Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0461-ITPB4.4511.724.2016.2.AS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-12-05
Teza: Interpretacja przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r, poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 23 września 2016 r. (data wpływu 26 września 2016 r.), uzupełnionym pismem w dniu 22 listopada 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jest:

*   **prawidłowe** w zakresie kosztów uzyskania przychodu, oraz
*   **nieprawidłowe** w zakresie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismem w dniu 22 listopada 2016 r.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zdecydowali, że zajmowany przez nich lokal - na podstawie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wybudowanego z udziałem kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, której stroną był małżonek Wnioskodawczyni - przekształcą w prawo odrębnej własności. Lokal był obciążony kredytem do długoterminowej spłaty - wybudowany przy współudziale kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

W małżeństwie Wnioskodawczyni zawartym w 2013 r. panuje ustawowy ustrój majątkowy - wspólność majątkowa. Do dnia dzisiejszego małżonkowie żadnych umów małżeńskich majątkowych nie zawierali.

Dnia 29 lipca 2014 r. małżonkowie dokonali wpłaty do Spółdzielni Mieszkaniowej w wysokości 3.150 zł na poczet opłat bankowych z tytułu przeniesienia własności lokalu, z czego Spółdzielnia dokonała zwrotu w dniu 21 października 2014 r. na kwotę 1.928 zł 55 gr. Łączna kwota wydatków 1.221 zł 45 gr.

Po uzyskaniu przez Spółdzielnię Mieszkaniową zgody z Banku na wyłączenie z obciążenia hipotecznego przedmiotowego lokalu, dnia 21 listopada 2014 r. aktem notarialnym małżonkowie nabyli przedmiotowy lokal w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia jego własności. W celu przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności małżonkowie dokonali w dniu 15 października 2014 r. wpłaty w wysokości 56.383 zł 27 gr (47.327 zł 52 gr spłata zadłużenia kredytowego - do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz 9.055 zł 95 gr zwrot do Banku części umorzonej kredytu udzielonego przez Bank w dniu zasiedlenia - także do Spółdzielni). Środki pochodziły z kredytu hipotecznego, udzielonego przez Bank. Opłaty notarialne wyniosły 1.071 zł 80 gr.

Dnia 23 maja 2016 r. małżonkowie przedmiotowy lokal sprzedali za kwotę 208.000 zł, z czego 185.768 zł 77 gr kupujący wpłacił na rachunek techniczny Banku na spłatę kredytu hipotecznego sprzedających, a kwotę 12.231 zł 23 gr uiścił do rąk sprzedających. Prowizja pośredników w obrocie nieruchomościami z tytułu zlecenia sprzedaży przedmiotowego lokalu wyniosła 4.500 zł.

Uzyskaną cenę sprzedaży małżonkowie chcą wydatkować na własne cele mieszkaniowe. Dnia 16 czerwca 2016 r. małżonkowie nabyli inną nieruchomość lokalową za cenę 360.000 zł, z czego 36.000 zł uiszczono ze środków własnych pochodzących ze sprzedaży lokalu nabytego w 2014 r., a zbytego dnia 23 maja 2016 r., a pozostałą kwotę zapłacono z kredytu uzyskanego z Banku. Umowa kredytu została zawarta w dniu 7 czerwca 2016 r. Zapłacono także podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 7.200 zł. Dnia 17 czerwca 2016 r. do Banku uiszczono pierwszą spłatę kredytu która wyniosła 6.447 zł 60 gr.

W nowym mieszkaniu planowany jest kapitalny remont, którego wartość wyniesie około 25.000 zł. Wydatek zostanie udokumentowany fakturą VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawczyni wskazała, że opłaty bankowe z tytułu przeniesienia własności lokalu oraz konkretne czynności zawarte w opłacie stanowią: wpłacone na rachunek bankowy Spółdzielni Mieszkaniowej opłaty za przygotowanie dokumentów dotyczących przeniesienia własności lokalu do banku oraz do sądu – postępowania wieczystoksięgowego, poniesione w celu wydzielenia z księgi macierzystej Spółdzielni Mieszkaniowej księgi wieczystej wnioskodawców. To koszty wydzielenia własności – części ułamkowej w nieruchomości (gruntu), także opłaty sądowe. Z uwagi na fakt, iż w tym samym czasie inna osoba zwróciła się do Spółdzielni Mieszkaniowej o to samo, wnioskodawcy zwrócono z kwoty 3.150 zł kwotę 1.928 zł 55 gr., ponieważ jednym postanowieniem sądowym dokonano wpisów na rzecz dwóch wnioskodawców.

Wnioskodawczyni wyjaśniła także, że lokal został wybudowany przy współudziale kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię Mieszkaniową na ten cel z Banku – Funduszu Mieszkaniowego. Spłatę kredytu reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 listopada 2007 r. w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz niektórych wymagań dotyczących lokali i budynków finansowanych przy udziale tych środków (Dz. U. z 2007 r., poz. 1556). Po zakończonym przedsięwzięciu inwestycyjno-budowlanym Bank dokonuje częściowego umorzenia kredytu. Warunkiem umorzenia części kwoty kredytu jest potwierdzenie przez Bank, na podstawie posiadanych, jak i dostarczonych przez kredytobiorcę dokumentów, że realizacja inwestycji została zakończona i rozliczona w terminach określonych w umowie kredytu. Opłata została wniesiona tytułem przekształcenia prawa do lokalu z lokatorskiego w prawo odrębnej własności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dochód podatnika zgodnie z przepisem art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi połowa przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, obniżona o połowę prowizji zapłaconej pośrednikom w obrocie nieruchomościami, a kosztami uzyskania przychodu będą:
    1.  połowa opłat bankowych uiszczonych na rachunek bankowy Spółdzielni z tytułu przeniesienia własności lokalu,
    2.  połowa wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu - przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własności (spłata zadłużenia kredytowego do Spółdzielni Mieszkaniowej oraz zwrot do BGK części umorzonej kredytu udzielonego przez Bank w dniu zasiedlenia - także do Spółdzielni),
    3.  połowa kosztów notarialnych za przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności?
2.  Czy dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 30e (50% w całości) będzie zwolniony z podatku o kwotę 50% wydatków poniesionych na własne potrzeby mieszkaniowe, poczynione od dnia sprzedaży poprzedniej nieruchomości, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie czyli do 31 grudnia 2018 r., tj.:
    1.  połowa zapłaconej kwoty - ceny mieszkania, która nastąpiła w dniu 16 czerwca 2016 r. na rzecz sprzedających, tytułem nabycia nowej nieruchomości lokalowej,
    2.  połowa uiszczonego podatku od czynności cywilnoprawnych,
    3.  połowa wpłaconej w dniu 17 czerwca 2016 r. spłaty kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości,
    4.  połowa wartości remontu nowego mieszkania udokumentowanego fakturą VAT,
    5.  połowa wydatków, które zostaną poniesione na spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawczynię oraz jej małżonka w Banku na nabycie nowej nieruchomości - nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, tj. do dnia 31 grudnia 2018 r.?

Zdaniem podatnika, zgodnie z przepisem art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw, wynosi 72.411 zł 75 gr.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W niniejszym stanie faktycznym jest to kwota 104.000 zł będąca połową ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - ponieważ stanowił on wspólną własność małżeńską - pomniejszona o połowę prowizji pośrednika z obrocie nieruchomościami. Z kolei koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowią zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6c ustawy podatkowej, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W niniejszym stanie faktycznym są to:

*   połowa opłat bankowych uiszczonych na rachunek bankowy Spółdzielni z tytułu przeniesienia własności lokalu,
*   połowa spłaty zadłużenia kredytowego - zapłaconego na rachunek bankowy Spółdzielni Mieszkaniowej, oraz
*   połowa zwrotu do BGK części umorzonej kredytu udzielonego przez Bank w dniu zasiedlenia - także płatne na rachunek bankowy Spółdzielni Mieszkaniowej,
*   połowa kosztów notarialnych za przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności.

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z kolei w myśl przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1a ustawy podatkowej, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uważa się nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

W myśl zaś przepisu art. 21 ust. 25 pkt 2a, za wskazane wydatki uważa się spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.

W niniejszym stanie faktycznym Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem nabyli aktem notarialnym z dnia 16 czerwca 2016 r. własność lokalu mieszkalnego, za którą zapłacili 36.000 zł, które pochodziły ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2014 r. Uiścili PCC w wysokości 7.200 zł także ze wskazanych środków, oraz spłacili pierwszą ratę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości w wysokości 6.447 zł 60 gr. Przez kolejne lata będą spłacać kredyt hipoteczny - raty kapitałowe oraz odsetki - zaciągnięty na zakup nowej nieruchomości.

Wszystkie te wydatki, poniesione do dnia 31 grudnia 2018 r. mieszczą się w katalogu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe, których poniesienie zwalnia od podatku dochodowego, dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia poprzedniej nieruchomości.

Ponadto w nowo nabytym mieszkaniu konieczne jest przeprowadzenie kapitalnego. Poniesienie wydatku zostanie udokumentowane fakturą VAT. Zdaniem Wnioskodawczyni 50% wartości remontu obniży dochód do opodatkowania z tytułu sprzedaży starej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest:

*   **prawidłowe** w zakresie kosztów uzyskania przychodu, oraz
*   **nieprawidłowe** w zakresie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy sprzedaż lokalu mieszkalnego została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, to stanowi ona źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów Wnioskodawczyni zobowiązana jest zapłacić podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Dochód zaś jest różnicą między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, ustalonym na podstawie art. 19 ust. 1 ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Należy zatem dokonać rozróżnienia pomiędzy kosztami odpłatnego zbycia, które pomniejszają wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie, a kosztami uzyskania przychodu, które w dalszej kolejności pomniejszają uzyskany przychód.

Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 z późn. zm.), na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1.  spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
2.  spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

Biorąc pod uwagę treść art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że zarówno wpłata na przekształcenie prawa lokatorskiego w odrębną własność, jak też opłaty bankowe uiszczone na rachunek bankowy Spółdzielni z tytułu przeniesienia własności (przy postępowaniu wieczystoksięgowym) lokalu oraz koszty notarialne za przekształcenie prawa lokatorskiego w prawo odrębnej własności mogą zostać zaliczone jako koszt uzyskania przychodu związany z nabyciem przedmiotowego lokalu. Tym samym, kwoty te pomniejszą przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy chodzi o to, żeby te same wydatki nie były odliczane kilkukrotnie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych ze zbycia środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wszystkie przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mają być przez podatnika spełnione łącznie, jeśli chce korzystać ze zwolnienia regulowanego tym przepisem. Elementarna przesłanka dotyczy zaś pochodzenia środków, z których ponoszone mają być wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika. Nie budzi żadnych wątpliwości, że wydatkowany na własne cele mieszkaniowe ma być przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości. A więc nie jakikolwiek przychód pozyskany z jakiegokolwiek źródła, ale środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości. Warunek ten zdaje się pozostawać poza jakimkolwiek sporem. Skoro zwolnienie ma dotyczyć przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, to jest oczywiste, że wydatkowanie ma dotyczyć tych właśnie przychodów. Dzięki temu, że podatnik wydatkuje ten przychód na własne cele mieszkaniowe spełni zamierzenie ustawodawcy, który rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na rzecz wspierania dążenia podatnika do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ustawodawca nie rezygnuje z opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia, który nie został przez podatnika wydatkowany w sposób o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przepisu tego wynika również warunek czasu, w którym środki z odpłatnego zbycia mają zostać wydatkowane. Nie sposób uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe wydatków poniesionych przed dniem odpłatnego zbycia nieruchomości skoro przepis wskazuje precyzyjnie, że jednym z warunków zastosowania ww. ulgi jest wydatkowanie przychodu począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Tym samym dla obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania uwzględnione mogą być jedynie wydatki poniesione najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości. Zwrot „począwszy od”, wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie.

Wskazać przy tym należy, że kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy podkreślić, że ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że okolicznością decydującą o jego zastosowaniu jest przeznaczenie przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym zostało ono dokonane, na własne cele mieszkaniowe, które zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy obejmują budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Ustosunkowując się do możliwości skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia od opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w sytuacji wydatkowania przychodu z tej sprzedaży na remont mieszkania, którego jest właścicielem należy podkreślić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „remont”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia.

Wymienione pojęcia rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie przepisów prawa budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.), przez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji).

Pojęcie remontu wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., sygn. akt I SA/Gd 886/96 stwierdzając, że: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

Podkreślić należy, że nie wszystkie poniesione przez Wnioskodawczynię i wskazane we wniosku wydatki podlegać będą odliczeniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 tej ustawy.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, należy stwierdzić, że nie podlegają przedmiotowemu zwolnieniu wydatki poniesione na spłaty rat i odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Wnioskodawczynię w dniu 7 czerwca 2016 r., czyli po dacie sprzedaży mieszkania. W myśl art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni wskazała, że kredyt został zaciągnięty w dniu 7 czerwca 2016 r., natomiast odpłatne zbycie mieszkania, z którego przychód Wnioskodawczyni chce zaliczyć do zwolnienia z tytułu wydatkowania na własne cele mieszkaniowe, nastąpiło w dniu 23 maja 2016 r. W świetle przepisu istotne jest jednak, by kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia oraz by był zaciągnięty w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. W sytuacji Wnioskodawczyni spełniona jest jedynie druga przesłanka, zatem wydatki na spłatę rat i odsetek od kredytu hipotecznego zaciągniętego w banku po dacie sprzedaży nieruchomości nie mogą być uznane za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe zgodnie z powołanymi wyżej przepisami prawa podatkowego, Wnioskodawczyni może zaliczyć odpowiednią część z zapłaconej kwoty uiszczonej ze środków własnych pochodzących ze sprzedaży mieszkania (tutaj 36 tys. zł według wskazania Wnioskodawczyni) wraz z uiszczonym podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ponadto poniesienie wydatków na remont (prawidłowo udokumentowanych) i sfinansowanych ze środków ze sprzedaży nieruchomości, w wyznaczonym przez art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych terminie, także będzie uprawniać Wnioskodawczynię do zastosowania zwolnienia wynikającego z tego przepisu.

Końcowo, mając na uwadze treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie tutejszy organ wydając interpretację indywidualną prawa podatkowego opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i nie jest uprawniony do przeprowadzenia postępowania dowodowego, potwierdzającego spełnienie przesłanek zastosowania zwolnienia przedmiotowego będącego przedmiotem wniosku. Do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego nie mają bowiem zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego.

Okoliczność, czy zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie podlegała weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Podkreślenia wymaga, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do dokonywania obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Interpretacja indywidualna w odróżnieniu od aktu administracyjnego nie jest (co do zasady) skierowana wprost na wywołanie skutków prawnych, lecz ocenę stanowiska wnioskodawcy bądź wskazanie prawidłowego stanowiska, z uzasadnieniem prawnym, przy uwzględnieniu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez zainteresowanego we wniosku o interpretację. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia zobowiązania podatkowego. Stąd też organ interpretacyjny nie analizował przedstawionych przez Wnioskodawczynię kwot.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.