Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.87.2018.1.AM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-03-08
Teza: 1. Czy planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%? 2. Przy założeniu, że Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych - czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości?
Słowa kluczowe: dostawa; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości; sprzedaż; teren-teren budowlany
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 lutego 2018 r. (data wpływu 14 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania stawką w wysokości 23% dostawy działek gruntowych stanowiących tereny budowlane oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywającego te nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 lutego 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania stawką w wysokości 23% dostawy działek gruntowych stanowiących tereny budowlane oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Nabywającego te nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca Sp. z o.o. (dalej „Spółka” lub „Kupujący”), zarejestrowany jako podatnik VAT czynny - rozważa zakup trzech sąsiadujących ze sobą nieruchomości (alternatywnym, rozważanym rozwiązaniem jest ich zakup przez inną spółkę z tej samej grupy kapitałowej):

1.  nieruchomość o powierzchni 1.510,00 m2 stanowiąca działkę nr 7, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (dalej: „Nieruchomość 1”), sposób korzystania z Nieruchomości 1 określony w ewidencji gruntów to B - tereny mieszkaniowe;
2.  nieruchomość o powierzchni 1.474,00 m2, stanowiąca działkę nr 8 dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (dalej: „Nieruchomość 2”); sposób korzystania z Nieruchomości 2 określony w ewidencji gruntów to R - grunty orne;
3.  nieruchomość o powierzchni 1.527,00 m2, stanowiąca działkę nr 9, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (dalej: „Nieruchomość 3”); sposób korzystania z Nieruchomości 3 określony w ewidencji gruntów to R - grunty orne.

Łącznie zwanych dalej „Nieruchomościami”.

Na Nieruchomości 1 posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 54 m2, którego budowa została zakończona w 1934 r.

Na Nieruchomości 2 posadowione są:

1.  dwukondygnacyjny budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 116 m2, którego budowa została zakończona w 1935 r.,
2.  jednokondygnacyjny budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy 23 m2, którego budowa została zakończona w 1977 r.

Budynki nie były użytkowane przez obecnego właściciela Nieruchomości (dalej „Sprzedająca”) i znajdują się w bardzo złym stanie technicznym - nie nadają się do eksploatacji.

Natomiast Nieruchomość 3 jest niezabudowana.

Właścicielem Nieruchomości jest osoba fizyczna, która od 2014 r. prowadziła indywidualną działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, natomiast od dnia 29 grudnia 2017 r. zawiesiła prowadzenie tej działalności.

W ewidencji działalności gospodarczej jako przeważającą działalność gospodarczą Sprzedającej wpisano PKD 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.”

Sprzedająca nabyła Nieruchomości od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie dwóch umów sprzedaży zawartych w dniu 22 kwietnia 2015 r. W obu umowach wskazano, że Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą.

Przy czym Nieruchomości 1 i 2 zostały nabyte od jednej osoby, a Nieruchomość 3 od czterech innych osób, będących jej współwłaścicielami, w udziale 1/4 każda.

Przy nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającą nie został naliczony podatek od towarów i usług.

Nieruchomości, ani ich części nie były oddane przez Sprzedającą do korzystania innym podmiotom, w szczególności na podstawie umowy najmu, dzierżawy. Nieruchomości są położone na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedająca nabyła Nieruchomości w celu wzniesienia na nich budynku usługowego z częścią mieszkalną, w którym miała prowadzić działalność w zakresie świadczeń zdrowotnych (prywatna przychodnia medyczna), i uzyskała dla tej inwestycji decyzję warunkach zabudowy oraz decyzję o pozwoleniu na budowę.

Ponadto, Sprzedająca uzyskała decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich znajdujących się na Nieruchomościach budynków.

Spółka planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych. Spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla powyższej inwestycji. Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, umowa sprzedaży Nieruchomości ma być zawarta po uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji w powyższym zakresie. Ponadto, przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości ma zostać przeprowadzona i zakończona rozbiórka wszystkich znajdujących się na Nieruchomościach budynków, zgodnie z uzyskanym przez Sprzedającą pozwoleniem na rozbiórkę.

Natomiast nie jest wykluczone, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będzie się na nich nadal znajdować ogrodzenie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%?
2.  Przy założeniu, że Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych - czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.
2.  Zdaniem Wnioskodawcy, przy założeniu, że Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości.

Uzasadnienie

Ad 1

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1.  czynność musi być objęta przedmiotowym zakresem opodatkowania podatkiem VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz
2.  musi być dokonana przez podmiot, który w związku z nią ma status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jako że stanowi ona odpłatną dostawę towarów, o której mowa w pkt 1 tego przepisu.

Ponadto, Sprzedająca w związku z planowaną transakcją będzie działała w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem:

„Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.”

Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że:

„Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.”

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą niewątpliwie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu powyższych przepisów, natomiast nie będzie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym) Sprzedającej.

Jak wspomniano, Sprzedająca do czasu niedawnego zawieszenia działalności (do 29 grudnia 2017 r.) prowadziła działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości - jako przeważającą działalność gospodarczą wskazała w ewidencji działalności gospodarczej PKD 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.”

Również przy nabyciu Nieruchomości działała w charakterze przedsiębiorcy, co wyraźnie wskazano w aktach notarialnych dokumentujących ich zakup.

Ponadto, Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającą na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, tj. w celu wzniesienia na nich budynku usługowego z częścią mieszkalną, w którym miała być prowadzona działalność w zakresie świadczeń zdrowotnych (prywatna przychodnia medyczna). Przy czym Sprzedająca podjęła rzeczywiste działania zmierzające do realizacji powyższej inwestycji, tzn. uzyskała dla niej:

*   decyzję o warunkach zabudowy,

*   decyzję o pozwoleniu na budowę,

*   decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich znajdujących się na Nieruchomościach budynków (przy czym zgodnie z przyjętym założeniem, przed sprzedażą Nieruchomości budynki te mają faktycznie zostać rozebrane).

Całokształt przedstawionych okoliczności jednoznacznie świadczy o tym, że Nieruchomości nie stanowią majątku prywatnego (osobistego) Sprzedającej, lecz majątek nabyty w ramach działalności gospodarczej i z przeznaczeniem do jej prowadzenia. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki również nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca dokonując sprzedaży będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie zatem podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednocześnie nie będzie ona zwolniona od podatku.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że zgodnie z przyjętym założeniem, przed planowaną sprzedażą Nieruchomości znajdujące się na niej budynki mają zostać rozebrane, zgodnie z uzyskanym przez Sprzedającą pozwoleniem. Planowana sprzedaż Nieruchomości będzie więc sprzedażą niezabudowanych gruntów.

Na powyższy wniosek nie ma wpływu kwestia, czy w chwili sprzedaży na Nieruchomościach będzie się znajdować ogrodzenie. Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, ogrodzenie nie jest bowiem budynkiem, ani budowlą, lecz urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 tej ustawy („Ilekroć w ustawie jest mowa o (\`(...)\`) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”) - i w konsekwencji nie jest ono „budynkiem”, ani „budowlą” w rozumieniu ustawy o VAT.

Okoliczność, czy ogrodzenie jako urządzenie budowlane będzie znajdować się na Nieruchomościach w chwili ich dostawy, nie ma więc znaczenia dla oceny skutków jej dostawy w zakresie podatku VAT. Stanowisko to ma oparcie m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 102/14:

„ Sensem ekonomicznym takiej transakcji, jak słusznie przyjęto w tej sprawie, jest sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia i parkingu, nawet jeżeli takie ogrodzenie ma uatrakcyjnić sprzedaż gruntu. Ogrodzenia nie można też, wbrew temu co podnosi skarżący, zakwalifikować do budowli. U.p.t.u. nie definiuje pojęcia budowli. Chcąc zdefiniować to pojęcie, można posłużyć się wykładnią systemową zewnętrzną. W Prawie budowlanym ustawodawca krajowy w art. 3 pkt 3 definiuje ogólnie pojęcie budowli, wskazując przy tym przykłady budowli. Wśród tych przykładów nie wymienia się ogrodzenia. Ogrodzenie traktowane jest jak urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym (vide art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego). Według Słownika języka polskiego pod redakcją M. Szymczaka (PWN Warszawa 1993, tom 2, „ ogrodzenie - to co ogradza, to czym coś jest ogrodzone”. Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska skarżącego oznaczałoby, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, co nie ma żadnego uzasadnienia. To ostatnie stanowisko wyrażone zostało przez NSA w wyroku z 17 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 918/11 przywołanym przez WSA. Stanowisko to Naczelny Sąd Administracyjny w tym składzie w pełni podziela.”

Podsumowując, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie dostawą terenów niezabudowanych. Do dostawy tej nie będzie miało przy tym zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezbudowanych, innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, „terenami budowlanymi” są „grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

Jak wskazano na wstępie, dla Nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskana przez Sprzedającą dla planowanej przez nią inwestycji, Niezależnie od powyższego, Spółka wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzonej przez nią inwestycji deweloperskiej, która ma być realizowana na Nieruchomościach. Zgodnie z przyjętym założeniem, umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji w powyższym zakresie.

W chwili dokonania dostawy Nieruchomości będzie ona przeznaczona pod zabudowę na mocy ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - a tym samym będzie ona stanowić „teren budowlany” w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji do jej dostawy nie będzie miało zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Uzasadnia to uznanie za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Ad 2

Przy założeniu, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, wówczas zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu.

W takim wypadku zakup Nieruchomości będzie służyć wykonywaniu przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT, polegających na realizacji na nich inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych.

W takim wypadku spełniona będzie zatem przesłanka odliczenia przez Spółkę podatku VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości, przewidziana w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowisko Wnioskodawcy, że przy założeniu, że Spółka będzie realizowała na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221, z późn. zm), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146 a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 z późn. zm.) jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Kwalifikację ogrodzenia jako urządzenia budowlanego potwierdza również orzecznictwo w tym zakresie. W uzasadnieniu wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2012 r. sygn. I FSK 918/11 wskazano że przy interpretacji pojęć użytych w ustawie o podatku od towarów i usług decydujące znaczenie ma walor i skutki ekonomiczne danej czynności opodatkowanej (…). (…) sprzedaży działki gruntu, ogrodzonej siatką na słupkach betonowych z oczywistych względów nie można traktować jako dostawy budowli w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Sensem ekonomicznym tej czynności jest przecież sprzedaż gruntu, a nie ogrodzenia. Siatka ogrodzeniowa, jak trafnie zauważył Sąd pierwszej instancji, nie pełni samodzielnych funkcji budowlanych. Jej celem jest wydzielenie granic działki i jej zabezpieczenie”.

Podobne stanowisko znajduje odzwierciedlenie w wyroku NSA z 20 września 2013 r. sygn. I FSK 1384/12 „(…) Prawo budowlane nie przewiduje możliwości kwalifikowania ogrodzenia w zależności od okoliczności, raz jako urządzenie budowlane, innym razem jako budowla. Ogrodzenie zostało umiejscowione w kategorii urządzeń budowlanych i tak ustanowiona definicja jest wiążąca. (…) Ogrodzenie co do zasady związane jest z obiektem, w tym również gruntem które ogradza, nie pełni więc ono samodzielnych funkcji budowlanych. Przyjęcie stanowiska, że inaczej należałoby traktować ogrodzenie w zależności od tego, czy grunt zabudowany jest budynkiem, czy też nie, nie ma żadnego uzasadnienia (…)”.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Spółka, Kupujący), zarejestrowany jako podatnik VAT czynny - rozważa zakup trzech sąsiadujących ze sobą nieruchomości (alternatywnym, rozważanym rozwiązaniem jest ich zakup przez inną spółkę z tej samej grupy kapitałowej):

1.  Nieruchomość 1 o powierzchni 1.510,00 m2, stanowiąca działkę nr 7,
2.  Nieruchomość 2 o powierzchni 1.474,00 m2, stanowiąca działkę nr 8,
3.  Nieruchomość 3 o powierzchni 1.527,00 m2, stanowiąca działkę nr 9.

Łącznie zwanych Nieruchomości.

Na Nieruchomości 1 posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 54 m2, którego budowa została zakończona w 1934 r.

Na Nieruchomości 2 posadowione są:

1.  dwukondygnacyjny budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 116 m2, którego budowa została zakończona w 1935 r.,
2.  jednokondygnacyjny budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy 23 m2, którego budowa została zakończona w 1977 r.

Budynki nie były użytkowane przez obecnego właściciela Nieruchomości (Sprzedająca) i znajdują się w bardzo złym stanie technicznym - nie nadają się do eksploatacji.

Natomiast Nieruchomość 3 jest niezabudowana.

Właścicielem Nieruchomości jest osoba fizyczna, która od 2014 r. prowadziła indywidualną działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, natomiast od dnia 29 grudnia 2017 r. zawiesiła prowadzenie tej działalności.

W ewidencji działalności gospodarczej jako przeważającą działalność gospodarczą Sprzedającej wpisano PKD 68.20.Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.”

Sprzedająca nabyła Nieruchomości od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie dwóch umów sprzedaży zawartych w dniu 22 kwietnia 2015 r. W obu umowach wskazano, że Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą.

Przy nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającą nie został naliczony podatek od towarów i usług.

Nieruchomości, ani ich części nie były oddane przez Sprzedającą do korzystania innym podmiotom, w szczególności na podstawie umowy najmu, dzierżawy. Nieruchomości są położone na obszarze, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedająca nabyła Nieruchomości w celu wzniesienia na nich budynku usługowego z częścią mieszkalną, w którym miała prowadzić działalność w zakresie świadczeń zdrowotnych (prywatna przychodnia medyczna), i uzyskała dla tej inwestycji decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzję o pozwoleniu na budowę.

Ponadto, Sprzedająca uzyskała decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wszystkich znajdujących się na Nieruchomościach budynków.

Spółka planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych. Spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla powyższej inwestycji. Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, umowa sprzedaży Nieruchomości ma być zawarta po uzyskaniu przez Spółkę ostatecznej decyzji w powyższym zakresie. Ponadto, przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości ma zostać przeprowadzona i zakończona rozbiórka wszystkich znajdujących się na Nieruchomościach budynków, zgodnie z uzyskanym przez Sprzedającą pozwoleniem na rozbiórkę.

Natomiast nie jest wykluczone, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będzie się na nich nadal znajdować ogrodzenie.

Ad 1

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Jak wynika z treści wniosku, Spółka planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych.

Spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla powyższej inwestycji na zakupionych gruntach.

Zgodnie z dokonanymi ustaleniami, umowa sprzedaży Nieruchomości ma być zawarta po uzyskaniu przez Wnioskodawcę ostatecznej decyzji w powyższym zakresie. Ponadto, przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości ma zostać przeprowadzona i zakończona rozbiórka wszystkich znajdujących się na Nieruchomościach budynków, zgodnie z uzyskanym przez Sprzedającą pozwoleniem na rozbiórkę. Natomiast nie jest wykluczone, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości będzie się na nich nadal znajdować ogrodzenie.

Zgodnie z powyżej powołanymi przepisami ustawy Prawo budowlane, ogrodzenie nie jest budynkiem, ani budowlą, lecz urządzeniem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 9 tej ustawy.

Należy także wskazać, że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Jak wskazuje Wnioskodawca do sprzedaży nieruchomości dojdzie dopiero po dokonaniu rozbiórki posadowionych na nich budynków. Tym samym, na moment sprzedaż na żadnej z działek gruntowych wchodzących w skład Nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży nie będą już posadowione budynki, budowle ani ich części.

Zatem w momencie sprzedaży Nieruchomości będą terenami niezabudowanymi jednak przeznaczonymi pod zabudowę, ponieważ umowa sprzedaży Nieruchomości ma być zawarta po uzyskaniu przez Wnioskodawcę ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym.

Jak wskazano, przez tereny budowlane zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skoro w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, Nieruchomości w momencie sprzedaży będą terenami budowlanymi ich dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w niniejszej sprawie nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku określone art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedająca nabyła Nieruchomości od osób fizycznych a zatem z tytułu tej transakcji nie wystąpił podatek VAT naliczony do odliczenia. Z wniosku nie wynika także aby Sprzedająca wykorzystywała objęte wnioskiem Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Zatem nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji do sprzedaży Nieruchomości stanowiących tereny budowlane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT należy zastosować stawkę podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości, przy założeniu, że Spółka będzie realizowała na Nieruchomościach inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy więc dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że zakupione przez Spółkę (zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT) Nieruchomości będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu. Wnioskodawca planuje realizację inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego, z jednopoziomowym garażem podziemnym, w celu sprzedaży znajdujących się w nim lokali mieszkalnych i usługowych oraz miejsc postojowych.

Uwzględniając powyższą okoliczność stwierdzić należy, że Spółce, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowych Nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu zawartego w opisie sprawy przedstawionym we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.