Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.621.2018.2.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-12
Teza: w zakresie: - opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą, - zakwalifikowania planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i zastosowania obniżonej stawki podatkowej, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, - przyjęcia przez Spółkę, do obliczenia powierzchni użytkowej, klasyfikującej zbywany budynek do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u., powierzchni użytkowej wykazanej w zaświadczeniach przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy a ustalonej w oparciu o dokumentację budowlaną, - prawa Wnioskodawcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 1 sierpnia 2018 r. (data wpływu 7 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z 4 października 2018 r. (data wpływu 4 października 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie zakwalifikowania planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i zastosowania obniżonej stawki podatkowej, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   **prawidłowe** – w zakresie prawa Wnioskodawcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2018 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą,
*   zakwalifikowania planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i zastosowania obniżonej stawki podatkowej, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   przyjęcia przez Spółkę, do obliczenia powierzchni użytkowej, klasyfikującej zbywany budynek do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u., powierzchni użytkowej wykazanej w zaświadczeniach przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy a ustalonej w oparciu o dokumentację budowlaną,
*   prawa Wnioskodawcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 4 października 2018 r. (data wpływu 4 października 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 25 września 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.621.2018.1.KO.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

J.S. jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą: \`(...)\` J S z siedzibą w B pod adresem … od marca 1993r. (dalej również Wnioskodawca lub Nabywca). Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również u.p.t.u.). Wiodącym przedmiotem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi jak i dzierżawionymi, a także wynajem i dzierżawa składników majątkowych innych niż nieruchomości. Ponadto w ramach tej działalności gospodarczej Wnioskodawca zajmuje się również szeroko pojętym budownictwem, w tym związanym z wznoszeniem budynków mieszkalnych jak i niemieszkalnych oraz kupnem i sprzedażą nieruchomości. W związku z tą działalnością gospodarczą Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość budynkową od sp. z o.o. z siedzibą w B (dalej zwana również Spółką lub Zbywcą). Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka ta oferuje do sprzedaży budynek mieszkalny, jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej z czterema lokalami mieszkalnymi i czterema stanowiskami garażowymi wraz z infrastrukturą techniczną na działce 1800/39 w B. Wymienione lokale mieszkalne posiadają samodzielną funkcję mieszkaniową jednakże żaden z tych lokali nie został jeszcze prawnie wyodrębniony. Stanowiska garażowe usytuowane są w obrębie działki, na której posadowiony jest budynek, jednakże nie w bryle samego budynku mieszkalnego. Będący przedmiotem oferty sprzedaży budynek powstał na bazie nabytej przez Spółkę w celach handlowych zabudowanej nieruchomości. Nabycie miało miejsce w sierpniu 2007 r., a jej przedmiotem była ogrodzona nieruchomość, położona w B, zabudowana budynkiem mieszkalnym o numerze…, wzniesiona początkiem lat 80-tych XX-go wieku. Zbycie tej nieruchomości na rzecz Spółki było poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT, gdyż ówcześni jej właściciele - byli małżonkowie - zbywali ją w ramach zbycia swojego majątku dorobkowego i nie występowali przy tej transakcji jako podatnicy podatku od towarów i usług VAT. W związku z tym transakcja zbycia na rzecz Spółki wymienionej wyżej zabudowanej nieruchomości opodatkowana była podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Spółkę jako nabywcę obciążało zobowiązanie z tytułu tego podatku. Podatek ten obliczył, pobrał i wpłacił do właściwego organu podatkowego notariusz będący jego płatnikiem.

Po nabyciu Spółka rozpoczęła proces przygotowywania nabytej nieruchomości do dalszej sprzedaży. Ponieważ nabyty budynek wzniesiony był w latach 80-ych ubiegłego stulecia w pierwszej kolejności Spółka zleciła opracowanie projektu budowlanego umożliwiającego jego przebudowę zgodną z aktualną technologią i obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a przede wszystkim umożliwiającego podniesienie jego wartości użytkowej i atrakcyjności handlowej. W wyniku tego powstał projekt budowlany zamienny obejmujący przebudowę i rozbudowę nabytego budynku mieszkalnego na dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, budowę dwóch garaży wolnostojących oraz osadnika bezodpływowego. Projekt ten decyzją Prezydenta Miasta z dnia 2 listopada 2011 r. został zatwierdzony i Spółka uzyskała pozwolenie na budowę. W związku z później powstałą koniecznością zaprojektowania garażu czterostanowiskowego zamiast dwóch mniejszych garaży, a co za tym idzie zmianą projektu zagospodarowania terenu, Spółka wystąpiła o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, którą uzyskała 17 grudnia 2012 r. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę Spółka rozpoczęła proces budowlany, który realizowany był przez Spółkę jako działalność deweloperska. W jego tracie zaistniała konieczność zmiany układu pomieszczeń w lokalach i doszło do ponownej zmiany decyzji pozwolenie na budowę wydanej 11 grudnia 2013 r. Nabyty do przebudowy budynek stanowił w Spółce towar handlowy, na który dokonywane były nakłady w wielkości umożliwiającej jego dalszą sprzedaż już jako nowy budynek. Wartość budynku mieszkalnego ujętego w księgach rachunkowych Spółki w cenie nabycia wynosiła 132 468,47 zł., wartość gruntu pod budynkiem ujęta w księgach rachunkowych Spółki w cenie nabycia wynosi 103 896,84 zł. Nakłady poniesione na przebudowę i rozbudowę budynku mieszkalnego wyniosły 2 129 294,21 zł. Wszystkie nakłady czynione na budynek w celu jego przebudowy i rozbudowy były opodatkowane podatkiem VAT, w związku z czym Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazywany na fakturach dokumentujących czynione nakłady, czy to w postaci świadczonych usług, czy nabywanych towarów. Podczas procesu budowlanego Spółka dokonała podziału geodezyjnego zabudowanej nieruchomości, w ten sposób, że wyodrębniona z niej została część związana z budynkiem od części, na której nie była prowadzona budowa. W dniu 4 grudnia 2014 r. Spółka zakończyła budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z instalacjami wewnętrznymi oraz budowę garażu 4 stanowiskowego. Zgodnie z zaświadczeniami przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wydanymi przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego odrębnie dla Budynku I i dla Budynku II, oznaczone numerami odpowiednio: … oraz …., Budynek I dwukondygnacyjny położony w B, obejmuje dwa mieszkania o powierzchni użytkowej 365,29 m2 w skład którego wchodzą:

*   mieszkanie A o łącznej pow. użytkowej 149,2m2 składające się z 4 pokoi, łazienki, pralni, WC, garderoby i komunikacji;
*   mieszkanie C o łącznej powierzchni użytkowej 149,19 m2 + antresola o powierzchni użytkowej 45,5m2 składające się z 4 pokoi, łazienki, pralni, WC i komunikacji.

Do budynku wchodzi się z poziomu gruntu klatką schodową, z której można dostać się do mieszkania na parterze i na drugiej kondygnacji.

Budynek II dwukondygnacyjny położony w B, obejmuje dwa mieszkania o powierzchni użytkowej 280,56 m2 w skład którego wchodzą :

*   mieszkanie B o łącznej powierzchni użytkowej 118,7 m2 składające się z 3 pokoi, garderoby, pralni, łazienki, WC i komunikacji
*   mieszkanie D o łącznej powierzchni użytkowej 118,2 m2 + antresola o powierzchni użytkowej 23,26m2 składające się z 3 pokoi, pralni, łazienki, WC i komunikacji.

Do budynku wchodzi się z poziomu gruntu klatką schodową, z której można dostać się do mieszkania na parterze i na drugiej kondygnacji.

Zarówno Budynek I jak i Budynek II posiadają części wspólne w postaci komunikacji. Dla mieszkań A i C wynosi ona 21,4 m2 a dla mieszkania B i D wynosi ona 20,4 m2 i powierzchnie zostały uwzględnione w łącznej powierzchni użytkowej każdego z budynków. Budynek I i Budynek II jako domy bliźniacze są między sobą połączone, jednak każdy budynek jest oddzielony od siebie ścianą przeciwpożarową od fundamentu aż po dach, a nadto każdy z budynków (mieszkań) wyposażony jest w wewnętrzne instalacje umożliwiające oddzielne ich wykorzystywanie a także każdy z nich ma osobne wejście z poziomu gruntu.

Czterostanowiskowy garaż objęty został decyzją z dnia 15 grudnia 2014 r. wydaną przez Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielającą pozwolenia na jego użytkowanie. Zgodnie z tą decyzją powierzchnia użytkowa tego garażu łącznie wynosi 79 m2.

W związku z zakończeniem procesu budowlanego, Spółka rozpoczęła oferowanie do sprzedaży opisaną wyżej nieruchomość. Aktualnie Wnioskodawca planuje nabyć oferowane przez Spółkę dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (Budynek I i Budynek II) wraz z infrastrukturą oraz posadowiony poza bryłą budynku, czterostanowiskowy garaż, w celach związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Pismem z 2 października 2018 r. Wnioskodawca uzupełnił opis sprawy następująco:

1.  W pierwszej decyzji o pozwoleniu na budowę (nr…) wydanej na przebudowę i rozbudowę budynku mieszkalnego na dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, budowę dwóch garaży wolnostojących oraz osadnika bezodpływowego, wskazano symbol PKOB - 1121.
2.  Sprzedającemu przy wytworzeniu czterostanowiskowego garażu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wytworzony czterostanowiskowy garaż nie był i nie jest wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej.
3.  Nie wystąpiło zajęcie (używanie) czterostanowiskowego garażu, ani Budynku I, ani też Budynku II.
4.  Wobec nie wystąpienia zajęcia (używania) zarówno czterostanowiskowego garażu jak i Budynku I i Budynku II nie ma możliwości wskazania okresu, o którym mowa w pytaniu czwartym wezwania.
5.  Sprzedający przy obliczaniu powierzchni użytkowej Budynku I i Budynku II nie oparł się na żadnym z. wymienionych w wezwaniu aktów tj. wskazanych ustawach:
    *   z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2018.1234.Z póź. zm.)
    *   z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U.2018.1445 t.j.)
    *   z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U.2018.644 t.j.)
    *   czy rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. 1999.112.1316 z późn.zm).
6.  Powierzchnia użytkowa Budynku I obliczona na podstawie wskazanego w wezwaniu rozporządzenia, czy na podstawie jednej ze wskazanych ustaw, przekracza 300 m2. Powierzchnia użytkowa Budynku II obliczona na podstawie wskazanego w wezwaniu rozporządzenia, czy na podstawie jednej ze wskazanych ustaw, nie przekracza 300 m2.
7.  Nabyta nieruchomość wykorzystywana będzie przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu pomiędzy Spółką jako zbywcą a Wnioskodawcą jako nabywcą będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu będzie kwalifikowała się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, dla której to sprzedaży będzie miała zastosowanie obniżona stawka podatkowa, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?
3.  Czy Wnioskodawca może uznać za prawidłowe przyjęcie przez Spółkę, do obliczenia powierzchni użytkowej, klasyfikującej zbywany budynek do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u., powierzchnie użytkową wykazaną w zaświadczeniach przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy a ustalonej w oparciu o dokumentację budowlaną?
4.  Czy w związku z nabyciem zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej to nabycie?

Stanowisko Wnioskodawcy:

1.  Planowana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu pomiędzy Spółką jako zbywcą a Wnioskodawcą jako nabywcą opodatkowana będzie podatkiem od towarów i usług.
2.  Planowana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej kwalifikować się będzie do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, dla której zastosowanie będzie miała obniżona stawka podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 2 u.p.t.u. Sprzedaż garażu nie będzie kwalifikowała się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w związku z czym jego sprzedaż objęta będzie podstawową stawką podatku od towarów i usług, o której mowa w art. 41 ust. 1 u.p.t.u.
3.  Prawidłowe będzie przyjęcie przez Spółkę do sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej limitu powierzchni użytkowej zbywanych budynków mieszkalnych, ustanowionego dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 1 u. p.t.u., wykazanej w zaświadczeniach przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy w oparciu o dokumentację budowlaną.
4.  W związku z nabyciem zabudowanej nieruchomości mieszkalnej Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej to nabycie.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości objęta jest zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 u.p.t.u. gdyż opodatkowaniu tym podatkiem podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust.1 u.p.t.u. rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie zaś do art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w świetle powyższego zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy.

Nie ulega też wątpliwości, że w związku z planowaną transakcją Spółka jak i Wnioskodawca występować będą w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u. Zgodnie z tym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza zgodnie z art. 15 ust. 2 u.p.t.u. obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zarówno po stronie Spółki jak i po stronie Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja sprzedaży wykonywana będzie w związku z prowadzoną przez te podmioty działalnością gospodarczą. Spółka bowiem nabyła zabudowaną nieruchomość w celach handlowych, z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, który to cel realizuje dokonując jej zbycia na rzecz Wnioskodawcy. Wnioskodawca zaś planuje nabycie tej zabudowanej nieruchomości w celach usługowych bądź również handlowych, czyli planuje wykorzystywać nabytą nieruchomość w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy budynków, przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a u.p.t.u.

Zgodnie z tymi regulacjami zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W uzupełnieniu powyższych regulacji należy przywołać definicję pierwszego zasiedlenia zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. przez które zgodnie z tym przepisem należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z powyższych uregulowań wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata. Ponadto, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie korzysta ze zwolnienia, gdyż dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata. dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać z warunkowego zwolnienia. Tym warunkiem jest, aby w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, aby dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na względzie przywołaną wyżej definicje pierwszego zasiedlenia, należy zauważyć w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził: „Porównując zakresy definicji »pierwszego zasiedlenia wynikające z ustawy o VAT i Dyrektywy 2006/112/WE Rady należy stwierdzić, że ustawodawca polski dokonał zawężenia ww. definicji w porównaniu do definicji unijnej. Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy.”

Odnośnie kwestii pierwszego zasiedlenia wypowiedział się też TSUE w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection, w którym wskazał, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 i oraz art. 135 ust. 1 lit j dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej. Odnosząc powyższe regulacje oraz przywołane stanowiska sądów na grunt niniejszej sprawy, Wnioskodawca zauważa, że do użytkowania mającej być przedmiotem zbycia zabudowanej nieruchomości, doszło w latach 80-ych XX wieku, kiedy to ówcześni właściciele, osoby fizyczne po jej wybudowaniu rozpoczęli jej używanie na własne potrzeby mieszkaniowe. Dlatego też transakcja zbycia zabudowanej nieruchomości na rzecz Spółki jako, że dokonywana była przez osoby fizyczne, które nie działały przy tej czynności w charakterze podatników podatku od towarów i usług, gdyż zbywana zabudowana nieruchomość stanowiła ich majątek dorobkowy zbywany w związku jego podziałem, była poza zakresem działania tej ustawy. Zgodnie z powszechnymi w tym zakresie poglądami mimo, że sprzedaż budynku mieściła się w pojęciu dostawy towaru, to sprzedaż w przytoczonych wyżej okolicznościach była poza systemem VAT, nie była „czynnością podlegającą opodatkowaniu”. W związku z tym rozpoczęcie jego użytkowania przez właścicieli po jej wybudowaniu, nie jest „pierwszym zasiedleniem” w rozumieniu ustawy o podatku. Natomiast Spółka, pomimo, że w stosunku do nabytej przez nią zabudowanej nieruchomości nie przysługiwało jej prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, ponosząc wydatki na jej ulepszenie w wysokości większej niż 30% jej wartości początkowej (ceny nabycia), w stosunku, do których to wydatków Spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie może dokonując dostawy tak ulepszonej zabudowanej nieruchomości objąć tej dostawy zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a. Dokonana przez Spółkę przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku mieszkalnego bowiem w znaczącym stopniu zmieniła warunki jego użytkowania w wyniku, którego doszło do ulepszenia rozumianego zgodnie z art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112. Z istniejącego domu jednorodzinnego na skutek jego ulepszeń (przebudowy i rozbudowy) powstały w zasadzie nowe budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej, każdy o samodzielnej funkcji mieszkaniowej.

W świetle orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczącego interpretacji pojęcia pierwszego zasiedlenia, zakończenie procesu budowlanego, w ramach którego poniesiono nakłady na istniejący budynek w wysokości przenoszącej 30% jego wartości początkowej i oddanie go do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa, sprzedaż), pierwszemu nabywcy, jest ponownym pierwszym zasiedleniem budynku. Jako, że Spółka nie użytkowała w ogóle będącej przedmiotem transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości, a nakłady na nią przekroczyły 30% wartości początkowej, należy uznać, że transakcja ta dokonywana będzie w warunkach pierwszego zasiedlenia w związku z czym nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. W odniesieniu do transakcji sprzedaży garażu czterostanowiskowego, jako że Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w związku z jego budową, również transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 u.p.t.u. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części opodatkowane będą określoną stawką podatku VAT, również i sprzedaż gruntu objęta będzie tą samą stawką VAT. W odniesieniu do stawki podatkowej jaka miałaby zastosowanie do zbywanej zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu czterostanowiskowego Wnioskodawca wskazuje na poniższe regulacje.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ut. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Przepis art. 41 ust. 12 ustawy stanowi, że stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - w myśl dyspozycji art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

*   budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
*   lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12, 12c ustawy).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z powyższych regulacji wynika, że „obiekty budownictwa mieszkaniowego”, będące częścią budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych - PKOB (Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) wynika zaś, że w dziale 11 sklasyfikowane są budynki mieszkalne z podziałem na trzy grupy, budynki mieszkalne jednorodzinne (grupa 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (grupa 112) oraz budynki zbiorowego zamieszkania (113). Klasa „budynki mieszkalne jednorodzinne” obejmuje: (1) samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach, rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp.; (2) domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu.

Jak stanowi art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.) budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ponadto zgodnie z objaśnieniami wstępnymi do PKOB w przypadku budynków połączonych między sobą (np. domy bliźniacze lub szeregowe), budynek jest budynkiem samodzielnym, jeśli jest oddzielony od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach. Gdy nie ma ściany przeciwpożarowej, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane. Zatem dostawa będących przedmiotem planowanego nabycia przez Wnioskodawcę od Spółki budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, objęta winna być obniżoną stawką podatku VAT, o której mowa w art. 41 ust. 2 w zw. z ust. 12 u.p.t.u. Natomiast dostawa garażu, który usytuowany jest poza bryłą budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, jako że nie spełnia kryteriów obiektu mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, powinna być opodatkowana na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towaru według stawki podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 u.p.t.u.

W odniesieniu do limitów ograniczających możliwość zaliczenia danego obiektu do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zastosowanie będzie miał limit określony w art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u. przy czym preferencyjna stawka podatkowa określona w art. 41 ust.2 u.p.t.u. zastosowanie będzie miała tylko do tej części podstawy opodatkowania, która odpowiadać będzie udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej. W kontekście powyższych regulacji dla Wnioskodawcy, który będzie nabywał zabudowaną budynkami mieszkalnymi nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a co za tym idzie korzystał z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktury dokumentującej to nabycie, istotne jest, czy Spółka dokonując dostawy nieruchomości zastosuje do tej transakcji prawidłową stawkę podatku od towarów i usług i w prawidłowy sposób wskaże podstawę jej opodatkowania. Przygotowując się do transakcji Wnioskodawca otrzymał od Spółki dokumentację projektową (wraz z projektem zamiennym), a także decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zaświadczenia przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy i decyzję pozwolenie na użytkowanie częściowe garażu czterostanowiskowego. Z dokumentacji tej wynika, że powierzchnie użytkowe budynków mieszkalnych opisane w dokumentacji projektowej, a następnie wykazane w pozwoleniach na budowę i końcowo w zaświadczeniach przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy ustalone zostały w oparciu o normy stosowane w budownictwie. Zdaniem Wnioskodawcy określone w ten sposób powierzchnie użytkowe będą mogły stanowić podstawę do ustalenia limitów warunkujących zastosowanie obniżonej stawki podatku od towarów i usług do planowanej dostawy. Ponadto, jako że każde z mieszkań wchodzących w skład budynków jednorodzinnych o zabudowie bliźniaczej stanowi oddzielny budynek mieszkalny, obowiązywać będzie limit powierzchni użytkowej wynoszący 300 m2 , o którym mowa w art. 41 ust. 12b pkt 1 u.p.t.u. Bowiem na gruncie PKOB, jak to powyżej w niniejszym wniosku wskazywał Wnioskodawca, lokal mieszkalny w domu bliźniaczym traktowany jest jako budynek samodzielny, jeśli oddzielony jest od innych jednostek ścianą przeciwpożarową od fundamentu, aż po dach. Gdy zaś takiej ściany nie ma, budynki połączone między sobą uważane są za budynki odrębne, jeśli mają własne wejścia z poziomu gruntu, są wyposażone w instalacje i są oddzielnie wykorzystywane. Nabywane przez Wnioskodawcę od Spółki budynki mieszkalne, zgodnie z dokumentacją budowlaną, są zarówno oddzielone ścianą przeciwpożarową od fundamentu po dach, jak i każdy ma osobne wejścia z poziomu gruntu, posiada własne instalacje i są oddzielnie wykorzystywane. Do limitu 300 m2 nie będzie jednak mogła być wliczaniu powierzchnia garażu, jako niemieszczącego się w bryle budynku mieszkalnego, a co za tym idzie niespełniającego kryterium obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym. Mając to na względzie, obniżona stawka podatkowa w podatku od towarów i usług (aktualnie 8 %) do transakcji dostawy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami, położonego w B (Budynek I) będzie miała zastosowanie proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej kwalifikującej ten budynek do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Skoro całkowita powierzchnia użytkowa Budynku I, ustalona zgodnie z dokumentacją budowalną i wykazana w zaświadczeniu o zakończeniu jego budowy, wynosi 365,29 m2 to proporcja powierzchni użytkowej kwalifikującej ten budynek do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym przy uwzględnieniu limitu 300 m2, w całkowitej powierzchni użytkowej budynku, wyniesie 82,1265%.

W odniesieniu natomiast do transakcji dostawy budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami, położonego w B ( Budynek II) jako, że powierzchnia użytkowa tego budynku, ustalona zgodnie z dokumentacją budowalną i wykazana w zaświadczeniu o zakończeniu budowy tego budynku, wynosi 280,56 m2 , czyli jest niższa od ustalonego limitu, do całości przeprowadzanej transakcji zastosowanie będzie miała preferencyjna (aktualnie 8 %) stawka podatku od towarów i usług.

W kwestii prawa Wnioskodawcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z wewnętrznymi instalacjami, Wnioskodawca wskazuje na następujące regulacje uzasadniające jego stanowisko.

Zgodnie z art. 86 ust.1 i ust. 2 pkt 1 lit. a) u.p.t.u. w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wynika z przywołanej regulacji, dla skorzystania z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zasadnicze znaczenie ma, aby transakcja, przy dokonaniu której podatek został naliczony, powiązana była z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług oraz, aby transakcja ta dokonana była pomiędzy czynnymi podatnikami tego podatku. Kwota podatku naliczonego, o który podatnik ma prawo obniżyć kwotę podatku należnego, musi wynikać z otrzymanej przez podatnika faktury.

Ponadto stosownie do art. 106b ust. pkt 1 w zw. z art. 106a pkt 2 u.p.t.u. podatnik jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Ponieważ transakcje zbycia zabudowanej nieruchomości mieszkaniowej jak i transakcja zbycia garażu, realizowane będą pomiędzy czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, na terytorium kraju, Spółka zobowiązana będzie do wystawienia faktur dokumentujących te transakcje, a Wnioskodawca po ich otrzymaniu będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego wykazanego w tych fakturach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej oraz garażu pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie zakwalifikowania planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym i zastosowania obniżonej stawki podatkowej, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług,
*   **prawidłowe** – w zakresie prawa Wnioskodawcy do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie zabudowanej nieruchomości mieszkalnej i garażu.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ww. ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Z powyższych przepisów art. 15 ustawy wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347, str. 1 z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami ww. Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

1.  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
2.  dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE Rady, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Tym samym państwa członkowskie mają możliwość określenia szczegółowych zasad stosowania kryterium pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do sprecyzowanej kategorii czynności, tj. przebudowy budynków.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16. W wyroku tym Trybunał stwierdził, że kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku (jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora) zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji (pkt 41 ww. wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r.)

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 22g ust. 17 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. budynki lub lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Spółka w 2007 r. nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym wzniesionym początkiem lat 80-tych XX-go wieku. Natomiast oferuje do sprzedaży budynek mieszkalny, jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej z czterema lokalami mieszkalnymi i czterema stanowiskami garażowymi wraz z infrastrukturą techniczną. Wymienione lokale mieszkalne posiadają samodzielną funkcję mieszkaniową jednakże żaden z tych lokali nie został jeszcze prawnie wyodrębniony. Wszystkie nakłady czynione na budynek w celu jego przebudowy i rozbudowy były opodatkowane podatkiem VAT, w związku z czym Spółce przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazywany na fakturach dokumentujących czynione nakłady, czy to w postaci świadczonych usług, czy nabywanych towarów. Stanowiska garażowe usytuowane są w obrębie działki, na której posadowiony jest budynek, jednakże nie w bryle samego budynku mieszkalnego. Sprzedającemu przy wytworzeniu czterostanowiskowego garażu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nie wystąpiło zajęcie (używanie) czterostanowiskowego garażu, ani Budynku I, ani też Budynku II.

Zbycie tej nieruchomości w sierpniu 2007 r. na rzecz Spółki było poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT. Nabyty do przebudowy budynek stanowił w Spółce towar handlowy, na który dokonywane były nakłady w wielkości umożliwiającej jego dalszą sprzedaż już jako nowy budynek. W dniu 4 grudnia 2014 r. Spółka zakończyła budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wraz z instalacjami wewnętrznymi oraz budowę garażu 4 stanowiskowego.

Zatem Spółka w ramach przebudowy i rozbudowy istniejącego budynku mieszkalnego wytworzyła dwa nowe budynku. Z istniejącego domu jednorodzinnego powstały dwa nowe budynki mieszkalne w zabudowie bliźniaczej każdy o samodzielnej funkcji mieszkaniowej. Budynki zostały sklasyfikowane do PKOB 1121.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży Budynku I i Budynku II i czterech stanowisk garażowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że w związku z planowaną dostawą opisanej nieruchomości zabudowanej Zbywca i Wnioskodawca występować będą w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, gdyż Sprzedający nabył nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym jako towar handlowy, a Wnioskodawca nabędzie Budynku I i Budynku II oraz czterostanowiskowy garaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, czyli planuje wykorzystywać nabytą nieruchomość w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa Budynku I i Budynku II wraz z czterema stanowiskami garażowymi nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ponieważ dokonywana będzie w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż jak wskazano wyżej nie wystąpiło zajęcie (używanie) wytworzonych przez Spółkę dwóch nowych budynków mieszkalnych i garażu.

Poczynione przez Spółkę nakłady na wytworzenie budynków znacznie przekroczyły 30% wartości zakupu nieruchomości. W efekcie poniesionych nakładów powstały dwa nowe budynki składające się z dwóch lokali mieszkalnych w każdym. Powyższe wskazuje, że prowadzone prace budowlane w latach 2011-2014 związane były z budową ww. budynków, a nie z ulepszeniem nabytego budynku. Dopiero z chwilą zrealizowania prac zakończył się proces produkcji Budynków I i II oraz garażu. W świetle powyższego należy stwierdzić, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia.

Dostawa Budynku I i Budynku II wraz z czterema stanowiskami garażowymi nie będzie również korzystała ze zwolnienia od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a, ponieważ Spółce przy wytworzeniu tych budynków i garażu przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazywany na fakturach dokumentujących wytworzenie tych budynków i czterostanowiskowego garażu.

W niniejszej sprawie nie będzie miał również zastosowania zwolnienia na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wyżej wskazano Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wykazywany na fakturach dokumentujących wytworzenie tych budynków i czterostanowiskowego garażu oraz nie były one wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

W związku z powyższym dostawa Budynku I i Budynku II oraz czterostanowiskowego garażu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W oparciu o art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Na podstawie art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Wg podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne.

Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy:

*   Budynki mieszkalne jednorodzinne - 111,
*   Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe - 112 (Budynki o dwóch mieszkaniach 1121, Klasa obejmuje – Budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach),
*   Budynki zbiorowego zamieszkania - 113.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze, zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy budynków lub ich części. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej, 8% stawki podatku.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał, że Budynek I obejmuje dwa mieszkania o powierzchni użytkowej 365,29 m2 w skład którego wchodzą :

*   mieszkanie A o łącznej pow. użytkowej 149,2m2 składające się z 4 pokoi, łazienki, pralni, WC, garderoby i komunikacji;
*   mieszkanie C o łącznej powierzchni użytkowej 149,19 m2 + antresola o powierzchni użytkowej 45,5m2 składające się z 4 pokoi, łazienki, pralni, WC i komunikacji.

Budynek II obejmuje dwa mieszkania o powierzchni użytkowej 280,56 m2 w skład którego wchodzą :

*   mieszkanie B o łącznej powierzchni użytkowej 118,7 m2 składające się z 3 pokoi, garderoby, pralni, łazienki, WC i komunikacji
*   mieszkanie D o łącznej powierzchni użytkowej 118,2 m2 + antresola o powierzchni użytkowej 23,26m2 składające się z 3 pokoi, pralni, łazienki, WC i komunikacji.

Zarówno Budynek I jak i Budynek II posiadają części wspólne w postaci komunikacji. Dla mieszkań A i C wynosi ona 21,4 m2 a dla mieszkania B i D wynosi ona 20,4 m2 i powierzchnie zostały uwzględnione w łącznej powierzchni użytkowej każdego z budynków. Budynek I i Budynek II jako domy bliźniacze są między sobą połączone, jednak każdy budynek jest oddzielony od siebie ścianą przeciwpożarową od fundamentu aż po dach, a nadto każdy z budynków (mieszkań) wyposażony jest w wewnętrzne instalacje umożliwiające oddzielne ich wykorzystywanie a także każdy z nich ma osobne wejście z poziomu gruntu.

Czterostanowiskowy garaż objęty został decyzją z dnia 15 grudnia 2014 r. wydaną przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielającą pozwolenia na jego użytkowanie. Zgodnie z tą decyzją powierzchnia użytkowa tego garażu łącznie wynosi 79 m2.

W pierwszej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej na przebudowę i rozbudowę budynku mieszkalnego na dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, budowę dwóch garaży wolnostojących oraz osadnika bezodpływowego, wskazano symbol PKOB - 1121.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania właściwą stawką podatku VAT planowanej transakcji.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz opis zdarzenia należy stwierdzić, że planowane nabycie przez Wnioskodawcę od Spółki budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej tj. Budynku I i Budynku II, powinno zostać objęte obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy w zw. z ust. 12 tego artykułu, gdyż budynki te są objęte społecznym programem mieszkaniowym. Budynki sklasyfikowane zostały w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych pod symbolem 1121 Budynki o dwóch mieszkaniach (Klasa obejmuje - Budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach). Nie można zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że Spółka będzie zbywać budynki jednorodzinne, w przypadku gdy każdy z budynków posiada po 2 lokale mieszkalne i budynki zostały sklasyfikowane do PKOB 1121. W tej sytuacji nie ma zastosowania wyłączenie wskazane w art. 41 ust. 12b, gdyż dotyczy one budynku jednorodzinnego. Natomiast wskazane przez Wnioskodawcę PKOB 1121 dotyczy budynków o dwóch mieszkaniach. Zatem stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest nieprawidłowe.

Natomiast dostawa garażu, który jest usytuowany poza bryłą budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej powinna zostać opodatkowana podstawową stawką podatku w wysokości 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 146a pkt 1 tej ustawy, ponieważ nie spełnia on kryteriów obiektu mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym. Tak, więc stanowisko Wnioskodawcy w tej części jest prawidłowe.

Zatem oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać je za nieprawidłowe.

Z uwagi na fakt, że planowana dostawa Budynku I i Budynku II w całości będzie podlegać opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 8% nie wystąpiła okoliczność powodująca konieczność obliczenia powierzchni użytkowej, klasyfikującej zbywany budynek do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. W związku z powyższym udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 3 jest bezzasadne.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca planuje nabyć oferowane przez Spółkę dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (Budynek I i Budynek II) wraz z infrastrukturą oraz posadowiony poza bryłą budynku, czterostanowiskowy garaż, w celach związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Nabyta nieruchomość wykorzystywana będzie przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca (Nabywca) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza opisana wyżej nieruchomość wykorzystywać do czynności opodatkowanych VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę tej nieruchomości.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.