Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.28.2024.2.AB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-03-11
Teza: Uznanie Sprzedającej za podatnika VAT oraz możliwość zwolnienia z podatku VAT sprzedaży działki zabudowanej budynkami.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10

**Interpretacja indywidualna** –

– **stanowisko w części nieprawidłowe, w części prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest:

\- **nieprawidłowe** – w zakresie braku uznania Sprzedającej za podatnika VAT z tytułu sprzedaży zabudowanej działki nr (\`(...)\`),

\- **prawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku dostawy zabudowanej działki nr (\`(...)\`).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

11 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

\- braku uznania Sprzedającej za podatnika VAT z tytułu sprzedaży zabudowanej działki nr (\`(...)\`),

\- zwolnienia od podatku dostawy zabudowanej działki nr (\`(...)\`).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (\`(...)\`) Sp. z o.o.

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: A.A.

### Opis zaistniałego stanu faktycznego

(\`(...)\`) Sp. z o.o. (dalej: Spółka) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Podmiot prowadzi działalność deweloperską. Spółka planuje nabyć nieruchomość położoną w województwie (\`(...)\`), w (\`(...)\`), w dzielnicy (\`(...)\`), składającą się z działki ewidencyjnej nr (\`(...)\`), obręb ewidencyjny numer (\`(...)\`), nazwa (\`(...)\`) , dla której Sąd Rejonowy dla (\`(...)\`) w (\`(...)\`), XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na mocy uchwały nr (\`(...)\`) Rady Miasta (\`(...)\`) z dnia 29 sierpnia 2019 r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest w całości na terenie przeznaczonym pod teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z uwzględnieniem, że na podstawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`) w dniu 28 października 2020 r., sygn. akt (…), od którego skarga kasacyjna Wojewody (\`(...)\`) została oddalona na podstawie wyroku wydanego przez Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 14 listopada 2023 r., sygn. akt (…), została stwierdzona nieważność uchwały w zakresie nieodnoszącym się do Nieruchomości. Zgodnie z aktualnym na dzień zawarcia Umowy stanem wynikającym z ewidencji gruntów i budynków, Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIIIa” „RIIIb”. Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nr (\`(...)\`) przy ul. (\`(...)\`) oraz jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym przy ul. (\`(...)\`) - używane były przez rodzinę Sprzedającej od ok. 1948 r. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ul. (\`(...)\`).

5 grudnia 2023 roku Spółka podpisała umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (\`(...)\`); dalej: „Umowa”). W odniesieniu do Nieruchomości Sprzedająca oświadczyła, że (\`(...)\`) Sp. z o.o. z siedzibą w (\`(...)\`), wpisana do rejestru przedsiębiorców pod numerem KRS (\`(...)\`) uzyskała prawomocną i ostateczną decyzję nr (\`(...)\`) wydaną z up. Prezydenta m.st. (\`(...)\`) w dniu 25 lipca 2022 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę (…) budynków mieszkalnych (…) oraz rozbiórkę budynków mieszkalnych (…) na działach nr (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) (dalej: Decyzja PnB) Spółka planuje wykorzystać nabytą Nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (która jest opodatkowana podatkiem VAT) - planuje wybudowanie na niej i nieruchomościach sąsiednich zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (\`(...)\`) (dalej: „Inwestycja”), a po zakończeniu inwestycji sprzedaż zlokalizowanych na niej budynków. Spółka oświadczyła, że jej zamiarem i celem jest nabycie wyłącznie wszystkich nieruchomości objętych Decyzją PnB.

Strony uzgodniły zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę pod warunkiem zawieszającym uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji przenoszącej na rzecz Spółki Decyzji PnB.

Dodatkowo, zgodnie z Umową zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po ziszczeniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1\. uzyskanie przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku przeprowadzonych badań Nieruchomości (w tym jej stanu prawnego i fizycznego; możliwość zabudowy Nieruchomości zgodnie z Decyzją PnB);

2\. uzyskanie przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku przeprowadzonego audytu dokumentacji projektowej (m.in. projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją PnB, projektu budowlanego wykonawczego budowy sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej wraz z retencją czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych);

3\. uzyskanie przez Wnioskodawcę m.in. decyzji lokalizacyjnej czy warunków przyłączenia do wszystkich sieci inwestycji umożliwiających zaopatrzenie w media inwestycji, o której mowa w Decyzji PnB; Sprzedająca uprawniła również Spółkę do m.in.:

\- wykonania prac środowiskowych, geologicznych czy archeologicznych;

\- wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia;

\- dysponowania Nieruchomością, co jest niezbędne celem uzyskania wskazanych w powyższych punktach dokumentów;

\- zaopatrzenia Nieruchomości we wszystkie media zapewniając możliwość realizacji Inwestycji, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności.

W razie braku zawarcia umowy, Spółka nie będzie rościła zwrotu poniesionych nakładów oraz przywróci Nieruchomość do stanu poprzedniego. Na mocy powyższego, Sprzedająca zobowiązała się do udostępnienia Wnioskodawcy Nieruchomość do korzystania z niej w zakresie niezbędnym do uzyskania wskazanej dokumentacji i wykonania w/w czynności.

Sprzedająca w niniejszej Umowie ustanawia pełnomocnika do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w jakichkolwiek sprawach związanych z omawianą Nieruchomością, w szczególności:

\- we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej;

\- we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów. Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania czy odbioru m.in. wszelkich oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji.

W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika). Nie umocowuje jednak do zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedająca jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjonowany na skutek wniesienia niniejszego wniosku, który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14 Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedająca nie jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, nie jest również podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość, której sprawa dotyczy została nabyta przez Sprzedającą na prawomocnego postanowienia o dziale spadku w 1999 r. Nieruchomość nigdy nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej, nie była i nie jest przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy, nie znajduje się w posiadaniu ani władaniu osób trzecich. Sprzedająca nie jest stroną żadnego stosunku prawnego zobowiązującego do zbycia ani obciążenia Nieruchomości. Na Nieruchomości nie dokonywano ulepszeń, nie ponoszono na nią nakładów, a Sprzedająca nie dokonywała innych działań skutkujących zwiększeniem wartości Nieruchomości w celu jej sprzedaży. Sprzedająca nie prowadziła działań marketingowych zmierzających do sprzedaży nieruchomości, w tym nie korzystała z usług biura nieruchomości. W przeszłości Sprzedająca dokonywała zbycia poniższych nieruchomości:

\- 2007 rok - udział w drodze dojazdowej w (\`(...)\`) jako 1/5 spadku po matce H.W.;

\- 2017 rok - 2 działki w (…) (wykorzystywane jako pastwisko trwałe) jako współwłaściciel 1/5 części spadku po matce H.W.

W ramach sprzedaży powyższych nieruchomości Sprzedająca nie działała w charakterze podatnika podatku VAT, tym samym czynności te nie podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca oraz Sprzedająca powzięli wątpliwość odnośnie opodatkowania podatkiem VAT oraz PCC transakcji sprzedaży nieruchomości. W tym celu, występują ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług, oznaczone jak we wniosku

1\. Czy wobec opisanego wyżej zdarzenia przyszłego Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT z tytułu sprzedaży działki nr (\`(...)\`), znajdującą się w majątku prywatnym Sprzedającej, a w efekcie przeniesienie prawa własności Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Sprzedającą na rzecz Spółki podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

3\. Czy w sytuacji uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca działać będzie jako podatnik VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT?

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług, oznaczone jak we wniosku

W zakresie pytania nr 1,w ocenie Wnioskodawców sprzedaż wskazanej Nieruchomości, stanowiącą majątek prywatny Sprzedającego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, w tym przypadku Sprzedający z tytułu transakcji zbycia działki nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3, w ocenie Wnioskodawców, w przypadku przyjęcia, że w związku z ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będzie działać jako podatnik podatku VAT, sprzedaż ta będzie podlegała zwolnieniu na mocy treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli Strony się na to zdecydują. Jeżeli jednak zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zdecydują się opodatkować tą czynność, wówczas sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

1\. Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Na podstawie treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Zgodnie zatem z powyższym należy uznać, że sprzedaż niezabudowanej działki traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w przepisie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Jednakowoż, nie każda odpłatna dostawa będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Aby dostawa towarów podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta winna być dokonana przez podatnika, o którym traktuje przepis art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami podatku VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 cytowanego wyżej przepisu zaś stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do rzeczywistego zaistnienia opodatkowania danej czynności wymaganym jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT została zrealizowana przez podmiot, który dla zaistniałej w ustawie czynności działał jako podatnik VAT. Definicja działalności gospodarczej - zawarta w ustawie o VAT - przyjmuje uniwersalny charakter. Pozwala on zatem na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Aby poprawnie ocenić, czy konkretny podmiot sprzedając działkę działa w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT niezbędna jest obiektywna ocena przesłanek, która odróżnia działania noszące znamiona działalności profesjonalnej od działań, które należy klasyfikować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym. Nie należy brać pod uwagę intencji, jakimi kieruje się podmiot w momencie nabycia i późniejszej sprzedaży nieruchomości. Przy założeniu, że dana osoba sprzedając niezabudowaną działkę działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą niezbędnym jest ustalenie, czy działania w tym zakresie miały charakter profesjonalny, będący wynikiem ciągu zaistniałych okoliczności. Okoliczności, o których mowa mogą dotyczyć np. uzbrojenia gruntu, prowadzenie działalności gospodarczej, w zbliżonym charakterze, wydzielenie dróg wewnętrznych, zakup kolejnych działek czy podział już istniejącej działki na mniejsze. Forma ta powinna być powtarzalna i stała - a contrario, nie mieć charakteru incydentalnego.

Przywołana treść art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT nie określa w jednoznaczny sposób, że każdy podmiot dokonujący choć jednorazowej transakcji, która może mieścić się w definicji działalności gospodarczej powoduje, że podmiot dokonujący sprzedaży danego towaru działa w charakterze podatnika podatku VAT. Należy również wskazać, że przy uwzględnieniu powyższych przepisów nie można pozbawiać właścicieli nieruchomości prawa do podejmowania działań mających na celu zbycie nieruchomości przy założeniu, że ich zamiarem jest osiągnięcie korzystnej ceny. Nie znajduje również racjonalnego uzasadnienia przyjęcie, że dokonywanie czynności, które mogą wpłynąć na finalną cenę sprzedaży powoduje, że sprzedający automatycznie działa w charakterze podatnika podatku VAT. Założenie to jest krzywdzące dla prawie każdej osoby, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Osoba fizyczna podejmując działania w ramach swojego majątku prywatnego również ma prawo działać w celu zwiększenia swojej korzyści - nie jest to działanie przewidziane wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Dodatkowo, stanowić to może swego rodzaju obawę przed nabyciem przez osobę fizyczną jakiejkolwiek rzeczy niezależnie od formy (np. nieruchomości w drodze spadku), ponieważ czynność ta powoduje powstanie dodatkowych obowiązków, które dla osób fizycznych nieprowadzących działalność gospodarczą mogą być kłopotliwe. Głównym bowiem celem Sprzedającego jest jego wyzbycie się i czynność ta winna być dla niego jak najprostsza.

Nie można również przyjąć, że ma być obwarowana możliwie najniższymi kosztami tylko dlatego, że każdy przejaw aktywności, który potencjalnie zwiększa atrakcyjność działki skutkuje uznaniem podmiotu za czynnego podatnika podatku VAT. Podsumowując powyższe, zasadnym jest wykluczenie z grona podatników podatku od towarów i usług osoby fizycznej będącej w posiadaniu majątku prywatnego nienabytego w celu dalszej odsprzedaży czy dokonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Obrót „nieprofesjonalny” podlega przepisom ustawy o PCC. Zatem, nie jest podatnikiem VAT osoba, która jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej dokonuje jednorazowych czy okazjonalnych transakcji, za które nie otrzymuje regularnej zapłaty oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dodatkowo, dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonego przedsiębiorstwa również nie pozwala na przyjęcie danego podmiotu za podatnika w tym zakresie. Jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zakres transakcji nie może być czynnikiem przesądzającym o tym, czy dana czynność jest wykonywana w ramach majątku prywatnego czy jednak jest działaniem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W ślad za dalszą częścią wyroku, zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT. Jedynym bowiem przychodem może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy, a to nie stanowi samo z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu dyrektywy VAT. Trybunał wskazał również, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

W niniejszej sprawie na uwagę zasługuje również treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 14 czerwca 2018 r., sygn. I SA/Łd 174/18 gdzie czytamy, że „Przy dokonywaniu oceny, czy dana osoba sprzedaje rzeczy, czy też, jak stanowi ustawa o VAT, dokonuje dostawy towarów wynika z faktu, iż umowa sprzedaży nie jest umową typową wyłącznie dla działalności gospodarczej. Po drugie, zarówno sprzedający nieruchomość (a także ruchomości) w ramach zarządu majątkiem prywatnym jak i w ramach wykonywanej działalności gospodarczej dąży do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny. Chęć osiągnięcia jak najwyższej ceny za sprzedawaną rzecz, jest cechą wspólną dla sprzedawców zawodowych jak i osób dokonujących sprzedaży majątku prywatnego. Podobnie, okolicznością rozstrzygającą powyższe wątpliwości nie jest umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości np. w Internecie. Zarówno handlowiec jak i osoba nim nie będąca musi w jakiś sposób uzewnętrznić zamiar sprzedaży. Jest oczywiste, że uzewnętrznienie tego zamiaru w środkach masowego przekazu (w Internecie) daje większą szansę na znalezienie nabywcy, który zaoferuje atrakcyjną dla sprzedającego cenę, niż przekazywanie tej informacji pojedynczym osobom. Również podjęcie przez sprzedającego starań by przedmiot sprzedaży był atrakcyjny dla jak największej liczby potencjalnych nabywców, np. podział nieruchomości, nie musi oznaczać, że sprzedający stał się profesjonalnym handlowcem.”

W przedmiocie rozstrzygnięcia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2023 roku, sygn. I FSK 2290/18 wskazuje się, że „Przypomnieć należy, że art. 15 ust. 2 u.p.t.u. zawiera ogólną definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku od towarów i usług. Jednoznaczne sprecyzowanie sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu tą daniną wynika z oceny konkretnego stanu faktycznego. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług”.

W świetle zaś wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2022 r., sygn. I FSK 1888/17 „za aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać zamiaru umieszczenia ogłoszenia na portalu internetowym lub skorzystania z usług biura nieruchomości. Tego rodzaju czynności są standardowymi czynności podejmowanymi przez osoby zamierzające dokonać sprzedaży nieruchomości. Samo umieszczenie ogłoszenia na wyspecjalizowanym portalu internetowym nie jest przejawem wykonywania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Tym bardziej za element prowadzenia działalności gospodarczej nie może być uznana chęć skorzystania z pomocy profesjonalnego podmiotu zajmującego się sprzedażą nieruchomości.”

Na mocy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2023 r. sygn. I FSK 25/20, „ W kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności.”

Uwagę zwraca również treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 grudnia 2021 r. sygn. I SA/Łd 714/21 , gdzie „Brak jest podstaw do kwalifikowania jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie swoich potrzeb. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.”

W świetle powyższego orzecznictwa należy wskazać, że przy ocenie kwalifikacji podmiotu jako prowadzącego działalność gospodarczą konieczne jest uwzględnienie czynności podejmowanych na poszczególnych etapach w ich całokształcie. W pierwszej kolejności należy uwzględnić elementy, które pozwalają na ocenę, czy podmiot działał aktywnie, angażując nakłady inwestycyjne wykraczające poza działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym tak, ja ma to miejsce np. w przypadku handlowców. Dodatkowo, ocenie podlega fakt, czy dany podmiot działa w sposób profesjonalny. Jedynie te działania skutkują zakwalifikowaniem danego podmiotu za podatnika podatku VAT. W odniesieniu do niniejszej sprawy Wnioskodawca wskazuje, że Sprzedająca nie jest podatnikiem podatku VAT z jakiegokolwiek tytułu, a prawa związane z posiadaną Nieruchomością nabyła w wyniku prawomocnego postanowienia o dziale spadku. Nie można zatem przyjąć, że nabyła ją z zamiarem dalszej odsprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającej, który nigdy nie był wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W ocenie Wnioskodawców powyższe prowadzi do konkluzji, że Sprzedająca działa w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a podejmowane czynności nie wykraczają poza ten zakres. Omawiana Nieruchomość nie była i nie jest na dzień sporządzenia Umowy przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia (oprócz użyczenia na rzecz Spółki). Dodatkowo, Sprzedająca nie podejmowała i nie będzie podejmować dodatkowych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości jak np. uzbrojenie terenu, podział działki czy wydzielenie drogi wewnętrznej. Określone w Umowie warunki, na mocy których zostanie zawarta transakcja sprzedaży nie stanowi w swojej istocie działań, które powodują zwiększenie wartości Nieruchomości. Są wyrazem zgody na to, że przy spełnieniu określonych założeń Spółka podejmie się zakupu Nieruchomości. Powyższe nie stanowi wyjątku od powszechnych zachowań istniejących przy procesie sprzedaży nieruchomości, zatem nie powinny nosić znamion prowadzonej działalności gospodarczej. W ocenie Sprzedającej, prowadzone przez nią działania nie przybierają formy handlowej; nie są to również czynności wykonywane w sposób ciągły. Pojedynczy rodzaj aktywności, które są podejmowane przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak np. udzielenie pełnomocnictwa do pewnych działań, nie pozwala na stwierdzenie, że noszą one znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Celem tej transakcji jest incydentalna sprzedaż towaru, jakim jest Nieruchomość. Co więcej, fakt udzielenia nie przesądza o zorganizowanym czy profesjonalnym charakterze działań Sprzedającej. Czynności dokonywane przez pomocnika mają bowiem usprawnić przeprowadzenie transakcji. Ciężko bowiem oczekiwać, iż każda osoba, która wyprzedaje grunt z majątku prywatnego posiada niezbędne umiejętności do tego, by sprzedaż odbyła się w sposób rzetelny i zgodny z prawem - stąd jego pomoc i rola. Na mocy powyższego, w ocenie Wnioskodawców brak jest podstaw do uznania, że Sprzedająca w momencie sprzedaży Nieruchomości działać będzie w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a jednocześnie prowadzić działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Uznać zatem należy, że w przypadku przyszłego zdarzenia, jakim będzie dostawa Nieruchomości Sprzedająca będzie rozporządzała majątkiem własnym (czyli działała w sferze prywatnej). Do powyższego zaś przepisy ustawy o VAT nie mają zastosowania.

3\. Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 3

Na moment zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomość będzie stanowiła teren zabudowany. Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na mocy powyższego, dostawa budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, jak też w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych oraz wydanych dotychczas interpretacji indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, „pierwsze zasiedlenie” budynku (po jego wybudowaniu) należy rozumieć szeroko, jako pierwsze zajęcie budynku, używanie, również do celów własnych.

Jeżeli dana nieruchomość nie spełnia przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu, ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Przepis ten traktuje o zwolnieniu od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku dostawy budynku objętego przedmiotowym wnioskiem doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu tego zasiedlenia minął już okres dwóch lat. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedająca nabyła zbudowaną Nieruchomość w 1999 r., która była wykorzystywana przez rodzinę Sprzedającej od około 1948 r.

Zatem, w przypadku uznania stanowiska, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT, planowana dostawa budynku wskazanego w niniejszej sprawie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przy czym, jeżeli Wnioskodawca i Sprzedająca spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, to dostawa budynku posadowionego na Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych. Wówczas, Sprzedająca powinna wykazać przedmiotową transakcję w stosownym pliku JPK\_V7M. Ponieważ czynność ta podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT, to zgodnie z treścią art. 106b ust. 2 ustawy o VAT Sprzedająca nie jest zobowiązana do wystawienia faktury VAT w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży. Jeżeli Wnioskodawca wraz ze Sprzedającą spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, sprzedaż prawa własności Nieruchomości będzie mogła być opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki.

Ponieważ w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (na mocy przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT) , to sprzedaż gruntu dokonana na rzecz Spółki dotycząca Nieruchomości, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku. Wnioskodawca wskazuje również, że nawet gdyby zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie miało zastosowania, to dostawa przedmiotowej Nieruchomości i tak byłaby zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wynika to z faktu, iż Sprzedającej nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości, jak też nie ponosiła wydatków na jej ulepszenie stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest w części prawidłowe, w części nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), jak i budowli, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

W tym miejscu należy wskazać, że z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (\`(...)\`) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zatem przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo nabyć zabudowaną nieruchomość nr (\`(...)\`). Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym, które używane były przez rodzinę Sprzedającej od 1948 r. 5 grudnia 2023 roku podpisali Państwo umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości Sprzedająca oświadczyła, że (\`(...)\`) Sp. z o.o. uzyskała prawomocną i ostateczną decyzję w dniu 25 lipca 2022 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę (…) budynków mieszkalnych (…) oraz rozbiórkę budynków mieszkalnych (…) na działach nr (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`), (\`(...)\`) (Decyzja PnB). Planują Państwo wykorzystać nabytą Nieruchomość w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (która jest opodatkowana podatkiem VAT) - planuje wybudowanie na niej i nieruchomościach sąsiednich zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z naziemnymi miejscami postojowymi, wraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy, a po zakończeniu inwestycji sprzedaż zlokalizowanych na niej budynków. Strony uzgodniły zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Państwa pod warunkiem zawieszającym uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji przenoszącej na rzecz Państwa Decyzji PnB. Dodatkowo, zgodnie z Umową zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Państwa zostanie zawarta po ziszczeniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

1\. uzyskanie przez Państwa pozytywnego wyniku przeprowadzonych badań Nieruchomości (w tym jej stanu prawnego i fizycznego; możliwość zabudowy Nieruchomości zgodnie z Decyzją PnB);

2\. uzyskanie przez Państwa pozytywnego wyniku przeprowadzonego audytu dokumentacji projektowej (m.in. projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją PnB, projektu budowlanego wykonawczego budowy sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej wraz z retencją czy przyłączy wodno-kanalizacyjnych);

3\. uzyskanie przez Państwa m.in. decyzji lokalizacyjnej czy warunków przyłączenia do wszystkich sieci inwestycji umożliwiających zaopatrzenie w media inwestycji, o której mowa w Decyzji PnB; Sprzedająca uprawniła również Państwa do m.in.:

\- wykonania prac środowiskowych, geologicznych czy archeologicznych;

\- wykonania inwentaryzacji zieleni oraz dokonania nasadzeń zastępczych lub ich przesadzenia;

\- dysponowania Nieruchomością, co jest niezbędne celem uzyskania wskazanych w powyższych punktach dokumentów;

\- zaopatrzenia Nieruchomości we wszystkie media zapewniając możliwość realizacji Inwestycji, a w związku z tym dokonania niezbędnych czynności.

Sprzedająca zobowiązała się udostępnić Państwu Nieruchomość do korzystania z niej w zakresie niezbędnym do uzyskania wskazanej dokumentacji i wykonania ww. czynności.

Sprzedająca w niniejszej Umowie ustanawia pełnomocnika do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w jakichkolwiek sprawach związanych z omawianą Nieruchomością, w szczególności:

\- we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej;

\- we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów. Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania czy odbioru m.in. wszelkich oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji.

W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika). Nie umocowuje jednak do zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedająca nie jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą, nie jest również podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość, której sprawa dotyczy została nabyta przez Sprzedającą na prawomocnego postanowienia o dziale spadku w 1999 r. Na Nieruchomości nie dokonywano ulepszeń, nie ponoszono na nią nakładów, a Sprzedająca nie dokonywała innych działań skutkujących zwiększeniem wartości Nieruchomości w celu jej sprzedaży. Sprzedająca nie prowadziła działań marketingowych zmierzających do sprzedaży nieruchomości, w tym nie korzystała z usług biura nieruchomości

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego, w związku z planowaną transakcją Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku VAT. (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

By odnieść się do Państwa wątpliwości, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (\`(...)\`), podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do Nieruchomości przed jej sprzedażą i ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Sprzedająca spełnia przesłanki do uznania jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym,

przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że”

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak Państwo wskazali, zgodnie z Umową Przedwstępną Sprzedająca zobowiązała się udostępnić Państwu Nieruchomość do korzystania z niej. Sprzedająca w Umowie ustanowiła pełnomocnika do reprezentowania przed organami administracji publicznej lub samorządowej i podmiotami prawa cywilnego w jakichkolwiek sprawach związanych z Nieruchomością, w szczególności:

\- we wszelkich sprawach i postępowaniach administracyjnych, jak np. organami administracji architektoniczno-budowlanej czy Służby Geodezyjnej i Kartograficznej;

\- we wszelkich sprawach przed dowolnymi dostawcami mediów. Jednocześnie, pełnomocnictwo to upoważnia do składania czy odbioru m.in. wszelkich oświadczeń woli, wniosków, pism, podań, dochodzenia roszczeń, nadto odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji.

W razie wątpliwości pełnomocnictwo to należy interpretować rozszerzająco (w jego ramach pełnomocnik może podejmować wszelkie czynności skutkujące realizacją celu ustanowienia pełnomocnika).

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającą, nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Państwa wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Państwo, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość będącą nadal w posiadaniu Sprzedającej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość jest własnością Sprzedającej i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie Nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedającą stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Sprzedającej, ponieważ to Sprzedająca jako właściciel Nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającą sprzedaż Nieruchomości tj. zabudowanej działki nr (\`(...)\`), będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca (poprzez Pełnomocnika) będzie podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy ww. Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi także kwestia, czy planowana transakcja będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga natomiast przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków posadowionych na Nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedająca nabyła przedmiotową nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o dziale spadku w 1999 r. Nieruchomość zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym, które używane były przez rodzinę Sprzedającej od 1948 r. Na Nieruchomości nie dokonywano ulepszeń i nie ponoszono na nią nakładów.

Analizując powyższe informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa jednokondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz jednokondygnacyjnego budynku niemieszkalnego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków minie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem spełnione zostaną przesłanki wymagane dla zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do jej dostawy znajdzie zastosowanie ww. zwolnienie od podatku.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynek na nim posadowiony.

Zatem dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. budynki - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że planowana transakcja ww. nieruchomości zabudowanej budynkami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Państwa wątpliwości dotyczą również możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy opisanych budynków.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem podejmą Państwo (Strony opisanej transakcji Zbywca i Kupujący) decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i skutecznie złożą w odpowiednim czasie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa nieruchomości zabudowanej budynkami będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT:

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

c) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Na mocy cyt. już art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą Nieruchomości będzie Spółka, będąca czynnym podatnikiem podatku VAT. Jednocześnie, w przypadku spełnienia przez Strony transakcji warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT i rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Sprzedająca po dokonaniu rejestracji jako podatnik podatku VAT powinna udokumentować fakturą VAT transakcję sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkami.

Natomiast na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 99 ust. 7c ustawy:

Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące podatnika.

Jednocześnie, w myśl art. 99 ust. 11c ustawy:

deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (Dz.U. z 2023 r. poz. 57, 1123 i 1234), który obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.

Stosownie do treści art. 99 ust. 13a i 13b ustawy:

Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi i udostępni na elektronicznej platformie usług administracji publicznej wzór dokumentu, o którym mowa w ust. 11c.

Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy.

Zatem, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy prawa w kontekście przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że Sprzedająca będzie zobowiązana do wykazania sprzedaży ww. Nieruchomości w deklaracji podatkowej w postaci dokumentu elektronicznego JPK\_VAT, w formie JPK\_V7M.

Zatem Państwa stanowisko i Zainteresowanej w zakresie pytania dotyczącego opodatkowania dostawy Nieruchomości zabudowanej budynkami właściwą stawką i udokumentowania tej czynności jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(\`(...)\`) sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.