Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.621.2020.1.WS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-19
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny-usługowy budynek mieszkalny; działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 września 2020 r. (data wpływu 10 września 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej braku zależności powstania opodatkowania od tego komu nieruchomość zostanie sprzedana,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałej części.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismami: z 28 października 2020 r. (data wpływu 28 października 2020 r.) oraz z 17 listopada 2020 r. (data wpływu 17 listopada 2020 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od (…).09.2004 r. Wnioskodawca zakupił działkę 29.12.2005 r. Powierzchnia całkowita działki wynosi (…)m2 – zakup bez podatku VAT. Pozwolenie na budowę hali Wnioskodawca otrzymał w dniu 25.07.2016 r. Hala magazynowa została wybudowana w latach 2006-2007. Podatek VAT został odliczony. Hala cała stanowi (…) m2. Hali magazynowej nie wciągnięto na środki trwałe. Budynek biurowy w tym budynek usługowo-mieszkalny rozpoczęto budowę w 2012 r. – stan surowy zamknięty. Ostatnie zakupy na dom dokonano w roku 2017. Powierzchnia budynku biurowego wraz z budynkiem usługowo-mieszkalnym wynosi (…) m2 – podatek nie był liczony.

W piśmie z 28 października 2020 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że:

1.  hala magazynowa wykorzystywana jest cały czas do działalności gospodarczej,
2.  budynek usługowo-mieszkalny w całości został oddany do użytku i jest wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej (budynek mieszkalny nie jest wykorzystywany z uwagi na posiadanie budynku mieszkalnego w X),
3.  ten budynek nie jest wpisany do ewidencji środków trwałych,
4.  budynek mieszkalny wynosi (…) m2, budynek usługowy na działalność gospodarczą wynosi (…) m2,
5.  podatek VAT był liczony na budynek usługowy w prowadzonej działalności gospodarczej w 45,04% VAT, a na budynek mieszkalny nie był liczony VAT-7.

Ponadto w piśmie z 17 listopada 2020 r. wskazano, że budynek usługowo-mieszkalny to jeden budynek z częścią mieszkalną i częścią usługową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając halę magazynową wraz z budynkiem usługowo-mieszkalnym, Wnioskodawca płaci podatek naliczony od sprzedaży i czy płacenie podatku jest zależne od tego komu sprzedaje, tzn. czy kupuje osoba fizyczna, czy rolnik mający około 20 hektarów ziemi (wiek 55-60 lat) lub więcej, nieprowadzący działalności gospodarczej lub osoba młoda nigdzie nie pracująca również naliczany będzie podatek od sprzedaży, tj. grunty, hala magazynowa oraz budynek biurowy wraz z budynkiem mieszkalnym?

Zdaniem Wnioskodawcy podatek od sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat od daty jej nabycia Wnioskodawca nie powinien płacić, czy też zgłaszać do urzędu skarbowego. To, komu Wnioskodawca sprzedaje nieruchomość, pozostaje bez wpływu na opodatkowanie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej braku zależności powstania opodatkowania od tego komu nieruchomość zostanie sprzedana,
*   **nieprawidłowe** – w pozostałej części.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1426 z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 lit. a-c tej ustawy – źródłem przychodu jest:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,
*   odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
    1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
    2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
    3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy: za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia środków trwałych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy. Przepis ten stanowi, że: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem skutki podatkowe odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku spełniających ustawowe kryteria uznania je za środki trwałe, bez względu na to, czy podatnik wpisał je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie. Jak wynika z uzasadnienia do projektu wprowadzającego ww. uregulowanie, zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to zarówno składników, które z uwagi na przewidywany okres ich użytkowania, krótszy niż rok, nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, jak i składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 tej ustawy: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z kolei w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy: amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów – zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z powyższego wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 cytowanej ustawy: składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1 (tj. składników, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 10 000 zł i co do których podatnik nie podjął decyzji o ich amortyzacji) wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych został objęty przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Należy zwrócić również uwagę na treść przepisu art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym: do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego, zatem w tym miejscu należy wskazać na przepis zawarty w pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), który stanowi, że: budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.

W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 2004 r. W roku 2005 Wnioskodawca zakupił działkę, na której wybudował halę magazynową oraz budynek biurowy wraz z budynkiem usługowo-mieszkalnym. Oba obiekty są wykorzystywane w działalności gospodarczej, mimo że nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Część mieszkalna budynku usługowo-mieszkalnego wynosi (…) m2, natomiast część usługowa (…) m2.

Biorąc pod uwagę ww. przepisy, należy stwierdzić, że w sytuacji sprzedaży ww. nieruchomości (działki zabudowanej halą magazynową oraz budynkiem biurowym wraz z budynkiem usługowo-mieszkalnym) Wnioskodawca dokona odpłatnego zbycia składników majątku spełniających kryteria środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. W konsekwencji do przychodu uzyskanego z tego tytułu znajdzie zastosowanie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, od kiedy Wnioskodawca wykorzystuje te składniki majątku w działalności gospodarczej, od tego kiedy je nabył, jak również od tego, czy wprowadził je, czy też nie do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Należy bowiem podkreślić, że wskazany przepis nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku. Zdarzeniem objętym regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia wymienionego w tym przepisie składnika majątku.

Zatem w sytuacji przedstawionej we wniosku przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości (działki zabudowanej halą magazynową oraz budynkiem biurowym wraz z budynkiem usługowo-mieszkalnym) jest przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z tym upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma w tej sytuacji znaczenia. Również bez znaczenia w sytuacji przedstawionej we wniosku jest to, komu Wnioskodawca sprzeda ww. nieruchomość.

Reasumując – sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.