Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1046/09-3/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-11-27
Teza: Stawka podatku na najem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych oraz opłat za media w przypadku gdy Wnioskodawca jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej oraz w sytuacji gdy jest w 100% właścicielem ww. lokali.
Słowa kluczowe: faktura; gmina; media; obrót; opłata; podatek-podatek od towarów i usług; refakturowanie; stawka; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy Miejskiej, przedstawione we wniosku z dnia 2 września 2009 r. (data wpływu: 4 września 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 października 2009 r. (data wpływu: 27 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług:

*   w części dotyczącej opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (bez opłat za media) **– jest prawidłowe,**
*   w części dotyczącej opodatkowania opłat za media podbierane od najemców lokali znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych **– jest nieprawidłowe,**
*   w części dotyczącej opodatkowania opłat za media pobieranych od najemców lokali znajdujących się w budynkach, których Gmina jest w 100% właścicielem **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 września 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (bez opłat za media) oraz opodatkowania opłat za media podbierane od najemców lokali znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych i budynkach, których Gmina jest w 100% właścicielem. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 27 listopada 2009 r. o pełnomocnictwo.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako właściciel lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, świadczy na własny rachunek usługi wynajmu tych nieruchomości. Usługi wynajmowania nieruchomości mieszkalnych sklasyfikowane są w grupowaniu PKWiU 70.20.11, natomiast usługi wynajmowania nieruchomości niemieszkalnych sklasyfikowane są w grupowaniu PKWiU 70.20.12. Usługi wynajmu nieruchomości Gmina świadczy na podstawie zawieranych umów cywilnoprawnych. Zgodnie z umowami najemcy zobowiązani są do opłacania miesięcznego czynszu najmu, ustalanego jako iloczyn powierzchni lokalu i stawki za 1 m2. Obowiązujące na dany rok stawki bazowe czynszu uchwala Rada Miejska.

Z umowy najmu wynika również, że najemca zobowiązany jest do uiszczania na rzecz Gminy dodatkowych, zaliczkowych opłat tytułem wywozu nieczystości stałych i energii cieplnej. Zaliczkowe opłaty tytułem wywozu nieczystości stałych oraz energii cieplnej, zwane dalej opłatami za media, nie stanowią elementu kalkulacyjnego czynszu. Gmina okresowo dokonuje rozliczeń opłat zaliczkowych za energię cieplną na najemców lokali komunalnych, zestawiając koszty poniesione przez Gminę na poszczególnych lokalach z opłatami zaliczkowymi uiszczanymi przez najemców tych lokali. Zaliczkowe opłaty tytułem wywozu nieczystości stałych, pobierane są od najemców jako iloczyn stawki oraz ilości osób zamieszkałych w lokalu. Obowiązek zapewnienia dostawy mediów spoczywa na właścicielu lokali, tj. Gminie. Najemcy lokali gminnych na podstawie zawartych umów najmu zobowiązani są zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uiszczać opłaty niezależne od właściciela, czyli opłaty za dostarczone media. Gmina na świadczone usługi wynajmu wystawia co miesiąc faktury VAT, na których zgodnie z zawartą umową wykazuje odrębnie pozycje czynszu oraz opłaty za media. Każdą z tych pozycji Gmina opodatkowuje stawką właściwą dla świadczonych usług, tj.:

*   czynsz najmu lokalu mieszkalnego, do którego zastosowano zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT,
*   czynsz najmu lokalu użytkowego, do którego zastosowano 22% stawkę podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT,
*   opłata zaliczkowa tytułem centralnego ogrzewania, do której zastosowano 22% stawkę, zarówno dla lokali mieszkalnych jak i użytkowych, zgodnie z art. 41 ust.1 ustawy o VAT,
*   opłata zaliczkowa tytułem wywozu nieczystości stałych (występuje tylko przy wynajmie lokali mieszkalnych), do której zastosowano 7% stawkę podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 2 w związku z pozycją 153 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Gmina ponosi koszty utrzymania lokali komunalnych, znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych oraz w budynkach, które stanowią w 100% własność Gminy.

W zależności od rodzaju budynku, w jakim znajduje się lokal komunalny, odmienny jest sposób udokumentowania kosztów ponoszonych przez Gminę na utrzymanie tych lokali.

W pierwszym przypadku Gmina jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, która obciążana jest całością kosztów związanych z nieruchomością wspólną. z uwagi na uwarunkowania techniczne wspólnoty mieszkaniowe zawierają również umowy cywilnoprawne z podmiotami dostarczającymi media do poszczególnych wyodrębnionych lokali, podejmując się pośredniczenia w zakresie rozliczeń dostaw tych mediów. Wspólnota mieszkaniowa na podstawie wystawianych miesięcznych not obciążeniowych ściąga od członków wspólnoty, w tym Gminy, w formie comiesięcznych zaliczek kwoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i kwoty na pokrycie kosztów za media dla poszczególnych lokali.

W drugim przypadku Gmina będąca właścicielem w 100% budynku komunalnego zawiera umowy cywilnoprawne na dostawę mediów dla całego budynku, w tym poszczególnych lokali. Potwierdzeniem ponoszonych kosztów jest otrzymywanie przez Gminę faktur VAT od dostawców mediów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy Gmina powinna dodatkowe, zaliczkowe opłaty za media uiszczane przez najemców potraktować łącznie, jako jedno świadczenie związane z wynajmem lokali komunalnych i tym samym całość świadczenia bez względu na wyodrębnione pozycje (opłaty zaliczkowe) opodatkować stawką właściwą dla świadczonych usług najmu, tj.:

*   w przypadku najmu lokali użytkowych, będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
*   w przypadku najmu lokali mieszkalnych, zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

3.  Czy też usługę najmu lokalu komunalnego należy bez uwzględnienia dodatkowych, niezależnych od Gminy opłat za media opodatkować podatkiem od towarów i usług, natomiast w zależności od formy udokumentowania ponoszonych przez Gminę kosztów za media należy:
    1.  w przypadku udokumentowania kosztów za media notami księgowymi od wspólnot mieszkaniowych - zaliczkowe opłaty za media pobierane od najemców traktować jako czynność, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    2.  w przypadku udokumentowania ponoszonych przez Gminę kosztów za media fakturą VAT - Gminę potraktować jako podmiot dokonujący refakturowania ponoszonych kosztów i opłaty zaliczkowe za media opodatkować podatkiem od towarów i usług stawkami właściwymi dla tych czynności, tj.: - dla opłat z tytułu zaliczek na energię cieplną 22% stawką podatku VAT, obowiązującą zarówno dla lokali mieszkalnych jak i użytkowych, - dla opłat z tytułu zaliczek na wywóz nieczystości stałych 7% stawką podatku VAT dla lokali mieszkalnych.

Zdaniem Wnioskodawcy, świadczenie usług wynajmu obejmuje tylko kwotę ustaloną w oparciu o iloczyn powierzchni 1 m2 i stawki bazowej czynszu. Przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana usługa wynajmu (czynsz), nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach usług. Czynność ta, ze względu na rodzaj wynajmowanego lokalu powinna być opodatkowana:

*   najem lokalu użytkowego, podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy,
*   najem lokalu mieszkalnego, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w tym przypadku zastosowanie znajdzie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 1 w związku z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy.

Natomiast dodatkowe, zaliczkowe opłaty za media uiszczane przez najemców na rzecz Gminy powinny być traktowane odmiennie w zależności od formy udokumentowania ponoszonych przez Gminę kosztów za media.

W pierwszym przypadku wspólnoty mieszkaniowe nabywające media od ich dostawców, pobierając od właścicieli, w tym również Gminy będącej członkiem wspólnoty mieszkaniowej, opłaty tytułem dostarczonych usług i wystawiając w związku z tym noty księgowe dla poszczególnych członków wspólnoty, nie dokonują sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Skoro więc w rozliczeniach wewnątrz wspólnoty nie występuje obrót (sprzedaż), to tym samym przy umownym zastrzeżeniu, co do odrębnego sposobu rozliczania opłat za media wynikającego z umowy wynajmu, nie można mówić o odsprzedaży mediów przez członka wspólnoty (tut. Gminy) na rzecz osób trzecich, tj. najemców lokali, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Za takim rozwiązaniem przemawiają zapisy VI Dyrektywy Rady UE wskazujące na „neutralny charakter podatku VAT”. Zatem pobieranie dodatkowych, zaliczkowych opłat za media od najemców lokali gminnych znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych należy do czynności, które to zdaniem Gminy, pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

W drugim przypadku Gmina zawierając umowy cywilnoprawne bezpośrednio z dostawcami mediów, otrzymując faktury VAT dokonuje odsprzedaży tych usług na rzecz najemców lokali, pomimo ustalonej z najemcami zaliczkowej formy płatności (rozliczenia ponoszonych kosztów z zaliczkami uiszczanymi przez najemców Gmina dokonuje okresowo.) Gmina nie korzystając faktycznie z danych usług, występuje jako podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. w tym przypadku Gmina dodatkowe, zaliczkowe opłaty za media powinna opodatkować podatkiem od towarów i usług z uwzględnieniem tej samej stawki VAT, która widnieje na fakturze pierwotnej od dostawców mediów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego:

*   w części dotyczącej opodatkowania usług najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych (bez opłat za media) **– jest prawidłowe**,
*   w części dotyczącej opodatkowania opłat za media podbierane od najemców lokali znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych **– jest nieprawidłowe**,
*   w części dotyczącej opodatkowania opłat za media pobieranych od najemców lokali znajdujących się w budynkach, których Gmina jest w 100% właścicielem **– jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Zainteresowany będąc właścicielem lokali mieszkalnych i niemieszkalnych świadczy usługi wynajmu tych nieruchomości.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.), oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zgodnie z art. 3531 ustawy Kodeks cywilny, strony zawierające umowę np. najmu, mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Zatem w zakresie sposobu obliczania i odprowadzania podatku VAT przez wynajmującego z tytułu świadczonej usługi najmu decydujące znaczenie ma treść umowy najmu.

Stosownie do art. 9 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), w stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. Natomiast w myśl art. 9 ust. 6 ww. ustawy opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Oznacza to, że właściciel może pobierać opłaty niezależne jedynie za te elementy, które zostały wskazane w definicji opłat niezależnych w art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie lokatorów (…). z przepisu tego wynika, iż przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokali energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki oraz zwolnienie od podatku od towarów i usług.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy, zwalnia się od podatku od towarów i usług usługi wymienione w zał. nr 4. w załączniku tym, stanowiącym „Wykaz usług zwolnionych od podatku” pod poz. 4 wymieniono usługi sklasyfikowane pod symbolem PKWiU ex 70.20.11 – „usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”.

Wskazać należy, że użycie przez ustawodawcę „ex” przy grupowaniu PKWiU, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług lub obniżonej stawki podatku oznacza, że zwolnienie lub obniżona stawka dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Ze zwolnienia od podatku od towarów i usług wynikającego z powołanych wyżej przepisów nie korzysta zatem wynajem lokali użytkowych.

Ponadto, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1. w pozycji 153 ww. załącznika wymienione zostały sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 90.00 – „usługi w zakresie gospodarki ściekami oraz wywozu i unieszkodliwiania odpadów, usługi sanitarne i pokrewne”.

Z zapisu art. 106 ust. 1 ustawy wynika, że podatnicy, o których mowa w art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, którą zgodnie z art. 2 pkt 22 jest również odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Podatnicy, o których mowa w ust. 1-3, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 i 2, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury – art. 106 ust. 4 ustawy.

Należy jednakże podkreślić, iż sposób rozliczenia dodatkowych opłat i dodatkowych kosztów pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są dodatkowe opłaty lub koszty, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu wymienionych usług. Jeśli zatem zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest obciążony kosztami tych usług odrębnie, niezależnie od samego czynszu za najem, wówczas wynajmujący powinien wystawiać odrębne faktury na te usługi.

Z dniem 1 grudnia 2008 r. do ustawy o podatku od towarów i usług wprowadzono przepis art. 30 ust. 3, zgodnie z którym w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku. Zapis ten jest zgodny z art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. u. UE serii l Nr 347, str. 1 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot nabywający daną usługę we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przerzucenie kosztów na inny podmiot, nie może być zatem potraktowane w żaden inny sposób niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie. Zatem, konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi, chyba że usługa jest świadczona na rzecz osoby fizycznej nieporwadzącej działalności gospodarczej – w takiej sytuacji bowiem faktura wystawiana jest na żądanie tej osoby.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. w związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowanych decyzji. Stąd też Wnioskodawca w sposób dowolny kształtuje sposób kalkulacji wartości świadczonych usług najmu, uwzględniając jednak ograniczenia wynikające z przepisów regulujących jego działanie.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Zainteresowany na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych świadczy usługi wynajmowania lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, których jest właścicielem. Zgodnie z umową wynajmujący zobowiązany jest uiszczać comiesięczny czynsz najmu. Ponadto z umowy najmu wynika, że najemca lokalu zobowiązany jest również uiszczać zaliczkowo opłaty tytułem wywozu nieczystości stałych oraz energii cieplnej (opłaty za media), które nie stanowią elementu kalkulacyjnego czynszu.

Wnioskodawca ponosi koszty utrzymania budynków będących w 100% własnością Gminy oraz lokali komunalnych znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

Zainteresowany będąc w 100% właścicielem budynku komunalnego zawiera umowy cywilnoprawne na dostawę mediów dla całego budynku. Potwierdzeniem ponoszonych kosztów jest faktura VAT otrzymywana przez Gminę od dostawcy mediów.

Wnioskodawca jest również właścicielem lokali znajdujących się w wspólnotach mieszkaniowych, które na podstawie noty obciążają Gminę kosztami zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztami za media dla poszczególnych lokali. Opłaty te są pobierane od najemców z uwagi na fakt, iż nie mają oni zawartych umów bezpośrednio z dostawcami.

Zatem, w umowach najmu, które Wnioskodawca zawiera z najemcami lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się zarówno w budynkach wspólnoty mieszkaniowej, jak i w budynkach będących w 100% własnością Gminy postanowiono, iż opłaty za wywóz nieczystości stałych i energii cieplnej nie stanowią elementu kalkulacyjnego czynszu.

Jak wykazano w powołanych wyżej przepisach zwolnienie od podatku VAT obejmuje wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem zapytania należy stwierdzić, że jedynie czynsz należny Wnioskodawcy od najemców lokali mieszkalnych korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Czynsz należny od najemców lokali użytkowych opodatkowany jest natomiast podstawową 22% stawką VAT. Opłaty za media, z uwagi na fakt, iż nie są składnikiem kompleksowej usługi najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze - art. 29 ust. 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że Wnioskodawca powinien potraktować kwoty dotyczące opłat za media udokumentowane notami obciążeniowymi wystawionymi przez wspólnoty mieszkaniowe, którymi następnie obciążani są najemcy jako obrót i opodatkować je odpowiednią stawką podatku. To samo dotyczy kwot za media, które Gmina nabywa bezpośrednio od dostawców mediów, i którymi obciąża najemców.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe przepisy należy stwierdzić, iż należny Wnioskodawcy czynsz z tytułu najmu lokali mieszkalnych podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, natomiast czynsz należny z tytułu najmu lokali niemieszkalnych podlega opodatkowaniu stawką 22%. Opłaty za media, nie będące składnikiem kompleksowej usługi najmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, podlegają opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług. Powyższe dotyczy zarówno lokali w budynkach będących w 100% własnością Gminy, jak i pozostałych lokali znajdujących się w budynkach wspólnot mieszkaniowych.

W analizowanej sprawie należy jednak podkreślić, iż w prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasady zawierania umów regulują przepisy prawa cywilnego, a zatem ich analiza nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zgodnie z którym Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.