Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-191/14-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-05-15
Teza: Odpłatne zbycie działek.
Słowa kluczowe: darowizna; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 lutego 2014 r. (data wpływu 17 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni - A wspólnie z mężem B oraz z braćmi A i ich małżonkami, nabyli w drodze darowizny, na prawach współwłasności ustawowej, nieruchomość gruntową, składającą się z działek niezabudowanych nr: 111/1, 161/6, 161/2, 111/3 i 75/2 - o łącznej powierzchni 1,78 ha (akt notarialny z dnia 12 maja 2004 r.).

Państwo A i B nabyli udział wynoszący 3525/10 000 części nieruchomości.

W planie zagospodarowania przestrzennego ww. nieruchomości gruntowe przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową. W ich obrębie dokonano wydzielenia działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i drogi - o numerach 548/1-548/11.

W 2010 r. dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności części ww. nieruchomości, tj. działek nr 548/3-548/11 (akt notarialny z dnia 26 lutego 2010 r.). Dotychczasowi współwłaściciele nabyli na wyłączną własność wydzielone działki, bez obowiązku dopłat pomiędzy współwłaścicielami.

Państwo A i B nabyli na wyłączną własność działki nr: 548/5, 548/6 i 548/7 - o łącznej powierzchni 0,2893 ha.

Wartość udziałów, które przed zniesieniem współwłasności przysługiwały Państwu A i B wynosiła 439 563,98 zł.

Wartość nieruchomości, będących przedmiotem umowy zniesienia współwłasności, nabytych na wyłączną własność przez A i B określono na kwotę 433 950 zł.

W odniesieniu do działki 548/1 o powierzchni 0,1092 ha zniesienie współwłasności nie nastąpiło.

Aktem notarialnym z dnia 26 lutego 2010 r. jeden z braci A wraz ze współmałżonką dokonał darowizny na rzecz Państwa A i B udziału w działce nr 548/1 - w wysokości 225/10 000 części tej nieruchomości.

W drodze darowizn w 2004 i 2010 r. A i B nabyli więc łącznie 3525/10 000 i 225/10 000 czyli 3750/10 000, tj. 3/8 części działki nr 548/1.

W 2013 r. (akt notarialny z dnia 11 października 2013 r.) Państwo A i B dokonali sprzedaży działki nr 548/7 - o powierzchni 0,089 ha oraz udziału wynoszącego 1/8 części działki nr 548/1, tj. 1/3 posiadanego udziału w tej nieruchomości (posiadali 3/8 części; sprzedali 1/8 część).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W jakiej części kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości: działki nr 548/7 - o powierzchni 0,089 ha oraz udziału wynoszącego 1/8 część działki nr 548/1, jest przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dla ustalenia wysokości przychodu kluczowe jest ustalenie momentu nabycia nieruchomości:

1.  Działka 548/7 - zniesienie współwłasności w 2010 r. mieściło się w ramach udziału w nieruchomości, jaki przypadał Państwu A i B. W związku z powyższym, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia nieruchomości. Nabycie nastąpiło na drodze darowizny w 2004 r.
2.  Udział wynoszący 3525/10 000 części działki nr 548/1 - nabycie nastąpiło na drodze darowizny w 2004 r.
3.  Udział wynoszący 225/10 000 części działki nr 548/1 - nabycie nastąpiło na drodze darowizny w 2010 r.

Ustalenie przychodu ze zbycia nieruchomości:

Zgodnie z art. 10 ust. 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości wymienionych w punktach A i B nie jest źródłem przychodu, gdyż nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Źródłem przychodu jest sprzedaż udziału w nieruchomości wymienionej w punkcie C.

W opinii Zainteresowanej, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie przychodem w takiej części jak proporcja pomiędzy 1/3 z posiadanych 225/10 000 części działki nr 548/1 (0,000819 ha) a łączną powierzchnią sprzedanych nieruchomości (0,10265 ha).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że dnia 12 maja 2004 r. Zainteresowana wraz z małżonkiem oraz braćmi Wnioskodawczyni i ich małżonkami nabyli - w drodze darowizny - nieruchomość składającą się z działek niezabudowanych nr: 111/1, 161/6, 161/2, 111/3 i 75/2 - o łącznej powierzchni 1,78 ha. Zainteresowana wraz z mężem nabyli udział wynoszący 3525/10 000 części nieruchomości. W obrębie ww. nieruchomości dokonano wydzielenia działek o numerach: 548/1-548/11.

Następnie w 2010 r. dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności części ww. nieruchomości, tj. działek nr: 548/3-548/11. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli w ten sposób na wyłączną własność działki nr: 548/5, 548/6 i 548/7.

Wartość udziałów, które przed zniesieniem współwłasności przysługiwały małżonkom wynosiła 439 563,98 zł, natomiast wartość nieruchomości, będących przedmiotem umowy zniesienia współwłasności - nabytych na wyłączną własność przez Zainteresowaną i Jej męża - określono na kwotę 433 950 zł.

Następnie dnia 26 lutego 2010 r. małżonkowie nabyli w drodze darowizny udział w działce nr 548/1 w wysokości 225/10 000.

W odniesieniu do działki nr 548/1 zniesienie współwłasności nie nastąpiło.

Z kolei, dnia 11 października 2013 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali sprzedaży działki nr 548/7 oraz udziału wynoszącego 1/8 części działki nr 548/1.

Dla określenia skutków podatkowych sprzedaży działki nr 548/7 rozstrzygnąć należy, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia nieruchomości.

Wskazać należy, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością i zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Z analizy stanu faktycznego wynika, że na skutek dokonanego w 2010 r. zniesienia współwłasności wartość nabytych przez Zainteresowaną i Jej męża nieruchomości nie przekroczyła wartości udziału jaki pierwotnie przysługiwał małżonkom we współwłasności nieruchomości, a wręcz wartość ta uległa zmniejszeniu. Tym samym, stwierdzić należy, że zniesienie współwłasności nie stanowi dla Wnioskodawczyni nowej daty nabycia nieruchomości.

Wobec powyższego, stwierdzić należy, że Zainteresowana działkę nr 548/7 nabyła wyłącznie w 2004 r. W konsekwencji, sprzedaż tej działki nie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku w związku z odpłatnym zbyciem przedmiotowej działki.

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych sprzedaży działki nr 548/1 wskazać należy, że została ona nabyta w dwóch datach, tj.:

1.  w drodze darowizny dokonanej w 2004 r. (udział wynoszący 3525/10 000 części ww. działki);
2.  w drodze darowizny dokonanej w 2010 r. (udział wynoszący 225/10 000 części ww. działki).

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie działki nr 548/1 - w części nabytej w 2004 r. - nie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku w związku z odpłatnym zbyciem tej części przedmiotowej działki.

Jeśli zaś chodzi o odpłatne zbycie działki nr 548/1 - w części nabytej w 2010 r. w drodze darowizny - to stwierdzić należy, że stanowi ono dla Wnioskodawczyni źródło przychodu i podlega opodatkowaniu według reżimu prawnego obowiązującego od dnia 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, że ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

*   dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
*   dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie zaś z art. 19 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Z kolei, po myśli art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w cytowanym wyżej ustępie 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Reasumując, stwierdzić należy, że jedynie odpłatne zbycie działki nr 548/1 - w części nabytej w drodze darowizny dokonanej w 2010 r. - stanowiło źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w cytowanym wyżej art. 30e ustawy podatkowej.

Sprzedaż działki nr 548/7 oraz działki 548/1 - części nabytej w 2004 r. - nie stanowiła źródła przychodu, a tym samym nie implikowała obowiązku zapłaty podatku w związku z dokonaną transakcją.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanej w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo, nadmienić należy, że zgodnie z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wskazać należy, że z uwagi na to, iż wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię - jednego ze współwłaścicieli zbywanych działek, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli, tj. męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.