Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 1061-IPTPB1.4511.762.2016.1.AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-09-23
Teza: opodatkowanie przychodów z tytułu najmu, w odniesieniu do dokonywanego zwrotu części podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; podatek-podatek rolny; przychód-źródła przychodu; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 17 czerwca 2016 r. (data wpływu 23 czerwca 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 2 sierpnia 2016 r. (data wpływu 8 sierpnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu, w odniesieniu do dokonywanego zwrotu części podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie (pytanie Nr 2) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 czerwca 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 26 lipca 2016 r., Nr 1061-IPTPB1.4511.562.2016.1.AP, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 26 lipca 2016 r. (data doręczenia 28 lipca 2016 r.). Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek pismem z dnia 2 sierpnia 2016 r. (data wpływu 8 sierpnia 2016 r.), nadanym za pośrednictwem …. dnia 3 sierpnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca posiada ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych położonych przy ulicy …., dla których Sąd Rejonowy …. … prowadzi księgi wieczyste: …., …. oraz …. (dalej: Nieruchomości) wraz z ½ udziału w prawie własności posadowionych na Nieruchomościach naniesień w postaci: budynku o powierzchni 8 111 m2, budynku o powierzchni 1 025 m2 oraz stacji transformatorowej (dalej: Budynki).

Udział w Nieruchomościach oraz w Budynkach został nabyty na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego …., Wydział II Cywilny - Sekcja Egzekucyjna z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt …., o przysądzeniu na rzecz Wnioskodawcy po ½ części prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz po ½ części prawa własności Budynków, do majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, bowiem nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest przedsiębiorcą – nie prowadzi działalności gospodarczej, nie dokonał zgłoszenia do ewidencji działalności gospodarczej. W konsekwencji, Wnioskodawca nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych wyżej opisanych Budynków.

W zakresie przysługujących praw, Wnioskodawca i drugi współwłaściciel, na podstawie umów cywilnoprawnych (każdy współwłaściciel zawarł odrębną umowę), wynajęli Nieruchomości oraz Budynki.

Osiągane z tego tytułu przychody Wnioskodawca zakwalifikował do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowuje je w sposób przewidziany w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przed osiągnięciem pierwszych przychodów z tytułu wynajmu, w dniu 7 października 2015 r., Wnioskodawca złożył oświadczenie do właściwego dla Niego organu podatkowego, tj. Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego …., o wyborze opodatkowania osiąganych z tego tytułu przychodów w formie zryczałtowanej.

Ze względu na wielkość czynszu Wnioskodawca nie może korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Wnioskodawca dokonał rejestracji i rozlicza podatek od towarów i usług. Niezależnie od czynszu najemca zwraca Wnioskodawcy podatek od nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste.

W piśmie z dnia 2 sierpnia 2016 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca opłaca zryczałtowany podatek z tytułu najmu prywatnego w wysokości 8,5%. Umowa najmu została podpisana z osobą prawną, będącą zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Umowa została podpisana na okres 10 lat i prawdopodobnie przez ten okres będzie realizowana. Wnioskodawca pierwszy przychód osiągnął w październiku 2015 r. Z umowy najmu wynika obowiązek zwrotu przez najemcę podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste. Uzasadniając własne stanowisko Wnioskodawca podał, że „(\`(...)\`) w ocenie Wnioskodawcy otrzymany od najemcy zwrot połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłat za użytkowanie wieczyste, nie wchodzą do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem, o którym mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych”. W konsekwencji, Wnioskodawca nie opodatkowuje kwot otrzymanych z tego tytułu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że osiągane przez Niego przychody z tytułu umowy najmu posiadanych udziałów w Nieruchomościach i Budynkach, które zostały nabyte do Jego majątku osobistego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
2.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że otrzymane przez Niego od najemcy, tytułem zwrotu, kwoty stanowiące połowę podatku od nieruchomości oraz połowę opłat za użytkowanie wieczyste, nie wchodzą do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem, o którym mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest ocena stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania Nr 2, natomiast w zakresie pytania Nr 1 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, otrzymany od najemcy zwrot połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłat za użytkowanie wieczyste, nie wchodzą do podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem, o którym mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pogląd ten znajduje potwierdzenie w urzędowej wykładni prawa podatkowego, dokonanej przez Ministra Finansów w piśmie z dnia 18 marca 2004 r., znak PB2/MK/RB-033-05-132/04, w którym stwierdził, że „Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Natomiast w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe (wyroki: z 26 marca 1993 r., III SA 2219/92 - ONSA 1993 z. 3, poz. 83; z 8 czerwca 1994 r., SA/Kr 2139/93 - nie publ.; z 26 maja 1995 r., III SA 1186/94 Prawo gospodarcze z 1995 r., nr 9; z 23 sierpnia 1996 r., SA/Wr 3640/95 - nie publ.).”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zgodnie zaś z definicją współwłasności wyrażoną w art. 195 Kodeksu cywilnego, wspólna własność rzeczy ma miejsce wtedy, gdy prawo własności tej samej rzeczy przysługuje więcej niż jednej osobie. Cechą charakterystyczną współwłasności jest to, że prawo własności całej rzeczy przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Jeżeli wielkość takiego udziału jest określona, mówi się wówczas o współwłasności w częściach ułamkowych. Do tego rodzaju współwłasności mają zastosowanie przepisy działu IV Kodeksu cywilnego, z których wynika domniemanie równości udziałów (art. 197 Kodeksu cywilnego). Treść stosunku będącego podstawą powstania współwłasności może określać inną wielkość udziałów. W czasie trwania współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, pozarolniczą działalnością gospodarczą jest m.in. działalność zarobkowa wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że źródłami przychodów są m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza oraz najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – na zasadach ogólnych, określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Natomiast, zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest − zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy − złożenie przez podatnika pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 9 ust. 4 tej ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), zobowiązaniem podatkowym jest wynikające z obowiązku podatkowego zobowiązanie podatnika do zapłacenia na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy podatku w wysokości, w terminie oraz w miejscu określonych w przepisach prawa podatkowego.

Natomiast obowiązkiem podatkowym jest wynikająca z ustaw podatkowych nieskonkretyzowana powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia określonego w tych ustawach (art. 4 ustawy Ordynacja podatkowa).

W myśl natomiast art. 6 ustawy Ordynacja podatkowa, podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej.

Stosownie zaś do art. 2 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisy ustawy stosuje się do:

*   podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetu państwa oraz budżetów jednostek samorządu terytorialnego, do których ustalania lub określania uprawnione są organy podatkowe (pkt 1);

*   opłaty skarbowej oraz opłat, o których mowa w przepisach o podatkach i opłatach lokalnych (pkt 3).

Z powołanych definicji wynika, że zobowiązanym do zapłaty podatku w wysokości, w terminie oraz w miejscu określonym w przepisach prawa podatkowego jest podatnik.

Zatem, tylko zapłata podatku przez podatnika powoduje wygaśnięcie zobowiązania podatkowego na podstawie art. 59 § 1 pkt 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Podatek jest bowiem świadczeniem publicznoprawnym, o osobistym charakterze, którego w drodze czynności cywilnoprawnych nie można przenieść na inną osobę, nawet za jej zgodą. Umowa przeniesienia zobowiązań podatkowych podatnika na inny podmiot nie ma znaczenia dla organów podatkowych w stosunkach podatkowoprawnych. Na gruncie przepisów prawa podatkowego umowa taka nie wywołuje skutków prawnych i nie powoduje zwolnienia podatnika ze zobowiązania podatkowego. Dla organu podatkowego istotne jest spełnienie zobowiązania podatkowego, rozumiane jako zapłata przez podatnika do tego zobowiązanego z mocy przepisów podatkowych.

Obowiązek podatkowy dotyczący podatników podatku od nieruchomości ustala się według przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, od posiadanych przedmiotów opodatkowania, tzn. od budynku lub jego części, od gruntu, a także od budowli lub jej części.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 maja 2016 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 716, z późn. zm.), podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1.  właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
2.  posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
3.  użytkownikami wieczystymi gruntów;
4.  posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
    1.  wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnej lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
    2.  jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2.

Przepisy ustaw podatkowych są bezwzględnie obowiązujące, zatem podmiot obowiązany do uiszczenia podatku nie może go przenieść wedle swojej woli na inną osobę na mocy postanowień umowy cywilnoprawnej.

Umowa najmu zawarta między osobami fizycznymi, która będzie zawierała takie postanowienia, w części odnoszącej się do obowiązku podatkowego, nie będzie wywierać skutków prawnych. Jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.

W przypadku, gdy nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Instytucja użytkowania wieczystego została uregulowana w tytule II księgi drugiej ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.).

W myśl art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być tylko grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Zgodnie z art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego, oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

Stosownie do art. 238 ww. ustawy, wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca posiada ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z ½ udziału w prawie własności posadowionych na Nieruchomościach naniesień, które zostały nabyte do Jego majątku prywatnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą, bowiem nigdy nie prowadził działalności gospodarczej. W zakresie przysługujących praw, Wnioskodawca i drugi współwłaściciel, na podstawie umów cywilnoprawnych (każdy współwłaściciel zawarł odrębną umowę), wynajęli Nieruchomości oraz Budynki. Niezależnie od czynszu najemca zwraca Wnioskodawcy podatek od nieruchomości oraz opłatę za użytkowanie wieczyste. Z umowy najmu wynika obowiązek zwrotu przez najemcę podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste.

W tym miejscu wskazać należy, że umowa cywilnoprawna, którą jest umowa najmu, reguluje wzajemne prawa i obowiązki pomiędzy stronami tej umowy. Na mocy umów cywilnoprawnych nie jest możliwe przenoszenie obowiązków publicznoprawnych na inny podmiot, którego te obowiązki z mocy prawa nie dotyczą.

Tak więc, skoro inny podmiot (najemca) zwraca Wnioskodawcy zapłacone przez Niego zobowiązania podatkowe oraz opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, to u Wnioskodawcy powstanie przysporzenie majątkowe, a tym samym generuje to przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, w świetle opisanego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że kwoty uiszczane przez najemcę tytułem zwrotu połowy podatku od nieruchomości oraz połowy opłaty za wieczyste użytkowanie, którymi zgodnie z zawartą umową najmu jest obciążony najemca, będą stanowiły dla Wnioskodawcy przychód ze źródła jakim jest najem, albowiem to na Wnioskodawcy ciąży obowiązek zapłaty ww. podatku i opłaty. W związku z powyższym, Wnioskodawca winien włączyć ww. kwoty do podstawy opodatkowania, jako przychód z tytułu najmu oraz opodatkować je zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Końcowo wskazać należy, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności w ramach przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego, gdyż w trybie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa, nie ma możliwości jego modyfikowania, czy też prowadzenia postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych, prowadzonego na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, nie jest ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania dowodowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.