Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.166.2017.3.AW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-08
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży gospodarstwa rolnego i domu jednorodzinnego.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; dzierżawa; grunty; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2017 r. (data wpływu 18 maja 2017 r.), uzupełnionym pismami z dnia 25 lipca 2017 r. (data wpływu 27 lipca 2017 r.) oraz z dnia 21 sierpnia 2017 r. (data wpływu 23 sierpnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług – **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży gospodarstwa rolnego,
*   **prawidłowe** – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży domu jednorodzinnego.

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży gospodarstwa rolnego i domu jednorodzinnego. Wniosek uzupełniono pismami z dnia 25 lipca 2017 r. oraz z dnia 21 sierpnia 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy oraz własnego stanowiska w sprawie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W roku 2016 Wnioskodawca zwrócił się z zapytaniem (o interpretację prywatną) czy powinien naliczyć podatek VAT do sprzedawanej działki budowlanej. Wnioskodawca otrzymał opinię, że w związku z faktem, iż podejmował kroki w celu zwiększenia wartości działki – zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego, to powinien zgłosić się do VAT i do kwoty sprzedawanej działki powinien doliczyć podatek VAT.

W związku z powyższym, w listopadzie 2016 r. Wnioskodawca zgłosił się do VAT, a następnie podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 369/17 i wystawił faktury VAT za otrzymane pieniądze. Pozostałą kwotę, tj. 322.000 zł (brutto) strony kupujące (3 spółki) zobowiązały się zapłacić najpóźniej do dnia 30 marca 2017 r. Do dnia dzisiejszego jednak umowa nie została zrealizowana. Kupujący bowiem nie wpłacili wymaganej kwoty. Mimo że Wnioskodawca wzywał strony do stawienia się w kolejnych terminach – niestety nadal nie wywiązały się z umowy i umowa nie doszła do skutku.

Niestety co Wnioskodawca wie dopiero teraz, po fakcie, notariusz przygotował stronniczą umowę przedwstępną i nie zadbał o jego prawa, by w przypadku taki jak obecny mógł zaraz odstąpić od umowy i sprzedać działkę innej firmie, a pobrane zaliczki zwrócić 3 spółkom.

W związku z powyższym, w pesymistycznym momencie Wnioskodawca będzie musiał czekać do dnia 30 marca 2018 r. aby rękojmia podpisanej przedwstępnej umowy automatycznie umożliwiła mu odstąpienie od umowy. Wówczas Wnioskodawca będzie musiał zwrócić stronom, daną kwotę w krótkim terminie. Jeżeli do tego czasu Wnioskodawcy uda się znaleźć kupca i też go utrzymać do terminu, kiedy strony odstąpią od umowy – wówczas nie będzie problemu. Trudno jednak uwierzyć, że któraś z firm będzie trzymała wolne środki i czekała, że może coś się uda kupić, a może nie.

Fakty są takie, że najpóźniej do dnia 30 marca 2018 r. Wnioskodawca musi posiadać daną kwotę, aby móc zwrócić stronom.

Jeżeli Wnioskodawca nie będzie tak zabezpieczony, to strony mogą zwrócić się do sądu o nakaz zwrotu zaliczek, rozpoczynając egzekucję z jego nieruchomości.

W związku z tym, aby uniknąć takiej strasznej sytuacji, Wnioskodawca zmuszony został wystawić na sprzedaż wszystkie swoje nieruchomości i mieć nadzieję, że jeżeli strony zażądają zwrotu, będzie miał z czego oddać pieniądze.

Wnioskodawca nadmienił, że nie przypuszczał, iż może znaleźć się w tak delikatnie mówiąc nieciekawej sytuacji.

Całość sytuacji jeszcze pogarsza niemożność konsolidacji komercyjnych kredytów i przekwalifikowanie ich na kredyt hipoteczny, o co usilnie Wnioskodawca zabiegał w różnych bankach od 6 miesięcy. Ponadto konieczność przeprowadzenia ciągłych remontów w gospodarstwie, to wszystko sprawia, że Wnioskodawca jest w bardzo trudnej sytuacji.

W uzupełnieniu z dnia 25 lipca 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że:

*   1A. Planuje sprzedać niezabudowane działki rolne nr: 35/1, 35/2, 35/3, 35/8, 38/12, 35/3, 38/3, 38/10, 38/5, 38/9, które do tej pory głównie wykorzystywał do koszenia trawy dla zwierząt. Od momentu zakupienia tych działek w roku 2004 w drodze licytacji, Wnioskodawca nie dzielił tych działek geodezyjnie. W roku 2015 Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla działki nr 38/5. Było to spowodowane chęcią budowy na tym terenie budynku dla swoich zwierząt z zapleczem mieszkalnym. Wnioskodawca wyjaśnił, że działka ta wraz z sąsiednimi działkami (nr: 35/1, 35/2, 35/3, 35/8, 38/12, 35/3, 38/3, 38/10, 38/9) znajduje się w odległości ok. 1 km od jego obecnych budynków gospodarczych.
*   1B. Planuje sprzedać działki nr: 221, 1/52 – zabudowane stajnią dużą, stajnią mniejszą, wiatą zamkniętą na sprzęt rolniczy, wiatą otwartą dla zwierząt i działkę nr 1/48 – zabudowaną domem oraz działki niezabudowane nr: 19/7, 19/6, l/54, 1/3, 1/6, l/37, 1/42, l/44, 1/50, l/14, l/15.
*   1C. Planuje sprzedać dom jednorodzinny na działce nr 34.

1.  Działki wymienione w Ad 1A Wnioskodawca zakupił w drodze licytacji w roku 2004 jako część stanowiąca gospodarstwo w celu posiadania miejsca do życia. Działki zabudowane i niezabudowane wymienione w Ad 1B – Wnioskodawca zakupił w drodze licytacji w roku 2004 jako część stanowiącą gospodarstwo w celu posiadania miejsca do życia. Działki nr: 1/14 i l/15 zakupił w celu powiększenia gospodarstwa o pastwiska dla zwierząt. Dom wymieniony w Ad 1C – zakupił w stanie surowym w roku 2015, następnie do września 2016 r. prowadził prace wykończeniowe. Jest to dom jednorodzinny i został kupiony na własne potrzeby.
2.  Do VAT-u Wnioskodawca zarejestrował się w listopadzie 2016 r. po otrzymaniu interpretacji podatkowej (nr IBPP1/4512-499/16-3/AL z dnia 10 października 2016 r.) nakazującej naliczenie VAT do sprzedawanej działki nr 369/17.
3.  Kupując wymienione nieruchomości, jak i kończąc budowę domu (pkt 1C), Wnioskodawca nie był vatowcem, a tym samym nie miał możliwości odliczania naliczanego podatku VAT.
4.  Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej. Działki rolne są wykorzystywane jedynie na zaspokojenie jego własnych gospodarskich potrzeb i też z tego powodu nie jest vatowcem.
5.  W okolicach roku 2013 działki (nr: 35/1, 35/2, 35/3, 35/8, 38/12, 35/3, 38/3, 38/10, 38/9) Wnioskodawca wydzierżawiał na prośbę bezpośredniego sąsiada – rolnika; na kilka miesięcy za 150 zł koszt miesięczny.
6.  Dla niezabudowanych działek, Wnioskodawca nie planuje przeprowadzać podziału działek ani podnosić ich wartości. Wystosował jedynie ogłoszenia w celu znalezienia kupca. W przypadku zabudowanych nieruchomości Wnioskodawca utrzymuje je jedynie w porządku aby nie niszczały.
7.  W przeszłości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży nieruchomości, które nabywał jako osoba fizyczna (nievatowiec) z majątku własnego, były to: lokale mieszkalne i użytkowe, które nabył w ramach rozliczeń barterowych za sprzedawane działki budowlane, gospodarstwo rolne, działki rolne. A Sp. z o.o. w latach: 2000-2005 w sumie sprzedał osiem działek gruntu, ale tylko dlatego, że nie było firmy stać na jednorazową transakcję, a nie było innych chętnych. Nie były przez niego zabudowane: 382/8, 382/9, 382/11, 382/12, 382/14, 382/15, 382/16, 382/17. Lokale od A Sp. z o.o. Wnioskodawca kupował w rozliczeniu za sprzedaną ziemię, tj. działki, firma miała problemy z pozyskaniem środków pieniężnych i tylko w ten sposób mogła mu zapłacić. Wnioskodawca wolał takie rozliczenie niż żadne. Równocześnie zakładał, że uda mu się stopniowo znaleźć kupców i odzyskać gotówkę. Lokale sprzedał w celu odzyskania w części gotówki za sprzedane wcześniej działki do A Sp. z o.o. Lokal 1 – sprzedał w dniu 22 lutego 2012 r. Lokal 2 – sprzedał w dniu 16 listopada 2010 r. Lokal 3 – sprzedał w dniu 6 grudnia 2006 r. Lokal 4 – sprzedał w dniu 11 stycznia 2011 r. Lokal 5 – sprzedał w dniu 15 listopada 2010 r. Lokal 6 – sprzedał w dniu 16 listopada 2010 r. Lokal 7 – sprzedał w dniu 19 stycznia 2009 r. Lokal 8 – sprzedał w sierpniu 2013 r. Dla B. sprzedał 2 niezabudowane działki gruntu nr: 369/15 i 369/16. Działki dla B. Wnioskodawca sprzedał w dniu 8 maja 2007 r. w związku z problemami finansowymi. Wnioskodawca w (X) sprzedał dwie działki rolne (zakrzaczenia, las, łąki) w roku 2011 z przyczyn przyjacielskich. W (Y) sprzedał w roku 2008, gdyż prowadzenie dwóch gospodarstw na dużą odległość było niemożliwe (składało się z 5 działek niezabudowanych i jednej zabudowanej domkiem wiejskim). Z tytułu sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca nie rejestrował się do VAT i nie odprowadzał podatku VAT, gdyż czynności sprzedaży podejmował nie prowadząc działalności gospodarczej, nie były to czynności możliwe wcześniej do przewidzenia. Nieruchomości, które sprzedawał nie były przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej, zakupując nieruchomości nawet z naliczonym VAT nigdy go też nie odliczył.
8.  W chwili obecnej Wnioskodawca nie planuje kupować kolejnych nieruchomości. Chce jedynie oddać należności do Urzędu Skarbowego i banków.
9.  W chwili obecnej Wnioskodawca chciałby jedynie sprzedać budynki gospodarcze z przyległym terenem ok. 10 ha, bowiem ta nieruchomość jest obecnie dla niego najtrudniejsza do utrzymania. Wymaga ciągłego łożenia pieniędzy aby się nie rozpadła, a ponadto siły już nie pozwalają na tyle pracy, a wiadomo, że z czasem będzie jeszcze trudniej. Pozostałe nieruchomości z Ad 1A (działki niezabudowane) i Ad 1C wystawił niechętnie na sprzedaż, ale jego obecna sytuacja finansowa nie pozwala na sentymenty, gdyż mimo usilnych starań od 8 miesięcy nie jest w stanie uzyskać kredytu bankowego.

W uzupełnieniu z dnia 21 sierpnia 2017 r. Wnioskodawca wskazał, że gospodarstwo rolne, które przeznaczył na sprzedaż wykorzystywał dotychczas do mieszkania, utrzymując konie i kozy. Zwierzęta są wypasane na terenie gospodarstwa. Również na ich potrzeby zbierane jest siano i sianokiszonka – przeznaczone na dokarmianie przez miesiące jesienno-zimowe i przedwiośnie. Ponadto, Wnioskodawca zakupuje dla zwierząt owies, pszenicę, w razie potrzeby lekarstwa. Żadnych otrzymywanych rachunków nigdy nie rozliczał, gdyż gospodarstwo nie jest prowadzone w ramach działalności gospodarczej. Głównie w sezonie letnim Wnioskodawca gości czasem gości na agroturystyce mając 3 pokoje. Czasem też uda mu się sprzedać kilka serków z mleka koziego, które robi na własne potrzeby w domu. Gospodarstwo nie przynosi dochodów i nie raz musiał sprzedać wcześniej jakąś swoją nieruchomość, aby dofinansować gospodarstwo m.in. w postaci remontów budynków, ogrodzeń.

W domu jednorodzinnym Wnioskodawca mieszkał, gdy jego obecność nie była wymagana na gospodarstwie. Dom został zakupiony z konieczności zmiany klimatu i z myślą o miejscu do przeprowadzenia w chwili sprzedaży gospodarstwa. Dom nie był budowany z myślą podnajmowania pokoi letnikom i też nie był tak wynajmowany.

Wnioskodawca wyjaśnił, że gospodarstwo zakupił prawie 15 lat temu. Ostatnio okazało się, że zdrowia i sił nie przybywa i to co się dawniej wydawało niemożliwe staje się możliwe, czyli fakt, że nie da rady prowadzić tego gospodarstwa przez kolejne lata. Dlatego też podjął decyzję o sprzedaży. Środki ze sprzedaży planuje przeznaczyć na spłatę zobowiązań wobec Urzędu Skarbowego (VAT) oraz na spłatę kredytów. Jak po spłacie zobowiązań pozostaną jeszcze jakieś pieniądze wówczas wpłaci je do Banku.

Do sprzedaży domu zmusiła go sytuacja konieczności spłaty VAT-u do Urzędu Skarbowego. Jak się da sprzedać to pospłaca VAT i kredyty do banków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (zredagowane w piśmie z dnia 27 lipca 2017 r.).

1.  Czy sprzedając gospodarstwo rolne – budynki gospodarcze, dom oraz łąki, pastwiska, las, zakrzaczenia, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, mimo że Wnioskodawca jest vatowcem?
2.  Czy sprzedając dom jednorodzinny, który nie został zakupiony w celach biznesowych, a w chwili obecnej będąc vatowcem – sprzedając go – transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (doprecyzowanym w piśmie z dnia 21 sierpnia 2017 r.), w przypadku znalezienia kupców na jego gospodarstwo rolne lub jego część lub jego dom – sprzedając te nieruchomości nie będzie musiał naliczać podatku VAT ani w wysokości 23%, ani w wysokości 8%, mimo że w chwili sprzedaży najprawdopodobniej będzie płatnikiem VAT.

Zatem sprzedając gospodarstwo rolne (w skład którego wchodzi stajnia duża, stajnia mniejsza, szopa, garaż, kryta ujeżdżalnia), dom jednorodzinny – sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT.

Wnioskodawca uważa, że dom jednorodzinny, który zakupił w roku 2015 w stanie surowym otwartym, a do chwili obecnej zakończył prace wykończeniowe i stanowi on jego dom do życia – przy jego sprzedaży nie powinien naliczać VAT.

Wnioskodawca nadmienił, że kupując materiały budowalne i kontraktując prace wykończeniowe nie odliczał podatku VAT z otrzymanych faktur, gdyż nie było to przedmiotem prowadzenia działalności budowlanej i gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe Wnioskodawca uważa, że w przypadku sprzedaży domu lub też sprzedaży gospodarstwa lub jego części, którego jest właścicielem od roku 2004, nie powinien naliczać podatku VAT do transakcji sprzedaży ww. nieruchomości, mimo że w chwili obecnej jest płatnikiem podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży gospodarstwa rolnego,
*   **prawidłowe** – w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży domu jednorodzinnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów – stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

I tak, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży nieruchomości, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu Wnioskodawca podjął w celu dokonania sprzedaży nieruchomości aktywne działania w zakresie obrotu nimi, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Powyższe potwierdzone zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., w sprawie C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym stwierdzono, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Według art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do § 2 ww. przepisu ustawy, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że będąca usługą dzierżawa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym wyroku z dnia 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedać niezabudowane działki rolne nr: 35/1, 35/2, 35/3, 35/8, 38/12, 35/3, 38/3, 38/10, 38/5, 38/9, które do tej pory głównie wykorzystywał do koszenia trawy dla zwierząt.

Od momentu zakupienia tych działek w roku 2004 w drodze licytacji, Wnioskodawca nie dzielił tych działek geodezyjnie.

W roku 2015 Wnioskodawca wystąpił o wydanie warunków zabudowy dla działki nr 38/5. Było to spowodowane chęcią budowy na tym terenie budynku dla swoich zwierząt z zapleczem mieszkalnym. Ponadto Wnioskodawca planuje sprzedać działki nr: 221, 1/52 – zabudowane stajnią dużą, stajnią mniejszą, wiatą zamkniętą na sprzęt rolniczy, wiatą otwartą dla zwierząt i działkę nr 1/48 – zabudowaną domem oraz działki niezabudowane nr: 19/7, 19/6, l/54, 1/3, 1/6, l/37, 1/42, l/44, 1/50, l/14, 1/15. Ww. działki Wnioskodawca zakupił w drodze licytacji w roku 2004 jako część stanowiącą gospodarstwo w celu posiadania miejsca do życia. Natomiast działki nr: 1/14 i l/15 Wnioskodawca zakupił w celu powiększenia gospodarstwa o pastwiska dla zwierząt.

Wnioskodawca planuje również sprzedać dom jednorodzinny na działce nr 34, który zakupił w stanie surowym w roku 2015, następnie do września 2016 r. prowadził prace wykończeniowe. Jest to dom jednorodzinny i został kupiony na własne potrzeby.

Kupując wymienione nieruchomości, jak i kończąc budowę domu jednorodzinnego, Wnioskodawca nie był vatowcem, a tym samym nie miał możliwości odliczania naliczanego podatku VAT.

Do VAT-u Wnioskodawca zarejestrował się w listopadzie 2016 r. po otrzymaniu interpretacji podatkowej nakazującej naliczenie VAT do sprzedawanej działki nr 369/17.

Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem prowadzenia działalności gospodarczej. Działki rolne są wykorzystywane jedynie na zaspokojenie jego własnych gospodarskich potrzeb i też z tego powodu nie jest vatowcem.

W okolicach roku 2013 działki (nr: 35/1, 35/2, 35/3, 35/8, 38/12, 35/3, 38/3, 38/10, 38/9) Wnioskodawca wydzierżawiał na prośbę bezpośredniego sąsiada – rolnika – na kilka miesięcy za 150 zł koszt miesięczny.

Dla niezabudowanych działek, Wnioskodawca nie planuje przeprowadzać podziału działek ani podnosić ich wartości. Wystosował jedynie ogłoszenia w celu znalezienia kupca.

W przypadku zabudowanych nieruchomości Wnioskodawca utrzymuje je jedynie w porządku aby nie niszczały.

W przeszłości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży nieruchomości, które nabywał jako osoba fizyczna z majątku własnego, były to: lokale mieszkalne i użytkowe, które nabył w ramach rozliczeń barterowych za sprzedawane działki budowlane, gospodarstwo rolne, działki rolne. Z tytułu sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca nie rejestrował się do VAT i nie odprowadzał podatku VAT, gdyż czynności sprzedaży podejmował nie prowadząc działalności gospodarczej.

W chwili obecnej Wnioskodawca nie planuje kupować kolejnych nieruchomości. Chce jedynie oddać należności do Urzędu Skarbowego i banków.

Wnioskodawca wskazał, że gospodarstwo rolne, które przeznaczył na sprzedaż wykorzystywał dotychczas do mieszkania, utrzymując konie i kozy. Zwierzęta są wypasane na terenie gospodarstwa. Również na ich potrzeby zbierane jest siano i sianokiszonka – przeznaczone na dokarmianie przez miesiące jesienno-zimowe i przedwiośnie. Ponadto Wnioskodawca zakupuje dla zwierząt owies, pszenicę, w razie potrzeby lekarstwa. Żadnych otrzymywanych rachunków nigdy nie rozliczał, gdyż gospodarstwo nie jest prowadzone w ramach działalności gospodarczej. Głównie w sezonie letnim Wnioskodawca gości czasem gości na agroturystyce mając 3 pokoje. Czasem też uda mu się sprzedać kilka serków z mleka koziego, które robi na własne potrzeby w domu. Gospodarstwo nie przynosi dochodów i nie raz musiał sprzedać wcześniej jakąś swoją nieruchomość, aby dofinansować gospodarstwo m.in. w postaci remontów budynków, ogrodzeń.

W domu Wnioskodawca mieszkał, gdy jego obecność nie była wymagana na gospodarstwie. Dom został zakupiony z konieczności zmiany klimatu i z myślą o miejscu do przeprowadzenia w chwili sprzedaży gospodarstwa. Dom nie był budowany z myślą podnajmowania pokoi letnikom i też nie był tak wynajmowany.

Wnioskodawca wyjaśnił, że gospodarstwo zakupił prawie 15 lat temu. Ostatnio okazało się, że zdrowia i sił nie przybywa i to co się dawniej wydawało niemożliwe staje się możliwe, czyli fakt, że nie da rady prowadzić tego gospodarstwa przez kolejne lata. Dlatego też podjął decyzję o sprzedaży. Środki ze sprzedaży planuje przeznaczyć na spłatę zobowiązań wobec urzędu skarbowego oraz na spłatę kredytów. Jak po spłacie zobowiązań pozostaną jeszcze jakieś pieniądze wówczas wpłaci je do Banku.

Na tle powyższego opisu sprawy, Wnioskodawca powziął wątpliwości w zakresie stwierdzenia czy sprzedaż gospodarstwa rolnego i domu jednorodzinnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanego należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanych czynności sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jednocześnie aby uznać daną nieruchomość za część majątku osobistego muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych.

W rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca sprzedając gospodarstwo rolne nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że dla przedmiotowej sprzedaży Zainteresowany będzie wypełniał przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że Wnioskodawca prowadząc gospodarstwo rolne, na które składa się 10 ha terenów z zabudowaniami, wykorzystywał je w różny sposób celem uzyskania korzyści majątkowych. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, Wnioskodawca wydzierżawiał działki składające się na ww. gospodarstwo i z tego tytułu uzyskiwał miesięczny czynsz dzierżawny. Jednocześnie w przedmiotowym gospodarstwie, zabudowanym m.in. stajnią dużą, stajnią mniejszą oraz krytą ujeżdżalnią, Wnioskodawca posiada konie i kozy. Powyższe spowodowało, że Wnioskodawca przygotował również 3 pokoje, które udostępnia gościom prowadząc – jak poinformował – agroturystykę. Wnioskodawca wskazał również, że zdarza mu się dokonywać sprzedaży wyprodukowanych serków kozich.

Biorąc pod uwagę powyższe należy wskazać, że posiadanie gospodarstwo rolne – jak dowiedziono powyżej – Wnioskodawca przeznaczył i wykorzystywał w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem nieruchomość ta – jak poinformował Wnioskodawca – służyła jego potrzebom własnym, jednakże była również wykorzystywana w sposób ciągły w celach zarobkowych, tj. skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że dostawa gospodarstwa rolnego wykorzystywanego dla celów zarobkowych (tj. agroturystyka, dzierżawa oraz sprzedaż sera) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Zainteresowanego gospodarstwa rolnego, jako że będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe.

Z kolei Wnioskodawca w związku z planowaną sprzedażą domu jednorodzinnego nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

Dowodząc powyższego należy wskazać, że Wnioskodawca w roku 2015 nabył dom jednorodzinny w stanie surowym, który wykończył celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, z myślą przeprowadzenia się w chwili sprzedaży gospodarstwa. Ponadto – jak wynika z treści wniosku – Wnioskodawca ww. domu nigdy nie wykorzystywał w działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy. Jednocześnie w związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie poniósł, ani nie zamierza ponieść żadnych nakładów celem przygotowania domu do sprzedaży.

Tym samym w ocenie tut. Organu, w stosunku do przedmiotowego domu jednorodzinnego Wnioskodawca nie podjął ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądziłyby, że sprzedaż ww. budynku wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Zatem Zainteresowany sprzedając dom jednorodzinny będzie korzystał z przysługującego jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Podsumowując, przedmiotowa sprzedaż domu jednorodzinnego z uwagi na fakt, że Wnioskodawca dla ww. transakcji nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, to ww. czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w części dotyczącej pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.