Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-498/09-4/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-07-09
Teza: Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować przy sprzedaży mieszkań używanych?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; budynek-budynek mieszkalny; faktura-faktura zaliczkowa; lokal-lokal mieszkalny; sprzedaż; zaliczka; zaliczka-zaliczka na poczet ceny; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 23 kwietnia 2009 r. (data wpływu do Izby Skarbowej w Poznaniu 23 kwietnia 2009 r., data wpływu do Biura KIP w Lesznie 24 kwietnia 2009 r.) uzupełnionym pismem z dnia 8 czerwca 2009 r. (data wpływu 12 czerwca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych. Powyższy wniosek uzupełniono pismem z dnia 8 czerwca 2009 r. o doprecyzowanie przedstawionego stanu faktycznego i podpis osoby upoważnionej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W roku 1998 Spółka w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybudowała i oddała do użytku budynek mieszkalny z 24-mieszkaniami. Budynek został przyjęty jako środek trwały, a mieszkania w nim zostały wynajęte osobom trzecim. Spółce przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w ramach struktury (ok. 90% podatku). Po dziesięciu latach wynajmu mieszkań objętych zwolnieniem od podatku, Wnioskodawca rozpoczął sprzedaż mieszkań. Wpłaty kupujących dokonywane były zarówno w roku 2008, jak i w roku 2009. Każda wpłata potwierdzona została fakturą zaliczkową VAT. W fakturach wystawionych do dnia 30 listopada 2008 r. zastosowano 7% stawkę podatku. W fakturach wystawionych od dnia 1 grudnia 2008 r., w związku z nowelizacją ustawy o podatku od towarów i usług – art. 43 ust. 1 pkt 10, Zainteresowany uważa, że może zastosować zwolnienie od podatku VAT. Wszystkie akty notarialne sprzedaży mieszkań są podpisywane w roku 2009. Czy jeżeli wpłaty rat dokonywane są, a co tym idzie, fakturowane jako zaliczki na przestrzeni obowiązywania różnych przepisów Wnioskodawca powinien w dacie faktycznej sprzedaży w formie aktu notarialnego korygować faktury zaliczkowe wystawione przed dniem 1 grudnia 2008 r. z 7% stawką VAT i zastosować do całej sprzedaży mieszkania zwolnienie od podatku VAT? Czy możliwe jest opodatkowanie sprzedaży jednego mieszkania dwoma różnymi stawkami VAT z uwagi na różny okres wpłaty rat?

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowany wskazał, iż od momentu wybudowania budynku w roku 1998 do momentu sprzedaży, tj. w roku 2009 mieszkania nie były ulepszane. Wszystkie mieszkania w obiekcie zostały wynajęte w roku 1998 i były wynajmowane do momentu sprzedaży, tj. przełomu 2008/2009 r. Spółka budując budynek mieszkalny odliczała podatek naliczony od zakupionych materiałów i usług. Właściciel nieruchomości nie ponosił wydatków na jej ulepszenie.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaką stawkę podatku VAT należy zastosować przy sprzedaży mieszkań używanych?

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze zmianą ustawy o podatku od towarów i usług i wprowadzenia art. 43 ust. 1 pkt 10 Spółka ma prawo stosować zwolnienie od podatku VAT dla sprzedaży mieszkań używanych. Zastosowana stawka powinna być taka sama dla całego mieszkania, bez względu na to czy kupujący dokonał wpłaty zaliczki przed dniem 1 grudnia 2008 r., albowiem faktyczna sprzedaż nastąpiła w roku 2009.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółka sprzedaje mieszkania używane, znajdujące się w budynku mieszkalnym wybudowanym w roku 1998. Osoby zainteresowane kupnem dokonały wpłaty zaliczek w roku 2008 i otrzymały faktury zaliczkowe, wystawione do dnia 30 listopada 2008 r., w których zastosowano 7% stawkę podatku VAT. Natomiast do wystawionych faktur od dnia 1 grudnia 2008 r., dokumentujących wpłaty zaliczek, zastosowano zwolnienia od podatku od towarów i usług w związku z nowelizacją ustawy. Wnioskodawca poinformował, że wszystkie akty notarialne zbycia mieszkań są podpisywane w roku 2009.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4).

Stosownie do art. 19 ust. 10 ustawy, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i pkt 11. Jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części (art. 19 ust. 11).

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży, która w przypadku sprzedaży nieruchomości dochodzi do skutku pod rygorem nieważności z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Zatem obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki i lokale powstanie w sposób określony w art. 19 ust. 10. Przy czym za dzień wydania w rozumieniu cyt. wyżej przepisów art. 19 ust. 1, ust. 4 i ust. 10 ustawy, rozumieć należy dzień przeniesienia własności nieruchomości, tj. dzień w którym dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w tym przypadku tożsamy z momentem podpisana aktu notarialnego. Zatem dla części należności, obejmującej wpłatę dokonaną przed podpisaniem aktu notarialnego obowiązek ten powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Dla pozostałej kwoty natomiast, z chwilą otrzymania zapłaty nie później niż 30. dnia od dnia wydania, rozumianego jako przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%. Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jaki i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r.), zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Przez pierwsze zasiedlenie, w myśl art. 2 ust. 14 ustawy (obowiązującego do dnia 31 grudnia 2008 r.), rozumie się wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Należy zaznaczyć, iż oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych, a za takie należy rozumieć także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że sprzedaż mieszkań w wybudowanym w roku 1998 budynku mieszkalnym, który był odpłatnie wynajmowany aż do momentu sprzedaży, tj. do roku 2008/2009, korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (w stanie prawnym obowiązującym do końca 2008 r.). Bowiem w przedmiotowej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w momencie oddania w odpłatny najem nieruchomości przez pierwszego właściciela użytkownikowi.

W tej sytuacji sprzedaż mieszkań w części dotyczącej wpłaty zaliczek dokonanych przez kupujących do końca roku 2008 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem na wystawionych przez Wnioskodawcę fakturach zaliczkowych do dnia 31 grudnia 2008 r., dokumentujących uiszczenie zaliczek, należało zastosować zwolnienie od podatku.

Z opisu zawartego we wniosku wynika ponadto, że kupujący przedmiotowe mieszkania wpłacają również część należnej kwoty w roku 2009 i wystawiane są faktury zaliczkowe, które powinny być – zdaniem Wnioskodawcy – zwolnione od podatku VAT. Akty notarialne potwierdzające dostawę lokali mieszkalnych zostaną podpisane w roku 2009.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 7 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 209, poz. 1320), obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się ruchomości, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel (art. 43 ust. 2 ustawy).

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Powyższe oznacza, że przedmiotowe mieszkania przeznaczone od dnia 1 stycznia 2009 r. do sprzedaży, a wcześniej oddane odpłatnie pod najem jako czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, korzysta ze zwolnienia od podatku w myśl powołanych przepisów. Bowiem w przedmiotowej sprawie pierwsze zasiedlenie miało miejsce w momencie oddania w odpłatny najem nieruchomości przez pierwszego właściciela użytkownikowi.

W związku z tym, wpłaty zaliczek przez osoby kupujące od dnia 1 stycznia 2009 r. na poczet dostawy lokali mieszkalnych również podlegają zwolnieniu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem na wystawionych przez Zainteresowanego fakturach zaliczkowych od roku 2009, dokumentujących wpłacenie zaliczek, należało zastosować zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Reasumując, sprzedaż lokali mieszkalnych w części dotyczącej kwot stanowiących zaliczki, wpłaconych przez kupujących w 2008 r., korzysta ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (w stanie prawnym obowiązującym do końca 2008 r.), również pozostałe kwoty, które zostały wpłacone w roku 2009, przed sporządzeniem aktu podlegają zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy jednocześnie podkreślić, że zaliczka nie tworzy samodzielnego bytu podatkowego, lecz jest ściśle związana z dostawą konkretnego towaru i nie można rozpatrywać jej jako czynności „oderwanej” od sprzedaży. Nie jest ona dodatkową czynnością, lecz jest integralnie związana ze sprzedażą towaru, na poczet której została uiszczona. W przypadku zaliczek ustawa określa jedynie inny moment powstania obowiązku podatkowego, niż w przypadku sprzedaży dokonywanej bez pobrania zaliczki.

Wobec powyższego, Zainteresowany zobowiązany będzie dokonać korekty sprzedaży opodatkowanej preferencyjną 7% stawką podatku VAT z tytułu przyjęcia zaliczki po dokonaniu czynności przeniesienia własności mieszkań aktem notarialnym.

Tut. Organ informuje ponadto, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisywanym stanie faktycznym, które nie zostały objęte pytaniem oraz własnym stanowiskiem w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego - nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 2 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.