Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB3/423-44/08/JD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-02-27
Teza: Czy otrzymane przez Spółkę (jako sprzedającego) zaliczki od Nabywcy na podstawie umowy przedwstępnej i na poczet ustalonej całkowitej ceny sprzedaży prawa własności lokalu wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w prawie użytkowania wieczystego, ale przed przeniesieniem prawa własności, które zostały zafakturowane przez Spółkę, stanowią przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaliczek tych nie zalicza się do przychodu do czasu spełnienia przesłanek z art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-moment powstania przychodów; przychód-przychody przyszłych okresów; zaliczka-zaliczka na poczet ceny; zbycie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2007 r. (data wpływu do tut. Biura 4 grudnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu zaliczenia do przychodów otrzymanych zaliczek na poczet wykonanej w przyszłości usługi - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2007 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu zaliczenia do przychodów otrzymanych zaliczek na poczet wykonanej w przyszłości usługi. **W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

Spółka prowadzi działalność deweloperską i buduje na własnym gruncie budynki wielolokalowe. Spółka zawiera umowy przedwstępne zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali wraz ze związanym z prawem własności lokalu odpowiednim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. W umowach tych termin zawarcia umowy przyrzeczonej mocą której następuje przeniesienie własności lokalu, wskazany jest na datę późniejszą, tj. po wybudowaniu budynku i uzyskaniu dlań pozwolenia na użytkowanie. W dacie zawarcia umowy przyrzeczonej (przenoszącej własność lokalu), następuje wydanie lokalu (przekazanie w posiadanie). W umowach przedwstępnych Spółka zawiera postanowienia o zaliczkowych płatnościach na poczet ceny sprzedaży lokalu. Z tytułu zaliczkowych płatności Spółka wystawia faktury VAT klientom (najczęściej osobom fizycznym) – nabywcom lokali. Spółka podpisując umowę przyrzeczoną sprzedaży lokalu ma uiszczone nawet 100 % wartości lokalu uiszczonej zaliczkowo na poczet ceny sprzedaży. **W związku z powyższym zadano następujące pytanie.** Czy otrzymane przez Spółkę (jako sprzedającego) zaliczki od Nabywcy na podstawie umowy przedwstępnej i na poczet ustalonej całkowitej ceny sprzedaży prawa własności lokalu wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w prawie użytkowania wieczystego, ale przed przeniesieniem prawa własności, które zostały zafakturowane przez Spółkę, stanowią przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zaliczek tych nie zalicza się do przychodu do czasu spełnienia przesłanek z art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zdaniem wnioskodawcy zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) zaliczek nie zalicza się do przychodu do czasu spełnienia przesłanek wskazanych w przepisie art. 12 ust. 3a pkt 1 ww. ustawy. Spółka stoi na stanowisku, że otrzymane zaliczki na poczet ustalonej ceny sprzedaży własności lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, wpłacane na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, należy rozpatrywać i interpretować ściśle według przywołanego przepisu art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przyjąć zatem należy, że zaliczki te nie stanowią przychodu. Powyższe oznacza, że obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych nie powstaje, mimo wystawienia zaliczkowej faktury VAT stosownie do przepisów ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.). Faktura ta jest neutralna dla podatku dochodowego od osób prawnych. Dopiero spełnienie przesłanek wskazanych w przepisie art. 12 ust. 3a pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych obliguje do uwzględnienia przychodu w podstawie opodatkowania. Zdaniem Spółki w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej (zawieranej w formie aktu notarialnego ¬forma ad solemnitatem) dochodzi do przeniesienia własności, a tym samym wówczas dopiero dochodzi do powstania przychodu. Ustawodawca wiąże powstanie przychodu przy tego rodzaju sprzedaży z momentem zbycia prawa majątkowego a nie z momentem fizycznego przekazania rzeczy. Wpłaty, jakie Spółka otrzymuje na poczet ceny lokalu (nawet 100% wartości towaru), który będzie dostarczony w przyszłości nie generują przychodu podatkowego. Stanowią one przedpłaty, zaliczki na poczet dostaw, które nastąpią w okresach przyszłych, tak więc są wyłączone z przychodu na mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wnioskodawca uważa, że przychód powstanie w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z normami prawa cywilnego wydanie lokalu, ani wpłata zaliczki, czy też fakt oddania budynku do użytkowania nie ma wpływu na przeniesienie własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Skutki podatkowe następują więc w momencie przeniesienia własności przedmiotu umowy. Stosownie do postanowień art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Powyższe oznacza, że nie każde otrzymane pieniądze są przychodami, jeżeli nie są one zapłatą za wykonane świadczenie, a jedynie stanowią przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń. Zgodnie z normami prawa cywilnego wpłata zaliczek nie przenosi własności nieruchomości. W związku z powyższym przychodami nie są zaliczki przyjęte przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, bowiem nie nastąpiło jeszcze zbycie nieruchomości. Obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób prawnych powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności tj. w dniu podpisania aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokali mieszkalnych. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna- sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. **W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.** Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska wnioskodawcy. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.