Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.220.2022.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-25
Teza: Dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

**Szanowna Pani,**

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

9 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 28 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr (\`(...)\`). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2022 r. (wpływ 1 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Przedmiotem zapytania jest działka o KW (…) o powierzchni (…) mkw., którą prowadzi (…) w (…), która jest gruntem niezabudowanym. Konkretnie działka (\`(...)\`) obszaru (…), dla której został złożony wniosek o założenie Księgi Wieczystej dnia (…) r. REP.(…) oraz DZ.KW (…) w wyniku podpisania umowy przedwstępnej sporządzonej przez notariusza (…) w (…) Repertorium A numer (…) z dnia (…) r. z A S.A. Działka położona jest w gminie X, powiat (…), województwo (…), stała się Pani własnością na podstawie testamentu (akt notarialny Repetytorium A numer (…) (…) 2018 r., wówczas stała się Pani właścicielem gospodarstwa rolnego, którego częścią była omawiana nieruchomość. Następnie zostało ujawnione nabycie spadku na druku SD-Z2 złożone do właściwego miejscowo urzędu skarbowego. (…) otrzymała Pani zaświadczenie z ww. urzędu o zwolnieniu z podatku od spodków i darowizn.

Gospodarstwo rolne w dniu (…) 2018 r. zostało wydzierżawione.

Omawiana działka ma status ziemi rolniczej, dla której został ustanowiony plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na zabudowę usługowo-mieszkaniową.

(…) 2022 r. została wydana decyzja nr (…) przez Starostę (…) w zakresie zatwierdzenia projektu budowy i udzielenia pozwolenia na budowę dla A S.A., ul. (…), (…).

Nie rozpoczęła Pani procesu związanego ze zmianą przeznaczenia gruntu. Nie zostały poniesione nakłady na przyłącze medialne, ani nie zostały przeprowadzone prace związane z grodzeniem terenu, itp.

Działka (\`(...)\`) (…) obszaru (…) ha (…) położona w (…), gmina X, powiat (…), województwo (…).

W dniu (…) 2018 r. zmarł Pani mąż, (…) i wprost nabyła Pani na podstawie testamentu objętego aktem notarialnym Repertorium A numer (…) z dnia spadek po mężu aktem poświadczenia dziedziczenia Repertorium A numer (…). Działka ta jest działką rolną, ale nie była uprawiana, leżała odłogiem bez upraw. Omawiana działka była wykorzystywana jako nieużytki rolne.

Działka miała numer (…), w dniu (…) 2019 r. został podpisany akt notarialny przed notariuszem (…) Kancelaria Notarialna, (…), Repertorium (…) umowa przedwstępna sprzedaży zawarta pod warunkami oraz pełnomocnictwa. Cenę sprzedaży za przedmiot niniejszej umowy ustalono w kwocie (…) zł (słownie … złotych) za 1 (jeden) metr kwadratowy. W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, sprzedająca ma przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status czynnego płatnika podatku VAT i interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT.

Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej działki gruntu (…) (…) ponadto działka nr (…) została zabudowana budynkiem gospodarczym (używanym jako kurnik) o powierzchni (…) m2 ((…) metrów kwadratowych), wybudowanym w 1981 r. przeznaczonym do rozbiórki. Kurniki zostały rozebrane przez (…). Decyzję o rozbiórce, pozwolenie na rozbiórkę wydało Starostwo (…).

Przedmiot sprzedaży nigdy nie był wykorzystywany pod działalność gospodarczą, jest to działka rolna. Umowa jest nieodpłatna.

Na tej działce wszystkie czynności będzie robiła firma A, Pani żadnych nakładów dla podniesienia wartości działki nie będzie robić. W (…) poszukiwali gruntów pod budowę marketu A, powstał już jeden market i Pan (…) pracownik A poszukiwał gruntu i Pani dogadała się, że może sprzedać kawałek gruntu rolnego, bo po śmierci męża było Pani ciężko.

Jak wyżej Pani napisała, umowa notarialna przedwstępna została zawarta, wszelkie koszty pokrywa firma A. Firma A sprawdzi potwierdzenia badaniami geotechnicznymi, możliwości posadowienia przedmiotowej nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych. Kupująca Spółka uzyska warunki techniczne przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującej Spółki pozwalającej na realizację planowej inwestycji.

Koszty związane z realizacją uzgodnień ponosi spółka A, natomiast Pani nie ponosi żadnych kosztów związanych z umową i nie ma żadnych obowiązków związanych z tą umową, wszystkie dokumenty i płatności będą ciążyć na nabywcy.

Poza udzielonymi pełnomocnictwami nie zamierza Pani udzielić innych pełnomocnictw.

Została zawarta Umowa dzierżawy w dniu (…) 2019 r. w ramach tej umowy (firma A Pełnomocnik (…)) nieodpłatnie, akt notarialny upoważnia do załatwienia wszystkich potrzebnych uzgodnionych, niezbędnych decyzji i pozwoleń w zakresie sprzedaży omawianej działki.

Po zawarciu umowy sprzedaży firma A będzie budowała budynek handlowo-usługowy wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym z miejscami parkingowymi oraz billboardem reklamowym na działce nr (\`(...)\`). Dla tej działki jest ustalony plan zagospodarowania przestrzennego, plan został uchwalony Uchwałą nr (…) Rady Gminy X z dnia (…) 2021 r.

Nabywca poniesie koszty związane z opłatą aktu notarialnego umowy przedwstępnej, wydzielenie geodezyjne działki, pozwolenia na przyłącza wodnokanalizacyjne, energetyczne, badania gruntu, pozwolenie na budowę. Pani nie ponosi żadnych kosztów.

**W uzupełnieniu wskazała Pani następująco:**

1\. Przedmiotem sprzedaży jest działka (\`(...)\`).

2\. Z umowy przedwstępnej z dnia (…) 2021 r. zawartej z firmą A wynikają:

‒ obowiązki, które ciążyły na firmie A:

Na mocy umowy zostaje zobowiązany do zgodnej współpracy i udzielenia wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne w zakresie uzyskania decyzji o podziale działki (\`(...)\`).

‒ obowiązki, które ciążą na (\`(...)\`):

Jest zobowiązana nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonania działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających realizację przez kupującą spółkę przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.

Warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości na firmę A:

‒ Przedmiot umowy nie jest obciążony na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawa lub też bez takiego tytułu użytkowaniem przez osoby trzecie.

‒ Nieruchomość nie jest obciążona jakimikolwiek prawami obligacyjnymi lub ograniczonymi prawami rzeczowymi.

‒ Nie istnieją jakiekolwiek prawa lub roszczenia osób trzecich do przedmiotowej nieruchomości, w tym także roszczenia reprywatyzacyjne.

‒ Według wiedzy sprzedającej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie toczą się żadne postępowania sądowe lub administracyjne dotyczące lub mające wpływ na jej stan prawny.

‒ Przedmiot umowy jest wolny od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli.

‒ Nie jest stroną jakiegokolwiek pozostającej w mocy umowy, której prawidłowe wskazania uniemożliwiały, utrudniały lub opóźniały wykonanie umowy.

‒ Przedmiotowa nieruchomość nie wykazuje zanieczyszczeń, bądź skażeń środowiska naturalnego ponad obowiązujące normy i przepisy szczególne.

‒ Nie zachodzą przesłanki powodujące obowiązek rekultywacji terenu.

‒ Stan jego pozostaje w pełnej zgodzie z przepisami ustawy Prawo Ochrony Środowiska oraz wszelkimi innymi przepisami o ochronie środowiska.

‒ Podany stan prawny i faktyczny przedmiotowej nieruchomości jest aktualny i zgodny z rzeczywistością.

3 Pełnomocnictwo udzielone przez Panią firmie A zostało udzielone w zakresie występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i postawień w zakresie przedmiotowej działki.

4 Dzierżawa gospodarstwa z (…) 2018 r., w skład którego wchodziła działka nr (\`(...)\`) była nieodpłatna.

5 Przed sprzedażą nie udostępniła Pani działki (\`(...)\`) firmie A.

6 Od momentu wejścia w posiadanie działki (\`(...)\`), działka była wykorzystywana na cele prywatne niezwiązane z działalnością gospodarczą ani też z podatkiem VAT, leżała odłogiem.

7 Nie prowadziła Pani na przedmiotowej działce produkcji rolniczej. Nie jest Pani również rolnikiem. Działka leżała „odłogiem” jako nieużytek rolny.

**Pytanie sformułowane w uzupełnieniu**

Czy sprzedaż działki (\`(...)\`) korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 podpunkt 9 ustawy o podatku VAT?

**Pani stanowisko**

Według Pani oceny, w sytuacji przedstawionej sprzedaż działki będzie objęta podatkiem VAT albowiem jak stwierdził Minister Finansów w interpretacji ogólnej o sygn. PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639 mamy do czynienia z terenem budowlanym.

Opodatkowany podatkiem VAT jest teren budowalny, a terenem budowalnym zgodnie z definicją określoną w ww. interpretacji jest przedmiotowa działka. Określa ona, iż odwołujemy się do miejscowego planu zagospodarowania albo decyzji o warunkach zabudowy. Inne dokumenty lub ewidencje dotyczące nieruchomości nie mają zatem znaczenia przy ustalaniu czy dany grunt jest terenem budowalnym.

Reasumując w rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia z gruntem budowalnym a zatem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Mocą ust. 2 powołanego artykułu:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii zastosowania zwolnienia od podatku przy sprzedaży działki nr (\`(...)\`).

Z opisu sprawy wynika, że zawarła Pani umowę przedwstępną z firmą A, której udzieliła pełnomocnictwa w zakresie występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i postawień w zakresie przedmiotowej działki.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Panią pełnomocnictwa nabywcy, firmie A.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak stanowi art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Jak już wyżej wskazano, podpisała Pani z firmą A, nabywcą przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia szeregu wskazanych warunków określonych w tym akcie. Ponadto, w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani nabywcy pełnomocnictwa do wykonywania szeregu czynności w zakresie przedmiotowej działki.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając nabywcy pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Pani, a nie pełnomocnik. Pełnomocnik (nabywca) nie działa we własnym imieniu, lecz w Pani imieniu. Działania, dokonywane za Pani pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działki zostaną „wykonane” w Pani sferze podatkowo-prawnej. Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie mogą powodować również wzrost jej ceny sprzedaży i zwiększenie zainteresowania potencjalnych klientów stanowi działanie, które zdecydowanie wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności (zarządu) przez Panią w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Zatem nie cele osobiste – w Pani przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym – a cele gospodarcze leżą u podstaw Pani działania, wobec czego czynność sprzedaży działki (\`(...)\`) nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Planowana sprzedaż ww. działki wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pani będzie występować jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze leśnym, rolnym itp.

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego i wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że dla działki (\`(...)\`) został ustanowiony plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na zabudowę usługowo-mieszkaniową. Zatem działka (\`(...)\`) stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki nr (\`(...)\`) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj. :

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że działkę (\`(...)\`) nabyła Pani w 2018 r. na podstawie testamentu, zatem nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Pani nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nie jest zatem spełniony drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki (\`(...)\`) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż przez Panią działki (\`(...)\`) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Zatem, z uwagi na to, że w swoim stanowisku Pani wskazała, że sprzedaż przedmiotowej działki będzie objęta podatkiem VAT (tj. opodatkowana), należało uznać je za **prawidłowe**.

Dla wyjaśnienia wskazujemy, że należy odróżnić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług od czynności opodatkowanej. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z czynnością, która może być zwolniona podatku lub opodatkowana, zaś czynność opodatkowana oznacza, że jest opodatkowana właściwą stawką podatku.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).