Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/443-472/14-6/RG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-09-30
Teza: zwolnienia z podatku VAT dla usługi najmu lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 24 maja 2014 r. (data wpływu 27 czerwca 2014 r.), uzupełnionym pismem z dnia 15 września 2014 r. (data wpływu 18 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z podatku VAT dla usługi najmu lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

*   ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz udziału w gruncie lub prawie wieczystego użytkowania gruntu;

*   ustalenia czy ustanowienie odrębnej własności lokalu jest sprzedażą opodatkowaną;

*   zwolnienia z podatku VAT dla usługi najmu lokalu mieszkalnego.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 15 września 2014 r. (data wpływu 18 września 2014 r.) w zakresie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Spółdzielnia Mieszkaniowa zakończyła w roku 2009 inwestycje dotyczącą budowy:

*   budynku mieszkalnego (8 mieszkań) przy ul. … na działkach gruntu własnego,

*   budynku mieszkalnego (27 mieszkań i 11 garaży) przy ul. … na działkach gruntu, którego jest użytkownikiem wieczystym.

Powyższe inwestycje były podjęte w celu ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali wraz z udziałem w prawie własności gruntu lub w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

Wskazania wymaga fakt, że … Spółdzielnia Mieszkaniowa jest podatnikiem czynnym VAT a jej działalność opodatkowana jest związana między innymi z dostawą budynków mieszkalnych i użytkowych.

Mając na uwadze powyższe Spółdzielnia obniżyła kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur związanych z kosztem podjętych inwestycji.

Do chwili obecnej nie zostały jednak ustanowione prawa odrębnej własności to jest: do 1 lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. … oraz 4 lokali mieszkalnych i 2 garaży przy ul. ….

… Spółdzielnia Mieszkaniowa w celu zmniejszenia kosztów utrzymania pustostanów postanowiła powyższe lokale wynająć pod warunkiem, iż najemca zobowiązuje się do pokrycia pełnych kosztów budowy lokalu mieszkalnego oraz udziału w gruncie, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek, w sposób następujący:

1.  przed zawarciem umowy Najemca winien wpłacić 20% wymaganego wkładu budowlanego,
2.  pozostałą część wymaganego wkładu budowlanego najemca będzie wpłacał w ratach płatnych z góry do 20-go dnia każdego miesiąca przelewem na konto Wynajmującego,
3.  od dnia wydania przedmiotowego lokalu Najemca będzie obowiązany wpłacać na konto Wynajmującego czynsz najmu wraz z opłatami związanymi z eksploatacją lokalu oraz pozostałą część wkładu budowlanego zgodnie z postanowieniami pkt 2,
4.  z chwilą spłaty pełnego wkładu budowlanego przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu Najemca zobowiązany będzie do spłaty udziału w gruncie.

Budynek mieszkalny przy ul. … został oddany do użytkowania dnia 30 listopada 2009 r.

Budynek mieszkalny przy ul. … został oddany do użytkowania dnia 28 lutego 2010 r

Po oddaniu wyżej wymienionych budynków mieszkalnych do użytkowania lokale, na które nie zostały ustanowione prawa odrębnej własności nie były wykorzystywane (użytkowane, wynajmowane) przez … Spółdzielnię Mieszkaniowa i do chwili obecnej nie są zasiedlone.

Spółdzielnia z osobami zainteresowanymi lokalami będzie zawierać umowy najmu w postanowieniach, których znajduje się zapis wskazujący wysokość pełnych kosztów budowy lokalu, który najemca podpisując umowę akceptuje oraz zobowiązuje się w terminie oraz w ratach wskazanych przez Spółdzielnię pokryć te koszty.

Spłata wkładu budowlanego nie będzie przedmiotem odrębnej umowy.

Najemca zobowiązuje się do pokrycia pełnych kosztów budowy lokalu, na ww. zasadach. Najemca jest jednocześnie nabywcą lokalu. Najemca po spłaceniu pełnych kosztów budowy oraz udziału w gruncie, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek ma prawo żądania od Spółdzielni zawarcia z nim umowy o ustanowienie i przeniesienie prawa własności przedmiotowego lokalu w terminie 3 miesięcy od daty dokonania ostatniej wpłaty.

Najemca staje się nabywcą z chwilą podpisania umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego.

Przeniesienie prawa do rozporządzania lokalem przez najemcę jako właściciel powstaje z chwilą podpisania umowy przeniesienia prawa własności tego lokalu.

Poszczególne lokale, które będą przedmiotem najmu są wpisane do ewidencji środków trwałych Spółdzielni.

Spółdzielni przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy przedmiotowych lokali.

Pierwsze zasiedlenie poszczególnych lokali objętych zakresem nastąpi z chwilą podpisania umowy najmu. Poszczególne lokale (pustostany) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i innych czynności. W poszczególnych lokalach objętych zakresem pytań nie było pierwszego zasiedlenia. Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie ww. lokali. Brak ulepszenia.

Usługa najmu będzie prowadzona przez Spółdzielnię na własny rachunek. Najemca z tytułu najmu będzie opłacał czynsz zgodnie z kartą opłat a ponadto spłacał pełne koszty budowy lokalu w ratach i terminach wskazanych przez Spółdzielnię.

Celem najmu poszczególnych lokali będzie cel mieszkaniowy z wyjątkiem dwóch garaży znajdujących się przy ul. ….

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

(we wniosku nr 3) Czy opłaty z tytułu najmu lokalu mieszkalnego są zwolnione z podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, opłaty z tytułu najmu lokalu mieszkalnego są zwolnione z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 pkt 1 ust. 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. z 2011 r. Dz. U. Nr 177, poz. 1054 ze zm.)

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Stosownie do art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a także możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W myśl ust. 20 tego artykułu, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o podatku od towarów i usług.

W poz. 163 tego załącznika, zawierającego „Wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości 7%” (w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, stawka ta wynosi 8%), wymienione zostały usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55, tj. „usługi związane z zakwaterowaniem”.

Uregulowania zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 36 i ust. 20 ustawy o podatku od towarów i usług stanowią odzwierciedlenie prawa unijnego, gdyż w świetle art. 135 ust. 1 lit. l) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.), państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: dzierżawę i wynajem nieruchomości.

Na podstawie ust. 2 omawianego artykułu, zwolnienie przewidziane w ust. 1 lit. l) nie obejmuje:

1.  świadczenia usług zakwaterowania określonych w prawie krajowym państw członkowskich, w sektorze hotelarskim lub w sektorach o podobnym charakterze, włącznie z zapewnianiem miejsc na obozach wakacyjnych lub na terenach przystosowanych do biwakowania;
2.  wynajmu miejsc parkingowych dla pojazdów;
3.  wynajmu trwale zainstalowanego wyposażenia i urządzeń;
4.  wynajmu sejfów.

Państwa członkowskie mogą przewidzieć dodatkowe wyłączenia dotyczące zakresu stosowania zwolnienia przewidzianego w ust. 1 lit. l).

Z przywołanego art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że ze zwolnienia od podatku korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju, czy formy prawnej, podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Jego zastosowanie jest natomiast uzależnione od spełnienia dwóch przesłanek łącznie, tj. dotyczącej charakteru wynajmowanej nieruchomości (budynek) oraz dotyczącej przeznaczenia wynajmowanego obiektu (cel mieszkaniowy). Niedopełnienie któregokolwiek z powyższych warunków nie pozwala na zastosowanie ww. zwolnienia.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wnika, iż … Spółdzielnia Mieszkaniowa zakończyła w roku 2009 inwestycje dotyczącą budowy:

*   budynku mieszkalnego (8 mieszkań) przy ul. … na działkach gruntu własnego,

*   budynku mieszkalnego (27 mieszkań i 11 garaży) przy ul. … na działkach gruntu, którego jest użytkownikiem wieczystym.

Powyższe inwestycje były podjęte w celu ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali wraz z udziałem w prawie własności gruntu lub w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Do chwili obecnej nie zostały jednak ustanowione prawa odrębnej własności to jest: do 1 lokalu mieszkalnego w budynku przy ul. … oraz 4 lokali mieszkalnych i 2 garaży przy ul. ….

… Spółdzielnia Mieszkaniowa w celu zmniejszenia kosztów utrzymania pustostanów postanowiła powyższe lokale wynająć pod warunkiem, iż najemca zobowiązuje się do pokrycia pełnych kosztów budowy lokalu mieszkalnego oraz udziału w gruncie, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek, w sposób następujący:

1.  przed zawarciem umowy Najemca winien wpłacić 20% wymaganego wkładu budowlanego,
2.  pozostałą część wymaganego wkładu budowlanego najemca będzie wpłacał w ratach płatnych z góry do 20-go dnia każdego miesiąca przelewem na konto Wynajmującego,
3.  od dnia wydania przedmiotowego lokalu Najemca będzie obowiązany wpłacać na konto Wynajmującego czynsz najmu wraz z opłatami związanymi z eksploatacją lokalu oraz pozostałą część wkładu budowlanego zgodnie z postanowieniami pkt 2,
4.  z chwilą spłaty pełnego wkładu budowlanego przed datą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu Najemca zobowiązany będzie do spłaty udziału w gruncie.

Usługa najmu będzie prowadzona przez Spółdzielnię na własny rachunek. Najemca z tytułu najmu będzie opłacał czynsz zgodnie z kartą opłat a ponadto spłacał pełne koszty budowy lokalu w ratach i terminach wskazanych przez Spółdzielnię.

Celem najmu poszczególnych lokali będzie cel mieszkaniowy z wyjątkiem dwóch garaży znajdujących się przy ul. ….

Z ww. przepisów wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

1.  świadczenie usługi na własny rachunek,
2.  charakter mieszkalny nieruchomości,
3.  mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym – jak wynika z § 2 tego samego artykułu – czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W konsekwencji wynajem lokalu mieszkalnego stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, ze zwolnienia z podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż wynajem, jako usługa wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy stwierdzić należy, że świadczona przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej usługa najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualny błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej zwolnienia z podatku VAT dla usługi najmu lokalu mieszkalnego. Natomiast w pozostałej części zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.