Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-687/15-3/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2016-02-10
Teza: Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności i sprzedaż własności zabudowanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; prawo; przekształcanie; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) w związku z art. 16 ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1649) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2015 r. (data wpływu 3 listopada 2015 r.), uzupełnionym pismem z dnia 28 stycznia 2016 r. (data wpływu 1 lutego 2016 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w zabudowanej nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 listopada 2015 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w zabudowanej nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.). Pismem z dnia 22 stycznia 2016 r., Nr IPTPB2/4511-687/15-2/KK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ww. ustawy, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 22 stycznia 2016 r., natomiast w dniu 1 lutego 2016 r. do tutejszego Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie z dnia 28 stycznia 2016 r. (data nadania 29 stycznia 2016 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 29 października 1993 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość położoną …. (województwo ….) przy ul. …. (księga wieczysta Nr …., prowadzona przez Sąd Rejonowy …..). Nieruchomość składa się z jedynej działki Nr 998/1 z mapy …., stanowiącej działkę gruntu (właściciel wówczas na podstawie księgi wieczystej - Gmina ….), pozostającej w wieczystym użytkowaniu do dnia 11 października 2083 r., przeznaczonej pod zabudowę domem mieszkalnym, obszaru 8 arów i 19 metrów kwadratowych. Na działce znajdowała się rozpoczęta przez zbywających działkę (jako wieczyści użytkownicy) budowa domu mieszkalnego do wysokości piętra.

Wnioskodawczymi i Jej mąż nie zawierali żadnych umów majątkowych, pozostają w ustawowej współwłasności majątkowej, a rzeczoną nieruchomość nabyli w dniu 29 października 1993 r. za środki objęte dorobkiem małżeńskim. Wnioskodawczym i wraz z mężem nabyła, pozostając w ustawowej współwłasności majątkowej, całość udziałów w nieruchomości (działka z rozpoczętą budową domu mieszkalnego), następnie w latach 1993-1997, na działce Nr 998/1, małżonkowie wybudowali jednorodzinny budynek mieszkalny, kończąc istniejącą rozpoczętą budowę.

Decyzja Burmistrza …. z dnia 12 września 2013 r., dotycząca przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka Nr 998/1, uprawomocniła się w dniu 16 października 2013 r.

W dniu 26 sierpnia 2015 r. Wnioskodawczyni z mężem, pozostając w ustawowej współwłasności majątkowej, zbyli całość udziałów w nieruchomości stanowiącej działkę Nr 998/1, położonej …. przy ulicy …., obszaru 0,0819 ha, objętej księgą wieczystą Nr ….. Nieruchomość była zabudowana siedmioizbowym budynkiem mieszkalnym, murowanym, piętrowym ze strychem, z dachem krytym dachówką, w całości podpiwniczonym, wybudowanym przez małżonków w latach 1993-1997 oraz blaszanym garażem.

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości powstał obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, na podstawie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r, poz. 361, z późn. zm.) oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy i przepisów art. 234, art. 237, art. 244 Kodeks cywilnego (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.), zbycie nieruchomości gruntowej nabytej w dniu 29 października 1993 r., stanowiącej działkę gruntu Nr 998/1, pozostającą w wieczystym użytkowaniu do dnia 11 października 2083 r. (przekształconą decyzją burmistrza z dnia 12 września 2013 r., uprawomocnioną 16 października 2013 r. w prawo własności) wraz z budynkiem mieszkalnym wybudowanym w latach 1993-1997, nie będzie stanowiło źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, uzyskany ze sprzedaży przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie, mające miejsce w dniu 26 sierpnia 2015 r., nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia nieruchomości gruntowej (1993 r.), jak również po upływie 5 lat od zabudowania nieruchomości gruntowej budynkiem mieszkalnym (co nastąpiło do 1997 r.).

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem na rzeczy cudzej, jednak sposób i zakres określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, na podstawie odesłań w art. 234 i art. 237 Kodeks cywilnego, do rozważanego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. W związku z tym, prawo użytkowania wieczystego nie jest wymienione w art. 244 wymienionej ustawy (wśród innych praw rzeczowych ograniczonych), lecz jest regulowane odrębnie w tytule drugim księgi II Kodeksu cywilnego.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje na „nabycie”, nie precyzując o jakie nabycie chodzi. Wnioskodawczyni i Jej mąż prawo użytkowania wieczystego działki nabyli w 1993 r., budynek mieszkalny wybudowali w latach 1993-1997. Natomiast w 2013 r. doszło jedynie do przekształcenia prawa, jakie już posiadali, w prawo własności. Za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5 letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Decyzja administracyjna, na podstawę której doszło do przekształcenia wieczystego użytkowania w prawo własności, jest jedynie zmianą formy prawnej do władania nieruchomością.

Wnioskodawczyni podnosi, że stanowisko to jest również reprezentowane w doktrynie, np. A. Bartosiewicz, …- komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Lex 2009), jak również w piśmie z dnia 21 kwietnia 1999 r., podsekretarza stanu MF do Izb Skarbowych i Urzędów Kontroli Skarbowej (Biul. Skarbowy z 1999 r., Nr 3, str. 12). Podobne stanowisko zostało zajęte również w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi Nr IPTPB2/415-288/12-2/AK.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 października 1993 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości działki gruntu. Właścicielem nieruchomości była Gmina …\`(...)\` Na działce znajdowała się rozpoczęta przez zbywających nieruchomość budowa domu mieszkalnego. W latach 1993-1997 na ww. nieruchomości małżonkowie wybudowali jednorodzinny budynek mieszkalny wraz z garażem, kończąc istniejącą rozpoczętą budowę.

Decyzja Burmistrza … z dnia 12 września 2013 r., dotycząca przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, uprawomocniła się w dniu 16 października 2013 r.

W dniu 26 sierpnia 2015 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem, pozostając w ustawowej współwłasności majątkowej, zbyli całość udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, którego przedmiotem, zgodnie z art. 232 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.), może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, gminy lub związku międzygminnego. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności, niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto na podstawie wyraźnych odesłań w art. 234 i 237 Kodeksu cywilnego do ww. prawa stosuje się odpowiednio przepisy o własności. Z powyższych względów prawo użytkowania wieczystego nie zostało wymienione w art. 244 ww. ustawy wśród innych praw rzeczowych ograniczonych, lecz zostało uregulowane odrębnie, jako tytuł II księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Granice prawa użytkowania wieczystego są wyznaczane przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego gruntu jest skuteczne wobec osób trzecich, a także właściciela gruntu, chyba że umowa o której mowa wyżej zawiera odrębne uregulowania dotyczące uprawnień właściciela.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa – za życia i na wypadek śmierci. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Wobec powyższego, ustanowienie odrębnej własności nieruchomości nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe oznacza, że na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, datę nabycia nieruchomości w przypadku Wnioskodawczyni stanowi data nabycia prawa użytkowania wieczystego działki i rozpoczętej budowy tj. 29 października 1993 r. Termin określony w tym przepisie należy więc liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa użytkowania wieczystego wraz rozpoczętą budową.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony przez Wnioskodawczynię stan faktyczny, stwierdzić należy, że od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości wraz z rozpoczętą budową, ustawowo określony 5-letni termin upłynął z dniem 31 grudnia 1998 r. W związku z tym, przychód ze sprzedaży przysługujących Wnioskodawczyni udziałów w tej nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, odpłatne zbycie ww. udziału w nieruchomości po tym terminie, tj. po dniu 31 grudnia 1998 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży budynków znajdujących się na działce, należy zauważyć, że budowa budynku mieszkalnego wraz z garażem została zakończona w 1997 r. W związku z tym, przychód ze sprzedaży tych budynków, po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, odpłatne zbycie przedmiotowych budynków po dniu 31 grudnia 2002 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w nieruchomości przez Wnioskodawczynię w dniu 26 sierpnia 2015 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie tutejszy Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postepowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Ponadto wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ww. ustawy, w związku z czym niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Wnioskodawczyni, jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Jej męża.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.