłynął okres zdecydowanie dłuższy niż 2 lata. Od momentu nabycia Budynków przez Sprzedających Budynki nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „UPDOP”).

Sprzedający zatrudniają podmiot trzeci, który zajmuje się administracją budynkiem, poborem czynszów oraz uiszczaniem opłat wobec dostawców mediów. Ponadto Sprzedający zatrudniają prawników, którzy w ich imieniu mają dokończyć sprawy prawne związane z tzw. regulacją prawną nieruchomości (m. in. postępowania wskazane wyżej).

Mając na uwadze planowaną sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający zakontraktowali pośrednika na wyłączność tj. spółkę (…) z siedzibą w (…), która profesjonalnie zajmuje się usługami w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednym z podstawowych zadań pośrednika było pozyskanie tzw. WZ czyli decyzji o warunkach zabudowy oraz podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikiem, było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z dokonaniem zbycia Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującej, Sprzedający mają statusu podatnika podatku VAT w rozumieniu przepisów UPTU?
2.  Czy w przypadku uznania Sprzedających za podatników VAT, transakcja zbycia Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?
3.  Czy w związku z nabyciem przez Kupującego Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturach dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, które zostaną wystawione przez Sprzedających?

Zdaniem Wnioskodawców:

Stanowisko w sprawie pytania 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast - zgodnie z art. 15 ust. 2 UPTU - działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy dana osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest zatem stwierdzenie, czy prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu wyżej przytoczonej regulacji.

Tym samym, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży ich majątku osobistego (tj. takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników VAT. Konsekwentnie, nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych i okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej w tym zakresie.

Należy w tym miejscu przytoczyć orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Jak wynika z orzeczenia TSUE, w kwestii opodatkowania VAT dostawy gruntu istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu), przy czym na tego rodzaju aktywność wskazywać musi ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Mając na uwadze planowaną sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający zakontraktowali pośrednika na wyłączność tj. spółkę (…). z siedzibą w (…), która profesjonalnie zajmuje się usługami w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednym z podstawowych zadań pośrednika było pozyskanie tzw. WZ czyli decyzji o warunkach zabudowy oraz podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikiem, było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

Zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający wykonywali oraz zamierzają do dnia finalnej sprzedaży wykonać, w związku z planowaną transakcją, szereg czynności wykraczających poza tzw. „zwykłe wykonywanie prawa własności”. Takie czynności, zgodnie z aktem notarialnym (tj. umową przedwstępną) będą również wykonywane przez Sprzedających przed dokonaniem ostatecznej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, od dnia zawarcia Umowy, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych, tj. dla uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań niezbędnych do potwierdzenia, że warunki techniczne umożliwiają realizację na Nieruchomości inwestycji mieszkaniowo - usługowej.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, wyżej wskazane okoliczności są wystarczające dla uznania, że Sprzedający podejmowali działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości na rzecz Kupującego, działania Sprzedających należy uznać za prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 UPTU, a - konsekwentnie - są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 UPTU.

Stanowisko w sprawie pytania 2

W przypadku uznania, że stanowisko zaprezentowane przez Wnioskodawców w sprawie pytania 1 jest prawidłowe, tj. uznanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, że Sprzedający w związku z dokonaniem analizowanej transakcji są podatnikami VAT, konieczne jest ustalenie, czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedających będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 UPTU).

Grunty spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 UPTU, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również zbycie prawa do użytkowania wieczystego gruntów, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 7 UPTU.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 UPTU w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z analizy powyżej zacytowanego przepisu jednoznacznie wynika, że - co do zasady - dostawa gruntu podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki lub budowle posadowione na tym gruncie. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT (korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT), również sprzedaż gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT (korzystała ze zwolnienia od podatku VAT).

Zatem w przedmiotowej sprawie, jeśli dostawa Budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to również dostawa Nieruchomości, na której posadowione są Budynki, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, według tej samej stawki tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 UPTU podstawowa stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1, przy czym — zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 UPTU — w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%. Tym samym, aktualnie obowiązująca podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%. W przypadku dostawy budynków ustawodawca ustanowił wyjątki, na podstawie których odpłatna dostawa budynków jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU.

Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie art. 2 pkt 14 UPTU, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Art. 2 pkt 14 UPTU w obecnym brzmieniu obowiązuje od 1 września 2019 r. Zmiana niniejszej regulacji stanowi dostosowanie do orzeczenia TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. Jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw z dnia 4 lipca 2019 r. (Dz. U. z 2019 r., poz. 1520), na mocy której zmieniony został niniejszy przepis: „Dostosowując przepisy do ww. orzeczenia TSUE odstąpiono w art. 2 pkt 14 od warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części następuje w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Ponadto doprecyzowano, że pierwsze zasiedlenie poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obejmuje również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, które spełnia warunki określone w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy. (\`(...)\`) Odstąpienie od powiązania pojęcia „pierwszego zasiedlenia” z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu będzie skutkować w niektórych wypadkach wcześniejszym pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części (np. w przypadku, gdy ich oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi nie następowało w wykonaniu czynności opodatkowanych, albo gdy właściciel po ich wybudowaniu lub ulepszeniu wykorzystywał je na własne potrzeby, a w konsekwencji wpłynie na stosowanie zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a (…)”.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, zwalnia się natomiast od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa jest w omówionym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż aby sprzedaż nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wyjaśniono w opisie zdarzenia przyszłego, posadowione na Nieruchomości Budynki wykorzystywane były na potrzeby mieszkaniowe, przy czym:

*   od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynków upłynął okres zdecydowanie dłuższy niż 2 lata;

*   od momentu nabycia Budynków przez Sprzedających Budynki nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów UPDOP.

Tym samym, dostawa Budynków podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, ponieważ dostawa Budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem (rozpoczęciem użytkowania budynków przez Sprzedających) a dostawą Budynków (sprzedażą na rzecz Kupującego) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, nie ma zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, ponieważ zwolnienie te stosuje się wyłącznie w przypadku, gdy nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU (niemniej jednak, dostawa Budynków spełnia również przesłanki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, tj. w stosunku do Budynków nie przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynków, w stosunku do których mieli prawo do dokonania takiego odliczenia).

Biorąc pod uwagę powyższe, w związku z przytoczonym wyżej art. 29a ust. 8 UPTU, ponieważ dostawa Budynków posadowionych na Nieruchomości stanowi czynności zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, to dostawa Nieruchomości, na której Budynki są posadowione, również będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 UPTU, Sprzedający mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem, że dokonujący dostawy budynków (Sprzedający) oraz Kupujący spełnią następujące warunki:

*   są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;

*   złożą przed dniem dokonania dostawy (sprzedaży) tych budynków, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków.

Wnioskodawcy przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, spełnią wszystkie kryteria określone w art. 43 ust. 10 UPTU, tj.

*   będą na dzień dokonania sprzedaży Nieruchomości, zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;

*   złożą przed dniem dokonania dostawy (sprzedaży) Nieruchomości, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków.

Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości (przy spełnieniu powyższych warunków) będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Stanowisko w sprawie pytania 3

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 UPTU, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 UPTU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego - na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a UPTU, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 UPTU, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Wyłączenia stosowania obniżenia podatku należnego zostały zawarte w art. 88 UPTU. I tak, w myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Jak przedstawiono w opisie zdarzenia przyszłego, na dzień dokonania nabycia Nieruchomości Kupujący będzie czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W związku z powyższym:

*   w przypadku uznania, że Sprzedający są podatnikami VAT (tj. uznania stanowiska przedstawionej w pytaniu 1 za prawidłowe), sprzedaż Nieruchomości będzie - zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w pytaniu 2 - stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, ale Sprzedający i Kupujący złożą zgodny wniosek o wyborze opodatkowania,

*   w konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, na podstawie faktur wystawionych przez Sprzedających.

Jak wyjaśniono w opisie zdarzenia przyszłego, posadowione na Nieruchomości Budynki wykorzystywane były na potrzeby mieszkaniowe, przy czym:

*   od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynków upłynął okres zdecydowanie dłuższy niż 2 lata;

*   od momentu nabycia Budynków przez Sprzedających Budynki nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów UPDOP

Tym samym, dostawa Budynków podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, ponieważ dostawa Budynków nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem (rozpoczęciem użytkowania budynków przez Sprzedających) a dostawą Budynków (sprzedażą na rzecz Kupującego) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym, nie ma zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, ponieważ zwolnienie te stosuje się wyłącznie w przypadku, gdy nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU (niemniej jednak, dostawa Budynków spełnia również przesłanki wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, tj. w stosunku do Budynków nie przysługiwało Sprzedającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz Sprzedający nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynków, w stosunku do których mieli prawo do dokonania takiego odliczenia).

Biorąc pod uwagę powyższe, w związku z przytoczonym wyżej art. 29a ust. 8 UPTU, ponieważ dostawa Budynków posadowionych na Nieruchomości stanowi czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, to dostawa Nieruchomości, na której Budynki są posadowione, również będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 UPTU, Sprzedający mogą zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem, że dokonujący dostawy budynków (Sprzedający) oraz Kupujący spełnią następujące warunki:

*   są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;

*   złożą przed dniem dokonania dostawy (sprzedaży) tych budynków, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków.

Wnioskodawcy przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, spełnią wszystkie kryteria określone w art. 43 ust. 10 UPTU, tj.

*   będą na dzień dokonania sprzedaży Nieruchomości, zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;

*   złożą przed dniem dokonania dostawy (sprzedaży) Nieruchomości, właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków.

Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości (przy spełnieniu powyższych warunków) będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynków lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzenia tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawnia go do tego wysokość jego udziału.

Należy przyjąć zatem, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziałów w nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że w dniu 1 października 2020 r. podpisana została Przedwstępna Umowa Sprzedaży, na podstawie której Spółka zo.o. ma nabyć prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej - działkę gruntu nr 1 z obrębu ewidencyjnego (…)położoną w miejscowości (…), przy ul. (…), objętą księgą wieczystą KW nr (…), oraz posadowiony na ww. działce budynek, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Działka gruntowa oraz posadowiony na niej budynek nazywane są dalej „Nieruchomością”. Dla budynku nie została założona odrębna księga wieczysta, a także budynek nie został ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej.

Zgodnie z Umową, Nieruchomość zostanie nabyta od dwóch osób fizycznych, dla których ujawnione jest prawo użytkowania wieczystego w częściach ułamkowych tj. J.C. w udziale 3/8 oraz na rzecz W.C. w udziale 3/8. Na potrzeby niniejszego wniosku, Sprzedający i Kupujący są łącznie zwani „Wnioskodawcami”.

Nieruchomość Gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na cele zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy na okres do dnia 21 (dwudziestego pierwszego) kwietnia 2114 (dwa tysiące sto czternastego) roku.

Nieruchomość położona jest na terenie, który nie jest objęty ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Urząd Miasta (…), Biuro (…) działka gruntu nr ew. 1 o obszarze 1.544 m2 stanowi tereny zabudowane. Nieruchomość jest zabudowana pięciokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, składającym się z części frontowej, oficyny prawej, oficyny lewej oraz oficyny poprzecznej, o powierzchni mieszkalnej 2.823,62 m2 i powierzchni usługowej 122,98 m2; w Budynku znajduje się 70 lokali mieszkalnych i 4 lokale usługowe (zwanych w dalszej części niniejszej Umowy łącznie „Lokalami”), przy czym Lokale są opróżnione i wolne od osób trzecich, za wyjątkiem 11 lokali, które zajmowane są przez osoby trzecie bezumownie zwanych w dalszej części umowy odpowiednio „Lokalami Zajętymi” i „Lokatorami”.

Zgodnie z opracowaniem sporządzonym przez architekta (…), Architekci Spółka Jawna w (…) („Opracowanie”), na zlecenie Sprzedających, powierzchnia mieszkalna i powierzchnia usługowa w Budynku możliwa do uzyskania po przebudowie/remoncie Budynku wynosi odpowiednio: 3171,42 m2 (PUM) oraz 122,98 m2 (PUU).

Budynek nie jest obciążony żadnymi umowami najmu ani dzierżawy, a Lokatorzy zajmują Lokale Zajęte bez podstawy prawnej, w związku z czym w stosunku do wszystkich Lokatorów toczą się postępowania o eksmisję lub uzyskano już stosowne orzeczenia sądu nakazujące opróżnienie Lokalu, a nadto w niektórych Lokalach zameldowane są osoby trzecie.

Budynek jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków utworzonej na mocy Zarządzenia nr (…) Prezydenta Miasta (…) z dnia 24 lipca 2012 r. w sprawie założenia ewidencji zabytków Miasta (…) oraz toczy się postępowanie w sprawie wpisu Budynku do rejestru zabytków prowadzonego na podstawie ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2020 r., poz. 282, ze zm.), wszczęte z urzędu w dniu 6 maja 2020 roku przez (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Budynek znajduje się na terenie układu urbanistycznego i zespołu budowlanego (…) podlegającego ochronie poprzez ujęcie w ewidencji zabytków, o której mowa w ust. 2 lit. f) powyżej.

Nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi ani nie stanowi przedmiotu umowy użyczenia, dzierżawy lub użytkowania lub jakiejkolwiek innej umowy uprawniającej do korzystania lub pobierania korzyści z Nieruchomości.

Dla Nieruchomości wydana została w dniu 8 czerwca 2020 roku, z wniosku spółki (…). z siedzibą w (…) (która jest pośrednikiem w zakresie sprzedaży z upoważnienia Sprzedających), decyzja ustalająca warunki zagospodarowania i zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie kamienicy - budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze, w zabudowie pierzejowej wraz ze zmianą przeznaczenia części pomieszczeń na cele mieszkaniowe, z możliwością zmiany formy dachu na płaski nad częścią poddasza.

Na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, a Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży będzie docelowo wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu UPTU.

Sprzedający na dzień dokonania transakcji będą zarejestrowanymi podatnikami VAT, ale nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu innych przepisów niż UPTU. Sprzedający nabyli Nieruchomość w drodze dziedziczenia. Tym samym, czynność nabycia Nieruchomości przez Sprzedających nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z powyższym, Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu jej nabycia.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynków upłynął okres zdecydowanie dłuższy niż 2 lata. Od momentu nabycia Budynków przez Sprzedających Budynki nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „UPDOP”).

Sprzedający zatrudniają podmiot trzeci, który zajmuje się administracją budynkiem, poborem czynszów oraz uiszczaniem opłat wobec dostawców mediów. Ponadto Sprzedający zatrudniają prawników, którzy w ich imieniu mają dokończyć sprawy prawne związane z tzw. regulacją prawną nieruchomości.

Mając na uwadze planowaną sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający zakontraktowali pośrednika na wyłączność tj. spółkę (…) z siedzibą w (…), która profesjonalnie zajmuje się usługami w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednym z podstawowych zadań pośrednika było pozyskanie tzw. WZ czyli decyzji o warunkach zabudowy oraz podejmowanie działań marketingowych wykraczających poza zwykle formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie umowy z pośrednikiem, było przejawem aktywnego i zorganizowanego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, a celem tego działania było uzyskanie wsparcia pośrednika w zrealizowaniu transakcji zgodnie z obowiązującymi regulacjami oraz w dopełnieniu wszelkich formalnych obowiązków, z uwagi na fakt, że Sprzedający nie posiadają fachowej wiedzy w tym zakresie.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawców dotyczą uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Jak wynika z powołanych wyżej regulacji prawnych, dostawa towarów, w tym nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia upoważnienia, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Sprzedający upoważnili spółkę (…), jako pośrednika na wyłączność, która profesjonalnie zajmuje się usługami w zakresie obrotu nieruchomościami, do pozyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz do podejmowania działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Spółka ma również za zadanie dopełnić wszelkich formalnych obowiązków związanych ze sprzedażą Nieruchomości oraz wsparcie Sprzedających w zakresie dokonania transakcji sprzedaży zgodnie z obowiązującymi regulacjami. Ponadto Sprzedający zatrudniają pracowników, którzy w ich imieniu mają dokończyć sprawy prawne związane z ww. Nieruchomością. Sprzedający zatrudniają również podmiot trzeci, który zajmuje się administrowaniem budynkiem i poborem czynszów, co jest równoznaczne z wykorzystywaniem nieruchomości do celów zarobkowych.

Po udzieleniu upoważnienia przez Sprzedających czynności wykonane przez (…) wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających jako mocodawców, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmują Oni pewne działania w sposób zorganizowany.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności (umowa przedwstępna, upoważnienie dla spółki (…)) wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowane zbycie Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 oraz posadowionego na ww. działce budynku), będącej współwłasnością 2 Sprzedających, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmują działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedających transakcja zbycia przedmiotowej Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionym na ww. działce budynkiem), z tytułu której Sprzedający będą podatnikami podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii, czy sprzedaż ww. Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 wraz z posadowionym na ww. działce budynkiem) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak wskazano we wniosku, prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1 oraz posadowiony na ww. działce budynek Sprzedający nabyli w 2015 roku w drodze dziedziczenia. budynek jest budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne i lokale usługowe. W większości budynek został opróżniony, za wyjątkiem kilku lokali zajmowanych przez osoby trzecie bezumownie. Wnioskodawcy podają, że od momentu rozpoczęcia użytkowania budynku upłynął okres zdecydowanie dłuższy niż dwa lata oraz, że od momentu nabycia budynku przez Sprzedających budynek nie podlegał ulepszeniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Tym samym dostawa budynku będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako dokonana w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Skoro sprzedaż budynku korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy, to bezprzedmiotowe stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zatem, w świetle przywołanych przepisów i okoliczności sprawy należy stwierdzić, że zbycie Nieruchomości (budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 1), dokonane przez Sprzedających występujących w roli podatnika podatku od towarów i usług, na rzecz Kupującego, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Należy też dodać, że Wnioskodawcy mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowej nieruchomości przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, wówczas transakcja sprzedaży tej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania 2 należy uznać za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawców dotyczą możliwości odliczenia przez Kupującego podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu dokonania transakcji zbycia Nieruchomości, Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikami VAT. Nieruchomość będzie docelowo wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano powyżej, zbycie Nieruchomości, stanowiącej Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania działki, będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Co za tym idzie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, faktura dokumentująca transakcję zbycia Nieruchomości nie będzie stanowić podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego. Innymi słowy, w związku z nabyciem Nieruchomości Kupującemu nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości wystawionej przez Sprzedającego, ponieważ będzie to transakcja zwolniona od podatku VAT.

Należy nadmienić, że w przypadku, gdy Wnioskodawcy – na mocy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy – zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla zbycia Nieruchomości, wówczas czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu i w konsekwencji Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Budynku wraz z prawem wieczystym użytkowania gruntów.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanych. Natomiast niniejsza interpretacja nie dotyczy innych kwestii, tj. takich które nie zostały objęte pytaniami.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.