Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-08-10
Teza: Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT).
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług
; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku wspólnym z 11 maja 2021 r. (data wpływu 11 maja 2021 r.), uzupełnionym pismem z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 9 czerwca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

11 maja 2021 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 9 czerwca 2021 r.).

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: A. Sp. z o.o. (dawniej: (…)),
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowo-Akcyjna

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1\. Przedmiot składanego wniosku

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca”) zamierza kupić od spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowo-akcyjna („Zbywca”) \[łącznie: „Strony” lub „Wnioskodawcy”\]:

*   nieruchomość położoną w (…), obejmującą: (i) prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1, 1/2 (dla działek 1/1 i 1/2 Sąd Rejonowy (…) - Wydział Ksiąg Wieczystych („Sąd”) prowadzi księgę wieczystą nr (…), i 1/3 (dla działki 1/3 Sąd prowadzi księgę wieczystą nr KW (…)), („Grunt”) oraz prawo własności posadowionych na Gruncie a) dwóch budynków biurowych z funkcją handlowo-usługową i (b) jednego budynku technicznego, pełniącego funkcję pomocniczą wobec ww. budynków (iii) oraz budowli (zdefiniowane poniżej) - określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;

*   inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v) opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

*   Prawo użytkowania wieczystego Gruntu. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego, w punkcie (iv) niniejszego wniosku Wnioskodawcy szczegółowo przedstawiają historię nabycia oraz podziałów poszczególnych działek, z których wyodrębniony został Grunt. Wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu zabudowane są budynkami oraz - dodatkowo - budowlami.

*   Prawo własności znajdujących się na Gruncie dwóch budynków biurowych z funkcją handlowo-usługową znanych jako kompleks biurowy "(…)" ("Budynki") wraz z miejscami parkingowymi w ramach Budynków (podziemnymi i naziemnymi). Na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynków została ukończona, (ii) oba Budynki zostały dopuszczone do użytkowania: (a) jeden na podstawie pozwolenia na użytkowanie (Decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) z 10 stycznia 2020 r., nr (…)) ("Budynek 1") (b) a drugi na mocy art. 54 Prawa budowlanego (Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2020 r. poz. 13333 ("Prawo budowlane". Zgodnie z art. 31zy1 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 poz. 1842 ze zm.) w okresie (trwającego obecnie) stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 co do zasady nie stosuje się przepisów dot. uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a wnioski złożone przed dniem wejścia w życie ww. ustawy, jeżeli nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, traktuje się jak zawiadomienie o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 Prawa budowlanego. Innymi słowy, o ile w standardowych okolicznościach (tj. w okresie przed występującym stanem zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19) przed przystąpieniem do użytkowania budynku zostałaby uzyskana decyzja o pozwoleniu na jego użytkowanie, to w obecnej sytuacji możliwe jest - zgodnie z przywołanymi regulacjami - dopuszczenie budynku do użytkowania wyłącznie na podstawie art. 54 Prawa budowlanego, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. W odniesieniu do Budynku 2 dokumentem formalnie regulującym tę kwestię jest zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu w zakresie zamiaru przystąpienia do użytkowania wydane 26 listopada 2020 r. przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w(…)), ("Budynek 2"), (iii) pierwsze powierzchnie w Budynkach zostały wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu: (a) w styczniu 2020 r. - w odniesieniu do Budynku 1 oraz (b) w listopadzie 2020 r. - w odniesieniu do Budynku 2.

*   Prawo własności znajdującego się na Gruncie budynku technicznego, w którym znajduje się śmietnik, wentylatory oddymiające, pomieszczenie przewidziane na agregat prądotwórczy oraz klatka schodowa ("Budynek Techniczny"). Budynek Techniczny pełni funkcję pomocniczą wobec Budynków.

*   Prawo własności budowli lub ich części oraz obiektów małej architektury / urządzeń budowlanych lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo, część przyłączy położonych częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą:
    *   drogi, place, chodniki, miejsca parkingowe,
    *   kanalizacja sanitarna,
    *   kanalizacja deszczowa,
    *   kanalizacja deszczowa - odwodnienie parkingów,
    *   sieć wodociągowa,
    *   przyłącze SN,
    *   sieć gazowa,
    *   ogrodzenie,
    *   boisko sportowe wraz z ogrodzeniem (które zostanie odrębnie oddane do użytkowania przed lub po Transakcji),
    *   totem reklamowy zewnętrzny,
    *   instalacja zasilania szyldów i totemów reklamowych,
    *   oświetlenie terenu.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzą instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Według najlepszej wiedzy Zbywcy na Nieruchomości nie znajdują się obiekty, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło w okresie dłuższym niż 2 lata do daty planowanej Transakcji. Biorąc jednakże pod uwagę fakt, iż w latach przeszłych na Gruncie znajdowała się huta, Strony nie mogą wykluczyć, że takie obiekty (których pierwsze zasiedlenie miało miejsce później niż 2 lata od daty planowanej Transakcji) mogą się znajdować w Gruncie. Dlatego też Wnioskodawcy przed datą Transakcji złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest w czerwcu 2021 r. choć nie można wykluczyć, że wydarzy się później (lecz w żadnym wypadku nie później niż w grudniu 2021 r.).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług („VAT”) czynni.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

*   w punkcie (ii): Zarys działalności Nabywcy;

*   w punkcie (iii): Zarys działalności Zbywcy;

*   w punkcie (iv): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

*   w punkcie (v): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

*   w punkcie (vi): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji;

*   w punkcie (vii): Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością działającą pod firmą A. sp. z o.o. z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…) Wydział Gospodarczy pod numerem (…), REGON: (…), NIP: (…). Po przeprowadzeniu Transakcji Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Gruncie Budynkach, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych, z wykorzystaniem Budowli i Budynku Technicznego. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie opodatkowanego VAT wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

(iii) Zarys działalności Zbywcy

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - spółka komandytowo-akcyjna (Zbywca) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej C., której przedmiot działalności (wskazany w KRS) obejmuje głównie:

*   pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;

*   uprawy rolne, chów i hodowla zwierząt, łowiectwo, włączając działalność usługową,

*   roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

*   roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

*   pozostałe pośrednictwo pieniężne,

*   kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

*   działalność rachunkowo-księgowa; doradztwo podatkowe,

*   pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania,

*   działalność w zakresie architektury,

*   działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym działek wchodzących w skład Gruntu, na których prowadzi opisany powyżej projekt deweloperski polegający na wzniesieniu kompleksu biurowego znanego jako "(…)" ("Inwestycja"). Zgodnie z założeniami, wzniesione w ramach Inwestycji obiekty (Budynki wraz z infrastrukturą pomocniczą, w tym Budynkiem Technicznym i Budowlami) po ich - częściowym lub całkowitym - wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, są przeznaczone na sprzedaż do inwestora zewnętrznego.

W ramach realizowanego projektu Zbywca pozyskał już najemców na część powierzchni biurowej, handlowej i usługowej znajdującej się w Budynkach i zawarł z tymi najemcami umowy najmu (przy czym, z punktu widzenia Zbywcy, celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości Budynków w kontekście ich docelowej sprzedaży).

Aktualnie zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Budynków po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynków Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców - niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Dodatkowo Zbywca wskazuje co następuje:

*   Budynek 1 ani Budynek 2 nie są u Zbywcy formalnie wyodrębnione jako dział, wydział czy też oddział.

*   Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości / ksiąg rachunkowych dla Budynku 1 i Budynku 2 ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego Budynku 1 i Budynku 2.

Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm. "Ustawa CIT"). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iv) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1/1 i 1/4, z których docelowo wydzielony został Grunt będący przedmiotem Transakcji \[zgodnie z decyzją podziałową nr (…) wydaną przez Prezydenta Miasta (…) w dniu 14 listopada 2019 r. zatwierdzony został podział: (i) działki 1/4 na działki o numerach 4/1, 4/2 i 4/3 oraz (ii) działki 1/2 na działki o numerach 1/1 i 1/2\], zostało nabyte przez Zbywcę od spółki D. sp. z o.o. sp. k. ("D") na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w wykonaniu umowy zobowiązującej z 29 lipca 2016 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A (…) zawartej przed P.D., notariuszem w (…)) \[Zbywca wskazuje, że - z ostrożności - przed zawarciem umowy nabycia działek w 2016 r. Zbywca i D. złożyli do naczelnika właściwego urzędu skarbowego oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości (działek wraz z ewentualną zabudową) z 29 lipca 2016 r. podatkiem VAT. Tym samym jeśli na moment zawarcia Transakcji na Nieruchomości / w Gruncie znajdowałyby się obiekty, których pierwsze zasiedlenie miało miejsce później niż 2 lata od daty planowanej Transakcji, to Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku w związku z nabyciem tych obiektów od D\].

Po nabyciu ww. działek Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji mającej na celu budowę opisanych już wyżej budynków biurowych.

Ponieważ zarówno transakcja nabycia działek, jak i budowa obiektów wchodzących w skład Nieruchomości zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. transakcją oraz w związku z prowadzoną Inwestycją mającą na celu wzniesienie Nieruchomości.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

*   Budynki: Budowa Budynków jest ukończona i zostały one dopuszczone do użytkowania. Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynków, a Zbywca dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami). Na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach będzie już wydana na rzecz najemców na podstawie zawartych przez Zbywcę umów najmu (tym samym w okresie przed Transakcją Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i wystawiał z tego tytułu faktury na najemców). Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynki będą objęte zakresem oznaczenia 122 ("Budynki biurowe").

*   Budowle i Budynek Techniczny: Budowle i Budynek Techniczny są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków - nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Obiekty te pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynków, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynków obejmują również Budynek Techniczny i Budowle, z wyjątkiem boiska, które zostanie odrębnie oddane do użytkowania przed lub po Transakcji. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

*   Najemcy korzystają i będą również korzystali z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków, hole wejściowe, klatki schodowe czy też windy. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpocznie się już okres najmu). Nie można również wykluczyć, że pewne części Budynków (np. pomieszczenia techniczne, pomieszczenia przeznaczone dla pracowników ochrony Budynków, szachty instalacyjne, instalacje znajdujące się na dachach Budynków, pomieszczenia zarządcy Budynków) - ze względu na swoją naturę - nie są i mogą nigdy nie być przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowiąc ich integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Z uwagi na fakt, iż od oddania Budynku 1 do użytkowania upłynęło więcej niż 12 miesięcy, na moment transakcji Zbywca może rozpoznawać go w swoich księgach podatkowych jako środek trwały podlegający amortyzacji. Pomimo tego należy podkreślić, że zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie po zakończeniu budowy i wynajęciu odpowiednich powierzchni w Budynkach, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. Rozpoznanie Budynku 1 jako środka trwałego na potrzeby rozliczeń podatkowych ma jedynie na celu zapewnienie zgodności z przepisami Ustawy CIT.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług - tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

*   umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

*   umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń (np. wind), konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

*   umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Zbywca wskazuje również, że:

*   Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) - tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca jest stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania Budynków do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie; „Umowa Ramowa”), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług są świadczone już na etapie realizacji Inwestycji (tj. przed oddaniem Budynków do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.

*   W bardzo ograniczonym zakresie media / usługi dotyczące poszczególnych części Budynków mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez poszczególnych najemców (z pominięciem Zbywcy). Na moment złożenia niniejszego wniosku Zbywca przewiduje, że dotyczyć to może głównie umów na dostawę Internetu do wynajmowanych lokali.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1.  Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków, Budynku Technicznego i Budowli);
2.  prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);
3.  prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków i miejsc parkingowych (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);
4.  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji oraz wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);
5.  autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku - również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców i/lub do logo „…” stanowiącego nazwę Inwestycji (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są / będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;
6.  prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych określonych w umowie sprzedaży Nieruchomości, a także prawa własności nośników, na których utrwalone są lub będą określone przedmioty praw własności przemysłowej. Alternatywnie, w zakresie, w jakim określone prawa do rejestracji lub prawa wynikające z rejestracji znaków towarowych nie zostaną przeniesione na Nabywcę na mocy umowy sprzedaży Nieruchomości (o ile będzie to miało miejsce), Zbywca może udzielić Nabywcy niewyłącznej licencji na korzystanie z takich znaków towarowych, na zasadach określonych między Stronami;
7.  prawa i/lub obowiązki wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów do oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynków (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i certyfikaty będą przysługiwały Zbywcy i będą zbywalne na dzień Transakcji);
8.  dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały (lub notarialnie poświadczone kopie) decyzji administracyjnych dotyczących Budynków, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynków i Budowli (w tym projekty i dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynków, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynków itp.;
9.  znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:
    1.  wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;
    2.  dokumenty związane z zarządzaniem Budynkami, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;
    3.  kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją;
    4.  hasła oraz innego rodzaju zabezpieczenia związane z użytkowaniem domen internetowych dotyczących Nieruchomości
10.  prawa do domen internetowych dotyczących Nieruchomości.
11.  prawa i/lub obowiązki z zawartych przez Zbywcę umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji). Dla pełnego obrazu Zbywca wyjaśnia, że część takich praw i/lub obowiązków może zostać przeniesiona na dzień Transakcji, a pozostała część po dniu Transakcji (przy czym Zbywca (zamiast przenoszenia praw i/lub obowiązków z powyższych umów lub dodatkowo do przeniesienia wspomnianych praw i/lub obowiązków) może udzielić Nabywcy gwarancji jakości/rękojmi obejmującej Inwestycję).

Przeniesione mogą zostać również:

*   zabezpieczenia,

*   kwoty zatrzymane,

*   gwarancje bankowe,

*   kaucje,

*   poręczenia,

*   gwarancje spółek macierzystych

i inne instrumenty zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów o roboty budowlane i umów o prace projektowe.

Ponadto, przeniesione mogą zostać również prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takich instrumentów (o ile i w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji).

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać również zobowiązania Zbywcy wobec wykonawców prac budowlanych (wynikające z przenoszonych praw i/lub obowiązków z umów o roboty budowlane zawartych przez Zbywcę), którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami o roboty budowlane.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości np. pozwolenie wodnoprawne, jak również prawa i/lub obowiązki wynikające z umowy dzierżawy zapewniającej dostęp do ulicy (…), stanowiącej drogę publiczną oraz prawa autorskie do materiałów marketingowych sporządzonych na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (oraz wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań wspomnianych materiałów marketingowych).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej lub zmniejszającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1.  praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);
2.  praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;
3.  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);
4.  dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;
5.  praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
6.  praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
7.  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
8.  środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców i kaucje wykonawców , o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;
9.  praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
10.  praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

*   Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz - przejściowo - wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

*   Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie: (i) z tym samym zarządcą co Zbywca albo (ii) z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

*   Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę przez Nabywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę. Może to mieć miejsce na przykład gdy rozwiązanie danej Umowy Serwisowej łączyłoby się z wygaśnięciem gwarancji lub jakości udzielonej przez dostawcę serwisowanego sprzętu, w takim przypadku konieczne będzie kontynuowanie danej Umowy Serwisowej przez Nabywcę do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę.

*   Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

(1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

(2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty;

(3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

(4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej.

(vii) Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano w punkcie (iii) powyżej:

*   działalność gospodarcza Zbywcy obecnie obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą Nieruchomości wchodzącej w skład Inwestycji; z uwagi na podstawową działalność Zbywcy, jaką jest działalność deweloperska, planowane jest, że po sprzedaży Nieruchomości w kolejnych latach Zbywca kupi inną nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji deweloperskiej;

*   intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu Nieruchomości wzniesionej w ramach Inwestycji w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż planuje on jej zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i komercjalizacji Budynków;

*   po dokonaniu Transakcji Zbywca może wykonywać prace wykończeniowe w Budynkach oraz inne prace budowlane związane np. z usuwaniem wad i usterek w Budynkach lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Jednakże możliwe jest, iż w przyszłości plany i intencje Zbywcy ulegną zmianie.

Strony uzgodniły (i mogą zawrzeć osobną umowę w tym zakresie), że jeśli określone prace wykończeniowe lub ulepszenia w pomieszczeniach nie zostaną zakończone do daty Transakcji, Zbywca wykona wszystkie odpowiednie prace lub podejmie wszelkie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania zakończenia tych prac w terminie uzgodnionym w umowie (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami). Nie jest wykluczone, że na mocy ustaleń umownych zawartych ze Zbywcą lub najemcami Nabywca będzie partycypował w części kosztów prac wykończeniowych wykonywanych przez Zbywcę po zamknięciu Transakcji.

Jeśli na dzień zawarcia Transakcji część powierzchni w Budynkach przeznaczonych do wynajęcia nie będzie wynajęta, to w stosunku do takich powierzchni , a także potencjalnie w zakresie części wynajętych powierzchni, Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) zobowiąże się na podstawie odrębnej umowy gwarancji czynszowej do wypłaty na rzecz Nabywcy odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie Nabywcy braku najemców. Aby zmniejszyć kwotę wypłacanej gwarancji czynszowej, po Transakcji Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) będzie mógł podejmować działania zmierzające do zachęcenia nowych najemców do wynajęcia powierzchni w Budynku i zawarcia przez nich nowych umów najmu z Nabywcą (Zbywca (bądź podmiot powiązany ze Zbywcą) otrzyma od Nabywcy stosowne pełnomocnictwa do negocjowania umów najmu).

Zbywca przygotuje i dostarczy Nabywcy rozliczenie podsumowujące wydatki operacyjne oraz otrzymane od najemców opłaty serwisowe powstałe od początku roku do dnia Transakcji. Prawdopodobnie rozliczenie obejmie również wyliczenie rzeczywistych kwot jakie będą zobowiązani zapłacić najemcy za powyższy okres (porównanie rzeczywistych kosztów operacyjnych z otrzymanymi opłatami serwisowymi), które zostaną zwrócone lub zapłacone przez najemców po zakończeniu roku. W przypadku wystąpienia różnicy między otrzymanymi przez Zbywcę opłatami serwisowymi, a realnymi kwotami jakie powinni zapłacić najemcy nastąpi odpowiednie rozliczenie między Zbywcą i Nabywcą - tj. jeżeli opłaty serwisowe będą wyższe od rzeczywistych opłat, kwota różnicy zostanie zapłacona przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, natomiast w odwrotnej sytuacji kwota zostanie zapłacona przez Nabywcę na rzecz Zbywcy.

Przed transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Zbywca jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT?
2.  Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT:
    *   w części, która na moment Transakcji nie podlegała jeszcze pierwszemu zasiedleniu - jako dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia nieobjęta zwolnieniem z opodatkowania VAT; oraz - w części, w której od momentu pierwszego zasiedlenia do daty Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata - jako dostawa realizowana w ciągu okresu nie dłuższego niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia nieobjęta zwolnieniem z opodatkowania VAT; oraz
    *   w pozostałej części w jakiej Ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dostawy z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?
3.  Czy w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania 2, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości i uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do części, w której od momentu wybudowania do daty Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata, natomiast w pozostałej części o ile strony Transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych:

1.  Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości stanowić będzie sprzedaż składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom Ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Stron dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT:
    *   w części, która na moment Transakcji nie podlegała jeszcze pierwszemu zasiedleniu - jako dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia nieobjęta zwolnieniem z opodatkowania VAT; oraz
    *   w części, w której od momentu pierwszego zasiedlenia do daty Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata - jako dostawa realizowana w ciągu okresu nie dłuższego niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia nieobjęta zwolnieniem z opodatkowania VAT; oraz
    *   w pozostałej części w jakiej ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dostawy z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.
3.  Zdaniem Stron w przypadku potwierdzenia prawidłowości stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania 2, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wynikający z tytułu nabycia Nieruchomości i uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do części, w której od momentu wybudowania do daty Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata, natomiast w pozostałej części o ile strony Transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami Ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

1.1 Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, rozumiana (w świetle art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT) jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Natomiast stosownie do art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Na podstawie powyższych przepisów, wyłączenie transakcji z zakresu opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”). Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT tj. "przedsiębiorstwo" oraz jego "zorganizowana część" - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

1.2 Transakcja jako przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT

Ustawa o VAT nie zawiera definicji "przedsiębiorstwa". Co do zasady, organy podatkowe (oraz sądy administracyjne) odwoływały się w tym zakresie do definicji przedsiębiorstwa zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego, a więc kładziono nacisk na interpretację omawianego pojęcia w znaczeniu przedmiotowym. W ostatnim jednak okresie, w Objaśnieniach Minister Finansów doprecyzował, że omawianych przepisów nie należy interpretować wyłącznie przez pryzmat przepisów Kodeksu cywilnego i przyjął wykładnię funkcjonalną wskazując, że przedsiębiorstwem w rozumieniu Ustawy o VAT jest zorganizowany zespół składników majątkowych, w oparciu o który zbywający prowadził działalność opodatkowaną, i w ramach którego: (1) istnieje zamiar kontynuowania przez kupującego działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (2) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Obydwie przesłanki zostały dodatkowo wyjaśnione i sprecyzowane w Objaśnieniach, do czego Wnioskodawcy odnoszą się w dalszej części uzasadnienia.

W opinii Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie stanowi "przedsiębiorstwa" ani w znaczeniu przedmiotowym, ani także w znaczeniu funkcjonalnym.

Jeśli chodzi o pojęcie przedsiębiorstwa w znaczeniu przedmiotowym, to Kodeks cywilny definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Należy też wskazać na art. 552 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej lub z przepisów szczególnych. Oznacza to, że w przypadku np. sprzedaży przedsiębiorstwa, jeśli strony chcą wyłączyć z zakresu transakcji niektóre składniki majątkowe, konieczne jest enumeratywne wyliczenie tych pozycji (w przeciwnym razie zostaną one przeniesione na nabywcę).

W kontekście powyższych przepisów należy wskazać, że przedmiot Transakcji będzie ograniczony do zbycia Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością), które standardowo są przedmiotem przeniesienia w transakcjach mających za przedmiot nieruchomości. Po zawarciu Transakcji Zbywca może prowadzić działalność polegającą na (i) poszukiwaniu przyszłych najemców, (ii) realizowaniu na rzecz Nabywcy lub najemców określonych usług polegających na wykończeniu powierzchni zgodnie z wymaganiami najemców oraz (iii) realizacji obowiązków wynikających z umowy gwarancji czynszowej.

Tym samym aktywa nabywane przez Nabywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zespół powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie składników majątkowych, umożliwiający realizację zadań przypisanych przedsiębiorstwu.

Natomiast, jeżeli chodzi o ujęcie "przedsiębiorstwa" w znaczeniu funkcjonalnym - to jak wskazano powyżej - kwalifikacja dostaw nieruchomości komercyjnych (np. budynków będących w całości przedmiotem najmu) jako "przedsiębiorstw" na gruncie podatku VAT była przedmiotem wskazanych powyżej Objaśnień.

Jak wskazano w Objaśnieniach:

*   Co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym zakresie, za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT Minister wskazał takie elementy jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom;

*   W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT (pozostającą poza zakresem zastosowania Ustawy o VAT). Takie wyjątkowe okoliczności zachodzą - w świetle Objaśnień - wówczas, gdy po pierwsze, istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz, po drugie, istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

*   Przy czym, co istotne, Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (opisanych powyżej) na kupującego są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
    1.  prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
    2.  umowy o zarządzanie nieruchomością;
    3.  umowy zarządzania aktywami;
    4.  należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

*   Dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników "umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę". W tym zakresie w Objaśnieniach wskazano: "za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na kupującego zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez sprzedającego, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podjęcie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcie umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym kupujący sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz sprzedającego. W takim przypadku bowiem kupujący podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego".

*   W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez sprzedającego, objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Minister Finansów wskazał, że w przypadku, w którym dostawca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, zaś kupujący nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości to w takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że kupujący nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedającego (różne przedmioty działalności sprzedającego i kupującego).

Jednocześnie, Minister Finansów wskazał, że w przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP):

*   ruchomości stanowiące wyposażenie budynku;
*   prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
*   prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility management agreement), itp.;
*   prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe;
*   prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości;
*   prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości;
*   dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich.

W świetle powyższych Objaśnień należy przypomnieć istotne wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji.

W tym zakresie przedmiotem Transakcji będą przede wszystkim składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynki, Budynek Techniczny i Budowle, infrastruktura składająca się na wyposażenie Budynków, prawa i obowiązki z umów najmu oraz pewne inne prawa i obowiązki w sposób oczywisty związane z Budynkami (np. prawa z tytułu zabezpieczeń złożonych przez część najemców, dokumentacja techniczna i prawna związana z projektem Budynków).

Należy również podkreślić, że na Nabywcę nie zostanie przeniesiony żaden element wymieniany w cytowanych wyżej pkt a) - d) Objaśnień MF, w szczególności:

*   Zakresem Transakcji nie będzie objęte przeniesienie praw i obowiązków z jakichkolwiek umów pożyczek/kredytów mających na celu finansowanie działalności Zbywcy. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zamiarem Wnioskodawców nie jest w ogóle przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem jedynie zobowiązania do zwrotu / rozliczenia zabezpieczeń dostarczonych przez najemców).

*   Nabywca nie wstąpi w prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością zawartych przez Zbywcę. Istniejąca Umowa o Zarządzanie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zobowiązany będzie do zawarcia nowej umowy w tym zakresie (przy czym nie jest wykluczone, że zawarcie nowej umowy zarządzania może nastąpić z tym samym podmiotem oraz na zbliżonych warunkach).

*   Zakresem Transakcji nie zostanie objęte przeniesienie na Nabywcę jakichkolwiek należności o charakterze pieniężnym (w tym - w szczególności - należności wobec najemców o zapłatę czynszu czy też opłat serwisowych) za wyjątkiem ewentualnych kaucji najemców i wykonawców wymienione w opisie przedmiotu Transakcji.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że przedmiot planowanej Transakcji nie spełni kryteriów pozwalających uznać - w świetle Objaśnień - że przenoszony zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Zbywcę.

Jednocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Zbywcy polega na tym, że zakupił on prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego Gruntu, a następnie rozpoczął projekt deweloperski mający na celu wzniesienie kompleksu biurowego znanego jako "(…)". Docelowo, po oddaniu Budynków do użytkowania oraz ich komercjalizacji, Zbywca planuje sprzedać Nieruchomość.

W konsekwencji, należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa Zbywcy, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod zastosowania Ustawy o VAT. W analizowanym przypadku Nabywca nie będzie bowiem prowadził działalności gospodarczej tożsamej z działalnością Zbywcy (Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował Nieruchomość, zaś Nabywca Nieruchomości będzie prowadził działalność polegającą na jej wynajmie - różne przedmioty działalności Nabywcy i Zbywcy). W celu przedstawienia pełnego obrazu Transakcji Wnioskodawcy podkreślają, że:

*   nabycie Nieruchomości przez Nabywcę nastąpi w celu prowadzenia przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne;

*   Zbywca prowadzi działalność deweloperską obejmującą wzniesienie kompleksu biurowego. W tym celu (i) Zbywca w pierwszej kolejności nabył Grunt, następnie (ii) prowadził / prowadzi prace budowlane związane z realizacją Inwestycji, (iii) obecnie zamierza sprzedać Nieruchomość (oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy w celu osiągnięcia przychodu (tj. zrealizować zysk na sprzedaży produktu z prowadzonej przez siebie działalności);

*   z perspektywy Zbywcy i prowadzonej przez niego działalności kluczowe znaczenie ma zmaksymalizowanie zysku na realizowanym aktualnie projekcie deweloperskim (w tym przypadku: zysku ze sprzedaży Nieruchomości). W związku z tym dla Zbywcy istotne było między innymi zawarcie umów najmu powierzchni w Budynkach - ponieważ zwiększają oni komercyjną atrakcyjność Nieruchomości dla potencjalnych Nabywców. Nie zmienia to jednak faktu, że głównym celem Zbywcy jest sprzedaż Nieruchomości w możliwie krótkim okresie (a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości).

W ocenie Wnioskodawców przytoczone elementy zdarzenia przyszłego wskazują na odmienny zakres działalności prowadzonej przez Wnioskodawców.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 stycznia 2021 r. o sygnaturze 0114-KDIP4-3.4012.553.2020.3.KM).

W interpretacjach tych wskazuje się, że kluczowym jest, by przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia stanowiło całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Zbywany majątek powinien stanowić na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisanych przedsiębiorstwu. Nawet w przypadku wyłączenia z zakresu transakcji zbycia przedsiębiorstwa niektórych elementów, pomiędzy pozostałymi zbywanymi składnikami majątkowymi muszą zostać zachowane związki funkcjonalne w taki sposób, aby przekazany majątek mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

1.3 Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Jednocześnie, definicję tą należy (oprócz spełnienia warunków formalnych z niej wynikających) interpretować przez pryzmat omówionych wcześniej Objaśnień MF w zakresie funkcjonalnego istnienia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w tym zakresie uwagi oraz argumenty przedstawione w pkt 1.2 powyżej będą miały odpowiednie zastosowanie.

W świetle powyższej definicji, wyróżnia się następujące przesłanki formalne warunkujące możliwość uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Przede wszystkim, powinien istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych (przy czym ustawodawca wymienia w tym kontekście również zobowiązania), który jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie.

W licznych interpretacjach organów podatkowych dotyczących zakresu pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa podkreśla się, że wydzielenie to powinno zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego rozumiana jest w ten sposób, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako: dział, wydział, oddział itp. Podkreśla się, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W kontekście wyodrębnienia funkcjonalnego wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Dlatego przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zakwalifikowanie danego zespołu składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e i art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT uzależnione jest zatem nie od jakiegokolwiek zorganizowania masy majątkowej - musi się ona odznaczać bowiem pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące w takich wzajemnych relacjach, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Kluczowa z perspektywy definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa sprzedającego (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Analizując powyższe przesłanki w kontekście opisanego zdarzenia przyszłego należy dojść do wniosku, że przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym przenoszonych składników, musiałyby one pozostawać między sobą we wzajemnych interakcjach w taki sposób, że należałoby je traktować jako zorganizowany, autonomiczny zespół wyodrębniony w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tymczasem, jak zostało już wskazane, w analizowanym przypadku składniki będące przedmiotem Transakcji nie stanowią takiego autonomicznego, zorganizowanego zespołu m.in. z uwagi na fakt, iż m.in. prawa i obowiązki wynikające z istotnych umów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. z umów dotyczących finansowania Nieruchomości oraz z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością) nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

Przenoszona Nieruchomość nie będzie również posiadała zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się bowiem możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Tymczasem funkcja oraz przeznaczenie przedmiotu Transakcji w obecnym przedsiębiorstwie Zbywcy są zupełnie inne niż w przypadku Nabywcy - gdyż Zbywca traktuje Nieruchomość jako element o charakterze produktu swojej działalności, zaś Nabywca (po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o niezbędne elementy i podjęciu odpowiednich działań) zamierza w oparciu o niego prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych i usługowych.

Dodatkowo, gdyby teoretycznie przedmiot Transakcji przenieść do jakiejkolwiek „pustej” spółki (tj. nie posiadającej odpowiedniego zaplecza i środków), to niemożliwym byłoby prowadzenie przez tę spółkę działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji, bez konieczności podejmowania działań faktycznych i prawnych mających na celu uzupełnienie go o dodatkowe elementy / zapewnienie realizacji dodatkowych funkcji). Innymi słowy, przedmiot Transakcji (bez elementów przedsiębiorstwa Zbywcy niewchodzących w skład Transakcji), nie umożliwiłby samodzielnego i trwałego funkcjonowania Nieruchomości (w szczególności ze względu na brak istotnych umów). Z uwagi bowiem na fakt, iż na rzecz Nabywcy nie zostaną zasadniczo przeniesione prawa i obowiązki z szeregu fundamentalnych umów, brak jest podstaw do uznania, że przenoszony zespół praw i składników majątkowych będzie wystarczający do funkcjonowania nieruchomości biurowej. Aby zagwarantować niezakłóconą kontynuację jego działalności w dniu Transakcji lub około tej daty Nabywca będzie musiał zaangażować we własnym zakresie:

*   zarządzanie Nieruchomością;

*   wykonanie innych czynności / dostawę mediów do Nieruchomości;

*   obsługę prawną / podatkową / księgową dotyczącą aspektów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości i jej wynajmem.

Jeśli Nabywca nie zapewni - już we własnym zakresie - zarządzania i obsługi Nieruchomości przez wyspecjalizowanych usługodawców, prawdopodobne będzie wystąpienie zakłóceń działalności np. braku płynności finansowej w wyniku nieściągalności czynszów lub roszczeń finansowych najemców w związku z naruszeniami przez Nabywcę obowiązków wynikających z umów najmu. Z tych względów prowadzenie trwałej i stabilnej działalności wyłącznie w oparciu o elementy nabyte w ramach Transakcji nie będzie możliwe.

Nie jest przenoszone również finansowanie (tzn. zobowiązania) kluczowe dla działania każdego biznesu. Powyższe potwierdza zatem jednoznacznie, iż przenoszona Nieruchomość nie będzie posiadała sama w sobie zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić wyodrębnionego funkcjonalnie zespołu składników materialnych i niematerialnych, który byłby zdolny do prowadzenia samodzielnej działalności.

Po drugie, przenoszone składniki nie spełniają też kryterium wyodrębnienia organizacyjnego. Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa powinny bowiem świadczyć przykładowo odpowiednie zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Kryterium wyodrębnienia organizacyjnego spełnione byłoby również wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 kwietnia 2016 r. (sygn. ITPP2/4512-115/16/AJ). Tymczasem, jak zostało już wskazane, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy.

Po trzecie, przedmiot Transakcji nie jest również faktycznie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy. Przeciwnie, Nieruchomość razem z innymi aktywami i pasywami oraz elementami pozabilansowymi (np. umowami) stanowi raczej produkt działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, niż jej organizacyjnie wyodrębnioną część.

Innymi słowy, Przedmiot Transakcji nie jest obecnie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy w żaden z powyższych sposobów.

Podobnie, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi finansowo wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy (w tym dla celów rachunkowości zarządczej). W szczególności, obecnie Zbywca nie prowadzi odrębnej rachunkowości (ksiąg rachunkowych) ani nie sporządza odrębnego bilansu dla Nieruchomości.

Podsumowując, przedmiot Transakcji nie będzie wyodrębniony u Zbywcy w aspekcie organizacyjnym ani finansowym.

1.4 Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

2\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nich Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budynku Technicznego i Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunty zabudowane są Budynkami, Budynkiem Technicznym i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków, Budynku Technicznego i Budowli znajdujących się na Gruncie.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy nabyciu Gruntu oraz przy procesie realizacji Inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z którego to prawa Zbywca skorzystał). Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawą z 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

*   wybudowaniu lub

*   ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków, Budynku Technicznego i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że ponieważ Budowle i Budynek Techniczny pełnią i będą pełniły rolę pomocniczą wobec Budynków, zdaniem Wnioskodawców, zostały one faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszych umów najmu powierzchni w Budynkach (co, jak wskazano w treści wniosku, miało miejsce odpowiednio w styczniu 2020 r. w odniesieniu do Budynku 1 - i w listopadzie 2020 r. - w odniesieniu do Budynku 2). Zdaniem Wnioskodawców, z uwagi na pełnioną funkcję techniczną i pomocniczą w stosunku do Budynków, kwalifikacja Budynku Technicznego i Budowli dla celów pierwszego zasiedlenia powinna być analogiczna jak w przypadku Budynków. Wnioskodawcy zaznaczają również, że z racji pełnionych funkcji Budynek Techniczny i Budowle niewątpliwie były użytkowane na potrzeby własne Zbywcy (tj. na potrzeby świadczenia usług najmu) począwszy od zakończenia ich budowy i rozpoczęcia przekazania powierzchni w Budynkach najemcom. W przypadku natomiast, gdy poszczególne części Nieruchomości nie zostały oddane w wykonaniu umów najmu przed zawarciem Transakcji, w stosunku do takiej części Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpi najpóźniej w momencie zbycia Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy. Ten moment określa bowiem najpóźniejsze rozpoczęcie działalności gospodarczej, to jest moment, w którym poszczególne części Nieruchomości staną się "przedmiotem konsumpcji".

Innymi słowy, jeśli na moment Transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe Budynków, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to na dzień Transakcji nie będą one jeszcze podlegać pierwszemu zasiedleniu.

W konsekwencji, Transakcja nie powinna spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ponieważ w odniesieniu do wchodzących w skład Nieruchomości Budynków (i) bądź to nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź - z uwagi na spodziewaną datę Transakcji (tj. czerwiec 2021 r., ale nie później niż grudzień 2021 r.) - od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Budynków, Budynku Technicznego lub Budowli do planowanej daty Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat. Jednocześnie, w przypadku wystąpienia obiektów znajdujących się w Gruncie, których pierwsze zasiedlenie miało miejsce później niż 2 lata od daty planowanej Transakcji, zastosowanie znajdzie opodatkowanie VAT, o ile strony Transakcji złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż Budowle lub Budynek Techniczny będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynków nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Zbywcę działalności polegającej na najmie Budynków, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynków / Budynek Techniczny / Budowle nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Wnioskodawcy pragną zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem, że:

(i) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(ii) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Gruntu i prowadzoną Inwestycją (z którego to prawda Zbywca skorzystał). Jak również wskazano, jeśli na moment zawarcia Transakcji na Nieruchomości / w Gruncie znajdowałyby się obiekty, których pierwsze zasiedlenie miało miejsce później niż 2 lata od daty planowanej Transakcji, to Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku w związku z nabyciem tych obiektów od D.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) Ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - w przypadku opisanej powyżej Transakcji obejmującej dostawę na rzecz Nabywcy Nieruchomości:

*   w części, która na moment Transakcji nie podlegała jeszcze pierwszemu zasiedleniu - jako dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia nieobjęta zwolnieniem z opodatkowania VAT; oraz
*   w części, w której od momentu pierwszego zasiedlenia do daty Transakcji, upłynie okres krótszy niż dwa lata - jako dostawa w ciągu okresu nie dłuższego niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia nieobjęta zwolnieniem z opodatkowania VAT; oraz
*   w pozostałej części w jakiej ustawa o VAT przewiduje zwolnienie dostawy z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 - w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 3:

Prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad kwotą podatku VAT należnego

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości (na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT), niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT znajdującej zastosowanie stawki podatku.

W tym kontekście wskazać należy, iż:

*   Nabywca będzie na moment planowanej Transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełniać będzie ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

*   Po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki podatki. W konsekwencji, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie warunek obniżenia podatku VAT naliczonego o podatek VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Jak też wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana podatkiem VAT (z uwagi na fakt, iż - jak wskazano w poprzedniej części Wniosku - nie zostaną spełnione warunki pozwalające na objęcie nabycia Nieruchomości zwolnieniem z opodatkowania VAT).

W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Na marginesie Wnioskodawcy zauważają, że - począwszy od 1 stycznia 2016 r. - prawo do odliczenia regulowane art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT podlega dodatkowemu ograniczeniu w przypadku nabywania towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 Ustawy o VAT, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 Ustawy o VAT. Na podstawie art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT, w takim przypadku, gdy przypisanie towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie będzie możliwe, konieczne będzie stosowanie proporcji pozwalającej określić, jaka część zakupów powinna być alokowana do celów wykonywanej działalności gospodarczej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ww. przepis nie będzie miał jednak, zdaniem Wnioskodawców, zastosowania, ponieważ Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcy działalności gospodarczej na rynku nieruchomości.

Podsumowując, mając na uwadze, iż - zdaniem Wnioskodawców - Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony:

(i) do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT w związku z art. 88 Ustawy o VAT), oraz

(i) do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 Ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na uwadze, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Niniejsza interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W związku z uiszczeniem opłaty w kwocie wyższej od należnej, kwota 800 zł jest opłatą nienależną, w związku z czym, na podstawie art. 14f § 2a i § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej, zostanie zwrócona zgodnie z dyspozycją Wnioskodawcy przekazem pocztowym na nowy adres Wnioskodawcy wskazany w uzupełnieniu złożonego wniosku, w ciągu 7 dni od zakończenia postępowania w sprawie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.