Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-753/10/TK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-10-26
Teza: W jaki sposób, jako posiadacz udziałów w kamienicy, ma Pan rozliczać dochód z pobieranych przez zarządcę czynszów, jeśli nie otrzymuje Pan żadnej dokumentacji finansowej z rozliczeniem miesięcznym?
Słowa kluczowe: najem; przychód; zaliczka
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 7-art. 44; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 8-art. 45

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2010 r. (data wpływu 26 lipca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 września 2010r. (data wpływu 28 września 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu z tytułu najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie powstania przychodu z tytułu najmu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 3 stycznia 2010 r. wraz z żoną otrzymał Pan darowiznę w postaci 12,5% udziałów w kamienicy. Darowizna została potwierdzona aktem notarialnym oraz stosownym wpisem do hipoteki budynku. Udziały stanowiły część spadku po spadkodawcy, który posiadał 50% nieruchomości (pozostałe 37,5% udziałów rozdrobnione jest pomiędzy innych spadkobierców).

Kamienica jest zamieszkana przez lokatorów, którzy za możliwość korzystania z nieruchomości płacą czynsz. Zarządzaniem nieruchomością zajmuje się właścicielka pozostałych 50% udziałów w nieruchomości (swoje udziały nabyła na rynku nieruchomości). Sytuacja, w której właścicielka 50% udziałów zarządza kamienicą została przez Pana zastana i nie miał Pan żadnego wpływu na ten fakt. Z posiadanych przez Pana informacji przejęcie zarządzania nastąpiło w styczniu 2009 r. bez zgody 50% właścicieli nieruchomości.

Przez cały 2009 r. narastał konflikt pomiędzy właścicielami nieruchomości co do zasad zarządzania kamienicą. Osoba reprezentująca 50% spadkobierców wystosowała w listopadzie pismo żądające uregulowania relacji pomiędzy współwłaścicielami zmierzającymi do uregulowania sposobu sprawozdawania rozliczeń finansowych. Pismo pozostało bez odpowiedzi. W marcu wystosowano pismo zawierające żądanie przekazania zarządu niezależnemu podmiotowi. Po powyższym piśmie kontakty pomiędzy stronami zostały zerwane.

Wskazuje Pan, iż opierając się na dokumentacji z 2009 r. dochód przewyższający próg 3 095 zł pojawił się dopiero w okolicach października. Informuje Pan również, że w dniu 7 kwietnia 2010 r. wystosował pozew sądowy o odebranie zarządu obecnemu zarządcy z powodu nie wywiązywania się ze swoich obowiązków.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśnia Pan, że nie otrzymuje wpłat kwoty czynszu na swoje konto ani w żaden inny sposób pozwalający na ich wydatkowanie. Czynsz jest wpłacany na konto nieruchomości, będące w zarządzie jednej ze współwłaścicielek (posiadającej 50% nieruchomości) w okresach miesięcznych. Do tego konta nie ma Pan dostępu ani informacji o przepływach. Środki z tytułu najmu nie są stawiane do Pana dyspozycji w żaden sposób, nie ma Pan żadnego wpływu na ich wydatkowanie. Nie jest Pan również stroną umowy najmu, nie podpisywał żadnych dokumentów najmu. Nie dysponuje Pan wiedzą kto jest stroną tych umów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób, jako posiadacz udziałów w kamienicy, ma Pan rozliczać dochód z pobieranych przez zarządcę czynszów, jeśli nie otrzymuje Pan żadnej dokumentacji finansowej z rozliczeniem miesięcznym?

Pana zdaniem, w związku z brakiem jakichkolwiek korzyści wynikających z posiadania udziałów w kamienicy (brakiem jakichkolwiek wypłat z konta kamienicy na Pana rachunek lub gotówką oraz innych korzyści niefinansowych) oraz brakiem jakichkolwiek informacji o rozliczeniach związanych z nieruchomością w roku 2010 nie jest Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od wynajmu lokali.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Współwłasność normują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, kiedy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie (art. 195 ww. ustawy). Współwłasność może być ułamkowa albo łączna (art. 196 ww. ustawy). Według zasady zawartej w art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Z unormowania zawartego w tym przepisie wynika jednoznacznie, że w przypadku współwłasności współposiadanie rzeczy i wspólne korzystanie z niej jest regułą.

Przenosząc powyższe na grunt prawa podatkowego należy stwierdzić, że zgodnie z brzmieniem art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Zasady te stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale w zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodu jest między innymi najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższy przepis wyraźnie wskazuje, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów.

Zgodnie ze stanem faktycznym przedstawionym we wniosku jest Pan współwłaścicielem wynajmowanej kamienicy, nabytej w drodze darowizny. Udział Pana i małżonki w majątku wspólnym wynosi 12,5%. Kamienica jest zamieszkana przez lokatorów, którzy za możliwość korzystania z nieruchomości płacą czynsz. Zarządzaniem nieruchomością zajmuje się właścicielka 50% udziałów w nieruchomości. Nie jest Pan stroną umowy najmu, nie podpisywał żadnych dokumentów najmu. Nie dysponuje Pan wiedzą kto jest stroną tych umów.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny, a jednocześnie respektując zasadę wyrażoną w art. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl której podatnikiem jest każda osoba fizyczna samodzielnie, należy stwierdzić iż zasada wyrażona w art. 8 ust. 1 i 2 ustawy umożliwia określenie dla poszczególnych podatników (współwłaścicieli) przychodów oraz kosztów ich uzyskania w sytuacji, gdy przychody te i koszty osiągane są m. in. przez współwłaścicieli nieruchomości.

W kwestii współwłasności należy wskazać, iż polega ona na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, przy czym udziały współwłaścicieli w przedmiotowej sprawie są określone. Współwłasność udziałowa może wynikać albo z umowy, albo z określonego zdarzenia prawnego jakim jest np. darowizna.

Wobec powyższego przychód z wynajmu nieruchomości objętej współwłasnością, u każdego podatnika ustala się na podstawie jego prawa do udziału w zysku. Zatem pomimo tego, że nie korzysta Pan z należności przysługujących Panu ze wspólnej własności, nie można uznać iż czynsz płacony przez najemców nie stanowi Pana przychodu z najmu – obliczonego proporcjonalnie do Pana prawa w udziale w zysku.

Zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami przychód generowany z majątku należącego do współwłaścicieli stanowi przychód każdego ze współwłaścicieli w tym Pana, proporcjonalnie do prawa w udziale w zysku ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. najmu.

Przy czym pozostaje bez znaczenia fakt, kto jest stroną umów najmu, gdyż dla ustalenia Pana źródła przychodów z tytułu najmu, w przedstawionym stanie faktycznym, istotne jest ustalenie, iż jest Pan współwłaścicielem wynajmowanej nieruchomości oraz udziału we wspólnym majątku. Powyższe fakty bezsprzecznie wynikają z treści wniosku, zatem jeszcze raz podkreślić należy, że czynsz płacony przez najemców stanowi Pana przychód z najmu generowany z majątku którego jest Pan współwłaścicielem.

Z treści wniosku wynika również, że nie otrzymuje Pan wpłat kwot czynszu na swoje konto ani w żaden inny sposób pozwalający na ich wydatkowanie. Czynsz jest wpłacany na konto nieruchomości, będące w zarządzie jednej ze współwłaścicielek (posiadającej 50% nieruchomości) w okresach miesięcznych. Do tego konta nie ma Pan dostępu ani informacji o przepływach. Środki z tytułu najmu nie są stawiane do Pana dyspozycji w żaden sposób, nie ma Pan żadnego wpływu na ich wydatkowanie.

Moment powstania przychodu z najmu określa art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

W przedmiotowej sprawie pozostaje jednak bez znaczenia fakt, iż czynsz jest wpłacany na konto nieruchomości do którego nie ma Pan dostępu, bowiem z treści wniosku wynika jednoznacznie, iż najemcy opłacają należny czynsz, a zatem nie można uznać, że środki pieniężne wpłacane na konto nieruchomości – będącej wspólną własnością Pana i innych współwłaścicieli – nie zostały otrzymane.

Powyższe stanowisko jest uzasadnione również ze względu na fakt, iż ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności – w przedmiotowej sprawie zarząd sprawuje jeden ze współwłaścicieli nieruchomości. Zarządca nieruchomością działa ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla współwłaścicieli w tym swoim, działa bowiem w imieniu i na rzecz własnym i pozostałych współwłaścicieli. Właściciel (współwłaściciel) nieruchomości jest jedynie zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach związanych z administrowaniem i zarządem nieruchomością. Zatem ustanowienie zarządcy – nawet wbrew porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami - nie zwalnia Pana jako współwłaściciela z obowiązków podatkowych.

Fakt, iż nie ma Pan dostępu do konta ani informacji o jego przepływach pozostaje zatem bez znaczenia, bowiem Pan jako współwłaściciel nieruchomości jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, polegającego na podejmowaniu przez poszczególnych współwłaścicieli czynności dotyczących przedmiotu wspólnej własności w ich wspólnym interesie, co wynika wprost z art. 200 Kodeksu cywilnego.

Ponadto z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności wynika, że współwłaściciel niezarządzający może żądać w odpowiednich terminach rachunków z zarządu (art. 208 Kodeksu cywilnego), przy czym pożytki i inne przychody przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim stosunku obciążają ich wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Mając powyższe na uwadze nie można uznać za prawidłowe stanowiska, iż w związku z brakiem jakichkolwiek korzyści wynikających z posiadania udziałów w kamienicy oraz brakiem jakichkolwiek informacji o rozliczeniach związanych z nieruchomością w roku 2010 nie jest Pan zobowiązany do uiszczenia podatku od wynajmu lokali, bowiem jak wskazano powyżej dla powstania przychodu istotne jest ustalenie, iż jest Pan współwłaścicielem wynajmowanej nieruchomości oraz Pana udziału we wspólnym majątku.

Ponadto obowiązujące przepisy nie zawierają żadnych rozwiązań pozwalających w sytuacji braku dokumentacji bądź informacji na zwolnienie z obowiązku uiszczenia należnego zobowiązania podatkowego. Zatem to na podatniku ciąży obowiązek prawidłowego rozliczenia dochodu z tytułu najmu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek obliczenia podstawy opodatkowania, naliczenia podatku i odprowadzenia go do właściwego organu podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek i odpowiedzialność prawidłowego zaliczenia przychodów, kosztów uzyskania przychodu oraz zastosowania odpowiedniego sposobu obliczenia podatku – przepisy w tym względzie nie przewidują żadnych wyjątków.

Mając powyższe na uwadze zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 podatnicy osiągający dochody z najmu lub dzierżawy – są obowiązani bez wezwania wpłacać zaliczki miesięczne. Wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 3f, ustala się w następujący sposób:

1.  obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku,
2.  zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b,
3.  zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Stosownie do art. 44 ust. 6 ww. ustawy zaliczki miesięczne od dochodów wymienionych w ust. 1, za okres od stycznia do listopada, uiszcza się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

Obowiązek płatności zaliczki powstaje, począwszy od tego miesiąca, w którym dochody podatnika przekroczyły kwotę wolną od podatku, która w 2010 r. wynosi 3.091 zł.

Należy zauważyć, iż od dnia 1 stycznia 2007 r. podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych wpłacający zaliczki na podatek dochodowy nie składają miesięcznych deklaracji (PIT-5).

Po zakończeniu 2010 r., w terminie do 30 kwietnia 2011 r. będzie Pan obowiązany złożyć zeznanie roczne o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2010 (PIT-36) oraz dokonać wpłaty różnicy pomiędzy podatkiem należnym, a sumą należnych za dany rok zaliczek (art. 45 ust. 1 i ust. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.