Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/436-137/13/HK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-06-14
Teza: Jakie są skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?
Słowa kluczowe: aport; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; spółki-spółka osobowa; wkład
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2013 r. (data wpływu do tut. Biura – 01 marca 2013 r.), uzupełnionym w dniu 27 maja 2013 r. i 03 czerwca 2013 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 20 maja 2013 r. znak: IBPP1/443-210/13/AS, IBPB II/1/436-77/13/HK IBPB II/1/436-137/13/HK wezwano o jego uzupełnienie.

W dniu 27 maja 2013 r. uiszczono brakującą opłatę do ww. wniosku. Natomiast w dniu 03 czerwca 2013 r. uzupełnieniowo pozostałe braki formalne wniosku.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, wykazanych poniżej:

1.  Budynek magazynowo-biurowy o pow. użytkowej 2.908,70 m2 (najem częściowy; wynajmowany od 31 października 2008 r.),
2.  Budynek magazynowy z częścią administracyjno-socjalną o pow. użytkowej 8.519,20 m2 i budynek magazynowo-biurowy o pow. użytkowej 8.054,25 m2 (najem częściowy; wynajmowany od 07 sierpnia 2008 r.),
3.  Droga,
4.  Nieruchomość gruntowa 1,
5.  Nieruchomość gruntowa 2.

Wnioskodawca nabył działki wymienione w pozycjach 1, 3 i 4 jako działki niezabudowane od osób fizycznych, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Następnie Wnioskodawca na części z tych działek wybudował budynek magazynowo-biurowy, wymieniony w pozycji 1, wraz z drogą wymienioną w pozycji 3. Zgodę na użytkowanie tego obiektu uzyskano w roku 2007. Działka wymieniona w poz. 4 jest działką niezabudowaną. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest ona przeznaczona pod rozbudowę drogi publicznej.

W przypadku budynków wymienionych w pozycji 2, zostały one wybudowane na działkach, które Wnioskodawca nabył jako działki niezabudowane. Przy nabyciu części działek przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ww. budynki zostały wybudowane w dwóch etapach. W etapie pierwszym wybudowano budynek magazynowy z częścią administracyjno-socjalną i techniczną, w etapie drugim - halę magazynową z częścią biurową. W związku z poniesionymi wydatkami na budowę nieruchomości wykazanych w pozycji 1-3, Wnioskodawcy przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działkę wymienioną w pozycji 5 Wnioskodawca nabył od osoby fizycznej, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego gminy teren rzeczonej nieruchomości oznaczony jest jako teren dla działalności gospodarczej (symbol G), natomiast w ewidencji gruntów, działka jest oznaczona jako grunty rolne (symbol R).

Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość w celu jej zabudowy. W roku 2002 została wydana decyzja przez Wójta gminy o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odnośnie ewentualnych ulepszeń ww. nieruchomości należy wskazać, że jeżeli takowe wystąpiły, to nie zwiększyły ich wartości początkowej o min. 30%.

Wnioskodawca wraz z innymi spółkami kapitałowymi wchodzącymi w skład jednej grupy kapitałowej, w związku z planowaną reorganizacją majątkową, planuje powołanie spółki komandytowo-akcyjnej (dalej „SKA”), na której majątek będą się składały m.in. składniki majątkowe wniesione przez Wnioskodawcę w drodze aportu (alternatywnie transakcji sprzedaży). Działalność powołanej SKA sprowadzać się będzie do zarządu otrzymanym majątkiem w ramach prowadzonej działalności gospodarnej, nie wyklucza to jednak późniejszego dalszego zbycia otrzymanych składników majątkowych na rzecz podmiotów trzecich.

Alternatywnie, w celu przeprowadzenia opisanej wyżej reorganizacji majątkowej wykorzystana może zostać jedna z już funkcjonujących w grupie SKA.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca zostałby akcjonariuszem nowo powstałej SKA, ewentualnie akcjonariuszem już funkcjonującej SKA. Z tym, że w drugim przypadku obejmowałby akcje w podwyższanym kapitale zakładowym SKA. Objęcie akcji miałoby nastąpić w zamian za aport. W ramach aportu (alternatywnie transakcji sprzedaży) przeniesiona ma być własność budynków, budowli oraz gruntów.

W ocenie Wnioskodawcy, wstępne rozważania nad przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, należy rozpocząć od analizy stanu prawnego wynikającego z ustawy o podatku od towarów i usług, a dotyczącego zbycia nieruchomości. Wnioskodawca powołał treść tychże przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu z dnia 29 maja 2013 r. (wpływ do tut. Biura – 03 czerwca 2013 r.) Wnioskodawca wskazał, iż mienie, które będzie przedmiotem aportu bądź sprzedaży nie będzie stanowić całość przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), a także nie będzie zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), tj. organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo należy rozumieć samodzielnie realizujące te zadania.

W odniesieniu do budynków opisanych w poz. 1 i 2 wniosku określenie „najem częściowy” oznacza, iż część powierzchni użytkowej tych obiektów Wnioskodawca wynajmował podmiotom trzecim.

Budynek magazynowo-biurowy w pow. użytkowej 2.908,70 m2 (pozycja nr 1 wniosku) - powierzchnia wynajmowana; 2.481,70 m2, co stanowi 85,32% całej powierzchni użytkowej.

Budynek magazynowy z częścią administracyjno-socjalną o pow. użytkowej 8.519,20 m2 (pozycja nr 2 wniosku) - powierzchnia wynajmowana: 5.602,8 m2, co stanowi 65,78% całej powierzchni użytkowej.

Budynek magazynowo-biurowy o pow. użytkowej 8.054,25 m2 (pozycja nr 2 wniosku) - powierzchnia wynajmowana: 6.591,54 m2, co stanowi 81,83% całej powierzchni użytkowej.

Niewynajmowane części tych budynków Wnioskodawca wykorzystywał do czynności opodatkowanych, tj. do prowadzenia własnej działalności operacyjnej.

Najem częściowy od dnia 07 sierpnia 2008 r. nieruchomości wymienionej w punkcie nr 2 wniosku dotyczył budynku magazynowego z częścią administracyjno-socjalną (pow. 8.519,20 m2); a od dnia 02 marca 2009 r. dodatkowo budynku magazynowo-biurowego (pow. 8.054,25 m2).

Wybudowana przez Wnioskodawcę droga jest budowlą w rozumieniu ustawy Prawo budowlane i w rozumieniu PKOB i jest trwale związana z gruntem.

Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku i budowli, które były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, tj.:

*   Poz. l wniosku: budynek magazynowo-biurowy - Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% wartości początkowej,
*   Poz. 2 wniosku: budynek magazynowy z częścią administracyjno-socjalną - Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% wartości początkowej,
*   Poz. 2 wniosku: budynek magazynowo-biurowy - Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% wartości początkowej,
*   Poz. 3 wniosku: droga - Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które były wyższe niż 30% wartości początkowej.

Dla jednej z działek została wydana w dniu 07 kwietnia 2002 r. przez Wójta gminy decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z tą decyzją działka ta była przeznaczona dla budowy hali magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym z przyłączem wodociągowym, gazowym i energetycznym.

Planowane przez Wnioskodawcę wniesienie aportem bądź sprzedaż nieruchomości nie zostało dokonane.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży nieruchomości w części będącej przedmiotem najmu, opisanych w stanie faktycznym pod pozycją 1 i 2 będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Czy w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilno¬prawnych?
2.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży nieruchomości w części niebędącej przedmiotem najmu, opisanych w stanie taktycznym pod pozycjami 1-3 zostanie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym ta dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilno-prawnych?
3.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży działki niezabudowanej, opisanej w stanie faktycznym pod pozycją 4, przeznaczonej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pod rozbudowę drogi, zostanie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług, a tym samym ta dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilno-prawnych?
4.  Czy w przypadku opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy w postaci aportu, bądź sprzedaży nieruchomości w części niebędącej przedmiotem najmu, opisanych w stanie faktycznym pod pozycjami 1 i 2, podstawa do opodatkowania dostawy zostanie określona jako udział powierzchni niebędącej przedmiotem najmu w całkowitej powierzchni użytkowej nieruchomości, zgodnie z definicją tej powierzchni zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych?
5.  Czy dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży działki rolnej zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów, opisanej w stanie faktycznym pod pozycją 5, do której została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zostanie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług, a tym samym ta dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Ad.1.

Zdaniem Wnioskodawcy dostawa nieruchomości w części objętej najmem, opisanych w stanie faktycznym pod pozycjami 1 i 2 będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z tym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad.2.

Zdaniem Wnioskodawcy dostawa nieruchomości w części niebędącej przedmiotem najmu, opisanych w stanie faktycznym pod pozycjami 1-3 zostanie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym ta dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilno-prawnych.

Ad. 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży działki niezabudowanej, opisanej w stanie faktycznym pod pozycją 4, przeznaczonej, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, pod rozbudowę drogi, zostanie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług, a tym samym ta dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ad. 4.

Zagadnienie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług.

Ad. 5.

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa w postaci aportu, bądź sprzedaży działki rolnej zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów, opisaną w stanie faktycznym pod pozycją 5, do której została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zostanie opodatkowana 23% podatkiem od towarów i usług, a tym samym ta dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w części odnoszącej się do skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości. W pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 101, poz. 649. z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednakże, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a.opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b.zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca wraz z innymi spółkami kapitałowymi wchodzącymi w skład jednej grupy kapitałowej, w związku z planowaną reorganizacją majątkową, planuje powołanie spółki komandytowo-akcyjnej, na której majątek będą się składały m.in. składniki majątkowe wniesione przez Wnioskodawcę w drodze umowy sprzedaży. Alternatywnie rozważane jest wykorzystanie istniejącej spółki komandytowo-akcyjnej w grupie. Wnioskodawca zamierza sprzedać nowopowstałej spółce komandytowo-akcyjnej budynki i budowle wraz z prawem własności gruntu.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług. Podstawę do ww. zwolnienia może stanowić wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Z przepisu tego wynika bowiem jednoznacznie, iż podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają takie czynności, w których przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania (dokonania tych czynności) jest opodatkowania podatkiem od towarów i usług lub zwolniona z podatku od towarów i usług.

Przy czym, w przypadku zwolnienia z podatku od towarów i usług ustawodawca zastosował wyjątek, z którego wynika, że wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają m.in. umowy sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość (części nieruchomości) i prawo wieczystego użytkowania, w związku z dokonaniem których strony (przynajmniej jedna z nich) są podatnikami podatku od towarów i usług lecz korzystają ze zwolnienia z tego podatku. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, zwolnienie od podatku od towarów i usług nie wywołuje wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Końcowo wskazać należy, iż niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii opodatkowania bądź zwolnienia z opodatkowania planowanej umowy sprzedaży w zakresie podatku od towarów i usług. Jak już wskazano na wstępie - w tym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jeżeli zatem w istocie, zgodnie z opinią Wnioskodawcy, powyższa czynność cywilnoprawna (w całości lub w części) podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (w przypadku pytania nr 1), to (w tejże części) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 1 ust. 1 pkt lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż w takiej sytuacji wyłączenie, o którym mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Natomiast w zakresie sprzedaży nieruchomości w części, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 2, 3 i 5), będzie miało zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa we wskazanym art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższe oznacza, że w przedmiotowej sprawie stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.