Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.54.2025.6.JM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-21
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza
działalność-działalność gospodarcza-jednoosobowa
działalność gospodarcza
nieruchomości
udział
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z działalności
gospodarczej.-Odpłatne zbycie składników majątku.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 14-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go

    Pan – na wezwanie – pismem z 20 lutego 2025 r. (data wpływu 20 lutego 2025 r.). Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą. Zawarł Pan
    umowę z B. Sp. z o.o. (wcześniej A. Sp. komandytowa Sp. z o.o.) zwanym dalej
    Korzystającym, także czynnym podatnikiem VAT, na korzystanie z gruntu, którego jest
    właścicielem, a grunt ten jest wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Ponadto w
    umowie zawarto klauzule, że w ciągu pięciu lat strony zobowiązują się do przeniesienia
    własności gruntu na Korzystającego z gruntu. Korzystający z gruntu na swój rachunek i w
    swoim imieniu uzyskał wszelkie pozwolenia na budowę oraz poniósł wydatki związane ze
    wzniesieniem budynków oraz wybudował je na wspomnianym gruncie. Wartość
    poniesionych nakładów na budowę znacznie przewyższa wartość użytkowanego gruntu.
    W związku z wybudowaniem przez Korzystającego budynków o znacznej wartości strony
    planują dokonać przeniesienia własności gruntu na podstawie art. 231 Kodeksu
    Cywilnego. § 2 Kodeksu Cywilnego przewiduje, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono
    budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten
    cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego
    własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Jest Pan właścicielem gruntu i to grunt ma zostać sprzedany, jednakże Pana wątpliwość
    budzą interpretacje oraz przepisy, które są sprzeczne – niektóre przychylają się do
    możliwości sprzedaży i opodatkowania samego gruntu, a pozostałe stoją na stanowisku,
    że wybudowane przez przyszłego nabywcę budynki podnoszą jego wartość pomimo że to
    on poniósł koszty związane z ich wytworzeniem.
    Władztwo ekonomiczne nad budynkami jest i będzie sprawować stawiający budynki, tj.
    spółka B.
    Umowa została zawarta pomiędzy dwiema niezależnymi firmami i w jej treści nie została
    określona jako umowa najmu, dzierżawy ani umowa użyczenia. Dokument ten reguluje
    kwestie związane z korzystaniem z gruntu, określa okres obowiązywania oraz zawiera
    stosowne klauzule, jednak strony umowy nie nadały jej konkretnego nazewnictwa
    charakterystycznego dla jednego z tych typów umów. W związku z tym, cechy tej umowy
    powinny być analizowane na podstawie jej postanowień, a nie wyłącznie nazwy. W treści
    zostały zawarte głównie takie zapisy jak:
        brak odpłatności za korzystanie z nieruchomości w czasie trwania budowy
        klauzulę o przeniesieniu własności gruntu po zakończeniu procesu budowy, w
        cenie rynkowej samego gruntu
        możliwość pozyskiwania pozwoleń przez stronę oraz wzniesienia budowli zgodnie z
        obowiązującym prawem
        obowiązek Wnioskodawcy pokrycia nakładów poniesionych przez B. związanych z
        budową nieruchomości w przypadku nie przeniesienia własności gruntu na B.
    Umowa została zawarta 30 stycznia 2020 r.
    Nieruchomość stanowi składnik majątku trwałego przedsiębiorstwa i będzie
    wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej aż do momentu jej sprzedaży, bez
    zmiany przeznaczenia na cele prywatne.
    Od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została
    /zostanie wycofana z działalności a dniem odpłatnego zbycia nie upłynie 6 lat.

    Posiada Pan powiązania ze spółką B., posiada Pan 60% udziałów w tej spółce. Nie wchodzi
    Pan w skład organu zarządzającego, nie jest Pan członkiem zarządu, jest Pan udziałowcem
    spółki B.
    Pytania
    1. Czy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności art.
      29a ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy wartość budynku znacznie przewyższa
      wartość gruntu, a na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego właściciel budynku
      żąda odsprzedaży gruntu, podstawę opodatkowania podatkiem VAT stanowi wyłącznie
      wartość gruntu, bez uwzględnienia wartości budynku, przy uwzględnieniu rynkowych
      cen gruntu?
    2. Czy w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji
      gdy wartość budynku znacznie przewyższa wartość gruntu, a na podstawie art. 231 § 2
      Kodeksu cywilnego właściciel budynku żąda odsprzedaży gruntu, przychodem
      podlegającym opodatkowaniu stanowi wyłącznie wartość uzyskana ze sprzedaży
      gruntu, natomiast dochód do opodatkowania należy ustalić jako różnicę między kwotą
      uzyskaną ze sprzedaży a kosztem nabycia gruntu?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 w zakresie podatku
    dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana
    interpretacja.
    Pana stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, w opisanej sytuacji przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym będzie wyłącznie wartość sprzedanego gruntu, natomiast dochód do
    opodatkowania należy ustalić jako różnicę między wartością sprzedaży a kosztem nabycia
    gruntu, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Uzasadnienie:
    1. Zakres opodatkowania PIT – Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym
      od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są należne kwoty, choćby
      nie zostały faktycznie otrzymane. W analizowanym przypadku, przychód powstaje
      wyłącznie z tytułu sprzedaży gruntu, ponieważ budynek nie jest składnikiem majątku
      sprzedającego i nie stanowi przedmiotu transakcji.
    2. Koszt uzyskania przychodu i ustalenie dochodu – Zgodnie z zasadami rozliczania
      podatku dochodowego, dochód do opodatkowania ustala się jako różnicę między
      uzyskanym przychodem a poniesionym kosztem nabycia sprzedanego składnika
      majątku. W przedmiotowej sytuacji koszt podatkowy stanowi cena zakupu gruntu, a
      dochód podlegający opodatkowaniu to kwota uzyskana ze sprzedaży gruntu
      pomniejszona o koszt jego nabycia.
    3. Charakter transakcji i przepisy prawa cywilnego – Art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego
      przewiduje, że właściciel budynku może żądać sprzedaży gruntu, jeśli wartość
      budynku znacznie przewyższa wartość gruntu. W takim przypadku przedmiotem
      sprzedaży pozostaje wyłącznie grunt, a budynek nie wpływa na wysokość przychodu
      ani dochodu sprzedającego.
    Zatem w przedstawionej sytuacji, zgodnie z przepisami ustawy o PIT, przychód ze
    sprzedaży stanowi wartość sprzedanego gruntu, natomiast dochód do opodatkowania
    należy ustalić jako różnicę między ceną sprzedaży a kosztem nabycia gruntu. Takie
    podejście jest zgodne zarówno z przepisami prawa podatkowego, jak i z rzeczywistym
    charakterem transakcji, który nie obejmuje sprzedaży budynku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163) jest zasada powszechności
    opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Według art.
    10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
          pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
          odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy
        - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
          zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
          majątkowych określonych w lit. a-c -- przed upływem pięciu lat, licząc od końca
          roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
          rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
          nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
          dokonującej zamiany.
    Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części
    lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem
    pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub
    wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej,
    rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
    Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości
    oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
    którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania
    działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze
    sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle
    nie podlega opodatkowaniu.
    Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
        odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności
        gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
        zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w
        którym nastąpiło jej nabycie.
    Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej jest zdefiniowane w art. 5a pkt
    6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
        - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
          zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
          przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
        zarobkowym celu działalności,
        wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
        prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o
      których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed
      zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem
      miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z
      działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
    W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty
      należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości
      zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących
      sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za
      przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od
      towarów i usług.
    W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały
    szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika –
    stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.
    in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku podlegających ujęciu w
    ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z art. 14
    ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia
      składników majątku będących:
        a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi
          ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
        b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem
          składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie
          przekracza 1500 zł,
        c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy
          lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości
          niematerialnych i prawnych,
        d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
          lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w
          ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

        - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy
          prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy
          określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się
          odpowiednio.
    W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku
    wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności
    gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
        składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
        składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku
        dochodowym od osób fizycznych,
        składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości
        niematerialnych i prawnych.
    Stosownie do treści art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Amortyzacji nie podlegają:
        1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        2) budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale
          mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe
          prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w
          spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub
          wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,
        3) dzieła sztuki i eksponaty muzealne,
        4) wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b
          ust. 2 pkt 1 i 1a,
        5) składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania
          działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia
          wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której
          te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają
          amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo
          zaprzestano tej działalności
      - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i
      prawnymi.
    Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz.
    1061 ze zm.):
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
      własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
      budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
      przedmiot własności.
    Z tej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje
    nieruchomości w sensie prawnym:
        grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

        budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
        części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).
    Podkreślam, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą
    nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O
    ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy
    art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak
    stanowi.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
      należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
      również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    Przepis ten jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z
    którym:
      Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z
      nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
    Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie
    mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jak bowiem
    stanowi art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:
      Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
      praw rzeczowych.
    Posiadacz, który włada cudzą rzeczą niebędącą jego własnością, może dokonywać
    rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą
    roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów.
    Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego
    urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu.
    W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące
    wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231
    ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod
      powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie
      wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego
      własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
    Natomiast w myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości
      przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto
      wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za
      odpowiednim wynagrodzeniem.
    Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego podkreślam, że właścicielem budynku
    wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym
    gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem budynki i budowle wzniesione przez samoistnych
    posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od
    gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.
    Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego, stwierdzam, że w
    sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z
    mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku. Ten natomiast,
    kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Jako
    że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w

    którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej
    sytuacji jest właśnie regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu
    przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku
    zobowiązaniowego między właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy.
    Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności
    gruntu lub w drodze postępowania sądowego.
    Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie
    własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie
    nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod
    względem ekonomicznym legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie
    wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi
    ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1984 r.,
    sygn. akt I CR 155/84). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w
    dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Niemniej należy
    zauważyć, że wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłaciłby w
    związku z zakupem w normalnym obrocie rynkowym z uwagi na specyfikę tego stosunku
    zobowiązaniowego.
    Czynność realizowaną na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego należy zatem
    potraktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych, w szczególności jako quasi umowę sprzedaży, ponieważ specyfiką sprzedaży w
    trybie art. 231 Kodeksu cywilnego jest to, że przedmiotem transakcji jest własność działki
    pod budynkiem, a nie zbycie działki wraz z budynkiem. Tym samym, ma ona wpływ na
    wartość przedmiotu umowy, co w konsekwencji przekłada się na wysokość m.in.
    zobowiązań podatkowych. Zasadność odpłatności powyższej czynności potwierdza m.in.
    treść pisma Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 19 marca 1996 r. znak: PRO-202034-95
    /VI/J, w kwestii umów zawieranych na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W piśmie
    tym zaprezentowano pogląd, że umowy zawierane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego są
    umowami sprzedaży.
    Regulacja art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia
    wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za
    odpowiednim wynagrodzeniem (ceną), wskazuje, że jest to, praktycznie rzecz biorąc,
    umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego
    posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, jest
    zobowiązany zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność
    gospodarczą. Jest Pan właścicielem gruntu, który ma zostać sprzedany. Nieruchomość
    stanowi składnik majątku trwałego przedsiębiorstwa i będzie wykorzystywana na potrzeby
    działalności gospodarczej aż do momentu jej sprzedaży, bez zmiany przeznaczenia na cele
    prywatne. Dnia 30 stycznia 2020 r. Zawarł Pan umowę ze Spółką zwanym dalej
    Korzystającym na korzystanie z gruntu, którego jest właścicielem, a grunt ten jest
    wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Korzystający z gruntu na swój rachunek i w
    swoim imieniu uzyskał wszelkie pozwolenia na budowę oraz poniósł wydatki związane ze
    wzniesieniem budynków oraz wybudował je na wspomnianym gruncie. Wartość
    poniesionych nakładów na budowę znacznie przewyższa wartość użytkowanego gruntu.
    W związku z wybudowaniem przez Korzystającego budynków o znacznej wartości strony
    planują dokonać przeniesienia własności gruntu na podstawie art. 231 Kodeksu
    Cywilnego. § 2 Kodeksu Cywilnego przewiduje, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono
    budynek lub inne urządzenie o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten
    cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego
    własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Władztwo ekonomiczne nad
    budynkami jest i będzie sprawować stawiający budynki Deweloper. Od pierwszego dnia
    miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została/zostanie wycofana z
    działalności a dniem odpłatnego zbycia nie upłynie 6 lat.

    Zatem, ze sprzedaży nieruchomości osiągnie Pan przychód z pozarolniczej działalności
    gospodarczej zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych. Przychód podlegający opodatkowaniu stanowi wyłącznie wartość ze sprzedaży
    gruntu.
    Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      U podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących
      księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy
      przychodem w rozumieniu art. 14, a kosztami uzyskania powiększona o różnicę
      pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych,
      materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w
      toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego
      jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę
      pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość
      remanentu początkowego jest wyższa. Dochodem z odpłatnego zbycia składników
      majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby
      działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z
      odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a
      w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z
      odpłatnego zbycia, a:
      1) wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości
      niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów
      amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych
      środków i wartości lub
      2) wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego
      własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego
      wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono
      zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których
      mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.
    Tak więc, w zakresie obliczenia podstawy opodatkowania w sytuacji sprzedaży
    przedmiotowej nieruchomości, której przychód został zakwalifikowany do przychodów z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, powinien Pan stosować regulacje zawarte w art.
    24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z tej regulacji wynika, że dochód z odpłatnego zbycia środka trwałego ustala się przy
    uwzględnieniu trzech wielkości, tj. przychodu z odpłatnego zbycia tego środka trwałego,
    jego wartości początkowej wykazanej w ewidencji środków trwałych oraz wartości
    niematerialnych i prawnych oraz dokonanych od tego środka trwałego odpisów
    amortyzacyjnych. Dochód ustalany jest zgodnie z zacytowanym przepisem szczególnym.
    Grunt nie podlega amortyzacji, zatem przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży gruntu nie
    uwzględnia się odpisów amortyzacyjnych.
    Zatem dochodem ze sprzedaży gruntu jest różnica między kwotą przychodu uzyskanego
    ze sprzedaży gruntu, a wartością początkową gruntu wykazaną w ewidencji środków
    trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej w ramach Pana
    jednoosobowej działalności gospodarczej.
    Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje
        się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.