Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.207.2017.3.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-27
Teza: Czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 6 lipca 2017 r. (data wpływu − 12 lipca 2017 r.), uzupełnionym 7 września 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości − **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2017 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 22 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.366.2017.1.KO oraz 0111-KDIB4.4014.207.2017.2.ASZ, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 7 września 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pana I. W. (Zbywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. z siedzibą w …(Nabywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 6 marca 2015 r. Zainteresowany będący stroną postępowania zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: „BIP”) umowę przedwstępną sprzedaży (dalej „Umowa”) nieruchomości położonej w W. (dalej „Nieruchomość”). Do umowy tej w dniu 6 czerwca 2017 r. strony zawarły umowę w przedmiocie zmiany ww. umowy przedwstępnej (dalej „Aneks”). Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z danymi z rejestru gruntów Nieruchomość jest klasyfikowana jako grunty orne. Ponadto dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zbywca nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług, a własność Nieruchomości została przez niego nabyta w 2011 r. w drodze darowizny dokonanej do majątku osobistego Zbywcy.

BIP zawarła opisaną Umowę przedwstępną z zamiarem ulokowania na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych („Inwestycja”). W umowie przewidziano szereg warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży, w tym m.in. uzyskanie przez BIP na jej koszt:

*   decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia,
*   decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji,
*   pozwolenia na budowę Inwestycji oraz niezbędnych dróg,
*   uzyskanie w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy, bądź też we własnym imieniu BIP, o ile to będzie możliwe z punktu widzenia prawnego, decyzji o odrolnieniu.

Ponadto, zgodnie z Aneksem, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest dokonanie zmiany w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przeznaczenia nabywanego gruntu z gruntów ornych na zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Zatem, w momencie dokonania sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy jest również rozpoczęcie robót budowlanych na Nieruchomości, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej na Nieruchomości, w szczególności zostanie zdjęta z Nieruchomości warstwa humusu. Ponadto Zbywca upoważnił BIP do uzyskania od stosownych dostawców warunków przyłączenia niezbędnych mediów do nabywanej Nieruchomości.

Zgodnie z Umową, Zbywca udzielił BIP prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji. W związku z tym, w ramach związanych z tym postępowań administracyjnych BIP zasadniczo będzie działać we własnym imieniu bądź jako pełnomocnik Zbywcy.

Ponadto, BIP zobowiązał się m.in. do pokrycia kosztów wystąpienia przez Zbywcę z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego w zakresie opodatkowania transakcji VAT. Zbywca zamierza udzielić BIP pełnomocnictwa do uzyskania zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Zbywca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczenia z właściwego oddziału ZUS/KRUS potwierdzającego, że Zbywca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Jak wynika z Umowy, w dniu zawarcia Aneksu, BIP złożyła do depozytu notarialnego kwotę 500.000,00 zł, która zostanie wypłacona Zbywcy tytułem zabezpieczenia odszkodowania umownego przysługującego Zbywcy w przypadkach określonych w Aneksie, tj. braku zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn innych niż zawinione przez Zbywcę. Jak wynika z Aneksu, w takim przypadku, kwota ta zostanie zatrzymana przez Zbywcę jako należne mu odszkodowanie umowne. Z kolei jeżeli BIP i Zbywca zawrą przyrzeczoną umowę sprzedaży wówczas ww. kwota zabezpieczenia odszkodowania umownego zostanie zaliczona na poczet ceny Nieruchomości.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że Nieruchomość stanowi działkę ewidencyjną nr 7/2 o obszarze 1,5433 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy. Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności rolniczej.

Zbywca jest rolnikiem ryczałtowym od nabycia Nieruchomości w drodze darowizny w styczniu 2011 r. i status taki posiada również w chwili obecnej.

Nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności rolniczej, z tytułu której Zbywca dokonywał sprzedaży plonów (pszenicy) jako rolnik ryczałtowy, zgodnie z procedurą wskazaną w art. 115 i n. ustawy o VAT. Nieruchomość nie była oraz obecnie także nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Zbywca wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie dla celów prowadzonej przez siebie działalności rolniczej. Ze Zbywcą skontaktował się pośrednik z pytaniem czy nie jest zainteresowany sprzedażą Nieruchomości. Po podjęciu rozmów w tym zakresie Zbywca podjął decyzję o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży z BIP (Zainteresowany niebędący stroną postępowania).

Na mocy porozumień z Nabywcą, w imieniu i na rzecz Zbywcy zostanie uzyskana decyzja o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej i dokonane zostaną właściwe wpisy w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej. Dodatkowo, przed sprzedażą zostaną rozpoczęte roboty budowlane, które uniemożliwią prowadzenie działalności rolniczej, w szczególności zostanie zdjęta warstwa humusu. Zbywca nie zdecydował w chwili obecnej na co zostaną przeznaczone uzyskane środki.

Zbywca informuje, że nie dokonywał dotychczas w sposób zorganizowany sprzedaży nieruchomości. Miesiąc temu dokonał jedynie sprzedaży własnego mieszkania (majątek osobisty), które zostało nabyte 8 lat wcześniej i było wykorzystywane wyłącznie dla własnych celów mieszkaniowych. Zbywca posiada inne nieruchomości rolne, jednakże aktualnie nie ma planów ich sprzedaży. Zgodnie z informacjami uzyskanymi od Nabywcy, Nabywający Nieruchomość będzie ją w całości wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Na Nieruchomości zostanie wybudowany zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną i drogową w celu dalszej odsprzedaży (sprzedaż opodatkowana) wyodrębnionych lokali mieszkalnych i usługowych.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości powinna stanowić transakcję niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić transakcję niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, w ocenie Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jak wskazano powyżej, w zakresie przedmiotowej sprzedaży, Zbywca będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług. Jednocześnie, z uwagi na budowlany charakter Nieruchomości w momencie jej sprzedaży, transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług. W związku z tym, przesłanki wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zostaną w niniejszej sprawie spełnione.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, oraz zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 6 marca 2015 r. Zainteresowany będący stroną postępowania zawarł z Nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. W dniu 6 czerwca 2017 r. strony zawarły umowę w przedmiocie zmiany ww. umowy przedwstępnej. Nieruchomość jest niezabudowana. Zgodnie z danymi z rejestru gruntów Nieruchomość jest klasyfikowana jako grunty orne. Ponadto dla Nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zbywca nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług, a własność Nieruchomości została przez niego nabyta w 2011 r. w drodze darowizny dokonanej do majątku osobistego Zbywcy.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek powyższe zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 27 września 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.366.2017.2.KO, w której wskazano, iż cyt.: „(\`(...)\`) dostawa przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki nr 7/2, która w momencie dokonania sprzedaży będzie stanowić grunt przeznaczony pod zabudowę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a pkt 1 tej ustawy.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r. § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.