Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1025/11-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2012-01-17
Teza: Przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego.
Słowa kluczowe: grunty; nakłady; nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 5 października 2011 r. (data wpływu 19 października 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przeniesienia własności nieruchomości w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie przeniesienia własności nieruchomości w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym. W 2008 r. Zainteresowana kupiła nieruchomość gruntową niezabudowaną, położoną na terytorium Polski (dalej Grunt), której jest jedynym właścicielem do chwili obecnej. W dacie zakupu Gruntu Wnioskodawczyni pozostawała w związku partnerskim z osobą fizyczną, również będącą polskim rezydentem podatkowym (dalej: Inwestor), z którą zamierzała zawrzeć związek małżeński. Na zakupionym Gruncie miał zostać wybudowany budynek mieszkalny jednorodzinny (dalej: Inwestycja), w którym po zawarciu związku małżeńskiego Wnioskodawczyni zamierzała zamieszkać wraz z Inwestorem. Z uwagi na brak wiedzy oraz doświadczenia niezbędnego do wykonania Inwestycji, jak również z uwagi na zamiar wspólnego zamieszkania w Inwestycji, Wnioskodawczyni upoważniła notarialnie Inwestora do zrealizowania Inwestycji. W tym celu Inwestor uzyskał w swoim imieniu stosownie pozwolenie na budowę i zrealizował w latach 2009-2010 znaczną część Inwestycji. Wykonując Inwestycję Inwestor nabywał towary i usługi za własne środki finansowe, zaś wszelkie rachunki i faktury VAT zostały wystawione na Inwestora. Również umowa na budowę Inwestycji została podpisana z wykonawcą przez Inwestora. Aktualnie Inwestycja nie została zakończona i znajduje się w stanie surowym zamkniętym, przy czym wartość Inwestycji znacznie przewyższa wartość Gruntu. W międzyczasie rozpadł się związek partnerski Wnioskodawczyni z Inwestorem. W chwili obecnej Wnioskodawczyni chce rozliczyć się z Inwestorem, któremu przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poczynionych na Gruncie w związku z realizacją Inwestycji. Ponieważ Wnioskodawczyni nie posiada środków finansowych pozwalających zaspokoić roszczenia Inwestora, dlatego Wnioskodawczyni zamierza przenieść na Inwestora własność Gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego za odpowiednim wynagrodzeniem.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przychodem Wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie wyłącznie wartość rynkowa Gruntu bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na Gruncie przez Inwestora w związku z realizacją Inwestycji?
2.  Czy przeniesienie przez Wnioskodawczynię własności Gruntu na Inwestora w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego za odpowiednim wynagrodzeniem będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Tutejszy Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast odpowiedź na pytanie nr 2 w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych zawarta została w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2012 r. nr ILPB2/436-210/11-2/MK.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w odniesieniu do pytania nr 1, przychodem uzyskanym przez nią z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie wyłącznie wartość rynkowa Gruntu bez uwzględnienia wartości rynkowej nakładów poczynionych na Gruncie przez Inwestora w związku z realizacją Inwestycji.

Stosownie do art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Powyższe przepisy Kodeksu cywilnego kreują zasadę superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Zasada superfcies solo cedit obowiązuje bez względu na wartość wzniesionych budynków, czyli nawet wówczas, gdy budynki wybudowane na cudzym gruncie znacznie przekraczają wartość zajętego gruntu. Bezwzględnie obowiązujący charakter zasady superficies solo cedit sprawia, że niedopuszczalne są umowy, w wyniku których inna osoba niż właściciel gruntu (np. ten, kto ma wznieść budynek) mogłaby stać się właścicielem budynku, nie stając się jednocześnie właścicielem gruntu. Uprawnienia wznoszącego budynek na cudzym gruncie o zwrot nakładów lub też prawo żądania, aby w sytuacji przewidzianej w art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem, nie niweczą faktu, że wzniesiony budynek jako obiekt trwale z gruntem związany stanowi część składową nieruchomości gruntowej i tym samym nie może być przedmiotom odrębnego prawa własności. Tym samym właściciel gruntu, na którym został przez inne osoby (nie właściciela) postawiony budynek, dokonując przeniesienia własności gruntu dokonuje wraz z nim przeniesienia własności położonego na nim budynku. W przedmiotowej sprawie oznacza to, że przeniesienie przez Wnioskodawcę własności Gruntu na Inwestora za odpowiednim wynagrodzeniem doprowadzi również do przeniesienia na Inwestora własności Inwestycji. Zdaniem Wnioskodawczyni, przeniesienie własności Gruntu na Inwestora za odpowiednim wynagrodzeniom będzie wiązało się z osiągnięciem przez Wnioskodawczynię przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF, gdyż do tego momentu nie upłynie 5-letni okres czasu, po upływie którego odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 19 ustawy o PDOF, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PDOF jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Jak wyżej wskazano, przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, spowoduje powstanie przychodu w rozumieniu ustawy o PDOF, gdyż dotychczasowy właściciel nieruchomości, czyli Wnioskodawczyni otrzyma w zamian odpowiednie wynagrodzenie. Co do zasady przychodem jest wartość rynkowa nieruchomości określona na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, podstawą do obliczenia przychodu z tytułu przeniesienia na inwestora własności Gruntu w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, powinna być cena wynikająca z zawartej umowy, czyli cena, która nie uwzględnia wartości poczynionych przez Inwestora nakładów w związku z realizacją Inwestycji. Wnioskodawczyni nie może bowiem żądać od Inwestora zapłaty za Grunt ceny, która uwzględniałaby również wartość poczynionych przez niego nakładów, bowiem w takiej sytuacji Inwestor musiałby ponieść podwójne koszty realizacji Inwestycji (raz jako poczynione nakłady, drugi raz jako zapłata za Grunt). Jak już wyżej wskazano, Wnioskodawczyni nie zwróciła Inwestorowi poniesionych przez niego nakładów zatem nie stała się ich właścicielem. Poniesienie nakładów na realizację inwestycji na Gruncie niebędącym własnością Inwestora nie spowodowało automatycznie nabycia własności nakładów przez Inwestora, bowiem wybudowany budynek jest własnością właściciela Gruntu, czyli Wnioskodawczyni. Dopiero przeniesienie własności Gruntu wraz z Inwestycją spowoduje, iż ich właścicielem stanie się Inwestor, czyli osoba, która poczyniła nakłady na wybudowanie budynku na cudzym gruncie. Powyższa okoliczność będzie miała swoje odzwierciedlenie w wysokości zapisanego w umowie i otrzymanego przez Wnioskodawczynię wynagrodzenia za przeniesienie na Inwestora własności Gruntu.

Na potwierdzenie powyższego stanowiska Wnioskodawczyni powołała interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 18 lutego 2011 r. nr ILPB2/415-1294/10-2/WM.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej organu podatkowego, należy stwierdzić, iż wydana została ona w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.