Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-59/08/JG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-02-05
Teza: Czy przychód ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze dziedziczenia można pomniejszyć o kwotę wypłaconego zachowku oraz o wniesione opłaty na rzecz biura nieruchomości, które pośredniczyło w sprzedaży tego mieszkania?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 17 listopada 2008r.) uzupełnionym w dniu 30 grudnia 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze dziedziczenia poprzez możliwość:

\- pomniejszenia podstawy opodatkowania o wartość spłaconego zachowku- **jest nieprawidłowe,**

\- pomniejszenia podstawy opodatkowania o opłatę związaną z biurem pośredniczącym w sprzedaży ww. mieszkania **– jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze dziedziczenia poprzez możliwość pomniejszenia podstawy opodatkowania o wartość spłaconego zachowku oraz o opłatę związaną z biurem pośredniczącym w sprzedaży tego mieszkania.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku pismem z dnia 19 grudnia 2008r.Znak: IBPBII/2-415-59/08/JG wezwano wnioskodawczynię do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 30 grudnia 2008r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni odziedziczyła mieszkanie w 2007r. po śmierci dziadków. Śmierć dziadków wnioskodawczyni nastąpiła odpowiednio w dniu 22 grudnia 2002r. oraz w dniu 4 czerwca 2007r. Po śmierci dziadka wnioskodawczyni spadek nabyła jego żona a babka wnioskodawczyni. Natomiast po śmierci babki spadek w postaci lokalu mieszkalnego w całości odziedziczyła wnuczka tj. wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zaznaczyła, iż wraz z odziedziczonym mieszkaniem musiała wypłacić zachowek synowi dziadków. W wyniku tego została zawarta ugoda, poprzez którą wnioskodawczyni otrzymała pełne prawa do dysponowania odziedziczonym mieszkaniem. Wnioskodawczyni w 2008r. odziedziczone mieszkanie sprzedała na rzecz osób trzecich.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wnioskodawczyni płacąc 19% podatek w 2009r. od wartości sprzedanego w 2008r. mieszkania będzie mogła podstawę opodatkowania wartości sprzedanego mieszkania pomniejszyć o wartość wypłaconego zachowku oraz o wniesione opłaty na rzecz biura nieruchomości, które pośredniczyło w sprzedaży tego mieszkania ?

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek od sprzedaży mieszkania winien zostać pomniejszony o wysokość wypłaconego zachowku jak również o opłatę związanąz biurem pośredniczącym w jego sprzedaży. W ocenie wnioskodawczyni dopiero pomniejszenie kwoty wartości sprzedanego mieszkania o kwotę zachowku plus kwotę biura nieruchomości winno stanowić podstawę naliczenia 19% podatku od sprzedaży mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktyczny stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość - w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż śmierć spadkodawców miała miejsce w dwóch różnych datach, nie mniej jednak wnioskodawczyni prawo do przedmiotowego lokalu mieszkalnego nabyła dopiero w drodze dziedziczenia po śmierci drugiego spadkodawcy (babki), która nastąpiła w dniu 24 czerwca 2007r. i z tą datą należy utożsamiać nabycie przez wnioskodawczynię prawa do przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Tym samym skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 w/w ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia nabyła w dniu 24 czerwca 2007r. lokal mieszkalny, przy czym jak zaznaczyła, iż wraz z odziedziczonym mieszkaniem w wyniku zawartej ugody zobowiązała się wypłacić zachowek na rzecz syna zmarłych dziadków. Wnioskodawczyni odziedziczone mieszkanie sprzedała w 2008r. Jakkolwiek sprzedaż przedmiotowego mieszkania wnioskodawczyni wiąże z obowiązkiem zapłaty 19 % podatku dochodowego to ma wątpliwość odnośnie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży tego mieszkania. Wnioskodawczyni uważa, że przychód ze sprzedaży mieszkania stanowiący podstawę do opodatkowania będzie mogła pomniejszyć o wartość wypłaconego zachowku oraz o opłaty poniesione na rzecz biura nieruchomości, które pośredniczyło w sprzedaży tego mieszkania.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie dochód ze zbycia ww. lokalu mieszkalnego będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Przychodem będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia ww. nieruchomości niewątpliwie można zaliczyć opłatę dla biura nieruchomości zapłaconą w związku ze sprzedażą tego mieszkania. Oznacza to dla wnioskodawczyni, że płacąc w 2009r. należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży w 2008r. mieszkania jego podstawę do opodatkowania może pomniejszyć o ww. opłatę na rzecz biura nieruchomości. W tym zakresie stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Wnioskodawczyni uważa ponadto, iż podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży ww. mieszkania będzie mogła także pomniejszyć o wypłacony zachowek na rzecz syna dziadków.

Jak już wyżej wskazano, podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

*   udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.

Przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w drodze dziedziczenia i jak te koszty muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w sposób nieodpłatny kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn i ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania które zwiększyły wartość tego mieszkania. Przy czym z wniosku nie wynika aby wnioskodawczyni ponosiła jakiekolwiek nakłady zwiększające wartość tego mieszkania. Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.

Wnioskodawczyni w przedstawionym stanie faktycznym prawo do lokalu mieszkalnego nabyła w drodze dziedziczenia co jest prawnie nabyciem nieodpłatnym i nie jest uzależnione od wypłacenia zachowku. Roszczenie z którym wystąpiono o wypłatę przez wnioskodawczynię zachowku stanowi odrębną kwestię prawną. Wypłacony w przedstawionym stanie faktycznym zachowek na rzecz syna dziadków nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości ani w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Tym samym wbrew sugestii wnioskodawczyni uzyskany w 2008r. przychód ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania nie może być pomniejszony o wartość wypłaconego zachowku. Jednakże zaznaczyć należy, iż wypłacony przez wnioskodawczynię zachowek może być odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn jako ciężar spadkowy. W tym zakresie stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Reasumując, podstawę obliczenia 19% podatku ze sprzedaży w 2008r. lokalu mieszkalnego nabytego w 2007r. w drodze dziedziczenia stanowi wartość sprzedanego mieszkania, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia w tym przypadku o opłaty biura nieruchomości pośredniczącego w sprzedaży tego mieszkania. Natomiast podstawa opodatkowania nie może zostać pomniejszona o wartość wypłaconego zachowku, gdyż takiej możliwości nie daje art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.