Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.44.2020.1.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-03-24
Teza: Sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: grunty-podział gruntu; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2020 r. (data wpływu 22 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 17 marca 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła na własność udział w wysokości 4084/10000 części w zabudowanej działce o numerze geodezyjnym x o powierzchni 857 m2 za kwotę 85.764 zł – umowa sprzedaży B. W tym samym roku, na podstawie pozwolenia na budowę Nr A wydanej z upoważnienia Starosty z dnia 4 lipca 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami (osoby obce) rozpoczęła budowę budynku jednorodzinnego (budynek Wnioskodawczyni) i budynku jednorodzinnego dwulokalowego w zabudowie bliźniaczej (budynki pozostałych współwłaścicieli). W 2012 r. działka X została podzielona na trzy działki:

*   działkę 1 – o powierzchni 350 m2,
*   działkę 2 – o powierzchni 175 m2,
*   działkę 3 – o powierzchni 332 m2.

W wyniku podziału działki X, każda z działek powstała z podziału, zabudowana została samodzielnym budynkiem jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, przy czym na działce o Nr 1 został wybudowany budynek o powierzchni użytkowej 112,80 m2, zaś na działkach Nr 2 i 3 – budynki o powierzchni użytkowej 101,56 m2 każdy. W dniu 17 maja 2012 r. na podstawie umowy o zniesienie współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła na własność działkę o numerze geodezyjnym y o powierzchni 350 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 112,80 m2 (w chwili zniesienia współwłasności znajdującym się w stanie surowym otwartym), a pozostali współwłaściciele nabyli na wyłączną własność działki:

*   Nr 1 o powierzchni 175 m2 – zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 101,56 m2 znajdującym się w stanie surowym otwartym,

*   Nr 2 o powierzchni 332 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 101,56 m2 znajdującym się w stanie surowym otwartym.

Wszystkie strony umowy oświadczyły, że zniesienia współwłasności dokonują bez żadnych dopłat. Łączną wartość nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności Strony określiły na kwotę 405.000 zł (czterysta pięć tysięcy złotych) w tym wartość:

*   działki Nr 1 określają na kwotę 155.764 zł (sto pięćdziesiąt pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt cztery złote),

*   działek Nr 2 i Nr 3 określają na łączną kwotę 249.236 zł (dwieście czterdzieści dziewięć tysięcy dwieście trzydzieści sześć złotych).

Wszyscy współwłaściciele oświadczyli, że wartości udziałów we współwłasności nieruchomości, który przed jej zniesieniem przysługiwał stronom wynosiły:

*   udział Wnioskodawczyni w wysokości 4084/10000 części – 165.402 zł (sto sześćdziesiąt pięć tysięcy czterysta dwa złote),

*   udział pozostałych współwłaścicieli w wysokości 5916/10000 części – 239.598 zł (dwieście trzydzieści dziewięć tysięcy pięćset dziewięćdziesiąt osiem złotych).

Współwłaściciele oświadczyli, że wobec powyższego wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię nie przekracza wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał jej przed zniesieniem tej współwłasności, bowiem wartość ta jest mniejsza o kwotę 9.638 zł (dziewięć tysięcy sześćset trzydzieści osiem złotych). Strony oświadczyły, że umowa zniesienia współwłasności została dokonana bez dopłat i spłat i że wyczerpuje wszelkie prawa i roszczenia stron wynikające z zobowiązania do nieodpłatnego zniesienia współwłasności zawartego w paragrafie 7 ust. 2 aktu notarialnego umowy sprzedaży. Dnia 20 czerwca 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawczyni sprzedała działkę o Nr y zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 112,80 m2 (budynek w stanie wykończonym) z pozwoleniem na użytkowanie za kwotę 465.000 zł (czterysta sześćdziesiąt pięć tysięcy złotych). W dniu 26 kwietnia 2018 r. Wnioskodawczyni złożyła PIT-39 w Urzędzie Skarbowym w Wołominie dotyczącym sprzedaży działki Nr y zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym wykazała całą kwotę sprzedaży nieruchomości jako przeznaczoną na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy, mając na uwadze powyższy stan faktyczny, ze względu na fakt, że Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 marca 2011 r., a następnie działka została podzielona oraz zostało dokonane zniesienie współwłasności w 2012 r., to czy takie zniesienie współwłasności miało wpływ na wydłużenie okresu 5-letniego, w którym Wnioskodawczyni byłaby zobowiązana po zbyciu przedmiotowej nieruchomości do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych?
2.  Wobec powyższego, czy w konsekwencji po sprzedaży zabudowanej działki o numerze geodezyjnym y w 2017 r. Wnioskodawczyni była zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, po analizie zaistniałego stanu faktycznego nie była Ona zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ udział w nieruchomości nabyła w roku 2011. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, zbycie nieruchomości polegałoby na opodatkowaniu, w sytuacji gdyby Wnioskodawczyni była właścicielką tej nieruchomości krócej niż 5 lat (pięć lat). Wnioskodawczyni nabyła tę nieruchomość w 2011 r., a jej zbycie nastąpiło w 2017 r., to w ocenie Wnioskodawczyni nie powinna płacić podatku 19% od tej transakcji. Ponadto, zniesienie współwłasności nieruchomości, którą Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 marca 2011 r. nie ma wpływu na upływ 5-letniego okresu wskazanym w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zniesienie współwłasności nie wydłuża okresu 5-letniego na kolejny okres, w którym to w przypadku zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych, zwłaszcza że zniesienie współwłasności odbyło się dopłat i spłat i mieściło się w ramach udziału jaki Jej przysługiwał w rzeczy wspólnej przed zniesieniem współwłasności. Zatem za datę nabycia nieruchomości (w przypadku jej sprzedaży), które przypadły Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności należy przyjąć datę pierwotnego nabycia nieruchomości, czyli umowę sprzedaży z dnia 17 marca 2011 r., na mocy której Wnioskodawczyni nabyła na własność udział w wysokości 4084/10000 części.

Ponieważ w wyniku zniesienia współwłasności udział Wnioskodawczyni nie zwiększył się, za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości, a nie datę zniesienia współwłasności. Na tej podstawie Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna być zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawczyni przywołała interpretacje Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: Nr 0115-KDIT2-1.4011.102.2018.2.DW oraz Nr 0114-KDIP3-3.4011. 378.2018.2.AK, gdzie wskazano „…Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności jeżeli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

*   wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości…”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 17 marca 2011 r. Wnioskodawczyni na podstawie umowy sprzedaży nabyła na własność udział w wysokości 4084/10000 części w zabudowanej działce o Nr x o pow. 857 m2. W tym samym roku, Wnioskodawczyni wraz z pozostałymi współwłaścicielami (osoby obce) rozpoczęła budowę budynku jednorodzinnego (budynek Wnioskodawczyni) i budynku jednorodzinnego dwulokalowego w zabudowie bliźniaczej (budynki pozostałych współwłaścicieli). W 2012 r. działka o Nr x została podzielona na trzy działki: działkę y – o powierzchni 350 m2, działkę z – o powierzchni 175 m2, działkę k – o powierzchni 332 m2. W wyniku podziału działki o Nr x, każda z działek powstała z podziału zabudowana została samodzielnym budynkiem jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, przy czym na działce o Nr y został wybudowany budynek o powierzchni użytkowej 112,80 m2, zaś na działkach Nr z i k – budynki o powierzchni użytkowej 101,56 m2 każdy. W dniu 17 maja 2012 r. na podstawie umowy o zniesienie współwłasności sporządzonej w formie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła na własność działkę o numerze geodezyjnym y o powierzchni 350 m2 zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 112,80 m2 (w chwili zniesienia współwłasności znajdującym się w stanie surowym otwartym), a pozostali współwłaściciele nabyli na wyłączną własność (odpowiednio każdy z osobna) pozostałe działki. Zniesienia współwłasności dokonano bez żadnych dopłat. Wartość nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię nie przekracza wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał jej przed zniesieniem tej współwłasności, bowiem wartość ta jest mniejsza o kwotę 9.638 zł. Dnia 20 czerwca 2017 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawczyni sprzedała działkę o Nr y zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 112,80 m2.

Celem natomiast postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny, współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej (art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego).

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Zatem zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału, jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości – w przypadku jej sprzedaży, która przypadła danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę jej pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas gdy wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności oraz zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby na rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

W przedmiotowej sprawie, jak wskazała Wnioskodawczyni, wartość otrzymanej nieruchomości w wyniku zniesienia współwłasności nie przekroczyła wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który przysługiwał jej przed zniesieniem tej współwłasności, bowiem wartość ta jest mniejsza o kwotę 9.638 zł.

Odnosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, skoro – jak wskazała Wnioskodawczyni – wartość nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w ramach wartości posiadanego dotychczas udziału, momentem nabycia na wyłączną własność działki Nr y jest dzień 17 marca 2011 r., tj. data nabycia udziału w działce w wyniku umowy sprzedaży.

W związku z powyższym, okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, upłynął z dniem 31 grudnia 2016 r., a więc sprzedaż przedmiotowej nieruchomości dokonana w 2017 r. nie stanowiła źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni jest prawidłowe.

W odniesieniu do powołanych przez Zainteresowanych pism organów podatkowych tut. Organ informuje, że potwierdzają stanowisko zawarte w ww. interpretacji, jednakże zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 0 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni d dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.