Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.519.2019.4.DJD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-20
Teza: Źródło przychodów z tytułu najmu mieszkań
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal-lokal mieszkalny; najem; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2019 r. (data wpływu 16 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 6 grudnia 2019 r. (data wpływu 10 grudnia 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie źródła przychodów z tytułu najmu mieszkań – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2019 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 29 listopada 2019 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.519.2019.1.DJD, 0112-KDIL2-2.4012.545.2019.3.AW, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h powołanej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 29 listopada 2019 r. (data doręczenia 3 grudnia 2019 r.). Wnioskodawca uzupełnił powyższy wniosek pismem z dnia 6 grudnia 2019 r. (data wpływu 10 grudnia 2019 r.), nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 9 grudnia 2019 r.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca pochodzi z \`(...)\`\`(...)\` i od 2014 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie następujących PKD:

*   66.19.Z - Pozostałe usługi wspomagające usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,

*   64.99.Z - Pozostałe usługi finansowe (z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych), gdzie indziej niesklasyfikowane,

*   66.22.Z - Usługi agentów i brokerów ubezpieczeniowych,

*   66.29.Z - Pozostałe usługi wspomagające ubezpieczenia i fundusze emerytalne.

Z tytułu wykonywania ww. działalności jest czynnym podatnikiem VAT (usługi doradcze ze stawką 23% VAT) oraz na gruncie podatku dochodowego opłaca 19% podatek liniowy, zgodnie z art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.).

Miejscem działalności Wnioskodawcy jest \`(...)\`. i w związku z tym, by zakończyć uciążliwe dojazdy do pracy (\`(...)\`\`(...)\` i z powrotem to 140 km) w kwietniu 2017 r. Wnioskodawca kupił lokal mieszkalny (kawalerka o pow. około 40 m2), żeby od czasu do czasu móc w nim nocować. Zakupiony lokal mieszkalny nabył prywatnie, nie jest on środkiem trwałym w działalności gospodarczej i służy jedynie zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych Wnioskodawcy. Ze względu na to, że działalność zaczęła przynosić wymierne zyski oraz to, że pod względem opieki zdrowotnej aglomeracja \`(...)\` jest znacznie bardziej rozwinięta od .., Wnioskodawca zaczął planować zakup kolejnego mieszkania, celem przeprowadzenia rodziców z \`(...)\` Dodatkowo, mieszkając blisko rodziców mógłby lepiej się nimi opiekować. W związku z tym, w kwietniu 2017 r. Wnioskodawca podpisał umowę deweloperską - umowę przedwstępną zakupu lokalu mieszkalnego o pow. około 52 m2, którego oddanie do użytku nastąpi z końcem 2019 r.

Pracując w \`(...)\`Wnioskodawca poznał kobietę, z którą planował założyć rodzinę i mieć dzieci. Ponieważ chciał mieć liczną rodzinę, Jego kawalerka była zdecydowania za mała, a dobrze prosperująca działalność pozwalała Mu myśleć perspektywicznie. W związku z planami rodzinnymi w marcu 2018 r. podpisał przedwstępną umowę zakupu domu w zabudowie szeregowej o łącznej pow. około 140 m2. Przy czym, developer sprzedawał dom jako dwa osobne lokale, by dostosować się do trendów obowiązujących na rynku budownictwa mieszkalnego. Lokale te były oddzielone jedynie ścianą działową i jej bezproblemowe wyburzenie z dwóch lokali tworzyło dom o łącznej pow. 140 m2.

W wyniku różnych zdarzeń w życiu prywatnym Wnioskodawca rozstał się z partnerką i obecnie jest kawalerem. Jednak grożące Mu kary w umowach developerskich sprawiły, że nie mógł się z nich wycofać. W wyniku takiego splotu wydarzeń obecnie posiada cztery lokale o charakterze mieszkalnym. Ponieważ Jego rodzice ciągle mieszkają w \`(...)\` i przekładają przeprowadzkę postanowił, że gdy tylko mieszkanie zostanie oddane do użytku z końcem 2019 r. sam zajmie lokal o pow. 52 m2 (ma dla Wnioskodawcy dogodniejszą lokalizację), a rodzicom udostępni kawalerkę.

Wnioskodawca część wydatków na mieszkania pokrył z własnych oszczędności, a pozostałą uzyskanymi z banków pożyczkami. Aby zmniejszyć obciążenia finansowe w postaci spłat rat pożyczek postanowił wynająć dwa lokale stanowiące dom w zabudowie szeregowej o łącznej pow. 140 m2 oraz kawalerkę o pow. 40 m2, w której do tej pory mieszka.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowe lokale zamierza wynająć jak najszybciej na okres jednego roku. Najemców pozyskuje dzięki „poczcie pantoflowej”, rozgłaszając po znajomych i rodzinie, że ma mieszkania na wynajem. Umowy najmu zawiera tylko z osobami fizycznymi. Najemcy wykorzystują wynajęte lokale tylko, by zaspokajać swoje potrzeby mieszkalne. Ponieważ najem Wnioskodawca rozpoczął w 2019 r., a od dnia 1 stycznia 2019 r. o wyborze formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu wynajmujący (który w tym zakresie ma do dyspozycji skalę podatkową oraz ryczałt ewidencjonowany) zadecyduje dokonując pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Ze znowelizowanego art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43) wynika wprost, że wyborem na dany rok podatkowy tej formy opodatkowania dla przychodów z najmu prywatnego będzie dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty tego podatku. Natomiast, gdy pierwszy taki przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego, to złożenie zeznania PIT-28 będzie równoznaczne z dokonaniem wyboru. Bazując na tym przepisie, dokonał wpłaty podatku ryczałtowego do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego wyraźnie wskazując, że jest to podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na obecnym etapie życia Wnioskodawca nie planuje nabywać więcej lokali. Przedmiotowy najem nie będzie wykonywany w sposób zorganizowany i ciągły. Wnioskodawca jedynie będzie starał się, by mieszkania nie stały puste ze względów zaprezentowanych we wniosku. Przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych Wnioskodawca zaliczy do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy można, w sytuacji Wnioskodawcy, uznać najem Jego lokali mieszkalnych jako źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.)?
2.  Czy najem lokali mieszkalnych, który rozpoczął Wnioskodawca, będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43) i w związku z tym będzie można zastosować stawkę podatku przewidzianą w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?
3.  Czy na gruncie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) tego typu najem stanowi działalność gospodarczą i jeżeli tak, to jaką należy zastosować stawkę podatku VAT?
4.  Czy w przypadku podatnika VAT czynnego usługi najmu lokali mieszkalnych w ramach majątku prywatnego należy ujmować w deklaracji VAT-7, rejestrze sprzedaży VAT, pliku JPK VAT oraz ewidencjonować przy zastosowaniu kasy rejestrującej?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania Nr 2 dotyczącego zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz w zakresie pytania Nr 3 i Nr 4 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawcy, w Jego sytuacji można uznać, że jest to źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, to wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W przypadku Wnioskodawcy jednak nie będzie mieć to miejsca. Jak wykazał w stanie faktycznym, prowadzi działalność gospodarczą związaną z branżą ubezpieczeniową i finansową, nie zajmuje się zawodowo najmem nieruchomości. Wszystkie nieruchomości nabył z zamiarem zaspokojenia swoich i bliskich potrzeb mieszkalnych. To w wyniku splotu różnych zdarzeń w życiu prywatnym jest kawalerem i dysponuje w majątku prywatnym czterema lokalami mieszkalnymi.

W tym miejscu warto przytoczyć stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 20 sierpnia 2015 r., Nr IBPB-2-2/4511-192/15/MZM, który stwierdził: „Nawet duża liczba wynajmowanych lokali nie będzie automatycznie czynnikiem przesądzającym o zakwalifikowaniu wynajmu jako przychodu pochodzącego ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (\`(...)\`)”.

Podobnie czytamy w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 kwietnia 2012 r., Nr IPPB1/415-57/12-2/IF: „Co do zasady, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych mogą wybrać, czy najem nieruchomości będzie przez nich prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też w ramach tzw. najmu prywatnego. Od wyboru dokonanego przez podatnika zależy kwalifikacja uzyskiwanych z tego tytułu przychodów do odpowiedniego źródła przychodów (z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy)”. Ponadto, w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24 stycznia 2013 r., Nr IPTPB1/415-666/12-4/MAP stwierdzono, że: „(\`(...)\`) skoro Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych, stanowią źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

W interpretacjach możemy znaleźć nawet skrajne przypadki, gdy okoliczności sprawy powodują, że nawet liczba 30 lokali jest uznana za najem prywatny. Warto przytoczyć interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r., Nr IPTPB1/415-35/13-4/KO, w której rozstrzygnął sprawę, korzystnie dla podatników. W interpretacji tej zadano pytanie: Czy po wycofaniu z działalności 30 lokali będzie można uzyskiwać przychody rozliczane w ramach wynajmu prywatnego? oraz, Czy liczba wynajmowanych lokali przesądza o zakwalifikowaniu najmu prywatnego do działalności gospodarczej?

Wnioskodawca nadmienia, że w ww. stanie faktycznym udzielono podatnikowi korzystnej odpowiedzi, zaliczając przychody do przychodów z wynajmu prywatnego, i to mimo wcześniejszego wycofania przedmiotu najmu z działalności gospodarczej i pomimo dużej liczby lokali.

Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), i Wnioskodawca ma prawo do opodatkowania przychodów z tego tytułu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na uwagę zasługuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2014 r., sygn. akt I SA/GI 759/14, wskazujący: „Z powyższych przepisów wynika, że przychody z najmu mogą być kwalifikowane do dwóch źródeł przychodów: pozarolniczej działalności gospodarczej i najmu, jako samodzielnego źródła przychodów, przy czym kryterium ich rozróżnienia stanowi przedmiot najmu, a więc to, czy przedmiot ten stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. W przypadku, gdy najem dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, przychody uzyskane z tego tytułu kwalifikuje się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, zaś w sytuacji, gdy najem nie dotyczy takiego składnika przychód z tego tytułu należy kwalifikować do źródła przychodów z najmu. Zakwalifikowanie takiego przychodu do jednego z tych źródeł przychodów, wyłącza jego kwalifikowanie do drugiego źródła. Podział źródeł przychodu ma więc charakter dychotomiczny. (\`(...)\`) Wynajmowanie nieruchomości ma w praktyce charakter ciągły (obejmuje z reguły dłuższy okres czasu), dokonywane jest we własnym imieniu przez wynajmującego i na jego rachunek, a z reguły nastawione jest na osiągnięcie przychodu. Te więc elementy umowy najmu są tożsame z cechami działalności gospodarczej, zatem nie mogą stanowić cech różnicujących te dwa źródła przychodu. Brak jest też podstaw do ich różnicowanie ze względu na fakt, że przedmiotem najmu jest większa liczba obiektów. Nie wynika też z tego zawodowy charakter najmu. Wreszcie domniemanie zamiaru podatnika jest także nieuprawnione, skoro deklaruje on wyłącznie wolę uzyskiwania przychodów z najmu i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu jako źródła przychodu, musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia, należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych”.

Wynajęcie lokali pozwoli Wnioskodawcy zmniejszyć ciężar finansowy spłacanych rat pożyczek bankowych, a lokale w ten sposób będą użytkowane, zgodnie z ich przeznaczeniem, i nie będą niszczeć jako pustostany.

W ocenie Wnioskodawcy, można uznać, że najem Jego lokali mieszkalnych stanowi źródło przychodów wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Końcowo należy zaznaczyć, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie się różnić od zdarzenia, które wystąpi w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n ww. ustawy, nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.