Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.621.2020.2.MAP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-07
Teza: ustalenie źródła przychodów uzyskiwanych z najmu lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 15 lipca 2020 r. (data wpływu 21 lipca 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 10 września 2020 r.) oraz pismem z dnia 21 września 2020 r. (data wpływu 24 września 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenie źródła przychodów uzyskiwanych z najmu lokalu mieszkalnego **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pismem z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 10 września 2020 r.) Wnioskodawca dokonał uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 10 września 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.621.2020.1.MAP, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h powołanej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 10 września 2020 r. (data doręczenia 14 września 2020 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 21 września 2020 r. (data wpływu 24 września 2020 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 21 września 2020 r.

We wniosku po jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:

Wnioskodawca prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą (niezwiązaną z najmem nieruchomości) wraz z żoną (również prowadzącą odrębną działalność gospodarczą, również niezwiązaną z najmem nieruchomości) dokonali zakupu małego mieszkania w celu przeznaczenia go pod wynajem krótkoterminowy, długoterminowy oraz na użytek własny i rodziny. Wnioskodawca posiada również mieszkanie, które nabył do majątku odrębnego, zlokalizowane w bliskiej odległości od zakupionego obecnie lokalu. Lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje wraz z żoną oraz dzieckiem jest niewielkim lokalem i uniemożliwia przenocowanie członków rodziny, którzy przyjeżdżają w odwiedziny. Zarówno rodzina Wnioskodawcy, jak i Jego żony zamieszkuje kilkaset kilometrów od ich miejsca zamieszkania. Nowo zakupione mieszkanie nie zostało nabyte w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Mieszkanie zostało zakupione z oszczędności wspólnych małżonków do prywatnego majątku wspólnego małżonków (lokal ten nie został zakupiony w ramach prowadzonych działalności gospodarczych, zarówno Wnioskodawcy, jak i Jego żony). Od lokalu Wnioskodawca, ani Jego żona nie odliczyli podatku VAT. Zakupione mieszkanie jest Jego drugim mieszkaniem. Wcześniej zakupione mieszkanie stanowi Jego majątek odrębny, gdyż zostało nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego i jest ich miejscem zamieszkania (nie jest i nie będzie wynajmowane). Nowo zakupione mieszkanie zamierza wynajmować na czas określony (w okresie letnim) przedsiębiorstwu, które będzie na własny rachunek i we własnym imieniu zawierać umowy podnajmu krótkoterminowego z osobami trzecimi. Wnioskodawca wraz z żoną będą na mocy umowy uzyskiwać przychód z najmu wyłącznie od firmy, uzależniony od faktycznych przychodów z najmu uzyskiwanych przez tę firmę, płatny raz w miesiącu. W tym okresie Wnioskodawca wraz z rodziną również zamierzają korzystać we własnym zakresie z lokalu mieszkalnego. Po upływie okresu, na który została zawarta umowa z firmą (koniec sezonu letniego), zamierza przeznaczyć powyższy lokal na najem długoterminowy, bez udziału pośredników. W tym celu sam indywidualnie będzie poszukiwał najemcy. Wnioskodawca wraz z żoną nie będą stroną żadnej umowy najmu z najemcami krótkoterminowymi, a będą wyłącznie stroną umowy najmu z najemcą - przedsiębiorstwem. Nie przewiduje On, aby przychody z najmu przekroczyły w roku podatkowym kwotę 100 000 zł.

W piśmie z dnia 7 września 2020 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca doprecyzował, że Jego żona prowadzi działalność gospodarczą, ale obecnie przebywa na zasiłku macierzyńskim. Faktycznie żona Wnioskodawcy prowadziła działalność gospodarczą w okresie od dnia 15 maja 2011 r. do dnia 16 lipca 2018 r. Od dnia 1 lipca 2018 r. została zatrudniona na umowę o pracę na czas określony do dnia 31 marca 2021 r. Pracodawcą jest przedsiębiorstwo, dla którego głównie świadczyła usługi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W dniu złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przebywała na zasiłku macierzyńskim i nie prowadziła jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 21 września 2020 r. Wnioskodawca dodał, że lokal mieszkalny będący przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej stanowi współwłasność małżeńską. Zgodnie ze złożonym przez Jego żonę oświadczeniem, przekazanym do urzędu skarbowego, wszystkie przychody z najmu tego lokalu zostaną opodatkowane w całości przez Wnioskodawcę. Przychody z tytułu najmu zamierza zaliczyć do źródła przychodów z najmu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stroną umowy najmu krótkoterminowego z przedsiębiorstwem wskazanym we wniosku są oboje małżonkowie. Na podstawie umowy najmu krótkoterminowego Wnioskodawca będzie otrzymywał przychód z najmu stanowiący ustalony procent od przychodów z najmu uzyskiwanych przez podmiot, który jest najemcą lokalu mieszkalnego. Nie ma wpływu na dobór najemców przez wynajmującego (najemcę w stosunku do Wnioskodawcy), nie ustala stawek czynszu najmu, nie ponosi kosztów sprzątania, ogłoszeń, itp. Wobec powyższego nie ma On ustalonego stałego ryczałtu miesięcznego z tytułu najmu krótkoterminowego, ale należny Mu czynsz najmu, który uzależniony jest od wysokości uzyskiwanych przychodów zależnych od ilości najemców i faktycznego obłożenia lokalu. Rozliczenie z przedsiębiorstwem (najemcą) następuje w ujęciu miesięcznym za każdy okres. Wnioskodawca w związku z zawartą umową z przedsiębiorstwem (najemcą) jest obowiązany do uiszczenia na rzecz dostawców mediów kosztów zużycia energii elektrycznej i opłat eksploatacyjnych. Jest stroną wszelkich umów z dostawcami mediów oraz wspólnotą mieszkaniową i reguluje na ich rzecz opłaty związane z przedmiotowym lokalem. Podczas trwania umowy najmu krótkoterminowego będzie miał prawo do osobistego korzystania z tego lokalu na własne cele np. pobyt najbliższej rodziny, gdyż mieszkanie które zamieszkuje wraz z żoną i dzieckiem w bliskiej okolicy wynajmowanego lokalu jest zbyt małe, aby mógł zapewnić nocleg odwiedzającej Go rodzinie. Taki zamiar przyświecał w zakupie tego lokalu, w tak bliskiej lokalizacji od miejsca zamieszkania.

Stroną umowy najmu długoterminowego (zawartej obecnie z dniem 1 września 2020 r.) są oboje małżonkowie. Najemca będzie uiszczał czynsz najmu na rzecz Wnioskodawcy oraz opłaty eksploatacyjne związane ze zużyciem mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wnioskodawca będzie regulował opłaty eksploatacyjne i opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w imieniu własnym, ale kwoty na ich pokrycie będą Mu zwracane poza ustalonym czynszem najmu od najemcy. Czynsz najmu w najmie długoterminowym ustalony jest w stałej, zryczałtowanej wysokości miesięcznej. Umowa najmu długoterminowego jest zawarta na czas określony. Przychody z najmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego, zostaną w całości opodatkowane przez Wnioskodawcę. W dniu 16 września 2020 r. opłacił zaliczkę na zryczałtowany podatek dochodowy, czyli jest to tożsame ze złożeniem oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Wnioskodawca opłacił w całości zaliczkę, tym samym uzyskiwane dochody z najmu opodatkowane zostały wyłącznie przez Niego. W Jego ocenie, najem długoterminowy nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Wnioskodawca nie zapewnia swoim najemcom żadnych dodatkowych usług w tym nie zapewnia odpłatnie, jak i nieodpłatnie sprzątania, prania, przygotowywania, ani serwowania posiłków.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy w tak postawionym zdarzeniu przyszłym przychód z najmu uzyskiwany co miesiąc przez Wnioskodawcę od przedsiębiorstwa, które we własnym imieniu i na własny rachunek zawiera umowy najmu krótkoterminowego, stanowi przychód dla Wnioskodawcy z najmu prywatnego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy w tak postawionym zdarzeniu przyszłym przychód z najmu długoterminowego, który Wnioskodawca będzie uzyskiwać bezpośrednio od najemcy, którego Wnioskodawca sam pozyska, stanowić będzie przychód z najmu prywatnego, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie przedstawionym w uzupełnieniu wniosku z dnia 21 września 2020 r.):

Ad.1)

Przychody uzyskane z umowy najmu zawartej z przedsiębiorstwem (najemcą), które następnie w ramach swojej działalności gospodarczej, na własny rachunek i na własne ryzyko, wynajmuje na krótkie okresy czasu nieruchomość stanowią przychody z najmu o charakterze prywatnym, gdyż nieruchomość zakupiona przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę stanowi przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej oraz nie została zakupiona w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Mieszkanie stanowiące przedmiot najmu stanowi zatem prywatny majątek małżonków. Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań we własnym imieniu i na własny rachunek, aby pozyskiwać najemców krótkoterminowych: nie promuje lokalu w mediach lub w Internecie; nie dokonuje czynności wydawania lub odbierania lokalu od najemców krótkoterminowych; nie sprząta lokalu; nie oferuje tym najemcom żadnych dodatkowych usług (w tym usług sprzątania, prania, serwowania lub zapewniania posiłków). Przychód z najmu uzyskiwanego od przedsiębiorstwa (najemcy), z którym Wnioskodawca wraz z małżonką ma zawartą umowę nie ma charakteru stałego i ciągłego, gdyż jest uzależniony od działań tego przedsiębiorstwa i ilości przez niego pozyskanych najemców krótkoterminowych. Ponadto lokal ten również Wnioskodawca ma prawo w każdej chwili przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, w tym dla własnej rodziny przez okres według własnego upodobania i decyzji. Przedsiębiorstwo, z którym Wnioskodawca i Jego małżonka ma zawartą umowę nie ma wpływu na decyzję, ile dni lokal będzie wykorzystywany dla Jego własnych potrzeb lub Jego rodziny. Umowa zawarta z przedsiębiorcą (najemcą) jest zawarta na czas określony (kilku miesięcy). Zatem nie będzie zawierał we własnym imieniu szeregu umów krótkoterminowych z nieokreśloną ilością najemców. Wnioskodawca zawarł jedną umowę z przedsiębiorstwem, gdzie został przyjęty sposób rozliczenia w formie miesięcznej, co również wskazuje, że przychody będą przez Niego uzyskiwane regularnie, ale nie jest możliwe wskazanie ich wysokości, gdyż jest ona uzależniona od rzeczywistego miesięcznego obłożenia lokalu. Wnioskodawca jest właścicielem jednego mieszkania, w którym zamieszkuje wraz z żoną i dzieckiem, a mieszkanie wynajmowane przedsiębiorstwu (najemcy) stanowi majątek wspólny małżonków, z tym że całość przychodu z najmu zostanie opodatkowana przez Wnioskodawcę w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a źródłem przychodu jest przychód z najmu. Przychód z najmu, jak również działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, gdyż lokal mieszkalny może być w każdej chwili przeznaczony na użytek własny lub Jego najbliższej rodziny. Nie podejmuje On żadnych działań, tym bardziej zorganizowanych w celu pozyskania najemców, nie ma wpływu na długość trwania umów najmu zawieranych przez przedsiębiorstwo ze swoimi najemcami, nie zajmuje się świadczeniem żadnych usług na rzecz tych najemców w postaci serwowania posiłków, sprzątania, prania organizowania czasu wolnego, itp. Wnioskodawca ma zawartą jedną umowę najmu i brak jest w tym wypadku działań zorganizowanych, tj. zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, gdyż nie zajmuje się On najmem w swojej działalności, nie świadczy też żadnych usług profesjonalnych w tym zakresie. W ocenie Wnioskodawcy brak jest również spełnienia przesłanki „ciągłości”, tj. wykonywania, powtarzalności, regularności i stabilności, gdyż zawarcie umowy najmu z przedsiębiorcą (najemcą) w tym stanie faktycznym stanowi jedynie czynność zwykłego zarządu składnikami majątku, kierując się w tym zakresie jedynie zwykłymi zasadami gospodarności. Zawarcie jednej umowy najmu nie stanowi przejawu prowadzenia działalności gospodarczej, a tym samym działań o charakterze zorganizowanym i ciągłym.

Reasumując, w opinii Wnioskodawcy, przychód z najmu uzyskiwanego z umowy zawartej z przedsiębiorcą zajmującym się pozyskiwaniem i zawieraniem umów krótkoterminowych z najemcami we własnym imieniu i na własny rachunek, stanowi przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ad. 2)

Przychody z umowy najmu zawartej z jednym najemcą na czas określony (okres co najmniej kilku miesięcy) stanowią przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wraz z żoną są stroną umowy najmu długoterminowego zawartej w imieniu własnym i na własny rachunek. Lokal przeznaczony zostaje wyłącznie na cele mieszkaniowe osobom fizycznym. Lokal nie będzie wynajmowany na prowadzenie jakiejkolwiek działalności gospodarczej lub usługowej przez najemców. Najem długoterminowy będzie przeznaczony dla ściśle określonego najemcy, na ściśle określony czas - liczony w miesiącach. W tym zakresie Wnioskodawca nie będzie świadczył żadnych usług dodatkowych w postaci sprzątania, prania, przygotowywania i serwowania posiłków, organizacji czasu wolnego najemcy. Przychód z najmu zamierza w całości opodatkować, jako przychód z najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, gdyż najemca ma ustalony miesięczny czynsz najmu oraz dodatkowo opłaca koszty eksploatacyjne wynikające ze zużycia mediów oraz opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Opłaty eksploatacyjne są zwracane Wnioskodawcy przez najemcę co miesiąc wraz z zapłatą czynszu. Wnioskodawca uważa, że w sytuacji zawarcia jednej umowy na wiele miesięcy z jednym najemcą, obejmującej zwykły najem lokalu mieszkalnego, w którym najemca poza czynszem najmu pokrywa swoje koszty eksploatacyjne wg zużycia mediów, otrzymany przychód nie kwalifikuje się do przychodów uzyskiwanych w sposób zorganizowany i ciągły, gdyż brak jest w tym wypadku podejmowania działań przez Wnioskodawcę w ramach odrębnych, zorganizowanych struktur. Wnioskodawca nie świadczy żadnych usług na rzecz najemcy (sprzątania, prania, przygotowywania lub serwowania posiłków) brak jest zatem podejmowania przez Wnioskodawcę działań o charakterze profesjonalnym i zorganizowanym na rzecz najemcy. Brak jest również w działaniach Wnioskodawcy przejawów zorganizowania działań, czy ciągłości, gdyż w celu pozyskania najemcy nie prowadzi On stałych działań reklamowych w Internecie lub prasie, nie nadaje żadnej nazwy swojemu mieszkaniu.

Wobec powyższego, Jego zdaniem, zawarcie jednej umowy z najemcą na jeden lokal mieszkalny, którego Wnioskodawca sam pozyskał na czas określony, kwalifikuje przychody uzyskiwane z najmu w tym wypadku jako przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

*   wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w tym w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny, w sposób przypadkowy, nieregularny.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Ponadto w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Na tle przedstawionych regulacji prawnych należy stwierdzić, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przy kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu (najem prywatny, czy działalność gospodarcza) zawsze należy brać pod uwagę treść art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenie ma to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy zostały spełnione przesłanki ze wskazanej regulacji, a nie tylko przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji osiąganych przez niego przychodów do określonego źródła przychodów. Podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania najmu – a więc profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter dokonywanych czynności oraz prowadzenie najmu na własny rachunek i ryzyko.

Innymi słowy nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, a nie według wyboru podatnika jako tzw. najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że przychody uzyskiwane z tytułu najmu można zaliczyć do odrębnego od pozarolniczej działalności gospodarczej źródła przychodów, jakim jest najem, dzierżawa, wyłącznie wtedy, gdy najem ten nie jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, bądź gdy przedmiotem najmu nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą (niezwiązaną z najmem nieruchomości) wraz z żoną (również prowadzącą odrębną działalność gospodarczą, niezwiązaną z najmem nieruchomości) dokonali zakupu małego mieszkania w celu przeznaczenia go pod wynajem krótkoterminowy, długoterminowy oraz na użytek własny i rodziny. Nowo zakupione mieszkanie nie zostało nabyte w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Zakupione zostało z oszczędności wspólnych małżonków do prywatnego majątku wspólnego małżonków. Powyższe mieszkanie Wnioskodawca ma zamiar wynajmować na czas określony (w okresie letnim) przedsiębiorstwu, które będzie na własny rachunek i we własnym imieniu zawierać umowy podnajmu krótkoterminowego z osobami trzecimi. Wnioskodawca wraz z żoną będą na mocy umowy uzyskiwać przychód z najmu wyłącznie od firmy, uzależniony od faktycznych przychodów z najmu uzyskiwanych przez tę firmę. W tym okresie Wnioskodawca wraz z rodziną również zamierzają korzystać we własnym zakresie z lokalu mieszkalnego. Po upływie okresu, na który została zawarta umowa z firmą (koniec sezonu letniego) zamierza przeznaczyć lokal na najem długoterminowy, bez udziału pośredników. W tym celu sam indywidualnie będzie poszukiwał najemcy. Wnioskodawca nie zapewnia swoim najemcom żadnych dodatkowych usług, w tym nie zapewnia odpłatnie, jak i nieodpłatnie sprzątania, prania, przygotowywania, ani serwowania posiłków.

Niewątpliwie prowadzony najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu) w postaci czynszu. Nie stanowi to jednak wystarczającej przesłanki do zakwalifikowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wynajem lokalu, zarówno krótkoterminowy (w okresie letnim), jak i długoterminowy, nie będzie prowadzony w sposób ciągły, ani zorganizowany. Wnioskodawca w ramach najmu nie zamierza zapewniać najemcom żadnych dodatkowych usług.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzeń przyszłych należy stwierdzić, że jeżeli umowy najmu lokalu mieszkalnego wskazanego we wniosku nie będą realizowane w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody z najmu powyższego lokalu mieszkalnego (w ramach najmu krótkoterminowego oraz długoterminowego) będą mogły zostać zaliczone do źródła przychodów, o którym mowa w cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tutejszy Organ zaznacza, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) – niniejsza interpretacja dotyczy Wnioskodawcy. Nie wywołuje skutków prawnych dla żony Wnioskodawcy.

Końcowo zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest związany wyłącznie opisem zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe będą zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe będą się różniły od zdarzeń występujących w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

*   z zastosowaniem art. 119a;

*   w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

*   z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.