Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2.4011.148.2021.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-07
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cena-cena zakupu; faktura; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-kredyt hipoteczny; kredyt-spłata kredytu; lokal-lokal mieszkalny; lokal-odrębna własność lokalu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; postanowienia-postanowienie sądu; remonty; udział-wartość udziału; zniesienie-zniesienie współwłasności; środek-środki własne
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 1, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 8 lutego 2021 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – ****jest nieprawidłowe**.**

****

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

**We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Wnioskodawca wspólnie z byłą partnerką zakupił nieruchomość, w dniu 11 stycznia 2011 r. za kwotę 65 000 zł, która finansowana była z kredytu hipotecznego. Z przyczyn prywatnych w 2015 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Po przeprowadzonym postępowaniu Sąd Rejonowy w A wydał postanowienie, w wyniku którego zniesiono współwłasność, a lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przyznano Wnioskodawcy na wyłączną własność bez spłaty na rzecz byłej partnerki. Postanowienie sądu poparte było tym, iż wszelkie koszty spłaty kredytu hipotecznego oraz remontu nieruchomości ponoszone były od początku ze środków finansowych Wnioskodawcy. Wszystkie remonty, które podniosły wartość nieruchomości ponoszone były jeszcze przed zniesieniem współwłasności. Wszelkie faktury dotyczące nakładów są również sprzed 2015 r.

Po zniesieniu współwłasności Wnioskodawca dążył do tego aby sprzedać nieruchomość i uwolnić się od kredytu hipotecznego oraz pozostałych kredytów zaciąganych na remont lokalu mieszkalnego. Nieruchomość udało się sprzedać w dniu 16 marca 2017 r. (czyli po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego) za kwotę 110 000 zł.

Wnioskodawca nie był jednak świadomy, iż zniesienie współwłasności w 2015 r. będzie skutkowało liczeniem 5-letniego okresu od nowa dla części uzyskanej w wyniku postanowienia sądu. Brak tej świadomości sprawił, że Wnioskodawca nie dopełnił czynności związanych ze złożeniem zeznania PIT-39 o wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca był przekonany, iż skoro sąd po zapoznaniu się z dowodami i poniesionymi nakładami postanowił przyznać mu nieruchomość na wyłączną własność, to bieg 5-letniego okresu zostaje niezmienny i liczy się od momentu zakupu. Dodatkowo różnica pomiędzy ceną zakupu, a sprzedaży wynika z poniesienia ogromnych nakładów finansowych, które były wydatkowane wyłącznie przez Wnioskodawcę. Wszelkie koszty związane z remontami ponoszone były na całą nieruchomość, a nie tylko na część Wnioskodawcy czy byłej partnerki. Gdyby nie poniesione przez Wnioskodawcę koszty, wartość nieruchomości by nie wzrosła.

Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego oraz części kredytów gotówkowych zaciągniętych na remont (niestety nie wystarczyło na spłatę całości). Koszty związane z nieruchomością Wnioskodawca ponosi do dnia dzisiejszego, mimo iż od 2017 r. nie należy do Wnioskodawcy. Dla Wnioskodawcy jest to coraz bardziej rosnący bilans strat, a nie dochód.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Od kiedy powinien być liczony 5-letni okres zwolnienia z podatku, biorąc pod uwagę postanowienie sądu oraz zaistniałą sytuację?

**Zdaniem Wnioskodawcy**, całkowity okres pomiędzy zakupem, a sprzedażą nieruchomości powinien być liczony od momentu zakupu czyli od stycznia 2011 r. Cena nieruchomości wzrosła w wyniku poniesionych na remont nakładów finansowych. Wydatkowanie odbywało się na całość nieruchomości, a nie tylko na część współwłasności Wnioskodawcy. Wnioskodawca uważa, że nie da się podzielić całości na poszczególne części współwłasności. Całość poniesionych nakładów pokrywana była ze środków finansowych Wnioskodawcy, który ponosił wydatki na całą współwłasność. Postanowienie sądu było więc nie tylko zniesieniem współwłasności, ale też odzyskaniem części poniesionych kosztów. Cena nieruchomości wzrosła tylko w wyniku ponoszonych przez Wnioskodawcę nakładów finansowych oraz wielkiego wkładu pracy. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczone zostały na spłatę kredytu hipotecznego oraz części kredytu gotówkowego, który był dodatkowo zaciągnięty by wyremontować nieruchomość. Kwota ze sprzedaży nie wystarczyła nawet na spłatę całości. Wnioskodawca nie widzi więc w tym wszystkim dochodu, a jedynie straty.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe**.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment nabycia tej nieruchomości.

Stosownie do art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U z 2020 r., poz. 1740 z późn.) współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Art. 196 § 1 powołanej ustawy stanowi, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego (art. 196 § 2 powołanej ustawy).

Z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. (…).

W świetle art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. Skutek taki następuje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu, jeśli zniesienie współwłasności następuje w drodze orzeczenia sądu.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wspólnie z byłą partnerką zakupił nieruchomość, w dniu 11 stycznia 2011 r. za kwotę 65 000 zł, która finansowana była z kredytu hipotecznego. Z przyczyn prywatnych w 2015 r. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Po przeprowadzonym postępowaniu Sąd Rejonowy w A wydał postanowienie, w wyniku którego zniesiono współwłasność, a lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej przyznano Wnioskodawcy na wyłączną własność bez spłaty na rzecz byłej partnerki. Postanowienie sądu poparte było tym, iż wszelkie koszty spłaty kredytu hipotecznego oraz remontu nieruchomości ponoszone były od początku ze środków finansowych Wnioskodawcy. Wszystkie remonty, które podniosły wartość nieruchomości ponoszone były jeszcze przed zniesieniem współwłasności. Wszelkie faktury dotyczące nakładów są również sprzed 2015 r. Po zniesieniu współwłasności Wnioskodawca dążył do tego aby sprzedać nieruchomość i uwolnić się od kredytu hipotecznego oraz pozostałych kredytów zaciąganych na remont lokalu mieszkalnego. Nieruchomość udało się sprzedać w dniu 16 marca 2017 r. (czyli po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego) za kwotę 110 000 zł. Wnioskodawca nie był jednak świadomy, iż zniesienie współwłasności w 2015 r. będzie skutkowało liczeniem 5-letniego okresu od nowa dla części uzyskanej w wyniku postanowienia sądu. Brak tej świadomości sprawił, że Wnioskodawca nie dopełnił czynności związanych ze złożeniem zeznania PIT-39 o wysokości dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca był przekonany, iż skoro sąd po zapoznaniu się z dowodami i poniesionymi nakładami postanowił przyznać mu nieruchomość na wyłączną własność, to bieg 5-letniego okresu zostaje niezmienny i liczy się od momentu zakupu. Dodatkowo różnica pomiędzy ceną zakupu, a sprzedaży wynika z poniesienia ogromnych nakładów finansowych, które były wydatkowane wyłącznie przez Wnioskodawcę. Wszelkie koszty związane z remontami ponoszone były na całą nieruchomość, a nie tylko na część Wnioskodawcy czy byłej partnerki. Gdyby nie poniesione przez Wnioskodawcę koszty, wartość nieruchomości by nie wzrosła. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego oraz części kredytów gotówkowych zaciągniętych na remont (niestety nie wystarczyło na spłatę całości). Koszty związane z nieruchomością Wnioskodawca ponosi do dnia dzisiejszego, mimo iż od 2017 r. nie należy do Wnioskodawcy. Dla Wnioskodawcy jest to coraz bardziej rosnący bilans strat, a nie dochód.

Z analizy przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że Wnioskodawca wspólnie z byłą partnerką zakupili lokal mieszkalny w 2011 r. Natomiast w 2015 r. na podstawie postanowienia sądu doszło do zniesienia współwłasności i przyznano Wnioskodawcy wyłączną własność tej nieruchomości bez spłaty na rzecz byłej partnerki. Zaś w 2017 r. nieruchomość ta została sprzedana.

W konsekwencji, nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części – w dacie jej zakupu, oraz w części – w 2015 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy oddzielnie liczyć w stosunku do każdego udziału jaki Wnioskodawca nabył.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że sprzedaż nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w dniu 11 stycznia 2011 r. nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast przychód, jaki Wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w wyniku dokonanego w 2015 r. zniesienia współwłasności, podlega opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak na mocy art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Wedle art. 30e ust. 2 powołanej ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Reasumując zbycie nieruchomości w części nabytej w 2015 r. – w wyniku zniesienia współwłasności – stanowi źródło przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Uzyskany ze zbycia tej części dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

****