Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.997.2023.3.PT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychody z działalności gospodarczej.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3

**Interpretacja indywidualna –** **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

10 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 listopada 2023 r. (data wpływu 17 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Pani wraz z mężem A.M. (PESEL: (\`(...)\`)) nabyli jako osoby fizyczne nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w (\`(...)\`),(\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste nr (\`(...)\`),(\`(...)\`),(\`(...)\`) na podstawie umów sprzedaży zawartych odpowiednio w dniu 19 grudnia 2008 r. (rep.(\`(...)\`)), w dniu 20 grudnia 2010 r. (rep. (\`(...)\`)) oraz w dniu 30 grudnia 2013 r. (rep. (\`(...)\`)).

Nieruchomości te objęte są wspólnością majątkową małżeńską.

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) składa się z działki ewidencyjnej nr 3 o powierzchni 0,0389 HA, stanowi tereny mieszkaniowe. Następnie działka ta została przyłączona do księgi wieczystej nr (\`(...)\`).

Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) składa się z działki ewidencyjnej nr 1, 2, 3 oraz 4 o łącznej powierzchni 0,0564 HA i stanowi tereny mieszkaniowe. Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr (\`(...)\`) składa się z działki ewidencyjnej nr 5 o powierzchni 0,0217 HA i stanowi tereny mieszkaniowe.

Prowadzi Pani działalność gospodarczą pod firmą A. (NIP: (\`(...)\`)), której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą jako wspólnik spółki cywilnej pod firmą B. (NIP: (\`(...)\`)), której przeważającym przedmiotem działalności jest sprzedaż hurtowa mebli biurowych.

Nabycie nieruchomości nie pozostawało w związku z prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą.

Nieruchomości nie są objęte postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wraz z mężem wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy na ww. nieruchomościach. Warunki zabudowy zostały wydane dla przedmiotowych działek w dniu 30 listopada 2021 r.

Wraz z mężem planuje Pani dokonać sprzedaży ww. nieruchomości, jednakże przed dokonaniem zbycia chce Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę budynku „Budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową i garażem podziemnym na działkach o numerach ewid.: 4, 3, 5, 1, obr. (\`(...)\`), położonych w (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`)”.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

Wyjaśnia Pani, że:

1) w zakresie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej jest Pani czynnym płatnikiem podatku VAT.

2) przedmiotem sprzedaży będą działki o numerach ewidencyjnych 4, 3, 5, 1, obr. (…), położone w (…).

3) Działki będące przedmiotem sprzedaży nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

4) Zakup nieruchomości podyktowany był chęcią ulokowania majątku prywatnego. Działki zabudowane są budynkiem nadającym się na cele mieszkaniowe.

5) W przeszłości przez okres ok. 1 roku część powierzchni nieruchomości była wynajmowana na rzecz przedsiębiorcy, jednakże występowała Pani w tej umowie jako osoba prywatna nieprowadząca działalności gospodarczej.

6) Nieruchomość posiada duży potencjał w zakresie jej zagospodarowania, dlatego w pierwszej kolejności głównym celem w wystąpieniu o pozwolenie na budowę było dodatkowe jej uatrakcyjnienie, podwyższenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż za wyższą cenę. W razie nieznalezienia kupca na nieruchomość uzyskanie pozwolenia na budowę pozwoli Pani na rozpoczęcie budowy budynku we własnym zakresie.

7) Warunki zabudowy dla przedmiotowych działek obejmują zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z częścią usługową oraz garażem podziemnym. W załączeniu dołącza Pani decyzję o warunkach zabudowy celem udzielenia najszerszej i najbardziej kompleksowej odpowiedzi na pytanie organu.

8) Planuje Pani umieścić ogłoszenia w mediach społecznościowych oraz lokalnych portalach ogłoszeniowych, niemniej na chwilę obecną nie opracowała Pani szczegółowego planu rozreklamowania nieruchomości.

9) Nie udzielała Pani żadnych pełnomocnictw do działania w Pani imieniu na rzecz nabywcy nieruchomości i nie jest planowane ich udzielanie.

10) Nie jest planowane zawieranie umowy przedwstępnej sprzedaży, niemniej jeżeli z przyczyn prawnych okaże się być to konieczne, to taka umowa może być zawarta. Z uwagi na fakt, że zamiarem jest zawarcie jedynie umowy przenoszącej własność niemożliwym jest określenie ewentualnych warunków umowy przedwstępnej.

11) Nie jest planowane podjęcie kolejnych czynności mających na celu podniesienie wartości działki, poza uzyskaniem pozwolenia na budowę, które wymagałyby zaangażowania własnych środków finansowych.

12) W przeszłości dokonywała Pani sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne). Razem z mężem uznaje Pani, że zakup nieruchomości jest dobrym i stabilnym przedmiotem lokowania kapitału, dlatego nabywa Pani działki, z zamiarem przekazania ich kiedyś Pani dzieciom, np. na budowę ich domów. Nieruchomości, które do tej pory zostały przez Panią sprzedane okazały się nietrafionymi zakupami, np. były to tereny podmokłe, ze złym dojazdem, na których nie można było zaplanować zagospodarowania, w efekcie czego z czasem nieruchomości te mogły tracić na wartości, dlatego gdy pojawiała się okazja ich sprzedaży, dokonywała Pani ich zbycia.

**Pytania**

1) Czy jeśli zdecyduje się Pani na sprzedaż powyższych nieruchomości z ustalonymi warunkami zabudowy, to taka transakcja zostanie uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej, z tytułu czego powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych i transakcja ta zostanie objęta podatkiem VAT?

2) Czy jeśli zdecyduje się Pani uzyskać pozwolenie na budowę na powyższych nieruchomościach budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową i garażem podziemnym i takie pozwolenie uzyska, to sprzedaż powyższej działki z uzyskanym już pozwoleniem na budowę, zostanie uznana za noszącą znamiona działalności gospodarczej i zostanie objęta podatkiem VAT?

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytanie nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.

**Pani stanowisko w sprawie**

Pani zdaniem sprzedaż powyższej działki z uzyskanymi warunkami zabudowy na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową i garażem podziemnym, jak również sprzedaż powyższej działki z uzyskanym pozwoleniem na budowę ww. budynku nie powoduje objęcia powyższych transakcji podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Od nabycia powyższych nieruchomości minęło ponad 5 lat, sprzedaż dokonana zostanie z Pani majątku prywatnego oraz Pani małżonka, a ewentualna transakcja sprzedaży nie nosi znamion działalności gospodarczej i nie pozostaje z nią w związku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłami przychodu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (\`(...)\`)

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż jest realizacją prawa do swobodnego rozporządzania Pani własnym majątkiem i jej męża, tzn. podjęcia czynności mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Całokształt czynności dokonywanych przez Panią ma na celu uatrakcyjnienie przedmiotowych nieruchomości poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku wielorodzinnego. Taki sam cel przyświeca zamiarowi uzyskania pozwolenie na budowę tego budynku na powyższych nieruchomościach.

Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie, działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. np. wyroki NSA z dnia 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14, z dnia 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14, czy z dnia 30 maja 2018 r. sygn. akt II FSK 3760/17), a co za tym idzie sprzedaż nieruchomości nie spowodowałaby konieczności zapłaty podatku VAT.

Co więcej warto podkreślić, iż również podejmowanie szeregu zaplanowanych, przemyślanych działań zmierzających do dokonania zbycia nieruchomości nie może być utożsamiana z dokonaniem zbycia w ramach działalności gospodarczej. Otóż jak słusznie wskazał WSA w Rzeszowie "Działanie z rozmysłem nie przesądza bynajmniej kwalifikacji charakteru tej działalność, skoro także racjonalny i efektywny zarząd majątkiem prywatnym wymaga przemyśleń, planowania i nastawiony jest na osiągnięcie korzyści majątkowej." (Wyrok WSA w Rzeszowie z 5.03.2020 r., I SA/Rz 912/19, LEX nr 2829987). Co więcej sąd doszedł do wniosku, iż "Jeżeli podatnik chce w inny sposób wykorzystać nieruchomość, to jest spieniężyć ją i w tym celu podejmuje działania uatrakcyjniania jej, przez uzyskanie warunków zabudowy a opcjonalnie uzyskanie także pozwolenia na budowę, to zdaniem Sądu nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi."

W przedmiotowej sprawie niewątpliwie mamy do czynienia z czynnością jednorazową, tj. wyzbyciem się składnika majątku dorobkowego małżonków, nabytego przed laty.

Mając na względzie, że przedmiotowa potencjalna transakcja nie nosi znamion działalności gospodarczej, tj. zakwalifikowanie jej jako sprzedaży prywatnej oznacza również, że nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku VAT, ponieważ dokonując sprzedaży jako osoba fizyczna w sposób niezwiązany z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarcza w transakcji tej nie jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z generalną zasadą powszechności opodatkowania wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

**Źródła** **przychodów**

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej(nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W myśl art. art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przedstawiła Pani informacje, z których wynika, że:

1\. działki przeznaczone do sprzedaży zostały nabyte na podstawie umów sprzedaży zawartych w latach 2008 – 2013;

2\. wystąpiła Pani o wydanie warunków zabudowy na ww. nieruchomościach, warunki zabudowy zostały wydane dla przedmiotowych działek w dniu 30 listopada 2021 r.;

3\. przed dokonaniem zbycia chce Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę budynku „Budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową i garażem podziemnym na działkach o numerach ewid.: 4, 3, 5, 1, obr. (…), położonych w (…) przy ul. (…)”. Nieruchomość posiada duży potencjał w zakresie jej zagospodarowania, dlatego w pierwszej kolejności głównym celem wystąpienia o pozwolenie na budowę było dodatkowe jej uatrakcyjnienie, podwyższenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż za wyższą cenę, w razie nieznalezienia kupca na nieruchomość uzyskanie pozwolenia na budowę pozwoli Pani na rozpoczęcie budowy budynku we własnym zakresie;

4\. w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży kilku nieruchomości, jednakże były to nieliczne przypadki (incydentalne);

5\. razem z mężem uznaje Pani, że zakup nieruchomości jest dobrym i stabilnym przedmiotem lokowania kapitału, dlatego nabywa Pani działki, z zamiarem przekazania ich kiedyś Pani dzieciom, np. na budowę ich domów.

Powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

**Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej**

W pierwszej kolejności należy wskazać, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1\. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2\. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3\. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f”.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie konieczne staje się zatem ustalenie, czy w związku ze sprzedażą działek dopiero planowaną podjęła/zamierza Pani podjąć aktywne działania, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą”, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Panią podjęte nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Panią czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż działek należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak: wystąpienie o wydanie warunków zabudowy na ww. nieruchomościach, planowanie przez Panią wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę budynku „Budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową i garażem podziemnym na działkach o numerach ewid.: 4, 3, 5, 1, obr. (…), położonych w (…) przy ul. (…)”, którego głównym celem jest uatrakcyjnienie i podwyższenie wartości nieruchomości i jej sprzedaż za wyższą cenę to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Działania te miały charakter zarobkowy, na co zresztą Pani również wskazuje w złożonym wniosku, były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Panią opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem. Ponadto w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży kilku nieruchomości i uznaje Pani, że zakup nieruchomości jest dobrym i stabilnym przedmiotem lokowania kapitału. Zatem podjęła Pani czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Panią czynności byłyby nieuzasadnione.

Wykonanie opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności wskazują na podjęcie przez Panią świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Natomiast, podjęte przez Panią działania nie stanowią zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W odniesieniu do powyższego, należy przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2022 r., I FSK 190/22, w którym Sąd wskazał, że:

Z pewnością nie można zgodzić się z zapatrywaniem wnioskodawcy, że w opisanym stanie sprawy mamy do czynienia z podejmowaniem czynności, które zaliczają się do „zwykłego i racjonalnego zarządu majątkiem” - wręcz przeciwnie, skarżący zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W rozpatrywanej sprawie przesądzająca jest okoliczność dokonywania sukcesywnego podziału geodezyjnego nieruchomości na coraz mniejsze działki (np. działkę o nr 1/4 podzielono na 14 działek), a także ustanowienie służebności przejścia i przejazdu do poszczególnych działek. Strona skarżąca uzyskała kolejne decyzje o warunkach zabudowy, ustalając warunki dla zabudowy polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z niezbędną infrastrukturą na działce nr 1/4.

Bez wątpienia podjęte działania doprowadziły do uatrakcyjnienia nieruchomości wnioskodawcy i jego małżonki, a w rezultacie wzrostu jej wartości.

Dokonanie wskazanych wcześniej czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pani jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. Zatem dokonana już sprzedaż działek wpisuje się w katalog czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży wskazanych w opisie sprawy działek należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Pani stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należało więc uznać za **nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Dokumenty dołączone przez Panią do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Zgodnie bowiem z art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższego wynika, że organ właściwy do wydania interpretacji indywidualnej nie przeprowadza postępowania dowodowego, nie jest zatem ani obowiązany ani uprawniony do analizy dołączonych do wniosku dokumentów ani do wykorzystania ich treści przy ocenie Pani stanowiska. Organ ten jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto, odnosząc się do powołanych wyroków sądów administracyjnych wskazuję, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).