Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.967.2025.2.KKO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-19
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej
nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w
    niezabudowanej działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr ..., bez
    uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Uzupełnił go Pan – w
    odpowiedzi na wezwanie – 12 listopada 2025 r. (data wpływu) i 13 listopada 2025 r. (data
    wpływu). Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawca jest właścicielem na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej
    nieruchomości położonej w ..., województwo ..., stanowiącej działkę gruntu ... obszaru ....
    ha sposób korzystania: niezabudowana.
    II. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową
    małżeńską – na podstawie umowy sprzedaży z dnia .... 2001 r. (od osób fizycznych),
    obecnie powyższa nieruchomość nadal wchodzi w skład ich majątku wspólnego, ponadto
    żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierali oraz nie zostało wydane żadne
    postanowienie sądu mogące mieć wpływ na stosunki majątkowe małżeńskie panujące w
    ich małżeństwie. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym ... nie została nabyta od Skarbu
    Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi
    publicznej. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do
    odliczenia.
    III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
        zabudowy
    Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla ...., zatwierdzonym
    Uchwałą Nr .... Rady Gminy ... z dnia ... 2005 r. (Dz. Urz. ... z 2006 r., nr ...), zmienionym:
    Uchwałą Nr .... Rady Gminy ... z dnia ... 2009 r. (Dz. Urz. .... z 2009 r., ...), Uchwałą Nr ....
    Rady Gminy ... z dnia ... 2009 r. (Dz. Urz. .... z 2009 r., nr ...) oraz Uchwałą Nr ... Rady Gminy
    ... z dnia ... 2009 r. (Dz. Urz. .... z 2009 roku, nr ...), położona jest na obszarze o
    przeznaczeniu:
    · obszar funkcji mieszkalnej jednorodzinnej (strefa oznaczona symbolem: 18.MN) - część
      działki,
    · nowoprojektowana droga dojazdowa (strefa oznaczona symbolem: 7.KD) - część działki,
    · zieleń parkowa (strefa oznaczona symbolem: 1.ZP) - część działki.
    Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 09
    października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego
    programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r. szczególnych
    zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub
    uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345). Działka gruntu o
    numerze ewidencyjnym ... nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub
    decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie
    inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto, co bardzo istotne, spółka kupująca jako
    pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma
    pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne,
    aby doszło do zakupu działki.
    IV. Wypis z rejestru gruntów
    Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka oznaczona jest jako RIVb, RV i RVI - grunty
    orne, N - nieużytki.

    V. Przedmiot wniosku
    Przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana działka gruntu o obszarze około .... ha, która
    powstanie w wyniku podziału działki ....
    VI. Pozyskanie kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka
    zainteresowana działką zgłosiła się sama do Wnioskodawcy.
    VII. Sposób wykorzystywania działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka nie była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była
    wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona spółce. Dzierżawa
    miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem
    podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.
    VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki o obszarze około ...
    ha, która powstanie w wyniku podziału działki .... Spółka planuje nabyć przedmiotową
    nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku
    handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tej
                                                    2działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum ... m
    wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc postojowych oraz prowadzić
    na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem
    notarialnym nr ..../2025 z dnia ...2025 r. umowa przedwstępna. Kupująca nieruchomość
    spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na
    tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako
    pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka. W ramach udzielonego pełnomocnictwa
    spółka ma:
    · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z
      której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym
                                        2obiektem handlowo- usługowym o powierzchni zabudowy ... m, w tym sala sprzedaży
                2o powierzchni ... m wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum ... miejsc
      parkingowych,
    · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydaną przez właściwy organ lub
      zarządcę drogi, zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub
      pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także
      uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
      utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    · uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z
      zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi,
      obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń
      zamiennych.
    Ponadto spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
    · niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    · potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
      budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

    · uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki,
      pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    · uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów, itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której
    cena będzie niezwykle atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową
    przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki nie dojdzie do
    transakcji, to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym, w
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca
    zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości o powierzchni około .... ha,
    która powstanie w wyniku podziału działki .... Cena ustalona w akcie notarialnym umowy
    przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od
    uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania
    pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych
    działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto
    działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest
    bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki,
    jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne powyższe działania mają duże
    znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom
    pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa
    przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu
    pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie
    atrakcyjniejsza). Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do
    transakcji, powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne,
    cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane
    pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce
    odstąpić od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna
    pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń, w tym na uzbrojenie działki. W
    przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie, kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której
    wartość jest bardzo wysoka.
    IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
    1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów
      w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa
      pełnomocnik. W wyniku jego działań (pełnomocnika Wnioskodawcy) strona uzyska
      znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem
      pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana.
    5. Działka ... jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
    6. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.
    8. Podatek od nabycia nie został odliczony.
    9. Działka nie była wykorzystywana w celach rolniczych.

    10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
    11. Działka była wykorzystywana prywatnie m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
    12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.
    13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii, itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    X. Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    W uzupełnieniu wniosku, odpowiadając na pytania Organu, wskazał Pan odpowiednio:
    1. W jakim celu nabył Pan w 2001 r. na podstawie umowy sprzedaży działkę nr ...?
      Działka nabyta w celu prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe
      oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w
      działalności gospodarczej.
    2. Czy dokonano już podziału działki nr ...? Jeśli tak, to proszę wskazać numer
      ewidencyjny działki po podziale, będącej przedmiotem sprzedaży.
      Nie dokonano jeszcze podziału - brak numeru.
    3. Czy udział w ww. działce był wykorzystywany przez Pana przez cały okres jego
      posiadania na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne
      zaspokajał i w jakim okresie?
      Działka służyła celom prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe
      oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie służyła w
      działalności gospodarczej. Nie są to czynności opodatkowane podatkiem VAT (art. 5
      ustawy o VAT nie podlegają pod opodatkowanie). Była też dzierżawa zwolniona z art.
      113 ust. 1 ustawy o VAT.
    4. Czy oprócz dzierżawy na rzecz obecnego Kupującego, udostępniał Pan udział w działce
      nr ... osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:
      a) w jakim okresie (kiedy) udział w działce był udostępniany osobom trzecim?

      b) na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) ww.
        udział w działce był udostępniany osobom trzecim?
      c) czy udostępnienie ww. udziału w działce było czynnością odpłatną czy bezpłatną?
      Nie zawierano innych umów.
    5. Czy przed sprzedażą udziału w działce nr ... podjął/podejmie Pan jakiekolwiek
      działania, dotyczące zwiększenia jego wartości (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w
      urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
      działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie
      to były/będą działania?
      Nie, takie działania podejmował pełnomocnik, jednak nie angażował Pan w to swoich
      środków.
    6. Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?
    7. Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę podać
      odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:
      a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
      c) w jaki sposób te nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu
        wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?
      d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
      e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy
        zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy
        użytkowe)?
      f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7
        oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
      g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. nieruchomości?
      Nie dokonywał Pan.
    8. Kto, tj. Pan czy Kupujący, z którym zawarł Pan umowę przedwstępną, ostatecznie
      ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?
      Wnioskodawca, bo nie dojdzie do sprzedaży.

## Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o obszarze około ... ha, która powstanie w
    wyniku podziału działki nr ..., jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez
    uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    o obszarze około ... ha, która powstanie w wyniku podziału działki ..., jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11
    marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej
    dalej, ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez
    towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii. Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,
    przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie

    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W świetle powyższej definicji
    sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana
    podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do
    czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy
    o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
    prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której
    mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność
    gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie,
    ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku
    należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością
    lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje
    na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy
    stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status
    podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej
    transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do
    czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność
    gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność
    gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych
    zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może
    być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych
    za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w
    świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze -
    dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem
    Wnioskodawcy, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można
    mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną
    może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
    wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki,
    wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
    terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
    sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego
    rodzaju aktywność - handlową- wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności,
    a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca
    przypomina, iż na działce o obszarze około ... ha, która powstanie w wyniku podziału
    działki nr ..., od momentu nabycia do momentu zbycia, nie prowadzono żadnych
    działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca
    samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał

    sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w
    Internecie, prasie, radiu. Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę
    obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie działki nr o obszarze około ... ha, która powstanie w wyniku
    podziału działki .., warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci
    wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w
    szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich
    odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do
    złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca uważa, iż warunkiem
    opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch
    przesłanek łącznie: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności
    podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność
    została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem
    podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, nie
    współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami. W myśl art. 96 ww. Kodeksu,
    umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
    (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje
    umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres
    zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa
    wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu
    cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
    pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W
    myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem
    nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może
    być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co
    innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej
    wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109
    ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku,
    gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi, czyli do działania w imieniu
    mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy
    i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej
    mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności, związanych z uzyskaniem na terenie o obszarze około ...
    ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr ..., warunków technicznych dotyczących
    przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
    elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce
    wywołuje skutki dla Kupującego. Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została
    rozstrzygnięta w wyroku v TS z 3.04.2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że
    art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać
    za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę,
    która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając
    przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej
    osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w
    celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców
    lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa
    2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności
    prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo
    szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego

    lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując
    się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki
    budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot
    podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne
    do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak
    uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą
    bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym
    wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności.
    Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w
    celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako
    działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T. należy stwierdzić,
    że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i
    samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się
    to za pośrednictwem pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie
    działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg
    pozwoleń, w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów, itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia
    powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa
    także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki,
    wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo
    atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu
    w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on
    czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują
    wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C 213/24 E.T.
    Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli
    zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel
    ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie
    profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje
    samodzielności podatnika - przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu
    uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność
    gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej
    umowy ze zleceniobiorcą - jego działalność ograniczała się do wykonania zadań
    wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W naszym
    przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ, jeśli
    działania pełnomocnika nie przyniosą efektów, umowa przedwstępna nie dojdzie do
    skutku, a co za tym idzie, nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość.
    Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem
    Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art.
    15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych
    czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki
    nr o obszarze około .... ha, która powstanie w wyniku podziału działki nr .... Przechodząc
    do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem
    Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w
    związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym
    planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy o VAT. Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia
    27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz.
    293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
    uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
    oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
    wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
    zamkniętych, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy -

    ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego
    planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu -
    określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
    drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
    · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji
      celu publicznego;
    · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać
    przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan
    zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka
    będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie
    zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym
    samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w
    rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art.
    43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią
    przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji Wnioskodawca uważa, że sprzedaż
    niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o obszarze około ... ha, która
    powstanie w wyniku podziału działki nr ..., stanowiącej teren budowlany, będzie
    opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez
    Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki
    zarówno dla kupującej spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj
    bowiem do czynienia z umową przedwstępną). Na zakończenie, w związku z tym, iż działka
    nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W
    przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym jej nabycie
    w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku
    kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z
    106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż
    jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
    Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego
    nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2
    Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
    podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej
    „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:
      1) określone udziały w nieruchomości,
      2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
      3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi
        prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej
        części.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:
      Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
      Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
    W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślenia więc wymaga, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność
    podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w
    związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i
    usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem,
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność
      gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku
      rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną
    jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób
    świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź

    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce, która powstanie
    w wyniku podziału działki nr ..., istotne jest to, czy w celu dokonania jego sprzedaży podjął
    Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne
    do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15
    ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług.
    Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się
    stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z
    profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a
    zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.

    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem działki nr .... Zamierza
    Pan sprzedać spółce prawo własności do udziału w działce, która powstanie w wyniku
    podziału ww. działki nr ... W stosunku do ww. udziału w działce nie podejmował Pan
    jakichkolwiek działań, dotyczących zwiększenia jego wartości (np. uzbrojenie terenu,
    wyposażenie w urządzenia i sieć energetyczną, działania marketingowe podjęte w celu
    sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia). W stosunku do ww.
    nieruchomości nie współpracuje Pan z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami.
    Powyższa nieruchomość nigdy nie była przez Pana wykorzystywana w działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ww. działka była wykorzystywana w
    celach prywatnych.
    Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
    budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca spółka planuje na tych działkach wybudować obiekt
                                      2handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum ... m wraz z miejscami
    parkingowymi w ilości minimum ... miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie
    działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym umowa
    przedwstępna. Działka była także dzierżawiona spółce - dzierżawa miała charakter
    odpłatny i została zawarta na czas nieoznaczony. Ponadto, udzielił Pan Kupującej Spółce
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w
    szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,
    dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia
    wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na

    lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania
    oraz odbioru.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać,
    że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w imieniu
    Sprzedającego w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i
    prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego
    z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i
    pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności
    nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy
    sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu
    umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb
    kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo
    stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży
    uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się
    zgłosił, Pan jako współwłaściciel gruntu nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji,
    pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela
    podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić
    atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.
    Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działka została udostępniona na rzecz Kupującej Spółki, na mocy umowy
    dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowy sprzedaży, wyłącznie w celu
    uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej
    zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.
    Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.
    Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym
    interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich
    określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą podejmował Pan
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych
    czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz
    kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, w związku z zawartą umową przedwstępną nie
    powodują, że zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    udziału w działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr ..., nie wystąpił ciąg
    zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziału w przedmiotowej działce
    wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w
    zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób
    podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności
    wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem
    prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180
    /10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży udziału w działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr ...,
    będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem
    osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust.
    2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa

    w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w działce powstałej z podziału działki
    nr ..., a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży udziału w działce, która powstanie w wyniku
    podziału działki nr ..., będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do
    rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i
    usług.
    W konsekwencji, sprzedaż udziału w działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr
    ..., nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W
    związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze
    zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
    Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r.
    sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK
    347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
    Zauważam, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej
    sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem
    niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pana małżonki –
    współwłaścicielki ww. działki.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, w
    szczególności dotyczące obowiązku udokumentowania fakturą przedmiotowej transakcji,
    nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Ponadto publikator ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług wskazany
    przez Pana, tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm., jest nieaktualny. Obecnie tekst jednolity
    ww. ustawy opublikowany został w Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/Skrytka Esp
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.