Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-2.4011.470.2025.2.PSZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-28
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości wynajmowanych
w ramach najmu prywatnego.
Słowa kluczowe: najem
najem-najem prywatny
nieruchomości-nieruchomość niemieszkalna
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
nieruchomości-utrzymanie nieruchomości
nieruchomości-właściciel nieruchomości
nieruchomości-zarząd nieruchomością
nieruchomości-zbycie nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Podstawa obliczenia i wysokość podatku.-Odpłatne
zbycie nieruchomości i innych praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego z
    darzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 6 października 2025 r. (wpływ 6 października
    2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, nie prowadzi działalności
    gospodarczej. Głównym źródłem dochodów Wnioskodawcy jest rolnictwo i najem
    prywatny. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z
    uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego przekraczających 200.000 zł rocznie.
    Wnioskodawca jest żonaty, a w ramach jego małżeństwa obowiązuje ustrój ustawowej
    wspólności majątkowej.
    W najbliższej przyszłości Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości
    stanowiącej współwłasność Wnioskodawcy i jego żony. Jest to nieruchomość położona w
    Z., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków
    znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń,
    tj.:
    a) działka nr A/6 o pow. (...) m²,
    b) położony na działce nr A/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
    c) działka nr B/6 o pow. (...) m²,
    d) położony na działce nr B/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
    e) działka nr C/6 o pow. (...) m²,
    f) działka nr D/6 o pow. (...) m²,
    g) działka nr E/6 o pow. (...) m²,
    h) położone na działkach nr A/6, nr B/6, nr C/6, nr D/6 i nr E/6 budowle w postaci
    chodnika, drogi i miejsc parkingowych,
    i) urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora
    posadowionego na działce nr F/6,
    j) działki nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 o łącznej pow. (...) m²,
    k) położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
    l) położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
    ł) położone na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 budowle w postaci chodnika,
    drogi i miejsc parkingowych,
    m) znajdujące się na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 urządzenia stacji
    transformatorowej, rozdzielni elektrycznej, instalacji grzewczej, hydroforu i
    wodociągowe

    Nieruchomości wymienione powyżej w punktach a-i zostały przez Wnioskodawcę i jego
    małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) lipca 2012 r. Lokale
    użytkowe wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były przedmiotem
    najmu, zatem Wnioskodawca i jego małżonka wstąpili w prawa i obowiązki
    wynajmującego i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.
    Przy czym, na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) lipca 2012 r. Wnioskodawca i jego
    małżonka kupili udział (...) w prawie użytkowania wieczystego działki nr E/6. Pozostały
    udział (...), wraz z prawem własności budowli w postaci drogi i chodnika posadowionych
    na tej działce, został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) maja 2016 r.
    Nieruchomości wymienione powyżej w punktach j-m zostały przez Wnioskodawcę i jego
    małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) lipca 2013 r., jako część
    składowa przedsiębiorstwa upadłego w rozumieniu art. 55'1 Kodeksu cywilnego, w
    ramach upadłości likwidacyjnej. Wnioskodawca i jego małżonka przejęli także prawa
    wynikające z umów najmu lokali użytkowych wchodzących w skład tej nieruchomości i
    kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego.
    W momencie zakupu wszystkie ww. grunty były objęte prawem użytkowania wieczystego.
    Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (...) września 2014 r. prawo użytkowania
    wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej wyżej w punkcie i)
    zostało przekształcone w prawo własności. Prawo własności działki nr E/6 zostało przez
    Wnioskodawcę i jego żonę wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy sprzedaży
    z (...) kwietnia 2018 r.
    Zakup nieruchomości został sfinansowany środkami własnymi Wnioskodawcy i jego
    małżonki. Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede wszystkim odszkodowania
    uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę
    autostrady. Zakup został dokonany w celu ulokowania tych oszczędności i uchronienia ich
    przed utratą wartości. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności gospodarczej
    (Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie
    była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od
    niej odpisów amortyzacyjnych.
    Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał niezmienny –
    poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez
    Wnioskodawcę wynajmowane lub wydzierżawiane.
    W trakcie posiadania ww. nieruchomości Wnioskodawca wykonał w ich obrębie
    następujące prace:
    1. Zmiana kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody przez
    inne podmioty.
    2. Zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii elektrycznej
    przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym do
    Wnioskodawcy i jego małżonki).
    3. Remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind, instalacji, nawierzchni
    na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie
    wyłączenia nieruchomości z użytkowania.
    4. W przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub
    awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie
    ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp.
    Wnioskodawca, jako właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące
    korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w szczególności:
    ochrona budynku, monitoring pożarowy, telefon powiązany z monitoringiem pożarowym,

    konserwacja stacji średniego napięcia, konserwacja wind, wywóz odpadów, dostawa wody
    i odprowadzanie ścieków, dostawa energii elektrycznej, dostawa energii cieplnej,
    ogrodnictwo, sprzątanie, administracja i bieżące prowadzenie spraw, księgowość.
    Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych
    czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla
    potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają
    podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden
    z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy
    zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Wnioskodawca bierze pod uwagę sprzedaż tej
    nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również
    finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na
    jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz
    większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac
    remontowych została już przez Wnioskodawcę wykonana, ponieważ zły stan techniczny
    stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Wnioskodawca nie
    zamierza w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym,
    niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu.
    Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub
    różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami,
    w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców.
    Oprócz opisanej powyżej nieruchomości, Wnioskodawca i jego małżonka posiadają grunty
    rolne i leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty,
    magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny.
    Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a
    wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego.
    Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu
    powiększenia gospodarstwa rolnego. Małżonka Wnioskodawcy posiada także lokal
    mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce.
    Wnioskodawca i jego małżonka dokonywali dotychczas nieodpłatnego zbycia
    nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i
    majątku potrzebnego do prowadzenia samodzielnego życia. Dokonywali także odpłatnego
    zbycia nieruchomości w następującym zakresie:
    · W 2022 r. sprzedali udział ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej
    domem. Udział ten został nabyty w 2020 r. w korzystnej cenie w związku z upadłością
    konsumencką jego właścicielki, z zamiarem przekazania domu córce. Niestety brak
    możliwości nabycia drugiego udziału ½ będącego w posiadaniu byłego męża
    sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu
    skłoniły Wnioskodawcę i jego małżonkę do sprzedaży posiadanego udziału. Sprzedaż
    nastąpiła po cenie zakupu i nie wygenerowała żadnego dochodu dla Wnioskodawcy i
    jego małżonki.
    · W 1999 r. Wnioskodawca i jego małżonka dokonali sprzedaży gruntów rolnych
    położonych w rejonie, w którym planowana była budowa autostrady. Cena
    zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną
    budowę, możliwość ich dalszego użytkowania do celów rolniczych w dłuższej
    perspektywie była wątpliwa.
    Wnioskodawca i jego małżonka utracili także prawo własności nieruchomości gruntowych
    w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem w
    następującym zakresie:
    · W 2008 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (...) stycznia 1999 r.
    z mocy prawa przez Skarb Państwa własności nieruchomości stanowiących własność
    Wnioskodawcy, zajętych pod krajową drogę publiczną. Decyzja została wydana na
    podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy

    wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym
    nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub
    jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi
    publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za
    odszkodowaniem.
    · W 2011 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (...) stycznia 1999 r.
    z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości stanowiącej współwłasność
    Wnioskodawcy i jego małżonki, zajętej pod gminną drogę publiczną. Decyzja została
    wydana na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy
    wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym
    nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub
    jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi
    publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za
    odszkodowaniem.
    · W 2016 r. Wojewoda (...) wydał decyzję stwierdzającą nabycie z dniem (...) stycznia 1999 r.
    z mocy prawa przez Gminę własności nieruchomości stanowiącej własność
    Wnioskodawcy, zajętej pod gminną drogę publiczną. Decyzja została wydana na
    podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy
    wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, zgodnie z którym
    nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub
    jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi
    publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa ich własnością za
    odszkodowaniem.
    · W latach 2002 i 2010 Wojewoda (...) wydał decyzję o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu
    Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących własność Wnioskodawcy,
    przeznaczonych pod lokalizację autostrady oraz o ustaleniu na rzecz Wnioskodawcy
    odszkodowania za te nieruchomości, płatnego przez Generalnego Dyrektora Dróg
    Krajowych i Autostrad. Decyzja została wydana na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia
    10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w
    zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym wszczęcie postępowania
    wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy
    drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po
    bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1,
    wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu
    tych nieruchomości.
    · W latach 2010 i 2013 Wojewoda (...) wydał decyzję o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu
    Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących współwłasność Wnioskodawcy i
    jego małżonki, przeznaczonych pod lokalizację autostrady oraz o ustaleniu na rzecz
    Wnioskodawcy i jego małżonki odszkodowania za te nieruchomości, płatnego przez
    Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. Decyzja została wydana na
    podstawie art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach
    przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którym
    wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości
    przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg
    Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której
    mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub
    użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości.
    · W 2022 r. Wojewoda (...) wydał decyzję ustalającą odszkodowanie na rzecz
    Wnioskodawcy i jego małżonki z tytułu przejęcia z mocy prawa nieruchomości objętej
    decyzją Wojewody (...) z 2020 r. o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli
    przeciwpowodziowych. Decyzja o odszkodowaniu została wydana na podstawie art. 20
    ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do
    realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zgodnie z którym z

    tytułu przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego
    własności nieruchomości, o których mowa w art. 9 pkt 5 lit. a, właścicielowi albo
    użytkownikowi wieczystemu tej nieruchomości przysługuje odszkodowanie, w
    wysokości uzgodnionej między inwestorem a dotychczasowym właścicielem, przy czym
    jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na realizację
    inwestycji stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, wysokość odszkodowania
    ustala wojewoda w drodze decyzji.
    W uzupełnieniu wniosku z 6 października 2025 r. udzielił Pan następujących odpowiedzi
    na zawarte w wezwaniu pytania:
    1. Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium
      Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?
      Odpowiedź: Tak. Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na
      terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca
      1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z
      późn. zm.). zwanej dalej „u.p.d.o.f.”.
    2. Czy prowadził Pan zarejestrowaną działalność gospodarczą? Jeśli tak, to w jakim
      zakresie i okresie oraz czy była związana także z obrotem nieruchomościami?
      Odpowiedź: Wnioskodawca nie prowadził zarejestrowanej działalności gospodarczej.
    3. Wobec wskazania we wniosku, że:
        (...) Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia (...).09.2014 r. prawo
        użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej
        wyżej w punkcie i) zostało przekształcone w prawo własności. (....)
      oraz, że:
        W najbliższej przyszłości zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości stanowiącej
        współwłasność jego i żony. Jest to nieruchomość położona w Z., obejmująca prawo
        własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych
        gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, tj.: (...)
        i) urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora
        posadowionego na działce nr F/6, (...)
      proszę zweryfikować zawarte we wniosku sformułowanie „(z wyjątkiem działki nr E/6
      wymienionej wyżej w punkcie i)”.
      Odpowiedź: Wnioskodawca błędnie odwołał się do punktu i) zamiast do punktu g).
      Zdanie to powinno brzmieć: „Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia (...).
      09.2014 r. prawo użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6
      wymienionej wyżej w punkcie g) zostało przekształcone w prawo własności”.
    4. Kiedy planuje Pan dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w Z., na
      którą składają się wymienione we wniosku lit. a-m nieruchomości?
      Odpowiedź: Wnioskodawca planuje dokonać zbycia nieruchomości w przyszłości po
      uzyskaniu interpretacji indywidualnej.
    5. Wobec wskazania w opisie zdarzenia, że:
        (...) Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu
        podmiotowi lub różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż
        następować będzie etapami, w zależności od zainteresowania i możliwości
        finansowych nabywców. (...)
      należy rozumieć, że w przypadku, gdy nie znajdzie się jeden podmiot, który zakupi
      całość to będzie Pan zbywać ww. nieruchomość w częściach, tj. odrębnie
      poszczególne działki?

      Odpowiedź: Wnioskodawca dąży do sprzedaży nieruchomości w całości,
      jednorazowo. Nie ma jednak pewności czy uda się tego dokonać, ponieważ jest to
      zależne od woli nabywcy, a żadna umowa przedwstępna sprzedaży nie została
      zawarta. Gdyby nie udało się dokonać sprzedaży w ramach jednej transakcji, nie
      można wykluczyć, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w częściach obejmujących np.
      poszczególne działki ewidencyjne.
    6. Wobec zawarcia w opisie zdarzenia informacji, że:
        Nieruchomości wymienione powyżej w punktach j-m zostały przez Wnioskodawcę
        i jego małżonkę kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu
        31.07.2013 r., jako część składowa przedsiębiorstwa upadłego w rozumieniu art.
        55'1 Kodeksu cywilnego, w ramach upadłości likwidacyjnej.
      należy wyjaśnić:
      a) czy ww. zakup oznaczał przejęcie działalności tego upadłego przedsiębiorstwa?
      b) czy zakup dotyczył wyłącznie składników majątkowych, czy również praw i
        obowiązków związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa?
      c) w jakim celu Pan i Pana małżonka nabyli te nieruchomości? Czy na potrzeby
        prywatne, czy z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej?
      d) czy po zakupie nieruchomości były faktycznie wykorzystywane do prowadzenia
        działalności gospodarczej?
      Odpowiedź:
      a) i b) Zakup został dokonany od syndyka masy upadłości spółki z ograniczoną
      odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. Na podstawie umowy sprzedaży
      Wnioskodawca i jego małżonka kupili przedsiębiorstwo upadłe w rozumieniu art. 55’ 1
      Kodeksu cywilnego, na które składały się:
      - prawo użytkowania wieczystego działek nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i J/6 o łącznej
        pow. (...) m² oraz własność stanowiących odrębną nieruchomość budynków i
        urządzenia oraz budowli w postaci drogi;
      - prawo własności ruchomości stanowiących wyposażenie tej nieruchomości (hydrant,
        gaśnice, kurtyna powietrzna, lampy, system monitoringu, router, transformator, koc
        gaśniczy, chodniki elektroizolacyjne, kalosze elektroizolacyjne, rękawice, hełm dla
        elektryków, wskaźnik niskiego napięcia, uziemiacz przenośny, ekran
        dźwiękochłonny);
      - prawa wynikające z umów najmu oraz innych umów cywilnoprawnych (z
        wyłączeniem umów o prowadzenie rachunków bankowych), których stroną była
        ww. spółka (w tym m.in. o świadczenie usług serwisowych, telekomunikacyjnych,
        dostępu do sieci Internet, ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej);
      - prawa wynikające z umowy o pracę, której stroną była ww. spółka;
      - dokumentacja techniczna budynków wraz z infrastrukturą techniczną.
      W skład przedsiębiorstwa upadłego wchodziły także następujące składniki materialne i
      niematerialne, które jednak nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy i
      jego małżonki:
      - środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych dla ww.
        spółki oraz w kasie tej spółki,
      - prawa z umów o prowadzenie rachunków bankowych których stroną była ww. spółka,
      - wierzytelności przysługujące ww. spółce,
      - księgi i dokumentacja rachunkowa ww. spółki,

      - dokumentacja handlowa ww. spółki.
      Wnioskodawca i jego małżonka dokonali zatem zakupu przedsiębiorstwa, ponieważ w
      takiej formie prowadzony był przetarg przez syndyka masy upadłości dotyczący
      nieruchomości, której zakupem zainteresowany był Wnioskodawca. Przetarg nie
      przewidywał możliwości zakupu samej nieruchomości. Celem Wnioskodawcy od
      początku był jednak zakup nieruchomości i nie miał on zamiaru kontynuowania
      prowadzenia działalności przedsiębiorstwa spółki w upadłości likwidacyjnej. Umową
      sprzedaży objęto zatem te składniki przedsiębiorstwa, które były ściśle związane z
      nabywaną nieruchomością, natomiast sprzedaż nie obejmowała pozostałych
      składników przedsiębiorstwa szczegółowo wymienionych powyżej. Również umowa o
      pracę dotyczyła pracownika, który zajmował się administrowaniem budynkiem, a więc
      była ściśle związana z nieruchomością. Ponieważ Wnioskodawca nie miał zamiaru
      prowadzenia działalności gospodarczej, umowa o pracę została rozwiązana w krótkim
      czasie po zakupie nieruchomości (po dwóch miesiącach, tj. w dniu (...) września 2013
      r.).
      Wnioskodawca i jego żona byli zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych
      w punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i
      (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został
      podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione
      w punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w
      punktach a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja
      przedsiębiorstwa będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla
      prawidłowego użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Wnioskodawcę i
      jego żonę. Zagrożenie to związane było m.in. z możliwością braku konserwowania
      urządzeń i linii przesyłowych zaopatrujących nieruchomości a-i w media,
      utrudnieniami w dostępie do nich, czy też możliwością narzucenia nadmiernie
      wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych powodów zakup nieruchomości
      wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla Wnioskodawcy i jego żony.
      c) Wnioskodawca i jego małżonka nabyli te nieruchomości w celu ulokowania
        posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości, jak również z
        powodów wymienionych powyżej w odpowiedzi na pytania 6a i 6b. Zakup nie był
        dokonywany w ramach działalności gospodarczej, ani z zamiarem prowadzenia
        działalności gospodarczej (Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą działalności
        gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani
        towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.
      d) Po zakupie nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności
        gospodarczej. Do dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu
        prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt
        6 u.p.d.o.f.
    7. W jaki sposób będzie poszukiwał Pan nabywcę/nabywców nieruchomości położonej
      w Z.? Gdzie będzie Pan prezentował oferty sprzedaży?
      Odpowiedź: Wnioskodawca ma zamiar dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz
      jednego z dzierżawców obiektu, który jest zainteresowany jego zakupem, a w
      umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten nie
      dokona zakupu całej nieruchomości, Wnioskodawca zapyta innych dzierżawców, czy
      są zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Wnioskodawca nie
      zamierza podejmować żadnych działań o charakterze reklamowym czy
      marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert sprzedaży.
    8. Wobec wskazania we wniosku, że:

        (...) Lokale użytkowe wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były
        przedmiotem najmu, zatem Wnioskodawca i jego małżonka wstąpili w prawa i
        obowiązki wynajmującego i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach tzw.
        najmu prywatnego. (...)
        (...) Wnioskodawca i jego małżonka przejęli także prawa wynikające z umów najmu
        lokali użytkowych wchodzących w skład tej nieruchomości i kontynuowali
        wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. (...)
        (...) Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał
        niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe
        są przez Wnioskodawcę wynajmowane lub wydzierżawiane.
      proszę wyjaśnić:
      a) od kiedy obowiązują wskazane przez Pana w opisie umowy lub w jakim czasie
        obowiązywały/będą obowiązywały te umowy?
      b) czy zawarte/zawierane umowy najmu i umowy dzierżawy były odpłatne czy
        nieodpłatne?
      c) czy umowy najmu są zawarte/zawierane w ramach umów mających charakter
        krótkoterminowy?
      d) czy Pan oraz Pana żona sami poszukujecie najemców/dzierżawców? Czy też może
        korzysta Pan oraz Pana małżonka z usług profesjonalnych biur czy agencji?
      e) czy po zakupie nieruchomości położonej w Z. dokonywał Pan i Pana małżonka – od
        momentu wejścia w prawa i obowiązki wynajmującego – modyfikacji zawartych
        umów najmu lub dzierżawy?
      f) czy po zakupie ww. nieruchomości zawierał Pan oraz Pana żona nowe umowy
        najmu lub umowy dzierżawy?
      Odpowiedź:
      a) Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Wnioskodawca wstąpił wraz z zakupem
        nieruchomości zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze
        zanim Wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości. Zawierane były w latach
        2000-2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie
        posiadania nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. w latach 2012-2025. Umowy z
        nowymi najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy.
        Nowe umowy były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku
        zmiany użytkowanego przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i
        obowiązują na czas nieokreślony, z pojedynczymi wyjątkami, w których umowa
        zawarta była na czas określony wynoszący kilka lat. Nie zawierano umów
        krótkoterminowych.
      b) Umowy najmu i dzierżawy były odpłatne.
      c) Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego.
      d) Wnioskodawca sam poszukuje najemców. Wnioskodawca ani jego małżonka nie
        korzystają z usług profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania
        najemców/dzierżawców.
      e) Wnioskodawca ani jego małżonka co do zasady nie modyfikowali zawartych umów
        najmu lub dzierżawy, z zastrzeżeniem następujących sytuacji:
        - waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji,
        - zmiana wysokości czynszu w trakcie remontu,
        - zmiana sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych po remoncie,

        - w przypadku konieczności wyremontowania lokalu zajmowanego przez najemcę,
        rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu.
      f) Po zakupie nieruchomości Wnioskodawca zawierał nowe umowy najmu lub
        dzierżawy w następujących przypadkach:
        - w przypadku rezygnacji dotychczasowego najemcy zawierano umowę najmu
        danego lokalu z nowym najemcą,
        - w przypadku konieczności wyremontowania lokalu zajmowanego przez najemcę,
        rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu
    9. Wobec wskazania we wniosku, że:
      W trakcie posiadania ww. nieruchomości Wnioskodawca wykonał w ich obrębie
      następujące prace:
      1) Zmiana kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody
      przez inne podmioty.
      2) Zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii
      elektrycznej przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym
      do Wnioskodawcy i jego małżonki).
      3) Remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind, instalacji,
      nawierzchni na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny stwarzający
      zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania.
      4) W przypadku zmiany najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub
      awarie, dokonywano remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie
      ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp.
      Wnioskodawca, jako właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące
      korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w
      szczególności: ochrona budynku, monitoring pożarowy, telefon powiązany z
      monitoringiem pożarowym, konserwacja stacji średniego napięcia, konserwacja
      wind, wywóz odpadów, dostawa wody i odprowadzanie ścieków, dostawa energii
      elektrycznej, dostawa energii cieplnej, ogrodnictwo, sprzątanie, administracja i
      bieżące prowadzenie spraw, księgowość.
    należy rozumieć, że opisane wyżej działania były podejmowane wyłącznie w celu
    utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem oraz stanowiły zwykłe
    czynności eksploatacyjne dokonywane w ramach prowadzenia najmu prywatnego?
      Odpowiedź: Opisane przez Wnioskodawcę działania obejmujące remonty oraz
      zawieranie umów dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją
      tej nieruchomości miały na celu:
      - utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz
        uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan
        techniczny,
      - zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia
        bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości,
      - zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty
    10. Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona grunty rolne, które w 1999 r.
      sprzedali Państwo z uwagi na zaproponowaną przez kupującego cenę?
      Odpowiedź: Grunty rolne, które zostały sprzedane w 1999 r. zostały nabyte w 1994
      r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
    11. Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona przejęte przez Gminę na podstawie
      decyzji z 2011 r. nieruchomości zajęte pod gminną drogę publiczną?

      Odpowiedź: Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod gminną drogę
      publiczną na podstawie decyzji z 2011 r. zostały nabyte:
      - w 1991 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży,
      - w 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców.
    12. Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona przejęte przez Skarb Państwa na
      podstawie decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r. nieruchomości przeznaczone
      pod lokalizację autostrady?
      Odpowiedź: Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod lokalizację autostrady
      na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2010 r. i 2013 r. zostały nabyte:
      - w 1986 r. i 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców,
      - w 1994 r., 2001 r., 2003 r. i 2005 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
    13. Kiedy i w jaki sposób nabył Pan oraz Pana żona przejęte na podstawie decyzji
      Wojewody (...) z 2020 r. nieruchomości na realizację inwestycji w zakresie budowli
      przeciwpowodziowych?
      Odpowiedź: Nieruchomości, które zostały wywłaszczone na realizację inwestycji w
      zakresie budowli przeciwpowodziowych na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020
      r. zostały nabyte w 2003 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
    14. W jakim celu i z jakim przeznaczeniem były nabywane przez Pana i Pana żonę
      nieruchomości, o których mowa w pytaniach nr 9-12 niniejszego wezwania?
      Odpowiedź: Udzielając odpowiedzi na pytanie Wnioskodawca wychodzi z założenia,
      że dotyczy ono nieruchomości, o których mowa w pytaniach nr 10-13 wezwania, a
      nie 9-12.
      Nieruchomości, o których mowa w pytaniach nr 10-13 wezwania, Wnioskodawca i
      jego żona nabyli w celu powiększenia gospodarstwa rolnego (uprawiania roli i
      hodowli zwierząt).
    15. Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan udzielić przyszłemu nabywcy/nabywcom
      nieruchomości będących przedmiotem wniosku lub jakiejkolwiek innej osobie np.
      pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia
      w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą nieruchomości, które zamierza Pan
      sprzedać? Jeśli tak, to proszę wskazać:
      a) jakie działania podejmie podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku ze
        sprzedażą nieruchomości?
      b) kto (Pan, czy podmiot działający jako Pana pełnomocnik) będzie pokrywał koszty
        tych działań?
      c) jaki będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzieli?
      Odpowiedź: Do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza udzielać przyszłemu
      nabywcy/nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi)
      pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w imieniu
      Wnioskodawcy w sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości.
    16. Czy do dnia sprzedaży zamierza Pan zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży z
      przyszłym nabywcą/nabywcami? Jeśli tak, to proszę wskazać:
      a) wszystkie warunki, jakie będzie zawierać umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta
        z nabywcą/nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej
        umowy sprzedaży. Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące
        planowanej transakcji sprzedaży przedmiotowych działek będą wynikać z zawartej

        umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) –
        informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki będącej przedmiotem
        sprzedaży;
      b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą
        ciążyć na Panu, a jakie na nabywcy/nabywcach? Proszę o ich szczegółowe opisanie;
      c) czy po zawarciu umowy przedwstępnej potencjalny nabywca/nabywcy na działkach
        mających być przedmiotem sprzedaży, będzie/będą dokonywać inwestycji
        infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. ogrodzenie itp.? Jeśli
        tak, to proszę o podanie jakich;
      d) czy potencjalny nabywca/nabywcy będzie/będą ponosić jakiekolwiek nakłady
        finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy
        przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej? Informacji proszę udzielić odrębnie
        dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży;
      e) czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu
        zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności działek?
        Jeśli tak – to jakie?
      Odpowiedź: Do dnia sprzedaży Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy
      przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami.
    17. Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości bądź udziały w nieruchomościach
      przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, oprócz wskazanych we wniosku? Jeśli tak,
      to ile i jakie oraz kiedy je Pan nabył i w jakim celu?
      Odpowiedź: Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku, Wnioskodawca nie
      posiada innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych
      w przyszłości do sprzedaży.
    18. Czy planuje Pan w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych
      (niewymienionych wcześniej) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach?
      Odpowiedź: Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości Wnioskodawca dokona
      nabycia lub zbycia innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych,
      powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej Wnioskodawca
      nie ma takich planów. Wnioskodawca nie planuje nabywania nieruchomości w celu
      odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu
      nieruchomościami.

## Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym podlegać będzie u
    Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak
    – w ramach jakiego źródła przychodów?
    Pana stanowisko w sprawie
    Wnioskodawca uważa, że sprzedaż nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym nie
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
    Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.), zwanej
    dalej „u.p.d.o.f.”, stanowią, że:
    Art. 10.
    1. Źródłami przychodów są:
    8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

    a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz
      prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    d) innych rzeczy,
    – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
    dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
    określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku,
    licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te
    odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;
    2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
    1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym
      pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu
      umowy;
    2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków
      obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;
    3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3,
      nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między
      pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku
      zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;
    4) składników, o których mowa w art. 14 ust 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały
      wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca
      następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności
      gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.
    Z przepisów art. 10 u.p.d.o.f. wynika zatem, że odpłatne zbycie nieruchomości, które nie
    następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, powoduje powstanie przychodu wtedy,
    gdy dokonywane jest przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości nie
    zalicza się do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli przedmiotem
    zbycia jest składnik majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przy czym
    wyjątek ten nie dotyczy składników majątku wycofanych z działalności gospodarczej co
    najmniej 6 lat przed ich zbyciem.
    Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wymienia następujące składniki majątku:
    Art. 14.
    2. Przychodem z działalności gospodarczej są również:
    1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
      a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
        ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
      b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
        których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
      c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub
        krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
        niematerialnych i prawnych,
      d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub
        udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
        ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

      - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
        prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
        określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;
    Zgodnie z tym przepisem, do przychodów z działalności gospodarczej należy zaliczyć m.in.
    przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
    - środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych,
    - składników majątku, które nie zostały zaliczone do środków trwałych ze względu na
    przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok, pod warunkiem
    wykorzystywania ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
    prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.
    Definicję legalną działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.:
    Art. 5a.
    Ilekroć w ustawie jest mowa o:
    6) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to
    działalność zarobkową:
    a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
      ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
      wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;
    Wskazuje ona na kilka elementów, które muszą wystąpić łącznie, aby dany rodzaj
    aktywności można było uznać za działalność gospodarczą na gruncie podatku
    dochodowego od osób fizycznych. Mianowicie wskazuje, że powinna to być działalność
    zarobkowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzona we własnym
    imieniu bez względu na jej rezultat.
    W orzecznictwie podkreśla się także, że działalność ma charakter zarobkowy wtedy, gdy
    jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie
    określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w
    stanie zyski faktycznie osiągnąć, choć mimo podjętych działań może się zakończyć
    poniesieniem straty (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
    z dnia 9 września 2020 r., sygn. 0115-KDIT1.4011.541.2020.4.KK). Działalność gospodarcza
    musi być prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły, na co wskazuje planowa realizacja
    określonych zadań oraz podejmowanie ich w sposób systematyczny i powtarzalny (wyrok
    NSA z 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II FSK 1446/15).
    Dla oceny, czy podatnik prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.
    d.o.f. ma istotne znaczenie, czy była ona prowadzona na przestrzeni kilku lat a nie roku, za
    który została wydana decyzja podatkowa. Znaczenie ma zorganizowanie faktyczne tej
    działalności, na co składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze
    profesjonalnym, mieszczących w sobie czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji
    (wyrok NSA z 25 stycznia 2018 r., sygn. akt II FSK 3525/15). Działania podatnika, w
    stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia
    nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.
    d.o.f., gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego
    mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania
    prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia
    stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. Samo tylko wyodrębnienie z jednej
    nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania
    stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków

    zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
    nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami
    majątkowymi (wyrok NSA z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14). Prowadzenie
    działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli
    zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do
    prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in.
    indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i
    dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z
    prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55'1 Kodeksu cywilnego, mający zastosowanie także
    do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.).
    Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zidentyfikowania i wydzielenia z majątku
    podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć
    prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem
    ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury,
    mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych
    z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z
    22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18). Jeżeli podatnik:
    a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa
    poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i
    niematerialnych mających służyć tej działalności,
    b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną
    częścią majątku,
    c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod
    kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do
    tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych
    źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie
    wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością
    gospodarczą (uchwała NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21).
    Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez niego sprzedaż nieruchomości nie nosi
    znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Nie podejmuje
    bowiem żadnych zorganizowanych działań o charakterze handlowym, ukierunkowanych
    na osiąganie regularnych zysków z tytułu handlu nieruchomościami. Decyzja o sprzedaży
    nieruchomości nie stanowi takiego rodzaju aktywności, która wykraczałaby poza ramy
    czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nabył
    nieruchomość w celu ulokowania (uchronienia przed utratą wartości) oszczędności,
    których źródłem pochodzenia były przede wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu
    Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów rolnych pod budowę autostrady. Zakup nie był
    dokonywany w ramach działalności gospodarczej (Wnioskodawca ani jego żona nie
    prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana jako
    środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.
    W chwili zakupu Wnioskodawca wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu
    zawartych przez poprzedniego właściciela, a od momentu zakupu sposób korzystania z
    nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz
    miejsca parkingowe są przez Wnioskodawcę wynajmowane lub wydzierżawiane.
    Wnioskodawca ani jego żona nie dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych
    czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla
    potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie podejmowali i nie zamierzają
    podejmować także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden
    z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy
    zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Wnioskodawca bierze pod uwagę sprzedaż tej
    nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również
    finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na
    jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz

    większe oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac
    remontowych została już przez Wnioskodawcę wykonana, ponieważ zły stan techniczny
    stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak Wnioskodawca nie
    zamierza w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym,
    niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu.
    W pozostałych działaniach dokonywanych dotychczas przez Wnioskodawcę w związku z
    posiadaniem przez niego innych nieruchomości również nie sposób doszukać się znamion
    prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. Oprócz
    opisanej powyżej nieruchomości, Wnioskodawca i jego małżonka posiadają grunty rolne i
    leśne, budynki i budowle wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty,
    magazyny, obory, przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny.
    Nieruchomości te zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a
    wykorzystywane są w celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego.
    Część nieruchomości była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu
    powiększenia gospodarstwa rolnego. Małżonka Wnioskodawcy posiada także lokal
    mieszkalny w ramach majątku odrębnego, który odziedziczyła po matce. Wnioskodawca i
    jego małżonka dokonywali dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie
    darowizn dla dzieci w celu zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do
    prowadzenia samodzielnego życia. Sprzedaży nieruchomości dokonywali zaledwie
    dwukrotnie – w 1999 r. sprzedali grunty rolne położone w rejonie, w którym planowana
    była budowa autostrady (cena zaproponowana przez kupującego była atrakcyjna, a ze
    względu na planowaną budowę, możliwość dalszego użytkowania tych gruntów do celów
    rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa), a w 2022 r. sprzedali udział ½ w prawie
    własności nieruchomości gruntowej zabudowanej domem (który został nabyty w
    korzystnej cenie z zamiarem przekazania córce, jednak brak możliwości nabycia drugiego
    udziału ½ będącego w posiadaniu byłego męża sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający
    się stan techniczny niezamieszkałego domu skłoniły ich do sprzedaży posiadanego udziału
    po cenie zakupu). Wnioskodawca i jego małżonka utracili także prawo własności
    nieruchomości gruntowych w drodze przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa
    za odszkodowaniem, czego również nie sposób uznać za działania zamierzone,
    planowane, mogące wskazywać na prowadzenie działalności gospodarczej, skoro
    następowały z inicjatywy organów państwowych, a Wnioskodawca i jego małżonka
    uczestniczyli w nich pod przymusem. Sprzedaż nieruchomości dokonywana była
    dotychczas przez Wnioskodawcę i jego żonę zaledwie dwukrotnie, w odstępie 23 lat, miała
    jednorazowy, okazjonalny charakter i nie nosi znamion profesjonalnej działalności
    gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca i jego żona nie
    dokonywali sprzedaży żadnej innej nieruchomości. Nie nabywali żadnych nieruchomości
    w celu odsprzedaży, w tym również nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek.
    Posiadane przez nich nieruchomości służą celom osobistym, prowadzeniu gospodarstwa
    rolnego lub uzyskiwania przychodów z najmu prywatnego, nie stanowią natomiast
    majątku przedsiębiorstwa i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej.
    Odnosząc się do wniosków płynących z orzecznictwa, wskazującego na cechy odróżniające
    sprzedaż nieruchomości, z której przychód należy zakwalifikować do przychodów z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, od sprzedaży, z której przychód zalicza się do
    przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, praw majątkowych i innych rzeczy, po
    pierwsze należy zauważyć, że zakres aktywności Wnioskodawcy związanej z posiadaniem
    opisanej nieruchomości nie wskazuje na to, aby w sposób systematyczny, powtarzalny i
    zaplanowany realizował on określone zadania ukierunkowane na uzyskanie dochodów ze
    zbycia nieruchomości. Nie sposób doszukać się u Wnioskodawcy zespołu celowych,
    uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, mieszczących w sobie
    czynności przygotowawcze oraz fazę realizacji. O działalności wykazującej cechy
    zorganizowania i ciągłości można by było mówić, gdyby czynności podejmowane przez
    Wnioskodawcę w stosunku do posiadanej nieruchomości, związane z jej
    zagospodarowaniem i rozporządzaniem, istotnie odbiegały od normalnego wykonywania

    prawa własności. Wnioskodawca tymczasem nie podejmował żadnych czynności, które
    odbiegałyby od normalnego wykonywania prawa własności, w ramach którego mieści się
    w szczególności prawo do jej wynajmu, wykonania prac remontowych wobec znacznego
    zużycia czy wręcz zagrożenia wyłączeniem z użytkowania, jak również prawo do
    dokonania sprzedaży posiadanej nieruchomości. Z opisanego zdarzenia przyszłego nie
    wynika także, aby nieruchomość podlegająca sprzedaży stanowiła składnik majątku
    przedsiębiorstwa, rozumianego zgodnie z art. 55’1 Kodeksu cywilnego jako zorganizowany
    zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Wręcz przeciwnie – Wnioskodawca ani jego żona nie prowadzą
    działalności gospodarczej, nigdy nie wprowadzali tej nieruchomości do ewidencji środków
    trwałych, nie dokonywali od niej odpisów amortyzacyjnych, nieruchomość nie stanowiła
    też towaru handlowego.
    Od samego początku wchodziła w skład majątku osobistego Wnioskodawcy i jego żony i
    nie była powiązana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Odnosząc się zatem do
    treści art. 10 ust. 2 pkt 3 u.p.d.o.f., wymieniającego rodzaje składników majątkowych, do
    których nie ma zastosowania opodatkowanie zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy,
    wskazać należy, że sprzedawana przez Wnioskodawcę nieruchomość nie stanowi żadnego
    ze składników majątkowych wymienionych w treści art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.
    Biorąc pod uwagę powyższe, trudno byłoby uznać, że Wnioskodawca prowadzi działalność
    w zakresie obrotu nieruchomościami o charakterze profesjonalnym, ukierunkowaną na
    osiąganie zysków, skoro nie podejmował żadnych działań, które mogłyby się do tego
    przyczynić. Nie sposób również doszukać się cechy ciągłości, regularności w tym zakresie.
    W ocenie Wnioskodawcy, powyższe rozważania wskazują na to, że przychód ze sprzedaży
    nieruchomości opisanej w złożonym wniosku nie sposób zaliczyć do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.
    Należałoby go zaliczyć do źródła, jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.
    Jednocześnie z przepisu tego wynika, że przychód powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie
    zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponieważ nieruchomość została nabyta w
    latach 2012-2018 (ostatnią czynnością prowadzącą do uzyskania prawa własności był
    dokonany w dniu 24 kwietnia 2018 r. zakup od Skarbu Państwa prawa własności działki nr
    E/6 w miejsce dotychczasowego prawa użytkowania wieczystego), przychód z jej
    odpłatnego zbycia mógłby powstać, gdyby odpłatne zbycie zostało dokonane przed dniem
    31 grudnia 2023 r. Uznać zatem należy, że sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie
    podlegać u Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
      a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
      b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
      c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
        kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej
    części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty
    podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od
    końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi
    ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w
    ramach wykonywania działalności gospodarczej.
    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
    - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
    - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
    Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww.
    ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
        zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
        przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Wskazuję, że treść definicji zawartej w art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy, daje podstawę by
    przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne
    jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:
      - po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

      - po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz
      - po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej
    zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają
    działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby
    podejmującej określone czynności.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest
    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o
    charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej
    struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z
    uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
    Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
    Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod
    redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”,
    „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”,
    „wprowadzać porządek”.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych
    czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze
    sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach
    zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności
    gospodarczej.

    Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność
    gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
    W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy
    podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży
    nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując
    środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność
    gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne
    elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w
    jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem
    sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele
    inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na
    potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
    Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt
    okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez
    podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego
    /zdarzenia przyszłego.
    Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości
    może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art.
    10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego
    zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).
    Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby
    takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich
    uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych
    sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić
    może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam
    przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez
    podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel
    działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.
    Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność
    tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności
    przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości,
    podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie
    pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
    deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego
    rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych
    okoliczności.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce. Nie prowadzi Pan
    zarejestrowanej działalności gospodarczej. Głównym źródłem Pana dochodów jest
    rolnictwo i najem prywatny. Jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w związku z
    uzyskiwaniem przychodów z najmu prywatnego przekraczających 200.000 zł rocznie. Jest
    Pan żonaty, a w ramach Pana małżeństwa obowiązuje ustrój ustawowej wspólności
    majątkowej. W najbliższej przyszłości zamierza Pan dokonać sprzedaży nieruchomości
    stanowiącej współwłasność Pana i Pana żony. Jest to nieruchomość położona w Z.,
    obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących
    się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, tj.:
    a) działka nr A/6 o pow. (...) m²,

    b) położony na działce nr A/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
    c) działka nr B/6 o pow. (...) m²,
    d) położony na działce nr B/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych o przeznaczeniu biurowym i usługowym,
    e) działka nr C/6 o pow. (...) m²,
    f) działka nr D/6 o pow. (...) m²,
    g) działka nr E/6 o pow. (...) m²,
    h) położone na działkach nr A/6, nr B/6, nr C/6, nr D/6 i nr E/6 budowle w postaci
    chodnika, drogi i miejsc parkingowych,
    i) urządzenia stacji transformatorowej znajdujące się w budynku transformatora
    posadowionego na działce nr F/6,
    j) działki nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 o łącznej pow. (...) m²,
    k) położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
    l) położony na działce nr F/6 budynek o pow. użytk. (...) m² składający się z lokali
    użytkowych, magazynów i pomieszczeń technicznych,
    ł) położone na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 budowle w postaci chodnika,
    drogi i miejsc parkingowych,
    m) znajdujące się na działkach nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i nr J/6 urządzenia stacji
    transformatorowej, rozdzielni elektrycznej, instalacji grzewczej, hydroforu i
    wodociągowe.
    Nieruchomości wymienione powyżej w punktach a-i zostały przez Pana i Pana małżonkę
    kupione na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) lipca 2012 r. Lokale użytkowe
    wchodzące w skład tej nieruchomości w chwili jej zakupu były przedmiotem najmu, zatem
    Pan i Pana małżonka wstąpili w prawa i obowiązki wynajmującego i kontynuowali
    wynajmowanie lokali w ramach tzw. najmu prywatnego. Przy czym, na podstawie umowy
    sprzedaży zawartej (...) lipca 2012 r. Pan i Pana małżonka kupili udział (...) w prawie
    użytkowania wieczystego działki nr E/6. Pozostały udział 315/12130, wraz z prawem
    własności budowli w postaci drogi i chodnika posadowionych na tej działce, został nabyty
    na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) maja 2016 r. Nieruchomości wymienione
    powyżej w punktach j-m zostały przez Pana i Pana małżonkę kupione na podstawie
    umowy sprzedaży zawartej (...) lipca 2013 r., jako część składowa przedsiębiorstwa
    upadłego w rozumieniu art. 55'1 Kodeksu cywilnego, w ramach upadłości likwidacyjnej.
    Pan i Pana małżonka przejęli także prawa wynikające z umów najmu lokali użytkowych
    wchodzących w skład tej nieruchomości i kontynuowali wynajmowanie lokali w ramach
    tzw. najmu prywatnego. W momencie zakupu wszystkie ww. grunty były objęte prawem
    użytkowania wieczystego. Zakup został dokonany od syndyka masy upadłości spółki z
    ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej. Na podstawie umowy
    sprzedaży Wnioskodawca i jego małżonka kupili przedsiębiorstwo upadłe w rozumieniu
    art. 55’ 1 Kodeksu cywilnego, na które składały się: prawo użytkowania wieczystego działek
    nr F/6, nr G/6, nr H/6, nr I/5 i J/6 o łącznej pow. (...) m² oraz własność stanowiących
    odrębną nieruchomość budynków i urządzenia oraz budowli w postaci drogi; prawo
    własności ruchomości stanowiących wyposażenie tej nieruchomości (hydrant, gaśnice,
    kurtyna powietrzna, lampy, system monitoringu, router, transformator, koc gaśniczy,
    chodniki elektroizolacyjne, kalosze elektroizolacyjne, rękawice, hełm dla elektryków,
    wskaźnik niskiego napięcia, uziemiacz przenośny, ekran dźwiękochłonny); prawa
    wynikające z umów najmu oraz innych umów cywilnoprawnych (z wyłączeniem umów o
    prowadzenie rachunków bankowych), których stroną była ww. spółka (w tym m.in. o

    świadczenie usług serwisowych, telekomunikacyjnych, dostępu do sieci Internet,
    ubezpieczenia mienia i odpowiedzialności cywilnej); prawa wynikające z umowy o pracę,
    której stroną była ww. spółka; dokumentacja techniczna budynków wraz z infrastrukturą
    techniczną. W skład przedsiębiorstwa upadłego wchodziły także następujące składniki
    materialne i niematerialne, które jednak nie były przedmiotem sprzedaży na rzecz Pana i
    Pana małżonki: środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych prowadzonych
    dla ww. spółki oraz w kasie tej spółki; prawa z umów o prowadzenie rachunków
    bankowych, których stroną była ww. spółka; wierzytelności przysługujące ww. spółce;
    księgi i dokumentacja rachunkowa ww. spółki; dokumentacja handlowa ww. spółki. Pan i
    Pana małżonka dokonali zatem zakupu przedsiębiorstwa, ponieważ w takiej formie
    prowadzony był przetarg przez syndyka masy upadłości dotyczący nieruchomości, której
    zakupem zainteresowany był Pan. Przetarg nie przewidywał możliwości zakupu samej
    nieruchomości. Pana celem od początku był jednak zakup nieruchomości i nie miał Pan
    zamiaru kontynuowania prowadzenia działalności przedsiębiorstwa spółki w upadłości
    likwidacyjnej. Pan i Pana małżonka nabyli te nieruchomości w celu ulokowania
    posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości, jak również z powodów
    wymienionych w uzupełnieniu wniosku. Zakup nie był dokonywany w ramach działalności
    gospodarczej, ani z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej (ani Pan ani Pana
    żona nie prowadzą działalności gospodarczej), nieruchomość nie była ewidencjonowana
    jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów
    amortyzacyjnych. Po zakupie nieruchomości nie były wykorzystywane do prowadzenia
    działalności gospodarczej. Do dochodów z najmu stosowano zasady rozliczenia tzw.
    najmu prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt
    6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umową sprzedaży objęto zatem te
    składniki przedsiębiorstwa, które były ściśle związane z nabywaną nieruchomością,
    natomiast sprzedaż nie obejmowała pozostałych składników przedsiębiorstwa. Również
    umowa o pracę dotyczyła pracownika, który zajmował się administrowaniem budynkiem,
    a więc była ściśle związana z nieruchomością. Ponieważ nie miał Pan zamiaru
    prowadzenia działalności gospodarczej, umowa o pracę została rozwiązana w krótkim
    czasie po zakupie nieruchomości (po dwóch miesiącach, tj. w dniu (...) września 2013 r.).
    Ponadto, Pan i Pana żona byli zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w
    punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i
    (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został
    podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w
    punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach
    a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa
    będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego
    użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Pana i Pana żonę. Zagrożenie to
    związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych
    zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też
    możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych
    powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla
    Pana i Pana żony. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z (...) września 2014 r. prawo
    użytkowania wieczystego tych gruntów (z wyjątkiem działki nr E/6 wymienionej wyżej w
    punkcie g) zostało przekształcone w prawo własności. Prawo własności działki nr E/6
    zostało przez Pana i Pana żonę wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy
    sprzedaży z (...) kwietnia 2018 r. Zakup nieruchomości został sfinansowany środkami
    własnymi Pana i Pana małżonki. Źródłem pochodzenia tych oszczędności były przede
    wszystkim odszkodowania uzyskane od Skarbu Państwa z tytułu wywłaszczenia gruntów
    rolnych pod budowę autostrady. Od momentu zakupu sposób korzystania z
    nieruchomości pozostał niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz
    miejsca parkingowe są przez Pana wynajmowane lub wydzierżawiane. W trakcie
    posiadania ww. nieruchomości wykonał Pan w ich obrębie następujące prace: zmiana
    kierunku zasilania wodociągów z powodu podejrzenia kradzieży wody przez inne
    podmioty, zmiana lokalizacji licznika energii elektrycznej z powodu kradzieży energii

    elektrycznej przez inne podmioty (licznik był zamontowany na terenie nienależącym do
    Pana i Pana małżonki), remont elewacji, okien, drzwi, dachu, klatek schodowych, wind,
    instalacji, nawierzchni na parkingach i ogrodzenia z uwagi na zły stan techniczny
    stwarzający zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, w przypadku zmiany
    najemcy, z uwagi na naturalne zużycie przedmiotu najmu lub awarie, dokonywano
    remontów polegających na malowaniu ścian, naprawie ewentualnych ubytków, remoncie
    podłóg itp. Opisane przez Pana działania obejmujące remonty oraz zawieranie umów
    dotyczących korzystania z usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości
    miały na celu: utrzymanie nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i
    eksploatację oraz uniknięcie zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi
    na zły stan techniczny, zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do
    zapewnienia bezpieczeństwa i umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości,
    zapobieżenie kradzieżom wody i energii elektrycznej przez inne podmioty. Pan, jako
    właściciel nieruchomości, zawierał także umowy dotyczące korzystania z usług związanych
    z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości, w szczególności: ochrona budynku, monitoring
    pożarowy, telefon powiązany z monitoringiem pożarowym, konserwacja stacji średniego
    napięcia, konserwacja wind, wywóz odpadów, dostawa wody i odprowadzanie ścieków,
    dostawa energii elektrycznej, dostawa energii cieplnej, ogrodnictwo, sprzątanie,
    administracja i bieżące prowadzenie spraw, księgowość. Pan ani Pana żona nie
    dokonywali podziału lub łączenia działek, ani innych czynności mających na celu
    uatrakcyjnienie nieruchomości i podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W
    celu dokonania jej zbycia Pan i Pana żona nie podejmowali i nie zamierzają podejmować
    także żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym. Jeden z
    dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy
    zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Bierze Pan pod uwagę sprzedaż tej nieruchomości
    również z powodu coraz większego zaangażowania (w tym również finansowego)
    koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie technicznym z uwagi na jej wiek i
    naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i wynikające z niego coraz większe
    oczekiwania najemców odnośnie standardu nieruchomości. Część prac remontowych
    została już przez Pana wykonana, ponieważ zły stan techniczny stwarzał zagrożenie
    wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak nie zamierza Pan w dłuższej
    perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie większym, niż wynikał z jego
    pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z wynajmu. Nieruchomość może
    zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu podmiotowi lub różnym podmiotom.
    Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować będzie etapami, w zależności od
    zainteresowania i możliwości finansowych nabywców. Oprócz opisanej powyżej
    nieruchomości, Pan i Pana małżonka posiadają grunty rolne i leśne, budynki i budowle
    wchodzące w skład gospodarstwa rolnego (garaże, wiaty, magazyny, obory,
    przechowalnie, silosy itp.), budynki mieszkalne i lokal mieszkalny. Nieruchomości te
    zostały nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizn od rodziców, a wykorzystywane są w
    celach rolniczych lub wynajmu w ramach tzw. najmu prywatnego. Część nieruchomości
    była również nabywana odpłatnie ze środków własnych w celu powiększenia
    gospodarstwa rolnego. Pana małżonka posiada także lokal mieszkalny w ramach majątku
    odrębnego, który odziedziczyła po matce. Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Pan
    wstąpił wraz z zakupem nieruchomości zawarte były przez poprzedniego właściciela i
    obowiązywały jeszcze zanim Pan stał się właścicielem nieruchomości. Zawierane były w
    latach 2000-2013. Kolejne umowy najmu lub dzierżawy były zawierane w trakcie
    posiadania nieruchomości przez Pana, tj. w latach 2012-2025. Umowy z nowymi
    najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji poprzedniego najemcy. Nowe umowy
    były także zawierane z dotychczasowymi najemcami w przypadku zmiany użytkowanego
    przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały i obowiązują na czas nieokreślony, z
    pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta była na czas określony wynoszący
    kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych. Umowy najmu i dzierżawy były
    odpłatne. Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego. Sam
    poszukuje Pan najemców. Ani Pan ani Pana małżonka nie korzystają z usług

    profesjonalnych biur czy agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców. Ani Pan
    ani Pana małżonka co do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy,
    z zastrzeżeniem następujących sytuacji: waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji, zmiana
    wysokości czynszu w trakcie remontu, zmiana sposobu naliczania opłat eksploatacyjnych
    po remoncie, w przepadku konieczności wymontowania lokalu zajmowanego przez
    najemcę, rozwiązywano z nim umowę i zawierano z nim nową umowę najmu innego
    lokalu. Po zakupie nieruchomości zawierał Pan nowe umowy najmu lub dzierżawy w
    następujących przypadkach: w przypadku rezygnacji dotychczasowego najemcy zawierano
    umowę najmu danego lokalu z nowym najemcą oraz w przypadku konieczności
    wymontowania lokalu zajmowanego przez najemcę, rozwiązywano z nim umowę i
    zawierano z nim nową umowę najmu innego lokalu. Pan i Pana małżonka dokonywali
    dotychczas nieodpłatnego zbycia nieruchomości w formie darowizn dla dzieci w celu
    zapewnienia im warunków bytowych i majątku potrzebnego do prowadzenia
    samodzielnego życia. Dokonywali także odpłatnego zbycia nieruchomości w następującym
    zakresie:
    · W 2022 r. sprzedali udział ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej
    domem. Udział ten został nabyty w 2020 r. w korzystnej cenie w związku z upadłością
    konsumencką jego właścicielki, z zamiarem przekazania domu córce. Niestety brak
    możliwości nabycia drugiego udziału ½ będącego w posiadaniu byłego męża
    sprzedającej oraz zły i wciąż pogarszający się stan techniczny niezamieszkałego domu
    skłoniły Pana i Pana małżonkę do sprzedaży posiadanego udziału. Sprzedaż nastąpiła
    po cenie zakupu i nie wygenerowała żadnego dochodu dla Pana i Pana małżonki.
    · W 1999 r. Pan i Pana małżonka dokonali sprzedaży gruntów rolnych położonych w
    rejonie, w którym planowana była budowa autostrady. Cena zaproponowana przez
    kupującego była atrakcyjna, a ze względu na planowaną budowę, możliwość ich
    dalszego użytkowania do celów rolniczych w dłuższej perspektywie była wątpliwa.
    Pan i Pana żona utraciliście także prawo własności nieruchomości gruntowych w drodze
    przymusowego wywłaszczenia przez Skarb Państwa za odszkodowaniem. Ponadto, grunty
    rolne, które zostały sprzedane w 1999 r. zostały nabyte w 1994 r. na podstawie umowy
    kupna-sprzedaży. Nieruchomości, które zostały wywłaszczone pod gminną drogę
    publiczną na podstawie decyzji z 2011 r. zostały nabyte: w 1991 r. na podstawie umowy
    kupna-sprzedaży, w 1993 r. na podstawie umowy darowizny od rodziców. Nieruchomości,
    które zostały wywłaszczone pod lokalizację autostrady na podstawie decyzji Wojewody (...)
    z 2010 r. i 2013 r. zostały nabyte: w 1986 r. i 1993 r. na podstawie umowy darowizny od
    rodziców, w 1994 r., 2001 r., 2003 r. i 2005 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży.
    Nieruchomości, które zostały wywłaszczone na realizację inwestycji w zakresie budowli
    przeciwpowodziowych na podstawie decyzji Wojewody (...) z 2020 r. zostały nabyte w 2003
    r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży. Grunty, które były nabywane, kupowano w celu
    powiększenia gospodarstwa rolnego, czyli uprawy roli i hodowli zwierząt. Dąży Pan do
    sprzedaży nieruchomości w całości, jednorazowo. Nie ma jednak pewności czy uda się
    tego dokonać, ponieważ jest to zależne od woli nabywcy, a żadna umowa przedwstępna
    sprzedaży nie została zawarta. Gdyby nie udało się dokonać sprzedaży w ramach jednej
    transakcji, nie można wykluczyć, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w częściach
    obejmujących np. poszczególne działki ewidencyjne. Ma Pan zamiar dokonać sprzedaży
    nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców obiektu, który jest zainteresowany jego
    zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Jeżeli podmiot ten
    nie dokona zakupu całej nieruchomości, zapyta Pan innych dzierżawców, czy są
    zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Nie zamierza podejmować Pan
    żadnych działań o charakterze reklamowym czy marketingowym, w tym publicznie
    prezentować ofert sprzedaży. Do dnia sprzedaży nie zamierza Pan udzielać przyszłemu
    nabywcy/nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek innej osobie (np. pośrednikowi)
    pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do wystąpienia w Pana imieniu w
    sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości. Do dnia sprzedaży nie zamierza
    Pan zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym nabywcą/nabywcami. Oprócz

    nieruchomości opisanych we wniosku nie posiada Pan innych nieruchomości bądź
    udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Choć nie
    sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pan nabycia lub zbycia innych nieruchomości
    (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa rolnego, wynajmu), to w chwili
    obecnej nie ma Pan takich planów. Nie planuje Pan nabywania nieruchomości w celu
    odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu
    nieruchomościami.
    W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów, które uzyska Pan
    ze sprzedaży przez Pana nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności
    gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz
    związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń należy rozważyć, czy czynności ich
    sprzedaży będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
    Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,
    ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza
    zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio
    przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez
    podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające
    na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako
    prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej
    ustawy.
    Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie
    własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem
    sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które
    nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży,
    nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnienia opisu sprawy nie sposób zatem
    wywieść, że sprzedaż nieruchomości, wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności
    gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Podejmowane przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru
    profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych
    działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.
    Nieruchomość położona w Z., obejmująca prawo własności gruntów wraz z prawem
    własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami
    budowli i urządzeń, została nabyta przez Pana i Pana małżonkę w celu ulokowania
    posiadanych oszczędności i uchronienia ich przed utratą wartości. Zakup nie był
    dokonywany w ramach działalności gospodarczej, ani z zamiarem prowadzenia
    działalności gospodarczej (ani Pan ani Pana żona nie prowadzą działalności gospodarczej),
    nieruchomość nie była ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie
    dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych. Po zakupie nieruchomości nie były
    wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Do dochodów z najmu
    stosowano zasady rozliczenia tzw. najmu prywatnego, czyli w ramach źródła przychodów,
    o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Ponadto, Pan i Pana żona byli zainteresowani zakupem nieruchomości wymienionych w
    punktach j-m, ponieważ wraz z nieruchomościami wymienionymi w punktach a-i
    (kupionymi przez nich rok wcześniej) stanowiły one jeden kompleks, który został
    podzielony w przeszłości pomiędzy różne podmioty. Przez nieruchomości wymienione w
    punktach j-m przebiegały instalacje zaopatrujące nieruchomości wymienione w punktach

    a-i w wodę, ogrzewanie i energię elektryczną. Upadłość i likwidacja przedsiębiorstwa
    będącego właścicielem nieruchomości j-m stwarzały zagrożenie dla prawidłowego
    użytkowania nieruchomości a-i posiadanych już przez Pana i Pana żonę. Zagrożenie to
    związane było m.in. z możliwością braku konserwowania urządzeń i linii przesyłowych
    zaopatrujących nieruchomości a-i w media, utrudnieniami w dostępie do nich, czy też
    możliwością narzucenia nadmiernie wysokich opłat przez nowego właściciela. Z tych
    powodów zakup nieruchomości wymienionych w punktach j-m był szczególnie istotny dla
    Pana i Pana żony. Od momentu zakupu sposób korzystania z nieruchomości pozostał
    niezmienny – poszczególne lokale użytkowe lub budynki oraz miejsca parkingowe są przez
    Pana wynajmowane lub wydzierżawiane. W trakcie posiadania ww. nieruchomości
    wykonał Pan w ich obrębie prace z uwagi na zły stan techniczny stwarzający zagrożenie
    wyłączenia nieruchomości z użytkowania, w przypadku zmiany najemcy, z uwagi na
    naturalne zużycie przedmiotu najmu lub awarie, dokonywano remontów polegających na
    malowaniu ścian, naprawie ewentualnych ubytków, remoncie podłóg itp. Opisane przez
    Pana działania obejmujące remonty oraz zawieranie umów dotyczących korzystania z
    usług związanych z bieżącą eksploatacją tej nieruchomości miały na celu: utrzymanie
    nieruchomości w stanie umożliwiającym jej wynajem i eksploatację oraz uniknięcie
    zagrożenia wyłączenia nieruchomości z użytkowania z uwagi na zły stan techniczny,
    zapewnienie dostaw mediów i innych usług niezbędnych do zapewnienia bezpieczeństwa i
    umożliwienia bieżącej eksploatacji nieruchomości, zapobieżenie kradzieżom wody i
    energii elektrycznej przez inne podmioty. Pan ani Pana żona nie dokonywali podziału lub
    łączenia działek, ani innych czynności mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości i
    podniesienie jej wartości dla potencjalnego nabywcy. W celu dokonania jej zbycia nie
    podejmowali i nie zamierzają podejmować także żadnych działań o charakterze
    reklamowym czy marketingowym. Jeden z dzierżawców obiektu jest zainteresowany jego
    zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu. Bierze Pan pod
    uwagę sprzedaż tej nieruchomości również z powodu coraz większego zaangażowania (w
    tym również finansowego) koniecznego do utrzymania jej we właściwym stanie
    technicznym z uwagi na jej wiek i naturalne zużycie, jak również postęp techniczny i
    wynikające z niego coraz większe oczekiwania najemców odnośnie standardu
    nieruchomości. Część prac remontowych została już przez Pana wykonana, ponieważ zły
    stan techniczny stwarzał zagrożenie wyłączenia nieruchomości z użytkowania, jednak nie
    zamierza Pan w dłuższej perspektywie angażować się w tę nieruchomość w zakresie
    większym, niż wynikał z jego pierwotnego zamiaru uzyskiwania pasywnego dochodu z
    wynajmu. Nieruchomość może zostać sprzedana w całości lub w częściach jednemu
    podmiotowi lub różnym podmiotom. Nie jest także wykluczone, że sprzedaż następować
    będzie etapami, w zależności od zainteresowania i możliwości finansowych nabywców.
    Umowy najmu, w których prawa i obowiązki Pan wstąpił wraz z zakupem nieruchomości
    zawarte były przez poprzedniego właściciela i obowiązywały jeszcze zanim Pan stał się
    właścicielem nieruchomości. Zawierane były w latach 2000-2013. Kolejne umowy najmu
    lub dzierżawy były zawierane w trakcie posiadania nieruchomości przez Pana, tj. w latach
    2012-2025. Umowy z nowymi najemcami zawierane były w przypadku rezygnacji
    poprzedniego najemcy. Nowe umowy były także zawierane z dotychczasowymi najemcami
    w przypadku zmiany użytkowanego przez nich lokalu. Co do zasady umowy obowiązywały
    i obowiązują na czas nieokreślony, z pojedynczymi wyjątkami, w których umowa zawarta
    była na czas określony wynoszący kilka lat. Nie zawierano umów krótkoterminowych.
    Umowy najmu nie miały i nie mają charakteru krótkoterminowego. Sam poszukuje Pan
    najemców. Ani Pan ani Pana małżonka nie korzystają z usług profesjonalnych biur czy
    agencji w zakresie poszukiwania najemców/dzierżawców. Ani Pan ani Pana małżonka co
    do zasady nie modyfikowali zawartych umów najmu lub dzierżawy. Ma Pan zamiar
    dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz jednego z dzierżawców obiektu, który jest
    zainteresowany jego zakupem, a w umowie dzierżawy zastrzeżone ma prawo pierwokupu.
    Jeżeli podmiot ten nie dokona zakupu całej nieruchomości, zapyta Pan innych
    dzierżawców, czy są zainteresowani zakupem pozostałej części nieruchomości. Nie
    zamierza podejmować Pan żadnych działań o charakterze reklamowym, czy

    marketingowym, w tym publicznie prezentować ofert sprzedaży. Do dnia sprzedaży nie
    zamierza Pan udzielać przyszłemu nabywcy nabywcom nieruchomości ani jakiejkolwiek
    innej osobie (np. pośrednikowi) pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do
    wystąpienia w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą sprzedawanej nieruchomości. Do
    dnia sprzedaży nie zamierza Pan zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży z przyszłym
    nabywcą/nabywcami. Oprócz nieruchomości opisanych we wniosku nie posiada Pan
    innych nieruchomości bądź udziałów w nieruchomościach przeznaczonych w przyszłości
    do sprzedaży. Choć nie sposób wykluczyć, że w przyszłości dokona Pan nabycia lub zbycia
    innych nieruchomości (np. w celach mieszkaniowych, powiększenia gospodarstwa
    rolnego, wynajmu), to w chwili obecnej nie ma Pan takich planów. Nie planuje Pan
    nabywania nieruchomości w celu odsprzedaży, ani prowadzenia działalności gospodarczej
    w zakresie handlu nieruchomościami.
    Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana nieruchomości
    położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności
    budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i
    urządzeń, która była/jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była
    ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej
    odpisów amortyzacyjnych, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która
    wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o
    podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia ww. nieruchomości przez Pana,
    fakt, że sprzedaż nieruchomości obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem
    własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami
    budowli i urządzeń nastąpi po upływie długiego czasu od nabycia, zakres, stopień
    zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu
    zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż nieruchomości
    położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności
    budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i
    urządzeń, która była/jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była
    ewidencjonowana jako środek trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej
    odpisów amortyzacyjnych nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Zatem opisane we wniosku czynności, jakie podejmował/podejmuje Pan w okresie
    posiadania przedmiotowej nieruchomości, w szczególności wynajęcie jej w ramach najmu
    prywatnego należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez
    Pana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie miała charakter incydentalny. W
    związku z tym, nie można przypisać jej cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z
    ustawową definicją wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej
    działalności gospodarczej. Ponadto, w okresie, w którym był Pan w posiadaniu
    przedmiotowej nieruchomości nie była ona ewidencjonowana jako środek trwały ani
    towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych.
    Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży przez Pana
    nieruchomości położonej w Z., obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem
    własności budynków znajdujących się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami
    budowli i urządzeń, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1
    pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    W przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego
    zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art.
    10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem
    dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma zatem ustalenie
    momentu oraz sposobu ich nabycia.

    Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje
    pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie
    określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie
    nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
    Wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym
    określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.
    Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny).
            1W myśl art. 34 tej ustawy:
      Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w
      skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się
      pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.
    Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
      § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem
      wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku
      wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach
      obciążających majątek wspólny.
      § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba
      że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności,
      które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
      § 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub
      prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie
      przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących
      czynności.
    Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego
    każdego z małżonków.
    W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku
    wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia. Z punktu widzenia przynależności
    prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie
    wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia
    danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w
    trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku
    wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku
    małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu
    współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we
    współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej
    trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.
    W świetle art. 43 § 1 ww. Kodeksu:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w
    odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego.

    Przepis art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071), stanowi, że
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ww. ustawy:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Stosownie zaś do art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      §1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
      §2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
      uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
      przedmiotu odłączonego.
    W myśl natomiast art. 48 cytowanej ustawy:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami,
    budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie
    z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga
    się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z
    gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
    Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na
    gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.
    W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem
    stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej
    nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na
    którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i
    znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia
    nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego,
    kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do
    nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z
    podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.
    Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 ustawy Kodeks cywilny, który
    stanowi, że:
      Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach
      administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami,
      lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do
      realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek
      samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie
      wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
    Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża
    je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na
    podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje
    się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania

    wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 Kodeksu cywilnego wśród innych praw
    rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej
    Kodeksu cywilnego.
    Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia
    społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do
    wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne
    wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej
    zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.
    Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.
    Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze
    czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie
    właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności
    przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
    Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego
    osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo
    własności.
    Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o
    przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 900).
    Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w
    prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z
    nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, a stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad
    nieruchomością. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o
    ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.
    Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że przekształcenie prawa
    wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości nie stanowi nowego
    nabycia nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan wraz z żoną prawo użytkowania wieczystego
    nieruchomości objętych wnioskiem w 2012 r., 2013 r. i 2016 r. 2 września 2014 r. na
    podstawie decyzji Prezydenta Miasta prawo użytkowania tych gruntów (z wyjątkiem działki
    nr E/6) zostało przekształcone w prawo własności. Natomiast prawo własności działki nr E
    /6 zostało przez Pana i Pana żonę wykupione od Skarbu Państwa na podstawie umowy
    sprzedaży z (...) kwietnia 2018 r. Wskazał Pan, że planuje dokonać zbycia nieruchomości w
    przyszłości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej. Zatem, do dnia sprzedaży
    nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10
    ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynie.
    Zatem uznać należy, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości położonej w Z.,
    obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących
    się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, o której
    mowa we wniosku nie będzie stanowiła dla Pana również źródła przychodu w rozumieniu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na
    upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będzie
    Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży
    ww. nieruchomości.
    W związku z powyższym planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości położonej w Z.,
    obejmującej prawo własności gruntów wraz z prawem własności budynków znajdujących
    się na tych gruntach oraz związanych z tymi budynkami budowli i urządzeń, która była/jest
    wynajmowana w ramach najmu prywatnego i nie była ewidencjonowana jako środek
    trwały ani towar handlowy, ani nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych, nie
    będzie stanowiła dla Pana przychodu z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej.

    Planowana sprzedaż nie będzie również stanowiła przychodu ze źródła przychodów, o
    którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie
    pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji
    przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania
    podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na
    opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie
    prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie
    art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
    111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie
    przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana
    interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu
    faktycznego.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że
    rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie
    mają zastosowania, ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego
    zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.
    W odniesieniu do powołanych wyroków sądu administracyjnego należy zauważyć, że
    zapadły one w indywidualnych sprawach określonych podmiotów i nie mają mocy
    wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.
    Dodatkowo wskazuję, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Skoro stroną wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej
    podatku dochodowego od osób fizycznych jest Pan, to ta interpretacja nie wywołuje
    skutków podatkowych dla Pana żony.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.