Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP1/443-391/11-6/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-09-30
Teza: Jaką stawką podatku VAT opodatkowana będzie sprzedaż budynku wraz z gruntem.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Gminy przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2011 r. (data wpływu do BKIP w Piotrkowie Trybunalskim 22 czerwca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 września 2011r. (data wpływu 12 września 2011r.) oraz z dnia 22 września 2011r. (data wpływu 27 września 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2011r. do Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

W związku z § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Biuro Krajowej Informacji Podatkowe w Płocku, pismem z dnia 20 czerwca 2011r., przesłało ww. wniosek Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim (data wpływu 22 czerwca 2011r.), celem załatwienia zgodnie z właściwością miejscową.

Wniosek został uzupełniony w dniu 12 i 27 września 2011r.. w zakresie prawa do reprezentacji, doprecyzowania zdarzenia przyszłego oraz sformułowania pytania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Nieruchomość gruntowa oznaczona ewidencyjnie numerami działek 466/3 o pow. 0,0208 ha oraz 466/4 o pow. 0,0900 ha obręb 5 gmina, zlokalizowana zgodnie z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy, zatwierdzonego uchwałą nr Rady Gminy z dnia 30 grudnia 2003r. w sprawie uchwalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy w terenach o funkcji mieszkaniowej (zabudowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług nieuciążliwych) oznaczonych symbolem 4.MN. Na terenie działki nr 466/4 znajduje się jednokondygnacyjny budynek handlowy o powierzchni użytkowej 175,05 m2 (murowany).

Nieruchomość jest przedmiotem najmu. Najemca na własny koszt dokonał rozbudowy budynku handlowego znajdującego się na działce nr 466/4. Nakłady dokonane przez najemcę nie stanowią własności. Nieruchomość została wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy zawiera wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej netto (w tym wartość gruntu netto i wartość budynku handlowego netto) oraz wartość rynkową nakładów poniesionych przez najemcę netto związanych z rozbudową budynku handlowego.

W uzupełnieniach do ww. wniosku wskazano, iż pierwsze zasiedlenie budynków i budowli będących przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług miało miejsce w 1950r. W budynku znajdowało się publiczne przedszkole. Między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub jego części nie upłynął okres krótszy niż 2 lata. Nieruchomość była przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, tj. umowy dzierżawy od dnia 23 stycznia 1991r. gminie w związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Gmina nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Rozbudowy budynku dokonał najemca w 2002-2003r. Po tym okresie użytkował rozbudowaną powierzchnię, ale nie uzyskał pozwolenia na jej użytkowanie, tj. nie zawiadomił właściwego organu o zakończeniu budowy oraz nie otrzymał ostatecznej decyzji o pozwolenie na użytkowanie. Nieruchomość po ulepszeniach była wykorzystywana do czynności opodatkowanych – była przedmiotem dzierżawy.

Wartość początkowa budynku oszacowana została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 72.000 zł, natomiast wartość ulepszenia oszacowano w kwocie 118.500 zł. Budynek jest trwale związany z gruntem. Grunt będący przedmiotem sprzedaży składa się z dwóch działek ewidencyjnych, jedna z tych działek jest zabudowana budynkiem. Działka nr 466/3 nie jest zabudowana, stanowi grunty orne RIVb. Zgodnie z obowiązującym Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr z dnia 30 grudnia 2003r., działka znajduje się w terenie o funkcji mieszkaniowej (zabudowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług nieuciążliwych), oznaczonym symbolem 4.MN. Gmina poniosła koszt sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości oraz nakładów poniesionych przez najemcę. Gmina nabyła nieruchomość na podstawie decyzji Wojewody znak z dnia 1 czerwca 1994r. Przy nabyciu nieruchomości Gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia.

Nieruchomość składająca się z działek nr 466/3 oraz 466/4 była przedmiotem najmu od dnia 23 stycznia 1991r. Najemca wynajmował wówczas lokal o powierzchni 100m2, położony, na działce oznaczonej ewidencyjnie numerem 466/2 o powierzchni 1100 m2. Przedmiotowa działka uległa podziałowi w 1996r. na działki nr 466/3 o powierzchni 0,0208ha oraz nr 466/4 o powierzchni 0,0900 ha. Działka nr 466/4 jest zabudowana budynkiem, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem najmu, natomiast działka nr 466/3 stanowi drogę dojazdową.

Gmina nie będzie wystawiała faktury VAT na zwrot poniesionych nakładów na rozbudowę sprzedawanego budynku. Gmina dokona tylko zwrotu nakładów poniesionych przez dotychczasowego najemcę budynku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawką podatku VAT opodatkowana będzie sprzedaż budynku wraz z gruntem (działki nr 466/3 i 466/4)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości gruntowej i zabudowanej nieruchomości gruntowej będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 105), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże w myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu, tj. czynności wymienionych w wyżej cytowanym art. 5 ustawy.

Zatem, jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w momencie dostawy są już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy – stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy – nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dodatkowo nadmienić należy, iż w myśl art. 3 pkt 2, pkt 3 i pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) pod pojęciem:

*   budynku należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,

*   budowli – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

*   obiektu liniowego – należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Gmina ma zamiar dokonać sprzedaży nieruchomość gruntowych tj. działek o nr ewidencyjnych nr 466/3 i 466/4. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr z dnia 30 grudnia 2003r., działka znajduje się w terenie o funkcji mieszkaniowej (zabudowa jednorodzinna z dopuszczeniem usług nieuciążliwych), oznaczonym symbolem 4.MN. Działka nr 466/4 jest zabudowana budynkiem, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem najmu, natomiast działka nr 466/3 stanowi drogę dojazdową.

W związku z nabyciem ww. nieruchomości Spółce nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W latach 2002 -2003 najemca budynku poniósł nakłady na remont i modernizację budynku. Gmina nie ponosiła żadnych wydatków inwestycyjnych. Nieruchomość była przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, tj. umowy dzierżawy, od dnia 23 stycznia 1991r.

Zatem z powyższego wynika, że planowana dostawa ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej oraz niezabudowanej nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (tj. od oddania do odpłatnego korzystania na podstawie umowy dzierżawy), a więc Wnioskodawca będzie mógł zastosować do tej dostawy zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Reasumując należy stwierdzić, że dostawa działek zabudowanych o nr ewidencyjnych 466/3 i 466/4 będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej. Wniosek w części opodatkowania zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę został rozstrzygnięty postanowieniem Nr IPTPP1/443-391/11-7/MW.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację, w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.