Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-308/10-3/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-05-18
Teza: Prawidłowo, od jakiej kwoty należy obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości gruntowej dokonanej w 2010 r. w kontekście umowy przyrzeczonej, czy od kwoty 319 200 zł, czy od kwoty 31 920 zł?
Słowa kluczowe: darowizna; grunty; nabycie; nieruchomości; opodatkowanie; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 16 lutego 2010 r. (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 1 marca 2010 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu do Biura KIP w Lesznie 3 marca 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2010 r. do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach – Biura KIP w Bielsku-Białej Wnioskodawca złożył wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości gruntowej.

Pismem z dnia 24 lutego 2010 r. nr (\`(...)\`). Dyrektor Izby Skarbowej w X – działając na podstawie art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) stosownie do § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 776 ze zm.) oraz pkt 3 załącznika nr 4 do zarządzenia Ministra Finansów nr 13 z dnia 20 czerwca 2006 r. w sprawie organizacji urzędów i izb skarbowych oraz nadania im statutów (Dz. Urz. MF Nr 7, poz. 55 ze zm.) przekazał zgodnie z właściwością wniosek Pana do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Poznaniu.

Wyjaśnić bowiem należy, iż z dniem 1 stycznia 2009 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 19 grudnia 2008 r. (Dz. u. z 2008 r., Nr 236, poz. 1632) zmieniające rozporządzenie w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Powyższa zmiana dotyczy podatników posiadających miejsce zamieszkania lub siedzibę na terenie województwa łódzkiego, dla których od 1 stycznia 2009 r. interpretacje indywidualne w imieniu Ministra Finansów wydawane są przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu.

W analizowanym przypadku, właściwym miejscowo organem podatkowym do wydania pisemnej interpretacji od dnia 1 stycznia 2009 r. jest Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 21 listopada 2006 r. matka Wnioskodawcy zawarła umowę przedwstępną sprzedaży gruntów o powierzchni 2 ha 28 arów z firmą. Grunty te przeznaczone są do prowadzenia zakładu górniczego (wydobycie kopalin ze złoża …….). Zainteresowany wyjaśnił, że strony zobowiązały się zawrzeć do 31 grudnia 2010 r. umowę sprzedaży na podstawie, której Jego matka sprzeda kupującemu za kwotę w wysokości 319 200 zł niezabudowaną nieruchomość, zakwalifikowaną jako grunty orne, pastwiska trwałe.

Tytułem zaliczki nabywca przedmiotowej nieruchomości wypłacił matce Zainteresowanego kwotę w wysokości 287 280 zł, tj. 90% należnej sumy. Pozostałe 10% należności zostanie wypłacone dopiero po dokonaniu sprzedaży, tj. do 31 grudnia 2010 r.

Ponadto Wnioskodawca poinformował, iż ze względu na wiek i zdrowie matki, na podstawie umowy darowizny z dnia 16 stycznia 2007 r. otrzymał od niej przedmiotową nieruchomość gruntową celem dokończenia sprzedaży, przyrzeczonej w umowie przedwstępnej z dnia 21 listopada 2006 r.

Zainteresowany podkreślił, iż po dokonaniu transakcji sprzedaży ma On otrzymać 10% kwoty z 319 200 zł, bowiem Jego matka 90% już uzyskała, tj. 287 280 zł, po zawarciu umowy przedwstępnej z dnia 21 listopada 2006 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Od jakiej kwoty należy obliczyć podatek, czy od kwoty 319 200 zł, czy od kwoty 31 920 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien zapłacić podatek od kwoty 31 920 zł, bowiem tą należność uzyska po dokonanej transakcji sprzedaży, tj. do końca 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r., Nr 51 poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany na podstawie umowy darowizny z dnia 16 stycznia 2007 r. otrzymał od matki nieruchomość gruntową.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

Stosownie bowiem do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca na podstawie umowy darowizny z dnia 16 stycznia 2007 r. otrzymał od matki nieruchomość gruntową o powierzchni 2 ha 28 arów celem dokończenia sprzedaży, przyrzeczonej w umowie przedwstępnej z dnia 21 listopada 2006 r., której stronami będą kupujący (firma) oraz matka Zainteresowanego. Tytułem zaliczki nabywca przedmiotowej nieruchomości wypłacił matce Wnioskodawcy kwotę w wysokości 287 280 zł, tj. 90% całej należności. Pozostałe 10% należności w terminie do 31 grudnia 2010 r. zostanie uiszczone przez kupującego.

Tut. Organ zaznacza, iż z przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż skutki podatkowe w postaci powstania przychodu dotyczą tych czynności cywilnoprawnych, które powodują zbycie, czyli przeniesienie własności określonych rzeczy.

Natomiast samo zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej odnośnie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dopiero w terminie do dnia 31 grudnia 2010 r. nie przesądza o przeniesieniu własności tej nieruchomości na nabywcę. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z tymi normami przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia wcześniej przyrzeczonej umowy sprzedaży ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi i osobami prawnymi, a tym samym zawarcie między tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnym regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 155 § 1 K.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 K.c.). Natomiast w myśl art. 158 K.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. z kolei art. 389 § 1 K.c. stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie nie można mówić o przeniesieniu prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym gdyż samo zawarcie umowy przedwstępnej będącej przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nie wywołuje skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Podpisana z firmą jako nabywcą przedmiotowej nieruchomości umowa przedwstępna sprzedaży jest umową dwustronnie wzajemnie zobowiązującą. Jednakże umowa ta nie wywiera skutku prawnego w postaci przeniesienia prawa własności tej nieruchomości dopóki nie nastąpi faktyczne zawarcie właściwej umowy sprzedaży.

Analizując zatem kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). w cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić przeniesienie własności nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości, czyli jej sprzedaż. Samo zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Reasumując, odnosząc powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż to Zainteresowany dokona zbycia nieruchomości otrzymanej od matki tytułem darowizny.

Przychodem z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie kwota wyrażona w umowie w myśl art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli 319 200 zł i od tej kwoty płatny jest podatek według zasad określonych w art. 30e tej ustawy.

Jednocześnie tut. Organ informuje, iż dokumenty dołączone przez Zainteresowanego do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.