Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.526.2021.2.PR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-20
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży działki oraz udziału w działce.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; udział
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

### Interpretacja indywidualna

### – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

### Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 26 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…). Uzupełnił go Pan pismem, które wpłynęło 10 stycznia 2021 r. Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Zapytanie zostanie złożone poprzez przedstawienie chronologiczne sytuacji faktycznej dotyczącej sprzedaży działek. Właściciel (…) bowiem uzyskał indywidualną interpretację podatkową w dniu (…) nr (…). Zatem w pierwszej kolejności zostanie przedstawiony stan faktyczny do momentu uzyskania wskazanej interpretacji podatkowej oraz jej rozstrzygnięcia. Następnie stan faktyczny zostanie uzupełniony o zdarzenia, które nastąpiły po 31 października 2017 r.

Wnioskodawcą jest (…), który jest współwłaścicielem jednej z opisanych niżej działek z bratem – (…) (łącznie dalej zwani razem Wnioskodawcy).

Wnioskodawca (…) (dalej Wnioskodawca A) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), obejmującej działkę o obszarze (…) m2, dla której w Sądzie Rejonowym dla (…) prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Wnioskodawca własność działki nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu (…) od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane. Wnioskodawca (…) (brat (…): dalej Wnioskodawca B) jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), obejmującej działkę o obszarze (…) m2, dla której w Sądzie Rejonowym dla (…) prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości nie ciążą żadne obciążenia, ani nie zostały ustanowione żadne ograniczone prawa rzeczowe. Brat Wnioskodawcy własność działki również nabył na podstawie umowy darowizny zawartej w dniu (…) od osób fizycznych, udokumentowanej w akcie notarialnym. Wszelkie zobowiązania podatkowe zostały uregulowane.

Dodatkowo Wnioskodawcy są ustawowymi spadkobiercami po ½ nieruchomości gruntowej położonej w (…), obejmującej działkę o obszarze (…) m2, dla której w Sądzie Rejonowym dla (…) prowadzona jest księga wieczysta w dziale II księgi wieczystej widnieje wpis własności na rzecz C, działy III i IV żadnych wpisów nie zawierają, w księdze nie zostały zamieszczone wzmianki o wnioskach. Wnioskodawcy są jedynymi żyjącymi spadkobiercami spadku po C, która zmarła (…) Przed notariuszem (…) w (…) w dniu (…) został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. Z mocy ustawy wprost spadek po D zmarłej w dniu (…) w (…) nabyli Wnioskodawcy A w ½ części oraz B w ½ części.

W związku z rosnącym zainteresowaniem nabycia wyżej opisanych trzech działek Wnioskodawcy rozważali dokonanie ich sprzedaży. Nigdy jednak nie została zamieszczona żadna oferta sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystano z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalni nabywcy sami zgłaszali się do Wnioskodawców z zainteresowaniem nabyciem działek. Pierwszy potencjalny nabywca, będący deweloperem, sam zwrócił się do właścicieli około 2016/2017 r. Wnioskodawcy rozważając możliwość sprzedaży wrazili zgodę na wystąpienie przez dewelopera o warunki zabudowy. W tym też celu udzielili przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa oraz wydali oświadczenie, iż są jedynymi spadkobiercami po C. W tym czasie trwały negocjacje w zakresie warunków sprzedaży nieruchomości. Przed uzyskaniem postanowienia o uzgodnieniu decyzji o warunkach zabudowy do właścicieli zwrócił się drugi potencjalny nabywca działek również profesjonalnie zajmujący się budową i sprzedażą mieszkań oraz lokali użytkowych. Z uwagi na wydłużający się czas negocjacji z pierwszym nabywcą Wnioskodawcy również wyrazili zgodę na wystąpienie przez drugiego nabywcę o warunki zabudowy wydając mu w tym celu stosowne pełnomocnictwa. Rozmowy z drugim nabywcą były znacznie ograniczone, nie doszło nawet do rozmów o ewentualnych warunkach sprzedaży. Właściciele nieruchomości nie podejmowali z nim negocjacji co do potencjalnych warunków sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, wobec deklaracji pierwszego z deweloperów chęci nabycia działek. Wystąpienie o warunki zabudowy było warunkiem stawianym przez potencjalnych nabywców w celu ustalenia zasadności nabycia przedmiotowych działek. Nieruchomości te bowiem nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Właściciele nieruchomości samodzielnie nie podejmowali żadnych czynności w celu sprzedaży nieruchomości. Obaj potencjalni nabywcy uzyskali warunki zabudowy. Wnioskodawcy zgodnie z pierwotnymi intencjami zamierzali zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z pierwszym deweloperem. Wnioskodawca A prowadzi działalność gospodarczą jednak jedynie w zakresie działalności prawniczej. Wnioskodawca B działalności gospodarczej nie prowadzi. Wnioskodawca A dodatkowo w budynku, w którym mieszka wraz z bratem (Wnioskodawcą B), a który stanowi ich współwłasność w wyniku spadkobrania po zmarłej matce, wynajmuje mieszkania w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

W takich okolicznościach Wnioskodawca A w 2017 r. wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidulanej w odniesieniu do opisanych wyżej działek będących w jego własności/współwłasności.

Przedmiotem wątpliwości sformułowanych we wniosku interpretacyjnym były kwestie :

Czy w tak opisanym stanie faktycznym z uwagi na uzyskanie przez potencjalnego nabywcę będącego deweloperem prawomocnych warunków zabudowy, transakcja sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?

Czy w tak opisanym stanie faktycznym jeżeli strony, poza uzyskaniem warunków zabudowy zawarłyby przedwstępną umowę sprzedaży, w wyniku której potencjalny nabywca będzie podejmował dalsze czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę transakcja sprzedaży wyżej opisanych trzech nieruchomości opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług (VAT), zamiast PCC?

W ocenie Wnioskodawcy A wskazanej w treści złożonego wniosku planowana transakcja sprzedaży nie podlegałaby opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca A nie działałby w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą i w żadnym momencie podejmowane czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru. W tak przedstawionym stanie faktycznym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał w dniu (\`(...)\`) interpretację indywidualną znak (\`(...)\`), zgodnie z którą uznał, że stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe, a planowana transakcja sprzedaży działek nie podlegałaby VAT. Jednocześnie po uzyskaniu wskazanej interpretacji w dalszym okresie sytuacja kształtowała się następująco.

Pomimo uzyskanej interpretacji indywidualnej rozmowy prowadzone ze wskazanymi powyżej potencjalnymi nabywcami okazały się bezowocne. Strony nie mogły się m.in. porozumieć co do powierzchni służebności gruntowej, której ustanowienia żądali Wnioskodawcy na ich rzecz na sprzedawanych działkach (z okna tarasowego budynku stanowiącego własność Wnioskodawców, sąsiadującego z działkami, które mają być przedmiotem sprzedaży wychodzą schody do ogrodu, który znajduję się na działkach sprzedawanych, schody również posadowione są już na terenie jednej ze sprzedawanych działek: właściciele postawili warunek aby została ustanowiona służebność gruntowa, zgodnie z którą właściciele będą mogli korzystając z tych schodów i w dalszym ciągu wychodzić na ogród, wobec tego pojawiła się kwestia ustalenia powierzchni takiej służebności). W konsekwencji nie doszło ani do zawarcia żadnej umowy ani dokonania szczegółowych warunków. Ostatecznie na początku 2020 r. właściciele zaprzestali rozmów dotyczących sprzedaży.

Niezależnie, w dniu (\`(...)\`) w sprawie (\`(...)\`) Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego w (\`(...)\`) wydał postanowienie, zgodnie z którym spadek po C córce E i F zmarłej w dniu (\`(...)\`) na podstawie ustawy nabyła w całości siostra D z domu (\`(...)\`) córka E i F. Postanowienie jest prawomocne.

Pojawienie się epidemii oraz wiek właścicieli spowodował konieczność samoizolacji. Wobec tego zaniechano podejmowania ostatecznych decyzji oraz ustaleń w zakresie sprzedaży nieruchomości. Zainteresowanie działkami, których właścicielami są Wnioskodawcy praktycznie przez ten czas jest mniej więcej na takim samym poziomie. Od 2016 r. deweloperzy lub pośrednicy sami zgłaszają zapytanie czy przedmiotowe działki są na sprzedaż.

W kolejnych latach do właścicieli zgłaszali się kolejni deweloperzy z zapytaniem o chęć sprzedaży działek. Pytania były kierowane zarówno przez przedstawicieli deweloperów, jak i przez pośredników najprawdopodobniej działających na zlecenie firm deweloperskich. Część tych zapytań kończyła się chęcią uzyskania większej ilości informacji, a część w ogólne nie była kontynuowana.

Właściciele jednak w dalszym ciągu nie podejmowali samodzielnie żadnych działań mających na celu zwiększenie czy to wartości nieruchomości czy ich atrakcyjności. Działania ograniczały się wyłącznie do udzielania odpowiedzi na zadawane przez potencjalnych nabywców pytania. Ponadto nie były udzielane żadne pełnomocnictwa ani oświadczenia.

W pierwszej połowie 2020 r. pojawił się kolejny potencjalny nabywca (dalej Deweloper). Uzyskał on również warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury wydania warunków zabudowy ten potencjalny nabywca wstąpił na ścieżkę odwoławczą w zakresie stanowiska konserwatora zabytków i uzyskał korzystne dla tego Dewelopera rozstrzygnięcie), przy tym właściciele działek (Wnioskodawcy) nie brali udziału w uzyskiwaniu warunków zabudowy oraz procedur przed konserwatorem zabytków – Deweloper działał w tym zakresie samodzielnie, we własnym imieniu, bez jakichkolwiek pełnomocnictw udzielanych przez Wnioskodawców (wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może do organów administracji samorządowej wystąpić każdy zainteresowany bez posiadania jakichkolwiek formalnych uprawnień do nieruchomości nie tylko właściciel tej nieruchomości). Obecny zainteresowany Deweloper zwrócił się do właścicieli z informacją potwierdzającą chęć nabycia działek z uwzględnieniem ustanowienia służebności o powierzchni zgodnej z intencjami Wnioskodawców.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, że pierwotne założenia sprzedaży nieruchomości obejmowały zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Deweloperem oraz Wnioskodawcami na sprzedaż trzech działek. Umowa taka zawierać miała warunek, iż do umowy przyrzeczonej dojdzie po uzyskaniu przez Dewelopera pozwolenia na budowę oraz uzyskania przyłączy technicznych (media) na sprzedawanych działkach. Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej oraz w ten sposób wyrażonych przez Wnioskodawców zgód oraz pełnomocnictw Deweloper miał uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Właściciele rozważali takie rozwiązanie, bowiem jest to standard na rynku nieruchomości, gdzie deweloperzy przed ostatecznym zakupem nieruchomości chcą uzyskać pewność, iż planowana inwestycja zostanie zrealizowana. Czynności podejmowane przez Dewelopera po podpisaniu umowy przedwstępnej a przed zawarciem umowy przyrzeczonej obejmować miały:

A. Przeprowadzenie badań:

1) Weryfikacja ewentualnych ryzyk budowlanych,

2) Badania geologiczne, geotechniczne, hydrogeotechniczne,

3) Wykonanie projektu budowlanego oraz wszelkich innych opracowań koniecznych do wydania pozwolenia na budowę.

B. Uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, tj.:

1) Decyzji na wycinkę drzew i krzewów – jeżeli będzie potrzebna,

2) Decyzji w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu,

3) Warunków technicznych przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej elektroenergetycznej ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej,

4) Uzgodnienia projektów przekładek sieci,

5) Zawarcia umów przyłączeniowych z gestorami sieci,

6) Decyzji na lokalizację sieci uzbrojenia terenu w pasie drogowym,

7) Ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

W tym kontekście Wnioskodawca A (\`(...)\`) wystąpił z kolejnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidulanej w odniesieniu do opisanych wyżej działek będących w jego własności/współwłasności z prośbą o potwierdzenie czy w takim stanie faktycznym, w sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej z Deweloperem, w efekcie której Deweloper przed zawarciem umowy przyrzeczonej (sprzedaży działek) podejmie wskazane wyżej czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę, to w momencie zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży pojawi się konieczność opodatkowania tej sprzedaży podatkiem od towarów i usług (VAT). W ocenie Wnioskodawcy A wskazanej w treści złożonego wniosku planowana transakcja sprzedaży nie podlegałaby opodatkowaniu VAT, ponieważ Wnioskodawca A nie działałby w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą i w żadnym momencie podejmowane czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru. W tak przedstawionym stanie faktycznym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał w dniu (\`(...)\`) interpretację indywidualną znak (\`(...)\`), zgodnie z którą uznał, że stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe, a planowana transakcja sprzedaży działek w stanie faktycznym objętym tą interpretaqą, podlegałaby VAT. Podstawą oceny wyrażonej w wydanej interpretacji było uznanie, że potencjalny nabywca po zawarciu umowy przedwstępnej a przed ostatecznym nabyciem i przejściem na niego własności działek dokonałby szeregu określonych czynności określonych w tej umowie przedwstępnej. W ocenie zawartej w interpretacji fakt, że ww. działania nie byłyby podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osobę trzecią nie oznacza, że pozostawałyby bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującego wywołałyby skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań, uatrakcyjniałyby przedmiotową działkę stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy wpłynęłyby generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości, wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostałyby „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy (bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę), co powodowałoby, że taka dostawa byłaby dokonywana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Jednocześnie należy wskazać, że w międzyczasie Strony (Deweloper i Wnioskodawcy) doszli do porozumienia w zakresie ostatecznych warunków przeprowadzenia transakcji sprzedaży działek w taki sposób, że obecnie Deweloper zamierza nabyć od Wnioskodawców działki bez podejmowania przed tą sprzedażą żadnych dodatkowych działań dotyczących nieruchomości, w tym w szczególności nie będzie przeprowadzał czynności wskazanych powyżej obejmujących m.in. przeprowadzenie badań geologiczne geotechniczne, hydrogeotechniczne itp. oraz uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, w szczególności uzyskanie pozwolenia na budowę. Innymi słowy, strony zamierzają zawrzeć umowę kupna-sprzedaży działek w obecnym stanie, bez żadnych dodatkowych warunków dotyczących podejmowania przed jej zawarciem dodatkowych działań administracyjnych przez Dewelopera lub Wnioskodawców zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę; wszelkie takie działania Deweloper będzie ewentualnie podejmował na własny rachunek i własnym imieniu po kupnie działek od Wnioskodawców.

W tym kontekście należy zatem wskazać, że stan faktyczny objęty złożonym wnioskiem odbiega od sytuacji faktycznej będącej przedmiotem wskazanej wyżej interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z (\`(...)\`) (znak: (\`(...)\`)). W szczególności, w odniesieniu do przedmiotowych działek Wnioskodawców obecna sytuacja faktyczna i sposób przeprowadzenia transakcji wygląda następująco:

a) Działki były i są wykorzystywane wyłącznie na potrzeby rodzinne, miejsce spotkań rodzinnych. Działki nie stanowią przedmiotu żadnej działalności: nie są one udostępniane osobom trzecim, nie są i nie były zawierane żadne umowy czy to odpłatne czy nieodpłatne na udostępnienie działek osobom trzecim: nie są i nie będą dokonywane żadne naniesienia budynkowe na działkach. Taki sposób wykorzystywania działki istnieje od początku jej nabycia i nie zostanie zmieniony do czasu sprzedaży działki.

b) Wnioskodawcy w żaden sposob samodzielnie nie podejmują i nie podejmowali żadnych czynności w celu sprzedaży działek. Wyłącznie powtarzające się zapytania o możliwość sprzedaży spowodowały, że Wnioskodawcy rozpoczął jakiekolwiek rozmowy. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawcy podjęli rozmowy wyłącznie z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. We wszystkich tych przypadkach podmioty te samodzielnie uzyskały warunki zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości (działek). Wnioskodawcy nie podejmowali samodzielnie jakichkolwiek działań w celu uzyskania takich warunków zabudowy dla przedmiotowych działek (osoba trzecia nawet bez zgody i bez udziału właściciela może wystąpić w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy). Na tej podstawie deweloperzy uzyskiwali wiedzę czy w ogóle są zainteresowani nabyciem nieruchomości. W tym zakresie działania Wnioskodawców ograniczały się wyłącznie do udzielenia potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa w zakresie uzyskania niezbędnej dokumentacji w postaci wypisu i wyrysu dla przedmiotowej działki, uzyskania zaświadczenia, z ktorego wynikać będzie, że działka znajduje się w obszarze dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, że działka nie leży w obszarze rewitalizacji oraz do uzyskania zaświadczenia, że dla działki nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu. Jeden z podmiotów uzyskał również pełnomocnictwo m.in. do uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłączy kanalizacji deszczowej ściekowej wody energii elektrycznej, gazu, a także dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków dla ewentualnej inwestycji – pełnomocnictwo to wygasło z dniem 31 grudnia 2017 r. Pełnomocnictwa udzielane przez Wnioskodawców służyły wyłącznie w wyżej wskazanym zakresie uzyskania warunków zabudowy dla działek.

Trzeci podmiot (Deweloper), z którym Wnioskodawcy obecnie rozmawiają budzi ich zaufanie, wobec czego realnie rozważają oni dokonanie sprzedaży na jego rzecz temu podmiotowi. Wnioskodawcy do tej pory nie udzielili żadnego pełnomocnictwa. Deweloper również uzyskał samodzielnie, bez jakiegokolwiek udziału lub zgody Wnioskodawców, warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury uzyskania tych warunków zabudowy Deweloper prowadził również postępowanie administracyjne z konserwatorem zabytków). Uzyskanie tych warunków zabudowy pozostaje i pozostanie (wedle aktualnych uzgodnień z Deweloperem) jedyną czynnością przygotowawczą do planowanej przez niego inwestycji podejmowaną przez niego w stosunku do tych działek przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży tych działek od Wnioskodawców. Deweloper nie podejmował i nie będzie podejmował przed zawarciem transakcji żadnych czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę – takie działania będą przez niego podejmowane dopiero po nabyciu tych działek od Wnioskodawców.

c) Podsumowując, Wnioskodawcy nie podejmują i nie podejmowali żadnych działań w celu zawarcia umowy sprzedaży działek, w szczególności nie korzystają z pomocy pośrednika w zakresie sprzedaży nieruchomości, nigdzie nie zamieszczają ogłoszeń o chęci sprzedaży działki, nie podejmują żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości działki. Przedmiotem sprzedaży będzie działka w stanie niezmienionym od momentu jej nabycia przez Wnioskodawców. Wnioskodawcy nie występują o wydanie żadnych decyzji w zakresie możliwości zabudowy.

d) Dla żadnej z trzech działek nie były wydawane pozwolenia na budowę.

e) Działki nie są zabudowane i nie będą zabudowane do momentu sprzedaży. Na żadnej z działek nie znajdują się naniesienia, które stanowią budynki/budowle lub ich części w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

f) Działki nie są i nie będą do czasu sprzedaży, objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

g) Przedmiotowe działki zostały nabyte przez Wnioskodawców na podstawie czynności niepodlegających VAT (umowy darowizny od osób fizycznych oraz nabycie na podstawie dziedziczenia).

h) Wnioskodawcy nie dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości ani nie planują dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości.

Wnioskodawca w uzupełnieniu udzielił następujących odpowiedzi na poniższe pytania.

1\. Wskazanie numerów ewidencyjnych działki o pow. (\`(...)\`) m2 oraz działki o pow. (\`(...)\`) m2 będących przedmiotem zapytania?

Odp. W zakresie wskazania numerów ewidencyjnych działek :

a) działka ewidencyjna o powierzchni (\`(...)\`) m2 o numerze (\`(...)\`),

b) działka ewidencyjna o powierzchni (\`(...)\`) m2 o numerze (\`(...)\`).

2\. W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego: „Jeden z podmiotów uzyskał również pełnomocnictwo m.in. do uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłączy kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu, a także dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków dla ewentualnej inwestycji - pełnomocnictwo to wygasło z dniem 31.12.2017 r.” prosimy o wskazanie: jaki podmiot otrzymał ww. pełnomocnictwo, jaki zakres to pełnomocnictwo obejmowało (należy wskazać pełen zakres) i jakie czynności w ramach tego pełnomocnictwa podmiot ten wykonał dla każdej z działek będących przedmiotem zapytania?

Odp. W zakresie udzielonego pełnomocnictwa Wnioskodawca wskazuje, że pełnomocnictwo zostało udzielone osobom fizycznym, nie zaś podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą, treść pełnomocnictwa nie wskazywała podmiotu gospodarczego, osoby prawnej czy ułomnej osoby prawnej, nie wskazywała również, aby pełnomocnicy działali w imieniu jakiegokolwiek podmiotu i obejmowało umocowanie do działania przed sądami administracyjnymi oraz powszechnymi, wszystkich instancji, we wszelkich postępowaniach, w których Mocodawca jest stroną lub uczestnikiem oraz organami administracji rządowej i samorządowej we wszelkich postępowaniach, również nadzwyczajnych, w których Mocodawca jest stroną (zobowiązanym, zainteresowanym). Przy czym pełnomocnictwo określało uprawnienie we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania niezbędnych uzgodnień koniecznych do złożenia wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, w tym uzyskania uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłącza kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu do inwestycji, uzgodnienia z konserwatorem zabytków dla inwestycji, jak również osoby te umocowane były do uzyskania niezbędnej dokumentacji w zakresie wykazu zmian gruntowych, wypisów z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencji gruntów i budynków dla działek, zaświadczenia, z którego wynika, że działki znajdują się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto nie leżą w obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji. Pełnomocnictwo dotyczyło wyłącznie czynności wobec działek będących przedmiotem zapytania. Osoby umocowane nie wykonały w ramach udzielonego pełnomocnictwa żadnych czynności, co do działek będących przedmiotem zapytania według wiedzy Wnioskodawcy. Przy czym należy zaznaczyć, iż czynności opisane we wniosku oraz podjęte tj. warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury uzyskania tych warunków zabudowy Deweloper prowadził również postępowanie administracyjne z konserwatorem zabytków) – nie wymagały od Wnioskodawcy udzielenia pełnomocnictwa.

3\. Jednoznaczne wskazanie, czy zawarł Pan umowę przedwstępną z Deweloperem, któremu ostatecznie zamierza sprzedać nieruchomości lub udzielił mu jakiegokolwiek umocowania prawnego do działania w jego imieniu do wykonywania jakichkolwiek czynności związanych z działkami, które zamierza nabyć od Pana – jeśli tak, prosimy o wskazanie postanowień umownych i/lub zakresu tych umocowań dla każdej z działek będących przedmiotem zapytania, prosimy także wymienić i szczegółowo opisać jakie konkretnie czynności podejmował Deweloper w związku z tymi działkami (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umocowań czy innych dokumentów lecz wskazać i opisać ww. informacje jako opis zdarzenia przyszłego)?

Odp. Nie została zawarta umowa przedwstępna z deweloperem, któremu ostatecznie Wnioskodawca zamierza sprzedać działki, ani nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo takiemu Deweloperowi, gdyż obecnie nie zapadła ostateczna decyzja odnośnie do sprzedaży działek. Z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę Deweloper złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uczestniczy w postępowaniu administracyjnym w tym zakresie bez udziału Wnioskodawcy.

**Pytanie**

Czy w powyższym stanie faktycznym, w którym Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmowali do momentu sprzedaży żadnych aktywnych działań dotyczących nieruchomości i nakierowanych na pozyskanie nabywców, a jedyne działania związane z przygotowaniem do sprzedaży podejmowane były wyłącznie przez potencjalnych nabywców i ograniczały się one wyłącznie do uzyskania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy (decyzji, których uzyskanie nie jest zależne od zgody właściciela nieruchomości), sprzedaż nieruchomości będzie skutkowała uznaniem Wnioskodawców za podatników VAT w zakresie tej transakcji, a w konsekwencji skutkować będzie koniecznością opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji z Deweloperem?

**Pana stanowisko w sprawie**

W ocenie Wnioskodawcy, występujące dotychczas okoliczności nie skutkują uznaniem, iż Wnioskodawcy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży nieruchomości i będą w tym zakresie podatnikami VAT, a w konsekwencji w momencie planowanej sprzedaży transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskodawcy stoją na stanowisku, iż sprzedaż taka będzie opodatkowana podatkiem PCC. Właściciele sprzedając grunty (jednocześnie 3 sąsiadujące ze sobą działki) nie działają w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, bowiem w żadnym momencie ich czynności nie przybrały profesjonalnego charakteru.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, wyłącznie działania profesjonalne mogą skutkować koniecznością opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług. Przy tym do takich działań nie należy znoszenie sytuacji lub zezwolenie (na co zgoda taka nie była i tak konieczna) potencjalnym nabywcom występowanie o warunki zabudowy – takie okoliczności nie stanowią o dokonywaniu przez Wnioskodawców w sposób aktywny działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca czy usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa nieruchomości (trzech działek) przez Wnioskodawców stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Wnioskodawców w charakterze podatnika VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo zdaniem Wnioskodawców, działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Na wstępie należy zauważyć, co jest również potwierdzane w licznym orzecznictwie sądów administracyjnych, że dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Wnioskodawców, okoliczności planowanej transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Nieruchomość mająca być przedmiotem transakcji znajduje się obecnie w majątku prywatnym Wnioskodawców oraz nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawców w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawców w drodze darowizny oraz w drodze spadkobrania; działki nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Wnioskodawcy nie dokonywali również sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości ani nie planuje dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości. Co więcej w opinii Wnioskodawców, również podjęte przez nich czynności nie wykraczają poza zwykłe czynności właściwe dla zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy przez cały ten okres nie podejmowali samodzielnych działań w celu pozyskania nabywców ani też nie podejmowali samodzielnie jakichkolwiek działań w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności przedmiotowych działek. Jedynie działanie polegało na tym, aby udzielić odpowiedzi na otrzymywane zapytania, niekiedy pozwalając na uzyskanie m.in. warunków zabudowy, co było podstawowym warunkiem stawianym przez podmioty zainteresowane.

W szczególności Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań marketingowych w celu sprzedaży działek (zamieszczania ogłoszeń, współpracy z agentem nieruchomości itp.), nie podejmowali jakichkolwiek działań administracyjnych mających zmierzać do uatrakcyjnienia działek (np. nie wydzielali dróg wewnętrznych, nie występowali do właściwych organów z wnioskami o decyzje/pozwolenia w zakresie przekształcenia działek pod zabudowę, decyzje o warunkach zabudowy, uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dokonywali wycinki drzew i krzewów itp.). Innymi słowy, Wnioskodawcy nie wykonywali działań zmierzających do uatrakcyjnienia gruntu i ich zachowanie było i jest typowe dla każdego procesu sprzedaży prywatnych nieruchomości, w którym strony ustalają czynności poprzedzające sprzedaż i nie nosi one znamion „prowadzenia działalności”.

Należy więc uznać, że Wnioskodawcy nie podejmowali działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności planowanej transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. W szczególności Wnioskodawcy nie dokonali nabycia nieruchomości celem jej odsprzedaży, lecz weszli w jej posiadanie w wyniku obiektywnych okoliczności rodzinnych; również dotychczasowe wykorzystanie nieruchomości ma charakter wykorzystania o charterze prywatnym dla celów rodzinnych i rekreacyjnych. Konsekwentne, jej zbycie należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałaby podlegać opodatkowaniu VAT.

Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego, w których sprzedający (w miarę swojej oceny opłacalności) w toku negocjacji dopasowuje się do potrzeb kupującego tak aby doprowadzić do transakcji na warunkach satysfakcjonujących obie strony.

Wnioskodawcy nie są uczestnikami branży deweloperskiej lub nieruchomościowej lecz podmiotami prywatnymi, które z uwagi na okazyjne okoliczności decydują się na zbycie nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawców, ich działalność nie przybiera formy „handlowej”, gdyż na tego rodzaju aktywność musi wskazywać ciąg powiązanych ze sobą czynności, a nie jedynie stwierdzenie zaistnienia pojedynczych z nich (takich jak udzielenie w toku negocjacji potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do pewnych działań, które są w interesie tego nabywcy, znoszenie okoliczności występowania przez potencjalnych nabywców z wnioskami o uzyskanie warunków zabudowy dla nieruchomości, których to uzyskanie jest niezależne od woli i zgody Wnioskodawców).

Co równie istotne, Deweloper, z którym Wnioskodawcy planują zawrzeć transakcję sprzedaży działek ponad wskazane wyżej uzyskanie warunków zabudowy dla nieruchomości nie podejmował w stosunku tej nieruchomości i nie będzie podejmował żadnych innych działań przed zawarciem planowanej transakcji sprzedaży. Wszelkie działania związane z przygotowaniem przyszłej inwestycji przez Dewelopera (badania geotechniczne, hydrogeotechniczne, wycinka drzew i krzewów występowanie z wnioskiem o pozwolenie na budowę itp. i zgodnie z uzgodnieniami pomiędzy Stronami (Wnioskodawcami oraz Deweloperem) będą podejmowane już po sprzedaży tych działek przez Wnioskodawców. Innymi słowy, na chwilę obecną Wnioskodawcy zamierzają podpisać umowę sprzedaży działek z Deweloperem, który ewentualne działania związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę podejmował będzie na własny rachunek i we własnym imieniu, dopiero po nabyciu działek od Wnioskodawców.

Powyższe, zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje, że ich aktywność (a de facto bierność w tym zakresie) w odniesieniu do nieruchomości ma charakter prywatnego zarządu majątkiem otrzymanym w wyniku darowizny i spadkobrania, i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

W tym miejscu, na co powołuje się też liczne orzecznictwo polskich sądów administracyjnych, należy przytoczyć wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że „dużych transakcji” sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Także okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

W orzecznictwie podkreśla się również, że fakt wystąpienia pojedynczych z ww. działań nie decyduje o uznaniu, że sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą, profesjonalną. O działalności takiej można mówić jedynie wówczas, gdy wskazuje na nią ciąg działań podejmowanych przez sprzedawcę.

Tym samym zdaniem Wnioskodawców, okoliczność, że Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek, nie podejmowali działań zmierzających do uatrakcyjnienia sprzedawanych działek, nie angażują w ramach przystąpienia do sprzedaży i sprzedaży działek środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a jedyne działania w kontekście tej sprzedaży ograniczały się do występowania o uzyskanie warunków zabudowy dla tej nieruchomości i były one podejmowane wyłącznie przez potencjalnych nabywców (a nie przez Wnioskodawców) na ich własny rachunek i w ich własnym imieniu (możliwość uzyskania warunków zabudowy jest niezależna od woli i zgody Wnioskodawców), oznacza że Wnioskodawców nie sposób uznać za podatników VAT z tytułu planowanej transakcji.

Konkludując w opinii Wnioskodawców, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje że dokonanie przez nich dostawy nieruchomości nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, powyższa konkluzja pozostaje również spójna z bogatym orzecznictwem sądów administracyjnych w zakresie podlegania VAT dostawy nieruchomości przez osoby fizyczne. Dla porównania, zdaniem NSA przedstawionym w I FSK 1888/17 z dnia 3 lipca 2020 r. takie czynności jak umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystanie z biura nieruchomości nie mogą zostać uznane za przejaw działalności gospodarczej, ponieważ są to zwykłe czynności, podejmowane przez Wnioskodawców niezależnie od tego, czy dokonują sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy poza nią.

Powołać można również wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17, w którym stwierdzono, iż wyodrębnienie jednej nieruchomości działek gruntu, nawet jeśli wymaga to uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym. Również w wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 16 lutego 2021 r. sygn. akt I SA/Bd 769/20 stwierdzono, iż zezwolenie Kupującemu na podstawie umowy przedwstępnej na korzystano z terenu w celu uzyskania niezbędnych zgód i zezwoleń, nie stanowi o wykroczeniu poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Podobnie w wyrokach:

\- WSA w Opolu z dnia 30 stycznia 2019 r. o sygn. I SA/Op 377/18, w którym sąd uznał, że: „całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku o udzielenie interpretacji przemawiał za uznaniem, że warunki w jakich odbędzie się przyszła transakcja sprzedaży działek gruntu odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. Z treści wniosku wynika, że skarżąca wraz z mężem nabyli przedmiotową nieruchomość do majątku wspólnego, za wspólne środki, z zamiarem wykorzystania na cele osobiste (z jednej strony jako lokatę kapitału, z drugiej w celu odgrodzenia się od sąsiedztwa osób trzecich). Od momentu zakupu nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do czynności opodatkowanych bądź zwolnionych z podatku VAT”.

\- WSA w Bydgoszczy z dnia 15 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Bd 688/19 w którym sąd uznał że: „warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług - w świetle przywołanego orzeczenia TSUE - jest to, czy ta osoba podejmuje aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców. Co oznacza, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t u.”.

\- WSA w Łodzi z dnia 14 stycznia 2020 r. o sygn. I SA/Łd 505/19 w którym sąd uznał, że: „organ nie uwzględnił w swojej ocenie pozostałych, istotnych okoliczności sprawy. Organ pominął zatem, że skarżąca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności handlowej, usługowej czy wytwórczej, a nieruchomości której dotyczy wniosek, nie oddała w najem czy dzierżawę, ani w inny sposób nie wykorzystywała także do prowadzenia działalności rolniczej. Organ pominął też fakt, że skarżąca nie miała żadnego wpływu na nabycie nieruchomości (nabyła ją w drodze spadkobrania). (…) Na koniec Dyrektor nie uwzględnił także zakresu działań podejmowanych przez stronę w zakresie pozyskania ewentualnych nabywców działek. Zgodnie z treścią wniosku skarżąca miała zrezygnować z usług biur obrotu nieruchomościami i ograniczyć się do zwykłych ogłoszeń. Poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie zwykłych ogłoszeń na portalu ogłoszeniowym nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Powyższe argumenty świadczą, zdaniem Sądu, o wadliwej ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o możliwości zastosowania w tej sprawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT".

Podobne stanowisko w zakresie niewystępowania sprzedającego w charakterze podatnika VAT zostało również przyjęte m.in. w następujących orzeczeniach sadów administracyjnych oraz interpretacjach podatkowych, w których zakres czynności podejmowanych przez znacząco szerszy od czynności podjętych przez Wnioskodawców w przedmiotowej sprawie:

\- orzeczeniu NSA z dnia 30 lipca 2020 r. o sygn. I FSK 357/19 (podjęte działania obejmowały m.in. podział działki, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż kilku działek);

\- orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 3 czerwca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 155/20 (podjęte działania obejmowały m.in. udzielenie pełnomocnictwa w celu uzyskania przez nabywcę (i) ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, (ii) dwóch zjazdów z drogi publicznej, (iii) dostępu do mediów, (iv) badania stanu prawnego, badania geodezyjne oraz geotechniczne dotyczące Nieruchomości, (v) pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów, (vi) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę);

\- orzeczeniu WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r. o sygn. I SA/Łd 777/19 (podjęte działania obejmowany m.in. podziały geodezyjne nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej);

\- orzeczeniu WSA w Poznaniu z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/Po 804/19 (podjęte działania obejmowały m.in. zawarcie umowy dzierżawy),

\- oraz orzeczeniu WSA w Gliwicach z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygn. I SA/GI 798/19, a także interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 8 lipca 2020 r. o sygn. 0114-KDIP4-2.4012.162.2020.2.AA;

\- interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 25 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-3.4012.11.2020.2.MS oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 30 września 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.414.2019.1.KOM.

W tak przedstawionym stanie faktycznym, zdaniem Wnioskodawców zawarcie umowy sprzedaży z wybranym nabywcą nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT. Wnioskodawcy nie będą posiadali statusu podatnika VAT, w przedstawionym stanie faktycznym, tj. gdy Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych aktywnych działań nakierowanych na poszukiwanie potencjalnych nabywców, a jedyna aktywność Wnioskodawców w tym zakresie podlegała na znoszeniu sytuacji, że potencjalni nabywcy występowali do organów administracji publicznej i uzyskiwali decyzje o warunkach zabudowy dla wskazanych działek, do czego mieli i mają uprawnienie w sposób samodzielny i niezależny od zgody właścicieli nieruchomości (osoba trzecia nawet bez zgody i bez udziału właściciela może wystąpić w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wszelkie opisane wyżej okoliczności występujące przez cały okres od 2016 r. nie stanowią, zdaniem Wnioskodawców o działaniu przez nich z przekroczeniem zwykłych granic zarządzana majątkiem prywatnym.

W konsekwencji tego planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy bowiem nie podjęli aktywnego działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja podatnika została ujęta w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Stosowanie do tego artykułu:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Działalność gospodarcza – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Zgodnie z art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek lub udziału w działce) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek lub udziału w działce) będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.) – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Analiza okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów przy uwzględnieniu orzeczenia TSUE, prowadzi do wniosku, że trudno uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży Deweloperowi działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…). Pomimo, że grunty spełniają definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, to okoliczności niniejszej sprawy nie wskazują, że sprzedając działkę nr (…) oraz udział w działce nr (…) będzie Pan działać w charakterze handlowca. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, prowadzi Pan działalność gospodarczą jednak jedynie w zakresie działalności prawniczej, natomiast w budynku, w którym mieszka wraz z bratem, wynajmuje mieszkania w ramach najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych.

Własność działki nr (…) nabył Pan na podstawie umowy darowizny, natomiast udział ½ w prawie własności działki nr (…) nabył Pan w drodze dziedziczenia. Powyższe działki są niezabudowane i nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości w przeszłości ani nie planuje dokonywać takiej sprzedaży w przyszłości. Nigdy nie zamieszczał Pan żadnej oferty sprzedaży ww. działek, jak również nie korzystał z żadnego biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Potencjalni nabywcy sami zgłaszali się do Pana z zainteresowaniem nabyciem działek. Pierwszy potencjalny nabywca, będący deweloperem, sam zwrócił się do Pana około 2016/2017 r. i wraził Pan zgodę na wystąpienie przez niego o warunki zabudowy i w tym celu udzielił Pan przedstawicielowi dewelopera pełnomocnictwa. Zwrócił się do Pana także drugi potencjalny nabywca działek profesjonalnie zajmujący się budową i sprzedażą mieszkań oraz lokali użytkowych, któremu również wyraził Pan zgodę na wystąpienie o warunki zabudowy wydając mu w tym celu stosowne pełnomocnictwa. Obaj potencjalni nabywcy uzyskali warunki zabudowy, jednak rozmowy z nimi prowadzone okazały się bezowocne. W kolejnych latach zgłaszali się kolejni deweloperzy z zapytaniem o chęć sprzedaży działek. Pytania były kierowane zarówno przez przedstawicieli deweloperów, jak i przez pośredników najprawdopodobniej działających na zlecenie firm deweloperskich. Część tych zapytań kończyła się chęcią uzyskania większej ilości informacji, a część w ogólne nie była kontynuowana.

Jak Pan wskazał w dalszym ciągu nie podejmował samodzielnie żadnych działań mających na celu zwiększenie czy to wartości nieruchomości czy ich atrakcyjności. Działania ograniczały się wyłącznie do udzielania odpowiedzi na zadawane przez potencjalnych nabywców pytania. Ponadto nie były udzielane żadne pełnomocnictwa ani oświadczenia.

W pierwszej połowie 2020 r. pojawił się kolejny potencjalny nabywca (dalej Deweloper), który uzyskał warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury wydania warunków zabudowy ten potencjalny nabywca wstąpił na ścieżkę odwoławczą w zakresie stanowiska konserwatora zabytków i uzyskał korzystne dla tego Dewelopera rozstrzygnięcie), przy tym nie brał Pan udziału w uzyskiwaniu warunków zabudowy oraz procedurach przed konserwatorem zabytków – Deweloper działał w tym zakresie samodzielnie, we własnym imieniu, bez jakichkolwiek pełnomocnictw udzielanych przez Pana. Pierwotne założenia sprzedaży nieruchomości obejmowały zawarcie umowy przedwstępnej z Deweloperem na sprzedaż działek. Umowa taka zawierać miała warunek, że do umowy przyrzeczonej dojdzie po uzyskaniu przez Dewelopera pozwolenia na budowę oraz uzyskania przyłączy technicznych (media) na sprzedawanych działkach. Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej oraz w ten sposób wyrażonych przez Pana zgód oraz pełnomocnictw Deweloper miał uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Czynności podejmowane przez Dewelopera po podpisaniu umowy przedwstępnej, a przed zawarciem umowy przyrzeczonej obejmować miały:

A. Przeprowadzenie badań:

1) Weryfikacja ewentualnych ryzyk budowlanych,

2) Badania geologiczne, geotechniczne, hydrogeotechniczne,

3) Wykonanie projektu budowlanego oraz wszelkich innych opracowań koniecznych do wydania pozwolenia na budowę.

B. Uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, tj.:

1) Decyzji na wycinkę drzew i krzewów – jeżeli będzie potrzebna,

2) Decyzji w sprawie wyrażenia zgody na lokalizację zjazdu,

3) Warunków technicznych przyłączenia obiektów do sieci wodnej i kanalizacyjnej elektroenergetycznej ciepłowniczej, gazowej oraz teletechnicznej,

4) Uzgodnienia projektów przekładek sieci,

5) Zawarcia umów przyłączeniowych z gestorami sieci,

6) Decyzji na lokalizację sieci uzbrojenia terenu w pasie drogowym,

7) Ostatecznej i niezaskarżalnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ostatecznie Deweloper zamierza nabyć od Pana działki bez podejmowania przed tą sprzedażą żadnych dodatkowych działań dotyczących nieruchomości, w tym w szczególności nie będzie przeprowadzał czynności wskazanych powyżej obejmujących m.in. przeprowadzenie badań geologicznych, geotechnicznych, hydrogeotechnicznych oraz uzyskanie wszelkich decyzji, zezwoleń, uzgodnień i warunków wymaganych do realizacji inwestycji, w szczególności uzyskanie pozwolenia na budowę. Zamierza Pan zawrzeć umowę kupna-sprzedaży działek w obecnym stanie, bez żadnych dodatkowych warunków dotyczących podejmowania przed jej zawarciem dodatkowych działań administracyjnych przez Dewelopera lub Pana zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę; wszelkie takie działania Deweloper będzie ewentualnie podejmował na własny rachunek i własnym imieniu po kupnie działek. Wskazał Pan, że nie została zawarta umowa przedwstępna z Deweloperem, ani nie zostało udzielone mu żadne pełnomocnictwo.

Jak Pan wskazał, działki były i są wykorzystywane włącznie na potrzeby rodzinne, miejsce spotkań rodzinnych. Działki nie stanowią przedmiotu żadnej działalności, nie są one udostępniane osobom trzecim, nie są i nie były zawierane żadne umowy czy to odpłatne czy nieodpłatne na udostępnienie działek osobom trzecim. Taki sposób wykorzystywania działki istnieje od początku jej nabycia i nie zostanie zmieniony do czasu sprzedaży działek.

W żaden sposob samodzielnie nie podejmuje i nie podejmował Pan żadnych czynności w celu sprzedaży działek. Do dnia dzisiejszego podjął Pan rozmowy wyłącznie z trzema podmiotami zajmującymi się profesjonalnie nabywaniem nieruchomości oraz budowaniem budynków wielomieszkaniowych wraz z lokalami usługowymi. We wszystkich tych przypadkach podmioty te samodzielnie uzyskały warunki zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości (działek). Nie podejmował Pan samodzielnie jakichkolwiek działań w celu uzyskania takich warunków zabudowy dla przedmiotowych działek. W tym zakresie Pana działania ograniczały się wyłącznie do udzielenia potencjalnym nabywcom pełnomocnictwa w zakresie uzyskania niezbędnej dokumentacji w postaci wypisu i wyrysu dla przedmiotowej działki, uzyskania zaświadczenia, z ktorego wynikać będzie, że działka znajduje się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, że działka nie leży w obszarze rewitalizacji oraz do uzyskania zaświadczenia, że dla działki nie został zatwierdzony uproszczony plan urządzenia lasu.

Udzielił Pan pełnomocnictwa osobom fizycznym, które obejmowało umocowanie do działania przed sądami administracyjnymi oraz powszechnymi, wszystkich instancji, we wszelkich postępowaniach, w których mocodawca jest stroną lub uczestnikiem oraz organami administracji rządowej i samorządowej we wszelkich postępowaniach, również nadzwyczajnych, w których mocodawca jest stroną (zobowiązanym, zainteresowanym). Przy czym pełnomocnictwo określało uprawnienie we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania niezbędnych uzgodnień koniecznych do złożenia wniosku o decyzję o warunkach zabudowy, w tym uzyskania uzgodnienia wjazdu na inwestycję, uzgodnienia przyłącza kanalizacji deszczowej, ściekowej, wody, energii elektrycznej, gazu do inwestycji, uzgodnienia z konserwatorem zabytków dla inwestycji, jak również osoby te umocowane były do uzyskania niezbędnej dokumentacji w zakresie wykazu zmian gruntowych, wypisów z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencji gruntów i budynków dla działek, zaświadczenia, z którego wynika, że działki znajdują się w obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto nie leżą w obszarze rewitalizacji ani w specjalnej strefie rewitalizacji. Osoby umocowane nie wykonały w ramach udzielonego pełnomocnictwa żadnych czynności.

Trzeciemu podmiotowi – Deweloperowi, któremu planuje Pan sprzedać działki do tej pory nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa. Deweloper uzyskał samodzielnie, bez jakiegokolwiek udziału lub Pana zgody, warunki zabudowy dla przedmiotowych działek (w ramach procedury uzyskania tych warunków zabudowy Deweloper prowadził również postępowanie administracyjne z konserwatorem zabytków). Jak Pan wskazał, uzyskanie tych warunków zabudowy pozostaje i pozostanie jedyną czynnością przygotowawczą do planowanej przez niego inwestycji podejmowaną przez niego w stosunku do tych działek przed zawarciem umowy kupna-sprzedazy tych działek. Deweloper nie podejmował i nie będzie podejmował przed zawarciem transakcji żadnych czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę – takie działania będą przez niego podejmowane dopiero po nabyciu tych działek. Przedmiotem sprzedaży będą działki w stanie niezmienionym od momentu ich nabycia przez Pana.

W świetle powyższego planowana przez Pana sprzedaż działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że dostawa nieruchomości gruntowych wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z okoliczności sprawy, nie podejmował i nie zamierza Pan podejmować, w związku z zamiarem sprzedaży działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…), ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Na podstawie udzielonych przez Pana pełnomocnictw umocowane podmioty uzyskały jedynie decyzje o warunkach zabudowy, a Deweloperowi, któremu aktualnie planuje Pan sprzedać działkę nr (…) jak i udział w działce (…) nie udzielił Pan pełnomocnictwa ani nie zawarł z nim umowy przedwstępnej. Uzyskanie warunków zabudowy pozostaje i pozostanie jedyną czynnością przygotowawczą do planowanej przez Dewelopera inwestycji podejmowaną przez niego w stosunku do tych działek przed zawarciem umowy kupna-sprzedazy tych działek. Deweloper nie podejmował i nie będzie podejmował przed zawarciem transakcji żadnych czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę – takie działania będą przez niego podejmowane dopiero po nabyciu tych działek. Tak, więc nie wystąpi ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…), będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem sprzedaż działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Zatem zbycie nieruchomości nie będzie skutkowało uznaniem Pana za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym ich sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w sytuacji gdy nie podejmował i nie będzie Pan podejmował do momentu sprzedaży działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) żadnych aktywnych działań dotyczących tych nieruchomości i nakierowanych na pozyskanie nabywców, a jedyne działania związane z przygotowaniem do sprzedaży podejmowane były wyłącznie przez potencjalnych nabywców i ograniczały się one wyłącznie do uzyskania dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) nie będzie skutkowała uznaniem Pana za podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż Deweloperowi działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji stanowisko Pana należy uznać za **prawidłowe.**

### Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
-------------------------------------

· Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

· Na ocenę prawidłowości analizowanej kwestii nie może wpłynąć powołane przez Pana orzecznictwo, ponieważ zapadło ono w odniesieniu do indywidualnego i właściwego tylko temu orzecznictwu opisu sprawy.

Ponadto odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych należy wskazać, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach, w których indywidualnie oceniano stan faktyczny/zdarzenie przyszłe i stanowisko wnioskodawcy.

W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanych przez Pana wyroków oraz interpretacji indywidualnych zamyka się w obrębie spraw, dla których zostały wydane.

· Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W przedmiotowej sprawie powyższa interpretacja indywidualna rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży działki nr (…) oraz udziału w działce nr (…) dla Pana, natomiast nie wywiera skutku prawnego dla Pana brata, o którym mowa we wniosku.

· Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Niniejszą interpretację wydano w oparciu o wskazanie przez Wnioskodawcę, że osoby fizyczne, którym udzielił pełnomocnictwa nie wykonały w jego ramach żadnych czynności. Powyższe przyjęto jako element przedstawionego opisu sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

· Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

· Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pana do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA).

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540, z późn. zm.).