Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-868/08-6/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2008-12-16
Teza: Wskazanie czy przedmiotowa dostawa lokalu mieszkalnego wykorzystywanego w charakterze lokalu użytkowego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT?
Słowa kluczowe: komornik; lokal-lokal użytkowy; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, reprezentowanego przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2008 r. (data wpływu 15 września 2008 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 listopada 2008 r. (data wpływu 27 listopada 2008 r.) oraz pismem z dnia 5 grudnia 2008 r. (data wpływu 12 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy w trybie egzekucji komorniczej lokalu mieszkalnego wykorzystywanego jako obiekt biurowy (sprawa egzekucyjna o sygn. 8(…)) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 września 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy w trybie egzekucji komorniczej lokalu mieszkalnego wykorzystywanego jako obiekt biurowy (sprawa egzekucyjna o sygn. 8(…)). W dniu 27 listopada 2008 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek o: własne stanowisko, opis zdarzenia przyszłego, opłatę oraz pełnomocnictwo. Natomiast w dniu 12 grudnia 2008 r. Zainteresowany uzupełnił stan sprawy o złożone przez dłużnika wyjaśnienia.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca – Komornik Sądowy – prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie o sygnaturze 8(…) przeciwko dłużnikowi. Dłużnik prowadzi działalność gospodarczą. W związku z powyższym, Zainteresowany powołuje się na treść § 24 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.), zgodnie z którym organy egzekucyjne, określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968 ze zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów; kopię faktury otrzymuje dłużnik.

W świetle powyższego Wnioskodawca w związku z prowadzoną w niniejszej sprawie egzekucją z nieruchomości dłużnika, wystawia w imieniu dłużnika fakturę VAT z tytułu sprzedaży egzekucyjnej z lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, należącego do dłużnika, dla którego Sąd Rejonowy X prowadzi księgę wieczystą o numerze KW 1(…). Nieruchomość lokalowa nr 1 (pomieszczenie biurowe wraz z niezbędnym zapleczem socjalnym – wysoki standard wykończenia, ogrzewanie gazowe) o powierzchni użytkowej 146,55 m2 oraz garaż posadowiony na tyłach działki nr 8\`(\`(...)\`)\` o pow. 16,29 m2. Wejście do lokalu następuje ze wspólnej wyremontowanej klatki schodowej. Jedno z pomieszczeń usytuowanych na parterze jest również częścią lokalu nr 3, znajdującego się na I piętrze. Do lokalu przynależy udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości (częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu działki nr 8\`(\`(...)\`)\`) zapisanej w KW nr 1(…). Lokal położony jest na parterze budynku 4 – kondygnacyjnego (w tym podpiwniczenie i poddasze), 3 – lokalowego. Budynek w bardzo dobrym stanie technicznym, po remoncie kapitalnym. Dojazd do nieruchomości korzystny (droga utwardzona asfaltem), w pobliżu znajdują się liczne linie tramwajowe i autobusowe, teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (kamienice w zwartej zabudowie z lokalami handlowo-usługowymi w przyziemiu) oraz szkoła. Działka, na której posadowiony jest budynek jest utwardzona kostką granitową, ogrodzenie obiektu wykonano z elementów metalowych na betonowym cokole, a wjazd do nieruchomości następuje przez bramę sterowaną elektrycznie.

Części wspólne budynku zawierają m. in.:

*   wyremontowany lokal o charakterze biurowym znajdujący się w podpiwniczeniu; standard wysoki, ogrzewanie gazowe (piec znajduje się również w podpiwniczeniu),
*   pomieszczenia strychowe, które na dzień wizji lokalnej znajdowały się w trakcie adaptacji na lokal biurowy,
*   garaż dobudowany do garażu przynależnego do lokalu nr 1,
*   wartość rynkowa lokalu mieszkalnego określona została przez biegłego na kwotę 1 624 300,00 zł.

W trakcie prowadzonego postępowania komornik wyznaczy licytację przedmiotowej nieruchomości, na której dokona sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości. W imieniu dłużnika komornik wystawia fakturę VAT oraz odprowadza podatek z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości.

W uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego z dnia 20 listopada 2008 r. Wnioskodawca wskazał, iż dłużnik nabył przedmiotowy lokal na podstawie umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2003 r. spisanej przed notariuszem. Nieruchomość – na dzień wykonania wizji lokalnej – wykorzystywana była na cele biurowe i zgodnie z protokołem opisu i oszacowania jest przedmiotem najmu na podstawie zawartej przez dłużnika umowy z dnia 11 stycznia 2007 r. Ustalony przez strony czynsz wynosi 10.000 zł netto. Do kwoty tej doliczany jest podatek VAT. Lokal znajduje się aktualnie w posiadaniu najemcy. Części wspólne znajdujące się w przyziemiu budynku użytkowane są przez właścicielkę nieruchomości. W trybie licytacji komorniczej zbyty zostanie także inny lokal należący do dłużnika, znajdujący się w tym obiekcie.

Budynek, w którym znajdują się lokale, wybudowany został w roku 1926. Na dzień składania uzupełnienia do wniosku (tj. 20 listopada 2008 r.) Wnioskodawca nie posiadał informacji w zakresie skorzystania przez dłużnika z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem lokalu oraz części wspólnych nieruchomości. Podobnie w zakresie poniesionych przez dłużnika wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym lokalu i dokonaniem obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z wydatkami na ulepszenie. Zainteresowany nie posiadał informacji także w zakresie okresu wykorzystywania przedmiotowego lokalu.

Dnia 12 grudnia 2008 r. Zainteresowany nadesłał wyjaśnienia dłużnika dotyczące stanu sprawy. Zobowiązany potwierdził, iż nabycie nieruchomości nastąpiło umową sprzedaży zawartą u notariusza. Wskazał ponadto, że przedmiotowy lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, a sam dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Lokal (bez udziału w nieruchomości wspólnej) jest przedmiotem umowy najmu. Przedmiotem zbycia będzie 1/6 udziału w nieruchomości. W stosunku do lokalu – jak wyjaśnia dłużnik – zobowiązanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły ponad 30% wartości początkowej, a podatnik (dłużnik) miał prawo do obniżenia podatku naliczonego o kwotę podatku naliczonego od dokonanych ulepszeń. Budowa nieruchomości została zakończona w 1926 r., a lokal użytkowany jest przez dłużnika w okresie dłuższym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu, czy też zwolniona jest od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, który stanowi, że od podatku zwolniona jest dostawa towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze?
2.  Jeżeli nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu w części, to Zainteresowany wnosi o wskazanie, które części nieruchomości są opodatkowane?
3.  Jaka będzie stawka podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, dłużnik prowadzi działalność gospodarczą, i zgodnie z informacjami uzyskanymi od dłużnika, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości – na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 lutego 2008 r. – objęta jest 22% podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawa towarów – w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – rozumiana jest jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a więc także poprzez sprzedaż. Tak skonstruowany przepis obejmuje przedmiotowym podatkiem każdą wykonaną odpłatną dostawę nie będącą przez ustawę wyłączoną z opodatkowania.

Ponadto, nie każda czynność stanowiąca dostawę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podatnika.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – jak stanowi ust. 2 – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954, ze zm.), oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.), są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Jak wynika zatem z przytoczonego przepisu komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od towarów i usług od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji. Charakter płatnika komornik sądowy będzie posiadał zarówno gdy przedmiotem ww. egzekucji będą rzeczy ruchome jak i nieruchomości. Przytoczony przepis wskazuje na fakt, iż komornicy sądowi są płatnikami podatku VAT od dostawy dokonanej w trybie egzekucji, w sytuacji gdy wykonywane są czynności egzekucyjne. Za czynności te, uważa się każde formalne, oparte na przepisach procesowych działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług do art. 18 cyt. ustawy, wskazać należy, iż w przypadku gdy właściciel nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Na podstawie § 22 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawienia faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 212, poz. 1337), organy egzekucyjne, określone w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks postępowania cywilnego, w przypadku sprzedaży towarów, wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów.

Fakturę wystawia się, jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów (§ 22 ust. 2 cyt. rozporządzenia). Faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna spełniać wymogi, o których mowa w § 5 i § 7 ust. 1 cyt. rozporządzenia, jak również zawierać nazwę i adresy organów egzekucyjnych, określonych w ust. 1; w miejscu określonym dla sprzedawcy – nazwę i adres dłużnika; imię i nazwisko lub czytelny podpis osoby uprawnionej do wystawienia faktury (§ 22 ust. 4). Za osoby uprawnione do wystawienia faktur w imieniu organów egzekucyjnych uważa się kierowników tych organów lub osoby przez nich upoważnione (§ 22 ust. 3 ww. rozporządzenia).

Należy zaznaczyć, iż do dnia 30 listopada 2008 r. przedstawione wyżej kwestie uregulowane były w § 24 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 25 maja 2005 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, wystawienia faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 95, poz. 798 ze zm.).

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy, podstawowa stawka podatku wynosi 22%. Jednakże w treści ustawy o VAT oraz przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, a nawet zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ww. ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. W myśl natomiast art. 2 pkt 14 cyt. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie, rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Wskazać należy, iż ani ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z jego brzmieniem, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. A contrario, nie jest lokalem mieszkalnym wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb nie przeznaczona na stały pobyt ludzi i nie służąca zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ponadto, ustawa o własności lokali w ust. 4 powołanego artykułu stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Przedstawiona analiza przepisów ustawy o własności lokali nie może jednak prowadzić do wniosku, że pomieszczenia przynależne nigdy nie stanowią części obiektu budownictwa mieszkaniowego, bądź iż jest to pojęcie równoznaczne z wyrażeniem: „lokal użytkowy". Na takie stwierdzenie nie pozwala literalne brzmienie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, który:

*   po pierwsze nie wskazuje, że zawsze pomieszczenia przynależne mają być położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem,
*   po drugie wymienia w tej samej kategorii co garaż odmienne funkcjonalnie pomieszczenia np. strych, piwnicę, czy komórkę.

Ze względu na fakt, że system pojęciowy zastosowany w ustawie o własności lokali nie daje jednoznacznego wyniku wnioskowania, należy się odnieść - pomocniczo i posiłkowo - do innych uregulowań, które zawierają pojęcia występujące w przepisach ustawy o VAT. Takim aktem prawnym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

Zgodnie z § 3 pkt. 14 ww. rozporządzenia lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Natomiast zgodnie z § 3 pkt. 13.ww. rozporządzenia, pomieszczeniem gospodarczym jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych. Zaś pomieszczeniem technicznym jest pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku ( § 3 pkt. 12 cyt. rozporządzenia).

Zgodnie natomiast z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

W myśl ust. 2 powołanego przepisu, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Stosownie do treści ust. 4 tegoż przepisu, zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Z powyższych przepisów wynika zatem, iż zmiana przeznaczenia lokalu (np. z mieszkalnego na użytkowy) następuje wskutek zgłoszenia właściwemu organowi o takiej zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zgłoszenie takie winno nastąpić przed faktyczną zmianą użytkowania i jest skuteczne w przypadku braku sprzeciwu właściwego organu w drodze decyzji.

W obowiązującym kształcie ww. ustawy o podatku od towarów i usług, budynki i lokale przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe mogą korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, jednak pod pewnymi warunkami. Mianowicie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem powołanego powyżej pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Zgodnie z art. 43 ust. 2 ww. ustawy, przez towary używane rozumie się:

1.  budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat,
2.  pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Ponadto w myśl art. 43 ust. 6 ww. ustawy o podatku od towarów i usług zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1.  miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2.  użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Z powołanego wyżej art. 43 ust. 6 ustawy wynika, iż prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 zostaje wyłączone wówczas, gdy występują łącznie wszystkie warunki wymienione w przytoczonym przepisie.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zbywa w trybie egzekucji komorniczej lokal (wykorzystywany jako lokal biurowy) należący do dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą. Do lokalu przynależy udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości (częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu działki nr 8\`(\`(...)\`)\`) zapisanej w KW nr 1(…). Nieruchomość – na dzień wykonania wizji lokalnej – wykorzystywana była na cele biurowe i zgodnie z protokołem opisu i oszacowania użytkowana jest przez najemcę na podstawie umowy najmu zawartej z dłużnikiem w dniu 11 stycznia 2007 r. Do ustalonego przez strony czynszu doliczany jest podatek VAT. W trybie licytacji komorniczej zbyty zostanie także inny lokal znajdujący się w tym obiekcie. Budynek, w którym znajdują się lokale, wybudowany został w roku 1926. Z wyjaśnień złożonych przez dłużnika wynika, że nabycie nieruchomości nastąpiło umową sprzedaży zawartą u notariusza. Przedmiotowy lokal jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, a sam dłużnik jest czynnym podatnikiem podatku VAT. W stosunku do lokalu – jak wyjaśnia dłużnik – zobowiązanemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły ponad 30% wartości początkowej, a podatnik (dłużnik) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od dokonanych ulepszeń. Lokal użytkowany jest przez dłużnika w okresie dłuższym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Uwzględniając treść powołanych wyżej przepisów oraz opisane we wniosku zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż dostawa przez Wnioskodawcę w trybie egzekucji komorniczej przedmiotowego lokalu, udziału w częściach wspólnych nieruchomości oraz garażu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT. Zainteresowany jako komornik wystąpi w przedmiotowej sprawie w charakterze płatnika dokonującego sprzedaży w imieniu i na rachunek podmiotu zobowiązanego. Dłużnik jest bowiem podatnikiem podatku od towarów i usług a przedmiotowy lokal – stanowiący przedmiot licytacji – wykorzystywany był przez dłużnika w działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W przypadku gdy będący przedmiotem sprzedaży lokal stanowi część budynku mieszkalnego w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o VAT i nie utracił – w wyniku zgłoszenia dokonanego zgodnie z art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane – statusu lokalu mieszkalnego, jego zbycie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ze zwolnienia od podatku korzystać będzie – w aktualnym stanie sprawy – także pomieszczenie strychowe będące w trakcie adaptacji na lokale biurowe. Z przepisów ustawy o własności lokali oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wynika bowiem, iż przedmiotowe pomieszczenie strychowe nie jest traktowane jako odrębny lokal użytkowy lecz jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Zatem jego dostawa również korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy o VAT.

Ze zwolnienia od podatku wskazanego w tym przepisie nie będzie korzystać natomiast dostawa garażu zlokalizowanego poza budynkiem oraz udziału w pomieszczeniu biurowym zlokalizowanym w przyziemiu budynku, ponieważ stanowią one lokale użytkowe wyłączone z tego zwolnienia.

W przypadku jednak, gdy względem nieruchomości, której dostawa jest przedmiotem analizy, skutecznie dokonano zmiany przeznaczenia, o której mowa w art. 71 ustawy Prawo budowlane, dostawa lokalu nie będzie korzystać ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W omawianej sytuacji dostawa lokalu oraz udziału w pomieszczeniu strychowym korzystać będzie natomiast ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Fundamentalną przesłanką do zastosowania zwolnienia jest tu brak – po stronie dłużnika – prawa do odliczenia podatku w związku z nabyciem przedmiotowego lokalu. Przesłanka ta – stosownie do wyjaśnień dłużnika – została wypełniona. Dłużnik nie wypełnił też wszystkich ograniczeń zawartych w art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, co skutkuje prawną możliwością zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Ze zwolnienia tego korzystać może także dostawa pozostałych elementów nieruchomości (lokali użytkowych lub udziału w tych lokalach) pod warunkiem, że w stosunku do nich wskazane przesłanki również zostały spełnione.

Jeżeli natomiast w stosunku do lokali użytkowych (udziałów w tych lokalach) przesłanki wskazane wyżej nie zostały spełnione, ich sprzedaż opodatkowana będzie 22% stawką VAT.

Należy zauważyć, iż w związku z treścią art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, udział w gruncie nie podlega odrębnemu opodatkowaniu, lecz objęty jest taką stawką jak lokal, do którego przynależy.

Tut. Organ pragnie zauważyć, iż z dniem 1 grudnia 2008 r. (z wyjątkami określonymi w art. 15 tej ustawy) weszła w życie ustawa z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1320).

Należy wskazać, że stosownie do art. 1 pkt 34 lit. a ww. ustawy w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, zawierającym wykaz czynności zwolnionych od podatku, wprowadzono m. in. następujące zmiany:

*   pkt 2 otrzymuje brzmienie:
„2) dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;”,*   pkt 10 otrzymuje brzmienie:
„10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;”,*   po pkt 10 dodaje się pkt 10a w brzmieniu:
„10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;”.

Powołany wyżej art. 1 pkt 34 lit. b-e ustawy z dnia 7 listopada 2008 r. wprowadza ponadto m. in. następujące zmiany w treści art. 43:

*   ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się ruchomości, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel.”,*   uchyla się ust. 6,
*   po ust. 7 dodaje się ust. 7a w brzmieniu:
„7a. Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.”,*   dodaje się ust. 10 i ust. 11 w brzmieniu:
„10. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części. 11. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; 3) adres budynku, budowli lub ich części. (…)”.

Powyższe przepisy wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2009 r. (zgodnie z art. 15 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw).

Niniejszą interpretacją został załatwiony wniosek w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy w trybie egzekucji komorniczej lokalu mieszkalnego wykorzystywanego jako lokal biurowy. Rozstrzygnięcie w zakresie uznania dłużnika za podatnika podatku VAT zostało zawarte w interpretacji nr ILPP1/443-868/08-5/MK z dnia 16 grudnia 2008 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.