Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.487.2021.2.ST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-25
Teza: W opisanych okolicznościach sprzedaż działek będzie opodatkowana podatkiem VAT. Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Działek oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-zwrot podatku; podatnik; zgłoszenie-zgłoszenie rejestracyjne; zwolnienie; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku -Prawo do zwrotu różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X. Rejestracja. Deklaracje i informacje podsumowujące. Zapłata podatku -Rozdział 1. Rejestracja -Zgłoszenie rejestracyjne
Przepisy: [VAT] Rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) NR 282/2011 z dnia 15 marca 2011 r. ustanawiające środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej-Rozdział 7-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2021 r. (data wpływu 27 września 2021 r.), uzupełnionym pismami z 22 października 2021 r. (data wpływu 26 października 2021 r.) i z 22 listopada 2021 r. (data wpływu 22 listopada 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w ramach przedmiotowej Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe**;

\- opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – **jest prawidłowe**;

\- opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działek nr 2 i 3 w przypadku złożenia przed dniem Transakcji przez Zainteresowanych w odniesieniu do Struktur oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – **jest prawidłowe**;

\- obowiązku zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającego, jako czynnego podatnika podatku VAT w związku z Transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) – **jest prawidłowe**;

\- prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Spółkę Działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 5) – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

27 września 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w ramach przedmiotowej Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2); opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działek nr 2 i 3 w przypadku złożenia przed dniem Transakcji przez Zainteresowanych w odniesieniu do Struktur oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3); obowiązku zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającego, jako czynnego podatnika podatku VAT w związku z Transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 4) oraz prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Spółkę Działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Wniosek uzupełniono 26 października 2021 r. o uwierzytelnione kopie pełnomocnictw oraz 22 listopada 2021 r. o dodatkową informację do własnego stanowiska Wnioskodawców.

**We wniosku złożonym przez:**

**\- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:**

**A SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ;**

**\- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:**

**Pana B**

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

Informacje ogólne o Zainteresowanych:

A Sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia.

Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości (…), m.in., od Pana B (dalej jako: „Sprzedający”).

Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne.

Spółka rozważa nabycie od Sprzedającego:

a) działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 2 (dalej jako: „Działka 2”) i działki ewidencyjnej oznaczonej 3 (dalej jako: „Działka 3”) w obrębie ewidencyjnym (…), dla których w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta nr 1;

b) działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 1 (dalej jako: „Działka 1”) w obrębie ewidencyjnym (…), dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta nr 2 – dalej łącznie jako „Działki”.

Historia nabycia Działek, stan nieruchomości i status Sprzedającego w chwili nabycia:

Sprzedający nabył Działki na podstawie umowy z xx czerwca 2010 r. o dział spadku. Strony umowy o dział spadku ustaliły wartość majątku na określoną kwotę i postanowiły, że Sprzedający dokona na rzecz drugiej strony umowy spłaty połowy wartości spadku nabywając w ten sposób Działki.

W chwili nabycia Działka 1 była niezabudowana, zaś Działka 2 oraz Działka 3 były zabudowane.

Na podstawie umowy o dział spadku, Sprzedający nabył własność Działek do swojego majątku osobistego na zasadzie surogacji wyrażonej w art. 33 pkt 10 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tj. w zamian za stanowiące składniki majątku osobistego mienie nabyte w spadku po Pani C (postanowienie Sądu Rejonowego, o stwierdzeniu nabycia spadku z xx września 2001 r., sygn. akt (…)).

Sprzedający nabył Działki celem realizacji testamentu i prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego.

Sposób opodatkowania nabycia Działek:

Nabycie Działek w roku 2010 nie było opodatkowane podatkiem VAT.

Wykorzystywanie Działek:

Na Działkach znajdują się naniesienia obecne już w momencie nabycia Działek przez Sprzedającego, tj. budynek gospodarczy z wiatą (na Działce 3), dwa garaże, wiata oraz szklarnia (na Działce 2). Działka 3 oraz Działka 2 są częściowo ogrodzone. W dalszej części wniosku, wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Działce 3 oraz Działce 2 i należące do Sprzedającego będą zbiorczo określane jako: „Struktury”.

Wszystkie Struktury zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Działek przez Sprzedającego, przez poprzedniego właściciela/li Działek, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności (prawdopodobnie rolnej).

Ponadto w okresie ostatnich 2 lat Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Struktur, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Struktur. Wydatki na ulepszenie Struktur w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Działek.

Natomiast na Działce 1 nie są posadowione żadne budynki, jak również żadne widoczne, a według wiedzy Sprzedającego również niewidoczne budowle lub ich części w postaci fundamentów, elementów dawnej zabudowy, schronów, bunkrów lub innych budowli podziemnych, które byłyby własnością Sprzedającego.

Przez wszystkie Działki przebiega gazociąg wybudowany w roku 1993. Infrastruktura ta wchodzi w skład infrastruktury technicznej C sp. z o.o. Poza wyżej wymienioną infrastrukturą przez Działkę nie przebiegają żadna inna napowietrzna lub podziemna infrastruktura (prócz przyłącza energetycznego). Opisany gazociąg nie stanowi własności Sprzedającego.

Sprzedający nigdy nie próbował uzyskać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działek.

Naniesienia znajdujące się na Działce nie były przedmiotem ulepszeń (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Sprzedający prowadzi na Działkach działalność rolniczą.

Prócz Transakcji (zdefiniowanej poniżej) ze Sprzedającym, Spółka planuje również zawrzeć umowę sprzedaży z inną osobą fizyczną, której przedmiotem będzie wydzielona część działki nr 4, należącej do tej drugiej osoby (położonej w (\`(...)\`), nieopodal Działek).

Jednocześnie z uwagi na to, że warunkiem formalnym wydzielenia części działki należącej do innego sprzedającego jest zapewnienie tej działce dostępu do drogi publicznej, Sprzedający ustanowił na Działkach nieodpłatne i nieograniczone w czasie służebności gruntowe przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 4. Z uwagi na to, że ustanowienie wskazanych służebności jest dokonywane na potrzeby wydzielenia nowej działki (będącej przedmiotem planowanej transakcji z drugim sprzedającym) z obecnej działki o nr 4, planowane jest obecnie, że – po dniu wydzielenia i po dniu Transakcji – służebności ulegną rozwiązaniu po spełnieniu pewnych warunków, przy czym w każdym przypadku służebności ulegną rozwiązaniu po XX stycznia 2022 r., niezależnie od spełnienia przesłanek rozwiązujących te służebności. W tym zakresie przewidywane jest obecnie, że do tego momentu działka nr 4 będzie już miała zapewniony inny dostęp do drogi publicznej, a tym samym nie będzie konieczne dalsze utrzymywanie tych służebności.

Działki są wolne od jakichkolwiek innych praw osób trzecich (zarówno w prawach rzeczowych, jak i obligacyjnych, w tym umów najmu, dzierżawy, czy użyczenia), jak również nie pozostaje w posiadaniu osób trzecich bez tytułu prawnego.

Przeznaczenie Działek:

Działki położone są na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako: „Obowiązujący MPZP”) przyjętego uchwałą Rady Miejskiej z xx marca 2006 r. dla obszaru (…).

Działka 2 jest położona częściowo na terenie oznaczonym jako (…) (o przeznaczeniu – teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej), a częściowo na terenie oznaczonym jako (…) (o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych).

Działka 1 oraz Działka 3 znajdują się na terenach oznaczonych symbolem (…), tj. o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych.

Ten sposób użytkowania terenu Działek obowiązuje także w chwili składania niniejszego wniosku o interpretację.

W przeszłości (ok. 10 lat temu) Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntów w Obowiązującym MPZP. Wniosek Sprzedającego został jednak rozpatrzony negatywnie.

Obecnie przewidywane jest, że przed dokonaniem Transakcji (zdefiniowanej poniżej) obowiązujący MPZP zostanie zmieniony w celu umożliwienia pełnego zagospodarowania Działek na potrzeby planowanej przez Spółkę inwestycji, lub w tym celu uchwalony zostanie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zmieniony lub nowy plan dalej zbiorczo jako: „Nowy MPZP”).

Obecny projekt Nowego MPZP przewiduje, że Działki będą oznaczone symbolem (…), tj. jako tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dla terenów oznaczonych symbolem (…) obecny projekt Nowego MPZP ustala:

1) przeznaczenie podstawowe: usługi;

2) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona oraz obiekty małej architektury;

3) przeznaczenie dopuszczalne: usługi konfekcjonowania, drogi wewnętrzne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Uchwalenie Nowego MPZP jest to jednym z warunków przeprowadzenia Transakcji.

Sprzedający nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działek do ich sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo.

Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działek. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działek.

Sprzedający uzyskał operat szacunkowy w odniesieniu do Działek.

Treść Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

Sprzedający korzystał z usług agenta nieruchomości (który sam zgłosił się do Sprzedającego) w celu sprzedaży Działek. Sprzedający osobiście nie wystawiał nigdy Działek na portalach internetowych, jak również nie informował o możliwości sprzedaży w formie bilbordu albo innego nośnika reklamowego posadowionego na Działkach.

xx listopada 2020 r. Sprzedający zawarł z D sp. z o.o. (dalej jako: „D”) umowę przedwstępną sprzedaży Działek udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. (…); dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Obecnie planowane jest, że D sprzeda na rzecz Spółki prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, a tym samym, że ostatecznym nabywcą Działek będzie Spółka.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży gruntów, które Sprzedający sprzeda kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, Działki albo geodezyjnie wydzielone z nich działki gruntu niezbędne do zrealizowania inwestycji (polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną) za określoną cenę za każdy metr kwadratowy nabywanego obszaru, a kupujący mienie to, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, za określoną cenę kupi (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”).

Ponadto, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, jeżeli z uwagi na uwarunkowania planowanej inwestycji, dla jej realizacji nie będzie konieczne nabycie przez kupującego całej nieruchomości, to kupujący uprawniony będzie do złożenia oświadczenia określającego obszar nieruchomości konieczny do przeprowadzenia inwestycji, wraz z proponowanym projektem podziału geodezyjnego nieruchomości. W przypadku złożenia przez kupującego takiego oświadczenia, strony związane będą Przedwstępną Umową Sprzedaży w zakresie określonym w tym oświadczeniu, a przedmiotem Umowy Przyrzeczonej będzie działka gruntu powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział geodezyjny zostanie przeprowadzony staraniem kupującego, na podstawie pełnomocnictwa opisanego w dalszej części wniosku.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po ziszczeniu m.in. następujących warunków:

1) przeprowadzenia przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznania, według oceny kupującego, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

2) podziału geodezyjnego, o ile w odniesieniu do którejkolwiek z Działek będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji;

3) zmianie Obowiązującego MPZP bądź uchwaleniu i wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działki bądź wydzielone z nich działki gruntu, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez kupującego inwestycji.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków albo zostanie spełniony warunek wskazany w pkt 3 powyżej, przez co niektóre warunki wskazane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży nie będą musiały zostać spełnione.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej zadań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niech inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie kupujący. Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Sprzedający w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzielił osobie wskazanej przez D nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

1) przeglądania akt księgi wieczystej nr 1 oraz księgi wieczystej nr 2, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomość została odłączona;

2) uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej) wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3) uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek;

4) reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działki bądź wydzielone z nich działki gruntu;

5) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

6) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

7) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

8) uzyskania decyzji — pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji;

9) składania wniosków o podziały nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu niezbędnych dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postepowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Sprzedający oświadczył przy tym, że pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych ww. księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały kupującego.

Sprzedający oświadczył również, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w niniejszej umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Ponadto Sprzedający oświadczył, że pełnomocnik może w granicach umocowania ustanawiać dla niego innych pełnomocników.

Jednocześnie kupujący oświadczył, że na mocy udzielonych mu w umowie przedwstępnej pełnomocnictw zobowiązał się wszcząć wszelkie możliwe czynności mające na celu spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W oparciu o udzielone pełnomocnictwo, przedstawiciel kupującego złożył w imieniu Sprzedającego szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego MPZP.

Dodatkowo w imieniu Sprzedającego, w oparciu o udzielne pełnomocnictwo, złożony został wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączenia infrastruktury wodno-kanalizacyjnej dla Działki 2.

Ponadto, na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, planowane jest wystąpienie w odniesieniu do Sprzedającego z wnioskami o wydanie zaświadczeń stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie inwestycyjne kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto jest zobowiązany do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie osiemnastu miesięcy od wejścia w życie (rozpoczęcia obowiązywania) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, nie później jednak niż XX grudnia 2023 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”).

Jeżeli w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu danej nieruchomości albo wydzielonej z niej działki gruntu, a kupujący nie odstąpi z tego powodu od niniejszej umowy, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której – po otrzymaniu przez Sprzedającego oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa – zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, wydanie kupującemu Działek bądź wydzielonych z niej działek gruntu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, przy czym zawierając Umowę Przyrzeczoną Sprzedający podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do tego obowiązku.

Do dnia wydania wszystkie płatności związane z nieruchomością będą, co do zasady, ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia wydania obciążać będą kupującego.

Strony zastrzegają, że kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

1) gdy – zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej – jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z niej działki,

2) w razie niepowzięcia przez wspólników kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej – które może zostać wykonane nie później niż do upływu Daty Ostatecznej.

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena (powiększona ewentualnie o należny podatek VAT) za Działki (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Obecnie niewykluczone jest, że dokonanie zapłaty Ceny nastąpi za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Sprzedający nie planuje obecnie przeznaczać środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości. W przeszłości, Sprzedający nie dokonywał nabyć lub sprzedaży innych nieruchomości, niż Działki.

Zawarcie Przedwstępnej Umowy Cesji:

Spółka oraz D zawarły xx lipca 2021 r. przedwstępną umowę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości (Spółka prócz nieruchomości należących do Sprzedającego, planuje również nabyć położoną w (\`(...)\`) działkę gruntu należącą do innej osoby fizycznej); dalej jako: „Przedwstępna Umowa Cesji”.

W konsekwencji zawarcia Przedwstępnej Umowy Cesji, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dojdzie do sprzedaży przez D na rzecz Spółki praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. W konsekwencji obecnie planowane jest, że Umowę Przyrzeczoną w odniesieniu do wszystkich Działek zawrze ostatecznie Spółka (niewykluczone, że nastąpi to w tym samym dniu co wcześniejsze przeniesienie praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na Spółkę).

Tym samym, w związku z Przedwstępną Umową Cesji, Spółka (jako docelowy nabywca Działek) wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Opisana powyżej sprzedaż Działek (albo wydzielonych z nich części) będzie w dalszej części wniosku określana także jako: „Transakcja”.

Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działki wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT.

Wnioskodawcy wskazują, że Sprzedający – niezależnie od niniejszego wniosku – wystąpił również o wydanie własnej interpretacji indywidualnej (tj. będąc jedynym zainteresowanym), celem potwierdzenia konsekwencji podatkowych sprzedaży Działek.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.**

1) Czy Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji?

2) Czy sprzedaż Działki 1 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT?

3) Czy sprzedaż Działki 2 oraz Działki 3 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT w przypadku złożenia przed dniem Transakcji przez Zainteresowanych w odniesieniu do Struktur oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT?

4) Czy Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny?

5) Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Działek, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działek (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

**Zdaniem Zainteresowanych (ostatecznie sformułowanym w piśmie z 22 listopada 2021 r.):**

Ad 1:

Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji.

Ad 2:

Sprzedaż Działki 1 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Ad 3:

Sprzedaż Działki 2 oraz Działki 3 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT w przypadku złożenia przed dniem Transakcji przez Zainteresowanych w odniesieniu do Struktur oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Ad 4:

Zdaniem Wnioskodawców Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Ad 5:

Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Działek, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działek (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad 1:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej jako: „Ustawy o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w Ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów lub świadczenie usług podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy/konkretnego świadczenia usług mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedający nabył Działkę do swojego majątku osobistego.

Sprzedający nabył Działkę w celach realizacji testamentu i prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego.

Należy zauważyć, że w analizowanej sprawie przedstawiciel D dokonywał określonych czynności w związku z planowaną sprzedażą Działek przez Sprzedającego. Pomimo, że czynności dokonywane były przez tego przedstawiciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to Sprzedający musiał udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu kupującemu, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej w opisie stanu faktycznego, w oparciu o udzielone (bardzo szerokie) pełnomocnictwo, przedstawiciel D złożył w imieniu Sprzedającego szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego MPZP.

Fakt, że ww. działania nie były podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają lub już wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Do czasu zawarcia umowy grunt będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Dodatkowo w przeszłości Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntów w Obowiązującym MPZP. Wniosek Sprzedającego został jednak rozpatrzony negatywnie.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Sprzedający podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto Sprzedający uzyskał operat szacunkowy w odniesieniu do Działek, co również świadczy o chęci przygotowania Działek do sprzedaży, tak aby została przeprowadzona w najbardziej optymalny sposób.

W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedający, w zakresie sprzedaży Działek nie będzie zbywać majątku osobistego, okoliczności planowanej Transakcji wskazują bowiem, że nie będzie to typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. A zatem sprzedaż Działek będzie w analizowanym przypadku – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT – czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, zaś Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji.

Ad 2:

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

I tak, zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 Ustawy o VAT z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 Ustawy o VAT, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże, zarówno w treści Ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

W tym zakresie Zainteresowani wskazują, że należy zauważyć, iż znajdująca się na Działce 1 infrastruktura przesyłowa w postaci gazociągu jest własnością odrębnego od Sprzedającego podmiotu, tj. C sp. z o.o. Tym samym z mocy prawa nie może być przedmiotem Transakcji, zaś zbycie wyłącznie Działki 1 (tj. bez znajdującej się na niej infrastruktury nienależącej do Sprzedającego) powinno być traktowane na gruncie Ustawy o VAT jako zbycie terenów niezabudowanych.

Podstawą dla przyjęcia takiej kwalifikacji podatkowej Działki 1 są przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jednocześnie, w myśl 47 § 2 Kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Niemniej jednak, w myśl art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, z treści art. 49 § 1 Kodeksu wynika, że infrastruktura przesyłowa należąca do C sp. z o.o. (wchodząca w skład przedsiębiorstwa tej spółki) nie może stanowić części składowej Działki 1.

Tym samym, bez względu na trwałe powiązanie infrastruktury C sp. z o.o. z Działką 1, na podstawie Kodeksu cywilnego stanowi ona odrębny, niezależny od Działki 1 przedmiot własności. W konsekwencji Sprzedający – nie będąc właścicielem tej infrastruktury przesyłowej – nie może jej zbyć. Innymi słowy, przedmiotem Transakcji w odniesieniu do Działki 1, będzie wyłącznie niezabudowany grunt, nie zaś znajdująca się na nim infrastruktura przesyłowa.

Zainteresowani wskazują w tym kontekście, że dokonując wykładni przepisów Ustawy o VAT należy mieć na uwadze przede wszystkim ekonomiczny sens analizowanych transakcji. Za takim stanowiskiem przemawia między innymi treść art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, które identyfikuje dostawę towarów nie z cywilnoprawnym, formalnym przeniesieniem własności, lecz – nawiązującym do ekonomicznego władztwa – pojęciem przeniesienia prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel.

Ponadto, Zainteresowani pragną zauważyć, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia własności ww. infrastruktury przesyłowej, która jest i pozostanie własnością C sp. z o.o., zarówno w sensie formalnym (na mocy szczególnych regulacji art. 49 Kodeksu cywilnego), jak i ekonomicznym (faktycznym). Tym samym, w przypadku planowanej Transakcji, z perspektywy podatku VAT nie może być mowy o dostawie infrastruktury technicznej znajdującej się na Działce 1. Infrastruktura ta nigdy nie była w ekonomicznym posiadaniu Sprzedającego, a po dokonaniu Transakcji nie będzie w ekonomicznym władaniu Spółki. W konsekwencji uznać należy, że Sprzedający nie może rozporządzać znajdującą się na Działce 1 infrastrukturą techniczną ani w sensie ekonomicznym, ani prawnym. Z uwagi na powyższe, przedmiotowa infrastruktura przesyłowa nie może w kontekście analizowanej Transakcji decydować o charakterze Działki 1.

Mając zatem na uwadze, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na rzecz Spółki infrastruktury technicznej należącej do C sp. z o.o., która będzie znajdowała się na Działce 1, należy uznać, że w odniesieniu do Działki 1 ekonomicznym sensem Transakcji – determinującym jej kwalifikację podatkową – będzie dostawa terenu (gruntu) niezabudowanego.

Zainteresowani wskazują, że ich stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 29 kwietnia 2014 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPP1/443-263/14-2/JL) organ stwierdził: „zatem należy stwierdzić, że w przypadku planowanej dostawy nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem transformatora, będącym własnością spółki z o.o. oraz wchodzącym w skład jej przedsiębiorstwa, przedmiotem dostawy nie będzie budynek stacji transformatorowej lecz wyłącznie działka gruntu. W konsekwencji, o tym czy dostawa przedmiotowej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, decydować będzie przeznaczenie nieruchomości, tzn. czy stanowi ona grunt niezabudowany inny niż tereny budowlane. Jak wskazano wyżej, w przypadku terenów niezabudowanych, zwolnieniu od podatku podlegają jedynie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane. Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podobnie, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 17 lutego 2014 r. (sygn. IPTPP4/443-853/13-2/BM) zaznaczył, że: „jakkolwiek część znajdującego się na ww. działkach uzbrojenia technicznego, tj. wodociągi i przyłącze wodociągowe oraz kanał sanitarny spełniają definicję obiektu liniowego, czyli są budowlą, to jednak – jak wskazano we wniosku – stanowią one własność gestorów sieci, nie stanowią zatem własności Gminy. W rezultacie ww. obiektów nie będzie można traktować jako części składowej nieruchomości będącej przedmiotem zbycia przez Gminę. (\`(...)\`) Zatem, w przypadku dostawy nieruchomości, na której posadowione są: wyłączone z eksploatacji wodociągi, wyłączone z eksploatacji przyłącze wodociągowe, nieczynne kable energetyczne, czynny kanał sanitarny oraz kabel energetyczny, które – na podstawie art. 49 k.c. – są własnością gestorów sieci oraz utwardzenie bitumiczne po dawnym przebiegu drogi, które nie stanowi budowli, przedmiotem dostawy będą niezabudowane nieruchomości gruntowe”.

Z kolei w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Przepis art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do Ustawy o VAT artykuł 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w Ustawie o VAT dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że Ustawa o VAT nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Zauważyć należy, że analiza Ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W analizowanym przypadku z Obowiązującego MPZP wynika, że Działka 1 znajduje się na terenie oznaczonym jako (…) (o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych).

Jednocześnie jednak przewidywane jest obecnie, że przed dokonaniem Transakcji wejdzie w życie Nowy MPZP, którego obecny projekt przewiduje, że Działki (a w tym Działka 1), będą oznaczone symbolem (…), tj. jako tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dla terenów oznaczonych symbolem (…) obecny projekt Nowego MPZP ustala:

1) przeznaczenie podstawowe: usługi;

2) przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona oraz obiekty małej architektury;

3) przeznaczenie dopuszczalne: usługi konfekcjonowania, drogi wewnętrzne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

W konsekwencji sprzedaż Działki 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, bowiem będzie ona stanowiła w dniu Transakcji (w dniu obowiązywania już Nowego MPZP) tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Skoro zatem sprzedaż Działki 1 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość zastosowania dla dostawy Działki 1 zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy, czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuję tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 Ustawy o VAT), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2) Ustawy o VAT, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że Działka 1 została przez Sprzedającego nabyta do majątku osobistego. Nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Działki 1 skoro nabycie to w ogóle nie było opodatkowane VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tej nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, bowiem w związku z nabyciem Działki 1 w ogóle nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu lub nie. Nie jest zatem spełniony jeden z warunków dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Działki 1 nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Bezcelowe jest przy tym analizowanie czy w sprawie mogłoby znaleźć zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a, gdyż jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Działka 1 będzie niezabudowana, a ww. zwolnienia odnoszą się do dostawy budynków, budowli i ich części.

Reasumując, mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz przywołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż Działki 1 nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Działki 1 przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie transakcją opodatkowaną VAT i niepodlegającą zwolnieniu z VAT.

Ad 3:

Na wstępie należy zauważyć, że również w odniesieniu do planowanej sprzedaży Działki 2 i Działki 3 nie znajdzie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. W tym zakresie uwagi poczynione przez Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 2, pozostają adekwatne również dla planowanej sprzedaży Działki 2 i Działki 3.

Z okoliczności sprawy wynika bowiem, że również Działka 2 i Działka 3 zostały przez Sprzedającego nabyte do majątku osobistego. Nabycie to nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Działki 2 i Działki 3 skoro nabycie to w ogóle nie było opodatkowane VAT. W takiej sytuacji nie można mówić, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tych nieruchomości lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało, bowiem w związku z nabyciem Działki 2 i Działki 3 w ogóle nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu lub nie. Nie jest zatem spełniony jeden z warunków dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Działki 2 i Działki 3 nie będzie mogła korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Z uwagi na to jednak, że Działki 2 i Działki 3 są zabudowane Strukturami, należy przeanalizować, czy w sprawie mogłoby znaleźć zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem lub części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

W świetle powyższego, dostawa Działki 2 i Działki 3 będzie podlegała takiemu samemu traktowaniu podatkowemu w zakresie VAT jak dostawa Struktur znajdujących się na tych działkach. Tym samym w dalszej części należy przeanalizować sposób opodatkowania dostawy tych Struktur.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

c) adres budynku, budowli lub ich części.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z definicją „pierwszego zasiedlenia” zawartą w Ustawie o VAT, w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r., pierwszemu zasiedleniu nie musi zatem towarzyszyć czynność opodatkowana VAT, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku (oddanie go do faktycznego użytkowania).

W ocenie Zainteresowanych, do pierwszego zasiedlenia Struktur doszło jeszcze przed dniem ich nabycia przez Sprzedającego, zaś najpóźniej w momencie nabycia Działek przez Sprzedającego w roku 2010.

Wszystkie Struktury mające być przedmiotem Transakcji zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Działek przez Sprzedającego, przez poprzedniego właściciela/li Działek, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności (prawdopodobnie rolnej). Ponadto, od momentu nabycia Działek, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Struktur, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Struktur. Wydatki na ulepszenie Struktur w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Działek.

W konsekwencji, Transakcja w zakresie dostawy Działki 2 i Działki 3 stanowić będzie dostawę Struktur dokonywaną w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, Transakcja w tym zakresie będzie podlegała, co do zasady, zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zainteresowani przed dokonaniem dostawy Działek złożą właściwemu dla Spółki naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy Struktur posadowionych na Działce 2 i Działce 3, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych dostawa w ramach Transakcji Struktur będzie podlegała zatem opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%). W związku z powyższym dostawa Działki 2 i Działki 3 będzie również podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%) zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT.

W konsekwencji, dostawa Działki 2 i Działki 3 w ramach Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z podatku VAT w przypadku złożenia przed dniem Transakcji przez Zainteresowanych w odniesieniu do Struktur oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Na marginesie powyższych uwag, Zainteresowani wskazują, że znajdująca się na Działce 2 i Działce 3 infrastruktura przesyłowa w postaci gazociągu jest własnością odrębnego od Sprzedającego podmiotu, tj. C sp. z o.o. Tym samym z mocy prawa nie może być przedmiotem Transakcji, zaś zbycie Działki 2, Działki 3 oraz posadowionych na nich Struktur nie obejmie znajdującej się na tych działkach infrastruktury nienależącej do Sprzedającego.

Ad 4:

Zdaniem Zainteresowanych, Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

W myśl art. 96 ust. 1 Ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Zgodnie z art. 96 ust. 3 Ustawy o VAT, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 4 Ustawy o VAT, naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego” a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Jak stanowi art. 113 ust. 1 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Na podstawie art. 113 ust. 9 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Na mocy art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d Ustawy o VAT, zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży Działek. W konsekwencji na podstawie ww. przepisu, zwolnienie od podatku VAT przewidziane w art. 113 ustawy nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do Sprzedającego w ramach Transakcji.

Reasumując, skoro Sprzedający dokonując sprzedaży Działek będzie działać jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, to będzie on zobowiązany do rozliczenia Transakcji na gruncie podatku VAT, jako podatnik VAT czynny.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że Sprzedający powinien przed dniem Transakcji złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne w zakresie podatku od towarów i usług w celu rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Ad 5:

Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dokonanie dostawy Działek, w związku z Transakcją Spółka będzie uprawniona do:

a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Działek (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz 10b pkt 1) Ustawy o VAT), oraz

b) do uzyskania zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Spółki do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Działek, w myśl art. 86 ust. 10 oraz 10b pkt 1 Ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Działki będące przedmiotem planowanej Transakcji będą wykorzystywane przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz czy (ii) ich nabycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działki wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT. Jak wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Dodatkowo, jeżeli nie zostanie potwierdzona prawidłowość stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1, Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako dostawa terenów niezabudowanych i – zgodnie z Obowiązującym MPZP – będących terenami budowlanymi. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po nabyciu Działek i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej dostawę, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z Transakcją, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka otrzyma od Sprzedającego fakturę VAT dokumentującą dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Działki będące przedmiotem Transakcji będą po Transakcji wykorzystywane przez Spółkę w związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT, Spółka będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Działek oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:**

\- uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w ramach przedmiotowej Transakcji (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

\- opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działki nr 1 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

\- opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działek nr 2 i 3 w przypadku złożenia przed dniem Transakcji przez Zainteresowanych w odniesieniu do Struktur oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

\- obowiązku zgłoszenia rejestracyjnego przez Sprzedającego, jako czynnego podatnika podatku VAT w związku z Transakcją (pytanie oznaczone we wniosku nr 4);

\- prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego w związku z nabyciem przez Spółkę Działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 5);

– **jest prawidłowe.**

Zgodnie z treścią art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

**Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawców.**

Ponadto, zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga w zakresie poprawności stawki podatku VAT, wskazanej przez Wnioskodawców w uzasadnieniu własnego stanowiska w stosunku do pytania oznaczonego we wniosku nr 3.

Należy zwrócić uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytań) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Tut. Organ ponadto informuje, że od 1 października 2021 r. obowiązuje nowe brzmienie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Aktualna treść przepisu art. 43 ust. 10 ustawy otrzymała brzmienie: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Natomiast aktualna treść przepisu art. 43 ust. 11 ustawy otrzymała brzmienie: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części– w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części”.

Jednakże aktualna treść przepisów, nie ma wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię

w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Informuje się ponadto, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług. Natomiast w części dotyczącej zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.**

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.