Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1086/12/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-11-09
Teza: sprzedaż nieruchomości w których udziały wnioskodawca nabył w drodze darowizny, a które następnie wnioskodawca otrzymał w drodze zniesienia współwłasności
Słowa kluczowe: darowizna; nieruchomości; sprzedaż; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 09 sierpnia 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 10 sierpnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny i zniesienia współwłasności – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny i zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 20 lipca 2007 r. aktem notarialnym – umową darowizny wnioskodawca otrzymał od swojej matki 50% udziałów w trzech nieruchomościach:

*   nieruchomość A (działka budowlana),
*   nieruchomość B (II piętrowy dom bliźniak),
*   nieruchomość C (III piętrowa kamienica czynszowa).

Wnioskodawca wskazał, iż matka wnioskodawcy oraz jej brat postanowieniem Sądu z dnia 18 grudnia 2009 r. nabyli przez zasiedzenie nieruchomość D w udziale po 50%. W dniu 18 maja 2010 r. aktem notarialnym – umową darowizny swoje 50% udziałów w tej nieruchomości matka wnioskodawcy przepisała na wnioskodawcę.

W dniu 02 czerwca 2010 r. wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel sądownie znieśli współwłasność, zawierając ugodę co do dzielonych nieruchomości. Żeby podziały co do wartości były równe wnioskodawca zrzekł się swoich udziałów co do nieruchomości D na rzecz wspólnika. Wnioskodawcy przydzielono nieruchomości A i B, wspólnikowi natomiast nieruchomości C i D. W styczniu 2013 r. wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość A (działkę budowlaną).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jak liczyć ciągłość własności, biorąc pod uwagę, że od 20 lipca 2007 r. do 02 czerwca 2010 r. wnioskodawca był w 50% właścicielem, a od 02 czerwca 2010 r. do teraz samodzielnym właścicielem nieruchomości, którą zamierza sprzedać?

Zdaniem wnioskodawcy, ciągłość zachował co do 75% wartości sprzedawanej działki, a co do 25% nie. Ponieważ A - 50% + B – 50% + C – 50% = 150% udziałów wnioskodawcy w nieruchomościach od 20 lipca 2007 r. do 02 czerwca 2010 r.

Znosząc współwłasność od 02 czerwca 2010 r. do teraz wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości A + B co równa się 75% całości.

Reasumując – sprzedając działkę w 2013 r. 75% kwoty od sprzedaży będzie bez podatku dochodowego natomiast 25 % kwoty od sprzedaży będzie opodatkowana w wysokości 19%.

Wnioskodawca uważa, że uniknie podatku, jeżeli 25% kwoty ze sprzedaży działki przeznaczy na remont domu w przeciągu 2 lat.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości stanowić będzie źródło przychodu w rozmienieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w dniu 20 lipca 2007 r. wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny od swojej matki udział w ½ w prawie własności każdej z nieruchomości określanych we wniosku literami A, B i C.

W dniu 18 maja 2010 r. została zawarta umowa darowizny, na podstawie której wnioskodawca stał się współwłaścicielem czwartej nieruchomości określonej we wniosku lit. D w udziale 1/2. Następnie w dniu 02 czerwca 2010 r. wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel znieśli współwłasność, w wyniku czego wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność nieruchomości A i B, natomiast drugi współwłaściciel nieruchomości C i D.

W 2013 r. wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość A (działkę budowlaną).

Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Istota współwłasności polega bowiem na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Na podstawie art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

W wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, o którym mowa w przedmiotowym wniosku wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność nieruchomość A i B. Przyjmując za wnioskodawcą, wartość tych nieruchomości była równa wartości nieruchomości C i D, które przypadły drugiemu współwłaścicielowi.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, iż zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomości, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Wszelkie bowiem przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu traktowany musi być w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak też stan jej majątku osobistego.

Zniesienie współwłasności nie stanowi zatem nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał współwłaścicielowi w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Mając na uwadze powyższe, w sytuacji przedstawionej przez wnioskodawcę, nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości nie stanowi u wnioskodawcy dla celów podatku dochodowego nabycia nieruchomości.

Zauważyć bowiem należy, że skoro wartość nieruchomości A i B jest równa wartości nieruchomości C i D, to oznacza, że wnioskodawca w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał nieruchomości, których wartość jest równa sumie wartości jego udziałów w nieruchomościach A, B, C i D przed zniesieniem współwłasności. Zniesienie współwłasności w 2010 r. nie stanowiło dla wnioskodawcy nabycia udziału w nieruchomościach A i B ponad udział, do którego miał prawo przed tą datą. Datą nabycia nieruchomości A i B będzie zatem data nabycia przez wnioskodawcę udziału w tych nieruchomościach, czyli 2007 r.

To oznacza, że jeżeli wnioskodawca dokona sprzedaży nieruchomości A w 2013 r. jej sprzedaż nie będzie stanowić dla niego źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Reasumując, stanowisko wnioskodawcy, że sprzedając działkę w styczniu 2013 r. od 75% kwoty sprzedaży nie będzie musiał odprowadzić podatku dochodowego, a 25% kwoty uzyskanej ze sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu należało uznać za nieprawidłowe. Sprzedając działkę w tej dacie u wnioskodawcy w ogóle nie powstanie obowiązek podatkowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przestawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.