Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.122.2024.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-07-30
Teza: Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której znajduje się budynek usługowy z apartamentami do udostępniania krótkoterminowego.
Słowa kluczowe: nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

24 kwietnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 kwietnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 lipca 2024 r. (data wpływu 3 lipca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**Opis zdarzenia przyszłego**

Status Zainteresowanych

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, działająca wcześniej pod nazwą … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Deweloper”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

X Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Deweloper oraz Kupujący (dalej łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”).

Opis obecnego stanu przedmiotu Transakcji i jego sytuacji prawnej

Deweloper nabył następujące nieruchomości gruntowe położone …:

\- Nieruchomość położoną w …, składającą się z działek ewidencyjnych numer (…), dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej: „Działka 1”),

\- Nieruchomość położoną w …, składającą się z działek ewidencyjnych numer …, dla której Sąd Rejonowy … prowadził księgę wieczystą o numerze … (dalej: „Działka 2”),

\- Współwłasność w udziale wynoszącym ½ (jedna druga części) zabudowanej nieruchomości położonej w …, stanowiącej działkę ewidencyjną numer …, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej: „Działka drogowa”)

od … S.A. dnia 31 sierpnia 2021 r. aktem notarialnym nr Rep. … .

Na moment nabycia przez Dewelopera Działka 1 i Działka 2 stanowiły niezabudowane działki gruntu przeznaczone pod zabudowę i objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy usługowej i częściowo tereny ulicy zbiorczej. Natomiast Działka drogowa była zabudowana drogą asfaltową i objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako teren ulicy zbiorczej. Transakcja nabycia została opodatkowana 23% stawką VAT, który to podatek naliczony Deweloper odliczył i odzyskał.

Księga wieczysta numer … w wyniku wniosku Dewelopera została zamknięta wobec całkowitego przeniesienia ujawnionej w niej nieruchomości do innej księgi wieczystej – o numerze …. Wobec tego, posiadane przez Dewelopera działki ewidencyjne numer … stanowią obecnie jedną nieruchomość gruntową, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej: „Działka budowlana”). Innymi słowy, Działka 1 i Działka 2 zostały formalnie połączone, tworząc Działkę budowlaną.

Działka drogowa i Działka budowlana będą dalej łącznie zwane „Działkami”.

Zgodnie ustaleniami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego … zatwierdzonego uchwałą .. z dnia … 2005 r. (…):

1) W zakresie Działki budowlanej:

\- Działki nr … znajdują się na terenach oznaczonych symbolami 012-U33 – teren zabudowy usługowej oraz 036-KD82 – teren ulicy zbiorczej – odcinek ulicy projektowanej tzw. …,

\- Działki nr … znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 012-U33 – teren zabudowy usługowej,

\- Działka nr … znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 012-U33 – teren zabudowy usługowej oraz 036-KD82 – teren ulicy zbiorczej – odcinek ulicy projektowanej tzw. …, 027-KD82 – teren ulicy zbiorczej – ulica ….

2) Działka drogowa znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: 012-U33 – teren zabudowy usługowej oraz 036-KD82 – teren ulicy zbiorczej – odcinek ulicy projektowanej tzw. ….

W ewidencji gruntów i budynków poszczególne działki ewidencyjne są sklasyfikowane w następujący sposób, co ma odzwierciedlenie w księgach wieczystych prowadzonych dla Działki budowlanej i Działki drogowej:


|  | Nr działki ewidencyjnej | Sposób korzystania 
| Działka budowlana | … | BI – inne tereny zbudowane 
| … | BI – inne tereny zbudowane 
| … | BI – inne tereny zbudowane 
| … | BZ – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe 
| … | BZ – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe 
| … | BI – inne tereny zbudowane 
| … | BI – inne tereny zbudowane 
| Działka drogowa | … | BI – inne tereny zbudowane 

Deweloper po nabyciu Działki uzyskał ostateczne pozwolenie zamienne na budowę na Działkach budynku usługowego z apartamentami na wynajem z infrastrukturą (decyzja … z … 2023 r., nr … wydana dla Dewelopera, zmieniająca projekt budowlany objęty decyzją o pozwoleniu na budowę nr … z … 2021 r., znak.: …, wydaną przez … na rzecz … S.A., przeniesioną następnie decyzją … z … 2022 r., znak.: … wydaną dla … S.A., przeniesioną na Dewelopera). Deweloper obecnie znajduje się w trakcie uzyskiwania kolejnej decyzji zmieniającej PnB. W toku inwestycji konieczne okazało się uzyskanie kolejnego pozwolenia zamiennego na budowę, które nie zmieni jednak opisanych w niniejszym Wniosku cech Inwestycji (dalej łącznie: „PnB”).

Zamiarem Dewelopera jest realizacja na Działkach inwestycji – budowy budynku usługowego z apartamentami do udostępniania krótkoterminowego (dalej: „Apartamenty”) oraz miejscami parkingowymi (dalej: „Budynek”), wraz z wszelkimi budowlami, instalacjami i przyłączami niezbędnymi do zagospodarowania, użytkowania i eksploatacji Budynku lub przewidzianymi w specyfikacji budynku ustalonej między Stronami (dalej: „Inwestycja”), zgodnie z założeniami PnB oraz ustaleniami dokonanymi z Kupującym.

Opis Inwestycji

Przed planowaną Transakcją, Deweloper zakończy prace budowlane mające na celu wzniesienie Budynku położonego na Działce na podstawie PnB wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (przeprowadzi do końca Inwestycję).

Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich Budynku wynosić będzie około … tys. m2. Wewnątrz znajdować się będą przede wszystkim Apartamenty przeznaczone do pobytu krótkoterminowego (łącznie około … Apartamentów), strefa fitness, pralnia, zaplecze kuchenne, recepcja, pomieszczenia techniczne, biurowe, socjalne, magazynowe, bagażowe oraz inne pomieszczenia dla personelu obsługi Budynku.

Należy jednak zaznaczyć, że w trakcie trwania realizacji Inwestycji obie Strony mają prawo do dokonywania zmian w pierwotnym projekcie Inwestycji, podane powyżej parametry i właściwości mogą więc ulec zmianie, jednak nie będą to zmiany istotne. W szczególności zmianie może ulec powierzchnia użytkowa Budynku, ilość apartamentów, ilość i przeznaczenie lokali użytkowych.

Deweloper wykona ponadto przyłącza mediów oraz wybuduje (częściowo zmodernizuje – szczegóły w tabeli poniżej) budowle (mur oporowy, sieci: wodno-kanalizacyjna, gazowa, elektryczna) infrastrukturę i obiekty małej architektury (ławki, stojaki na rowery) niezbędne do korzystania z Budynku zgodnie z jego nowym przeznaczeniem, oraz dokona zagospodarowania przestrzeni zielonej.

Deweloper wykona wszelkie prace, które należy wykonać w celu zakończenia Inwestycji, w tym prace adaptacyjne (fit-out) Budynku wraz z infrastrukturą obsługującą Budynek, w szczególności dotyczące elewacji, powierzchni zewnętrznych, wykończenia (fit-out) powierzchni wspólnych, wykończenia (fit-out) Apartamentów. Fit-outy Apartamentów zostaną częściowo wykonane przez Dewelopera, a następnie dokończone przez Kupującego. Deweloper wyposaży Budynek i poszczególne apartamenty m.in. w meble w zabudowie oraz meble przytwierdzone/zamontowane, tj. szafki pod umywalkę itp., stałe wyposażenia łazienek, oświetlenie, sprzęt AGD, osprzęt elektryczny oraz wykona biały montaż (dalej łącznie jako „Wyposażenie”). Kupujący doposaży Apartamenty w meble i inne elementy ruchome, tj. krzesła, łóżka fotele itp.

Po przeprowadzeniu przez Dewelopera Inwestycji, Budynek w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Deweloper nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnymi przedmiotami własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych.

Zakończenie Inwestycji, rozumiane jako uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Budynku przystosowanego do pełnienia nowej funkcji, planowane jest na drugą połowę 2024 r.

Działalność Dewelopera przed zawarciem Transakcji

Deweloper nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnej działalności operacyjnej na Działce przed jej sprzedażą na rzecz Kupującego, tj. nie wykorzystuje i nie będzie wykorzystywał Działki ani Inwestycji na potrzeby działalności opodatkowanej VAT, w szczególności nie wynajmuje i nie będzie ich wynajmował podmiotom trzecim.

Deweloper nie zawarł i nie będzie zawierał umów o komercyjne zarządzanie Działką czy Inwestycją.

Deweloper nie wydzielił i nie wydzieli formalnie Inwestycji z naniesieniami w swojej strukturze organizacyjnej, tj. nie stanowią one i nie będą one stanowiły części odrębnego działu, wydziału, oddziału, ani innej struktury tego rodzaju.

Deweloper nie będzie prowadził odrębnych ksiąg rachunkowych dla Inwestycji. Jednocześnie Działka wraz z zabudowaniami i nakładami na Inwestycję będą stanowiły cały majątek Dewelopera jako spółki celowej wyznaczonej do przeprowadzenia Inwestycji.

Inwestycja będzie polegała na wybudowaniu nowego Budynku, nie dojdzie zatem do modernizacji czy remontu istniejących budynków. Ponadto, dojdzie do wybudowania nowych lub ulepszenia istniejących budowli znajdujących się na Działkach – w każdym przypadku Deweloper poniesie nakłady na istniejące w chwili zakupu przez Dewelopera na Działkach budowle przekraczające 30% ich wartości początkowej.

Opis planowanej Transakcji

Po przeprowadzeniu Inwestycji przez Dewelopera, tj. po spełnieniu warunków zawartych w umowie przedwstępnej, takich jak uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Budynku i odbiór budynku przez Kupującego, Deweloper i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży własności Działki budowlanej, współwłasności Działki drogowej oraz własności budynków i budowli składających się na Inwestycję oraz innych naniesień znajdujących się na Działkach, w tym dróg wewnętrznych, obiektów małej architektury, urządzeń budowlanych, instalacji i innych obiektów wykorzystywanych dla potrzeb Inwestycji oraz wymaganych do ich obsługi (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Przeniesieniu własności Nieruchomości z Dewelopera na Kupującego towarzyszyć będzie:

1) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego własności ruchomych (tj. niestanowiących części składowych Budynku ani budowli, w tym Wyposażenia),

2) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego wszystkich praw i obowiązków Sprzedającego związanych z majątkowymi praw autorskimi do utworów powstałych w związku z realizacją Inwestycji (w szczególności dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjno-technicznej, projektu budowlanego, projektu wykonawczego i powykonawczego, projektów aranżacji wnętrz) oraz własności dokumentów i nośników, na których utrwalono te utwory,

3) przeniesienie na Kupującego niektórych praw Dewelopera wynikających z umów zawartych w celu realizacji Inwestycji (w szczególności umów budowlanych i umów projektowych, w tym praw z gwarancji budowlanych),

4) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego całości dokumentacji dotyczącej Nieruchomości oraz innej dokumentacji niezbędnej do korzystania z Działek lub Inwestycji zgodnie z przeznaczeniem,

5) przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego praw i obowiązków wynikających z będących w mocy pozwoleń, wymaganych do użytkowania Inwestycji, a nie skonsumowanych w trakcie procesu inwestycyjnego,

6) o ile zostanie zawarta przez Dewelopera i …. - przeniesienie przez Dewelopera na Kupującego praw i obowiązków z umowy zawartej przez Dewelopera z … w przedmiocie współwłasności Działki drogowej, regulującej odpowiednie kwestie związane z korzystaniem i zarządzaniem Działką drogową, takie jak prawa i obowiązki stron dotyczące tej działki, utrzymanie i remonty Działki drogowej, koszty z tym związane (dalej: „umowa z xx”),

7) zobowiązanie Dewelopera do udzielenia Kupującemu gwarancji jakości (w związku z realizacją Inwestycji) w ramach ceny nabycia Nieruchomości (na podstawie odrębnej umowy – Umowy Gwarancji Jakości) oraz innych gwarancji dotyczących praw i obowiązków Sprzedającego z tytułu realizacji Inwestycji i zawarcia Transakcji,

(dalej łącznie: „Transakcja”).

Transakcja obejmie również dostawę i montaż paneli fotowoltaicznych na Budynku.

Transakcję poprzedziło podpisanie dnia 13 grudnia 2022 r. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Deweloperem a Kupującym.

Na podstawie zobowiązania, które zostało ustalone zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Kupujący uiścił zadatek w łącznej wysokości 10% ceny sprzedaży, płatny w dwóch ratach (dalej: „Zadatek”). Deweloper wystawił z tego tytułu fakturę i przekazał ją Kupującemu.

Jednocześnie, obie strony Transakcji złożyły każdorazowo, przed wypłatą obu rat Zadatku, oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT docelowej Transakcji, z przyczyn ostrożnościowych.

Kupujący wystąpił o zwrot podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur zaliczkowych dokumentujących Zadatek. Oba zwroty zostały dokonane w ustawowych terminach i zostały poprzedzone czynnościami sprawdzającymi przeprowadzonymi przez właściwy organ podatkowy.

Pozostałe 90% ceny sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Pozostała część ceny”) zostanie zapłacone przez Kupującego po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości w sposób określony umownie.

Strony planują wypowiedzenie przez Dewelopera, w miarę możliwości w dniu przeprowadzenia Transakcji lub w okolicach tej daty, zawartych przez niego umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (np. umów serwisowych, umów na dostawę mediów). Intencją Stron jest zawarcie przez Kupującego tego rodzaju umów po przeprowadzeniu Transakcji, we własnym zakresie i na własnych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi dostawcami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Dewelopera, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki zostaną narzucone przez dostawców.

Nie można jednak wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości zostanie przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji. Strony skoordynują swoje działania i będą współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpi przerwa w dostawach usług i mediów do Nieruchomości po dokonaniu Transakcji. Do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego, Deweloper będzie kontynuował przedmiotowe umowy, a Kupujący będzie zwracał Sprzedającemu koszty (bez żadnych dopłat czy marży) usług dostarczanych na rzecz Nieruchomości.

Deweloper nie będzie przenosił na Kupującego w ramach Transakcji:

1) sprzętu (maszyn, narzędzi i urządzeń) służących do prowadzenia robót budowlanych, ani materiałów wykorzystywanych w ramach prac budowlanych,

2) umowy o roboty budowlane, generalne wykonawstwo ,

3) swojej nazwy ani innych oznaczeń indywidualizujących działalność (czyli „firmy” w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego),

4) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych,

5) środków pieniężnych,

6) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów finansowych,

7) dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej,

8) zobowiązań bilansowych i pozabilansowych, w tym zobowiązań handlowych,

9) know-how,

10) źródeł finansowania działalności.

Deweloper nie będzie zatrudniał pracowników, więc przedmiotem Transakcji nie będą też prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę lub o współpracę.

Nieruchomość zostanie sprzedana w ramach jednego aktu notarialnego.

Na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. a) oraz ust. 11 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy, w stosunku do elementów Transakcji, które mogłyby potencjalnie podlegać temu zwolnieniu, o ile takie elementy wystąpią i byłaby taka potrzeba.

Celem Zainteresowanych jest bowiem opodatkowanie Transakcji VAT w całości.

Strony przedstawiają poniżej podsumowanie naniesień, które – według ich najlepszej wiedzy na moment złożenia Wniosku – będą istniały na Działkach na moment dokonania Transakcji:


|  | Nr działki | budynki | budowle | Inna – mała architektura 
| Działka budowlana | … |  | mur oporowy (N) |  
| … |  | mur oporowy (N) |  
| … | Budynek (N) | sieć wod-kan (U) sieć gazowa (U) sieć elektr. (U) | wiata śmietnikowa (N) ławki i donice (N) 
| … |  | mur oporowy (N) |  
| … |  | mur oporowy (N) |  
| … | Budynek (N) | sieć wod-kan. (U) |  
| … | Budynek (N) | sieć wod-kan. (U) | wiata rowerowa (N) 
| Działka drogowa | … |  | sieć wod-kan. (U) droga (U) |  

W tabeli poszczególne naniesienia zostały oznaczone jako:

(N): nowo wybudowane przez Dewelopera (nie istniały w dniu nabycia Działek przez Dewelopera), lub

(U): ulepszone przez Dewelopera (istniały w dniu nabycia przez Dewelopera, ale ewentualne nakłady poniesione przez Dewelopera na te naniesienia przekroczyły lub przekroczą do dnia Transakcji 30% ich wartości początkowej).

Innymi słowy, przedmiotem Transakcji nie będą naniesienia niezmienione przez Dewelopera (które istniały w dniu nabycia przez Dewelopera i ewentualne nakłady na nie poniesione przez Dewelopera nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej).

Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek najemców, użytkowników, dzierżawców lub podobnych.

Deweloper zobowiązał się wobec Kupującego do realizacji swoich zobowiązań wynikających z umowy drogowej zawartej przez … S.A. z …, a dotyczącej inwestycji drogowej na działce niewchodzącej w skład Nieruchomości i niebędącej przedmiotem Transakcji. Przed zawarciem Transakcji wszystkie obowiązki z umowy drogowej zostaną przez Dewelopera wypełnione, stan prawny działki będącej przedmiotem tej umowy będzie uregulowany, a sama inwestycja drogowa zostanie przekazana do zarządu właściwemu organowi. Z działek nr … będących przedmiotem Transakcji zostaną wydzielone (poprzez ich podział) fragmenty pod drogę …. Po podziale wydzielone fragmenty objęte MPZP - z przeznaczeniem pod drogę - z mocy prawa przejdą na własność Skarbu Państwa.

Planowane wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji

Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na udostępnianiu w ramach usługi zakwaterowania znajdujących się w Budynku Apartamentów oraz lokali użytkowych.

Po nabyciu Nieruchomości, Budynek w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Kupujący nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnym przedmiotem własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych.

Apartamenty w Budynku będą udostępniane w usłudze zakwaterowania w modelu „co-living”, który nie stanowi standardowego najmu mieszkań. Usługa świadczona przez Kupującego przy wykorzystaniu Budynku będzie polegała na udostępnianiu w ramach usługi zakwaterowania niewielkich, w pełni wyposażonych apartamentów na pobyt krótkoterminowy, z jednoczesnym umożliwieniem dostępu do większych przestrzeni wspólnych, przeznaczonych do grupowej integracji. Celem zakwaterowania nie będzie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych klientów (będzie to udostępnianie krótkoterminowe).

Jak wskazano powyżej, fit-outy Apartamentów zostaną częściowo wykonane przez Dewelopera (wyposaży on lokale m.in. w stałą zabudowę, oświetlenie, osprzęt elektryczny i biały montaż, AGD, meble w zabudowie), a następnie dokończone przez Kupującego (Kupujący doprowadzi Apartamenty do stanu „pod klucz” tj. nadającego się użytkowania Apartamentów). W szczególności Kupujący dokona doposażenia Apartamentów o ruchome części wyposażenia.

Klienci co do zasady nie będą mieli możliwości ingerowania w wygląd i wyposażenie Apartamentów.

Czas pobytu klientów w apartamentach będzie zróżnicowany, a przeciętny okres zakwaterowania powinien wynosić od kilku dni do kilku miesięcy. Klienci będą obsługiwani przez recepcję lub internetowy punkt zameldowania. Oferta będzie kierowana zarówno do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, jak również przedsiębiorców. Docelową grupą klientów będą ekspaci, młodzi ludzie wchodzący na rynek pracy, turyści i studenci.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub / oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Ponadto nie jest wykluczone, że Kupujący będzie uzyskiwał przychody z innego typu udostępnienia miejsca na Nieruchomości, np. poprzez wynajem przestrzeni pod automat z paczkami.

Działalność w zakresie usług zakwaterowania w Apartamentach oraz innego typu udostępnienia miejsca na Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwych stawek.

Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Kupujący po nabyciu Budynku w ramach Transakcji będzie pierwszym podmiotem, który rozpocznie jego komercyjne wykorzystywanie po jego wybudowaniu. W okresie przejściowym – pomiędzy podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości a finalizacją Transakcji, Kupujący jest uprawniony do rozpoczęcia działalności marketingowej i komercjalizacji Inwestycji.

Z uwagi na fakt, iż treść uzupełnienia wniosku z 3 lipca 2024 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Pytanie**

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w szczególności na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 2.

Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 19 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.185.2024.3.PJ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W świetle art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W myśl art. 7a ust. 1 ww. ustawy:

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) w zw. z art. 7a ww. ustawy wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania także wtedy gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że głównym przedmiotem działalności Kupującego (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Kupujący zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności Działki budowlanej, współwłasności Działki drogowej oraz własności budynków i budowli i innych naniesień znajdujących się na działkach. Działka budowlana będzie zabudowana budynkiem usługowym, w którym znajdować się będą apartamenty przeznaczone do pobytu krótkoterminowego (łącznie około … Apartamentów), strefa fitness, pralnia, zaplecze kuchenne, recepcja, pomieszczenia techniczne, biurowe, socjalne, magazynowe, bagażowe oraz inne pomieszczenia dla personelu obsługi Budynku. Przy czym na moment transakcji Budynek w całości pozostanie jednym przedmiotem własności. W szczególności, Sprzedający – ani Kupujący po nabyciu nieruchomości – nie planuje wyodrębniania samodzielnej własności żadnych lokali ani miejsc parkingowych, tj. nie będą one odrębnymi przedmiotami własności, ani nie będą posiadały własnych ksiąg wieczystych. Celem Kupującego jest nabycie Nieruchomości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na udostępnianiu w ramach usługi zakwaterowania znajdujących się w Budynku apartamentów oraz lokali użytkowych. Strony planują złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług Transakcji.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że skoro przedmiotem sprzedaży będzie budynek usługowy pozostający jednym przedmiotem własności, to zastrzeżenie dotyczące sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma zastosowania do planowanej przez Zainteresowanych umowy sprzedaży.

W związku powyższym wyjaśnieniem, rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja sprzedaży nieruchomości – zawarta pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 19 lipca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.185.2024.3.PJ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (…) dostawa Budynku i budowli znajdujących się na działkach będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Zatem nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.(…) dostawa Budynku i budowli znajdujących się na działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a. (…) W konsekwencji dostawa działek nr … oraz udziału w działce nr … wraz z Budynkami i budowlami znajdującymi się na tych działkach nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.”.

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).