Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-61/12/AA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-05-21
Teza: Jaki podatek powinienem zapłacić w związku z transakcjami sprzedaży działek, których chcę dokonać wraz z żoną i wspólnie z małżeństwem X: podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek dochodowy od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura – 21 lutego 2012 r.), uzupełnionym w dniach 15 i 16 maja 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 21 lutego 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 07 maja 2012 r. znak: IBPB II/1/436-61/12/AA, IBPP1/443-195/12/LSz, IBPB II/2/415-313/12/MW wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 15 maja 2012 r. (uiszczenie brakującej opłaty) i w dniu 16 maja 2012 r. (pozostałe braki formalne).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 20 czerwca 2006 r. Wnioskodawca wraz z żoną oraz małżeństwem X nabył – jako współwłasność w równych dwóch częściach – nieruchomość rolną o powierzchni 8.9997 ha. Przez każde z małżeństw własność ta została zaliczona do ustawowej współwłasności małżeńskiej. Przedmiotową działkę w latach 2007-2011 Wnioskodawca wykorzystywał wraz z żoną do działalności rolniczej – otrzymując dotacje. Jako rolnikowi został Wnioskodawcy nadany numer indentyfikacyjny w systemie ewidencji gospodarstw rolnych. Żona Wnioskodawcy od 2006 r. jest aktywnym płatnikiem składek KRUS.

Uchwałą Rady Miasta z dnia 25 października 2006 r. część użytkowanej działki została przekształcona w teren budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego – jest to obszar ok. 2,5 ha. Wartość tego terenu na skutek cytowanej uchwały (przyjętej bez jakiejkolwiek ingerencji ze strony współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości) znacznie wzrosła. Współwłaściciele ww. nieruchomości (w tym Wnioskodawca) próbowali zbyć tę część działki, oferując cenę znacznie niższą od ceny działek budowanych w Gminie. Ze względu na zupełny brak zainteresowania ww. działką budowlaną o powierzchni 2,5 ha ze strony kupujących współwłaściciele postanowili wydzielić z działki wskazanej wyżej część budowlaną i właśnie tę część podzielić na 24 mniejsze działki w tym dwie drogi wewnętrzne. W związku z ww. podziałem współwłaściciele postanowili również dokonać podziału rolnej części nieruchomości w celu zniesienia współwłasności z małżeństwem X.

Po dokonaniu podziału przedmiotowe 22 działki współwłaściciele chcą zbyć. W sytuacji gdyby w okresie około 1-2 lat nie udało się dokonać sprzedaży wszystkich wydzielonych działek budowlanych, współwłaściciele zamierzają znieść pozostałą współwłasność i w dalszym ciągu zbywać działki oddzielnie – każde małżeństwo na własną rękę. Proces podziału trwa.

Część rolną nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną będą w dalszym ciągu wykorzystywać do działalności rolniczej.

Działka ma założoną księgę wieczysta nr (\`(...)\`), która na dzień dzisiejszy jest obciążona hipoteką, ponieważ Wnioskodawca wraz z żoną dokonał zakupu w systemie ratalnym i w 2012 r. spłacą ostatnią z rat, co spowoduje wykreślenie przedmiotowej hipoteki.

W treści uzupełnienia Wnioskodawca wskazał m.in., iż pytania i stanowisko, które przedstawił we wniosku dotyczą tylko jego osoby.

Jednocześnie zaznacza się, iż z uwagi na zakres niniejszej interpretacji obejmujący regulacje ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – pominięto tą część uzupełnienia wniosku, która odnosi się do podatku od towarów i usług, jak również podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaki podatek Wnioskodawca powinien zapłacić w związku z transakcjami sprzedaży działek, których chcę dokonać wraz z żoną i wspólnie z małżeństwem X:

1.  podatek od towarów i usług,
2.  podatek od czynności cywilnoprawnych,
3.  podatek dochodowy od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcje sprzedaży powinny być opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1.1 pkt 1 ust. a (winno być: art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca wskazuje, iż sprzedaż działek, której współwłaściciele zamierzają dokonać nie nosi żadnych znamion działalności gospodarczej – wszystkie czynności, które dokonują współwłaściciele w związku ze sprzedażą wymusza sytuacja w jakiej się znajdują i na którą nie mają wpływu.

W opinii Wnioskodawcy, zarówno on jak i pozostali współwłaściciele nie mogą zostać zakwalifikowani do grupy podatników i płatników VAT (art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług).

Na zakupionej nieruchomości współwłaściciele prowadzili działalność rolniczą – Rada Miasta bez ingerencji współwłaścicieli dokonała przekształceń części przedmiotowej działki w tereny budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego, tym samym dając możliwość uzyskania ze sprzedaży tych działek dużo większych korzyści finansowych niż wieloletnie prowadzenie działalności rolniczej na tym terenie.

Ze względu na duże zapotrzebowanie na tereny pod budownictwo jednorodzinne, współwłaściciele chcą wyjść na przeciw tym oczekiwaniom (jako osoby prywatne) sprzedając ww. część nieruchomości. W sytuacji gdyby znalazł się kupiec na całą przekształconą część działki współwłaściciele dokonaliby sprzedaży całej części działki budowlanej i problem VAT by nie istniał. Jednakże w związku z brakiem osoby zainteresowanej zakupem całości terenów budowlanych rozpoczęli proces podziału na mniejsze – zbywalne działki budowlane wywołując dla siebie koszty podziału i zapłatę opłaty adiacenckiej do Gminy.

W przypadku gdy do kosztów podziału współwłaściciele doliczą opłatę adiacencką oraz 23% podatku VAT – okaże się, że sprzedaż może stracić sens. W związku z czym działki, na których mogą powstawać domy, będą dalej służyły działalności rolniczej.

Biorąc pod uwagę zarówno przepisy prawa jak i aspekt społeczny całego przedsięwzięcia Wnioskodawca uważa jak na wstępie, że transakcje sprzedaży powinny podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych dotycząca skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W pozostałym zakresie wniosku, tj. w podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku od towarów i usług zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości, której część – uchwałą Rady Miasta – została przekształcona z działki rolnej w działkę budowlaną (o powierzchni 2,5 ha). Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami zamierzał sprzedać ww. działkę budowlaną. Ze względu na zupełny brak zainteresowania ww. działką budowlaną o powierzchni 2,5 ha ze strony kupujących współwłaściciele postanowili podzielić działkę budowlaną na 24 mniejsze działki w tym dwie drogi wewnętrzne. Po dokonaniu podziału współwłaściciele zamierzają dokonywać sprzedaży poszczególnych działek. W sytuacji gdyby w okresie około 1-2 lat nie udało się dokonać sprzedaży wszystkich wydzielonych działek budowlanych, współwłaściciele zamierzają znieść pozostałą współwłasność i w dalszym ciągu zbywać działki oddzielnie – każde małżeństwo na własną rękę. Proces podziału trwa.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż transakcje sprzedaży przedmiotowych działek powinny podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Z przedstawionym stanowiskiem należy się zgodzić, aczkolwiek podkreślić należy, że na Wnioskodawcy jako na sprzedającym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie bowiem z powołanym wyżej art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, iż Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawcy. Pozostali współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości aby uzyskać interpretację w swojej indywidualnej sprawie winni wystąpić z odrębnym wnioskiem.

W związku z dołączeniem do wniosku kserokopii dokumentów należy zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.