Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-722/10-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-09-15
Teza: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości gruntowych.
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości; nieruchomości-podział nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2010 r. (data wpływu 9 czerwca 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 września 2010 r. (data wpływu 6 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 26 sierpnia 2010 r. nr ILPB2/415-722/10-2/ES, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwano Zainteresowaną do uzupełnienia tego wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 26 sierpnia 2010 r., (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 31 sierpnia 2010 r.), natomiast w dniu 6 września 2010 r. (data nadania 3 września 2010 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Zainteresowana uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 19 kwietnia 2004 r., na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła, położoną na terenie Polski nieruchomość rolną o łącznym areale 21,692 ha za kwotę 20 000 zł, z kilkuletnich oszczędności.

Dnia 16 lipca 2007 r. w Biurze Geodezyjnym Zainteresowana wydzieliła z części gruntu drogę dojazdową o łącznym areale 26,10 ha.

Jednocześnie Wnioskodawczyni podzieliła areał na mniejsze części gruntu i dokonała następujących transakcji sprzedaży:

*   30 stycznia 2008 r. grunt o powierzchni 0,3138 ha za sumę 100 000 zł,
*   7 marca 2008 r. następną cześć gruntu o powierzchni 0,3133 ha za łączną sumę 105 000 zł,
*   29 kwietnia 2008 r. areał o łącznej powierzchni 0,3143 ha za łączną sumę 115 000 zł ,
*   9 września 2008 r. grunt o powierzchni 0,3 ha za łączną kwotę 70 000 zł.

Natomiast pozostałe części nieruchomości Zainteresowana planuje zbyć i są to:

*   areał o powierzchni 0,3148 ha, oraz
*   areał o powierzchni 0,3520 ha.

Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśniła, iż poszczególne części nieruchomości zbyła jako grunty orne. Uzyskaną sumę ze sprzedaży gruntów rolnych Zainteresowana przeznaczyła na remont domu jednorodzinnego, którego jest właścicielem oraz na zakup mieszkania. Łączna suma kosztów remontu ww. domu wyniosła 19 195 zł. Wnioskodawczyni poinformowała, iż budynek ten zamieszkują Jej synowie. Natomiast mieszkanie nabyła Ona w dniu 10 września 2008 r. i od tego dnia jest ono Jej miejscem zamieszkania.

Łącznie Zainteresowana wydatkowała na zakup mieszkania oraz remont domu jednorodzinnego 163 209 zł (zakup mieszkania - 123 750 zł, remont domu - 19 159 zł, opłatę geodezyjną - 9 800 zł, opłatę agencji - 10 500 zł.

Wnioskodawczyni wskazała również, że budynek jednorodzinny oraz mieszkanie znajdują się na terenie Polski, a grunty orne, które nabyła w dniu 9 kwietnia 2004 r. stanowią część gospodarstwa rolnego i zostały wpisane w księgach wieczystych - jako gospodarstwo rolne. Również po sprzedaży pozostały one gruntami rolnymi aż do chwili obecnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni powinna od przychodu z tytułu sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości nabytej w 2004 r. zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze zbycia ww. działek nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia przez Nią podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nie prowadzi Ona żadnej działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT. Uzyskaną sumę ze zbycia gruntów Zainteresowana przeznaczyła na remont domu jednorodzinnego oraz na zakup mieszkania. Od września 2000 r. jest Ona emerytką, a łączna kwota obecnej emerytury wynosi 930 złotych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość obejmującą wydzielone działki nabyła w 2004 r.

Ponadto Zainteresowana wyjaśniła, iż odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowych nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W związku z tym, iż sprzedaż czterech działek nastąpiła w 2008 r., tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie (2004 r.) stanowi ona źródło przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w tej ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.

Stosownie natomiast do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. z dnia 20 lipca 2006 r., Dz. U. Nr 136, poz. 969), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Uszczegóławiając, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, a przez to decydując o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oraz załącznika Nr 6 tego rozporządzenia.

W myśl § 68 ust. 1 ww. rozporządzenia do użytków rolnych zalicza się: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i rowy.

Zgodnie z treścią przywołanych przepisów, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od wystąpienia następujących przesłanek:

1.  zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
2.  muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3.  grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego lub leśnego charakteru.

Jak wskazano wyżej, jedną z istotnych przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy jest konieczność zachowania charakteru rolnego lub leśnego.

O fakcie, czy dane grunty utraciły w wyniku ich sprzedaży charakter rolny lub leśny decyduje cel ich nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Utrata charakteru rolnego lub leśnego następuje więc przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej (leśnej), polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania. Nie przesądza zatem o tym wyłącznie oświadczenie kupującego czy treść planu zagospodarowania przestrzennego gminy wprowadzona uchwałą rady gminy, bowiem organy podatkowe rozstrzygające prawo podatnika do zwolnienia od podatku przychodu ze sprzedaży, biorą pod uwagę wszystkie okoliczności związane z daną transakcją.

Z analizy przestawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowana w 2008 r. dokonała odpłatnego zbycia, należących do Niej części nieruchomości (działek) stanowiących gospodarstwo rolne. W związku ze sprzedażą ww. nieruchomości nie utraciły charakteru rolnego, bowiem do chwili obecnej są one gruntami ornymi.

Zatem mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, iż w stosunku do przychodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości, tj. czterech działek zastosowanie będzie miało zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a wobec tego przychód ten nie będzie podlegał opodatkowaniu

Natomiast w odniesieniu do przychodu, który Wnioskodawczyni uzyska ze sprzedaży kolejnych części nieruchomości (następnych dwóch działek) stwierdzić należy co następuje.

Ponieważ planowana ich sprzedaż nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie będzie stanowić źródła przychodów, a tym samym uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc - mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz uregulowania prawne w tym zakresie - stwierdzić należy, iż na Zainteresowanej nie ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.