Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.569.2025.2.DG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-11-20
Teza: Brak uznania wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w
związku ze zbyciem działki.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu
grunty-sprzedaż gruntów
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który
    dotyczy braku uznania Pana za podatnika podatku VAT w związku z planowaną sprzedażą
    niezabudowanej działki, która zostanie wydzielona z działki nr 1. Uzupełnił go Pan pismem
    z 5 listopada 2025 r. (wpływ 5 listopada 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz
    podatnikiem podatku rolnego i podatku od nieruchomości. Wnioskodawca nigdy nie był
    czynnym płatnikiem podatku VAT oraz prowadzi działalność gospodarczą w zakresie
    zagospodarowania zieleni (KOD PKD 81.30.Z), jest zwolniony z podatku VAT.
    Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w ustroju wspólności ustawowej.
    Przedmiotem niniejszego wniosku o indywidualną interpretację podatkową jest sprzedaż
    części działki o pow. 0,5 ha, po jej wydzieleniu z działki nr 1 o łącznej powierzchni 2,5727
    ha (dalej „Nieruchomość”). Nieruchomość objęta niniejszym wnioskiem stanowi jego
    majątek osobisty.
    Wnioskodawca nabył Nieruchomość będąc stanu wolnego na podstawie umowy
    darowizny, potwierdzonej aktem notarialnym z 15 września 2003 r. Repertorium A (...)
    przed notariuszem (...). Wnioskodawca od 4 września 2004 r. pozostaje w związku z
    małżeńskim.
    Przedmiotowa Nieruchomość stanowi część niezabudowanej działki gruntu o numerze
    ewidencyjnym 1 o obszarze 0,5 ha, położonej w (...), gmina (...), powiat (...), województwo
    (...), dla której Sąd Rejonowy w (...). Działka stanowi według klasyfikacji gruntów grunty
    rolne, niezabudowane. Nieruchomość w ewidencji gruntów oznaczona jest jako RIVa i
    RIVb - grunty orne.
    Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego obejmującego obręb (...), zatwierdzonym Uchwałą Nr
    (...) z 20 listopada 2023 r. Rady Miejskiej w (...) 27 maja 2020 roku, w którym stanowi: 9MN,
    U -zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa, R - tereny rolnicze z
    zakazem lokalizacji budynków.
    Wnioskodawca, oprócz Nieruchomości posiada ½ działki nr 2 i lokal, położone w
    miejscowości (...). Wnioskodawca jest rolnikiem. Nigdy nie był czynnym płatnikiem
    podatku VAT. Nie wynajmował, nie wydzierżawiał ani nie użyczał żadnej nieruchomości, za
    wyjątkiem wynajmu jednego pomieszczenia dla kolegi w lokalu w latach 2014-2015 oraz
    części należącej do niego działki na sprzęt ogrodniczy.
    Wnioskodawca pierwotnie zamierzał dokonać jednorazowo sprzedaży całej
    Nieruchomości o łącznej pow. ok. 0,5 ha. W związku z tym, że znajomy Wnioskodawcy
    wyraził chęć zakupu części Nieruchomości o pow. ok. 0,5 ha, Wnioskodawca zamierza
    zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży części Nieruchomości. W związku z tym, iż
    potencjalny nabywca Nieruchomości - osoba fizyczna zamierza nabyć tylko część
    Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza dokonać podziału geodezyjnego działki nr 1, w
    taki sposób, że na skutek tego podziału powstanie między innymi niezabudowana działka
    gruntu o planowanej powierzchni 0,5 ha, która zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w (...),
    stanowić będzie tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz
    częściowo tereny dróg wewnętrznych.
    Przedwstępna umowy sprzedaży nieruchomości nr 1 nie będzie zawierana pod
    warunkiem prawa pierwokupu Nieruchomości.
    W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca nie będzie udzielał
    kupującemu lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) oraz
    jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku ze
    sprzedawaną działką. Wydzielona działka o powierzchni ok. 0,5 ha będzie podlegała
    sprzedaży, a w drugiej drogowej będzie miał udziały.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Przez cały okres posiadania działka 1 była wykorzystywana do celów rolnych. Działka była
    obsiewana zbożami, a plony wykorzystywane do własnych celów.

    Wszystkie zbiory płodów rolnych były i są wykonywane we własnym zakresie i
    wykorzystywane do własnych celów Wnioskodawcy.
    Wnioskodawca nie poczynił żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości
    /uatrakcyjnienia działki wydzielonej z działki nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży, do
    dnia dzisiejszego jest terenem rolnym. Działka przeznaczona do sprzedaży nie została
    jeszcze wydzielona z działki 1.
    20 listopada 2012 r. Wnioskodawca wraz z właścicielami sąsiednich działek złożyli wniosek
    o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek 3, 4, 1,
    z myślą o przeznaczeniu tych terenów pod zabudowę mieszkaniową i letniskową w
    związku z bliskim sąsiedztwem jeziora. Celem była budowa domu jednorodzinnego lub
    letniskowego do celów prywatnych. W odpowiedzi na powyższy wniosek, Burmistrz (...)
    stwierdził iż: zabudowa letniskowa jest niezgodna obowiązującym studium uwarunkowań
    zagospodarowania przestrzennego gminy (...), a z związku z przystąpieniem do
    sporządzenia zmiany studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy
    (...), którym głównym celem jest ograniczenie terenów przeznaczonych pod nową
    zabudowę mieszkaniową jednorodzinną należy stwierdzić, iż właściwym jest wstrzymanie
    procedury przystąpienia do opracowania miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego. Do obowiązującego obecnie planu zagospodarowania przestrzennego
    Burmistrz Gminy (...) przystąpił bez wniosku Wnioskodawcy w listopadzie 2018 r., który
    został uchwalony w listopadzie 2023 r.
    Wnioskodawca nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1.
    Z osobą zainteresowaną zakupem Wnioskodawca zna się od dłuższego czasu. Poszukując
    terenu do zainwestowania w miejscowości (...) ta osoba skontaktowała się z
    Wnioskodawcą, co miało miejsce około roku temu z zapytaniem czy Wnioskodawca jest
    zainteresowany sprzedażą części działki o określonym areale 0,5 ha.
    Wnioskodawca w okresie od sierpnia 2024 r. do marca 2025 r. zamieścił jednorazowe
    ogłoszenie o zamiarze sprzedaży części działki nr 1 (teren objęty planem
    zagospodarowania przestrzennego bez pozostałego terenu rolnego) na ogólnodostępnym
    portalu internetowym. Celem publikacji ogłoszenia było jedynie sprawdzenie
    zainteresowania potencjalnych nabywców i nie miało ono charakteru zorganizowanego
    działania marketingowego.
    Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań o charakterze promocyjnym, ani
    reklamowym, w szczególności nie korzystał z usług pośredników, biur nieruchomości, nie
    prowadził strony internetowej, ani kampanii reklamowych.
    19 października 2006 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży działki nr 5 pow. 1,5 ha, grunty
    orne RIVA i działki nr 6 pow. 0,98 ha, grunty orne RII/RIIa, o łącznej powierzchni 2,48 ha, za
    kwotę (...) zł, które nabył w drodze darowizny od matki, na rzecz jednego z członków
    spółdzielni produkcyjnej, do której należała matka Wnioskodawcy. Działki te można było
    bowiem sprzedać tylko członkom spółdzielni produkcyjnej, zgodnie ze statutem
    spółdzielni. Wnioskodawca nie odprowadził z tego tytułu podatku VAT i nie składał
    zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

## Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży działki podmiotowi niebędącemu rolnikiem - osobie fizycznej,
    Wnioskodawca powinien być traktowany jako podmiot prowadzący działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i stać się
    podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ww. ustawy?
    Pana stanowisko w sprawie
    W ocenie Wnioskodawcy, zbycie przedmiotowej działki z majątku osobistego podmiotowi,
    niebędącemu rolnikiem, jako czynność dostawy towarów, polegająca na zbyciu części

    majątku prywatnego, nabytego bez zamiaru dalszej odsprzedaży, stanowiącego majątek
    osobisty, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    podatku od towarów i usług, a zatem Wnioskodawca nie jest podatnikiem w rozumieniu
    art. 15 ust. 1 ww. ustawy. Transakcja sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, a więc Wnioskodawca nie jest zobowiązany do naliczenia i pobrania przy
    zbyciu Nieruchomości podatku VAT oraz rozliczenia tego podatku w urzędzie skarbowym.
    Reasumując zbycie Nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczną, prowadzącą
    działalność gospodarczą w zakresie niezwiązanym ze sprzedażą, najmem, czy obrotem
    nieruchomościami, zwolnioną z podatku VAT ze względu na nie przekroczenie limitu 200
    000 zł, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy VAT.
    Uzasadnienie:
    Poza zamiarem podziału Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie podejmował innych
    działań przekraczających czynności standardowe, umożliwiające zbycie nieruchomości, jej
    uatrakcyjnienie, czy wyposażenie tej nieruchomości w infrastrukturę. Wnioskodawca
    przed sprzedażą nie będzie uzbrajał nieruchomości, natomiast nie jest wykluczone, iż po
    sprzedaży wraz z przyszłym nabywcą nieruchomości, który będzie chciał zamieszkać na
    nabytej nieruchomości, uzbroi nieruchomość w media, sieć i przyłącza: woda, kanalizacja,
    prąd. Wnioskodawca nie będzie też miał w pływu na to, czy przyszły właściciel ogrodzi
    sprzedaną nieruchomość. Wnioskodawca w szczególności nie wykonywał i nie będzie
    wykonywać na te cele przyłączy do sieci energetycznej ani wodociągowej, nie doprowadził
    i nie doprowadzi do działki mediów, a także jej nie ogrodził. Wnioskodawca nie zamierza
    tego robić, nie promował szczególnie oferowanych działek, nie prowadził i nie prowadzi
    działań o charakterze marketingowym. Nie ma zamiaru dokonywać zakupu kolejnych
    gruntów w celu ich podziału i sprzedaży w celach zarobkowych.
    Wnioskodawca pragnie dodać, iż w podobnej sprawie zostały wydane:
        interpretacja indywidualna z 23 czerwca 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji
        Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.429.2018.6.MMA;
        wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2017 r. I FSK 187/16,
        sprzedaż działek a podatek VAT;
        pismo z 7 maja 2012 r. Izba Skarbowa w Warszawie znak IPPP2/443-144/12-4/AO.
    Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych
    wydawanych na wnioski innych podatników, np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora
    Izby Skarbowej w Warszawie z 1 grudnia 2015 r. (IPPP2/4512-967/15-2/RR) oraz w
    interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 27 sierpnia 2014 r. (IPTPP4
    /443-434/14-2/MK).
    Potwierdza to również treść orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie
    z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego
    podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została
    wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą
    przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w
    odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika
    podatku VAT.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Zatem zgodnie z ustawą, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności,
    konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej
    właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
    Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć
    takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim
    okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    W związku z powyższym należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, jest
    spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu
    czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie -
    czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest
    podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób
    fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź
    darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został
    nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach
    działalności gospodarczej.
    Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych
    czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie
    pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego

    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w ramach
    przedmiotowego stanu faktycznego, w celu dokonania sprzedaży udziałów w
    niezabudowanych działkach gruntu, która już nastąpiła, jak i dopiero nastąpi,
    Wnioskodawca podejmował bądź podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje
    koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też
    sprzedaż nastąpiła/nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku
    rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy
    VAT (i jego odpowiednik w art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady) jako, że jedynym
    przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem
    Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest
    natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    Potwierdzeniem tej tezy są również zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego
    w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny
    status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana
    czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości
    nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w
    odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika
    podatku VAT.
    Zatem zarówno z treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób
    fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej,
    ważna jest analiza okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291

    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego.
    W przedwstępnej umowie sprzedaży może zostać wskazane, iż w przypadku wystąpienia
    prawa pierwokupu, Gmina będzie musiała się zrzec prawa pierwokupu, by mogła być
    zawarta ostateczna umowa sprzedaży przenosząca własność działki na osoby niebędące
    rolnikami.
    W ramach ewentualnej umowy warunkowej Wnioskodawca nie udzieli kupującemu lub
    innemu podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) oraz jakiegokolwiek innego
    umocowania prawnego do działania w jego imieniu w związku ze sprzedawaną działką.
    Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych
    przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w stosunku do już dokonanej, jak i planowanej
    sprzedaży nieruchomości (udziałów w posiadanych działkach), brak jest przesłanek
    pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o
    VAT. W wyniku podziału działki według planu zagospodarowania cześć działki przylegająca
    do drogi, oznaczona 1KDD przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na
    publiczną drogę dojazdową przechodzi na własność w momencie wydania przez
    Starostwo decyzji podziałowej i po tym można ubiegać się o zwrot pieniędzy według
    osobnej procedury (operat szacunkowy).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz
      ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych
    (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art.
    7 ust. 1 ustawy.

    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego,
    który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego
    odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
    Natomiast czerpanie dochodów z ciągłego wykorzystywania składnika majątku,
    charakteryzujące się powtarzalnością lub długim okresem trwania wskazuje na
    prowadzenie działalności gospodarczej.
    Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11
    grudnia 2006r. s. 1 ze zm.):
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze.
    W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności dostawy terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

      „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren
      budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie.
    Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT
    w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów
    stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W
    tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba
    fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana
    ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej.
    Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości
    dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu
    dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Podobnie dokonanie przed sprzedażą podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia
    wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również
    długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich
    przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania
    majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.

    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z opisu sprawy wynika, że nigdy nie był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, prowadzi
    Pan działalność gospodarczą w zakresie zagospodarowania zieleni, która jest zwolniona z
    podatku VAT.
    15 września 2003 roku nabył Pan na podstawie umowy darowizny działkę nr 1 o pow.
    2,5727 ha. Działka stanowi według klasyfikacji gruntów grunty rolne, niezabudowane.
    Nieruchomość w ewidencji gruntów oznaczona jest jako RIVa i RIVb - grunty orne.
    Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, w którym stanowi: 9MN,U - zabudowa mieszkaniowa
    jednorodzinna, zabudowa usługowa, R - tereny rolnicze z zakazem lokalizacji budynków.
    Obecnie planuje Pan sprzedać działkę o pow. 0,5 ha, która zostanie wydzielona z działki nr
    1.
    Istotne w niniejszej sprawie jest to, że działka nr 1 przez cały okres jej posiadania była
    wykorzystywana przez Pana do celów rolnych. Wszystkie zbiory płodów rolnych były i są
    wykonywane we własnym zakresie i wykorzystywane do własnych celów. Nie wynajmował,
    nie wydzierżawiał ani nie użyczał Pan ww. nieruchomości. Nie występował Pan o wydanie
    decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla działki nr 1, ani
    nie poczynił Pan żadnych działań w celu zwiększenia jej wartości czy uatrakcyjnienia.
    Ponadto należy zauważyć, że nabywca sam się zgłosił do Pana, z zamiarem zakupu części
    działki nr 1. Zatem Pan nie podejmował w stosunku do działki żadnych działań o
    charakterze promocyjnym, ani reklamowym, w szczególności nie korzystał z usług
    pośredników, biur nieruchomości, nie prowadził strony internetowej, ani kampanii
    reklamowych.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działki o pow. 0,5 ha, która
    zostanie wydzielona z działki nr 1, będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i
    usług.

    Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z
    powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanej
    działki w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z przedstawionego opisu
    sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności
    związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działki o pow. 0,5 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1 nie wystąpił ciąg zdarzeń,
    które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tej działki wypełni przesłanki działalności
    gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu
    nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do
    wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że
    Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a
    stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawie C-180/10 i C-
    181/10.
    Dokonując sprzedaży działki o pow. 0,5 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, będzie
    Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co
    nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o
    podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku
    VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży działek, a dostawę -
    cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww.
    ustawy.
    Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki będzie Pan korzystać z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność
    oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    W konsekwencji, sprzedaż działki o pow. 0,5 ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1
    nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zaznaczyć, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza pytanie przedstawione
    przez Wnioskodawcę. W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy
    będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie wynikające np. z Pana
    stanowiska, nieobjęte pytaniem, nie zostały rozpatrzone w interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan
    ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia
    przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w
    przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy,
    udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W przypadku gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny
    stan sprawy interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

    Należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi (...) zł. Wpłacił Pan (...) zł, zatem kwota (...) zł
    jest wpłatą nienależną i stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji
    podatkowej, w związku z tym zostanie zwrócona, zgodnie z Pana dyspozycją, przekazem
    pocztowym na Pana adres korespondencyjny.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.