Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.609.2025.3.MAZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-02
Teza: Sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem i
budowlami nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP,
stanowi zbycie składników majątkowych; prawo do odliczenia.
Słowa kluczowe: budowle
budynek-budynek niemieszkalny
budynek-budynek użytkowy
grunty-grunt zabudowany
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
odliczenia-prawo do odliczenia
podatek-podatek naliczony-odliczanie podatku
naliczonego
podatek-podatek od towarów i usług-zwrot podatku od
towarów i usług
przedsiębiorstwa-sprzedaż przedsiębiorstwa
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
zwolnienie-prawo do zwolnienia
zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
zwolnienie-warunki zwolnienia
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 14
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 27e
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
1
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Wyłączenie stosowania
obniżenia podatku - brak prawa do odliczenia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -
Prawo do zwrotu różnicy podatku
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa
opodatkowania-Podstawa opodatkowania - dostawa
budynków lub budowli trwale związanych z gruntem lub
ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości -
rezygnacja ze zwolnienia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 11
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 87-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług (we wniosku pytania nr 1-3) jest
    prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    25 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie dotyczącym uznania, że dostawa składników majątkowych stanowiących
    przedmiot transakcji będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu,
    niewyłączoną od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, dostawa
    nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, Kupujący
    będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z
    tytułu transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi
    na wezwanie – pismem z 3 listopada 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      B

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego
    B jest podmiotem z siedzibą w ... (dalej jako: „Kupujący”). Kupujący będzie
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce na datę planowanej opisanej
    poniżej transakcji. Zgodnie z danymi zawartymi w ..., przedmiotem przeważającej
    działalności Kupującego jest nabywanie udziałów w spółkach oraz nabywanie
    nieruchomości w ... i za granicą oraz zarządzanie tymi udziałami.
    A z siedzibą w ... (dalej jako: „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) jest spółką zarejestrowaną
    zgodnie z prawem ... . Spółka powstała w 2020 r. i została zarejestrowana w ... w dniu ...
    2020 r. Przedmiotem działalności Kupującego [winno być: Sprzedającego] jest m. in.
    nabywanie i sprzedaż nieruchomości w ... lub za granicą, w tym posiadanie bezpośrednich
    lub pośrednich udziałów w spółkach ... lub zagranicznych, których głównym celem jest (...).
    Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie
    zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej transakcji
    zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej.
    Ze względu na zagraniczną siedzibę Sprzedającego, Sprzedający prowadzi działalność
    gospodarczą w Polsce poprzez oddział w Polsce. Sprzedający posiada zarejestrowany w
    Polsce oddział pod nazwą A spółka z ograniczaną odpowiedzialnością Oddział w Polsce.
    Adres Oddziału ... (dalej jako: „Oddział w Polsce”).
    Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej
    działalności Oddziału w Polsce Sprzedającego jest działalność (...). Jako przedmiot
    pozostałej działalności w Krajowym Rejestrze Sądowym wskazano kupno i sprzedaż
    nieruchomości na własny rachunek (kod 60.10.) oraz wynajem i zarządzanie
    nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod 60.20.).
    Sprzedający i Kupujący planują dokonanie transakcji, w której Sprzedający sprzeda
    Kupującemu a Kupujący kupi od Sprzedającego na mocy umowy sprzedaży nieruchomość
    położoną w ..., wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części
    opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych poniżej
    umów) (dalej jako: „Transakcja”).
    Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie jako: „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”) nie
    są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o

    podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą
    również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym,
    majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy w rozumieniu ustawy o VAT.
    2. Nieruchomość
    Sprzedający jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w ..., dla której Sąd
    Rejonowy w ..., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... .
    Na przedmiotową nieruchomość gruntową objętą w/w księgą wieczystą składają się:
    1. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    2. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    3. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    4. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    5. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    6. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    7. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    8. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    9. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru Gruntów
      jako tereny przemysłowe (BA);
    10. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru
      Gruntów jako tereny przemysłowe (BA);
    11. Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ..., oznaczona w Wypisie z Rejestru
      Gruntów jako tereny przemysłowe (BA).
    Wszystkie wymienione powyżej działki (od 1 do 11) w dalszej części wniosku łącznie
    określane będą jako „Grunt”.
    Ponadto Wnioskodawca pragnie wskazać, że zgodnie z obowiązującym miejscowym
    planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym Uchwałą z dnia ... r. nr ... Rady
    Miasta w ... w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
    terenu po zlikwidowanej ... w rejonie ulicy ... w ..., Grunt objęty jest miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy przemysłowo–usługowej (PU1).
    Wnioskodawca pragnie wskazać, że Grunt tj. wszystkie działki objęte księgę wieczystą nr ...
    są zabudowane i będą zabudowane na datę planowanej Transakcji.
    Grunt zabudowany jest:
    1. budynkiem, tj. halą magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz portiernią
      (dalej jako: „Budynek”).
    2. określonymi budowlami, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
      budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.), dalej łącznie jako: „Budowle”, tj.
      w szczególności:
      a. zbiornikiem pożarowym i pompownią,
      b. zbiornikiem retencyjnym,

      c. utwardzeniem terenu obejmującym drogi, chodniki oraz place,
      d. trafostacją,
      e. siecią wodociągową i elektryczną oraz przyłączem gazu,
      f. kanalizacją deszczową oraz sanitarną,
      g. oświetleniem terenu (wolnostojące latarnie),
      h. ogrodzeniem,
      i. trwale związanym z gruntem pylonem reklamowym.
    Wnioskodawca pragnie wskazać, że budowa Budynku oraz towarzyszących Budowli objęta
    była tym samym pozwoleniem na budowę i pozwoleniem na użytkowanie. Grunt, Budynek
    oraz Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie
    „Nieruchomością”.
    Budowle znajdujące się na Gruncie są trwale związane z Gruntem, zgodnie z art. 48
    ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1062, ze zm.;
    dalej jako: „Kodeks cywilny”). Budowle i Budynek są częścią składową Gruntu oraz nie
    stanowią odrębnego od Gruntu przedmiotu własności.
    W poniższej tabeli wskazano rozmieszczenie na działkach poszczególnych Budowli oraz
    Budynku:
    Lp.  Numer  Znajdujące się na niej naniesieniaewidencyjnydziałki
    1.Działka gruntu o  1. Budynek;numerze  2. Ogrodzenie;ewidencyjnym nr...  3. Droga;
                      4. Latarnia wolnostojąca.
    2.Działka gruntu o  1. Pylon reklamowy zintegrowany z budynkiem portierni;numerze  2. Ogrodzenie.ewidencyjnym nr...
    3.Działka gruntu o  1. Budynek portierni;numerze  2. Droga wjazdowa;ewidencyjnym nr...  3. Ogrodzenie;
                        4. Chodnik.
    4.Działka gruntu o  1. Budynek;numerze  2. Zbiornik retencyjny;ewidencyjnym nr...  3. Ogrodzenie;
                        4. Droga;
                      5. Latarnia wolnostojąca.
    5.Działka gruntu o  1. Ogrodzenie;numerze  2. Parking;ewidencyjnym nr...  3. Droga dojazdowa;
                        4. Chodnik.
    6.Działka gruntu o  1. Budynek;numerze  2. Ogrodzenie.ewidencyjnym nr...
    7.  1. Budynek;
                        2. Ogrodzenie;

                      3. Droga wewnętrzna;Działka gruntu onumerze  4. Latarnia wolnostojąca.ewidencyjnym nr...
    8.Działka gruntu o  1. Budynek;numerze  2. Ogrodzenie;ewidencyjnym nr...  3. Latarnia wolnostojąca;
                        4. Droga;
                      5. Przyłącze gazowe.
    9.Działka gruntu o  1. Budynek;numerze  2. Ogrodzenie;ewidencyjnym nr...  3. Trafostacja;
                        4. Chodnik;
                        5. Droga;
                      6. Latarnia wolnostojąca.
    10.Działka gruntu o  1. Parking;numerze  2. Droga wewnętrzna;ewidencyjnym nr...  3. Ogrodzenie.
    11.Działka gruntu o  1. Budynek;numerze  2. Ogrodzenie;ewidencyjnym nr...  3. Droga.
    Sieć wodociągowa, elektryczna oraz kanalizacji deszczowej i sanitarnej przebiegają przez
    każdą z Działek.
    Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia
    (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością
    Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale nie będące budowlami w
    rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji.
    Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości, zgodnie z ich
    przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są zasadniczo
    przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o
    charakterze technicznym, takie Budowle są niezbędne do właściwego funkcjonowania lub
    wspierają funkcjonalnie Budynek i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni
    Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. sieć
    ciepłownicza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego
    powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49
    Kodeksu Cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu,
    ponieważ wchodzą one w skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W
    konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.
    Podsumowując, Grunt jest zabudowany (i będzie zabudowany na dzień Transakcji)
    Budynkiem oraz Budowlami. Budynek i Budowle znajdujące się na Gruncie nie stanowią
    odrębnego od Gruntu przedmiotu własności.
    Ponieważ pytania zadane w niniejszym wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji
    na gruncie podatku od towarów i usług (dalej jako: „podatek VAT” lub „VAT”), w tym prawa
    Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także podatku od czynności
    cywilnoprawnych (dalej jako: „PCC”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.)

    historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności
    gospodarczej Sprzedającego, (4.) zakres Transakcji, (5.) inne zagadnienia związane z
    Transakcją.
    3. Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności
      gospodarczej Sprzedającego
    Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie zawartej w dniu ... 2021 r. umowy
    sprzedaży (akt notarialny Rep. A Nr ...; dalej jako: „Umowa Sprzedaży”) zawartej pomiędzy
    Sprzedającym oraz ... Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Poprzedni
    Właściciel”). Umowa Sprzedaży obejmowała zakup Nieruchomości.
    Zakup Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela był opodatkowany podatkiem VAT
    (według stawki podstawowej). Sprzedający był uprawniony do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT dokumentującej
    zakup Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela. Takie podejście zostało potwierdzone
    przez organ podatkowy w interpretacji indywidualnej wydanej 21 stycznia 2021 r., na rzecz
    Sprzedającego oraz Poprzedniego Właściciela, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.643.2020.3.JG.
    Poprzedni Właściciel nabył prawo własności Gruntu na podstawie zawartej w dniu ... r.
    umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A Nr ...) od spółki ... spółka z ograniczoną
    odpowiedzialnością (dalej jako: „Początkowy Właściciel”). Transakcja została
    opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.
    W momencie zakupu przez Początkowego Właściciela Grunt był niezabudowany. Po
    nabyciu Gruntu Poprzedni Właściciel zrealizował na nim inwestycję, w wyniku której
    doszło do zabudowania Gruntu Budynkiem oraz towarzyszącymi Budowlami z zamiarem
    rozpoczęcia komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku. Budowa Budynku oraz
    Budowli na Nieruchomości rozpoczęła się w ... roku, a została zakończona w ... roku.
    Część powierzchni Budynku (z wyjątkiem powierzchni na III kondygnacji) była użytkowana
    na podstawie tymczasowego pozwolenia na użytkowanie z dnia ... r. (decyzja nr ...)
    wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w ... (sygn. sprawy ...).
    Poprzedni Właściciel uzyskał pozwolenie tymczasowe ze względu na fakt, że część
    powierzchnia na III kondygnacji nie była jeszcze wykończona.
    Poprzedni Właściciel uzyskał ostateczne pozwolenie na użytkowanie całej inwestycji, tj.
    Budynku wraz z Budowlami oraz zagospodarowaniem terenu w dniu ... r., na podstawie
    decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w ... nr ... . Przedmiotowa decyzja
    stała się ostateczna z dniem ... r. i uchyliła pozwolenie czasowe z dnia ... r.
    Początkowy Właściciel odliczył podatek VAT naliczony wynikający z faktur VAT związanych
    z realizacją inwestycji polegającej na budowie Budynku wraz z towarzyszącymi Budowlami
    na Gruncie.
    Budynek stanowi obiekt magazynowy klasy A wraz z przestrzenią biurową oraz zapleczem
    administracyjno-socjalnym. Całość powierzchni wydana została najemcom zgodnie z
    umowami najmu w (...) 2018 r. Jednocześnie Budowle, jako naniesienia budowlane
    pełniące rolę pomocniczą względem Budynku, zaczęły być wykorzystywane do celów
    działalności gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego oddania części
    powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku do użytkowania na podstawie umów
    najmu.
    W kolejnych latach były zawierane dalsze umowy najmu już przez Poprzedniego
    Właściciela, niejednokrotnie nowi najemcy wynajmowali powierzchnie po
    dotychczasowych najemcach.
    Sprzedający nabył Nieruchomość z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, tj.
    komercyjnego wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku.
    Nieruchomość od daty nabycia jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności
    gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym.

    Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Na dzień złożenia wniosku przedmiotem najmu pozostaje ok. 100% powierzchni Budynku.
    Ponadto najemcy korzystają z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są
    przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę. Powierzchnie wspólne
    obejmują np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z
    zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania
    powierzchni wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości,
    kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione
    opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającego na
    rzecz najemców.
    Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów
    cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie
    były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia).
    Jednocześnie, najemcy powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku
    bezpośrednio lub pośrednio korzystają również z Budowli. Budowle, jako naniesienia
    budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynku, zaczęły być wykorzystywane do
    celów działalności gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego oddania części
    powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku do użytkowania na podstawie umów
    najmu.
    W Budynku nie ma powierzchni, która po oddaniu Budynku do użytkowania nigdy nie
    byłaby wykorzystywana przez najemców w ramach wykonywania czynności
    opodatkowanych lub wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności
    gospodarczej.
    Do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do
    użytkowania w 2018 r. były one przedmiotem najmu. Przy czym najpóźniej do pierwszego
    zasiedlenia całego Budynku i towarzyszących mu Budowli doszło w momencie zakupu
    Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela w 2021 r., w ramach
    transakcji opodatkowanej VAT.
    Dostawa Budynku oraz Budowli znajdujących się na Gruncie przez Sprzedającego od
    Poprzedniego Właściciela dokonana na podstawie Umowy Sprzedaży w dniu ... 2021 r.
    była w całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Nie ma zatem w Budynku
    ani Budowlach powierzchni, która nigdy nie byłaby przedmiotem czynności
    opodatkowanych VAT. Tym samym w stosunku do Budynku oraz Budowli upłynęły co
    najmniej dwa lata od dostawy Budynku oraz Budowli w ramach czynności
    opodatkowanych VAT, tj. [od] dnia ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej
    Transakcji.
    Jednocześnie Sprzedający nie poniósł, i do daty planowanej Transakcji nie poniesie,
    wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz
    Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub
    przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.
    Może zaistnieć sytuacja, że na dzień Transakcji: albo (i) część powierzchni przeznaczonej
    na wynajem w Budynku będzie niewynajęta, jak również nie będzie oddana do
    użytkowania na podstawie innej czynności, bądź (ii) cała powierzchnia przeznaczona na
    wynajem w Budynku będzie wynajęta.
    4. Zakres Transakcji
    Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji
    nastąpi sprzedaż i przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:
    a) prawa własności Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami;

    b) ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku lub Nieruchomości (o
      ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców);
    c) praw i obowiązków z umów najmu dotyczących Budynku (tj. zarówno tych, które
      przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego,
      jak i tych, których przeniesienie będzie ewentualnie wymagać cesji na rzecz
      Kupującego);
    d) praw i obowiązków z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania
      obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych
      najemców w tym zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje,
      do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz
      zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie
      dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w
      zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);
    e) autorskich praw majątkowych do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i
      technicznej Budynku oraz Budowli oraz praw własności nośników, na których
      utrwalone są określone utwory podlegające ochronie praw autorskich - w zakresie w
      jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie
      umów z autorami tych projektów;
    f) wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób
      trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej
      powstałych w związku z realizacją Budynków i Budowli, oraz prawo do udzielania zgód
      osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz
      upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do
      udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;
    g) praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub
      dostawców, wraz prawami z instrumentów je zabezpieczających (gwarancji
      bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, kwot zatrzymanych, kaucji, depozytów itd.)
      dotyczących Nieruchomości;
    h) znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacji technicznej związanej z
      funkcjonowaniem Budynku;
    i) znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego wybranej dokumentacji prawnej i księgowej
      obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty
      dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych
      pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej
      korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w
      trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu
      Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;
    j) prawa i obowiązki wynikające z umów licencyjnych dla oprogramowania używanego do
      obsługi Nieruchomości, w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub
      przysługują Sprzedającemu.
    W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie
    powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie
    (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą
    istniały na dzień Transakcji. Wynagrodzenie za przeniesienie składników Transakcji
    wskazanych w powyższych punktach, zawarte będzie w cenie należnej za Nieruchomość.
    Zainteresowani dopuszczają przy tym możliwość podziału całościowej ceny za
    Nieruchomość na poszczególne składniki, w tym, w szczególności, na Grunty, Budynki,
    Budowle, czy też ruchomości.
    Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz
    Kupującego obejmuje:

    1) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości
      (dalej jako: „Umowy na Dostawę Mediów”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;
    2) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy
      ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
    3) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem
      Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu
      sprzątającego) (dalej jako: „Umowy Serwisowe”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;
    4) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została
      zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany
      do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej jako: „Umowa o Zarządzanie”);
    5) doświadczenie oraz know-how Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą
      komercyjnego wynajmu nieruchomości;
    6) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
    7) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-
      podatkowych itp.);
    8) należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z
      kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;
    9) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w
      szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);
    10) prawa i obowiązki wynikające z umów o realizację prac budowlano-wykończeniowych
      w Budynku;
    11) prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w
      powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak umów z profesjonalnymi
      doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
    12) dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna,
      prawna i księgowa opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;
    13) jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających
      sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub
      któregokolwiek z jej składników), pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub
      jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w
      opisie przedmiotu Transakcji;
    14) prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i
      opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w
      chwili dokonania Transakcji(w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na
      dzień Transakcji).
    Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający
    rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1–4 albo wyłączy Nieruchomość z
    ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe
    umowy na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością, serwisowe itp., z
    preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym w przypadku Umów na Dostawę
    Mediów oraz Umów Serwisowych nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy
    będą dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją). Nie można
    także wykluczyć, że w wyjątkowych i uzasadnionych ekonomicznie przypadkach dojdzie do
    przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów, np. gdy umowa będzie
    przewidywać kary umowne za jej przedterminowe rozwiązanie.
    Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów oraz
    Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji
    nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez

    Kupującego z praw wynikających z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do
    czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich
    rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi - Kupujący zwróci Sprzedającemu koszty związane z
    utrzymaniem w mocy takich umów), aby zapewnić nieprzerwane dostawy mediów i usług.
    Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące
    Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą
    umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej,
    w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i
    rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.
    Zamiarem Stron jest rozwiązanie najpóźniej w dniu Transakcji wszystkich umów
    operacyjnych. Umowy operacyjne mogą pozostać nierozwiązane wyłącznie w wyjątkowych
    okolicznościach, np. gdyby prawnie niemożliwe byłoby rozwiązanie danej umowy lub
    rozwiązanie umowy mogłoby skutkować niemożnością korzystania z Nieruchomości. W
    przypadku umów z określonym okresem wypowiedzenia, wypowiedzenie zostanie
    dostarczone przed dniem Transakcji.
    Ponadto po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w
    szczególności następujące składniki:
    a) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    b) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
      związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza
      dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach
      planowanej Transakcji);
    c) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z
      najemcami);
    d) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem
      kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez
      poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);
    e) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji (pozostające po spłacie innych
      zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu finansowania zaciągniętego przez
      Sprzedającego);
    f) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego
      bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na
      prowadzenie obsługi księgowej.
    W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz
    należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot
    zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z
    wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w
    szczególności należne Sprzedającemu czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące
    Nieruchomości.
    5. Inne zagadnienia związane z Transakcją
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce, stąd też wskutek planowanej Transakcji
                                                    1nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23
    Kodeksu pracy.
    Przedmiot Transakcji opisanej w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu,
    wydziału w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. W pierwszej kolejności
    należy wskazać, że powołanie Oddziału w Polsce odbyło się wyłącznie ze względu na
    obowiązujące przepisy prawa i nie miało na celu wyodrębnienia jakiegokolwiek majątku
    Sprzedającego. Sprzedający jest podmiotem zagranicznym z siedzibą w ..., więc jako
    podmiot zagraniczny ze względów formalnych powołał Oddział w Polsce, zgodnie z

    przepisami ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o zasadach uczestnictwa przedsiębiorców
    zagranicznych i innych osób zagranicznych w obrocie gospodarczym na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 89).
    Nieruchomość nie została w żaden sposób formalnie przekazana do Oddziału w Polsce.
    Sprzedający nabył Nieruchomość jako podmiot zagraniczny. Sprzedający był stroną
    umowy nabycia Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela oraz był podatnikiem VAT
    zobowiązanym do rozliczenia podatku wynikającego z nabycia Nieruchomości. Ponadto
    Sprzedający jako podmiot zagraniczny jest stroną umów najmu związanych z
    Nieruchomością.
    Wszystkie decyzje dotyczące Nieruchomości podejmowane są przez Sprzedającego jako
    zagraniczną jednostkę macierzystą, a nie Oddział w Polsce. Księgowość Oddziału w Polsce
    prowadzona jest na ogólnych zasadach wynikających z przepisów rachunkowych.
    Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg
    rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością
    polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są
    ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie
    prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie, przy czym
    Nieruchomość stanowi jedno z kilku głównych aktywów Sprzedającego, a przychody i
    koszty wynikające z umów najmu [stanowią] główne pozycje jego przychodów i kosztów,
    należności i zobowiązań.
    Oprócz Nieruchomości Spółka posiada również inne budynki magazynowe oraz budynek
    biurowy, które wynajmuje w innej lokalizacji w Polsce. Sprzedający prowadzi jedne księgi
    rachunkowe dla wszystkich posiadanych nieruchomości. Jednocześnie w celach
    zarządczych koszty oraz przychody ujęte w księgach są oznaczane odpowiednimi kodami,
    które pozwalają przyporządkować transakcje do odpowiedniej nieruchomości Spółki.
    Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze
    Sprzedającego jako oddział, wydział ani w żaden inny sposób.
    Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości.
    Zarządzanie Nieruchomością jest wykonywane przez niepowiązany podmiot trzeci.
    Intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie tej umowy przed Transakcją lub w dacie
    Transakcji. Po Transakcji Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia
    prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania
    Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa itp.
    Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta
    zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący
    wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.
    Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się
    stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości, zawartych przez Sprzedającego, w
    związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz
    najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie
    opodatkowana podatkiem VAT.
    Kupujący w związku z Transakcją nie przejmuje know-how ani żadnej działalności
    operacyjnej Sprzedającego i, jak wskazano powyżej, zawrze własne umowy (na dostawę
    mediów, zarządzanie nieruchomościami, usługi serwisowe, ubezpieczanie nieruchomości).
    Jakiekolwiek ustalenia przejściowe pomiędzy Stronami będą czysto techniczne i
    tymczasowe, bez cesji umów (nie można wykluczyć, że cesja może dotyczyć
    jednostkowych sytuacji w razie istotnych trudności lub niemożności zawarcia nowych
    umów), należności czy finansowania.
    Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu odpłatnego wynajmu powierzchni w
    Budynku, podlegającego opodatkowaniu VAT. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w

    zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele
    mieszkaniowe.
    Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się
    stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w
    związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz
    najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie
    opodatkowana podatkiem VAT. Stosownie do art. 28e ustawy o VAT, miejscem
    świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym m.in. usług wynajmu
    powierzchni jest miejsce położenia nieruchomości. Zatem usługi najmu świadczone przez
    Kupującego na rzecz najemców po Transakcji opodatkowane będą podatkiem VAT w
    Polsce. Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Kupujący
    będzie zatem podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie
    odpłatnie wynajmował Nieruchomość po jej zakupie.
    W związku z Transakcją może dojść również do dodatkowych rozliczeń między
    Zainteresowanymi, w szczególności w zakresie czynszu i opłat serwisowych należnych od
    najemców za miesiąc, w którym dojdzie do sprzedaży Nieruchomości.
    W umowie sprzedaży Zainteresowani udzielą sobie standardowych zapewnień.
    Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zainteresowanych do
    zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów
    przenoszonych w ramach Transakcji, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów
    najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności
    intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i
    kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich
    transakcji).
    W umowie sprzedaży Nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego,
    Sprzedający oraz Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT o wyborze
    opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT.
    Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi)
    przez Sprzedającego. Zainteresowani wskazują, że do planowanej Transakcji dojdzie w
    2025 r.
    W uzupełnieniu wniosku z 3 listopada 2025 r., odpowiadając na pytania Organu, Spółka
    podała następujące informacje:
    1. Pytanie Organu: Czy pomimo braku formalnego wyodrębnienia przedmiotu Transakcji
      jako działu lub wydziału, ten przedmiot Transakcji jest/będzie faktycznie wyodrębniony
      w przedsiębiorstwie Sprzedającego przed dniem planowanej transakcji, która stanowi
      /będzie stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące
      zadania gospodarcze?
      Odpowiedź Wnioskodawców: Przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przed dniem
      Transakcji wydzielony w żaden sposób w przedsiębiorstwie Sprzedającego, zarówno
      formalnie, jak i faktycznie. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego we
      wniosku, Nieruchomość nie może stanowić niezależnego przedsiębiorstwa
      samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, gdyż przedmiotem Transakcji nie
      będzie szereg umów, które są konieczne do prawidłowego funkcjonowania
      Nieruchomości (np. umowy zarządzania nieruchomością, umowy na dostawę mediów).
      Po Transakcji Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia takich umów we własnym
      zakresie, w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ponadto
      przedmiotem Transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów
      dotyczących finansowania Nieruchomości (w szczególności wynikające z umów
      pożyczek lub umów kredytu bankowego). Zatem przedmiot Transakcji nie jest i nie
      będzie w żaden sposób wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego i nie

      stanowi, ani nie będzie stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie
      realizującego zadania gospodarcze.
    2. Pytanie Organu: Czy pomimo faktu, że Sprzedawca nie prowadzi odrębnych ksiąg
      rachunkowych dla opisanej Nieruchomości, to czy poprzez odpowiednią ewidencję
      zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
      należności i zobowiązań do przedmiotu Transakcji?
      Odpowiedź Wnioskodawców: Nie jest możliwe przyporządkowanie przychodów i
      kosztów oraz należności i zobowiązań do przedmiotu Transakcji. Przychody i koszty
      oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie
      powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane
      zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej
      ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie. Jak zostało wskazane w opisie
      zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku, w celach zarządczych koszty oraz
      przychody ujęte w księgach są oznaczane odpowiednimi kodami, które pozwalają
      przyporządkować transakcje do odpowiedniej nieruchomości Spółki (ale już nie
      należności czy zobowiązania). Przy czym wynika to z faktu, że zgodnie z umowami
      najmu Sprzedający zobowiązany jest do refaktury na najemców np. kosztów mediów,
      zatem musi mieć możliwość prawidłowego ustalenia tych kosztów w celu ich refaktury
      na najemców.
    3. Pytanie Organu: Czy hala magazynowa wraz zapleczem socjalno-biurowym oraz
      portiernia stanowią „budynki” w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. –
      Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”)?
      Odpowiedź Wnioskodawców: Tak, hala magazynowa wraz z zapleczem socjalno-
      biurowym oraz portiernia stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
    4. Pytanie Organu: Które sieci/instalacje i na których działkach się znajdujące – wskazane
      we wniosku jako naniesienia – należą do Sprzedawcy, a które sieci/instalacje i na
      których działkach się znajdujące są własnością gestorów sieci/instalacji? Proszę
      odnieść się odrębnie do każdej działki.
      Odpowiedź Wnioskodawców: Na Nieruchomości znajdują się sieć elektryczna,
      wodociągowa oraz kanalizacja deszczowa i sanitarna, które są własnością
      Sprzedającego. Przedmiotowe sieci przebiegają przez wszystkie działki opisane we
      Wniosku.
      Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość przechodzą sieć ciepłownicza
      oraz sieć gazowa będące własnością podmiotów trzecich (przedsiębiorstw
      przesyłowych będących gestorami sieci). Wnioskodawcy nie są w stanie określić
      dokładnego przebiegu tych sieci, gdyż są one własnością przedsiębiorstw
      przesyłowych. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu Cywilnego, takie
      instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ wchodzą one w
      skład właściwego przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji takie instalacje nie
      będą przedmiotem Transakcji.
    5. Pytanie Organu: Czy pozostałe elementy zagospodarowania terenu (latarnie
      wolnostojące, ogrodzenia) stanowią urządzenia budowlane (jeżeli tak, to proszę
      wskazać z jakim Budynkiem/Budowlą są związane) w rozumieniu Prawa budowlanego?
      Proszę odnieść się odrębnie do każdego elementu wraz z podaniem numeru działki,
      na której się znajduje.
      Odpowiedź Wnioskodawców: Wszystkie pozostałe elementy zagospodarowania terenu
      stanowią urządzenia budowlane i są związane funkcjonalnie z Budynkiem tj. halą
      magazynową z zapleczem socjalno-biurowym oraz portiernią.
      W tabeli poniżej wskazano wszystkie elementy zagospodarowania terenu wraz z
      określeniem działki na której się znajdują:

    Lp.  Numer ewidencyjny działki  Znajdujące się na niej naniesienia
    1.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
                                  2. Latarnia wolnostojąca.
    2.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Pylon reklamowy zintegrowany z budynkiemportierni;
                                      2. Ogrodzenie.
    3.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
    4.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
                                  2. Latarnia wolnostojąca.
    5.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
    6.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie.
    7.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
                                  2. Latarnia wolnostojąca.
    8.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
                                  2. Latarnia wolnostojąca.
    9.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie;
                                  2. Latarnia wolnostojąca.
    10.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie.
    11.  Działka gruntu o numerze ewidencyjnym nr ...  1. Ogrodzenie.
    Wszystkie powyższe elementy są funkcjonalnie związane z Budynkiem.
    6. Pytanie Organu: Czy po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał
      Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych (innych niż czynności
      zwolnione)?
      Odpowiedź Wnioskodawców: Tak, po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje
      wykorzystywać Nieruchomość do świadczenia odpłatnej usługi najmu, czynność ta jest
      opodatkowana VAT. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do
      czynności opodatkowanych VAT (innych niż czynności zwolnione).
    7. Pytanie Organu: Czy inne (poza Budynkami i Budowlami) składniki majątkowe, w tym
      ruchomości, mające być przedmiotem Transakcji, były przez Sprzedającego
      wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych?

      Odpowiedź Wnioskodawców: Tak, ruchomości będące przedmiotem Transakcji były
      wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie do wykonywania czynności
      opodatkowanych. Ruchomości są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku
      jako całości zgodnie z jego przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego
      Budynku – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Takie
      ruchomości są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku lub
      wspierają funkcjonalnie Budynek i służą działalności polegającej na wynajmie
      powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).
    8. Pytanie Organu: Czy któreś z naniesień, określonych przez Państwa jako „inne
      naniesienia”, (znajdujących się na działkach, będących przedmiotem sprzedaży)
      stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową
      gruntu ani budynku – proszę wskazać które?
      Odpowiedź Wnioskodawców: Żadne z elementów określonych jako inne naniesienia
      (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) nie stanowią
      ruchomości. Są one częścią składową gruntu lub budynku i funkcjonalnie wspierają
      Nieruchomość.
    9. Pytanie Organu: Czy wskazane przez Państwa: sieć wodociągowa, elektryczna,
      kanalizacji deszczowej i sanitarnej, które przebiegają przez każdą z działek, stanowią
      własność przedsiębiorstwa przesyłowego - odpowiedzi należy udzielić dla każdego z
      tych naniesień.
      Odpowiedź Wnioskodawców: Wskazane powyżej naniesienia nie stanowią własności
      przedsiębiorstwa przesyłowego. Wszystkie wskazane w pytaniu naniesienia tj. sieć
      wodociągowa, elektryczna, kanalizacji deszczowej i sanitarnej stanowią własność
      Sprzedającego. Wszystkie naniesienia znajdujące się na Gruncie stanowią własność
      Sprzedającego i będą przedmiotem Transakcji. Budowa tych naniesień została
      przeprowadzana przez Sprzedającego i przez niego sfinansowana.
    Pytania (we wniosku pytania nr 1-3)
    1. Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu
      podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie
      przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt
      1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT?
    2. Czy, w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem
      VAT dostawy w ramach Transakcji Budynku i Budowli znajdujących się na
      Nieruchomości, przez złożenie zgodnego oświadczenia przez Zainteresowanych na
      podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT,
      planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z
      tego podatku?
    3. Czy, w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem
      VAT dostawy w ramach Transakcji Budynku i Budowli znajdujących się na
      Nieruchomości w ramach Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w
      związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:
      a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
        Transakcji oraz
      b. zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT
        należnym?
    Państwa stanowisko w sprawie
    W ocenie Zainteresowanych:

    1) Planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu
      podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a nie zbycie
      przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt
      1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.
    2) W przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem
      VAT dostawy w ramach Transakcji Budynku i Budowli znajdujących się na
      Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 43 ust. 11
      ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie
      będzie zwolniona z tego podatku.
    3) W przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o
      którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem
      VAT dostawy w ramach Transakcji Budynku i Budowli zlokalizowanych na
      Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 43 ust. 11
      ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do:
      a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
        Transakcji oraz
      b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
    Uzasadnienie
    Uzasadnienie wystąpienia z wnioskiem wspólnym o interpretację
    Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu
    przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1, w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
    Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
    Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, z punktu
    widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania
    obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego
    oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu
    widzenia Kupującego, określenie czy planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na (i) wysokość ceny należnej za
    przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), (ii) prawo do
    odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz (iii) obowiązek zapłaty podatku
    od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes
    prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji
    prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.
    Uzasadnienie do pytania nr 1
    W celu rozstrzygnięcia czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne
    jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności
    podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne
    z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie
    zastosowania. W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej
    Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
    W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie
    z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak
    również wszelkie postacie energii. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę
    towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji
    zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu

    opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części
    (dalej również jako: „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza
    podatku należnego, ani nie dokumentuje transakcji fakturą.
    Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT –
    przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich
    sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie, czy też nie
    będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o
    VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien
    dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”,
    użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w
    opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem
    VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
    Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa
    Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa. Jednak zarówno w doktrynie
    prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację
    indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2018 r., sygn.
    0114- KDIP4.4012.646.2018.1.KM czy z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.18.
    2019.2.AM) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia
    2012 r., sygn. II FSK 1662/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie
    z dnia 29 września 2017 r., sygn. III SA/Wa 2260/16, wyrok Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. I SA/Gd 1225/17 oraz
    wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 14 marca 2019 r., sygn. I
    SA/Ke 482/18) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie „przedsiębiorstwo” powinno być
                                1rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem
    składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności
    gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa),
    2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
    3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
      do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
      prawnych,
    4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
    5) koncesje, licencje i zezwolenia,
    6) patenty i inne prawa własności przemysłowej,
    7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
    8) tajemnice przedsiębiorstwa,
    9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
                    2Stosownie do dyspozycji art. 55 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za
    przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa,
    chyba że co
    innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji,
    przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy
                1wymienione w art. 55 Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym)
    zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki

    tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie
    należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.
    Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji nie będzie towarzyszył
    transfer szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję
    przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Sprzedającego
    niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:
    1) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości
      (dalej jako: „Umowy na Dostawę Mediów”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;
    2) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy
      ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
    3) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem
      Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu
      sprzątającego) (dalej jako: „Umowy Serwisowe”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;
    4) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została
      zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany
      do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej jako: „Umowa o Zarządzanie”);
    5) doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego
      wynajmu nieruchomości;
    6) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
    7) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-
      podatkowych itp.);
    8) należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z
      kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;
    9) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w
      szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);
    10) prawa i obowiązki wynikające z umów o realizację prac budowlano- wykończeniowych
      w Budynku;
    11) prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w
      powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak umów z profesjonalnymi
      doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
    12) dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna,
      prawna i księgowa opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;
    13) jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających
      sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub
      któregokolwiek z jej składników), pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub
      jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w
      opisie przedmiotu Transakcji;
    14) prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i
      opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w
      chwili dokonania Transakcji(w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na
      dzień Transakcji).
    Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający
    rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1–4 albo wyłączy Nieruchomość z
    ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe
    umowy na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością, serwisowe itp., z
    preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym w przypadku Umów o Dostawę

    Mediów i Umów Serwisowych nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą
    dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w
    wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z
    takiej umowy).
    Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów oraz
    Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji
    nowych umów tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez
    Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez
    Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy
    zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi - Kupujący zwróci
    Sprzedającemu koszty związane z utrzymaniem w mocy takich umów), aby zapewnić
    nieprzerwane dostawy mediów i usług. Powyższe może mieć miejsce w szczególności
    wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne
    okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze
    skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie
    przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich
    wypowiedzenia.
    Należy wyjaśnić, że wszelkie ustalenia po Transakcji będą miały wyłącznie charakter
    techniczny i przejściowy. W wyniku Transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione
    żadne umowy (z wyjątkiem umów najmu, które z mocy prawa przechodzą na
    każdorazowego właściciela nieruchomości lub w jednostkowych przypadkach, w razie
    istotnych trudności lub niemożności zawarcia nowych umów przez Kupującego),
    należności czy zobowiązania. Sprzedający rozwiąże wszystkie umowy przed Transakcją
    (chyba że ich rozwiązanie będzie prawnie niemożliwe lub ich rozwiązanie mogłoby
    uniemożliwić korzystanie z Nieruchomości), a po Transakcji do czasu zawarcia przez
    Kupującego nowych umów będą realizowane jedynie działania niezbędne do utrzymania
    dostaw mediów i zapewnienia bezpiecznego i prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości.
    W ocenie Zainteresowanych, brak transferu szeregu kluczowych składników składających
    się na przytoczoną powyżej definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o
    funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego należy uznać za okoliczność
    wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszone na Kupującego składniki umożliwią
    mu kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego bez uzupełnienia o
    dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa Kupującego).
    W szczególności Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia umowy o zarządzanie
    Nieruchomością w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, oraz
    innych umów niezbędnych do zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy
    mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, ubezpieczenia majątkowego
    Nieruchomości itp.
    Prawidłowość stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie potwierdzają między innymi
    objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości
    komercyjnych (dalej jako: „Objaśnienia podatkowe Ministra Finansów”), w których
    podkreślono, że: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników
    umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz
    przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych
    opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione
    wszystkie poniżej wskazane elementy:
    a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną
      takich umów;

    b. umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c. umowy zarządzania aktywami;
    d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem”.
    W świetle powołanego powyżej fragmentu Objaśnień podatkowych, należy podkreślić, iż,
    jak wskazano w opisie planowanej Transakcji, żaden z wyżej wymienionych składników nie
    zostanie przeniesiony w ramach Transakcji na Sprzedającego. Na Sprzedającego nie
    zostaną bowiem przeniesione umowy dotyczące finansowania Sprzedającego, czy też
    umowa zarządzania Nieruchomością. Sprzedający nie przeniesie także na Kupującego
    należności o charakterze pieniężnym, które są związane z Nieruchomością.
    Ponadto Zainteresowani pragną zauważyć, że po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku
    Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:
    1) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    2) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
      związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza
      dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej
      Transakcji);
    3) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z
      najemcami);
    4) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem
      kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez
      poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);
    5) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;
    6) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez
      Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w
      tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.
                                                      1 Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55
    Kodeksu cywilnego nie przejdą na Nabywcę w wyniku planowanej Transakcji, w ocenie
    Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na
    samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem
    organizacyjnym i funkcjonalnym.
    Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do
    przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego
    prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący będzie musiał
    podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące niezbędne elementy, tj. w szczególności
    zawrzeć nowe umowy z dostawcami wybranych usług serwisowych i mediów oraz
    zarządcą Nieruchomości. Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy
    wykorzystaniu Nieruchomości będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w
    szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych
    nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji dokonywanej przez
    Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie przedsiębiorstwo.
    Stanowisko prezentowane przez Zainteresowanych znajduje oparcie w szczególności w
    Objaśnieniach Podatkowych Ministra Finansów, w których wskazano, że: „Dodatkowo za
    okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół
    składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać
    sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub
    prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w
    oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca
    sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami,

    nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz
    zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu
    kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.
    Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a
    Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego, znajduje potwierdzenie
    również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne – dla przykładu
    wskazać można na interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20
    listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, z dnia 14 stycznia 2019
    r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721. 2018.3.KBR, z dnia 10 stycznia 2019 r. o
    sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze
    0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-
    2.4012.198.2020.3.KS, z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220. 2021.3.MM, z 10
    sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też z 14 września 2021, sygn.
    0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS.
    Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa
    W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku, które będą przenoszone na Kupującego w
    ramach planowanej Transakcji, nie stanowią również ZCP.
    Pojęcie ZCP – w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” – zostało zdefiniowane w
    ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP
    rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie
    zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych
    do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
    niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretację
    indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2017 r., sygn. 0111-
    KDIB3-2.4012.232.2017.1.SR, z dnia 29 marca 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.75.2018.1.
    KM oraz z dnia 15 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.668.2018.3.JK), z powyższej
    definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w
    tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie
    następujące przesłanki:
    a) istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
    b) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie,
    c) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
    d) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące te zadania gospodarcze.
    Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo
    Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia
    2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc
    to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
    niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu
    w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach:
    organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań
    gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych,
    stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa
    trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie
    organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w
    strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie
    zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie
    statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe

    najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.
    Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której
    poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie
    przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako
    przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część
    przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy
    niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w
    strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana
    za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną
    zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe
    materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego
    przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą
    składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o
    zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest
    własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych
    powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa
    za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że
    zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy
    pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem
    tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe
    odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną
    organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”.
    Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z
    dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC.
    W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej
    Transakcji nie stanowi ZCP, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ze względu na
    niespełnienie ustawowych przesłanek.
    Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą
    ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na
    stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem
    elementów. Ponadto jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych,
    składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów.
    Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie
    można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który
    stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w
    interpretacjach indywidualnych Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca
    2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-
    1162/15-3/Igo.
    W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego
    powyższy warunek nie jest spełniony. Trudno uznać przedmiot Transakcji za samodzielny,
    jeżeli jest on przenoszony na Kupującego bez praw i obowiązków wynikających z
    kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji, bez środków na rachunkach
    bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców).
    W ocenie Zainteresowanych, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że umowa o
    zarządzanie ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości. Sprzedający taką umowę zawarł z podmiotem trzecim, niemniej jednak
    nie jest ona jednym z elementów Transakcji – Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia
    umowy o zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie i wyznaczenia zarządcy
    Nieruchomości w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
    Co więcej, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku
    Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

    1) prawa i obowiązki wynikające z Umów na Dostawę Mediów;
    2) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy
      ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
    3) prawa i obowiązki wynikające z Umów Serwisowych;
    4) prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie;
    5) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-
      podatkowych itp.).
    6) doświadczenie Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą komercyjnego
      wynajmu nieruchomości;
    7) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
    8) należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z
      kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;
    9) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej finansowania Sprzedającego (w
      szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);
    10) prawa i obowiązki wynikające z umów budowlano-wykończeniowych Budynku;
    11) prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w
      powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki
      wynikające z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i
      księgowymi Sprzedającego;
    12) dokumentacji prawnej i księgowej innej niż dokumentacja techniczna i prawna opisana
      powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;
    13) jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z toczących się lub
      zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu
      Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę,
      umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności
      intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;
    14) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i
      opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w
      chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców
      przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień
      Transakcji).
    Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający
    rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1–4 albo wyłączy Nieruchomość z
    ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe
    umowy na dostawę mediów, zarządzanie nieruchomością, serwisowe itp., z
    preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym w przypadku Umów o Dostawę
    Mediów czy Umów Serwisowych nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy
    będą dostarczać usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w
    wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z
    takiej umowy).
    Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów z
    dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym
    zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw
    wynikających z niektórych z powyższych umów o dostawę mediów zawartych przez
    Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy
    zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi). Ponadto, jak zostało
    wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem

    Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też
    wydział, tym samym przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego nie jest spełniona. Co
    prawda Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w Polsce poprzez Oddział w
    Polsce, ale wynika to z zagranicznej siedziby Sprzedającego. Ponadto Oddział w Polsce
    prowadzi działalność nie tylko w zakresie Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji,
    opisanej w stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym], ale również dla innej nieruchomości
    będącej własnością Sprzedającego.
    Co więcej, przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością
    polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są
    ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie
    prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie. Sprzedający
    prowadzi jedne księgi rachunkowe dla wszystkich posiadanych nieruchomości.
    Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii
    Zainteresowanych nie zostanie spełniony, jest wyodrębnienie funkcjonalne
    Nieruchomości w majątku Sprzedającego. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania
    jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego
    działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w
    obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych
    interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej
    Informacji Skarbowej z dnia 16 sierpnia 2017 r., sygn. 0115- KDIT1-2.4012.400.2017.1.KK, z
    dnia 14 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.442. 2017.1.KOM oraz z dnia 27 lutego
    2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.13.2019.2.JO.
    Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych –
    tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20
    marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa
    krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników
    rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod
    uwagę, że opodatkowaniu VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek
    winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie
    przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny
    tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta
    natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy
    także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej
    wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia
    organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.
    Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego
    zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność
    do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe,
    materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy
    podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    Na Kupującego w wyniku sprzedaży Nieruchomości nie przejdą prawa i obowiązki
    wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów w zakresie m.in.: dostawy mediów do
    Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości oraz ubezpieczenia odpowiedzialności
    cywilnej Sprzedającego, umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem
    Nieruchomości oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością.
    Wobec powyższego należy uznać, że przedmiot Transakcji pomiędzy Sprzedającym a
    Kupującym nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych przez Sprzedającego przy wykorzystaniu
    Nieruchomości. Aby wykorzystywać Nieruchomość do generowania przychodów z
    komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku, Kupujący będzie musiał włączyć
    Nieruchomość do własnej struktury organizacyjnej, zapewnić jej obsługę w zakresie
    dostawy mediów, zarządzania, utrzymania porządku itd. Nie można więc w opinii
    Zainteresowanych przyjąć, że zbywane składniki majątku Sprzedającego będą

    wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym
    wynajmem powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków
    /składników majątkowych przez samego Kupującego.
    Trudno chociażby przyjąć, by Nieruchomość, dla której Kupujący nie zapewni we własnym
    zakresie umowy w zakresie zarządzania, czy dostawy mediów od podmiotów trzecich,
    będzie nadawała się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej,
    polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni.
    Skoro zaś przedmiot Transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do
    funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także
    przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP.
    Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia
    Podatkowe Ministra Finansów.
    Biorąc powyższe pod uwagę (w szczególności okoliczność braku wyodrębnienia
    składników majątkowych będących przedmiotem Transakcji w strukturze Sprzedającego
    jako oddział, zakład bądź też wydział, jak też brak wyodrębnienia finansowego oraz
    funkcjonalnego), w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie
    stanowi ani przedsiębiorstwa, ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W
    konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art.
    6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym
    będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
    Pytanie nr 2
    Uwagi o charakterze ogólnym
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
    gruntu. Sprzedaż prawa własności Gruntu będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe
    dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie.
    Warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT
    Dostawa Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji
    będzie opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby
    jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku,
    sprzedaż Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie w ramach planowanej Transakcji
    potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a
    ustawy o VAT, ewentualnie zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W
    związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych
    zwolnień.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków,
    budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Dodatkowo w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli
    lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
    a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
    b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których
      miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a
      jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych
      obiektów.

    Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny
    w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego,
    stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i
    wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i
    2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
      naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego
      dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają
      opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
    Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również
    zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że intencją ustawodawcy było
    opodatkowanie obrotu nieruchomościami wyłącznie na pierwszym etapie obrotu lub po
    gruntownej ich modernizacji („ulepszeniu” w rozumieniu przepisów ustaw o podatku
    dochodowym). Obrót na dalszych etapach ma podlegać zwolnieniu. W konsekwencji,
    dostawy nieruchomości, które są dokonywane przed ich pierwszym zasiedleniem, w jego
    ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tychże nieruchomości podlegają
    co do zasady opodatkowaniu. Jedynie w drodze wyjątku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a
    ustawy o VAT, dostawa nieruchomości, która co do zasady powinna być opodatkowana
    (jako „nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10” ze względu na jej dokonywanie
    przed, w ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) będzie także podlegać
    zwolnieniu, jeśli łącznie spełnione zostaną dodatkowe przesłanki dotyczące braku
    gruntownego ulepszenia i braku u sprzedawcy prawa do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nieruchomości będącej
    przedmiotem dostawy.
    Kluczowe znaczenie dla prawnopodatkowej oceny przedstawianego zdarzenia przyszłego
    ma więc pojęcie „pierwszego zasiedlenia”. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14
    ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub
    użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub
    ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w
    rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości
    początkowej.
    Wobec powyższej definicji pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy
    nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do
    odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy
    /leasingu lub gdy będzie używana przez właściciela nieruchomości do wykonywania
    czynności opodatkowanych VAT.
    Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika również to, że do pierwszego zasiedlenia może
    dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz
    wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o
    podatku dochodowym.
    Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
    towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z
    tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu
    ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

    Zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
    Z przywołanych powyżej przepisów wynika, co do zasady, że dostawa budynków, budowli
    lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Wyjątek następuje w sytuacji,
    gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w
    sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.
    Kluczowym zatem dla ustalenia zasad opodatkowania planowanej przez
    Zainteresowanych, dostawy Budynku i Budowli zlokalizowanych na Gruncie jest
    określenie, kiedy nastąpiło pierwsze ich zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nabył Nieruchomości w
    lutym 2021 r. Nabycie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela było opodatkowane
    VAT. Najpóźniej do pierwszego zasiedlenia całego Budynku i towarzyszących mu Budowli
    doszło zatem w momencie zakupu Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela w lutym
    2021 r. (w stosunku do powierzchni wynajętych w Budynku pomiędzy oddaniem budynku
    do używania w listopadzie 2018 r. a nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego od
    Poprzedniego Właściciela do pierwszego zasiedlenia dochodziło nawet wcześniej).
    Natomiast najpóźniej do pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli doszło 2021 r.
    Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający wykorzystuje ją do wykonywania
    czynności opodatkowanych – odpłatnego wynajmu powierzchni w Budynku.
    Jak zostało również wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Budowle zlokalizowane na
    Gruncie były objęte tymi samymi pozwoleniami na użytkowanie co Budynek i chociaż nie
    były bezpośrednio wynajęte to od momentu kiedy Budynek został wynajęty, Budowle
    służyły pośrednio wszystkim najemcom (zapewniały prawidłowe, zgodne z jego
    gospodarczym przeznaczeniem funkcjonowanie Budynku jako całości). Zatem pierwsze
    zasiedlenie Budowli nastąpiło w tym samym momencie co pierwsze zasiedlenie Budynku
    tj. najpóźniej w lutym 2021 r.
    Należy zatem przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem znajdujących się na Gruncie
    Budynku i Budowli (tj. nabyciem Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela w 2021 r.) a
    planowaną dostawą Nieruchomości w ramach Transakcji, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
    Ponadto Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na ulepszenie
    Budynku i Budowli, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które na datę
    planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej
    Budynku i/lub Budowli. Mając powyższe na uwadze, planowana dostawa Nieruchomości
    korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT, jako dostawa Budynku i Budowli, w przypadku której doszło do pierwszego
    zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres
    dłuższy niż 2 lata.
    Należy również zauważyć, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, bowiem w myśl art. 43 ust. 10
    ustawy o VAT, Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli
    lub ich części tym podatkiem.
    Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze
    zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i
    dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust.
    10 ustawy o VAT, w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż
    Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego
    podatku.
    Mając na uwadze, iż przedmiotowa transakcja będzie, co do zasady, zwolniona z
    opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (przy czym
    Zainteresowani zrezygnują z tego zwolnienia poprzez wybór opodatkowania Transakcji
    podatkiem VAT), do przedstawionego zdarzenia przyszłego nie będzie miało zastosowanie
    zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Przepis ten dotyczy

    bowiem wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem, o
    którym mowa w pkt 10.
    Do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało również
    zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
    Zgodnie z ww. przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych
    wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub
    wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
    obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia
    Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej z VAT. Ponadto przy zakupie Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela
    przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego.
    Pytanie nr 3
    Biorąc pod uwagę, iż:
    1) planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą
      opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt
      1 ustawy o VAT,
    2) w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1
      pkt 10 Ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości
      przez Zainteresowanych dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem
      VAT
    – wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki
    podatku VAT naliczonego, wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w odniesieniu
    do nabycia Nieruchomości nie będzie miało zastosowania.
    W konsekwencji, dla oceny czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia
    podatku VAT naliczonego, należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w
    art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie
    Sprzedającego i Kupującego). Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o
    VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
    otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.
    Jak wskazano powyżej, po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić
    działalność w zakresie komercyjnego wynajmu Nieruchomości. Działalność Kupującego w
    tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia
    przyszłego, Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od
    towarów i usług.
    W związku z powyższym Kupujący będzie występował w charakterze podatnika VAT, w
    rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, w stosunku do świadczonych na rzecz najemców usług
    najmu. Kupujący z mocy prawa, w związku z nabyciem Nieruchomości stanie się stroną
    zawartych przez Sprzedającego umów najmu dotyczących Nieruchomości, zatem od dnia
    Transakcji to Kupujący z mocy prawa jako nowy właściciel Nieruchomości będzie stroną
    umów najmu i będzie świadczył opodatkowane usługi najmu na rzecz najemców
    Nieruchomości.
    Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do
    odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT. W konsekwencji Kupującemu będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

    wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury (lub faktur), dokumentującej
    dostawę Nieruchomości.
    Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku
    naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od
    kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
    W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po
    dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
    potwierdzającej dostawę Nieruchomości, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury
    lub alternatywnie – według wyboru Kupującego – będzie on uprawniony do zwrotu różnicy
    na rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i
    usług (we wniosku pytania nr 1-3) jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.
    j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):
    Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:
    1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
    2) eksport towarów;
    3) import towarów na terytorium kraju;
    4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
    5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
    Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie
    prawa do rozporządzania towarami jak właściciel [...].
    Jak stanowi art. 2 pkt 6 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz
    ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
    Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
    dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
    oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Natomiast jak wskazano w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:
    Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
    świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
    niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art.
    7 [...].
    W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję
    towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:
    Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

    Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa
    towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w
    ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak
    właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego (aportu) itp.
              1Jak stanowi art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r.
    poz. 1071, ze zm.; dalej jako: „Kodeks cywilny”):
    Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
    materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w
    szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
        (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
        wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
        prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
        stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
            2Zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego:
    Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
    wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
    prawnej albo z przepisów szczególnych.
    Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu
    przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący
                                  1przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 55 Kodeksu cywilnego określenie „w
    szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa.
    Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione
    w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i
    praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być
    przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa,
    decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.
    Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:
    Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i
    finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników
    materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji
    określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne
    przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod
    względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania,

    że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła
    ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym
    warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to
    ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej
    (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).
    Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
    swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy
    czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
    dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
    Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
    przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
    występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności
    i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.
    Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
    osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
    sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
    przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana
    część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo
    samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym
    przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa
    można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim
    wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
    Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji
    określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić
    funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego
    prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby
    zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część,
    musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania
    jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne
    wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić
    nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.
    W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół
    składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część
    przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej,
    ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego
    funkcjonowania w obrocie gospodarczym.
    Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
    relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
    przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
    podmiotu gospodarczego.
    Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
    przesłanki:
    1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
    2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.

    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    - zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
    - faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.
    Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) w wyroku z
    dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Schriever (pkt 24-26 wyroku), odwołując się
    do wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r., w sprawie Zita-Modes C-497/01:
    „24 Ponadto Trybunał orzekł, że w świetle owego celu pojęcie „przekazanie [...] całości lub
      części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie
      przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
      ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
      przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, lecz nie
      obejmuje samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów (zob. ww. wyroki: w
      sprawie Zita Modes, pkt 40; w sprawie SKF, pkt 37).
    25 Jak z tego wynika, stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego
      samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy, wymaga, by całość
      przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności
      gospodarczej.
    26 Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak
      nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej
      działalności gospodarczej”.
    Ponadto z orzeczenia TSUE w sprawie Zita-Modes C-497/01 wynika, że – w świetle tej
    normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika
    powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego
    części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz
    sprzedaży ewentualnych zapasów.
    Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki
    NSA: z 25 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK
    1316). Na uwagę zasługuje orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w
    którym Sąd stwierdził, że: „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie
    tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie
    stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były
    wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na
    wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów
    budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu
    pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność

    w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości,
    jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018
    r., sygn. I FSK 1127/17.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia
    poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują
    każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.
    Wątpliwości Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 dotyczą kwestii, czy planowana
    Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie
    zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, pozostające poza
    zakresem opodatkowania VAT.
    Jak przedstawili Wnioskodawcy w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach planowanej
    Transakcji dojdzie do sprzedaży i przeniesienia przez Sprzedającego na Kupującego
    następujących składników:
    a. prawa własności Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem i Budowlami;
    b. ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku lub Nieruchomości (o
      ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców);
    c. praw i obowiązków z umów najmu dotyczących Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą
      na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych,
      których przeniesienie będzie ewentualnie wymagać cesji na rzecz Kupującego);
    d. praw i obowiązków z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania
      obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych
      najemców w tym zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje,
      do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz
      zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie
      dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w
      zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);
    e. autorskich praw majątkowych do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i
      technicznej Budynku oraz Budowli oraz praw własności nośników, na których
      utrwalone są określone utwory podlegające ochronie praw autorskich - w zakresie w
      jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie
      umów z autorami tych projektów;
    f. wyłącznego prawa do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób
      trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej
      powstałych w związku z realizacją Budynków i Budowli, oraz prawo do udzielania zgód
      osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz
      upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do
      udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;
    g. praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub
      dostawców, wraz prawami z instrumentów je zabezpieczających (gwarancji
      bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, kwot zatrzymanych, kaucji, depozytów itd.)
      dotyczących Nieruchomości;

    h. znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacji technicznej związanej z
      funkcjonowaniem Budynku;
    i. znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego wybranej dokumentacji prawnej i księgowej
      obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty
      dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych
      pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej
      korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w
      trakcie badania due diligence w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu
      Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;
    j. praw i obowiązków wynikających z umów licencyjnych dla oprogramowania używanego
      do obsługi Nieruchomości, w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub
      przysługują Sprzedającemu.
    Zainteresowani wyszczególnili również następujące składniki majątku Sprzedającego,
    które nie będą przedmiotem przeniesienia na rzecz Kupującego:
    1) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości
      (dalej jako: „Umowy na Dostawę Mediów”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;
    2) prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy
      ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
    3) prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem
      Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu
      sprzątającego) (dalej jako: „Umowy Serwisowe”), z niżej opisanym zastrzeżeniem;
    4) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została
      zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany
      do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej jako: „Umowa o Zarządzanie”);
    5) doświadczenie oraz know-how Sprzedającego związane z działalnością dotyczącą
      komercyjnego wynajmu nieruchomości;
    6) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu siedziby Sprzedającego;
    7) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
      przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-
      podatkowych itp.);
    8) należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z
      kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;
    9) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Sprzedającego (w
      szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego);
    10) prawa i obowiązki wynikające z umów o realizację prac budowlano-wykończeniowych
      w Budynku;
    11) prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w
      powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak umów z profesjonalnymi
      doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
    12) dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna,
      prawna i księgowa opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;
    13) jakiekolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających
      sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub
      któregokolwiek z jej składników), pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub
      jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w
      opisie przedmiotu Transakcji;

    14) prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i
      opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w
      chwili dokonania Transakcji(w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na
      dzień Transakcji).
    Po dokonaniu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności
    następujące składniki:
    a) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    b) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
      związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza
      dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością przekazywaną Kupującemu w ramach
      planowanej Transakcji);
    c) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z
      najemcami);
    d) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem
      kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez
      poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);
    e) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji (pozostające po spłacie innych
      zobowiązań Sprzedającego, w tym z tytułu finansowania zaciągniętego przez
      Sprzedającego);
    f) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego
      bieżącej działalności (niedotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na
      prowadzenie obsługi księgowej.
    W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz
    należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot
    zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z
    wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w
    szczególności należne Sprzedającemu czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące
    Nieruchomości.
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników w Polsce, stąd też wskutek planowanej Transakcji
                                                    1nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23
    Kodeksu pracy.
    Zainteresowani podali również, że przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie przed dniem
    Transakcji wydzielony w żaden sposób w przedsiębiorstwie Sprzedającego, zarówno
    formalnie, jak i faktycznie. Nieruchomość nie może stanowić niezależnego
    przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, gdyż przedmiotem
    Transakcji nie będzie szereg umów, które są konieczne do prawidłowego funkcjonowania
    Nieruchomości (np. umowy zarządzania nieruchomością, umowy na dostawę mediów). Po
    Transakcji Kupujący będzie zobowiązany do zawarcia takich umów we własnym zakresie,
    w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ponadto przedmiotem
    Transakcji nie będą m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania
    Nieruchomości (w szczególności wynikające z umów pożyczek lub umów kredytu
    bankowego). Zatem przedmiot Transakcji nie jest i nie będzie w żaden sposób
    wyodrębniony w przedsiębiorstwie Sprzedającego.
    W opisie zdarzenia przyszłego wskazano również, że nie jest możliwe przyporządkowanie
    przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do przedmiotu Transakcji. Przychody i
    koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie
    powierzchni w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o
    rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w
    tym zakresie. W celach zarządczych koszty oraz przychody ujęte w księgach są oznaczane

    odpowiednimi kodami, które pozwalają przyporządkować transakcje do odpowiedniej
    nieruchomości Spółki (ale już nie należności czy zobowiązania). Wynika to z faktu, że
    zgodnie z umowami najmu Sprzedający zobowiązany jest do refaktury na najemców np.
    kosztów mediów, zatem musi mieć możliwość prawidłowego ustalenia tych kosztów w
    celu ich refaktury na najemców.
    Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany
    przez Państwa przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu
              1powołanego art. 55 Kodeksu cywilnego. Zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu
    kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i
    determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych
    w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że składniki majątkowe będące
    przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako dział lub
    wydział ani w żaden sposób wydzielony formalnie lub faktycznie. Ponadto Sprzedający nie
    prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i
    koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie
    powierzchni w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o
    rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w
    tym zakresie, przy czym Nieruchomość stanowi jedno z kilku głównych aktywów
    Sprzedającego, a przychody i koszty wynikające z umów najmu stanowią główne pozycje
    jego przychodów i kosztów, należności i zobowiązań. Z opisu sprawy wynika także, że w
    ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy (pracowników) na
    Kupującego, ponieważ pracowników Sprzedający nie zatrudnia.
    Dodatkowo wskazali Państwo, że po przeprowadzeniu Transakcji na Kupującym będzie
    spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.
    Zarządzanie Nieruchomością jest wykonywane przez niepowiązany podmiot trzeci.
    Przedmiotem Transakcji nie będzie przeniesienie praw i obowiązków wynikających z
    umowy o zarządzanie Nieruchomością. Intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie tej
    umowy przed Transakcją lub w dacie Transakcji, podobnie jak w przypadku umowy
    ubezpieczenia Nieruchomości, umów na dostawę mediów i serwisowych. Po Transakcji
    Kupujący zawrze własne umowy, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością,
    dostawy mediów, serwisowe itp.
    Powyższe okoliczności wykluczają możliwość stwierdzenia, że przenoszony na Kupującego
    zespół składników majątkowych będzie umożliwiał Kupującemu prowadzenie działalności
    gospodarczej wyłącznie przy pomocy składników będących przedmiotem Transakcji.
    Przedstawiony we wniosku zakres Transakcji wskazuje, że przedmiot sprzedaży będzie
    ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W
    szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie nabytej Nieruchomości oraz pozostałych
    elementów objętych Transakcją, nie jest możliwe samodzielne prowadzenie działalności
    gospodarczej. Niezbędne ku temu są także inne zasoby techniczne, organizacyjne i
    finansowe, których zapewnienie będzie po stronie Kupującego, ponieważ nie są
    przedmiotem sprzedaży.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości oraz pozostałych elementów
    objętych Transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa,
                    1rozumianego zgodnie z art. 55 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Transakcja nie będzie zatem
    korzystała z wyłączenia od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Tym
    samym przedmiotowa Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1
    pkt 1, jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

    Wątpliwości Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 dotyczą kwestii, czy w przypadku
    rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach
    Transakcji Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości, przez złożenie
    zgodnego oświadczenia przez Zainteresowanych na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o
    VAT, w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, planowana Transakcja będzie
    opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku.
    Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od
    podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.
    in. w art. 43 ustawy. Niezbędna jest więc ocena Państwa stanowiska w odniesieniu do
    regulacji kształtujących prawo do zwolnienia od podatku.
    W pierwszej kolejności należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy,
    ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla
    dostawy nieruchomości zabudowanych, spełniających określone w tych przepisach
    warunki.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
        upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Według art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy
      lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków,
      budowli lub ich części, po ich:
      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
        podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
    stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
    stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
    następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
    lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
    sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
    W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
    przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych
    warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
        do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
        których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku

        naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
        początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art.
    43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
      a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
      b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
      - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
      ich części.
    Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
        dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
        przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić
    należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy
    przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT,
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć
    bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega
    ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza
    wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
    Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały
    budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części
      takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
      gruntu.
    Przepis ten określa, że przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z
    dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w
    zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu
    stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich
    części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części
    korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa
    gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
    „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się
    do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418,
    ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).
    W myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć
      budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi
      możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem
      wyrobów budowlanych.
    Na podstawie art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt
      budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą
      przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno
      stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe
      i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne,
      hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia
      techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody,
      konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia
      terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń
      technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni
      wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod
      maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów
      składających się na całość użytkową.
    W myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
      urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość

      użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
      instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy,
      ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są samodzielnymi budowlami zdefiniowanymi w art. 3 pkt 3 Prawa
    budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże
    urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i
    opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy
    przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej
    samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o
    podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w
    oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących
    przepisów nie mają one samodzielnego bytu.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo dokonać
    Transakcji, która dotyczy sprzedaży prawa własności Nieruchomości w ..., na którą składa
    się 11 działek gruntu o numerach: ... . Wskazali Państwo we wniosku w opisie zdarzenia
    przyszłego, że wymienione działki są zabudowane Budynkiem oraz Budowlami w
    rozumieniu Prawa budowlanego. Jako Budowle podali Państwo następujące naniesienia:
    a. zbiornikiem pożarowym i pompownią,
    b. zbiornikiem retencyjnym,
    c. utwardzeniem terenu obejmującym drogi, chodniki oraz place,
    d. trafostacją,
    e. siecią wodociągową i elektryczną oraz przyłączem gazu,
    f. kanalizacją deszczową oraz sanitarną,
    g. oświetleniem terenu (wolnostojące latarnie),
    h. ogrodzeniem,
    i. trwale związanym z gruntem pylonem reklamowym.
    Ponadto w tabeli podali Państwo rozmieszczenie na działkach poszczególnych naniesień.
    Wskazali Państwo również, że przez wszystkie działki opisane we wniosku przebiegają –
    stanowiące własność Sprzedającego – sieci: elektryczna, wodociągowa oraz kanalizacja
    deszczowa i sanitarna.
    W uzupełnieniu wniosku, podali Państwo, że wszystkie pozostałe elementy
    zagospodarowania terenu stanowią urządzenia budowlane i są funkcjonalnie związane z
    Budynkiem. Następnie w tabeli wskazali Państwo wszystkie elementy zagospodarowania
    terenu wraz z określeniem działki, na której się znajdują.
    Powyższe oznacza, że zabudowane Budynkiem lub Budowlami są wszystkie 11 działek
    gruntu o numerach: ... . W pierwszej kolejności należy więc zbadać, czy względem Budynku
    oraz wszystkich Budowli posadowionych na tych wymienionych działkach, nastąpiło
    pierwsze zasiedlenie i jaki okres czasu upłynął od tego momentu.
    Jak Zainteresowani wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek stanowi obiekt
    magazynowy klasy A wraz z przestrzenią biurową oraz zapleczem administracyjno-
    socjalnym. Całość powierzchni wydana została najemcom zgodnie z umowami najmu w
    sierpniu i wrześniu 2018 r. Jednocześnie Budowle, jako naniesienia budowlane pełniące
    rolę pomocniczą względem Budynku, zaczęły być wykorzystywane do celów działalności
    gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego oddania części powierzchni
    przeznaczonej na wynajem w Budynku do użytkowania na podstawie umów najmu.

    Sprzedający nabył Nieruchomość z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, tj.
    komercyjnego wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku.
    Nieruchomość od daty nabycia jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności
    gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym.
    Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego
    podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez
    Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Na dzień złożenia wniosku przedmiotem najmu pozostaje ok. 100% powierzchni Budynku.
    Ponadto najemcy korzystają z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są
    przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę. Powierzchnie wspólne
    obejmują np. wjazdy do Budynku, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z
    zawartymi umowami najmu, najemcy są zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania
    powierzchni wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości,
    kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione
    opłaty są dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Sprzedającego na
    rzecz najemców.
    Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów
    cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie
    były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia).
    Jednocześnie, najemcy powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku
    bezpośrednio lub pośrednio korzystają również z Budowli. Budowle, jako naniesienia
    budowlane pełniące rolę pomocniczą względem Budynku, zaczęły być wykorzystywane do
    celów działalności gospodarczej Sprzedającego w momencie pierwszego oddania części
    powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku do użytkowania na podstawie umów
    najmu.
    W Budynku nie ma powierzchni, która po oddaniu Budynku do użytkowania nigdy nie
    byłaby wykorzystywana przez najemców w ramach wykonywania czynności
    opodatkowanych lub wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności
    gospodarczej.
    Do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli doszło w momencie, gdy po ich oddaniu do
    użytkowania w 2018 r. były one przedmiotem najmu. Przy czym najpóźniej do pierwszego
    zasiedlenia całego Budynku i towarzyszących mu Budowli doszło w momencie zakupu
    Nieruchomości przez Sprzedającego od Poprzedniego Właściciela w 2021 r., w ramach
    transakcji opodatkowanej VAT.
    Dostawa Budynku oraz Budowli znajdujących się na Gruncie przez Sprzedającego od
    Poprzedniego Właściciela dokonana na podstawie Umowy Sprzedaży w 2021 r. była w
    całości opodatkowana VAT według stawki podstawowej. Nie ma zatem w Budynku ani
    Budowlach powierzchni, która nigdy nie byłaby przedmiotem czynności opodatkowanych
    VAT. Tym samym w stosunku do Budynku oraz Budowli upłynęły co najmniej dwa lata od
    dostawy Budynku oraz Budowli w ramach czynności opodatkowanych VAT, tj. [od] dnia ich
    pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji.
    Jednocześnie Sprzedający nie poniósł, i do daty planowanej Transakcji nie poniesie,
    wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz
    Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub
    przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Zainteresowani wskazują, że do planowanej
    Transakcji dojdzie w 2025 r.
    Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynku, jak i Budowli
    zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia od podatku,
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z powyższym, w przedmiotowej
    sprawie, transakcja sprzedaży opisanego Budynku i Budowli przez Sprzedającego będzie
    korzystała ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1
    pkt 10 ustawy. Tym samym skoro planowana sprzedaż Budynku i Budowli, będzie

    korzystała z tego zwolnienia, to badanie przesłanek i rozstrzyganie co do stosowania
    zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, jest
    bezzasadne.
    Jak już wcześniej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy ustawodawca daje
    podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających
    przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i
    opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Jak z powyższego wynika, prawo zostało
    zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Zatem przy spełnieniu warunków wymienionych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, strony
    transakcji mają możliwość rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i wyboru
    opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.
    Zainteresowani podali, że w umowie sprzedaży Nieruchomości, sporządzonej w formie
    aktu notarialnego, Sprzedający oraz Kupujący złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa
    w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o
    którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, i o
    wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji podatkiem VAT.
    Ponadto zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą – na dzień planowanej Transakcji
    zbycia Nieruchomości – zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.
    Tak więc mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku oraz Budowli
    Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 10 ustawy, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej
    dostawy, na podstawie art. 43 ust. 10, w zw. z ust. 11 ustawy, dostawa Budynku i Budowli
    będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku. Należy przy
    tym pamiętać, że wskazanie przez Zainteresowanych we wniosku, że złożą oświadczenie o
    wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10, w
    zw. z ust. 11 ustawy, oznaczać będzie, że spełnione zostaną wszystkie warunki w tych
    przepisach wymienione.
    Mając na uwadze powyższe, dostawa gruntu (prawa własności działek o numerach: ...), na
    którym posadowione są opisane Budynek i Budowle – uwzględniając treść art. 29a ust. 8
    ustawy – również będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    Oznacza to tym samym, że w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia
    od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, w następstwie złożenia przez nich
    zgodnego oświadczenia na podstawie art. 43 ust. 10, w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o
    VAT, Zainteresowani wybiorą opodatkowanie podatkiem VAT dostawy – w ramach
    Transakcji – Budynku oraz Budowli znajdujących się na nieruchomości obejmującej działki
    nr: ... .
    Zainteresowani podali w opisie zdarzenia przyszłego, że w ramach Transakcji na
    Kupującego zostaną przeniesione – oprócz Nieruchomości – inne składniki majątkowe
    związane z Nieruchomością (m.in. ruchomości służące prawidłowemu funkcjonowaniu
    Budynku a także naniesienia w postaci obiektów małej architektury). Z okoliczności sprawy
    wynika, że te inne składniki nie były przez Sprzedającego wykorzystywane wyłącznie do
    czynności zwolnionych. Zatem warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od
    podatku, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie zostaną spełnione. W konsekwencji
    dostawa tych innych składników majątkowych nie będzie korzystała ze zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana właściwą
    stawką podatku od towarów i usług.
    Ponadto zauważyć należy, że Zainteresowani wymienili enumeratywnie elementy
    składające się na zakres Transakcji. Z tego wyszczególnienia wynika, że przedmiotem
    Transakcji Poza sama Nieruchomością będzie także dokumentacja oraz prawa i obowiązki
    związane z Nieruchomością.

    Składniki te należy traktować jako elementy składowe Nieruchomości, które nie są
    przedmiotem odrębnej transakcji, a zatem dzielą los podatkowy Nieruchomości i są
    opodatkowane podatkiem VAT
    Reasumując – planowana Transakcja, na którą składają się wszystkie wskazane przez
    zainteresowanych elementy, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie zwolniona
    od tego podatku.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 – oceniane całościowo w
    odniesieniu do poszczególnych składników Transakcji – należy uznać za prawidłowe.
    Wątpliwości Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 dotyczą kwestii, czy w przypadku
    rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art.
    43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy w ramach
    Transakcji Budynku i Budowli znajdujących się na Nieruchomości, na podstawie art. 43
    ust. 10 ustawy o VAT, w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Kupujący będzie
    uprawniony do:
    a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
      Transakcji oraz
    b. zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
    W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje
      w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez
      podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
    Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
      Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
      przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej
      niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
    Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
      Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
      określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji
      podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku
      podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z
      dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, czyli takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty

    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
    zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
    podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
    nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
    podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
    Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
    rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
    Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
    ustawy.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku
      lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy
      transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona
      od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno Kupujący, jak i Sprzedający będą na
    dzień Transakcji czynnymi podatnikami VAT. Kupujący po dokonaniu Transakcji nabycia
    zamierza wykorzystać Nieruchomość w celu odpłatnego wynajmu powierzchni Budynku.
    Działalność Kupującego w tym zakresie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
    Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.
    Pamiętać przy tym należy, że przedmiotem Transakcji – zgodnie z opisem zdarzenia
    przyszłego – będą nie tylko Budynki i Budowle posadowione na działkach nr ..., ale także
    inne składniki majątkowe. Jak Organ wskazał w ocenie stanowiska Zainteresowanych w
    zakresie pytania nr 2, wszystkie elementy składające się na opisaną Transakcję, będą
    opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
    Zatem należy stwierdzić, że Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktury dokumentującej
    dokonanie Transakcji. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku spełnione zostaną
    wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku
    naliczonego. Ponadto w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie
    rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, Kupujący będzie uprawniony

    do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
    różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (we wniosku pytanie nr 4) wydane
    zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem
    wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy, w odniesieniu do opisanego zdarzenia
    przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego
    wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte
    pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze
    zm.; dalej jako: „Ordynacja podatkowa”).
    Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji Wnioskodawcy powołali się
    na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne, Organ pragnie
    zauważyć, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i odnoszą się wyłącznie do
    okoliczności przedstawionych w inicjujących te sprawy wnioskach. Podkreślenia w tym
    miejscu bowiem wymaga, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w
    indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych
    podmiotów w wyniku rozstrzygnięć, dotyczących konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń
    przyszłych. Interpretacje indywidualne nie mają mocy prawa powszechnie
    obowiązującego, co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny
    wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 marca 2015 r., sygn. akt
    III SA/Łd 109/15).
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i
    stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź
    traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania
    podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony
    odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
      Ordynacji podatkowej. Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli
      Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują
      się Państwo do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako: „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.