Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.661.2023.2.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-12-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; skutki podatkowe-skutki podatkowe umowy; spadek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 5

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

18 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 22 listopada 2023 r. (data pisma 20 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

18 stycznia 2023 r. wraz ze swoim siostrzeńcem zawarł Pan umowę o dział spadków po rodzicach – A. D. i J. D., na podstawie której stał się Pan wyłącznym właścicielem między innymi działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), położonej w miejscowości (…), w gminie (…) w powiecie (…), województwie (…). W trakcie procedury prowadzącej do dokonania powołanych wyżej działów spadków po rodzicach, okazało się, że na części działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…), posadowiony jest budynek mieszkalny wybudowany przez siostrę Pana ojca (jednocześnie będącą Pana rodziną zastępczą) – S. S., córkę J. i K. – dobrej wierze. Wymieniony wyżej budynek został wybudowany w 1986 r. na błędnie wytyczonej przez geodetę działce nr (…), zamiast na będącej własnością S. S. działce nr (…) (działka sąsiednia). W związku z zaistniałą sytuacją, S. S. zażądała aby Pan, jako właściciel gruntu, na którym posadowiony jest wybudowany przez nią w dobrej wierze budynek mieszkalny, przeniósł na nią własność części gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem. W związku z tym żądaniem, wystąpił Pan do geodety o wydzielenie działki, na której posadowiony jest budynek wybudowany przez S. S. Po dokonaniu podziału geodezyjnego, wydzielona została działka ewidencyjna oznaczona numerem (…), o powierzchni 0,1033 ha, położona w miejscowości (…) w gminie (…), a następnie 31 lipca 2023 r. zawarł Pan ze S. S. umowę przeniesienia własności nieruchomości na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, na podstawie której przeniósł Pan na rzecz S. S. własność działki gruntu za wynagrodzeniem w kwocie 5 000 zł – na żądanie S. S. w związku z wybudowaniem przez nią w dobrej wierze budynku mieszkalnego na gruncie stanowiącym obecnie Pana własność.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nieruchomość w skład, której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) została nabyta przez Pana ojca - A. D., syna J. i K. - na podstawie zawartej 10 czerwca 1926 r. umowy sprzedaży i stanowiła jego majątek osobisty. Pana ojciec zmarł 5 kwietnia 1988 r. w miejscowości (…), a spadek po nim na podstawie ustawy nabyła małżonka - J. D. oraz dzieci – M.F. i Pan po 1/3 części każdy z nich, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia po A. D., sporządzonym 22 lipca 2022 r. przez Notariusza (…) i wpisanym do Repertorium A nr (…).

21 stycznia 1995 r. w miejscowości \`(...)\` zmarła Pana matka – J. D., córka J. i Z., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły dzieci M.F., Pan i M.H., co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia po J. D. sporządzonym 20 lipca 2022 r. przez Notariusza (…) i wpisanym do Repertorium A nr (…).

W następstwie dziedziczenia spadku po A. D. współwłaścicielami nieruchomości, w skład której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) byli: J. D., M.F. i Pan - w udziałach po 1/3 każdy z nich. W następstwie dziedziczenia spadku po J. D., współwłaścicielami nieruchomości, w skład której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) byli: M.F. w udziale 4/9, Pan w udziale 4/9 i M.H. w udziale 1/9.

Na podstawie zawartej 18 stycznia 2023 r. przed Notariuszem w (…) umowy o dział spadków (Repertorium A nr (…)) dokonał Pan wraz z M. F. i M. H. działu spadków po A. D. i J. D., w ten sposób, że nieruchomość w skład, której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) nabył Pan na wyłączną własność, nieodpłatnie do majątku osobistego. Zatem wysokość udziału w tej nieruchomości jaki nabył Pan ponad swój udział przysługujący przed tym działem wynosi 5/9.

Następnie (tak jak wskazano we wniosku) został dokonany podział działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…) o powierzchni 1,7973 ha na działki ewidencyjne oznaczone numerami (…) o powierzchni 0,1033 ha i (…) o powierzchni 1,6940 ha - w celu przeniesienia własności działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…) na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego na rzecz S. S. w związku z wybudowaniem przez S. S. na tej działce w dobrej wierze budynku mieszkalnego. 31 lipca 2023 r., na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, przeniósł Pan na rzecz siostry swojego ojca (S. S.) - własność gruntu - działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…) o powierzchni 0,1033 ha, położonej w miejscowości (…), gminie (…), obrębie ewidencyjnym (…), za wynagrodzeniem w kwocie 5 000 zł i odpłatne zbycie tej działki ewidencyjnej nie nastąpiło w wykonywaniu przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Pytania** (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1) Czy przeniesienie własności nieruchomości na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego stanowi źródło przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2) Co stanowi podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 30e ust. 1 w zw. z art. 22 i nast. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeniesieniem przez Pana własności nieruchomości na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego?

**Pana stanowisko w sprawie** (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Wskazuje Pan, że przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego powoduje powstanie przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w zamian za przeniesienie prawa do działki otrzymał Pan wynagrodzenie w kwocie 5 000 zł. Jednak wskazał Pan na wyjątkowość cytowanego uregulowania w art. 231 Kodeksu cywilnego i podkreślił, że przedmiotem odpłatnego zbycia w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, dokonanego przez Pana 31 lipca 2023 r., była działka gruntu. Wobec czego, przychodem (dochodem) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ust. 1 w zw. z art. 22 i nast., będzie kwota uzyskana wyłącznie z tytułu zbycia działki gruntu o numerze (…), tj. kwota 5 000 zł (wynagrodzenie), gdyż posadowiony na tej działce budynek mieszkalny został wybudowany w dobrej wierze przez S. S., a zatem koszt wybudowania tego budynku to nakład S. S.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości oraz określonych praw) w myśl ww. przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z treści wniosku wynika, że nieruchomość w skład, której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) została nabyta przez Pana ojca – A. D., syna J. i K. - na podstawie zawartej 10 czerwca 1926 r. umowy sprzedaży i stanowiła jego majątek osobisty. Pana ojciec zmarł 5 kwietnia 1988 r., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyła małżonka – J. D. oraz dzieci – M.F. i Pan po 1/3 części każdy z nich, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia po A. D., sporządzonym przez notariusza 22 lipca 2022 r.

21 stycznia 1995 r. w miejscowości (…) zmarła Pana matka – J. D., córka J. i Z., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły dzieci M.F., Pan i M.H., co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia po J. D. sporządzonym przez notariusza 20 lipca 2022 r.

W następstwie dziedziczenia spadku po A. D. współwłaścicielami nieruchomości, w skład której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) byli: J. D., M.F. i Pan - w udziałach po 1/3 każdy z nich. W następstwie dziedziczenia spadku po J. D., współwłaścicielami nieruchomości, w skład której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) byli: M.F. w udziale 4/9, Pan w udziale 4/9 i M.H. w udziale 1/9.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Jak stanowi art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych.

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do treści art. 926 Kodeksu cywilnego:

Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

W przypadku odpłatnego zbycia przez Pana udziałów w nieruchomości nabytych w spadku po zmarłych spadkodawcach (rodzicach) istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tych nieruchomości przez spadkodawców. Pana ojciec nabył nieruchomość w 1926 r., a Pana matka udział w nieruchomości w 1988 r. w spadku po zmarłym mężu. W związku z tym, zbycie przez Pana tych udziałów w nieruchomości w 2023 r. nastąpiło po upływie okresu pięciu lat, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazał Pan we wniosku, na podstawie zawartej 18 stycznia 2023 r. przed notariuszem umowy o dział spadków, dokonał Pan wraz z M. F. i M. H. działu spadków po A. D. i J. D., w ten sposób, że nieruchomość, w skład której wchodziła działka ewidencyjna oznaczona numerem (…) nabył Pan na wyłączną własność, nieodpłatnie do majątku osobistego. Zatem wysokość udziału w tej nieruchomości jaki nabył Pan w drodze działu spadku, ponad swój udział przysługujący przed tym działem, wynosi 5/9.

W myśl natomiast art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Zgodnie z art. 1037 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

§ 1. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

§ 2. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Organ podkreśla, że dział spadku jest czynnością dokonywaną wyłącznie między samymi spadkobiercami dziedziczącymi po tym samym spadkodawcy. Dział spadku jest czynnością wtórną, wynikającą z podziału majątku spadkowego.

Stosownie do art. 689 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1550):

Jeżeli cały majątek spadkowy lub poszczególne rzeczy wchodzące w jego skład stanowią współwłasność z innego tytułu niż dziedziczenie, dział spadku i zniesienie współwłasności mogą być połączone w jednym postępowaniu.

Przepis ten obejmuje sytuacje, w których spadkodawca był współwłaścicielem nieruchomości. Dział spadku obejmuje rozporządzenie przez wszystkich spadkobierców prawami majątkowymi wchodzącymi w skład spadku dziedziczącymi po tym samym spadkodawcy.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 ww. Kodeksu:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Natomiast w myśl art. 210 § 1 zd. pierwsze ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego:

Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Stosownie do treści art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje nieruchomość lub prawo do nieruchomości wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponad wysokość przysługującego udziału w spadku. Zatem, jeżeli przy dokonaniu działu spadku wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed jego dokonaniem, oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze działu spadku, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku.

18 stycznia 2023 r. w wyniku działów spadku po rodzicach, nabył Pan udział w nieruchomości, który przekraczał Pana udział nabyty w spadku po rodzicach. Zatem, nabycie udziału w nieruchomości w drodze działu spadku, w części przekraczającej Pana udział nabyty w spadku, stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, odpłatne zbycie tego udziału w nieruchomości 31 lipca 2023 r. nastąpiło przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Z kolei zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast stosownie do treści art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny;

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jak stanowi art. 191 ustawy Kodeks cywilny:

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

W myśl art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Posiadacz, który włada cudzą rzeczą, niebędącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów. Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu. W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W myśl art. 231 § 2 ww. Kodeksu:

właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego należy podkreślić, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem, budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu. Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego stwierdzić należy, że w sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku, ten zaś, kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Często bowiem się zdarza, że osoby budują domy na gruncie swoich rodziców bądź sąsiadów. Jako że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej sytuacji jest właśnie regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego pomiędzy właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego. Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1984 r., sygn. akt I CR 155/84). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Niemniej należy zauważyć, że wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłaciłby w związku z zakupem w normalnym obrocie rynkowym z uwagi na specyfikę tego stosunku zobowiązaniowego. Czynność realizowaną w oparciu o art. 231 Kodeksu cywilnego, należy zatem potraktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności jako quasi umowę sprzedaży, gdyż specyfiką sprzedaży w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego jest to, że przedmiotem transakcji jest własność działki pod budynkiem, a nie zbycie działki wraz z budynkiem. Tym samym, ma ona wpływ na wartość przedmiotu umowy, co w konsekwencji przekłada się na wysokość m.in. zobowiązań podatkowych. Zasadność odpłatności powyższej czynności potwierdza m.in. treść pisma Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 19 marca 1996 r. znak: PRO-202034-95/VI/J, w kwestii umów zawieranych na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W piśmie tym zaprezentowano pogląd, że umowy zawierane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego są umowami sprzedaży.

W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy zbycie nieruchomości na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz czy podstawę obliczenia podatku stanowi jedynie wartość działki, czy wartość nieruchomości wraz z posadowionym na niej budynkiem.

Jak wskazano wyżej, przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, powoduje powstanie przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż Pan, jako dotychczasowy właściciel nieruchomości (działki gruntu nr …), otrzyma w zamian wynagrodzenie (cenę).

Należy jednak wskazać na wyjątkowość cytowanego uregulowania z art. 231 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, co nakazuje odstąpić przy określaniu wartości sprzedanej nieruchomości na potrzeby podatku dochodowego, od reguł rządzących obrotem nieruchomościami – w tym od zasady, że własność nieruchomości gruntowej rozciąga się także na jej części składowe (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego), a więc i na budynki, co – zgodnie z ogólną zasadą – powoduje określenie wartości nieruchomości z uwzględnieniem wartości jej części składowych. Z treści wniosku wynika, że przedmiotem zbycia w 2023 r. była nieruchomość gruntowa stanowiąca Pana własność, na której to nieruchomości Pani S. S. wybudowała w dobrej wierze budynek mieszkalny. Nie ma zatem wątpliwości, że właścicielem nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego na działce gruntu nr (…) była S. S. Zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, dokonanego przez Pana w 2023 r., była nieruchomość gruntowa W tej sytuacji stwierdzić należy, że przychodem (dochodem) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym, będzie jednie kwota uzyskana z tytułu zbycia działki gruntu nr (…), na której został wybudowany budynek mieszkalny, bez posadowionego na tej nieruchomości budynku.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie przez Pana w 2023 r. udziałów w nieruchomości nabytych w spadku po zmarłych ojcu i matce na podstawie art. 231 K.c., nie stanowi dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca odpowiednio 1926 r. i 1998 r., w których nastąpiło ich nabycie przez spadkodawców (ojca i matkę). W związku z powyższym, z tytułu zbycia tych udziałów w nieruchomości nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne przez Pana nieruchomości w 2023 r. na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego, w odniesieniu do udziału nabytego w 2023 r. w wyniku działu spadku, w części przekraczającej udział nabyty w spadku, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w tym przepisie. Tym samym, dochód uzyskany z tego źródła podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie podstawą obliczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia działki nr (…), będzie jedynie wartość działki gruntu, proporcjonalnie do Pana udziału we współwłasności tej działki nabytego w 2023 r. w drodze działu spadku.

W związku z tym, Pana stanowisko zawarte we wniosku uznano za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania, ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W związku z powyższym, Organ podatkowy nie dokonywał wyliczenia podatku i nie zajmował stanowiska w sprawie wysokości przychodu wskazanego we wniosku.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli : Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a ;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. O podatku od towarów i usług ;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).