Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.82.2020.2.AMS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-22
Teza: Uznanie za podatnika i opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty; nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 27 stycznia 2020 r. (data wpływu 18 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z 18 marca 2020 r. (data wpływu 22 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki \[A\] oraz działki \[B\] – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki \[A\] oraz działki \[B\]. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z 18 marca 2020 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 11 marca 2020 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.82.2020.1.AMS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia \[…\] 2019 r. przed notariuszem \[…\] w siedzibie Kancelarii Notarialnej \[…\] doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży pomiędzy \[Wnioskodawcą\] a spółką \[…\]. Przedmiotem umowy była nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy \[…\] prowadzi księgę wieczystą \[…\]. Strony ww. transakcji zobowiązały się do \[…\] 2020 roku zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży. Na mocy art. paragrafu \[…\] aktu Sprzedający zobligował się uzyskać do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualną interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczania podatku VAT.

W uzupełnieniu powyższego wniosku w odpowiedzi na pismo Organu z 11 marca 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że \[…\] 1998 roku w Kancelarii Notarialnej \[…\] przed notariuszem \[…\] zawarta została umowa sprzedaży przedmiotowych działek. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, \[…\].

Na pytania Organu:

1.  Czy opisane we wniosku powyższe działki były/są przedmiotem najmu, dzierżawy, jeśli tak to które konkretnie i jakie pożytki Wnioskodawca czerpał z tego tytułu? Wnioskodawca odpowiedział: ani działki \[A\] i \[B\], ani też pozostałe nigdy nie były przedmiotem ani najmu, ani dzierżawy.
2.  Jak faktycznie Wnioskodawca wykorzystywał poszczególne działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży przez cały okres ich posiadania? (proszę odnieść się odrębnie do każdej z działek) Odpowiedź Wnioskodawcy: Działki nigdy nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób.
3.  W jaki sposób Wnioskodawca pozyskał nabywcę dla sprzedawanych działek \[…\]? Odpowiedź Wnioskodawcy: Do Wnioskodawcy nabywca zgłosił się samemu, z uwagi na atrakcyjność działek. Wnioskodawca nigdy ich nie reklamował w żaden sposób. Co również wprost wynika z umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowa sporządzona została w formie aktu notarialnego \[…\].
4.  Czy Wnioskodawca ogłaszał sprzedaż działek będących przedmiotem zapytania w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie formy ogłoszeń o sprzedaży były przez Wnioskodawcę stosowane? Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie, Wnioskodawca nie ogłaszał sprzedaży działek będących przedmiotem zapytania w środkach masowego przekazu.
5.  Czy w stosunku do sprzedawanych działek mających być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca podejmował/podejmie jakiekolwiek czynności w celu ich uatrakcyjnienia np. wytyczenie drogi wewnętrznej, budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp. ? Jeśli tak, to należy wskazać jakie to czynności i w jakim celu zostały/zostaną podjęte? Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie, Wnioskodawca nie podejmował takich czynności.
6.  Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli nabywcy działki - spółce \[…\] - pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Jego imieniu? Jeśli tak, należy wskazać zakres udzielonych pełnomocnictw/zgód/upoważnień. Odpowiedź Wnioskodawcy: Tak - Wnioskodawca udzielał spółce \[…\] pełnomocnictwa. Zakres udzielonego pełnomocnictwa wyznacza paragraf \[…\] umowy przedwstępnej sprzedaży \[…\], którą Wnioskodawca wysłał w załączeniu. Zgodnie z przywołanym § \[…\] umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej \[…\] między Wnioskodawcą a spółką \[Wnioskodawca\] oświadcza, że:
    1.  udziela Spółce \[…\] pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § \[…\] przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta do \[…\] 2020 (dwa tysiące dwudziestego) roku, po spełnieniu się następujących warunków: a) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości oznaczonej numerami działek \[A\] i \[B\], obiektami zgodnie z planami Inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem \[…\] wraz z miejscami parkingowymi \[…\]; b) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującej na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów \[…\], bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości; c) uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych; d) niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; e) potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; f) uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; g) uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym; h) uzyskania przez Sprzedającego własnym kosztem i staraniem najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (K1S), o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczenia podatku VAT – niezwłocznie tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do \[…\] 2020 \[dwa tysiące dwudziestego\] roku), w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, oznaczonej numerami działek \[A\] i \[B\], określonej w § \[…\] niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, nadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy,
    2.  wyraża zgodę na dysponowanie przez Spółkę \[…\] nieruchomością, oznaczoną numerami działek \[A\] i \[B\], opisaną w § \[…\] przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu,
    3.  wyraża zgodę na usytuowanie przez Spółkę \[\`(...)\`\] własnym kosztem i staraniem na nieruchomości, oznaczonej numerami działek \[A\] i \[B\], \[…\] szczegółowo opisanej w § \[…\] tego aktu, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie \[…\] w imieniu Spółki \[…\] oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Spółka usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia.
7.  Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zawartej \[…\] 2019 r. przez Wnioskodawcę ze spółką \[…\] przewidziany/przewidziane jest/są warunek/warunki? Jakiego rodzaju? Odpowiedź Wnioskodawcy: Tak jak zostało wskazane powyżej, w załączniku kopia umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej \[…\] 2019 roku sporządzonej w formie aktu notarialnego.
8.  Czy sprzedawane działki \[…\] objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy, osoby trzeciej (jakiej)? (proszę odnieść się odrębnie do każdej z działek) Odpowiedź Wnioskodawcy: Sprzedawane działki tj. działka \[A\] i \[B\] objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło bez inicjatywy Wnioskodawcy i nie ma on wiedzy na temat tego, czy i jeśli tak to z czyjej inicjatywy to nastąpiło.
9.  Czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki \[…\] są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę? (proszę odnieść się odrębnie do każdej z działek) Odpowiedź Wnioskodawcy: Tak. Uchwała \[…\] Rady Gminy \[…\] 2019 roku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy \[…\] przewiduje, że dla ww. działek ustala się przeznaczenie terenu podstawowe - tereny zabudowy usługowej, a dopuszczalne - infrastruktura techniczna, urządzenia wodne, drogi wewnętrzne. Przedmiotowa uchwała w załączeniu.
10.  Czy w stosunku do sprzedawanych działek Wnioskodawca, osoba trzecia (jaka?) występował/występowała z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego? (proszę odnieść się odrębnie do każdej z działek) Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie, nigdy.
11.  Czy Wnioskodawca prowadzi/prowadził działalność gospodarczą? Jaką? Odpowiedź Wnioskodawcy: Tak Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - prowadzi ją w formie spółki cywilnej – \[…\].
12.  Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej? Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie, nigdy.
13.  Czy sprzedaż działek \[…\] nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej? Odpowiedź Wnioskodawcy: Sprzedaż działek \[…\] nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Działki znajdują się w majątku osobistym Wnioskodawcy, zostały kupione lata przed założeniem działalności gospodarczej.
14.  Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? (jeżeli tak, to na jakiej podstawie - proszę podać podstawę prawną zwolnienia) Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie, nigdy.
15.  Czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek? Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie, cena nabycia działek nie uwzględniała kwoty podatku.
16.  Czy Wnioskodawca posiada jeszcze inne nieruchomości (oprócz działek wskazanych we wniosku) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak to ile, jakie oraz kiedy, w jakim celu i w jaki sposób były i są nabyte i wykorzystywane ? Odpowiedź Wnioskodawcy: Wnioskodawca nie posiada żadnych nieruchomości, które chce sprzedać. Nie ogłasza się w tym przedmiocie i nie reklamuje.
17.  Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: Odpowiedź Wnioskodawcy: W ciągu ostatnich pięciu lat Wnioskodawca dokonał jednej sprzedaży nieruchomości.
    1.  kiedy i w jaki sposób Wnioskodawca wszedł w posiadanie tych nieruchomości? Wnioskodawca kupił nieruchomość w okazyjnej cenie \[…\]. Umowa sporządzona została w formie aktu notarialnego przed notariuszem \[…\].
    2.  w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Wnioskodawcę? Nieruchomość została nabyta w celu czerpania z niej pożytków. Wnioskodawca wynajął przedmiotową nieruchomość. Najemcą był podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
    3.  w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? Tak jak zostało wskazane powyżej, nieruchomość była wynajmowana.
    4.  kiedy Wnioskodawca dokonał ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? Nieruchomość została sprzedana dnia \[…\] 2020 roku, albowiem od 2 lat Wnioskodawca nie miał najemcy (…).
    5.  ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? Ww. nieruchomość sprzedana została w całości \[…\].
    6.  na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży w. działek? Środki ze sprzedaży nieruchomości znajdują się na rachunku bankowym Wnioskodawcy.
18.  Czy na działkach będących przedmiotem sprzedaży posadowione są obiekty tj. budynki/budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) oraz budynki i obiekty inżynierii lądowej i wodnej w rozumieniu Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.)? (proszę odnieść się odrębnie do każdej z działek …). Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest/są działka/działki zabudowane, należy wskazać symbole PKOB poszczególnych budynków i budowli, określone zgodnie z ww. rozporządzeniem. Odpowiedź Wnioskodawcy: Nie
19.  Jeżeli przedmiotem sprzedaży są działki zabudowane, to proszę o wskazanie (należy odnieść się odrębnie do każdej z działek …):
    1.  czy budynek/budynki/budowle znajdujące się na działce są trwale z gruntem związane?
    2.  do jakich czynności wykorzystywany był budynek (budowle) znajdujący/znajdujące się na przedmiotowej działce (do czynności opodatkowanych, zwolnionych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)?
    3.  czy i kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku (budynków), budowli posadowionego (posadowionych) na działce będącej przedmiotem sprzedaży w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług «t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106»)?
    4.  czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem budynku (budynków), budowli i czy Wnioskodawca z tego prawa skorzystał?
    5.  czy ww. budynek (budynki), budowla (budowle) był/są wprowadzony/wprowadzone do ewidencji środków trwałych zgodnie z przepisami o podatku dochodowym?
    6.  czy w odniesieniu do budynku (budynków), budowli mającego (mających) być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca ponosił wydatki na jego/ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeżeli ponosił takie wydatki to proszę o wskazanie:

*   czy nakłady na to ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub ich części?
*   kiedy?

Odpowiedź Wnioskodawcy: Z uwagi na fakt, że na działkach nie ma zabudowań, odpowiedź na pytanie 20 jest zbędne.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca dokonując sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości zobowiązany jest do zapłaty podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja podlega zwolnieniu z naliczania podatku VAT albowiem Sprzedający \[…\] dokonał jej jako osoba fizyczna. Co prawda Sprzedający \[…\] prowadzi działalność gospodarczą \[…\], niemniej jednak sprzedaż opisanej w niniejszym wniosku nieruchomości nie była związana z prowadzeniem jakiejkolwiek działalności. Przedmiotowa nieruchomość już od \[…\] 1998 roku nieprzerwanie znajdowała się w majątku osobistym Sprzedającego \[…\]. Nie ma zatem wątpliwości co do tego, że nabył ją jako osoba fizyczna, jeszcze długo przed rozpoczęciem prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

Art. 7 ustawy o podatku VAT wskazuje na czynności stanowiące dostawę towarów podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy zatem zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przestanek: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług: po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie - ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Co przy tym istotne, jak zaznaczył WSA w Warszawie w wyroku z 5 lutego 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 2869/06), nawet status bycia podatnikiem podatku VAT nie powoduje automatycznie rozciągnięcia skutków podatkowych na całą sferę aktywności danego podmiotu. Zatem tylko tę działalność, którą można zidentyfikować i zaliczyć do zawodowej płaszczyzny jednostki, należy uznać za rodzącą obowiązki w podatku VAT.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt lub budynek działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czyjego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT. Przesądza bowiem o tym szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia działek jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Chodzi zatem o taką działalność podmiotu, która polega na aktywnych działaniach w zakresie obrotu nieruchomościami (por. wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11). Jak wskazał NSA w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 13/11) przykładowe okoliczności takie, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe itp. muszą stanowić pewien logiczny ciąg, aby uznać daną aktywność za „handlową”. Nie wystarczy stwierdzenie występowania pojedynczych ze wskazanych zdarzeń. Jak podkreślił sąd, sprzedaż nawet kilkunastu działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nabytego na cele osobiste i po urzędowej zmianie przeznaczenia tego gruntu (bez udziału zbywcy) nie stanowi per se działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu, jeśli nie zachodzą przesłanki świadczące o takiej aktywności sprzedającego w zakresie zbycia przedmiotowych działek, która byłaby porównywalna do działań osób zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami (brak przesłanek stałego i zorganizowanego charakteru działalności). W realiach niniejszej sprawy \[Wnioskodawca\] w zakresie zbycia nieruchomości objętej niniejszą umową nie współpracował z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie nabywaną nieruchomością. A nadto mimo możliwości sprzedaży ww. nieruchomości na działki tego zaniechał.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1626/08) wskazał także, że przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako handlowiec. Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonej w ww. orzeczeniu zawodowa (profesjonalna) działalność handlowca polega na nabywaniu i towarów i ich późniejszej sprzedaży z zyskiem. Ponadto w przytoczonym powyżej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że taka profesjonalna działalność handlowa - co do zasady - nie jest ograniczona w czasie i nie kończy się po sprzedaży z góry określonej ilości towarów. Nie może być uznana za działalność handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych). Jeżeli sprzedane działki zostały wydzielone z gruntu stanowiącego majątek osobisty sprzedawcy, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawca nie może być uznany za handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż nieruchomości zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika podatku od towarów i usług. Wyłącznie w sytuacji, gdy osoba sprzedająca działki swoim zachowaniem wykaże, że realizując tę sprzedaż działa i chce działać w charakterze podatnika (handlowca, który nabył grunty w celu ich zbycia i chce oprócz tej sprzedaży kontynuować tego rodzaju aktywność), czyli podmiotu prowadzącego w tym zakresie działalność profesjonalną, stałą i zorganizowaną - sprzedaż taka będzie opodatkowana VAT. Przedstawione powyżej stanowisko ma charakter ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. m.in. wyrok NSA z dnia 16.04.2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; wyrok NSA z dnia 19.04.2012 r., sygn. akt I FSK 1118/11; wyrok NSA z dnia 27.01.2012 r., sygn. akt I FSK 1814/11; wyrok NSA z dnia 18.10.2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10; wyrok NSA z dnia 27.10.2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08; wyrok NSA z dnia 23.01.2009 r., sygn. akt I FSK 1629/07; wyrok NSA z dnia 27.06.2008 r„ sygn. akt I FSK 253/08; wyrok NSA z dnia 28.03.2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; wyrok NSA z dnia 29.10.2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. Mając na względzie przedstawione wyżej orzecznictwo, a nadto charakter przedmiotowej sprzedaży zważyć należy, że Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika, a co za tym idzie nie jest zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. l. z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-l80/10 i C-l81/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości składającej się z działki \[A\] oraz \[B\]. Powyższe działki Wnioskodawca nabył w 1998 roku na podstawie umowy sprzedaży. Opisane we wniosku działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Wnioskodawca nie wykorzystywał ich w jakikolwiek sposób. Z wniosku wynika, że Wnioskodawca nie ogłaszał sprzedaży działek w środkach masowego przekazu; nabywca zgłosił się do Wnioskodawcy sam z uwagi na atrakcyjność działek.

W \[…\] 2019 r. Wnioskodawca zawarł z nabywcą – Spółką \[…\] przedwstępną umowę sprzedaży działki \[A\] i \[B\]. W umowie przedwstępnej Sprzedający (Wnioskodawca) udzielił potencjalnemu nabywcy zgody na występowanie przed organami administracji publicznej do podejmowania działań faktycznych i prawnych niezbędnych do realizacji jego celów gospodarczych związanych z działką., tj. m.in. działań dotyczących uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § \[…\] umowy przedwstępnej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości, oznaczonej numerami działek \[A\] i \[B\] warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez Spółkę \[…\] nieruchomością, oznaczoną numerami działek \[A\] i \[B\] na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę (tj. uzyskania przez Spółkę … prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości oznaczonej numerami działek \[A\] i \[B\], obiektami zgodnie z planami Inwestycyjnymi Spółki, w tym obiektem handlowym … wraz z miejscami parkingowymi …), uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił przyszłemu Nabywcy nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez, którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działek \[A\] i \[B\], działki te są własnością Wnioskodawcy. W związku z powyższym czynności wskazane przez Wnioskodawcę w § \[…\] oraz § \[…\] umowy przedwstępnej sprzedaży, mimo, że dokonywane przez potencjalnego przyszłego właściciela, dotyczą jednak nieruchomości, której właścicielem jest Wnioskodawca.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną na podniesienie atrakcyjności działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek \[A\] oraz \[B\], nie będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Bowiem czynności dotyczące sprzedaży powyższych działek łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności będzie wykazywał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, o której mowa we wskazanych orzeczeniach tj. w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość stanowić będzie własność Wnioskodawcy. Tym samym bez znaczenia pozostaje okoliczność, że to nabywca będzie podejmować czynności związane ze sprzedażą nieruchomości. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W ocenie Organu podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości – tj. działek \[A\] oraz \[B\] w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości \[….\] będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. działek stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Jak wspomniano na wstępie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług (art. 5 ust. 1 ustawy).

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego, decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu, nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją sporządzoną na podstawie ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość tj. niezabudowane działki \[A\] i \[B\] objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło bez inicjatywy Wnioskodawcy. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki \[…\] są gruntami przeznaczonymi pod zabudowę. Uchwała \[…\] Rady Gminy \[…\] 2019 roku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy \[…\] przewiduje, że dla ww. działek ustala się przeznaczenie terenu podstawowe - tereny zabudowy usługowej, a dopuszczalne - infrastruktura techniczna, urządzenia wodne, drogi wewnętrzne.

Tak więc, mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz ww. przepisy zauważyć należy, że planowana dostawa niezabudowanych działek \[A\] oraz \[B\], dla których został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystywał działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży w działalności zwolnionej od podatku VAT. Tym samym zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dla dostawy działek \[A\] i \[B\] nie ma w niniejszej sprawie zastosowania.

Podsumowując stwierdzić należy, że dostawa działek \[A\] i \[B\] podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług właściwą stawką podatku VAT.

W konsekwencji odpowiadając na zadane pytanie należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku (…) Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.