Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.894.2024.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-28
Teza: Opodatkowanie sprzedazy działki i prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; odliczenia-odliczenie podatku; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1-lit. b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    31 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
      1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
          A. sp. z o.o.,
      2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
          A. A.,

## Opis zdarzenia przyszłego

a. A. sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest spółką celową, której
        głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami
        własnymi lub dzierżawionymi. Ponadto Spółka realizuje projekty budowlane
        związane z wznoszeniem budynków mieszkalnych, niemieszkalnych, rozbiórką i
        burzeniem obiektów budowlanych, przygotowaniem terenów pod budowę, jak
        również kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.
      b. Spółka jest oraz, na moment Transakcji (zdefiniowanej w dalszej części opisu), będzie
        czynnym podatnikiem od towarów i usług.
      c. Spółka wchodzi w skład grupy kapitałowej (...), prowadzącej działalność deweloperską
        w sektorach mieszkaniowym oraz nieruchomości komercyjnych (w tym
        technologiczno-magazynowych) jak również świadczącej usługi kompleksowe z
        zakresu zarządzania nieruchomościami oraz procesami budowlanymi (dalej:
        „Grupa”).
      d. W związku z realizacją kolejnego projektu, Spółka planuje nabyć szereg
        nieruchomości gruntowych.
      e. W tym zakresie Spółka nabędzie między innymi Nieruchomość gruntową od p. A. A.,
        jako właścicielki (dalej: „Sprzedająca”; Sprzedająca łącznie z Nabywcą dalej: „Strony”
        lub „Zainteresowani”), która to Nieruchomość gruntowa opisana została
        szczegółowo w dalszej części wniosku.
      f. Przedmiotem transakcji będzie Nieruchomość gruntowa położona na terenie (...),
        stanowiąca działkę gruntu numer 1, o powierzchni (...) ha, obręb ewidencyjny (...),
        identyfikator działki (...), dla której prowadzona jest obecnie księga wieczysta nr (...),
        a poprzednio księga wieczysta nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).
      g. Sprzedająca własność przedmiotowej Nieruchomości nabyła w dobrej wierze, w
        drodze dziedziczenia ustawowego po B. B., zgodnie z prawomocnym
        postanowieniem Sądu Rejonowego w (...) z 11 października 2017 r. o stwierdzenie
        nabycia spadku, sygn. akt (...).
      h. Nieruchomość stanowi teren niezabudowany. Na moment planowanej sprzedaży
        Nieruchomość nadal będzie stanowić teren niezabudowany.
      i. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
        rejonu ulicy (...) w części zachodniej, zatwierdzony uchwałą Rady (...) Nr (...) z 9
        lutego 2006 r. (...) (dalej: „MPZP”).
      j. W myśl MPZP, Nieruchomość znajduje się w:
          terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego na rysunku planu
          symbolem 9MN, oraz
          w liniach rozgraniczających drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu
          symbolem 1KUL, ponadto,
          fragment Nieruchomości znajduje się w liniach rozgraniczających drogi
          lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem 3KUL, oraz
          na terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego na rysunku planu
          symbolem 10MN.
      k. Z uwagi na fakt, że dla Nieruchomości obowiązuje MPZP, Nieruchomość nie stanowi
        zarazem nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o
        kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.).
      l. Spółka wskazuje, że na Nieruchomości oraz nieruchomościach z nią sąsiadujących
        (dalej: „Nieruchomości Sąsiadujące”) planowana jest realizacja inwestycji dotyczącej

        wybudowania domów jednorodzinnych dwulokalowych (dalej: „Inwestycja”). Po
        wybudowaniu, Spółka planuje sprzedaż poszczególnych lokali na rzecz osób
        fizycznych. Czynności te będą podlegały opodatkowaniu VAT.
      m. W związku z tym Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości
        (dalej: „Umowa Przedwstępna”), z tytułu której Nabywca, po spełnieniu warunków
        określonych w Umowie Przedwstępnej, wpłaci na rzecz Sprzedającej kwotę
        stanowiącą zadatek w rozumieniu art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
        cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061). Strony w ramach Umowy Przedwstępnej
        wyraziły wolę, by po spełnieniu określonych warunków doszło do zawarcia Umowy
        Przyrzeczonej (dalej: „Umowa Przyrzeczona”; dalej w odniesieniu do transakcji
        sprzedaży Nieruchomości oraz czynności temu towarzyszących, których skutkiem
        będzie zawarcie Umowy Przyrzeczonej: „Transakcja”).
      n. W myśl postanowień Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, iż do zawarcia
        Umowy Przyrzeczonej dojdzie m.in. pod warunkiem nabycia przez Nabywcę prawa
        własności Nieruchomości Sąsiadujących.
      o. Sprzedająca udzieliła Nabywcy w ramach zawartej Umowy Przedwstępnej prawa do
        dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11
        ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725) dla
        celów koniecznych do przygotowania planowanej przez Spółkę Inwestycji (w tym
        przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmować będzie w
        szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do
        dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków
        oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a
        także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do
        potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe
        umożliwiają realizację na niej Inwestycji planowanej przez Spółkę wraz z niezbędną
        infrastrukturą.
      p. Wraz z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedająca złożyła w odrębnym
        dokumencie oświadczenie o udzieleniu na rzecz Nabywcy ww. prawa do
        dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (dalej: „Prawo Do
        Dysponowania Nieruchomością”).
      q. Jeżeli udzielone Nabywcy Prawo Do Dysponowania Nieruchomością okazałoby się
        niewystarczające do uzyskania zgód, zezwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, czy
        też warunków technicznych i przyłączy, w myśl Umowy Przedwstępnej Sprzedająca
        zobowiązała się do zawarcia z Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do
        występowania o ww. pozwolenia, np. umowy dzierżawy lub użyczenia
        Nieruchomości za wynagrodzeniem wskazanym przez Nabywcę, na warunkach
        uzgodnionych przez Strony.
      r. Na mocy Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się ponadto
        współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej
        tj. m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia
        wymaganego przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej
        i udzielenia każdej osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa,
        w tym także do reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach
        administracyjnych, które zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania
        przez niego decyzji środowiskowej, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie
        informacje mające wpływ na wykonanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową
        Przedwstępną.
      s. W ramach Umowy Przedwstępnej, Strony postanowiły, że po jej zawarciu, Nabywca
        rozpocznie badanie Nieruchomości w zakresie stanu prawnego, podatkowego,
        technicznego i środowiskowego oraz pod kątem zanieczyszczenia gruntu (dalej:
        „Badanie”). Na potrzeby Badania, Sprzedająca zobowiązała się do przekazania

        Nabywcy w trakcie Badania, niezwłocznie po otrzymaniu stosownej informacji w
        tym zakresie, wszelkich dokumentów oraz informacji będących w jego posiadaniu i
        dotyczących Nieruchomości.
      t. W zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca korzysta z usług zewnętrznych
        podmiotów.
      u. Niezależnie od zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedająca udzieliła
        pełnomocnictwa na rzecz podmiotu trzeciego (dalej: „Pełnomocnictwo”), w ramach
        którego umocowała wskazane przez ten podmiot trzeci osoby do działania w
        następujących obszarach:
          występowania do właściwych sądów, urzędów oraz innych organów
          administracji publicznej z wnioskami o wydanie wszelkich dokumentów,
          zaświadczeń oraz udzielenie wszelkich informacji dotyczących stanu
          prawnego oraz stanu faktycznego Nieruchomości, w tym w szczególności do:
            przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z ksiąg
            wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, akt tych ksiąg wieczystych
            oraz dokumentów załączonych do nich,
            otrzymywania odpisów z powołanych wyżej ksiąg wieczystych,
            przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z
            wniosków (i załączników do nich) złożonych do powołanych wyżej ksiąg
            wieczystych,
            przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z
            dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących
            Nieruchomości, w tym przede wszystkim, lecz nie wyłącznie, ze zbiorów
            dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości przed założeniem dla nich
            ksiąg wieczystych, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono
            dokumenty dotyczące Nieruchomości,
            uzyskiwania informacji o treści, w tym wypisów i wyrysów, z rejestru
            gruntów i map ewidencyjnych, rejestru budynków oraz map ewidencyjnych
            dla celów prawnych (również zawierających adnotację, że mogą być one
            podstawą dokonania wpisów w księgach wieczystych), a także wszelkich
            innych informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości objętych
            ewidencją gruntów i budynków,
            otrzymywania informacji i zaświadczeń o przeznaczeniu Nieruchomości w
            miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach
            uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (w
            tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania
            zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania
            przestrzennego obowiązującego dla Nieruchomości,
            otrzymywania informacji i zaświadczeń w przedmiocie toczących się lub
            zakończonych postępowań dotyczących Nieruchomości oraz wydanych w
            tych postępowaniach decyzjach administracyjnych (w tym otrzymywania
            kopii i odpisów takich decyzji administracyjnych),

            otrzymywania informacji i zaświadczeń dotyczących roszczeń
            reprywatyzacyjnych w stosunku do Nieruchomości,
            uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z
            Nieruchomościami od konserwatora zabytków właściwego ze względu na
            miejsce położenia Nieruchomości, w tym uzyskiwania wypisów lub
            zaświadczeń z rejestru lub ewidencji zabytków,
            otrzymywania od właściwych organów informacji i zaświadczeń o położeniu
            Nieruchomości w strefie kolejowego terenu zamkniętego czy też
            występowaniu na Nieruchomościach infrastruktury kolejowej,
            uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomości są lub nie
            są objęte prawem pierwokupu o którym mowa w ustawie z dnia 9
            października 2015 r. o rewitalizacji, a także czy Nieruchomości znajdują się
            na obszarze, dla którego podjęto uchwałę o wyznaczeniu obszaru
            zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji,
            uzyskiwania zaświadczeń potwierdzających, czy Nieruchomości są lub nie
            są objęte uproszczonym planem urządzenia lasów lub decyzją, o której
            mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,
            otrzymywania od właściwych organów informacji i zaświadczeń o położeniu
            Nieruchomości na terenie specjalnej strefy ekonomicznej,
            uzyskania wszelkich informacji i zaświadczeń związanych z dostępem
            Nieruchomości do drogi publicznej,
            przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z
            dokumentów, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości,
            znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także
            innych informacji w zakresie kwestii reprywatyzacyjnych, środowiskowych,
            geologicznych, komunikacyjnych, budowlanych İ ochrony konserwatorskiej,
            reprezentowania Sprzedającej przed wszelkimi urzędami administracji
            publicznej i samorządowej w celu uzyskiwania informacji o wszelkich
            postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności
            dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, decyzjach administracyjnych,
            postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomościami, a także
            występowania do wszelkich osób fizycznych lub prawnych w celu uzyskania
            wszelkich informacji, zaświadczeń, odpisów, kopii, dotyczących lub
            związanych z Nieruchomościami oraz ich stanem faktycznym, oraz
            odbioru wszelkich innych dokumentów, korespondencji lub informacji
            dotyczących Nieruchomości, o których wydanie lub udzielenie wystąpi
            którakolwiek z osób umocowanych w oparciu o Pełnomocnictwo, a także
            dokonywania wszelkich czynności koniecznych lub przydatnych do ich
            uzyskania, jak również dokonywania wszelkich czynności faktycznych i
            prawnych, w tym składania oświadczeń woli i wiedzy, jakie okażą się
            konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa,

        otrzymywania w imieniu Sprzedającej zaświadczeń od organów podatkowych,
        (...), (...), urzędów celnych i właściwego urzędu gminy, w przedmiocie istnienia lub
        nieistnienia zaległości w zapłacie podatków i innych danin publicznych, w tym
        opłat za korzystanie ze środowiska,
    - dalej: „Zakres Pełnomocnictwa”.
      v. Sprzedająca nie wykonuje działalności gospodarczej i nie jest przedsiębiorcą w
        rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2024
        r. poz. 236). Nieruchomość nie jest i nie była w przeszłości wykorzystywana dla
        celów działalności gospodarczej, o której mowa powyżej.
      w. Na moment składania wniosku, na Nieruchomości prowadzona jest działalność
        rolnicza przez Sprzedającą, Sprzedająca nie jest rolnikiem ryczałtowym w
        rozumieniu ustawy o VAT.
      x. Należy podkreślić, iż przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie
        zorganizowanej części przedsiębiorstwa ani przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy
        o VAT.
      y. Ponadto, przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie zbycie gospodarstwa
        rolnego w rozumieniu ustawy o VAT.
      z. Sprzedająca jest osobą fizyczną, która, na dzień zawarcia Transakcji będzie
        zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.
    Pytania
    1. Czy w zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca będzie działać w charakterze
      podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?
    2. Czy Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała
      opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT?
    3. Czy Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
      kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?
    Państwa stanowisko w sprawie
    Ad 1
    W zakresie planowanej Transakcji, Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika
    VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.
    Ad 2
    Transakcja, której przedmiotem będzie sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
    Ad 3
    Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę
    podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
    Uzasadnienie
    Ad 1
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz

    zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego
    lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do
    lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).
    Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy
    oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę
    towarów.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega
    opodatkowaniu VAT, bowiem ta, aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez
    podatnika.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez
    względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające
    na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych, bez względu na rezultat takiej działalności.
    Z powyższego wynika, że dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot
    mający status podatnika, który to zarazem w odniesieniu do danej transakcji działa w
    takim charakterze (tj. podatnika). Innymi słowy fakt, czy dany podmiot prowadzi
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT będzie, w kontekście
    danej czynności, determinował następczo fakt jej opodatkowania VAT lub też braku
    takiego opodatkowania. Zarazem, dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT
    - co do zasady – zastosowanie będą miały do niego ewentualne prawa oraz obowiązki
    przewidziane przez ustawę o VAT z uwagi na posiadany status.
    Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach
    Sprzedająca jako osoba fizyczna będzie działać w charakterze podatnika VAT
    zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) w wyroku z 15
    września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów
    (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej
    w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za
    objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi
    jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyroku czynności związane ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie
    działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić
    kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się
    poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność
    gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania
    sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia
    nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego
    rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem
    prywatnym.
    W tym miejscu warto również zwrócić uwagę na orzecznictwo TSUE, w zakresie w jakim
    odwołuje się ono do pojęcia „majątku prywatnego” i dokonywanych w jego ramach

    czynność, w kontekście oceny podlegania takich czynności VAT. W pierwszej kolejności
    należy w tym miejscu przywołać wyrok TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie Dieter
    Armbrecht przeciwko Finanzamt Uelzen (C-291/92), w którym analizowano kwestię
    opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości
    dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a
    służącej jej do celów prywatnych. We wskazanym orzeczeniu TSUE rozgraniczył czynności
    jakie skarżący wykonywał jako podatnik podatku od wartości dodanej, a jakie dokonywał
    działając jako prywatna osoba fizyczna zarządzając majątkiem prywatnym.
    W ramach oceny w jakim charakterze dany podmiot dokonuje czynności TSUE wskazał, iż
    podatnik m.in. powinien co do zasady przez cały okres posiadania nieruchomości wykazać
    zamiar zachowania jej dla celów prywatnych, czego definitywnym przykładem może być
    np. wybudowanie na nieruchomości gruntowej domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych (analogicznie TSUE w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie H. E.
    przeciwko Finanzamt Bergisch Gladbach (C-25/03).
    Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy,
    jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie
    się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego.
    Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że
    jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) i nie stanowi
    zarazem czynności, która odnosi się do majątku prywatnego i jest wyrazem dysponowania
    przysługującym prawem własności co do tego majątku. W odniesieniu do obrotu
    nieruchomościami co do zasady przejawem takiej zawodowej formy będzie taka
    aktywność, która – mając zorganizowaną formę i charakter dokonywanych czynności -
    może uwidaczniać się przez takie czynności jak:
        nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,
        wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży
        działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,
        uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
        wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
        sprzedawanego obszaru,
        prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych
        tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
    W konsekwencji ostateczna ocena co do tego, czy dany podmiot w odniesieniu do
    konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowego badania w
    kontekście danej czynności oraz towarzyszącym jej okolicznościom.
    Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedająca własność
    przedmiotowej Nieruchomości nabyła w dobrej wierze, w drodze dziedziczenia
    ustawowego. Planowana sprzedaż zostanie dokonana na rzecz podmiotu trzeciego, tj.
    Nabywcy, w związku planowaną przez tego ostatniego Inwestycją. Na potrzeby
    planowanej Transakcji Sprzedająca i Nabywca zawarli stosowną Umowę Przedwstępną, w

    ramach której Nabywca, na podstawie oświadczenia Sprzedającej zyskał Prawo Do
    Dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do przygotowania planowanej
    przez Spółkę Inwestycji (w tym przeprowadzenia badania Nieruchomości), które obejmuje
    w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania
    Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania
    pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków technicznych, a także do prowadzenia
    na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość
    jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji
    planowanej przez Spółkę wraz niezbędną infrastrukturą. Gdyby powyższe było
    niewystarczające, myśl Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia z
    Nabywcą odrębnej umowy uprawniającej do występowania o niezbędne uprawnienia, w
    tym m.in. do zawarcia umowy dzierżawy lub użyczenia Nieruchomości za
    wynagrodzeniem. Ponadto, Sprzedająca, na podstawie Umowy Przedwstępnej, zobowiązał
    się współpracować z Nabywcą w celu uzyskania przez Nabywcę decyzji środowiskowej tj.
    m.in. złożenia na każde wezwanie Nabywcy stosownego oświadczenia wymaganego
    przepisami prawa w postępowaniu o uzyskanie decyzji środowiskowej i udzielenia każdej
    osobie wskazanej przez Nabywcę wymaganego pełnomocnictwa, w tym także do
    reprezentowania go jako strony we wszelkich postępowaniach administracyjnych, które
    zostaną wszczęte na wniosek Nabywcy w celu uzyskania przez niego decyzji
    środowiskowej, a także będzie przekazywać Nabywcy wszelkie informacje mające wpływ
    na wykonanie transakcji przewidzianej niniejszą Umową Przedwstępną. Sprzedająca, na
    potrzeby Badania, zobowiązał się do przekazania Nabywcy w trakcie Badania,
    niezwłocznie po otrzymaniu stosownej informacji w tym zakresie, wszelkich dokumentów
    oraz informacji będących w jego posiadaniu i dotyczących Nieruchomości. Wreszcie, w
    zakresie planowanej Transakcji Sprzedająca korzysta z usług zewnętrznych podmiotów.
    Zarazem, Sprzedająca udzieliła Pełnomocnictwa, do działania w jej imieniu i na rzecz, w
    zakresie objętym Zakresem Pełnomocnictwa.
    W ocenie Zainteresowanych m.in. fakt wykonywania, w oparciu o udzielone
    Pełnomocnictwo, czynności wskazanych w Zakresie Pełnomocnictwa na rzecz
    Sprzedającej, w istocie należy poczytywać jako działania dokonywane przez Sprzedającą.
    Z istoty pełnomocnictwa wynika bowiem, iż pełnomocnik mimo iż dokonuje czynności
    samodzielnie, z uwagi na przyznane umocowanie w praktyce działa w imieniu i na rzecz
    mocodawcy.
    W efekcie należy wskazać, iż Sprzedająca, jak również podmioty na rzecz których
    Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa, którzy zarazem we wskazanym zakresie działać
    będą w imieniu i na rzecz Sprzedającej, będą wspólnie wykonywali szereg czynności, które
    pozostają ze sobą w swoistej synergii stanowiąc w pewnym sensie wspólne
    przedsięwzięcie.
    Charakter dokonywanych działań przez Sprzedającą, zaangażowanie podmiotów trzecich,
    w kontekście podejmowanych czynności (które będą dokonywane równolegle przez
    Nabywcę lub oraz podmiot trzeci, na rzecz którego Sprzedająca udzieliła Pełnomocnictwa)
    zmierzających docelowo do sprzedaży Nieruchomości i możliwości wykonania na niej
    inwestycji, wskazują na zorganizowany charakter tych czynności, których nie sposób uznać
    za jednostkowe działania.
    W efekcie, w ocenie Zainteresowanych, całość powyższych działań wykracza dalece poza
    przysługujące Sprzedającej zwykłe wykonywanie prawa własności. Tego typu działań nie
    sposób poczytywać jako działań wykonywanych jedynie w obrębie majątku prywatnego,
    gdyż te stanowią w istocie działalność w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej.
    Mając powyższe na uwadze, planowaną Transakcję należy uznać za aktywność, o której
    mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Działania podejmowane przez Sprzedającą i Nabywcę
    wskazują, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym (w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) tzn. w przedmiotowej sprawie
    występują przesłanki uprawniające do uznania, że Sprzedającą w odniesieniu do czynności

    będącej przedmiotem zapytania, działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust.
    1 ustawy o VAT.
    Końcowo, Zainteresowani pragną wskazać, że zaprezentowane wyżej stanowisko znajduje
    potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora
    Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) w analogicznych lub zbliżonych stanach
    faktycznych:
        W jednej z najnowszych interpretacji, gdzie DKIS uznał stanowisko
        Wnioskodawczyni za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia prawnego, wskazano w
        uzasadnieniu stanowiska własnego, że: „[...] W tym miejscu należy wyjaśnić, że do
        czasu zawarcia Umowy Sprzedaży dokonywany będzie szereg określonych
        czynności w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w szczególności zostanie
        zbadany stan prawny Nieruchomości, zostaną uzyskane dokumenty z Ewidencji
        Gruntów i Budynków, zostanie wykonane badanie geotechniczne, pobrane zostaną
        próbki do badań środowiskowych oraz zostaną uzyskane stosowne zaświadczenia
        dotyczące kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek.
        W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa w
        zakresie opisanym w części (iv) Zakres Transakcji. Zgodnie z przywołanym
        zakresem, Kupujący został umocowany do m.in. uzyskiwania zaświadczeń,
        informacji, wypisów, wyrysów dotyczących Nieruchomości, zaświadczeń o
        niezaleganiu przez Sprzedającą płatnością podatków oraz składek. Ponadto,
        wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży tj. koszty związane z
        pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane prowadzeniem wszelkich prac
        oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną
        poniesione przez Spółkę Kupującą. Kupującemu przysługuje również prawo do
        dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, na podstawie którego zostanie
        wykonane badanie geotechniczne i zostaną pobrane próbki do badań
        środowiskowych.” - Interpretacja indywidualna DKIS z 16 grudnia 2024 r., znak 0113-
        KDIPT1-3.4012.866.2024.1.KAK;
        Jak natomiast m.in. wskazano w stanie faktycznym innej interpretacji: „[...]
        Wnioskodawczyni oświadcza, że udziela Kupującej Spółce pełnomocnictwa z
        prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
        organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań
        faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
        powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
        postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
        nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących
        przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
        elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
        przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację
        zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
        odbioru. Sprzedająca oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy
        przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek
        śmierci mocodawcy. Sprzedająca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie

        przez Kupującą przedmiotową Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
        art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo
        budowlane (Dz. U. 1994 Nr 89 poz. 414 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem
        o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej
        Nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.”
      W świetle takich działań, DKIS uznał, że: „[...] Na podstawie udzielonego przez Panią
      pełnomocnictwa Spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku
      działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działek nr 1 i 2, co de facto
      skutkować będzie wzrostem ich wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony
      zakres przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych
      przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W
      efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość (działki) o
      zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie zmienia
      tej okoliczności to, że działań tych nie podejmie Pani, lecz kupująca Spółka. Do dnia
      sprzedaży działek nr 1 i 2 czynności wykonywane przez Spółkę w ramach udzielonego
      jej pełnomocnictwa, wywołują skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej, gdyż to Pani
      jest stroną podejmowanych czynności, a nie Spółka występująca jako Pani
      pełnomocnik. Podjęta przez Panią aktywność wykracza poza ramy czynności
      związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do
      posiadanego gruntu, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że jego sprzedaż nastąpi w
      ramach prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której będzie Pani
      podatnikiem podatku VAT.” Interpretacja DKIS z 14 listopada 2024 r., znak 0114-KDIP4-
      2.4012.478.2024.2.SKJ.
        W innej interpretacji DKIS odniósł się wprost do oceny działań wykonywanych
        poprzez udzielone pełnomocnictwo, które pozostają zarazem w synergii z
        działaniami strony kupującej: „Udzieliła Pani Kupującemu pełnomocnictwa z
        prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi
        organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań
        faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych
        wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i
        postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie
        przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia
        do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci
        elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie
        przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację
        zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz
        odbioru. Wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością
        opisaną w opisie powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w
        związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane, w zakresie
        wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz
        udostępnia Kupującemu nabywaną Nieruchomość, będącą przedmiotem umowy,
        celem przeprowadzenia badań gruntu.”
      [...] „W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał określonych
      czynności w związku ze sprzedażą przez Panią nieruchomości opisanych we wniosku.
      Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie

      czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi
      wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w
      sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak
      aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzieliła Pani Kupującemu
      stosownego pełnomocnictwa. Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie
      podejmowana bezpośrednio przez Panią, ale przez Kupującego nie oznacza, że
      pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa
      czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani
      (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni
      przedmiotowe nieruchomości stanowiącą nadal Pani własność. Działania te,
      dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności
      nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wobec powyższego, dokonując
      sprzedaży zabudowanej działki nr 1 i nr 2 oraz niezabudowanej działki nr 3, nie będzie
      Pani korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem
      prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W
      taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, że niejako
      Pani działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju
      wspólne przedsięwzięcie. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pani
      prawo własności nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te
      czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pani sferze
      prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność
      wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych
      czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili
      zawarcia umowy przedwstępnej.” - Interpretacja z 4 października 2024 r., znak 0113-
      KDIPT1-3.4012.601.2024.2.MWJ.
    Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, planowana sprzedaż
    ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną
    przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Podsumowując, Sprzedająca jako osoba fizyczna dokonująca sprzedaży Nieruchomości, w
    opisanych w opisie zdarzenia przyszłego warunkach, będzie działać w odniesieniu do
    Transakcji w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
    Ad 2
    Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych na gruncie ustawy o VAT traktowane jest
    jako czynność odpłatnej dostawy towarów. Równocześnie, w ramach art. 43 ust. 1 ustawy
    o VAT przewidziany jest katalog czynności, które ex lege przepisu (z pewnymi wyjątkami)
    uznają za zwolnione od VAT. Zwolnienie takie ma przy tym charakter obligatoryjny i co do
    zasady jest niezależne od woli dokonującego czynność.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów
    niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „terenów budowlanych” należy
    rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
    decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach
    o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Uzupełnieniem dla wykładni powyższego przepisu może stanowić orzeczenie TSUE z 28
    marca 1996 r. w sprawie Gemeente Emmen (C-468/93), gdzie wskazano, że przez „teren
    budowlany” rozumieć należy każdy nieuzbrojony ale również uzbrojony teren, o ile jako
    taki zostanie uznany przez dane państwo członkowskie za teren z przeznaczeniem pod
    zabudowę.
    W efekcie, przeznaczenie określonego gruntu na gruncie ustawy o VAT należy oceniać
    wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego, lub też wydane
    decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

    Nieruchomość na dzień dokonania sprzedaży objęta będzie MPZP, zgodnie z którym
    Nieruchomość znajduje się w:
        terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego na rysunku planu
        symbolem 9MN, oraz
        w liniach rozgraniczających drogi lokalnej, oznaczonej na rysunku planu symbolem
        1KUL, ponadto,
        fragment Nieruchomości znajduje się w liniach rozgraniczających drogi lokalnej,
        oznaczonej na rysunku planu symbolem 3KUL, oraz
        na terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego, oznaczonego na rysunku planu
        symbolem 10MN,
        ponadto, co wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na moment planowanej
        sprzedaży Nieruchomość będzie stanowić teren niezabudowany.
    Uwzględniając powyższą okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, w momencie dostawy
    przedmiotowa niezabudowana Nieruchomość stanowić będzie teren budowlany w
    rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa tej Nieruchomości nie
    może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
    VAT.
    Mając na uwadze powyższe, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1 (a w
    rezultacie uznanie stanowiska Zainteresowanych w tym zakresie za prawidłowe), sprzedaż
    Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.
    Ad 3
    Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT realizując fundamentalną dla systemu VAT zasadę neutralności
    tego podatku, przyznaje podatnikom prawo do odliczenia kwoty VAT naliczonego w
    zakresie w jakim nabywane towary lub usługi służą wykonywania działalności
    opodatkowanych.
    Art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT wskazuje zaś, że kwotę podatku naliczonego stanowi
    suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia
    towarów i usług.
    Granicę w tak przyznanym podatnikom prawie do odliczenia podatku naliczonego określa
    art. 88 ustawy o VAT, który stanowi katalog sytuacji, w ramach których ex lege, podatnik
    nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego (tzw. przesłanki negatywne
    odliczenia).
    Dla oceny możliwości skorzystania z prawa do odliczenia podatku naliczonego istotne jest
    zatem ustalenie, czy towary i usługi, przy zakupie których naliczono VAT, pozostają w
    związku z czynnościami opodatkowanymi, tzn. takimi, których następstwem jest podatek
    należny (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto istotne jest ustalenie, czy w
    ramach danej sytuacji nie zachodzi żadna z przesłanek negatywnych z art. 88 ustawy o
    VAT.
    Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, iż na dzień dokonywania
    Transakcji, tj. zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedająca będzie pozostawać
    zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Na dzień dokonywania Transakcji, Nabywca
    będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.
    Nabycie przedmiotowej Nieruchomości będzie pozostawać w związku z czynnościami
    opodatkowanymi Spółki. Nabycie Nieruchomości pozostawać będzie warunkiem
    niezbędnym dla zrealizowania przez Spółkę planowanej Inwestycji.

    Jak wynika zarazem z opisu zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości pozwoli Spółce
    na prowadzenie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT poprzez realizację
    Inwestycji, a następnie planowaną sprzedaż poszczególnych domów na rzecz osób
    fizycznych, które to czynności będą podlegały opodatkowaniu VAT.
    Przyjmując zarazem, że stanowisko Spółki w zakresie pytań nr 1 i 2 zostanie uznane za
    prawidłowe, należy wskazać, iż sama Transakcja stanowić będzie również czynność
    opodatkowaną, tj. z tytułu sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca naliczy VAT w
    wystawionej przez siebie fakturze dokumentującej sprzedaż tej Nieruchomości, który
    będzie podlegał odliczeniu.
    Końcowo wskazać zaś należy, że planowana Transakcja pozostaje poza katalogiem
    przypadków, o którym mowa w art. 88 ustawy o VAT, tj. nie wystąpi negatywna
    przesłanka, która niwelowałaby prawo do odliczenia VAT przez Spółkę.
    Mając zatem na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawioną argumentację,
    przyjmując, iż stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1 oraz nr 2 zostanie uznane za
    prawidłowe, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT
    należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu
    traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w
    rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być
    wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od
    towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz

      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność
    podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie
    działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
    W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której
    zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt
    Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez
    osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to
    zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt
    Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane
    dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą
    majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego
    w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław
    Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć
    przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).
    Z ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru
    decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami
    dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a

    czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.
    Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma
    takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani
    wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem
    odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne
    działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na
    uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do
    zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia,
    czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
    Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami,
    która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.:
    nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg
    wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające
    poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy
    wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego
    obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub
    innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie
    jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    W kwestii opodatkowania sprzedaży działki nr 1, istotne jest zatem, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży Sprzedająca podjęła lub
    podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającej za
    podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu
    majątkiem prywatnym.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zamierza sprzedać działkę nr 1. Kupująca Spółka
    planuje na wskazanej działce realizację inwestycji dotyczącej wybudowania domów
    jednorodzinnych dwulokalowych. Po wybudowaniu, Spółka planuje sprzedaż
    poszczególnych lokali na rzecz osób fizycznych. Sprzedająca zawarła ze Spółką umowę
    przedwstępną oraz udzieliła Spółce pełnomocnictwa w zakresie przygotowania działki pod
    inwestycję.
    Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy w zakresie planowanej
    Transakcji Sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15
    ustawy.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym działek) podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w
    tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do
    czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach
    działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz

    zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w
    tej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Państwo podjęli/podejmą w
    odniesieniu do sprzedaży działek wskazanych w opisie sprawy.
    W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między
    podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje
    ustawa Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym
    samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca
    przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w
    formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
    Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma
    również kwestia udzielonego przez Sprzedającego pełnomocnictwa do działania w imieniu
    Sprzedającego.
    Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeku cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela.
      Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga
      za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie.
      Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda
    czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego
    pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Jak wynika z
    okoliczności sprawy, Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży. Wraz z zawarciem
    umowy przedwstępnej Sprzedająca złożyła oświadczenie o udzieleniu na rzecz Nabywcy
    prawa do dysponowania działką na cele budowlane. Po zawarciu umowy przedwstępnej,
    Kupujący podjął działania przygotowawcze w celu przystosowania Nieruchomości do
    realizacji planowanego projektu. Działania te obejmowały m.in. składania i cofania
    wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz, warunków
    technicznych, a także do prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych
    do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe
    umożliwiają realizację na niej inwestycji planowanej przez Spółkę wraz z niezbędną
    infrastrukturą. Powyższe działania były realizowane przez Kupującego na podstawie
    pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą. Na podstawie udzielonego
    pełnomocnictwa pełnomocnik mógł swobodnie podejmować wszelkie czynności
    formalnoprawne w celu uzyskania jakichkolwiek wniosków, decyzji i pozwoleń w celu
    prawidłowego przygotowania przedmiotowych działek gruntu pod sprzedaż w związku z
    planową przez Kupującego inwestycją.
    Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez
    pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej jako
    mocodawcy, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży Nieruchomości
    Sprzedająca podejmie ww. działania w sposób zorganizowany. Stroną podejmowanych
    czynności będzie Sprzedająca, a nie Spółka, bądź jej pełnomocnik – pełnomocnik nie działa
    we własnym, lecz w imieniu Sprzedającej. Nie ulega więc wątpliwości, że szeroko
    zakrojony zakres przygotowania do sprzedaży działki nr 1 nie jest typowy dla działań
    podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym –

    prywatnym. Pełnomocnik dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona
    uatrakcyjnienia działki stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej –
    skutkujących wzrostem jej wartości. W opisanej sytuacji udostępniając działkę
    Kupującemu Sprzedająca wychodzi naprzeciw jego oczekiwaniom i jednocześnie
    przyspiesza proces realizacji inwestycji zamierzonej przez Spółkę. Do czasu zawarcia
    umowy przyrzeczonej działka będzie własnością Sprzedającej i będzie podlegała wielu
    czynnościom.
    W konsekwencji, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące przygotowania
    działek do sprzedaży podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają
    bezpośredni skutek dla Sprzedającej, tj. zmierzają do sprzedaży Nieruchomości i
    osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie
    udzielonego pełnomocnictwa jest upoważniony w imieniu Sprzedającej do wszelkich
    czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowej działki pod
    sprzedaż – świadczy o przygotowaniu Nieruchomości pod inwestycję, czyli o
    wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Tym samym wskazana powyżej
    aktywność Sprzedającej wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym
    wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży działki niezabudowanej nr 1,
    a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i
    usług sprzedając Nieruchomość, Sprzedająca będzie działać jak podatnik podatku VAT.
    Dokonując sprzedaży ww. działki gruntu, Sprzedająca nie będzie korzystała z prawa do
    rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.
    Podejmowane przez Sprzedającą działania i dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż
    Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.
    W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2
    ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności
    gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.
    Kolejne Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy Transakcja, której
    przedmiotem będzie sprzedaż działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku
    VAT.
    Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym
    podatkiem.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości
    gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich
    opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny
    przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach

    zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i
    zagospodarowaniu przestrzennym.
    W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału
    Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente
    Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen, teren budowlany oznacza
    każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z
    przeznaczeniem pod zabudowę.
    Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie
    taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
    Z wniosku wynika, że dla działki nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego w myśl którego, działka ta znajduje się m.in. na terenie mieszkalnictwa
    jednorodzinnego. Tym samym, ww. działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art.
    2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku
    na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
    W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki
    uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o
    przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43
    ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być
    łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
        towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
        działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
        przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
        brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie,
        wytworzeniu) tych towarów.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627
    /12 wskazał, że:
      Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również
      wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma
      prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych
      przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną
      od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak
      odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w
      ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-
      280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku
      naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
    W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów,
    w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle

    określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy
    2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w
    ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia
    podatku VAT.
    Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może
    mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w
    wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od
    towarów i usług.
    Jak z wniosku wynika, Sprzedająca – Pani A. A. nabyła Nieruchomość w ramach spadku,
    nie wystąpił więc podatek VAT. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym
    podatkiem.
    Tym samym, do sprzedaży działki nr 1 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1
    pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określony w tym przepisie
    niezbędny do zastosowania wskazanego zwolnienia.
    Zatem należy stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1, będzie stanowiła czynność podlegającą
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z
    art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.
    W efekcie odpowiadając na Państwa pytanie nr 2 wniosku stwierdzić należy, że Transakcja,
    której przedmiotem będzie sprzedaż działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.
    W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 wniosku uznaję za
    prawidłowe.
    Mają Państwo również wątpliwości związane z tym, czy Spółce będzie przysługiwało prawo
    do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
    nabycia Nieruchomości.
    Odnosząc się do powyższych wątpliwości należy wskazać, że podstawowa zasada
    dotycząca odliczania podatku naliczonego została sformułowana w art. 86 ust. 1 ustawy.
    W świetle tego przepisu:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usług.
    Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone
    warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy
    towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do
    wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest
    określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich

    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod
    warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych oraz
    niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa
    listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego.
    Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z
    którym:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Jak wyżej wskazano, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1, będzie stanowiła czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
    powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na
    podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 a także pkt 2 ustawy.
    We wniosku wskazali Państwo, że Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Na
    Nieruchomości planuje realizację inwestycji dotyczącej wybudowania domów
    jednorodzinnych dwulokalowych. Po wybudowaniu, Spółka planuje sprzedaż
    poszczególnych lokali na rzecz osób fizycznych. Czynności te będą podlegały
    opodatkowaniu VAT.
    Zatem, należy wskazać, że skoro dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu
    VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku, to Kupujący – jako
    zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług – która będzie
    wykorzystywała tę działkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od
    towarów i usług, będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu na
    podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
    W efekcie odpowiadając na Państwa pytanie stwierdzić należy, że Spółce będzie
    przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
    naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 wniosku uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
        2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa
        sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji
        ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.