Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-485/13-2/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-08-08
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: bonifikaty; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 8 maja 2013 r. (data wpływu 10 maja 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest:**

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości bonifikaty,
*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 27 czerwca 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała mieszkanie za 120.000.00 zł nabyte 13 czerwca 2007 r. od Gminy Miejskiej, które było mieszkaniem komunalnym. Zbycie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej.

Cena za lokal mieszkalny wykupiony od Gminy Miejskiej została ustalona na kwotę 56.835 zł. Rada Miejska ustaliła od tej ceny bonifikatę w wysokości 85%. Po odliczeniu bonifikaty do zapłaty przypadło 8.527.95 zł.

Wnioskodawczyni spełniła warunki Gminy Miejskiej co do bonifikaty. Od momentu zakupu do momentu sprzedaży mieszkania upłynęło ponad 5 lat, w związku z czym bonifikaty nie musiała zwracać. Spełniła wszystkie warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zainteresowana nie miała wystarczającej wiedzy, że dla zwolnienia z podatku dochodowego obowiązuje okres 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zakup, a nie od daty zakupu.

Wnioskodawczyni wraz z mężem nie może skorzystać z ulgi meldunkowej bo była zameldowana w mieszkaniu po jego wykupie krócej jak 12 miesięcy. W mieszkaniu tym zamieszkiwał syn z rodziną.

Zainteresowana obowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie art. 30e ust. 1, 2 i 4 i wykazania go w PIT 36 za 2012 r. poz. 189. Dnia 29 kwietnia Wnioskodawczyni wraz z mężem złożyła PIT 36 za 2012 r. i w poz. 189 wykazali podatek od dochodu, do wyliczenia którego przyjęli koszty w oparciu o art. 22 ust. 6c stanowiące cenę wynikającą z aktu notarialnego, od której zastosowano bonifikatę, po podwyższeniu stosownie o art. 22 ust. 6f o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanego przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim w latach 2008-2011.

Na mieszkanie będące przedmiotem odpłatnego zbycia w 2012 r., Wnioskodawczyni wraz z mężem poniosła w latach 2007-2008 nakłady na remont, udokumentowane fakturami VAT, z tytułu których skorzystali ze zwolnienia przychodu do opodatkowania z odpłatnego zbycia w 2007 r. własnościowego prawa do lokalu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32, jak również skorzystali ze zwolnienia z wpłaconej kwoty do Urzędu Gminy w wysokości 8.527,95 zł z tytułu wykupu mieszkania komunalnego na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwoty z ww. tytułów ujęte zostały w PIT 23.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy kosztem nabycia mieszkania zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy obliczaniu dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego od Urzędu Miasta jest:

1.  cena zakupu (rynkowa z bonifikatą) ustalona w akcie notarialnym, od której zastosowano bonifikatę — stosownie do art. 21 ust. l pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie kwota faktycznie zapłacona?
2.  kwota zwolniona na podstawie art. 21 ust. l pkt 32 na podstawie oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazana w PIT 23 z tytułu zbycia własnościowego prawa do lokalu, dotyczące remontu mieszkania oraz kwota zapłaconej do Urzędu Gminy z tytułu wykupu mieszkania komunalnego ?

Zdaniem Wnioskodawczyni kosztem nabycia zbytego w 2012 r. mieszkania jest cena ustalona w akcie notarialnym za lokal mieszkalny wraz z udziałem we współwłasności na kwotę 56.853,00 zł., a nie cena faktycznie zapłacona po zastosowaniu bonifikaty ustalonej przez Radę Miejską, powiększona o wartość nakładów na remont mieszkania.

Wnioskodawczyni wraz z mężem spełniła wszystkie warunki wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami, bonifikaty nie musiała zwracać. Upłynął wymagany 5 letni okres od daty zakupu do daty sprzedaży. Do ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego ma zastosowanie art. 22 ust. 6c. updof. Zgodnie z tym artykułem koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia. o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w okresie ich posiadania.

W tej sytuacji nie ma zastosowania art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bonifikata nie jest darowizną ani innym nieodpłatnym sposobem nabycia. Potwierdza to Interpretacja Indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej z dnia l marca 2013 r. sygnatura ILPB2/415-l122/09/13-S/TR, powołująca się na wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 października 2010 r. sygn. Akt I SA/Łd 618/10 oraz wyroku NSA z 23 sierpnia 2012r, sygn. Akt II FSK 129/11.

Z treści interpretacji wynika, że „uzyskanie korzyści o charakterze majątkowym nie jest równoznaczne z osiągnięciem przychodu z nieodpłatnego świadczenia”. „Ustalenie przez właściciela nieruchomości ceny odbiegającej od wartości rynkowej, nie stanowi świadczenia na rzecz kupującego”. „Po uwzględnieniu zapadłych w tej sprawie orzeczeń, stwierdzić należy, iż mimo, że nabywcy nieruchomości uzyskują niewątpliwie korzyści majątkowe, to nie otrzymują nieodpłatnych świadczeń, a w rezultacie nie osiągają przychodu z tego źródła.”

Wartość bonifikaty, której beneficjenci nie muszą zwracać na mocy art. 68 ust. 2a, bądź art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie stanowi dla tych beneficjentów przychodu do opodatkowania podatkiem od osób fizycznych. Zastosowanie, natomiast, w przypadku bonifikat znajduje art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy updof, który mówi, że dochody uzyskane z tytułu zakupu lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców — w wysokości różnicy między ceną rynkową a ceną zakupu są przedmiotowo wolne od podatku dochodowego. Więc aby uzyskać to zwolnienie należy pomniejszyć dochód przez zaliczenie bonifikaty do kosztu nabycia. W przeciwnym razie stanowiłoby to naruszenie ww. przepisu.

Co do kosztów remontu mieszkania w roku 2007-2008 udokumentowanego fakturami jak i odliczonej w PIT 23 wpłaconej kwoty na zakup mieszkania od Urzędu Gminy brak jest przepisu, który mówiłby, że kwoty, które wcześniej stanowiły zwolnienie przychodu do opodatkowania na podstawie art. 21 ust. l pkt 32 ustawy updof na podstawie oświadczenia nie mogą być ujęte do kosztów nabycia określonych w art. 22 ust. 6c. ustawy updof.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości bonifikaty,
*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem w 2007 r.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 r., należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z przedstawionego stanowiska faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość w 2007 r. Po uwzględnieniu bonifikaty, koszt zakupu nieruchomości jaki poniosła Wnioskodawczyni wraz z mężem, wynosił 8.527,95 zł.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93, dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a cena zakupu. Uzasadnienie Wnioskodawczyni jakoby nie zaliczenie całej kwoty do kosztów jest naruszeniem przepisu art. 21 ust 1 pkt 93, jest niezasadne, ponieważ nabycie nieruchomości z bonifikatą, jak i jej zbycie są to dwa oddzielne zdarzenia podatkowe, które regulują odrębne przepisy. Ww. przepis w żaden sposób nie wpływa na sposób obliczenia dochodu do opodatkowania z odpłatnego zbycia mieszkania.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, iż za koszt uzyskania przychodu z tytułu nabycia nieruchomości należy uznać kwotę wynikającą z aktu notarialnego jest nieprawidłowe, bowiem faktyczny koszt jaki Zainteresowana poniosła na zakup mieszkania, jest to cena po umniejszeniu o bonifikatę.

Natomiast, jeżeli chodzi o możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego środków przeznaczonych na jego nabycie i remont, udokumentowanych fakturami VAT, i wykazanych w PIT 23, w sytuacji, gdy środki te zwolnione były z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na cele mieszkaniowe, tut. Organ wskazuje co następuje.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia, kosztu wytworzenia i nakładu. Zauważyć również należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera żadnego ograniczenia w tym zakresie w przedmiocie możliwości uznawania wydatków za koszty uzyskania przychodu. Nie ma zatem przeszkód aby Wnioskodawczyni zaliczyła do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania wydatki poniesione na ich nabycie i remont, mimo iż zostały sfinansowane ze środków, które w przeszłości zwolnione były z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako wydatkowane na cele mieszkaniowe.

Zakup i remont mieszkania w ramach celu mieszkaniowego i późniejsza jego sprzedaż są to dwa oddzielne zdarzenia podatkowe, które regulują odrębne przepisy. W niniejszej sprawie każde z tych zdarzeń rozpatrywane jest w innym stanie prawnym. Sprzedaż nieruchomości nabytej i wyremontowanej w ramach realizacji celu mieszkaniowego nie ma wpływu na sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu. Ustawa bowiem nie ogranicza zasad ustalania kosztów uzyskania przychodu nieruchomości nabytej w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Innymi słowy, Wnioskodawczyni ma prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty nabycia i remontu ww. mieszkania.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wskazać należy, iż z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię – jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego współwłaściciela.

Pozostały współwłaściciel, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej oraz wyroków sądowych należy stwierdzić, iż wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.