Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDWP.4011.12.2023.2.AS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-15
Teza: Skutki podatkowe opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie sprzedaży pawilonu wraz z gruntem.
Słowa kluczowe: grunty-zakup gruntu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pawilon-pawilon handlowy; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a

**Interpretacja indywidualna –** **stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie sprzedaży pawilonu wraz z gruntem.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2023 r. (data wpływu 22 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Prosi Pan o interpretację przepisu art. 10. ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) w zakresie sprzedaży pawilonu handlowego, który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem.

Od 25 marca 1992 r. jest Pan właścicielem budynku - pawilonu handlowego, który jest odrębną własnością. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. W pawilonie handlowym nie jest prowadzona przez Pana działalność gospodarcza. Pawilon handlowy nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, ponieważ Pan jej nie prowadzi. Tylko grunt, na której znajduje się ww. nieruchomość jest Skarbu Państwa i został Panu oddany na podstawie umowy wieczystego użytkowania na okres 40 lat tj. do dnia 25 marca 2032 r.

Planuje Pan wykupić ten grunt w 2023 r. na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wartość gruntu zostanie określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Następnie w 2023 r. (po uregulowaniu - wykupieniu gruntu) planuje Pan sprzedać budynek który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem, bez osiągnięcia dochodu, ponieważ cena sprzedaży będzie identyczna (wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego) za jaką wykupi Pan grunt z użytkowania wieczystego. Nie będzie musiał Pan składać zeznania oraz płacić podatku PIT (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) za zbycie w 2023 r. nieruchomości budynku, który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiłaby wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ Pan jej nie prowadzi.

### Pytania

1) Czy przychód uzyskany ze sprzedaży pawilonu, który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2) Czy przychód uzyskany ze sprzedaży przed upływem 5 lat od dnia wykupu tylko gruntu z wieczystego użytkowania będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli tak, to w jakiej wysokości?

3) Czy w sytuacji, kiedy w akcie notarialnym sprzedaż budynku, która jest Pana odrębną własnością i grunt wyszczególnione będą w osobnych pozycjach, to podatek, o którym mowa w pytaniu 2 będzie naliczany od wartości gruntu (który został wykupiony z wieczystego użytkowania), czy od wartości gruntu wraz z budynkiem (który stanowi Pana odrębną własność od 1992 r.)?

4) Jeżeli w akcie notarialnym sprzedaż budynku, który jest Pana odrębną własnością i sprzedaż gruntu wyszczególnione będą w osobnych pozycjach, a cena sprzedaży gruntu będzie identyczna (wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego) za jaką wykupił Pan grunt z użytkowania wieczystego, czy będzie należna zapłata podatku, jeśli tak, w jakiej wysokości?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1. Tak, ale tylko w przypadku kiedy kwota sprzedaży będzie wyższa od kwoty wykupu, ale tylko gruntu (bez budynku, który jest Pana odrębną własnością) i osiągnie Pan z tego tytułu dochód. Jeśli nie osiągnie Pan dochodu, cena sprzedaży gruntu będzie identyczna (wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego) za jaką wykupi Pan grunt z użytkowania wieczystego, nie będzie musiał Pan składać zeznania oraz płacić podatku PIT (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) za zbycie w 2023 r. nieruchomości - budynku, który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem. Argumentuje Pan to tym, że jest Pan właścicielem budynku od 1992 r., a tylko grunt wykupi Pan w 2023 r. z wieczystego użytkowania, który posiada Pan obecnie na podstawie umowy wieczystego użytkowania od 1992 r. i nie osiągnie Pan dochodu z tego tytułu.

Ad 2. Nie, ponieważ od 1992 r. jest Pan właścicielem budynku, który jest Pana odrębną własnością, a grunt posiada na podstawie umowy wieczystego użytkowania od 1992 r. Nie osiągnie Pan dochodu, cena sprzedaży gruntu będzie identyczna (wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego) za jaką wykupi Pan grunt z użytkowania wieczystego.

Ad 3. Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od wartości gruntu oraz od wartości gruntu wraz z budynkiem, który jest Pana odrębną własnością ponieważ cena sprzedaży gruntu będzie identyczna (wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego) za jaką wykupi grunt z użytkowania wieczystego. Nie będzie musiał Pan składać zeznania oraz płacić podatku PIT za zbycie w 2023 r. nieruchomości - budynku, który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem, ponieważ nie osiągnie Pan dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ad 4. Nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od wartości gruntu, ponieważ cena sprzedaży gruntu będzie identyczna (wartość nieruchomości gruntowej określona przez rzeczoznawcę majątkowego) za jaką wykupi Pan grunt z użytkowania wieczystego. Nie będzie musiał Pan składać zeznania oraz płacić podatku PIT za zbycie w 2023 r. nieruchomości - budynku, który jest Pana odrębną własnością wraz z gruntem, ponieważ nie osiągnie Pan dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości (pawilonu wraz z gruntem) należy zatem ustalić w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym przypadku decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 komentowanej ustawy.

Moment nabycia nieruchomości w rozumieniu zacytowanego wyżej przepisu niewątpliwie związany jest z przeniesieniem prawa własności i również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem zgodnie z art. 232 ustawy Kodeks cywilny może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może, więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego (Kodeks cywilny, Komentarz pod red. Krzysztofa Pietrzykowskiego, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 1997).

W analizowanej sprawie, jak wskazał Pan od 25 marca 1992 r. jest właścicielem pawilonu handlowego. Grunt, na której znajduje się nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa i został oddany na podstawie umowy wieczystego użytkowania na okres 40 lat tj. do 25 marca 2032 r. W 2023 r. planuje Pan wykupić ten grunt na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiłaby w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ Pan jej nie prowadzi.

W myśl art. 32 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, z zastrzeżeniem ust. 1a i ust. 3.

Stosownie do art. 32 ust. 1a ww. ustawy:

Nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa może być sprzedana użytkownikowi wieczystemu za zgodą wojewody. Zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego nieruchomości, o których mowa w art. 51 ust. 2 i art. 57 ust. 1.

Stosownie do treści art. 32 ust. 2 cyt. ustawy:

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Przepisu art. 241 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

Natomiast art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że:

Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Wobec powyższego, w sytuacji nabycia przez podatnika prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie nabycia nieruchomości na własność w trybie art. 32 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, za datę nabycia nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać dnia nabycia własności nieruchomości, bowiem sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi przez Skarb Państwa w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo do rzeczy”, które podatnik już uzyskał.

Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie uzyskał do niego prawo własności nieruchomości, dla celu określenia upływu 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa, stwierdzić należy, że nabycie przez Pana nieruchomości (pawilonu wraz z gruntem), której dotyczy wniosek, nastąpiło w 1992 r., kiedy to prawo wieczystego użytkowania ww. nieruchomości zostało nabyte.

Zatem planowane przez Pana odpłatne zbycie gruntu oraz usytuowanego na nim pawilonu nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, ponieważ zbycie to nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 1992 r., w którym nastąpiło nabycie.

Tak więc, przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu, który zostałby wykupiony z wieczystego użytkowania w 2023 roku nie będzie podlegał opodatkowaniu z uwagi na upływ 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, nie powstanie u Pana obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu dokonanej sprzedaży.

Z uwagi na to, że planowane odpłatne zbycie gruntu wraz z pawilonem nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi na pytania 3 i 4.

**Dodatkowe informacje**

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).