Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4.4012.657.2019.3.KM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-10
Teza: Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości, opodatkowanie dostawy Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Słowa kluczowe: budynek; działki; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik; stawka; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 3 października 2019 r. (data wpływu 3 października 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 października 2019 r. (data wpływu 14 października 2019 r.), a także pismami: z dnia 26 listopada 2019 r. (data wpływu 26 listopada 2019 r.) oraz z dnia 28 listopada 2019 r. (data wpływu 28 listopada 2019 r.), stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2019 r. (skutecznie doręczone 21 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości – **jest prawidłowe**,

*   opodatkowania dostawy Nieruchomości stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 3 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełniony pismem z dnia 7 października 2019 r. (data wpływu 14 października 2019 r.), a także pismami: z dnia 26 listopada 2019 r. (data wpływu 26 listopada 2019 r.) oraz 28 listopada 2019 r. (data wpływu 28 listopada 2019 r.) stanowiącymi odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 20 listopada 2019 r. (skutecznie doręczone 21 listopada 2019 r.) dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości, opodatkowania tej dostawy stawką podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj.: Pana (…)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe, sprecyzowane następnie w nadesłanym uzupełnieniu:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Wnioskodawca) jest spółką z grupy zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Wnioskodawca oraz Pan (…) (dalej: „Sprzedający”) zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 865 m2, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Na działce posadowione są dwa budynki niemieszkalne o powierzchni 41 m2 i 54 m2; (dalej: „Nieruchomość 2”).

Wnioskodawca i Sprzedający (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami działek o nr ew. 1, 3, 4, 5) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 2 zawarli w dniu 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 (oraz ww. pozostałych działek) na Wnioskodawcę, po spełnieniu określonych warunków.

Sprzedający przedmiotową Nieruchomość 2 nabył na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 4 maja 1999 r. Budynki posadowione na Nieruchomości 2 zostały wzniesione w okresie znacznie przekraczającym 2 lata od złożenia niniejszego wniosku - obecny właściciel nie zna dokładnej daty ich wybudowania, ma jednak pewność, że w 2004 r. budynki już istniały.

Budynki po wybudowaniu były użytkowane, przy czym nie jest znana dokładna data oddania ich do użytkowania. Sprzedający ma pewność, że ich oddanie do użytkowania nastąpiło przed 2004 r. W okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku budynki te nie były również przedmiotem żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i do dnia zawarcia planowanej transakcji nie będą przedmiotem takich ulepszeń.

Aktualnie budynki nie są użytkowane i Sprzedający ani Wnioskodawca, ani żaden inny podmiot z grupy N, nie zamierzają ich poddawać remontom, ani innym pracom mającym na celu przywrócenie ich do stanu używalności. Zgodnie z założeniem budynki te zostaną po zawarciu planowanej transakcji wyburzone, a Nieruchomość 2 zostanie przeznaczona pod inwestycję polegającą na wybudowaniu m.in. na niej inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z parkingiem podziemnym, w ramach której sprzedawane będą lokale mieszkalne, a ich sprzedaż będzie stanowiła czynności opodatkowane podatkiem VAT (dalej: „Planowana Inwestycja”).

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość 2 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 2 kwietnia 2019 r. osoby działające w imieniu Wnioskodawcy wystąpiły z wnioskiem do Zarządu Dzielnicy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na działkach nr ew. 1, 2, 3, 4, 5 (dalej: „decyzja WZ”).

Ponadto w dniu 5 czerwca 2019 r. Zarząd Dzielnicy wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie drogi publicznej w rejonie ul. (…) na części działek nr ew. 1, 2, 3 - dalej: „decyzja LCP”.

Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków:

1.  wydanie przez właściwy organ Decyzji WZ;
2.  dokonanie prawomocnego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla działki nr ew. 3 RK jako współwłaściciela tej nieruchomości w udziale wynoszącym 3/24 części.

Ponadto ustalono, że Sprzedającemu przysługuje uprawnienie sprzedaży Miastu części Nieruchomości 2 o powierzchni o 13 m2 przeznaczonej pod budowę drogi zgodnie z decyzją LCP.

Zapłata za Nieruchomość 2 ma nastąpić w ten sposób, że ustalona cena zostanie wpłacona przez Wnioskodawcę najpóźniej na 1 dzień przed zawarciem umowy przenoszącej własność na rachunek depozytowy notariusza i w dniu jej zawarcia zostanie przelana Sprzedającemu.

Sprzedający zobowiązał się ponadto do udzielenia Wnioskodawcy lub wskazanej przez niego osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości 2 (i pozostałych nieruchomościach objętych decyzją WZ), lub uzyskania innych decyzji, w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości 2 bez prawa do faktycznej rozbiórki ww. budynków.

Sprzedający na dzień przedwstępnej umowy sprzedaży nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedających w takim charakterze, zamierza on złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, w odniesieniu do dostawy budynków znajdujących się na działkach 2 i 5 zamierzają wspólnie wraz z Wnioskodawcą złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Sprzedający i Wnioskodawca w dalszej części zwani będą łącznie także Stronami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej.

Od momentu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomość 2 była wykorzystywana na cele prywatne.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą (zwolnioną ani opodatkowaną).

Przy nabyciu Nieruchomości 2 Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W umowie przedwstępnej z dnia 1 października 2019 r. Strony umówiły się m.in, że:

*   Sprzedający zobowiązują się do udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do uzyskania Decyzji WZ, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej oraz decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. W zakresie udzielenia Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości, lub uzyskania innych decyzji, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do Sprzedających z wnioskiem o udzielenie takiego pełnomocnictwa lub zgody, a Sprzedający nie odmówią udzielania takiego pełnomocnictwa lub zgody bez uzasadnionej przyczyny.

*   Sprzedający zobowiązują się również do udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do występowania w postępowaniu związanym z uchwaleniem m.in. na terenie Nieruchomości, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także do składania w ich imieniu wszelkich uwag do przedmiotowego planu dla obszaru Nieruchomości, z zastrzeżeniem że jedynie w zakresie zmierzającym do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego realizację Planowanej Inwestycji na tym terenie, a w tym do reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami.

*   Sprzedający zobowiązują się udzielić Kupującemu lub doradcom prawnym i technicznym wskazanym przez Kupującego, niezwłocznie, pełnomocnictwa i koniecznych zgód do badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, w tym do akt księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich postępowań dotyczących Nieruchomości, przy czym wszelkie koszty (w tym przygotowanie pełnomocnictw i doręczenia) obciążą Kupującego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający w ramach planowanych transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT?
2.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie pierwsze, czy planowana dostawa Nieruchomości 2 będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowej dostawy według stawki podstawowej 23%?
3.  W razie udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i 2, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości od całości ceny, niezależnie od tego, czy była ona płacona jako zadatek i pozostałą część ceny, czy też jednorazowo jako cena za nieruchomość?

Zdaniem Zainteresowanych:

1.  Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT.
2.  Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji według stawki podstawowej 23%.
3.  Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości od całości zapłaconej ceny, zarówno płaconej jednorazowo, jak i jako zadatek oraz pozostała część ceny.

Działalność w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (\`(...)\`) podlegają m.in.: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów (\`(...)\`) rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że dostawa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Aby jednak doszło do uznania danej czynności za opodatkowaną na gruncie przepisów ustawy o VAT, dokonujący tej czynności musi występować w ramach tej transakcji w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT:

1.  Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
2.  Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, aby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT podatnik musi działać w takim charakterze, natomiast podatnik dokonujący transakcji prywatnie nie działa w charakterze podatnika VAT i taka transakcja nie podlega VAT (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 16.10.2018 r., sygn. akt I SA/Bd 540/18).

Ustalenie, czy dana czynność zostaje podjęta w ramach zarządu majątkiem osobistym, czy też nosi znamiona wykonywania jej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej również była wielokrotnie przedmiotem analizy sądów.

Na szczególną uwagę zasługuje w tym zakresie wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE stwierdził, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE Nr L 347, str. 1 z późn. zm.), kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Natomiast, jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 112 należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym”.

Jak zatem zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 45/18 „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki NSA z dnia: 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; 22 października 2013 r., sygn. akt I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., sygn. akt I FSK 729/14).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., sygn. akt I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 636/15)”.

Odnosząc powyższe do planowanej transakcji, należy zauważyć, że Sprzedający przed przystąpieniem do jej zawarcia, udzielili w określonym zakresie oraz zobowiązali się do udzielenia w innym zakresie Wnioskodawcy lub wskazanym przez niego osobom pełnomocnictw do dokonania określonych czynności mających przygotować Nieruchomość do sprzedaży, w tym w szczególności do uzyskania decyzji WZ i innych niezbędnych pozwoleń w trybie administracyjnym, wstępu na Nieruchomość celem dokonania weryfikacji deklarowanego stanu faktycznego oraz prawnego, a także przeprowadzenia określonych prac warunkujących zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przepisy prawa podatkowego regulują kwestie pełnomocnictw jedynie w ograniczonym zakresie, w pozostałym zaś stosować należy ogólne przepisy prawa cywilnego (art. 138o Ordynacji podatkowej).

Zgodnie z art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie zaś z art. 96 Kodeksu cywilnego umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Niezależnie zatem od tego, że to osoby wyznaczone przez Wnioskodawcę będą dokonywać poszczególnych czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości 2 do zawarcia transakcji, będą ich dokonywać w imieniu i na rachunek Sprzedającego. Wśród planowanych czynności będzie w szczególności uzyskanie decyzji WZ oraz decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na Nieruchomości 2.

Tym samym należy stwierdzić, że Sprzedający działając przez pełnomocników podejmować będą aktywne działania charakterystyczne dla podmiotów działających profesjonalnie na rynku obrotu nieruchomościami, tj. handlowców, które to działania wykraczają poza zwykłe czynności charakterystyczne dla zwykłych osób zbywających należący do nich majątek.

Tym samym, pomimo że Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości 2, która wchodzi w skład majątku prywatnego, z uwagi podejmowane działania, będzie on występował w ramach planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT.

W związku z powyższym przedmiotowa transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego czynności podlegające przepisom ustawy o VAT mogą występować jako czynności zwolnione bądź czynności opodatkowane.

W przypadku dostawy nieruchomości podstawowym kryterium jest to, czy mamy do czynienia z dostawą nieruchomości zabudowanej, czy też niezabudowanej. Ponieważ na Nieruchomości 2 posadowione są dwa budynki, opodatkowanie dostawy nieruchomości niezabudowanych w dalszej części nie będzie analizowane.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, że w przypadku dostawy terenu zabudowanego grunt dzieli los prawny budynku lub budowli, co jest w pewien sposób odwróceniem sytuacji znanej z prawa cywilnego, gdzie to naniesienia stanowiąc części składowe gruntu dzielą ich los prawny.

To oznacza, że w razie zbycia gruntu wraz z posadowionym na nim budynkiem (budowlą lub ich częściami), całość transakcji podlega zasadom opodatkowania właściwym dla budynku (budowli lub ich części).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT „Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego przepisu wynika, że okolicznością, która ma znaczenie dla stwierdzenia występowania zwolnienia jest pierwsze zasiedlenie. Powyższy przepis zwalania bowiem dostawę budynku (zabudowanej nieruchomości) pod warunkiem, że nie jest ona dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym, niż 2 lata od pierwszego zasiedzenia.

Jak wynika z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z uwagi na to, że od momentu ich wybudowania i przekazania lub przyjęcia do użytkowania do dnia złożenia niniejszego wniosku upłynęło więcej niż 2 lata oraz że w tym okresie nie dokonywano ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej i do dnia zawarcia planowanej transakcji działania takie nie będą podejmowane, oznacza, że dostawa tych budynków będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym po złożeniu przez Strony przed dniem dokonania transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia (wyborze opodatkowania), zgodnego z wytycznymi zawartymi w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, dostawy będą opodatkowane według stawki 23%, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ustawy o VAT.

Nieruchomość 2 jest bowiem zabudowana dwoma budynkami niemieszkalnymi, których dostawa nie korzysta z żadnych preferencji polegających na stosowaniu stawek obniżonych.

Prawo do odliczenia.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124”.

Ponieważ Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych, będzie mu zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Podsumowując, Strony stoją na stanowisku, że:

1.  Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występował w charakterze podatnika VAT.
2.  Planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 2 będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zaś Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania przedmiotowych transakcji według stawki podstawowej 23%.
3.  Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem przedmiotowych Nieruchomości od całości zapłaconej ceny, zarówno płaconej jednorazowo, jak i jako zadatek oraz pozostała część ceny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą” opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Ponadto podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest spółką z grupy zajmującej się realizacją przedsięwzięć deweloperskich w obszarze budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Wnioskodawca oraz Pan (…) – Sprzedający zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży, której przedmiotem będzie przeniesienie prawa własności zabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2. Na działce posadowione są dwa budynki niemieszkalne o powierzchni 41 m2 i 54 m2; (dalej: „Nieruchomość 2”).

Wnioskodawca i Sprzedający (równolegle z właścicielami i współwłaścicielami działek o nr ew. 1, 3, 4, 5) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości 2 zawarli w dniu 1 października 2019 r. umowę przedwstępną, której przedmiotem jest zobowiązanie się do zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2 (oraz ww. pozostałych działek) na Wnioskodawcę, po spełnieniu określonych warunków.

Sprzedający przedmiotową Nieruchomość 2 nabył na podstawie umowy zniesienia współwłasności z dnia 4 maja 1999 r. Budynki posadowione na Nieruchomości 2 zostały wzniesione w okresie znaczenie przekraczającym 2 lata od złożenia niniejszego wniosku - obecny właściciel nie zna dokładnej daty ich wybudowania, ma jednak pewność, że w 2004 r. budynki już istniały.

Budynki po wybudowaniu były użytkowane, przy czym nie jest znana dokładna data oddania ich do użytkowania. Sprzedający ma pewność, że ich oddanie do użytkowania nastąpiło przed 2004 r. W okresie 2 lat poprzedzających złożenie wniosku budynki te nie były również przedmiotem żadnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i do dnia zawarcia planowanej transakcji nie będą przedmiotem takich ulepszeń.

Aktualnie budynki nie są użytkowane i Sprzedający ani Wnioskodawca, ani żaden inny podmiot z grupy N, nie zamierzają ich poddawać remontom, ani innym pracom mającym na celu przywrócenie ich do stanu używalności. Zgodnie z założeniem budynki te zostaną po zawarciu planowanej transakcji wyburzone, a Nieruchomość 2 zostanie przeznaczona pod inwestycję polegającą na wybudowaniu m.in. na niej inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z parkingiem podziemnym, w ramach której sprzedawane będą lokale mieszkalne, a ich sprzedaż będzie stanowiła czynności opodatkowane podatkiem VAT (dalej: „Planowana Inwestycja”).

Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku Nieruchomość 2 nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 2 kwietnia 2019 r. osoby działające w imieniu Wnioskodawcy wystąpiły z wnioskiem do Zarządu Dzielnicy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym (urządzeniami infrastruktury technicznej i elementami zagospodarowania terenu) na działkach nr ew. 1, 2, 3, 4, 5 (dalej: „decyzja WZ”).

Ponadto w dniu 5 czerwca 2019 r. Zarząd Dzielnicy wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym polegającej na budowie drogi publicznej w rejonie ul. (…) na części działek nr ew. 1, 2, 3.

Wśród warunków, od których uzależniono zawarcie umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2, jest w szczególności łączne spełnienie następujących warunków:

1.  wydanie przez właściwy organ Decyzji WZ;
2.  dokonanie prawomocnego wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla działki nr ew. 3 RK jako współwłaściciela tej nieruchomości w udziale wynoszącym 3/24 części.

Ponadto ustalono, że Sprzedającemu przysługuje uprawnienie sprzedaży Miastu części Nieruchomości 2 o powierzchni o 13 m2 przeznaczonej pod budowę drogi zgodnie z decyzją LCP.

Sprzedający zobowiązał się ponadto do udzielenia Wnioskodawcy lub wskazanej przez niego osobie niezbędnych pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości 2 (i pozostałych nieruchomościach objętych decyzją WZ), lub uzyskania innych decyzji, w zakresie uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków znajdujących się na Nieruchomości 2 bez prawa do faktycznej rozbiórki ww. budynków.

Sprzedający na dzień przedwstępnej umowy sprzedaży nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT, jakkolwiek po uzyskaniu stanowiska potwierdzającego działanie Sprzedających w takim charakterze, zamierza on złożyć zgłoszenie rejestracyjne VAT-R, a następnie, przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, w odniesieniu do dostawy budynków znajdujących się na działkach 2 i 5 zamierzają wspólnie wraz z Wnioskodawcą złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Sprzedający i Wnioskodawca zwani będą łącznie także Stronami.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Od momentu nabycia przez Sprzedającego Nieruchomość 2 była wykorzystywana na cele prywatne. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele związane z działalnością gospodarczą (zwolnioną ani opodatkowaną). Przy nabyciu Nieruchomości 2 Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

W umowie przedwstępnej z dnia 1 października 2019 r. Strony umówiły się m.in, że: Sprzedający zobowiązują się do udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do uzyskania Decyzji WZ, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej oraz decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. W zakresie udzielenia Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości, lub uzyskania innych decyzji, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do Sprzedających z wnioskiem o udzielenie takiego pełnomocnictwa lub zgody, a Sprzedający nie odmówią udzielania takiego pełnomocnictwa lub zgody bez uzasadnionej przyczyny. Sprzedający zobowiązują się również do udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do występowania w postępowaniu związanym z uchwaleniem m.in. na terenie Nieruchomości, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także do składania w ich imieniu wszelkich uwag do przedmiotowego planu dla obszaru Nieruchomości, z zastrzeżeniem że jedynie w zakresie zmierzającym do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego realizację Planowanej Inwestycji na tym terenie, a w tym do reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami. Sprzedający zobowiązują się udzielić Kupującemu lub doradcom prawnym i technicznym wskazanym przez Kupującego, niezwłocznie, pełnomocnictwa i koniecznych zgód do badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, w tym do akt księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich postępowań dotyczących Nieruchomości, przy czym wszelkie koszty (w tym przygotowanie pełnomocnictw i doręczenia) obciążą Kupującego.

Ad. 1

Wątpliwości przedstawione we wniosku dotyczą m.in. ustalenia czy Sprzedający w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości 2 będzie występował w charakterze podatnika VAT.

W związku z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości 2 Sprzedający zobowiązał się do udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do uzyskania Decyzji WZ, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej oraz decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. W zakresie udzielenia Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictw i zgód w zakresie potrzebnym do realizacji procesu budowlanego na Nieruchomości, lub uzyskania innych decyzji, zgód, uzgodnień czy zezwoleń potrzebnych do zrealizowania Planowanej Inwestycji, w szczególności do występowania wobec dostawców mediów i podmiotów korzystających z infrastruktury na Nieruchomości i w jej okolicy w celu ustalenia warunków przyłączenia oraz organów administracji i innych podmiotów w celu uzyskania powyższych decyzji oraz niezbędnych uzgodnień, opinii, decyzji, zgód i orzeczeń organów w tym zakresie, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do Sprzedających z wnioskiem o udzielenie takiego pełnomocnictwa lub zgody, a Sprzedający nie odmówią udzielania takiego pełnomocnictwa lub zgody bez uzasadnionej przyczyny. Sprzedający zobowiązują się również do udzielenia Kupującemu lub podmiotom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do występowania w postępowaniu związanym z uchwaleniem m.in. na terenie Nieruchomości, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także do składania w ich imieniu wszelkich uwag do przedmiotowego planu dla obszaru Nieruchomości, z zastrzeżeniem że jedynie w zakresie zmierzającym do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego realizację Planowanej Inwestycji na tym terenie, a w tym do reprezentowania Sprzedających we wszelkich postępowaniach w powyższym zakresie i przed wszelkimi organami administracji oraz innymi podmiotami. Sprzedający zobowiązują się udzielić Kupującemu lub doradcom prawnym i technicznym wskazanym przez Kupującego, niezwłocznie, pełnomocnictwa i koniecznych zgód do badania stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, w tym do akt księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich postępowań dotyczących Nieruchomości, przy czym wszelkie koszty (w tym przygotowanie pełnomocnictw i doręczenia) obciążą Kupującego.

W odniesieniu do powyższej kwestii, należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedającego. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Sprzedającego.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości 2 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającego podjął działania zmierzające do realizacji planowanej Inwestycji na Nieruchomości 2 świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Pomimo więc, że Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności, wykorzystywał ją do majątku prywatnego, nie wykorzystywał jej na cele związane z działalnością gospodarczą i nie podejmował osobiście żadnych czynności mających na celu zwiększenie wartości tej Nieruchomości, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie działanie Sprzedającego wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Jak wcześniej wykazano, nie można pominąć przedstawionego w opisie sprawy, szerokiego zakresu czynności do których uprawniony jest pełnomocnik Sprzedającego. Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości 2 wykluczają sprzedaż Nieruchomości 2 w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Sprzedający powziął również wątpliwość czy dostawa Nieruchomości 2 będzie podlegała zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy będzie miał prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania niniejszej dostawy.

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Natomiast, stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że jak wynika z opisu sprawy działka nr 2 stanowi nieruchomość zabudowaną dwoma budynkami niemieszkalnymi. Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności dnia 4 maja 1999 r. Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana na cele prywatne, Sprzedającemu przy nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Wnioskodawca wskazał ponadto, że oddanie tych budynków nastąpiło przed 2004 r., a w okresie 2 lat poprzedzających złożenie niniejszego wniosku budynki nie były przedmiotem żadnych ulepszeń w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym i do dnia planowanej transakcji nie będzie przedmiotem takich ulepszeń.

Zatem, z uwagi na powyższe okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do przedmiotowych budynków znajdujących się na działce nr 2 doszło do ich pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata. Tym samym, sprzedaż wskazanych budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawę tych budynków Strony będą miały prawo opodatkować według właściwej stawki podatku VAT dla tej czynności.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 pkt 1 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Natomiast, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2

Jak wynika z powołanych przepisów, obniżona stawka podatku VAT może być stosowana wyłącznie do dostaw obiektów budowlanych zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, natomiast jak wskazał Wnioskodawca przedmiotem dostawy będą budynki niemieszkalne, w związku z tym przedmiotowa dostawa będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z planowaną transakcją.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wynika z okoliczności sprawy, na zakupionej Nieruchomości Kupujący planuje przedsięwzięcie polegające na wybudowaniu m.in. inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z parkingiem podziemnym, w ramach którego sprzedawane będą lokale mieszkalne, a ich sprzedaż będzie stanowiła czynności opodatkowane podatkiem VAT. Ponadto jak wskazano, przedmiotowa dostawa będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT (wg stawki podstawowej), zatem, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy, przy dopełnieniu obowiązku wynikającego z art. 43 ust. 11 ustawy i jednocześnie nie zaistnieją żadne inne negatywne przesłanki m.in. wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, to będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy w związku z nabyciem niniejszej Nieruchomości. Przy czym prawo to przysługiwać będzie od całości zapłaconej ceny, niezależnie od tego, czy była ona płacona jako zadanek i pozostała część ceny, czy jednorazowo.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 3 również należy uznać za prawidłowe.

W związku z tym, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto należy wskazać, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawców. Przedmiotowa interpretacja dotyczy więc wyłącznie dostawy działki nr 2 przez Pana (…), nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem pozostałych Sprzedających.

Podkreślenia również wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.