Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-398a/10/TK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-07-09
Teza: Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki na remont całej kamienicy, t.j. koszty robocizny, materiałów, projektu budowlanego, przeglądów technicznych kamienicy oraz ubezpieczenia w stosunku do całego budynku?
Słowa kluczowe: amortyzacja; budynek; koszt-koszty uzyskania przychodów; modernizacja; najem; nieruchomości; remonty; środek-środek trwały-ulepszenie środka trwałego
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2010 r. (data wpływu 23 kwietnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z remontem kamienicy - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z remontem kamienicy.

Z uwagi na to, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 22 czerwca 2010 r. wezwano Pana do uzupełnienia przedstawionego stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz uiszczenia opłaty. Powyższe uzupełniono w dniu 6 lipca 2010 r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Od stycznia 2010 r. wraz z dwoma braćmi jest Pan współwłaścicielem połowy kamienicy na podstawie postanowienia Sądu o nabyciu spadku po zmarłym w 1974 r. ojcu. Co do drugiej połowy budynku, dotychczas nie odnaleziono spadkobierców. Do końca 2009 r. zarządcą kamienicy był Urząd Miasta i Gminy.

Po odnalezieniu Pana oraz Pańskich braci jako spadkobierców i załatwieniu spraw spadkowych dotychczasowy zarządca przekazał na rzecz Pana i Pana braci protokolarnie całą kamienicę wraz z lokatorami (t.j. 6 rodzin) zasiedlonymi w tejże kamienicy przed laty przez gminę. Jako nowi właściciele i zarządcy drugiej połowy Pan wraz z braćmi zawarł z dotychczasowymi, wszystkimi lokatorami umowy najmu lokali mieszkalnych. Żaden ze współwłaścicieli tam nie mieszka. Fakt zawarcia umów został zgłoszony w urzędach skarbowych według miejsca zamieszkania. Jako formę opodatkowania wszyscy współwłaściciele wybrali zasady ogólne, poprzez złożenie oświadczeń. Kamienica jest budynkiem przeszło stuletnim i wymaga przede wszystkim remontu przeciekającego dachu, naprawy popękanej elewacji i izolacji przeciwwilgociowej. Budynek wpisany jest do rejestru zabytków Urzędu Miasta i Gminy. Jako współwłaściciele podjęli Państwo uchwałę o sukcesywnym remoncie całej kamienicy (nie ma fizycznego podziału budynku), ponieważ pożytki czyli przychody czerpane są przez współwłaścicieli z całości. Zamierza Pan rozpocząć jeszcze w tym roku remont, począwszy od wymiany poszycia dachowego na nową dachówkę ceramiczną (taki jest wymóg konserwatora zabytków). W związku z ww. pracami remontowymi zaciągnięty został kredyt bankowy z przeznaczeniem tylko i wyłącznie na prace remontowe całej kamienicy, ponieważ przychody z najmu lokali mieszkalnych są nie wystarczające w stosunku do potrzeb remontowych kamienicy.

W uzupełnieniu wskazuje Pan, iż prace remontowe kamienicy będą polegały na rozbiórce pokrycia z papy na dachu drewnianym, rozbiórce elementów więźb dachowych, rozbiórce pokrycia z dachówki, rozbiórce rur i rynien, wymianie elementów konstrukcyjnych dachu, deskowaniu połaci dachowych, pokryciu dachu dachówką ceramiczną, założeniu nowych rur i rynien, przemurowaniu kominów, odnowieniu elewacji na budynku mieszkalnym.

Jednocześnie wskazuje Pan, że kamienica nie była i nie jest amortyzowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu wydatki na remont całej kamienicy, t.j. koszty robocizny, materiałów, projektu budowlanego, przeglądów technicznych kamienicy oraz ubezpieczenia w stosunku do całego budynku?
2.  Czy można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wartość odsetek od kredytu zaciągniętego na remont kamienicy oraz prowizji od wartości kredytu?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie pierwsze. Odpowiedź na pytanie drugie zostanie udzielona w odrębnej interpretacji indywidualnej.

Pana zdaniem, art. 10 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa źródła przychodów, natomiast art. 22 pkt 1 mówi, iż kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów. Uważa Pan, iż tak stara kamienica dawno się zamortyzowała i wszystkie koszty remontu przeglądów, ubezpieczenie budynku oraz odsetek od kredytu powinny stanowić koszt uzyskania przychodu w stosunku do całego budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest m.in. najem (z wyjątkiem najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Z powyższego przepisu wynika, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie koszty, a więc bezpośrednio i pośrednio związane z uzyskiwaniem przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 powołanej ustawy.

Aby wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
*   nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
*   być właściwie udokumentowany.

Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - wydatki na nabycie i ulepszenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie są jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków m.in. na:

1.  nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
2.  nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
3.  ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

*   wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

W myśl art. 22g ust. 17 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3 500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Przez ulepszenie środków trwałych należy rozumieć:

1.  przebudowę, czyli zmianę (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,
2.  rozbudowę, t.j. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,
3.  rekonstrukcję, t.j. odtworzenie zużytych całkowicie lub częściowo składników majątku,
4.  adaptację, t.j. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
5.  modernizację, t.j. unowocześnienie środka trwałego.

Z kolei, istotą remontu jest wykonanie prac przywracających pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, niezwiększających jego wartości początkowej. Remont jest zatem pracą o charakterze odtworzeniowym.

Remontem jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego poprzez wymianę zużytych składników technicznych, nie powodujące jednak zmian w użytkowaniu, przeznaczeniu i konstrukcji tego obiektu. Remont środka trwałego powinien zmierzać do zachowania jego dotychczasowej substancji. Konsekwencją remontu ma być utrzymanie środka trwałego we właściwym stanie technicznym i użytkowym.

W przypadku, gdy wydatki zostaną poniesione na remont środka trwałego - bez względu na ich wielkość stanowią koszty uzyskania przychodów.

Różnica pomiędzy nakładami ponoszonymi na remont a nakładami ponoszonymi na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że remont zmierza do podtrzymania, odtworzenia wartości użytkowej środka trwałego i jest rodzajem naprawy, wymiany zużytych elementów, natomiast w wyniku ulepszenia środek trwały zostaje unowocześniony lub przystosowany do spełniania innych, nowych funkcji, zyskuje istotną zmianę cech użytkowych.

Z przedłożonego wniosku wynika, iż w budynku, którego jest Pan współwłaścicielem, wykonane zostać mają prace polegające na rozbiórce pokrycia z papy na dachu drewnianym, rozbiórce elementów więźb dachowych, rozbiórce pokrycia z dachówki, rozbiórce rur i rynien, wymianie elementów konstrukcyjnych dachu, deskowaniu połaci dachowych, pokryciu dachu dachówką ceramiczną, założeniu nowych rur i rynien, przemurowaniu kominów, odnowieniu elewacji na budynku mieszkalnym, montażu izolacji przeciwwilgociowej. Należy stwierdzić, iż celem ww. czynności jest przywrócenie pierwotnego stanu środka trwałego, a nie jego ulepszenie. Oczywiście w wyniku tych prac nie będzie możliwe dokładne przywrócenie stanu poprzedniego, chociażby ze względu na montaż nowej dachówki ceramicznej, jednakże trzeba mieć na względzie szybki postęp technologiczny. Skłania on do posługiwania się dynamiczną wykładnią pojęcia „remont”. Reasumując, skoro ww. czynności nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych to mogą być zaliczone bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów.

Odnosząc się natomiast do wydatków poniesionych na: projekt budowlany wymagany przez konserwatora zabytków, przegląd budynku (gazowy, elektryczny, kominiarski, techniczny) oraz ubezpieczenie budynku należy podkreślić, że o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii. Mając to na uwadze należy stwierdzić, że kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane ww. poniesione wydatki. Należy je zakwalifikować w ciężar kosztów uzyskania przychodu w momencie ich zapłaty. Jednakże wydatki te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.

Końcowo należy wskazać, iż wydatki poniesione na remont całej kamienicy jak również wydatki poniesione na projekt budowlany wymagany przez konserwatora zabytków, przegląd budynku (gazowy, elektryczny, kominiarski, techniczny) oraz ubezpieczenie budynku mogą zostać zliczone kosztów uzyskania przychodów proporcjonalnie do Pana udziału w zysku, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.