Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL3-2.4011.436.2018.2.JK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-12-21
Teza: Koszty uzyskania przychodów z tytułu zbycia mieszkania.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; nakłady; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2018 r. (data wpływu 20 listopada 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2018 r. (data wpływu 18 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia odziedziczonego mieszkania – **jest:**

*   **prawidłowe** w odniesieniu do zaliczenia zapłaconego podatku od spadków i darowizn i kosztów wymiany zamka w drzwiach jako wydatków umniejszających podstawę opodatkowania;
*   **nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia odziedziczonego mieszkania.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 3 grudnia 2018 r. nr 0112.KDIL3-2.4011.436.2018.1.JK wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłane w dniu 3 grudnia 2018 r. zostało skutecznie doręczone w dniu 6 grudnia 2018 r. Natomiast w dniu 18 grudnia 2018 r. (data nadania 12 grudnia 2018 r.) wniosek został uzupełniony.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od września 2015 r. w Sądzie Rejonowym toczyła się sprawa spadkowa po (…) – siostrze ojca Wnioskodawcy.

Zainteresowany był jednym z dwóch uczestników postępowania spadkowego. Drugim uczestnikiem była sąsiadka zmarłej cioci, która zataiła wcześniej istnienie Wnioskodawcy i ubiegała się od 2014 r. tj. od roku, w którym zmarła (…), o spadek po niej.

Kiedy fakt, że ciocia ma bratanka wyszedł na jaw, rozpoczęła się sprawa o nabycie spadku z udziałem dwóch uczestników.

Wyrok sądu – korzystny dla Zainteresowanego – zapadł 9 stycznia 2018 r.

W tym czasie, tj. przez około dwa i pół roku do spółdzielni, do której przynależy mieszkanie nie wpływały czynsze. Wnioskodawca poinformował Spółdzielnię, że z powodu przeciągania się sprawy, powoływania przez drugiego uczestnika coraz to nowych świadków i braku pewności co do wyroku sądu, zawiesza płatności i ureguluje wszystko w momencie sprzyjającego wyroku.

Po uzyskaniu wyroku stwierdzającego nabycie spadku przez Wnioskodawcę w całości, Zainteresowany uregulował w przepisowym terminie podatek od nabycia spadku, który wyniósł 11.505 zł.

Jedyną masą spadkową było mieszkanie. Wnioskodawca postanowił je sprzedać, co też uczynił. Kwota zakupu to 105.000 zł, gdyż mieszkanie było bardzo zaniedbane i w niekorzystnej lokalizacji (urząd skarbowy został o tym poinformowany). Od kwoty 105.000 zł została jednak odjęta kwota 9.180,25 zł i przelana przez nowego właściciela na konto Spółdzielni Mieszkaniowej (zapis w akcie notarialnym). Kwota ta powstała przez zsumowanie czynszów z lat, w których toczyła się sprawa.

Po nabyciu spadku Wnioskodawca nie otrzymał kluczy do mieszkania, gdyż sąsiadka, która starała się o spadek była w ich posiadaniu i nie zwróciła ich ani sądowi, ani spółdzielni. Zainteresowany był więc zmuszony wezwać specjalistyczną firmę, która otworzyła zamki (Wnioskodawca posiada fakturę).

Już po sprzedaży mieszkania Zainteresowany otrzymał wezwania do zapłaty za podatek od użytkowania wieczystego gruntu oraz za podatek od nieruchomości w sumie na kwotę 212,56 zł.

W związku ze zbyciem spadku przed upływem 5 lat od jego uzyskania Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku od dochodu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy od podstawy opodatkowania Wnioskodawca może odliczyć:

1.  opłacony podatek od spadku w wysokości 11.505 zł;
2.  zapłacone czynsze w wysokości 9.180,25 zł;
3.  kwotę którą zapłacił za otwarcie drzwi 250,00 zł;
4.  opłacone podatki 212,56 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, zwłaszcza wydatki wymienione w punkcie 2,3 i 4 powstały nie z jego winy, a obniżyły dochód. Druga uczestniczka przez zatajenie faktu, że zmarła posiadała bratanka i przez powoływanie świadków i ciągle nowych biegłych, przedłużała specjalnie sprawę sądową, co spowodowało narażenie Zainteresowanego na koszty. Dodatkowo Wnioskodawca musiał zatrudnić prawnika – adwokata, którego opłacenie to koszt 6.000 zł. Zainteresowany uważa, że kosztem poniesionym przez niego jest opłacony podatek od spadku w kwocie 11.505 zł – koszt ten powinien być odliczony od podstawy opodatkowania. Kosztem jest także zapłacony czynsz za miesiące, w których toczyła się sprawa spadkowa. Pomniejszył on dochód Wnioskodawcy i powinien być odliczony od podstawy opodatkowania, podobnie jak zapłacona faktura za otwarcie drzwi przez firmę i opłacone podatki w Urzędzie Miasta. Ostatnim kosztem jest kwota 6.000 zł, którą Zainteresowany zapłacił za adwokata i która też powinna zostać odliczona od podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** w odniesieniu do zaliczenia zapłaconego podatku od spadków i darowizn i kosztów wymiany zamka w drzwiach jako wydatków umniejszających podstawę opodatkowania;
*   **nieprawidłowe** w pozostałym zakresie.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonana w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego, która nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Z kolei podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (ust. 3 ww. przepisu).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Przykładowo do takich kosztów można zaliczyć:

*   koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
*   prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
*   koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
*   wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
*   koszty i opłaty sądowe.

Od powyższych kosztów odróżnić należy koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy.

Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, jest art. 22 ust. 6d ustawy.

Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Powyższy przepis jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia mieszkania opisanego we wniosku kosztem uzyskania przychodu, który obniży podstawę opodatkowania, będzie opłacony podatek od spadków i darowizn oraz kwota, którą Wnioskodawca zapłacił za wymianę zamka. Udokumentowaną fakturą VAT wymianę zamka od drzwi niewątpliwie należy potraktować jako nakład zwiększający wartość mieszkania.

Podstawy opodatkowania nie obniży natomiast zapłacony podatek od użytkowania wieczystego i od nieruchomości oraz zapłacony zaległy czynsz .

Jak już bowiem wyżej wskazano do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Za koszt odpłatnego zbycia nie mogą być więc uznane koszty zapłaconego podatku od wieczystego użytkowanie, podatku od nieruchomości poniesione do dnia sprzedaży, czy koszty zaległego czynszu. Ww. wydatki nie stanowią bowiem warunku dokonania sprzedaży, Zaineresowany nie poniósł ww. wydatków po to, aby móc dokonać sprzedaży nieruchomości lecz z obowiązku podatkowego ciążącego na każdym właścicielu nieruchomości. Ww. wydatki w żaden sposób nie mieszczą się również w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie mogą one stanowić kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania. Wskazane wydatki nie są bowiem nakładami zwiększającymi wartość mieszkania oraz podatkiem od spadków i darowizn, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania.

W związku z powyższym, ustalając podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym, przychód ze zbycia opisanego we wniosku mieszkania, ustalony zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, można będzie pomniejszyć o ewentualne koszty sprzedaży. Kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz kwota zapłacona za wymianę zamka w drzwiach (udokumentowana fakturą VAT) będą z kolei kosztem uzyskania pomniejszającym przychód. Obliczony w ten sposób dochód stanowić będzie podstawę opodatkowania z tytułu sprzedaży mieszkania.

Końcowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej informuje, że w niniejszej interpretacji dokonał oceny prawnej stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawcę jedynie w odniesieniu do sformułowanego we wniosku pytania.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.