Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.210.2022.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-09-30
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

26 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 września 2022 r. (wpływ 26 września 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o.

(…).

### Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest podmiotem, którego działalność będzie polegała na dokonywaniu inwestycji w nieruchomości komercyjne w celu uzyskiwania zysków z wynajmu powierzchni handlowych lub usługowych w budynkach. Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość zabudowaną zlokalizowaną (…) („Transakcja”).

W dalszych punktach Wnioskodawca opisuje: (pkt 2) nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) szczegółowy zakres Transakcji oraz (pkt 4) inne informacje istotne z punktu widzenia pytań przedstawionych we wniosku.

2\. Opis Nieruchomości oraz sposób jej nabycia oraz zabudowania przez dokonującego dostawy na rzecz Wnioskodawcy

Przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego jednej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) w obrębie (…), wraz z prawem własności wybudowanego na niej budynku biurowego („Budynek”) jak również prawem własności budowli składających się na infrastrukturę towarzyszącą Budynkowi (parking naziemny, chodnik oraz kanalizacja) („Infrastruktura”). Wskazane powyżej obiekty składające się Infrastrukturę stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W dalszej części wniosku grunt wraz z Budynkiem oraz Infrastrukturą określany będzie łącznie jako „Nieruchomość”. Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Sprzedawca Nieruchomości, tj. spółka Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedawca”) nabył prawo użytkowania wieczystego działki gruntu składającej się na Nieruchomość (wraz z prawem własności znajdujących się na niej wówczas obiektów) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu (\`(...)\`) lipca 2010 r. ze spółką Z Sp. z o.o. („Poprzedni Właściciel”). W tamach tej transakcji Poprzedni Właściciel działał w charakterze podatnika VAT i dostawa dokonana przez Poprzedniego Właściciela do Sprzedawcy podlegała opodatkowaniu VAT. Sprzedawca miał prawo do odliczenia oraz odliczył podatek VAT w wyżej opisanej transakcji.

W dacie nabycia przez Sprzedawcę działki gruntu od Poprzedniego Właściciela, znajdujący się na niej Budynek pełnił funkcję magazynową. Na działce gruntu znajdował się również niewielki (\`(...)\`m2) budynek niemieszkalny oraz stara infrastruktura parkingowa.

Po nabyciu Nieruchomości (jak wskazano powyżej, miało to miejsce w 2010 r.), Sprzedawca wyburzył budynek niemieszkalny o powierzchni (\`(...)\`) m2 oraz starą infrastrukturę parkingową, natomiast Budynek został nadbudowany (dobudowano jedną kondygnację) i rozbudowany (wybudowano garaż podziemny) jak również zostało istotnie zmodernizowane jego wnętrze. Po dokonaniu rozbudowy i przebudowy Budynku oraz zmianie funkcji Budynku z magazynowej na funkcję biurową Budynek został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Sprzedawca odliczył podatek VAT przy rozbudowie i przebudowie Budynku. W ramach prac budowlanych Sprzedawca wybudował także wskazaną powyżej Infrastrukturę. Budynek oraz Infrastruktura dostały oddane do używania w 2012 r.

Po 2012 r. Sprzedawca wielokrotnie ponosił nakłady na Budynek, które stanowiły wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Żaden z poszczególnych (tj. ocenianych indywidualnie) wydatków nie był równy ani nie przekroczył 30% wartości początkowej Budynku. Natomiast ulepszenia te, po zsumowaniu, przekroczyły w listopadzie 2014 r. 30% wartości początkowej Budynku.

Kolejne ulepszenia, ponoszone przez Sprzedawcę po 2014 r. nie przekroczyły (ani pojedynczo, ani po zsumowaniu) 30% wartości początkowej Budynku (ani historycznej wartości początkowej z 2012 r., ani też wartości początkowej uwzględniającej ulepszenia, które zakończyły się w listopadzie 2014 r.). Ostatnie tego typu ulepszenie (nieprzekraczające 30% wartości początkowej Budynku) miało miejsce we wrześniu 2018 r. Sprzedawca odliczał podatek VAT od wszystkich ulepszeń ponoszonych na Budynek.

Powierzchnia Budynku była wynajmowana przez Sprzedawcę na podstawie zawartych przez Sprzedawcę umów najmu dla potrzeb biurowych. Wynajem Budynku rozpoczął się w 2012 r. i był kontynuowany po dokonaniu ulepszenia, które przekroczyło 30% wartości początkowej (listopad 2014 r.). W tym zakresie, cała powierzchnia Budynku była przedmiotem wynajmu przez Sprzedawcę po dokonaniu ulepszenia. W Budynku nie znajduje się powierzchnia, która nie była wynajęta, albo która byłaby wynajęta po raz pierwszy w okresie krótszym niż dwa lata przed planowaną Transakcją.

Zawierane umowy najmu przewidywały prawo korzystania przez najemców z wyraźnie określonych części powierzchni Budynku, jak również prawo do korzystania z części wspólnych Budynku (korytarze, hole itp.) Czynsz najmu kalkulowany był z uwzględnieniem korzystania przez najemców z części wspólnych.

W zakresie Infrastruktury, po 2012 r. Sprzedawca nie ponosił na Infrastrukturę nakładów, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej dla celów podatku dochodowego od osób prawnych. Miejsca postojowe składające się na Infrastrukturę były przedmiotem wynajmu (który rozpoczął się dawniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją). Pozostałe elementy Infrastruktury (chodnik przed budynkiem/kanalizacja) nie były przedmiotem oddzielnego wynajmu, jednak z obiektów tych korzystali wszyscy najemcy Budynków oraz podmioty trzecie (np. kurierzy dowożący przesyłki dla najemców). Obiekty te były niezbędne do właściwego korzystania z Budynków w celu ich wynajmu.

Na potrzeby zawartych umów najmu został opracowany szczegółowy Regulamin Budynku, który był dołączany do umów najmu.

Ponadto, Sprzedawca jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu zawarł szereg umów z podmiotami zewnętrznymi, które świadczą na jego rzecz usługi z zakresu dostawy mediów (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”), w tym:

1) umowę kompleksową na dostarczanie ciepła;

2) umowę o zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków;

3) umowę o świadczenie usług dystrybucji energii elektrycznej;

4) umowę sprzedaży energii elektrycznej.

3\. Zakres planowanej Transakcji

Przedmiotem Transakcji będą:

1\. Składające się na Nieruchomość prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawo własności Budynku oraz Infrastruktury;

2\. Prawo własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ewentualnych ruchomości służących jego prawidłowemu funkcjonowaniu (nie obejmuje to aktywów, które stanowią własność najemców np. własny sprzęt biurowy najemców);

3\. Prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę (w charakterze wynajmującego) umów najmu, dzierżawy oraz użytkowania (w tym obowiązki nałożone na Sprzedawcę w regulaminie Budynku);

4\. Prawa i obowiązki z umowy na sprzedaż energii elektrycznej (z zastrzeżeniem, że prawa i obowiązki z umów na dostawę pozostałych mediów nie będą stanowiły Przedmiotu Transakcji);

5\. Dokumentacja techniczna i prawna (np. decyzje, pozwolenia itp.) związana z Nieruchomością;

6\. Prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu (np. gwarancje bankowe złożone przez najemców);

7\. Prawa wynikające z gwarancji budowlanych stanowiących gwarancje jakości i ustawowe rękojmie udzielone Sprzedawcy przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej Budynku oraz zabezpieczeń udzielonych przez takie podmioty, o ile w dacie Transakcji będą istniały;

8\. Prawo do używania nazwy handlowej Budynku („…”);

9\. Prawo własności intelektualnej do dokumentacji projektowe wykorzystanej przy przebudowie Budynku (dalej: „Projekty”), na polach eksploatacji, na których nabył je Sprzedawca;

10\. Prawo własności nośników zawierających Projekty, będące w posiadaniu Sprzedawcy.

W ramach Transakcji Sprzedawca zobowiązany będzie również do przekazania Wnioskodawcy:

\- Dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. umowy najmu, dokumentów zabezpieczenia),

\- Instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących będących w posiadaniu Sprzedawcy,

\- Dokumentów gwarancji budowlanych oraz/lub dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedawcy,

\- Dokumentów gwarancji projektowych oraz/lub dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, będącej w posiadaniu Sprzedawcy,

\- Pozostałych istniejących dokumentów dotyczących bezpośrednio Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedawcy (w szczególności np. książki obiektu budowlanego).

Przedmiotem Transakcji nie będą natomiast objęte:

\- Prawa i obowiązki z umów na dostawę mediów do budynku oraz odbiór i wywóz odpadów/ścieków z budynku;

\- Prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania na nabycie Nieruchomości/budowę Budynków wraz Infrastrukturą;

\- Umowa/Umowy o zarządzenie nieruchomością. Sprzedawca zawarł dwie umowy o zarządzenie Nieruchomością oraz wierzytelnościami z nią związanymi, jednak prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. Po zawarciu Transakcji Sprzedawca nie będzie także świadczył na rzecz Wnioskodawcy usług zarządzania Nieruchomością;

\- Umowy zarządzania aktywami Sprzedawcy (Sprzedawca nie jest stroną tego typu umowy);

\- Należności o charakterze pieniężnym związane z Nieruchomością. W szczególności, zamiarem stron jest podział i osobne rozliczenie czynszu najmu przez Sprzedawcę oraz Nabywcę z najemcami do oraz od dnia Transakcji (na dzień transakcji nie będą istniały wierzytelności z tytułu umów najmu, które byłyby przeniesione do Nabywcy);

\- Prawa i obowiązki z tzw. umów serwisowych na które składają się m.in.:

\- Umowa najmu i serwisu mat wejściowych do Budynku;

\- Umowa na obsługę techniczną budynku (zapewnienie stałych usług elektryka, hydraulika itp.);

\- Umowa na konserwację oraz remonty dźwigów (wind) zainstalowanych w Budynku;

\- Umowa nadzoru przeciwpożarowego w Budynku (obejmująca m.in. kontrolę przestrzegania przepisów przeciwpożarowych w obiekcie, sprawdzanie stanu wyposażenia przeciwpożarowego budynku, organizowanie ćwiczeń ewakuacyjnych w Budynku, organizowanie szkoleń w zakresie ochrony przeciwpożarowej);

\- Umowa opieki nad zielenią zewnętrzną oraz wewnętrzną znajdującą się wokół/w Budynku;

\- Umowa o wykonywanie prac porządkowych na terenie obiektu;

\- Umowa najmu urządzeń czyszczących obuwie (zainstalowanych w holu Budynku na potrzeby pracowników oraz gości najemców);

\- Umowa o wykonywanie przeglądów serwisowych i konserwacji komputerowej centrali nadzoru, systemu sygnalizacji pożaru, systemu automatyki budynkowej, systemu kontroli dostępu, systemy nadzoru CCTV (telewizji przemysłowej), systemu wykrywania i przekroczenia stężenia tlenku węgla w garażu, centrali klimatyzacyjnej oraz centrali telefonicznej;

\- Umowa ochrony osób i mienia na terenie Budynku;

\- Umowa na świadczenie usług telekomunikacyjnych;

\- Umowa na monitorowanie drogą radiową i telefoniczną systemu sygnalizacji pożaru;

\- Umowa dzierżawy (w charakterze dzierżawcy) powierzchni reklamowej na ścianach terminalu stacji rowerowej (…).

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów (dotyczących w chwili obecnej usług świadczonych na podstawie Umów na Dostawę Mediów) będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedawcy. Wspólnym zamiarem Sprzedawcy i Nabywcy jest aby w ramach Transakcji Sprzedawca zobowiązał się do rozwiązania wszystkich Umów na Dostawę Mediów ze skutkiem na dzień zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) lub, jeśli to nie będzie możliwe, tak szybko, jak będzie to możliwe po zawarciu Umowy Przyrzeczonej. Na żądanie Nabywcy, Sprzedawca zapewni Nabywcy wsparcie, na koszt Nabywcy, przy zawieraniu nowych umów z tymi samymi usługodawcami.

Jednocześnie, w ramach transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione składniki materialne oraz niematerialne związane z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Na Nabywcę nie przejdą w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące Sprzedawcę (czyli „firma” Sprzedawcy w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),

\- prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

\- środki pieniężne Sprzedawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

\- zobowiązania kredytowe Sprzedawcy,

\- inne zobowiązania Sprzedawcy,

\- know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,

\- sprzęt i wyposażenie biurowe,

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne Sprzedawcy, z wyjątkiem tych ściśle związanych z dokumentacją projektową dotyczącą Nieruchomości (w szczególności dokumentacją projektu budowlanego),

\- koncesje, licencje i zezwolenia wydane dla Sprzedawcy, z zastrzeżeniem decyzji dotyczących Nieruchomości,

\- księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności gospodarczej.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony również zakład pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Sprzedawca nie zatrudnia pracowników (Zarządzanie Nieruchomością i aktywami Sprzedawcy jest wykonywane przez podmioty świadczące tego rodzaju usługi. Sprzedawca zapewnia obsługę Nieruchomości korzystając z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznych dostawców usług.)

4\. Inne informacje istotne z punktu widzenia pytań zadanych we wniosku

Sprzedawca nie jest właścicielem innych budynków, nie prowadzi również innej działalności niż działalność polegająca na wynajmie przedmiotowego Budynku. Po zawarciu Transakcji Sprzedawca nie będzie posiadał innych istotnych aktywów (jak wskazano powyżej, nie będzie zatrudniał pracowników i prowadził działalność poprzez umowy o zarządzenia oraz umowy serwisowe). Do decyzji Sprzedawcy (oraz jego udziałowców) będzie należało, czy na bazie środków otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości będzie on kontynuował działalność, czy zostanie zlikwidowany.

Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Budynków, czy też Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej (innych) jednostki organizacyjnej, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał. Nieruchomość ta nie stanowi oddziału/działu ani innej jednostki organizacyjnej w strukturze działalności Sprzedawcy. Sprzedawca nie prowadzi także odrębnych ksiąg podatkowych/odrębnej alokacji przychodów, kosztów, zobowiązań i należności tylko do tej Nieruchomości.

Zamiarem Wnioskodawcy jest kontynuowanie wynajmu wobec tych samych najemców, którzy obecnie najmują powierzchnie w Budynku.

Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Kupujący oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą:

a) do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie, lub

b) w akcie notarialnym sprzedaży Nieruchomości oświadczą, o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT.

Budynek nie był wykorzystywany do celów działalności zwolnionej z VAT przez Sprzedawcę.

Pozostały opis, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 26 września 2022 r. jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.

### Pytanie (oznaczone we wniosku nr 4)

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC)?

### Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Sprzedawcy i Kupującego, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Skoro omawiana we wniosku sprzedaż nieruchomości będzie bowiem faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Wnioskodawca i Sprzedawca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i wyborze opodatkowania tym podatkiem), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Państwa zdaniem, stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z 20 września 2021 r., wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, Znak: 0111-KDIB2-3.4014.275.2021.3.BB.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z (\`(...)\`) r. Znak: (\`(...)\`).

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że w X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje nabyć od Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego jednej działki wraz z prawem własności wybudowanego na niej budynku biurowego jak również z prawem własności budowli składających się na infrastrukturę towarzyszącą Budynkowi (parking naziemny, chodnik oraz kanalizacja). Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Kupujący oraz Spółka złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne przepisami Ustawy o VAT, lub też zawrą odpowiednie oświadczenie w umowie sprzedaży.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z (\`(...)\`) r. Znak: (\`(...)\`), wydanej dla Zainteresowanych w podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) przedmiotowa transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT. (…) Dostawa ta, zatem podlega zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. (…) jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości spełnione zostaną warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).