Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB-1-2/4510-526/16/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-06-20
Teza: ustalenie wartości początkowej poszczególnych elementów składowych nieruchomości stanowiących odrębne środki trwałe jako iloczynu łącznej ceny nabycia i wskaźnika proporcji wynikającego z opracowania biegłego rzeczoznawcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; amortyzacja; amortyzacja-odpisy amortyzacyjne; basen; biegły; biegły-opinia biegłego; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; operat szacunkowy; proporcja; wartość-wartość początkowa; wartość-wartość początkowa-wartość początkowa środka trwałego; środek-środek trwały
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 4 maja 2016 r. (data wpływu do tut. BKIP 12 maja 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie ustalenia wartości początkowej poszczególnych elementów składowych nieruchomości stanowiących odrębne środki trwałe jako iloczynu łącznej ceny nabycia i wskaźnika proporcji wynikającego z opracowania biegłego rzeczoznawcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 maja 2016 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in. w zakresie ustalenia wartości początkowej poszczególnych elementów składowych nieruchomości stanowiących odrębne środki trwałe jako iloczynu łącznej ceny nabycia i wskaźnika proporcji wynikającego z opracowania biegłego rzeczoznawcy.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 10 lutego 2016 r. Spółka dokonała aktem notarialnym zakupu nieruchomości zabudowanych. Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości, w dziale III wpisane były ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji a w dziale IV znajdowały się wpisy o ustanowieniu hipotek umownych i przymusowych.

Zgodnie z aktem notarialnym wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona na kwotę 1.050.000 zł, natomiast po uwzględnieniu obciążeń nieruchomości w łącznej kwocie 449.200,54 zł, cena za nieruchomość została ustalona na kwotę 600.799,46 zł. Działając w imieniu Spółki Prezes Zarządu oświadczył, że kwota 449.200,54 zł jako spłata wierzytelności zabezpieczonych hipotekami wpisanymi w dziale IV księgi wieczystej i wierzytelności, co do których prowadzone są postępowania egzekucyjne zostanie zapłacona przez Spółkę w terminie do dnia 12 lutego 2016 r. Wszystkie ww. wierzytelności zostały spłacone w dniu 11 lutego 2016 r.

Według operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, wartość prawa własności została wyszacowana łącznie na kwotę 1.206.180 zł. W skład nieruchomości wchodzą działki zabudowane nr 1 i 2.

Na działce nr 1 znajdują się stare zabudowania techniczne i budynki zaplecza dawnego baseny oraz stara betonowa niecka (dawny basen). Stan budynków i niecki jest zły. Środkowa część budynku kwalifikuje się do remontu kapitalnego. Pozostałe części budynku oraz stara betonowa niecka są do rozbiórki. Działka jest częściowo ogrodzona, stan ogrodzenia jest zły. W ogrodzeniu jest brama, która po remoncie może być wykorzystana. Na działce zgromadzone są różne odpady. Przewidywane jest ich usuniecie. Na działce nr 2 stoi budynek produkcyjno-magazynowy nr ewid. X oraz budynek garażowy (magazynowy) nr ewid. Y. Przed budynkami plac wyłożony jest kostką brukową i utwardzony betonem. Działka ogrodzona jest płotem z siatki na słupach betonowych. Stan ogrodzenia jest zły. Siatka jest skorodowana, pęknięta w wielu miejscach, słupki betonowe są pochylone i popękane. Ogrodzenie jest do wymiany. Teren uzbrojony jest w sieć: elektryczną, wodną, kanalizację sanitarną (do szamba) i deszczową. Na działce nr 2 stoją słupy z lampami do oświetlenia terenu.

Do operatu szacunkowego została 29 lutego 2016 r. sporządzona dodatkowa Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości. Opinia została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził Operat szacunkowy ww. nieruchomości. Według ww. Opinii wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości została przez rzeczoznawcę określona w sposób następujący:

Wartości elementów składowych działki nr 1:

*   wartość pozostającej środkowej części budynku technicznego - 39.460,00 zł
*   wartość bramy z częścią ogrodzenia - 1.200,00 zł
*   określona wartość dla działki nr 1 gruntu - 146.020,00zł

Wartość elementów składowych działki nr 2:

*   grunt - 217.000,00 zł
*   budynek nr ewid. X - 533.500,00 zł
*   budynek nr ewid. Y - 27.950,00 zł
*   teren (plac) utwardzony kostką granitową - 77.150,00 zł
*   teren utwardzony betonem - 62.940,00 zł
*   słupy z lampami oświetleniowymi - 960,00 zł
*   \--------------------------------------1.206.180,00 zł

W celu ustalenia ceny nabycia nieruchomości, cena zakupu określona w akcie notarialnym została powiększona o koszty związane z zakupem. Do kosztów związanych z zakupem zostały zaliczone: opłata notarialna za sporządzenie aktu, podatek od czynności cywilnoprawnych pobrana od umowy sprzedaży, a także kwoty spłaty wierzytelności zabezpieczonych hipotekami wpisanymi w dziale IV księgi wieczystej i wierzytelności, co do których prowadzone były postępowania egzekucyjne. Przewiduje się dokonać rozbioru niecki basenowej oraz części budynku zaplecza technicznego a także uporządkować działkę i dokonać wywozu wszystkich zgromadzonych na niej odpadów, pozostałe elementy nieruchomości wprowadzić do ewidencji środków trwałych. Okres użytkowania poszczególnych środków trwałych będących elementami składowymi nieruchomości będzie dłuższy niż rok, będą one wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i będą oddane do używania po spełnieniu warunku kompletności i zdolności do używania.

Ponieważ w umowie sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego nie zostały wyszczególnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości, w celu ustalenia ich poszczególnych wartości początkowych zastosowano strukturę wynikającą ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego opracowania „Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości”. Wartość początkowa poszczególnych środków trwałych, którymi są elementy składowe nieruchomości zostanie ustalona w sposób następujący; łączna cena nabycia nieruchomości pomnożona zostanie przez udział procentowy każdego elementu wynikający z opracowania „Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości”.

W celu możliwości przekazania nieruchomości do użytkowania Spółka będzie musiała ponieść dodatkowo koszty związane z rozbiórką starych zabudowań technicznych i niecki dawnego basenu znajdujących się na działce 1 oraz koszty rozbiórki części budynku zlokalizowanego również na działce 1 a także wywieźć wszystkie odpady zgromadzone na ww. działce.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Spółka prawidłowo zamierza ustalić wartość początkową poszczególnych elementów składowych nieruchomości stanowiących odrębne środki trwałe jako iloczyn łącznej ceny nabycia i wskaźnika proporcji wynikającego z opracowania biegłego rzeczoznawcy „Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości”? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowo zamierza On ustalić wartość początkową poszczególnych elementów składowych nieruchomości stanowiących odrębne środki trwałe jako iloczyn łącznej ceny nabycia i wskaźnika proporcji wynikającego z opracowania biegłego rzeczoznawcy „Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm., dalej: „updop”), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Powołany przepis ma charakter ogólny (tzw. klauzula generalna). Z tego względu, każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Kosztami uzyskania przychodów są wyłącznie takie koszty, które spełniają kumulatywnie warunki określone w cytowanym art. 15 ust. 1 updop, tj.:

*   zostały poniesione przez podatnika,
*   ich poniesienie miało na celu uzyskanie przychodów lub zachowanie albo zabezpieczenie źródła przychodów,
*   nie zostały wyłączone z kategorii kosztów podatkowych mocą art. 16 ust. 1 updop.

Katalog wyłączeń z kategorii kosztów uzyskania przychodów zawarty w art. 16 ust. 1 updop ma charakter zamknięty. Wśród wydatków nieuważnych za koszty uzyskania przychodów, ustawodawca wymienił m.in. wydatki na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części. Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 1 updop, są jednak kosztem uzyskania przychodów, w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia.

Jednocześnie w myśl art. 15 ust. 6 updop, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.

Składniki majątku stanowiące środki trwałe i wartości niematerialne i prawne zostały wymienione przez ustawodawcę w art. 16a-16c updop.

W myśl art. 16a ust. 1 updop, amortyzacji podlegają – z zastrzeżeniem art. 16c – stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z powyższym, wymienione w pkt 1-3 środki trwałe będą podlegały amortyzacji po spełnieniu następujących warunków:

*   zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
*   stanowią własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 16a ust. 2 updop,
*   są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, że warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie,
*   przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok – o tym, jak długo będzie używany dany składnik decyduje sam podatnik,
*   są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
*   nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c updop.

W myśl art. 16c pkt 1 updop, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 16d ust. 2 updop, składniki majątku, o których mowa w art. 16a-16c, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 9 ust. 1, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4.

Niniejsze oznacza, że składniki majątkowe spełniające definicję środka trwałego oddaje się do użytkowania i wprowadza do ewidencji środków trwałych. Innymi słowy, składnik majątkowy, który stanowi własność lub współwłasność podatnika, jeśli przewidywany okres jego używania przekraczać będzie rok, może zostać zaliczony do środków trwałych podatnika i być amortyzowany, jeżeli jest kompletny i zdatny do użytku. Poprzez sformułowanie „zdatny do użytku” należy rozumieć przede wszystkim możliwość faktycznego oraz prawnego użytkowania.

Na mocy art. 16h ust. 1 pkt 1 updop, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 16k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji, z zastrzeżeniem art. 16e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 16 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Wprowadzenie składnika majątku do ewidencji wymaga ustalenia jego wartości początkowej. Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zostały unormowane w art. 16g updop.

Zgodnie z treścią przepisu art. 16g ust. 1 pkt 1 updop, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-14, uważa się w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Za cenę nabycia – stosownie do treści art. 16g ust. 3 updop – uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w dniu 10 lutego 2016 r. Spółka dokonała aktem notarialnym zakupu nieruchomości zabudowanych. Zgodnie z aktem notarialnym wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 1.050.000 zł. Według operatu szacunkowego sporządzonego dla nieruchomości, wartość prawa własności została wyszacowana łącznie na kwotę 1.206.180 zł. W skład nieruchomości wchodzą działki zabudowane nr 1 i 2. Do operatu szacunkowego została 29 lutego 2016 r. sporządzona dodatkowa Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości. Opinia została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził Operat szacunkowy ww. nieruchomości. Okres użytkowania poszczególnych środków trwałych będących elementami składowymi nieruchomości będzie dłuższy niż rok, będą one wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i będą oddane do używania po spełnieniu warunku kompletności i zdolności do używania. Ponieważ w umowie sprzedaży nieruchomości sporządzonej w formie aktu notarialnego nie zostały wyszczególnione wartości poszczególnych elementów składowych nieruchomości, w celu ustalenia ich poszczególnych wartości początkowych zastosowano strukturę wynikającą ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego opracowania „Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości”. Wartość początkowa poszczególnych środków trwałych, którymi są elementy składowe nieruchomości zostanie ustalona w sposób następujący; łączna cena nabycia nieruchomości pomnożona zostanie przez udział procentowy każdego elementu wynikający z opracowania „Opinia o wartości elementów składowych nieruchomości”.

Odnosząc powołane przepisy do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, stwierdzić należy, że wartością początkową nieruchomości jest jej cena nabycia wynikająca z aktu notarialnego powiększona o koszty związane z zakupem. Zatem, Spółka prawidłowo zamierza ustalić wartość początkową poszczególnych elementów składowych nieruchomości stanowiących odrębne środki trwałe jako iloczyn łącznej ceny nabycia i wskaźnika proporcji wynikającego z opracowania biegłego rzeczoznawcy „Opinii o wartości elementów składowych nieruchomości”.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Podkreślenia wymaga, że niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa. W związku z powyższym Organ nie odniósł się do przykładów liczbowych ujętych we wniosku, które zawierają błąd w podsumowaniu.

Nadmienić należy, że w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 3-5 wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.