Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB5/423-76/09-4/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-05-07
Teza: rozpoznanie momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: cena; nieruchomości; przychód; przychód-moment powstania przychodów; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11.02.2009 r. (data wpływu 16.02.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie rozpoznania momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16.02.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie rozpoznania momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 roku podpisał w formie aktu notarialnego umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości dokonując sprzedaży osobom fizycznym:

1.  zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości W., w gminie G., składającej się z działek Nr 16 i Nr 17/24 o łącznej powierzchni 8.470,00 m2, za cenę w kwocie 1.870.000,00 zł,
2.  niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości W.-R., w gminie G., utworzonej z działki Nr 56/3 o powierzchni 4.600,00 m2, za cenę w kwocie 158.600,00 zł obejmującą podatek od towarów i usług,

tj. za łączną cenę 2.028.600,00 zł, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O., działająca na rzecz Skarbu Państwa jako podmiot uprawniony nie skorzysta z przysługującego jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz.592) prawa pierwokupu.

Na poczet należności wynikającej z transakcji nabywcy wpłacili kwotę 500.000,00 zł, tj. całą cenę w kwocie 158.600,00 zł za działkę Nr 56/3 i część ceny w kwocie 341.400,00 zł za nieruchomość składającą się z działek Nr 16 i Nr 17/24.

Resztę ceny w kwocie 1.529.000,00 zł strona kupująca zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej w terminie 90 dni licząc od dnia zawarcie umowy warunkowej sprzedaży, tj. najpóźniej do dnia 30 marca 2009 roku, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 roku wystawił fakturę VAT na całą kwotę dotyczącą sprzedaży tj. na kwotę netto 2.000.000,00 zł (brutto: 2.028.600,00 zł), rozpoznając dla celów podatku dochodowego przychód ze sprzedaży w grudniu 2008 r.

Wnioskodawca otrzymał pismo z Agencji Rynku Rolnego datowane na 30 grudnia 2008 roku o zrzeczeniu się przez Agencję prawa pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży.

Umowa przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego najpóźniej do 30 marca 2009 roku zgodnie z zapisami umowy warunkowej sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych z tytułu sprzedaży nieruchomości powstał w grudniu 2008 roku?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W związku wystawieniem w dniu 23 grudnia 2008 roku faktury na całą kwotę wynikającą z transakcji sprzedaży nieruchomości oraz zrzeczeniem się prawa pierwokupu przez Agencję Rynku Rolnego z dniem 30 grudnia 2008 roku do określenia daty powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w wysokości łącznej kwoty należności będą miały zastosowanie przepisy art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnym i w związku z tym przychód ze sprzedaży nieruchomości należy rozpoznać w grudniu 2008 roku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Na mocy art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r., przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe.

Zgodnie ze znowelizowanym z dniem 1 stycznia 2009 r. art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne w tym również różnice kursowe.

Należy zaznaczyć, iż przychodem są wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, bezzwrotnym, definitywnym, których rzeczywiste otrzymanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Stosownie do postanowień art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z przepisem art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c i 3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury albo
2.  uregulowania należności.

W myśl art. 12 ust. 3e ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w przypadku otrzymania przychodu, o którym mowa w ust. 3 do którego nie stosuje się ust. 3a, 3c i 3d, za datę powstania przychodu uznaje się dzień otrzymania zapłaty.

W celu określenia momentu powstania przychodu zgodnie ze stanem faktycznym opisanym we wniosku należy rozstrzygnąć, który z wymienionych przepisów znajdzie zastosowanie odnośnie przedstawionej w nim sytuacji.

Z wyżej przytoczonych przepisów wynika generalna zasada, iż przychód podatkowy dla celów podatku dochodowego od osób prawnych powstaje w dniu wykonania usługi. Wyjątek od tej zasady stanowi:

*   wystawienie faktury dokumentującej dostawę towarów lub usługi przed datą wydania towaru, zbycia prawa lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi - datą powstania przychodu będzie w tym przypadku dzień wystawienia faktury,

*   uregulowania należności przed wydaniem towaru, zbyciem prawa lub wykonania usługi albo częściowym wykonaniem usługi - datą powstania przychodu będzie w tym przypadku dzień otrzymania należności.

W myśl art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie stanowią one zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zaś art. 158 tej ustawy określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Wymóg dochowania formy notarialnej jest warunkiem koniecznym ważności takiej umowy.

Z umowy przenoszącej własność nieruchomości lub lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego, wynika zatem niebudząca wątpliwości data czynności prawnej.

Do momentu podpisania umowy w tej formie sprzedaż nieruchomości nie dochodzi więc do skutku. Oznacza to, że momentem sprzedaży (odpłatnego przeniesienia własności) nieruchomości jest moment zawarcia notarialnej umowy dotyczącej zbycia tego lokalu.

Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w dniu 23 grudnia 2008 roku podpisał w formie aktu notarialnego umowę warunkowej sprzedaży nieruchomości dokonując sprzedaży osobom fizycznym pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O., działająca na rzecz Skarbu Państwa jako podmiot uprawniony nie skorzysta z przysługującego jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz.592) prawa pierwokupu.

Na poczet należności wynikającej z transakcji nabywcy wpłacili kwotę 500.000,00 zł, tj. całą cenę w kwocie 158.600,00 zł za działkę Nr 56/3 i część ceny w kwocie 341.400,00 zł za nieruchomość składającą się z działek Nr 16 i Nr 17/24.

Resztę ceny w kwocie 1.529.000,00 zł strona kupująca zobowiązuje się zapłacić stronie sprzedającej w terminie 90 dni licząc od dnia zawarcie umowy warunkowej sprzedaży, tj. najpóźniej do dnia 30 marca 2009 roku, pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w O. nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu przedmiotowych nieruchomości.

Wnioskodawca w dniu 23.12.2008 roku wystawił fakturę VAT na całą kwotę dotyczącą sprzedaży tj. na kwotę netto 2.000.000,00 zł (brutto: 2.028.600,00 zł), rozpoznając dla celów podatku dochodowego przychód ze sprzedaży w grudniu 2008 r.

Wnioskodawca otrzymał pismo z Agencji Rynku Rolnego datowane na 30 grudnia 2008 roku o zrzeczeniu się przez Agencję prawa pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży.

Umowa przenosząca własność nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego najpóźniej do 30 marca 2009 roku zgodnie z zapisami umowy warunkowej sprzedaży.

W związku z powyższym zaliczki, które Wnioskodawca otrzymał przed dokonaniem zbycia prawa majątkowego przed zawarciem umowy kupna - sprzedaży w formie aktu notarialnego nie są przychodami.

Podsumowując, w oparciu o przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstanie w momencie przeniesienia własności, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna – sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym przychód nie powstaje w momencie wystawienia faktury VAT.

Z uwagi na powyższe stanowisko Wnioskodawcy w sprawie rozpoznania momentu przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.