Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-546b/10/PSZ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-09-09
Teza: Czy w przypadku sprzedaży części lub całości nieruchomości, dochód uzyskany z jej sprzedaży ustalić należy w oparciu o zasady określone przepisem art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: darowizna; grunty; sprzedaż; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5-art. 24; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5-art. 24a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5-art. 24b

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 7 czerwca 2010 r. (data wpływu 9 czerwca 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 7 września 2010 r. (data wpływu 7 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowego ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie prawidłowego ustalenia dochodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 7 września 2010 r. (data wpływu 7 września 2010 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Małżonka zamierza darować Panu 1/3 udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej rolnej, dla której to nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta. W planach zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową. Wskazuje Pan, iż prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest przygotowywanie nieruchomości pod cele inwestycyjne, przez co rozumieć należy ich zakup, a następnie prowadzenie postępowań administracyjno-budowlanych w celu doprowadzenia do uzyskania pozwolenia na budowę, także przygotowywanie projektów budowlanych, a następnie sprzedaż tych nieruchomości.

Na opisanej wyżej nieruchomości wraz z pozostałymi współwłaścicielami, w ramach umowy konsorcjum, planuje Pan budowę budynków wielorodzinnych, a następnie sprzedaż mieszkań na rzecz klientów detalicznych. Wybudowanie budynków wymaga również zaangażowania podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie i posiadającego odpowiednie doświadczenie. Obecnie jest Pan na etapie prowadzenia negocjacji ze znaczącym przedsiębiorcą - developerem zainteresowanym w przystąpieniu do tego przedsięwzięcia. Zaznacza Pan, iż przed przystąpieniem do budowy zobowiązany będzie do sprzedaży części udziału w nieruchomości, który nabyty zostanie od małżonki.

Podkreśla Pan, iż rozpoczęcie inwestycji wymagało uprzedniego przeprowadzenia szeregu rozmów i uzgodnień z władzami dzielnicy (np. uzyskania opinii dotyczącej koncepcji zagospodarowania terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), jak również w sprawie urządzenia drogi dojazdowej i były prowadzone już od końca 2007 r.

Wskazuje Pan, iż małżonka w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej, a w związku małżeńskim wyłączony został ustrój majątkowej wspólności ustawowej.

Podkreśla Pan, iż do czasu rozpoczęcia inwestycji zamierza wykorzystywać tę nieruchomość również do zabezpieczenia wykonania innych umów, poprzez ustanawianie na przysługującym Panu udziale stosownych hipotek.

W uzupełnieniu złożonego wniosku wskazał Pan, iż nieruchomość nabyta została 19 lipca 2010 r. Składnik majątku zaliczył Pan do środków trwałych i zaewidencjonował w prowadzonej ewidencji środków trwałych. W dniu 25 lipca 2010 r. zawarł Pan umowę, na podstawie której oddał w dzierżawę część nieruchomości z przeznaczeniem pod parking maszyn i urządzeń budowlanych.

W miesiącu wrześniu 2010 r. planuje Pan również zabezpieczyć, poprzez ustanowienie hipoteki na przysługującym udziale, zapłatę ceny za nieruchomości lokalowe, które zamierza Pan nabyć w 2011 r.

Ponadto wyjaśnia Pan, iż plany inwestycyjne związane z budową budynku mieszkalnego są nieaktualne i nieruchomość zamierza wykorzystywać w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży części lub całości opisanej wyżej nieruchomości, dochód uzyskany z jej sprzedaży ustalić należy w oparciu o zasady określone przepisem art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku numerem 2).

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z przepisem art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

W Pana ocenie, nabyty udział w nieruchomości stanowi środek trwały w rozumieniu przepisu art. 22a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż spełnione są wszystkie kryteria wskazane w wyżej wymienionym przepisie, a mianowicie wyżej wskazany składnik majątkowy jest Pana własnością, a ponadto jest kompletny i zdatny do użytkowania w dniu przyjęcia go do używania.

Po drugie, jego przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok. Istotne jest również, iż nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby związane z prowadzoną działalnością. Wskazuje Pan, iż istotę tego powiązania trafnie oddał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 września 1997 r. (SA/Sz 1835/96), w którym wskazał, iż: „Warunkiem amortyzacji środka trwałego jako kosztu uzyskania przychodu jest istnienie związku przyczynowo-skutkowego tego rodzaju, że uzyskanie przez podatnika przychodu nastąpiło w wyniku gospodarczego wykorzystania danego środka trwałego".

Zaznacza Pan, iż obecnie nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych od wyżej wskazanego środka trwałego.

Pana zdaniem, decyzja o zaliczeniu danego przedmiotu do środków trwałych jest uzależniona od woli podatnika, a to z uwagi na przewidywany okres jego używania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ww. ustawy, źródłami przychodów są:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

1.  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ponadto w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3) ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, to przychód uzyskany z tego tytułu winien być opodatkowany w sposób przewidziany dla tego źródła przychodu.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

*   ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.

W myśl art. 24 ust. 1 ustawy, w podatników, którzy zgodnie z obowiązującymi ich zasadami rachunkowości sporządzają sprawozdanie finansowe, za dochód z działalności gospodarczej uważa się dochód wykazany na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg, zmniejszony o dochody wolne od podatku i zwiększony o wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów, zaliczone uprzednio w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14 a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1.  wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości lub
2.  wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

Z treści wniosku wynika, iż nabył Pan od żony (z jej majątku odrębnego), w drodze darowizny, udział w gruncie. Grunt stanowi środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz zaliczony został do ewidencji środków trwałych.

Zatem przychód uzyskany ze zbycia środka trwałego stanowi przychód z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochodem z tej sprzedaży będzie różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową gruntu wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Dochód należy opodatkować według zasad właściwych dla formy opodatkowania wybranej dla działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu jej datowania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87-100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20