Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/4511-705/15-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-10
Teza: Czy poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę koszty notarialne, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, koszt prowizji pośrednika prezy zakupie lokali oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkań stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2008 r.?
Słowa kluczowe: koszt-koszty notarialne; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; lokal-lokal mieszkalny; notariusze; odsetki-odsetki od kredytu; pośrednictwo; prowizje-prowizje bankowe; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 1 kwietnia 2015 r. (data wpływu 15 czerwca 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej zakwalifikowania do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu oraz prowizji bankowej z tytułu udzielenia tego kredytu,

*   **prawidłowe** – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca wraz z żoną („Kupujący”) nabyli za pośrednictwem spółki P (prowizja wyniosła 17.080 zł za oba lokale) w dniu 18 czerwca 2008 r. aktem notarialnym 2 lokale mieszkalne: lokal B4 o powierzchni 32,85 m 2 (cena wyniosła 154.437,58 zł i została zapłacona developerowi przed podpisaniem aktu notarialnego) oraz lokal B1 o powierzchni 32,83 m2 (cena wyniosła 154.303,58 zł i została zapłacona developerowi przed podpisaniem aktu notarialnego). Cena mieszkania została w całości zapłacona z kredytu na cele mieszkaniowe (kredyt hipoteczny), udzielonego przez bank. Za pośrednictwem tegoż banku były płacone raty na konto bankowe developera. W związku z faktem, że mieszkanie zostało w 95% kupione za kapitał pożyczony z banku, kupujący ponieśli następujące koszty:

*   prowizję 1% kwoty kredytu 2.937,48 zł,

*   odsetki bankowe 28.330,95 zł,

Ponadto Kupujący ponieśli koszty związane z aktem notarialnym, tj.: koszty usługi notarialnej 5.002,20 zł. Wnioskodawca z żoną podjęli decyzję o sprzedaniu nabytych lokali mieszkalnych.

W dniu 29 stycznia 2009 r. małżonkowie sprzedali lokal B4 za cenę 188.000 zł; przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym. Do transakcji sprzedaży mieszkania doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od nich prowizję za pośrednictwo w sprzedaży w wysokości 12.000,00 zł. W dniu 6 listopada 2009 r. małżonkowie sprzedali lokal B1 za cenę 205.000,00 zł; przeniesienie własności nastąpiło aktem notarialnym. Do transakcji sprzedaży mieszkania doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które to pobrało od nich prowizję za pośrednictwo w sprzedaży w wysokości 10.614,75 zł. Środki pieniężne ze sprzedaży mieszkań zostały przeznaczone na całkowitą spłatę kredytu (nabywca lokalu zakupił mieszkanie z księgą wieczystą wolną od jakichkolwiek obciążeń tytułem kredytu hipotecznego) oraz na budowę domu w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy poniesione przez Wnioskodawcę i Jego żonę koszty notarialne, koszty odsetek od kredytu na zakup mieszkania, prowizja bankowa, koszt prowizji pośrednika prezy zakupie lokali oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkań stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego zakupionego na kredyt w 2008 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, poniesione przez Niego i Jego żonę wszystkie koszty wiążące się z zakupem lokalu mieszkalnego od developera w 2008 r. stanowią koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 pdof. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym, aby uzyskać przychód tytułem sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przez Wnioskodawcę. W zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przez żonę Wnioskodawcy zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, sprzedaż ta nie jest źródłem przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z żoną nabyli za pośrednictwem spółki P w dniu 18 czerwca 2008 r. aktem notarialnym 2 lokale mieszkalne: lokal B4 o powierzchni 32,85 m2 oraz lokal B1 o powierzchni 32,83 m2. W dniu 29 stycznia 2009 r. małżonkowie sprzedali lokal B4 za cenę 188.000 zł. W dniu 6 listopada 2009 r. sprzedali lokal B1 za cenę 205.000 zł.

Tym samym, dochód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych w 2009 r. podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dla oceny skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np.:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy sprzedaży,

*   opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

W świetle powołanych przepisów prawa podatkowego przychodem ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia lokalu mieszkalnego można zaliczyć, m.in.:

*   cenę zakupu lokalu mieszkalnego,

*   koszty notarialne,

*   podatek od czynności cywilnoprawnych,

*   prowizję pośrednika w nabyciu nieruchomości.

Nie sposób natomiast uznać za koszt związany z nabyciem lokalu mieszkalnego kwoty spłaconych odsetek od kredytu oraz prowizji bankowej od tego kredytu. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na sfinansowanie inwestycji.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, lecz wyłącznie koszty nabycia tego lokalu. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu ani prowizja bankowa od tego kredytu.

W konsekwencji, koszty związane z zaciągnięciem kredytu, w postaci odsetek na sfinansowanie zakupu lokalu mieszkalnego i prowizja bankowa, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wyłącznie wydatki na pozyskanie środków pieniężnych na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jej nabycie. Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Brak jest zatem podstaw do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup oraz prowizji bankowej od udzielonego kredytu.

Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2009 r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2008 r. stanowi przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć wydatki notarialne, koszt prowizji pośrednika przy zakupie lokali oraz koszt prowizji agencji za pośrednictwo przy sprzedaży mieszkań. Wnioskodawca nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego oraz prowizję bankową od tego kredytu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.