Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.513.2022.2.AKS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-02-15
Teza: Brak opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek gruntu.
Słowa kluczowe: dzierżawa; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest** **prawidłowe.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

29 listopada 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 21 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek gruntu nr 1, 2 i 3. Uzupełnił go Pan pismem z 16 stycznia 2023 r. (wpływ 20 stycznia 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 lutego 2023 r. (wpływ 13 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Pani A działając w imieniu swojego syna, B (dalej jako: „Sprzedawca”, „Sprzedający”, „Wnioskodawca”), 12 września 2022 r. zawarła z (\`(...)\`) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa przedwstępna”) niezabudowanej nieruchomości położonej w (\`(...)\`), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 (dalej jako: „Nieruchomość”, „Przedmiot sprzedaży”).

Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) dla nieruchomości gruntowej oznaczonej numerami ewidencyjnymi 3 i 4 cz. w dziale I-Sp księgi wieczystej nie widnieją żadne wpisy. W dziale II ww. księgi prawo własności wpisane jest na rzecz A, które nabyła na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 21 grudnia 1989 r.

Na skutek uzgodnienia ksiąg wieczystych nastąpiła zmiana powierzchni i numeru działki, działka gruntu o numerze 4 została podzielona na dwie działki gruntu nr 1 i 2.

A mocą umowy darowizny z 18 sierpnia 2022 r. podarowała swojemu synowi – B przedmiotową Nieruchomość, do jego majątku osobistego, w związku z czym do akt ww. księgi wieczystej wpłynął wniosek i widnieje wzmianka o wpis własności/współwłasności, nierozpoznany do chwili zawarcia Umowy przedwstępnej. Ponadto w księdze wieczystej nie widnieją żadne inne wpisy, w szczególności brak jest jakichkolwiek obciążeń, bądź praw osób trzecich.

W działach III i IV ww. księgi wieczystej brak jest jakichkolwiek wpisów.

W Umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wskazano, iż:

· zgodnie z treścią oświadczenia wydanego dnia 26 kwietnia 2022 r. z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy, obszar w obrębie którego położone są działki o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”) terenu położonego w (\`(...)\`), przyjętym uchwałą Rady Miasta i Gminy (…) i zgodnie z ustaleniami ww. planu przedmiotowe działki stanowią:

\- działki nr 1 i 2 w części – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy dojazdowej;

\- działka nr 3 w części – teren zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy lokalnej, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, teren drogi publicznej klasy lokalnej.

Jednocześnie z dokumentu tego wynika, iż ww. działki nie znajdują się na obszarze rewitalizacji oraz na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji;

· Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2013 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i nie podlega ograniczeniom w obrocie cywilnoprawnym wynikającym z tej ustawy;

· na obszarze Nieruchomości nie znajduje się las, w ciągu ostatnich 5 lat z obszaru Nieruchomości nie zostało usunięte żadne drzewo, którego usunięcie podlega opłacie zgodnie z art. 84 ustawy o ochronie przyrody;

· Nieruchomość nie jest objęta inwentaryzacją lasu, ani uproszczonym planem urządzania lasów, a nadto dla obszaru Nieruchomości nie została wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach i Nieruchomość nie jest oznaczona w ewidencji gruntów jako las, zatem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać zastrzeżonemu na rzecz Skarbu Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, prawu pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 ustawy o lasach;

· na Nieruchomości nie znajdują się wody płynące, ani wody śródlądowe stojące, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 ustawy Prawo wodne;

· Nieruchomość jest niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej;

· Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, żadnymi prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księgach wieczystych), w tym prawem najmu lub użyczenia, ustawowym lub umownym prawem pierwokupu, nie jest obciążona innymi ograniczeniami w rozporządzaniu Nieruchomością, a nadto na Nieruchomości nie jest prowadzone gospodarstwo rolne, Nieruchomość była użytkowana rolniczo;

· Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, ani specjalnej strefy ekonomicznej;

· Nieruchomość nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody;

· Nieruchomość wolna jest od zadłużeń i nie jest przedmiotem żadnego postępowania, sporu, ani obowiązków wynikających z decyzji lub orzeczeń, które mogłyby mieć wpływ na prawo własności Nieruchomości (w tym dotyczących roszczeń restytucyjnych lub innych roszczeń byłych właścicieli Nieruchomości, immisji, emisji lub służebności, praw lub środków dotyczących praw dostępu) lub wpływ na wykonanie Umowy przedwstępnej;

· Sprzedający nie nabył Nieruchomości od Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ani od jednostki samorządu terytorialnego;

· Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem VAT;

· nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę do wszczęcia postępowań sądowych (w tym na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego lub art. 527 i następne Kodeksu cywilnego), administracyjnych lub egzekucyjnych, wobec Nieruchomości lub Sprzedającego, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy przedwstępnej lub doprowadzić do uznania Umowy przedwstępnej za nieważną albo bezskuteczną;

· Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji w rozumieniu przepisów ustawy o rewitalizacji, a nadto Rada Gminy nie powzięła uchwały i wyznaczeniu obszaru zdegradowanego ani obszaru rewitalizacji w granicach Nieruchomości lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, w związku z czym Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości ustanawiane w takiej uchwale – zgodnie z art. 11 ust. 5 ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Umowa, na mocy której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość (dalej jako: „Umowa sprzedaży”, „Umowa przyrzeczona”) będzie zawarta po spełnieniu się warunków określonych w Umowie przedwstępnej. Zawarcie Umowy przyrzeczonej ma nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do 30 września 2023 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”), po spełnieniu się warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej jako: „Warunki zawarcia Umowy sprzedaży”):

· skutecznego nabycia przez B własności Nieruchomości, w tym prawomocny i ostateczny w toku postępowania sądowego i administracyjnego stanie się wpis własności w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;

· uzyskania przez Sprzedającego – nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy oraz PFRON oraz zaświadczenia wydanego przez ZUS i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

· przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo -środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

· uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

· uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

· nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość, jako niezbędnych dla realizacji inwestycji;

· uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

· zmiany MPZP w ten sposób, że obszar całej Nieruchomości stanowić będzie teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Strony postanowiły, że Warunki zawarcia Umowy sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy przyrzeczonej w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków zawarcia Umowy sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały. Strony postanowiły, że uchwała taka zostanie przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy sprzedaży, a w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej. Umowa przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia Umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia Umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły także, że od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości z obowiązkiem Kupującego do przywrócenia obszaru Nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia prac, na koszt i staraniem Kupującego, gdy Umowa sprzedaży w Dacie Ostatecznej nie zostanie zawarta z przyczyn pozostających po stronie Kupującego.

Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczył, iż znane są mu zamierzenia Kupującego, polegające na realizacji inwestycji i oświadczył, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Ponadto, Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub kilku czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w RP (dalej jako: „Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu cesja zostanie dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy sprzedaży na warunkach określonych w Umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu Umowy przedwstępnej i Umowy sprzedaży.

Wskazać jednocześnie należy, iż w Umowie przedwstępnej Sprzedający nie udzielił Kupującemu żadnych pełnomocnictw, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości.

23 września 2022 r. B oświadczył, że w trybie art. 103 Kodeksu cywilnego potwierdza w całości wszelkie postanowienia i oświadczenia złożone w jego imieniu przez jego matkę, A, jako pełnomocnika bez umocowania (falsus procurator), w Umowie przedwstępnej, a tym samym potwierdził w całości czynność prawną objętą Umową przedwstępną.

Sprzedający, B oświadczył, iż:

· nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 18 sierpnia 2022 r. od swojej matki – A;

· A nabyła Nieruchomość od swoich rodziców, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 13 grudnia 1989 r.;

· A prowadziła na Nieruchomości gospodarstwo rolne, a także dzierżawiła Nieruchomość:

\- umowa dzierżawy z 2 stycznia 2004 r. (\`(...)\`) na okres 10 lat. Zgodnie z umową Nieruchomość miała być wykorzystywana wyłącznie do produkcji roślinnej;

\- umowa dzierżawy z 27 stycznia 2014 r. (\`(...)\`) na okres 10 lat. Zgodnie z umową Nieruchomość miała być wykorzystywana wyłącznie do produkcji roślinnej. Umowa została wypowiedziana 16 grudnia 2021 r. z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który upłynie 31 grudnia 2022 r.;

· nabycie przez niego Nieruchomości nie było opodatkowane VAT, ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Darowizna została zwolniona z podatku od spadków i darowizn;

· Nieruchomość nie jest zabudowana, w tym nie znajdują się na niej drogi, czy słupy energetyczne;

· nie prowadzi działalności gospodarczej, jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę;

· nie wykorzystywał Nieruchomości na cele rolnicze, ale może zacznie na wiosnę;

· Nieruchomość była wykorzystywana przez A do prowadzenia działalności rolniczej (uprawiała grunty na potrzeby własne, nie sprzedawała płodów rolnych, nie była rolnikiem ryczałtowym, nie opłacała KRUS), działalność ta nie była zgłoszona do VAT;

· Nieruchomość nie była dzielona/łączona;

· nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;

· nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, nie przedstawił oferty sprzedaży Kupującemu;

· Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego;

· nie zabiegał o uchwalenie MPZP;

· Nieruchomość będzie dzierżawiona do końca 2022 r. (umowa dzierżawy zawarta przez A z (\`(...)\`));

· Nieruchomość nie była wynajmowana;

· nie posiada innych nieruchomości, które zamierza w przyszłości sprzedawać, posiada jedynie mieszkanie, w którym mieszka oraz prawo do działki ROD;

· nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości.

**Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego**

W uzupełnieniu wniosku z 13 lutego 2023 r. Wnioskodawca wskazał, że w ramach umowy przedwstępnej lub poza tą umową nie udzielił jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupującego. W § 5 ust. 2 Umowy przedwstępnej z 12 września 2022 r. znalazł się jedynie zapis, iż: „Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego” oraz, że „Stawająca w imieniu Sprzedającego jak i własnym wyrażają zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości z obowiązkiem Kupującego do przywrócenia obszaru Nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia prac, na koszt i staraniem Kupującego, gdy Umowa sprzedaży w Dacie Ostatecznej nie zostanie zawarta z przyczyn pozostających po stronie Kupującego”.

Wnioskodawca wskazał, że Kupującemu przysługiwać będzie prawo do dysponowania całym obszarem Nieruchomości we wskazanym wyżej zakresie, a także Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na obszarze Nieruchomości na podstawie § 5 ust. 2 Umowy przedwstępnej z 12 września 2022 r.

### Pytania

1\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1, 2 i 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1, 2 i 3 będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez „towar” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez „sprzedaż”, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, jest spełniona. Na mocy Umowy przyrzeczonej własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającego na Kupującego (względnie Cesjonariusza), który w zamian uzyska cenę określoną w Umowie przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać: doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wybudowanie sieci wodno -kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek, podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH wydanej na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi – kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał „w charakterze handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy zauważyć, że Wnioskodawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość została objęta przez Sprzedawcę w drodze darowizny i od tego momentu nie podejmowano żadnych aktywnych działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż Sprzedający nie udzielał Kupującemu, ani jego przedstawicielom pełnomocnictw, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości. W omawianym przypadku dojdzie do zwykłej transakcji sprzedaży, w ramach której Wnioskodawca przeniesie własność Nieruchomości (działek 1, 2 i 3) na rzecz Kupującego (lub Cesjonariusza) za cenę określoną w Umowie przedwstępnej.

Wnioskodawca obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego.

Zarówno okoliczności, w jakich nabyta została Nieruchomość (na mocy umowy darowizny), jak i przebieg transakcji (Sprzedający poza podpisaniem Umowy przedwstępnej nie podejmował innych czynności mających doprowadzić do sprzedaży) wskazują, iż nie mamy tu do czynienia z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedawcę Nieruchomości, tj. działek gruntu o numer 1, 2 i 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Odnosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, iż przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane działki gruntu nr 1, 2 i 3. Zgodnie z treścią oświadczenia wydanego 26 kwietnia 2022 r. z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy, obszar w obrębie którego położone są działki o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 objęty jest MPZP terenu położonego (\`(...)\`), przyjętym uchwałą Rady Miasta i Gminy (\`(...)\`) i zgodnie z ustaleniami ww. planu przedmiotowe działki stanowią:

· działki nr 1 i 2 w części – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy dojazdowej;

· działka nr 3 w części – teren zabudowy usługowej, teren drogi publicznej klasy lokalnej, teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z zabudową usługową, teren drogi publicznej klasy lokalnej.

W związku z tym, że działki numer 1, 2 i 3 są niezabudowane, a zgodnie z MPZP przeznaczone są pod zabudowę, ich dostawa nie skorzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest prawidłowe.**

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wskazuje art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży działki podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży Nieruchomości, tj. działek niezabudowanych nr 1, 2 i 3, Wnioskodawca będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że A działając w imieniu swojego syna, 12 września 2022 r. zawarła z (\`(...)\`) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3 (dalej Nieruchomość). A mocą umowy darowizny z 18 sierpnia 2022 r. podarowała swojemu synowi – B przedmiotową Nieruchomość, do jego majątku osobistego.

W Umowie przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości wskazano m.in., że umowa, na mocy której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi Nieruchomość będzie zawarta po spełnieniu się warunków określonych w Umowie przedwstępnej. Zawarcie Umowy przyrzeczonej ma nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, z co najmniej siedmiodniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do 30 września 2023 r., po spełnieniu się warunków zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj.:

*   skutecznego nabycia przez B własności Nieruchomości, w tym prawomocny i ostateczny w toku postępowania sądowego i administracyjnego stanie się wpis własności w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości;
*   uzyskania przez Sprzedającego – nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy oraz PFRON oraz zaświadczenia wydanego przez ZUS i KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
*   przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo -środowiskowego i technicznego Nieruchomości, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
*   uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
*   uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
*   nabycia przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość, jako niezbędnych dla realizacji inwestycji;
*   uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-producyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;
*   zmiany MPZP w ten sposób, że obszar całej Nieruchomości stanowić będzie teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Strony postanowiły, że Warunki zawarcia Umowy sprzedaży zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy przyrzeczonej w Dacie Ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z Warunków zawarcia Umowy sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków zawarcia Umowy sprzedaży.

Strony ustaliły, że wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia Umowy sprzedaży ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia Umowy sprzedaży obciążać będą Kupującego.

W § 5 ust. 2 Umowy przedwstępnej Strony postanowiły, że od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, oraz Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości z obowiązkiem Kupującego do przywrócenia obszaru Nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia prac, na koszt i staraniem Kupującego, gdy Umowa sprzedaży w Dacie Ostatecznej nie zostanie zawarta z przyczyn pozostających po stronie Kupującego.

W ramach Umowy przedwstępnej lub poza umową Wnioskodawca (Sprzedający) nie udzielił jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupującego, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości.

Kupującemu przysługiwać będzie prawo do dysponowania całym obszarem Nieruchomości w ww. zakresie, a także Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na obszarze Nieruchomości na podstawie § 5 ust. 2 Umowy przedwstępnej.

Sprzedający w Umowie przedwstępnej oświadczył, iż znane są mu zamierzenia Kupującego, polegające na realizacji inwestycji i oświadczył, że zrzeka się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązał się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej wskazanych odwołań, zażaleń, skarg i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązał się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

Ponadto, Sprzedający wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub kilku czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w RP. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o dokonaniu cesji w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu cesja zostanie dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy sprzedaży na warunkach określonych w Umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu Umowy przedwstępnej i Umowy sprzedaży.

23 września 2022 r. B oświadczył, że w trybie art. 103 Kodeksu cywilnego potwierdza w całości wszelkie postanowienia i oświadczenia złożone w jego imieniu przez jego matkę, jako pełnomocnika bez umocowania (falsus procurator) w Umowie przedwstępnej, a tym samym potwierdził w całości czynność prawną objętą Umową przedwstępną. Sprzedający oświadczył, iż:

*   nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny z 18 sierpnia 2022 r. od swojej matki;
*   A nabyła Nieruchomość od swoich rodziców, na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego z 13 grudnia 1989 r.;
*   A prowadziła na Nieruchomości gospodarstwo rolne, a także dzierżawiła Nieruchomość:

\- umowa dzierżawy z 2 stycznia 2004 r. (\`(...)\`) na okres 10 lat. Zgodnie z umową Nieruchomość miała być wykorzystywana wyłącznie do produkcji roślinnej;

\- umowa dzierżawy z 27 stycznia 2014 r. (\`(...)\`) na okres 10 lat. Zgodnie z umową Nieruchomość miała być wykorzystywana wyłącznie do produkcji roślinnej. Umowa została wypowiedziana 16 grudnia 2021 r.; z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia, który upłynie 31 grudnia 2022 r.

*   nabycie przez niego Nieruchomości nie było opodatkowane VAT, ani podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Darowizna została zwolniona z podatku od spadków i darowizn;
*   Nieruchomość nie jest zabudowana, w tym nie znajdują się na niej drogi, czy słupy energetyczne;
*   nie prowadzi działalności gospodarczej, jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę;
*   nie wykorzystywał Nieruchomości na cele rolnicze, ale może zacznie na wiosnę;
*   Nieruchomość była wykorzystywana przez A do prowadzenia działalności rolniczej (uprawiała grunty na potrzeby własne, nie sprzedawała płodów rolnych, nie była rolnikiem ryczałtowym, nie opłacała KRUS), działalność ta nie była zgłoszona do VAT;
*   Nieruchomość nie była dzielona/łączona;
*   nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości;
*   nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, nie przedstawił oferty sprzedaży Kupującemu;
*   Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego;
*   nie zabiegał o uchwalenie MPZP;
*   Nieruchomość będzie dzierżawiona do końca 2022 r. (umowa dzierżawy zawarta przez A);
*   Nieruchomość nie była wynajmowana;
*   nie posiada innych nieruchomości, które zamierza w przyszłości sprzedawać, posiada jedynie mieszkanie, w którym mieszka oraz prawo do działki ROD;

· nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży innych nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości, tj. działek gruntu nr 1, 2 i 3 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1, 2 i 3 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, nie podejmował Pan czynności mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Nie „zabiegał” Pan o uchwalenie MPZP, nie dzielił/łączył nieruchomości, nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, nie przedstawił oferty sprzedaży Kupującemu, Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości od Sprzedającego. Sprzedający zawarł jedynie z Kupującym umowę przedwstępną, na mocy której, od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, oraz Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się w obszarze Nieruchomości z obowiązkiem Kupującego do przywrócenia obszaru Nieruchomości do stanu sprzed rozpoczęcia prac, na koszt i staraniem Kupującego, gdy Umowa sprzedaży w Dacie Ostatecznej nie zostanie zawarta z przyczyn pozostających po stronie Kupującego. W ramach Umowy przedwstępnej ani poza umową Wnioskodawca (Sprzedający) nie udzielił jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupującego, w tym w szczególności do uzyskania warunków zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, czy doprowadzenia przyłączy do Nieruchomości. Wnioskodawca wskazał, że Kupującemu przysługiwać będzie prawo do dysponowania całym obszarem Nieruchomości we wskazanym wyżej zakresie, a także Sprzedający wyraził zgodę na przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na obszarze Nieruchomości na podstawie § 5 ust. 2 Umowy przedwstępnej.

Podkreślić w tym miejscu należy, że Nieruchomość co prawda była przedmiotem dzierżawy, jednakże istotne jest to, że umowa dzierżawy tej Nieruchomości została zawarta oraz wypowiedziana przez poprzedniego jej właściciela, jeszcze przed dokonaniem darowizny tej Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy. Natomiast ze względu na obowiązujący 12 miesięczny okres wypowiedzenia umowy trwała ona nadal w momencie, gdy Wnioskodawca otrzymał tę Nieruchomość w drodze darowizny. Zatem czynność ta pozostaje bez wpływu na kwestię uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT w stosunku do sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości.

Wobec powyższego, w analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr 1, 2 i 3, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości, tj. działek nr 1, 2 i 3, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając przedmiotową działkę, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji.

W konsekwencji, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży przedmiotowych działek a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

**Podsumowując,** **sprzedaż przez Pana Nieruchomości, tj. działek gruntu o nr 1, 2 i 3 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

Zatem Pana stanowisko **jest prawidłowe.**

Z uwagi na fakt, że Wnioskodawca przy sprzedaży działek nie wystąpi jako podatnik, a dostawa działek nie stanowi czynności podlegającej opodatkowaniu, pytanie dotyczące zwolnienia od podatku przedmiotowej sprzedaży (oznaczone we wniosku nr 2) nie wymaga odpowiedzi.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

**Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.**

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2561 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2561 ze zm.).