Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/4512-1-871/15-3/RW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-02-25
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: majątek-majątek prywatny; opodatkowanie; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku sygnowanym datą 20 października 2015 r. (data wpływu 2 grudnia 2015 r.) uzupełnionym pismem z 7 grudnia 2015 r. (data wpływu 14 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. Wniosek uzupełniono pismem z 7 grudnia 2015 r. o wskazanie, że przedmiotem wniosku jest podatek od towarów i usług.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

W marcu 2008 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała zakupu ziemi rolnej i w sierpniu po uzyskaniu zezwolenia na budowę zaczęli budowę jednorodzinnego domu z budynkiem garażowym. W sierpniu 2010 r. wszedł w życie nowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Okazało się, że ziemia rolna, którą kupili może być przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. W związku z ciężką sytuacją finansową Wnioskodawczyni wraz z mężem postanowiła wydzielić kilka działek budowlanych i odsprzedać, a za pieniądze uzyskane ze sprzedaży dokończyć budowę domu. 28 lutego 2011 r. małżonkowie sprzedali jedną działkę, a 4 kwietnia 2011 r. sprzedali drugą. Za te pieniądze dokończyli budowę domu. Po sprzedaniu pierwszej działki Wnioskodawczyni wysłała do Izby Skarbowej w Poznaniu zapytanie, czy jest zmuszona wraz z mężem w zaistniałej sytuacji płacić podatek VAT. Uzyskała odpowiedź, że nie ma obowiązku płacenia podatku VAT, gdyż wedle prawa nie można jej uznać za podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W piśmie z (…) r. napisano: „… zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym z dnia 31 grudnia 2010 r. przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Natomiast na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2011 r. nadanym ustawą z dnia 29 października 2010 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 226, poz. 1476), przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terenie kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika. Art. 15 ust. 1 ustawy stanowi, iż podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, stosując wykładnię językową przepisu stwierdzić można, iż działalnością gospodarczą jest działalność producenta, handlowca lub usługodawcy oraz rolnika, także wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwość”, przez zamiar wykonania tej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonania okresowych czynności składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonania tej czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonywanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności.

Skutkiem powyższego status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy. Dla celów ustalenia, czy dostawa działek wyczerpuje znamiona pojęcia „działalność gospodarcza” koniecznym jest ustalenie czy zamiarem podmiotu wykonującego czynności jest ich dokonywanie w sposób częstotliwy. Ustawa o podatku od towarów i usług nie określa pojęcia „zamiar”, jak i nie precyzuje pojęcia „sposób częstotliwy”, w każdym należy badać, czy intencją podmiotu dokonującego określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo – prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jednokrotnie). Natomiast przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania pewnej czynności w sposób częstotliwy muszą istnieć w chwili wykonania usługi lub sprzedaży towaru.

Zatem podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły dla celów zarobkowych, czy został on nabyty na potrzeby własne czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza strefą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności\`(...)\`”.

„\`(...)\`Odnosząc przedstawione okoliczności do obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni nie można uznać za podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w odniesieniu do transakcji sprzedaży gruntu. Nic nie wskazuje na to, że dokonując sprzedaży dwóch działek, jak określiła w uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawczyni działała w charakterze handlowca. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 2008 r., na cele własne tj. w celu budowy domu. Jak wynika z opisanego stanu faktycznego dokonana sprzedaż dwóch działek była podyktowana trudną sytuacją finansową. Zainteresowana nie sprzedawałaby tej ziemi gdyby nie rosnące oprocentowanie kredytu i brak środków by móc zamieszkać w wybudowanym domu. Z opisu zawartego we wniosku nie wynika aby wnioskodawczyni miała zamiar dokonywać dalszych dostaw gruntów. Pozostałych działek nie zamierza sprzedawać, zatem nie sposób jest przypisać tej czynności znamion działalności gospodarczej handlowej. Sprzedając dwie działki Zainteresowana korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy\`(...)\`”.

Niestety w październiku 2013 r. Wnioskodawczyni wyprowadziła się z domu, by w lutym 2014 r. uzyskać rozwód. Małżeństwo Wnioskodawczyni dobiegło końca. Przez dwa lata starała się z byłym mężem sprzedać dom oraz przyległą do niego ziemię – jest to jeden kawałek. Jednak nikt nie chciał kupić tak dużego obszaru 1,6 ha, dla rolnika to za mała powierzchnia do uprawy, a za duża dla osoby „prywatnej”. Klienci dzwoniąc wykazywali zainteresowanie kupna domu z mniejszą działką lub zakupu samych działek. W związku z tym Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem oddzielili dom od ziemi. Mimo, że oboje nie mieszkają w domu ani też nie użytkują ziemi, płacą nadal kredyt – jeden w polskich złotych, drugi we frankach – wskutek inflacji są to ogromne pieniądze, szczególnie, że ani Wnioskodawczyni ani jej były mąż tam nie mieszkają, a ziemia leży odłogiem.

We wrześniu 2015 r. znalazł się klient na działkę, co też poskutkowało sprzedażą dnia 21 września 2015 r. W związku z tym, że Wnioskodawczyni nie jest w związku małżeńskim, po sprzedaży domu, która nastąpi 24 października 2015 r. podzieli wraz z byłym mężem pozostałą ziemię między siebie. A sprzedaż ziemi rolnej o powierzchni ok. 4000 m2 , jako ziemi rolnej jest jeszcze większym problemem niż domu z działką o pow. 1,6 ha. W związku z tym, by się jej pozbyć, każdy z nich (Wnioskodawczyni i jej były mąż) będzie musiał odsprzedać pojedyncze działki – inna sprzedaż na tym terenie jest niemożliwa. Wnioskodawczyni jeszcze raz podkreśla, że żadne z nich nie mieszka w domu ani nie użytkuje ziemi – leży ona odłogiem.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawczyni powinna płacić podatek VAT za sprzedaż tej działki?
2.  Czy Wnioskodawczyni powinna płacić podatek VAT za sprzedaż kolejnych czterech działek – sprzedaż nastąpi bez udziału byłego męża ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nie powinna ona płacić podatku VAT za sprzedaż działek, gdyż działka, z której były wydzielone mniejsze działki budowlane nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, mającej na celu sprzedaż nieruchomości – były mąż Wnioskodawczyni był i jest (…), a Zainteresowana pracowała w firmie handlowej, która trudni się sprzedażą (…), a następnie podlegała pod rolnicze ubezpieczenie KRUS oraz w ramach szkółki jeździeckiej okazjonalnie udzielała lekcji jazdy konnej na umowę o dzieło.

Ziemię tą Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli by móc się na niej wybudować, a nie celem przekształcenia ziemi i odsprzedaży. Przekształcenie nastąpiło w wyniku wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzeni.

Dlatego sprzedaż tych działek należy traktować jako sprzedaż majątku osobistego, która nie podlega opodatkowaniu VAT – nie jest to bowiem sprzedaż dokonana w ramach działalności gospodarczej. O działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT można mówić wtedy, gdy podatnik w momencie dokonania dostawy towarów miał zamiar dokonywać jej wielokrotnie a towary będące przedmiotem dostawy zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Ponadto zbycie wyodrębnionych działek miało na celu uzyskanie środków finansowych do ukończenia budowy domu – co też Wnioskodawczyni wraz z mężem uczynili.

Po rozwodzie dwa lata starają się bezskutecznie sprzedać dom z przylegającą do niego ziemią, ale sprzedaż tak dużej powierzchni z domem jest niemożliwa.

Dla rolnika kupno domu z ziemią, na której nie da się praktycznie niczego uprawiać – Gmina leży na terenach okresowo zalewowych, a na polu dodatkowo są przerwane dreny – jest bez sensu, a osoba prywatna raczej nie jest zainteresowana kupnem tak dużej łąki.

Stąd też Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem dokonali podziału, gdyż ludzie wykazywali zainteresowanie kupnem domu bez pola. Z kolei, po sprzedaży domu, kolejne pomniejszenie tej działki rolnej – podział na nich dwóch, gdyż są po rozwodzie i już tylko ta ziemia ich łączy – spowoduje kolejne problemy z jej zbyciem.

Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić podatku VAT za sprzedane i w przyszłości po sprzedaży kolejnych czterech działek gdyż:

1.  Nie wykorzystywała przedmiotowego gruntu w działalności gospodarczej, mającej na celu zbycie nieruchomości. Od momentu nabycia tej ziemi Wnioskodawczyni płaci za nią podatek rolny, ale w związku z tym, że Gmina \`(...)\` leży na terenie okresowo zalewowym, do tego pęknięte dreny, które nie odprowadzają wody z ww. gruntu uniemożliwiają jakąkolwiek formę użytkowania – ziemia ta leży odłogiem – ze względu na swoją specyfikę stanowi nieużytek rolny.
2.  Wnioskodawczyni nie udostępniała i nie udostępnia ww. gruntu osobom trzecim.
3.  Wnioskodawczyni podkreśla, że przekształcenie ziemi nastąpiło w wyniku wprowadzenia w 2010 r. nowego planu zagospodarowania przestrzeni dla Gminy. Nie przekształcała wcześniej na własną rękę ww. gruntu, by móc go sprzedać – nastąpiło to w toku niezależnym od Zainteresowanej.
4.  Wnioskodawczyni wraz z mężem wydzielili działki by móc uzyskać pieniądze na wykończenie domu, by móc w nim zamieszkać, a nie tylko opłacać kredyt patrząc na mury domu. Zainteresowana sprzedała najpierw dwie działki a pozostałych nie zamierzała sprzedać, gdyż przeszła na rolniczy system ubezpieczenia KRUS – w związku z tym niezbędne jest posiadanie minimum jednego hektara przeliczeniowego ziemi. Po sprzedaży kolejnej działki areał byłby mniejszy i Wnioskodawczyni nie mogłaby być na KRUS – ie.
5.  Zainteresowana kupiła tę ziemię, jako ziemię rolną, nie w celu jej przekształcenia, odsprzedania i uzyskania zysku, tylko w celu wybudowania na niej domu i zamieszkania w nim. Przekształcenie nastąpiło odgórnie, a Wnioskodawczyni w związku z trudną sytuacją finansową zbyła dwie działki, a pieniądze wykorzystała na wykończenie domu, który wybudowała na tej działce. Po sprzedaży odprowadziła do gminy 25% podatku, gdyż zbyła tę ziemię przed upływem 5 lat od wprowadzenia planu zagospodarowania przestrzennego, a do urzędu skarbowego 19% podatku dochodowego, gdyż nabyła ją w 2008 roku a ulga odliczeniowa na lata 2007 – 2008 była zlikwidowana. Wnioskodawczyni nie sprzedawałaby tej ziemi gdyby nie rosnące oprocentowanie kredytu i brak środków by móc zamieszkać w wybudowanym domu. Sprzedając owe działki zainteresowana nie działała w charakterze handlowca – ziemię zakupiła do majątku osobistego, zakupiła ją w celu budowy, a nie podziału i odsprzedania i nie wykorzystywała jej w działalności gospodarczej – wejście w posiadanie gruntu w jej wypadku nie nastąpiło z zamiarem handlowym.
6.  Niestety, w związku z tym, że małżeństwo Wnioskodawczyni w 2014 r. dobiegło końca, zmuszona jest (wraz z byłym mężem) by sprzedać dom, działkę, na której on się znajduje. Przez dwa lata starali się bezskutecznie sprzedać dom i ziemię rolną, ale specyfika terenu – ziemia okresowo zalewowa oraz pęknięte dreny klasyfikują ziemię, jako nieużytek rolny oraz zbyt mały areał powoduje iż rolnicy nie są zainteresowani jej kupnem, a dla przeciętnego nabywcy jest to powierzchnia zbyt duża. W związku z popytem na mniejsze działki oraz z zainteresowaniem zakupu domu z działką o mniejszej powierzchni, Wnioskodawczyni wraz z mężem oddzielili dom, dokonali podziału ziemi oraz sprzedali jedną działkę, a w październiku zamierzają sprzedać dom – za uzyskane pieniądze zamierzają spłacić kredyt. Po rozstaniu żadne z nich nie mieszka w tym domu, ani też nie użytkuje ziemi, a nadal płacą wysoki kredyt w polskich złotych i w frankach.

Po sprzedaży domu pozostałe działki, Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem podzielą między siebie i odsprzedają na własna rękę.

Sprzedaż mniejszych działek jest jedyną możliwością gdyż nikt nie kupi ziemi rolnej o powierzchni około 4000 m2, bo tyle zostanie po podziale.

Wnioskodawczyni nie sprzedawałaby tej ziemi gdyby nie rozwód – biorąc ślub nie zakładali z mężem, że po kilku latach się rozstaną, wtedy nie budowaliby domu, nie braliby kredytu i kupowali ziemi.

Wnioskodawczyni zakupiła ziemię do majątku własnego, nie z myślą by go zbyć, jednak zaistniała sytuacja nie pozostawiła jej wyboru. Tak samo podział i oddzielenie domu oraz działek to jest jedyna możliwość by pozbyć się pozostałości po byłym małżeństwie. Zainteresowana nabyła ziemię na potrzeby własne, nie myślała wtedy o jej zbyciu – nie miała nigdy takiego zamiaru. Nie ma zamiaru też dokonywać dalszych dostaw gruntu ani też trudnić się w przyszłości działalnością gospodarczą mającą na celu obrót nieruchomościami. Sprzedaż domu oraz działek Wnioskodawczyni traktuje jako czynność incydentalną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności zawodowo (profesjonalnie), a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak wskazano wyżej nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty niebędące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Zaznaczyć należy również, że nie ma przeszkód aby podatnik prowadzący działalność gospodarczą nabył nieruchomość do majątku prywatnego, który byłby wyłączony z systemu VAT i sprzedaż takiego majątku również nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Należy mieć jednak na uwadze, że stwierdzenie czy dany przedmiot sprzedaży stanowi składnik majątku prywatnego, czy też jest związany z prowadzoną czy planowaną działalnością gospodarczą jest konsekwencją oceny prawnej dokonanej przez organ wydający interpretację, a nie elementem stanu faktycznego.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika bowiem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania działki mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z kolei z treści orzeczeń TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Wątpliwości Wnioskodawczyni odnoszą się do kwestii, czy sprzedaż działki oraz kolejnych czterech działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w marcu 2008 r. dokonała zakupu wraz z mężem ziemi rolnej i w sierpniu po uzyskaniu zezwolenia na budowę zaczęli budowę jednorodzinnego domu z budynkiem garażowym. W sierpniu 2010 r. wszedł w życie nowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Okazało się, że ziemia rolna, którą kupili może być przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. W związku z ciężką sytuacją finansową Wnioskodawczyni wraz z mężem postanowiła wydzielić kilka działek budowlanych i odsprzedać, a za pieniądze uzyskane ze sprzedaży dokończyć budowę domu. 28 lutego 2011 r. małżonkowie sprzedali jedną działkę, a 4 kwietnia 2011 r. sprzedali drugą. Za te pieniądze dokończyli budowę domu. Po sprzedaniu pierwszej działki Wnioskodawczyni wysłała do Izby Skarbowej w Poznaniu zapytanie, czy jest zmuszona wraz z mężem w zaistniałej sytuacji płacić podatek VAT. Uzyskała odpowiedź, że nie ma takiego obowiązku gdyż wedle prawa nie można jej uznać za podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W październiku 2013 r. Wnioskodawczyni wyprowadziła się z domu, by w lutym 2014 r. uzyskać rozwód. Przez dwa lata starała się z byłym mężem sprzedać dom oraz przyległą do niego ziemię – jest to jeden kawałek. Jednak nikt nie chciał kupić tak dużego obszaru 1,6 ha, dla rolnika to za mała powierzchnia do uprawy, a za duża dla osoby „prywatnej”. Klienci dzwoniąc wykazywali zainteresowanie kupnem domu z mniejszą działką lub zakupem samych działek. W związku z tym Wnioskodawczyni wraz z byłym mężem oddzielili dom od ziemi. Mimo, że oboje nie mieszkają w domu ani też nie użytkują ziemi, płacą nadal kredyt – jeden w polskich złotych, drugi we frankach – wskutek inflacji są to ogromne pieniądze, szczególnie, że ani Wnioskodawczyni ani jej były mąż tam nie mieszkają, a ziemia leży odłogiem.

We wrześniu 2015 r. znalazł się klient na działkę, co też poskutkowało sprzedażą dnia 21 września 2015 r. W związku z tym, że Wnioskodawczyni nie jest w związku małżeńskim, po sprzedaży domu, która nastąpi 24 października 2015 r. podzieli wraz z byłym mężem pozostałą ziemię między siebie. Sprzedaż ziemi rolnej o powierzchni ok. 4000 m2 , jako ziemi rolnej jest jeszcze większym problemem niż domu z działką o pow. 1,6 ha. W związku z tym, by się jej pozbyć, każdy z nich (Wnioskodawczyni i jej były mąż) będzie musiał odsprzedać pojedyncze działki – inna sprzedaż na tym terenie jest niemożliwa.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że:

1.  Nie wykorzystywała przedmiotowego gruntu w działalności gospodarczej, mającej na celu zbycie nieruchomości.
2.  Nie udostępniała i nie udostępnia ww. gruntu osobom trzecim.
3.  Przekształcenie ziemi nastąpiło w wyniku wprowadzenia w 2010 r. nowego planu zagospodarowania przestrzeni dla Gminy (…) Nie przekształcała wcześniej na własną rękę ww. gruntu, by móc go sprzedać – nastąpiło to w toku niezależnym od Zainteresowanej.
4.  Wraz z mężem wydzielili działki by móc uzyskać pieniądze na wykończenie domu.
5.  Kupiła tę ziemię, jako ziemię rolną, nie w celu jej przekształcenia, odsprzedania i uzyskania zysku, tylko w celu wybudowania na niej domu i zamieszkania w nim.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanej, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowana zakupiła ziemię w celu prywatnym – wybudowania jednorodzinnego domu z budynkiem garażowym, natomiast podziału działki na mniejsze i ich sprzedaży dokonała ze względu na podział majątku spowodowany rozwodem i chęcią jego zbycia oraz spłaty kredytu zaciągniętego na budowę domu.

Ponadto z treści wniosku nie wynika, aby Wnioskodawczyni dokonywała w związku ze sprzedażą działek czynności charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, uzbrojenie terenu, itp., które pozwoliłyby uznać ją za podatnika podatku VAT.

Zatem w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających na stwierdzenie, że dokonując sprzedaży przedmiotowych działek Zainteresowana występuje w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż przedmiotowych działek można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, Wnioskodawczyni korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, że transakcja sprzedaży działki oraz czterech kolejnych działek dotyczy zbycia majątku prywatnego i jako taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje ponadto, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym, które nie zostały objęte pytaniem oraz własnym stanowiskiem w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Zauważa się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. A zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.