Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.239.2017.3.MSI
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-11-23
Teza: Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a i art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z daty wpływu 10 sierpnia 2017 r., uzupełnionym 25 września 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali stanowiących odrębną nieruchomość wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynku oraz budowlami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali stanowiących odrębną nieruchomość wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynku oraz budowlami.

Ww. wniosek został uzupełniony w piśmie z 21 września 2017 r. (data wpływu – 25 września 2017 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 09 września 2017 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.451.2017.1.SR i 0111-KDIB4.4014.239.2017.2.MSI.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: S. P. E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Sprzedający);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: F. I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Kupujący).

**przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:**

A. Informacje ogólne

Zainteresowany będący stroną postępowania („Sprzedający”) jest spółką prawa polskiego powstałą w wyniku przekształcenia P.11. P.E.131 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (stąd w historycznych aktach notarialnych jako strona występuje spółka przed przekształceniem), będącą obecnie na etapie prac budowlanych w zakresie drugiego etapu projektu (dalej: „II Etap Projektu”), polegającego na budowie, wykończeniu i sprzedaży lokali w drugim z dwóch planowanych budynków w ramach business parku o nazwie „S.B.P.”, na działce:

*   gruntu nr 31/6, położonej w Ł., dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą, wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu i częściach wspólnych bądź na odpłatnym ustanowieniu odrębnej własności wszystkich lokali znajdujących się w budynku bezpośrednio na rzecz nabywcy.

„S.B.P.” to nowoczesny kompleks biurowy klasy A, składający się z dwóch połączonych ze sobą wspólnym garażem budynków. W ramach pierwszego etapu realizacji „S.B.P.” Sprzedający wydzielił i sprzedał w pierwszym budynku odrębne lokale wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek, i udziałem w częściach wspólnych.

II Etap Projektu obejmuje budowę drugiego z dwóch planowanych budynków z przeznaczeniem na wynajem (dalej: „Budynek”), przy czym garaż podziemny podbudowujący II Etap Projektu stanowi już własność Kupującego (nabywcy pierwszego etapu „S.B.P.”), wraz z wszelkimi przynależnymi mu instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz zainstalowanymi urządzeniami, z których niektóre stanowić będą odrębne środki trwałe (dalej: „Budowle”). Sprzedający jest współużytkownikiem wieczystym gruntu i po wybudowaniu budynku i budowli oraz uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, uzyska zaświadczenia o samodzielności lokali usytuowanych w budynku.

Ogół lokali wydzielonych w budynku, stanowiących odrębny przedmiot własności, wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu i częściach wspólnych, w tym budowlami, zwane będzie łącznie dalej: „Nieruchomość”.

Prawo wieczystego użytkowania powyższego gruntu Sprzedający nabył od jego poprzedniego użytkownika wieczystego – „E.A.” sp. z o.o.. Wraz z prawem wieczystego użytkowania, Sprzedający nabył wtedy budynek biurowy (z garażem) w stanie surowym zamkniętym.

Przy czym w momencie tego nabycia, Sprzedający działał jako P.11 P.E. 131 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna.

Po czym przekształcona została w spółkę komandytową – czyli S.P.E. 131 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa.

Sprzedający jest również właścicielem praw własności intelektualnej związanych z II Etapem Projektu, na które składają się prawa do projektu, rozumiane jako: 1) budynek, 2) projekty związane z jego wykonaniem/budową i 3) wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego budynku, które są przedmiotem praw autorskich. Wszystkie te prawa są w dalszej części wniosku zwane: „Prawami Własności Intelektualnej”. Prawa własności intelektualnej zostaną zbyte przez Sprzedającego na rzecz G.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dawniej: M.I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa).

Obecnie, w ramach zbycia II Etapu Projektu, planowane jest efektywne przeniesienie własności budynku (garaż pod budynkiem został przeniesiony w ramach pierwszego etapu projektu) oraz odpowiedniego udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu (pozostała część udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, po wcześniejszym zbyciu pierwszego etapu projektu).

Transakcja ta polegać będzie na zbyciu wyodrębnionych lokali w – zrealizowanym w ramach II Etapu Projektu – budynku wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i w częściach wspólnych bądź na odpłatnym ustanowieniu odrębnej własności wszystkich lokali znajdujących się w budynku bezpośrednio na rzecz Kupującego. Jak wspomniano, nie zostanie zbyty natomiast na tym etapie parking podziemny podbudowany pod obydwoma budynkami business parku, który został już wcześniej wyodrębniony jako oddzielny lokal i zbyty wraz z poprzednim etapem projektu.

II Etap Projektu w ramach tej transakcji (i w sposób opisany w niniejszym wniosku) nabędzie Kupujący. Jednocześnie Kupujący podejmować będzie, już po nabyciu budynku, działania w celu komercjalizacji (wynajmu) budynku, o ile na dzień transakcji nie będzie on w całości wynajęty, lub w okresie po jego nabyciu pojawi się taka potrzeba. W szczególności, Kupujący będzie po tym nabyciu zawierać lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej (dalej łącznie określana jako: „powierzchnia biurowa”) oraz ewentualnie inne umowy w szczególności umowy na dostawę mediów, niezbędne do świadczenia usług na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki). Czynsze należne Kupującemu z tytułu najmu będą opodatkowane VAT.

Kupujący i F.I. sp. z o.o. – komplementariusz Kupującego – są spółkami prawa polskiego. Ponadto, Sprzedający oraz Kupujący są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Przystępując do transakcji i nabywając nieruchomość wytworzoną w ramach II Etapu Projektu, Kupujący przejmie efektywnie wszystkie prawa wcześniej przysługujące Sprzedającemu, a związane z business parkiem o nazwie „S.B.P.”. Kupujący przejął już efektywnie od Sprzedającego pierwszy z dwóch planowanych budynków (pierwszy etap projektu) oraz parking podziemny podbudowany pod budynkami, a także odpowiednią część udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu w ramach „S.B.P.”.

W związku z tym, że Sprzedający nie jest właścicielem znaku towarowego związanego z nieruchomością, (dalej: „Znak Towarowy”), czyli oznaczenia nazwy parku obejmującego budynek – S.B.P., Kupujący będzie musiał zadbać o prawa do używania znaku towarowego we własnym zakresie, pozyskując je bezpośrednio od jego właściciela. Aktualnym właścicielem znaku towarowego jest G.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa i to od tego podmiotu nabywca nieruchomości będzie musiał pozyskać prawa do jego używania.

B. Umowy.

1\. Umowa przedwstępna.

Sprzedający oraz Kupujący zawarli umowę przedwstępną dotyczącą zbycia nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), związaną z powyższym II Etapem Projektu realizowanym przez Sprzedającego, której celem m.in. jest uregulowanie obowiązujących strony zasad zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli umowy przenoszącej prawo do nieruchomości (dalej: „Umowa Finalna”).

Zawarcie umowy finalnej uzależnione natomiast będzie spełnieniem kilku warunków zawieszających (dalej: „Warunki Zawieszające”):

1.  Sprzedający uzyska pozwolenie na użytkowanie, rozumiane jako ostateczne i bezwarunkowe albo warunkowe (wraz z kopią sporządzonych przez Sprzedającego oraz zaopatrzonych w urzędową prezentatę dokumentów przedłożonych do właściwego urzędu w celu potwierdzenia spełnienia wszystkich warunków) pozwolenie na użytkowanie wymagane w celu użytkowania budynku i związanej z nim infrastruktury, wszystkich dróg i infrastruktury znajdującej się na gruncie), wydane zgodnie z art. 54-59 ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r., zezwalające na użytkowanie budynku, zawierające potwierdzenie jego ostateczności w administracyjnym toku instancji, wydane niezależnie od tego, czy jakiekolwiek prace są prowadzone w odniesieniu do wewnętrznych części budynku lub na gruncie, w tym m.in. prace wykończeniowe i adaptacyjne (fit-out) najemców, nawet, jeśli takie prace wymagają odrębnego pozwolenia lub pozwoleń na użytkowanie,
2.  Sprzedający oraz najemcy zawrą umowy najmu w odniesieniu do co najmniej 60% każdego rodzaju powierzchni najmu budynku (biura, a także podziemne/naziemne miejsca parkingowe) po jego ukończeniu,
3.  Sprzedający oraz Kupujący zawrą umowę gwarancji czynszowej (R.G.A.),
4.  zawarta zostanie nowa umowa kredytu w stosunku do nieruchomości bądź aneks do obowiązującej Kupującego umowy kredytu na warunkach, które – według uznania Kupującego – nie będą gorsze niż warunki istniejącej umowy kredytu zawartej przez Sprzedającego w stosunku do nieruchomości (chyba że inne warunki nowej umowy kredytowej będą satysfakcjonujące dla Kupującego i jednoznacznie zrzeknie się on spełnienia tego warunku) oraz spełniony zostanie warunek wypłaty środków z takiej umowy kredytowej,
5.  po spełnieniu się warunków zawieszających opisanych pod numerem 1 i 2 powyżej, Kupujący uzyska zgodę na dokonanie koncentracji, poprzez złożenie zgłoszenia antymonopolowego; w przypadku gdyby okazało się jednak, że nie ma konieczności uzyskania zgody na dokonanie koncentracji, wspomniany tu warunek zawieszający nie będzie miał zastosowania,
6.  uzyskana zostanie interpretacja indywidualna przepisów podatkowych, o którą niniejszym występują Sprzedający i Kupujący,
7.  dokonania przez Sprzedającego wyodrębnienia lokali, rozumianego jako uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy organ potwierdzających, że lokale (w – zrealizowanym w ramach II Etapu Projektu – budynku) są samodzielnymi lokalami niemieszkalnymi w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.; dalej: „Ustawa o własności lokali”).

Ponadto, Sprzedający i Kupujący zawrą także umowę dotyczącą dokończenia prac aranżacyjnych, na podstawie której Kupujący zleci Sprzedającemu usługi polegające na dokończeniu prac aranżacyjnych (fit-out works) wynikających z umów najmu z najemcami.

Całokształt uregulowań i transakcji przewidzianych umową przedwstępną, oraz umową finalną, w tym sprzedaż nieruchomości i praw z nią związanych (także tych uregulowanych odrębnymi umowami), zwane będzie łącznie dalej: „Transakcją”.

2\. Umowa finalna.

Na mocy umowy przedwstępnej, zawarcie umowy finalnej powinno nastąpić w dzień roboczy przypadający w terminie od 20 do 25 dni roboczych po spełnieniu się wszystkich warunków zawieszających, jednak nie później niż w trzecią rocznicę zawarcia umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna zastrzega w tym zakresie, że Sprzedający i Kupujący mogą postanowić inaczej co do daty zawarcia umowy finalnej, o ile zrobią to na piśmie.

Zawarcie umowy finalnej będzie natomiast poprzedzone, oprócz wypełnienia warunków zawieszających, wykonaniem dodatkowych czynności przez Sprzedającego oraz Kupującego. Przede wszystkim, Kupujący wpłaci cenę za przeniesienie prawa do nieruchomości (dalej: „Cena”) powiększoną o kwotę należnego podatku VAT na rachunek zastrzeżony. Rachunek zastrzeżony (dalej: „Rachunek Zastrzeżony”), na który wpłacona zostanie cena wraz z kwotą podatku VAT, będzie rachunkiem otwartym na mocy umowy rachunku zastrzeżonego, zawartej przez Sprzedającego, Kupującego i agenta – wybrany bank (dalej: „Umowa Rachunku Zastrzeżonego”).

3\. Dodatkowe elementy zdarzenia przyszłego.

Przekazanie nieruchomości i dokumentacji:

Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili, iż zasady przekazania nieruchomości oraz odpowiedniej dokumentacji, jak i rozliczenia pomiędzy nimi w zakresie odnoszącym się do nieruchomości, zostaną uregulowane w umowie finalnej.

Kontynuacja działalności przez Sprzedającego w okresie przejściowym:

W umowie przedwstępnej znajduje się zapis, zgodnie z którym pomiędzy dniem zawarcia umowy przedwstępnej i dniem zawarcia umowy finalnej, Sprzedający prowadzi swoją działalność dotyczącą nieruchomości w toku zwykłej działalności. W szczególności podejmuje on wszelkie kroki, jakie są w danych okolicznościach racjonalnie niezbędne w celu ochrony i zachowania działalności i aktywów dotyczących nieruchomości, zgodnie z utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami biznesowymi.

Prawo monitorowania sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie przejściowym:

Ponieważ, jak wspomniano, Sprzedający ma prawo do prowadzenia działalności w odniesieniu do nieruchomości w okresie pomiędzy dniem zawarcia umowy przedwstępnej i dniem zawarcia umowy finalnej, Kupującemu – na mocy Umowy Przedwstępnej – przyznane zostało również prawo do kontrolowania sposobu wykorzystania nieruchomości. W szczególności, prawo to jest realizowane poprzez zapewnienie dostępu do nieruchomości przedstawicielom Kupującego, czy dostarczenie Kupującemu wszelkich informacji i dokumentacji dotyczącej nieruchomości oraz umów najmu.

Dodatkowe informacje:

Sprzedający oraz Kupujący są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W przypadku objęcia transakcji zwolnieniem z opodatkowania VAT (z opcją wyboru opodatkowania VAT), Sprzedający oraz Kupujący zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

4\. Płatność ceny.

Cena ma – w uproszczeniu – stanowić określoną w umowie przedwstępnej kwotę netto za przeniesienie praw do nieruchomości, pomniejszoną o koszty transakcji oraz ewentualne koszty dokończenia prac aranżacyjnych oraz koszty usunięcia usterek. Dodatkowo cena nie obejmuje płatności za garaż podziemny podbudowujący budynek, który został zbyty w ramach pierwszego etapu i stanowi już własność Kupującego. Cena zostanie powiększona o kwotę należnego podatku VAT, o ile taka będzie przypadać do zapłaty przez Kupującego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy finalnej, zgodnie z opodatkowaniem transakcji.

Płatność ceny nastąpić ma zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej i umowy rachunku zastrzeżonego. Niemniej jednak, Sprzedający – na zasadzie przekazu (dalej: „Przekaz”), uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”) – postanowił:

1.  przekazać swojemu kredytodawcy (B.B.B.P. S.A. – odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części ceny równej kwocie należnej temu kredytodawcy na podstawie umowy kredytowej (a którą należy spłacić w celu zwolnienia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych w związku z tym finansowaniem dłużnym), stanowiącą świadczenie należne Sprzedającego od Kupującego (przekazanego) tytułem zapłaty części ceny za nieruchomość,
2.  przekazać pożyczkodawcy (E.C 2L. – odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części ceny równej kwocie spłaty pożyczki, stanowiącą świadczenie należne Sprzedającemu od Kupującego (przekazanego) tytułem zapłaty części ceny za nieruchomość.

Zgodnie z umową przedwstępną, w celu opłacenia ceny, Sprzedający i Kupujący spowodują, że cena oraz kwota podatku VAT należnego od ceny zostaną zwolnione na rzecz Sprzedającego na zasadach określonych w umowie rachunku zastrzeżonego.

Ponadto, Sprzedający i Kupujący spowodują, aby zwolnić odpowiednią część ceny z rachunku zastrzeżonego na rzecz kredytodawcy (B.B.B.P. S.A. – odbiorcy przekazu), a także aby spłacony został pożyczkodawca (E.C. 2L. – odbiorca przekazu), w kwocie należnej na podstawie umowy pożyczki zawartej pomiędzy wspomnianym pożyczkodawcą a Sprzedającym.

Wspomniana umowa pożyczki została zawarta w celu finansowania realizacji projektu (w obu etapach projektu).

Należy jednak pamiętać, że powyższe ustalenia co do płatności ceny są jedynie wstępnym planem, który na dzień sporządzenia umowy przedwstępnej wydaje się Sprzedający najlepiej wypełniać obowiązki płatnicze oraz interesy w transakcji. Niemniej jednak, możliwe jest zarówno, że cena zostanie rzeczywiście wpłacona na rachunek zastrzeżony przed transakcją, jak i może się zdarzyć, że taki rachunek nie zostanie wykorzystany w transakcji i nastąpią inne ustalenia w zakresie płatności ceny.

Ponadto, nie musi także dojść do przekazu, jeśli na dzień transakcji Sprzedający będzie inaczej chciał uregulować swoje zobowiązania wobec kredytodawcy i pożyczkodawcy.

Ponieważ jednak Zainteresowani pragną wskazać całokształt ustaleń w niniejszym opisie zdarzenia przyszłego, to wspominają o takiej możliwości w zakresie uregulowania ceny. Jednocześnie, w opinii Zainteresowanych, sama zmiana ustaleń w zakresie tego, w jaki sposób cena zostanie opłacona w transakcji nie powinna wpłynąć na podatkowe traktowanie transakcji.

Natomiast w wyniku zawarcia umowy finalnej, Sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT dokumentującą należną cenę, powiększoną o należny podatek VAT.

C. Informacje na temat nieruchomości i umów towarzyszących budowie budynku.

Historycznie, Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu zawierając z A.:

*   akt notarialny z dnia 10 maja 2016 roku – umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej i związanego z nim prawa odrębnej własności budynku. Akt ten został zmieniony następnie w drodze zawarcia aktu notarialnego z dnia 31 maja 2016 roku.

Grunt znajdował się na terenie, dla którego nie ustalono aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego.

W momencie, gdy Sprzedający nabywał prawo użytkowania wieczystego działki, grunt był zabudowany garażem i pierwszą wieżą budynku biurowo-usługowego w stanie surowym zamkniętym. Do wykończenia budynku pozostawało m.in. wykonanie niezbędnych montaży elewacji, prac wykończeniowych na częściach wspólnych i na powierzchniach przeznaczonych dla najemców, czy wylanie posadzki garażowej. Cena nabycia prawa użytkowania wieczystego gruntu od A. wraz z posadowionym na nim budynkiem została powiększona o należny podatek VAT, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez Sprzedającego jako podatek VAT naliczony, w stosunku do którego Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na fakt, że nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu wynikało z zamiaru prowadzenia przez Sprzedającego działalności opodatkowanej VAT (zbycie nieruchomości/ewentualny najem powierzchni w budynku). W oparciu o ten sam zamiar, Sprzedający korzystał następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z wykończeniem projektu, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na budynek i/lub budowle.

W ramach projektu, wybudowany zostanie kompleks dwóch biurowców. Natomiast na moment sporządzania niniejszego wniosku, ukończono i oddano do użytkowania pierwszy z nich (w ramach pierwszego etapu projektu). Na moment transakcji również II Etap Projektu zostanie oddany do użytkowania, a w konsekwencji, pierwsze powierzchnie biurowe, w oddanym do użytkowania budynku ukończonym w ramach II Etapu Projektu, mogą już zostać wydane przez Sprzedającego najemcom, o ile termin przekazania tych powierzchni będzie przypadał przed datą zawarcia umowy finalnej. Najem ten będzie podlegał opodatkowaniu VAT. Także inne umowy zawierane w związku z realizacją projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) budynku, generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów).

Na potrzeby budowy budynku (w ramach II Etapu Projektu) Sprzedający zawarł, w szczególności:

i. umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: „umowy z wykonawcami”) i

ii. umowy z dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby zabudowy nieruchomości i umowę o prace konserwacyjne (dalej: „umowy serwisowe”).

Sprzedający zawarł z E.I.S.A. (dalej: „EISA”) umowy na przygotowanie inwestycji oraz zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym (dalej: „Umowy Project Management”).

Na podstawie umów Project Management, EISA jest odpowiedzialna w szczególności za doradztwo w zakresie kontraktacji robót budowlanych, prac projektowych, doradztwo w kwestiach administracyjnych związanych z inwestycją, nadzór i koordynację prac budowlanych oraz projektowych w trakcie realizacji.

Ponadto, po transakcji zawarta zostanie umowa o zarządzanie nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie”) z wybranym zarządcą, który zarządza już nieruchomością nabytą w pierwszym etapie projektu. Zarządca ten będzie działał samodzielnie, w oparciu o własny personel, lub będzie mógł powierzyć faktyczny zarząd nieruchomością innemu zarządcy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Sprzedającego wyodrębnionego w KRS.

W chwili obecnej istnieje budżet realizacyjny związany z realizacją II Etapu Projektu. Jest to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania II Etapu Projektu (tj. budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia budynku), ale także szacunkowe przychody możliwe do osiągnięcia po jego realizacji (tj. budżet obejmuje szacowaną stronę przychodową, na którą składa się lista czynszów i innych kwot uzyskiwanych od najemców – tzw. Rent Roll oraz dochód operacyjny netto – tzw. NOI). Budżet został sporządzany przez EISA na zlecenie Sprzedającego.

Następnie, jeszcze przed oddaniem budynku do używania, utworzony zostanie budżet eksploatacyjny na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej).

Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego budynku w ramach Sprzedającego, tylko do zarządzania realizacją projektu (w tym II Etapu Projektu) i eksploatacją nieruchomości.

W stosunku do budynku będzie również w przyszłości funkcjonował dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: „Regulamin”). Regulamin będzie dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin będzie określał m.in.:

i. sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych,

ii. zasady bezpieczeństwa,

iii. zasady wywozu nieczystości,

iv. zasady postępowania w sytuacjach awaryjnych.

Regulamin nie będzie dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz Sprzedającego.

Po zawarciu transakcji, najemcy nadal będą zobowiązani do przestrzegania Regulaminu, przy czym nabywca nieruchomości nie wyklucza wprowadzenia zupełnie nowego Regulaminu.

Zgodnie z planem, sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT. Umowa przedwstępna przewiduje jednak, że możliwa jest sytuacja, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT.

D. Przedmiot i okoliczności towarzyszące transakcji.

W przypadku zawarcia umowy finalnej, w związku z transakcją sprzedaży „Nieruchomości”, dokonywane będą w szczególności następujące czynności:

(i) Sprzedaż przynależności będących własnością Sprzedającego, związanych z prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją „Nieruchomości”,

(ii) Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności – w drodze przelewu – praw z gwarancji bankowych, z pominięciem jednak kaucji składanych przez najemców, które zostaną zwrócone, o czym mowa w kolejnym paragrafie),

(iii) Przeniesienie praw (gwarancji) związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu rękojmi i gwarancji w odniesieniu do wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje gwarancyjne, jeśli takowe będą istniały),

(iv) Przekazanie dokumentacji prawnej i technicznej „Nieruchomości”, w tym:

*   oryginałów wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących „Nieruchomości” lub procesu budowlanego,
*   instrukcji obsługi dotyczące wszystkich urządzeń i maszyn w budynku,
*   instrukcji dotyczące bezpieczeństwa (BHP) dla budynku i instalacji przeciwpożarowej,
*   książki obiektu budowlanego dla budynku,
*   wszystkich kart dostępu, które są w posiadaniu Sprzedającego,
*   kodów odnoszących się do systemu zarządzania budynkiem,
*   certyfikatów energetycznych.

Co do natomiast wspomnianych kaucji wpłaconych przez najemców, Sprzedający zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz Kupującego na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu. W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy Sprzedającym, najemcami i Kupującym, do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze przekazu. Tym samym, Sprzedający (przekazany) będzie zobowiązany do zwrotu powyższych kaucji najemcom (przekazujący), którzy z kolei przekażą Kupującemu (odbiorcy przekazu) świadczenie Sprzedającego. W przypadku natomiast odmiennych preferencji najemców, zainteresowane strony uzgodnią inny sposób wpłacenia kaucji na rzecz Kupującego.

Transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Sprzedającego w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy – Dz. U. z 2016 r., poz. 1666, ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”). Na dzień złożenia niniejszego wniosku, Sprzedający nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.

Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Kupującego zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia transakcji. W takiej sytuacji na Kupującego przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, z wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez Sprzedającego do Kupującego w ramach instytucji przekazu (czyli odrębnego stosunku cywilnego).

Ponadto, w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego w szczególności:

i. Umów serwisowych;

ii. Umów z wykonawcami (za wyjątkiem uprawnień z rękojmi i gwarancji);

iii. Umów Project Management;

iv. Umowy o zarządzanie;

v. stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego „Nieruchomości” (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie);

vi. umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami);

vii. umów związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego i zabezpieczeń tego finansowania (w szczególności praw i obowiązków wynikających z zaciągniętych kredytów/pożyczek);

viii. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.);

ix. środków pieniężnych Sprzedającego zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (przy czym przelane mogą zostać na Kupującego niektóre zabezpieczenia, w tym w szczególności depozyty na zabezpieczenie roszczeń z rękojmi i gwarancji, o ile takie będą istniały na moment transakcji; także kaucje najemców mogą zostać przelane przez Sprzedającego do Kupującego w ramach instytucji przekazu – czyli odrębnego stosunku cywilnego, chyba że zostaną one zwrócone bezpośrednio przez Sprzedającego na rzecz najemców);

x. tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego;

xi. know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);

xii. ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu);

xiii. firmy Sprzedającego;

xiv. budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego (o ile ten drugi przed Transakcją w ogóle powstanie);

xv. pozostałych należności i zobowiązań;

xvi. domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (G.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa posiada już prawa do adresów wykorzystywanych przez Kupującego i zapewne nabędzie także w niedalekiej przyszłości rzeczone prawa wynikające z umów dotyczących strony internetowej);

xvii. Praw własności intelektualnej (gdyż te nabędzie G.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa);

xviii. Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego nabyła G.E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa).

Kupujący, który nabędzie nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty, z którymi Sprzedający zawarł uprzednio umowy lub inne np. w przypadku dostawy mediów czy umowy ubezpieczenia).

Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach transakcji sprzedaży nieruchomości (Kupujący może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez Sprzedający będą udostępnione Kupującemu w celach informacyjnych i wiedza uzyskana w ten sposób przez Kupującego może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez Kupującego oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia nieruchomości przez Kupującego).

Nie ulegną natomiast rozwiązaniu (nie zostaną wypowiedziane) te umowy zawarte pomiędzy Sprzedającym i Kupującym przed dniem podpisania umowy finalnej, których kontynuacja będzie miała także sens po zbyciu nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego. Nie można jednak mówić w tym przypadku o przeniesieniu tych umów w ramach transakcji, gdyż Kupujący nie wejdzie w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z takich umów.

E. Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po transakcji.

Po nabyciu nieruchomości Kupujący zamierza kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej polegającej w szczególności na wynajmie powierzchni biurowych. Wynajem ten podlega i będzie – po nabyciu nieruchomości – podlegać opodatkowaniu VAT. Działalność ta jest i będzie nadal prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów (jak również częściowo przy wykorzystaniu zasobów Sprzedającego na podstawie zobowiązań Sprzedającego wynikających z gwarancji czynszowej) oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, iż część umów dotyczących „Nieruchomości” nie zostanie przeniesiona na Kupującego wskutek zawarcia lub na podstawie umowy przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania „Nieruchomości” do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną (lub nawet zostały już – zgodnie z kolejnym akapitem) zawarte przez nią z podmiotami zewnętrznymi – zapewni w szczególności: (1) zarządzanie „Nieruchomością”, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu „Nieruchomości’ oraz (3) wykonanie innych czynności/dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania „Nieruchomości”. Faktycznie, nowy zarządca „Nieruchomości” powierzy wykonywanie czynności tym samym osobom, które zarządzają już nieruchomością nabytą w pierwszym etapie projektu i które obecnie zajmują się również zarządzaniem „Nieruchomością”. Podjęcie przez Kupującego kroków w tym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Jak zostało to już wskazane, Kupujący nabył już pierwszy etap projektu. W związku z jego nabyciem, w celu zapewnienia właściwego funkcjonowania „Nieruchomości”, Kupujący pozyskał w tamtym czasie również niezbędne zasoby i know-how oraz zawarł umowy z wybranymi dostawcami. W konsekwencji, biznesowo najbardziej efektywnym rozwiązaniem będzie wykorzystanie – w każdym przypadku, gdy to możliwe – pozyskanych już zasobów i know-how również w celu zapewnienia właściwego funkcjonowania „Nieruchomości”.

W tym miejscu warto wspomnieć, że już na etapie nabycia pierwszego etapu projektu, Kupujący nie wykluczał, że pozyska odpowiedni know-how oraz zasoby poprzez zawarcie umów z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy te zawarł Sprzedający. Stąd mogło dojść do sytuacji, gdy ten sam podmiot miał świadczyć usługi zarówno na rzecz Sprzedającego (przed sprzedażą „Nieruchomości”), jak i na rzecz Kupującego (po nabyciu „Nieruchomości”) i w tym kontekście można było mówić o tożsamości know-how czy zasobów (w tym osobowych) przed i po transakcji. Niemniej jednak, pozyskanie zasobów i know-how uregulowane zostało wtedy odrębnymi stosunkami umownymi od tych, które łączyły tych profesjonalnych usługodawców z Sprzedającym, tj. nie doszło do cesji umów w tym zakresie.

Podobnie może mieć to miejsce teraz, w ramach nabycia II Etapu Projektu – tj. Kupujący po pierwsze będzie wykorzystywał jak najwięcej pozyskanych już (dla celów pierwszego etapu projektu) zasobów do prowadzenia swojej działalności obejmującej nieruchomość po jej nabyciu i w zakresie tych zasobów może już pojawić się wspomniana tożsamość. Po wtóre, pozyskując nowe zasoby – jeśli okaże się to konieczne – Kupujący także może zdecydować się na nawiązanie współpracy z tymi samymi profesjonalnymi usługodawcami, z którymi w tej chwili współpracuje Sprzedający lub z którymi jeszcze tę współpracę podejmie przed dniem transakcji. Ponownie jednak, Kupujący nie przewiduje cesji umów w tym zakresie.

Mówiąc o tożsamości know-how oraz zasobów, Kupujący ma na myśli: zarządcę „Nieruchomości”, dostawców mediów i obsługi „Nieruchomości”, podmiot prowadzący księgowość itp.

Takie ustrukturyzowanie pozyskania zasobów i know-how ma swoje bezsprzeczne uzasadnienie biznesowe, tj. nie tylko przemawia za nim wspomniane włączenie „Nieruchomości” do już funkcjonującego przedsiębiorstwa Kupujący (w ramach którego Kupujący nawiązał już pewne współprace w odniesieniu do nabywanych i posiadanych nieruchomości), ale także wola stron transakcji, aby przejęcie składników majątku przebiegło sprawnie, bez niepotrzebnych zakłóceń w możliwości kontynuacji działalności w oparciu o nieruchomość, w tym w szczególności bez zawirowań odnoszących skutki dla najemców.

Warto w tym miejscu podkreślić jednakże, że do Kupującego nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych u Sprzedającego.

Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, Kupujący może również sprzedać „Nieruchomość” w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości.

W piśmie z 21 września 2017 r. stanowiącym uzupełnienie do wniosku wskazano dodatkowo następujące informacje:

Zgodnie z przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego będą wyodrębnione lokale w budynku wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych bądź odpłatne ustanowienie odrębnej własności wszystkich lokali znajdujących się w budynku bezpośrednio na rzecz Kupującego. Dodatkowo, w związku z dokonaniem dostawy lokali w budynku, Kupujący stanie się również właścicielem następujących obiektów:

*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami na gruncie z kostki betonowej,
*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami na stropie garażu podziemnego z kostki betonowej,
*   totem,
*   mury oporowe,
*   przyłącze kanalizacji sanitarnej,
*   zbiorniki retencyjne,
*   przyłącze kanalizacji deszczowej,
*   przyłącze wody,
*   przyłącze energetyczne,
*   przyłącze energetyczne rezerwowe,
*   szlabany,
*   latarnie oświetlenia terenu,
*   ławki,
*   wiata zadaszająca wjazd do garażu.

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze. zm.):

*   budynek stanowi budynek (przy czym przedmiotem sprzedaży będą lokale w budynku, z których każdy odrębnie stanowi część budynku),
*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami na gruncie z kostki betonowej stanowi urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami na stropie garażu podziemnego z kostki betonowej stanowi urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   totem stanowi urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   mury oporowe stanowią urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   przyłącze kanalizacji sanitarnej stanowią urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   zbiorniki retencyjne stanowią urządzenia budowlane w postaci budowli,
*   przyłącze kanalizacji deszczowej stanowią urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   przyłącze wody stanowią urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   przyłącze energetyczne stanowią urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   przyłącze energetyczne rezerwowe stanowią urządzenie budowlane w postaci budowli,
*   szlabany stanowią urządzenia budowlane w postaci budowli,
*   latarnie oświetlenia terenu stanowiące urządzenia budowlane,
*   ławki stanowiące urządzenia budowlane w postaci budowli,
*   wiata zadaszająca wjazd do garażu stanowiąca urządzenie budowlane w postaci budowli.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. z 1999 r., Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynek został zaklasyfikowany jako budynek – klasa PKOB 1220, natomiast poniższe obiekty zaklasyfikowano jako obiekty inżynierii lądowej i wodnej o następujących symbolach PKOB:

*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami na gruncie z kostki betonowej – klasa PKOB 2112,
*   układ drogowy wokół budynku wraz z parkingami na stropie garażu podziemnego z kostki betonowej – klasa PKOB 2112,
*   totem – klasa PKOB 2420,
*   mury oporowe – klasa PKOB 2420,
*   przyłącze kanalizacji – klasa PKOB 2223,
*   zbiorniki retencyjne – klasa PKOB 2223,
*   przyłącze kanalizacji deszczowej – klasa PKOB 2223,
*   przyłącze wody – klasa PKOB 2222,
*   przyłącze energetyczne – klasa PKOB 2224,
*   przyłącze energetyczne rezerwowe – klasa PKOB 2224,
*   szlabany – klasa PKOB 2420,
*   latarnie oświetlenia terenu – klasa PKOB 2112,
*   ławki – klasa PKOB 2420,
*   wiata zadaszająca wjazd do garażu – klasa PKOB 2420.

Wszystkie wyżej wymienione urządzenia budowlane nie są nierozerwalnie związane z budynkiem, a ich związek z budynkiem ma co najwyżej charakter funkcjonalny i w konsekwencji – zdaniem Sprzedającego – nie powinny być one objęte tym samym symbolem PKOB co sam budynek.

Budynek (w którym lokale będą przedmiotem sprzedaży) oraz ww. budowle są trwale związane z gruntem.

W ramach umowy najmu lokali w pierwszym budynku, najemcy mają możliwość korzystania z następujących ww. budowli:

*   murów oporowych,
*   przyłącza kanalizacji sanitarnej,
*   zbiorników retencyjnych,
*   przyłącza kanalizacji deszczowej,
*   przyłącza wody,
*   przyłącza energetycznego,
*   przyłącza energetycznego rezerwowego,
*   szlabanów.

Od dnia oddania do używania (zajęcia) najemcom ww. budowli do momentu planowanej sprzedaży budynku zrealizowanego w ramach II Etapu Projektu nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z wytworzeniem ww. budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Lokale wydzielone w budynku, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, nie znajdują się w „pierwszej wieży budynku biurowo-usługowego”.

Lokale, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, znajdują się w wybudowanym przez Sprzedającego budynku.

Od maja 2016 r. do dnia planowanej transakcji sprzedaży nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Jak zostało wskazane powyżej, lokale wydzielone w budynku, które mają stanowić przedmiot sprzedaży nie znajdują się w „pierwszej wieży budynku biurowo-usługowego”, a tym samym pytanie o nakłady poniesione na wykończenie pierwszej wieży budynku należy uznać za bezprzedmiotowe.

Nabycie nieruchomości jest dokonywane przez Kupującego z zamiarem wykorzystywania jej wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych: transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadniając swoje stanowisko Wnioskodawca wskazał, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2017.1150) (dalej: „ustawa o PCC”) typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis Ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

Stosownie do dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o PCC, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedający i kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) i z tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie PCC, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT.

W świetle powyższego, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na Kupującym nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przedstawili kilka interpretacji indywidualnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 listopada 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.451.2017.2.SR.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz.1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, stawka podatku od umowy sprzedaży m.in. nieruchomości wynosi 2% − art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) tejże ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów – sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający oraz Kupujący są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedający zamierza zbyć na rzecz Kupującego – na podstawie umowy sprzedaży – „Nieruchomość” (czyli wyodrębnione lokale wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz częściach wspólnych budynku i budowle) związaną z II Etapem Projektu realizowanym przez Sprzedającego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem niniejszej interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku transakcja sprzedaży lokali stanowiących odrębną nieruchomość wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu i częściach wspólnych budynku, oraz budowli, będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 23 listopada 2017 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.451.2017.2.SR.

A zatem, skoro ww. transakcja sprzedaży będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.