Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-531/13-2/EK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-08-12
Teza: prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości
Słowa kluczowe: budowle; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27 maja 2013 r. (data wpływu 03 czerwca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 03 czerwca 2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawcą jest A. spółka z ograniczona odpowiedzialnością S.K.A. (dalej „Spółka”, „Wnioskodawca”), będąca jednocześnie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca planuje odpłatne nabycie działki gruntu wyodrębnionej geodezyjnie o powierzchni około 10.365 metrów kwadratowych (dale: „Nieruchomość”) z posadowionymi na niej budynkami, które w ewidencji środków trwałych zbywcy są opisane następująco: Budynek nr 21A G. (dalej: „budynek A”), Budynek 21 (dalej: „Budynek B”), O. A.(dalej: „Budynek C”), Budynek 480 M kw (dalej „Budynek D”; Budynek A, Budynek B, Budynek C, Budynek D zwane dalej razem są „Budynkami”).

Nieruchomość jest także wyposażona w linię kablową, instalację oświetleniową, kanalizacyjną oraz drogi i place trwale związane z gruntem, które w ewidencji środków trwałych zbywcy ujęte są jako odrębne środki trwałe.

Zbywcą dokonującym odpłatnej dostawy Nieruchomości będzie spółka osobowa (L.t spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna; dalej „Zbywca”), będąca czynnym podatnikiem VAT.

Obecnie Nieruchomość wraz z Budynkami jest zaliczana przez Zbywcę do środków trwałych i wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Wnioskodawca również zamierza wykorzystywać Budynki wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wydatki na ulepszenie Budynków w poszczególnych latach przedstawiają się następująco:

Budynek A:

Wartość początkowa Budynku A: 180.000,00 PLN

Ulepszenia w 2001r.:

200.187,27 PLN ( z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT), 169.070,24 (bez podatku VAT).

Ulepszenia w 2002r.:

29.231,62 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT)

Ulepszenia w 2003r.:

81.434.40 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT)

Ulepszenia w 2004r.:

7.361,09 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT)

Ulepszenia w 2005r.:

75.689,32 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT)

Ulepszenia w 2006r.:

342.716.06 PLN ( z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT), 3.315,00 PLN (bez podatku VAT)

Ulepszenia w 2007r.;

79.428,18 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT).

Budynek B:

Wartość początkowa Budynku B: 23.400,00 PLN

Ulepszenia w 2006 r.:

7.415,74 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT)

Ulepszenia w 2007 r.:

43.305,24 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT)

Ulepszenia w 2008 r.:

20.800,00 PLN (z podatkiem VAT, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT).

Budynek C oraz Budynek D od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie są i nie były ulepszane. Budynek A od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie był i do dnia planowanej transakcji zbycia Nieruchomości nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. Pozostałe budynki, to jest Budynek B, Budynek C i Budynek D były oddane przez Zbywcę do użytkowania na podstawie umowy najmu, a od daty oddania w najem do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynęło więcej niż dwa lata.

Wskazać ponadto należy, że oddanie w najem Budynku B nastąpiło po zakończeniu ulepszeń w 2008 r.

Nieruchomość jest także wyposażona w instalację oświetleniową, kanalizacyjną oraz linię kablową, które od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie są i nie były ulepszane.

Odrębnym środkiem trwałym znajdującym się na Nieruchomości są także drogi i place, które od dnia nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie są i nie były ulepszane, jak również nie są i nie były przedmiotem najmu.

Najemcy Budynków B, C i D, w związku z zawartymi umowami najmu, mogli jednak korzystać z tych naniesień.

Z wnioskiem dotyczącym tego samego zdarzenia przyszłego wystąpił również Zbywca

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

1.  Czy w sytuacji gdy Wnioskodawca i Zbywca złożą przed dniem dokonania dostawy Budynków zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów usług dostawy Budynku B, Budynku C oraz Budynku D i w konsekwencji Zbywca Budynków wykaże na fakturze podatek od towarów usług z tytułu dostawy Budynku B, C, D oraz przypadającej na Budynek B, C i D części wartości gruntu, stanowiącej element podstawy opodatkowania dostawy Budynków, wyliczonej na podstawie jednej z poniższych metod:
    1.  jako procentowy udział powierzchni użytkowej danego budynku w łącznej powierzchni użytkowej wszystkich Budynków,
    2.  jako procentowy udział powierzchni zajmowanej przez dany budynek na gruncie po jego obrysie, w łącznej powierzchni zajmowanej na gruncie przez wszystkie Budynki po ich obrysie,
    3.  jako procentowy udział ustalonej na potrzeby transakcji wartości danego budynku w łącznej wartości wszystkich Budynków to Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na tak wystawionej fakturze przez Zbywcę?
2.  Czy w sytuacji gdy Zbywca uzna, że trwale związane z gruntem naniesienia w postaci linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych oraz placów postojowych stanowią budowle w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i l0a Ustawy VAT, a jednocześnie Wnioskodawca i Zbywca złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy tych obiektów oraz Budynków B, C i D, natomiast podatek od towarów i usług zostanie obliczony tak jak w pytaniu 1 (z uwzględnieniem tych obiektów jako budowli trwale zwianych z gruntem), to Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na tak wystawionej fakturze przez Zbywcę?

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania 1:

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie miał on prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę w sytuacji gdy Wnioskodawca i Zbywca złożą przed dniem dokonania dostawy Budynków zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy Budynku B, Budynku C oraz Budynku D i w konsekwencji Zbywca Budynków wykaże na fakturze podatek od towarów i usług z tytułu dostawy Budynku B, C i D oraz przypadającej na Budynek B, C i D części wartości gruntu, stanowiącej element podstawy opodatkowania dostawy Budynków, wyliczonej na podstawie jednej z poniższych metod:

*   jako procentowy udział powierzchni użytkowej danego budynku w łącznej powierzchni użytkowej wszystkich Budynków,

*   jako procentowy udział powierzchni zajmowanej przez dany budynek na gruncie po jego obrysie, w łącznej powierzchni zajmowanej na gruncie przez wszystkie Budynki po ich obrysie,

*   jako procentowy udział ustalonej na potrzeby transakcji wartości danego budynku w łącznej wartości wszystkich Budynków

Uzasadnienie Wnioskodawcy do pytania 1:

Art. 86 ust. 1 Ustawy VAT przewiduje, że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Wyjątki w zakresie odliczenie podatku naliczonego przewidziane są m.in. w art. 88 Ustawy VAT. Art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT stanowi, że obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę budynków, budowli i części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków, budowli lub ich części, upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT - oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Odnosząc powyższe do analizy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku B należy stwierdzić, że:

1.  ulepszenia Budynku B dokonane przez Zbywcę znacząco przekraczają 30% jego wartości początkowej,
2.  Budynek B był wynajmowany przez Zbywcę po jego ulepszeniu, co oznacza, że planowana dostawa Budynku B będzie miała miejsce po pierwszym zasiedleniu oraz
3.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem przez Zbywcę, a dostawą Budynku B na rzecz Wnioskodawcy upłynie okres dłuższy niż 2 lata, bowiem oddanie Budynku B w najem nastąpiło w 2008 r., po zakończeniu ulepszeń poniesionych przez Zbywcę, - w związku z tym dostawa Budynku B będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Również dostawa Budynków C oraz D będzie dokonana przez Zbywcę po upływie okresu 2 lat liczonego od pierwszego zasiedlenia, gdyż:

*   Budynek C oraz Budynek D zostały zakupione przez Zbywcę, a sprzedaż ta podlegała opodatkowaniu VAT, jednak była zwolniona od podatku na podstawie obowiązujących w 2001 r. przepisów;

*   Budynek C oraz Budynek D nie są i nie były ulepszane przez Zbywcę,

*   od dnia ostatniej czynności, która może być uznana za pierwsze zasiedlenie Budynku C i Budynku D przez Zbywcę (sprzedaż budynków na rzecz Zbywcy w 2001 r.) upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji planowana dostawa Budynku C i Budynku D na rzecz Wnioskodawcy będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Natomiast dostawa Budynku A na rzecz Wnioskodawcy będzie dostawą dokonaną w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż:

*   Budynek A u Zbywcy nie jest i nigdy nie był przedmiotem najmu,

*   ulepszenia Budynku A dokonane przez Zbywcę w latach 2001-2007 znacząco przekraczają 30% ich wartości początkowej z roku 2001; same tylko ulepszenia Budynku A dokonane w roku 2006 przekraczają 46% jego wartości początkowej po jej podwyższeniach na skutek poprzednich ulepszeń dokonanych przez Zbywcę.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w art. 43 ust. 7a Ustawy VAT warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a lit. b nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W związku z tym, że:

1.  przy nabyciu Nieruchomości Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  wartość wydatków na ulepszenie Budynku A poniesionych przez Zbywcę znacząco przekraczała 30% jego wartości początkowej;
3.  ulepszony Budynek A był wykorzystywany przez Zbywcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat,
4.  od daty zakończenia ostatnich ulepszeń Budynku A nie był on przez Zbywcę oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, w szczególności nie był oddany do używania na podstawie umowy najmu, - dostawa Budynku A na rzecz Wnioskodawcy będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Podsumowując:

1.  dostawa Budynku A na rzecz Wnioskodawcy będzie czynnością zwolnioną od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT,
2.  dostawa Budynków B, C i D na rzecz Wnioskodawcy będzie czynnością zwolnioną na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli, lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części, zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, powinno zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Mając na uwadze powyższe, oraz w związku z faktem, że dostawa Budynków B, C oraz D na rzecz Wnioskodawcy byłaby z mocy prawa objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Zbywca oraz Wnioskodawca będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

Jak wynika z art. 29 ust. 5 Ustawy VAT: „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. Zasada ta dotyczy również sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze znajdującymi się na tym gruncie budynkami i budowlami. Powoduje to, że w przypadku obrotu nieruchomościami zabudowanymi, dochodzi do dostawy budynków lub budowli (obejmujących wartość gruntu), nie zaś do dostaw odrębnej dostawy budynków lub budowli oraz gruntu.

Z powyższego przepisu nie wynika, w jaki sposób należy przypisać części wartości gruntu do poszczególnych budynków lub budowli, jeżeli na jednej działce gruntu posadowionych jest więcej tego rodzaju obiektów budowlanych. W związku z tym w ocenie Wnioskodawcy można uznać, że podatnicy mają swobodę wyboru klucza podziału wartości gruntu dla celów ustalenia podstawy opodatkowania VAT dostawy poszczególnych budynków lub budowli posadowionych na tym gruncie.

W ocenie Wnioskodawcy dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania dostawy Budynków A, B, C i D posadowionych na Nieruchomości, prawidłowym będzie obliczenie wartości gruntu stanowiącego element podstawy opodatkowania poszczególnych budynków z uwzględnieniem:

1.  procentowego udziału powierzchni użytkowej danego budynku w łącznej powierzchni użytkowej wszystkich Budynków, albo
2.  procentowego udziału powierzchni zajmowanej przez dany budynek na gruncie po jego obrysie, w łącznej powierzchni zajmowanej na gruncie przez wszystkie Budynki po ich obrysie, albo
3.  procentowego udziału ustalonej na potrzeby transakcji wartości danego budynku w łącznej wartości wszystkich Budynków.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 czerwca 2010 r. sygn. ITPP1/443-318b/10/DM: Ponadto ze względu na to, iż przedmiotem transakcji będzie nieruchomość gruntowa wraz ze związanymi z gruntem budynkami i budowlami, których sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jak i korzysta ze zwolnienia od podatku należy, uwzględniając zapis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, przypisać części gruntu do poszczególnych obiektów. W związku z tym, iż ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwe stawki, lub wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa. Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, iż Spółka zamierza w odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej posadowionymi na niej budynkami i budowlami zastosować metodę wg klucza wartościowego. W przypadku sprzedaży gruntu, gdy na działce znajdują się budynki i budowle trwale z gruntem związane opodatkowane według 22% stawki podatku oraz zwolnione od podatku (co występuje w opisanym zdarzeniu przyszłym) należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych obiektów - budynków i budowli przypisać odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwą stawkę podatku oraz zwolnienie.”

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 sierpnia 2010r., sygn. IBPP3/443-357/10/IK: „Zatem, w przypadku gdy w skład jednej nieruchomości wchodzi budynek opodatkowany 22% stawką podatku VAT jak również budynek korzystający ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, stwierdzić należy, iż w związku z tym, iż ani przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają regulacji dotyczących sposobu ustalania podstawy opodatkowania można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych obiektów budowlanych zwolnionych z opodatkowania i przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować zwolnienie w tej części, natomiast do pozostałej części dotyczącej obiektów budowlanych opodatkowanych 22% zastosować tą samą stawkę podatku lub wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni obiektów budowlanych. Każda metoda czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa.”

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2010 r., sygn. IPPP3/443-651/10-2/IB: „W związku z tym, iż ani przepisy ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynk6w przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwe stawki, lub wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa”.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 Ustawy VAT z podstawy opodatkowania dostawy budynków i budowli trwale zwianych z gruntem nie wyłącza się wartości gruntu. Rezygnacja ze zwolnienia w odniesieniu do Budynków B, C i D spowoduje więc de facto naliczenie podatku od towarów i usług od wartości transakcji uwzględniającej odpowiednią część wartości gruntu.

W tych okolicznościach do faktury wystawionej przez Zbywcę na rzecz Wnioskodawcy nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, zgodnie z którym podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego nie stanowią faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze powyższe, w ponieważ:

1.  dostawa Budynku A będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, oraz
2.  dostawa Budynków B, C oraz D będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, jednakże Wnioskodawca i Zbywca, złożą przed dniem dokonania dostawy Budynków zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy Budynku B, Budynku C oraz Budynku D - i w konsekwencji Zbywca Nieruchomości wykaże na fakturze podatek od towarów i usług dla dostawy Budynku B, C i D wskazanych w lit. b) powyżej oraz przypadającej na Budynek B, C i D części gruntu, stanowiącej element podstawy opodatkowania dostawy Budynków wyliczonej na podstawie jednej z poniższych metod:
3.  jako procentowy udział powierzchni użytkowej danego budynku w łącznej powierzchni użytkowej wszystkich Budynków,
4.  jako procentowy udział powierzchni zajmowanej przez dany budynek na gruncie po jego obrysie, w łącznej powierzchni zajmowanej na gruncie przez wszystkie Budynki po ich obrysie,
5.  jako procentowy udział ustalonej na potrzeby transakcji wartości danego budynku w łącznej wartości wszystkich Budynków - to Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na tak wystawionej fakturze przez Zbywcę.

Stanowisko Wnioskodawcy do pytania 2:

W sytuacji gdy Zbywca uzna, że trwale związane z gruntem naniesienia w postaci linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych oraz placów postojowych stanowią budowle w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy VAT, a jednocześnie Wnioskodawca i Zbywca złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy tych obiektów oraz Budynków B, C i D, natomiast podatek od towarów i usług zostanie obliczony tak jak w pytaniu 1 (z uwzględnieniem tych obiektów jako budowli trwale związanych z gruntem), to Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na tak fakturze wystawionej przez Zbywcę.

Uzasadnienie do pytania 2:

Mając na uwadze, że:

1.  obiekty zostały zakupione przez Zbywcę wraz z Nieruchomością, a transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jednak była zwolniona od podatku na podstawie obowiązujących w 2001 r. przepisów;
2.  obiekty nie są i nie były ulepszane przez Zbywcę,
3.  od dnia ostatniej czynności, która może być uznana za pierwsze zasiedlenie obiektów (sprzedaż obiektów na rzecz Zbywcy w 2001 r.) upłynął okres dłuższy niż 2 lata - to planowana dostawa obiektów na rzecz Wnioskodawcy, w przypadku uznania ich za budowle, będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Oznacza to, że planowana dostawa obiektów, w przypadku uznania ich za budowle, będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Wnioskodawca oraz Zbywca będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT.

W związku z tym, że dostawa obiektów (w przypadku uznania ich za budowle) wraz z przypadającą na nie częścią gruntu będzie mogła być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to dostawa tych obiektów będzie miała wpływ na wysokość kwoty podatku od towarów i usług wykazanego na fakturze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, bądź ustawą, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, iż prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również wskazać, że ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Nadmienia się, że w art. 88 ust. 3a pkt 1 i pkt 2 ustawy wskazano, iż nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy:

1.  sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi:
    1.  wystawionymi przez podmiot nieistniejący;
    2.  w których kwota podatku wykazana na oryginale faktury lub faktury korygującej jest różna od kwoty wykazanej na kopii;
2.  transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, w celu stwierdzenia czy podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury niezbędne jest nie tylko ustalenie do wykonywania jakich czynności będą wykorzystywane towary i usługi udokumentowane tą fakturą, ale również stwierdzenie, czy nie występują przesłanki negatywne wskazane w art. 88 ust. 3a ustawy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jak wynika z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Zgodnie z art. 146a pkt 1, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ww. ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży lub oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z powyższych przepisów wynika, iż dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, iż w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z dwóch podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, iż stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Treść oświadczenia musi również zawierać, zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca, czynny podatnik podatku VAT, zamierza nabyć nieruchomość stanowiącą jedną działkę gruntu wyodrębnioną geodezyjnie o powierzchni około 10.365 metrów kwadratowych z posadowionymi na niej budynkami A, B, C, D. Nieruchomość jest także wyposażona w linię kablową, instalację oświetleniową, kanalizacyjną oraz drogi i place trwale związane z gruntem, które w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy ujęte są jako odrębne środki trwałe.

Własność Nieruchomości wraz z opisanymi wyżej naniesieniami trwale związanymi z gruntem została nabyta przez poprzednika prawnego Zbywcy w 2001r., czynność ta była zwolniona od podatku VAT. Zbywca dokonywał ulepszeń budynków, wydatki na ulepszenia Budynku A w latach 2001-2007 przekroczyły 30% jego wartości z roku 2001, budynek ten nie był i nie jest przedmiotem najmu. Ulepszenia budynku B w latach 2006-2008r. również przekroczyły 30% jego wartości początkowej, jednakże po zakończeniu ulepszeń budynek został w roku 2008 oddany w najem. Budynki C i D nie były ulepszane, jednocześnie były oddane przez Zbywcę w najem. Instalacja oświetleniowa, kanalizacyjna oraz linia kablowa nie są i nie były ulepszane. Drogi i place, które od dnia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę nie są i nie były ulepszane, jak również nie są i nie były przedmiotem najmu. Najemcy Budynków B, C i D, w związku z zawartymi umowami najmu, mogli jednak korzystać z tych naniesień. Wnioskodawca będzie wykorzystywał nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Odnosząc przedstawione wyżej zdarzenie przyszłe do powołanych w sprawie przepisów prawa stwierdzić należy, iż dostawa Budynków, o których mowa w zdarzeniu przyszłym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do:

*   Budynku B, gdyż transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku B upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie, w przypadku tego budynku, nastąpiło w roku 2008, kiedy to nieruchomość została, po dokonaniu ulepszeń przekraczających 30% jej wartości początkowej, oddana do użytkowania na podstawie umowy najmu,

*   Budynku C, gdyż transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku C upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie, w przypadku tego budynku, nastąpiło w roku 2001, kiedy to nieruchomość była zakupiona przez Zbywcę, a czynność ta była zwolniona od podatku VAT. Ponadto Zbywca nie dokonywał ulepszeń tego budynku,

*   Budynku D, gdyż transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku D upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie, w przypadku tego budynku, nastąpiło w roku 2001, kiedy to nieruchomość była zakupiona przez Zbywcę a czynność ta była zwolniona od podatku VAT. Ponadto Zbywca nie dokonywał ulepszeń tego budynku.

W odniesieniu do Budynku A stwierdzić należy, że dostawa tego budynku, biorąc pod uwagę treść ww. art . 2 pkt . 14 ustawy, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem w latach 2001-2007 Zbywca dokonywał ulepszeń, które przekroczyły 30% wartości początkowej tego budynku. Budynek ten po tym okresie nie został oddany do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, Zbywca bowiem wykorzystywał go na własne potrzeby. Zatem nie znajdzie tutaj zastosowania art . 43 ust . 1 pkt . 10 ustawy. Jednakże z uwagi na fakt, iż Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu budynku, a budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym (ulepszenia dokonywane były w okresie 2001-2007) przez Zbywcę do wykonywania czynności opodatkowanych przez okres dłuższy niż 5 lat, dostawa tego budynku korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na mocy art . 43 ust. 1 pkt . 10a w zw. z art . 43 ust . 7a ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynku B, C i D, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zarówno Wnioskodawca jak i Zbywca, w momencie sprzedaży Budynków będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi, będą oni mogli, na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, po wypełnieniu warunków wynikających ww. art. 43 ust. 11 ustawy, zrezygnować ze zwolnienia od podatku dostawy wskazanych budynków, transakcja przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego odnośnie sprzedaży budynków B, C i D będzie wówczas opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej 23%.

W odniesieniu do trwale związanych z gruntem obiektów wymienionych w zdarzeniu przyszłym, tj. linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych oraz placów postojowych należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.  obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:
    1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
    2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
    3.  obiekt małej architektury;
2.  budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
3.  budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową; 3a.obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane).

Z powyższym przepisów wynika zatem, iż opisane powyżej obiekty, tj. linia kablowa, instalacja oświetleniowa, kanalizacja, drogi w świetle ustawy Prawo budowlane stanowią, każdy z osobna, samodzielną budowlę. W związku z powyższym, dostawa linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych będzie miała wpływ na rozliczenia podatku od towarów i usług dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Odnosząc się z kolei do znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości placu należy, że plac, zalicza się do urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, nie mieści się on w definicji budowli. Ustawodawca nie wymienia bowiem placu wśród obiektów budowlanych, umieszcza je natomiast w katalogu, określonych odrębnie od budowli, urządzeń budowlanych. A zatem, w myśl powyższych przepisów Prawa budowlanego, plac stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie. W konsekwencji powyższego z uwagi na fakt, iż plac stanowi urządzenie budowlane (urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem), a nie samodzielną budowlę, nie znajdzie tu zastosowania art. 29 ust. 5 ustawy, gdyż nie wystąpi dostawa budowli, do której można by „przypisać” grunt.

W związku z uznaniem za budowlę linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych należy rozważyć, możliwość zwolnienia dostawy tych budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wnioskodawca wskazał, iż Zbywca nabył Nieruchomość wraz z opisanymi budowlami w roku 2001r. przez poprzednika prawnego Zbywcy. Poszczególne budowle nie były przez Zbywcę ulepszane.

W związku z powyższym dostawa linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy gdyż w odniesieniu do tych obiektów transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tych budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie, w przypadku poszczególnych budowli, nastąpiło w roku 2001, kiedy to nieruchomość była zakupiona przez Zbywcę, a czynność ta była zwolniona od podatku VAT. Zatem Wnioskodawca jak i Zbywca, będący czynnymi podatnikami podatku VAT, na mocy art. 43 ust. 10 w za. z art. 43 ust. 11 ustawy, będą mogli wybrać opcję opodatkowania transakcji w odniesieniu tych budowli.

Zatem, w przedmiotowej sprawie wystąpi sytuacja, w której w ramach jednej transakcji dokonana zostanie dostawa gruntu, na którym usytuowane są budynki i budowle (Budynek B, C, D, oraz linia kablowa, instalacja oświetleniowa, kanalizacja, drogi wewnętrzne) których dostawa, będzie opodatkowana podatkiem VAT na skutek wyboru opcji opodatkowania przewidzianej w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, oraz budynek (Budynek A), który będzie korzystał ze zwolnienia z tego podatku.

Z tego względu, dokonując zbycia ww. nieruchomości zabudowanej należy określić, jaka część danego gruntu związana jest z budynkami/budowlami podlegającymi opodatkowaniu, a jaka ze zwolnionymi od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, iż ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Zatem w tej sytuacji można przyjąć różne rozwiązania, np. według klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków, budowli przypisać do nich odpowiednio udział w gruncie i zastosować właściwe stawki, lub według klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa.

Tym samym Zbywca na potrzeby art. 29 ust. 5 ustawy, może określić wartość gruntu stanowiącą element podstawy opodatkowania dostawy Budynków i Budowli, według własnego wyboru:

1.  jako procentowy udział powierzchni użytkowej danego budynku w łącznej powierzchni użytkowej Budynków i Budowli znajdujących się na gruncie,
2.  jako procentowy udział powierzchni zajmowanej przez dany budynek na gruncie po jego obrysie, w łącznej powierzchni zajmowanej na gruncie przez wszystkie Budynki i Budowle znajdujące się na gruncie po ich obrysie,
3.  jako procentowy udział ustalonej na potrzeby transakcji wartości danego budynku w łącznej wartości wszystkich Budynków i Budowli znajdujących się na gruncie.

Zaznaczyć przy tym należy, iż metoda wybrana przez Zbywcę musi odzwierciedlać stan faktyczny i musi być miarodajna.

Podsumowując, ponieważ:

1.  dostawa Budynku A będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, oraz
2.  dostawa Budynków B, C oraz D będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, jednakże Wnioskodawca i Zbywca, złożą przed dniem dokonania dostawy Budynków zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy Budynku B, Budynku C oraz Budynku D
3.  dostawa linii kablowej, instalacji oświetleniowej, kanalizacji, dróg wewnętrznych będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jednakże Wnioskodawca i Zbywca, złożą przed dniem dokonania dostawy tych Budowli zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, o rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy przedmiotowych Budowli - i w konsekwencji Zbywca Nieruchomości wykaże na fakturze podatek od towarów i usług dla dostawy Budynku B, C i D oraz wymienionych Budowli przypadającej na Budynek B, C i D oraz Budowle (linia kablowa, instalacja oświetleniowa, kanalizacyjna, drogi, wewnętrzne) części gruntu, stanowiącej element podstawy opodatkowania dostawy ww. Budynków (lit. b) oraz Budowli (lit. c) wyliczonej na podstawie jednej z poniższych metod:
    *   jako procentowy udział powierzchni użytkowej danego budynku w łącznej powierzchni użytkowej ww. Budynków i Budowli znajdujących się na gruncie,
    *   jako procentowy udział powierzchni zajmowanej przez dany budynek na gruncie po jego obrysie, w łącznej powierzchni zajmowanej na gruncie przez wszystkie ww. Budynki i Budowle znajdujące się na gruncie po ich obrysie,
    *   jako procentowy udział ustalonej na potrzeby transakcji wartości danego budynku w łącznej wartości wszystkich ww. Budynków i Budowli znajdujących się na gruncie.

to Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku od towarów i usług wykazanego na tak wystawionej fakturze przez Zbywcę. Wnioskodawca zamierza wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie zaznaczyć należy, iż, jak wyżej wskazano, plac nie jest Budowlą, zatem nie będzie miał wpływu na rozliczenie podatku od towarów i usług. Tym samym Zbywca wykazując na fakturze podatek z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości obliczy go według jednej ze wskazanych metod, jednakże w wyliczeniu tym nie uwzględni obiektu jakim jest plac. Wnioskodawca będzie miał zatem prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na tak wystawionej fakturze. Wnioskodawca natomiast wskazał, we własnym stanowisku, iż Zbywca odliczy podatek VAT w oparciu albo o Budynki B,C,D - pyt. 1 albo o Budynki B,C,D oraz wszystkie Budowle (łącznie z placem) - pyt. 2. Z tego też powodu oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy uznano je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.