Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-212/08/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-05-16
Teza: Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w przypadku zbycia przed upływem 5 lat.
Słowa kluczowe: dochód-opodatkowanie dochodu; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2008 r. (data wpływu 18 lutego 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych:

*   w zakresie zasad opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe,**
*   w zakresie kosztów uzyskania przychodu –**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W 2007 r. nabył Pan wraz z małżonką w spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie obarczone było dużym kredytem i odsetkami (zaciągniętymi przez spółdzielnię mieszkaniową na budowę budynku). Lokatorem i zarazem członkiem spółdzielni stał się Pan po dokonaniu wpłaty wkładu mieszkaniowego, który został wyliczony na podstawie operatu szacunkowego, określającego rynkową wartość w kwietniu 2007 r. W lipcu 2007 r. zdecydowali się Państwo wykupić lokal mieszkalny. W tym celu wpłacili Państwo: kredyt podstawowy, 30% odsetek budżetowych, 30% odsetek skapitalizowanych oraz opłatę za przekształcenie prawa do lokalu. W dniu 30 lipca 2007 r. nastąpiło przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (bez założonej księgi wieczystej). Dodatkowo informuje Pan, iż pomiędzy Państwem istnieje wspólność majątkowa, w spółdzielni mieszkaniowej jako właściciel mieszkania i członek spółdzielni figuruje tylko Pan, żona parafowała wniosek o przekształcenie (wymóg spółdzielni mieszkaniowej). W przedmiotowym lokalu mieszkalnym są zameldowane na pobyt stały od kwietnia 2007 r. wyłącznie żona i córka.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

W jaki sposób dokonać rozliczenia podatku dochodowego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, która jest planowana na drugą połowę 2008 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualny dochód jest opodatkowany w wysokości 19%. Pana zdaniem małżonka z tytułu zameldowania w przedmiotowym lokalu przez okres 1 roku, na podstawie nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2006 r. Nr 217 poz. 1588), będzie mogła skorzystać ze zwolnienia podatkowego, tzw. ulgi meldunkowej. Natomiast Pan zapłaci podatek w wysokości 19% od połowy ewentualnego dochodu wyliczonego w następujący sposób: przychód ze sprzedaży lokalu minus wartość lokalu ustalona w miesiącu kwietniu 2007 r. na podstawie operatu szacunkowego (sposób obliczenia na podstawie doniesień prasowych dla byłych mieszkań spółdzielczo-lokatorskich). Ponadto uważa Pan, iż ewentualny dochód pomniejszają również nakłady inwestycyjne (np. remonty) zwiększające jego wartość.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego** stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w części dotyczącej opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uznaje się za prawidłowe. Natomiast w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wkładu mieszkaniowego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych od 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 dodanego do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dniem 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a) - d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Oznacza to, że nie złożenie oświadczenia lub złożenie go po terminie powoduje brak prawa do zwolnienia.

Zgodnie z art. 21 ust. 22 ww. ustawy zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Każdy z małżonków będących z racji wspólności małżeńskiej współwłaścicielami mieszkania aby skorzystać z ww. zwolnienia, musi być zameldowany w sprzedanym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy, nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania, nie uzależnia zameldowania, a tym samym prawa do zwolnienia, od posiadania tytułu własności do nieruchomości lub lokalu, lecz stanowi, że istotny jest fakt zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku przez wyżej wskazany okres.

Z analizy zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku wynika, że w 2007 r. nabył Pan wraz z małżonką do majątku wspólnego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które w dniu 30 lipca 2007 r. zostało przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przedmiotowym lokalu mieszkalnym są zameldowane na pobyt stały od kwietnia 2007 r. wyłącznie żona i córka. W drugiej połowie 2008 r. zamierzają Państwo sprzedać mieszkanie.

W świetle powyższego, zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego będzie Pan zobowiązany będzie na podstawie art. 30e ust. 1 i 4 tej ustawy, do uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpi odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Zatem, biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z remontem mieszkania, zwiększające jego wartość, poczynione w czasie posiadania mieszkania można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy. Do kosztów nabycia nie można jednak zaliczyć wkładu mieszkaniowego, tj. uiszczonego w kwietniu 2007 r. na poczet tego lokalu mieszkalnego, albowiem wniesienie wkładu mieszkaniowego było warunkiem nabycia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Brak jest również podstaw prawnych do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości ustalonej na podstawie operatu szacunkowego.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy. Zatem Pana Małżonka, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.