Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1002/13-4/AWa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-02-04
Teza: Czy w sytuacji kiedy Wnioskodawca jest osobą wynajmującą lokal mieszkalny na cele mieszkalne w ramach, tzw. najmu prywatnego i jednocześnie jest podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowany powinien wykazywać obrót uzyskany z najmu prywatnego w deklaracji VAT? Jeżeli odpowiedź jest twierdząca to czy opłaty eksploatacyjne ponoszone przez Najemcę zwiększają podstawę tego obrotu i powinny być fakturowane tak jak czynsz ze stawką zwolnioną?
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal mieszkalny; media; najem; obrót; opodatkowanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; stawka-stawki podatku; usługi-usługi kompleksowe; usługi-usługi najmu
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 31 października 2013 r. (data wpływu 4 listopada 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 31 stycznia 2014 r. (data wpływu 3 lutego 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku wynajmu lokalu mieszkalnego oraz refakturowania mediów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 listopada 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku wynajmu lokalu mieszkalnego oraz refakturowania mediów. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 31 stycznia 2014 r. o podpis Wnioskodawcy pod oświadczeniem, o którym mowa w art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 68.31.Z oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi 68.20.Z i z tytułu wykonywania tej działalności jest podatnikiem podatku VAT, dalej zwanym: Wnioskodawcą.

Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój wspólności majątkowej. Wnioskodawca razem z żoną są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, który jest źródłem przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tzw. najem prywatny (wynajem ten nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, lokal nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej), co było wcześniej przedmiotem zapytania. Wynajmującym w tym przypadku jest tylko żona (tylko ona podpisała umowę najmu z Najemcą) i przychody opodatkowuje w całości sama (zgodnie z przepisami Wnioskodawca wraz z żoną składa co roku oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków w tym przypadku przez żonę, ostatnie takie oświadczenie zostało złożone w styczniu 2013 r.). Przychody opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Od połowy września 2013 r. Zainteresowany jako osoba fizyczna wynajmuje inny lokal mieszkalny na cele mieszkalne. Lokal ten został użyczony Wnioskodawcy przez syna na podstawie umowy użyczenia sporządzonej pomiędzy Zainteresowanym a synem, umowa ta przewiduje możliwość oddania przez Wnioskodawcę lokalu w najem osobom trzecim. Lokal ten nie jest wykorzystywany przez Zainteresowanego w działalności gospodarczej, jest to najem prywatny, a umowa najmu z Najemcą została podpisana tylko przez Wnioskodawcę. Zgodnie z umową najmu Najemca (osoba fizyczna) będzie bez wezwania wnosił na konto Wynajmującego (Wnioskodawcy) miesięczny czynsz określony w umowie na konkretną kwotę, czynsz ten nie obejmuje kosztów i świadczeń związanych z eksploatacją (użytkowaniem) lokalu w szczególności: opłat za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, ścieki, energii elektrycznej, wywozu śmieci, ochrony lokalu i składki remontowej. Strony ustaliły, że wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją (użytkowaniem) lokalu w czasie trwania umowy najmu ponosić będzie Najemca wedle wskazań dostawców usług i wpłacać będzie na konto Wynajmującego (Wnioskodawcy). Ponadto umowa najmu daje prawo Wynajmującemu (Wnioskodawcy) prawo do jej rozwiązania również w przypadku, gdy Najemca nie uiszcza dodatkowych opłat eksploatacyjnych związanych z najmem tego lokalu. Najemca nie ma podpisanych umów bezpośrednio z dostawcami mediów.

W związku z uzyskaniem pierwszego przychodu w miesiącu wrześniu bieżącego roku z najmu (na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lokalu mieszkalnego użytkowanego przez Wnioskodawcę na podstawie umowy użyczenia, Zainteresowany złożył zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych we właściwym Urzędzie Skarbowym i w ustawowym terminie, pisemne oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem i całość osiąganego przychodu z najmu tego lokalu mieszkalnego opodatkowuje sam.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w sytuacji kiedy Wnioskodawca jest osobą wynajmującą lokal mieszkalny na cele mieszkalne w ramach, tzw. najmu prywatnego i jednocześnie jest podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej Zainteresowany powinien wykazywać obrót uzyskany z najmu prywatnego w deklaracji VAT? Jeżeli odpowiedź jest twierdząca to czy opłaty eksploatacyjne ponoszone przez Najemcę zwiększają podstawę tego obrotu i powinny być fakturowane tak jak czynsz ze stawką zwolnioną?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien On rozliczyć VAT, stosując do najmu lokalu mieszkalnego zwolnienie od VAT, a podstawą obrotu i opodatkowania powinna być kwota czynszu powiększona o opłaty eksploatacyjne zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem podstawą opodatkowania jest obrót. Obrotem jest natomiast kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej.

W przypadku, gdy Najemca nie ma bezpośrednio zawartej umowy z dostawcami mediów, a kosztami mediów jest obciążany przez Wynajmującego (Wnioskodawcę), to należy uznać, że najem jest usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu, tj. najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza (a taką jest zapewnienie dostępu do wody, energii itp.) nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Stąd też, usługi te stanowią jedną kompleksową usługę i powinny być opodatkowane jedną stawką VAT, tak jak usługa zasadnicza. Tak też uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 20 września 2011 r. nr ILPP1/443-868/11-4/MS. Zgodnie z tą interpretacją odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemcę z tytułu korzystania przez niego z mediów stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan lad v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96) rozstrzygnął kwestie czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. TSUE stwierdził w nim, że w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej. Usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego sobie, lecz jest środkiem do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej. W podobnej sprawie wypowiedział się również TSUE w wyroku z dnia 27 września 2012 r., C-392/11 Field Fisher i potwierdził wówczas, że przyznanie wynajmującemu w umowie najmu możliwości jej rozwiązania, gdy najemca nie uiszcza dodatkowych opłat przemawia na rzecz występowania jednego świadczenia.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli z umowy najmu wynika, że najemcy oprócz czynszu najmu będą ponosili koszty eksploatacyjne lokalu oznacza to, że do podstawy opodatkowania podatkiem VAT winny być wliczane także koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu. W tej sytuacji są one opłatami należnymi z tytułu wykonania usługi najmu i stanowią obrót w rozumieniu przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, i tym samym stanowią podstawę opodatkowania podatkiem VAT według stawki przewidzianej dla usługi najmu, w przypadku najmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jest to stawka zwolniona.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy – w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.

Powyższe oznacza, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.

Celem obciążenia kosztami podmiotu, który faktycznie korzystał z usługi jest odsprzedaż tej usługi przez podmiot uczestniczący pośrednio w świadczeniu, pomimo że pośrednik danej usługi nie wykonał. Przenoszenie kosztów jest więc świadczeniem pomiędzy podmiotem pośredniczącym pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

*   dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   czynność ta wykonana została przez podmiot, który dla tej właśnie czynności występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle przytoczonych wyżej regulacji prawnych zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tut. Organ nadmienia, że definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług jest znacznie szersza niż definicja działalności gospodarczej uregulowana w ustawie z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.), czy też w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.). W konsekwencji, ocena określonych stanów na gruncie powołanych aktów prawnych może być odmienna.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika ponadto, że dla uznania danego podmiotu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Natomiast zgodnie – z obowiązującym do dnia 31 grudnia 2013 r. – art. 29 ust. 1 ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Jak stanowi – obowiązujący do dnia 31 grudnia 2013 r. – art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku, gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże na podstawie obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r. art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jako czynności opodatkowanych stawką obniżoną lub zwolnionych od podatku jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej.

Stosownie do treści art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a ustawy – stawka podatku w okresie od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r., dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W art. 43 ust. 20 ustawy postanowiono, że zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36 nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tj. usług związanych z zakwaterowaniem PKWiU-55). Jednakże ww. wyłączenie nie ma zastosowania w analizowanej sprawie.

Zatem ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wobec powyższego zwolnione od podatku od towarów i usług są usługi w zakresie wynajmowania i dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkalne, natomiast usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze niemieszkalnym opodatkowane są stawką podatku w wysokości 23%.

W myśl – obowiązującego do dnia 31 grudnia 2013 r. – art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 68.31.Z oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi 68.20.Z i z tytułu wykonywania tej działalności jest podatnikiem podatku VAT. Od połowy września 2013 r. Zainteresowany jako osoba fizyczna wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkalne. Lokal ten został użyczony Wnioskodawcy przez syna na podstawie umowy użyczenia sporządzonej pomiędzy Zainteresowanym a synem. Zawarta pomiędzy stronami umowa przewiduje możliwość oddania przez Wnioskodawcę lokalu w najem osobom trzecim. Lokal ten nie jest wykorzystywany przez Zainteresowanego w działalności gospodarczej, jest to najem prywatny, a umowa najmu z Najemcą została podpisana tylko przez Wnioskodawcę. Zgodnie z umową najmu Najemca (osoba fizyczna) będzie bez wezwania wnosił na konto Wynajmującego (Wnioskodawcy) miesięczny czynsz określony w umowie na konkretną kwotę, czynsz ten nie obejmuje kosztów i świadczeń związanych z eksploatacją (użytkowaniem) lokalu w szczególności: opłat za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, ścieki, energii elektrycznej, wywozu śmieci, ochrony lokalu i składki remontowej. Strony ustaliły, że wszelkie koszty i świadczenia związane z eksploatacją (użytkowaniem) lokalu w czasie trwania umowy najmu ponosić będzie Najemca wedle wskazań dostawców usług i wpłacać będzie na konto Wynajmującego (Wnioskodawcy). Ponadto umowa najmu daje prawo Wynajmującemu (Wnioskodawcy) prawo do jej rozwiązania również w przypadku, gdy Najemca nie uiszcza dodatkowych opłat eksploatacyjnych związanych z najmem tego lokalu. Najemca nie ma podpisanych umów bezpośrednio z dostawcami mediów.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. Nr 2014, poz. 121), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu mieszkalnego lub użytkowego przez jego najemcę.

Zatem biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że czynność będąca usługą najmu, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji wynajem lokalu mieszkalnego stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na względzie przedstawiony stan faktyczny wskazać należy, że w analizowanej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać, że wynajmując ww. lokal Wnioskodawca wystąpi w odniesieniu do tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zainteresowany wykorzystuje bowiem lokal mieszkalny, będący przedmiotem wynajmu, w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem jest On zobowiązany wykazywać obrót z przedmiotowego najmu lokalu mieszkalnego w deklaracjach VAT.

Należy zaznaczyć, że strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku, gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media), ponieważ obrotem podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych). Zaznaczyć należy, że strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu. Usługi i dostawy pomocnicze, takie jak zapewnienie dostępu do wody, energii elektrycznej, gazu czy odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci oraz konserwacja nieruchomości nie stanowią celu samego w sobie, lecz są środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyńcza usługa traktowana jest jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku. Bez usługi podstawowej – usługi najmu – odsprzedaż usług pomocniczych utraciłaby swój sens. Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu zużycia wody, energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, czy odprowadzania ścieków, wywozu śmieci oraz ochrony lokalu i jego remontu stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji, kiedy wynajmujący zawiera umowę na dostawę mediów do nieruchomości będącej przedmiotem najmu, nie przenosi kosztów dostawy tych mediów bezpośrednio na najemcę.

Ponadto z punktu widzenia usługobiorcy istotny jest zakup usługi najmu. Nie ma zatem podstaw prawnych, aby w analizowanej sprawie sztucznie rozdzielać jedną usługę najmu na: usługę najmu i usługi obce (refakturowane) oraz stosować dla nich odrębne stawki VAT. Konsekwencje podatkowe powinny być przyporządkowane świadczeniu wiodącemu.

Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki (jeśli, to Zainteresowany ma bezpośrednio zawartą umowę z dostawcami mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy, z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu na rzecz najemcy. Należy przy tym wskazać, że usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu.

Zgodnie z wolą ustawodawcy kwota należna obejmuje bowiem całość świadczenia należnego od nabywcy. Pojęcie kwoty należnej (obrotu) z tytułu sprzedaży należy łączyć z pojęciem wynagrodzenia czy zapłaty, które jest sprzedawcy należne z tytułu jego świadczenia na rzecz nabywcy. Uregulowanie wynikające z art. 29 ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), stosownie do którego podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Jak stanowi art. 78 Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje również podatki, cła, opłaty i inne należności z wyłączeniem podatku VAT. Zgodnie z tym samym przepisem Dyrektywy, podstawa opodatkowania obejmuje dodatkowe koszty, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, którymi dostawca lub usługodawca obciąża nabywcę lub usługobiorcę. Państwa Członkowskie mogą uznać za dodatkowe koszty wydatki będące przedmiotem odrębnej umowy. Przepis ten wyjaśnia, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania.

Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Ponadto zauważyć należy, że odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu korzystania przez nich z mediów stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Podobne stanowisko wyraża Europejski Trybunał Sprawiedliwości, który w orzeczeniu z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie Card Protection Plan Ltd v Commissioners of Customs and Excise (C-349/96), rozstrzygnął kwestię, czy świadczenie usług obejmujące kilka części składowych należy traktować jako pojedyncze świadczenie, czy też jako dwa lub więcej świadczeń. Trybunał stwierdził w nim, że w tym przypadku (do usług pomocniczych) stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej; usługę należy uznać więc za usługę pomocniczą, jeżeli nie stanowi ona dla klienta celu samego w sobie, lecz środek do lepszego wykorzystania usługi zasadniczej.

Celem obciążenia kosztami podmiotu, który faktycznie korzystał z usługi jest odsprzedaż tej usługi przez podmiot uczestniczący pośrednio w świadczeniu, pomimo że pośrednik danej usługi nie wykonał. Przenoszenie kosztów jest więc świadczeniem pomiędzy podmiotem pośredniczącym między właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi.

Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, że świadczenia dodatkowe (pomocnicze) są ściśle związane z usługą najmu lokalu i mają w stosunku do nich charakter poboczny (uzupełniający). Świadczenia z tytułu: zużycia centralnego ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, energii elektrycznej, odprowadzania ścieków, wywozu śmieci, ochrony lokalu i jego remontu nie stanowią odrębnych usług, ale są elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie – usługę najmu i podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla usługi zasadniczej.

W świetle powyższego wskazać należy, że otrzymywane przez Wnioskodawcę od Najemcy lokalu mieszkalnego opłaty za media (centralne ogrzewanie, ciepła i zimna woda, energia elektryczna, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, ochrona lokalu i jego remont), stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonej usługi najmu, tj.: w przypadku świadczonej usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Tut. Organ informuje, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w zakresie zwolnienia od podatku wynajmu lokalu mieszkalnego oraz refakturowania mediów. Z kolei wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów zostanie rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Nadmienia się, że z dniem 1 stycznia 2014 r. uchylone zostały m.in. przepisy art. 29, art. 30, art. 106 ustawy i weszły w życie nowe przepisy m.in. art. 29a, 106a-106q ustawy.

I tak, stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Zgodnie natomiast z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1.  czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2.  sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.