Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.122.2017.1.KW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-08-03
Teza: Czy zbycie nieruchomości gruntowych wraz z posadowionymi na nich budynkami oraz budowlami, które zostaną nabyte przez Wnioskodawcę w wyniku wypowiedzenia umowy najmu dotychczasowemu najemcy, będą podlegały zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: budynek; części-część składowa; grunty; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 maja 2017 r. (data wpływu 15 maja 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 maja 2017 r. (data wpływu 23 maja 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 maja 2017 r. (data wpływu 23 maja 2017 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   zainteresowanego będącego stroną postępowania: …;
*   zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: …;
*   zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: …;
*   zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: …

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca wraz z trzema innymi osobami jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowych nabytych w roku 2004.

Od roku 2004 Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami wynajmuje Spółce jawnej (dalej także: sp.j.) przedmiotowe nieruchomości gruntowe. Przedmiotowe nieruchomości znajdują się w majątku osobistym współwłaścicieli. Obecnie wynajem nieruchomości opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W umowie najmu zastrzeżone zostało, że najemca ma prawo posadowić na wynajmowanym gruncie budynki służące działalności gospodarczej Spółki jawnej.

W chwili obecnej Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami mają zamiar wypowiedzieć Spółce jawnej umowę najmu gruntu. Zgodnie z postanowieniami umowy będą zobowiązani wypłacić Spółce określoną umownie kwotę.

Następnie Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele mają zamiar dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowych wraz z posadowionymi na nim budynkami.

Wymieniona wyżej czynność przejęcia własności nakładów poczynionych przez spółkę jawną (a tym samym wypowiedzenie umowy najmu) odbywa się z uwagi na regulacje KC w zakresie przeniesienia własności nieruchomości, które sprawiają, że nie jest możliwa sprzedaż gruntu bez sprzedaży własności nieruchomości budynkowych, które posadowione są na gruncie należącym do Wnioskodawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy zbycie nieruchomości gruntowych wraz z posadowionymi na nich budynkami oraz budowlami, które zostaną nabyte przez Wnioskodawcę w wyniku wypowiedzenia umowy najmu dotychczasowemu najemcy, będą podlegały zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8?

Zdaniem Zainteresowanych, zbycie nieruchomości gruntowej wraz z posadowionymi na nich budynkami, które zostaną nabyte przez Wnioskodawcę w wyniku wypowiedzenia umowy najmu dotychczasowemu najemcy, będą podlegały zwolnieniu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, ze względu na upływ pięcioletniego terminu posiadania nieruchomości, liczonego od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość (tj. od 31 grudnia 2004 r.).

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zmiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zmiany.

W świetle powyższych przepisów, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też przy jej zdefiniowaniu należy sięgnąć do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380), w szczególności do art. 46 § 1. Zgodnie z tym przepisem, nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc ze swej natury nieruchomościami, a budynki trwale z gruntem związane są ich częścią składową w myśl art. 48 k.c. Zatem budynek trwale z gruntem związany, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Wnioskodawca w 2004 r. wraz z innymi współwłaścicielami nabył nieruchomość gruntową, następnie wszyscy współwłaściciele wynajęli nieruchomość spółce jawnej, która posadowiła na nieruchomości budynek, który wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej. W umowie najmu zawarto zapis, zgodnie z którym w sytuacji wypowiedzenia najmu Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami gruntu, jest zobowiązany zapłacić spółce jawnej kwotę odpowiadającą wartości początkowej budynku pomniejszonej o dokonane odpisy amortyzacyjne.

Wnioskodawca ma zamiar w najbliższym czasie wypowiedzieć umowę najmu, zobowiązany będzie tym samym do zapłaty na rzecz Spółki jawnej kwoty wynikającej z umowy najmu. Poprzez takie działanie Wnioskodawca wraz pozostałymi współwłaścicielami gruntu stanie się właścicielem budynków posadowionych na gruncie stanowiącym współwłasność Wnioskodawcy od roku 2004.

W świetle powołanych przepisów w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego współwłasność zbywcy, zabudowanego budynkiem, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy Wnioskodawca stał się współwłaścicielem budynku.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości gruntowej nabytej w roku 2004 wraz z posadowionymi na tym gruncie budynkami, które zostaną nabyte przez wspólnika na krótko przed ich późniejszą sprzedażą (nie minie okres 5 lat od nabycia budynków do dnia ich zbycia), będzie korzystało ze zwolnienia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości następuje po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód uzyskany z tego tytułu w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Odnieść się zatem należy do definicji tego pojęcia zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przepis ten jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami. Budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której to co jest na powierzchni przypada gruntowi. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym, z czym nie mamy jednak do czynienia w niniejszej sprawie.

Zatem, w przypadku wybudowania budynku na gruncie stanowiącym własność, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku, wobec czego istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu. Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Mając na uwadze powołane przepisy prawne oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie za datę nabycia udziału w prawie własności nieruchomości będącej przedmiotem zamierzonej sprzedaży należy przyjąć datę nabycia udziału w prawie własności gruntu, czyli 2004 r. Budynki i budowle trwale z tym gruntem związane, wybudowane przez najemcę, stanowią zaś część składową tej nieruchomości. Wobec powyższego, w sytuacji opisanej we wniosku zamierzone przez Wnioskodawcę odpłatne zbycie udziału w prawie własności nieruchomości (gruntu wraz z budynkami i budowlami trwale z tym gruntem związanymi, wybudowanymi przez spółkę jawną) nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.