Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-614/12-4/JN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-10-10
Teza: Sprzedaż budynku mieszkalnego, o których mowa we wniosku będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast sprzedaż działek przeznaczonych pod zabudowę, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, tym samym będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 23%.
Słowa kluczowe: działki; grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2012 r. (data wpływu 12 lipca 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 września 2012 r. (data wpływu 24 września 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działek gruntu wraz ze znajdującym się na nich domem mieszkalnym – **jest nieprawidłowe,**

*   stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek gruntu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działek gruntu wraz ze znajdującym się na nich domem mieszkalnym oraz stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek gruntu.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 21 września 2012 r. o doprecyzowanie zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Postanowieniem Sądu Rejonowego, przysądzono na rzecz Wnioskodawcy prawo własności 8 działek gruntu wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami (dom mieszkalny, budynki gospodarcze oraz budynki produkcyjno -magazynowe). Przysądzenie odbyło się w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużników Banku w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego, nadzorowanym przez Sąd Rejonowy.

Bank wszczął postępowanie komornicze do nieruchomości dłużników na podstawie wniosku egzekucyjnego z dnia 26.09.2005 r. W związku z nieskuteczną I oraz II licytacją w stosunku do części nieruchomości, Bank złożył wniosek o przejęcie na własność niesprzedanych nieruchomości stanowiących kompleks 8 działek wraz z zabudowaniami.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego wydanego w sprawie w dniu 17.12.2008 r. (uprawomocnionego 24.02.2009 r.), Bank uzyskał prawo własności nieruchomości stanowiącej 4 niezabudowane działki gruntu za cenę 56 240,00 zł w całości uiszczoną gotówką. Na przejęty kompleks 4 działek składały się:

*   działka gruntu nr 110 - niezabudowana, z możliwością zabudowy mieszkaniowej,

*   działka gruntu nr 111/1 - niezabudowana, z możliwością zabudowy mieszkaniowej,

*   działka gruntu nr 199 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy,

*   działka gruntu nr 200/1 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 27.02.2009 r. (uprawomocnionym 13.06.2009 r.) sporządzono plan podziału zapłaconej przez Wnioskodawcę kwoty 56 240,00 zł. Na podstawie art. 18 ustawy z 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług dokonano obliczenia należnego podatku od towarów i usług od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji w kwocie 10 141,64 zł. Podstawę naliczenia należnego podatku od towarów i usług stanowiły następujące kwoty z planu podziału:

*   kwota 7 335,65 zł dla Komornika Sądowego tytułem zaspokojenia w całości kosztów egzekucyjnych stosownie do art. 1025 par. 1 pkt 1 kpc,

*   kwota 38 762,71 zł na zaspokojenie w części wierzytelności drugiego wierzyciela zaliczonej do kategorii V.

Kwota podatku VAT została złożona w depozycie sądowym. Bank nie otrzymał od Komornika faktury VAT, ponieważ Komornik nie występował w charakterze płatnika podatku, a przejęcie nieruchomości nie nastąpiło w drodze sprzedaży, tylko w drodze przysądzenia prawa własności po dwóch bezskutecznych licytacjach.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego wydanego w tej samej sprawie w dniu 21.07.2009 r. (uprawomocnionego 17.11.2009 r.), Bank uzyskał prawo własności kolejnych 4 działek gruntu (w tym częściowo zabudowanych - dom mieszkalny, budynki gospodarcze oraz budynki produkcyjne) za cenę 690 766,68 zł, z której kwota 193 000,00 zł została uiszczona w gotówce, a w pozostałej części miała być pokryta poprzez zaliczenie wierzytelności na cenę nabycia (pozostała część miała być rozliczona z kredytem bankowym dłużnika). Na przejęty kompleks kolejnych 4 działek wraz z zabudowaniami składały się:

*   działka gruntu nr 111/2 - zabudowana częściowo budynkami gosp. produkcyjnymi oraz drogą dojazdową, z możliwością zabudowy,

*   działka gruntu nr 112 - zabudowana domem jednorodzinnym, budynkiem gospodarczym oraz zabudowaniami produkcyjnymi, z możliwością zabudowy,

*   działka gruntu nr 200/2 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy,

*   działka gruntu nr 201 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy.

Od postanowienia Sądu odwołał się drugi wierzyciel, kwestionując wysokość kwoty jaką Bank miał zapłacić w gotówce (tj. kwotę 193 000,00 zł), twierdząc, że ww. kwota nie pokryje podatku VAT od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji, wynagrodzenia komornika oraz pozostałych wierzycieli. Postanowieniem Sądu z dnia 16.12.2010 r. Wnioskodawca został zobowiązany do uzupełnienia ceny nabycia nieruchomości nabytej na podstawie postanowienia wydanego w przedmiotowej sprawie w dniu 21.07.2009 r. o kwotę 248 796,13 zł. Bank przekazał ww. kwotę na rachunek Sądu w dniu 28.12.2010 r.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 10.02.2011 r. (uprawomocnionym w dniu 14.03.2011 r.) zatwierdzono plan podziału zapłaconej przez Wnioskodawcę kwoty 441 796,13 zł (193 000,00 + 248 796,13).

Na mocy sporządzonego planu podziału z sumy wpłaconej przez Wnioskodawcę wydzielono:

*   kwotę 124 564,48 zł na podatek VAT od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji;

*   kwotę 68 261,10 zł dla komornika tytułem zaspokojenia w całości kosztów egzekucyjnych;

*   kwotę 248 970,55 zł na zaspokojenie w części wierzytelności drugiego wierzyciela.

Przedmiotowe nieruchomości przejęto za kwotę 690 766,68 zł, po potrąceniu podatku VAT do podziału pozostała kwota 566 202,20 zł, od której odjęto koszty egzekucji. Pozostałość przypadła wierzycielom po połowie, tj. po 248 970,55 zł. Ostatecznie więc z przysądzonego na rzecz Banku prawa własności do nieruchomości - rozliczono z kredytem bankowym dłużnika jedynie kwotę 248 970,55 zł, natomiast kwotę 441 796,13 zł zapłacił Bank w gotówce. Kwota podatku VAT została złożona w depozycie sądowym. Podobnie jak w przypadku przejęcia pierwszych 4 działek gruntu, również w przypadku pozostałych nieruchomości Bank nie otrzymał faktury VAT, ponieważ przejęcie nastąpiło w drodze przysądzenia prawa własności. Bank zaewidencjonował przysądzoną własność w swoich księgach rachunkowych jako "aktywa przejęte za długi", zgodnie ze wzorcowym planem kont banków.

Prowadzenie egzekucji komorniczych w celu odzyskania własnych wierzytelności jest czynnością nierozerwalnie powiązaną z podstawową czynnością bankową, jaką jest udzielanie kredytów i pożyczek pieniężnych (art. 5 ust. 1 pkt 3 oraz art. 5 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe). Usługi udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT. Bank jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Bank nie odliczył podatku naliczonego od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji, ponieważ w ocenie Banku nie miał prawa do takiego odliczenia. Bank nie otrzymał faktury dokumentującej czynność dostawy, natomiast nabycie prawa własności 8 działek gruntu wraz z zabudowaniami nastąpiło w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużnika Banku w postępowaniu egzekucyjnym, a nie w drodze ich sprzedaży.

Przejęta przez Bank nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia przez Bank działalności, nie jest również wynajmowana innym podmiotom gospodarczym ani osobom fizycznym. Bank nie poniósł żadnych nakładów związanych z ulepszeniem przejętego majątku dłużnika, za wyjątkiem obowiązkowych opłat z tytułu podatku od nieruchomości oraz kosztów ubezpieczenia majątku. Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży obiektu osobie fizycznej.

W stosunku do przejętych nieruchomości brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym w przypadku planowania inwestycji polegającej na zabudowie lub zmianie sposobu użytkowania nieruchomości określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wg Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta przedmiotowe nieruchomości położone są:

*   części nieruchomości z zabudową (budynki: mieszkalny i produkcyjno - magazynowy) położone są w strefie obszaru ekstensywnej urbanizacji, na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

*   części nieruchomości bez zabudowy położone są poza obszarem ekstensywnej urbanizacji, na terenach doliny rzeki .

W pierwszej kolejności Bank wydzielił z całości przejętego majątku działkę gruntu wraz ze znajdującym się na tej działce domem mieszkalnym i zamierza dokonać jej sprzedaży. W wyniku Decyzji z dnia 18 czerwca 2012 r. wydanej przez Prezydenta Miasta na podstawie art. 95 pkt 7 oraz art. 96 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 104 kpa zatwierdzono projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność Banku oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 111/1, 111/2, 112.

W wyniku podziału powstały nowe działki o numerach 111/3, 111/4, 111/5, 111/6, 112/1 i 112/2. Dom mieszkalny, który Bank zamierza sprzedać usytuowany jest na działkach o numerach ewidencyjnych 111/3, 111/5 i 112/1. Podział nieruchomości (tj. domu mieszkalnego wraz z działką, na której dom się znajduje) został zatwierdzony niezależnie od ustaleń planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego w oparciu o art. 95 pkt 7 powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli chodzi o pozostałe przejęte działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami (gospodarczym i produkcyjno - magazynowym) - Wnioskodawca zamierza dokonać rozbiórki ww. budynków.

Decyzją z dnia 5 lipca 2012 r. wydaną przez Starostę, Bank otrzymał pozwolenie na rozbiórkę budynków gospodarczych zlokalizowanych na działce o pierwotnym numerze ew.111/2 oraz budynku produkcyjno - magazynowego z lokalizacją na działce o pierwotnym nr ewid. 112. Rozbiórkę budynków Bank zlecił firmie świadczącej usługi w zakresie wyburzania budynków i porządkowania terenów. Po wyburzeniu budynków, Bank zamierza wystąpić z wnioskiem o przekwalifikowanie nowo wytyczonych geodezyjnie działek 111/4, 111/6 i 112/2 na działki budowlane przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne.

Po przekwalifikowaniu działek na tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, Bank zamierza sprzedać ww. działki potencjalnym nabywcom.

W piśmie z dnia 21 września 2012 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, iż:

1.  Na mocy postanowień Sądu Rejonowego uzyskał prawo własności nieruchomości stanowiącej 4 niezabudowane działki gruntu oraz 4 działki gruntu (w tym częściowo zabudowane - domem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi oraz budynkami produkcyjno - magazynowym) o następujących numerach ewidencyjnych działek:
    *   działka gruntu nr 110 - o pow. 1 930 m2, niezabudowana, z możliwością zabudowy mieszkaniowej,
    *   działka gruntu nr 111/1 - o pow. 1 802 m2, niezabudowana, z możliwością zabudowy mieszkaniowej,
    *   działka gruntu nr 199 - o pow. 1 160 m2, niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy,
    *   działka gruntu nr 200/1 - o pow. 1 130 m2, niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy,
    *   działka gruntu nr 111/2 - o pow. 1 928 m2, zabudowana częściowo budynkami gospodarczymi i produkcyjnymi, z możliwością zabudowy,
    *   działka gruntu nr 112 - o pow. 3 844 m2, zabudowana domem jednorodzinnym, budynkiem gospodarczym oraz zabudowaniami produkcyjnymi, z możliwością zabudowy,
    *   działka gruntu nr 200/2 - o pow. 1 160 m2, niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy
    *   działka gruntu nr 201 - o pow. 2 222 m2, niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy.

W związku z aktualną sytuacją ekonomiczną panującą na rynku nieruchomości, próby sprzedaży całości przysądzonego na rzecz Banku majątku zmarłego kredytobiorcy nie przyniosły oczekiwanych rezultatów.

Bank postanowił w pierwszej kolejności wydzielić z całości przejętego majątku dom mieszkalny wraz z działkami gruntu, na których ten dom jest usytuowany. Bank zamierza dokonać sprzedaży domu wraz z tą częścią działek, na których dom jest usytuowany. W związku z powyższym Bank podjął czynności w celu ustalenia nowego podziału geodezyjnego działek 111/1, 111/2 i 112, tj. działek, na których usytuowany jest dom mieszkalny lub w bliskim jego sąsiedztwie. Na podstawie decyzji z dnia 18 czerwca 2012 r. wydanej przez Prezydenta Miasta - zatwierdzony został nowy podział geodezyjny działek o starych numerach ewidencyjnych 111/1, 111/2 i 112.

Po podziale powstały następujące działki:

*   z działki o nr ewid. 111/1 (pow. 1 802 m2) powstały działki 111/3 (pow. 360 m2) i 111/4 (pow. 1 442 m2);

*   z działki o nr ewid. 111/2 (pow. 1 928 m2) powstały działki 111/5 (pow. 381 m2) i 111/6 (pow. 1 547 m2);

*   z działki o nr ewid. 112 (pow. 3 844 m2) powstały działki 112/1 (pow. 731 m2) i 112/2 (pow. 3 113 m2).

Podział nieruchomości (tj. domu mieszkalnego) został zatwierdzony niezależnie od ustaleń planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego w celu wydzielenia działek budowlanych niezbędnych do korzystania z budynku mieszkalnego w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dom mieszkalny wydzielono osobno wraz z działkami 111/3, 111/5, 112/1. Łączna powierzchnia działek "obsługujących" dom mieszkalny wyniosła 1 472 m2. Powierzchnia użytkowa domu mieszkalnego wynosi 318,80 m2. Budynek mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży jest trwale związany z gruntem. Działki o nowych numerach ewidencyjnych: 111/3, 111/5 i 112/1 (na których dom mieszkalny jest usytuowany) wydzielone wraz z domem mieszkalnym umożliwiają dostęp do budynku oraz pozwalają na właściwe i swobodne korzystanie z budynku mieszkalnego. Wydzielony dom mieszkalny wraz z działkami 111/3,111/5 i 112/1 stanowią obecnie jedną nieruchomość.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jeżeli zatem w ocenie Banku sprzedaż domu mieszkalnego będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwolnienie to odnosić się będzie również do gruntu, na którym budynek został wybudowany lub wydzielony łącznie z domem.

1.  Budynek mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży został wybudowany przez rodziców dłużnika Banku. Umową darowizny z dnia 5 lutego 1982 r. dom stał się własnością syna - dłużnika Banku. Stosowny wpis potwierdzający zawartą umowę darowizny zawiera księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości. Dom został przez dłużnika rozbudowany (obecny stan powierzchniowy - powierzchnia użytkowa 318,80 m2). Dłużnik mieszkał w budynku mieszkalnym aż do swojej śmierci w roku 2005. Na podstawie informacji posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości (zarówno dom mieszkalny, jak również wybudowane przez dłużnika na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych budynki gospodarcze i produkcyjno - magazynowe) nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy przez dłużnika Banku osobom trzecim. Objęcie w posiadanie przez dłużnika Banku budynku mieszkalnego w drodze umowy darowizny w 1982 r. nie stanowiło w ocenie Banku pierwszego zasiedlenia.

Wnioskodawca stał się właścicielem przedmiotowych nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego, zgodnie z którym przysądzono na rzecz Banku prawo własności przedmiotowych nieruchomości. Od czynności dostawy dokonywanej w drodze egzekucji został naliczony podatek VAT zgodnie z art. 18 ustawy o VAT. Naliczony podatek nie dotyczył czynności podlegających opodatkowaniu (a za takie można uznać np. zarówno sprzedaż jak i dzierżawę).

Przejęcie majątku dłużnika przez Bank nastąpiło na podstawie przysądzenia prawa własności nieruchomości, a nie w drodze sprzedaży, czyli w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Bank nigdy nie wykorzystywał przysądzonej nieruchomości do prowadzenia działalności bankowej, nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu lub dzierżawy przez Bank osobom trzecim. Bank od chwili stania się właścicielem przedmiotowej nieruchomości nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości. Przejęta nieruchomość jest traktowana przez Bank jako kategoria "aktywów przejętych za długi". Art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe obliguje Bank do sprzedaży przejętego za długi majątku kredytobiorcy w ciągu 5 lat, licząc od daty przejęcia majątku. W przypadku nie sprzedania aktywów przejętych za długi w wymaganym ustawą Prawo bankowe terminie, Bank zobowiązany jest zaliczyć "aktywa przejęte za długi" do majątku własnego. Obowiązek sprzedaży nie spoczywa na Banku jedynie w sytuacji, w której przejęte składniki majątku dłużnika Bank wykorzysta do prowadzenia własnej działalności.

Dlatego też w ocenie Banku przejęcie przez Wnioskodawcę przedmiotowych nieruchomości dłużnika nie należy rozpatrywać w kategorii pierwszego zasiedlenia. Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać, że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Mając na uwadze powyższy opis pierwszego zasiedlenia - dostawa budynku mieszkalnego przez Bank osobie fizycznej na podstawie umowy sprzedaży (czyli w ramach czynności podlegających opodatkowaniu) będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości mieszkalnej nie może, w ocenie Banku, korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10. Dostawa budynków będzie natomiast korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

1.  Ponadto Wnioskodawca doprecyzował, iż przedmiotem sprzedaży będą działki niezabudowane o nowych numerach ewidencyjnych 111/4, 111/6, 112/2 o łącznej powierzchni 6 102 m2. Bank zamierza dokonać rozbiórki budynków znajdujących się na ww. działkach (gospodarczego i produkcyjno - magazynowego). Decyzją z dnia 5 lipca 2012 r. wydaną przez Starostę, Bank otrzymał pozwolenie na rozbiórkę budynków zlokalizowanych na ww. działkach. Po wyburzeniu budynków Bank zamierza wystąpić z wnioskiem o przekwalifikowanie niezabudowanych działek 111/4, 111/6 i 112/2 na działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe i dokonać ich sprzedaży. Działkę o numerze ewid. 110 Bank zamierza sprzedać potencjalnym nabywcom działek 111/4, 111/6 i 112/2 jako udział w drodze w odpowiednich proporcjach, który to udział umożliwi swobodny dostęp i korzystanie z nabytych nieruchomości. Bank nie zamierza sprzedawać w chwili obecnej działek o nr ewid. 199, 200/1, 200/2 i 201 stanowiących grunt rolny (łąki). Działki o nr ewid. 199, 200/1, 200/2 i 201 nie stanowią przedmiotu zapytania w zakresie ustalenia stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w świetle obowiązujących obecnie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. Nr 54 poz. 535 z późn. zmian.) Wnioskodawca powinien do ceny sprzedaży działki gruntu wraz ze znajdującym się na niej domem mieszkalnym doliczyć podatek VAT, jeżeli w momencie przejęcia na własność na podstawie przysądzenia postanowieniem Sądu, Bankowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji?
2.  Czy sprzedaż niezabudowanych działek gruntu przeznaczeniem pod zabudowę, wytyczonych według nowego podziału geodezyjnego dokonanego na zlecenie Wnioskodawcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według podstawowej skali podatkowej, tj. 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, na mocy Prawa bankowego obowiązany jest do sprzedaży majątku przejętego za długi. Określa to art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe oraz par. 3 ust. 6 Statutu Banku. Obowiązek sprzedaży nie spoczywa na Banku, jeżeli przejęte składniki majątku dłużnika Bank wykorzysta do prowadzenia własnej działalności bankowej.

W przedstawionym zaistniałym stanie faktycznym - Wnioskodawca nie wykorzystywał oraz nie wykorzystuje w chwili obecnej w prowadzonej przez siebie działalności bankowej przejętego majątku kredytobiorcy. Przejęta przez Bank nieruchomość nie jest wykorzystywana również do działalności opodatkowanej w postaci wynajmu lub dzierżawy przedmiotowego obiektu innym podmiotom gospodarczym lub osobom fizycznym.

Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości potencjalnym nabywcom - osobom fizycznym. W pierwszej kolejności Bank wydzielił z całości przejętego majątku dłużnika działkę gruntu wraz ze znajdującym się na niej domem mieszkalnym z zamiarem dokonania jej sprzedaży. Podział nieruchomości został zatwierdzony niezależnie od ustaleń planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podział został zatwierdzony decyzją z dnia 18 czerwca 2012 r. wydaną przez Prezydenta Miasta.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Bank budynku mieszkalnego wraz z gruntem na którym dana nieruchomość jest usytułowana korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W ocenie Wnioskodawcy, Bank spełnił warunki do objęcia zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zamiaru sprzedaży wydzielonej z całości przejętego majątku dłużnika działki gruntu wraz ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym. Przejęcie przez Bank kompleksu 8 działek wraz z zabudowaniami (budynek mieszkalny, budynki gospodarcze oraz produkcyjno - magazynowe) odbyło się w drodze przysądzenia przez Sąd prawa własności po dwóch bezskutecznych licytacjach. Komornik nie wystawił Bankowi faktury VAT, gdyż w jego ocenie przejęcie nieruchomości nie nastąpiło w drodze sprzedaży. Podatek VAT został naliczony od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji.

W ocenie Wnioskodawcy przysądzenie własności w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużników Banku w postępowaniu egzekucyjnym związane jest z podstawową działalnością bankową (a do takiej niewątpliwie należy udzielanie kredytów i pożyczek bankowych), tj. z czynnością bankową zwolnioną z podatku VAT. Zaś egzekucja wierzytelności własnych banku jest nierozerwalnie związana z wcześniej udzielonym kredytem bankowym. Bank nie odliczył podatku naliczonego od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji, ponieważ w ocenie Banku nie miał prawa do takiego odliczenia. Przejęcie w drodze przysądzenia własności związane było z czynnością bankową zwolnioną z podatku od towarów i usług. W związku z powyższym sprzedaż przez Bank wydzielonego z całości budynku mieszkalnego wraz z działką gruntu, na której ów budynek mieszkalny jest posadowiony, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 pkt 1 ust. 10a.

Jeżeli chodzi o pozostałe przejęte działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami (gospodarczym i produkcyjno - magazynowym) - na podstawie decyzji z dnia 18 czerwca 2012 r. wydanej przez Prezydenta Miasta - zatwierdzony został nowy podział geodezyjny działek o numerach ewidencyjnych 111/1, 111/2 i 112. Po podziale powstały działki nr 111/3, 111/4, 111/5 i 111/6, 112/1 i 112/2. Sprzedaż dotyczyć będzie niezabudowanych działek 111/4, 111/6 i 112/2 (działki 111/3, 111/5 i 112/1 – sprzedane zostaną z budynkiem mieszkalnym).

W pierwszej kolejności Bank zamierza dokonać rozbiórki budynków znajdujących się na ww. działkach. Decyzją z dnia 5 lipca 2012 r. wydaną przez Starostę , Bank otrzymał pozwolenie na rozbiórkę budynków gospodarczych zlokalizowanych na działce o pierwotnym numerze ewidencyjnym 111/2 oraz budynku produkcyjno - magazynowego z lokalizacją na działce o pierwotnym numerze ewidencyjnym 112. Rozbiórkę budynków Bank zlecił firmie świadczącej usługi w zakresie wyburzania budynków i porządkowania terenów. Po wyburzeniu budynków Bank zamierza wystąpić z wnioskiem o przekwalifikowanie nowo wytyczonych geodezyjnie niezabudowanych działek na działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Działki Bank zamierza sprzedać jako tereny przeznaczone pod zabudowę. Wyburzenie budynków i nowy podział geodezyjny działek nie należy, w ocenie Banku, rozpatrywać w kategoriach wydatków na ich ulepszenie, a jedynie w kategoriach kosztów związanych z przygotowaniem przejętych aktywów do sprzedaży.

Analiza aktualnej sytuacji ekonomicznej na lokalnym rynku nieruchomości wskazuje na zupełny brak zainteresowania nabyciem tego rodzaju obiektu w całości (tj. gruntu wraz z budynkami produkcyjno - magazynowym i gospodarczym). Symulacja potencjalnych przychodów jakie Bank mógłby uzyskać ze sprzedaży niezbudowanych działek z przeznaczeniem pod zabudowę zdecydowanie przewyższa możliwy do uzyskania przychód ze sprzedaży całego obiektu. Dlatego też nowy podział geodezyjny działek w celu ich sprzedaży jest uzasadniony ekonomicznie.

W ocenie Banku, sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku VAT jedynie dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Przeznaczenie terenu określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w przypadku jego braku, określenie następuje w decyzji o warunkach zagospodarowania. Dla przedmiotowych nieruchomości nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku planowania inwestycji polegającej na zabudowie lub zmianie sposobu użytkowania nieruchomości określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wg Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (Uchwała z dnia 17 listopada 2005 r. w sprawie przyjęcia zmiany Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta) przedmiotowe nieruchomości położone są w strefie ekstensywnej urbanizacji, na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków potwierdzają charakter ww. działek - "niezabudowane, z możliwością zabudowy". Dodatkowo Wnioskodawca zamierza wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej, co najprawdopodobniej potwierdzi budowlany charakter przedmiotowych działek.

Reasumując, Wnioskodawca w momencie transakcji sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z działką gruntu osobie fizycznej będzie mógł zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Natomiast sprzedaż działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według podstawowej skali podatkowej, tj. 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działek gruntu wraz ze znajdującym się na nich domem mieszkalnym – uznaje się za **nieprawidłowe**,

*   stawki podatku VAT dla sprzedaży niezabudowanych działek gruntu – uznaje się za **prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…) – art. 7 ust. 1 ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, iż w obecnym stanie prawnym grunty są towarami w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towarów i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu.

W celu określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (…) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Dopiero w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją.

Stosownie do art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zatem, dla podstawy wymiaru każdego podatku, w tym podatku od towarów i usług wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem należy uznać że pierwsze zasiedlenie zachodzi w momencie sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, objętych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniem od podatku, po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia i opodatkowania dostawy na zasadach ogólnych.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z treści wniosku wynika że postanowieniem Sądu Rejonowego, przysądzono na rzecz Wnioskodawcy prawo własności 8 działek gruntu wraz ze znajdującymi się na nich zabudowaniami (dom mieszkalny, budynki gospodarcze oraz budynki produkcyjno -magazynowe). Przysądzenie odbyło się w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużników Banku w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Komornika Sądowego, nadzorowanym przez Sąd Rejonowy. Bank wszczął postępowanie komornicze do nieruchomości dłużników na podstawie wniosku egzekucyjnego z dnia 26.09.2005 r. W związku z nieskuteczną I oraz II licytacją w stosunku do części nieruchomości, Bank złożył wniosek o przejęcie na własność niesprzedanych nieruchomości stanowiących kompleks 8 działek wraz z zabudowaniami.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego wydanego w dniu 17.12.2008 r. (uprawomocnionego 24.02.2009 r.), Bank uzyskał prawo własności nieruchomości stanowiącej 4 niezabudowane działki gruntu. Na przejęty kompleks 4 działek składały się:

*   działka gruntu nr 110 - niezabudowana, z możliwością zabudowy mieszkaniowej,

*   działka gruntu nr 111/1 - niezabudowana, z możliwością zabudowy mieszkaniowej,

*   działka gruntu nr 199 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy,

*   działka gruntu nr 200/1 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy.

Bank nie otrzymał od Komornika faktury VAT, ponieważ Komornik nie występował w charakterze płatnika podatku, a przejęcie nieruchomości nie nastąpiło w drodze sprzedaży, tylko w drodze przysądzenia prawa własności po dwóch bezskutecznych licytacjach.

Na mocy postanowienia Sądu Rejonowego wydanego w dniu 21.07.2009 r. (uprawomocnionego 17.11.2009 r.), Bank uzyskał prawo własności kolejnych 4 działek gruntu (w tym częściowo zabudowanych - dom mieszkalny, budynki gospodarcze oraz budynki produkcyjne). Na przejęty kompleks kolejnych 4 działek wraz z zabudowaniami składały się:

*   działka gruntu nr 111/2 - zabudowana częściowo budynkami gosp. produkcyjnymi oraz drogą dojazdową, z możliwością zabudowy,

*   działka gruntu nr 112 -zabudowana domem jednorodzinnym , budynkiem gospodarczym oraz zabudowaniami produkcyjnymi, z możliwością zabudowy,

*   działka gruntu nr 200/2 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy,

*   działka gruntu nr 201 - niezabudowana, grunt rolny (łąki), bez prawa i możliwości zabudowy.

Kwota podatku VAT została złożona w depozycie sądowym. Podobnie jak w przypadku przejęcia pierwszych 4 działek gruntu, również w przypadku pozostałych nieruchomości Bank nie otrzymał faktury VAT, ponieważ przejęcie nastąpiło w drodze przysądzenia prawa własności.

Prowadzenie egzekucji komorniczych w celu odzyskania własnych wierzytelności jest czynnością nierozerwalnie powiązaną z podstawową czynnością bankową, jaką jest udzielanie kredytów i pożyczek pieniężnych (art. 5 ust. 1 pkt 3 oraz art. 5 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe). Usługi udzielania kredytów lub pożyczek pieniężnych korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 38 ustawy o VAT. Bank jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Bank nie odliczył podatku naliczonego od czynności dostawy dokonanej w drodze egzekucji, ponieważ w ocenie Banku nie miał prawa do takiego odliczenia. Bank nie otrzymał faktury dokumentującej czynność dostawy, natomiast nabycie prawa własności 8 działek gruntu wraz z zabudowaniami nastąpiło w trybie przejęcia na własność nieruchomości dłużnika Banku w postępowaniu egzekucyjnym, a nie w drodze ich sprzedaży.

Przejęta przez Bank nieruchomość nie jest wykorzystywana do prowadzenia przez Bank działalności, nie jest również wynajmowana innym podmiotom gospodarczym ani osobom fizycznym. Bank nie poniósł żadnych nakładów związanych z ulepszeniem przejętego majątku dłużnika, za wyjątkiem obowiązkowych opłat z tytułu podatku od nieruchomości oraz kosztów ubezpieczenia majątku. Wnioskodawca nosi się z zamiarem sprzedaży obiektu osobie fizycznej.

W pierwszej kolejności Bank wydzielił z całości przejętego majątku działkę gruntu wraz ze znajdującym się na tej działce domem mieszkalnym i zamierza dokonać jej sprzedaży. W wyniku Decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta zatwierdzono projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność Banku oznaczonej numerami ewidencyjnymi działek 111/1, 111/2, 112. W wyniku podziału powstały nowe działki o numerach 111/3, 111/4, 111/5, 111/6, 112/1 i 112/2. Dom mieszkalny, który Bank zamierza sprzedać usytuowany jest na działkach o numerach ewidencyjnych 111/3, 111/5 i 112/1.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, iż budynek mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży jest trwale związany z gruntem. Działki o nowych numerach ewidencyjnych: 111/3, 111/5 i 112/1 (na których dom mieszkalny jest usytuowany) wydzielone wraz z domem mieszkalnym umożliwiają dostęp do budynku oraz pozwalają na właściwe i swobodne korzystanie z budynku mieszkalnego. Wydzielony dom mieszkalny wraz z działkami 111/3,111/5 i 112/1 stanowią obecnie jedną nieruchomość.

Budynek mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży został wybudowany przez rodziców dłużnika Banku. Umową darowizny z dnia 5 lutego 1982 r. dom stał się własnością syna - dłużnika Banku. Dom został przez dłużnika rozbudowany (obecny stan powierzchniowy - powierzchnia użytkowa 318,80 m2). Dłużnik mieszkał w budynku mieszkalnym aż do swojej śmierci w roku 2005. Na podstawie informacji posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości (zarówno dom mieszkalny, jak również wybudowane przez dłużnika na przełomie lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych budynki gospodarcze i produkcyjno - magazynowe) nigdy nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy przez dłużnika Banku osobom trzecim. Wnioskodawca stał się właścicielem przedmiotowych nieruchomości na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego, zgodnie z którym przysądzono na rzecz Banku prawo własności przedmiotowych nieruchomości. Od czynności dostawy dokonywanej w drodze egzekucji został naliczony podatek VAT zgodnie z art. 18 ustawy o VAT.

Jeżeli chodzi o pozostałe przejęte działki wraz ze znajdującymi się na nich budynkami (gospodarczym i produkcyjno - magazynowym) - Wnioskodawca zamierza dokonać rozbiórki ww. budynków.

Decyzją wydaną przez Starostę, Bank otrzymał pozwolenie na rozbiórkę budynków gospodarczych zlokalizowanych na działce o pierwotnym numerze ew.111/2 oraz budynku produkcyjno - magazynowego z lokalizacją na działce o pierwotnym nr ewid. 112. Po wyburzeniu budynków, Bank zamierza wystąpić z wnioskiem o przekwalifikowanie nowo wytyczonych geodezyjnie działek 111/4, 111/6 i 112/2 na działki budowlane przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Po przekwalifikowaniu działek na tereny przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, Bank zamierza sprzedać ww. działki potencjalnym nabywcom.

Ponadto Wnioskodawca doprecyzował, iż przedmiotem sprzedaży będą działki niezabudowane o nowych numerach ewidencyjnych 111/4, 111/6, 112/2.

W analizowanej sprawie należy wskazać, iż przysądzenie własności nieruchomości reguluje rozdział 8 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.). Zgodnie z art. 998 § 1 ww. ustawy, po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowieniu o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. (art. 999 § 1 ustawy Kodeks postępowania cywilnego).

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż własność nieruchomości na nabywcę przenosi prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności, a tym samym następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, a w konsekwencji ma miejsce dostawa towaru, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem dostawa nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nastąpiła w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym został spełniony warunek, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż dostawa przedmiotowego budynku mieszkalnego – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy - nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Do pierwszego zasiedlenia doszło z chwilą przeniesienia na Wnioskodawcę własności budynku, gdyż nastąpiło to ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Zatem, w przypadku przedmiotowej dostawy, nie będzie miał zastosowania żaden z wyjątków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, sprzedaż budynku mieszkalnego, o których mowa we wniosku będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto, z uwagi na fakt, iż dostawa budynku, o których mowa wyżej będzie zwolniona od podatku, zbycie gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony, w myśl art. 29 ust. 5 ustawy, będzie również korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie obowiązku doliczenia podatku VAT do ceny sprzedaży działki gruntu wraz ze znajdującym się ma niej domem mieszkalnym należy uznać za nieprawidłowe. Jakkolwiek Wnioskodawca wywodzi prawidłowy skutek prawny, to jednak tut. Organ stwierdził, że dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a nie jak wskazał Wnioskodawca na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Odnosząc się z kolei do niezabudowanych działek o nr 111/4, 111/6 i 112/2 należy stwierdzić, iż skoro ww. działki przeznaczone będą pod zabudowę, to sprzedaż tych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, tym samym będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 23%.

Zatem, w tym zakresie należy uznać stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.