Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-594/13-4/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-09-20
Teza: Czy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 5a pkt 6c działania Wnioskodawczyni związane z budową budynku i zbyciem mieszkań noszą cechu działalności gospodarczej i sprzedaż tych mieszkań powinna być opodatkowana na zasadach ogólnych?
Słowa kluczowe: budowa-budowa budynków; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 12 czerwca 2013 r. (data wpływu 17 czerwca 2013 r.), uzupełnionym w dniu 11 czerwca 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17 czerwca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości oraz podatku od towarów i usług w zakresie określenia, czy z tytułu podjętych działań Wnioskodawczyni stanie się podatnikiem podatku VAT.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 i art. 14f § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 6 września 2013 r., znak ILPB2/415-594/13-2/AJ, ILPP2/443-536/13-2/SJ, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Wnioskodawczynię, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 6 września 2013 r., skutecznie doręczono w dniu 10 września 2013 r. W dniu 11 września 2013 r. Zainteresowana uzupełniła wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zakupiła prywatnie działkę budowlaną na terytorium RP, składającą się z działek o nr i wystąpiła jako osoba fizyczna z wnioskiem do starosty o wydanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalno -usługowego. Pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego składającego się z 5 mieszkań i 3 lokali usługowych na rzecz Zainteresowanej i małżonka zostało wydane w dniu 22 sierpnia 2007 roku. Zamiarem Wnioskodawczyni było - poprzez wybudowanie tego budynku - zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych małżonków i trzech dorastających dzieci. Lokale usługowe na parterze małżonkowie zamierzali przeznaczyć w przyszłości na prowadzenie jakiejś rodzinnej działalności gospodarczej.

Małżonkowie nie prowadzili nigdy działalności gospodarczej na własny rachunek i obecnie również takiej działalności nie prowadzą. Zainteresowana pracuje na etacie w szpitalu, a mąż poza granicami kraju. Budowa tego budynku miała małżonkom między innymi stworzyć warunki do powrotu męża do kraju i rozpoczęcia działalności gospodarczej w budowanym lokalu usługowym. Budowę budynku małżonkowie zakończyli w roku 2012 i w lipcu tego roku uzyskali pozwolenie na jego użytkowanie. Niestety podczas 5-letniej budowy zmieniła się zasadniczo sytuacja rodzinna Wnioskodawczyni. Dzieci ukończyły szkoły średnie i rozpoczęły studia. Podczas studiów stwierdziły, że do miejscowości, w której wybudowano dom nie wrócą z uwagi na brak miejsc pracy. Mąż również zrezygnował z planowanej działalności gospodarczej z uwagi na kryzys jaki od kilku lat panuje na rynku europejskim. Tak więc w roku 2012 małżonkowie zostali z budynkiem, na który wydali wszystkie oszczędności, który trzeba było ogrzewać i ponosić dodatkowe nakłady na jego utrzymanie, a z zarobionych na etatach pieniędzy nie było ich to stać. Sytuacja ta zmusiła małżonków do podjęcia prób wynajęcia wybudowanych mieszkań i lokali usługowych. Niestety pomimo wielu ogłoszeń udało się wynająć tylko 2 lokale. Pogarszająca sytuacja ekonomiczna zmusiła Wnioskodawczynię do podjęcia decyzji o sprzedaży nie wynajętych lokali mieszkalnych. W miesiącu styczniu 2013 roku małżonkowie sprzedali dwa lokale mieszkalne: jeden za kwotę x zł, a drugi za kwotę y zł. Od sprzedaży tych mieszkań notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych. W miesiącu lutym 2013 roku małżonkowie sprzedali trzecie mieszkanie za kwotę z zł i od sprzedaży tego mieszkania notariusz pobrał również podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowana nadmieniła również, że od budowy części mieszkalnej uzyskała zwrot podatku VAT na podstawie ustawy z 29 sierpnia 2005 roku o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 5a pkt 6c działania Wnioskodawczyni związane z budową budynku i zbyciem mieszkań noszą cechy działalności gospodarczej i sprzedaż tych mieszkań powinna być opodatkowana na zasadach ogólnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, działania związane z budową budynku mieszkalno-usługowego nie miały cech działalności gospodarczej gdyż zamiarem małżonków było wybudowanie tego budynku na własne potrzeby. Jedynie sytuacja rodzinna i ekonomiczna zmusiła Zainteresowaną i Jej męża do zmiany planów i sprzedaży części mieszkań. Zainteresowana uważa, że nie spełnia warunków określonych w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 5a pkt 6c tejże ustawy stanowiącym, że działalność gospodarcza to taka, która prowadzona jest w sposób zorganizowany i ciągły.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ww. ustawy, odrębnym źródłem przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

*   odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
*   zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Natomiast zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższej definicji działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W niniejszej sprawie ważne jest czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w 2007 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła prywatnie działkę budowlaną, na której - po uzyskaniu w dniu 22 sierpnia 2007 roku pozwolenia na budowę - rozpoczęła budowę budynku mieszkalno-usługowego. Budowa została zakończona w 2012 r. i w lipcu tego roku małżonkowie uzyskali pozwolenie na użytkowanie.

W styczniu 2013 r. Zainteresowana sprzedała - znajdujące się w budynku - dwa mieszkania, natomiast w lutym 2013 roku - trzecie mieszkanie.

Zainteresowana, wskazała, że żaden z małżonków nie prowadził nigdy działalności gospodarczej na własny rachunek i obecnie również takiej działalności nie prowadzi.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć więc należy do definicji zawartej w kodeksie cywilnym, w szczególności w art. 46 § 1.

Stosownie do przepisów art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 48 ustawy - Kodeks cywilny stanowi, że - z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych - do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Natomiast, zgodnie z art. 47 § 1 tej ustawy, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. W konsekwencji, budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Ponadto zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

W związku z tym bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nie może być odrębnie liczony dla nabycia własności gruntu oraz dla budowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Tym samym datą nabycia nieruchomości jest więc data nabycia gruntu, nie zaś data wybudowania budynku. Natomiast dla obliczenia tego terminu nie ma znaczenia wyodrębnienie lokali mieszkalnych w budynku znajdującym się na wcześniej nabytym gruncie, gdyż czynności te nie stanowią nabycia nieruchomości w rozumieniu przepisów art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte lub wybudowane w celu ich odsprzedaży nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nie można bowiem stwierdzić, że taka sprzedaż nosi znamiona działalności prowadzonej w sposób w sposób zorganizowany i ciągły.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku Wnioskodawczyni za datę nabycia zbywanych nieruchomości (mieszkań), należy przyjąć datę nabycia nieruchomości gruntowej, tj. 2007 r., a co za tym idzie bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2007 r. Tak więc dokonane w styczniu i lutym 2013 r. odpłatne zbycie trzech lokali mieszkalnych - z uwagi na upływ terminu, o którym mowa powyżej - nie będzie stanowiło źródła przychodu, a tym samym nie będzie skutkowało obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Jednocześnie dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazuje, że w zakresie podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.