Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-428/13/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-06-28
Teza: skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości nabytej w części w ramach wspólności majątkowej oraz w części w drodze podziału majątku wspólnego
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; majątek-podział majątku dorobkowego; nieruchomości; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 kwietnia 2013 r. (data wpływu do Organu 16 kwietnia 2013 r.), uzupełnionym w dniu 15 maja 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2013 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu rozliczenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 10 maja 2013 r. Znak: IBPB II/2/415-428/13/ŁCz wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 15 maja 2013 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W 2000 r. wnioskodawca wraz z małżonkiem nabył grunt, na którym rozpoczęto budowę domu. W dniu 07 lutego 2012 r. wyrokiem Sądu Rejonowego wnioskodawca nabył drugą połowę nieruchomości w zamian za spłatę na rzecz byłego małżonka w wysokości 136 726,00 zł w dwóch ratach:

*   pierwsza w wysokości 68 363,00 zł płatna do 31 marca 2012 r.,
*   druga w wysokości 68 363,00 zł płatna do 31 lipca 2013 r.

Spłaty pierwszej raty wnioskodawca dokonał w dniu 31 sierpnia 2012 r. w kwocie 68 363,00 zł.

Nieruchomość została sprzedana w dniu 02 października 2012 r.

Połowa nieruchomości jest własnością wnioskodawcy od 2000 r. i od jej części wnioskodawca uważa, że nie jest zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego, natomiast podatek dochodowy w wysokości 19% wnioskodawca jest zobowiązany uiścić od udziału nabytego w 2012 r. Podatek ten jest płatny do 30 kwietnia 2013 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwota 68 363,00 zł tj. spłata na rzecz byłego małżonka, może być uznana za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy, kwota jaką zapłacił byłemu małżonkowi w wysokości 68 363,00 zł jest kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Bez dokonania ww. spłaty wnioskodawca nie otrzymałby prawa do nieruchomości i tym samym nie mógłby jej sprzedać. Wnioskodawca uważa ponadto, iż podatek dochodowy powinien zapłacić tylko od ½ wartości sprzedanej nieruchomości, gdyż ½ wnioskodawca nabył w 2000 r. i upłynął już okres 5 lat, który obliguje do zapłaty podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części oraz udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2012 r. nastąpił podział majątku dorobkowego małżonków. W skład majątku dorobkowego małżonków wchodziła nieruchomość nabyta przez wnioskodawcę i jego byłego małżonka w 2000 r. W wyniku podziału opisanego wyżej majątku wspólnego wnioskodawca otrzymał na własność całą nieruchomość ze spłatą na rzecz byłego małżonka w wysokości 136 726,00 zł w dwóch ratach:

*   pierwsza w wysokości 68 363,00 zł płatna do 31 marca 2012 r.,
*   druga w wysokości 68 363,00 zł płatna do 31 lipca 2013 r.

W dniu 31 sierpnia 2012 r. wnioskodawca dokonał spłaty pierwszej raty w kwocie 68 363,00 zł, a następnie w dniu 02 października 2012 r. sprzedał nieruchomość.

Zauważyć należy, że ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.). Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej (np. w drodze rozwodu) wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich zbycia, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego), ale tylko wówczas jeżeli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty albo wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast podział odbył się w naturze, lecz w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty albo gdy wartość otrzymanej przez danego małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tego udziału w nieruchomości lub prawie, który przekracza udział danego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego.

W każdej sytuacji, kiedy w wyniku podziału majątku jeden z małżonków został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem majątku, a po stronie małżonka zobowiązanego do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział w majątku wspólnym. W tej części bowiem, w której przyznane na wyłączną własność składniki majątkowe przekraczają wartość udziału w majątku wspólnym, małżonek musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. Wysokość tej dopłaty w przypadku sądowego podziału majątku – ustala sąd. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości i praw w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż podział majątku dorobkowego małżeńskiego nie był ekwiwalenty. O ekwiwalentnym podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku dorobkowego, każdy z małżonków otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty. Tymczasem w przedmiotowej sprawie przedmiotem podziału majątku dorobkowego małżonków była nieruchomość, który to majątek w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego przypadł wnioskodawcy w całości ze spłatą na rzecz byłego męża.

Wobec powyższego, w niniejszym przypadku należy stwierdzić, że wnioskodawca w 2000 r. nabył udział ½ w prawie własności do nieruchomości, czyli część odpowiadającą jego udziałowi w majątku wspólnym. Tym samym wartość połowy przychodu z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ odpłatne zbycie udziału ½ nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym ten udział nabyto do majątku wspólnego.

Natomiast pozostały udział w prawie własności nieruchomości (1/2) wnioskodawca nabył w 2012 r. w wyniku podziału majątku wspólnego. Wartość przychodu ze zbycia tego udziału, który został nabyty w 2012 r. w wyniku podziału majątku podlega zatem opodatkowaniu według zasad określonych ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub prawa uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem nieruchomości lub prawa koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa, o ile wnioskodawca takie wydatki poniósł w związku ze sprzedażą nieruchomości w 2012 r. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli wnioskodawca poniósł tego rodzaju koszty, to koszty te dotyczą sprzedaży całej nieruchomości, którą w udziale ½ nabył w 2000 r. oraz w udziale ½ w 2012 r. Jak już wyżej wyjaśniono, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie sprzedaż udziału nabytego w 2012 r. W związku z tym, ½ przychodu podlegająca opodatkowaniu może zostać obniżona wyłącznie o ½ poniesionych przez wnioskodawcę kosztów odpłatnego zbycia.

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli w przedmiotowej prawie różnica pomiędzy ½ przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości a przypadającego na udział nabyty w 2012 r. (ustalona zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ nabycie wynoszącego ½ udziału w nieruchomości nastąpiło odpłatnie - wnioskodawca został zobowiązany do spłaty byłego małżonka.

Jak zostało wskazane wyżej, w przypadku wnioskodawcy przychód do opodatkowania będzie stanowiła wyłącznie ½ całego przychodu uzyskanego w 2012 r. ze sprzedaży nieruchomości. Pozostała część przychodu odpowiadająca udziałowi nabytemu w tej nieruchomości w 2000 r. do majątku wspólnego, zgodnie z wcześniejszym wyjaśnieniem, nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Tak uzyskany przychód do opodatkowania należy pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków, kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz małżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłata stanowi bowiem wydatek na nabycie udziału w nieruchomości, który należał do małżonka wnioskodawcy. Zatem kwota spłaty - na rzecz małżonka a dotycząca tego udziału w nieruchomości, który należał do niego (1/2) - może stanowić koszt nabycia zbywanego udziału, o który wnioskodawca może pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód. Podkreślić należy, że spłata aby mogła zostać odliczona w zeznaniu musi być faktycznie poniesiona, czyli zapłacona.

W związku z powyższym, jeśli wnioskodawca jest w stanie udokumentować poniesienie wydatku równego 68 363,00 zł z tytułu spłaty na rzecz byłego małżonka, to wówczas uzyskany przychód ze zbycia nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2012 r. o takie koszty może pomniejszyć. Wnioskodawca winien pamiętać, że spłata może podlegać zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu w całości, gdyż dotyczy nabycia w 2012 r. udziału należącego do małżonka.

Gdyby po odjęciu od przychodu uiszczonej spłaty wystąpił dochód, to wnioskodawca może zastosować przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy który stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, wnioskodawca udział w przedmiotowej nieruchomości nabył odpowiednio: ½ w 2000 r. na zasadzie wspólności ustawowej oraz ½ w 2012 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego. Ponieważ od końca roku, w którym nabyto udział na zasadzie wspólności ustawowej, a więc od końca 2000 r. minęło pięć lat zatem ta część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a tym samym nie będzie podlegała w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Opodatkowaniu podlegać będzie natomiast pozostała ½ część przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w udziale ½ w 2012 r. Opodatkowanie nastąpi na zasadzie art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Podatek wynosi 19%, przy czym przychód ze sprzedaży stanowi ½ ceny sprzedaży nieruchomości, pomniejszona o ½ kosztów odpłatnego zbycia, natomiast do kosztów uzyskania tego przychodu wnioskodawca może zaliczyć spłatę na rzecz małżonka faktycznie zapłaconą.

Stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.