Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.184.2022.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-21
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

4 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…).

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy i planowana transakcja

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem Nieruchomości położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz wynajmem i dzierżawą, podlegające opodatkowaniu VAT.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, nie później niż w drugiej połowie 2022 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1800 z późn. zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo własności części gruntu, która powstanie z wydzielenia z działki o numerze ewidencyjnym: (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej działka, która powstanie z podziału geodezyjnego jako: „Grunt”).

b) prawo własności następujących budynków zlokalizowanych na Gruncie:

· budynek handlowo-usługowy (dalej: „Budynek 1”),

· budynek handlowo-usługowy (dalej: „Budynek 2”),

· budynek handlowo-usługowy dom i ogród (dalej: „Budynek 3”),

· budynek hydroforni (dalej: „Budynek 4”).

(dalej łącznie: „Budynki”)

c) prawo własności budowli zlokalizowanych na Gruncie, takich jak:

· parking,

· drogi wewnętrzne,

· pylon reklamowy,

· dwie stacje transformatorowe,

· zbiornik wody na cele pożarowe i bytowe,

· pięć zbiorników retencyjnych,

· dwadzieścia sześć masztów flagowych,

· mury oporowe,

· instalacje zewnętrzne w tym: instalacja elektryczna, słaboprądowa, wodociągowo-hydrantowa, kanalizacja sanitarna, wody do podlewania zieleni i kanalizacja deszczowa.

(dalej łącznie budowle zlokalizowane na Gruncie są zdefiniowane jako: „Budowle”)

(dalej łącznie Grunt, Budynki i Budowle są zdefiniowane jako: „Nieruchomość”)

Dodatkowo na Gruncie według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych (dalej: „Naniesienia”). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Dnia 24 listopada 2021 roku, przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) została wydana decyzja nr (…) udzielająca Sprzedającemu pozwolenie na użytkowanie Centrum Handlowo-Usługowego w (…), składającego się z Budynków oraz Budowli (dalej: „Pozwolenie na Użytkowanie”).

Dodatkowo, od dnia przyjęcia Budynków oraz Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Sprzedający nabył własność działki ewidencyjnej nr (…) od Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2019 r. (…) podlegającej opodatkowaniu VAT. Po nabyciu działki ewidencyjnej nr (…) przez Sprzedającego, uległa ona podziałowi ewidencyjnemu na działki o numerach (…) i (…). Działka ewidencyjna numer (…) została przyłączona do księgi wieczystej numer (…) i nie stanowi już własności Sprzedającego.

Grunt na moment nabycia przez Zbywcę był niezabudowany.

Wobec Gruntu, na mocy uchwały Rady Miejskiej w (…) z dnia 29 grudnia 2009 r. (z późniejszymi zmianami), w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części gminy (…), w zakresie parcel położonych w (…), ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym Nieruchomość w zasadniczej części położona jest w granicach terenów elementarnych oznaczonych symbolami (…) (tereny usług i handlu).

Przed dniem zawarcia Transakcji Sprzedający zamierza dokonać kolejnego podziału ewidencyjnego działki o numerze (…) na dwie odrębne działki:

\- pierwszą – będącą przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej przez Sprzedającego ze spółką działającą pod firmą A Spółka Akcyjna (dalej: „Kupujący 2”), dotyczącej części działki o numerze (…), na której Kupujący 2 wybuduje stację paliw (i która to działka nie jest przedmiotem Transakcji); oraz

\- drugą – stanowiącą Grunt (będący przedmiotem Transakcji).

W konsekwencji przedmiotem Transakcji będzie wyłącznie Grunt, to jest nowo powstała działka ewidencyjna, stanowiąca część działki (…), na której zlokalizowane jest Centrum Handlowo-Usługowe (…). Tym samym przedmiotem Transakcji nie będzie część działki (…), na której zlokalizowana będzie stacja paliw.

Budynki oraz Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków i Budowli. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie. W związku z powyższym Budynki są przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca (dalej „Umowy Najmu”). Przed wypowiedzeniem przez Zbywcę umowy najmu z B sp. z o.o. (której przedmiotem najmu był lokal użytkowy o powierzchni (…) m2, stanowiący mniej niż 1% powierzchni przeznaczonej do wynajęcia w Budynkach), 100% powierzchni obejmującej pomieszczenia handlowe i usługowe przeznaczone do wynajęcia na rzecz najemców ustaloną na podstawie pomiarów powierzchni Budynków była objęta Umowami Najmu. Obecnie niewynajęty pozostaje tylko lokal, który był przedmiotem umowy najmu z B sp. z o.o.

Wydanie najemcom pierwszych powierzchni nastąpiło w czerwcu 2021 r.

W zakresie części Budynków, która nie została do tej pory wynajęta (tj. lokalu, który był przedmiotem umowy najmu z B sp. z o.o.), a która jest przeznaczona pod najem opodatkowany VAT, Strony uzgodniły, że Zbywca, będzie miał prawo poszukiwać nowego najemcy lub najemców oraz negocjować i zawrzeć z nim lub nimi umowę najmu do dnia Transakcji.

Ponadto, jeżeli w dacie Transakcji, powierzchnia w Budynkach pozostanie niewynajęta w 100%, Strony zawrą również umowę gwarancji czynszowej, w ramach której Zbywca zobowiąże się wobec Nabywcy, do wypłacania Nabywcy kwot gwarancyjnych, które nie będą powiązane z jakąkolwiek dostawą towarów lub usług ze strony Nabywcy na rzecz Zbywcy i nie będą zawierały podatku VAT. Jedynym celem wypłat będzie zagwarantowanie Nabywcy brakującego dochodu z czynszu i brakujących opłat eksploatacyjnych za powierzchnię, która będzie niewynajęta.

Najem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy. Sprzedający posiada również inne aktywa (poza Nieruchomością) – m.in. część działki (…), na której zlokalizowana będzie stacja paliw, która może być w przyszłości przedmiotem działalności gospodarczej Kupującego 2. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością (tzw. usługi property management). Na moment Transakcji (lub niezwłocznie po zawarciu Transakcji) umowa ta zostanie rozwiązana z dotychczasowym usługodawcą lub zostanie wypowiedziana przez Zbywcę.

Na dzień składania niniejszego wniosku działka Gruntu jest zabudowana i będzie pozostawać zabudowana w dacie Transakcji.

Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie poprzedzone zawarciem przez strony umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających, dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) (dalej „Kodeks cywilny”), Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

\- wszelkie inne prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu, w tym prawa i obowiązki związane z kaucjami na zabezpieczenie Umów Najmu;

\- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umów Najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które z natury są nieprzenoszalne. Niemniej jednak Zbywca wyda Kupującemu, w ramach wydania dokumentacji, oryginały oświadczeń dostarczonych przez Najemców);

\- prawa autorskie do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości,

\- licencje lub sublicencje do oprogramowania dotyczące Nieruchomości,

\- prawa autorskie do słowno-graficznych znaków towarowych (usługowych) „(…)” zgłoszonych przez Zbywcę w Urzędzie Patentowym RP pod numerami wskazanymi poniżej prawa z dokonanych w Urzędzie Patentowym RP zgłoszeń takich znaków (wraz ze związanym z nimi prawem pierwszeństwa do uzyskania prawa ochronnego, jeżeli pozostaje w mocy), w odniesieniu do wszystkich towarów i usług: (i) (…), (ii) (…), (iii) (…), (iv) (…) oraz (v) (…) lub prawa ochronne na takie znaki, w przypadku wydania przez Urząd Patentowy RP decyzji o udzieleniu na nie prawa ochronnego.

\- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z zabezpieczeń i gwarancji udzielonych z tytułu umów o roboty budowlane (o ile strony nie uzgodnią przeniesienia na Kupującego w późniejszym w okresie);

\- wszelkie prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy oraz z dokumentu zabezpieczenia generalnego wykonawcy (o ile strony nie uzgodnią przeniesienia na Kupującego w późniejszym w okresie) oraz inne prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez innych wykonawców;

w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Ponadto, w ramach Transakcji przewidywana jest możliwość przeniesienia przez Zbywcę na Nabywcę wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy nr (…) z dnia 10 października 2018 roku o wykonanie prac objętych decyzją z dnia 24 czerwca 2022 nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: Umowa „ZRID 2”).

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego, środowiskowego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Zbywca. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Zbywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje lub wypowiada określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”) z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy (w tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi i Nabywca nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Zbywca).

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

\- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

\- wierzytelności Zbywcy (za wyjątkiem praw z Umowy ZRID 2);

\- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

\- zobowiązania Zbywcy (za wyjątkiem praw z Umowy ZRID 2);

\- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

\- koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwolenia;

\- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

\- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (za wyjątkiem tych związanych z Umowami Najmu i rozliczeniem opłat eksploatacyjnych);

\- zakład pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że Zbywca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem przedmiotowej Nieruchomości.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umów Najmu.

Z ostrożności procesowej przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji. Ostateczna cena Transakcji ulegnie podwyższeniu w sytuacji, gdy najemcy zapłacą czynsze po dniu Transakcji za okres przed dniem Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży oraz w związku ze zbyciem Nieruchomości. W Umowie Sprzedaży (lub w załączniku do faktury obejmującej cenę Nieruchomości) Zbywca wskaże rozbicie ceny pomiędzy Grunt, Budynki i Budowle. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji, z zastosowaniem mechanizmu „split payment”.

Strony dokonają rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Nabywca przekaże na rzecz Zbywcy wszelkie kwoty otrzymane od Najemców (omyłkowo lub na innej zasadzie) z tytułu płatności czynszu należnych za okres upływający w ostatnim dniu miesiąca sprzedaży Nieruchomości. Nabywca będzie wyłącznie uprawniony do pobierania płatności czynszu na podstawie Umów Najmu za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym nastąpiła Transakcja (włącznie). Zbywca przekaże na rzecz Nabywcy wszelkie kwoty otrzymane od Najemców (omyłkowo lub na innej zasadzie) z tytułu płatności czynszu należnych za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu, w którym nastąpiła sprzedaż Nieruchomości (włącznie). Zbywca pokryje koszty operacyjne związane z Nieruchomością za okres do dnia sprzedaży Nieruchomości (z jej wyłączeniem), a Nabywca od tego dnia włącznie.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną zobowiązanie Zbywcy i Nabywcy do zawarcia Umowy Sprzedaży uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków zawieszających lub zrzeczenia się przez Nabywcę z danych warunków do określonej daty.

W szczególności warunki zawieszające są zastrzeżone na rzecz Nabywcy.

Jeżeli warunki zawieszające nie zostaną spełnione lub Nabywca nie zrzeknie się tych warunków do określonej daty, każda ze Stron będzie miała prawo odstąpić od Umowy Przedwstępnej.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (tj. w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością. Przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami, z którymi odpowiednie umowy posiadał Zbywca. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT – przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT, to przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., Znak:. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera _numerus clausus_ czynności podlegających PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem VAT, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z dnia 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z dnia 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514- 586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 2 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.518.2022.2.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania Nieruchomość.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

a) prawo własności części gruntu, która powstanie z wydzielenia z działki o numerze ewidencyjnym: (…) (Grunt).

b) prawo własności następujących budynków zlokalizowanych na Gruncie:

\- budynek handlowo-usługowy,

\- budynek handlowo-usługowy,

\- budynek handlowo-usługowy dom i ogród,

\- budynek hydroforni.

c) prawo własności budowli zlokalizowanych na Gruncie, takich jak:

\- parking,

\- drogi wewnętrzne,

\- pylon reklamowy,

\- dwie stacje transformatorowe,

\- zbiornik wody na cele pożarowe i bytowe,

\- pięć zbiorników retencyjnych,

\- dwadzieścia sześć masztów flagowych,

\- mury oporowe,

· instalacje zewnętrzne w tym: instalacja elektryczna, słaboprądowa, wodociągowo-hydrantowa, kanalizacja sanitarna, wody do podlewania zieleni i kanalizacja deszczowa.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.518.2022.2.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

W stosunku do Budynków i Budowli nie znajdują zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).