Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB1.4511.102.2017.2.PSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-08
Teza: Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli Wnioskodawczyni przeznaczy go na własne cele mieszkaniowe?
Słowa kluczowe: sprzedaż-sprzedaż środków trwałych; spółki-spółka osobowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lutego 2017 r. (data wpływu 8 lutego 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 18 kwietnia 2017 r. (data wpływu 21 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lutego 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismami z dnia 18 kwietnia 2017 r. (data wpływu 21 kwietnia 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 27 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku odrębnego nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem hotelowym i innymi budynkami.

W dniu 18 października 2012 r. Wnioskodawczyni wniosła do Spółki Komandytowej wkład niepieniężny w postaci prawa własności nieruchomości gruntowej o pow. 1,4714 ha zabudowanej budynkami hotelowymi i innymi budynkami. Wniesiony wkład niepieniężny stanowił majątek osobisty Wnioskodawczyni.

Uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Komandytowej z dnia 21 grudnia 2015 r. zdecydowano o wycofaniu wkładu niepieniężnego wspólnika (Wnioskodawczyni) w postaci nieruchomości gruntu o pow. 1,4714 ha zabudowanej budynkami o łącznej wartości 1.200.000 zł na rzecz Wnioskodawczyni, która przeniesienie tej nieruchomości przyjęła do majątku osobistego.

Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej jak również nie były dokonywane żadne nakłady finansowe, które zwiększyły jej wartość. W 2016 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży przejętej nieruchomości. W tym celu w dniu 16 grudnia 2016 r. podpisana została umowa przedwstępna sprzedaży powyższej nieruchomości.

Obecnie składniki majątku nie stanowią środków trwałych i nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych. Wchodzą w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni i nie są wykorzystywane w działalności.

Wniesione do spółki komandytowej podlegały ewidencjonowaniu w ewidencji środków trwałych i były ujęte w tej ewidencji.

Według PKOB nieruchomość należy zaliczyć do :

*   działu 12 - budynki niemieszkalne,
*   grupa 121 - hotele i budynki zakwaterowania turystycznego.

Podstawą prawną do otrzymania przedmiotowej nieruchomości była Uchwała Walnego Zgromadzenia wspólników w przedmiocie wycofania przez Wnioskodawczynię aportu w postaci nieruchomości oraz wniesienia przez nią wkładu pieniężnego - art. 54 § 1 KSH. Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników zawierający jednomyślną uchwałę sporządzono w formie aktu notarialnego na rok 2015 (art. 146 § 2 pkt 4 i 5 KSH).

Wnioskodawczyni otrzymała niniejszą nieruchomość na podstawie notarialnie sporządzonej umowy zwrotnego przeniesienia własności tejże nieruchomości. Wycofana nieruchomość nie ma związku z likwidacją spółki – spółka nadal istnieje, ani z wystąpieniem Wnioskodawczyni ze spółki – Wnioskodawczyni jest nadal wspólnikiem spółki. Przyczyną wycofania nieruchomości było nieuzyskanie z Urzędu Miasta decyzji dotyczącej warunków zabudowy i rozbudowy budynku hotelowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli Wnioskodawczyni przeznaczy go na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wniesienie w dniu 18 października 2012 r. do Spółki Komandytowej wkładu niepieniężnego w postaci przedmiotowej nieruchomości spowodowało, że Wnioskodawczyni tę nieruchomość zbyła, właścicielem nieruchomości stała się spółka komandytowa.

Ponowne przeniesienie w dniu 21 grudnia 2015 r. nieruchomości ze spółki komandytowej do majątku osobistego Wnioskodawczyni stanowi nieodpłatne nabycie nieruchomości. Datą nabycia jest 21 grudnia 2015 r.

Zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat liczonych od początku roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W tym przypadku zobowiązanie podatkowe nie powstanie jeżeli sprzedaż nastąpi w 2021 r. (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W dniu 16 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni podpisała notarialną umowę przedwstępną, na mocy której przeniesienie własności nastąpi w 2017. W tej sytuacji powstanie obowiązek podatkowy z tytułu zbycia nieruchomości ponieważ sprzedaż nastąpi przed upływem pięcioletniego okresu jej posiadania.

Podstawą opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości jest dochód liczony jako różnica przychodu z odpłatnego zbycia pomniejszona o koszty ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stawka podatku ukształtowana jest na poziomie 19% dochodu (art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dochód będzie zwolniony od podatku dochodowego jeżeli Wnioskodawczyni: w okresie dwóch lat liczonych od początku roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości (art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy) przeznaczy go na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust.25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód będzie zwolniony w całości jeżeli przychód będzie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni lub w części jeżeli na te potrzeby przeznaczona będzie część przychodu. Przy czym wysokość dochodu zwolnionego będzie obliczona wg proporcji określonej w art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku Wnioskodawczyni dochodem będzie przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, nie będzie formuły kosztów nabycia nieruchomości bowiem Wnioskodawczyni nabyła ją nieodpłatnie od spółki komandytowej jako wycofany aport.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

*   pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy nie ma zastosowania do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy – nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich zbycia nie upłynęło 6 lat (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy).

Do przychodu ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyporządkował zwolnienie podatkowe. Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cytowany przepis odnosi się wprost do dochodów, o których mowa w art. 30e ustawy, dotyczącym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy. Zwolnienie przedmiotowe nie ma zatem zastosowania do żadnych innych dochodów, w szczególności do dochodów z działalności gospodarczej.

Zasady ustalania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię zdarzenia przyszłego wynika, że dnia 27 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni nabyła do majątku odrębnego nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem hotelowym i innymi budynkami.

W dniu 18 października 2012 r. Wnioskodawczyni wniosła do Spółki Komandytowej wkład niepieniężny w postaci prawa własności nieruchomości gruntowej o pow. 1,4714 ha zabudowanej budynkami hotelowymi i innymi budynkami. Wniesiony wkład niepieniężny stanowił majątek osobisty Wnioskodawczyni.

Uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Komandytowej z dnia 21 grudnia 2015 r. zdecydowano o wycofaniu wkładu niepieniężnego wspólnika (Wnioskodawczyni) w postaci nieruchomości gruntu o pow. 1,4714 ha zabudowanej budynkami na rzecz Wnioskodawczyni, która przeniesienie tej nieruchomości przyjęła do majątku osobistego.

Nieruchomość ta nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej jak również nie były dokonywane żadne nakłady finansowe, które zwiększyły jej wartość. W 2016 r. Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży przejętej nieruchomości. W tym celu w dniu 16 grudnia 2016 r. podpisana została umowa przedwstępna sprzedaży powyższej nieruchomości. Obecnie składniki majątku nie stanowią środków trwałych i nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych. Wchodzą w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni i nie są wykorzystywane w działalności. Wniesione do spółki komandytowej podlegały ewidencjonowaniu w ewidencji środków trwałych i były ujęte w tej ewidencji.

Podstawą prawną do otrzymania przedmiotowej nieruchomości była Uchwała Walnego Zgromadzenia wspólników w przedmiocie wycofania przez Wnioskodawczynię aportu w postaci nieruchomości oraz wniesienia przez nią wkładu pieniężnego. Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników zawierający jednomyślną uchwałę sporządzono w formie aktu notarialnego na rok 2015.

Wnioskodawczyni otrzymała niniejszą nieruchomość na podstawie notarialnie sporządzonej umowy zwrotnego przeniesienia własności tejże nieruchomości. Wycofana nieruchomość nie ma związku z likwidacją spółki – spółka nadal istnieje, ani z wystąpieniem Wnioskodawczyni ze spółki – Wnioskodawczyni jest nadal wspólnikiem spółki. Przyczyną wycofania nieruchomości było nieuzyskanie z Urzędu Miasta decyzji dotyczącej warunków zabudowy i rozbudowy budynku hotelowego.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że wycofanie wskazanego we wniosku składnika majątku z majątku spółki komandytowej do majątku osobistego wspólnika nie stanowi jego nabycia. W sytuacji opisanej we wniosku dochodzi co prawda do przekazania ww. składników majątku spółki do majątku osobistego wspólnika, nie mamy jednak do czynienia z nabyciem nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Nastąpiło jedynie wycofanie składnika z działalności gospodarczej, tj. zdarzenie, o którym mowa w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód z działalności gospodarczej powstanie zatem, jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Z uwagi na to, że nieruchomość, o której mowa we wniosku była w spółce komandytowej środkiem trwałym, ujętym w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, a od daty wycofania jej z działalności gospodarczej spółki nie upłynęło 6 lat, z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawczyni uzyska przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwota uzyskana ze sprzedaży stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. Na sposób opodatkowania dochodu ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanego na potrzeby działalności bez wpływu pozostaje natomiast sposób wydatkowania środków uzyskanych z tego tytułu.

Reasumując, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, wykorzystywanej w działalności gospodarczej spółki komandytowej należy zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w cytowanym art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z działalności gospodarczej, który będzie podlegał opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 27 ust. 1 lub art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od wybranego przez podatnika sposobu opodatkowania na dany rok podatkowy.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.