Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.188.2023.4.IM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-17
Teza: Sprzedaż nieruchomości (działka).
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; podatek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.; Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 6 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan 15 marca 2023 r. (wg daty wpływu) oraz w odpowiedzi na wezwanie pismami z 8 maja 2023 r. (wpływ 8 maja 2023 r.) oraz pismem z 11 maja 2023 r. (wpływ 11 maja 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą. Jest Pan w związku małżeńskim, nie mając rozdzielności majątkowej z żoną. Żona również prowadzi działalność gospodarczą. Oboje Państwo prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Zajmuje się Pan usługami wulkanizacyjnymi, a Pana żona prowadzi sklep zajmujący się sprzedażą drobnych artykułów rolniczych. Oboje Państwo są czynnymi podatnikami podatku VAT. Pana działalność opodatkowana jest podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych, a Pana żony opodatkowana jest podatkiem liniowym.

W 2010 roku zakupił Pan wraz z małżonką działkę o powierzchni ponad 0,5 ha. Działka ta od dnia zakupu była wykorzystywana wyłącznie prywatnie. Mieli Państwo tam swój warzywniak. Działka nigdy nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej ani Pana, ani Pana żony. Pierwotnym powodem zakupu tej działki była chęć postawienia na niej domu w przyszłości. Działka ta nie jest uzbrojona, tzn. nie ma żadnych przyłączy prądu, wody i gazu. Działka nigdy nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu i żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W 2022 roku zgłosiła się osoba, która chciałaby odkupić działkę od Pana i Pana żony. Osobą tą okazał się przedstawiciel jednego ze sklepów wielkopowierzchniowych. W tym miejscu należy dodać, że działka ta nigdy nie była zamieszczana w żadnych ofertach sprzedaży. Ani Pan, ani Pana żona nigdy nie reklamowali działki na sprzedaż. Inwestor sam się zgłosił. Pan wraz z żoną postanowili więc, że sprzedadzą połowę tej działki. W tym celu podpisali już Państwo umowę przedwstępną. Inwestor sam we własnym zakresie ma zapewnić podział tej działki, jak i doprowadzić do swojej części wszystkie potrzebne media. Pan wraz z żoną postanowili, że pieniądze ze sprzedaży działki przeznaczą na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego.

W pismach z 8 maja 2023 r. stanowiących uzupełnienie wniosku (które są tożsamej treści) udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania.

_Z ilu działek ewidencyjnych składała się nieruchomość (nieruchomość nabyta w 2010 r.) na moment nabycia? – Proszę podać numery ewidencyjne działki/działek?_

Działka na czas zakupu (2010), jak i na chwilę obecną jest jedną działką ewidencyjną o numerze 1 o obszarze 0,5000 ha.

_Jeśli podzielił Pan nieruchomość (nieruchomość nabytą w 2010 r.) – Na ile działek ją Pan podzielił? Z czyjej inicjatywy nastąpił podział? W jakim celu podzielił Pan nieruchomość (działkę)?_

W tym momencie jest również zgłoszony wstępny podział działki, o co wystąpił Inwestor na podstawie złożonych pełnomocnictw. Działka będzie podzielona na dwie odrębne działki ewidencyjne.

_Jakie przeznaczenie nieruchomości (działki, będącej przedmiotem sprzedaży) wynika/będzie wynikało na dzień sprzedaży z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?_

Na dzień sprzedaży działki ma być możliwość zbudowania na niej sklepu wielkopowierzchniowego. O taką możliwość wystąpił już Inwestor na mocy udzielonych mu pełnomocnictw.

_Czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został ustalony na Pana wniosek?_

MPZP nie był ustanawiany na prośbę Wnioskodawcy.

_Czy dla nieruchomości (działki__, będącej przedmiotem sprzedaży__) jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo taka decyzja będzie wydana do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił albo wystąpi o tę decyzję?_

Dla przedmiotowej działki ustanowiony jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, o wszystkie decyzje związane z dostosowaniem działki do zbudowania na niej sklepu wielkopowierzchniowego występuje Inwestor na mocy udzielonych mu pełnomocnictw.

_Czy dla nieruchomości (działki, będącej przedmiotem sprzedaży) jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?_

Do momentu sprzedaży ma zostać wydane pozwolenie na budowę, jest to warunek zrealizowania umowy kupna-sprzedaży działki.

_Czy występował Pan lub będzie występował o zmianę przeznaczenia terenu, bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla nieruchomości (działki, będącej przedmiotem sprzedaży)?_

O wszystkie zmiany przeznaczenia terenu występuje Inwestor.

_Jakie warunki wynikają z zawartej z kupującym (Inwestorem) umowy przedwstępnej?_

W celu przedstawienia jak najlepiej całej sytuacji dołączam kopie umowy przedwstępnej sprzedaży, gdzie są zawarte wszystkie warunki.

_Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący (Inwestor) będzie inwestował w infrastrukturę działki (w inny sposób niż tylko doprowadzenie mediów)? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?_

Inwestor podjął już działania zmierzające ku podziale działki, ku uzyskaniu decyzji obejmującej zgodę na budowę drogi do planowanego sklepu, wydania pozwolenia na budowę.

_Czy przedmiotowa działka będzie oddana przyszłemu Nabywcy w dzierżawę? Jeżeli tak, to czy będzie to umowa odpłatna, w jakim czasie będzie zawarta oraz jaka będzie wysokość czynszu?_

Działka nie będzie oddana Nabywcy w dzierżawę.

_Czy udzielił Pan przyszłemu nabywcy nieruchomości (działki, będącej przedmiotem sprzedaży) pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą działki? Jeśli tak:_

· _Jakie działania podejmie nabywca (Inwestor);_

· _Kto (Pan, czy Inwestor) będzie pokrywał koszty tych działań?_

Pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wnioskodawcy zostały już udzielone. Inwestor podjął już kroki zmierzające ku podziale działki, otrzymania pozwolenia na budowę. Wszelkie koszty z tym związane pokrywa Inwestor.

_Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):_

_a)_ _kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?_

_b)_ _w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?_

_c)_ _czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana; jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?_

_d)_ _czy zamierza Pan sprzedać nieruchomość (działka/działki)?_

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości. Są to:

– działka rekreacyjna nabyta w drodze kupna w dniu (\`(...)\`)2011, która zabudowana jest budynkiem o charakterze rekreacyjnym, i w taki sposób jest użytkowana;

– działki oznaczone numerem 2 oraz 3 w miejscowości (\`(...)\`), nabyte drogą darowizny w dniu (\`(...)\`)2013, działki niezabudowane.

Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać ww. nieruchomości.

_Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:_

_a)_ _jakie to były nieruchomości; ile ich było?_

_b)_ _kiedy je Pan sprzedał?_

Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innych nieruchomości.

_Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?_

Na chwilę obecną Wnioskodawca nie zamierza nabywać nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży.

W piśmie z 11 maja 2023 r. stanowiącym kolejne uzupełnienie wniosku wskazał Pan następujące informacje:

W ramach uzupełnienia informacji dotyczących warunków wynikających z zawartej z kupującym (Inwestorem) umowy przedwstępnej przesłał Pan warunki, które są w tej umowie. Skuteczność zobowiązania do zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży zależy od ziszczenia się przed upływem terminu zakreślanego do jej zawarcia następujących warunków:

a) uzyskaniu przez Kupującego i/lub Sprzedających dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, złożonych zgodnie z treścią niniejszej Umowy, a także innych, których uzyskanie jest niezbędne do sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy, tj. w szczególności:

· ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w oparciu o wstępny projekt podziału powołany w paragrafie 4 pkt 2) literze b) niniejszego aktu, na podstawie której zostanie wydzielona działka gruntu o powierzchni ok. 02820 ha;

· ostatecznej decyzji obejmującej zgodę ma budowę drogi do planowanego sklepu o przebiegu zgodnym z koncepcją zagospodarowania terenu stanowiącą załącznik do niniejszej Umowy, zapewniającą możliwość dokonywania dostaw towarów do sklepu samochodami o masie całkowitej do 40 (słownie: czterdziestu) ton, i wysokości do 4,20 m (czterech metrów i dwudziestu setnych metra), z uzyskaniem pełnej realizacji wjazdu oraz wyjazdu na ulicę (\`(...)\`);

· wypisu z rejestru gruntów dla przedmiotu niniejszej Umowy;

· zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że przedmiot niniejszej Umowy nie jest objęty prawem pierwokupu w uchwale o wyznaczaniu obszarów zdegradowanych o obszarów rewitalizacji, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji;

· zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że na przedmiocie niniejszej Umowy nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji lasu;

· zaświadczenia odpowiedniego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustalaniu opłat adiacenckich wobec właściciela przedmiotu niniejszej Umowy;

· ostatecznej i prawomocnej decyzji pozwolenia na budowę umożliwiającej Kupującemu na nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej Umowy realizację przedsięwzięcia zgodnego z niniejszą Umową;

b) uregulowaniu obowiązku w zakresie należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej należnych do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży i przedstawienia Kupującemu kopii potwierdzenia zapłaty;

c) uzyskaniu w Gminie zmiany przeznaczenia Nieruchomości na przeznaczenie inne niż rolne.

Nieruchomość wolna będzie od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, w szczególności:

a) nie będzie znajdować się w całości lub w części w posiadaniu osób trzecich, także nabytego w sposób bezprawny;

b) nie będzie posiadać wad fizycznych i prawnych;

c) do działów (\`(...)\`) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą złożone żadne wnioski, za wyjątkiem wniosków wynikających z Umowy lub złożonych za pisemną zgodą Kupującego;

d) w dziale (\`(...)\`) księgi wieczystej nie będzie żadnych wpisów, za wyjątkiem ewentualnego wpisu hipoteki w dziale (\`(...)\`) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości opisanej w paragrafie 2 pkt 5) niniejszego aktu na rzecz Kupującego;

e) nie będzie w żadnej sposób zanieczyszczona, ani skażona i nie będzie żadnych podstaw do powstania obowiązku usunięcia takiego zanieczyszczenia lub skażenia, jak również nie będą zachodzić przesłanki do jakiejkolwiek odpowiedzialności Nabywcy na podstawie przepisów o ochronie środowiska, zwłaszcza do ponoszenia opłat lub kar z tym związanych.

f) przedmiot niniejszej Umowy posiadać będzie bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

### Pytanie

Czy sprzedaż wydzielonej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

### Pani stanowisko w sprawie

W Pana ocenie transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ sprzedaż działki niej jest dokonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Taki sam wniosek został przygotowany i wysłany dla żony Wnioskodawcy, ponieważ ona również prowadzi działalność gospodarczą, a małżeństwo ma wspólnotę majątkową.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9.

Wskazuję, że definicja zawarta w tym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte _de facto_ na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działki), o której mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie usług wulkanizacyjnych. Jest Pan w związku małżeńskim, nie mając rozdzielności majątkowej z żoną, żona też prowadzi działalność gospodarczą. W 2010 roku zakupił Pan wraz z małżonką działkę o powierzchni ponad 0,5 ha. Działka ta od dnia zakupu była wykorzystywana wyłącznie prywatnie. Mieli Państwo tam swój warzywniak. Działka nigdy nie była wykorzystywana do celów działalności gospodarczej ani Pana, ani Pana żony. Pierwotnym powodem zakupu tej działki była chęć postawienia na niej domu w przyszłości. Działka ta nie jest uzbrojona, tzn. nie ma żadnych przyłączy prądu, wody i gazu. Działka nigdy nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu i żadnej innej umowy o podobnym charakterze. W 2022 roku zgłosiła się osoba, która chciałaby odkupić działkę od Pana i Pana żony. Osobą tą okazał się przedstawiciel jednego ze sklepów wielkopowierzchniowych (dalej: Inwestor). Działka ta nigdy nie była zamieszczana w żadnych ofertach sprzedaży. Ani Pan, ani Pana żona nigdy nie reklamowali działki na sprzedaż. Inwestor sam się zgłosił. Pan wraz z żoną postanowili więc, że sprzedadzą połowę tej działki. W tym celu podpisali już Państwo umowę przedwstępną. Inwestor sam we własnym zakresie ma zapewnić podział tej działki, jak i doprowadzić do swojej części wszystkie potrzebne media. Ponadto wskazał Pan, że działka na czas zakupu (2010), jak i na chwilę obecną jest jedną działką ewidencyjną o numerze 1 o obszarze 0,5000 ha. W tym momencie jest również zgłoszony wstępny podział działki, o co wystąpił Inwestor na podstawie złożonych pełnomocnictw. Działka będzie podzielona na dwie odrębne działki ewidencyjne. Na dzień sprzedaży działki ma być możliwość zbudowania na niej sklepu wielkopowierzchniowego. O taką możliwość wystąpił już Inwestor na mocy udzielonych mu pełnomocnictw. Dla tej działki ustanowiony jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. O wszystkie decyzje związane z dostosowaniem działki do zbudowania na niej sklepu wielkopowierzchniowego występuje Inwestor na mocy udzielonych mu pełnomocnictw. Do momentu sprzedaży ma zostać wydane pozwolenie na budowę, jest to warunek zrealizowania umowy kupna-sprzedaży działki. O wszystkie zmiany przeznaczenia terenu występuje Inwestor. Inwestor podjął już działania zmierzające ku podziale działki, ku uzyskaniu decyzji obejmującej zgodę na budowę drogi do planowanego sklepu, wydania pozwolenia na budowę. Działka nie będzie oddana Inwestorowi w dzierżawę. Wskazał Pan również, że posiada Pan inne nieruchomości, których nie zamierza Pan sprzedawać oraz na chwilę obecną nie zamierza Pan nabywać nieruchomości celem ich dalszej odsprzedaży. Pan wraz z żoną postanowili, że pieniądze ze sprzedaży działki przeznaczą na spłatę zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy planowana przez Pana sprzedaż działki o powierzchni ponad 0,5 ha będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu rozwiania Pana wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży działki będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. W Pana sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana działki, o której mowa we wniosku, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania (warzywniak), brak przygotowania do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Pana sprzedaży działki nie będą kwalifikowane do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto – z uwagi na to, że sprzedaż działki będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości – sprzedaż ta nie będzie również skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując –** **sprzedaż wydzielonej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z** **uwagi na upływ pięcioletniego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).