Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-937/14/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-10-30
Teza: Czy sprzedaż lokali (zarówno już dokonana, jak i planowana) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 4 sierpnia 2014 r. (data wpływu 8 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe.

W latach 1997-2000 Wnioskodawca zawarł z podmiotami trzecimi pięć umów o realizację 5 wspólnych przedsięwzięć, których celem było wybudowanie lokali mieszkalnych z przeznaczeniem na wynajem (w ramach ulgi „Budowa na wynajem”). Wspólne przedsięwzięcia były realizowane w kilku rożnych lokalizacjach. Wybudowane budynki, w których znajdowały się lokale wraz z gruntem, na którym zostały posadowione były przedmiotem współwłasności Wnioskodawcy oraz jego kontrahenta. Po wybudowaniu strony dokonały podziału lokali do korzystania i każda ze stron wynajmowała przydzielone jej lokale we własnym imieniu i na własny rachunek, uzyskując z tego tytułu dochody i ponosząc koszty prowadzonej w ten sposób działalności. Podatnik początkowo wynajmował lokale jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Lokale były sukcesywnie ujmowane w ewidencji środków trwałych i amortyzowane od daty przekazania pierwszemu najemcy (pierwszy lokalu ujęto w ewidencji w 2000 r., ostatni w kwietniu 2004 r.). Od 2004 r. lokale te zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej był i jest wynajem lokali mieszkalnych, które to czynności na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług są zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Po zakończeniu wymaganego przepisami prawa 10-letniego okresu wynajmowania lokali na cele mieszkaniowe (w celu skorzystania z ulgi podatkowej), Wnioskodawca wraz z pozostałymi współwłaścicielami przeprowadził sądowy podział współwłasności, który dokonał się w pierwszym przypadku – z dniem 14 stycznia 2011 r., w drugim – z dniem 17 kwietnia 2012 r., w trzecim – 16 kwietnia 2013 r., w czwartym – 28 listopada 2013 r., sprawa o zniesienie współwłasności ostatniego piątego przedsięwzięcia jest w toku. W wyniku podziału dokonano wyodrębnienia lokali i ustanowienia ich odrębnej własności. Wyodrębnione lokale przypadły współwłaścicielom w odpowiednim stosunku do ich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W maju bieżącego roku Wnioskodawca zbył pierwszy z lokali i zamierza dokonać sprzedaży następnych.

Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy zarówno stanu faktycznego, jak i zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca dokonał już zbycia 1 lokalu i jest to zaistniały stan faktyczny i zamierza zbywać lokale pozostałe i w tym zakresie jest to zdarzenie przyszłe.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy sprzedaż tych lokali (zarówno już dokonana, jak i planowana) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku:

pkt 10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

pkt 10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, dokonana i planowana przez podatnika sprzedaż lokali mieszkalnych nie będzie stanowiła dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia – Wnioskodawca wykorzystywał przedmiotowe lokale do prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, tj. oddawał je w najem dla celów mieszkaniowych (która to czynność podlega ustawie o podatku od towarów i usług, ale na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 tej ustawy jest zwolniona z opodatkowania), a od chwili ich wybudowania upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wobec tego zbycie tych lokali (dokonane i planowane) będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że na powyższe nie ma wpływu fakt, iż przedmiotowe lokale wraz z całymi budynkami, w których lokale te znajdują się były przedmiotem współwłasności, jak również nie ma wpływu fakt, iż współwłasność została zniesiona a lokale zostały wyodrębnione na mniej niż 5 lat przed dokonanym i planowanym ich zbyciem. Do czasu zniesienia współwłasności w ewidencji środków trwałych podatnika znajdował się udział we współwłasności a Wnioskodawca korzystał z lokali (wynajmował je na cele mieszkaniowe) odpowiednio do posiadanego udziału we współwłasności. Akt zniesienia współwłasności nie stanowił aktu nabycia ani wybudowania lokali, nie ma więc wpływu na ocenę stanu faktycznego z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Stosownie do zapisu zawartego w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Podkreślić również należy, że art. 43 ust. 10 ustawy wskazuje na możliwość zastosowania w przedstawionej sytuacji opodatkowania. Zgodnie z jego treścią podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie powyższe, w myśl art. 43 ust. 11 ustawy, musi zawierać również:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku, budowli do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przyjęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek, budowla lub jego/jej część zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, lub oddany do użytkowania w oparciu o inną umowę o podobnym charakterze, bowiem wszystkie te czynności są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, iż w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Analizując zatem całokształt sprawy w oparciu o powołane przepisy, w szczególności definicję pierwszego zasiedlenia, zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, wskazać należy, że skoro – jak wynika z opisu sprawy – lokale mieszkalne były przedmiotem wydania w wykonaniu czynności opodatkowanych (najmu), dokonana i planowana dostawa lokali mieszkalnych stanowi/będzie stanowić dostawę dokonaną po pierwszym zasiedleniu, a ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dokonaną/planowaną dostawą tych lokali upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata, co oznacza że dla dostawy tych lokali ma/będzie miało zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, o ile nie wystąpią okoliczności, o których mowa w art. 43 ust. 10 tej ustawy .

Jednocześnie zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast zagadnienie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie rozpatrzone odrębnie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia, a w odniesieniu do zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.