Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3.4012.644.2025.2.MS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-29
Teza: Sprzedaż posiadanej niezabudowanej działki jako czynność
związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Słowa kluczowe: grunty-grunty własne
grunty-sprzedaż gruntów
majątek-majątek prywatny
opodatkowanie-brak obowiązku opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 27 marca 2025 r. o
    wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia
    od podatku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem
    sygnowanym datą 27 marca 2025 r. (wpływ 27 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na
    wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku)
    I. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku
    Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, na podstawie umowy sprzedaży z dnia
    (...), jest właścicielem nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr (...),
    identyfikator działki (...), o powierzchni (...) ha, położonej w (...), dla której Sąd Rejonowy (...)
    Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).
    II. Nabycia działek i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT
    Wnioskodawca nabył działkę na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) Działka gruntu o
    nr ewidencyjnym (...) nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu
    terytorialnego, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
    III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach
    zabudowy
    Na terenie działki nr (...) nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania
    przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 r. nie wydano decyzji o warunkach
    zabudowy.
    Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru
    zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października
    2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. 2024 r., poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu
    odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 r., szczególnych zasadach
    odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych
    w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345).
    Działka gruntu o nr ewidencyjnym (...) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia
    lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie
    inwentaryzacji stanu lasów.
    Ponadto, co bardzo istotne, Spółka Kupująca jako pełnomocnik Strony wystąpi o warunki
    zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce
    pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.
    IV. Wypis z rejestru gruntów
    W rejestrze gruntów działka oznaczona jest symbolami: RIVb – grunty orne i Br-RIVa –
    grunty rolne zabudowane.
    V. Przedmiot wniosku

    Przedmiotem sprzedaży jest działka nr (...), o powierzchni (...) ha.
    VI. Pozyskanie kupującego
    W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie
    korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka
    zainteresowana działkami sama zgłosiła się do Wnioskodawcy.
    VII. Sposób wykorzystywana działki
    Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności
    gospodarczej. Działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także
    dzierżawiona Spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny.
    Spółka, która dzierżawiła działki jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa
    została zawarta na czas nieoznaczony.
    VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek
    Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce prawo własności do działki nr (...), o powierzchni
    (...) ha. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji
    budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z
    infrastrukturą towarzyszącą.
    Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o
                          2 powierzchni zabudowy minimum (...) mwraz z miejscami parkingowymi, w ilości
    minimum (...) miejsc postojowych, oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.
    Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z dnia (...) umowa
    przedwstępna.
    Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności
    związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu
    Sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać Kupująca Spółka.
    W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:
    · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której
      będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem
                                    2handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (...) m, w tym sala sprzedaży o
                2 powierzchni (...) mwraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (...) miejsc
      parkingowych,
    · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub
      zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub
      pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu wg koncepcji Spółki, a także uzyskania
      zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych
      utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
    · uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez
      Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,
    · uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z
      zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi
      obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń
      zamiennych.
    Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
    · niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego
      koniecznością rekultywacji,
    · potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości
      budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

    · uzyskania warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji
      deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki,
      pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia
      zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
    · uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z
      planowanym obiektem handlowo-usługowym.
    Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się
    niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na
    uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są
    korzystne dla obu Stron.
    Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle
    atrakcyjna. Należy także podkreślić, iż Wnioskodawca ma do czynienia z umową
    przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie Spółki nie dojdzie do
    transakcji, to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają. Tym samym, w
    momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca
    zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości nr (...), o powierzchni (...) ha.
    Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej jest ona znacznie wyższa od
    cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych
    pozwoleń. W tym przypadku, działania pełnomocnika Wnioskodawcy, są więc niezwykle
    korzystne dla Strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż Kupujący
    uzyskuje atrakcyjne działki. Ponadto, działania pełnomocnika działającego w imieniu
    Strony powodują, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce, to pełnomocnik ponosi
    koszty uatrakcyjnienia działki, jednak profity z tego uzyskuje Kupujący. Co ważne,
    powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla przyszłych
    Kupujących.
    Działka, dzięki działaniom pełnomocnika, znacznie poprawi swoje walory dla innych
    potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla Kupującego.
    To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za
    działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza).
    Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji,
    powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne, cena
    ustalona w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wydane wyżej
    opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje, w przypadku braku ww.
    pozwoleń, odstąpić Spółce od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest
    bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń, w tym na
    uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie, Kupujący uzyskuje
    atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.
    IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji
    1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów
      w celu ich uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa
      pełnomocnik. W wyniku jego działań (pełnomocnika Wnioskodawcy), strona uzyska
      znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejsza cenę.
    2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem
      pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca, to współpraca z
      pełnomocnikiem.
    3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w
      działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. Działka nr (...), o
      powierzchni (...) ha, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania
      przestrzennego.

    5. Kupująca Spółka jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.
    6. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.
    7. Działka była wykorzystywana prywatnie, m.in. do trzymania prywatnych rzeczy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do
    udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami
    administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej
    niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.
    Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego
    nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2, w związku z art. 3
    ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z
    wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia
    Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem
    przeprowadzenia badań gruntu.
    X. Podsumowanie wniosku
    W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działek. Działania
    pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działek. Pełnomocnik działający w imieniu
    Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę.
    Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo
    atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych
    klientów.
    Odpowiadając na zadane pytania w wezwaniu, wskazał Pan:
    1) Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych
      tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?
    Odpowiedź: Nie prowadzi Pan.
    2) Proszę opisać w jaki celu nabył Pan działkę nr (...)?
    Odpowiedź: Działka nabyta w celu prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie
    majątkowe oraz przestrzeń do składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Nie
    służyła w działalności gospodarczej.
    3) Czy jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, to proszę
      wskazać z jakiego powodu i od kiedy?
    Odpowiedź: Nie jest Pan podatnikiem podatku VAT.
    4) Czy od zakupu działki nr (...) odliczył Pan podatek VAT? Jeżeli nie, to należy wskazać
      dlaczego?
    Odpowiedź: Nie, ponieważ nie jest Pan podatnikiem podatku VAT.
    5) Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca
      2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?
    Odpowiedź: Nie jest i nie był Pan rolnikiem ryczałtowym.
    6) Czy wykorzystywał Pan działkę, będącą przedmiotem sprzedaży, do działalności
      rolniczej? Jeżeli tak, to:

      a) czy dokonywane były z tej działki zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych
        opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała
        miejsce)?
      b) czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?
    Odpowiedź: Nie wykorzystywał Pan.
    7) Z kim miał/ma Pan zawartą umowę na dzierżawę działki nr (...)? Czy była/jest to umowa
      ze Spółką, która zamierza zakupić od Pana grunty?
      a) kiedy ww. umowę dzierżawy Pan zawarł?
      b) proszę podać do kiedy obowiązywała/obowiązuje ww. umowa dzierżawy?
    Odpowiedź: Tak, ma Pan umowę dzierżawy z Kupującą Spółką. Zawarta dnia (...) zawarta
    na czas nieoznaczony.
    8) Czy oprócz umowy dzierżawy działki nr (...) wskazanej we wniosku, oddawał Pan te
      grunty w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym
      charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać: a)
      a) w jakim okresie sprzedawana działka była udostępniana osobom trzecim?
      b) czy była udostępniana odpłatnie czy bezpłatnie?
      c) czy opłata z tytułu ww. udostępniania była dokumentowana fakturami? Jeśli nie,
        proszę wskazać powód.
    Odpowiedź: Nie oddawał Pan.
    9) Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży, od dnia jej nabycia do dnia planowanej
      sprzedaży wykorzystywana jest/była/będzie wyłącznie na cele działalności zwolnionej
      od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy podać podstawę prawną
      zwolnienia?
    Odpowiedź: Nie była tak wykorzystywana.
    10) Czy wcześniej dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać
      odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:
      a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?
      c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich
        posiadanie do chwili sprzedaży?
      d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?
      e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy
        zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne
        czy użytkowe)?
      f) czy odprowadził Pan podatek VAT oraz dokonał zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R w
        związku ze sprzedażą nieruchomości (działki)?
      g) czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) był Pan
        zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny
        podatek VAT od tej sprzedaży?
    Odpowiedź: Nie dokonywał Pan.
    11) Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
      Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:
      a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?
      b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości?

      c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich
        posiadanie? d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w
        przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane
        bądź niezabudowane działki?
    Odpowiedź: Nie posiada Pan.
    Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
    Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości (...), o powierzchni (...) ha jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT?
    Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)
    W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z
    działki (...), o powierzchni (...) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
    Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą, lub, ustawą o VAT,
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i
    odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o
    której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, (...).
    W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę
    towarów, jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu
    art. 7 ustawy o VAT mamy do czynienia pod warunkiem, że wykonana jest przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem, jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2
    ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub
    usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także
    działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w
    szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy, należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
    Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z
    podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w
    rozumieniu przepisów ustawy.

    Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów,
    handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
    uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
    wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem
    podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje
    czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem
    wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana
    czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z
    jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy,
    przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy
    czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być
    np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Przypomnijmy, iż na działce (...), o
    powierzchni (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych
    działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca
    samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał
    sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w
    Internecie, prasie, radiu. Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu
    pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania
    przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich
    działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę
    obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru
    wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z
    uzyskaniem na terenie działki nr (...), o powierzchni (...) ha, warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej
    oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
    przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu
    publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.
    Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od
    towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność
    ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zdaniem Wnioskodawcy, jak
    to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami. W
    myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się
    na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
    (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do
    czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu
    potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga
    pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

    Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej
    potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno
    być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo
    ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności
    prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści
    pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość
    naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy
    pełnomocnik reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się
    odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli
    do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.
    Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania
    wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nr (...), o powierzchni (...) ha
    warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej,
    kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.
    Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyr. v TS z 3
    kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyr. TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112
    /WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT
    prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt
    stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży
    profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby, podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży, środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w
    rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza
    bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności
    gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując
    wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności
    wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w
    celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181
    /10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono,
    iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez
    producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania
    marketingowe. Zdaniem TS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym, wynikających z nich czynności nie
    można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy
    wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego
    dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.
    Powracając do analizy wyr. YS C-213/24 E.T., należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było
    ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe
    dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem
    pełnomocnika.
    W analizowanym przypadku, bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania
    pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń, w tym dotyczących
    uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta.
    W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W
    przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.
    Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest
    atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych

    pozwoleń. Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które
    zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost
    atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyr. C-213/24 E.T., Trybunał trafnie
    zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a
    działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile, to właściciel ponosi ostateczne
    ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań
    marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika –
    przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z
    majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą.
    Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze
    zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w
    umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W Pana przypadku, takie
    ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania
    pełnomocnika nie przyniosą efektów, umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za
    tym idzie, nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto,
    działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę. Zdaniem Wnioskodawcy,
    w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy.
    Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w
    związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr (...), o
    powierzchni (...) ha. Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż
    tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania.
    Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki
    charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są
    tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przez tereny budowlane – w
    świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
    miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
    planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
    mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy zauważyć,
    że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki
    przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków
    zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania
    przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i
    wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych
    gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu,
    rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i
    warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania
    przestrzennego.
    W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na
    podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i
    warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
    zagospodarowania terenu, przy czym:
        · lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
        inwestycji celu publicznego;
        · sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
        się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33
    ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Pana zdaniem, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające
    zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o

    VAT. W konsekwencji, uważa Pan, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej
    się z działki nr (...), o powierzchni (...) ha stanowiących teren budowlany będzie
    opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.
    Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem
    uatrakcyjnianie działki zarówno dla Kupującej Spółki jak i ewentualnych przyszłych
    nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).
    Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich
    sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej
    dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i
    usług jest faktura. W tym bowiem przypadku, kupującym jest Spółka, a więc czynny
    podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję
    należy udokumentować fakturą.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Według art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości zabudowanych, jak i niezabudowanych (gruntów), traktowane jest jako
    czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku
    od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających

    opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji
    sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że
    prowadzi on działalność gospodarczą.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku, należy rozumieć, takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy, stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów
    ustawy.
    Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w
    sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z
    11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
      handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
      wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
      uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego
      lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

    Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od
    towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym, czynności te winny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    · po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    · po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanej działki nr (...)
    istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie
    obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez
    producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby
    to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w
    rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz

    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży, nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę,
    która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując
    aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów
    zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza
    zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy
    o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest
    odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter
    Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą
    podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do
    prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek
    prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią
    przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze
    wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej
    nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w
    ramach majątku osobistego.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości
    niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr (...). Nabył Pan działkę na podstawie
    umowy sprzedaży z dnia (...) Na terenie działki nr (...) nie ma obowiązującego aktualnego
    planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto do dnia 13 września 2023 r. nie
    wydano decyzji o warunkach zabudowy. W rejestrze gruntów działka oznaczona jest
    symbolami: RIVb – grunty orne i Br-RIVa – grunty rolne zabudowane. Działkę nabył Pan w
    celu prywatnym, w szczególności jako zabezpieczenie majątkowe oraz przestrzeń do
    składowania przedmiotów o charakterze osobistym. Działka nie była wykorzystywana w
    działalności gospodarczej. Nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia
    działki nr (...). W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmował Pan
    żadnych działań marketingowych. Nie współpracował Pan z żadnym biurem pośrednictwa
    sprzedaży. Działkę nr (...) zamierza Pan sprzedać Spółce w celu realizacji inwestycji

    budowlanej polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą
    towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-
    usługowy i prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. W 2025 r. zawarł Pan z
    Kupującą Spółką umowę przedwstępną sprzedaży, m.in. pod warunkami uzyskania
    prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie
    wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-
    usługowym zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Ponadto udzielił Pan
    Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do
    występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania
    wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania
    wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich
    czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych
    dotyczących przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej, sieci kanalizacyjnej,
    wodociągowej oraz elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o
    wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
    zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
    odbioru. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze
    pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy. Wyraził Pan
    również zgodę na dysponowanie przez Kupującą działką na cele budowlane w rozumieniu
    ustawy Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę,
    uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnił Pan Kupującej Spółce nieruchomość będącą
    przedmiotem zawartej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Obecnie działka nr
    (...) dzierżawiona jest Kupującej Spółce.
    Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana przez Pana
    sprzedaż niezabudowanej działki nr (...) będzie opodatkowana podatkiem VAT bez
    uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej
    czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie
    przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży opisanej
    nieruchomości niezabudowanej będzie Pan spełniała przesłanki do uznania Pana za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla
    profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać, nie
    tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań
    jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt
    tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego
    rodzaju działalności gospodarczej.
    Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać,
    że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanej przez Pana działki
    nr (...) oraz do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w
    zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,
    niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z
    parkingiem – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i
    pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy
    sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem
    definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu
    Nabywcy – Spółce umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie

    gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem
    Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia,
    aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
    W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się
    zgłosił, Pan – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić
    kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika
    (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście
    dotyczą Pana – jako właściciela gruntu. Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującej
    Spółki) nie są Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w tym celu
    pozyskania kupującego, a oferowany grunt uczynienia bardziej atrakcyjnym dla
    potencjalnego nabywcy.
    Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku
    wynika, że działka nr (...) została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na
    mocy umowy dzierżawy zawartej w związku z przedwstępną umową sprzedaży, wyłącznie
    w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej
    zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.
    Zatem, na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego
    przedsięwzięcia.
    Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do
    podwyższenia atrakcyjności działki, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we
    własnym interesie, w celu przystosowania działki do zrealizowania własnych potrzeb w
    związku z planowaną budową obiektu handlowego. Pomimo, że cena sprzedaży jest
    wyższa od cen rynkowych, to została ona ustalona między Stronami przed podjęciem ww.
    działań przez Spółkę.
    Nie sposób zgodzić się z Panem, iż działania podejmowane przez pełnomocnika, mające
    na celu dostosowanie działki do potrzeb Kupującej Spółki, są działaniami mającymi na celu
    podniesienie walorów działki dla innych potencjalnych klientów. Jak Pan bowiem
    wskazuje, cena określona w umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie
    zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia. Natomiast w przypadku uzyskania powyżej
    wymienionych decyzji i pozwoleń zobowiązał się Pan do sprzedaży przedmiotowej działki
    temu konkretnemu Nabywcy.
    Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania
    określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb i dzierżawa gruntu na
    jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie
    Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność
    gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami, stwierdzić należy, że w odniesieniu do
    sprzedaży przez Pana działki nr (...), nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie
    przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr (...), będzie Pan zatem korzystał z
    przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest
    wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego
    statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1
    ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę opisanej nieruchomości
    niezabudowanej – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, dokonując sprzedaży opisanej działki, będzie Pan
    korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to

    czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy
    ustawy.
    W konsekwencji, sprzedaż przez Pana posiadanej działki nr (...), nie będzie czynnością
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie
    znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia dla ww. czynności
    sprzedaży działki nr (...) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie posiadanej przez Pana
    niezabudowanej działki nr (...) na rzecz Spółki, brak jest przesłanek pozwalających uznać
    Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż posiadanej
    niezabudowanej działki należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem
    prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż
    niezabudowanej działki nr (...) będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu
    podatkiem VAT.
    Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.
    Wydane rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów
    administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24
    października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364
    /21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677
    /20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania).
    Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być
    – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności
    kwestii udokumentowania przedmiotowej sprzedaży fakturą.
    Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
    interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
    zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
    przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem
    interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w
    złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek
    elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją
    aktualność.
    Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu
    sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli
    podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy,
    interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.