Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-751/15/MR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-09-18
Teza: Czy przychód uzyskiwany z najmu opisanej nieruchomości stanowi wyłączny przychód Wnioskodawcy, tj. czy powinien się rozliczać z całości uzyskanego przychodu, czy tylko z części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości?
Słowa kluczowe: lokal; najem; nieruchomości; przychód; współwłasność
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2015 r. (data wpływu 1 lipca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca – na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego z dnia 10 lutego 2014 r. – wynajął lokal mieszkalny za czynsz w kwocie 440 zł miesięcznie. Roczny przychód w kwocie 4.244 zł został rozliczony zgodnie z wybraną przez Wnioskodawcę formą opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zeznaniu PIT-28. Wnioskodawca kontynuuje tę formę opodatkowania w roku bieżącym. Nieruchomość, w skład której wchodzi powyższy lokal, stanowi zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę gruntu o powierzchni 1.227 m.kw. Nieruchomość ta stanowi współwłasność Wnioskodawcy w wysokości 1/2 części oraz dwójki dzieci Wnioskodawcy – córki w 1 /4 części i syna w 1 /4 części. Powyższą nieruchomości dzieci (współwłaściciele nieruchomości) pozostawiły – za zgodą Wnioskodawcy ¬– do wyłącznego korzystania Wnioskodawcy oraz dysponowania również w zakresie ewentualnego wynajmowania nieruchomości, przy czym wszelkie przychody z nieruchomości pozostają do wyłącznej dyspozycji Wnioskodawcy. Współwłaściciele nieruchomości zawarli więc – w formie ustnej – umowę quoad usum. Stroną umów najmu jest wyłącznie Wnioskodawca. Współwłaściciele nieruchomości nie znają warunków najmu, w tym wysokości czynszu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskiwany z najmu opisanej nieruchomości stanowi wyłączny przychód Wnioskodawcy, tj. czy powinien się rozliczać z całości uzyskanego przychodu, czy tylko z części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskiwany z najmu opisanej nieruchomości stanowi jego wyłączny przychód, tj. powinien się rozliczać z całości uzyskanego przychodu, a nie tylko z części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.

Jak stanowi art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zatem przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym określają, co jest przychodem z najmu, dzierżawy lub podobnych umów. Z powyższego przepisu wynika, że przychodami, o których mowa, są w szczególności otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. Przychód powstaje na zasadzie kasowej.

W opisanym stanie faktycznym, dla Wnioskodawcy podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa najmu, w której strony (Wnioskodawca i najemca) określają wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Ponieważ w opisanym stanie faktycznym to Wnioskodawca otrzymuje całość czynszu, przychód odnośnie całej kwoty powstaje wyłącznie po jego stronie i to w odniesieniu do całej otrzymanej kwoty.

Powyższe stanowisko potwierdzają – na gruncie innych przepisów, ale w zbliżonym stanie faktycznym – organy podatkowe. Por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 kwietnia 2009 r., IPPB5/423-56/09-2/DG. W interpretacjach wskazuje się przy tym, że w wyniku zawarcia umowy określającej wyłączne prawo do pobierania pożytków z części nieruchomości oddanej do wyłącznego korzystania przez jednego ze współwłaścicieli, postanowienia takiej umowy mają pierwszeństwo przed ustawowym podziałem pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej w stosunku do wielkości udziału opartym na art. 207 Kodeksu cywilnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Na mocy art. 9a ust. 6 ustawy dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Według art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 1998 r. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.) ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a tej ustawy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.

Zgodnie z treścią art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl natomiast art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207 ww. kodeksu stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciele mogą jednak w drodze umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.

Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż, to wynika z treści art. 206 ww. kodeksu i postanowienia takiej umowy są wiążące. W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki tej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron; nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.

Jeżeli więc – jak to przedstawiono w stanie faktycznym – współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej uzyskuje przychód z wynajęcia tej nieruchomości. Pozostali współwłaściciele nie będący stroną stosunku najmu nie uzyskują z tego tytułu żadnego przychodu.

Biorąc pod uwagę powyższe, tylko ten współwłaściciel (Wnioskodawca), który uzyskuje przychód z wynajmowanej nieruchomości obowiązany jest do uiszczenia podatku dochodowego w obowiązującej go stawce, na zasadach odpowiednich dla wybranej formy opodatkowania przychodu z najmu.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej, tutejszy organ stwierdza, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270 z późn. zm.).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.