Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.767.2025.3.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-27
Teza: W zakresie opodatkowania przychodów z najmu użyczonej
nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynsz
najem-najem prywatny
nieruchomości
przychód
umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 1 Przepisy ogólne-Przedmiot opodatkowania-
Osiągający przychody z tytułu najmu, dzierżawy
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5% lub 12,5%
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a
[ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Wartość świadczeń w naturze i innych
nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust.
2-2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy
podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od
spadków i darowizn.
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 13 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 października 2025 r. (wpływ 16 października
    2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pana ojciec jest właścicielem kilku nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz ze
    związanym z nimi udziałem w nieruchomości wspólnej i miejscem postojowym oraz
    komórką lokatorską (dalej jako: "Lokale mieszkalne").
    Pana ojciec posiada troje dorosłych dzieci, z którymi zamierza zawrzeć umowę użyczenia
    posiadanych przez siebie Lokali mieszkalnych. Umowa użyczenia, zgodnie z jej naturą,
    będzie miała charakter nieodpłatny.
    Stroną umowy użyczenia będą - Pana ojciec, jako "Użyczający" oraz jego troje dorosłych
    synów, jako "Biorący w użyczenie", przy czym każdy z Biorących w użyczenie w udziale po 1
    /3 w odniesieniu do każdego Lokalu mieszkalnego.
    Na podstawie umowy użyczenia Biorący w użyczenie będą mieli prawo oddać lokale
    mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek w najem okazjonalny osobom
    fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem jednak, że najem

    będzie możliwy wyłącznie na cele mieszkaniowe najemcy. Biorących w użyczenie obciążać
    będzie obowiązek znalezienia najemcy i obsługa najmu (wykonywanie zadań
    Wynajmującego wynikających z ustawy i umowy).
    Czynsz najmu (z wyłączeniem kwot na pokrycie opłat eksploatacyjnych za lokale
    mieszkalne należnych na rzecz Wspólnot mieszkaniowych oraz dostawców mediów)
    wpływający na założony do tego dedykowany rachunek bankowy, Biorący w użyczenie
    będą uzyskiwać proporcjonalnie (w stosunku 1/3 dla każdego z Biorących w użyczenie) i
    przekazywać na swoje indywidualne rachunki bankowe jako ich przychód z najmu. Pana
    ojciec nie będzie uzyskiwał żadnych przychodów z tytułu realizowanego najmu, ani
    zawartej umowy użyczenia.
    Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
    Wskazał Pan, że stroną umowy najmu będzie Pan oraz Pana dwóch braci, tj. wszystkie
    osoby biorące nieruchomości w użyczenie, proporcjonalnie do praw z tytułu użyczenia, tj.
    w udziale po 1/3 każdy. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Przychody uzyskane z
    najmu lokali mieszkalnych będzie rozliczał Pan w ramach najmu prywatnego. Lokale
    mieszkalne nie będą wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Usłudze najmu
    nie towarzyszą i nie będą towarzyszyły usługi sprzątania, usługi gastronomiczne lub
    cateringowe, usługi recepcji. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi najmu.
    Pytania
    1. Czy w przypadku otrzymania przez Pana kilku lokali mieszkalnych w bezpłatne
      użyczenie od ojca, jest Pan zobowiązany do rozpoznania przychodu oraz dochodu i
      zapłaty podatku PIT od nieodpłatnego świadczenia w postaci użyczenia kilku lokali
      mieszkalnych z prawem do pobierania pożytków z nich w postaci czynszu najmu
      (odstępnego)?
    2. Czy w przypadku oddania lokali mieszkalnych, które otrzymał Pan od ojca w użyczenie,
      w najem okazjonalny osobom prywatnym na cele mieszkaniowe i uzyskiwania z tego
      tytułu przez Pana czynszu od najemców tych lokali mieszkalnych, po Pana stronie jako
      wynajmującego powstaje obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku od przychodów
      z najmu (PIT-28)?
    3. W przypadku udzielenia odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 2, czy podstawą
      opodatkowania w tym podatku jest odpowiednio równowartość 1/3 każdego czynszu
      najmu (odstępnego) uzyskiwanego na wspólny rachunek z tytułu najmu lokali
      mieszkalnych?
    4. Czy w odniesieniu do lokali mieszkalnych, otrzymanych przez Pana na podstawie
      umowy użyczenia, oddanie ich w najem osobom trzecim na cele mieszkaniowe
      korzysta ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o
      podatku od towarów i usług (ustawa o VAT), jako wynajmowanie nieruchomości o
      charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku Nr
    1, Nr 2 i Nr 3. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 4 zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad. 1
    W Pana ocenie otrzymanie przez Pana i Pana braci od ojca lokali mieszkalnych w
    bezpłatne używanie (użyczenie) nie generuje powstania po Pana stronie podatku
    dochodowego od osób fizycznych, pomimo otrzymania nieodpłatnego przysporzenia
    majątkowego, bowiem umowa zostanie zawarta z osobą najbliższą tj. Pana ojcem.
    Co do zasady użyczenie może zostać uznane za nieodpłatne świadczenie generujące
    przychód po stronie biorącego w użyczenie (otrzymuje on nieodpłatne przysporzenie

    majątkowe). Tego rodzaju przychód co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o PIT. Zgodnie z ww.
    normą: za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w
    szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego
    wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu
    przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu
    zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z
    indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz
    osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z
    ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o
    pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty,
    nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-
    14 i art. 17.
    Jednakże w przypadku analizowanego zdarzenia przyszłego uprawniony jest Pan do
    skorzystania ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o
    PIT. Na mocy przedmiotowej normy wolne od podatku dochodowego są: wartość
    świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-
    2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o
    podatku od spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20. Niewątpliwie pomiędzy Dającym
    w użyczenie -Pana ojcem - oraz Panem istnieje stopień pokrewieństwa kwalifikowany jako
    I grupa w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn. Jednocześnie w
    sprawie nie aktualizuje się wyłączenie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 20 ustawy
    o PIT.
    Ad. 2
    W Pana ocenie w sytuacji oddania w najem Lokali mieszkalnych uzyskanych na podstawie
    bezpłatnego użyczenia, będzie uzyskiwał Pan przychody z najmu (odstępnego), podlegał
    Pan będzie obowiązkowi podatkowemu w zakresie zryczałtowanego podatku od
    przychodów z najmu (PIT-28). Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub
    postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
    pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
    świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym.
    Z uwagi na fakt, że będzie łączył Pana z najemcą stosunek prawny wynikający z zawartej
    umowy najmu okazjonalnego, na mocy którego kwoty z tytułu odstępnego będą
    postawione do dyspozycji Pana oraz Pana braci (jako Wynajmujących) i między wami
    dzielone w równych udziałach po 1/3, zasadnym jest stwierdzenie, że osiąga Pan przychód
    w rozumieniu ww. ustawy, a tym samym podlega Pan opodatkowaniu w tym podatku.
    Ad. 3
    W Pana ocenie obowiązek podatkowy powstanie u Pana w odniesieniu do kwoty
    proporcjonalnej do udziału w przychodach z najmu (odstępnego), tj. w odniesieniu do 1/3
    odstępnego lub sumy odstępnych z najmu wszystkich Lokali mieszkalnych. Jak
    wspomniano, czynsz najmu (odstępne) będzie dzielony pomiędzy Panem oraz Pana
    dwóch braci w równych częściach, zgodnie z postanowieniami Umowy użyczenia, która
    nakazuje pożytki dzielić w proporcji 1/3 na każdego Biorącego w użyczenie. Podstawę
    opodatkowania w stosunku do Pana będzie zatem stanowiła 1/3 odstępnego (lub sumy
    odstępnych) wynikającego z poszczególnych pozostających w mocy umów najmu
    okazjonalnego.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych, regulujących zasady używania rzeczy.
    Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):
      Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
      oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
    Stosownie do art. 712 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w
      sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody użyczającego
      biorący nie może oddać rzeczy użyczonej osobie trzeciej do używania.
    Przepis art. 713 Kodeksu stanowi z kolei, że:
      Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.
    W świetle ww. przepisów - cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz
    motyw bezinteresowności. Z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia
    świadczenia jest tylko użyczający, więc umowę tę należy uznać za jednostronnie
    zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej
    umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu
    notarialnego, czynności dorozumianych. Cechą charakterystyczną użyczenia, odróżniającą
    je od najmu, ale za to upodobniającą do darowizny, jest nieodpłatność, co oznacza, że
    biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz
    dającego do bezpłatnego używania. Wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje
    znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek
    czynności ograniczających uprawnienia biorącego wynikających z umowy. Nieodpłatny
    charakter użyczenia zbliża tę umowę do darowizny. Użyczający nie dokonuje jednak,
    odmiennie niż darczyńca, bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku, ponieważ
    rzecz użyczona nadal pozostaje nieobciążona w jego majątku. Umowa użyczenia może
    przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w
    użyczenie. Jeśli ta osoba jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem
    osoby biorącej lokal w użyczenie.
    Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
      Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art.
      24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka
      sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku
      podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest
      stratą ze źródła przychodów.
    Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie natomiast do art. 11 ust. 2 ww. ustawy:

      Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-
      2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub
      prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich
      stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
    Zgodnie z art. 11 ust. 2a cytowanej ustawy:
      Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
        1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności
          gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec
          innych odbiorców;
        2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;
        3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według
          równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego
          lokalu lub budynku;
        4) w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy
          świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i
          gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz
          czasu i miejsca udostępnienia.
    Dla celów podatkowych przez nieodpłatne świadczenie rozumie się te wszystkie zdarzenia
    prawne lub gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne tj. niezwiązane z kosztami lub
    inną formą ekwiwalentu, przysporzenie w majątku otrzymującego mające konkretny
    wymiar finansowy. Istotą „nieodpłatnego świadczenia” jest to, że otrzymujący
    przysporzenie nie jest zobowiązany do jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego. Aby dane
    świadczenie mogło być uznane za świadczenie nieodpłatne konieczne jest by polegało ono
    wyłącznie na jednostronnym przysporzeniu po stronie podmiotu, który świadczenie to
    uzyskał.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji
    nieodpłatnych świadczeń. Rozumienie tego pojęcia zostało jednak wypracowane w
    judykaturze.
    W uchwałach z dnia 18 listopada 2002 r. sygn. akt FPS 9/02 oraz z dnia 16 października
    2006 r. sygn. akt FPS 1/06 Naczelny Sąd Administracyjny ustalił znaczenie tego terminu w
    oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Naczelny Sąd
    Administracyjny uznał, iż na gruncie tej ustawy, termin "nieodpłatne świadczenie” ma
    "szerszy zakres niż w prawie cywilnym, obejmuje bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze
    i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego
    podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób
    prawnych, których skutkiem jest nieodpłatne, tj. niezwiązane z kosztami lub inną formą
    ekwiwalentu przysporzenie majątku tej osobie, mające konkretny wymiar finansowy”. W
    uchwale z dnia 24 maja 2010 r. sygn. akt II FPS 1/10, Naczelny Sąd Administracyjny
    potwierdził powyższe stanowisko uznając, że ma ono również zastosowanie do podatku
    dochodowego od osób fizycznych.
    Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ww. ustawy:
      Wolna od podatku dochodowego jest wartość świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń, obliczona zgodnie z art. 11 ust. 2-2b, otrzymanych od osób
      zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od
      spadków i darowizn, z zastrzeżeniem ust. 20.
    Natomiast w myśl z art. 21 ust. 20 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 125 oraz 125a, nie mają zastosowania do
      świadczeń otrzymywanych na podstawie stosunku pracy, pracy nakładczej lub umów
      będących podstawą uzyskiwania przychodów zaliczonych do źródła, o którym mowa
      w art. 10 ust. 1 pkt 2.
    Zgodnie z art. 14 ust. 3 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.
    j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
      Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
        1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
          rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
        2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i
          małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków,
          małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
        3) do grupy III - innych nabywców.
    Z powyższych przepisów wynika, że ustawodawca uzależnia wykazywanie przychodów z
    tytułu bezpłatnego użyczenia od stopnia pokrewieństwa pomiędzy osobami zawierającymi
    tego typu umowę.
    Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Pana ojciec jest właścicielem kilku
    nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne wraz ze związanym z nimi udziałem w
    nieruchomości wspólnej i miejscem postojowym oraz komórką lokatorską. Pana ojciec
    zamierza zawrzeć z Panem oraz Pana braćmi (Biorącymi w użyczenie) umowę użyczenia
    posiadanych przez siebie Lokali mieszkalnych. Umowa użyczenia będzie miała charakter
    nieodpłatny. Na podstawie umowy użyczenia Biorący w użyczenie będą mieli prawo oddać
    lokale mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek w najem.
    Mając powyższe na względzie oraz opisany stan prawny stwierdzić należy, że w związku z
    ww. użyczeniem po Pana stronie powstanie przychód z tytułu nieodpłatnego świadczenia,
    o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Jednakże, z uwagi na fakt, że stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej w
    rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, przychód ten będzie korzystał ze
    zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o podatku od
    spadku i darowizn.
    Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest prawidłowe.
    Odnosząc się zaś do sposobu opodatkowania przychodów z najmu użyczonych Panu lokali
    mieszkalnych wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z
    poszczególnych źródeł.
    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      3) pozarolnicza działalność gospodarcza;
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Na podstawie powołanych powyżej przepisów stwierdzam, że w przypadku użyczenia
    Panu przez ojca lokali mieszkalnych, stroną osiągającą przychód z ich najmu jest m. in.
    Pan. Wobec tego Pan, jako osoba wynajmująca lokale mieszkalne na podstawie umowy
    najmu, jest zobowiązany do opodatkowania przychodów osiągniętych z tego tytułu.
    Podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej
    działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności
    gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego
    samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
    W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie
    wskazano:
      „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z
      działalności gospodarczej.”

    Zatem najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność
    gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub
    jako odrębne źródło przychodów - najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy).
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      1) prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      2) osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z
        późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ww. ustawy:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy,
    przychody z tytułu:
        najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym
        charakterze oraz
        dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa
        rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów
        specjalnych produkcji rolnej
    - które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
    opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
    wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
    podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy,

    poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów,
    stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania
      przychodu o koszty uzyskania.
    Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania
    przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w
    umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane
    przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.
    Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu
    najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi
    przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu
    podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że zamierza Pan wraz z braćmi zawrzeć umowy
    najmu lokali mieszkalnych użyczonych wam przez ojca. Stronami umów najmu będzie Pan
    oraz Pana bracia, tj. wszystkie osoby biorące nieruchomości w użyczenie, proporcjonalnie
    do praw z tytułu użyczenia, tj. w udziale po 1/3 każdy. Wskazał Pan, że najem ten nie
    będzie stanowił źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz
    opodatkowany będzie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 2 ust.
    1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne. Czynsz najmu (z wyłączeniem kwot na pokrycie opłat
    eksploatacyjnych za lokale mieszkalne należnych na rzecz Wspólnot mieszkaniowych oraz
    dostawców mediów) wpływający na założony do tego dedykowany rachunek bankowy,
    Pan oraz Pana bracia będziecie uzyskiwać proporcjonalnie (w stosunku 1/3 dla każdego z
    Biorących w użyczenie) i przekazywać na swoje indywidualne rachunki bankowe, jako
    wasz przychód z najmu. Usłudze najmu nie towarzyszą i nie będą towarzyszyły usługi
    sprzątania, usługi gastronomiczne lub cateringowe, usługi recepcji. Nie będzie Pan
    zatrudniał pracowników do obsługi najmu.
    Skoro lokale mieszkalne nie będą przez Pana wynajmowane w ramach działalności
    gospodarczej, to wynajem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art.
    10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).
    Tym samym przychody, jakie Pan uzyska ze wskazanego źródła będą podlegać
    opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5%
    do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%. P
    rzychodem, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie
    kwota otrzymana od najemców tytułem czynszu najmu, proporcjonalnie do udziału w
    zysku przysługującemu Panu na podstawie umowy użyczenia, tj. w wysokości 1/3
    przychodu. Przychód uzyskany z najmu użyczonych lokali mieszkalnych zobowiązany Pan
    będzie wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-28 za dany rok podatkowy.
    Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 2 i Nr 3 jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.