Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/4511-1266/15/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-02-19
Teza: Czy Wnioskodawczyni będzie mogła przychody z najmu opodatkowywać zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; lokal; najem; nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; przychód; spółki-spółka cywilna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2015 r. (data wpływu 28 grudnia 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie formy opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie formy opodatkowania przychodów z wynajmu nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni posiada we współwłasności ustawowej małżeńskiej z mężem kilka lokali, które są wynajmowane na cele mieszkalne i wykazywane przez Wnioskodawczynię jako przychody z najmu, opodatkowane na zasadach określonych ustawą z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wg stawki 8,5%. Umowy najmu nie są bowiem zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej wspólnie z mężem, jednakże przedmiot tej działalności jest całkowicie odrębny – zarówno co do jego rodzaju (drukarnia) jak i wykorzystywanych składników majątku.

Wśród aktualnie posiadanych i wynajmowanych lokali znajdują się nabyte lokale stanowiące odrębną własność na gruncie prawa cywilnego oraz lokale jedynie fizycznie wyodrębnione w budynku mieszkalnym, który przez wiele lat stanowił dom rodzinny Wnioskodawczyni i jej męża.

Jako wynajmujący część czynności przy wynajmie Wnioskodawczyni prowadzi z mężem samodzielnie, ale także w razie potrzeby korzystają Oni z pomocy profesjonalistów, np. pośredników przy wyszukiwaniu najemców lub też okazjonalnie doradztwa księgowego.

Aktualnie wspólnie z mężem zamierzają nabyć kilka nowych lokali mieszkalnych, jednakże w tym przypadku Wnioskodawczyni wraz z mężem będą korzystać z oferty współpracy w postaci profesjonalnego wsparcia przy zarządzaniu tymi lokalami i obsłudze umów najmu, jakie miałyby zostać zawarte dla tych nowych lokali. Otrzymana oferta współpracy zakłada przejęcie wszystkich obowiązków ciążących na właścicielu: wyszukanie najemcy, podpisanie umowy najmu, pobieranie kaucji gwarancyjnej, monitoring stanu utrzymania lokalu przez najemcę, załatwianie awarii, reklamacji, drobnych napraw, rozliczanie umów zakończonych (w tym kaucji gwarancyjnej), sprzątanie po okresie wynajmu (przygotowanie lokalu dla nowego najemcy). Dla realizacji współpracy na wskazanych powyżej zasadach udzielone ma zostać pełnomocnictwo. Co istotne, wpłaty z tytułu czynszu najmu byłyby dokonywane bezpośrednio na rachunek bankowy właścicieli lokali, tj. Wnioskodawczyni i męża.

Czynność zakupu lokali mieszkalnych wiąże się z ideą rozsądnego oszczędzania i lokowania pieniędzy w sytuacji gdy oszczędzanie na rachunkach bankowych nie stanowi atrakcyjnej propozycji.

Wnioskodawczyni podkreśla, że cel zarobkowy przedsięwzięcia, przyjmując ile środków należy najpierw wydać zanim wystąpi dodatni rachunek ekonomiczny, zostanie osiągnięty nie wcześniej niż po ok. 15-17 latach – i to przy założeniu normalnej eksploatacji. Jeżeli po drodze trafią się najemcy nie szanujący substancji mieszkaniowej i trzeba będzie lokale gruntownie remontować, dodatni bilans może być nawet po 25 latach. Zatem w minimalnym okresie 15 lat cel zarobkowy przedsięwzięcia nie zostanie osiągnięty. Będzie natomiast osiągany formalny przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnośnie planowanego zakupu lokali, Wnioskodawczyni nie planuje żadnej formy zorganizowania czynności tego wynajmu, bowiem całą organizacją zajmie się profesjonalny podmiot. Podmiot ten, jak wskazano wyżej, otrzyma od Wnioskodawczyni pełnomocnictwo do działania, w tym do zawierania w Jej imieniu umów najmu.

Odnosząc się do treści definicji zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w kontekście planowanego zakupu mieszkań:

*   w okresie co najmniej 15 lat nie wystąpi cel zarobkowy przedsięwzięcia;
*   faktyczne prowadzenie usług najmu zostanie powierzone odrębnemu przedsiębiorcy, który posiada odpowiednie struktury i organizację, zapewniającą stałą efektywną współpracę;
*   w sensie faktycznym Wnioskodawczyni nie działa aktywnie w zakresie świadczonych usług najmu. Aktywny jest inny przedsiębiorca, a formalnie jego aktywność odbywa się na podstawie pełnomocnictwa, które upoważnia do zawierania umów najmu w imieniu wnioskodawcy.

W przekonaniu Wnioskodawczyni są to okoliczności (zawarta umowa i wynikająca z niej obsługa najemców i mieszkań przez profesjonalny podmiot) wskazujące, iż sposób działania nie wypełnia znamion działalności gospodarczej z uwagi na prowadzenie działania przez inny podmiot.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni będzie mogła przychody z najmu opodatkowywać zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%?

Zdaniem Wnioskodawczyni, pomimo planowanego wzrostu liczby lokali do wynajmu możliwe jest dalsze traktowanie tego wynajmu jak prywatnego i opodatkowanie całego przychodu z wynajmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Definicja najmu nie została zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa najmu jest umową prawa cywilnego, regulowaną przepisami art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zaś dochody z realizacji tej umowy są z woli ustawodawcy opodatkowane. Przychodem z najmu jest ustalony w umowie czynsz. Z treści art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Co istotne, jak wynika z definicji działalności gospodarczej wprowadzonej do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – powinna być ona prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Tymczasem lokale mieszkalne, które Wnioskodawczyni planuje z mężem nabyć, nie będą wiązały się z ich aktywnością, bowiem faktycznie prowadzenie usług wynajmu będzie dokonywane na ich rzecz przez profesjonalny podmiot, a realizowane w ramach współpracy na ich rzecz czynności będą stanowiły przedmiot jego działalności gospodarczej. Jak się zatem wydaje, aktywność Wnioskodawczyni i męża polegająca jedynie na podpisaniu umowy (na zarządzanie lokalami i obsłudze umów najmu) oraz monitorowanie otrzymywanych bezpośrednio od najemców płatności, nie spełnia znamion prowadzenia działalności gospodarczej, która polega na działaniu – w sposób zorganizowany i ciągły.

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą – w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – wynosi 8,5%.

Ponadto wskazać należy, iż przepisy prawa podatkowego nie określają, iż przychód z wynajmu np. 5 lokali może być objęty zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% a przychód z wynajmu 10 lokali już należy opodatkować jak z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oznacza to bowiem, iż ustawodawca nie uzależnił wyboru formy opodatkowania od ilości wynajmowanych lokali. Istotnym jest, aby forma tej działalności nie przybrała cech działalności gospodarczej, przede wszystkich cech zorganizowania. Wnioskodawczyni przy tym pragnie podkreślić, że jej działalność w tym zakresie nie nosi znamion profesjonalizmu, zorganizowania. Nie posiada żadnej zorganizowanej infrastruktury do poszukiwania najemców na przedmiotowe lokale, a także nie będzie posiadała żadnej zorganizowanej struktury do obsługi tej działalności.

W ocenie Wnioskodawczyni możliwe jest opodatkowanie przychodów z najmu na zasadzie 8,5% ryczałtu nawet wtedy gdy liczba lokali jest większa niż kilka.

Potwierdzeniem dla sposobu interpretacji przepisów przez Wnioskodawczynię jest interpretacja indywidualna z dnia 13 stycznia 2015 r. znak sprawcy IBPBII/2/415-920/14/ŁCz, wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach dla następującego stanu faktycznego:

„Wnioskodawca to właściciel kamienicy, która składa się z 6 lokali użytkowych i 10 lokali mieszkalnych, łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 1 200 m2. W jednym z lokali mieszkalnych Wnioskodawca mieszka sam, pozostałe lokale mieszkalne i lokale użytkowe Wnioskodawca wynajmuje osobom prywatnym i firmom. Pytał on o możliwość ryczałtowego opodatkowania przychodów z najmu powyższych 15 lokali – organ przychylił się do ryczałtowego sposobu opodatkowania tych przychodów.”

Ten sam organ także ocenił pozytywnie możliwość ryczałtowego opodatkowania 32 lokali jednoizbowych w interpretacji z dnia 9 marca 2015 r., znak sprawy BPBII/2/415-1090/14/MMa Wobec powyższego, Wnioskodawczyni uważa, iż planowany wynajem nie będzie nosił znamion działalności gospodarczej a przychód z tego wynajmu będzie mogła opodatkować stawką 8,5%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. Decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają zatem obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie subiektywne przekonanie podatnika.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Istotne znaczenie ma więc to czy przychody z najmu są uzyskiwane w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni posiada z mężem we współwłasności ustawowej małżeńskiej kilka lokali, które są wynajmowane na cele mieszkalne opodatkowane wg stawki 8,5%. Umowy najmu nie są bowiem zawierane w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej wspólnie z mężem, jednakże przedmiot tej działalności jest całkowicie odrębny – zarówno co do jego rodzaju (drukarnia) jak i wykorzystywanych składników majątku.

Wśród aktualnie posiadanych i wynajmowanych lokali znajdują się nabyte lokale stanowiące odrębną własność oraz lokale jedynie fizycznie wyodrębnione w budynku mieszkalnym, który przez wiele lat stanowił dom rodzinny Wnioskodawczyni i jej męża.

Jako wynajmujący część czynności przy wynajmie Wnioskodawczyni prowadzi z mężem samodzielnie, ale także w razie potrzeby korzystają Oni z pomocy profesjonalistów, np. pośredników przy wyszukiwaniu najemców lub też okazjonalnie doradztwa księgowego.

Aktualnie wspólnie z mężem zamierzają nabyć kilka nowych lokali mieszkalnych, jednakże w tym przypadku Wnioskodawczyni wraz z mężem będą korzystać z oferty współpracy w postaci profesjonalnego wsparcia przy zarządzaniu tymi lokalami i obsłudze umów najmu, jakie miałyby zostać zawarte dla tych nowych lokali. Otrzymana oferta współpracy zakłada przejęcie wszystkich obowiązków ciążących na właścicielu: wyszukanie najemcy, podpisanie umowy najmu, pobieranie kaucji gwarancyjnej, monitoring stanu utrzymania lokalu przez najemcę, załatwianie awarii, reklamacji, drobnych napraw, rozliczanie umów zakończonych (w tym kaucji gwarancyjnej), sprzątanie po okresie wynajmu (przygotowanie lokalu dla nowego najemcy). Dla realizacji współpracy na wskazanych powyżej zasadach udzielone ma zostać pełnomocnictwo. Co istotne, wpłaty z tytułu czynszu najmu byłyby dokonywane bezpośrednio na rachunek bankowy właścicieli lokali, tj. Wnioskodawczyni i męża.

Czynność zakupu lokali mieszkalnych wiąże się z ideą rozsądnego oszczędzania i lokowania pieniędzy w sytuacji gdy oszczędzanie na rachunkach bankowych nie stanowi atrakcyjnej propozycji.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawczyni bez wątpienia będzie działała we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującego. W rozpatrywanym przypadku okoliczność, że Wnioskodawczyni może korzystać z usług firm specjalizujących się w obsłudze rynku nieruchomości, nie oznacza, że przychody z najmu stanowić będą źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podkreślić bowiem należy, że wszelkie czynności i działania podejmowane przez pośredników nieruchomości (zarówno mające na celu wyszukiwanie, ewentualnie przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu) będą podejmowane w imieniu i na rzecz wynajmującego – Wnioskodawczyni. Ostateczny rezultat tych działań oraz odpowiedzialność wobec najemców spoczywać będzie na wynajmującym.

Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem będzie mieć zarobkowy charakter, czyli nastawiony będzie na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. To Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości a nie pośrednicy będzie ostatecznie uzyskiwała przysporzenia majątkowe w postaci czynszu najmu. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Czynności związane z najmem zostaną zlecone wyspecjalizowanym podmiotom. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany i ciągły jest również to, że Wnioskodawczyni planuje kupno nieruchomości pod wynajem, a następnie zasadniczo zamierza zlecać wyszukiwanie, ewentualnie (w miarę potrzeby) przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu podmiotom zajmującym się rynkiem nieruchomości w sposób zawodowy, profesjonalny.

Wskazana inwestycja niewątpliwie związana jest z koniecznością podejmowania szeregu czynności (nawiązywanie kontaktów z potencjalnymi najemcami zarówno na etapie zawierania umowy, jak i w trakcie ich realizacji), nawet jeżeli są one dokonywane za pośrednictwem firm specjalizujących się w obsłudze nieruchomości. O zorganizowanej działalności świadczyć może również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanej nieruchomości do wynajęcia. Tego rodzaju działania, nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że planuje nabyć nieruchomość w celu najmu jako inwestycję posiadanego kapitału. Jak sama Wnioskodawczyni wskazuje, czynność zakupu lokali mieszkalnych wiąże się z ideą rozsądnego oszczędzania i lokowania pieniędzy w sytuacji gdy oszczędzanie na rachunkach bankowych nie stanowi atrakcyjnej propozycji. Można zatem przyjąć, że celem Wnioskodawczyni jest inwestycja w nieruchomości poprzez uzyskiwanie przychodów z najmu. Z treści wniosku nie wynika, aby nieruchomości miały być nabywane przede wszystkim dla potrzeb osobistych Wnioskodawczyni i Jej rodziny, a ewentualny najem nieruchomości miałby się odbywać tylko okazjonalnie, incydentalnie. Podkreślić należy, że istotną cechą działalności gospodarczej jest ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – najemców. Bez wątpienia czynności związane z wynajmem nieruchomości podejmowane będą przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Wbrew argumentacji Wnioskodawczyni, decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy podstawowe znaczenie ma sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Nie jest zaś decydujący fakt, że Wnioskodawczyni będzie korzystała z usług pośredników nieruchomości. To, że Wnioskodawczyni zasadniczo nie planuje osobiście zajmować się bieżącym (doraźnym) pozyskiwaniem najemców czy obsługą administracyjną najmu, nie jest tożsame z tym, że wykonywane czynności nie będą nosiły znamion działalności gospodarczej. Najem jaki zamierza prowadzić Wnioskodawczyni nie będzie najmem okazjonalnym lecz będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, co wypełnia dyspozycję art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, tj. z najmu poza działalnością gospodarczą.

Ponadto wskazać należy, że stosownie do treści art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 2 do ustawy.

Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, inne niż wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy, wymienione zostały w poz. 28 Załącznika nr 2, stanowiącego Wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Zatem wynajem na warunkach innych niż wskazany w art. 6 ust. 1a ustawy, podlega wyłączeniu z opodatkowaniu ryczałtem na podstawie wskazanego powyżej art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis zdarzenia przyszłego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności wypełniać będą przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełniać będzie wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro, jak wykazano, z opisu zdarzenia przyszłego wynika, umowy najmu będą zawierane w warunkach właściwych dla pozarolniczej działalności gospodarczej, to zgodnie z treścią cytowanych przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, brak jest możliwości opodatkowania uzyskiwanych przez Wnioskodawczynię przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

W odniesieniu do powołanych we wniosku indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tut. organ informuje, że została wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnych dla małżonka Wnioskodawczyni. Małżonek Wnioskodawczyni, chcąc uzyskać pisemną interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, ul. Emilii Plater 1, 10-563 Olsztyn, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.