Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-1040/08-5/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-10-15
Teza: Opodatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek wyodrębnionych z gruntu rolnego w wyniku przekształcenia i podziału tego gruntu.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; grunty; grunty-grunty rolne; grunty-podział gruntu; grunty-przekształcenie gruntu; nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 09.07.2008 r. (data wpływu 11.07.2008 r.) oraz uzupełnieniu z dnia 22.09.2008 r. (data wpływu 25.09.2008 r., data nadania 23.09.2008r.) na wezwanie Nr IPPB2/436-275/08-2/MZ, IPPB2/415-1040/08-2/SP z dnia 12.09.2008 r. (data nadania 12.09.2008 r., data doręczenia 16.09.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11.07.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 13 czerwca 2002 r. Wnioskodawczyni pozostająca w związku małżeńskim (wspólność ustawowa) nabyła w drodze umowy kupna-sprzedaży na podstawie aktu notarialnego sporządzonym przed notariuszem do majątku wspólnego, niezabudowaną działką rolną o powierzchni 0,82 ha, stanowiącą nieruchomość rolną przeznaczoną w planach zagospodarowania przestrzennego do użytkowania rolniczego. Następnie, w dniu 20 sierpnia 2002 r. Sąd Rejonowy w P wyłączył ten obszar z Księgi Wieczystej nr X i założył nową Księgę Wieczystą nr Y.

W dniu 08 grudnia 2005 r. Rada Miejska w N, w drodze uchwały uchwaliła Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Gminy N dotyczący terenów w miejscowości Ż. i dokonała przekwalifikowania m.in. gruntu rolnego należącego do Wnioskodawczyni i jej męża na grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług oraz terenu wypoczynku codziennego wraz z układem komunikacyjnym. Stosowne zawiadomienie zostało przekazane przez Burmistrza N pismem z dnia 15 maja 2006 r.

Następnie, na wniosek Wnioskodawczyni i jej męża decyzją z dnia 19 lutego 2007 r. Burmistrz N zatwierdził projekt podziału nieruchomości na poszczególne działki. Przedmiotowy grunt został podzielony na 6 działek. Dodatkowo, po podziale w dniu 13 maja 2008 r. zostały wpisane w KW służebności drogowe na rzecz każdoczesnego właściciela danej działki, umożliwiające budowę dróg dojazdowych do poszczególnych działek.

Przedmiotowa nieruchomość, na bazie której powstały poszczególne działki budowlane, została nabyta z zamiarem przeznaczenia jej na potrzeby osobiste. Grunt miał być w zamyśle Wnioskodawczyni i jej męża przeznaczony pod indywidualną zabudowę jednorodzinną przeznaczoną do wykorzystania na własne, osobiste potrzeby członków najbliższej rodziny – Wnioskodawczyni i jej męża, ich jedynej córki oraz matki Wnioskodawczyni. Nie ulega zatem wątpliwości, że przedmiotowe działki stanowią majątek osobisty Wnioskodawczyni i jej męża, a ich przeznaczeniem było wykorzystanie na cele osobiste (budowa całorocznego domu dla całej rodziny poza miastem w bezpośrednim sąsiedztwie lasu oraz niewielkiego stawu).

Z powodu szeregu okoliczności o charakterze osobistym, Wnioskodawczyni i jej mąż zdecydowali się na zbycie posiadanych działek. Zmiana decyzji wynika ze stanu zdrowia oraz ich wieku, śmierci matki Wnioskodawczyni oraz faktu, iż dojazd do przedmiotowej nieruchomości jest bardzo czasochłonny i wiąże się z koniecznością korzystania z samochodu (Wnioskodawczyni ani jej córka nie prowadzą samochodu). Z uwagi na powyższe, zadecydowano, że posiadane działki stały się zbędne do pierwotnie zakładanych celów i postanowili przeznaczyć je do sprzedaży, a uzyskane środki przeznaczyć bądź bezpośrednio na nabycie nieruchomości położonej bliżej W (z łatwiejszym dojazdem niewymagającym korzystania z samochodu), bądź na spłatę kredytu budowlano-hipotecznego na nabycie mieszkania, w którym obecnie Wnioskodawczyni i jej mąż zamieszkują a w dalszej kolejności nabycie domu.

Dodatkowo, Wnioskodawczyni i jej mąż mają zamiar dokonać ewentualnej darowizny jednej z działek na rzecz jednego z członków najbliższej rodziny (bratanica Wnioskodawczyni), o ile wyrazi ona na taką darowiznę zgodę. Umowa taka zostanie prawdopodobnie, za zgodą stron zainteresowanych, zawarta w przyszłości.

Dodatkowo należy podkreślić, że oboje Wnioskodawcy są emerytami, nie prowadzą i nigdy nie prowadzili rolniczej lub pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku ze złożeniem wspólnego wniosku małżonków pismem z dnia 12.09.2008 r. Nr IPPB2/436-275/08-2/MZ, IPPB2/415-1040/08-2/SP wezwano do uzupełnienia tego wniosku poprzez: wskazanie, którego z małżonków dotyczy wniosek i uiszczona opłata w wysokości 75 zł, uiszczenia dodatkowej opłaty odpowiadającej przedstawionym zdarzeniom przyszłym we wniosku. Wniosek został uzupełniony w terminie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane transakcje sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy planowane transakcje sprzedaży podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
3.  Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Odpowiedź w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie rozpatrzony w odrębnych interpretacjach indywidualnych.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Z uwagi na fakt, iż nabycie nieruchomości nastąpiło w roku 2002, co oznacza, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie upłynął okres dłuższy niż 5-letni – przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 10%.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity w Dz. U. z 2000 r. nr 14 poz. 176, ze zm., dalej” „updof”) źródłami przychodów są m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Należy przy tym wskazać, że ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło w 2002 r. to zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust, 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania do 31 grudnia 2006 r.) stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r.

W przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni wraz z mężem są emerytami, nie prowadzą i nigdy nie prowadzili pozarolniczej lub rolniczej działalności gospodarczej. Zbycie nieruchomości nastąpi z całą pewnością po upływie ustawowego terminu wskazanego powyżej (nabycie miało miejsce w połowie 2002 r., co oznacza, że 5-letni termin upłynął w dniu 31 grudnia 2007 r.), a w konsekwencji przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie będzie stanowił przychodu do opodatkowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a).

Zdaniem Wnioskodawczyni przedstawiony w przedmiotowej sprawie stan faktyczny nie wskazuje, aby dokonywana sprzedaż działek wydzielonych z posiadanej nieruchomości miała znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5 a pkt 6 updof. Zgodnie, bowiem z tym przepisem, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

1.  wytwórczą,. budowlaną, handlową, usługową,,
2.  polegającą na poszukiwania, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopal ze złóż,

*   polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez wzglądu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 updof.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż podjęte działania przedstawione w stanie faktycznym nie wykraczają poza czynności konieczne do zbycia majątku osobistego. Zatem brak jest podstaw do uznania, iż Wnioskodawczyni prowadzi działalność handlową w tym zakresie. Skoro, więc sprzedaż przedmiotowych działek nie nastąpi w wykonywania działalności gospodarczej, w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie wskazany powyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym jest sprzedaż nieruchomości lub ich części przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji, ponieważ ten 5-letni termin upłynął, uzyskany przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych,

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), oraz

*   zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

*   prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Panią do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: nabycia, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia działek wyodrębnionych z gruntu rolnego przekwalifikowanego na grunt pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług oraz terenu wypoczynku codziennego wraz z układem komunikacyjnym. W sytuacji, gdy podejmowane przez Panią działania, a w szczególności podział przedmiotowej nieruchomości na działki nie były dokonywane w celu późniejszej odsprzedaży i uzyskania zysku z tego tytułu, wówczas przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie zakwalifikowany do przychodu z działalności gospodarczej.

Sprzedaż, nawet kilkukrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż wyodrębnionych działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, przyjęto założenie Wnioskodawczyni, iż sprzedaż przedmiotowych działek wyodrębnionych z gruntu rolnego nabytego w 2002 r. i przekwalifikowanego w 2005 r. na grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, nie została wykonana w warunkach wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych ust. 1 pkt 8 lit. a – c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r.

Ponadto na tle rozpatrywanej sprawy wymaga wyjaśnienia znaczenie wyrażenia „nieruchomość”, użytego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w przepisach ww. ustawy. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Jak stanowi art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki z gruntem trwale związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Prawo polskie wyróżnia, więc trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, części budynków (lokalowe).

W świetle przytoczonej definicji przepisy prawa cywilnego traktują nieruchomości gruntowe jako jedną kategorię nieruchomości, nie różnicując ich ze względu na ich przeznaczenie czy ich funkcję.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym – Wnioskodawczyni nabyła przedmiotową nieruchomość w dniu 13 czerwca 2002 r. w drodze kupna – sprzedaży. Faktu tego nie zmienić może okoliczność, iż nastąpiła zmiana przeznaczenia danej nieruchomości z rolnej na budowlaną oraz jej podział na mniejsze działki. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od daty nabycia własności gruntu, a nie przekształcenia, podziału, czy scalenia danej nieruchomości. W związku z powyższym, ponieważ od końca 2002 roku, w którym miało miejsce nabycie przedmiotowej nieruchomości upłynęło 5 lat, zgodnie z cytowanym przepisem jego sprzedaż nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock