Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.345.2020.2.PRM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-08-20
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej, rejestracji jako podatnik VAT oraz wystawienia faktury dla tej transakcji.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; faktura; podatek-podatek od towarów i usług-rejestracja dla potrzeb podatku od towarów i usług; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 42; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 8 czerwca 2020 r. (data wpływu 12 czerwca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 2 lipca 2020 r. (data wpływu 3 lipca 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 23 czerwca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.345.2020.1.PRM (doręczone Stronie w dniu 26 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 1, rejestracji jako podatnik VAT oraz udokumentowania tej transakcji fakturą - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 2 lipca 2020 r. (data wpływu 3 lipca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 23 czerwca 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.345.2020.1.PRM (doręczone w dniu 26 czerwca 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 1, rejestracji jako czynny podatnik VAT oraz udokumentowania tej transakcji fakturą.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowaną będącą stroną postępowania: Panią J. S.:

*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana M. S.,

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 sierpnia 1996 r. J. S. PESEL (…) i M. S. PESEL (…) małżonkowie (Zainteresowani będący stronami postępowania) kupili działkę rolniczą położoną w (…), gmina (…) w województwie (…),o pow. 1,35 ha oznaczonej w ewidencji numerem 2, dla której Sąd Rejonowy w (…), prowadzi księgę wieczystą (…).

Działka ta nie jest działką zabudowaną - jest działką rolniczą. W rejestrze gruntów prowadzonych przez Starostwo Powiatowe w (…) jest to działka oznaczona jako użytki zielone i łąka.

Kupna tej działki Wnioskodawcy dokonali z majątku wspólnego i przez 10 lat użytkowali tę działkę jako rolną. Dnia 29 sierpnia 2006 r. Wnioskodawcy wydzierżawili tę działkę na okres 10 lat producentowi rolnemu (rolnikowi) na powiększenie gospodarstwa w tej samej gminie w zamian za rentę strukturalną dla Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa w (…) (umowa w myśl przepisów ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników). Po upływie 10 lat umowa dzierżawy wygasła i od 30 sierpnia 2016 r. Wnioskodawcy użytkują tę działkę rolniczą do dnia dzisiejszego.

Obecnie Wnioskodawcy mają zamiar sprzedać część działki spółce S.A. z siedzibą w (…).

Burmistrz Miasta i Gminy (…) zatwierdził projekt podziału nieruchomości tej działki w ten sposób, że w wyniku podziału powstaną dwie nowo utworzone działki gruntu nr 1 o pow. 0,2502 ha i nr 3 o pow. 1,0998 ha. Projekt podziału dokonał uprawniony geodeta mgr inż. A. G.. Podział jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy (…) z dnia 27 czerwca 2007 r.

Działkę o pow. 0,2502 ha nr 1 Wnioskodawcy (Zainteresowani) chcą sprzedać wyżej wymienionej spółce, na której ma powstać obiekt handlowy o powierzchni nie mniejszej niż 600 m2. Potencjalny nabywca sam zaproponował zakup wydzielonej części działki nr 1.

Decyzja wydana przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów).

Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nigdy nie była i nadal nie jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi majątek wspólny Wnioskodawców.

Wnioskodawcy i potencjalny nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży. W umowie tej Wnioskodawcy udzielili pracownikom potencjalnego nabywcy pełnomocnictw w zakresie: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. W zakresie tym potencjalny nabywca działa w swoim interesie, ale w imieniu Wnioskodawców. Wnioskodawcy osobiście nie będą podejmować żadnych działań w celu uzyskania decyzji i postanowień.

Z potencjalnym nabywcą zawarto jednocześnie umowę dzierżawy dot. projektowanej działki o pow. 0,2502 ha aby umożliwić mu korzystanie z działki i podjęcie czynności mających przygotować działkę dla celów inwestycyjnych potencjalnego nabywcy.

W piśmie z dnia 2 lipca 2020 r. Wnioskodawcy wskazali, że:

1.  nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie są czynnymi podatnikami podatku VAT,
2.  nie posiadają również statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
3.  nabycie działki nr 2 nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT,
4.  do momentu sprzedaży Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmować aktywnych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży wskazanych działek (np. reklama) oraz jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu itp.,
5.  z zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Miasta i Gminy (…) z dnia 30 czerwca 2020 r., wynika, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), obejmującym południowo-zachodnią część Gminy (…), uchwalonym uchwałą nr (…) z dnia 27 czerwca 2007 r., opublikowaną w dzienniku urzędowym województwa (…) nr (…), poz. (…) z dnia 20 sierpnia 2007 r., działka/i położona/e w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), oznaczona/e - niżej wymienionym/i numerem/ami ewidencyjnym/i - oznaczone na rysunku planu niżej wymienionym/i symbolem/ami, - położona/e jest/są w terenie/ach o następującym/ch n/w przeznaczeniu/ach: nr ew. 1 - od strony północnej na maksymalną głębokość około 4 mb - KD-Z.4 - istniejąca droga powiatowa nr (…) do rozbudowy na parametrach drogi klasy zbiorczej, pozostała część działki – 17.RM - tereny zabudowy zagrodowej. Teren, na którym zlokalizowana jest ww. działka położony jest poza obszarem zdegradowanym lub obszarem rewitalizacji,
6.  umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, w formie aktu notarialnego, została zawarta 25 marca 2019 r. Stronami umowy są Sprzedający M. S. i J. S. oraz A. G. - pełnomocnik działający w imieniu i na rzecz spółki S.A. z siedzibą w (…). Sprzedający pozostają w związku małżeńskim, zatem z mocy prawa obowiązuje ich ustawowa wspólność majątkowa. Postanowienia umowy przedwstępnej: Sprzedający oświadczają, że: Sąd Rejonowy w (…) V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) dla nieruchomości gruntowej, w której w dziale I-O „oznaczenie nieruchomości” wpisana jest: położona w gminie (…), miejscowości (…), działka ewidencyjna nr 2 o obszarze 13.500,00 m2. We wskazanej księdze wieczystej w dziale II „własność” jako właściciele nieruchomości, wpisani są: M. S. S. i J. M. S. na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 14 sierpnia 1996 r. w formie aktu notarialnego w (…). Prawo własności do wskazanej nieruchomości nie zostało nabyte od Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. W momencie nabycia prawa własności do wzmiankowanej nieruchomości Sprzedający pozostawali w związku małżeńskim (wspólność ustawowa majątkowa). We wskazanej księdze wieczystej w dziale III „prawa, roszczenia i ograniczenia” wpisane jest roszczenie o treści: „roszczenie o nabycie prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze około 2.990,00 m2 (dwa tysiące dziewięćset dziewięćdziesiąt metrów kwadratowych), która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, wynikającego z aktu notarialnego (…)” ujawnione na rzecz spółki pod firmą S.A. z siedzibą w (…), REGON (…), na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkiem zawartej dnia 25 marca 2019 r. w formie aktu notarialnego. Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nie stanowi ona przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 z ind. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Nieruchomość jest wolna od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń reprywatyzacyjnych oraz nie są im znane żadne toczące się postępowania reprywatyzacyjne. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia. Ponadto nie jest obciążona żadnymi ciężarami, innymi ograniczeniami, roszczeniami oraz hipotekami. Jest wolna od wad fizycznych i prawnych. W rejestrze gruntów prowadzonych przez (…) nieruchomość stanowiąca działkę ewidencyjną numer 2 o obszarze 13.500,00 m2 oznaczona jest jako grunty orne (RIVA), łąki trwałe (ŁIV) i rowy (W). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem: od strony północnej na maksymalną głębokość 4 mb. - KS-Z.4 - istniejąca droga powiatowa nr (…) do rozbudowy na parametrach drogi klasy zbiorczej, dalej w stronę południową na obszarze o długości ok 55 mb. - 17.RM - tereny zabudowy zagrodowej, pozostała część działki -17.R - tereny gruntów rolnych oraz 17.ZŁ - teren zieleni łęgowej. Nieruchomość podlegająca sprzedaży nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, która przewiduje prawo pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy. Nieruchomość nie jest zabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Sprzedający są samoistnymi posiadaczami nieruchomości a Kupującemu znane jest położenie, granice oraz stan prawny i techniczny nieruchomości. M. i J. S. oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce pod firmą S.A. z siedzibą w (…), w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 2 o obszarze 13.500,00 m2 stanowiącej nieruchomość za cenę (…) zł za 1,00 m2 powierzchni wydzielonej działki ewidencyjnej plus ewentualny podatek od towarów i usług VAT w obowiązującej stawce jeżeli na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży będzie on wymagalny pod warunkami:
    1.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m2,
    2.  uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomości opisanej w pkt 1, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo- i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 ton bez konieczności przebudowy układu drogowego,
    3.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej,
    4.  niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych powstałych w wyniku jej podziału) skutkującego koniecznością rekultywacji potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości (w tym nieruchomości gruntowych powstałych w wyniku jej podziału) budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
    5.  uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    6.  dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości zgodnie z koncepcją Kupującej oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd, opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
    7.  wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z klauzulą ostateczności, jeżeli taka decyzja będzie wymagana na podstawie przepisów prawa,
    8.  wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału nieruchomości opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
    9.  założenia kosztem i staraniem Sprzedających księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2 , która powstanie w wyniku podziału nieruchomości pod warunkiem, że podział ten zostanie dokonany,
    10.  uzyskania przez Kupującą pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50% w planowanym przez Kupującą obiekcie handlowym,
    11.  uzyskania przez Kupującą zgody od zarządcy drogi na przejazd samochodami ciężarowymi powyżej 25 ton niezwłocznie tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia 25 września 2020 r. Zaś A. G. działająca w imieniu i na rzecz spółki pod firmą S.A. z siedzibą w (…) oświadcza, że reprezentowana przez nią spółka prawo własności do nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer 2 o obszarze 13.500,00 m2, stanowiącej nieruchomość pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną wyżej cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić,
    12.  Sprzedający zobowiązują się nie obciążać prawa własności do nieruchomości, w tym w szczególności prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, jakimikolwiek prawami na rzecz osób trzecich w czasie pomiędzy zawarciem niniejszej umowy, a zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    13.  Sprzedający oświadczają, że nie współpracują pośrednio ani bezpośrednio z osobami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, w tym z biurem pośrednictwa nieruchomościami w zakresie zbycia prawa własności do nieruchomości,
    14.  spółka S.A. zobowiązuje się do złożenia w przyrzeczonej umowie sprzedaży prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, oświadczenia lub zawarcia umowy o ustanowienie na prawie własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze 11.050,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, nieodpłatnej i na czas nieokreślony służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu pasem gruntu o szerokości 5 m z wyłączeniem pojazdów o masie przekraczającej 3,50 tony,
    15.  Sprzedający zobowiązują się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych, uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Kupującą na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Sprzedający oświadczają, iż w przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Kupującej planowanej inwestycji na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, Sprzedający zapłacą solidarnie Kupującej karę umowną w wysokości (…) zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego w terminie 7 dni licząc od dnia otrzymania wezwania do zapłaty określonej kary umownej,
    16.  Sprzedający od dnia zawarcia niniejszej umowy przez cały okres jej trwania zobowiązują się powstrzymywać od działań mających na celu taką zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, która będzie powodowała pogorszenie sytuacji prawnej lub faktycznej Kupującej. W szczególności Sprzedający zobowiązują się, że nie będą dokonywali jakichkolwiek czynności zmierzających do obciążenia lub zbycia prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, będącej przedmiotem niniejszej umowy, w tym także nie będą zawierali z osobami trzecimi żadnych umów sprzedaży lub przedwstępnych umów sprzedaży oraz składali ani przyjmowali żadnych ofert dotyczących tej nieruchomości gruntowej, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy,

1.  Sprzedający oświadczają, że udzielają Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do:
    1.  występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu,
    2.  dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru,
    3.  uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych kupującej,
    4.  dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości (w tym na terenie nieruchomości gruntowych powstałych w wyniku jej podziału) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru,
    5.  dokonania wszelkich czynności związanych z podziałem nieruchomości, w szczególności do złożenia do właściwych organów/urzędów/sądów i podpisania wniosków o wydanie dokumentów i do ich odbioru,
    6.  Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony przyrzeczonej umowy sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych przywracając je do stanu poprzedniego. Kupująca oświadcza, że zapłata całkowitej ceny sprzedaży nastąpi w terminie do 3 dni roboczych licząc od dnia podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży (umowa przeniesienia własności). W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, Sprzedający do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży są zobowiązani przedłożyć zaświadczenia potwierdzające status Sprzedających jako czynnych podatników podatku VAT, interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora KIS o konieczności naliczenia podatku VAT oraz wystawić fakturę VAT. Stawający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupująca, a Sprzedający zobowiązują się nie podejmować jakichkolwiek czynności lub powstrzymywać się od dokonania jakichkolwiek działań mających na celu utrudnienie lub uniemożliwienie dokonania przez Kupującą podziału. Sprzedający oświadczają, że wydanie w posiadanie nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od 2.450,00 m2 do 2.500,00 m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, w tym stanie wolnym od osób i rzeczy ruchomych, nastąpi w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż działki - powstałej w wyniku podziału - o numerze 1 o pow. 0,2502 ha na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą tj. S.A. będącego czynnym podatnikiem podatku VAT, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  Jeśli tak, to czy Wnioskodawcy powinni zarejestrować się w urzędzie skarbowym na formularzu zgłoszeniowym VAT-R i w związku z tym mogą/powinni wystawić na rzecz nabywcy fakturę z wykazanym podatkiem należnym w stawce 23% czy też byłaby to sprzedaż zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane)?

Zdaniem Wnioskodawców:

Ewentualna sprzedaż działki ewidencyjnej nr 1 na rzecz S.A. nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż majątku osobistego Wnioskodawców jest incydentalna i nie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Wszelkie czynności mające na celu doprowadzenie działki do stanu zgodnego z planami inwestycyjnymi potencjalnego nabywcy podejmowane są przez ten podmiot i w jego interesie. Warunkiem dokonania sprzedaży jest podjęcie tych czynności a Wnioskodawcy sprzedają tę działkę jako rolną.

Wnioskodawcy nie występują przy sprzedaży jako podatnicy podatku VAT i w związku z tym nie wystawią faktury z wykazanym podatkiem VAT w stawce 23%.

Od dokonanej sprzedaży powinien zostać pobrany przez notariusza podatek od czynności cywilno-prawnych.

Wnioskodawcy nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej. Obecnie są emerytami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawców w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawcy (małżeństwo) w 1996 r. nabyli na współwłasność małżeńską działkę nr 2. Nabycie ww. działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT.

Działka nr 2 jest działką niezabudowaną, wykorzystywaną przez Wnioskodawców jako działka rolnicza.

Ww. działka do 2006 r. była przez Wnioskodawców wykorzystywana jako działka rolna, po czym na okres 10 lat została wydzierżawiona producentowi rolnemu (rolnikowi) na powiększenie gospodarstwa w zamian za rentę strukturalną dla Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Od 2016 r. – po wygaśnięciu umowy dzierżawy – Wnioskodawcy ponownie użytkują działkę jako rolną.

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są czynnymi podatnikami VAT. Nie posiadają również statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

Do Wnioskodawców zgłosiła się Spółka S.A. zainteresowana zakupem wydzielonej części przedmiotowej działki. Na działce nr 1 Kupujący zamierza zrealizować inwestycję, w wyniku której wybuduje obiekt handlowy o pow. nie mniejszej niż 600 m2.

Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której dokonają sprzedaży działki nr 1 pod warunkami wydania prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz uzyskania przez S.A. m.in.:

1.  decyzji o pozwoleniu na budowę,
2.  decyzji o pozwoleniu na budowę wjazdu,
3.  warunków technicznych przyłączy – kanalizacji wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

W umowie przedwstępnej Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń wskazanych w ww. umowie.

Wnioskodawcy zawarli z S.A. umowę dzierżawy oraz wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką nr 1 na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o ww. decyzje i pozwolenia a także cele przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmować czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości sprzedawanej działki. Nie będą również podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami mających na celu sprzedaż przedmiotowej działki.

Działka nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się w części na terenie istniejącej drogi powiatowej do rozbudowy na parametrach drogi klasy zbiorczej oraz w części na terenach zabudowy zagrodowej.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 stanowiącej współwłasność małżeńską.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

1.  dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
2.  dana czynność musi zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT istotne jest aby prowadził on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero wówczas można zastosować przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Należy zatem ustalić czy w odniesieniu do dostawy działki nr 1, stanowiącej współwłasność małżeńską, Wnioskodawcy będą spełniali przesłanki do uznania Ich za podatników podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy zawarli z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 stanowiącej współwłasność małżeńską. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictwa – z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - przedstawicielowi podmiotu S.A. do występowania w Ich imieniu przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania wymaganych decyzji i pozwoleń w celu realizacji inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowego o pow. zabudowy nie mniejszej niż 600 m2. Ponadto, Wnioskodawcy zawarli z S.A. umowę dzierżawy oraz wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego działką nr 1 na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskami o ww. decyzje i pozwolenia a także na cele przeprowadzenia badań gruntu.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście powyższych rozważań dzierżawa działki nr 1 stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy należy uznać, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawców działki nr 1. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przedstawiciela podmiotu S.A. to wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców, bowiem jak wskazano wyżej udzielili Oni Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w Ich imieniu. Oznacza to, że w celu sprzedaży działki nr 1 będą podejmowali Oni pewne działania w sposób zorganizowany. Kupujący dokonując działań zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem uatrakcyjni przedmiotową działkę, stanowiącą nadal współwłasność małżeńską Wnioskodawców. W efekcie wykonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy zatem uznać, że Wnioskodawcy dokonując sprzedaży działki nr 1 na podstawie ww. działań oraz czynności nie będą korzystali z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.

Zatem w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawcy będą podejmowali świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności. Będą zatem działali - w tym zakresie - jak handlowcy. W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego postanowieniem ww. działka znajduje się w części na terenie istniejącej drogi powiatowej do rozbudowy na parametrach drogi klasy zbiorczej oraz w części na terenach zabudowy zagrodowej.

Zatem, działka nr 1 przeznaczona jest pod zabudowę i jednocześnie dla celów podatku VAT stanowić będzie teren budowlany. Mając na uwadze powyższe okoliczności, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy nie znajdzie zastosowania do planowanej sprzedaży ww. działki. W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

*   w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, Wnioskodawcy w 1996 r. nabyli do współwłasności małżeńskiej działkę nr 2. Nabycie działki nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcom przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Wnioskodawcom nie przysługiwało.

Tym samym, nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy, lecz będzie podlegać opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również kwestii rejestracji jako podatnik VAT w związku ze sprzedażą działki nr 1 i udokumentowania tej transakcji fakturą.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni – do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1.  przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2.  przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3.  przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4.  przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

A zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaży działki nr 1, stanowiącej współwłasność małżeńską, każdy z Zainteresowanych będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Na tej podstawie każdy z Zainteresowanych zobowiązany jest dokonać rejestracji jako podatnik podatku VAT na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy oraz ma obowiązek wystawienia faktury dokumentującej dostawę działki nr 1 na rzecz innego podatnika.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Natomiast zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1 oraz jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Wszelkie dane jakie powinna zawierać faktura zostały wymienione w art. 106e ust. 1ustawy.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działki nr 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, każdy z małżonków będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską, jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten – jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego - określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, że każdy z Zainteresowanych po dokonaniu rejestracji jako podatnik podatku VAT, na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy, zobowiązany jest wystawić fakturę – zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy - dokumentującą sprzedaż działki nr 1. Przy czym każdy z Zainteresowanych powinien uwzględnić na fakturze sprzedaż ww. działki w części stanowiącej Jego własność.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawców należało uznać za nieprawidłowe.

Tut. Organ wskazuje, że w zakresie opodatkowania sprzedaży przedmiotowej działki stawką 23% (część pytania nr 2), zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.