Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-559/08-2/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-07-15
Teza: Zakres i wysokość kosztów odpłatnego nabycia i zbycia przy sprzedaży nieruchomości nabytej w 2007 r.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu; prowizje; wydatek-wydatki mieszkaniowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25.04.2008 r. (data wpływu 12.05.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w roku 2007 wydatków poniesionych na nabycie i sprzedaż tej nieruchomości oraz wysokości wykazanych kosztów zbycia i nabycia - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytej w roku 2007 wydatków poniesionych na nabycie i sprzedaż tej nieruchomości oraz wysokości wykazanych kosztów zbycia i nabycia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 13.02.2007 r. Wnioskodawca podpisał umowę kredytu hipotecznego z Bankiem na finansowanie zakupu nowego mieszkania od Developera na kwotę 344.677,39 zł. Zakup mieszkania w całości został sfinansowany kredytem hipotecznym.

Jako zabezpieczenie spłaty kredytu ustalona została hipoteka zwykła na rzecz Banku na zabezpieczenie kapitału kredytu oraz hipoteka kaucyjna na zabezpieczenie odsetek kapitałowych, prowizji Banku oraz innych kosztów i należności ubocznych od udzielonego kredytu.

Warunkiem udzielenia kredytu oraz wypłaty środków przez Bank było oczywiście poniesienie przez Wnioskodawcę stosownych opłat w wysokościach wymienionych w umowie kredytowej. Poniesione koszty związane z uruchomieniem kredytu to:

*   prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego w wysokości kwoty kredytu (jednorazowo 1,2%)

*   ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (z uwagi na fakt, iż mieszkanie w całości było sfinansowane kredytem hipotecznym, konieczne było zapłacenie bankowi jednorazowo składki w wysokości 3,5% od kwoty brakującego wkładu własnego, który wynosi 20% wartości nieruchomości)

*   prowizja z tytułu ubezpieczenia kredytu w wysokości 0,2% kwoty kredytu

*   odsetki od kredytu hipotecznego

Jednocześnie, z uwagi na fakt, iż zapisy umowy kupna-sprzedaży mieszkania od Developera określały termin zapłaty ceny mieszkania na dzień 24 stycznia 2007 r. a Bank przekazał środki do Developera dopiero w połowie lutego 2007 r. – pośrednik naliczył dodatkową opłatę za zwłokę. Gdybym tych dodatkowych pieniędzy nie wpłacił, Developer oczywiście nie przystąpiłby do aktu notarialnego.

Ostatecznie, akt notarialny przenoszący prawo własności do nieruchomości został podpisany w dniu 5 marca 2007 r.

Poniesione kolejne koszty związane z zakupem mieszkania to:

*   akt notarialny na zakup mieszkania

*   opłata sądowa za wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej do księgi wieczystej

*   opłaty sądowe za wypisy z księgi wieczystej.

W dniu 5 września 2007 r. Wnioskodawca sprzedał (akt notarialny) mieszkanie za kwotę 455.000 zł w stanie i wyposażeniu identycznym, w jakim go zakupił od Developera.

W okresie od 5 marca 2007 r. do 5 września 2007 r. lokal nie był użytkowany oraz nikt w lokalu nie był zameldowany.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia wydatki, które były konieczne do poniesienia, w celu nabycia i późniejszej sprzedaży mieszkania:

*   akt notarialny na zakup mieszkania od Developera 3 703,92

*   opłata sądowa za wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej do księgi wieczystej 400,00

*   opłaty sądowe za wypisy z księgi wieczystej 90,00

*   prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego (1,2%) 4 136,13

*   ubezpieczenie niskiego wkładu własnego warunkujące uzyskanie kredytu 2 412,74

*   prowizja z tytułu ubezpieczenia kredytu 689,35

*   dodatkowa opłata dla developera za opóźnienie banku z wypłatą kredytu 2 171,00

*   odsetki od kredytu hipotecznego 14 000,00

RAZEM 27 603,14

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wszystkie w/w wydatki które zostały poniesione przez Wnioskodawcę, warunkujące zakup a następnie sprzedaż mieszkania, stanowią koszty uzyskania przychodu, które można uwzględnić przy rozliczeniu podatku dochodowego od dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w 2007 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy wszystkie wymienione w niniejszym wniosku wydatki związane z nabyciem a następnie z odpłatnym zbyciem nieruchomości stanowią koszty uzyskania przychodu, które można uwzględnić przy rozliczeniu podatku dochodowego.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 30e w/w ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą jest przychód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami, które stanowią udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.

Jednocześnie, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określają pojęcia kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości ani też nie podają przykładowych rodzajów takich kosztów, dlatego też należy uznać, iż są to wszelkie poniesione przez zbywającego wydatki, które umożliwiły zawarcie umowy z Developerem (nabycie mieszkania) jak i późniejsze odpłatne zbycie mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowiska Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8, ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

Jak wynika z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości i praw. Powiększenie to może dotyczyć nieruchomości wynajmowanych i amortyzowanych poza działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ww. ustawy.

W rozpatrywanym przypadku ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się na podstawie art. 22 ust. 6c, w myśl którego koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W art. 22 ust. 6e ustawodawca precyzyjnie wskazał na podstawie jakich dokumentów określa się wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, tj. na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o VAT oraz innych dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż z tytułu sprzedaży nieruchomości do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawca może zaliczyć następujące wydatki:

*   akt notarialny na zakup mieszkania od pośrednika,

*   opłata sądowa za wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej do księgi wieczystej,

*   opłaty sądowe za wypisy z księgi wieczystej,

*   prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego,

*   ubezpieczenie niskiego wkładu własnego warunkujące uzyskanie kredytu,

*   prowizja z tytułu ubezpieczenia kredytu,

*   dodatkowa opłata dla developera za opóźnienie banku z wypłatą kredytu,

*   odsetki od kredytu hipotecznego.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.