Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-940/15/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-12-29
Teza: Czy wydatki poniesione: na zakup mieszkania przy ul. X, opłaty notarialne związane z jego zakupem, opłacenie pośrednika przy zakupie mieszkania przy ul. Y oraz na jego remont można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tego mieszkania?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie-zakup mieszkania; opłata-opłata notarialna; remonty; sprzedaż; zbycie; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 12 października 2015 r. (wpływ do tutejszego organu 15 października 2015 r.), uzupełnionym w dniu 24 grudnia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2015 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 24 grudnia 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 18 marca 2013 r. Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców darowiznę w kwocie 100.000 zł, co zgłosiła w urzędzie skarbowym, składając druk SD-Z2. Z otrzymanych pieniędzy - na mocy aktu notarialnego z dnia 4 czerwca 2013 r. – zakupiła lokal mieszkalny dwupokojowy o powierzchni 37,05 m. kw. przy ul. X za kwotę 99.000 zł. W lokalu tym - po uprzednim wyremontowaniu – Wnioskodawczyni zamieszkiwała do 6 grudnia 2013 r. Z uwagi na wysokie koszty utrzymania i przy niskich zarobkach (najniższa krajowa) oraz uciążliwych relacjach z sąsiadami, co zostało zgłoszone w Spółdzielni Mieszkaniowej, Wnioskodawczyni została zmuszona do zbycia ww. lokalu w dniu 6 grudnia 2013 r. i zamieszkania ze swoim przyszłym mężem (26 kwietnia 2014 r. wstąpiła w związek małżeński). Z uwagi, że obecny mąż Wnioskodawczyni jest właścicielem dwupokojowego mieszkania, Wnioskodawczyni w związku z zamiarem powiększenia rodziny planowała pieniądze ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego przeznaczyć na zakup większego mieszkania. W tym celu złożyła PIT-39 deklarując, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania w ciągu dwóch lat zostaną wydane na cele mieszkaniowe. W listopadzie 2014 r. zakupiła lokal mieszkalny trzypokojowy o powierzchni 47,2 m. kw. na trzecim piętrze budynku mieszkalnego przy ul. Y, w którym wraz z mężem zamieszkała po przeprowadzeniu remontu. Wszystkie prace remontowe w lokalu przy ul. Y zostały potwierdzone fakturami VAT. Będąc w ciąży (z córką urodzoną 23 czerwca 2015 r.) Wnioskodawczyni była narażona na ciągłe wchodzenie po schodach na 3 piętro, co spowodowało skrócenie szyjki macicy i zagrożenie ciąży. Dodatkowo okolica nie sprzyjała poczuciu bezpieczeństwa, Wnioskodawczyni była bowiem wielokrotnie zaczepiana przez pijanych mężczyzn. Zgodnie z zaleceniami lekarza Wnioskodawczyni nie mogła wykonywać pracy i pozostawała na zwolnieniu lekarskim do końca ciąży. Aby nie narażać życia dziecka oraz własnego zdrowia, Wnioskodawczyni po urodzeniu dziecka wspólnie z mężem wróciła do jego mieszkania, położonego przy ul. Z, gdzie dużym udogodnieniem była mieszcząca się w tym budynku winda.

Przychód ze sprzedaży mieszkania przy ul. X Wnioskodawczyni rozliczyła na podstawie PIT-39 i po rozliczeniu kosztów w dniu 16 sierpnia 2015 r. zapłaciła 49 zł podatku przelewem na rachunek bankowy urzędu skarbowego.

Wysokość podatku Wnioskodawczyni ustaliła na podstawie następujących wyliczeń:

1.  przychód – 145.000 zł,
2.  koszty uzyskania przychodu w łącznej kwocie 144.740 zł 86 gr, na które składają się:
    1.  zakup mieszkania przy ul. Y za kwotę 120.000 zł,
    2.  remont mieszkania przy ul. Y na kwotę 13.745 zł 87 gr,
    3.  faktura pośrednictwa na zakup nieruchomości przy ul. Y – 2.500 zł,
    4.  koszty aktu notarialnego zakupu mieszkania przy ul. Y 2.400 zł + 200 zł + 640 zł,
    5.  koszty uzyskania przychodu z PIT-39 za 2013 r. związane z zakupem lokalu mieszkalnego przy ul. X w kwocie 5.524 zł 90 gr.

Przychód ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego 145.000 zł, koszty uzyskania przychodu 144.000 zł, dochód 259 zł 14 gr x 19% = 49 zł – zapłacony podatek.

Po urodzeniu córki Wnioskodawczyni uznała, że lokal przy ul. Y nie będzie odpowiednim miejscem dla dalszego życia jej i rodziny, dlatego też sprzedała ww. lokal w dniu 13 lipca 2015 r. i w najbliższym czasie zamierza rozliczyć się z urzędem skarbowym i zapłacić podatek dochodowy ze sprzedaży tego mieszkania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy wydatki poniesione: na zakup mieszkania przy ul. Y, opłaty notarialne związane z jego zakupem, opłacenie pośrednika przy zakupie ww. mieszkania oraz na jego remont można zakwalifikować do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży tego mieszkania?

Zdaniem Wnioskodawczyni, wyżej wymienione wydatki może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych stanowi źródło przychodu w rozumieniu zacytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeżeli następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, w listopadzie 2014 r. Wnioskodawczyni zakupiła lokal mieszkalny trzypokojowy o powierzchni 47,2 m. kw. na trzecim piętrze budynku mieszkalnego przy ul. Y, w którym wraz z mężem zamieszkała po przeprowadzeniu remontu. Wszystkie prace remontowe w lokalu przy ul. Y zostały potwierdzone fakturami VAT.

Po urodzeniu córki Wnioskodawczyni uznała, że lokal przy ul. Y nie będzie odpowiednim miejscem dla dalszego życia jej i rodziny, dlatego też sprzedała ww. lokal w dniu 13 lipca 2015 r. i w najbliższym czasie zamierza rozliczyć się z urzędem skarbowym i zapłacić podatek dochodowy ze sprzedaży tego mieszkania.

Odnosząc powyższe uregulowania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż w dniu 13 lipca 2015 r. lokalu mieszkalnego przy ul. Y, który Wnioskodawczyni nabyła w listopadzie 2014 r. - w sytuacji, gdy nie została dokonana w ramach działalności gospodarczej - stanowi źródło przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast jego ust. 2, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Z art. 22 ust. 6c ww. ustawy wynika, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" (art. 22 ust. 6f ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz zacytowane powyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdzić należy, że od dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. Y Wnioskodawczyni jest zobowiązana uiścić 19 % podatek dochodowy. Dochód z tej sprzedaży należy ustalić jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (czyli ceną wynikającą z aktu notarialnego sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego), a kosztami uzyskania ww. przychodu, do których można zakwalifikować cenę nabycia ww. lokalu mieszkalnego, koszty sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego jego zakupu, opłatę za pośrednika przy zakupie lokalu oraz udokumentowane fakturami VAT wydatki na jego remont.

Końcowo wskazać należy, iż - skoro intencją Wnioskodawczyni było uzyskanie interpretacji w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przy ul. Y, to w niniejszej interpretacji tutejszy organ nie odniósł się do sposobu wyliczenia dochodu ze sprzedaży mieszkania przy ul. X, przedstawionego w opisie zdarzenia przyszłego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bydgoszczy, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.