Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.395.2022.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-11-03
Teza: Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT a tym samym będzie wyłączona z opodatkowania PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

26 sierpnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek, dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 24 października 2022 r. (wpływ: 27 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca, Kupujący)

X. Sp. z o.o. Sp. z o.o. z siedzibą w W.

NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (Zbywca, Sprzedający):

Y. Sp. z o.o. z siedzibą w L.

NIP: (…)

**Opis zdarzenia przyszłego**

Zainteresowani i planowana transakcja.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca) na dzień złożenia wniosku jest właścicielem Nieruchomości położonej w (\`(...)\`), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: Nieruchomość). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie pozostałej finansowej działalności usługowej, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych, jak również w zakresie zarządzania nieruchomościami wykonywanego na zlecenie, wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną podatkiem od towarów i usług działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: Transakcja), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą najpóźniej do końca marca 2023 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1) prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) i (…) (obręb ewidencyjny (…), L.) położonej przy ul. P., dla których Sąd Rejonowy w L., prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Grunt").

2) prawo własności następujących budynków zlokalizowanych na Gruncie:

a) budynek handlowy zlokalizowany na działce nr (…) (dalej: „Budynek A"),

b) budynek handlowy zlokalizowany na działce nr (…) (dalej: „Budynek B").

c) (dalej łącznie: „Budynki")

3) prawo własności budowli zlokalizowanych na Gruncie, takich jak:

a) przyłącze kanalizacji deszczowej (zlokalizowane na działce nr (…)),

b) przyłącze kanalizacji sanitarnej (zlokalizowane na działce nr (…)),

c) przyłącze gazowe wraz ze stacją redukcyjną gazu (zlokalizowane na działce nr (…)

d) przyłącze wodociągowe (zlokalizowane na działce nr (…)),

e) miejsca parkingowe (zlokalizowane na działkach nr (…) i (…)),

f) drogi wewnętrzne (zlokalizowane na działkach nr (…) i (…)),

g) place manewrowe (zlokalizowane na działkach nr (…) i (…)),

h) 2 pylony informacyjne (zlokalizowane na działkach nr (…) i ),

(dalej łącznie budowle zlokalizowane na Gruncie są zdefiniowane jako: „Budowle")

(dalej łącznie Grunt, Budynki i Budowle są zdefiniowane jako: „Nieruchomość").

Dodatkowo na Gruncie, według najlepszej wiedzy Stron, znajdują się także inne budowle niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

W 2021 r. Zbywca rozpoczął inwestycję na Gruncie, w ramach której na miejscu istniejącego uprzednio budynku centrum handlowo-usługowego (…) (dalej: „Budynek Hipermarketu") zostaną wybudowane Budynek A i Budynek B oraz powstaną nowe budowle w postaci: 2 pylonów informacyjnych, miejsc parkingowych, dróg wewnętrznych i placów manewrowych (dalej: „Nowe Budowle"). Na Gruncie pozostaną wybudowane przez poprzednich właścicieli i będące własnością Sprzedającego przyłącza kanalizacji deszczowej, kanalizacji sanitarnej, wodociągowe oraz gazowe wraz ze stacją redukcyjną gazu (dalej: „Stare Budowle").

Stare budowle zostały oddane do użytkowania ponad dwa lata od dnia planowanej Transakcji. Sprzedający na dzień składania wniosku nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie Budynków oraz Nowych Budowli. Do dnia Transakcji wszystkie Budynki i Budowle zostaną oddane do użytkowania.

Mając na uwadze powyższe od dnia przyjęcia Budynku Hipermarketu do użytkowania do dnia planowanej Transakcji, Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Budynku Hipermarketu, gdyż w ramach toczącej się inwestycji na jego miejscu powstają zupełnie dwa nowe obiekty, tj. Budynek A i B. Przedmiotem ulepszeń, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej nie były/nie będą także Stare Budowle jak i Nowe Budowle.

Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Sprzedający nabył własność działki ewidencyjnej nr (…) od (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy sprzedaży z 31 marca 2021 r. Nabycie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu działki ewidencyjnej nr (…) przez Sprzedającego, uległa ona podziałowi ewidencyjnemu na działki o numerach (…) i (…). Następnie na mocy decyzji z 10 stycznia 2022 roku, działka (…) uległa podziałowi na działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…), będące przedmiotem Transakcji.

Na moment nabycia przez Zbywcę działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) była ona zabudowana Budynkiem Hipermarketu i Starymi Budowlami. Ponadto, znajdowała się tam również stacja paliw, która obecnie jest zlokalizowana na działce (…) i nie stanowi przedmiotu Transakcji.

Wobec Gruntu, na mocy uchwały Rady Miejskiej w L. z 5 kwietnia 2011 r., ustalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zgodnie, z którym Nieruchomość w zasadniczej części położona jest w granicach terenów elementarnych oznaczonych symbolami 1UC (tereny dużej zabudowy usługowej).

Budynek Hipermarketu został wybudowany i oddany do użytkowania 7 grudnia (\`(...)\`) r. W ramach trwającej inwestycji Zbywca w miejscu Budynku Hipermarketu wybuduje dwa odrębne Budynki (tj. Budynek A i Budynek B) oraz Nowe Budowle. Zbywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków i Nowych Budowli. Zbywca bowiem ponosi te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Nowych Budowli do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie. W związku z powyższym Budynki są przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca (dalej „Umowy Najmu"). Na moment składania wniosku większość powierzchni obejmującej pomieszczenia handlowe i usługowe przeznaczone do wynajęcia na rzecz najemców jest objęta Umowami Najmu. Wydanie najemcom pierwszych powierzchni nastąpiło w maju 2022 r. (wydania te miały na celu umożliwienie przeprowadzenia prac wykończeniowych przez najemców).

Najem Nieruchomości stanowi obecnie główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy. Jednakże po zawarciu Transakcji Sprzedający nie wyklucza prowadzenia działalności gospodarczej w innym zakresie. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi, m.in. koszty mediów itd.

Obsługa księgowa i administracyjna Nieruchomości świadczona jest na podstawie umowy zawartej z innym podmiotem z grupy Sprzedającego (dalej: Umowa obsługi). Umowa obsługi nie zostanie rozwiązana po zawarciu Transakcji, gdyż nie dotyczy ona wyłącznie świadczeń na rzecz Zbywcy w związku z posiadaniem Nieruchomości, ale dotyczy także innych podmiotów powiązanych Sprzedającego. Ponadto, Umowa obsługi nie będzie przedmiotem Transakcji.

Sprzedający za wyjątkiem Umowy obsługi nie zawarł innej umowy dotyczącej usług zarządzania Nieruchomością (tzw. usługi property management).

Na dzień składania wniosku Grunt jest zabudowany i będzie pozostawać zabudowany w dacie Transakcji.

Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji, istotne okoliczności związane z Transakcją

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży) zostało poprzedzone zawarciem przez strony umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających, dalej: Umowa Przedwstępna). Umowa Przedwstępną została zawarta 11 sierpnia 2022 r.

Jednocześnie zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy

w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: Przenoszone Prawa i Obowiązki):

3) wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z Umów Najmu w tym prawa i obowiązki związane z kaucjami na zabezpieczenie Umów Najmu;

4) wszelkie prawa Zbywcy wynikające z dokumentów na zabezpieczenie Umów Najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które z natury są nieprzenoszalne; niemniej jednak Zbywca wyda Kupującemu, w ramach wydania dokumentacji, oryginały oświadczeń dostarczonych przez Najemców);

5) prawa autorskie dotyczące Nieruchomości;

6) wszelkie prawa do korzystania z oprogramowania używanego dla celów eksploatacji inwestycji realizowanej na podstawie pozwoleń na budowę;

7) znak towarowy „…";

8) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia;

9) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości;

10) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw wraz z dokumentacją, w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W celu zapewnienia Nieruchomości nieprzerwanego dostępu do mediów, umowy z dostawcami zostaną, w miarę możliwości, rozwiązane lub wypowiedziane przed zawarciem Umowy Sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu, lecz w okresie od dnia Transakcji do dnia rozwiązania lub wygaśnięcia umów z dostawcami mediów, stroną tych umów nadal będzie Zbywca. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Zbywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje lub wypowiada określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

a) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

b) wierzytelności Zbywcy,

c) środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

d) zobowiązania Zbywcy,

e) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Zbywcy;

f) koncesje, licencje i zezwolenia;

g) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

h) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

i) zakład pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że Zbywca na moment składania wniosku nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem, niemniej nie wyklucza wykonywania działalności gospodarczej w przyszłości.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu), w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, według ustalonych procedur.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umów Najmu.

Z ostrożności procesowej, przed transakcją, uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zbywca oraz Nabywca w ramach Transakcji zawarli w Umowie Przedwstępnej, sporządzonej w formie aktu notarialnego, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości. Oświadczenie to zostanie powtórzone w Umowie Sprzedaży.

Ponadto, w związku z ryzykiem braku pełnego wynajęcia Budynków, Strony zawrą również umowę gwarancji czynszowej, w ramach której Zbywca zobowiąże się wobec Nabywcy, do wypłacania Nabywcy kwot gwarancyjnych, które nie będą powiązane z jakąkolwiek dostawą towarów lub usług ze strony Nabywcy na rzecz Zbywcy i nie będą zawierały podatku od towarów i usług. Jedynym celem wypłat będzie zagwarantowanie Nabywcy brakującego dochodu z czynszu i brakujących opłat eksploatacyjnych za powierzchnię, która będzie niewynajęta.

Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca zobowiązuje się zapłacić Zbywcy, na podstawie Umowy Sprzedaży, cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena Nieruchomości będzie jedynym wynagrodzeniem należnym Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży oraz w związku ze zbyciem Nieruchomości. W Umowie Sprzedaży (lub w załączniku do faktury obejmującej cenę Nieruchomości) Zbywca wskaże rozbicie ceny pomiędzy Grunt, Budynki i Budowle. Cena będzie płatna w EUR, a kwota podatku od towarów i usług będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji. Zgodnie z unormowaniami zawartymi w Umowie Przedwstępnej, Strony planują dokonanie płatności z zastosowaniem mechanizmu „split payment".

Dodatkowo, w związku z Transakcją Strony zawarły umowę pożyczki, w ramach której Sprzedający występuje jako pożyczkobiorca, a Nabywca jako pożyczkodawca. Strony

ustaliły w ramach Umowy Sprzedaży, iż Cena Nieruchomości zostanie pomniejszona o kwoty należne od Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu umowy pożyczki. W przypadku jednak, gdy pożyczka nie zostanie wypłacona na rzecz Sprzedającego lub będzie przez niego w pełni spłacona przed podpisaniem Umowy Sprzedaży, powyższe potrącenie nie będzie mieć zastosowania.

Strony dokonają rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną, zobowiązanie Zbywcy i Nabywcy do zawarcia Umowy Sprzedaży uzależnione jest od spełnienia szeregu warunków zawieszających takich jak np. oddanie Budynków i Nowych Budowli do użytkowania. W szczególności warunki zawieszające są zastrzeżone na rzecz Nabywcy. Jeżeli warunki zawieszające nie zostaną spełnione lub Nabywca nie zrzeknie się tych warunków do określonej daty. Kupujący będzie miał prawo odstąpić od Umowy Przedwstępnej.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (tj. w Budynkach) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W piśmie uzupełniającym, do którego dołączyli Państwo wymagane pełnomocnictwo wraz z dowodem opłaty skarbowej od niego, wskazali Państwo, że oczekują wydania interpretacji w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wyłącznie w sytuacji gdy Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za prawidłowe. W przeciwnym wypadku – tj. gdyby przedstawione stanowisko na pytanie nr 1 i 2 zostało uznane za nieprawidłowe, Strony nie oczekują wydania interpretacji w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług – przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, to przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku.

Wskazali Państwo, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów podatkowych (interpretacje indywidualne) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podnieśli Państwo ponownie, że powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Wskazali Państwo przykładowo kilka interpretacji indywidualnych.

W związku z powyższym wnieśli Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży – przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania stanowi – przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Podstawę opodatkowania określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży. Zgodnie z nią Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) Nieruchomość opisaną we wniosku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak 0111-KDIB2-3.4012.646.2022.2.IK, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Organ stwierdził, że Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Tym samym opisana we wniosku Transakcja jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku w części, w której, od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości do dnia sprzedaży, upłynie okres krótszy niż dwa lata; w tej części dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Z kolei w odniesieniu do Nieruchomości w zakresie Starych Budowli dostawa będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Ze zwolnienia tego Strony zrezygnują poprzez złożenie zgodnego oświadczenia zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług a sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (w zakresie części Transakcji, która jest zwolniona Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak 0111-KDIB3-1.4012.646.2022.2.IK.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.