Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-970/14-5/JK3
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-03-05
Teza: skutki podatkowe sprzedaży odrębnej własności gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podział; prawa; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2014 r. (data wpływu 10 grudnia 2014 r.) uzupełnione pismem z dnia 25 lutego 2015 r. (data nadania 25 lutego 2015 r., data wpływu 27 lutego 2015 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-970/14-2/JK3 z dnia 19 lutego 2015 r. (data nadania 19 lutego 2015 r., data doręczenia 24 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży odrębnej własności gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji w indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży odrębnej własności gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem mieszkalnym.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-970/14-2/JK3 z dnia 19 lutego 2015 r. (data nadania 19 lutego 2015 r., data doręczenia 24 lutego 2015 r.) tut. organ wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia przedmiotowego wniosku o doprecyzowanie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego.

Pismem z dnia 25 lutego 2015 r. (data nadania 25 lutego 2015 r., data wpływu 27 lutego 2015 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 18 czerwca 1997 r. aktem notarialnym Repertorium A Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła nieruchomość o obszarze 5 ha 9391 m kw. składającą się z działek Nr 183, 192, 768, 232/1 i 154/2. Działka Nr 192 była podzielona na działki Nr 192/1, 192/2, 192/3, 192/4, 192/5, 192/6 i 192/7. Działki Nr 192/1, 192/2 i 192/3 o pow. 5000 m kw. były nie zabudowane i zostały one scalone oraz nadano im Nr 931. Wójt Gminy decyzją z dnia 18 listopada 2008 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka Nr 931 na dziewięć działek o Nr od 93l/l do 931/9. W dniu 9 lipca 2009 r. Starosta decyzją zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce Nr 931/8. Budowa została rozpoczęta w tym roku i ukończona w roku 2012. W marcu 2014 r. zgłoszono fakt zakończenia robót budowlanych i Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu 13 marca 2014 r. dokonał odbioru tego budynku i potwierdził możliwość przystąpienia do jego użytkowania. Budynek ten nie był przez Wnioskodawczynię nigdy użytkowany. W dniu 24 kwietnia 2014 r. wspólnie z mężem Wnioskodawczyni aktem notarialnym Repertorium A dokonała zbycia nieruchomości oznaczonej jako działka Nr 931/8 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zbycie to nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że posiada prawo własności do działki gruntu Nr 931/8.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy zbycie w dniu 24 kwietnia 2014 r. nieruchomości, tj. działki Nr 931/ 8 nabytej w roku 1997 i zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którego budowa ukończona została w roku 2012, a oddany do użytkowania został w roku 2014 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Nieruchomościami zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Art. 48 kc zaś stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w przypadku Wnioskodawczyni nieruchomością jest działka, która została nabyta w roku 1997, zaś budynek mieszkalny wybudowany na niej jest częścią składową tego gruntu, a więc tej nieruchomości. Ponieważ zgodnie z art. 47 § 1 kc część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych to w przedmiotowej sprawie budynek mieszkalny nie może być zbyty odrębnie od gruntu. Zbycie, które nastąpiło obejmuje zarówno działkę jak i posadowiony na niej budynek mieszkalny.

Uwzględniając powołane wyżej przepisy prawa cywilnego należy stwierdzić, że datą nabycia przedmiotowej nieruchomości jest data nabycia własności gruntu, a więc działki, bez względu na to czy była zabudowana czy nie i ewentualnie kiedy ją zabudowano.

Z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości nastąpiło w roku 1997, a jej zbycie jako już zabudowanej nastąpiło w roku 2014, a więc po upływie pięciu lat od nabycia, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 updof. Data wybudowania budynku mieszkalnego jak i jego odbioru nie ma znaczenia dla upływu przewidzianego ustawą terminu pięcioletniego, który jest liczony od daty nabycia działki.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Rozstrzygnięcia wymaga zatem kwestia, czy uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości, do której Wnioskodawczyni posiadała prawo odrębnej własności, stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu.

Prawo własności w systemie prawnym jest traktowane jako prawo o najszerszej treści i w porównaniu z innymi prawami, jako prawo najsilniejsze w stosunku do rzeczy. Własność jest bezterminowym prawem – trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz, która jest przedmiotem własności.

Nabycie i utrata własności (w tym także własności nieruchomości) uregulowane zostało w art. 155-231 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). U podstaw nabycia i zbycia nieruchomości, w rozumieniu kodeksowym, leży wola nabywcy. Swoboda zawierania umów jest naczelną zasadą Kodeksu cywilnego.

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, Wnioskodawczyni w dniu 18 czerwca 1997 r. aktem notarialnym Repertorium A wspólnie z mężem nabyła nieruchomość o obszarze 5 ha 9391 m kw. składającą się z działek Nr 183, 192, 768, 232/1 i 154/2. Działka Nr 192 była podzielona na działki Nr 192/1, 192/2, 192/3, 192/4, 192/5, 192/6 i 192/7. Działki Nr 192/1, 192/2 i 192/3 o pow. 5000 m kw. były nie zabudowane i zostały one scalone oraz nadano im Nr 931. Wójt Gminy decyzją z dnia 18 listopada 2008 r. zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka Nr 931 na dziewięć działek o Nr od 93l/l do 931/9. W dniu 9 lipca 2009 r. Starosta Radomski zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce Nr 931/8. Budowa została rozpoczęta w tym roku i ukończona w roku 2012. W marcu 2014 r. zgłoszono fakt zakończenia robót budowlanych i Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu 13 marca 2014 r. dokonał odbioru tego budynku i potwierdził możliwość przystąpienia do jego użytkowania. Budynek ten nie był przez Wnioskodawczynię nigdy użytkowany. W dniu 24 kwietnia 2014 r. wspólnie z mężem Wnioskodawczyni aktem notarialnym Repertorium A dokonała zbycia nieruchomości oznaczonej jako działka Nr 931/8 zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zbycie to nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że posiada prawo własności do działki gruntu Nr 931/8.

W omawianej sprawie istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli właściciel (współwłaściciel) dokonuje jedynie podziału nieruchomości, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości (działki) nie stanowi daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawczyni nie nabędzie bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego była już właścicielem wraz z małżonkiem. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z działek wydzielonych w drodze podziału. Małżonkowie nadal będą posiadali takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Postępowanie scaleniowe i ponowny podział nie wpłyną na formę prawną władania przez Wnioskodawczynię przedmiotową nieruchomością.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z normą zawartą w art. 191 K.c. własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako jego część składowa, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku,trwale z nim związanego, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek, nastąpiło jego ukończenie i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 k.c.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny stwierdzić należy, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nabytej w 1997 r., na której wybudowano budynek mieszkalny nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ten uzyskany został po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w dniu 24 kwietnia 2014 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.