Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-590a/12/MD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-08-22
Teza: Odliczenie podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości (lokali), które mają być wynajmowane na cele inne niż mieszkalne
Słowa kluczowe: inwestycje; nakłady; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 maja 2012 r. (data wpływu 21 maja 2012 r.), uzupełnionym w dniu 13 sierpnia 2012 r. (data wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości (lokali), które mają być wynajmowane na cele inne niż mieszkalne – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 maja 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 13 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości (lokali), które mają być wynajmowane na cele inne niż mieszkalne.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Zamierza Pan nabyć 3 nieruchomości:

*   2 lokale mieszkalne,
*   1 lokal użytkowy,

a następnie je wynajmować, jednak w odmienny sposób.

Lokale mieszkalne będą wynajmowane w ramach działalności gospodarczej (jako jeden z zakresów tej działalności) - PKD 55.20.Z (Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). Lokale mieszkalne będą wykorzystywane do działalności gospodarczej dla celów najmu krótkotrwałego dla celów turystycznych, rekreacyjnych, wypoczynkowych itp. Usługi te odpowiadają, w Pana ocenie, PKWiU 55.20.19.0 – Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zaś lokal użytkowy będzie wynajmowany poza prowadzoną działalnością gospodarczą, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, na rzecz jednego najemcy, w ramach długoterminowej (10-letniej) umowy najmu. Lokal użytkowy zostanie nabyty w stanie deweloperskim, a następnie wykończony i wyposażony według wymagań ww. najemcy. Najemca lokalu użytkowego, będzie wykorzystywał go na działalność hotelową i turystyczną. W zakresie najmu lokalu użytkowego będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, nie będąc jednocześnie w tym zakresie przedsiębiorcą. W przypadku nabycia wszystkich lokali zamierza Pan odliczyć podatek od towarów i usług, zapłacony przy ich nabyciu. Nabycie będzie miało miejsce z użyciem środków z kredytów bankowych (walutowych lub w złotych polskich). W ramach obu najmów będzie Pan wystawiał faktury VAT (dla lokalu użytkowego według stawki 23%, dla lokali mieszkalnych 8%) oraz będzie odliczał podatek naliczony z faktur dokumentujących koszty utrzymania wszystkich lokali. Równocześnie zamierza Pan amortyzować wskazane lokale, według obowiązujących stawek amortyzacyjnych (1,5% dla lokali mieszkalnych oraz 2,5% dla lokalu użytkowego), a koszty amortyzacji traktować jako koszty uzyskania przychodu - odpowiednio: z lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zaś z lokalu użytkowego - w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

*   Czy istnieją przeszkody podatkowe do zawarcia umowy długotrwałego najmu lokalu użytkowego poza działalnością gospodarczą, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, z równoczesnym odliczeniem podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu lokalu?
*   Czy istnieją przeszkody dla równoczesnego wynajmowania krótkoterminowego lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej oraz lokalu użytkowego poza prowadzoną działalnością, w ramach zarządu majątkiem prywatnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi, może zawrzeć umowę długotrwałego najmu lokalu użytkowego, poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej, tj. w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Jednak posiadając równocześnie status podatnika VAT czynnego, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w innym zakresie, będzie równocześnie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokalu użytkowego w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lokalu użytkowego do majątku prywatnego, bowiem czynsz będzie z podatkiem od towarów i usług.

W Pana ocenie, decyzja co do zakresu prowadzonej działalności gospodarczej oraz zasad gromadzenia i zarządu majątkiem prywatnym, w zakresie w jakim pozostaje niesprzeczna z obowiązującym porządkiem prawnym, jest wyłączną sferą decyzyjną podatnika. Dlatego też nie ma przeszkód dla podjęcia decyzji o nabyciu lokalu użytkowego do majątku prywatnego i czerpaniu z niego pożytków cywilnych poza prowadzoną działalnością gospodarczą, z równoczesnym najmowaniem lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W oparciu o przepis art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054) - dalej ustawa - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, o czym stanowi art. 15 ust. 2 powołanej ustawy.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że najem wypełnia definicję działalności gospodarczej określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom podatku od towarów i usług w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z czynnościami opodatkowanymi. Odliczyć zatem można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego. Wskazana norma prawna wyraża zasadę neutralności podatku od towarów i usług, w następstwie której podatnicy realizujący czynności zwolnione, są w podobnej sytuacji jak ostateczny nabywca (konsument) towaru lub usługi, z wyjątkiem przypadków jednoznacznie wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług. Ustawa wyłącza zatem możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu.

W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług, z uwzględnieniem rabatów określonych w art. 29 ust. 4.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują również sytuacje, w których podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług, pomimo tego, że spełnione są generalne przesłanki upoważniające go do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ograniczenia te zawarte są w art. 88 ustawy.

Ze złożonego wniosku wynika, że zamierza Pan (jako podatnik podatku od towarów i usług) nabyć 2 lokale mieszkalne oraz 1 lokal użytkowy, a następnie je wynajmować. Lokale mieszkalne będą wykorzystywane do działalności gospodarczej w zakresie najmu krótkotrwałego dla celów turystycznych, rekreacyjnych, wypoczynkowych itp. Usługi te odpowiadają, w Pana ocenie, PKWiU 55.20.19.0 – Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi. Lokal użytkowy będzie wynajmowany na rzecz jednego najemcy w ramach długoterminowej (10-letniej) umowy. Najemca lokalu użytkowego będzie wykorzystywał go do działalności hotelowej i turystycznej.

Na tym tle powziął Pan wątpliwość dotyczącą prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. lokali.

Mając na uwadze zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku oraz przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, w tym przede wszystkim treść 86 ust. 1 ustawy, potwierdzić należy, że skoro – jak zadeklarował Pan we wniosku - nabycie lokali będzie związane z następczym wykonywaniem czynności opodatkowanych, tj. opodatkowanym najmem nieruchomości (lokali), będzie miał Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego z tego tytułu, o ile nie wystąpią przesłanki wyłączające to prawo określone w art. 88 ustawy.

Przy czym zaznaczyć należy, że na gruncie podatku od towarów i usług brak jest podstaw do różnicowania najmu nieruchomości (w Pana przypadku lokali) na najem w ramach działalności gospodarczej oraz na tzw. najem prywatny. Oba te przejawy aktywności wypełniają autonomiczną (wobec regulacji z zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych) definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem w obu przypadkach występował będzie Pan w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie skutków podatkowych wynikających z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270) . Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.