Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-589/10-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-08-05
Teza: 1. Kiedy powstaje przychód ze sprzedaży nieruchomości? 2. Czy z datą otrzymywania poszczególnych zadatków, czy też z datą zawarcia aktu notarialnego i przeniesienia prawa własności?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-powstanie przychodu; umowa-umowa przedwstępna; zadatek; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 kwietnia 2010 r. (data wpływu 5 maja 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości **– jest prawidłowe.**

**

UZASADNIENIE

W dniu 5 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 17 maja 2007 r. Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej zawarła przedwstępną umowę kupna nieruchomości, objętą aktem notarialnym. Danego dnia Zainteresowana zapłaciła również zaliczę za całość nieruchomości. Następnie dnia 22 grudnia 2008 r. została spisana umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali i umowa kupna jako wzajemne całkowite wywiązanie się przez strony z wszelkich zobowiązań zaciągniętych wcześniejszą umową przedwstępną.

Wnioskodawczyni planuje zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, w której będzie określony termin spisania ostatecznej umowy sprzedaży oraz forma zapłaty. Kupujący będzie płacił do dnia 31 grudnia 2013 r. miesięczny zadatek w ustalonej przez obie strony wysokości. Po dniu 31 grudnia 2013 r. strony dokonają zawarcia umowy kupna-sprzedaży. W tym dniu zostanie również rozliczona cena nieruchomości poprzez pomniejszenie o sumę wpłaconych zadatków. W związku z tym, że lokal mieszkalny jest w stanie deweloperskim zostanie również spisana bezpłatna umowa użyczenia lokalu pomiędzy sprzedającym a kupującym, w celu dokonania prac adaptacyjno-wykończeniowych przez kupującego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Kiedy powstaje przychód ze sprzedaży nieruchomości?
2.  Czy z datą otrzymywania poszczególnych zadatków, czy też z datą zawarcia aktu notarialnego i przeniesienia prawa własności?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód powstanie w momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę własność lokalu, a wpłaty dokonane w okresie wcześniejszym (na poczet uzgodnionej ceny sprzedaży), nie stanowią przychodu podatkowego zgodnie z art. 14 ust. 1c, oraz art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc również pod uwagę, że zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna, ani wpłata zadatku lub zaliczki nie przenoszą własności nieruchomości zgodnie z art. 155 § 1 i art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż mieszkanie które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać, zostało nabyte w grudniu 2008 r.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi - 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ww. ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy).

W cytowanym wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy użyto wyrażenia „zbycie”, zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić definitywne zbycie (sprzedaż) przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedającego części ceny (zadatku, przedpłaty itp.) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego – powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą Kodeks cywilny w art. 389 określa mianem umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego, w myśl których przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia wcześniej warunkowej umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej) ani wcześniejsza zapłata część lub całość kwoty ostatecznej.

Zatem obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu umowy przedwstępnej – umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Z analizy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w maju 2007 r. Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zawarła umowę przedwstępną kupna nieruchomości dokonując za nią wpłaty zaliczki w całości. Natomiast w grudniu 2008 r. została spisana umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali i umowa kupna jako wzajemne całkowite wywiązanie się przez strony z wszelkich zobowiązań zaciągniętych wcześniejszą umową przedwstępną.

Wnioskodawczyni planuje zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, w której będzie określony termin spisania ostatecznej umowy sprzedaży oraz forma zapłaty. Kupujący będzie płacił do dnia 31 grudnia 2013 r. miesięczny zadatek w ustalonej przez obie strony wysokości. Po dniu 31 grudnia 2013 r. strony dokonają zawarcia umowy kupna-sprzedaży (akt notarialny). W tym dniu zostanie również rozliczona cena nieruchomości poprzez pomniejszenie o sumę wpłaconych zadatków.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w rozpatrywanej sprawie Zainteresowana uzyska przychód w chwili zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli w momencie podpisania umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

**