Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.241.2021.3.ASY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-16
Teza: ustalenie czy nabycie budynku handlowego (1), budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz dla budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) wraz z prawem własności gruntu, skutkuje prawem nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 18 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.), uzupełnionym pismem z 31 maja 2021 r. (data wpływu 31 maja 2021 r.) oraz pismem z 31 maja 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy nabycie budynku handlowego (1), budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz dla budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) wraz z prawem własności gruntu, skutkuje prawem nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2021 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w ww. zakresie.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 31 maja 2021 r. (data wpływu 31 maja 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 20 maja 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.241.2021.2.ASY oraz pismem z 31 maja 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

…. Spółka Jawna z siedzibą w …. zamierza nabyć (notarialna umowa warunkowa sprzedaży w załączeniu) od …. Spółka Jawna z siedzibą w ….(adres: ul …., ….), NIP…. zabudowaną nieruchomość położona w miejscowości …. przy ul. ….. Nieruchomość to działka …. nr księgi wieczystej …. zabudowana budynkiem użytkowym, w którym mieszczą się lokale usługowe - sklepy. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem handlowo-usługowym stanowiącym trzy lokale o całkowitej powierzchni zabudowy wynoszącej ok. 3.123 m2 („Budynek 1”) wybudowanego na podstawie pozwolenia na budowę udzielonego decyzją nr …. Starosty …. z dnia 3 października 2007 r., znak …, przeniesionej na Sprzedającego decyzją Starosty … z dnia 2 stycznia 2008 r., znak …, oraz oddanego do użytkowania na podstawie pozwolenia na użytkowanie wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w …. nr …. z dnia 11 lipca 2008 roku (znak: ….) oraz budynkiem niemieszkalnym stanowiącym kontener z agregatem prądotwórczym o całkowitej powierzchni zabudowy wynoszącej ok. 15 m2 („Budynek 2”), ponadto na Nieruchomości znajdują się także budowle w postaci m.in. parkingu obejmującego około 145 miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych oraz infrastruktury technicznej („Budowle”). Nieruchomość jest objęta postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta … zgodnie z uchwałą Rady Miasta … nr …. z dnia 30 czerwca 2000 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa …. z dnia 30 września 2000 r., Nr 34, poz., zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się z strefie: \`(...)\` - wieloprofilowych usług komercyjnych, \`(...)\` - ulicy lokalnej, ciągu pieszo-rowerowego w liniach rozgraniczających ulicy oraz terenu górniczego. Wynegocjowana cena za nieruchomość a to prawo własności Nieruchomości wraz z Budynkiem 1 i Budynkiem 2 oraz Budowlami za łączną cenę netto równą sumie: (i) kwoty netto 6.650.000,00 zł (sześć milionów sześćset pięćdziesiąt tysięcy złotych) powiększoną o należny podatek od towarów i usług w kwocie 1.529.500,00 zł (milion pięćset dwadzieścia dziewięć tysięcy pięćset złotych), tj. w łącznej kwocie 8.179.500,00 zł (osiem milionów sto siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćset złotych) brutto w tym:

1.  Nieruchomość za cenę w kwocie netto 1.000.000,00 zł (jeden milion złotych), która zostanie powiększona o należny podatek od towarów i usług w stawce 23%, tj. w kwocie brutto 1.230.000,00 zł (milion dwieście trzydzieści tysięcy złotych);
2.  Budynek 1 za cenę w kwocie netto 5.061.000,00 zł (pięć milionów sześćdziesiąt jeden tysięcy złotych), która zostanie powiększona o należny podatek od towarów i usług w stawce 23%, tj. w kwocie brutto 6.225 030,00 zł (sześć milionów dwieście dwadzieścia pięć tysięcy trzydzieści złotych)

Nieruchomość została nabyta przez obecnego właściciela (a przyszłego dostawcę (Wnioskodawcy) towaru - nieruchomości) na podstawie aktu notarialnego rep. … dnia 14 sierpnia 2019 roku, przed notariuszem …. notariuszem w ….. Poprzednim właścicielem nieruchomości była spółka …. Sp. z o. o. gdzie prowadzona była sprzedaż artykułów spożywczych i przemysłowych.

Nieruchomość obecnie w całości wynajmowana jest podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, a czynności najmu w całości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%. Poprzednia dostawa - nabycie przez …. Spółka Jawna w dniu 14 sierpnia 2019r. również była objęta podatkiem VAT w stawce podstawowej 23%.

Podmioty, które występują w przyszłej sprzedaży (dostawa nieruchomości) są czynnymi podatnikami podatku VAT.

… Spółka Jawna zamierza w dalszym ciągu wynajmować nieruchomość dla obecnych najemców. Pobierać czynsz opodatkowany VAT 23%. Firma …. Spółka Jawna w ramach wykonanych robót adaptacyjnych poniosła koszt powyżej 30% wartości nieruchomości opodatkowane podatkiem VAT 23%. Nieruchomość jest nabywana wraz z funkcjonującymi umowami najmu i w ramach tej transakcji nie są przejmowane prawa do żadnych pracowników. Nieruchomość nabywana nie jest nie jest zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, a tylko budynkiem lub budowlą, której sprzedaż należy opodatkować podatkiem VAT 23 %.

W piśmie uzupełniającym z 5 marca 2021 r. Wnioskodawca doprecyzował opis sprawy i wyjaśnił co następuje:

1.  Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy kodeks cywilny.
2.  Parking, drogi wewnętrze oraz infrastruktura techniczna stanowią budowle w rozumieniu prawo budowlane.
3.  28 lipca 2008 roku - prawomocność decyzji pozwolenia na użytkowanie, ….) sp. z o.o rozpoczęła działalność: sprzedaż artykułów. Data ta dotyczy budynku jak i budowli.
4.  Adaptacja, której koszty przekraczają ponad 30% wartości początkowej dotyczy jedynie budynku handlowo-usługowego. Prace adaptacyjne stanowią ulepszenia. Przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana działka nr …: budynkiem pawilonu handlowego (1): dokonane ulepszenia powyżej 30%, zakończone 14.05.2021 budynkiem z agregatem prądotwórczym (2): brak dokonanych ulepszeń budowlami (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna): brak dokonanych ulepszeń.
5.  Właściciel nieruchomości i jednocześnie Sprzedający tj. spółka … miała prawo i skorzystała z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków poniesionych na ww. ulepszenie.
6.  Przy nabyciu nieruchomości, Sprzedającemu tj. Spółce jawnej ….przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.
7.  Po ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej Nieruchomość w całości wynajmowana jest podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, a czynności najmu w całości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.
8.  Od daty oddania budynku pawilonu handlowego (1) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej do momentu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata.
9.  Dla budynek z agregatem prądotwórczym (2) oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) nie dokonywano ulepszeń.
10.  Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania wyłącznie do czynności opodatkowanych. W budynku handlowo-usługowym (1) znajdują się trzy wyodrębnione funkcjonalnie lokale handlowe. Budynek ten jest skomercjalizowany, poszczególne lokale zostały oddane najemcą do korzystania za zapłatą określonego czynszu najmu, a czynności najmu w całości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy nabycie budynku handlowego (1) opisanego w załączonym Akcie Notarialnym Umowy, w związku z dokonanymi przez obecnego właściciela/sprzedającego ulepszeniami przekraczającymi 30% wartości początkowej oraz faktem, że od dnia wykonania ulepszeń tj. 14.05.2021 nie minęły 2 lata, skutkuje prawem nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości?
2.  Czy nabycie budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz dla budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna), na których nie były dokonywane od 2008 roku ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej zarówno przez poprzedniego właściciela tj. spółkę …, ani przez obecnego właściciela tj. spółkę …, zważywszy na to że strony planowanej transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT są uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i mogą wybrać opodatkowanie ze stawką 23% dostawy budynków i budowli wraz z prawem własności gruntu, skutkuje prawem nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Spółka …. spółka jawna zamierza nabyć nieruchomości, które składają się z budynku handlowego (1), budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) od spółki …. spółka jawna.

Spółka uważa, że w związku z dokonanymi przez obecnego właściciela/sprzedającego (…) ulepszeniami przekraczającymi 30% wartości początkowej oraz faktem że od dnia wykonania ulepszeń tj. 14.05.2021 nie minęły 2 lata, to przy sprzedaży budynku handlowego (1) nie przysługuje zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (ramach pierwszego zasiedlenia). A zatem sprzedaż budynku pawilonu handlowego (1) będzie opodatkowane stawką podstawową 23% podatku VAT, co skutkuje prawem nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

Natomiast, w związku z tym, że dla budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz dla budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) nie były dokonywane od 2008 roku ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej zarówno przez poprzedniego właściciela tj. spółkę …, ani przez obecnego właściciela tj. spółkę …, to przy ich sprzedaży przysługuje zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (ramach pierwszego zasiedlenia).

Niemniej jednak strony planowanej transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT są uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i mogą wybrać opodatkowanie ze stawką 23% dostawy budynków i budowli wraz z prawem własności gruntu.

Dla skorzystania z rezygnacji niezbędnym warunkiem jest aby dokonujący dostawy i nabywca: byli w momencie dokonania transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożyli przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków oraz budowli wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W tym przypadku strony planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości w …. zamierzają skorzystać z przysługującego im uprawnienia podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, przez co opodatkować również sprzedaż budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz dla budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) stawką 23% VAT, gruntu skutkuje prawem nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

Reasumując sprzedaż będzie opodatkowana w następujący sposób:

*   budynek pawilonu handlowego (1): stawka 23% VAT, niespełnienie wymogów do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (brak pierwszego zasiedlenia) i nabycie przez spółkę …. prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości,
*   budynek z agregatem prądotwórczym (2) oraz budowle (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna): stawka 23% VAT po złożeniu rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przez co spółka … nabywa prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości,
*   grunt: 23% VAT - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Tym samym wartość gruntu należy wkalkulować w cenę budynku i do całości zastosować stawkę VAT właściwą dla sprzedawanego budynku, w tym przypadku 23%, przez co spółka …. nabywa prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia wynika, że Spółka - podatnik VAT, zamierza nabyć nieruchomość zabudowaną, którą będzie wykorzystywać do wykonywania czynności opodatkowanych. Z treści sformułowanych pytań oraz przedstawionego stanowiska wynika, że Spółka ma wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia z tytułu nabycia nieruchomości.

Udzielenie interpretacji w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości z uwagi na art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wymaga uprzednio rozstrzygnięcia w zakresie wykluczenia zwolnienia dostawy tej nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – na mocy art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług są opodatkowane stawką podatku VAT lub korzystają ze zwolnienia z podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów przy dostawie nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami, kluczowe dla ewentualnego zwolnienia od podatku, jest rozstrzygnięcie, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie obiektu i jaki czas od niego upłynął. Wykluczenie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia zdefiniowanego w art. 2 pkt 14 ustawy lub przed nim, oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Sprzedawca w dniu 14 sierpnia 2019 r. nabył przedmiotową nieruchomość. Nabycie nieruchomości było opodatkowane 23% stawką VAT. Nieruchomość obecnie w całości wynajmowana jest podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, a czynności najmu w całości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%. Sprzedający w ramach wykonanych robót adaptacyjnych poniósł koszt powyżej 30% wartości nieruchomości opodatkowane podatkiem VAT 23%. Adaptacja, której koszty przekraczają ponad 30% wartości początkowej dotyczy jedynie budynku handlowo-usługowego. Właściciel nieruchomości i jednocześnie Sprzedający miał prawo i skorzystał z obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków poniesionych na ww. ulepszenie. Przy nabyciu nieruchomości, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Po ulepszeniach przekraczających 30% wartości początkowej Nieruchomość w całości wynajmowana jest podmiotom trzecim na podstawie umów najmu, a czynności najmu w całości podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%. Od daty oddania budynku pawilonu handlowego (1) po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej do momentu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W odniesieniu do pozostałych obiektów tj.: budynek z agregatem prądotwórczym (2) oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) nie dokonywano ulepszeń. Parking, drogi wewnętrze oraz infrastruktura techniczna stanowią budowle w rozumieniu przepisów prawo budowlane. W dniu 28 lipca 2008 roku - prawomocność decyzji pozwolenia na użytkowanie, Spółka z o.o (poprzednik sprzedającego) rozpoczęła działalność: sprzedaż artykułów. Data ta dotyczy budynku jak i budowli.

Uwzględniając powołane regulacje prawne oraz przedstawiony opis sprawy, należy wskazać, że sprzedaż budynku 1 – pawilonu handlowego, z uwagi na przeprowadzone i zakończone w dniu 14.05.2021r. ulepszenia przewyższające 30% wartości początkowej budynku oraz z uwagi na fakt, że od daty zakończenia tych ulepszeń do dnia sprzedaży nie minął okres dłuższy niż 2 lata, to dostawa pawilonu handlowego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa tego budynku nie będzie także korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy, gdyż sprzedającemu przy nabyciu budynku 1 oraz ponoszonych wydatkach na jego ulepszenie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zatem dostawa pawilonu handlowego (budynek 1) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku dla przedmiotu dostawy.

Natomiast odnosząc się do budynku 2 z agregatem prądotwórczym oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) należy wskazać, że sprzedaż ww. obiektów nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, lecz po pierwszym zasiedleniu. Od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Od dnia oddania do użytkowania, w stosunku do budynku 2 oraz budowli nie były dokonywane żadne ulepszenia.

Zatem sprzedaż budynku 2 z agregatem prądotwórczym oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, o czym stanowi art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do skorzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, planowana transakcja sprzedaży budynku 2 z agregatem prądotwórczym oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem w przypadku, gdy zarówno nabywca, jak i zbywca będą w momencie zawarcia transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dokonaniem transakcji, wspólne oświadczenie – zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy – o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustaw, to dostawa ww. obiektów oraz gruntu, na którym są posadowione będzie opodatkowana stawką podatku właściwą dla przedmiotu dostawy.

Podsumowując, należy stwierdzić, że sprzedaż budynku 1, budynku 2 z agregatem prądotwórczym oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna) wraz z gruntem, będzie opodatkowana stawką podatku właściwą dla przedmiotu dostawy.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że nieruchomość zabudowana będąca przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy będzie wykorzystywana przez niego do czynności opodatkowanych (najem).

Mając na uwadze powyższe przepisy w analizowanym przypadku wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości będą spełnione. Jak wynika bowiem z opisu sprawy nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, a nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia, wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż – jak wyjaśniono powyżej – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, w kontekście przedstawionego opisu sprawy należy stwierdzić, że nabycie budynku handlowego (1) w związku z dokonanymi przez obecnego właściciela/sprzedającego ulepszeniami przekraczającymi 30% wartości początkowej budynku oraz faktem że od dnia wykonania ulepszeń tj. 14 maja 2021 r. do dnia sprzedaży nie minęły 2 lata, skutkuje dla Nabywcy prawem do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia tego budynku.

Również nabycie budynku z agregatem prądotwórczym (2) oraz budowli (parking, droga wewnętrzna, infrastruktura techniczna), na których nie były dokonywane od 2008 roku ulepszenia przekraczające 30% wartości początkowej, zważywszy na to że strony planowanej transakcji sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i mogą wybrać opodatkowanie dostawy budynku 2 i budowli wraz z prawem własności gruntu stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, skutkuje prawem Nabywającego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich nabycia.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej, w zakresie objętym wiążącymi informacjami stawkowymi, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nie wydaje się interpretacji indywidualnych.

Na podstawie art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług – wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

1.  opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;
2.  klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług niezbędną do:

1.  określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,
2.  stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie - w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;

4.  stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

W myśl art. 42b ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, WIS jest wydawana na wniosek:

1.  podatnika posiadającego numer identyfikacji podatkowej;
2.  podmiotu innego niż wymieniony w pkt 1, dokonującego lub zamierzającego dokonywać czynności, o których mowa w art. 42a;
3.  zamawiającego w rozumieniu ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. - Prawo zamówień publicznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1843) – w zakresie mającym wpływ na sposób obliczenia ceny w związku z udzielanym zamówieniem publicznym.

Jednocześnie, stosownie do art. 42c ust. 1 ustawy – obowiązującego od dnia 1 lipca 2020 r. – WIS wiąże organy podatkowe wobec podmiotów, o których mowa w art. 42b ust. 1, dla których została wydana, w odniesieniu do:

1.  towaru będącego przedmiotem dostawy, importu lub wewnątrzwspólnotowego nabycia dokonanych po dniu, w którym WIS została doręczona;
2.  usługi, która została wykonana po dniu, w którym WIS została doręczona;
3.  towarów oraz usług, które razem składają się na jedną czynność podlegającą opodatkowaniu wykonaną po dniu, w którym WIS została doręczona.

Mając na uwadze wyżej cytowane przepisy ustawy, należy wyjaśnić, że podatnik dokonujący czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w przypadku posiadania wątpliwości w zakresie stawki podatku może zwrócić się z wnioskiem o wydanie wiążącej informacji stawkowej, bowiem powyższe nie może być przedmiotem interpretacji indywidualnej, gdyż w zakresie stawek VAT obowiązujących po 30 czerwca 2020 r. wydawane są wiążące informacje stawkowe (WIS).

Niniejsza interpretacja nie wywołuje skutków prawnych dla kontrahenta Wnioskodawcy.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.