Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-1026/13-2/JL
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-12-05
Teza: Z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nabycie nieruchomości; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 4.10.2013 r. (data wpływu 7.10.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7.10.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka rozważa rozpoczęcie działalności gospodarczej, w zakresie m.in. wynajmu nieruchomości na rzecz innych podmiotów. Spółka zamierza nabyć nieruchomość składającą się z będącego obecnie w budowie budynku biurowego (dalej: „Budynek”) położonego przy ul. S we W, jak również dwóch działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1/1 -35 oraz 78/1 -27, objętych księgą wieczystą nr W (dalej: „Działki”), na których położony jest Budynek (dalej łącznie: „Transakcja”, „Nieruchomość”). Zbycie Nieruchomości planowane jest najpóźniej do 30 września 2014 r. Obecnie właścicielem Działek oraz nieukończonego Budynku jest spółka T spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W (dalej: „Zbywca”).

Proces inwestycyjny związany z budową Budynku prowadzony był przez spółkę D, która w 2013 r. przekształciła się w Zbywcę. Zbywca nabył Działki od Gminy W w lipcu 2010 r. w ramach przetargu pisemnego nieograniczonego ogłoszonego przez Prezydenta. W momencie nabycia Działek, działka oznaczona numerem 1/1 była niezabudowana, natomiast na działce oznaczonej numerem 78/l znajdowała się stacja transformatorowa. W trakcie budowy Budynku, stacja transformatorowa została rozebrana i po zakończeniu budowy stanie się jego elementem. Nabycie niezabudowanej Działki nr 1/1 objęte było podatkiem VAT (z ówczesną stawką 22%), zaś nabycie zabudowanej Działki 78/1 było zwolnione z VAT.

Budynek budowany jest przez Zbywcę we własnym zakresie, tj. ponosi on całość nakładów w związku z jego budową. Ukończenie budowy Budynku planowane jest na marzec 2014 r. W związku z budową Budynku, Zbywca ponosi ciężar naliczonego podatku VAT i dokonuje odliczeń VAT naliczonego. W okresie po wytworzeniu Nieruchomości, Zbywca nie poniesie wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej budynku. W dniu Transakcji obie z Działek będą zabudowane - na każdej znajdować się będzie część Budynku. Ponadto, w dniu Transakcji na Działkach, oprócz Budynku, znajdować się będą budowle, których zadaniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynku (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności:

*   wewnętrzna droga dojazdowa,
*   rampa zjazdowa do garażu podziemnego,
*   chodniki,
*   elementy małej architektury.

We wrześniu 2012 r., Zbywca podpisał z Najemcą umowę wynajmu 91% powierzchni użytkowej Budynku. Umowa ta wejdzie w życie po wybudowaniu Budynku. Jeśli ukończenie Budynku nastąpi odpowiednio wcześnie przed datą Transakcji, wydanie powierzchni Najemcy (oraz ewentualnie innym najemcom, z którymi Zbywca podpisze umowy po złożeniu przedmiotowego wniosku) i rozpoczęcie najmu odbędzie się przed datą Transakcji. W takim przypadku, okres od wydania powierzchni najemcom do daty Transakcji nie powinien jednakże przekroczyć miesiąca, natomiast na pewno będzie krótszy niż dwa lata. Zależnie od rzeczywistej daty ukończenia Budynku, możliwa jest również sytuacja, w której wydanie powierzchni wszystkim najemcom i rozpoczęcie najmu nastąpi dopiero po Transakcji. Z kolei, ta część powierzchni, która na dzień Transakcji nie będzie przedmiotem umowy najmu, wydana zostanie przyszłym najemcom dopiero po zawarciu przez nich umów najmu z nowym właścicielem (tj. Spółką), a więc po dacie Transakcji.

Po ukończeniu budowy, Spółka planuje dokonać nabycia od Zbywcy Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych związanych z przedmiotową Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z niej. Dodatkowo, z mocy prawa, w wyniku planowanej Transakcji, na przyszłego Nabywcę przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umów najmu Nieruchomości oraz ewentualnych innych umów zawartych przez Zbywcę z najemcami przed datą Transakcji. W przypadku części umów najmu może wystąpić sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po ich podpisaniu, lecz przed wejściem w życie. W związku z tym może być konieczne dokonanie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na nabywcę Nieruchomości. Spółka nabędzie także zabezpieczenia ustanowione przez najemców tj. gwarancje bankowe lub inne, złożone przez najemców, jak również wpłacone przez nich kaucje. Nabywcy przekazana zostanie dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza budynku (w szczególności projekty budowlane z majątkowymi prawami autorskimi do nich), licencje do oprogramowania niezbędnego do funkcjonowania Budynku oraz gwarancje budowlane. W ramach Transakcji, Spółka nabędzie również prawa do znaku towarowego „.G”, którym oznaczony jest Budynek. W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek inne składniki majątku Zbywcy, w tym w szczególności niedotyczące Nieruchomości. W związku z planowaną transakcją na Spółkę nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości);

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy;

*   środki pieniężne należące do Zbywcy (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych), inne niż kaucje najemców wspomniane powyżej;

*   tajemnica przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności;

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (Nabywcy zostanie przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością oraz jej wynajmem, wspomniana powyżej).

Po transakcji, na Nabywcy spoczywał będzie obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, że część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w działalności prowadzonej przez Zbywcę ani nie będzie stanowiła formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę po dokonaniu Transakcji. Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości. Zarówno Spółka (nabywająca Nieruchomość) jak i Zbywca będą na moment sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Spółka zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Spółka planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie. W chwili obecnej nie została jeszcze podjęta ostateczna decyzja dotycząca dalszej działalności Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości. W zależności od różnych czynników, w szczególności warunków rynkowych, mogą zostać podjęte różne kroki takie jak restrukturyzacja obejmująca przekształcenie Zbywcy, jego połączenie z innym podmiotem lub ewentualnie postawienie w stan likwidacji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji) - zgodnie z art. 86 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Klasyfikacja przedmiotu transakcji

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości może być opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT. Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości łub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e) ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zdaniem Nabywcy, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej transakcji nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności:

*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy;

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością, ubezpieczenie Nieruchomości, umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości (związane z funkcjonowaniem i obsługą budynku) i umowy o dostawy mediów do Nieruchomości (jakkolwiek na obecnym etapie nie można wykluczyć, że część umów zostanie ostatecznie przeniesiona na Nabywcę);

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy;

*   środki pieniężne należące do Zbywcy (czy to w kasie, czy na rachunkach bankowych), inne niż kaucje najemców wspomniane powyżej;

*   tajemnica przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności;

*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (Nabywcy zostanie przekazana jedynie dokumentacja techniczna i prawna związana z Nieruchomością oraz jej wynajmem, wspomniana powyżej).

Stanowisko Nabywcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (Odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13.06.2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Nabywcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowanie w rozpatrywanym przypadku), która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe. Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie. Tymczasem - jak zaznaczono w stanie faktycznym - w analizowanym przypadku przedmiotowej transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy. Kolejnego argumentu przemawiającego za tym, że przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Zbywcy, dostarczają orzeczenia sądów (wyrok NSA z dnia 6.10.1995 r. sygn.: S.A/Gd 1959/94), w których wyrażono tezę, że zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer innych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Zbywca zbędzie jedynie niektóre aktywa w postaci Nieruchomości ewentualnie wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez najemców, dokumentacją techniczną oraz projektową i powykonawczą budynku (w szczególności projekty budowlane z majątkowymi prawami autorskimi do nich), licencjami do oprogramowania niezbędnego do funkcjonowania Budynku, jak również gwarancjami budowlanymi i prawami do znaku towarowego. Po dacie dokonania transakcji w rękach Zbywcy pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, know-how oraz księgi rachunkowe. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem (wyrok NSA z dnia 22.01.1997 r., sygn.: SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24.11.1999 r. sygn.: I SA/Kr 1189/99). Zdaniem Nabywcy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, jako że know-how pozostający w związku z działalnością gospodarczą Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych, umów z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia, co do zasady nie zostaną przejęte przez Nabywcę. Ponadto, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa wyodrębnionej w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Słuszność powyższej tezy Nabywcy dodatkowo potwierdza fakt, że wybrane składniki majątkowe będące przedmiotem analizowanej transakcji nie są organizacyjnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy. Dodatkowo, przenoszone w ramach przedmiotowej transakcji składniki majątkowe nie stanowią zespołu składników, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze. Tym samym, sprzedawane składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT. Podsumowując - zdaniem Nabywcy - przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 ustawy o VAT.

Opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości

Z uwagi na to, że planowana transakcja stanowi dostawę budynków i budowli, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości mogłaby podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub
*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Nabywcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W opinii Nabywcy, pierwsze zasiedlenie powierzchni we wzniesionym budynku (lub jego częściach) będzie miało miejsce w momencie, kiedy rozpocznie się pierwszy podlegający opodatkowaniu VAT wynajem powierzchni w budynku (lub jego części) po zakończeniu budowy, które planowane jest na marzec 2014 r. Jak wspomniano w opisie zdarzenia przyszłego, jeśli ukończenie Budynku nastąpi odpowiednio wcześnie przed datą Transakcji, wydanie powierzchni Najemcy (oraz ewentualnie innym najemcom, z którymi Zbywca podpisze umowy po złożeniu przedmiotowego wniosku) i rozpoczęcie najmu odbędzie się przed datą Transakcji. W takim przypadku, z uwagi, że Transakcja ma być dokonana najpóźniej do 30 września 2014 r. okres od wydania powierzchni najemcom (tj. od momentu pierwszego zasiedlenia) do daty Transakcji będzie krótszy niż dwa lata. Możliwa jest również sytuacja, w której wydanie powierzchni najemcom i rozpoczęcie najmu nastąpi dopiero po Transakcji. W takiej sytuacji, dostawa Nieruchomości (jej części) w ramach Transakcji będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Wobec powyższego:

*   w odniesieniu do powierzchni, której wydanie Najemcom odbędzie się po dacie Transakcji - do pierwszego zasiedlenia jej dojdzie w momencie dostawy Nieruchomości;

*   w odniesieniu do powierzchni, której wydanie Najemcom odbędzie się przed datą Transakcji - do jej pierwszego zasiedlenia dojdzie w momencie rozpoczęcia najmu, a jej dostawa będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W odniesieniu zaś do Budowli znajdujących się na Działkach, ich wydanie w ramach Transakcji, odbędzie się w ramach pierwszego zasiedlenia. Wynika to z faktu, że Budowle, mimo że są funkcjonalnie związane z Budynkiem oraz są niezbędne do prawidłowego wykorzystania wynajmowanej powierzchni, nie są wskazane bezpośrednio w umowach najmu jako przedmiot najmu. W konsekwencji do ich pierwszego zasiedlenia nie dojdzie w wyniku najmu powierzchni biurowej, lecz w momencie wydania w ramach Transakcji.

W świetle powyższego należy uznać, że Transakcja będzie dokonywana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia lub w ramach pierwszego zasiedlenia. Konsekwentnie, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie mogło mieć zastosowania w przedmiotowym przypadku.

Jednocześnie, Nabywca pragnie zauważyć, że w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

*   w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

*   dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z budową Budynku oraz Budowli, należy uznać, że warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku spełnione. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Podsumowując - skoro sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w ustawie, a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku - sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. W świetle powyższego, ponieważ przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT oraz z uwagi na fakt, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony z tytułu Transakcji

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zasadniczo wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu (bądź zostanie dokonane przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tych umów, które nie przejdą na Nabywcę z mocy prawa) i będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni biurowej w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).

W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą przedmiotową transakcję lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.