Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-614/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-08-21
Teza: Jaka będzie wysokość podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości, a w szczególności jakie elementy będą się składały na koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku?
Słowa kluczowe: amortyzacja; dochód; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 03 czerwca 2009r. (data wpływu do tut. Biura 09 czerwca 2009r.), uzupełnionym w dniu 13 lipca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 09 czerwca 2009r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 29 czerwca 2009r. Znak: IBPB II/2/415-614/09/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 13 lipca 2009r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku nieruchomość. Akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzający nabicie spadku sporządzono dnia 01 czerwca 2009r. Wnioskodawczyni wyjaśnia, iż ustawa z dnia 24 sierpnia 2007r. o zmianie ustawy Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 181, poz. 1287) z dniem 2 października 2008r. wprowadziła nową instytucję do polskiego prawa spadkowego, a mianowicie poświadczenie dziedziczenia przez notariusza. Akt ten stanowi pozasądowe stwierdzenie nabycia rzeczy i praw majątkowych w drodze spadku. Instytucja ta jest środkiem alternatywnym i równoległym w stosunku do tradycyjnej, sądowej drogi potwierdzania uprawnień spadkowych. Akt poświadczenia dziedziczenia wywołuje te same skutki prawne co prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać powyższą nieruchomość w 2009r. Z uzupełnienia wniosku wynika, że spadkodawcą był brat wnioskodawczyni, który zmarł 21 kwietnia 2009r. Nie było działu spadku. Spadek został odziedziczony wspólnie przez wnioskodawczynię i jej brata w równych częściach (po 1/2 części). Przedmiotowa nieruchomość jest wynajmowana, ale nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez wnioskodawczynię – wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka będzie wysokość podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości, a w szczególności jakie elementy będą się składały na koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku?

Zdaniem wnioskodawczyni, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od koca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości skutkuje obowiązkiem w podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek powyższy stanowić będzie 19% różnicy pomiędzy uzyskanym przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a kosztami podatkowymi określonymi w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na który składają się: wartość nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn powiększona o ten podatek oraz wartość udokumentowanych nakładów zwiększającą wartość rzeczy oraz o amortyzację powyższej nieruchomości liczoną za okres użytkowania tej nieruchomości przez podatnika.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) z dniem 1 stycznia 2009r. zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zgodnie z powyższym, nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2009r., czyli mają zastosowanie w niniejszej sprawie. Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika bowiem, iż wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości w drodze spadku po zmarłym w dniu 21 października 2009r. bracie.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, iż dniem nabycia spadku jest data śmierci spadkodawcy, czyli wnioskodawczyni 1/2 udziału w nieruchomości nabyła 21 października 2009r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

Natomiast stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Przy czym, jak wynika z cytowanego powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tą nieruchomość zwiększające jej wartość,
*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na udział w tej nieruchomości.

Nie można więc zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawczyni, w którym stwierdza, iż do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć można nie tylko zapłacony podatek od spadków i darowizn ale i wartość nieruchomości przyjętą do opodatkowania tym podatkiem.

Organ nie może również zgodzić się z poglądem wnioskodawczyni, iż koszty uzyskania przychodów, które pomniejszają przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości należy powiększyć o amortyzację nieruchomości.

Z treści ww. art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wynika, że ustawodawca nakazuje powiększać dochód (tj. różnicę między przychodem określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie art. 22 ust. 6c i 6d) o dokonane odpisy amortyzacyjne, a nie jak twierdzi wnioskodawczyni powiększać koszty. Jest to następstwem faktu, że jeśli podatnicy dokonywali wcześniej odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej sprzedawanej nieruchomości (dotyczy to podatników osiągających dochody ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, tj. najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą), to zaliczyli już do kosztów część wydatków na nabycie nieruchomości poprzez te odpisy. Doliczenie do dochodu już dokonanych odpisów amortyzacyjnych ma zatem zapobiegać podwójnemu uwzględnieniu tych samych wydatków jako kosztów uzyskania przychodów.

Reasumując, jeżeli w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym nie zajdą okoliczności, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie podlegać dochód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości stanowiący różnicę pomiędzy przychodem o kosztami odpłatnego zbycia i kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych przez wnioskodawczynię od zbywanego udziału w nieruchomości.

Ze względu na zakwalifikowanie przez wnioskodawczynię do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, wartości nieruchomości przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn oraz dokonanych odpisów amortyzacyjnych, stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.