Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-793/09-2/KT
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-12-03
Teza: Sprzedaż działek budowlanych, powstałych w wyniku podziału nieruchomości, zakwalifikować należy do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a dokonujący tych czynności Podmiot uzyskuje status podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym dostawa ta, dokonana zarówno w ramach jednorazowej transakcji (sprzedaży jednemu nabywcy, będącemu osobą fizyczną lub prawną), jak również w ramach kilku transakcji (sprzedaży każdej działki innemu nabywcy w różnych terminach), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej – jako teren przeznaczony pod zabudowę.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż-sprzedaż działek
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2005r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 16.09.2009r. (data wpływu 18.09.2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18.09.2009r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 15 grudnia 1999r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył udział 1/2 niepodzielną część w nieruchomości położonej w W., stanowiącej grunt niezabudowany, oznaczony jako działka ewidencyjna nr 2/3 o powierzchni 7505 m², uregulowanej w księdze wieczystej. Pozostałą część nabyli znajomi Wnioskodawcy.

W dniu 24 września 1999r., zgodnie z Uchwałą Rady Gminy uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi L., obejmujący między innymi zakupioną działkę nr 2/3. Powyższy plan został ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa 8 listopada 1999r. i wszedł w życie na początku grudnia 1999r. Zgodnie z zapisami tego planu teren działki nr 2/3 przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną. Stąd Wnioskodawca z małżonką wspólnie ze znajomymi zaplanowali budowę dwóch domów jednorodzinnych na własne potrzeby.

W 2003r. znajomi Wnioskodawcy wycofali się z planów budowy i w dniu 22 grudnia 2003r. sprzedali Mu swój udział licząc, że zrealizuje plany samodzielnie. W ten sposób małżonkowie stali się właścicielami całego gruntu o powierzchni 7505m².

Po przeanalizowaniu sytuacji, z uwagi na swoją pracę i inne zobowiązania, ale także odległość od szkoły, do której chodzą dzieci Wnioskodawcy, małżonkowie podjęli decyzję o zakupie działki w P. i tam wybudowali swój dom, który cały czas wykańczają. Tym samym realizują swoje potrzeby mieszkaniowe w innym miejscu, a przedmiotowa stała się zbędna. Stąd małżonkowie podjęli decyzję o jej sprzedaży.

Do Wnioskodawcy zgłosiły się osoby zainteresowane nabyciem terenu, na którym chcą wybudować kilka domków jednorodzinnych lub segmentowych jako wspólne przedsięwzięcie budowlane. Warunkiem zakupu jest podział działki o powierzchni 7505m² na mniejsze i sprzedaż poszczególnych działek na rzecz osób fizycznych, które będą nabywały poszczególne działki korzystając z kredytów.

Dla Wnioskodawcy istotna jest sprzedaż działek, stąd podjął już działania zmierzające do wydzielenia, zgodnie z zapisami planu miejscowego, 9 działek przewidzianych pod zabudowę oraz 1 działki przewidzianej pod drogę wewnętrzną. Postępowanie geodezyjne w tej sprawie jest w toku.

Zarówno Wnioskodawca, jak i małżonka, nie prowadzą żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami czy też podobnej i nie zamierzają takiej działalności prowadzić.

Zaproponowana przez Kupujących transakcja jest dla Wnioskodawcy możliwością sprzedaży nieruchomości i nie ma, Jego zdaniem, charakteru działalności gospodarczej (jest jedynie odpowiedzią na potrzebę Kupujących), a nabyta działka pochodzi z majątku dorobkowego. Co więcej, sprzedaż tej nieruchomości umożliwi Wnioskodawcy wykorzystanie uzyskanych środków na wykończenie domu i przyjęcie go do użytkowania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku sprzedaży terenu, tj. poszczególnych nowowydzielonych działek, na rzecz kilku podmiotów (osób fizycznych), które będą realizować zabudowę w ramach wspólnego przedsięwzięcia budowlanego (jeden wykonawca budowlany), jest należny podatek od towarów i usług?
2.  Czy ma znaczenie, w jakich terminach będą zawierane umowy sprzedaży, czy powinna być jedna umowa?
3.  Czy podatek od towarów i usług jest należny, jeżeli Wnioskodawca sprzeda poszczególne działki na rzecz różnych osób (niezależnie od tego, kto później będzie realizował zabudowę)?
4.  Czy podatek byłby należny, gdyby doszło do zbycia całej nieruchomości, podzielonej już na mniejsze działki, na rzecz jednego podmiotu (osoby fizycznej lub prawnej)?

Stanowisko Wnioskodawcy

Ad.1) Zdaniem Wnioskodawcy podatek jest nienależny. Wszystkie podejmowane przez Niego czynności zmierzają do sprzedaży nieruchomości, czy też poszczególnych działek, które pochodzą z majątku dorobkowego małżonków. Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził wcześniej działalności w charakterze producenta, handlowca lub w ramach innego zawodu określonego w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, związanego z obrotem nieruchomościami. Ponadto pierwotnie grunt ten Wnioskodawca nabył w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych i nie miał zamiaru jego odsprzedaży. Fakt, że swoje potrzeby mieszkaniowe małżonkowie musieli zrealizować w innym miejscu, wynikał z ich sytuacji życiowej.

W zbliżonej sprawie zapadł wyrok NSA w Warszawie z dnia 29 października 2007r. (I FPS 3/07), który wskazał, że „sprzedaż działek wydzielonych z majątku prywatnego osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej nie podlega VAT”.

Ad.2) W sytuacji Wnioskodawcy nie powinno mieć znaczenia dla celów podatku VAT, kiedy będą zawierane umowy, czy będzie jedna czy kilka umów sprzedaży.

Ad.3) Podatek VAT nie powinien być należny, jeżeli Wnioskodawca sprzeda działki na rzecz różnych osób i nie powinno mieć znaczenia dla Sprzedającego, kto będzie budował na tym terenie. Podobnie jak w pkt 1, zdaniem Wnioskodawcy podatek nie będzie należny.

Ad.4) W ocenie Wnioskodawcy nie ma znaczenia, czy sprzedaż nastąpi przed czy po podziale geodezyjnym i czy nieruchomość zostanie zakupiona przez jedną osobę fizyczną lub prawną.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel (…).

Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Grunty spełniają zatem definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały zdefiniowane w art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy. Podatnikami - wg zapisu art. 15 ust. 1 - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 tego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność podlegającą opodatkowaniu jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007r.) „zamiar” oznacza „intencje zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje, jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć wykonując dane czynności. Zatem przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje okres wykonywania czynności (tydzień, miesiąc, rok), ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki prawnopodatkowe, było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

Zaznaczyć należy, iż transakcji sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę, które powstały w wyniku podziału gruntu, można przypisać znamiona działalności gospodarczej prowadzonej z zamiarem wykonywania jej w sposób częstotliwy. Zamiar dokonania sprzedaży wydzielonych niezabudowanych (przeznaczonych pod zabudowę) działek ma niewątpliwie charakter powtarzalny, a warunek zamiaru dokonania tych czynności w sposób częstotliwy zostaje tu wypełniony.

Zasady wykładni językowej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej prowadzą do wniosku, że działalność gospodarczą stanowi nie tylko działalność częstotliwa, czyli stała i powtarzalna, ale także jednorazowa czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar częstotliwości, przy czym wspomniana działalność powinna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód.

Aby zatem dostawę towarów (nawet jednorazową) uznać za działalność gospodarczą należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystywane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu spożytkowania ich do wykonywania tej czynności.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa gruntów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

Z treści wniosku wynika, że w 1999r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył udział – ½ niepodzielną część – w nieruchomości, stanowiącej grunt niezabudowany o łącznej powierzchni 7505 m², przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę jednorodzinną. Pozostałą część nieruchomości nabyli znajomi Wnioskodawcy. Grunt ten Małżonkowie nabyli, jak wskazuje Wnioskodawca, planując wybudowanie na nim domu jednorodzinnego na własne potrzeby, takie same plany mieli nabywcy drugiej części działki, którzy jednak w roku 2003 wycofali się z tej inwestycji. Wnioskodawca odkupił więc ich udział w nieruchomości stając się tym samym właścicielem całego gruntu. Następnie Małżonkowie podjęli decyzję o zakupie działki w innej lokalizacji i tam wybudowali dom, który cały czas wykańczają. Tym samym realizują swoje potrzeby mieszkaniowe w innym miejscu, a działka będąca przedmiotem zapytania stała się im zbędna, stąd podjęli decyzję o jej sprzedaży.

Ponieważ, jak zaznacza Wnioskodawca, przedmiotowa sprzedaż jest dla Niego istotna, podjął w tym celu działania zmierzające do podziału nieruchomości na mniejsze działki (9 działek przewidzianych pod zabudowę oraz 1 działkę pod drogę wewnętrzną), co było warunkiem zakupu nieruchomości przez osoby zainteresowane, które będą nabywały poszczególne działki.

Wnioskodawca podkreśla, że zaproponowana przez Kupujących transakcja jest dla Niego możliwością sprzedaży nieruchomości i wszystkie podejmowane przez Niego czynności zmierzają do dokonania tej transakcji, która nie ma, Jego zdaniem, charakteru działalności gospodarczej, a przedmiotowa działka pochodzi z majątku dorobkowego. Pierwotnie grunt ten Małżonkowie nabyli w celu budowy domu na własne potrzeby i nie mieli zamiaru jego odsprzedaży. Fakt, że swoje potrzeby mieszkaniowe Małżonkowie zrealizowali w innym miejscu, wynikał z ich sytuacji życiowej. Planowana transakcja umożliwi Wnioskodawcy uzyskanie środków na wykończenie domu.

Wnioskodawca wskazuje, że zarówno On, jak i Małżonka, nie prowadzą żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami czy też podobnej i nie zamierzają takiej działalności prowadzić.

W świetle przedstawionych okoliczności trudno zgodzić się ze stanowiskiem, że przedmiotowe grunty były nabyte wyłącznie z zamiarem realizacji osobistych celów Wnioskodawcy. Z wniosku nie wynika bowiem, aby w jakikolwiek sposób grunty te służyły tym celom i w tych celach były zagospodarowane, dlatego też mając na uwadze chociażby ekonomiczny punkt widzenia nie można przyjąć, iż tak znaczny areał przeznaczony był wyłącznie na potrzeby osobiste. Jeżeli zamiarem Wnioskodawcy w momencie zakupu gruntu była budowa domu na własne potrzeby, to tego zamiaru nie zrealizował On w ciągu 10 lat, nie wskazał też innego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości na własne potrzeby. Jednocześnie Wnioskodawca powiększył dwukrotnie nabyty pierwotnie grunt odkupując drugą część udziału w nieruchomości. Ponadto Wnioskodawca informuje, że swoje potrzeby mieszkaniowe zrealizował budując dom na nabytej w tym celu innej działce.

A zatem, w ocenie tut. Organu, zakup nieruchomości w celu powiększenia majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony stanowił swoistą lokatę kapitału. Dwukrotny zakup gruntu, podział nieruchomości na wiele odrębnych działek budowlanych oraz przeznaczenie wyodrębnionych działek dla celów sprzedaży, stanowią ciąg zdarzeń, które mogą świadczyć o zamiarze wykonywania czynności sprzedaży w sposób częstotliwy, a więc w warunkach przesądzających o prowadzeniu działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Podjęcie przez Wnioskodawcę czynności zmierzających do sprzedaży wydzielonych działek budowlanych w sposób zorganizowany i częstotliwy wskazuje na chęć osiągnięcia korzyści finansowych, w przeciwnym razie dzielenie gruntów byłoby niecelowe i ekonomicznie nieuzasadnione. Potwierdza to oświadczenie Podatnika, że wszystkie podejmowane przez Niego działania mają na celu sprzedaż przedmiotowego gruntu i wykorzystanie uzyskanych w ten sposób środków na wykończenie domu.

Należy przy tym podkreślić, że o kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres jej wykonywania (tydzień, miesiąc, rok), ani też ilość dokonanych transakcji, tylko fakt powtarzalności określonej czynności. Nie można zatem stwierdzić, iż transakcje dokonywane przez Wnioskodawcę przeprowadzane są w sposób incydentalny i nie mają na celu chęci osiągnięcia zysku.

Reasumując, sprzedaż działek budowlanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, zakwalifikować należy do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, a dokonujący tych czynności Podmiot uzyskuje status podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym dostawa ta, dokonana zarówno w ramach jednorazowej transakcji (sprzedaży jednemu nabywcy, będącemu osobą fizyczną lub prawną), jak również w ramach kilku transakcji (sprzedaży każdej działki innemu nabywcy w różnych terminach), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co do zasady stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy – wynosi 22%. Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Regulacja ta oznacza, że zwolnieniem przedmiotowym nie jest objęta dostawa terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę, a co za tym idzie podlegają one opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług.

Należy dodać, iż zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę – niezależnie od wielkości obrotów - nie stosuje się zwolnień podmiotowych, o których mowa w art. 113 ust. 1 i 9.

Odnosząc się do powołanego we wniosku wyroku NSA w Warszawie stwierdzić należy, iż orzeczenia w sprawach podatkowych są rozstrzygnięciami w konkretnych sprawach o charakterze indywidualnym i tylko do nich się zawężają, w związku z czym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa. Ponadto opisany we wskazanym wyroku stan faktyczny nie jest tożsamy z opisem przedstawionym przez Wnioskodawcę, dotyczącym sprawy będącej przedmiotem niniejszej interpretacji.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Biuro Krajowej Informacji Podatkowej, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.