Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.249.2021.2.MAT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-26
Teza: Planowana transakcja zbycia działki nr 5 wraz z posadowionymi na niej budynkami, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, która korzystać będzie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 9 kwietnia 2021 r. (data wpływu 16 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 25 czerwca 2021 r. (data wpływu 30 czerwca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 16 czerwca 2021 r. (doręczone 22 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej wykorzystywanej w działalności gospodarczej. Złożony wniosek uzupełniony został na wezwanie tutejszego organu z 16 czerwca 2021 r. (doręczone 22 czerwca 2021 r.) pismem z 25 czerwca 2021 r. (data wpływu 30 czerwca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, sprecyzowane następnie w nadesłanym uzupełnieniu:

Dnia 22 czerwca 2017 r. mąż Wnioskodawczyni – (…), syn (…) i (…) , PESEL (…) i Wnioskodawczyni - (…) , córka (…) i (…) , PESEL (…) , na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego przed (…) - notariuszem w (…) stali się właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (…) , tejże gminy w powiecie (…) o powierzchni łącznej 2,6300 ha (dwa hektary i sześć tysięcy trzysta metrów kwadratowych). Nieruchomość ta składała się z działek gruntu numer: 1/1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 3/4, 3/5 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. Przedmiotowa nieruchomość nabyta została z przeznaczeniem do wykorzystania w prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni, (…) działalności gospodarczej pod firmą (…) z siedzibą w miejscowości (…). Środki na zakup pochodziły z majątku wspólnego uzyskanego w ramach tej działalności, w szczególności z zaciągniętego w tym celu kredytu.

W umowie sprzedaży znalazło się zapewnienie pełnomocnika spółki (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) pod adresem: (…), od której Wnioskodawczyni i Jej mąż nabyli nieruchomość w gminie (…), powiat (…), że z tytułu zawarcia umowy sprzedająca spółka nie jest zobowiązana do doliczenia do ceny sprzedaży podatku od towaru i usług.

W 2018 roku w marcu zgłosił się przedstawiciel firmy (…) z zapytaniem o zakup części nabytej nieruchomości pod budowę marketu. Przedmiotem sprzedaży miała być część nieruchomości, która nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, zabudowana jednym budynkiem, podzielonym na mniejsze części składowe. W związku z tym, że była to część nieużytkowana, ponieważ stan techniczny budowli był zły, a wcześniejsza funkcja nie była przystosowana do rodzaju prowadzonej działalności - skup i magazynowanie zboża, Wnioskodawczyni i Jej mąż podjęli decyzję o sprzedaży tej części nieruchomości.

W międzyczasie dokonali pierwszego podziału zbywanych działek: działka 2/4 o powierzchni 0,1294 ha na 2/12 o powierzchni 0,0287 ha, 2/13 o powierzchni 0,0193 ha, 2/14 o powierzchni 0,0814 ha i działki 2/5 o powierzchni 0,1013 ha na 2/15 o powierzchni 0,0036 ha i 2/16 o powierzchni 0,0977 ha według życzenia Kupującego.

Dnia 21 grudnia 2018 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działek o numerach 2/13 o obszarze 193,00 m2, 2/6 o obszarze 136,00 m2, 2/8 o obszarze 612,00 m2 i 2/16 o obszarze 977,00 m2 zwanych w umowie Nieruchomością I i działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze o około 372,00 m2, która powstanie w wyniku podziału działek ewidencyjnych o numerach 2/12 o obszarze 287,00 m2, 2/7 o obszarze 171,00 m2, 2/15 o obszarze 36,00 m2 i 2/3 o obszarze 2.736,00 m2 stanowiącej Nieruchomość II.

W kartotece budynków prowadzonej przez starostę (…) Nieruchomość I i Nieruchomość II w zakresie działek ewidencyjnych o numerach 2/16, 2/6 i 2/8 zabudowane są:

1.  2/16 – zbiornikiem, silosem i budynkiem magazynowym murowanym o powierzchni zabudowy 785,00 m2,
2.  2/6 - budynkiem handlowo-usługowym, murowanym o powierzchni zabudowy 89,00 m2,
3.  2/8 - budynkiem handlowo-usługowym, murowanym o powierzchni zabudowy 122,00 m2,

a ponadto 2/3 jest zabudowana budynkiem magazynowym o powierzchni zabudowy 794,00 m2, natomiast Nieruchomość I i Nieruchomość II w zakresie działek ewidencyjnych o numerach 2/12, 2/13, 2/15 i 2/7 nie są zabudowane, brak tu budynków i urządzeń trwale związanych z gruntem. Dla budynku gospodarczego położonego na działkach 2/16, 2/6 i 2/8 nie nadano numeru porządkowego i w budynku tym nie było możliwe zameldowanie żadnej osoby.

Umowa przedwstępna z firmą (…) zawarta była pod następującymi warunkami:

1.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości I i Nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 372,00 m2, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości II, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m2,
2.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na Nieruchomość I i Nieruchomość II o projektowanym obszarze około 372,00 m2 według koncepcji kupującej na zasadzie prawo – i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25,00 t bez konieczności przebudowy układu drogowego,
3.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na Nieruchomości I i II,
4.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych,
5.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Nieruchomości I i II (w tym działek powstałych w wyniku podziału i scalenia) skutkującego koniecznością rekultywacji,
6.  potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości I i II budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
7.  uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej,
8.  dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości II oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej, opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
9.  wydania przez właściwy organ/urząd ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział Nieruchomości II z klauzulą ostateczności,
10.  wydania przez właściwy urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wykresem z mapy ewidencyjnej obejmującej działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału Nieruchomości II,
11.  dokonania scalenia Nieruchomości I i nieruchomości gruntowej o projektowanym obszarze ok. 372,00 m2, która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości II oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem scalenia tej nieruchomości gruntowej (nadanie jednego numeru ewidencyjnego wszystkim działkom) zaewidencjonowanej przez właściwy urząd i wydanie przez niego prawomocnej decyzji zatwierdzającej scalenie Nieruchomości I i II, wypisu z rejestru gruntów wraz z wykresem z mapy ewidencyjnej opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
12.  uzyskania przez Sprzedających zgody lub promesy wydanej przez Bank (…) z siedzibą w (…) Oddział w (…) na bezciężarowe odłączenie z księgi wieczystej nr (…) wydzielonych działek do osobnej księgi wieczystej,
13.  przedłożenie Kupującej przez Sprzedających zaświadczeń o niezaleganiu z właściwego urzędu gminy, ZUS oraz Urzędu Skarbowego,
14.  uzyskania przez Kupującą pozytywnej interpretacji zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydane przez Starostwo Powiatowe w (…) umożliwiającej zabudowę nieruchomości gruntowej planowanym budynkiem handlowo-usługowym.

Została również podpisana umowa dzierżawy zbywanych działek wraz z zabudową na 3 miesiące celem uzyskania przez Kupującą warunków przyłączeniowych energii. Ponadto zostało udzielone pełnomocnictwo i zgody, które umożliwiły uzyskanie przez Kupującą zgód i pozwoleń administracyjnych wynikających z warunków umowy przedwstępnej.

Dnia 10 września 2019 r. Wnioskodawczyni i jej mąż otrzymali decyzję podziału działek nr 2/3 o powierzchni 0,2757 ha, 2/6 o powierzchni 0,0137 ha, 2/7 o powierzchni 0,0172 ha, 2/8 o powierzchni 0,0617 ha, 2/12 o powierzchni 0,0289 ha, 2/13 o powierzchni 0,0194 ha, 2/15 o powierzchni 0,0986 ha położonych w obrębie geodezyjnym (…) na działki 4 – o powierzchni 0,2878 ha i 5 o powierzchni 0,2310 ha stanowiące podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży od tej pory jest działka nr 5.

15 października 2019 roku nagle zmarł mąż Wnioskodawczyni (…), współwłaściciel działek - zaś spadek po nim na podstawie ustawy z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkowe (z dobrodziejstwem inwentarza) nabyła Wnioskodawczyni, czyli (…) o nazwisku rodowym (…) , córka (…) i (…), troje dzieci, w udziałach o wielkości po 1/4 części co potwierdza zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony 25 października 2019 r. przez (…) - notariusza w (…).

W związku z przedłużającą się procedurą uzyskiwania przez Kupującą wymaganych pozwoleń, 23 stycznia 2020 r. wspólnie z obecnymi współwłaścicielami Wnioskodawczyni podpisała aneks do umowy przedwstępnej, wydłużający termin umowy sprzedaży wraz z dodaniem dodatkowego warunku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, który umożliwi Kupującej budowę planowanego budynku. Dnia 29 marca 2021 r. uchwalono zmianę miejscowego planu przestrzennego. Po wejściu w życie zmiany planu przestrzennego Kupująca ma dokończyć uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę. Działka ma zostać sprzedana do 20 czerwca 2021 r.

Nieruchomość 5 jest zabudowana:

1.  budynkiem handlowo-usługowym, murowanym, wybudowanym w 1994 roku, o powierzchni zabudowy 122,00 m2, numer ewidencyjny budynku 2/8;1,
2.  zbiornikiem, silosem i budynkiem magazynowym, murowanym, wybudowanym w 1994 roku, o powierzchni zabudowy 785,00 m2, numer ewidencyjny budynku 2/5;1,
3.  budynkiem produkcyjnym usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, murowanym, wybudowanym w 1994 roku, o powierzchni zabudowy 89,00 m2, numer ewidencyjny budynku 2/6.

Innych budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem brak, nie są w nich zameldowane żadne osoby na pobyt stały lub czasowy.

(…) (mąż Wnioskodawczyni) nabył posadowione na działce budynki od spółki (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) na zasadach ustawowej wspólności majątkowej. Było to 22 czerwca 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży. Przedmiotowa nieruchomość wraz z posadowionymi na niej budynkami była częścią całej zakupionej wtedy nieruchomości dla potrzeb firmy „(…)” zajmującej się skupem i sprzedażą zbóż.

Według wypisu z kartoteki budynków:

1.  budynek handlowo- usługowy wybudowany był w 1994 r.,
2.  zbiornik, silos i budynek magazynowy - wybudowany w 1994 r.,
3.  budynek produkcyjny usługowy i gospodarczy dla rolnictwa - wybudowany w 1994 r.

Wnioskodawczyni nie posiada konkretnej wiedzy na temat w jakim celu i przez kogo zostały wybudowane budynki posadowione na nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży. Pierwotnie było to miejsce działalności Gminnej Spółdzielni, później było sprywatyzowane i zmieniało właścicieli, nic więcej na ten temat Wnioskodawczyni nie wiadomo. Ostatni nabywca, od którego nieruchomość była zakupiona - spółka (…) zakupiła ją na potrzeby swojej firmy.

Budynki po nabyciu nie były przystosowane do przechowywania luzem większych partii zboża, ale były użytkowane do czasowego składowania urządzeń, maszyn, narzędzi przeznaczonych do prowadzonej działalności gospodarczej firmy, w zależności od potrzeb:

1.  w budynku handlowo-usługowym składowane były kable, narzędzia, plandeki, smary, części samochodowe, filtry samochodowe i inne drobne elementy wyposażenia środków transportu,
2.  w budynku zapisanym w kartotece budynków jako zbiornik, silos i budynek magazynowy ze względu na powierzchnię zabudowy - 785,00 m2 czasowo była garażowana ładowarka teleskopowa, wykorzystywana w firmie do załadunku zboża, rozsiewacz do piasku i soli, który był na wyposażeniu firmy, przenośniki do zboża tzw. „żmijki”,
3.  w budynku produkcyjno-usługowym i gospodarczym dla rolnictwa najczęściej były przechowywane środki czystości.

Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez (…) (męża Wnioskodawczyni) tylko do prowadzonej działalności gospodarczej. Na budynki znajdujące się na działce 5 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

Kupujący w ramach zawartej umowy przedwstępnej dostał pełnomocnictwo z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do spełnienia warunków o których mowa w umowie przedwstępnej, w tym m.in. dla uzyskania decyzji i pozwoleń, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Powyższe pełnomocnictwa mogą zostać użyte w razie wystąpienia konieczności. Na dzień dzisiejszy wszystkie obecnie procedowane decyzje administracyjne dotyczące planowanej inwestycji zostały wydane lub zostaną wydane na rzecz i na wniosek przyszłego Kupującego.

W całym okresie posiadania udziały w nieruchomości Wnioskodawczyni wykorzystuje do działalności gospodarczej firmy prowadzonej wcześniej przez męża, teraz zarząd sukcesyjny, którego jest członkiem. Nieruchomość objęta zakresem wniosku wykorzystywana była i jest tylko do działalności gospodarczej opodatkowanej. Po śmierci (…), Wnioskodawczyni przejęła gospodarstwo rolne wraz z zasadami jego opodatkowania i jako (…) stała się czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość na dzień sprzedaży zostanie zabudowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy od przedmiotowej sprzedaży działki 5 zabudowanej budynkami będzie konieczne odprowadzenie podatku VAT? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z faktem, że nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi grunt zabudowany:

1.  budynkiem handlowo-usługowym, murowanym o powierzchni zabudowy 122,00 m2, numer ewidencyjny budynku 2/8;1;
2.  zbiornikiem, silosem i budynkiem magazynowym, murowanym o powierzchni zabudowy 785,00 m2, numer ewidencyjny budynku 2/5;1;
3.  budynkiem produkcyjnym usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, murowanym o powierzchni zabudowy 89,00 m2, numer ewidencyjny budynku 2/6;1;

i nie są w nich zameldowane żadne osoby na pobyt stały lub czasowy to można korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie artykułu 43 ustęp 1 punkt 10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zaznaczyć również należy, że wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT jest możliwe, w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu, lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku np. oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia o podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych.

Z treści wniosku wynika, że w czerwcu 2017 r. Wnioskodawczyni, wraz z mężem stała się właścicielem nieruchomości składającej się z działek gruntu numer: 1/1, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8, 2/9, 2/10, 2/11, 3/4, 3/5 wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. Przedmiotowa nieruchomość nabyta została z przeznaczeniem do wykorzystania w prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Środki na zakup pochodziły z majątku wspólnego uzyskanego w ramach tej działalności, w szczególności z zaciągniętego w tym celu kredytu. W umowie sprzedaży znalazło się zapewnienie pełnomocnika spółki od której Wnioskodawczyni i Jej mąż nabyli nieruchomość, że z tytułu zawarcia umowy sprzedająca spółka nie jest zobowiązana do doliczenia do ceny sprzedaży podatku od towaru i usług.

W 2018 roku w marcu zgłosił się przedstawiciel firmy „(…)” z zapytaniem o zakup części nabytej nieruchomości pod budowę marketu. Przedmiotem sprzedaży miała być część nieruchomości, która nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, zabudowana jednym budynkiem, podzielonym na mniejsze części składowe. W związku z tym, że była to część nieużytkowana, ponieważ stan techniczny budowli był zły, a wcześniejsza funkcja nie była przystosowana do rodzaju prowadzonej działalności, Wnioskodawczyni i Jej mąż podjęli decyzję o sprzedaży tej części nieruchomości. W międzyczasie Wnioskodawczyni i Jej mąż dokonali pierwszego podziału zbywanych działek według życzenia Kupującego. 21 grudnia 2018 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży działek o numerach 2/13, 2/6, 2/8 i 2/16 zwanych w umowie Nieruchomością I i działki ewidencyjnej, która powstanie w wyniku podziału działek ewidencyjnych o numerach 2/12, 2/7, 2/15 i 2/3 stanowiącej Nieruchomość II.

Umowa przedwstępna z firmą „(…)” zawarta była pod warunkami, m.in. uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu, uzyskania przez Kupującą prawomocnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków, uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Nieruchomości I i II budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości II, przedłożenie Kupującej przez Sprzedających zaświadczeń o niezaleganiu z właściwego urzędu gminy, ZUS oraz Urzędu Skarbowego.

Została również podpisana umowa dzierżawy zbywanych działek wraz z zabudową na 3 miesiące celem uzyskania przez Kupującą warunków przyłączeniowych energii. Ponadto zostało udzielone pełnomocnictwo i zgody, które umożliwiły uzyskanie przez Kupującą zgód i pozwoleń administracyjnych wynikających z warunków umowy przedwstępnej. 10 września 2019 r. Wnioskodawczyni i jej mąż otrzymali decyzję podziału działek nr 2/3, 2/6, 2/7, 2/8, 2/13, 2/15 na działki 4 i 5 stanowiące podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 5.

15 października 2019 roku zmarł mąż Wnioskodawczyni - współwłaściciel działek - zaś spadek po nim na podstawie ustawy z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkowe (z dobrodziejstwem inwentarza) nabyła Wnioskodawczyni wraz z dziećmi, w udziałach o wielkości po 1/4 części co potwierdza zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. W związku z przedłużającą się procedurą uzyskiwania przez Kupującą wymaganych pozwoleń 23 stycznia 2020 r. wspólnie z obecnymi współwłaścicielami, Wnioskodawczyni podpisała aneks do umowy przedwstępnej, wydłużający termin umowy sprzedaży wraz z dodaniem dodatkowego warunku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, który umożliwi Kupującej budowę planowanego budynku. 29 marca 2021 r. uchwalono zmianę miejscowego planu przestrzennego. Po wejściu w życie zmiany planu przestrzennego Kupująca ma dokończyć uzyskiwanie niezbędnych pozwoleń, w tym pozwolenia na budowę. Działka ma zostać sprzedana do 20 czerwca 2021 r.

Nieruchomość 5 jest zabudowana:

1.  budynkiem handlowo-usługowym, murowanym, wybudowanym w 1994 roku,
2.  zbiornikiem, silosem i budynkiem magazynowym, murowanym, wybudowanym w 1994 roku,
3.  budynkiem produkcyjnym usługowym i gospodarczym dla rolnictwa, murowanym, wybudowanym w 1994 roku.

Mąż Wnioskodawczyni nabył posadowione na działce budynki na zasadach ustawowej wspólności majątkowej. Przedmiotowa nieruchomość wraz z posadowionymi na niej budynkami była częścią całej zakupionej wtedy nieruchomości dla potrzeb firmy „(…)” zajmującej się skupem i sprzedażą zbóż.

Wnioskodawczyni nie posiada konkretnej wiedzy na temat w jakim celu i przez kogo zostały wybudowane budynki posadowione na nieruchomości, która jest przedmiotem sprzedaży. Pierwotnie było to miejsce działalności Gminnej Spółdzielni, później było sprywatyzowane i zmieniało właścicieli. Ostatni nabywca, od którego nieruchomość była zakupiona - spółka zakupiła je na potrzeby swojej firmy.

Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez męża Wnioskodawczyni tylko do prowadzonej działalności gospodarczej. Na budynki znajdujące się na działce 5 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

Kupujący w ramach zawartej umowy przedwstępnej dostał pełnomocnictwo z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej, do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do spełnienia warunków o których mowa w umowie przedwstępnej.

W całym okresie posiadania udziały w nieruchomości Wnioskodawczyni wykorzystuje do działalności gospodarczej firmy prowadzonej wcześniej przez męża, teraz zarząd sukcesyjny, którego jest członkiem. Nieruchomość objęta zakresem wniosku wykorzystywana była i jest tylko do działalności gospodarczej opodatkowanej. Po śmierci męża, Wnioskodawczyni przejęła gospodarstwo rolne wraz z zasadami jego opodatkowania i stała się czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość na dzień sprzedaży zostanie zabudowana.

Wątpliwości Wnioskodawczyni sprowadzają się do kwestii ustalenia zasad opodatkowania sprzedaży opisanej nieruchomości.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie obydwa powyższe warunki zostaną spełnione, gdyż Wnioskodawczyni sprzedaje Nieruchomość zabudowaną (towar), która była i jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku, Wnioskodawczyni, na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 2017 r. nabyła nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem do wykorzystania w prowadzonej przez męża Wnioskodawczyni działalności gospodarczej. Nabyte przez męża Wnioskodawczyni budynki były użytkowane do czasowego składowania urządzeń, maszyn i narzędzi wykorzystywanych do prowadzonej działalności gospodarczej. W całym okresie posiadania udziały w nieruchomości Wnioskodawczyni wykorzystuje do działalności gospodarczej firmy prowadzonej wcześniej przez męża, teraz zarząd sukcesyjny, którego jest członkiem. Nieruchomość objęta zakresem wniosku wykorzystywana była i jest tylko do działalności gospodarczej opodatkowanej. Po śmierci męża, Wnioskodawczyni przejęła gospodarstwo rolne wraz z zasadami jego opodatkowania i stała się czynnym podatnikiem podatku VAT. Na budynki znajdujące się na działce 5 nie były ponoszone wydatki na ich ulepszenie stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku.

Z uwagi zatem na ww. informacje oraz powołane przepisy, należy stwierdzić, że planowana dostawa budynków posadowionych na działce 5 nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, bowiem doszło do ich pierwszego zajęcia (używania) i od tego momentu do chwili transakcji, jak wynika z wniosku, minie więcej niż 2 lata. Ponadto nie ponoszono nakładów na ulepszenie obiektów znajdujących się na działce, przekraczających 30% ich wartości początkowej, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W związku z powyższym, dla dostawy budynków znajdujących się na działce 5 będą spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa działki nr 5, na której opisane budynki są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

W związku z tym, że dostawa budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

W konsekwencji, planowana transakcja zbycia działki nr 5 wraz z posadowionymi na niej budynkami, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, która korzystać będzie ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy uznano za prawidłowe, jednak na podstawie innego uzasadnienia niż przedstawione przez Wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla współwłaścicieli nieruchomości.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) , (…) , za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.