Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-640/15/KO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-10-19
Teza: w zakresie opodatkowania części budynku (pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 ) będącej przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego części działki nr 93 i opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 91, 92, 94 i 96.
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 lipca 2015 r. (data wpływu 14 lipca 2015 r.), uzupełnionym pismem z 2 września 2015 r. (data wpływu 7 września 2015 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży części budynku (pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 ) będącej przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego części działki nr 93,
*   **nieprawidłowe** - w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 91, 92, 94 i 96.

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania części budynku (pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 ) będącej przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego części działki nr 93 i opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 91, 92, 94 i 96.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 2 września 2015 r. (data wpływu 7 września 2015 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 21 sierpnia 2015 r. znak: IBPP2/4512-640/15/KO.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynku, które objęte są księga wieczystą o numerze … prowadzoną przez Sąd Rejonowy. We wskazanej księdze wieczystej ujawniono następujące działki gruntu: 91 mapa 24-27, 92 mapa 24-27, 93 mapa 24-27, 94 mapa 24-27, 96 mapa 24-27. Na powyższych nieruchomościach posadowiony jest budynek biurowy, o powierzchni 237,3 m2 . Spółka jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym gruntu.

Spółka nabyła przedmiotowe nieruchomości w związku z nabyciem przedsiębiorstwa państwowego pod nazwą P - dalej Przedsiębiorstwo. Nabycie Przedsiębiorstwa nastąpiło na podstawie aktu notarialnego z dnia 3 października 2008 r., w wyniku wykonania umowy z dnia 31 maja 1999 r. na podstawie której mienie Przedsiębiorstwa było oddane Spółce do odpłatnego korzystania na podstawie art. 51 i 52 ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.

Nabycie przedsiębiorstwa nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z dyspozycją art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek, którego właścicielem jest Spółka był częściowo wynajmowany. Od 2005 r. do maja 2012 r. Spółka wynajmowała pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 . Z tytułu wynajmu, Spółka naliczała należny podatek od towarów i usług. Spółka dokonywała także nakładów na przedmiotowej nieruchomości. Zamontowano ogrodzenie, a także ocieplono fundamenty. Nakłady te zostały poczynione w 2007 r. Łączna wartość nakładów wyniosła 13.322,03 zł. i nie stanowiły one m.in. 30% wartości początkowej.

Od początku działalności, budynek był wykorzystywany przez Spółkę do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Pismem z 2 września 2015 r. Wnioskodawca uzupełnił zdarzenie przyszłe następująco:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość, która ma być przedmiotem dostawy nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ad. 2

Budynek biurowy jest posadowiony tylko na działce numer 93.

Ad. 3

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na pytanie znajduje się w uzasadnieniu stanowiska wyrażonego we wniosku. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w ramach przedsiębiorstwa państwowego. W związku z nabyciem przedsiębiorstwa nie został naliczony podatek VAT. Wnioskodawca wynajmował część budynku, jak wskazano w stanie faktycznym: 64 m2 . Zdaniem Wnioskodawcy, w tej części doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.
2.  Jak wskazano w stanie faktycznym, co powtórzono w punkcie powyżej. Wnioskodawca wynajmował w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług część budynku o powierzchni 64 m2 w latach 2005 - 2012. Tym samym należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem części budynku, a dostawą nieruchomości upłynie okres dwóch lat.
3.  Zbywcą przedsiębiorstwa państwowego był Skarb Państwa. Wnioskodawca nie ma i nie może mieć informacji dotyczących rozliczenia podatku VAT przez zbywcę przedsiębiorstwa państwowego.
4.  Jak wskazano w stanie faktycznym, Wnioskodawca ponosił nakłady na przedmiotowej nieruchomości w roku 2007 i w związku z tym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednak kwota ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej, jak wskazano w stanie faktycznym. W odniesieniu przedsiębiorstwa państwowego, Wnioskodawca nie dysponuje wiarygodnymi danymi w tym zakresie, jednak Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na upływ 5 lat wykorzystywania nieruchomości do czynności podlegających opodatkowaniu (liczonym od ostatnich nakładów od 2007 r.), odpowiedź na to pytanie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
5.  Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę przez okres powyżej 5 lat do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Ad. 4

Zdaniem Wnioskodawcy ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym.

Ad. 5

Z uwagi na fakt, że zadane pytanie dotyczy sytuacji, w której ogrodzenie jest budowlą, a mając na względzie odpowiedź na pytanie numer 4, a więc fakt, że ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, na Wnioskodawcy nie ciąży obowiązek odpowiedzi na pytanie numer 5.

Ad. 6

W przedstawionym stanie faktycznym cztery działki: 91, 92, 94, 96 są niezabudowane. W stosunku do nich wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której przeznaczono je pod zabudowę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym Spółka prawidłowo rozpoznaje skutki w podatku od towarów i usług w odniesieniu do planowanej sprzedaży wskazanej nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.) - dalej u.p.tu., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Z kolei przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.tu., należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tym samym sprzedaż nieruchomości, stanowi odpłatną dostawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dla ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem VAT, zgodnie z treścią art. 29a ust. 8 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady, zwolniona z opodatkowania jest dostawa budynków, budowli lub ich części. Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.tu., w przypadku dostawy budynku w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a także w przypadku, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż dwa lata, podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia w art. 2 pkt 14, zgodnie z którym za pierwsze zasiedlenie należy uznać oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy tak ukształtowanej definicji pierwszego zasiedlenia, dojdzie do niego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku pierwszej dostawy (sprzedaży), a także oddaniu w użytkowanie, które będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, np. w ramach umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Jak wskazano w stanie faktycznym, Spółka wydzierżawiła niektóre pomieszczenia, o łącznej powierzchni 64 m2 . Wprawdzie Spółka dokonywała ulepszeń, lecz ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej budynku. Zdaniem Spółki zwolnienie o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. będzie dotyczyło proporcjonalnie tej wartości budynku, która odpowiada proporcji wynajmowanych powierzchni do całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Podobne stanowisko wyraził Minister Finansów w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 września 2010 r., sygn. IPPP1-443-647/10-4/EK, a także w interpretacji z dnia 16 lutego 2012 r., sygn. IPPP1/443-1683/11-2/PRP, jak i w interpretacji wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 czerwca 2013 r., ILPP2/443-169/13-4/AD. Aprobatę tego stanowiska Wnioskodawca odnajduje w orzeczeniach sądów administracyjnych, na przykład w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 lutego 2010 r., sygn. III SA/GI 1359/09, w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. I SA/Gd 646/14, a także w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2011 r., sygn. I FSK 1605/10.

Zdaniem Spółki, w celu ustalenia zasad opodatkowania budynku w pozostałej części, należy ustalić, czy nie znajdzie zastosowanie zwolnienie określone w at. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.tu, zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby podatnik mógł zastosować to zwolnienie, obie przesłanki wskazane w tym przepisie muszą być spełnione kumulatywnie, o ile nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 7a u.p.t.u. Ponieważ Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze czynności, która nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, przesłankę z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a u.p.tu. należy uznać za spełnioną. Jednocześnie z uwagi na fakt, że Spółka nie dokonywała nakładów na budynku, które przekraczałyby 30% wartości początkowej, przesłanka z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b u.p.tu. także zostanie spełniona.

Podsumowując, zdaniem Spółki dostawa budynku a także prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania sprzedaży części budynku (pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 ) będącej przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego części działki nr 93,
*   **nieprawidłowe** - w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 91, 92, 94 i 96.

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 581 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, sposób utrwalania treści wpisów w księgach wieczystych, w sytuacjach, o których mowa w ust. 1, oraz szczegółowy tryb wykonywania czynności z tym związanych, mając na względzie zasady szybkości i doboru technologii stosowanych przy utrwalaniu treści zapewniających wierne ich zachowanie.

Jak stanowi § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) część nieruchomości może być odłączona tylko wtedy, gdy zostaną przedstawione dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej, jak i co do części pozostałej. Nie narusza to ograniczeń podziału nieruchomości określonych w przepisach szczególnych. W razie odłączenia części nieruchomości zakłada się dla tej części osobną księgę wieczystą, chyba że ma ona być połączona z inną nieruchomością, dla której księga jest już prowadzona.

Zatem objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.

Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie prawo użytkowania wieczystego każdej z tych działek odrębnie. Tak więc, w przedmiotowej sprawie należy każdą wyodrębnioną ewidencyjnie działkę (zabudowaną i niezabudowaną) rozpatrzyć jako osobny przedmiot dostawy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel,w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste oraz jego zbycie, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ww. ustawy. Natomiast dostawa gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są terenami budowlanymi, jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Tak więc, w przypadku gdy teren nie ma ustalonego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, dostawa gruntów niezabudowanych jako terenów innych niż tereny budowlane będzie podlegała zwolnieniu zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów art. 4 ust. 2 powołanej ustawy – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub np. przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem czy dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W przypadku, gdy budynek, budowla lub ich części nie podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynku, które objęte są księgą wieczystą o numerze …. We wskazanej księdze wieczystej ujawniono następujące działki gruntu: 91, 92, 93, 94 i 96. Działki nr: 91, 92, 94, 96 są niezabudowane. W stosunku do nich wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której przeznaczono je pod zabudowę. Natomiast na działce nr 93 posadowiony jest budynek biurowy, o powierzchni 237,3 m2.

Spółka nabyła przedmiotowe nieruchomości w związku z nabyciem przedsiębiorstwa państwowego na podstawie aktu notarialnego z dnia 3 października 2008 r. Nabycie przedsiębiorstwa nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z dyspozycją art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Budynek był częściowo wynajmowany. Od 2005 r. do maja 2012 r. Spółka wynajmowała pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 . Zdaniem Wnioskodawcy, w tej części doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Tym samym należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem części budynku, a dostawą nieruchomości upłynie okres dwóch lat.

Zbywcą przedsiębiorstwa państwowego był Skarb Państwa. Wnioskodawca nie ma i nie może mieć informacji dotyczących rozliczenia podatku VAT przez zbywcę przedsiębiorstwa państwowego. Wnioskodawca ponosił nakłady na przedmiotowej nieruchomości w roku 2007 i w związku z tym przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jednak kwota ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej.

Przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę przez okres powyżej 5 lat do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis zdarzenia należy stwierdzić, że dostawa części budynku tj. pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż doszło do pierwszego zasiedlenia tej części budynku (ww. pomieszczenia Spółka wynajmowała w okresie od 2005 r. do maja 2012 r.) a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą wskazanej części budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ze zwolnienia od podatku będzie również korzystać dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 93 w części przyporządkowanej do pomieszczeń o łącznej powierzchni 64 m2 mieszczących się w ww. budynku, na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast dostawa prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 91, 92, 94 i 96, dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w związku z art. 146a ust. 1 tej ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest:

*   prawidłowe – w zakresie opodatkowania sprzedaży części budynku (pomieszczenia o łącznej powierzchni 64 m2 ) będącej przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego części działki nr 93,
*   nieprawidłowe - w zakresie opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek niezabudowanych nr 91, 92, 94 i 96.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna dotycząca opodatkowania dostawy części budynku nie będącej przedmiotem najmu wraz z prawem użytkowania wieczystego części działki nr 93 zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie pytania oraz przedstawionego stanowiska. Zatem wszystkie elementy opisanego we wniosku zdarzenia, do których nie odnosiło się stanowisko nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.