Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.302.2021.2.AA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-04
Teza: Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący planuje nabyć nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Nabyta przez Kupującego działka nr 1 będzie służyła czynnościom opodatkowanym w działalności gospodarczej. W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT. Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 10 maja 2021 r. (data wpływu 17 maja 2021 r.) uzupełnionym pismem z 21 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) na wezwanie Organu z 9 lipca 2021 r. (doręczone 15 lipca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki gruntu nr 1 – **jest prawidłowe**;

*   prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki gruntu 1 - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

17 maja 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki gruntu nr 1 oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki gruntu 1.

Wniosek uzupełniony został pismem z 21 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) na wezwanie Organu z 9 lipca 2021 r., doręczone 15 lipca 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej „Wnioskodawca”) zainteresowany jest wybudowaniem budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z niezbędnymi drogami wewnętrznymi, parkingami i infrastrukturą techniczną (dalej „Inwestycja").

W tym celu Wnioskodawca chce nabyć od A.F. (dalej „Sprzedający“) nieruchomość gruntową oznaczoną w księdze wieczystej jako działka gruntu nr 1 (sześć łamane na jeden), położoną w (…) przy ul. (…), w (…), gminie (…), województwie (…), obręb (…), o obszarze (…)m2, dla której Sąd Rejonowy (…)(…)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej „Nieruchomość”), która stanowi własność Sprzedającego.

(…) 2021 r. strony zawarły list intencyjny w sprawie nabycia Nieruchomości, zgodnie z którym finalizacja transakcji uzależniona jest od spełnienia następujących warunków:

1.  przeprowadzenie przez Wnioskodawcę procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
2.  uzyskanie przez Wnioskodawcę na jego koszt i ryzyko ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki gruntowe oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Wnioskodawcę Inwestycji.
3.  potwierdzenie możliwości ustanowienia odpowiedniego dla Inwestycji dostępu Nieruchomości do drogi publicznej.

W związku z powyższym w celu zweryfikowania spełnienia w/w warunków- Sprzedający udzielił Wnioskodawcy prawa do wejścia na Nieruchomość oraz prowadzenia na niej na koszt i ryzyko Wnioskodawcy badań i odwiertów (które nie wymagają oddzielnych zgód. udzielonych przez organy administracji publicznej), niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji.

Ponadto Sprzedający udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważnił go do:

1.  przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) Księgi Wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. Ponadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w Księdze Wieczystej;
2.  uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
3.  uzyskania wypisów z ewidencji gruntów i budynków - oraz wypisów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
4.  wystąpienia w jego imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów , ich zmiany, cofania oraz odbioru;
5.  uzyskania zaświadczeń niezbędnych do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

Wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi i decyzjami określonymi powyżej będą obciążały Wnioskodawcę. Wnioskodawca przyjął też na siebie całkowitą odpowiedzialność za czynności związane z wykonaniem badań i odwiertów oraz za konsekwencje z tym związane, nawet po okresie, kiedy list intencyjny przestanie wiązać strony.

Ponadto Sprzedający zobowiązał się przekazać Wnioskodawcy (na jego żądanie) kopie dokumentów i informacje, które są w jego posiadaniu, dotyczące stanu prawnego i fizycznego Nieruchomości do przeprowadzenia przez Wnioskodawcę badania prawnego, technicznego oraz środowiskowego Nieruchomości.

Dodatkowo Sprzedający zobowiązał się również uzyskać we właściwych dla siebie oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędzie skarbowym, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń, wydanych w trybie art. 306e albo art. 306g OP. potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi i zaświadczenia te udostępnić Wnioskodawcy.

Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość (…) 1994 r. na podstawie umowy darowizny. Sprzedający nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa ani jednostki samorządu terytorialnego.

W dniu (…) 2007 r. Nieruchomość została podzielona (pierwotnie działka miała (…)m2) na skutek wywłaszczenia części działki pod budowę autostrady.

Nieruchomość jest niezabudowana, ogrodzona od strony wschodniej, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości postawiony jest nośnik reklamowy na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem.

Dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr 2 z dnia (…)r. znak: (…). Zostały w niej ustalone warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego z niezbędną infrastrukturą techniczną, wjazdem, zagospodarowaniem terenu na działce nr 1 w obrębie (…) przy ul. (…) na terenie (…).

Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej, ale nie było dochodów z tej działalności. Sprzedający uiszczał podatek rolny.

Sprzedający prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą od 2011 r. do 2017 r. Aktualnie Sprzedający wynajmuje różne składniki swojego majątku i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, ale jednocześnie nie jest z tego tytułu zarejestrowany w CEIDG.

Od 2014 r. Nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej -obecnie w części wynajmowana dla celów nośnika reklamowego posadowionego na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem.

Na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, ale Sprzedający podejmował działania mające na celu wydzielenie takich dróg poprzez zlecenie opracowania koncepcji różnych dojazdów i usytuowania dróg, w tym równych wariantów dostępu Nieruchomości do drogi publicznej.

Sprzedający podejmował również działania mające na celu uzbrojenie Nieruchomości poprzez wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy, w ramach której czyniono uzgodnienia odnośnie dostarczania mediów.

Sprzedający podejmował także działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości zawierając umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wystawiał ogłoszenia w internecie. Wywiesił baner o sprzedaży Nieruchomości oraz zlecił obsługę transakcji kancelarii prawnej. Wnioskodawca jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawca:

1.  jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.
2.  planuje nabyć Nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.
3.  planuje nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

W piśmie uzupełniającym z 21 lipca 2021 r. Wnioskodawca udzielił następujących odpowiedzi na zadane przez tut. Organ pytania:

1.  Czy Sprzedający wykorzystuje opisaną Nieruchomość w zakresie najmu, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT? Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej - obecnie w części wynajmowana dla celów nośnika reklamowego posadowionego na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem. Sprzedający wynajmuje różne składniki swojego majątku i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, ale jednocześnie nie jest z tego tytułu zarejestrowany w CEIDG.
2.  Czy Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT? Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego do działalności opodatkowanej VAT (najem).
3.  Czy nośnik reklamowy znajdujący się na Nieruchomości jest własnością Sprzedającego i będzie przedmiotem planowanej transakcji? Nośnik reklamowy posadowiony na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem znajdujący się na Nieruchomości nie jest własnością Sprzedającego, lecz Spółki B. i nie będzie przedmiotem planowanej transakcji.
4.  Czy nośnik znajdujący się na Nieruchomości był przedmiotem najmu, dzierżawy? Znajdujący się na Nieruchomości nośnik reklamowy nie jest własnością Sprzedającego, lecz Spółki B. i to ewentualnie ten podmiot wynajmuje go lub wydzierżawia swoim kontrahentom. Z perspektywy Sprzedającego przedmiotem najmu jest część Nieruchomości, na której posadowiony jest ten nośnik reklamowy.
5.  Czy nośnik reklamowy znajdujący się na Nieruchomości stanowi budowlę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), o której mowa w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Jeżeli tak, należy wskazać: Nośnik reklamowy posadowiony na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem znajdujący się na Nieruchomości nie jest własnością Sprzedającego, lecz Spółki B i nie będzie przedmiotem planowanej transakcji.
    1.  czy nośnik reklamowy w momencie nabycia działki był już na gruncie, czy też zostały wybudowany przez Sprzedającego, Nośnika reklamowego nie było w momencie nabycia działki przez Sprzedającego. Nośnik reklamowy został posadowiony na Nieruchomości po zawarciu umowy najmu przez Sprzedającego z najemcą.
    2.  czy przy nabyciu/wybudowaniu nośnika reklamowego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tego tytułu. Jeżeli nie, prosimy o wyjaśnienie dlaczego. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo od odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabyciu/wybudowaniu nośnika reklamowego.
    3.  kiedy nośnik reklamowy został oddany do użytku po raz pierwszy? Nośnik reklamowy został posadowiony na Nieruchomości po raz pierwszy w 2017 r.
    4.  czy od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży Sprzedający ponosił w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie nośnika reklamowego, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej? Jeśli tak to prosimy o wskazanie:
        *   kiedy miały miejsce te ulepszenia,
        *   czy Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie nośnika reklamowego,
        *   czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania każdego z budynków, po dokonanych ulepszeniach stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynku do dnia sprzedaży minie okres co najmniej 2 lat.Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie nośnika reklamowego, bowiem nie stanowi on jego własności.
    5.  do jakich czynności (wyłącznie zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu) Sprzedający wykorzystywał nośnik reklamowy, Sprzedawca nie wykorzystywał nośnika reklamowego do swoich celów, bowiem nie stanowi on jego własności.
6.  Czy dla terenu Nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jakie są jego postanowienia? Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
7.  Kto występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla opisanej Nieruchomości, jaki był cel uzyskania ww. decyzji, czy pozostaje ona w mocy na dzień transakcji. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości wystąpiła (…) 2015 r. Pani M.F. w celu określenia możliwości realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego z niezbędną infrastrukturą techniczną, wjazdem, zagospodarowaniem terenu na działce nr 1 w obrębie (…) przy ul. (…) na terenie (…). Decyzja pozostaje w mocy na dzień transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości Wnioskodawca powinien traktować Sprzedającego jako podatnika VAT z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości?
2.  Czy w przypadku uznania Sprzedającego jako podatnika VAT z tytułu przedmiotowej dostawy Nieruchomości, dostawa tej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%?
3.  Czy Wnioskodawcy w związku z nabyciem Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości Wnioskodawca powinien traktować Sprzedającego jako podatnika VAT z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1. rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik" tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika VAT wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tymi podatkiem.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem VAT ten kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zaplata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT. Jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE. który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Sprzedający, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 200112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Ze wskazanych wyżej orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodowca (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Dodatkowo wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740. ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego - umowa sprzedaż, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego - umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, stron wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne. Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego Sprzedający udzielił pełnomocnictw Wnioskodawcy do działania w jego imieniu m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Fakt, że działania w ramach pełnomocnictwa nie są podejmowane bezpośrednio przez udzielającego pełnomocnictwa, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną mocodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Z kolei celem działań, do których upoważniony został pełnomocnik miały na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości. Dodatkowo działania w ramach pełnomocnictwa dokonywane są za pełną zgodą mocodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Stanowisko zgodnie, z którym fakt udzielenia pełnomocnictwa m.in. do:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej. w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej. wodociągowej, ciepłowniczej kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych.
4.  zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg.
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości inwestycji planowanej przez kupującego.

jest okolicznością wystarczającą do tego, aby uznać sprzedającego za podatnika VAT potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji indywidualnej:

*   z 9 lipca 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.295.2020.1.ISK.

*   z 13 listopada 2020 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.378.2020.2.JKU.

Poza faktem udzielenia pełnomocnictwa okolicznościami, które wpływają na ocenę statusu Sprzedającego jako podatnika VAT w ramach transakcji nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę są:

*   uzyskanie przez Sprzedającego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

*   zlecenie przez Sprzedającego opracowania koncepcji różnych dojazdów i usytuowania dróg, w tym równych wariantów dostępu Nieruchomości do drogi publicznej.

*   podejmowanie działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości poprzez wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy, w ramach której czyniono uzgodnienia odnośnie dostarczania mediów.

*   podejmowanie działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości poprzez zawarcie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wystawianiu ogłoszeń w internecie, wywieszeniu banera o sprzedaży Nieruchomości oraz zlecenia obsługi transakcji kancelarii prawnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości Wnioskodawca powinien traktować Sprzedającego jako podatnika VAT z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Ad.2

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z nabyciem Nieruchomości przysługiwać będzie mu prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Prawo do odliczenia podatku naliczonego wynika z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. zgodnie z którym „w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.

W świetle przytoczonego przepisu, prawo podatnika do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z faktur zakupowych, otrzymanych od dostawców nabywanych przez tego podatnika towarów i usług, uwarunkowane jest wykorzystaniem wspomnianych towarów i usług na potrzeby wykonywanych przez tego podatnika czynności opodatkowanych.

Katalog czynności podlegających opodatkowaniu VAT został określony w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT zgodnie, z którym czynnością opodatkowaną jest między innymi „odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”. W konsekwencji, jeżeli podatnik nabył towary, które będą podlegały dalszej odprzedaży (w ramach działalności tego podatnika podlegającej VAT), bądź będą zużyte na potrzeby świadczonych przez tego podatnika usług, wówczas zachowane zostaje prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu tych towarów. Związek ten nabytych towarów z czynnościami opodatkowanymi tj. sposób wy korzystania, nie musi mieć wy łącznie charakteru bezpośredniego. Wystarczające jest, aby nabywane dobra były wykorzystane w celu, bądź w procesie świadczenia dostaw towarów lub usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowym stanie faktycznym taki związek zaistnieje. Wnioskodawca planuje bowiem nabyć Nieruchomość w celu realizacji Inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z niezbędnymi drogami wewnętrznymi, parkingami i infrastrukturą techniczną, a następnie po zrealizowaniu Inwestycji. Wnioskodawca zamierza sprzedać (dostawa towarów) bądź wynajmować określone powierzchnie (świadczenie usług najmu). Taka działalność, co do zasady, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze powyższe zasady dotyczące ustalania prawa do odliczenia podatku naliczonego u podatników oraz planowane przez Wnioskodawcę wykorzystanie nabytej Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT, w związku z nabyciem Nieruchomości Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki gruntu nr 1 – **jest prawidłowe**;

*   prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki gruntu 1 - **jest prawidłowe**.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) - zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W art. 2 pkt 6 ustawy, podano definicję pojęcia towary – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Jak wskazano wyżej „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy VAT wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy VAT, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca chce nabyć od Sprzedającego nieruchomość gruntową nr 1, położoną w (…) przy ul. (…). Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość (…)r. na podstawie umowy darowizny. W dniu (…) 2007 r. Nieruchomość została podzielona (pierwotnie działka miała (…)m2) na skutek wywłaszczenia części działki pod budowę autostrady. Nieruchomość jest niezabudowana, ogrodzona od strony wschodniej, nieuzbrojona i posiada dostęp do drogi publicznej. Na Nieruchomości postawiony jest nośnik reklamowy na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem. Dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zostały w niej ustalone warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego z niezbędną infrastrukturą techniczną, wjazdem, zagospodarowaniem terenu na działce nr 1. Nieruchomość była wykorzystywana do działalności rolniczej, ale nie było dochodów z tej działalności. Sprzedający uiszczał podatek rolny. Sprzedający prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą od (…) 2011 r. do (…) 2017 r. Aktualnie Sprzedający wynajmuje różne składniki swojego majątku i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Od 2014 r. r. Nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej-obecnie w części wynajmowana dla celów nośnika reklamowego posadowionego na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem. Na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, ale Sprzedający podejmował działania mające na celu wydzielenie takich dróg poprzez zlecenie opracowania koncepcji różnych dojazdów i usytuowania dróg, w tym równych wariantów dostępu Nieruchomości do drogi publicznej. Sprzedający podejmował również działania mające na celu uzbrojenie Nieruchomości poprzez wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy, w ramach której czyniono uzgodnienia odnośnie dostarczania mediów. Sprzedający podejmował także działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości zawierając umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wystawiał ogłoszenia w internecie. Wywiesił baner o sprzedaży Nieruchomości oraz zlecił obsługę transakcji kancelarii prawnej. Wnioskodawca jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości. Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedającego do działalności opodatkowanej VAT (najem). Nośnik reklamowy posadowiony na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem znajdujący się na Nieruchomości nie jest własnością Sprzedającego, lecz Spółki B i nie będzie przedmiotem planowanej transakcji. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości wystąpiła (…) r. Pani M.F. w celu określenia możliwości realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego z niezbędną infrastrukturą techniczną, wjazdem, zagospodarowaniem terenu na działce nr 1. Decyzja pozostaje w mocy na dzień transakcji. Ponadto. Sprzedający udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważnił go do: przeglądania akt; uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości; uzyskania wypisów z ewidencji gruntów i budynków- oraz wypisów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych; wystąpienia w jego imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia Nieruchomości; uzyskania zaświadczeń niezbędnych do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny i planuje nabyć Nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego na cele opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej.

Wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności dotyczą uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki nr 1.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wskazano w treści wniosku Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa m.in. do: przeglądania akt; uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości; uzyskania wypisów z ewidencji gruntów i budynków - oraz wypisów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych; wystąpienia w jego imieniu do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia Nieruchomości; uzyskania zaświadczeń niezbędnych do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podjął On pewne działania w sposób zorganizowany.

Ponadto, wskazać należy, że na mocy art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy Sprzedający wynajmuje różne składniki swojego majątku i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, ale jednocześnie nie jest z tego tytułu zarejestrowany w CEIDG. Od 2014 r. Nieruchomość, którą Wnioskodawca ma zamiar sprzedać jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej - obecnie w części wynajmowana dla celów nośnika reklamowego posadowionego na fundamentach nawierzchniowych niezwiązanych z gruntem. Ponadto na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, ale Sprzedający podejmował działania mające na celu wydzielenie takich dróg poprzez zlecenie opracowania koncepcji różnych dojazdów i usytuowania dróg, w tym równych wariantów dostępu Nieruchomości do drogi publicznej. Sprzedający podejmował również działania mające na celu uzbrojenie Nieruchomości poprzez wystąpienie o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy, w ramach której czyniono uzgodnienia odnośnie dostarczania mediów. Sprzedający podejmował także działania mające na celu sprzedaż Nieruchomości zawierając umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wystawiał ogłoszenia w internecie. Wywiesił baner o sprzedaży Nieruchomości oraz zlecił obsługę transakcji kancelarii prawnej. Wnioskodawca jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego działki nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego – częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Według art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujący się na działce nr 1 nośnik reklamowy posadowiony na fundamentach nawierzchniowych nie stanowi własności Sprzedającego, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług – nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel, a zatem przedmiotem sprzedaży będzie tylko sam grunt. Sprzedający nie dokona zatem dostawy towaru jakim jest nośnik reklamowy, a jedynie dostawy gruntu.

W analizowanym przypadku działka niezabudowana nr 1 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka jest terenem niezabudowanym, przy czym dla nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr 2, w której dla działki nr 14 zostały ustalone warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-magazynowego z niezbędną infrastrukturą techniczną, wjazdem, zagospodarowaniem terenu.

Zatem nieruchomość niezabudowana będąca przedmiotem transakcji, będzie traktowana w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jeżeli nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków, daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 200112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 200112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 200112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki nr 1, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem (nieruchomości zostały nabyte w drodze darowizny, która to czynność pozostaje poza zakresem podatku VAT). Ponadto jak wynika z okoliczności sprawy część działki była dzierżawiona, a więc w analizowanej sprawie Sprzedający nie wykorzystywał jej wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Zatem dostawa działki nr 1 nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy, dotyczą także kwestii rozstrzygnięcia, czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Kupujący planuje nabyć nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Nabyta przez Kupującego działka nr 1 będzie służyła czynnościom opodatkowanym w działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT.

Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja stanowi odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku numerem 1 i 3. Natomiast zakresie pytania numer 2 z wniosku zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.