Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-146/14/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-05-12
Teza: W jaki sposób obliczyć kwotę przychodu z najmu mieszkania, która powinna zostać opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Słowa kluczowe: media; najem; ryczałt; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 9 lutego 2014 r. (data otrzymania 13 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu lokalu użytkowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu lokalu użytkowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 2014 r. Wnioskodawca zamierza uzyskiwać dochody z wynajmu lokalu użytkowego. Wynajem lokalu będzie świadczony przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej jako najem prywatny. Najemcą będzie osoba prowadząca działalność gospodarczą. Najemca zgodnie z umową będzie dokonywał opłat tytułem najmu na rzecz właściciela lokalu. Zapłata będzie następować na podstawie wystawianych w każdym miesiącu rachunków do umowy. Oprócz opłaty tytułem najmu najemca będzie ponosił dodatkowe opłaty za media (woda wg licznika zużycia, energia), opłaty za wywóz śmieci, podatek od nieruchomości. W umowie najmu kwota czynszu będzie wyodrębniona od dodatkowych opłat za tzw. media (np. woda, energia elektryczna), ubezpieczenia, podatek od nieruchomości. Dodatkowe opłaty będą przekazywane wynajmującemu, opłata za wodę zgodnie ze wskazaniem licznika będzie dokonywana na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Wynajmujący dokona również złożenia deklaracji za wywóz śmieci oraz ubezpieczenia lokalu.

Wynajmujący wystawiając rachunek za wynajem w odrębnych pozycjach zamierza wyszczególnić opłaty: czynsz najmu, media, opłata za śmieci, ubezpieczenie itp. Przychód uzyskany z najmu zostanie rozliczony ryczałtem 8,5%.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytania:

W jaki sposób obliczyć kwotę, która powinna zostać opodatkowana?

Czy obliczając kwotę podatku należy opodatkować jedynie przychód wynikający z kwoty uzyskanego czynszu najmu z pominięciem dodatkowych opłat ponoszonych przez najemcę czy też prawidłowe byłoby opodatkowanie całej kwoty otrzymanej od najemcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, opłaty dodatkowe nie powinny być traktowane jako przychód. Nie powstają one w przypadku nie wynajmowania i nie korzystania z lokalu. Zatem Wnioskodawca jako właściciel lokalu użytkowego nie ponosi opłat za media, jeśli nie ma zużycia wody, energii itp. Również w przypadku prowadzenia działalności w lokalu płaci się większą stawkę podatku od nieruchomości, która w przypadku nie prowadzenia działalności jest o wiele mniejsza.

Dodatkowe opłaty pojawiają się w momencie rozpoczęcia wynajmu i korzystania z lokalu. Jako wynajmujący Wnioskodawca będzie jedynie pośrednikiem w przekazywaniu opłat, więc nie powinno się ich traktować jako przychodu do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a tej ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 3 ww. ustawy).

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a przywołanej ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w umowie, którą zamierza zawrzeć Wnioskodawca z najemcą lokalu użytkowego zobowiązanym do opłat za media (energia, woda), wywóz śmieci, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie będzie najemca. Dodatkowe opłaty będą przekazywane Wnioskodawcy jako wynajmującemu i za jego pośrednictwem pieniądze te będą trafiały do dostarczycieli mediów i odbiorców pozostałych opłat.

Podsumowując, w świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego należy uznać, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu bez opłat za media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemców za media, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie – o ile faktycznie w umowie będzie zapis, że najemcy będą zobowiązani do ponoszenia takich właśnie wydatków związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu użytkowego – nie będą stanowić przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W zakresie uiszczania tych opłat Wnioskodawca będzie pełnić jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu otrzymania tych opłat przez Wnioskodawcę jako pośrednika między najemcą a podmiotami właściwymi do pobrania opłat.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) – w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.