Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-737/13-2/KR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-02-13
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia; koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony); [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 8-art. 45

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 5 listopada 2013 r. (data wpływu 4 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 28 lutego 2011 r. Wnioskodawczyni wraz z inną, niespokrewnioną z Nią osobą fizyczną, nabyła w nieruchomości, prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego o łącznej powierzchni użytkowej 52 m2 wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej za łączną kwotę 198.000 PLN. Każdej z nich przysługiwał równy, wynoszący 50% udział w lokalu mieszkalnym. Zakup lokalu mieszkalnego został w całości sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego wynoszącego 202.750 PLN, zaciągniętego solidarnie przez Wnioskodawczynię i niespokrewnioną z Nią osobę fizyczną w dniu 21 lutego 2011 r. W dniu 3 września 2013 r. Wnioskodawczyni sprzedała cały przysługujący Jej udział we współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego współwłaścicielce za kwotę 91.350 PLN, przy czym strony transakcji ustaliły, że cena sprzedaży zostanie uiszczona w ten sposób, że podana wyżej kwota pozostanie w rękach kupującej, a zamiast zapłaty tej ceny kupująca przejmie do wyłącznej odpowiedzialności całe zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez Wnioskodawczynię i kupującą, tym samym zwalniając Wnioskodawczynię z przypadającej na Nią części długu wobec banku, w którym ten kredyt został zaciągnęły. W dniu 3 września 2013 r. wraz z kupującą zawarły z bankiem aneks do umowy kredytu hipotecznego, który zwolnił Wnioskodawczynię z długu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy w związku z przejęciem przez nabywcę, jako następstwo nabycia całości prawa własności lokalu mieszkalnego całości hipoteki zabezpieczającej kredyt powstał przychód po stronie Wnioskodawczyni?
2.  Czy kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału Wnioskodawczyni, wynoszącego 50% w prawie własności lokalu mieszkalnego jest 50% pierwotnej ceny nabycia lokalu uiszczonej przez Wnioskodawczynię i inną osobę fizyczną, ze środków pozyskanych w ramach kredytu hipotecznego, czyli 99.000 PLN?
3.  Czy Wnioskodawczyni zobowiązana jest do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia udziału w lokalu mieszkalnym?

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnośnie pytania nr 1, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2012 r., poz. 361, ze zm.), źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Według Wnioskodawczyni odpłatne zbycie udziału w lokalu mieszkalnym jest przychodem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, ponieważ nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca 2011 r., w którym udział w nieruchomości nabyła.

Natomiast zgodnie z art. 19 ust. 1 przywoływanej ustawy wielkość przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 stanowi ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pod warunkiem, że nie odbiega ona znacznie od wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód z tytułu zbycia udziału w nieruchomości, wynosi 91.350 PLN i stanowi równowartość kredytu, jaki pozostał Jej do spłaty, a został przejęty przez drugą współwłaścicielkę wraz z odsetkami, ponieważ wartość ta nie odbiega od jego obecnej wartości rynkowej, a koszty związane z odpłatnym zbyciem udziału w nieruchomości zostały w całości pokryte przez kupującą.

Odnośnie pytania nr 2, Wnioskodawczyni podaje, że w myśl art. 30e ust. 2 wyżej wymienionej ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami uzyskania tego przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z art. 22 ust. 6c za koszty uzyskania z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych, poczynione w czasie posiadania. Koszt nabycia określa, co do zasady umowa notarialna sprzedaży na podstawie, której podatnik stał się właścicielem nieruchomości.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawczyni kosztem uzyskania przychodu jest 50% ceny nabycia lokalu, czyli 99.000 PLN.

Odnośnie zaś pytania nr 3, Wnioskodawczyni wskazuje, że zgodnie z art. 30e ust. 1 powoływanej ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Jednak w zaistniałej sytuacji, z uwagi na fakt, że koszty uzyskania przychodu (99.000 PLN - 50% pierwotnej kwoty zakupu) są większe od kwoty, jaką uzyskała Ona z tytułu odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym (91.350 PLN), to dochód nie występuje, a tym samym nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. W ocenie Wnioskodawczyni, będzie jednak zobowiązana do złożenia zeznania PIT-39 do końca kwietnia 2014 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z niespokrewnioną z Nią osobą fizyczną, w dniu 28 lutego 2011 r. nabyła udział ½ lokalu mieszkalnego. Zakup lokalu mieszkalnego został w całości sfinansowany ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, zaciągniętego solidarnie przez Wnioskodawczynię i niespokrewnioną z Nią osobę fizyczną w dniu 21 lutego 2011 r. W dniu 3 września 2013 r. Wnioskodawczyni sprzedała cały przysługujący Jej udział we współwłasności przedmiotowego lokalu mieszkalnego osobie fizycznej, przy czym ustaliły, że cena sprzedaży zostanie uiszczona w ten sposób, że pozostanie w rękach kupującej, a zamiast zapłaty tej ceny kupująca przejmie do wyłącznej odpowiedzialności całe zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego pierwotnie przez Wnioskodawczynię i osobę fizyczną (kupującą), tym samym zwalniając Wnioskodawczynię z przypadającej na Nią części długu wobec banku, w którym ten kredyt zaciągnęły. W dniu 3 września 2013 r. wraz z kupującą zawarły z bankiem aneks do umowy kredytu hipotecznego, który zwolnił Wnioskodawczynię z długu.

Z uwagi na fakt, że nabycie udziału ½ lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2011 r., a jego sprzedaż dokonana została w 2013 r., tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowego lokalu mieszkania, należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, że wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego uregulowania, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką Wnioskodawczyni zapłaciła zbywcy za lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży (tj. 99.000 zł), niezależnie od tego czy zakup lokalu mieszkalnego jest sfinansowany kredytem bankowym, czy tez środki na jego zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym (PIT-39), o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na podstawie powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że dokonując we wrześniu 2013 r. sprzedaży (jeżeli nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej) ½ udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w 2011 r., Wnioskodawczyni zobowiązana będzie do złożenia do dnia 30 kwietnia 2014 r. zeznania na druku PIT-39. Podkreślić należy, że podstawę opodatkowania stanowi dochód ustalony jako różnica między przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, do których Wnioskodawczyni zaliczyć może kwotę stanowiącą wartość kosztów nabycia mieszkania. Tym samym jeżeli nie wystąpi ustalony w powyższy sposób dochód z odpłatnego zbycia ½ udziału lokalu mieszkalnego, ponieważ cena określona w umowie odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie równa lub mniejsza od kosztu nabycia lokalu mieszkalnego, to Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty 19% podatku dochodowego.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) jest sam przepis prawa.

Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.