Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-443/13/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-07-18
Teza: Czy wyszczególnione we wniosku koszty uzyskania kredytu, koszty notarialne w całości lub w odniesieniu do poszczególnych składników, a także koszty z tytułu prowizji pośrednictwa sprzedaży oraz wydatki na remont lokalu udokumentowane fakturami VAT i paragonami stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; kontrola; koszt; koszt-koszty uzyskania przychodów; lokal-lokal mieszkalny; odsetki; opłata-opłata notarialna; opłata-opłaty sądowe; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; prowizje; remonty; składki; ubezpieczenia; wydatek; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. Nr 8, poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 kwietnia 2013 r. (data wpływu 19 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 28 czerwca 2013 r. (wpływ do tutejszego organu) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na stwierdzone we wniosku braki formalne, pismem z dnia 17 czerwca 2013 r. Nr ITPB2/415-443/13-2/MM wezwano Wnioskodawcę do ich usunięcia. Wniosek uzupełniono w dniu 28 czerwca 2013 r. (data wpływu do tutejszego organu).

We wniosku tym został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 9 lutego 2010 r. Wnioskodawca – na podstawie aktu notarialnego – nabył wraz z małżonką ze spółdzielni mieszkaniowej lokal mieszkalny o powierzchni 49,9 m. kw. za kwotę 146.000 zł. Cena nabycia została wniesiona przed zawarciem aktu notarialnego, z tego kwota 130.000 zł została sfinansowana kredytem hipotecznym udzielonym przez bank i wpłacona za pośrednictwem tegoż banku do spółdzielni.

W związku z faktem zaciągnięcia kredytu Wnioskodawca wraz z małżonką ponieśli następujące koszty:

*   odsetki bankowe w kwocie 23.815 zł 88 gr,
*   prowizję od kredytu w kwocie 1.300 zł,
*   składkę ubezpieczeniową w kwocie CPI 2.600 zł,
*   koszty kontroli nieruchomości w wysokości 137 zł,
*   opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej w kwocie 400 zł,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 151 zł 50 gr,
*   ubezpieczenie w okresie przejściowym w kwocie 331 zł 50 gr,
*   ubezpieczenie brakującego wkładu własnego w kwocie 253 zł 44 gr.

Łączne koszty związane z uzyskaniem kredytu wyniosły 28.989 zł 32 gr.

Ponadto małżonkowie ponieśli koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, tj.:

*   podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 2.920 zł,
*   z tytułu „usługi notarialnej” w kwocie 677 zł,
*   za 5 wypisów i 1 odpis aktu notarialnego w wysokości 252 zł,
*   podatek VAT w kwocie 204 zł 38 gr,
*   opłaty sądowe w wysokości 260 zł.

Łączne kwoty notarialne i sądowe wyniosły 4.313 zł 38 gr.

Lokal mieszkalny wymagał wykonania prac remontowych. Materiały niezbędne do ich wykonania zostały zakupione na podstawie faktur VAT na kwotę 15.068 zł 96 gr oraz paragonów na kwotę 815 zł 21 gr.

W dniu 18 grudnia 2012 r. ww. lokal mieszkalny został sprzedany za cenę 212.500 zł. Przeniesienie jego własności zostało dokonane na podstawie aktu notarialnego.

Do transakcji sprzedaży lokalu doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które pobrało prowizję w kwocie 2.600 zł.

Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na spłatę kredytu bankowego i nie będą przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wyszczególnione powyżej koszty uzyskania kredytu, koszty notarialne w całości lub w odniesieniu do poszczególnych składników, a także koszty z tytułu prowizji pośrednictwa sprzedaży oraz wydatki na remont lokalu udokumentowane fakturami VAT i paragonami stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, wszystkie wymienione powyżej koszty wiążą się z zakupem w 2010 r. lokalu mieszkalnego ze spółdzielni mieszkaniowej i zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią koszt uzyskania przychodu. Koszty zostały udokumentowane, faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodów w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Poniesienie kosztów było warunkiem koniecznym aby uzyskać przychód z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, że w dniu 9 lutego 2010 r. Wnioskodawca – na podstawie aktu notarialnego – nabył wraz z małżonką ze spółdzielni mieszkaniowej lokal mieszkalny o powierzchni 49,9 m. kw. za kwotę 146.000 zł. Cena nabycia została wniesiona przed zawarciem aktu notarialnego, z tego kwota 130.000 zł została sfinansowana kredytem hipotecznym udzielonym przez bank oraz wpłacona za pośrednictwem tegoż banku do spółdzielni.

W związku z faktem zaciągnięcia kredytu Wnioskodawca wraz z małżonką ponieśli następujące koszty:

*   odsetki bankowe w kwocie 23.815 zł 88 gr,
*   prowizję od kredytu w kwocie 1.300 zł,
*   składkę ubezpieczeniową w kwocie CPI 2.600 zł,
*   koszty kontroli nieruchomości w wysokości 137 zł,
*   opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej w kwocie 400 zł,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 151 zł 50 gr,
*   ubezpieczenie w okresie przejściowym w kwocie 331 zł 50 gr,
*   ubezpieczenie brakującego wkładu własnego w kwocie 253 zł 44 gr.

Łączne koszty związane z uzyskaniem kredytu wyniosły 28.989 zł 32 gr.

Ponadto małżonkowie ponieśli koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, tj.:

*   podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 2.920 zł,
*   z tytułu „usługi notarialnej” w kwocie 677 zł,
*   za 5 wypisów i 1 odpis aktu notarialnego w wysokości 252 zł,
*   podatek VAT w kwocie 204 zł 38 gr,
*   opłaty sądowe w wysokości 260 zł.

Łączne kwoty notarialne i sądowe wyniosły 4.313 zł 38 gr.

Lokal mieszkalny wymagał wykonania prac remontowych. Materiały niezbędne do ich wykonania zostały zakupione na podstawie faktur VAT na kwotę 15.068 zł 96 gr oraz paragonów na kwotę 815 zł 21 gr.

W dniu 18 grudnia 2012 r. ww. lokal mieszkalny został sprzedany za cenę 212.500 zł. Przeniesienie jego własności zostało dokonane na podstawie aktu notarialnego.

Do transakcji sprzedaży lokalu doszło za pośrednictwem biura nieruchomości, które pobrało prowizję w kwocie 2.600 zł.

Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały przeznaczone na spłatę kredytu bankowego i nie będą przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego.

Art. 30e ust. 1 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 5 tej ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika natomiast, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość tych nieruchomości i praw majątkowych, a poczynione w czasie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy więc stwierdzić, iż wydatki na prowizję pośrednika w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyskał z tej sprzedaży.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł zaliczyć wydatki poniesione w związku z jego nabyciem, w tym koszty notarialne, tj. opłacenie usług wykonanych przez notariusza wraz z podatkiem VAT podatek od czynności cywilnoprawnych, a także wydatki na opłaty sądowe.

Jednakże poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, czyli: odsetki bankowe, prowizję od kredytu, składkę ubezpieczeniową, koszty kontroli nieruchomości, opłatę za wpis hipoteki do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ubezpieczenie w okresie przejściowym i ubezpieczenie brakującego wkładu własnego nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Są to bowiem wydatki związane jedynie z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup tego lokalu, których nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na jego nabycie, a to wbrew stanowisku Wnioskodawcy uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te wynikają bowiem wyłącznie z faktu nabycia przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki te nie stanowią również nakładów poczynionych na przedmiotowy lokal mieszkalny w trakcie jego posiadania, o których mowa w ww. przepisie. Wydatki te w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości tego lokalu.

Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł natomiast zaliczyć udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z jego remontem, (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające wartość tego lokalu, a które zostały poczynione w czasie jego posiadania. Nie stanowią natomiast kosztu uzyskania przychodu wydatki na remont tego lokalu, które zostały udokumentowane jedynie paragonami, albowiem z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednoznacznie wynika, że wysokość nakładów które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionych w czasie posiadania nieruchomości lub praw majątkowych, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując: wydatki z tytułu pośrednictwa w sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zakwalifikować do kosztów odpłatnego zbycia, które zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pomniejszą przychód, który Wnioskodawca uzyskał z tej sprzedaży. Natomiast do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć wydatki poniesione w związku z nabyciem ww. lokalu mieszkalnego, w tym wydatki na sporządzenie aktu notarialnego, czyli opłacenie usług wykonanych przez notariusza wraz z podatkiem VAT podatek od czynności cywilnoprawnych, a także wydatki na opłaty sądowe, udokumentowane fakturami VAT nakłady, związane z remontem tego lokalu (np. zakup materiałów budowlanych), zwiększające jego wartość i poczynione w czasie jego posiadania.

Koszty odpłatnego zbycia, jak i koszty uzyskania przychodu Wnioskodawca może uwzględnić w takiej proporcji, w jakiej przysługuje Mu przychód z tej sprzedaży.

Jednakże wydatki związane z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, czyli: odsetki bankowe, prowizja od kredytu, składka ubezpieczeniowa, koszty kontroli nieruchomości, opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz ubezpieczenie w okresie przejściowym i ubezpieczenie brakującego wkładu własnego nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z jego odpłatnego zbycia. Do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie sposób również zakwalifikować wydatków na remont tego lokalu, które zostały udokumentowane jedynie paragonami.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-562 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.