Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-269/15/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-06-09
Teza: Ustalenie kiedy powstaję obowiązek podatkowy z tytułu wpłat pieniężnych na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy-powstanie obowiązku podatkowego; rachunki; zaliczka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 marca 2015 r. (data wpływu 20 marca 2015 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy obowiązek podatkowy z tytułu wpłat pieniężnych na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy powstaje w momencie:

*   wpłaty środków pieniężnych na otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy – **jest prawidłowe,**
*   otrzymania przez Wnioskodawcę – dokonania wypłaty przez Bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – **jest prawidłowe,**
*   otrzymania przez Wnioskodawcę – dokonano wypłaty przez Bank z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat środków pieniężnych dokonywanych na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca pozostaje właścicielem nieruchomości gruntowych, na których rozpoczął prowadzenie inwestycji budowlanej - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze wraz z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu, drogami wewnętrznymi, miejscami postojowymi na działkach nr X , dalej zwaną „Inwestycją”. Nazwa Inwestycji oraz numery działek mogą ulec zmianie w toku jej prowadzenia, bez zmiany jej charakteru. Wnioskodawca podlegać będzie przepisom ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232 poz. 1377 z 2011 r., dalej zwaną Ustawa Deweloperska). Wnioskodawca pozostaje firmą prowadzącą działalność w zakresie wznoszeniem budynków oraz zagospodarowaniem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Stosownie do postanowień Ustawy Deweloperskiej (art. 5 ust. 1) dla realizacji przedsięwzięcia deweloper zawrze umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”. Umowa będzie miała - stosownie do biznesowych uwarunkowań - charakter otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na które nabywcy lokali mieszkalnych są zobowiązani do wpłacania środków pieniężnych stanowiących zaliczki na poczet ceny lokali. Wypłata z rachunku powierniczego nastąpi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy) lub po stwierdzeniu przez Bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy wpłata środków pieniężnych na otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy przez nabywcę zaliczek określonych w umowie deweloperskiej powoduje powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług?
2.  Czy obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania przez Wnioskodawcę - dokonania wypłaty przez Bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dokonanej stosownie do postanowień Ustawy Deweloperskiej?

Stanowisko Wnioskodawcy.

Ad. 1.

Wpłata środków pieniężnych na otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy przez nabywcę zaliczek określonych w umowie deweloperskiej nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług.

Ad. 2.

Obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania przez Wnioskodawcę - dokonania wypłaty przez Bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dokonanej stosownie do postanowień Ustawy Deweloperskiej.

Uzasadnienie

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) - Ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 Ustawy wskazuje, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Moment powstania obowiązku podatkowego określony jest w art. 19a ust. 1 ustawy określający, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Dla opisanego stanu faktycznego adekwatny jest przepis art. 19a ust. 8 ustawy wprowadzający obowiązek podatkowy przed dostawą towarów. Zgodnie z nim, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłat, zaliczkę zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

W niniejszej sprawie adekwatne są postanowienia ustawy Prawo Bankowe określające zasady prowadzenia rachunków powierniczych. Zgodnie z art. 59 ust. 1 Ustawy Prawo Bankowe na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie Środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stronami pozostają Bank i posiadacz rachunku a możliwość wypłaty z rachunku uzależniona jest od określonych w ustawie prawo Bankowe oraz Ustawie Deweloperskiej warunków. Ustawa Prawo bankowe wprowadza również ochronę tych środków przed egzekucją, zasady ich wypłaty w razie upadłości posiadacza rachunku.

Stosownie zaś do przepisów Ustawy Deweloperskiej dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (art. 5 ust. 1). Deweloper ma prawo dysponować Środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek (art. 8) ustawy.

Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca (art. 10) ustawy. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, (art. 11) po dokonaniu kontroli przez bank w trybie art. 12 ustawy Deweloperskiej.

Wpłaty dokonywane przez nabywców prawa nie stanowią zatem kwot którymi Wnioskodawca - deweloper może w jakikolwiek sposób dysponować. Wynika to z funkcji ochronnej wprowadzonej przez Ustawę Deweloperską. Deweloper może otrzymać środki bądź po wykonaniu całego zadania inwestycyjnego (zamknięty rachunek powierniczy) lub jego części (otwarty rachunek powierniczy). Do czasu dokonania wypłaty z rachunku powierniczego nie może być mowy o „otrzymaniu całości lub części zapłaty, o którym mowa w art. 19a ust. 8 Ustawy”, kwoty wpłacone na rachunek powierniczy stanowią jedynie potencjalne przyszłe przysporzenie po stronie Dewelopera.

W konsekwencji w ocenie Wnioskodawcy obowiązek podatkowy nie powstaje z chwilą wpłaty środków na bankowy rachunek zastrzeżony lecz z chwilą wypłaty z rachunku bankowego dokonanej przez Bank.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie ustalenia czy obowiązek podatkowy z tytułu wpłat pieniężnych na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy powstaje w momencie:

*   wpłaty środków pieniężnych na otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy – jest prawidłowe,
*   otrzymania przez Wnioskodawcę – dokonania wypłaty przez Bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – jest prawidłowe,
*   otrzymania przez Wnioskodawcę – dokonania wypłaty przez Bank z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi – co do zasady – usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

*   w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;
*   świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów, czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Natomiast jak wynika z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.

Z zastrzeżenia zawartego w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy wynika, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:

1.  dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
2.  świadczenia usług:
    *   telekomunikacyjnych,
    *   wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy,
    *   najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
    *   ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
    *   stałej obsługi prawnej i biurowej,
    *   dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
    *   z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.

Powyższy przepis nie dotyczy dostawy mieszkań (lokali), zatem w rozpatrywanej sprawie zastrzeżenie to nie ma zastosowania.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie, czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Nowe przepisy odnośnie obowiązku podatkowego nie określają odrębnie powstania obowiązku podatkowego z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki lub lokale.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca pozostaje właścicielem nieruchomości gruntowych, na których rozpoczął prowadzenie inwestycji budowlanej - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze wraz z garażem podziemnym oraz zagospodarowaniem terenu, drogami wewnętrznymi, miejscami postojowymi. Wnioskodawca podlegać będzie przepisom ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wnioskodawca pozostaje firmą prowadzącą działalność w zakresie wznoszenia budynków oraz zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Stosownie do postanowień Ustawy Deweloperskiej (art. 5 ust. 1) dla realizacji przedsięwzięcia deweloper zawrze umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”. Umowa będzie miała - stosownie do biznesowych uwarunkowań - charakter otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, na które nabywcy lokali mieszkalnych są zobowiązani do wpłacania środków pieniężnych stanowiących zaliczki na poczet ceny lokali. Wypłata z rachunku powierniczego nastąpi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy) lub po stwierdzeniu przez Bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).

Odnosząc się do przedstawionego opisu sprawy należy wskazać, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 128), zwanej dalej ustawą Prawo bankowe – na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

W myśl natomiast art. 59 ust. 2 ustawy Prawo bankowe – stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

Zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe – umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu (art. 59 ust. 4 ustawy Prawo bankowe).

Z kolei – zgodnie z art. 59 ust. 5 ustawy Prawo bankowe – w razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

Natomiast w myśl art. 59 ust. 6 ustawy Prawo bankowe – w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) – ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”.

Jak wynika z art. 3 pkt 7 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe - służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – art. 3 pkt 8 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1.

Zatem jak wynika z opisu sprawy oraz istoty rachunku powierniczego, określonej w art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty.

Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Należy wskazać, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego powiernika, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory.

Rachunek powierniczy – jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Powiernik informuje sprzedawcę o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym ten wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie, aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku powierniczym ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

W świetle powyższego, z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego – środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zaliczkę, przedpłatę.

Jak wskazał Wnioskodawca, środki zdeponowane są na otwartym bądź zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zatem, uwzględniając treść art. 3 pkt 7 i pkt 8 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, przedmiotem analizy (zapytania) jest wypłata środków z otwartego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Z tytułu wpłat dokonywanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, u posiadacza rachunku obowiązek podatkowy nie powstanie w momencie wpływu tych wpłat na rachunek powierniczy, ale dopiero w momencie ich wypłaty przez bank, w części, jaką faktycznie posiadacz rachunku otrzyma, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy.

Natomiast, z tytułu wpłat dokonywanych na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, u posiadacza rachunku obowiązek podatkowy również nie powstanie w momencie wpływu tych wpłat na rachunek powierniczy, ale także dopiero w momencie ich wypłaty przez bank, w części, jaką faktycznie posiadacz rachunku otrzyma, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy, pod warunkiem, że wcześniej nie nastąpiło wydanie lokalu.

Jak wskazał Wnioskodawca wypłata z rachunku powierniczego nastąpi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy) lub po stwierdzeniu przez Bank zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie obowiązek podatkowy z tytułu wpłat pieniężnych na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie powstanie w momencie wpłaty tych środków pieniężnych na otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy. Obowiązek podatkowy powstanie bowiem:

*   w przypadku rachunku otwartego – w momencie wypłaty środków przez bank, w części, jaką faktycznie posiadacz rachunku otrzyma, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy;
*   w przypadku rachunku zamkniętego – zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, z chwilą dostawy lokali, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel na nabywcę (moment podpisania aktu notarialnego), gdyż jak wynika z wniosku wypłata środków z rachunku następuje po otrzymaniu aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo o którym mowa w art. 1 Ustawy Deweloperskiej.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ustalenia czy obowiązek podatkowy z tytułu wpłat pieniężnych na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy powstaje w momencie:

*   wpłaty środków pieniężnych na otwarty albo zamknięty rachunek powierniczy – jest prawidłowe,
*   otrzymania przez Wnioskodawcę – dokonania wypłaty przez Bank z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego – jest prawidłowe,
*   otrzymania przez Wnioskodawcę – dokonania wypłaty przez Bank z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego – jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-000 Bielsko-Biała.