Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB2.4511.33.2016.2.MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-05-04
Teza: Czy Wnioskodawca osiągnie przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży prawa własności do trzech nieruchomości?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz.643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 18 stycznia 2016 r. (data wpływu 21 stycznia 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 18 kwietnia 2016 r. (data wpływu 25 kwietnia 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 6 kwietnia 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.33.2016.1.MG, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 12 kwietnia 2016 r., natomiast w dniu 25 kwietnia 2016 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 19 kwietnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem nieruchomości i obrót nieruchomościami. Poza majątkiem przedsiębiorstwa Wnioskodawca posiada prawo własności do trzech lokali mieszkalnych. Pierwsze mieszkanie zostało nabyte w dniu 15 czerwca 2007 r., na drodze umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo własności drugiego mieszkania zostało nabyte w dniu 12 listopada 2007 r., na podstawie notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy przeniesienia własności. Właścicielem trzeciego mieszkania Wnioskodawca został w dniu 9 kwietnia 2008 r., w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego dotyczącej przeniesienia odrębnej własności lokalu.

Wnioskodawca w ramach prawa własności wynajmuje ww. mieszkania (tzw. najem prywatny). Wnioskodawca w przyszłości zamierza zbyć wszystkie trzy mieszkania na drodze umowy sprzedaży. Mieszkania mające być przedmiotem planowanej transakcji, nigdy nie były amortyzowane ani też nie były składnikiem przedsiębiorstwa podatnika. W związku z tym, że mieszkania zostały nabyte w latach 2007 - 2008 przy sprzedaży lokali, Wnioskodawca chciałby skorzystać ze „zwolnienia” z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na upływ pięciu lat podatkowych od momentu nabycia praw własności.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że lokale, o których mowa w przedmiotowym wniosku znajdują się poza majątkiem przedsiębiorstwa podatnika, a zatem ich sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca osiągnie przychód opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży prawa własności do trzech nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, może On skorzystać całkowitego zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości opisanych w stanie faktycznym. Według Wnioskodawcy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dnia 26 lipca 1991 r., określa źródło przychodów, którym jest odpłatne zbycie nieruchomości. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w ww. przepisie, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wnioskodawca wskazuje, że odwołując się do dalszej części art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości występuje jedynie, gdy zbycie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu.

Wnioskodawca zamiera sprzedać nieruchomości po upływie 5 lat od daty ich nabycia. W związku z powyższym, według Wnioskodawcy, spełnia On wszystkie przesłanki pozwalające na całkowite zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży lokali mieszkalnych. Wynika to z faktu, że nieruchomości nie są składnikiem majątku działalności gospodarczej, lecz wchodzą w skład prywatnego majątku podatnika oraz, że sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat od momentu ich nabycia. Dla potwierdzenia stanowiska Wnioskodawca wskazuje interpretacje indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 16 kwietnia 2014 r. (IPTPB2/415- 47/14-4/JR), w której Organ podatkowy popiera stanowisko, że po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości, podatnik ma prawo do skorzystania z całkowitego zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca doprecyzował własne stanowisko wskazując, że przez pojęcie „zwolnienie” rozumie również nie podleganie opodatkowaniu z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od ich nabycia. Tym samym, według Wnioskodawcy, czynność ta nie będzie stanowiła źródła przychodu, a w konsekwencji nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Wnioskodawca wskazuje, że zwrot „zwolnienie” został we wniosku użyty w cudzysłowu i miał być synonimem frazy „nie podlega opodatkowaniu”. Według Wnioskodawcy, przytoczone we wniosku uzasadnienie prawne dotyczy kwestii podlegania opodatkowaniu, a zadane pytanie wskazuje na to, że Wnioskodawca pragnie uzyskać odpowiedź, czy w opisanym przez Niego stanie faktycznym odpłatna sprzedaż nieruchomości będzie obligowała Go do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy ocena prawna nie ulegnie zmianie. W ocenie Wnioskodawcy z przytoczonego przez Niego opisu stanu faktycznego wynika, że nie osiągnie On przychodu podlegającego opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w cytowanym wyżej przepisie art. 5a pkt 6 ustawy wymaga, aby był to jeden z wymienionych w lit. a)-c) rodzajów działalności oraz opiera się na następujących przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności,

*   wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

*   prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są:

*   przychody z obrotu nieruchomościami (stanowiącymi towary handlowe lub wyroby gotowe w tej działalności),

*   przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i

*   przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że przepis art. 14 ust. 1 powołanej ustawy nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy. Natomiast przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy wskazuje na niektóre rodzaje przychodów zaliczanych również do przychodów z działalności gospodarczej.

Jak wykazuje analiza przytoczonych powyżej uregulowań prawa podatkowego, rodzajowy katalog przychodów ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest ograniczony. Wymienione kategorie przychodów mają charakter przykładowy (katalog otwarty). Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. wynajem nieruchomości i obrót nieruchomościami. Poza majątkiem przedsiębiorstwa Wnioskodawca posiada prawo własności do trzech lokali mieszkalnych. Pierwsze mieszkanie zostało nabyte w dniu 15 czerwca 2007 r., na drodze umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawo własności drugiego mieszkania zostało nabyte w dniu 12 listopada 2007 r., na podstawie notarialnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy przeniesienia własności. Właścicielem trzeciego mieszkania Wnioskodawca został w dniu 9 kwietnia 2008 r., w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego dotyczącej przeniesienia odrębnej własności lokalu.

Wnioskodawca w ramach prawa własności wynajmuje ww. mieszkania (tzw. najem prywatny). Wnioskodawca w przyszłości zamierza zbyć wszystkie trzy mieszkania na drodze umowy sprzedaży. Mieszkania mające być przedmiotem planowanej transakcji, nigdy nie były amortyzowane ani też nie były składnikiem przedsiębiorstwa podatnika, a zatem ich sprzedaż nie będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że skoro lokalne mieszkalne, o których mowa w przedmiotowym wniosku: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nabyte w dniu 15 czerwca 2007 r., prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabyte w dniu 12 listopada 2007 r. oraz prawo odrębnej własności lokalu nabyte w dniu 9 kwietnia 2008 r., nie zostały nabyte w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej i nie stanowiły środka trwałego, a wchodzą w skład prywatnego majątku Wnioskodawcy, to brak jest przesłanek, by uznać, że ww. lokale mieszkalne mają związek z prowadzoną przez Wnioskodawcę pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy też, że sprzedaż ww. lokali mieszkalnych nosić będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, co skutkowałoby koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych w ramach tego źródła przychodów.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia wskazanych we wniosku praw do lokali mieszkalnych nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości lub praw, które nie są związane z działalnością gospodarczą, reguluje powołany powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości lub wymienionych praw, dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) cytowanej ustawy, w przypadku przedstawionym we wniosku dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w 2007 r. oraz dla prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w 2007 r. upłynął z końcem 2012 r., natomiast dla prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nabytego w 2008 r. upłynął z końcem 2013 r.

Reasumując stwierdzić należy, że skoro odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych, stanowiących majątek prywatny Wnioskodawcy, będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2007 r. i 2008 r.) i nie zostanie dokonane w ramach działalności gospodarczej, nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z ich odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Jednocześnie zauważyć należy, że wydając niniejszą interpretację indywidualną, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów oparł się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku oraz jego uzupełnieniu. W tym też kontekście i zakresie, dokonano oceny przedstawionego we wniosku stanowiska Wnioskodawcy. Pamiętać jednakże należy, że w toku ewentualnego postępowania podatkowego lub kontrolnego prowadzonego przez uprawniony organ podatkowy, organ ten może zbadać całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę działań oraz okoliczności planowanej sprzedaży wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych, w tym w szczególności w zakresie pozwalającym stwierdzić, czy nie noszą one znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różnić się od stanu faktycznego, który wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.