Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-521/12/BK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-08-31
Teza: koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: majątek-podział majątku; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu; przychód-źródła przychodu; rozwód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 18 maja 2012 r. (data wpływu 24 maja 2012 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 sierpnia 2012 (data wpływu 21 sierpnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek uzupełniony w dniu 21 sierpnia 2012 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 maja 2006 r. w czasie trwania związku małżeńskiego Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątku objętego wspólnością ustawową nieruchomość stanowiącą działkę gruntu.

W 2006 r. uzyskali pozwolenie na budowę. W dniu 29 stycznia 2007 r. został udzielony Wnioskodawczyni i Jej mężowi kredyt na budowę domu jednorodzinnego. Budowę domu zakończono w dniu 25 lutego 2009 r. i uzyskano pozwolenie na użytkowanie, natomiast w dniu 17 kwietnia 2009 r. budynek ten został ujawniony w księdze wieczystej.

W dniu 4 kwietna 2011 r. aktem notarialnym małżonkowie znieśli wspólność ustawową i dokonali podziału majątku wspólnego dorobkowego.

Przedmiotem podziału majątku wspólnego była:

1.  zabudowana domem jednorodzinnym nieruchomość,
2.  działki gruntu,
3.  udział w przedsiębiorstwie –spółka cywilna męża,
4.  ruchomości.

Nieruchomość zabudowaną wskazaną powyżej, dla której prowadzona jest księga wieczysta na wyłączną własność otrzymała Wnioskodawczyni. Wartość przyznanej Jej nieruchomości określono na kwotę 470.000 zł.

Podział majątku dorobkowego był ekwiwalentny i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty, a wartość otrzymanej nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym małżeńskim.

W dniu 18 czerwca 2011 r., będąc już wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości dokonała jej sprzedaży. Wnioskodawczyni nadmienia, że nie prowadzi działalności gospodarczej, a więc sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach jej wykonywania.

Ponadto wskazała, że była zameldowana w tym budynku ponad rok oraz , że nie korzystała z ulgi odsetkowej w związku z ww. kredytem.

Wobec powyższego zadano następujące pytania.

1.  Czy wydatki poniesione w trakcie trwania wspólności małżeńskiej, na nabycie działki gruntu, a następnie wydatki związane z wybudowaniem domu na tej działce stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu zbycia dla nieruchomości objętej (nabytej) w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków na potrzeby ustalenia dochodu ze sprzedaży tej nieruchomości?
2.  Czy spłata zaciągniętego w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej kredytu na wybudowanie domu stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ulgi mieszkaniowej – zwolnienia z podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków?

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze. Wniosek w zakresie pytania drugiego zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawczyni, do przychodu ze zbycia nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku dorobkowego stosuje się ogólne zasady dotyczące kosztów uzyskania przychodu. Skoro nabycie nieruchomości w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków miało charakter ekwiwalentny, to nabycie takie nie ma charakteru nabycia nieodpłatnego. Wnioskodawczyni uważa, że wszelkie wydatki poniesione także przez Nią w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej stanowią koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości.

Wobec powyższego – w opinii Wnioskodawczyni – uprawniona jest do zaliczenia w poczet kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, wydatków poniesionych na zakup działki i wybudowanie domu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) -przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

A zatem, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Z analizy wniosku wynika, iż w dniu 22 maja 2006 r. w czasie trwania związku małżeńskiego Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem do majątku objętego wspólnością ustawową nieruchomość stanowiącą działkę gruntu.

W 2006 r. uzyskali pozwolenie na budowę. W dniu 29 stycznia 2007 r. został udzielony im kredyt na budowę domu jednorodzinnego. Budowę domu zakończono w dniu 25 lutego 2009 r. i uzyskano pozwolenie na użytkowanie. W dniu 17 kwietnia 2009 r. budynek został ujawniony w księdze wieczystej.

W dniu 4 kwietna 2011 r. aktem notarialnym małżonkowie znieśli wspólność ustawową i dokonali podziału majątku wspólnego dorobkowego.

Przedmiotem podziału majątku wspólnego była:

1.  zabudowana domem jednorodzinnym nieruchomość,
2.  działki gruntu,
3.  udział w przedsiębiorstwie –spółka cywilna męża,
4.  ruchomości.

Nieruchomość zabudowaną wskazaną powyżej, dla której prowadzona jest księga wieczysta na wyłączną własność otrzymała Wnioskodawczyni. Podział majątku dorobkowego był ekwiwalentny i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty, a wartość przyznanej Jej nieruchomości określono na kwotę 470.000 zł i mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym małżeńskim.

W dniu 18 czerwca 2011 r., będąc już wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości dokonała jej sprzedaży.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 788).

W myśl art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku dorobkowego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku dorobkowego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Zatem, za datę nabycia nieruchomości (prawa), która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (prawa) w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości (prawa) przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości (praw), która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny, z którego wynika, że podział majątku był ekwiwalentny i nie towarzyszyły mu spłaty i dopłaty, a wartość otrzymanej skutkiem podziału majątku nieruchomości mieściła się w udziale jaki przysługiwał Wnioskodawczyni w majątku dorobkowym małżeńskim, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć 2006 r., tj. rok jej nabycia przez Wnioskodawczynię i Jej męża do majątku wspólnego.

Do ustalenia więc skutków podatkowych sprzedaży ww. nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak:

*   prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami,
*   koszty ogłoszeń w prasie,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w postaci wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie sprzedaży może zostać pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. nie przewidywała możliwości pomniejszenia przychodów z tytułu zbycia nieruchomości o koszty ich nabycia lub wydatki poniesione tytułem poczynionych nakładów. Podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 10% (z tytułu zbycia nieruchomości lub praw nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r.) stanowi kwota przychodu ustalona zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, a nie dochód w rozumieniu ww. ustawy.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż koszt nabycia działki gruntu oraz wydatki związane z wybudowaniem domu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości dokonanej przez Wnioskodawczynię i nie pomniejszają przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym 10 % podatkiem dochodowym na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W konsekwencji, opodatkowaniu podlega przychód, w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy tj. wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –t. jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.