Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.201.2019.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-05-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; przychód; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku (data wpływu 20 marca 2019 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest opodatkowany w Polsce od wszystkich swoich dochodów. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (główny przedmiot działalności) i 68.20.Z, 70.22.Z, 77.11.Z, 49.41.Z (pozostały przedmiot działalności). Wnioskodawca prowadzi tą działalność gospodarczą od dnia 22 października 2008 r. Wcześniej, od dnia 10 kwietnia 1996 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. prowadził inną działalność gospodarczą (przedmiot działalności: 51.13.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą drewna i materiałów budowlanych). Kończąc tamtą działalność gospodarczą złożył zgłoszenie o zaprzestaniu wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT-Z, sporządził i opodatkował remanent likwidacyjny. Po rozpoczęciu nowej działalności gospodarczej, w dniu 22 października 2008 r. ponownie zarejestrował się jako podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca dokonuje zakupów nieruchomości, które później sprzedaje.

W dniu 21 grudnia 2005 roku Wnioskodawca zakupił udziały wynoszące 1/4 we własności nieruchomości położonej w L., stanowiącej działki gruntu nr 2/8 i 3/4 o łącznej powierzchni 7.104 m.kw. (dalej "Nieruchomość"). Nieruchomość tą zakupił prywatnie (nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą), nigdy nie wykorzystywał jej do prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie rozpoznawał żadnych związanych z nią wydatków jako kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie dokonywał na Nieruchomości żadnych nakładów, ani nie uzyskiwał w związku z tą nieruchomością żadnych przychodów. Nieruchomości nie traktował też jako środka trwałego ani inwestycji w prowadzonej działalności gospodarczej. Obecnie Wnioskodawca planuje tą nieruchomość sprzedać powiązanej ze sobą spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Dostawy Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy nie udokumentowano fakturą (sprzedawcą była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej). Wnioskodawca nie korzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z jakimikolwiek wydatkami dotyczącymi tej Nieruchomości. Nieruchomość jest w rozumieniu Ustawy o podatku od towarów i usług terenem budowlanym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej)?
2.  Czy dokonywana przez Wnioskodawcę dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja odnosi się do pytania oznaczonego numerem 1, tj. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania numer 2, dotyczącego podatku od towarów i usług wniosek zostanie rozpatrzony odrębnie.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie dla Wnioskodawcy przychodem o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, które nie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej).

Wnioskodawca podkreśla, że nieruchomości nigdy nie używał do prowadzenia działalności gospodarczej i nie nabył jej w związku z taką działalnością. Z tego względu również jej zbycie nie będzie następować w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy, odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (części nieruchomości) mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego we wskazanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy spełnione powinny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

*   nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (główny przedmiot działalności) i 68.20.Z, 70.22.Z, 77.11.Z, 49.41.Z (pozostały przedmiot działalności). Wnioskodawca prowadzi tą działalność gospodarczą od dnia 22 października 2008 r. W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca dokonuje zakupów nieruchomości, które później sprzedaje. W dniu 21 grudnia 2005 roku Wnioskodawca zakupił udziały wynoszące 1/4 we własności nieruchomości, stanowiącej działki gruntu o łącznej powierzchni 7.104 m.kw. Nieruchomość tą zakupił prywatnie (nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą), nigdy nie wykorzystywał jej do prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie rozpoznawał żadnych związanych z nią wydatków jako kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie dokonywał na Nieruchomości żadnych nakładów, ani nie uzyskiwał w związku z tą nieruchomością żadnych przychodów. Nieruchomości nie traktował też jako środka trwałego ani inwestycji w prowadzonej działalności gospodarczej. Obecnie Wnioskodawca planuje tą nieruchomość sprzedać powiązanej ze sobą spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że skoro przedmiotowe udziały w działkach zostały zakupione prywatnie i działki nigdy nie były wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej, to odpłatne zbycie ww. udziałów w działkach, nie będzie stanowiło przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Zatem skutki podatkowe przedmiotowej sprzedaży należy oceniać w kontekście spełnienia przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Raz jeszcze podkreślić należy, że dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy – istotne znaczenie ma data ich nabycia.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył udziały we własności dwóch działek gruntu w dniu 21 grudnia 2005 r.

W związku z tym, że w niniejszej sprawie planowana sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w przedmiotowych nieruchomościach (działkach), to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę, nie będzie stanowiła dla Niego źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy i tym samym nie będzie w ogóle podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.