Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.536.2021.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-03
Teza: Prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali mieszkalnych P
Słowa kluczowe: najem-najem na cele działalności ; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik-podatnik czynny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X. Rejestracja. Deklaracje i informacje podsumowujące. Zapłata podatku -Rozdział 1. Rejestracja -Zgłoszenie rejestracyjne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-Rozdział 1-art. 96

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 3 sierpnia 2021 r. (data wpływu 10 sierpnia 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

10 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali mieszkalnych.

**We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:**

T. M. (Wnioskodawca lub Podatnik) jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej. 29 czerwca 2021 r. Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską, której przedmiotem jest jeden lokal mieszkalny. W związku z planowanym zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawca 28 czerwca 2021 r. złożył wniosek o rejestrację jako czynny podatnik VAT. Dokonując zgłoszenia, Podatnik zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zawierając powyższą umowę deweloperską Podatnik złożył oświadczenie, że występuje w ramach tejże umowy jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, posługujący się numerem NIP: (…).

Wnioskodawca zamierza nabyć kolejny lokal mieszkalny lub użytkowy, nabycie tego lokalu może nastąpić z rynku pierwotnego lub wtórnego. Wnioskodawca, zawierając planowaną umowę, złoży także oświadczenie, że występuje w ramach tejże umowy jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, posługujący się właściwym dla niego numerem NIP.

W przyszłości Podatnik nie planuje rozpoczęcia prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zostanie jednak zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

Na podstawie umów deweloperskich, o których mowa w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca będzie uiszczał na rzecz deweloperów wpłaty za poszczególne etapy przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie zawrze z deweloperami umowy, na mocy których na Podatnika zostanie przeniesione prawo własności przedmiotowych lokali.

Wnioskodawca, po nabyciu na własność lokali będących przedmiotem umów deweloperskich, planuje wynajmować lokale w ramach najmu krótkoterminowego na rzecz turystów. Celem Wnioskodawcy jest by, przy pomocy zakupionych lokali mieszkalnych lub użytkowych, świadczyć usługi zakwaterowania, polegające na oddaniu lokalu mieszkalnego lub użytkowego na cele krótkotrwałego pobytu.

Planowane przez Podatnika działania przybiorą dwie formy:

a) Podatnik będzie osobiście, bez udziału pośredników, zawierał umowy najmu krótkoterminowego i będzie z tego tytułu pobierał czynsz najmu, albo

b) Podatnik zawrze umowę najmu z Operatorem najmu, będącym profesjonalnym pośrednikiem w wynajmie lokali; na mocy takiej umowy, Operator najmu zajmowałby się procesem wynajmu krótkoterminowego, zaś Wnioskodawca otrzymywałby z tego tytułu czynsz najmu określony w umowie łączącej Wnioskodawcę z Operatorem najmu; przykładowo czynsz należny Wnioskodawcy mógłby być rozliczany ryczałtowo lub jako określony procent kwoty należności pobranych przez Operatora najmu od klientów korzystających z lokali.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1) Czy świadczenie przez Wnioskodawcę usług opisanych w zdarzeniu przyszłym stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowane podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w tak opisanym zdarzeniu przyszłym, Wnioskodawca będzie posiadał status czynnego podatnika VAT?

3) Czy Wnioskodawcy, jako osobie fizycznej (będącej czynnym podatnikiem VAT), w związku z zakupem lokali wykorzystywanych do najmu na zasadach opisanych w zdarzeniu przyszłym, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy kolejnych płatnościach dokonywanych na rzecz sprzedawców (fakturach na poczet zakupu lokali)?

**Zdaniem Wnioskodawcy:**

W zakresie pytania nr 1:

Tak, świadczenie przez Wnioskodawcę usług opisanych w zdarzeniu przyszłym stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W zakresie pytania nr 2:

Tak, w tak opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca będzie posiadał status czynnego podatnika VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Tak, Wnioskodawcy, jako osobie fizycznej (będącej czynnym podatnikiem VAT), w związku z zakupem lokali wykorzystywanych do najmu na zasadach opisanych w zdarzeniu przyszłym, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy kolejnych płatnościach dokonywanych na rzecz sprzedawców (fakturach na poczet zakupu lokali).

Ad 1 i 2

Na wstępie należy wskazać, iż zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zaś w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W tym miejscu należy także odnieść się do odpowiednich przepisów prawa cywilnego. Mianowicie, zgodnie z art. 659 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 poz. 1740 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu stanowi więc umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Czynsz umówiony między stronami jest wynagrodzeniem należnym wynajmującemu za możliwość korzystania z jego rzeczy. Oznacza to więc, że czynność polegająca na najmie nieruchomości w zamian za uzyskane wynagrodzenie (czynsz) spełnia warunki do uznania tej czynności za świadczenie usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym kontekście należy także wskazać, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zaś stosowanie do art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika więc, że najem mieści się w definicji działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT w przypadku, gdy wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Kluczowe jest więc wykorzystanie towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako usługa świadczona przez Wnioskodawcę jako osobę fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej. W rozumieniu wyżej cytowanych przepisów Ustawy o VAT świadczenie usług najmu nieruchomości jest działalnością gospodarczą, a podmiot wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach regulujących ten podatek.

W związku z powyższym, uznać należy, iż świadczenie przez Wnioskodawcę usług opisanych w zdarzeniu przyszłym stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Należy bowiem wskazać, iż organy podatkowe w swoich interpretacjach powszechnie przyjmują, że „usługa najmu nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nawet wówczas gdy umowy najmu nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)” (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 września 2017 r. sygn. akt: 0111-KDIB3-1.4012.536.2017.2.AB). Takie stanowisko przyjął także Dyrektor KIS w Interpretacji z 9 listopada 2017 r. (sygn. akt: 0112-KDIL2-3.4012.397.2017.2.ZD).

Już we wcześniejszych interpretacjach organy wskazywały, iż „świadczenie usług najmu nieruchomości jest działalnością gospodarczą, a wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach określonych w przepisach regulujących ten podatek.” (Interpretacja Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Łodzi z 1 lutego 2013 r. sygn. akt: IPTPP4/443-769/12-2/UNR).

Prawidłowość stanowiska, iż świadczenie przez Wnioskodawcę usług opisanych w zdarzeniu przyszłym stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz, iż Wnioskodawca będzie posiadał status czynnego podatnika VAT potwierdza także Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 października 2020 r. (sygn. akt: 0114-KDIP1-3.4012.517.2020.1.KP). W niniejszej sprawie organ potwierdził, iż Wnioskodawca - osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej - postępuje prawidłowo rejestrując się jako czynny podatnik VAT w związku ze świadczeniem usług najmu lokalu.

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z planowanym najmem lokali mieszkalnych, niezależnie od tego, czy najem będzie świadczony na rzecz Operatora najmu, czy też bez jego pośrednictwa, winien on być uznany za działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT. W związku z tym Wnioskodawca może dokonać rejestracji jako podatnik VAT czynny, bowiem zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy o VAT, podmioty, o których mowa w art. 15 są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności opodatkowanej złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne. W świetle powyższego stwierdzić należy więc, że w tak opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca, po dokonaniu rejestracji, będzie posiadał status czynnego podatnika VAT.

Ad 3

W tym miejscu należy także wskazać, iż zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie w jakim nabyte towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Korzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego obarczone jest formalnym wymogiem, wskazanym w art. 88 ust. 4 ustawy o VAT. Stanowi on, że obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Zatem sam fakt nabycia prawa do odliczenia VAT naliczonego nie jest jednoznaczny z możliwością skorzystania z tego uprawnienia. Jednakże po dokonaniu rejestracji jako czynny podatnik VAT, Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z prawa do odliczenia VAT naliczonego w momencie otrzymania faktur na poczet zakupu lokali - przy kolejnych płatnościach dokonywanych na rzecz deweloperów (sprzedawców).

Biorąc pod uwagę całokształt przedstawionych argumentów należy z całą pewnością wskazać, że wydatki (zapłata zaliczek na poczet zakupu lokali), które zostaną poniesione przez Wnioskodawcę w związku z opisanym stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym, związane będą z opodatkowaną działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę.

Tym samym Wnioskodawcy niewątpliwie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur, które otrzyma, dokumentujących wydatki (w tym zapłatę zaliczek na poczet ceny nieruchomości).

Należy wskazać, iż prezentowane przez Wnioskodawcę stanowisko znajduje potwierdzenie w szeregu aktualnych interpretacji organów podatkowych. W tym miejscu można powołać się przykładowo na pismo z 22 października 2020 r. (0114-KDIP1-3.4012.517.2020.1.KP). W treści tegoż rozstrzygnięcia Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy dotyczące bardzo zbliżonego stanu faktycznego, także w zakresie dokonywania odliczeń VAT z okresu przed formalną rejestracją jako czynny podatnik VAT. Co godne podkreślenia, wzmiankowany wniosek dotyczył również osoby fizycznej, która nie prowadziła pozarolniczej działalności gospodarczej.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego jest prawidłowe**.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, – poza wyjątkami wskazanymi w art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy – podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy jednak zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy – podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z kolei zgodnie z ust. 3 ww. artykułu, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy – naczelnik urzędu skarbowego po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 – jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Stosownie do art. 96 ust. 5 pkt 2 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni – do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa.

Rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 29 czerwca 2021 r. zawarł umowę deweloperską, której przedmiotem jest jeden lokal mieszkalny. W związku z planowanym zdarzeniem przyszłym, Wnioskodawca 28 czerwca 2021 r. złożył wniosek o rejestrację jako czynny podatnik VAT. Dokonując zgłoszenia, Wnioskodawca zrezygnował ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. Zawierając powyższą umowę deweloperską Wnioskodawca złożył oświadczenie, że występuje w ramach tejże umowy jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, posługujący się numerem NIP: (…). Wnioskodawca zamierza nabyć kolejny lokal mieszkalny lub użytkowy, nabycie tego lokalu może nastąpić z rynku pierwotnego lub wtórnego. Wnioskodawca, zawierając planowaną umowę, złoży także oświadczenie, że występuje w ramach tejże umowy jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, posługujący się właściwym dla niego numerem NIP. W przyszłości Wnioskodawca nie planuje rozpoczęcia prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Zostanie jednak zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Na podstawie umów deweloperskich, Wnioskodawca będzie uiszczał na rzecz deweloperów wpłaty za poszczególne etapy przedsięwzięcia deweloperskiego, a następnie zawrze z deweloperami umowy, na mocy których na Wnioskodawcę zostanie przeniesione prawo własności przedmiotowych lokali. Wnioskodawca, po nabyciu na własność lokali będących przedmiotem umów deweloperskich, planuje wynajmować lokale w ramach najmu krótkoterminowego na rzecz turystów. Celem Wnioskodawcy jest by, przy pomocy zakupionych lokali mieszkalnych lub użytkowych, świadczyć usługi zakwaterowania, polegające na oddaniu lokalu mieszkalnego lub użytkowego na cele krótkotrwałego pobytu. Planowane przez Wnioskodawcę działania przybiorą dwie formy: Wnioskodawca będzie osobiście, bez udziału pośredników, zawierał umowy najmu krótkoterminowego i będzie z tego tytułu pobierał czynsz najmu, albo Wnioskodawca zawrze umowę najmu z Operatorem najmu, będącym profesjonalnym pośrednikiem w wynajmie lokali; na mocy takiej umowy, Operator najmu zajmowałby się procesem wynajmu krótkoterminowego, zaś Wnioskodawca otrzymywałby z tego tytułu czynsz najmu określony w umowie łączącej Wnioskodawcę z Operatorem najmu; przykładowo czynsz należny Wnioskodawcy mógłby być rozliczany ryczałtowo lub jako określony procent kwoty należności pobranych przez Operatora najmu od klientów korzystających z lokali.

Ad 1 i 2

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości, czy świadczenie przez Wnioskodawcę usług opisanych w zdarzeniu przyszłym stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca w związku z tą czynnością będzie posiadał status czynnego podatnika VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji w odpowiedzi na zadane pytania należy uznać, że usługi, które Wnioskodawca zamierza świadczyć tj. najem krótkoterminowy na rzecz turystów w celach krótkotrwałego pobytu stanowić będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy opodatkowane podatkiem od towarów i usług a Wnioskodawca świadcząc ww. usługi będzie działał jako czynny podatnik podatku VAT w myśl art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i 2 należało uznać za **prawidłowe.**

Ad 3

Ponadto Wnioskodawca ma wątpliwości, czy Wnioskodawcy, jako osobie fizycznej (będącej czynnym podatnikiem VAT), w związku z zakupem lokali wykorzystywanych do najmu na zasadach opisanych w zdarzeniu przyszłym, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy kolejnych płatnościach dokonywanych na rzecz sprzedawców (fakturach na poczet zakupu lokali).

Odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia opisanych we wniosku lokali mieszkalnych należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jednocześnie wskazać należy, że stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W tym miejscu wskazać należy, że stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243).

Wskazać należy, że usługa najmu nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek:

· świadczenie usługi na własny rachunek,

· charakter mieszkalny nieruchomości,

· mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosku, Wnioskodawca nie zawiera umów, które warunkują wykorzystanie lokali na cele mieszkalne, a zatem celem oddania w najem lokali przez Wnioskodawcę nie będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej. Najemca wynajmujący lokale od Wnioskodawcy nie będzie wykorzystywał ich w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż jak wskazano w opisie sprawy, celem tego najmu będzie wynajem krótkoterminowy na rzecz turystów w celach krótkotrwałego pobytu.

Zatem opisana we wniosku usługa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

W konsekwencji stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumenujących nabycie lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. W analizowanym przypadku Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabywać lokale mieszkalne. Lokale te będą wykorzystywane na potrzeby krótkotrwałego zakwaterowania turystów. Jak ustalono powyżej, świadczona przez Wnioskodawcę usługa polegająca na krótkotrwałym zakwaterowaniu turystów nie korzysta ze zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, lecz podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie istnieje związek pomiędzy nabyciem lokali a działalnością opodatkowaną podatkiem VAT i w konsekwencji Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia lokali mieszkalnych, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy. Wnioskodawca bowiem jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakup lokali będzie związany z działalnością opodatkowaną podatkiem VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe.**

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.