Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.236.2021.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-22
Teza: braku opodatkowania sprzedaży działek nr 1 i 2
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; działki; grunty; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 19 kwietnia 2021 r. (data wpływu 19 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym pismem z 18 lipca 2021 r. (data wpływu 18 lipca 2021 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z 12 lipca 2021 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.236.2021.1.IZ, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek nr 1 i 2 - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 kwietnia 2021 r. wpłynął wniosek, uzupełniony pismem z 18 lipca 2021 r. (data wpływu 18 lipca 2021 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży działek nr 1 i 2.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca otrzymał w 2010 r. drogą darowizny od swojego rodzica prawo własności 2 nieuzbrojonych nieruchomości gruntowych (grunty orne) oraz współwłasności 1 nieuzbrojonej nieruchomości gruntowej (grunty orne), mieszczących się w granicach miasta ….. Nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności została podzielona na 3 mniejsze działki użytkowe. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej - utrzymuje się ze stosunku pracy. Darowane nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane do wykonywania żadnej działalności gospodarczej. Nieruchomości są własnością Wnioskodawcy. Nieruchomości te są nieuzbrojone i nieobciążone. Jedna z działek obciążona jest służebnością przesyłu paliwa gazowego, ustanowioną na rzecz sąsiada. Ich stan prawny jest uregulowany. W przeciągu ostatnich 5 lat doszło do sprzedaży trzech z pięciu działek, o których mowa powyżej. Pierwsza ze sprzedaży miała miejsce w dniu 5 marca 2018 r. Sprzedaż każdej z działek miała charakter konsumencki - zarówno Wnioskodawca, jak i kupujący w żadnym z trzech wypadków sprzedaży nie prowadzili działalności gospodarczej. Wnioskodawca nigdy nie czynił żadnych przygotowań do sprzedaży działek w postaci podnoszenia wartości działek przed sprzedażą lub doprowadzania do nieruchomości „mediów”. Nieruchomości nie stanowią gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o obrocie ziemią rolną. Wnioskodawca nie utrzymuje się na co dzień ze sprzedaży nieruchomości, nie prowadził żadnych działań marketingowych w celu ich sprzedaży.

W złożonym uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy dwóch działek, których jest jedynym właścicielem. Są one położone w ….. Numery działek: 1 o powierzchni …. ha oraz 2 o powierzchni …. ha. Są one objęte księgą wieczystą.

Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności rolniczej jako czynny zarejestrowany podatnik VAT lub jako rolnik ryczałtowy z wykorzystaniem działek, które mają być przedmiotem sprzedaży.

Po wysłaniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej została notarialnie podpisana przedwstępna umowa sprzedaży obu działek, w której Wnioskodawca wyraził zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą (prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą) nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o prawomocną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowaniu budynków jednorodzinnych dwulokalowych według koncepcji strony kupującej oraz prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz Wnioskodawca udostępnił kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Ponadto, kupującemu zostały udzielone pełnomocnictwa do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca oświadczył także, że przez cały okres obowiązywania tej umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne. Wnioskodawca wraz z kupującym zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której Wnioskodawca przeniesie własność obu nieruchomości na rzecz kupującego, a kupujący oświadczył, że nieruchomość tę kupi. Wnioskodawca wraz z kupującym oświadczyli, że wyrażają zgodę, aby umowa przyrzeczona została zawarta przez podmiot inny niż sam kupujący (przez podmiot wskazany przez kupującego).

Wnioskodawca zobowiązał się także nie dokonywać jakichkolwiek rozporządzeń przedmiotową nieruchomością na rzecz osób trzecich, nie obciążać jej i nie zawierać z osobami trzecimi umów przedwstępnych, jak i umów zobowiązujących oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tych działek, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy. W umowie przedwstępnej została także umieszczona informacja, która mówi o skierowaniu przez Wnioskodawcę wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej i w związku z jej decyzją o doliczeniu podatku od towarów i usług do ceny sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca z kupującym umówili się, że w przypadku nie uzyskania przez kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji w terminie do … 2022 r., może on w terminie do …. 2022 r. od zawarcia umowy przedwstępnej odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej, a kwota wpłacona (zadatek) nie ulegnie zwrotowi.

Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze.

Służebnością przesyłu paliwa nie są objęte działki, będące przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Na działce nr 1 znajduje się punkt doprowadzający gaz do działki sąsiedniej (sąsiada). W dziale III KW wpisano ograniczone prawo rzeczowe o treści: bezpłatne prawo użytkowania gruntu, polegające na budowie punktu redukcyjno-pomiarowego na działce nr 1, od strony północno-zachodniej tej działki, w jej granicy, na czas eksploatacji urządzeń gazowych oraz polegające na zapewnieniu dostępu do urządzeń gazowych w celu wykonywania czynności związanych z remontem, eksploatacją i konserwacją na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …..

Działki, zarówno na dzień złożenia uzupełnienia, jak i w dniu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży nie są i nie były objęte ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast są objęte uchwałą nr …. Rady Miejskiej …. z …. grudnia 2020 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów miasta ….. W „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy ….”, uchwalonym przez Radę Miejską uchwałą nr … z … grudnia 1999 r. ze zm. znajdują się w strefie: - DZ. nr ew. 68/20: MN - zabudowa mieszkaniowa ekstensywna, - DZ. nr ew. 68/21: MN - zabudowa mieszkaniowa ekstensywna, ciągi usługowe.

Dla działek mających być przedmiotem sprzedaży będą wydane na dzień sprzedaży decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Obecną żadnych decyzji o warunkach zabudowy nie ma.

Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie żadnych kroków w celu doprowadzenia mediów. Teren nie jest i nie będzie przez Wnioskodawcę ogrodzony ani wydzielona droga dojazdowa. Na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu zostało przez Wnioskodawcę udzielone pełnomocnictwo kupującemu. Wnioskodawca nie występował także o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (nie licząc jedynie wcześniej złożonego wniosku o wydanie zaświadczenia - …lutego 2021 r., mówiącego o tym, że działki nie są objęte ustaleniami żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale są objęte uchwałą w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszarów miasta ….).

Przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonania sprzedaży nieruchomości. Działki będące przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży były wystawione jako ogłoszenia na portalu (…) oraz w jednej z …. agencji nieruchomości, nic poza tym. Jednocześnie Wnioskodawca zaznaczył, że pytanie przedstawione we wniosku nie dotyczy nieruchomości, która była podzielona na 3 mniejsze działki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca w przedstawionym wyżej stanie faktycznym, w przypadku sprzedaży pozostałych dwóch nieruchomości gruntowych, mających jednolity status gruntów ornych, z uwagi na wcześniejszą sprzedaż trzech nieruchomości, uznany zostanie za przedsiębiorcę dokonującego sprzedaży nieruchomości i zobowiązany będzie do uiszczenia podatku VAT od sprzedaży tych nieruchomości na zasadzie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy nie powinien On zostać uznany za przedsiębiorcę dokonującego profesjonalnego obrotu nieruchomościami i nie powinien podlegać obowiązkowi uiszczenia podatku VAT od sprzedaży dwóch pozostałych nieruchomości na zasadzie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Co do zasady, grunty stanowią dostawę towarów i podlegają podatkowi VAT. Opodatkowanie konkretnej sprzedaży gruntu (działki) jest jednak uzależnione od kwestii związanych z podmiotem, który dokonuje takiej sprzedaży. W tym wypadku przeważające znaczenie będzie miał aspekt prowadzonej działalności gospodarczej - zawodowego zajmowania się czynnościami z zakresu obrotu nieruchomościami.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 września 2019 r., znak: 0113-KDIPT1-1.4012.416.2019.3.MH: „nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca nie działał jednak i nie działa jako podmiot profesjonalny zatem nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Interpretację taką potwierdził również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 10 września 2019 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.365.2019.2.AP, który wskazał, że „za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Tym samym uznać należy, że na aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie jedynie stwierdzenie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 202 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze. zm.), – a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy – jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest jedynym właścicielem położonych w … działek: nr 1 o powierzchni … ha oraz nr 2 o powierzchni … ha. Wnioskodawca otrzymał je w 2010 r. drogą darowizny od swojego rodzica. Wnioskodawca nie jest i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, a także działalności rolniczej jako czynny zarejestrowany podatnik VAT lub jako rolnik ryczałtowy z wykorzystaniem działek, które mają być przedmiotem sprzedaży. Nieruchomości te są nieuzbrojone i nieobciążone. Na działce nr 1 znajduje się punkt doprowadzający gaz do działki sąsiedniej (sąsiada). W Księdze wieczystej dla tej działki wpisano ograniczone prawo rzeczowe o treści: bezpłatne prawo użytkowania gruntu, polegające na budowie punktu redukcyjno-pomiarowego, od strony północno-zachodniej tej działki, w jej granicy, na czas eksploatacji urządzeń gazowych oraz polegające na zapewnieniu dostępu do urządzeń gazowych w celu wykonywania czynności związanych z remontem, eksploatacją i konserwacją na rzecz Spółki. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy bądź umów o podobnym charakterze. Przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości. Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie żadnych kroków w celu doprowadzenia mediów. Teren nie jest i nie będzie przez Wnioskodawcę ogrodzony ani wydzielona droga dojazdowa. Przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie podjął ani nie podejmie aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonania sprzedaży nieruchomości. Działki będące przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży były wystawione jako ogłoszenia na portalu (…) oraz w jednej z …. agencji nieruchomości.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zawarł notarialnie podpisaną przedwstępną umowa sprzedaży obu działek, w której wyraził zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą (prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą) nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o prawomocną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowaniu budynków jednorodzinnych dwulokalowych według koncepcji strony kupującej oraz prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz Wnioskodawca udostępnił kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu. Ponadto, kupującemu zostały udzielone pełnomocnictwa do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca oświadczył także, że przez cały okres obowiązywania tej umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne. Wnioskodawca wraz z kupującym zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której Wnioskodawca przeniesie własność obu nieruchomości na rzecz kupującego, a kupujący oświadczył, że nieruchomość tę kupi. Wnioskodawca wraz z kupującym oświadczyli, że wyrażają zgodę, aby umowa przyrzeczona została zawarta przez podmiot inny niż sam kupujący (przez podmiot wskazany przez kupującego).

Wnioskodawca zobowiązał się także nie dokonywać jakichkolwiek rozporządzeń przedmiotową nieruchomością na rzecz osób trzecich, nie obciążać jej i nie zawierać z osobami trzecimi umów przedwstępnych, jak i umów zobowiązujących oraz składać ani przyjmować żadnych ofert dotyczących tych działek, których przyjęcie skutkowałoby zawarciem umowy. Wnioskodawca z kupującym umówili się, że w przypadku nie uzyskania przez kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji w terminie do .. marca 2022 r., może on w terminie do … marca 2022 r. od zawarcia umowy przedwstępnej odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej, a kwota wpłacona (zadatek) nie ulegnie zwrotowi.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów, np. gruntów, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży ww. Nieruchomości, Sprzedająca będzie spełniał przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Kwestie dotyczące umów przedwstępnych zostały uregulowane w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca zawarł z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży, w której wyraził zgodę na dysponowanie przez stronę kupującą (prowadzącą działalność gospodarczą) nieruchomością na cele budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o prawomocną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowaniu budynków jednorodzinnych dwulokalowych według koncepcji strony kupującej oraz prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępnił kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Z analizy wyżej powołanych przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Fakt, że działania, polegające na występowaniu przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowaniu wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie, (tu kupującego) wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży działki będą własnością Wnioskodawcy i będą podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez kupującego będą podejmowane przez Wnioskodawcę w Jego imieniu i na Jego korzyść, ponieważ to Wnioskodawca jako właściciel działek nr 1 i 2 będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji i pozwoleń związanych z przedmiotowymi działkami.

W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowych działek jako wykonane w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym, i jednocześnie dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy, a sam Wnioskodawca działać będzie jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, a Wnioskodawca będzie zobowiązany do prawidłowego ich opodatkowania.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, że z tytułu sprzedaży wskazanych we wniosku działek nie będzie On uznany za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT zobowiązanym do uiszczenia podatku VAT z tytułu tej sprzedaży uznać należy za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 września 2019 r. znak: 0112-KDIL1-3.4012.365.2019.2.AP oraz z 19 września 2019 r. znak: 0113-KDIPT1-1.4012.416.2019.3.MH, Organ zauważa, że zapadłe w nich rozstrzygnięcia oparto na przedstawionych w nich opisach zdarzeń przyszłych, które nie są tożsame z opisem sprawy przedstawionym przez Wnioskodawcę. Nie mogą być zatem podstawą do uznania ich za argument potwierdzający stanowisko Strony.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 3 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.