Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.361.2020.4.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-02-12
Teza: Czy planowana Transakcja w odniesieniu do Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na działkach 2 i 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 1 na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; wyłączenie; własność
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 04 listopada 2020 r. (data wpływu – 06 listopada 2020 r.), uzupełnionym 20, 25 i 28 stycznia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu oraz własności naniesień – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży praw użytkowania wieczystego gruntu oraz własności naniesień.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 15 stycznia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.675.2020.3.EW, 0111-KDIB2-3.4014.361.2020.3.BB wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 20 stycznia 2021 r. (wpływ dodatkowej opłaty) oraz 25 i 28 stycznia 2021 r. (wpływ pism uzupełniających).

**We wniosku złożonym przez:**

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

M. (Kupujący);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

H. Sp. z o.o. (Sprzedający)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1.Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę planowanej transakcji zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (kod 68.20.Z).

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”) jest spółką zarejestrowaną zgodnie z prawem Wielkiego Księstwa Luksemburga. Spółka powstała 2 lipca 2020 r. i została zarejestrowana w Rejestrze Handlowym i Spółek („R.”) Wielkiego Księstwa Luksemburga 15 lipca 2020 r. Przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. nabywanie i sprzedaż nieruchomości w Wielkim Księstwie Luksemburga lub za granicą, w tym posiadanie bezpośrednich lub pośrednich udziałów w spółkach luksemburskich lub zagranicznych, których głównym celem jest nabywanie, rozwój, promocja, sprzedaż, zarządzanie i/lub wynajem nieruchomości. Kupujący na dzień złożenia wniosku nie jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, natomiast będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na datę planowanej opisanej poniżej transakcji zbycia nieruchomości oraz przed tą datą na moment złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w podatku, o której mowa poniżej.

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie od Sprzedającego nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

2.Nieruchomość.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie:

1.  prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 96 m2 (dalej: „Działka 1”);
2.  prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 43.958 m2 (dalej: „Działka 2”) – dla obu działek Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą;
3.  prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 3.782 m2, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą (dalej: „Działka 3”) – wszystkie trzy działki łącznie w dalszej części wniosku określane będą jako „Grunt”;
4.  będących odrębnym przedmiotem własności wybudowanych na Działce 2:
    1.  Hali Remontu Maszyn wraz z zapleczem technicznym i socjalnym (dalej: „Hala A”);
    2.  Hali Produkcyjno-Magazynowej (dalej: „Hala B”);
    3.  Budynku Biurowo-administracyjnego (dalej: „Budynek Biurowy”);
    4.  Budynku Portierni (dalej: „Budynek Portierni”);
5.  wybudowanych na Działce 2 określonych budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawo budowlane, dalej łącznie „Budowle”, tj. w szczególności:
    1.  stelażu na butle gazowe;
    2.  ruchomej bariery przy bramce wyjazdowej;
    3.  barierek ochronnych dla Hali A i Hali B;
    4.  utwardzenia terenu obejmującego drogę wewnętrzną;
    5.  instalacji teletechnicznej;
    6.  linii elektroenergetycznej;
    7.  masztów flagowych;
    8.  ogrodzenia;
    9.  wolnostojącego oświetlenia terenu;
    10.  parkingu betonowego oraz z pozbruku;
    11.  sieci gazowej, sanitarnej, deszczowej, wodociągowej;
6.  wybudowanego na Działce 3 utwardzonego kostką brukową placu stanowiącego budowlę, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, dalej: „Plac”.

Hala A, Hala B, Budynek Biurowy oraz Budynek Portierni w dalszej części wniosku razem będą określane jako: „Budynki”.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. Użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do dnia 5 grudnia 2089 r.

Podsumowując, Działka 2 jest zabudowana (i będzie zabudowana na dzień Transakcji) Budynkami oraz Budowlami (które stanowią odrębną od gruntu własność Sprzedającego), Działka 3 zabudowana jest (i będzie zabudowana na dzień Transakcji) Placem (który również stanowi odrębną od gruntu własność Sprzedającego).

Natomiast na Działce 1 na moment dokonania Transakcji będzie znajdowała się stacja transformatorowa, która stanowi odrębny od gruntu, tj. Działki 1, przedmiot własności i jest wyłączną własnością podmiotu trzeciego, tj. przedsiębiorstwa energetycznego (dalej: „Trafostacja”).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w stosunku do przedsiębiorstwa energetycznego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Trafostacja wykorzystywana jest do doprowadzania energii elektrycznej do Budynków i Budowli.

Pomiędzy Zainteresowanymi a przedsiębiorcą energetycznym nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Jak już wskazano powyżej, Trafostacja stanowi odrębny od gruntu, tj. Działki 1, przedmiot własności i nie będzie ona przedmiotem Transakcji (jednym z elementów Transakcji wskazanych powyżej będzie Działka 1, ale bez Trafostacji).

Na Działce 1 poza Trafostacją nie znajdują się oraz na moment Transakcji nie będą znajdować się żadne inne naniesienia (np. budynki, budowle, urządzanie techniczne czy obiekty budowlane), będące własnością Sprzedającego, które mogłyby być przedmiotem Transakcji.

Grunt nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w stosunku do Działki 1 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której Działka 1 zostałaby określona jako tereny budowlane. Należy również wskazać, że warunki zabudowy oraz zagospodarowania terenu wydane w stosunku do Działki 2 (które stanowiły podstawę do wzniesienia na Działce 2 Budynków oraz Budowli) dotyczyły wyłącznie tej działki i nie obejmowały sąsiadującej z nią Działki 1.

Wybudowanie Placu, z uwagi na charakter tego naniesienia, nie wymagało od Sprzedającego uzyskania pozwolenia na budowę ani tym bardziej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w stosunku do Działki 3.

Grunt, Budynki, Budowle oraz Plac w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „Ba” – tereny przemysłowe.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie (i) podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług, a także podatku do czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (3.) historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (4.) zakres Transakcji, (5.) inne zagadnienia związane z Transakcją.

3.Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Poprzednik Prawny Sprzedającego nabył prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki numer (…) od spółki akcyjnej 26 stycznia 1993 r. Na przedmiotowej działce w momencie jej zakupu znajdował się Budynek Biurowy. W 1995 r. Budynek Biurowy przeszedł gruntowny remont i od tego czasu jest użytkowany na potrzeby własne Poprzednika Prawnego, a następnie Sprzedającego, jako budynek administracji.

Z działki (…) historycznie wydzielone zostały Działka 1 i Działka 2. Poprzednik Prawny wybudował na Działce 2 halę magazynową (Hala A). Pozwolenie na użytkowanie Hali A zostało wydane 19 maja 1997 r. Na działce znajdował się również Budynek Biurowy.

Poprzednik Prawny nabył prawo użytkowania wieczystego Działki 3 wchodzącej w skład Nieruchomości od spółki akcyjnej 13 marca 1996 r. Działka 3 w chwili zakupu była niezbudowana. Sprzedający wykonał na Działce 3 roboty budowlane w postaci wybudowania Placu, tj. utwardzenia terenu kostką brukową. Sprzedający odliczył naliczony podatek od towarów i usług wynikający z faktur dokumentujących budowę Placu.

Następnie, Poprzednik Prawny zawarł 10 grudnia 2003 r. umowę leasingu zwrotnego (sell and lease back) z P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotem tej umowy była Działka 1 oraz Działka 2 wraz z istniejącymi na niej wówczas naniesieniami. Zgodnie z umową, prawo użytkowania wieczystego Działek 1 i 2 wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami zostało przeniesione na P. Sp. z o.o. Poprzednik Prawny miał prawo odkupienia prawa użytkowania wieczystego Działek 1 oraz 2 wraz z naniesieniami od P. Sp. z o.o. po zakończeniu umowy leasingu.

Na podstawie uchwały o połączeniu z dnia 2 sierpnia 2004 r. podjętej przez nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Sprzedającego oraz uchwały o połączeniu z dnia 2 sierpnia 2004 r., podjętej przez nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Poprzednika Prawnego doszło do połączenia obu spółek poprzez przeniesienie całego majątku Poprzednika Prawnego (spółka przejmowana) na spółkę Sprzedającego w trybie art. 516 § 6 w zw. z art. 492 § 1 pkt 1) Kodeksu spółek handlowych.

Następnie Sprzedający jako inwestor (oraz zarządca) wybudował na Działce 2 halę magazynowo-produkcyjną z zapleczem biurowym (Hala B). Hala B stanowi jednokondygnacyjną halę produkcyjno-magazynową o konstrukcji stalowej szkieletowej oraz dwukondygnacyjne zaplecze biurowe o konstrukcji murowanej, wpisane w bryłę hali produkcyjno-magazynowej. Pozwolenie na użytkowanie obiektu stanowiącego Halę B zostało wydane 13 maja 2011 r. i stało się ostateczne 27 maja 2011 r.

Sprzedający po zakończeniu umowy leasingu nabył prawo użytkowania wieczystego Działki 1 oraz Działki 2 na podstawie zawartej 28 grudnia 2015 r. umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Sprzedającym oraz P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Transakcja obejmowała sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek 1 oraz 2 wraz z Budynkami i Budowlami. Transakcja została opodatkowana podatkiem od towarów i usług (strony transakcji złożyły zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług). Sprzedający odliczył podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących ww. transakcję.

Na Nieruchomości znajdowały się wówczas wzniesione przez Poprzednika Prawnego i Sprzedającego Budynki, Budowle i Plac.

Budynki, Budowle i Plac zostały wzniesione z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, tj. komercyjnego wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach.

Jednocześnie, po wzniesieniu i oddaniu Budynków, Budowli i Placu do używania Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków, Budowli ani Placu, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Powierzchnia Hali A i Hali B była sukcesywnie wynajmowana kolejnym najemcom po uzyskaniu przez Sprzedającego pozwolenia na użytkowanie. Najemcy zaczęli zajmować powierzchnię przeznaczoną na wynajem w Budynku począwszy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, tj. odpowiednio od 1997 r. oraz od 2011 r. W kolejnych latach były zawierane dalsze umowy najmu, niejednokrotnie nowi najemcy wynajmowali powierzchnie po dotychczasowych najemcach.

W Hali A oraz Hali B nie ma powierzchni, która po oddaniu tych obiektów do użytkowania nigdy nie byłaby przedmiotem umowy najmu lub nie byłaby wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej przez Sprzedającego i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Plac po jego wybudowaniu został w dniu 1 lutego 2008 r. wprowadzony do rejestru środków trwałych Sprzedającego i oznaczony wg KŚT numerem 220 (kod ten obejmuje m.in. parkingi). Od tego czasu Sprzedający wykorzystywał Plac do prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej. Plac wykorzystywany był do prowadzenia działalności pomocniczej w stosunku do odpłatnego wynajmu Hali A i Hali B jako miejsce składowania materiałów budowlanych oraz parking dla najemców (z którego najemcy mogli korzystać w ramach czynszu najmu). Następnie Plac został oddany na podstawie umowy najmu do wyłącznego korzystania jednemu z najemców, który wykorzystuje go jako parking. Zatem od pierwszego zasiedlenia Placu do dnia Transakcji upłynęło co najmniej dwa lata.

Budynek Portierni oraz Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia). Jednocześnie, najemcy powierzchni przeznaczonych na wynajem w Hali A, Hali B bezpośrednio lub pośrednio korzystają z tych naniesień budowlanych.

Budynek Biurowy od czasu jego generalnego remontu w 1995 r. wykorzystywany był na potrzeby własne Sprzedającego. Budynek Biurowy wykorzystywany jest przez członków zarządu Sprzedającego jako pomieszczenie biurowe i służy do bieżącego administrowania Nieruchomością oraz spółką Sprzedającego, przez co pośrednio wykorzystywany był do wykonywania przez Sprzedającego czynności opodatkowanych, tj. świadczenia odpłatnej usługi najmu (poprzez zarządzanie nieruchomością, zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, negocjowanie i zawieranie umów najmu itp.). Obecnie znaczna część Budynku Biurowego jest oddana do używania najemcom na podstawie odpłatnych umów najmu. Niewynajęta część Budynku Biurowego jest wykorzystywana przez Członków Zarządu Sprzedającego w ramach prowadzenia bieżącej działalności gospodarczej Sprzedającego.

Podsumowując, nie było w Budynkach, Budowlach ani na Placu powierzchni, która nigdy nie byłaby wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Na dzień Transakcji: (i) część powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynkach będzie niewynajęta, jak również nie będzie oddana do użytkowania na podstawie innej czynności bądź (ii) cała powierzchnia przeznaczona na wynajem w Budynkach będzie wynajęta.

4.Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1.  prawa użytkowania wieczystego Działki 1;
2.  prawa użytkowania wieczystego Działki 2;
3.  prawa użytkowania wieczystego Działki 3;
4.  prawa własności Budynków i Budowli;
5.  prawa własności Placu;
6.  prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynków (związanych z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków lub Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców);
7.  praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak również praw i obowiązków z Umów Najmu obejmujących pomieszczenia, które w chwili podpisania umowy sprzedaży pozostaną nieprzekazane najemcom (jeśli takie będą));
8.  praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i kaucji gotówkowych wpłaconych przez najemców Budynków – w zakresie w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
9.  praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub dostawców, wraz prawami z instrumentów je zabezpieczających (gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, kwot zatrzymanych, kaucji, depozytów itd.) dotyczących Nieruchomości;
10.  wszelkich autorskich praw majątkowych, do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) Budynku (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań określonej dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich – w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie umów z autorami tych projektów (wraz z odpowiednimi aneksami);
11.  znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynków;
12.  znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego wybranej dokumentacji prawnej obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;
13.  innych praw i obowiązków, które mogą zostać uznane za nierozerwalnie związane z Nieruchomością oraz podlegające przeniesieniu na Kupującego w ramach tego rodzaju Transakcji, w tym w szczególności wynikających z przenoszonych umów najmu zobowiązań Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);
14.  bazy kontaktów z najemcami (w tym korespondencji z najemcami) oraz podmiotami uczestniczącymi w procesie budowy Budynku i Naniesień, w tym wykonawcami robót budowlanych oraz biurami projektowymi.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń. Część dokumentacji może zostać przekazana w oryginałach, a część zostanie udostępniona w formie elektronicznej, w tym na etapie badania prawnego prowadzonego przez Kupującego przed Transakcją.

W ramach badania prawnego Nieruchomości, prowadzonego przez Kupującego przed Transakcją, Sprzedający przekazał Kupującemu kopie części dokumentacji prawnej i innej standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń, w formie elektronicznej.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”),
2.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”);
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);
5.  należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji oraz kwot zatrzymanych związanych z umowami najmu;
6.  prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;
7.  dokumentację prawną i księgową inną niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;
8.  jakichkolwiek zobowiązania Sprzedającego wynikające z toczących się lub zagrażających sporów dotyczących Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w opisie przedmiotu Transakcji;
9.  prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatne przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w pkt 1- 4 albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, z preferowanymi przez siebie dostawcami usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takiej umowy).

Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
2.  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
3.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);
4.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
5.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);
6.  środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;
7.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji.

5.Inne zagadnienia związane z Transakcją.

Sprzedający zatrudnia obecnie na podstawie umowy o pracę dwóch członków zarządu, będących jednocześnie właścicielami Spółki oraz jedną osobę na stanowisku asystenckim na podstawie umowy zlecenie. Osoby te będą dalej członkami zarządu Sprzedającego również po Transakcji. W wyniku Transakcji nie dojdzie zatem ani do rozwiązania ww. umów ani do ich przeniesienia na Kupującego. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający pragnie wskazać, iż działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Zarządzanie Nieruchomością jest wykonywane poprzez członków zarządu Sprzedającego. Sprzedający nie jest stroną umowy o zarządzanie nieruchomością, na podstawie której zarządzanie Nieruchomością powierzone byłoby podmiotowi trzeciemu. Jak już było wspomniane Sprzedający wykonuje zarządzanie Nieruchomością we własnym zakresie, poprzez członków zarządu, którzy po Transakcji pozostaną członkami zarządu Sprzedającego i nie będą dalej zajmować się zarządzaniem Nieruchomością.

Kupujący zawrze własne umowy, dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Stosownie do art. 28e ustawy o podatku od towarów i usług, miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym m.in. usług wynajmu powierzchni jest miejsce położenia nieruchomości. Zatem usługi najmu świadczone przez Kupującego na rzecz najemców po Transakcji opodatkowane będą podatkiem od towarów i usług w Polsce. Należy podkreślić, że w związku z nabyciem Nieruchomości Kupujący będzie posiadał w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Ponadto, Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i przed Transakcją będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zatem podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie w jakim będzie odpłatnie wynajmował Nieruchomość po jej zakupie. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać Nieruchomości do celów zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający oraz Kupujący najpóźniej przed dniem Transakcji złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania sprzedaży Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 i Działce 3 podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług na datę wspomnianej rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyboru opodatkowania ww. podatkiem sprzedaży Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 i Działce 3.

Natomiast sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działki 1 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Po złożeniu oświadczenia, o którym mowa powyżej, Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Sfinalizowanie Transakcji planowane jest na czwarty kwartał 2020 r. lub pierwszy kwartał 2021 r.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że na Działce 2 nie znajdują się żadne inne naniesienia oprócz tych, które zostały wymienione we wniosku.

Elementem zdarzenia przyszłego są okoliczności wskazane przez Zainteresowanych, czyli fakt, że:

1.  wszystkie znajdujące się na Gruncie Budowle (z wyjątkiem Trafostacji) są własnością Sprzedającego oraz, że
2.  będą przedmiotem Transakcji, tj. ich własność zostanie przeniesiona ze Sprzedającego na Nabywcę (z wyjątkiem Trafostacji).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, wszystkie znajdujące się na Gruncie naniesienia będą traktowane jak budowle (z wyjątkiem oczywiście Budynków). Konsekwencje podatkowe przeniesienia własności ww. naniesień zostały wskazane we wniosku, tj. będą one zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług), przy czym Sprzedający i Nabywca będą mieć prawo do rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług (na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), co szeroko zostało uzasadnione we wniosku.

W ocenie Zainteresowanych, w sensie cywilnoprawnym wymienione we wniosku urządzenia przesyłowe (linia elektroenergetyczna, sieci: gazowa, sanitarna, deszczowa, wodociągowa) stanowią odrębną rzecz ruchomą będącą własnością Sprzedającego. Natomiast pozostałe wymienione we wniosku Budowle stanowią część składową Budynków w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

**W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:**

Czy planowana Transakcja w odniesieniu do Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na działkach 2 i 3 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 1 na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do dostawy Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 i Działce 3 wraz z prawem użytkowania wieczystego Działki 2 oraz Działki 3, natomiast będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działki 1 na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) w związku z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 oraz Działce 3 wraz z prawem użytkowania wieczystego Działki 2 oraz Działki 3 dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w związku ze złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 oraz Działce 3 wraz z prawem użytkowania wieczystego Działki 2 oraz Działki 3 w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Natomiast, na podstawie ww. przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działki 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, natomiast będzie ona zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług i Zainteresowani nie będą mogli z tego zwolnienia zrezygnować, to powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) w związku z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego Działki 1 w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali orzecznictwo sądów administracyjnych oraz interpretacje indywidualne.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za prawidłowe.**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 08 lutego 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.675.2020.4.EW.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności Budynków, Budowli oraz Placu wraz z prawem użytkowania wieczystego Działek 1, 2 i 3 oraz pozostałymi składnikami majątkowymi szczegółowo we wniosku wskazanymi. Przedmiotem Transakcji nie będzie własność Budowli – Trafostacji posadowionej na Działce 1, gdyż nie stanowi ona własności Sprzedającego.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydanej 08 lutego 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.675.2020.4.EW potwierdzono stanowisko Zainteresowanych, że:

*   planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania działek gruntu nr 1, 2, 3 oraz prawa własności posadowionych na działkach Budynków i Budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
*   dostawa nieruchomości zabudowanych Budynkami i Budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu (działka nr 2 i 3), na którym Budynki i Budowle są posadowione (art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług).
*   Sprzedający oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wybrać opodatkowanie dostawy przedmiotowych Nieruchomości, pod warunkiem, że Sprzedający, jak i Nabywający ww. zabudowanych działek gruntu nr 2 i 3 będą na dzień transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni oraz złożą, przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości.
*   sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działki 1 stanowi dostawę terenów niezabudowanych innych niż budowlane i w konsekwencji korzysta ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, jako terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zainteresowani wskazali we wniosku, że najpóźniej przed dniem Transakcji złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy i wyborze opodatkowania sprzedaży Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 i Działce 3 podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Budynków, Budowli i Placu zlokalizowanych na Działce 2 i Działce 3 oraz prawa użytkowania wieczystego Działki 2 i Działki 3 będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona z uwagi na rezygnację przez Strony Transakcji ze zwolnienia w zakresie, w jakim zwolnienie z podatku od towarów i usług będzie im przysługiwało) to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Nabywcy nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych w tej części przedstawionej transakcji.

Natomiast w odniesieniu do Działki 1, jako że jej sprzedaż będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, nie będzie ona mogła być wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jak wskazuje bowiem art. 2 pkt 4 lit. b) tiret pierwsze ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wyjątkiem od wyłączenia jest taka umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo użytkowania wieczystego, a przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności. Tym samym z tytułu nabycia w drodze umowy sprzedaży Działki 1 będzie ciążył na Kupującym obowiązek podatkowy ustalony na zasadach ogólnych przewidzianych cytowanymi wyżej przepisami.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Końcowo, Organ wyjaśnia, że jego rola sprowadza się do ściśle określonych przepisami Ordynacji podatkowej działań. Interpretacja indywidualna prawa podatkowego zawiera ocenę możliwości zastosowania konkretnych przepisów materialnego prawa podatkowego w relacji do indywidualnych ze swej istoty okoliczności przewidywanego przez Zainteresowanych zdarzenia przyszłego, dotyczącego jego spraw podatkowych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej, z braku stosownych uprawnień nie może dokonywać kwalifikacji cywilnoprawnej w odniesieniu do zaprezentowanego przez Zainteresowanych zdarzenia. Organ nie jest bowiem uprawniony do dokonywania oceny, w jaki sposób zaprezentowane przez Zainteresowanych zdarzenie przyszłe winno być zakwalifikowane w świetle prawa cywilnego, czyli m.in. ustalić czy składniki majątkowe są częścią składową nieruchomości czy nie. Takich uprawnień bowiem Organ nie posiada. To Zainteresowani są zobowiązani przedstawić wyczerpująco zdarzenie przyszłe, gdyż tylko w oparciu o szczegółowe dane zawarte we wniosku Organ interpretacyjny może dokonać właściwej oceny stanowiska Zainteresowanych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.