Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.186.2022.4.BD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-08
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

21 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 24 i 28 czerwca 2022 r. (wpływ 24 czerwca i 1 lipca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca): K. Sp.k. NIP: (…)

2) Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedawca): E. Sp. z o.o. NIP: (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej należącej do K. Sp.k. (dalej: „Sprzedawca”) na rzecz E. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”).

Sprzedawca jest spółką, której główna działalność polega na prowadzeniu prac budowlanych w związku z różnymi inwestycjami, w szczególności magazynowymi. Jedną z takich inwestycji jest magazyn położony w miejscowości M. (dalej: „Budynek”) wraz z towarzyszącymi obiektami i infrastrukturą. Budynek wynajęty jest na cele magazynowo-biurowe. Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości, na której posadowiony jest Budynek wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”) Planowane jest zawarcie umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) przez Sprzedawcę i Nabywcę w xxx roku. W dniu xxx r. Sprzedawca i Nabywca podpisali umowę przedwstępną sprzedaży.

Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność w branży nieruchomościowej, w szczególności nabywanie/zbywanie nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów najmu. Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkiem oraz wynajmowania powierzchni w Budynku na rzecz najemcy/najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa/pomocnicza, o ograniczonym zakresie).

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) historię Nieruchomości.

(i) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy.

Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działki o nr (…), (…) oraz (…), położonej pod adresem M., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Działki o numerach (…), (…) i (…) (dalej: „Grunt”) zostały utworzone na mocy decyzji (…) wydanej przez Wójta Gminy (…) xxx r., która stała się ostateczna xxx r. z działki nr (…) powstałej z kolei z połączenia działek o numerach (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) i (…).

Na działkach (…) oraz (…) posadowione są Budynek oraz budowle, w tym budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, stanowiące własność Sprzedawcy: zbiornik przeciwpożarowy, przepompownia, stacja dla rowerów z palarnią, zbiornik retencyjny, parking, drogi i chodniki (dalej „Budowle”).

Aktualnie trwają prace przygotowawcze do rozbudowy Budynku oraz Budowli (Sprzedawca jest w trakcie pozyskiwania pozwolenia na budowę), co zostało szczegółowo opisane w punkcie dotyczącym historii Nieruchomości.

Działka (…) stanowi działkę niezabudowaną.

Cały Grunt, w tym niezabudowana działka nr (…), objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczony jest pod zabudowę.

Budynek należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 – budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów). Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Grunt, Budynek, Budowle wraz z znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem od towarów i usług dla usług najmu.

Nieruchomość będzie na moment Transakcji administrowana w zakresie obsługi technicznej oraz rozliczeń finansowych (fakturowanie, rozliczanie kosztów i opłat eksploatacyjnych, refakturowanie na najemcę) przez profesjonalne podmioty trzecie.

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości – czynności te będą bowiem na moment Transakcji wykonywane przez pracowników podmiotów trzecich.

W ramach Transakcji, głównym przenoszonym składnikiem majątku Sprzedawcy będzie Nieruchomość. Oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji – następujących składników majątku:

1) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu, która przejdzie na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;

2) praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemcę, w tym m.in. gwarancji bankowych, umowy poręczenia oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji;

3) przeniesienie przez Sprzedawcę na Nabywcę depozytów pieniężnych najemcy Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu (w tym kaucje z ich tytułu), o ile będą wniesione w dacie Transakcji;

4) praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową i przebudową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót;

5) określonych autorskich praw majątkowych do projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę – wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie prawa zostały utrwalone; oraz w zakresie w jakim będą przysługiwać Sprzedawcy – określonych praw do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz praw do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów;

6) licencje i prawa do obsługi systemu zarządzania Budynkiem oraz innego oprogramowania posiadanego przez Sprzedawcę związanego z Budynkiem;

7) rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie takie jak gaśnice, rękawice dielektryczne, kalosze i maty dielektryczne służące do obsługi Budynku;

8) logo (…), które znajduje się na fasadzie Budynku (Zainteresowani zawrą w tym zakresie odrębną umowę regulującą kwestię rozliczenia udostępnienia części fasady budynku pod logo).

Ponadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, przekazana zostanie dokumentacja prawna i techniczna (oryginały lub kopie) dotycząca Budynku (w tym umowy wymienione we wniosku, umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również karty wstępu, kody, informacje, itp. niezbędne do obsługi Budynku.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedawcy.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, te umowy oraz zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nieuzyskania takich zgód – mogą pozostać przy Sprzedawcy. Nie jest wykluczone, iż przez pewien czas od dnia Transakcji Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedawcę do wykonywania praw z niektórych powyższych umów, które na moment nabycia nie będą mogły być skutecznie przeniesione z uwagi na brak zgody drugiej strony danej umowy (zgody wierzyciela) i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedawca będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

1) prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie nieruchomością, tzw. property management oraz facility management; oraz prawa i obowiązki z umów o zarządzanie aktywami, tzw. asset management (umowy property oraz asset management nie zostały zawarte przez Sprzedawcę);

2) umowy dotyczące administrowania Nieruchomością (obsługa techniczna i rozliczenie finansowe);

3) prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Budynku (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp. (w zakresie w jakim nie zostaną rozwiązane przez Sprzedawcę);

4) zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne, (ii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

5) istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

6) finansowanie nabycia Gruntu i inwestycji w postaci Budynku i Budowli;

7) know-how Sprzedawcy – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

8) księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

9) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcą związanym z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

10) środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

11) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, usług prawnych, czy marketingowych;

12) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

13) należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki naliczonego podatku od towarów i usług nad należnym);

14) firma Sprzedawcy;

15) inne działki gruntu będące własnością Sprzedającego i związane z nimi należności i zobowiązania.

Jak zostało wskazane, w odniesieniu do umów, takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami –jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Budynku są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów.

W związku z powyższym, intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Działalność Sprzedawcy polega na nabywaniu działek gruntowych oraz prowadzeniu prac budowlanych w celu realizacji inwestycji nieruchomościowej, a następnie wynajmie wybudowanego obiektu i sprzedaży całej nieruchomości. Nieruchomość nie jest jedyną nieruchomością posiadaną przez Sprzedawcę, posiada on również inne grunty, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji. Na gruntach sąsiadujących z Nieruchomością (nie będących przedmiotem Transakcji), Sprzedawca planuje realizację kolejnych etapów inwestycji polegających na budowie hal magazynowych.

Przedmiot Transakcji opisany we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Zdarzenia gospodarcze związane z Przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy.

Nieruchomość będzie obsługiwana na moment Transakcji w zakresie administrowania kwestiami technicznymi i rozliczeń finansowych przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych. Na moment Transakcji nie będą natomiast zawarte umowy z umowy o zarządzanie aktywami, tzw. asset management oraz property management.

Transakcja nie będzie skutkować likwidacją Sprzedawcy lub zmianą charakteru jego działalności.

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. odpowiednie umowy serwisowe, finansowanie, obsługa prawna i księgowa) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i pomocy profesjonalnych usługodawców (w tym poprzez zawarcie umowy o zarządzanie Nieruchomością).

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedawca będzie miał prawo do otrzymania od najemcy kwot czynszów i zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), przy czym kwoty w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedawcę od najemcy za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), zostaną rozliczone i przekazane przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego.

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem Ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu otrzymanych pożyczek pieniężnych).

(iii) Historia Nieruchomości

Sprzedawca nabył Grunt (działki, które po procesach połączeniowych i podziałowych składają się na Grunt) na przestrzeni xxx i xxx roku od osób fizycznych.

W xxx roku Sprzedawca zawarł umowę z generalnym wykonawcą na realizację budowy Budynku oraz Budowli. Prace budowlane podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług od robót budowlanych i podatek ten odliczał.

Budynek wraz z Budowlami został oddany do użytkowania w xxx r. (xxx r. złożono zawiadomienie o zakończeniu budowy, a xxx r. (…) zaświadczył o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu).

Od xxx r. cała nieruchomości jest wynajęta na rzecz jednego najemcy (umowa najmu została zawarta w xxx r.). Czynsz najmu jest opodatkowany 23% podatku od towarów i usług, a Sprzedawcy przysługuje prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług. Sprzedawca nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Co więcej, xxx r. Sprzedający zawarł z najemcą aneks do umowy najmu, w którym zobowiązał się do przeprowadzenia prac adaptacyjnych w zakresie Nieruchomości. Pomimo zawarcia umowy pomiędzy Sprzedającym a generalnym wykonawcą, to na bazie odrębnej umowy prace te zostaną rozliczone pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą (w ostatecznym rozrachunku to Nabywca poniesie koszt prac adaptacyjnych).

Zgodnie z zawartą umową prace te będą polegać na rozbudowie i przebudowie wnętrza hali oraz terenów zewnętrznych, obejmując:

\- przebudowę wnętrza hali polegającą na budowie i dobudowie do istniejącego bloku socjalno-biurowego pomieszczeń jednokondygnacyjnych;

\- rozbudowanie układu drogowego polegające na budowie parkingów przy ścianie hali

\- budowę zadaszonej wiaty śmietnikowej oraz pola odkładczego na sól;

(dalej: „Prace adaptacyjne”). Powstałe w ramach Prac adaptacyjnych budowlę, na potrzeby wniosku będą również nazywane Budowlami.

Na dzień złożenia wniosku Prace adaptacyjne nie zostały jeszcze rozpoczęte – trwa pozyskiwanie pozwolenia na budowę. Zainteresowani wskazują, że pojedyncze obiekty realizowane w ramach Prac adaptacyjnych mogą zostać ukończone na moment Transakcji, jednak nie wpłynie to na status działek pod katem ich zabudowy, tj. działki (…) i (…) nadal stanowić będą działki zabudowane, w szczególności z uwagi na zlokalizowane na nich Budynek oraz Budowle, natomiast działka (…) nadal stanowić będzie działkę niezabudowaną (Prace adaptacyjne nie będą obejmować tej działki).

Dodatkowo, Zainteresowani wskazują, że wartość nakładów na Budynek oraz Budowle nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynku oraz poszczególnych Budowli.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych oczekują interpretacji w przedmiocie opodatkowania tylko samej nieruchomości.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem– Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż (i) Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, (ii) oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W związku z powyższym wnoszą Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Kupujący (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) nieruchomość zabudowaną w zamian za zapłatę ceny przez Kupującego (Transakcja). Jak wynika z treści uzupełnienia wątpliwości Państwa sprowadzają się do oceny skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3.MAZ wynika, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy. W konsekwencji opisana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną znak: 0111-KDIB3-3.4012.193.2022.3. MAZ.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

K. Sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.