Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.42.2021.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-28
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 lutego 2021 r. (data wpływu 18 lutego 2021 r.), uzupełnionym 15 i 20 kwietnia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 9 kwietnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.94.2021.2.MŻ, 0111-KDIB2-2.4014.42.2021.3.PB, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 15 kwietnia 2021 r. (poprzez wniesienie brakującej opłaty) oraz 20 kwietnia 2020 r. (wpływ pisma).

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

\-A Sp. z o.o.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

\-B Sp. z o.o.;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

i. Przedmiot składanego wniosku.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest dostawa nieruchomości położonej we W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”) przez B Sp. z o. o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) na rzecz A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”).

Zbywca jest spółką kapitałową, której przedmiot działalności obejmuje działalność deweloperską oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Kupujący jest spółką kapitałową, której przedmiot działalności obejmuje nabywanie nieruchomości inwestycyjnych w celu realizacji projektów budowlanych i ich dalszą odsprzedaż.

Kupujący i Sprzedający, w dalszej części wniosku będą nazywani łącznie „Wnioskodawcami” lub „Stronami”.

Wnioskodawcy są obecnie i będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

Transakcja dotyczyć będzie dostawy nieruchomości położonej we W., obejmującej:

*   prawo własności działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: (…), położonych we W., o łącznym obszarze 0,3870 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   prawo własności działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: (…), położonych we W., o łącznym obszarze 0,0904 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: (…) położonych we W, o łącznym obszarze 0,4893 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą; (dalej: „Działki”);
*   prawo własności posadowionych na działce (…) budynków stacji transformatorowej (dalej: „Budynki”)1;
*   prawo własności posadowionych na powyższych Działkach naniesień, tj.:
    *   budowli (w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”) lub ich części (według najlepszej wiedzy Stron m.in. utwardzenia stanowiącego pozostałości parkingów i dróg wewnętrznych/nawierzchnię asfaltową i nawierzchnię z trylinki/kostki betonowej oraz tłucznia, mur oporowy ceglano-kamienny, słupy oświetleniowe – szczegółowo wskazane w tabeli poniżej), (dalej: „Budowle”),
    *   infrastruktury niestanowiącej budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego (według najlepszej wiedzy Stron m.in.: mur ceglany z fundamentem (klomb), ogrodzenie tymczasowe (dalej: „Infrastruktura”),

określanej dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

Tytułem doprecyzowania Wnioskodawcy pragną wskazać, że Budynki stacji transformatorowej są własnością Zbywcy, kiedy jego wyposażenie, tj. infrastruktura energetyczna, stanowi własność C S.A oraz D S.A.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Działki przechodzić mogą/znajdować mogą się na nich instalacje oraz sieci (np. przyłącza i sieć cieplna, sieć gazowa, sieć energetyczna czy wodociągowa oraz kanalizacja kablowa) (stanowiące na gruncie Prawa Budowalnego obiekty liniowe stosownie do definicji zawartej w art. 3 pkt 3a) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2020, poz. 1740 ze zm.; „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Jak wskazano powyżej, Działki zabudowane są następującymi naniesieniami, z których niektóre stanowią Budowle, a niektóre Infrastrukturę oraz które łącznie stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji. Poniższa tabela prezentuje posadowienie obiektów na Działkach oraz próbę ich klasyfikacji jako Budowli, Budynków i Infrastruktury, dokonaną według najlepszej wiedzy Stron:

Tabela - PDF

x Oznaczenie lokalizacji naniesień na poszczególnych działkach ewidencyjnych gruntu

Grunty oznaczone w ewidencji gruntów numerami (…) są niezabudowane lub zabudowane są jedynie (i) Infrastrukturą (tj. infrastrukturą niestanowiącą budowli w rozumieniu Prawa budowlanego) lub (ii) instalacjami będącymi własnością podmiotów trzecich.

Wszystkie Działki objęte są obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan został przyjęty uchwalą nr (…) Rady Miejskiej z 18 stycznia 2007 r. (dalej „MPZP”). Przeznaczeniem Działek w MPZP jest realizacja zabudowy wpisującej się w kategorię przeznaczenia usługi 2, zgodnie z określeniami zawartymi w par. 5 MPZP. Ponieważ Działki są zanieczyszczone, Kupujący zmuszony będzie przeprowadzić remediację lub działania naprawcze, które spowodują, że na Działkach nie będzie występowało zanieczyszczenie Strony uzgodniły, że Kupujący wykona takie działania na bazie i w zakresie określonym w decyzji remediacyjnej Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (RDOŚ) uzyskanej przez Sprzedającego lub nowo pozyskanej decyzji remediacyjnej od RDOŚ jeśli uda się Kupującemu takową uzyskać, w miejsce decyzji remediacyjnej Sprzedającego. Intencją Stron jest, aby ewentualna odpowiedzialność finansowa wynikająca z odpowiedzialności prawnej Sprzedającego z tytułu posiadanej decyzji remediacyjnej została w całości przejęta przez Kupującego wraz z realizacją Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, Transakcja sprzedaży będzie obejmowała dwa etapy. W dniu 10 lutego 2021 r. zawarta została przez Strony warunkowa umowa sprzedaży (dalej: „Umowa warunkowa”), a następnie, po spełnieniu warunku zawieszającego wskazanego w Umowie warunkowej, tj. niewykonanie przez Prezydenta Miasta przysługującego Miastu prawa pierwokupu, Strony zamierzają zawrzeć umowę przenoszącą na Kupującego tytuł prawny do Nieruchomości (dalej: „Umowa przenosząca”). Zamknięcie Transakcji planowane jest na pierwszą połowę 2021 r.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

*   w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;
*   w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;
*   w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;
*   w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;
*   w punkcie (vi ): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

ii. Zarys działalności Nabywcy.

A Sp. z o.o. jest spółką celową działającą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, należącą do grupy. Zakres działalności inwestycyjnej Kupującego obejmuje nabywanie nieruchomości inwestycyjnych w celu realizacji projektów budowlanych i ich dalszą odsprzedaż. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza przeprowadzić wyburzenie posadowionych na Działkach, Budynków Budowli i Infrastruktury towarzyszącej a następnie realizację inwestycji na nabytych Działkach. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzenia przez Kupującego działalności deweloperskiej, polegającej na budowie budynku/-ów biurowych. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o liczne umowy z podmiotami powiązanymi i niepowiązanymi (najpierw dotyczącymi przeprowadzenia i ukończenia inwestycji budowlanej, a następnie poprzez umowy o zarządzanie oraz umowy serwisowe). Nabywca nie zamierza świadczyć usług zwolnionych z opodatkowania VAT.

iii. Zarys działalności Zbywcy.

B Sp. z o.o. jest spółką należącą do grupy kapitałowej, której przedmiot działalności obejmuje głównie działalność deweloperską oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

Zbywca powstał w wyniku podziału przez wydzielenie spółki E Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „E”) z siedzibą we W. na podstawie planu podziału spółki E z siedzibą we W., który został przyjęty Uchwałą Nr (…) Zarządu E z 30 lipca 2014 r., zakładającego przeniesienie części majątku E w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa, obejmującej m.in. Nieruchomości, na spółkę nowo zawiązaną pod firmą B Sp. z o.o. (tj. Zbywcę), w wyniku którego Zbywca nabył prawo do Nieruchomości.

W okresie od listopada 2014 r. do września 2016 r. Zbywca realizował na Nieruchomości intensywne prace projektowe i szeroko zakrojone działania deweloperskie, w efekcie których m.in. wyburzono większość istniejących na Nieruchomościach budynków i budowli, uzyskane zostały pozwolenia na budowę dla dwóch budynków biurowo-usługowych oraz kilka pozwoleń sieciowych. Po tym okresie Zbywca nie realizował na Nieruchomości istotnych prac deweloperskich poza usunięciem (wycięciem) części zieleni istniejącej na Nieruchomości (drzewa i krzewy).

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

*   Nieruchomość nie jest i nie będzie u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział, oddział lub jakakolwiek inna jednostka organizacyjna w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Zbywcy (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Zbywcy o podobnym charakterze). Zbywca nie zgłosił (nie zgłosi) również Nieruchomości jako odrębnego podatnika czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.
*   Zbywca zasadniczo nie posiada innych istotnych aktywów ani inwestycji poza aktywami mającymi stanowić przedmiot planowanej Transakcji, niemniej nie prowadzi on odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych nieruchomości wchodzących w skład realizowanych prac projektowych ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokował – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów oraz nakładów do poszczególnych ośrodków (dwa budynki projektowane w ramach procesu deweloperskiego i jeden budynek, który został wyburzony w 2015 r.) jednak większość nakładów klasyfikowanych w środkach trwałych w budowie była ewidencjonowana na koncie wspólnym dla obu budynków planowanych do realizacji.
*   Zbywca finansuje swoją działalność środkami pozyskanymi z pożyczki od podmiotu powiązanego. Nie jest planowane przejście praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki na Kupującego. Intencją Zbywcy jest aby po przeprowadzeniu transakcji i ze środków z niej pochodzących dokonać spłaty wszystkich pożyczek udzielonych przez podmiot powiązany.

Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ustawy o VAT.

iv. Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Jak wskazano w punkcie (iii) powyżej, w 2014 r. prawo własności do Nieruchomości, obejmującej między innymi Budynki, Budowle i teren działek, z których docelowo zostały wydzielone Działki będące przedmiotem Transakcji, zostało przeniesione na Zbywcę w wyniku podziału przez wydzielenie E i związanego z nim transferu majątku E w postaci zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czyli czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Celem doprecyzowania, poniżej przedstawiono szczegółowe informacje dotyczące nabywania Działek przez E przed przeniesieniem majątku na Zbywcę:

*   Poprzednik prawny E (F Sp. z o.o.) wszedł w posiadanie działek gruntu (…) (zabudowanej Budynkami) w wyniku przeniesienia do poprzednika prawnego przez G S.A. między innymi działki (…) (z której wydzielono ostatecznie ww. działki) na mocy aktu notarialnego z 18 października 1993 r. Aport składników majątkowych nie był przedmiotem opodatkowania VAT ze względu na fakt, że miał miejsce przed obowiązywaniem ustawy o VAT.
*   E nabyła od Gminy działki gruntu: (…) na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 12 maja 2009 r. Transakcja została potraktowana przez strony jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i w konsekwencji została opodatkowana VAT według stawki 22%.
*   E nabyła od Skarbu Państwa działkę gruntu (…) (która następnie decyzją Dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego nr (…) z 30 listopada 2015 r. została podzielona na działki (…)) na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 26 sierpnia 2010 r. Transakcja podlegała opodatkowaniu VAT według stawki 22%.
*   E nabyła od Gminy działkę gruntu (…) (która następnie decyzją Dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego nr (…) z 30 listopada 2015 r. została podzielona na działki (…)) oraz (…) na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 24 listopada 2010 r. Transakcja została potraktowana przez strony jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i w konsekwencji została opodatkowana VAT według stawki 22%.
*   E nabyła od Gminy działki gruntu: (…), na mocy umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 29 marca 2011 r. Transakcja została potraktowana przez strony jako dostawa terenu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę i w konsekwencji została opodatkowana VAT według stawki 23%.

W okresie trwającym od listopada 2014 r. do września 2016 r. Zbywca przy pomocy podmiotów zewnętrznych realizował na Nieruchomości intensywne prace projektowe i szeroko zakrojone działania deweloperskie, które miały służyć budowie na Działkach nowej inwestycji. W ramach prac projektowych wytworzona została m.in. koncepcja architektoniczna, projekty budowlane oraz projekty space planów. Zgodnie z umową ramową o wykonanie prac projektowych i sprawowanie nadzoru autorskiego pracownia architektoniczna oraz jej podwykonawcy przeprowadzili wszelkie uzgodnienia z urzędami i organami administracyjnymi oraz pozyskali niezbędne zgody, celem przedłożenia kompletnej dokumentacji w procesie uzyskiwania pozwoleń na budowę. Zrealizowane prace projektowe zakończyły się uzyskaniem pozwoleń na budowę dla dwóch budynków biurowo-usługowych oraz kilku pozwoleń sieciowych, obejmujących swoim zakresem usunięcie części z istniejących na Nieruchomościach kolizji sieciowych z planowaną do realizacji nową zabudową. W zakresie pozostałych najistotniejszych działań deweloperskich przeprowadzonych przez Zbywcę należy wskazać dokonane wyburzenie większości istniejących na Nieruchomościach zabudowań, usunięcie kolidującej infrastruktury sieciowej oraz zabezpieczenie fundamentów kamienicy sąsiadującej w ostrej granicy z granicą jednej z działek wchodzących w skład Nieruchomości. Z istotnych prac deweloperskich zrealizowanych po wrześniu 2016 r. należy wskazać przeprowadzoną na zlecenie Zbywcy wycinkę kolidującego z Inwestycją drzewostanu w 2017 r. Ponieważ prace projektowe i deweloperskie były realizowane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z poniesionymi kosztami i nakładami. Jednocześnie, w okresie od zakończenia najbardziej intensywnych prac projektowych i deweloperskich, o których mowa powyżej od 2016 roku do dnia dzisiejszego Zbywca nie dokonywał nakładów na ulepszenie Budynków lub Budowli, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca realizuje przy wykorzystaniu własnych zasobów – tj. w odniesieniu do Nieruchomości nie obowiązuje żadna umowa o zarządzanie nią oraz nie zawarto żadnych umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, czy konserwację).

Przedmiotowa Nieruchomość jest objęta umowami na dostawę i odbiór mediów do i z Nieruchomości oraz umową ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. W zakresie, w jakim będzie to możliwe Strony planują rozwiązanie niniejszych umów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu, decyzję ostateczną uzależniając od tego, w jakim stopniu takie rozwiązanie umów będzie stanowiło uciążliwość operacyjną.

Wnioskodawcy wskazują również, że na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami.

v. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją), w zakresie, w jakim będzie to możliwe Strony planują przenieść na Nabywcę, w szczególności:

1.  Nieruchomość (tj. prawo własności / użytkowania wieczystego Działek oraz prawo własności Budynków oraz wszelkich Budowli i Infrastruktury niestanowiącej budowli w rozumieniu Prawa budowlanego a posadowionych na tych Działkach);
2.  prawa i obowiązki z umowy nr (…) z 21 stycznia 2016 r. zawartej z Gminą w sprawie przebudowy układu drogowego;
3.  prawa i obowiązki z porozumienia o współpracy dobrosąsiedzkiej zawartego 25 lutego 2016 r. z H spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa;
4.  decyzje o pozwoleniach na budowę oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach uzyskane przez Zbywcę w odniesieniu do Nieruchomości;
5.  autorskie prawa majątkowe oraz wszelkie inne prawa, w tym prawo do udzielania zgody na dokonywanie opracowań i prawa wynikające z rękojmi, w zakresie w jakim zostały przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy ramowej o wykonanie prac projektowych i sprawowanie nadzoru autorskiego;
6.  umowę dzierżawy zawartą 19 listopada 2020 roku z E na dzierżawę części Nieruchomości (Kupujący wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego we wszystkie prawa i obowiązki, które wynikają z tej umowy);
7.  ewentualną odpowiedzialność finansową (w ustalonym między Stronami zakresie) wynikającą z odpowiedzialności prawnej Zbywcy z tytułu posiadanej decyzji remediacyjnej RDOŚ (z zastrzeżeniem, że przedmiotem Transakcji nie jest przeniesienie samej decyzji remediacyjnej, której adresatem jest Zbywca).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

*   Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
*   Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.
*   Wskazana powyżej umowa dzierżawy z E zawarta została na czas oznaczony do 31 marca 2021 r. z datą pewną. Jej przedmiotem jest dzierżawa niewielkiej części powierzchni Nieruchomości i części powierzchni pomieszczeń w jednym z Budynków, stanowiących stację transformatorową. Na dzierżawionej powierzchni znajduje się infrastruktura energetyczna stanowiąca zasilanie podstawowe i rezerwowe dla budynku biurowego sąsiadującego z Nieruchomością, a będącego własnością E. Zgodnie z zapisami umowy zwrot przedmiotu dzierżawy po zakończeniu obowiązywania umowy nastąpi w terminie 30 dni od zakończenia obowiązywania umowy. Dzierżawca zobowiązał się jednocześnie zapewnić usunięcie w terminie, o którym mowa w zdaniu powyżej, przez gestora infrastruktury energetycznej. Tym samym można założyć, iż nawet w przypadku przejęcia z mocy prawa wskazanej umowy dzierżawy przez Nabywcę, w niedługim czasie po jej przejęciu umowa dzierżawy przestanie obowiązywać.

W ramach Transakcji Strony nie planują przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.  praw i obowiązków (ustawowych lub umownych) wynikających z umów o roboty budowlane (z wyjątkiem umowy na przebudowę układu drogowego zawartej z Gminą, o której była mowa w opisie zakresu Transakcji) i umów o prace projektowe (poza prawami autorskimi wskazanymi w ramach opisu zakresu Transakcji), w tym w szczególności praw z gwarancji jakości dotyczących robót budowlanych i praw wynikających z ustawowej rękojmi za wady oraz wszelkich zabezpieczeń, kwot zatrzymanych, gwarancji bankowych, kaucji, poręczeń, gwarancji spółek macierzystych i innych instrumentów zabezpieczających obowiązki wykonawców;
2.  praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę i odbiór mediów (w zakresie w jakim Sprzedający będzie do tego jednostronnie uprawniony lub uzgodni z kontrahentami rozwiązanie za porozumieniem stron, Sprzedający planuje rozwiązanie takich umów);
3.  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umowy pożyczki) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);
4.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
5.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu dzierżawy przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
6.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);
7.  środków pieniężnych Zbywcy;
8.  ksiąg rachunkowych Zbywcy związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą;
9.  firmy Zbywcy (ani nazwy jego przedsiębiorstwa);
10.  tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia i nie będzie zatrudniać, innych niż powołany do pełnienia funkcji i zatrudniony na kontrakcie managerskim prezes zarządu Zbywcy, pracowników, dla których Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy, który z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości z mocy prawa przeszedłby na Kupującego zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczki służącej finansowaniu działalności Zbywcy.

vi. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na realizacji projektu deweloperskiego na Działkach. Po wybudowaniu nowej inwestycji, jej dalsza komercjalizacja i odsprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy pomocy profesjonalnych usługodawców, poprzez liczne umowy z podmiotami powiązanymi i niepowiązanymi.

Mając na uwadze, że:

1.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o generalne wykonawstwo inwestycji/realizację projektu deweloperskiego – obecnie Zbywca nie prowadzi prac inwestycyjnych na Nieruchomości i nie jest stroną żadnej ze wskazanych umów;
2.  Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie służyła realizacji nowej inwestycji, a zatem w niniejszej sytuacji nie zostanie przeniesiona na Nabywcę umowa o zarządzanie nieruchomością/umowa o zarządzanie aktywami – takie umowy, ze względu na charakter Nieruchomości, nie zostały zawarte;
3.  Zasadniczo, w zakresie, w jakim będzie to możliwe, planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich umów o dostawę mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu – umowy te nie będą przedmiotem Transakcji;
4.  w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni. 1) realizację projektu deweloperskiego oraz jego komercjalizację i sprzedaż nowo wybudowanej inwestycji, 2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, 3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie kluczowe dla przeprowadzenia budowy nowej inwestycji na cele komercyjne.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy – jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie Transakcji VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT – to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie Transakcji VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – planowana Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT. Nawet jeżeli w odniesieniu do planowanej Transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony skorzystają w przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji wyboru opodatkowania Transakcji VAT według stawki podstawowej, a więc efektywnie Transakcja będzie w całości podlegać VAT.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 28 kwietnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.94.2021.3.MŻ.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest dostawa nieruchomości położonej we W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Transakcja dotyczyć będzie dostawy nieruchomości położonej we W., obejmującej:

*   prawo własności działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: (…), położonych we W., o łącznym obszarze 0,3870 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   prawo własności działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: (…), położonych we W., o łącznym obszarze 0,0904 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
*   prawo użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: (…) położonych we W, o łącznym obszarze 0,4893 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą; (dalej: „Działki”);
*   prawo własności posadowionych na działce (…) budynków stacji transformatorowej (dalej: „Budynki”);
*   prawo własności posadowionych na powyższych Działkach naniesień, tj.:
    *   budowli (w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”) lub ich części (według najlepszej wiedzy Stron m.in. utwardzenia stanowiącego pozostałości parkingów i dróg wewnętrznych/nawierzchnię asfaltową i nawierzchnię z trylinki/kostki betonowej oraz tłucznia, mur oporowy ceglano-kamienny, słupy oświetleniowe – szczegółowo wskazane w tabeli poniżej), (dalej: „Budowle”),
    *   infrastruktury niestanowiącej budowli w rozumieniu Prawa Budowlanego (według najlepszej wiedzy Stron m.in.: mur ceglany z fundamentem (klomb), ogrodzenie tymczasowe (dalej: „Infrastruktura”),

określanej dalej łącznie jako „Nieruchomość”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 kwietnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.94.2021.3.MŻ wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Nabywca w wyniku planowanej Transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, planowana Transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż ww. składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

W związku z powyższym, Sprzedający oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy. Ponadto opodatkowana właściwą stawką podatku VAT będzie również dostawa działek nr (…) i nr (…) oraz posadowiona na Nieruchomości infrastruktura niestanowiąca budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, tj. mur ceglany z fundamentem (klomb), ogrodzenie tymczasowe z paneli ażurowych i pełnych oraz pozostałość (nierozebrane konstrukcje podziemne budynku biurowego).”

A zatem, skoro Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_

1 Strony pragną wskazać, że mimo, iż Budynki stanowią jedną ciągłą bryłę budynku, w wypisie z kartoteki budynków według stanu na dzień 8 grudnia 2020 r. wydanego przez Prezydenta nr (…) widnieją dwa budynki przemysłowe o funkcji stacji transformatorowej, zatem w ocenie Stron trafne wydaje się referowanie do Budynków – połączonych ze sobą, jednak rozgraniczonych przegrodą.