Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.538.2025.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-12
Teza: Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa
własności nieruchomości oraz naniesień i praw, w części
opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w części
podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków
grunty-sprzedaż gruntów
nabycie-nabycie własności rzeczy
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
prawa-prawo własności
prawa-przeniesienie prawa-przeniesienie prawa
własności
sprzedaż
sprzedaż-sprzedaż budynków
sprzedaż-sprzedaż działek
umowa-umowa sprzedaży
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-
przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
własność
własność-własność rzeczy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
1

jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

(przedstawiony we wniosku i jego uzupełnieniach)
    (i) Przedmiot wniosku.
    Przedmiotem wniosku jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (...) (...) („Zbycie
    Nieruchomości”) w ramach Transakcji (szczegółowo opisanej poniżej) zbycia
    ogólnopolskiego portfela nieruchomości lokalnych kompleksów handlowych działających
    pod marką „(...)” (dalej: „(...)” dla określenia pojedynczego obiektu) przez Zbywcę na rzecz
    Nabywcy (szczegółowo przedstawionych poniżej). W ramach Transakcji równolegle do
    sprzedaży nieruchomości (...) (...), Zbywca i Nabywca dokonają sprzedaży innych
    nieruchomości działających pod marką (...), przy czym wnioski o wydanie interpretacji w
    zakresie każdej z pozostałych nieruchomości wchodzących w skład zbywanego portfela
    składane będą osobno. W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego,
    Zainteresowani przedstawiają poniżej ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania
    nieruchomości wchodzących w jego skład oraz planowaną Transakcję, a następnie
    przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.
    (ii) Działalność Zainteresowanych i planowana Transakcja.

    Nabywca i Zbywca wskazują, że nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami
    powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zarówno
    Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce
    jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję
    podatnika zawartą w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Opis Nabywcy.
    S. (dalej: „Nabywca”) jest spółką utworzoną i działającą zgodnie z prawem Wielkiego
    Księstwa Luksemburga, z siedzibą w Wielkim Księstwie Luksemburga. Nabywca zamierza
    rozpocząć działalność w branży nieruchomości komercyjnych, przede wszystkim w
    zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. W tym celu Nabywca zamierza
    nabyć Portfel od Zbywcy.
    Opis Zbywcy.
    T.spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Zbywca” lub „T.”), jest
    podmiotem wpisanym do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego
    prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla (...), pod numerem (...). Zbywca został założony w
    (...) r., a jego przeważającym przedmiotem działalności, wpisanym do KRS, jest: wynajem i
    zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka zajmuje się także
    szeregiem innych aktywności, związanych z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości.
    Aktualnie działalność Spółki obejmuje segment nieruchomości komercyjnych, tj. Spółka
    prowadzi działalność deweloperską, obejmującą budowę, komercjalizację, wynajem oraz
    sprzedaż nieruchomości mieszczących lokalne kompleksy handlowe tzw. retail parków
    oraz wynajmu innych nieruchomości komercyjnych przeznaczonych na wynajem na
    potrzeby prowadzenia działalności sieci handlowej. Zbywca jest częścią szerszej grupy
    kapitałowej, w której prowadzona jest także działalność obejmująca odmienne obszary
    rynku nieruchomości (segment działalności deweloperskiej nieruchomości
    mieszkaniowych, segment wynajmu instytucjonalnego mieszkań, tzw. PRS), jednakże
    należy zaznaczyć, iż sama Spółka nie posiada nieruchomości mieszkaniowych, natomiast
    świadczy na rzecz spółek z grupy usługi w zakresie zarządzania projektami dotyczącymi
    nieruchomości mieszkaniowych.
    Zbywca skupia w jednym podmiocie zarówno:
    (i) działalność zarządczą, np. zarządzanie projektem deweloperskim (ang. project
      development), komercjalizację (wynajęcie powierzchni handlowych na rzecz najemców
      w celu prowadzenia przez nich działalności w najętych powierzchniach), zarządzanie
      nieruchomością (ang. property management w szczególności bieżący nadzór nad
      poszczególnymi nieruchomościami) oraz zarządzanie aktywami (ang. asset
      management, w szczególności obejmujące strategiczne zarządzanie portfelem
      nieruchomości w celu maksymalizacji wartości portfela i zwrotu z inwestycji), jak też
    (ii) posiadanie i wynajem nieruchomości.
    W początkowym okresie, działalność w zakresie posiadania i wynajmu nieruchomości
    miała być prowadzona w ramach spółek celowych (SPV) – istniały (...) takie spółki, które
    zostały następnie połączone z T., zgodnie z przepisami Kodeksu spółek handlowych.
    Aktualnie Zbywca jest właścicielem około (...) nieruchomości – lokalnych kompleksów
    handlowych działających pod marką „(...)”. Ponadto, spółka posiada (...) nieruchomości, na
    których wybudowane są obiekty wolnostojące, które to obiekty są wynajmowane do sieci
    handlowej.
    Działalność Zbywcy jest finansowana na etapie budowania nieruchomości pożyczkami od
    podmiotu powiązanego (aktualnie spółka-matka), a następnie po ukończeniu pakietu kilku
    projektów następuje refinansowanie takich pożyczek kredytem bankowym.
    Zbywca ma odrębne tzw. działy: dot. tzw. „developmentu” nieruchomości komercyjnych
    (zapewniający obsługę projektów w zakresie nieruchomości komercyjnych posiadanych

    przez Zbywcę), nieruchomości mieszkaniowych (zapewniający świadczenie usług
    zarządczych na rzecz innej spółki z grupy prowadzącej działalność „mieszkaniową”) oraz
    „back-office” (zapewniający obsługę w zakresie administracji i ogólnego zarządu).
    Powyższe czynności wykonywane są przez pracowników zatrudnionych przez T.. Zbywca
    nie ma sformalizowanego wydzielenia organizacyjnego obejmującego swym zakresem
    składniki majątkowe przenoszone w ramach Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji;
    nie funkcjonują odrębne statuty, regulaminy czy inne dokumenty, które wskazywałyby na
    takie wydzielenie. Zadania, które faktycznie wchodzą w zakres zarządzania przedmiotem
    planowanego Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji są dzielone między
    pracowników Zbywcy w sposób uwzględniający ich umiejętności, predyspozycje,
    doświadczenie oraz aktualną dostępność, nie zaś w oparciu o jednolity klucz przydziału,
    jaki wynikałby z wyodrębnienia dedykowanego działu obsługującego wyłącznie (...) (...)
    bądź (...)i ogółem.
    Spółka nie prowadzi również wydzielenia finansowego poszczególnych segmentów
    działalności; nie ewidencjonuje kosztów i przychodów odrębnie w odniesieniu do (...)u (...)
    bądź (...)ów ogółem.
    W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca będą łącznie określani jako „Zainteresowani”
    lub „Strony”.
    Opis Transakcji.
    Zbywca oraz Nabywca zamierzają zawrzeć jedną umowę sprzedaży, dotyczącą portfela
    (dalej jako: „Portfel”) około (...) położonych w Polsce retail parków („Transakcja”),
    posiadanych obecnie przez T., działających pod marką „(...)”. Finalizacja Transakcji zbycia
    Portfela planowana jest na koniec (...) r. z tym, że rozważane jest uzupełniające nabycie
    niewielkiej liczby nieruchomości w (...) r.
    Jak wspomniano na wstępie, ten wniosek dotyczy sprzedaży jednej z nieruchomości
    wchodzących w skład Portfela – (...) (...) (dalej jako: „Nieruchomość”). Równolegle
    Zainteresowani złożą inne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych, z których każdy
    osobno będzie dotyczyć jednej z pozostałych lokalizacji (...), wchodzących w skład Portfela.
    W celu wyczerpującego ujęcia zdarzenia przyszłego, Zainteresowani przedstawiają poniżej
    ogólny opis Portfela oraz sposobu funkcjonowania nieruchomości wchodzących w jego
    skład, a następnie przedstawiają szczegółowe informacje dotyczące Zbycia Nieruchomości.
    Skład i sposób powstania Portfela podlegającego sprzedaży.
    Jak już wspomniano, Zbywca jest właścicielem około (...) nieruchomości (...). Intencją Stron
    jest, aby około (...) (...) weszło w skład Portfela sprzedawanego na rzecz Nabywcy.
    Zainteresowani wskazują, że (...) są samodzielnymi kompleksami handlowo-usługowymi,
    złożonymi z budynków (oraz towarzyszących im budowli) z lokalami handlowo-
    usługowymi dostępnymi od zewnątrz (pozbawionymi wspólnych wewnętrznych ciągów
    komunikacyjnych), otoczonych – co do zasady – parkingiem.
    Portfel powstawał sukcesywnie od (...) r., zasadniczo według następującego schematu:
    1) nabycie gruntu (niezabudowanego lub zabudowanego obiektami nieprzydatnymi z
      perspektywy prowadzenia działalności retail park, które są usuwane, z tym, że zdarzył
      się przypadek nabycia nieruchomości innego obiektu handlowego (supermarket), który
      został przebudowany na potrzeby (...));
    2) uzyskanie pozwolenia na budowę;
    3) podpisanie umów najmu (komercjalizacja nieruchomości);
    4) budowa;
    5) oddanie do użytkowania.
    Co do zasady, Portfel nie obejmuje kompleksów handlowo-usługowych nabytych jako
    gotowe działające obiekty, w których działalność byłaby kontynuowana w zasadniczo

    niezmieniony sposób (w przypadku nabycia istniejącego obiektu handlowego był on
    przebudowany w celu dostosowania do warunków działania pod marką (...) i nastąpiła
    zmiana formatu funkcjonowania z dominującego wielkopowierzchniowego supermarketu
    z towarzyszącymi mniejszymi punktami handlowymi i usługowymi na (...) obejmujący kilka
    /kilkanaście średniej wielkości lokali usługowo-handlowych).
    Sposób funkcjonowania Portfela.
    Lokale znajdujące się w nieruchomościach wchodzących w skład Portfela podlegają
    wynajmowi na rzecz podmiotów trzecich w celu prowadzenia przez nie działalności
    gospodarczej, w związku z czym po stronie T. generowany jest przychód z tytułu najmu.
    Wynajmowi/dzierżawie podlegać mogą także części, np. części parkingów przeznaczone
    na posadowienie urządzeń lub budowli, takich jak stacje elektrycznego ładowania
    pojazdów, automaty vendingowe, bankomaty, paczkomaty, itp. (...) należące do Portfela
    są, co do zasady, w całości wynajęte (poniżej 1% powierzchni niewynajętych). Umowy
    najmu powierzchni w (...) zawierane są indywidualne na każdą lokalizację (nie ma umów
    zbiorczych obejmujących wiele lokalizacji w ramach Portfela).
    Budowle wchodzące w skład (...) nie są samodzielnym przedmiotem najmu i służą
    obsłudze danej nieruchomości jako całości. Należy przy tym zaznaczyć, że parkingi są
    zasadniczo ogólnodostępne dla klientów lokali handlowo-usługowych znajdujących się w
    (...), tj. poszczególne miejsca parkingowe nie podlegają najmowi i nie są pobierane opłaty z
    tytułu parkowania. Jednakże w niektórych lokalizacjach, z uwagi na szczególnie wysoki na
    popyt miejsca parkingowe, wprowadzone zostały ograniczenia czasu parkowania, zaś
    wyznaczony operator (z którym Zbywca podpisał umowę) pobiera od parkujących opłaty
    dodatkowe w razie przekroczenia dopuszczalnego czasu parkowania, z których wpływy
    częściowo dzielone są ze Zbywcą). Ponadto, Zbywca zawarł z C. Sp. z o.o. – operatorem
    stacji ładowania pojazdów elektrycznych umowę ramową, na podstawie której operator
    najmuje w prawie każdej lokalizacji (wchodzącej w skład Portfela, jak też innych (...)) dwa
    miejsca parkingowe na parkingu w celu posadowienia przez operatora ładowarek aut
    elektrycznych (Zbywca pobiera opłatę za najem, ewentualnie może również otrzymywać
    dodatkowe wynagrodzenia odpowiadające udziałowi we wpływach operatora z tytułu
    usług ładowania).
    T. we własnym zakresie, poprzez pracowników zatrudnionych w T. (czyli spółce będącej
    właścicielem nieruchomości), zapewnia zarządzanie portfelem aktywów (asset
    management) oraz zarządzanie nieruchomością (property management). T. korzysta przy
    tym także z usług zewnętrznych usługodawców, którzy zapewniają m.in. wsparcie z
    zakresu obsługi technicznej nieruchomości (tzw. facility management), usługi z zakresu
    monitoringu ochrony przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, czy też dostawę mediów.
    Biorąc pod uwagę relatywnie niewielki rozmiar oraz nieskomplikowany charakter
    obiektów, nieruchomości wchodzące w skład Portfela objęte są następującymi umowami
    dotyczącymi ich obsługi:
    1) umowa obsługi technicznej (facility management), dotycząca sprzątania, odśnieżania,
      utrzymania terenów zielonych, obsługi technicznej – co do zasady zawierana jest
      indywidualna umowa dotycząca danego (...) z jednym z kilku wyspecjalizowanych
      świadczeniodawców, z którymi współpracuje Zbywca (w praktyce jeden
      świadczeniodawca może obsługiwać np. 10 obiektów, inny 2 obiekty, itd.);
    2) umowy z firmami świadczącymi monitoring systemu przeciwpożarowego i
      przeciwwłamaniowego (podmiot monitorujący w razie aktywacji alarmu powiadamia
      Straż Pożarną/Policję);
    3) (w niektórych obiektach) umowy na obsługę parkingu (na zasadach wspomnianych
      wyżej);
    4) umowy na dostawę mediów, tj.:

      a) woda i ścieki – indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem
        wodociągowym dotyczące każdej lokalizacji,
      b) ciepło i gaz – indywidualne umowy z właściwym przedsiębiorstwem energetyki
        cieplnej na każdej lokalizacji,
      c) energia elektryczna – zbiorcza umowa dotycząca sprzedaży energii elektrycznej
        dotycząca całego Portfela (oraz innych (...)), zawarta z jednym dostawcą energii
        elektrycznej oraz indywidualne umowy na usługi dystrybucji zawierane z lokalnymi
        operatorami sieci przesyłowej działającymi w danym rejonie,
      d) Internet – indywidualne umowy z operatorem sieci telekomunikacyjnej na każdej
        lokalizacji,
      e) wywóz odpadów – indywidualne umowy z usługodawcami na niektórych
        lokalizacjach.
    Strony uzgodniły, że po Zbyciu Nieruchomości usługi tzw. property management nie będą
    świadczone przez T., lecz przez inny podmiot. Usługi asset management będą świadczone
    przez inny podmiot (niepowiązany z T.). Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na
    Nabywcę prawa do znaku „(...)”, po czym Nabywca udzieli Zbywcy „zwrotnej” licencji na
    korzystanie ze znaku. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej
    wierze, aby zapewnić ciągłość dostaw mediów i usług do zbytych (...), w szczególności, w
    przypadku, gdy rozwiązanie istniejących umów i zawarcie nowych przez Kupującego nie
    będzie możliwe lub ekonomicznie uzasadnione, dojdzie do przeniesienia praw i
    obowiązków wynikających z takich umów.
    (iii) Opis Zbycia Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku.
      A) Zbywana Nieruchomość.
    Zbywana Nieruchomość (tj. (...) (...)) położona jest w (...), przy ul. (...). W skład
    Nieruchomości wchodzą:
    - prawo własności działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym: (...), obręb: (...), dla
      której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...);
    - a także prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oznaczonej numerem
      ewidencyjnym: (...), obręb: (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg
      Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...),
      określane dalej jako: „Grunt”;
    - posadowione na Gruncie 2 (dwa) budynki – budynek (...) 1 oraz budynek (...) 2 („Budynki”);
    - posadowione na działkach Gruntu budowle: drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć
      kanalizacji sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja
      elektryczna, instalacja telekomunikacji, pylon reklamowy, pozostałe elementy
      zagospodarowania terenu (przystanek autobusowy, stojaki na rowery, altanę na wózki,
      altany śmietnikowe, latarnie) („Budowle”).
    Dla uniknięcia wątpliwości oraz w celu kompletnego nakreślenia zdarzenia przyszłego,
    Zainteresowani poniżej wskazują na jakich ww. działkach ewidencyjnych wchodzących w
    skład Gruntu, znajdują się poszczególne naniesienia:
    - działka nr (...): budynek (...) 1, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji
      sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna,
      instalacja telekomunikacji, pylon reklamowy, pozostałe elementy zagospodarowania
      terenu,
    - działka nr (...): budynek (...) 2, drogi i parkingi, sieć wodociągowa, sieć kanalizacji
      sanitarnej, sieć kanalizacji deszczowej, instalacja gazowa, instalacja elektryczna,
      instalacja telekomunikacji, pozostałe elementy zagospodarowania terenu.

    Ponadto, przez działki Gruntu wchodzące w skład sprzedawanej Nieruchomości
    przechodzą sieci uzbrojenia terenu „tranzytowe”, do których włączane są sieci obsługujące
    Nieruchomość, ale które w swoim dalszym biegu obsługują inne podmioty oraz takie,
    które nie obsługują Nieruchomości należącej do Zbywcy, tj.: budynek trafostacji, sieć
    wodociągowa (tranzyt), sieć elektroenergetyczna (stacje na terenie działki, tranzyt).
    Część sieci wspomnianych w powyższych akapitach należy do Zbywcy, a część jest
    własnością gestorów mediów oraz operatorów telekomunikacyjnych i tym samym, nie
    należy do Zbywcy i nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Zbycia Nieruchomości.
    Zainteresowani wskazują także, że mająca powstać w przyszłości stacja ładowania
    samochodów o napędzie elektrycznym, także nie stanowi (nie będzie stanowić) majątku
    Zbywcy, w związku z czym również nie będzie przedmiotem dostawy w ramach Zbycia
    Nieruchomości.
    W skład nieruchomości nie wchodzi żadna działka, która nie jest zabudowana Budynkami
    lub Budowlami lub ich częściami i równocześnie, przez którą nie przebiegają sieci
    uzbrojenia terenu należące do podmiotów trzecich.
    Budynki stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zaś Budowle stanowią
    budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Zainteresowani wskazują przy tym, że nawet
    w przypadku hipotetycznego zakwalifikowania niektórych Budowli jako urządzeń
    budowlanych (w rozumieniu Prawa budowlanego), urządzenia te należałoby traktować
    jako elementy przynależne do właściwego Budynku lub Budowli (będących we władaniu
    Zbywcy), a ich traktowanie na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od
    czynności cywilnoprawnych – nie ulega zmianie.
    Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę i wykorzystania Nieruchomości do
    działalności gospodarczej Zbywcy.
    Podstawą prawną nabycia przez Zbywcę Gruntu była umowa sprzedaży z (...) r., w ramach
    której (...) Sp. z o.o. Sp. k. przeniosła prawo własności/prawo użytkowania wieczystego na
    Zbywcę. Sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zbywca dokonał
    odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, wykazanego na fakturze.
    W momencie nabycia Gruntu był on pokryty obiektami w większości nieprzydatnymi z
    perspektywy prowadzenia działalności (...), które podlegały usunięciu. Jedyną
    pozostałością jest budynek trafostacji, zlokalizowany na działce Gruntu nr (...), który – po
    drobnym remoncie zewnętrznym – jest wykorzystywany przez T. Sp. z o.o. do potrzeb
    prowadzonej działalności gospodarczej. (...) został wybudowany przez T. Sp. z o.o. w (...) r.,
    tworząc i oddając do użytkowania najemcom Budynki i Budowle wchodzące w skład
    Nieruchomości. W konsekwencji, w (...) r. doszło do otwarcia (...), w następstwie czego
    rozpoczęto wynajem powierzchni w Nieruchomości.
    Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z
    wybudowaniem Budynków i Budowli, z którego to prawa skorzystał.
    Od nabycia Gruntu oraz wybudowania posadowionych na nim Budynków i Budowli,
    Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie żadnego z tych Budynków bądź Budowli w
    kwocie przekraczającej 30% wartości początkowej każdego z Budynków i Budowli.
    Od momentu nabycia Nieruchomości (oraz od momentu wybudowania Budynków i
    Budowli) Zbywca wykorzystuje ją dla celów prowadzonej działalności gospodarczej
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, w szczególności wynajmuje je podmiotom
    trzecim za wynagrodzeniem (przy czym niewielka część powierzchni może pozostawać
    obecnie niewynajęta ze względów komercyjnych, takich jak poszukiwanie najemcy,
    przeciągające się negocjacje itd.). Powierzchnie przeznaczone pod wynajem były w
    przeszłości (od nabycia/wybudowania) lub są obecnie przedmiotem najmu.
    Zainteresowani wskazują przy tym, że jeżeli niektóre z powierzchni są obecnie
    niewynajęte, to nie wynika to z faktycznego „wycofania” ich z wynajmu, lecz ze względów
    rynkowych (przejściowy brak zainteresowanych). Uzupełniająco, Zainteresowani wskazują

    przy tym, iż pewne części Budynków wchodzących w skład Nieruchomości (o
    przeznaczeniu pomocniczym/technicznym), bądź też Budowle, mogą nie być – ze względu
    na swoją naturę – przeznaczone bezpośrednio pod wynajem na rzecz najemców. Takie
    powierzchnie/obiekty są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości
    i – stanowiąc jej integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni
    na rzecz najemców (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).
    Zbywca zatrudnia pracowników w oparciu o umowy o pracę. Pracownicy Zbywcy
    faktycznie realizują zadania z zakresu asset management (t.j. m.in. poszukiwanie
    najemców, negocjowanie warunków umów, dbałość o zapewnienie odpowiedniej stopy
    zwrotu z inwestycji, itp.) i property management (tj. bieżące zarządzanie Nieruchomością),
    które Zbywca pełni w stosunku do obiektów będących przedmiotem Transakcji, w tym do
    (...) (...). Zgodnie z wcześniejszymi wskazaniami, Zbywca korzysta także z usług
    zewnętrznych usługodawców, którzy świadczą usługi wskazane już na wcześniejszym
    etapie wniosku.
    Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, iż:
    - żadna z części składających się na Nieruchomość pozostająca we władaniu Zbywcy nie
      jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Nie
      funkcjonują regulaminy (zarządzenia) lub dokumenty o podobnym charakterze, które
      świadczyłyby o podobnym wyodrębnieniu;
    - Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych ani dla Nieruchomości,
      ani dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości. Przeciwnie,
      księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności
      Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z
      Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowo rozliczenia
      związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).
      B) Pozostałe składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży związane z
        Nieruchomością.
    Jak wskazano, przedmiotem sprzedaży (dokonywanej w ramach szerszej całości, jaką jest
    Transakcja) jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży
    sporządzonej w formie aktu notarialnego (dalej także: „Umowa Sprzedaży”). Jednocześnie,
    na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce
    Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących powierzchni
    Nieruchomości.
    Strony zamierzają dokonać Zbycia Nieruchomości z uwzględnieniem następujących
    etapów:
    a) zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia Gruntu, Budynków oraz Budowli oraz
      Innych Praw i Składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (dalej:
      „Umowa Przedwstępna”), zgodnie z którą Strony zobowiążą się do zawarcia w
      przyszłości umowy przyrzeczonej;
    b) zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której
      dojdzie do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Gruntu, Budynków oraz
      Budowli oraz Innych Praw i Składników, związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości.
    W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca oprócz
    Nieruchomości (Gruntu, Budynków oraz Budowli) nabędzie od Zbywcy również inne
    prawa oraz składniki majątkowe („Inne Prawa i Składniki”) związane z funkcjonowaniem
    Nieruchomości. Dla wprowadzenia jednolitej terminologii na cele tego wniosku, użyte w
    dalszej części wniosku pojęcie „Zbycie Nieruchomości” będzie oznaczać łącznie sprzedaż
    Gruntu, Budynków, Budowli oraz Innych Praw i Składników.
    Zainteresowani wskazują w tym zakresie, że Zbywca obecnie jest stroną umów
    dotyczących:

    (i) wody i ścieków,
    (ii) wód opadowych – umowa na wywóz nieczystości płynnych,
    (iii) gazu,
    (iv) energii elektrycznej – sprzedaż (umowa ramowa obejmująca wiele lokalizacji),
    (v) energii elektrycznej – dystrybucja,
    (vi) internetu – usługi,
    (vii) facility management,
    (viii) monitorowania sygnałów lokalnego systemu alarmowego i systemu
    przeciwpożarowego,
    (ix) wody deszczowej,
    (x) najmu miejsc parkingowych pod budowę stacji ładowania pojazdów o napędzie
    elektrycznym (umowa ramowa obejmująca wiele lokalizacji),
    (xi) dwóch umów na korzystanie z przystanku autobusowego na terenie parku (przystanek
    został zbudowany przez T.sp. z o.o.).
    Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić
    ciągłość dostaw mediów i usług do Nieruchomości. Zbywca w możliwym zakresie dokona
    wypowiedzenia wskazanych umów, a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami usług.
    Ewentualnie, w przypadku gdy takie działanie nie będzie możliwe lub ekonomicznie
    uzasadnione, gdyż w szczególności spowodowałoby obowiązek zapłaty przez Zbywcę kar
    umownych lub opłat na rzecz dostawców, Strony spowodują przeniesienie praw i
    obowiązków wynikających z takich umów na Kupującego w zakresie dopuszczalnym przez
    prawo oraz z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z samych umów. Tak długo po
    zawarciu Umowy Sprzedaży, jak Nieruchomość będzie korzystać z usług i mediów na
    podstawie umów zawartych w imieniu Zbywcy, Nabywca będzie zwracał Zbywcy kwoty
    zafakturowane przez dostawców usług i mediów, bez żadnej marży. W przypadku
    przeniesienia praw z ww. umów na Nabywcę w ramach Zbycia Nieruchomości będącego
    częścią szerszej Transakcji, będą one wchodzić w zakres Innych Praw i Składników.
    Zainteresowani wskazują także, że przedmiotem przeniesienia na Nabywcę w ramach
    Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, będą także niżej wymienione
    Inne Prawa i Składniki:
    - zabezpieczenia z umów najmu;
    - uprawnienia z tytułu gwarancji i rękojmi z umów o prace budowlane;
    - gwarancje bankowe i depozyty najemców;
    - dokumentacja powykonawcza dotycząca (...);
    - prawa autorskie do dokumentacji budowlanej dotyczącej (...).
    Zbywca przeniesie w ramach Transakcji na Nabywcę prawa do znaku „(...)”, po czym
    Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy na korzystanie z tego znaku.
    W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują, że przeniesienie Innych Praw i
    Składników w ramach Zbycia Nieruchomości będącego częścią szerszej Transakcji, nastąpi
    w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej)
    oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.
    W ramach Zbycia Nieruchomości będącej częścią szerszej Transakcji, Nabywca nie
    nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:
    - prawa własności, prawa użytkowania wieczystego gruntów, wartości niematerialnych i
      prawnych oraz wszelkich innych praw i wierzytelności związanych z (...) należącymi
      obecnie do Zbywcy, które nie będą przedmiotem Transakcji;

    - umów o pracę zawartych z pracownikami;
    - umowy ramowej z C. Sp. z o.o. (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części
      niedotyczącej zbywanych retail parków);
    - umów dotyczących dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej zbywanego
      Portfela);
    - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredytów bankowych
      (zostaną one spłacone);
    - nazwy przedsiębiorstwa – Zbywca przeniesie na Nabywcę jedynie prawa do znaku „(...)”,
      niebędącego nazwą Zbywcy, lecz swoistym znakiem rozpoznawczym przenoszonego
      Portfela (po czym Nabywca udzieli „zwrotnej” licencji Zbywcy ma korzystanie z tego
      znaku);
    - należności/zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia
      Transakcji;
    - praw z polisy ubezpieczeniowej posiadanej przez Zbywcę, dot. odpowiedzialności
      cywilnej, zdarzeń karno-prawnych, uszkodzenia mienia itd.
      C) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Zbyciu Nieruchomości.
    Po dokonaniu Zbycia Nieruchomości w ramach Transakcji Nabywca planuje prowadzić
    działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni handlowo-usługowych
    znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem
    od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy
    wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
    Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem
    Nieruchomości, Nabywca zawrze własne umowy z dostawcami usług, w tym w
    szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i
    zarządzania aktywami (asset management), przy czym T. nie będzie stroną umowy
    (usługodawcą) o zarządzanie nieruchomością (property management) – usługi te będzie
    świadczyć inny podmiot.
    W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca może
    zawrzeć odpowiednie umowy z usługodawcami, w szczególności w zakresie obsługi
    technicznej, monitorowania instalacji przeciwpożarowej i przeciwwłamaniowej, obsługi
    parkingu, dostawy mediów, itp. Nie można wykluczyć, że część umów (np. na dostawę
    mediów) zostanie zawarta przez nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz
    Zbywcy. Dodatkowo, może dojść do sytuacji, że umowy na dostawę niektórych mediów
    (np. energii elektrycznej czy wody) staną się przedmiotem Transakcji, tj. prawa i obowiązki
    z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Analogicznie, może dojść do
    sytuacji, że umowy na dostawę niektórych usług staną się przedmiotem Transakcji, tj.
    prawa i obowiązki z tych umów zostaną przeniesione ze Zbywcy na Nabywcę. Na moment
    składania wniosku nie jest to jeszcze przesądzone, ale taki wariant może wystąpić, np. z
    uwagi na długie terminy wypowiedzenia umów na dostawę mediów lub kary za ich
    przedterminowe rozwiązanie lub jedynego dostawcę działającego na lokalnym rynku.
    W zakresie umowy o zarządzanie Nieruchomością – tzw. property management – zgodnie
    ze wcześniejszymi wskazaniami, T. nie będzie dalej świadczyć usług property management
    w odniesieniu do zbytych (...). Nabywca zawrze po Transakcji nową umowę o zarządzanie
    nieruchomościami, w celu obsługi nabytego Portfela, z innym podmiotem. Ponadto,
    należy wskazać, że usługi zarządzania aktywami (asset management) będą świadczone
    przez inny podmiot (niepowiązany z T.), z którym nową umowę zawrze Nabywca.
    Nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji, Nabywca będzie korzystał
    z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie
    następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w
    szczególności wówczas, gdy, podobnie jak powyżej, warunki umów wiążące Zbywcę z

    dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego
    rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych
    umów we własnym zakresie.
    (iv) Kontynuacja działalności przez Zbywcę po Zbyciu Nieruchomości i finalizacji Transakcji.
    Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji Zbywca będzie kontynuować
    działalność w segmencie nieruchomości komercyjnych, w tym w zakresie wynajmu i
    zarządzania obiektami typu retail park. T. będzie dalej posiadać inne już funkcjonujące
    retail parki (niebędące przedmiotem Transakcji) oraz kolejne w fazie budowy.
    Zbywca będzie też kontynuować działalność w zakresie budowy kolejnych retail parków.
    Oprócz tego T. posiada obecnie (i będzie posiadać po Transakcji) (...) obiekty, które
    wynajmuje sieci supermarketów.
    Po Zbyciu Nieruchomości oraz finalizacji Transakcji, po stronie Zbywcy pozostaną również
    w szczególności:
    - umowa ramowa z C. Sp. z o.o. (która będzie prawdopodobnie aneksowana; w części
      niedotyczącej (...) wchodzących w skład Portfela);
    - umowa(y) dotycząca(e) dostarczenia energii elektrycznej (w części niedotyczącej
      zbywanego Portfela);
    - umowy finansowania pożyczkami od podmiotów powiązanych oraz kredyty bankowe
      (zostaną one spłacone);
    - umowy o pracę zawarte z pracownikami – w ramach Zbycia Nieruchomości (oraz szerszej
      Transakcji) nie dojdzie do „przeniesienia” żadnych pracowników;
    - wszelkie inne umowy, które swym zakresem nie dotyczą bezpośrednio przedmiotu
      Transakcji (około (...) przenoszonych zbiorów składników majątkowych).
    W uzupełnieniu (modyfikacji) wniosku z 17 października 2025 r. wskazali Państwo, że
    zbyciu Nieruchomości jak i całej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer należności
    /zobowiązań handlowych, związanych z Nieruchomością i powstałych do dnia Transakcji.
    Niemniej jednak w celu doprecyzowania stanu faktycznego (winno być: zdarzenia
    przyszłego) wskazali Państwo, że w związku z rozliczeniem czynszów od najemców za
    miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia umowy Przyrzeczonej, może dojść do sytuacji, w
    której Zbywca dokona cesji na Nabywcę praw do nieuregulowanych czynszów, w części
    przypadającej za okres od dnia po podpisaniu Umowy Przyrzeczonej do końca miesiąca, w
    którym doszło do podpisania Umowy Przyrzeczonej.
    Dla kompletnego przedstawienia opisu zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że na
    Gruncie znajduje się także instalacja telekomunikacyjna należąca do gestora (a zatem
    niewchodząca w zakres przedmiotowy Zbycia Nieruchomości), która nie była wykazana w
    pierwotnym brzmieniu wniosku.
    W uzupełnieniu tym zmodyfikowali Państwo także niektóre fragmenty wniosku, a zmiany
    zostały naniesione powyżej, w odpowiednich (wskazanych przez Państwa) fragmentach
    opisu.
    W odpowiedzi na wezwanie (piśmie z 12 listopada 2025 r.), podali Państwo stosowne
    informacje – z odniesieniem do poszczególnych działek – w zakresie władztwa nad
    sieciami lub instalacjami, wskazując podział na:
    (i) sieci lub instalacje należące do Zbywcy (T.) oraz
    (ii) sieci lub instalacje należące do innych podmiotów (pozostające poza zakresem
      Transakcji).
    Dla klarowanego przedstawienia struktury własnościowej, przekazują Państwo poniższe
    dane w formie tabelarycznej.

    Tabela 1
              Elektro-  Kanalizacji  Kanalizacji  Instalacja
    Sieci i naniesieniaenergetycznaWodociągowadeszczowej  sanitarnej  Instalacja gazowatelekomunikacyjna
      Działka  T.  InnyT.Inny  T.  Inny  T.  Inny  T.  Inny  T.  Inny
            x  x  x  x  x  x  x  x  x(...)
            x  x  x  x  x  x  x  x  x
      (...)
    Legenda: X – przyporządkowanie sieci
    Wszystkie obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy „pozostałych elementów
    zagospodarowania terenu” stanowią obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy
    Prawo budowlane. Jednocześnie wskazali Państwo, że „pozostałe elementy
    zagospodarowania terenu” zostały przyporządkowane we wniosku do konkretnych działek
    Gruntu, tj. znajdują się one na działkach nr (...) i (...). Informują Państwo przy tym, że
    kwestia szczegółowego określenia położenia poszczególnych obiektów na moment Zbycia
    nie jest możliwa do jednoznacznego ustalenia, biorąc pod uwagę, że może się ono
    zmieniać. Mając przy tym na uwadze klasyfikację tych obiektów jako obiektów małej
    architektury, kwestia ta nie powinna wpływać na ustalenie właściwego sposobu
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.
    Zbywca wraz z Nabywcą złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług, które będzie spełniać wszystkie wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw.
    z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Wyjaśniają Państwo (dla działki będącej w wieczystym użytkowaniu), że:
    (i) Budowle nie są częścią składową budynku;
    (ii) obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy pozostałych elementów zagospodarowania
      terenu stanowią ruchomości, zatem nie są częścią składową budynku.
    Wyjaśniają Państwo (dla działki będącej we własności), że:
    (i) Budynki są częścią składową gruntu,
    (ii) Budowle nie są częścią składową budynku, ale stanowią część składową gruntu,
    (iii) obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy „Pozostałych elementów
      zagospodarowania terenu” stanowią ruchomości, zatem nie są ani częścią składową
      budynku, ani częścią składową gruntu.
    Wskazują Państwo, że wymienione we wniosku Budynki, Budowle i Pozostałe elementy
    zagospodarowania terenu stanowią własność Zbywcy. Natomiast, niektóre sieci i
    instalacje należą do innych podmiotów. W zakresie władztwa nad sieciami i instalacjami,
    odsyłają Państwo do powyższej tabeli.
    Wskazane we wniosku naniesienia, niebędące własnością Zbywcy stanowią własność
    przedsiębiorstwa przesyłowego oraz/lub podmiotów trzecich. Informują Państwo przy
    tym, że kwestia szczegółowego określenia ich własności – tj. czy dana sieć lub instalacja
    należy do konkretnego przedsiębiorstwa przesyłowego, czy też do innego podmiotu
    trzeciego – nie jest możliwa do jednoznacznego ustalenia w oparciu o dostępne stronom
    transakcji informacje (w praktyce możliwe są sytuacje, iż dana instalacja w części należy do

    przedsiębiorstwa przesyłowego, a w części do innego podmiotu trzeciego). Niemniej
    jednak, Spółka podkreśla, że Zbywca nie posiada władztwa nad tymi obiektami. W
    konsekwencji, sieci i instalacje te znajdują się poza zakresem przedmiotowym Transakcji.
    Na dzień Zbycia Nieruchomości na Nieruchomości nie będzie znajdować się stacja
    ładowania pojazdów elektrycznych.
    Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która
    znajduje się w treści uzupełnienia (odpowiedzi na wezwanie) a odnosi się wyłącznie do
    zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegało opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegało
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane
    są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych
    nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze Stron z tytułu
    dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego
    zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i
    usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.
    Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji
    będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług w pełnym zakresie, jeżeli Strony
    zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W
    takiej sytuacji, Zbycie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegało
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe, a w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):
        Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
        majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
        Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
        czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
        Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

        Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa
        rzeczy lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
        Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na
        podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego
        rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia,
        oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej
        czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
        Stawki podatku wynoszą – przy umowie sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego:
        prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu
        mieszkalnym – 2%,
        b) innych praw majątkowych – 1%.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
        Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
        zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
        wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
        stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług
        z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
        - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej
        część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
        - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
        Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
        towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
        towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
        dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
        członkowskich.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako
    nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy
    odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r.
    poz. 1071):

        Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
        własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
        takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od
        gruntu przedmiot własności.
    W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:
        Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
        praw rzeczowych.
        Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
        uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
        przedmiotu odłączonego.
        Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej
        części składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
        Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
        należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
        również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:
        Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
        energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części
        składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
    W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
        Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie
        należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez
        wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i
        innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi
        przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
        Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na
        użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
    W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i
    urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty
    trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być
    odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia
    wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o
    budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym
    (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład
    przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).
    Odrębna własność budynków (nieruchomości budynkowych) istnieje w przypadku
    budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste: budynki
    wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
    stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego). Z tych
    przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego
    przysługującego do nieruchomości (gruntu).
    Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają temu podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od

    podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów
    sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest m.in. nieruchomość lub jej część albo
    prawo użytkowania wieczystego.
    Zatem w sytuacji gdy sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług –
    ale korzysta ze zwolnienia z tego podatku – to do naniesień, które w świetle
    cywilistycznym będą traktowane jako ruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie
    określone w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług. Wówczas ta część
    sprzedaży, mimo, że będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to
    będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych należy stwierdzić, że z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają
    generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana
    czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarówi usług lub
    przynajmniej jedna ze stron tej czynności (tej konkretnej) jest z tego podatku zwolniona (z
    wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i
    usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie
    miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej
    przedmiotem będzie m.in. nieruchomość albo prawo użytkowania wieczystego.
    Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem
    ściśle określonym).
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania (Zbywcy) prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności
    nieruchomości zabudowanych Budynkami, Budowlami i pozostałymi elementami
    zagospodarowania terenu – określone łącznie jako Nieruchomość. W uzupełnieniu
    wniosku wskazali Państwo, że obiekty wchodzące w zakres przedmiotowy pozostałych
    elementów zagospodarowania terenu stanowią ruchomości. Na Nieruchomości (zarówno
    na działce będącej przedmiotem własności, jak i użytkowania wieczystego) znajdują się też
    elementy infrastruktury przesyłowej (sieci i instalacje), której części „właścicielem” nie jest
    Zbywca ani nie są przedsiębiorstwa przesyłowe, a inny podmiot trzeci.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od
    czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.750.2025.3.AB w zakresie podatku
    od towarów i usług wynika, że:
    - Zbycie Nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
      zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako dostawa
      towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy;
    - przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług będą
      wyłącznie działki zabudowane budynkiem (...) 1 i 2, budynkiem trafostacji oraz
      budowlami, z wyłączeniem sieci elektroenergetycznej, sieci wodociągowej i instalacji

      telekomunikacyjnej w części należących do podmiotów trzecich. Przedmiotem dostawy
      nie będzie również stacja ładowania samochodów o napędzie elektrycznym, która ma
      powstać w przyszłości, należąca do innego podmiotu;
    - w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania
      zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;
    - jeśli Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze
      zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust.
      10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu
      według właściwej stawki podatku od towarów i usług;
    - dostawa gruntu (prawa własności działki nr (...) i prawa użytkowania wieczystego działki
      nr (...)), na którym posadowione są Budynki i Budowle – przy uwzględnieniu treści art.
      29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku od
      towarów i usług;
    - dostawa obiektów małej architektury będzie opodatkowana według właściwej stawki
      podatku od towarów i usług;
    - również zbycie innych praw i składników związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości
      wymienionych we wniosku będzie opodatkowane według właściwej stawki podatku od
      towarów i usług;
    - zatem – gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym
      mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. budynków i budowli korzystających ze
      zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie
      Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż mają Państwo zamiar zrezygnować z
    przysługującego im zwolnienia w podatku od towarów i usług.
    Z takim stanowiskiem nie można się jednak zgodzić w części dotyczącej naniesień
    „będących własnością innego podmiotu trzeciego” (niebędącego przedsiębiorstwem
    przesyłowym), znajdujących się na działce, której Zbywca jest właścicielem, gdyż
    naniesienia te będą – z punktu widzenia cywilistycznego – własnością Zbywcy. Inaczej
    sytuacja przedstawia się w odniesieniu do obiektów posadowionych na działce będącej w
    użytkowaniu wieczystym, gdyż tam prawo własności obiektów na niej posadowionych
    może przysługiwać także innym podmiotom trzecim, nie tylko przedsiębiorstwom
    przesyłowym, na mocy art. 235 Kodeksu cywilnego, który dopuszcza oderwanie prawa
    własności obiektów od gruntu.
    Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż naniesień
    będących własnością podmiotu trzeciego w świetle przepisów o podatku od towarów i
    usług nie jest traktowana jako dostawa towaru i tym samym czynność ta jest na gruncie
    ustawy o podatku od towarów i usług obojętna (neutralna) podatkowo.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego, jeżeli na gruncie, którego
    właścicielem jest Zbywca, znajdują się obiekty, które nie należą do przedsiębiorstwa
    przesyłowego oraz nie stanowią ruchomości, to dzielą byt prawny gruntu, a zatem
    pozostają własnością Zbywcy w rozumieniu cywilistycznym – tym samym są przedmiotem
    sprzedaży. W odniesieniu do własności podmiotów trzecich położonych na gruncie
    będącym w użytkowaniu wieczystym, jeśli nie są one własnością Zbywcy, to – jak Państwo
    wskazali – nie będą one przedmiotem transakcji.
    Dlatego, ze względu na uregulowania zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży w części dotyczącej naniesień, które nie
    będą przedmiotem dostawy, a będą przedmiotem sprzedaży z uwagi na przynależność do
    gruntu, którego właścicielem jest Zbywca, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.

    Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają temu podatkowi czynności
    cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane
    podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od
    podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów
    sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, czy prawo
    wieczystego użytkowania gruntu.
    Zatem w przypadku, gdy poza zakresem danej transakcji w rozumieniu ustawy o podatku
    od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, zastosowanie wyłączenia
    określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    tej części transakcji, która dotyczy ww. składników nie jest możliwe.
    W części transakcji dotyczącej naniesień będących „własnością innego podmiotu
    trzeciego” (niebędącego przedsiębiorstwem przesyłowym), znajdujących się na działce
    będącej własnością Zbywcy, umowa sprzedaży podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%. Zgodnie z uregulowaniami
    zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
    obowiązek podatkowy – dotyczący tej części umowy sprzedaży – będzie ciążył na Nabywcy.
    W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.
    W pozostałej części sprzedaż Zbycie Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, bo Strony transakcji mają zamiar zrezygnować z
    przysługującego im zwolnienia w podatku od towarów i usług. Z tych względów do
    opisanej we wniosku sprzedaży Nieruchomości (poza częścią dotyczącą naniesień
    będących „własnością innego podmiotu trzeciego” (niebędącego przedsiębiorstwem
    przesyłowym), znajdujących się na działce będącej własnością Zbywcy), znajdzie
    zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. W tej części transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Naniesienia będące własnością podmiotów trzecich, które nie będą
    przedmiotem dostawy, a które znajdują się na działce będącej w użytkowaniu wieczystym
    – skoro wskazują Państwo, że nie będą przedmiotem sprzedaży – również nie będą
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W pozostałej części stanowisko należało zatem uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie, znak: 0111-KDIB3-1.4012.750.2025.3.AB.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
        będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
        będących przedmiotem decyzji wydanej:

        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    S. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.