Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.74.2021.2.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-20
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 marca 2021 r. (data wpływu 19 marca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce.

B Spółka z ograniczona odpowiedzialnością s.k.a. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”, wraz z Kupującym dalej: „Wnioskodawcy”).

Kupujący jest zainteresowany nabyciem działek gruntu w W., do których prawo użytkowania wieczystego posiada Sprzedający (dalej: „Nieruchomości”).

Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego Warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, prawa własności gruntu oraz innych praw (dalej jako: „Umowa Warunkowa”). W przypadku niewykonania przez Prezydenta Miasta ustawowego prawa pierwokupu, Wnioskodawcy zawrą umowę przeniesienia (dalej: jako „Umowa Przeniesienia”).

Oprócz Wnioskodawców stronami Umowy Warunkowej były jeszcze inne podmioty, w szczególności spółka powiązana ze Sprzedającym (jako drugi podmiot sprzedający należące do niego grunty) oraz dwie inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego, które planują nabyć inne działki gruntu od Sprzedającego i powiązanego z nim podmiotu. Sprzedający oraz podmiot z nim powiązany oraz dwie spółki z grupy kapitałowej Kupującego zawarli jeszcze jedną umowę warunkową dot. innych nieruchomości. Ze względu na fakt, że przedmiotem sprzedaży jest około 100 działek gruntów należących do różnych sprzedających, transakcja jest złożona.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości konieczne jest również przeniesienie praw (w tym praw autorskich) oraz obowiązków wynikających z umowy z architektem, praw i obowiązków wynikających z umowy dot. realizacji inwestycji drogowej (o ile zgoda zostanie uzyskana do dnia zawarcia Umowy Przeniesienia, a w przypadku jej braku Sprzedający przeniesie prawa i obowiązki z niej wynikające na inny podmiot z grupy kapitałowej Kupującego, który będzie nabywał inne nieruchomości od Sprzedającego i podmiotu z nim powiązanego w późniejszym terminie), prawa (w tym autorskie) i obowiązki wynikające z umowy projektowej dotyczącej kanalizacji teletechnicznej, pozwolenie na budowę, prawa i obowiązki z umów liniowych dot. udostępnienia gruntów na cele realizacji inwestycji liniowych (lub wyłączenie praw jeśli do tego czasu nie zostanie uzyskana zgoda na przeniesienia obowiązków). Dodatkowo Sprzedający ma spowodować wystawienie na Kupującego polisy ubezpieczenia tytułu prawnego w zakresie dotyczącym sprzedawanej Nieruchomości lub pokryć koszty związane z uzyskaniem takiej polisy przez Kupującego. Kupujący nie nabędzie żadnych innych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie przejmie jego zobowiązań.

W skład Nieruchomości wchodzą:

1.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
2.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
3.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
4.  Prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
5.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej.

Na działkach nr (…) będących przedmiotem sprzedaży znajduje się tymczasowe ogrodzenia postawione przez Sprzedającego ponad dwa lata temu. Sprzedający informuje, że w związku z poniesieniem nakładów na wybudowanie tymczasowego ogrodzenia odliczył podatek VAT naliczony.

Tymczasowe ogrodzenie znajdujące się na działkach o nr (…) stanowi urządzenie budowlane (nie stanowi budowli) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”). Sprzedający nie poniósł nakładów na ulepszenie ogrodzenia, które stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Dodatkowo na działkach nr (…) znajduje się obiekt liniowy (nieaktywny wodociąg / rurociąg), który nie należy do Sprzedającego i nie wiadomo czy zostanie usunięty do dnia dostawy Nieruchomości. Obiekt ten znajduje się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat.

Przed zawarciem Umowy Warunkowej Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożyli do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego wspólne oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/ budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Oświadczenie o podobnej treści zostanie złożone ponownie przed zawarciem Umowy Przeniesienia.

Transakcja będzie obejmować Nieruchomości dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr (…) Rady Miasta z 5 grudnia 2013 r., dalej: „MPZP”).

Postanowienia MPZP w odniesieniu do każdej z działek, która będzie przedmiotem sprzedaży są następujące:

1.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;
2.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD- L;
3.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonego symbolami C1.U, C4.ZP;
4.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;
5.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;
6.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;
7.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;
8.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C1.U, C2.KP/ZP, C3.U, C4.ZP;
9.  działka nr (…)znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;
10.  działka nr (…) znajduję się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;
11.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;
12.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP;
13.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem 16.KD-L;
14.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD- L;
15.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C4.ZP, 16.KD-L;
16.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami C1.U, C4.ZP;
17.  działka nr (…) znajduje się w granicach terenu oznaczonego symbolem C4.ZP.

Zgodnie z MPZP teren o symbolu C1.U przeznaczony jest pod usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
2.  nakazuje się realizację lokali usługowych z zakresu handlu i gastronomii w parterach budynku od strony drogi 4.KD-L projektowana 1;
3.  dopuszcza się realizację lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu, przy czym ustala się powierzchnię zabudowy ww. dominanty nie większą niż 35% powierzchni terenu;
4.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej – 2000 m2;
5.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
6.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 10%;
7.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 6,3;
8.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy:
    1.  nie więcej niż 30,0 m z zastrzeżeniem lit. b),
    2.  nie więcej niż 46,5 m dla lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu;
9.  ustala się minimalną wysokość zabudowy – 15 m;
10.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym nachyleniu połaci do 12°;
11.  ustala się obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu;
12.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
13.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
14.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
15.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
16.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu C2.KP/ZP przeznaczony jest pod plac miejski z zielenią urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się realizację placu miejskiego poprzez:
    1.  realizację posadzki placu o nawierzchni równej, antypoślizgowej, twardej i stabilnej,
    2.  zagospodarowanie zielenią urządzoną powierzchni nie zajętej przez posadzkę;
2.  dla terenu jako przestrzeni publicznej:
    1.  nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2,
    2.  nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2;
3.  ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 30%;
4.  zakazuje się grodzenia terenu;
5.  zakazuje się rozmieszczania reklam;
6.  zakazuje się rozmieszczania szyldów;
7.  nakazuje się wytworzenie rzędów drzew w rejonach wyznaczonych na rysunku planu;
8.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu C3.U jest przeznaczony pod usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2;
2.  nakazuje się realizację lokali usługowych z zakresu handlu i gastronomii w parterach budynku od strony 4.KD-L projektowana 1;
3.  dopuszcza się realizację lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu, przy czym ustala się powierzchnię zabudowy ww. dominanty nie większą niż 20 % powierzchni terenu;
4.  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej – 2000 m2;
5.  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15;
6.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 10%;
7.  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 5,7;
8.  ustala się maksymalną wysokość zabudowy:
    1.  nie więcej niż 30,0 m z zastrzeżeniem lit. b),
    2.  nie więcej niż 46,5 m dla lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu;
9.  ustala się minimalną wysokość zabudowy – 15 m;
10.  nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym kącie nachylenia połaci do 12°;
11.  ustala się obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy - zgodnie z rysunkiem planu;
12.  ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5;
13.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
14.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
15.  ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8;
16.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu C4.ZP przeznaczony jest pod zieleń urządzoną. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  zakazuje się realizacji obiektów kubaturowych poza obiektami małej architektury;
2.  ustala się realizację ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych;
3.  ustala się realizację głównych ciągów pieszo-rowerowych w rejonach oznaczonych na rysunku planu;
4.  dla terenu jako przestrzeni publicznej:
    1.  nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2,
    2.  nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2;
5.  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 70%;
6.  nakazuje się zachowanie zwartych grup zadrzewień na 60% powierzchni terenu;
7.  dopuszcza się częściowo rekompozycję istniejących drzew, po spełnieniu przepisów odrębnych;
8.  nakazuje się kształtowanie zwartych grup zieleni od strony dróg publicznych 1.1. KDGP, 16 KD-L;
9.  zakazuje się grodzenia terenu;
10.  zakazuje się rozmieszczenia reklam;
11.  zakazuje się rozmieszczenia szyldów;
12.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9.

Teren o symbolu 16.KD-L przeznaczony jest pod drogę publiczną klasy lokalnej. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1.  ustala się linie rozgraniczające o szerokości minimum 12,0 m na odcinku od 13.KD-L ul. (…) do północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U;
2.  ustala się południowo-wschodnią linię rozgraniczającą drogi na odcinku od rejonu północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U do 4.KD-L projektowanej 1;
3.  ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;
4.  ustala się powiązania poprzez skrzyżowania następującymi drogami:

1.  4.KD-L projektowaną 1,
2.  13.KD-L ul. (…),
3.  17.KD-D projektowaną 4;

6.  ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni;
7.  dopuszcza się parkowanie przyuliczne, w formie zatok postojowych, po północnozachodniej stronie jezdni.

Warunki zagospodarowania terenu niezwiązane z urządzeniami drogowymi:

1.  ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1;
2.  ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2;
3.  ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9;
4.  teren stanowi przestrzeń publiczną zgodnie z § 11 pkt 1 i obowiązują dla niego przepisy § 11 pkt 2;
5.  obowiązują ogólne zasady rozbudowy, przebudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej zgodnie z § 17.

Zbywane Nieruchomości nie są jedynymi składnikami majątku Sprzedającego. Sprzedający posiada również inne nieruchomości. Część z tych nieruchomości jest przedmiotem Umowy Warunkowej, z tym że ich nabywcą są inne spółki z grupy kapitałowej Kupującego.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży nie są wyodrębnione ani organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników. Zarządzanie Nieruchomościami jest zlecone przez Sprzedającego odrębnemu podmiotowi i w żadnym wypadku umowa o zarządzanie nie zostanie przeniesiona na Kupującego. Przeniesieniu na Kupującego nie będą również podlegały zaciągnięte przez Sprzedającego pożyczki przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności operacyjnej i inwestycyjnej Sprzedającego.

Sprzedający nabył Nieruchomości w 2016 r. w drodze aportu. Aport Nieruchomości podlegał podatkowi VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.

Nieruchomości są wprowadzone do ksiąg rachunkowych Sprzedającego w pozycji środków obrotowych przeznaczonych do sprzedaży.

W 2020 r. Sprzedający wyraził zgodę na umieszczenie na terenie Nieruchomości przez inną spółkę z grupy kapitałowej Kupującego baneru reklamowego niezwiązanego trwale z gruntem za wynagrodzeniem. Baner został umieszczony na Nieruchomości. Usługa jest opodatkowana VAT.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności zwolnionej.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że w zakresie transakcji zbycia Nieruchomości zostały wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) interpretację indywidualne tj. z 14 września 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.307.2020.3.MMA oraz 0111-KDIB2-3.4014.204.2020.4.MD. Jednakże w związku z tym, że nastąpiła zmiana podmiotu nabywającego Nieruchomość, nowy Kupujący oraz Sprzedający składają niniejszym nowy wniosek wspólny o wydanie interpelacji indywidualnej w zakresie zbycia Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, ponieważ będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1) Ustawy o PCC).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości.

Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 14 września 2020 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.204.2020.4.MD, w której zaznaczył, iż „skoro sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 20 maja 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.171.2021.2.MK.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jest zainteresowany nabyciem działek gruntu w W., do których prawo użytkowania wieczystego posiada Zainteresowany niebędący stroną postępowania. W skład Nieruchomości wchodzą:

1.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
2.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
3.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej;
4.  Prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) położonej w W., wpisanej do księgi wieczystej;
5.  Prawo użytkowania wieczystego działek nr (…) położonych w W., wpisanych do księgi wieczystej.

Na działkach nr (…) będących przedmiotem sprzedaży znajduję się tymczasowe ogrodzenia postawione przez Sprzedającego ponad dwa lata temu. Tymczasowe ogrodzenie znajdujące się na działkach o nr (…) stanowi urządzenie budowlane (nie stanowi budowli) w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Dodatkowo na działkach nr (…) znajduje się obiekt liniowy (nieaktywny wodociąg / rurociąg), który nie należy do Sprzedającego i nie wiadomo czy zostanie usunięty do dnia dostawy Nieruchomości. Obiekt ten znajduje się na wskazanych działkach od ponad dwóch lat. Przed zawarciem Umowy Warunkowej Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożyli do właściwego dla Kupującego Naczelnika Urzędu Skarbowego wspólne oświadczenie dot. Nieruchomości o wyborze opcji opodatkowania VAT sprzedaży budynków/ budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu. Oświadczenie o podobnej treści zostanie złożone ponownie przed zawarciem Umowy Przeniesienia.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 maja 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.171.2021.2.MK wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Planowana transakcja zbycia składników majątkowych Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

Wobec powyższego, skoro ogrodzenie jak wskazał Wnioskodawca stanowi urządzenie budowlane, a nie samodzielną budowlę, to w okolicznościach przedmiotowej sprawy do ich sprzedaży, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt. Wobec tego, że na działkach nie znajdują się żadne inne budynki bądź budowle, to działki te w myśl ustawy o podatku od towarów i usług, są gruntem niezabudowanym. (…)

Mając powyższe na uwadze należy uznać, że obiekty liniowe ( nieaktywny wodociąg/rurociąg) nie stanowią części składowej ww. Nieruchomości. Tym samym obecność powyższego naniesienia nie wpływa na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji. (…)

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.