Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.293.2024.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-07
Teza: Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

10 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1) Zainteresowany będący stroną postępowania : Spółka z o.o (Kupujący) NIP : (\`(...)\`)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania : Pan R.M. (Sprzedający 4)

### Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z o.o (Zainteresowany będący stroną postępowania: „Kupujący”, „Cesjonariusz”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. działalność deweloperska, tj. w szczególności budowa inwestycji magazynowo – biurowych (lub magazynowo – usługowo – biurowych), ich komercjalizacja (tj. oddawanie w najem podmiotom trzecim powierzchni w takich inwestycjach) oraz ewentualnie sprzedaż tychże inwestycji po ich wybudowaniu podmiotom trzecim.

Kupujący planuje zrealizować na nieruchomości (Nieruchomości oraz Nieruchomości 2, zdefiniowanych poniżej) inwestycję, zdefiniowaną poniżej. Obiekt komercyjny, który powstanie na nieruchomości będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zwolnionej od tego podatku. Możliwe jest również, że w przyszłości ww. obiekt będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniony od tego podatku.

A.G. („Sprzedająca 1”) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/2 nieruchomości gruntowej, położonej w (…), składającej się z działki numer (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…) („Nieruchomość”).

Do momentu śmierci drugim współwłaścicielem z udziałem wynoszącym 1/2 Nieruchomości był T.M. („Spadkodawca”).

Sprzedająca 1 oraz Spadkodawca dalej będą zwani łącznie „Strony”.

Kupujący oraz Strony uzyskali interpretację indywidualną wydaną (…) 2023 r. sygn. (…) przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w której organ potwierdził, że:

1) Sprzedająca 1 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości na rzecz Kupującego, będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług;

2) Spadkodawca dokonując sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości na rzecz Kupującego, będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług;

3) nabycie nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione;

4) nabywcy nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej.

Niedługo po otrzymaniu wskazanej wyżej interpretacji indywidualnej Spadkodawca zmarł. (…) 2024 r. spadek po Spadkodawcy nabyli na podstawie ustawy:

1) żona Spadkodawcy – K.M. z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedająca 2"),

2) syn Spadkodawcy – A.M. z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedający 3”),

3) syn Spadkodawcy – R.M. z udziałem wynoszącym 1/3 („Sprzedający 4”)

\- dalej zwani łącznie „Spadkobiercami”.

Nabycie spadku po Spadkodawcy zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia z (…) 2024 r. sporządzonego przez zastępcę notarialnego (\`(...)\`) – zastępcę notariusza (…), (…) („Akt poświadczenia dziedziczenia”).

W związku z powyższym Spadkobiercy oraz Kupujący są zainteresowani otrzymaniem interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych zbycia udziałów w nieruchomości posiadanych przez Spadkobierców oraz potwierdzeniem prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług, naliczonego w związku z nabyciem udziałów w nieruchomości przez Kupującego od Spadkobierców.

W odniesieniu do kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomości posiadanych przez Sprzedającą 2 oraz Sprzedającego 3, Kupujący wraz z Sprzedającą 2 oraz Kupujący wraz ze Sprzedającym 3 złożyli odrębne wnioski wspólne o wydanie interpretacji podatkowej w tym zakresie.

Opis zawartych umów

Strony (…) 2023 r. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości („Umowa przedwstępna”) z Spółka z o.o. („Cedent”).

Zgodnie z umową przedwstępną, Cedent i Strony zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

1) przeprowadzeniu przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Cedenta, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, jako „satysfakcjonujące”, strony rozumieją m.in., iż nieruchomość nie posiada wad prawnych, została nabyta zgodnie z obowiązującymi na dzień nabycia przepisami prawa, nie jest obciążona roszczeniami osób trzecich, a jej nabycie, nie będzie się wiązało dla kupującego, z żadnymi negatywnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi;

2) uzyskaniu przez Cedenta – na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Cedenta inwestycji;

3) potwierdzeniu przez Cedenta – na jego kosz i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

4) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

5) uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo – logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości;

6) uzyskaniu przez Cedenta zgody wspólników Cedenta na nabycie Nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z umową przedwstępną, warunki wskazane w pkt 1-4 są zastrzeżone na korzyść Cedenta, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków.

Wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania, działania techniczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez Cedenta, na jego wyłączny koszt i ryzyko.

Strony i Cedent uzgodnili również w ramach umowy przedwstępnej, iż Cedentowi przysługuje (ograniczone warunkami tej umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) – dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji, to jest do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo – logistyczno – produkcyjnych, w tym Cedent został uprawniony do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Na podstawie umowy przedwstępnej zostało Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta udzielone pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych z nieruchomością, jak również została udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta.

Niezależnie, w ramach udzielonego pełnomocnictwa, Strony umocowały Cedenta do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Dodatkowo na podstawie umowy przedwstępnej Strony ustanowiły osoby fizyczne wskazane w tej umowie pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważniły je do podejmowania następujących czynności:

1) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Nieruchomości. Pełnomocnictwo obejmowało upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzenie takich fotokopii, a nadto zobowiązanie do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez podmiot trzeci;

2) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

3) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej;

4) uzyskania decyzji na lokalizacje zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Cedenta inwestycję;

5) uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości właściwych dla Stron oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej – potwierdzających, że Strony nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

6) zawarcia w imieniu Stron umów drogowych określających włączenia do dróg;

7) uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Strony oraz Cedent uzgodnili również, że wszelkie koszty opłaty przyłączeniowej związanej z warunkami technicznymi i decyzjami będą obciążały Cedenta.

Dodatkowo Strony oświadczyły w umowie przedwstępnej, iż znane jest im zamierzenie inwestycyjne Cedenta polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum logistyczno – magazynowego i zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń, oraz do nieskładania żadnych ww. odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

Jednocześnie w ramach umowy przedwstępnej Strony wyraziły zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw lub obowiązków wynikających z zawartej umowy przedwstępnej przez Cedenta na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce, lub osoby fizycznej (cesjonariusz) i przejęcie przez cesjonariusza obowiązków wnikających z umowy przedwstępnej. Jednocześnie Cedent w uzgodnionym terminie ma obowiązek zawiadomić Strony o fakcie dokonania cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej. Po dokonaniu zawiadomienia Strony będą zobowiązane do zawarcia z cesjonariuszem umowy przyrzeczonej sprzedaży i cesjonariusz stanie się „Kupującym” w rozumieniu umowy przedwstępnej.

Kolejno, w wykonaniu ww. postanowień umowy przedwstępnej, (…) 2023 r. pomiędzy Cedentem a Kupującym została zawarta przedwstępna umowa przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości („Umowa przedwstępna cesji’’) praw i obowiązków z umowy przedwstępnej oraz umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, o powierzchni około (…) m2 KW (…) („Nieruchomość 2”), na mocy której Cedent przeniesie na rzecz Kupującego wszelkie prawa i obowiązki Cedenta wynikające z umowy przedwstępnej, a Cesjonariusz te prawa oraz obowiązki Cedenta wynikające z umowy przedwstępnej przejmie (nastąpi przelew wierzytelności w rozumieniu art. 509 Kodeksu cywilnego oraz przejęcie długu w rozumieniu art. 519 Kodeksu cywilnego) za wynagrodzeniem. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej cesji, prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej oraz drugiej wskazanej powyżej umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostaną przeniesione z Cedenta na Kupującego pod warunkiem, że:

1) Cesjonariusz w określonym umownie terminie uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Nieruchomości oraz Nieruchomości 2 możliwe będzie zrealizowanie przez Kupującego inwestycji polegającej na wybudowaniu hal magazynowo – biurowych o wysokości (…) metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni ww. nieruchomości („Inwestycja”);

2) Cesjonariusz w określonym umownie terminie uzyska pozytywną opinię lub warunki wydane przez Urząd Lotnictwa Cywilnego, lub inny uprawniony podmiot ds. lotnictwa, zgodnie z którą/którymi możliwe będzie zrealizowanie inwestycji;

3) Strony stawią się w celu zawarcia umowy przyrzeczonej z Kupującym w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej i że zawrą z Kupującym umowę przyrzeczoną natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);

4) właściciele Nieruchomości 2 stawią się w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 2 z Kupującym w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 i że zawrą z Kupującym umowę sprzedaży Nieruchomości 2 natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);

5) Strony nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności umowy przedwstępnej;

6) właściciele Nieruchomości 2 nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2;

7) w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej cesji Kupujący oraz Strony wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi, że: (i) nabycie Nieruchomości zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii), że nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług, naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości będącym przedmiotem umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Kupującego oraz T.M oraz A.G. wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;

8) w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej cesji Kupujący, właściciele Nieruchomości 2 wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i), że nabycie Nieruchomości 2 zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii), że nabywcy Nieruchomości 2 przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 2 będącym przedmiotem umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Kupującego, T.M oraz J.M. wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;

9) umowa przyrzeczona oraz umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;

10) Cedent w uzgodnionym umownie terminie doręczy wnioskodawcy umowę zmieniającą (aneks) do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 w zakresie wydłużenia terminu jej zawarcia.

Zgodnie z umową przedwstępną cesji, warunki wskazane w pkt 1-9 są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący uprawniony jest według własnego uznania do zrzeczenia się (z jednego lub więcej warunków) na podstawie pisemnego oświadczenia doręczonego Cedentowi i w takich okolicznościach warunki, których zrzekł się Kupujący, będą uważane za spełnione z dniem doręczenia oświadczenia.

Na dzień złożenia wniosku warunki określone w umowie przedwstępnej cesji nie zostały zrealizowane.

Informacje osobiste dotyczące Sprzedającego 4

Sprzedający 4 w ramach spadku nabył udziały w pięciu nieruchomościach, w tym w Nieruchomości (nieruchomości obejmującej działkę nr (…)). Sprzedający 4 poza wyżej wymienionymi nieruchomościami nie posiada innego majątku nieruchomego.

Sprzedający 4 nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Sprzedający 4 nie posiada statusu rolnika i nie zajmuje się zawodowo działalnością rolniczą.

W związku z nabyciem spadku przez Sprzedającego 4, co zostało potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia, Sprzedający 4 wszedł w prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej, w związku z czym Sprzedający 4 nie zawierał odrębnej umowy przedwstępnej sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości. Jednocześnie umowa przedwstępna nie zawierała postanowienia o niewygaśnięciu pełnomocnictwa udzielonego w tej umowie na skutek śmierci spadkodawcy (mocodawcy).

(…) 2024 r. Sprzedający 3 udzielił pełnomocnictwa na rzecz wskazanych przez Cedenta osób fizycznych uprawniającego do:

1) przeglądania akt księgi wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, jak również wykonywania fotokopii;

2) uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dla celów prawnych, dla wszystkich nieruchomości objętych ww. księgą wieczystą, w tym także z adnotacją, iż mogą one być podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości;

3) uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla właściciela, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, PFRON, wydanych zgodnie z art. 306g lub e) w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że właściciel nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne, bądź też zaświadczeń potwierdzających, że właściciel nie figuruje w rejestrze, bądź też zaświadczeń o wysokości zaległości zbywającego;

4) uzyskania zaświadczenia potwierdzającego czy Nieruchomość, jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach;

5) uzyskania wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z Urzędu Miasta i Gminy;

6) uzyskania zaświadczenia z Urzędu Miasta i Gminy, że Nieruchomości nie są położone na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji, a nadto Rada Miejska (…) nie powzięła uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach nieruchomości lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym miastu nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale;

7) występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i podań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Nieruchomości, w tym do zmiany użytków oraz ujawnienia użytków o przeznaczeniu budowlanym oraz aktualizacji danych w tym zakresie w rejestrze gruntów prowadzonym przez właściwego starostę;

8) składania wszelkich oświadczeń, które okażą się konieczne do realizacji pełnomocnictwa;

9) podpisywania wniosków, składania wniosków i odbioru dokumentów w imieniu właściciela;

10) ustanawiania dalszych pełnomocników.

Spadkobiercy oraz Kupujący nie wykluczają, że podobne pełnomocnictwa mogą zostać udzielone w przyszłości na rzecz Kupującego oraz wyznaczonych przez niego osób.

(…) 2024 r. na podstawie pełnomocnictw zawartych w umowie przedwstępnej, pełnomocnik ustanowiony w umowie przedwstępnej udzielił dalszego pełnomocnictwa na rzecz Kupującego oraz wskazanej osobie fizycznej do uzyskania decyzji i pozwoleń administracyjnych dotyczących procesu inwestycyjnego na Nieruchomości w tym w szczególności do:

1) uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń dot. obsługi komunikacyjnej Nieruchomości i planowanej na Nieruchomości inwestycji;

2) prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym w zw. z pkt 1 powyżej, bez możliwości fizycznego ingerowania w Nieruchomość;

3) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych KW (…);

4) występowania i uzyskiwania warunków technicznych, wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, map do celów projektowych, uzgodnień, opinii, decyzji, pozwoleń w tym do składania, zmiany, cofania wniosków w zakresie odbioru wydanych dokumentów, jak również do wszelkich czynności związanych z dokonaniem przepisania wydanych warunków technicznych, decyzji, pozwoleń i uzgodnień;

5) podejmowania wszelkich czynności, które mają na celu realizację przedmiotu ww. pełnomocnictwa.

Na dzień złożenia tego wniosku Kupujący – na podstawie opisanego wyżej pełnomocnictwa – wykonał badania gruntowe niezbędne do uzyskania decyzji środowiskowej opisanej wcześniej.

Informacje dotyczące Nieruchomości

Nieruchomość stanowi grunty rolne. Sprzedający 4 nabył udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego, potwierdzonego aktem poświadczenia dziedziczenia (co zostało opisane powyżej).

Od dnia nabycia udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającego 4 w drodze dziedziczenia, Nieruchomość znajduje się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego 4.

Spadkodawca był rolnikiem i wykorzystywał w przeszłości Nieruchomość do działalności rolniczej, jednakże choroba uniemożliwiła mu prowadzanie działalności rolniczej. W celu zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej w myśl art. 28 ust. 4 pkt 1 ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników Strony podjęły decyzję o wydzierżawieniu Nieruchomości podmiotowi trzeciemu i wyłącznie w tym celu została zawarta umowa dzierżawy Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi grunty rolne. Nieruchomość była przedmiotem odpłatnej dzierżawy zawartej na okres (…) lat na podstawie umowy dzierżawy z (…) 2015 r. zawartej przez Strony z dzierżawcą („Umowa dzierżawy”). Dzierżawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności rolniczej (produkcja rolna). Plony pochodzące z Nieruchomości były przedmiotem sprzedaży przez dzierżawcę. W związku nabyciem spadku po Spadkodawcy, Sprzedający wstąpili w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy. Na moment złożenia tego wniosku umowa dzierżawy nie obowiązuje (została rozwiązana).

Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami, budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Sprzedający 4 nie podejmował osobiście działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający 4 nie dokonywał osobiście żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający 4 nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Dla Nieruchomości został uchwalony uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z (…) 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia i zostały one oznaczone następująco:

1) 3 AG/6 – przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny małopowierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej;

2) 4KDD/4 – przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);

3) 4KDD/6 – przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie nr 4 we wniosku)

### Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku:

\- uznania, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług

lub

\- uznania, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Kupującego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest od tego podatku zwolniona

\- sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są:

\- opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

\- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Państwa, w przypadku uznania przez Organ, że Sprzedający 4 dokonując sprzedaży udziału w prawie własności Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (co, w Państwa opinii, wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1) lub w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 na rzecz Kupującego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jest od tego podatku zwolniona (co, zdaniem Państwa, nie będzie mieć miejsca w związku z tym, iż sprzedaż niezabudowanej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę nie powinna podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania 2), sprzedaż udziału w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedającego 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności, z tytułu tej czynności, jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Zatem w tej części, w której czynność (np. umowa sprzedaży) nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług (bo np. czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego 4 (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) udział w prawie własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej jako działka nr (…) (we wniosku określonej jako Nieruchomość).

Jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego 4 za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- czynność sprzedaży posiadanego udziału w działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- do dostawy udziału w działce nr (…) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Zatem, w kontekście rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług zawartego w ww. interpretacji, nie mają Państwo racji, że planowana sprzedaż będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Jak bowiem wynika z przywołanej interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – Sprzedający 4 z tytułu opisanej transakcji będzie występować w charakterze podatnika tego podatku a do dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług. Opisana transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podatkowej właściwej dla przedmiotu dostawy.

To oznacza, że w takim przypadku, mając na uwadze zapis zawarty w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie można się zgodzić z Państwa stanowiskiem, że sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż ta, na podstawie uregulowania zawartego w ww. przepisie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: (…).

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.