Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.191.2017.3.JKu
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-09-29
Teza: skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; spółdzielnie; spółki; zbycie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 5 czerwca 2017 r. (data wpływu – 21 czerwca 2017 r.), uzupełnionym 21 oraz 29 sierpnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 czerwca 2017 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 8 sierpnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.300.2017.1.IK, 0111-KDIB4.4014.191.2017.1.JKU wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 21 oraz 29 sierpnia 2017 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Kupujący);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sprzedający („S.P.” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. –Zainteresowany niebędący stroną postępowania) jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości pod numerem 3 (trzy) położonej w miejscowości L., oznaczonej jako:

1.  niezabudowana działka numer 73/1 przy ulicy O., o sposobie korzystania Ba – tereny przemysłowe, o powierzchni 0,0282 ha;
2.  działka numer 66/5 przy ulicy O., o sposobie korzystania Ba – tereny przemysłowe, o powierzchni 2,4912 ha; na której posadowione są budynki oznaczone według danych ewidencji gruntów i budynków jako:

*   budynek o funkcji według klasyfikacji KST „budynki przemysłowe (101)”, murowany, jednokondygnacyjny, wzniesiony w roku 1996;
*   budynek o funkcji według klasyfikacji KST „zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (104)”, konstrukcji innej, jednokondygnacyjny, wzniesiony w roku 2001;
*   budynek o funkcji według klasyfikacji KST „pozostałe budynki niemieszkalne (109)”, murowany, jednokondygnacyjny, wzniesiony w roku 1999;
*   budynek o funkcji według klasyfikacji KST „pozostałe budynki niemieszkalne (109)”, konstrukcji innej, jednokondygnacyjny, wzniesiony w roku 1996;
*   budynek o funkcji według klasyfikacji KST „pozostałe budynki niemieszkalne (109)”, konstrukcji innej, jednokondygnacyjny, wzniesiony w roku 1996.

Ponadto, Sprzedający jest wyłącznym właścicielem infrastruktury towarzyszącej, zlokalizowanej na działce numer 66/5, tj. placu parkingowego, kanalizacji i innych urządzeń i budowli stanowiących elementy takiej infrastruktury.

Powyższe grunty, budynki, urządzenia i budowle będą łącznie w niniejszym wniosku określane jako „Nieruchomość”.

Sprzedający nabył na podstawie umów sprzedaży ww. działki gruntu w stanie niezabudowanym. Następnie, Sprzedający wybudował na działce numer 66/5 pięć budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Działka numer 73/1 pozostała niezabudowana. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu gruntów i budowie budynków wraz z infrastrukturą. Budowa wszystkich budynków i infrastruktury zakończyła się przed lub w roku 2001.

Nieruchomość położona jest na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym na podstawie Uchwały Rady Miejskiej, zgodnie z którym Nieruchomość oznaczona jest symbolem U/P – tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

W 2012 roku Sprzedający zawarł z Kupującym (T. P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. – Zainteresowany będący stroną postępowania, Sprzedający i Kupujący zwani łącznie jako Strony lub Zainteresowani), umowę odpłatnego najmu Nieruchomości, na podstawie której Kupujący jako najemca nieprzerwanie wynajmuje od Sprzedającego jako wynajmującego Nieruchomość i wykorzystuje ją wyłącznie do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (tzn. działalności, która nie podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług), to jest do magazynowania i pakowania wyrobów spożywczych na zlecenie innego podmiotu. Strony zamierzają kontynuować najem Nieruchomości aż do momentu przeniesienia własności Nieruchomości na Kupującego. Z chwilą przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Kupującego umowa najmu zostanie rozwiązana. Kupujący zamierza w dalszym ciągu wykorzystywać Nieruchomość do swojej podstawowej działalności, tj. do odpłatnego magazynowania i pakowania wyrobów spożywczych, a zatem do czynności niebędących czynnościami zwolnionymi z podatku od towarów i usług.

Na podstawie umowy najmu Nieruchomości Kupujący płaci Sprzedającemu czynsz najmu. Najem Nieruchomości jest usługą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, w związku z czym ustalony czynsz najmu jest powiększony o podatek od towarów i usług.

W dniu 18 listopada 2016 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której, z zastrzeżeniem pewnych zdarzeń tam przewidzianych, Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny.

W okresie ostatnich dwóch lat przed dniem planowanej sprzedaży Nieruchomości, żadna ze Stron nie poczyniła i nie planuje poczynić wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, żadnego z budynków lub elementów infrastruktury, które to wydatki stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej, w odniesieniu do któregokolwiek z budynków lub elementów infrastruktury.

Poza Nieruchomością Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

*   wszystkie elementy infrastruktury związane z Nieruchomością;
*   niektóre urządzenia techniczne stanowiące element stałego wyposażenia Nieruchomości

(np. klimatyzatory, kompresory);

*   prawo własności kompletnej dokumentacji budowlanej dotyczącej budynków, w tym dokumentację powykonawczą dotyczącą wszelkiej ewentualnej przebudowy lub rozbudowy przeprowadzonej przez Sprzedającego oraz dokumentację dotyczącą użytkowania Nieruchomości, dokumentację projektową oraz dokumentację techniczną budynków, a w szczególności dokumentację dotyczącą nabycia Nieruchomości, jej utrzymania, dotyczącą relacji z władzami państwowymi, dostawcami mediów oraz innymi osobami trzecimi („Dokumentacja Nieruchomości”).

Przedmiotem sprzedaży nie są natomiast żadne rzeczy ruchome, tj. rzeczy które nie byłyby trwale związane z Nieruchomością lub nie stanowiłyby jej stałego wyposażenia, w szczególności przedmiotem sprzedaży nie będą maszyny i urządzenia służące do pakowania i składowania wyrobów spożywczych, będące własnością Kupującego.

Ponadto, obecnie stroną wszelkich umów dotyczących funkcjonowania Nieruchomości, takich jak umowa o monitorowanie incydentów pożarowych, umowa o dostawę mediów, umowa w zakresie wywozu nieczystości, jest Kupujący. Wyjątek stanowi umowa ubezpieczenia Nieruchomości, której stroną jest Sprzedający. Jednakże strony postanowiły, że prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości nie przejdą na Kupującego w związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego. Sprzedający będzie utrzymywał umowę ubezpieczenia Nieruchomości do czasu wydania Nieruchomości Kupującemu. Następnie Kupujący zawrze umowę ubezpieczenia Nieruchomości we własnym zakresie.

Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem są usługi wsparcia i doradztwa technicznego dla innych spółek z grupy kapitałowej Sprzedającego.

Najem Nieruchomości jest poboczną (dodatkową) działalnością Sprzedającego. Nieruchomość stanowi istotny pod względem wartości składnik majątkowy Sprzedającego, jednakże, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, na Kupującego nie zostaną przeniesione w szczególności:

*   prawa i obowiązki z żadnych umów, których obecnie stroną jest Sprzedający;
*   pracownicy Sprzedającego (pracownicy Sprzedającego są zaangażowani głównie w działalność podstawową Sprzedającego, która aktualnie nie jest zlokalizowana na terenie Nieruchomości; żaden z pracowników Sprzedającego nie jest związany wyłącznie z obsługą (najmem) Nieruchomości; obsługa i bieżące utrzymanie Nieruchomości należy do zadań wykonywanych przez pracowników Kupującego, pracownicy Sprzedającego wykonują w stosunku do Nieruchomości jedynie obowiązki wynikające z faktu bycia właścicielem oraz wynajmującym Nieruchomość);
*   własność pozostałych składników majątku Sprzedającego, w tym samochodów;
*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego (nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego);
*   wierzytelności i środki pieniężne;
*   zobowiązania Sprzedającego;
*   urządzenia i maszyny służące do wykonywania działalności gospodarczej przez Sprzedającego (poza urządzeniami technicznymi stanowiącymi stałe wyposażenie Nieruchomości, tj. klimatyzatorami, kompresorami, itp.);
*   tajemnice przedsiębiorstwa;
*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, z wyjątkiem Dokumentacji Nieruchomości.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 22 sierpnia 2017 r. (data wpływu do Organu – 29 sierpnia 2017 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji znak: 0111-KDIB3-1.4012.300.2017.2.IK obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, przeniesienie własności Nieruchomości na Kupującego, które będzie dokonane w formie umowy sprzedaży, spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla którejkolwiek ze Stron?

Mając na uwadze przedmiot niniejszej interpretacji, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, Organ przywołał poniżej stanowisko Zainteresowanych odnoszące się wyłącznie do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem Zainteresowanych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności cywilnoprawne enumeratywnie wymienione w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy przewidziano, że umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 przedmiotowej ustawy, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przeniesienie własności Nieruchomości na Kupującego, które będzie dokonane w formie umowy sprzedaży, będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, a zatem, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynność ta nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla którejkolwiek ze Stron.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z 28 września 2017 r., znak: 0111-KDIB3-1.4012.300.2017.2.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
*   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że 18 listopada 2016 roku Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której, z zastrzeżeniem pewnych zdarzeń tam przewidzianych, Strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności Nieruchomości na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 28 września 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.300.2017.2.IK, w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, iż „stanowisko Zainteresowanych w kwestii opodatkowania dostawy działki niezabudowanej oraz zabudowanej w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości jest prawidłowe.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.