Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.1011.2022.2.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-10
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; środek-środek trwały-wycofanie środka trwałego
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 19 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów z najmu.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 grudnia 2022 r. (wpływ 23 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

Rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej pod firmą: (…)) 10 stycznia 1993 roku (NIP: (…)), której działanie w CEIDG zostało formalnie zakończone 31 maja 2022 roku (nastąpiło wykreślenie z CEIDG). Z tym dniem zakończył Pan prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej. Prowadzona działalność gospodarcza była opodatkowana podatkiem liniowym.

29 listopada 2013 roku razem z małżonką przystąpił Pan do aktu notarialnego repertorium A numer (…), na mocy którego doszło do umowy zamiany nieruchomości z Gminą (…). Zgodnie z umową zamiany nabył Pan do majątku osobistego własność działki nr (…) położonej w (…). przy ul. (…). W akcie notarialnym wskazano, że własność działki nr (…) nabył Pan na cele związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Działka została wprowadzona na stan środków trwałych prowadzonej przez Pana działalności. Ponadto, w akcie notarialnym wskazano, że z momentem sporządzenia niniejszego aktu notarialnego wstępuje Pan w prawa i obowiązki Gminy Miasta (…) wynikające z umowy dzierżawy nr (…) zawartej 12 sierpnia 2002 roku pomiędzy Gminą Miasta (…) a J. K. i W. J., prowadzącym działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą A. S.c. z siedzibą w (…). Umowa dzierżawy z 12 sierpnia 2002 roku została wypowiedziana 15 grudnia 2014 roku z 3-miesięcznym wypowiedzeniem. W dniu 1 kwietnia 2015 roku podpisano umowę na czas oznaczony od 1 kwietnia 2015 roku do 31 marca 2017 roku.

1 kwietnia 2017 roku działając w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawarł Pan z J. J. i W. J. prowadzącym wspólnie działalność gospodarczą pod firma A. S.c. z siedzibą w (…). umowę dzierżawy działki położonej przy ul. P. Umowa została zawarta na czas oznaczony od 1 kwietnia 2017 roku do 31 marca 2018 roku. Umowa nie była aneksowana. Pomimo tego że umowa uległa rozwiązaniu z uwagi na upływ okresu jej obowiązywania to między stronami umowy dzierżawy nadal trwał stosunek zobowiązaniowy – A. S.c. w dalszym ciągu wykorzystywała działki na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, Wnioskodawca w dalszym ciągu wystawiał faktury, które dzierżawca regulował. W związku z tym dalszym wykorzystywaniem działki przez A. S.c. po 31 marca 2018 roku nadal były wystawiane faktury za dzierżawę działki na kwotę określoną w ostatniej umowie.

8 maja 2018 roku (…) Miasta (…). wydal decyzję nr (…) zatwierdzającą podział nieruchomości - działki nr X, położonej przy ul. P. Pan jest właścicielem dzielonej nieruchomości. Z wymienionej wyżej działki nr X wydzielone zostały dwie działki: X1 i X2.

Od 2018 roku uzyskiwany przez Pana przychód w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pochodził prawie w całości z umowy dzierżawy wyżej wskazanej działki, potem podzielonej na dwie działki. Poza tym przychodem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej uzyskał Pan w 2020 roku pożyczkę związaną z COVID-19 z Powiatowego Urzędu Pracy Miasta (…) (tzw. mikropożyczka z Funduszu Pracy na pokrycie bieżących kosztów prowadzenia działalności gospodarczej).

Działki były wpisane na stan środków trwałych prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Ponieważ wskazane działki są działkami niezabudowanymi nie dokonywał Pan od nich odpisów amortyzacyjnych (grunt nie podlega amortyzacji). Na stanie środków trwałych działalności gospodarczej od 2018 roku nie znajdowały się inne środki trwałe.

31 maja 2022 roku zlikwidował Pan działalność gospodarczą, dokonał jej wykreślenia z CEIDG oraz wyłączył z majątku firmy wskazane działki wycofując je do majątku prywatnego.

Od 1 czerwca 2022 roku jako osoba fizyczna zawarł Pan nową umowę dzierżawy obu wyżej wskazanych działek znajdujących się w Pana majątku prywatnym z poprzednimi dzierżawcami, tj. J. J. i W. J. prowadzących wspólnie działalność gospodarczą pod firmą "A. S.c.". Zgodnie z zawartą umową dzierżawy:

a) czynsz dzierżawy jest płatny przez dzierżawcę co miesiąc,

b) umowa została zawarta na czas nieokreślony od dnia 1 czerwca 2022 roku z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia,

c) dzierżawca jest zobowiązany do wykonywania wszelkich prac niezbędnych do wykorzystania nieruchomości pod prowadzoną przez siebie działalność (tj. w zakresie skupu i sprzedaży samochodów powypadkowych oraz prowadzenia parkingu samochodów powypadkowych) oraz utrzymania przedmiotu dzierżawy w należytym stanie, zapewniającym odpowiednie warunki do funkcjonowania parkingu i auto - komisu aut powypadkowych, w tym dbania o tereny zieleni przed zniszczeniem oraz przyległy teren i chodnik,

d) na dzierżawcy ciąży obowiązek dokonania we własnym zakresie wszelkich uzgodnień ze stosownymi służbami w celu zagospodarowania przedmiotu dzierżawy pod funkcje określone w umowie dzierżawy.

Dzierżawa wyżej wskazanych działek przez Pana wpisuje się w PKWiU - nr 68.20.Z i została ona opodatkowana przez Pana zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Po formalnej likwidacji działalności gospodarczej i jej wykreśleniu z CEIDG została zawarta zatem nowa umowa najmu z dotychczasowymi dzierżawcami. Zawierając umowę dzierżawy działa Pan jako osoba prywatna, zarządzająca działkami stanowiącymi jego majątek prywatny. Wskazane działki nie będą wydzierżawiane okazjonalnie, lecz została zawarta umowa dzierżawy na czas nieokreślony, z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Umowa z dzierżawcą została zawarta długoterminowo, zaś Pan z tytułu dzierżawy stale i regularnie pobiera pożytki w formie comiesięcznego czynszu od dzierżawców. Umowa dzierżawy przewiduje coroczną podwyżkę o średnioroczny wzrost cen.

Dzierżawa nieruchomości (tj. działek) obecnie nie wymaga od Pana nakładów pracy ani podejmowania działań polegających na poszukiwaniu dzierżawców. Umowa dzierżawy jest zawarta długoterminowo (na czas nieoznaczony). W stosunku do wydzierżawianych działek nie świadczy Pan i nie będzie Pan świadczył usług sprzątania, administrowania, zarządzania nieruchomością czy też innych usług związanych z zarządzaniem nieruchomościami. Czynności związanych z dzierżawą będzie Pan dokonywał osobiście - przy czym jak wskazano wyżej dzierżawa ta nie wymaga od Pana nakładów pracy. Jedynymi czynnościami podejmowanymi przez Pana w związku z dzierżawą było podpisanie umowy dzierżawy oraz wystawianie raz w miesiącu faktury za dzierżawę na potrzeby podatku od towarów i usług. Nie planuje Pan działań marketingowych w celu wydzierżawiania działek. Podejmując czynności związane z dzierżawą działa Pan we własnym imieniu, tj. w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio określone obowiązki ciążące na Panu. W związku z dzierżawą w chwili obecnej nie korzysta Pan z pomocy osób trzecich (tj. biur pośrednictwa, osób sprzątających, usług księgowych, itp.) jak również nie świadczy na rzecz dzierżawców dodatkowych usług.

Ponadto, jest Pan współwłaścicielem lokalu mieszkalnego położonego w (…) przy ul. (…). Lokal mieszkalny został nabyty we wrześniu 2000 roku, kiedy została zawarta umowa o ustanowieniu i sprzedaży odrębnej własności lokalu mieszkalnego - mieszkanie stanowiło współwłasność Pana rodziców oraz Pana i Pana małżonki. W 2006 r. zmarła Pana matka, natomiast w 2011 r. zajęto się sprawami spadkowymi. Obecnie lokal mieszkalny stanowi współwłasność Pana ojca, Pana małżonki oraz Pana. 25 sierpnia 2021 r. zawarł Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami mieszkania porozumienie, na mocy którego pozostali Współwłaściciele wyrazili zgodę na wynajęcie lokalu mieszkalnego przez Pana, zgodnie z którym porozumieniem dochód z najmu ma przysługiwać wyłącznie Panu.

W celu znalezienia najemcy na lokal mieszkalny położony przy ul. (…). korzystał Pan w 2021 r. z usług pośrednictwa przy wynajmie mieszkania. 26 sierpnia 2021 r. zawarł Pan umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobą fizyczną, wskutek której najemca uiszcza miesięczny czynsz najmu. Umowa najmu została zawarta na czas określony 12 miesięcy. W związku z upływem okresu obowiązywania umowy najmu lokalu mieszkalnego podjął Pan kroki w celu znalezienia nowego najemcy - w tym celu nie zaangażował obecnie profesjonalnego pośrednika, lecz poszukiwał najemcy w drodze standardowych, zwyczajowo przyjętych czynności związanych z zarządem majątkiem prywatnym (np. ogłoszenie na (…)). Obecnie ponownie zawarł Pan umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi na czas określony 12 miesięcy.

Lokal mieszkalny nigdy nie stanowił środka trwałego i nie był wprowadzony na stan ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana a obecnie zlikwidowanej działalności gospodarczej oraz nigdy nie był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej - stanowi on Pana majątek prywatny. Nigdy nie dokonywał Pan czynności wskazujących na powiązanie lokalu mieszkalnego z działalnością gospodarczą, m.in. nigdy nie dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego. W stosunku do lokalu mieszkalnego opodatkowuje Pan osiągane przychody zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Przychód z umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz z dzierżawy działek jest przez Pana wykorzystywany na potrzeby osobiste i zaspokojenie potrzeb własnych. Kwota przychodu uzyskiwana z najmu lokalu mieszkalnego i z dzierżawy działek nie będzie rocznie przekraczać 100 000 zł. Czynności podejmowane przez Pana mają na celu zwyczajowe gospodarowanie własnym majątkiem jako zabezpieczenie przyszłych potrzeb Pana oraz Pana najbliższej rodziny. W związku z tym nie zamierza Pan tworzyć struktury organizacyjnej mającej na celu obsługę najmu oraz dzierżawy nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Nie zamierza Pan także korzystać z usług firmy zarządzającej najmem/dzierżawą, która zajmowałaby się w sposób kompleksowy obsługą tego typu czynności.

Dla pełnego obrazu stanu faktycznego wskazuje Pan, że Pana pola aktywności życiowej i biznesowej, stanowiące dla Pana główne źródła dochodu pochodzą z innych podmiotów, w których jest Pan udziałowcem (np. spółka B. Sp. z o.o.) czy wspólnikiem (tj. C. Spółka Jawna).

Nie planuje Pan zatrudniać pracowników ani zawierać umów cywilnoprawnych ze zleceniobiorcami w celu zbudowania struktury organizacyjnej zajmującej się dzierżawą/ wynajmem nieruchomości.

Nie podjął Pan i nie będzie Pan podejmował czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności. Nie buduje Pan i nie będzie budował struktury organizacyjnej pozwalającej Panu na zarządzanie działkami czy lokalem mieszkalnym w drodze zorganizowanej struktury. Ponadto, nie wypracowuje Pan strategii dalszego prowadzenia najmu tj. nie ma planów co do nabywania kolejnych nieruchomości do majątku prywatnego i nie będzie Pan dostosowywał się do potrzeb rynku najmu nieruchomości, nie bada Pan potrzeb rynku najmu nieruchomości ani nie bada rynku pod kątem potencjalnych najemców.

W chwili obecnej nie zamierza Pan dokonać nabycia kolejnych nieruchomości ani zawierać kolejnych umów pozwalających na podjęcie działań w celu czerpania pożytków z innych nieruchomości niż wyżej wskazane.

W chwili obecnej nie planuje Pan dokonać zbycia działek ani lokalu mieszkalnego. Nie jest jednak wykluczone, że w przyszłości zostaną podjęte kroki związane ze sprzedażą jednej albo obydwu działek na rzecz dotychczasowych dzierżawców czy też wniesienie aportem jednej z działek do spółki jawnej w której jest Pan wspólnikiem. Nie jest zatem wykluczone podjęcie takich działań w przyszłości z powodu nieprzewidzianych zdarzeń ekonomicznych.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Przedmiotem zapytań jest okres od 1 czerwca 2022 r. Oczekuje Pan, że tutejszy organ interpretacyjny odniesienie się do Pana działań od 1 czerwca 2022 r. w kontekście działań podejmowanych przed tą datą (tj. wskaże czy działania podejmowane przez Pana w przedstawionym stanie faktycznym stanowią działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 PIT, a także czy powinien Pan opodatkować przychody z najmu i dzierżawy lokalu mieszkalnego i działek zryczałtowanym podatkiem dochodowym jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT - najem prywatny).

Obecnie zalicza Pan przychody z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego i dzierżawy działek do źródła o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT (tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) i opłaca Pan ryczałt od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z dyspozycją art. 9a ust. 6 PIT.

W opisie stanu faktycznego wskazał Pan m.in. że:

‒ Lokal mieszkalny nigdy nie stanowił środka trwałego i nie był wprowadzony na stan ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana a obecnie zlikwidowanej działalności gospodarczej oraz nigdy nie był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej - stanowi on Pana majątek prywatny. Nigdy nie dokonywał Pan czynności wskazujących na powiązanie lokalu mieszkalnego z działalnością gospodarczą, m.in. nigdy nie dokonywał Pan odpisów amortyzacyjnych od lokalu mieszkalnego.

‒ Działki były wpisane na stan środków trwałych działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana do 31 maja 2022 r. - w dniu 31 maja 2022 roku wykreślił Pan działalność gospodarczą z CEIDG oraz wyłączył z majątku działalności gospodarczej działki wycofując je do majątku prywatnego. Ponadto od 1 czerwca 2022 r. jako osoba fizyczna zawarł Pan nową umowę dzierżawy działek znajdujących się w Pana majątku prywatnym z poprzednimi dzierżawcami, tj. J. J. i W. J. działającymi pod firmą „A. S.c.", z którymi wcześniej miał Pan zawartą umowę dzierżawy w ramach działalności gospodarczej, która została zlikwidowana.

Jest Pan świadomy, że zgodnie z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FSP 1/21 „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT, chyba że stanowią składnik majątku mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej", niemniej jednak biorąc pod uwagę treść interpretacji indywidualnych wydawanych przez tutejszy organ po wydaniu ww. uchwały, Wnioskodawca powziął wątpliwości czy dokonuje prawidłowej kwalifikacji dochodu osiągniętego z najmu i dzierżawy lokalu mieszkalnego i działek oraz czy nie prowadzi działalności gospodarczej w myśl przepisów PIT, a celem interpretacji indywidualnych jest właśnie wyeliminowanie wątpliwości co do prawidłowego zastosowania przez podatnika prawa podatkowego w jego indywidualnej sprawie - jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 stycznia 2010 r., sygn. akt I FSK 1796/08: „celem instytucji indywidualnej interpretacji podatkowej jest złagodzenie ryzyka związanego z realizacją przez podatnika czy płatnika praw i obowiązków wynikających z ustaw podatkowych, zwłaszcza obowiązku samoobliczenia i wpłacenia należnego podatku. Występując o interpretację, podmiot ten chce uzyskać odpowiedź na pytanie, jaka norma jest właściwa dla przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Jest to swego rodzaju pomoc prawna, która spełnia zarówno funkcję gwarancyjną, jak i ochroną. Wydana interpretacja spełnia swój cel jedynie wtedy, gdy osoba pytająca uzyskuje wiedzę o prawidłowości bądź nieprawidłowości przedstawionego przez siebie stanowiska. Występując o interpretację strona chce mieć bowiem pewność co do konsekwencji podatkowych w odniesieniu do przedstawionego przez nią stanu faktycznego."

Pana wątpliwości zrodziły się m.in. z lektury interpretacji indywidualnej z 13 maja 2022 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.178.2022.2.AA, która został wydana po dacie opublikowania ww. uchwały NSA - w uzasadnieniu organu w niniejszej interpretacji wskazano bowiem, że:

„Podkreślamy przy tym, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność lub współwłasność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynić stałe (nie okazjonalne) źródła zarobkowania. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalności gospodarczą. Istotne znaczenie, choć niedecydujące mają również poszczególne elementy stanu faktycznego, będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte nieruchomości będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu. Duże znaczenie ma również to, czy podatnik ma zamiar nabywać kolejne nieruchomości celem ich wynajmu, tj. czy planuje rozszerzać skalę prowadzonego najmu. A zatem, podstawowe znaczenie dla prawidłowej kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów ma sposób wykonywania najmu, a więc to, czy podatnik ogranicza się tylko do zwykłego zarządzania dotychczas posiadanymi składnikami majątku, czy też planuje dalsze działania w zakresie najmu, gdyż zamierza rozszerzać skalę prowadzonej aktywności. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji najem nieruchomości nie może być uznany za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet w przypadku, gdy w przyszłości wynajmowane nieruchomości mogą służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego."

**Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)**

1\. Czy działania wskazane przez Pana w opisie stanu faktycznego stanowią działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 PIT?

2\. Czy jeśli nie wprowadził Pan lokalu mieszkalnego do ewidencji środków trwałych w czasie prowadzenia działalności gospodarczej, a działki zostały wycofane z ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej z dniem jej likwidacji w CEIDG, to we wskazanym stanie faktycznym Pana przychody z najmu i dzierżawy tego lokalu mieszkalnego i tych działek powinien Pan kwalifikować do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT tj. jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej?

3\. Czy we wskazanym stanie faktycznym prawidłowo opodatkowuje Pan przychody uzyskiwane z najmu oraz dzierżawy lokalu mieszkalnego i działek ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 9a ust. 6 PIT w związku z tym, że niniejsze przychody należy kwalifikować do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą?

**Pana stanowisko w sprawie (wynikające z uzupełnienia)**

Ad. 1

W Pana ocenie podejmowane przez Pana działania nie wskazują na spełnienie przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 PIT. Pana zdaniem podejmowanych przez Pana czynności w związku z najmem i dzierżawą lokalu mieszkalnego i działek nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ad. 2

Pana zdaniem, uzyskiwany przez Pana przychód z najmu i dzierżawy lokalu mieszkalnego i działek nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej (tj. ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT).

Ad. 3

Pana zdaniem, uzyskiwany przez Pana przychód z najmu i dzierżawy lokalu mieszkalnego i działek powinien Pan opodatkowywać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze względu na fakt, że niniejsze przychody stanowią przychody ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ustawa z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm. dalej: „PIT") w art. 10 ust. 1 przewiduje m.in. dwa źródła przychodów: pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 3) oraz najem i dzierżawę, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym zawartym w art. 5a pkt 6 PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Natomiast zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm., dalej: „ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym") ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT. Ponadto, zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym w art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

‒ zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 PIT pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒ nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

‒ wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W danej sprawie w Pana ocenie realizowane przez Pana czynności (tj. najem lokalu mieszkalnego i dzierżawa działek) nie wskazują na spełnienie przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 PIT i nie można uznać, że uzyskuje Pan przychód z działalności gospodarczej jako źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT. Uzyskiwany przychód z dzierżawy stanowi dla Pana przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 tj. dzierżawa w ramach majątku prywatnego.

Jeżeli chodzi o przesłanki pozytywne o których mowa w art. 5a pkt 6 PIT to aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

‒ celu zarobkowego,

‒ ciągłości,

‒ zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to taka działalność, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, ponieważ istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, co wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków.

Natomiast prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziela specjalnie wybranych środków. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać zwłaszcza niektóre okoliczności, np. współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, ewentualnie znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości czy podpisywanych umów.

Nie ma jednak podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PIT podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Jak zostało wskazane w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 29 czerwca 2022 r. nr 0115-KDIT1.4011.262.2022.1.MR: „Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione." Jak trafnie zostało wskazane w interpretacji indywidualnej z 13 maja 2022 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.178.2022.2.AA: „Podkreślamy przy tym, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność lub współwłasność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynić stałe (nie okazjonalne) źródła zarobkowania. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażują środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalności gospodarczą. Istotne znaczenie, choć niedecydujące mają również poszczególne elementy stanu faktycznego, będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte nieruchomości będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu. Duże znaczenie ma również to, czy podatnik ma zamiar nabywać kolejne nieruchomości celem ich wynajmu, tj. czy planuje rozszerzać skalę prowadzonego najmu. A zatem, podstawowe znaczenie dla prawidłowej kwalifikacji uzyskiwanych przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów ma sposób wykonywania najmu, a więc to, czy podatnik ogranicza się tylko do zwykłego zarządzania dotychczas posiadanymi składnikami majątku, czy też planuje dalsze działania w zakresie najmu, gdyż zamierza rozszerzać skalę prowadzonej aktywności. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji najem nieruchomości nie może być uznany za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet w przypadku, gdy w przyszłości wynajmowane nieruchomości mogą służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego."

W Pana ocenie w przedstawionych okolicznościach nie występują wskazane w art. 5a pkt 6 PIT przesłanki do uznania, że w związku z zawartymi umowami (najmu oraz dzierżawy) prowadzi Pan działalność gospodarczą w myśl PIT, ponieważ podejmowane czynności nie są ciągłe, systematyczne ani zorganizowane. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie będzie Pan poszukiwał nowych dzierżawców, oprócz wystawiania na potrzeby VAT faktur nie będą podejmowane przez niego systematycznie żadne inne działania. Nie występuje również zorganizowanie, bowiem nie podejmuje Pan żadnych dodatkowych czynności, nie świadczy na rzecz dzierżawców żadnych innych usług oraz nie zapewnia dzierżawcom żadnych innych usług. Nie korzysta również z pomocy osób trzecich w tym zakresie i nie planuje zakupu kolejnych nieruchomości w celu ich wynajmu/dzierżawy kolejnym podmiotom. Nie będzie Pan w żaden sposób organizował biura, pracowników, itp. w związku z zawartą umową dzierżawy. Pana rola ogranicza się do podpisania umowy dzierżawy (na czas nieoznaczony) i pobierania czynszu.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego w związku z planowaną pierwszą umową najmu skorzystał Pan co prawda z usług profesjonalnego pośrednika, jednak obecnie nie zamierza Pan już korzystać z tego typu usług ani obecnie nie korzystał Pan z tego typu usług. Umowa najmu zawarta w sierpniu 2021 r. na czas oznaczony dobiegła końca, w związku z czym poszukiwał Pan nowych najemców - czynił to jednak na własną rękę, zwyczajowo przyjętymi metodami (np. ogłoszenia na \`(...)\`), bez angażowania podmiotów profesjonalnych świadczących takie usługi. W rezultacie zawarł Pan nową umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobami fizycznymi na czas określony 12 miesięcy.

W danej sprawie okoliczności faktyczne wskazują, że zawierając umowę najmu lokalu mieszalnego oraz umowę dzierżawy działek znajdujących się w Pana majątku prywatnym (wycofanych ze zlikwidowanej działalności gospodarczej) nie spełnia Pan wskazanych wyżej przesłanek uznania że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w świetle przepisów PIT oraz ze źródłem przychodów wskazanym w art. 10 ust. 1 pkt 3 PIT, tj. źródłem pozarolnicza działalność gospodarcza.

Kluczowe jest również to, że uzyskane przychody nie mogą stanowić przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w sytuacji, gdy uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Katalog źródeł przychodu ma bowiem charakter rozłączny, a zatem każdy konkretny przychód powinien być przypisany wyłącznie do jednego źródła przychodów. W orzecznictwie podkreśla się, że przychód powinien być przypisany do tego źródła, którego opis w sposób najbardziej szczegółowy odpowiada sposobowi jego powstania, chyba że ustawa expressis verbis nakazuje zaliczenie go do innego źródła (uchwała NSA z 22 czerwca 2015 r., sygn. I FPS 1/15).

Obecnie kluczową rolę odgrywa również uchwała NSA z 24 maja 2021 r. sygn. II FSP 1/21, zgodnie z której tezą: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT, chyba że stanowią składnik majątku mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii "związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą" - do przychodów z działalności gospodarczej."

W pierwszej kolejności należy zatem odnieść się do kwestii w jaki sposób wskazane Pana nieruchomości „związane są z wykonywaną działalnością gospodarczą". Co prawda, prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarczą, na której stanie środków trwałych posiadał Pan wskazane dwie działki, jednak w związku z podjętą decyzją o likwidacji jednoosobowej działalności gospodarczej wycofał Pan wskazane działki z ewidencji środków trwałych i wskutek przeprowadzonej likwidacji przeniósł je do swojego majątku prywatnego. Natomiast w zakresie lokalu mieszkalnego w ogóle nie powiązał go Pan z prowadzoną działalnością gospodarczą i Pana udział do lokalu mieszkalnego znajduje się w jego majątku prywatnym.

Jak zostało wskazane w uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. II FSP 1/21: „czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazania go na potrzeby osobiste, na gruncie PIT nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku.

Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z działalnością gospodarczą (nazywanego również „prywatnym" lub „osobistym"), dlatego też przekazanie składnika majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na inne własne potrzeby, w tym także zarobkowe poprzez oddanie go w najem, nie może być postrzegany jako bezskuteczny na gruncie podatkowym. Nastąpi w tym przypadku wyłącznie przesunięcie rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku niezwiązanego z taką działalnością, lecz nadal pozostającą mieniem tej samej osoby."

Decydując o likwidacji działalności gospodarczej i wycofaniu nieruchomości (tj. działek) do majątku prywatnego podjął Pan zatem decyzję, że wskazane działki nie są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, lecz stanowią element Pana majątku prywatnego i kontynuacja umowy dzierżawy odbywa się już w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jak wskazano w uchwale NSA, to podatnik decyduje o tym czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

NSA w swojej uchwale wskazał również, że jeżeli podatnik:

a. nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,

b. nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,

c. nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątku do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków w zakup nieruchomości które następnie wynajmuje, to nie można uznać że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.

Tak też jest w danym stanie faktycznym. Nie buduje Pan i nie będzie budował struktury organizacyjnej pozwalającej Panu na zarządzanie działkami czy lokalem mieszkalnym w drodze zorganizowanej struktury. Nie podejmuje Pan żadnych czynności zmierzających do wyodrębnienia przedsiębiorstwa związanego z wynajmem lokalu mieszkalnego czy dzierżawą działek, jak również nie wypracowuje strategii dotyczącej planów dalszej dzierżawy działek. Zarówno w stosunku do lokalu mieszkalnego, jak i w stosunku do wycofanych nieruchomości ze zlikwidowanej działalności gospodarczej nie zamierza Pan wyodrębnić tych nieruchomości jako zorganizowanych składników majątku, zarządzanych przez powołaną w tym celu kadrę. Nie będzie Pan również ustanawiał strategii rozwijania tej działalności w celu uzyskania zarobku. Pana intencją była likwidacja działalności gospodarczej i wycofanie z niej nieruchomości do majątku prywatnego. Dokonane przesunięcia nieruchomości z majątku jednoosobowej działalności gospodarczej do majątku prywatnego sprawiło, że nieruchomości nie stanowią już dłużej składnika majątkowego przedsiębiorstwa. Nie istnieje zatem związek między wskazanymi nieruchomościami a działalnością gospodarczą. Tym samym najem lokalu mieszkalnego oraz dzierżawa wskazanych działek stanowi dla Pana przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT, tj. najem/dzierżawa w ramach zarządu majątkiem prywatnym, niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Lokal mieszkalny nigdy nie był powiązany z Pana działalnością gospodarczą. Pana zdaniem od chwili wycofania działek z jednoosobowej działalności gospodarczej działki te nie są składnikami majątku związanymi z Pana działalnością gospodarczą - w rezultacie czego przychód z dzierżawy działek od momentu ich wycofania ze zlikwidowanej działalności gospodarcze powinien być klasyfikowany jako przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT. Skoro Pana zdaniem najem/dzierżawa nieruchomości (zarówno lokalu mieszkalnego, jak i działek) będą stanowiły źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT to powinien Pan przychody z tego tytułu opodatkować zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym (tj. osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 PIT opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). Zgodnie z art. 9a ust. 6 PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. W związku z tym w Pana ocenie powinien Pan opodatkować osiągnięte przychody z tytułu najmu i dzierżawy zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

\- pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

\- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak, w myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ww. ustawy:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

‒ zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

‒ nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

‒ wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również:

\- przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

‒ celu zarobkowego,

‒ ciągłości,

‒ zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Jak stanowi art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, z późn. zm. ), zwanej dalej „ustawa o podatku dochodowym.”

W myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie zgodnie z art. 6 ust. 1a ww. ustawy:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zaś stanowi, że:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Zatem zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. brzmieniem art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 23 listopada 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:

Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.

W myśl art. 71 ust. 2 ww. ustawy:

Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych i podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych mogą, nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2022 r., zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Oznacza to, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r.

Zatem zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu w 2022 r.: a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie przepisów przejściowych w 2022 r. będzie można stosować dotychczasowe zasady opodatkowania najmu prywatnego. Natomiast od 2023 r. przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli będą uzyskiwane poza działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że wycofanie działek z majątku trwałego prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do Pana majątku prywatnego, sprawi, że działki te nie będą stanowić już składników majątkowych tej działalności. Z kolei lokal mieszkalny, nigdy nie stanowił środka trwałego i nie był wprowadzony na stan ewidencji środków trwałych w prowadzonej przez Pana, a obecnie zlikwidowanej działalności gospodarczej oraz nigdy nie był wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, jeżeli po przeniesieniu działek do Pana majątku prywatnego, dzierżawa tych działek nie będzie już realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody uzyskiwane z tego tytułu będzie Pan mógł zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy i opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychody z najmu lokalu mieszkalnego również będzie Pan mógł zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy i opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podkreślić jednak należy, że jeżeli sposób wykonywania najmu ww. nieruchomości będzie wykazywać cechy opisane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskiwany w ten sposób przychód będzie nadal kwalifikowany do działalności gospodarczej i to nawet pomimo faktu, że nieruchomości nie stanowią już środka trwałego w majątku firmowym oraz zostały przekazane do Pana majątku osobistego.

Wobec powyższego, stanowisko Pana jest prawidłowe.

**Dodatkowe informacje**

Zaznaczyć należy, że tutejszy Organ wydając interpretację w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana oraz Pana stanowiskiem w sprawie, tym samym Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego organu kontroli celno-skarbowej. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku ww. postępowań okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różnić się będzie od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądowych – zauważyć należy, że stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonych stanach faktycznych (zdarzeniach przyszłych) oraz prawnych i tylko do nich się odnoszą, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa. W konsekwencji, nie mogą wpływać na ocenę prawidłowości w zakresie objętym Pana wnioskiem.

Wskazać także należy, że niniejsza interpretacja odnosi się jedynie do kwestii będących przedmiotem Pana zapytania, a dokonując weryfikacji Pana stanowiska, tutejszy Organ nie odniósł się do innych kwestii poruszanych we wniosku.

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r.

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 2651).