Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-26/13-2/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-03-29
Teza: Czy rekompensata za wszelkie szkody, które wynajmujący poniósł lub może ponieść w przyszłości, należna wynajmującemu od najemcy z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy najmu w opisanym stanie faktycznym stanowi wynagrodzenie za usługę wykonaną przez wynajmującego na rzecz najemcy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%?
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; rekompensata; umowa-rozwiązanie umowy; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 4.01.2013 r. (data wpływu 11.01.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania otrzymanego wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 11.01.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania otrzymanego wynagrodzenia za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jako wynajmujący (dalej „Wnioskodawca”) zawarł w dniu 6.12.2006r. z T. Sp. z o.o. (poprzednia nazwa: S. Sp. z o.o.) umowę najmu, zmienioną następne aneksem nr 1 z dnia 22.11.2007 r. i aneksem nr 2 z dnia 06.04.2009 r., (dalej: „Umowa najmu”), na podstawie której Wnioskodawca wynajął Najemcy część budynku o funkcjach produkcyjno-magazynowo-biurowych z zapleczem socjalnym oraz działkę na cele parkingu i placu manewrowego. Umowa została zawarta na czas oznaczony do dnia 10-tej rocznicy dnia wydania przedmiotu najmu, tj. do dnia 24.07.2017 r.

W związku ze zmianą strategii prowadzonej działalności przez grupę kapitałową w skład której wchodzi Najemca i zamiarem ograniczenia działalności na rynku lokalnym oraz skoncentrowanie potencjału gospodarczego poza Polską, Najemca wystąpił do wynajmującego z propozycją zawarcia porozumienia dotyczącego rozwiązania Umowy najmu przed upływem okresu najmu ze skutkiem na dzień 27.12.2012 r. godząc się na pokrycie szkody powstałej lub jaką może ponieść Wnioskodawca jako wynajmujący z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy najmu.

W dniu 27.12.2012 roku, pomiędzy Wnioskodawcą a Najemcą zostało zawarte porozumienie o rozwiązaniu Umowy najmu przed upływem okresu, na jaki została zawarta (dalej „Porozumienie”). Porozumienie przewiduje zapłatę przez Najemcę na rzecz Wnioskodawcy jako wynajmującego kwoty netto 808.170,00 PLN (osiemset osiem tysięcy sto siedemdziesiąt złotych) tytułem rekompensaty za wszelkie szkody, które wynajmujący poniósł lub może ponieść w przyszłości w związku z przedterminowym rozwiązaniem Umowy najmu z winy najemcy. Kwotę rekompensaty strony skalkulowały biorąc pod uwagę, stratę rzeczywistą i utracone korzyści po stronie Wynajmującego w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu, w tym także że (i) Wnioskodawca nie odzyska w całości poniesionych przez niego kosztów na wykonanie w przedmiocie najmu szeregu prac w celu dostosowania go do potrzeb działalności najemcy jako zakładu produkcyjnego, która to inwestycja miała się zwrócić wynajmującemu poprzez czynsz w 10-cio letnim okresie najmu, oraz (ii), Wnioskodawca nie uzyska dochodów z najmu przedmiotu najmu wynajętego nowemu najemcy, na poziomie równym temu jaki otrzymywałby od Najemcy, ze względu na zmianę sytuacji rynkowej i spadek cen na rynku usług najmu (iii) przedmiot najmu może pozostać nie wynajęty do czasu znalezienia nowego najemcy, z czym wiąże się zarówno utrata po stronie Wnioskodawcy dochodów z najmu lecz także koszt utrzymania takiej nie wynajętej powierzchni.

W Porozumieniu strony postanowiły, że Wnioskodawca wystawi na rzecz Najemcy fakturę VAT tytułem omawianej rekompensaty powiększając ją o podatek od towarów i usług w wysokości 23%.

Zarówno Wnioskodawca jak i Najemca są czynnymi podatnikami podatku VAT wykonującymi czynności opodatkowane tym podatkiem.

W celu zapewnienia jednolitości oceny u Wnioskodawcy i Najemcy, Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że Najemca (T. Sp. z o.o.) złożył w Izbie Skarbowej własny wniosek o interpretację indywidualną dotyczący powyższej opisanego stanu faktycznego w aspekcie prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT w odniesieniu do faktury VAT wystawionej przez Wnioskodawcę tytułem opisanej powyżej rekompensaty.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy rekompensata za wszelkie szkody, które wynajmujący poniósł lub może ponieść w przyszłości, należna wynajmującemu od najemcy z tytułu przedterminowego rozwiązania Umowy najmu w opisanym stanie faktycznym stanowi wynagrodzenie za usługę wykonaną przez wynajmującego na rzecz najemcy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy, rekompensata otrzymana od najemcy za wszelkie szkody, które wynajmujący poniósł lub może ponieść w przyszłości z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy najmu, wynikająca z zawartego pomiędzy wynajmującym a najemcą porozumienia, stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm. - dalej „ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie natomiast z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 tejże ustawy, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przytoczony powyżej przepis bardzo szeroko definiuje pojęcie świadczenia usług uznając „każde świadczenie”, które nie stanowi dostawy towarów za świadczenie usług. Zgodnie z definicją słowo „świadczyć” oznacza - wykonywać coś dla kogoś, na rzecz kogoś, robić dla kogoś coś dobrego („Popularny słownik języka polskiego”, red. naukowy prof. dr hab. Bogusław Dunaj, wyd. Wilga 2000). W piśmiennictwie prawniczym przyjmuje się, że świadczenie może polegać na: 1. dare - daniu czegoś; 2. facere - czynieniu czegoś; 3. non facere - nieczynieniu czegoś; 4. pati - znoszeniu czegoś. Zakres pojęciowy świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów zawartą w art. 7 ww. ustawy o VAT i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług wszelkich transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, przy czym przyjmuje się, że do uznania za usługę konieczne jest istnienie odbiorcy usługi, beneficjenta danej czynności.

W rozpatrywanym przypadku, zdaniem Wnioskodawcy, mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną tzn. świadczenie w zamian za wynagrodzenie. Jak stwierdzono wyżej świadczeniem jest każde zachowanie polegające na działaniu, zaniechaniu działania lub znoszeniu (tolerowaniu) określonej sytuacji lub stanu rzeczy. Wnioskodawca przyjął propozycję najemcy dotyczącą przedwczesnego rozwiązania umowy najmu i tym samym wyraził zgodę na zakończenie relacji zobowiązaniowej jaka wiązała go z najemcą. Tak rozumiane świadczenie Wnioskodawcy wykonywane jest w uzgodnieniu i w interesie drugiej strony (najemcy). W zamian za tą zgodę (która przybrała postać zawartego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu), Wnioskodawca otrzymuje od najemcy rekompensatę obliczoną jako odszkodowanie tzn. wynagrodzenie szkody poniesionej oraz przyszłej. Istnieje zatem wyraźne powiązanie aktywności Wnioskodawcy (zgoda na rozwiązanie umowy) z otrzymywaną rekompensatą co wypełnia wskazaną przesłankę uznania za usługę w rozumieniu art. 8 ust 1 ustawy o VAT. Sposób obliczenia rekompensaty (jak również użyta terminologia w treści porozumienia) pozostaje bez wpływu na powyższą konkluzję.

Należy również podkreślić, że u podstaw odszkodowania leży fakt powstania szkody po stronie podmiotu uprawnionego do odszkodowania. Samo powstanie szkody nie jest oczywiście czynnością ani zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu VAT. Gdy jednak strona uprawniona do odszkodowania (Wnioskodawca) zgadza się czy też - w pewnym sensie dopuszcza do powstania po swojej stronie szkody takie zachowanie tzn. podpisanie porozumienia rozwiązującego umowę najmu przed upływem terminu jej wygaśnięcia stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Należy ponadto zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi - w zamian za wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy (korzyść dla najemcy), Strona otrzymuje określone świadczenie pieniężne. Zatem zgodę na zaniechanie określonej czynności (tzn. zaniechanie kontynuacji najmu lokalu) należy traktować jako świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Spełniona zostanie bowiem przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest okoliczność, że brak zgody Wnioskodawcy na rozwiązanie umowy najmu skutkowałby dalszym świadczeniem usług najmu, które podlegają opodatkowaniu VAT. Miałoby to miejsce również w przypadku gdyby najemca w sposób przymusowy – np. poprzez niepłacenie czynszu - doprowadził do jednostronnego rozwiązania umowy najmu. Zawarcie porozumienia rozwiązującego - przedwcześnie umowę najmu w zamian za rekompensatę stanowi w sensie ekonomicznym ekwiwalent kontynuacji umowy najmu i nie powinno zatem skutkować wykreowaniem transakcji nieopodatkowanej VAT.

Reasumując w ocenie Wnioskodawcy, zawarte z najemcą porozumienie przewidujące zapłatę przez najemcę rekompensaty za szkody Wnioskodawcy wynikłe z dokonanego w formie dwustronnego porozumienia - rozwiązania umowy najmu przed upływem terminu na jaki została zawarta, stanowi świadczenie usługi opodatkowane podatkiem VAT według stawki 23 %.

Wnioskodawca wskazuje przy tym, iż zadał powyższe pytanie bowiem przedmiotowa kwestia budzi liczne kontrowersje, które wyrażają się w rozbieżności pomiędzy stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe a orzecznictwem sądów administracyjnych.

W wydanych interpretacjach indywidualnych organy podatkowe podzielają wyrażoną przez Wnioskodawcę opinię, iż w opisanym w stanie faktycznym przypadku dojdzie do świadczenia usługi podlegającego opodatkowaniu VAT. Stanowisko takie wyrażone zostało przykładowo w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 17 grudnia 2010 r. (sygn. akt ILPP1/443-1056/10-4/KŁ), w której organ stwierdził, iż „Zgodę na zaniechanie określonej czynności (umowy najmu) należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”, a także m. in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 marca 2010 r. (sygn. akt IPPP3/443-1099/09-4/KT) oraz interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 października 2011 r. (sygn. akt IPPP1/443-1126/11-2/JL).

W wydanych wyrokach sądy administracyjne przychylają się natomiast do stanowiska, iż rekompensata z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy nie podlega opodatkowaniu VAT. Wynika to m. in. z wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2012 r. (sygn. akt I SA/Łd 1018/12) w którym sąd stwierdził, iż „Do czynności (…) podlegających opodatkowaniu VAT nie można (…) zaliczyć odszkodowania czy wynagrodzenia z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy (…). Otrzymanie odszkodowania nie wiąże się bowiem z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wynika natomiast z konieczności wynagrodzenia straty wynikłej z wcześniejszego rozwiązania umowy (…)”. Podobne stanowisko wyrażone zostało również w wyroku WSA w Warszawie z dnia 15 grudnia 2010 r. (sygn. akt III SA/Wa 2774/10), a także w wyroku NSA z dnia 29 maja 2012 r. (sygn. akt I FSK 1413/11).

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca postanowił wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w opisanej w stanie faktycznym sprawie po to, aby tut. organ podatkowy rozstrzygnął podniesioną w pytaniu Wnioskodawcy kwestię, w świetle przedstawionych powyżej rozbieżności pomiędzy stanowiskiem prezentowanym przez organy podatkowe a orzecznictwem sądów administracyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub do podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Stosownie do art. 106 ust. 1 ustawy, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu. Przy czym należy zwrócić uwagę w szczególności na przepis art. 8 ust. 1 pkt 2, który przez świadczenie usług nakazuje rozumieć także zobowiązanie do powstrzymania się do dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji.

W związku z powyższym uznać należy, iż pojęcie świadczenia – składającego się na istotę usługi – należy interpretować zgodnie z jego cywilistycznym rozumieniem. Zatem przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby. Na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Na świadczenie mogą się jednocześnie składać zachowania związane z działaniem, jak i zaniechaniem.

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, iż usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Kwestia ta ma szczególnie istotne znaczenie przy takich świadczeniach, których istotą jest zaniechanie, powstrzymywanie się od określonych czynności.

Tak więc, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca jako wynajmujący, zawarł z najemcą umowę w ramach której najemca wynajął od Wnioskodawcy część budynku o funkcjach produkcyjno-magazynowo-biurowych z zapleczem socjalnym oraz działkę na cele parkingu i placu manewrowego. Umowa została zawarta na czas oznaczony.

W związku ze zmianą strategii prowadzonej przez grupę kapitałową, w skład której wchodzi najemca, pomiędzy Wnioskodawcą a najemcą zostało zawarte porozumienie o rozwiązaniu umowy najmu przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Porozumienie przewiduje zapłatę przez najemcę na rzecz Wnioskodawcy rekompensaty za wszelkie szkody, które Wnioskodawca poniósł lub może ponieść w przyszłości w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu z winy najemcy. Kwotę rekompensaty strony skalkulowały biorąc pod uwagę stratę rzeczywistą i utracone korzyści po stronie Wnioskodawcy w związku z przedterminowym rozwiązaniem Umowy Najmu, w tym także że (i) Wnioskodawca nie odzyska w całości poniesionych przez niego kosztów na wykonanie w przedmiocie najmu szeregu prac w celu dostosowania go do potrzeb działalności najemcy jako zakładu produkcyjnego, która to inwestycja miała się zwrócić Wnioskodawcy poprzez czynsz w 10-cio letnim okresie najmu, oraz (ii) Wnioskodawca nie uzyska dochodów z przedmiotu najmu wynajętego nowemu najemcy, na poziomie równym temu jaki otrzymywałby od najemcy, ze względu na zmianę sytuacji rynkowej i spadek cen na rynku usług najmu (iii) przedmiot najmu może pozostać niewynajęty do czasu znalezienia nowego najemcy, z czym wiąże się zarówno utrata po stronie Wnioskodawcy dochodów z najmu, lecz także koszt utrzymania takiej niewynajętej powierzchni.

Aby ustalić zasady opodatkowania danej czynności, dokonanej w zamian za odszkodowanie, niezbędne jest rozstrzygnięcie czy te czynności skutkują uzyskaniem bezpośrednich korzyści przez wypłacającego najemcę. W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, w ocenie tut. organu mamy do czynienia ze świadczeniem usługi, gdyż określone świadczenie pieniężne jest wypłacane w zamian za zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku opisanym we wniosku możemy wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – w zamian za wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy (korzyść po stronie najemcy), Wnioskodawca otrzymuje określone świadczenie pieniężne.

W zakresie definicji odszkodowania należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy prawa łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Kwestie powstania i naprawy szkody regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), zwanej dalej k.c. Zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 § 1 k.c.). W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.). Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu (art. 363 § 1 k.c.).

W myśl art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nierzetelnego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Zatem kara umowna jest co do zasady rodzajem sankcji cywilnoprawnej zastrzeżonej na wypadek szkód powstałych w wyniku niewłaściwego wykonania umowy.

W ocenie tut. organu, w przedmiotowej sprawie przepisy Kodeksu cywilnego dot. szkody nie mają zastosowania. Bowiem przepisy art. 361 k.c. dotyczą szkody wyrządzonej na majątku, art. 471 k.c. dotyczy szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy – a z takimi przypadkami nie mamy do czynienia w opisanej sytuacji.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, świadczenie pieniężne należne z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu stanowi płatność wynikającą z łączącego strony stosunku najmu. Stanowi ono zabezpieczenie interesów Wynajmującego poprzez wypłatę dodatkowego wynagrodzenia za skrócenia okresu najmu. Natomiast korzyścią dla najemcy jest przedterminowe rozwiązanie umowy najmu.

Spełniona zatem jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji uznać należy, iż świadczenie pieniężne płacone z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi wynikającej z łączących strony więzów obligacyjnych.

Zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu należy traktować jako odpłatne świadczenie usług spełniające przesłanki określone w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądowych wskazać należy, że tut. organ nie neguje wniosków wynikających ze wskazanych orzeczeń. Jednakże występujące w tych orzeczeniach sytuacje są odmienne od sytuacji opisanej w niniejszym wniosku.

Przykładowo w wyroku NSA sygn. I FSK 1413/11 z 29.05.2012r. cytowanym przez Stronę Sąd stwierdził, „że do rozwiązania umowy doszło już wcześniej na skutek nie wywiązywania się w terminie przez kontrahenta z płatności z tytułu najmu, a dopiero konsekwencją powyższego było zawarcie ugody, w której strony uregulowały kwestie rozliczenia wzajemnych roszczeń. Wypłacona na skutek zawartej umowy kwota miała więc charakter wyłącznie rekompensaty, a nie była żadnym ekwiwalentem za wykonaną usługę polegającą na zaniechaniu”.

W sprawie niniejszej taka sytuacja nie miała miejsca, gdyż wypłacona kwota stanowi właśnie ekwiwalent za wykonaną usługę polegającą na zaniechaniu.

W przedmiotowej sprawie występuje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, przejawiający się tym, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną (możliwą do określenia) usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego.

Ponadto zwrócić należy uwagę, iż kwestia odszkodowania stanowiącego rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE, sprawa z dnia 15 grudnia 1993 r. w sprawie Lubbock Fine & Co. przeciwko Commissioners of Customs and Excise (C-63/92). W orzeczeniu tym Trybunał nie uznał za prawidłowe zastosowanie innych zasad opodatkowania VAT dla „wynagrodzenia należnego jednej stronie od drugiej w związku z rezygnacją z najmu” niż dla czynszu opłacanego w ramach umowy najmu nieruchomości.

Tożsame stanowisko wynika z odpowiedzi MF na interpelację poselską nr 22299 w sprawie opodatkowania podatkiem VAT odszkodowań wypłacanych przez najemcę na rzecz wynajmującego z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu. Przedmiotowe pismo również powołuje wyżej wskazane orzeczenie TSUE C-63/92 i wskazuje: „Z rozstrzygnięcia Trybunału wynika, że odszkodowanie stanowiące rekompensatę za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.”

Reasumując, świadczenie pieniężne wypłacane przez Spółkę działającą w charakterze najemcy, bądź otrzymywane przez Wnioskodawcę działającego w charakterze wynajmującego z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy. W konsekwencji czynność tę należy udokumentować, w myśl art. 106 ust. 1 ustawy – fakturą VAT i opodatkować według stawki 23%.

Biorąc pod uwagę powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.