Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.34.2021.2.ST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-27
Teza: Sprzedaż wydzielonej części działki polega opodatkowaniu podatkiem VAT, natomiast sprzedaż pozostałej części działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-podział nieruchomości; pełnomocnictwo; podział; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 stycznia 2021 r. (data wpływu 21 stycznia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 15 kwietnia 2021 r. (data wpływu 15 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży wydzielonej części działki nr (…) o powierzchni około 3006 m2 – **jest nieprawidłowe,**
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działki nr (…) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

21 stycznia 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży wydzielonej części działki nr (…) o powierzchni około 3006 m2,
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działki nr (…).

Wniosek uzupełniono pismem z 15 kwietnia 2021 r. (data wpływu 15 kwietnia 2021 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy i brakującą opłatę.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzi m.in. niezabudowana działka nr (…), o pow. 0,9750 ha.

Działkę Wnioskodawca otrzymał na podstawie darowizny od rodziców z dnia XX grudnia 2007 r.

W wypisie z rejestru gruntów prowadzonego przez Starostę działka ta oznaczona jest jako ,,RIVb” oraz „RV” – grunty orne.

Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr (…) położona jest na terenie oznaczonym symbolami „8M2” – tereny zabudowy wielofunkcyjnej-mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej; „4MN” – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Dla działki nr (…) nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, działka ta nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu oraz nigdy nie była przedmiotem takich umów.

Działkę Wnioskodawca wykorzystuje do uprawiania kukurydzy, ziemniaków oraz zboża wyłącznie na własne potrzeby.

Zainteresowany nigdy nie sprzedawał żadnych płodów rolnych oraz nigdy nie podejmował żadnych działań mających na celu sprzedaż tej nieruchomości.

W roku 2020, wiosną zgłosiła się do Wnioskodawcy firma, która była zainteresowana zakupem części tej nieruchomości, o powierzchni 0,306 ha.

W grudniu 2020 r., Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na mocy której zobowiązał się zawrzeć umowę sprzedaży prawa własności wydzielonej części nieruchomości o powierzchni około 3006 m2 zgodnie z koncepcją Kupującego, w celu umożliwienia Kupującemu na realizację przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu przez Kupującego bądź inny pomiot placówki handlowej.

W umowie przedwstępnej Kupujący i Sprzedający postanowili, iż przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu wszystkich poniższych warunków, tj.:

*   wykonanie podziału nieruchomości (działki nr (\`(...)\`)) zgodnie z koncepcją Kupującego i uzyskanie ostatecznej decyzji wydanej przez Wójta Gminy (…) w sprawie zatwierdzania podziału działki nr (\`(...)\`),
*   uzyskanie kosztem i staraniem Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Kupującemu realizację na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przedsięwzięcia,
*   uzyskanie warunków technicznych przyłączy – sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego,
*   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej działce przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskanie ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę / potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia na budowę wjazdu na nieruchomość będącą przedmiotem umowy,
*   uzyskanie pozytywnej opinii zarządcy drogi wojewódzkiej dotyczącej komunikacji z drogi gminnej zgodnie z projektem zagospodarowania terenu bez konieczności przebudowy układu drogowego.

W umowie przedwstępnej wskazano, że Kupujący w celu realizacji umowy zobowiązuje się wystąpienia w imieniu własnym i na swój koszt lub w imieniu Wnioskodawcy, lecz na koszt Kupującego z wnioskiem do właściwych organów o wydanie ww. dokumentów.

W przypadku, gdy uzyskanie przez Kupującego jakiegokolwiek dokumentu opisanego powyżej lub niezbędnego do realizacji umowy okaże się niemożliwe lub znacznie utrudnione to Wnioskodawca, jako sprzedający udzieli dodatkowych pełnomocnictw Kupującemu, w celu realizacji umowy lub uzyska je samodzielnie, ale na koszt Kupującego.

W przypadku uzyskania przez Wnioskodawcę dokumentów, uprawnienia z nich wynikające zostaną przeniesione na Kupującego najpóźniej wraz z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości (wydzielonej działki z nieruchomości nr (\`(...)\`)).

Wnioskodawca jako Sprzedający, w umowie przedwstępnej zobowiązał się pozyskać interpretację podatkową wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, czy sprzedaż tej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podsumowując, w podpisanej umowie Wnioskodawca zobowiązał się do wydzielenia z działki nr (\`(...)\`), działki gruntu o powierzchni około 3006 m2, natomiast wszelkie inne działania będą podejmowane przez Kupującego i na jego koszt, albo w imieniu Zainteresowanego na koszt Kupującego w celu finalizacji sprzedaży.

Wnioskodawca w przyszłości bierze również pod uwagę możliwość wydzielenia z działki nr (\`(...)\`) innych działek budowlanych, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Geodeta poinformował Zainteresowanego o możliwości wydzielenia około trzech, czterech działek budowlanych waz z drogą dojazdową do tych działek.

Zainteresowany informuje, że działkę nr (\`(...)\`) otrzymał w darowiźnie od rodziców, nigdy dla tej działki nie występował o ujęcie w planie zagospodarowania przestrzennego, nie występował do profesjonalnych podmiotów z ofertą w celu jej sprzedaży.

Kupujący sam się zgłosił do Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jest pracownikiem administracji państwowej.

Do chwili obecnej Zainteresowany nie sprzedawał żadnych działek gruntu.

Działka nr (\`(...)\`) od momentu, gdy Wnioskodawca ją otrzymał była wykorzystywana wyłącznie na potrzeby osobiste.

Obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego działki został opracowany w roku 2006, tj. przed otrzymaniem przez Wnioskodawcę od rodziców działki nr (\`(...)\`).

Zainteresowany nie wie czy z działki nr (\`(...)\`) wydzieli również inne działki po wydzieleniu działki o pow. 3006 m2.

Jeśli znajdzie się następny kupiec Wnioskodawca bierze pod uwagę możliwość sprzedaży niewydzielonej działki części nieruchomości nr (\`(...)\`) lub sprzedaż kilku działek mniejszych, jeśli zostaną wydzielone z tej nieruchomości.

Wnioskodawca bierze również pod uwagę, że przez kolejne lata w dalszym ciągu będzie wykorzystywać pozostałą część działki nr (\`(...)\`) do celów prywatnych.

Zwięzłe posumowanie stanu faktycznego:

1.  Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny od rodziców.
2.  Działka nr (\`(...)\`) nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Działkę Wnioskodawca wykorzystywał wyłącznie do sadzenia ziemniaków, kukurydzy lub zboża, które następnie były wykorzystywane we własnym gospodarstwie domowym. Uzyskane płody rolne nigdy nie stanowiły przedmiotu sprzedaży.
3.  Działka nr (\`(...)\`) nigdy nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej.
4.  Na chwilę obecną brak jest podziału działki nr (\`(...)\`), na moment sprzedaży z działki nr (\`(...)\`) ma być wydzielona działka o pow. około 3006 m2.
5.  Jako właściciel Wnioskodawca nie ponosił i nie ma zamiaru ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem wydzielonej działki do sprzedaży.
6.  Jedynym działaniem, które zostało przez Zainteresowanego podjęte jest złożenie w Gminie wniosku o podział działki nr (\`(...)\`), tzn. wydzielenie z tej działki, działki o powierzchni około 3006 m2 zgodnie z koncepcją Kupującego i zgodnie z dokumentacją przygotowaną przez Kupującego.
7.  Na wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) ma powstać obiekt handlowy i parking.
8.  Wnioskodawca nie podejmował nigdy żadnych działań związanych z uzbrojeniem działki nr (\`(...)\`), przygotowaniem jej do sprzedaży, czy ujęciem w planie zagospodarowania przestrzennego.

W piśmie z 15 kwietnia 2021 r., stanowiącym uzupełnienie do wniosku, wskazano następujące informacje dotyczące sprzedaży wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2:

W dniu XX stycznia 2021 r. Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa o następującej treści: „Niniejszym udzielamy pełnomocnictwa Pani (\`(...)\`) do występowania w moim imieniu przed:

*   Urzędem Miasta i Gminy
*   Starostwem Powiatowym
*   Zakładami wodociągów, energetycznymi
*   Zarządcą Gazociągów
*   Zespołem Uzgodnień i Dokumentacji
*   Zarządami Dróg gminnych, powiatowych, wojewódzkich, krajowych
*   Organami Nadzoru Budowlanego
*   Państwową Inspekcją Sanitarną
*   Wojewódzkim Urzędem Konserwatora Zabytków
*   Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie
*   innych organach administracji państwowej i samorządowej

w zakresie złożenia wniosków, zgłoszeń oraz pozyskania: warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, sieci energetycznej teletechnicznej, gazowej, uzyskania decyzji na lokalizację/przebudowę/potwierdzenia zjazdów, pozyskania danych z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz nanoszenia zmian i korekt, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wypisów z MPZP, decyzji środowiskowych, decyzji o pozwoleniu/zgłoszeniu wodnoprawnym, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej/leśnej, decyzji o pozwoleniu na budowę/rozbiórkę, decyzji zezwalających na wycinkę drzew oraz krzewów oraz wszelkich pozostałych decyzji i uzgodnień.

Niniejsze pełnomocnictwo upoważnia do składania wniosków i ich korekt, odbierania decyzji wraz z załącznikami, składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w imieniu Inwestora oraz współwłaścicieli nieruchomości, składania wniosków o wydanie dziennika budowy oraz jego odbioru oraz wszelkich niezbędnych dokumentów które okażą się niezbędne w ww. postępowaniu.

Dot. inwestycji pn. »(\`(...)\`)«. Pełnomocnictwo zostaje udzielone na czas określony do dnia XX grudnia 2021 r.”.

Wnioskodawca jako Sprzedający w umowie przedwstępnej zobowiązał się do wykonania podziału nieruchomości zgodnie z koncepcją Kupującego – na chwilę obecną złożył dokumenty do Gminy mające na celu wydzielenie z działki nr (\`(...)\`) działki o powierzchni około 3006 m2.

Zainteresowany nie wnioskował o wydzielenie z działki 1 innych działek, wnioskował wyłącznie o wydzielenie działki zgodnie z koncepcją Kupującego. To były jedyne czynne działania, które zostały przez Wnioskodawcę podjęte. Bez tych działań sprzedaż wydzielonej części nieruchomości nie byłaby możliwa.

Kupujący w terminie od podpisania umowy przedwstępnej do maksymalnie XX grudnia 2021 r. aktywnie podejmuje działania mające na celu:

*   uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Kupującemu realizację na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy zaplanowanego przedsięwzięcia w postaci pawilonu handlowego,
*   uzyskanie warunków technicznych przyłączy – sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego,
*   potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej działce przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
*   uzyskanie pozytywnej opinii zarządcy drogi wojewódzkiej dotyczącej komunikacji z drogi gminnej zgodnie z projektem zagospodarowania terenu bez konieczności przebudowy układu drogowego.

Wszystkie te działania podejmuje Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, bo do momentu finalnej sprzedaży nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości i nie mógłby w swoim imieniu, bez udzielonego mu pełnomocnictwa starać się o ich uzyskanie. Działania te odbywają się zarówno kosztem jak i staraniem Kupującego. Poza podpisaniem upoważnienia dla Kupującego ww. działania nie angażują w ogóle Wnioskodawcy w ich uzyskanie. Zainteresowany nie ponosi kosztów na ich uzyskanie i nie traci swojego czasu. Sprzedający wie, że na chwilę obecną uzyskano pozytywną opinię zarządcy drogi wojewódzkiej dotyczącej komunikacji z drogi gminnej zgodnie z projektem zagospodarowania terenu – bez konieczności przebudowy drogi. Wie również, że Kupujący złożył już w odpowiednich instytucjach dokumenty do uzyskanie warunków technicznych przyłączy.

W umowie przedwstępnej wskazano również, że jeśli Kupujący nie uzyska do dnia XX grudnia 2021 r. pozytywnie dla realizacji inwestycji wszystkich ww. uzgodnień i pozwoleń to umowa przedwstępna zostanie rozwiązana i tym samym sprzedaż nie dojdzie do skutku.

Wnioskodawca podkreśla, że wszystkie ww. działania Kupujący podejmuje mając na celu realizację konkretnej inwestycji tzn. budowy konkretnego pawilonu handlowego na działce o powierzchni około 3006 m2, która również maksymalnie do dnia XX grudnia 2021 r. ma zostać wydzielona z działki nr (\`(...)\`).

Jeśli Kupujący nie otrzyma ww. uzgodnień i pozwoleń będzie to oznaczało, że działka nie spełnia warunków formalnych i prawnych do wybudowania na niej pawilonu handlowego i wszelkie uzyskane do tego czasu pozwolenia w zakresie tej inwestycji przestaną być realizowane i nie powstanie tam żaden pawilon handlowy. Wszelkie koszty poniesione z ich uzyskaniem ponosi Kupujący. Są to standardowe działania dużych sieci handlowych, które nabywają nieruchomość, dopiero wtedy, gdy posiadają wszelkie pozwolenia i uzgodnienia do realizacji inwestycji. Nie ma innej możliwości dla osoby fizycznej do sprzedaży nieruchomości dla dużej sieci handlowej pod pawilon handlowy, jak przystanie na narzucone przez Kupującego „z góry” warunki. Warunkiem przystąpienia do umowy przedwstępnej było zaakceptowanie przez Zainteresowanego takiego działania, i nie miał na to żadnego wpływu.

Od Wnioskodawcy zależała kwota transakcji, która jest na tyle atrakcyjna, że przystał na narzucone warunki.

W umowie przedwstępnej wskazano również, że Kupujący może się wycofać z umowy, jeśli na terenie miejscowości zostanie wybudowany pawilon handlowy innej sieci handlowej. To znaczy, że jeśli umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku, to Wnioskodawca jako właściciel nieruchomości nie znajdzie już więcej zainteresowanych do zakupu tej działki pod pawilon handlowy, bo albo działka ma wady uniemożliwiające powstanie tego typu inwestycji, albo na terenie miejscowości jest już zbyt duże do liczby mieszkańców nasycenie pawilonami handlowymi. A zatem wszelkie wydane pozwolenia, decyzje itd. przestaną mieć jakiekolwiek znaczenie. Kolokwialnie będą się nadawały jedynie do wyrzucenia do kosza.

Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej – jest pracownikiem sfery budżetowej, uzyskującym dochody z tytułu wynagrodzenia o pracę.

Zainteresowany chce w tym miejscu podkreślić, że podejmowane przez Niego działania nie są w żadnym razie zrównane z działaniami osób, które profesjonalnie zajmują się obrotem nieruchomościami – Jego działania są zwykłym wykonywaniem prawa własności nieruchomości – zarząd majątkiem prywatnym.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług określony w ustawie o VAT pokazuje więc, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w polskiej sprawie, w wyroku z dnia 15 września 2011 r. (orzeczenie w połączonych sprawach sygn. C-180/10 i C-181/10) uznał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Zdaniem Trybunału inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców. Mogłyby one polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na czynnościach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, wobec czego w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmował działań marketingowych, działań w zakresie uzbrojenie terenu, ujęcia w planie zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość otrzymał kilkanaście lat temu od rodziców w darowiźnie. Kupujący zgłosił się do Wnioskodawcy sam, rozpytując mieszkańców miejscowości, kto jest właścicielem nieruchomości położonej przy wjeździe do miejscowości, wzdłuż drogi. Udzielone pełnomocnictwo dla Kupującego ma na celu jedynie uzyskanie dokumentacji, która umożliwi zweryfikowanie, czy na tym terenie można wybudować pawilon handlowy według koncepcji Kupującego.

Zdaniem Wnioskodawcy uznanie, że udzielenie przez Niego pełnomocnictw w opisanym w niniejszym piśmie zakresie, a dokładniej podjęta przez Zainteresowanego czynność polegająca na złożeniu podpisu pod pełnomocnictwem przygotowanym wcześniej przez Kupującego, świadczy o wykonywaniu profesjonalnych działań w obrocie nieruchomościami prowadziłby do absurdalnego wniosku, że podpisując to pełnomocnictwo Wnioskodawca stał się profesjonalnym podmiotem na rynku nieruchomości. Więcej, że bez jakiejkolwiek wiedzy, działań i umiejętności w tym zakresie profesjonalnie przygotowuje dla dużych sieci handlowych nieruchomości na sprzedaż pod budowę pawilonów handlowych. Zainteresowany podkreśla również, że ostatnie podjęte przez Niego aktywne działanie polegające na wydzieleniu z działki nr (\`(...)\`) części nieruchomości również w żaden sposób nie świadczy o profesjonalnym obrocie nieruchomościami – po prostu nie można sprzedać części działki bez jej formalnego wydzielenia. Aktualna linia orzecznicza sądów administracyjnych również jednoznacznie wskazuje, że muszą być podejmowane aktywne, profesjonalne działania, aby sprzedaż działki budowlanej stanowiła działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT.

Z wnioskiem o wydanie interpretacji Wnioskodawca zwrócił się na prośbę Kupującego, który wskazał, że inne osoby, od których nabywano nieruchomości występowały również o interpretacje przepisów prawa podatkowego w tym zakresie. Kupujący wskazał, że może doliczyć do ceny sprzedaży podatek VAT, w sytuacji, gdy Sprzedający uzyska interpretację w tym zakresie. Jest to niewątpliwie dla Kupującego bardziej korzystna podatkowo sytuacja, gdyż podatek naliczony będzie podlegał odliczeniu w przeciwieństwie do podatku od czynności cywilnoprawnych. Wnioskodawca jednak podkreśla, że nie wykonuje żadnych działań mających na celu profesjonalny obrót nieruchomościami – po prostu chce sprzedać kawałek nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, wyłącznie dlatego, że zaproponowano wysoką cenę sprzedaży.

W ww. piśmie z 15 kwietnia 2021 r., udzielono także poniższych informacji dotyczących sprzedaży pozostałej części działki nr (\`(...)\`):

1.  Zainteresowany zamierza w przyszłości sprzedać pozostałą część działki nr (\`(...)\`). Do chwili obecnej nikt nie zgłosił się z chęcią kupna tej nieruchomości, więc Wnioskodawca nie wie kiedy ta sprzedaż nastąpi.
2.  Pozostała część działki nr (\`(...)\`) do chwili jej sprzedaży nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku VAT, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie będzie więc z tego tytułu czynnym podatnikiem podatku VAT.
3.  Pozostała część działki nr (\`(...)\`) do momentu sprzedaży będzie wykorzystywana tak, jak do chwili obecnej, czyli jako ogródek do posadzenia niewielkich ilości rukoli, szpinaku, marchewki, pietruszki lub ziemniaków do wyłącznego użytku prywatnego. Wnioskodawca propaguje zdrowy tryb życia i sadzi warzywa na własne potrzeby, bez nawozów sztucznych.
4.  Na dzień sprzedaży pozostała część nieruchomości pozostanie niezabudowana, gdyż Zainteresowany nie planuje zabudowywania pozostałej części działki nr (\`(...)\`).
5.  Na dzień sprzedaży pozostała części działki nr (\`(...)\`) nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.
6.  Wnioskodawca nie będzie ogłaszać sprzedaży pozostałej części działki nr (\`(...)\`) w środkach masowego przekazu i nie będzie podejmować innych działań marketingowych. Poczeka aż kupujący sam się do Niego zgłosi.
7.  Zainteresowany nie będzie ponosić jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem pozostałej części działki nr (\`(...)\`) do sprzedaży celem zwiększenia jej wartości lub atrakcyjności.
8.  Nie będzie także występować o wydanie jakichkolwiek decyzji dla pozostałej części działki nr (\`(...)\`).
9.  Wnioskodawca nie planuje w chwili obecnej występować o jakikolwiek podział pozostałej części działki nr (\`(...)\`). Jeśli jednak przyjdzie do Niego kupiec, z informacją że chce kupić np. 40 arów, to wydzieli z pozostałej części działki nr (\`(...)\`) taki kawałek, na jaki trafi się osoba zainteresowana. Bez wydzielenia w przyszłości części nieruchomości z pozostałej części działki nr (\`(...)\`) byłaby tylko możliwa sprzedaż pozostałej części działki nr (\`(...)\`) w całości, a to mogłoby spowodować mniej atrakcyjną cenę. Jak każdy właściciel, wykonujący zarząd majątkiem prywatnym Wnioskodawca jest zainteresowany uzyskaniem najlepszej ceny nieruchomości.
10.  Przed sprzedażą pozostałej części działki nr (\`(...)\`) Wnioskodawca nie zamierza udzielać potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw.
11.  W związku z tym, że w chwili obecnej nie ma osoby zainteresowanej zakupem pozostałej części działki nr (\`(...)\`) to nie zostanie zawarta umowa przedwstępna. Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać jednak, czy nigdy nie zostanie zawarta umowa przedwstępna na sprzedaż, gdyż będzie to zależało od potencjalnego przyszłego nabywcy. Jeśli potencjalny nabywca nie będzie posiadał gotówki i zakup będzie miał nastąpić ze środków z kredytu bankowego to nie ma innej możliwości nabycia nieruchomości, jak po podpisaniu umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości wydzielonej z działki nr (\`(...)\`) oraz sprzedaż pozostałej części działki nr (\`(...)\`) w całości lub w części (jeśli zostaną z niej wydzielone inne działki) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, z tytułu planowanej sprzedaży wydzielonej z działki nr (\`(...)\`) działki o powierzchni około 3006 m2, a w przyszłości innych działek wydzielonych z działki nr (\`(...)\`) Wnioskodawca nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany uważa, że sprzedaż działek w Jego wykonaniu jest okazjonalna.

Wnioskodawca przewiduje, że sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku może trwać na przestrzeni wielu lat.

W chwili obecnej Wnioskodawca planuje dokonać wyłącznie jednej sprzedaży działki, a sprzedaż innych działek może nigdy nie wystąpić.

Zdaniem Wnioskodawcy, za podatnika podatku od towarów i usług można uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działalności podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, czy prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca natomiast nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, pracuje w administracji publicznej, nie nabywał gruntu celem jego odsprzedaży, działkę nr (\`(...)\`) otrzymał w darowiźnie od rodziców, a oni w darowiźnie wiele, wiele lat temu od dziadków.

Zainteresowany nie występował o ujęcie działki w planie zagospodarowania przestrzennego, nie uzbrajał tej działki, a nawet w żaden sposób nie ogłaszał tej działki do sprzedaży – klient znalazł się sam, wypytując sąsiadów kto jest właścicielem tej konkretnej nieruchomości. W ten sposób trafił do rodziców Zainteresowanego, którzy następnie przekazali Wnioskodawcy numer telefonu do tego człowieka.

Ponadto Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań, gdyż w ogóle nie brał pod uwagę, że działka ta zostanie przeznaczona do sprzedaży, raczej traktował tę nieruchomość w kategorii „ojcowizny”, która zostanie przekazana Jego dzieciom.

W związku z tym, że cena sprzedaży za m2 działki przez kupca została zaproponowana na bardzo wysokim poziomie Wnioskodawca zdecydował się na sprzedaż działki około 3006 m2 powierzchni.

W związku z tym, że działka o nr (\`(...)\`) nie została wcześniej podzielona na mniejsze działki, Kupujący sporządził samodzielnie koncepcję zagospodarowania działki w celu wydzielenia z działki nr (\`(...)\`) działki o powierzchni około 3006 m2, na której ma powstać pawilon handlowy.

Gdyby kupiec nie zaproponował kupna tej działki, to Wnioskodawca nie złożyłby w gminie wniosku o jej podział, a działka w dalszym ciągu służyłaby do „sadzenia ziemniaków na zimę”.

Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawca prowadzi aktywne działania, o charakterze działalności gospodarczej.

Zainteresowany wyłącznie dokonuje transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wyzbywa się majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego dalszej odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2 – **jest nieprawidłowe,**
*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działki nr (\`(...)\`) – **jest prawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 112, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki istotne jest, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 112 (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej – jest pracownikiem sfery budżetowej, uzyskującym dochody z tytułu wynagrodzenia o pracę. Zainteresowany jest właścicielem nieruchomości, w skład której wchodzi m.in. niezabudowana działka nr (\`(...)\`), o pow. 0,9750 ha – którą otrzymał na podstawie darowizny od rodziców z dnia XX grudnia 2007 r. Działkę Wnioskodawca wykorzystuje do uprawiania kukurydzy, ziemniaków oraz zboża wyłącznie na własne potrzeby. W roku 2020, wiosną zgłosiła się do Wnioskodawcy firma, która była zainteresowana zakupem części tej nieruchomości, o powierzchni 0,306 ha. Zainteresowany zamierza wydzielić i sprzedać ww. firmie część działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2, w przyszłości Wnioskodawca planuje także sprzedać pozostałą część działki nr (\`(...)\`).

Pierwsza z wątpliwości Zainteresowanego dotyczy kwestii podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2.

Zatem, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dokonując sprzedaży ww. części działki, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie sprawy, działka nr (\`(...)\`) nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nigdy nie była także przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej. Dla działki nr (\`(...)\`) nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego działki został opracowany w roku 2006, tj. przed otrzymaniem przez Wnioskodawcę od rodziców działki nr (\`(...)\`). Zainteresowany nie występował do profesjonalnych podmiotów z ofertą w celu jej sprzedaży – Kupujący zgłosił się sam. Wnioskodawca nie ponosił i nie ma zamiaru ponosić żadnych nakładów związanych z przygotowaniem wydzielonej działki do sprzedaży. Jedynym działaniem, które zostało przez Zainteresowanego podjęte jest złożenie w Gminie wniosku o podział działki nr (\`(...)\`) zgodnie z koncepcją i dokumentacją przygotowaną przez Kupującego.

W grudniu 2020 r., Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną na mocy której zobowiązał się zawrzeć umowę sprzedaży prawa własności wydzielonej części nieruchomości o powierzchni około 3006 m2 zgodnie z koncepcją kupującego, w celu umożliwienia kupującemu realizacji przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu przez kupującego bądź inny pomiot placówki handlowej.

W umowie przedwstępnej Kupujący i Sprzedający postanowili, iż przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. po: wykonaniu podziału nieruchomości zgodnie z koncepcją Kupującego i uzyskaniu ostatecznej decyzji w sprawie zatwierdzania podziału działki nr (\`(...)\`), uzyskaniu kosztem i staraniem Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej realizację zamierzonego przedsięwzięcia, uzyskaniu warunków technicznych przyłączy zgodnie z koncepcją Kupującego, potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej działce przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskaniu ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniu pozytywnej opinii zarządcy drogi wojewódzkiej dotyczącej komunikacji z drogi gminnej zgodnie z projektem zagospodarowania terenu.

W dniu XX stycznia 2021 r. Zainteresowany udzielił pełnomocnictwa o następującej treści: „Niniejszym udzielamy pełnomocnictwa Pani (\`(...)\`) do występowania w moim imieniu przed:

*   Urzędem Miasta i Gminy
*   Starostwem Powiatowym
*   Zakładami wodociągów, energetycznymi
*   Zarządcą Gazociągów
*   Zespołem Uzgodnień i Dokumentacji
*   Zarządami Dróg gminnych, powiatowych, wojewódzkich, krajowych
*   Organami Nadzoru Budowlanego
*   Państwową Inspekcją Sanitarną

Wojewódzkim Urzędem Konserwatora Zabytków

*   Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie
*   innych organach administracji państwowej i samorządowej

w zakresie złożenia wniosków, zgłoszeń oraz pozyskania: warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, sieci energetycznej teletechnicznej, gazowej, uzyskania decyzji na lokalizację/przebudowę/potwierdzenia zjazdów, pozyskania danych z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz nanoszenia zmian i korekt, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wypisów z MPZP, decyzji środowiskowych, decyzji o pozwoleniu/zgłoszeniu wodnoprawnym, decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej/leśnej, decyzji o pozwoleniu na budowę/rozbiórkę, decyzji zezwalających na wycinkę drzew oraz krzewów oraz wszelkich pozostałych decyzji i uzgodnień.

Niniejsze pełnomocnictwo upoważnia do składania wniosków i ich korekt, odbierania decyzji wraz z załącznikami, składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w imieniu Inwestora oraz współwłaścicieli nieruchomości, składania wniosków o wydanie dziennika budowy oraz jego odbioru oraz wszelkich niezbędnych dokumentów które okażą się niezbędne w ww. postępowaniu.

Dot. inwestycji pn. »(\`(...)\`)«. Pełnomocnictwo zostaje udzielone na czas określony do dnia XX grudnia 2021 r.”.

Kupujący w terminie od podpisania umowy przedwstępnej do maksymalnie XX grudnia 2021 r. aktywnie podejmuje działania mające na celu: uzyskanie ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiającej Kupującemu realizację na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy zaplanowanego przedsięwzięcia w postaci pawilonu handlowego, uzyskanie warunków technicznych przyłączy zgodnie z koncepcją Kupującego, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowej działce przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, uzyskanie pozytywnej opinii zarządcy drogi wojewódzkiej dotyczącej komunikacji z drogi gminnej zgodnie z projektem zagospodarowania terenu bez konieczności przebudowy układu drogowego. Wszystkie te działania podejmuje Kupujący na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, bo do momentu finalnej sprzedaży nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości i nie mógłby w swoim imieniu, bez udzielonego mu pełnomocnictwa starać się o ich uzyskanie. Działania te odbywają się zarówno kosztem jak i staraniem Kupującego.

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.). Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

W niniejszej sprawie, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

W świetle art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem, mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że ww. działania pomimo, że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Zainteresowanego, ale przez Kupującego nie pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową część działki będącą nadal własnością Zainteresowanego. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Zainteresowany dokonując sprzedaży przedmiotowej części działki, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż tej części nieruchomości, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedawana nieruchomość będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Zainteresowanego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze, która spełnia oczekiwania nabywcy.

W ocenie tut. Organu w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które wykluczają uznanie sprzedaży wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2 jako dokonywanej w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowany będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, planowana przez Zainteresowanego sprzedaż wydzielonej części działki nr (\`(...)\`) o powierzchni około 3006 m2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do drugiej wątpliwości Wnioskodawcy – podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działki nr (\`(...)\`) również w pierwszej kolejności należy ustalić, czy dokonując jej sprzedaży, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy dotyczącego sprzedaży pozostałej części nieruchomości wynika, że do chwili obecnej nikt nie zgłosił się z chęcią jej kupna, więc Wnioskodawca nie wie kiedy ona nastąpi. Pozostała część działki nr (\`(...)\`) do chwili jej sprzedaży nie będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Wnioskodawca nie będzie więc z tego tytułu czynnym podatnikiem podatku VAT. Pozostała część działki nr (\`(...)\`) do momentu sprzedaży będzie wykorzystywana tak, jak do chwili obecnej, czyli jako ogródek do posadzenia niewielkich ilości rukoli, szpinaku, marchewki, pietruszki lub ziemniaków do wyłącznego użytku prywatnego. Na dzień sprzedaży pozostała część nieruchomości pozostanie niezabudowana i nie będzie udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Wnioskodawca nie będzie ogłaszać sprzedaży pozostałej części działki nr (\`(...)\`) w środkach masowego przekazu i nie będzie podejmować innych działań marketingowych – poczeka aż kupujący sam się do Niego zgłosi. Zainteresowany nie będzie ponosić jakichkolwiek nakładów związanych z przygotowaniem pozostałej części działki nr (\`(...)\`) do sprzedaży celem zwiększenia jej wartości lub atrakcyjności i nie będzie także występować o wydanie jakichkolwiek decyzji dla pozostałej części działki nr (\`(...)\`). Wnioskodawca nie planuje w chwili obecnej występować o jakikolwiek podział pozostałej części działki nr (\`(...)\`). Przed sprzedażą pozostałej części działki nr (\`(...)\`) Wnioskodawca nie zamierza udzielać potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw. W związku z tym, że w chwili obecnej nie ma osoby zainteresowanej zakupem pozostałej części działki nr (\`(...)\`), to nie zostanie zawarta umowa przedwstępna.

Mając na uwadze przedstawiony ww. opis sprawy na tle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że w związku z planowaną sprzedażą pozostałej części działki nr (\`(...)\`) Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że z zawartego opisu sprawy dotyczącego pozostałej części działki nr (\`(...)\`) nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

W niniejszej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Zainteresowanego w przedmiocie zbycia pozostałej części działki nr (\`(...)\`), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż pozostałej części działki nr (\`(...)\`) wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany, sprzedając pozostałą część przedmiotowej działki, będzie korzystał zatem z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym transakcja zbycia pozostałej części działki nr (\`(...)\`), nie będzie podlegała przepisom ustawy, ponieważ przedmiotem transakcji będzie majątek osobisty.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzić należy, że planowana sprzedaż pozostałej części działki nr (\`(...)\`) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, z uwagi na fakt, że Wnioskodawca z tytułu tej transakcji nie będzie działał w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika podatku VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Reasumując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż pozostałej części działki nr (\`(...)\`), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczy odnoszące się wątpliwości związanej z podleganiem opodatkowaniu podatkiem VAT pozostałej części działki nr (\`(...)\`) należało uznać za prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzeń przyszłych podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Ponadto należy zaznaczyć, że interpretacja w zakresie podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży pozostałej części działki nr (\`(...)\`) została wydana w oparciu o informacje podane przez Wnioskodawcę oraz o stan obowiązujący w dniu jej wydania – a więc m.in. przy założeniu, że Zainteresowany nie podzieli pozostałej części działki nr (\`(...)\`), nie udzieli potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw oraz nie zawrze umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Wnioskodawcy. Inne kwestie przedstawione w zdarzeniu przyszłym bądź we własnym stanowisku w sprawie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.