Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.138.2019.1.MZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-08-09
Teza: Czy Zainteresowany będący stroną postępowania – jako kupujący – zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży Nieruchomości w wysokości 2% wartości Nieruchomości?
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 maja 2019 r. (data wpływu 10 czerwca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 czerwca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
*   Zainteresowanych niebędących stroną postępowania: M. N; E. N.

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

I. Zainteresowani

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Nabywca, Kupujący) planuje nabyć nieruchomość gruntową niezabudowaną („Nieruchomość”). Właścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności umownej majątkowej małżeńskiej rozszerzonej są Zainteresowani niebędący stroną postępowania (dalej jako: Zbywcy, Sprzedający). W dniu 26 kwietnia 2019 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), w której to umowie Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży wyżej opisanej Nieruchomości. Zgodnie z umową zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości („Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży”) nastąpi w terminie 14 dni, po spełnieniu określonych w umowie zdarzeń, jednakże nie później niż 9 października 2019 r. Umowa nie została zawarta w związku z prowadzoną przez któregokolwiek Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Cena sprzedaży zostanie wpłacona do depozytu notarialnego celem jej zwolnienia przez notariusza na rachunek Sprzedających – przy czym strony w Umowie Przedwstępnej postanowiły, że za dzień zapłaty przez Kupującego uważa się dzień złożenia przez notariusza w banku prowadzącym wydzielony rachunek depozytowy lub odpowiednio przez Kupującego w banku prowadzącym rachunek nieodwołalnego polecenia przelewu odpowiedniej kwoty.

Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą.

II. Nieruchomość

Jeden ze Sprzedających (Małżonek) udział wynoszący 1/4 w Nieruchomości (nieruchomości przed podziałem) nabył na podstawie dziedziczenia po zmarłej matce, a udział wynoszący 3/4 w Nieruchomości (nieruchomości przed podziałem) nabył na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w 1985 r. Następnie na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej w 1995 r. Małżonkowie Sprzedający rozszerzyli obowiązującą w ich małżeństwie wspólność ustawową na wszelkie nieruchomości wchodzące w skład ich majątków odrębnych, w tym na Nieruchomość.

Umowami przeniesienia własności nieruchomości zawartymi w 2004 r. zbyli udziały wynoszące po 424/10.000 (łączny udział 848/10.000) w nieruchomości przed podziałem, z której powstała m.in. działka numer 19/11, na rzecz osób trzecich, a następnie na podstawie umowy zniesienia współwłasności z 3 listopada 2005 r. stali się wyłącznymi właścicielami Nieruchomości.

Przeniesienie własności Nieruchomości na Sprzedających nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W 2004 r. Nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) wprowadzonym Uchwałą Rady Miejskiej z 1 kwietnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami: A, B i C, D, E i F, G i granicą administracyjną miasta. Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolami 4MN/1, 4MN/2, 6U/1, 6U/2, 12.KD, 52 KP. Dla Nieruchomości w MPZP ustalono między innymi przeznaczenie w postaci zabudowy mieszkaniowej.

W związku z uchwaleniem MPZP Sprzedający w 2005 r. dokonali podziału Nieruchomości według założeń ww. planu. Celem podziału było przede wszystkim wydzielenie działek pod tereny wyznaczone w MPZP jako działki drogowe. Zbywcy brali również pod uwagę ewentualną sprzedaż Nieruchomości powstałych po podziale. Sprzedający dokonali wprawdzie podziału Nieruchomości, jednakże nie przygotowywali Nieruchomości do zbycia (nie uzbroili terenu, nie wydzielili dróg wewnętrznych, nie wystąpili o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy itp.).

Sprzedający dokonali sprzedaży części działek powstałych w wyniku podziału:

*   pierwsza sprzedaż: 2004 r. – dwie działki – dwóch nabywców,
*   druga sprzedaż: 2006 r. – dwie działki – dwóch nabywców,
*   trzecia sprzedaż: 2010 r. – jedna działka – jeden nabywca.

Sprzedaż wskazanych powyżej działek nie była objęta opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

W przeszłości jednak sprzedaż powyższych działek była przedmiotem rozstrzygnięć i wątpliwości dotyczących objęcia niektórych transakcji opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług w związku z ówczesnym stanowiskiem organów skarbowych w tym zakresie. Tytułem przykładu, w ramach sprzedaży w 2006 r. jednej z działek po podziale nieruchomości Sprzedająca otrzymała postanowienie wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, w którym to stwierdzono konieczność opodatkowania transakcji stawką podatku w wysokości 22%, w związku z brakiem możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i pierwotnie transakcja została opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 22%. W wydanej w 2007 r. interpretacji indywidualnej również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu – działając w imieniu Ministra Finansów uznał stanowisko Sprzedającej za nieprawidłowe, Sprzedająca złożyła jednak wniosek o usunięcie naruszenia prawa i zmianę interpretacji indywidualnej. W wyniku ponownej analizy sprawy Minister Finansów zmienił swoje poprzednie stanowisko zawarte w w/w interpretacji i uznał stanowisko Sprzedającej za prawidłowe tym samym uznając, iż dostawa przedmiotowego gruntu nie podlega opodatkowaniu. W konsekwencji Sprzedający złożyli w Urzędzie Skarbowym wniosek o stwierdzenie nadpłaty w podatku od towarów i usług, a organ wydał decyzję, w której stwierdził nadpłatę oraz zwrócił wnioskowaną kwotę na rachunek bankowy Sprzedających.

W 2008 r. Sprzedający otrzymali odszkodowanie w związku z wywłaszczeniem Nieruchomości pod drogi gminne. W 2013 r. Sprzedający uzyskał również interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu potwierdzającą brak opodatkowania sprzedaży gruntu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z wpisem w rejestrze gruntów Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży stanowi grunt orny. Sprzedający opłacają podatek rolny. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej oraz działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający są osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej, nie są też podatnikami podatku od towarów i usług. Sprzedająca prowadziła w przeszłości działalność gospodarczą w zakresie niespecjalistycznego sprzątania budynków i obiektów przemysłowych (PKD 81.21.Z), która to działalność została wykreślona z CEiDG 2 stycznia 2017 r.

Sprzedający nie prowadzili w przeszłości oraz nie prowadzą obecnie działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami. W celu sprzedaży działek Sprzedający umieszczali ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych, kontaktowali się również z pośrednikami w obrocie nieruchomościami i potencjalnymi nabywcami w celu sprzedaży nieruchomości będących ich własnością.

Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości przedmiotem umów dzierżawy, najmu ani użyczenia. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa Sprzedających ani jego zorganizowanej części, ani też nie stanowi gospodarstwa rolnego w rozumieniu art. 553 Kodeksu cywilnego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 1):

Czy Sprzedający, dokonując zbycia Nieruchomości niezabudowanej stanowiącej ich majątek prywatny, nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług, w konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a w związku z tym Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej w wysokości 2% wartości Nieruchomości?

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała pod przepisy ustawy o VAT, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o PCC, na Kupującym będzie ciążył obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% – art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 22 lipca 2019 r. Znak: 0115-KDIT1-2.4012.333.2019.1.KK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1150 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl natomiast art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania, (Kupujący), będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością zamierza nabyć od dwojga Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających), w drodze umowy sprzedaży nieruchomość gruntową niezabudowaną (Nieruchomość). Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ustalono dla niej m.in. przeznaczenie w postaci zabudowy mieszkaniowej. W dniu 26 kwietnia 2019 r. Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), w której to umowie Sprzedający zobowiązali się do sprzedaży wyżej opisanej Nieruchomości. Zgodnie z umową zawarcie umowy przyrzeczonej i sprzedaż Nieruchomości („Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży”) nastąpi w terminie 14 dni, po spełnieniu określonych w umowie zdarzeń, jednakże nie później niż 9 października 2019 r.

W związku z opisaną sytuacją należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych dotyczy obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu planowanej umowy sprzedaży, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega regulacjom ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ww. umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 22 lipca 2019 r. Znak: 0115-KDIT1-2.4012.333.2019.1.KK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, że „przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, nie prowadzą oni działalności gospodarczej w sposób zorganizowany i ciągły, nie można zatem twierdzić, że dokonując transakcji sprzedaży Nieruchomości, będą działać w charakterze podatników podatku VAT.”

A zatem, należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym w związku z tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała pod przepisy ustawy o VAT, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit a) ustawy o PCC, na Kupującym będzie ciążył obowiązek odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% – art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.