Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.543.2025.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-02
Teza: Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości
niezabudowanej oraz prawa do odliczenia przez Kupującą
podatku VAT.
Słowa kluczowe: cesja
grunty-grunt niezabudowany
grunty-podział gruntu
pełnomocnictwo
spółki-spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
1

Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek
    oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę w związku z tą transakcją.
    Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 września 2025 r. (wpływ
    4 września 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      (...).
    2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
      (...).

## Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną
    nieprowadzącą działalności gospodarczej, obecnie Wnioskodawca nie jest
    zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Przedmiotem wniosku jest sprzedaż części nieruchomości położonej w (...) stanowiącej
    działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 1, o obszarze (...) ha. Wnioskodawca nabył
    rzeczoną nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po swoim ojcu na
    podstawie prawomocnego postanowienia Sądu z 9 marca 1998 r.
    Działka zabudowana jest obecnie budynkiem mieszkalnym, murowanym, parterowym, o
                    2powierzchni zabudowy 59 m oraz dwoma budynkami gospodarczymi o powierzchni
            2  2zabudowy 29 m i 74 m.
    Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka ta według rodzaju
    użytków w ewidencji gruntów stanowi: grunty orne oznaczone symbolem RIVb ((...) ha),
    grunty orne oznaczone symbolem RV ((...) ha) i tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem
    B ((...) ha).
    Działka nr 1 jako całość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o
    kształtowaniu ustroju rolnego.
    Kupujący planuje nabyć część działki nr 1, a mianowicie:
                        2a) działkę nr 1/3 o powierzchni (...) m,
                        2b) działkę nr 1/2 o powierzchni (...) m

    – które powstaną w wyniku podziału działki nr 1.
    Pozostała część działki (nr 1/1) pozostanie u Wnioskodawcy, który na niej przebuduje swój
    obecny dom oraz wybuduje swój drugi dom.
    Działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą stanowiły grunty
    przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Działki nr 1/3 i
    nr 1/2 będą w chwili sprzedaży niezabudowane.
    Wnioskodawca zawarł 15 grudnia 2023 r. umowę przedwstępną sprzedaży ww.
    nieruchomości z Panem AA i Jego małżonką BA. W związku z podpisaną umową
    przedwstępną, właściciel otrzymał zadatek w wysokości (...) zł na poczet ceny sprzedaży
    nieruchomości. Ponadto strony uzgodniły, że do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej
    sprzedaży projektowanej działki nr 1/3, kupujący będą wpłacali tytułem zaliczki na poczet
    ceny tej działki, kwotę łącznie (...) zł miesięcznie. Zaliczka ta podlega zaliczeniu na poczet
    ceny działki nr 1/3, przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Strony ustaliły, że pozostałe do
    zapłacenia części ceny, zostaną zapłacone Sprzedającemu przez Kupujących w terminie 7
    dni od dnia zawarcia każdej z umów przyrzeczonych sprzedaży.
    Wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Nie jest także rolnikiem.
    Wydzierżawia przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od roku 2010 różnym firmom,
    przedmiotem dzierżawy są różne obszary działki nr 1, w tym także projektowane działki 1
    /3 i 1/2.
    Przychody z dzierżawy opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w rozumieniu ustawy z dnia 20
    listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne), przy czym nie są to przychody z działalności
    gospodarczej, ale przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt
    6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Wnioskodawca wyraził w umowie przedwstępnej zgodę, by AA i BA dysponowali
    nieruchomością na cele budowlane.
    Ponadto, Wnioskodawca wyraził w umowie przedwstępnej zgodę AA i BA na wystąpienie,
    uzyskanie i odebranie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości,
    decyzji zezwalającej na budowę, uzyskanie warunków przyłączy wody i energii elektrycznej
    i innych mediów, dokonanie podziałów nieruchomości.
    Pan AA z przyczyn formalnych występuje obecnie w roli pełnomocnika Wnioskodawcy dla
    potrzeb uzyskania niezbędnej dokumentacji związanej z przygotowaniem nieruchomości
    do sprzedaży.
    Strony uzgodniły, że wszelkie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do
    zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży, w tym w szczególności podziałów
    nieruchomości, odrolnienia, warunków zabudowy i zagospodarowanie nieruchomości,
    podłączenia mediów, projektów przyłączy, decyzji lokalizacyjnej na zjazd z drogi
    publicznej, pozwolenie na budowę, ustanowienie służebności przesyłu, zmiany
    zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego dla planowanej inwestycji
    ponoszą AA i BA.
    Strony przewidują cesję umowy przedwstępnej na rzecz Spółki (Zainteresowana
    niebędąca stroną postępowania), która następnie dokona zakupu pierwszej części działki
    (nr 1/3) do końca roku 2025, natomiast drugiej części działki (nr 1/2) do końca roku 2027.
    Spółka zwróci Państwu A kwoty przekazane Sprzedającemu w związku z zawartą umową
    przedwstępną.
    Wnioskodawca, o ile zostanie uznany przez Organ interpretacyjny za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą, wystawi fakturę VAT na rzecz Spółki. Spółka zapłaci

    Sprzedającemu różnicę w cenie względem tego, co już zostało zapłacone przez Państwa A
    oraz podatek VAT od całej ceny (jeśli sprzedaż zostanie uznana przez organ
    interpretacyjny za czynność opodatkowaną VAT).
    Spółka zajmuje się realizacją projektów budowlanych, na dzień 25 lipca 2025 r. nie jest
    jeszcze czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale będzie nim w momencie
    przeprowadzenia transakcji sprzedaży (wniosek o rejestrację został złożony 21 lipca 2025
    r.). Zakupu gruntu będzie miał związek z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółki.
    Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca
    powziął wątpliwość, czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości
    wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług oraz czy powinien opodatkować
    sprzedaż.
    Natomiast Zainteresowana niebędąca stroną postępowania powzięła wątpliwość, czy w
    związku z nabyciem będzie mogła skorzystać z prawa do odliczenia podatku VAT.
    Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy
    1. Wnioskodawca nabył rzeczoną nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego
      po swoim ojcu na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu z dnia 9 marca 1998
      r. Nabycie działki nr 1 nie wiązało się z czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, z
      tytułu nabycia nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku
      należnego o kwotę podatku naliczonego.
    2. Na pytanie dotyczące wskazanie, czy wszystkie zobowiązania wynikające z umowy
      przedwstępnej będą zrealizowane, odpowiedzieli Państwo, że: „wszystkie wymienione
      elementy będą zrealizowane. Jeśli jednak chodzi o uzyskanie pozwolenia na budowę to
      może ono nastąpić przed nabyciem działki, a może nastąpić po nabyciu działki – jest to
      uzależnione od długości trwania procesu administracyjnego. Nabywca jest
      zobowiązany w umowie przedwstępnej określonymi terminami na zawarcie umowy
      nabycia”.
    3. Na pytanie o treści: „Czy przedmiot sprzedaży był/będzie do momentu sprzedaży
      wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
      podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania
      podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. przedmiot sprzedaży, Sprzedający
      wykonywał? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia”,
      odpowiedzieli Państwo, że: „Do momentu sprzedaży przedmiot umowy będzie
      wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej
      podmiotowo z VAT. Podstawę prawną tego zwolnienia stanowi przepis art. 113 ust. 1
      ustawy o VAT”.
    4. W związku z informacją o dzierżawie wskazali Państwo, że czynsz z tytułu dzierżawy nie
      był i nie jest dokumentowany fakturami (z uwagi na zwolnienie podmiotowe w VAT),
      Sprzedający nie płaci podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy, podlega zwolnieniu
      podmiotowemu VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i jest dzierżawiony na
      cele magazynowe/zaplecza technicznego dla firmy budowlanej.
    5. W wyniku umowy cesji dojdzie wyłącznie do modyfikacji istniejącego stosunku
      zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej poprzez zmianę nabywcy
      (cesja wprowadzi jedynie modyfikację w zakresie identyfikacji jednej ze stron umowy
      przedwstępnej – nabywcy).
    6. Na pytanie o treści: „Co dokładnie obejmuje umowa cesji, tj. jakie prawa i obowiązki
      wynikające z umowy przedwstępnej zostaną scedowane na Spółkę? Proszę
      szczegółowo opisać”,
      odpowiedzieli Państwo, że:

      „Cesja nie będzie zobowiązywać cesjonariusza (Spółki) do żadnych czynności na rzecz
      cedenta poza zapłatą reszty ceny względem ceny już zapłaconej przez Państwa A.
      Spółka zwróci Państwu A kwoty przekazane Sprzedającemu (do momentu zawarcia
      umowy cesji) w związku z zawartą umową przedwstępną. Sprzedający, o ile zostanie
      uznany przez organ interpretacyjny za podmiot prowadzący działalność gospodarczą,
      wystawi fakturę VAT na rzecz Spółki. Spółka zapłaci Sprzedającemu różnicę w cenie
      względem tego co już zostało zapłacone przez Państwa A oraz podatek VAT od całej
      ceny (jeśli sprzedaż zostanie uznana przez organ interpretacyjny za czynność
      opodatkowaną VAT). Na Spółkę zostanie scedowane prawo zakupu nieruchomości
      oraz obowiązek zapłaty ceny (reszty ceny) oraz rozliczenia się z B i A z tyt. wcześniej
      przez nich wpłaconych kwot. W ten sposób Spółkę ekonomicznie obciąży cała cena
      zakupu nieruchomości wraz z podatkiem VAT, jeśli zgodnie z interpretacją tut. Organu
      Sprzedający zostanie uznany za podatnika i transakcja będzie podlegać VAT.
    7. Nabyta przez Spółkę nieruchomość będzie służyła do wykonywania czynności
      opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Spółka na nieruchomości planuje
      prowadzić inwestycję deweloperską, w zakresie której sprzedaż wybudowanych lokali
      będzie opodatkowana podatkiem VAT.
    8. Planowana umowa cesji nie została jeszcze zawarta. Zawarcie umowy cesji planowane
      jest przed umową nabycia nieruchomości, czyli w granicach ok. grudnia 2025-lipca
      2026 roku, możliwe że umowa cesji zostanie zawarta bezpośrednio przed umową
      sprzedaży (tego samego dnia).
    Pytania
    1. Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym
      Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) spełni definicję
      podatnika podatku VAT, a zatem, czy powinien przedmiotowej sprzedaży dokonać jako
      zarejestrowany, czynny podatnik VAT?
    2. Czy sprzedaż działek 1/2 i 1/3 będzie opodatkowana podatkiem VAT? (

## Pytanie

ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 września 2025 r.)
    3. Czy, w przypadku udzielenia na pytanie 1 i 2 odpowiedzi twierdzącej, Spółka
      (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) będzie miała prawo do odliczenia
      podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości opisanej w zdarzeniu
      przyszłym?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad 1.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została
    wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w
    sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na
    wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    Podatkiem VAT przy sprzedaży nieruchomości objęty jest tak zwany obrót profesjonalny,
    czyli obrót co do zasady dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
    O profesjonalnym obrocie nieruchomościami noszącym znamiona działalności
    gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT świadczą m.in. następujące przesłanki, które
    występują w opisanym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym:

    - wydzierżawienie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży,
    - wydzielanie dróg wewnętrznych prowadzących do nieruchomości,
    - uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
    - wystąpienie o pozwolenie na budowę,
    - działania dokonywane przez pełnomocnika,
    - przygotowywanie nieruchomości do inwestycji.
    W szczególności, wydzierżawienie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży oraz
    dokonywanie działań przez pełnomocnika przemawiają, zdaniem Wnioskodawcy, za
    uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.
    Wynajem lub wydzierżawienie nieruchomości są uznawane za działalność gospodarczą w
    rozumieniu ustawy o VAT, nawet jeśli przychody z tego tytułu są w odniesieniu do PIT
    kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego.
    Sprzedaż gruntu, który był wykorzystywany do działalności gospodarczej powinna
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zdaniem organów trudno w
    takim przypadku mówić o sprzedaży majątku prywatnego.
    Przykładowo:
    Interpretacja indywidualna z 26 czerwca 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.245.2024.3.JKU:
    „Wydzierżawienie przez Pana działek, które w przyszłości planuje Pan sprzedać,
    spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez
    Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że do czasu
    sprzedaży będą one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności
    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku, który nie stanowi majątku związanego z
    działalnością gospodarczą, bowiem dzierżawa działek zawarta z firmą fotowoltaiczną
    wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez
    względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy
    jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o
    uznaniu planowanej w przyszłości transakcji sprzedaży działek za prowadzenie
    działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do tych
    działek przez cały okres ich posiadania. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92
    wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością
    gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.
    Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Działki, które zostały odpłatnie
    wydzierżawione, na podstawie podpisanej umowy dzierżawy zawartej na okres 10 lat, do
    dnia sprzedaży wykorzystywane będą przez Pana w działalności gospodarczej, o której
    mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
    Zatem, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz
    aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy uznać Pana za podatnika
    podatku od towarów i usług z tytułu planowanej w przyszłości sprzedaży działek. Zatem,
    dostawa działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.
    Według organów podatkowych:
    - działania dokonywane przez pełnomocnika za pełną zgodą sprzedającego wpływają na
      podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W
      konsekwencji sprzedając działkę podatnik nie rozporządza własnym majątkiem
      prywatnym;

    - w związku z takim pełnomocnictwem – sprzedaż działki zostaje zorganizowana w taki
      sposób, że działania sprzedającego i kupujących wskazanych w umowie
      przedwstępnej stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie;
    - okoliczność wykonywania czynności przez potencjalnego nabywcę, a nie
      profesjonalnego pełnomocnika nie ma wpływu na restrykcyjne podejście organów.
    Dla przykładu:
    Interpretacja indywidualna z 18 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.47.2024.4.KP:
    „Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających,
    ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację
    prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez
    Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Kupujący,
    dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością
    Sprzedających. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedających wpłyną generalnie
    na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy
    przyrzeczonej nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te
    czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowo-
    prawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność
    wykonywania ww. czynności przez przedstawiciela potencjalnego nabywcy. W efekcie
    dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym
    charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności
    powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. W
    związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych
    pełnomocnictw przedstawicielowi Kupującego skutkować będzie tym, że wszystkie ww.
    czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu Sprzedających i na
    Ich korzyść, ponieważ to Sprzedający jako właściciele nieruchomości będą stroną w
    postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich
    czynności z nią związanych. Ponadto, Sprzedający udzielili zgodę na dysponowanie
    nieruchomością do celów budowalnych. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów
    oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż
    nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez
    podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując
    opisanych we wniosku czynności, będą podejmowali działania podobne do tych, jakie
    wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których
    mowa w orzeczeniu w sprawach łączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywali
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej
    konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Zainteresowanymi, że przedmiotem dostawy
    będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż przedmiotowej
    Nieruchomości, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem
    osobistym”.
    Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy sprzedaż
    nieruchomości należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czy stanowi
    działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, ma okoliczność, czy
    Sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.
    W opinii Wnioskodawcy, przeważającą przesłankami decydującymi o tym, że planowana
    sprzedaż mieści się w działalności opodatkowanej VAT jest wcześniejsze wydzierżawienie
    nieruchomości przez Sprzedającego oraz udzielenie pełnomocnictwa do działania w Jego
    imieniu.
    Państwa zdaniem, w związku z tym dostawa nieruchomości będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
    jako odpłatna dostawa towarów. Wnioskodawca zobowiązany będzie do zarejestrowania
    się dla potrzeba podatku VAT przed sprzedażą.

    Ad 2. (ostatecznie wyrażone w piśmie z 4 września 2025 r.)
    Zbycie towarów (nieruchomości) może być przedmiotem opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług tylko wówczas, gdy podmiot dokonujący tej czynności ma status
    podatnika VAT.
    Państwa zdaniem, Wnioskodawca w związku z omawianą sprzedażą stanie się
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Przez tereny budowlane według przepisów ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone
    pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w
    przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów
    wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
    nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
    dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą niezabudowane i będą
    stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Państwa zdaniem, transakcja, w wyniku której Wnioskodawca nabył nieruchomość
    (dziedziczenie) nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie mają
    zastosowania do planowanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę. W związku z
    tym dostawa niezabudowanej nieruchomości stanowiącej teren budowlany (działki nr 1/3
    i 1/2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Ad 3.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i
    usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o
    którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19
    oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot
    podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i
    usług.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są lub będą wykorzystywane
    do czynności opodatkowanych.
    Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku
    naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn.
    których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania
    podatkowego).
    Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż działek będzie podlegała podatkowi VAT. Spółka –
    nabywca nieruchomości i w momencie sprzedaży czynny podatnik VAT zamierza
    wykorzystać nieruchomość do celów prowadzonej opodatkowanej działalności
    gospodarczej.

    Wystąpi więc bezpośredni związek między nabyciem przez Spółkę nieruchomości
    gruntowej, a przyszłymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT wykonywanymi
    przez Spółkę.
    Oznacza to, że zostanie spełniony podstawowy warunek pomniejszenia podatku
    należnego o podatek naliczony.
    W art. 88 ustawy o VAT zawarto katalog przypadków, w których podatnik nie może
    dokonać odliczenia podatku naliczonego, w tym m.in. określony w ust. 3a pkt 2 przypadek,
    gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona
    od podatku.
    Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja podlega podatkowi VAT, dlatego
    Spółka będzie mogła dokonać odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej
    transakcję przeniesienia własności nieruchomości na Spółkę albo do zwrotu nadwyżki
    podatku naliczonego na podstawie art. 87 u.p.t.u.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Jednocześnie w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu
    powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do
    rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7
    ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy,
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112
    /WE Rady”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...); dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze; (...).
    Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
    od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać
    za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności

    gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium
    rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
    zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika
    należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki
    wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań
    podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Z opisu sprawy wynika, że:
    - Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył nieruchomość na
      podstawie dziedziczenia, co nie wiązało się z czynnością opodatkowaną podatkiem
      VAT, z tytułu nabycia nie przysługiwało Mu prawo do obniżenia kwoty podatku
      należnego o kwotę podatku naliczonego;
    - Spółka planuje nabyć działkę nr 1/3 oraz działkę nr 1/2, które powstaną w wyniku
      podziału działki nr 1;
    - działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą stanowiły grunty
      przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy;
    - działki nr 1/3 i nr 1/2 będą w chwili sprzedaży niezabudowane;
    - nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego
      miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
    - Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) zawarł umowę
      przedwstępną sprzedaży ww. działek;
    - Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) wyraził w umowie
      przedwstępnej zgodę, by Kupujący dysponowali nieruchomością na cele budowlane
      oraz na wystąpienie, uzyskanie i odebranie decyzji o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania nieruchomości, decyzji zezwalającej na budowę, uzyskanie
      warunków przyłączy wody i energii elektrycznej i innych mediów, dokonanie podziałów
      nieruchomości;
    - wszystkie zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej na dzień sprzedaży będą
      zrealizowane; przy czym uzyskanie pozwolenia na budowę może nastąpić przed
      nabyciem działki, a może nastąpić po nabyciu działki – jest to uzależnione od długości
      trwania procesu administracyjnego;
    - Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nie zajmuje się obrotem
      nieruchomościami;
    - Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nie jest rolnikiem;
    - Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) wydzierżawia
      przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od roku 2010 różnym firmom,
      przedmiotem dzierżawy są różne obszary działki nr 1, w tym także projektowane
      działki nr 1/3 i nr 1/2;
    - do momentu sprzedaży przedmiot umowy będzie wykorzystywany przez Sprzedającego
      wyłącznie na cele działalności zwolnionej podmiotowo z VAT. Podstawę prawną tego
      zwolnienia stanowi przepis art. 113 ust. 1 ustawy;
    - czynsz z tytułu dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami, Sprzedający nie
      płaci podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy, podlega zwolnieniu podmiotowemu
      VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy a przedmiot sprzedaży jest dzierżawiony na
      cele magazynowe/zaplecza technicznego dla firmy budowlanej;

    - Strony przewidują cesję umowy przedwstępnej na rzecz Spółki, która zajmuje się
      realizacją projektów budowlanych;
    - w wyniku umowy cesji dojdzie wyłącznie do modyfikacji istniejącego stosunku
      zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej poprzez zmianę nabywcy
      (cesja wprowadzi jedynie modyfikację w zakresie identyfikacji jednej ze stron umowy
      przedwstępnej – nabywcy);
    - na dzień 25 lipca 2025 r. Spółka nabywająca nie jest jeszcze czynnym podatnikiem
      podatku od towarów i usług, ale będzie nim w momencie przeprowadzenia transakcji
      sprzedaży;
    - nabyta przez Spółkę nieruchomość będzie służyła Jej do wykonywania czynności
      opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.
    W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą
    nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca (Zainteresowany będący
    stroną postępowania) spełni definicję podatnika podatku VAT, a zatem, czy powinien
    przedmiotowej sprzedaży dokonać jako zarejestrowany, czynny podatnik VAT.
    W tym miejscu należy zwrócić uwagę na fakt, że – jak wskazują Państwo w opisie sprawy –
    Zainteresowany wydzierżawia przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od roku 2010
    różnym firmom, a przedmiotem dzierżawy są różne obszary działki nr 1, w tym także
    projektowane działki nr 1/3 i nr 1/2. Do momentu sprzedaży przedmiot umowy będzie
    wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej
    podmiotowo z VAT – podstawę prawną tego zwolnienia stanowi przepis art. 113 ust. 1
    ustawy. Czynsz z tytułu dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami, Sprzedający
    nie płaci podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy, podlega zwolnieniu podmiotowemu
    VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, a przedmiot umowy jest dzierżawiony na cele
    magazynowe/zaplecza technicznego dla firmy budowlanej.
    Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną –
    odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do
    używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu
    umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi
    świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    W kontekście omawianej kwestii należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji
    pojęcia „działalności gospodarczej” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o
    wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Czerpanie
    dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
    Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne
    (najem, dzierżawa, leasing itp.).
    Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o
    którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a zawarcie odpłatnej umowy dzierżawy
    powoduje wyłączenie przedmiotowych działek z majątku prywatnego. Taki sposób
    wykorzystania przez Wnioskodawcę (Zainteresowanego będącego stroną postępowania)
    działek sprawił, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności

    gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Odpłatne udostępnienie na
    podstawie umów dzierżawy nieruchomości nieprzerwalnie od roku 2010 różnym firmom,
    wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
    Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż działek nr 1/2 i nr 1/3, zgodnie
    z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Wnioskodawcę
    (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) jako podatnika w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej.
    Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do
    uznania Wnioskodawcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) za podatnika
    w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy, to sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    W związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca
    (Zainteresowany będący stroną postępowania) spełni definicję podatnika podatku VAT w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.
    Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1/2 i nr 1/3 będzie
    opodatkowana podatkiem VAT.
    Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być
    opodatkowana tym podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei,
    zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów),
    będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.
    Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o
    planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
      wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
      zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
      należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

    Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
      1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
      2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
    Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację
    art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie
    zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o
    których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen
    przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy
    nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren
    budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został
    przeznaczony pod zabudowę.
    W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny
    budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów
    niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego
    oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o
    podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT
    przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na
    podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o
    warunkach zabudowy.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany
    uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści
    ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie
    określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
    Z informacji przedstawionych w opisie sprawy wynika, że działki nr 1/3 i nr 1/2 będą w
    chwili sprzedaży niezabudowane i znajdują się na obszarze, dla którego brak jest
    obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo
    wskazali Państwo, że działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą
    stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach
    zabudowy.

    Tym samym, na moment dostawy niezabudowanej nieruchomości, tj. działki nr 1/2 i nr 1/3
    , będą stanowiły teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich
    sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
    miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,
    dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym
    przepisie, tj.:
    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać
      dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego.
    Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia
    dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2
    ustawy.
    Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w
      sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia
      podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle
    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek
    VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do
    odliczenia VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w

    wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że prawo własności działki nr 1 Wnioskodawca (Zainteresowany
    będący stroną postępowania) nabył na podstawie dziedziczenia, co nie wiązało się z
    czynnością opodatkowaną podatkiem VAT i z tytułu jej nabycia nie przysługiwało Mu
    prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    W takim przypadku, tj. w sytuacji, w której przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie
    wystąpił nie można mówić, że przysługiwało Wnioskodawcy (Zainteresowanemu
    będącemu stroną postępowania) prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu
    działki nr 1, lub że takie prawo Mu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym
    podatkiem. Tak więc sprzedaż niezabudowanych działek nr 1/2 i nr 1/3, które powstaną w
    wyniku podziału działki nr 1, nie będą objęte zwolnieniem od podatku VAT na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie został spełniony określony w tym przepisie warunek
    niezbędny do zastosowania tego zwolnienia.
    W konsekwencji, planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę (Zainteresowanego będącego
    stroną postępowania) działek nr 1/2 i nr 1/3 będzie opodatkowana właściwą stawką
    podatku VAT.
    Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla pewnej grupy podatników. Regulacje
    w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.
    Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2024 r.:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość
      sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000
      zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
    Natomiast w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2025 r. art. 113 ust. 1 ustawy
    stanowi:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego
      siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży,
      z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku
      podatkowym kwoty 200 000 zł.
    W myśl art. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i
    usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 896):
      1.W ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r.
      poz. 775 i 894) w art. 113 w ust. 1 wyrazy „kwoty 200 000 zł” zastępuje się wyrazami
      „kwoty 240 000 zł”.
    Zgodnie z art. 2 ww. ustawy:
      1. Podatnicy posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u
        których wartość sprzedaży w 2025 r. była wyższa niż 200 000 zł i nie przekroczyła
        240 000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1
        ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.
      2. Podatnicy posiadający siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju,
        którzy rozpoczęli w 2025 r. wykonywanie czynności określonych w art. 5 ustawy
        zmienianej w art. 1, u których wartość sprzedaży, w proporcji do okresu
        prowadzonej działalności gospodarczej, przekroczyła 200 000 zł i nie przekroczyła
        240 000 zł, mogą skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1
        ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.
      3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio w przypadku sprzedaży dokonywanej
        przez podatników, o których mowa w art. 113a ustawy zmienianej w art. 1.
    Natomiast art. 3 cytowanej ustawy wskazuje, że:

      Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2026 r.
    W myśl art. 113 ust. 2 ustawy:
      Do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:
      1) wewnątrzwspólnotowej sprzedaży towarów na odległość, która nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
      1a) sprzedaży na odległość towarów importowanych, która nie podlega
      opodatkowaniu podatkiem na terytorium kraju;
      2) odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od
      podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
      ust. 3, z wyjątkiem:
      a) transakcji związanych z nieruchomościami,
      b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
      c) usług ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych
      – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;
      3) odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku
      dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.
    Stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego
      siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, rozpoczynającego w trakcie
      roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli
      przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu
      prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust.
      1.
    Z kolei, na podstawie art. 113 ust. 13 ustawy:
      Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:
      1) dokonujących dostaw:
      a) towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
      b) towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o
      podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
      – energii elektrycznej (CN 2716 00 00),
      – wyrobów tytoniowych,
      – samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez
      podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych
      podlegających amortyzacji,
      c) budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1
      pkt 10 lit. a i b,
      d) terenów budowlanych,
      e) nowych środków transportu,
      f) następujących towarów, w związku z zawarciem umowy w ramach
      zorganizowanego systemu zawierania umów na odległość, bez jednoczesnej
      fizycznej obecności stron, z wyłącznym wykorzystaniem jednego lub większej liczby
      środków porozumiewania się na odległość do chwili zawarcia umowy włącznie:
      – preparatów kosmetycznych i toaletowych (PKWiU 20.42.1),

      – komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych (PKWiU 26),
      – urządzeń elektrycznych (PKWiU 27),
      – maszyn i urządzeń, gdzie indziej niesklasyfikowanych (PKWiU 28),
      g) hurtowych i detalicznych części i akcesoriów do:
      – pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli (PKWiU 45.3),
      – motocykli (PKWiU ex 45.4);
      2) świadczących usługi:
      a) prawnicze,
      b) w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i
      hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze
      sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
      c) jubilerskie,
      d) ściągania długów, w tym factoringu;
      3) (uchylony).
    Jak wynika z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, do sprzedaży nieruchomości, nie
    znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 9
    ustawy, bowiem ww. zwolnień nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw
    terenów budowlanych.
    W związku z powyższym, sprzedaż przedmiotowych działek 1/2 i 1/3 – stanowiących
    tereny pod zabudowę – będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki
    podatku od towarów i usług.
    Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik
    nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 2 ustawy ma
    prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty.
    W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających
    opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla
    potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.
    Mając na uwadze natomiast art. 96 ust. 1 ustawy:
      Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem
      wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu
      skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.
    Z kolei zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:
      Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na
      podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od
      podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
      ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.
    Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:
      Naczelnik urzędu skarbowego, po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu
      rejestracyjnym, rejestruje podatnika jako:
      1) „podatnika VAT czynnego”,
      2) „podatnika VAT zwolnionego” – w przypadku podatnika, o którym mowa w:
      a) ust. 3 i 3c,
      b) art. 113a ust. 1, jeżeli złożył zawiadomienie w celu rejestracji jako podatnik VAT UE
      – i na jego wniosek potwierdza to zarejestrowanie.

    Z powyższych przepisów wynika, że podatnik wykonując czynności określone w art. 5
    ustawy jest zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku VAT, pod
    warunkiem, że jego sprzedaż nie jest np. zwolniona od podatku na podstawie art. 113
    ustawy.
    Jak wskazano powyżej sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek nr 1/2 i nr 1/3 będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów
    na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy
    oraz art. 113 ust. 1 ustawy.
    W związku z powyższym – biorąc pod uwagę wykładnię art. 96 ust. 1 ustawy – będzie Pan
    miał obowiązek złożenia zgłoszenia rejestrowego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT
    jako podatnik VAT czynny w związku ze sprzedażą ww. działek.
    Podsumowanie
    Sprzedaż działek nr 1/2 i nr 1/3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1
    ustawy, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy
    oraz art. 113 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych działek będzie
    opodatkowana podatkiem VAT a Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną
    postępowania) – w związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym –
    spełni definicję podatnika podatku VAT a przedmiotowej sprzedaży powinien dokonać
    jako zarejestrowany, czynny podatnik podatku VAT.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2
    uznałem za prawidłowe.
    Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy w przypadku udzielenia na pytanie 1 i 2
    odpowiedzi twierdzącej, Spółka (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) będzie
    miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości
    opisanej w zdarzeniu przyszłym.
    Zatem, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z
      zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
        usługi.
    Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione
    określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług
    oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane
    do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi
    skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z
    wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie
    podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich

    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Zauważyć należy, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą
    opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z
    obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z
    okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju
    prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są
    w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym
    przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone
    czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności
    opodatkowanych.
    Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek
    pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek
    negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.
    Jak stanowi art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja
      udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od
      podatku.
    Z treści art. 88 ust. 4 ustawy wynika, że:
      Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do
      podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art.
      96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.
    Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą
    wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja
    udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.
    Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1
    pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku w myśl
    art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy oraz art. 113 ust. 1 ustawy.
    Ponadto, z opisu sprawy wynika, że Spółka w momencie przeprowadzenia transakcji
    sprzedaży będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, a działki nr 1/2 i 1
    /3 będą służyły Jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i
    usług.
    Dodać należy, że jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca zawarł 15 grudnia 2023 r.
    umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości z Panem AA i Jego małżonką BA. W
    związku z podpisaną umową przedwstępną, właściciel otrzymał zadatek w wysokości (...) zł
    na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Strony przewidują cesję umowy przedwstępnej
    na rzecz Spółki (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania), która następnie dokona
    zakupu pierwszej części działki (nr 1/3) do końca roku 2025, natomiast drugiej części
    działki (nr 1/2) do końca roku 2027. Spółka zwróci Państwu A kwoty przekazane
    Sprzedającemu w związku z zawartą umową przedwstępną. Wnioskodawca, w przypadku,
    gdy zostanie uznany za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, wystawi fakturę na
    rzecz Spółki. W wyniku umowy cesji dojdzie wyłącznie do modyfikacji istniejącego
    stosunku zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej poprzez zmianę
    nabywcy (cesja wprowadzi jedynie modyfikację w zakresie identyfikacji jednej ze stron
    umowy przedwstępnej – nabywcy).
    W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie
    przepisy prawa, należy stwierdzić, że Spółka (Zainteresowana niebędąca stroną

    postępowania) będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z
    nabyciem działek nr 1/2 i nr 1/3 od Zainteresowanego będącego strona postępowania
    (Wnioskodawcy).
    Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art.
    86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.
    Kupująca Spółka na moment nabycia przedmiotowych działek będzie czynnym
    podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Spółkę ww. działki będą wykorzystywane na
    potrzeby działalności opodatkowanej podatkiem VAT. Prawo to będzie przysługiwało pod
    warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.
    Podsumowanie
    Spółce (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) będzie przysługiwało – na
    podstawie art. 86 ust. 1 ustawy – prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z
    nabyciem nieruchomości, tj. działek nr 1/2 i nr 1/3 od Zainteresowanego będącego stroną
    postępowania, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w
    art. 88 ustawy.
    Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o
    wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Niniejsza
    interpretacja została wydana w szczególności w oparciu o informacje wskazane przez
    Państwa w opisie sprawy, że: „Cesja nie będzie zobowiązywać cesjonariusza (Spółki) do
    żadnych czynności na rzecz cedenta poza zapłatą reszty ceny względem ceny już
    zapłaconej przez Państwa A. Spółka zwróci Państwu A kwoty przekazane Sprzedającemu
    (do momentu zawarcia umowy cesji) w związku z zawartą umową przedwstępną.
    Sprzedający, o ile zostanie uznany przez organ interpretacyjny za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą, wystawi fakturę VAT na rzecz Spółki. Spółka zapłaci
    Sprzedającemu różnicę w cenie względem tego co już zostało zapłacone przez Państwa A
    oraz podatek VAT od całej ceny (jeśli sprzedaż zostanie uznana przez organ
    interpretacyjny za czynność opodatkowaną VAT)”. W związku z powyższym, w przypadku
    zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy bądź we własnym stanowisku, które nie
    zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej –
    rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ustalenia wysokości stawki podatku VAT,
    rozliczeń między Spółką a cesjonariuszami, podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT
    wpłacanych Zaliczek, zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na podstawie art. 87 ustawy.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma
    prawo wnieść skargę na tę indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze
    zm.).