Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-3.4011.145.2017.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-10-31
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-opodatkowanie przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 5 września 2017 r. (data wpływu 13 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki jawnej pod firmą „A” spółka jawna. W 1994 roku wraz z B. (także wspólnikiem spółki „A”) Wnioskodawca nabył dwie działki gruntu zabudowane do współwłasności w części ułamkowej wynoszącej po 1/2. Działki te wraz z budynkami zostały wynajęte na rzecz spółki jawnej „A”. W ramach zawartej umowy najmu spółka dokonała nakładów inwestycyjnych na przedmiotową nieruchomość – nakłady te zakończyły się w roku 2007. Przedmiotowy grunt nie został wniesiony do spółki jawnej, grunt ten – mimo poniesionych w ramach spółki jawnej nakładów na remonty i budowę budynków gospodarczych nie stanowi majątku tej spółki.

W chwili obecnej Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz osoby fizycznej swój udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący 1/2.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (w tym w części przypadającej na wartość budynku) nie spowoduje powstania przychodu podlegającemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – dalej k. c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei art. 47 § 1 k. c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zaś art. 48 k. c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W świetle przytoczonych przepisów budynki stanowią najczęściej części składowe gruntów, a w konsekwencji nie stanowią odrębnych nieruchomości. Dotyczy to również przedstawionej sytuacji, a w konsekwencji w przedstawionej sytuacji nie jest możliwa osobna sprzedaż budynku oraz gruntu. Sprzedana może być jedynie nieruchomość, tj. grunt z częścią składową w postaci budowanego na tym gruncie budynku. Mając to na uwadze Wnioskodawca pragnie wyjaśnić, że kluczowe z punktu widzenia odpowiedzi na przedstawione pytanie jest to, czy przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy przychód ten nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej. Skoro bowiem przedmiotowy grunt nie został wniesiony do spółki jawnej, grunt ten – mimo ponoszonych w ramach spółki jawnej nakładów na budowę budynku gospodarczego – nie stanowi majątku tej spółki. Jednocześnie nie jest to na dzień dzisiejszy składnik majątku wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (zwłaszcza nie jest to jeden z takich składników majątku spośród wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm. – dalej u.p.d.o.f). Wnioskodawca uważa w związku z tym, że na skutek sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (w tym w części przypadającej na wartość budynku) nie powstanie u niego przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Sprzedaż ta nastąpi bowiem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, zaś przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości powstają tylko w przypadku zbywania nieruchomości przed upływem tego terminu (zob. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o f.).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy: źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy: przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy mają jednak zastosowanie – na podstawie art. 10 ust. 3 ww. ustawy – do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z inną osobą fizyczną nabył dwie działki gruntu zabudowane do współwłasności w części ułamkowej wynoszącej po 1/2. Działki te wraz z budynkami zostały wynajęte na rzecz spółki jawnej, w której Wnioskodawca jest wspólnikiem. W ramach zawartej umowy najmu spółka jawna dokonała nakładów inwestycyjnych na niniejszą nieruchomość – nakłady te zakończyły się w roku 2007. Niniejszy grunt nie został wniesiony do spółki jawnej, grunt ten – mimo poniesionych w ramach spółki jawnej nakładów na remonty i budowę budynków gospodarczych – nie stanowi majątku tej spółki. Jednocześnie Wnioskodawca zamierza sprzedać na rzecz osoby fizycznej swój udział w niniejszej nieruchomości.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia czy planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, należy mieć na uwadze okoliczności związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika, by ww. nieruchomość została zakupiona oraz wynajęta spółce jawnej przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Mając powyższe na uwadze zasadne jest uznanie, że odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie związane z działalnością gospodarczą. Zatem w wyniku sprzedaży nieruchomości po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy wskazać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Z treści wniosku wynika, że sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia.

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie sprzedaż nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie. Tym samym kwota, którą Wnioskodawca otrzyma ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Reasumując – sprzedaż niniejszej nieruchomości (w tym w części przypadającej na wartość budynku) nie spowoduje powstania dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.