Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-414/13/PH
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-04-08
Teza: w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez zwrot na konta byłych właścicieli za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu
Słowa kluczowe: dochód; fundusz; gospodarka; koszt; koszt-koszty zarządu; lokal-lokal użytkowy; nadwyżki; nieruchomości; przychód; rok-rok podatkowy; rozliczanie (rozliczenia); wpłata; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zaliczka; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zwolnienie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 1; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2012 r. (data wpływu 28 grudnia 2012 r.), uzupełnionym pismem nieopatrzonym datą sporządzenia, a które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 marca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez zwrot na konta byłych właścicieli za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2012 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez zwrot na konta byłych właścicieli za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem nieopatrzonym datą sporządzenia, a które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 marca 2013 r., będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 15 marca 2013r.r., znak: IBPBI/2/423-1654/12/PH, IBPBII/1/415-82/13/BJ.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Podstawowym źródłem przychodów Wspólnoty są wpłaty wnoszone przez jej członków w formie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kosztów mediów zużywanych w lokalach mieszkalnych oraz wpłaty wnoszone na fundusz na remonty.

Zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali, Wspólnota opłaca wydatki niezbędne na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz lokali indywidualnych (zakup mediów zbiorczo dla wszystkich właścicieli). Wspólnota ewidencjonuje przychody - wpłacone przez członków Wspólnoty zaliczki - oraz koszty uzyskania przychodów tj. poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną, koszty mediów (wywóz nieczystości, zimna woda, centralne ogrzewanie), koszty remontów. Wspólnota na koniec roku sprawozdawczego dokonuje indywidualnego rozliczenia zaliczek wpłaconych na poczet mediów zużytych w lokalach mieszkalnych. Powstałe z tego tytułu nadpłaty zaliczane są na poczet bieżących zobowiązań właścicieli w roku następnym – są oni wtedy zwolnieni z dokonywania wpłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i mediów, aż do wyczerpania nadpłaty.

Zaliczki wpłacone na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną rozliczane są po przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty w zależności od dyspozycji właścicieli:

*   w razie zgody 100% właścicieli lokali nadpłata przeznaczona jest na poczet planowanych remontów Wspólnoty,
*   w razie braku 100% głosów za przeznaczeniem nadwyżki jw. nadpłaty będą rozliczone z członkami poprzez zaliczenie nadpłat na poczet bieżących zobowiązań.

W przypadku sprzedaży lokalu, nadpłaty przelewane są na konto bankowe właściciela zbytego lokalu mieszkalnego.

W uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło do tut. Organu w dniu 25 marca 2013 r. Wnioskodawca wyjaśnił, iż w skład Wspólnoty wchodzi jeden lokal użytkowy.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy nadpłaty zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów zwrócone na konta bankowe byłych właścicieli stanowią podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych?
2.  W razie twierdzącej odpowiedzi na powyższe pytanie, w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy?

Zdaniem Wnioskodawcy, zwrot nadpłaconych zaliczek po zakończeniu okresu sprawozdawczego na indywidualne konta bankowe byłych właścicieli skutkować będzie koniecznością korekty przychodów. Wspólnota uzyskuje przychody z tytułu wpłaconych zaliczek w momencie, w którym środki faktycznie wpłynęły na rachunek bankowy. W związku z powyższym zwrot nadpłat powstałych z rozliczenia rocznego wpłaconych zaliczek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów – uprzednio zaliczonych do przychodów Wspólnoty, powinien skutkować zmniejszeniem tych przychodów za okres, w którym były wykazane w ewidencji księgowej w związku z ich otrzymaniem. Zatem zwrot nadpłat powinien skutkować zmniejszeniem tych przychodów (z gospodarki zasobami mieszkaniowymi) na dzień 31 grudnia każdego roku. Zaliczki ustalane są w wysokości planowanych w danym roku kosztów. Nadpłata zaliczek oznacza, że stawki okazały się zbyt wysokie w stosunku do faktycznego zużycia mediów oraz faktycznych potrzeb w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnych – zwrot stanowi jedynie korektę ustalonych opłat (zbyt wysokich stawek).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 cytowanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

*   wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
*   opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
*   ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
*   wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
*   wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na podstawie art. 15 ustawy o własności lokali, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnoty mieszkaniowe, jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397 ze zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Przepisy ustawy nie określają zasad dokonywania korekt przychodów. Brak jest również uregulowań dotyczących momentu powiększenia (zmniejszenia) przychodów, tj. czy przychód powiększa się (pomniejsza) w dacie korekty, czy też w dacie powstania przychodu.

W tym miejscu wskazać należy, iż do przychodów podatkowych zalicza się m. in. otrzymane pieniądze, czyli takie przychody, które w danym momencie są niewątpliwe i bezwarunkowe. Uzyskanie przez Wspólnotę przychodu z tytułu wpłat przez właścicieli lokali mieszkalnych zaliczek z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i kosztów mediów ma zatem miejsce w momencie postawienia ich do dyspozycji Wspólnoty, tj. w dniu, w którym przychód faktycznie wpłynął na rachunek bankowy. Późniejszy zwrot nadpłat, np. w następnym roku podatkowym, nie powoduje zmiany daty powstania tego przychodu.

Dochodem Wspólnoty, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i Jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać także art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

We wniosku wskazano, że podstawowym źródłem przychodów Wspólnoty są wpłaty wnoszone przez jej członków w formie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, kosztów mediów zużywanych w lokalach mieszkalnych oraz wpłaty wnoszone na fundusz na remonty. Wspólnota opłaca wydatki niezbędne na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz lokali indywidualnych (zakup mediów zbiorczo dla wszystkich właścicieli). Wspólnota ewidencjonuje przychody - wpłacone przez członków Wspólnoty zaliczki - oraz koszty uzyskania przychodów tj. poniesione koszty zarządu nieruchomością wspólną, koszty mediów (wywóz nieczystości, zimna woda, centralne ogrzewanie), koszty remontów. Wspólnota na koniec roku sprawozdawczego dokonuje indywidualnego rozliczenia zaliczek wpłaconych na poczet mediów zużytych w lokalach mieszkalnych. Powstałe z tego tytułu nadpłaty zaliczane są na poczet bieżących zobowiązań właścicieli w roku następnym – są wtedy zwolnieni z dokonywania wpłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i mediów, aż do wyczerpania nadpłaty.

Zaliczki wpłacone na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną rozliczane są po przyjęciu sprawozdania finansowego wspólnoty w zależności od dyspozycji właścicieli:

*   w razie zgody 100% właścicieli lokali nadpłata przeznaczona jest na poczet planowanych remontów Wspólnoty,
*   w razie braku 100% głosów za przeznaczeniem nadwyżki jw. nadpłaty będą rozliczone z członkami poprzez zaliczenie nadpłat na poczet bieżących zobowiązań.

W przypadku sprzedaży lokalu, nadpłaty przelewane są na konto bankowe właściciela zbytego lokalu mieszkalnego. W skład Wspólnoty wchodzi jeden lokal użytkowy.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż w odniesieniu do stanu faktycznego przedstawionego we wniosku, zwrot nadpłat uprzednio zaliczonych do przychodów skutkować będzie koniecznością zmniejszenia tych przychodów za okres w którym były wykazane w ewidencji księgowej, w związku z ich otrzymaniem.

Tym samym udzielenie odpowiedzi w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego stało się bezprzedmiotowe.

Stanowisko Wnioskodawcy należy uznać zatem za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego lub zmiany stanu prawnego.

Niniejsza interpretacja stanowi ocenę przedstawionego we wniosku stanowiska prawnego Wnioskodawcy w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez zwrot na konta byłych właścicieli za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu. Ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów rozliczonych poprzez obniżenie bieżących należności za dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych oraz określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu oraz w zakresie uznania nadpłat zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną przeznaczonych jednogłośnie na poczet funduszu remontowego za dochód zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych została zawarta w odrębnych rozstrzygnięciach.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 14 marca 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.