Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.65.2025.1.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-14
Teza: Sprzedaż udziału w Nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek bez uwzględnienia zwolnienia i wystawienie faktury.
Słowa kluczowe: faktura; opodatkowanie; podatnik; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy uznania, że sprzedaż udziału w Nieruchomości składającej się z działek
    niezabudowanych nr 1, 2 i 3 jest opodatkowana bez uwzględnienia zwolnienia od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji ich sprzedaż
    powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.
    Uzupełniła go Pani pismem z 31 stycznia 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem złożonego zapytania jest dostawa trzech niezabudowanych działek gruntu.
    Ilekroć w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego będzie mowa o Nieruchomości należy
    przez to rozumieć:

    1) jedną niezabudowaną działkę gruntu o pow. 0,1720 ha oznaczoną numerem
      ewidencyjnym 1, położoną w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo
      (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę
      wieczystą numer (...), oraz
    2) dwie niezabudowane działki tj. działka gruntu o powierzchni 0,1306 ha oznaczoną
      numerem ewidencyjnym 2 oraz działka gruntu o powierzchni 0,1200 ha oznaczoną
      numerem ewidencyjnym 3, położone w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...),
      województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi
      księgę wieczystą numer (...).
    Nawet jeśli w dalszej części niniejszego wniosku jest mowa o działce lub nieruchomości w
    liczbie pojedynczej, to jest to tylko zabieg stylistyczny a przedmiotem niniejszego wniosku
    pozostają trzy działki gruntu.
    W październiku 2024 r. Wnioskodawczyni wraz ze współmałżonkiem podpisała
    przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą
    sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od
    łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:
    1) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
      warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
      Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie
      mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc
      postojowych;
    2) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
      pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
      Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...)
      m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w
      liczbie minimum (...) miejsc postojowych;
    3) uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
      przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
      przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
      według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
      powyżej (...) t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
      dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
      zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
      komunikacyjną nieruchomości;
    4) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji;
    5) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    6) uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie koncepcją
      Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
    7) potwierdzenia charakteru nierolnego Nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji
      gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;
    8) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym;
    9) uzyskania się przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej
      przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź
      zwolnienia z naliczenia podatku VAT;

    10) uzyskania zgody współwłaścicieli działki gruntu nr 1 na budowę drogi (zgodnie z
    planami inwestycyjnymi Kupującego), w zakresie niezbędnym do skomunikowania
    planowanego obiektu usługowo-handlowego.
    Przyszły nabywca jest spółką akcyjną (w niniejszym wniosku: Kupujący lub Spółka) będącą
    czynnym podatnikiem VAT.
    Wnioskodawczyni przysługuje prawo własności Nieruchomości na prawach wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej.
    Prawo własności Nieruchomości nabyła na podstawie umów sprzedaży od osób
    fizycznych, w październiku 2018 r. (działki nr 2 i nr 3) oraz czerwcu 2019 r. (działka nr 1).
    Przy nabyciu Nieruchomości nie wystawiono faktury VAT, a Wnioskodawczyni nie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    przy nabyciu nieruchomości.
    Wnioskodawczyni nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i
    usług. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie
    prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności
    rolniczej. Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość nie jest przez
    Wnioskodawczynię wykorzystywana na cele rolnicze.
    Nieruchomość nie jest i nie była w ciągu ostatnich 5 lat wykorzystywana przez Sprzedającą
    na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nieruchomość nie jest i nie
    była środkiem trwałym ujętym w ewidencji środków trwałych.
    Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie stanowi
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.
    Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części.
    Ponadto Wnioskodawczyni oświadcza, że wg jej najlepszej wiedzy, Nieruchomość na dzień
    podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży:
        nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
        w rejestrze gruntów oznaczona była jako: grunty orne,
        nie leżała w strefie obszaru rewitalizacji,
        była wolna od wad fizycznych i prawnych,
        miała dostęp do drogi publicznej.
    Nieruchomość została przez Wnioskodawczynię wraz ze współmałżonkiem
    wydzierżawiona Kupującemu na czas określony 1 rok.
    Małżonek Wnioskodawczyni:
        jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług,
        prowadzi działalność gospodarczą,
        nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie w zakresie usług deweloperskich
        lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze,
        nie prowadzi działalności rolniczej,
        nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze,
        nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawczyni wraz ze współmałżonkiem w ramach zawartej umowy przedwstępnej
    udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,

    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz
    odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Pełnomocnictwo to
    jest nieodwołalne.
    W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni ze współmałżonkiem
    wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w
    rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie
    zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem
    niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na
    usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości
    tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia
    do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nie zamierza
    dokonywać innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży
    (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości
    bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego
    przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe
    itp.).
    Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży Wnioskodawczyni nie zamierza
    podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami,
    wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży tej
    nieruchomości.
    Do momentu transakcji sprzedaży będzie Wnioskodawczyni nie będzie podejmować
    jakiekolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych
    zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.
    Wnioskodawczyni podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika
    Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce/działkach, były/są
    /będą wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedające.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT
      bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, tj. z naliczeniem
      należnego podatku od towarów i usług?
    2. Co w konsekwencji spowoduje, że Wnioskodawczyni winna udokumentować fakturą
      VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży tej nieruchomości, tj. wyłącznie w części
      przypadającej na Nią jako współwłaściciela?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawczyni, przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2
    pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym w stosunku do planowanej sprzedaży
    Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i
    pkt 2 ustawy o VAT.
    Z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawczyni będzie podatnikiem w
    myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art.
    15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązana opodatkować VAT sprzedaż Nieruchomości
    z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

    W konsekwencji, przy sprzedaży wystąpi konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie
    korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), a Wnioskodawczyni udokumentuje
    fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości, tj. wyłącznie w części
    przypadającej na Nią jako współwłaściciela.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa
    towarów na terytorium kraju.
    Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z niezabudowanych działek
    gruntu niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6
    ustawy podatku od towarów i usług.
    Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie kwalifikowana jako
    odpłatna dostawa towarów. W sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w
    rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia
    prawa do rozporządzania tymi towarami jako właściciel, mamy do czynienia z dostawą w
    ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Jednak art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, że zwalnia się od podatku VAT dostawę
    terenów niezabudowanych Inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.
    Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że
    kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości
    niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia
    gruntu.
    Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę.
    Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do
    przepisów zawartych w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), regulującej zasady kształtowania
    polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji
    rządowej. O przeznaczeniu Nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego, tj.
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w
    przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa
    administracyjnego.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawczyni w momencie dostawy
    niezabudowana przedmiotowa nieruchomość stanowić będzie teren budowalny w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może
    zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Wnioskodawczyni podkreśla, że udzieliła Spółce pełnomocnictwa oraz zawarto umowę
    przedwstępną m.in. w celu uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i
    wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskania zgody na budowę oraz zgody na
    lokalizację zjazdu na przedmiotową Nieruchomość.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Wnioskodawczyni, w momencie dostawy
    niezabudowana przedmiotowa Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w

    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, w konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie może
    zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia
    od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:
        towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,
        w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku
        VAT naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od
    podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wnioskodawczyni podkreśla, że przedmiotowa
    Nieruchomość obecnie nie jest i nie była w okresie ostatnich 5 lat wykorzystywana do
    celów związanych z działalnością gospodarczą. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem
    wydzierżawiła Nieruchomość Kupującemu.
    Zatem z okoliczności sprawy wynika, że działki nie będą wykorzystywane przez
    Wnioskodawczynię do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od
    podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia
    dostawy działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak wskazano powyżej warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy
    muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez
    Wnioskodawczynię opisanej we wniosku Nieruchomości będzie stanowić czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji Wnioskodawczyni jest
    zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości.
    Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby taką czynność
    opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług. Nie każda czynność stanowiąca
    dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez
    podatnika.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana

    będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w
    odniesieniu do danej transakcji.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań podmiotu
    za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym,
    taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa
    towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać
    znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu
    statusu podatnika.
    Zdaniem Wnioskodawczyni, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi
    wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu
    dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze
    sprzedaży tej rzeczy.
    Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie
    dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania
    terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego
    dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w
    zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
    przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku
    osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym
    zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE
    w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że
    liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać
    również jako czynności osobistych. Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji
    sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest
    podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych
    przez producentów, handlowców i usługodawców. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w
    wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
    Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na
    działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Z przywołanych przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot

    mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji.
    Wnioskodawczyni nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i
    usług oraz nie prowadzi działalności gospodarczej. Przyszły nabywca jest spółką akcyjną,
    która zamierza kupić działki w celu wybudowania obiektu handlowo-usługowego.
    Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu
    notarialnego.
    Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu również pełnomocnictwa.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób
    fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej,
    należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana
    transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem
    podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej
    działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to
    zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani
    wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego
    orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie
    zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna
    określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma
    być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w
    odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia
    umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy
    przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony
    przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia
    zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy
    przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy). Umowa
    przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności
    nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawczyni udzieliła
    pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy - Spółce - do działania w Jej imieniu do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w

    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru, podejmowała więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu
    nieruchomościami.
    W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię
    udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI
    Przedstawicielstwo, Rozdział i Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy
    Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego, z
    zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości
    czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność
    prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki
    bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może
    opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu
    reprezentowanego (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie
    do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
    Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna
    jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być
    udzielone w tej samej formie.
    W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak
    wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Wnioskodawczyni podkreśla, że pomiędzy Nią a Spółką została podpisana przedwstępna
    umowa sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z ww. umową sprzedaż Nieruchomości nastąpi
    pod warunkiem uzyskania przez Spółkę decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu
    handlowo-usługowego, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na
    przedmiotową Nieruchomość, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych
    przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza
    energetycznego.
    Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają
    skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Oznacza to, że w celu
    zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmie pewne działania w sposób
    zorganizowany. Zdaniem Wnioskodawczyni, uznać należy, że podejmowane przez Nią
    działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.

    W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawczyni, uznać należy, że Nabywca dokonał
    /dokonuje/będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą
    przez Wnioskodawczynię prawa własności przedmiotowych Nieruchomości.
    Pomimo, że ww. czynności dokonywane były/są/będą przez przyszłego właściciela, to aby
    takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi
    wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu
    właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.
    Jak wskazano wyżej, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu stosownego
    pełnomocnictwa. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawczyni posiada
    prawo własności w Nieruchomości, które podlegało/podlega/będzie podlegać wielu
    czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT były /są/zostaną
    „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanej.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w ocenie
    Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż ww. Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust.
    1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej
    działalności gospodarczej.
    Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania
    podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem
    nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj.
    wykaże aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości stanowić
    będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Odnosząc się do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży Nieruchomości, należy
    wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują
    przepisy art. 106a-106q ustawy.
    Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
    dokumentującą:
    1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a
      pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od
      wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem;
    2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z
      procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
    3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w
      pkt 1;
    4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
      których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust.
        1b.
    Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia
    faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art.
    113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest
    obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

    1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie
      wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
      a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
      b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
    1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa
      w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
      a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5
        pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
      b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
    2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118
    - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca
      miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość
      lub część zapłaty.
    Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz
    wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur
    dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub
    rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach
    podatnik wystawiał fakturę.
    Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży własności działek, skoro
    Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15
    ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według
    właściwej stawki podatku VAT.
    W konsekwencji, Wnioskodawczyni zobowiązana jest udokumentować fakturą obrót
    uzyskany z transakcji sprzedaży Nieruchomości, tj. wyłącznie w części przypadającej na
    Nią jako współwłaściciela.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej

      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Przy tym, na gruncie przepisów ustawy, odpłatną dostawę towarów stanowi również
    zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości), co potwierdził NSA w
    uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem
    cywilnym.
    Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy
    ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.
    Z kolei kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25
    lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane
    przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której
    stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
    podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby
    dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych
    w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących
    działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o
    podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności
    gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy
    małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

    W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który
    dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
    przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
    przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
    obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
    Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek
    wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach
    wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy
    usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku
    VAT.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających
    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Dla ustalenia, czy sprzedaż towaru (udziału w działkach) podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług w pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca
    transakcji sprzedaży nieruchomości występuje z tytułu tej transakcji w charakterze
    podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta
    wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie
    prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie
    określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych
    czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-
    291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części
    majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej
    do celów prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest
    przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym
    okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych
    potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21

    kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził,
    że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunału Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej stwierdził, że:
      „Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem
      od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności
      związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności
    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy
    zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i
    usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika
    należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne
    środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do
    działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania
    wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
    podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
    (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu
    nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę
    zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
    działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach
    zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu
    zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie
    działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju
    usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.
    Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie udział w niezabudowanych
    działkach nr 1, 2 i 3, których jest Pani współwłaścicielem na zasadach wspólności
    ustawowej majątkowej małżeńskiej.
    Przedmiotowe działki zostały nabyte przez Panią na podstawie umów sprzedaży od
    osób fizycznych w październiku w 2018 r. (działki nr 2 i 3) oraz w czerwcu w 2019 r.
    (działka nr 1). Ich nabycie nie było udokumentowana fakturą i nie przysługiwało Pani
    prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu tego nabycia. Nie jest Pani czynnym
    podatnikiem podatku VAT i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej oraz nie
    prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
    tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym i nie
    prowadzi Pani działalności rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa, jak
    również nie stanowi jego zorganizowanej części.
    Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości, tj. udziału w
    niezabudowanych działkach nr 1, 2 i 3, będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem VAT oraz czy należy transakcję udokumentować fakturą.

    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż udziału w ww. działkach będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności
    spełni Pani przesłanki do uznania za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do
    używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu.
    Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia
    definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze
    przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona,
      nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie
      wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
      Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z
      nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która
      wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
      Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony
      termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona

    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonego przez Pana kupującej spółce
    pełnomocnictwa.
    Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach
      umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym
      stanowi § 2 powyższego artykułu.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod
      rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I
    FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu
    faktycznego, w którym stwierdził:
      „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
      spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro
      spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych
      czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
      majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust.

      1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego
      imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w
      rozumieniu tych przepisów.”
    Z opisu sprawy wynika, że w październiku w 2024 r. podpisała Pani z Kupującym
    przedwstępną umowę warunkową sprzedaży w postaci aktu notarialnego dotyczącą
    sprzedaży Nieruchomości, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od
    łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:
    1. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji warunkach
      zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami
      zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem
      handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z
      miejscami parkingowymi w liczbie minimum (...) miejsc postojowych;
    2. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o
      pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania
      Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym
      jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...)
      m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w
      liczbie minimum (...) miejsc postojowych;
    3. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej
      przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na
      przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu
      według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie
      powyżej (...) t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi
      dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia
      zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę
      komunikacyjną nieruchomości;
    4. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji;
    5. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na
      nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
    6. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej,
      wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie koncepcją
      Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji;
    7. potwierdzenia charakteru nierolnego Nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji
      gruntów i budynków zmiany użytku rolnego;
    8. uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym;
    9. uzyskania się przez Sprzedającego indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej
      przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź
      zwolnienia z naliczenia podatku VAT;
    10. uzyskania zgody współwłaścicieli działki gruntu nr (...) na budowę drogi (zgodnie z
    planami inwestycyjnymi Kupującego), w zakresie niezbędnym do skomunikowania
    planowanego obiektu usługowo-handlowego.
    Ponadto, w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani Kupującemu
    pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej
    oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla
    uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
    do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci

    elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych
    warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia
    wniosków w celu jej uzyskania i odbioru. Pełnomocnictwo to jest nieodwołalne.
    Dodatkowo, w ramach podpisanej umowy przedwstępnej wraz z małżonkiem wyraziła
    Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w
    rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo
    budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie
    zgód, opinii itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem
    niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu, a także wyraził zgodę na
    usytuowanie przez Kupującego, kosztem i staraniem Spółki, na Nieruchomości
    tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia
    do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.
    Udzielone pełnomocnictwo i zgoda upoważniły Kupującego do wykonania w Pani imieniu
    czynności, wynikających z warunków ww. umowy przedwstępnej, których wykonanie
    dodatkowo wyklucza uznanie, że będzie to sprzedaż majątku prywatnego w ramach
    zarządzania majątkiem osobistym.
    Brak bezpośredniego wykonywania ww. działań w odniesieniu do posiadanego przez
    Panią udziału w działkach - działania te były podejmowane przez Kupującego - nie
    oznacza, że podjęte czynności pozostaną bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po
    udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołały skutki
    bezpośrednio w Pani sferze prawnej jako mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań,
    uatrakcyjnił Nieruchomość stanowiącą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej nadal
    majątek wspólny Pani i Pani małżonka w istniejącej małżeńskiej wspólnocie majątkowej.
    Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynęły generalnie
    na podniesienie atrakcyjności Działek jako towaru i wzrost ich wartości.
    Podjęte działania miały doprowadzić do zawarcia transakcji na potrzeby wybudowania na
    Działkach inwestycji budowlanej przez Kupującego. Do czasu zawarcia umowy
    przyrzeczonej Nieruchomość podlegała więc wielu ww. czynnościom. Wszystkie te
    czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pani sferze
    prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania
    ww. czynności przez Kupującego. W efekcie dokonanego szeregu ww. czynności, sprzeda
    Pani Nieruchomość gruntową o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy
    przedwstępnej, uatrakcyjnioną gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego.
    Tym samym, udzielenie przez Panią stosownego pełnomocnictwa i zgody spowodowało,
    że wszystkie ww. czynności podejmowane były przez Kupującego w Pani imieniu i na Panią
    rzecz.
    Dodatkowo, przedmiotowa Nieruchomość, tj. działki nr 1, 2 i 3 są przedmiotem umowy
    dzierżawy, zawartej na rok ze spółką Kupującą, która na gruncie ustawy o podatku od
    towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o
    VAT, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności
    gospodarczej. Zatem oddanie ww. Nieruchomości w dzierżawę prowadzi do wniosku, że
    nie były one wykorzystywane przez Panią wyłącznie do celów osobistych. Zatem utraciły
    one status „majątku prywatnego”.
    Tym samym, dokonując opisanych we wniosku czynności w celu sprzedaży udziału w
    działkach nr 1, 2 i 3 podejmie Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty
    zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w
    sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pani aktywność w przedmiocie
    zbycia Nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

    Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Panią działań stwierdzić
    należy, że planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości, tj. udziału w działkach nr 1, 2 i
    3, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez
    Panią jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego
    działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziału w
    Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako
    odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zastosowanie zwolnienia od podatku jako odstępstwo od zasady powszechności i
    równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
    określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
    upoważnienia.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Kwestię zwolnienia dostawy niezabudowanych gruntów reguluje natomiast przepis art. 43
    ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane są zatem te dostawy terenów niezabudowanych, które mają za przedmiot
    tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
      inwestycji celu publicznego;

      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
      się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie
    nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one
    przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z
    ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele
    inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym
    przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach
    zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Są
    nimi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego,
    natomiast w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy – jako akt
    indywidualny prawa administracyjnego.
    Jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to
    należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
    Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygnatura akt I FSK 627/12 wskazał, że
      „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc
      również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy
      podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów
      przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze
      sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma
      zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z
      faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8
      grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając
      prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie
    wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

    Z opisu sprawy wynika, że na dzień podpisania umowy przedwstępnej Nieruchomość nie
    była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże jednym z
    warunków przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, których łączne spełnienie
    uzależniać będzie zawarcie docelowej umowy sprzedaży, jest uzyskanie przez Kupującego
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie
    wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości, obiektami zgodnie z planami
    inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym wraz
    z miejscami parkingowymi.
    Zatem, Nieruchomość w momencie dostawy stanowić będzie teren budowlany,
    zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Jak wynika z opisu sprawy działki nr 1, 2 i 3 zostały nabyte od osób fizycznych w
    październiku 2018 r. i w czerwcu w 2019 r. Przy nabyciu nie wystawiono faktury. Zatem,
    nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu.
    Ponadto z opisu sprawy wynika, że w okresie ostatnich 5 lat Nieruchomość nie była
    wykorzystywana przez Panią w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15. ust. 2
    ustawy. Dopiero w związku z planowaną sprzedażą oddała Pani Nieruchomość w
    dzierżawę na 1 rok. Oznacza to, że Nieruchomość nie była w całym okresie posiadania
    wykorzystywana przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.
    Wobec powyższego, sprzedaż przez Panią Nieruchomości, tj. udziału w działkach nr 1, 2
    i 3, nie będzie objęta również zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki określone w tym przepisie do zastosowania
    zwolnienia.
    W konsekwencji sprzedaż przez Panią Nieruchomości, tj. udziału w działkach nr 1, 2 i 3,
    będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze
    zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy. Tym samym,
    dostawa Nieruchomości, dokonana przez Panią na rzecz Kupującego, będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
    W odniesieniu natomiast do kwestii sposobu udokumentowania sprzedaży przez Panią
    Nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także
      dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2,
      dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości
      dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej
      niebędącej podatnikiem.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika.
    Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Nabywcą Nieruchomości, tj.
    udziału w działkach nr 1, 2 i 3 jest Spółka Akcyjna będąca czynnym podatnikiem podatku
    VAT.
    Mając na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy
    należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości, tj. udziału w działkach nr 1, 2 i 3
    będzie Pani podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a transakcja
    sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie
    będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.
    Tym samym, z tytułu sprzedaży Nieruchomości, tj. udziału w działkach nr 1, 2 i 3 będzie
    Pani zobowiązana do wystawienia faktury.

    Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji
    przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską.
    Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu
    małżonków, należy stwierdzić, że wystawiając fakturę dokumentującą sprzedaż
    Nieruchomości, powinna Pani w niej uwzględnić sprzedaż w części przypadającej na Panią
    jako na współwłaściciela Nieruchomości.
    Tym samym, oceniając Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 i 2 we wniosku
    uznaję je za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Zatem interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek
    od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani Małżonka.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W
    związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje
        się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.