Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-1147/12-4/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-03-20
Teza: Prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem udziałów w nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; media; nieruchomości; odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; ogrodzenie; udział
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2012 r. (data wpływu 10 grudnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 marca 2013 r. (data wpływu: 8 marca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem udziałów w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem udziałów w nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem dnia 6 marca 2013 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o. o. (dalej: Spółka) jest podmiotem wyspecjalizowanym w pozyskiwaniu nowych nieruchomości, budowie obiektów handlowych oraz ich wynajmie na rzecz podmiotu, który prowadzi w tych obiektach działalność handlową.

W związku z powyższym, Spółka nabywa nieruchomości m. in. poprzez kupno praw własności gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów wraz z częściami składowymi należącymi do nabywanych nieruchomości (na przykład: budynki, budowle).

Dnia 5 października 2012 r. Spółka zawarła ze współwłaścicielami przedwstępną umowę sprzedaży działki, o powierzchni 5986 m2 (dalej: przedmiotowa nieruchomość).

W Księdze Wieczystej (dalej: KW) własność jest wpisana na rzecz:

1.  J. w udziale wynoszącym 4/12 części, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 6 listopada 1999 r. dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
2.  B. w udziale wynoszącym:
    *   3/12 części na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 6 listopada 1999 r. dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
    *   1/12 część na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 12 kwietnia 2007 r. oraz umowy przenoszącej własność z dnia 5 czerwca 2008 r.,
3.  małżonków: Y. oraz W. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale wynoszącym:
    *   3/12 części na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia 6 listopada 1999 r. dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
    *   1/12 część na podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia 12 kwietnia 2007 r. oraz umowy przenoszącej własność z dnia 5 czerwca 2008 r.

Dodatkowo Spółka informuje, że dnia:

*   30 grudnia 1991 r. J. i X nabyli prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości od Likwidatora Zakładów XX, a jako właściciel wpisany był Skarb Państwa,
*   19 lutego 1993 r. B. oraz Y. i W. jako małżeństwo nabyli udziały od X stanowiące 50% przedmiotowej nieruchomości,
*   22 czerwca 1993 r. B. oraz Y. i W. oraz J. nabyli aktem notarialnym służebności wynikające z postanowienia sądu z dnia 25 maja 1993 r.

W roku 1995 przedmiotowa nieruchomość została wydzierżawiona przez współwłaścicieli podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą - komis samochodowy. Działalność ta prowadzona jest do chwili obecnej. Wszyscy współwłaściciele są płatnikami podatku VAT i z tytułu dzierżawy przedmiotowej nieruchomości, wystawiają faktury VAT, poza panią Y, w imieniu której fakturę wystawia jej mąż czyli W. (wystawia fakturę VAT w imieniu żony oraz we własnym).

Przedmiotowa nieruchomość jest:

*   położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
*   zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków leży w terenach oznaczonych symbolem „Ba” tereny przemysłowe, zatem nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r., Nr 64, poz. 592 ze zm.).

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości zostały wydane, dnia:

*   17 października 2008 r. na współwłaścicieli decyzja o warunkach zabudowy nr 240/08 dotycząca budowy stacji paliw,
*   29 maja 2012 r. na firmę Sp. k. z upoważnienia Prezydenta Miasta ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa pawilonu handlowego wraz z parkingami na działce nr 19/12 (…)” (dalej: „decyzja WZ 1”),
*   29 czerwca 2012 r. na firmę Sp. k. z upoważnienia Prezydenta Miasta ostateczna i prawomocna decyzja o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: „Budowa masztu reklamowego na działce nr 19/12 (…)” (dalej: „decyzja WZ 2”)
*   17 lipca 2012 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta decyzja przenosząca decyzję WZ 1 na współwłaścicieli,
*   25 lipca 2012 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta została wydana decyzja przenosząca na współwłaścicieli decyzję WZ 2,
*   24 września 2012 r. decyzja nr (…) o warunkach budowy zjazdu publicznego z ul. W. na przedmiotową nieruchomość na współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca dodatkowo wskazał, że Spółka została poinformowana, o tym, że zarówno udział w przedmiotowej nieruchomości należący do B. jak i J. stanowi ich majątek osobisty, nie zawierali umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową.

W przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej ze Spółką, współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości zobowiązali się do realizacji poniższych czynności:

– uzyskania (na koszt Spółki) wszystkich wymaganych obowiązującymi przepisami stanowisk, opinii, uzgodnień, zezwoleń, pozwoleń, decyzji i postanowień właściwych organów administracji, inspekcji lub służb, w tym administracji drogowej, potrzebnych do kompletnej i sprawnej realizacji w ramach przedmiotowej nieruchomości inwestycji do dnia 30 listopada 2014 r., a w szczególności:

1.  uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę obiektu oraz pylonu reklamowego,
2.  uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę wjazdu z ul. W.,
3.  zmiany treści służebności dotyczącej działki 19/8,
4.  wypowiedzenia umowy dzierżawy dzierżawcy przedmiotowej nieruchomości, który prowadzi na przedmiotowej nieruchomości komis samochodowy,
5.  przeniesienia wszystkich decyzji, zezwoleń, rozstrzygnięć administracyjnych uzyskanych przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki.

Oprócz powyżej wskazanych informacji, Spółka pragnie dodać, że wszyscy współwłaściciele poinformowali ją o tym, że są podatnikami VAT, z poniżej wymienionych tytułów:

*   J. z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej: najmu i dzierżawy, od dnia 1 marca 2012 r. wystawia faktury VAT za dzierżawę przedmiotowej nieruchomości,
*   W. z tytułu pozarolniczej działalności gospodarczej: najmu i dzierżawy, od 1 września 2012 r. z tytułu dzierżawy, opisanej powyżej, wystawia faktury VAT w imieniu swoim i żony Y, korzystając z opodatkowania u jednego z małżonków,
*   Y. z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej ale nie wystawia żadnych faktur z tytułu powyżej wskazanej dzierżawy,
*   B. z tytułu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej: najmu i dzierżawy, od 1 września 2012 r. wystawia faktury VAT z tytułu dzierżawy opisanej powyżej.

Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się media oraz ogrodzenie, które zgodnie z art. 3 ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), dalej: Prawo budowlane, zalicza się do urządzeń budowlanych.

Powyżej wskazane urządzenia będą znajdowały się na przedmiotowej nieruchomości w dniu zakupu przez Spółkę udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Dnia 21 listopada 2012 r., wszyscy udziałowcy przedmiotowej nieruchomości wystawili faktury VAT dokumentujące otrzymanie zaliczki od Spółki (stawka VAT 23%), każdy w stosunku do swojego udziału.

Każdy ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości wystąpi o wydanie interpretacji prawa podatkowego w zakresie: czy z tytułu sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości, opisanej w stanie faktycznym i przyszłym, będą podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) zobowiązanymi do zapłaty podatku VAT.

Spółka informuje, że jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywała przedmiotową nieruchomość do czynności podlegających opodatkowaniu.

Kwestią istotną dla rozliczeń Spółki w zakresie podatku VAT, jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktur VAT zaliczkowych oraz dokumentujących sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości, które Spółka otrzyma w związku z zakupem udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

W piśmie z dnia 6 marca 2013 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, Zainteresowany wskazał co następuje:

1.  udziały w nieruchomości, które Spółka zakupi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, niekorzystających ze zwolnienia od podatku VAT;
2.  znajdujące się na gruncie (nieruchomości) ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, które nie jest budowlą zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.
3.  Spółka informuje, że przez „media” znajdujące się na nieruchomości należy rozumieć: instalację elektryczną, kanalizację deszczową oraz instalację wodociągową. Ponadto, Spółka informuje, że wyżej wymienione „media” są urządzeniami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, które nie są budowlami, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Spółka informuje, że wskazane powyżej urządzenia budowlane (art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane), które nie są budowlami (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane), zapewniają możliwość funkcjonowania komisu samochodowego, działającego w chwili obecnej, na nieruchomości (tj. ogrodzenie komisu, instalacja elektryczna na potrzeby oświetlenia placu i budynku, kanalizacja deszczowa na potrzeby odprowadzenia wody opadowej, instalacja wodociągowa doprowadzająca wodę do budynku obsługującego komis). Spółka pragnie również wskazać, że na nieruchomości, w chwili obecnej znajduje się plac z płyt betonowych na powierzchni około 0,3 ha oraz budynek konstrukcji stalowej (bez fundamentów) o powierzchni użytkowej około 15 m2 na potrzeby funkcjonowania i obsługi komisu samochodowego, budowle te zostaną do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wyburzone / usunięte.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach VAT, wystawionych przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, na której w dniu zakupu będą znajdowały się urządzenia budowlane:

*   dokumentujących otrzymanie zaliczek,
*   dokumentujących sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z faktem, iż zakup udziałów w przedmiotowej nieruchomości, opisanej w stanie przyszłym, jest związany z prowadzoną działalnością przez Spółkę, z tytułu prowadzenia której Spółka jest podatnikiem podatku VAT, to zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, Zainteresowanemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturach VAT zaliczkowych oraz fakturach VAT dokumentujących sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 tejże Ustawy.

Kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Z powyżej wymienionych przepisów wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje tylko podatnikom podatku od towarów i usług w przypadku, gdy dokonywane zakupy towarów lub usług mają związek z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Spółkę, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego.

Nabycie udziałów w przedmiotowej nieruchomości przez Spółkę nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie ma wątpliwości co do faktu, iż będzie związane z czynnościami opodatkowanymi wykonywanymi przez Spółkę (wynajem obiektu innemu podmiotowi).

Na mocy art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Ustawa o VAT nie definiuje terminu teren niezabudowany, jednak mając na uwadze art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT należy wyciągnąć wniosek, że skoro nie wyodrębnia się wartości gruntu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, to należy uznać za teren niezabudowany nieruchomość, na której nie znajdują się żadne budynki lub budowle czy też ich części.

Zdaniem Spółki należy uznać, że przedmiotem dostawy, będzie niezabudowany grunt wraz z posadowionymi na nim urządzeniami budowlanymi, z uwagi na fakt, iż z art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego wynika, iż ogrodzenie i media stanowią urządzenia budowlane a nie budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie Ustawy o VAT. W związku z powyższym, w przypadku opisanym we wniosku, nie znajdzie zastosowania art. 29 ust. 5 Ustawy o VAT, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można byłoby przypisać grunt. Tym samym należy uznać, iż przedmiotowa nieruchomość, w rozumieniu Ustawy o VAT jest niezabudowana.

A zatem, o tym czy dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT będzie decydować przeznaczenie tej nieruchomości.

Odnosząc się do powyżej wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, koniecznym jest ustalenie czy wyżej wymieniona nieruchomości jest terenem budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę czy też nie.

Przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z decyzjami dotyczącymi warunków zabudowy dla tej nieruchomości jest terenem przeznaczonym pod zabudowę, gdyż istnieje możliwość wybudowania na niej pawilonu handlowego wraz z parkingiem i masztem reklamowym. Stwierdzić należy, że w tak przedstawionym stanie przyszłym sprawy, zdaniem Spółki, nie zachodzą okoliczności wymienione w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, wyłączające prawo Spółki do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, wynikającego z faktur VAT zaliczkowych oraz z faktur VAT dokumentujących sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę opis stanu przyszłego oraz treść powołanych przepisów, Spółka stoi na stanowisku, że będzie jej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach VAT zaliczkowych oraz z fakturach VAT dokumentujących sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Wskazać należy, że towarem jest również udział w prawie własności lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. UE L Nr 347.1 ze zm.) państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1.  określone udziały w nieruchomości,
2.  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3.  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195–221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), dalej k.c. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak bowiem stanowi art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane będą przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy towarów lub świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Podstawowa stawka podatku – w myśl art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Niemniej jak wynika z art. 146a ustawy, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2011 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%, z zastrzeżeniem art. 146f.

Jednakże, zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział obok zwolnień podmiotowych (dotyczących podatnika) również zwolnienia przedmiotowe odnoszące się do niektórych czynności, a także obniżone stawki podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolniona jest od podatku dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie tylko jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie obecnie obowiązujących przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647).

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Dopiero w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, ani decyzja o warunkach zabudowy, należy posłużyć się inną istniejącą na dzień zawarcia transakcji dokumentacją.

Stosownie do art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.), podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zatem, dla podstawy wymiaru każdego podatku, w tym podatku od towarów i usług wiążące są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Dokonując zatem podsumowania powyższej analizy stwierdzić należy, iż kwestię zasad kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej oraz zakres i sposób postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele, a także ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z zawartych w niej przepisów wynika, że o przeznaczeniu terenu decyduje plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony, dla terenów gminy – przez gminę oraz, że ustalenia tego planu kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W przypadku natomiast jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast, w sytuacji braku ww. dokumentów dla klasyfikacji terenu niezabudowanego istotne są zapisy zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że w dniu 5 października 2012 r. Spółka zawarła ze współwłaścicielami przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Wszyscy współwłaściciele są płatnikami podatku VAT i z tytułu dzierżawy przedmiotowej nieruchomości, wystawiają faktury VAT, poza Panią Y, w imieniu której fakturę wystawia jej mąż czyli Pan W. (wystawia fakturę VAT w imieniu żony oraz we własnym). Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się media oraz ogrodzenie. Urządzenia te będą znajdowały się na przedmiotowej nieruchomości w dniu zakupu przez Spółkę udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość jest:

*   położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
*   zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków leży w terenach oznaczonych symbolem „Ba” tereny przemysłowe, zatem nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r., Nr 64, poz. 592 ze zm.).

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Znajdujące się na gruncie (nieruchomości) ogrodzenie jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, które nie jest budowlą zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. „Media”, które znajdują się na nieruchomości to instalacja elektryczna, kanalizacja deszczowa oraz instalacja wodociągowa. Wyżej wymienione „media” są urządzeniami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, które nie są budowlami, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Wskazane powyżej urządzenia budowlane, tj. ogrodzenie i „media” zapewniają możliwość funkcjonowania komisu samochodowego, działającego w chwili obecnej, na nieruchomości (tj. ogrodzenie komisu, instalacja elektryczna na potrzeby oświetlenia placu i budynku, kanalizacja deszczowa na potrzeby odprowadzenia wody opadowej, instalacja wodociągowa doprowadzająca wodę do budynku obsługującego komis). Na nieruchomości, w chwili obecnej znajduje się plac z płyt betonowych oraz budynek konstrukcji stalowej (bez fundamentów) na potrzeby funkcjonowania i obsługi komisu samochodowego, budowle te zostaną do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej wyburzone/usunięte. W dniu 21 listopada 2012 r., wszyscy udziałowcy przedmiotowej nieruchomości wystawili faktury VAT dokumentujące otrzymanie zaliczki od Spółki (stawka VAT 23%), każdy w stosunku do swojego udziału.

Jak wynika z powyższego przedmiotem dostawy w sprawie będącej przedmiotem wniosku będą udziały w nieruchomości – gruncie niezabudowanym. Jak wskazał bowiem Zainteresowany, znajdujące się na moment dostawy na ww. działce ogrodzenie i „media” nie są budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Natomiast plac z płyt betonowych oraz budynek konstrukcji stalowej przed zawarciem umowy przyrzeczonej zostaną wyburzone / usunięte – nie są one zatem przedmiotem planowanej dostawy.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, iż zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy, dostawa udziału w przedmiotowej działce będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT. Powyższe wynika z faktu, iż dla przedmiotowej nieruchomości zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, z których wynika, że teren ten przeznaczony jest pod zabudowę – co wyklucza możliwość objęcia tej dostawy zwolnieniem od podatku, wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Wnioskodawca wskazał, iż kwestią istotną dla rozliczeń Spółki w zakresie podatku VAT, jest prawo do odliczenia podatku VAT z faktur VAT zaliczkowych oraz dokumentujących sprzedaż udziałów w przedmiotowej nieruchomości, które Spółka otrzyma w związku z przedmiotową transakcją. Spółka jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i będzie wykorzystywała przedmiotową nieruchomość do czynności podlegających opodatkowaniu niekorzystających ze zwolnienia od podatku VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ustawy.

Stosownie do przepisu art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika:

1.  z tytułu nabycia towarów i usług,
2.  potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego,
3.  od komitenta z tytułu dostawy towarów będącej przedmiotem umowy komisu

– z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

W myśl art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny, z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12, 16 i 18. Jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, o czym stanowi art. 86 ust. 11 ustawy.

W przypadku otrzymania faktury, o której mowa w ust. 2 pkt 1 lit. a lub lit. c, przed nabyciem prawa do rozporządzania towarem jak właściciel albo przed wykonaniem usługi, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje z chwilą nabycia prawa do rozporządzania towarem lub z chwilą wykonania usługi (art. 86 ust. 12 ustawy).

W myśl art. 86 ust. 12a ww. ustawy, przepisu ust. 12 nie stosuje się do przypadków, gdy:

1.  faktura dokumentuje czynności, od których obowiązek podatkowy powstał zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 1, 2, 4, 7, 9-11;
2.  nabycie prawa do dysponowania towarem jak właściciel lub wykonanie usługi nastąpiło przed upływem terminu do złożenia deklaracji podatkowej, w której podatnik dokonał obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury.

Należy również wskazać, że ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący,
    2.  w których kwota podatku wykazana na oryginale faktury lub faktury korygującej jest różna od kwoty wykazanej na kopii;
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku;
3.  wystawiono więcej niż jedną fakturę dokumentującą tę samą sprzedaż;
4.  wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne:
    1.  stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności,
    2.  podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością,
    3.  potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności;
5.  faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego;
6.  zaświadczenie, o którym mowa w art. 86 ust. 5, zawiera informacje niezgodne ze stanem faktycznym;
7.  wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.

Ponadto, jak wynika z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 20.

Zatem, w celu stwierdzenia czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury niezbędne jest nie tylko ustalenie do wykonywania jakich czynności będą wykorzystywane towary i usługi udokumentowane tą fakturą, ale również stwierdzenie, czy nie występują przesłanki negatywne wskazane w art. 88 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika zatem, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje tylko zarejestrowanym, czynnym podatnikom podatku od towarów i usług oraz jedynie w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tj. takimi, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona w art. 86 ust. 1 ustawy zasada wyłącza więc możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu. Ponadto, prawo do zastosowania odliczenia podatku uwarunkowane zostało także brakiem wystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Mając na uwadze dokonaną wyżej analizę przepisów należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie zostaną spełnione podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku od towarów i usług zawartego zarówno w fakturach dokumentujących otrzymanie zaliczek na poczet zakupu udziałów w nieruchomości, jak i fakturach dotyczących sprzedaży udziałów w nieruchomości. Spółka jest bowiem zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a nieruchomość, w której udziały nabędzie – jak wskazał Wnioskodawca – będzie służyła Spółce do wykonywania wyłącznie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Ponadto, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie prawa do odliczenia podatku naliczonego, wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, ponieważ opisana we wniosku dostawa nie korzysta ze zwolnienia od podatku.

Tym samym, prawo do odliczenia podatku naliczonego z ww. tytułu Zainteresowany będzie mógł zrealizować pod warunkiem jednak niezaistnienia pozostałych przesłanek negatywnych, o których mowa w cyt. wyżej art. 88 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zauważa się, iż organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu fatycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny lub projektowane zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem opisanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności na wskazanej przez Zainteresowanego informacji, iż nieruchomość, w której udziały Zainteresowany zamierza nabyć jest przez współwłaścicieli wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy oraz że ogrodzenie i „media” znajdujące się na tejże nieruchomości nie są budowlami w świetle przepisów ustawy Prawo budowlane. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisanego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.