Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.587.2025.2.IM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-07
Teza: Opodatkowanie przychodu z najmu Działek.
Słowa kluczowe: najem
przychód-opodatkowanie przychodu
ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych-
Stawka 8,5% lub 12,5%
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 13 sierpnia 2025 r. (wpływ 13 sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    X (dalej jako „Wnioskodawca”) prowadzi indywidualną działalność gospodarczą, której
    przedmiotem jest sprzedaż wyrobów systemów kominowych i systemów ogrodzeń.
    Od 2023 roku Wnioskodawca opodatkowuje przychody z działalności gospodarczej
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
    W latach 2021 – 2022 dochody z działalności były opodatkowane liniową 19% stawką
    podatku PIT, zgodnie z art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm., dalej jako: „Ustawa o PIT”).
    Dodatkowo X jest wspólnikiem (posiada 100% udziałów) oraz Prezesem Zarządu w X
    spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „X”). Podstawowym przedmiotem
    działalności X jest produkcja i sprzedaż systemów kominowych oraz systemów ogrodzeń z
    bloczków.
    W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca nabywa i sprzedaje
    wyroby produkowane przez X.
    28 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podpisali warunkową umowę
    sprzedaży, na mocy której nabyli prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej
    nieruchomości stanowiącej działki:
    • nr x o powierzchni x ha oraz
    • nr x o powierzchni x ha.
    Z warunkowej umowy sprzedaży z dnia x kwietnia 2021 r. wynika, że „X Spółka z
    ograniczoną odpowiedzialnością (...) sprzedaje Państwu X prawo użytkowania wieczystego
    niezabudowanej nieruchomości, bliżej opisanej w paragrafie 1 tego aktu notarialnego,
    stanowiącej działki położone w (...) oznaczone numerami geodezyjnymi (...), zaś X
    małżonkowie X oświadczają, że wymienione powyżej prawa użytkowania wieczystego
    niezabudowanej nieruchomości (...) kupują na prawach wspólności majątkowej
    małżeńskiej w związku z prowadzoną przez X działalnością gospodarczą pod firmą X (...)”.
    W wykonaniu ww. warunkowej umowy Wnioskodawca wraz z małżonką podpisali x
    czerwca 2021 r. umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, na mocy której
    nabyli do wspólnego majątku małżeńskiego prawo użytkowania wieczystego
    niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki gruntu.
    Na potrzeby wniosku ww. działki:
    • nr x o powierzchni x ha oraz
    • nr x o powierzchni x ha,
    będą dalej powoływane jako „Działki”.
    Działki bezpośrednio sąsiadują z działkami, na których działalność jest prowadzona przez
    x.
    Podstawowym celem nabycia przez Wnioskodawcę Działek było osiąganie tzw. dochodu
    pasywnego z ich najmu bądź dzierżawy. Wnioskodawca w momencie zakupu brał pod
    uwagę wynajęcie Działek spółce X. Nie wykluczał również przeprowadzenia na Działkach
    inwestycji w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej.
    Prawo użytkowania wieczystego Działek nie zostało wprowadzone do ewidencji środków
    trwałych i wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej w związku z jednoosobową
    działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Wynikało to z faktu, iż planowany najem
    Wnioskodawca zamierzał rozliczać w ramach tzw. najmu prywatnego, tj. na podstawie art.

    6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: „Ustawa o Ryczałcie”).
    W latach 2021-2022, gdy Wnioskodawca wybrał opodatkowanie na zasadach
    przewidzianych w art. 30c ust., nie rozliczał w kosztach podatkowych prowadzonej
    działalności gospodarczej wydatków związanych z posiadaniem Działek (np. opłaty za
    użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości).
    W dniu xx.01.2024 r. Wnioskodawca podpisał z X umowę najmu Działek (dalej: „Umowa
    Najmu”).
    Przed podpisaniem Umowy Najmu Wnioskodawca nie osiągał przychodów z najmu,
    podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, o
    których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Pierwszy czynsz najmu Wnioskodawca
    otrzymał w 2025 r.
    Działki nigdy nie były i nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonej przez
    Wnioskodawcę indywidualnej działalności gospodarczej.
    W ramach wpisu w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej
    Wnioskodawca nigdy nie wybierał symboli PKD właściwych dla odpłatnego udostępniania
    nieruchomości.
    Do momentu złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawca nie odliczył VAT z faktury
    dokumentującej nabycie prawa użytkowania wieczystego. Wynikało to z faktu, iż
    Wnioskodawca nie był świadomy tego, iż w przypadku zakupu prawa użytkowania
    wieczystego Działek, które następnie będą wynajmowane w ramach tzw. najmu
    prywatnego, będzie mu przysługiwało odliczenie VAT. Wnioskodawca poczynił takie
    błędne założenie, gdyż założył, że wynajem nieruchomości w ramach tzw. najmu
    prywatnego nie jest traktowany jako działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Uzupełnienie
    Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy stanu faktycznego, tj. najmu
    Działek przez Wnioskodawcę, który trwa nieprzerwanie od 02.01.2024 roku i będzie
    kontynuowany w przyszłości.

## Pytanie

Czy w opisanym powyżej stanie faktycznym przychód osiągany przez Wnioskodawcę z
    tytułu najmu Działek podlegać będzie opodatkowaniu ryczałtem na zasadach, o których
    mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o Ryczałcie, przez cały okres trwania Umowy
    Najmu?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie – przychody osiągane przez niego z tytułu Najmu Prywatnego będą mogły
    zostać opodatkowane na zasadach, o których mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o
    Ryczałcie.
    Zgodnie z art. 1 Ustawy o Ryczałcie przedmiotowa ustawa reguluje opodatkowanie
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych
    przez osoby fizyczne m.in.: prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą; osiągające
    przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    W myśl art. 2 ust. 1 Ustawy o Ryczałcie osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku
    osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać
    zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o ryczałcie osoby fizyczne osiągające przychody, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT – najem prywatny – opłacają ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych.

    W art. 6 ust. 1 Ustawy o Ryczałcie wskazano, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów
    ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z
    pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy
    o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta
    jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i
    przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych. Do przychodów
    przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
    Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji
    podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-
    2b ustawy o podatku dochodowym.
    Jednocześnie, konieczne jest zdefiniowanie tego, co uznaje się za działalność gospodarczą.
    Definicja ta została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, zgodnie z którym: Ilekroć w
    ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności
    gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
    • wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
    • polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
    • polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i
    ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł
    wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT: za pozarolniczą działalność gospodarczą
    nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
    odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z
    wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający
    wykonanie tych czynności; są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i
    czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności; wykonujący te czynności nie ponosi
    ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
    Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.: zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o
    PIT, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
    brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy oraz wykluczenie, że
    uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów
    wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT.
    Na tle przedstawionych regulacji należy wskazać, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), choć może
    także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10
    ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku
    związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności,
    wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest
    pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Na gruncie opisanego powyższego stanu faktycznego problemem zdaje się być
    rozstrzygnięcie tego, czy pomimo faktu, iż w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 28
    kwietnia 2021 r., jest zapis, że Wnioskodawca dokonuje zakupu prawa użytkowania
    wieczystego Działek w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą pod firmą x,
    może wybrać opodatkowanie przychodów z najmu przedmiotowych Działek na zasadach
    przewidzianych w art. 6 ust. 1a Ustawy o Ryczałcie.

    W tym kontekście Wnioskodawca wskazuje, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania
    do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT
    podejmowanych czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem,
    tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem. Działań z zachowaniem
    normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy
    utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, to on
    decyduje czy dane składniki majątku są jego majątkiem prywatnym, a dochody z nich
    osiągane stanowią przychody osiągane poza pozarolniczą działalnością gospodarczą, czy
    też składniki te są powiązane z prowadzoną przez niego JDG i stanowią przychód z tego
    właśnie źródła.
    Problem rozdziału źródeł najem z JDG/najem prywatny został poruszony przez Naczelny
    Sąd Administracyjny, który to dnia 24 maja 2021 roku podjął uchwałę w następstwie
    wniosku Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców w sprawie o sygnaturze akt II FPS 1
    /21.
    Naczelny Sąd Administracyjny słusznie stwierdził, że: przychody z najmu, podnajmu,
    dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez
    ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26
    lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2020 r.), chyba że
    stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony
    do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
    W treści uzasadnienia przytoczonej powyżej uchwały NSA czytamy również, że to podatnik
    decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem
    działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z
    działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju
    związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika
    majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody
    z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od
    stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r., II FSK 2832/11,
    CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 (CBOSA), w
    większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów
    wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może
    powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem
    działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z
    działalnością gospodarczą.
    Potwierdzenia tezy, że to w gestii podatnika leży decyzja o tym, czy określone składniki
    posiadanego przez siebie mienia powiązane są z wykonywaną przez niego działalnością
    gospodarczą czy są częścią jego mienia prywatnego, niezwiązanego z prowadzoną przez
    podatnika działalnością gospodarczą, znajdują się również w licznych interpretacjach
    indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
    W interpretacji indywidualnej z dnia 12 czerwca 2024 roku sygn. akt 0112-KDIL2-
    2.4011.270.2024.1.AG słusznie zauważono, że najem stanowi odrębne od działalności
    gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach
    działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem
    najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest
    przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła
    przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (...).
    Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w
    której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych
    z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.
    Z kolei w interpretacji indywidualnej z dnia 30 marca 2024 roku sygn. akt 0115-KDIT1.
    4011.103.2023.1.MK wskazano, iż: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy,
    poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do
    źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (do najmu prywatnego), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia
    osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z
    wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów
    do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie
    składników majątku do kategorii »związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą« –
    do przychodów z działalności gospodarczej”. (...)
    Wskazać również należy, że ani ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ani ustawa o podatku
    dochodowym od osób fizycznych nie wprowadzają ani górnego pułapu przychodów, ani
    też górnej liczby nieruchomości, od których uzależniona miałaby być możliwość
    zakwalifikowania przychodów do najmu prywatnego. Oznacza to, że niezależnie od liczby
    nieruchomości i niezależnie od wysokości przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu,
    przychody te mogą być zaliczone przez podatnika do źródła przychodów wymienionego w
    art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. (do najmu prywatnego).
    Z powyższego wynika zatem, iż: przychody z najmu są zaliczane bez ograniczeń do źródła
    przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik
    majątkowy wprowadzony do działalności gospodarczej; to podatnik decyduje o tym, czy
    powiązać określone składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też
    pozostawić je jako majątek prywatny.
    W kontekście powyższego, z uwagi na fakt, iż nieruchomości Wnioskodawcy nie są i nigdy
    nie były składnikami majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, jego wolą jest zaś
    wynajmowanie ich poza działalnością gospodarczą (będą to działania związane z
    zarządem majątkiem prywatnym), Wnioskodawca będzie miał prawo do potraktowania
    tego najmu jako najmu prywatnego (prowadzonego poza jego JDG). Bez znaczenia przy
    tym jest okoliczność, że w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 28 kwietnia 2021 r., jest
    zapis, że Wnioskodawca dokonuje zakupu prawa użytkowania wieczystego Działek w
    związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Decydujące znaczenie mają bowiem
    następujące fakty:
    · Wnioskodawca nie wprowadził prawa użytkowania wieczystego Działek do majątku
      związanego z działalnością gospodarczą;
    · Działki faktycznie nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej
      Wnioskodawcy,
    · Do momentu podpisania Umowy Najmu Wnioskodawca nie osiągał przychodów z najmu
      w ramach działalności gospodarczej ani w ramach tzw. najmu prywatnego.
    Reasumując, w opisanym powyżej stanie faktycznym Wnioskodawca stoi na stanowisku,
    że przychody, które osiąga z tytułu najmu Działek, będą mogły zostać opodatkowane na
    zasadach określonych w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a Ustawy o Ryczałcie.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
      · pozarolnicza działalność gospodarcza;
      · najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
        charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
        produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
        nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
        składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności
    gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
      a) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
        wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
        niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
      b) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
        przez zlecającego te czynności;
      c) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
        prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
    · zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do
      czynienia z działalnością gospodarczą,
    · brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych, oraz
    · wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
      przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
      fizycznych.
    Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.

    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo
    najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie
    siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843):

      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
      · prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
      · osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca
        1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i
        232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają
      otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym
      pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i
      innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
      ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w
      naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11
      ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi Pan indywidualną działalność gospodarczą,
    której przedmiotem jest sprzedaż wyrobów systemów kominowych i systemów ogrodzeń.
    Od 2023 roku opodatkowuje Pan przychody z działalności gospodarczej ryczałtem od
    przychodów ewidencjonowanych. Dodatkowo jest Pan wspólnikiem (posiada 100%
    udziałów) oraz Prezesem Zarządu w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej:
    Spółka). Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest produkcja i sprzedaż
    systemów kominowych oraz systemów ogrodzeń z bloczków. Dnia 28 kwietnia 2021 r. Pan
    wraz z małżonką podpisali warunkową umowę sprzedaży, na mocy której nabyli prawo
    użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działki: nr x o
    powierzchni x ha oraz nr x o powierzchni x ha (dalej: Działki). W wykonaniu tej
    warunkowej umowy Pan wraz z małżonką podpisali 11 czerwca 2021 r. umowę
    przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, na mocy której nabyli do wspólnego
    majątku małżeńskiego prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości
    stanowiącej działki gruntu. Działki bezpośrednio sąsiadują z działkami, na których
    działalność jest prowadzona przez Spółkę. Podstawowym celem nabycia przez Pana
    Działek było osiąganie tzw. dochodu pasywnego z ich najmu bądź dzierżawy. Prawo
    użytkowania wieczystego Działek nie zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych
    oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej w związku z Pana jednoosobową
    działalnością gospodarczą. W dniu x stycznia 2024 r. podpisał Pan ze Spółką umowę
    najmu Działek (dalej: „Umowa Najmu”). Przed podpisaniem Umowy Najmu nie osiągał Pan
    przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
    podobnym charakterze, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych. Pierwszy czynsz najmu otrzymał Pan w 2025 r. Działki
    nigdy nie były i nie są obecnie wykorzystywane w prowadzonej przez Pana indywidualnej
    działalności gospodarczej.

    Zatem, najem nieruchomości wskazanych we wniosku będzie stanowić źródło
    przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych.
    Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Dziełek na zasadach najmu prywatnego, o którym
    mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będą
    podlegać opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
    Podsumowanie: w opisanym powyżej stanie faktycznym przychód osiągany przez Pana z
    tytułu najmu Działek będzie podlegać opodatkowaniu ryczałtem na zasadach, o których
    mowa w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przez cały okres trwania Umowy
    Najmu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w
    indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
    Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie
    mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedstawionej przez Pana kwestii. Nie negując
    tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm
    prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania
    w tym postępowaniu.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.