Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.179.2020.2.AMS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-06-29
Teza: Zwolnienie z opodatkowania sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; podatnik; sprzedaż; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a pkt 1, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 20 marca 2020 r. (data wpływu 23 marca 2020 r.), uzupełnionym pismem z 25 maja 2020 r. (data wpływu 26 maja 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości. Powyższy wniosek został uzupełniony pismem z 25 maja 2020 r. stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 14 maja 2020 r., znak: 0111-KDIB3-3.4012.179.2020.1.AMS.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 1971 r. rodzice Wnioskodawcy nabyli nieruchomość (…) na prawach współwłasności ustawowej majątkowej małżeńskiej w drodze notarialnej umowy kupna-sprzedaży.

W latach 80-tych wybudowali na niej jednokondygnacyjny murowany budynek (…) oraz dwukondygnacyjny dom murowany (…), w którym zamieszkiwali do śmierci.

W 1992 r. zmarła mama Wnioskodawcy, a spadek po niej na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzenie nabycia spadku nabyli: ojciec Wnioskodawcy, Wnioskodawca i jego dwaj bracia, w udziałach po 1/4 części każdy. W 2009 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy, a spadek po nim na podstawie prawomocnego postanowienia sądu na podstawie testamentu notarialnego nabył Wnioskodawca (w 1/2 części) oraz dwaj bracia Wnioskodawcy (po 1/4 części każdy). (…).

Od 2017 roku do dnia dzisiejszego sytuacja własnościowa nieruchomości przedstawia się następująco:

14/32 posiada Wnioskodawca jako majątek odrębny (…),

9/32 Wnioskodawca posiada z żoną jako współwłasność (…),

9/32 posiada brat Wnioskodawcy jako majątek odrębny (…).

W latach 2009-2018, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmował jedną kondygnację domu (…) na działalność handlową (…). Zawarł stosowną umowę najmu, pobierał czynsz i płacił podatek dochodowy od osób fizycznych do Urzędu Skarbowego. Od tej części domu Wnioskodawca płacił również do Urzędu Miasta wyższą stawkę podatku od nieruchomości, właściwą dla powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą. Ponadto w latach 2017-2018 dzierżawił część gruntu (…). Od uzyskanego dochodu płacił również podatek dochodowy od osób fizycznych.

W trakcie całego okresu najmu Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem VAT i korzystał ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 ustawy ze względu na obrót. Wynajem prowadzony był na własny rachunek i stanowił wyłącznie dochód Wnioskodawcy, który Wnioskodawca rozliczał w ramach wspólnego rozliczenia z małżonką w ramach podatku od osób fizycznych. Wynajem zakończył w 2018 r. W całym okresie budynek nie zmienił swojego przeznaczenia i dalej ma charakter mieszkalny.

W 2009 r. Wnioskodawca wykonał remont dachu (malowanie oraz niezbędne naprawy). (…). W 2017 r. wykonał nowe przyłącze kanalizacyjne (…). Nakłady w ramach udziału Wnioskodawcy 14/32 jako majątku odrębnego nie przekroczyły 30% wartości udziału Wnioskodawcy, jak również 30% wartości nieruchomości.

Obecnie, wraz z pozostałymi właścicielami Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość (w grudniu 2019 r. jeden z potencjalnych kupców, planując przyszłe potencjalne przedsięwzięcie, wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z zagospodarowaniem terenu; postępowanie administracyjne w toku). (…).

W uzupełnieniu, w odpowiedzi na wezwanie Organu Wnioskodawca wskazał, (…)

Na pytanie Organu: „Czy Wnioskodawca lub współwłaściciele udzielił/udzielili potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do występowania w jego imieniu w celu uzyskania decyzji, innych pozwoleń?” Wnioskodawca odpowiedział, że pełnomocnictwa nie były udzielane. Jeden z potencjalnych kupujących wystąpił we własnym imieniu, z własnej inicjatywy. Uzyskał decyzję o warunkach zabudowy umożliwiającą przekształcenie funkcji mieszkalnej na funkcje usługowe takie jak spa, fryzjer, kosmetyczka.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości oraz działek przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

(…)

Do chwili obecnej Wnioskodawca nie pozyskał nabywcy dla sprzedawanej nieruchomości (nie podpisał umowy przedwstępnej). Potencjalni kupcy to osoby zainteresowane nabyciem nieruchomości.

Po podjęciu decyzji o sprzedaży w zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawca korzystał z usług dwóch (…) biur nieruchomości. Współpraca nie przyniosła oczekiwanego efektu. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia w serwisie ogłoszeniowym (…). Niezależnie wywiesił na ścianie frontowej budynku baner z informacją o sprzedaży nieruchomości.

Budynki posadowione na działce będącej przedmiotem sprzedaży nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 maja 2020 r.):

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy (ostatecznie sformułowane w piśmie z 25 maja 2020 r.):

Sprzedając nieruchomość Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Uwzględniając powyższe przepisy stwierdzić należy, iż opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek.

Po pierwsze więc, konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

*   dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
*   pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 14 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 września 2019 r. ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2.  przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości, tj. działki (…). Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył w 1992 r. na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzenie nabycia spadku wraz z ojcem i braćmi, w udziałach po 1/4 części każdy oraz w 2009 r. na podstawie prawomocnego postanowienia sądu na podstawie testamentu notarialnego w 1/2 części, również wraz z rodzeństwem.

(…)

Od 2017 roku do dnia dzisiejszego sytuacja własnościowa nieruchomości przedstawia się następująco:

14/32 posiada Wnioskodawca jako majątek odrębny,

9/32 Wnioskodawca posiada z żoną jako współwłasność małżeńską,

9/32 posiada brat Wnioskodawcy jako majątek odrębny.

W latach 2009-2018, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmował jedną kondygnację domu na działalność handlową. Zawarł stosowną umowę najmu, pobierał czynsz i płacił podatek dochodowy od osób fizycznych do Urzędu Skarbowego. Od tej części domu Wnioskodawca płacił również do Urzędu Miasta wyższą stawkę podatku od nieruchomości, właściwą dla powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą. Ponadto w latach 2017-2018 dzierżawił część gruntu. Od uzyskanego dochodu płacił również podatek dochodowy od osób fizycznych.

W trakcie całego okresu najmu Wnioskodawca nie był czynnym podatnikiem VAT i korzystał ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 ustawy ze względu na obrót. Wynajem prowadzony był na własny rachunek i stanowił wyłącznie dochód Wnioskodawcy, który Wnioskodawca rozliczał w ramach wspólnego rozliczenia z małżonką w ramach podatku od osób fizycznych. Wynajem zakończył w 2018 r. W całym okresie budynek nie zmienił swojego przeznaczenia i dalej ma charakter mieszkalny.

W 2009 r. Wnioskodawca wykonał remont dachu (malowanie oraz niezbędne naprawy). W 2017 r. wykonał nowe przyłącze kanalizacyjne. Suma nakładów w latach 2009-2020 w ramach udziału Wnioskodawcy 14/32 jako majątku odrębnego nie przekroczyły 30% wartości udziału Wnioskodawcy, jak również 30% wartości nieruchomości.

Obecnie, wraz z pozostałymi właścicielami Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość. W grudniu 2019 r. jeden z potencjalnych kupców, planując przyszłe potencjalne przedsięwzięcie, wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na cele usługowe wraz z zagospodarowaniem terenu. Uzyskał decyzję o warunkach zabudowy umożliwiającą przekształcenie funkcji mieszkalnej na funkcje usługowe takie jak spa, fryzjer, kosmetyczna.

Wnioskodawca, jak również współwłaściciele nie udzielili potencjalnemu nabywcy pełnomocnictw do występowania w ich imieniu.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości oraz działek przeznaczonych w przyszłości na sprzedaż.

Po podjęciu decyzji o sprzedaży w zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawca korzystał z usług dwóch biur nieruchomości. Współpraca nie przyniosła oczekiwanego efektu. Z uwagi na powyższe Wnioskodawca zamieścił ogłoszenia w serwisie ogłoszeniowym. Niezależnie wywiesił na ścianie frontowej budynku baner z informacją o sprzedaży nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy w przypadku sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy.

Pojęcie usługi według ustawy o podatku od towarów i usług jest szersze od definicji usługi w rozumieniu klasyfikacji statystycznych. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Zatem aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, czy też kreuje dla podatnika zysk.

Umowa najmu została uregulowana w art. 659 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, zgodnie z którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl natomiast art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Z kolei stosownie do art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc najem/dzierżawa nieruchomości jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wobec tego oddanie w ramach umowy najmu lub dzierżawy, tj. czynności cywilnoprawnych innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego.

Strony stosunku cywilnoprawnego (a takim niewątpliwie powstaje w wyniku umowa dzierżawy) mogą w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych zawrzeć w umowie postanowienie, co do rozliczenia poniesionych kosztów. A zatem stanowi to zobowiązanie cywilnoprawne, uregulowane w zawartej umowie, które należy traktować jako należność otrzymaną z tytułu odpłatnego świadczenia ww. usługi.

W konsekwencji, najem/dzierżawa stanowią odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełniają one określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W ocenie Organu, w związku z powyższymi uregulowaniami, podejmowane przez Wnioskodawcę dokonane czynności (najem, późniejsza dzierżawa) wykluczają sprzedaż nieruchomości – zabudowanej działki (…), której Wnioskodawca jest współwłaścicielem, w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż należącej do Wnioskodawcy części nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działać jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż udziałów w nieruchomości stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji stwierdzić należy, że zbycie należących do Wnioskodawcy udziałów w nieruchomości opisanej we wniosku podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Równocześnie zaznaczyć należy, że opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że spełnione są łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy; tj. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż dwa lata, a w okresie użytkowania nie ponoszono wydatków na ulepszenie przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości.

W związku z powyższym, analiza opisu zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że transakcja zbycia udziałów w budynku niemieszkalnym oraz w dwukondygnacyjnym domu murowanym należących do Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ale jednocześnie korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, zwolnieniem od podatku - w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - objęty będzie również grunt tj. działka (…), na której posadowione są opisane we wniosku budynki.

W związku z tym, że dostawa udziałów w budynkach, których Wnioskodawca jest właścicielem będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy analiza zwolnienia sprzedaży nieruchomości wynikająca z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz pkt 2 ustawy jest bezpodstawna.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku VAT należało uznać za prawidłowe.

Końcowo wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego są wydawane w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika wprost z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Tym samym niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Wnioskodawcy i tylko w stosunku do niego może ona wywołać określone przepisami skutki prawne. Natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (tj. żony oraz brata Wnioskodawcy).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.