Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4012.139.2017.2.AP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-03
Teza: Opodatkowanie czynności sprzedaży niezabudowanych działek.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; grunty-grunt niezabudowany; opodatkowanie; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 kwietnia 2017 r. (data wpływu 4 maja 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 14 czerwca 2017 r. (data wpływu 14 czerwca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży niezabudowanych działek – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności sprzedaży niezabudowanych działek. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 14 czerwca 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 22 czerwca 1994 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył na podstawie umowy dożywocia i darowizny w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego trzy działki oznaczone nr 91/3, 91/7 oraz 91/8 o łącznym obszarze 0,4791 ha. Wszystkie trzy działki zostały nabyte na podstawie jednej umowy dożywocia i darowizny. Zainteresowany wraz z żoną nadal są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej. Nabycie działek nie następowało w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a związane było z prywatnym majątkiem małżonków. Zarówno Wnioskodawca, jak i małżonka nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Działki również nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była wykonywana na nich jakakolwiek działalność gospodarcza. Do roku 2008 działki o nr 91/3, 91/8 były użytkowane jako pole, na których uprawiano m.in. zboże i pozyskiwano od Agencji Rynku Rolnego dopłaty dla rolników. Od ok. 8 lat działki zostały odrolnione i przekształcone na działkę budowlaną z powodów osobistych. Od czasu odrolnienia działek 91/3 i 91/8 nie są pobierane dopłaty od ARR. Wnioskodawca wraz z żoną nie podjęli żadnych nakładów związanych z przygotowaniem tej nieruchomości do sprzedaży. Działki nie mają dostępu do żadnych mediów: wody, prądu, gazu, kanalizacji. W 2017 r. Zainteresowany wraz z żoną podjął decyzję o sprzedaży działek gruntu oznaczonych nr 91/3 oraz 91/8 o łącznym obszarze 2.565 m2, niezabudowane, położone w obrębie miejscowości A dla Spółki, która zamierza na nieruchomości wybudować lokal handlowy – market. Zainteresowany z żoną nie ogłaszał zamiaru zbycia nieruchomości w sieci internetowej, telewizji ani prasie, nie były umieszczane żadne banery reklamowe. Decyzję o zbyciu Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli na podstawie przedstawionej oferty przez kupującą Spółkę. Ww. działki są wolne od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń reprywatyzacyjnych oraz nie są znane żadne toczące się postępowania reprywatyzacyjne. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jest wolna od wad fizycznych i prawnych. Nieruchomość nie jest obciążona prawami ani roszczeniami, osobistymi bądź majątkowymi osób trzecich, tym w szczególności hipotekami przymusowymi na rzecz Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, a także hipotekami na rzecz osób prawnych, fizycznych, innych osób trzecich. Nieruchomość nie jest przedmiotem: prawa pierwokupu przysługującego jakiejkolwiek osobie, umowy przedwstępnej sprzedaży innej niż ta zawarta ze Spółką, nie jest przedmiotem dzierżawy, postępowania wywłaszczeniowego lub scaleniowego, toczącego się postępowania egzekucyjnego lub zajęcia komorniczego, postępowania sądowego, administracyjnego, nie zostały Zainteresowanemu i jego żonie doręczone decyzje administracyjne ustalające wysokość zobowiązań podatkowych wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, ani nie jest Wnioskodawcy i jego żonie wiadome wydanie wobec nich przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zaległości podatkowej, nie jest obciążona obowiązkami wynikającymi z niewykonania decyzji administracyjnych lub orzeczeń sądowych, nie wydano żadnych decyzji o warunkach zabudowy. Działki zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 3-UH – teren usług handlu detalicznego, nadto gmina nie podjęła uchwały rewitalizacyjnej. Do dnia dzisiejszego stan ten nie uległ zmianie. Zainteresowany wraz z małżonką nie mieli wpływu na opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W dniu 13 kwietnia

2017 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem. Wnioskodawca z żoną nie otrzymali od kupującej Spółki zaliczki ani zadatku. Zapłata całkowitej ceny sprzedaży w kwocie 436.050,00 zł za działki o nr 91/3 i 91/8 o łącznym obszarze 2.565 m2 nastąpi w terminie 3 dni licząc od dnia podpisanej przyrzeczonej umowy sprzedaży na ich rachunek pod warunkami, że kupująca Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działek gruntu nr: 91/3, 91/8, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550 m2; uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość wg koncepcji kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca pismem z dnia 14 czerwca 2017 r. uzupełnił opis sprawy o następujące informacje:

1.  Wnioskodawca nie był i nie jestem rolnikiem ryczałtowym ani czynnym podatnikiem podatku VAT.
2.  Zainteresowany, o ile dobrze zrozumiał art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, to działki te nie były wykorzystywane w działalności rolniczej w myśl tej ustawy.
3.  Produkty rolne, w rozumieniu art. 2 pkt 20 ww. ustawy, wykorzystywane były wyłącznie na cele osobiste.
4.  Odrolnienie działek nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy w 2010 r.
5.  Dla działek nr 91/3 oraz 91/8 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został sporządzony w roku 2010 z inicjatywy Zainteresowanego.
6.  Spółka i na rzecz Spółki dokona czynności w celu:
    1.  uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,
    2.  uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość,
    3.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    4.  uzyskania potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    5.  uzyskania warunków technicznych przyłączy-kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.
7.  Wszystkie koszty ponosi Spółka.
8.  Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa w celu dokonania powyższych czynności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy czynność sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o nr działek 91/3 i 91/8 przedstawionych we wniosku rodzi obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy dotyczący zapłaty 23% nie występuje, z uwagi na charakter danej czynności, to jest zwykłe wykonywanie zarządu majątkiem prywatnym. Czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

1.  po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
2.  po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Podkreślić także należy, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi przecież wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Udzielając odpowiedzi na postawione pytanie prejudycjalne, w powołanym wyżej orzeczeniu Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym – podkreślił Trybunał.

Z powyższych wyjaśnień wynika zatem, że podejmowanie zorganizowanych działań takich jak: podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności marketingowych – świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną dnia 22 czerwca 1994 r. nabył na podstawie umowy dożywocia i darowizny w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego trzy działki oznaczone nr 91/3, 91/7 oraz 91/8 o łącznym obszarze 0,4791 ha. Wszystkie trzy działki zostały nabyte na podstawie jednej umowy dożywocia i darowizny. W małżeństwie obowiązuje ustrój wspólności ustawowej. Nabycie działek nie następowało w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a związane było z prywatnym majątkiem małżonków. Zarówno Wnioskodawca, jak i małżonka nie prowadzą pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani czynnym podatnikiem podatku VAT. Działki również nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie była wykonywana na nich jakakolwiek działalność gospodarcza. Do roku 2008 działki o nr 91/3, 91/8 były użytkowane jako pole, na których uprawiano m.in. zboże i pozyskiwano od Agencji Rynku Rolnego dopłaty dla rolników. Działki te nie były wykorzystywane w działalności rolniczej w myśl ustawy o podatku od towarów i usług. Produkty rolne w rozumieniu art. 2 pkt 20 ww. ustawy wykorzystywane były wyłącznie na cele osobiste. W 2010 r. z inicjatywy Wnioskodawcy działki zostały odrolnione i przekształcone na działkę budowlaną z powodów osobistych. Od czasu odrolnienia działek 91/3 i 91/8 nie są pobierane dopłaty od ARR. Wnioskodawca wraz z żoną nie podjęli żadnych nakładów związanych z przygotowaniem tej nieruchomości do sprzedaży. Działki nie mają dostępu do żadnych mediów: wody, prądu, gazu, kanalizacji. W 2017 r. Zainteresowany wraz z żoną podjął decyzję o sprzedaży niezabudowanych działek gruntu oznaczonych nr 91/3 oraz 91/8 o łącznym obszarze 2.565 m2, dla Spółki, która zamierza na nieruchomości wybudować lokal handlowy – market. Zainteresowany z żoną nie ogłaszał zamiaru zbycia nieruchomości w sieci internetowej, telewizji ani prasie, nie były umieszczane żadne banery reklamowe. Decyzję o zbyciu Wnioskodawca wraz z małżonką podjęli na podstawie przedstawionej oferty przez kupującą Spółkę. Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy. Przedmiotowe działki zgodnie, ze sporządzonym przez Gminę w roku 2010, z inicjatywy Wnioskodawcy, Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 3-UH – teren usług handlu detalicznego. Do dnia dzisiejszego stan ten nie uległ zmianie. Zainteresowany wraz z małżonką nie mieli wpływu na opracowanie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W dniu 13 kwietnia 2017 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem. Wnioskodawca z żoną nie otrzymali od kupującej Spółki zaliczki ani zadatku. Zapłata całkowitej ceny sprzedaży za działki o nr 91/3 i 91/8 nastąpi w terminie 3 dni licząc od dnia podpisanej przyrzeczonej umowy sprzedaży na ich rachunek pod warunkami, że kupująca Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działek gruntu nr: 91/3, 91/8, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550m2; uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość wg koncepcji kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Powyższe czynności dokona Spółka na swoją rzecz i poniesie wszystkie koszty z tym związane. Wnioskodawca udzielił Spółce pełnomocnictwa w celu dokonania powyższych czynności.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy czynność sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o nr działek 91/3 i 91/8 rodzi obowiązek opodatkowania podatkiem VAT.

W świetle powołanych powyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy wskazać, że istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanej przez Zainteresowanego transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej będą czynności przygotowawcze, jakie poczyni Wnioskodawca w związku z zamierzoną dostawą ww. działek.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma bowiem kwestia udzielenia pełnomocnictwa Spółce, która będzie działa w imieniu Wnioskodawcy. Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W myśl art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny – czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Stosownie do art. 96 ustawy Kodeks cywilny – umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Zatem jak wynika z powyższych przepisów, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Spółce pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy).

Wskazać należy, że – co wynika z wniosku – w 2010 r. z inicjatywy Wnioskodawcy działki, które mają być przedmiotem sprzedaży zostały odrolnione i przekształcone na działkę budowlaną, a sporządzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla tych działek nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy. Ponadto Zainteresowany w celu sprzedaży działek w dniu 13 kwietnia 2017 r. podpisał umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, że kupująca Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości składającej się z działek gruntu nr: 91/3, 91/8, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 550 m2; uzyskania przez kupującą Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość wg koncepcji kupującej Spółki na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania przez kupującą Spółkę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującej Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży opisanych we wniosku działek w sposób profesjonalny i z zyskiem, bowiem Wnioskodawca (poprzez pełnomocnika – Spółkę) podejmie szereg – wskazanych powyżej – czynności, których celem będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie ponoszenie wskazanych w opisie sprawy nakładów na przygotowanie terenu pod budowę, byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Zatem, wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Zainteresowanego świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości i sprzedaży gruntu w celu osiągnięcia korzyści finansowej.

W konsekwencji wskazać należy, że Wnioskodawca dokonując przyszłej sprzedaży działek będzie zachowywał się jak profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Wskazać należy, że zdaniem tut. Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych działek o nr 91/3 i 91/8 będzie wypełniała definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie występował w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że podjęte przez Wnioskodawcę działania (w tym te podjęte za pośrednictwem Spółki – pełnomocnika) wskazują, że sprzedaż działek będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy.

W przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Należy zatem stwierdzić, że dostawa wskazanych we wniosku działek zostanie dokonana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że grunty są towarami w rozumieniu ustawy, natomiast sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według stawki określonej w art. 41 ust. 1 ustawy.

Od zasady opodatkowania dostawy gruntu według stawki 23% przewidziano jednak pewne wyjątki. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług ujęte zostały między innymi w art. 43 ust. 1 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jednocześnie zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotowe działki zgodnie ze sporządzonym w roku 2010 Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 3-UH – teren usług handlu detalicznego.

Zatem, nieruchomość, na którą składają się działki o nr 91/3 i 91/8 w momencie sprzedaży będzie terenem budowlanym jak stanowi art. 2 pkt 33 ustawy i cytowane wyżej zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie tu zastosowania.

Dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazano w opisie sprawy, przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie służyły zatem wyłącznie działalności zwolnionej od podatku VAT w rozumieniu ustawy. Wobec powyższego, w rozpatrywanej sprawie dostawa ww. działek gruntu nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu, w konsekwencji czego dostawę działek o nr 91/3 i 91/8 Wnioskodawca będzie zobowiązany opodatkować stawką VAT w wysokości 23% zgodnie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Podsumowując, biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że czynność sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o nr działek 91/3 i 91/8 będzie opodatkowana stawką VAT w wysokości 23%.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, w niniejszej sprawie powyższa interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla małżonki Wnioskodawcy.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.