Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.427.2018.3.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-03
Teza: stawka podatku VAT dla usługi dzierżawy budynku na rzecz Spółki z o.o., prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy w związku z zakupem usług związanych z budową budynku
Słowa kluczowe: dzierżawa; odliczenia; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 13 czerwca 2018 r. (data wpływu 20 czerwca 2018 r.) uzupełnionym pismem z 24 lipca 2018 r. (data wpływu 1 sierpnia 2018 r.) oraz pismem z 21 sierpnia 2018 r. (data wpływu 24 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   stawki podatku VAT dla usługi dzierżawy budynku na rzecz Spółki z o.o.,
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy w związku z zakupem usług związanych z budową budynku (budowlanych, architektonicznych, doradczych)

\- **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 czerwca 2018 r. wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla usługi dzierżawy budynku na rzecz Spółki z o.o. oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy w związku z zakupem usług związanych z budową budynku (budowlanych, architektonicznych, doradczych). Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 24 lipca 2018 r. (data wpływu 1 sierpnia 2018 r.) oraz pismem z 21 sierpnia 2018 r. (data wpływu 24 sierpnia 2018 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 8 sierpnia 2018 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.427.2018.2.MN.

W przedmiotowym wniosku, uzupełnionym pismem z 21 sierpnia 2018 r., przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

L. Sp. z o.o. Sp. k. (dalej również: „Wnioskodawca”) jest spółką komandytową, której komandytariuszami są osoby fizyczne – polscy rezydenci podatkowi, zaś komplementariuszem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Spółka z o.o.”), również posiadająca nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce. Udziałowcami Spółki z o.o. są osoby fizyczne – komandytariusze w L. Sp. z o.o. Sp. k.

Wnioskodawca zamierza wybudować na swoim gruncie budynek z przeznaczeniem na dom starców (dalej: „Budynek”). W tym celu Wnioskodawca nabywać będzie usługi budowlane, architektoniczne, doradcze itp. Po wybudowaniu budynku Wnioskodawca zamierza wydzierżawić go wcześniej wskazanej Spółce z o.o. Dodatkowo Wnioskodawca świadczyć będzie na rzecz wcześniej wskazanej Spółki z o.o. usługi prania oraz usługi cateringowe na potrzeby pensjonariuszy obiektu.

Spółka z o.o. prowadziłaby w budynku dom starców oferując seniorom pobyt wraz z pakietem usług takich jak wyżywienie, opieka pielęgniarska, pranie ubrań i pościeli itp.

W zakres działalności Spółki z o.o. wpisany do rejestru przedsiębiorców KRS wchodzi m.in.:

PKD 86.90.E – pozostała działalność w zakresie opieki zdrowotnej, gdzie indziej niesklasyfikowana, PKD 87.30.Z – pomoc społeczna z zakwaterowaniem dla osób w podeszłym wieku i osób niepełnosprawnych.

Pobyt w domu starców oferowany byłby wyłącznie przez Spółkę z o.o. To ona zawierać będzie umowy z pensjonariuszami obiektu, zatrudniać pomoc pielęgniarską i prowadzić bieżącą, codzienną działalność domu starców dokonując rozliczeń z tego tytułu (pobieranie opłat), płacąc za media (planowane jest, że Spółka z o.o. obciążana będzie za media w formie ryczałtowej przez Wnioskodawcę, który dokona ich zakupu od zewnętrznych dostawców), jak za również usługi prania i usługi cateringowe zakupione od Wnioskodawcy.

Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług z dnia 29 października 2008 r. usługi dzierżawy budynku przez Wnioskodawcę posiadają symbol PKWiU: 68.20.11.0 „Wynajem, usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”, natomiast usługi, które świadczone będą przez Spółkę z o.o. posiadają symbol PKWiU 87.30.11.0 „Usługi pomocy społecznej z zakwaterowaniem świadczone przez domy opieki osobom w podeszłym wieku”.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że umowa najmu zawarta zostanie na okres dziesięciu lat, z możliwością wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem.

Umowa najmu będzie przedłużana o 5-letnie okresy dzierżawy tj. po 10 latach zawierany będzie aneks do umowy przedłużający ją na kolejne 5 lat.

Według biznes planu miesięczna kwota wynajmu obiektu będzie wynosiła 150.000 zł netto i będzie co roku indeksowana o wskaźnik inflacji.

Kalkulacja wynajmu wynika z ceny wynajmu obliczonej jako ok. 58 zł netto za m2 powierzchni obiektu.

W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy wysokość czynszu dzierżawnego będzie umożliwiała zwrot poniesionych nakładów inwestycyjnych na zakup usług związanych z budową budynku (budowlanych, architektonicznych, doradczych itp.)? Proszę podać w jakim okresie.” Wnioskodawca odpowiedział twierdząco, wskazując, że w planowanym okresie ok. 5 lat.

W przekonaniu Spółki cena wynajmu na poziomie ok. 58 zł netto za m2 (ok. 13 EUR) odpowiada realiom rynkowym.

Stosunek rocznego czynszu do kosztów inwestycji wynosi ok. 22%.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy dzierżawa budynku przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki z o.o. podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?
2.  Czy w związku z zakupem usług związanych z budową budynku (budowlanych, architektonicznych, doradczych itp.) Wnioskodawcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy VAT? (ostatecznie sformułowane w piśmie z 24 lipca 2018 r.)

Stanowisko Wnioskodawcy:

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania 1:

Zdaniem Wnioskodawcy dzierżawa budynku Spółce z o.o. podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania 1:

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ustawy VAT stawka podatku VAT wynosi 23%. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zdaniem Wnioskodawcy wydzierżawienie budynku Spółce z o.o. nie wypełnia warunków zwolnienia przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. Warunkiem tym jest, by wynajem nieruchomości następował wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wprawdzie w budynku zamieszkiwać będą docelowo seniorzy, niemniej jednak Spółka z o.o. oferować będzie im pakiet usług, włączając w to usługi pielęgniarskie, sprzątanie pomieszczeń, wyżywienie, pranie itp. Czynności te (jak opieka pielęgniarska, sprzątanie, wydawanie posiłków) wykonywane będą na terenie budynku. Pensjonariusze (seniorzy) płacić będą Spółce z o.o. nie tylko za możliwość zamieszkiwania w budynku, ale za pakiet usług opieki.

Jak słusznie zauważył w swoim wyroku z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt III SA/Gl 1614/16 WSA w Gliwicach odnosząc się do zakresu zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

„Z powołanego przepisu jednoznacznie wynika, iż warunkiem zwolnienia jest by dzierżawiona nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. W tej sytuacji w ocenie Sądu kluczowe znaczenie w przedmiotowej sprawie ma odpowiedź na pytanie, czy wydzierżawiona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Odpowiedź ta w niniejszym przypadku jest negatywna. Dzierżawca bowiem jak to wynika z wniosku w nieruchomości będzie świadczył usługi pomocy społecznej z zakwaterowaniem. Z powyższego wynika zatem, iż wraz z celem mieszkaniowym będą świadczone innego rodzaju usługi w dzierżawionym budynku mieszkalnym. Wobec podopiecznych – osób zamieszkujących budynek mający być przedmiotem umowy dzierżawy od skarżącego a mający się znajdować we władaniu „D” Sp. z o.o. będą świadczone także inne usługi – usługi pomocy społecznej. Tym samym „D” Sp. z o.o. istotnie realizuje cel mieszkaniowy w dzierżawionym budynku, nie mniej jednak oprócz zakwaterowania w budynku osób przewlekle chorych będą w nim świadczone także inne usługi. Zatem dzierżawiony budynek nie będzie przeznaczony na cele wyłącznie mieszkaniowe. W tej sytuacji usługi dzierżawy budynku mieszkalnego na rzecz podmiotu, niezależnie od tego w jakim charakterze prawnym będzie on prowadził tam usługi pomocy społecznej sklasyfikowane wg PKWiU 87.20.12.0 nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, w następstwie czego podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Powyższe stanowisko odpowiada także celowi powyższych regulacji. Wprowadzając bowiem wyłączenia ze zwolnienia od podatku dzierżawy i najmu nieruchomości (por. art. 136 ust. 2 zdanie ostatnie w zw. z ust. 1 lit. I) Dyrektywy 112), jednoznacznie z tegoż zwolnienia wyłączono „wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe”. A contrario – zwolnieniem objęto jedynie wynajem lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Celem takiego uregulowania jest nieobciążanie konsumentów tych usług, czyli osób fizycznych, podatkiem od towarów i usług, czyli minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych, obciążających najemców, wykorzystujących je na cele mieszkaniowe. Zwolnienie zatem usług najmu, dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym na podstawie interpretowanej normy ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę – w aspekcie ekonomicznym – najemców, dzierżawców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże rodzaj usług. W konsekwencji, w ocenie Sądu nieprawidłowe jest stanowisko prezentowane w zaskarżonej interpretacji, że dzierżawa budynku mieszkalnego na rzecz podmiotu, który w tym budynku będzie świadczył usługi pomocy społecznej z zakwaterowaniem na rzecz osób dorosłych z zaburzeniami psychicznymi będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Wnioskodawca w pełni podziela ww. pogląd Sądu. W konsekwencji dla dzierżawy budynku powinna znaleźć zastosowanie stawka 23% VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania 2 (ostatecznie sformułowane w piśmie z 24 lipca 2018 r.):

Zdaniem Wnioskodawcy będzie mu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie usług (budowlanych, architektonicznych, doradczych itp.) związanych z budową budynku zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w tym również prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania 2:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak wynika z uzasadnienia stanowiska Wnioskodawcy do pytania 1, jego zdaniem dzierżawa budynku do Spółki z o.o. podlegać będzie 23% stawce podatku VAT. Również pozostałe usługi sprzedawane na rzecz Spółki (pralnia, catering, media) podlegać będą opodatkowaniu VAT. Tym samym będzie istniał bezpośredni związek zakupionych usług związanych z budową budynku ze sprzedażą opodatkowaną. Kierując się ogólnymi zasadami dotyczącymi odliczania podatku naliczonego należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego od nabywanych usług, w tym do wystąpienia o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez świadczenie usług, o którym mowa w ww. art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Jednocześnie należy zauważyć, iż w myśl art. 5a ww. ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. W myśl art. 41 ust. 2 wskazanej ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f :

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy wynosi 8%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Wymienioną wyżej stawkę podstawową należy stosować jeżeli brak jest przepisu szczególnego określającego obniżoną stawkę podatku lub zwolnienie od podatku, przy czym przepisy takie zawiera zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak też przepisy wykonawcze do tej ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (w pozycji nr 163 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55).

Z ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

Należy zwrócić uwagę, iż zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT dla wynajmu/wydzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką podatku. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania/wydzierżawiania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie – na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Wskazany przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę. Nie odnosi się również do czasu wynajmowania/wydzierżawiania nieruchomości oraz klasyfikacji statystycznych. W związku z tym nie można uznać, iż każda usługa wynajmu/wydzierżawienia budynku mieszkalnego, która nie została sklasyfikowana przez GUS do grupy PKWiU 55 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu/wydzierżawiania następuje poprzez wykorzystanie lokalu (budynku) przez najemcę/dzierżawcę. Tym samym zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia z podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. W przypadku kiedy najemcą jest podmiot gospodarczy wykorzystujący budynek mieszkalny lub jego część w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (np. podmiot w oparciu o przepisy o pomocy społecznej będzie prowadził dom pomocy społecznej cel zawsze będzie finansowy (gospodarczy)).

Zatem w takim przypadku podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu lub dzierżawy nieruchomości mieszkalnej na cele gospodarcze podmiotu gospodarczego, nie korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Tym samym winien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza wybudować na swoim gruncie budynek z przeznaczeniem na dom starców. W tym celu Wnioskodawca nabywać będzie usługi budowlane, architektoniczne, doradcze itp. Po wybudowaniu budynku Wnioskodawca zamierza wydzierżawić go Spółce z o.o. Spółka z o.o. prowadziłaby w budynku dom starców oferując seniorom pobyt wraz z pakietem usług takich jak wyżywienie, opieka pielęgniarska, pranie ubrań i pościeli itp. Pobyt w domu starców oferowany byłby wyłącznie przez Spółkę z o.o. To ona zawierać będzie umowy z pensjonariuszami obiektu, zatrudniać pomoc pielęgniarską i prowadzić bieżącą, codzienną działalność domu starców dokonując rozliczeń z tego tytułu (pobieranie opłat), płacąc za media, jak za również usługi prania i usługi cateringowe. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług z dnia 29 października 2008 r. usługi dzierżawy budynku przez Wnioskodawcę posiadają symbol PKWiU: 68.20.11.0 „Wynajem, usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”, natomiast usługi, które świadczone będą przez Spółkę z o.o. posiadają symbol PKWiU 87.30.11.0 „Usługi pomocy społecznej z zakwaterowaniem świadczone przez domy opieki osobom w podeszłym wieku”.

W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą zastosowania właściwej stawki dla świadczonych przez niego usług dzierżawy budynku.

Jak już wcześniej wskazano, celem innym niż mieszkaniowy jest np. prowadzenie przez najemcę/dzierżawcę działalności gospodarczej na potrzeby, której budynek lub jego części są wynajmowane/wydzierżawiane, co ma miejsce w przedmiotowej sprawie. Cel mieszkaniowy nie jest w niniejszej sprawie zrealizowany, albowiem Wnioskodawca dzierżawi budynek Spółce, na cele niemieszkalne. Spółka w dzierżawionym budynku będzie prowadzić działalność gospodarczą tj. świadczyć w nim usługi w zakresie opieki społecznej, poprzez prowadzenie domu opieki dla osób w podeszłym wieku.

Ponadto okoliczność, że Wnioskodawca klasyfikuje swoje usługi pod symbolem PKWiU 68.20.11.0 „Wynajem, usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi” nie ma w rozpoznawanej sprawie znaczenia, bowiem przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 nie odsyła do klasyfikacji statystycznej świadczonej usługi. Istotny jest jedynie cel, jaki ma być spełniony przy wynajmie nieruchomości mieszkalnej.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione wyżej opisane przesłanki, w związku z czym przedmiotowa dzierżawa budynku przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki prowadzącej dom opieki dla osób w podeszłym wieku, (świadczy usługi pomocy społecznej), nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym Wnioskodawca powinien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż usługa dzierżawy budynku Spółce z o.o. podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką VAT jest prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem usług związanych z budową budynku (usług budowlanych, usług architektonicznych, usług doradczych).

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Stosownie do art. 87 ust. 1. ustawy – w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

W omawianej sprawie spełniona zostanie podstawowa pozytywna przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku naliczonego, jaką jest związek zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych, wynikająca z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Z opisu sprawy wynika, że zamiarem Wnioskodawcy jest wybudowanie budynku w celu dzierżawienia go Spółce, która w tym budynku będzie świadczyć usługi opieki społecznej wraz z zakwaterowaniem dla osób w podeszłym wieku. W tym celu Wnioskodawca nabywać będzie usługi budowlane, architektoniczne, doradcze.

Jak wykazano powyżej opisane we wniosku usługi dzierżawy będą opodatkowane stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, stwierdzić należy, że Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów usług dokonywanych w związku z budową budynku (usług budowlanych, architektonicznych, doradczych). Przy czym prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktur dokumentujących dokonane zakupy, będzie przysługiwało Wnioskodawcy pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych ograniczeń wskazanych w art. 88 ustawy. Tym samym w przypadku, gdy w rozliczeniu za dany okres rozliczeniowy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało z tego tytułu prawo do zwrotu podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Końcowo zaznacza się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że jeżeli w toku przeprowadzonego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub celno-skarbowej zostanie ustalony inny stan interpretacja nie wywoła skutku prawnego. W związku z powyższym, interpretacja traci aktualność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.