Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.429.2021.3.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-17
Teza: nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży działek oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do planowanej sprzedaży działki
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; opodatkowanie; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 23 czerwca 2021 r. (data wpływu 24 czerwca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 28 września 2021 r. (data wpływu 1 października 2021 r.) na wezwanie Organu z 17 września 2021 r. (doręczone 21 września 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i 2 oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do planowanej sprzedaży działki nr 1 – **jest nieprawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

24 czerwca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1 i 2 oraz możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT w stosunku do planowanej sprzedaży działki nr 1. Wniosek został uzupełniony pismem z 28 września 2021 r. (data wpływu 1 października 2021 r.) na wezwanie Organu z 17 września 2021 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.429.2021.2.KP (doręczone 21 września 2021 r.).

**We wniosku** **przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:**

Wnioskodawca jest właścicielem 3 działek gruntu, które zamierza sprzedać w ramach jednej transakcji.

Wnioskodawca zakupił w roku 1990 nieruchomość zabudowaną zabytkowym dworem składającą się z działek 1 i 3 o łącznej powierzchni 5,2 ha. W roku 1998 została dodatkowo zakupiona nieruchomość rolna oznaczona jako działka 2 o powierzchni 1 ha. Zgodnie z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla działek 1 i 3 działki te oznaczone są jako BR - grunty rolne zabudowane. Zgodnie z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla działki 2 działka ta oznaczona jest jako R - grunty rolne. Przy nabyciu nie wystąpił naliczony podatek od towarów i usług. Nie odliczono podatku VAT od zakupu.

W dniu 7 czerwca 1996 r Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę - odbudowę dworu zabytkowego, ogrodzenia działki oraz przyłącza energetycznego. Pozostałości dworku zostały wpisane do rejestru zabytków.

Zleceniodawca w dniu 30 czerwca 1996 r. założył jednoosobową działalność gospodarczą. Działalność jest prowadzona do dnia dzisiejszego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z wpisem do CEIDG przedmiotem działalności jest:

68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Opis poszczególnych działek:

Działka 3

Działka o powierzchni 4,24 ha. Zgodnie z księgą wieczystą zakwalifikowana jako BR - grunty rolne zabudowane. W momencie zakupu (rok 1990) na działce posadowiony był zrujnowany budynek zabytkowego dworu. Nieruchomość nie została uznana za środek trwały w działalności, nie odliczono podatku VAT ani nie uznano zakupu za koszt w działalności gospodarczej. W roku 1996 Wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę - odbudowę dworu zabytkowego. Zgodnie z projektem budowlanym określono funkcje budynku jako mieszkalne i rekreacyjne. Zgodnie z projektem budowlanym, budynek posadowiony na działce 3 jest budynkiem mieszkalnym, którego powierzchnia użytkowa wynosi 785,5 m2.

Wydatki związane z odbudową dworu nie zostały uznane za koszt uzyskania przychodu w działalności gospodarczej. Podatek VAT naliczony związany z wydatkami remontowymi był odliczany w rozliczeniu działalności, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Z uwagi na brak wyodrębnienia w akcie notarialnym wartości poszczególnych składników nieruchomości, oraz z uwagi na nieuznanie nieruchomości za środek trwały, nie można określić wartości początkowej budynku. Z uwagi jednak na fakt, że budynek dworu był zrujnowany a wydatki na jego odbudowę znaczne, w ocenie Wnioskodawcy należy przyjąć, że wartość nakładów istotnie przewyższa 30% potencjalnej wartości początkowej budynku.

W stanie obecnym odbudowa dworu jest w stanie bardzo zaawansowanym. Budynek posiada ściany, dach, okna, podłogi, większość instalacji technicznych (wodne, sanitarne, elektryczne). Inwestycja nie została zakończona, nie dokonano odbiorów budowlanych, jednak funkcjonalnie odbudowany dwór spełnia definicję budynku.

W roku 2021 oraz w latach poprzednich nieruchomość opodatkowana była podatkiem rolnym.

Działka 1

Działka o powierzchni 0,96 ha. Zgodnie z księgą wieczystą zakwalifikowana jako BR - grunty rolne zabudowane. W momencie zakupu (rok 1990) na działce posadowiony był zrujnowany budynek owczarni. Nieruchomość nie została uznana za środek trwały w działalności, nie odliczono podatku VAT ani nie uznano zakupu za koszt w działalności gospodarczej. Działka 1 została wymieniona w pozwoleniu na budowę z roku 1996 dotyczącym odbudowy dworu. Na działce 1 nie prowadzono prac budowlanych, nie odbudowano budynku owczarni, nie dokonano żadnych napraw, nie poniesiono kosztów związanych z działką 1, nie wystąpił podatek naliczony VAT do odliczenia. W obecnym stanie faktycznym były budynek owczarni jest w bardzo złym stanie technicznym, nie przedstawia żadnej wartości ekonomicznej. Z technicznego punktu widzenia jest to ruina, która kwalifikuje się tylko do rozbiórki jako pozostałości budynku.

W roku 2021 oraz w latach poprzednich nieruchomość opodatkowana była podatkiem rolnym.

Działka 2

Działka rolna zakupiona w roku 1998 o powierzchni 1 ha. Zgodnie z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla działki 2 działka ta oznaczona jest jako R - grunty rolne.

Działka zakupiona do majątku prywatnego. Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, zakup nie został uznany za koszt uzyskania w działalności. Nie odliczano podatku od towarów i usług od wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Na nieruchomości nie były i nie są posadowione żadne budynki i budowle, nie ma rozpoczętych inwestycji. W roku 2021 oraz w latach poprzednich nieruchomość opodatkowana była podatkiem rolnym.

Wnioskodawca w roku 2021 wystawił budynek dworu na sprzedaż. Potencjalny nabywca wyraził chęć nabycia odbudowywanego dworu wraz z okolicznymi terenami. Nabywca zainteresowany jest dokonaniem jednej transakcji zakupu. Wnioskodawca postanowił sprzedać trzy opisane działki (1, 2,3) wraz z budynkiem dworu w ramach jednej transakcji.

W odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca wskazał, że owczarnia znajdująca się na działce 1 nie jest budynkiem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Budynek nie posiada dachu, ściany grożą zawaleniem. Działka nr 1 i 2 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w żaden sposób. Żadna z opisanych nieruchomości nie była przedmiotem najmu czy dzierżawy, Wnioskodawca nie czerpał z nich żadnych pożytków. Dla działek nr 1 i nr 2 nie ma miejscowego planu zagospodarowania oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku jako pytanie nr 5 i w części nr 7):**

1.  Czy przy sprzedaży działki numer 1 Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT? Czy w przypadku uznania, że Wnioskodawca działa jako podatnik podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (oznaczone w uzupełnieniu do wniosku nr 5)?
2.  Czy przy sprzedaży działki numer 2 Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT (część pytania oznaczonego w uzupełnieniu do wniosku nr 7)?

**Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku):**

Sprzedaż działki numer 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Transakcja zakupu działki 1 w roku 1990 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działka 1 nigdy nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie ponoszono wydatków związanych z działką, od których przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działka stanowi część majątku prywatnego Wnioskodawcy. W związku z powyższym transakcja dostawy działki 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku uznania, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zdaniem Wnioskodawcy transakcja będzie zwolniona od opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedaż działki numer 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Transakcja zakupu działki 2 w roku 1998 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Działka 2 nigdy nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie ponoszono wydatków związanych z działką, od których przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego. Działka stanowi część majątku prywatnego Wnioskodawcy. W związku z powyższym transakcja dostawy działki 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy, stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy przyjąć, że zbycie zabudowanej nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów budynków, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy podmiot dokonujący tej dostawy prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem tej nieruchomości, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.; dalej jako: „Dyrektywa” lub „Dyrektywa 2006/112/WE”), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot występuje w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zakupił w 1990 roku nieruchomość zabudowaną zabytkowym dworem składającą się z działek 1 i 3 o łącznej powierzchni 5,2 ha. W roku 1998 została dodatkowo zakupiona nieruchomość rolna oznaczona jako działka 2 o powierzchni 1 ha. Przy nabyciu nie wystąpił naliczony podatek od towarów i usług. Nie odliczono podatku VAT od zakupu. Zleceniodawca w dniu 30 czerwca 1996 r. założył jednoosobową działalność gospodarczą. Działalność jest prowadzona do dnia dzisiejszego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z wpisem do CEIDG przedmiotem działalności jest: 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca w roku 2021 wystawił budynek dworu na sprzedaż. Potencjalny nabywca wyraził chęć nabycia odbudowywanego dworu wraz z okolicznymi terenami. Nabywca zainteresowany jest dokonaniem jednej transakcji zakupu. Wnioskodawca postanowił sprzedać trzy opisane działki (1, 2, 3) wraz z budynkiem dworu w ramach jednej transakcji.

Wnioskodawca ma wątpliwości czy przy sprzedaży działek numer 1 i nr 2 będzie działał jako podatnik podatku VAT.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z przywołanego powyżej opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W 1996 r. założył działalność gospodarczą, której przedmiotem zgodnie z wpisem do CEIDG jest: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca w 1990 roku zakupił nieruchomość zabudowaną zabytkowym dworem składającą się z działek nr 1 i nr 3. Pomimo tego, że nieruchomość nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, to jednak Wnioskodawcy w związku z ponoszonymi wydatkami remontowymi na odbudowę zabytkowego dworu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ponadto z przedstawionych okoliczności wynika, że w pozwoleniu na budowę z roku 1996 dotyczącym odbudowy dworu została wymieniona również działka nr 1. Z kolei działka nr 2 została nabyta w 1998 r. a więc już po rozpoczęciu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Ponadto przedmiotem sprzedaży dokonanej na rzecz jednego nabywcy będą wszystkie działki wraz z budynkiem dworu.

W związku z powyższym nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że sprzedaż działek nr 1 i nr 2 będzie odbywać się w ramach sprzedaży majątku prywatnego. Istotną okolicznością jest, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek od 1996 r.

Uwzględniając powyższe w kontekście analizowanej sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca, jako osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, sprzedając opisane działki o nr 1, 2, będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa działki nr 1 i nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do sprzedaży działki nr 1 należy podkreślić, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że zgodnie z księgą wieczystą działka nr 1 zakwalifikowana jest jako BR - grunty rolne zabudowane. W momencie zakupu (rok 1990) na działce posadowiony był zrujnowany budynek owczarni. Działka 1 została wymieniona w pozwoleniu na budowę z roku 1996 dotyczącym odbudowy dworu. Na działce 1 nie prowadzono prac budowlanych, nie odbudowano budynku owczarni, nie dokonano żadnych napraw, nie poniesiono kosztów związanych z działką 1, nie wystąpił podatek naliczony VAT do odliczenia. W obecnym stanie faktycznym były budynek owczarni jest w bardzo złym stanie technicznym, nie przedstawia żadnej wartości ekonomicznej. Z technicznego punktu widzenia jest to ruina, która kwalifikuje się tylko do rozbiórki jako pozostałości budynku. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że owczarnia znajdująca się na działce 1 nie jest budynkiem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Ponieważ na działce nie znajdują się budynki/budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, należy stwierdzić, że dla celów podatku VAT należy ją traktować jako teren niezabudowany. Jednakże, jak wynika z wniosku znajdują się na niej ruiny nieruchomości jak również działka 1 została wymieniona w pozwoleniu na budowę z roku 1996. W związku z powyższym nie można działki nr 1 traktować jako grunt niezabudowany, przeznaczony na inne cele niż budowlane, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie w przypadku dostawy działki nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika Wnioskodawca nabył działkę nr 1 w 1990 r., a jej nabycie nie podlegało podatkowi VAT. Oznacza to, że nie jest spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, że z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Wnioskodawcy, dokonującemu dostawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Warunek braku prawa do odliczenia podatku naliczonego należy odczytać jako odnoszący się do przypadku, gdy dana czynność była opodatkowana, ale wynikający z tej czynności podatek naliczony nie podlegał odliczeniu. Powyższe wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości (Działki nr 1) powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za **nieprawidłowe.**

Jednocześnie należy wskazać, że w zakresie zastosowania właściwej stawki podatku dla dostawy działki nr 2 wraz z posadowionym budynkiem oraz w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 2 zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia nr 0114-KDIP1-3.4012.615.12021.1.KP oraz nr 0114-3KDIP1-.4012.616.2021.1.KP. Natomiast w pozostałym zakresie tj. zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dla dostawy niezabudowanej działki nr 2 oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.