Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-626/09/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-09-08
Teza: Opodatkowanie należności uiszczanej w związku z nabyciem w drodze przetargu prawa pierwszeństwa do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; najem; przetarg
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 czerwca 2009 r. (data wpływu 12 czerwca 2009 r.) uzupełnionym pismami z dnia 6 sierpnia 2009 r. (data wpływu 17 sierpnia 2009 r.) oraz z dnia 7 września 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania należności uiszczanej w związku z nabyciem w drodze przetargu prawa do najmu lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania należności uiszczanej w związku z nabyciem w drodze przetargu prawa do najmu lokalu mieszkalnego. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 6 sierpnia 2009 r. (data wpływu 17 sierpnia 2009 r.) oraz pismem z dnia 7 września 2009 r. będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 3 sierpnia 2009 r. znak IBPP3/443-470/09/AB.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia ogłosiła przetarg w celu ustalenia pierwszeństwa na najem wolnego lokalu mieszkalnego w zasobach Wnioskodawcy. Postępowaniem przetargowym objęto wolne lokale mieszkaniowe spełniające definicję towaru używanego zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług, nie zasiedlane po raz pierwszy. Wygrywający przetarg uzyskuje prawo najmu lokalu mieszkalnego. W momencie wpłaty wylicytowanej kwoty podpisywana jest ze Spółdzielnią umowa najmu a wpłacona kwota nie podlega zwrotowi jak również nie stanowi żadnej formy zabezpieczenia typu kaucja czy wadium. Przychody z przetargu zasilają fundusz remontowy Spółdzielni, którego wpływy gotówki w większości pochodzą z opłat czynszowych i są przeznaczone na zasoby mieszkaniowe. Wnioskodawca nadmienia że po otrzymaniu interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego są one zwolnione z opodatkowania.

Wnioskodawca uzupełniając wniosek wskazał, iż wpływy z przetargu na najem, o których mowa we wniosku są przyjmowane i księgowane dopiero po podpisaniu umowy na najem mieszkania i w tym momencie nie podlegają zwrotowi. Wcześniej tj. przed podpisaniem umowy najmu nie ma w ogóle takiego tytułu w zakresie przychodu Spółdzielni Mieszkaniowej. Jest to wpłata zasilająca fundusz remontowy dotycząca budynku mieszkalnego. Wpłaty z tego tytułu w trybie poza przetargiem są elementem opłat czynszowych. Jest to więc forma jednorazowej, dodatkowej wpłaty z przeznaczeniem na fundusz remontowy, która analogicznie jak czynsz nie jest zwracana i jest przeznaczona na cele mieszkalne. Wpłacona kwota zobowiązuje spółdzielnię do podpisania umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Osoba wygrywająca przetarg jest zobowiązana wpłacić wylicytowaną kwotę. Od momentu wpłaty do czasu podpisania umowy najmu wpłacona kwota ma charakter zwrotny. Natomiast w momencie podpisania umowy najmu przedmiotowa kwota traci charakter zwrotny i jest przeznaczona na Fundusz Remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wpłacona przez wygrywającego kwota zasilająca środki funduszu remontowego jest zwolniona z podatku VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, gdzie pod pozycją 4, pod symbolem PKWiU ex 70.20.11 widnieją usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe a Spółdzielnia podpisuje z wygrywającym umowę najmu.

Dostawa budynków mieszkalnych, które nie będą zasiedlane bądź zamieszkane po raz pierwszy korzysta ze zwolnienia od podatku. Podobnie świadczenie usług polegających na wynajmie lokali na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia na podstawie przepisu zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług a Spółdzielnia dostarcza wygrywającemu mieszkanie używane. Podobne stanowisko zajął Pierwszy Śląski Urząd Skarbowy w Sosnowcu postanowieniem z dnia 28 lutego 2005 r. PSUS/PPOI-443/47/05/AP.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie natomiast z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez świadczenie usług – w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Ponadto art. 8 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia w ramach ogłaszanego przetargu wyłania najemcę, który uzyskuje prawo najmu lokalu mieszkalnego. Osoba wygrywająca przetarg jest zobowiązana wpłacić wylicytowano kwotę. Kwota ta od momentu jej wpłaty do czasu podpisania umowy najmu ma charakter zwrotny i nie stanowi żadnej formy zabezpieczenia typu kaucja czy wadium. Wpłacona kwota zobowiązuje spółdzielnię do podpisania umowy najmu lokalu mieszkalnego.

W momencie podpisania umowy najmu przedmiotowa kwota traci charakter zwrotny i jest przeznaczona na fundusz remontowy. Jest to wpłata zasilająca fundusz remontowy dotycząca budynku mieszkalnego i jest forma jednorazowej dodatkowej wpłaty z przeznaczeniem na fundusz remontowy, która analogicznie jak czynsz nie jest zwracana i jest przeznaczona na cele mieszkalne.

Należy zauważyć, że nabycie w drodze licytacji ww. prawa do najmu lokalu mieszkalnego niewątpliwie należy uznać za świadczenie usługi na gruncie ustawy o VAT. W przedmiotowej sytuacji mamy do czynienia z odpłatnym świadczeniem, przez Wnioskodawcę na rzecz wygrywającego licytację, skonkretyzowanej usługi polegającej na przyrzeczeniu zawarcia w przyszłości umowy najmu przedmiotowego mieszkania, innym słowy Wnioskodawca zobowiązuje do z góry do ustalonego zachowania polegającego na zawarciu w przyszłości umowy najmu lokalu mieszkalnego dla zwycięzcy licytacji. W konsekwencji ww. świadczenie jako odpłatna usługa polega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ustawodawca w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT zawarł generalną zasadę dotyczącą stawki opodatkowania towarów i usług podatkiem od towarów i usług, zgodnie z którą stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Ustawodawca od powyższej reguły uczynił szereg wyjątków i wprowadził stawki preferencyjne czy też zwolnienie z podatku VAT dla pewnej grupy towarów i usług. Jednakże ww. usługa nie została wymieniona ani w ustawie o VAT ani też w aktach wykonawczych do tej ustawy jako ta która korzysta ze stawki innej niż 22% lub też ze zwolnienia z podatku VAT tym samym przedmiotowa usługa winna być opodatkowana 22% stawką podatku VAT.

Odnośnie zaś symbolu PKWiU ex 70.20.11, który wskazał Wnioskodawca należy zauważyć, że odnosi się on do usług w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.

Umowy najmu i dzierżawy zdefiniowane zostały w przepisach art. 699 i 693 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Stosownie do art. 659 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Natomiast w myśl art. 693 § 1 i 2 ww. ustawy przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż w przypadku zarówno umowy najmu jak i umowy dzierżawy podstawowym zobowiązaniem wynajmującego i wydzierżawiającego jest oddanie rzeczy do używania, oraz do pobierania pożytków w przypadku umowy dzierżawy.

Natomiast podstawowym obowiązkiem najemcy i dzierżawcy jest zapłata czynszu ustalonego przez strony w zawartych umowach najmu lub dzierżawy.

Świadczenie, zdefiniowanych w ww. przepisach kodeksu cywilnego usług najmu i dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jako usługa wymieniona w poz. 4 załącznika Nr 4 do ustawy zaklasyfikowana do symbolu PKWiU ex 70.20.11.

Natomiast otrzymana przez Wnioskodawcę kwota dotyczy nabycia prawa pierwszeństwa do zawarcia w przyszłości umowy najmu zasila fundusz remontowy spółdzielni a także w momencie rozwiązania umowy najmu nie podlega zwrotowi. W przypadku gdyby nie doszło do zawarcia umowy najmu z winy spółdzielni lub rezygnacji ze strony wynajmującego kwota wpłacana w wyniku przetargu również nie podlega zwrotowi gdyż analogicznie jak czynsz przeznaczona jest na cele mieszkalne. Aby pobrana ww. kwota była obrotem z tytułu świadczenia usług najmu, strony zawieranej umowy najmu powinny wyraźnie zaliczyć ją obok czynszu jako składnik wynagrodzenia umownego z tytułu najmu lokalu mieszkalnego lub zaliczyć ją na poczet czynszu.

W przeciwnym wypadku powyższa kwota pobierana jest wyłącznie w celu zawarcia umowy najmu, a ponieważ nie ma charakteru zwrotnego stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT podlegającej opodatkowaniu 22% stawka podatku VAT na mocy art. 41 ust. 1 ustawy.

Mając powyższe na uwadze stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy w kwestii bezumownego korzystania z lokalu zawarta została w odrębnym rozstrzygnięciu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.