Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.805.2020.3.MSO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-22
Teza: Brak opodatkowania sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaży udziałów w działkach (…) i (…)
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; dostawa; działki; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; rolnik-rolnik ryczałtowy; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 31 marca 2020 r. (data wpływu 13 października 2020 r.), uzupełnionym pismem z 23 grudnia 2020 r. (data wpływu 23 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaży udziałów w działkach (…) i (…) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 października 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

Pismem z 23 grudnia 2020 r. (data wpływu 23 grudnia 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w związku z wezwaniem z 11 grudnia 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.805.2020.2.MSO, 0115-KDIT3.4011.594.2020.3.JG.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe:**

(…) (dalej jako: Podatnik, Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, rozliczającym się z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, której przedmiotem byłyby obrót nieruchomościami. Wnioskodawca posiada kilka nieruchomości gruntowych niezabudowanych, z czego jedna z tych nieruchomości – działka (…) obręb (…) została podzielona na dziesięć mniejszych działek, dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy. Dwie z działek, powstałych w wyniku podziału, zostały przez Podatnika sprzedane, a pozostałe osiem działek Podatnik daruje swoim synom i siostrze.

Nieruchomości będące własnością Podatnika nigdy nie stanowiły środków trwałych. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej o numerze (…) i (…) położonych w (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), którą nabył na wyłączną własność, na podstawie umowy przekazania posiadania i własności gospodarstwa rolnego z dnia (…) 1981 roku, sporządzonej w Urzędzie Gminy w (…), znak (…). Nabycia dokonał będąc stanu wolnego, obecnie jest żonaty, a z żoną umów majątkowych małżeńskich nie zawierał.

W 2016 roku Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego podziału działki nr (…) położonej w obrębie ewidencyjnym (…), Gmina (…). Postanowieniem z dnia (…) 2016 roku Wójt Gminy (…) wskazał, iż wstępny projekt podziału nieruchomości nie koliduje z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolejno na podstawie Decyzji Wójta Gminy (…) z dnia (…) 2016 roku, znak (…), (zatwierdzającej projekt podziału działki) działka gruntu nr (…) o obszarze (…) ha uległa podziałowi geodezyjnemu na 5 działek, z czego trzy o powierzchniach (…) ha (działka (…)),(…) ha (działka …) i (…) (działka (…)) oraz dwie większe (…) ha (…) oraz (…) ha (…). Działka gruntu (…) została wydzielona pod drogę publiczną klasy lokalnej i z mocy prawa przeszła na własność Gminy (…). Działki (…) i (…) wydzielone zostały z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną i posiadają dostęp do drogi publicznej. Wydzielenie ww. działek pod drogi wynikało z planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka (…) przeznaczona została pod drogę wewnętrzną o symbolu (…) a działka (…) pod drogę wewnętrzną o symbolu (…). Obie drogi wewnętrzne w chwili zatwierdzenia planu położone były w części na działce (…) oraz w części na działce (…) stanowiącej własność Wnioskodawcy. Tym samym plan zagospodarowania przestrzennego narzucił właścicielom działki (…) i (…) wspólne wydzielenie dróg wewnętrznych w celu zapewnienia odpowiedniego dostępu do pozostałych terenów. Właściciel działki sąsiedniej oznaczonej numerem (…) dokonał jej podziału na podstawie decyzji Wójta Gminy (…) z dnia (…) 2016 r. znak: (…), w wyniku której wydzielone zostały działki (…) (część terenu elementarnego tj. drogi wewnętrznej oznaczona symbolem (…)) i (…) (część terenu elementarnego tj. drogi wewnętrznej oznaczona symbolem (…)). Z uwagi na parametry techniczne wydzielonych działek drogowych (…) i (…) (zbyt wąskie działki o szerokości ok. (…) m) nie zapewniały one odpowiedniego dostępu do wydzielonych przez sąsiada działek budowlanych. Dlatego też zwrócił się on z prośbą do Wnioskodawcy o wydzielenie z działki (…) części działek drogowych, które razem z działkami (…) i (…) zapewniałyby właściwe parametry drogi i odpowiedni dostęp do wydzielonych z działki (…) działek budowlanych. Po dokonaniu podziału działki (…) Aktem notarialnym Rep. A. Nr (…) z dnia (…) 2017 r. Wnioskodawca dokonał zamiany ½ części udziałów w działkach (…) i (…) w zamian za ½ części udziałów w działkach (…) i (…).

Teren, na którym posadowione są działki gruntu od (…) do (…) objęty jest aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), przyjętym Uchwałą nr (…) Rady Gminy (…) (obecnie: Gmina (…)) z dnia (…) 2015 roku, i w planie tym ustalono dla niego następujące przeznaczenie: w części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami nieuciążliwymi, w części droga wewnętrzna, w części droga publiczna klasy lokalnej, w części tereny infrastruktury technicznej – stacje transformatorowe.

Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy dla podzielonych działek. Nadto Wnioskodawca nie czynił na przedmiotową nieruchomość żadnych nakładów, w szczególności zaś nie uzbrajał oraz nie podejmował działań zwiększających jej wartość. Działka nr (…) i powstałe w wyniku jej podziału działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie były nadto wykorzystywane w działalności gospodarczej. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (podatek od towarów i usług funkcjonuje w Polsce od 1993 roku, a więc przekazanie nieruchomości nie mogło podlegać opodatkowaniu VAT).

W chwili obecnej Wnioskodawca rozważa podział nieruchomości gruntowej numer (…) oraz (…) na kilkanaście mniejszych działek oraz ich sprzedaż, albo sprzedaż działek w takim kształcie, jaki mają obecnie (bez dokonywania dalszych podziałów). Wnioskodawca nie posiada kupca na przedmiotowe nieruchomości, a jego pozyskanie powierzyłby pośrednikowi nieruchomości.

Pismem z 23 grudnia 2020 r. (data wpływu 23 grudnia 2020 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek m.in. w zakresie podatku od towarów i usług o następujące informacje:

Ad. 1)

Wnioskodawca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej.

Ad. 2)

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w innej formie niż jednoosobowa działalność gospodarcza.

Ad. 3)

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ad. 4), 5), 6), 7), 8), 9), 10).

Działka numer (…) obręb (…) nabyta została (…) 1987 r. od Skarbu Państwa. Tym samym Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości rolnej. Wnioskodawca dokonał, w dniu (…) 2017 r., podziału rolnego działki (…) (powierzchnia (…) ha) na trzy działki: (…) (powierzchnia (…) ha), (…) (powierzchnia (…) ha) oraz (…) (powierzchnia (…) ha) – każda z nich o charakterze rolnym. Następnie na podstawie Decyzji z (…)2018 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki (…) i (…) na 10 działek budowlanych (dz. (…)-(…)). Działki (…)-(…) były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (uzyskano decyzje o warunkach zabudowy – brak planu zagospodarowania przestrzennego).

Powierzchnie poszczególnych działek, powstałych w wyniku podziału działki (…)wynoszą:

*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,

Powierzchnie poszczególnych działek, powstałych w wyniku podziału działki (…) wynoszą:

*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,
*   (…) – (…) ha,

Działka (…) – darowana siostrze (…) 2020 r.

Działki (…),(…) i (…) – darowane synowi (…)(…) 2020 r.

Działki (…), (…), (…) oraz (…) darowana synowi (…)(…) 2020 r.

Wnioskodawca dokonał również odpłatnego zbycia działki:

*   działka numer (…) – w dniu (…) 2019 r.
*   działka numer (…) – w dniu (…) 2018 r.

Ad. 11)

Wnioskodawca darował/zamierza darować rodzeństwu oraz dzieciom następujące nieruchomości:

*   działki (…) – darowana siostrze (…) 2020 r.
*   działki (…), (…) i (…) – darowane synowi (…)(…) 2020 r.
*   działki (…),(…),(…) oraz (…) darowana synowi (…)(…) 2020 r.

Działki powstałe w wyniku podziału działki (…) zostaną przekazane rodzeństwu. Na chwilę obecną określony został jedynie numer wydzielonej jut działki (…), pozostałe numery działek nie są jeszcze znane (podział planowany dopiero w latach 2021/2022).

Darowizny miały/będą miały miejsce do majątku prywatnego i będą rozdysponowane według dyspozycji obdarowanego.

Działka (…) stanowiąca nieruchomość rolną niezabudowaną przekazane zostały bratu (…) i bratowej (…) w formie aktu notarialnego Umowy darowizny z dnia (…) 1984 r. Działki zostały darowane na cele prowadzenia działalności rolnej.

Ad. 12)

Umowa przekazania posiadania i własności gospodarstwa rolnego z (…) 1981 r. od rodziców (…), dotyczyła nieruchomości rolnych:

1.  działka nr (…) (powierzchnia (…)ha) – nieruchomość rolna niezabudowana, będąca przedmiotem innego wniosku o wydanie Interpretacji Indywidualnej (…)
2.  działka (…) (powierzchnia (…) ha – nieruchomość rolna niezabudowana będąca przedmiotem niniejszego wniosku, stanowi własność (…), pierwotnie w KW aktualnie podzielona na mniejsze działki:
    *   działka oznaczona numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
    *   działka oznaczona numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
    *   działka oznaczona numerem (…) droga publiczna klasy lokalnej (teren oznaczony symbolem (…)),
    *   działka oznaczona numerem (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…), (…)), droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…), (…)), tereny infrastruktury technicznej – stacje transformatorowe (teren oznaczony symbolem (…)), zabudowa mieszkaniowa Jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…), (…)),
    *   działka oznaczona numerem (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…), (…)), droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…), (…)), zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…) i (…)).
3.  działka (…) (powierzchnia (…) ha) – nieruchomość rolna zabudowana domem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi zgodnie z załącznikiem do Umowy przekazania,
4.  działka (…) (powierzchnia (…) ha) – nieruchomość rolna niezabudowana stanowiąca własność (…). W w/w umowie błędnie wpisano nr działki jako (…). (…) od początku oznaczona jest działka (…).
5.  działka (…) (powierzchnia (…) ha) – nieruchomość rolna niezabudowana (…) aktualnie podzielona na działki:
    *   (…) – działka wydzielona na poszerzenie pasa drogi stanowiącej własność gminy,
    *   (…) – działka z wydanymi warunkami zabudowy do darowizny,
    *   (…) – działka stanowiąca część drogi wewnętrznej do obsługi pozostałych działek, aktem notarialnym z dnia (…) 2020 r. (…) przeniósł na rzecz właściciela działki drogowej (…) udział (…) części w zamian za otrzymanie (…) części w prawie własności działki (…).
6.  działka (…) i (…) – działki z wydanymi warunkami zabudowy
7.  działka (…) i (…) (powierzchnia (…) ha) – nieruchomość rolna niezabudowana przekazana bratu (…) i bratowej (…) w formie aktu notarialnego Umowy darowizny z dnia (…) 1984

Ad. 13)

Nabyte na podstawie umowy przekazania posiadania i własności gospodarstwa rolnego z dnia (…) 1981 r. działki Wnioskodawca użytkował na cele rolne. Przy czym działka nr (…) zostały przekazane przez Wnioskodawcę bratu w formie umowy darowizny (w dniu (…)1984 r.).

Ad. 14)

Wnioskodawca nie składał wniosku o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego.

Ad. 15) i 19)

Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego objęte są działki powstałe w wyniku podziału działki gruntu numer (…) położonej w obrębie ewidencyjnym (…). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala dla tego terenu następujące przeznaczenie: w części zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…),(…),(…) i (…)), w części zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…), (…), (…) i (…)), w części droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…), (…), (…),(…), (…) i (…)), w części droga publiczna klasy lokalnej (teren oznaczony symbolem (…)), w części tereny infrastruktury technicznej – stacje transformatorowe (teren oznaczony symbolem (…)). Działki powstałe w wyniku podziału działki (…) są przeznaczone zgodnie z poniższym:

*   działka oznaczona numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona numerem (…) droga publiczna klasy lokalnej (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona numerem (…) zabudowa mieszkaniowa Jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…), (…)), tereny Infrastruktury technicznej – stacje transformatorowe (teren oznaczony symbolem (…)), zabudowa mieszkaniowa Jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…),(…)),
*   działka oznaczona numerem (…) zabudowa mieszkaniowa Jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…) i (…)).

Działki z nieokreślonym przeznaczeniem tj. brak wydanych decyzji o warunkach zabudowy oraz brak planu: (…),(…),(…).

Decyzje o warunkach zabudowy dla Inwestycji polegającej na budowle budynków mieszkalnych wydano dla terenu działek: (…),(…) i (…).

Ad. 16)

Działka numer (…) uległa podziałowi zgodnie z opisem zawartym w punkcie 12 niniejszej odpowiedzi. Jednocześnie Wnioskodawca zamierza podzielić działki (…) i (…) na (…) mniejszych działek. Na podstawie wstępnego planu podziału działek, który nie został jeszcze zatwierdzony, dla terenów projektowanych do wydzielenia plan zagospodarowania przestrzennego zakłada następujące przeznaczenie:

*   działki oznaczone projektowanymi numerami (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działki oznaczone projektowanymi numerami (…), (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działki oznaczone projektowanymi numerami (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…),(…),(…),(…),(…),(…), zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działki oznaczone projektowanymi numerami (…), (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona projektowanym numerem (…) teren infrastruktury technicznej — stacje transformatorowe (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona projektowanym numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona projektowanym numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działki oznaczone projektowanymi numerami (…), (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działki oznaczone projektowanymi numerami (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…)).

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 18 listopada 2009 r. (I Sa/Sz/481/09), przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wprawdzie nie regulują wprost kręgu podmiotów mogących uczestniczyć w podziałowej procedurze administracyjnej, jednak w doktrynie i orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym interes prawny w postępowaniu o zatwierdzenie podziału nieruchomości przysługuje właścicielowi lub użytkownikom wieczystym. W przepisie odnoszącym się do zasad podziału nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności stanowi bowiem, że podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych). Tym samym bez niemal jednoczesnego dokonania podziałów działek (…) i (…) zgodnie z ustaleniami planu, niemożliwe byłoby zatwierdzenie podziału i wydzielenie działek budowlanych z terenu sąsiedniej działki nr (…).

Dlatego też, jak do opisano wcześniej we wniosku, właściciel działki (…) zwrócił się z prośbą do Wnioskodawcy o wydzielenie z działki (…) części działek drogowych, które razem z działkami (…) i (…) zapewniałyby właściwe parametry drogi i odpowiedni dostęp do wydzielonych z działki (…) działek budowlanych.

Fakt, iż właściciele działek (…) i (…) złożyli odrębne wnioski wynikał wyłącznie z uproszczenia i przyśpieszenia procedury podziału. Wnioskodawca nie wydzielił w ramach tego podziału żadnej działki budowlanej.

Ad. 21)

Aktem notarialnym Rep. A Nr (…) z dnia (…) 2017 r. Wnioskodawca dokonał zamiany ½ części udziałów w działkach (…) i (…) w zamian za ½ części udziałów w działkach (…) i (…).

Wnioskodawca zamierza zbywać posiadane udziały w działkach nr (…),(…),(…) i (…) wraz ze sprzedawanymi działkami budowlanymi planowanymi do wydzielenia z działki (…) i (…).

Zgodnie z decyzją zatwierdzającą podział działka (…) została wydzielona pod drogę publiczną klasy lokalnej i z mocy prawa przechodzi na własność Gminy (…), z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Gmina (…) jeszcze nie wszczęła postępowania związanego z ustaleniem odszkodowania za przejęcie własności działki (…).

Ad. 22)

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, udziały w działkach nr (…), (…), (…) i (…) objętych zamianą mają zapewnić dojazd zarówno do (…) działek sąsiada (powstałych z podziału działki (…)) oraz (…) działek Wnioskodawcy planowanych do wydzielenia z działek (…) i (…).

Ad. 23)

Działki (…) i (…) przylegają wzdłuż całej północnej granicy terenu pierwotnej działki (…) na odcinku od długości ok. (…) metrów.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na terenie działki (…) wyznaczono następujące tereny elementarne:

*   od strony północno-zachodniej, na styku granic działki (…) i (…) wyznaczono drogi wewnętrzne (…),
*   równolegle do tej drogi przez środek działki (…) wyznaczono kolejne dwie drogi wewnętrzne (…) i (…),
*   od strony południowo-wschodniej, na styku granic działki (…) i działki (…) wyznaczono drogi wewnętrzne (…), które tak samo jak w przypadku drów (…) ((…),(…),(…)i (…)) będą musiały być wydzielone z działki (…) i z działki sąsiedniej (…),
*   prostopadle do w/w dróg wewnętrznych wyznaczono w planie drogę publiczną klasy lokalnej (działka (…)) która teren całego planu w tym m.in. działkę (…),(…) i (…).

Ad. 24)

Działki (…) i (…) posiadają następujące przeznaczenie: drogi wewnętrzne (tereny oznaczone symbolem (…)).

Ad. 25)

Wnioskodawca dokona podziału działek (…) i (…) na (…) działki budowlane, (…) działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne oraz (…) działkę przeznaczoną pod stację transformatorową. W tym celu zlecił uprawnionemu geodecie opracowanie wstępnego projektu podziału oraz złożył wniosek do gminy o wszczęcie procedury podziałowej. Planowane zakończenie procedury podziałowej nastąpi najpóźniej do końca (…) 2021 r.

Ad. 26)

Wnioskodawca nie dokonywał jeszcze sprzedaży nieruchomości wydzielonych z działki (…) gdyż aktualnie wydzielone są jedynie działki drogowe (…) i (…) których udział % części oddał w zamian za % części w działkach (…) i (…). Wydzielona działka (…) przeszła z mocy prawa na rzecz Gminy (…). Wnioskodawca zamierza zbywać działki budowlane dopiero po ich wydzieleniu zgodnie z narzuconymi w miejscowym planie zasadami podziału.

Ad. 27)

W chwili obecnej trwają procedury związane z podziałem nieruchomości numer (…) oraz (…). Sprzedaż planowana jest najwcześniej po zakończonym podziale nieruchomości, co nastąpić powinno najpóźniej do końca (…) 2021 r.

Planowane zbycie działek powstałych w wyniku podziału działki (…) oraz (…): lata 2021-2030.

Ad. 8)

W wyniku dokonanego podziału działki (…) powstały trzy działki drogowe ((…),(…) i (…)) oraz dwie działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowa i usługowa, stację transformatorową, oraz drogi wewnętrzne ((…) i (…)). Wnioskodawca po dokonaniu podziału działek (…) i (…) zamierza sprzedawać działki budowlane wraz z odpowiednimi udziałami w już wydzielonych drogach wewnętrznych ((…),(…),(…),(…)) oraz z odpowiednimi udziałami w drogach wewnętrznych planowanych do wydzielenia z działek (…) i (…). Działkę wydzieloną pod posadowienie stacji transformatorowej Wnioskodawca planuje sprzedać właściwemu przedsiębiorstwu elektroenergetycznemu.

Ad. 29)

Działki powstałe w wyniku podziału działki (…) są przeznaczone zgodnie z poniższym:

*   działka oznaczona numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona numerem (…) droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona numerem (…) droga publiczna klasy lokalnej (teren oznaczony symbolem (…)),
*   działka oznaczona numerem (…) zabudowa mieszkaniowa Jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), tereny infrastruktury technicznej – stacje transformatorowe (teren oznaczony symbolem (…)), zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…),(…)),
*   działka oznaczona numerem (…) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), droga wewnętrzna (teren oznaczony symbolem (…),(…)), zabudowa mieszkaniowa Jednorodzinna z usługami nieuciążliwymi (teren oznaczony symbolem (…)).

Ad. 30)

Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych związanych ze zbyciem podzielonych nieruchomości. Sprzedaż działek planowana jest z udziałem pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Ad. 31) i 32)

Przedmiotem nabycia były nieruchomości:

1.  działka (…) nabyta od Skarbu Państwa na podstawie Umowy Sprzedaży z (…) 1982 r. aktualnie w posiadaniu (…) KW nr (…) (brak wydanych decyzji o warunkach zabudowy oraz brak planu, w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Gminy (…) tereny tych działek znajdują się na terenie stref funkcjonalnych: „tereny zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz zabudowy zagrodowej” (tereny o symbolu „M”) oraz „tereny zabudowy usługowej” (tereny o symbolu „U”).),
2.  działka nr (…) – łąka, nabyta od Skarbu Państwa w 1982 r. objęta pierwotnie KW (…) została sprzedana umową sprzedaży z dnia (…) 2020 r. Została nabyta celem powiększenia gospodarstwa rolnego (trawa i siano dla bydła),
3.  lokal mieszkalny nabyty wraz z żoną w 1992 r.,
4.  działka (…) nabyta przez (…) i jego żonę (…) w formie umowy sprzedaży z dnia (…) 2019 r. w uregulowania stanu prawnego posiadanego gospodarstwa tj. na polepszenie działki (…) na której znajduje się dom mieszkalny i zabudowania gospodarcze. Działka (…) była od ok. 1981 r. użytkowana przez (…),
5.  działka (…) nabyta (…) 1987 r. od Skarbu Państwa (działka o charakterze rolnym). Wnioskodawca dokonał, w dniu (…) 2017 r., podziału rolnego działki (…) na trzy działki: (…),(…) oraz (…) (działki o charakterze rolnym). Następnie na podstawie decyzji z (…) 2018 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki (…) na (…) działek budowlanych (dz. (…)-(…)). Działki (…)–(…) były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (uzyskano decyzje o warunkach zabudowy).

Przedmiotem odpłatnego zbycia były nieruchomości:

*   działka niezbudowana numer (…) – odpłatne zbycie w dniu (…) 2019 r. wydzielona z działki (…) (na podstawie Decyli z (…) 2018 r.), która została nabyta (…) 1987 r. od Skarbu Państwa. Nieruchomość została nabyta w celu poszerzenia posiadanego gospodarstwa rolnego, na podstawie wydanej w tej sprawie zgody Naczelnika Gminy w (…) – Decyzja z dnia (…) 1986 r. numer (…). Na nieruchomości była i jest prowadzona działalność rolnicza. Wnioskodawca z tytułu sprzedaży nie odprowadzał podatku VAT i nie składał deklaracji VAT-7 nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Środki pochodzące ze zbycia nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele konsumpcyjne zgodnie z treścią odpowiedzi (…) części VAT na niniejsze wezwanie,
*   działka niezbudowana numer (…) – odpłatne zbycie w dniu (…) 2018 r. wydzielona z działki (…) (na podstawie Decyzji z (…) 2018 r.), która została nabyta (…) 1987 r. od Skarbu Państwa. Nieruchomość została nabyta w celu poszerzenia posiadanego gospodarstwa rolnego, na podstawie wydanej w tej sprawie zgody Naczelnika Gminy w (…) – Decyzja z dnia (…) 1986 r. numer (…). Na nieruchomości była i jest prowadzona działalność rolnicza. Wnioskodawca z tytułu sprzedaży nie odprowadzał podatku VAT i nie składał deklaracji VAT-7 nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Środki pochodzące ze zbycia nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele konsumpcyjne zgodnie z treścią odpowiedzi (…) części VAT na niniejsze wezwanie,
*   działka niezabudowana numer (…) – łąka, nabyta od Skarbu Państwa w 1982 r. objęta pierwotnie (…) została sprzedana umową sprzedaży z dnia (…) 2020 r. Została nabyta celem powiększenia gospodarstwa rolnego (trawa i siano dla bydła). Wnioskodawca z tytułu sprzedaży nie odprowadzał podatku VAT i nie składał deklaracji VAT-7 nie składał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Środki pochodzące ze zbycia nieruchomości zostały przeznaczone na własne cele konsumpcyjne zgodnie z treścią odpowiedzi (…) części VAT na niniejsze wezwanie.
*   Przedmiotem darowizny były działki:
*   działki (…) (podział na podstawie Decyzji z (…) 2018 r.) – darowana siostrze (…) 2020 r.,
*   działki (…),(…) i (…) (podział na podstawie Decyzji z (…) 2018 r.) – darowane synowi (…) (…) 2020 r.,
*   działki (…), (…), (…) oraz (…) (podział na podstawie Decyzji z (…) 2018 r.) darowana synowi (…) (…) 2020 r.,
*   działka nr (…) została przekazana przez Wnioskodawcę bratu w formie umowy darowizny (w dniu (…) 1984 r.) na cele prowadzonej działalności rolniczej.

Darowizny miały miejsce do majątku prywatnego i zostały rozdysponowane według dyspozycji obdarowanego.

Ad. 33)

Tak Wnioskodawca zamierza sprzedać działki powstałe w wyniku podziału działki (…) oraz (…). Z uwagi na okoliczność, iż jest to czynność planowana nie jest w stanie przewidzieć w jakim terminie dokona sprzedaży. Informacje dotyczące sposobu wejścia w posiadanie obu nieruchomości, jak i ich podziału zostały zaprezentowane w odpowiedzi na pytanie (…),(…),(…),(…) niniejszego pisma.

Działka numer (…) będzie przedmiotem podziału na przełomie lat 2021/2022 i zostanie podzielona na (…) działek budowlanych o powierzchni od (…) do (…) m. kw. Nie ma możliwości w tej chwili wskazania numerów działek, gdyż numery działek nadawane są przez Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej na etapie podziału nieruchomości. Konkretnej powierzchni poszczególnych działek również nie można określić, gdyż, wynikać to będzie z decyzji o warunkach zabudowy planowanych do uzyskania decyzji w latach 2021/2022.

Ad. 34)

Wnioskodawca na działce gruntu numer (…) oraz (…) (oraz na wszystkich działkach powstałych w wyniku ich podziału) prowadził i prowadzi obecnie działalność rolniczą, w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy o VAT.

Ad. 35) i 37)

Przez cały okres posiadania przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca dokonywał sprzedaży płodów rolnych, zboża jare i ozime, ziemniaki, buraki. Sprzedaż nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość wykorzystywana jest/była przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności rolnej – działalność zwolniona.

Ad. 36)

Na działce gruntu (…) Wnioskodawca prowadził i prowadzi obecnie działalność rolniczą.

Ad 38)

Powodem dokonania sprzedaży jest zamiar pozyskania środków na budowę domu, zapewnienie dzieciom warunków mieszkaniowych, zabezpieczenie emerytalne i cele konsumpcyjne. Wyzbycie się gospodarstwa w związku z planowanym późniejszym przejściem na emeryturę.

**W związku z powyższym Wnioskodawca zadał następujące pytanie w zakresie podatku od towarów i usług, sprecyzowane w piśmie z 23 grudnia 2020 r.:**

Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) obręb (…) oraz zbycia udziału w działkach (…) i (…), nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ww. pytania, ostatecznie sformułowane w piśmie z 23 grudnia 2020 r.:

Czyniąc zadość wezwaniu, w zakresie zaprezentowania własnego stanowiska, w kontekście ponownego sformułowania pytania Wnioskodawca wskazuje, że stoi na stanowisku, iż przyszła sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki (…) obręb (…) oraz udziału w działkach (…) oraz (…) nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług jako dokonana w ramach zarządu własnym majątkiem, tzn. poza działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w jego przypadku sprzedaży nieruchomości ma miejsce z majątku prywatnego i nie może zostać potraktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, której nie prowadzi, a co za tym idzie będzie ona zwolniona tak od podatku dochodowego od osób fizycznych (z uwagi na fakt, iż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od dnia jej nabycia) jak i od podatku od towarów i usług – bez względu na to, czy dokona ich sprzedaż bez dokonania dalszych podziałów czy też podzieli je na kilkanaście mniejszych działek.

Podatek od towarów i usług.

Przenosząc rozważania na grunt ustawy o podatku od towarów i usług wskazać należy, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 stanowi natomiast, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zgodnie ze wskazaną wyżej definicją podatnika przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową, czyli stałą (nawet jeśli czynność została wykonana raz, ale okoliczności wskazują na to, że będą następne). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności.

Przepis ustanawiający definicję działalności gospodarczej stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112. Jednocześnie, zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. a i b dyrektywy 2006/112 państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; dostawa terenu budowlanego.

Na gruncie ww. przepisów w obrocie pojawił się problem związany z ustaleniem podmiotowości prawnopodatkowej na gruncie VAT związanej z przekroczeniem zarządu majątkiem prywatnym, który znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Istotne znaczenie w sprawie ma wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Orzeczenie to jest szczególnie istotne, wskazuje bowiem na sposób interpretacji krajowych przepisów podatkowych w odniesieniu do wspólnotowej Dyrektywy o VAT. Za działalność gospodarczą uznaje się sytuacje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w stosunku do gruntu środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (podatników w rozumieniu ustawy o VAT). Trybunał ustosunkowując się do zaprezentowanego stanu faktycznego wskazał, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Finalnie Trybunał wskazał, iż „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Twierdzenia Trybunału znalazły również aprobatę w późniejszych jego orzeczeniach (por. wyroki: Redlihs, C-263/11, EU:C:2012:497, pkt 36; Kezić. C-331/14. EU:C:2015:456. pkt 24 czy postanowienie TS. Gmina Wrocław. C-72/13. EU:C:2O14:197, pkt 17)

Z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej mierze wynika natomiast, że stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec (por. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r. I FPS 3/07; z 22 października 2013 ., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r. I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r. I FSK 729/14). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z opcji określonej w art. 12 ust. 1 i 3 dyrektywy 2006/112 umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (por. wyrok NSA z dnia z 30 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r. sygn. akt I FSK1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Jak wynika z orzecznictwa krajowego wskazując za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach, który w wyroku z dnia 18 lipca 2017 roku, sygn. akt III SA/GI 551/17, iż „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Nie można zatem zgodzić się z organem, który uznał, że zamiar sukcesywnej sprzedaży posiadanego majątku wskazuje na znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1221)”. Dalej Sąd w przywołanym wyroku wskazuje, iż „co istotne dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zaznaczenia wymaga, że w ustawie o podatku od towarów i usług brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112M/E, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Wywodzenie z normy art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE nie jest możliwe w świetle orzecznictwa TSUE i samego sformułowania art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (por. wyrok NSA z dnia 18 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1536/10 publik, na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wobec powyższego zgodnie z orzeczeniem Trybunału do sądu krajowego należy ustalenie czy skarżący dokonując sprzedaży nieruchomości lub jej części, czyli tak jak w rozpoznawanej sprawie, będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tak jak przyjął to organ, czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jak twierdzi skarżący. (\`(...)\`) Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (tak przynajmniej wskazał TSUE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180 i C-181/10). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Notoryjnie wiadomym przecież jest, że sprzedaż większych nieruchomości może być utrudniona, co powoduje konieczność ich podziału w celu stworzenia możliwości realizacji sprzedaży, co w żadnym przypadku nie jest „uatrakcyjnieniem” gruntu, lecz koniecznym elementem umożliwiającym jego zbycie, które nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może mieć zamiaru uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży. Nie jest takim kryterium również fakt niewykraczającego poza zwykłe ramy ogłoszeniowe informowanie otoczenia o chęci zbycia nieruchomości. Naturalnym jest, że zamiar sprzedaży rzeczy musi być w jakiś sposób uzewnętrzniony, co zwyczajowo czyni się w formie ogłoszeniowej. Jeżeli nie wykracza ona poza zwykłe formy obowiązujące w obrocie rzeczami pomiędzy osobami nieprowadzącymi działalności gospodarczej, nie stanowi przesłanki uznania jej za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. i 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2015 r. sygn. I FSK 1859/13 w czytamy, że „fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. (\`(...)\`) Na aktywność „handlową” Skarżącego wskazuje kompleks wskazanych okoliczności, które należy oceniać sumarycznie. Decydujące dla powyższej oceny są zwłaszcza te elementy aktywności Skarżącego, które łączą się z jego nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym, zasadniczo takie jak wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej. Same bowiem czynności – mające charakter aktywności o niewielkiej skali inwestycyjnej, jak np. podziału działki z wydzieleniem koniecznych dróg wewnętrznych zapewniających dojazd oraz podjęcia zwyczajowych działań informacyjnych o sprzedaży działek – nie wykraczałyby poza aktywność mieszczącą się w granicach zarządu nieruchomością prywatną. Wzbogacenie jednak tych czynności o działania dodatkowe, wskazujące na poważniejsze zaangażowanie inwestycyjne Skarżącego, w kontekście planowanej sprzedaży kilkunastu działek gruntu, musi być już ocenione kompleksowo jako aktywność porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.

Z innego orzeczenia naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2019 r. o sygn. I FSK 578/17 wynika, iż „nie można się zgodzić z sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami”. Co wskazuje na to, że podział nieruchomości na mniejsze działki w tym przypadku nie ma charakteru handlowego, ponieważ należał do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając zatem na uwadze przywołane unormowania oraz stanowisko orzecznictwa wskazać należy, że rozwiązanie spornej kwestii zależne jest od oceny, czy dokonując zamierzonej sprzedaży gruntu Wnioskodawca działać będzie w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Uwzględniając powyższe, w świetle zaprezentowanego stanu fatycznego bez znaczenia pozostaje, czy podatnik dokona dalszego podziału i sprzedaży działek czy też dokona ich zbycia w takim kształcie, jaki mają obecnie – nie będzie działał jako podatnik VAT. Obecny kształt działek (a więc podział jednej działki na pięć mniejszych, w tym trzech na drogi) został na Wnioskodawcy wymuszony i nie był od niego zależny. Ewentualny dalszy podział działek również nie spowoduje uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT. Podejmowane przez Wnioskodawcę czynności odpowiadają bowiem zarządowi majątkiem prywatnym a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. Wnioskodawca nie planuje czynić jakichkolwiek działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanych przez niego działek, np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetycznej. Planowana sprzedaż nie wpisuje się w aktywność, która byłaby porównywalna do działań podejmowanych przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Planowana sprzedaż działek nie wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego wskazać należy, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek gruntu, zarówno w takim stanie w jakim znajdują się w chwili obecnej, jak również po dokonaniu ich dalszego podziału nie działa jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż nieruchomości gruntowych, zarówno powstałych w wyniku podziału działki nr (…) i (…), jak i działek niepodzielonych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT” – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów – art. 2 pkt 22 ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 2 pkt 15 ustawy, przez działalność rolniczą rozumie się produkcję roślinną i zwierzęcą (…), a także świadczenie usług rolniczych.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towaru, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegająca opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie czynność ta powinna zostać dokonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 19 ustawy, przez rolnika ryczałtowego należy rozumieć rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe okoliczności na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia miedzy czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca był i jest rolnikiem ryczałtowym, Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. W treści wniosku Zainteresowany wskazał, że podjął czynności mające na celu podział nieruchomości rolnej na mniejsze działki. W wyniku dokonanego podziału działki (…) powstały trzy działki drogowe ((…), (…) i (…)) oraz dwie działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową, stację transformatorową, oraz drogi wewnętrzne ((…) i (…)). Wnioskodawca dokonał zamiany ½ części udziałów w działkach (…) i (…) w zamian za ½ części udziałów w działkach (…) i (…). Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, udziały w działkach nr (…),(…),(…) i (…) objętych zamianą mają zapewnić dojazd zarówno do (…) działek sąsiada (powstałych z podziału działki (…)) oraz (…) działek Wnioskodawcy planowanych do wydzielenia z działek (…) i (…). Wnioskodawca po dokonaniu podziału działek (…) i (…) zamierza sprzedawać działki budowlane wraz z odpowiednimi udziałami w już wydzielonych drogach wewnętrznych ((…),(…),(…),(…)) oraz z odpowiednimi udziałami w drogach wewnętrznych planowanych do wydzielenia z działek (…) i (…). Działkę wydzieloną pod posadowienie stacji transformatorowej Wnioskodawca planuje sprzedać właściwemu przedsiębiorstwu elektroenergetycznemu. Jednocześnie Wnioskodawca zamierza kolejno dokonać jeszcze podziału i podzielić działki (…) i (…), powstałe z podziału działki (…) na (…) mniejszych działek. Ww. działki nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej. W stosunku do działek, które mają stanowić przedmiot sprzedaży oprócz ich wydzielenia i uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, Wnioskodawca nie poczyni działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaży udziałów w działkach (…) i (…).

Jak wynika z dokonanej analizy przepisów, aby dana czynności została opodatkowana podatkiem od towarów i usług musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu oraz zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Dostawa towarów – w przedmiotowym wniosku działki niezabudowane – spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy.

W świetle powyższego, należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle zaprezentowanych przepisów prawa podatkowego, sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaż udziałów w działkach (…) i (…)należy zakwalifikować jako dostawę towaru. Jednakże, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaż udziałów w działkach (…) i (…), w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż ww. działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż sprzedaży działek budowlanych powstałych w wyniku podziału działki nr (…) oraz sprzedaży udziałów w działkach (…) i (…), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ponadto tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.