Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-21/14/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-04-10
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.
Słowa kluczowe: działki; nabycie; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 9 stycznia 2014 r. (data otrzymania 13 stycznia 2014 r.), uzupełnionym 24 i 26 marca 2014 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (pytanie oznaczone we wniosku nr. 2) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 13 marca 2014 r. Znak: IBPP2/443-16/14/KO, IBPBII/2/415-21/14/HS wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 24 i 26 marca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Aktem notarialnym z 1 kwietnia 2008 r. Wnioskodawca dokonał m.in. zakupu nieruchomości niezabudowanej położonej w W. składającej się z działki nr 1514/2 o powierzchni 1,1900 ha (w tym las 0,14 ha). Zakup gruntu został dokonany celem prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nabycie nieruchomości (gospodarstwa rolnego) nastąpiło dla celów prywatnych. W momencie nabywania przedmiotowych działek nie wystąpił zamiar ich sprzedaży.

Wnioskodawca od 7 lipca 2008 r. prowadzi działalność gospodarczą jako osoba fizyczna – w przeważającym zakresie PKD 86.10.Z – działalność szpitali, opieki dziennej, jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca wskazuje, że zakupiona nieruchomość gruntowa nie była w żaden sposób wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowiła majątku firmy, nie była w żaden sposób udostępniania za odpłatnością, nie była przedmiotem dzierżawy, najmu.

Następnie Wnioskodawca wskazuje, że na skutek porozumienia rodzinnego ustalono, aby pieniądze ze sprzedaży przedmiotowych działek przeznaczyć na zaspokojenie potrzeb najbliższej rodziny oraz dodatkowo zgromadzić środki pieniężne związane z utratą zdrowia właściciela nieruchomości (wypadek) przeznaczając je na cele rehabilitacyjne. Dalej wyjaśnia, że zgromadzenie środków pieniężnych ze sprzedaży nieruchomości ma zapewnić „spokojny byt” w razie dalszych kłopotów zdrowotnych. W tym celu właściciel nieruchomości wystąpił o warunki zabudowy (które otrzymał) i dokonał podziału zakupionego gruntu na 8 działek.

Właściciel nieruchomości (Wnioskodawca) w żaden profesjonalny sposób nie reklamował sprzedaży działek, ewentualnych nabywców planuje poszukać w szerokim gronie znajomych i rodziny, nie dokonywał również jakiegokolwiek uatrakcyjnienia nieruchomości gruntowej. W przeszłości Wnioskodawca nie działał jako deweloper czy pośrednik nieruchomości.

Wnioskodawca 26 marca 2014 r. uzupełnił zdarzenie i wskazał, że:

Nie posiada innych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży oraz nie zamierza w przyszłości dokonywać dostaw nieruchomości gruntowych innych niż we wniosku. Wnioskodawca stwierdził również, że nie dokonywał sprzedaży nieruchomości objętych podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż ww. nieruchomości niezabudowanych będzie podlegać opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr. 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21,52,52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jak zatem wynika z powyższego przepisu, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości.

Przepis art. 10 ust.1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalna zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli więc, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi wówczas źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy, w rozpatrywanej sprawie nabycie gruntu nastąpiło 1 kwietnia 2008 r., a zatem planowana sprzedaż nieruchomości po 1 stycznia 2014 r., z uwagi na upływ 5-letniego terminu oraz sprzedaż poza prowadzoną działalnością gospodarczą jako majątek osobisty nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w podatku dochodowym od osób fizycznych. W części dotyczącej podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment jej nabycia.

Przy czym przez pojęcie „nabycie” należy rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca w 2008 r. zakupił w W. nieruchomość niezabudowaną, którą następnie podzielono na 8 mniejszych nieruchomości (działek). Zakup został dokonany celem prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nabycie nieruchomości (gospodarstwa rolnego) nastąpiło dla celów prywatnych, a w momencie nabywania Wnioskodawca nie zamierzał jej sprzedawać. Wskazana nieruchomość gruntowa nie była również w żaden sposób wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie stanowiła majątku firmy, nie była w żaden sposób udostępniania za odpłatnością, nie była przedmiotem dzierżawy ani najmu. Wnioskodawca wskazał, że pieniądze ze sprzedaży działek mają zostać przeznaczone na zaspokojenie potrzeb najbliższej rodziny Wnioskodawcy, na jego rehabilitację oraz zapewnić w przyszłości „spokojny byt” w razie dalszych kłopotów zdrowotnych Wnioskodawcy.

Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy (które otrzymał) i dokonał podziału posiadanej nieruchomości niezabudowanej na 8 działek. Następnie Wnioskodawca zamierza po 1 stycznia 2014 r. dokonać sprzedaży działek powstałych z podzielonej nieruchomości niezabudowanej. Wątpliwości Wnioskodawcy budzi fakt opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych planowanej sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (8 działek) powstałych po podziale całej zakupionej nieruchomości.

Podkreślić należy, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sam fakt podziału nieruchomości jest nieistotny, jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności nieruchomości (działek) nie stanowią przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabył bowiem żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem. W wyniku samego podziału nieruchomości nie zmienia się struktura własności każdej z mniejszych nieruchomości (działek) wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomość jak przed podziałem, tyle że w postaci mniejszych nieruchomości (8 działek). Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak już wskazano na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zatem wydzielenie działek z całej nieruchomości niezabudowanej nie stanowiło ich nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a czynność ta jako czysto techniczna, nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Podsumowując, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży nieruchomości niezabudowanych (działek) po 1 stycznia 2014 r. nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy już upłynął 31 grudnia 2013 r.

Analizując czy sprzedaż powstałych z podziału całej nieruchomości działek stanowić będzie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem, pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się m. in. prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

W świetle powyższych uregulowań uznać należy działalność za zarobkową, w przypadku gdy jest ona zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, a w szczególności fakt, że cała nieruchomość niezabudowana została nabyta w 2008 r., a ponadto wydzielone z niej 8 nieruchomości (działek) nie było wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej stwierdzić należy, że planowana sprzedaż wydzielonych nieruchomości niezabudowanych (działek) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Oznacza to, że przychód uzyskany z tego tytułu, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.