Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.256.2021.2.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-16
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności obiektów na nim posadowionych w przypadku złożenia przez strony transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania ; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego zawieranej na podstawie przepisów o ochronie środowiska
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym 13 września 2021 r. (data wpływu 16 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności obiektów na nim posadowionych – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

W dniu 16 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności obiektów na nim posadowionych.

**We wniosku złożonym przez:**

\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

…

\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

…

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa będąca Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Nabywca”) zawarła przedwstępną umowę przeniesienia użytkowania wieczystego (dalej: „Umowa Przedwstępna”) z Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będącą Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: „Zbywca”). Zbywca i Nabywca określani będą dalej jako „Zainteresowani”. Przyrzeczona umowa sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu warunków wskazanych w Umowie Przedwstępnej ma zostać zawarta w dniu 31 grudnia 2021 r., o ile strony nie ustalą w formie aktu notarialnego innego terminu, który w każdym przypadku nie będzie późniejszy niż 31 marca 2022 r.

W ramach Umowy Zbywca zobowiązał się do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki o nr ewidencyjnym … (dalej: „Działka”). Dla przedmiotowej Działki prowadzona jest przez Sąd Rejonowy księga wieczysta. Zbywca jest użytkownikiem wieczystym Działki do 5 grudnia 2089 r., zaś właścicielem Działki jest Skarb Państwa.

Działka zlokalizowana jest na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”), uchwalony Uchwałą Rady Miasta z dnia 26 lutego 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru (…) (dalej: „Uchwała”).

Na terenie Działki posadowione są budynki oraz budowle, tj.:

· budynek hotelowo-konferencyjny dwukondygnacyjny (dalej: „Dwór”);

· budynek gospodarczy (dalej: „Stajnia”);

· budowle w postaci:

\- przyłącza elektrycznego;

\- przyłącza gazowego;

\- przyłącza wodociągowego;

\- kanalizacji ze zbiornikami bezodpływowymi;

\- częściowego ogrodzenia w formie siatki na słupkach stalowych wraz z dwoma bramami i furtką;

\- chodnika z płytek betonowych;

\- słupów parkowych z lampami;

\- drogi i placu o nawierzchni asfaltowej;

\- drogi i dziedzińca o nawierzchni brukowej;

\- studni;

\- zbiornika bezodpływowego

\- dalej łącznie jako: „Budowle”.

Dwór i Stajnia będą nazywane łącznie „Budynkami”.

Prawo użytkowania wieczystego Działki, Dwór, Stajnia, Budowle będą nazywane łącznie „Nieruchomością”.

Dwór i Stajnia posadowione obecnie na Nieruchomości są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadają fundamenty oraz dach.

Dwór został zbudowany w drugiej połowie XVIII wieku. Z kolei Stajnia została wybudowana około 1895 r. Z informacji posiadanych przez Zbywcę budynki te były wykorzystywane na potrzeby własne ówczesnych właścicieli (mieszkalne, hodowlane).

Dwór po 1945 r. był remontowany przez spadkobierców pierwotnych właścicieli, a następnie został sprzedany na rzecz Skarbu Państwa ok. 1949 r. W kolejnych latach Dwór był dzierżawiony przez Politechnikę, a ostatecznie przeszedł na własność P., gdzie został przystosowany do pełnienia funkcji ośrodka wypoczynkowego P.

W związku z uznaniem Dworu za zabytkowy, dokonano jego wpisu do rejestru zabytków w 1970 r. Dwór od tego momentu pozostaje pod nadzorem Miejskiego Konserwatora (dalej: „Konserwator”). W 1986 r. Dwór został poddany gruntowemu remontowi, na skutek którego doszło do zniszczenia dekoracji elewacji, jak również dokonano przebudowy wnętrza Dworu. Wyżej wskazane dane wynikają z Karty Ewidencyjnej Zabytków Architektury i Budownictwa opracowanej w 1992 r. przez Ośrodek Dokumentacji Zabytków.

Następnie, w drodze decyzji Wojewody z 1999 r. potwierdzono iż, Działka stała się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego spółki \`(...)\` S.A. (dalej: „\`(...)\` S.A.”), a co za tym idzie Dwór, Stajnia i Budowle stały się własnością \`(...)\` S.A. - co nastąpiło w trybie przepisów ustawy z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.

W 2001 r. \`(...)\` S.A. dokonały przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zabudowanej Nieruchomości na rzecz spółki K. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka K.”). Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

W 2005 r. Spółka K. na podstawie umowy sprzedaży zbyła Nieruchomość na rzecz Państwa M.(dalej: „Sprzedający”). Przedmiotowe zbycie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), jako „towary używane” w rozumieniu art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT.

Z kolei, Zbywca w 2006 r. nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości od Sprzedających na podstawie Aktu zgody, oświadczenia o objęciu udziałów i przeniesienia wkładu niepieniężnego (dalej: „Akt”), na mocy którego doszło do przeniesienia na rzecz Zbywcy Nieruchomości w drodze aportu. Aport Nieruchomości podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, jednakże wniesienie aportu korzystało w tym okresie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie §8 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Budowle zostały wzniesione przed 2005 r., co potwierdził rzeczoznawca majątkowy, autor operatu szacunkowego wyceny nieruchomości z 2007 r.

Zbywca nabył Nieruchomość dla celów inwestycyjnych, w związku z czym nie wprowadził Nieruchomości ani znajdujących się na niej obiektów do ewidencji środków trwałych i nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Zbywca, traktuje Budynki oraz Budowle jako towar handlowy. W księgach Zbywcy ujawniono jedynie wartość początkową całej Nieruchomości (tj. gruntu wraz z zabudowaniami). Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy w rozumieniu PKD jest m.in. obrót nieruchomościami na własny rachunek, a przedmiotowe nabycie nastąpiło w celu późniejszego zbycia Nieruchomości z zyskiem. W tym celu Zbywca przedsięwziął szereg czynności związanych ze sprzedażą nabytej Nieruchomości, np. dokonał ulepszeń w postaci prac konserwacyjno-zabezpieczających dachów Dworku i Stajni na przełomie 2019/2020 r. oraz zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotowa inwestycja Zbywcy jest jedyną inwestycją prowadzoną przez Zbywcę.

W związku z wymogami konserwatora zabytków, jeszcze przed sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wykona dodatkowe prace dotyczące Nieruchomości (nakierowane przede wszystkim na odtworzenie Dworu, który obecnie jest w złym stanie). W tym celu Zbywca zawarł w marcu 2021 r. umowę w zakresie wykonania dokumentacji projektowej odnośnie do Nieruchomości (dalej: „Umowa o Prace Projektowe”). Powyższa dokumentacja ma objąć w szczególności wykonanie remontu i naprawy dachu, stropów oraz odwilgocenie Dworu. Dodatkowo, Zbywca planuje zawrzeć umowy z innymi wykonawcami, których przedmiotem będzie prowadzenie prac budowlanych, remontowych i konserwatorskich na Nieruchomości (dalej: „Umowy z Wykonawcami”).

Do momentu sprzedaży Nieruchomości, ani Nieruchomość ani znajdujące się na niej obiekty (w tym jakiekolwiek nakłady) nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych Zbywcy, a więc należy traktować Budynki oraz Budowle wyłącznie jako towar handlowy.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę do własnych celów ani dla celów związanych z umową dzierżawy ani umową najmu na rzecz innych podmiotów, a co za tym idzie, w dacie zbycia, Nieruchomość nie będzie generowała żadnych dochodów.

Zbywca nie posiada regulaminów wewnętrznych w zakresie funkcjonowania Nieruchomości, czy uchwał formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomości z ogółu działalności, w szczególności jako oddział, czy zakład. Nieruchomość nie jest w żaden inny sposób wyodrębniona organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Nieruchomość nie jest też w żaden sposób wyodrębniona finansowo w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności, dla Nieruchomości nie jest sporządzany odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat. Ponadto, do Nieruchomości nie są odrębnie przyporządkowywane koszty związane z jej działalnością oraz nie jest dla niej prowadzony odrębny rachunek bankowy.

Żadne umowy zawiązane z Nieruchomością nie przejdą na Nabywcę. Prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Prace Projektowe oraz Umowy z Wykonawcami zostaną odpłatnie przeniesione na rzecz podmiotu trzeciego, który na zlecenie Nabywcy będzie prowadził roboty budowlane, remontowe oraz konserwatorskie na Nieruchomości.

Przedmiotem planowanej transakcji nie będą elementy, takie jak w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);

\- własność ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, ani też innych praw rzeczowych do ruchomości - w szczególności, w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne środki trwałe, ani elementy wyposażenia należące do Zbywcy;

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe;

\- zobowiązania bilansowe oraz pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

\- koncesje, licencje i zezwolenia;

\- patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how);

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej;

\- umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe, bankowe;

\- środki pieniężne;

\- rachunki bankowe;

\- pracownicy i zleceniobiorcy;

\- należności i zobowiązania - w wyniku umowy sprzedaży Nieruchomości na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne należności przysługujące Zbywcy ani zobowiązania rachunkowo- księgowe obciążające Zbywcę za okres do dnia zawarcia umowy sprzedaży.

Na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością.

W szczególności kupując Nieruchomość Nabywca nie nabędzie składników majątkowych, w oparciu o które bez angażowania własnych nakładów i aktywów mógłby prowadzić działalność gospodarczą z wykorzystaniem Nieruchomości, takich jak:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości;

\- umowy o zarządzanie nieruchomością;

\- umowy zarządzania aktywami.

W wyniku sprzedaży Nieruchomości Nabywca wstąpi jedynie z mocy prawa w miejsce Zbywcy w określone stosunki związane z prawami i zobowiązaniami wynikającymi z ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. 2003 Nr 162 poz. 1568 z późn. zm.), leżącymi w gestii konserwatora zabytków, a także związane z zezwoleniami i decyzjami administracyjnymi dotyczącymi Nieruchomości (w szczególności wynikającymi z pozwolenia na remont z dnia 26 czerwca 2020 r.), nabędzie również dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, jak np.: zaświadczenie wydane przez właściwy podmiot, o przeznaczeniu Nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; zaświadczenie wydane przez właściwy podmiot, zaświadczające, że Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji, nie leży w specjalnej strefie rewitalizacji oraz że nie podjęto uchwały o ustanowieniu obszaru rewitalizacji dla Nieruchomości; zaświadczenie wydane przez właściwy podmiot, zaświadczające, że Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej - dalej łącznie jako: „Dokumentacja”.

Obiekty znajdujące się na Nieruchomości Nabywca planuje wykorzystywać wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Nabywca wskazuje, iż po nabyciu Nieruchomości planuje on wyremontować Dwór i Stajnię - wyodrębniając w nich lokale mieszkalne i usługowe (użytkowe). Następnie Nabywca zamierza sprzedać wyodrębnione lokale mieszkalne, a lokale użytkowe zostaną sprzedane albo wynajęte. Z kolei, niezabudowana część Nieruchomości zostanie wydzierżawiona przez Nabywcę albo zostanie sprzedana.

Zainteresowani złożyli w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Dworu, Stajni i Budowli na podstawie Umowy podatkiem VAT. Ponadto Zainteresowani postanowili w Umowie Przedwstępnej o powtórnym złożeniu w powyższym trybie przedmiotowego oświadczenia w terminie 5 dni roboczych przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, chyba że z interpretacji prawa podatkowego wydanej w odpowiedzi na przedmiotowy wniosek wynikać będzie, że nie mają oni takiej możliwości. Oświadczenie już złożone zawierało, zaś oświadczenie, które strony zamierzają złożyć stron umowy będzie zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, tj.:

\- nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej stron umowy;

\- planowaną datę zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

\- adresy Budynków, które są posadowione na gruncie Nieruchomości.

Obydwie strony Umowy sprzedaży Nieruchomości są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT w rozumieniu art. 96 ust. 4 ustawy o VAT, a z tytułu dostawy nieruchomości Zbywca wystawi na rzecz Nabywcy fakturę (faktury) VAT.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy, w przypadku skutecznego skorzystania przez strony z prawa wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości, planowana umowa sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

**Zdaniem Zainteresowanych**, w przypadku skutecznego skorzystania przez strony z prawa wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości, planowana umowa sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PCC.

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC, albowiem będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki innej niż zwolniona.

Wyjaśniając powyższe, Zainteresowani wskazują, że zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „ustawa o PCC”), podatkowi PCC co do zasady podlegają m.in. umowy sprzedaży nieruchomości położonych w Polsce. Niemniej jednak, należy wskazać, iż zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

\- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT, lub

\- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Zainteresowanych, z powyższego wynika, iż aby umowa zbycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC, musi być ona opodatkowana podatkiem VAT według jednej ze stawek podatku (tj. nie może być zwolniona od opodatkowania podatkiem VAT).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 26 listopada 2018 r. (0111-KDIB2-2.4014.202.2018.2.MZA) wskazał, iż: „w przypadku bowiem zastosowania wyłączenia z opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, której przedmiot stanowi m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego, decydujące znaczenie ma fakt, aby w wyniku zawarcia tej umowy doszło do faktycznego (efektywnego) opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. w określonej stawce). Przy umowie sprzedaży wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stosuje się bowiem - w odniesieniu do nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego - tylko w zakresie, w jakim jest ona opodatkowana podatkiem od towarów i usług”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 23 października 2017 r. (0111- KDIB4.4014.241.2017.3.BB) wskazał, że: „(\`(...)\`) z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług”.

Jak wyżej wskazano, w odpowiedzi na pytanie 2, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki innej niż zwolniona, ponieważ Zbywca i Nabywca zamierzają zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia. Skoro zaś umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki innej niż zwolniona, w niniejszej sprawie na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku PCC z tytułu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (w przypadku rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo:

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 27 listopada 2018 r. (0111-KDIB2-2.4014.201.2018.2.MZA) wskazał iż: „Transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług), to zastosowanie znajdzie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czyli w sytuacji gdy Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie będzie ona równocześnie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych”;

\- Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 22 grudnia 2017 r. (0114-KDIP3-2.4014.111.2017.2.JG1) stwierdził, iż: „skoro omawiana sprzedaż Nieruchomości (\`(...)\`) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w niniejszej sprawie będzie miało zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy”.

Podsumowując, w przypadku skutecznego skorzystania przez strony z prawa wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości umowa sprzedaży Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 16 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.645.2021.2.MKA.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zbywcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami. Na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym znajduje się Dwór, Stajnia i Budowle (dalej łącznie jako Nieruchomość).

Zainteresowani złożyli w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Dworu, Stajni i Budowli na podstawie Umowy podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.645.2021.2.MKA, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym „(…) dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT. (…) Dostawa Nieruchomości, podlega zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…) zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ma charakter fakultatywny i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT dostawca nieruchomości może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynku lub budowli (…) z uwagi na fakt, iż Zainteresowani są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i zostanie złożone oświadczenie stron o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, spełniające warunki określone w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT - dostawa budynków w postaci Dworu, Stajni oraz Budowli posadowionych na Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki innej niż zwolniona. (…) do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku VAT jak do dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Zatem w sytuacji, gdy Zainteresowani skorzystają z możliwości opodatkowania VAT dostawy Dworu, Stajni i Budowli, również dostawa gruntu (Nieruchomości) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki innej niż zwolniona.”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (strony transakcji złożyły zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na kupującym czyli Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za **prawidłowe**.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.