Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4015.357.2025.1.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-12-02
Teza: Zatem wartość 1/2 części nieruchomości (wynikająca ze
współwłasności), nabyta przez Panią w drodze darowizny,
powinna być pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki a nie o
połowę niespłaconego kredytu hipotecznego zabezpieczonego
na tej nieruchomości.
Wynika to z faktu, że dla kwestii ustalenia podstawy
opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu
zabezpieczonego hipoteką pozostała do spłaty. Istotna jest
kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku
nieruchomość (działka z rozpoczętą na niej budową domu
jednorodzinnego) i tym samym przedmiot nabycia.
Słowa kluczowe: darowizna
hipoteka
kredyt
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
udział
Zagadnienia: Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 1. Przedmiot
opodatkowania-Zakres opodatkowania
Podatek od spadków i darowizn-Rozdział 3 Podstawa
opodatkowania-Ustalenie podstawy opodatkowania
1
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
1-art. 1-ust. 1
[PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział
3-art. 7-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej
    dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny
    udziałów w nieruchomości obciążonej hipoteką. Uzupełniła go Pani w piśmie z 26
    listopada 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku
    Między Panią a Pani mężem istnieje ustrój rozdzielności majątkowej. W ramach odrębnych
    majątków oboje Państwo są współwłaścicielami w częściach równych (po 1/2)
    nieruchomości położonej w (...), w województwie (...), składającej się z działki budowlanej
    wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego. Na finansowanie budowy wspólnie,
    podczas trwania małżeństwa, zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny w banku (...), którego
    saldo na dzień dzisiejszy wynosi ponad milion złotych (...). Nieruchomość obciążona jest
    hipoteką umowną na rzecz tego banku. Na obecnym etapie wartość rynkowa
    nieruchomości (działki wraz z rozpoczętą budową domu) wynosi około (...) zł.
    Rozważają Państwo dokonanie darowizny już po rozwodzie, w której jeden z byłych
    małżonków przeniesie na drugiego swój udział w nieruchomości (1/2). Istotne jest, że:
    nieruchomość jest obciążona hipoteką. Kredyt pozostaje nadal wspólny – na ten moment
    nie jest możliwa zmiana kredytobiorcy, ani nie planują Państwo angażować banku w
    czynność darowizny. W przyszłości prawdopodobnie taka zmiana nastąpi. Obdarowany
    nabędzie udział w nieruchomości w pełni obciążony istniejącą hipoteką.
    W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że to Pani będzie stroną obdarowaną.

## Pytanie

Czy w przypadku darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką, dokonanej
    pomiędzy osobami obcymi (byłymi małżonkami), współkredytobiorcami, bez zmiany
    kredytobiorców w banku (...), podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn
    stanowi: wartość rynkowa nieruchomości (udziału) pomniejszona o wartość ciążącej na
    niej hipoteki i związane z nią zobowiązanie kredytowe, czy też pełna wartość
    nieruchomości (udziału), bez pomniejszenia o wysokość obciążenia hipotecznego?
    Pani stanowisko w sprawie
    W Pani ocenie, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę
    opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu
    długów i ciężarów (tzw. „czysta wartość”). W sytuacji, gdy darowizna obejmuje udział w
    nieruchomości obciążonej hipoteką, obdarowany nabywa prawo własności w postaci
    nieruchomości obciążonej, a więc jego realne przysporzenie majątkowe jest mniejsze o
    wartość ciążącego na niej obciążenia hipotecznego. Hipoteka stanowi ciężar
    nieruchomości w rozumieniu powołanego przepisu. W konsekwencji podstawę
    opodatkowania w opisanym przypadku powinna stanowić wartość rynkowa darowanego
    udziału (1/2 z (...) zł, czyli (...) zł) pomniejszona o połowę kwoty niespłaconego kredytu
    hipotecznego zabezpieczonego na tej nieruchomości.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
    spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):
        Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie
        przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium
        Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium
        Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny, polecenia darczyńcy.
    Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji pojęcia „darowizna”,
    dlatego należy w tym zakresie odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071).
    Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
        Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia
        na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
    Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia
    majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra
    majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter
    nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia
    w zamian za uczynioną darowiznę.
    Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne
    oświadczenie złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku
    dopiero z chwilą złożenia oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.
    Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
        Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:
        Obowiązek podatkowy powstaje: przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą
        złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie
        zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia
        przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy
        wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy
        powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.
    Według art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
        Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych
        po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i
        praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku
        podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy
        spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu
        dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia
        wlicza się do podstawy wymiaru.
    Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie
    wart. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy, przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i
    ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i
    darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu
    obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia.
    Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

    „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w
    chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów
    jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn,
    polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
    Stosownie do treści art. 244 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:
        Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
        Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne
        przepisy.
    W świetle powyższych przepisów – hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i
    regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
    wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984 ze zm.).
    W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
        W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
        stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
        wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
        stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi
        właściciela nieruchomości (hipoteka).
    Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:
        Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości
        określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i
        praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych
        wkładów.
    Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:
        Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie
        przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku,
        z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
        prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku
        podatkowego.
    Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych
    od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w roku, w którym nastąpiło
    ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok, oraz odliczenia kwoty wolnej
    od podatku.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:
        Opodatkowaniu podlega nabycie, od jednego zbywcy, własności rzeczy i praw
        majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
        1) 36 120 zł − jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
        2) 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
        3) 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
        Jeżeli nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych od tego samego zbywcy
        następuje więcej niż jeden raz, do czystej wartości rzeczy i praw majątkowych
        ostatnio nabytych dolicza się czystą wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych
        dotychczas od tego samego zbywcy w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i
        w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Od podatku obliczonego od łącznej
        wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od
        opodatkowanych poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z
        obliczenia nadwyżka podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych

        podatków, ani zwrotowi. Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym
        wymienić rzeczy i prawa majątkowe nabyte w podanym wyżej okresie.
    Jak stanowi art. 14 ust. 1-3 omawianej ustawy:
        Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której
        zaliczony jest nabywca.
        Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy
        do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
        Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
        1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową,
        rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
        2) do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i
        małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków,
        małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
        3) do grupy III – innych nabywców.
    Przepis art. 17a ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że:
        Podatnicy podatku są obowiązani, z zastrzeżeniem ust. 2, złożyć, w terminie
        miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi
        urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych
        według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty
        mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania.
        Obowiązek składania zeznań podatkowych nie dotyczy przypadków, w których
        podatek jest pobierany przez płatnika.
    Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:
        Notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego
        darowizny.
    Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że rozważana jest
    umowa darowizny przenosząca na Panią 1/2 udziału w nieruchomości (działce z
    rozpoczętą na niej budową domu jednorodzinnego). Na sfinansowanie budowy, podczas
    trwania małżeństwa, zaciągnęli Państwo (Pani wraz z mężem) wspólnie kredyt hipoteczny
    w banku (...), którego saldo wynosi ponad milion złotych (dokładnie (...) złotych).
    Nieruchomość obciążona jest hipoteką umowną na rzecz tego banku. Na obecnym etapie
    wartość rynkowa nieruchomości (działki wraz z rozpoczętą budową domu) wynosi około
    (...) zł. Nabędzie Pani udział w nieruchomości w pełni obciążony istniejącą hipoteką.
    Według przytoczonych wyżej przepisów, opisana darowizna podlegać będzie
    opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, a
    podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.
    Jak słusznie Pani twierdzi, ustanowiona na ww. nieruchomości hipoteka stanowić będzie
    obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.
    Zatem wartość 1/2 części nieruchomości (wynikająca ze współwłasności), nabyta przez
    Panią w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 części kwoty hipoteki a nie o
    połowę niespłaconego kredytu hipotecznego zabezpieczonego na tej nieruchomości.
    Wynika to z faktu, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka
    kwota kredytu zabezpieczonego hipoteką pozostała do spłaty. Istotna jest kwota hipoteki,
    którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość (działka z rozpoczętą na niej
    budową domu jednorodzinnego) i tym samym przedmiot nabycia. To nie kredyt stanowi
    ciężar, stanowi go hipoteka, którą zostało obciążone opisane we wniosku prawo własności
    nieruchomości, co sama Pani stwierdziła w swoim stanowisku.

    W związku z powyższymi wyjaśnieniami, uznałem Pani stanowisko za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie,
    interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Z tych też
    względów − z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa
    podatkowego − przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych
    powstałych po Pani stronie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny
        lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest
        elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
        Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
        decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
        praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.