Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.280.2023.5.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-05
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 19 grudnia 2023 r. (wpływ 20 grudnia 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 stycznia 2024 r. (wpływ z 31 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X sp. z o.o. (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan J.S. (…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

Inwestor (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest zainteresowany nabyciem własności nieruchomości gruntowej z przeznaczeniem pod inwestycję przemysłową (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości będzie dalej określane jako „Transakcja”). Termin Transakcji zaplanowany został na pierwszą połowę 2024 r.

W ramach Transakcji Inwestor zamierza nabyć (umowa sprzedaży) od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) niezbędną do realizacji Inwestycji zabudowaną działkę ewidencyjną o nr (…) o powierzchni 2,1016 ha, położoną w miejscowości (…) albo grunt zawierający się obecnie w ww. działce ewidencyjnej (dalej „Nieruchomość"), dla której obecnie prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). W ww. księdze wieczystej, w dziale II Sprzedający wpisany jest jako jedyny właściciel Nieruchomości.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w wyniku darowizny od rodziców (…), na podstawie umowy darowizny z dnia 14 listopada 1996 r. sporządzonej przed notariuszem (…). W dniu zawarcia umowy darowizny nieruchomość nie była zabudowana.

Czynność nabycia nieruchomości przez Sprzedającego nie była opodatkowana VAT.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do majątku osobistego i pozostaje w jego majątku osobistym.

Zgodnie z danymi z wypisu z Rejestru Gruntów – nieruchomość stanowi grunty orne oznaczone symbolem RIVa oraz grunty rolne zabudowane oznaczone symbolem Br-RIVa.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do Nieruchomości został złożony wniosek o warunki zabudowy.

Nieruchomość leży na obszarze objętym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (…), zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy nr (…) z dnia 11 sierpnia 2014 r. oraz zmianą przyjętą Uchwałą nr (…) z dnia 26 lutego 2021 r. Zgodnie z powyższymi uchwałami Nieruchomość znajduje się na obszarze zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług (symbol MN2), w części pod obszary rolnicze położone w kompleksach żyznych gleb (symbol R1).

Na Nieruchomości znajduje się dom mieszkalny. Budowa domu rozpoczęta została w kwietniu 2018 r. i faktycznie zakończyła się w kwietniu 2021 r. Od czasu faktycznego zakończenia budowy budynek użytkowany jest przez Sprzedającego na potrzeby własne. Zakończenie budowy nie zostało formalnie zgłoszone. Przed terminem transakcji nastąpi formalne zgłoszenie zakończenia budowy, przy czym od formalnego zgłoszenia zakończenia budowy do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata, jednakże od daty rozpoczęcia faktycznego użytkowania budynku do daty Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W trakcie użytkowania budynek nie był ulepszany i do dnia Transakcji nie będzie ulepszany.

Sprzedający w ciągu ostatnich 2 lat przed planowaną sprzedażą nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku znajdującego się na nieruchomości.

VAT z tytułu nabycia usług lub nabycia materiałów budowlanych niezbędnych do budowy budynku nie był odliczany przez Sprzedającego.

Ani nieruchomość ani budynek nie były udostępniane odpłatnie innym osobom, w szczególności nie były przedmiotem najmu na rzecz osób trzecich. Budynek nie był przedmiotem umów najmu, a Sprzedający nie był stroną umów najmu i nie uzyskiwał z tego tytułu żadnych pożytków.

Na nieruchomości, od kwietnia 2018 r. znajduje się ogrodzenie.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego, oprócz ww. budynku i ogrodzenia, na Nieruchomości nie ma żadnych elementów infrastruktury technicznej, podziemnych budowli, bunkrów czy też zbiorników nieujawnionych na aktualnych mapach uzbrojenia terenu. Sprzedający nie czynił żadnych innych prac porządkowych na Nieruchomości niż prace związane z budową domu, w tym w szczególności nie wyburzał innych budynków/budowli, których elementy mogłyby pozostać na Nieruchomości.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego, za wyjątkiem wskazanego powyżej domu jednorodzinnego i ogrodzenia na terenie Nieruchomości brak jest jakichkolwiek obiektów, które wypełniałyby definicję budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane.

Nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, zarówno w rozumieniu kodeksu cywilnego jak i ustawy o podatku rolnym. Na nieruchomości prowadzona jest działalność rolnicza w rozumieniu Ustawy o VAT. Na nieruchomości uprawiane są głównie zboża.

Sprzedający prowadzi na Nieruchomości gospodarstwo rolne osobiście.

Sprzedający sprzedaje produkty rolne wyprodukowane na Nieruchomości. Sprzedający nie jest i nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym.

Od 2004 r. Sprzedający otrzymuje dopłaty z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa z tytułu prowadzenia działalności rolnej na Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest i nigdy nie była wykorzystywana do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w inny sposób niż powyżej wskazano, w tym w szczególności nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Sprzedający nie sprzedawał w przeszłości innych nieruchomości.

Sprzedający w przeszłości prowadził pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem był handel obwoźny artykułami spożywczymi. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedający nigdy nie prowadził działalności w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości (PKD 68.10.Z) lub pośrednictwa przy obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z).

Co najmniej od 2005 r. Sprzedający nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W sytuacji, jeśli wydana w odpowiedzi na niniejszy wniosek interpretacja potwierdzi, że w zakresie rozważanej Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wtedy dokona on zgłoszenia i rejestracji jako podatnik VAT na potrzeby Transakcji. W takim przypadku, na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będzie figurować jako czynny podatnik VAT.

W celu zbycia Nieruchomości Sprzedający podejmował następujące działania:

\- zawarł umowę z profesjonalnym pośrednikiem w celu znalezienia nabywcy Nieruchomości;

\- w dniu 26 maja 2021 r. Sprzedający przed notariuszem (…) zawarł ze spółką Y Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Umowa przedwstępna przewiduje cesję praw i obowiązków wynikających z tej umowy po stronie Nabywcy. Przed dniem Transakcji, prawa i obowiązki kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej zostaną objęte cesją na rzecz Inwestora i to Inwestor będzie docelowym kupującym Nieruchomość. W tym celu Nabywca i Inwestor zawarli w dniu 3 października 2023r. przed notariuszem (…) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Umowy Przedwstępnej.

Umowa Przedwstępna ma charakter warunkowy. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest:

1) uzyskanie przez Sprzedającego wydanych w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej przez właściwe organy zaświadczeń o braku zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych;

2) przeprowadzenie przez Nabywcę procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uzyskanie, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3) uzyskanie przez Nabywcę na jego koszt, ustaleń z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej inwestycji;

4) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację Inwestycji;

5) potwierdzenie, że Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej;

6) uzyskanie przez Nabywcę decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość bądź wydzielone z niej działki gruntu, która umożliwiać będzie realizację planowanej przez Nabywcę inwestycji;

7) podział geodezyjny nieruchomości, o którym mowa w par. 2 ust. 1 Umowy Przedwstępnej, o ile będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez Nabywcę inwestycji;

8) uzyskanie przez Nabywcę, warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych (w tym dostawców mediów) oraz jednostki samorządu terytorialnego na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linię energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną inwestycją;

9) uzyskanie przez Nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

10) oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w par. 1 Umowy Przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej;

11) przedstawienie przez kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, co oznacza, że Nabywca (a po cesji Umowy Przedwstępnej Inwestor) ma prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo niespełnienia się, któregoś z ww. warunków.

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający udzielił Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, oraz udzielił wskazanym przez Nabywcę osobom pełnomocnictwa do:

1) przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonej dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona;

2) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego;

3) uzyskania zaświadczeń w trybie art. 306e i 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego od właściwych organów stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualne niefigurowanie w rejestrze składek;

4) reprezentowania we wszystkich sprawach dot. uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Nieruchomości którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

5) złożenia wniosku i reprezentowania we wszystkich sprawach dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującego Nieruchomość, którego ustalenia będą umożliwiały realizację planowanej przez kupującego inwestycji;

6) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej doprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru;

7) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

8) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

9) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o lokalizacji zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji;

10) składania wniosków o podział Nieruchomości, do reprezentowania Sprzedającego w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

\- ww. pełnomocnicy w celu przygotowania Transakcji w imieniu Sprzedającego uzyskali m.in. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, złożono wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podjęte zostały kroki w celu uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. W toku dalszego przygotowania inwestycji pełnomocnicy zamierzają występować o wydanie także innych niezbędnych do przeprowadzenia Transakcji dokumentów w tym decyzji pozwolenie na budowę oraz decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Sprzedający nie wyklucza, że będzie w przyszłości sprzedawał także inne należące do niego nieruchomości.

Nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz Inwestora po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę i uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

Inwestor jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT.

Nieruchomość będzie nabywana przez Inwestora w celach inwestycyjnych i Inwestor nie będzie prowadzić na Nieruchomości gospodarstwa rolnego.

Inwestor lub jego następca prawny planuje wyburzenie wyżej opisanych budynków pozostawionych przez Sprzedającego na nieruchomości a wybudowane w ramach Inwestycji budynki i budowle planuje wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, Inwestor planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Pismem z 19 grudnia 2023 r. (data wpływu 20 grudnia 2023 r.), dokonali Państwo korekty wniosku w następujący sposób:

We wniosku opisując stan faktyczny wskazano, że „na Nieruchomości znajduje się dom mieszkalny. Budowa domu rozpoczęta została w kwietniu 2018 r. i faktycznie zakończyła się w kwietniu 2021 r. Od czasu faktycznego zakończenia budowy budynek użytkowany jest przez Sprzedającego na potrzeby własne. Zakończenie budowy nie zostało formalnie zgłoszone. Przed terminem transakcji nastąpi formalne zgłoszenie zakończenia budowy, przy czym od formalnego zgłoszenia zakończenia budowy do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 łata, jednakże od daty rozpoczęcia faktycznego użytkowania budynku do daty Transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata”.

Wskazali Państwo jednak, że w toku przygotowywania Transakcji ustalono, że dom został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę, które swoim zakresem obejmowało budowę domu jednorodzinnego oraz dodatkowego budynku gospodarczego (garażu) w zabudowie zagrodowej. Na dzień złożenia niniejszego pisma, dodatkowy budynek gospodarczy objęty ww. pozwoleniem na budowę nie został wybudowany co uniemożliwia zgłoszenie zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

W związku z powyższym zmodyfikowali Państwo wskazany we wniosku opis zdarzenia przyszłego, w następujący sposób:

Na Nieruchomości znajduje się dom mieszkalny. Budowa domu prowadzona była w oparciu o decyzję pozwolenie na budowę, która obejmowała swoim zakresem budowę domu jednorodzinnego oraz garażu będącego odrębnym budynkiem gospodarczym w zabudowie zagrodowej. Budowa domu jednorodzinnego rozpoczęta została w kwietniu 2018 r. i faktycznie zakończyła się w kwietniu 2021 r. Od czasu faktycznego zakończenia budowy budynek użytkowany jest przez Sprzedającego na potrzeby własne. Zakończenie budowy nie zostało formalnie zgłoszone. Obecnie (na dzień 7 grudnia 2023 r.) budowa drugiego budynku objętego ww. pozwoleniem na budowę nie została rozpoczęta, co uniemożliwia zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Ostatni wpis w dzienniku budowy dokonany został w dniu 20 kwietnia 2021 r.

Sprzedający przed dniem Transakcji zwróci się do właściwego organu administracji o uchylenie decyzji pozwolenie na budowę. Przed dniem Transakcji Strony uzyskają nowe pozwolenie na budowę uprawniające do realizacji planowanej przez Inwestora Inwestycji. Uzyskane pozwolenie na budowę będzie obejmowało również wyburzenie wybudowanego na działce domu jednorodzinnego. Realizacja inwestycji (budowa), w tym wyburzenie domu jednorodzinnego zostanie rozpoczęta po dniu Transakcji (treść tego akapitu wynika z pisma uzupełniającego z 31 stycznia 2024 r., będącego odpowiedzią na wezwanie organu i modyfikuje treść uzupełnienia z 19 grudnia 2023 r., data wpływu 20 grudnia 2023 r.).

W tym przypadku od dnia uzyskania formalnego pozwolenia na użytkowanie do dnia Transakcji upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Zarówno dom jednorodzinny jak i budynek gospodarczy (garaż) nie będą udostępniane odpłatnie innym osobom ani ulepszane.

Sprzedający nie będzie odliczał VAT-u z tytułu nabycia usług lub nabycia materiałów budowlanych niezbędnych do budowy domu jednorodzinnego i budynku gospodarczego.

Ponadto w związku z zaistniałym stanem prawnym, Strony nie wykluczają, że pozwolenie na budowę obejmujące Inwestycję zostanie uzyskane przez Inwestora już po dniu Transakcji.

Ponadto pismem z 31 stycznia 2024 r. (data wpływu 31 stycznia 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie – uzupełnili Państwo opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Ad. 1.1.

Przedmiotem transakcji będzie zabudowana cała działka ew. o nr (…) wraz z posadowionym na niej domem mieszkalnym oraz ogrodzeniem. Jednocześnie wskazali Państwo, że zawarta we wniosku informacja, iż przedmiotem transakcji może być grunt zawierający się w ww. działce stała się nieaktualna.

Ad.1.5

W dniu transakcji na działce nie będzie budynku gospodarczego (garażu). Budynek nie będzie wybudowany.

(…)

Ad. 1.7

W przypadku gdy opisana we wniosku Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Strony Transakcji złożą w umowie sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jednocześnie wskazali Państwo, że w takim przypadku w dniu Transakcji obie Strony będą zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT. Ponadto złożone przez obie Strony Transakcji oświadczenie będzie zawierało: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, oraz adres budynku objętego Transakcją.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku z 31 stycznia 2024 r. jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

**Pytanie**

Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2, i przy jednoczesnej rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, w przypadku skutecznego złożenia przez Strony Transakcji oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, z tytułu Transakcji nie powstanie obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w pkt 1-2 za prawidłowe i w przypadku jednoczesnego złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, Transakcja w takim przypadku zostanie opodatkowana VAT i nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 5 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.833.2023.3.MSO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach Transakcji Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć na podstawie umowy sprzedaży od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania niezbędną do realizacji Inwestycji zabudowaną działkę ewidencyjną o nr (…) o powierzchni 2,1016 ha. Na Nieruchomości znajduje się dom mieszkalny oraz ogrodzenie. W przypadku gdy opisana we wniosku Transakcja będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, Strony Transakcji złożą w umowie sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 5 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.833.2023.3.MSO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) dostawa Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, zatem spełnione zostaną przesłanki wymagane dla zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji do jej dostawy znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

(…) W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. obiekty, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) jeśli Strony opisanej Transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy oraz w przypadku, gdy Sprzedający zarejestruje się – z tytułu przedmiotowej Transakcji – jako czynny podatnik VAT, to dostawa Nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ponadto, możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Inform****acja o zakr****esie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).