Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.342.2020.2.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-07-24
Teza: podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnik; podatnik; udział-sprzedaż udziałów; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2020 r. (data wpływu 27 kwietnia 2020 r.) uzupełnionym pismem z 6 lipca 2020 r. (data wpływu 7 lipca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr X –**jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr X. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 2020 r. (data wpływu 7 lipca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 26 czerwca 2020 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.342.2020.1.MN.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Dnia 10 stycznia 2020 r. w kancelarii notarialnej w P. przed notariuszem (…) Wnioskodawca podpisał z przedstawicielem S.A. „D” z siedzibą w K. umowę przedwstępną sprzedaży swojego udziału działki nr X położonej w W. powiat P. i zapisanej w księdze wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…) – zamiejscowy wydział ksiąg wieczystych z siedzibą w (..). Akt notarialny Rep. A nr (…) umowa przedwstępna sprzedaży podpisany w obecności wszystkich współwłaścicieli.

1.  W przedmiotowej działce nr X o pow. (…) m2 Wnioskodawca posiada (…) udziału w części, które Wnioskodawca nabył:
    *   w spadku po zmarłym ojcu na postawie częściowego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia 20 września 2001 r. sygn. akt (…),
    *   w spadku po zmarłej matce na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w (…) z dnia 11 października 2001 r. sygn. akt (…),
    *   na podstawie umowy darowizny z dnia 23 września 2003 r. akt notarialny (…), sporządzony w kancelarii notarialnej (…) w P.
2.  Nieruchomość położona jest we W. powiat p. województwo X. Działka nr X jest niezabudowana i stanowi grunty orne.
3.  Od 20 lat Wnioskodawca jest na emeryturze, która jest jedynym środkiem jego utrzymania. Świadczenie z tytułu emerytury otrzymuje z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w G. Z tego tytułu Wnioskodawcy pobierany jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Wnioskodawca nie jest i nie był podatnikiem podatku VAT.
4.  Po spełnieniu się warunków umowy przedwstępnej, a szczególnie par. 3 umowy podpisana zostanie umowa przyrzeczona przenosząca własność udziału Wnioskodawcy działki nr X na rzecz S.A. „D”. Spółka D przekaże na wskazane przez Wnioskodawcę konto kwotę wynikającą z udziału Wnioskodawcy ustalonej ceny działki.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

1\. Wnioskodawca w 2016 r. prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży lodów sezonowo. Rozliczenie Wnioskodawcy z tej działalności na PIT-36 i PIT/B za 2016 r. – przychów (…) zł, koszty uzyskania – (…) zł, dochód – (…) zł, podatek – (…) zł. Z tej działalności w latach późniejszych Wnioskodawca zrezygnował. Działalność powyższa prowadzona była w H. – miejscu zamieszkania Wnioskodawcy. Działkę nr X położoną we W. Wnioskodawca nie wykorzystywał do żadnej działalności gospodarczej. Nie była również wykorzystywana do czynności, które miały być opodatkowane lub zwolnione z podatku VAT.

2a. Umowę przedwstępną sprzedaży Wnioskodawca podpisał gdyż od 2001 r. kiedy to otrzymał ją w spadku po zmarłych rodzicach, ziemia leżała odłogiem zarastając samosiejkami drzew, krzewów i chwastów. A ponadto wszyscy współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedaż.

2b. W umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki jakie muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży i tak.

*   uzyskanie przez kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni 533,8 m2 i minimum 20 miejsc postojowych,
*   uzyskanie przez kupującego decyzji od zarządcy drogi przylegającej do działki nr (…) lokalizacji zjazdu na przedmiotową działkę bez konieczności przebudowy układu drogowego,
*   uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, które rosną przy drodze oraz dokonania przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych. Wycinka drzew związana jest z zakresem lokalizacji zjazdu z drogi do przedmiotowej działki;
*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy  kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego pozwalającego na realizację planowanej inwestycji,
*   uzyskanie przez Wnioskodawcę interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora KIS o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku VAT,
*   uzyskanie przez kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie.

2c. Kupującemu udzielono zgodnie z par. 9 umowy pełnomocnictwa w zakresie spełnienia warunków przedstawionych w pkt 2b niniejszego pisma.

2d. Strona kupująca ma zgodę na usytuowanie na działce X tymczasowego przyłącza energetycznego na własny koszt. Jednocześnie kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem usytuowane na działce urządzenia.

2e. Zgodnie z umową nabywca ponosi wszystkie koszty związane z uzyskaniem odpowiednich pozwoleń, warunków wykazanych w pkt 2b niniejszego pisma.

3\. Działka nr X od 2001 r., tj. kiedy Wnioskodawca otrzymał w spadku po zmarłych rodzicach aż do chwili zbycia nie była i nie będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywana. Wnioskodawca pragnie nadmienić, że jego życie od urodzenia do chwili obecnej jak również w przyszłości związane jest z pobytem na H. Tam też Wnioskodawca ma mieszkanie. Wnioskodawca może stwierdzić, że nigdy nie miał żadnych planów zmiany miejsca zamieszkania.

4\. Działka nr X stanowi grunty orne i nigdy nie była zabudowana czymkolwiek. Jedynie dziadek Wnioskodawcy, który był rolnikiem uprawiał tę ziemię. Obecnie na działce rośnie wszelkiego rodzaju samosiejka różnych krzewów, drzew i chwastów. Korzystanie z działki wymaga usunięcia samosiejki.

5\. Działka od momentu nabycia w spadku po rodzicach nie była udostępniana osobom trzecim ani na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia.

6\. Wnioskodawca nigdy nie był rolnikiem ani nie dokonywał sprzedaży jakichkolwiek produktów rolnych z własnej działalności rolniczej, bo takiej nie prowadził. Wnioskodawca od 1962 r. pracował w przedsiębiorstwie państwowym aż do przejścia na emeryturę.

7\. Na pytanie Wnioskodawcy „Czy w momencie nabycia działki o numerze X obowiązywał dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu, jeśli tak to jakie było jej przeznaczenie wynikające z tego planu, jeśli nie to czy i od kiedy dla tej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu i jakie jest jej przeznaczenie wynikające z tego planu? Czy działka ta jest przeznaczona pod zabudowę?” Wnioskodawca udzielił odpowiedzi, że nie posiada takiej wiadomości i nie występował o taki plan. Odnośnie planu zagospodarowania przestrzennego opisuje w pkt 14 niemniejszego pisma.

8\. Wnioskodawca nigdy nie występował o plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia jak również o zmianę przeznaczenia terenu.

9\. Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek działań mających na cel zwiększenia wartości nieruchomości. Działka nie jest wyposażona w żadne sieci wodociągowe, kanalizacyjne ani energetyczne. Nie jest ogrodzona. Nie ma podziału gruntu dla poszczególnych współwłaścicieli.

10\. Przyczyna decyzji Wnioskodawcy o sprzedaży jest wiek jak i chęć poprawy sytuacji materialnej.

11\. Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych w celu zbycia udziału w działce nr X.

12\. Pozyskanie wiadomości o chęci kupna działki nr X przez Spółkę D. Wnioskodawca uzyskał od jednego ze współwłaścicieli tej działki.

13\. W momencie sprzedaży opisana we wniosku działka na rzecz kupującego stanowić będzie teren niezabudowany i nieuzbrojony.

14\. Wnioskodawca informuję, że na dzień przesłania uzupełnienia do sprawy uzyskał informację z Wydziału Przestrzennego Zagospodarowania Urzędu Miejskiego we W. (rozmowa telefoniczna), że działka nr X jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z 2008 r. Teren powyższy przeznaczony jest pod zabudowę budownictwa jednorodzinnego lub usługową.

Uchwała nr (…) z dnia 24 września 2008 r. Z tym, że fragment działki o powierzchni (…) m2 przeznaczony ma być pod zabudowę energetyczną.

15\. Na pytanie organu „W przypadku gdy działka w momencie sprzedaży będzie zabudowana proszę wskazać”. Wnioskodawca udzielił odpowiedzi „Odpowiedź nie dotyczy, działka jest niezabudowana”.

16\. Działka nr X nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności zwolnionej jak i na inne cele zwolnione z podatku.

17\. Ponadto Wnioskodawca posiada jeszcze niżej wymienione nieruchomości co do których nie ma planów ich zbycia w najbliższej przyszłości.

*   (…)części działek nr Y obszar (…) ha stanowiącej grunty orne położonej we W., dla której prowadzona jest KW nr (…) przez zamiejscową Wydział Ksiąg Wieczystych w P.
*   mieszkanie o pow. (…) m2 wraz z piwnicą znajdujące się w podpiwniczonym budynku czterokondygnacyjnym przy ul. L. w H., które nabyłam umową ustanowienia odrębnej własności od Spółdzielni Mieszkaniowej (…)
*   Akt Notarialny z dnia 13 maja 2009 r. Repertorium A nr (…) Kancelaria Notarialna spółka cywilna P.K., B.N. Wpis własności lokalu mieszkalnego KW nr (…) prowadzona przez Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P.

Wnioskodawca nie ma żadnych planów zbycia powyższych nieruchomości w najbliższej przyszłości.

18\. Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, ponieważ innych nie posiada i nie posiadał..

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy kwota należności za prawo własności do nieruchomości jaką zapłaci Spółka D. na rzecz udziału własności Wnioskodawcy ma zostać powiększona o podatek VAT czy też zwolniona z tego podatku?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W związku z tym, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT to sprzedaż nieruchomości nie powinna być objęta naliczeniem podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawcy w celu dokonania sprzedaży udziału w gruncie podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie udział w działce o numerze X. W przedmiotowej działce nr X o pow. (…) m2 Wnioskodawca posiada (…) udziału w części, które Wnioskodawca nabył w spadku po zmarłym ojcu i matce na postawie częściowego postanowienia Sądu Rejonowego oraz na podstawie umowy darowizny. Działka nr X jest niezabudowana i stanowi grunty orne. Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał, działki nr X przeznaczonej do sprzedaży na działalność gospodarczą jak również nigdy działka nie była wykorzystywana do jakichkolwiek czynności opodatkowanych czy też zwolnionych z podatku VAT. Działka nr X stanowi grunty orne i nigdy nie była zabudowana czymkolwiek. Jedynie dziadek Wnioskodawcy, który był rolnikiem uprawiał tę ziemie. Wnioskodawca nigdy nie występował o plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia jak również o zmianę przeznaczenia terenu. Działka nr X jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (…) z 2008 r. Teren powyższy przeznaczony jest pod zabudowę budownictwa jednorodzinnego lub usługową. Uchwała (…) z dnia 24 września 2008 r. Z tym, że fragment działki o powierzchni (…) m2 przeznaczony ma być pod zabudowę energetyczną. Wnioskodawca nigdy nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywał sprzedaży jakichkolwiek produktów rolnych z własnej działalności rolniczej, bo takiej nie prowadził. W momencie sprzedaży opisana we wniosku działka na rzecz kupującego stanowić będzie teren niezabudowany i nieuzbrojony.

Wnioskodawca podpisał z przedstawicielem S.A. „D” z siedzibą w K. umowę przedwstępną sprzedaży swojego udziału działki nr X. Po spełnieniu się warunków umowy przedwstępnej, podpisana zostanie umowa przyrzeczona przenosząca własność udziału Wnioskodawcy działki nr X na rzecz S.A. „D”. Spółka D. przekaże na wskazane przez Wnioskodawcę konto kwotę wynikającą z udziału Wnioskodawcy ustalonej ceny działki. Strona kupująca ma zgodę na usytuowanie na działce X tymczasowego przyłącza energetycznego na własny koszt. Przy czym kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem usytuowane urządzenia. Zgodnie z umową nabywca ponosi wszystkie koszty związane z uzyskaniem odpowiednich pozwoleń, warunków wykazanych w umowie. W umowie przedwstępnej są ustalone warunki jakie muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży i tak.

*   uzyskanie przez kupującego prawomocnej ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego o powierzchni 533,8 m2 i minimum 20 miejsc postojowych,
*   uzyskanie przez kupującego decyzji od zarządcy drogi przylegającej do działki nr X na wjazd na przedmiotową działkę bez konieczności przebudowy układu drogowego,
*   uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z wjazdem na działkę oraz dokonania przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
*   uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego pozwalającego na realizację planowanej inwestycji,
*   uzyskanie przez kupującego promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5% w planowanym obiekcie,
*   uzyskanie przez Wnioskodawcę interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora KIS o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z podatku.

Kupującemu zgodnie z umową udzielono pełnomocnictwa w powyższym zakresie.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, dokonał i będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę udziału w ww. działce nr X. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży udziału w ww. działce nr X, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż udziałów działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka, w której Wnioskodawca posiada udział, będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega udział w działce o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w działce w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w działce będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż udziałów w działce nr X będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji sprzedaż udziałów w działce będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem kwota należności za prawo własności do nieruchomości jaką zapłaci Spółka D. na rzecz udziału własności Wnioskodawcy powinna zostać powiększona o podatek VAT.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto zaznacza się, że z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego, niniejsza interpretacja skierowana jest tylko do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych udziałowców.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.