Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.768.2025.3.MT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-28
Teza: Skutki podatkowe użyczenia nieruchomości.
Słowa kluczowe: najem
nieruchomości
przychód
umowa-umowa użyczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychody z innych źródeł.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z najmu lub dzierżawy.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 9
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 11-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 20-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 13 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 października 2025 r. (wpływ 16 października
    2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan wyłącznym właścicielem kilku nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne
    wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej i miejscem postojowym
    oraz komórką lokatorską (dalej jako: "Lokale mieszkalne").
    Posiada Pan troje dorosłych synów, z którymi zamierza Pan zawrzeć umowę użyczenia
    posiadanych przez siebie Lokali mieszkalnych. Umowa użyczenia, zgodnie z jej naturą,
    będzie miała charakter nieodpłatny.
    Stroną umowy użyczenia będą - Pan jako "Użyczający", troje Pana dorosłych dzieci, jako
    "Biorący w użyczenie", przy czym każdy w udziale po 1/3 w odniesieniu do każdego Lokalu
    mieszkalnego.
    Na podstawie umowy użyczenia Biorący w użyczenie (Pana trzej synowie) będą mieli
    prawo oddać lokale mieszkalne we własnym imieniu i na własny rachunek w najem
    okazjonalny osobom nieprowadzącym działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem jednak,
    że najem będzie możliwy wyłącznie na cele mieszkaniowe najemcy. Biorących w użyczenie
    obciążać będzie obowiązek znalezienia najemcy i obsługa najmu (wykonywanie zadań
    Wynajmującego wynikających z ustawy i umowy).
    Czynsz najmu (z wyłączeniem kwot na pokrycie opłat eksploatacyjnych za lokale
    mieszkalne należnych na rzecz Wspólnot mieszkaniowych oraz dostawców mediów, które
    pobrane przez Wynajmujących będą w tej samej kwocie przekazywane na właściwe
    rachunki wspólnoty lub dostawców mediów) wpływający na założony do tego dedykowany
    rachunek bankowy, Biorący w użyczenie będą uzyskiwać proporcjonalnie (w stosunku 1/3
    dla każdego z Biorących w użyczenie) i przekazywać na swoje indywidualne rachunki
    bankowe jako ich przychód z najmu. Nie będzie Pan uzyskiwał żadnych przychodów z
    tytułu realizowanego najmu.
    Pytania
    1. Czy w przypadku oddania posiadanych przez siebie lokali mieszkalnych w bezpłatne
      używanie na podstawie umowy użyczenia najbliższym członkom rodziny (synom) i
      nieuzyskiwania z tego tytułu żadnych przychodów, w tym z tytułu najmu tych Lokali
      przez Biorących w użyczenie, będzie Pan obciążony zapłatą zryczałtowanego podatku
      dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne od
      przychodów z najmu (PIT-28)?
    2. Czy w przypadku oddania posiadanych przez siebie lokali mieszkalnych w bezpłatne
      używanie na podstawie umowy użyczenia najbliższym członkom rodziny (synom) i
      nieuzyskiwania z tego tytułu żadnych przychodów oraz nieświadczenia odpłatnych
      usług ani dostawy towarów, zobowiązany jest Pan do naliczania podatku od towarów i
      usług?
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr
    1. W zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 zostanie wydane odrębne
    rozstrzygnięcie.
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad. 1
    W Pana ocenie w sytuacji oddania posiadanych przez Pana lokali mieszkalnych w
    bezpłatne użyczenie trzem pełnoletnim synom (tj. osobom najbliższym), z tytułu którego
    nie będzie osiągał Pan żadnych przychodów obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku
    od przychodów z najmu (PIT-28) nie będzie obciążał Pana (będzie obciążał w całości

    Biorących w użyczenie), albowiem to na ich rachunek realizowany będzie najem
    okazjonalny lokali mieszkalnych. Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych. Zgodnie natomiast z art. 6 ust.
    1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Z uwagi na fakt, że nie będzie
    łączył Pana z najemcą żaden stosunek prawny, na mocy którego jakiekolwiek kwoty
    zostałyby postawione do Pana dyspozycji lub przez Pana otrzymane, zasadnym jest
    stwierdzenie, że nie osiąga Pan przychodu w rozumieniu ww. ustawy, a tym samym nie
    podlega Pan opodatkowaniu w tym podatku.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
      Stosownie do art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art.
      24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka
      sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku
      podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest
      stratą ze źródła przychodów.
    Jak stanowi art. 11 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie
      realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art.
      19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji
      podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
      otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od
    osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną.
    Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad
    kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu.
    Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1 ww.
    ustawy, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
    pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za
    przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym
    przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o
    charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.
    O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych
    można więc mówić w każdej sytuacji gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania
    określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też
    innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia
    powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje
    określone przysporzenie majątkowe.

    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 6 i 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
      charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji
      rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na
      prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku
      związanych z działalnością gospodarczą.
      9) inne źródła.
    W myśl art. 20 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w
      szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu
      emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w
      rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty
      uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz
      wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także
      dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki
      pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane
      z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w
      art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów
      określonych w art. 12-14 i art. 17.
    Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja
    przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii
    zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy.
    O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy
    u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks
    cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu. Umowa użyczenia jest jedną z umów nazwanych,
    regulujących zasady używania rzeczy.
    Zgodnie z art. 710 ustawy Kodeks cywilny:
      Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas
      oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.
    W świetle tego przepisu – cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz
    motyw bezinteresowności. Z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia
    świadczenia jest tylko użyczający, więc umowę tę należy uznać za jednostronnie
    zobowiązującą. Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej szczególnej formy zawierania tej
    umowy i może ona być zawarta w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej, ustnej, aktu
    notarialnego, czynności dorozumianych. Cechą charakterystyczną użyczenia, odróżniającą
    je od najmu, ale za to upodobniającą do darowizny, jest nieodpłatność, co oznacza, że
    biorący w używanie nie ma obowiązku dokonywania żadnych świadczeń i opłat na rzecz
    dającego do bezpłatnego używania. Wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje

    znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek
    czynności ograniczających uprawnienia biorącego wynikających z umowy. Nieodpłatny
    charakter użyczenia zbliża tę umowę do darowizny. Użyczający nie dokonuje jednak,
    odmiennie niż darczyńca, bezpłatnego świadczenia kosztem swojego majątku, ponieważ
    rzecz użyczona nadal pozostaje nieobciążona w jego majątku. Umowa użyczenia może
    przewidywać prawo do wynajmowania użyczonego lokalu przez osobę biorącą lokal w
    użyczenie. Jeśli ta osoba jest wynajmującym, wówczas przychód z najmu jest przychodem
    osoby biorącej lokal w użyczenie.
    Zgodnie z powyższym, stroną osiągającą przychód z najmu będą Pana synowie. Wobec
    tego to oni, jako osoby wynajmujące lokale mieszkalne na podstawie umowy najmu, będą
    zobowiązani do opodatkowania przychodów osiągniętych z tego tytułu.
    Zatem zawarcie przez Pana umowy użyczenia lokali mieszkalnych, które będą
    wynajmowane przez Pana synów, nie będzie skutkowało powstaniem po Pana stronie
    źródła przychodów z najmu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Nie będzie Pan
    zobowiązany do składania deklaracji PIT-28.
    Pana stanowisko jest prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie
    podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy
    wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa,
    opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we
    wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej
    interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
    Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów
    podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny
    /zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego
    stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży
    obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których
    wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
    Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego
    w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie
    rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za
    pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie
    trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.