Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1462-IPPB2.4514.437.2016.1.LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-10-19
Teza: Należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; fundusz-Zamknięty Fundusz Inwestycyjny; Niemcy; nieruchomości-nabycie nieruchomości; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 września 2016 r. (data wpływu 6 września 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2016 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Nabywca (dalej: Nabywca) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec. Na podstawie niemieckiej ustawy o inwestycjach, która stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania, Nabywca ma status spółki zarządzającej (Kapitalanlagegesellschaft). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B prowadzonym przez Sąd Rejonowy w Hamburgu, celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Nabywca zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego cywilno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Nabywca.

Obecny portfel Nabywcy obejmuje nieruchomości zlokalizowane w Polsce i w innych krajach. W Polsce Nabywca jest udziałowcem spółki, która jest właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Gdańsku. W związku z planowaną Transakcją opisaną szczegółowo w dalszej części wniosku, Nabywca zamierza zarejestrować się w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Fundusz inwestycyjny zamknięty aktywów niepublicznych (dalej: Zbywca) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, utworzonym i działającym zgodnie z prawem Rzeczypospolitej Polskiej, wpisanym do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy Wydział Cywilny Rejestrowy. Zakres działalności inwestycyjnej Zbywcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W portfelu Zbywcy znajduje się obecnie między innymi nieruchomość biurowa położona w Warszawie, będąca przedmiotem niniejszej Transakcji zgodnie z poniższym wyszczególnieniem. Ponadto Zbywca posiada inne nieruchomości, z toczącymi się na nich pracami budowlanymi w różnych fazach zaawansowania. Z uwagi na charakter prowadzonej działalności, obejmującej nabywanie, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości na cele komercyjne, Zbywca posiada numer NIP oraz status czynnego podatnika VAT w Polsce.

Obecnie Nabywca - działający na rzecz zarządzanego przez siebie niemieckiego funduszu inwestycyjnego H. - oraz Zbywca prowadzą negocjacje, których przedmiotem jest odpłatne przeniesienie (dalej: Transakcja), w szczególności własności budynku biurowego wraz z wszelkimi urządzeniami, instalacjami i przynależnościami (dalej: Budynek), własność budowli związanych z Budynkiem (w szczególności w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych jak np. droga wewnętrzna, chodniki, przyłącza, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, dalej: Budowle), praw do działek gruntu (dalej: Grunt), na których Budynek wraz z Budowlami jest położony, tj.:

*   prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 99, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą,

*   prawa własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 107/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (Budynek, Budowle i Grunt dalej łącznie jako: Nieruchomość).

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 kwietnia 2016 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego. Sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT. Na Zbywcę przeniesione zostały również inne prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (w szczególności wynikające z umów najmu, czy związane z budową Budynku i Budowli). Zbywca odliczył VAT naliczony przy zakupie Nieruchomości mając na uwadze zamiar wykorzystania Nieruchomości do działalności opodatkowanej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku wraz z Budowlami zostało wydane w marcu 2016 r. Po oddaniu do użytkowania, w Budynku wykonywano końcowe prace wykończeniowe w zakresie aranżacji powierzchni biurowej oraz usługowej. Przy czym Zbywca od daty nabycia do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na prace wykończeniowe w zakresie aranżacji powierzchni biurowej oraz usługowej, które przekroczyłyby 30% ceny nabycia Nieruchomości od poprzedniego właściciela. Innymi słowy, przed planowaną Transakcją Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac remontowych/modernizacyjnych/adaptacyjnych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku czy Budowli.

W odniesieniu do części powierzchni Budynku zostały zawarte umowy najmu (przez Zbywcę lub podmiot, od którego Zbywca nabył Nieruchomość). Zgodnie z zawartymi umowami najmu, część powierzchni Budynku, tj. część powierzchni biurowych lub handlowych, oraz w niektórych przypadkach również miejsca parkingowe, została już oddana najemcom do użytkowania (wraz z możliwością korzystania z części wspólnej Nieruchomości oraz Budowli). Kolejne powierzchnie są i będą wydawane do używania w przyszłości. W dniu Transakcji większość lub być może nawet całość powierzchni przeznaczonych pod wynajem, ale niewynajętych w dacie składania niniejszego wniosku, zostanie oddana do użytkowania w ramach najmu lub innej podobnej umowy np. dzierżawy.

Część powierzchni Budynku jest ze względów technicznych i funkcjonalnych wyłączona spod najmu (powierzchnie przeznaczone dla celów magazynowych, obsługi technicznej czy administracyjnej). W dacie planowanej Transakcji okres wykorzystywania/użytkowania powierzchni wyłączonych spod wynajmu dla celów, dla jakich są przeznaczone, będzie krótszy niż 2 lata.

Podsumowując, na moment Transakcji cała powierzchnia Budynku i Budowli będzie użytkowana przez okres krótszy niż 2 lata.

W momencie zawarcia Transakcji, zarówno Zbywca jak i Nabywca będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W wyniku planowanej Transakcji:

1.  Zbywca przeniesie na Nabywcę Grunt, Budynek, Budowle;
2.  Nabywca wstąpi z mocy prawa (na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny) w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku, dodatkowo w związku z powyższym wstąpieniem przez Nabywcę w miejsce Zbywcy w stosunki najmu na Zbywcę przeniesione zostaną prawa z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców np. gwarancji bankowych, poręczeń, kaucji;
3.  Nabywca nabędzie (od Zbywcy lub Inwestora Zastępczego) prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, tj. m.in.:
    *   prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące Budynku i Budowli, które zostaną przeniesione na Nabywcę przez podmiot trzeci (zastępca inwestycyjny) na podstawie umowy przekazu,
    *   dokumentację związaną z Nieruchomością i jej wynajmem, w szczególności umowy najmu (częścią umów najmu, wśród innych jej elementów takich jak opis standardu Budynku, rzut wynajmowanych pomieszczeń, czy też katalog opłat eksploatacyjnych, do których pokrywania zobowiązany jest najemca, jest regulamin zawierający zasady korzystania z Budynku przez wszystkich najemców), oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych dotyczących Budynku i Budowli, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane) dotycząca Budynku i Budowli,
    *   prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością (w szczególności majątkowe: prawa autorskie i prawa zależne do projektów architektonicznych dotyczących Budynku i Budowli (z wyłączeniem projektów, co do których majątkowe prawa autorskie do wybranych Budowli zostały przeniesione na przedsiębiorców przesyłowych), jak również rękojmie i gwarancje jakości dotyczące utworów związanych z Budynkiem i Budowlami oraz prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli oraz prawo własności nośników, na których utrwalono utwory związane z Budynkiem i Budowlami), które częściowo zostaną przeniesione na Nabywcę przez podmiot trzeci (zastępca inwestycyjny) na podstawie umowy przekazu a częściowo bezpośrednio przez Sprzedającego,
    *   licencje dotyczące systemów zainstalowanych w Budynku,
    *   określone ruchomości związane z Nieruchomością służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu (np. meble, uchwyty na rowery itp.),
    *   z umowy dobrosąsiedzkiej zawartej z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, w zakresie w jakim dotyczy ona Nieruchomości i jej prawidłowego funkcjonowania,
    *   prawa i obowiązki z umowy zawartej ze spółką pod firmą N. Sp. z o. o. dotyczącą infrastruktury telekomunikacyjnej (przyłącza internetowego).

(dalej łącznie: Przedmiot Transakcji).

Należy wyjaśnić, że Zbywca i spółka pod firmą T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (dalej „Inwestor Zastępczy”) zawarły w dniu 29 kwietnia 2016 roku umowę koordynacji projektu deweloperskiego. Przed datą zawarcia Umowy koordynacji, Inwestor Zastępczy realizował proces budowlany na Nieruchomości w oparciu o umowę inwestycyjną zawartą z poprzednim właścicielem i użytkownikiem wieczystym Gruntu, tj. spółką pod firmą Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. w dniu 8 sierpnia 2014 roku („Umowa Inwestycyjna”). Z uwagi na powyższe uwarunkowania Inwestor Zastępczy nabywał, między innymi, majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją Budynku i Budowli, w tym wyłączne prawo zezwalania na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań utworów oraz prawo do zezwalania na tworzenie opracowań utworów, w przypadku gdy przepis prawa wymaga osobnej zgody na tworzenie opracowań utworów, własności nośników, na których utrwalono utwory związane z realizacją Budynku i Budowli, prawa z gwarancji jakości i rękojmi oraz innych umownych i ustawowych praw i roszczeń związanych z wadami prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku lub Budowli lub utworami wykorzystanymi do realizacji Budynku i Budowli.

Zbywcy przysługuje roszczenie o przeniesienie powyższych praw na jego rzecz. W związku z tym w treści umowy sprzedaży, Strony zawrą postanowienia, stosownie do których na zasadzie przekazu, o którym mowa w art. 9211 i nast. Kodeksu cywilnego, inwestor Zastępczy przeniesie na Nabywcę świadczenie Inwestora Zastępczego. Spełnienie świadczenia inwestora Zastępczego nastąpi w dacie zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

W wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Zainteresowani pragną wyjaśnić, iż ich intencją jest zbycie budynku oraz praw i obowiązków, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa lub są niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości. W szczególności, nie jest planowane przeniesienie - w ramach Transakcji - następujących składników majątkowych Zbywcy:

*   należności oraz zobowiązań Zbywcy (w tym należności od najemców oraz zobowiązań względem dostawców towarów i usług),

*   praw i obowiązków wynikających z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością,

*   praw i obowiązków wynikających z umowy koordynacji projektu deweloperskiego,

*   praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych (w szczególności usług ochrony, utrzymania czystości, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego, ubezpieczenia Nieruchomości) oraz umów o dostawy mediów (w szczególności energii elektrycznej, dostawy wody i odbioru ścieków, dostawy ciepła, dostawy usług telekomunikacyjnych),

*   środków pieniężnych Zbywcy, w walucie krajowej oraz zagranicznej, zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie,

*   ksiąg rachunkowych Zbywcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,

*   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how związanego z metodologią wyszukiwania i utrzymania portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności,

*   zakładu pracy Zbywcy bądź jakakolwiek jego części.

Przy czym Inwestor Zastępczy jest stroną umów na korzystanie z logo najemców na Budynku w celach reklamowych. Istnieje możliwość, że uprawnienia z tych umów zostaną przeniesione przez Inwestora Zastępczego na Nabywcę na podstawie odrębnej umowy (jeżeli działanie takie będzie uzasadnione biznesowo).

Należy wyjaśnić, że dotychczasowy proces budowlany został przeprowadzony przez Inwestora Zastępczego. Zbywca i Inwestor Zastępczy są stronami umowy koordynacji projektu deweloperskiego, na mocy której Inwestor Zastępczy zobowiązany jest m.in. do świadczenia usług dotyczących Nieruchomości polegających na zawieraniu, wykonywaniu, zmianie i rozwiązywaniu umów z podmiotami świadczącymi.

W wykonaniu ww. zobowiązania Inwestor Zastępczy zawarł z innym podmiotem (dalej: „Zarządca”) umowę o zarząd wybranymi aspektami Nieruchomości regulującą m.in. kwestię rozliczeń dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości.

Na skutek powyższych działań, Zbywca nie jest stroną żadnej umowy dotyczącej Nieruchomości, w szczególności umowy o dostawę mediów oraz umowy o świadczenie usług, z wyłączeniem wyżej wymienionej umowy koordynacji projektu deweloperskiego oraz umowy z operatorem telekomunikacyjnym, tj. umowy ze N. sp. z o.o. dotyczącej usług telekomunikacyjnych oraz usług dodatkowych związanych z usługami komunikacyjnymi, z której prawa i obowiązki będą przedmiotem transakcji. Stronami tych umów jest Zarządca.

Co do zasady, na dzień dokonania transakcji sprzedaży Nieruchomości, Zarządca jak również Inwestor Zastępczy rozwiążą lub wypowiedzą umowy dotyczące Nieruchomości, w tym w szczególności polisy ubezpieczenia majątkowego dotyczące Nieruchomości, umowy o zarządzanie Nieruchomością, umowy o dostawę mediów do Nieruchomości oraz umowy serwisowe (w zakresie ochrony, przeglądu i konserwacji wind, monitoringu przeciwpożarowego, itp.). W drodze wyjątku strony planują przenieść na nabywcę Nieruchomości prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umowy ze N. sp. z o.o., o której mowa powyżej.

W związku z tym, po dokonaniu Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług, o ile, zaproponowane przez nich warunki handlowe okażą się być najkorzystniejsze dla Nabywcy.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że jeżeli ze względu na specyficzne zapisy w umowach dotyczących dostawy mediów i usług ostatecznie konieczne okazałoby się ich przeniesienie na Nabywcę, to prawa i obowiązki wynikające z tych umów zostaną przeniesione na Nabywcę bezpośrednio przez Zarządcę, który obecnie jest stroną przedmiotowych umów. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zarządcy (o ile Nabywca i Zarządca osiągną porozumienie w tym zakresie).

Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 KC). Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomości, jak również obsługą administracyjną działalności Zbywcy na terytorium Polski są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów usługowych zawartych z podmiotami z grupy kapitałowej Zbywcy lub podmiotami trzecimi.

Intencją Zbywcy oraz Nabywcy jest objęcie planowaną Transakcją wybranych składników majątkowych (Nieruchomości i innych ściśle związanych z nią składników), nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy, czy też zorganizowanej części tego przedsiębiorstwa (zespołów majątkowych).

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są ewidencjonowane za pomocą wydzielonych odrębnych kont utworzonych tylko dla tej Nieruchomości (możliwe jest tylko przypisanie tych pozycji do Nieruchomości poprzez wybranie odpowiedniego MPK - „miejsca powstawania kosztów”). Nabywca nie planuje dokonać wydzielenia Nieruchomości po zawarciu Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby (względnie, w oparciu o zasoby zatrudnionych przez siebie podwykonawców). Dodatkowo, jak nadmieniono powyżej, prawa z umów dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a Nabywca będzie zobowiązany do zawarcia nowych umów z podwykonawcami prowadzącymi działalność polegającą na obsłudze Nieruchomości (np. z dostawcami mediów).

Zawarcie nowych umów będzie niezbędne dla zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości (chociaż nie można przy tym całkowicie wykluczyć, że w wyjątkowych sytuacjach prawa z części istniejących umów dotyczących zarządzania, administracji czy bieżącej obsługi Nieruchomości zostaną przeniesione na Nabywcę).

Zbywca jest prawnym właścicielem innych nieruchomości, na których realizuje lub zrealizował projekty inwestycyjne. Będące własnością Zbywcy pozostałe nieruchomości generują dochody (lub pozwolą w przyszłości na osiąganie dochodów na terytorium Polski (w przypadku nieukończonych projektów). Po Zbyciu Nieruchomości, Zbywca będzie kontynuował działalność inwestycyjną przy wykorzystaniu pozostałego majątku. W szczególności, Zbywca rozważa nabywanie kolejnych nieruchomości i realizację kolejnych projektów inwestycyjno-budowlanych.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na drugą połowę 2016 roku.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1.  Czy planowana Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%), ponieważ:
    1.  planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT,
    2.  planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu transakcji wymienionych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w szczególności przenoszone na Nabywcę w ramach Transakcji składniki majątku, w tym Nieruchomość nie będą stanowiły na gruncie ustawy o VAT przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o których mowa w tym przepisie,
    3.  planowana Transakcja nie będzie korzystać z opcjonalnego zwolnienia z opodatkowania VAT, tj. nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
    4.  planowana Transakcja nie będzie podlegać pod obligatoryjne zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?
2.  Czy po dokonaniu planowanej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego na Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz ust. 10b ustawy o VAT)?
3.  Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem VAT dla Nabywcy – jako kupującego – nie powstanie zobowiązanie z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 27 września 2016 r. Nr 1462-IPPP3.4512.660.2016.1.RM.

Stanowisko Wnioskodawcy:

W związku z opodatkowaniem transakcji podatkiem VAT, na Nabywcy - jako kupującym - nie powstanie zobowiązanie z tytułu PCC w odniesieniu do planowanej transakcji (na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

W związku z faktem, że planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Konsekwentnie, dla Nabywcy nie powstanie zobowiązanie z tytułu zapłaty PCC w związku z planowana transakcją nabycia Nieruchomości.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.**

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca (dalej: Nabywca) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego z siedzibą w Republice Federalnej Niemiec, w Hamburgu. Na podstawie niemieckiej ustawy o inwestycjach, która stanowi podstawowy akt prawodawstwa niemieckiego regulujący zasady wspólnego inwestowania, Nabywca ma status spółki zarządzającej (Kapitalanlagegesellschaft). Zgodnie z wypisem z Rejestru Handlowego B prowadzonym przez Sąd Rejonowy w Hamburgu, celem spółki inwestycyjnej jest w szczególności tworzenie i zarządzanie niemieckimi funduszami inwestycyjnymi.

W ramach wykonywania powyższej działalności, Nabywca zarządza niemieckimi funduszami inwestycyjnymi. Fundusze stanowią wyodrębniony majątek, którego cywilno-prawnym właścicielem - z uwagi na specyficzną konstrukcję prawną funduszu oraz obowiązujące uwarunkowania polskiego systemu prawnego - jest w Polsce Nabywca.

Obecny portfel Nabywcy obejmuje nieruchomości zlokalizowane w Polsce i w innych krajach. W Polsce Nabywca jest udziałowcem spółki, która jest właścicielem nieruchomości. W związku z planowaną Transakcją opisaną szczegółowo w dalszej części wniosku, Nabywca zamierza zarejestrować się w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Fundusz inwestycyjny zamknięty aktywów niepublicznych (dalej: Zbywca) jest zamkniętym funduszem inwestycyjnym, utworzonym i działającym zgodnie z prawem Rzeczypospolitej Polskiej, wpisanym do rejestru funduszy inwestycyjnych prowadzonego przez Sąd Okręgowy Wydział Cywilny Rejestrowy. Zakres działalności inwestycyjnej Zbywcy obejmuje m.in. nabywanie nieruchomości w różnych fazach procesu budowlanego w celu ich ukończenia i dalszej odsprzedaży, nabywanie gruntów w celu realizacji projektów budowlanych na sprzedaż oraz wynajem powierzchni biurowych i handlowych w zakupionych obiektach. W portfelu Zbywcy znajduje się obecnie między innymi nieruchomość biurowa położona w Warszawie, będąca przedmiotem niniejszej Transakcji zgodnie z poniższym wyszczególnieniem. Ponadto Zbywca posiada inne nieruchomości, z toczącymi się na nich pracami budowlanymi w różnych fazach zaawansowania. Z uwagi na charakter prowadzonej działalności, obejmującej nabywanie, sprzedaż oraz wynajem nieruchomości na cele komercyjne, Zbywca posiada numer NIP oraz status czynnego podatnika VAT w Polsce.

Obecnie Nabywca - działający na rzecz zarządzanego przez siebie niemieckiego funduszu inwestycyjnego H. - oraz Zbywca prowadzą negocjacje, których przedmiotem jest odpłatne przeniesienie (dalej: Transakcja), w szczególności własności budynku biurowego wraz z wszelkimi urządzeniami, instalacjami i przynależnościami (dalej: Budynek), własność budowli związanych z Budynkiem (w szczególności w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych jak np. droga wewnętrzna, chodniki, przyłącza, stacje ładowania pojazdów elektrycznych, dalej: Budowle), praw do działek gruntu (dalej: Grunt), na których Budynek wraz z Budowlami jest położony, tj.:

*   prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 99, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą,

*   prawa własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 107/1, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (Budynek, Budowle i Grunt dalej łącznie jako: Nieruchomość).

Zbywca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 29 kwietnia 2016 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego. Sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT. Na Zbywcę przeniesione zostały również inne prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (w szczególności wynikające z umów najmu, czy związane z budową Budynku i Budowli).

W interpretacji indywidualnej z dnia 27 września 2016 r. Nr 1462-IPPP3.4512.660.2016.1.RM w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „W konsekwencji, z uwagi na fakt, iż w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, w ocenie Zainteresowanych Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki VAT (obecnie 23%).”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2016, poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.