Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.523.2020.2.SKJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-22
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (niezabudowanej) nabywcy, któremu na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży udzielono prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; rolnik-rolnik ryczałtowy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2020 r. (data wpływu 19 października 2020 r.) uzupełnionego pismem z dnia 2 grudnia 2020 r. (data wpływu 2 grudnia 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 18.11.2020 r. znak 0114-KDIP4-2.4012.523.2020.1.SKJ o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2020 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 2 grudnia 2020 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, Pan „…” (dalej OF lub Wnioskodawca), jest jedynym właścicielem nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość stanowi część działki nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze „…”.

Nieruchomość została nabyta przez OF od jego dziadków w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego nr 2 wydanej przez Naczelnika Miasta „…” w dniu 4 czerwca 1981 r.

Wnioskodawca zamierza ograniczyć własną działalność rolniczą, którą do tej pory prowadził na tej nieruchomości. Wobec powyższego planuje z przedmiotowej nieruchomości wydzielić 2 lub 3 działki. Jedna z tych działek, o powierzchni ok. 900 - 1700 m2, ma zostać przeznaczona do sprzedaży na rzecz Nabywcy. Druga i ewentualnie trzecia z wydzielonych działek mają zostać przeznaczone na darowizny dla synów Wnioskodawcy.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest sprzedaż wydzielonej działki na rzecz Nabywcy. Nabywcą będzie spółka, której jednym ze wspólników jest syn Wnioskodawcy. Spółka zamierza nabyć część przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT - na nabytej nieruchomości zamierza wznieść budynki celem sprzedaży lub wynajmu, natomiast OF prowadzi działalność rolniczą i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Do tej pory Wnioskodawca z przedmiotowej nieruchomości wydzielił działkę, która w 2020 r. została sprzedana na rzecz spółki, której wspólnikiem jest syn Wnioskodawcy.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa stanowi według ksiąg wieczystych grunty rolne zabudowane i jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP), w którym to nieruchomość gruntowa posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej. Wnioskodawca wystąpił w 2016 r. i 2017 r. do władz gminy o zmianę MPZP. Wnioski te w całości dotyczyły obszaru pokrywającego się z wydzieloną działką 3, która została w 2020 r. sprzedana, a której dotyczyła interpretacja indywidualna.

W 2018 r. Miasto „…” przystąpiło do sporządzania MPZP nie tylko na obszarze, którego dotyczyły wnioski z 2016 i 2017 r. ale również na pozostałej części Nieruchomości należącej do OF (według aktualnej numeracji działka 1) oraz na działkach należących do Sąsiada (w celu uregulowania układu komunikacyjnego w rejonie sąsiednich działek).

W tym miejscu warto zaznaczyć, że OF nigdy nie występował o zmianę MPZP dla działki 1 bądź obszaru się z nią pokrywającego. Ponadto, na etapie II wyłożenia MPZP do publicznego wglądu, w związku z zaproponowanymi w projekcie MPZP rozwiązaniami znacząco pogarszającymi możliwości inwestycyjne przedmiotowej Nieruchomości - działki 1, Wnioskodawca wnioskował dla całej działki o utrzymanie dotychczasowych parametrów z obowiązującego od 2014 r. MPZP lub ustalenie następujących - minimalna powierzchnia działki pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą 300 m2, minimalna szerokość frontu działki pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą 14 metrów, minimalna powierzchnia działki dla zabudowy bliźniaczej 250 m2, minimalna szerokość frontu działki dla zabudowy bliźniaczej 11 metrów, minimalna powierzchnia działki dla zabudowy szeregowej 200 m2, minimalna szerokość frontu działki dla zabudowy szeregowej - 6 metrów. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie były wydane Warunki Zabudowy (dalej WZ).

Do maja 2020 r. MPZP był wykładany 3-krotnie i 3-krotnie były zbierane uwagi do MPZP. Jako uwagę do trzeciego wyłożenia MPZP, w związku z utrzymującymi się w projekcie MPZP negatywnymi zmianami dla działki 1 OF wniósł o wyłączenie obszaru zabudowy jednorodzinnej (stanowiącej przedmiotową nieruchomość - działkę 1) z projektu planu miejscowego. Prezydent Miasta „…” uwagę tę rozpatrzył pozytywnie i uzasadnił ją następującą cyt. „Dla uregulowania sprawy układu komunikacyjnego i uwzględnienia wniosku w sprawie uchwalenia MPZP dla terenu 1MW obszar planu zostanie podzielony na etapy z ewentualnym odstąpieniem od kontynuacji prac nad etapem obejmującym tereny MN”.

W maju 2020 r. Rada Miasta „…” podjęła uchwałę nr „…” zmieniającą uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania MPZP i dzielącą sporządzany MPZP na 3 mniejsze obszary. Obszar I obejmuje w zasadzie tylko działkę 3, której dotyczyła zdecydowana większość wniosków składana przez OF w toku uchwalania MPZP, a której od lutego 2020 r. OF nie jest już właścicielem. Obszar II dot. działek sąsiada i uregulowania terenu pod drogę opisanego powyżej. Obszar III dotyczy m in. przedmiotowej działki.

Na dzień dzisiejszy nie jest jeszcze wiadome, czy złożone przez Wnioskodawcę do projektu nowego MPZP wnioski i uwagi zostaną w nim uwzględnione. Procedura planistyczna uchwalania nowego MPZP dla przedmiotowej działki nadal trwa i nie wiadomo kiedy i czy w ogóle zostanie zakończona. Projekty MPZP dla Obszarów I i II zostały po raz czwarty wyłożone do publicznego wglądu w sierpniu 2020 r. Projekt MPZP dla Obszaru III obejmującego przedmiotową nieruchomość po podziale z maja 2020 r. nie był już wykładany, OF liczy na to. że zgodnie z jego uwagą oraz jej pozytywnym rozpatrzeniem przez Prezydenta Miasto odstąpi od dalszych prac nad MPZP dla Obszaru III dotyczącego zabudowy jednorodzinnej i przedmiotowej nieruchomości - działki 1.

Główną motywacją OF w zakresie wniosków o zmiany w MPZP było usunięcie rozbieżności pomiędzy planami dla okolicznych rejonów, a planem dla nieruchomości będącej ówcześnie jego własnością - działki 3. Było to normalne działanie w zakresie zarządu majątkiem prywatnym - korzystając z planowanych zmian w MPZP przez gminę, Wnioskodawca zmierzał do wyrównania jego praw wynikających z MPZP w stosunku do właścicieli nieruchomości znajdujących się w okolicy, objętych nowszymi MPZP.

Przed zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowa nieruchomość ma zostać podzielona w ten sposób, że zostanie z niej wydzielony grunt niezabudowany w północnej części działki 1 o szerokości ok. 57 m (cała szerokość działki) i długości między 17 a 30 m, który będzie przedmiotem transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Wnioskodawca nie udzielał nikomu pozwoleń/pełnomocnictw do działania w imieniu Wnioskodawcy w celu przygotowania/ulepszenia nieruchomości przed jej sprzedażą. Wnioskodawca zamierza udzielić jedynie pełnomocnictwa geodecie w zakresie niezbędnym do wydzielenia z całej nieruchomości będącej własnością Wnioskodawcy części o powierzchni ok. 900 - 1700 m2, która ma być przedmiotem sprzedaży. Nie jest to działanie nakierowane na zwiększenie atrakcyjności nieruchomości, a jedynie konieczność - bez dokonania podziału geodezyjnego sprzedaż części nieruchomości nie byłaby wykonalna, zaś Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać całej nieruchomości, bo na pozostałej części (która nie zostanie sprzedana) ma nadal zamiar prowadzić działalność rolniczą.

Obecnie nieruchomość jest częściowo zabudowana budynkami gospodarstwa rolnego, jednak ta część która zostanie wydzielona i sprzedana Nabywcy jest niezabudowana. OF nigdy nie wynajmował jako wynajmujący, nie wydzierżawiał jako wydzierżawiający, ani nie udostępniał na innej podstawie odpłatnie żadnych nieruchomości - w tym żadnej części analizowanej nieruchomości czy budynków położonych na tej nieruchomości.

Do tej pory OF sprzedał działkę ewidencyjną nr 3, wydzieloną wcześniej z działki 4, o powierzchni ok. 4.178 m2. Sprzedaż ta nie była opodatkowana VAT zgodnie z interpretacją indywidualną wydaną na rzecz OF w dniu 26 września 2019 r., przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0114-KDIP1-2.4012.295.2019.2.WH.

Obecna nieruchomość tj. działka 1 powstała również z wydzielenia z działki 4 na skutek wydzielania działki 3. A zdaniem Wnioskodawcy, będąca przedmiotem niniejszej interpretacji transakcja sprzedaży części działki 1 stanowi rozszerzenie transakcji z początku 2020 r. dotyczącej sprzedaży działki 3.

Poza powyższym, OF nie sprzedawał dotąd żadnych nieruchomości. Nabyte nieruchomości zaś przeznaczał na cele rolnicze. Od dnia nabycia użytkuje nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży w prowadzonej działalności rolniczej i będzie kontynuował ten sposób użytkowania pozostałej nieruchomości. Strony planują podpisać przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości 1.

Do czasu wydzielenia działki i podpisania końcowej umowy sprzedaży OF przekaże Nabywcy prawo dot. części nieruchomości 1 mającej być przedmiotem sprzedaży do dysponowania nią na cele budowlane, celem umożliwienia wystąpienia przez Nabywcę do Starostwa z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz do inwestorów mediów z wnioskami o warunki techniczne przyłączenia. Może to nastąpić na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży, na mocy umowy dzierżawy lub umowy użyczenia, ewentualnie innej podstawie prawnej, co jednak w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy. Po wydzieleniu działki i uzyskaniu przez Nabywcę Pozwolenia na Budowę podpisana zostanie końcowa umowa sprzedaży.

Ponadto OF nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, a prowadzi jedynie działalność rolniczą (jako rolnik ryczałtowy). OF nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony i nigdy nie był zarejestrowany jako taki podatnik.

OF - obecny właściciel nieruchomości - nie podejmował działań mających na celu ulepszenie przedmiotowej nieruchomości tzn. nie wyrównywał nieruchomości, nie dokonywał wycinki drzew/krzaków, nie doprowadzał do przedmiotowej nieruchomości mediów (nie uzbrajał nieruchomości), nie wybudował ani drogi prowadzącej do nieruchomości, jak i nie wybudował drogi na nieruchomości.

Żadna osoba trzecia nie podejmowała do tej pory ani nie będzie podejmowała przed transakcją sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu ulepszenie nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę zostanie zrealizowana dopiero po wyodrębnieniu z działki 1 nowej działki będącej przedmiotem transakcji oraz uzyskaniu interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych tej sprzedaży (tzn. czy podlega ona opodatkowaniu VAT-em, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Nabywca również zastrzega sobie prawo do odstąpienia od zakupu działki w przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę inwestycji o satysfakcjonujących Nabywcę parametrach. Nie ma żadnych innych warunków faktycznych czy formalnych, od których uzależnione byłoby przeprowadzenie tej transakcji.

OF nie korzystał również z usług agentów pośrednictwa nieruchomości w celu sprzedaży całości lub części przedmiotowej nieruchomości, gdyż sprzedaż będzie realizowana na rzecz Nabywcy, w której syn OF jest jednym ze wspólników. Z tych względów w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona żadna działalność reklamowa mająca na celu sprzedaż całości lub części, wynajem, (nie zamieszczono na nieruchomości żadnego ogłoszenia, nie umieszczano ogłoszenia w Internecie, etc.). Przyszły Nabywca sam się zgłosił do OF, w celu nabycia kolejnej działki, gdyż część którą już Nabywca kupił okazała się za mała do jego potrzeb inwestycyjnych.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 2 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że przekaże Nabywcy nieruchomość do dysponowania nią na cele budowlane na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej, której właścicielem jest OF, na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT-em?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega jednak tylko taka dostawa towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, która została wykonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Podatnikami - zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarcza, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem gdy dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy podmiot w celu dokonania sprzedaży działki podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowiąc takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony i nigdy nie był zarejestrowany jako taki podatnik. Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości, której część ma być sprzedana na rzecz Nabywcy (spółki, której jednym ze wspólników jest syn Wnioskodawcy). Przed zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowa nieruchomość ma być podzielona w ten sposób, że zostanie z niej wydzielony m.in. grunt niezabudowany w postaci działki o powierzchni ok. 900 - 1700 m2 przeznaczonej w MPZP pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne, która to planowana działka będzie przedmiotem transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dniu 4 czerwca 1981 r. od dziadków w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie były wydane Warunki Zabudowy. Przedmiotowa nieruchomość jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, w którym to posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej.

Wnioskodawca nie podejmował działań mających na celu ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, tzn. nie wyrównywał nieruchomości, nie dokonywał wycinki drzew/krzaków, nie doprowadzał do przedmiotowej nieruchomości mediów (nie uzbrajał nieruchomości), nie wybudował ani drogi prowadzącej do nieruchomości, jak i nie wybudował drogi na nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że żadna osoba trzecia nie podejmowała do tej pory, ani nie będzie podejmowała przed transakcją sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu ulepszenie nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży.

Wnioskodawca nie korzystał również z usług agentów pośrednictwa nieruchomości w celu sprzedaży całości lub części przedmiotowej nieruchomości. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona żadna działalność reklamowa mająca na celu sprzedaż całości lub części, wynajem (nie zamieszczono na nieruchomości żadnego ogłoszenia, nie umieszczano ogłoszenia w Internecie, etc.). Wnioskodawca nie udzielał nikomu pozwoleń/pełnomocnictw do działania w imieniu Wnioskodawcy w celu przygotowania/ulepszenia nieruchomości przed jej sprzedażą. Przyszły Nabywca sam się zgłosił do Wnioskodawcy w celu nabycia działki.

Wnioskodawca nigdy nie wynajmował jako wynajmujący, nie wydzierżawiał jako wydzierżawiający, ani nie udostępniał na innej podstawie odpłatnie żadnych nieruchomości - w tym żadnej części analizowanej nieruchomości czy budynków położonych na przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca także nie sprzedawał dotąd żadnych nieruchomości, poza działką gruntu 3, wyodrębnionej uprzednio z przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, a prowadzi jedynie jako rolnik ryczałtowy działalność rolniczą.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy - w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wydzielonej - za podatnika podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że prowadzi działalność rolniczą jako rolnik ryczałtowy i nie jest oraz nigdy nie był zarejestrowany jako podatnik VAT. Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość, z której zostanie wydzielona mająca być przedmiotem sprzedaży działka ewidencyjna, nabył w 1981 r. od dziadków w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie były wydane Warunki Zabudowy. Przedmiotowa nieruchomość jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, w którym to posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej. Wnioskodawca nigdy nie wynajmował, nie wydzierżawiał ani udostępniał odpłatnie żadnej części przedmiotowej nieruchomości.

Nikt - ani Wnioskodawca, ani żadna osoba trzecia - nie podejmował działań mających na celu ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, tzn. nie wyrównywał nieruchomości, nie dokonywał wycinki drzew/krzaków, nie doprowadzał do przedmiotowej nieruchomości mediów (nie uzbrajał nieruchomości), nie wybudował ani drogi prowadzącej do nieruchomości, jak i nie wybudował drogi na nieruchomości.

Wnioskodawca nie korzystał z usług agentów pośrednictwa nieruchomości w celu sprzedaży całości lub części przedmiotowej nieruchomości jak również nie podejmował żadnych działań reklamowych. Wnioskodawca wystąpił jedynie do władz gminy o zmianę MPZP jednak jego wniosek nie dotyczył obszaru będącego przedmiotem niniejszej transakcji. W roku 2018 gmina przystąpiła do sporządzenia nowego planu miejscowego dla tego obszaru, natomiast do dnia dzisiejszego MPZP nie został zmieniony. Wnioskodawca zgłosił uwagi do projektu nowego planu miejscowego.

Wnioskodawca nie podjął więc jakiejkolwiek aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W szczególności Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itp. Co prawda Wnioskodawca wydzieli działkę gruntu, która ma być sprzedana oraz zgłosił uwagi do projektu nowego planu miejscowego, jednak jednocześnie nie podjął żadnych innych działań mających na celu sprzedaż przedmiotowej działki. Fakt samego wydzielenia działki gruntu, która ma być sprzedana, oraz zgłoszenia wniosków i uwag do projektu nowego planu miejscowego, nie można uznać za podejmowanie aktywnych działań w przedmiocie zbycia działki gruntu, porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Wobec powyższego należy uznać, że skoro Wnioskodawca nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości w ramach działalności gospodarczej oraz nie podejmował żadnych działań reklamowych w celu sprzedaży części nieruchomości, a przy tym przed sprzedażą nie były podejmowane żadne działania mające na celu ulepszenie przedmiotowej nieruchomości, w niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży przedmiotowej działki gruntu za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Takie rozumienie przepisów wynika również z uzyskanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej nr 0114-KDIP1-2.4012.295.2019.2.WH, uzyskanej przez Wnioskodawcę w zakresie sprzedaży działki 3. Niniejsza transakcja zaś stanowi jedynie rozszerzenie wcześniejszej transakcji i dokonywana jest na analogicznych warunkach i w tożsamych okolicznościach.

Tym samym Wnioskodawca, dokonując sprzedaży przedmiotowej działki gruntu, nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż tej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawcy.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca, Pan „…” jest jedynym właścicielem nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość stanowi część działki nr 1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze „…”.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę od jego dziadków w drodze umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego nr 2 wydanej przez Naczelnika Miasta „…” w dniu 4 czerwca 1981 r.

Wnioskodawca zamierza ograniczyć własną działalność rolniczą, którą do tej pory prowadził na tej nieruchomości. Wobec powyższego planuje z przedmiotowej nieruchomości wydzielić 2 lub 3 działki. Jedna z tych działek, o powierzchni ok. 900 - 1700 m2, ma zostać przeznaczona do sprzedaży na rzecz Nabywcy. Druga i ewentualnie trzecia z wydzielonych działek mają zostać przeznaczone na darowizny dla synów Wnioskodawcy.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest sprzedaż wydzielonej działki na rzecz Nabywcy. Nabywcą będzie spółka, której jednym ze wspólników jest syn Wnioskodawcy. Spółka zamierza nabyć część przedmiotowej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Spółka jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT - na nabytej nieruchomości zamierza wznieść budynki celem sprzedaży lub wynajmu, natomiast Wnioskodawca prowadzi działalność rolniczą i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Do tej pory Wnioskodawca z przedmiotowej nieruchomości wydzielił działkę, która w 2020 r. została sprzedana na rzecz spółki, której wspólnikiem jest syn Wnioskodawcy.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa stanowi według ksiąg wieczystych grunty rolne zabudowane i jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej MPZP), w którym to nieruchomość gruntowa posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej. Wnioskodawca wystąpił w 2016 r. i 2017 r. do władz gminy o zmianę MPZP. Wnioski te w całości dotyczyły obszaru pokrywającego się z wydzieloną działką 3, która została w 2020 r. sprzedana, a której dotyczyła interpretacja indywidualna. W 2018 r. Miasto „…” przystąpiło do sporządzania MPZP nie tylko na obszarze, którego dotyczyły wnioski z 2016 i 2017 r. ale również na pozostałej części Nieruchomości należącej do Wnioskodawcy (według aktualnej numeracji działka 1) oraz na działkach należących do Sąsiada (w celu uregulowania układu komunikacyjnego w rejonie sąsiednich działek).

Wnioskodawca nigdy nie występował o zmianę MPZP dla działki 1 bądź obszaru się z nią pokrywającego. Ponadto, na etapie II wyłożenia MPZP do publicznego wglądu, w związku z zaproponowanymi w projekcie MPZP rozwiązaniami znacząco pogarszającymi możliwości inwestycyjne przedmiotowej Nieruchomości - działki 1, Wnioskodawca wnioskował dla całej działki o utrzymanie dotychczasowych parametrów z obowiązującego od 2014 r. MPZP lub ustalenie następujących - minimalna powierzchnia działki pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą 300 m2, minimalna szerokość frontu działki pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą 14 metrów, minimalna powierzchnia działki dla zabudowy bliźniaczej 250 m2, minimalna szerokość frontu działki dla zabudowy bliźniaczej 11 metrów, minimalna powierzchnia działki dla zabudowy szeregowej 200 m2, minimalna szerokość frontu działki dla zabudowy szeregowej - 6 metrów. W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie były wydane Warunki Zabudowy.

Główną motywacją Wnioskodawcy w zakresie wniosków o zmiany w MPZP było usunięcie rozbieżności pomiędzy planami dla okolicznych rejonów, a planem dla nieruchomości będącej ówcześnie jego własnością - działki 3. Było to normalne działanie w zakresie zarządu majątkiem prywatnym - korzystając z planowanych zmian w MPZP przez gminę, Wnioskodawca zmierzał do wyrównania jego praw wynikających z MPZP w stosunku do właścicieli nieruchomości znajdujących się w okolicy, objętych nowszymi MPZP.

Przed zawarciem umowy sprzedaży przedmiotowa nieruchomość ma zostać podzielona w ten sposób, że zostanie z niej wydzielony grunt niezabudowany w północnej części działki 1 o szerokości ok. 57 m (cała szerokość działki) i długości między 17 a 30 m, który będzie przedmiotem transakcji sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Wnioskodawca nie udzielał nikomu pozwoleń/pełnomocnictw do działania w imieniu Wnioskodawcy w celu przygotowania/ulepszenia nieruchomości przed jej sprzedażą. Wnioskodawca zamierza udzielić jedynie pełnomocnictwa geodecie w zakresie niezbędnym do wydzielenia z całej nieruchomości będącej własnością Wnioskodawcy części o powierzchni ok. 900 - 1700 m2, która ma być przedmiotem sprzedaży. Nie jest to działanie nakierowane na zwiększenie atrakcyjności nieruchomości, a jedynie konieczność - bez dokonania podziału geodezyjnego sprzedaż części nieruchomości nie byłaby wykonalna, zaś Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać całej nieruchomości, bo na pozostałej części (która nie zostanie sprzedana) ma nadal zamiar prowadzić działalność rolniczą.

Obecnie nieruchomość jest częściowo zabudowana budynkami gospodarstwa rolnego, jednak ta część która zostanie wydzielona i sprzedana Nabywcy jest niezabudowana. Wnioskodawca nigdy nie wynajmował jako wynajmujący, nie wydzierżawiał jako wydzierżawiający, ani nie udostępniał na innej podstawie odpłatnie żadnych nieruchomości - w tym żadnej części analizowanej nieruchomości czy budynków położonych na tej nieruchomości.

Od dnia nabycia użytkuje nieruchomość mającą być przedmiotem sprzedaży w prowadzonej działalności rolniczej i będzie kontynuował ten sposób użytkowania pozostałej nieruchomości. Strony planują podpisać przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości 1.

Do czasu wydzielenia działki i podpisania końcowej umowy sprzedaży Wnioskodawca przekaże Nabywcy prawo dot. części nieruchomości 1 mającej być przedmiotem sprzedaży do dysponowania nią na cele budowlane, celem umożliwienia wystąpienia przez Nabywcę do Starostwa z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz do gestorów mediów z wnioskami o warunki techniczne przyłączenia. Może to nastąpić na mocy umowy przedwstępnej sprzedaży, na mocy umowy dzierżawy lub umowy użyczenia, ewentualnie innej podstawie prawnej, co jednak w ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia dla przedmiotowej sprawy. Po wydzieleniu działki i uzyskaniu przez Nabywcę Pozwolenia na Budowę podpisana zostanie końcowa umowa sprzedaży.

Ponadto Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził żadnej działalności gospodarczej, a prowadzi jedynie działalność rolniczą (jako rolnik ryczałtowy). Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony i nigdy nie był zarejestrowany jako taki podatnik.

Wnioskodawca - obecny właściciel nieruchomości - nie podejmował działań mających na celu ulepszenie przedmiotowej nieruchomości tzn. nie wyrównywał nieruchomości, nie dokonywał wycinki drzew/krzaków, nie doprowadzał do przedmiotowej nieruchomości mediów (nie uzbrajał nieruchomości), nie wybudował ani drogi prowadzącej do nieruchomości, jak i nie wybudował drogi na nieruchomości.

Żadna osoba trzecia nie podejmowała do tej pory ani nie będzie podejmowała przed transakcją sprzedaży jakichkolwiek działań mających na celu ulepszenie nieruchomości mającej być przedmiotem sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę zostanie zrealizowana dopiero po wyodrębnieniu z działki 1 nowej działki będącej przedmiotem transakcji oraz uzyskaniu interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych tej sprzedaży.

Nabywca również zastrzega sobie prawo do odstąpienia od zakupu działki w przypadku nieuzyskania pozwolenia na budowę inwestycji o satysfakcjonujących Nabywcę parametrach. Nie ma żadnych innych warunków faktycznych czy formalnych, od których uzależnione byłoby przeprowadzenie tej transakcji.

Wnioskodawca nie korzystał również z usług agentów pośrednictwa nieruchomości w celu sprzedaży całości lub części przedmiotowej nieruchomości, gdyż sprzedaż będzie realizowana na rzecz Nabywcy, w której syn Wnioskodawcy jest jednym ze wspólników. Z tych względów w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona żadna działalność reklamowa mająca na celu sprzedaż całości lub części, wynajem, (nie zamieszczono na nieruchomości żadnego ogłoszenia, nie umieszczano ogłoszenia w Internecie, etc.). Przyszły Nabywca sam się zgłosił do Wnioskodawcy w celu nabycia kolejnej działki, gdyż część którą już Nabywca kupił okazała się za mała do jego potrzeb inwestycyjnych.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 2 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że przekaże Nabywcy nieruchomość do dysponowania nią na cele budowlane na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca dokonuje szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży przekaże Nabywcy prawo do dysponowania nieruchomością (mającą być przedmiotem sprzedaży) na cele budowlane celem umożliwienia wystąpienia przez Nabywcę do Starostwa z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz do gestorów mediów z wnioskami o warunki techniczne przyłączenia. Po uzyskaniu przez Nabywcę pozwolenia na budowę podpisana zostanie końcowo umowa sprzedaży. Pomimo, że ww. czynności dokonywane są przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu.

Okoliczność, że działania te nie są podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez kupującego nie oznacza, że pozostaje bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Czynności wykonane przez kupującego na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, który na podstawie zawartej umowy przedwstępnej wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Na podstawie zawartej umowy przyszły Nabywca będzie miał prawo do wystąpienia do Starostwa z wnioskiem o pozwolenie na budowę oraz do gestorów mediów z wnioskami o warunki techniczne przyłączenia. Po uzyskaniu przez Nabywcę pozwolenia na budowę podpisana zostanie końcowo umowa sprzedaży. Jak wynika z powołanych przepisów, do czasu podpisania umowy przyrzeczonej, Wnioskodawca pozostaje właścicielem Nieruchomości, natomiast kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnia przedmiotową nieruchomość. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Należy w tym miejscu podkreślić, ze taki rodzaj aktywności podejmowanej przez strony transakcji w znaczący sposób zmienia sytuację prawno-podatkową Zbywcy.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Wnioskodawca w taki sposób organizuje sprzedaż ww. nieruchomości, że niejako Jego działania łącznie z działaniami nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Wnioskodawca będzie posiadać prawo własności nieruchomości, która będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostają „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy w tym miejscu podkreślić, że Kupujący jest zainteresowany nabyciem nieruchomości, dla której na podstawie zawartej umowy przedwstępnej zostaną udzielone konkretne pozwolenia, bez uzyskania których Nabywca nie jest zainteresowany zakupem.

Należy także zauważyć, iż powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia w sprawach C-180/10 i C-181/10 potwierdzają stanowisko tut. Organu. W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonywane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. nieruchomości będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży nieruchomości obejmującej działkę nr 1 na rzecz kupującego z którym Wnioskodawca podpisze umowę przedwstępną sprzedaży, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.