Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.38.2017.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-02
Teza: Czy sprzedaż nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ustawy z dnia 1 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; grunty-grunt zabudowany; ulepszenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 marca 2017 r. (data wpływu 14 marca 2017 r.), uzupełnionym w dniu 29 maja 2017 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej sposobu opodatkowania zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 29 maja 2017 r., o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej sposobu opodatkowania zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi działkę gruntu nr 127/34, o pow. 1,4385 ha, położoną w miejscowości R., Gmina G., nr KW XXX. Działka zabudowana jest:

*   pałacem zabytkowym (remont z przebudową w latach 1998-2008, obecnie hotel z restauracją o pow. użytkowej 512,14 m2),
*   budynkiem mieszkalnym z domowym SPA (remontowany z przebudową w latach 1998-2008, o pow. użytkowej 195,28 m2),
*   budynkiem gospodarczym (w stanie nieukończonego remontu o pow. użytkowej 30 m2).

Na terenie nieruchomości znajduje się również zabytkowy park. Nieruchomość została zakupiona przez spółkę od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa w 1997 r., za kwotę 162.708,00 zł. Następnie, w 2003 r. nieruchomość została nabyta przez M. S., za cenę 1.200.000,00 zł. Sprzedaż budynków zwolniona była od podatku VAT, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym jako sprzedaż towaru używanego, gdyż od chwili ich wybudowania minęło ponad 5 lat. W 2007 r. nieruchomość została nabyta przez dłużną spółkę za kwotę 2.400.000,00 zł i obecnie nadal pozostaje jej własnością. W umowie nabycia nieruchomości wskazano, że sprzedający M. S. jest podatnikiem podatku VAT, a z tytułu zawarcia tej umowy jest zwolniony od obowiązku uiszczania podatku VAT. Spółka ponosiła nakłady na zabytkowy pałac oraz budynek gospodarczy, znajdujące się na przedmiotowej działce, a nakłady te były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Nakłady dłużnej spółki na budynek mieszkalny przewyższały 30% wartości początkowej tego obiektu. Biegły sądowy, powołany do wyceny przedmiotowej nieruchomości, w operacie szacunkowym wskazał wartość:

*   gruntu wraz drzewostanem – na kwotę 91.200,00 zł,
*   pałacu zabytkowego – na kwotę 728.676,00 zł,
*   budynku mieszkalnego z domowym SPA – na kwotę 167.946,00 zł,
*   budynku gospodarczego – na kwotę 12.178,00 zł

Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi 1.000.000,00 zł.

Budynek mieszkalny od 5 lat wykorzystywany jest wyłącznie jako stróżówka, nie był wykorzystywany przez spółkę na cele mieszkalne. W budynku podłączone są wszystkie media. Wcześniej wykorzystywany był także jako SPA. Wydatki na nakłady były wydatkami na ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Dłużnej spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków. Budynek mieszkalny był remontowany i przebudowywany w latach 1998-2008 i według ustaleń komornika przez okres ostatnich 5 lat wykorzystywany był wyłącznie jako stróżówka.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W związku z przedstawionym opisem, gdy dojdzie do sprzedaży licytacyjnej przedmiotowej nieruchomości, czy sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ustawy z dnia 1 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli dojdzie do sprzedaży licytacyjnej przedmiotowej nieruchomości sprzedaż ta w odniesieniu do gruntu (w tym zabytkowego parku), zabytkowego pałacu i budynku gospodarczego, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zaś budynek mieszkalny z domowym SPA nie będzie korzystać z tego zwolnienia i jego sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl regulacji zawartej w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, zwanej dalej „ustawą”), organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), zgodnie z którym, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Zgodnie z dyspozycją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a 30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak stanowi art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 grudnia 2013 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził: „Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia« wynikające z ustawy o VAT i dyrektywy 112 należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”.

Jak wynika z powyższego „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Powyższa kwestia przedstawia się inaczej, w sytuacji gdy budynek został ulepszony, a wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu. Wówczas bowiem aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy w zw. z art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE – musi dojść do oddania obiektu po ulepszeniu do użytkowania w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (np. w najem).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do treści art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analiza treści wniosku oraz przywołanych przepisów prawa podatkowego prowadzi do stwierdzenia, że sprzedaż licytacyjna pałacu zabytkowego oraz budynku gospodarczego będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nastąpi po upływie co najmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Z treści wniosku wynika, że ww. budynki zostały nabyte w 2007 r. Pałac zabytkowy został ulepszony jednak wydatki te nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Natomiast sprzedaż licytacyjna budynku mieszkalnego nie będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem – jak wynika z treści wniosku – wydatki na jego ulepszenie przekroczyły 30% jego wartości początkowej, a po dokonaniu ulepszeń budynek nie był przedmiotem najmu ani dzierżawy. Sprzedaż ww. budynku będzie jednak zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, w związku z art. 43 ust. 7a ustawy, gdyż przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało dłużnej spółce prawo do odliczenia podatku naliczonego, a po dokonaniu ulepszeń ww. budynek był wykorzystywany przez 5 lat w działalności gospodarczej (jako stróżówka).

Zbycie działki gruntu, na której są posadowione ww. budynki również będzie zwolnione od podatku, gdyż – w myśl przywołanego art. 29a ust. 8 ustawy – grunt dzieli los prawny budynków, które się na nim znajdują.

Należy stwierdzić, że wprawdzie prawidłowo wskazał Pan, że sprzedaż licytacyjna zabytkowego pałacu oraz budynku gospodarczego będzie zwolniona od podatku, jednak wskazał Pan także, że sprzedaż budynku mieszkalnego będzie opodatkowana 23% stawką podatku, zatem oceniając Pana stanowisko całościowo należało uznać je za nieprawidłowe.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionych we wniosku okoliczności, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.