Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.392.2021.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-30
Teza: Opodatkowania sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji (Km …)
Słowa kluczowe: działki; komornik; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 18

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 czerwca 2021 r. (data wpływu 21 czerwca 2021 r.) uzupełnione pismem z 20 sierpnia 2021 r. będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 16 sierpnia 2021 r. (skutecznie doręczone 20 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości w drodze licytacji (Km …) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

21 czerwca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług. Wniosek został uzupełniony pismem z 20 sierpnia 2021 r. będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 16 sierpnia 2021 r. (skutecznie doręczone 20 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości w drodze licytacji (Km …).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca działając jako Komornik Sądowy prowadzi pod sygnaturą KM … postepowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Spółce A z siedzibą w (…), ulica (…), NIP: (…), REGON: (…) z nieruchomości dłużnika zabudowanych położonych w (…) przy ul. (…) oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr 1/a i 1/b objęte księgą wieczystą KW … oraz działka 2 objęta księgą wieczystą KW ….

Egzekucja z nieruchomości jest na etapie opisu i oszacowania. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku dłużna spółka posiada status podatnik VAT czynny – data rejestracji jako podatnika VAT 1 listopada 2001 r.

Według opinii biegłego sądowego na potrzeby opisu i oszacowania wartość szacunkowa łącznie obydwu nieruchomości została określona na (…) zł. Obszar, na którym położone są nieruchomości nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest to teren przeznaczony pod działalność produkcyjno-usługową (jednostka P/U).

Nieruchomość objęta KW …, w skład której wchodzi działka nr 1/a, którą stanowi budynek produkcyjny (pow. Użytkowa 927,60 m2), budynek garażowo-gospodarczy (31,10 m2), wiata obudowana (84,80 m2) oraz działka nr 1/b, którą stanowi budynek portierni (24,30 m2). Nieruchomość objęta KW…, w skład której wchodzi działka nr 2 – jej zabudowę stanowi budynek produkcyjny z zapleczem administracyjnym - łączna powyższa użytkowa 1.335,9 m2.

Nieruchomości są przez dłużną spółkę wydzierżawiane i przynoszą pożytki z tytułu czynszów dzierżawy.

W związku z przepisem art. 18 ustawy o VAT stanowiącym m.in., że komornicy są podatnikami podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji towarów będących własnością dłużnika – komornik w myśl art. 43 ust. 21 ustawy o VAT podjął udokumentowane działania i wezwał pisemnie dłużną spółkę do udzielenia niezbędnych informacji, czy w przypadku przyszłej skutecznej sprzedaży w trybie licytacji ww. nieruchomość komornik – jako płatnik – powinien za dłużnika odprowadzić z uzyskanej ceny podatek od towarów i usług, czy też sprzedaż będzie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem.

W odpowiedzi na wezwanie prezes zarządu w imieniu dłużnej spółki pismem z 9 czerwca 2021 r. oświadczył, że sprzedaż zajętych nieruchomości dłużnika będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy .

W uzasadnieniu prezes zarządu dłużnika wskazał, że dłużna spółka jest podatnikiem VAT czynnym. Na działce posadowiona jest hala produkcyjna nabyta przez spółkę w 2008 r. Od tego roku obiekt ten jest wykorzystywany w działalności spółki, a znajdujące się na działce zabudowania nie były poddane modernizacji oraz ulepszeniu w ciągu ostatnich pięciu lat, czyli spółka nie poniosła nakładów na inwestycje, od których przysługiwało odliczenie VAT.

Z powyższego wynika, że odnośnie zajętych nieruchomości dłużnika oczywistym jest, że doszło do pierwszego zasiedlenia. Biorąc powyższe pod uwagę prezes zarządu dłużnej spółki stwierdza, że do ww. nieruchomości zastosowanie znajdzie – w przypadku ich licytacyjnej sprzedaży – zwolnienie od podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ przyszła transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości, a jego ewentualną przyszłą dostawą w trybie licytacji komorniczej upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Ponadto zdaniem prezesa dłużnej spółki również grunt, na którym posadowiony jest budynek będzie korzystał ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku przyszłej sprzedaży licytacyjnej nieruchomości dłużnika objętych KW … i KW … komornik sądowy - w myśl art. 18 ustawy o VAT – jako płatnik będzie zobowiązany odprowadzić za dłużnika z sumy uzyskanej z licytacji należny podatek VAT i wystawić fakturę VAT dokumentującą sprzedaż, czy też licytacyjna sprzedaż tych nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT i tylko na ewentualne żądanie nabywcy komornik będzie obowiązany wystawić fakturę VAT ze stawką zwolnioną od podatku VAT w myśl art. 106c i następne ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy:

W razie braku odmiennego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na niniejszy wniosek – stanowisko Wnioskodawcy w odniesieniu do zdarzenia przyszłego opisanego wyżej jest takie, że wobec uzyskania od dłużnika oświadczenia – na skutek podjęcia udokumentowanych działań w trybie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT – że przyszła sprzedaż licytacyjna opisanych nieruchomości dłużnika będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – wnioskodawca jako komornik sądowy od ceny nabycia uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości nie odprowadzi podatku VAT, uznając, że sprzedaż ta będzie zwolniona od VAT. Natomiast fakturę VAT dokumentującą sprzedaż wystawi tylko na żądanie nabywcy wpisując w niej stawkę „zwolniona od VAT” zgodnie z art. 106c ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2021 r. poz. 1005) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540). Zgodnie z tym przepisem, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, zobowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Podatnikiem natomiast, stosownie do art. 7 § 1 Ordynacji podatkowej, jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towarów dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje on czynności egzekucyjne. Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w myśl art. 2 pkt 6 ustawy – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż (jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu) jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z kolei, jak wynika z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca działając jako Komornik Sądowy prowadzi pod sygnaturą KM … postepowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Spółce A z siedzibą w (…), ulica (…), NIP: (…), REGON: (…) z nieruchomości dłużnika zabudowanych położonych w (…) przy ul. (…) oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr 1/a i 1/b objęte księgą wieczystą KW … oraz działka 2 objęta księgą wieczystą KW …

Egzekucja z nieruchomości jest na etapie opisu i oszacowania. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku dłużna spółka posiada status podatnik VAT czynny – data rejestracji jako podatnika VAT 1 listopada 2001 r.

Według opinii biegłego sądowego na potrzeby opisu i oszacowania wartość szacunkowa łącznie obydwu nieruchomości została określona na (…) zł. Obszar, na którym położone są nieruchomości nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze stadium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jest to teren przeznaczony pod działalność produkcyjno-usługową (jednostka P/U).

Nieruchomość objęta KW …, w skład której wchodzi działka nr 1/a, którą stanowi budynek produkcyjny (pow. Użytkowa 927,60 m2), budynek garażowo-gospodarczy (31,10 m2), wiata obudowana (84,80 m2) oraz działka nr 1/b, którą stanowi budynek portierni (24,30 m2). Nieruchomość objęta KW…, w skład której wchodzi działka nr 2 – jej zabudowę stanowi budynek produkcyjny z zapleczem administracyjnym - łączna powyższa użytkowa 1.335,9 m2.

Nieruchomości są przez dłużną spółkę wydzierżawiane i przynoszą pożytki z tytułu czynszów dzierżawy.

W związku z przepisem art. 18 ustawy o VAT stanowiącym m.in., że komornicy są podatnikami podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji towarów będących własnością dłużnika – komornik w myśl art. 43 ust. 21 ustawy o VAT podjął udokumentowane działania i wezwał pisemnie dłużną spółkę do udzielenia niezbędnych informacji, czy w przypadku przyszłej skutecznej sprzedaży w trybie licytacji ww. nieruchomość komornik – jako płatnik – powinien za dłużnika odprowadzić z uzyskanej ceny podatek od towarów i usług, czy też sprzedaż będzie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem.

W odpowiedzi na wezwanie prezes zarządu w imieniu dłużnej spółki pismem z 9 czerwca 2021 r. oświadczył, że sprzedaż zajętych nieruchomości dłużnika będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy .

W uzasadnieniu prezes zarządu dłużnika wskazał, że dłużna spółka jest podatnikiem VAT czynnym. Na działce posadowiona jest hala produkcyjna nabyta przez spółkę w 2008 r. Od tego roku obiekt ten jest wykorzystywany w działalności spółki, a znajdujące się na działce zabudowania nie były poddane modernizacji oraz ulepszeniu w ciągu ostatnich pięciu lat, czyli spółka nie poniosła nakładów na inwestycje, od których przysługiwało odliczenie VAT.

Z powyższego wynika, że odnośnie zajętych nieruchomości dłużnika oczywistym jest, że doszło do pierwszego zasiedlenia. Biorąc powyższe pod uwagę prezes zarządu dłużnej spółki stwierdza, że do ww. nieruchomości zastosowanie znajdzie – w przypadku ich licytacyjnej sprzedaży – zwolnienie od podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ przyszła transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem nieruchomości, a jego ewentualną przyszłą dostawą w trybie licytacji komorniczej upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Wątpliwości Wnioskodawcy w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT i na ewentualne żądanie nabywcy Komornik będzie obowiązany wystawić fakturę ze stawką zwolnioną od podatku od towarów i usług w myśl art. 106c i następne ustawy.

Aby ustalić, czy Wnioskodawca, jako komornik sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy dłużnik w okolicznościach opisanych we wniosku będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W analizowanej sprawie, planowana przez Komornika sprzedaż nieruchomości należących do Spółki (Dłużnika) stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego w ramach transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w trybie licytacji komorniczej, dłużnik wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność ta zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. budynków usytuowanych na działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa zabudowanej nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku wskazane nieruchomości są przez dłużną spółkę wydzierżawiane od momentu nabycia tj. od 2008 r. i od pierwszego zasiedlenia ww. nieruchomości do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Spółka nie dokonywała również żadnych nakładów inwestycyjnych przekraczających 30% wartości nieruchomości. Zatem zostały spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa gruntu na którym usytuowane są budynki również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy w związku ze sprzedażą opisanej nieruchomości bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2.  wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3.  wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4.  otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
    1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
    2.  czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
    3.  dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
    
    1.  czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
    2.  czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
    
    1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
    1.  przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
    2.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Natomiast zgodnie z art. 106c ustawy, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W związku z faktem, ze sprzedaż nieruchomości dłużnika będzie czynnością zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, komornik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż. Jednakże na żądanie nabywcy nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia faktury w przypadku, gdy żądanie to zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż licytacyjna (KM …) wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego zabudowanej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy i na ewentualne żądanie nabywcy komornik będzie obowiązany wystawić fakturę VAT ze stawką zwolnioną od podatku od towarów i usług w myśl art. 106c ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.