Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB2/415-1376/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-11-10
Teza: Czy powtórna sprzedaż nieruchomości, która w wyniku sądowego unieważnienia umowy sprzedaży w 2006r. powróciła do zbywcy, będzie opodatkowana podatkiem dochodowym, jeżeli podatek został już zapłacony w 1993r. oraz zbywca w przedmiotowym mieszkaniu był zameldowany przez okres dłuższy niż 12 miesięcy?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-nieważność umowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 06 sierpnia 2008r. (data wpływu do tut. Biura 12 sierpnia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 13 lipca 1993r. aktem notarialnym córka wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie własnościowe, za które zapłaciła zbywcy przedmiotowego lokalu mieszkalnego ustaloną pomiędzy stronami cenę. W terminie do dnia 20 lipca 1993r. zbywca wydał posiadane mieszkanie a nabywca zapłacił całą umówioną kwotę. Następnie wyrokiem Sądu Rejonowego z dnia 09 marca 2006r. stwierdzono, że zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży własnościowego lokalu spółdzielczego jest nieważna. Sądowe unieważnienie zawartego w dniu 13 lipca 1993r. aktu notarialnego nastąpiło na skutek faktu, że przedmiotowy akt notarialny podpisała faktycznie córka wnioskodawczyni, która orzeczeniem sądu uznana została za ubezwłasnowolnioną częściowo. Niezależnie od unieważnienia sądowego wspomnianego aktu notarialnego, faktycznie córka wnioskodawczyni weszła w posiadanie przedmiotowego mieszkania w terminie wynikającym z aktu notarialnego z 1993r. i przez ten czasokres aż do chwili obecnej zamieszkuje nieprzerwanie w tym lokalu mieszkalnym. Unieważnienie aktu notarialnego nastąpiło tylko i wyłącznie z przyczyn formalno-prawnych, a to na skutek okoliczności, że wnioskodawczyni, a zarazem kurator sądowy dla częściowo ubezwłasnowolnionej córki dowiedziała się, że czynność sporządzona przez notariusza tj. zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania własnościowego jest objęte wadą prawną, bowiem przedmiotowy akt notarialny winien podpisać sądowy kurator – tj. wnioskodawczyni a nie jej częściowo ubezwłasnowolniona córka. Aktualnie na skutek wyroku sądowego w związku z uchyleniem zawartego w 1993r. aktu notarialnego, z punku widzenia prawa własności, prawo własności do lokalu mieszkalnego powróciło do jego zbywcy z 1993r., który w roku 1993 przekazał posiadanie przedmiotowego lokalu, a także otrzymał należną kwotę tytułem umowy sprzedaży. Zachodzi aktualnie konieczność poprawienia z punktu formalno-prawnego zawartej umowy kupna-sprzedaży z dnia 13 lipca 1993r. w ten sposób, że w miejsce osoby poprzednio podpisującej umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego, zamiast częściowo ubezwłasnowolnionej córki wnioskodawczyni, podpisze przedmiotową umowę – zgodnie z obowiązującym prawodawstwem – ustalony dla niej kurator sądowy – wnioskodawczyni. Niezależnie od powyższego wnioskodawczyni pragnie podnieść, że zbywca mieszkania spółdzielczego przed pierwszą sprzedażą w 1993r. na rzecz córki wnioskodawczyni, zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu mieszkalnym przez okres przeszło 12 miesięcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od przedmiotowej umowy kupna-sprzedaży zbywca zapłaci podatek dochodowy, przy wykazanym stanie faktyczno-prawnym, że nie będzie to sprzedaż pierwotna, gdyż pierwotna nastąpiła już w 1993r.?

Zdaniem wnioskodawczyni podatek od przyszłej sprzedaży tego samego przedmiotowego lokalu mieszkalnego, pomiędzy tymi samymi osobami fizycznymi co w 1993r. się nie należy, ponieważ podatek od transakcji został już uiszczany według obowiązujących przepisów w 1993r., a nadto zbywca przed sprzedaniem lokalu mieszkalnego był zameldowany i faktycznie mieszkał w tym lokalu przez okres przeszło 12 miesięcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej w stosunku do nieruchomości i praw nabytych do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. W przedmiotowej sprawie umowa z dnia 13 lipca 1993r. sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego została unieważniona wyrokiem Sądu w 2006r. A zatem umowa z mocy prawa jest nieważna i fakt jej zawarcia nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Orzeczenie Sądu ma moc wsteczną, zatem datą nabycia przez zbywcę lokalu nie jest data unieważnienia aktu notarialnego tylko data jego pierwotnego nabycia. Tym samym córka wnioskodawczyni nigdy nie była właścicielem przedmiotowego lokalu. Mamy więc do czynienia z sytuacją, jakby do zawarcia umowy sprzedaży w ogóle nie doszło, dlatego należy przyjąć, że zbywca nieprzerwanie jest właścicielem lokalu mieszkalnego. Błędem jest przyjęcie, że sprzedający lokal w 1993r. nabył go powtórnie w dacie unieważnienia orzeczeniem sądowym poprzednio zawartej umowy.

Mimo iż z wniosku nie wynika kiedy zbywca nabył na własność spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które w 1993r. nieskutecznie sprzedał córce wnioskodawczyni, można stwierdzić, że jest jego właścicielem od co najmniej 1993r. Tym samym stosownie do ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) przychód ze sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż jego sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od jego nabycia. Nie ma znaczenia, że w 1993r. został zapłacony podatek dochodowy w związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego, ponieważ transakcja ta była z mocy prawa nieważna. Błędnie zatem myśli wnioskodawczyni, że prawo własności powróciło w 2006r. do zbywcy, gdyż w wyniku sądowego uchylenia zawartego w 1993r. aktu notarialnego prawo własności należy do zbywcy nieprzerwanie od co najmniej 1993r. i tym samym sprzedaż pierwotna tego lokalu jeszcze nie nastąpiła. Również bez znaczenia jest argument wnioskodawczyni, że w przedmiotowym lokalu mieszkalnym zbywca był zameldowany i faktycznie mieszkał przez okres przeszło 12 miesięcy. Przepisy dotyczące opodatkowania zbycia nieruchomości i prawa do lokali nabytych do końca 2006r. nie przewidywały zwolnienia związanego z zameldowaniem w sprzedawanym mieszkaniu.

Reasumując, stanowisko wnioskodawczyni uznano za prawidłowe, gdyż planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie 5 lat od jego nabycia. Jednakże przyczyny, z powodu których nie wystąpi opodatkowanie są inne niż wskazane przez wnioskodawczynię. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.