Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-541/09/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-06
Teza: Czy wnioskodawczyni winna zapłacić podatek dochodowy biorąc pod uwagę fakt, że umowa z 2009r. pomimo że została nazwana umową sprzedaży nie przyniosła jej żadnego przychodu, a dochód uzyskali rodzice w 1994r.
Słowa kluczowe: data; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód; zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2009r. (data wpływu do tut. Biura 19 maja 2009r.), uzupełnionym w dniu 02 lipca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 maja 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 26 czerwca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-541/09/JG wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 21 lipca 2008r. w drodze darowizny nabyła działki o nr 2424/7, 2424/8, 2425/1, 2428/1 o łącznej powierzchni 0,0674 ha. Będąc na podstawie ww. umowy darowizny właścicielką przedmiotowych działek, w dniu 07 marca 2009r. dokonała ich sprzedaży. Wnioskodawczyni podkreśliła, że zawarcie przedmiotowej umowy sprzedaży było potwierdzeniem prawnym (akt notarialny) dokonanej w 1994r. nieformalnej umowy sprzedaży ww. działek przez jej rodziców na rzecz aktualnej kupującej. Wówczas rodzicom została zapłacona kwota 950 zł (co potwierdzono spisaną umową). Nabyta w sposób niezgodny z prawem (nie w formie aktu notarialnego) nieruchomość została zabudowana przez nabywcę. W związku z tym faktem nabywca dążył do sporządzenia prawnej umowy sprzedaży a tym samym sfinalizowania transakcji zawartej w 1994r., poprzez przeniesienie własności mającej zalegalizować wcześniej zawartą umową sprzedaży. Wnioskodawczyni podkreśliła, że umowa notarialna reguluje faktyczny stan prawny nieruchomości i nie towarzyszyła jej żadna zapłata. Zapłata została uregulowana w 1994r. Wnioskodawczyni zaznaczyła, że w wyniku zawartej notarialnej umowy sprzedaży nie uzyskała żadnego przychodu a korzyść materialną uzyskali jej rodzice w 1994r., co wynika z aktu notarialnego. Zdaniem wnioskodawczyni podatek nalicza się od dochodu uzyskanego na skutek odpłatnego zbycia nieruchomości. Skoro przedmiotem opodatkowania jest dochód, którego nie uzyskała w tym stanie faktycznym, to brak jest podstawy do obliczenia podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wnioskodawczyni winna zapłacić podatek dochodowy biorąc pod uwagę fakt, że umowa pomimo że została nazwana umową sprzedaży nie przyniosła jej żadnego przychodu, a dochód uzyskali jej rodzice w 1994r. ?

Zdaniem wnioskodawczyni, w przedstawionej sytuacji zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym brak jest podstaw do zapłaty podatku dochodowego z uwagi na brak źródła dochodu. Wprawdzie w oparciu o akt notarialny w 2009r. nastąpiło zbycie nieruchomości jednakże dla niej zdarzenie to nie miało charakteru odpłatnego zbycia.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych mogą być osiągane z wykonywania różnych czynności faktycznych i prawnych, które zostały sklasyfikowane przez ustawodawcę według źródeł przychodów. Katalog źródeł przychodów zawarty jest w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W ustawie tej zostały również zawarte przepisy przejściowe dotyczące ww. przychodów z odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Z uwagi na fakt, iż w sprawie której dotyczy przedmiotowy wniosek, nabycie działek nr 2424/7, 2424/8, 2425/1, 2428/1 nastąpiło w dniu 21 lipca 2008r. w drodze darowizny, a ich sprzedaż w dniu 07 marca 2008r. tj. przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło ich nabycie, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni w drodze darowizny z dnia 21 lipca 2007r. nabyła działki o nr 2424/7, 2424/8, 2425/1, 2428/1 o łącznej powierzchni 0,0674 ha. Następnie w dniu 07 marca 2009r. dokonała ich sprzedaży. Podkreśliła, że zawarcie aktem notarialnym przedmiotowej umowy sprzedaży było potwierdzeniem prawnym nieformalnej umowy sprzedaży działek zawartej przez jej rodziców w 1994r. W tym samym roku rodzice uzyskali korzyść materialną z tytułu dokonanej transakcji.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz uwzględniając ujęty we wniosku stan faktyczny sprawy stwierdzić należy, iż moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi i osobami prawnymi, a tym samym zawarcie miedzy tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnym regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Natomiast zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia. Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy. Wskazać tu również należy art. 488 § 1 k.c., stanowiący, że świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo orzeczenia sądu lub decyzji właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia. Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że dla skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości prawo cywilne przewiduje szczególną formę jaką jest forma aktu notarialnego. Natomiast przepis art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, iż jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zastosowania tej formy jest nieważna.

Skoro zatem przepisy prawa cywilnego dla zawarcia umowy sprzedaży przewidują szczególną formę w postaci aktu notarialnego, to zawarcie umowy sprzedaży w innej formie pisemnej nie przenosi prawa własności nieruchomości. Czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy (aktu notarialnego) jest z mocy prawa nieważna. Nie wywołuje ona określonych w jej treści skutków prawnych. Skutki takie może wywołać dopiero złożenie oświadczeń woli w przepisanej formie. Zatem gdy zostało najpierw złożone pisemne oświadczenie o zbyciu nieruchomości a dopiero potem został sporządzony wymagany dla tej czynności akt notarialny, to uznaje się, że czynność została skutecznie dokonana dopiero w chwili przyjęcia i podpisania aktu notarialnego.

Uwzględniając zatem powyższe przepisy prawa cywilnego, z których niewątpliwie wynika, że przeniesienie prawa własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny stwierdzić należy, że dokonana w przedstawionym stanie faktycznym czynność prawna polegająca na zawarciu w dniu 07 marca 2009r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje po stronie wnioskodawczyni określone skutki podatkowe. Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność, niezależnie od tego w jaki sposób została zapłacona cena za sprzedaż. Nie może bowiem decydować o skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, iż wynikająca z umowy sprzedaży cena nie została zapłacona do rąk wnioskodawczyni a zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego było jedynie sfinalizowaniem nieformalnej umowy sprzedaży z 1994r. dokonanej przez jej rodziców. W przedstawionym stanie faktycznym to sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociąga za sobą określone skutki podatkowe. Przy czym skutki te występują każdorazowo dla zbywcy, gdyż to zbywcy nieruchomości jako właścicielowi należna jest cena za nią, bez względu na to kiedy i komu została ona przekazana.

Na podstawie przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Określając zatem źródła przychodu i wartość przychodu, przepis ten wyraźnie wiąże przychód ze sprzedażą, nawiązując bezpośrednio do umowy sprzedaży. Tak więc na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, albowiem wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie. Tym samym za moment odpłatnego zbycia w drodze sprzedaży należy uznać datę wskazaną w akcie notarialnym, jako moment przeniesienia prawa własności nieruchomości z wnioskodawczyni na rzecz nabywcy. Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest okoliczność że zawarcie umowy sprzedaży w dniu 07 marca 2009r. w formie aktu notarialnego miało na celu jedynie sfinalizowanie uprzednio zawartej w 1994r., nieformalnej umowy sprzedaży przez jej rodziców. Nie ma znaczenia również, że w wyniku zawartej umowy sprzedaży należna ze sprzedaży cena została wcześniej wypłacona rodzicom.

W zakresie ustalenia momentu powstania przychodu, należy uczynić to również zgodnie z zapisem art. 21 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.). Zgodnie z powyższym przepisem zobowiązanie podatkowe powstaje z dniem zaistnienia zdarzenia, z którym ustawa podatkowa wiąże powstanie takiego zobowiązania. Ponieważ zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, a art. 30e ust. 4 wprost stanowi, że podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, to w przedmiotowym stanie faktycznym należy stwierdzić, że wnioskodawczyni uzyskała przychód w wysokości ceny zbycia nieruchomości w dacie jej zbycia tj. w dniu 07 marca 2009r.

Wobec powyższego w przedstawionym stanie faktycznym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstał bezwzględnie w momencie zawarcia aktu notarialnego sprzedaży. Za niedopuszczalne w świetle prawa należy uznać twierdzenie, że moment zbycia udziału w nieruchomości należy łączyć wyłącznie z zapłatą ceny wynikającej z umowy sprzedaży a nie z samą umową sprzedaży zawartą w dniu 07 marca 2009r. Fakt wcześniejszej zapłaty ceny do rąk rodziców wnioskodawczyni nie może niwelować powstania po stronie wnioskodawczyni obowiązku podatkowego. Oznacza to, że zawarta przez wnioskodawczynię umowa sprzedaży w dniu 07 marca 2009r., pomimo że cenę wynikającą z tej umowy zapłacono wcześniej jest zdarzeniem prawnym, z którym prawo podatkowe na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże określone skutki podatkowe. Podkreślić należy, że rodzice wnioskodawczyni w świetle prawa nie osiągnęli przychodu ze zbycia nieruchomości, ponieważ nieruchomości nigdy odpłatnie nie zbyli. Jej własność przenieśli dopiero w 2008r. w drodze darowizny. Sprzedaży nieruchomości dokonała wyłącznie wnioskodawczyni. Skutkiem podatkowym w przedmiotowym stanie faktycznym w dniu zawarcia umowy sprzedaży było powstanie obowiązku podatkowego w postaci zapłaty w ustawowym terminie podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości od określonej w umowie ceny za jaką nieruchomość zbyto. Wobec tego na wnioskodawczyni ciąży obowiązek uregulowania należnego podatku dochodowego na zasadach i w terminie określonych w art. 30e. ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe

Ponadto tut. organ informuje, że istnieje możliwość ubiegania się o umorzenie, o rozłożenie zobowiązania podatkowego na raty lub odroczenie terminu płatności. Zgodnie bowiem z art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej organ podatkowy, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

1.  odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty;
2.  odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetki określone w decyzji, o której mowa w art. 53a;
3.  umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

Organem właściwym do złożenia wskazanego wniosku jest Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.