Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/1/415-1224/10/KB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-03-04
Teza: koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 26 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura 06 grudnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 28 lutego 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 grudnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 14 lutego 2011r. znak: IBPBI/1/415-1224/10/KB wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 28 lutego 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 19 czerwca 2007 Wnioskodawca zakupił wraz ze wspólniczką spółki cywilnej nieruchomość w postaci działki rolnej. Powyższa działka zakupiona została jako teren pod przyszłą inwestycję w spółce cywilnej. Na zakup tej nieruchomości został wzięty kredyt bankowy w wysokości około 65,5% całej wartości brutto zakupu. Jednakże w 2007 oraz 2008 roku zmieniły się warunki do inwestowania w nieruchomość. Możliwości finansowe oraz kłopoty zdrowotne wspólników spowodowały odejście od wytyczonej inwestycji. Z ww. powodów powyższa nieruchomość została sprzedana w dniu 22 września 2008r. Nieruchomość nie była ujęta w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej, ani też nie były księgowane w koszty działalności spółki żadne koszty związane z tą nieruchomością. W związku ze sprzedażą tej nieruchomości Wnioskodawca nie wiedział, czy tą sprzedaż traktować jako sprzedaż z działalności gospodarczej, czy też jako sprzedaż przez osobę fizyczną. W tym celu złożył pytanie do Ministra Finansów o interpretację powyższego faktu. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach interpretacją indywidualną z dnia 21 stycznia 2009r. znak IBPBI/1/415-867/08/AP potwierdził, że sprzedaż powyższą należy potraktować jako odpłatne zbycie nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca rozliczył zatem podatek dochodowy w zeznaniu rocznym za 2008 rok pomimo, że całość podatku przypisanego tej transakcji wpłacił na konto urzędu skarbowej już w październiku 2008 roku, a więc przed otrzymaniem ww. interpretacji. Rozliczając koszty nabycia powyższej nieruchomości Wnioskodawca uwzględnił poniesione koszty odsetek związane z udzielonym kredytem na zakup powyższej nieruchomości. Jeżeli sprzedaż nieruchomości byłaby związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, to odsetki od udzielonego kredytu na pewno byłyby kosztem uzyskania przychodów. Jednakże przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi o „udokumentowanych kosztach nabycia” nie precyzując dokładnie co to znaczy. Natomiast ust. 6e wspomnianego art. 22 mówi o fakturach VAT, które mają dokumentować poniesione koszty oraz o dokumentach stwierdzających poniesienie kosztów administracyjnych. W tych przepisach nie ma wzmianki o dokumentach związanych z poniesieniem kosztów finansowych. Rozpatrując powyższy przykład można tylko sądzić, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanową m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m.in., iż:

*   powyższa nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego,
*   w czasie zakupu, jak i sprzedaży nieruchomości nie było przekwalifikowania na nieruchomość budowlaną. Nieruchomość ta była tylko w planie zagospodarowania przestrzennego zakwalifikowania jako miejsce pod zabudowę usługową,
*   nieruchomość nie była wykorzystana w działalności gospodarczej w jakikolwiek sposób,
*   w momencie zakupu powyższa nieruchomość była współwłasnością łączną wspólników spółki cywilnej i też jako współwłasność łączna sprzedana nabywcy,
*   Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie: restauracje, gastronomia, nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy odsetki od udzielonego kredytu na zakup nieruchomości są kosztem uzyskania przychodu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, ww. odsetki są kosztem uzyskania przychodu związanym z odpłatnym zbyciem tej nieruchomości. Jako osoba prowadząca już kilkanaście lat działalność gospodarczą, Wnioskodawca nie wyobraża sobie żeby w podobnych sprawach inaczej było traktowane rozliczenie działalności gospodarczej, a inaczej ta sama sprawa była traktowana jako odpłatne zbycie nieruchomości przez osobę fizyczną.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca powołał interpretacje indywidualne wydane przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie:

*   z dnia 09 kwietnia 2009r. Znak: IPPB1/415-83/09-2/KS oraz
*   z dnia 02 kwietnia 2008r. Znak: IPPB1/415-1/08-2/AŻ.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Na wstępie zaznaczyć należy, iż z uwagi na fakt, iż jak wskazano we wniosku zbycie nieruchomości nabytej 19 czerwca 2007r. nastąpiło w dniu 22 września 2008r., niniejszą interpretację oparto o przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu 22 września 2008r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Przy czym stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

\-ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, iż w przypadku podatników prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą przychód ze sprzedaży nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł przychodów: z pozarolniczej działalności gospodarczej, bądź z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zaliczenie uzyskanego przychodu do odpowiedniego źródła uzależnione jest od charakteru zbywanej nieruchomości oraz od tego, czy jej zbycie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w 2007r. jako wspólnik spółki cywilnej, do celów prowadzonej działalności gospodarczej, nabył w ramach współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej nieruchomość gruntową pod przyszłą inwestycję. Nieruchomość ta nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, jak również nie była nigdy wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. W 2008r. wspólnicy spółki cywilnej zrezygnowali z planowanej inwestycji i sprzedali ww. nieruchomość.

Biorąc pod uwagę cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży ww. nieruchomości stanowił przychód ze źródła określonego w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Przy czym, w myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f ww. ustawy).

Z powyższych przepisów wynika, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią jedynie udokumentowane koszty nabycia nieruchomości oraz udokumentowane nakłady na tę nieruchomość, zwiększające jej wartość. Do tego rodzaju wydatków nie można jednak zaliczyć odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości. Odsetki są bowiem wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości. Nie wpływają także na podniesienie jej wartości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, również iż na nabycie wskazanej we wniosku nieruchomości został zaciągnięty kredyt bankowy w wysokości około 65,5% wartości brutto zakupu. Od ww. kredytu bankowi należały się odsetki. W dniu 22 września 2008r. ww. nieruchomość została sprzedana.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż odsetki do kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości nie mogły stanowić kosztów uzyskania przychodu z jej odpłatnego zbycia. Nie stanowiły bowiem wydatków na nabycie tej nieruchomości, nie zwiększały także jej wartości (nie stanowiły nakładów na nieruchomość w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy). Stanowiły jedynie „cenę” (koszty) pozyskania środków finansowych potrzebnych na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

Z uwagi na powyższe stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44 – 100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.