Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.324.2025.2.MKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-23
Teza: Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dla sprzedaży budynku wraz z
prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Słowa kluczowe: budynek
nieruchomości-nieruchomość zabudowana
użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste
zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli
lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed
nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego
zasiedlenia
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
zwolnionej
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 14
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 7
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
1

[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w
    zakresie zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT dla sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
    Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 maja 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Pan A.A. prowadzi działalność gospodarczą osoby fizycznej pod firmą X. i jest czynnym
    podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pan A.A. (dalej także jako Wnioskodawca, Podatnik) w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej na podstawie umowy przeniesienia nabył od Y. z siedzibą w (...) w listopadzie
    2022 r. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynku na tym
    gruncie posadowionego. Wcześniej, we wrześniu 2022 r., w stosunku do tych samych
    nieruchomości strony podpisały warunkową umowę sprzedaży. W akcie notarialnym
    przenoszącym prawa opisano, iż działka w ewidencji gruntów i budynków obejmuje „Tk -
    tereny kolejowe” oraz zabudowana jest budynkiem jednokondygnacyjnym
    sklasyfikowanym jako zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, pełniącym funkcję innego
    budynku magazynowego.
    Budynek wybudowany został w 1890 r. i na dzień zakupu przez Pana A.A. wymagał wraz z
    ogrodzeniem gruntownego remontu, co również odnotowano w akcie notarialnym
    przenoszącym prawo własności. Budynek wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków.
    Budynek wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu został nabyty ze zwolnieniem z
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z
    art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
    Po zakupie budynek nie został do celów podatku dochodowego rozpoznany przez Pana A.
    A. jako środek trwały, bowiem z uwagi na swój stan techniczny nie był zdatny do użytku w
    jego działalności gospodarczej i z tego powodu nie spełniał definicji środka trwałego, o
    którym mowa w art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226; dalej ustawa o PIT).
    W latach 2022-2024 były w budynku wykonywane prace budowlane i ponoszone były
    nakłady służące przywróceniu użyteczności budynku, ale także służące planowanej
    zmianie jego przeznaczenia z budynku magazynowego na budynek używany w branży
    gastronomicznej. Między innymi na podstawie zgłoszenia Staroście (...) z lutego 2023 r.
    budowy lub wykonywania innych robót budowlanych (PB-2) rozpoczęto remont dachu
    obiektu warsztatowo-magazynowego [podstawa prawna - art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 7
    lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.]. Zaplanowana
    została również przebudowa budynku i w tym celu w sierpniu 2023 r. decyzją Starosty (...)
    wydano Panu A.A. pozwolenie na budowę, a ściślej pozwolenie na „przebudowę budynku
    warsztatowo-magazynowego wraz ze zmianą funkcji na usługi gastronomiczne oraz
    budowę wewnętrznej linii zasilającej”. W ramach dotychczasowych prac w budynku
    zostało wymienione pokrycie dachu w znaczącej części (na podstawie ww. zgłoszenia), a w
    ramach pozwolenia na przebudowę dotychczas zostały wykonane tylko prace porządkowe
    i część prac wyburzeniowych (wyburzanie ścianek działowych). Zostały też wykonane
    przyłącza gazowe i elektryczne.
    Zatem dotychczas w stosunku do budynku zostały wykonane w głównej mierze prace
    remontowe, rozumiane jako prace odtwarzające użyteczność budynku, polegające na
    wymianie zniszczonych elementów, w tym z użyciem innej technologii. Gdyby przyjąć
    założenie rozpoznania budynku jako środka trwałego z punktu widzenia podatku
    dochodowego, to podatnik poniósł wydatki remontowe w budynku w wysokości ok. 74 %
    jego wartości początkowej, a zatem wydatki o charakterze ulepszeniowym na przebudowę
    budynku, w tym zgodnie z pozwoleniem na budowę i związane z planowaną zmianą
    przeznaczenia budynku, nie przekroczyły 30 %.

    Nie jest wykluczone jednak, że w przyszłości proporcja ta, wraz z postępem prac
    budowlanych i ponoszeniem dalszych wydatków inwestycyjnych przez Wnioskodawcę
    zmieni się w stronę zwiększenia wskaźnika procentowego wydatków poniesionych na
    prace o charakterze ulepszeniowym, przekraczając nawet wskaźnik 30% wydatków
    poniesionych na ulepszenie w stosunku do wartości początkowej budynku.
    Istotnym w sprawie jest, iż budynek nie został rozpoznany do celów podatkowych jako
    środek trwały, więc w rozumieniu podatku dochodowego od osób fizycznych nie można w
    tym momencie mówić o wydatkach poniesionych na remont i ulepszenie środka trwałego
    w rozumieniu ustawy o PIT. Przedstawiony podział nakładów ma na celu zobrazowanie
    proporcji poniesionych wydatków budowlanych na remont i ulepszenie budynku, gdyby
    przyjąć hipotezę, iż budynek ten jest lub będzie u Wnioskodawcy środkiem trwałym.
    Od początku Podatnik traktował zakupioną nieruchomość jako wydatek inwestycyjny z
    zamiarem odtworzenia i rozbudowy budynku pod uruchomienie dodatkowego rodzaju
    działalności - działalności gastronomicznej. W połowie 2024 r. Pan A.A., pomimo
    niezakończenia remontu budynku, zdecydował jednak o sprzedaży ww. budynku wraz z
    prawem użytkowania wieczystego gruntu. Do sprzedaży jeszcze nie doszło. Sprzedaż
    dotyczyłaby budynku o charakterze magazynowym, bowiem budynek ten nie zmienił
    swojej funkcji i nie został dostosowany do wykonywania w nim usług gastronomicznych.
    Pozwolenie na budowę zostanie przeniesione na potencjalnego nabywcę. Nabywcą może
    być osoba fizyczna będąca lub niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług lub
    osoba prawna będąca lub niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług, lub też
    jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej będąca lub niebędąca
    podatnikiem podatku od towarów i usług. Dla Wnioskodawcy status przyszłego nabywcy
    jako podatnika podatku od towarów i usług pozostaje bez znaczenia. Co istotne - budynek
    po dokonanych pracach budowlanych nie zostanie nadal wprowadzony na stan środków
    trwałych w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych w myśl
    zasady braku jego kompletności i przydatności do używania oraz braku przyjęcia go do
    używania w prowadzonej działalności gospodarczej Pana A.A., ale także zgodnie z decyzją
    sprzedaży jako niezakończona inwestycja (towar handlowy). Do celów rozliczenia podatku
    dochodowego Podatnik prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. W księdze
    podatkowej wydatki ponoszone na inwestycję nie zostały rozpoznane jako koszty
    uzyskania przychodów.
    Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca powziął wątpliwość co do sposobu
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży budynku wraz z
    prawem wieczystego użytkowania gruntu.

## Pytanie

Czy do planowanej dostawy budynku znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania
    wieczystego gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z art. 2 ust.
    14 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    W opinii Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie zwolnienie z
    opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży budynku wraz z prawem
    użytkowania wieczystego gruntu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w
    związku z art. 2 ust. 14 i art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
    Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:
    Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku gdy:
        nabyty przez niego budynek nie został i nie zostanie wprowadzony do ewidencji
        środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych i

        będzie stanowił on w momencie sprzedaży towar handlowy/niezakończoną
        inwestycję w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    to przy ustalaniu momentu pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy
    o VAT, Wnioskodawca nie powinien brać pod uwagę wartości ponoszonych nakładów na
    remonty i ulepszenie, mogących w przypadku czynności o charakterze ulepszeniowym
    przekroczyć 30% wartości początkowej tego budynku, gdyż nie są one traktowane przez
    Wnioskodawcę jako środek trwały, co w konsekwencji powoduje, że w stosunku do
    dostawy budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie mu
    przysługiwało prawo do zwolnienia tej dostawy z podatku od towarów i usług na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął
      okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków - co do zasady - zwolniona jest
    od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonana w ramach
    pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a
    dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Innymi słowy
    wystąpienie instytucji pierwszego zasiedlenia oznacza obligatoryjne opodatkowanie
    dostawy budynku. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do
    użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na
    potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Ustawa przewiduje więc występowanie „pierwotnego” pierwszego zasiedlenia i
    „powtórnego” pierwszego zasiedlenia. Powtórne pierwsze zasiedlenie wystąpi po
    rozpoczęciu użytkowania na potrzeby własne budynku po jego wybudowaniu lub
    ulepszeniu, kiedy wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości
    początkowej budynku w rozumieniu ustawy o PIT.
    W niniejszej sprawie należy przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia doszło w przeszłości
    skoro budynek ma ponad 130 lat i jego sprzedaż Wnioskodawcy w 2022 r. nastąpiła ze
    zwolnieniem z podatku od towarów i usług. Budynek był więc użytkowany przez
    poprzednich nabywców przez co najmniej 2 lata od dnia ich pierwszego oddania do
    użytkowania.
    Natomiast analizy wymaga, czy nie dojdzie do powtórnego pierwszego zasiedlenia z uwagi
    na wysokość poniesionych przez Podatnika wydatków na remont i przebudowę budynku,
    a szczególnie na przebudowę wymienianą jako jedną z pięciu form ulepszenia środka
    trwałego w ustawie o PIT. Zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, jeżeli środki trwałe uległy
    ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji,
    wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o
    sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych
    lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe
    uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę,
    rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym

    przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do
    wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności
    okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą
    ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
    Z ww. przepisu jednoznacznie wynika, że ulepszeniu ulec mogą wyłącznie środki trwałe, a
    te z definicji muszą być kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o
    przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok i wykorzystywane przez podatnika na
    potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Natomiast, jak
    Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, nabyty budynek nie będzie
    stanowić dla Wnioskodawcy środka trwałego, gdyż nie spełnia przywołanej definicji środka
    trwałego, a na gruncie ustaw o podatkach dochodowych ulepszenie jest pojęciem, które
    dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Budynek nie będzie
    też wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
    Wnioskodawca prowadzi jedynie prace budowlane (remontowo-ulepszeniowe) przed
    planowaną sprzedażą nieruchomości jako towaru/niezakończonej inwestycji.
    Podatkowo można ulepszać wyłącznie środki trwałe rozumiane jako wybudowane
    budynki, a nie np. tzw. środki trwałe w budowie w rozumieniu ustawy o rachunkowości,
    mające charakter zawieszający i często inwestycyjny. Jeśli następnie takie budynki
    niewprowadzone na stan środków trwałych podlegają sprzedaży, to należy traktować je
    jako niespełniające podatkowej definicji środków trwałych przez co stanowią wyłącznie
    towary do odsprzedaży (towary handlowe). Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić,
    że nabyty, a następnie remontowany i przebudowywany budynek nie będzie ulepszony w
    rozumieniu ustawy o PIT, gdyż nie spełni on definicji składnika majątkowego/środka
    trwałego Pana A.A.
    Z tego też względu przy analizowaniu momentu pierwszego zasiedlenia Wnioskodawca
    nie powinien brać pod uwagę ani prac remontowych, ani prac o charakterze
    ulepszeniowym jako zdarzeń powodujących, że mogłoby dojść do poniesienia nakładów
    inwestycyjnych przekraczających 30% wartości początkowej budynku, bowiem dla
    nieruchomości nieujętej jako środek trwały przywołane regulacje nie znajdują
    zastosowania. W konsekwencji wyłącznym warunkiem jaki zbywany przez Wnioskodawcę
    budynek powinien spełnić jest upływ 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia dokonanego po
    wybudowaniu nieruchomości lub ich ewentualnym ulepszeniu przez któregoś z
    poprzednich właścicieli. Definicja pierwszego zasiedlenia, stanowi o rozpoczęciu
    użytkowania na potrzeby własne budynków po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. W
    przypadku Podatnika nie nastąpiło i nie nastąpi w ogóle rozpoczęcie użytkowania
    budynku na własne potrzeby po jego ulepszeniu, niezależnie od wskaźnika poniesionych
    nakładów (poniżej, równych lub przekraczających 30% wartości początkowej budynku),
    bowiem Podatnik nie wprowadzi budynku do ewidencji środków trwałych.
    Warto zaznaczyć, że prezentowane przez Wnioskodawcę stanowisko jest jednolicie
    potwierdzane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w następujących
    interpretacjach indywidualnych:
        z 8 czerwca 2022 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.177.2022.2.MSO,
        z 1 kwietnia 2022 r. nr 0112-KDIL3.4012.64.2022.1.MC,
        z 12 stycznia 2022 r. nr 0112-KDIL1-3.4012.539.2021.2.AP,
        z 9 września 2021 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.445.2021.MG,
        z 3 grudnia 2019 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.646.2019.1.AB.
    W ww. interpretacjach Dyrektor KIS oceniał, iż nie dochodzi do spełnienia warunku
    ulepszenia, bez względu na wysokość poniesionych wydatków, bowiem budynek
    niewprowadzony do ewidencji środków trwałych jako środek trwały nie może podlegać
    ulepszeniu. Zatem, jeśli nie istnieje środek trwały, to nie można mówić o jego ulepszeniu,

    a więc w przypadku Podatnika nie będzie spełnionej definicji powtórnego pierwszego
    zasiedlenia. Stąd w przypadku odsprzedaży takiego budynku zaistnieje prawo do
    zwolnienia z podatku od towarów i usług jego sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o VAT, a zwolnienie to rozciągnie się również na sprzedaż wraz z budynkiem prawa
    wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynek jest posadowiony w myśl zasady
    wynikającej z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy
    budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub
    budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6. (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty (prawo użytkowania
    wieczystego gruntu), jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2
    pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie
    nieruchomości stanowi dostawę towarów.
    Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie
    usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest
    opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę
    prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.

    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
    Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W
    ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy przeniesienia nabył
    Pan w listopadzie 2022 r. od Y. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem
    własności budynku na tym gruncie posadowionego. Od początku zakupioną
    nieruchomość traktował Pan jako wydatek inwestycyjny z zamiarem odtworzenia i
    rozbudowy budynku pod uruchomienie dodatkowego rodzaju działalności - działalności
    gastronomicznej. W połowie 2024 r. pomimo niezakończenia remontu zdecydował Pan
    jednak o sprzedaży ww. budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
    Budynek ten nie zmienił swojej funkcji i nie został dostosowany do wykonywania w nim
    usług gastronomicznych.
    Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że jest Pan osobą fizyczną, która
    prowadzi działalność gospodarczą stwierdzić należy, że w analizowanej sprawie dojdzie do
    sprzedaży majątku należącego do Pana przedsiębiorstwa, bowiem zgodnie z Pana
    wskazaniem, kupił ją Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy
    sprzedaży budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu będzie Pan
    podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym
    działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie
    dotyczyła składnika majątku Pana przedsiębiorstwa.
    W konsekwencji, sprzedaż budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu
    będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na
    podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art.
    7 ust. 1 ustawy.
    Wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały
    określone m.in. w art. 43 ustawy.
    I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez
      to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
      użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku,
    budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym
    zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na
    potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w
    najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej -
    bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich
    części.
    W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych
    niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej
    przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu
    określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub
    ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas
    badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych
    warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT
    przewidzianego w tym artykule.
    W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym
    posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy,
    zgodnie z którym:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.

    Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od
    towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
    prawnych (t.j. Dz. U z 2025 r. poz. 278 ze zm.):
      Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy,
      rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków,
      ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w
      tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których
      jednostkowa cena nabycia przekracza 10.000 zł. Środki trwałe uważa się za
      ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę,
      rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza
      10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z
      dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem
      używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą
      ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
    Ulepszeniem środka trwałego - w rozumieniu ustawy podatkowej - jest więc:
        przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi
        jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub
        technicznych;
        rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten
        środek trwały;
        rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi
        odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
        adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie
        danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których
        został zbudowany lub użytkowany;
        modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.
    Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem,
    które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem
    tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja,
    adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną,
    użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu,
    niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.
    Zatem nieruchomości (np. budynki), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego,
    nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ
    pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy,
    odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków
    trwałych.
    Z opisu sprawy wynika, że budynek wybudowany został w 1890 r. i na dzień zakupu przez
    Pana wymagał gruntownego remontu. Po zakupie budynek nie został wprowadzony na
    stan środków trwałych. W latach 2022-2024 były w budynku wykonywane prace
    budowlane i ponoszone były nakłady służące przywróceniu użyteczności budynku, ale
    także służące planowanej zmianie przeznaczenia z budynku magazynowego na budynek
    używany w branży gastronomicznej. Zaplanowana została również przebudowa budynku
    wraz ze zmianą funkcji na usługi gastronomiczne oraz budowę wewnętrznej linii
    zasilającej i w tym celu wydano Panu pozwolenie na budowę. W ramach dotychczasowych
    prac w budynku zostało wymienione pokrycie dachu w znaczącej części, a w ramach
    pozwolenia na przebudowę dotychczas zostały wykonane tylko prace porządkowe i część

    prac wyburzeniowych (wyburzanie ścianek działowych). Zostały też wykonane przyłącza
    gazowe i elektryczne. Po dokonanych pracach budowlanych budynek nadal nie zostanie
    wprowadzony na stan środków trwałych.
    Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży budynku wraz z prawem
    użytkowania wieczystego.
    Mając na uwadze powyższe, jak wskazał Pan w opisie sprawy, przed sprzedażą budynku
    dokonał Pan jego remontu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowy budynek nie został
    i nie zostanie wpisany do ewidencji środków trwałych. Tym samym skoro nie mamy do
    czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Pana na przedmiotowy budynek
    nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od
    osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie”
    jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.
    Po przeprowadzonych pracach remontowych budynek nie był i nie będzie
    wykorzystywany w Pana działalności gospodarczej, gdyż zdecydował Pan o jego sprzedaży.
    W przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia czy wydatki poniesione na remont budynku
    przekroczą czy nie 30% jego wartości początkowej.
    W konsekwencji należy stwierdzić, że dla dostawy budynku będą spełnione przesłanki do
    zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż
    jak Pan wskazał, do pierwszego zasiedlenia budynku doszło w przeszłości (budynek ma
    ponad 130 lat) a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną datą sprzedaży upłynie
    okres powyżej 2 lat.
    Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania
    wieczystego gruntu, na którym ww. budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8
    ustawy.
    Tym samym dalsza analiza zastosowania zwolnień dla dostawy - wynikająca z przepisów
    art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.
    Zatem Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Nadmieniam, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanego
    pytania i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być -
    zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa - rozpatrzone.
    Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało
    się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku
    z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we
    wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.