Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/423-516/13-2/PR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-01-22
Teza: Podatek dochodowy od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu z tytułu zbycia lokalu.
Słowa kluczowe: deweloper; działalność-działalność deweloperska; lokal; przychód-moment powstania przychodów
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, przedstawione we wniosku z 21 października 2013 r. (data wpływu 24 października 2013 r. r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 października 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny oraz opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie budowania lokali mieszkalnych i ich sprzedaży na rzecz nabywców. Wnioskodawca zawiera umowy, których przedmiotem jest ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie własności tych lokali na nabywców. W związku z powyższym, Wnioskodawca jest deweloperem w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego i podlega wymogom wynikającym z przepisów tej ustawy.

Na podstawie wyżej wskazanej ustawy dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zobowiązany został do zawarcia umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Na takie rachunki powiernicze dokonywane są wpłaty tytułem zakupu lokali przez przyszłych nabywców, z którymi deweloper ma zawarte umowy deweloperskie.

W przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego środki pieniężne są wypłacane przez bank na rzecz Wnioskodawcy dopiero po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości. Natomiast w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank wypłaca środki pieniężne do Wnioskodawcy po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

W sytuacji zawarcia przez Wnioskodawcę umowy deweloperskiej nabywcy lokali są zobowiązani odpowiednio do wpłacania na rachunek powierniczy kwot tytułem częściowego uczestnictwa w przedsięwzięciu deweloperskim lub wpłaty całości wynagrodzenia z tytułu zakupu danego lokalu po dokonaniu na ich rzecz przeniesienia prawa własności do tego lokalu.

Nabywcy co do zasady nie dokonują zatem wpłat na rachunki bieżące Wnioskodawcy, ale wyłącznie na rachunki powiernicze.

Wpłata przez nabywców bezpośrednio na rachunek Wnioskodawcy, z pominięciem rachunku powierniczego może być dokonana wyłącznie przy podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości i w takim przypadku jest to ostatnia transza wpłat dokonywanych przez nabywców.

Wnioskodawca nie wyklucza sytuacji, gdy dany nabywca omyłkowo dokona przelewu na jeden z rachunków bankowych Wnioskodawcy, mimo że wpłata powinna była zostać dokonana na rachunek powierniczy. W sytuacji wystąpienia takiej omyłki Wnioskodawca niezwłocznie po stwierdzeniu tej omyłki dokona zwrotu nabywcy tych środków pieniężnych. Za zgodą nabywcy zwrot ten nastąpi w formie przelewu omyłkowo wpłaconych środków pieniężnych bezpośrednio z rachunku Wnioskodawcy na rachunek powierniczy.

Przeniesienie prawa do dysponowania nieruchomością jak właściciel następowało będzie w dniu sporządzenia aktu notarialnego. Wnioskodawca nie wyklucza sytuacji, w której lokal zostanie udostępniony nabywcy przed podpisaniem aktu notarialnego, a tym samym przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego własność w rozumieniu prawa cywilnego nastąpi fizyczne „wydanie” lokalu.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych.

Czy momentem powstania przychodu należnego w rozumieniu art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego?

Zdaniem Wnioskodawcy, na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych, przychód powstanie z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 74, poz. 397):

„ Za datę powstania przychodu (\`(...)\`) uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

1.  wystawienia faktury, albo
2.  uregulowania należności”.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości, w sytuacji gdy nie doszło do jej wydania, ani nie została wystawiona faktura przychód podatkowy wystąpi, jeśli nastąpi uregulowanie należności z tego tytułu. W ocenie Wnioskodawcy, wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie stanowi uregulowania przysługującej mu należności, ze względu na to, że nie ma on jakiegokolwiek prawa do dysponowania środkami pieniężnymi zdeponowanymi na rachunku powierniczym. Zatem, skoro nie wystąpi ani wydanie nieruchomości, ani wystawienie faktury, ani uregulowanie należności, nie powstanie przychód na gruncie wyżej wskazanego przepisu ww. ustawy.

Wnioskodawca zaznacza jednak, że nie zawsze uregulowanie należności skutkuje wystąpieniem przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawych.

Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4 pkt 1 tej ustawy:

„ Do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych (…)”.

Zatem w przypadku dokonania ewentualnej wpłaty na rachunek Wnioskodawcy (czy to w formie przelewu z rachunku powierniczego, czy bezpośrednio z rachunku nabywcy), należy ocenić, czy wpłata ta skutkuje powstaniem przychodu, czy przykładowo stanowi zaliczkę na gruncie ww. ustawy, a w konsekwencji na podstawie powyższego przepisu nie stanowi przychodu. W sytuacji przelania środków pieniężnych z rachunku powierniczego na rachunek Wnioskodawcy, środki te będą miały charakter zaliczki, gdyż do momentu zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego może dojść do zerwania umowy deweloperskiej, w efekcie czego Wnioskodawca byłby zobowiązany do zwrotu tych środków nabywcy. Uwzględniając zatem, że kwoty otrzymane przez Wnioskodawcę przed podpisaniem aktu notarialnego nie mają definitywnego charakteru podlegają wyłączeniu z przychodów na podstawie wyżej wskazanego art. 12 ust. 4 pkt 1 wskazanej ustawy.

W ocenie Wnioskodawcy, przychód podatkowy na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powstanie z chwilą wydania lokalu, rozumianego jako wydanie nabywcy lokalu do pełnego rozporządzania, czyli z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie wcześniejsze, jeszcze przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego udostępnienie lokalu, nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego, gdyż w takiej sytuacji następuje wyłącznie fizyczne „wydanie” lokalu („wydanie” w ograniczonym zakresie), natomiast nabywca ma pełne prawo do dysponowania lokalem dopiero z chwilą przeniesienia własności tego lokalu, czyli z chwilą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Również organy podatkowe prezentują stanowisko, iż samo fizyczne „wydanie” nieruchomości, przykładowo na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych, ze względu na to, że nie skutkuje przeniesieniem prawa własności do nieruchomości. Takie podejście zaprezentowali przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 22 grudnia 2012 r. o sygn. IBPBI/2/423-960/12/CzP i Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 12 sierpnia 2009 r. o sygn. IPPB5/423-322/09-4/JC.

Reasumując w ocenie Wnioskodawcy, w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym przychód na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych będzie powstawał z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w formie aktu notarialnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, Organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Jednocześnie informuje się, że w pozostałym zakresie wniosku dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy:

*   zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
*   zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.