Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/4511-159/15/SK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-05-13
Teza: w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 30 stycznia 2015 r., który został osobiście złożony w tut. Biurze 10 lutego 2015 r., uzupełnionym 24 kwietnia 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 lutego 2015 r. złożono osobiście w tut. Biurze ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą wskazanej we wniosku nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 17 kwietnia 2015 r. Znak: IBPBI/1/4511-159/15/SK, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 24 kwietnia 2015 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 1999 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wzięła w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntową. W 2000 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęła kredyt w banku i wybudowała dom wraz z pomieszczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej. W 2001 r. Wnioskodawczyni rozpoczęła prowadzenie działalności gospodarczej. Jednakże z uwagi na stan zdrowia prowadzona ona była do 2011 r. W 2012 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności (Wnioskodawczyni oraz jej małżonka). W sierpniu 2014 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem sprzedała ww. nieruchomość.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 24 kwietnia 2015 r., Wnioskodawczyni wskazała, że w latach 2001-2011 prowadziła działalność gospodarczą opodatkowaną na tzw. zasadach ogólnych,

*   przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej było przetwórstwo mięsne i sprzedaż produktów w sklepie przyzakładowym,
*   budynek w którym mieściła się działalność gospodarcza był budynkiem mieszkalno-użytkowym, w którym powierzchnia mieszkalna stanowiła 55% powierzchni ogólnej,

*   a powierzchnia użytkowa 45% powierzchni ogólnej,
*   45% ogólnej powierzchni budynku było więc wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej,
*   powierzchnia przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej nie stanowiła odrębnego od budynku mieszkalnego składnika majątku,
*   budynek nie został uznany za środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej, jednakże w trakcie prowadzenia działalności został wykonany remont części budynku związanej z działalnością gospodarczą. Konieczność remontu wynikała z kontroli weterynaryjnej, w związku ze zmianami przepisów jaka nastąpiła po wejściu Polski do Unii Europejskiej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości powoduje powstanie po stronie Wnioskodawczyni obowiązku zapłaty podatku?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ww. sprzedaż nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie (…).

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w 2014 r., do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 Ustawy PIT, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g Ustawy PIT nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 2c Ustawy PIT; przy określaniu wysokości przychodów przepisy art. 14 ust. 1 i art. 19 Ustawy PIT stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodem z działalności gospodarczej jest przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (z wyłączeniem nieruchomości mieszkalnych). wykorzystywanej na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą ujętej w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w latach 2001-2011 r. prowadziła działalność gospodarczą w zakresie przetwórstwa mięsnego i sprzedaży produktów w sklepie przyzakładowym. W 1999 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem wzięła w użytkowanie wieczyste nieruchomość gruntową od miasta „X” na okres 99 lat, na której w 2000 r. wybudowała budynek mieszkalny wraz z pomieszczeniem przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. W 2012 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności (Wnioskodawczyni oraz jej małżonka). Na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni wykorzystywała ok. 45% powierzchni ogólnej budynku, natomiast w 55% powierzchnia była wykorzystywana w celach mieszkalnych. Budynek nie został uznany za środek trwały prowadzonej działalności gospodarczej. Część budynku przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej nie stanowiła odrębnego od budynku mieszkalnego składnika majątku. Wnioskodawczyni wskutek kontroli weterynaryjnej przeprowadziła prace remontowe w części gospodarczej budynku zgodnie wymogami unijnymi.

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego stanowi zawsze przychód, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy sprzedaż następuje w ramach (w wykonaniu) prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie oraz przedstawiony we wniosku oraz jego uzupełnieniu stan faktyczny, stwierdzić należy, że jeżeli w istocie Wnioskodawczyni na potrzeby prowadzonej działalności wykorzystywała 45% powierzchni użytkowej budynku, natomiast na potrzeby mieszkalne wykorzystywała 55% powierzchni budynku, a w wyniku przeprowadzonych prac remontowych nie zmieniło się przeznaczenie budynku, to w świetle odrębnych przepisów nie będących przepisami prawa podatkowego, a tym samym nie mogących być przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, budynek ten należy zaliczyć do budynków mieszkalnych, a zatem w rozpatrywanej sprawie skutki podatkowe sprzedaży wskazanej nieruchomości mieszkalnej wraz z przynależnym do niej gruntem należy rozpatrywać zgodnie z cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych. Przepis ten formułuje generalną zasadę, że obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego powstaje w sytuacji sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Aby zatem w przedmiotowej sprawie aby móc dokonać oceny, czy sprzedaż nieruchomości spowoduje po stronie Wnioskodawczyni powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Ponieważ powołana ustawa nie zawiera definicji nieruchomości, jak również nie reguluje kwestii dot. prawa użytkowania wieczystego w związku z tym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.

I tak zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności – sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Zakres i sposób określenia treści prawa wieczystego użytkowania zbliża je do prawa własności dzięki wyraźnym odesłaniom zawartym w art. 234 i art. 237 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego).

Możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2012 r. poz. 83).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 tej ustawy, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje:

1.  starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
2.  wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej – art. 3 ust. 2 ww. ustawy.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości, od której należy liczyć 5-letni termin określony w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

Wobec powyższego, mając na względzie okres jaki upłynął między nabyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu, tj. w 1999 r. oraz wybudowaniem w 2000 r. budynku, a zbyciem wskazanej we wniosku nieruchomości w 2014 r., sprzedaż tej nieruchomości nie będzie rodziła dla Wnioskodawczyni skutków w postaci konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.