Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-71/11-4/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-04-26
Teza: Jaką stawką opodatkować sprzedaż nieruchomości o powierzchni 4,93 ha, w skład której wchodzą tereny pod zabudowę i tereny niezabudowane.
Słowa kluczowe: dostawa; działki; grunty-grunty rolne; grunty-sprzedaż gruntów; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2011 r. (data wpływu 17 stycznia 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 marca 2011 r. (data wpływu 28 marca 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 25 marca 2011 r. (data wpływu 28 marca 2011 r.) w zakresie doprecyzowania zdarzenia przyszłego oraz przeformułowania pytania.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i dnia 3 sierpnia 2007 r. dokonał zakupu do działalności gospodarczej nieruchomości położonej w miejscowości gmina o powierzchni 4,93 ha, która zgodnie z aktem notarialnym jest „niezabudowana, z tym, że rozpoczęta na niej została budowa hali produkcyjnej i na dzień sporządzenia aktu, zostały wylane jedynie stopy fundamentowe. Nieruchomość ta stanowi tereny zabudowy mieszkalnej, grunty orne, pastwiska trwałe, a częściowo lasy i grunty leśne, przy czym te ostatnie o obszarze 2,18 ha.”

Z aktu notarialnego oraz faktury VAT dokumentującej zakup, wynika, że cała powierzchnia nieruchomości została opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki 22%.

Dnia 10 listopada 2010 r. Zainteresowany otrzymał fakturę korygującą sprzedaż, w wyniku której nieruchomość podzielono na część o powierzchni 3.500 m2 (0,35 ha), określając ją jako tereny zabudowane i zastosowano do niej stawkę podatku VAT 22% oraz na część o powierzchni 45.800 m2 (4,58 ha), określając ją jako tereny nieprzeznaczone pod zabudowę i zastosowano do niej zwolnienie od podatku VAT.

Z zaświadczenia wydanego przez Urząd Gminy na podstawie studium uwarunkowania przestrzennego wynika, iż dla działki oznaczonej nr 75 od dnia 1 stycznia 2004 r. brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Z planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. wynika, że działka nr 75 „w pasie ok. 70 metrów od drogi położona była w terenach oznaczonych jako: istniejąca zabudowa zagrodowa, adaptacja z możliwością uzupełnienia i wymiany budynków oraz zabudowy plombowej. Dopuszcza się realizację zabudowy jednorodzinnej. Pozostała część działki położona była w terenach lasów i zadrzewień”. Na podstawie powyższego wyliczono, iż „pas ok. 70 m od drogi” stanowi powierzchnię 3.500 m2 i tę wielkość przyjęto do opodatkowania sporządzając fakturę korygującą.

Bardziej precyzyjne określenie powierzchni zabudowanej lub przeznaczonej pod zabudowę wynika z wypisu z Rejestru Gruntów oraz z decyzji wydanej przez Regionalną Dyrekcję Lasów Państwowych. Wypis z Rejestru Gruntów sporządzony wg stanu rejestru z dnia 11 lutego 2010 r. określa powierzchnię użytków rolnych zabudowanych jako 0,04 ha. Pozostałą powierzchnię stanowią grunty orne – 2,17 ha, pastwiska trwałe – 0,52 ha, lasy i grunty leśne -2,18 ha oraz rowy – 0,02 ha. W dniu 30 czerwca 2003 r. została wydana przez Regionalną Dyrekcję Lasów Państwowych w decyzja, w odpowiedzi na wniosek poprzedniego właściciela nieruchomości, o wyłączeniu z produkcji leśnej powierzchni 1.993 m2 gruntów leśnych z przeznaczeniem pod budowę budynku gospodarczo-magazynowego. Decyzją tą poprzedni właściciel nieruchomości został również zobligowany do powiadomienia w terminie 30 dni Powszechnej Ewidencji Gruntów o wyłączeniu z produkcji leśnej tej powierzchni gruntu. Z wypisu z Ewidencji Gruntów z 11 lutego 2010 r. wynika, iż obowiązek ten nie został dopełniony, bowiem wypis ów wykazuje powierzchnię użytków rolnych zabudowanych jako tylko 0,04 ha czyli 400 m2. Starostwo Powiatowe, po pomiarach wykonanych przez geodetę, dokonało aktualizacji danych w Rejestrze Gruntów. Na dzień 28 grudnia 2010 r. wykazuje on następujące wielkości: zurbanizowana tereny niezabudowane – 0,20 ha, użytki rolne zabudowane – 0,04 ha, grunty orne 2,17 ha, pastwiska trwałe – 0,52 ha, lasy – 1,98 ha oraz rowy - 0,02 ha. Według definicji „do zurbanizowanych terenów niezabudowanych zalicza się grunty niezabudowane przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej. Reasumując – z Wypisu z Rejestru Gruntów wynika, iż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę obejmują powierzchnię 0,24 ha (0,20 ha, 0,04 ha). Natomiast studium uwarunkowania przestrzennego określa te tereny jako „pas ok. 70 metrów od drogi”.

Obecnie Zainteresowany zamierza sprzedać nieruchomość składającą się z działki gruntu oznaczonej nr 75, o powierzchni 4,93 ha.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż przedmiotem dostawy będzie cała nieruchomość (o powierzchni 4,93 ha), a więc część nieruchomości zabudowanej (z wylanymi stopami fundamentowymi według wypisu z Rejestru Gruntów 0,24 ha) oraz pozostała część zaliczana do nieruchomości niezabudowanej (w sumie według wypisu z Rejestru Gruntów 4,69 ha), w skład której wchodzą grunty orne – 2,17 ha, pastwiska trwałe – 0,52 ha, lasy 1,98 ha oraz rowy – 0,02 ha.

Dostawa nieruchomości nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia.

W związku z nabyciem nieruchomości przysługiwało Zainteresowanemu prawo do obniżenia kwoty podatku naliczonego. Po otrzymaniu faktury korygującej dokonano korekty pierwotnego odliczenia podatku naliczonego. Odliczono tylko część kwoty podatku naliczonego wykazanego na fakturze korygującej, która dotyczy gruntów zabudowanych według wypisu z Rejestru Gruntów 0,24 ha (na fakturze korygującej wykazano powierzchnie gruntów zabudowanych 0,35 ha).

Jedynymi wydatkami poniesionymi w związku z zakupem nieruchomości był wydatek na ogrodzenie terenu. Wydatek ten nie wpływa na podwyższenie wartości początkowej zakupionego gruntu.

Poprzedni właściciel musiał występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca nie posiada tej decyzji, natomiast sam nie występował o wydanie takiej decyzji.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 25 marca 2011 r.).

Jakimi stawkami należy opodatkować sprzedaż całej nieruchomości o powierzchni 4,93 ha, przyjmując za podstawę jej podziału – na tereny budowlane oraz na tereny niezabudowane – wypis z Rejestru Gruntów?

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę fakt, iż wypis z Ewidencji Gruntów zawiera dane zgodne ze stanem faktycznym na dzień 28 grudnia 2010 r. zaś studium uwarunkowania przestrzennego opiera się na danych z 31 grudnia 2003 r. dla określenia powierzchni terenów budowlanych i przeznaczonych pod zabudowę właściwym dokumentem jest wypis z Ewidencji Gruntów. Wynika z niego, że tereny powyższe obejmują powierzchnię 0,24 ha i w świetle przepisów ustawy o podatku VAT podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%. Natomiast pozostała powierzchnia 4,69 ha to tereny niezabudowane objęte zwolnieniem od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Natomiast na podstawie art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie powyższych przepisów, stwierdzić należy, że grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt na którym są one posadowione dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Art. 146a ustawy, który został wprowadzony na podstawie art. 19 pkt 5 ustawy z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianach niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej (Dz. U. Nr 238, poz. 1578) oraz zmieniony art. 9 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy o finansach publicznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 257, poz. 1726), stanowi iż w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, w świetle art. 43 ust. 7a nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623), ilekroć w ustawie jest mowa o:

*   budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
*   budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Należy zauważyć, iż ustawa o podatku od towarów i usług przy klasyfikowaniu obiektów, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, wydanej na podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316), która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zgodnie z PKOB przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawca w dniu 3 sierpnia 2007 r. dokonał zakupu do działalności gospodarczej nieruchomości o powierzchni 4,93 ha, która zgodnie z aktem notarialnym jest „niezabudowana” z tym, że rozpoczęta na niej została budowa hali produkcyjnej i na dzień sporządzenia aktu, zostały wylane jedynie stopy fundamentowe. Wnioskodawca nie kontynuował budowy. Obecnie zamierza dokonać zbycia nieruchomości, o powierzchni 4,93 ha, w skład której wchodzą część nieruchomości (wg Rejestru gruntów 0,24 ha), na której wylano stopy fundamentowe, oraz pozostała część nieruchomości (wg Rejestru Gruntów 4,69 ha), na którą składają się: grunty orne – 2,17 ha, pastwiska trwałe – 0,52 ha, lasy 1,98 ha oraz rowy – 0,02 ha.

W analizowanej sprawie w celu ustalenia zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości niezbędne jest określenie, czy przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany, czy też niezabudowany.

Zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. nr SRI-4-WSK -12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

W przedmiotowej sprawie istotne jest to, iż w ramach inwestycji wykonano wyłącznie fundamenty, a Wnioskodawca nie kontynuował rozpoczętej budowy. Z wniosku nie wynika również, aby nabywca miał ją kontynuować a pozwolenie na budowę wygasło (budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata, art. 37 ust. 1 ustawy Prawo budowlane).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny sprawy należy stwierdzić, że ponieważ wskazane wyżej przesłanki umożliwiające uznanie rozpoczętej inwestycji za budynek lub budowlę w rozumieniu PKOB oraz przepisów ustawy Prawo Budowlane nie są spełnione, zatem działka o powierzchni 4,93 ha jest działką niezabudowaną. W takim przypadku w rozpatrywanej sprawie nie znajdują zastosowania powołane wyżej przepisy ustawy (art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a), albowiem przedmiotem dostawy nie będą wymienione w tych przepisach obiekty (budynki, budowle) lub ich części, lecz nieruchomość o powierzchni 4,93 ha w części przeznaczona pod zabudowę.

Niewątpliwie prace związane z wykonaniem fundamentów mogą wpłynąć na wartość transakcji, lecz w żadnym razie nie zmienia to faktu, iż mamy tutaj do czynienia z dostawą gruntu niezabudowanego.

Nakłady wchodzące w skład rozpoczętej na działce inwestycji, mogą podlegać odrębnemu opodatkowaniu. Co do zasady przez inwestycję rozpoczętą i nieukończoną rozumie się ogół poniesionych kosztów pozostających w bezpośrednim związku z niezakończoną budową. Zatem przez sprzedaż niezakończonej inwestycji należy rozumieć odsprzedaż całości usług budowlanych (robót budowlanych) związanych z budową fundamentów, które podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

Skoro zatem dokonana zabudowa nie jest budynkiem, ani budowlą, ani też ich częścią, uznać należy, że mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym, przeznaczonym pod zabudowę. W tej sytuacji należy wziąć pod uwagę przepisy regulujące dostawę terenów niezabudowanych.

Jak już wyżej wskazano, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia, się od podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Opodatkowaniu zatem podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, jedynie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, nieprzeznaczonymi w planach pod zabudowę, są zwolnione od podatku VAT.

Celem określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do art. 4 ust. 1 powołanej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy należy do jej zadań własnych. W myśl art. 9 ust. 1 cyt. ustawy polityka przestrzenna gminy wyrażona jest w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, jednakże jego postanowienia są wiążące dla Rady Gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu (art. 9 ust. 4 i ust. 5 cyt. ustawy).

Natomiast, ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym zbiorem informacji faktycznych. Wynikające z niej zapisy są odzwierciedleniem (potwierdzeniem) stanu faktycznego i prawnego na dzień dokonania wpisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1, ust. 2 oraz art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287), informacje dotyczące gruntów znajdujące się w ewidencji dotyczą: położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych a także stosunków właścicielskich. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę m. in. planowania przestrzennego, jednakże tylko w zakresie danych faktycznie w niej zawartych.

Z powyższych przepisów wynika, że o przeznaczeniu danego terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sytuacji gdy nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu decyduje przeznaczenie określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dopiero w przypadku braku ww. dokumentacji – przeznaczenie terenu może wynikać z ewidencji gruntów i budynków.

Z opisu sprawy wynika, iż dla przedmiotowej działki brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. wskazano, że działka nr 75 „w pasie ok. 70 metrów od drogi położona była w terenach oznaczonych jako: istniejąca zabudowa zagrodowa, adaptacja z możliwością uzupełnienia i wymiany budynków oraz zabudowy plombowej. Dopuszcza się realizację zabudowy jednorodzinnej. Pozostała część działki położona była w terenach lasów i zadrzewień”.

Wypis z Rejestru Gruntów sporządzony wg stanu rejestru z dnia 11 lutego 2010 r. określa powierzchnię użytków rolnych zabudowanych jako 0,04 ha. Pozostałą powierzchnię stanowią grunty orne - 2,17 ha, pastwiska trwałe - 0,52 ha, lasy i grunty leśne - 2,18 ha oraz rowy - 0,02 ha. Starostwo Powiatowe, po pomiarach wykonanych przez geodetę, dokonało aktualizacji danych w Rejestrze Gruntów.

Na dzień 28 grudnia 2010 r., z Rejestru Gruntów wynika, iż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę obejmują powierzchnię 0,24 ha (0,20 ha, 0,04 ha). Natomiast studium uwarunkowania przestrzennego określa te tereny jako „pas ok. 70 metrów od drogi”.

Zainteresowany wskazał, iż nie występował z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Natomiast poprzedni właściciel musiał występować o wydanie takiej decyzji, lecz Wnioskodawca jej nie posiada.

Zatem, zarówno z decyzji o warunkach zabudowy jak i ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wynika, iż część nieruchomości jest terenem budowlanym oraz przeznaczonym pod zabudowę. Potwierdza to także ewidencja gruntów.

Należy wskazać, iż kwalifikowanie przeznaczenia gruntów w oparciu o dokumentację dotyczącą kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie leży w kompetencji organów podatkowych.

W kontekście powołanych przepisów prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż pomimo braku geodezyjnego wydzielenia poszczególnych części nieruchomości o powierzchni całkowitej 4,93 ha Wnioskodawca obowiązany jest do zastosowania prawidłowej stawki VAT przy sprzedaży terenów o różnym przeznaczeniu.

Zatem stosownie do treści art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a ustawy, dostawa części działki przeznaczonej pod zabudowę, będzie podlegać opodatkowaniu wg stawki 23%. Natomiast, dostawa części działki, dla której nie przewidziano żadnej zabudowy (stanowiącej: grunty orne, pastwiska trwałe, lasy oraz rowy) będzie korzystać ze zwolnienia, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Reasumując, w oparciu o przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny stwierdzić należy, że czynność zbycia przedmiotowej nieruchomości w części odpowiadającej terenowi przeznaczonemu pod zabudowę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki podstawowej, tj. 23%, natomiast dostawa nieruchomości w części obejmującej teren bez prawa do zabudowy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jako podstawę tego podziału – z uwagi na brak planu zagospodarowania przestrzennego – Wnioskodawca powinien przyjąć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w części objętej tą decyzją oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Natomiast podstawy takiego podziału nie może stanowić wyłącznie ewidencja gruntów.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego, którymi zgodnie z art. 3 pkt 2 ww. ustawy są przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych.

W tym miejscu wskazać należy, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę”, nie zawiera także odesłania do definicji zawartych w innych aktach normatywnych.

W trybie interpretacji określonym w art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych oraz upoważniony przez niego Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma uprawnień do interpretowania przepisów innych niż ustawy podatkowe. Organ podatkowy nie może więc wydać interpretację dotyczącą prawidłowości kwalifikowania przeznaczenia gruntów w oparciu o przepisy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotem interpretacji mogą być wyłącznie skutki podatkowe wynikające z przedstawionego przez Wnioskodawcę we wniosku zdarzenia przyszłego.

Tut. Organ informuje ponadto, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym zdarzeniu przyszłym, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności ewentualnego opodatkowania nakładów poniesionych na rozpoczętą inwestycję.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.