Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.55.2017.1.MZA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-20
Teza: Możliwość wynajmu lokalu użytkowego w ramach najmu prywatnego do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w tym lokalu.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; ryczałt
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.) w związku z art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r., poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 23 stycznia 2017 r. (data otrzymania 27 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wynajmu lokalu użytkowego w ramach najmu prywatnego do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w tym lokalu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wynajmu lokalu użytkowego w ramach najmu prywatnego do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w tym lokalu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 19 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni dokonała rejestracji, jako czynny podatnik VAT w związku z zamiarem dokonania zakupu (wraz z małżonkiem) ze wspólnego majątku lokalu użytkowego od dewelopera. Lokal ten będzie oddany do użytku w połowie 2018 r. Będzie on zakupiony z zamiarem prowadzenia przez małżonków w przyszłości działalności gospodarczej (pralni chemicznej). Zakup lokalu pochłonie oszczędności całego życia małżonków. W związku z tym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem planują przełożyć otwarcie pralni o kilka lat. Zgodnie z założeniami małżonków działalność rozpoczną w latach 2020-2021. Termin ten wynika z konieczności zaoszczędzenia kolejnych środków finansowych na zakup maszyn pralniczych niezbędnych do wyposażenia pralni i prowadzenia działalności.

Od momentu, kiedy zostaną oddane klucze do lokalu (przewidywany termin to połowa 2018 r.) przez około 3 lata Wnioskodawczyni planuje wynajmować ten lokal, jako osoba fizyczna w ramach wynajmu prywatnego bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej, do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez małżonków firmy świadczącej usługi pralnicze.

Mając na uwadze fakt, że potencjalny najemca będzie najprawdopodobniej płatnikiem podatku VAT, Wnioskodawczyni chce wystawiać faktury VAT w ramach wynajmu prywatnego. Wnioskodawczyni nadmieniła, że obecnie jest osobą fizyczną nieprowadząca działalności gospodarczej i pracuje na umowę o pracę.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy obecnie Wnioskodawczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej ma prawo w związku z zakupem lokalu użytkowego do jego wynajmu w ramach wynajmu prywatnego do czasu rozpoczęcia przez nią działalności w tym lokalu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, najem będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego, zatem uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane, jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej. Przychody z tytułu tego najmu w podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowane są w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Jednakże wynajmując prywatny lokal, Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT, gdyż najem wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego wyjaśnienia, świadczenie przez Wnioskodawczynię ww. usługi najmu, za którą będzie pobierała należność od nabywcy tej usługi, stanowi obrót w rozumieniu przepisów podatku od towarów i usług, opodatkowany stawką właściwą dla świadczonej usługi. W związku z powyższą okolicznością wynajem lokalu użytkowego w będzie stanowić działalność gospodarczą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Ogólnie we wszystkich definicjach działalności gospodarczej przewija się określenie, że taka działalność musi być „ciągła i zorganizowana”. Jednak pod względem szczegółów, definicje różnią się między sobą. W ustawie o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje m.in. najem, który zgodnie z ustawą o podatku chodowym od osób fizycznych nie stanowi działalności gospodarczej. A zatem tzw. najem prywatny prowadzony w celach zarobkowych nie musi rodzić obowiązku założenia firmy, ale opisany stan faktyczny stanowi przesłankę do zarejestrowania się, jako czynny podatnik VAT.

Wnioskodawczyni wskazała, że podobne stanowiska zostały wyrażone w podobnie opisanych stanach faktycznych zawartych w następujących interpretacjach indywidualnych:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 23 lutego 2015 r., Znak: IBPBII/2/415-1042/14/JG, (LEX nr 254822),
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 1 lutego 2013 r. Znak: IPTPP4/443-769/12-2/UNR.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawczyni wyłącznie w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości wynajmu lokalu użytkowego w ramach najmu prywatnego do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej w tym lokalu. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód.

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

*   zarobkowym celu działalności – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
*   wykonywaniu działalności w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
*   prowadzenie działalności w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną – uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy – za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

W konsekwencji przedstawionych wyżej regulacji prawnych stwierdzić należy, że w przypadku, gdy przedmiotem najmu będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem będzie przedmiotem tej działalności – zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wynajmowanie nieruchomości zaliczane będzie do źródła przychodów jakim będzie pozarolnicza działalność gospodarcza. Ponadto jeżeli powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości również spełniać będzie przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności. Zauważyć przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zamierzają za środki pochodzące z ich majątku wspólnego dokonać zakupu lokalu użytkowego. Lokal ten zostanie zakupiony z zamiarem prowadzenia przez małżonków w przyszłości działalności gospodarczej (pralni chemicznej). Małżonkowie planują otwarcie prali za kilka lat, tj. w latach 2020-2021. Od momentu oddania lokalu do użytku (w połowie 2018 r.) przez około 3 lata Wnioskodawczyni planuje wynajmować ten lokal, jako osoba fizyczna w ramach najmu prywatnego bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej, aż do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez małżonków firmy świadczącej usługi pralnicze. Obecnie Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej pracującą na umowę o pracę.

Jeżeli zatem zgodnie z tym co wynika z powyższych informacji Wnioskodawczyni będzie wynajmowała lokal użytkowy, który nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą – aż do czasu rozpoczęcia prowadzenia przez Wnioskodawczynię wraz z małżonkiem działalności gospodarczej w postaci świadczenia usług pralniczych – i najem tego lokalu nie będzie wypełniał opisanych powyżej przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej (czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego), to osiągane z tego tytułu przychody nie będą zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy, lecz będą stanowić odrębne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem będą mogły podlegać opodatkowaniu według skali podatkowej albo zgodnie z wyborem Wnioskodawczyni ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jeśli bowiem najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą a więc stanowi odrębne źródło przychodów określane jako tzw. „najem prywatny”, przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane:

*   na zasadach ogólnych – według skali podatkowej lub
*   ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba, że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Oznacza to, że podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu są tzw. „zasady ogólne” określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy, jeżeli podatnik nie podejmie żadnych starań celem wyboru innej formy opodatkowania (nie zadeklaruje wyboru opodatkowania uzyskiwanych przychodów z najmu poprzez złożenie do urzędu skarbowego stosownego pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych), to będzie musiał płacić podatek od dochodów z najmu według zasad i skali podatkowej określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, nie ma przeszkód aby Wnioskodawczyni przychód z najmu lokalu użytkowego zaliczyła do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skoro najem będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do przywołanych przez Wnioskodawczynię interpretacji organów podatkowych wskazać należy, że orzeczenia te dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników, w określonym stanie faktycznym czy zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia zostały wydane. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.