Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-298/10-2/JC
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-05-25
Teza: Jaka procedura ma zastosowanie w celu obliczenia kosztów uzyskania przychodu w stosunku do zapłaconych odsetek od kredytów uzyskanych na zakup tej nieruchomości (spełniony warunek celowości wynikający z art. 22 ust. 1)?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt; odsetki-odsetki od kredytu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 01.03.2010 r. (data wpływu do KIP w Płocku 30.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu zapłaconych odsetek od kredytu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.03.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu zapłaconych odsetek od kredytu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 24.10.2008 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość (budynek mieszkalny jednorodzinny) od firmy deweloperskiej z siedzibą w B. Niniejsza data jest wiążąca, określona w akcie notarialnym. W dniu 18.12.2006 r. podpisana została umowa przedwstępna, na mocy której firma deweloperska zobowiązała się owy budynek wybudować i sprzedać w stanie wolnym od obciążeń hipotecznych, a Wnioskodawca w myśl umowy oraz harmonogramu spłat został zobowiązany pokrywać koszty budowy poniesione w latach 2007-2009.

W dniu 15.04.2009 r. Wnioskodawca zbył nieruchomość za cenę wyższą od nabycia i zgodnie z obowiązującym prawem podatkowym jest zobowiązany zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% stanowiący różnicę pomiędzy przychodem od odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami nabycia powiększoną o sumę odpisów.

Na kupno nieruchomości Wnioskodawca zaciągnął dwa kredyty w walucie obcej (Euro), w bankach rezydujących w Irlandii. Wnioskodawca wskazuje, iż jest rezydentem Irlandii w związku z czym codzienne zobowiązania podatkowe względem osób fizycznych jak i spłata tych kredytów odbywa się w walucie Euro.

Spłaty za nabycie nieruchomości odbywały się w transzach w latach 2007-2009. Środki pieniężne pochodzące z tytułu zaciągniętych kredytów zostały przesłane na konto Podatnika do Banku z siedzibą w Polsce. Następnie Wnioskodawca dokonał operacji przewalutowania PLN i przesłał środki pieniężne na konto wskazane przez firmę deweloperską zgodnie z harmonogramem opłat.

Podatnik oświadcza, że uzyskiwany dochód od osób fizycznych utrzymuje wyłącznie na terenie Irlandii, który następnie podlega opodatkowaniu właściwym organom podatkowym. Naturalnie kredyt był spłacany w walucie Euro, wiec nie mamy do czynienia z przedstawieniem różnic walutowych w okresie spłat comiesięcznych rat kredytu, za wyjątkiem daty nabycia oraz sprzedaży nieruchomości w celu odliczenia kosztów uzyskania przychodu na terenie Polski.

Na podstawie stosownych wyciągów bankowych Podatnik jest w stanie przedstawić wysokość odsetek zapłaconych w walucie Euro okresie od 22.03.2007 r. (data uzyskania pierwszego kredytu) do 15.04.2009 r. (data sprzedaży nieruchomości).

Faktury od dewelopera były wystawiane wyłącznie w walucie PLN.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka procedura ma zastosowanie w celu obliczenia kosztów uzyskania przychodu w stosunku do zapłaconych odsetek od kredytów uzyskanych na zakup tej nieruchomości (spełniony warunek celowości wynikający z art. 22 ust. 1)?

Na podstawie przedstawionej sytuacji kwestią sporną pozostaje określenie dat przyjęcia kursu wymiany walut w momencie nabycia/zbycia nieruchomości w celu przedstawienia kosztów uzyskania przychodów względem waluty obcej.

Zdaniem Wnioskodawcy:

1\. Odsetki od zaciągniętych kredytów.

Odsetki od zaciągniętych kredytów stanowią koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 30e w zw. z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za tym stanowiskiem przemawia fakt, iż bez uzyskania kredytów, które były bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości, nie mógłby istnieć przychód z późniejszej operacji sprzedaży nieruchomości.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 32 i 33 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że zapłacone odsetki od kredytu, o ile spełniają warunek celowości, wynikający z art. 22 ust. 1 ustawy i nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodu (na podstawie interpretacji indywidualnej z dnia 6 października 2009 r., sygnatura lPPB1/415-569/09-2/EC wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie).

2\. Różnice walutowe

Różnice kursowe stanowią odpowiednio koszty uzyskania przychodów lub przychód w zależności od kursu wymiany zgodnie z art. 24c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aczkolwiek ww. przypadek nie jest określony jednoznacznie. Ponieważ obecne przepisy nie precyzują dokładnie, z którego dnia Podatnik powinienem przyjąć kursy walut, przyjmuję, co następujące:

*   nabycie nieruchomości - przyjąć kurs wymiany walut Euro/PLN stosowany przez Bank w danym dniu roboczym przy operacji przewalutowania (na podstawie wyciągu bankowego),
*   zbycie nieruchomości - przyjąć kurs wymiany walut Euro/PLN z dnia sprzedaży opierając się na tabeli kursów walut ogłoszony przez Narodowy Bank Polski na dany dzień sprzedaży.

Co do kwestii różnic kursowych będą one stanowiły koszty uzyskania przychodów lub przychód w zależności czy będą to dodatnie czy będą to dodatnie czy ujemne różnice.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się w szczególności dochody (przychody) m.in. z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości (art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy).

Przepisy art. 3 ust. 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczypospolita Polska (art. 4a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Umowy między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu (Dz. U. z 1996 r. Nr 29, poz. 129 i z 2000 r. Nr 53, poz. 650), dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (w tym dochód z gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowane w tym drugim Państwie.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca jest rezydentem Irlandii i w 2009 r. dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości położonej w Polsce.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz Konwencji zawartej pomiędzy Rzeczpospolitą Polską, a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Irlandii podlegają opodatkowaniu w Polsce, wg zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 01 stycznia 2007 r.

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 24.10.2008 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość (budynek mieszkalny) od firmy deweloperskiej.

Zatem w przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązujące od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy). Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Z treści przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 24.10.2008 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość (budynek mieszkalny jednorodzinny) od firmy deweloperskiej. W dniu 15.04.2009 r. Wnioskodawca zbył nieruchomość za cenę wyższą od nabycia i zgodnie z obowiązującym prawem podatkowym jest zobowiązany zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% stanowiący różnicę pomiędzy przychodem od odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami nabycia powiększoną o sumę odpisów.

Na kupno nieruchomości Wnioskodawca zaciągnął dwa kredyty w walucie obcej (Euro), w bankach rezydujących w Irlandii. Wnioskodawca wskazuje, iż jest rezydentem Irlandii w związku z czym codzienne zobowiązania podatkowe względem osób fizycznych jak i spłata tych kredytów odbywa się w walucie Euro.

Spłaty za nabycie nieruchomości odbywały się w transzach w latach 2007-2009. Środki pieniężne pochodzące z tytułu zaciągniętych kredytów zostały przesłane na konto Podatnika do Banku z siedzibą w Polsce. Następnie Wnioskodawca dokonał operację przewalutowania PLN i przesłał środki pieniężne na konto wskazane przez firmę deweloperską zgodnie z harmonogramem opłat.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi kwestia możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości poniesionych wydatków w związku ze spłatą odsetek od kredytów bankowych zaciągniętych na zakup tej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawcy przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane z zaciągnięciem kredytu bankowego. Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, tj. odsetek od kredytu.

Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Koszty związane z pozyskaniem pieniądza na nabycie zbywanej nieruchomości, w tym różnice w kursie waluty, w jakiej kredyt został zaciągnięty, występujące w trakcie spłaty kredytu, nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Nie mieszczą się również w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, iż skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu. Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być również odsetki od kredytu.

Wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztami uzyskania przychodów podobnie, jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

W związku z powyższym, Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na spłatę odsetek z tytułu umownego oprocentowania kredytu.

Dodatkowo, należy wyjaśnić, iż jak wskazał Wnioskodawca w przedmiotowym wniosku, kwestią sporną pozostaje określenie dat przyjęcia kursu walut. W związku z tym, iż Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu, tut. Organ podatkowy wydając przedmiotową interpretację indywidualną nie odniósł się do kwestii związanej z kursami walut.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej wskazać należy, iż rozstrzygniecie to zapadło w indywidualnej sprawie i nie jest wiążącej dla organu wydającego interpretację.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.