Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/4512-698/15-2/AOg
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-09-30
Teza: Wnioskodawcy po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony  przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2015 r. (data wpływu 20 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: Wnioskodawca, Spółka lub Nabywca) jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Obecnie Spółka prowadzi negocjacje ze spółką G. Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem VAT (dalej: Zbywca), dotyczące nabycia nieruchomości położonej w W. (dalej: Transakcja). Zbywca i Nabywca są podmiotami niepowiązanymi.

Przedmiotem planowanej Transakcji ma być w szczególności: 9-kondygnacyjny budynek biurowy (dalej: Budynek) położony w W. na działce o numerze ewidencyjnym 8/14, stanowiącej zgodnie z zapisami w tej księdze wieczystej inne tereny zabudowane, będącej własnością Zbywcy. Oprócz Budynku na działce znajduje się także dodatkowa infrastruktura w postaci budowli takich jak m.in. droga wewnętrzna, system parkingowy, słup reklamowy, przyłącza techniczne oraz oświetlenie (dalej: Infrastruktura). W dalszej części niniejszego wniosku Budynek, grunt i Infrastruktura są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Strony przewidują, że realizacja Transakcji, tj. dostawa Nieruchomości wraz z przyległą jej Infrastrukturą, nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynku lub w odniesieniu do niewynajętej do dnia Transakcji powierzchni, w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zbywca nabył prawo własności Nieruchomości, będącą wówczas w fazie budowy w wyniku podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa innego podmiotu. Na skutek dokonanego podziału przez wydzielenie Zbywca, zgodnie z zasadą sukcesji podatkowej, wstąpił we wszystkie prawa i obowiązki związane z wydzielanym majątkiem, w tym dotyczące Nieruchomości. Sam podział nie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast pierwotny inwestor, którego zorganizowaną część przedsiębiorstwa Zbywca otrzymał w ramach podziału, był uprawniony i dokonywał stosownego odliczenia podatku VAT od dokonywanych na Nieruchomość nakładów oraz od nabycia działki gruntu, na której posadowiony jest Budynek z Infrastrukturą.

Zbywca jako nowy właściciel kontynuował proces inwestycyjny tj. w szczególności ponosił koszty inwestycyjne i odliczał od nich podatek naliczony VAT w całości. Oddanie do użytkowania Budynku wraz z Infrastrukturą nastąpiło w marcu 2014 roku. Następnie Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmował powierzchnię biurową oraz handlowo-usługową znajdującą się w Budynku. Przy czym, istnieje pewna część Budynku, która nie została jeszcze wynajęta.

Należy również wskazać, że żadna powierzchnia Budynku wraz z Infrastrukturą nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na własną powierzchnię biurową (siedzibę).

Od momentu oddania do użytkowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku oraz przynależnej Infrastruktury, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Z uwagi na związek z wykonywaniem czynności opodatkowanych (usługi najmu gospodarczego), Zbywcy przysługiwało w całości prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na realizację budowy Budynku oraz przynależnej Infrastruktury. Jak już wskazano, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego.

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in.:

*   umowę w zakresie zarządzania nieruchomością (property management),

*   umowę deweloperską obejmującą również komercjalizację nieruchomości,

*   umowę na obsługę techniczną nieruchomości (facility management),

*   umowę ubezpieczenia (polisa dot. ubezpieczenia samej nieruchomości oraz polisa dotycząca

*   ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej),

*   umowy na dostawy mediów (woda, energia, ogrzewanie),

*   umowę dotyczącą ochrony nieruchomości,

*   umowy na usługi sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych,

*   inne pomniejsze umowy serwisowe (m.in. dotyczące pielęgnacji terenów zielonych, dezynsekcji, deratyzacji itp.).

Dodatkowo Zbywca, w celu umożliwienia jego przedsiębiorstwu funkcjonowania, korzysta m.in. z usług doradztwa prawnego, podatkowego oraz usług księgowych, na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie Zbywcą (Management agreement). Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W celu zapewnienia środków finansowych potrzebnych na wybudowanie Nieruchomości, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy oraz uzyskał finansowanie wewnątrzgrupowe (w postaci pożyczki zobowiązań z tytułu obligacji korporacyjnych).

W ramach planowanej Transakcji, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w stosunki najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych, czy też gwarancje bankowe związane z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu. Przy czym na obecnym etapie Transakcji, nie da się wykluczyć, iż w celu przeniesienia wspominanych gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości, z przyczyn biznesowych konieczne będzie dokonanie cesji umowy budowlanej na Nabywcę w tej części.

Możliwe jest również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości. Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby przeniesienie tej umowy okazało się niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami - nie zostanie ona przeniesiona na Nabywcę.

Jeżeli z prawnego punktu widzenia będzie to możliwe i wykonalne, na rzecz Nabywcy mogą w jakiejś formie zostać przeniesione prawa autorskie do strony internetowej dotyczącej Nieruchomości, znaku towarowego związanego z Budynkiem lub licencje związane z systemem zarządzania Budynkiem.

Kredyt bankowy zaciągnięty przez Zbywcę zostanie w całości spłacony ze środków uzyskanych w wyniku Transakcji. Tym samym nie przejdzie on w ramach Transakcji na Nabywcę. Na Nabywcę, co do zasady, nie będą przenoszone, także inne zobowiązania Zbywcy związane z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejące w dniu Transakcji zobowiązania handlowe (poza kaucjami wpłaconymi przez najemców) oraz z tytułu finansowania wewnątrzgrupowego (tj. pożyczki i obligacje).

Zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości. W szczególności, Zbywca nie zamierza przenosić na Nabywcę:

1.  umowy w zakresie zarządzania Nieruchomością (Property management),
2.  umowy deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości,
3.  umowy na obsługę techniczną Nieruchomości (Facility management),
4.  umowy dotyczącej sprzątania i wywozu nieczystości, serwisowania urządzeń technicznych czy dostawy mediów (jako że Nabywca umowy w tym zakresie zawrze we własnym imieniu).

Co do zasady Zbywca nie zamierza przenosić na nabywcę umów serwisowych, chyba że przeniesienie to będzie konieczne, chociażby w okresie przejściowym, w celu zapewnienia sprawnego bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Jednakże możliwe jest, iż część pomniejszych umów serwisowych zawartych z różnymi kontrahentami (np. na mycie elewacji czy pielęgnację roślin), może zostać przeniesiona w toku Transakcji na Nabywcę, ze względu na fakt, iż prace w nich określone nie zostały jeszcze w pełni wykonane lub w dalszym ciągu obowiązuje co do nich okres gwarancyjny.

Po Transakcji Nabywca już we własnym zakresie zawrze umowę/umowy o zarządzanie Nieruchomością, jak również umowę o wyposażenie powierzchni biurowej (fit-out). Zbywca nie może wykluczyć, że umowy będą zawarte z tym samym podmiotem, jednak ich zakres i ustalone między stronami warunki różnić się będą od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą one z negocjacji i planów Nabywcy.

Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, doradztwa prawnego czy podatkowego (Management agreement). W ramach transakcji nie dojdzie też do przeniesienia ksiąg rachunkowych Zbywcy ani umowy dotyczącej najmu powierzchni biurowej dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.

Zamiarem stron Transakcji nie jest również, co do zasady, przenoszenie na Nabywcę należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi - z mocy prawa - umowami najmu).

Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Po zawarciu Transakcji, Zbywca zamierza kontynuować prowadzoną działalność, w szczególności Zbywca spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością.

Reasumując, Transakcja skutkować będzie przeniesieniem na Nabywcę jedynie Nieruchomości oraz elementów nierozerwalnie z nią związanych lub wymaganych przepisami prawa, w szczególności:

*   gruntu, Budynku oraz Infrastruktury,

*   umów najmu związanych z Nieruchomością (zgodnie z art. 678 § 1 KC),

*   praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców (np. gwarancje bankowe),

*   majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości,

*   praw i obowiązków z tytułu zabezpieczeń, gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości (ewentualnie w postaci cesji odpowiedniej części umowy budowlanej)

*   praw i obowiązków z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości,

*   ewentualnej części pomniejszych umów serwisowych, dotyczących konkretnych usług związanych z obsługą nieruchomości (np. mycie elewacji czy pielęgnacja roślin), w tym tych, które nie zostały jeszcze w pełni wykonane lub w stosunku do których dalszym ciągu obowiązuje okres gwarancyjny.

Jednocześnie w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu innych kluczowych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, takich jak m.in.:

*   umów o finansowanie Zbywcy tj. umowy kredytowej i umowy pożyczki wewnątrzgrupowej / obligacji,

*   zobowiązań handlowych Zbywcy,

*   należności Zbywcy,

*   środków pieniężnych za wyjątkiem kaucji/depozytów od najemców,

*   rachunków bankowych,

*   umowy o zarządzanie Zbywcą (Management agreement), na podstawie, której świadczone jest doradztwo prawne, podatkowe i usługi księgowe świadczonych na rzecz Zbywcy,

*   umowy na wynajem powierzchni biurowej w innej nieruchomości na cele działalności Zbywcy,

*   umowy o wyposażenie powierzchni biurowej (fit-out),

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy,

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością (Property management),

*   umowy deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości,

*   umowy na obsługę techniczną Nieruchomości (Facility management),

*   umów o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie czy wywóz nieczystości i odprowadzenia ścieków z Nieruchomości - mogą one być wykorzystywane w okresie przejściowym przez Nabywcę do czasu zawarcia nowych analogicznych umów,

*   umowy dotyczącej serwisowania urządzeń mechanicznych znajdujących się na Nieruchomości.

Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby rozwiązanie umów o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie czy wywóz nieczystości i odprowadzenia ścieków z Nieruchomości przed datą planowanej Transakcji okazało się niemożliwie ze względów technicznych lub z innych względów nieracjonalne (np. powiązane z nadmiernymi kosztami dotyczącymi długiego okresu wypowiedzenia umowy), dopuszcza się przeniesienie części ww. umów na Nabywcę.

Wnioskodawca dopuszcza możliwość rozliczenia ze Sprzedawcą, w ramach Transakcji, zaliczek, które na poczet opłat eksploatacyjnych uiszczali najemcy.

Przedmiot Transakcji, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ ów.

Po nabyciu Nieruchomości, Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostało sformułowane również przez Zbywcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:

*   planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;

*   planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Spółkę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie:

*   planowana Transakcja nie będzie korzystać ani z obligatoryjnego, ani opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT;

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie:

1.  Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), ponieważ:

*   planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;

*   planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Spółkę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie;

planowana Transakcja nie będzie korzystać ani z obligatoryjnego, ani opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT;

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Prawo do odliczenia podatku VAT

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 (przytoczone zastrzeżenia nie znajdują zastosowania w opisywanym zdarzeniu przyszłym).

Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Aby zatem ustalić, czy w związku z planowaną Transakcją Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy ustalić czy Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z VAT.

Podleganie Transakcji przepisom ustawy o VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji, składająca się z prawa własności gruntu, Budynku i przynależnej Infrastruktury niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towarów, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawą towarów.

Jednocześnie, Wnioskodawca pragnie wskazać, że w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym zastosowania nie znajdzie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

W związku z powyższym, należy uznać, że dla klasyfikacji danej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa istotne będzie zachowanie więzi funkcjonalnych pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku, tak aby możliwe było prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle powyższych definicji, aby mówić o nabyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, przenoszony zespół składników majątkowych powinien być co najmniej wyodrębniony organizacyjnie oraz finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, względnie umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o te składniki (wyodrębnienie funkcjonalne).

Tymczasem, w omawianym przypadku, Zbywca dokona zbycia Nieruchomości, tj. gruntu zabudowanego Budynkiem i przynależną Infrastrukturą, które nie są na wskazanych płaszczyznach wyodrębnione w działalności Zbywcy. Mimo, że konsekwencją Transakcji będzie w szczególności przeniesienie przez Zbywcę na rzecz Nabywcy praw i obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni znajdujących się w Budynku to nastąpi to automatycznie, z mocy prawa, niezależnie od woli Zbywcy i ustaleń stron Transakcji. Również inne prawa przenoszone w ramach Transakcji są ściśle związane z Nieruchomością (a nie z działalnością Zbywcy).

Jednocześnie, na Nabywcę nie przejdą co do zasady, zobowiązania Zbywcy takie jak istniejące na dzień Transakcji zobowiązania handlowe oraz z tytułu finansowania wewnątrzgrupowego (poza zobowiązaniami ściśle i nierozerwalnie związanymi z Nieruchomością, tj. kaucjami wpłaconymi przez najemców). Co więcej, umowy istotne dla funkcjonowania Nieruchomości (w szczególności, umowa w zakresie zarządzania Nieruchomością, jej obsługi technicznej czy umowa deweloperska obejmująca również komercjalizację Nieruchomości) nie będą podlegały przeniesieniu. Zbywca pozostanie również stroną umów dotyczących jego bieżącego funkcjonowania tj. w toku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia umowy o zarządzanie Zbywcą, umowy na wynajem powierzchni na jego cele biurowe w innej nieruchomości, ksiąg rachunkowych Zbywcy czy jego zakładu pracy.

Ponadto, Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem należności Zbywcy (w tym w szczególności z tytułu zawartych do dnia Transakcji umów najmu), rachunków bankowych, środków pieniężnych Zbywcy zdeponowanych na jego rachunkach (poza kaucjami/depozytami wpłaconymi przez najemców).

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani jego zorganizowana część. Tak jak wskazano bowiem powyżej, w ramach Transakcji zostanie dokonana jedynie dostawa Nieruchomości, tj. gruntu, Budynku oraz przynależnej Infrastruktury.

Powyższe znajduje także potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, przykładowo: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 kwietnia 2015 r., sygn. IBPP3/4512-112/15/MN, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 marca 2015 r, sygn. IPPP3/4512- 140/15-2/MC, czy interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 5 września 2014 r., sygn. IPPP1/443-866/14-2/JM.

Zastosowanie właściwej stawki podatku

Dostawa budynków, budowli lub ich części podlega co do zasady zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, chyba że dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w przypadku gdy od pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających-opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub

*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, że od momentu rozpoczęcia użytkowania Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą tj. od marca 2014 roku, jego powierzchnia biurowa oraz handlowo- usługowa została oddana do użytkowania najemcom w ramach czynności opodatkowanych VAT. Dodatkowo w stosunku do Budynku oraz przynależnej Infrastruktury nie były ponoszone wydatki na ulepszenie, których wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Mając na uwadze powyższe, w odniesieniu do powierzchni Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą, przynajmniej w części doszło już do pierwszego zasiedlenia, jednakże okres między pierwszym zasiedleniem, a datą zawarcia Transakcji będzie krótszy niż 2 lata. Natomiast, w stosunku do niewynajętej do dnia Transakcji części Budynku, do pierwszego zasiedlenia dojdzie w ramach Transakcji. Innymi słowy, dostawa całej Nieruchomości na dzień Transakcji zostanie dokonana w ramach lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Należy również wskazać, że żadna powierzchnia Budynku wraz z Infrastrukturą nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na cele prowadzenia własnej działalności gospodarczej, tj. nie stanowi jego zaplecza biurowego.

Konsekwentnie, sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana przed upływem 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia lub w odniesieniu do potencjalnej niewynajętej powierzchni - w ramach pierwszego zasiedlenia. W rezultacie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z ustawą o VAT dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust.1 pkt 10, w dalszym ciągu podlegać będzie zwolnieniu z podatku pod warunkiem że zostaną spełnione łącznie2 następujące przesłanki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Niemniej, jak Wnioskodawca wskazał, w związku z wydatkami poczynionymi na wybudowanie Budynku oraz przynależnej Infrastruktury Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, którego to odliczenia Zbywca dokonał. Analogiczne prawo przysługiwało również uprzedniemu inwestorowi w wyniku podziału którego Zbywca otrzymał będącą w fazie budowy Nieruchomość.

Stąd, pierwszy ze wspomnianych warunków nie jest spełniony, a zatem dostawa Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Konkluzja ta wynika z faktu, iż jak wskazano Nieruchomość wykorzystywana jest przez Zbywcę do działalności opodatkowanej VAT, a przy jej wybudowaniu miał on prawo i dokonał stosowanego odliczenia podatku naliczonego (na zasadzie sukcesji - w związku z nabyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa - częściowo w ramach prowadzonej inwestycji, jak i nabycia gruntu oraz w ramach prowadzonej inwestycji po nabyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT „w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”. W konsekwencji, opodatkowanie zbycia własności gruntu będzie podlegało takim samym zasadom jak opodatkowanie dostawy Budynku wraz z przynależną infrastrukturą.

Biorąc pod uwagę powyższe, dostawa Budynku wraz z przynależną Infrastrukturą (wraz z prawem własności gruntu, którego dostawa dla celów VAT dzieli losy dostawy posadowionego na nim Budynku oraz Infrastruktury) będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie 23%).

Jednocześnie, Spółka będzie wykorzystywała nabytą Nieruchomość w całości do prowadzenia działalności opodatkowanej.

Tym samym, po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b ustawy o VAT), jako że:

i. planowana Transakcja nie będzie korzystać z opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ odbędzie się ona w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata) lub w jego ramach (w sytuacji niewynajętej powierzchni Budynku),

ii. planowana Transakcja nie będzie korzystać z obligatoryjnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT z uwagi na przysługujące Zbywcy oraz poprzedniemu

iii. inwestorowi prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z budową Budynku oraz przynależnej Infrastruktury,

iv. klasyfikacja zbywanej Nieruchomości nie powinna być utożsamiana ani z przedsiębiorstwem, ani też z jego zorganizowaną częścią, gdyż stanowi jedynie zespół oddzielnych aktywów, stąd Transakcja podlegać będzie przepisom ustawy o VAT, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 cyt. ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.). Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi negocjacje ze spółką G. Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w Polsce dotyczące nabycia nieruchomości obejmującej 9-kondygnacyjny budynek biurowy oraz budowle (droga wewnętrzna, system parkingowy, słup reklamowy, przyłącza techniczne oraz oświetlenie) położone w W. na działce będącej własnością Zbywcy.

Dla właściwego użytkowania ww. Nieruchomości, Zbywca zawarł niezbędne umowy m.in. w zakresie zarządzania, deweloperską obejmującą również komercjalizację Nieruchomości, na obsługę techniczną, dostawy mediów, dotyczącą ochrony Nieruchomości na usługi sprzątania i wywozu nieczystości czy serwisowania urządzeń technicznych, dotyczącą ochrony Nieruchomości, ubezpieczenia oraz inne pomniejsze umowy serwisowe. Dodatkowo Zbywca korzysta m.in. z usług doradztwa prawnego, podatkowego oraz usług księgowych na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie Zbywcą. Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Zbywcy, który posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Ażeby wybudować przedmiotową Nieruchomość, Zbywca zaciągnął kredyt bankowy oraz uzyskał finansowanie wewnątrzgrupowe (w postaci pożyczki i zobowiązań z tytułu obligacji korporacyjnych).

W ramach planowanej dostawy Nieruchomości, Nabywca wstąpi w stosunki najmu na miejsce Zbywcy. Dodatkowo, Zbywca przeniesie na Nabywcę jako integralną część Nieruchomości i jej wartości w ramach ustalonej ceny prawa wynikające z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, generalnego wykonawcy lub innych wykonawców, prawa wynikające z gwarancji jakości lub rękojmi udzielonych przez generalnego wykonawcę lub innych wykonawców, majątkowe prawa autorskie do projektów architektonicznych, czy też gwarancje bankowe związane z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu. Przy czym na obecnym etapie planowanej transakcji, nie da się wykluczyć, że w celu przeniesienia wspominanych gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości, z przyczyn biznesowych konieczne będzie dokonanie cesji umowy budowlanej na Nabywcę w tej części.

Możliwe jest również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy ubezpieczenia Nieruchomości. Jedynie wyjątkowo, w przypadku gdyby przeniesienie tej umowy okazało się niemożliwe lub wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami - nie zostanie ona przeniesiona na Nabywcę. Jeżeli z prawnego punktu widzenia będzie to możliwe i wykonalne, na rzecz Nabywcy mogą w jakiejś formie zostać przeniesione prawa autorskie do strony internetowej dotyczącej Nieruchomości, znaku towarowego związanego z budynkiem lub licencje związane z systemem zarządzania budynkiem. Kredyt bankowy zaciągnięty przez Zbywcę zostanie w całości spłacony ze środków uzyskanych w wyniku dostawy. Tym samym nie przejdzie on w ramach planowanej sprzedaży na Nabywcę. Ponadto nie będą przenoszone, także inne zobowiązania Zbywcy związane z Nieruchomością lub jego przedsiębiorstwem, w tym istniejące w dniu nabycia zobowiązania handlowe (poza kaucjami wpłaconymi przez najemców) oraz z tytułu finansowania wewnątrzgrupowego (tj. pożyczki i obligacje).

Zgodnie z intencją stron, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę praw i obowiązków związanych z umowami dotyczącymi obsługi Nieruchomości, tj. w zakresie zarządzania, deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości, na obsługę techniczną, dotyczącej sprzątania i wywozu nieczystości, serwisowania urządzeń technicznych czy dostawy mediów. Zbywca nie zamierza przenosić także na nabywcę umów serwisowych, chyba że przeniesienie to będzie konieczne, chociażby w okresie przejściowym, w celu zapewnienia sprawnego bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Część pomniejszych umów serwisowych zawartych z różnymi kontrahentami może zostać przeniesiona w toku planowanego nabycia na Nabywcę, ze względu na fakt, iż prace w nich określone nie zostały jeszcze w pełni wykonane lub w dalszym ciągu obowiązuje co do nich okres gwarancyjny.

Po planowanym zakupie Wnioskodawca już we własnym zakresie zawrze umowę/umowy o zarządzanie Nieruchomością, jak również umowę o wyposażenie powierzchni biurowej (fit‑out). Zbywca nie może wykluczyć, że umowy będą zawarte z tym samym podmiotem, jednak ich zakres i ustalone między stronami warunki różnić się będą od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą one z negocjacji i planów Nabywcy.

Dodatkowo nie będą przenoszone umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, doradztwa prawnego czy podatkowego. W ramach transakcji nie dojdzie też do przeniesienia ksiąg rachunkowych Zbywcy ani umowy dotyczącej najmu powierzchni biurowej dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej Zbywcy.

Nie nastąpi także przenoszenie na Nabywcę należności Zbywcy (w tym w szczególności ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed planowaną dostawą), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy (innych niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi – z mocy prawa - umowami najmu). Poza tym Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie zakładu pracy.

Po dokonaniu dostawy przedmiotowej Nieruchomości, Zbywca zamierza kontynuować prowadzoną działalność, w szczególności Zbywca spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę, które związane będą z jego dalszą działalnością.

Planowana dostawa skutkować będzie przeniesieniem na Nabywcę jedynie Nieruchomości oraz elementów nierozerwalnie z nią związanych lub wymaganych przepisami prawa, tj. gruntu, budynku oraz budowli, umów najmu związanych z Nieruchomością, praw wynikających z zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców, majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektonicznych dotyczących Nieruchomości, praw i obowiązków z tytułu zabezpieczeń, gwarancji i rękojmi wykonawców Nieruchomości oraz z tytułu ubezpieczenia Nieruchomości, a także ewentualnej części pomniejszych umów serwisowych, dotyczących konkretnych usług związanych z obsługą Nieruchomości. Jednocześnie w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu innych kluczowych elementów umów o finansowanie Zbywcy, zobowiązań handlowych i należności Zbywcy, środków pieniężnych za wyjątkiem kaucji/depozytów od najemców, rachunków bankowych, umowy o zarządzanie Zbywcą, na wynajem powierzchni biurowej w innej Nieruchomości na cele działalności Zbywcy, o wyposażenie powierzchni biurowej, ksiąg rachunkowych Zbywcy, o zarządzanie, deweloperskiej obejmującej również komercjalizację Nieruchomości, na obsługę techniczną, o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie i wywóz nieczystości oraz odprowadzenia ścieków czy umowy dotyczącej serwisowania urządzeń mechanicznych znajdujących się na Nieruchomości. Wyjątkowo, w przypadku gdyby rozwiązanie umów o zaopatrzenie Nieruchomości w media, sprzątanie czy wywóz nieczystości i odprowadzenia ścieków z Nieruchomości przed datą planowanej dostawy okazało się niemożliwie ze względów technicznych lub z innych względów nieracjonalne, dopuszcza się przeniesienie części ww. umów na Nabywcę. Wnioskodawca dopuszcza możliwość rozliczenia ze Sprzedawcą, w ramach Transakcji, zaliczek, które na poczet opłat eksploatacyjnych uiszczali najemcy.

Przedmiot planowanej sprzedaży, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości. Po nabyciu nieruchomości od Zbywcy, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą, polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych.

Przedmiotowe nabycie nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca, zarówno cała Nieruchomość, jak też żadna z jej części, nie były i nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy pod względem organizacyjnym, finansowym lub funkcjonalnym, w szczególności nie stanowiły i nie stanowią oddziału/ów. Nieruchomość nie jest więc wyodrębniona w strukturach Zbywcy i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy. Ponadto na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę jakiekolwiek należności oraz zobowiązania Zbywcy. Pozostawienie poza zakresem dostawy szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Wnioskodawcy jako nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Skoro przedmiot planowanego nabycia nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ww. ustawy musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności objętej przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Tym samym, może to być zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie w myśl art. 43 ust 7a ww. ustawy warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Strona prowadzi negocjacje ze spółką G. Sp. z o.o. Sp. K. z siedzibą w Polsce, będącą czynnym podatnikiem VAT, dotyczące nabycia nieruchomości obejmującej 9-kondygnacyjny budynek biurowy oraz budowle (droga wewnętrzna, system parkingowy, słup reklamowy, przyłącza techniczne oraz oświetlenie) położone w W. na działce będącej własnością Zbywcy. Strony przewidują, że dostawa przedmiotowej nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynku lub w odniesieniu do niewynajętej powierzchni w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zbywca nabył prawo własności ww. Nieruchomości, będącą wówczas w fazie budowy w wyniku podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa innego podmiotu i jako nowy właściciel kontynuował proces inwestycyjny tj. w szczególności ponosił koszty inwestycyjne i odliczał od nich podatek naliczony VAT w całości. Oddanie do użytkowania budynku wraz z budowlami nastąpiło w marcu 2014 roku. Następnie Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmował część powierzchni biurowej oraz handlowo-usługową znajdujących się w budynku biurowym, zaś pozostała część nie została jeszcze wynajęta. Ponadto żadna powierzchnia budynku biurowego ani budowli nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na własną powierzchnię biurową (siedzibę). Od momentu oddania do użytkowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.

Po nabyciu nieruchomości, Strona będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość (jeśli zostanie nabyta) dla celów sprzedaży podlegającej opodatkowaniu VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata. Przy czym, za pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich po wybudowaniu lub po ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W niniejszych okolicznościach Zbywca nabył prawo własności ww. Nieruchomości, będącą wówczas w fazie budowy w wyniku podziału przez wydzielenie zorganizowanej części przedsiębiorstwa innego podmiotu i jako nowy właściciel kontynuował proces inwestycyjny tj. w szczególności ponosił koszty inwestycyjne i odliczał od nich podatek naliczony VAT w całości. Oddanie do użytkowania budynku wraz z budowlami nastąpiło w marcu 2014 roku. Następnie Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT wynajmował część powierzchni biurowej oraz handlowo-usługową znajdujących się w budynku biurowym, zaś pozostała część nie była i nie jest wynajmowana. Ponadto żadna powierzchnia budynku biurowego ani budowli nie była i nie jest wykorzystywana przez Zbywcę na własną powierzchnię biurową (siedzibę). Od momentu oddania do użytkowania, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej Nieruchomości, których łączna wartość stanowiłaby 30% lub przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Jak wynika z wniosku Strony przewidują, że dostawa Nieruchomości nastąpi przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budynku lub w odniesieniu do niewynajętej powierzchni w ramach pierwszego zasiedlenia.

W świetle przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy uznać, że skoro po oddaniu do użytkowania budynek i budowla wchodzące w skład nieruchomości nie był ulepszany w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej to planowana dostawa budynków i budowli w zakresie, w jakim będzie obejmować powierzchnie budynku wydane najemcom w ramach umów najmu w okresie nieprzekraczającym dwa lata przed dostawą nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa tych powierzchni w budynku nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie oddania przedmiotowych powierzchni w opodatkowany najem i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowanym nabyciem nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Również planowana sprzedaż Budowli i Budynku w odniesieniu do niewynajmowanej powierzchni nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ponieważ w tym zakresie dostawa będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zasadne jest zbadanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to ma zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wobec przywołanych przepisów i przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że planowane nabycie budynku oraz budowli będzie podlegało opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej - zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT. W niniejszych okolicznościach nie ma możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia w stosunku do wydatków jakie ponosił w związku z wytworzeniem budynku i budowli będących przedmiotem planowanej transakcji. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy przewiduje natomiast zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, pod warunkiem, że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz, że dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Dla zastosowania omawianego zwolnienia spełnione powinny być łącznie obie powyższe przesłanki. Tak więc niespełnienie jednej z przesłanek z tego przepisu, powoduje, że zwolnienie to nie będzie miało zastosowania.

W związku z brakiem zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla dostawy przedmiotowej Nieruchomości, która na dzień sprzedaży nie będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT analizy wymaga zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż towarów podlega zwolnieniu od podatku na podstawie tego przepisu tylko w przypadku gdy przedmiotowy towar wykorzystywany jest wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku jak również z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia przedmiotowego towaru nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ze złożonego wniosku wynika, że Nieruchomość składająca się z działki gruntu oraz wybudowanych na niej obiektów w postaci budynku i budowli nie była przez Zbywcę wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku VAT. Zbywca w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej podatkiem VAT wynajmował część powierzchni biurowej oraz handlowo-usługowej, zaś pozostała część nie była i nie jest wynajmowana.

W świetle przywołanego przepisu na tle przedstawionych we wniosku okoliczności należy stwierdzić, że sprzedaż budynku i budowli, dla której nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie dotyczącej konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku i braku prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Podsumowaniem powyższej analizy jest stwierdzenie, że planowana sprzedaż budynku i budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Taką samą stawką podatku VAT w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie gruntu, na którym posadowione są przedmiotowy budynek i budowle.

W odniesieniu do prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Na mocy art. 86 ust. 10 ww. ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ww. ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w 1) ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Ponadto na podstawie art. 86 ust. 11 ww. ustawy jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Na podstawie art. 87 ust. 1 ww. ustawy w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy Nabywca przy jej wykorzystaniu będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych i handlowo-usługowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Natomiast dostawa nieruchomości, jak wywiedziono wyżej, w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według podstawowej stawki podatku VAT.

Przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy pozwalają uznać, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT, Wnioskodawcy po dokonaniu planowanej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wnikającego z faktury dokumentującej dostawę nieruchomości w zakresie w jakim Wnioskodawca będzie wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie również należało uznać za prawidłowe.

Końcowo Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wniosek rozpatrzony zostanie odrębnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.