Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-977/12/BM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-12-27
Teza: w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 13 września 2012r. (data wpływu 17 września 2012r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2012r. (data wpływu 14 grudnia 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2012r. wpłynął do tut. organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 grudnia 2012r. (data wpływu 14 grudnia 2012r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 3 grudnia 2012r. znak: IBPB II/2/415-1267/12/HS, IBPB II/2/415-1268/12/HS, IBPP1/443-977/12/BM.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w listopadzie 2011r. dokonał prywatnie, do majątku osobistego zakupu nieruchomości w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntu o powierzchni 0,06121 ha oraz 2 budynków niemieszkalnych stanowiących, zgodnie z zapisami aktu notarialnego odrębne od gruntu przedmioty własności, których budowa została ukończona w latach dwudziestych dwudziestego wieku (przedmiot zakupu zwany będzie w dalszej części wniosku jako nieruchomość). Nieruchomość - została zakupiona od osób fizycznych, podatek VAT przy zakupie nie wystąpił. Do aktu notarialnego została sporządzona wycena nieruchomości, cena nabycia jest zgodna z wyceną. Stan techniczny budynków jest zły i nie nadają się one do użytkowania. Podatnik nie poniósł i nie będzie ponosił żadnych kosztów związanych z remontem lub modernizacją tejże nieruchomości.

Została podpisana prywatnie w miesiącu wrześniu br. umowa najmu powyższej nieruchomości (jako całości grunt wraz z budynkami) z osobą fizyczną. Z umowy wynika, że przedmiot najmu wykorzystywany będzie przez Najemcę na cele prowadzonej przezeń działalności gospodarczej, a to przeprowadzenie inwestycji na ww. nieruchomości zmierzającej do zaprojektowania i wybudowania mieszkań celem ich odsprzedaży.

Pozostałe ustalenia stron zawarte w umowie:

1.  Przedmiot najmu wykorzystywany będzie przez Najemcę na cele prowadzonej przezeń działalności gospodarczej, a to przeprowadzenie inwestycji na ww. nieruchomości zmierzającej do zaprojektowania i wybudowania mieszkań celem ich odsprzedaży. W celu realizacji celu, o którym mowa w zd. pierwszym Najemca może korzystać (przebudowa, nadbudowa, rozbudowa, remont, rozbiórka) z budynków i ich elementów konstrukcyjnych znajdujących się obecnie na nieruchomości.
2.  Najemca może dysponować ww. nieruchomością na cele budowlane, w szczególności na cel projektu i budowy lokali mieszkalnych na przedmiotowej nieruchomości.
3.  Najemca będzie czynił na własny koszt nakłady na rzecz realizacji celu, o którym mowa w ust. 1, na co Wynajmujący wyraża zgodę.
4.  Najemca ma prawo pierwszeństwa nabycia przedmiotowej nieruchomości w przypadku zamiaru jej sprzedaży osobie trzeciej przez Wynajmującego przed upływem terminu rozwiązania niniejszej umowy za cenę ustaloną na dzień podpisania niniejszej umowy tj. 703. 000 zł (siedemset trzy tysiące złotych).
5.  Wynajmujący zobowiązuje się niezwłocznie zawiadomić Najemcę o zamiarze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
6.  Wykonanie prawa pierwszeństwa nabycia nastąpi w przewidzianej przez prawo formie dla nabycia własności nieruchomości w terminie jednego miesiąca od zawiadomienia Najemcy o zamiarze jej sprzedaży.
7.  W przypadku sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej lub wygaśnięcia umowy nakłady poczynione przez Najemcę zostaną mu zwrócone w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej nakładów określonej w wycenie dokonanej przez 2 niezależnych rzeczoznawców łącznie z podatkiem VAT.. (….) otrzymuje od Wynajmującego pełnomocnictwo do podpisania umów mających na celu stworzenie odpowiednich warunków do korzystania z przedmiotu najmu w szczególności poprzez zapewnienie dostaw energii elektrycznej, c.o., wody, gazu, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych oraz ich utylizację, utrzymanie ładu, porządku i czystości, pilnowanie i dozorowanie, w tym w szczególności samodzielnego podpisania stosownych umów o dostawy i usługi z usługodawcami i dostawcami.
8.  Będzie usuwał we własnym zakresie i na własną odpowiedzialność wszelkie (…).
9.  Ubezpieczy przedmiot najmu od ognia i innych zdarzeń losowych.
10.  Może umieścić na fasadzie budynku napis z nazwą jego firmy, jak również inne informacje dot. działalności Najemcy, w tym także plakaty i bilbordy reklamowe itp.
11.  W przypadku dokonywania robót budowlanych zabezpieczy teren budowy i zobowiązuje się spełnić wymagania dotyczące bezpieczeństwa i higieny pracy. Najemca przejmuje od Wynajmującego pełną odpowiedzialność w tym zakresie.

Po przeprowadzeniu procesu przygotowania inwestycji (projekt, dokumentacja budowlana) i po realizacji inwestycji planowana jest sprzedaż nieruchomości na rzecz Najemcy. Strony zawarły ponadto przedwstępną umowę sprzedaży określając w niej cenę nieruchomości po jakiej zostanie zbyta na rzecz najemcy. Wartość nieruchomości określona w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w postaci aktu notarialnego jest równa cenie rynkowej określonej w umowie najmu nieruchomości skonkretyzowanej dla potrzeb ustalenia ceny dla prawa pierwszeństwa nabycia przedmiotowej nieruchomości i określona jest na dzień podpisania umowy najmu oraz na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży.

Jako osoba fizyczna Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, gdzie podstawową działalnością jest wynajem nieruchomości. Wnioskodawca posiada w ewidencji środków trwałych, prowadzonej dla potrzeb wykonywanej działalności nieruchomości, które są: dzierżawione, najmowane w ramach prowadzonej działalności rożnym podmiotom. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość opisana we wniosku, stanowiąca prywatny, nie związany z działalnością gospodarczą majątek oraz budynki, które nie są zdatne do użytku nie są objęte ewidencją środków trwałych i nie podlegają amortyzacji.

W listopadzie 2011r. została nabyta nieruchomość do majątku prywatnego, na cele prywatne Wnioskodawcy.

Od momentu nabycia do dnia oddania nieruchomości w najem we wrześniu 2012r. nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę, nie była też przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Nabycie udokumentowane było tylko aktem notarialnym, stawiający w umowie zgodnie oświadczyli, że z tytułu sprzedaży nie są podatnikami VAT, zaś budynek został wybudowany w latach 20-tych XX wieku.

W związku z powyższym przy nabyciu Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT.

Sprzedający w umowie oświadczyli, że z tytułu sprzedaży nie są podatnikami VAT, zatem zakup był transakcją nie podlegającą VAT.

Nieruchomość obejmuje jedną działkę (prawo wieczystego użytkowania) wraz z posadowionymi na niej budynkami a stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności - budynek niemieszkalny: dwukondygnacyjny, murowany kryty papą o powierzchni zabudowy około 360.00 m2 (trzysta sześćdziesiąt metrów kwadratowych), oraz budynek niemieszkalny o powierzchni ok. 55.00 m2 (pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), których budowa ukończona została w latach dwudziestych dwudziestego wieku.

Budynki są trwale związane z gruntem, w dokumentacji związanej z nabyciem nieruchomości symbole PKOB budynków nie zostały określone.

Budynki zostały wybudowane w latach 20-tych XX wieku, nieruchomość została zakupiona w złym stanie technicznym. Na dzień wynajmu budynki były w bardzo złym stanie technicznym i pod względem budowlanym nie nadającym się do użytkowania.

Na moment planowanej sprzedaży budynki będą sprzedawane jako budynki niemieszkalny i mieszkalny, w których będzie prowadzona inwestycja mająca na celu przystosowane ich na cele mieszkaniowe - lokale mieszkalne na wynajem lub sprzedaż. Na dzień zbycia nieruchomości inwestycja nie będzie zakończona, budynki nie będą przekwalifikowane na budynki mieszkalne (budynki z lokalami mieszkalnymi).

Z tytułu najmu pobierany będzie czynsz dzierżawny płatny do końca każdego roku najmu.

Nakłady na inwestycje ponosi inwestor- najemca. Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość w stanie w jakim została przez Wnioskodawcę nabyta, bez uwzględnienia ponoszonych przez inwestora-najemcę nakładów o charakterze modernizacyjnym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz Najemcy, Wnioskodawca nie będzie dokonywał Najemcy zwrotu poniesionych nakładów. Cena sprzedaży nieruchomości określona została na dzień podpisania umowy, wg stanu bez poniesionych nakładów, nie będzie zatem obejmowała poniesionych przez Inwestora-Najemcę nakładów. W związku z tym Najemca nie wystawi faktury na rzecz Wnioskodawcy.

Przyczyną tak skonstruowanej umowy jest wola stron transakcji. Inwestor-Najemca docelowo chce zakupić przedmiotową nieruchomość, cena sprzedaży została określona wg stanu na dzień zawarcia umowy najmu.

Umowę najmu zawarto na okres 30 miesięcy, zatem zakup powinien nastąpić w okresie trwania umowy.

Wnioskodawca nie dokona żadnego ulepszenia nieruchomości w myśl przepisów o podatku dochodowym.

Wnioskodawca posiada inne nieruchomości. Posiadane nieruchomości nie są przeznaczone na sprzedaż.

Wnioskodawca wraz z małżonką dokonali wcześniej sprzedaży 1 nieruchomości, stanowiącej prywatny majątek wspólny małżonków. Przedmiotem transakcji była nieruchomość gruntowa, niezabudowana położona w J. Z. o powierzchni 0,0932 ha. Umowa sprzedaży zawarta była w formie aktu notarialnego w czerwcu 2010r. Z tytułu tej transakcji Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT z uwagi na brak takowego obowiązku.

Środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele osobiste Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 11 grudnia 2012r.):

Czy transakcja sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości na rzecz najemcy jest zwolniona z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku jest zwolniona z podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177 poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Nieruchomość mająca być przedmiotem planowanej sprzedaży była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca bowiem zakupioną w listopadzie 2011r. nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz dwa budynki niemieszkalne) oddał we wrześniu 2012r. w najem na okres 30 miesięcy (za określony w umowie czynsz najmu) najemcy w celu przeprowadzenia w tej nieruchomości inwestycji.

Odnosząc się do przedstawionego wyżej zdarzenia przyszłego należy odwołać się do regulacji wynikających z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że najem ww. nieruchomości jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródła przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie można stwierdzić, iż przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności gospodarczej. Należy bowiem zauważyć, iż Wnioskodawca dokonuje najmu zakupionej nieruchomości, co jednoznacznie wyklucza wykorzystywanie ww. nieruchomości tylko dla celów prywatnych przez Wnioskodawcę.

Z treści wniosku wynika, iż podejmowane przez Wnioskodawcę działania polegające na najmie przedmiotowej nieruchomości są niczym innym jak właśnie prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie bowiem z definicją działalności gospodarczej zawartą w powołanym wyżej przepisie, obejmuje ona również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz dwa budynki niemieszkalne), która jest i będzie wykorzystywana na cele wynajmu przez okres 30 miesięcy, co kwalifikuje powyższe czynności jako wykorzystywanie przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne oraz fakt, że działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług obejmuje wszelką działalność gospodarczą (w tym działalność polegającą na najmie lokali użytkowych), planowana sprzedaż ww. nieruchomości winna być traktowana jako sprzedaż majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca działa zatem w przedmiotowej sprawie w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT dlatego dostawa tej nieruchomości będzie co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 146a pkt 1 ww. ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Według art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższego przepisu nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy ).

Natomiast na mocy § 13 ust. 1 pkt 11 obowiązującego od dnia 6 kwietnia 2011r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W myśl art. 3 pkt 1, 2, 3 i 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o:

1.obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury;

2.budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

3.budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

3a.obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Zatem jeśli dana budowla w rozumieniu Prawa budowlanego nie została sklasyfikowana w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek, mieści się w sekcji „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”.

Z wniosku wynika, iż nieruchomość obejmuje jedną działkę (prawo wieczystego użytkowania) wraz z posadowionymi na niej budynkami a stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności - budynek niemieszkalny: dwukondygnacyjny, murowany kryty papą o powierzchni zabudowy około 360.00 m2 (trzysta sześćdziesiąt metrów kwadratowych), oraz budynek niemieszkalny o powierzchni ok. 55.00 m2 (pięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), których budowa ukończona została w latach dwudziestych dwudziestego wieku.

Budynki są trwale związane z gruntem, w dokumentacji związanej z nabyciem nieruchomości symbole PKOB budynków nie zostały określone.

Budynki zostały wybudowane w latach 20-tych XX wieku, nieruchomość została zakupiona w złym stanie technicznym. Na dzień wynajmu budynki były w bardzo złym stanie technicznym i pod względem budowlanym nie nadającym się do użytkowania.

Na moment planowanej sprzedaży budynki będą sprzedawane jako budynki niemieszkalny i mieszkalny, w których będzie prowadzona inwestycja mająca na celu przystosowane ich na cele mieszkaniowe - lokale mieszkalne na wynajem lub sprzedaż. Na dzień zbycia nieruchomości inwestycja nie będzie zakończona, budynki nie będą przekwalifikowane na budynki mieszkalne (budynki z lokalami mieszkalnymi).

Będące przedmiotem interpretacji budynki niemieszkalne są budynkami trwale z gruntem związanymi w rozumieniu wyżej cyt. ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia w sprawie PKOB.

Z przywołanego powyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili dostawy nie minęły dwa lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło ich pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu.

Przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć także oddanie budynku do użytkowania na podstawie umowy najmu i dzierżawy, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT (w tym również najem na cele mieszkaniowe podlegający zwolnieniu od podatku VAT). Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie również moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z wniosku wynika, że w listopadzie 2011r. Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość udokumentowaną aktem notarialnym, a sprzedający w umowie oświadczyli, że z tytułu sprzedaży nie są podatnikami VAT. Zatem zakup był transakcją niepodlegającą VAT.

Tak więc przy nabyciu Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT.

Od momentu nabycia do dnia oddania nieruchomości w najem we wrześniu 2012r. nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę, nie była też przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Powyższe dwa budynki niemieszkalne we wrześniu 2012r. zostały przez Wnioskodawcę oddane w najem najemcy - inwestorowi, w celu przeprowadzenia w nich przez najemcę inwestycji polegającej na zaprojektowaniu i wybudowaniu mieszkań celem ich odsprzedaży przez najemcę.

Po przeprowadzeniu procesu przygotowania inwestycji (projekt, dokumentacja budowlana) i po realizacji inwestycji planowana jest sprzedaż nieruchomości na rzecz Najemcy. Strony zawarły ponadto przedwstępną umowę sprzedaży określając w niej cenę nieruchomości po jakiej zostanie zbyta na rzecz najemcy. Wartość nieruchomości określona w przedwstępnej umowie sprzedaży zawartej w postaci aktu notarialnego jest równa cenie rynkowej określonej w umowie najmu nieruchomości skonkretyzowanej dla potrzeb ustalenia ceny dla prawa pierwszeństwa nabycia przedmiotowej nieruchomości i określona jest na dzień podpisania umowy najmu oraz na dzień podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie dokona żadnego ulepszenia nieruchomości w myśl przepisów o podatku dochodowym.

Przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość w stanie w jakim została przez Wnioskodawcę nabyta, bez uwzględnienia ponoszonych przez inwestora-najemcę nakładów o charakterze modernizacyjnym.

W przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz Najemcy, Wnioskodawca nie będzie dokonywał Najemcy zwrotu poniesionych nakładów. Cena sprzedaży nieruchomości określona została na dzień podpisania umowy, wg stanu bez poniesionych nakładów, nie będzie zatem obejmowała poniesionych przez Inwestora-Najemcę nakładów.

Przyczyną tak skonstruowanej umowy jest wola stron transakcji. Inwestor-Najemca docelowo chce zakupić przedmiotową nieruchomość, cena sprzedaży została określona wg stanu na dzień zawarcia umowy najmu.

Wnioskodawca wskazał we wniosku, że umowę najmu zawarto na okres 30 miesięcy, zatem sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w okresie trwania umowy.

Odnosząc przedstawiony wyżej opis sprawy do powołanych w sprawie przepisów prawa należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę dostawa budynków nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, albowiem nastąpiło ono w momencie wydania tych budynków najemcy, tj. we wrześniu 2012r., tym samym został wykluczony jeden z przypadków kiedy dostawa nieruchomości nie może korzystać ze zwolnienia (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a ustawy o VAT).

W art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ww. ustawy przewidziano drugi warunek, który musi zostać spełniony aby dostawa nieruchomości korzystała ze zwolnienia, a mianowicie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata. Zatem w sytuacji gdy okres pomiędzy wydaniem pierwszemu użytkownikowi ww. budynków w ramach umowy najmu a momentem dostawy tych budynków nie upłynie okres krótszy niż 2 lata, planowana dostawa nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy podkreślić, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie udzielił jednoznacznej informacji kiedy nastąpi planowana sprzedaż przedmiotowych dwóch budynków na rzecz najemcy, tj. czy nastąpi to w okresie krótszym niż 2 lata od rozpoczęcia najmu.

Wnioskodawca stwierdził jedynie, że umowę najmu zawarł na 30 miesięcy, zatem sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić w okresie trwania umowy.

W takim przypadku należy rozważyć oba możliwe przypadki.

Jeśli zatem Wnioskodawca dokona sprzedaży przedmiotowych budynków, w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia tj. od oddania ich w najem we wrześniu 2012r. wówczas dostawa ta nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W takim jednak przypadku należy wziąć pod uwagę treść przywołanego przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z wniosku, przedmiotowe budynki spełniają oba wymienione w powyższym przepisie warunki, gdyż Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony przy nabyciu przedmiotowych budynków oraz nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie tych budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wobec powyższego, dostawa ww. budynków niemieszkalnych jeżeli będzie dokonana w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia (tj. w okresie krótszym niż dwa lata od oddania ich w najem we wrześniu 2012r.) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W przypadku natomiast gdy planowana sprzedaż ww. budynków na rzecz najemcy nie nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, to przedmiotowa dostawa będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym w świetle § 13 ust. 1 pkt 11 cyt. wyżej rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, dostawa prawa użytkowania wieczystego działki na której posadowione są ww. budynki, również będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku jest zwolniona z podatku VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego, bądź zmiany stanu prawnego.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Jak wynika z treści powołanych przepisów, przedmiotem wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego może być ocena prawna danego stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego, dotyczącego wnioskodawcy, dokonywana na gruncie przepisów prawa podatkowego. Organ wydający interpretację rozstrzyga, czy zainteresowany prawidłowo ocenia kwestię wpływu zaistnienia opisanej sytuacji faktycznej na obowiązki i uprawnienia wynikające z unormowań prawa podatkowego, zatem przedmiotem tych rozstrzygnięć nie może być ocena poprawności umów cywilnoprawnych zawieranych pomiędzy stronami, bowiem oceny tej może dokonać jedynie organ pierwszej instancji w prowadzonym postępowaniu kontrolnym lub podatkowym.

Ponadto – co wymaga podkreślenia – stosownie do art. 199a § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, organ podatkowy dokonując ustalenia treści czynności prawnej, uwzględnia zgodny zamiar stron i cel czynności, a nie tylko dosłowne brzmienie oświadczeń woli złożonych przez strony czynności, a jeżeli pod pozorem dokonania czynności prawnej dokonano innej czynności prawnej, skutki podatkowe wywodzi się z tej ukrytej czynności prawnej.

W pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.