Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.82.2021.2.SP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-07
Teza: Sprzedaż działki nr 1 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, Sprzedaż działki nr 2 nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 lutego 2021 r. (data wpływu 18 lutego 2021 r.), uzupełnionym w dniu 22 maja 2021 r. (data wpływu 26 maja 2021 r.) na wezwanie Organu z 7 maja 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 15 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży:

*   działki nr 1 – **jest nieprawidłowe,**

*   działki nr 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2. Wniosek został uzupełniony w dniu 22 maja 2021 r. na wezwanie Organu z 7 maja 2021 r. (skutecznie doręczone w dniu 15 maja 2021 r.)

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 marca 2005 r. Wnioskodawca dokonał wraz z mężem zakupu działki rolnej o pow. (…) ha. Nieruchomość została nabyta na cele rolnicze. Wnioskodawca nie prowadził na tej nieruchomości działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tych nieruchomości.

Nieruchomości nie były przedmiotem dzierżawy. Wnioskodawca nie podejmował czynności które uatrakcyjniałyby nieruchomość. Wszelkie czynności formalne dotyczące nieruchomości były związane z obowiązkami wynikającymi z przepisów prawa.

Aktualnie do Wnioskodawcy zgłosili się potencjalni nabywcy, którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości gruntowej. W 2005 r. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy dla tych działek. Aktualnie nie są one obowiązujące. Wnioskodawca nie prowadził w celu żadnych czynności dążących do sprzedaży. Nieruchomości nie znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o dokonywanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej na ww. nieruchomościach. Wszelkie opłaty dotyczące ww. nieruchomości Wnioskodawca ponosił wraz z mężem jako samoistny właściciel ww. gruntów. Całość wynagrodzenia z tego tytułu Wnioskodawca przeznaczy na cele prywatne nie związane z działalnością gospodarczą. Potencjalni nabywcy są zainteresowani częścią nieruchomości co powoduje że w dalszej kolejności Wnioskodawca dokona podziału nieruchomości na dwie mniejsze.

W odpowiedzi na wezwanie Organu w zakresie zadanych pytań Wnioskodawca odpowiedział następująco:

1.  Wskazanie z ilu wyodrębnionych działek składa się nieruchomość, której dotyczy wniosek mająca być przedmiotem sprzedaży na rzecz „potencjalnego nabywcy”, który się zgłosił do Wnioskodawcy? Aktualnie dokonano podziału działki. Nieruchomość składa się z dwóch działek. Umowa przedwstępna dotyczy działki 1. Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, że drugą działką 2 zainteresowany jest drugi potencjalny nabywca, który nie zawarł umów przedwstępnych ani nie prowadzi jakichkolwiek działań formalno-prawnych.
2.  Ile ostatecznie zostało/zostanie wydzielonych wszystkich działek z działki rolnej o pow. (…) ha, które zostaną sprzedane w tym jeśli są już znane proszę wskazać numery geodezyjne wszystkich tych działek? Aktualnie dokonano formalnie podziału działki o pow. (…) ha na dwie działki 1, 2.
3.  Jeśli są już znane należy wskazać numery geodezyjne wydzielonych działek, których dotyczy wniosek, tj. tych działek, które będę sprzedane „potencjalnemu nabywcy”, który się zgłosił do Wnioskodawcy? Potencjalny nabywca nabędzie działkę 1.
4.  Czy nabywcą/kupującym („potencjalnym nabywcą”) wydzielonych działek, których dotyczy wniosek będzie podatnik zarejestrowany na potrzeby rozliczania podatku od towarów i usług posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium Polski? Nabywcą wydzielonych działek jest podatnik zarejestrowany na potrzeby rozliczenia podatku od towarów i usług posiadający siedzibę na terytorium Polski.
5.  Czy grunt stanowiący wydzielone działki, których dotyczy wniosek był w jakikolwiek sposób wykorzystywany przez Wnioskodawcę? Działki wydzielone nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób.
6.  Jeśli grunt stanowiący wydzielone działki, których dotyczy wniosek był wykorzystywany przez Wnioskodawcę należy precyzyjnie wskazać w jaki sposób był wykorzystywany przez Wnioskodawcę (należy w sposób niebudzący wątpliwości opisać do jakich celów/w jaki sposób Wnioskodawca wykorzystywał/użytkował grunt od momentu wejścia w jego posiadanie do momentu planowanej sprzedaży)? Grunt nie był wykorzystywany w żaden sposób.
7.  Czy grunt stanowiący wydzielone działki, których dotyczy wniosek był/jest/będzie przed sprzedażą przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze bądź też był/jest/będzie udostępniany odpłatnie osobom trzecim jeśli tak należy precyzyjnie wyjaśnić niniejszą kwestię w tym kto był stroną umowy, przez jaki czas była udostępniania itp.? Zgodnie z aktem notarialnym - umową przedwstępną Wnioskodawca dzierżawi dla potencjalnego klienta działkę 1. Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca jest zobowiązany do dzierżawy nieruchomości. Celem dzierżawy jest wystąpienie nabywcy do odpowiednich organów państwa w celu uzyskania odpowiednich zezwoleń i uprawnień dla ewentualnej inwestycji na nieruchomości. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny i wynosi (…) zł/miesięcznie.
8.  Czy przed sprzedażą wydzielonych działek, których dotyczy wniosek Wnioskodawca podejmował/będzie podejmował (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaż wydzielonych działek? Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować działań marketingowych w zakresie obrotu tymi nieruchomościami.
9.  Czy Wnioskodawca udzielił/udzieli „potencjalnemu nabywcy” (lub innej osobie/innemu podmiotowi) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z planowaną transakcją sprzedaży wydzielonych działek, których dotyczy wniosek jeżeli tak należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawcy w związku z planowaną transakcją sprzedaży wydzielonych działek w tym takie jak uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp.? Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.
10.  czy Wnioskodawca zawarł/planuje zawrzeć umowę przedwstępną jeżeli tak należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wskazać czy w umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną. Zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać wydzieloną działkę, wolną od wszelkich długów a druga Strona zobowiązuje się nabyć wg ustalonej w umowie ceny. Wnioskodawca zobowiązuje się do uzyskania interpretacji podatkowej celem ustalenia ewentualnego opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług oraz zobowiązuje się do zawarcia umowy dzierżawy o której mowa wyżej.
11.  Jeśli w umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu jakich dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży należy precyzyjnie w sposób niebudzący wątpliwości wymienić jakie warunki muszą zostać spełnione aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Umowa zawiera warunki które wskazano powyżej.
12.  Czy dla wydzielonych działek, których dotyczy wniosek w dniu transakcji będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Działka 1 posiada wydaną decyzje o warunkach zabudowy. Druga działka nie posiada takiej decyzji.
13.  Czy Wnioskodawca dokonywał już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) jeśli tak należy wskazać jakich i kiedy oraz w jaki sposób i kiedy nabytych? Nie dokonywałam sprzedaży innych nieruchomości.
14.  Czy Wnioskodawca poza działkami wydzielonymi z działki rolnej o pow. (…) ha, posiada jeszcze inne nieruchomości, które zamierza sprzedać jeśli tak należy wskazać jakie, w jaki sposób i kiedy nabyte oraz kiedy zamierza je sprzedać? Wnioskodawca posiada nieruchomości, które planuje sprzedać tj. dom mieszkalny oraz działkę. Jednakże termin ani warunki nie zostały ustalone. Wnioskodawca zaznacza, że te nieruchomości są współwłasnością z byłym mężem i sprzedaje z uwagi na przeprowadzony rozwód a nie nastąpił podział majątku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w świetle tak opisanego stanu faktycznego, sprzedaż wydzielonych działek, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej działki rolniczej, biorąc pod uwagę, iż była to sprzedaż z majątku osobistego, nie związanego z działalnością gospodarczą a czynność nie będzie miała charakteru zorganizowanego i przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Sprzedaż działek stanowiący majątek osobisty Wnioskodawcy, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT), z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie jest podatnikiem tego podatku z tego tytułu, oraz nim nie będzie i nie stanie się nim w przyszłości, w wyniku faktu sprzedaży ww. działek.

W myśl ww. art. 15 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z przepisem art. 15 ust 2 u.p.t.u., działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Tak, więc opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, następuje w sytuacji, gdy wystąpi czynność podlegająca opodatkowaniu na podstawie art. 5, oraz gdy czynność podlegająca opodatkowaniu, jest dokonywana przez podmiot będący podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa sprzedaż działek nie wskazuje na handlowy charakter działalności, gdyż będzie to sprzedaż z majątku osobistego, a zatem taka sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawcy zdanie potwierdza jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych. I tak WSA we Wrocławiu I SA/Wr 1368/08 wskazał, że "działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Tak, więc wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu cyt. art. 15 ust. 2 zd. 2 ww. ustawy, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych oraz kiedy jego wcześniejsze nabycie nastąpiło z zamiarem późniejszej sprzedaży". Potwierdzają to kolejne wyroki WSA w Olsztynie z dnia 30 września 2009 r., sygn. akt I SA/OI 546/09; czy wyrok WSA w Warszawie sygn. akt III SA/Wa 3885/06). Wnioskodawca nadmienia, że nabywając ww. majątek nie nabywał go z zamiarem sprzedaży.

Również podział działki może być dokonywany w gospodarowaniu majątkiem osobistym co potwierdza Wyrok WSA w Poznaniu I SA/Po 893/18. Ponadto wystąpienie o warunki zabudowy nie jest też przesądzający o charakterze sprzedaży I SA/Sz 689/18, I SA/Po 594/18.

Okoliczności przedmiotowej sprawy wskazują, że Wnioskodawca przejawiał przez cały okres posiadania danego dobra zamiar zachowania tego dobra (jego części) w swym majątku prywatnym i nie podejmował żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można tym samym uznać takiej sprzedaży za działalność gospodarczą.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie w odniesieniu do tej sprzedaży nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **nieprawidłowe** w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 1

*   **prawidłowe** w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki nr 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwany dalej Kodeks cywilny. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z mężem dokonał zakupu działki rolnej. Nieruchomość została nabyta na cele rolnicze. Aktualnie dokonano formalnie podziału działki na dwie działki 1,2. W roku 2005 Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy ale aktualnie nie są one obowiązujące. Nieruchomości nie znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej na ww. nieruchomościach. Działki wydzielone nie były wykorzystywane w jakikolwiek sposób. Wnioskodawca nie prowadził na nieruchomości działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych z tych nieruchomości. Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych w zakresie obrotu tymi nieruchomościami. Aktualnie do Wnioskodawcy zgłosili się potencjalni nabywcy którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości gruntowej. Dla działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy, natomiast działka 2 nie posiada takiej decyzji.

Działkę 1 zgodnie z aktem notarialnym - umową przedwstępną, Wnioskodawca dzierżawi dla potencjalnego klienta. Celem dzierżawy jest wystąpienie nabywcy do odpowiednich organów państwa w celu uzyskania odpowiednich zezwoleń i uprawnień dla ewentualnej inwestycji na nieruchomości. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny i wynosi (…) zł/miesięcznie. Ponadto zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Działką 2 zainteresowany jest drugi potencjalny nabywca, który nie zawarł umów przedwstępnych ani nie prowadzi jakichkolwiek działań formalno-prawnych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy sprzedaż wydzielonych działek (nr 1 i 2), powstałych w wyniku podziału działki rolniczej, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika z opisu sprawy działkę 1 Wnioskodawca zgodnie z umową przedwstępną dzierżawi dla potencjalnego klienta. Celem dzierżawy jest wystąpienie nabywcy do odpowiednich organów państwa w celu uzyskania odpowiednich zezwoleń i uprawnień dla ewentualnej inwestycji na nieruchomości. Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny i wynosi (…) zł/miesięcznie.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, iż wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Zatem skoro Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy działki nr 1, a za przedmiot dzierżawy ustalono kwotę, którą dzierżawca zobowiązany jest płacić Wnioskodawcy, to działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. W konsekwencji w przypadku sprzedaży działki nr 1 Wnioskodawca nie będzie zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Wydzierżawianie przez Wnioskodawcę działki nr 1, powoduje, że utraciła ona charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych tej działki, powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Ponadto, w przedmiotowej sprawie wystąpią inne istotne okoliczności, które wskazują, że sprzedaż działki nr 1, w stosunku do której została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, dokonywana będzie w warunkach wskazujących na działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wnioskodawca udzielił bowiem kupującemu działkę pełnomocnictwa, celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową działką, dotyczących prawa do udzielania dalszych pełnomocnictw, występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji, pozwoleń, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Natomiast zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego, pomimo że działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza to, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Zatem osoby trzecie, dokonując ww. działań uatrakcyjnią działkę nr 1, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki nr 1 jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż działki nr 1, w stosunku do której zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W związku z powyższym, podjęte przez Wnioskodawcę działania wskazują, że sprzedaż działki nr 1 w stosunku do której zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W powyższym zakresie zaistnieją bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tej działki, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 1, należało uznać je za nieprawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2, której zakupem zainteresowany jest drugi potencjalny nabywca, Wnioskodawcy nie można uznać za osobę podejmującą aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntu, angażującą środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Okoliczności sprawy nie wskazują, aby do działki nr 2 wystąpił zbiór zorganizowanych działań, takich jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, wykonywanie czynności marketingowych. Jak wskazał Wnioskodawca potencjalny nabywca działki nr 2 nie zawarł umów przedwstępnych ani nie prowadzi jakichkolwiek działań formalno-prawnych. Zatem planowana transakcja sprzedaży działki nr 2 stanowić będzie działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. Tym samym, planowana sprzedaż działki nr 2, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działki nr 2, należało uznać je za prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP lub /KIS/wnioski (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.