Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1324/11/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-11-23
Teza: opodatkowanie czynności wykonywanych przez wspólnotę mieszkaniową
Słowa kluczowe: media; podmiot-podmiot niezarejestrowany; refakturowanie; rejestracja; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zwolnienie-zwolnienie podmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2011r. (data złożenia do tut. organu 18 sierpnia 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 listopada 2011r. (data złożenia do tut. organu w dniu 14 listopada 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ustalenia momentu, od którego obowiązuje wykładnia Ministra Finansów zawarta w interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011r. – **jest nieprawidłowe,**
*   wyliczenia limitu wartości sprzedaży opodatkowanej w wys. 150.000 zł, zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT – **jest nieprawidłowe,**
*   dokonania zgłoszenia rejestracyjnego – **jest prawidłowe,**
*   refakturowania po utracie zwolnienia na właścicieli opodatkowanych należności za media dostarczane do wyodrębnionych lokali – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 sierpnia 2011r. do tut. organu, złożono wniosek z dnia 17 sierpnia 2011r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu, od którego obowiązuje wykładnia Ministra Finansów zawarta w interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011r., w zakresie wyliczenia limitu wartości sprzedaży opodatkowanej w wys. 150.000 zł, zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie dokonania zgłoszenia rejestracyjnego oraz w zakresie refakturowania na właścicieli kosztów mediów dostarczanych do wyodrębnionych lokali.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 14 listopada 2011r. (data złożenia do tut. organu 14 listopada 2011r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPP1/443-1324/11/MS z dnia 8 listopada 2011r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8 poz. 6 z późniejszymi zmianami) Wnioskodawca zwraca się jako Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Spółkę „Z.” w B., ul. P. z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do terminu i sposobu stosowania prawa podatkowego wynikającego z art. 15 ust. 1 i art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług VAT - do czynności Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczących zakupu mediów do lokali właścicieli tworzących tę wspólnotę.

Spółka „Z.” jako zarządca, posiada stosowne pełnomocnictwa od Wspólnoty Mieszkaniowej do sporządzania, podpisywania i składania deklaracji podatkowych oraz do składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy w imieniu Wspólnoty, w tym składania przed organami władzy publicznej w postępowaniu administracyjnym w szczególności oświadczeń wymaganych przepisami prawa podatkowego i występowania z wnioskami w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w B. o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawach podatkowych.

Wnioskodawca informuje, że w opisanej sprawie nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

Spółka „Z.” na podstawie zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową umowy o zarządzanie, zarządza częściami wspólnymi tej nieruchomości.

Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową zobowiązani są do pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności kosztów, o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali tj.:

*   wydatków na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody dotyczących części wspólnych nieruchomości oraz opłat za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatków i innych opłat publiczno-prawnych chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatków na utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości,
*   wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy.

Ponadto właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali tj. kosztów świadczeń do lokali.

Powyższe koszty pokrywane są przychodami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi głównie z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych jak i użytkowych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości i zakup mediów do wyodrębnionych lokali, oraz innymi przychodami jak przychody z najmu (dzierżawy) wspólnych części nieruchomości, opłat za zamieszczanie reklam na budynku, naliczanych przez bank odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, odsetek od nieterminowych wpłat właścicieli, odszkodowań wpłacanych przez ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości z polis ubezpieczeniowych.

Kwoty w części przeznaczonej na remonty są kumulowane na koncie bankowym (bieżącym względnie wyodrębnionym) i zostają wydatkowane w sytuacji, gdy zachodzi konieczność przeprowadzenia określonych prac remontowych, bądź uzbiera się odpowiednio wysoka kwota niezbędna do przeprowadzenia już zaplanowanego remontu.

Według wykładni Ministra Finansów z 23 grudnia 2003r. pismo PPI-811-912/03/JW, wspólnota mieszkaniowa może być podatnikiem podatku od towarów i usług VAT w przypadku dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich np. wynajmowanie lokali lub udostępnianie ścian budynku na reklamy.

Natomiast wpłacane przez członków wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali (dostawa mediów do lokali właścicieli) nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy VAT z dnia 11 marca 2004r., bowiem stanowią jedynie partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.

Wykładnia ta została zmieniona z uwzględnieniem orzecznictwa sądów administracyjnych, w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011r. znak PT8/033/101/AEW/11/PT-571 wskazując, iż w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę mediów do tych lokali zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Potwierdziła to interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej znak IBPP2/443-435/11/ICz z dnia 28 czerwca 2011r. uznająca dotychczasowy stosowany przez Wspólnotę Mieszkaniową sposób rozliczeń mediów wg wykładni Ministra Finansów z 23 grudnia 2003r. za nieprawidłowy.

W związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011r. oraz podanym w niej stanowiskiem, iż dokonywane przed jej wydaniem rozliczenia mediów pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali w sposób odmienny nie wywołają konsekwencji, powstały wątpliwości dotyczące terminu jej obowiązywania oraz sposobu rozliczeń z właścicielami dostawy mediów jako obrotu podlegającego ustawie VAT.

Wspólnota Mieszkaniowa nie jest podatnikiem VAT czynnym – nadal korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. W skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzi 117 lokali mieszkalnych w tym 78 lokali mieszkalnych stanowi własność Gminy B. W ramach tej wspólnoty nie ma lokali przeznaczonych na cele użytkowe. Wspólnota Mieszkaniowa dokonuje zakupu mediów w swoim imieniu na rzecz właścicieli poszczególnych lokali tworzących tę Wspólnotę, pobierając za te czynności opłaty na pokrycie kosztów utrzymania ich lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy właściwym jest przyjęcie, iż wykładnia przepisów prawa podatkowego podana w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011r. znak T8/033/IOI/AEW/11/PT-571 obowiązuje z dniem jej ogłoszenia tj. od 22 czerwca 2011r.?

Czy uwzględniając stanowisko Ministra Finansów, iż dokonywany przed wydaniem interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011r. odmienny sposób rozliczania mediów we wspólnotach mieszkaniowych nie wywoła konsekwencji, poprawnym jest zastosowanie przez Wspólnotę Mieszkaniową od dnia 22 czerwca 2011r. niżej podanego sposobu rozliczania mediów dla celów VAT?

1.  rozpoczęcie prowadzenia ewidencji wpłacanych przez właścicieli zaliczek na media jako obrotu podlegającego ustawie o podatku od towarów i usług, licząc od tego dnia limit wartości sprzedaży opodatkowanej w wys. 150.000 zł, zwolnionej od tego podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT tj. bez stosowania proporcji do okresu działalności opodatkowanej w roku podatkowym;
2.  dokonanie zgłoszenia rejestracyjnego według art. 96 ust. 5 pkt 2 przed dniem utraty prawa do zwolnienia z art. 113 ust. 1 ustawy VAT, korzystając z możliwości jaką daje art. 96 ust. 3 ustawy VAT tj. nie dokonanie zgłoszenia rejestracyjnego przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy,
3.  refakturowanie na właścicieli kosztów mediów dostarczanych do wyodrębnionych lokali w formie stałych miesięcznych zaliczek ustalanych na początku roku Uchwałą Wspólnoty, rozliczanych na koniec roku w formie faktur korygujących wg faktycznego zużycia wykazywanego w fakturach dostawców mediów i na podstawie art. 106 ust. 4 ustawy VAT wystawianie na te zaliczki faktur właścicielom jako osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej jedynie na żądanie tych osób?

Zdaniem Wnioskodawcy, za prawidłowe uznać należy rozpoczęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową od 22 czerwca 2011r. czynności opodatkowanych dotyczących odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu mediów związanych wyłącznie z utrzymaniem tych lokali - tj. od daty ogłoszenia przez Ministra Finansów interpretacji ogólnej w kwestii rozliczeń podatku od towarów i usług przez wspólnoty mieszkaniowe. Zdaniem Wnioskodawcy za uznanie terminu 22 czerwiec 2011r. za zobowiązujący do rozpoczęcia przez wspólnoty mieszkaniowe czynności opodatkowanych VAT dotyczących odsprzedaży właścicielom dostarczanych do ich lokali mediów, przemawia informacja Ministra Finansów, iż dokonana wykładnia przepisów prawa podatkowego podana w interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011r. nie wywołuje konsekwencji wobec rozliczeń pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a właścicielami lokali, dokonanych uprzednio w sposób odmienny od podanej w tej interpretacji.

Rozpoczynając od 22 czerwca 2011r. ewidencję zakupu i sprzedaży mediów jako czynności opodatkowanych, prawidłowym jest zdaniem Wnioskodawcy liczenie od tego dnia limitu wartości sprzedaży opodatkowanej zwolnionej od tego podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT w kwocie 150.000 zł. tj. bez stosowania proporcji do okresu prowadzenia tej działalności jako opodatkowanej i w przypadku przekroczenia tego limitu dokonanie zgłoszenia rejestracyjnego według art. 96 ust. 5 pkt 2 przed dniem utraty tego prawa. Według bowiem art. 96 ust. 3 ustawy VAT Wspólnota Mieszkaniowa jako podatnik VAT nie musi dokonywać zgłoszenia rejestracyjnego przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy.

Wnioskodawca uważa także, iż po utracie prawa do zwolnienia z VAT, właściwym i ekonomicznie uzasadnionym będzie ustalanie opodatkowanych należności za media, w formie stałych zaliczek miesięcznych przyjmowanych na początku roku Uchwałą Wspólnoty i rozliczanych na koniec roku według rzeczywistego zużycia wynikającego z faktur dostawców otrzymywanych w ciągu roku, oraz wystawianie faktur na te zaliczki dla właścicieli będących osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej, jedynie na ich żądanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w zakresie ustalenia momentu, od którego obowiązuje wykładnia Ministra Finansów zawarta w interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011r.,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie wyliczenia limitu wartości sprzedaży opodatkowanej w wys. 150.000 zł, zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT,
*   **prawidłowe** – w zakresie dokonania zgłoszenia rejestracyjnego,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie refakturowania po utracie zwolnienia na właścicieli opodatkowanych należności za media dostarczane do wyodrębnionych lokali.

Na wstępie należy zauważyć, iż z uwagi na powiązanie tematyczne zagadnień objętych pytaniami nr 1 i nr 2 (2 zdarzenia przyszłe) zadanymi w przedmiotowym wniosku ORD-IN, odpowiedzi na te pytania udzielono w jednej interpretacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepisy ustawy definiują pojęcie dostawy towarów i świadczenia usług. I tak, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT obowiązującego od 1 stycznia 2011r., przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT – dodanego do tej ustawy od dnia 1 stycznia 2011r. - w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy o VAT naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako "podatnika VAT czynnego" lub w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako "podatnika VAT zwolnionego".

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

W myśl art. 96 ust. 3 ustawy o VAT podmioty wymienione w art. 15, zwolnione od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 i art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Zgodnie z art. 96 ust. 5 pkt 2 ustawy o VAT jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa.

Stosowanie do zapisu art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000,00 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia tej kwoty, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Za zgodą naczelnika urzędu skarbowego podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającą z dokumentów celnych oraz o kwotę podatku zapłaconą od wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów, a także o kwoty podatku naliczonego wynikające z faktur dokumentujących zakupy dokonane przed dniem utraty zwolnienia, pod warunkiem:

1.  sporządzenia spisu z natury zapasów tych towarów posiadanych w dniu, w którym nastąpiło przekroczenie kwoty, o której mowa w ust. 1, oraz
2.  przedłożenia w urzędzie skarbowym spisu, o którym mowa w pkt 1, w terminie 14 dni, licząc od dnia utraty zwolnienia.

Zgodnie z § 1 pkt 5 lit. a) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 198, poz. 1174) w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.) wprowadzono zmiany w § 13 ust. 1 (określającym zakres zwolnienia od podatku od towarów i usług) poprzez dodanie po pkt 16 pkt 16a w brzmieniu: czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę.

Jednocześnie § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że zwolnienie, o którym mowa w § 13 ust. 1 pkt 16a i 16b rozporządzenia zmienianego w § 1, w brzmieniu nadanym niniejszym rozporządzeniem, może być stosowane do czynności wykonywanych w okresie od dnia 2 sierpnia 2011r.

Z wniosku wynika, że Spółka „Z.” na podstawie zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową umowy o zarządzanie, zarządza częściami wspólnymi tej nieruchomości. Właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową zobowiązani są do pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności kosztów, o których mowa w art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali tj.:

*   wydatków na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody dotyczących części wspólnych nieruchomości oraz opłat za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatków i innych opłat publiczno-prawnych chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatków na utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości,
*   wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy.

Ponadto właściciele lokali zobowiązani są do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali tj. kosztów świadczeń do lokali.

Powyższe koszty pokrywane są przychodami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi głównie z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali zarówno mieszkalnych jak i użytkowych na utrzymanie części wspólnych nieruchomości i zakup mediów do wyodrębnionych lokali, oraz innymi przychodami jak przychody z najmu (dzierżawy) wspólnych części nieruchomości, opłat za zamieszczanie reklam na budynku, naliczanych przez bank odsetek od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, odsetek od nieterminowych wpłat właścicieli, odszkodowań wpłacanych przez ubezpieczycieli za szkody w części wspólnej nieruchomości z polis ubezpieczeniowych.

Kwoty w części przeznaczonej na remonty są kumulowane na koncie bankowym (bieżącym względnie wyodrębnionym) i zostają wydatkowane w sytuacji, gdy zachodzi konieczność przeprowadzenia określonych prac remontowych, bądź uzbiera się odpowiednio wysoka kwota niezbędna do przeprowadzenia już zaplanowanego remontu.

Wspólnota Mieszkaniowa dokonuje zakupu mediów w swoim imieniu na rzecz właścicieli poszczególnych lokali tworzących tę Wspólnotę, pobierając za te czynności opłaty na pokrycie kosztów utrzymania ich lokali mieszkalnych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia momentu, od którego obowiązuje wykładnia przepisów prawa podatkowego podana w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011r. znak PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości Wnioskodawcy, stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 14i § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacje ogólne są publikowane, bez zbędnej zwłoki, w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów oraz zamieszczane w Biuletynie Informacji Publicznej.

Zgodnie natomiast z art. 14l ustawy Ordynacja podatkowa w przypadku gdy skutki podatkowe związane ze zdarzeniem, któremu odpowiada stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji, miały miejsce przed opublikowaniem interpretacji ogólnej lub przed doręczeniem interpretacji indywidualnej, zastosowanie się do tej interpretacji nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011r. znak PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571, obowiązuje od dnia 2 sierpnia 2011r., gdyż została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów Nr 6 z dnia 2 sierpnia 2011r.

W związku z powyższym za nieprawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy, że wykładnia przepisów prawa podatkowego podana w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 21 czerwca 2011r. znak PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571 obowiązuje od dnia 22 czerwca 2011r. Interpretacja ta obowiązuje od dnia jej ogłoszenia, tj. od dnia 2 sierpnia 2011r.

Odnośnie natomiast wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących rozliczania mediów we wspólnotach mieszkaniowych, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Przepis ten daje wspólnocie mieszkaniowej przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jak wynika z powyższego, wspólnota mieszkaniowa jest odrębnym od członków wspólnoty podmiotem praw i obowiązków, a tym samym działając w ramach przyznanej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z tej ustawy.

Regulacja art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane z odrębną własnością lokalu.

Tym samym właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z nieruchomością wspólną, na pokrycie których uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy o własności lokali), oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Wspólnota mieszkaniowa realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

W pierwszym z wyżej wymienionych przypadków wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej bowiem sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument.

W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest objęte przepisami ustawy o podatku VAT.

W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Zatem wskazać należy, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmujące:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody dotyczących części wspólnych nieruchomości oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatki i inne opłat publiczno-prawne chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości w częściach wspólnych nieruchomości,
*   wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy

wpłacane przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej, nie są objęte przepisami ustawy o podatku VAT i nie powinny być dokumentowane fakturami VAT.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, iż wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu, towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług.

Niemniej w świetle powyższego wskazać należy, że od dnia 22 września 2011r., tzn. od dnia wejścia w życie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 198, poz. 1174) dokonywana przez wspólnotę mieszkaniową odsprzedaż towarów i usług, związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych na rzecz właścicieli lokali, tworzących tę wspólnotę, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Czynności te wykonywane w okresie od 2 sierpnia 2011r. również mogą z tego zwolnienia korzystać. Należy podkreślić, że powyższe zwolnienie dotyczy tylko towarów i usług związanych z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji wskazane we wniosku opłaty za odsprzedaż mediów w okresie od 2 sierpnia 2011r. korzystają ze zwolnienia od podatku VAT przy założeniu, że dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie. Wnioskodawca stwierdził bowiem, że w skład Wspólnoty Mieszkaniowej wchodzi 117 lokali mieszkalnych w tym 78 lokali mieszkalnych stanowi własność Gminy B. oraz, że w ramach tej wspólnoty nie ma lokali przeznaczonych na cele użytkowe.

Jednocześnie w sytuacji, gdy Wnioskodawca (Wspólnota Mieszkaniowa) korzysta ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, czynności dokonywanie przez Wnioskodawcę obejmujące opłaty na pokrycie kosztów zakupu mediów dotyczące wyłącznie lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe nie powinny być dokumentowane fakturami, wystawianymi zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 106 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Ponadto z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca ma wątpliwości odnośnie sposobu obliczania kwoty limitu zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Wspólnota mieszkaniowa, jak i inni podatnicy podatku od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia podmiotowego, na podstawie art. 113 ustawy o VAT. Od dnia 1 stycznia 2011r. limit obrotu uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku wynosi 150.000 zł (bez kwoty podatku) i dotyczy podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym tej kwoty.

Jednocześnie, jak już wcześniej stwierdzono, zgodnie z art. 113 ust. 5 ustawy o VAT jeżeli wartość sprzedaży u podatników zwolnionych od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc w momencie przekroczenia tej kwoty.

W myśl art. 113 ust. 2 ustawy o VAT, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów oraz odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, a także towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

W wartości limitu obrotu o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT nie powinny być zatem ujmowane opłaty na pokrycie kosztów zakupu mediów dotyczące wyłącznie lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, jako korzystające ze zwolnienia od podatku VAT od 2 sierpnia 2011r. Przy czym przedmiotowe opłaty za odsprzedaż mediów (dotyczące lokali mieszkalnych) nie powinny być również uwzględniane przy ustalaniu limitu obrotu przed dniem 2 sierpnia 2011r. ze względu na ochronę wynikającą z interpretacji ogólnej z dnia 21 czerwca 2011r. znak PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571.

Jako niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT nie powinny być ujmowane w wartości limitu obrotu o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT również zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną.

W konsekwencji do przedmiotowego limitu obrotu o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT powinien być wliczany jedynie obrót z tytułu wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych z wyłączeniem wskazanych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (nie podlegające opodatkowaniu) i opłat z tyt. odsprzedaży mediów dotyczących wyłącznie lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe (korzystających ze zwolnienia od podatku VAT od 2 sierpnia 2011r. na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. i § 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. oraz niepodlegające uwzględnianiu przy ustalaniu limitu obrotu przed dniem 2 sierpnia 2011r. ze względu na datę publikacji w tym dniu interpretacji ogólnej Ministra Finansów).

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że limit wartości sprzedaży opodatkowanej w wys. 150.000 zł, zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT należy liczyć od dnia 22 czerwca 2011r. należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie w sytuacji utraty przez Wnioskodawcę prawa do zwolnienia podmiotowego w związku z przekroczeniem kwoty limitu obrotu o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (ustalonej jak wskazano powyżej) Wnioskodawca będzie zgodnie z art. 96 ust. 5 pkt 2 ustawy o VAT obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, w terminie przed dniem, w którym Wnioskodawca straci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że Wspólnota Mieszkaniowa jako podatnik VAT nie musi dokonywać zgłoszenia rejestracyjnego przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej art. 5 ustawy VAT, należało uznać za prawidłowe. Dla Wnioskodawcy nie ma bowiem zastosowania przepis art. 96 ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, nakładający na podatników obowiązek złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - aktualizacji tego zgłoszenia, w terminie przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, gdyż Wnioskodawca nie jest podatnikiem rozpoczynającym w trakcie roku wykonywanie czynności określonych w art. 5 ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie, w przypadku utraty zwolnienia podmiotowego od podatku VAT, Wnioskodawca będzie obowiązany do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, a w przypadku podatnika zarejestrowanego jako podatnik VAT zwolniony - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminie przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9. Natomiast w sytuacji rezygnacji przez Wnioskodawcę ze zwolnienia podmiotowego, obowiązany będzie do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, a w przypadku podatnika zarejestrowanego jako podatnik VAT zwolniony - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminie przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz w art. 113 ust. 1.

Odnośnie natomiast wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących refakturowania zaliczek na właścicieli kosztów mediów dostarczanych do wyodrębnionych lokali po utracie zwolnienia od podatku VAT, zauważyć należy, iż w sytuacji Wnioskodawcy, odsprzedaż mediów związanych z odrębną własnością lokali mieszkalnych nie spowoduje utraty przez Wnioskodawcę prawa do korzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Jak bowiem wyjaśniono w niniejszej interpretacji, czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, korzystają ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. (w związku z jego nowelizacją dokonaną rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 20 września 2011r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług). W związku z tym, w przedmiotowej sprawie, wykonywanie wskazanych przez Wnioskodawcę w pytaniu czynności przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących tą wspólnotę, nie spowoduje utraty przez Wnioskodawcę prawa do zwolnienia podmiotowego od podatku VAT, gdyż do limitu 150.000 zł obrotu uprawniającego do zwolnienia od podatku VAT nie wlicza się odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku.

W związku z powyższym do momentu utraty prawa do zwolnienia od podatku VAT Wnioskodawca nie będzie uprawniony do dokumentowania usług świadczonych na rzecz właścicieli lokali fakturami VAT.

Natomiast w przypadku utraty przez Wnioskodawcę prawa do zwolnienia od podatku VAT ze względu na przekroczenie limitu 150.000 zł w związku z wykonywaniem innych czynności, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku VAT (m.in. z tytułu zamieszczania reklam na budynku), Wnioskodawca będzie obowiązany do wystawienia faktury VAT na świadczone przez niego usługi odsprzedaży mediów dostarczanych do wyodrębnionych lokali mieszkalnych poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej, będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej jedynie na żądanie tych osób.

W fakturach tych Wnioskodawca będzie jednak obowiązany zastosować zwolnienie od podatku VAT i na podstawie § 5 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 marca 2011r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 68, poz. 360), wykazać w tej fakturze również:

1.  symbol towaru lub usługi, określony w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli ustawa lub przepisy wykonawcze do ustawy powołują ten symbol, lub
2.  przepis ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku, lub
3.  przepis dyrektywy, który zwalnia od podatku tę dostawę lub to świadczenie.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, że po utracie zwolnienia z VAT, właściwym i ekonomicznie uzasadnionym będzie ustalanie opodatkowanych należności za media w formie stałych zaliczek miesięcznych rozliczanych na koniec roku według rzeczywistego zużycia, należało uznać za nieprawidłowe.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca tak przed utratą zwolnienia podmiotowego od podatku VAT, jak i po utracie tego zwolnienia, dla pobieranych zaliczek miesięcznych na koszty mediów związanych z utrzymaniem lokali mieszkalnych będzie bowiem korzystał ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT na podstawie § 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.