Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.718.2021.2.ABU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-11-02
Teza: BRAK OPODATKOWANIA PODATKIEM VAT SPRZEDAŻY UDZIAŁU W DZIAŁCE
Słowa kluczowe: działki; opodatkowanie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 sierpnia 2020 r. (data wpływu 20 sierpnia 2021 r.) uzupełnionym pismem z 13 października 2021 r. (data wpływu 18 października 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce o nr (…) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2021 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce o nr (…).

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 13 października 2021 r. (data wpływu 18 października 2021 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 5 października 2021 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.718.2021.1.ABU.

**We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe****:**

Wnioskodawca aktualnie jest emerytem. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości dla której Sąd Rejonowy w (…)VIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…). Niniejszą księgą wieczystą są objęte działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…) o łącznym obszarze 4,4491 ha. Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości w wysokości 4/6, udział w wysokości 3/6 nabył na podstawie Umowy przekazania własności nieruchomości i posiadania gospodarstwa rolnego o (…) z dnia (…) maja 1981 r. oraz udział w wysokości 1/6 na podstawie sądowego Postanowieniu o nabyciu spadku z dnia (…) listopada 2001 o nr (…) po zmarłym mężu (…). Obecnie jest wdową.

Nieruchomość stanowi jej majątek osobisty Nieruchomość o nr (…) jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) marca 2018 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy (…) w (…) zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny 1U/P tereny usługowo-produkcyjne oraz 2U tereny zabudowy usługowej, a w związku z powyższym nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).

W dniu 14 lipca 2021 r., Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży z firmą (…) przy ul. (…) NIP (…) - Akt notarialny Repertorium A nr (…). Na mocy tej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 4,0482 ha, położnej w miejscowości (…), obręb (…) gmina (…) w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r. Na podstawie niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać nieruchomości wolną od wszelkich roszczeń oraz obciążeń ww. opisanej nieruchomości a kupujący zobowiązał się kupić ją w terminie do 31 grudnia 2021 po spełnieniu się określonych warunków, w tym m.in:

a) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

b) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, to jest budowy zespołu budynków magazynowo-logistycznych wraz z częściami biurowymi, obsługiwanego między innymi przez samochody ciężarowe o nacisku do 101 (dziesięciu ton) na oś;

c) potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

d) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

e) uzyskaniu ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

f) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - prawomocnego pozwolenia na budowę zjazdu dla samochodów ciężarowych i osobowych z Nieruchomości na drogę publiczną w relacji prawo i lewo skrętu, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych wraz z częściami biurowymi, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) przedstawieniu przez Kupującego uchwały Wspólnika wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podaje, że nie jest czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedmiot umowy nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowanym oraz nie dokonywał sprzedaży żadnych produktów rolnych. Nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki nr (…), jak również nie zamieścił i nie zamieszczał kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższej działki.

Strony oświadczają, że od dnia zawarcia umowy, objętej niniejszym aktem notarialnym, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie, ograniczone prawo dysponowania nieruchomością określone warunkami w wymienionej umowie, także z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Przedmiocie Sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Sprzedający oświadcza, że w okresie obowiązywania niniejszej umowy nie dokona żadnych obciążeń Przedmiotu Sprzedaży, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanej niniejszym aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) Panu (…) oraz Spółce pod firmą (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…)– i upoważnia go do:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

4) uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

5) zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia przedmiotowej nieruchomości uproszczonym planem lasu;

6) decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów wydanej stosownie do treści art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, na pytania tutejszego Organu Wnioskodawca wskazał, że:

Ad.1)

Działka nr (…)została nabyta wspólnie z mężem (…) w (…) roku na podstawie umowy przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego. Działka była wykorzystywana rolniczo.

Ad.2)

a) Pełnomocnik nie składał i nie będzie składać żadnych wniosków na nieruchomość Wnioskodawcy i w jego imieniu do czasu zawarcia umowy finalnej.

b) Nabywca nie będzie występować o decyzje, pozwolenia lub inne dokumenty. W grudniu 2016r. była podpisana pierwsza umowa przedwstępna i wówczas Nabywca występował o warunki techniczne na przyłączenie gazu, prądu, melioracje, wodociągi. Po wygaśnięciu w/w umowy przedwstępnej tj. w dniu (…) maja 2018 zawarto nową umowę w dniu 14 lipca 2021r

Ad.3)

Przyszli nabywcy nie ponieśli i nie będą ponosić żadnych nakładów finansowych do czasu zawarcia umowy sprzedaży.

Ad. 4)

Wnioskodawca nie szukał nabywcy na zakup działki, inwestor sam zgłosił się z propozycją zakupu.

Ad. 5)

Wnioskodawca nie posiada żadnych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

Ad. 6)

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Ad. 7)

Powodem sprzedaży działki jest niemożności uprawy rolniczej z powodu wieku i choroby nowotworowej.

Ad. 8 )

W chwili obecnej Wnioskodawcy jest trudno odpowiedzieć na to pytanie ponieważ jest w IV stadium choroby nowotworowej w związku z powyższym nie mam planów odnośnie środków.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:**

Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działki niezabudowanej o nr (…) Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów?

Ustalona pomiędzy stronami cena (…) zł za metr kwadratowy gruntu została przyjęta jako cena netto. Czy w przypadku jej opodatkowaniem cena powinna być powiększona o ten podatek?

**Stanowisko Wnioskodawcy:**

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca nie powinien być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości nr (…) stanowiącej składnik majątku osobistego Wnioskodawcy. Nieruchomość przewidziana do zbycia nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych VAT oraz nie była przedmiotem najmu i dzierżawy oraz innej umowy o podobnym charakterze. Nie była również udostępniana osobom trzecim. Przed sprzedażą w/w nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie dokonywać w przyszłości żadnych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości. Nie podejmował i nie planuje żadnych działań marketingowych związanych ze znalezieniem potencjalnego nabywcy nieruchomości oraz nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Cena sprzedaży winna być powiększona o podatek od towarów i usług, jeśli on wystąpi.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przestawionego zdarzenia przyszłego** **jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości (działek) istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży nieruchomości (działek) będzie podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika m.in., że Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki o nr (…) w wysokości 4/6, udział w wysokości 3/6 nabył na podstawie Umowy przekazania własności nieruchomości i posiadania gospodarstwa rolnego z (…) maja 1981 r. oraz udział w wysokości 1/6 na podstawie sądowego Postanowienia o nabyciu spadku z 9 listopada 2001 r. po zmarłym mężu. Działka nr (…) jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny 1U/P tereny usługowo-produkcyjne oraz 2U tereny zabudowy usługowej. W dniu 14 lipca 2021 r., Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży Nabywcą. Na mocy tej umowy Wnioskodawca zobowiązał się do sprzedaży nieruchomości o numerze ewidencyjnym (…) w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r. Na podstawie niniejszej przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać nieruchomości wolną od wszelkich roszczeń oraz obciążeń ww. opisanej nieruchomości a kupujący zobowiązał się kupić ją w terminie do 31 grudnia 2021 r. po spełnieniu się określonych warunków, w tym m.in:

a) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

b) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, to jest budowy zespołu budynków magazynowo-logistycznych wraz z częściami biurowymi, obsługiwanego między innymi przez samochody ciężarowe o nacisku do 101 (dziesięciu ton) na oś;

c) potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

d) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

e) uzyskaniu ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może ona zostać wyłączona z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

f) uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - prawomocnego pozwolenia na budowę zjazdu dla samochodów ciężarowych i osobowych z Nieruchomości na drogę publiczną w relacji prawo i lewo skrętu, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

g) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych wraz z częściami biurowymi, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) przedstawieniu przez Kupującego uchwały Wspólnika wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedmiot umowy nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia. Wnioskodawca nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowanym oraz nie dokonywał sprzedaży żadnych produktów rolnych. Nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działki nr (…), jak również nie zamieścił i nie zamieszczał kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższej działki. Strony oświadczają, że od dnia zawarcia umowy, objętej niniejszym aktem notarialnym, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie, ograniczone prawo dysponowania nieruchomością określone warunkami w wymienionej umowie, także z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Przedmiocie Sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych. Sprzedający oświadcza, że w okresie obowiązywania niniejszej umowy nie dokona żadnych obciążeń Przedmiotu Sprzedaży, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanej niniejszym aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) Panu (…) oraz Spółce pod firmą (…) - i upoważnia go do:

1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

4) uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

5) zaświadczenia w przedmiocie objęcia lub nieobjęcia przedmiotowej nieruchomości uproszczonym planem lasu;

6) decyzji dotyczącej inwentaryzacji stanu lasów wydanej stosownie do treści art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach;

Pełnomocnik nie składał i nie będzie składać żadnych wniosków na nieruchomość Wnioskodawcy i w jego imieniu do czasu zawarcia umowy finalnej. Nabywca nie będzie występować o decyzje, pozwolenia lub inne dokumenty. W grudniu 2016 r. była podpisana pierwsza umowa przedwstępna i wówczas Nabywca występował o warunki techniczne na przyłączenie gazu, prądu, melioracje, wodociągi. Po wygaśnięciu w/w umowy przedwstępnej tj. w dniu (…) 05.2018 zawarto nową umowę w dniu 14 lipcu 2021r. Przyszli nabywcy nie ponieśli i nie będą ponosić żadnych nakładów finansowych do czasu zawarcia umowy sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy od sprzedaży udziału w działce niezabudowanej będzie zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Wnioskodawca podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że z zawartego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Ponadto tut. organ pragnie zauważyć, że co prawda Wnioskodawca w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa kupującemu, lecz jak wynika z uzupełnienia do przedmiotowego wniosku, do czasu zawarcia umowy finalnej pełnomocnik Wnioskodawcy nie składał oraz nie będzie składał w jego imieniu żadnych wniosków, jak również nabywca nie będzie występować o decyzje, pozwolenia lub inne dokumenty dot. sprzedawanej działki. Jedyną czynnością, której dokonał niedoszły nabywca w ramach poprzedniej umowy przedwstępnej było wystąpienie o warunki techniczne na przyłączenie gazu, prądu, melioracje i wodociągi. Obecni nabywcy nie ponieśli i nie będą ponosić żadnych nakładów finansowych do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Zatem samo wystąpienie o warunki techniczne na przyłączenie gazu, prądu, melioracje i wodociągi przez niedoszłego nabywcę bez podejmowania kolejnych czynności związanych z uatrakcyjnieniem działek powoduje, że w tym konkretnym przypadku nie wystąpi ciąg kolejno następujących zdarzeń świadczących o tym, że Wnioskodawca będzie działał jak profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy – w związku z planowaną sprzedażą udziału w działce niezabudowanej nr (…) – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziału w działki nr (…) Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż udziału w przedmiotowej działce, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż udziału w działce o nr (…) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, Wnioskodawca dokonując transakcji zbycia udziału w działce niezabudowanej nr (…) nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży udziału w działce nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT i tym ustalona cena z tytułu sprzedaży udziału w działce nie powinna być powiększona o podatek VAT.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. Ponadto podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana w odniesieniu do przedstawionego opisu planowanego zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.