Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.173.2022.3.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-07
Teza: opodatkowanie przychodów z najmu
Słowa kluczowe: najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-Stawka 8,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

4 lutego 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 4 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu.

Uzupełnił go Pan pismem z 30 marca 2022 r. (data wpływu 30 marca 2022 r.) oraz pismem z 4 kwietnia (data wpływu 4 kwietnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (po przesłanym uzupełnieniu)

Stan faktyczny obecnie:

Od maja 2018 roku prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przedmiotem jest wynajem lokali na cele mieszkaniowe. W tym umowy najmu zawiera Pan jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. W marginalnym stopniu przychody pozyskuje Pan z wynajmu miejsc postojowych w ramach prowadzonej działalności. Przedmioty najmu stanowią współwłasność małżeńską Pan i małżonki, a zostały nabyte z nadwyżek finansowych zgromadzonych przez gospodarstwo domowe z różnych źródeł m. in. z Państwa umów o pracę, sprzedaży nieruchomości odziedziczonej, spadków i darowizn. Wynajem w ramach działalności gospodarczej dokonywany jest na długie okresy, głównie umowy zawierane są na ok. 1 rok. Najem jest świadczonych dla osób fizycznych. Przedmioty najmu są wynajmowane przez większość roku kalendarzowego, z wyjątkami. Nie bada Pan rynku w zakresie wynajmu, a w przypadku zakończenia najmu mieszkania lub miejsca postojowego publikują Pan ogłoszenia w jednym lub kilku portalach ogłoszeniowych. Nie korzysta Pan z usług pośredników w wynajmie od ok. 2 lat. Działalność nie wykształciła żadnej struktury organizacyjnej. Naprawy realizowane w mieszkaniach dokonywane są samodzielnie przez najemców lub osobiście przez Pana. Nie korzysta Pan z pomocy specjalistycznych firm świadczących usługi w zakresie remontów, czy też pośrednictwa wynajmu. Działalność gospodarcza w zakresie wynajmu nie jest głównym źródłem dochodów budżetu domowego Pana i małżonki. Stanowi dodatek do domowego budżetu. Pan koncentruje się głównie na pracy zawodowej, którą świadczy w oparciu o umowę o pracę, a zajmowanie się działalnością jest jedynie Pana dodatkową aktywnością. Nie ma planów inwestycyjnych dot. rozwijania działalności, gdyż jest to zależne jedynie od nadwyżek finansowych wygenerowanych przez gospodarstwo domowe w przyszłości. W rozliczaniu działalności obecnie stosuje Pan amortyzację lokali mieszkalnych i miejsc postojowych. Działalność gospodarcza jest obecnie prowadzona. Obecnie rozliczając zobowiązania podatkowe z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych i miejsc postojowych posługuje się Pan podatkiem liniowym, kwalifikując źródła przychodów pod artykuł 10 ustęp 1, punkt 3 Ustawy o Podatku dochodowym od osób fizycznych, o brzmieniu: "pozarolnicza działalność gospodarcza".

Zdarzenie przyszłe:

Planuje Pan wyrejestrowanie działalności gospodarczej, a wraz z nią wyłączenie z amortyzacji lokali mieszkalnych, miejsc postojowych jak i wszelkich innych składników majątku małżeńskiego oraz wykreślenie ich z ewidencji środków trwałych. Planuje Pan jednocześnie zawierać umowy najmu lokali mieszkalnych i miejsc postojowych jako osoba prywatna (a więc nie jako przedsiębiorca). Jednocześnie zamierza Pan w przyszłości rozliczać zobowiązania podatkowe z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych i miejsc postojowych kwalifikując źródła przychodów pod art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o brzmieniu: "najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą".

**Pytanie**

### Czy w przypadku zajścia przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie Pan mógł opodatkować przychód z tytułu zawarcia umowy najmu lokali mieszkalnych i miejsc postojowych wycofanych z działalności gospodarczej zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%/12,5% jako tzw. "najem prywatny"?

### Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że może być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem w ramach tzw. "najmu prywatnego".

Uważa Pan, że zawarcie umów najmu jako osoba prywatna (nie jako przedsiębiorca), brak ewidencji środków trwałych oraz wyrejestrowanie działalności gospodarczej wyczerpują przesłanki do wskazanej w zdaniu poprzednim kwalifikacji przychodów. Uważa Pan, że powyższe potwierdza uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. oznaczona II FPS 1/21 (link: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/6D9B8E83C1), a w szczególności jej treść: "Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej."

W uchwale wskazano również: "Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacji, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" – do przychodów z działalności gospodarczej."

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że:

1\. Jest Pan właścicielem lokali mieszkalnych i miejsc postojowych.

2\. Wynajmuje Pan odpłatnie lokale mieszkalne i miejsca postojowe w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

3\. Przedmiotem Pana działalności gospodarczej jest wynajem lokali na cele mieszkaniowe.

4\. Lokale mieszkalne i miejsca postojowe zostały wprowadzone do Pana ewidencji środków trwałych i były poddawane amortyzacji.

5\. Planuje Pan wyrejestrowanie działalności gospodarczej, wycofanie lokali mieszkalnych i miejsc postojowych z ewidencji środków trwałych i wyłączyć je z amortyzacji.

6\. Zamierza Pan wynajmować lokale mieszkalne i miejsca postojowe w ramach tzw. "najmu prywatnego" jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej kwalifikując najem do źródła przychodów pod art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

7\. Umowy najmu będzie Pan zawierał jako osoba prywatna.

W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. II FPS 1/21 gdzie wskazano: „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (\`(...)\`)

Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej.”

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, że skoro zlikwiduje Pan działalność gospodarczą i wykorzystywane dotychczas w działalności lokale mieszkalne i miejsca postojowe wycofa Pan do majątku prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będzie składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Przychody z tytułu zawarcia umowy najmu zaliczone będą do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy przychód z najmu nieruchomości w ramach najmu prywatnego może być opodatkowany ryczałtem według stawki 8,5% i 12,5%.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.).

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1a, nie ma zastosowania przepis art. 8 ust. 1.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów stwierdzić należy, że przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przychód z tytułu najmu prywatnego nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej będzie Pan mógł opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).