Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-797/12-4/AKr
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-10-19
Teza: Czy sprzedając niezabudowaną nieruchomość rolną deweloperowi na cele mieszkalne Wnioskodawca stanie się w tym zakresie podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie musiała całą transakcję opodatkować stawką 23%, czy też całą transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2012 r. (data wpływu 31 lipca 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 września 2012 r. (data wpływu 2 października 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 2 października 2012 r. o doprecyzowanie opisanego zdarzenia przyszłego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 24 lipca 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 3 154 metrów kwadratowych, która jest sklasyfikowana jako grunty rolne, jednakże w planie zagospodarowania przestrzennego powyższy teren jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową.

Wnioskodawca nie czynił żadnych nakładów oraz nie podejmował żadnych czynności związanych z przekształceniem tegoż terenu na działki budowlane. Obecnie Zainteresowany otrzymał propozycję kupna niniejszej nieruchomości przez dewelopera, który ma zamiar wybudować na tym terenie blok mieszkalny. Propozycja zawarcia transakcji wyszła od potencjalnego nabywcy terenu.

Wnioskodawca jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie usługowego szycia różnych wyrobów, głównie na zlecenie zachodnich kontrahentów oraz w tym zakresie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zainteresowany zakupił nieruchomość jako osoba prywatna i w żadnym momencie nie była ona wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej oraz nie stanowi składnika majątku trwałego firmy.

Z uzupełnienia do wniosku wynika, że:

1.  będącą przedmiotem zapytania nieruchomość Wnioskodawca kupił pod zabudowę jednorodzinną. Nie mógł rozpocząć inwestycji ze względu na ujawniony w późniejszym czasie brak drogi dojazdowej. Brak miejscowego planu zagospodarowania i związany z tym brak możliwości wytyczenia drogi przesuwał w nieokreślony czas możliwość uruchomienia jakiejkolwiek inwestycji,
2.  nieruchomość od dnia zakupu, tj. od dnia 24 lipca 2008 r. nie była użytkowana ze względu na brak drogi dojazdowej,
3.  Zainteresowany nie wydzierżawiał, nie wynajmował, ani nie użyczał nikomu tej nieruchomości,
4.  Wnioskodawca nigdy dotychczas nie sprzedawał jakiegokolwiek gruntu, ani żadnej innej nieruchomości,
5.  Zainteresowany nie planuje w przyszłości sprzedaży gruntów, gdyż nie posiada żadnych gruntów na sprzedaż,
6.  Wnioskodawca nie dokonywał nasadzeń, nie użytkował w celach rekreacyjnych, ani rolnych wspomnianej działki. Nieruchomość leżała odłogiem,
7.  Zainteresowany nie ponosił żadnych nakładów w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a w szczególności nie uzbrajał terenu, nie dokonywał ogrodzeń, częściowe ogrodzenie, które nabył wraz z działką ulega dewastacji, nie zamieszczał żadnych ogłoszeń dotyczących sprzedaży, gdyż jej nie planował, nie dokonywał żadnych działań marketingowych, nie składał żadnych ofert, nawet ustnych, sprzedaży tej działki,
8.  Jedyny koszt jaki Wnioskodawca poniósł od czasu nabycia tej nieruchomości, to coroczny podatek rolny od 0,5164 ha w wysokości (w tym roku) 76 zł.

Jak Zainteresowany podał we wniosku, z propozycją zakupu tej nieruchomości wystąpił deweloper pragnący powiększyć teren swojej budowy przylegającej do jego działki. Ze strony Wnioskodawcy nie było w przeszłości ani obecnie żadnej inicjatywy i chęci zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca wystąpił o interpretację indywidualną, przed podjęciem jakichkolwiek wiążących rozmów i decyzji w sprawie ewentualnego zbycia nieruchomości, chce uzyskać pewność jakie skutki podatkowe rodzić będzie określone działanie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając ww. niezabudowaną nieruchomość rolną deweloperowi na cele mieszkalne Wnioskodawca stanie się w tym zakresie podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie musiał całą transakcję opodatkować stawką 23%, czy też cała transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, niniejsza transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT ponieważ:

1.  w całości stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy oraz jego żony,
2.  nie była nigdy wykorzystywana w żadnej działalności gospodarczej,
3.  prowadzona przez Wnioskodawcę działalność gospodarcza nie obejmuje obrotu nieruchomościami,
4.  Zainteresowany wraz z żoną nie pojmował żadnych aktywnych działań mających na celu sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, a propozycja transakcji wyszła bezpośrednio od dewelopera zainteresowanego kupnem tego terenu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, iż przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – mocą art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Niezbędnym do uznania dostawy towarów za działalność gospodarczą jest, aby w momencie jej dokonania podatnik miał zamiar dokonywać czynności wielokrotnie. Jeżeli podmiot dokonuje sprzedaży np. gruntu przeznaczonego pod zabudowę, a okoliczności nie wskazują, że czynności te wykonywane są z zamiarem ich powtarzania (kontynuowania) i nie zmierzają do nadania im stałego (zorganizowanego) charakteru, to nie można stwierdzić, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu powołanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Ponadto, dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Podkreślić przy tym należy, że zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można pominąć, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Taka właśnie sytuacja występuje w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną majątku prywatnego. Sprzedaż własnego majątku, który nie został nabyty z przeznaczeniem do działalności handlowej, zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą również zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – Dz. U. UE L 347.1 ze zm. – (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, iż podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”.

Z opisanego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 24 lipca 2008 r. Wnioskodawca wraz z żoną zakupił nieruchomość niezabudowaną o powierzchni 3 154 metrów kwadratowych, która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Wnioskodawca nie czynił żadnych nakładów oraz nie podejmował żadnych czynności zwianych z przekształceniem tegoż terenu na działki budowlane. Obecnie Zainteresowany otrzymał propozycję kupna nieruchomości przez dewelopera, który ma zamiar wybudować na tym terenie blok mieszkalny. Propozycja zawarcia transakcji wyszła od potencjalnego nabywcy terenu.

Wnioskodawca jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie usługowego szycia różnych wyrobów, głównie na zlecenie zachodnich kontrahentów oraz w tym zakresie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany zakupił nieruchomość jako osoba prywatna i w żadnym momencie nie była ona wykorzystywana w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej oraz nie stanowi składnika majątku trwałego firmy.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca kupił pod zabudowę jednorodzinną. Nie mógł rozpocząć inwestycji ze względu na ujawniony w późniejszym czasie brak drogi dojazdowej. Brak miejscowego planu zagospodarowania i związany z tym brak możliwości wytyczenia drogi przesuwał w nieokreślony czas możliwość uruchomienia jakiejkolwiek inwestycji. Od momentu zakupu nieruchomość nie była użytkowana. Zainteresowany nie wydzierżawiał, nie wynajmował, ani nie użyczał nikomu tej nieruchomości. Wnioskodawca nigdy dotychczas nie sprzedawał jakiegokolwiek gruntu, ani żadnej innej nieruchomości. Nie planuje w przyszłości sprzedaży gruntów, gdyż nie posiada żadnych gruntów na sprzedaż. Wnioskodawca nie dokonywał nasadzeń, nie użytkował w celach rekreacyjnych, ani rolnych wspomnianej działki. Nieruchomość leżała odłogiem. Zainteresowany nie ponosił żadnych nakładów w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, a w szczególności nie uzbrajał terenu, nie dokonywał ogrodzeń, częściowe ogrodzenie, które nabył wraz z działką ulega dewastacji, nie zamieszczał żadnych ogłoszeń dotyczących sprzedaży, gdyż jej nie planował, nie dokonywał żadnych działań marketingowych, nie składał żadnych ofert, nawet ustnych, sprzedaży tej działki. Ze strony Wnioskodawcy nie było w przeszłości ani obecnie żadnej inicjatywy i chęci zbycia nieruchomości.

Z zawartego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego nie wynika jakiekolwiek aktywne działanie Wnioskodawcy, tj. wystąpienie z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntu na charakter budowlany, uzyskanie zezwolenia na budowę, uzbrojenie, ogłoszenie w prasie w poszukiwaniu nabywców, itd., które wskazywałoby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

A zatem, w przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie, iż nastąpiła dostawa towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak.

Ponadto wskazać należy, iż Zainteresowany nie dokonał żadnych aktywnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze profesjonalnego obrotu nieruchomościami, bowiem nie podejmował jakichkolwiek następujących po sobie starań mających na celu przygotowanie do sprzedaży przedmiotowego gruntu, tj. uzbrojenie terenu, ogrodzenia terenu czy działań marketingowych, nie składał żadnych ofert sprzedaży, itp. Zatem, zbywana nieruchomość niezabudowana stanowi jego majątek prywatny Wnioskodawcy. Skutkiem powyższego – stosownie do zapisów orzecznictwa – transakcja zbycia części nieruchomości gruntowej nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowo należy zaznaczyć, iż Wnioskodawca przedmiotowy grunt nabył pod zabudowę jednorodzinną, a nie z zamiarem sprzedaży w przyszłości. Wobec tego Zainteresowanego, w związku z zamierzonym zbyciem ww. nieruchomości, nie można w odniesieniu do tej transakcji uznać za profesjonalnego handlowca.

Reasumując, sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości niezabudowanej nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Zainteresowany, w związku z dostawą nieruchomości będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług w stosunku do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Jednakże wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wobec powyższego, udzielona interpretacja indywidualna jest wiążąca tylko dla Wnioskodawcy, a nie dla jego żony.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.