Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.587.2020.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-19
Teza: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji oraz prawo do odliczenia i zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 19 listopada 2020 r. (data wpływu 19 listopada 2020 r.) uzupełnionym w dniu 5 lutego 2021 r. (data wpływu 15 lutego 2021 r.) na wezwanie Organu z dnia 15 stycznia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej Transakcji oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka 1
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka 2

Przedstawiono następujący stan faktyczny:

1.  Spółka 1 (zwany Wnioskodawcą albo Kupującym), zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, zamierza nabyć w 2021 r. od Spółka 2 Z siedzibą W \`(...)\` (adres: \`(...)\` \`(...)\`, \`(...)\`, numer identyfikacji podatkowej NIP w Polsce: \`(...)\`), zarejestrowanej jako czynny podatnik VAT w Polsce (zwany Zainteresowanym albo Sprzedającym) nieruchomość położoną w \`(...)\`, w dzielnicy \`(...)\`, numer obrębu ewidencyjnego (…), przy ulicy Równoległej, stanowiącej działkę ewidencyjną numer 1 o powierzchni 11.704 m2, nr księgi wieczystej KW Nr … zabudowaną opisanymi poniżej budynkami i budowlami (zwaną dalej Nieruchomością). Przedmiotem transakcji jest sprzedaż Nieruchomości obejmującej grunt, budynki i budowle. W ramach transakcji nie zostaną przeniesione inne składniki majątkowe (w tym umowy) ze Sprzedającego na Kupującego.
2.  Wskazana powyżej nieruchomość gruntowa jest zabudowana budynkiem murowanym, dwukondygnacyjnym, o pow. użytkowej 2.525 m2, wybudowanym w roku 2004 przez poprzednika prawnego Zainteresowanego, tj. przez Spółka 3 z siedzibą w \`(...)\` (obecnie pod firmą Spółka 4 Sp. z o.o.), na podstawie pozwolenia na budowę z 2003 r. Ponadto poza wskazanym budynkiem biurowo-magazynowym na działce znajduje się budynek pompowni oraz budowle w tym w szczególności drogi, place, maszty flagowe, ogrodzenie wybudowane przez poprzednika prawnego Sprzedającego (tj. Spółka 3) w 2004 r.
3.  Zainteresowany nabył Nieruchomość na skutek połączenia transgranicznego w trybie ust. 15, ust. 70 i nast., ust. 180 i ust. 191 czeskiej ustawy nr 125/2008 o przekształceniach spółek handlowych i spółdzielni oraz art. 492 § 1 pkt 1 i art. 5161 i nast. kodeksu spółek handlowych, na skutek którego na Sprzedającego, jako na spółkę przejmującą, przeszedł cały majątek spółki Spółka 5 Z kolei Spółka 5 nabyła Nieruchomość na skutek podziału spółki Spółka 3 z siedzibą w (…) (która zbudowała budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości), w trybie art. 529 § 1 pkt 4 KSH, tj. przez wydzielenie części majątku spółki i przeniesienie go na Spółka 5, które objął jedyny wspólnik spółki, tj. SPÓŁKA 6 z siedzibą w (…) RFN, czyli na podział przez wydzielenie.
4.  Nieruchomość, w tym budynki i budowle, jest wykorzystywana przez Zainteresowanego/poprzedników prawnych Zainteresowanego od 2004 roku na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na dystrybucji produktów Parker (w tym w szczególności do magazynowania tych produktów/towarów - do 31 marca 2018 roku, jak również dokumentów związanych z tą działalnością gospodarczą i urządzeń, a także historycznie na cele działalności usługowej (w tym usługi montażowe oraz usługi typu VAS) oraz prowadzenia sklepu). W przeszłości, jak również obecnie, niektóre powierzchnie budynku biurowo-magazynowego były/są przedmiotem odpłatnego najmu. Jak wskazano powyżej Spółka 5 oraz Spółka 3, czyli poprzednicy prawni Sprzedającego, również wykorzystywali Nieruchomość na potrzeby swojej działalności gospodarczej, zanim przeszła ona na Sprzedającego, który po przejęciu w 2018 r. wykorzystuje Nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej.
5.  Obecnie nieznaczne części budynku magazynowo-biurowego są wynajmowane jednak zgodnie z ustaleniami pomiędzy Kupującym a Sprzedającym w momencie sprzedaży, wszelkie umowy najmu mają być rozwiązane, a sama Nieruchomość ma być wolna od wszelkich najemców. Ponadto Zainteresowany ma opróżnić Nieruchomość z wyposażenia wnętrz i urządzeń.
6.  W 2010 roku poprzednik prawny Zainteresowanego rozbudował budynek magazynowo-biurowy. Wydatki na rozbudowę przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, a w związku z poniesionymi nakładami poprzednikowi prawnemu przysługiwało pełne prawo odliczenia VAT. Od roku 2010 Zainteresowany, ani jego poprzednicy prawni nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby 30% wartości początkowej i takie wydatki nie zostaną poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości. Pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości (budynek pompowni oraz budowle) nie podlegały ulepszeniu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
7.  W dniu 5 października 2020 roku Strony zawarły umowę przedwstępną przewidującą, że jednym z warunków przyszłego zakupu Nieruchomości będzie uzyskanie przez Wnioskodawcę Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (Decyzja WZ), gdyż Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Kupujący może zrezygnować z tego warunku.
8.  Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość, następnie zburzyć znajdujące się na gruncie zabudowania i zbudować tam budynki mieszkalne (Planowana Inwestycja) celem ich sprzedaży. Zgodnie z umową przedwstępną Kupujący może wystąpić o decyzję rozbiórkową. Wszelkie prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte już po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego niezależnie od tego, czy decyzja o rozbiórce zostanie wydana przed transakcją.
9.  Przed złożeniem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji Strony złożyły Naczelnikowi Urzędu Skarbowego, właściwemu dla Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji ze zwolnienia planowanej transakcji z VAT i wyboru jej opodatkowania 23% VAT (dalej Oświadczenie). Strony postanowiły o ponownym złożeniu Oświadczenia zawierającego planowaną datę transakcji najpóźniej w dniu poprzedzającym dzień zawarcia Umowy Sprzedaży.
10.  Strony nie planują jakichkolwiek przedpłat, zaliczek ani zadatków, przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż opisanej Nieruchomości obejmującej wspomniane grunt, budynki i budowle będzie (w razie złożenia przez Strony Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), opodatkowana podatkiem VAT oraz czy Wnioskodawca będzie mógł odliczyć VAT naliczony z faktury otrzymanej od Zainteresowanego, jako sprzedawcy?

Zdaniem Wnioskodawców:

Zdaniem Wnioskodawcy i Zainteresowanego, sprzedaż Nieruchomości, po złożeniu przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, jako nabywcy, będzie opodatkowana 23% VAT, a Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Zainteresowanego, jako sprzedawcy Nieruchomości.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT-em podlega odpłatna dostawa towarów. Natomiast wg art. 43 ust. 1 pkt 10 zwolniona z VAT jest dostawa budynków, budowli lub ich części, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Natomiast przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (art. 2 pkt 14 i 14a ustawy o VAT).

W analizowanym przypadku budynki oraz budowle zostały zbudowane w 2004 r. i od tamtej pory poprzednicy prawni Zainteresowanego (a następnie sam Zainteresowany) wykorzystywali budynki oraz budowle na potrzeby własnej działalności gospodarczej, opisanej w zdarzeniu przyszłym wniosku, polegającej przede wszystkim na dystrybucji towarów. Oznacza to, że budynki oraz budowle zostały już „po raz pierwszy zasiedlone” w 2004 r. Należy podkreślić, że od 2010 r. (uwzględniając nakłady na ulepszenie budynku magazynowo-biurowego) budynki ani budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ww. przepisów i nie zostaną ulepszone do dnia transakcji, co jest o tyle istotne, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w 2021 r., więc ewentualne wcześniejsze ulepszenia przed 2019 r. nie mają znaczenia. Ulepszenie miałoby znaczenie tylko gdyby sprzedaż Nieruchomości zabudowanej miała nastąpić przed upływem 2 lat od ulepszenia, a tak nie będzie.

Wobec tego sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, wobec czego sprzedaż ta będzie zwolniona z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o VAT). Jednak Wnioskodawca i Zainteresowany, najpóźniej na dzień przed sprzedażą Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, złożą Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości, oświadczenie o rezygnacji z ww. zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania omawianej transakcji VAT-em.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana 23% VAT przez Zainteresowanego będącego zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. W tym miejscu warto też dodać, że dla potrzeb ustalenia, czy sprzedaż następuje po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia, czy nie, nie ma znaczenia, czy czynności traktowanej jako pierwsze zasiedlenie dokonał sprzedający, czy poprzedni właściciele Nieruchomości. Jeśli więc pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2004 r. u poprzednika prawnego Zainteresowanego, który rozpoczął wykorzystywanie budynków oraz budowli na potrzeby swojej działalności gospodarczej, to od tamtego momentu należy liczyć upływ 2 letniego terminu po pierwszym zasiedleniu. Przepisy ustawy o VAT nie wymagają, aby pierwsze zasiedlenie wystąpiło u sprzedającego nieruchomość; może ono wystąpić u poprzednich właścicieli nieruchomości, jeśli wykonali czynność traktowaną jako pierwsze zasiedlenie - a tak było w omawianym przypadku.

Sprzedawana nieruchomość nie będzie też tworzyć przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, gdyż w momencie sprzedaży będzie opuszczona przez najemców, nie będzie też przynosiła dochodów, Wnioskodawca nie przejmie kontraktów ani jakichkolwiek innych aktywów Sprzedającego.

Wobec tego sprzedaż Nieruchomości będzie objęta 23% VAT, a ponieważ Wnioskodawca nabędzie ją w celu budowy lokali mieszkalnych na sprzedaż, to wystąpi u Wnioskodawcy związek VAT naliczonego (z tytułu zakupu Nieruchomości) z VAT-em należnym (ze sprzedaży lokali).

W konsekwencji Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Zainteresowanego na zasadach ogólnych (art. 86 ust. 1 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, zamierza nabyć w 2021 r. od Spółka 2, zarejestrowanej jako czynny podatnik VAT w Polsce nieruchomość położoną w \`(...)\`, zabudowaną opisanymi poniżej budynkami i budowlami. Przedmiotem transakcji jest sprzedaż Nieruchomości obejmującej grunt, budynki i budowle. W ramach transakcji nie zostaną przeniesione inne składniki majątkowe (w tym umowy) ze Sprzedającego na Kupującego. Wskazana powyżej nieruchomość gruntowa jest zabudowana budynkiem murowanym, dwukondygnacyjnym, wybudowanym w roku 2004 przez poprzednika prawnego Zainteresowanego, tj. przez Spółka 3 z siedzibą w \`(...)\`, na podstawie pozwolenia na budowę z 2003 r. Ponadto poza wskazanym budynkiem biurowo-magazynowym na działce znajduje się budynek pompowni oraz budowle w tym w szczególności drogi, place, maszty flagowe, ogrodzenie wybudowane przez poprzednika prawnego Sprzedającego w 2004 r. Zainteresowany nabył Nieruchomość na skutek połączenia transgranicznego w trybie ust. 15, ust. 70 i nast., ust. 180 i ust. 191 czeskiej ustawy nr 125/2008 o przekształceniach spółek handlowych i spółdzielni oraz art. 492 § 1 pkt 1 i art. 5161 i nast. kodeksu spółek handlowych, na skutek którego na Sprzedającego, jako na spółkę przejmującą, przeszedł cały majątek spółki Spółka 5 Z kolei Spółka 5 nabyła Nieruchomość na skutek podziału spółki Spółka 3 z siedzibą w \`(...)\` (która zbudowała budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości), w trybie art. 529 § 1 pkt 4 KSH, tj. przez wydzielenie części majątku spółki i przeniesienie go na Spółka 5, które objął jedyny wspólnik spółki, tj. SPÓŁKA 6 z siedzibą w \`(...)\` RFN, czyli na podział przez wydzielenie.

Nieruchomość, w tym budynki i budowle, jest wykorzystywana przez Zainteresowanego/poprzedników prawnych Zainteresowanego od 2004 roku na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, polegającej na dystrybucji produktów Parker (w tym w szczególności do magazynowania tych produktów/towarów - do 31 marca 2018 roku, jak również dokumentów związanych z tą działalnością gospodarczą i urządzeń, a także historycznie na cele działalności usługowej (w tym usługi montażowe oraz usługi typu VAS) oraz prowadzenia sklepu). W przeszłości, jak również obecnie, niektóre powierzchnie budynku biurowo-magazynowego były/są przedmiotem odpłatnego najmu. Jak wskazano powyżej Spółka 5 oraz Spółka 3, czyli poprzednicy prawni Sprzedającego, również wykorzystywali Nieruchomość na potrzeby swojej działalności gospodarczej, zanim przeszła ona na Sprzedającego, który po przejęciu w 2018 r. wykorzystuje Nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej.

Obecnie nieznaczne części budynku magazynowo-biurowego są wynajmowane jednak zgodnie z ustaleniami pomiędzy Kupującym a Sprzedającym w momencie sprzedaży, wszelkie umowy najmu mają być rozwiązane, a sama Nieruchomość ma być wolna od wszelkich najemców. Ponadto Zainteresowany ma opróżnić Nieruchomość z wyposażenia wnętrz i urządzeń. W 2010 roku poprzednik prawny Zainteresowanego rozbudował budynek magazynowo-biurowy. Wydatki na rozbudowę przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, a w związku z poniesionymi nakładami poprzednikowi prawnemu przysługiwało pełne prawo odliczenia VAT. Od roku 2010 Zainteresowany, ani jego poprzednicy prawni nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby 30% wartości początkowej i takie wydatki nie zostaną poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości. Pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości (budynek pompowni oraz budowle) nie podlegały ulepszeniu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W dniu 5 października 2020 roku Strony zawarły umowę przedwstępną przewidującą, że jednym z warunków przyszłego zakupu Nieruchomości będzie uzyskanie przez Wnioskodawcę Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (Decyzja WZ), gdyż Nieruchomość nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Kupujący może zrezygnować z tego warunku. Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość, następnie zburzyć znajdujące się na gruncie zabudowania i zbudować tam budynki mieszkalne (Planowana Inwestycja) celem ich sprzedaży. Zgodnie z umową przedwstępną Kupujący może wystąpić o decyzję rozbiórkową. Wszelkie prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte już po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego niezależnie od tego, czy decyzja o rozbiórce zostanie wydana przed transakcją.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanej Nieruchomości obejmującej wspomniane grunt, budynki i budowle będzie (w razie złożenia przez Strony Naczelnikowi Urzędu Skarbowego właściwego dla Kupującego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), opodatkowana podatkiem VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem budynków oraz budowli posadowionych na Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa, należy stwierdzić, że planowana transakcja będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu budynków oraz budowli znajdujących się na Nieruchomości i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisu sprawy, budynki oraz budowle zostały zbudowane w 2004 r. i od tamtej pory poprzednicy prawni Zainteresowanego (a następnie sam Zainteresowany) wykorzystywali budynki oraz budowle na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że w 2010 roku poprzednik prawny Zainteresowanego rozbudował budynek magazynowo-biurowy. Wydatki na rozbudowę przekroczyły 30% wartości początkowej budynku, a w związku z poniesionymi nakładami poprzednikowi prawnemu przysługiwało pełne prawo odliczenia VAT. Od roku 2010 Zainteresowany, ani jego poprzednicy prawni nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które wynosiłyby 30% wartości początkowej i takie wydatki nie zostaną poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

A zatem biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanej budynkami oraz budowlami będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym należy wskazać, że jeżeli obie strony transakcji spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to dostawa budynków oraz budowli posadowionych na gruncie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Ponieważ, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana na rzecz Kupującego dotycząca gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki oraz budowle również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budowli. W przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje właściwą stawką podatku VAT, wówczas dostawa gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Skoro planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie jest zasadne.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii możliwości odliczenia podatku naliczonego przez Wnioskodawcę z wystawionej przez Sprzedawcę faktury należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Faktura stanowi podstawę dla nabywcy towaru lub usługi do odliczenia podatku naliczonego, bowiem z ww. art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy wynika, że podatkiem naliczonym jest kwota podatku wynikająca z faktury.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca zamierza nabyć grunt zabudowany. Jak rozstrzygnięto powyżej, Strony będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od podatku. Zatem transakcja ta nie będzie korzystać ze zwolnienia i będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Tym samym w analizowanej sprawie okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu lub jest zwolniona od podatku, nie będą miały miejsca.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez niego do działalności opodatkowanej podatkiem VAT - Wnioskodawca zamierza nabyć Nieruchomość, następnie zburzyć znajdujące się na gruncie zabudowania i zbudować tam budynki mieszkalne (Planowana Inwestycja) celem ich sprzedaży.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawcy, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zainteresowanego faktury. Przy czym prawo to będzie przysługiwało, o ile nie wystąpią inne przesłanki negatywne wymienione w art. 88 ustawy.

Tym samym oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.