Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-480/10-6/JS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-09-30
Teza: Należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania i wydatkowany w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę pożyczki zaciągniętej od osoby fizycznej (syna i Jego małżonki) na nabycie działki gruntu nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym zgodnie z dyspozycją art. 28 ww. ustawy.
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; grunty; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości; pożyczka; zakup
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 07.06.2010 r. (data wpływu 10.06.2010 r.) oraz uzupełnieniu z dnia 04.08.2010 r. (data nadania 04.08.2010 r., data wpływu 09.08.2010 r.) i z dnia 20.09.2010 r. (data nadania 22.09.2010 r., data wpływu 27.09.2010 r.) na wezwanie z dnia 29.07.2010 r. Nr IPPB4/415-480/10-2/JS (data nadania 29.07.2010 r., data doręczenia 03.08.2010 r.) oraz na wezwanie z dnia 06.09.2010 r. Nr IPPB4/415-480/10-4/JS (data nadania 06.09.2010 r., data doręczenia 17.09.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.06.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 18.06.2008 r. Wnioskodawczyni wraz mężem sprzedała nieruchomość za kwotę 370.000 zł zgodnie z aktem notarialnym. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 30 marca 2004 r. na podstawie aktu notarialnego. Sprzedaż mieszkania nastąpiła na skutek podjęcia decyzji o budowie budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej. W związku z planem budowy domu Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła w 2007 r. na podstawie aktu notarialnego grunt o wartości 100.000 zł. Na ten cel w dniu 03.10.2007 r. Wnioskodawczyni wraz mężem zaciągnęła pożyczkę w pełnej wartości, od której został zapłacony podatek od czynności cywilno- prawnych. Spłata pożyczki nastąpiła po uzyskaniu środków ze sprzedaży ww. nieruchomości, zgodnie z potwierdzeniem spłaty z dnia 15.07.2008 r.

W związku z budową domu Wnioskodawczyni poniosła wiele wydatków budowlanych udokumentowanymi fakturami zakupu. W dalszym ciągu budowa trwa i ponoszone są koszty związane z jej zakończeniem.

Przedmiotowa pożyczka została zaciągnięta w dniu 03.10.2007 r. w W. od syna Wnioskodawczyni i jego małżonki w wysokości 100.000 zł. Od pożyczki zapłacono podatek od czynności cywilno – prawnych. W umowie pożyczki w § 1 wyszczególniony jest cel: zakup ½ części udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 370/1 o całkowitej powierzchni 2000 m2 z obrębu 2003 W., położonej w miejscowości W., gmina W.

W związku ze zbliżającym się terminem rozliczenia podatkowego dotyczącego sprzedaży nieruchomości za kwotę 370.000 zł i rozliczenia się z poniesionych kosztów na zakup następnej Wnioskodawczyni zwraca się z prośbą o informację.

Pismem z dnia 29.07.2010 r. Nr IPPB4/415-480/10-2/JS oraz z dnia 06.09.2010 r. Nr IPPB4/415-480/10-4/JS wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego i przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego w związku z drugim pytaniem.

Pismem z dnia 04.08. 2010 r. (data wpływu 09.08.2010 r.) oraz z dnia 20.09.2010 r. (data wpływu 27.09.2010 r.) Wnioskodawczyni doprecyzowała stan faktyczny o informacje wskazane w wezwaniu. W uzupełnieniu nadesłanym przez Wnioskodawczynię nie zostało przedstawione stanowisko w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego w odniesieniu do pytania nr 2.

Wobec powyższego przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1, natomiast w zakresie pytania nr 2 wniosek zostanie odrębnie rozpatrzony.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1.  Czy zakup gruntu w wysokości 100.000 zł stanowi kwotę podlegającą rozliczeniu w celach podatkowych?
2.  W momencie rozliczenia się z US z kwoty uzyskanego przychodu i poniesionych wydatków na zakup następnej nieruchomości, jak Wnioskodawczyni wraz z mężem będzie mogła rozliczyć kwoty, które w najbliższej przyszłości będą ponoszone na wykończenie domu?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Spłata środków dotyczących zakupu gruntu nastąpiła ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości w związku z czym, stanowi koszt uzyskania przychodu i podlega rozliczeniu podatkowemu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W związku z powyższym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Stosownie do przepisu art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r.

W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości nie dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej stanowi, wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ona miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu nie powstaje przychód (nie ma miejsce opodatkowanie podatkiem dochodowym).

Z treści powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy wynika, że katalog praw majątkowych zawarty w tym przepisie jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że jedynie w enumeratywnie wymienionych przypadkach, gdy następuje odpłatne zbycie przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ściśle wskazanych w nim praw majątkowych, uzyskane z tego tytułu przychody podlegają opodatkowaniu na zasadach szczególnych, określonych w art. 28 ustawy o podatku dochodowym, tj. z zastosowaniem 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 2 i ust. 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zwolnienie określone w pkt 32 lit. e) art. 21 ust. 1 nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy (art. 21 ust. 2a ww. ustawy).

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części.\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ustawie, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła korzystać z przedmiotowego zwolnienia, podatnik winien uzyskać z niej przychód wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na cel wskazany w ustawie. Warunek wydatkowania dotyczy bowiem wyłącznie przychodu ze sprzedaży, a nie jakichkolwiek posiadanych przez podatnika środków finansowych. Przy tym, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na ww. cele jest data faktycznego wydatkowania przychodu, bowiem przepis ten wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonym w umowie sprzedaży.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 30.03.2004 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie, które następnie w dniu 18.06.2008 r. zostało sprzedane.

W 2007 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła grunt o wartości 100.000 zł.

Zakup gruntu został sfinansowany pożyczką zaciągniętą od syna i Jego małżonki. Wnioskodawczyni chciałaby rozliczyć przychód ze sprzedaży mieszkania na spłatę środków dotyczących zakupu gruntu.

Elementem konstrukcyjnym zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2006 roku, jest prawo podatnika do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ale pod warunkiem dotrzymania terminu wydatkowania w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – literalnie wymienionych w ww. artykule.

Wyżej powołany przepis nie obejmuje swoim zakresem pożyczek zaciągniętych u osób fizycznych. Ustawodawca precyzyjnie wskazał, że wolne od podatku są dochody wydatkowane na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z powyższego wynika, iż ustawodawca w sposób wyraźny uznał, że wydatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na spłatę pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej, nawet przy założeniu, że pożyczka ta została wydatkowana na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e), nie daje podstaw do zastosowania ulgi w tym przepisie przewidzianej. Wszelkie zwolnienia i ulgi podatkowe stanowią wyjątek od zasady powszechności i równości opodatkowania, a co za tym idzie, jakakolwiek wykładania rozszerzająca przepisów dotyczących ww. preferencji podatkowych jest niedopuszczalna.

Ponadto należy wskazać, że zgodnie z dyspozycją art. 28 ww. ustawy opodatkowaniu podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości bez pomniejszenia o koszty uzyskania przychodu. Zatem jedynie przy spełnieniu warunków dotyczących wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe wskazane w wyżej przytoczonych przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może mieć zastosowanie zwolnienie przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Biorąc pod uwagę, przedstawione umocowania prawne należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży mieszkania i wydatkowany w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę pożyczki zaciągniętej od osoby fizycznej (syna i Jego małżonki) na nabycie działki gruntu nie korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym zgodnie z dyspozycją art. 28 ww. ustawy.

Dodatkowo tut. organ podatkowy informuje, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.