Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.627.2020.2.KT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-23
Teza: w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 listopada 2020 r. (data wpływu 24 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej oraz braku możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT w związku z ww. sprzedażą. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 listopada 2020 r. poprzez wskazanie przepisów prawa podatkowego odnoszących się do przedmiotowej sprawy, doprecyzowanie opisu sprawy oraz sformułowanie pytań i własnego stanowiska odnoszących się do tych pytań.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w udziale 1/3 działki nr 1 ob. … o powierzchni 4000 m2, która znajduje się w miejscowości … w pow. … . Działka ta jest zabudowana parterowym budynkiem jednorodzinnym z lat 60-tych i zabudowaniami gospodarczymi. Stanowi część nieruchomości KW nr … . Udział w prawie własności Zainteresowany uzyskał w drodze dziedziczenia. Dnia \`(...)\`2020r. została podpisana umowa warunkowa przedwstępna z … S.A. dot. sprzedaży działki nr 1. … zobowiązało się do zakupu nieruchomości za ustaloną cenę pod warunkiem uzyskania decyzji z pozwoleniem na budowę dla inwestycji obiektu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, miejscem parkingowym i komunikacją.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał:

1.  Umowa przedwstępna podpisana … sierpnia 2020r. pomiędzy Panami … a … S.A. przewiduje podpisanie umowy sprzedaż w przeciągu 12 miesięcy od daty podpisania um. przedwstępnej po spełnieniu warunków wymienionych w tej umowie (zawarte w tekście umowy).
2.  Wnioskodawca wpłaca VAT,jest czynnym podatnikiem.
3.  Na pytanie „Kiedy Wnioskodawca nabył w drodze dziedziczenia przedmiotowy udział w działce nr 1?” Wnioskodawca wskazał – … 1996 r.
4.  W odpowiedzi na pytanie „Czy Wnioskodawca jest/był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?” Zainteresowany wskazał, że nie.
5.  W odpowiedzi na pytanie „Czy Wnioskodawca do dnia złożenia wniosku dokonywał kiedykolwiek sprzedaży działek? Jeśli tak, to należy wskazać:
    1.  kiedy dokonano transakcji (proszę wskazać datę)?
    2.  jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?
    3.  ilu działek dotyczyły transakcje?
    4.  w jakim okresie transakcje miały miejsce?” wskazano:

Tak.

1.  Umowa przedwstępna 21.02.2012r., podpisanie sprzedaży akt – 7.03.2012 r.,
2.  Działka rolna.
3.  Jedna działka.
4.  2012 r.

1.  Na pytanie „Czy Wnioskodawca posiada inne działki, które zamierza w przyszłości sprzedać?” Wnioskodawca wskazał – Tak.
2.  W odpowiedzi na pytanie „Czy działka nr 1 była/jest/będzie wykorzystywana w prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności rolniczej, w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług?” Zainteresowany wskazał – Nie.
3.  Z kolei na pytanie „Czy z przedmiotowej działki nr 1, dokonywane były/są przez Wnioskodawcę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy dostawa była opodatkowana czy zwolniona?” wskazano – Nie.
4.  W odpowiedzi na pytanie „Czy opisany udział w działce nr 1 od momentu nabycia w drodze dziedziczenia do momentu sprzedaży był/jest/będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był/jest udział w działce, wykonywał Wnioskodawca (należy podać podstawę prawną zwolnienia)?” Wnioskodawca wskazał – Tak, pod tym adresem zarejestrowana jest działalność gospodarcza Zainteresowanego (usługi remontowo-budowlane). Prowadzący działalność jest podatnikiem VAT, tzn. rozlicza się z urzędem skarbowym z tego podatku.
5.  Na pytanie „W jaki sposób/do jakich celów była/jest/będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę działka nr 1 do dnia sprzedaży?” Wnioskodawca wskazał – Miejsce zamieszkania.
6.  Z kolei na pytanie „Proszę wskazać jakie czynności Wnioskodawca podejmował/zamierza podejmować w związku z planowaną sprzedażą udziału w działce nr 1” wskazano – Budowa własnego domu.
7.  W odpowiedzi na pytanie „Czy Wnioskodawca udostępniał lub do dnia sprzedaży będzie udostępniał działkę nr 1 na rzecz osób trzecich (w tym np. na rzecz „….”)? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
    1.  W jakim okresie działka była/jest/będzie udostępniona osobom trzecim?
    2.  Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, inna umowa – jaka) działka była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
    3.  Czy udostępnienie działki było/jest/będzie czynnością odpłatną czy nieodpłatną?” wskazano:

Tak.

1.  Do momentu podpisania umowy sprzedaży.
2.  Dzierżawa.
3.  Odpłatnie.

1.  Na pytanie tut. Organu „W związku z informacją wynikającą z opisu sprawy o zawarciu w dniu 25 sierpnia 2020 r. umowy warunkowej przedwstępnej dotyczącej sprzedaży udziału w działce nr 1, należy jednoznacznie wskazać:
    1.  Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedającym?
    2.  Czy w ww. umowie przedwstępnej sprzedaży oprócz warunku uzyskania decyzji z pozwoleniem na budowę dla inwestycji budowy obiektu budowlanego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, miejscami parkingowymi i komunikacją zostały ustalone inne warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”

Zainteresowany wskazał:

1.  Z podpisaniem umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po spełnieniu warunków zawartych w umowie; kupujący przeprowadza czynności niezbędne do uzyskania decyzji z pozwoleniem na budowę pawilonu handlowego wraz parkingiem i infrastrukturą techniczną, sprzedający wyraził zgodę na przygotowania i zobowiązał się do wspierania czynności przygotowawczych kupującego,
2.  tak, w umowie zawarto inne warunki związane z przygotowaniem inwestycji i otwarcia pawilonu handlowego: uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę, uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, pozwolenia na wycięcie drzew na działce oraz w pasie drogowym kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia nieruchomości, uzyskania warunków technicznych przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz sieci energii elektrycznej, uzyskania warunków usunięcia ewentualnych kolizji sieci infrastruktury technicznej z planowanym obiektem, potwierdzenia charakteru nierolnego nieruchomości, złożenia wniosku o założenie nowej księgi wieczystej, wymeldowanie osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy w budynku na nieruchomości, uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu, uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej.

1.  Na pytanie „Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli Nabywcy udziału w działce nr 1 pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowej nieruchomości?
    1.  Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń, które umożliwiają zrealizowanie planowanej przez nabywcę inwestycji, Wnioskodawca udzielił/udzieli pełnomocnictw Nabywcy do występowania w jego imieniu?
    2.  Jakich czynności dokonał/dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Wnioskodawcę udziału w działce nr 1 w związku z udzielonym pełnomocnictwem?” Zainteresowany odpowiedział:

Tak

1.  pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej i do podejmowania działań niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w par 3 umowy przedwstępnej zawartej 25 sierpnia 2020 r. pomiędzy stronami, wymienionych w poprzednim pkt 13 niniejszego pisma;
2.  w związku z udzielonym pełnomocnictwem nabywca jest obecnie w trakcie wykonywania czynności zmierzających do uzyskania wymienionych decyzji, uzgodnień i pozwoleń, opisanych w par 3 umowy przedwstępnej zawartej 25 sierpnia 2020 r. pomiędzy stronami, wymienionych w poprzednim pkt 13);

1.  Na pytanie „W związku z informacją wskazaną w opisie sprawy, z której wynika że przed sprzedażą udziału w działce nr 1 winna być uzyskana decyzja z pozwoleniem na budowę dla inwestycji budowy obiektu budowlanego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, miejscami parkingowymi i komunikacją proszę wskazać z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie ww. pozwolenia.” Zainteresowany wskazał, że z inicjatywy …. S.A. z siedzibą w …..
2.  W odpowiedzi na pytanie „Czy przed sprzedażą działki nr 1 wydane zostaną inne pozwolenia, decyzje? Jeżeli tak to proszę wskazać jakie i z czyjej inicjatywy zostaną wydane.” wskazano, że wymienione w par 3 umowy przedwstępnej zawartej 25 sierpnia 2020 r. pomiędzy stronami, a także wymienionych w poprzednim pkt 13), z inicjatywy … S.A. z siedzibą w … .
3.  Na pytanie „Jakie konkretnie obiekty budowlane (budynki/budowle/urządzenia budowalne) znajdują się na działce nr 1?” wskazano – Budynek mieszkalny, budynek gospodarczy, stodoła.
4.  Z kolei na pytanie „Jeżeli na działce nr 1 znajdują się urządzenia budowalne, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą są one powiązane?” wskazano, że brak.
5.  W odpowiedzi na pytanie „Jeżeli na działce nr 1 znajdują się urządzenia to czy stanowią urządzenia budowalne, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.)?” wskazano, że brak.

Z kolei na następujące pytania tut. Organu:

1.  „Czy budynki, budowle, urządzenia budowalne zostały nabyte, czy wybudowane przez Wnioskodawcę? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.
2.  Czy budynek/budynki, znajdujący/znajdujące się na działce jest/są budynkiem/budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane?
3.  Jeżeli na działce nr 1 znajdują się budowle to czy są budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane?
4.  Jaki jest symbol PKOB, nazwa grupowania oraz wyszczególnienie budynków/budowli, wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.)?
5.  Czy poszczególne budynki/budowle są trwale związane z gruntem?
6.  Jeżeli Wnioskodawca nabył poszczególne budynki/budowle to czy z tytułu tego nabycia Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony?
7.  Jeżeli Wnioskodawca wybudował poszczególne budynki/budowle to czy z tytułu ich wybudowania Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
8.  Czy nastąpiło pierwsze zajęcie/używanie budynków/budowli lub ich części? Jeżeli tak, to proszę wskazać kiedy (miesiąc i rok).
9.  Jeżeli nastąpiło pierwsze zajęcie/używanie części budynków/budowli, to należy wskazać w jakiej części?
10.  Czy pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem przedmiotowych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
11.  Czy budynki/budowle były/są przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy budynki/budowle lub ich części zostały oddane w najem (należy wskazać miesiąc i rok).
12.  Czy budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są ww. nieruchomości, wykonywał Wnioskodawca – należy podać podstawę prawną zwolnienia?
13.  Czy parterowy budynek jednorodzinny służy/służył do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, współwłaścicieli bądź poprzednich właścicieli?
14.  Jeżeli parterowy budynek jednorodzinny był wykorzystywany na cele mieszkalne przez podmioty inne niż Wnioskodawca, to proszę wskazać czy Wnioskodawca udostępniał swój udział w budynku nieodpłatnie czy też odpłatnie (np. najem, dzierżawa)?
15.  Czy pozostałe budynki/budowle były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele działalności gospodarczej?
16.  Czy Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
17.  Jeżeli Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli to proszę wskazać w jakim okresie były ponoszone ww. wydatki na ulepszenie?
18.  Jeżeli Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie budynków/budowli to czy ww. wydatki na ulepszenie były wyższe niż 30% wartości początkowej budynku/budowli?
19.  Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 35 i 37 jest twierdząca, to proszę wskazać:
    1.  Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynków/budowli po ulepszeniu?
    2.  Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zajęcie/używanie budynków/budowli?
    3.  Jeżeli miało miejsce pierwsze zajęcie/używanie budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?
    4.  Czy pomiędzy pierwszym zajęciem/używaniem budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”?

Wnioskodawca wskazał:


|  | BUDYNEK MIESZKALNY | BUDYNEKGOSPODARCZY | STODOŁA 
| 20) | Nabyte/4.03.1996 | Nabyte/4.03.1996 | Nabyte/4.03.1996 
| 21) | Tak | Tak | Tak 
| 22) | Tak | Tak | Tak 
| 23) | 1110 | 1242 | 1271 
| 24) | Tak | Tak | Tak 
| 25) |  |  |  
| 26) | Nie wybudował | Nie wybudował | Nie wybudował 
| 27) | Nie | Nie | Nie 
| 28) | Brak | Brak | Brak 
| 29) | Brak | Brak | Brak 
| 30) | Nie | Nie | Nie 
| 31) | Nie | Tak (przechowywanie narzędzi roboczych) | Nie 
| 32) | Tak | Tak | Tak 
| 33) | Nie | Nie | Nie 
| 34). | Tak | Tak | Tak 
| 35) | Nie | Nie | Nie 
| 36) | Brak | Brak | Brak 

1.  Na pytanie „Czy przed sprzedażą budynki/budowle znajdujące się na działce nr 1 zostaną przeznaczone do rozbiórki? Jeżeli tak, to należy wskazać:
    1.  Czy została/zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę?
    2.  Kiedy rozpoczną się prace rozbiórkowe, tj. przed czy po sprzedaży?
    3.  Czy na dzień dostawy prace rozbiórkowe zostaną zakończone?
    4.  Czy w związku z rozbiórką na dzień dostawy działka nr 1 będzie działką zabudowaną czy niezabudowaną?”

Wnioskodawca wskazał: … S.A. wraz z wnioskiem o wydanie decyzji z pozwoleniem na budowę wystąpi o pozwolenie na rozbiórkę wszystkich budynków znajdujących się na działce 1 w … .

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku).

1.  Czy Wnioskodawca przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości będącej przedmiotem umowy będzie działał jako podatnik VAT? (pytanie nr 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, ostatecznie sformułowanym w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowany przy sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem umowy będzie działał jako podatnik VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Powyższe oznacza, że dostawca towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuję się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składników majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. W świetle przedstawionego stanu sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicja pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligatoryjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że jej na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

W orzeczeniu z dnia 4 grudnia 1990r. w sprawie C-186/89 W.N. Van Tirem v. Staatsseeretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej.

Powyższe prowadzi zatem do stwierdzenia, że Wnioskodawca w związku z dzierżawą przedmiotowej nieruchomości wykorzystuje ją w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym w przypadku transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika VAT. Podsumowując, Wnioskodawca w opisanym zdarzeniu przyszłym dla transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości będącej przedmiotem Umowy będzie działał jako podatnik VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie kwestii, objętej zakresem pytania nr 1, ostatecznie sformułowanym w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Jak wynika z ww. orzeczenia czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle powyższego, w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży udziału w działce istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży 1/3 udziału w działce nr 1 wraz z znajdującymi się na niej zabudowaniami w postaci budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego i stodoły podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów prawa, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawczyni podjęła/podejmie w odniesieniu do nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z przywołanych przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 4 marca 1996 r. Wnioskodawca nabył udział w części 1/3 działki nr 1. Na działce nr 1 znajduje się budynek mieszkalny, budynek gospodarczy i stodoła, które Zainteresowany również nabył 4 marca 1996 r. Umowa przedwstępna na sprzedaż nieruchomości objętej wnioskiem podpisana została 25 sierpnia 2020 r. pomiędzy m.in. Wnioskodawcą a …. S.A. i przewiduje podpisanie umowy sprzedaż w przeciągu 12 miesięcy od daty podpisania um. przedwstępnej po spełnieniu warunków wymienionych w tej umowie (zawarte w tekście umowy). Zainteresowany posiada inne działki, które zamierza w przyszłości sprzedać. Jak wynika z okoliczności sprawy pod adresem Wnioskodawcy zarejestrowana jest Jego działalność gospodarcza (usługi remontowo-budowlane) i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Do momentu podpisania umowy sprzedaży działka nr 1 jest przedmiotem dzierżawy odpłatnej.

Z podpisaniem umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży po spełnieniu warunków zawartych w umowie; kupujący przeprowadza czynności niezbędne do uzyskania decyzji z pozwoleniem na budowę pawilonu handlowego wraz z parkingiem i infrastrukturą techniczną, sprzedający wyraził zgodę na przygotowania i zobowiązał się do wspierania czynności przygotowawczych kupującego,

W umowie zawarto inne warunki związane z przygotowaniem inwestycji i otwarcia pawilonu handlowego: uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę, uzyskanie decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, pozwolenia na wycięcie drzew na działce oraz w pasie drogowym kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia nieruchomości, uzyskania warunków technicznych przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz sieci energii elektrycznej, uzyskania warunków usunięcia ewentualnych kolizji sieci infrastruktury technicznej z planowanym obiektem, potwierdzenia charakteru nierolnego nieruchomości, złożenia wniosku o założenie nowej księgi wieczystej, wymeldowanie osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy w budynku na nieruchomości, uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu, uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed organami administracji publicznej i do podejmowania działań niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej. W związku z udzielonym pełnomocnictwem nabywca jest obecnie w trakcie wykonywania czynności zmierzających do uzyskania wyżej wymienionych decyzji, uzgodnień i pozwoleń.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielanego pełnomocnictwa.

Należy zauważyć, że ww. kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym do kwestie dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, uzyskania decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu, pozwolenia na wycięcie drzew na działce oraz w pasie drogowym kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia nieruchomości, uzyskania warunków technicznych przyłączy do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz sieci energii elektrycznej, uzyskania warunków usunięcia ewentualnych kolizji sieci infrastruktury technicznej z planowanym obiektem, potwierdzenia charakteru nierolnego nieruchomości, złożenia wniosku o założenie nowej księgi wieczystej, wymeldowanie osób zameldowanych na pobyt stały lub czasowy w budynku na nieruchomości, uzyskanie promesy na sprzedaż alkoholu, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość, będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Wnioskodawca będzie współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej, która będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają grunty o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Należy także zwrócić uwagę na okoliczność, że Wnioskodawca do momentu sprzedaży 1/3 udziału w działce nr 1 wraz z znajdującymi się na niej zabudowaniami zawarł umowę dzierżawy odpłatnej przedmiotowej działki z … S.A.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zauważyć należy, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy przedmiotowej działki o nr 1 wraz z znajdującymi się na niej budynkami, a dzierżawa ma charakter odpłatny, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że przedmiotowa działka nr 1 wraz z budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym i stodołą wydzierżawiana na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Dzierżawa przedmiotowej nieruchomości powoduje, że traci ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej nieruchomości powoduje, że działka ta jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę, będącym zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, 1/3 udziału w działce zabudowanej nr 1 wraz z znajdującymi się na niej zabudowaniami, tj. budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym i stodołą, nie będzie dokonywana w ramach przysługującego Wnioskodawcy prawa do rozporządzania majątkiem, nie jest to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności, lecz stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego z tytułu sprzedaży 1/3 udziału w działce zabudowanej nr 1 Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanego w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisu sprawy przedstawionego przez Wnioskodawcę. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisu sprawy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Końcowo tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek dotyczący podatku od towarów i usług w części uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej. Natomiast w pozostałym zakresie wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.