Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-1181/15-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-10
Teza: 1) Czy w związku z planowaną sprzedażą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego darowanego Wnioskodawczyni do majątku osobistego dnia 28 kwietnia 2014 r. aktem notarialnym A w okresie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w formie darowizny i przeznaczenia przychodu uzyskanego z tego tytułu począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na zakup jednego lub dwóch lokali mieszkalnych, które Wnioskodawczyni zamierza na pewien, dłuższy czas wynająć, Wnioskodawczyni będzie przysługiwało zwolnienie z podatku dochodowego o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? 2) Czy do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa powyżej znaczenia ma fakt, aby kupowany lokal lub lokale wchodziły nadal w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni, czy bez przeszkód Wnioskodawczyni będzie mogła je nabyć wraz z mężem do majątku wspólnego (małżeńska wspólność majątkowa)?
Słowa kluczowe: majątek-majątek osobisty; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; mieszkanie; nieruchomości; sprzedaż; wynajem; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 615, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2015 r. (data wpływu 13 października 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 28 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni otrzymała darowizną od ojca do majątku osobistego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (akt notarialny Repertorium A). Wnioskodawczyni nosi się z zamiarem sprzedaży wyżej wymienionego lokalu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastapiło jego nabycie w formie darowizny. Uzyskane z tego tytułu środki Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na zakup jednego, nowszego lub dwóch tańszych lokali mieszkalnych, w tym drugim przypadku Wnioskodawczyni posiłkować się będzie kredytem mieszkaniowym. Nowy lokal lub lokale kupowane będą z zamiarem, że w przyszłości zamieszkają w nim synowie Wnioskodawczyni lub po przejściu na emeryturę Wnioskodawczyni zamieszka w jednym z nich osobiście wraz z małżonkiem. Do czasu usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawczyni lub Jej przejścia na emeryturę, Wnioskodawczyni chciałaby nowy lokal lub lokale mieszkalne wynająć by ograniczyć koszty związane z ich utrzymaniem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w związku z planowaną sprzedażą spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego darowanego Wnioskodawczyni do majątku osobistego dnia 28 kwietnia 2014 r. aktem notarialnym A w okresie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w formie darowizny i przeznaczenia przychodu uzyskanego z tego tytułu począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na zakup jednego lub dwóch lokali mieszkalnych, które Wnioskodawczyni zamierza na pewien, dłuższy czas wynająć, Wnioskodawczyni będzie przysługiwało zwolnienie z podatku dochodowego o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Czy do zastosowania zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa powyżej znaczenia ma fakt, aby kupowany lokal lub lokale wchodziły nadal w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni, czy bez przeszkód Wnioskodawczyni będzie mogła je nabyć wraz z mężem do majątku wspólnego (małżeńska wspólność majątkowa)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego darowanego Jej do majątku osobistego dnia 28 kwietnia 2014 r. aktem notarialny A przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w formie darowizny wyżej wymienionego lokalu i przeznaczenie uzyskanych z tego środków na nabycie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na zakup jednego, nowszego lub dwóch tańszych lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną nieruchomość lub spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych, mimo faktu, że nowe lokale będą przez pewien, dłuższy czas wynajmowane, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni sądzi, że dla zastosowanie prawa od zwolnienia ustawa nie wymaga niczego więcej niż to, aby w określonym czasie nabyć określone w art. 21 ust. 25 ustawy rzeczy, bez względu w jaki sposób będą wykorzystywane po nabyciu jaka będzie ich ilość. Fakt, czy przychód ze sprzedaży opisanej powyżej będzie przeznaczony na zakup jednego czy dwóch lokali mieszkalnych oraz czy będą one przeznaczone na wynajem nie ma w tym przypadku znaczenia. Podobne stanowisko podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2014 r., sygn. akt III SA/Wa 1028/14, w którym Sąd potwierdził, że przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat na zakup mieszkań, które następnie będą wynajmowane pozwala podatnikowi na skorzystanie z tzw. „ulgi mieszkaniowej”. Wnioskodawczyni sądzi także, że w Jej przypadku do zastosowania prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabywany lokal lub lokale w wartości, za którą Wnioskodawczyni uzyska przychód ze sprzedaży darowanego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego muszą wejść w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni, a jedynie nadwyżka środków przeznaczona na ten cel może wejść do małżeńskiej wspólności majątkowej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest umową, a nie jednostronną czynnością prawną. Istotą jej jest zatem bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Immanentną cechą tak rozumianej darowizny jest więc brak gospodarczego ekwiwalentu. Umowa prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Z treści wniosku wynika, że dnia 28 kwietnia 2014 r. Wnioskodawczyni otrzymała darowizną od ojca do majątku osobistego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (akt notarialny Repertorium A). Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać lokal mieszkalny przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastapiło jego nabycie w formie darowizny. Uzyskane z tego tytułu środki Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na zakup jednego, nowszego lub dwóch tańszych lokali mieszkalnych, które do czasu usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawczyni lub Jej przejścia na emeryturę będą wynajmowane.

W związku z powyższym, dochód uzyskany ze sprzedaży przez Wnioskodawczynię przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastapiło jego nabycie, tj. przed 31 grudnia 2019 r. lokalu mieszkalnego nabytego w kwietniu 2014 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Do oceny skutków podatkowych jego sprzedaży zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na mocy art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39) wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30 ust. 5 ww. ustawy).

Jednakże, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Uwzględniając treść zacytowanych wyżej przepisów, należy stwierdzić, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu w ustawowym terminie i wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

W niniejszej sprawie, kwestią budzącą wątpliwość Wnioskodawczyni jest możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego w sytuacji przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nabytego w kwietniu 2014 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek osobisty Wnioskodawczyni na zakup, w terminie dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie, jednego lub dwóch lokali mieszkalnych na własność bądź współwłasność z mężem, które będą przez dłuższy czas wynajmowane.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2012 r., poz. 788, z późn. zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy). Innymi słowy sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa nie czyni małżonków współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Co do zasady zatem, przedmioty nabyte w darowiźnie stanowią majątek odrębny małżonka. Natomiast ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zgodnie natomiast z art. 43 § 1 tejże ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zacytowane powyżej przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określają charakter prawny majątkowej wspólności ustawowej małżonków jako współwłasności łącznej co znaczy, że udziały w majątku wspólnym nie są określone w okresie jej trwania. Inaczej mówiąc z bezudziałowego charakteru małżeńskiej wspólności ustawowej wynika bezudziałowy charakter współposiadania składników majątku wspólnego.

Mając na uwadze powyższe przepisy, należy wskazać, że co do zasady, przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty może być wydatkowany na nabycie nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków i wówczas nie ma przeszkód prawnych, aby mogło znaleźć zastosowanie zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Są one przywilejem, z którego podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej na realizację własnych celów mieszkaniowych podobnie jak wszystkie ulgi i zwolnienia jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Jednakże należy podkreślić, że przedmiotowe zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każde wydatkowanie środków na zakup lokalu mieszkalnego na własność bądź współwłasność małżonków.

Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Celem powyższej regulacji nie było natomiast zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych innych osób. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 w sposób niebudzący wątpliwości podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko taki dochód, który wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe”. W tym miejscu podkreślić należy, że uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nowej nieruchomości to w niej podatnik faktycznie winien takie cele realizować (mieszkać). Tymczasem w opisanym we wniosku zdarzeniu Wnioskodawczyni podała, że jedno bądź dwa lokale mieszkalne kupowane będą z zamiarem, że w przyszłości zamieszkają w nim synowie Wnioskodawczyni lub po przejściu na emeryturę Wnioskodawczyni zamieszka w jednym z nich osobiście wraz z małżonkiem. Do czasu usamodzielnienia się dzieci Wnioskodawczyni lub Jej przejścia na emeryturę, Wnioskodawczyni chciałaby nowy lokal lub lokale mieszkalne wynająć by ograniczyć koszty związane z ich utrzymaniem.

W tym miejscu należy przywołać legalną definicję najmu zawartą w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Już z literalnego brzmienia powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że przeznaczając lokal/lokale mieszkalny/mieszkalne na wynajem innej osobie lub osobom Wnioskodawczyni nie spełnia przesłanki określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obligującej Wnioskodawczynię do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych w nowo nabytym lokalu/lokalach mieszkalnym/mieszkalnych. Tym samym, w lokalu/lokalach tym/tych cele mieszkaniowe realizować będzie nie Wnioskodawczyni, lecz najemca lokalu/lokali mieszkalnego/mieszkalnych, a w przyszłowie synowie Wnioskodawczyni. Powyższe oznacza, że w żadnej mierze nie można pogodzić tak przedstawionej sytuacji z przesłanką wynikającą z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. O własnych potrzebach nie sposób mówić, gdy podatnik zakupił lokal/lokale mieszkalny/mieszkalne, w którym/których nie zamieszka i który/które to oddaje innej osobie w użytkowanie na podstawie umowy najmu. Podatnik wynajmując lokal/lokale mieszkalny/mieszkalne nie będzie w nimnich realizował własnych celów mieszkaniowych, a realizował je będzie najemca.

Wnioskodawczyni dokonując zakupu lokalu/lokali mieszkalnego/mieszkalnych, a następnie dokonując wynajmu tego/tych lokalu/lokali, w konsekwencji nie zaspakaja swoich celów mieszkaniowych. Tym samym, przez wzgląd na powyższą subsumcję tut. organ stwierdza, że takie działanie oznacza, że Wnioskodawczyni nie ma prawa korzystać z ulgi, jeśli zakup ma służyć takim celom.

Podsumowując, o prawie do skorzystania ze zwolnienia wymienionego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy decydować będzie wydatkowanie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży udziału w nieruchomości, dochodu z tej sprzedaży na realizację własnych celów mieszkaniowych. W przypadku, gdy Wnioskodawczyni przeznaczy środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na zakup jednego lub dwóch lokali mieszkalnych na własność bądź współwłasność z mężem, które następnie odda w użytkowanie najemcy, który w nim będzie realizował własne cele mieszkaniowe, to wówczas Wnioskodawczyni nie będzie miała prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. U podstaw omawianego zwolnienia leżało założenie, że celem ustawodawcy jest zwolnienie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego i przeznaczenie uzyskanych środków na realizację własnych celów mieszkaniowych. Zapis ten z założenia zatem wyklucza z zakresu działania zwolnienia wszystkie te inwestycje, które własnym potrzebom podatnika nie służą. Realizacja własnych celów mieszkaniowych jest podstawową przesłanką dopuszczającą w ogóle przedmiotowe prawo do zwolnienia. Kupując przedmiotowe lokale mieszkalne na własność bądź współwłasność, a następnie oddając w najem oznacza, że nabycie nie miało celu realizowania własnych celów mieszkaniowych i powoduje, że taka sytuacja nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni nie będzie przysługiwało prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do dochodu wydatkowanego – w terminie wskazanym w tym przepisie – na zakup jednego lub dwóch lokali mieszkalnych na własność bądź współwłasność, które następnie będzie wynajmować. Wydatek ten nie mieści się bowiem w katalogu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) wskazanej ustawy, natomiast dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego należy opodatkować zgodnie z art. 30e ww. ustawy 19% podatkiem dochodowym. W tym przypadku bez znaczenia jest czy nabywane lokale będą stanowiły majątek osobisty Wnioskodawczyni, czy też będą wchodziły do majątku wspólnego małżonków.

Stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Krańcowo należy podkreślić, że przywołany przez Wnioskodawczynię orzeczenie sądowe zostało osądzane w indywidualnej sprawie i nie może być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.