Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-62/13-2/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-04-15
Teza: Czy skoro Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie nieruchomość obciążoną hipotekami, to czy w razie wydatkowania przez Nią w całości pieniędzy z jej sprzedaży na spłatę hipotek obciążających tę nieruchomość, powstaje dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19 % ?
Słowa kluczowe: darowizna; hipoteka; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obciążenia
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 22 stycznia 2013 r. (data wpływu 28 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidulanej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu …kwietnia 2005 r. G. A. (przyszły mąż Wnioskodawczyni) zawarł z bankiem umowę kredytu budowlano - hipotecznego na kwotę 109.905,00 CHF. Kredyt ten był przeznaczony na budowę lokalu mieszkalnego przez dewelopera, wykończenie nieruchomości, a także refinansowanie kosztów transakcji, położonego w miejscowości … Zabezpieczeniem prawnym spłaty ww. kredytu są m. in. dwie hipoteki: zwykła w wysokości 109.905,00 CHF z tytułu udzielonego kredytu oraz kaucyjna do wysokości 64.400,00 CHF z tytułu odsetek umownych i kosztów udzielonego kredytu, ustanowiona na rzecz Banku na finansowanej nieruchomości położonej w …. Hipoteki te zostały wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości w ….. Ww. nieruchomość stanowiła majątek osobisty G. A.

Wnioskodawczyni, w dniu …lipca 2009 r. zawarła związek małżeński z G. A.. Z dniem …października 2009 r., na mocy umowy majątkowej małżeńskiej zawartej w formie aktu notarialnego, małżonkowie ustanowili między sobą rozdzielność majątkową.

W dniu …listopada 2009 r., mąż Wnioskodawczyni zawarł z Nią w formie aktu notarialnego umowę darowizny wyżej opisanej nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Na nieruchomości tej postawiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej wraz z garażem i pomieszczeniami gospodarczymi. W umowie tej, małżonek Wnioskodawczyni złożył oświadczenie, iż kredyt zabezpieczony hipotekami, o których mowa wyżej, będzie spłacany wyłącznie przez Niego i że Wnioskodawczyni nie poniesie z tytułu tych hipotek żadnego uszczerbku finansowego.

W 2012 r. okazało się jednak, iż mąż Wnioskodawczyni zaprzestał spłacać zaciągnięty kredyt budowlano - hipoteczny, co spowodowało, iż w dniu …czerwca 2012 r. Sąd Okręgowy na skutek pozwu Banku wystawił wobec Wnioskodawczyni jako dłużnika rzeczowego nakaz zapłaty na łączną kwotę 485.401,26 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu. W chwili obecnej w sprawie tej nadal toczy się postępowanie sądowe.

W 2013 r., tj. przed upływem 5 lat od nabycia, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać darowaną Jej przez męża w dniu …listopada 2009 r. nieruchomość. Pieniądze ze sprzedaży tej nieruchomości będą w całości przeznaczone na spłatę wyżej opisanych hipotek obciążających przedmiotową nieruchomość i będą wpłacane przez kupującego bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż darowana Jej przez męża nieruchomość została nabyta przez Nią dla zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych i nabycie to nie było związane z działalnością gospodarczą, czy też działalności handlową. Na nieruchomości tej nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Również sprzedaż nieruchomości nie jest i nie będzie związana z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawczyni oświadczyła też, iż w związku z przedstawionym przez Nią stanem faktycznym w sprawie tej nie toczy się postępowanie podatkowe, nie jest prowadzona kontrola podatkowa, ani też nie toczy się żadne postępowanie przed sądem administracyjnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy skoro Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie nieruchomość obciążoną hipotekami, to czy w razie wydatkowania przez Nią w całości pieniędzy z jej sprzedaży na spłatę hipotek obciążających tę nieruchomość, powstaje dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym w wysokości 19 % ?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym zdarzeniu, nie można w ogóle mówić o dochodzie do opodatkowania, albowiem takowego dochodu nie uzyska i nie powinna podlegać w tej sytuacji opodatkowaniu podatkiem dochodowym w wysokości 19% z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, a to z następujących względów.

Wnioskodawczyni wskazuje, że do sprzedaży nieruchomości, które zostały nabyte po 1 stycznia 2009 r. stosuje się m.in. przepis art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z jego treścią podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest w tym przypadku dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami uzyskania przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. Sprzedaż takiej nieruchomości należy wykazać wówczas w rocznym zeznaniu podatkowym (formularz P1T-39) składanym do 30 kwietnia następnego roku. W tym samym również terminie należy zapłacić podatek, chyba że zachodzą przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1-3 w zw. z art. 30e ww. ustawy, tj. jeżeli przychód uzyskany ze zbycia takowej nieruchomości przed upływem 5 lat zostanie przeznaczony nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie m.in. na własne cele mieszkaniowe. Wówczas można skorzystać ze zwolnienia z takowego podatku.

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast ust. 6d ww. artykułu stanowi, iż za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Stosownie zaś do art. 11 ust. 1 ww. ustawy - przychodami, z pewnymi zastrzeżeniami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Po pierwsze zdaniem Wnioskodawczyni, kredyt zaciągnięty na zakup darowanej Jej nieruchomości, zabezpieczony hipotekami, jest udokumentowanym kosztem nabycia, w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy, a więc winien zostać uznany za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu ww. przepisu. Kosztami nabycia – wg definicji Słownika Języka Polskiego PWN - jest bowiem suma pieniędzy wydatkowana na kupno czegoś na własność - zatem w rozumieniu potocznym, każda kwota wydatkowana na nabycie lokalu mieszkalnego na własność będzie kosztem nabycia. Również spłata kredytu wydatkowanego na ten cel, a co za tym idzie również spłata związanych z tym zabezpieczeń hipotecznych winna być za koszt nabycia uznana. Bowiem Jej zdaniem, użycie przez ustawodawcę niedookreślonego pojęcia ,,koszty nabycia” może wskazywać na to, iż tak naprawdę podatkiem dochodowym miał być opodatkowany faktyczny zysk (w sensie ekonomicznym) osiągnięty przez podatnika na danej transakcji sprzedaży nieruchomości, nie zaś każda transakcja. Skoro bowiem zbywając przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nie osiąga żadnego zysku (dochodu), a wręcz przeciwnie transakcja ta przyniesie Jej stratę, toteż zasadnym jest rozumowanie zaliczające wydatki na spłatę zabezpieczeń hipotecznych, do kosztów nabycia i co za tym idzie zwolnienie Jej z płacenia podatku dochodowego w wysokości 19 % z powodu braku uzyskania przez Wnioskodawczynię faktycznego dochodu.

Po drugie, Wnioskodawczyni wskazuje, że, aby mówić w ogóle o przychodach ze zbycia nieruchomości, musiałaby pieniądze z takowej transakcji otrzymać osobiście lub powinna mieć je postawione do dyspozycji. Skoro jednak w tym przypadku, kupujący będzie wpłacał cenę z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego i to w całości, toteż kwoty nieotrzymanej od nabywcy nieruchomości, wg Wnioskodawczyni, nie można uznać za Jej przychód, dlatego również z tego względu transakcja taka nie powinna podlegać podatkowi dochodowemu, o którym mowa wyżej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jednocześnie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z treści komentowanego przepisu wynika, że uzyskanie przychodu z powyższego źródła następuje w dacie zawarcia umowy sprzedaży. Dla celów podatkowych bez znaczenia przy tym źródle przychodu jest moment faktycznego uzyskania pieniędzy oznaczonych w umowie oraz okoliczność, czy cena ta została w ogóle zapłacona, gdyż obowiązek podatkowy powstaje w dacie zawarcia umowy.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, podatek od czynności cywilnoprawnych. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Treść powołanego art. 22 ust. 6d ww. ustawy wskazuje, iż do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej nieodpłatnie np. w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu …kwietnia 2005 r. G. A. (przyszły mąż Wnioskodawczyni) zawarł z bankiem umowę kredytu budowlano - hipotecznego z przeznaczeniem na budowę lokalu mieszkalnego przez dewelopera, wykończenie nieruchomości, a także refinansowanie kosztów transakcji. Zabezpieczeniem prawnym spłaty ww. kredytu są dwie hipoteki: zwykła oraz kaucyjna, ustanowione na rzecz Banku. Hipoteki te zostały wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości. Ww. nieruchomość stanowiła majątek osobisty G. A..

Wnioskodawczyni, w dniu …lipca 2009 r. zawarła związek małżeński z G. A. Z dniem …października 2009 r., na mocy umowy majątkowej małżeńskiej zawartej w formie aktu notarialnego, małżonkowie ustanowili między sobą rozdzielność majątkową.

W dniu …listopada 2009 r., mąż Wnioskodawczyni zawarł z Nią w formie aktu notarialnego umowę darowizny wyżej opisanej nieruchomości. Na nieruchomości tej postawiony jest budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie szeregowej wraz z garażem i pomieszczeniami gospodarczymi. W umowie tej, małżonek Wnioskodawczyni złożył oświadczenie, iż kredyt zabezpieczony hipotekami, o których mowa wyżej, będzie spłacany wyłącznie przez Niego i że Wnioskodawczyni nie poniesie z tytułu tych hipotek żadnego uszczerbku finansowego.

W 2012 r. okazało się jednak, iż mąż Wnioskodawczyni zaprzestał spłacać zaciągnięty kredyt budowlano - hipoteczny, co spowodowało, iż w dniu …czerwca 2012 r. Sąd Okręgowy w …. na skutek pozwu Banku, wystawił wobec Wnioskodawczyni jako dłużnika rzeczowego nakaz zapłaty wraz z odsetkami i kosztami procesu. W chwili obecnej w sprawie tej nadal toczy się postępowanie sądowe.

W 2013 r., tj. przed upływem 5 lat od nabycia, Wnioskodawczyni zamierza sprzedać darowaną Jej przez męża w dniu …listopada 2009 r. nieruchomość. Pieniądze ze sprzedaży tej nieruchomości będą w całości przeznaczone na spłatę wyżej opisanych hipotek obciążających przedmiotową nieruchomość i będą wpłacane przez kupującego bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, iż wydatek który Wnioskodawczyni zamierza ponieść w związku ze spłatą kredytów hipotecznych nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, jak również nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Reasumując należy stwierdzić, iż spłata hipotek, jakie są ustanowione na przedmiotowej nieruchomości, nie może być traktowana ani w kategoriach kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, ani też w kategoriach kosztów odpłatnego zbycia, w rozumieniu art. 19 ust. 1 ww. ustawy. W związku z tym, pozostanie ona bez wpływu na wysokość uzyskanego przez Wnioskodawczynię dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, który będzie podlegał opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym. W przedmiotowej sprawie bez znaczenia jest również fakt, czy pieniądze z odpłatnego zbycia nieruchomości, Wnioskodawczyni otrzyma osobiście, czy też zostaną one przekazane przez nabywcę bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.