Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-669/10-5/AI
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-09-21
Teza: Jaką stawkę podatku należy zastosować przy tej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie, opisanymi wyżej budynkami?
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Jawnej, reprezentowanej przez pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 15 czerwca 2010 r. (data wpływu 21 czerwca 2010 r.), uzupełnionym pismami z dnia 11 sierpnia 2010 r. (data wpływu 13 sierpnia 2010 r.) oraz z dnia 14 września 2010 r. (data wpływu 20 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na nim budynkami – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na nim budynkami. Powyższy wniosek uzupełniono pismami z dnia 11 sierpnia 2010 r. oraz z dnia 14 września 2010 r. o doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego oraz o pełnomocnictwo.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W roku 2002 Wnioskodawca zakupił prawo użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie budynkami od Spółki z o.o. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT, zapłacono podatek od czynności cywilnoprawnych (przy akcie notarialnym).

Spółka poniosła nakłady na ulepszenie ww. budynków, odliczając podatek VAT od zakupów inwestycyjnych. Nakłady te nie zostały przyjęte do użytkowania. Wartość wszystkich nakładów na ulepszenie przekroczyła 30% wartości początkowej nieruchomości.

Od roku 2002 do dnia sprzedaży w czerwcu 2010 r., nieruchomość ta była wykorzystywana przez Spółkę w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Od roku 2002 do czerwca 2010 r. część budynku była wynajmowana innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Stawka opodatkowania najmu wynosiła 22%.

W czerwcu 2010 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu) wraz z budynkami i budowlami spółce jawnej naliczając podatek VAT w wysokości 22% od całej transakcji sprzedaży nieruchomości.

Z pisma z dnia 11 sierpnia 2010 r., stanowiącego uzupełnienie do wniosku wynika, iż w roku 2002 zostały poniesione nakłady przekraczające 30% wartości nabycia przedmiotowego budynku. Przekroczone 30% wartości nakładów nabycia przedmiotowego budynku, zostało poniesione także w latach następnych, tj.: 2003, 2004, 2006, 2008, 2009. W miesiącu lipcu 2005, budynek w ½ części, został przyjęty na stan środków trwałych i do dnia sprzedaży był amortyzowany.

Natomiast w uzupełnieniu z dnia 14 września 2010 r. Zainteresowany wskazał, iż na przedmiotowej nieruchomości znajdują się dwa budynki, tj. wiata magazynowa oraz budynek administracyjny. Wnioskodawca ponosił nakłady na ww. budynki, tzn.:

*   wiata magazynowa - od roku 2004 do 2009 i wydatki przekroczyły 30% wartości;
*   budynek administracyjny – od roku 2002 do 2009 i wydatki przekroczyły 30% wartości.

Wiata była cały czas remontowana i inwestycja na tym budynku nie została zakończona. Natomiast budynek administracyjny – inwestycja została zakończona w ½ i przyjęta na stan środków, pozostała część była nadal ulepszana.

Budynek administracyjny był w 10%, tj. 40 m² powierzchni wynajmowany.

Zdaniem Wnioskodawcy, czynność dostawy przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ pierwsze zasiedlenie nastąpiło 1 listopada 2002 r., na podstawie umowy wynajmu (40 m²), od której odprowadzany był podatek należny. Od pierwszego zasiedlenia do dostawy minęły dwa lata, ponieważ pierwsze zasiedlenie nastąpiło 1 listopada 2002 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę podatku należy zastosować przy tej transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie, opisanymi wyżej budynkami?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie budynkami będzie w tym przypadku opodatkowana stawką VAT w wysokości 22%. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym od stycznia 2009 r. zwolnieniu od podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwota podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Spółka poniosła nakłady na ulepszenie budynków przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, jednak nie przyjęła ich do użytkowania, ponieważ ulepszenie nie zostało zakończone, tym samym Spółka nie spełnia warunków art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b i powinna przy ich sprzedaży zastosować stawkę 22% VAT.

Na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle są opodatkowane stawką 22%, również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowana 22% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

I tak, stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku lub budowli kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m. in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Z powyższej definicji wynika, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie należy rozumieć nie tylko sprzedaż, ale także umowy najmu i dzierżawy. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży lub oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na podstawie art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jednocześnie na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków korzystających ze zwolnienia od podatku, po spełnieniu określonych warunków, możliwość do zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na mocy § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Zatem grunty zabudowane podlegają opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynku lub budowli, które się na nim znajdują. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca w roku 2002 zakupił prawo użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie 2 budynkami, tj. wiatą magazynową oraz budynkiem administracyjnym. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT. Wnioskodawca ponosił nakłady na ulepszenie ww. budynków:

*   wiata magazynowa – w latach 2004 do 2009;
*   budynek administracyjny – w latach 2002 do 2009.

Przy czym, wiata była cały czas remontowana w ww. latach i inwestycja na tym budynku nie została zakończona. Natomiast inwestycja na budynku administracyjnym w ½ została zakończona i przyjęta na stan środków, pozostała część natomiast była nadal ulepszana.

Nakłady te przekroczyły 30% wartości początkowej. Zainteresowany odliczał podatek VAT od zakupów inwestycyjnych. Ponadto, budynek administracyjny od 1 listopada 2002 r. do czerwca 2010 r. był w 10%, tj. 40 m² powierzchni wynajmowany innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Stawka opodatkowania najmu wynosiła 22%.

Z powyższego wynika zatem, iż dostawa przedmiotowej nieruchomości jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy, bowiem Wnioskodawca dokonywał ulepszeń na przedmiotowych budynkach do roku 2009, a wartość ulepszeń przekroczyła 30% ich wartości. Tym samym brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy tej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W przedmiotowej sprawie brak jest również możliwości zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ pomimo, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, to w stanie ulepszonym nie była przez Zainteresowanego wykorzystywana do czynności opodatkowanych co najmniej 5 lat. W związku z tym, również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione są te budynki nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie § 12 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.

Bez znaczenia dla sprawy jest również fakt, iż część budynku administracyjnego (10%) była wynajmowana, ponieważ od końca ulepszeń nie minęły 2 lata.

Mając na uwadze opis sprawy i stan prawny stwierdzić należy, iż prawidłowym jest zastosowanie 22% stawki podatku przy transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu z posadowionymi na tym gruncie budynkami.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.