Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-143/11/ENB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-05-06
Teza: Zakres opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2009 r.
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; majątek-podział majątku dorobkowego; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spłata; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2011 r. (data wpływu 7 lutego 2011 r.) uzupełnionym pismem w dniu 7 kwietnia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2009 r. – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lutego 2011 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony pismem w dniu 7 kwietnia 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2009 r.

W przedmiotowym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 24 lipca 2009 r. w drodze umowy o podział części majątku wspólnego i ustanowienia służebności osobistej nabyła Pani 1/2 domu wraz z 1/2 działki. Dom był zadłużony kredytem hipotecznym, który od tego momentu spłacała Pani osobiście w miesięcznych ratach. Kredyt ten był zaciągnięty na dom, będący przedmiotem sprzedaży. W związku z tym kredytem nie korzystała Pani z żadnych ulg podatkowych. W dniu 28 września 2010 r. sprzedała Pani cały dom za kwotę 595.000 zł. W dniu sprzedaży domu zadłużenie kredytem hipotecznym wynosiło 99.081 zł, które zostało pokryte ze środków pochodzących ze sprzedaży. Środki ze sprzedaży domu – po spłacie kredytu hipotecznego – wpłynęły na konto wskazane w akcie notarialnym, którego właścicielem była Pani wraz z małżonkiem. W wyniku podziału majątku Pani małżonek na podstawie aktu notarialnego otrzymał kwotę 100.000 zł, co potwierdził pisemnym oświadczeniem. Z połowy uzyskanej kwoty, t.j. kwoty 297.500 zł która podlega opodatkowaniu, poza powyższymi wydatkami zakupiła Pani również mieszkanie na własny cel za kwotę 85.000 zł, ponosząc jednocześnie koszty notarialne w kwocie 3.578,80 zł oraz drugie mieszkanie na własny cel za kwotę 163.500 zł, ponosząc przy tym koszty notarialne w wysokości 4.226,48 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy ponosząc powyższe wydatki, Wnioskodawczyni jest zwolniona z zapłaty podatku dochodowego od kwoty 297.500 zł (połowa ceny sprzedaży domu)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe przewyższają kwotę 297.500 z, dlatego jest zwolniona z zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Przepis art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Powołany art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, stanowi iż wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 25 za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 uważa się:

1.  wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

1.  położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

4.  wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

1.  w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

7.  wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Zgodnie natomiast z ust. 28 ww. przepisu, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

*   przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Uwzględniając powyższe, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, w dniu 24 lipca 2009 r. w drodze umowy o podział części majątku wspólnego i ustanowienia służebności osobistej Wnioskodawczyni nabyła 1/2 domu wraz z 1/2 działki. Dom był zadłużony kredytem hipotecznym, który od tego momentu Wnioskodawczyni spłacała osobiście w miesięcznych ratach. Kredyt ten był zaciągnięty na dom, będący przedmiotem sprzedaży. W związku z tym kredytem Wnioskodawczyni nie korzystała z żadnych ulg podatkowych. W dniu 28 września 2010 r. sprzedała cały dom za kwotę 595.000 zł. W dniu sprzedaży domu zadłużenie kredytem hipotecznym wynosiło 99.081 zł, i zostało pokryte ze środków pochodzących ze sprzedaży. Środki ze sprzedaży domu – po spłacie kredytu hipotecznego – wpłynęły na konto wskazane w akcie notarialnym, którego właścicielem była Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem. W wyniku podziału majątku małżonek Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego otrzymał kwotę 100.000 zł, co potwierdził pisemnym oświadczeniem. Z połowy uzyskanej kwoty, t.j. kwoty 297.500 zł która podlega opodatkowaniu, poza powyższymi wydatkami Wnioskodawczyni zakupiła również mieszkanie na własny cel za kwotę 85.000 zł, ponosząc jednocześnie koszty notarialne w kwocie 3.578,80 zł oraz drugie mieszkanie na własny cel za kwotę 163.500 zł, ponosząc przy tym koszty notarialne w wysokości 4.226,48 zł.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż odpłatne zbycie części domu nabytej w 2009 r., stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast ustalony dochód podlega opodatkowaniu w myśl art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji przedstawionej we wniosku, kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia w 2009 r. części domu powiększone o ewentualne o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej części nieruchomości w czasie jej posiadania. Określając bowiem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Niewątpliwie w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia 1/2 domu, o który można pomniejszyć uzyskany przychód jest wartość faktycznie wypłaconej na podstawie aktu notarialnego spłaty na rzecz byłego małżonka z tytułu podziału majątku wspólnego.

Ponadto przychód uzyskany ze sprzedaży Wnioskodawczyni wydatkowała na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na dom będący przedmiotem sprzedaży, zakup na własne cele mieszkaniowe dwóch lokali mieszkalnych oraz opłacenie kosztów notarialnych związanych z nabyciem mieszkań.

Z analizy art. 21 ust. 25 pkt 1) i 2) ustawy, wynika, że w przypadku Wnioskodawczyni za wydatki o których mowa w tym przepisie można uznać spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie domu – pod warunkiem, jednakże, że Wnioskodawczyni była kredytobiorcą lub współkredytobiorcą, a także wydatki poniesione na zakup mieszkań na własne cele mieszkaniowe oraz koszty opłat notarialnych związanych z zakupem mieszkań na własne cele mieszkaniowe.

W świetle powyższego stwierdzić należy, iż w sytuacji gdy przychód, pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia został w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, mieszczące się w katalogu zawartym w art. 21 ust. 25 ustawy, wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2009 r. korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, a Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednocześnie, w niniejszej sprawie nadmienić należy, iż nie podlegały analizie dokumenty dołączone do wniosku. Postępowanie w przedmiocie interpretacji opiera się bowiem wyłącznie na stanie faktycznym (zdarzeniu przyszłym), wyczerpująco przedstawionym przez Wnioskodawcę. Tym samym, organ nie może samodzielnie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) przedstawionego we wniosku własnymi ocenami rozszerzać, uzupełniać czy doprecyzowywać w oparciu o dołączone do wniosku dokumenty.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.