Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.395.2021.1.MB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-06
Teza: Sprzedaż działek nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; odliczenia-prawo do odliczenia; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 31 maja 2021 r. (data wpływu 31 maja 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18) przez sprzedającego,

*   prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości

**jest prawidłowe**

UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2021 r. wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18) przez sprzedającego oraz prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości

We wniosku wspólnym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z siedzibą we (…) (dalej: „Sprzedający”) i (…) w roli kupującego zawarły w dniu (…) r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”). W dniu (…) r. zawarty został Aneks nr (…) do Umowy przedwstępnej, na podstawie którego (…) przeniósł na (…) (dalej: „Kupujący”) wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy przedwstępnej (przelew wierzytelności w rozumieniu art. 509 Kodeksu Cywilnego oraz przejęcie długu w rozumieniu art. 519 Kodeksu Cywilnego), na co Sprzedający wyraził zgodę. Sprzedający i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej są następujące nieruchomości położone w (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), będące własnością Sprzedającego:

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działki ewidencyjnej o numerze 1 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 2 (…), 3 (…), 4 (…), 5 (…), 6 (…) oraz 7 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 8 (…) oraz 9 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…)Wydział Ksiąg Wieczystych

*   prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 10 (…), 11 (…) oraz 12 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działki ewidencyjnej o numerze: 13 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 14 (…), 15(…), 16 (…), 17 (…) oraz 18 (…),

*   zwane dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

Na dzień zawarcia definitywnej umowy przenoszącej własność (Umowy przyrzeczonej) wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane. Na działce nr 18 znajduje się droga gruntowa, która nie jest obiektem budowlanym, jako że nie została wzniesiona z użyciem wyrobów budowlanych.

Na działce nr 1 usytuowany jest wyłącznie punkt poboru wody - studnia głębinowa - bez zabudowy wiatą. W ocenie Wnioskodawców studnia głębiona nie stanowi budowli, jej umieszczenie na działce nie wymagało pozwolenia na budowę. Studnia zostanie rozebrana przez Sprzedającego przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej ze względu na całkowite zużycie i zły stan techniczny, a więc w momencie dostawy Nieruchomości nie będzie się już znajdowała na gruncie.

Cały obszar, na którym położone są Nieruchomości, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy w (…) nr (…)z dnia (…)r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy (…) opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) nr (…)z dnia (…) r. (dalej: „MPZP”). Obszar obejmujący Nieruchomości oznaczony jest w powołanej uchwale symbolem 2.13 - PSB,U,KS, przy czym funkcja terenu została określona jako produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji nie stwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr (…) w miejscu uzgodnionym z (…). W odniesieniu do Nieruchomości nie zostały wydane żadne decyzje administracyjne.

Aneksem nr (…) do Umowy przedwstępnej dodany został warunek zawieszający zawarcia Umowy Przyrzeczonej - z zastrzeżeniem możliwości zrzeczenia się tego warunku przez Kupującego - zgodnie z którym najpóźniej na (…) dni przed Datą Końcową wejdzie w życie i będzie obowiązywała w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej uchwała właściwej rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego cały obszar Nieruchomości i umożliwiającego realizację na Nieruchomościach Inwestycji (definicja Inwestycji znajduje się w dalszej części nin. wniosku) (dalej: „Nowy MPZP”), jak również w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej nie będą się toczyły żadne postępowania dotyczące uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności Nowego MPZP. Kupujący potwierdził w Aneksie nr (…), że wniosek w sprawie Nowego MPZP został złożony w dniu (…) roku, a na podstawie uchwały nr (…) z dnia (…)roku Rada Gminy (…) przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów inwestycyjnych w obrębie geodezyjnym (…), w rejonie autostrady (…).

Zgodnie z projektowanymi postanowieniami Nowego MPZP, które stanowią załącznik do Aneksu nr (…) do Umowy przedwstępnej, obszar Nieruchomości będzie w Nowym MPZP posiadał następujące przeznaczenie terenu (główne dopuszczalne): umożliwiające realizację wszystkich i każdego z następujących przedsięwzięć inwestycyjnych z zakresu: usług, handlu, produkcji, w szczególności: handlu hurtowego, handlu detalicznego, logistyki, magazynowania, biur, dystrybucji, chłodni, magazynów wysokiego składowania, produkcji oraz fotowoltaiki.

Strony na moment złożenia niniejszego wniosku nie są w stanie przewidzieć, czy Umowa przyrzeczona zostanie zawarta po wejściu w życie Nowego MPZP, czy też Kupujący zrezygnuje z tego warunku i w momencie zawarcia Umowy przyrzeczonej obowiązywać będzie dotychczasowy MPZP. W obu tych dokumentach Nieruchomość w całości przeznaczona będzie pod zabudowę.

Zgodnie z Umową przedwstępną, pod warunkiem łącznego spełnienia się wszystkich warunków zawieszających Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego Nieruchomości za ustaloną cenę (dalej: „Umowa przyrzeczona”). Dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy przyrzeczonej zostanie udokumentowana przez Sprzedającego fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu.

W przypadku łącznego spełnienia się określonych w Umowie przedwstępnej przesłanek Kupujący wpłaci na rzecz Sprzedającego zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości. Sprzedający udokumentuje otrzymanie zadatku fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu.

Zgodnie z Umową przedwstępną Nieruchomości (ani jakakolwiek ich część) nie stanowią przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu Cywilnego i art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ani zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Sprzedającemu z tytułu nabycia Nieruchomości nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kupujący należy do grupy kapitałowej prowadzącej działalność w branży deweloperskiej. Nabyte Nieruchomości będą przez Kupującego wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach Inwestycję, która opisana jest w Umowie przedwstępnej (zmienionej Aneksem nr (…) jako inwestycja magazynowa lub magazynowo-usługowa lub magazynowo-usługowo-biurowa, wraz z układem komunikacyjnym (w tym zjazdami i wyjazdami z drogi publicznej), zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą towarzyszącą, którą Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach. Strony wyraźnie ustaliły, że definicja „Inwestycji” nie obejmuje magazynu (składowiska) odpadów lub substancji niebezpiecznych. Kupujący następnie będzie osiągał obrót opodatkowany z najmu powierzchni zrealizowanej inwestycji lub przeznaczy ją na sprzedaż. Może też wydzierżawić lub sprzedać całość lub część Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji inwestycji. Każdy z tych wariantów wykorzystania Nieruchomości wiązać się będzie z osiąganiem obrotu opodatkowanego VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
2.  Czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
2.  Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Pytanie 1:

Dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Według art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 Ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa VAT nie przewiduje innych zwolnień w odniesieniu do terenów niezabudowanych.

Nieruchomości stanowią w ocenie Wnioskodawców tereny niezabudowane. Jednocześnie spełniają definicję terenów budowlanych wskazaną w art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ponieważ zgodnie z MPZP przeznaczone są pod zabudowę - funkcja produkcyjno - techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji nie stwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr (…) w miejscu uzgodnionym z (…).

Jeśli MPZP zostanie zastąpiony Nowym MPZP, to także w świetle tego dokumentu Nieruchomości przeznaczone będą pod zabudowę - realizacja wszystkich i każdego z następujących przedsięwzięć inwestycyjnych z zakresu: usług, handlu, produkcji, w szczególności: handlu hurtowego, handlu detalicznego, logistyki, magazynowania, biur, dystrybucji, chłodni, magazynów wysokiego składowania, produkcji oraz fotowoltaiki. Także więc w przypadku zmiany MPZP Nieruchomości spełniać będą definicję terenów budowlanych.

W związku z tym zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania do Nieruchomości.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia z VAT w stosunku do Nieruchomości, ich dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Pytanie 2:

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Sprzedający udokumentuje dostawę Nieruchomości oraz otrzymanie zadatku fakturami, które doręczy Kupującemu.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na ww. fakturach, należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Kupujący będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, takich jak: wynajem powierzchni po zrealizowaniu inwestycji lub sprzedaż inwestycji lub wydzierżawienie/sprzedaż całości lub części Nieruchomości.

Z uwagi na powyższe, w związku z zapłatą zadatku i nabyciem Nieruchomości, po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT od Sprzedającego (dokumentującej odpowiednio otrzymanie zadatku lub dostawę Nieruchomości), Kupującemu będzie przysługiwało na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 Ustawy VAT prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tej faktury.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego zakresie:

*   opodatkowania podatkiem VAT dostawy nieruchomości (działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18) przez sprzedającego,

*   prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości

**jest prawidłowe.**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów – art. 2 pkt 22 ustawy.

Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z cyt. wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.

Należy więc przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, jak i zabudowanej spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej – na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy – należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i są wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający jest podmiotem gospodarczym wykorzystującym zbywaną nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym czynność dostawy działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanej regulacji wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z przedstawionych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że (…) r. Sprzedający i (…) zawarli Umowę Przedwstępną Sprzedaży nieruchomości położonych w (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), będących własnością Sprzedającego. Następnie (…) r. zawarty został aneks do Umowy przedwstępnej, na podstawie którego (…) przeniósł na (…) wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy przedwstępnej. Zarówno Sprzedający i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej są następujące nieruchomości:

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działki ewidencyjnej o numerze 1 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 2 (…), 3 (…), 4 (…), 5 (…), 6 (…) oraz 7 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 8 (…)oraz 9 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 10 (…), 11 (…) oraz 12 (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 10 (…), 11 (…) oraz 12 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działki ewidencyjnej o numerze: 13 (…),

*   nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), składającą się z działek ewidencyjnych o numerach: 14 (…), 15 (…), 16 (…), 17 (…) oraz 18 (…).

Wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości będą niezabudowane. Cały obszar, na którym położone są Nieruchomości, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obszar obejmujący Nieruchomości oznaczony jest symbolem 2.13 - PSB, U, KS, przy czym funkcja terenu została określona jako produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji niestwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr (…) w miejscu uzgodnionym z (…). Zgodnie z Umową przedwstępną, pod warunkiem łącznego spełnienia się wszystkich warunków zawieszających, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu, a Kupujący kupi od Sprzedającego Nieruchomości za ustaloną cenę (dalej: „Umowa przyrzeczona”). Dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy przyrzeczonej zostanie udokumentowana przez Sprzedającego fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu. W przypadku łącznego spełnienia się określonych w Umowie przedwstępnej przesłanek Kupujący wpłaci na rzecz Sprzedającego zadatek na poczet ceny nabycia Nieruchomości. Sprzedający udokumentuje otrzymanie zadatku fakturą, która zostanie doręczona Kupującemu. Zgodnie z Umową przedwstępną Nieruchomości (ani jakakolwiek ich część) nie stanowią przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego i art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ani zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. Na działce nr 18 znajduje się droga gruntowa, która nie jest obiektem budowlanym, jako że nie została wzniesiona z użyciem wyrobów budowlanych. Na działce nr 1 usytuowany jest wyłącznie punkt poboru wody - studnia głębinowa - bez zabudowy wiatą. W ocenie Wnioskodawców studnia głębiona nie stanowi budowli, jej umieszczenie na działce nie wymagało pozwolenia na budowę. Studnia zostanie rozebrana przez Sprzedającego przed datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej ze względu na całkowite zużycie i zły stan techniczny, a więc w momencie dostawy Nieruchomości nie będzie się już znajdowała na gruncie.

Wątpliwości Zainteresowanych powstałe na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą w pierwszej kolejności tego, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanym przypadku przedmiotowe Nieruchomości niezabudowane (działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18) stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki są terenami niezabudowanymi, przy czym funkcja terenu została określona w Miejscowym Planie Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego jako produkcyjno-techniczna, z dopuszczeniem innych funkcji niestwarzających wzajemnych uciążliwości; lokalizacja fabryki domów, oraz węzła komunikacyjnego i obwodu utrzymania autostrady; zagospodarowanie terenu związane jest z lokalizacją własnych urządzeń infrastruktury sanitarnej i energetycznej; wjazd na teren z istniejącej drogi krajowej nr (…) w miejscu uzgodnionym z (…).

Zatem Nieruchomości niezabudowane będące przedmiotem transakcji, będą traktowane w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie nie będą spełnione przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wskazał bowiem Wnioskodawca, Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W związku z tym, nie zostanie spełniona jedna z przesłanek warunkujących zwolnienie także z tego przepisu. Zatem w przedmiotowej sprawie dla dostawy Nieruchomości niezabudowanych nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż Nieruchomości niezabudowanych nie będzie korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, jak również nie będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą także prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego, dokumentujących dostawę Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupów z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Z wniosku wynika również, że nabyte Nieruchomości będą przez Kupującego wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomościach inwestycję, która opisana jest w Umowie przedwstępnej jako inwestycja magazynowa lub magazynowo - usługowa lub magazynowo -usługowo - biurowa, wraz z układem komunikacyjnym (w tym zjazdami i wyjazdami z drogi publicznej), zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą towarzyszącą, o parametrach określonych przez Kupującego, ale każdorazowo zgodnych z postanowieniami MPZP. Kupujący następnie będzie osiągał obrót opodatkowany z najmu powierzchni zrealizowanej inwestycji lub przeznaczy ją na sprzedaż. Może też wydzierżawić lub sprzedać całość lub część Nieruchomości przed lub w trakcie realizacji inwestycji. Każdy z tych wariantów wykorzystania Nieruchomości wiązać się będzie z osiąganiem obrotu opodatkowanego podatkiem VAT.

Co istotne, w przedmiotowej sprawie nie wystąpi także jedna z negatywnych przesłanek wyłączająca prawo do odliczenia wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, a mianowicie – sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT, ani też zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Kupującego nieruchomości będą służyły czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wobec tego stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.