Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-944/10-2/RS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-19
Teza: Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; małżonkowie-majątek wspólny małżonków; miejsce-miejsce postojowe; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział-sprzedaż udziałów; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 21.10.2010 r. (data wpływu 25.10.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie w części wydanej na:

*   spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie nabytych w 2003 r.,

*   spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie grupowej wraz z działką nabytych w 2008 r.

*   remont i wykończenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego nabytego w 2008 r. poniesione w okresie od 12.12.2008 r. o ile zostały wymienione w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy - **jest prawidłowe**

*   na spłatę kredytu w części przypadającej na nabycie komórki lokatorskiej i miejsca postojowego nabytych w 2003 r.,

*   na spłatę kredytu w części przypadającej na nabycie udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową nabytego w 2008 r., - **jest nieprawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 25.10.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z małżonką nabył w dniu 27 października 2003 roku na podstawie aktu notarialnego do majątku wspólnego nieruchomość, na którą składał się lokal mieszkalny wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i z udziałem w działkach gruntu. Powyższa nieruchomość (dalej zwana” Nieruchomość 1”) została nabyta przez Wnioskodawcę za łączną cenę 422.735,60 PLN i sfinansowana została w większości z kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wraz z małżonką w Banku (Bank1”) w dniu 24 luty 2003 r.

W dniu 22 stycznia 2008 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z Bankiem (Bank 2”) umowę mieszkaniowego kredytu budowlano-hipotecznego w celu sfinansowania budowy budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą działki oraz zakupu przedmiotowej działki i zakupu udziału w części nieruchomości wspólnej (zwana dalej jako:” Nieruchomość 2”). Bank udzielił Wnioskodawcy kredytu na wybudowanie i zakup Nieruchomości 2 w wysokości 1.060.000,00 PLN. Wnioskodawca dokonywał spłaty powyższego kredytu począwszy od lutego 2008 roku. Spłaty kredytu na zakup Nieruchomość 2 trwają do dnia dzisiejszego.

W dniu 8 września 2008 roku Wnioskodawca zawarł wraz z małżonką przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 1. Umowa przedwstępna przewidywała wpłatę przez kupujących Nieruchomość 1 zadatku na poczet sprzedaży Nieruchomości 1 w wysokości 42.000,00 PLN. Zadatek powyższy Wnioskodawca otrzymał w dniu 10 października 2008 roku.

W dniu 19 września 2008 roku Wnioskodawca wraz z małżonką nabył do majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego Nieruchomość 2, na którą składa się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie grupowej wraz z działką oraz udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową. Zabudowana działka została nabyta za cenę brutto 1.111.021,87 PLN, natomiast udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową za cenę brutto 18.300,00 PLN. Część zapłaconej ceny to jest kwota 1.060.000,00 PLN pochodziła z kredytu udzielonego Wnioskodawcy przez Bank 2.

Z kolei, w dniu 05 grudnia 2008 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli umowę ostateczną sprzedaży Nieruchomości 1 za łączna cenę 1.045.000,00 PLN. Z § 3.1 aktu notarialnego wynika, iż Wnioskodawca wraz z małżonką przed podpisaniem niniejszego aktu otrzymali od kupujących Nieruchomość 1 część ceny sprzedaży w kwocie 445.000,00 PLN. Kwotę 42.000,00 PLN Wnioskodawca otrzymał w dniu 10 października 2008 r. tytułem zadatku na poczet sprzedaży nieruchomości zgodnie z umową przedwstępną z dnia 8 września 2008 r. Kwotę natomiast 403.000,00 PLN Wnioskodawca otrzymał od kupujących Nieruchomość 1 przelewem na konto w dniu 27 listopada 2008 roku tytułem zakupu mieszkania i spłaty hipoteki. Zgodnie bowiem z wymaganiami banku, który udzielił kredytu kupującym Nieruchomość 1 transakcja sprzedaży tej nieruchomości mogła mieć miejsce jedynie po zwolnieniu hipoteki, która ją obciążała. W umowie sprzedaży z dnia 05 grudnia 2008 r. wskazano, iż Nieruchomość 1 była obciążona hipoteką umowną zwykłą w kwocie 133.000,00 CHF na rzecz „Banku nr 3” tytułem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu udzielonego oraz hipoteką umowną kaucyjną do kwoty 66.550,00 CHF na rzecz banku tytułem zabezpieczenia wierzytelności z tytułu odsetek i kosztów kredytu na zakup Nieruchomości 1. Ponadto, na nieruchomości tej została ustanowiona hipoteka umowna zwykła w kwocie 212.000,00 PLN na rzecz Banku nr 2 tytułem zabezpieczenia kwoty brakującego wkładu własnego z tytułu kredytu udzielonego na nabycie Nieruchomości nr 2 oraz hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 212.000,00 PLN tytułem zabezpieczenia kwoty brakującego wkładu własnego z tytułu udzielonego kredytu na zakup Nieruchomości 2.

Pozostałą kwotę 600.000, 00 PLN z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 Wnioskodawca otrzymał w dniu 12 grudnia 2008 roku przelewem na konto.

Małżonkowie nie korzystali z ulgi odsetkowej.

Z uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 przychodu w wysokości 1.045.000,00 PLN Wnioskodawca dokonał następujących wydatków:

1.  w dniu 01 grudnia 2008 roku dokonał spłaty kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości nr 1 w wysokości 268.148,89 PLN,
2.  w dniu 01 grudnia 2008 roku spłata częściowa kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości nr 2 w wysokości 176851,11 PLN,
3.  w dniu 16 grudnia 2008 roku spłata częściowa kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości nr 2 w kwocie 300.000, 00 PLN,
4.  w ciągu roku 2009 spłata kredytu zaciągniętego nabycie Nieruchomości nr 2 w kwocie ogółem 61.952,20 PLN,
5.  do końca października 2010 roku kwota spłaty kredytu zaciągniętego na Nieruchomość nr 2 w kwocie 148.426,32 PLN,
6.  do dnia 5 grudnia 2010 roku Wnioskodawca zamierza dokonać spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości nr 2 w kwocie ogółem 8.076,62 PLN,
7.  w okresie od dnia 12 grudnia 2008 roku Wnioskodawca poniósł wydatki remontowe i wykończeniowe na Nieruchomość nr 2 w kwocie ogółem 81.544,86 PLN na co posiada stosowną dokumentację.

Małżonkowie złożyli w terminie 14 dni od dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości nr 1 oświadczenie, iż przychody ze sprzedaży tej nieruchomości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionym stanie faktycznym przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 będzie podlegał zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”)?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z przepisem art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W świetle powyższego przepisu do sprzedaży nieruchomości nr 1 nabytej w roku 2003 będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku PIT obowiązujące przed dniem 01 stycznia 2007 roku.

W świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT obowiązującego przed dniem 01 stycznia 2007 roku źródłami przychodów było odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,

Zatem ze względu na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości 1 nastąpiła dnia 08 grudnia 2008 roku tj. przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości jej sprzedaż powoduje powstanie przychodu dla Wnioskodawcy.

Z kolei zgodnie z przepisem art. 28 ust. 1 ustawy o PIT obowiązującej przed dniem 01 stycznia 2007 roku przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

W świetle natomiast przepisu art. 28 ust. 2 ustawy o PIT podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Zgodnie z przepisem art. 28 ust. 2a ustawy o PIT powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub lit. e).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy o PIT przewidywał, iż zwolnieniu z opodatkowania podlegają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 I 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

\- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

W świetle natomiast przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT zwolnieniu z opodatkowania podatkiem PIT podlegały przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasje oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

W świetle powyższych przepisów, zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany przez niego przychód w kwocie 1.045.000,00 PLN podlega zwolnieniu z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem PIT w związku z wydatkowaniem przez Wnioskodawcę w okresie dwóch lat powyższej kwoty na cele mieszkaniowe. Zdaniem Wnioskodawcy wydatki, jakie poniósł na spłatę kredytu zaciągniętego na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 oraz wydatki poniesione na cele wykończenia Nieruchomości 2 kwalifikują się do wydatków przewidzianych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy o PIT.

Wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 zostały poniesione przez Wnioskodawcę w kwocie ogółem 288.148,89 PLN. Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 mieści się w wydatkach określonych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e ustawy o PIT. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT stanowił, iż zwolnieniu z opodatkowania podatkiem PIT podlegały przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z treści powołanego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o PIT, według Wnioskodawcy wynika, iż ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT jest fakt wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Spłata kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 mieści się, według Wnioskodawcy, w katalogu celów przewidzianych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e ustawy o PIT tj. mieści się w nim również spłata kredytu zaciągniętego na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Według Wnioskodawcy powołane przepisy wiążą skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione. Ustawa nie ogranicza przy tym prawa do skorzystania ze zwolnienia od podatku w sytuacji, gdy uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przychód przeznaczony zostaje na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie.

Okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Bez znaczenia natomiast jest w tym przypadku, data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy.

Mając powyższe na uwadze, według Wnioskodawcy stwierdzić należy, iż przychód uzyskany przez niego z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1, w części wydatkowanej na spłatę wskazanego wyżej kredytu będzie podlegał zwolnieniu w oparciu o art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r., od momentu osiągnięcia tegoż przychodu.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacjach wydawanych przez organy skarbowe np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 marca 2010 roku o sygn. IPPB2/415-227/10-2/MG, Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 26 stycznia 2009 roku o sygn. IPPB4/415-141/08-2/MO, Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 04 listopada 2008 roku o sygn. ILPB1/415-594/08-4/AG.

Powyższe dotyczy również części przychodu otrzymanego z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 w formie zadatku oraz wpływu kwot na konto Wnioskodawcy w dniu 27 listopada 2008 roku tytułem zapłaty za mieszkanie i spłaty hipoteki, co nastąpiło jeszcze przed zawarciem umowy końcowej, a było warunkiem udzielenia kupującym Nieruchomość 1 kredytu przez bank.

Należy dodać, iż w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych (np. orzeczenie WSA w Bydgoszczy z dnia 23 czerwca 2010 roku o sygn. akt I SA/Bd 419/10 czy też wyrok WSA w Warszawie z dnia 03 sierpnia 2005 roku o sygn. III SA/Wa 2479/04 ) podkreśla się, iż wcześniejsze otrzymanie ceny tytułem sprzedaży nieruchomości (czy to w formie zaliczki, zadatku czy przedpłaty) nie zmienia faktu, że stanowi ono przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Takie też stanowisko zajął NSA w wyroku z dnia 05 kwietnia 2000 roku o sygn. I SA/Gd 535/98, w którym Sąd uznał, iż data zbycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie zatem, zdaniem NSA, na poczet ceny ustalonej w umowie strony mogą uzyskać przychody przed zawarciem tej umowy.

Według Wnioskodawcy należy dodać, iż w świetle przepisu art. 11 ust.1 ustawy o PIT przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W świetle powyższego przepisu należy stwierdzić, iż przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z chwilą jego otrzymania, a nie z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

W odniesieniu do spłat kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości nr 2, dokonanych przez Wnioskodawcę w okresie od 1 grudnia 2008 r. do września 2010 roku spłaty te również kwalifikują się w świetle przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o PIT do wydatków objętych zwolnieniem z opodatkowania podatkiem PIT.

Za wydatek taki kwalifikować się będą również spłaty kredytu zaciągniętego na Nieruchomość 2, jakich ma zamiar dokonać Wnioskodawca w kwocie XXX,00 PLN do dnia 5 grudnia 2010 roku.

Wydatki jakie zostały poniesione przez Wnioskodawcę na wykończenie Nieruchomości 2 w kwocie ogółem -------, które były ponoszone od dnia 12 grudnia 2008 roku do dnia --------kwalifikują się w świetle przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a ustawy o PIT do wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę poniesione przez Wnioskodawcę wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz wartość poniesionych w okresie dwóch lat wydatków na wykończenie Nieruchomości 2, które kwalifikują się w świetle przepisu art. 21 ust. I pkt 32 a i e ustawy o PIT do wydatków na własne cele mieszkaniowe, przychód otrzymany ze sprzedaży Nieruchomości 1 podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem PIT.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 27.10.2003 r. Wnioskodawca wspólnie z małżonką nabył do majątku wspólnego nieruchomość, na którą składał się lokal mieszkalny wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie (Nieruchomośc1). Zakup powyższej nieruchomości został sfinansowany w większości z kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę wspólnie z małżonką w Banku nr 3. w dniu 24.02.2003 r.

W dniu 22 stycznia 2008 roku Wnioskodawca wraz z małżonką zawarli z Bankiem (Bank 2”) umowę kredytu mieszkaniowego budowlano-hipotecznego w celu sfinansowania budowy budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą działki oraz zakupu przedmiotowej działki i zakupu udziału w części nieruchomości wspólnej.

W dniu 05.12.2008 r. małżeństwo dokonało zbycia Nieruchomości 1 nabytej w 2003 r. za łączną cenę 1.045.000,00 zł. Z aktu notarialnego wynikało, iż Wnioskodawca wraz z małżonką przed podpisaniem umowy ostatecznej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości otrzymali od kupujących część ceny sprzedaży tj. kwotę 445.000,00 zł., przy czym kwotę 42.000,00 zł otrzymali w dniu 10.10.2008 r. tytułem zadatku na poczet sprzedaży nieruchomości zgodnie z zawartą umową przedwstępną zawartą w dniu 08.09.2008 r. oraz kwotę 403.000,00 zł. przelewem na konto w dniu 27.11.2008 r.

W dniu 19.09.2008 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli do majątku wspólnego na podstawie aktu notarialnego nieruchomość, na którą składał się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie grupowej wraz z działka oraz udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową. Zabudowana działka została nabyta za cenę brutto 1.111.021,87 zł, natomiast udział w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową za cenę brutto 18.300, 00 zł. Część zapłaconej ceny to jest kwota 1.060.000,00 zł pochodziła z kredytu udzielonego Wnioskodawcy przez bank.

Z uwagi na to, iż przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 2003 r., w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z przychodami z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność obojga małżonków, podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Należy podkreślić, że zgodnie z cyt. art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Korzystanie bowiem z tzw. „ulgi odsetkowej” wyklucza jednoznacznie możliwość wykazania jako zwolnienia spłaty kredytu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ww. ustawy wiąże też skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem danego wydatku. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele zawarte w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek. Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą w formie aktu notarialnego umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży również w tej formie, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane na cele określone w ustawie korzystają ze zwolnienia od podatku dochodowego na ww. warunkach.

Należy podkreślić, iż sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Najważniejsze znaczenie ma jednak treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może otrzymać we władanie lokal mieszkalny, zapłacić część lub całość ceny.

Zaznacza się, iż wstępna umowa sprzedaży, nie stanowi dokumentu, na podstawie którego można stwierdzić własność nieruchomości. Moment przeniesienia prawa własności również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego. Zgodnie z normami prawa cywilnego umowa wstępna nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny, a art. 158 k. c. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Zgodnie z powyższym artykułem umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. W myśl art. 73 § 2 k. c. – jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

W związku z powyższym należy podkreślić, iż zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego, w myśl których przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia wcześniej warunkowej umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej) ani wcześniejsza zapłata części lub całości kwoty ostatecznej. Zatem obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu umowy przedwstępnej – umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ogranicza możliwości wydatkowania otrzymanych środków pieniężnych na wyłącznie jeden cel określony w art. 21 ust. 1 pkt 32, w związku z tym przeznaczenie w części przychodu na cele wskazane w tym przepisie także korzysta ze zwolnienia.

Z przedstawionego we wniosku stanu fatycznego i zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca wspólnie z małżonką przychód w wysokości 1.045.000,00 zł uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie przeznaczyli i zamierzają przeznaczyć na:

1.  spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości dokonaną w dniu 01.12.2008 r. w wysokości 268.148,89 zł,
2.  częściową spłatę kredytu zaciągniętego w 2008 r. na nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie grupowej wraz z działką i udziałem w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową dokonaną w dniu 01.12.2008 r. w wysokości 17.6851,11 zł.,,
3.  częściową spłatę ww. kredytu zaciągniętego w 2008 r. dokonaną w dniu 156.12.2008 r. w kwocie 300.000, 00 zł.,
4.  częściową spłatę ww. kredytu zaciągniętego w 2008 r. dokonaną w ciągu 2009 r. w kwocie ogółem 61.952,20 zł.,
5.  spłatę ww. kredytu zaciągniętego w 2008 r., której dokona do końca października 2010 r. w kwocie 148.426,32 zł,
6.  spłatę ww. kredytu zaciągniętego w 2008 r., której dokona do dnia 05.12.2010 r. w kwocie ogółem 8.076,62 zł.,
7.  wydatki remontowe i wykończeniowe nieruchomości nabytej w 2008 poniesione w okresie od 12.12.2008 r. w kwocie ogółem 81.544,86 zł.

Ustosunkowując się do możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego za zakup zbytej nieruchomości oraz na zakup nowej nieruchomości, należy podkreślić, iż zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), ww. ustawy w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy.

Powyższe oznacza, iż z omawianego zwolnienia mają prawo korzystać również podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości lub prawa oraz na nabycie innej nieruchomości lub prawa, pod warunkiem, że są to nieruchomości lub prawa wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ma prawo skorzystać podatnik, który w chwili dokonywania spłaty kredytu i odsetek dysponował przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz nie korzystał lub nie korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Mając na uwadze powyżej przytoczone regulacje prawa podatkowego należy stwierdzić, iż zwolnieniu z opodatkowania wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., po spełnieniu warunków przewidzianych tym przepisem, będzie podlegał przychód uzyskany przez Wnioskodawcę w części wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na:

*   nabycie zbytego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie nabytych w 2003 r.,
*   nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie grupowej wraz z działką nabytych w 2008 r.

Natomiast uzyskany przychód w części wydatkowanej na spłatę kredytu przypadającego proporcjonalnie na:

*   nabycie komórki lokatorskiej i miejsca postojowego nabytych w 2003 r.,
*   nabycie udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową nabytego w 2008 r.,

podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym.

Odnosząc się natomiast do możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości w części przeznaczonej na remont i wykończenie nieruchomości nabytej w 2008 r. należy podkreślić, iż powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy nie ogranicza zakresu pojęć w nim zawartych, co oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych przeznaczone w okresie dwóch lat od dnia dokonania tej sprzedaży m. in. na remont i modernizację własnego budynku mieszkalnego również korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

W myśl art. 21 ust. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a) rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Oznacza to, że w chwili ponoszenia tych wydatków osoba chcąca skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych musi mieć tytuł własności do mieszkania a nie tytuł prawny niebędący tytułem własności.

Przepisy ustawy nie definiują, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. W związku z powyższym zasadne będzie posługiwanie się stosownymi określeniami z ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.), a także odwołanie się do rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. z 1996 r. Nr 156, poz. 788), które zawierało katalog wydatków zaliczanych do remontu i modernizacji, w ramach obowiązującej do końca 2003 r. ulgi remontowo-budowlanej.

Z treści art. 3 pkt 6 wynika, że poprzez sformułowanie „budowa” należy rozumieć wykonanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Art. 3 pkt 7 stanowi, iż przez sformułowanie „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy budynku, w tym również polegające na wymianie zużytych składników technicznych następujące w toku jego eksploatacji i będące wynikiem tej eksploatacji. Podkreślenia wymaga fakt, że przy remoncie mogą być stosowane materiały odpowiadające aktualnym standardom technologicznym.

Pojęcie remontu wyczerpująco wyjaśnił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 marca 1998 r., I SA/Gd 886/96 stwierdzając: „za remont budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji uważa się prace budowlane mające na celu utrzymanie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego we właściwym stanie, przywrócenie jego pierwotnej zdolności użytkowej, którą utracił w wyniku upływu czasu i eksploatacji wraz z wymianą dotychczas użytkowanych zużytych składników ich wyposażenia technicznego takich jak: dotychczasowa instalacja wodna, kanalizacyjna, centralne ogrzewanie, ciepła woda, gaz przewodowy lub tylko określonych elementów tych instalacji”.

Z ugruntowanego piśmiennictwa i orzecznictwa wynika, iż modernizacja to unowocześnienie, tj. wyposażenie obiektu bądź jego elementów składowych w takie urządzenia lub cechy, których wcześniej nie miał, a które są wytworem nowszej myśli technicznej.

Jak wynika z wyżej zacytowanych definicji do robót zaliczanych do remontu i modernizacji budynku mieszkalnego zaliczyć można również wykonanie nowych elementów w lokalu (budynku), a to oznacza, że wydatki poniesione na ten cel mogą być również związane z nowo wybudowanym budynkiem mieszkalnym lub lokalem mieszkalnym w takim budynku.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony przez Wnioskodawcę stan faktyczny, stwierdzić należy, iż do wydatków na remont i wykończenie nieruchomości nabytej w 2008 r. , spełniających ustawowe przesłanki wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. można zaliczyć tylko wydatki wymienione w ww. rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa.

Przychód w części wydatkowanej na inne cele niż wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. na wydatki nie mieszczące się w dyspozycji cytowanego wyżej rozporządzenia, podlegać będzie opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i zdarzenie przyszłe, należy stwierdzić iż ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych wynikającym z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a)-e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r. korzysta przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym miejscem postojowym, komórką lokatorską i udziałem w gruncie w części wydatkowanej na:

*   spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie nabytych w 2003 r.,

*   spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie grupowej wraz z działką nabytych w 2008 r.

*   remont i wykończenie budynku mieszkalnego jednorodzinnego nabytego w 2008 r. poniesione w okresie od 12.12.2008 r. o ile wydatki te zostały wymienione w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy.

Natomiast wydatki poniesione na:

*   na spłatę kredytu w części przypadającej na nabycie komórki lokatorskiej i miejsca postojowego nabytych w 2003 r.,

*   na spłatę kredytu w części przypadającej na nabycie udziału w nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę dojazdową nabytego w 2008 r.,

nie spełniają kryteriów uprawniających do odliczenia od podatku dochodowego. Środki pieniężne nie wydatkowane przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe podlegają opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Końcowo informuje się, iż kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Natomiast organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione, tj. czy uzyskane środki faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Ponadto, tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawcę - jednego ze współwłaścicieli sprzedanej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli – żony Wnioskodawcy.

Krańcowo należy podkreślić, że przywołane przez Wnioskodawcę wyroki sądów administracyjnych dotyczące przepisów prawa wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie mogą być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach. Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 roku - Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia. Z uwagi na powyższe przywołane wyroki sądów administracyjnych, nie są wiążące dla tut. organu podatkowego. Każdą sprawę Organ podatkowy jest zobowiązany traktować indywidualnie.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organu podatkowego należy stwierdzić, że orzeczenie te zostały wydane w indywidualnej sprawie i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.