Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-342/10/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-17
Teza: opodatkowanie czynności bezumownego korzystania z lokalu.
Słowa kluczowe: korzystanie-korzystanie bezumowne; lokal; nieruchomości; odszkodowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 maja 2010 r. (data wpływu 18 maja 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 sierpnia 2010 r. (data wpływu 12 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2010 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 10 sierpnia 2010 r. (data wpływu 12 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania czynności bezumownego korzystania z lokalu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wynajmował pomieszczenie z przeznaczeniem na działalność apteczną. Umowa najmu z dotychczasowym najemcą wygasła 31 sierpnia 2009 r. Wnioskodawca zaproponował przedłużenie umowy z wyższą stawką. Najemca nie zgodził się na nowe warunki najmu. Umowa została przedłużona aneksem do 30 września 2009 r., celem przeprowadzenia w tym okresie przetargu na lokal. Pismem z dnia 10 września 2009 r. dotychczasowy najemca został poinformowany, że do dnia 30 września 2009 r. ma opuścić lokal. W dniu 24 września 2009 r. został przeprowadzony przetarg ustny nieograniczony, w którym nie uzyskano rozstrzygnięcia. Ponadto w dniu 29 września 2009 r. odbyło się kolejne spotkanie z dotychczasowymi najemcami, na którym strony nie doszły do porozumienia. W dniu 19 października 2009 r. został przeprowadzony drugi przetarg ustny nieograniczony, który również nie przyniósł rozstrzygnięcia. W następnych dniach odbyły się kolejne spotkania z dotychczasowymi najemcami, na których nie doszło do porozumienia w sprawie warunków wynajmu lokalu. W dniu 6 listopada 2009 r. korzystający z lokalu otrzymali ponownie pismo o natychmiastowe opuszczenie lokalu. W dniu 12 listopada 2009 r. zostało wysłane zapytanie ofertowe do potencjalnych oferentów na wynajem pomieszczeń. Zapytanie to zostało unieważnione w dniu 27 listopada 2009 r. Rozmowy z dotychczasowymi najemcami były prowadzone nadal. Ostatecznie najemca przystał na warunki przedstawione przez wynajmującego i podpisano umowę w dniu 4 lutego 2010 r. W okresie bezumownego korzystania z lokalu, to jest od dnia 1 października 2009 r. do dnia 3 lutego 2010 r. Wnioskodawca obciążał najemcę miesięcznie fakturą z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu naliczając podatek VAT w wysokości 22%. Wysokość naliczonego odszkodowania była na poziomie dotychczasowego czynszu. Korzystający z lokalu uregulował te faktury. Po podpisaniu umowy Wnioskodawca wystawił fakturę wyrównującą wysokość odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu do uzyskanej stawki najmu, również naliczając podatek VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca postąpił prawidłowo wystawiając fakturę za bezumowne korzystanie z lokalu, czy powinien wystawić notę księgową bez naliczania podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowo postąpił obciążając za bezumowne korzystanie z lokalu fakturą VAT. Wnioskodawca ma wątpliwość co do wystawionej faktury VAT wyrównującej odszkodowanie do stawki osiągniętej w podpisanej umowie z dnia 4 lutego 2010 r. Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego winno być opodatkowane stawką VAT 22%. Podobnej zasadzie powinno podlegać wystawienie faktury VAT wyrównującej odszkodowanie od uzyskanej stawki najmu w drodze porozumienia z najemcą.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z ust. 2 ww. przepisu wynika, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W art. 7 ust. 1 ustawy o VAT postanowiono, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Co do zasady stosownie do art. 41 ust. 1 ww. ustawy stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Definicja świadczenia usług ma zatem charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej.

Przystępując do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy na wstępie należy wskazać, iż kwestie bezumownego korzystania z cudzej rzeczy regulują przepisy art. 224, 225 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Jak wynika z ww. art. 224 i 225 w przypadku bezumownego korzystania korzystający w złej lub dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy obowiązany jest do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy objęte jest wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby odpłatnie, na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego oddał rzecz do odpłatnego korzystania innemu podmiotowi.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeksu cywilnego przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224-229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym. W myśl powołanego wyżej art. 230 kodeksu cywilnego przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

O tym, czy bezumowne korzystanie z pomieszczenia po zakończeniu umowy najmu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić pomieszczenia, a wynajmujący (wydzierżawiający) dążąc do tego wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tego nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania rzeczą i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuację, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje pomieszczenie za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację kiedy właściciel rzeczy (np. nieruchomości) – z różnych względów – toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i na podstawie art. 5 ust. 1 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, należy stwierdzić, iż decydujące znaczenie dla opodatkowania lub nieopodatkowania bezumownego korzystania z lokalu po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego mają okoliczności faktyczne. Generalnie sytuacja ta pozostaje poza opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Jeżeli jednak okoliczności wskazują na dorozumiane, milczące przedłużenie umowy najmu – czynność ta podlega opodatkowaniu jako świadczenie usług. Zatem, stwierdzić należy, iż w zakresie w jakim otrzymana należność stanowi wynagrodzenie za świadczoną usługę podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w sytuacji zaś, gdy otrzymano świadczenie będące odszkodowaniem, to nie podlega ono regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika iż Wnioskodawca wynajmował pomieszczenie z przeznaczeniem na działalność apteczną. Umowa najmu z dotychczasowym najemcą wygasła 31 sierpnia 2009 r. Wnioskodawca zaproponował przedłużenie umowy najmu z wyższą stawką jednak najemca nie zgodził się na nowe warunki najmu i do dnia 30 września miał opuścić lokal. Dnia 29 września 2009 r. doszło ponownie do spotkania z najemcami lokalu, lecz w dalszym ciągu nie uzyskano porozumienia. Najemca ostatecznie przystał na warunki przedstawione przez Wynajmującego i podpisano umowę w dniu 4 lutego 2010 r. Przez cały okres bezumownego korzystania z lokalu Wnioskodawca obciążał najemcę miesięczną fakturą naliczając podatek VAT w wysokości 22%.

Z powyżej przedstawionego stanu wynika, iż pomiędzy stronami ostatecznie doszło do porozumienia w zakresie korzystania z lokalu użytkowego oraz wysokości czynszu. Przyjąć zatem należy, iż w ww. okresie między stronami istniał dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełnione zostały świadczenia wzajemne. Mianowicie, przez cały czas najemca korzystał z lokalu, natomiast Wnioskodawca obciążał najemcę miesięczną fakturą VAT naliczając podatek VAT w wysokości 22%. Zatem zachodzi bezpośredni związek między pobieraną kwotą stanowiącą wynagrodzenie za korzystanie z lokalu a rzeczywistym świadczeniem wzajemnym tj. umożliwieniem korzystania z lokalu.

Tak więc mając na uwadze stan faktyczny oraz ww. przepisy stwierdzić należy, iż pomimo wypowiedzenia umowy najmu przez Wnioskodawcę nadal mamy do czynienia z „dorozumianym przedłużeniem umowy”. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z pomieszczenia jest w istocie odpłatnością za świadczoną usługę, która to czynność wymieniona w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i winna być opodatkowana stawką podstawową podatku VAT określoną w art. 41 ust. 1 ustawy w wysokości 22%. W analogiczny sposób opodatkowania podatkiem VAT podlega wysokość odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu do uzyskanej stawki najmu, na którą to kwotę Wnioskodawca wystawił fakturę wyrównującą.

Natomiast, zgodnie z art. 106 ust. 1 powołanej ustawy o podatku VAT, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

W związku z powyższym pobierane przez Wnioskodawcę od najemcy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu wraz z kwotą wyrównującą wysokość odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu do uzyskanej stawi najmu podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług winno być udokumentowane fakturą VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.