Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-2.4011.281.2018.2.SR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-07-30
Teza: możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego (własne cele mieszkaniowe) w sytuacji posiadania innej nieruchomości mieszkalnej
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; nieruchomości; spadek; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2018 r. (data wpływu 17 maja 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 lipca 2018 r. (data wpływu 19 lipca 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 2 lipca 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.281.2018.1.SR, wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 2 lipca 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 5 lipca 2018 r.), zaś w dniu 19 lipca 2018 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 11 lipca 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem zakupionego w grudniu 2017 r. mieszkania ….., o powierzchni użytkowej 25,40 m2. W mieszkaniu tym Wnioskodawca zamieszkuje razem ze swoim ojcem (71 lat), na którego rzecz ustanowił prawo dożywocia polegające na nieodpłatnym prawie ojca do dożywotniego zamieszkania w przedmiotowym mieszkaniu.

Zamieszkanie ojca w mieszkaniu Wnioskodawcy oraz ustanowienie na rzecz ojca prawa dożywocia wynika z faktu, że ojciec Wnioskodawcy sprzedał swój dom (po śmierci żony, matki Wnioskodawcy), a pieniądze ze sprzedaży domu przekazał Wnioskodawcy z przeznaczeniem na zakup mieszkania. Wnioskodawca i Jego ojciec nie mają żadnego innego mieszkania niż wyżej wskazane.

Mieszkanie to jednak jest małe i nie pozwala zaspokoić podstawowych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, który myśli w przyszłości o założeniu rodziny. Mieszkanie razem z ojcem na tak małej powierzchni jest w praktyce bardzo uciążliwe. Dlatego też Wnioskodawca planuje nabyć inne mieszkanie o większej powierzchni, w którym zamieszkałby samodzielnie, wyłącznie w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z obecnego mieszkania, w którym mieszka razem z ojcem, Wnioskodawca (po zakupie nowego mieszkania) zamierza się wyprowadzić i pozostawić go w całości do samodzielnego korzystania przez ojca. Wnioskodawca nie chce zawierać umowy darowizny mieszkania na rzecz ojca, gdyż to wiąże się z kosztami (koszty notarialne, 2% podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty wpisu sądowego). Tym bardziej, że w przypadku śmierci ojca, Wnioskodawca i tak odziedziczy przedmiotowe mieszkanie, a jego „przepisanie” na Wnioskodawcę (po śmierci ojca) kolejny raz będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Wnioskodawca, aby zakupić nowe, większe mieszkanie, musiał pozyskać środki pieniężne, a te pochodziły ze sprzedaży w kwietniu 2017 r. działki (nieruchomości gruntowej), która stanowiła własność Wnioskodawcy. Zakup nowego, większego mieszkania byłby niemożliwy bez sprzedaży tej działki gruntu. Środki pieniężne ze sprzedaży działki zostały w całości przekazane na zakup nowego większego mieszkania Wnioskodawcy.

Sprzedaż przez Wnioskodawcę działki w kwietniu 2017 r. miała miejsce przed upływem pięciu lat od jej nabycia.

Po zakupie nowego mieszkania przez Wnioskodawcę stan faktyczny będzie następujący:

*   Wnioskodawca będzie formalnie właścicielem małego mieszkania …., o powierzchni użytkowej 25,40 m2. W mieszkaniu tym będzie mieszkał wyłączenie ojciec Wnioskodawcy. Tylko ojciec będzie w nim zameldowany. Wnioskodawca nie będzie zamieszkiwał w tym mieszkaniu;

*   Wnioskodawca będzie również właścicielem nowego, większego mieszkania, w którym zamieszka samodzielnie, w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość gruntowa, która została sprzedana przez Wnioskodawcę w dniu 24 kwietnia 2017 r. położona jest w miejscowości ….. (…..). Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze spadku po matce, która zmarła w dniu 22 maja 2012 r.

Wnioskodawca był współwłaścicielem ww. nieruchomości w udziale 1/2, tj. Wnioskodawca nabył w wyniku spadku udział 1/2 w nieruchomości, pozostały udział 1/2 w nieruchomości został nabyty przez siostrę Wnioskodawcy.

Na ww. nieruchomości nie była prowadzona pozarolnicza działalność gospodarcza, jak również nieruchomość ta w żaden sposób nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej.

Nieruchomość została sprzedana w dniu 24 kwietnia 2017 r., przy czym Wnioskodawca sprzedał udział 1/2. Sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawca ponadto wskazał, że planowany termin nabycia lokalu mieszkalnego to III lub IV kwartał 2018 r. Data nabycia zależy od zakończenia budowy lokalu mieszkalnego oraz dokonania wszelkich przewidzianych prawem odbiorów. Wnioskodawca ma nabyć prawo własności nowego lokalu mieszkalnego i będzie wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy dochód ze sprzedaży działki gruntu (nieruchomości gruntowej), która miała miejsce w kwietniu 2017 r., będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli całą cenę ze sprzedaży działki gruntu Wnioskodawca przeznaczy tytułem zapłaty ceny zakupu nowego większego mieszkania oraz wydatkowanie całej ceny sprzedaży działki gruntu nastąpi w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż działki, oraz zawarcie umowy (w formie aktu notarialnego) przenoszącej na Wnioskodawcę prawo do nowego, większego mieszkania nastąpi w terminie do 2 lat od sprzedaży działki gruntu, a samo nabycie tego mieszkania ma na celu zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy?

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli:

*   całą cenę ze sprzedaży działki gruntu Wnioskodawca przeznaczy tytułem zapłaty ceny zakupu nowego większego mieszkania, oraz

*   wydatkowanie całej ceny sprzedaży działki gruntu nastąpi w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż działki, oraz

*   zawarcie umowy (w formie aktu notarialnego) przenoszącej na Wnioskodawcę prawo do nowego, większego mieszkania nastąpi w terminie do 2 lat od sprzedaży działki gruntu, a samo nabycie tego mieszkania ma na celu zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy,

to dochód ze sprzedaży działki gruntu (nieruchomości gruntowej), która miała miejsce w kwietniu 2017 r., będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ww. ustawy, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, uważa się w szczególności wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Zważywszy na opisane we wniosku okoliczności stanu faktycznego, należy uznać, że Wnioskodawcy w odniesieniu do dochodów ze zbycia działki będzie przysługiwało zwolnienie podatkowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku bowiem Wnioskodawcy: całą cenę ze sprzedaży działki gruntu Wnioskodawca przeznaczy tytułem zapłaty ceny zakupu nowego większego mieszkania, wydatkowanie całej ceny sprzedaży działki gruntu, nastąpi w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż działki, zawarcie umowy (w formie aktu notarialnego) przenoszącej na Wnioskodawcę prawo do nowego, większego mieszkania nastąpi w terminie do 2 lat od sprzedaży działki gruntu, a samo nabycie tego mieszkania ma na celu zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Istotne jest to, że zakup nowego mieszkania ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Obiektywnie nie jest bowiem możliwe zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych mieszkając w mieszkaniu razem z ojcem na powierzchni 25,40 m2. Tym bardziej, że Wnioskodawca, po zakupie nowego mieszkania, faktycznie nie będzie mieszkał już razem z ojcem, ale przeprowadzi się do nowego, większego mieszkania.

Powyższe stanowisko znalazło potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 24 lutego 2016 r., nr ILPB2/4511-1-130/16-2/DJ, w której wskazano, że „sam fakt posiadania przez Wnioskodawczynię innej nieruchomości nie wyklucza bowiem możliwości skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przy spełnieniu przesłanek wskazanych w cytowanych powyżej przepisach, w przypadku, gdy nowa nieruchomość nabywana jest w celu realizacji własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem zakupionego w grudniu 2017 r. mieszkania ….., o powierzchni użytkowej 25,40 m2. W mieszkaniu tym Wnioskodawca zamieszkuje razem ze swoim ojcem (71 lat), na którego rzecz ustanowił prawo dożywocia, polegające na nieodpłatnym prawie ojca do dożywotniego zamieszkania w przedmiotowym mieszkaniu.

Zamieszkanie ojca w mieszkaniu Wnioskodawcy oraz ustanowienie na rzecz ojca prawa dożywocia wynika z faktu, że ojciec Wnioskodawcy sprzedał swój dom (po śmierci żony, matki Wnioskodawcy), a pieniądze ze sprzedaży domu przekazał Wnioskodawcy z przeznaczeniem na zakup mieszkania. Wnioskodawca i Jego ojciec nie mają żadnego innego mieszkania niż wyżej wskazane.

Mieszkanie to jednak jest małe i nie pozwala zaspokoić podstawowych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, który myśli w przyszłości o założeniu rodziny. Mieszkanie razem z ojcem na tak małej powierzchni jest w praktyce bardzo uciążliwe. Dlatego też Wnioskodawca planuje nabyć inne mieszkanie o większej powierzchni, w którym zamieszkałby samodzielnie, wyłącznie w celu zaspokojenia swoich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z obecnego mieszkania, w którym mieszka razem z ojcem, Wnioskodawca (po zakupie nowego mieszkania) zamierza się wyprowadzić i pozostawić go w całości do samodzielnego korzystania przez ojca. Wnioskodawca nie chce zawierać umowy darowizny mieszkania na rzecz ojca, gdyż to wiąże się z kosztami. Tym bardziej, że w przypadku śmierci ojca, Wnioskodawca i tak odziedziczy przedmiotowe mieszkanie, a jego „przepisanie” na Wnioskodawcę (po śmierci ojca) kolejny raz będzie wiązać się z dodatkowymi kosztami.

Wnioskodawca, aby zakupić nowe, większe mieszkanie musiał pozyskać środki pieniężne, a te pochodziły ze sprzedaży w kwietniu 2017 r. działki (nieruchomości gruntowej), która stanowiła współwłasność Wnioskodawcy. Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze spadku po matce, która zmarła w dniu 22 maja 2012 r. Wnioskodawca był współwłaścicielem ww. nieruchomości w udziale 1/2. Na ww. nieruchomości nie była prowadzona pozarolnicza działalność gospodarcza, jak również nieruchomość ta w żaden sposób nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Sprzedaż przez Wnioskodawcę udziału 1/2 w ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Planowany termin nabycia lokalu mieszkalnego to III lub IV kwartał 2018 r. Data nabycia zależy od zakończenia budowy lokalu mieszkalnego oraz dokonania wszelkich przewidzianych prawem odbiorów. Wnioskodawca ma nabyć prawo własności nowego lokalu mieszkalnego i będzie wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego.

Zakup nowego, większego mieszkania byłby niemożliwy bez sprzedaży działki gruntu. Środki pieniężne ze sprzedaży działki zostały w całości przekazane na zakup nowego, większego mieszkania Wnioskodawcy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że sprzedaż udziału 1/2 w nieruchomości gruntowej, który Wnioskodawca nabył w drodze spadku po zmarłej w dniu 22 maja 2012 r. matce, dokonana w 2017 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy – wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D ‒ dochód ze sprzedaży,

W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P ‒ przychód ze sprzedaży.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, wówczas cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

‒ przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym spełnieniu pozostałych przesłanek, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Istota odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie sprowadza się zatem do interpretacji ustawowego terminu „własne cele mieszkaniowe”. Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na zakup lokalu mieszkalnego, nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, czyli zamieszkania w nim. Ustawodawca uzależnił możliwość skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od zamieszkania w nabytym lokalu mieszkalnym, co oznacza, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe. Zatem, warunkiem skorzystania z omawianej ulgi jest nie tylko wydatkowanie przychodu w ustawowym terminie na nabycie lokalu mieszkalnego, ale przede wszystkim zamieszkanie w nim przez podatnika. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest bowiem aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup innej nieruchomości, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Nabycie lokalu mieszkalnego (nieruchomości), który jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika nie jest wydatkiem, który mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazać należy, że w świetle przytoczonych przepisów okolicznością decydującą o możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej i określonych praw majątkowych, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy.

Z literalnej treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika zatem, że zwolnienie z opodatkowania dotyczy przychodu ze sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej, jeżeli ten właśnie przychód ze sprzedaży tej nieruchomości podatnik wydatkuje na warunkach określonych w ustawie. Nie chodzi więc o to, aby na własne cele mieszkaniowe podatnik wydatkował jakiekolwiek środki, ale wydatkować ma środki uzyskane wyłącznie ze sprzedaży danej nieruchomości. Zatem, aby mówić, że w dacie wydatkowania podatnik wydatkował środki ze sprzedaży, to oczywiście musi do niej dojść przed wydatkowaniem na własne cele mieszkaniowe. Tym samym, za wydatek na cel mieszkaniowy mogą być uznane jedynie te wydatki, które zostały dokonane po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, sfinansowane środkami uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że dochód z dokonanego w kwietniu 2017 r. odpłatnego zbycia udziału 1/2 w nieruchomości gruntowej, nabytego w spadku w 2012 r., będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie wydatkowany przez Wnioskodawcę na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym faktycznie będzie On zaspakajał własne potrzeby mieszkaniowe, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do dnia 31 grudnia 2019 r.

Zatem, przy spełnieniu ustawowych warunków przedmiotowego zwolnienia Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu opisanej transakcji odpłatnego zbycia.

W kwestii posiadania przez Wnioskodawcę innej nieruchomości należy dodać, że ustawodawca nie zastrzegł, że posiadanie innej nieruchomości mieszkalnej wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia nie jest zbycie lub zaprzestanie z korzystania z innych posiadanych nieruchomości. Zatem fakt posiadania przez Wnioskodawcę innego lokalu mieszkalnego nie przesądza o braku uprawnienia do zastosowania ww. zwolnienia podatkowego.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy.

Zaznaczyć również należy, że prawo do zwolnienia podlega szczegółowej i ostatecznej weryfikacji przez organ podatkowy w toku postępowania podatkowego. Mając na uwadze treść art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, tut. Organ wydając interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które wskazałoby, czy Wnioskodawca zrealizował swój cel mieszkaniowy, czy nie. Wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, organy podatkowe podejmują w toku postępowania podatkowego. Podstawowym narzędziem realizacji tej zasady jest postępowanie dowodowe, które nie jest prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.