Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.984.2021.3.AZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-04-06
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe.
===================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

28 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełnili Państwo pismem 28 lutego 2022 r. (data wpływu 8 marca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X, NIP:

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

\- Y

Z

### Opis stanu faktycznego

1\. Opis nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, posiadającym gospodarstwo rolne, który na podstawie art. 43 ust. 3 ustawy o VAT zrezygnował ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Zainteresowanymi niebędącymi stronami postępowania są Z (adres: ….. (dalej: „Sprzedający”) i Y (dalej: „Żona Kupującego”).

Kupujący i Żona Kupującego są osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą i są wpisani do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej, przy czym przeważający rodzaj działalność gospodarczej wykonywanej przez Sprzedających \[Kupujących – jak wynika z wyjaśnień udzielonych przez Wnioskodawcę\] to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Kupujący i Żona Kupującego są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT, jako podatnicy VAT czynni i byli również zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni w dacie transakcji (zdefiniowanej poniżej).

W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący i Żona Kupującego wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 2 grudnia 2021 r. Sprzedający zawarł z Kupującym i Żoną Kupującego umowę sprzedaży (dalej: „Transakcja” lub „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzedał Kupującemu i Żonie Kupującego (na zasadach wspólności małżeńskiej) prawo własności nieruchomości, położonej w miejscowości, gminie, powiecie (\`(...)\`), województwie (\`(...)\`), stanowiącą zabudowaną działkę gruntu numer 1 o obszarze (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy w VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … (dalej: „Nieruchomość”).

### Nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi \`(...)\`. uchwalony Uchwałą Nr ..- Gminy z dnia 27 października 2005 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr \`(...)\` poz .. z dnia 6 grudnia 2005 roku, zmienioną Uchwałą \`(...)\` Rady Gminy n z dnia 20 września 2007 roku (Dz. Urz. Woj. \`(...)\`) oraz Uchwałą Nr .. Gminy (\`(...)\`) z dnia 26 września 2013 roku (Dz. Urz. Woj. \`(...)\`) (dalej: MPZP), na terenie oznaczonym w planie symbolem RPO teren ośrodka produkcji rolniczej, na terenie ujęcia wody ozn. WZ oraz w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej ozn. 1KZ (ul..) oraz, na terenie wód - ozn. W (rzeka ..). Zgodnie z treścią planu (symbol RPO) przeznaczenie podstawowe Nieruchomości obejmuje ośrodek obsługi wielkoobszarowego gospodarstwa rolnego o wielofunkcyjnym przeznaczeniu usługowym, produkcyjnym i administracyjnym (budynki i urządzenia służące produkcji rolniczej, przechowywaniu środków produkcji, przetwarzaniu i magazynowaniu produktów rolniczych) z sieciami i obiektami infrastruktury technicznej ponadlokalnej i lokalnej.

Nieruchomość zgodnie z MPZP jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i do jej sprzedaży stosuje się ograniczenia wynikające z tej ustawy.

Nieruchomość zabudowana jest wybudowanymi i oddanymi do użytkowania obiektami budowlanymi i budynkami, które są w złym stanie technicznym oraz z ekonomicznego punktu widzenia powinny być przeznaczone do rozbiórki albo generalnego (kapitalnego) remontu. Budynki zlokalizowane na Nieruchomości zostały wybudowane i oddane do użytkowania przed 1989 r.

Listę budynków i budowli zamieszczono w tabeli poniżej:


| Nazwa obiektu 
| Sklep ogrodniczy 
| P. 
| Szklarnia PM 
| Łącznik szklarni (kotłownia wewnętrzna) 
| Szklarnia PB 
| Szklarnie produkcyjne (nieużytkowane) 
| Magazyn kompostu 
| Zbiorniki na gnojówkę (rozebrane) 
| Studnia 
| Stacja uzdatniania wody/agregaty prądotwórcze 
| Komin kotłowni 
| Punkt zdawczo-odbiorczy 
| Kotłownia (nieużytkowana) 
| Magazyn opakowań szklarni 
| Magazyny, chłodnie 
| Magazyn 
| Dawny budynek socjalny 
| Stara kotłownia (nieużytkowana) 
| Stare chłodnie (nieużytkowane) 
| Budynek biura szklarni 
| Stacja transformatorowa 
| Studnia (wyłączona z eksploatacji) 

Na Nieruchomości ustanowiona jest służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Nieruchomość w dniu transakcji była ogrodzona.

2\. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość od Skarbu Państwa na podstawie umowy przeniesienia własności użytkowanego gruntu, dokumentowanej aktem notarialnym, sporządzonym w dniu 7 lipca 1988 roku przez notariusza w Państwowym Biurze Notarialnym za Repertorium A numer …, a czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej oraz do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zamiarem Sprzedającego była sprzedaż Nieruchomości, w sposób, który umożliwi mu osiągnięcie jak najwyższego zysku.

Dodatkowo Sprzedający korzystał z usług prawnych w zakresie związanym z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Sprzedający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zbywał w przeszłości szereg nieruchomości innych niż Nieruchomość. Sprzedający ma również zamiar zbywania w przyszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość. Transakcje sprzedaży nieruchomości przez Sprzedającego podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W celu maksymalizacji zysku z nieruchomości Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie tych nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ich ceny możliwej do uzyskania przez Sprzedającego, w tym w szczególności:

\- podział geodezyjny, w wyniku którego tworzono działki ewidencyjne o mniejszej powierzchni;

\- prowadzenie prac porządkowych i rozbiórkowych.

W celu uatrakcyjnienia Nieruchomości Sprzedający przed transakcją prowadził prace porządkowe oraz prace polegające na częściowej rozbiórce obiektów budowlanych. W ramach transakcji Sprzedający zobowiązał się do kontynuacji uprzątania terenu Nieruchomości ze znajdujących się tam odpadów pochodzących z rozbiórek obiektów budowlanych oraz odpadów z prowadzonej przez Sprzedającego produkcji rolniczej na koszt Sprzedającego, co także miało na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości.

3\. Zakres Transakcji

Przedmiotem transakcji nie były inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego.

W szczególności Kupujący i Żona Kupującego nie przejęli żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego części, środków pieniężnych lub papierów wartościowych należących do Sprzedającego, materiałów, towarów, a także zobowiązań, praw i obowiązków z umów zawartych przez Sprzedającego, za wyjątkiem umów najmu części Nieruchomości (Kupujący i Żona Kupującego wstąpili w stosunek najmu w miejsce Sprzedającego będącego wynajmującym z mocy prawa).

Nabycie Nieruchomości nie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1320. ze zm.).

4\. Wyodrębnienie Nieruchomości w przedsiębiorstwach Sprzedających

Sprzedający nie posiadał na datę transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości, czy fakt, że Nieruchomość stanowiła wyodrębniona jednostkę organizacyjną.

Ponadto Sprzedający nie posiadał na datę transakcji odrębnych rachunków (subrachunków) bankowych, na które wpływałyby należności i z których byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadził na datę transakcji oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządzał na datę transakcji odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie były na datę transakcji ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

5\. Sposób wykorzystania Nieruchomości po transakcji

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

6\. Inne okoliczności Transakcji

W związku z faktem, że Nieruchomość była w dacie transakcji zabudowana budynkami i obiektami budowlanymi, Strony transakcji w treści aktu notarialnego dokumentującego Transakcję złożyli na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) ppkt b) ustawy o VAT oświadczenie, iż rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ww. ustawy i wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem transakcji.

W związku z powyższym oświadczeniem transakcja została opodatkowana podatkiem VAT.

Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku, podali Państwo następujące informacje.

W ocenie Sprzedającego przedmiot transakcji nie był wyodrębniony funkcjonalnie, tj. nie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Jak wskazano we wniosku Sprzedający nie posiadał żadnego statutu, regulaminu, czy też dokumentu o podobnym charakterze z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości, czy też fakt, że Nieruchomość stanowiła wyodrębnioną jednostkę organizacyjną. Co więcej, Sprzedający nie posiadał na datę Transakcji odrębnych rachunków bankowych (subrachunków) na które wpływałyby należności i z których byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości Sprzedającego. Dodatkowo wskazać należy, że Sprzedający nie prowadził także oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości jak też nie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego. Przychody, koszty oraz należności nie były ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Ponadto, ośrodek związany z zarządzaniem działalnością jaka była prowadzona na Nieruchomości nie mieścił się na Nieruchomości lecz na nieruchomości sąsiedniej na której znajduje się biuro zarządu Sprzedającego.

Przedmiot Transakcji nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającą i nie jest wystarczający do prowadzenia działalności bez angażowania przez Nabywców innych składników majątku które nie były przedmiotem Transakcji oraz bez konieczności podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Po pierwsze wskazać należy, że Sprzedająca na terenie Nieruchomości, której dotyczyła transakcja prowadziła przede wszystkim działalność rolniczą, do której prowadzenia koniecznym było wykorzystywanie narzędzi i maszyn rolniczych, jak też nawozów i środków ochrony roślin. Maszyny i narzędzia rolnicze, nawozy oraz środki ochrony roślin nie były przedmiotem Transakcji i nie były pozostawione przez Sprzedającą na terenie Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie doszło także do przeniesienia na Kupujących umów handlowych.

W związku z powyższym, aby na terenie Nieruchomości będącej przedmiotem Sprzedaży możliwym było prowadzenie działalności rolniczej przez Kupujących, niezbędnym byłoby poniesienie przez Kupujących nakładów na nabycie przez Kupujących narzędzi i maszyn rolniczych, nawozów, środków ochrony roślin, nasion, ewentualnie sadzonek do dalszej produkcji. Dodatkowo, ewentualna sprzedaż przez Sprzedających wytworzonych przez nich w ramach działalności rolniczej produktów na Nieruchomości wymagałaby nawiązania stosunków handlowych z odbiorcami i zawarcia w tym zakresie stosownych umów handlowych.

Jak wskazano we wniosku Kupujący jest rolnikiem indywidualnym posiadającym gospodarstwo rolne, w ramach przedmiotowej Transakcji nabył Nieruchomość (na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej) na poszerzenie posiadanego gospodarstwa rolnego, przy czym dla pełnego zobrazowania statusu podatkowego Kupującego wskazano, iż Kupujący (a także jego Żona) prowadzą odrębnie działalność gospodarczą, gdzie przeważającym rodzajem działalność gospodarczej wykonywanej przez Kupujących (we wniosku doszło do omyłki pisarskiej i wskazano „Sprzedających”) jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jednocześnie Kupujący zgodnie z wpisem do bazy REGON prowadzi indywidualne gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. X przed datą nabycia pierwszej z Nieruchomości zrezygnował ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT (zwolnienie od VAT dostawy produktów rolnych dokonywanej przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego), dokonując zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ust. 1 i 2 ustawy o VAT

Kupujący nabytą nieruchomość będzie wykorzystywał na działalność rolniczą zgodnie z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego bądź będzie ją wynajmował po spełnieniu przesłanek wynikających z ww. ustawy w drodze uzyskania zgody KOWR.

Kupujący nie kontynuuje oraz nie będzie kontynuował działalności gospodarczej w takim samym zakresie w jakim była prowadzona przez Sprzedającego.

Sprzedający na moment Transakcji był zarejestrowany jako „podatnik VAT czynny”.

Cała działka gruntu nr 1 (tj. od granicy do granicy) nie jest zabudowana. Budynki jakie znajdują się na tej działce posadowione są natomiast w różnych częściach tej nieruchomości.

Teren zabudowany nie jest oddzielony liniami rozgraniczającymi od terenu niezabudowanego.

Budynki zlokalizowane na nieruchomości zostały oddane do użytkowania przed 1989 r. Sprzedający nie był w stanie określić konkretnych dat oddania do użytkowania poszczególnych budynków.

Od momentu oddania do używania budynków do momentu transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu transakcji. W tym okresie ponoszone były wydatki związane z naprawami elementów tych budynków oraz wydatki związane z rozbiórką części budynków oraz uprzątaniem nieruchomości, w stosunku do których Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1) Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2) Czy Kupujący ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1) Sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2) Kupujący ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach transakcji na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawce art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego lej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347. s. 1 z późn. zm.. dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność

gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obroni nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań świadczy o zorganizowanym sprzedaży Nieruchomości i powoduje, że sprzedaż Nieruchomości przybrała formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego należy uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, zamiarem Sprzedającego była sprzedaż Nieruchomości, w sposób, która umożliwiła mu osiągnięcie jak najwyższego zysku. W celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający podejmował szereg aktywnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnych nabywców, a w rezultacie zwiększenie ceny Nieruchomości możliwej do uzyskania przez Sprzedającego, szczegółowo opisanych w pkt 2 powyżej

W ocenie Zainteresowanych nie bez znaczenia jest również okoliczność, że:

a) Sprzedający w ramach prowadzonej działalności zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość;

b) w ramach prowadzonej działalności Sprzedający ma zamiar zbywania w przyszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość.

Wskazane wyżej działania podejmowane przez Sprzedającego świadczą o wykorzystaniu przez niego Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, jest zdaniem Stron typowym działaniem dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanemu przez producentów, handlowców i usługodawców. Całokształt powyższych okoliczności powoduje, że opisanych czynności nie można interpretować jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży, tym bardziej, że Sprzedający jest osobą prawną (przedsiębiorcą), a nie osobą fizyczną.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji Sprzedający i Kupujący mieli status podatników podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 oraz art. 43 ust. 3 ustawy o VAT) wykonujących działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (por. art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione żadne przesłanki mogące prowadzić do potraktowania sprzedaży Nieruchomości jako transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Nieruchomość bez wątpienia nie spełniała w dacie Transakcji definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 19 Dyrektywy w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca, i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację powyższej regulacji do krajowego porządku prawnego. Zgodnie z tym przepisem - ustawy o VAT nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co do zasady, dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że dana nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Należy stwierdzić, że w ocenie Stron sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji stanowiła transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem odpłatną dostawę towarów.

Brak jest w szczególności podstaw do kwalifikowania sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie stosuje się przepisów tej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z kolei ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 551 KC, zgodnie z którym:

„Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

a) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

b) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

c) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości łub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

d) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

e) koncesje, licencje i zezwolenia,

f) patenty i inne prawa własności przemysłowej,

g) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

h) tajemnice przedsiębiorstwa,

i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

W świetle przywołanych przepisów sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie dotyczyła przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Przedmiotem sprzedaży realizowanej przez Sprzedających na rzecz Kupującego była bowiem wyłącznie Nieruchomość.

Kupujący nie przejmie zatem od Sprzedającego pozostałych składników jego przedsiębiorstwa wymienionych w art. 551 KC, tj. w szczególności:

\- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

\- wierzytelności, praw z papierów wartościowych, środków pieniężnych,

\- praw własności intelektualnej,

\- tajemnicy przedsiębiorstwa,

\- czy też ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji.

Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniając orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Jednocześnie jednak, składnik majątku Sprzedającego będący przedmiotem zbycia tj. Nieruchomość nie może być także zakwalifikowana jako zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespól składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

ZCP tworzy zatem zbiór składników majątkowych, pozostających w takich wzajemnych relacjach, w których można mówić o nich jako o zorganizowanym zespole, a nie o zbiorze elementów, których jedyną cechą wspólną jest pozostawanie we władaniu jednego podmiotu. Dodatkowo elementy tego zbioru powinny wykazywać takie wzajemne powiązania funkcjonalne, aby mogły służyć kontynuowaniu danej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

2) zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie doszło do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek.

Odnosząc się do powyższego trzeba wskazać, że - po pierwsze - zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot sprzedaży, obejmujący jedynie Nieruchomość można zakwalifikować jako „zespół” składników.

Poza Nieruchomością Kupujący i Żona Kupującego nie przejęli od Sprzedającego innych składników jego przedsiębiorstwa wymienionych w art. 551 KC, takich jak:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

\- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych środki pieniężne.

\- prawa własności intelektualnej,

\- tajemnice przedsiębiorstwa,

\- czy też księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W konsekwencji Nieruchomość sprzedawana w ramach Transakcji nie będzie spełniać przesłanek uznania jej za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC.

Należy w tym miejscu również wskazać, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego w ramach Transakcji nie wiązało się również z przejściem na Kupującego i Żonę Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2020 r.. poz. 1320. ze zm.).

Po drugie, w analizowanym przypadku nie znajdzie zastosowania przesłanka wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP powinna mieć swoje miejsce w strukturze organizacyjnej danego podmiotu jako dział, wydział czy oddział itp. Wyodrębnienie organizacyjne powinno zostać dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. Nie oznacza to jednocześnie, że możliwość przypisania np. kosztów do danego składnika majątkowego na podstawie prowadzonych ewidencji podatkowych stanowi o wyodrębnieniu finansowym.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako możliwość realizacji określonych zadań gospodarczych przez ZCP. ZCP musi obejmować elementy niezbędne do samodzielnego realizowania działań gospodarczych.

Aby zatem część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 4 marca 2020 r. sygn. 01 14-KDIP4-1.4012.65.2019.3.AM uznał, że: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. (\`(...)\`) Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu łub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. (\`(...)\`) Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania juko samodzielny podmiot gospodarczy”.

W odniesieniu do analizowanego zdarzenia przyszłego trzeba wskazać, że Nieruchomość zbywana w ramach transakcji nie była wyodrębniona w powyższy sposób w strukturze przedsiębiorstwa Sprzedającego, co uniemożliwia zakwalifikowanie zbywanych składników majątku jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27c ustawy o VAT.

W tym zakresie trzeba wskazać w szczególności, że Sprzedający nie posiadał na datę transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną.

Ponadto Sprzedający nie posiadał odrębnych rachunków (subrachunków) bankowych, na które wpływałyby należności i z których byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadził oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie były ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Zbywany zespól składników nie był ponadto wystarczający dla wykonywania przy jego pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych.

Całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje przy tym wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Także z tego względu zasadne jest zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji jako sprzedaży nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej

części; wartość ekonomiczną dla Nabywcy przedstawiają w tym przypadku głównie działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Kupującego od Sprzedającego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit a) ustawy o VAT.

Dodatkowo, mając na uwadze, że jak wskazano w opisie stanu faktycznego nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktury wystawionej z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji była opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze przez Sprzedającego.

Reasumując, mając na uwadze, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w ustawie o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r., poz. 685 z ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że 2 grudnia 2021 r. Sprzedający zawarł z Kupującym i Żoną Kupującego umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedał Kupującemu i Żonie Kupującego (na zasadach wspólności małżeńskiej) prawo własności nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę gruntu numer 1 o obszarze(\`(...)\`) ha. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej oraz do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zainteresowani podjęli wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionych okoliczności jednoznacznie wynika, że Sprzedający wykorzystywał opisaną nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej, a nie do celów prywatnych. Sprzedający na moment transakcji był zarejestrowany jako „podatnik VAT czynny”, a nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej oraz do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Skoro więc Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystuje nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej, to sprzedaż nieruchomości, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Należy zatem przeanalizować czy w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 551 ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” – wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:

organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

\- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

\- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

\- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

\- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe, ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

\- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

\- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Przedmiotem transakcji w niniejszej sprawie było prawo własności nieruchomości, stanowiącej zabudowaną działkę gruntu numer 1 o obszarze 8.0400 ha. Nieruchomość zabudowana jest wybudowanymi i oddanymi do użytkowania obiektami budowlanymi. Zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (symbol RPO) przeznaczenie podstawowe Nieruchomości obejmuje ośrodek obsługi wielkoobszarowego gospodarstwa rolnego o wielofunkcyjnym przeznaczeniu usługowym, produkcyjnym i administracyjnym (budynki i urządzenia służące produkcji rolniczej, przechowywaniu środków produkcji, przetwarzaniu i magazynowaniu produktów rolniczych) z sieciami i obiektami infrastruktury technicznej ponadlokalnej i lokalnej. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej oraz do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstw a, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (\`(...)\`) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Świadczy o tym fakt, że przedmiotem transakcji nie były inne od wyżej opisanej nieruchomości składniki majątku Sprzedającego. Kupujący i Żona Kupującego nie przejęli żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwa Sprzedającego lub jego części, środków pieniężnych lub papierów wartościowych należących do Sprzedającego, materiałów, towarów, a także zobowiązań, praw i obowiązków z umów zawartych przez Sprzedającego, za wyjątkiem umów najmu części Nieruchomości (Kupujący i Żona Kupującego wstąpili w stosunek najmu w miejsce Sprzedającego będącego wynajmującym z mocy prawa). Nabycie Nieruchomości nie wiązało się także z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 Kodeks pracy (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1320. ze zm.).

Transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości nie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Z treści wniosku wynika, że przedmiot Transakcji nie stanowił masy majątkowej wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, która umożliwiłaby funkcjonowanie jako oddzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Sprzedającego przedmiot transakcji nie był wyodrębniony funkcjonalnie, tj. nie stanowił potencjalnie niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Sprzedający nie posiadał żadnego statutu, regulaminu, czy też dokumentu o podobnym charakterze z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości, czy też fakt, że Nieruchomość stanowiła wyodrębnioną jednostkę organizacyjną. Co więcej, Sprzedający nie posiadał na datę Transakcji odrębnych rachunków bankowych (subrachunków) na które wpływałyby należności i z których byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości Sprzedającego. Dodatkowo wskazali Państwo, że Sprzedający nie prowadził także oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości jak też nie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego. Przychody, koszty oraz należności nie były ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

Ponadto, ośrodek związany z zarządzaniem działalnością jaka była prowadzona na Nieruchomości nie mieścił się na Nieruchomości lecz na nieruchomości sąsiedniej na której znajduje się biuro zarządu Sprzedającego. Jak Państwo podali, przedmiot Transakcji nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającą i nie jest wystarczający do prowadzenia działalności bez angażowania przez Nabywców innych składników majątku które nie były przedmiotem Transakcji oraz bez konieczności podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Po pierwsze – wskazali Państwo, że Sprzedająca na terenie Nieruchomości, której dotyczyła transakcja prowadziła przede wszystkim działalność rolniczą, do której prowadzenia koniecznym było wykorzystywanie narzędzi i maszyn rolniczych, jak też nawozów i środków ochrony roślin. Maszyny i narzędzia rolnicze, nawozy oraz środki ochrony roślin nie były przedmiotem Transakcji i nie były pozostawione przez Sprzedającą na terenie Nieruchomości. W ramach Transakcji nie doszło także do przeniesienia na Kupujących umów handlowych.

Jak Państwo wyjaśnili, aby na terenie Nieruchomości będącej przedmiotem Sprzedaży możliwym było prowadzenie działalności rolniczej przez Kupujących, niezbędnym byłoby poniesienie przez Kupujących nakładów na nabycie narzędzi i maszyn rolniczych, nawozów, środków ochrony roślin, nasion, ewentualnie sadzonek do dalszej produkcji. Dodatkowo, ewentualna sprzedaż przez Sprzedającą wytworzonych przez nich w ramach działalności rolniczej produktów na Nieruchomości wymagałaby nawiązania stosunków handlowych z odbiorcami i zawarcia w tym zakresie stosownych umów handlowych.

Zatem w analizowanej sprawie transakcja sprzedaży nie była wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dostawa przez Sprzedającego ww. nieruchomości, będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

**W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.**

Przechodząc do kwestii objętej zakresem pytania oznaczonego nr 2, należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Natomiast, zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dotyczy zwolnienia od podatku nieruchomości niezabudowanych. Zgodnie z tym przepisem :

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy :

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się :

oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy :

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy :

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać :

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy :

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy :

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego :

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości wskazać należy, że w okolicznościach niniejszej sprawy przedmiotem dostawy będzie nieruchomość zabudowana wybudowanymi i oddanymi do użytkowania obiektami budowlanymi i budynkami. Budynki zlokalizowane na Nieruchomości zostały wybudowane i oddane do użytkowania przed 1989 r.

Przedstawili Państwo listę budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości. Wskazali Państwo, że cała działka gruntu nr 1 (tj. od granicy do granicy) nie jest zabudowana. Budynki jakie znajdują się na tej działce posadowione są natomiast w różnych częściach tej nieruchomości. Teren zabudowany nie jest oddzielony liniami rozgraniczającymi od terenu niezabudowanego. Jednocześnie podali Państwo we wniosku, że Nieruchomość zgodnie z MPZP jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Odnosząc się do sprzedaży własności obiektów budowlanych znajdujących się na działce gruntu nr 1 należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku jest rozstrzygnięcie kwestii czy i kiedy względem ww. obiektów (budynków i budowli) nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Wskazali Państwo, że budynki zlokalizowane na nieruchomości zostały oddane do użytkowania przed 1989 r. Od momentu oddania do używania budynków do momentu transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w okresie od oddania ich do użytkowania do momentu transakcji. Z treści wniosku nie wynika też, żeby ponoszone były wydatki na ulepszenie budowli. W opisie sprawy wskazano, że Nieruchomość zabudowana jest obiektami budowlanymi i budynkami, które są w złym stanie technicznym oraz z ekonomicznego punktu widzenia powinny być przeznaczone do rozbiórki albo generalnego (kapitalnego) remontu. W okresie od oddania ich do użytkowania do momentu transakcji, ponoszone były wydatki związane z naprawami elementów tych budynków oraz wydatki związane z rozbiórką części budynków oraz uprzątaniem nieruchomości, w stosunku do których Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W świetle tak przedstawionego opisu sprawy, z którego wynika, że od momentu oddania do używania budynków i budowli posadowionych na działce nr 1 do momentu transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata oraz nie ponoszono wydatków ich na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, należy stwierdzić, że dostawa budynków oraz budowli posadowionych na ww. działce korzystała ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że dostawa budynków oraz budowli posadowionych na działce nr 1 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Zatem dostawa gruntu – działki 1 – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również była objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Jak wyżej już wskazano ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, dostawa budynków oraz budowli posadowionych na działce 1 korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto w opisie sprawy wskazano, w związku z faktem, iż Nieruchomość była w dacie transakcji zabudowana budynkami i obiektami budowlanymi, Strony transakcji w treści aktu notarialnego dokumentującego Transakcję złożyli na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2) ppkt b) ustawy o VAT oświadczenie, iż rezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10) ww. ustawy i wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem transakcji. Na moment transakcji zarówno Sprzedający, jak i Kupujący i żona Kupującego byli podmiotami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni. W związku z powyższym oświadczeniem transakcja została opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle przedstawionego opisu sprawy, Zainteresowani mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie sprzedaży budynków i budowli posadowionych na działce 1 wraz z prawem własności tej działki stosownie do art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy;

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy;

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy;

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z opisu sprawy, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

Jak rozstrzygnięto powyżej, Transakcja nie stanowi transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie podlega wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe przepisy, w analizowanym przypadku są spełnione, wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – jak rozstrzygnięto powyżej – planowana Transakcja nie będzie stanowiła czynności zwolnionej od podatku VAT.

W świetle powyższego, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji, gdyż spełniony został warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, tj. nieruchomość będzie przez Kupującego wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 22 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).