Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-92/07-2/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2007-12-06
Teza: Pomiędzy Wnioskodawcą, a jego kontrahentem ma dojść do sfinalizowania umowy zamiany nieruchomości. Wartość praw dla każdej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przyrzeczonej (zamiany) strony określają na podstawie wyceny na wartość 1(…) zł (brutto) dla każdej z nich. Czy w przypadku sfinalizowania umowy na podstawie aktu notarialnego i faktury VAT wartość netto będzie stanowiła przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadzie jak inne przychody uzyskiwane przez Spółkę w ramach działalności gospodarczej, a co z tym się wiąże Spółka opodatkuje różnicę (dochód) między wszystkimi uzyskanymi przychodami a kosztami, które poniesie w ramach działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; cena; cena-cena nabycia; grunty-sprzedaż gruntów; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość budowlana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; sprzedaż; sprzedaż-sprzedaż budynków; umowa-zmiana umowy; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wartość-wartość początkowa; wartość-wartość rynkowa; zakup; zamiana; środek-środek trwały
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 14; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z dnia 03 września 2007 r. (data wpływu 07.09.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 07 września 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania umowy zamiany nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.**

W dniu 25 maja 2006 r. Wnioskodawca podpisał przedwstępną umowę zamiany z jedynymi wspólnikami Spółki cywilnej, w wyniku której:

1.  Spółka z o.o. zobowiązała się przekazać:
    1.  działkę 11/XX o łącznej powierzchni 628 m2, nabytą wcześniej od Spółdzielni SXX,
    2.  działkę 11/XX o powierzchni 1.816m2 zabudowaną budynkiem biurowo – administracyjnym o powierzchni użytkowej 265 m2 oraz stacją obsługi samochodów (nowo wybudowaną przez Spółka z o.o.) o powierzchni 221 m2 wraz z placem manewrowym i parkingiem.
2.  Firma zobowiązała się przekazać:
    1.  niezabudowane działki 11/XX i 11/XX o łącznej powierzchni 990 m2, położone na posesji w L.,
    2.  działkę 11/XX o powierzchni 149 m2 zabudowaną częścią istniejącej stacji obsługi pojazdów z placem manewrowym i parkingiem.

Ww. działki 11/XX i 11/XX Spółka z o.o. nabyła 24.04.200X r. na podstawie aktu notarialnego od Spółdzielni SXX otrzymując fakturę VAT ze stawką VAT zwolnione – na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy od towarów i usług. Działka 11/XX jest w wieczystym użytkowaniu. Grunty, które przekazane zostaną przez Spółka z o.o. przeznaczone będą pod zabudowę. Wartość praw dla każdej nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przyrzeczonej (zamiany) strony określają na podstawie wyceny, sporządzonej na piśmie w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę , na wartość 1(…) zł (brutto) dla każdej z nich.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy w przypadku sfinalizowania umowy na podstawie aktu notarialnego i faktury VAT wartość netto będzie stanowiła przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadzie jak inne przychody uzyskiwane przez Spółkę w ramach działalności gospodarczej, a co z tym się wiąże Spółka opodatkuje różnicę (dochód) między wszystkimi uzyskanymi przychodami a kosztami, które poniesie w ramach działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji umowy zamiany, dlatego też, zdaniem Spółki, należy w tym względzie kierować się art. 603 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) i rozliczyć skutki tej zamiany na zasadach obowiązujących wobec transakcji odpłatnego zbycia. Na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychodem jest wartość zamienianej rzeczy wyrażonej w cenie netto określonej w umowie. Tak więc podstawą opodatkowania będzie dochód stanowiący różnicę między wszystkimi przychodami uzyskanymi przez Spółkę a poniesionymi kosztami (m. in. wartością nabytej nieruchomości w drodze zamiany). W związku z ekwiwalentną zamianą w tym konkretnym przypadku nie wystąpi dochód z tytułu zamiany nieruchomości stanowiący podstawę opodatkowania, gdyż przychód i koszty będą sobie równe.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.**

W celu określenia skutków podatkowych umowy zamiany należy przeanalizować treść umowy zawartej pomiędzy stronami w kontekście przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Kwestie dotyczące umów zamiany zostały uregulowane w przepisach art. 603 – 604 Kodeksu cywilnego. Pierwszy przepis stanowi, iż przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy. Natomiast w drugim z przepisów zaznaczono, że do zamiany stosuje się przepisy o sprzedaży. Charakterystyczne dla umowy zamiany jest to, że podstawowe obowiązki obu stron i treść ich świadczeń są identyczne, różny jest jedynie przedmiot świadczeń każdej z nich. Przedmiotem zamiany, podobnie jak sprzedaży, mogą być rzeczy i ich zbiory, a także inne prawa majątkowe, jednakże nie pieniądze.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji umowy zamiany, dlatego też należy w tym względzie kierować się ww. przepisami kodeksu cywilnego i rozliczyć skutki tej operacji na takich zasadach jakie obowiązują wobec transakcji odpłatnego zbycia. Zdaniem tut. Organu przedmiotowa zamiana nieruchomości stanowić będzie dla Spółki jedynie formę odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej, wieczystego użytkowania gruntu, budynku biurowo – administracyjnego i stacji obsługi samochodów wraz z placem manewrowym i parkingiem oraz nabycia nieruchomości gruntowych i stacji obsługi pojazdów z placem manewrowym i parkingiem. Zarówno opisane wyżej odpłatne zbycie, jak i nabycie trzeba będzie, pod względem skutków podatkowych w podatku dochodowym od osób prawnych, rozpatrywać rozdzielnie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Użycie przez ustawodawcę, w cytowanym przepisie, określenia „odpłatne zbycie” oznacza, że w zakresie obrotu rzeczami i prawami majątkowymi ustawodawca przewidział inne niż sprzedaż legalne formy odpłatnego przeniesienia własności, w tym miedzy innymi zamianę.

W związku z powyższym, z podatkowego punktu widzenia w wyniku sfinalizowania przedmiotowej transakcji zamiany, po stronie Spółki – zbywcy nieruchomości gruntowej, prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynków powstanie przychód podatkowy. Wartość tego przychodu równa będzie cenie określonej w umowie (akcie notarialnym) i fakturze VAT. Kosztem uzyskania przychodów w przedmiotowej transakcji, na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. a) i b) w związku z art. 16g ust. 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym, będą natomiast:

*   w przypadku nieruchomości gruntowych (grunt i prawo wieczystego użytkowania gruntu) – wydatki na ich nabycie, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
*   w przypadku budynków – wydatki na nabycie lub wytworzenie ich we własnym zakresie, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.

Przepisy art. 7 ust. 1 – 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowią, iż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód, rozumiany jako nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Zgodnie z przytoczonymi przepisami prawa materialnego dopiero odpowiednie zestawienie przychodów i kosztów uzyskania przychodów pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy zrealizowanie przedmiotowej transakcji spowoduje powstanie zobowiązania w podatku dochodowym od osób prawnych.

Reasumując powyższe wyjaśnienia, Spółka do przychodu powinna zaliczyć cenę odpowiadającą wartości rynkowej zbywanych (przekazywanych w formie zamiany) składników majątkowych, a do kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na ich nabycie, zaktualizowane, pomniejszone o odpisy amortyzacyjne, zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Dodatkowo nadmienia się, iż rozliczenie powyższej transakcji trzeba będzie ująć łącznie z innymi otrzymanymi przychodami i kosztami uzyskania tych przychodów poniesionymi w ramach prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Jednocześnie informuje się, że składniki majątkowe, które Spółka otrzyma w wyniku sfinalizowania umowy zamiany trzeba będzie przyjąć do ewidencji środków trwałych w wartości początkowej, ustalonej zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. wg ceny nabycia, za którą w myśl art. 16g ust. 3 tej ustawy uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie informuje się, że w zakresie zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług, wydana została interpretacja w dniu 06 grudnia 2007 r. nr ILPP1/443-203/07-2/MK.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.