Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.244.2021.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-06-23
Teza: W przedmiotowej sprawie dla dostawy niezabudowanej działki gruntu nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Skoro do omawianej transakcji dostawy działki gruntu nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z zastosowaniem właściwej stawki.
Słowa kluczowe: nieruchomości; pełnomocnictwo; podatnik; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 kwietnia 2021 r. (data wpływu 28 kwietnia 2021 r.) uzupełnione pismem Strony z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 28 maja 2021 r. (doręczone Stronie 5 czerwca 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytuły sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr 1 oraz braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ww. działki - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

28 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości niezabudowanej działki gruntu nr 1.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem Strony z 9 czerwca 2021 r. (data wpływu 15 czerwca 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z 28 maja 2021 r. (doręczone Stronie 5 czerwca 2021 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr 2, 3, 1, 4, 5, 6, 7, dla której Sąd Rejonowy (…) – (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …. Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył postanowieniem Sądu Rejonowego (…) w (…) (…) Wydział Cywilny o stwierdzeniu nabycia spadku po EŁ, zmarłym w dniu 18 marca 2019 roku na podstawie testamentu notarialnego z dnia 30 lipca 2015 roku otwartego i ogłoszonego w dniu 1 lipca 2020 roku. Wnioskodawca był siostrzeńcem spadkodawcy.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej od 2 kwietnia 2013 roku. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy, zgodnie z PKD jest obróbka metali i nakładanie powłok na metale (PKD 25.61.Z). Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny ani zwolniony podatnik podatku od towarów i usług (w rozumieniu art. 113 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 roku, Dz.U. z 2021 r. poz. 685, dalej - ustawa).

Wnioskodawca planuje sprzedać jedną z działek nabytych w drodze spadku, tj. działkę nr 1 o obszarze 0,7341 ha (zwana dalej Nieruchomość). Działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą numer (…) Rady Miasta (…) z dnia 25 października 2010 roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „…”, w której oznaczona jest symbolem D.W.4005.P, U, E o następujących ustaleniach:

1.  przeznaczenie terenu: obiekty produkcyjne, składy, magazyny, obiekty usługowe, bazy transportowe, stacje transformatorowe;
2.  dopuszcza się usługi m.in. w zakresie:
    1.  logistyki, transportu, utrzymania ruchu, telekomunikacji;
    2.  administracji,
    3.  działalności socjalnej towarzyszącej głównej funkcji terenu;
    4.  handlu detalicznego i hurtowego;
    5.  rzemiosła;
3.  dopuszcza się lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2.

Nieruchomością Wnioskodawcy zainteresował się podmiot prowadzący działalność o charakterze deweloperskim, tj. Spółka A. z siedzibą w (…) - zwany dalej Kupującym lub Nabywcą, który zamierza na Nieruchomości Wnioskodawcy zrealizować inwestycję w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości, a także nie współpracował z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Kupujący sam do niego trafił i złożył mu propozycję zakupu. Kupujący prowadzi podobną działalność inwestycyjną na działkach gruntu sąsiadujących z opisywaną działką 1.

Wnioskodawca nie dokonywał żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Wnioskodawca, poza przedmiotową nieruchomością nie planuje sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca 20 grudnia 2019 roku podpisał z Kupującym w formie aktu notarialnego, rep. (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (pod warunkiem) zawieszającym, iż właściwy sąd orzeknie prawomocnym postanowieniem o stwierdzenie nabycia spadku bądź notariusz sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym EŁ, na mocy którego stwierdzone zostanie, iż spadek po nim dziedziczy w całości Wnioskodawca. Wymienionym wyżej postanowieniem z dnia 1 lipca 2020 roku Sądu Rejonowego stwierdzono, iż Wnioskodawca nabył z dobrodziejstwem inwentarza w całości spadek po E.Ł. Tym samym warunek zawieszający został spełniony.

W umowie przedwstępnej zostały określone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, w szczególności:

1.  zobowiązanie Wnioskodawcy do wystąpienia do Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie podatku od towarów i usług;
2.  uzyskanie zaświadczeń z odpowiednich organów o tym, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością podatków ani innych opłat publicznoprawnych, w tym podatku od masy spadkowej,
3.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości,
4.  uzyskaniu przez Kupującego pozytywnych ustaleń w zakresie warunków glebowo-środowiskowych,
5.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód na zmianę przebiegu mediów mogących kolidować z planowaną inwestycją;
6.  uzyskanie przez Kupującego potwierdzenia, że warunki techniczne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
7.  uzyskania dla Nieruchomości dostępu do drogi publicznej,
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
9.  objęcia całego obszaru nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie całego obszaru nieruchomości pod teren zabudowy magazynowo-logistyczno-produkcyjnej.

Nieruchomość nigdy nie była i nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani nie była i nie jest przedmiotem jakichkolwiek umów (z wyłączeniem zawartej umowy przedwstępnej), a w szczególności umów dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

Wydanie przedmiotowej Nieruchomości we władanie Kupującemu nastąpi w dniu podpisania umowy sprzedaży.

Od dnia podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów potwierdzających warunki glebowe oraz brak zanieczyszczeń.

W związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
4.  zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego decyzji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
6.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy przeniesienia własności - od właściwych urzędów i organach zaświadczeń o niezaleganiu z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi przez Sprzedającego.

Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w pkt 1-6 będą obciążać Kupującego. Cena została przez Strony ustalona w umowie przedwstępnej w wysokości stanowiącej iloczyn sprzedawanego obszaru w metrach kwadratowych i kwoty 104 zł.

Dodatkowo w uzupełnieniu wniosku z 9 czerwca 2021 r. Wnioskodawca poinformował, że działka gruntu nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy Wnioskodawca sprzedając ww. Nieruchomość (działkę 1) będzie działał jako podatnik podatku VAT i tym samym będzie zobowiązany do opodatkowania tej transakcji podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Przepis art. 2 pkt 6 ustawy stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega jednak tylko taka dostawa towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, która została wykonana przez podatnika podatku od towarów i usług.

Podatnikami - zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym działki gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem gdy dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma to, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a wiec za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 roku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego orzeczenia wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/138/WE z 19 grudnia 2006 r. (Dz.U. L 384 s. 92, zwanej dalej Dyrektywą), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego po wspomnianym wyżej wyroku TSUE przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki NSA z dnia: 9 października 2014 roku, sygn. akt I FSK 2145/13; z 03 marca 2015 roku, sygn. akt I FSK 1859/13; z 11 czerwca 2015 roku, sygn. akt I FSK 716/14 i z 29 listopada 2016 roku, sygn. akt I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Przyjęcie więc, iż dana osoba nieprowadząca działalności gospodarczej sprzedając grunt/prawo wieczystego użytkowania gruntu, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności.

Co istotne również, stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ponadto, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, nie sposób pominąć także tego, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość w formie spadku. Została ona nabyta do majątku osobistego Wnioskodawcy. Nie była wykorzystywana do celów komercyjnych, nie była udostępniania osobom trzecim, Wnioskodawca nie czynił żadnych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Wnioskodawca nie korzystał również z usług agentów pośrednictwa nieruchomości w celu sprzedaży całości lub części przedmiotowej Nieruchomości. W stosunku do przedmiotowej Nieruchomości nie była prowadzona żadna działalność reklamowa mająca na celu sprzedaż całości lub części, wynajem (nie zamieszczono na nieruchomości żadnego ogłoszenia, nie umieszczano ogłoszenia w Internecie, etc. ).

Wnioskodawca nie udzielał nikomu pozwoleń/pełnomocnictw do działania w imieniu Wnioskodawcy w celu przygotowania/ulepszenia nieruchomości przed jej sprzedażą. Przyszły Nabywca sam się zgłosił do Wnioskodawcy w celu nabycia działki.

Wnioskodawca nie podjął więc jakiejkolwiek aktywności, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W szczególności Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itp.

W tych okolicznościach, nie sposób przypisać Wnioskodawcy podejmowania typowych dla handlowca czynności, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Przechodząc dalej, okolicznością niekwestionowaną jest, iż Wnioskodawca zawarł umowę, na skutek której przyszły Nabywca Nieruchomości zobowiązał się do pokrycia kosztów związanych z realizacją warunków określonych w umowie przedwstępnej.

To przyszły Nabywca zobowiązany został do poczynienia starań w celu umożliwienia przeprowadzenia na przedmiotowej nieruchomości inwestycji, a w szczególności do:

*   uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,

*   uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

*   zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

*   uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego decyzji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

*   uzyskania pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji.

Nie można jednak twierdzić, że poprzez czynności podejmowane przez pełnomocnika - tj. Kupującego, Wnioskodawca podejmie aktywność, angażuje środki takie jak profesjonalny handlowiec, co uczyni z niego podatnika VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, dla oceny prawnopodatkowej transakcji, zasadnicze znaczenie ma bowiem fakt, iż czynności te wykonywane są przez potencjalnego Nabywcę. Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do jego określonych potrzeb.

Nie są to zatem starania sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie Nabywca już się zgłosił, Wnioskodawca nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Wnioskodawcy (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Cena została uzgodniona w umowie przedwstępnej. Sukces działań przedsięwziętych przez pełnomocnika (tj. Kupującego) stanowi zaś - w świetle umowy przedwstępnej, opisanej we wniosku o wydanie interpretacji - warunek, że przyrzeczona umowa sprzedaży dojdzie do skutku. Gdyby się bowiem okazało, że uzyskanie pewnych decyzji, pozwoleń, warunków technicznych itd. nie nastąpi - grunt w ogóle nie zostanie przez Nabywcę kupiony, gdyż będzie dla niego nieużyteczny, nie będzie spełniał jego potrzeb.

Wprawdzie przyznać należy, że w efekcie działań pełnomocnika przedmiotem sprzedaży będzie działka o innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Tyle tylko, że te wszystkie działania podejmowane są już po uzgodnieniu przez strony warunków transakcji, w celu realizacji potrzeb Kupującego i to on sam się w nie angażuje; aktywność Wnioskodawcy sprowadza się do udzieleniu pełnomocnictwa.

Co więcej, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, kwota sprzedaży została już ustalona i uzyskanie określonych pozytywnych dla Kupującego decyzji nie spowoduje jej wzrostu, co byłoby wymierną korzyścią. Zatem ziszczenie się warunków umowy uatrakcyjnia nieruchomość, ale wyłącznie dla Kupującego. Nie ma podstaw, aby takie umocowanie udzielone przez Wnioskodawcę kwalifikować na równi z angażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez „podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami”. Rezygnacja Wnioskodawcy z umocowania Kupującego do określonych działań, uzyskania decyzji administracyjnych, pozwoleń, stanowiłaby bezsprzecznie nieracjonalny sposób rozporządzania własnym mieniem. Opisana aktywność Wnioskodawcy, jest właściwa dla zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (nie wykracza poza granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym).

Podobne stanowisko wyraził m.in. Wojewódzki Sądu Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 16 lutego 2021 roku, sygn. akt I SA/Rz 37/21, WSA w Bydgoszczy w wyroku z 19 stycznia 2021 roku, sygn. akt I SA/Bd 761/20 i w wyroku z 16 lutego 2021 roku, sygn. akt I SA/Bd 769/20, WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 19 listopada 2020 roku, sygn. akt I SA/Go 335/20, WSA w Poznaniu w wyroku z 14 października 2020 roku, sygn. akt I SA/ Po 402/20.

Tym samym Wnioskodawca, dokonując sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, nie działa w charakterze podatnika podatku VAT, a będzie jedynie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji sprzedaż tej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (grunt zabudowany i niezabudowany), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy Wnioskodawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr 2, 3, 1, 4, 5, 6, 7, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ….

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył postanowieniem Sądu Rejonowego (…) w (…) (…) Wydział Cywilny o stwierdzeniu nabycia spadku po E.Ł.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej od 2 kwietnia 2013 roku. Głównym przedmiotem działalności Wnioskodawcy, zgodnie z PKD jest obróbka metali i nakładanie powłok na metale (PKD 25.61.Z). Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny ani zwolniony podatnik podatku od towarów i usług (w rozumieniu art. 113 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 roku, Dz.U. z 2021 r. poz. 685, dalej - ustawa).

Wnioskodawca planuje sprzedać jedną z działek nabytych w drodze spadku, tj. działkę nr 1. Wnioskodawca 20 grudnia 2019 roku podpisał z Kupującym w formie aktu notarialnego, rep. (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (pod warunkiem) zawieszającym, iż właściwy sąd orzeknie prawomocnym postanowieniem o stwierdzenie nabycia spadku bądź notariusz sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia po zmarłym EŁ, na mocy którego stwierdzone zostanie, iż spadek po nim dziedziczy w całości Wnioskodawca. Wymienionym wyżej postanowieniem z dnia 1 lipca 2020 roku Sądu Rejonowego stwierdzono, iż Wnioskodawca nabył z dobrodziejstwem inwentarza w całości spadek po E.Ł. Tym samym warunek zawieszający został spełniony.

W umowie przedwstępnej zostały określone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości, w szczególności:

1.  zobowiązanie Wnioskodawcy do wystąpienia do Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie interpretacji indywidualnej w sprawie podatku od towarów i usług;
2.  uzyskanie zaświadczeń z odpowiednich organów o tym, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością podatków ani innych opłat publicznoprawnych, w tym podatku od masy spadkowej,
3.  przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości,
4.  uzyskaniu przez Kupującego pozytywnych ustaleń w zakresie warunków glebowo-środowiskowych,
5.  uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód na zmianę przebiegu mediów mogących kolidować z planowaną inwestycją;
6.  uzyskanie przez Kupującego potwierdzenia, że warunki techniczne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji,
7.  uzyskania dla Nieruchomości dostępu do drogi publicznej,
8.  uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
9.  objęcia całego obszaru nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynikać będzie przeznaczenie całego obszaru nieruchomości pod teren zabudowy magazynowo-logistyczno-produkcyjnej.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że od dnia podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, Kupującemu przysługuje prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów potwierdzających warunki glebowe oraz brak zanieczyszczeń.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów zabudowanych i niezabudowanych) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1 Sprzedający będzie spełnił przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że 20 grudnia 2019 roku podpisał z Kupującym w formie aktu notarialnego, rep. (…) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości działki nr 1. W związku z zawartą umową przedwstępną sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do:

1.  uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej,
2.  uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
3.  uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,
4.  zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,
5.  uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego decyzji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,
6.  uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia Umowy przeniesienia własności - od właściwych urzędów i organach zaświadczeń o niezaleganiu z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi przez Sprzedającego.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez osoby trzecie (przedstawiciela Kupującego), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Jego sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będzie własnością Sprzedającego i będzie podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowoprawnej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Kupującemu - przez Sprzedającego - stosownych pełnomocnictw skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez przedstawicieli Kupującego będą podejmowane przez Sprzedającego w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to On jako właściciel działki będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki gruntu nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedający dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki gruntu nr 1 porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W przedmiotowej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Sprzedającego za podatnika podatku VAT. Sprzedający zawarł przedwstępną umowę sprzedaży, na mocy której Kupującemu przysługuje prawo dysponowania całym obszarem nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów potwierdzających warunki glebowe oraz brak zanieczyszczeń.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana przez Niego transakcja sprzedaży działki gruntu nr 1 będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku, a także określił warunki stosowania stawek obniżonych i zwolnień.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy, działka gruntu nr 1 stanowi grunt niezabudowany, który zgodnie z postanowieniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą numer (…) Rady Miasta (…) z 25 października 2010 roku w sprawie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „…”, w której oznaczona jest symbolem D.W.4005.P, U, E o następujących ustaleniach:

1.  przeznaczenie terenu: obiekty produkcyjne, składy, magazyny, obiekty usługowe, bazy transportowe, stacje transformatorowe;
2.  dopuszcza się usługi m.in. w zakresie:
    1.  logistyki, transportu, utrzymania ruchu, telekomunikacji;
    2.  administracji,
    3.  działalności socjalnej towarzyszącej głównej funkcji terenu;
    4.  handlu detalicznego i hurtowego;
    5.  rzemiosła;
3.  dopuszcza się lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2.

Zatem przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania pod zabudowę, a więc teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, tym samym dostawa działki gruntu nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

1.  towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej;
2.  nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotową nieruchomość Wnioskodawca nabył postanowieniem Sądu Rejonowego (…) w (…) (…) Wydział Cywilny o stwierdzeniu nabycia spadku po EŁ, na podstawie testamentu notarialnego z 30 lipca 2015 roku otwartego i ogłoszonego w dniu 1 lipca 2020 roku. Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny ani zwolniony podatnik podatku od towarów i usług. Nieruchomość nigdy nie była i nie jest wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani nie była i nie jest przedmiotem jakichkolwiek umów (z wyłączeniem zawartej umowy przedwstępnej), a w szczególności umów dzierżawy, najmu, użyczenia itp.

Zatem dla sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem przy nabyciu nie wystąpił podatek od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa ta nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej.

W konsekwencji w przedmiotowej sprawie dla dostawy niezabudowanej działki gruntu nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji dostawy działki gruntu nr 1 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy z zastosowaniem właściwej stawki.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawcy. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem pozostałych współwłaścicieli.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.