Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.806.2016.1.AR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-11-24
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży działki w związku z przeznaczeniem środków na spłatę kredytu hipotecznego.
Słowa kluczowe: kredyt-kredyt hipoteczny; nieruchomości; sprzedaż; spłata; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 22 sierpnia 2016 r. (data otrzymania 25 sierpnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości w części dotyczącej:

*   możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży działki w związku z przeznaczeniem środków na spłatę kredytu hipotecznego oraz zapłatę prowizji za wcześniejszą spłatę tego kredytu – **jest nieprawidłowe,**
*   konieczności opodatkowania pozostałej części dochodu ze sprzedaży tejże działki, tj. w części przypadającej na środki, których Wnioskodawczyni nie wydatkuje na własne cele mieszkaniowe – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2014 r. Wnioskodawczyni postanowiła zakupić ze swoim konkubentem wspólną nieruchomość  lokal mieszkalny. W dniu 19 sierpnia 2014 r. podpisana została umowa przedwstępna kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz wpłacone zostały zadatki po 1.500 zł oraz zaliczki po 3.075 zł każdy z kupujących, tj. łącznie 9.150 zł. W dniu 16 września 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z konkubentem zaciągnęła w banku kredyt hipoteczny w kwocie 173.850 zł na sfinansowanie zakupu ww. nieruchomości, tj. lokalu mieszkalnego pochodzącego z rynku wtórnego – z udziałem w nieruchomości po ½ każdy, z terminem spłaty do 16 września 2044 r. Za spłatę kredytu Wnioskodawczyni i jej konkubent odpowiadali jako dłużnicy solidarni.

W dniu 18 września 2014 r. Wnioskodawczyni i jej konkubent podpisali umowę kupna kredytowanej nieruchomości (lokalu mieszkalnego) oraz akt ustanowienia hipoteki.

Zgodnie z zapisami ww. umowy, Wnioskodawczyni i jej konkubent zakupili udziały w wysokości po ½ części w nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny. Udziały Wnioskodawczyni oraz jej konkubenta wycenione zostały na 91.500 zł. każdy. Cena sprzedaży całej nieruchomości wynosiła 183.000 zł. Strony transakcji ustaliły w umowie, że zapłata pozostałej ceny sprzedaży, tj. kwoty 173.850 zł (po 86.925 zł Wnioskodawczyni i jej konkubent), czyli po uwzględnieniu kwot zaliczek i zadatków w łącznej kwocie 9.150 zł, nastąpi do 25 września 2014 r., a środki na zakup udziałów w nieruchomości będą pochodziły z zaciągniętego kredytu.

W dniu 11 grudnia 2014 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni, a spadek po nim  zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przez notariusza 25 lutego 2015 r.  nabyli matka i brat Wnioskodawczyni oraz Wnioskodawczyni, po 1/3 każdy.

W dniu 23 kwietnia 2016 r. ww. spadkobiercy w kancelarii notarialnej dokonali częściowego działu spadku po zmarłym ojcu Wnioskodawczyni w ten sposób, że Wnioskodawczyni stała się właścicielem działki o powierzchni 1,0618 ha, oznaczonej w ewidencji jako łąki trwałe, grunty orne i sad.

W dniu 28 kwietnia 2016 r. brat Wnioskodawczyni działając jako jej pełnomocnik dokonał sprzedaży ww. działki za cenę 225.000 zł.

Po konsultacji z bankiem 5 maja 2016 r. Wnioskodawczyni dokonała całkowitej spłaty kredytu hipotecznego w wysokości 170.453,22 zł (kwota zadłużenia) oraz zapłaciła prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości 4.250,13 zł. Środki na spłatę kredytu i prowizję w łącznej kwocie 174.703,35 zł pochodziły w całości ze sprzedaży ww. działki, której Wnioskodawczyni była jedynym właścicielem w momencie jej sprzedaży.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

1.  Czy środki pochodzące ze sprzedaży działki w części przeznaczonej na spłatę kredytu i prowizji, tj. kwota 174.703,35 zł korzystają w całości ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy tylko w 50%, z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni była współkredytobiorcą kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego oraz była i jest współwłaścicielem tego lokalu – udział Wnioskodawczyni wynosi ½ części w nieruchomości?
2.  Czy od pozostałej kwoty pochodzącej ze sprzedaży działki, której Wnioskodawczyni nie wydatkowała i nie wydatkuje w ciągu 2 lat (licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż działki) na własny cel mieszkaniowy, tj. od kwoty 50.296,65 zł należy zapłacić 19% podatek dochodowy z odpłatnego zbycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, całość kwoty przeznaczonej na spłatę kredytu i prowizji korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jej odpowiedzialność za spłatę kredytu miała charakter solidarny.

Wnioskodawczyni odwołuje się do art. 366 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  w myśl którego  istota odpowiedzialności solidarnej polega na tym, że każdy z dłużników zobowiązany jest wobec wierzyciela do spełnienia całego świadczenia, tak jakby był jedynym dłużnikiem. Wierzyciel może zaś  według swego wyboru  żądać spełnienia całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Zgodnie zaś z § 2 tego artykułu, aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z dłużników solidarnych odpowiada za całość długu, a nie tylko część, jaką można by mu przypisać poprzez np. równy podział kwoty długu pomiędzy zobowiązanych. W sytuacji więc, gdy strona zobowiązania solidarnego spłaca całość zadłużenia bez woli czynienia tego w celu obdarowania pozostałych stron tego zobowiązania, a jedynie w zamiarze zwolnienia się z długu, poprzez samą zapłatę całości, czy też części zobowiązania solidarnego nie może dojść do obdarowania kogokolwiek. Dłużnik solidarny spłaca bowiem własny dług, a nie cudzy.

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłacając w całości kredyt, spłaciła własny dług, za który była solidarnie odpowiedzialna. Odpowiedzialność ta dotyczyła długu jako całości, a nie tylko jego części. Cała więc kwota wydatkowana na spłatę zadłużenia, wraz z prowizją za wcześniejszą spłatę, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Środki, które Wnioskodawczyni przeznaczyła na całkowitą spłatę kredytu wydatkowane zostały – w jej ocenie – na własny cel mieszkaniowy  zapewnienie „dachu nad głową” dla niej i jej małoletnich dzieci. Mimo, że Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem mieszkania, nie jest ono fizycznie podzielone, a korzystanie przeze nią z niego w żaden sposób nie jest ograniczone. Wnioskodawczyni w pełni korzysta  wspólnie z dwójką swoich małoletnich dzieci z poprzedniego związku  ze wszystkich pomieszczeń, które stanowią część składową tego lokalu. Ponadto, jak twierdzi Wnioskodawczyni, ustawodawca w powołanym przepisie nie użył określenia „wyłącznie” własny cel mieszkaniowy, zatem spłacając w całości kredyt, za który była odpowiedzialna na zasadzie solidarności, zrealizowała również własny cel mieszkaniowy.

Pozostała zaś kwota pochodząca ze sprzedaży działki, która nie została i nie zostanie wydatkowana w ciągu 2 lat (licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż działki) na własny cel mieszkaniowy, tj. kwota 50.296,65 zł, zdaniem Wnioskodawczyni, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym z odpłatnego zbycia działki. 

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest częściowo prawidłowe a częściowo nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów
\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni 11 grudnia 2014 r. nabyła spadek po zmarłym ojcu w wysokości 1/3 masy spadkowej. W dniu 23 kwietnia 2016 r. został dokonany częściowy dział spadku, w wyniku którego Wnioskodawczyni stała się właścicielem działki o powierzchni 1,0618 ha, która to działka 28 kwietnia 2016 r. została sprzedana.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tj. Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia, potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotna dla podatku dochodowego, z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będących przedmiotem spadku jest więc data śmierci spadkodawcy.

Stosownie zaś do art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

W wyniku działu spadku rzeczy i prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku, bez nabycia spadku.

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców (art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego).

Dział spadku nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał spadkobiercom w majątku wspólnym i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu spadku mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku spadkowym objętym podziałem oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w jego wyniku podatnik otrzymuje np. nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał w masie spadkowej.

W omawianej sprawie zarówno od końca roku, w którym miało miejsce nabycie w drodze spadku (2014 r.) jak również od końca roku, w którym miał miejsce dział spadku (2016 r.) do momentu sprzedaży (2016 r.) nie upłynęło 5 lat, a więc cały uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy – za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w związku z art. 45 ust. 1a ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Art. 21 ust. 30 ww. ustawy mówi natomiast, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Należy też wyjaśnić, że wszelkie zwolnienia i ulgi podatkowe są wyjątkiem, istotnym odstępstwem od zasady sprawiedliwości podatkowej – powszechności i równości opodatkowania, niewątpliwym więc musi być ścisłe, bez wykładni rozszerzającej, ich interpretowanie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 31 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzający zwolnienie od opodatkowania, będące zgodnie z art. 3 pkt 6 Ordynacji podatkowej rodzajem ulgi podatkowej, a więc wyjątku od podlegania opodatkowaniu, nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Nie należy zatem pojęcia „własne cele mieszkaniowe” interpretować szeroko, w oderwaniu od celu polegającego na zaspokojeniu własnej potrzeby mieszkaniowej.

Istotna jest zatem interpretacja ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu (budynku) jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. Poprzedzenie bowiem wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Z wniosku wynika, że część przychodu ze sprzedaży działki Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z konkubentem na zakup lokalu mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni mieszka i którego razem z konkubentem jest współwłaścicielką w udziale wynoszącym po ½ każdy.

Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość, czy środki uzyskane ze sprzedaży działki przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego m.in. przez nią na zakup tego lokalu mieszkalnego, będą w całości korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Aby rozstrzygnąć powyższą kwestię, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy ww. spłata kredytu może być traktowana jako wydatek na cel mieszkaniowy.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. W przypadku wydatkowania środków ze sprzedaży na spłatę kredytu ważne jest aby w momencie zaciągania kredytu był on kredytem zaciągniętym na „cele określone w pkt 1” czyli m.in. na zakup własnego lokalu mieszkalnego. Celem ulgi jest bowiem pomoc tym podatnikom, którzy chcą środki ze sprzedaży wydatkować w taki sposób, aby zaspokoić swoje własne potrzeby mieszkaniowe. Kredyt spłacony przed datą odpłatnego zbycia nie jest wydatkiem poniesionym na cele mieszkaniowe.

W analizowanej sprawie Wnioskodawczyni 28 kwietnia 2016 r. dokonała sprzedaży otrzymanej w wyniku spadku i działu spadku działki i część środków z jej sprzedaży przeznaczyła na spłatę całości zaciągniętego wspólnie z konkubentem  16 września 2014 r.  kredytu hipotecznego. Całkowita spłata ww. kredytu nastąpiła 5 maja 2016 r.

Zatem podstawowe przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy zostały przez Wnioskodawczynię spełnione.

W niniejszej sprawie należy jednak rozważyć jaka część środków uzyskanych ze sprzedaży tejże działki przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego wraz z konkubentem na zakup lokalu może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, mając na uwadze fakt, że działka nabyta w wyniku spadku i działu spadku, którą Wnioskodawczyni sprzedała, stanowiła wyłącznie majątek Wnioskodawczyni oraz przede wszystkim fakt, że zakupiony lokal stanowi współwłasność Wnioskodawczyni oraz jej konkubenta (posiadających w nim udziały wynoszące ½ każdy).

Kredyt został zaciągnięty na nieruchomość (lokal), w której udział wynoszący ½ nabyła Wnioskodawczyni, a pozostały udział również wynoszący ½ nabył jej konkubent. Kredyt został zatem zaciągnięty na nabycie udziału ½ przez Wnioskodawczynię i na nabycie udziału ½ przez jej konkubenta. W chwili jego zaciągania kredyt miał na celu realizować potrzeby mieszkaniowe dwóch osób. Dlatego też tylko połowę spłaty kredytu można uznać za cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni. Wydatki na spłatę kredytu będą kierowane na majątek stanowiący w połowie majątek Wnioskodawczyni i w drugiej połowie jej konkubenta. Ponadto mając na uwadze, że zwolnieniu podlegają środki uzyskane z odpłatnego zbycia oraz fakt, że tylko Wnioskodawczyni je uzyskała albowiem tylko ona była właścicielką działki otrzymanej w spadku i w wyniku działu spadku, również wyłącznie ona mogła przeznaczyć środki z jej sprzedaży na spłatę kredytu.

Realizując własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni mogła dokonać spłaty kredytu w takiej części jaka proporcjonalnie odpowiada jej udziałowi w nieruchomości. Zauważyć bowiem należy, że w rozpatrywanej sprawie do spłaty kredytu Wnioskodawczyni zobowiązana była w takim samym stopniu jak jej konkubent. Zaciągnięty przez Wnioskodawczynię i jej konkubenta kredyt służył nabyciu nieruchomości w udziale ½ przez każdego z nich. Tym samym oczywiste jest, że celem zaciągniętego kredytu nie było tylko nabycie udziału przez Wnioskodawczynię, ale również nabycie udziału przez drugą osobę – jej konkubenta. Tym samym cel mieszkaniowy realizowany poprzez spłatę kredytu – w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych – zostanie spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię na nabycie lokalu mieszkalnego, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada jej udziałowi w tym lokalu zakupionym razem z drugim współwłaścicielem – konkubentem. Spłacając kredyt ponad posiadany przez siebie udział Wnioskodawczyni spłaciła bowiem zobowiązanie kredytowe nie tylko swoje własne, ale i konkubenta, a więc zobowiązanie zaciągnięte na nabycie nie tylko własnego udziału ½ w lokalu mieszkalnym, ale i zaciągniętego na nabycie cudzego udziału w nieruchomości, do którego Wnioskodawczyni nie ma żadnych praw. Warunkiem natomiast zwolnienia jest realizowanie własnych celów mieszkaniowych przez podatnika. Innymi słowy, w przypadku nabycia udziału wynoszącego ½ w lokalu mieszkalnym i przy zaciągnięciu równocześnie kredytu na ten zakup – w przypadku realizacji własnego celu mieszkaniowego – podatnik może odliczyć maksymalnie połowę zobowiązania kredytowego, czyli tę część, która przypadłaby na nabycie przez niego udziału na własność.

Odnosząc się natomiast do kwestii zwolnienia środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na prowizję pobraną przez bank w związku z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego należy stwierdzić, że wydatki te nie będą korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy. Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe podatnika, w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) jest bowiem wyłącznie spłata kredytu przeznaczonego na sfinansowanie zakupu nieruchomości wykorzystywanej na własne cele mieszkaniowe, czyli należność główna i odsetki. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie mieści się w katalogu wydatków określonym w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Podsumowując, środki finansowe pochodzące ze sprzedaży działki, otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku spadku i działu spadku, wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia tej nieruchomości nie mogą w całości, lecz jedynie w 50% stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tylko bowiem do takiej wysokości spłacenie zadłużenia będzie wydatkowaniem środków na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni. Dokonany przez Wnioskodawczynię sposób wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości również na spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę – konkubenta – nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem Wnioskodawczyni poprzez poniesienie takiego wydatku zrealizowałaby nie tylko własny, ale i cudzy cel mieszkaniowy. Tymczasem realizacja cudzych celów mieszkaniowych w oparciu o powyższe zwolnienie podatkowe nie jest dopuszczona. Do udziału, który ta osoba (konkubent) nabyła Wnioskodawczyni nie ma żadnych praw.

Zatem za wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczone wyłącznie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, nie można uznać spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie udziału ½ w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) przez konkubenta.

Za wydatki na cele mieszkaniowe nie można również uznać środków przeznaczonych na pokrycie prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Pozostały przychód ze sprzedaży ww. działki, pomniejszony o ewentualne koszty uzyskania przychodów – zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy – podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni:

*   odnośnie do pytania nr 1 należało uznać za nieprawidłowe bowiem środki ze sprzedaży działki przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego nie mogą w całości, lecz jedynie w 50% stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym, zaś prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego nie stanowi wydatku na cel mieszkaniowy,
*   odnośnie do pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe bowiem dochód ze sprzedaży działki w części przypadającej na pozostałą kwotę ze sprzedaży, której Wnioskodawczyni nie wydatkowała i nie wydatkuje w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe, faktycznie będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy. Z powyższych wyjaśnień Organu wynika, że nie będzie to jednak wskazana przez Wnioskodawczynię kwota 50.296,65 zł.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Na marginesie zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje również zwolnienie z opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 21 ust. 1 pkt 28, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Kwestia ta nie była jednak przedmiotem zapytania Wnioskodawczyni, a tym samym przedmiotem niniejszej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.