Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.16.2020.4.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-04-30
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.), art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 24 stycznia 2020 r. (data wpływu 31 stycznia 2020 r.), uzupełnionym 18 marca i 1 kwietnia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 25 marca 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.54.2020.2.EW, 0111-KDIB2-2.4014.16.2020.3.HS, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 18 marca 2020 r. oraz 1 kwietnia 2020 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X. sp. z o.o.;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y. S.A.;

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1\. Opis Stron Transakcji.

X (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) jest polską spółką zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Kupujący zamierza nabyć (dalej: Transakcja) od polskiej spółki, tj. Y S.A. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający lub Sprzedawca) zarejestrowanej jako podatnik VAT czynny, w szczególności prawo własności działki nr (…), (dalej: Działka).

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą łącznie określani jako Strony lub Zainteresowani.

2\. Opis Transakcji.

Planowanym przedmiotem Transakcji będą:

*   prawo własności Działki,
*   prawo własności znajdujących się na Działce:
    
    *   Dróg betonowych (dalej: Drogi),
    *   Sieci elektroenergetycznej (dalej: Sieć elektroenergetyczna),
    *   Sieci kanalizacji sanitarnych (dalej: Sieci kanalizacji),
    *   Sieci wodociągowych (dalej: Sieci wodociągowe),
    
    (dalej łącznie jako: Budowle 1)
    
    *   Instalacji wodno-kanalizacyjnej (dalej: Instalacja wodno-kanalizacyjna),
    *   Ogrodzenia (dalej: Ogrodzenia),
    *   Ogrodzenia wewnętrznego (dalej: Ogrodzenie Wewnętrzne),
    *   Sieci oświetleniowej (dalej: Sieć Oświetleniowa),
    
    (dalej łącznie jako: Budowle 2),
    *   Zbiornika bezzodpływowego na ścieki (dalej: Zbiornik),
    *   Instalacji monitoringu (Instalacja monitoringu),(dalej łącznie jako: Inne Obiekty),
*   inne Przenoszone Elementy zdefiniowane w dalszej części wniosku,
*   naniesienia (zdefiniowane poniżej).

Budowle 1 i Budowle 2 będą dalej łącznie określane jako Budowle.

Inne Obiekty nie mają statusu budynku ani budowli.

Działka oraz Budowle oraz Inne Obiekty oraz Naniesienia (zdefiniowane poniżej) będą dalej łącznie określane jako Nieruchomość.

3\. Historia i status Nieruchomości.

Działka będąca przedmiotem Transakcji została na mocy decyzji podziałowej wydzielona z działki o nr (…). Sprzedający nabył prawo własności działki o nr (…), z której następnie wydzielono Działkę, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 15 stycznia 2016 r. (dalej: Data Nabycia). Zgodnie z ww. aktem notarialnym nabycie było zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT (nie złożono oświadczenia VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT) przez co faktura dokumentująca ww. nabycie nie zawierała podatku VAT.

W Dacie Nabycia na Działce znajdowały się Budowle 1 oraz inne naniesienia (m.in. budynki) – ww. inne naniesienia zostały wyburzone po Dacie Nabycia przez Sprzedającego (pod powierzchnią Działki znajdują się obecnie jedynie ich pozostałości, jednak nie pełnią one żadnej funkcji użytkowej ani też nie nadają się do wykorzystania w ramach działalności gospodarczej).

Budowle 2 oraz Inne Obiekty zostały wybudowane przez Sprzedającego już po Dacie Nabycia.

Po Dacie Nabycia Sprzedawca rozpoczął wynajem większości powierzchni Działki (w tym Dróg) jako place na cele miejsc parkingowych oraz – w późniejszym okresie – wynajem banerów reklamowych i urządzeń reklamowych (znajdujących się w szczególności na Ogrodzeniu) oraz tzw. wynajem dotyczący internetu (dalej: Powierzchnie Wynajęte) na rzecz najemców (dalej: Najemcy). Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów opodatkowanych VAT (w ramach których mieszczą się już opłaty za oświetlenie Nieruchomości) oraz refaktur za pozostałe media (energii elektrycznej, wody, kanalizacji etc.) dostarczane do Nieruchomości.

Powierzchnie Wynajęte zostały wydane Najemcom ponad 2 lata przed Transakcją, z wyjątkiem jednak powierzchni banerów, które zostały w części wydane Najemcom mniej niż 2 lat przed Transakcją.

Pozostałe powierzchnie Działki oraz Budowle i Inne Obiekty, mimo, że formalnie nie są (i nie były wcześniej) przedmiotem najmu, to jednak są funkcjonalnie związane z najmem na rzecz Najemców poprzez to, że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Powierzchni Wynajętych (oświetlenie, dostarczanie mediów, monitoring etc.) i/lub umożliwiają z nich korzystanie Najemcom (np. części wspólne, ogrodzenia etc.).

Mając na uwadze powyższe, całość Nieruchomości była używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej ponad 2 lata przed Transakcją.

Budowle co do zasady nie były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, z wyjątkiem:

*   Dróg, w stosunku do których Sprzedawca ponosił wydatki na ich ulepszenie, które przekroczyły 30% ich wartości początkowej ponad 2 lata przed Transakcją,
*   Ogrodzenia, w stosunku do którego Sprzedawca ponosił wydatki na jego ulepszenie, które jednak nie były równe ani nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej.

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budowli 2 i Innych Obiektów oraz ulepszeniem Dróg i Ogrodzenia i ich wykorzystywaniem przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie ww. towarów i usług.

W dacie Transakcji na Działce będą znajdować się dodatkowe naniesienia tj. obiekty biurowe (dalej: Budynki) wraz z infrastrukturą w trakcie budowy (dalej: Naniesienia).

Sprzedający rozpocznie jeszcze przed Transakcją proces budowlany, w ramach którego w ciągu około 2 lat powstaną Budynki oraz towarzysząca im infrastruktura. Na moment Transakcji Budynki wraz z infrastrukturą nie będą jeszcze ukończone (zostaną jedynie poczynione prace przygotowawcze, wykopane fundamenty etc.). Na moment Transakcji nie upłyną 2 lata od rozpoczęcia procesu budowy Budynków oraz towarzyszącej im infrastruktury.

Nie można jednak wykluczyć, że na moment Transakcji w stosunku do części albo całości powierzchni Budynków zostaną już zawarte przez Sprzedającego umowy najmu z potencjalnymi najemcami ww. powierzchni (dalej: Nowi Najemcy), przy czym, w związku z planowanym zakończeniem procesu budowlanego dopiero po Transakcji (już w ramach Inwestycji planowanej przez Kupującego), powierzchnie Budynków zostaną wydane Nowym Najemcom dopiero po Transakcji przez Kupującego (przez co Sprzedającemu nie będą należne jakiekolwiek kwoty od Nowych Najemców, z tytułu np. czynszów najmu, w związku z zawartymi umowami).

W związku z prowadzonym procesem budowlanym Sprzedający zawarł/zawrze potencjalnie do czasu Transakcji umowy służące jego realizacji (tj. np. umowę z generalnym wykonawcą Budynków, inne umowy wykonawcze, umowy o nadzór inwestorski, umowy projektowe dotyczące dostosowania Budynków do potrzeb Nowych Najemców, umowy dotyczące przyłączy mediów) jak też zamierza wystąpić o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych (dalej: Dodatkowe Elementy).

W związku z nabywaniem towarów i usług związanych z budową Budynków wraz z infrastrukturą (tj. Naniesień) i zamiarem ich wykorzystywania przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Sprzedający miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie ww. towarów i usług.

W umowie przedwstępnej Strony ustaliły również tzw. budżet nakładów, które zostaną poniesione przez Zbywcę w związku z budową Budynków tj. Naniesień, w ramach którego wyszczególnili koszty: robót ziemnych, rekultywacji, zabezpieczenia, wykopu, projektowania elewacji (dalej: Budżet Nakładów) oraz postanowili, że Strony powiększą cenę za przedmiot Transakcji o kwotę netto nakładów poniesionych przez Zbywcę na Nieruchomość w okresie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia Transakcji, przewidzianych w Budżecie Nakładów.

4\. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Poza wyżej opisaną Nieruchomością, planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego (dalej łącznie: Przenoszone Elementy):

*   prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, w tym w szczególności pozwolenia na budowę, uzgodnień z dostawcami mediów, umów przyłączeniowych,
*   praw autorskich do projektów architektonicznych wykonanych na podstawie umów Sprzedającego z architektami,
*   praw i obowiązków wynikających z umowy przystąpienia do długu tj. przystąpienia przez Sprzedającego do umowy z Zarządem Dróg Miasta dotyczącej realizacji dróg sąsiadujących z Nieruchomością (dalej: Umowa z ZDMK),
*   praw i obowiązków wynikających z dwóch porozumień o współpracy zawartych przez Sprzedającego ze spółką będącą właścicielem nieruchomości znajdujących się w okolicy Nieruchomości, mających na celu uregulowanie tzw. stosunków dobrosąsiedzkich, a w szczególności rozliczenia kosztów i zasad realizacji inwestycji drogowej prowadzonej w ramach Umowy z ZDMK oraz kwestii przystąpienia przez Sprzedającego do Umowy z ZDMK,
*   praw i obowiązków z Dodatkowych Elementów.

Dodatkowo z mocy przepisów prawa cywilnego, tj. na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy w prawa i obowiązki wynikające z Umów Najmu. W zakresie w jakim umowy najmu z Nowymi Najemcami nie przejdą na Kupującego na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego na Kupującego w ramach Transakcji zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego z umów najmu z Nowymi Najemcami.

W dniu Transakcji Zbywca zobowiąże się również do przeniesienia na rzecz Kupującego decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości (tj. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o udzieleniu pozwolenia na rozbiórkę, decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę).

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z następujących umów związanych z Nieruchomością:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy pośrednictwa dotyczącej zlecenia poszukiwania najemców gotowych zawrzeć umowy najmu powierzchni w Budynkach,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych na dostawę mediów dla Nieruchomości (energii elektrycznej, wody, kanalizacji etc.),
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowy o administrowanie Nieruchomością) (dalej: Umowa na Zarządzanie).

Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

*   nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu Pracy – Sprzedający obecnie zatrudnia wprawdzie pracownika, natomiast umowy zawarte przez Sprzedającego z pracownikami nie będą przedmiotem Transakcji i nie zostaną przeniesione na Nabywcę,
*   Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):
    *   jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    *   praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego,
    *   zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
    *   tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    *   praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,
    *   ksiąg rachunkowych Sprzedającego i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych), niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    *   nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,
    *   praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
    *   praw do dokumentacji, umów i innej dokumentacji, niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości.

W dniu Transakcji zostaną zawarte również inne umowy, między innymi z innymi niż Sprzedający spółkami powiązanymi ze Sprzedającym oraz innymi niż Kupujący spółkami powiązanymi z Kupującym, dotyczące m.in. kupna sprzedaży innych nieruchomości niż Nieruchomość (dalej: Umowy Towarzyszące). Umowy Towarzyszące nie są jednak przedmiotem niniejszego wniosku.

Zarówno umowa przedwstępna jak i umowa ostateczna dotyczące Transakcji będą przewidywać dodatkowe postanowienia umowne związane z Transakcją w zakresie w szczególności:

*   rozliczenia kosztów, opłat etc. oraz przychodów związanych z Nieruchomością za okres, w którym zostanie dokonana Transakcja,
*   wpływu Umów Towarzyszących m.in. na moment zawarcia Transakcji.

Sprzedający posiada również inne nieruchomości położone m.in. w K., które są przez niego wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej prowadzonej m.in. w zakresie najmu nieruchomości.

Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak i dzień Transakcji:

*   Nieruchomość nie jest, ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp.,
*   Sprzedający nie prowadzi odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości, potencjalnie możliwe będzie jednak przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

Strony złożą przed dniem Transakcji w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

5\. Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca zamierza prowadzić na Nieruchomości działalność opodatkowaną VAT, początkowo czerpiąc pożytki z najmu Nieruchomości na rzecz Najemców, a następnie – po przeprowadzeniu inwestycji polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości obiektu biurowego (dalej: Inwestycja) – z najmu komercyjnego obiektu biurowego, który zostanie wzniesiony na Działce po przeprowadzeniu Inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z faktem, że nabycie przez nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, w związku z faktem, że nabycie przez nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to nie będzie podlegało ono opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC – podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC – opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC – stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%), skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zainteresowani wskazują, że powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 lutego 2018 r. Znak: 0111-KDIB4.4014.7.2018.2.ASZ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży, będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona) to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.”

Zostało to również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 lutego 2018 r. Znak: 0111-KDIB4.4014.408.2017.3.BJ: „A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak również posadowionych na niej budynków i budowli będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji - Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia), to w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”

W przedmiotowej sprawie wypowiedział się również Naczelny Sąd Administracyjny, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Przykładem może być wyrok NSA z 15 lutego 2008 r. sygn. II FSK 1737/06.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 24 kwietnia 2020 r., Znak: 0114-KDIP1-1.4012.54.2020.3.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że owyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Kupujący – Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Sprzedającego – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, w szczególności: prawo własności działki nr (…).

Planowanym przedmiotem Transakcji będą:

*   prawo własności Działki,
*   prawo własności znajdujących się na Działce:
    
    *   Dróg betonowych (dalej: Drogi),
    *   Sieci elektroenergetycznej (dalej: Sieć elektroenergetyczna),
    *   Sieci kanalizacji sanitarnych (dalej: Sieci kanalizacji),
    *   Sieci wodociągowych (dalej: Sieci wodociągowe),
    
    (dalej łącznie jako: Budowle 1)
    
    *   Instalacji wodno-kanalizacyjnej (dalej: Instalacja wodno-kanalizacyjna),
    *   Ogrodzenia (dalej: Ogrodzenia),
    *   Ogrodzenia wewnętrznego (dalej: Ogrodzenie Wewnętrzne),
    *   Sieci oświetleniowej (dalej: Sieć Oświetleniowa),
    
    (dalej łącznie jako: Budowle 2),
    *   Zbiornika bezzodpływowego na ścieki (dalej: Zbiornik),
    *   Instalacji monitoringu (Instalacja monitoringu),(dalej łącznie jako: Inne Obiekty),
*   inne Przenoszone Elementy zdefiniowane w dalszej części wniosku,
*   naniesienia.

Strony złożą przed dniem Transakcji w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT i tym samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 kwietnia 2020 r., Znak: 0114-KDIP1-1.4012.54.2020.3.EW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ stwierdził, że (…) w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.(…)

Tym samym sprzedaż Budowli, zbiornika bezodpływowego na ścieki oraz instalacji monitoringu będących przedmiotem planowanej transakcji będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…)

W tym miejscu należy podkreślić, że z uwagi na to, że do dostawy ww. obiektów: zbiornika bezodpływowego na ścieki oraz instalacji monitoringu ma zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10, analogicznie jak budowli zlokalizowanych na nieruchomości. Zatem z uwagi, że dostawa Budowli wraz z Innymi Obiektami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 badanie przesłanek do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 jest niezasadne.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż gruntu, na którym znajdują się Budowle i Inne Obiekty również będzie opodatkowana stawką podatku jak sprzedaż Budowli i Innych Obiektów.(…)

W kontekście powołanych wyżej przepisów należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do dostawy będącego przedmiotem wniosku Budynków, Budowli oraz innych obiektów zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcję sprzedaży Budynków, Budowli oraz Innych Obiektów stawką podatku VAT w wysokości 23%, wówczas dostawa gruntu będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT. (…)

W konsekwencji zbycie nakładów, które nie zostało wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej oraz nie zostało uwzględnione w przepisach o podatku od towarów i usług jako objęte obniżoną stawką podatku lub zwolnieniem, będzie opodatkowane stawką podatku od towarów i usług w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemrozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.