Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-649/14-3/AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-15
Teza: opodatkowanie transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego
Słowa kluczowe: budynek; dostawa; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88a (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30 maja 2014 r. (data wpływu 5 czerwca 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 czerwca 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

S.K.A. (dalej: „Wnioskodawca”) zamierza nabyć od osób fizycznych – Pana Wojciecha (dalej: „Sprzedający A”) oraz Pani Ewy (dalej: „Sprzedający B”) udział w wysokości 80/100 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu położonej o powierzchni 6.619 m2 („Nieruchomość”) wraz z udziałem w wysokości 80/100 części w prawie własności budynków posadowionych na tej działce, tj.:

*   budynku magazynowego („Budynek 1a”),
*   budynku magazynowo-biurowego („Budynek 1”),
*   budynku magazynowo-biurowego pełniącego dodatkowo funkcję łącznika („Budynek 1b”),

Na potrzeby niniejszego wniosku Budynek 1a, Budynek 1 i Budynek 1b są łącznie zwane „Budynkami”.

Sprzedający A i Sprzedający B posiadają udziały wynoszące po 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego działki Nieruchomości oraz 40/100 części w prawie własności Budynków. Na potrzeby niniejszego wniosku Sprzedający A i Sprzedający B są łącznie zwani „Sprzedającymi”.

W latach 1996-1997 Sprzedający nabyli do swego łącznego majątku małżeńskiego łącznie udział w wysokości 80/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z udziałem w wysokości 80/100 części w prawie własności Budynków, przy czym:

*   nabycie udziału w wysokości 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz w prawie własności Budynku 1 i Budynku 1b zostało dokonane na podstawie Umowy przeniesienia prawa z 15 listopada 1996 r.;
*   nabycie udziału w wysokości 8/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawie własności Budynku 1 i Budynku 1b zostało dokonane na podstawie Umowy przeniesienia prawa z 1 marca 1997 r.;
*   nabycie udziału w wysokości 32/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz prawie własności Budynku 1 i Budynku 1b zostało dokonane na podstawie Umowy sprzedaży z 17 kwietnia 1997 r.;
*   Budynek 1a został wybudowany w 1998 r. i Sprzedający posiadali w nim również udział wynoszący 80/100 części prawa własności.

Umowa przeniesienia prawa z 15 listopada 1996 r., Umowa przeniesienia prawa z 1 marca 1997 r. oraz Umowa sprzedaży z 17 kwietnia 1997 r. są na potrzeby niniejszego wniosku łącznie zwane „Umowami nabycia”.

Sprzedający nabyli łącznie udziały w wysokości 80/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z udziałem w wysokości 80/100 części w prawie własności Budynków od osób fizycznych, które – zgodnie z oświadczeniem przedstawionym przy Umowach nabycia – nie były podatnikami podatku od towarów i usług („VAT”), a przedmiot umów nie podlegał przepisom obowiązującej wówczas ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym (Dz. U. z 1993 r. nr 11 poz. 50).

W dniu 11 lutego 2011 r. Sprzedający dokonali podziału majątku dorobkowego w związku z ustaniem związku małżeńskiego, objętego umową udokumentowaną aktem notarialnym, na mocy której Sprzedający A i Sprzedający B nabyli udziały wynoszące po 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości i prawie własności Budynków.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku Sprzedający A i Sprzedający B posiadają zatem udziały wynoszące po 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z udziałem w wysokości 40/100 części w prawie własności Budynków na niej posadowionych, co daje łącznie 80/100 części w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z udziałem w wysokości 80/100 części w prawie własności Budynków na niej posadowionych, które stanowią przedmiot planowanej przez Sprzedających sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy.

Stan faktyczny w zakresie Budynków posadowionych na Nieruchomości jest identyczny dla części posiadanej przez Sprzedawcę A i Sprzedawcę B i przedstawia się następująco:

Budynek 1a :

*   Budynek 1a został wybudowany na Nieruchomości w 1998 r.
*   Począwszy od 6 czerwca 2000 r. do chwili obecnej Budynek 1a jest przez Sprzedających odpłatnie dzierżawiony na rzecz 20% współużytkownika wieczystego Nieruchomości i współwłaściciela Budynków – spółki A Sp. z o.o. („A ”) na podstawie umowy dzierżawy z dnia 6 czerwca 2000 r. zawartej na 30 lat („Umowa dzierżawy”). Dzierżawa Budynku 1a podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Budynek 1a nie był przez Sprzedających ulepszany.
*   W Budynku 1a nie ma wyodrębnionych lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

Budynek 1 i Budynek 1b:

*   Zgodnie z oświadczeniem przedstawionym w Umowach nabycia, w momencie podpisania powyższych umów obowiązywały zawarte przez byłego właściciela budynków umowy najmu i dzierżawy. Sprzedający ani Wnioskodawca nie posiadają jednak informacji, czy te czynności podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.
*   Począwszy od 6 czerwca 2000 r. do chwili obecnej Budynek 1 i Budynek 1b są przez Sprzedających odpłatnie dzierżawione na rzecz A na podstawie Umowy dzierżawy. Dzierżawa Budynku 1 i Budynku 1b podlega opodatkowaniu VAT.
*   Zgodnie z Umową dzierżawy A jest uprawiony do dokonywania wszelkich prac umożliwiających właściwe wykorzystywanie przedmiotu dzierżawy, przy czym koszty tych prac pokrywane są bezpośrednio przez A , w zamian za co Sprzedający zobowiązali się do udzielenia tymczasowej karencji w rozpoczęciu płatności czynszu dzierżawnego w okresie wykonywania tych prac. W przypadku rozwiązania przez Sprzedających Umowy dzierżawy w związku z rażącym naruszeniem przez A wynikających z niej obowiązków, Sprzedający są zobowiązani zwrócić A poniesione nakłady według ich wartości odtworzeniowej.
*   A poniósł nakłady na modernizację Budynku 1 i Budynku 1b w wysokości przewyższającej 30% jego wartości początkowej. Modernizacja Budynku 1 i Budynku 1b została ukończona w 2002 r.
*   W Budynku 1 i Budynku 1b nie ma wyodrębnionych lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

Zarówno Sprzedający, jak i Wnioskodawca na dzień zawarcia umowy sprzedaży będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT.

Nabywane przez Wnioskodawcę Nieruchomość i Budynki wykorzystane będą do prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wnioskodawca oraz Sprzedający, jeżeli organ podatkowy uzna, że dostawa Budynków i Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „UPTU”), złożą przed dniem dokonania dostawy udziału w prawie własności Budynków oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości właściwemu dla Wnioskodawcy (nabywcy) naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy tych Budynków zawierające:

1.  nazwę oraz imię i nazwisko (odpowiednio), adresy oraz numery identyfikacji podatkowej Wnioskodawcy oraz Sprzedających;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy Budynków;
3.  adres Budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Budynków oraz prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według 23% stawki tego podatku i w związku z tym Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur wystawionych przez Sprzedających z tytułu tej dostawy i w stosunku do tych faktur nie zajdą okoliczności określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, czy też dostawa ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT?
2.  Czy w przypadku gdy w odpowiedzi na pytanie pierwsze czynność dostawy Budynków wraz z prawem wieczystego użytkowania nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT a Wnioskodawca oraz Sprzedający, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 UPTU złożą, przed dniem dokonania dostawy Budynków oraz prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków dostawa tych Budynków oraz prawa Użytkowania wieczystego Nieruchomości, na których posadowione są budynki, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według 23% stawki tego podatku i w związku z tym Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur wystawionych przez Sprzedających z tytułu tej dostawy i w stosunku do tych faktur nie zajdą okoliczności określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 UPTU opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 UPTU).

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 UPTU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 UPTU w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z dniem 1 stycznia 2014 r. przestało obowiązywać Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2013 r., poz. 247 ze zm.; dalej: „Rozporządzenie”), a tym samym § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, zgodnie z którym zwolnione było od podatku VAT zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwałe z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Począwszy od 1 stycznia 2014 r. kwestie dotyczące możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT reguluje Rozporządzenie Ministra Finansów dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz. U. z dnia 2013 r. poz. 1722; dalej: „Nowe Rozporządzenie”). Co prawda przepisy Nowego Rozporządzenia nie zawierają regulacji analogicznych do dotychczasowego § 13 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia, nie oznacza to jednak, że w odniesieniu do zbycia prawa wieczystego użytkowania wieczystego gruntu nie można obecnie zastosować zwolnienia od podatku VAT. Możliwość taka wynika bowiem wprost z przytoczonego wyżej art. 29a ust. 8 UPTU.

Jak czytamy w uzasadnieniu do projektu Nowego Rozporządzenia: „uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11 sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu została uznana za dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust 1 ustawy o VAT. Zgodnie zaś z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli (lub ich części) trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, że (…) stawka podatku właściwa dla budynków lub budowli (lub ich części) determinuje stawkę właściwą dla zbycia prawa użytkowania wieczystego. W związku z powyższym, do zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują się trwale z nim związane budynki budowalne objęte – na podstawie ustawy o VAT – zwolnieniem od podatku, również będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku. (…) Do powyższych przypadków będą miały zatem zastosowania uregulowania ustawy o VAT, co oznacza, że nie ma potrzeby dalszego utrzymywania wymienionych przepisów rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r. …” \[przypis Wnioskodawcy: art. 29 ust. 5 UPTU został z dniem 1 stycznia 2014 r. zastąpiony art. 29a ust. 8 UPTU\].

Z analizy powyżej zacytowanych przepisów i wyjaśnień ustawodawcy jednoznacznie wynika, że co do zasady prawo użytkowania wieczystego gruntu będące przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki lub budowle posadowione na gruncie, którego prawo użytkowania wieczystego jest zbywane. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dostawa budynku, budowli lub ich części jest opodatkowana podatkiem VAT (korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT), również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowana podatkiem VAT (korzystała ze zwolnienia od podatku VAT).

Zatem w przedmiotowej sprawie, jeśli dostawa Budynków będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, to również dostawa prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, na której posadowione są Budynki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, według tej samej stawki tego podatku.

Jak z kolei stanowi art. 86 ust. 1 UPTU prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje podatnikowi, co do zasady, w zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU stanowi jednak, że nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. W związku powyższym należy rozstrzygnąć, czy dostawa Budynków będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co do zasady, odpłatna dostawa towarów (a zatem również budynków) podlega opodatkowaniu według stawki 23% (stosownie do art. 146a pkt 1 UPTU w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%).

Jednakże w przypadku dostawy budynków ustawodawca ustanowił wyjątki, na podstawie których odpłatna dostawa budynków jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Mianowicie, zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT podlega, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, dostawa budynków, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie art. 2 pkt 14 UPTU, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Z przepisu tego wynika zatem, że aby nastąpiło pierwsze zasiedlenie, musi dojść do oddania budynków (budowli lub ich części) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa jest w omówionym powyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, iż aby sprzedaż nieruchomości mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a UPTU, muszą być spełnione łącznie dwa warunki wskazane w tym artykule tj. sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków i budowli, oraz sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednakże art. 43 ust. 7a UPTU wskazuje dodatkowo, iż dostawa budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia od podatku także wówczas, gdy nie zostanie spełniony warunek przewidziany w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b tej ustawy, dotyczący wydatków poniesionych na ulepszenie. Ma to miejsce wówczas, gdy budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym przez podatnika do czynności opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia analizę powyżej przytoczonych przepisów w odniesieniu do poszczególnych Budynków, które będą przedmiotem sprzedaży dokonanej na jego na rzecz przez Sprzedających, celem określenia, czy dostawa poszczególnych budynków będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, co stanowi główną przesłankę stanowiącą o możliwości obniżenia przez Wnioskodawcę kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących daną dostawę.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do części Budynków należących do Sprzedającego A i Sprzedającego B stan faktyczny jest identyczny, Wnioskodawca rozpatruje łącznie sprzedaż, która ma być dokonana przez obu Sprzedających.

1.  Budynek 1a

Jak przedstawiono w opisie stanu faktycznego, Budynek 1a został wybudowany w 1998 r. Począwszy od roku 2002 Sprzedający wydzierżawiają Budynek 1a na rzecz A . Budynek 1a nie ma wyodrębnionych lokali. W okresie dzierżawy Sprzedający nie ponieśli żadnych nakładów na ulepszenie Budynku 1a.

Powyższe oznacza, że pierwsze zasiedlenie Budynku 1a w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. a UPTU miało miejsce w roku 2002, kiedy Sprzedający wydzierżawili po raz pierwszy wybudowany Budynek 1a na rzecz A , a tym samym oddali Budynek 1a do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Z uwagi na fakt, że w okresie dzierżawy Budynku 1a od roku 2002 Sprzedający nie ponieśli żadnych nakładów na ulepszenie Budynku 1a, nie mogło mieć miejsca kolejne pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b UPTU. Sprzedaż Budynku 1a na rzecz Wnioskodawcy nie będzie zatem dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie Budynku 1a miało miejsce w roku 2002, zatem od tego momentu do momentu sprzedaży Budynku 1a na rzecz Wnioskodawcy upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Wobec powyższego, w odniesieniu do sprzedaży Budynku 1a na rzecz Wnioskodawcy nie mają zastosowania przesłanki wyłączające możliwość zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Budynku 1a podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU.

1.  Budynek 1 oraz Budynek 1b

Sprzedający nabyli część prawa własności do Budynku 1 oraz Budynku 1b wraz z nabyciem części prawa do użytkowania wieczystego Nieruchomości na podstawie Umów nabycia.

Zgodnie z oświadczeniem przedstawionym w Umowach nabycia:

1.  osoby fizyczne przenoszące prawo na Sprzedających nie były podatnikami VAT, a przedmiot umowy nie podlegał przepisom obowiązującej wówczas ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym;
2.  w momencie podpisania powyższych umów obowiązywały zawarte przez byłego właściciela budynków umowy najmu i dzierżawy. Sprzedający ani Wnioskodawca nie posiadają jednak informacji, czy te czynności podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

Począwszy od 6 czerwca 2000 r. do chwili obecnej Budynek 1 i Budynek 1b są przez Sprzedających odpłatnie dzierżawione na rzecz A na podstawie Umowy dzierżawy. Dzierżawa Budynku 1 i Budynku 1b podlega opodatkowaniu VAT. Zgodnie z zapisami Umowy dzierżawy A poniósł nakłady na modernizację Budynku 1 i Budynku 1b w wysokości przewyższającej 30% jego wartości początkowej. Modernizacja Budynku 1 i Budynku 1b została ukończona w 2002 r.

Koszty prac modernizacyjnych zostały w całości pokryte przez A , w zamian za co Sprzedający zobowiązali się do udzielenia tymczasowej karencji w płatności czynszu dzierżawnego w okresie wykonywania tych prac przez A . Dodatkowo Umowa dzierżawy przewiduje, że w przypadku rozwiązania przez Sprzedających Umowy dzierżawy w związku z rażącym naruszeniem przez A wynikających z niej obowiązków, Sprzedający są zobowiązani zwrócić A poniesione nakłady według ich wartości odtworzeniowej (Sprzedający nie przewidują zaistnienia takiej sytuacji przed dokonaniem planowanej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy).

Z uwagi na fakt, że: (a) Sprzedający ani Wnioskodawca nie posiadają informacji, czy przed nabyciem przez nich Budynku 1 i 1b budynki te były oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych VAT oraz (b) transakcja nabycia przez Sprzedających Budynku 1 i 1b na podstawie Umów nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że pierwsze zasiedlenie Budynku 1 i 1b miało miejsc najpóźniej z chwilą wydzierżawienia budynków przez Sprzedających na rzecz A .

Ustalenia wymaga, czy fakt dokonania ulepszenia Budynku 1 i 1b przez ich dzierżawcę – A – ma wpływ na opodatkowanie przyszłej transakcji sprzedaży planowanej przez Sprzedających. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że niezależnie od tego, czy fakt dokonania w 2002 r. ulepszenia przez A będzie uznany za ulepszenie dokonane przez Sprzedających stanowiące przesłankę dla dokonania kolejnego pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 lit. b UPTU, planowana transakcja sprzedaży będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU.

Wnioskodawca argumentuje powyższe w następujący sposób:

1.  W przypadku uznania, że ulepszenie dokonane przez A w 2002 r. nie stanowi dla Sprzedających przesłanki dla dokonania kolejnego pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 lit. b UPTU, pierwsze zasiedlenie Budynku 1 i 1b zostało dokonane najpóźniej w momencie wydzierżawienia przez Sprzedającego Budynku 1 i 1b na rzecz A , co miało miejsce w roku 2000. Uznając, że od 2000 r. Sprzedający nie ponieśli wydatków na ulepszenie Budynku 1 i 1b (ponieważ wydatki te zostały faktycznie poniesione przez A – dzierżawcę), nie mogło mieć miejsca kolejne pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b UPTU. Wobec powyższego, do planowanej przez Sprzedających sprzedaży Budynku 1 i 1b na rzecz Wnioskodawcy ma zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, ponieważ:
    *   Dostawa budynku 1 i 1b nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, oraz
    *   Od ostatniego pierwszego zasiedlenia w roku 2000 minął okres dłuższy niż 2 lata.
2.  W przypadku uznania, że ulepszenie dokonane przez A w 2002 r. stanowi dla Sprzedających przesłankę dla dokonania kolejnego pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 lit. b UPTU, pierwsze oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT po dokonaniu ulepszenia powinno zostać dokonane w ramach pierwszego zasiedlenia i podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Wnioskodawca zwraca przy tym uwagę, że przy takim założeniu ulepszenie zostałoby dokonane w trakcie obowiązywania Umowy dzierżawy, wobec czego moment dokonania ulepszenia Budynku 1 i 1b byłby momentem tożsamym z wydaniem Budynku 1 i 1b w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, tj. kontynuowaniem wcześniej zawartej Umowy dzierżawy. Niniejsze stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych:
    *   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 lutego 2013 r., sygn. IPPP1/443-72/13-3/PR: „Odnośnie budynku (…) zmodernizowanego przez Dzierżawcę, gdzie wydatki na to ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej budynku, należy stwierdzić, iż w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT do pierwszego zasiedlenia doszło w 1994 r. wraz z wydaniem przez Zbywcę budynku w dzierżawę na rzecz Dzierżawcy. Natomiast, w 1997 r., wraz ze wspomnianą modernizacją miało miejsce zdarzenie, o którym mowa w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy. Jednocześnie nastąpiło wydanie tego budynku użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu tj. kontynuowana była wcześniej zawarta umowa dzierżawy. W konsekwencji powyższego, w 1997 r. należy rozpoznać pierwsze zasiedlenie, związane z w/w modernizacją. Stąd też, co do budynku (…) wybudowanego w 1975 r. przez Zbywcę, i oddanego do użytkowania w 1994 r. w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, mając powyższe na uwadze, jego dostawa będzie objęta zwolnieniem, w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy…”;
    *   interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. IBPP1/443-716/13/AW: „…na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego lokalu użytkowego w części będącej przedmiotem umów najmu nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Jak wynika z wniosku – dnia 30 września 2011 r. Spółka dokonała podwyższenia wartości lokalu o poniesione nakłady inwestycyjne, które przekroczyły 30% wartości nieruchomości. Jednocześnie podwyższenie to nastąpiło w trakcie trwania umów najmu części lokalu zawartych w czerwcu i grudniu 2008 r. (…) Biorąc pod uwagę brzmienie art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT oznacza to, że oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu pierwszemu użytkownikowi (po ulepszeniu) miało miejsce na podstawie ww. umów w stosunku do tych części lokalu, które były wynajęte”;

Podsumowując powyższe, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że – w przypadku uznania, że ulepszenie dokonane przez A w 2002 r. stanowi dla Sprzedających przesłankę dla dokonania kolejnego pierwszego zasiedlenia myśl art. 2 pkt 14 lit. b UPTU – ostatnie pierwsze zasiedlenie Budynku 1 i 1b miało miejsce po dokonaniu ulepszenia, tj. w roku 2002 na podstawie kontynuacji Umowy dzierżawy. Tym samym, do planowanej sprzedaży Budynku 1 i 1b możliwe jest zastosowanie zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, ponieważ:

*   Dostawa Budynku 1 i 1b nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, oraz
*   Od ostatniego pierwszego zasiedlenia w roku 2002, dokonanego jako skutek ulepszenia, minął okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z powyższym Wnioskodawca stoi na stanowisko, że niezależnie od tego, czy uznamy, iż ulepszenie Budynku 1 i 1b dokonane przez A miało wpływ na zaistnienie u Sprzedających przesłanki do dokonania kolejnego pierwszego zasiedlenia w myśl art. 2 pkt 14 lit. b UPTU, dostawa Budynku 1 i 1b będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU.

Podsumowując, Wnioskodawca uważa, że dostawa Budynku 1, Budynku 1a i Budynku 1b wraz z prawem do użytkowania wieczystego Nieruchomości, na której są one posadowione, dokonana przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU w związku z art. 29a ust. 8 UPTU.

Z powyższego wynika, że w stosunku do dostawy Budynku 1, Budynku 1a i Budynku 1b, która to dostawa jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez Sprzedających dokumentujących dostawę tych Budynków pod warunkiem, że Wnioskodawca oraz Sprzedający, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 UPTU złożą, przed dniem dokonania dostawy Budynków, właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy tego Budynku. W takim przypadku, dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i – w konsekwencji – nie zajdą okoliczności określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, zgodnie z którym nie stanowi podstawy do obniżenia podatku należnego faktura, gdy transakcja udokumentowana tą fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 UPTU podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 UPTU, i wybrać opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.

Art. 43 ust. 11 doprecyzowuje, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: (1) nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; (2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; (3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak przedstawiono w stanowisku Wnioskodawcy dotyczącym pytania 1, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU przysługuje dla sprzedaży dokonanej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy następujących obiektów: Budynku 1, Budynku 1a i Budynku 1b.

W stanie faktycznym Wnioskodawca oświadczył, że na moment dokonania sprzedaży zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, co stanowi o spełnieniu pierwszej z przesłanek umożliwiających rezygnację ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 UPTU.

Powyższe oznacza, że o ile przed dokonaniem dostawy w/w Budynków Wnioskodawca wraz ze Sprzedającymi złożą właściwemu dla Wnioskodawcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku 1, Budynku 1a oraz Budynku 1b dokonanej przez Sprzedających na rzecz Wnioskodawcy oraz oświadczenie to będzie zawierało wszystkie elementy wyszczególnione w art. 43 ust. 11 UPTU, to dostawa tych Budynków oraz prawa do użytkowania wieczystego Nieruchomości, na których są one posadowione, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według 23% stawki tego podatku.

W takim przypadku Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur, które Sprzedający wystawią na jego rzecz w związku z dostawą Budynku 1, Budynku 1a i Budynku 1b, ponieważ w stosunku do tych faktur nie zajdą okoliczności określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 UPTU, zgodnie z którym nie stanowi podstawy do obniżenia podatku należnego faktura, gdy transakcja udokumentowana tą fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zakres tych czynności sformułowany został odpowiednio w art. 7 i art. 8 ustawy. I tak, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: (…)

1.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste,
2.  zbycie praw do użytkowania wieczystego gruntów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.).

Jak stanowi art. 196 § 1 k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wyjaśnić, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zarówno sprzedaż udziału we współwłasności gruntu na podstawie art. 198 k.c., jak i sprzedaż wspólnego gruntu za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 k.c., stanowi odpłatną dostawę towarów.

Co do zasady, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednocześnie, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, które to czynności będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy zauważyć, że zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem, wykonywane przez podatników podatku VAT są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom, po spełnieniu określonych warunków, skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

W świetle art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Powyższe prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu (w tym również użytkowania wieczystego gruntu), na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższych przepisów wynika, że do dostawy gruntu zastosowanie znajdzie stawka podatku VAT analogiczna jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z tym gruntem związanych. Tym samym, w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od osób fizycznych udział w wysokości 80/100 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z udziałem w wysokości 80/100 części w prawie własności budynków posadowionych na tej działce, tj.:

*   budynku magazynowego (Budynek 1a)
*   budynku magazynowo-biurowego (Budynek 1)
*   budynku magazynowo-biurowego pełniącego dodatkowo funkcję łącznika (Budynek 1b).

Sprzedający w wyniku podziału majątku dorobkowego posiadają udziały wynoszące po 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z udziałem w wysokości 40/100 części w prawie własności budynków na niej posadowionych. Sprzedający nabyli łącznie ww. udziały w wysokości 80/100 od osób fizycznych, które nie były podatnikami podatku od towarów i usług, a przedmiot umów nie podlegał przepisom obowiązującej wówczas ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym. Stan faktyczny w zakresie budynków posadowionych na nieruchomości jest identyczny dla części posiadanej przez obu sprzedawców.

Z uwagi na fakt, że na nabywany udział w Nieruchomości składa się kilka budynków, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia kolejno dla każdego z nich.

Budynek 1a, jak wynika z opisu sprawy jest wydzierżawiany przez Sprzedających od 2000 r. Dzierżawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Budynek ten nie ma wyodrębnionych lokali. W okresie dzierżawy Sprzedający nie ponieśli żadnych nakładów.

W rezultacie w odniesieniu do Budynku 1a pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. a ustawy miało miejsce w roku 2000 r., kiedy budynek został wydzierżawiony, a tym samym oddany w użytkowanie w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Budynek nie był ulepszany, więc pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku 1a upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, że dostawa Budynku 1a będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z opcją wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, po spełnieniu zawartych w tym przepisie warunków.

Budynek 1 oraz Budynek 1b, jak wynika z opisu sprawy, jest odpłatnie wydzierżawiany przez Sprzedających od 2000 r. Dzierżawa ww. Budynków podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dzierżawca poniósł nakłady na modernizację Budynku 1 i Budynku 1b w wysokości przewyższającej 30% jego wartości początkowej. Modernizacja Budynku 1 i Budynku 1b została ukończona w 2002 r. Koszty prac modernizacyjnych zostały w całości pokryte przez Dzierżawcę, w zamian za co Sprzedający zobowiązali się do udzielenia tymczasowej karencji w płatności czynszu dzierżawnego w okresie wykonywania tych prac.

W ocenie tut. organu odniesieniu do Budynku 1 oraz Budynku 1b, zmodernizowanych przez Dzierżawcę, gdzie wydatki na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej, pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy należy rozpoznać w 2002 r. w momencie dokonania ulepszeń wraz z jednoczesnym wydaniem Budynków użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu tj. kontynuowaniu zawartej wcześniej umowy dzierżawy.

Stąd też, z uwagi na fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku 1b i Budynku 1 upłynie okres dłuższy niż 2 lata, dostawa ww. Budynków będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z opcją wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 tej ustawy, po spełnieniu zawartych w tym przepisie warunków.

W konsekwencji należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że dostawa Budynku 1, Budynku 1a i Budynku 1b wraz z prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości, na której są one posadowione będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości należy mieć na uwadze, że o ile strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania, opisana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki 23%.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Kwotę podatku naliczonego – na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy – stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zatem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne m. in. w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że na moment dokonania sprzedaży zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto Wnioskodawca oraz Sprzedający złożą przed dniem dokonania dostawy udziału w prawie własności Budynków oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości właściwemu dla Wnioskodawcy (nabywcy) oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Ponadto nabywane przez Wnioskodawcę Nieruchomości i Budynki wykorzystane będą do prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wykazanego na fakturach wystawionych przez Sprzedawców z tytułu dostawy przedmiotowej Nieruchomości.

Jednocześnie tut. Organ zauważa, że stosownie do art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). A zatem niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy, tj. osoby składającej wniosek. W związku z tym skutki określone w art. 14k-14n Ordynacji podatkowej mogą dotyczyć tylko Zainteresowanego. Stąd też interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana dla Wnioskodawcy nie może wywierać skutku prawnego dla kontrahentów Spółki.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.