Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.772.2023.2.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-08
Teza: Sprzedaż nieruchomości - skutki podatkowe
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; hotel-obiekt hotelarski
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 3 listopada 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 grudnia 2023 r. (wpływ 12 grudnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą (hotel i restaurację). Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką (na zasadzie wspólności małżeńskiej majątkowej) nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) Księga ta obejmuje działki o nr X oraz Y. Na ww. nieruchomości znajdują się dwa budynki mieszkalne oraz budynek handlowo-usługowy (rodzaj wg KŚT zgodnie z wypisem z rejestru gruntów). Na działce X znajduje się jeden z budynków mieszkalnych (jest on przeznaczony w części na wykonywanie działalności gospodarczej, tj. hotelu wraz z restauracją) oraz budynek handlowo-usługowy (ogródek piwny przeznaczony w całości na potrzeby działalności gospodarczej). Na działce Y znajduje się drugi z budynków mieszkalnych (przeznaczony jest w całości na prywatne cele mieszkalne). Działki X i Y zostaną w przyszłości osobnymi nieruchomościami (każda z działek będzie objęta odrębną księgą wieczystą). Stosowny wniosek został już złożony w sądzie, a w ww. księdze wieczystej widnieje wzmianka z 23 października 2023 r. – ODŁĄCZENIE CZĘŚCI LUB CAŁOŚCI NIERUCHOMOŚCI I ZAŁOŻENIE DLA NIEJ NOWEJ KW. Nieruchomość (…) została nabyta przez męża Wnioskodawczyni w drodze nabycia spadku w 2009 roku. W 2021 r. małżonkowie rozszerzyli na podstawie umowy małżeńskiej majątkowej wspólność majątkową. W konsekwencji nieruchomość objęta ww. księga wieczystą weszła w skład majątku wspólnego małżonków.

Po utworzeniu z obecnej działki X odrębnej nieruchomości (tj. objęciu tej działki odrębną księgą wieczystą) małżonkowie planują dokonać ograniczenia wspólności małżeńskiej majątkowej w ten sposób, że nowopowstała nieruchomość wejdzie w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni bądź darowania powstałej w przyszłości nieruchomości z majątku wspólnego małżonków do majątku osobistego Wnioskodawczyni.

Po tym, jak nieruchomość wejdzie w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni, planuje ona sprzedaż ww. nieruchomości. W umowie sprzedaży zostanie wskazana cena całej nieruchomości przy jednoczesnym wskazaniu wartości budynku handlowo-usługowego wraz z położonym pod nim gruntem.

Niniejszy wniosek dotyczy nieruchomości, która będzie obejmować wyłącznie działkę X (na której znajdują się budynek mieszkalny przeznaczony w części na wykonywanie działalności gospodarczej (hotel wraz z restauracją) oraz budynek handlowo-usługowy przeznaczony w całości na potrzeby działalności gospodarczej (ogródek piwny), a która to nieruchomość po objęciu osobną księgą wieczystą znajdzie się w majątku osobistym Wnioskodawczyni.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

_Jaką formę opodatkowania działalności gospodarczej Pani wybrała (np. zasady ogólne, podatek linowy)?_

Wnioskodawczyni jako formę opodatkowania wybrała zasady ogólne (skala podatkowa).

_Co oznacza, że budynek znajdujący się na działce X „przeznaczony jest w części na wykonywanie działalności gospodarczej tj. hotelu wraz z restauracją”; jakie jest zatem przeznaczenie pozostałej części budynku – prosimy dokładnie opisać?_

W części, w której budynek nie jest wykorzystywany na cele działalności gospodarczej, jest on przeznaczony na cele mieszkalne.

_Jaką powierzchnię budynku zajmuje część przeznaczona na hotel wraz z restauracją – prosimy o wyrażenie jej w procentach w stosunku do całej powierzchni budynku?_

Budynek, w którym jest częściowo prowadzona działalność gospodarcza, a który częściowo służy celom mieszkaniowym, ma łączną powierzchnię użytkową 515,47 m2, z czego 200 m2 jest przeznaczonych na wykonywanie działalności gospodarczej. Oznacza to, że 38,8% budynku przeznaczone jest na wykonywanie działalności gospodarczej, a 61,2 jest przeznaczone na cele mieszkaniowe.

_Jak zostały sklasyfikowane budynki znajdujące się na działce X, które zamierza Pani sprzedać, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.)?_

Budynek o powierzchni zabudowy 347 m2 (tj. ten o powierzchni użytkowej 515,47 m2) jest zakwalifikowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny (klasa 1110), a budynek o pow. zabudowy 35 m2 jako budynki handlowo-usługowe (klasa 1230).

_Jak zostały przez Panią sklasyfikowane budynki znajdujące się na działce X, które zamierza Pani sprzedać, w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – według jakiego symbolu KŚT?_

Budynki, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać, nie znajdują się w ewidencji środków trwałych. Jedynie nakłady (ulepszenia) są wprowadzone w ewidencję środków trwałych jako „inwestycja w obcy środek trwały” i są amortyzowane. Zgodnie z klasyfikacją KŚT budynek o powierzchni zabudowy 347 m2 (tj. ten o powierzchni użytkowej 515,47 m2) jest zaklasyfikowany jako mieszkalny, a budynek o pow. zabudowy 35 m2 jako handlowo-usługowy.

_Czy w budynku mieszkalnym znajdującym się na działce X od początku funkcjonował hotel wraz z restauracją; jeśli nie, prosimy wskazać:_

\- _czy przeznaczenie części tego budynku na hotel wraz z restauracją wymagało zgody odpowiednich organów i zmiany użytkowania/klasyfikacji tego budynku; czy podjęła Pani jakiekolwiek kroki w celu uzyskania tej zgody oraz zmiany użytkowania/klasyfikacji budynku; prosimy je opisać,_

\- _jakie czynności musiała Pani wykonać w celu przystosowania budynku do działalności gospodarczej – hotelu i restauracji; prosimy je opisać?_

Nie, budynek o pow. zabudowy 347 m2 (tj. ten o powierzchni użytkowej 515,47 m2) znajdujący się na działce X pierwotnie służył wyłącznie celom mieszkaniowym.

Wedle wiedzy Wnioskodawczyni zmiana przeznaczenia części budynku na obecną działalność nie wymagała zgody i zmiany sposobu użytkowania, jako że prowadzona działalność jest zgłoszona do prowadzonej przez Prezydenta Miasta (…) Po rozpoczęciu działalności w części budynku nie była dokonywana zmiana sposobu użytkowania/klasyfikacji.

W celu przystosowania budynku Wnioskodawczyni była zobowiązana przystosować łazienki, pomieszczenia sanitarne, pomieszczenia na kuchnie, zmienić wentylację (w tym w pokojach). Sanepid wydał stosowne zezwolenie. Jednocześnie nie były wymagane zezwolenia przeciwpożarowe, gdyż usługi hotelarskie są świadczone jako agroturystyka (jako inne obiekty świadczące usługi hotelarskie). Dodatkowo Wnioskodawczyni uzyskała zezwolenie na sprzedaż alkoholu, jak również zgłosiła obiekt do ww. ewidencji obiektów prowadzonej przez Prezydenta Miasta (…).

Jednocześnie, precyzując wniosek, Wnioskodawczyni wskazała, że prowadzona działalność gospodarcza jest klasyfikowana pod PKD 55.20.Z (przeważająca działalność Wnioskodawczyni), tj. Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Działalność Wnioskodawczyni jest zgłoszona do prowadzonej przez Prezydenta Miasta (…). Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności oznaczonej PKD 55.10.Z Hotele i podobne obiekty zakwaterowania.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż ww. nieruchomości ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2\. Czy część ceny ze sprzedaży ww. nieruchomości przypadającej na budynek handlowo- usługowy (wraz z położonym pod nim gruntem) będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni – w odniesieniu do pytania nr 1 – dochód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej jako ustawa o PIT (z wyłączeniem przychodu uzyskanego od części ceny przypadającej na budynek handlowo-usługowy wraz z gruntem pod nim położonym, o czym mowa w odpowiedzi na pytanie 2.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 3 ustawy o PIT ww. przepis ma zastosowanie również do odpłatnego zbycia wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku.

Art. 14 ust. 2c ustawy o PIT wskazuje, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. Przychód ze sprzedaży nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, nie będzie więc stanowił źródła przychodu z tytułu działalności gospodarczej.

Jednocześnie upłynął pięcioletni termin nabycia lub wybudowania ww. nieruchomości, bowiem jej nabycie nastąpiło w 2009 roku w drodze nabycia spadku przez męża Wnioskodawczyni. Umowne rozszerzenie wspólności majątkowej między małżonkami obejmujące włączenie nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem do majątku wspólnego stanowiło jedynie czynność organizacyjno-techniczną i nie należy go uznawać za moment nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Potwierdzenie powyższego znajduje się m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 07.03.2017 r. o sygnaturze II FSK 410/15, w którym to wyroku sąd wskazał, iż datą nabycia – w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przedmiotu majątkowego, objętego rozszerzoną wspólnością majątkową małżeńską jest data nabycia go przez tego z małżonków, który przedmiot ten wnosi do wspólności małżeńskiej.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 09.08.2017 r. o sygnaturze II FSK 1937/15 stanowiącym, że nie można twierdzić, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej strona takiej umowy, która przekazała nieruchomość do majątku wspólnego, wyzbyła się prawa do części (udziału) w tej rzeczy, a drugi z małżonków nabył część (udział) w tej nieruchomości. Jak również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 02.04.2019 r. o sygnaturze II FSK 822/17, w którym to sąd wskazał, iż rozszerzenie wspólności małżeńskiej majątkowej ma charakter organizacyjny i nie stanowi nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Analogicznie jak w przypadku rozszerzenia wspólności majątkowej, tak również przy ograniczeniu wspólności małżeńskiej majątkowej bądź darowiźnie z majątku wspólnego do majątku osobistego Wnioskodawczyni nie nastąpi nabycie nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Potwierdza to również orzecznictwo, m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11.04.2017 r. o sygnaturze I SA/Kr 37/17 stanowiący, iż małżeńska umowa majątkowa, na podstawie której dokonano ograniczenia majątku wspólnego, nie mieści się w pojęciu nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT.

Podsumowując, za moment nabycia nieruchomości należy uznać rok 2009, w konsekwencji minął 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a jednocześnie na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o PIT przychód ze sprzedaży nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny, nie będzie stanowił źródła przychodu z tytułu działalności gospodarczej. Przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie więc stanowił dla Wnioskodawczyni źródła przychodu (z wyłączeniem przychodu uzyskanego od części ceny przypadającej na budynek handlowo-usługowy wraz z gruntem pod nim położonym, o czym mowa w odpowiedzi na pytanie 2).

Zdaniem Wnioskodawczyni – w odniesieniu do pytania nr 2 – w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej objętej niniejszym wnioskiem cena za budynek handlowo- usługowy wraz z przynależnym udziałem w gruncie będzie stanowiła przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Budynek jest niemieszkalny, ma charakter handlowo-usługowy. Jednocześnie wykorzystywany jest w całości na potrzeby działalności gospodarczej. W konsekwencji nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o PIT.

W związku z powyższym umowa sprzedaży będzie wskazywać, jaka część całej ceny nieruchomości przypada na budynek handlowo-usługowy wraz położonym pod nim gruntem. Od tej ceny Wnioskodawczyni winna zapłacić podatek PIT z tytułu uzyskanego przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są:

· pozarolnicza działalność gospodarcza,

· odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z kolei w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości mieszkalnej. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielką (na zasadzie wspólności małżeńskiej majątkowej) nieruchomości – działek o nr X oraz Y. Na działce X znajduje się budynek mieszkalny, który jest przeznaczony w części na wykonywanie działalności gospodarczej, tj. hotelu wraz z restauracją, oraz budynek handlowo-usługowy (ogródek piwny przeznaczony w całości na potrzeby działalności gospodarczej). Na działce Y znajduje się drugi budynek mieszkalny (przeznaczony w całości na prywatne cele mieszkalne). Działki X i Y zostaną w przyszłości osobnymi nieruchomościami (każda z działek będzie objęta odrębną księgą wieczystą). Nieruchomość została nabyta przez Pani męża w drodze nabycia spadku w 2009 roku. W 2021 r. rozszerzyli Państwo na podstawie umowy małżeńskiej majątkowej wspólność majątkową. W konsekwencji opisana nieruchomość weszła w skład Państwa majątku wspólnego. Po utworzeniu z obecnej działki X odrębnej nieruchomości (tj. objęciu tej działki odrębną księgą wieczystą) planują Państwo dokonać ograniczenia wspólności małżeńskiej majątkowej w ten sposób, że nowopowstała nieruchomość wejdzie w skład Pani majątku osobistego bądź darowania powstałej w przyszłości nieruchomości z Państwa majątku wspólnego do Pani majątku osobistego. Następnie planuje Pani sprzedać tę nieruchomość. Zatem sprzedaży podlegać będzie działka X (na której znajdują się budynek mieszkalny przeznaczony w części na wykonywanie działalności gospodarczej, tj. hotel wraz z restauracją – w pozostałej części budynek ten jest przeznaczony na cele mieszkalne, a także budynek handlowo-usługowy przeznaczony w całości na potrzeby działalności gospodarczej – ogródek piwny). Budynek, w którym jest częściowo prowadzona działalność gospodarcza, a który częściowo służy celom mieszkaniowym, ma łączną powierzchnię użytkową 515,47 m2, z czego 200 m2 jest przeznaczonych na wykonywanie działalności gospodarczej. Oznacza to, że 38,8% budynku przeznaczone jest na wykonywanie działalności gospodarczej, a 61,2% jest przeznaczone na cele mieszkaniowe. Budynek o powierzchni zabudowy 347 m2 (tj. ten o powierzchni użytkowej 515,47 m2) jest zakwalifikowany jako budynek mieszkalny jednorodzinny (klasa 1110), a budynek o pow. zabudowy 35 m2 jako budynki handlowo-usługowe (klasa 1230).

W odniesieniu zatem do budynku mieszkalnego przeznaczonego w części na wykonywanie działalności gospodarczej (hotel wraz z restauracją), a w części na cele mieszkalne, stwierdzam, co następuje.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, zatem w tym miejscu wskazuję na przepis zawarty w pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), zgodnie z którym:

Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W Pani przypadku budynek, w którym jest częściowo prowadzona działalność gospodarcza, a który częściowo służy celom mieszkaniowym, ma łączną powierzchnię użytkową 515,47 m2, z czego 38,8% budynku przeznaczone jest na wykonywanie działalności gospodarczej, a 61,2% budynku jest przeznaczona na cele mieszkaniowe.

W konsekwencji sprzedaży będzie podlegał budynek mieszkalny, który wykorzystywany był w działalności gospodarczej. Dlatego też przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w wyniku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w tym przepisie powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.

Dla rozstrzygnięcia omawianej sprawy istotne jest zatem ustalenie, czy włączenie wskazanej nieruchomości, stanowiącej majątek osobisty Pani męża, do majątku wspólnego małżonków stanowiło jej nabycie przez Panią w rozumieniu powyższego przepisu, jak również czy planowane ograniczenia wspólności małżeńskiej majątkowej w ten sposób, że nowopowstała nieruchomość wejdzie w skład Pani majątku osobistego bądź darowania powstałej w przyszłości nieruchomości z Państwa majątku wspólnego do Pani majątku osobistego, będzie stanowiło nabycie tej nieruchomości.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W myśl art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Na podstawie tego przepisu stwierdzam, że małżonkowie przez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

W tym miejscu wskazuję na jednolicie ukształtowaną linią orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołują takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Włączenie do majątku wspólnego np. w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.

Podobnie w świetle Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie ma przeszkód, aby małżonkowie zawierali między sobą umowy przenoszące dane prawo z majątku wspólnego do osobistego.

W orzecznictwie dominuje pogląd o dopuszczalności dokonania darowizny z majątku wspólnego do majątku odrębnego. Jego aktualność została potwierdzona uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 1991 r., sygn. akt III CZP 76/90, z tezy której wynika, że:

W czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej dopuszczalne jest rozporządzenie przez małżonka przedmiotem wchodzącym w skład majątku wspólnego na rzecz majątku odrębnego drugiego małżonka.

W uzasadnieniu podjętej w składzie siedmiu sędziów uchwały z 15 maja 2017 r. sygn. akt II FPS 2/17, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że:

W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 k.r.o. nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości.

Jak wynika również z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 33/17:

Jakkolwiek darowizna polegająca na przesunięciu składników majątkowych z majątku wspólnego obojga małżonków do majątku osobistego jednego z nich jest czynnością prawną rozporządzającą nieodpłatną, to jednak nie powoduje nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nieruchomości i innych praw majątkowych przez małżonka, do którego majątku wspólnego przedmioty te wcześniej już przynależały. Art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie powinien swoim zakresem obejmować takich zdarzeń, jak darowizny dokonywane pomiędzy małżonkami, czy rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej, które w istocie nie stanowią obrotu nieruchomościami lub innymi przedmiotami majątkowymi, a mają tylko charakter organizacyjny, kształtujący i porządkujący małżeński ustrój majątkowy, podobnie jak ograniczenie wspólności ustawowej.

Zatem za datę nabycia przez Panią budynku mieszkalnego należy przyjąć dzień nabycia nieruchomości przez Pani męża.

Tym samym sprzedaż opisanej nieruchomości w części wykorzystywanej przez Panią w działalności gospodarczej, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu podatkowego, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła Pani tę nieruchomość.

W odniesieniu natomiast do budynku handlowo-usługowego przeznaczonego w całości na potrzeby działalności gospodarczej (ogródek piwny) wskazuję, że jeśli dokona Pani odpłatnego zbycia nieruchomości, to uzyskany przez Panią przychód w tej części będzie przychodem z działalności gospodarczej, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Budynek ten nie jest bowiem budynkiem mieszkalnym.

**Reasumując – sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości w części przypadającej na budynek mieszkalny nie będzie stanowiła dla Pani przychodu z działalności gospodarczej określonego w art. z art. 10 ust. 1 pkt 3 i art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ani przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.**

**Natomiast przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przypadający na budynek handlowo-usługowy będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).