Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.638.2023.2.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-03
Teza: Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania przekazanych zachęt pieniężnych oraz prawa do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: premia; rekompensata-rekompensaty pieniężne; spółki; wynajem; świadczenie-świadczenie pieniężne
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV. Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

· nieprawidłowe w części dotyczącej braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanych przez Spółkę Zachęt Pieniężnych od Wynajmującego i udokumentowania ich fakturą VAT (pytanie nr 1),

· prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze – w przypadku stwierdzenia, że Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT (pytanie nr 2).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

30 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 25 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

· braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanych przez Spółkę Zachęt Pieniężnych od Wynajmującego i udokumentowania ich fakturą VAT,

· prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze – w przypadku stwierdzenia, że Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT.

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

### 1) Zainteresowana będąca stroną postępowania:

### X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

**Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością**

### Opis stanu faktycznego

X Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca 1 lub Spółka) jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca 1 zawarł umowę najmu z (\`(...)\`)2021 roku z Y Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca 2 lub Wynajmujący), której przedmiotem jest najem przez Spółkę powierzchni biurowej, tarasu, pomieszczenia magazynowego i miejsca parkingowego, znajdujących się w budynku E przy ul. (\`(...)\`).

Wynajmujący jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ul. (\`(...)\`) i w trakcie zawierania ww. umowy najmu realizował inwestycję – budowy budynku E w centrum biurowo-usługowym „(\`(...)\`)” (dalej: „Budynek”). Wynajmujący zawarł umowę najmu ze Spółką jeszcze przed oddaniem Budynku do używania.

Wynajmujący jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem działalności gospodarczej Wynajmującego jest działalność deweloperska na rynku nieruchomości komercyjnych. Obecnie, Wynajmujący realizuje inwestycję deweloperską o nazwie (\`(...)\`), składającą się z pięciu faz, obejmujących budynki biurowe oznaczone zgodnie z projektem literami A, B, C, D, E (w tym Budynek, oznaczony literą E).

Aktualny model biznesowy Wynajmującego polega na nabywaniu gruntów oraz praw wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę, projektowanie, budowę budynków biurowych, zdobywaniu niezbędnych pozwoleń oraz wynajęciu (tzw. komercjalizacji budynku biurowego).

Gdy budynek jest wybudowany i wynajęty w zadowalającym stopniu, Wynajmujący sprzedaje go do podmiotu trzeciego (inwestora). Im wyższy jest poziom komercjalizacji budynku, tym Wnioskodawca 2 może uzyskać wyższe przychody ze sprzedaży budynku inwestorowi. A zatem, model biznesowy zakłada przede wszystkim czerpanie zysków z działalności deweloperskiej i sprzedaży budynków, a nie z najmu powierzchni w budynkach. Niemniej, przed dokonaniem transakcji (i tym samym, przed uzyskaniem zasadniczego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości), Wynajmujący uzyskuje również przychody w związku z posiadaniem budynku, w tym z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych, a także przychody z tytułu odsprzedaży mediów i opłat oraz z prac związanych z wykończeniem powierzchni dla najemców w budynku.

Zdarzenia gospodarcze powodujące powstanie przychodu po stronie Wynajmującego, pod warunkiem, że stanowią zdarzenia podlegające opodatkowaniu zgodnie z Ustawą o VAT, są dokumentowane przez Wynajmującego fakturami VAT z wykazanym VAT należnym we właściwej stawce. W szczególności, zdarzenia takie jak dostawa nieruchomości na rzecz inwestora oraz świadczenie usług najmu na rzecz najemców i realizacja prac wykończeniowych w budynkach biurowych, są udokumentowane fakturami z wykazaną podstawową stawką VAT (obecnie 23%). Wynajmujący wypełnia swoje zobowiązania podatkowe zgodnie z obowiązującymi go przepisami Ustawy o VAT.

Zgodnie z umową najmu biura, Wnioskodawca 1 ma prawo do otrzymania od Wynajmującego następujących świadczeń pieniężnych:

1) punkt (\`(...)\`) umowy najmu – prawo do otrzymania zachęty pieniężnej w wysokości (\`(...)\`) EUR wyliczonej jako estymacja kosztów wynajmu lokalu tymczasowego na okres między zakończeniem poprzedniej Umowy Najmu (tj. (\`(...)\`)2023 roku) a możliwością rozpoczęcia użytkowania nowej powierzchni (tj. (\`(...)\`)2023 roku) przez Wnioskodawcę 1;

2) punkt (\`(...)\`) umowy najmu – prawo do otrzymania zachęty pieniężnej (\`(...)\`) EUR wyliczonej jako estymacja kosztów przeniesienia działalności operacyjnej Spółki;

– dalej zwane jako: Zachęty Pieniężne.

Ponieważ Spółka nie skorzystała z biura tymczasowego oferowanego przez Wynajmującego oraz poniosła koszty przeniesienia działalności do nowego Budynku, to zgodnie z umową najmu aktualnie Wynajmujący powinien zapłacić Spółce ww. obie Zachęty Pieniężne.

Zapłata ma zostać zrealizowana na podstawie dokumentów wystawionych przez najemcę, czyli Spółkę.

Należy także podkreślić, iż stosowanie Zachęt Pieniężnych w umowach najmu jest coraz częściej stosowane na rynku wynajmu nieruchomości przez wynajmujących. Wskutek nadwyżki na rynku powierzchni pod wynajem oraz ograniczonego popytu ze strony najemców (poziom czynszów, praca zdalna itp.) Zachęty Pieniężne stanowią niejako element konkurencji pomiędzy wynajmującymi mający skłonić danego najemcę do wybory danej oferty, a nie innej.

### Pytanie

1) Czy otrzymane przez Spółkę Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT?

2) Czy w przypadku stwierdzenia, że Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT, to po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT przez Wynajmującego, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia VAT wykazanego na tej fakturze?

### Państwa stanowisko w sprawie

1\. Otrzymane przez Spółkę Zachęty Pieniężne od Wynajmującego nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego nie powinny być dokumentowane fakturą VAT.

2\. W przypadku uznania przez Dyrektora KIS, że Zachęty Pieniężne od Wynajmującego mimo wszystko podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT, to po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT przez Wynajmującego, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia VAT wykazanego na tej fakturze.

Uzasadnienie stanowiska

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W rozumieniu art. 7 ust. 1 Ustawy VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei w rozumieniu art. 8 ust. 1 Ustawy VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak wynika z powyższych przepisów, świadczenie usług w kontekście podatku VAT to każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Pojęcie świadczenia usług ma szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności (zaniechanie) lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

Aby świadczona usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT co do zasady musi być spełniony warunek odpłatności, czyli za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Ponadto usługą jest takie świadczenie, które wynika ze stosunku zobowiązaniowego – ponoszący wydatek jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, otrzymuje wymierną korzyść (zachodzi wzajemność świadczeń). Związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można było powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Podsumowując, na gruncie ustawy VAT, świadczenie usług opodatkowane VAT ma miejsce wówczas, gdy pomiędzy stronami określonej transakcji istnieje stosunek zobowiązaniowy, w ramach którego dany podmiot w zamian za otrzymane wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego drugiego podmiotu określonego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje wyłącznie w związku z zaistnieniem między stronami stosunku prawnego opisanego przez prawo i opartego o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami, stronami danego stosunku umownego.

Mając na uwadze tak rozumiane przepisy ustawy VAT dotyczące świadczenia usług, w ocenie Wnioskodawcy 1 i Wnioskodawcy 2 w sprawie przedstawionej w stanie faktycznym rozstrzygnięcia wymaga, czy:

Zachęty Pieniężne, które Wnioskodawca otrzymuje od Wynajmującego za fakt (1) nieskorzystania z biura tymczasowego oraz (2) za fakt nieskorzystania ze wsparcia Wynajmującego w trakcie przeprowadzki jest następstwem bezpośredniego świadczenia usług przez Spółkę na rzecz Wynajmującego.

Zgodnie z art. 353 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego: Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

W ocenie Spółki i Wynajmującego w przedstawionym stanie faktycznym:

a) nie zachodzi stosunek zobowiązaniowy pomiędzy Wnioskodawcą i Wynajmującym w związku z wypłatą przez Wynajmującego na rzecz Spółki Zachęt Pieniężnych;

b) Spółka bowiem nie wykonuje na rzecz Wynajmującego żadnego świadczenia, które można by było powiązać z otrzymywanymi Zachętami Pieniężnymi, w szczególności Zachęty Pieniężne nie wiążą się z żadnym działaniem wzajemnym Spółki na rzecz Wynajmującego, ani także zobowiązaniem się do zaniechania (tj. niedziałania);

c) Wnioskodawca nie skorzystał z biura tymczasowego i dokonał przeniesienia działalności operacyjnej do Budynku bez wsparcia Wynajmującego, wobec czego ma prawo do otrzymania Zachęt Pieniężnych wynikających z umowy. Wynajmujący musiałby osobno wynająć biuro tymczasowe, a następnie podnająć je Spółce, ponieważ sam nie dysponował odpowiednim dla Spółki biurem tymczasowym. Brak skorzystania z biura tymczasowego oraz wsparcia przeniesienia działalności operacyjnej do Budynku nie był związany z tym, że Spółka zobowiązała się do zaniechania względem Wynajmującego i wobec tego celowo nie skorzystała z ww. świadczeń, aby otrzymać Zachęty pieniężne. Nie można tu zatem sztucznie kreować czy twierdzić, że powstał stosunek zobowiązaniowy polegający na zaniechaniu Spółki wobec Wynajmującego.

Należy wskazać, że w ujęciu cywilistycznym zobowiązanie się do działania lub zaniechania musi wynikać ze świadomej woli wyrażonej przez strony, które taki stosunek zawierają. Brak wyrażenia takiej woli nie kreuje żadnego stosunku zobowiązaniowego.

Warto podkreślić również fakt, że nie można zmieniać charakteru danego stosunku prawnego powstałego zgodnie z przepisami prawa cywilnego na potrzeby stosowania przepisów prawa podatkowego. To określone stosunki cywilistyczne wykreowane poprzez złożenie oświadczenia woli pomiędzy dwoma podmiotami powinny rodzić określone konsekwencje podatkowe, nie na odwrót. Skoro zatem w rozumieniu cywilistycznym Zachęty Pieniężne nie stanowią odpłatności za jakiekolwiek świadczenie wzajemne, nie wynikają z zawarcia przez strony świadomego stosunku zobowiązaniowego, to tak należy rozumieć je także na potrzeby przepisów podatkowych, w tym podatku VAT.

Podsumowując powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że otrzymane przez Spółkę Zachęty Pieniężne od Wynajmującego nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Skoro powyższe płatności – Zachęty Pieniężne – pozostają poza zakresem opodatkowania VAT, to nie powinny być dokumentowane fakturą VAT, lecz notą księgową. Nie będą bowiem spełnione warunki, o których mowa w art. 106b ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Uzasadnienie w zakresie pytania nr 2:

W przypadku uznania przez organ, do którego jest kierowany niniejszy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, że Zachęty Pieniężne są objęte zakresem opodatkowania VAT i w związku z tym powinny być udokumentowane fakturą VAT, Wynajmującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT wykazanego na prawidłowo wystawionej fakturze dokumentującej Zachęty Pieniężne.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie o VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT.

Wynajmujący jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, ponieważ dokonuje czynności wskazanych w Ustawie o VAT podlegających opodatkowaniu, związanych z prowadzoną działalnością deweloperską. W szczególności, Wynajmujący dokonuje dostaw nieruchomości na rzecz inwestorów oraz świadczy usługi związane z najmem powierzchni i pracami wykończeniowymi w budynkach biurowych. Czynności te podlegają opodatkowaniu VAT zgodnie ze stawkami wskazanymi w Ustawie o VAT. Nie stanowią one czynności zwolnionych z VAT oraz pozostających poza zakresem opodatkowania VAT.

Zachęty Pieniężne wypłacone Spółce pozostają w bezpośrednim związku przyczynowo skutkowym z wykonywaną działalnością gospodarczą Wynajmującego, z której obrót podlega opodatkowaniu VAT, tj. realizacją inwestycji deweloperskiej realizowaną przez Wynajmującego.

Opisane w niniejszym wniosku stosunki gospodarcze pomiędzy Spółką jako najemcą a Wynajmującym wynikają z realizowania inwestycji deweloperskiej i pozyskaniem Spółki jako najemcy. Pozyskanie Spółki jako najemcy, przynosi i ma przynosić w przyszłości Wynajmującemu obrót ze sprzedaży podlegający opodatkowaniu VAT. W związku z tym, jeżeli Wynajmujący otrzyma od Spółki prawidłowo wystawioną fakturę VAT dokumentującą Zachęty Pieniężne i na fakturze tej zostaje wykazany podatek VAT zgodnie z obowiązującą stawką, to zostanie spełniona dyspozycja wskazana w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT i Wynajmującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT wykazanego na tej fakturze.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca 1 i Wnioskodawca 2 wnoszą o potwierdzenie zajętego stanowiska.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

· nieprawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT otrzymanych przez Spółkę Zachęt Pieniężnych od Wynajmującego i udokumentowania ich fakturą VAT (pytanie nr 1),

· prawidłowe w części dotyczącej prawa do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze – w przypadku stwierdzenia, że Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT (pytanie nr 2).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że świadczenie usług co do zasady podlega opodatkowaniu VAT wówczas, gdy jest wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Dana usługa podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że X Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca 1 lub Spółka) jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca 1 zawarł umowę najmu z (\`(...)\`)2021 roku z Y Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca 2 lub Wynajmujący), której przedmiotem jest najem przez Spółkę powierzchni biurowej, tarasu, pomieszczenia magazynowego i miejsca parkingowego.

Wynajmujący jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości i w trakcie zawierania ww. umowy najmu realizował inwestycję – budowy budynku E w centrum biurowo-usługowym. Wynajmujący zawarł umowę najmu ze Spółką jeszcze przed oddaniem Budynku do używania.

Wynajmujący jest spółką z siedzibą i miejscem prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Przedmiotem działalności gospodarczej Wynajmującego jest działalność deweloperska na rynku nieruchomości komercyjnych. Aktualny model biznesowy Wynajmującego polega na nabywaniu gruntów oraz praw wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę, projektowaniu, budowie budynków biurowych, zdobywaniu niezbędnych pozwoleń oraz wynajęciu (tzw. komercjalizacji budynku biurowego). Gdy budynek jest wybudowany i wynajęty w zadowalającym stopniu, Wynajmujący sprzedaje go do podmiotu trzeciego (inwestora). Im wyższy jest poziom komercjalizacji budynku, tym Wnioskodawca 2 może uzyskać wyższe przychody ze sprzedaży budynku inwestorowi. A zatem, model biznesowy zakłada przede wszystkim czerpanie zysków z działalności deweloperskiej i sprzedaży budynków. Wynajmujący uzyskuje również przychody w związku z posiadaniem budynku, w tym z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych, a także przychody z tytułu odsprzedaży mediów i opłat oraz z prac związanych z wykończeniem powierzchni dla najemców w budynku.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, zgodnie z umową najmu biura, Wnioskodawca 1 ma prawo do otrzymania od Wynajmującego następujących świadczeń pieniężnych:

1) punkt (\`(...)\`) umowy najmu – prawo do otrzymania zachęty pieniężnej w wysokości (\`(...)\`) EUR wyliczonej jako estymacja kosztów wynajmu lokalu tymczasowego na okres między zakończeniem poprzedniej Umowy Najmu (tj. (\`(...)\`)2023 roku) a możliwością rozpoczęcia użytkowania nowej powierzchni (tj. (\`(...)\`)2023 roku) przez Wnioskodawcę 1;

2) punkt (\`(...)\`) umowy najmu – prawo do otrzymania zachęty pieniężnej (\`(...)\`) EUR wyliczonej jako estymacja kosztów przeniesienia działalności operacyjnej Spółki;

– dalej zwane jako: Zachęty Pieniężne.

Ponieważ Spółka nie skorzystała z biura tymczasowego oferowanego przez Wynajmującego oraz poniosła koszty przeniesienia działalności do nowego Budynku, to zgodnie z umową najmu aktualnie Wynajmujący powinien zapłacić Spółce ww. obie Zachęty Pieniężne. Zapłata ma zostać zrealizowana na podstawie dokumentów wystawionych przez najemcę, czyli Spółkę.

Podkreślili Państwo, iż stosowanie Zachęt Pieniężnych w umowach najmu jest coraz częściej stosowane na rynku wynajmu nieruchomości przez wynajmujących. Wskutek nadwyżki na rynku powierzchni pod wynajem oraz ograniczonego popytu ze strony najemców (poziom czynszów, praca zdalna itp.) Zachęty Pieniężne stanowią niejako element konkurencji pomiędzy wynajmującymi mający skłonić danego najemcę do wybory danej oferty, a nie innej.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy otrzymane przez Spółkę Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i wobec tego powinny być dokumentowane fakturą VAT.

Odnosząc się do niniejszych wątpliwości wskazać należy, że z powołanych powyżej przepisów wynika, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Zachęty Pieniężne, które Spółka otrzymuje od Wynajmującego za fakt (1) nieskorzystania z biura tymczasowego oraz (2) za fakt nieskorzystania ze wsparcia Wynajmującego w trakcie przeprowadzki jest następstwem bezpośredniego świadczenia usług przez Spółkę na rzecz Wynajmującego.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku obie ww. Zachęty Pieniężne należy uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczenia przez Wynajmującego na rzecz Spółki usług podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną – świadczenie w zamian za wynagrodzenie. Jak wskazano wyżej świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy.

W analizowanym przypadku czynność polegającą na nieskorzystaniu przez Najemcę z przewidzianych w ramach umowy przez strony opcji: biura tymczasowego oraz wsparcia w trakcie przeprowadzki, za którą Najemca otrzyma Zachęty Pieniężne należy traktować jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem spełniona jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności – Zachęt, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Otrzymanie przez Spółkę – Najemcę Zachęty stanowi płatność wynikającą z łączącego Wynajmującego oraz Najemcę stosunku zobowiązaniowego.

W przedmiotowej sprawie wypłacone przez Wynajmującego Zachęty Pieniężne stanowią wynagrodzenie za świadczenie Spółki – Najemcy polegające na powstrzymaniu się od dokonania określonej czynności, tj. nieskorzystania z biura tymczasowego oraz nieskorzystania ze wsparcia Wynajmującego w trakcie przeprowadzki.

Zatem stwierdzić należy, że w niniejszym przypadku czynności polegające na nieskorzystaniu przez Najemcę z przewidzianych przez strony opcji wynikających z Umowy Najmu, za które Najemca otrzyma Zachęty Pieniężne stanowią usługi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy stanowi, że:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zatem z ww. przepisów wynika, że do wystawienia faktury zobowiązany jest podmiot, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wyżej wskazano, w przedmiotowej sprawie wypłacone przez Wynajmującego Zachęty Pieniężne stanowią wynagrodzenie za świadczenie, polegające na powstrzymaniu się od dokonania określonej czynności. Zatem, w niniejszym przypadku czynności polegające na nieskorzystaniu z przewidzianych przez strony opcji wynikających z Umowy Najmu, za które Najemca otrzyma wynagrodzenie stanowią usługi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że zarówno nabywcą usługi jak i świadczącym usługę są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, będące czynnymi podatnikami podatku VAT, zatem przedmiotowa transakcja, która będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT powinna być udokumentowana fakturą VAT.

**W konsekwencji, otrzymane przez Spółkę Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a tym samym powinny być dokumentowane fakturą VAT.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za nieprawidłowe.

W odnisieniu do kolejnych Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Wynajmującego, wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy,

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Na zakres prawa do odliczeń w sposób bezpośredni wpływa również pojmowanie statusu danego podmiotu jako podatnika podatku od towarów i usług wykonującego czynności opodatkowane. Tylko podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy, ma prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co do zasady status podatnika związany jest z prowadzeniem przez dany podmiot działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 cyt. ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak wskazano na wstępie, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zatem podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT, jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, wypłacona kwota Zachęt Pieniężnych, przez Wynajmującego na rzecz Spółki, przeznaczona na pokrycie kosztów związanych z wynajęciem biura tymczasowego oraz przeprowadzką podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, zatem stwierdzić należy, że w stosunku do omawianych czynności nie ma zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Ponadto z wniosku wynika, że zarówno Spółka, jak i Wynajmujący są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług w ramach swojej działalności gospodarczej. Wynajmujący zasadniczo wykonuje czynności opodatkowane, które dają prawo do odliczenia podatku VAT. Także płatności z tytułu Zachęt Pieniężnych, mają bezpośredni związek z wykonywanymi przez czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę okoliczności przedstawione w opisie sprawy niniejszego wniosku stwierdzić należy, iż Wynajmujący będzie spełniał wszystkie ww. warunki do skorzystania z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony z faktury wystawionej przez Spółkę – Najemcę, a mianowicie:

· jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT,

· wykonuje działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT,

· płatności z tytułu Zachęt Pieniężnych mają bezpośredni związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT,

· nie zachodzi żadna ze wskazanych w art. 88 ustawy o VAT okoliczności wyłączających prawo do obniżenia kwoty podatku należnego lub zwrotu różnicy tego podatku.

**Reasumując, skoro Zachęty Pieniężne od Wynajmującego podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT i są udokumentowane fakturą VAT, to po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT przez Wynajmującego, będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia VAT wykazanego na tej fakturze.**

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm).