Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP2-1.4011.350.2022.2.PD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-06-30
Teza: Możliwości opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Słowa kluczowe: najem; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; wspólność-wspólność majątkowa
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

11 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości rozliczenia przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 czerwca 2022 r., które wpłynęło do Organu 23 czerwca 2022 r.

Treść wniosku jest następująca :

**Opis zdarzenia przyszłego**

Podatnik (…) (dalej: Wnioskodawca, Podatnik) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest działalność adwokacka. W ramach pozostałej działalności Podatnik wynajmuje składniki majątku firmowego. Głównym źródłem przychodów Wnioskodawcy jest działalność adwokacka, a najem składników majątku stanowi jedynie ułamek przychodów Wnioskodawcy i ma na celu zagospodarowanie nadwyżki wolnych, niewykorzystanych w działalności adwokackiej powierzchni. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności gospodarczej opodatkowany jest podatkiem liniowym.

Wnioskodawca ramach wspólności majątkowej małżeńskiej nabył wraz z małżonką nieruchomość gruntową, na której planuje inwestycję budowlaną finansowaną z wolnych środków własnych, nie wykluczone, że w toku inwestycji zaciągnie kredyt na jej sfinansowanie. Wnioskodawca uzyskał już pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego wraz niezbędną infrastrukturą na zakupionych działkach. Wnioskodawca planuje następnie budowę samoobsługowej myjni samochodowej i myjni portalowej. Zarówno budynek jak i później myjnię Wnioskodawca planuje oddać w najem (dzierżawę) w ramach najmu prywatnego. W związku z tym, że planowana inwestycja będzie związana z wynajem (dzierżawą), który będzie opodatkowany podatkiem VAT, Wnioskodawca będzie odliczał podatek naliczony od faktur dokumentujących wydatki na cele inwestycji. Stroną wynajmującą będzie wyłącznie Wnioskodawca.

Podatnik nie planuje wprowadzać wybudowanych nieruchomości do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy, z którą łączy Wnioskodawcę ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej, także prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Żona Wnioskodawcy dochody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowuje podatkiem liniowym.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.**

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Jedynymi czynnościami podejmowanymi przez Wnioskodawcę w związku z najmem będą: podpisanie umowy najmu i wystawienie raz w miesiącu faktury za najem dla potrzeb podatku VAT, ewentualnie refaktur dotyczących opłat za media. Po zakończeniu inwestycji budynek i myjnie zostaną zaoferowane do wynajęcia, poprzez prywatne ogłoszenie, m.in. w internecie. Wnioskodawca nie jest w stanie określić, czy znajdzie najemcę bezpośrednio po zakończeniu inwestycji i oddaniu jej do używania, ani na jaki okres ewentualny najemca zdecyduje się wynająć przedmiot najmu. Wnioskodawca nie podejmuje żadnych zorganizowanych czynności w kierunku poszukiwania ewentualnych najemców, nie prowadzi żadnych akcji marketingowych, czy też badań rynku, na podstawie których mógłby określić, czy i kiedy znajdzie najemcę. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę mają na celu zwyczajowe gospodarowanie własnym majątkiem jako zabezpieczenie przyszłych potrzeb Wnioskodawcy oraz jego najbliższej rodziny. W związku z tym Wnioskodawca nie zamierza tworzyć struktury organizacyjnej mającej na celu obsługę najmu nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Wnioskodawca nie zamierza także korzystać z usług firmy pośredniczącej w najmie, która zajmuje się kompleksową obsługą najmu.

Zarówno Wnioskodawca, jak i jego małżonka, nie będą wykorzystywać nieruchomości będących przedmiotem wniosku w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczych.

Nieruchomości będące przedmiotem wniosku nie będą stanowiły środków trwałych i nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy i żony Wnioskodawcy.

Wynajem nieruchomości będących przedmiotem wniosku będzie się odbywał na podstawie pisemnej umowy cywilnoprawnej, a stroną umowy najmu będzie wyłącznie Wnioskodawca.

Wnioskodawca nie będzie świadczyć żadnych innych usług poza samym najmem. W zakresie mediów: gaz, woda, energia elektryczna, odprowadzanie ścieków, najemca we własnym zakresie zawrze odrębne umowy bezpośrednio z dostawcami mediów lub (w zależności od uzgodnień z najemcą) Wnioskodawca będzie przenosić (refakturować) na najemców koszty mediów (woda, prąd, gaz, ogrzewanie, odprowadzanie ścieków) na podstawie faktycznego zużycia, zgodnie z fakturami otrzymanymi od dostawców mediów.

Oświadczenie odnośnie wyboru opodatkowania przychodu z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostanie złożone niezwłocznie po zakończeniu inwestycji i znalezieniu najemcy. Na tym etapie Wnioskodawca nie jest w stanie określić, czy i kiedy znajdzie najemcę.

Małżonka Wnioskodawcy wyraziła zgodę, aby przychody z najmu budynków, które powstaną na nieruchomości gruntowej nabytej w ramach wspólności majątkowej były opodatkowane wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Po zakończeniu inwestycji i oddaniu jej do używania oraz po znalezieniu najemcy, Wnioskodawca i jego małżonka złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez Wnioskodawcę ryczałtem w ramach najmu prywatnego.

W piśmie z 22 czerwca 2022 r. Wnioskodawca uzupełnił własne stanowisko w zakresie zadanego we wniosku pytania.

**Pytanie**

Czy Wnioskodawca może opodatkować przychody z najmu (dzierżawy) nieruchomości objętych inwestycją budowlaną tj. budynku handlowo-usługowego, myjni samochodowej samoobsługowej oraz myjni portalowej w całości przez siebie w ramach najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

**Pana stanowisko w sprawie**

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast art. 693 § 1 powołanej ustawy stanowi, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Ustawa z 26 lipca 1991 r. (Dz. U. z 2021r. poz. 1128 ze zm.) o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z art.10 ust. 1 odrębnymi źródłami przychodów są:

‒ pozarolnicza działalność gospodarcza,

‒ najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez działalność gospodarczą lub pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność zarobkową:

‒ wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

‒ polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

‒ polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

‒ odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

‒ są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

‒ wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Mając na uwadze powyższe, należy zauważyć, że aby przychody zostały zaliczone do źródła pozarolniczej działalności gospodarczej muszą zaistnieć przesłanki pozytywne pozwalające jednoznacznie stwierdzić, że wykonywane czynności należy uznać na działalność gospodarczą oraz zostać wykluczone przesłanki negatywne zaistnienia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przywołany powyżej przepis koresponduje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą. Z przywołanych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza, lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy. Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Podatnik dokonując kwalifikacji przychodu musi uwzględnić wszystkie okoliczności w kontekście art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie wystarczy jedynie przekonanie podatnika o kwalifikacji osiąganych przychodów do określonego źródła. Zatem to podatnik decyduje czy przychody uzyskiwane z najmu mają charakter zorganizowany, ciągły, profesjonalny systematyczny, czy nieregularny, incydentalny, okazjonalny.

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, niezbędne jest spełnienie łącznie trzech warunków:

‒ dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒ działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒ działalnością wykonywaną w sposób ciągły.

Zarobkowy i ciągły charakter jest z reguły spełniony zawsze, gdyż każdy najemca w ramach najmu prywatnego robi to w celu zarobkowym i chce wynajmować te mieszkania w sposób ciągły. Nie mają natomiast charakteru zarobkowego działania, których celem jest zaspokajanie potrzeb własnych najemcy lub jego rodziny. Na sposób kwalifikacji przychodów nie powinna mieć wpływu, ilość wynajmowanych lokali, co potwierdza stanowisko Ministra Finansów na Interpelację nr 29145 z 17 kwietnia 2019 r., w którym czytamy: „(\`(...)\`) wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów. Tak samo takim czynnikiem nie powinna być ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane (najem długoterminowy, czy najem krótkoterminowy). Zryczałtowana forma opodatkowania przychodów z najmu pozwala podatnikom na płacenie podatków w sposób uproszczony, a jednocześnie stanowi źródło dochodów budżetu Państwa.”

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 12 września 2018 r. nr 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF potwierdził, że ilość wynajmowanych lokali nie może być przesłanką determinującą o kwalifikacji uzyskanych przychodów do określonego źródła przychodu. Kluczowe znaczenie dla określenia źródła przychodów ma zorganizowany charakter podejmowanych czynności.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego z 17 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/GD 170/19 na „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej. Może dotyczyć to również działań podejmowanych w odniesieniu do przedmiotów sprzedaży (np. samodzielne podejmowanie szeroko zakrojonej akcji marketingowej). Do zakwalifikowania aktywności podatnika jako działalności gospodarczej niezbędne jest również wykazanie profesjonalnego charakteru podejmowanych przez niego działań. Odróżnić od nich należy działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym mieniem, których cechą jest kierowanie się zasadami gospodarności. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że spełnienie jedynie dwóch warunków kwalifikujących przychody do źródła działalność gospodarcza, nie pozwala przyjąć, że w przedmiotowej sprawie, osiągane przez Wnioskodawcę przychody z najmu, można zaliczyć do tego źródła.

Zgodnie z Interpretacją wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 sierpnia 2019 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.307.2019.2.KS „(\`(...)\`) nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

WSA w wyroku z 17 kwietnia 2019 r. sygn. I SA/GD 170/19 podzielił stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z 9 marca 2016 (II FSK 1423/14), że: „(…) zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra m.in. w nieruchomości.” W przedmiotowej sprawie najem nie jest dla Wnioskodawcy podstawowym źródłem dochodu, zatem czynności podatnika nie wykraczają poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem. Jak podkreślił WSA w powyższym wyroku sygn. I SA/GD 170/19, gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych.

Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z dnia 24 maja 2021 sygn. FPS 1/21 rozstrzyga wątpliwości w tej kwestii, gdyż w myśl uchwały przychody z najmu należy kwalifikować bez ograniczeń do źródła „najem, podnajem…”, chyba że wynajmowany składnik majątku został wprowadzony do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej. Oznacza to, że kwalifikacja najmu jako tzw. najmu prywatnego jest zależna wyłącznie od decyzji podatnika. Jeżeli bowiem wprowadzi on określony składnik majątku do ewidencji środków trwałych w ramach działalności gospodarczej, to najem takiego składnika będzie podlegał rozliczeniom w ramach działalności gospodarczej. A jeżeli tego nie zrobi, to taki najem będzie mógł być opodatkowany na zasadach właściwych dla najmu prywatnego.

Art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje ustawa dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1993 ze zm.).

Zgodnie z art. 1 pkt 1 i 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:

‒ prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 1),

‒ osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pkt 2).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a powołanej ustawy, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 4 ust. 1 pkt 12 wyżej wskazanej ustawy, użyte w ustawie określenie pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 6 ust. 1a powołanej ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W przedstawionym stanie faktycznym przedmiotowy najem nieruchomości nie spełnia warunków charakteryzujących działalność gospodarczą, określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych. Wnioskodawca wykonuje czynności mieszczące się w ramach normalnego wykonywania prawa własności, kierując się racjonalnym gospodarowaniem tym majątkiem, w celu zaspokojenia potrzeb swoich i rodziny. Aktywność w zakresie najmu ograniczona będzie do podpisania umowy, a działania wnioskodawcy nie mają charakteru profesjonalnego. Dochody z najmu nie stanowią dla Wnioskodawcy podstawowego źródła przychodu. Pomimo tego że Wnioskodawcę łączy z żoną ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej, to Wnioskodawca będzie stroną umowy najmu (dzierżawy). Wnioskodawca nie zamierza także wprowadzać wybudowanych nieruchomości do ewidencji środków trwałych w prowadzonej działalności.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy może on zaliczyć przychody z najmu do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym wybrać opodatkowanie całości przychodów ramach najmu prywatnego w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych pod warunkiem złożenia oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez Wnioskodawcę ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zdaniem Wnioskodawcy czynności podejmowane przez Wnioskodawcę mają charakter okazjonalny, gdyż jedynymi czynnościami wykonywanymi przez Wnioskodawcę będzie podpisanie umowy najmu i wystawienie raz w miesiącu faktury za najem dla potrzeb podatku VAT, ewentualnie refaktur dotyczących opłat za media. Głównym źródłem przychodów Wnioskodawcy jest działalność adwokacka, a najem składników majątku ma na celu jedynie zagospodarowanie nadwyżki wolnych środków pieniężnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a wskazanej ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Stosownie do art. 6 ust. 1b powyższej ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 1a, nie ma zastosowania przepis art. 8 ust. 1.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym.

Z powyższego wynika, że od 1 stycznia 2022 roku, zgodnie z art. 2 ust. 1a cyt. ustawy, przychody z tytułu:

‒ najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze oraz

‒ dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej

\- które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

W myśl art. 71 ust. 2 ww. ustawy:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Oznacza to, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r.

Zatem zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu w 2022 r.: a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Z przepisu art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Zgodnie z ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego.

Z art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne :

wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków.

W myśl ust. 8c tego artykułu oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, oraz zawiadomienie, o którym mowa w ust. 8a, mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że:

1\. nabył Pan z żoną nieruchomość gruntową, na której planuje inwestycję budowlaną. Planuje budowę budynku handlowo-usługowego wraz niezbędną infrastrukturą na zakupionych działkach. Następnie planuje budowę samoobsługowej myjni samochodowej i myjni portalowej. Zarówno budynek jak i później myjnię planuje oddać Pan w najem (dzierżawę) w ramach najmu prywatnego,

2\. zarówno Pan, jak i jego małżonka, nie będziecie wykorzystywać ww. nieruchomości w ramach prowadzonych przez Państwa działalności gospodarczych,

3\. nieruchomości nie będą stanowiły środków trwałych i nie zostaną wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Pana i Pana żony,

4\. wynajem nieruchomości będzie się odbywał na podstawie pisemnej umowy cywilnoprawnej, a stroną umowy najmu będzie wyłącznie Pan,

5\. nie będzie Pan świadczyć żadnych innych usług poza samym najmem,

6\. Pana małżonka wyraziła zgodę, aby przychody z najmu budynków, które powstaną na nieruchomości gruntowej nabytej w ramach wspólności majątkowej były opodatkowane wyłącznie przez Pana,

7\. oświadczenie odnośnie wyboru opodatkowania przychodu z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zostanie złożone po zakończeniu inwestycji i znalezieniu najemcy.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów stwierdzić należy, że przychody osiągnięte przez Pana z tytułu wynajmu budynku handlowo-usługowego, myjni samochodowej samoobsługowej oraz myjni portalowej na zasadach najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może Pan opodatkować na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jeżeli przychód nie przekroczy kwoty 100.000 zł, wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, odprowadzi Pan od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5% przychodów.

Wobec powyższego, Pana stanowisko w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od stanu występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).