Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.685.2020.11.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-08
Teza: Sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe
=================================================================

Szanowna Pani:

1) ponownie rozpatruję sprawę Pani wniosku z 15 września 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r. sygn. akt I SA/Rz 37/12 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21; i

2) stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

17 września 2020 r. wpłynął Pani wniosek z 15 września 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest właścicielem trzech niezabudowanych działek nr 1 o powierzchni 0,3958 ha, nr 2 o powierzchni 0,3172 ha, objętych księgą wieczystą nr (…) oraz działki nr 3 o powierzchni 1,4543 ha, objętej księgą wieczystą nr (…), położonych w (…) obręb (…), których przyszła sprzedaż jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Ww. działki to tereny niezabudowane, ugorowane, utrzymywane w dobrej kulturze rolnej.

Wnioskodawczyni nieruchomości te nabyła w drodze darowizny od matki w dniach: 4 lipca 2002 r. (działki nr 1, 2) oraz 6 lipca 2005 r. (działkę nr 3). Działki te stanowiły gospodarstwo rolne należące do jej dziadków a następnie rodziców. Właścicielka pracowała w tym gospodarstwie od 15 roku życia. Od kilkunastu lat ponosi koszty związane z ww. własnością: opłaca podatki, utrzymuje teren w dobrej kulturze rolnej.

Od momentu nabycia do chwili obecnej działki te nie były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w celach zarobkowych, nie były też przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych ani nieodpłatnych umów cywilnoprawnych o podobnym charakterze. Wykorzystywane są natomiast przez Wnioskodawczynię w niewielkiej części dla potrzeb uprawy warzyw i owoców prowadzonej przez nią wyłącznie dla własnych potrzeb, a także w celach prywatnych (rekreacyjnych), w pozostałej części to niewykorzystywane przez Zainteresowaną, ale regularnie koszone: łąka oraz grunt orny. Od momentu nabycia działek Wnioskodawczyni ponosi bowiem koszty celem utrzymania nieruchomości w stanie niezmienionym (niepogorszonym) w postaci kosztów regularnego koszenia działek. W latach 2004-2015 Wnioskodawczyni otrzymywała za działki będące przedmiotem wniosku dopłaty bezpośrednie do gruntów stanowiących trwałe użytki zielone od ARiMR.

W 2011 r. działki należące do Wnioskodawczyni uzyskały dostęp do sieci kanalizacyjnej, jednakże bez inicjatywy właścicielki, dzięki inwestycji realizowanej przez Miasto, wyraziła bowiem zgodę gminie na nieodpłatne przeprowadzenie sieci kanalizacyjnej przez swoje działki, uzyskując, niejako przy okazji, dostęp do tej sieci kanalizacyjnej. Nie poniosła na to nakładów finansowych.

Przedmiotowe grunty nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Wnioskodawczyni nie inicjowała też działań w tym zakresie. Planowała natomiast rozdysponować część tej posiadłości na rzecz trójki swoich dzieci, w celu realizacji ich potrzeb mieszkaniowych. Odwiedzając Biuro Rozwoju Miasta (…), 26 września 2014 r., uzyskała informację, że teren, o którym mowa, został objęty, bez jej wiedzy projektem Studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziano, że przez działki nr 1, 3 i 2, ukośną linią, w kierunku ze wschodu na zachód, będzie przebiegać droga (…), a przez działkę 1, dodatkowo, również ukośną linią, w kierunku z południa na północ planowana jest droga łącząca inną, szerokopasmową drogę ze wspomnianą drogą (…). Ponadto na działce 2 i części działki 3, od strony zachodniej zaprojektowano tereny zielone. Na pozostałej części zaplanowano budownictwo wielorodzinne.

Wnioskodawczyni po uzyskaniu tej informacji podjęła próby zmiany/modyfikacji tego studium, zbulwersowana okolicznością, iż Miasto zaplanowało jej nieruchomość przedzielić „na ukos” inwestycją drogową, a część nieruchomości przeznaczyć pod tereny zielone i budownictwo wielorodzinne, zatem w drastyczny sposób naruszając jej prawo własności i prawo do dysponowania swoją nieruchomością, w sposób sprzeczny z potrzebami rodziny, niezrozumiały i nieakceptowalny przez Wnioskodawczynię (zamiast np. wzdłuż naturalnej granicy działek).

Z uwagi na okoliczność, iż osobiste wizyty w urzędzie oraz pisma składane w tym zakresie do Biura Rozwoju Miasta (…) nie przyniosły efektów, Wnioskodawczyni zdecydowała się wystąpić z wnioskami o warunki zabudowy na 15 domów jednorodzinnych, rezerwując (pozostawiając) miejsce na drogę wzdłuż granicy swoich działek. Po 3 latach starań w tym zakresie, Wnioskodawczyni uzyskała pozytywne decyzje o warunkach zabudowy, niemniej jednak w studium przebieg drogi został tylko nieznacznie zmodyfikowany, natomiast na sąsiedniej nieruchomości, przy ul. (…), w pasie planowanej drogi, właściciele działki uzyskali warunki zabudowy, następnie pozwolenie na budowę i wybudowali domek jednorodzinny. Również przeznaczenie terenu pod cele użyteczności publicznej nie uległo zmianie.

Uzyskanie pozytywnych decyzji o warunkach zabudowy rozciągnęło się w czasie, gdyż rozpatrzenie części spraw organ zawiesił na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy z uwagi na okoliczność, iż teren objęty wnioskami znajduje się na obszarze, dla którego opracowywany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Ponieważ w okresie zawieszenia postępowania Rada Miasta nie uchwaliła tego planu, podjęto postępowania w sprawach i zakończono je odmownie ze względu na planowane inwestycje drogowe, tereny zielone oraz zabudowę wielorodzinną. Po uzyskiwaniu kolejnych negatywnych decyzji, Wnioskodawczyni odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Złożone przez nią odwołania zostały uwzględnione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, w szczególności z uwagi na okoliczność, iż organ pierwszej instancji rozpatrując sprawę wziął pod uwagę, że teren, na którym Wnioskodawczyni chciała uzyskać warunki zabudowy, jest przewidziany jako teren pod publiczną inwestycję drogową, co Samorządowe Kolegium Odwoławcze odczytało jako intencję utworzenia rezerwy terenowej pod przyszłą inwestycję publiczną, do czego brak podstaw w przepisach prawa.

Na marginesie należy też zauważyć, że uzyskanie przedmiotowych warunków zabudowy było znacznie rozciągnięte w czasie, również z tego powodu, iż Wnioskodawczyni podejmowała czynności w tym zakresie samodzielnie (a nie posiada ona specjalistycznego wykształcenia ani doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami oraz związanych z tym obrotem procedur administracyjnych), bez wykorzystania usług profesjonalistów.

Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy Wnioskodawczyni nie dokonała podziału działek, nie podjęła też aktywnych działań celem uzbrojenia terenu, wytyczenia dróg wewnętrznych, ogrodzenia terenu oraz zmiany przeznaczenia gruntów (nieruchomości widnieją nadal w rejestrze gruntów jako działki rolne).

Wnioskodawczyni usiłowała natomiast (w latach 2017/2018) sprzedać część działki objętej warunkami zabudowy na dom jednorodzinny, zamieszczając dwa bezpłatne ogłoszenia w lokalnym internetowym portalu ogłoszeniowym, które cieszyły się znikomym zainteresowaniem i w wyniku których nie znalazł się żaden nabywca. Należy nadmienić, iż Wnioskodawczyni w celu tej sprzedaży nie podjęła działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, nie korzystała też z usług podmiotów zajmujących się profesjonalnie pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie zamierzała wówczas sprzedać całości działek nr 1, 2 i 3, część z nich planowała przeznaczyć na potrzeby mieszkaniowe swoje oraz swojej rodziny.

Nieruchomościami Wnioskodawczyni zainteresował się podmiot prowadzący działalność o charakterze deweloperskim, który zamierza na działce sąsiadującej z nieruchomościami Wnioskodawczyni zrealizować inwestycję budowlaną, w związku z którą zawarł przedwstępne umowy sprzedaży z właścicielami działek sąsiadujących z działkami należącymi do Wnioskodawczyni. O zamiarze sprzedaży działek przez Wnioskodawczynię dowiedział się od właścicieli sąsiednich nieruchomości. Podmiot ten wyraził chęć zakupu wszystkich działek będących przedmiotem niniejszego wniosku, celem realizacji własnej inwestycji budowlanej (budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego). Wnioskodawczyni zawarła z nim 4 września 2020 r. przedwstępną umowę sprzedaży. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży przedmiotowych działek jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji, w związku z tym w umowie przedwstępnej dokonanie transakcji sprzedaży przedmiotowych działek uzależniono od uzyskania przez przyszłego nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Aby umożliwić przyszłemu nabywcy uzyskanie decyzji administracyjnych w tym zakresie, Wnioskodawczyni w umowie przedwstępnej udzieliła mu pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będących przedmiotem tego aktu nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni nie będzie ponosić żadnych nakładów w tym zakresie. Podkreślić przy tym należy, że na przyszłego nabywcę nie zostaną przeniesione prawa wynikające z uzyskanych przez Wnioskodawczynię decyzji o warunkach zabudowy domków jednorodzinnych.

Poza działkami mającymi być przedmiotem sprzedaży, opisanymi w niniejszym wniosku, Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką ułamkowej części działki, na której posadowiony jest budynek wielorodzinny, w którym mieści się jej mieszkanie współwłasnościowe oraz właścicielką działki nr 4 nabytej w drodze darowizny od matki i ciotki (sąsiadującej z działkami będącymi przedmiotem niniejszego wniosku). Pozostałych posiadanych przez siebie nieruchomości (nieobjętych zakresem przedmiotowym niniejszego wniosku) nigdy nie wykorzystywała w celach zarobkowych i aktualnie nie zamierza ich sprzedawać (na działce nr 4 zamierza wybudować dom jednorodzinny dla własnych potrzeb, część działki jest wykorzystywana jako ogród, w dalszej perspektywie również sad).

Obecnie dostęp do drogi publicznej z działek będących przedmiotem wniosku możliwy jest dzięki ustanowionym stosownym służebnościom gruntowym prawa przejazdu i przechodu przez kilka działek w tym m.in. działkę nr 4 będącą własnością Wnioskodawczyni, ustanowionymi przed nabyciem przez nią nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku, następnie modyfikowanymi z urzędu m.in. w związku z podziałem jednej z działek, przez które służebność przebiega.

W wyniku umowy sprzedaży służebności te zostaną zniesione, bowiem przyszły nabywca będzie dysponował łatwiejszym i bliższym dostępem do drogi publicznej - poprzez działki, które zamierza nabyć od sąsiadów Wnioskodawczyni, które mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawczyni w okresie od nabycia działek do chwili obecnej nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, nie była podatnikiem podatku od towarów i usług (ani czynnym ani zwolnionym), nie była też rolnikiem ryczałtowym, nie prowadziła produkcji rolnej, nie świadczyła usług rolniczych, ani usług najmu, dzierżawy lub innych związanych z nieruchomościami, nie ponosiła nakładów na ogrodzenie nieruchomości, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie terenu (poza opisanym wyżej uzyskaniem dostępu do sieci kanalizacyjnej), nie ogłaszała się też w biurze sprzedaży nieruchomości.

Obecnie założenia projektu studium zagospodarowania przestrzennego zostały anulowane i przystąpiono do opracowania nowego studium i projektu planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…).

### Pytanie

Czy kwota uzyskana z tytułu opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji sprzedaży działek będących przedmiotem niniejszego wniosku (nr 1, 2 i 3) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota uzyskana z tytułu opisanej w zdarzeniu przyszłym transakcji sprzedaży działek będących przedmiotem niniejszego wniosku (nr 1, 2 i 3) nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Biorąc pod uwagę opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego należy bowiem uznać, że kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a zważywszy na okoliczność, iż od nabycia tych nieruchomości do daty dokonania transakcji sprzedaży upłynie ponad pięć lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntów, środki uzyskane w wyniku sprzedaży nieruchomości nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm., zwanej dalej u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., w konsekwencji kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw, w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odrębnym źródłem przychodów wyszczególnionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., jest pozarolnicza działalność gospodarcza, której definicję zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. W świetle tego przepisu pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach: zarobkowym celu działalności, wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły oraz prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tylko łączne spełnienie wszystkich przesłanek (cech) wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. determinuje możliwość kwalifikacji uzyskanego przez podatnika przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

W świetle powołanych regulacji prawnych w orzecznictwie sądowo-administracyjnym ugruntowany został pogląd, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny.

Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. np. wyroki NSA z 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14, z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, czy z 30 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 3760/17). Działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Z kolei w wyroku z 12 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 2134/16, NSA stwierdził, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p d.o.f. może wskazywać - rozpatrywany całościowo - zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

Spośród bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych, zapadłego na gruncie przywołanych przepisów u.p.d.o.f. warto również przytoczyć stanowisko NSA wyrażone w wyroku z 25 lipca 2012 r. sygn. akt II FSK 23/11, iż „nie każda czynność mająca zarobkowy charakter i podejmowana na własny rachunek będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, lecz tylko taka, której można przypisać cechy powtarzalności (regularności, ciągłości) i profesjonalny (zorganizowany) charakter.” W świetle zaprezentowanego orzecznictwa jednoznaczna kwalifikacja aktywności podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości jako działalności profesjonalnej czy też prywatnej w ramach zarządu majątkiem prywatnym wymaga rozważenia wszystkich okoliczności analizowanego zdarzenia.

W tym kontekście należy zauważyć, że w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym mamy do czynienia z trzema nieruchomościami, nabytymi przez Wnioskodawczynię kilkanaście lat wcześniej w drodze darowizny, wykorzystywanymi przez ten szereg lat dla zaspokojenia rekreacyjnych potrzeb rodziny. Planowana transakcja sprzedaży to jednorazowa czynność, nie towarzyszy jej zamiar kontynuacji i wykonywania podobnych operacji w sposób ciągły, w jej wyniku Wnioskodawczyni definitywnie wyzbędzie się znacznej części swojego majątku prywatnego. Nadto podjęte przez nią czynności, które zmierzają do zawarcia transakcji nie mają zorganizowanego charakteru, nie stanowiły bowiem z góry zaplanowanego i realizowanego ciągu następujących po sobie działań ukierunkowanych na maksymalizację zysków ze sprzedaży.

Opisane w stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym okoliczności wskazują, że aktywność podjęta przez Wnioskodawczynię nie wykazuje zatem takich kluczowych dla pojęcia działalności gospodarczej cech jak powtarzalność (regularność, ciągłość) i profesjonalny (zorganizowany) charakter. W szczególności w okresie od nabycia działek będących przedmiotem wniosku do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie podjęła takich działań charakterystycznych dla profesjonalistów jak zaawansowane przygotowanie terenu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotne zbywanie w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywanie tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

W odniesieniu do przyłączenia przedmiotowych działek do sieci kanalizacyjnej należy zauważyć, iż w analizowanej sprawie kwestia ta była przejawem zwykłej gospodarności, w żadnym razie nie wykraczającej poza ramy zarządu majątkiem prywatnym. Podkreślenia bowiem wymaga, że sieć kanalizacyjna, prowadząca m.in. przez działki należące do Wnioskodawczyni, wybudowana została bez jej inicjatywy i podejmowania aktywnych działań w tym zakresie. Zainteresowana wykorzystała jedynie zaproponowaną jej przez Miasto możliwość, która nie wiązała się z żadnymi nakładami. W ocenie Wnioskodawczyni każdy racjonalny właściciel nieruchomości podjąłby taką decyzję, i w żaden sposób nie wskazuje to na profesjonalny charakter działań w zakresie obrotu nieruchomościami.

Odnosząc się do kwestii uzyskania przez Wnioskodawczynię decyzji o warunkach zabudowy należy w pierwszej kolejności powołać się na stanowisko NSA wyrażone w wyroku z 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17, zgodnie z którym poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi nie wykracza samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich. Już choćby z tego względu uzyskanie przez Wnioskodawczynię decyzji o warunkach zabudowy terenu, któremu co należy podkreślić, nie towarzyszył podział działek, ani ich ogrodzenie i uzbrojenie (poza opisanym powyżej uzyskaniem dostępu do sieci kanalizacyjnej) nie daje podstaw do zakwalifikowania aktywności Wnioskodawczyni do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

Nadto należy podkreślić, że uzyskane decyzje o warunkach zabudowy terenu ostatecznie pozostały bez wpływu na wartość nieruchomości i bez znaczenia dla przyszłego nabywcy. Te decyzje administracyjne prezentują w istocie niezrealizowaną wizję Wnioskodawczyni obrazującą, jak chciałaby, żeby w przyszłości wyglądała zabudowa należących do niej terenów, dzięki której liczyła też na zmianę przebiegu inwestycji drogowej planowanej przez władze miasta. Podjęcie próby wpływu na rodzaj przyszłej zabudowy terenów należących do Wnioskodawczyni (preferowanie domków jednorodzinnych zamiast bloków) oraz sprzeciw wobec odgórnej ingerencji w jej prawo własności przez władze samorządowe, miały na celu zabezpieczenie tego prawa własności i nie wykroczyły - w ocenie Wnioskodawczyni - poza standardowe działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podjęcie przez Wnioskodawczynię czynności prowadzących do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie stanowiło bowiem próby podniesienia wartości nieruchomości, celem uzyskania jak najkorzystniejszej ceny przy jej odsprzedaży, ale próbę utrzymania wartości i funkcjonalności gruntów w niezmienionym stanie. Studium opracowane przez władze samorządowe, w ocenie Wnioskodawczyni, spowodowało zmniejszenie wartości nieruchomości (zaplanowano bowiem, iż na ukos jej działek przebiegać będzie droga, „przecinając” je na nierówne części o nieregularnych kształtach). Stanowiło też znaczną ingerencję w prawo własności Wnioskodawczyni, ograniczając jej możliwość dysponowania nieruchomościami, praktycznie uniemożliwiając sprzedaż posiadanych przez nią działek pod zabudowę domkami jednorodzinnymi (z których jeden - jak sobie zaplanowała - miał być jej własnym). Plany władz miasta wymusiły w istocie sprzedaż całości działek podmiotowi dysponującemu wiedzą na temat rynku nieruchomości, doświadczeniem w tej branży, a także środkami finansowymi, umożliwiającymi realizację zamierzonej przez niego inwestycji, mimo planowanej w tym miejscu drogi, niedostępnymi przeciętnemu nabywcy gruntu pod zabudowę jednorodzinną.

Podsumowując: odpłatne zbycie działek przez Wnioskodawczynię będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie i nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej, nie będzie zatem stanowiło dla Wnioskodawczyni źródła przychodu, o którym mowa w art 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. W konsekwencji oznacza to, że środki uzyskane tytułem odpłatnego zbycia nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Interpretacja indywidualna
--------------------------

Rozpatrzyłem Pani wniosek – 16 listopada 2020 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0112-KDIL2-1.4011.685.2020.1.AMN, w której uznałem Pani stanowisko za nieprawidłowe.

Interpretację doręczono Pani 23 listopada 2020 r.

Skarga na interpretację indywidualną
------------------------------------

21 grudnia 2020 r. wniosła Pani skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie. Skarga wpłynęła do mnie 22 grudnia 2020 r.

Wniosła Pani o:

\- uchylenie zaskarżonej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak: 0112-KDIL2-1.4011.685.2020.1.AMN z 16 listopada 2020 r.,

\- zasądzenie kosztów według norm przepisanych,

\- skierowanie sprawy do rozpatrzenia na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842).

Postępowanie przed sądami administracyjnymi
-------------------------------------------

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 16 lutego 2021 r. sygn. akt I SA/Rz 37/21.

Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21 oddalił skargę kasacyjną.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 27 kwietnia 2022 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku
-----------------------------------------------

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.):

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oraz Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;

• ponownie rozpatruję Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1121 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

\- odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazała Pani w opisie zdarzenia przyszłego, zamierza Pani sprzedać trzy niezabudowane działki nr 1, nr 2 oraz nr 3. Nieruchomości te nabyła Pani w drodze darowizny od matki tj., 4 lipca 2002 r. (działki nr 1, 2) oraz 6 lipca 2005 r. (działkę nr 3). Działki te to tereny niezabudowane, ugorowane, utrzymywane w dobrej kulturze rolnej. Od momentu nabycia do chwili obecnej działki te nie były wykorzystywane przez Panią w celach zarobkowych, nie były też przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych ani nieodpłatnych umów cywilnoprawnych o podobnym charakterze. Wykorzystywane są w niewielkiej części dla potrzeb uprawy warzyw i owoców prowadzonej przez Panią wyłącznie dla własnych potrzeb, a także w celach prywatnych (rekreacyjnych). Od momentu nabycia działek ponosi Pani koszty celem utrzymania nieruchomości w stanie niezmienionym (niepogorszonym) w postaci kosztów regularnego koszenia działek. W latach 2004-2015 otrzymywała Pani za te działki dopłaty bezpośrednie do gruntów stanowiących trwałe użytki zielone od ARiMR. W 2011 r. działki uzyskały dostęp do sieci kanalizacyjnej, odbyło się to bez Pani inicjatywy. Nie poniosła Pani na to nakładów finansowych. Grunty te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Planowała Pani rozdysponować część tych nieruchomości na rzecz trójki swoich dzieci, w celu realizacji ich potrzeb mieszkaniowych. 26 września 2014 r. uzyskała Pani informację, że teren, o którym mowa, został objęty, bez Pani wiedzy projektem Studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziano, że przez działki nr 1, 3 i 2, ukośną linią, w kierunku ze wschodu na zachód, będzie przebiegać droga (…), a przez działkę 1, dodatkowo, również ukośną linią, w kierunku z południa na północ planowana jest droga łącząca inną, szerokopasmową drogę ze wspomnianą drogą (…). Ponadto na działce 2 i części działki 3, od strony zachodniej zaprojektowano tereny zielone. Na pozostałej części zaplanowano budownictwo wielorodzinne. Podjęła Pani działania, których celem była zmian a tej decyzji. Między innymi wystąpiła Pani z wnioskami o warunki zabudowy na 15 domów jednorodzinnych, rezerwując (pozostawiając) miejsce na drogę wzdłuż granicy swoich działek. Po 3 latach starań uzyskała Pani pozytywne decyzje o warunkach zabudowy. W latach 2017/2018 próbowała Pani sprzedać część działki objętej warunkami zabudowy na dom jednorodzinny, jednak nie znalazł się żaden nabywca. W celu tej sprzedaży nie podjęła działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, nie korzystała Pani też z usług podmiotów zajmujących się profesjonalnie pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Nie zamierzała Pani sprzedać całości działek nr 1, 2 i 3 ponieważ część z nich planowała Pani przeznaczyć na potrzeby mieszkaniowe swoje oraz swojej rodziny. Aktualnie działkami zainteresował się podmiot prowadzący działalność o charakterze deweloperskim. O zamiarze sprzedaży przez Panią działek dowiedział się od właścicieli sąsiednich nieruchomości. Podmiot ten wyraził chęć zakupu wszystkich działek będących przedmiotem niniejszego wniosku, celem realizacji własnej inwestycji budowlanej (budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego). Zawarła Pani z nim 4 września 2020 r. przedwstępną umowę sprzedaży. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży przedmiotowych działek jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią mu realizację planowanej przez niego inwestycji, w związku z tym w umowie przedwstępnej dokonanie transakcji sprzedaży przedmiotowych działek uzależniono od uzyskania przez przyszłego nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Aby umożliwić przyszłemu nabywcy uzyskanie decyzji administracyjnych w tym zakresie, w umowie przedwstępnej udzieliła mu Pani pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie będących przedmiotem tego aktu nieruchomościami dla celów budowlanych kupującego, na reprezentowanie przed wszystkimi osobami, urzędami we wszystkich sprawach związanych z uzyskiwaniem przez kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę. Nie będzie Pani ponosić żadnych nakładów w tym zakresie.

Poza działkami mającymi być przedmiotem sprzedaży, opisanymi w niniejszym wniosku, jest Pani współwłaścicielką ułamkowej części działki, na której posadowiony jest budynek wielorodzinny, w którym mieści się Pani mieszkanie współwłasnościowe oraz właścicielką działki nr 1 nabytej w drodze darowizny od matki i ciotki (sąsiadującej z działkami będącymi przedmiotem niniejszego wniosku). Pozostałych posiadanych przez siebie nieruchomości (nieobjętych zakresem przedmiotowym niniejszego wniosku) nigdy Pani nie wykorzystywała w celach zarobkowych i aktualnie nie zamierza Pani ich sprzedawać.

W okresie od nabycia działek do chwili obecnej nie prowadziła Pani żadnej działalności gospodarczej, nie była podatnikiem podatku od towarów i usług (ani czynnym ani zwolnionym), nie była też rolnikiem ryczałtowym, nie prowadziła produkcji rolnej, nie świadczyła usług rolniczych, ani usług najmu, dzierżawy lub innych związanych z nieruchomościami, nie ponosiła nakładów na ogrodzenie nieruchomości, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie terenu (poza opisanym wyżej uzyskaniem dostępu do sieci kanalizacyjnej), nie ogłaszała się też w biurze sprzedaży nieruchomości.

Obecnie założenia projektu studium zagospodarowania przestrzennego zostały anulowane i przystąpiono do opracowania nowego studium i projektu planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…).

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a zwłaszcza fakt, że sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia, sposób ich nabycia (darowizna) do Pani majątku prywatnego z zamiarem wykorzystania na potrzeby rodziny oraz okoliczności, że planowana sprzedaż będzie jednorazowa, działki nie były związane z działalnością gospodarczą, nabywca sam zgłosił się do Pani z ofertą kupna nieruchomości, nie były one w przeszłość dzierżawione ani wynajmowane, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie podejmowała Pani żadnych czynności mających na celu ich zbycie, co prawda pomiędzy Panią a przyszłym nabywcą została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży, w której udzieliła Pani kupującemu pełnomocnictwa do czynności wymienionych w tej umowie, jednakże zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 16 lutego 2021 r. sygn. akt I SA/Rz 37/21 nie można przyjąć, że działania kupującego wywołują bezpośrednie skutki w sferze prawnej skarżącej. Również podejmowane przez Panią w przeszłości działania polegające na uzyskaniu warunków zabudowy na budowę domów jednorodzinnych i dwukrotne zamieszczenie bezpłatnych ogłoszeń o sprzedaży działek w lokalnym portalu ogłoszeniowym - zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie - nie wpływają na transakcję będącą przedmiotem wniosku.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie zawartej w ww. wyroku:

Na podstawie okoliczności opisanych we wniosku o udzielenie interpretacji, skarżącej nie można przypisać cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez nią czynności odpowiadały bowiem działaniom związanym z zarządem majątkiem prywatnym (…).

Podobnie wypowiedział się naczelny Sąd Administracyjny z 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21stwierdzając, że:

Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo również uznał, że czynności opisane we wnioski o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przekraczają granic zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Skarżącej nie sposób jest przypisać cechy osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami i nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Podejmowane przez skarżącą czynności wymienione we wniosku odpowiadały zarządowi majątkiem prywatnym (…). Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności. Trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji, że takiej oceny nie wyklucza podejmowanie przez skarżącą czynności które ułatwią sprzedaż, czy też przyśpieszą proces inwestycyjny kupującego.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia działek i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pani czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pani działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

**Wobec powyższego, planowane przez Panią zbycie działek, o których mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Panią tych działek. W konsekwencji, kwota uzyskana z tytułu sprzedaży działek nie podlega opodatkowaniu, gdyż w wyniku ich sprzedaży, nie powstanie u Pani przychód, o którym mowa w ww. przepisie.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).