Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-765/14-2/KC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-10-06
Teza: w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dla dewelopera
Słowa kluczowe: deweloper; lokal-lokal mieszkalny; obowiązek-obowiązek podatkowy; opłata; rachunki; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 czerwca 2014 r. (data wpływu 7 lipca 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy przedwstępnej jak i zaliczenia wpłat z tytułu podpisania zobowiązania na poczet umowy przedwstępnej jako momentu powstania obowiązku podatkowego – **jest nieprawidłowe,**

*   w pozostałym zakresie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 lipca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dla dewelopera.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Spółka prowadzi działalność m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego i usługowego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych, niemieszkalnych (miejsca postojowe oraz komórki lokatorskie) i usługowych wraz z przynależnymi prawami we wzniesionych budynkach.

Przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Spółka zawierała z Klientami umowy przedwstępne, w których podstawą i przyczyną działania był docelowy zamiar przekazania inwestycji - wybudowanego przez Spółkę lokalu mieszkalnego, niemieszkalnego lub usługowego - Klientowi za ustalonym wynagrodzeniem. Ww. umowy stanowiły rodzaj umów przedwstępnych uregulowanych m.in. w art. 389 KC, będąc jednocześnie umową nienazwaną - wobec braku jednoznacznej regulacji ich materii w przepisach prawa.

W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Spółka zobowiązana jest zawierać umowy przedwstępne - umowy zobowiązujące do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności nieruchomości i jej sprzedaży na rzecz Klienta - w szczególnej formie określonej wprost ww. ustawą - tj. umów deweloperskich. Jeśli przedmiotem umowy ma być lokal usługowy lub lokale mieszkalne/niemieszkalne, które nie podlegają regulacji ww. ustawy, wówczas zobowiązanie do przeniesienia własności takiego lokalu następuje przez zawarcie umowy przedwstępnej uregulowanej m.in. w art. 389 KC. Obie umowy (przedwstępna i deweloperska) zobowiązują strony do zawarcia takiej samej umowy ostatecznej, tj. umowy przenoszącej własność praw z nieruchomości. Obie dotyczą zatem sprzedaży lokali mieszkalnych lub usługowych, a nie świadczenia usług, albowiem głównym i podstawowym obowiązkiem Spółki w ramach obu umów jest odpłatne przeniesienie na rzecz nabywcy prawa własności samodzielnego lokalu wraz z przynależnymi prawami. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz deweloperskich Klient dokonuje wpłat według ustalonego harmonogramu, a dopiero po zakończeniu inwestycji, wydzieleniu przez Spółkę własności lokali oraz dokonaniu przez Klienta wszystkich wpłat, podpisywana jest umowa przenosząca własność nieruchomości.

Stan Faktyczny 1.

Spółka realizuje pierwsze przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego zawierane są umowy - deklaracje rezerwacyjne, a następnie umowy zobowiązujące do przeniesienia własności przedwstępne lub deweloperskie i na końcu umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Przed podpisaniem jednej z wymienionych umów zobowiązujących do przeniesienia własności (przedwstępnej lub deweloperskiej), Spółka, w ramach pierwszego przedsięwzięcia deweloperskiego, zawiera z klientami umowy rezerwacyjne, zwane „deklaracjami rezerwacyjnymi”. Umowy takie nie są zawierane w formie aktu notarialnego, a ich celem jest dokonanie przez Spółkę na rzecz Klienta rezerwacji określonego lokalu na czas oznaczony oraz do zawarcia w przyszłości z Klientem umowy przedwstępnej lub deweloperskiej o określonej treści i w określonym terminie, pod warunkiem wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej stanowiącej 5% ceny, która to cena jest określona w umowie rezerwacyjnej na formularzy rezerwacyjnym stanowiącym integralną część umowy rezerwacyjnej.

Postanowienia umowy/ deklaracji rezerwacyjnej są następujące:

*   lokal będący przedmiotem rezerwacji zostaje wyłączony ze sprzedaży na czas określony z zastrzeżeniem warunku zapłaty przez Klienta opłaty rezerwacyjnej,

*   zawarcie umowy przedwstępnej/deweloperskiej nastąpi w czasie oznaczonym z zastrzeżeniem warunku zapłaty przez Klienta opłaty rezerwacyjnej,

*   w przypadku braku wpłaty opłaty rezerwacyjnej w terminie na wskazane rachunki bankowe, deklaracja rezerwacyjna wygaśnie bez potrzeby składania odrębnych oświadczeń woli,

*   w przypadku rezygnacji z deklaracji rezerwacyjnej przez Klienta i nie zawarcia umowy przedwstępnej/deweloperskiej w oznaczonym terminie, Spółka dokona zwrotu całej opłaty rezerwacyjnej w ciągu 14 dni od dnia podpisania porozumienia w przedmiocie rezygnacji z zawarcia umowy przedwstępnej/deweloperskiej,

*   w przypadku zawarcia przez Spółkę i Klienta umowy przedwstępnej/deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu.

Stan Faktyczny 2.

Spółka realizuje drugie przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego podpisywane jest z Klientem zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej, a następnie umowy zobowiązujące do przeniesienia własności przedwstępne lub deweloperskie i na końcu umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Przed podpisaniem jednej z wymienionych umów zobowiązujących do przeniesienia własności (przedwstępnej lub deweloperskiej), Spółka, w ramach drugiego przedsięwzięcia deweloperskiego, podpisuje z Klientem dokument nazwany „zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej”. Zobowiązanie takie nie jest zawierane w formie aktu notarialnego, a jego celem jest zobowiązanie się obu stron do zawarcia w przyszłości między Spółką a Klientem umowy przedwstępnej lub deweloperskiej o określonej treści i w określonym terminie, pod warunkiem wpłaty przez klienta wpłaty stanowiącej nie więcej niż 5% ceny, która to cena jest określona w podpisywanym zobowiązaniu.

Postanowienia podpisywanego zobowiązania są następujące:

*   Spółka zobowiązuje się zawrzeć umowę przedwstępną/deweloperską z Klientem, której przedmiotem będzie określony lokal/ lokale o określonej cenie, a Kupujący wymienioną cenę za lokal zapłaci zgodnie z harmonogramem wpłat stanowiącym załącznik do zobowiązania,

*   Klient zobowiązuje się wpłacić nie więcej niż 5% ceny w/w lokali na rachunek bankowy Spółki w określonym terminie,

*   warunkiem zawarcia umowy deweloperskiej jest zaksięgowanie wpłaty na koncie Spółki,

*   zobowiązanie określa wstępny termin podpisania umowy deweloperskiej.

Zobowiązanie wygasa w przypadku braku wpłaty przez Klienta kwoty określonej w zobowiązaniu. W przypadku wycofania się klienta ze zobowiązania, ale już po zapłacie kwot w nim wymienionych, zwrot następuje w identyczny sposób, jak w przypadku umowy/deklaracji rezerwacyjnej, tzn.: Spółka dokonuje zwrotu całej wpłaty w ciągu 14 dni od dnia podpisania porozumienia w przedmiocie rezygnacji Klienta z zawarcia umowy przedwstępnej/deweloperskiej, natomiast w przypadku zawarcia przez Spółkę i Klienta umowy przedwstępnej/deweloperskiej wpłata zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu.

Dla obu przedsięwzięć deweloperskich Spółka prowadzi rachunki powiernicze dla umów deweloperskich w sposób przewidziany ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z umową o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest on wykorzystywany wyłącznie do gromadzenia i przechowywania środków pieniężnych powierzonych Spółce przez Klientów w celu dokonania zapłaty w częściach, w miarę postępu procesu budowlanego, ceny nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego. Bank prowadzący rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Zgodnie z zawartą umową o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wpłaty na rachunek powierniczy mogą nastąpić nie wcześniej niż po upływie 3 dni roboczych od dnia dostarczenia przez Spółkę oświadczenia o zawarciu umowy deweloperskiej. W związku z tym fizyczne przekazanie środków może nastąpić z kilkudniowym opóźnieniem w stosunku do terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Spółka ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, którego dotyczy ten rachunek, tylko i wyłącznie po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek, że dany etap realizacji przedsięwzięcia został zakończony.

W chwili obecnej Spółka dla stanu faktycznego nr 1 i stanu faktycznego 2:

*   wystawia faktury VAT z dniem otrzymania opłaty rezerwacyjnej (stan faktyczny 1) lub wpłaty z tytułu zobowiązania od Klienta (stan faktyczny 2),

*   wystawia faktury korygujące VAT z chwilą rezygnacji przez Klienta z umowy (deklaracji) rezerwacyjnej (stan faktyczny 1) lub wycofania się ze zobowiązania (stan faktyczny 2) i zwraca całość opłaty rezerwacyjnej (stan faktyczny 1) lub wpłaty z tytułu zobowiązania (stan faktyczny 2) na rachunek Klienta; brak w niektórych przypadkach podpisanych przez Klienta kopii faktur powoduje niemożność ujęcia w deklaracji VAT skorygowanego podatku należnego, pomimo, że środki zostały zwrócone Klientowi,

*   wystawia faktury korygujące VAT z chwilą podpisania przez Klienta umowy deweloperskiej i przelewa całość opłaty rezerwacyjnej (stan faktyczny 1) lub wpłaty z tytułu zobowiązania (stan faktyczny 2) na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy; brak w niektórych przypadkach podpisanych przez Klienta kopii faktur korygujących powoduje niemożność ujęcia w deklaracji VAT skorygowanego podatku należnego, pomimo, że środki zostały przelane na rachunek powierniczy i nie stanowią własności Spółki,

*   Spółka jest zobowiązana wystawić fakturę VAT w ciągu 7 dni od daty wypłaty środków z rachunku powierniczego na rachunek Spółki; wypłata ta ma być realizowana przez bank według określonego klucza wyliczeń oraz na podstawie pisemnej dyspozycji Spółki, najwcześniej w ciągu 5 dni roboczych od jej złożenia, a jeśli dyspozycja wskazywać będzie termin późniejszy niż 5 dni roboczych od jej złożenia, to wypłata środków nastąpi w terminie wskazanym na dyspozycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy otrzymanie przez Spółkę od Klientów opłaty rezerwacyjnej, na podstawie zawartych deklaracji rezerwacyjnych nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w momencie ich otrzymania? (stan faktyczny 1)
2.  Czy zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy przedwstępnej powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w momencie podpisania umowy przedwstępnej? (stan faktyczny 1)
3.  Czy zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy deweloperskiej, dla której jest prowadzony otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z jednoczesną dyspozycją przekazania środków z opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy Klienta nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w sytuacji gdy środki zostaną przekazane na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ale obowiązek ten powstaje dopiero w momencie wypłaty środków z Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego na rachunek Spółki ?(stan faktyczny 1)
4.  Czy otrzymanie przez Spółkę od Klientów wpłat z tytułu podpisanego zobowiązania nie powoduje powstania obowiązku podatkowego z zakresie podatku VAT w momencie ich otrzymania? (stan faktyczny 2)
5.  Czy zaliczenie wpłat z tytułu podpisanego zobowiązania na poczet umowy przedwstępnej powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w momencie podpisania umowy przedwstępnej? (stan faktyczny 2)
6.  Czy zaliczenie wpłat z tytułu podpisanego zobowiązania na poczet umowy deweloperskiej, dla której jest prowadzony otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z jednoczesną dyspozycją przekazania środków z opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy Klienta nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w sytuacji gdy środki zostaną przekazane na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ale obowiązek ten powstaje dopiero w momencie wypłaty środków z Otwartego Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego na rachunek Spółki? (stan faktyczny 2)

Zdaniem Wnioskodawcy;

Ad. 1.

W ocenie Spółki otrzymanie od Klientów opłat rezerwacyjnych na podstawie zawartych umów rezerwacyjnych nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT, Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 6. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W myśl art. 29 ust. 2 cyt. ustawy, w przypadku gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków, przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o VAT, wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, zgodnie z art. 19 ust. 10 ww. ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11.

Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11 ustawy).

Otrzymana opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania nie wiąże się z wykonaniem przez Spółkę żadnego świadczenia i tym samym nie podlega w dacie jej otrzymania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji nie rodzi w tej dacie obowiązku podatkowego.

Biorąc pod uwagę przedstawione do tej pory argumenty oraz interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie IPPP1/443-219/14-2/ISZ z dnia 3 kwietnia 2014 r. IPPP1/443-218/14-2/EK z dnia 28 marca 2014 roku w zakresie pozostałych pytań stanowisko Spółki zapisano poniżej.

Ad. 2.

W ocenie Spółki podpisanie umowy przedwstępnej i zaliczenie na jej poczet opłaty rezerwacyjnej wpłaconej wcześniej przez Klienta powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w dacie podpisania umowy przedwstępnej tj. zaliczenia opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy przedwstępnej na podstawie art. 19 ust. 11 ustawy o VAT. Zaliczenie to będzie stanowiło otrzymanie zaliczki przed wydaniem towaru.

Ad.3.

W ocenie Spółki zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy deweloperskiej z jednoczesną dyspozycją przekazania środków z opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy Klienta nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT.

Środki te w momencie wydania dyspozycji przekazania na rachunek powierniczy będą stanowiły zobowiązanie Spółki wobec Klienta, a po fizycznym przekazaniu na rachunek powierniczy nie będą stanowiły własności Spółki, co wynika z ogólnych warunków funkcjonowania rachunków powierniczych wynikających z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.), iż na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią, W myśl natomiast art. 59 ust. 2 ww. ustawy stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

Zgodnie z art. 59 ust. 3 ww. ustawy, umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4).

Z kolei zgodnie z ust. 5 tegoż przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Natomiast w myśl. ust. 6 ww. przepisu, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty.

Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19 ust. 11 ustawy o VAT (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, iż może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, iż wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę. Zdaniem Spółki, obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT powstaje dopiero w momencie wypłaty środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek Spółki. Takie stanowisko prezentuje również Dyrektor izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji Indywidualnej IPPP2/443-1211/12-6/DG z dnia 14 maja 2013 roku.

Ad. 4.

Spółka stoi na stanowisku, iż podpisywane z Klientami „Zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej” nie jest umową przedwstępną, której podpisanie rodziłoby skutki w postaci opodatkowywania kwot wpłat z tytułu zobowiązania podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z pózn. zm., dalej „k.c.”) umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”).

W podpisywanym między Spółka a jej Klientem „zobowiązaniu” obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przedwstępnej/deweloperskiej, a nie do umowy przyrzeczonej, brak też w „zobowiązaniu” istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, a co więcej - wskazania daty jej podpisania.

W ocenie Spółki otrzymanie od Klientów wpłaty z tytułu zobowiązania na podstawie zawartych „zobowiązań” nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT. Według Spółki opłata rezerwacyjna, czy też wpłata z tytułu zobowiązania są pojęciami tożsamymi i ich cel jest jednakowy. W obu przypadkach Spółka dokonuje rezerwacji określonego lokalu i w przypadku wpłaty określonej części ceny przez Klienta zalicza ją na poczet ceny lokalu w dacie podpisania umowy przedwstępnej.

Ad. 5.

W ocenie Spółki podpisanie umowy przedwstępnej i zaliczenie na jej poczet wpłaty z tytułu zobowiązania wpłaconej wcześniej przez Klienta powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT w dacie podpisania umowy przedwstępnej tj. zaliczenia wpłaty z tytułu zobowiązania na poczet umowy przedwstępnej na podstawie art. 19 ust. 11 ustawy o VAT. Zaliczenie to będzie stanowiło otrzymanie zaliczki przed wydaniem towaru.

Ad. 6.

W ocenie Spółki zaliczenie wpłaty z tytułu zobowiązania na poczet umowy deweloperskiej z jednoczesną dyspozycją przekazania środków z wpłaty z tytułu zobowiązania na rachunek powierniczy Klienta nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT. Zdaniem Spółki, obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT powstaje dopiero w momencie wypłaty środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rachunek Spółki. Swoje stanowisko odnośnie opodatkowania wpłat na rachunek powierniczy Spółka przedstawiła w pkt 3.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe w zakresie uznania opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy przedwstępnej jak i zaliczenia wpłat z tytułu podpisania zobowiązania na poczet umowy przedwstępnej jako momentu powstania obowiązku podatkowego, natomiast w pozostałym zakresie jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego i usługowego oraz sprzedaży lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i usługowych wraz z przynależnymi prawami we wzniesionych budynkach.

W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Wnioskodawca zobowiązany jest zawierać umowy przedwstępne - umowy zobowiązujące do wybudowania budynku, wyodrębnienia własności nieruchomości i jej sprzedaży na rzecz Klienta - w szczególnej formie określonej wprost ww. ustawą - tj. umów deweloperskich.

Jeśli przedmiotem umowy ma być lokal usługowy lub lokale mieszkalne/niemieszkalne, które nie podlegają regulacji ww. ustawy, wówczas zobowiązanie do przeniesienia własności takiego lokalu następuje przez zawarcie umowy przedwstępnej uregulowanej m.in. w art. 389 KC. Obie umowy, przedwstępna i deweloperska, zobowiązują strony do zawarcia takiej samej umowy ostatecznej, tj. umowy przenoszącej własność praw z nieruchomości. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz deweloperskich Klient dokonuje wpłat według ustalonego harmonogramu, a dopiero po zakończeniu inwestycji oraz dokonaniu przez Klienta wszystkich wpłat, podpisywana jest umowa przenosząca własność nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że realizuje swoje inwestycje według dwóch schematów.

W pierwszym stanie faktycznym, Wnioskodawca zawiera z klientami umowy rezerwacyjne, zwane „deklaracjami rezerwacyjnymi”. Umowy takie nie są zawierane w formie aktu notarialnego, a ich celem jest dokonanie na rzecz Klienta rezerwacji określonego lokalu na czas oznaczony oraz do zawarcia w przyszłości z Klientem umowy przedwstępnej lub deweloperskiej o określonej treści i w określonym terminie, pod warunkiem wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej stanowiącej 5% ceny, która to cena jest określona w umowie rezerwacyjnej na formularzy rezerwacyjnym stanowiącym integralną część umowy rezerwacyjnej. W deklaracji rezerwacyjnej wskazuje się na lokal, który ma być objęty rezerwacją, termin wpłaty i ewentualnego zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku rezygnacji Klienta z zakupu lokalu. W przypadku zawarcia przez Wnioskodawcę i Klienta umowy przedwstępnej/deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu.

Wnioskodawca prowadzi dla tego przedsięwzięcia budowlanego rachunki powiernicze dla umów deweloperskich w sposób przewidziany ustawą z dnia 16 lipca 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Zgodnie z umową o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest on wykorzystywany wyłącznie do gromadzenia i przechowywania środków pieniężnych powierzonych Wnioskodawcy przez Klientów w celu dokonania zapłaty w częściach, w miarę postępu procesu budowlanego, ceny nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego. Bank prowadzący rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Zgodnie z zawartą umową o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wpłaty na rachunek powierniczy mogą nastąpić nie wcześniej niż po upływie 3 dni roboczych od dnia dostarczenia przez Wnioskodawcę oświadczenia o zawarciu umowy deweloperskiej. Wnioskodawca ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, którego dotyczy ten rachunek, tylko i wyłącznie po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek, że dany etap realizacji przedsięwzięcia został zakończony.

Do tak przedstawionego stanu faktycznego nr 1 Wnioskodawca zadał trzy pytania, z których pierwsze dotyczy kwestii, czy otrzymanie od Klientów opłaty rezerwacyjnej, na podstawie zawartych deklaracji rezerwacyjnych, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT.

W myśl cytowanych wyżej przepisów art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

Ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki ani przedpłaty. Zgodnie z definicją słownikową, zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet należności. Zatem zaliczkę wpłaca się na poczet przyszłej dostawy towarów lub przyszłego wykonania usługi przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi. Natomiast przez przedpłatę należy rozumieć określoną sumę pieniędzy, stanowiącą część ceny towaru lub usługi, wpłacaną z góry w celu uzyskania gwarancji zakupu lub wykonania usługi w określonym terminie. Stosownie do powyższego, zaliczka jak również przedpłata jako zapłata na poczet przyszłej należności musi być powiązana z konkretną transakcją i oznacza płatność w pieniądzu.

W analizowanej sprawie opłata rezerwacyjna, w przypadku rezygnacji przez klienta z zakupu podlega zwrotowi, bądź w momencie podpisania umowy przedwstępnej – zaliczeniu na poczet ceny lokalu oraz przekazaniu na rachunek powierniczy przez dewelopera. Zatem opłata ta nie stanowi zaliczki, czy też przedpłaty, gdyż Wnioskodawca nie może nią swobodnie dysponować.

W ocenie tut. Organu w momencie wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona „kaucji”. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji.

Skoro opłata rezerwacyjna to kaucja do chwili podpisania umowy przedwstępnej, tym samym nie stanowi ona przedpłaty, zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu lub budynku w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy oraz nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT po stronie Wnioskodawcy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 jest prawidłowe.

Pytanie drugie sformułowane do stanu faktycznego nr 1 dotyczy, ustalenia, czy zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy przedwstępnej powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie VAT w momencie podpisania umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego nr 1 wskazał, że w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego, w sytuacji zawarcia z Klientem umowy przedwstępnej lub deweloperskiej opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu a środki te wpłacane są na rachunek powierniczy prowadzony przez bank.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca opisując szczegółowo realizację przedsięwzięcia deweloperskiego oznaczonego jako stan faktyczny nr 1 podał, że umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokalu na Klienta to umowa przedwstępna lub deweloperska, co oznacza, że obie umowy, choć inaczej nazwane, wywołują ten san skutek prawny. Idąc dalej, jeżeli zawarcie umowy deweloperskiej skutkuje przekazaniem środków (opłaty rezerwacyjnej) Klienta na rachunek powierniczy, tym samym, zawarcie umowy przedwstępnej przez Wnioskodawcę z klientem również skutkuje przekazaniem środków pochodzących z opłaty rezerwacyjnej na rachunek powierniczy.

Skoro do momentu podpisania umowy przedwstępnej opłata rezerwacyjna stanowi zabezpieczenie wykonania umowy, natomiast po podpisaniu umowy podlega wpłacie na rachunek powierniczy, którego środkami z chwilą ich wpływu posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania, tym samym brak jest również w sytuacji podpisania umowy przedwstępnej możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi przez Wnioskodawcę.

Podsumowując, zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy przedwstępnej z jednoczesnym przekazaniem środków na powierniczy rachunek Klienta, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT dla Wnioskodawcy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 2 jest nieprawidłowe.

Pytanie trzecie odnosi się do sytuacji, kiedy następuje zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy deweloperskiej, dla której prowadzony jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z jednoczesną dyspozycją przekazania opłaty rezerwacyjnej na ten rachunek powierniczy Klienta.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią. W myśl natomiast art. 59 ust. 2 cyt. ustawy, stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Zgodnie z art. 59 ust. 3 powołanej ustawy, umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4 cyt. ustawy). Z kolei zgodnie z ust. 5 tegoż przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Natomiast w myśl ust. 6 ww. przepisu, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet przyszłych świadczeń, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. Środki wpłacane na taki rachunek nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), gdyż decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.

Tym samym, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny nr 1, zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na poczet umowy deweloperskiej z jednoczesnym przekazaniem środków na powierniczy rachunek Klienta, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT dla Wnioskodawcy. Dopiero moment uwolnienia przez bank środków finansowych znajdujących się na rachunkach powierniczych daje Wnioskodawcy możliwość swobodnego dysponowania tymi środkami, co powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie otrzymanej kwoty, na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 3 jest prawidłowe.

W drugim stanie faktycznym, Wnioskodawca podpisuje z Klientem dokument nazwany „zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej”. Zobowiązanie takie, podobnie jak umowa rezerwacyjna, nie jest zawierane w formie aktu notarialnego, a jego celem jest zobowiązanie się obu stron do zawarcia w przyszłości z Klientem umowy przedwstępnej lub deweloperskiej o określonej treści i w określonym terminie, pod warunkiem wpłaty przez klienta wpłaty stanowiącej nie więcej niż 5% ceny, która to cena jest określona w podpisywanym zobowiązaniu. Zobowiązanie takie zawiera m.in. wskazanie konkretnego lokalu, który ma być przedmiotem zakupu, terminu wpłaty określonej kwoty jak również termin jej zwrotu, w przypadku rezygnacji Klienta z zakupu lokalu. Zobowiązanie określa również wstępny termin podpisania umowy deweloperskiej, ale pod warunkiem dokonania przez Klienta wpłaty na konto Wnioskodawcy.

Jak wskazuje Wnioskodawca, dla tego przedsięwzięcia budowlanego również prowadzi rachunki powiernicze dla umów deweloperskich w sposób przewidziany ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i na tych samych zasadach, które obowiązują w stanie faktycznym nr 1.

Do tak przedstawionego stanu faktycznego nr 2 Wnioskodawca zadał kolejne trzy pytania, z których czwarte dotyczy kwestii, czy otrzymanie od Klientów wpłat z tytułu zobowiązania nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT.

Podobnie jak w przypadku odpowiedzi na pytanie pierwsze, należy powołać się na art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy, który wskazuje, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy lokali i budynków powstaje z chwilą dokonania dostawy tych budynków i lokali, tj. z chwilą przeniesienia rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych budynków lub lokali, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty, obowiązek powstanie z tą chwilą i w części otrzymanej zapłaty.

W analizowanej sprawie wpłaty z tytułu „zobowiązania” podlegają zwrotowi w przypadku rezygnacji przez klienta z zakupu, bądź w momencie podpisania umowy przedwstępnej/deweloperskiej – zaliczeniu na poczet ceny lokalu oraz przekazaniu na rachunek powierniczy przez dewelopera. Zatem wpłaty te, podobnie jak opłaty rezerwacyjne, nie stanowią zaliczki, czy też przedpłaty, gdyż Wnioskodawca nie może nią swobodnie dysponować.

W ocenie tut. Organu, wpłata dokonana przez Klienta z tytułu podpisanego zobowiązania do chwili podpisania umowy przedwstępnej, nosi znamiona „kaucji”, co w konsekwencji nie stanowi przedpłaty, zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu lub budynku w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy a tym samym nie rodzi po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego w VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 4 jest prawidłowe.

Pytanie piąte sformułowane do stanu faktycznego nr 2 dotyczy, ustalenia, czy zaliczenie wpłat z tytułu podpisanego zobowiązania przez Klienta na poczet umowy przedwstępnej powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie VAT w momencie podpisania umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca w opisie stanu faktycznego nr 2 wskazał, że w ramach tego przedsięwzięcia deweloperskiego, w sytuacji zawarcia z Klientem umowy przedwstępnej lub deweloperskiej wpłata ta zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu a środki te przekazane zostaną na rachunek powierniczy prowadzony przez bank.

Należy zauważyć, że, podobnie jak w przypadku stanu faktycznego nr 1, Wnioskodawca opisując stan faktyczny nr 2 podał, że umowy zobowiązujące do przeniesienia własności lokalu na Klienta to umowa przedwstępna lub deweloperska, co oznacza, że obie umowy, choć inaczej nazwane, wywołują ten sam skutek prawny. Jednocześnie jeśli klient podpisze z Wnioskodawcą umowę przedwstępną lub deweloperską, Wnioskodawca będzie zobowiązany do przeniesienia wpłaconej przez klienta kwoty na rachunek powierniczy. I podobnie jak w stanie faktycznym nr 1, powołując się na przepisy ustawy Prawo bankowe, wpłaty na rachunek powierniczy mogą nastąpić nie wcześniej niż po upływie 3 dni roboczych od dnia dostarczenia przez Wnioskodawcę oświadczenia o zawarciu umowy deweloperskiej lub przedwstępnej z Klientem.

Skoro do momentu podpisania umowy przedwstępnej wpłata stanowi zabezpieczenie wykonania umowy, natomiast po podpisaniu umowy podlega wpłacie na rachunek powierniczy, którego środkami z chwilą ich wpływu posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania, tym samym brak jest również w sytuacji podpisania umowy przedwstępnej możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi przez Wnioskodawcę.

Podsumowując, zaliczenie wpłaty z tytułu zobowiązania na poczet umowy przedwstępnej z jednoczesnym przekazaniem środków na powierniczy rachunek Klienta, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT dla Wnioskodawcy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 5 jest nieprawidłowe.

Pytanie szóste odnosi się do sytuacji, kiedy następuje zaliczenie wpłat z tytułu podpisanego zobowiązania na poczet umowy deweloperskiej, dla której prowadzony jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z jednoczesną dyspozycją przekazania opłaty rezerwacyjnej na ten rachunek powierniczy Klienta.

Podobnie jak w przypadku stanu faktycznego nr 1, powołując się na przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), należy stwierdzić, że środki wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty, nie będą one należnościami dla posiadacza rachunku, oraz nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi. Tym samym, środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi). Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.

Tym samym, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny nr 2, zaliczenie wpłaty z tytułu podpisanego zobowiązania na poczet umowy deweloperskiej z jednoczesnym przekazaniem środków na powierniczy rachunek Klienta, nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie VAT dla Wnioskodawcy. Dopiero moment uwolnienia przez bank środków finansowych znajdujących się na rachunkach powierniczych daje Wnioskodawcy możliwość swobodnego dysponowania tymi środkami, co powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie otrzymanej kwoty, na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 6 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. 2012, poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.