Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.570.2020.2.KF
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży działki
Słowa kluczowe: działki; dzierżawa; pełnomocnik; sprzedaż-sprzedaż działek; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 września 2020 r. (data wpływu 18 września 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 2 listopada 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.570.2020.1.KF (doręczone Stronie w dniu 3 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 1 – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 5 listopada 2020 r. (data wpływu 12 listopada 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 2 listopada 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.570.2020.1.KF (doręczonym w dniu 3 listopada 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr 1.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem działki gruntowej nr 2. Działkę nabył w drodze darowizny od swojego ojca, co potwierdza akt notarialny z 1996 r. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego figuruje jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usług nieuciążliwych. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą: (…) pod kodem PKD 43.22.Z - „Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych”, zarejestrowaną w CEDIG, opodatkowaną w formie karty podatkowej. Główny zakres sprzedaży Wnioskodawcy to wykonywanie instalacji hydraulicznych, studni. Przedmiotowa działka nie stanowi i nigdy nie stanowiła środka trwałego w działalności Wnioskodawcy, a także nie była i nie jest użytkowana przez Wnioskodawcę do prowadzenia jego działalności gospodarczej. Wnioskodawca ze względu na niską wysokość osiąganych w firmie obrotów nie jest i nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT, korzysta z podmiotowego zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT). Działka pozostaje wyłącznie w prywatnym majątku, niezwiązanym z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Od kilku lat na ogrodzeniu działki znajduje się tablica z napisem „sprzedam” i podanym numerem telefonu. Oprócz ww. tablicy Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych kroków zmierzających do sprzedaży (znalezienia nabywcy), przykładowo: nie zamieszczał żadnych ogłoszeń w prasie czy Internecie. Intencją Wnioskodawcy była sprzedaż całej działki 2.

W czerwcu 2020 r. Wnioskodawca oddał zachodnią część działki nr 2 w dzierżawę Spółce na potrzeby prowadzenia przez nią działalności gospodarczej i jej własne cele budowlane. Spółka ta, to pierwszy i jedyny podmiot, który podjął decyzję, że chciałby nabyć działkę, ale wyłącznie w części. Część ta została wydzierżawiona Spółce, ażeby Spółka mogła już użytkować działkę. Jednocześnie (w tym samym dniu) Wnioskodawca podpisał ze Spółką odrębną umowę - „umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem”, w formie aktu notarialnego, dotyczącą przedmiotowej działki (jej części). Przedwstępna umowa określa m.in. cenę sprzedaży 1 metra kwadratowego nieruchomości, a przede wszystkim uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia następujących warunków:

*   uzyskanie przez Kupującego (Spółkę) prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym, w tym salą sprzedaży wraz z miejscami parkingowymi;

*   uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie układu prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o nieprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości;

*   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującą zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;

*   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;

*   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

*   wydania przez właściwy organ prawomocnej, ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 2, zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

*   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym;

*   uzyskania przez Sprzedawcę własnym kosztem i staraniem najpóźniej od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczania podatku VAT;

*   zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów powyżej 25 t do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw oraz budowy planowanego budynku, zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki;

*   złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń dla nowo powstałej działki, kosztem i staraniem Sprzedawcy lub uzyska odpis aktu zgonu uprawnionego na bezciężarowe odłączenie w terminie 3 (trzech) miesięcy od uzyskania wykonalnej, ostatecznej i prawomocnej decyzji podziałowej;

*   złożenia oświadczenia o ustanowieniu nieograniczonej w czasie i nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez nabywaną nieruchomość, na rzecz każdoczesnego właściciela pozostałej części działki nr 2 i nie będącej przedmiotem umowy, o pozostałej treści i na pozostałych warunkach według uznania Pełnomocnika.

Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest spełnienie wyżej opisanych obowiązków przez Wnioskodawcę i Kupującego, dzięki czemu przedmiotowa działka spełniałaby wszelkie warunki niezbędne dla umiejscowienia inwestycji Kupującego. Geodezyjny podział działki, o którym mowa w przedwstępnej umowie sprzedaży, ma na celu wydzielenie z działki 2 tej części, która jest obecnie przedmiotem dzierżawy dla Spółki, i którą to działkę Spółka zobowiązała się nabyć, na podstawie wyżej opisanej umowy przedwstępnej, jeżeli zostaną spełnione wymienione warunki. Umowa stanowi również, że Spółka zastąpi Wnioskodawcę w skompletowaniu wymienionej dokumentacji, na zasadzie pełnomocnictwa, aby transakcja doszła do skutku. W związku z czym Spółka z zaangażowaniem własnych środków podejmie działania zmierzające do przygotowania działki zgodnie ze swoimi potrzebami inwestycyjnymi.

Spółka z umocowania Wnioskodawcy wykonała już podział geodezyjny działki 2, wskutek którego powstały działki 1 i 3. Działka 1 będzie przedmiotem sprzedaży, a drugą działkę Wnioskodawca pozostawi w swoim majątku osobistym, niezwiązanym z działalnością gospodarczą, i nadal będzie użytkował prywatnie.

Dotąd Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych czynności związanych z nieruchomościami - nigdy dotąd nie sprzedawał żadnych nieruchomości. Decyzja o sprzedaży działki 1 jest podyktowana tym, że jest ona zbędna dla Właściciela. Faktycznie można byłoby przyjąć, że nie wykorzystuje jej do żadnych celów (ani związanych z działalnością, ani prywatnych), albowiem na działce 1 nie ma żadnych zabudowań, nie jest ona również uprawiana, nie jest zajęta na żaden ogródek itp. Obecnie jest to działka zarośnięta trawą, chwastami itd. Wobec tego Wnioskodawca zmierza do pozbycia się nieużywanej przez niego części działki i zwiększenia zasobów finansowych w domowym budżecie. Wnioskodawca, w zakresie zbycia działki nie współpracował i nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż działki nr 1 spowoduje obowiązek rejestracji do VAT i konieczność opodatkowania sprzedaży działki podatkiem VAT. Wątpliwości związane są z tym, że jeżeli sprzedaż działki nr 1 należy wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT to przekroczona zostanie wartość 200 000 zł osiąganej przez Wnioskodawcę łącznej wartości sprzedaży, o której mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż działki nr 1, która będzie dokonana przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Sprzedaż działki nr 1, która będzie dokonana przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Powyższe wynika z faktu, że sprzedający - Wnioskodawca, nie będzie działał w charakterze podatnika VAT sprzedając działkę, ponieważ sprzedaż ta będzie wykonana poza działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Z kolei opisana w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług instalatorstwa sanitarnego, w związku z czym regularnie podejmuje działania jako usługodawca dla celów zarobkowych, jednak nie w odniesieniu do przedmiotowej działki, która nie stanowiła i nie stanowi środa trwałego w jego firmie, ani nigdy nie służyła w żaden sposób prowadzeniu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Sprzedaż działki jest jednorazowym działaniem, które ma za zadanie zasilić domowy budżet Wnioskodawcy i odbywa się w ramach zwykłego zarządu majątkiem, nie jest ciągłym, powtarzalnym działaniem dla celów zarobkowych. W tym kontekście sprzedaż działki nie wpisuje się w definicję działalności gospodarczej zapisanej w ustawie o VAT.

Sprzedaż działki na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży jest ściśle uzależniona od tego czy działka będzie spełniała szereg warunków niezbędnych dla planów inwestycyjnych Spółki, bez których transakcja nie dojdzie do skutku a umowa ulegnie rozwiązaniu. Spółka na własny rachunek i z zaangażowaniem swoich środków podjęła się skompletowania wymienionej w umowie dokumentacji na mocy pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę, tak aby doprowadzić transakcję do skutku. Pełnomocnictwo jest niezbędne, ponieważ większość wymienionych czynności może uzyskać wyłącznie właściciel nieruchomości. W tej sytuacji Wnioskodawca, w celu sprzedaży działki poprzestał na zamieszczeniu, na ogrodzeniu, tablicy informującej, że działka jest przeznaczona do sprzedaży. Nie podejmował dodatkowych czynności mających na celu zwiększenie zainteresowania przedmiotem sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie dokumentacja jest kompletowana nie dla podniesienia atrakcyjności i wartości działki, lecz w celu wywiązania się z zawartej już umowy przedwstępnej zawartej z przyszłym nabywcą działki, a ponadto w umowie przedwstępnej jest już ustalona stawka wynagrodzenia za metr kwadratowy nieruchomości i nie przewiduje podniesienia ceny po dopełnieniu formalności wynikających z umowy przedwstępnej. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży jest spełnienie opisanych w umowie przedwstępnej warunków, opisanych w zdarzeniu przyszłym. Spółka chciała się upewnić, czy na nieruchomości tej będzie mogła zrealizować swój zamierzony cel, co zresztą jest całkowicie uzasadnione. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłaby zainteresowana nabyciem przedmiotowej nieruchomości. Zauważyć należy przy tym, że podejmowane z umocowania Wnioskodawcy nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta przez Wnioskodawcę, lecz przez Spółkę w celu realizacji jej własnych interesów. Należy zauważyć również, że działka jest aktualnie wydzierżawiona przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki, która realizuje na niej własne cele budowlane, w związku z czym nieruchomość nie zostanie sprzedana w normalnych warunkach rynkowych, gdzie poprzez szereg działań promocyjnych poszukuje się kupca, który zaproponuje najwyższą cenę. Sytuacja, w której Wnioskodawca dokonuje sprzedaży przedmiotowej działki powoduje, że nie można uznać, aby przygotowując nieruchomość do sprzedaży działał tak jak producenci/handlowcy/usługodawcy. Brak podejmowania z Jego strony czynności typowych dla takich podmiotów, w zakresie w jakim sprzedaje działkę, świadczy o braku występowania w takiej roli.

Podobne stanowisko wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w orzeczeniu z 3 września 2020 r. sygn. I SA/Łd 877/19, gdzie stwierdza: „jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.” Nie bez znaczenia pozostaje również sposób w jaki doszło do nabycia przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki oraz termin w jakim to miało miejsce. Jak wynika ze zdarzenia przyszłego - do nabycia doszło wskutek darowizny przekazanej mu przez ojca w 1996 roku. Wnioskodawca nie nabył zatem działki w drodze kupna i w celu dalszej jej odsprzedaży z zyskiem. Wyraźnie z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca sprzedaje działkę w ramach dysponowania prywatnym majątkiem.

Powyższe prowadzi do wniosku, że sprzedaż działki nie jest realizowana w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy i nie wlicza się do wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Wobec tego, sprzedaż tej działki nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegająca opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przywołanych przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest właścicielem działki gruntowej nr 2. Działkę nabył w drodze darowizny. Działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego figuruje jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub zabudowy usług nieuciążliwych. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Przedmiotowa działka nie stanowi i nigdy nie stanowiła środka trwałego w działalności Wnioskodawcy, a także nie była i nie jest użytkowana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest i nigdy nie był czynnym podatnikiem VAT, korzysta z podmiotowego zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy o podatku od towarów i usług.

W czerwcu 2020 r. Wnioskodawca oddał zachodnią część działki nr 2 w dzierżawę. Wnioskodawca podpisał ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży, która określa m.in. cenę sprzedaży 1 metra kwadratowego nieruchomości, a przede wszystkim uzależnia zawarcie umowy przyrzeczonej od uprzedniego łącznego spełnienia warunków takich jak uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, decyzji o podziale działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr 2, zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego. Spółka z umocowania Wnioskodawcy wykonała podział geodezyjny działki 2, wskutek którego powstały działki 3 i 1, która będzie przedmiotem sprzedaży. Na ww. działce nie ma żadnych zabudowań, nie jest ona również uprawiana, nie jest zajęta na żaden ogródek itp.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż działki nr 1, która będzie dokonana przez Wnioskodawcę będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki nr 1, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że pomiędzy Wnioskodawcą a Kupującym została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży niezabudowanej działki. Zgodnie z ww. umową sprzedaż działki nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Spółkę m.in. decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości oraz uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej i przyłącza energetycznego. Wnioskodawca ponadto wydzierżawił część działki Kupującemu oraz udzielił pełnomocnictwa w celu doprowadzenia transakcji do skutku.

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w czerwcu 2020 roku wydzierżawił grunt Spółce. Zgoda wyrażona przez Wnioskodawcę na dysponowanie przedmiotem dzierżawy została udzielona na potrzeby prowadzenia przez Spółkę działalności gospodarczej i jej własne cele budowlane.

Należy zatem stwierdzić, że dzierżawa gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za Jego pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr 1 będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z powyższym sprzedaż ww. działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Z wniosku wynika, że niezabudowana działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że działka znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i/lub zabudowę usług nieuciążliwych.

Zatem należy stwierdzić, że niezabudowana działka 1 stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Odnośnie korzystania ze zwolnienia podmiotowego należy wskazać, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W myśl art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Zatem w kontekście powołanych przepisów należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży terenów budowlanych podatnik nie może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z uwagi na wyłączenie z tego zwolnienia wskazane w art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W konsekwencji dostawa działki nr 1 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. l pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

*   w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie działkę nr 2, z której wydzielono działkę nr 1. Z tego względu nie można uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie tej działki nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla sprzedaży przedmiotowej działki nie znajdzie zastosowanie również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, że przedmiotem dostawy będzie teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w stosunku do planowanej sprzedaży działki nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W związku z tym, że Wnioskodawca z tytułu sprzedaży ww. działki będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2 to będzie zobowiązany opodatkować podatkiem VAT sprzedaż działki nr 1 z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej działki będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Wskazać należy, że powołany przez Wnioskodawcę wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi (sygn. I SA/Łd 877/19) nie może wpłynąć na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, ponieważ zapadł on w odniesieniu do indywidualnej i właściwej tylko temu orzecznictwu opisu sprawy. W związku z powyższym należy zauważyć, że moc obowiązująca zaprezentowanego przez Wnioskodawcę wyroku zamyka się w obrębie sprawy, dla której został wydany.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.