Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-935/13-3/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-11-26
Teza: Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat licznikowych (należnych usługodawcom) oraz opłat za czynsz administracyjny (płatny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W zakresie uiszczania opłat licznikowych Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym ww. opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata-opłata administracyjna; opłata-opłata eksploatacyjna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku (data wpływu 5.09.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5.09.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wynajmuje 2 lokale na działalność wynajmu pokoi gościnnych, która jest prowadzona przez osobę posiadającą działalność gospodarczą. Wnioskodawczyni zawarła umowę najmu jako osoba prywatna z firmą. Uzyskane przychody z najmu opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym stawką 8,5%. Co miesiąc Wnioskodawczyni wystawia faktury na uzgodniony czynsz najmu doliczając VAT 7 - 23%.

Ponadto Wnioskodawczyni refakturuje na najemcę:

1.  czynsz administracyjny zgodnie z zapisem w umowie: „Czynsz administracyjny na podstawie rachunków wystawionych przez wspólnotę pokrywa w całości Najemca”. W czynsz administracyjny wchodzi: centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych, eksploatacja i fundusz remontowy.
2.  pozostałe koszty eksploatacyjne jak zużycie wody zgodnie z zapisem w umowie: „Strony uzgodniły, że Najemca będzie zwracać wynajmującemu pozostałe koszty dotyczące opłat eksploatacyjnych związanych bezpośrednio z przedmiotem najmu w wysokości faktycznej poniesionej na podstawie refaktury wystawionej i dostarczonej przez Wynajmującego.

Na dzień zawarcia umowy opłaty eksploatacyjne będą pobierane z następujących tytułów:

1.  zużycia wody,
2.  zużycia energii elektrycznej.”

Refaktury Wnioskodawczyni wystawia na wyżej wymienione w pkt 1 i 2 koszty, dodaje VAT 7, który odprowadza w obowiązującym terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od kwoty wystawionych faktur, w których Wnioskodawczyni refakturuje czynsz administracyjny i pozostałe koszty eksploatacyjne np. woda, której zużycie jest ogromne z uwagi na działalność hotelową, powinna odprowadzić podatek 8,5%, gdyż to nie jest Jej dochodem?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczonych przez najemcę na podstawie wystawionych przez podatnika refaktur nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem 8,5% gdyż nie są przychodem. Wnioskodawca wskazuje, że wszystkie kwoty z refaktur opodatkowuje tylko 23% VAT 7.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazuje, że wg interpretacji w Internecie między innymi Izby Skarbowej w Katowicach: „opłaty za media ponoszone przez najemcę związane z przedmiotem najmu nie są składnikiem przychodu i nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych”.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z informacją zdobytą na Infolinii – Wnioskodawca nie musi płacić podatku od wody i od czynszu administracyjnego, o ile w umowie jest informacja, że koszty powyższego pokrywa wynajmujący.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu administracyjnego, płatnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do ponoszenia opłat licznikowych (według wskazań z rachunków tj. refaktur wystawionych przez wynajmującego oraz taryfikatorów pochodzących od dostawców tych usług), które są płatne wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat licznikowych (należnych usługodawcom) oraz opłat za czynsz administracyjny (płatny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania opłat licznikowych Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym ww. opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.