Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1122/11-5/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-03-09
Teza: W omawianej sytuacji zmiana formy opodatkowania przychodów z najmu może nastąpić dopiero od początku, 2011 r. po złożeniu stosownego oświadczenia o wyborze innej formy opodatkowania. Wydatki poniesione w 2010 roku dotyczące remontu jak i utrzymania przedmiotu najmu nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów z uwagi, iż do końca tego roku Wnioskodawczyni zobowiązana była do utrzymania zryczałtowanej formy opodatkowania. Przy tej formie opodatkowania uwzględnianie kosztów jest niemożliwe.
Słowa kluczowe: najem-najem mieszkań; opodatkowanie-forma opodatkowania; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; remonty; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; wynajem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 15.12 2011 r. (data wpływu 22.12.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych uzupełnionym pismem (data nadania 25.02.2012 r., data wpływu 27.02.2012 r. złożonym na wezwanie Nr IPPB1/415-1105/11-2/AM z dnia 16.02.2012 r. (data nadania 16.02.2012 r., data doręczenia 24.02.2012 r) w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22.12.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w okresie od 1 stycznia 2010 r. do 30 kwietnia 2010 r. wynajmowała mieszkanie. Podatek był rozliczany ryczałtem. Zakończenie wynajmu mieszkania zostało zgłoszone w dniu 15 kwietnia 2010 r. do Urzędu Skarbowego.

W okresie od 1 maja 2010 r. do 15 marca 2011 roku mieszkanie nie było wynajmowane i stało puste. W okresie tym przeprowadzony został remont (poniesione koszty udokumentowane są fakturami) oraz podejmowane były przez Wnioskodawczynię znalezienia najemcy. (także przez Agencję wynajmu mieszkań) W tym czasie lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb. Zostały poniesione koszty zarówno na remont jak i utrzymania lokalu.

W piśmie z dnia 25.02.2012 r. będącym uzupełnieniem do wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej (ORD-IN) z dnia 15.12.2011 roku Wnioskodawczyni podała dodatkowe informacje dotyczące stanu faktycznego, a mianowicie wskazała, iż:

*   najem mieszkania w 2010 i 2011 roku był prowadzony, jako najem prywatny

*   przychody z najmu mieszkania w 2011 r. zostały zadeklarowane do opodatkowania na zasadach ogólnych. (Zał. 1)

*   zgłoszenie do US w dniu 15 kwietnia 2010 r. zakończenia wynajmu miało na celu zamknięcie odprowadzania podatku ryczałtem, w 2010 r. (Zał. 2 i Zał. 3)

Ponadto Wnioskodawczyni w celu wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu wyjaśnia, co następuje:

Po zakończeniu najmu mieszkania został przeprowadzony remont oraz ponosiła koszty związane z utrzymaniem mieszkania a także podejmowane były próby znalezienia najemcy. W tym czasie lokal nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb. Sytuacja taka trwała aż do 15 marca 2011 r. W między czasie nastąpił koniec roku 2010 i Wnioskodawczyni zobowiązana była rozliczyć swoje zeznanie podatkowe.

W zeznaniu tym Wnioskodawczyni nie wykazała żadnych kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu, chociaż je faktycznie poniosła, ponieważ mieszkanie nie było wynajmowane. (poz. 69, 70, „71, 72 i 73 w PIT 36 zeznania zawierają wartość O (zero).

Wnioskodawczyni działała zgodnie z załącznikiem 4 (na żółto), z którego wynika, że „rozpoczęcie najmu w trakcie roku podatkowego należy zgłosić do US nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpił pierwszy przychód”.

Ponieważ do końca 2010 r. nie nastąpiło zdarzenie wynajmu, które dałoby możliwość zgłoszenia tego faktu do US i wykazania poniesionych kosztów, dlatego teraz zwracam się z prośbą o interpretację/decyzję w sprawie uznania poniesionych w 2010 r. kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu. Czas wykazał, że nastąpiło zdarzenie najmu jednakże 2 miesiące po zakończeniu roku 2010.

Wnioskodawczyni zauważa, że gdyby zdarzenie najmu mieszkania nastąpiło nawet w grudniu 2010 roku, wówczas wynajem zostałby zgłoszony przeze nią do US i rozliczenie poniesionych w 2010 r. kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu nastąpiłoby na zasadach ogólnych albowiem takie zasady zostałyby przeze Wnioskodawczynię wybrane. Na przeszkodzie stanął jednak brak najemcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy poniesione koszty remontu mieszkania po poprzednim najemcy oraz koszty związane z utrzymaniem tego mieszkania dla celów kolejnego najmu w okresie, kiedy mieszkanie stało puste - można uznać za koszty uzysku w odniesieniu do przychodów z tytułu najmu?

Zdaniem Wnioskodawczyni wszystkie poniesione koszty służyły zabezpieczeniu źródła przychodu i oprócz włożonych finansów wymagały także bardzo dużo czasu i zaangażowania w utrzymanie wymienionego lokalu, jako źródła przychodu, od którego uiszczany jest należny podatek.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998r. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Aby skorzystać z ww. zryczałtowanej formy opodatkowania należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. O zasadach składania wspomnianego oświadczenia stanowi art. 9 ust. 1 ww. ustawy, w myśl, którego, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym zgodnie z treścią art. 9 ust. 4 cytowanej ustawy w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w okresie od 1 stycznia 2010 r. do 30 kwietnia 2010 r. wynajmowała mieszkanie. Podatek rozliczany był ryczałtem. Zakończenie wynajmu mieszkania zostało zgłoszone w dniu 15 kwietnia 2010 r. miało to na celu zamknięcie odprowadzania podatku ryczałtem w 2010 r. Po zakończeniu najmu mieszkania został przeprowadzony remont oraz ponoszone były koszty związane z utrzymaniem mieszkania a także podejmowane były próby znalezienia najemcy. W tym czasie loka nie służył zaspokajaniu własnych potrzeb. Sytuacja taka trwała aż do 15 marca 2011 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że wynajem, którego przedmiotem są składniki majątkowe nie związane z działalnością gospodarczą jest zaliczany do źródła przychodów, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody z tego źródła mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika - na zasadach ogólnych określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ww. ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeżeli podatnik złoży pisemne oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania.

Przepisy podatkowe nie zabraniają podatnikowi uzyskującemu przychody z tego źródła zmiany formy opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt bądź odwrotnie, jednak pod warunkiem, że oświadczenie o zmianie złoży nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Oświadczenie takie dotyczy wyboru formy opodatkowania za dany rok podatkowy.

W art. 9 ust. 4 ww. ustawodawca przewidział możliwość wyboru sposobu opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w ciągu roku podatkowego, jednakże prawo to dotyczy wyłącznie podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego osiąganie przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze opisany we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że źródłem przychodu, w stosunku, do którego przez cały rok podatkowy obowiązuje raz wybrana forma opodatkowania jest najem, a nie każda zawarta umowa. Oznacza to, że wybrana przez Wnioskodawczynię forma opodatkowania obowiązywać będzie w stosunku do przychodów osiągniętych z najmu w 2010 r. do czasu zgłoszenia zmiany formy opodatkowania lub zaprzestania uzyskiwania przychodów. A zatem zmiana formy opodatkowania może nastąpić dopiero od początku, 2011 r. po złożeniu stosownego oświadczenia o wyborze innej formy opodatkowania do 20 stycznia.

W odniesieniu do przychodów z najmu opodatkowanego na zasadach ogólnych ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie, jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Należy podkreślić, że o tym, co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu, decyduje podatnik, a nie organ podatkowy. Na podatniku spoczywa, zatem obowiązek wykazania związku poniesionych kosztów oraz okoliczności, iż ich poniesienie ma wpływ na wysokość osiągniętych przychodów, zwłaszcza w sytuacji wystąpienia sporu w tej kwestii.

W przypadku najmu, kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które mają związek z uzyskaniem przychodu z najmu, w tym również wydatki remontowe. Poniesienie wydatków przed rozpoczęciem najmu nie wyklucza możliwości zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów z najmu, jeżeli wydatki te miały na celu osiągnięcie przychodu. Poniesione wydatki mające na celu przystosowanie lokalu na cele mieszkalne, a tym samym przygotowanie go do wynajęcia, niewątpliwie mają wpływ na osiągnięcie przychodów z najmu.

W świetle powołanego na wstępie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy podkreślić, że skoro kosztem uzyskania przychodu mogą być wszelkie wydatki poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, tak aby przynosiło ono dochody w przyszłości, to w przypadku czasowego braku najemcy lokalu, jeżeli Wnioskodawczyni w istocie udowodni, że czyniła starania dla pozyskania najemcy, czyli nie zrezygnowała z najmu i lokal nie służył zaspakajaniu własnych potrzeb, koszty poniesione w tym okresie w związku z utrzymaniem tego lokalu mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny sprawy oraz powołane przepisy prawne należy stwierdzić, iż w omawianej sytuacji zmiana formy opodatkowania przychodów z najmu może nastąpić dopiero od początku, 2011 r. po złożeniu stosownego oświadczenia o wyborze innej formy opodatkowania. Wydatki poniesione w 2010 roku dotyczące remontu jak i utrzymania przedmiotu najmu nie mogą być uznane za koszty uzyskania przychodów z uwagi, iż do końca tego roku Wnioskodawczyni zobowiązana była do utrzymania zryczałtowanej formy opodatkowania. Przy tej formie opodatkowania uwzględnianie kosztów jest niemożliwe.

A zatem stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Do wniosku został dołączony plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.