Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-1550/12-3/MT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-02-07
Teza: Czy kwoty czynszu wpłacane przez najemców na rachunek bankowy otworzony przez Zarządcę w związku z zarządem Nieruchomością stanowią przychód Zarządcy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: czynsz; najem; nieruchomości-zarząd nieruchomością; podmiot-podmiot zarządzający; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 29.11.2012 r. (data wpływu 14.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania środków gromadzonych na rachunku bankowym otworzonym przez zarządcę w związku z zarządem nieruchomością - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14.12.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania środków gromadzonych na rachunku bankowym otworzonym przez zarządcę w związku z zarządem nieruchomością.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Bank będący wierzycielem Y (dalej jako „Dłużnik”) zdecydował się na rozpoczęcie egzekucji komorniczej. Z uwagi na zaległości płatnicze, a także notoryczne naruszanie przez Dłużnika zapisów umowy kredytowej doszło do wypowiedzenia umowy kredytu. W trakcie egzekucji komorniczej zaistniało realne zagrożenie dewastacji nieruchomości. Korzystając z zapisów ustawy Kodeks postępowania cywilnego (dalej jako „KPC”) Bank zdecydował się, stosownie do art. 931 § 2 KPC, na ustanowienie przymusowego zarządu nad nieruchomością znajdującą się we Władysławowie (dalej jako „Nieruchomość”) należącą do Dłużnika. Zgodnie z ww. przepisem KPC, zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić inne sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Wniosek Banku o wprowadzenie wspomnianego zarządu nad nieruchomością został pozytywnie rozpatrzony przez Sąd Rejonowy prowadzący egzekucję komorniczą. Na mocy postanowienia tego Sądu Wnioskodawca został ustanowiony zarządcą sądowym Nieruchomości (dalej jako Zarządca”) w postępowaniu zabezpieczającym i egzekucyjnym toczącym się z wniosku Banku. Czynności te Wnioskodawca wykonuje w ramach prowadzonej działalności pod firmą Z Nieruchomości.

Początkowo działania Zarządcy polegały przede wszystkim na poprawie stanu technicznego Nieruchomości poprzez wykonanie remontów i konserwacji. Celem tych działań było zapobieżenie dewastacji Nieruchomości i przygotowanie jej do wynajmu. W dniu 16 czerwca 2012 r. została podpisana umowa najmu Nieruchomości i od tego dnia Nieruchomość przynosi przychody. Strony umowy najmu ustaliły, że poza opłatą czynszu najemca opłaca koszty mediów oraz koszty wynikające z bieżącej eksploatacji Nieruchomości. Z przychodów osiąganych z tytułu najmu zarządca ponosi bieżące wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości. W oparciu o interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16.10.2012 r. Nr IPPP2/443-796/12-2/MM, Zarządca uznany został z tytułu wynajmu Nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, w konsekwencji zobowiązany jest wystawiać we własnym imieniu faktury VAT.

Za sprawowanie zarządu Zarządca otrzymuje i będzie otrzymywał wynagrodzenie na podstawie decyzji Sądu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwoty czynszu wpłacane przez najemców na rachunek bankowy otworzony przez Zarządcę w związku z zarządem Nieruchomością stanowią przychód Zarządcy, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 931 § 2 KPC, jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany (art. 935 § 1 KPC).

Jak podkreśla Helena Ciepła w „Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz” LEX 2011, ustanawiany w toku sądowej egzekucji z nieruchomości zarząd stanowi procesową konsekwencję zajęcia przedmiotu egzekucji. Ponieważ zajęcie nieruchomości obejmuje także pożytki i inne przychody z nią związane, konieczne jest uregulowanie kwestii zarządu zajętą nieruchomością na okres trwania egzekucji. Przepisy KPC przewidują możliwość odjęcia zarządu dłużnikowi i ustanowienie przez sąd innego zarządcy, Mamy wówczas do czynienia z zarządem przymusowym z mocy orzeczenia sądu. Zarządcę nieruchomości należy traktować jako ustanowiony przez sąd organ, który wykonuje czynności na rzecz stron postępowania.

Z powyższych regulacji wynika, że zarządca działa wobec osób trzecich we własnym imieniu, w związku z czym to on jest stroną umów mających za przedmiot zarządzaną nieruchomość. W pewnych przypadkach działalność ta doznaje ograniczeń, albowiem możliwość jej prowadzenia uzależniona jest od zgody np. sądu. Ograniczenie to wiąże się jednak z pojęciem czynności wykraczających poza zwykły zarząd, których kwalifikacja na gruncie konkretnego przypadku ma zawsze charakter ocenny.

Zarządca obowiązany jest zatem wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki. Jest uprawniony do pobierania, zamiast dłużnika, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężania ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw. które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne.

W przypadku objętym niniejszym wnioskiem umowa najmu Nieruchomości została zawarta przez Zarządcę we własnym imieniu. W ocenie Zarządcy fakt ten nie przesądza jednak, iż Zarządca powinien dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zadeklarować przychód z tytułu najmu. Przychodem Zarządcy będzie wyłącznie kwota wynagrodzenia za usługi zarządzania przyznana przez Sąd, pomniejszona o kwotę podatku VAT.

Przepisy PDOF określające źródła przychodów podatnika odnoszą się do przychodów o charakterze definitywnym, a więc powiększających wartość majątku podatnika. Zatem w świetle art. 14 ust.1 PDOF nie ma podstaw prawnych do twierdzenia, że czynsz z tytułu najmu Nieruchomości wpłacany przez najemców stanowi dla Zarządcy kwotę należną, którą może swobodnie dysponować. Z kwoty tej Zarządca ma prawo jedynie pokrywać koszty związane z oddaną w zarząd Nieruchomością w zakresie zwykłego zarządu, a w zakresie czynności wykraczających poza zwykły zarząd wyłącznie za zgodą Sądu. Zatem możliwość dysponowania środkami znajdującymi się na rachunku bankowym prowadzonym w związku ze sprawowanym zarządem jest ograniczona zakresem sprawowanego zarządu. Nie ma więc podstaw do twierdzenia, że kwota czynszu definitywnie powiększa aktywa Zarządcy.

Konkludując, w ocenie Zarządcy kwota czynszu najmu Nieruchomości objętej zarządem sprawowanym przez Zarządcę, wpłacana przez najemców na rachunek bankowy otworzony przez Zarządcę w związku z wykonywaniem zarządu nie stanowi przychodu Zarządcy. Przychodem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym przez Zarządcę jest wyłącznie wynagrodzenie przyznane przez Sąd za sprawowanie zarządu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy Kodeks cywilny i Kodeks postępowania cywilnego, a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Niezależnie od sposobu powołania zarządcy nieruchomości tj. z woli współwłaścicieli nieruchomości, czy z nakazu sądu – czynność zarządzania nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkownika i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

W świetle bowiem art. 940 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa m.in. koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości należących do dłużnika, bieżące należności podatkowe z nieruchomości, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu i inne.

Z art. 941 Kodeksu wynika, że nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 Kodeksu za czas do dnia przejścia nieruchomości na nabywcę zarządca składa na rachunek depozytowy sądu.

W myśl natomiast art. 613 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych.

Ustalenie zarządcy nie ogranicza w żadnym razie praw własności. Zarządca nieruchomości wykonuje te czynności we własnym imieniu, ale na rzecz właściciela nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.

Nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że aczkolwiek zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem. Na skutek ustanowienia zarządu właściciel nie traci prawa własności swego majątku, lecz jedynie jest zastępowany przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach.

Okoliczność ta nie pozbawia właściciela statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z tytułu najmu jest bowiem właściciel nieruchomości a nie osoba zarządzająca majątkiem.

W świetle powyższego, pomimo że właściciel nieruchomości traci zarząd i prawo do rozporządzania majątkiem, nie traci prawa własności i w dalszym ciągu jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu świadczenia najmu nieruchomości.

Przechodząc na grunt prawa podatkowego wskazać należy, iż zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z treści art. 11 ust. 1 ww. ustawy wynika, że przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Źródła przychodów ustawodawca w sposób enumeratywny wyszczególnił w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wśród nich w pkt 3 pozarolniczą działalność gospodarczą, a w pkt 6 został wymieniony m. in. najem.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca na podstawie postanowienia sądu został ustanowiony zarządcą nieruchomości. Czynności te Wnioskodawca wykonuje w ramach prowadzonej działalności pod firmą Z Nieruchomości. Z tytułu powierzonej w zarząd nieruchomości Wnioskodawca będzie otrzymywał wynagrodzenie na podstawie decyzji Sądu. Natomiast nadwyżkę dochodów z najmu po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940 K.p.c. zarządca składa na rachunek depozytowy sądu.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, iż kwoty czynszu wpłacane przez najemców na rachunek bankowy otworzony przez Zarządcę w związku z zarządem nieruchomością, nie stanowią przychodów Wnioskodawcy dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Wnioskodawca, jako zarządca nieruchomości nie jest właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz właściciela. Wnioskodawca gromadzi jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. W związku z powyższym kwoty czynszu uiszczane przez najemców przedmiotowej nieruchomości nie stanowią dla Wnioskodawcy realnego przysporzenia. W zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych podmiotem pozostaje właściciel nieruchomości.

Przedmiotem opodatkowania dla Wnioskodawcy w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego jest natomiast dochód, którego źródłem jest wynagrodzenie przyznane Jemu przez Sąd za sprawowanie zarządu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.