Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-189/11-4/SP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-06-08
Teza: Wnioskodawca dokonując sprzedaży mieszkania nie uzyska dochodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem jak wynika ze stanu faktycznego koszty uzyskania przychodu przewyższają uzyskany przychód ze sprzedaży tego mieszkania.
Słowa kluczowe: dochód; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; ugody
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 01.03.2011 r. (data wpływu 02.03.2011 r.) uzupełnione pismem z dnia 31.05.2011 r. (data nadania 31.05.2011 r., data wpływu 02.06.2011 r.) na wezwanie Nr IPPB4/415-189/11-2/SP z dnia 19.05.2011 r. (data nadania 20.05.2011 r., data doręczenia 25.05.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 02.03.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem Nr IPPB4/415-189/11-2/SP z dnia 19.05.2011 r. (data nadania 20.05.2011 r., data doręczenia 25.05.2011 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego, sprecyzowanie pytania (pytań), które winno być związane z przepisami prawa podatkowego, będącymi przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz przyporządkowane do przedstawionego stanu faktycznego oraz przedstawienie własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego w odniesieniu do zadanego pytania (pytań).

Pismem z dnia 31.05.2011 r. (data nadania 31.05.2011 r., data wpływu 02.03.2011 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W grudniu 2003 roku, Wnioskodawca podpisał umowę cywilną na zakup mieszkania od Spółki P. Po zapłaceniu całej wymaganej kwoty za mieszkanie (74,5 m2 w cenie 82.000 euro w równowartości 340.000 PLN). Spółka deweloperska w październiku 2004 roku zażądała od Wnioskodawcy dopłaty w kwocie 40.000 euro – był to okres wstąpienia Polski do UE i tzw. „boomu mieszkaniowego”. Deweloper prawdopodobnie znalazł innego chętnego na to mieszkanie za większą cenę. Po licznych interwencjach prawnych i do Rzecznika Praw Konsumenta, które nie przyniosły rezultatów Wnioskodawca był zmuszony zrezygnować z tego mieszkania. Nie stać Go było na taką dopłatę. Deweloper zwrócił mu pieniądze.

W tym czasie (rok 2005) Wnioskodawca zorientował się, że nie jest w stanie kupić mieszkania za taką cenę o takiej powierzchni i w takiej lokalizacji .W związku z powyższym skierował pozew do Sądu. Adwokat w pozwie określił wysokość odszkodowania na poziomie dopłaty jaką zarządził deweloper, udowadniając, że w wyniku utraty tego mieszkania Wnioskodawca poniósł takie straty.

Po 4 latach rozpraw Sąd Okręgowy w 2009 roku wydał korzystny dla Wnioskodawcy wyrok (załącznik Nr 1). W kwietniu 2010 Sąd Apelacyjny podtrzymał wyrok Sądu Okręgowego (załącznik Nr 2). Na podstawie wyroku została zasądzona od dewelopera dla Wnioskodawcy kwota ok. 460.000 PLN (kwota podstawowa, odsetki, koszty procesowe i koszty adwokata).

Po ogłoszeniu wyroku natychmiast Wnioskodawca podjął działania zmierzające do wyegzekwowania zasądzonej kwoty i zorientował się szybko, że właściciel firmy od początku 2010 roku przygotował się do uniknięcia odpowiedzialności. Sprzedał kilka nieruchomości, a ponieważ miał on też obywatelstwo amerykańskie, Wnioskodawca obawiał się najgorszego – jego zniknięcia lub zlikwidowania firmy. Wnioskodawca dokonał kilku zastrzeżeń w księgach wieczystych i tak w końcu prawdopodobnie zorientował się, że nie ma odwrotu i zaakceptował działania ugodowe Wnioskodawcy.

Po długich i nerwowych rozmowach Wnioskodawca podjął przed notariuszem wspólnie ugodę w ramach której, zaskarżona Spółka, miała Mu w ramach zasądzonego odszkodowania przekazać mieszkanie, należące do właściciela Spółki P. Piotra H. Mieszkanie to zostało wycenione w akcie notarialnym na kwotę 347.117,66 złotych (załącznik. Nr 3). W tym też czasie Wnioskodawca miał zawał serca (18 kwietnia 2010 r.) i czekała Go operacja bajpasów z terminem w czerwcu 2010 roku. (załącznik. Nr 4). Stan zdrowia nie pozwolił Wnioskodawcy pracować, dla ratowania swojej sytuacji zmuszony był szybko sprzedać mieszkanie . W sierpniu 2010 roku aktem notarialnym dokonał sprzedaży tego mieszkania za kwotę 288.000 PLN, czyli o prawie 60.000 zł mniej niż to wynikało z rozliczenia zawartego w akcie ugody. (załącznik Nr 5).

Przeniesienie prawa własności mieszkania, które było przedmiotem sprzedaży w sierpniu 2010 r. nastąpiło aktem notarialnym podpisanym przed notariuszem w dniu 13.04.2010 rok.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym, dokonując w sierpniu 2010 r. sprzedaży mieszkania nabytego w kwietniu 2010 r. Wnioskodawca uzyskał dochód podlegający opodatkowaniu, o którym mowa w art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

W przedstawionym stanie faktycznym dokonując w sierpniu 2010 r. sprzedaży mieszkania nabytego w kwietniu 2010 r. Wnioskodawca nie uzyskał dochodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ koszty uzyskania przychodu były wyższe od przychodu ze sprzedaży co spowodowało, że na transakcji tej poniesiono stratę.

Przedmiotowe mieszkanie Wnioskodawca nabył dnia 13.04.2010 roku w związku z zawarciem ugody z deweloperem, który na mocy wyroku sądowego stał się Jego dłużnikiem zobowiązanym do wypłaty na odszkodowania. Z uwagi na to, że Wnioskodawca nie mógł wyegzekwować należnej Mu kwoty odszkodowania w gotówce, zdecydował się zawrzeć ugodę, w wyniku której zrezygnował z otrzymania gotówki w zamian za przeniesienie własności mieszkania. Wartość tego mieszkania określona w akcie notarialnym przenoszącym własność została wyceniona na kwotę 347.117,66 zł.

W związku z trudną sytuację życiową (Wnioskodawca przeszedł zawał serca skutkujący długotrwałą niezdolnością do pracy) w celu pozyskania środków finansowych zabezpieczających potrzeby egzystencjonalne w tym leczenie, Wnioskodawca był zmuszony szybko sprzedać nabyte mieszkanie – akt notarialny zawarty dnia 12.08.2010 roku uzyskując za nie kwotę 288.000 zł, czyli wartość niższą od wartości określonej w akcie nabycia, tj. od kwoty 347.117,66 zł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodów. Jednocześnie zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy opodatkowania. Zgodnie z ust. 2 art. 30e podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 (tj. wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, tj. udokumentowanymi kosztami nabycia.

Mając na uwadze przytoczone przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny Wnioskodawca uważa, że ustalając dochód z odpłatnego zbycia w sierpniu 2010 r. przedmiotowego mieszkania, miał prawo uwzględnić jako udokumentowane koszty nabycia kwotę 347.117,66 zł stanowiącą jego wartość określoną w akcie notarialnym nabycia podpisanym w kwietniu 2010 r. w związku z zawartą ugodą. Z uwagi na to, że koszty uzyskania przychodu były wyższe od uzyskanego przychodu Wnioskodawca nie uzyskał dochodu podlegającego opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub prawa majątkowego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawcę mieszkania.

Z treści wniosku wynika, iż na podstawie wyroku została zasądzona od dewelopera dla Wnioskodawcy kwota ok. 460.000 zł (kwota podstawowa, odsetki, koszty procesowe i koszty adwokata). Wnioskodawca podjął przed notariuszem wspólnie ugodę w ramach której, zaskarżona Spółka, miała Mu w ramach zasądzonego odszkodowania przekazać mieszkanie, które zostało wycenione w akcie notarialnym na kwotę 347.117,66 zł. Przeniesienie prawa własności mieszkania na Wnioskodawcę, które było przedmiotem sprzedaży w sierpniu 2010 r. nastąpiło aktem notarialnym podpisanym przed notariuszem w dniu 13.04.2010 rok.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż nabycie przedmiotowego mieszkania nastąpiło w 2010 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Zgodnie z zapisem art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia, kosztu wytworzenia i nakładu.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu – w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – są wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości można zatem zaliczyć: cenę nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym oraz udokumentowane fakturami VAT ewentualne nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży mieszkania (ustalonym zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c), tj. ceną nabycia i nakładami, które zwiększyły wartość sprzedanego mieszkania. Zatem przychód ze sprzedaży mieszkania, tj. 288.000 zł (o ile ustalono go zgodnie z art. 19 ww. ustawy) Wnioskodawca będzie mógł pomniejszyć o koszt uzyskania przychodu, jakim jest cena nabycia sprzedanego mieszkania, tj. 347.117,66 zł oraz ewentualne nakłady na to mieszkanie, które zwiększyły jego wartość.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży mieszkania nie uzyska dochodu podlegającego opodatkowaniu, o którym mowa w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem jak wynika ze stanu faktycznego koszty uzyskania przychodu przewyższają uzyskany przychód ze sprzedaży tego mieszkania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul.1-ego Maja 10, 09-402 Płock.