Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.105.2020.3.ISK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-05-21
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości gruntowej.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 lutego 2020 r. (data wpływu 20 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 maja 2020 r. (data wpływu 14 maja 2020 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 15 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.105.2020.2.ISK (doręczone Stronie w dniu 21 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 12 maja 2020 r. (data wpływu 14 maja 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 15 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.105.2020.2.ISK (skutecznie doręczonym w dniu 21 kwietnia 2020 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości gruntowej.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Od 1992 roku Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej we …, oznaczonej jako działki numer: 1 (\`(...)\`), 2 (\`(...)\`), 3 (\`(...)\`) o obszarze 1 ha 58 a (jeden hektar pięćdziesiąt osiem arów). Są to grunty rolne stanowiące część posiadanego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego, które to Wnioskodawca dostał w darowiźnie od swoich rodziców.

Stosownie do art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), do dnia 31 grudnia 2003 r. dla ww. działek obowiązywał „Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Gminy …”, zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy …., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa …, zgodnie z którym znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem R/U….

Od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 15 października 2018 r., w sytuacji braku planu status przedmiotowych działek wynikał z ich dotychczasowego zagospodarowania i danych zawartych w ewidencji gruntów - działki sklasyfikowane, jako teren rolny: dz. nr ew. 1 – „PsIII - pastwiska trwałe, RIIIa, RIIIb - grunty orne, W – rowy”, dz. nr. ew. 2 – „ŁIII - łąki trwałe, RIIIa, RIIIb - grunty orne, W – rowy”, dz. nr. ew. 3 –„Lz-RIIIb - grunty zadrzewione i zakrzewione, RIIIb - grunty orne” oraz faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej.

Od 16 października 2018 roku teren, na którym znajdują się ww. działki objęty jest „Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi …” zatwierdzonym Uchwałą …. W planie tym działki o nr ew.: 2 i 3 uzyskały przeznaczenie: „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów” oznaczone symbolem 1UP, działka nr ew. 1 uzyskała przeznaczenie „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów” oznaczona symbolem 1UP oraz częściowo w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej oznaczona 1KDZ.

Od 2002 roku Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod nazwą: …. Przeważającą działalnością gospodarczą jest transport drogowy towarów - 49.412 PKD. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług art. 15 ust. 1.

Wyżej wymienione nieruchomości nigdy nie były i nie są wykorzystywane do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Planowana sprzedaż stanowi majątek prywatny i nie ma znamion zarobkowego obrotu nieruchomościami podlegającego pod działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie ponosił też własnych nakładów inwestycyjnych na dostosowanie terenu pod zmianę przeznaczenia dla celów zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów.

Kupujący planuje inwestycję polegającą na budowie centrum magazynowo-logistycznego-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Jednak na moment zaistnienia sprzedaży stan działek jest niezmieniony tzn. jak wyżej opisany.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 14 maja 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość - działki o nr ewidencyjnych 1, 2, 3 położone we wsi .. mające być przedmiotem sprzedaży nigdy nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nigdy nie była przez Wnioskodawcę udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

Przed sprzedażą nieruchomości - działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3 położonych we wsi … Wnioskodawca nie podejmuje i nie będzie podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość działek np. ogrodzenie, uzbrojenie.

Przed sprzedażą nieruchomości - działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3 położonych we wsi … Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnego aktywnego działania marketingowego w zakresie obrotu nieruchomościami mającego na celu dokonanie sprzedaży.

Wnioskodawca podpisał z Kupującym umowę przedwstępną. Warunki zawarcia umowy sprzedaży:

*   uzyskanie przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy urząd skarbowy, urząd gminy;

*   przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży;

*   uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo - środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

*   uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

*   potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media, wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

*   potwierdzeniu, iż Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

*   uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do działania w jego imieniu. Zakres pełnomocnictwa:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji, deszczowej i sanitarnej, lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywana wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności;

*   zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływana planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego;

*   uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznym, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonym w punktach będą obciążały Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 14 maja 2020 r.):

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej oznaczonej, jako działki gruntu o nr ewidencyjnych 1, 2 i 3 położonych we wsi …, opisana we wniosku oraz uzupełnieniu do wniosku, powinna być opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu z dnia 14 maja 2020 r.), Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, jednakże Nieruchomość, którą Wnioskodawca chce sprzedać nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz nie stanowi majątku przedsiębiorstwa, przez co sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest, jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca od 1992 roku jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej we wsi … oznaczonej jako działki numer: 1 (\`(...)\`), 2 (\`(...)\`), 3 (\`(...)\`) o obszarze 1 ha 58 a (jeden hektar pięćdziesiąt osiem arów). Są to grunty rolne stanowiące część posiadanego przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego, które to Wnioskodawca dostał w darowiźnie od swoich rodziców.

Od 16 października 2018 roku teren, na którym znajdują się ww. działki objęty jest „Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi …” zatwierdzonym Uchwałą …. W planie tym działki o nr ew.: 2 i 3 uzyskały przeznaczenie: „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów” oznaczone symbolem 1UP, działka nr ew. 1 uzyskała przeznaczenie „tereny zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów” oznaczona symbolem 1UP oraz częściowo w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej oznaczona 1KDZ.

Od 2002 roku Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą …. Przeważającą działalnością gospodarczą jest transport drogowy towarów - 49.412 PKD. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług VAT w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług art. 15 ust. 1.

Wyżej wymienione nieruchomości nigdy nie były i nie są wykorzystywane do prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej oraz nie stanowią majątku przedsiębiorstwa. Nieruchomości nie były przez Wnioskodawcę wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nigdy nie była przez Wnioskodawcę udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Planowana sprzedaż stanowi majątek prywatny i nie ma znamion zarobkowego obrotu nieruchomościami podlegającego pod działalność gospodarczą. Wnioskodawca nie ponosił też własnych nakładów inwestycyjnych na dostosowanie terenu pod zmianę przeznaczenia dla celów zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów.

Przed sprzedażą nieruchomości - działek o nr ewidencyjnych 1, 2, 3 położonych we wsi … Wnioskodawca nie podejmuje i nie będzie podejmował żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartość działek np. ogrodzenie, uzbrojenie. Nie podejmował i nie będzie podejmował również żadnego aktywnego działania marketingowego w zakresie obrotu nieruchomościami mającego na celu dokonanie sprzedaży.

Kupujący planuje inwestycję polegającą na budowie centrum magazynowo-logistycznego-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Jednak na moment zaistnienia sprzedaży stan działek jest niezmieniony tzn. jak wyżej opisany.

Wnioskodawca podpisał z Kupującym umowę przedwstępną. Warunki zawarcia umowy sprzedaży dotyczą: uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwy urząd skarbowy, urząd gminy; przeprowadzenia przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży; uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo - środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego Inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji; potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media, wodę, energię elektryczną, gaz, włączenie do układu drogowego oraz odprowadzenie ścieków i wód deszczowych) umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży; potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej; uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w zakresie: uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji, deszczowej i sanitarnej, lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg; w tym składania i podpisywana wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonaniu wyżej wymienionych czynności; zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg; uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływana planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości Inwestycji planowanej przez Kupującego; uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży - we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, zaświadczeń wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ustawy Ordynacja Podatkowa potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznym, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonym w punktach będą obciążały Kupującego.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu, jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości składającej się z działek nr 1, 2 i 3 Wnioskodawca będzie spełniał przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa, jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak z wniosku wynika, Wnioskodawca zawarł z Kupującym umowę przedwstępną, w której wskazano warunki zawarcia umowy sprzedaży. Warunki te zobowiązują Kupującego do m.in. uzyskania zaświadczeń, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, warunków technicznych umożliwiających realizację zamierzonej inwestycji, uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji. Ponadto Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów, zawarciu w imieniu Sprzedającego umów przyłączy do sieci oraz umów drogowych, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych czy uzyskaniu decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez Kupującego Inwestycji.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Wnioskodawca będzie działał w tym zakresie jak handlowiec.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy jako mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości podejmuje On pewne działania w sposób zorganizowany.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości w postaci działek o numerach 1, 2 i 3, będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Kupujący posiada pełnomocnictwo Wnioskodawcy w zakresie m.in. do dysponowania Nieruchomością do celów budowlanych, a także podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości w postaci działek o numerach 1, 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży Nieruchomości w postaci działek o numerach 1, 2 i 3, z tytułu której Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży ww. Nieruchomości – na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wniosek wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.