Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.59.2018.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-27
Teza: opodatkowanie dostawy lokali oraz prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tych lokali
Słowa kluczowe: dostawa; lokal; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 29 stycznia 2018 r), uzupełnionym pismem z 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 6 lutego 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tych lokali –**jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2018 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokali oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tych lokali.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 29 stycznia 2018 r. (data wpływu 6 lutego 2018 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącym stroną postępowania S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością J. spółka komandytowa,
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa,

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością J spółka komandytowa (dalej zamiennie „Nabywca” albo „Kupujący”) jest czynnym podatnikiem VAT. D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej „Sprzedający”) jest czynnym podatnikiem VAT. Sprzedający jest właścicielem trzech lokali niemieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (dalej „Lokale”) położonych w Poznaniu przy ul. Wojskowej 6. Lokale położone są w jednym budynku (dalej „Budynek”). W Budynku tym nie ma innych lokali (innymi słowy budynek składa się tylko z Lokali). Z każdym z Lokali związany jest udział w prawie własności działki, na której posadowiony jest Budynek. Lokale wykorzystywane są na cele biurowe. Sprzedający nabył Lokale w styczniu 2016 r. na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa od D. sp. z o.o. Lokale były jednym ze składników tego przedsiębiorstwa (obejmowało ono również inne nieruchomości). D. sp. z o.o. nabyła Lokale w czerwcu 2011 r. Transakcja ta była opodatkowana 23 proc. stawką VAT. Z tytułu nabycia Lokali spółce D. sp. z o.o. przysługiwało prawo do odliczenia VAT. D. sp. z o.o. skorzystała z prawa do odliczania VAT. Lokale zostały wpisane do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez D. sp. z o.o. z końcem czerwca 2011 r. Po nabyciu Lokali przez D. sp. z o.o. Lokale nie podlegały ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (ani gdy ich właścicielem była D. sp. z o.o., ani gdy właścicielem Lokali był Sprzedający). W księgach Sprzedającego Lokale nie są traktowane jako osobny dział/oddział przedsiębiorstwa. W konsekwencji nie ma wyodrębnienia finansowego w postaci ewidencji zdarzeń gospodarczych w sposób umożliwiający przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do konkretnego składnika majątku. Koszty wspólne dla całego przedsiębiorstwa nie są rozdzielane na poszczególne nieruchomości. Wszystkie przychody i koszty działalności operacyjnej oraz koszty finansowe rozpatrywane są łącznie.

Sposób ewidencji zdarzeń gospodarczych po wniesieniu przedsiębiorstwa aportem jest identyczny do stosowanego wcześniej w D. sp. z o.o. W 2018 r. Sprzedający zawrze z Nabywcą w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Transakcja”). Wraz z podpisaniem umowy (tego samego albo następnego dnia) dojdzie do faktycznego przekazania Nieruchomości, które może w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania Nieruchomości. Sprzedający nie będzie wystawiał faktury dokumentującej Transakcję przed jej zawarciem (wystawi jedynie fakturę związaną z otrzymaną zaliczką). Nabywca będzie wykorzystywać Lokale wyłącznie do celów prowadzenia działalności opodatkowanej podstawową stawką VAT. Na poczet zapłaty za transakcję Sprzedający otrzyma zaliczkę, która zostanie udokumentowana fakturą i do której zastosowana będzie 23 proc. stawka VAT. Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Lokali Sprzedający oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (oświadczenie zostanie złożone na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT). Obecnie Lokale są przedmiotem umów najmu. Zgodnie z art. 678 § 1 kodeksu cywilnego: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”. Zgodnie z art. 678 § 2 kodeksu cywilnego: „Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”. Oznacza to, że Nabywca, z mocy prawa, wstąpi jako wynajmujący w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Wynajmowanie Lokali nie wymaga stałej obsługi. W konsekwencji Sprzedający nie zatrudnia (również na podstawie umów cywilnoprawnych) osób, które zajmują się przede wszystkim obsługą wynajmu Lokali. Nabywca nie zamierza zatrudniać (także na podstawie umów zlecenia, o dzieło albo innych umów cywilnoprawnych) osób dotychczas pracujących dla Sprzedającego (albo z nim współpracujących). Nabywca nie wyklucza natomiast, że zawrze nowe umowy z tymi samymi dostawcami usług, którzy obecnie obsługują Lokale (np. dostawcami prądu, wody, zajmującymi się wywozem śmieci). Nie jest również wykluczone dokonanie cesji tych umów - jeśli takie rozwiązanie będzie prostsze. Jest bowiem prawdopodobne, że oferty niektórych wykonawców usług są najkorzystniejsze (a w przypadku niektórych usług, np. dostawcy wody, kontynuacja umowy jest jedynym rozwiązaniem). Budynek nie stanowi dla Sprzedającego najistotniejszego składnika majątku - Sprzedający jest bowiem właścicielem także innych nieruchomości. Sprzedający będzie kontynuował prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem pozostałego majątku, w tym innych nieruchomości. W związku z powyższym strony transakcji składają niniejszy wniosek w celu upewnienia się, w jaki sposób transakcja powinna zostać opodatkowana.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania (numeracja jak we wniosku):

1.  Czy z tytułu sprzedaży Lokali Sprzedający powinien wykazać 23 proc. VAT należny od całego wynagrodzenia netto (z uwzględnieniem otrzymanych zaliczek) za Lokale wskazanego w akcie notarialnym i wystawić z tego tytułu fakturę do 15 dnia następnego miesiąca?
2.  Czy Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Lokali od Sprzedającego w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę albo w jednym z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych?

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług:

Ad. 1

Z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien wykazać 23 proc. VAT należny od całego wynagrodzenia za Nieruchomość (z uwzględnieniem otrzymanych zaliczek) i wystawić z tego tytułu fakturę do 15 dnia następnego miesiąca.

Ad. 2

Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej nabycie Lokali od Sprzedającego w okresie rozliczeniowym, w którym otrzyma fakturę albo w jednym z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (\`(...)\`) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Pojęcie towaru zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem przez towary rozumie się: „rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (\`(...)\`) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (\`(...)\`) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Artykuł 2 pkt 27e Ustawy o VAT stanowi, że: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (\`(...)\`) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

­*   zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
*   o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;
*   wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;
*   po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników.

­

­

­

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W związku z powyższym Lokali nie może być uznana ani za przedsiębiorstwo, ani za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nabywca nie nabywa bowiem funkcjonującego przedsiębiorstwa (jego wydzielonej części), tylko trzy lokale z udziałem w prawie własności gruntu.

Podsumowując, planowana Transakcja nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Jej przedmiotem są bowiem nieruchomości (Lokale), a nie przedsiębiorstwo albo jego zorganizowana część. Potwierdza to orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej „NSA”). Przykładem jest wyrok z 24 listopada 2016 r. (I FSK 1316/15). NSA wskazał w tym orzeczeniu, że: „Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12; dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpoznanej sprawie, sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarżącej nie towarzyszyło przeniesienie żadnych praw wynikających z umów najmu, jakie zawarła A. sp. z o.o. Okoliczność, że spółka ta wynajmowała część budynków i pomieszczeń znajdujących się na przedmiotowych nieruchomościach jest więc bez znaczenia. Dyrektor IS nie kwestionował schematu organizacyjnego A. sp. z o.o., zgodnie z którym posiadała ona „dział nieruchomości”, który jednak ani jako całość, ani chociażby jako część obejmująca wynajem nieruchomości, nie stanowił przedmiotu sprzedaży na rzecz Skarżącej. Z wyjaśnień Skarżącej, zawartych między innymi w piśmie z 23 grudnia 2013 r., wynika że przedmiotowe nieruchomości wraz z innymi nieruchomościami A. sp. z o.o. przyporządkowane były do działu nieruchomości i wraz z innymi nieruchomościami tej spółki zarządzane były przez tenże dział. Nieruchomości wykorzystywane były głównie do czerpania pożytków z najmu lub operacji obrotu nieruchomościami. Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie wynika, aby w A. sp. z o.o. przedmiotowe dwie nieruchomości były wyodrębnione w jakikolwiek sposób pozwalający na prowadzenie samodzielnej działalności w zakresie najmu. W tej sytuacji samo zawarcie przez Skarżącą umów najmu dotyczących nabytych nieruchomości nie stanowi kontynuacji działalności prowadzonej przez A. sp. z o.o. w oparciu o zorganizowaną część przedsiębiorstwa, którą stanowiły przedmiotowe nieruchomości - takiej bowiem zorganizowanej części przedsiębiorstwa w A. sp. z o.o. nie było. Chybiony jest argument, że w krótkim czasie od nabycia nieruchomości Skarżąca zawarła nowe umowy z dostawcami mediów, usług teleinformatycznych i odbiorcami ścieków. Dla właściciela nieruchomości, a stała się nim Skarżąca, zawarcie takich umów jest wręcz koniecznością. Bez znaczenia jest okoliczność, że obsługa księgowa i sprawowanie zarządu nad działem nieruchomości w A. sp. z o.o., a następnie działalnością Skarżącej zakresie nieruchomości, prowadziły te same osoby. Jedną z tych osób był M. S., który - jak wyjaśnił Naczelnik US - był prezesem zarządu w obu spółkach, drugą zaś S. B. - księgowa zatrudniona w Skarżącej spółce. Z akt sprawy nie wynika, aby przypisanie tym osobom zarządu nieruchomościami wynikało z faktu „przejęcia” tych osób jako pracowników należących niejako do ZCP”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`)”.

Oznacza to, że zbycie Lokali stanowi dostawę towaru. Dostawą towarów jest również zbycie udziału w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. Oznacza to, że Lokale wraz z udziałem w prawie własności gruntu są towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Wnioskodawca wskazuje, że wraz z podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność Lokali dojdzie do faktycznego przekazania Lokali, które będzie w szczególności polegać na przekazaniu dokumentacji, kluczy oraz podpisaniu protokołu przekazania Nieruchomości. Nie ma zatem wątpliwości, że Spółka uzyska możliwość faktycznego dysponowania Nieruchomością. W konsekwencji dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania „jak właściciel”.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”. Zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

W analizowanej sytuacji nie ma wątpliwości, że warunek dokonania sprzedaży w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT jest spełniony. Sprzedaży dokonuje bowiem spółka komandytowa prowadząca działalność gospodarczą z wykorzystaniem nieruchomości, w tym Lokali (które stanowiły dla Sprzedającego środek trwały).

Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT: „Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika”.

Zgodnie z art. 29a ust. 6 Ustawy o VAT: „Podstawa opodatkowania obejmuje: 1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku; 2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy”. Do podstawy opodatkowania nie wlicza się zatem samego podatku - należnego z tytułu danej transakcji. Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu”.

Z przepisu tego wynika, że do dostawy udziału w prawie własności gruntu (które stanowi dostawę towarów) stosuje się taką stawkę VAT, jaka jest właściwa do dostawy budynków i budowli posadowionych na tym gruncie.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (\`(...)\`) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

W analizowanej sytuacji ani D. sp. z o.o., ani Sprzedający nie dokonali ulepszenia Lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (nie zmieniali również przeznaczenie Lokali). Nie ma zatem wątpliwości, że planowana na początku 2018 r. sprzedaż będzie następować po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (do którego doszło najpóźniej w momencie nabycia Lokali przez D. sp. z o.o. w 2011 r.). Tak wniosek wynika zarówno z brzmienia literalnego polskich przepisów, jak i wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection (C-308/16). W wyroku tym wskazano, że: „Co się tyczy, po drugie, możliwości określenia przez państwa członkowskie, zgodnie z art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT, zasad stosowania kryterium „pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tegoż artykułu, do przebudowy budynków, należy zauważyć, że nałożenie wymogu ilościowego, zgodnie z którym koszty takiej przebudowy muszą osiągnąć określoną procentową wielkość początkowej wartości odnośnego budynku, w niniejszym przypadku co najmniej 30% tej wartości, aby miało miejsce opodatkowanie VAT, stanowi wyraz skorzystania z tej możliwości. W niniejszym wypadku z postanowienia odsyłającego wynika, że odnośny budynek stanowiący nieruchomość został poddany modernizacji, której koszty przekroczyły 30% jego początkowej wartości. Jak zauważył rzecznik generalny w pkt 69 opinii, należy w rezultacie sprecyzować treść pojęcia „przebudowy” zawartego w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT z jakościowego punktu widzenia. W tym zakresie należy zauważyć, że dyrektywa VAT nie definiuje pojęcia „przebudowy”. Jakkolwiek termin ten nie jest jednoznaczny, co potwierdzają różne wersje językowe, w tym wersja angielska: „conversions”, wersja niemiecka: „Umbauten”, wersja rumuńska: „transformin’’, oraz wersja polska: „przebudowa”, to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia. Tę wykładnię pojęcia „przebudowy” potwierdza orzecznictwo Trybunału, zgodnie z którym z VAT zwolniona jest dostawa nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy w nowy budynek, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany jako taki (wyrok z dnia 12 lipca 2012 r., J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard, C-326/11, EU:C:2012:461, pkt 39). Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów”. W analizowanej sytuacji Lokale nie były ani ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ani zmieniono ich przeznaczenia.

W konsekwencji sprzedaż Lokali, co do zasady, podlega zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ponieważ będzie dokonana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z tym przepisem: „Zwalnia się od podatku (\`(...)\`) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Transakcja będzie jednak podlegać opodatkowaniu 23 proc. stawką VAT, ponieważ Sprzedający i Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; 3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Podsumowując, do sprzedaży Lokali nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT. Nie ma również żadnego przepisu, który przewidywałby sprzedaż budynku o charakterze biurowym z preferencyjną stawką VAT. W konsekwencji należy zastosować podstawową stawkę VAT, czyli 23 proc. Taką samą stawkę należy zastosować do sprzedaży udziału w prawie własności gruntu (wynika to z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT). Sprzedający jest zatem zobowiązany opodatkować sprzedaż 23 proc. stawką VAT i udokumentować ją fakturą wystawioną na zasadach ogólnych, tzn. w terminie do 15 dnia miesiąca następującego po dostawie Nieruchomości. Wynika to z art. 106i ust. 1 Ustawy o VAT, który stanowi, że: „Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-8”.

Z kolei Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia VAT w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę albo w jednym z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych.

Wynika to z art. 86 ust. 1, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”. Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 Ustawy o VAT: „Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w (\`(...)\`) ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny”. Zgodnie z art. 86 ust. 11 Ustawy o VAT: „Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Nadmienia się, że tekst jednolity ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług został opublikowany w Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 z późn. zm.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowanie jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.