Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP3/4512-223/16/MZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-05-06
Teza: Dostawa nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, uwzględniając art. 29a ust. 8 tej ustawy. Bez znaczenia dla zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy nieruchomości pozostaje fakt, że budynek znajdujący się na przedmiotowej działce jest przewidziany do rozbiórki, gdyż decyzję o jej dokonaniu – jak wynika z treści wniosku – podejmie nabywca po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Planowana rozbiórka budynku nastąpi po jego sprzedaży, zatem przedmiotem niniejszej dostawy będzie działka zabudowana.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 kwietnia 2016 r. (data wpływu 26 kwietnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z o.o. z siedzibą w G. (dalej Wnioskodawca lub Spółka) jest właścicielem nieruchomości położonej w G. w rejonie ulic …., stanowiącej działkę gruntu nr 508 o powierzchni 1.539 m2, dla której urządzona jest księga wieczysta KW … prowadzona przez Sąd Rejonowy. Działka nr 508 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, który w chwili obecnej nie jest zasiedlony. Nieruchomość została nabyta w 2006 r. jako wkład niepieniężny (aport) wniesiony w zamian za udziały - czynność wniesienia nieruchomości w formie aportu w 2006 r. nie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla przedmiotowej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka znajduje się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a co za tym idzie zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług działka numer 508 jest terenem budowlanym.

W chwili obecnej przedmiotowa działka gruntu jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym. Budynek nie jest w chwili obecnej zasiedlony, ale wszystkie lokale w nim położone były przedmiotem najmu począwszy od roku 1930, tj. w stosunku do budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 ustawy o podatku od towarów i usług od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata.

Wnioskodawca w związku z planem budowy kamienicy mieszkalnej poniósł wydatki na prace archeologiczne, projekt budowlany, pozwolenie na budowę.

Wnioskodawca zamierza ogłosić przetarg, którego przedmiotem będzie:

1.  Opisana powyżej działka gruntu nr 508 zabudowana budynkiem wielorodzinnym aktualnie niezasiedlonym,
2.  Dokumentacja projektowa (projekt budowlany, wykonawczy, przedmiot robót, specyfikacje techniczne ),
3.  Dokumentacja archeologiczna,
4.  Decyzja o pozwoleniu na budowę.

Z opisu przedmiotu przetargu wynika nadto, że kupujący nabywając przedmiot przetargu, w tym dokumentację projektową będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz pracowni projektowej kwoty wynikające z umowy zawartej w sprawie nadzoru autorskiego.

Decyzja o pozwoleniu na budowę przewiduje między innymi rozbiórkę części budynku mieszkalnego aktualnie posadowionego na przedmiotowym gruncie - rozbiórka nie obejmuje ściany frontowej budynku, która musi być zachowana i poddana renowacji - budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą (budowa sieci i przyłączy kanalizacji deszczowej i sanitarnej, przebudowa sieci gazowej, przebudowa sieci co., przebudowa sieci elektroenergetycznej, przebudowa sieci wodociągowej oraz budowa przyłącza wodociągowego, przebudowa sieci teletechnicznych, mała architektura, zjazd z drogi publicznej, przebudowa chodników).

Istotne w sprawie jest, że nabywca może, ale nie musi wykorzystać wykonany projekt budowlany jak również może lecz nie musi dokonać rozbiórki części istniejącego budynku, przy czym w ocenie Wnioskodawcy z ekonomicznego punktu widzenia rozbiórka tego budynku (z zachowaniem zaleceń konserwatora w zakresie pozostawienia elewacji od strony ul. P.) jest racjonalna. Ewentualnej rozbiórki dokona nabywca nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka stawka podatku będzie właściwa dla sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem, który w wykonanym projekcie budowlanym jest przeznaczony do rozbiórki?

Zdaniem Wnioskodawcy, oczywiste jest, że dostawa dokumentacji wymienionych w opisie stanu faktycznego w poz. 2, 3 i 4 jest opodatkowana stawką podstawową podatku VAT dlatego też niniejszy wniosek nie dotyczy stawki podatku dla tych pozycji.

W opinii Wnioskodawcy przedmiotowa dostawa budynku posadowionego na działce gruntu numer 508 położonej w G. w rejonie ulic … korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przepis art. 7 ust. 1 tej ustawy stanowi, ze przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy VAT, wynosi 22%, przy czym w myśl art. 146a pkt 1) ustawy, aktualnie stawka podstawowa wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;"

W przedmiotowej sprawie budynek posadowiony na zbywanej działce gruntu był przedmiotem umów najmu począwszy od 1930 r., w tym także od 1993 r.

Do 2006 r. wszystkie lokale (części przedmiotowego budynku) w budynku będącym przedmiotem przyszłej dostawy były przedmiotem najmu, tj. były przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług co oznacza, że w stosunku do tego budynku doszło do pierwszego zasiedlenia i od tego momentu do dnia dzisiejszego upłynęło więcej niż dwa lata.

Ponieważ Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie budynku, w tym także wydatków, dla których miałby prawo do odliczenia podatku VAT nie ma konieczności rozważania czy mogło dojść do kolejnego pierwszego zasiedlenia w związku z ulepszeniem budynku (w przypadku gdyby nakłady przewyższyły kwotę co najmniej 30% wartości początkowej). Oznacza to, że dla budynku będącego przedmiotem przyszłej dostawy spełnione zostały warunki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10, tak więc dostawa będzie zwolniona z podatku VAT. Co istotne gdyby nawet uznać, że nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji dostawa nie może być zwolniona z podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 Wnioskodawca stoi na stanowisku, że wtedy zastosowanie znalazłby przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a. Spółka nabyła bowiem przedmiotowe budynki bez prawa do odliczenia podatku VAT oraz nie dokonała żadnych nakładów na ich ulepszenie, co do których miałaby prawo do odliczenia podatku. Oznacza to, że spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie Wnioskodawca ma prawo dostawę budynków zwolnić z podatku od towarów i usług.

Wraz z budynkiem Wnioskodawca dokona dostawy gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek. Przepis art. 29a ust. 8 ustawy stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zdaniem Wnioskodawcy powyższe oznacza, że zarówno dostawa budynku posadowionego na działce gruntu numer 508 położonej w G. w kwartale ulic … jak i dostawa przedmiotowej działki gruntu, na której posadowiony jest ten budynek jest zwolniona z podatku od towarów i usług.

Reasumując Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana dostawa budynku posadowionego na działce gruntu numer 508 położonej w G. w okolicy ulicy … korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary - stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku - zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W art. 2 pkt 14 ustawy ustawodawca określił, co należy rozumieć pod pojęciem pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” należy rozumieć szeroko i obejmuje ono nie tylko sytuację, gdy obiekt zostanie sprzedany, oddany w najem lub dzierżawę, ale również gdy wybudowany obiekt jest wykorzystywany przez podmiot do celów własnej działalności opodatkowanej.

Natomiast w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu łącznie określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w punkcie 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów.

Dokonując analizy powyższych przepisów stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie sie bezzasadne.

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższej regulacji jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka jest właścicielem nieruchomości położonej w G., stanowiącej działkę gruntu nr 508 o powierzchni 1.539 m2. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, który w chwili obecnej nie jest zasiedlony. Nieruchomość została nabyta w 2006 r. jako wkład niepieniężny (aport) wniesiony w zamian za udziały. Dla przedmiotowej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka znajduje się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, w związku z czym zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług działka numer 508 jest terenem budowlanym. W chwili obecnej działka jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym. Budynek nie jest w chwili obecnej zasiedlony ale – jak wynika z treści wniosku - był przedmiotem najmu począwszy od roku 1930, w tym także od 1993 r. Do 2006 r. wszystkie lokale (części przedmiotowego budynku) były przedmiotem najmu, tj. w stosunku do budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisu art. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a od pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż 2 lata.

Jak wynika z treści wniosku Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie budynku, w tym także wydatków, dla których miałby prawo do odliczenia podatku od towarów i usług. Wnioskodawca zamierza ogłosić przetarg, którego przedmiotem będzie m.in. opisana powyżej działka gruntu nr 508 zabudowana budynkiem wielorodzinnym aktualnie niezasiedlonym. Wnioskodawca dokona dostawy gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy budynek.

Na tym tle Wnioskodawca powziął wątpliwość dotyczącą zasadności zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy ww. działki zabudowanej.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz treść powołanych przepisów potwierdzić należy pogląd Wnioskodawcy, że dostawa działki zabudowanej, o której mowa we wniosku, będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Budynek będący przedmiotem przyszłej dostawy oraz wszystkie lokale (części przedmiotowego budynku) były bowiem – jak wynika z treści wniosku – przedmiotem najmu, tj. przedmiotem czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków na ulepszenie nieruchomości, co oznacza, że w stosunku do tego budynku doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i od tego momentu minął okres dłuższy niż wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy, tj. dłuższy niż dwa lata.

W związku z tym, że dostawa nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stała się bezzasadna.

Tym samym, uwzględniając treść art. 29a ust. 8 ustawy, stanowisko Wnioskodawcy, że opisana we wniosku sprzedaż nieruchomości jest objęta zwolnieniem od podatku od towarów i usług – należało uznać za prawidłowe.

Bez znaczenia dla zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy nieruchomości pozostaje fakt, że budynek znajdujący się na przedmiotowej działce jest przewidziany do rozbiórki, gdyż decyzję o jej dokonaniu – jak wynika z treści wniosku – podejmie nabywca po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z opisu sprawy jednoznacznie wynika, że planowana rozbiórka budynku nastąpi po jego sprzedaży, zatem przedmiotem niniejszej dostawy będzie działka zabudowana.

Ponadto należy zaznaczyć, że interpretacja została wydana na podstawie opisu przedstawionego we wniosku, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.