Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1234/09-2/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-12-23
Teza: Czy do kosztów zarządu nieruchomością wspólnotową dolicza się podatek od towarów i usług w wysokości 22% VAT?
Słowa kluczowe: nieruchomości-zarząd nieruchomością; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; stawka; zarząd; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2009 r. (data wpływu 7 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku od towarów i usług **– jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 7 października 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku od towarów i usług.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Działając w imieniu D, Dyrektor X w Y przejął nieruchomości po przedsiębiorstwie produkcji handlu i usług „Y” Sp. z o.o. w H. Na przedmiotowe nieruchomości składa się 121 lokali mieszkalnych, wchodzących w skład 8 budynków, tworzących 8 wspólnot mieszkaniowych zlokalizowanych w H. Tym samym X, reprezentowany przez d stał się członkiem tych wspólnot. w celu należytego utrzymania lokali, będących własnością X, x d w Y jest zobowiązana do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów obejmujących koszty zarządu nieruchomością wspólną i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. z powyższych tytułów na rzecz 8 wspólnot mieszkaniowych tut. x reguluje miesięczne opłaty za 121 lokali mieszkalnych, tj.:

*   zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
*   zaliczki na centralne ogrzewanie,
*   zaliczki na zimną wodę wg ryczałtu,
*   zaliczki na zimną wodę wg licznika,
*   zaliczki na wywóz nieczystości stałych,
*   zaliczki na domofon,
*   zaliczki na fundusz remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy do kosztów zarządu nieruchomością wspólną dolicza się podatek od towarów i usług w wysokości 22%?

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty zarządu nieruchomością wspólną powinny być zwolnione od podatku od towarów i usług zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 212, poz. 1336).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. u. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 ww. ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości.

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Przepis ten nie daje wspólnocie przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej. Jednostka powstała w oparciu o powyższy przepis, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Wymieniona ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną.

Stosownie natomiast do art. 13 powołanej ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Jak wynika z treści z art. 14 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, np. koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody czy wywozu nieczystości.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Należy podkreślić, iż wspólnota, która nabywa media oraz inne usługi od ich dostawców, pobiera od właścicieli lokali będących członkami tej wspólnoty opłaty tytułem dostarczonych usług. Wpłaty te stanowią zatem partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona – zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali – ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz. Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. o zarządzie mówimy w przypadku, gdy mamy na myśli organ wspólnoty, a o zarządcy w przypadku, gdy zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej. Mając na uwadze powyższe należy jednoznacznie stwierdzić, że wspólnota mieszkaniowa stanowi wspólnotę interesów właścicieli lokali, zorganizowanych w formie i na zasadach określonych w powołanej wyżej ustawie o własności lokali.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów – stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 cytowanej ustawy – należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, to w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W świetle art. 8 ust. 3 ww. ustawy, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, z zastrzeżeniem ust. 4, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

Jedną z generalnych zasad na gruncie podatku od towarów i usług jest to, że czynności wymienione w art. 15 ust. 1 ustawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdy wykonywane są przez podatnika tego podatku.

W myśl zapisu art. 15 ust. 1 powołanej ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. z regulacji zawartej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wynika, że sprzedaż definiowana jest jako odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Jak wynika z powyższego na obrót składają się kwoty należne z tytułu tych czynności opodatkowanych, które są wykonywane przez podatnika.

Stosownie natomiast do przepisu art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnicy, o których mowa w art. 15 tejże ustawy, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że działając w imieniu D, Dyrektor Xw Y przejął nieruchomości po przedsiębiorstwie produkcji handlu i usług „Y” Sp. z o.o. w H. Na przedmiotowe nieruchomości składa się 121 lokali mieszkalnych, wchodzących w skład 8 budynków, tworzących 8 wspólnot mieszkaniowych zlokalizowanych w H. Tym samym X, reprezentowany przez d stał się członkiem tych wspólnot. w celu należytego utrzymania lokali, będących własnością X, x d w Y jest zobowiązana do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów obejmujących koszty zarządu nieruchomością wspólną i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. z powyższych tytułów na rzecz 8 wspólnot mieszkaniowych Wnioskodawca reguluje miesięczne opłaty za 121 lokali mieszkalnych, tj. zaliczki na: pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, centralne ogrzewanie, zimną wodę wg ryczałtu, zimną wodę wg licznika, wywóz nieczystości stałych, domofon, fundusz remontowy.

W skład wspólnoty wchodzą – z mocy ustawy o własności lokali – poszczególni właściciele lokali mieszczących się w danej nieruchomości, wobec tego również Wnioskodawca.

Z powyższego wynika, że wspólnoty dokonują nabycia w zakresie dostawy mediów oraz innych usług do budynków obciążając kosztami z tego tytułu właścicieli poszczególnych lokali.

Wspólnota mieszkaniowa, w zakresie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od swoich członków z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali, nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, tym samym – w tym zakresie – nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie wykonuje bowiem usług dla podmiotów spoza wspólnoty, lecz dla samej siebie – jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu tej ustawy na rzecz samych siebie, również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej, poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali.

Wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich, tj. nie wchodzących w skład wspólnoty.

Odnosząc przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, iż w oparciu o przytoczone regulacje prawne Wnioskodawca będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani też odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ stroną umowy jest wspólnota a więc jej członkowie.

W związku z powyższym brak jest uzasadnienia dla fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą, a jej członkami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Reasumując, czynności wykonywane przez Wspólnotę na rzecz jej członków (właścicieli lokali) nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wspólnota nie działa w tym zakresie w charakterze podatnika. Wobec powyższego brak jest podstaw do wystawienia przez Wspólnotę faktur VAT z tytułu partycypowania w kosztach m. in. w związku z dostawą mediów, kosztów zarządu nieruchomością wspólną i zaliczką na fundusz remontowy oraz naliczenia podatku należnego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.