Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-617/07/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2008-02-13
Teza: Czy odpłatne zbycie udziałów w nieruchomości budynkowej (w postaci lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność) podlegało opodatkowaniu w formie 10% i czy Wnioskodawca miał prawo złożyć oświadczenie, że uzyskane ze sprzedaży przychody przeznaczy na cele mieszkalne, czy też należało potraktować je jako przychody uzyskane w ramach działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 5b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2007 (data wpływu 27 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 listopada 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadzi do dnia 15 września 1990 r. działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Przeważającym rodzajem działalności jest sprzedaż pojazdów samochodowych, konserwacja i naprawa pojazdów oraz sprzedaż detaliczna mebli. W dniu 30 grudnia 2003 r. nabył On od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży (w formie aktu notarialnego) działkę z usytuowanym na niej trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym o powierzchni 564 m2. Od transakcji nabycia został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Nieruchomość nie została nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie była wykazywana w aktywach przedsiębiorstwa. Celem nabycia było zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny. W lipcu 2004 r. Podatnik rozszerzył przedmiot działalności o zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami na zlecenie. Z tego tytułu jest też podatnikiem podatku VAT. Z powodu złej sytuacji na rynku motoryzacyjnym firma, będąca jedynym źródłem utrzymania rodziny Wnioskodawcy, wygenerowała w latach 2003-2006 dochody na niskim poziomie, który nie pozwolił na przeprowadzenie prac wykończeniowych w zakupionym budynku. W 2006 r. podjął On decyzję o sprzedaży zabudowanej nieruchomości, jednakże nie znalazł się nabywca na jej całość. W związku z tym Podatnik postanowił sprzedać udziały w nieruchomości w ten sposób, że sprzedał cztery lokale mieszkalne w formie odrębnej własności (transakcje odbyły się w dniach: 31 lipca 2006 r., 6 października 2006 r., 23 stycznia 2007 r. i 2 lutego 2007 r.). Od wszystkich umów sprzedaży pobrano podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży kolejnych mieszkań (transakcje w dniach: 3 kwietnia 2007 r., 28 kwietnia 2007 r., 22 maja 2007 r. i 31 maja 2007 r.) Wnioskodawca płacił podatek VAT. Nadto, po każdym zbyciu ww. mieszkań składał On oświadczenie, że uzyskane przychody przeznaczy na realizacje celów mieszkaniowych. Jednocześnie Podatnik zaznaczył, iż w momencie nabycia nieruchomości nie zamierzał dokonywać dalszej jej odsprzedaży, zaś sama decyzja o jej zbyciu podyktowana była złą sytuacją finansową.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania.**

Czy odpłatne zbycie udziałów w nieruchomości budynkowej (w postaci lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność) podlegało opodatkowaniu w formie 10% i czy Wnioskodawca miał prawo złożyć oświadczenie, że uzyskane ze sprzedaży przychody przeznaczy na cele mieszkalne, czy też należało potraktować je jako przychody uzyskane w ramach działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) zawierający specyfikację źródeł przychodu wymienia m.in.: odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Na podstawie art. 28 ust. 2 powołanej ustawy podatek od przychodu, o którym mowa wyżej ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu i jest on płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Natomiast na podstawie art. 28 ust. 2a ww. ustawy zasada, o której mowa wyżej nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a) lub e).

Ponieważ Podatnik nabył nieruchomość w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i przez cały okres, gdy była ona w Jego posiadaniu, nie służyła i nie była w żaden sposób związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, uważa On, że w chwili sprzedaży dokonał zbycia swojego majątku osobistego. Sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie może Mu odbierać prawa posiadania i zbywania majątku prywatnego (budynku mieszkalnego) na wyżej przedstawionych zasadach. Okoliczność, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą, sama przez się nie przesądza o tym, że wszystkie czynności podejmowane przez nią w obrocie gospodarczym we własnym imieniu i na własny rachunek zawsze powinny być rozliczane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca uważa, że nie jest działalnością gospodarczą sprzedaż nieruchomości osoby fizycznej, która nabyła ją na własne potrzeby, a w wyniku późniejszych okoliczności, doszło do jej sprzedaży.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu dokonania przedstawionych czynności miał prawo skorzystania z opodatkowania zbycia nieruchomości na zasadach opisanych na wstępie.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca był właścicielem budynku mieszkalnego. Z uwagi na fakt, iż Podatnik posiadał przedmiotową nieruchomość krócej niż 5 lat, zatem nie upłynął pięcioletni okres od końca roku, w którym ją nabył, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast co do przesłanki braku związku odpłatnego zbycia nieruchomości z wykonywaną działalnością gospodarczą, należy wskazać, iż ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji - ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

We wniosku o interpretację indywidualną Wnioskodawca stwierdził, że w lipcu 2004 r. (tj. już po nabyciu ww. budynku w dniu 30 grudnia 2003 r.) rozszerzył przedmiot działalności o zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami na zlecenie, a również z tego tytułu jest też podatnikiem podatku VAT (tenże podatek – jak wskazano we wniosku – został zapłacony z tytułu sprzedaży kolejnej transzy mieszkań, dokonanej w okresie od dnia 3 kwietnia do 31 maja 2007 r.).

W świetle powyższej definicji, działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność w zakresie obrotu nieruchomościami podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły (sprzedaż ośmiu mieszkań w ciągu około dziesięciu miesięcy, w odstępach kilku- czy kilkunastotygodniowych). Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny, jednakże rozmiar dokonanej sprzedaży w postaci ośmiu mieszkań przerasta tenże zamiar (tj. zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych).

Ponadto, sprzedając ww. mieszkania Podatnik ponosi odpowiedzialność względem nabywców mieszkań i osób trzecich, a także ponosi ryzyko gospodarcze związane z prowadzoną działalnością. Są to dodatkowe przesłanki negatywne, wymienione w art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiące o fakcie, że podjęte czynności stanowią działalność gospodarczą. W konsekwencji, nie znajdzie w zaprezentowanym stanie faktycznym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła (pozarolniczej działalności gospodarczej).

Reasumując, z uwagi na przedmiot prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, obejmujący również m.in. obrót nieruchomościami (rozszerzony po nabyciu ww. budynku mieszkalnego), charakter sprzedaży, dokonanej w sposób zorganizowany i ciągły oraz opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży czterech mieszkań, odpłatne zbycie ośmiu lokali mieszkalnych należy potraktować, jako czynności wykonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a przychód uzyskany ze sprzedaży – za przychód z tej działalności.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuje się, że w razie złożenia przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.