Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB4/4511-1-1/16-6/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-06-23
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: darowizna; działki; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2016 r. (data wpływu 20 maja 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2016 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismem z dnia 13 czerwca 2016 r. (data wpływu 17 czerwca 2016 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek o łącznej powierzchni 8,8959 ha. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość w drodze umowy darowizny z dnia 16 marca 1995 roku, wówczas powierzchnia działek łącznie wynosiła 9,77 ha. W roku 2008 Wojewoda wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej dla inwestycji polegającej na budowie drogi. Pod obwodnicę w roku 2009 przeznaczona została część nieruchomości o powierzchni 0,7819 ha.

Działki, których sprzedaży zamierza dokonać Wnioskodawca, wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, prowadzona jest na nich działalność rolnicza. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą z dnia 25 maja 2015 roku działki przeznaczone są pod teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, i tereny zabudowy usługowej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności i Informacji Gospodarczej. Wnioskodawca prowadzi wyłącznie gospodarstwo rolne. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT czynnym (VAT-5) – zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT. Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie wykorzystywana dla celów rolniczych (pod uprawy) i taki stan rzeczy trwać będzie do czasu ewentualnego zawarcia umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej).

Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych czynności o podobnym charakterze. Działki będą sprzedane bezpośrednio przez Wnioskodawcę bez pośrednictwa biura nieruchomości. Nabywca zamierza nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji na niej projektu magazynowo-produkcyjnego. Powyższe działki zostaną sprzedane jednemu podmiotowi, jedną umową sprzedaży. Działki nie będą podlegały podziałowi, będą sprzedane w całości. Wnioskodawca zamierza podpisać z kupującym umowę przedwstępną. Na mocy udzielonego pełnomocnictwa przez sprzedającego kupujący będzie dysponować przedmiotem umowy na cele budowlane, tj. dla prac związanych z uzyskaniem pozwolenia budowanego.

Nieruchomość, która stanowić ma przedmiot umowy przenoszącej własność (przyrzeczonej) nie wyczerpuje całego areału wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez sprzedającego (Wnioskodawcę). Przyczyną chęci zbycia działek jest możliwość poprawienia sytuacji finansowej i pozyskanie środków na rozwój gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca w przeszłości jedynie nabywał grunty rolne na powiększenie gospodarstwa. Nie sprzedawał ich. Wnioskodawca nie planuje dokonywać zbycia innych nieruchomości (niewymienionych we wniosku), ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Będą to jedyne działki podlegające sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy sprzedaż działek rolnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż działek po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (w tym przypadku rok 1995) nie będzie stanowić źródła przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Jednocześnie Wnioskodawca zaznacza, że zgodnie z interpretacją wydaną za numerem IPPB1/4511-92/15-2/A z dnia 1 kwietnia 2015 r., przedstawiającą analogiczny stan faktyczny Dyrektor Izb Skarbowej w Warszawie uznał, że transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ zbycie przez Wnioskodawcę działki nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy: źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie (następujące w wykonaniu działalności gospodarczej) nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie ww. przepisu. Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości.

Odrębnym źródłem przychodów jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Ponadto, definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność ta wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Przy czym sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości składającej się z trzech działek, które nabył w drodze umowy darowizny z dnia 16 marca 1995 r. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji Działalności i Informacji Gospodarczej. Zainteresowany prowadzi wyłącznie gospodarstwo rolne. Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana do celów rolniczych. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych czynności o podobnym charakterze. Nie będą też podlegały podziałowi. Wnioskodawca zamierza zbyć działki w celu poprawienia sytuacji finansowej i pozyskania środków na rozwój gospodarstwa rolnego. Co więcej, będą to jedyne działki podlegające sprzedaży.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przepisy prawne należy stwierdzić, że odpłatne zbycie działek nabytych na podstawie umowy darowizny z dnia 16 marca 1995 r. nie nosi znamion działalności gospodarczej, dlatego też nie skutkuje powstaniem przychodu z tego źródła. Nie stanowi też źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatkowym dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich zbycie zostanie dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W związku z powyższym, sprzedaż działek rolnych, o których mowa we wniosku, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej tut. Organ informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.