Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.578.2025.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-14
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezbudowanej nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
pełnomocnik
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z dnia 27 marca 2025 r., o wydanie interpretacji
    indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży niezbudowanej nieruchomości nr 1
    bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Uzupełniła go Pani – w
    odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 2 października 2025 r. Treść wniosku
    jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości, na prawach wspólności ustawowej
    majątkowej małżeńskiej, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych
    prowadzi księgę wieczystą nr (...), którą to nieruchomość nabyła na podstawie umowy
    zniesienia współwłasności sporządzonej dnia (...) r. Nieruchomość położona jest w
    miejscowości (...), województwie (...), powiat (...), gmina (...), jednostka ewidencyjna: (...),
    obręb ewidencyjny (...) i utworzona jest między innymi z działki oznaczonej nr
    ewidencyjnym nr 1obszaru (...) ha. Działka nr 1 jest niezabudowana.
    Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawczyni nabyła działkę na podstawie umowy zniesienia współwłasności
    sporządzonej dnia (...) r. Działka gruntu o numerach ewidencyjnych 1 nie została nabyta
    od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni
    dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą, brak
    podatku VAT do odliczenia.
    Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
    zabudowy
    Działka nr 1 nie znajduje się na terenie planu zagospodarowania przestrzennego. Działka
    gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu
    lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie
    inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto, co bardzo istotne, spółka kupująca jako
    pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma
    pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne,
    aby doszło do zakupu działki.
    Wypis z rejestru gruntów
    Wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydane przez Starostę (...),
    dnia (...) r., nr kancelaryjny: (...), dla m.in. położonej w województwie (...), powiat (...),
    jednostka ewidencyjna: (...); obręb ewidencyjny: (...); nr jedn. rejestrowej: (...), działki nr 1,
    użytek i klasa bonitacyjna: RIVa - grunty orne, RVI - grunty orne obszaru (...) ha.
    Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 16 obszaru (...) ha.
    Pozyskanie kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawczyni nie szukała kupującego (nie ogłaszała sprzedaży, nie
    korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka
    zainteresowana działkami sam zgłosiła się sama do Wnioskodawczyni.
    Sposób wykorzystywana działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była
    wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT.
    Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek

    Wnioskodawczyni zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki numer 1 obszaru
    (...) ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
    budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt
                                      2handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (...) m wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie
    działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z dnia
    (...) r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do
    załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu
    notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać
    kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
        której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                          2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym sala
                        2sprzedaży o powierzchni (...) m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum
        (...) miejsc parkingowych,
        uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy
        organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową
        nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według
        koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu
        ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
        uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
        Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
        uzyskać prawomocna, ostateczna i wykonalną decyzję na wycinkę drzew
        kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę
        drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich
        nasadzeń zamiennych.
    Ponadto spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
        niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości
        skutkującego koniecznością rekultywacji,
        potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
        nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii
        budowlanych,
        uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej,
        kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją
        Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6
        miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
        uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
        planowanym obiektem handlowo – usługowym.
    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów, itp. Działania pełnomocnika są

    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna.
    Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli
    z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i
    uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego
    powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawczyni zobowiązuje się sprzedać mu prawo
    własności nieruchomości 1 obszaru (...) ha. Cena ustalona w akcie notarialnym umowy
    przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od
    uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania
    pełnomocnika Wnioskodawczyni są więc niezwykle korzystne dla Strony. Zlecenie tych
    działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto
    działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest
    bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak
    profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże znaczenie dla
    uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika
    znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna
    jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika
    uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoka cenę za działkę (cena jest nieznacznie
    atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do
    transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne
    cenę na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane
    pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce
    odstąpić od umowy. Co istotne cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod
    warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W
    przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której
    wartość jest bardzo wysoka.
    Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
    1. W stosunku do działki Wnioskodawczyni nie ponosiła samodzielnie jakichkolwiek
      nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony
      działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawczyni uzyska
      znacznie atrakcyjniejsza działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nie współpracuje z żadnym
      biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Wnioskodawczynię w działalności
      gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, które ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.
    5. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    6. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    Wnioskodawczyni oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

    Wnioskodawczyni oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawczyni podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają
    działkę. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna
    (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne działania te mają wpływ na cenę dla innych
    potencjalnych klientów.
    W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że działka służyła celom prywatnym, w
    szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania
    przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w działalności gospodarczej. Nie były to
    czynności opodatkowane podatkiem VAT (zgodnie z art. 5 ustawy o VAT nie podlegają
    opodatkowaniu). Dzierżawa działki jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 113
    ust. 1 ustawy o VAT.
    Przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, oddawała Pani działkę nr 1
    w dzierżawę na podstawie umowy dzierżawy zawartej z Kupującą Spółką, zawartej (...) r.
    na czas nieoznaczony. Działka była udostępniana odpłatnie - czynsz dzierżawy (...) zł
    /miesięcznie.
    Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której była Pani
    podatnikiem podatku VAT.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości 1 obszaru (...) ha jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług, bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy
    o VAT?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z
    działki 1 obszaru (...) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6
    ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawczyni przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak
    czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z
    opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod
    warunkiem wykonania jej przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także

    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano
    wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
    lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
    szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
    niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Zdaniem Wnioskodawczyni o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu
    nieruchomościami można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego
    przybierają formę zorganizowaną, może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
    zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe
    podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie
    decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności
    gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym
    charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg
    powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia
    pojedynczych z nich.
    Przypomnijmy, iż na działce 1 obszaru (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia
    nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości
    Wnioskodawczyni samodzielnie nigdy nie podejmowała żadnych działań marketingowych,
    nie ogłaszała sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała
    sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.
    Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z
    prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
    organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i

    postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki
    nr 1 obszaru (...) ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawczyni uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawczyni,
    jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.
    W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać
    się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu
    mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
    i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy.
    Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie 1 obszaru (...) ha warunków
    technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji
    deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006
    /112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza
    bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181
    /10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono,
    iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez

    producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania
    marketingowe. Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie
    można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy
    wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego
    dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
    Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe
    było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania
    typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania maja miejsce.
    Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych
    pozwoleń.
    Tym samym Wnioskodawczyni twierdzi, iż dokonywała ona czynności, które zazwyczaj
    dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości
    nieruchomości.
    W powyższym wyroku C-213/24 E.T. Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w
    imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się
    zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje
    wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy
    planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego
    zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie
    postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS
    wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność
    ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i
    na rzecz zleceniodawców.
    W naszym przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawczyni
    ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie
    dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie ona znacznie wysokiej ceny za swoją
    nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.
    Zdaniem Wnioskodawczyni w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT
    wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jej imieniu dokonywał
    szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości
    składającej się z działki nr 1 obszaru (...) ha.
    Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane
    zdaniem Wnioskodawczyni nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawczyni uważa
    bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także
    obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
    Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów

    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy -
    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu -
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    Ponadto Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta
    decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym
    samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Zdaniem Wnioskodawczyni przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż
    niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1 obszaru (...) ha stanowiącej
    teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z
    VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawczyni powodują
    bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej Spółki jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych
    (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej
    opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze
    (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi,
    bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
    Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w
    art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
    Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.
    Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną
    postacią prawną własności.
    Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.

    Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
      współwłaścicieli.
    Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu
    na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
    zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że
    współwłaściciel może zbyć swój udział.
    W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych
    pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i
    Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i
    opiekuńczym.
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek
      wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do
      majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału
      majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do
      rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest

    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych
    (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność
    odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej
    opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,

      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-

    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Pani działki nr 1, istotne jest, czy w
    celu dokonania jej dostawy podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to
    koniecznością uznania Panią za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pani, na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej,
    właścicielem działki nr 1, położonej w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nabyła Pani nieruchomość w
    wyniku zniesienia współwłasności. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą. W
    stosunku do działki nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia,
    nieruchomość nigdy nie była przez Panią wykorzystywana w działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako
    zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze

    osobistym. Obecnie dzierżawi Pani działkę spółce, która planuje ją zakupić w celu realizacji
    inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka sama zgłosiła się do Pani.
    Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych
    pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz
    do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania
    decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji
    i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
    przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych, dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie warunków oraz ich odbioru, uzyskania
    decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej
    uzyskania oraz odbioru.
    Podpisana została także przedwstępna umowa sprzedaży działki. Kupująca Spółka
    zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej
    Nieruchomości. Kupująca Spółka zobowiązuje się m.in. do uzyskania przez Kupującą
    Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której
    będzie wynikać możliwość zabudowy nabywanej nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                      2obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy (...) m w tym salą sprzedaży o
              2 powierzchni (...) mwraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc
    parkingowych.
    Na tle powyższego opisu sprawy Pani wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy
    sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o numerze 1, jest opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać,
    że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 i
    tym samym do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających
    budowę obiektu handlowo-usługowego wraz parkingiem zgodnie z planami
    inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem
    zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie
    chronologicznym jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.
    Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności
    mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.)
    nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać
    określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnych nabywców.
    Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym
    rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania
    pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać
    kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy,
    aby podnieść jego cenę. W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca
    (Kupująca Spółka) sam się zgłosił. Pani nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia.
    Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działka będąca przedmiotem sprzedaży została udostępniona na rzecz
    Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umową
    sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj.
    umożliwienia Kupującej zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie
    definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy
    tego samego przedsięwzięcia. Podkreślić należy, że podjęte przez kupującą Spółkę

    działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki lecz przyszły nabywca
    wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działki do
    zrealizowania własnych potrzeb. Pomimo że, cena sprzedaży jest znacznie wyższa od cen
    rynkowych, to została ona ustalona między stronami przed podjęciem ww. działań przez
    Spółkę Kupującą.
    Tym samym samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania
    określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa
    gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy
    przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika
    podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    przez Panią działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że
    sprzedaż działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Z wniosku wynika bowiem,
    że działkę nabyła Pani w celach prywatnych. Działka była formą zabezpieczenia
    majątkowego, służyła do składowania przedmiotów osobistych. Działka nigdy nie była
    wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2
    ustawy. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami,
    które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych
    przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że
    Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a
    stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 o powierzchni (...) ha, będzie Pani
    korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która
    to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej do której nie mają zastosowania
    przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT,
    o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa
    ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Panią będącej we współwłasności majątkowej
    małżeńskiej działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie
    kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Wobec powyższego Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być –
    zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.
    Dotyczy to w szczególności kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.
    Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących
    podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani
    małżonka jako współwłaściciela gruntu.

    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku.
    W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego
    we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.