Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-544/07/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-02-11
Teza: 1. Czy transakcja sprzedaży jednej lub kilku działek spowoduje opodatkowanie transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 1 stycznia 2007 r., tj. na podstawie art. 30e ustawy, czy też na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006 r.? 2. Czy transakcja sprzedaży jednej lub kilku działek spowoduje powstanie przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 listopada 2007 r. (data wpływu 16 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

1.  w części dotyczącej stanu prawnego mającego zastosowanie w sprawie – **jest prawidłowe,**
2.  w części dotyczącej powstania przychodu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 17 grudnia 2007 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.**

W sierpniu 1997 r. otrzymał Pan - jako darowiznę od swojej matki - udział w nieruchomości, w wysokości 1/3. W maju 1998 r. kupił od swojego wuja kolejny udział (w wysokości 1/3) tej nieruchomości. Natomiast w maju 2006 r. nabył Pan w drodze umowy sprzedaży pozostały udział (w wysokości 1/3) w nieruchomości od dotychczasowych współwłaścicieli (tj. od swojego kuzynostwa). Od tego momentu stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości i wystąpił o dokonanie powtórnego podziału geodezyjnego, w wyniku którego nieruchomość została podzielona na sześć nowych działek budowlanych. Nieruchomość przeznaczona jest w planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe.

Aktualnie zamierza Pan sprzedać jedną lub kilka działek budowlanych z nieruchomości nabytej w sposób wyżej opisany. Ponadto informuje Pan, iż jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej i taki status posiadał przy nabyciu udziałów nieruchomości oraz będzie posiadał przy ewentualnym zbyciu działek (nieruchomość ta należy do majątku osobistego).

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

1.  Czy transakcja sprzedaży jednej lub kilku działek spowoduje opodatkowanie transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach obowiązujących od dnia 1 stycznia 2007 r., tj. na podstawie art. 30e ustawy, czy też na zasadach obowiązujących do dnia 31 grudnia 2006 r.?
2.  Czy transakcja sprzedaży jednej lub kilku działek spowoduje powstanie przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży jednej lub kilku działek nie będzie opodatkowana na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw do przychodu z odpłatnego zbycia stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Dodatkowo wywodzi Pan także, iż zasadniczo odpłatne zbycie nieruchomości nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r. nie podlega opodatkowaniu, gdy zostały one zbyte odpłatnie przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu od dnia jej nabycia skutkuje opodatkowaniem uzyskanego przychodu.

Jednakże zaznacza Pan, że w analizowanej sytuacji przedmiotem nabycia w 1997, 1998 oraz w 2006 roku były udziały w nieruchomości, a nie nieruchomość. Uważa Pan, iż udział we współwłasności nieruchomości jest prawem należącym do współwłaściciela, rachunkowym ułamkiem całej rzeczy i może być samodzielnym przedmiotem obrotu, natomiast sprzedaż udziału nie jest równoznaczna ze sprzedażą nieruchomości. Zbycie udziału nie ma wpływu na całość sytuacji wspólnej nieruchomości, bądź udziałów pozostałych współwłaścicieli.

Ponadto twierdzi Pan, iż nabywając w 1997 oraz 1998 roku udziały wynoszące 2/3 całej nieruchomości nabył prawo do całej nieruchomości w ww. ułamku a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego ułamku. Nabycie w 2006 r. pozostałego udziału wynoszącego 1/3 całej nieruchomości doprowadziło wyłącznie do nowego ukształtowania prawa własności – zniknęła współwłasność prawa, pojawił się wyłączny właściciel rzeczy.

Podkreśla Pan, iż przedmiotem nabycia były udziały w nieruchomości, a nie nieruchomość, natomiast prawo własności nieruchomości przysługiwało już w momencie, gdy był współwłaścicielem, a więc w 1997 roku.

Ostatecznie Wnioskodawca stwierdza, iż skoro przedmiotem nabycia były udziały w nieruchomości zaś przedmiotem sprzedaży mają być działki, to wobec braku tożsamości przedmiotu sprzedaży z przedmiotem nabycia, przychód z tej sprzedaży nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem podatek nie wystąpi.

**Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych wyłącznie po 1 stycznia 2007 roku.

Zgodnie z treścią art. 28 ust. 2 cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - lub lit. e) ww. ustawy.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w 1997 r. otrzymał Pan darowiznę w wysokości 1/3 udziału w nieruchomości, w 1998 r. zakupił Pan kolejne 1/3 udziału w nieruchomości i ostatecznie w 2006 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży pozostały udział, stając się w ten sposób wyłącznym właścicielem.

Zatem pięcioletni okres w stosunku do 2/3 udziału w nieruchomości nabytych w 1997 i 1998 roku, zgodnie z literalnym brzmieniem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął i w tej części odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu ww. przepisu.

Natomiast część udziału w nieruchomości, stanowiącą 1/3 całości, nabył Pan w 2006 r. Oznacza to, iż zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, zbycie przez Pana nieruchomości w części odpowiadającej wielkości tego udziału przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, spowoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowaniu.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i zapisów cyt. art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej zastosowanie w sprawie znajdą zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości zawarte w ustawie podatkowej w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. i w tej części uznać należy stanowisko Pana za prawidłowe.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Tym samym można też uznać, że prawo do całej rzeczy każdy ze współwłaścicieli nabywa w momencie nabycia udziału w prawie własności. Każdy ze współwłaścicieli ma bowiem jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej, który następuje umową zniesienia współwłasności w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.

W przypadku, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu musi być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego.

Należy podkreślić, iż w momencie nabycia ostatniej, 1/3 udziału w nieruchomości, stał się Pan właścicielem całej nieruchomości i mógł nią dowolnie dysponować. Wtedy zdecydował się Pan wystąpić o podział geodezyjny nieruchomości, w wyniku którego wydzielono 6 nowych działek budowlanych i miał Pan możliwość kolejno je sprzedawać.

Wprawdzie w czasie kiedy był Pan współwłaścicielem nieruchomości, mógł Pan zbyć tylko posiadany udział, natomiast od czasu kiedy został Pan właścicielem całej nieruchomości ma Pan prawo dysponowania nieruchomością (jej częścią) a nie udziałem we współwłasności, -jednakże zarówno zbycie udziału w nieruchomości jak i nieruchomości wywołuje identyczne skutki podatkowe. W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy źródłem przychodu jest bowiem m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części a także udziału w nieruchomości.

Stąd też bezpodstawna jest argumentacja dotycząca braku tożsamości przedmiotu nabycia i przedmiotu zbycia. Natomiast przytoczony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 31 marca 2005 r. sygn. akt ISA/Łd 1956/03 został wydany w odmiennym stanie faktycznym, poza tym nie jest wiążący dla organu wydającego interpretację indywidualną.

Mając na uwadze powyższe, część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, odpowiadająca wielkości nabytego w 2006 r. udziału w nieruchomości (1/3) będzie podlegała opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Przychodem tym będzie zatem 1/3 kwoty otrzymanej ze sprzedaży każdej z sześciu wydzielonych części nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.