Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-240/10/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-05-13
Teza: Sposób opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości.
Słowa kluczowe: dopłata; przychód; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010r. (data wpływu do tut. Biura 22 lutego 2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W październiku 2007r. wnioskodawca nabył udział wynoszący ½ w nieruchomości, w skład której wchodziła parcela o powierzchni 3 926 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 215 m2 za kwotę 115 000 zł. W marcu 2009r.

Prezydent Miasta wydał ostateczną i prawomocną decyzję o podziale tej parceli na działki:

1.  nr 12 o powierzchni 2037 m2, na której znajduje się budynek mieszkalny,
2.  nr 13 o powierzchni 1636 m2, która jest wolna od zabudowy,
3.  nr 14 o powierzchni 227 m2, która stanowi drogę dojazdową.

Wnioskodawca przedstawił skutki dokonanego podziału również w postaci graficznej. Następnie wraz ze współwłaścicielem zamierza znieść współwłasność nieruchomości w taki sposób, że wnioskodawca zostanie wyłącznym właścicielem niezabudowanej działki nr 13 a drugi współwłaściciel zostanie wyłącznym właścicielem działki nr 12 wraz ze znajdującym się na tej działce budynkiem mieszkalnym oraz dopłaci wnioskodawcy kwotę 110 000 zł. Droga dojazdowa (działka nr 14) pozostanie natomiast współwłasnością.

Innymi słowy, w zamian za udział ½ w parceli nr 12 wnioskodawca otrzyma udział w wysokości ½ w parceli nr 13 wraz z dopłatą kwoty 110 000 zł.

Według wnioskodawcy, aktualne rynkowe wartości działek to: nr 12 - 330 000 zł, nr 13 -10 000 zł, nr 14 -12 300 zł, całość 452 300 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka jest dla wnioskodawcy podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym, związanym z przyszłą umową notarialną dotyczącą zniesienia współwłasność, związana ze zbyciem przysługującego mu obecnie udziału wynoszącego ½ w działce nr 12 zabudowanej budynkiem mieszkalnym?

Zdaniem wnioskodawcy, zbywa on udział w działce nr 12 o wartości ½ x 330 000 zł = 165 000 zł.

Koszt nabycia tego udziału to 115 000 :226 150 X 165 000 zł = 83 900 zł, gdzie 115 000 zł- kwota wydatkowana na zakup ½ udziału w 2007r., 226 150 zł – obecna wartość udziału (452 300 x ½).

Zysk wnioskodawcy będący podstawą opodatkowania to 165 000 zł - 83 900 zł = 81 100 zł.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Cytowane w powyższym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Termin odpłatne zbycie obejmuje zatem szeroki zakres umów. W myśl art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Tym samym określenie „zbycie” odnosi się do wszystkich przypadków przeniesienia własności, nie ogranicza się wyłącznie do sprzedaży czy zamiany, lecz ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, których skutkiem jest przeniesienie prawa własności do całej rzeczy lub udziału.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, iż doszło do odpłatnego zbycia udziału. Jak zostało bowiem wskazane powyżej każde przeniesienie prawa własności nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z powyższym także przeniesienie prawa własności nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonane w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć bowiem należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbywa się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W przedmiotowej sprawie, z opisu zdarzenia wynika jednoznacznie, że strony nie nabędą nieruchomości w ramach swoich udziałów. Wnioskodawca po zniesieniu współwłasności uzyska bowiem udział o wartości mniejszej niż udział pierwotnie do niego należący, a drugi ze współwłaścicieli dokona na jego rzecz dopłaty.

Należy zatem stwierdzić, że zniesienie współwłasności polegające na fizycznym podziale rzeczy (nieruchomości) wspólnych, stanowi formą odpłatnego zbycia wyczerpującą dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osoba (w sytuacji przedstawionej we wniosku - wnioskodawca), która otrzymuje dopłatę zbywa bowiem odpłatnie udział we współwłasności. Dopłata będzie w tym przypadku wyrażoną w pieniądzu równowartością zbytego udziału we wspólnym prawie, co oznacza, że pomiędzy współwłaścicielami dochodzi do wymiany dóbr majątkowych, tj. udziału w nieruchomości w zamian za środki pieniężne.

W związku z tym po stronie dokonującego odpłatnego, tzn. w zamian za dopłatę, zbycia udziału w nieruchomości powstaje obowiązek podatkowy, o ile zdarzenie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanego udziału.

Z uwagi na to, iż wnioskodawca jako współwłaściciel nabył zbywaną nieruchomość w 2007r., to przy zbyciu ww. udziału zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem z odpłatnego zbycia jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości będzie wartość jaka zostanie wyrażona w umowie o odpłatne zniesienie współwłasności, o ile odpowiada wartości rynkowej. Przychód uzyskany z odpłatnego zbycia tego udziału może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tj. koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tj. koszty uzyskania przychodu).

Przychodem w przedmiotowej sprawie będzie kwota dopłaty, którą drugi z dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości przekaże wnioskodawcy w związku z nabyciem w drodze odpłatnego zniesienia współwłasności działki o wartości przewyższającej udział wnioskodawcy. Kwota dopłaty wyraża bowiem wartość, o jaką zmniejszył się udział wnioskodawcy w rzeczy wspólnej w wyniku zniesienia współwłasności.

Oznacza to, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegać będzie kwota dopłaty, pomniejszona o poniesione koszty odpłatnego zbycia tego udziału w nieruchomości i koszty uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu wnioskodawca winien obliczyć w następujący sposób: kwotę dopłaty (a) podzielić przez wartość rynkową ½ nieruchomości z dnia zniesienia współwłasności (b), a następnie wynik (c) pomnożyć przez koszt nabycia ½ nieruchomości w 2007r., który zgodnie ze wskazaniem wnioskodawcy wynosi 115 000 zł.

Reasumując, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości oznaczonej we wniosku nr 12, nabytego w 2007r., uzyskany przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych przez wnioskodawcę we własnym stanowisku wyliczeń wynika, iż jego zdaniem podstawę opodatkowania w drodze zniesienia współwłasności stanowi wartość ½ części działki zabudowanej nr 12 (po uwzględnieniu kosztów), którą otrzyma w wyniku zniesienia współwłasności drugi współwłaściciel całej nieruchomości przed podziałem.

Jak jednak wyżej wykazano stanowisko wnioskodawcy, nie negującego opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jest nieprawidłowe w kwestii sposobu obliczenia wysokości należnego podatku.

Ponadto, w związku z przedstawieniem przez wnioskodawcę własnego stanowiska w formie rozliczenia wyjaśnia się, iż Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów zgodnie z art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej upoważniony jest wyłącznie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że Organ nie posiada kompetencji do wyliczenia wysokości podstawy opodatkowania, kosztów czy zobowiązania podatkowego. Dlatego Organ w zakresie swoich kompetencji wskazuje wnioskodawcy, jakie przepisy prawa podatkowego znajdują zastosowanie w jego sprawie i w oparciu o jakie podstawy wyliczyć dochód do opodatkowania, natomiast kwestie potwierdzenia podstawy opodatkowania czy dokonania obliczenia podatku zostawia wnioskodawcy, bowiem nie jest rolą organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną dokonywanie jakichkolwiek obliczeń.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.