Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.285.2020.BFP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-28
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności nieruchomości budynkowej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość budowlana; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność; zwolnienie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym, który wpłynął 11 września 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności nieruchomości budynkowej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11 września 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z prawem własności nieruchomości budynkowej.

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

D.D.W. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący, Spółka);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

P. SPÓŁKA CYWILNA C.W. C.E. I S-KA (Sprzedający, Spółka cywilna);

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

D.D.W.Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący” lub „Spółka”) planuje zakup nieruchomości od Pani E.C. oraz Pana W.C., działających jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą P. S.C. C.W. C.E. I S-KA (dalej jako: „Sprzedający” lub „Spółka cywilna”). Nieruchomość wykorzystywana jest przez Sprzedających na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej.

Państwo C. są użytkownikami wieczystymi zabudowanej nieruchomości będącej własnością Gminy W., na zasadzie wspólności łącznej wspólników spółki cywilnej, stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…), o powierzchni 0,0763 ha, położonej we W. (dalej jako: „Grunt”), oraz właścicielami posadowionego na niej budynku przemysłowego stanowiącego odrębną nieruchomość (dalej jako: „Budynek”), dla której Sąd Rejonowy dla W., IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (…) (dalej łącznie jako: „Nieruchomość”).

Nieruchomość ma być przedmiotem zbycia na rzecz Kupującego (dalej jako: „Transakcja”).

W dniu 20 sierpnia 2020 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, tj. prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności posadowionego na nim Budynku.

Historia i charakterystyka Nieruchomości

Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności posadowionego na nim Budynku na podstawie umowy sprzedaży z 12 maja 2006 r.

Nieruchomość jest wykorzystywana (zajęta) na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedających w formie spółki cywilnej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu przez Spółkę cywilną, tj. jest wykorzystywana na jej własne potrzeby.

Budynek znajdujący się na Nieruchomości jest budynkiem przemysłowym z przełomu XIX i XX w. i jest objęty nadzorem konserwatorskim. Powierzchnia Nieruchomości jest również częściowo utwardzona kostką granitową.

W latach 2006-2007 przeprowadzono gruntowną przebudowę Budynku. Poniesione nakłady przekraczały co najmniej 30% wartości początkowej Budynku. Spółka cywilna odliczała naliczony podatek od towarów i usług od ponoszonych z tego tytułu nakładów. Po zakończeniu prac budowlanych Budynek był w całości wykorzystywany przez Spółę cywilną w ten sposób, że ok. 60 m2 powierzchni Budynku jest wynajmowana innemu podmiotowi, zaś pozostała powierzchnia jest wykorzystywane na potrzeby własne Spółki cywilnej, tj. w Budynku nie znajdują się w żadne powierzchnie, które po dokonaniu przebudowy nie byłyby wykorzystywane przez Spółkę cywilną lub najemców.

Od tamtego czasu Budynek nie był przedmiotem ulepszeń, w tym ulepszeń, na które wydatki Spółki cywilnej stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej dla celu podatku dochodowego. Spółka cywilna nie dokonywała przy tym żadnych nakładów na utwardzenie terenu (utwardzenie było wykonane przed nabyciem nieruchomości przez wspólników Spółki cywilnej) i nie ma również zamiaru czynić takich nakładów do dnia Transakcji.

Obszar, na którym znajduje się Nieruchomość jest objęty aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę. Dla Nieruchomości ustalono przeznaczenie obejmujące m.in.: usługi, handel detaliczny wielkopowierzchniowy, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, czy obiekty pomocy społecznej.

Dodatkowe informacje dotyczące Transakcji i Nieruchomości

Przed zawarciem aktu notarialnego przenoszącego na Spółkę prawa własności Nieruchomości Spółka zapłaci na rzecz Spółki cywilnej zaliczkę na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości.

W odniesieniu do dostawy znajdującego się na Nieruchomości Budynku, Sprzedający działając w imieniu Spółki cywilnej i Kupujący mają zamiar zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i dokonać wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług jego dostawy, przez złożenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego – przed zapłatą zaliczki, co nastąpi przed dniem Transakcji – zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług, tj. oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zawierającego wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ww. ustawy.

Zarówno Spółka cywilna, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji. Uiszczenie zaliczki przez Spółkę oraz dostawa (przeniesienia prawa własności) Nieruchomości będą udokumentowane fakturami wystawionymi przez Spółkę cywilną.

Kupujący, w zależności od uwarunkowań prawnych i decyzji właściwych organów ochrony zabytków, zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję obejmującą zabudowę mieszkaniową, w formie budynków wielorodzinnych, wraz z naziemnymi i podziemnymi miejscami postojowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej jako: „Inwestycja”). Inwestycja będzie polegać na wzniesieniu od podstaw nowych budynków i budowli na Nieruchomości albo też wzniesienie tych budynków z wykorzystaniem zachowanych elementów Budynku, który obecnie znajduje się na Nieruchomości.

Powstałe w wyniku realizacji Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać, tj. Inwestycja będzie służyć Spółce do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie przewiduje wynajmu lokali mieszkalnych powstałych w ramach Inwestycji na cele mieszkalne, który to wynajem podlegałby zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Spółki cywilnej ani jego zorganizowanej części. Poza prawem użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawem własności Budynku na Spółkę nie zostaną przeniesione żadne inne materialne lub niematerialne składniki majątku przedsiębiorstwa Spółki cywilnej. Kupujący nie zamierza także prowadzić działalności gospodarczej odpowiadającej w całości lub częściowo działalności prowadzonej przez Spółkę cywilną, a umowa najmu części powierzchni w Budynku ma być skutecznie zakończona przed dniem Transakcji.

Zainteresowani wskazują, że celem wniosku jest chęć potwierdzenia tego, że w opisanych okolicznościach dostawa Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych (tj. nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), a nie potwierdzenie klasyfikacji statystycznej dostarczanych towarów (prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości) czy też właściwej stawki podatku od towarów i usług.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 3):**

Czy umowa sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się lub wykonywanych na terytorium Polski.

Jednocześnie, stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży (dostawy) obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedających działających w imieniu Spółki cywilnej i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy tych obiektów, ich sprzedaż (dostawa) będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem według stawki podstawowej.

Tym samym, umowa sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia w tym podatku, a w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcia – interpretację indywidualną z 23 października 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.533.2020.2.MM oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej z 23 października 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.623.2020.1.MM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach

wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawki podatku – wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku przemysłowego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług wg określonej stawki skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 23 października 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.533.2020.2.MM, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

*   spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług a tym samym planowana sprzedaż budynku przemysłowego przez Spółkę będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy,
*   zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy będzie miało również zastosowanie dla dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek jest posadowiony, gdyż zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu,
*   Sprzedający działający w imieniu spółki oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie planowanej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionego na nim budynku przemysłowego stanowiącego odrębną nieruchomość będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli strony w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.