Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-597/15-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-09-23
Teza: Zniesienie współwłasności i zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; spłata; współwłasność; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2015 r. (data wpływu 29 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zniesienia współwłasności i sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zniesienia współwłasności i sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w 21/128 zabudowanej nieruchomości, objętej księgą wieczystą. Pozostałymi trzema współwłaścicielami są krewni Zainteresowanego. Nieruchomość stanowi spadek.

Postępowanie spadkowe prowadzone było przez sąd rejonowy - ostatni spadek otwarty został w dniu 6 sierpnia 2010 r. Pozostali współwłaściciele to A. - udział 65/128, B. - udział 32/128, C. - 10/128. W styczniu 2016 r. Wnioskodawca zamierza dokonać sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości przez przyznanie mu własności nieruchomości z jednoczesnym zasądzeniem pozostałym uczestnikom spłat według udziałów, przyjmując za podstawę wartość 190 000 zł. Spłata ze strony Zainteresowanego na rzecz A. wynosić będzie (190 000 x 65/128) 96 484 zł, na rzecz B.– 47 500 zł i C.– 14 844 zł. Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności, w roku 2016 Wnioskodawca dokona sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości osobie trzeciej za kwotę 190 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku z sądowym zniesieniem współwłasności i sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca lub którykolwiek z uczestników będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Tutejszy Organ informuje, że przedmiotem niniejszego wniosku są konsekwencje podatkowe z tytułu zniesienia współwłasności i sprzedaży nieruchomości dla Wnioskodawcy, natomiast w odniesieniu do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości w dniu 23 września 2015 r. wydane zostało postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania nr ILPB2/4511-1-597/15 -2/WS.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, gdyż w części dotyczącej jego udziału w nieruchomości - 21/128 od otwarcia spadku minie ponad 5 lat od nabycia udziału i w tej części Zainteresowany będzie zwolniony na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8. Spłata, stanowić będzie koszty uzyskania i w związku z art. 30e ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 6c ustawy dochód Zainteresowanego w tej części będzie wynosił 0. W związku z sądownym zniesieniem współwłasności również współwłaściciele nie będą obowiązani do zapłaty podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem w 21/128 zabudowanej nieruchomości, objętej księgą wieczystą. Pozostałymi trzema współwłaścicielami są krewni Zainteresowanego. Nieruchomość stanowi spadek.

Postępowanie spadkowe prowadzone było przez sąd rejonowy - ostatni spadek otwarty został w dniu 6 sierpnia 2010 r. W styczniu 2016 r. Wnioskodawca zamierza dokonać sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości przez przyznanie mu własności nieruchomości z jednoczesnym zasądzeniem pozostałym uczestnikom spłat według udziałów. Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności, w roku 2016 Wnioskodawca dokona sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości osobie trzeciej za kwotę 190 000 zł.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

W omawianej zatem sprawie nabycie przez Wnioskodawcę udziałów w nieruchomości w drodze spadku nastąpiło w dniach śmierci spadkodawców. Wnioskodawca wskazał, że ostatni spadek otwarty został w dniu 6 sierpnia 2010 r.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej udziałom nabytym w drodze spadku nie stanowi źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. W konsekwencji, kwota uzyskana ze zbycia ww. udziałów, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu natomiast do sprzedaży udziałów w nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności, stwierdzić należy co następuje.

Artykuł 195 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 § 1 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu, o czym stanowi art. 196 § 2 tej ustawy.

Natomiast w myśl art. 210 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności (…). Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 powołanej ustawy).

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy mieści się w ramach posiadanego dotychczas udziału.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje rzeczy, których wartość po zniesieniu współwłasności przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał w rzeczy wspólnej.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w styczniu 2016 r. Wnioskodawca zamierza dokonać sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości przez przyznanie mu własności nieruchomości z jednoczesnym zasądzeniem pozostałym uczestnikom spłat według udziałów, przyjmując za podstawę wartość 190 000 zł. Spłata ze strony Zainteresowanego na rzecz A. wynosić będzie (190 000 x 65/128) 96 484 zł, na rzecz B. – 47 500 zł i C. – 14 844 zł. Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności, w roku 2016 Wnioskodawca dokona sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości osobie trzeciej za kwotę 190 000 zł.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że skoro w rozpatrywanej sprawie w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabędzie od pozostałych spadkobierców należące do nich udziały w nieruchomości, to dzień zniesienia współwłasności utożsamiać należy z nabyciem przez Wnioskodawcę udziałów należących uprzednio do pozostałych spadkobierców.

W konsekwencji, odpłatne zbycie ww. udziałów przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi ich nabycie spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ww. ustawy w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku w odniesieniu do udziałów nabytych w wyniku zniesienia współwłasności, które będzie miało charakter odpłatny zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych odpłatnie ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Kwestią bezsporną jest, że w momencie zniesienia współwłasności Wnioskodawca nabędzie własność udziałów w nieruchomości, które to udziały należą do pozostałych współwłaścicieli. Bezspornym jest to, że pozostali współwłaściciele utracą prawo własności posiadanych udziałów za odpłatnością – jak wskazał bowiem Wnioskodawca zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpi przez przyznanie Zainteresowanemu własności nieruchomości z jednoczesnym zasądzeniem pozostałym uczestnikom spłat według udziałów.

Spłaty na rzecz spadkobierców będą zatem dla Wnioskodawcy niejako ceną nabycia udziałów w nieruchomości.

Wobec powyższej okoliczności stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości nabytych ponad udział w masie spadkowej, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przypomnieć bowiem należy, że kwota spłaty zostanie zasądzona od Wnioskodawcy z tego powodu, że otrzyma on na wyłączną własność majątek spadkowy wszystkich współwłaścicieli. Innymi słowy, kwota spłaty będzie kosztem nabycia przyrostu udziału w majątku spadkowym.

W tej sytuacji dochód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży tej części a kosztami uzyskania przychodu, tj. wartością spłaty dokonanej na rzecz pozostałych spadkobierców.

Skoro zatem, jak wskazał Wnioskodawca, sprzedaż nieruchomości nastąpi za kwotę równoważną wartości spadku, to spłata ze strony Zainteresowanego na rzecz pozostałych spadkobierców odpowiadająca wartości nabytych udziałów spowoduje, że dochód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności wyniesie 0 zł.

W konsekwencji Wnioskodawca nie zapłaci podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.