Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1180/11-2/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-01-04
Teza: w zakresie nieuznania sprzedaży składników majątku za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, skorzystania z wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, prawa do zwrotu podatku naliczonego w przyspieszonym terminie oraz braku odpowiedzialności Wnioskodawcy za zaległości podatkowe
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku; podatek-podatek naliczony; podatek-zwrot podatku; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; składnik-składnik majątkowy; zaległości podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [OP][WIS] Ustawa Ordynacja podatkowa-Dział III-Rozdział 15-art. 112; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Zainteresowanego przedstawione we wniosku z dnia 11 października 2011 r. (data wpływu 12 października 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług oraz Ordynacji Podatkowej w zakresie nieuznania sprzedaży składników majątku za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, skorzystania z wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, prawa do zwrotu podatku naliczonego w przyspieszonym terminie oraz braku odpowiedzialności Wnioskodawcy za zaległości podatkowe (pyt. nr 2-5 oraz nr 7) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 października 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług oraz Ordynacji Podatkowej w zakresie uznania Wspólnoty za podatnika podatku VAT, uznania sprzedaży składników majątku za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, skorzystania z wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży nieruchomości, prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości, prawa do zwrotu podatku naliczonego w przyspieszonym terminie oraz braku odpowiedzialności Wnioskodawcy za zaległości podatkowe.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest spółką prawa austriackiego. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca posiada w Polsce nieruchomość, w której udostępnia, za wynagrodzeniem, powierzchnię. Wnioskodawca jest zarejestrowany w Polsce na podatek od towarów i usług (dalej VAT). W efekcie dla potrzeb dokumentowania świadczonych usług najmu Wnioskodawca posługuje się polskim numerem NIP, a w wystawianych dla klientów fakturach VAT uwzględnia kwoty podatku VAT należnego. Działalność gospodarczą Wnioskodawca prowadzi w Polsce wyłącznie z wykorzystaniem zasobów technicznych (w postaci posiadanego mienia ruchomego), nie zatrudniając przy tym żadnych pracowników. Wszystkie czynności konieczne do bieżącej obsługi relacji z najemcami oraz związane z codziennym użytkowaniem nieruchomości, wykonywane są (i) przez pracowników niezależnych polskich firm współpracujących z Wnioskodawcą lub (ii) przez pracowników samej Spółki, ulokowanych organizacyjnie poza Polską. Wnioskodawca pragnie wskazać, iż prowadzi podobną działalność gospodarczą również na rynkach nieruchomościowych w innych krajach UE.

Ponadto, na działce gruntu położonej w Polsce i należącej do Wnioskodawcy realizowana jest obecnie inwestycja budowlana. Wnioskodawca zlecił realizację przedmiotowej inwestycji podmiotowi trzeciemu - generalnemu wykonawcy. W związku z tą inwestycją Wnioskodawca również nie zatrudnia w Polsce żadnego personelu, przy czym proces wykonania inwestycji przez generalnego wykonawcę jest nadzorowany przez pracownika Wnioskodawcy zatrudnionego w Austrii (Asset Manager). W zakresie odpowiedzialności tego pracownika znajdują się także inwestycje Wnioskodawcy prowadzone w innych krajach.

Wnioskodawca pragnie zwrócić uwagę, iż na jego rzecz Minister Finansów wydał interpretację indywidualną z dnia 12 września 2008 r. (sygn. IPPP1-443-1152/08-2/AK). W tejże interpretacji organ stwierdził, iż „w przedstawionym stanie faktycznym, w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami) tj. art. 27 ust. 3 pkt 4 w zw. z art. 27 ust. 3, należy stwierdzić, iż miejscem świadczenia usług niematerialnych (usług rachunkowo-księgowych, oraz usług doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania) z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca w Polsce nie posiada stałego miejsca działalności, jest miejsce gdzie nabywca usługi — Wnioskodawca posiada siedzibę. Zatem miejscem opodatkowania powyższych usług jest Austria”.

Wnioskodawca zamierza nabyć prawo użytkowania wieczystego działki gruntu położonej w Warszawie wraz z: (i) posadowionym na niej budynkiem biurowym, a także (ii) budowlami, przynależnościami i innymi środkami trwałymi związanymi z budynkiem (dalej: Nieruchomość). Przy nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie działać w imieniu własnym, ale na rzecz specjalnego funduszu nieruchomościowego o nazwie R-260 Fonds zgodnie z przepisami art. 1(3) austriackiej ustawy o funduszach inwestycyjnych nieruchomościowych. Oznacza to, że Wnioskodawca będzie stroną umowy zakupu Nieruchomości i zostanie ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel budynku i użytkownik wieczysty gruntu należących do Nieruchomości. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie kontynuował wynajmowanie Nieruchomości najemcom (w ramach podlegających opodatkowaniu VAT usług najmu).

Aktualnymi współwłaścicielami Nieruchomości (tj. współwłaścicielami budynku i współużytkownikami wieczystymi działki gruntu) wpisanymi do księgi wieczystej są osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania za granicą oraz osoby prawne mające siedzibę za granicą (łącznie: Współwłaściciele lub Sprzedający). Współwłaściciele władają Nieruchomością poprzez ustanowioną w tym celu, na podstawie umowy, wspólnotę majątkową prawa hiszpańskiego o nazwie Varsovia I Comunidad de Bienes (dalej: Wspólnota).

Wspólnota powstała na podstawie umowy zawartej w Hiszpanii w formie aktu notarialnego w dniu 25 stycznia 2005 roku. Zgodnie z postanowieniami tej umowy powołana została Wspólnota majątkowa w stosunku do „nieruchomości” o ww. nazwie, w celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie, w szczególności, świadczenia usług najmu oraz usług jemu pokrewnych, związanych z nieruchomościami znajdującymi się w W. Celem działania Wspólnoty jest więc również prowadzenie działalności w zakresie utrzymywania, zarządzania i rozporządzania ww. nieruchomościami. Nieruchomości te zostały nabyte pod wynajem na okres nie krótszy niż pięć lat.

Pierwotnie Wspólnotę tworzyły trzy osoby fizyczne, cztery spółki prawa hiszpańskiego, dwie spółki prawa holenderskiego, jedna spółka prawa szwajcarskiego oraz jedna spółka prawa gibraltarskiego. W wyniku przeniesienia części udziałów przez niektóre spółki na inne podmioty obecnie we Wspólnocie uczestniczą trzy osoby fizyczne oraz osiem spółek mających siedziby w państwach członkowskich Unii Europejskiej (tj. Współwłaściciele). Do działania w imieniu Współwłaścicieli upoważniona została spółka prawa hiszpańskiego ARIS Sociedad Civil (dalej: Spółka). Współwłaściciele zlecili Spółce zakup, zarządzanie i sprzedaż nieruchomości, na podstawie pełnomocnictw udzielonych Spółce przez Współwłaścicieli. Jako siedzibę Wspólnoty ustanowiono następujący adres: C/Guzman El Bueno 133, Madryt, Hiszpania. Jednocześnie wskazano, że zostanie ustanowiony w Polsce adres do doręczeń. Adresem do doręczeń jest siedziba kancelarii prawnej, która obsługuje sprawy Wspólnoty w Polsce. Wspólnota nie posiada osobowości prawnej, ani w rozumieniu przepisów hiszpańskich, ani polskich; jej formę prawną można uznać za zbliżoną do polskiej spółki cywilnej.

W celu wykonania zlecenia, w 2005 i 2006 roku Spółka, działając na podstawie pełnomocnictw, nabyła w imieniu i na rzecz Współwłaścicieli, ale dla celów Wspólnoty kilka nieruchomości. Należy wskazać, że pomimo tego, że siedzibą Wspólnoty jest Madryt (Hiszpania) to jedynym miejscem prowadzenia przez nią działalności gospodarczej jest Polska. To tylko w niej posadowiony jest majątek, którym Wspólnota włada jak właściciel, wykorzystując go do odpłatnego świadczenia usług. Prowadzona działalność gospodarcza Wspólnoty polega na wynajmowaniu pomieszczeń/lokali w nabytych budynkach. Wspólnota nie zatrudnia w Polsce pracowników. Za prawidłowe zarządzanie przedmiotowymi nieruchomościami oraz ich sprzedaż odpowiedzialna jest Spółka.

W maju 2005 roku właściwy urząd skarbowy potwierdził zarejestrowanie Wspólnoty dla potrzeb identyfikacji podatkowej (NIP 526-28-51-894) oraz jako podatnika czynnego podatnika VAT w Polsce (w zgłoszeniu NIP-2 z uwagi na liczne podobieństwa formy prawnej Wspólnoty do polskiej spółki cywilnej zaznaczono, iż formą prawną rejestrowanej Wspólnoty jest „spółka cywilna”).

Dnia 16 marca 2005 roku Spółka zawarła w formie aktu notarialnego umowę kupna Nieruchomości, dla potrzeb prowadzonej przez Wspólnotę działalności gospodarczej. W związku z tym, że Wspólnota, zgodnie z hiszpańskim prawem handlowym nie posiada osobowości prawnej, ani nie może we własnym imieniu nabywać praw i obowiązków, w akcie notarialnym stwierdzono, że nabywcami Nieruchomości są poszczególne podmioty tworzące Wspólnotę (tj. Współwłaściciele), czyli trzy osoby fizyczne oraz 8 spółek. Niewątpliwie jednak, co jasno wynika z umowy powołującej Wspólnotę, jak i jej statutu, Współwłaściciele nie nabyli przedmiotowej Nieruchomości do majątków prywatnych, ale na cele prowadzenia wspólnie, poprzez Wspólnotę, działalności gospodarczej związanej z tą Nieruchomością (polegającą na wynajmie budynku i zarządzaniu Nieruchomością).

W efekcie przedmiotowej transakcji Wspólnota rozpoznała Nieruchomość jako aktywa trwałe przeznaczone do realizacji jej celów gospodarczych. Z uwagi jednak na ostateczne brzmienie aktu nabycia oraz charakter prawny Wspólnoty, w księdze wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości, jako użytkownicy wieczyści gruntu i właściciele budynku wpisani zostali poszczególni Współwłaściciele. Faktycznie jednak przez cały czas (to jest od dnia 16 marca 2005 roku do dnia dzisiejszego) to Wspólnota (a nie jej członkowie) prowadziła działalność gospodarczą na Nieruchomości opodatkowaną VAT polegającą na wynajmie Nieruchomości.

Co szczególnie istotne, zbywca Nieruchomości (na podstawie ww. aktu notarialnego) wystawił jedną fakturę VAT dokumentującą sprzedaż, podając na fakturze dane Wspólnoty jako nabywcy. Wskutek tej transakcji Wspólnota jako czynny podatnik podatku VAT rozpoznała, w prowadzonych zgodnie z przepisami polskich ustaw rejestrach oraz deklaracjach, podatek VAT naliczony. W deklaracji VAT-7 za czerwiec 2005 roku wykazała nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym, którego zasadniczym elementem składowym był podatek VAT z faktury dotyczącej nabycia Nieruchomości. Wspólnota uzyskała zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym. Przeprowadzona w dniach od 1 do 8 sierpnia 2005 roku przez organ podatkowy kontrola podatkowa dotycząca zwrotu VAT za miesiąc, w którym Wspólnota wniosła o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego (czyli za czerwiec 2005 roku) nie wykazała żadnych nieprawidłowości w rozliczeniach podatkowych Wspólnoty.

Powyższe oznacza, że organ podatkowy nie miał wątpliwości, iż podatnikiem jest Wspólnota, a nie jej poszczególni członkowie, a co więcej, że nabyta Nieruchomość została nabyta dla potrzeb rozliczeń VAT do majątku Wspólnoty przeznaczonego do prowadzonej na terenie Polski działalności gospodarczej. Konsekwentnie, w dniu 20 września 2005 roku, na rachunek Wspólnoty wpłynęła kwota blisko 9,5 miliona złotych tytułem zwrotu (przez urząd skarbowy) podatku VAT. Należy także zaznaczyć, że od chwili zakupu Nieruchomości, Wspólnota rozpoznawała oraz rozliczała podatek VAT należny i naliczony związany z działalnością gospodarczą prowadzoną m.in. przy użyciu Nieruchomości (usługi najmu). Sytuacja taka nie była dotąd kwestionowana przez organy podatkowe.

Obecnie Współwłaściciele zamierzają dokonać sprzedaży Nieruchomości innemu, czynnemu podatnikowi VAT w Polsce (tj. Wnioskodawcy). W efekcie sprzedaży Nieruchomości, na podstawie przepisu art. 678 par I Kodeksu cywilnego, nabywca wstąpi w miejsce Wspólnoty w umowy najmu powierzchni biurowej będącej elementem Nieruchomości.

Zgodnie z praktyką rynkową, w ramach transakcji dojdzie także do przeniesienia na rzecz nabywcy: (i) gwarancji bankowych i poręczeń udzielonych przez udziałowców spółek-najemców na rzecz Współwłaścicieli w ramach umów najmu powierzchni biurowej w Nieruchomości (z wyjątkiem tych gwarancji bankowych i poręczeń, których nie można przenieść lub których przeniesienie wymaga zgody gwaranta albo poręczyciela a taka zgoda nie zostanie uzyskana przed podpisaniem umowy przyrzeczonej) (ii) kwot kaucji złożonych przez najemców na podstawie umów najmu (wraz z odsetkami od tych kwot, jeżeli istnieje obowiązek późniejszego zwrotu tych odsetek na rzecz najemców) oraz (iii) roszczeń z tytułu gwarancji jakości lub rękojmi jakie przysługują Współwłaścicielom wobec podmiotów zaangażowanych w wykonanie prac remontowych i konserwacyjnych budynku.

W związku z transakcją zostanie wydana dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości do wykorzystania w ramach bieżącego utrzymania budynku, konserwacji, remontu (w tym: dokumentacja powykonawcza, pozwolenia, gwarancje i certyfikaty jakości oraz instrukcje obsługi dotyczącej wyposażenia Nieruchomości, a także protokoły odbioru powierzchni przez najemców i inne dokumenty związane z najmem).

Ponieważ ostateczna umowa sprzedaży jest jeszcze na etapie negocjacji, nie można wykluczyć, że wskutek transakcji na nabywcę przejdą również prawa autorskie do projektu budynku.

Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie będą:

*   umowa z zarządcą Nieruchomości,
*   umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i bieżącej obsługi Nieruchomości (Współwłaściciele zobowiązali się wypowiedzieć wszelkie umowy dotyczące bieżącej obsługi Nieruchomości w ciągu 5 dni od sprzedaży Nieruchomości; niemniej, z uwagi na fakt, że ostateczna umowa sprzedaży jest jeszcze na etapie negocjacji, nie można wykluczyć, że umowy z dostawcami zostaną rozwiązane w dniu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży),
*   umowy dotyczące bieżącej obsługi Wspólnoty (np. umowa o usługi księgowe),
*   należności i zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości,
*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (z wyjątkiem kaucji, o których mowa powyżej),
*   księgi Wspólnoty.

Sprzedaż nie będzie wiązała się także z przejściem pracowników Wspólnoty do nabywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23¹ Kodeksu pracy) z uwagi na fakt, że Wspólnota nie zatrudnia pracowników.

W wyniku transakcji, właścicielem Nieruchomości stanie się Wnioskodawca, który będzie wykorzystywał Nieruchomość dla celów wynajmu, tj. w działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że Nieruchomość jest wynajmowana przez Wspólnotę podmiotom trzecim przez okres dłuższy niż ostatnie 2 lata i od momentu nabycia Nieruchomości w 2005 r. nie miało miejsce ulepszenie budynku w wysokości co najmniej 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W efekcie, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT minęło ponad 2 lata, Oznacza to, że dostawa Nieruchomości przez Wspólnotę na rzecz Wnioskodawcy będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Wspólnota i Wnioskodawca zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Na dzień dokonania dostawy Nieruchomości Wspólnota i Wnioskodawca będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości. Oświadczenie to będzie zawierać wszystkie elementy, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Warto zaznaczyć, że po sprzedaży Nieruchomości, Wspólnota będzie dysponowała jeszcze jednym budynkiem, będącym przedmiotem usług najmu świadczonych w ramach Wspólnoty.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy Wspólnota i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
3.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Wspólnotę?
4.  Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do przyspieszonego zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego w terminie 25 dni?
5.  Czy Wnioskodawca będzie odpowiedzialny, jako osoba trzecia, za zaległości podatkowe Sprzedających lub Wspólnoty — powstałe zarówno przed 1 stycznia 2009 r., jak i po 31 grudnia 2008 — na zasadach określonych w art. 112 Ordynacji Podatkowej?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 nr 177, poz. 1054), dalej „ustawa o VAT”.
2.  Wspólnota i Wnioskodawca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
3.  Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Wspólnotę.
4.  Wnioskodawcy będzie uprawniony do uzyskania przyspieszonego, 25-dniowego zwrotu podatku VAT, jeżeli wszystkie faktury, z których wynika VAT naliczony do odliczenia w danej deklaracji VAT (w tym faktura VAT wystawiona na jego rzecz w związku z nabyciem Nieruchomości) zostaną przez Wnioskodawcę zapłacone w całości.
5.  Wnioskodawca nie będzie odpowiedzialny, jako osoba trzecia, za zaległości podatkowe ani Sprzedających, ani Wspólnoty — powstałe zarówno przed 1 stycznia 2009 r., jak i po 31 grudnia 2008 — na zasadach określonych w art. 112 Ordynacji Podatkowej.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm. dalej „Kodeks cywilny”). Zgodnie z doktryną nie oznacza to jednak, iż nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Sędzia NSA Janusz Zubrzycki w Leksykonie VAT 2010 \[Oficyna Wydawnicza „Unimex”, Wrocław 2010\] podkreśla, iż „ustawa o VAT nie określa w treści swych postanowień definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Przedmiotową definicję „przedsiębiorstwo” zawiera art. 55 Kc”. Zgodnie z tym poglądem, powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa wykorzystać należy uregulowania art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Tymczasem w przypadku planowanej transakcji nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Wnioskodawca podkreśla, że przedmiotem nabycia będzie jedynie Nieruchomość wraz z umowami najmu i zabezpieczeniami oraz prawami i obowiązkami, które ściśle wiążą się z Nieruchomością. Pozostałe składniki majątkowe pozostaną przy Wspólnocie (w tym inna nieruchomość będąca we władaniu Wspólnoty, umowa z zarządcą Nieruchomości, umowy z dostawcami mediów do Nieruchomości i bieżącej obsługi Nieruchomości, umowy dotyczące bieżącej obsługi Wspólnoty (np. umowa o usługi księgowe), należności i zobowiązania wobec dostawców mediów do Nieruchomości, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie (z wyjątkiem kaucji, o których mowa powyżej) oraz księgi Wspólnoty. W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na nabywcę. Ponadto nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, gdy jedynym składnikiem majątkowym branym po uwagę dla celów tej identyfikacji jest Nieruchomość. W konsekwencji zdaniem Wnioskodawcy nabyta Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe np. w indywidualnych interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 listopada 2008 r. nr lP-PP2-443-1352/08- 3/BM z dnia 12 lutego 2010 r. (nr IPPP3/443-1167/09-3/MM), z dnia 12 stycznia 2011 r. (IPPB3/436-433/10-2/MZ) oraz z dnia 30 czerwca 2011r. (nr IPPP1-443-845/11 -2/IGo).

Konkluzji tej nie zmienia fakt, że z mocy prawa na nabywcę przejdą prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących Nieruchomości. Przejście praw i obowiązków z umów najmu nie będzie bowiem elementem sprzedaży — jest jedynie określonym przepisami Kodeksu Cywilnego skutkiem zbycia rzeczy będącej przedmiotem najmu.

Zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie spełnia także definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wspólnoty. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Ministerstwa Finansów, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko to znajduje swe potwierdzenie w indywidualnych interpretacjach podatkowych, np. w indywidualnych interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 listopada 2008 roku (sygn. IPPB3/423-1271/08-2/NS), z dnia 12 stycznia 2011 r. (IPPB3/436-433/10-2/MZ) oraz z dnia 30 czerwca 2011 r. (nr IPPPI-443-845/11-2/lGo).

Zdaniem Wnioskodawcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że nabywana Nieruchomość nie będzie stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wspólnoty;

*   na Nieruchomość składają się jedynie środki trwałe pozwalające na nadanie jej miana budynku biurowego, tj. budynek wraz z budowlami, przynależnościami i innymi środkami trwałymi związanymi z budynkami, a także prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym został wybudowany budynek,
*   Nieruchomość jest tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych funkcjonalnie i organizacyjnie,
*   Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Wspólnoty, np. w formie oddziału,
*   z funkcjonalnego punktu widzenia, sama w sobie Nieruchomość nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować, nie posiada bowiem potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy; dodatkowo, w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na nabywcę praw przysługujących Wspólnocie z umowy z zarządcą Nieruchomości i dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wyżej wymienionych aktywów i pasywów należących do Wspólnoty;
*   do Nieruchomości nie są przydzieleni pracownicy.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Konkluzji tej nie zmienia także fakt, że Nieruchomość stanowi jeden z głównych składników majątku przypisanego Wspólnocie przez Współwłaścicieli, wykorzystywany dla celów świadczenia usług najmu. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I Sa/GD 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym” (cytat ten został także powołany w orzeczeniu WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r., I SA/Wr 365/08). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN).

Podsumowując, przedmiotem planowanej umowy sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota i Wnioskodawca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

*   są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
*   złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie wziąć pod uwagę art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że Nieruchomość jest wynajmowana podmiotom trzecim przez okres dłuższy niż ostatnie 2 lata i od momentu nabycia Nieruchomości w 2005 r. nie miało miejsce ulepszenie budynku w wysokości co najmniej 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. W efekcie, należy przyjąć, że od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT minęło ponad 2 lata. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości przez Współwłaścicieli na rzecz nabywcy będzie zasadniczo zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wspólnota i Wnioskodawca zamierzają jednak skorzystać z opcji wyboru opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. W świetle powyższych przepisów oraz przedstawionego zdarzenia przyszłego, zdaniem Wnioskodawcy, Wspólnota i Wnioskodawca będą uprawnieni do skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, Wnioskodawca zaznacza, że, z uwagi na fakt, że zasadniczo do sprzedaży Nieruchomości będzie miał zastosowanie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt l0a ustawy o VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość do wynajmowania podmiotom trzecim. Czynności te (tj. wynajem) będą podlegały opodatkowaniu VAT. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia w całości podatku VAT naliczonego z otrzymanej od Wspólnoty faktury dokumentującej zakup Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny z zastrzeżeniem pkt 2-5 oraz ust. 11, 12, 16 i 18. Natomiast zgodnie z ust. 11 tego artykułu jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzymał fakturę może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, Wnioskodawca nabędzie prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości od Wspólnoty w rozliczeniu za miesiąc, w którym otrzyma fakturę VAT dokumentującą ten zakup, lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych miesięcy.

Ad. 4

Wnioskodawca zaznacza, że w związku z nabyciem Nieruchomości, po stronie Wnioskodawcy może wystąpić nadwyżka podatku VAT naliczonego nad należnym. Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego. Stosownie do art. 87 ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT, na wniosek podatnika, złożony wraz z deklaracją podatkową, urząd skarbowy jest obowiązany zwrócić nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym w terminie 25 dni, licząc od dnia złożenia rozliczenia, w przypadku, gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają z faktur dokumentujących kwoty należności, które zostały w całości zapłacone, z uwzględnieniem art. 22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r. Nr 155 poz. 1095 z późn. zm.) (dalej: „ustawa o swobodzie działalności gospodarczej”)”.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku bankowego przedsiębiorcy w każdym przypadku, gdy stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza równowartość 15.000 euro przeliczonych na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym dokonano transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do uzyskania przyspieszonego, 25-dniowego zwrotu podatku VAT, jeżeli wszystkie faktury, z których wynika VAT naliczony do odliczenia w danej deklaracji VAT (w tym faktura VAT wystawiona na jego rzecz w związku z nabyciem Nieruchomości) zostaną przez Wnioskodawcę zapłacone w całości.

Ad. 5

W opinii Wnioskodawcy, nie będzie on odpowiadać jako osoba trzecia za ewentualne zaległości podatkowe Sprzedających, ani Wspólnoty.

Zgodnie z art. 112 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), zwanej dalej „Ordynacją Podatkową”, w aktualnym brzmieniu nadanym przepisami Ustawy Nowelizującej, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2009 r., nabywca przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.

Poprzednie brzmienie tego przepisu (tj. obowiązujące przed 1 stycznia 2009 r.) wskazywało, że także nabywca składników majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą niestanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jeżeli ich wartość jednostkowa w dniu zbycia wynosi co najmniej 16.100 zł, odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jak wynika z powyższego porównania, przepis art. 112 Ordynacji Podatkowej w aktualnym brzmieniu nie przewiduje już odpowiedzialności nabywcy składników majątku związanych z prowadzoną działalnością, nie stanowiących przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z tą działalnością.

Zgodnie zaś z przepisem przejściowym zawartym w art. 8 Ustawy Nowelizującej, do odpowiedzialności podatkowej osób trzecich za zaległości podatkowe powstałe przed dniem wejścia w życie Ustawy Nowelizującej stosuje się art. 112 Ordynacji Podatkowej w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie Ustawy Nowelizującej.

Z powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że w przypadku nabycia składnika majątkowego po 1 stycznia 2009r., odpowiedzialność podatkowa nabywcy za zaległości podatkowe sprzedającego jest wykluczona, jako że nie przewidują jej obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009r. przepisy art. 112 Ordynacji podatkowej. Z kolei, w przypadku nabycia składnika majątkowego przed tą datą, nabywca ponosiłby odpowiedzialność za zaległości podatkowe powstałe przed dniem 1 stycznia 2009 r. na podstawie art. 112 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. (na podstawie art. 112 Ordynacji Podatkowej w związku z art. 8 Ustawy Nowelizującej).

Z uwagi na fakt, iż nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpi po dacie złożenia niniejszego wniosku (a zatem po 1 stycznia 2009 r.), jak również uwzględniając fakt, iż nabywana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, to uwzględniając powyższą wykładnię przepisów Ordynacji Podatkowej i Ustawy Nowelizującej, Wnioskodawca nie będzie ponosił odpowiedzialności za zaległości podatkowe ani Sprzedających, ani Wspólnoty powstałe zarówno przed 1 stycznia 2009 r. jak i po 31 grudnia 2008 r.

Ponadto, Wnioskodawca pragnie wskazać, iż zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego:

*   Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8.05.2009 r. (sygn. ILPB1/415-226/09-2/AK),
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17.04.2009 r. (sygn. IPPB1/415-62/09-2/AG),
*   Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 1.03.2010 r. (sygn. IBPB1/415-1108/09/AB).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Końcowo tut. Organ podatkowy informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pyt. nr 6 wniosku), a także w zakresie pytania nr 1 wniosku w zakresie uznania Wspólnoty za podatnika podatku VAT zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.