Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.271.2024.1.ESZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-20
Teza: Opodatkowanie czynszu z najmu w okresie zawieszenia działalności oraz opodatkowanie sprzedaży niezabudowanej działki.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-zawieszenie działalności gospodarczej; grunty-sprzedaż gruntów; najem; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Świadczenie usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe/w części prawidłowe
==================================================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

*   nieprawidłowe - w zakresie uznania, że czynsz z najmu prywatnego nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej w okresie zawieszenia działalności nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   prawidłowe - w zakresie uznania sprzedaży udziału w niezabudowanej działce za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

22 kwietnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 16 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania, że czynsz z najmu prywatnego nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej w okresie zawieszenia działalności nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz że sprzedaż udziału wynoszącego ½ części we współwłasności niezabudowanej działki podlegała opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług.

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

W dniu 12 maja 1988 r. M.G. rozpoczął wykonywanie jednoosobowo działalności gospodarczej wpisanej do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej pod firmą (…)

Miejsce wykonywania działalności stanowił adres (…).

Przedmiotem prowadzonej działalności wg klasyfikacji PKD kod 23.61.Z była przeważająca działalność gospodarcza - „Produkcja wyrobów budowlanych z betonu”.

W ramach tej działalności przedsiębiorca nie prowadził działalności związanej z wynajmem albo sprzedażą nieruchomości.

M.G. (dalej nazywany Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca prowadził podatkową księgę przychodów i rozchodów dla potrzeb podatku dochodowego i dochody z działalności gospodarczej rozliczał liniowym podatkiem dochodowym według stawki 19% PIT. W okresie prowadzenia działalności Wnioskodawca był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT zgodnie z ustawą z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą o VAT” i otrzymał Numer NIP (…) oraz REGON (…).

W dniu 21 grudnia 1990 r. Wnioskodawca wraz z ówczesną żoną jako osoby prywatne na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zakupili niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 1 o powierzchni 9 883,00 m2 położoną w (…).

Działka ta zabudowana została drewnianym, parterowym budynkiem z dwoma pomieszczeniami, WC i częścią kuchenną połączonymi w jedną bryłę z drewnianym budynkiem gospodarczym z częścią socjalną oraz murowanym budynkiem warsztatowo-garażowym. Obiekty te powstały systemem gospodarczym w 2008 r. i były początkowo przeznaczone na cele prywatne.

Inwestycja stanowiła wydatek wyłącznie prywatny niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie gromadził faktur oraz innych dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych wydatków związanych z prowadzoną inwestycją, co uniemożliwiło prawidłowe ustalenie kosztu wytworzenia obiektów. Wnioskodawca nie odliczał podatku naliczonego VAT od wydatków poniesionych na powstanie ww. obiektów.

Ponadto Wnioskodawca wraz z żoną nabył niezabudowaną nieruchomość gruntową oznaczoną numerem działki 2 o powierzchni 2 324,00 m2 w drodze sądowego zniesienia współwłasności, stosownie do postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z 8 grudnia 2008 r. sygn. akt (…).

Dwie działki gruntowe zostały zakupione na cele prywatne i zakup nastąpił w trakcie małżeństwa, ze środków z małżeńskiego majątku wspólnego i na zasadach małżeńskiej wspólności majątkowej oraz nie zostały nabyte w celach odsprzedaży (w celach handlowych).

Wnioskodawca informuje, że przedmiotowe prywatne nieruchomości nie zostały uprzednio wniesione do firmy jako składnik majątku i wykorzystywał je do swoich celów gospodarczych, dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie prawa używania. Zakupione nieruchomości nigdy nie były składnikiem majątku firmy (…).

Nieruchomości nie zostały wpisane (jako środek trwały) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nie były naliczane od nich odpisy amortyzacyjne i nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej. Wydatek na ich zakup nie był rozliczony w kosztach podatkowych działalności gospodarczej.

W dniu 31 grudnia 2016 r. Wnioskodawca wycofał nieruchomości używane do prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i przekazał na inne własne potrzeby. Powodem wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej była sytuacja osobista i zmiana koncepcji biznesowych.

W 2017 r. uprawomocniło się orzeczenie Sądu Okręgowego stwierdzające rozwód Wnioskodawcy. W związku z rozwodem małżeńska wspólność ustawowa w stosunku do tych działek przekształciła się z mocy prawa we współwłasność w częściach ułamkowych w proporcji po 50% Wnioskodawca i 50% była żona. Z uwagi na fakt, że udziały Wnioskodawcy i jego byłej żony w majątku wspólnym były równe stali się oni współwłaścicielami przedmiotowych nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 części.

Wnioskodawca informuje, że w dniu 1 września 2017 r. zawiesił wykonywanie działalności gospodarczej firmy (…).

Sprzedaż nieruchomości

W dniu 24 maja 2023 r. Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego dokonał sprzedaży udziału wynoszącego ½ części, której był współwłaścicielem w:

1) zabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 1 o powierzchni 9 883, 00 m2 przy ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej w dziale I-O ujawniona jest ww. działka gruntu o sposobie korzystania „Bi-inne tereny zabudowane” o powierzchni 9 883,00 m2. Z rejestru gruntów wydanych z up. Prezydenta Miasta (…)z 9 marca 2023 r. wynika, że działka położona jest w obrębie ewidencyjnym (…) i stanowi inne tereny zabudowane (Bi) oraz grunty orne (RIVb, RV), na której to działce ujawniono budynek opisany jako „zbiorniki, silosy, i budynki magazynowe” oraz budynek opisany jako „biurowy”;

2) niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 2 o powierzchni 2 324,00 m2 przy ulicy (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej w dziale I-O ujawniona jest ww. działka gruntu o sposobie korzystania „R-grunty orne” o powierzchni 0,2324 ha. Z rejestru gruntów wydanym z up. Prezydenta Miasta (…) z 9 marca 2023 r. wynika, że działka położona w obrębie ewidencyjnym (…) i stanowi grunty orne (RIVb, RV).

Ze złożonego do aktu notarialnego zaświadczenia wydanego z up. Prezydenta Miasta (…) z dnia 13 marca 2023 r. za nr (…) wynika, że zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych przy ul. (…) i (…) zapisano:

1) działka o numerze ewidencyjnym 1 zlokalizowana jest na terenach oznaczonych symbolami: (…), (…), (…), (…),

2) działka o numerze ewidencyjnym 2 zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem (…).

W ww. akcie notarialnym zapisano, że dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (…) plan ustala:

*   jako przeznaczenie podstawowe: funkcje handlowo-usługowe,
*   jako przeznaczenie dopuszczalne: funkcje przemysłowe i magazynowe, biurowe, hotelowe, ogólnodostępne obiekty kulturalne.

Dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (…) plan ustala ulicę zbiorczą jednojezdniową, a dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (…) plan ustala ulicę dojazdową jednojezdniową.

Kupującym był Najemca przedmiotowych nieruchomości jako następca prawny w związku z przekształceniem spółki jawnej w spółkę komandytowo-akcyjną. W związku z przekształceniem spółka przekształcona weszła we wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej dotychczasowego Najemcy ww. nieruchomości z Umowy Najmu zawartej 25 sierpnia 2021 r., w której to umowie ustanowiono prawo pierwokupu przedmiotowych nieruchomości na rzecz Najemcy.

Wnioskodawca informuje, że działkę o numerze ewidencyjnym 1 zakupiono 21 grudnia 1990 r., a działkę o numerze ewidencyjnym 2 grudnia 2008 r. Od dnia ich nabycia nie zostały wniesione do prowadzonej działalności gospodarczej i nie stanowiły składnika majątkowego firmy (…).

Nieruchomości nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych, ani nie były naliczane od nich odpisy amortyzacyjne i nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej. Wydatek na zakup przedmiotowych nieruchomości został pokryty ze środków z małżeńskiego majątku wspólnego. Wnioskodawca nie dokonywał w stosunku do nieruchomości żadnych czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak działania marketingowe w związku z zamiarem sprzedaży udziału w nieruchomości. Poza tym nie podejmował żadnych działań mających na celu podniesienie wartości rynkowej nieruchomości, m.in. nie miał wpływu na uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego lub przeznaczenia działki wynikającego z tego planu. Sprzedaż nieruchomości nie miała charakteru, zawodowego, stałego zorganizowanego, a była czynnością w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań, zmierzających do zbycia nieruchomości. Wnioskodawca w ostatnich latach nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości niezabudowanych czy zabudowanych. Ponadto Wnioskodawca nie posiada innej nieruchomości przeznaczonej w przyszłości do sprzedaży.

Wnioskodawca informuje, że dokonana w dniu 24 maja 2023 r. sprzedaż obejmowała całe przysługujące mu udziały wynoszące ½ części we współwłasności zabudowanej działki oznaczonej nr 1 po 33 latach od nabycia, oraz działki oznaczonej nr 2 po 15 latach od nabycia.

Z uwagi na zawieszenie działalności gospodarczej i wykreślenie z rejestru czynnych podatników VAT Wnioskodawca złożył pismo do Naczelnika Urzędu Skarbowego o przywrócenie do rejestru VAT, żeby mógł rozliczyć sprzedaż nieruchomości, która miała miejsce 24 maja 2023 r. i przygotować JPK\_V7 z wykazaną kwotą podatku należnego od sprzedaży. W dniu 31 maja 2023 r. Wnioskodawca znów został wykreślony z rejestru czynnych podatników VAT.

Strony przedmiotowej Umowy Sprzedaży jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w zakresie dostawy budynków, budowli lub ich części, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wybrali opodatkowanie transakcji podatkiem VAT w zakresie w jakim podlega zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Udziały w zabudowanej nieruchomości objętej księgą wieczystą (…) oraz niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej księga wieczystą (…) zostały opodatkowane należnym podatkiem VAT według stawki 23%.

Wnioskodawca wystawił fakturę sprzedaży VAT i opodatkował podatkiem od towarów i usług według stawki 23% posiadany udział w wysokości ½ w nieruchomości położonej w (…), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 1 oraz oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 2 zgodnie z aktem notarialnym.

Najem nieruchomości

W dniu 25 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca oraz była żona na podstawie aktu notarialnego zawarli z podmiotem gospodarczym Umowę Najmu nieruchomości gruntowej położonej w (…), w równych udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej) części, której są współwłaścicielami nieruchomości, na którą składają się:

1) zabudowana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 1 o powierzchni 9 883,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej w dziale I-O ujawniona jest ww. działka gruntu o sposobie korzystania „Bi-inne tereny zabudowane” o powierzchni 9 883,00 m2;

2) niezabudowana działka położona w (…) oznaczona w ewidencji gruntów i budynków numerem działki 2 o powierzchni 2 324,00 m2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…). W księdze wieczystej w dziale I-O ujawniona jest ww. działka gruntu o sposobie korzystania „R- grunty orne” o powierzchni 0,2324 ha.

Umowa Najmu uprawniała Najemcę, którym była Spółka Jawna, do odpłatnego korzystania z ww. nieruchomości gruntowych (bez budynków) dla celów swojej działalności i w Umowie Najmu, w formie aktu notarialnego złożono oświadczenie o ustanowieniu prawa pierwokupu przez Najemcę.

Wnioskodawca informuje, że wynajem nie wchodził w zakres prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, oraz w dniu 25 sierpnia 2021 r. zawarł Umowę Najmu jako zwykła osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca. Wynajmowane nieruchomości nigdy nie zostały wpisane (jako środek trwały) do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani nie były naliczane od nich odpisy amortyzacyjne oraz nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodów działalności gospodarczej firmy (…).

Istotne znaczenie ma fakt, iż Wnioskodawca wynajmował nieruchomości w ścisłym rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, tj. rola Wnioskodawcy ograniczyła się jedynie do oddania rzeczy Najemcy do używania w zamian za umówiony czynsz. Wnioskodawca nie dostarczał Najemcy żadnych dodatkowych usług. Wnioskodawca wynajmował „prywatnie” oraz zaliczał przychody osiągane w związku z zawarciem Umowy Najmu nieruchomości do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Od uzyskanego czynszu z najmu Wnioskodawca opłacał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Przychód z najmu wynosił 4000,00 zł miesięcznie. W zawartej Umowie Najmu wskazano, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu i jako osoba fizyczna nie wystawia faktury VAT. Otrzymany przychód Wnioskodawca traktował jako należność z tak zwanego „najmu prywatnego”, a nie z działalności gospodarczej i nie naliczał podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy w okresie zawieszenia działalności gospodarczej powinien wystawić fakturę VAT i opodatkować podatkiem od towarów i usług uzyskany przychód z najmu nieruchomości, których był współwłaścicielem.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii podatku od towarów i usług i zadaje następujące pytania.

**Pytania**

1\. Czy w okresie zawieszenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy uzyskany czynsz z najmu prywatnego podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy czynność sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności niezabudowanej działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad. 1

Wnioskodawca wyraża stanowisko, że przychody z najmu w okresie zawieszenia działalności gospodarczej nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Od 1 września 2017 r. jednoosobowa działalność gospodarcza Wnioskodawcy została zawieszona, a umowa najmu została zawarta w dniu 25 sierpnia 2021 r.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz.

Istotne znaczenie ma fakt, iż Wnioskodawca wynajmował nieruchomości w ścisłym rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, tj. rola Wnioskodawcy ograniczyła się jedynie do oddania rzeczy Najemcy do używania w zamian za umówiony czynsz. Nieruchomości własne były wykorzystywane na podstawie prawa używania w jednoosobowej działalności gospodarczej oraz nigdy nie stanowiły majątku firmy. Wnioskodawca zaprzestał używania nieruchomości w działalności gospodarczej w dniu 31 grudnia 2016 r. i przeznaczył je na potrzeby własne do majątku prywatnego.

Z umowy najmu zawartej 25 sierpnia 2021 r. wynika, że Wnioskodawca nie dostarczał Najemcy żadnych dodatkowych usług. Wnioskodawca zawarł Umowę Najmu jako zwykła osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca. Przychód z najmu wynosił 4000,00 zł miesięcznie. W zawartej Umowie Najmu wskazano, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu i jako osoba fizyczna nie wystawia faktury VAT. Otrzymany przychód Wnioskodawca traktował jako należność z majątku prywatnego z tak zwanego „najmu prywatnego”, a nie z działalności gospodarczej i nie naliczał podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Wnioskodawca wyraża stanowisko, że czynność sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanej działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie.

Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.).

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1\. określone udziały w nieruchomości,

2\. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3\. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W związku z powyższym, sprzedaż udziału w prawie własności gruntu, budynku lub budowli należy traktować jako dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, która mieści się w zakresie przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W przypadku sprzedaży działki niezabudowanej należy odwołać się do przepisu z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z przytoczonego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że kluczowym elementem pozwalającym stwierdzić, czy dostawa nieruchomości niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia od VAT jest określenie przeznaczenia gruntu. Powołany przepis wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Jak wynika zaś z treści art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jeżeli grunt niezabudowany nie posiada ani planu zagospodarowania przestrzennego ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, z których wynika, że teren nie jest przeznaczony pod zabudowę jego dostawa podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Powyższe potwierdza interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r., Nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639.

Ze złożonego do aktu notarialnego zaświadczenia wydanego z up. Prezydenta Miasta (…) z dnia 13 marca 2023 r. za nr (…) wynika, że zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - działka o numerze ewidencyjnym 2 zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem (…).

Z zapisu treści aktu notarialnego wynika, że dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem (…) plan ustala:

*   jako przeznaczenie podstawowe: funkcje handlowo-usługowe,
*   jako przeznaczenie dopuszczalne: funkcje przemysłowe i magazynowe, biurowe, hotelowe, ogólnodostępne obiekty kulturalne.

W związku z powyższym, iż na dzień sprzedaży działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 2 objęta planem zagospodarowania przestrzennego zlokalizowana była na terenie oznaczonym symbolem (…), nie mogło więc mieć zastosowania przy sprzedaży tej działki zwolnienie od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej działki nr 2 podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

*   nieprawidłowe - w zakresie uznania, że czynsz z najmu prywatnego nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej w okresie zawieszenia działalności nie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   prawidłowe - w zakresie uznania sprzedaży udziału w niezabudowanej działce za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Również na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 - art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak wynika z art. 659 § 2 Kodeksu Cywilnego:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W sprawie istotne jest, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy, działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Z opisu sprawy wynika, że:

*   w 1988 r. rozpoczął Pan wykonywanie jednoosobowo działalności gospodarczej, której przedmiotem była „Produkcja wyrobów budowlanych z betonu”,
*   w okresie prowadzenia działalności był Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i otrzymał Pan numer NIP oraz REGON,
*   w 1990 r. wraz z ówczesną żoną jako osoba prywatna na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zakupił Pan niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 1, którą zabudował Pan w 2008 r. drewnianym parterowym budynkiem z dwoma pomieszczeniami, WC i częścią kuchenną połączonymi w jedną bryłę z drewnianym budynkiem gospodarczym z częścią socjalną oraz murowanym budynkiem warsztatowo-garażowym, obiekty te były początkowo przeznaczone na cele prywatne,
*   w 2008 r. wraz z ówczesną żoną jako osoba prywatna na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nabył Pan niezabudowaną nieruchomość gruntową nr 2 w drodze sądowego zniesienia współwłasności,
*   obie działki gruntowe zostały zakupione na cele prywatne w trakcie małżeństwa i nie zostały nabyte w celach odsprzedaży (w celach handlowych),
*   obie prywatne nieruchomości nie zostały wniesione do Pana firmy (nie zostały wpisane jako środek trwały do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ale wykorzystywał je Pan do swoich celów gospodarczych, dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie prawa używania,
*   31 grudnia 2016 r. zaprzestał Pan używania nieruchomości w działalności gospodarczej i przeznaczył je Pan na potrzeby własne do majątku prywatnego,
*   w 2017 r. uprawomocniło się orzeczenie Sądu Okręgowego stwierdzające Pana rozwód, w związku z którym małżeńska wspólność ustawowa w stosunku do obu ww. działek przekształciła się z mocy prawa we współwłasność w częściach ułamkowych w proporcji po 50% Pan i 50% była żona, stali się Państwo współwłaścicielami przedmiotowych nieruchomości w udziale wynoszącym 1/2 części,
*   1 września 2017 r. zawiesił Pan wykonywanie jednoosobowej działalności gospodarczej,
*   25 sierpnia 2021 r. wraz z była żoną zawarł Pan z podmiotem gospodarczym (Spółką) umowę najmu obu ww. nieruchomości gruntowych, w równych udziałach wynoszących po 1/2 części, której byli Państwo współwłaścicielami,
*   umowa najmu uprawniała Najemcę, którym była Spółka Jawna, do odpłatnego korzystania z ww. nieruchomości gruntowych (bez budynków) dla celów swojej działalności i w umowie najmu złożono oświadczenie o ustanowieniu prawa pierwokupu przez Najemcę,
*   z umowy najmu wynikało, że nie dostarczał Pan Najemcy żadnych dodatkowych usług, zawarł Pan umowę jako zwykła osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca, nie wystawiał Pan faktury z tego tytułu,
*   otrzymany przychód z najmu traktował Pan jako należność z majątku prywatnego z tak zwanego „najmu prywatnego”, a nie z działalności gospodarczej i nie naliczał Pan podatku od towarów i usług,
*   24 maja 2023 r. sprzedał Pan Najemcy posiadane w obu nieruchomościach udziały w wysokości ½ części.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w okresie zawieszenia działalności w zakresie produkcji betonu świadczył Pan usługę najmu, za którą otrzymywał Pan wynagrodzenie w postaci czynszu najmu w wysokości 4000 zł miesięcznie. Zatem należy stwierdzić, że usługa ta polegała na wykorzystywaniu ww. nieruchomości gruntowych, których był Pan współwłaścicielem, dla celów zarobkowych.

W kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem nieruchomości gruntowych wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy przedmiotowy najem stanowi najem prywatnej nieruchomości gruntowej. W konsekwencji najem obu nieruchomości stanowił w okresie, kiedy dokonywał Pan tej czynności, odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługę najmu działał Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, najem ww. nieruchomości gruntowych, których był Pan współwłaścicielem, na rzecz Spółki stanowił czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Potwierdzenie zajętego wyżej stanowiska można znaleźć w orzecznictwie TSUE, gdzie ugruntowało się stanowisko, iż czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z jednym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financien uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. W innym zaś wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy. Ponadto, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie.

Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie **Pytania nr 1** uznaję za **nieprawidłowe**.

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą również kwestii uznania, czy sprzedaży udziału w niezabudowanej działce nr 2, która miała miejsce w 2023 r., powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że choć nieruchomość niezabudowana (działka nr 2) nie została wniesiona do Pana firmy (nie została wpisana jako środek trwały do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), to jednak wykorzystywał ją Pan do swoich celów gospodarczych, tj. do 31 grudnia 2016 r. dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie produkcji betonu na podstawie prawa używania, a następnie od 2021 r. nieruchomość ta była przez Pana wynajmowana na rzecz Spółki Jawnej, za co otrzymywał Pan comiesięczne wynagrodzenie.

W sprawie doszło zatem do sprzedaży majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, a nie majątku prywatnego.

Zatem przy dostawie udziału w niezabudowanej działce nr 2 był Pan podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż dotyczyła składnika majątku Pana przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, dostawa udziału w niezabudowanej działce nr 2 była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen:

„teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

We wniosku wskazał Pan, że na dzień sprzedaży działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 2 była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikało, że działka ta zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem (…), dla którego to symbolu plan ustalał:

*   jako przeznaczenie podstawowe: funkcje handlowo-usługowe,
*   jako przeznaczenie dopuszczalne: funkcje przemysłowe i magazynowe, biurowe, hotelowe, ogólnodostępne obiekty kulturalne.

W konsekwencji, dostawa udziału w działce nr 2 nie mogła być objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten na moment sprzedaży stanowił teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym przepisie.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 2 od momentu jej nabycia do momentu zbycia była wykorzystywana w działności gospodarczej, tj. najpierw do działaności w zakresie produkcji betonu, a następnie była przedmiotem zawartej przez Pana umowy najmu, co jak wcześniej wskazałem, wypełnia dyspozycję art. 8 ust. 1 ustawy – stanowi odpłatne świadczenie usług. Ustawa o podatku od towarów i usług, jak też wydane na jej podstawie akty wykonawcze, nie przewidują zwolnienia od podatku dla usługi dzierżawy terenów budowlanych. Oznacza to, że posiadany udział w działce nr 2 nie był wykorzystywany przez Pana w całym okresie posiadania do czynności wyłącznie zwolnionych z podatku VAT.

Tym samym, sprzedaż udziału w niezabudowanej działce nr 2 nie mogła być objęta również zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana w 2023 r. udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr 2 podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu sprzedaży stawki podatku VAT.

Pana stanowisko w zakresie **Pytania nr 2** uznaję za **prawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

### Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela nieruchomości niezabudowanej.

### Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pana do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).