Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.39.2023.2.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-07
Teza: W zakresie skutków sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

10 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

1\. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji

Y Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.10.Z). Sprzedający w ramach prowadzonej działalności zajmuje się również realizacją inwestycji na nieruchomościach będących jego własnością.

X Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Kupującego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.10.Z).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy (albo umów) sprzedaży, na podstawie której (których) Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo użytkowania wieczystego gruntów i prawo własności budynków i naniesień (opisanych poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony”/„Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm.).

2\. Opis Nieruchomości

Planowana Transakcja dotyczyć będzie prawa użytkowania wieczystego czterech nieruchomości gruntowych położonych w (…), o łącznym obszarze ok. 4,34 ha, składających się łącznie z działek o numerach ewidencyjnych (…):

1\. Nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych (…) oraz (…), o łącznym obszarze 39.895 m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 1”).

2\. Nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych (…) oraz (…), o łącznym obszarze 4.047 m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

3\. Nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych (…) oraz (…) o łącznym obszarze 761 m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 3”).

4\. Nieruchomości składającej się z działki o nr ewidencyjnym (…) o obszarze 602 m2, dla której to nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 4”). (Nieruchomości 1 - 4 dalej razem jako: „Grunt”)

Na moment planowanej Transakcji (w zakresie, w jakim będzie ona dotyczyć odpowiednio każdej z ww. nieruchomości wchodzących w skład Gruntu) Sprzedający będzie użytkownikiem wieczystym Gruntu.

Na Gruncie znajdują się:

1\. Budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.; dalej „Prawo budowlane”) w postaci:

\- budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych (…) i (…) wchodzących w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 1”);

\- budynku posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 2”);

\- budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych (…) i (…), wchodzących w skład Nieruchomości 3 (dalej „Budynek 3”, Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 dalej łącznie jako: „Budynki”).

2\. Urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, jednak stanowiące budowle w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 2) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1170) tj. w szczególności:

\- ogrodzenie graniczne, posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: „Budowle”);

\- jak również przyłącza dotyczące mediów.

Budowle pełnią rolę pomocniczą wobec Nieruchomości, służąc jej prawidłowemu funkcjonowaniu.

Należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić/znajdować się mogą elementy infrastruktury (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich - przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm., dalej „Kodeks cywilny”), które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Jednak jako przedmiot własności podmiotów trzecich, nie będą one wchodzić w zakres planowanej Transakcji.

Grunt oraz posadowione na tym gruncie Budynki, instalacje i Budowle w dalszej części niniejszego wniosku nazywane są łącznie „Nieruchomością”.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości są w stanie nadającym się do rozbiórki.

Z treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla poszczególnych Nieruchomości wynika, że na działkach innych niż działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) są posadowione jeszcze inne budynki. Zainteresowani pragną wyjaśnić, że poza Budynkiem 1 oraz Budynkiem 2 oraz Budynkiem 3 na Gruncie na moment Transakcji nie będą posadowione żadne inne budynki ani budowle (księgi wieczyste prowadzone dla tych Nieruchomości są w tym zakresie niezgodne ze stanem faktycznym).

Strony niniejszym przedstawiają podsumowanie zabudowań istniejących na Nieruchomości na moment Transakcji w formie tabeli:


|  | Działki | Budynki | Budowle 
| Nieruchomość 1 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 1 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 1 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 2 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| Nieruchomość 2 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 
| Nieruchomość 3 | (…) | Budynek 3 | Ogrodzenie graniczne 
| (…) | Budynek 3 | Ogrodzenie graniczne 
| Nieruchomość 4 | (…) | brak | Ogrodzenie graniczne 

Grunt jest w całości objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego ( dalej: „MPZP”) (stanowi teren, dla którego ustalenia zostały określone w Uchwale nr (…) z dnia (\`(...)\`) lutego 2010 r. (…). Zgodnie z MPZP, Grunt znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 5UC - tereny usług komercyjnych, dla działek o numerach ewidencyjnych (…) oraz symbolami 5UC oraz 3KD-L - tereny komunikacji - tereny ulic lokalnych, dla działki o numerze ewidencyjnym (…).

3\. Historia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 zostały nabyte przez Zbywcę od Z Sp. z o.o. (dalej: „Uprzedni Właściciel”) (\`(...)\`) grudnia 2022 r. na mocy aktu notarialnego (…). W ramach aktu notarialnego w odniesieniu do Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 4 doszło do nabycia pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przysługującego Burmistrzowi (…). Umowa przenosząca w odniesieniu do Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 4 została zawarta (\`(...)\`) stycznia 2023 r. na mocy aktu notarialnego (…).

Zbywca i Uprzedni Właściciel w związku z zawarciem umowy przenoszącej prawa do Nieruchomości złożyli oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji nabycia Nieruchomości przez Zbywcę podatkiem VAT (w zakresie zbycia działek zabudowanych) zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości, zarówno w części zabudowanej, jak i niezabudowanej, podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości przez Zbywcę zostało udokumentowane fakturą VAT.

Ani Zbywca, ani Uprzedni Właściciel nie ponosili (w odniesieniu do Uprzedniego Właściciela - w ciągu ostatnich 2 lat) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) żadnego z Budynków, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Nakłady takie nie będą też ponoszone przez Zbywcę do momentu nabycia Nieruchomości przez Kupującego w ramach Transakcji (możliwa jest tylko dalsza rozbiórka).

4\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego

Nieruchomość nie jest i nie będzie wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedającego jako wydział, oddział czy innego typu jednostka organizacyjna, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów. Zbywca nie prowadzi i nie będzie prowadzić również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający nie zaewidencjonował i nie planuje zaewidencjonować Nieruchomości w rejestrze środków trwałych. Sprzedający traktuje bowiem Nieruchomość jako towar handlowy, który po zakupie podlegać ma odsprzedaży kolejnemu podmiotowi (Kupującemu). Sprzedający nie wykorzystuje i do momentu Transakcji nie planuje wykorzystywać Nieruchomości (ani w części, ani w całości) w celu komercyjnego wynajmu, dzierżawy lub innego rodzaju własnej działalności gospodarczej (innej niż sprzedaż Nieruchomości na rzecz Kupującego).

Nieruchomość nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT.

W związku z powyższym na dzień Transakcji nie będzie istniała możliwość nieprzerwanego kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający nie dokona modernizacji, ani ulepszeń Budynków. Nie jest wykluczone, że Sprzedający dokona (częściowej albo całkowitej) rozbiórki niektórych bądź wszystkich Budynków przed dniem Transakcji.

W pozostałym zakresie, Sprzedający w ramach aktualnie realizowanej działalności gospodarczej podejmuje czynności w celu nabycia kolejnych nieruchomości z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Podejmowane działania obejmują m.in. badanie rynku, poszukiwanie potencjalnych nieruchomości, podejmowanie negocjacji. Ponadto, Sprzedający jest (i do dnia planowanej Transakcji pozostanie) jedynym wspólnikiem spółki A sp. z o.o., której przedmiotem działalności, zgodnie z informacjami zawartymi w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jest „41, 10, Z, Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków”.

5\. Zakres Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1\. prawa użytkowania wieczystego Gruntu; oraz

2\. prawa własności Budynków i urządzeń budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości, z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego.

Na dzień Transakcji opisane we wniosku budynki, tj. Budynek 1 posadowiony na działkach (…) i (…) (Nieruchomość 1), Budynek 2 posadowiony na działce (…) (Nieruchomość 1) oraz Budynek 3 posadowiony na działkach (…) oraz (…), będą znajdować się na Gruncie, a tym samym będą stanowić przedmiot sprzedaży.

Istnieje również możliwość zaistnienia sytuacji, w której przed datą zawarcia Transakcji dojdzie do wyburzenia wszelkich lub niektórych naniesień znajdujących się na Nieruchomości. W takiej sytuacji na moment zawarcia Transakcji niektóre lub wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości będą działkami niezabudowanymi. Taka ewentualność jest także przedmiotem jednego z pytań zawartych w niniejszym wniosku o interpretację.

W ramach Transakcji, poza powyższymi elementami, na Kupującego zostanie przeniesione przez Sprzedającego standardowe rynkowe ubezpieczenie „tytułu prawnego do nieruchomości” dla Nieruchomości w formie polisy ubezpieczeniowej lub wiążącego zobowiązania do wystawienia ubezpieczenia tytułu prawnego na rzecz Sprzedającego z możliwością cesji na Kupującego i kolejnego beneficjenta (bez dodatkowej opłaty), które to ubezpieczenie Sprzedający uzyska przed dniem Transakcji i w sposób zadowalający dla Kupującego, przy czym koszty takiego ubezpieczenia zostaną poniesione przez Sprzedającego (dalej: „Ubezpieczenie”).

Poza tym, w ramach Transakcji Sprzedający planuje przenieść na Kupującego również zezwolenia/warunki związane z przyłączeniem mediów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, tj. warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, warunki przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, a także wszystkie decyzje administracyjne, uzgodnienia, warunki techniczne i inną dokumentację, które Sprzedający uzyskał bądź uzyska w związku z Nieruchomością, a które Strony zgodziły się lub zgodzą się przenieść na Kupującego (dalej łącznie jako: „Zezwolenia”). Przeniesienie Zezwoleń na Kupującego nie jest równoznaczne z przeniesieniem na niego umów na dostawę mediów oraz jakichkolwiek innych umów niewskazanych wprost w treści niniejszego wniosku.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów cywilnoprawnych (innych niż Ubezpieczenie) czy praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę. Tym samym, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników i nie planuje ich zatrudniać do dnia Transakcji, w związku z czym nabycie praw do Nieruchomości Przejmowanej nie spowoduje, że Kupujący stanie się z mocy prawa stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r - Kodeks pracy (Dz.U. 2020 poz. 1320).

Nie będą przenoszone również należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

6\. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w zakresie przeprowadzenia inwestycji na Nieruchomości lub dalszej odsprzedaży Nieruchomości z zyskiem.

Nabywca rozpocznie więc działalność obejmującą analizę możliwości zbycia Nieruchomości, i/lub uzyskania odpowiednich pozwoleń na budowę i/lub budowę budynku lub kompleksu budynków komercyjnych przeznaczonego do przechowywania działającej infrastruktury informatycznej lub innego wykorzystania komercyjnego. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie obrotem nieruchomościami i/lub wzniesienia i komercjalizacji budynku/budynków, w każdym razie podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, nie planuje też zbyć Nieruchomości w drodze innej niż poprzez sprzedaż opodatkowaną podatkiem VAT.

7\. Inne zagadnienia związane z Transakcją

Według informacji przekazanych przez Uprzedniego Właściciela, wszystkie Budowle znajdujące się aktualnie na Nieruchomości zostały wzniesione przed rokiem 2019.

Sprzedający nie poniósł (i w okresie pomiędzy nabyciem Nieruchomości a datą planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków, które na datę planowanej Transakcji będą równe lub przekroczą 30% wartości początkowej takiego Budynku. Takie nakłady nie zostały też poniesione przez Uprzedniego Właściciela w ciągu ostatnich 2 lat.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i dostawy Budynków podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie, w jakim nie znajdzie zastosowania przedmiotowe zwolnienie z VAT.

W związku z tym, w dniu (\`(...)\`) lipca 2022 r. (tj. przed pierwszą płatnością) Dostawca i Nabywca działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT złożyli do Urzędu Skarbowego właściwego dla Zbywcy zgodnie oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy oraz wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy.

W dniu (\`(...)\`) grudnia 2022 r. w związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości zawartą między Sprzedającym a Kupującym, Kupujący dokonał płatności zaliczki na poczet sprzedaży Nieruchomości na rzecz Sprzedającego. Płatność zaliczki została udokumentowana fakturą VAT i opodatkowana VAT według stawki 23%.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

**Pytanie**

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne a) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, a także w przypadkach, gdy b) przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem jednak umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Nawet jeżeli w odniesieniu do części Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz Strony skorzystają w przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji wyboru opodatkowania Transakcji VAT według stawki podstawowej, wówczas efektywnie Transakcja będzie w całości podlegać VAT.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lutego 2018 r., Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.”

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 7 kwietnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.56.2023.2.MS oraz postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania z 7 kwietnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.142.2023.1.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego czterech Nieruchomości (określonych jako „Nieruchomość 1”, ,,Nieruchomość 2”, „Nieruchomość 3”oraz „Nieruchomość 4”) (dalej łącznie: „Grunt”) oraz prawo własności znajdujących się na Gruncie budynków i naniesień. Nieruchomość 1 składa się z działek o nr ewidencyjnych (…) oraz (…), o łącznym obszarze 39.895 m2; Nieruchomość 2 składa się z działek o nr ewidencyjnych (…) oraz (…), o łącznym obszarze 4.047 m2; Nieruchomość 3 obejmuje działki o nr ewidencyjnych (…) oraz (…) o łącznym obszarze 761 m2,, natomiast Nieruchomość 4 składa się z działki o nr ewidencyjnym (…) i obszarze 602 m2.

Na Gruncie znajdują się:

1) Budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w postaci:

\- budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych (…) i (…) wchodzących w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 1”);

\- budynku posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym (…) wchodzącej w skład Nieruchomości 1 (dalej: „Budynek 2”);

\- budynku posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych (…) i (…), wchodzących w skład Nieruchomości 3 (dalej „Budynek 3”, Budynek 1, Budynek 2 oraz Budynek 3 dalej łącznie jako: „Budynki”).

2) urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego, jednak stanowiące budowle w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tj. w szczególności:

\- ogrodzenie graniczne, posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych (…) (dalej: „Budowle”);

\- jak również przyłącza dotyczące mediów.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości i dostawy Budynków podatkiem VAT według stawki 23% w zakresie, w jakim nie znajdzie zastosowania przedmiotowe zwolnienie z VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 kwietnia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.56.2023.2.MS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jako dostawa towarów, niewyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

(…)sprzedaż:

i. Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 w ramach planowanej Transakcji, w części dotyczącej działek zabudowanych o numerze ewidencyjnym (…) oraz (…) będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania tej części Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT,

ii. Nieruchomości 2, i Nieruchomości 4 oraz niezabudowanej części Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 w ramach planowanej Transakcji, nie będzie podlegać pod żadne z przedmiotowych zwolnień z opodatkowania VAT, w szczególności zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT,

\- a konsekwencji - jeśli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie VAT Transakcji w zakresie zabudowanej części Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 3 - Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT. (…)”

A zatem, skoro opisana we wniosku Transakcja będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Z uwagi na rozstrzygnięcie dokonane w zakresie podatku od towarów i usług w odniesieniu do pytania nr 4, tj. postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania, niniejsza interpretacja nie dotyczy sytuacji, w której przed datą zawarcia Transakcji dojdzie do wyburzenia wszelkich lub niektórych naniesień znajdujących się na Nieruchomości.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).