Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.311.2021.2.JJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-24
Teza: Opodatkowanie i zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości zabudowanej
Słowa kluczowe: dostawa; grunty-grunt zabudowany; powiat; umowa-umowa cywilnoprawna; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 maja 2021 r. (data wpływu 13 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 22 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 15 lipca 2021 r. (doręczone 15 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

13 maja 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 22 lipca 2021 r. (data wpływu 27 lipca 2021 r.) na wezwanie tut. Organu z 15 lipca 2021 r. (doręczone 15 lipca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, sprecyzowane następnie w nadesłanym uzupełnieniu:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości o łącznej pow. (\`(...)\`) ha, uregulowanej w KW nr (\`(...)\`). Częścią tej nieruchomości jest zabudowana działka, oznaczona w ew. nr 1, o pow. (\`(...)\`) ha. Na działce ew. nr 1 usytuowane są: budynek mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi stanowiącymi: budynek kotłowni o pow. uż. (…) m2, budynek gospodarczy o pow. uż. (…) m2, budynek garażu o pow. uż. (…) m2, budynek gospodarczy o pow. uż. (…) m2, budynek komórki o pow. uż. (…) m2. Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów nieruchomość ujawniona jest jako tereny mieszkaniowe i grunty orne.

1 czerwca 1999 r. pomiędzy (…) a SM, pracownikiem tego zakładu, została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku położonym w (\`(...)\`) na działce ew. nr 1 o pow. (\`(...)\`) ha, składającego się z 2 pokoi oraz kuchni, przedpokoju, korytarza, łazienki o łącznej powierzchni użytkowej (…) m2, umowa zawarta była na okres pracy najemcy. Do zamieszkania z najemcą uprawnieni zostali: JM, AM i JM2. SM pismem z 14 marca 2006 r. zwrócił się o umożliwienie nabycia ww. lokalu. Wykup lokalu na zasadzie pierwszeństwa przysługiwał na podstawie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa oraz Zarządzenia nr 4 Rektora (…) z 9 marca 1993 r. (\`(...)\`) nie mogła przeprowadzić procedury sprzedaży z uwagi, iż jak wskazała w piśmie z 17 czerwca 2009 r. nie posiadała tytułu prawnego do ww. nieruchomości.

Wojewoda (\`(...)\`) na wniosek Starosty (\`(...)\`) z 18 października 2017 r. wydał zarządzenie nr (…) z 4 maja 2020 r. w sprawie wyrażenia zgody na oddanie w najem na rzecz dotychczasowych najemców na czas nieoznaczony, budynku mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi, położonego w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`), oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ew. nr 1, obręb (\`(...)\`), uregulowanej w księdze wieczystej KW nr (\`(...)\`).

1 czerwca 2020 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (\`(...)\`) na czas nieoznaczony, znajdującego się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym położonym w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`), oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ew. nr 1, obręb (\`(...)\`), uregulowanej w księdze wieczystej KW nr (\`(...)\`) na rzecz (\`(...)\`) oraz małżeństwa (\`(...)\`). Umową zostały również objęte pomieszczenia przynależne, znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości.

31 lipca 2020 r. została zawarta umowa najmu nr (\`(...)\`) na czas określony od 31 lipca 2020 r. do 30 czerwca 2023 r., której przedmiotem jest nieruchomość gruntowa, na której usytuowany jest budynek, stanowiąca działkę ew. nr 1 położoną w (\`(...)\`), objęta księgą wieczystą nr: (\`(...)\`) prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (\`(...)\`), będącej własnością Skarbu Państwa. W umowie postanowiono, że nieruchomość będzie wykorzystywana przez najemcę na cele mieszkaniowe.

Starosta (\`(...)\`) zwrócił się z wnioskiem z 17 września 2020 r. do Wojewody (\`(...)\`) o wyrażenie zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej w trybie art. 37 ust. 2 w związku z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), zabudowanej nieruchomości, stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny, stanowiącej własność Skarbu Państwa o pow. (\`(...)\`) ha, położonej w (\`(...)\`) przy ulicy (\`(...)\`), oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka ew. nr 1, obręb (\`(...)\`), uregulowanej w księdze wieczystej KW nr (\`(...)\`) na rzecz (\`(...)\`) oraz małżeństwa (\`(...)\`).

Wojewoda (\`(...)\`) Zarządzeniem nr (…) z 26 stycznia 2021 r. w § 1 wyraził zgodę na zbycie z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz najemców lokalu mieszkalnego o pow. uż. (…) m2 wraz z pomieszczeniami przynależnymi: budynkiem kotłowni o pow. uż. (…) m2, budynkiem garażu o pow. uż. (…) m2, budynkiem gospodarczym o pow. uż. (…) m2, budynkiem komórki o pow. uż. (…) m2, budynkiem gospodarczym o pow. uż. (…) m2, posadowionymi na zabudowanej części nieruchomości położonej w (\`(...)\`) przy ul. W (\`(...)\`), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1 o powierzchni (\`(...)\`) ha. W ust. 3 § 1 Wojewoda (\`(...)\`) postanowił, iż sprzedaż części nieruchomości ma nastąpić w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Żaden z budynków znajdujących się na działce 1 nie był poddawany ulepszeniom, z tytułu których poniesione wydatki stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu. Jedyne prace, jakie zostały przeprowadzone na przedmiotowych budynkach były dokonane przez najemcę (a więc przez planowanego nabywcę nieruchomości, nie zaś podmiot dokonujący jej sprzedaży). Miały one miejsce w latach 2010-2013, a więc od dnia rozpoczęcia użytkowania budynków po ulepszeniu do czasu sprzedaży nieruchomości upłynie okres co najmniej ok. 8 lat. Wartość poniesionych wówczas nakładów wyniosła ok. 13.000 zł, przy czym stosunek wydatków związanych z ulepszeniem (remontem) poszczególnych budynków do ich wartości początkowej w każdym przypadku był niższy niż 30%. Ponadto, ponieważ przedmiotowe nakłady zostały poczynione przez najemcę, Powiat nie był nabywcą zakupionych w tym celu towarów i/lub usług, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu.

Nieruchomość mająca stanowić przedmiot planowanej sprzedaży została nabyta odpłatnie przez (…) na rzecz Państwa w 1979 r., w zamian za emeryturę, zgodnie z art. 58 ust. 2 ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. z 1977 r. nr 32 poz. 140). Transakcja ta nie podlegała zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (podatek ten został bowiem wprowadzony do polskiego systemu prawnego w 1993 r.) a tym samym, nie wystąpił tu podatek, który mógłby podlegać odliczeniu po stronie nabywcy.

Opisana we Wniosku nieruchomość została 11 listopada 1980 r. przekazana przez (…) obecnemu najemcy w użytkowanie na mocy stosownego protokołu jako mieszkanie pracownicze (najemca był wówczas zatrudniony przez (…)). Następnie, 1 czerwca 1999 r. ww. strony zawarły umowę najmu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe najemcy, na okres jego zatrudnienia (…). Po zakończeniu stosunku pracy pomiędzy (…) a najemcą, Starosta (\`(...)\`), jako organ reprezentujący Skarb Państwa, za zgodą Wojewody (\`(...)\`), zawarł z dotychczasowym najemcą tej nieruchomości:

*   1 czerwca 2020 r. – umowę najmu lokalu mieszkalnego oraz pomieszczeń przynależnych na czas nieokreślony oraz

*   31 lipca 2020 r. – umowę najmu nieruchomości gruntowej, na czas oznaczony, od daty zawarcia umowy do 30 czerwca 2023 r.

Zarówno najem lokalu mieszkalnego jak i nieruchomości gruntowej są przez Powiat uznawane za czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Obecnie zatem nieruchomość ta jest wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Powiat nie ma natomiast wiedzy, jak rozliczony dla celów VAT został najem przedmiotowej nieruchomości dokonywany na podstawie umowy zawartej z najemcą przez (…).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy przyszła czynność prawna sprzedaży na rzecz najemców, stosownie do zarządzenia nr (..) Wojewody (\`(...)\`) z 26 stycznia 2021 r. w przedstawionym stanie faktycznym, będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. wyżej ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku: „dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zdaniem Wnioskodawcy, przedstawiony stan faktyczny oraz treść zarządzenia nr (…) z 26 stycznia 2021 r. Wojewody (\`(...)\`) stanowiąca opis przedmiotu zbycia przemawia za przyjęciem, że przyszła czynność sprzedaży będzie spełniała warunki zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z uwagi, iż nie zachodzą negatywne przesłanki do zwolnienia w opisanych podpunktach a) i b) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym kontekście należy przy tym wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z opodatkowania, z wyjątkiem przypadków gdy:

1.  jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwszym zasiedleniem, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, jest natomiast oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem (albo części takich budynków lub budowli) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że dostawa gruntu zabudowanego jest opodatkowana VAT na tych samych zasadach co dostawa budynków lub budowli na tym gruncie się znajdujących, w zależności od ich statusu. Dostawa gruntu dzieli wówczas niejako konsekwencje VAT dostawy posadowionych na nim obiektów.

Jak zaś wskazano we Wniosku oraz w uzupełnieniu, w omawianym przypadku rozpoczęcie użytkowania nieruchomości (w tym znajdujących się na działce 1 budynków) miało miejsce najpóźniej w 1980 r. (kiedy to nieruchomość została przekazana obecnemu najemcy w użytkowanie jako mieszkanie pracownicze). Jednocześnie, nie były również ponoszone jakiekolwiek wydatki na jej ulepszenie, których wartość wyniosłaby co najmniej 30% wartości początkowej obiektów, których dotyczyły poszczególne nakłady. Tym samym, zdaniem Powiatu, należy uznać, że od czasu pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na działce 1 do dnia dokonania ich dostawy w ramach planowanej transakcji minie okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, transakcja ta będzie spełnia przesłanki objęcia jej zwolnieniem z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle lub ich części oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak stanowi natomiast art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

W świetle wskazanych unormowań jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwoistym charakterze: podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na podstawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Z opisu sprawy wynika, że Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości o łącznej pow. (\`(...)\`) ha. Częścią tej nieruchomości jest zabudowana działka, oznaczona nr 1, o pow. (\`(...)\`) ha. Na działce usytuowany jest budynek mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Dla przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego. W ewidencji gruntów nieruchomość ujawniona jest jako tereny mieszkaniowe i grunty orne.

1 czerwca 2020 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego (na czas nieoznaczony), znajdującego się w budynku mieszkalnym jednorodzinnym na rzecz (\`(...)\`) oraz małżeństwa (\`(...)\`). Umową zostały również objęte pomieszczenia przynależne, znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości.

31 lipca 2020 r. została zawarta umowa najmu na czas określony od 31 lipca 2020 r. do 30 czerwca 2023 r., której przedmiotem jest nieruchomość gruntowa, na której usytuowany jest budynek, stanowiąca działkę nr 0. W umowie postanowiono, że nieruchomość będzie wykorzystywana przez najemcę na cele mieszkaniowe.

Starosta (\`(...)\`) zwrócił się z wnioskiem z 17 września 2020 r. do Wojewody (\`(...)\`) o wyrażenie zgody na sprzedaż w drodze bezprzetargowej w trybie art. 37 ust. 2 w związku z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zabudowanej nieruchomości, stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny, stanowiącej własność Skarbu Państwa, na rzecz (\`(...)\`) oraz małżeństwa (\`(...)\`).

Wojewoda (\`(...)\`) Zarządzeniem z 26 stycznia 2021 r. wyraził zgodę na zbycie z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz najemców lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Wojewoda (\`(...)\`) postanowił, iż sprzedaż części nieruchomości ma nastąpić w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Żaden z budynków znajdujących się na działce 1 nie był poddawany ulepszeniom, z tytułu których poniesione wydatki stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu. Jedyne prace, jakie zostały przeprowadzone na przedmiotowych budynkach były dokonane przez najemcę (a więc przez planowanego nabywcę nieruchomości, nie zaś podmiot dokonujący jej sprzedaży). Miały one miejsce w latach 2010-2013, a więc od dnia rozpoczęcia użytkowania budynków po ulepszeniu do czasu sprzedaży nieruchomości upłynie okres co najmniej ok. 8 lat. Wartość poniesionych wówczas nakładów wyniosła ok. 13.000 zł, przy czym stosunek wydatków związanych z ulepszeniem (remontem) poszczególnych budynków do ich wartości początkowej w każdym przypadku był niższy niż 30%. Ponadto, ponieważ przedmiotowe nakłady zostały poczynione przez najemcę, Powiat nie był nabywcą zakupionych w tym celu towarów i/lub usług, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu.

Nieruchomość mająca stanowić przedmiot planowanej sprzedaży została nabyta odpłatnie przez (\`(...)\`) na rzecz Państwa w 1979 r., w zamian za emeryturę, zgodnie z art. 58 ust. 2 ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin. Transakcja ta nie podlegała zatem opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (podatek ten został bowiem wprowadzony do polskiego systemu prawnego w 1993 r.) a tym samym, nie wystąpił tu podatek, który mógłby podlegać odliczeniu po stronie nabywcy.

Opisana we Wniosku nieruchomość została 11 listopada 1980 r. przekazana przez (\`(...)\`) obecnemu najemcy w użytkowanie na mocy stosownego protokołu jako mieszkanie pracownicze (najemca był wówczas zatrudniony przez (\`(...)\`)). Następnie, 1 czerwca 1999 r. ww. strony zawarły umowę najmu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe najemcy, na okres jego zatrudnienia w (\`(...)\`).

Po zakończeniu stosunku pracy pomiędzy (\`(...)\`) a najemcą, Starosta (\`(...)\`), jako organ reprezentujący Skarb Państwa, za zgodą Wojewody (\`(...)\`), zawarł z dotychczasowym najemcą tej nieruchomości:

*   1 czerwca 2020 r. – umowę najmu lokalu mieszkalnego oraz pomieszczeń przynależnych na czas nieokreślony oraz

*   31 lipca 2020 r. – umowę najmu nieruchomości gruntowej, na czas oznaczony, od daty zawarcia umowy do 30 czerwca 2023 r.

Zarówno najem lokalu mieszkalnego jak i nieruchomości gruntowej są przez Powiat uznawane za czynności podlegające opodatkowaniu VAT. Obecnie zatem nieruchomość ta jest wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Powiat nie ma natomiast wiedzy, jak rozliczony dla celów VAT został najem przedmiotowej nieruchomości dokonywany na podstawie umowy zawartej z najemcą przez (\`(...)\`).

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy przyszła czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy zaznaczyć należy, że ani organ władzy publicznej ani urząd obsługujący ten organ dokonując sprzedaży nieruchomości nie może skorzystać z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy. W przypadku sprzedaży nieruchomości nie są realizowane zadania, dla realizacji których organy te zostały powołane.

W konsekwencji przedmiotowa sprzedaż będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu jako odpłatna dostawa towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, a Powiat w tej sytuacji nie będzie korzystał z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy, lecz wystąpi jako podatnik zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go np. w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Odnosząc się do planowanej sprzedaży budynku mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi stanowiącymi: budynek kotłowni, budynki gospodarcze, budynek garażu, budynek komórki, należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem ww. budynków nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że planowana sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi stanowiącymi inne budynki nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, gdyż – jak wskazał Wnioskodawca – opisana we wniosku nieruchomość została 11 listopada 1980 r. przekazana przez (\`(...)\`) obecnemu najemcy w użytkowanie. Wydatki na ulepszenie przedmiotowych budynków były dokonane przez najemcę. Miały one miejsce w latach 2010-2013. Wartość poniesionych wówczas nakładów wyniosła ok. 13.000 zł, przy czym stosunek wydatków związanych z ulepszeniem (remontem) poszczególnych budynków do ich wartości początkowej w każdym przypadku był niższy niż 30%.

Zatem, z uwagi na fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a planowaną sprzedażą nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponoszono nakładów na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej nieruchomości, to w odniesieniu do tych budynków zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, w analizowanej sprawie bezzasadne stało się badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa, należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi stanowiącymi inne budynki będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie na podstawie tego przepisu, będzie miało również zastosowanie dla dostawy gruntu przyporządkowanego do tych budynków, ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Jednocześnie Wnioskodawca może skorzystać z uprawnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy i zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie tej dostawy podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.