Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-1048/10-6/EN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-10-07
Teza: Jak należy dokumentować zaległości (nie zapłacone w terminie czynsze najmu) zapłacone do rąk Wnioskodawcy, po ustanowieniu jego jako zarządcy nieruchomości, tj. czy należy wystawiać fakturę VAT dokumentującą otrzymaną kwotę pieniężną przy braku jakiejkolwiek informacji od właściciela nieruchomości o wcześniejszym wystawieniu faktury VAT na tą zaległość, czy też przyjąć te środki pieniężne bez wystawienia faktury VAT?
Słowa kluczowe: dokumentowanie; faktura-faktura VAT; nieruchomości-zarządca nieruchomości; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; wydatek; wynajem
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 lipca 2010 r. (data wpływu 8 lipca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu udokumentowania otrzymanych przez zarządcę sądowego nieruchomości należności czynszowych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów I usług w zakresie sposobu udokumentowania otrzymanych przez zarządcę sądowego nieruchomości należności czynszowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca będący osobą fizyczną na postawie art. 931 § 2 k.p.c. został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. Wobec przeszkód w objęciu nieruchomości w zarząd komornik wprowadził Wnioskodawcę w zarząd nieruchomości. Nieruchomość objęta w zarząd jest budynkiem magazynowo-biurowym, którego pomieszczenia są wynajmowane. Zgodnie z art. 934 k.p.c. komornik wezwał najemców do zapłaty zaległych i przyszłych należności czynszowych do rąk zarządcy sądowego, czyli Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamierza przyjmować dochody z nieruchomości (w zasadzie sprowadzające się do czynszów najmu) i wydatkować je zgodnie z art. 940 k.p.c. w następującej kolejności:

1.  koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków;
2.  bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika;
3.  bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji;
4.  bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2;
5.  zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;
6.  należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków.

Natomiast zgodnie z art. 941 k.p.c. nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 k.p.c. za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca składa na rachunek depozytowy sądu. Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość (tj. rozdysponowana będzie ona pomiędzy wierzycieli, czyli pokryje długi dłużnika – właściciela nieruchomości). Jeżeli natomiast egzekucja ulegnie umorzeniu, nadwyżkę tę otrzyma dłużnik – właściciel nieruchomości.

Wnioskodawca – zarządca sądowy nieruchomości uzyska natomiast jedynie wynagrodzenie za sprawowanie zarządu przyznane przez sąd, który weźmie pod uwagę przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia nakład pracy zarządcy oraz dochodowość nieruchomości (art. 939 § 1 k.p.c.). Należy także nadmienić, że właściciel nieruchomości nadal jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, prowadzi działalność gospodarczą i wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz osiąga przychody z tej działalności. Możliwe jest również, iż właściciel tej nieruchomości może posiadać inne nieruchomości, z których osiąga przychody z najmu – w tym zakresie Wnioskodawca nie ma pewnej wiedzy na temat, czy i ile innych nieruchomości może posiadać właściciel.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jak należy dokumentować zaległości (nie zapłacone w terminie czynsze najmu) zapłacone do rąk Wnioskodawcy, po ustanowieniu jego jako zarządcy nieruchomości, tj. czy należy wystawiać fakturę VAT dokumentującą otrzymaną kwotę pieniężną przy braku jakiejkolwiek informacji od właściciela nieruchomości o wcześniejszym wystawieniu faktury VAT na tą zaległość, czy też przyjąć te środki pieniężne bez wystawienia faktury VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, zarządca sądowy nieruchomości nie ma prawa ani obowiązku wystawiać faktury VAT dokumentującej zapłatę zaległości czynszu najmu od najemców. Obowiązek taki ciąży bowiem na właścicielu nieruchomości, który jest w tym zakresie podatnikiem VAT. Jeżeli bowiem chwila powstania obowiązku podatkowego zaistniała przed ustanowieniem zarządcy, to zarządca nie jest w żadnym przypadku zobowiązany do wystawiania faktur VAT stwierdzających przyjęcie środków pieniężnych i to bez względu na fakt, czy właściciel wypełnił obowiązek wystawienia faktury VAT, czy też nie. Podkreślić należy, iż właściciel nieruchomości nie udziela Wnioskodawcy żadnych informacji na temat wystawionych wcześniej faktur VAT, a Wnioskodawca nie posiada żadnego uprawnienia, aby móc się skutecznie ubiegać o uzyskanie takich informacji. Konieczność dokumentowania przyjęcia środków pieniężnych fakturą VAT mogłaby prowadzić do sytuacji, w której ta sama należność dokumentowana by była dwukrotnie, a najemca otrzymywałby dwie faktury VAT z tytułu tej samej należności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W art. 106 ust. 1 ustawy postanowiono, iż podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Szczegółowe zasady dotyczące faktur uregulowane zostały w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

1.  imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy;
2.  numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 10 i 11;
3.  numer kolejny faktury oznaczonej jako „FAKTURA VAT”;
4.  dzień, miesiąc i rok wystawienia faktury, a w przypadku, gdy data ta różni się od daty sprzedaży, również datę sprzedaży; w przypadku sprzedaży o charakterze ciągłym podatnik może podać na fakturze miesiąc i rok dokonania sprzedaży, pod warunkiem podania daty wystawienia faktury;
5.  nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
6.  miarę i ilość sprzedanych towarów lub zakres wykonanych usług;
7.  cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
8.  wartość towarów lub wykonanych usług, których dotyczy sprzedaż, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
9.  stawki podatku;
10.  sumę wartości sprzedaży netto towarów lub wykonanych usług z podziałem na poszczególne stawki podatku i zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu;
11.  kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto towarów (usług), z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;
12.  kwotę należności ogółem wraz z należnym podatkiem.

Na mocy § 9 ust. 1 rozporządzenia, fakturę wystawia się nie później niż siódmego dnia od dnia wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem § 10-12.

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Natomiast, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy).

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, iż podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Podkreślić jednak należy, iż od powyższej ogólnej zasady ustawodawca określił w sposób odmienny, szczególny moment powstania obowiązku podatkowego między innymi dla usług najmu.

I tak, w art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy postanowiono, iż z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca będący osobą fizyczną został ustanowiony zarządcą sądowym nieruchomości postanowieniem sądu w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego przeciwko właścicielowi tej nieruchomości. Wobec przeszkód w objęciu nieruchomości w zarząd komornik wprowadził Wnioskodawcę w zarząd nieruchomości. Nieruchomość objęta w zarząd jest budynkiem magazynowo-biurowym, którego pomieszczenia są wynajmowane. Zgodnie z art. 934 k.p.c. komornik wezwał najemców do zapłaty zaległych i przyszłych należności czynszowych do rąk zarządcy sądowego, czyli Wnioskodawcy. Wnioskodawca zamierza przyjmować dochody z nieruchomości (w zasadzie sprowadzające się do czynszów najmu) (…).

Wątpliwości Wnioskodawcy – zarządcy sądowego nieruchomości – dotyczą kwestii, czy z tytułu wpłat przez najemców zaległego czynszu powinien on wystawiać faktury VAT dokumentujące otrzymaną kwotę pieniężną przy braku jakiejkolwiek informacji od właściciela nieruchomości o wcześniejszym wystawieniu faktury VAT na tą zaległość, czy też przyjąć te środki pieniężne bez wystawienia faktury VAT.

Odnosząc treść przytoczonych przepisów do opisu sprawy należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, iż obowiązek podatkowy z tytułu usług najmu powstaje, zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy, z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze, a fakturę wystawia się, na mocy § 9 ust. 1 rozporządzenia, nie później niż siódmego dnia od dnia wykonania usługi, Wnioskodawca nie powinien dokumentować otrzymanych zaległości czynszowych powstałych przed ustanowieniem go przez sąd zarządcą przedmiotowej nieruchomości fakturami VAT.

Ponadto informuje się, że w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie sposobu udokumentowania otrzymanych przez zarządcę sądowego nieruchomości należności czynszowych.

Natomiast, kwestia dotycząca stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania zarządcy sądowego za podatnika podatku VAT z tytułu wynajmu zarządzanej nieruchomości,
*   obowiązku prowadzenia rozliczeń podatku VAT przez ustanowionego przez sąd zarządcę nieruchomości,
*   obowiązku udokumentowania fakturą VAT, przez zarządcę sądowego nieruchomości, należności z tytułu wynajmu tej nieruchomości,
*   sposobu dokumentowania wydatków poniesionych przez zarządcę nieruchomości,
*   obowiązku udokumentowania fakturą VAT wynagrodzenia z tytułu zarządu sądowego nieruchomością.

została rozstrzygnięta w wydanych w dniu 7 października 2010 r. odrębnych interpretacjach indywidualnych nr ILPP2/443-1048/10-2/EN, ILPP2/443-1048/10-3/EN, ILPP2/443-1048/10 -4/EN, ILPP2/443-1048/10-5/EN, ILPP2/443-1048/10-7/EN.

Ponadto w podatku dochodowym od osób fizycznych zostały wydane odrębne interpretacje indywidualne w dniu 7 października 2010 r. nr ILPB1/415-783/10-2/IM oraz ILPB/415-783/10 -3/IM.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.