Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-158/16/JŁ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-04-22
Teza: Przychody z najmu mogą być opodatkowane zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i w ramach najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; przychód-przychody ewidencjonowane; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 roku w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2016 roku (data wpływu do tutejszego organu 17 lutego 2016 roku), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego w zakresie opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2016 roku wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca uzyskuje przychody z najmu trzech lokali mieszkalnych w ramach tzw. najmu prywatnego opodatkowując go zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w formie zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych. Pierwsze mieszkanie podatnik nabył w 2008 roku z zamiarem użytkowania go do własnych celów mieszkalnych. W wyniku szeregu zdarzeń i powodów osobistych nie zamieszkał w zakupionym mieszkaniu, a wynajął je na cele mieszkalne. Najem został opodatkowany ryczałtem 8,5%. W kolejnych latach zakupił kolejne dwa mieszkania, które również zostały wynajęte na cele mieszkalne osobom prywatnym, a dochód z najmu opodatkowany ryczałtem. Nieruchomości te zostały zakupione za środki uzyskane z odszkodowania za wywłaszczenie działki i zakup ten stanowił swoistą lokatę kapitału. Najem nigdy nie był zlecany agencjom pośredniczącym i z różnych przyczyn nie każde mieszkanie było najmowane w sposób regularny. Wnioskodawca starannie dobiera najemców stosując zasadę przede wszystkim dbania o swoje aktywa oraz minimalizowania strat, gdyż są one dla niego bardziej lokatą kapitału, ewentualnie zabezpieczeniem w przyszłości rodziny niż źródłem uzyskiwania przychodów. Nie wyklucza przeznaczenia w najbliższym czasie jednego z lokali na własne potrzeby.

Żadne z mieszkań nigdy nie było częścią majątku firmy ani nie odliczano żadnych kosztów związanych z ich eksploatacją. Zatem najem prowadzony był całkowicie odrębnie od prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca prowadzi w przeważającym stopniu działalność gospodarczą oznaczoną symbolem PKWiU 46.14.Z w zakresie świadczenia usług eksperckich na rzecz zagranicznych i krajowych kontrahentów w zakresie handlu i zarządzania prywatnymi/korporacyjnymi samolotami.

W miesiącach letnich zajmuje się również prowadzeniem zajęć sportowych obejmujących udzielanie lekcji Kitesurfingu, a także wynajmem potrzebnego sprzętu.

Oprócz wyżej wymienionych, Wnioskodawca w swoim wpisie do ewidencji działalności gospodarczej ma również symbole, które dotyczą usług niebędacych w rzeczywistości obszarem działalności. Do wpisów takich należą m.in. PKWiU 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami oraz 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

W styczniu 2016 roku Wnioskodawca nabył lokal użytkowy z zamiarem przeznaczenia go na wynajem. Po zakończeniu prac wykończeniowych nieruchomość zostanie wprowadzona do ewidencji środków trwałych i będzie podlegała amortyzacji. Lokal ten Wnioskodawca zamierza wynajmować w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych, dlatego też przychody z wynajmu tego lokalu będą stanowiły przychód z jego działalności gospodarczej.

W przypadku trzech lokali mieszkalnych, z których przychód został zakwalifikowany jako najem prywatny stan faktyczny się nie zmieni. W miarę możliwości będą nadal wynajmowane.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca po zakupie lokalu użytkowego przeznaczonego na wynajem, a w związku z tym faktycznym rozpoczęciem prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, zachowa prawo do opodatkowania przychodów z wynajmu pozostałych nieruchomości w formie dotychczasowej jako najem prywatny według stawki ryczałtu 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawcy zakup lokalu użytkowego oraz rozpoczęcie prowadzenia działalności w zakresie wynajmu nieruchomości nie zmienia charakteru uzyskiwanych przychodów w związku z wcześniej zakupionymi trzema lokalami. W związku z powyższym uważa, że przychody z najmu trzech wcześniej nabytych lokali mieszkalnych można nadal kwalifikować do źródła przychodu z tzw. prywatnego najmu, które podlegają opodatkowaniu ryczałtem według stawki 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są m.in. odpowiednio:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. Zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 cytowanej ustawy, przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychody z najmu dla celów podatkowych mogą być zatem traktowane jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić w tym miejscu należy, że z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Potwierdzeniem tego może być dokonanie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, w którym podatnik poda najem jako przedmiot działalności.

Wynika z tego zatem, że najpierw należy ustalić, czy dana umowa najmu generująca przychody jest zawierana w ramach prowadzonej przez podatnika działalności w tym zakresie, czy generuje przychody poza tą działalnością. Dopiero po rozstrzygnięciu tej kwestii i zakwalifikowaniu przychodów do poszczególnych źródeł należy rozpatrywać możliwe zasady ich opodatkowania.

Jeżeli więc przedmiotem tzw. najmu prywatnego nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, a najem nie jest prowadzony w sposób przewidziany w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody uzyskane z tego najmu mogą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 ze późn. zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 6 ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody uzyskane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1a, podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych również, jeżeli są uzyskiwane przez podatników, o których mowa w art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Jak wynika z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika m. in., iż Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. W ramach tej działalności zamierza wynajmować lokal użytkowy wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Poza prowadzoną działalnością gospodarczą jest również właścicielem trzech mieszkań, stanowiących majątek prywatny, które również wynajmuje (poza działalnością).

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia i odnosząc się do treści pytania, wskazać należy, że przepisy zarówno ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, nie zawierają żadnych ograniczeń co do możliwości równoczesnego wynajmu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej i wynajmu w ramach odrębnego źródła przychodu jakim jest najem, przy uwzględnieniu warunków przedstawionych powyżej.

W związku z powyższym uznać należy, że przychody uzyskiwane z wynajmu – poza działalnością - nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą, o ile w istocie najem ten nie jest wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły, mogą być zaliczone do odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dochody z najmu lokali mieszkalnych niebędących składnikami majątku związanego z działalnością gospodarczą, mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Na powyższe nie ma wpływu fakt, że Wnioskodawca będzie wynajmował lokal użytkowy (stanowiący środek trwały) w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym wydana interpretacja nie chroni Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 ze. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.