Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-196/14/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-05-26
Teza: Skutki podatkowe najmu lokali użytkowych.
Słowa kluczowe: czynsz; lokal-lokal użytkowy; najem; nieruchomości; przychód; umowa-umowa najmu
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 21 lutego 2014 r. (data otrzymania 25 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu lokali użytkowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 25 lutego 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu lokali użytkowych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wynajmuje lokale użytkowe. Przychody z tytułu najmu są w całości opodatkowane przez Wnioskodawcę w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W zawartej z najemcą umowie znajduje się zapis o ponoszeniu przez niego oprócz czynszu kosztów dotyczących opłat na pokrycie kosztów spółdzielni mieszkaniowej w określonej wysokości. Koszty wspólnoty mieszkaniowej obejmują wodę i odprowadzanie ścieków w ilości średniego zużycia na jedną osobę m3. Czynsz miesięczny został określony osobną kwotą. Kwota kosztów spółdzielni mieszkaniowej zgodnie z umową jest płatna z góry na konto wynajmującego, który tę kwotę wpłaca do spółdzielni. Oprócz kosztów spółdzielni mieszkaniowej najemca ponosi jeszcze koszty opłat za gaz i ewentualnie internetu i TV.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy opodatkowaniu podlega tylko wartość czynszu określona w umowie czy również opłaty na pokrycie kosztów spółdzielni mieszkaniowej ponoszone przez najemcę związane z przedmiotem najmu?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszelkie opłaty na pokrycie kosztów spółdzielni mieszkaniowej ponoszone przez najemcę związane z przedmiotem najmu nie są składnikiem przychodu osiąganego z najmu, ponieważ z umowy najmu wynika, że najemca jest obowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Zatem w opinii Wnioskodawcy zapłaci on podatek jedynie od kwoty otrzymanego czynszu określonego umową, bowiem jedynie zapłacony przez najemcę czynsz stanowi jego przychód. Natomiast dodatkowe opłaty nie stanowią żadnego przychodu dla Wnioskodawcy z najmu, a więc nie mogą powiększać podstawy opodatkowania. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca przywołuje następujące interpretacje indywidualne wydane przez:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 8 lutego 2011 r. Znak: IBPBII/2/415-1201/10/HSt,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 lutego 2011 r. Znak: IPPBII/2/415-1268/10/ŁCz,
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 11 marca 2011 r. Znak: IPPB1/415-1126/10-3/KS.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.) – oddzielnymi źródłami przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Powyższe przepisy wskazują, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.

Jednakże w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem lub dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości traktowane jest, jako pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl bowiem tego przepisu przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajmuje lokale użytkowe, a uzyskany przychód opodatkowuje w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli więc prowadzony przez Wnioskodawcę najem w istocie nie wypełnia przesłanek świadczących o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskiwane przychody z tytułu najmu lokali użytkowych mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach, bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. Nr 144, poz. 930 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1a tej ustawy – osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychodów (dochodów) opodatkowanych w formach zryczałtowanych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł podlegającymi opodatkowaniu na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 3 ww. ustawy).

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a przywołanej ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wybrał formę opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przedmiotem najmu są lokale użytkowe. W umowie z najemcą określono, że najemca ma uiszczać oprócz czynszu za wynajem również koszty spółdzielni mieszkaniowej obejmujące wodę, odprowadzanie ścieków w ilości średniego zużycia na osobę w m3. Ponadto najemca ponosi koszty opłat za gaz, ewentualnie koszty opłat za internet i TV.

Podsumowując, w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy uznać, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu bez tzw. kosztów spółdzielni i ewentualnie bez opłat za internet i TV stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemców jako koszty spółdzielni jak określa je Wnioskodawca i ewentualnie należnych opłat za internet i TV – o ile faktycznie w umowie jest zapis, że najemcy zobowiązani są do ponoszenia takich właśnie wydatków – nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. Tym samym u Wnioskodawcy nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z tytułu uiszczania przez najemców tych opłat.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.