Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.45.2024.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4

**Interpretacja indywidualna – stanowisk****o w części nieprawidłowe i w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

\- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – **jest nieprawidłowe**,

\- w zakresie uznania, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości w części dotyczącej działki nr (…) oraz części działki nr (…) (dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC – **jest nieprawidłowe,**

\- w pozostałej części – **jest prawidłowe**.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 lutego 2024 r. (wpływ 21 lutego 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 23 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani J.K.

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się następujących działek ewidencyjnych:

1\. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…) oraz (…) z obrębu (…), położonych (…), dla których Sąd Rejonowy (…)prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość 1”),

2\. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) z obrębu (…), położoną (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 według sposobu korzystania stanowi grunty orne oznaczone symbolem ,,R”.

Nieruchomość 2 według sposobu korzystania stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr”.

Nieruchomość 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zaś do Nieruchomości 2 nie znajdują zastosowania przepisy powołanej ustawy.

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…) (dawna ulica (…)). Nieruchomość jest częściowo ogrodzona.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia (…), Nieruchomość 1 stanowi użytki rolne niezabudowane oznaczone symbolem RII.

Natomiast zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia (…), Nieruchomość 2 stanowi grunty orne niezabudowane oznaczone symbolem RII.

W dniu (\`(...)\`) 2023 r. Spółka zawarła z Panią J.K. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: „Sprzedająca” lub „Zainteresowana”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny (…); dalej: „Umowa”).

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz w odniesieniu do Nieruchomości Rada Miasta (…) w dniu (\`(...)\`) 2023 r. podjęła uchwałę nr (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…).

Ponadto, (…) wydał dla Nieruchomości decyzję nr (…) o warunkach zabudowy (znak: (…)) na rzecz Spółki dotyczącą budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym, zjazdem z drogi publicznej, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), (…) (cz.) – kubatura oraz na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), (…), (…) (cz.), (…) (cz.), (…) (cz.), (…) – pod infrastrukturę (dalej: „Decyzja WZ”), która stała się ostateczna z dniem (\`(...)\`) 2016 r.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (\`(...)\`) w oparciu o Decyzję WZ (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

1) uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzonego do dnia 15 stycznia 2024 r.;

2) uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

3) uzyskanie przez Wnioskodawcę prawomocnego i ostatecznego pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;

4) Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 albo art. 1a ust. 1 pkt a) i b) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

5) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. Sprzedająca zobowiązała się również stawić lub potwierdzić przed dystrybutorem energii elektrycznej posiadanie przez Wnioskodawcę prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, Sprzedająca:

i. zezwoliła Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii. zezwoliła Wnioskodawcy na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów geodezyjnych, akustycznych, geotechnicznych i zanieczyszczenia gruntu, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę Inwestycji – ogrodzenia terenu Nieruchomości oraz zdjęcia warstwy humusu, oraz innych niezbędnych czynności, które zostaną każdorazowo uzgodnione ze Sprzedającą i wykonane w terminie z nią uzgodnionym;

iii. zezwoliła Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowania).

Sprzedająca wyraziła również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Wnioskodawca i Sprzedająca ustalili, że Spółka poniesie wszelkie koszty projektowania i przygotowania Inwestycji, uzyskania niezbędnej dokumentacji, opłaty wynikające z zezwolenia na wycinkę drzew, a także koszty wynikające z wyłączenia gruntu z produkcji rolnej oraz koszty ewentualnego usunięcie zanieczyszczeń. Jeżeli po zawarciu Umowy powstaną przesłanki obciążenia Sprzedającej kosztami opłaty planistycznej, wówczas Spółka poniesie również koszty takiej opłaty.

Ponadto, osoba wskazana przez Wnioskodawcę w imieniu Sprzedającej wystąpi o:

i. wydanie decyzji o wyłączeniu Nieruchomości 1 z produkcji rolniczej przed dniem złożenia wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji;

ii. zmianę rodzaju użytku w ewidencji gruntów dla Nieruchomości 1 na nierolny w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji.

Prawo własności Nieruchomości Sprzedająca nabyła częściowo w czasie trwania związku małżeńskiego, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej w drodze dziedziczenia w 2002 r. i zasiedzenia w 2003 r., a częściowo będąc wdową w drodze dziedziczenia w 2012 r. Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem.

Sprzedająca jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, która ma status zainteresowanej w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedająca prowadziła w przeszłości działalność gospodarczą nie związaną ze sprzedażą i/lub wynajmem nieruchomości, obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Ponadto Sprzedająca nie ponosiła nakładów, nie dokonywała ulepszeń oraz nie poczyniła jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedająca nie prowadziła także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie korzystała z usług biura nieruchomości.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wskazać należy, że odnośnie swojej drugiej nieruchomości Sprzedająca planuje obecnie polepszyć warunki jej zagospodarowania poprzez nabycie terenu pod drogę dojazdową do tej drugiej nieruchomości. Sprzedająca dzierżawi obecnie również fragment tej drugiej nieruchomości osobie trzeciej. Również tę drugą nieruchomość Sprzedająca nabyła w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedająca powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

**Pytania**

1\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2\. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż prawa własności niezabudowanej Nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki) sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Ad.1

W ocenie Spółki, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedająca działała w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2

W ocenie Spółki, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, ale będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki), sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

\- w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług - **jest nieprawidłowe**,

\- w zakresie uznania, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości w części dotyczącej działki nr (…) oraz części działki nr (…) (dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC \- **jest nieprawidłowe,**

\- w pozostałej części - **jest prawidłowe**.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 21 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.64.2024.3.MPU oraz postanowienie o zastosowaniu do sprawy interpretacji ogólnej z 21 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.199.2024.1.MPU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) w drodze umowy sprzedaży kupi od Sprzedającej (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) niezabudowaną nieruchomość („Nieruchomość”) składającą się następujących działek ewidencyjnych:

1\. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…) oraz (…) („Nieruchomość 1”),

2\. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) („Nieruchomość 2”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.64.2024.3.MPU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży niezabudowanej działki nr (…), (…), (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) W konsekwencji sprzedaż działki nr (…), oraz części działki (…) dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy - Decyzja nr (…), wydana na wniosek Spółki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Odnosząc się natomiast do części działki (…) (dla której w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy - Decyzja nr (…), wydana na wniosek Spółki) wskazać należy, że dostawa w tej części działki w ramach transakcji podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Część działki (…) (w momencie sprzedaży) nie jest objęta MPZP, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz nie znajdują się żadne naniesienia stanowiące budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 ust. 2 i 3 ustawy Prawo budowlane. Zatem w tej części działka nr (…) nie stanowi terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z tego też względu działka (…) w części, w której nie jest objęta MPZP oraz nie posiada decyzji o warunkach zabudowy korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na to, że transakcja dostawy części działki (…), która nie jest objęta MPZP oraz nie posiada decyzji o warunkach zabudowy korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dalsza analiza zwolnienia - wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.”

Z kolei w postanowieniu z dnia 21 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.199.2024.1.MPU Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości składającej się m.in. z działki o nr ewidencyjnym (…) nieobjętej Decyzją nr (…), wydaną na wniosek Spółki, zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., Znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że od 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku od towarów i usług definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów, które były, zgodnie z wykładnią zaprezentowaną w wyroku z 17 stycznia 2011 r., istotne w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. W konsekwencji dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że z rozstrzygnięcia w podatku od towarów i usług wynika, że opisana sprzedaż będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług i będzie stanowić dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem w zakresie pytania nr 1 (oznaczonego we wniosku nr 2), zgodnie z którym opisana sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych ponieważ transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do pytania 2 (oznaczonego we wniosku nr 4) Państwa stanowisko należy uznać za nieprawidłowe w stosunku do działki nr (…) oraz części działki nr (…), dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. W związku z tym, że dostawa tej części Nieruchomości w ramach transakcji podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, do sprzedaży tej części Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

To oznacza, że umowa sprzedaży w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Część Państwa stanowiska jest jednak prawidłowa.

Jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług, sprzedaż działki nr (…), oraz części działki (…), dla których w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

A zatem, skoro sprzedaż tej części Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie dla tej części Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży w tej części będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).