Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.212.2022.4.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 września 2022 r. (wpływ 27 września 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka akcyjna.

### Opis zdarzenia przyszłego

1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

Y Spółka akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (…). Sprzedający w ramach prowadzonej działalności zajmuje się również realizacją inwestycji na nieruchomościach będących jego własnością.

Sprzedający, na moment składania niniejszego wniosku jest w trakcie procesu zmiany formy prawnej prowadzonej działalności. Zmiana formy prawnej nastąpi poprzez przekształcenie Sprzedającego ze spółki akcyjnej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (…).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy (albo umów) sprzedaży, na podstawie której (których) Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo użytkowania wieczystego gruntów i prawo własności budynków i naniesień (opisanych poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”/„Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.).

2\. Opis Nieruchomości

Planowana Transakcja dotyczyć będzie prawa użytkowania wieczystego czterech nieruchomości gruntowych położonych w (…), o łącznym obszarze ok. 4,34 ha, składających się łącznie z działek o numerach ewidencyjnych (…):

1) Nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych (…), o łącznym obszarze (…) m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 1”).

2) Nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych (…), o łącznym obszarze (…) m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

3) Nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych (…) o łącznym obszarze (…) m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 3”).

4) Nieruchomości składającej się z działki o nr ewidencyjnym (…) o obszarze (…) m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 4”). (Nieruchomości 1-4 dalej razem jako: „Grunt”).

Na moment planowanej Transakcji (w zakresie, w jakim będzie ona dotyczyć odpowiednio każdej z ww. nieruchomości wchodzących w skład Gruntu) Sprzedający będzie użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie znajdują się:

1) Budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”) w postaci:

\- budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych (…) wchodzących w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 1”);

\- budynku posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 2”, Budynek 1 oraz Budynek 2 dalej łącznie jako: „Budynki”).

2) urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, jednak stanowiące budowle w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170), tj. w szczególności:

\- ogrodzenie graniczne, posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: „Budowle”);

– jak również przyłącza dotyczące mediów.

Budowle pełnią rolę pomocniczą wobec Nieruchomości, służąc jej prawidłowemu funkcjonowaniu.

Należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić/znajdować się mogą elementy infrastruktury (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich (przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Jednak jako przedmiot własności podmiotów trzecich, nie będą one wchodzić w zakres planowanej Transakcji.

Grunt oraz posadowione na tym gruncie Budynki, instalacje i Budowle w dalszej części niniejszego wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości są w stanie nadającym się do rozbiórki.

Z treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla poszczególnych Nieruchomości wynika, że na działkach innych niż działki o numerach ewidencyjnych (…), są posadowione jeszcze inne budynki. Zainteresowani pragną wyjaśnić, że poza Budynkiem 1 i 2, na Gruncie nie są posadowione żadne inne budynki ani budowle (księgi wieczyste prowadzone dla tych Nieruchomości są w tym zakresie niezgodne ze stanem faktycznym). Przedmiotowe budynki zostały rozebrane na mocy decyzji Starosty (…) z 4 lutego 2008 r. o pozwoleniu na rozbiórkę.

Strony niniejszym przedstawiają podsumowanie istniejących zabudowań na Nieruchomości w formie tabeli:


|  | Działki | Budynki | Budowle 
| Nieruchomość 1 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 1 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 1 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 2 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| Nieruchomość 2 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| Nieruchomość 3 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| Nieruchomość 4 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 

Grunt jest w całości objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: „MPZP”) (stanowi teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale nr (…)). Zgodnie z MPZP, Grunt znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (…) – tereny usług komercyjnych, dla działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz symbolami (…) – tereny komunikacji – tereny ulic lokalnych, dla działki o numerze ewidencyjnym (…).

Sprzedający nie jest na moment składania niniejszego wniosku o interpretację indywidualną użytkownikiem wieczystym Gruntu, ani właścicielem Budynków, instalacji lub Budowli. Transakcja będąca przedmiotem niniejszego wniosku zostanie przeprowadzona po przeniesieniu powyższych praw do Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Aktualny Użytkownik Wieczysty”) na Sprzedającego („Transakcja Pośrednia”).

3\. Historia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Jak już wskazano, wyżej opisana Nieruchomość, która ma zostać przedmiotem Transakcji, na moment składania niniejszego wniosku o interpretację indywidualną należy do Aktualnego Użytkownika Wieczystego. Nieruchomość zostanie nabyta przez Zbywcę od Aktualnego Użytkownika Wieczystego w ramach Transakcji Pośredniej, na podstawie zawartej w przyszłości umowy sprzedaży (zawartych w przyszłości umów sprzedaży), której (których) zawarcie planowane jest na trzeci lub czwarty kwartał 2022 r. Strony Transakcji Pośredniej zawarły już umowę przedwstępną w tym zakresie („Umowa Przedwstępna”).

Aktualny Użytkownik Wieczysty stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości w związku z połączeniem przez przejęcie spółki Q Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka Przejmowana”). Połączenie zostało dokonane zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych. W ramach połączenia Aktualny Użytkownik Wieczysty nabył cały majątek Spółki Przejmowanej. Połączenie zostało dokonane 21 marca 2019 r.

Spółka Przejmowana nabyła prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na mocy umowy sprzedaży z 27 lipca 2007 r., aktu notarialnego sporządzonego przez (…). Z uwagi na fakt, iż ww. umowa sprzedaży Nieruchomości została zawarta z osobą fizyczną, niebędącą czynnym podatnikiem VAT, sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wszystkie zabudowania, tj. Budynki oraz urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości, zostały nabyte przez Aktualnego Użytkownika Wieczystego wraz z własnością Gruntu, na którym są posadowione.

Przejęcie Nieruchomości przez Aktualnego Użytkownika Wieczystego w wyniku połączenia nie podlegało opodatkowaniu VAT.

Brak jest dokumentów oraz informacji, z których wynikałoby, że Spółka Przejmowana dokonała pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, wykorzystywała Nieruchomość na potrzeby działalności opodatkowanej VAT albo poniosła wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej któregokolwiek z Budynków.

W związku z planowaną Transakcją Pośrednią, Aktualny Użytkownik Wieczysty oraz Sprzedający wystąpili ze wspólnymi wnioskami o interpretacje podatkowe w zakresie jej traktowania na gruncie VAT oraz PCC.

W dniu 23 listopada 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną (Znak: 0114-KDIP4-2.4012.635.2021.3.MB), w której uznał, że:

1\. Przedmiotem planowanej Transakcji Pośredniej nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja Pośrednia będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2\. W okolicznościach wskazanych w opisie planowanej Transakcji Pośredniej, sprzedaż:

a) Nieruchomości 2-4 wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji Pośredniej, nie będzie podlegała pod żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT;

b) Nieruchomości 1 wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji Pośredniej, w części dotyczącej działek zabudowanych o numerze ewidencyjnym (…), będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w pozostałym zakresie, będzie stanowiła czynność podlegająca opodatkowaniu VAT.

3\. W okolicznościach wskazanych w opisie planowanej Transakcji Pośredniej, po dokonaniu planowanej Transakcji Pośredniej oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w odniesieniu do części Transakcji Pośredniej, która nie będzie zwolniona z VAT, Kupujący będzie uprawniony do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji Pośredniej (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz

b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

W okolicznościach, w których przed datą zawarcia Transakcji Pośredniej dojdzie do wyburzenia wszelkich naniesień znajdujących się na Nieruchomości, tj. na moment dokonania Transakcji Pośredniej, Grunt będący przedmiotem sprzedaży będzie w całości niezabudowany. W takim przypadku Transakcja Pośrednia będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT, jako niewyłączoną z jego zakresu na mocy któregokolwiek z przedmiotowych zwolnień wynikających z ustawy o VAT.

W dniu 22 grudnia 2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację podatkową (Znak: 0111-KDIB2-2.4014.219.2021.4.PB), w której uznał, że:

1\. W sytuacji, gdy strony planowanej Transakcji Pośredniej, tj. Aktualny Użytkownik Wieczysty i Sprzedający podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, to dostawa Budynków oraz urządzeń budowlanych wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu działek (…), na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

2\. W pozostałym zakresie, tj. w zakresie prawa użytkowania wieczystego działek nr (…) sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w tej części znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. Wobec powyższego na Sprzedającym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty PCC z tytułu zawarcia ww. umowy.

Strony Transakcji Pośredniej w związku z zawarciem umowy przenoszącej (umów przenoszących) prawa do Nieruchomości planują złożyć oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji Pośredniej podatkiem VAT (w zakresie zbycia działek zabudowanych) zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa ww. Budynków oraz urządzeń budowlanych wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu działek (…), na których są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług**.**

Aktualny Użytkownik Wieczysty w ciągu ostatnich 2 lat nie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej któregokolwiek z Budynków. Nakłady takie nie będą też ponoszone przez Sprzedającego po nabyciu Nieruchomości w ramach Transakcji Pośredniej do momentu nabycia Nieruchomości przez Kupującego w ramach Transakcji (możliwa jest tylko dalsza rozbiórka).

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający nie dokona wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Nie prowadzi i nie będzie prowadzić również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający nie planuje zaewidencjonować Nieruchomości w rejestrze środków trwałych. Sprzedający zamierza traktować Nieruchomość jako towar handlowy, który po zakupie podlegać ma odsprzedaży kolejnemu podmiotowi (Kupującemu). Sprzedający do momentu Transakcji nie planuje wykorzystywać Nieruchomości (ani w części, ani w całości) w celu komercyjnego wynajmu, dzierżawy lub innego rodzaju własnej działalności gospodarczej (innej niż sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego).

Nieruchomość po jej nabyciu przez Sprzedającego nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

W związku z powyższym na dzień Transakcji nie będzie istniała możliwość nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający nie dokona modernizacji, ani ulepszeń Budynków. Nie jest wykluczone, że Sprzedający dokona (częściowej) rozbiórki Budynków przed dniem Transakcji.

W pozostałym zakresie, Sprzedający w ramach aktualnie realizowanej działalności gospodarczej podejmuje czynności w celu nabycia kolejnych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Podejmowane działania obejmują m.in. badanie rynku, poszukiwanie potencjalnych nieruchomości, podejmowanie negocjacji. Ponadto, Sprzedający jest (i do dnia planowanej Transakcji pozostanie) jedynym wspólnikiem R Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, której przedmiotem działalności, zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jest „(…), Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”).

5\. Zakres Transakcji

Zakres Transakcji będzie tożsamy z zakresem Transakcji Pośredniej z wyłączeniem Ubezpieczenia (zdefiniowanego poniżej) i zapewnień Sprzedającego oraz zastrzeżeniem poniższych uwag. Transakcja zostanie przeprowadzona po dokonaniu Transakcji Pośredniej, tj. po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1) prawa użytkowania wieczystego Gruntu; oraz

2) prawa własności Budynków i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze. zm., dalej: „Kodeks cywilny”).

Na dzień Transakcji opisane we wniosku budynki, tj. Budynek 1 posadowiony na działkach (…) (Nieruchomość 1) oraz Budynek 2 posadowiony na działce (…) (Nieruchomość 1), będą znajdować się na Gruncie, a tym samym będą stanowić przedmiot sprzedaży.

Istnieje możliwość zaistnienia sytuacji, w której przed datą zawarcia Transakcji dojdzie do wyburzenia wszelkich naniesień znajdujących się na Nieruchomości. W takiej sytuacji na moment zawarcia Transakcji zbywane Nieruchomości, będą w całości niezabudowane. Taka ewentualność jest także przedmiotem jednego z pytań zawartych w niniejszym wniosku o interpretację.

W ramach Transakcji, poza powyższymi elementami, na Kupującego zostanie przeniesione przez Sprzedającego standardowe rynkowe ubezpieczenie „tytułu prawnego do nieruchomości” dla Nieruchomości w formie polisy ubezpieczeniowej lub wiążącego zobowiązania do wystawienia ubezpieczenia tytułu prawnego na rzecz Sprzedającego z możliwością cesji na Kupującego i kolejnego beneficjenta (bez dodatkowej opłaty), które to ubezpieczenie Sprzedający uzyska przed dniem Transakcji i w sposób zadowalający dla Kupującego, przy czym koszty takiego ubezpieczenia zostaną poniesione przez Sprzedającego (dalej: „Ubezpieczenie”).

Poza tym, w ramach Transakcji Sprzedający planuje przenieść na Kupującego również zezwolenia/warunki związane z przyłączeniem mediów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości tj. warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, warunki przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, a także wszystkie decyzje administracyjne, uzgodnienia, warunki techniczne i inną dokumentację, które Sprzedający uzyskał bądź uzyska w związku z Nieruchomością; a które Strony zgodziły się lub zgodzą się przenieść na Kupującego. (dalej łącznie jako: „Zezwolenia”). Przeniesienie Zezwoleń na Kupującego nie jest równoznaczne z przeniesieniem na niego umów na dostawę mediów oraz jakichkolwiek innych umów niewskazanych wprost w treści niniejszego wniosku.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (innych niż Ubezpieczenie) czy praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę. Tym samym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników i nie planuje ich zatrudniać do dnia Transakcji, w związku z czym nabycie praw do Nieruchomości Przejmowanej nie spowoduje, że Kupujący stanie się z mocy prawa stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r – Kodeks pracy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1320).

Nie będą przenoszone również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

6\. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą budowę budynku lub kompleksu budynków komercyjnych przeznaczonego do przechowywania działającej infrastruktury informatycznej lub innego wykorzystania komercyjnego. Po wybudowaniu budynku komercyjnego, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni w tym budynku lub sprzedać Nieruchomość wraz z nowym budynkiem. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wzniesienia i komercjalizacji budynku/budynków i/lub wynajmu powierzchni na cele komercyjne, podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

7\. Inne zagadnienia związane z Transakcją

Na podstawie informacji przekazanych Sprzedającemu przez Aktualnego Użytkownika Wieczystego, wszystkie Budowle znajdujące się aktualnie na Nieruchomości zostały wzniesione przed 27 lipca 2007 r., tj. przed nabyciem Nieruchomości przez Spółkę Przejmowaną i w każdym wypadku przed rokiem 2019, tj. przed przejęciem Spółki Przejmowanej przez Aktualnego Użytkownika Wieczystego.

Sprzedający nie poniósł (i w okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości a datą planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków, które na datę planowanej Transakcji będą równe lub przekroczą 30% wartości początkowej takiego Budynku. Takie nakłady nie zostały też poniesione przez Aktualnego Użytkownika Wieczystego w ciągu ostatnich 2 lat.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i dostawy Budynków podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie, w jakim nie znajdzie zastosowania przedmiotowe zwolnienie z VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 5)

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC?

### Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Z uwagi na to, że Zainteresowani będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego, będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego, jako część ceny, oraz na obowiązek zapłaty PCC. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne a) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, a także w przypadkach, gdy b) przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem jednak umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Nawet jeżeli w odniesieniu do części Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz Strony skorzystają w przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji wyboru opodatkowania Transakcji VAT według stawki podstawowej, wówczas efektywnie Transakcja będzie w całości podlegać VAT.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.”

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 29 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.573.2022.3.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego czterech Nieruchomości (określonych jako „Nieruchomość 1”,,„Nieruchomość 2”, ”,„Nieruchomość 3”oraz „Nieruchomość 4”) (dalej łącznie: „Grunt”) oraz prawo własności znajdujących się na Gruncie budynków i naniesień. Nieruchomość 1 składa się z działek o nr ewidencyjnych (…), o łącznym obszarze (…) m2; Nieruchomość 2 składa się z działek o nr ewidencyjnych (…), o łącznym obszarze (…) m2; Nieruchomość 3 obejmuje działki o nr ewidencyjnych (…) o łącznym obszarze (…) m2,, natomiast Nieruchomość 4 składa się z działki o nr ewidencyjnym (…) i obszarze (…) m2.

Na Gruncie znajdują się:

1) Budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w postaci:

\- budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych (…) wchodzących w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 1”);

\- budynku posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 2”, Budynek 1 oraz Budynek 2 dalej łącznie jako: „Budynki”).

2) urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, jednak stanowiące budowle w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tj. w szczególności:

\- ogrodzenie graniczne, posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: „Budowle”);

– jak również przyłącza dotyczące mediów.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i dostawy Budynków podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie, w jakim nie znajdzie zastosowania przedmiotowe zwolnienie z VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.573.2022.3.IK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jako dostawa towarów, niewyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) sprzedaż:

i. Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji, w części dotyczącej działek zabudowanych o numerze ewidencyjnym (…), będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania tej części Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

ii. Nieruchomości 2-4 oraz niezabudowanej części Nieruchomości 1 w ramach planowanej Transakcji, nie będzie podlegać pod żadne z przedmiotowych zwolnień z opodatkowania VAT, w szczególności zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT,

\- a konsekwencji - jeśli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie zabudowanej części Nieruchomości 1 - Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT. (…)

w okolicznościach, w których przed datą zawarcia Transakcji dojdzie do wyburzenia wszelkich naniesień znajdujących się na Nieruchomości, tj. na moment dokonania Transakcji, Grunt będący przedmiotem sprzedaży będzie w całości niezabudowany, Transakcja będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT, niewyłączoną z jego zakresu oraz niepodlegającą zwolnieniu na mocy któregokolwiek z przedmiotowych zwolnień wynikających z ustawy o VAT. (…)”.

A zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).