Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.543.2018.3.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-11-13
Teza: Opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatnik; sprzedaż
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 27 września 2018 r. (data wpływu 27 września 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 października 2018 r. (data wpływu 23 października 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 18 października 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.543.2018.2.JG (doręczone stronie w dniu 23 października 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT z faktur dokumentujących nabycie Nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 23 października 2018 r. na wezwanie tut. Organu z dnia 18 października 2018 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.543.2018.2.JG.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: reprezentowaną przez pełnomocnika
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: reprezentowaną przez pełnomocnika

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka A., spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej zamiennie „Nabywca” albo „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający jest właścicielem nieruchomości zabudowanej mieszczącej się. Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 lutego 2017 roku od osób fizycznych. Na dzień nabycia przez Sprzedającego, Nieruchomość stanowiła nieruchomość niezabudowaną. Sprzedający odprowadził należny podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży w wysokości 2%. Po nabyciu Nieruchomości, Sprzedający zakończył proces inwestycyjny, w wyniku którego na Nieruchomości wybudowano dwukondygnacyjny budynek handlowo - usługowy z parkingiem naziemnym oraz podziemnym zbiornikiem retencyjnym wraz z niezbędną wewnętrzną i zewnętrzną infrastrukturą towarzyszącą (dalej „Proces inwestycyjny” oraz „Budynek”). Budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie w zakresie parteru dnia 29 grudnia 2017 r., oraz na użytkowanie w zakresie I piętra Budynku dnia 16 lutego 2018 r. Z tytułu realizacji Procesu inwestycyjnego Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT. Sprzedający skorzystał z prawa do odliczania VAT. Po zakończeniu Procesu inwestycyjnego przez Sprzedającego Budynek nie podlegał ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Obecnie Budynek jest przedmiotem najmu na podstawie umów (dalej łącznie „Umowy najmu”). W księgach Sprzedającego Nieruchomość i znajdujący się na niej Budynek nie są traktowane jako osobny dział/oddział przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie ma wyodrębnienia finansowego w postaci ewidencji zdarzeń gospodarczych w sposób umożliwiający przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do konkretnego składnika majątku. Sprzedający planuje zawrzeć z Nabywcą w 2018 r. bądź 2019 r., w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem lub też umowę warunkową sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem uzależnioną od niewykonania pierwokupu przez organ uprawniony w razie jeśli takie prawo pierwokupu wystąpi, co jest obecnie weryfikowane przez Strony (dalej „Transakcja”). Wraz z podpisaniem umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do faktycznego przekazania Nieruchomości wraz z Budynkiem, które może w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania zabudowanej Nieruchomości. Sprzedający będzie przez okres najbliższych kilku lat kontynuował prowadzenie działalności z wykorzystaniem pozostałego majątku i posiadanych zasobów ludzkich. Dopuszcza także możliwość dalszych inwestycji na rynku nieruchomości, udzielenia pożyczki czy też oddanie środków w zarządzanie bankowi w ramach usługi zarządzania środkami. Co do ostatecznego sposobu zagospodarowania środków pochodzących ze Sprzedaży, nie ma jednak na tę chwilę pewności. Transakcja nie wypłynie na stosunek pracy / umowę zlecenia wiążący go z jakimikolwiek pracownikami / zleceniobiorcami. U Sprzedającego pozostaną wszelkie księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej, z wyjątkiem tych nieodzownych dla przekazania w związku ze zbyciem Nieruchomości i Budynku. Sprzedawca zachowa (nie zostaną objęte Transakcją), roszczenia związane z Nieruchomością i Budynkiem wobec:

*   Miejskiego Przedsiębiorstwa, o zwrot kosztów poniesionych w związku z wybudowaniem i toczącą się procedurą dotyczącą przekazania na majątek Przedsiębiorstwa kanału ogólnospławnego w odcinku drogi gminnej (nazwa projektowana) w związku z budową drogi gminnej wraz ze zjazdem, jednostronnym chodnikiem, odwodnieniem do wybudowanej kanalizacji ogólnospławnej oraz oświetleniem (dalej „Kanalizacja”),

*   Spółki o zwrot kosztów poniesionych w związku z wybudowaniem i toczącą się procedurą przekazania na majątek Spółki przyłącza ciepłowniczego wg uzgodnionej dokumentacji Sprzedający nie będzie wystawiał faktury dokumentującej Transakcję przed jej zawarciem (wystawi jedynie fakturę związaną z otrzymaną zaliczką). Nabywca będzie wykorzystywać Budynek wyłącznie do celów prowadzenia działalności opodatkowanej VAT w postaci najmu. Na poczet zapłaty za Transakcję Sprzedający otrzyma zaliczkę.

Obecnie Budynek jest przedmiotem umów najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy: może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. Zgodnie z art. 678 § 2 kodeksu cywilnego: „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Oznacza to, że Nabywca, z mocy prawa, wstąpi jako wynajmujący w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Wynajmowanie Lokali nie wymaga stałej obsługi. W konsekwencji Sprzedający nie zatrudnia - poza 1 osobą oraz prezesem z którymi zawarte zostały umowy zlecenia - osób, które zajmują się obsługą wynajmu Lokali. Nabywca nie zamierza zatrudniać (także na podstawie umów zlecenia, o dzieło albo innych umów cywilnoprawnych) osób dotychczas pracujących dla Sprzedającego (albo z nim współpracujących). Nabywca nie wyklucza natomiast, że zawrze nowe umowy z tymi samymi dostawcami usług, którzy obecnie obsługują Lokale (np. dostawcami prądu, wody,). Nie jest również wykluczone dokonanie cesji tych umów - jeśli takie rozwiązanie będzie prostsze. Jest bowiem prawdopodobne, że oferty niektórych wykonawców usług są najkorzystniejsze (a w przypadku niektórych usług, np. dostawcy wody, kontynuacja umowy jest jedynym rozwiązaniem). W zakresie wywozu śmieci najemcy zawarli we własnym zakresie samodzielnie umowy i nie będzie konieczne ich zawieranie/rozwiązywanie/przepisywanie. W związku z powyższym strony transakcji składają niniejszy wniosek w celu upewnienia się, w jaki sposób transakcja powinna zostać opodatkowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (pytanie nr 1 i nr 2 wniosku).

1.  Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien wykazać 23 % VAT należny od całego wynagrodzenia netto (z uwzględnieniem otrzymanych zaliczek) za Nieruchomość wskazaną w akcie notarialnym i wystawić z tego tytułu fakturę do 15 dnia następnego miesiąca?
2.  Czy Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Sprzedającego w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę albo w jednym z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1

Z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien wykazać 23% VAT należny od całego wynagrodzenia za Nieruchomość (z uwzględnieniem otrzymanych zaliczek) i wystawić z tego tytułu fakturę do 15 dnia następnego miesiąca.

Ad 2

Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości od Sprzedającego w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę albo w jednym z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (\`(...)\`) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (\`(...)\`) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów".

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (\`(...)\`) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Artykuł 2 pkt 27e Ustawy o VAT stanowi, że: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (\`(...)\`) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

*   zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

*   o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;

*   wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

*   po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W związku z powyższym Nieruchomość nie może być uznana ani za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nabywca nie nabywa bowiem funkcjonującego przedsiębiorstwa (jego wydzielonej części), tylko budynek z prawem własności gruntu. Podsumowując, planowana Transakcja nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Jej przedmiotem jest bowiem nieruchomość, a nie przedsiębiorstwo albo jego zorganizowana część. Potwierdza to orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej „NSA”).

Przykładem jest wyrok z 24 listopada 2016 r. (I FSK 1316/15). NSA wskazał w tym orzeczeniu, że: „Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpoznanej sprawie, sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarżącej nie towarzyszyło przeniesienie żadnych praw wynikających z umów najmu, jakie zawarła A. sp. z o.o. Okoliczność, że spółka ta wynajmowała część budynków i pomieszczeń znajdujących się na przedmiotowych nieruchomościach jest więc bez znaczenia. Dyrektor IS nie kwestionował schematu organizacyjnego A. sp. z o.o., zgodnie z którym posiadała ona „dział nieruchomości”, który jednak ani jako całość, ani chociażby jako część obejmująca wynajem nieruchomości, nie stanowił przedmiotu sprzedaży na rzecz Skarżącej. Z wyjaśnień Skarżącej, zawartych między innymi w piśmie z 23 grudnia 2013 r., wynika że przedmiotowe nieruchomości wraz z innymi nieruchomościami A. sp. z o.o. przyporządkowane były do działu nieruchomości i wraz z innymi nieruchomościami tej spółki zarządzane były przez tenże dział. Nieruchomości wykorzystywane były głównie do czerpania pożytków z najmu lub operacji obrotu nieruchomościami. Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie wynika, aby w A. sp. z o.o. przedmiotowe dwie nieruchomości były w wyodrębnione w jakikolwiek sposób pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności w zakresie najmu. W tej sytuacji samo zawarcie przez Skarżącą umów najmu dotyczących nabytych nieruchomości nie stanowi kontynuacji działalności prowadzonej przez A. sp. z o.o. w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa, którą stanowiły przedmiotowe nieruchomości - takiej bowiem zorganizowanej części przedsiębiorstwa w A. sp. z o.o. nie było. Chybiony jest argument, że w krótkim czasie od nabycia nieruchomości Skarżąca zawarła nowe umowy z dostawcami mediów, usług teleinformatycznych i odbiorcami ścieków. Dla właściciela nieruchomości, a stała się nim Skarżąca, zawarcie takich umów jest wręcz koniecznością. Bez znaczenia jest okoliczność, że obsługa księgowa i sprawowanie zarządu nad działem nieruchomości w A. sp. z o.o., a następnie działalnością Skarżącej zakresie nieruchomości, prowadziły te same osoby. Jedną z tych osób był M. S., który - jak wyjaśnił Naczelnik US - był prezesem zarządu w obu spółkach, drugą zaś S. B. - księgowa zatrudniona w Skarżącej spółce. Z akt sprawy nie wynika, aby przypisanie tym osobom zarządu nieruchomościami wynikało z faktu „przejęcia” tych osób jako pracowników należących niejako do ZCP”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)’’.

Oznacza to, że zbycie Nieruchomości stanowi dostawę towaru. Tym samym, Nieruchomość jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Wnioskodawca wskazuje, że wraz z podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność Nieruchomości dojdzie do faktycznego przekazania Nieruchomości, które będzie w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania Nieruchomości. Nie ma zatem wątpliwości, że Nabywca uzyska możliwość faktycznego dysponowania Nieruchomością. W konsekwencji dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania „jak właściciel”. Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że warunek dokonania sprzedaży w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT jest spełniony. Sprzedaży dokonuje bowiem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, prowadząca działalność gospodarczą z wykorzystaniem Nieruchomości, w tym Budynku (które stanowiły dla Sprzedającego środek trwały).

Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT: „Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika”.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 Ustawy o VAT: „Podstawa opodatkowania obejmuje: 1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku; 2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy”. Do podstawy opodatkowania nie wlicza się zatem samego podatku - należnego z tytułu danej transakcji.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Z przepisu tego wynika, że do dostawy udziału w prawie własności gruntu (które stanowi dostawę towarów) stosuje się taką stawkę VAT, jaka jest właściwa do dostawy budynków i budowli posadowionych na tym gruncie.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (\`(...)\`) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W analizowanej sytuacji Budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie (a tym samym zakończona została jego budowa) w zakresie parteru dnia 29 grudnia 2017 r., oraz w zakresie I piętra budynku dnia 16 lutego 2018 r. Nie ma zatem wątpliwości, że planowana w 2018 r. lub 2019 r. sprzedaż będzie następować przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia (do którego doszło najpóźniej w momencie wynajęcia oddanej do użytkowania przestrzeni Budynku). W analizowanej sytuacji Budynek po wybudowaniu nie był ani ulepszany w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ani nie zmieniono jego przeznaczenia. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości, co do zasady, podlega wyłączeniu ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ będzie dokonana przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z tym przepisem: „Zwalnia się od podatku (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Jednocześnie, Sprzedającemu w związku z wybudowaniem Budynku przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego, z którego Sprzedający skorzystał. Tym samym, wyłączone zostanie także zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zgodnie z którym „Zwalnia się od podatku (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Transakcja będzie w związku z tym podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT. Podsumowując, do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT. Nie ma również żadnego przepisu, który przewidywałby sprzedaż budynku o charakterze handlowo - usługowym z preferencyjną stawką VAT. W konsekwencji należy zastosować podstawową stawkę VAT, czyli 23 %. Taką samą stawkę należy zastosować do sprzedaży prawa własności gruntu (wynika to z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT). Sprzedający jest zatem zobowiązany opodatkować sprzedaż 23% stawką VAT i udokumentować ją fakturą wystawioną na zasadach ogólnych, tzn. w terminie do 15 dnia miesiąca następującego po dostawie Nieruchomości.

Wynika to z art. 106i ust. 1 Ustawy o VAT, który stanowi, że: „Fakturę wystawia się nie później niż 15 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-8”.

Z kolei Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę albo w jednym z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych.

Wynika to z art. 86 ust. 1, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT: „Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w (\`(...)\`) ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny”.

Zgodnie z art. 86 ust. 11 Ustawy o VAT: „Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zainteresowanemu będącemu Stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.