Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 3063-ILPP1-1.4512.191.2016.1.MJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2017-01-20
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usługi zarządzania częścią wspólną Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; usługi-usługi zarządzania; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2016 r. (data wpływu 27 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usługi zarządzania częścią wspólną Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku usługi zarządzania częścią wspólną Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Spółka „A” S.A. (dalej: Wnioskodawca), na mocy postanowień umowy o zarządzanie (dalej: Umowa), świadczy na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej usługi zarządzania częścią wspólną nieruchomości w postaci budynku (dalej: Nieruchomość, Usługi Zarządzania).

W ramach świadczonych Usług Zarządzania na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej, Wnioskodawca zobowiązany jest wykonywać w szczególności takie czynności jak:

1.  Kierowanie sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali,
2.  Wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a także czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przekazanych Wnioskodawcy uchwałą właścicieli lokali,
3.  W sprawach zwykłego zarządu Wnioskodawca uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu, na rzecz i rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej. Do obowiązków Zarządcy należą w szczególności:
    *   Prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej Nieruchomości,
    *   Ustalenie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości,
    *   Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej Nieruchomości, wymaganej przez przepisy prawa budowlanego,
    *   Zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów Nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego,
    *   Umożliwienie użytkowania budynku i lokali oraz wszelkich instalacji, w tym w szczególności instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, kanałów i przewodów spalinowych oraz wentylacyjnych, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych zgodnie z wymogami przepisów prawa,
    *   Zapewnienie warunków bezpieczeństwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego,
    *   Utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali,
    *   Utrzymanie w należytym porządku i czystości nieruchomości wspólnej, chodnika wzdłuż Nieruchomości i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów i innych przepisów prawa,
    *   Negocjowanie warunków i zawieranie umów o dostawę energii elektrycznej, cieplnej, dostawę wody i gazu, odprowadzanie ścieków z nieruchomości wspólnej oraz umów dotyczących wywozu nieczystości stałych z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującymi przepisami,
    *   Zawieranie umów na usługi kominiarskie i inne usługi związane z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej,
    *   Wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej,
    *   Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej, zgodnie z umową,
    *   Występowanie do właścicieli lokali z żądaniem o zezwolenie na wstęp do lokalu,
    *   Uiszczanie podatków i opłat o charakterze publicznoprawnym przypadających od nieruchomości wspólnej, niepokrywanych bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
    *   sporządzanie rocznego sprawozdania ze swojej działalności i sprawozdania finansowego,
    *   Przegotowywanie wszelkich projektów uchwał właścicieli lokali, projektów planu gospodarczego i zmian tego planu,
    *   Prowadzenie ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
    *   Prowadzenie rozliczeń poprzez rachunek bankowy,
    *   Pobieranie i windykacja należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości,
    *   Pobieranie od właścicieli zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i ich rozliczenie,
    *   Dochodzenie roszczeń należnych od właścicieli lokali,
    *   Prowadzenie rozliczeń z dostawcami mediów,
    *   Wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń wymaganych przepisami prawa,
    *   Wykonywanie uchwał właścicieli lokali.

W skład świadczonych usług nie wchodzi usługa wyceny Nieruchomości. Wnioskodawca świadczy Usługi Zarządzania za ustalonym przez Strony wynagrodzeniem i wystawia dla Wspólnoty Mieszkaniowej comiesięcznie faktury dokumentujące wynagrodzenie należne mu z tytułu świadczenia przedmiotowych usług.

Wnioskodawca wskazuje, iż Nieruchomość została wybudowana przez dewelopera, który następnie dokonał sprzedaży większości lokali wchodzących w skład Nieruchomości (oprócz pozostałych niektórych komórek lokatorskich i miejsc postojowych). Sprzedaż przedmiotowych lokali w większości była kwalifikowana jako sprzedaż lokali mieszkalnych, co również znajduje potwierdzenie w aktach notarialnych, dokumentujących przedmiotowe transakcje sprzedaży. Ponadto, trzy lokale użytkowe zostały przeniesione na Wnioskodawcę, w ramach zbycia przedsiębiorstwa przez dewelopera. Z racji tego, iż w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą lokale użytkowe znajdujące się w Nieruchomości, Wnioskodawca jest również członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wnioskodawca jako właściwy dla świadczonych na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej Usług Zarządzania symbol PKWiU przyjmuje: 68.32.11.0 – usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Usługi Zarządzania, polegające na kompleksowym zarządzaniu częścią wspólną Nieruchomości, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, objęte są zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, Usługi Zarządzania, polegające na kompleksowym zarządzaniu częścią wspólną Nieruchomości, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie par. 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm., dalej: Ustawa VAT), opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust 1 pkt 1, rozumie się „każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`)”. Nie budzi zatem wątpliwości, iż usługa zarządzania mieści się w zakresie przedmiotowym Ustawy VAT. Ponadto, Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zgodnie natomiast z art. 5a Ustawy VAT, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W celu określenia wysokości stawki podatku VAT ustawodawca odsyła często do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że od 1 stycznia 2011 r. klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem VAT, jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. l29 ust. l. Przy czym stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku VAT.

I tak, stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, obowiązującego od 1 stycznia 2014 r., zwolnieniu podlegają usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 Ustawy VAT, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia jednoznacznie wynika, że prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT dla czynności zarządzania nieruchomościami uwarunkowane jest charakterem oraz przeznaczeniem danej nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku VAT objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia. Oznacza to, że dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru zarządzanej nieruchomości. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy VAT nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, natomiast w wydawanych w tym zakresie interpretacjach indywidualnych wskazuje się, iż w tym zakresie można pomocniczo powołać się na definicję zawartą w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm. W rozumieniu tego rozporządzenia „Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem”.

Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż większość lokali składających się na przedmiotową Nieruchomość była przedmiotem sprzedaży z założeniem ich wykorzystania na cele mieszkaniowe, tak też były one kwalifikowane w aktach notarialnych dokumentujących ich sprzedaż. Lokale te zostały wyodrębnione z całości budynku oraz posiadają odrębne księgi wieczyste.

Ponadto, Wnioskodawca nabył lokale o przeznaczeniu użytkowym, w ramach nabytego przez Wnioskodawcę przedsiębiorstwa. Wnioskodawca jest zatem również właścicielem lokali użytkowych w Nieruchomości i należy do Wspólnoty Mieszkaniowej, na zlecenie której świadczy Usługi Zarządzania, o których mowa w niniejszym wniosku. Tym samym, nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż w części, w której zarządzanie częścią wspólną Nieruchomości dotyczy lokali Wnioskodawcy, w rzeczywistości usługa ta jest niejako świadczona na rzecz samego Wnioskodawcy – i w tym kontekście nie powinna być ona brana pod uwagę przy analizie przedmiotowego zwolnienia. W zakresie przyjęcia kwalifikacji danej transakcji na gruncie podatku VAT, usługa nie może być bowiem świadczona na rzecz „siebie samego”, w związku z czym nie powinna być również brana pod uwagę w przypadku kwalifikacji usługi świadczonej przez Wnioskodawcę.

Niemniej jednak, nawet w sytuacji, w której przedmiotowe lokale użytkowe byłyby w tym przypadku również uwzględniane przy kwalifikacji Usług Zarządzania świadczonych przez Wnioskodawcę, to skoro większość lokali w budynku była sprzedawana jako lokale mieszkalne – to tak też przedmiotowa Nieruchomość powinna być kwalifikowana.

Mając zatem na uwadze fakt, iż:

*   Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT,
*   wykonuje odpłatne usługi zarządzania Nieruchomością na zlecenie,
*   w skład świadczonych czynności nie wchodzi usługa wyceny nieruchomości,
*   świadczone Usługi Zarządzania dotyczą Nieruchomości, której większość lokali była sprzedawana na cele mieszkaniowe (i tak też były one kwalifikowane w aktach notarialnych),

– to w świetle powyższych uwag należy taką usługę klasyfikować według PKWiU do grupowania 68.32.11.0, zatem będzie ona korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie wskazanego wcześniej § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Według art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jak stanowi art. 5a ustawy – towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że od 1 stycznia 2011 r. klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293, z późn. zm.).

Dodatkowo, zgodnie z § 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r., poz. 1676), do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, do dnia 31 grudnia 2017 r. stosuje się Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jednocześnie należy wskazać, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Stosownie bowiem do pkt 1 Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 r. w sprawie trybu udzielania informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1, poz. 11), zgodnie z zasadami metodycznymi klasyfikacji zasadą jest, że zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby, usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej. Wynika to z faktu, że właśnie m.in. producent, bądź usługodawca posiada wszystkie informacje niezbędne do właściwego zaliczenia produktu, czy usługi do odpowiedniego grupowania PKWiU, tj. informacje dotyczące rodzaju użytego surowca, technologii wytwarzania lub przeznaczenia wyrobu, bądź zakresu świadczonych usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z 2015 r., poz. 736, z późn. zm.) – zwalnia się od podatki usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy, przez PKWiU ex rozumie się zakres wyrobów lub usług węższy niż określony w danym grupowaniu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z powyższego § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z pózn. zm.).

Art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

1.  w grupie 111:
    *   w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),
    *   w grupie 112:
        *   w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
        *   w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
    *   w grupie 113:
        *   w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca, na mocy postanowień umowy o zarządzanie, świadczy na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej usługi zarządzania częścią wspólną nieruchomości w postaci budynku.

W ramach świadczonych Usług Zarządzania na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej, Wnioskodawca zobowiązany jest wykonywać w szczególności takie czynności jak:

1.  Kierowanie sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej i reprezentowanie jej na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy Wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali,
2.  Wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a także czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przekazanych Wnioskodawcy uchwałą właścicieli lokali,
3.  W sprawach zwykłego zarządu Wnioskodawca uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu, na rzecz i rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej. Do obowiązków Zarządcy należą w szczególności:
    *   Prowadzenie i przechowywanie dokumentów i dokumentacji dotyczącej Nieruchomości,
    *   Ustalenie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości,
    *   Prowadzenie książki obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej Nieruchomości, wymaganej przez przepisy prawa budowlanego,
    *   Zlecanie kontroli technicznych i okresowych przeglądów Nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego,
    *   Umożliwienie użytkowania budynku i lokali oraz wszelkich instalacji, w tym w szczególności instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, kanałów i przewodów spalinowych oraz wentylacyjnych, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych zgodnie z wymogami przepisów prawa,
    *   Zapewnienie warunków bezpieczeństwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego,
    *   Utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali,
    *   Utrzymanie w należytym porządku i czystości nieruchomości wspólnej, chodnika wzdłuż Nieruchomości i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów i innych przepisów prawa,
    *   Negocjowanie warunków i zawieranie umów o dostawę energii elektrycznej, cieplnej, dostawę wody i gazu, odprowadzanie ścieków z nieruchomości wspólnej oraz umów dotyczących wywozu nieczystości stałych z nieruchomości wspólnej zgodnie z obowiązującymi przepisami,
    *   Zawieranie umów na usługi kominiarskie i inne usługi związane z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości wspólnej,
    *   Wykonywanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości wspólnej,
    *   Usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej, zgodnie z umową,
    *   Występowanie do właścicieli lokali z żądaniem o zezwolenie na wstęp do lokalu,
    *   Uiszczanie podatków i opłat o charakterze publicznoprawnym przypadających od nieruchomości wspólnej, niepokrywanych bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
    *   sporządzanie rocznego sprawozdania ze swojej działalności i sprawozdania finansowego,
    *   Przegotowywanie wszelkich projektów uchwał właścicieli lokali, projektów planu gospodarczego i zmian tego planu,
    *   Prowadzenie ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
    *   Prowadzenie rozliczeń poprzez rachunek bankowy,
    *   Pobieranie i windykacja należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości,
    *   Pobieranie od właścicieli zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i ich rozliczenie,
    *   Dochodzenie roszczeń należnych od właścicieli lokali,
    *   Prowadzenie rozliczeń z dostawcami mediów,
    *   Wydawanie poświadczeń bądź zaświadczeń wymaganych przepisami prawa,
    *   Wykonywanie uchwał właścicieli lokali.

W skład świadczonych usług nie wchodzi usługa wyceny Nieruchomości. Wnioskodawca świadczy Usługi Zarządzania za ustalonym przez Strony wynagrodzeniem i wystawia dla Wspólnoty Mieszkaniowej comiesięcznie faktury dokumentujące wynagrodzenie należne mu z tytułu świadczenia przedmiotowych usług.

Wnioskodawca wskazuje, iż Nieruchomość została wybudowana przez dewelopera, który następnie dokonał sprzedaży większości lokali wchodzących w skład Nieruchomości (oprócz pozostałych niektórych komórek lokatorskich i miejsc postojowych). Sprzedaż przedmiotowych lokali w większości była kwalifikowana jako sprzedaż lokali mieszkalnych, co również znajduje potwierdzenie w aktach notarialnych, dokumentujących przedmiotowe transakcje sprzedaży. Ponadto, trzy lokale użytkowe zostały przeniesione na Wnioskodawcę, w ramach zbycia przedsiębiorstwa przez dewelopera. Z racji tego, iż w wyniku przeniesienia na rzecz Wnioskodawcy przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzą lokale użytkowe znajdujące się w Nieruchomości, Wnioskodawca jest również członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wnioskodawca jako właściwy dla świadczonych na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej Usług Zarządzania symbol PKWiU przyjmuje: 68.32.11.0 – usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia, czy Usługi Zarządzania, polegające na kompleksowym zarządzaniu częścią wspólną Nieruchomości, świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, objęte są zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT.

Dla rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania (zwolnienia z VAT) świadczonych przez Wnioskodawcę usług w ramach zawartej ze Wspólnota Mieszkaniową umowy o zarządzanie, zasadniczym jest określenie charakteru wskazanych we wniosku czynności – czy poszczególne czynności są czynnościami samoistnymi, czy też są to czynności składające się na usługę kompleksową.

Aby móc wskazać, że dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi kompleksowej wówczas, gdy cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia usługi nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną usługę kompleksową obejmującą kilka świadczeń pomocniczych. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu usługi kompleksowej.

Jeśli więc wykonywanych jest więcej czynności i są one ze sobą ściśle powiązane oraz stanowią całość pod względem ekonomicznym i gospodarczym, to wówczas dla potrzeb VAT należy potraktować je jako jedną czynność opodatkowaną. Skutkiem tego, świadczenie pomocnicze, co do zasady dzieli los prawny świadczenia głównego, w szczególności w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego, miejsca świadczenia oraz stawki podatku od towarów i usług.

W przypadku, gdy w skład świadczonej usługi wchodzą usługi pomocnicze, czyli takie, które nie stanowią dla klienta celu samego w sobie, a są jedynie uzupełnieniem usługi głównej, opodatkowanie całego świadczenia winno nastąpić według stawki obowiązującej dla usługi zasadniczej.

Odniesienie przedstawionego stanu prawnego do okoliczności analizowanej sprawy prowadzi do wniosku, że skoro przedmiotem realizowanych w ramach umowy świadczeń na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej będzie usługa, na którą składają się wymienione we wniosku czynności, których zasadniczym celem jest zarządzanie częścią wspólną Nieruchomości, a poszczególne czynności przyczyniają się do prawidłowego realizowania usługi podstawowej, to świadczenia te stanowią łącznie usługę złożoną, składającą się z różnych czynności. Opisane świadczenia są czynnościami, które Spółka jest zobowiązana wykonywać w ramach zawartej umowy o zarząd częścią wspólną Nieruchomości.

W konsekwencji, świadczenia te nie są czynnościami samoistnymi lecz składają się na kompleksowe usługi zarządzania częścią wspólną Nieruchomości świadczone przez Wnioskodawcę i co do zasady, dzielą los prawny świadczenia głównego, którym jest – zgodnie z treścią wniosku – zarządzanie nieruchomością mieszkalną na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z uwagi na powołane przepisy prawa, jak również przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że Usługi Zarządzania, polegające na kompleksowym zarządzaniu częścią wspólną Nieruchomości, sklasyfikowane w grupowaniu PKWiU ex 68.32.11.0 – tj. usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności – świadczone przez Wnioskodawcę na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, korzystają/korzystać będą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 r.

Podkreślić należy, że analiza prawidłowości wskazanej przez Wnioskodawcę we wniosku klasyfikacji wykonywanych czynności do właściwego grupowania statystycznego, nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Zatem, Minister Rozwoju i Finansów nie jest uprawniony do oceny stanowiska przedstawionego przez Zainteresowanego w zakresie klasyfikacji statystycznej usług będących przedmiotem wniosku. Ponadto, stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W szczególności, przedmiotową interpretację indywidualną wydano przy założeniu, że Wnioskodawca świadczy usługi sklasyfikowane pod symbolem 68.32.11.0 według PKWiU z 2008 r., tj. usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności – wykonywane w obiekcie, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego opisu sprawy – wydana interpretacja traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.