Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-163/15/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-30
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy.
Słowa kluczowe: deweloper; lokal; powiernictwo; środek-środki pieniężne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 lutego 2015 r. (data wpływu 20 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dokonywanych na otwarty rachunek powierniczy.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący zaistniały stan faktyczny:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa (dalej: Spółka) jest podatnikiem VAT, prowadzącym działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań. Produkty te są, co do zasady, sprzedawane osobom fizycznym nie prowadzącym działalności gospodarczej. W 2014 roku Spółka rozpoczęła sprzedaż mieszkań przy zastosowaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych wg rozwiązania narzuconego przez ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego zwanej dalej ustawą deweloperską, Spółka zawrze umowę rachunku powierniczego z bankiem. Zgodnie z umową takiego rachunku Spółka jest posiadaczem rachunku (powiernikiem), a właścicielem środków zgromadzonych na rachunku jest osoba trzecia (powierzający - nabywca), która dokonuje wpłat na rachunek, środki zdeponowane na rachunku są wypłacane powiernikowi w transzach.

Działalność prowadzona przez Spółkę podlega przepisom ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232 poz. 1377 z 2011 r.; dalej: ustawa deweloperska). Ustawa deweloperska reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zgodnie z art. 4 ustawy deweloperskiej, deweloper zapewnia klientom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1.  zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2.  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3.  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4.  otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Z art. 5 ustawy deweloperskiej wynika, że Spółka, jako deweloper, ma obowiązek zawarcia dla przedsięwzięcia deweloperskiego, w rozumieniu ustawy deweloperskiej, umowy z bankiem o prowadzenie otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący taki rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Deweloper - w przedstawionym stanie faktycznym: Spółka - ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank wypłaca Spółce środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wynika to z art. 11 ustawy deweloperskiej.

Wnioskodawca zawarł z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego otwartego, wypłata środków dla Spółki zdeponowanych na tym rachunku następuje wyłącznie po stwierdzeniu danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, nie istnieje możliwość wypłaty tych środków niezależnie od wykonania etapów realizacji przedsięwzięcia.

Wypłata zdeponowanych środków na otwartym rachunku powierniczym następuje nie wcześniej niż po zakończeniu etapu budowy określonego w umowie zawartej pomiędzy nabywcą a deweloperem. Wnioskodawca nie ma możliwości wypłaty środków zdeponowanych na rachunku niezależnie od wykonania etapów realizacji przedsięwzięcia.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy środki zgromadzone na rachunku powierniczym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w momencie ich wpływu na rachunek powierniczy, a w momencie wypłaty z tego rachunku na rachunek bieżący Spółki (powiernika) podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, przy założeniu, że środki z rachunku powierniczego zostaną przekazane na rachunek bieżący Spółki przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Odpowiedź na pytanie powinna być twierdząca. Obowiązek podatkowy należy rozpoznać w momencie zwolnienia zgromadzonych środków z rachunku powierniczego, zakładając, że ich zwolnienie następuje przed wydaniem lokalu (dostawą).

W ocenie Spółki wpłaty dokonane przez powierzających na rachunek powierniczy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT do czasu ich wypłaty przez bank na rachunek bieżący Spółki. Art. 19 ust. 11 mówi, iż jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności; przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

W sytuacji wpływu środków na rachunek powierniczy nie można mówić o tym, że Spółka (powiernik) otrzymała środki (należność) w formie przedpłaty czy zaliczki, gdyż nie ma prawa nimi dysponować. Zgodnie z art. 59 ustawy Prawo bankowe środki te są wyłączone z postępowania egzekucyjnego oraz z masy upadłości, gdy powierzenie środków nastąpiło w wykonaniu umowy pomiędzy Posiadaczem rachunku (Spółką) a Powierzającym (nabywcą) z datą pewną. Umowa deweloperska ma natomiast zastrzeżoną formę aktu notarialnego.

Zdaniem Spółki na moment wpływu środków na rachunek powierniczy środki te nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w momencie wykonywania przez bank kolejnych dyspozycji wypłaty środków na rachunek bieżący Spółki, otrzymane środki będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT w kwotach odpowiadających poszczególnym umowom wynikających z zestawienia, na podstawie którego bank dokonał wypłaty środków z rachunku powierniczego. W ocenie Wnioskodawcy, w okresie w którym środki pieniężne pozostają na rachunku powierniczym nie można mówić o wystąpieniu wszystkich skutków finansowych przyszłej transakcji. Skutki takie mogą powstać jedynie w sytuacji otrzymania płatności (zaliczek) przez sprzedawcę, jeżeli może on rzeczywiście dysponować otrzymanymi kwotami. Ustawa deweloperska wprowadza dwuetapowy schemat rozliczenia pomiędzy stronami umowy deweloperskiej. Pierwszym etapem jest wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy, zaś drugim jest wypłata zgromadzonych środków z rachunku powierniczego. W myśl art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.; dalej: „Prawo bankowe”) na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Z kolei w świetle art. 59 ust. 2 ww. ustawy stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Stosownie zaś do art. 59 ust. 3 Prawa bankowego umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

Powyższe przepisy świadczą o tym, że Deweloper nie ma możliwości swobodnego dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Możliwość taka powstaje dopiero z chwilą wypłaty tych środków, po wystąpieniu przesłanek określonych przepisami Ustawy deweloperskiej.

Takie stanowisko jest również powszechnie prezentowane w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów, m.in.: w interpretacji wydanej przez Dyrektora IS w Warszawie z dnia 19 listopada 2013 r. (sygn. IPPP1/443-912/13-2/JL) lub 16 października 2013 r. (sygn. IPPP1/443-735/13-2/JL) oraz interpretacji Dyrektora IS z dnia 17 kwietnia 2014 r. (sygn. IPPP1/443-220/14-2/MP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi - co do zasady - usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało - jako usługa - opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia. Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do treści art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie, czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Aktualnie obowiązujące przepisy odnośnie obowiązku podatkowego nie określają odrębnie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub lokale.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań. Wnioskodawca rozpoczął sprzedaż mieszkań przy zastosowaniu mieszkaniowych rachunków powierniczych wg rozwiązania narzuconego przez ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego. Wnioskodawca zawrze umowę rachunku powierniczego z bankiem. Zgodnie z umową takiego rachunku Wnioskodawca jest posiadaczem rachunku (powiernikiem), a właścicielem środków zgromadzonych na rachunku jest osoba trzecia (powierzający - nabywca), która dokonuje wpłat na rachunek, środki zdeponowane na rachunku są wypłacane powiernikowi w transzach.

Deweloper - w przedstawionym stanie faktycznym: Wnioskodawca - ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Bank wypłaca Wnioskodawcy środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wynika to z art. 11 ustawy deweloperskiej. Wnioskodawca zawarł z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego otwartego, wypłata środków dla Wnioskodawcy zdeponowanych na tym rachunku następuje wyłącznie po stwierdzeniu danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, nie istnieje możliwość wypłaty tych środków niezależnie od wykonania etapów realizacji przedsięwzięcia. Wypłata zdeponowanych środków na otwartym rachunku powierniczym następuje nie wcześniej niż po zakończeniu etapu budowy określonego w umowie zawartej pomiędzy nabywcą a deweloperem. Wnioskodawca nie ma możliwości wypłaty środków zdeponowanych na rachunku niezależnie od wykonania etapów realizacji przedsięwzięcia.

Do tak przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca postawił pytanie dotyczące momentu powstania obowiązku podatkowego dla środków zgromadzonych na rachunku powierniczym, przy założeniu, że środki z rachunku powierniczego zostaną przekazane na rachunek bieżący Wnioskodawcy przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości?

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 128), na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią.

W myśl art. 59 ust. 2 ww. ustawy, stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

Na podstawie art. 59 ust. 3 cyt. wyżej ustawy, umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4 powołanej ustawy).

Z kolei zgodnie z ust. 5 ww. przepisu, w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku - środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Natomiast w świetle art. 59 ust. 6 wskazanej ustawy, w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Należy nadmienić, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W myśl art. 5 ust. 1 cyt. wyżej ustawy, dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”.

Stosownie do art. 3 pkt 7 ww. ustawy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Rozdział 3 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego obejmuje zasady wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 11 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

Stosownie do art. 12 ust. 1 ww. ustawy, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu, w zakresie kontroli, o której mowa w ust. 1, bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Natomiast stosownie do ust. 3 art. 12 ww. ustawy, koszty kontroli, o której mowa w ust. 1, ponosi deweloper.

Jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty.

Natomiast środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Prawo to posiadacz rachunku powierniczego nabywa w momencie wypłaty ww. środków przez bank na jego rzecz (w praktyce na inny rachunek bankowy należący do posiadacza rachunku powierniczego).

Należy wskazać, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie, aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

Ustalenia na gruncie przepisów dotyczących podatku od towarów i usług wymaga kwestia, czy wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy może być interpretowana jako „otrzymanie” części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy nieruchomości.

Z przepisu art. 19a ust. 8 ustawy wynika, że aby daną płatność uznać za zapłatę, z którą wiąże się powstanie obowiązku podatkowego, musi ona zostać otrzymana przez podatnika podatku VAT. Ustawa nie zawiera definicji „otrzymania”, należy więc posłużyć się definicjami słownikowymi.

Zgodnie z wykładnią literalną, słowo „otrzymać” oznacza:

*   dostać coś w darze,
*   dostać coś, co się należy, na co się zasługuje lub do czego się dąży,
*   stać się odbiorcą jakiegoś polecenia,
*   zyskać coś z czegoś.

Zgodnie ze wskazanymi definicjami, „otrzymanie” powinno mieć zatem wymiar realny, ostateczny, a nie potencjalny.

Decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować.

W analizowanej sprawie możliwość dysponowania środkami pieniężnymi zdeponowanymi na rachunku powierniczym Wnioskodawca uzyska dopiero w momencie wypłaty przez bank tych środków pieniężnych.

Środki pieniężne zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, a pochodzące z wpłat klientów z tytułu umów deweloperskich są wypłacane na rzecz Wnioskodawcy przez bank - na warunkach wskazanych w ustawie deweloperskiej. Bank dokonuje wpłaty na rzecz developera środków pieniężnych zgromadzonych na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia przez dewelopera określonego w umowie etapu realizacji przedsięwzięcia (zakończeniu etapu prac budowlanych). Zatwierdzenia dokonuje jednostka kontrolująca reprezentująca bank. Etapy realizacji przedsięwzięcia zatwierdzone zostają przez strony w dniu podpisania umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Zatem w rozpatrywanej sprawie nabywca nieruchomości dokonuje faktycznej zapłaty na rzecz developera zaliczki na poczet dostawy lokalu mieszkalnego, po zakończeniu danego etapu budowy ww. nieruchomości, tj. po stwierdzeniu przez jednostkę kontrolującą reprezentującą bank ukończenia przez Wnioskodawcę danego etapu realizacji zadania inwestycyjnego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że wypłata środków dokonywana przez bank z rachunku powierniczego na rzecz Wnioskodawcy, jest równoznaczna z otrzymaniem zapłaty (częściowej lub całościowej) w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy.

Zatem w sytuacji, gdy wypłata środków zgromadzonych na rachunku powierniczym, następuje przed wydaniem lokalu mieszkalnego nabywcy, to w momencie uwolnienia tych środków na rzecz developera (Wnioskodawcy) zachodzi konieczność opodatkowania tych wypłaconych środków, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że momentem powstania obowiązku podatkowego w myśl art. 19a ust. 8 ustawy jest moment wypłaty przez bank środków zgromadzonych na rachunku powierniczym na rzecz Wnioskodawcy (tzn. wypłata środków przez bank na rachunek bieżący Wnioskodawcy), przy założeniu, że środki z rachunku powierniczego zostaną przekazane na rachunek bieżący Wnioskodawcy przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.