Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.373.2021.3.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-13
Teza: 1. Zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży Budynków i Budowli, 2. Opodatkowanie podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, 3. Prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ww. transakcję.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 29 kwietnia 2021 r. (data wpływu 11 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 16 lipca 2021 r. (data wpływu 19 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży Budynków i Budowli,
*   opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli,
*   prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ww. transakcję,

\-**jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

11 maja 2021 r. wpłynął do organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy sprzedaży Budynków i Budowli, opodatkowania podatkiem VAT opisanej transakcji sprzedaży z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej ww. transakcję. Wniosek został uzupełniony pismem z 16 lipca 2021 r. (data wpływu 19 lipca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 7 lipca 2021 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.373.2021.2.MD, 0111-KDIB2-3.4014.188.2021.3.JKA.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. sp. z o. o. (Kupujący, Spółka) 
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P. (Sprzedający, Spółdzielnia)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

D sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) zamierza nabyć od P. (dalej: „Sprzedający” lub „Spółdzielnia”) nieruchomości, tj.:

*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej będącej własnością Gminy X., składającej się z działek ewidencyjnych numer 1, 2 oraz 3 o łącznej powierzchni 0,4019 ha, położonej we X., obręb ewidencyjny S. (dalej: „Grunt”) oraz
*   prawo własności posadowionych na Gruncie budynków, stanowiących odrębną nieruchomość (dalej: „Budynki”), dla której Sąd Rejonowy dla X., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr XXX

(dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Budynki znajdują się na działkach ewidencyjnych nr 1 oraz 2. Na działkach tych znajduje się również betonowa droga wewnętrzna (dojazd i dojście do Budynków) oraz miejsca parkingowe.

Na działce nr 3 nie posadowiono żadnych budynków, jednak przebiega przez nią betonowa droga wewnętrzna oraz znajdują się na niej miejsca parkingowe.

Droga wewnętrzna i miejsca parkingowe znajdujące się na Gruncie są zwane dalej łącznie „Budowlami”.

Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz odrębna własność Budynków, ma być przedmiotem sprzedaży na rzecz Kupującego (dalej: „Transakcja”).

W dniu 7 kwietnia 2021 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości.

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

Historia i charakterystyka Nieruchomości.

*   Budynki zostały wzniesione w latach 50 XX w. i od 1956 r. są wykorzystywane przez Spółdzielnię.
*   Na podstawie umowy wieczystego użytkowania i przeniesienia własności z dnia 22 marca 1994 r. oraz umowy zamiany z dnia 24 września 1999 r. Spółdzielnia nabyła prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków.
*   Obecnie Budynki są częściowo wykorzystywane dla potrzeb własnych Spółdzielni, częściowo zaś są przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich, w ramach prowadzonej przez Spółdzielnię działalności gospodarczej, która nie jest zwolniona z podatku VAT.
*   Najemcy mogą również korzystać z drogi wewnętrznej i miejsc parkingowych.
*   W okresie ostatnich dwóch lat Spółdzielnia nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budynków, których wartość stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej. Spółdzielnia nie planuje również dokonywać takich nakładów do dnia Transakcji.
*   W okresie ostatnich dwóch lat Spółdzielnia nie wzniosła na Gruncie nowych obiektów budowlanych i nie planuje takich działań do dnia Transakcji.
*   Cała powierzchnia Budynków jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym.
*   To samo dotyczy Budowli – powstały one co najmniej 2 lata przed dniem Transakcji, od tamtego czasu są w eksploatacji oraz Spółdzielnia nie ponosiła i nie będzie ponosić wydatków na ich ulepszenie, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.
*   Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
*   W dniu 10 lutego 2021 r. Prezydent X. wydał w odniesieniu do Nieruchomości decyzję nr A/2021 o warunkach zabudowy, ustalającą warunki zabudowy przy ul. K. we X. dla inwestycji obejmującej budowę budynku zamieszkania zbiorowego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Decyzja o Warunkach Zabudowy”). Na moment złożenia wniosku decyzja ta nie jest jeszcze ostateczna.

Przedmiot i cel zawarcia Transakcji:

*   Przedmiotem Transakcji (sprzedaży na rzecz Spółki) będzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionych na nim Budynków.
*   Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości przedsięwzięcie polegające na budowie budynku zamieszkania zbiorowego z usługami na parterze, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Planowana Inwestycja”).
*   Realizacja Planowanej Inwestycji będzie wiązać się z rozbiórką wszystkich lub tylko niektórych Budynków oraz Budowli. W ramach Planowanej Inwestycji Spółka dopuszcza bowiem pozostawienie jednego z Budynków i jego przebudowę, rozbudowę albo adaptację.
*   Prace rozbiórkowe będą podejmowane przez Spółkę i rozpoczną się nie wcześniej niż w dniu Transakcji.
*   Po zrealizowaniu Planowanej Inwestycji Spółka zamierza sprzedać powstałe w niej lokale, która to czynność będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT). Tym samym, zakup Nieruchomości będzie służył Spółce wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niepodlegających zwolnieniu z tego podatku.
*   Przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek inne ruchomości, prawa czy wyposażenie należące do Spółdzielni.
*   Spółdzielnia zobowiązała się do wypowiedzenia lub rozwiązania obowiązujących dla Nieruchomości umów najmu, tak aby do dnia Transakcji najemcy opróżnili i opuścili przedmiot najmu.
*   Ponadto, przedmiotem Transakcji (przeniesienia na Spółkę) nie będą w szczególności:
    *   jakiekolwiek prawa i obowiązki Spółdzielni z ewentualnych umów na finansowanie Nieruchomości,
    *   jakiekolwiek ewentualne umowy o zarządzanie Nieruchomością zawarte przez Spółdzielnię,
    *   jakiekolwiek ewentualne umowy zarządzania aktywami zawarte przez Spółdzielnię,
    *   jakiekolwiek należności czy zobowiązania o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością, które przysługują lub obciążają Spółdzielnię.
    *   W następstwie Transakcji Spółka nie przejmie również pracowników Spółdzielni, ani innych składników materialnych lub niematerialnych Spółdzielni poza Nieruchomością.

Dodatkowe kwestie dotyczące Nieruchomości i Transakcji.

*   Strony dopuszczają możliwość, iż w okresie po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, część Nieruchomości zostanie oddana Sprzedającemu w najem na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy.
*   Oddanie części Nieruchomości w najem na rzecz Spółdzielni będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i niekorzystającą ze zwolnienia.
*   Umowa przedwstępna pomiędzy Spółką a Spółdzielnią zawiera następujące warunki, po spełnieniu których dojdzie do zawarcia między stronami przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości:

(i) przeprowadzenie przez Spółkę audytu Nieruchomości, którego wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego,

(ii) przeniesienie na Kupującego ostatecznej Decyzji o Warunkach Zabudowy wraz ze wszelkimi uzgodnieniami, warunkami technicznymi oraz pozwoleniami.

*   W przypadku, gdy w wydanej przez tutejszy organ interpretacji zostanie stwierdzone, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (tj. jako dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia), Sprzedający i Kupujący mają zamiar zrezygnować z ww. zwolnienia poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruncie, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
*   W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego i dostarczoną Kupującemu.

W piśmie z 16 lipca 2021 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazano następujące informacje:

Na pytanie Organu „Czy znajdująca się na działkach 1, 2 oraz 3 betonowa droga wewnętrzna oraz miejsca parkingowe będą znajdować się na Nieruchomości na moment dokonania Transakcji i czy będą one przedmiotem umowy sprzedaży planowanej Transakcji?”, Zainteresowani wskazali, że „Tak, zarówno betonowa droga jak i miejsca postojowe będą znajdować się na ww. wskazanych działkach na moment Transakcji. Obiekty te będą również przedmiotem Transakcji. Zgodnie z art. 235 ustawy Kodeks cywilny prawo użytkowania wieczystego gruntu ma nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków i innych urządzeń posadowionych na tym gruncie, co oznacza, że prawem głównym jest prawo użytkowania wieczystego, a prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i innych urządzeń. W konsekwencji użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie. To samo tyczy się prawa własności budowli wzniesionych na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym. W praktyce w umowach przenoszących prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz odrębną własność posadowionych na tym gruncie budynków i innych urządzeń nie zawsze wyodrębnia się drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe, itp. obiekty, nawet jeśli stanowią one budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Często obiekty takie nie są również ujawniane w księgach wieczystych jako odrębne nieruchomości posadowione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Żadna z powyższych okoliczności nie ma jednak wpływu na to, że prawo własności do takich obiektów jest przenoszone wraz ze zbyciem prawa użytkowania wieczystego.”

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowa droga wewnętrzna oraz miejsca parkingowe stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, choć nie zostały one ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

Budynki znajdujące się na ww. działkach spełniają i na dzień Transakcji będą spełniać definicję budynków w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Na dzień Transakcji wszystkie trzy działki będące przedmiotem planowanej transakcji będą zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Jak Spółka wskazywała w opisie zdarzenia przyszłego, realizacja Planowanej Inwestycji będzie wiązać się z rozbiórką wszystkich lub tylko niektórych Budynków oraz Budowli. W ramach Planowanej Inwestycji Spółka dopuszcza bowiem pozostawienie jednego z Budynków i jego przebudowę, rozbudowę albo adaptację. Prace rozbiórkowe będą podejmowane przez Spółkę i rozpoczną się nie wcześniej niż w dniu Transakcji.

Przed dniem Transakcji może natomiast dojść do wydania pozwolenia na rozbiórkę lub pozwolenia na budowę oraz rozbiórkę. O pozwolenie takie może wystąpić Spółka w ramach udzielonego jej przez sprzedającego pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Jeśli nawet dojdzie do uzyskania takiej decyzji i będzie ona ostateczna przed dniem Transakcji, Spółka ani Sprzedający nie zamierzają podejmować żadnych działań faktycznych zmierzających do rozbiórki Budynków i/lub Budowli znajdujących się na działkach. Zatem założenie dziennika rozbiórki (lub budowy) oraz oznakowanie i zabezpieczenie trenu na potrzeby prowadzenia prac rozbiórkowych (budowlanych) nastąpi nie wcześniej niż po Transakcji i będzie czynić to już Spółka.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
2.  Czy z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków, będzie opodatkowana podatkiem VAT?
3.  Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Spółdzielni?

Stanowisko Zainteresowanych:

1.  Dostawa Budynków i Budowli będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
2.  Z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków, będzie opodatkowana podatkiem VAT.
3.  Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości otrzymanej od Spółdzielni.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający jako strony Transakcji będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 w związku z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej występują z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji.

Potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia należnego podatku VAT od Transakcji. Z punktu widzenia Kupującego będzie wpływało to natomiast na możliwość skorzystania z prawa do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz braku opodatkowania Transakcji podatkiem PCC. Ponadto, potwierdzenie kwestii opodatkowania Transakcji podatkiem VAT będzie wpływać bezpośrednio na wysokość ceny należnej za Nieruchomość (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT). Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej Transakcji.

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pojęcie „towary” dla celów VAT zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie na równi z gruntem dla potrzeb zastosowania tego przepisu należy traktować prawo użytkowania wieczystego gruntu, które podobnie jak grunt, stanowi towar w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Jednocześnie w myśl art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na podstawie ww. przepisów budynków i budowli lub ich części, o ile nie następuje w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, stanowi odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Do podstawy opodatkowania takiej dostawy wlicza się również wartość gruntów lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których znajdują się te obiekty. Tym samym, przy dostawie budynków i budowli lub ich części wartość gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym są one posadowione, nie jest wyodrębniana z podstawy opodatkowania, a przez to zbycie prawa własności gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega opodatkowaniu stawką właściwą dla dostawy takiego budynku lub budowli (lub ich części).

Przenosząc powyższe przepisy na grunt opisanego zdarzenia przyszłego, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. czy nie stanowi ona zbycia przedsiębiorstwa Spółdzielni lub jego zorganizowanej części.

Mając jednak na uwadze, że przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie przeniesienie na Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności posadowionych na nim Budynków i na Spółkę nie przejdą żadne inne materialne lub niematerialne składniki majątku Spółdzielni czy też należności i zobowiązania, brak jest podstaw do uznania, że w ramach Transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa Spółdzielni lub jego zorganizowanej części. Sama Nieruchomość bez uzupełnienia jej o dodatkowe elementy nie jest bowiem wystarczająca do tego, aby mogła samodzielnie wypełniać zadania gospodarcze jak przedsiębiorstwo. Ponadto celem, dla którego Nieruchomość ma być nabyta przez Spółkę, jest chęć realizacji na Gruncie Planowanej Inwestycji, a nie kontynuowanie działalności polegającej na jej wynajmie, jak czyni to obecnie Spółdzielnia.

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Budynków i Budowli nie będzie zatem wyłączona z opodatkowania, gdyż nie będzie następować w ramach zbycia przedsiębiorstwa Spółdzielni lub jego części.

Skoro zatem dostawa Budynków i Budowli będąca przedmiotem niniejszego wniosku będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, przeanalizowania wymaga to, czy dostawa ta będzie podlegać zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 albo art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez „pierwsze zasiedlenie” rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika zatem, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek lub budowla może zostać tylko raz wybudowany(a), o tyle wielokrotnie może być on(a) ulepszany(a) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, znajdujące się na Nieruchomości Budynki i Budowle były wykorzystywane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przy czym do rozpoczęcia ich użytkowania doszło na dłużej niż 2 lata przed dniem Transakcji.

Jednocześnie, Sprzedający nie prowadził w okresie 2 lat do dnia Transakcji jakichkolwiek prac związanych z ulepszeniem/modernizacją Budynków lub Budowli, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków lub Budowli i nie planuje takich prac do dnia Transakcji.

W okresie ostatnich 2 lat na Gruncie nie wzniesiono również żadnych nowych budynków lub budowli i stan ten nie ulegnie zmianie do dnia Transakcji.

Ponadto cała powierzchnia Budynków została zasiedlona, tj. była lub jest użytkowana, a Budynki i Budowle nie były wykorzystywane przez Spółdzielnię wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych:

*   dostawa Budynków i Budowli będzie dokonywana co najmniej 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia,
*   do dostawy tej nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Budynki nie były wykorzystywane przez Spółdzielnię wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku VAT,

i w związku z tym dostawa Budynków i Budowli będzie co do zasady podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, mając na uwadze, że dostawa Budynków i Budowli będzie korzystać ze wskazanego powyżej zwolnienia, dla analizowanej dostawy nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż znajduje on zastosowanie tylko w przypadku dostawy budynku, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a taką dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W zakresie pytania nr 2:

Należy przy tym zaznaczyć, że zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, strony transakcji mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, musi zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku potwierdzenia przez tutejszy organ, że Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako dostawa budynków, budowli lub ich części po upływie 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia), Zainteresowani mają zamiar zrezygnować z ww. zwolnienia poprzez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem Transakcji zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Jednocześnie, z uwagi na art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku wyboru opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT, „dostawa” Gruntu, na którym te Budynki i Budowle się znajdują, również będzie podlegała pośrednio opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż zwiększy podstawę opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, Transakcja, tj. sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Gruntu i prawa własności Budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje pełne prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

1.  podatnik otrzymał fakturę,
2.  w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy .

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń miesięcznych albo za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych w przypadku rozliczeń kwartalnych.

Jednocześnie, w art. 88 ustawy o VAT wskazane zostały okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Biorąc pod uwagę, że:

1.  w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli Spółka i Sprzedający zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT dostawy (sprzedaży) tych obiektów,
2.  ich dostawa nie podlega zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,
3.  Budynki nie były wykorzystywane przez Spółdzielnie wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z podatku VAT,

\-Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku. W rezultacie przedmiotowe wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania Transakcji nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej Transakcję należy również przeanalizować spełnienie przesłanek „pozytywnych”, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, który zakupi Nieruchomość celem realizacji Planowanej Inwestycji i sprzedaży powstałych w niej lokali, tj. wykorzysta zakup Nieruchomości do celów podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT bez prawa do zwolnienia. Przejściowo część Nieruchomości może być również przedmiotem najmu na rzecz Spółdzielni, która to czynność również jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT bez praw do zwolnienia. W konsekwencji, zakup Nieruchomości będzie dokonywany przez Spółkę wyłącznie w celu wykorzystania do wykonywania przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej dostawę Nieruchomości, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o cały podatek VAT naliczony wykazany na tej fakturze, gdyż zakup ten ma związek wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi w Spółce.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste (pkt 6);
*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 (pkt 7).

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ponadto zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższego przepisu, „pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli (po ich wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku (budowli), używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z opisu sprawy wynika, że 7 kwietnia 2021 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Spółka zamierza nabyć od Spółdzielni nieruchomości: tj. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej będącej własnością Gminy W., składającej się z działek ewidencyjnych numer 1, 2 oraz 3, a także prawo własności posadowionych na Gruncie budynków, stanowiących odrębną nieruchomość. Budynki znajdują się na działkach o numerach 1 oraz 2. Działki te zabudowane są również budowlami tj. betonową drogą wewnętrzną (dojazd i dojście do Budynków) oraz miejscami parkingowymi. Na działce numer 3 nie posadowiono żadnych budynków, jednak przebiega przez nią betonowa droga wewnętrzna oraz znajdują się miejsca parkingowe. Jak wynika z treści uzupełnienia wniosku budowle te będą również przedmiotem Transakcji. Budynki znajdujące się na działkach 1 oraz 2 spełniają i na dzień Transakcji będą spełniać definicję budynków w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Droga wewnętrzna oraz miejsca parkingowe stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy. Na dzień Transakcji wszystkie trzy działki będące przedmiotem planowanej Transakcji będą zabudowane budynkami i/lub budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą zwolnienia od podatku VAT planowanej dostawy Budynków i Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży Budynków i Budowli posadowionych na działkach o nr 1 i 2 oraz Budowli posadowionych na działce nr 3 zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. Budynków i Budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa ww. Budynków i Budowli, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z wniosku – Budynki te i Budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem, a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jak wynika z wniosku Budynki zostały wzniesione w latach 50 XX w. i od 1956 r. są wykorzystywane przez Spółdzielnię. Obecnie Budynki są częściowo wykorzystywane dla potrzeb własnych Spółdzielni, częściowo zaś są przedmiotem najmu na rzecz podmiotów trzecich, w ramach prowadzonej przez Spółdzielnię działalności gospodarczej. Najemcy mogą również korzystać z drogi wewnętrznej i miejsc parkingowych. W okresie ostatnich dwóch lat Spółdzielnia nie wzniosła na gruncie nowych obiektów budowlanych i nie planuje takich działań do dnia transakcji. Jak podał Wnioskodawca, cała powierzchnia Budynków jest (lub była w przeszłości) zasiedlona, tj. była wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem gospodarczym. To samo dotyczy Budowli – powstały one co najmniej 2 lata przed dniem Transakcji i od tamtego czasu są w eksploatacji. Ponadto w okresie ostatnich dwóch lat Spółdzielnia nie ponosiła wydatków na ulepszenie Budynków i Budowli, których wartość stanowiła co najmniej 30% ich wartości początkowej. Spółdzielnia nie planuje również dokonywać takich nakładów do dnia Transakcji.

W związku z powyższym, dla transakcji dostawy ww. Budynków i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy z uwagi na złożenie przez Spółkę i Sprzedającego zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli, opisana Transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dla transakcji dostawy ww. Budynków i Budowli zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto z opisu sprawy wynika, że na moment dokonania transakcji, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, a także złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego przed dniem transakcji zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Gruncie, tj. oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, zawierające wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Wobec powyższego, Sprzedający i Kupujący, spełniając ww. warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 oraz 11 ustawy o VAT będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku przy sprzedaży ww. Budynków i Budowli i wybrać opodatkowanie tej dostawy, stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W konsekwencji planowana dostawa prawa użytkowania wieczystego działek nr 1, 2 i 3, na których posadowione są ww. Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również objęta będzie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kolejnego zagadnienia podniesionego we wniosku, wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący na dzień transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a zakup opisanej nieruchomości będzie służył Spółce wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Po zrealizowaniu planowanej inwestycji Spółka zamierza sprzedać powstałe w niej lokale, która to czynność będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku VAT). Strony dopuszczają możliwość, iż w okresie po nabyciu nieruchomości przez Kupującego, część nieruchomości zostanie oddana Sprzedającemu w najem na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. Oddanie części nieruchomości w najem na rzecz Spółdzielni będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT i niekorzystającą ze zwolnienia.

Jednocześnie – jak wskazano w niniejszej interpretacji – w odniesieniu do planowanej transakcji znajdzie zastosowanie fakultatywne zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy w stosunku do ww. transakcji, wówczas Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Spółdzielni, dokumentującej opisaną Transakcję.

W konsekwencji stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT planowanej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa Spółdzielni lub jego zorganizowanej części.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.