Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-1068/15-2/IGo
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-11-06
Teza: Konsekwencje podatkowe transakcji nabycia nieruchomości (opodatkowanie, prawo do odliczenia VAT).
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 16 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie konsekwencji podatkowych transakcji nabycia nieruchomości (opodatkowanie, prawo do odliczenia VAT) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie konsekwencji podatkowych transakcji nabycia nieruchomości (opodatkowanie, prawo do odliczenia VAT).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

X Sp. z o.o. (zwana dalej „Spółką” lub „Wnioskodawcą”), jest nowoutworzoną spółką kapitałową prawa handlowego. Przedmiotem działalności spółki będzie wynajem i administrowanie nieruchomościami. Jedynym udziałowcem Spółki jest spółka \`(...)\`. z siedzibą w Luksemburgu,

Obecnie Wnioskodawca zainteresowany jest nabyciem nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja obejmująca budowę hali produkcyjno-magazynowej w \`(...)\`. Spółka planuje nabyć nieruchomość od spółki \`(...)\` Sp. z o.o. (zwana dalej „Sprzedającym”), przy czym przed takim nabyciem Sprzedający zostanie przekształcony w spółkę komandytową.

Sprzedający otrzymał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie nieruchomości 10 września 2015 r. w odniesieniu do Inwestycji realizowanej na Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej). Nieruchomość (zgodnie z definicją poniżej) przeznaczona jest w całości pod wynajem. Umowa najmu została podpisana przez Sprzedającego już na etapie budowy Inwestycji na okres 15 lat, a cały projekt został dostosowany do wymogów jedynego najemcy (dalej zwanego „Najemcą”).

Inwestycja realizowana na Nieruchomości obejmowała budowę hali produkcyjno-magazynowej wraz z zapleczem socjalno-technicznym, budynkiem pompowni przeciwpożarowej, budynkiem wartowni, budynkiem na odpady, dwoma wiatami na odpady, wiatą na kołowrotki, wiatą na rowery, zbiornikiem retencyjnym wraz z przepompownią wody deszczowej, fundamentem i zbiornikiem wody do celów pożarowych, fundamentem pod zbiornik azotu, fundamentem pod wieżę chłodniczą, wagą samochodową oraz murami oporowymi, wraz z instalacjami wewnętrznymi i infrastrukturą techniczną oraz infrastrukturą komunikacyjną - wewnętrznym układem drogowym z placami manewrowymi, rampami rozładowczymi, parkingami i chodnikami (dalej zwane łącznie „Inwestycją”). Inwestycja jest usytuowana na nieruchomościach, stanowiących własność Sprzedającego, stanowiących działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1710/6, 1709/1, 1757/6, 1705/4, 1705/3, 1666/5, 1665/1 objętych księgami wieczystymi (zwane łącznie dalej „Nieruchomością”), Obecnie wszystkie działki stanowią tereny zabudowane.

Z powyższej Nieruchomości, nieruchomości stanowiące działki o numerach 1710/6, 1705/4, 1705/3 oraz 1665/1, na których usytuowana jest część Inwestycji, w tym znaczna część hali produkcyjno-magazynowej, część układu drogowego oraz parking, w niewielkiej części składają się również z terenów zalesionych. W konsekwencji na nabycie własności tych nieruchomości przez Wnioskodawcę będącego cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. nr 1380 z 2014 roku) wymagane jest uzyskanie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych („Zezwolenie MSW”), co mogłoby opóźnić przeprowadzenie transakcji. W związku z powyższym, na wypadek, gdyby Zezwolenie MSW nie zostało uzyskane przed dokonaniem transakcji, działki 1710/6, 1705/4, 1705/3 oraz 1665/1 zostaną podzielone w ten sposób, aby cała część zalesiona zostanie oddzielona od reszty Inwestycji. W konsekwencji nowo wyznaczone granice działek będą przebiegać w ten sposób, że wszystkie budynki i budowle powstałe w ramach Inwestycji będą znajdować się na działkach niezalesionych. Taki podział pozwoli na sprzedaż zasadniczej części Nieruchomości (dalej zwana „Nieruchomość I”) w założonym terminie tj. najpóźniej do 15 grudnia 2015 roku lub w razie nie uzyskania do tego czasu ostatecznej decyzji zatwierdzającej opisany wyżej podział działek o numerach 1710/6, 1705/4, 1705/3 oraz 1665/1 - do dnia 15 stycznia 2016 roku. Własność pozostałej części Nieruchomości tj. działek powstałych z podziału działek o numerach 1710/6, 1705/4, 1705/3 oraz 1665/1 stanowiących działki niezabudowane (dalej zwane „Nieruchomością II”) zostaną przeniesione na Wnioskodawcę po uzyskaniu Zezwolenia MSW. Na okres pomiędzy sprzedażą Nieruchomości I i Nieruchomości II, zostanie ustanowiona służebność na Nieruchomości II na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości I, aby zapewnić Wnioskodawcy oraz Najemcy możliwość korzystania z Nieruchomości II do czasu jej nabycia przez Wnioskodawcę (które nastąpi dopiero po uzyskaniu Zezwolenia MSW).

Wnioskodawca, zaznacza, iż procedura podziałowa działek 1710/6,1705/4,1705/3 oraz 1665/1 zostanie wszczęta niezwłocznie, więc nawet jeżeli okaże się, że Zezwolenie MSW zostanie uzyskane podział działek zostanie niezależnie dokonany. Przy czym, jeżeli Zezwolenie MSW zostanie uzyskane i inne warunki wynikające z Umowy Przedwstępnej będą spełnione, z wyjątkiem podziału działek, to Nieruchomość zostanie nabyta zgodnie z obecnym stanem podziału (tj. wszystkie działki będą stanowić działki zabudowane), a podział zostanie dokonany po dokonaniu transakcji sprzedaży.

Ponadto, w przypadku dokonania podziału, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w skład Nieruchomości II będą wchodzić lasy oraz zieleń nieurządzona, stanowiące fragment systemu przyrodniczego miasta, na którym obowiązuje zakaz wznoszenia obiektów kubaturowych nie związanych z gospodarką leśną.

Wskazana powyżej data zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości I może ulec przesunięciu, jednakże planowane jest, iż przeniesienie własności zarówno Nieruchomości I jak i Nieruchomości II zostanie dokonane przed upływem 2 lat od przekazania posadowionych na nich budynków i budowli do używania Najemcy.

Prowadzona Inwestycja nie jest wyodrębniona organizacyjnie i finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego (m.in. Sprzedający nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego związanego z Nieruchomością), jak również nie stanowi ona oddziału Sprzedającego.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości planowana jest na grudzień 2015 r. lub styczeń 2016 r., jednak wcześniej Wnioskodawca podpisze ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej zwaną „Umową Przedwstępną”). Warunkiem zawarcia ostatecznej umowy, będzie między innymi zakończenie budowy Inwestycji oraz przekazanie Nieruchomości Najemcy. Umowa Przedwstępna może przewidywać dalsze przesunięcie daty zawarcia umowy przyrzeczonej - do dnia 31 maja 2016 roku, jednak w każdym wypadku przeniesienie własności Nieruchomości zostanie dokonane przed upływem 2 lat od przekazania posadowionych na niej budynków budowli do używania Najemcy.

Przed dokonaniem Transakcji, Sprzedający zamierza rozwiązać umowę na wykonanie prac wykończeniowych dla Najemcy, dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z niej wynikających. Niemniej jednak, nie można wykluczyć, iż może się okazać, że w stosunku do tej umowy zamiast wskazanej powyżej konstrukcji, w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę, Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego.

W świetle umowy najmu to Najemca będzie zobowiązany do zawarcia umów na dostawę mediów, zapewnić ochronę oraz zarządcę Nieruchomości. Wysokość czynszu oraz opłat eksploatacyjnych została w umowie najmu określona w ten sposób, że to Najemca będzie ponosił koszty związane z obsługą Nieruchomości takich jak koszty bieżących napraw, ubezpieczenia, koszty operacyjne i eksploatacyjne związane z Nieruchomością.

W świetle Umowy Przedwstępnej, Spółka przejmie między innymi następujące elementy związane z Nieruchomością:

*   Zabezpieczenia ustanowione przez najemcę (gwarancja i kaucja),

*   Prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z Najemcą,

*   Majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych / dokumentacji projektowej i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z realizacją Inwestycji,

*   Gwarancje jakości i ich zabezpieczenia udzielone i wynikające z umowy o generalne wykonawstwo zawartej przez zarządcę projektu i przeniesione na Sprzedającego na mocy umowy o zarządzanie projektem i realizację inwestycji (Development Contract) ,

*   Zabezpieczenia i gwarancje w stosunku do projektów architektonicznych / dokumentacji projektowej.

Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Sprzedającego (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez Najemcę). Ponadto, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Spółki obejmuje:

*   Prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie projektem i realizację inwestycji (\`(...)\`), na mocy której zarządca projektu realizował Inwestycję na Nieruchomości, w tym między innymi zawierał umowy z generalnym wykonawcą (za wyjątkiem przeniesionych na mocy tej umowy na Sprzedającego praw autorskich majątkowych i zależnych do projektów oraz gwarancji jakości i ich zabezpieczeń, o których mowa powyżej,

*   Umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowa na usługi księgowe, umowa na doradztwo prawne, umowa w zakresie emisji obligacji,

*   Środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   Umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

*   Polisy ubezpieczeniowe związane z nieruchomością

*   Tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania najemców,

*   Księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

*   Należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym należności i zobowiązania handlowe,

*   Zobowiązania Sprzedającego wynikające z umowy kredytowej z bankiem,

*   Prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym przed dokonaniem podziału działek lub alternatywnie sprzedaż Nieruchomości I, jeżeli taki podział nastąpi (niezależnie czy sprzedaż Nieruchomość I zostanie dokonana oddzielnie lub łącznie ze sprzedażą Nieruchomości II) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT?
2.  Czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości II w przypadku dokonania podziału przed dokonaniem transakcji sprzedaży (niezależnie czy sprzedaż Nieruchomość II zostanie dokonana oddzielnie lub łącznie ze sprzedażą Nieruchomości I), będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT (niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) oraz będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT?
3.  Czy w sytuacji gdy planowana transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i Sprzedający naliczy podatek VAT w związku z dokonaniem tej sprzedaży, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 wynikającego z prawidłowo wystawionej faktury z tytułu zakupu całej Nieruchomości przed dokonaniem podziału lub w zakresie zakupu Nieruchomości I jeżeli podział zostanie dokonany przed planowaną transakcją?

Stanowisko Wnioskodawcy

1.  Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym przed dokonaniem podziału działek lub alternatywnie sprzedaż Nieruchomości I, jeżeli taki podział nastąpi przed transakcją sprzedaży (niezależnie czy sprzedaż Nieruchomość I zostanie dokonana oddzielnie lub łącznie ze sprzedażą Nieruchomości II) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT (nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a Ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości II (niezależnie czy sprzedaż Nieruchomość II zostanie dokonana oddzielnie lub łącznie ze sprzedażą Nieruchomości I) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 w powiązaniu z art. 7 Ustawy o VAT (nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT) oraz będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.
3.  Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (w przypadku nabycia całej Nieruchomości przed dokonaniem podziału) lub alternatywnie przy nabyciu Nieruchomości I (w przypadku dokonania podziału działek przed transakcją sprzedaży) zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym, zgodnie z regulacjami art. 87 Ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy data przeprowadzenia transakcji (grudzień 2015 r. lub styczeń 2016 r.) nie będzie miał znaczenia dla jej opodatkowania z uwagi na fakt, iż właściwe przepisy nie ulegają zmianie.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatnikowi podatku VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 86 ust. 10, ust, 10b oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych (jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę). Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT. Niemniej jednak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego lub zwrotu nadwyżki podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Tym samym, w celu rozstrzygnięcia, czy Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z nabycia całej Nieruchomości przed dokonaniem podziału lub alternatywnie Nieruchomości I, jeżeli sprzedaż nastąpi po dokonaniu podziału działek (niezależnie czy sprzedaż Nieruchomości I nastąpi łącznie lub oddzielnie od sprzedaży Nieruchomości II) należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy dostawa tych nieruchomości będzie stanowiła dostawę podlegającą opodatkowaniu VAT oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT.

Ad. 1

Mając powyższe na uwadze, należy przeanalizować, czy planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. czy mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

W świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości (niezależnie od sposobu jej przeprowadzenia tj, czy sprzedaż zostanie dokonana w ramach jednej umowy czy sprzedaż Nieruchomości I zostanie dokonana oddzielnie od sprzedaży Nieruchomości II) będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Ponadto zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości, jak również oddzielna sprzedaż Nieruchomości I, nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.  Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu sprzedaży jako przedsiębiorstwa

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowalne, iż dla celów podatku VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

*   własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

*   prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

*   wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

*   koncesje, licencje i zezwolenia,

*   patenty i inne prawa własności przemysłowej,

*   majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

*   tajemnice przedsiębiorstwa,

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Spółki, sprzedaż Nieruchomości lub alternatywnie oddzielna sprzedaż Nieruchomości I razem z umową najmu przejmowaną z mocy prawa zgodnie z art. 678 kodeksu cywilnego (tekst jednolity – Dz. U. z 2014 r. poz. 121, z późń. zm.), nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. Sprzedaży Nieruchomości lub oddzielnie Nieruchomości I, nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego, obejmujących w szczególności:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie projektem i realizację inwestycji (Development Contract), na mocy której zarządca projektu realizował Inwestycję na Nieruchomości, w tym między innymi zawierał umowy z generalnym wykonawcą (za wyjątkiem przeniesionych na mocy tej umowy na Sprzedającego praw autorskich majątkowych i zależnych do projektów oraz gwarancji jakości i ich zabezpieczeń, o których mowa powyżej,

*   umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowa na usługi księgowe, umowa na doradztwo prawne, umowa w zakresie emisji obligacji,

*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

*   polisy ubezpieczeniowe związane z nieruchomością,

*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania najemców,

*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej,

*   należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym należności i zobowiązania handlowe,

*   zobowiązania Sprzedającego wynikające z umowy kredytowej z bankiem,

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym nabywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa jest poparte licznymi interpretacjami podatkowymi wydanymi w podobnych stanach faktycznych m.in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 czerwca 2013 r. (sygn. IPTPP2/443-254/13-2/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2015 r. (IPPB3/443-1185/14-2/ISZ), z dnia 7 lutego 2014 r. (IPPP3/443-1175/13-2/MKw), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR), z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR) oraz a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

Ponadto, dodatkowym argumentem przemawiającym za tym, iż przedmiotem analizowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo Sprzedającego, dostarczają orzeczenia sądów, w których potwierdzany jest pogląd, iż zbycie przez podatnika tylko części jego aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, choćby nawet przedmiotem zbycia była zdecydowana większość składników majątkowych funkcjonującego przedsiębiorstwa. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi bowiem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tymczasem transakcji sprzedaży Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I nie będzie towarzyszył transfer wszystkich aktywów Sprzedającego. Mianowicie, w ramach przedmiotowej transakcji Sprzedający zbędzie jedynie środki trwałe w postaci danej Inwestycji wraz z zabezpieczeniami ustanowionymi przez Najemcę oraz majątkowymi prawami autorskimi i prawami zależnymi do projektów architektonicznych i prac wykonywanych przez podmioty trzecie w związku z realizacją Inwestycji, jak również gwarancjami budowlanymi. Po dacie dokonania sprzedaży w rękach Sprzedającego pozostaną pewne aktywa należące obecnie do jego przedsiębiorstwa, tj. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, know-how, księgi rachunkowe, umowy związane z bieżącą działalnością Sprzedającego itp.

Należy także zauważyć, że podstawową działalnością Sprzedającego jest działalność deweloperska, polegająca na nabywaniu i zabudowie gruntów budynkami komercyjnymi oraz ich dalszej sprzedaży. W związku z tym, prowadzenie przedsiębiorstwa przez Sprzedającego polega na budowie i obrocie nieruchomościami. Natomiast, element działalności Sprzedającego w postaci wynajmu powierzchni we wzniesionych budynkach, do czasu sprzedaży nieruchomości, ma charakter pomocniczy. Jedynym z warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży, jest wydanie Nieruchomości Najemcy. Nieruchomość posiadana przez Sprzedającego jest zatem „produktem” wytworzonym w ramach prowadzonej działalności a nie jego podstawowym aktywem pozwalającym na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy, nie ma podstaw, aby sprzedaż Nieruchomości lub alternatywnie oddzielna sprzedaż Nieruchomości I, zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

1.  Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu sprzedaży jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W myśl regulacji art. 2 pkt 27 lit. e) Ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników materialnych i niematerialnych stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

*   w istniejącym przedsiębiorstwie istnieje zespół składników majątkowych, obejmujący składniki o charakterze materialnym i niematerialnym (w tym zobowiązania);

*   zespół tych składników jest wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo;

*   składniki te są przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W związku z powyższym, dla uznania zespołu składników majątkowych i niemajątkowych będących przedmiotem sprzedaży za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego konieczne byłoby wyodrębnienie zespołu składników majątkowych zarówno na płaszczyznach organizacyjnej, finansowej, jak i funkcjonalnej.

1.  Zespół składników majątkowych

Podstawowym warunkiem uznania, że podatnik ma do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, będących we wzajemnych relacjach stanowiący zespół, a nie zbiór poszczególnych elementów. Warunek ten nie jest w analizowanym przypadku spełniony, gdyż przedmiotem transakcji będą głównie materialne składniki majątkowe (tj, działki gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem i budowlami), natomiast w skład przenoszonych elementów nie będą wchodzić m.in. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie projektem i realizację inwestycji, umowy związane z bieżącą obsługą działalności Sprzedającego, w tym umowa na usługi księgowe, umowa na doradztwo prawne, umowa w zakresie emisji obligacji, środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, umowy rachunków bankowych Sprzedającego, polisy ubezpieczeniowe związane z nieruchomością, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, związany z metodologią wyszukiwania i utrzymania najemców, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, należności i zobowiązania Sprzedającego związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania kredytowe itd.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Wnioskodawca pragnie przywołać również odpowiedź Ministerstwa Finansów z dnia 13 czerwca 2003 r. na zapytanie nr 1778 w sprawie możliwości uznania budynku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych \[wobec tożsamego brzmienia definicji ZCP na gruncie Ustawy VAT oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, cytowane stanowisko Ministra Finansów zachowuje w pełni aktualność w odniesieniu do analizowanego zdarzenia przyszłego\], w której wskazano, że jeśli „osoba prawna prowadzi działalność developerską oraz organizacyjnie i finansowo wyodrębnioną działalność polegającą na wynajmie lokali w będącym jej własnością budynku, można uznać, że budynek ten oceniany wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umowami dotyczącymi zawartych umów najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na najmie stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa podatnika. Należy również stwierdzić, że tak wyodrębniony zespół składników materialnych i niematerialnych stanowić musi jednocześnie niezależną, samodzielną sferę działalności, w ramach której podatnik realizuje określone zadania gospodarcze”.

Jak wynika z powyższej interpretacji Ministra Finansów, sprzedaż budynków i budowli sama w sobie nie może stanowić sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeśli budynki i budowle są przeznaczone na wynajem. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa mogą stanowić budynki wraz z wszystkimi związanymi z nimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, umową najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na najmie.

Z uwagi na brak przeniesienia większości powyższy składników, które ściśle związane są z funkcjonowaniem działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu najmu powierzchni, zdaniem Wnioskodawcy, nie dojdzie do sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1.  Wyodrębnienie organizacyjne

Ustawa o VAT nie wskazuje, co należy rozumieć przez wyodrębnienie organizacyjne. Jednakże zgodnie z praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny świadczyć odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Dodatkowo, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział.

W omawianej sytuacji Sprzedający w żaden sposób nie wyodrębnił w swojej strukturze ani księgach działalności związanej z najmem powierzchni w Nieruchomości. W związku z czym całość elementów będącą przedmiotem sprzedaży nie można uznać za jednostkę wyodrębnioną organizacyjnie, ponieważ stanowi on w istocie wyłączenie części masy majątkowej Sprzedającego, która samodzielnie nie umożliwia prowadzenia działalności gospodarczej.

1.  Wyodrębnienie finansowe

Również w tym zakresie Ustawa o VAT nie wskazuje, co należy rozumieć przez wyodrębnienie finansowe w rozumieniu definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych

Zdaniem Wnioskodawcy biorąc pod uwagę, iż Sprzedający nie wyodrębnia w swoich księgach działalności związanej z budową oraz najmem powierzchni w Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego związanego z Nieruchomością oraz Spółka nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego nie istnieją podstawy do twierdzenia, iż nabywane w ramach planowanej transakcji elementy są wyodrębnione finansowo w strukturze Sprzedającego.

Dodatkowo należy podkreślić, iż w ramach nabycia Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I, Wnioskodawca nie będzie przejmować od Sprzedającego środków pieniężnych oraz jakichkolwiek rachunków bankowych Sprzedającego.

Mając na uwadze opisane powyżej okoliczności, zdaniem Spółki, składniki majątkowe i niemajątkowe będące przedmiotem sprzedaży nie będą spełniać warunku wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1.  Wyodrębnienie funkcjonalne

Zgodnie z definicją zorganizowanej części przedsiębiorstwa w Ustawie o VAT, wyodrębnienie funkcjonalne zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) oznacza przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Tak więc, aby można było mówić o nabyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa zespół nabywanych składników majątkowych i niemajątkowych musi być przeznaczony do prowadzenia określonej działalności gospodarczej. W świetle omawianej sytuacji, aby można było stwierdzić, iż Wnioskodawca nabędzie zorganizowaną część przedsiębiorstwa, przejmowane składniki powinny umożliwić mu kontynuowanie działalności polegającej na najmie powierzchni.

Niemniej jednak biorąc pod uwagę przedstawione zdarzenie przyszłe, przedmiotem sprzedaży nie będą istotne składniki, które pozwoliłyby kontynuować działalność gospodarczą Wnioskodawcy. W celu prowadzenia działalności polegającej na najmie powierzchni, Spółka będzie zmuszona do dokonania szeregu prac, które umożliwią zorganizowanie i rozpoczęcie działalności przez Wnioskodawcę, takich jak podpisanie niezbędnych do prowadzenia tej działalności umów, zapewnienie obsługi administracyjnej oraz księgowej itp. W celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, Spółka będzie we własnym zakresie zobowiązana m.in. do objęcia nieruchomości nową polisą ubezpieczeniową oraz zapewnienia obsługi administracyjnej nieruchomości itp.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiotem transakcji będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych niezdolna do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej ani nawet realizacji określonych funkcji w ramach takiej działalności.

Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zostało potwierdzone w przywołanych poniżej interpretacjach podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 3 czerwca 2013 r. (sygn. IPTPP2/443-254/13-2/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2015 r. (IPPB3/443-1185/14-2/ISz), z dnia 7 lutego 2014 r. (IPPP3/443-1175/13-2/MKw), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR), z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

Podsumowując, brak organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży nie pozwala na uznanie go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I będzie stanowić odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.  Sprzedaż towaru podlegająca opodatkowaniu VAT

Z uwagi na to, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I stanowić będzie dostawę budynków i budowli, będzie ona opodatkowana podatkiem VAT, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w Ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku należy przeanalizować, czy sprzedaż Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I mogłaby korzystać ze zwolnień, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Konsekwentnie, ocena, czy sprzedaż Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I będzie opodatkowana VAT (czy też zwolniona) wymaga analizy, czy jedno z tych zwolnień znajdzie zastosowanie.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I nie spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Analizując przywołaną powyżej definicję pierwszego zasiedlenia, należy zauważyć, iż następuje ono w momencie oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po ich wybudowaniu. Tym samym, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I dojdzie w momencie wydania jej Najemcy.

W świetle powyższego, należy zauważyć iż, dostawa budynku i budowli będzie następować przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości/Nieruchomości I co wynika z faktu, iż pomiędzy pierwszym oddaniem Nieruchomości/Nieruchomości I do używania Najemcy a momentem sprzedaży Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I nie upłynie okres, co najmniej dwóch lat.

W świetle powyższego należy uznać, iż do dnia transakcji Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I, w stosunku do żadnej części budynków ani budowli nie upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia pierwszego zasiedlenia. Konsekwentnie, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie mogło mieć zastosowania w przedmiotowym przypadku.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, iż Sprzedającemu przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług, związanych z budową Inwestycji, należy uznać, iż warunki zastosowania powyższego zwolnienia nie będą w przedmiotowym przypadku, spełnione. Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Podsumowując skoro do sprzedaży Nieruchomości lub alternatywnie oddzielnie Nieruchomości I nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z VAT przewidziane w Ustawie o VAT to transakcja ta będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT stawką podstawową.

Ad. 2

Zgodnie z opisanym zdarzeniem przyszłym, istnieje możliwość, iż niektóre działki, wchodzące w skład Nieruchomości, zostaną podzielone. Planowany podział przewiduje, iż granice działek będą przebiegać w ten sposób, że wszystkie budynki i budowle powstałe w ramach Inwestycji będą znajdować się na działkach niezalesionych. Natomiast w skład Nieruchomość II będą wchodzić tereny niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego będą stanowić lasy oraz zieleń nieurządzona, stanowiące fragment systemu przyrodniczego miasta, na którym obowiązuje zakaz wznoszenia obiektów kubaturowych nie związanych z gospodarką leśną.

W świetle wyżej powołanych przepisów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości II będzie przeprowadzona za wynagrodzeniem, zdaniem Wnioskodawcy, mieści się ona również w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, jako odpłatna dostawa towarów w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ponadto, biorąc pod uwagę, iż zbyciu Nieruchomości II nie będzie towarzyszyć transfer jakichkolwiek innych aktywów, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości II nie będzie mogła być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zdaniem Spółki, przy zbyciu Nieruchomości II zastosowanie znajdzie art. 43 ust 1 pkt 9 Ustawy o VAT zgodnie z którym, zwolnią się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ponadto zgodnie z definicją wynikającą z art. 2 ust. 33 Ustawy o VAT jako tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z uwagi na fakt, iż wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości II będą działkami niezabudowanymi, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje, iż działki które powstaną po dokonaniu podziału będą stanowić grunty nie przeznaczone pod zabudowę, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości II (niezależnie czy zostanie dokonana w ramach jednej transakcji wraz ze sprzedażą Nieruchomości I czy oddzielnie) będzie podlegać zwolnieniu z VAT zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Ad. 3

Biorąc pod uwagę, iż sprzedaż Nieruchomości przed dokonaniem podziału działek lub alternatywnie sprzedaż Nieruchomości I nie będą stanowiły zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, wyłączenie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, dla oceny, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniał ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie hali produkcyjno-magazynowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie przedmiotowych nieruchomości (tj. całej Nieruchomości przed dokonaniem podziału lub Nieruchomości I jeżeli podział zostanie dokonany przed transakcją) będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Ponadto Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT (również w przypadku oddzielnego nabycia Nieruchomości I).

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, po dokonaniu przedmiotowej transakcji (niezależnie od wariantu sprzedaży całej Nieruchomości przed dokonaniem podziału lub Nieruchomości I jeżeli podział zostanie dokonany przed transakcją i otrzymaniu prawidłowo wystawionych faktur VAT potwierdzających ich faktyczne dokonanie, będzie jej przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem całej Nieruchomości przed dokonaniem podziału lub Nieruchomości I jeżeli podział zostanie dokonany przed transakcją oraz Wnioskodawca będzie miał prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Wskazać również należy, że zgodnie z 43 ust. 1 pkt 2 ustawy - zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z przedstawionych okoliczności sprawy, realizacja inwestycji obejmująca budowę hali produkcujno-magazynowej mi związek z czynnościami opodatkowanymi, gdyż jej przeznaczeniem jest najem. Ponadto Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu budowy hali. W świetle powyższych okoliczności, do planowanej transakcji zbycia nieruchomości (zarówno w przypadku zbycia Nieruchomości przed dokonaniem podziału jak i Nieruchomości I w przypadku dokonania podziału), nie znajdzie również zastosowania zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.