Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-314/15-3/LS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-10-19
Teza: Skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 16 lipca 2015 r. (data wpływu 20 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 lipca 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu. Obecnie Wnioskodawca zamierza kupić nieruchomość, będącą przedmiotem prawa własności, wyodrębnioną w ramach trzech ksiąg wieczystych i podzieloną na siedem działek gruntu (dalej: Nieruchomość).

Na poszczególnych działkach gruntu znajdują się następujące obiekty:

*   na działce nr 901/180 - utwardzony wjazd na teren posesji, brama wjazdowa oraz wiata śmietnikowa (łącznie zwane: obiektem wjazdu na posesję);

*   na działce nr 997/180 - obiekt biurowy (dalej: obiekt biurowy), faktycznie w tym celu wykorzystywany oraz częściowo obiekt parkingu utwardzonego (dalej: obiekt parkingu utwardzonego);

*   na działkach nr 999/180, 1335/180 oraz 1405/180 - obiekt parkingu utwardzonego;

*   na działce nr 1337/180 oraz 1338/180 - obiekt fontanny (obiekt fontanny) oraz częściowo obiekt parkingu utwardzonego.

Obiekt wjazdu na posesję tzn. utwardzony wjazd, brama wjazdowa oraz wiata śmietnikowa, zabudowuje w całości działkę o nr 901/180. Wiata śmietnikowa to murowana obudowa o zadaszeniu na słupkach stalowych. Brama wjazdowa stanowi w części ogrodzenie z siatki ogrodzeniowej oraz pomost komunikacyjny wykonany ze stalowego gretingu.

Obiekt biurowy jest sześciokondygnacyjnym budynkiem o powierzchni około 2.900 m2 i 110 m² powierzchni dobudowanej (parterowej), położonym w całości na działce nr 997/180.

Obiekt parkingu utwardzonego stanowi plac utwardzony płytami chodnikowymi z wyznaczonymi miejscami parkingowymi. Obiekt parkingu posadowiony jest łącznie na sześciu działkach (w całości zajmuje on działki nr 999/180, 1335/180 i 1405/180, oraz częściowo nachodzi na działki nr 997/180, 1337/180 i 1338/180).

Obiekt fontanny jest wybetonowanym obiektem, trwale z gruntem związanym, o funkcji ozdobnej, położonym centralnie na dwóch działkach o nr 1337/180 i 1338/180.

Właścicielem Nieruchomości jest spółka prawa polskiego o nazwie P. S.A. (dalej: Sprzedawca). Nieruchomość została przez Sprzedawcę nabyta 31 października 2014 r. wraz z ww. obiektami w formie przejęcia spółki N. S.A. dokonanego w trybie art. 492 ust. 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych (łączenie przez przejęcie), tzn. w ramach pełnej sukcesji praw i obowiązków podatkowych wynikającej z art. 93 Ordynacji podatkowej. Poprzednik prawny Sprzedawcy, t.j. N. S.A. (dalej: Poprzednik prawny) nabył Nieruchomość w ramach szeregu transakcji:

*   działka 901/180 oraz 999/180 - transakcja kupna z 30 grudnia 2008 r. zawarta z Gminą Miasta;

*   działka 997/180 - transakcje z 25 września 1996 r., 15 grudnia 1998 r. oraz 17 czerwca 2000 r., dotyczące sukcesywnego kupna udziałów w prawie własności od polskich spółek kapitałowych;

*   działka 1335/180 oraz 1405/180 - transakcja kupna z 16 czerwca 2009 r. zawarta z Gminą Miasta;

*   działka 1337/180 oraz 1338/180 - transakcja aportu z 29 lutego 2008 r. (umowa o objęciu akcji w kapitale zakładowym Poprzednika prawnego), zawarta z Gminą Miasta.

Wszystkie opisane powyżej obiekty, tzn. obiekt wjazdu na posesję, obiekt biurowy, obiekt parkingu utwardzonego oraz obiekt fontanny istniały już w momencie nabycia Nieruchomości przez Poprzednika prawnego. Wszystkie powyższe transakcje nabycia Nieruchomości stanowiły czynności objęte zakresem ustawy o podatku od towarów i usług (transakcja aportowa była również taka czynnością, choć podlegała zwolnieniu od VAT). Poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony na opisanych powyżej transakcjach nabycia Nieruchomości z uwagi na charakter prowadzonej działalności (działalność bankowa).

Poprzednik prawny ponosił wydatki na ulepszenie obiektu biurowego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych. Wydatki te łącznie przekroczyły 30% wartości początkowej tego obiektu, przy czym wydatki te można podzielić na następujące grupy:

1.  ponoszone w latach 1998 - 2010, w stosunku do których Poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków;
2.  ponoszone w latach 2011 - 2014, w stosunku do których Poprzednikowi prawnemu częściowo przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków - prawo to wynikało z wejścia w życie z dniem 1 kwietnia 2011 r. nowelizacji przepisu art. 90 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług - należy jednak zaznaczyć, że wartość tej grupy wydatków nie przekroczyła samodzielnie 30% wartości początkowej obiektu biurowego.

Nie były ponoszone analogiczne wydatki w odniesieniu do pozostałych obiektów.

Sprzedawca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie któregokolwiek z obiektów.

Wszystkie powyżej opisane obiekty były i są użytkowane przez Sprzedawcę (a wcześniej przez jego Poprzednika prawnego) zgodnie z ich przeznaczeniem, do wykonywania głównego przedmiotu działalności (tzn. do działalności bankowej). Jedynie obiekt biurowy - w marginalnym zakresie dotyczącym powierzchni 2 (dwóch) m2 - jest od 22 października 2013 r. przedmiotem umowy najmu na rzecz podmiotu trzeciego. Najem ten jest czynnością podlegającą podatkowi VAT. Zaznaczyć jednak należy, że opisywana czynność nabycia Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od rozpoczęcia wspomnianej czynności najmu.

Nieruchomość jest w całości objęta planem zagospodarowania przestrzennego, który stanowi, że jest to teren strefy funkcyjnej UC3 - usługi komercyjne ogólnomiejskie, która obejmuje główne ośrodki usługowo-administracyjne, obsługujące zespół dzielnic mieszkaniowych, położone poza centralnym ośrodkiem usługowo-administracyjnym, w której dopuszcza się lokalizację parkingów, usług komunikacji oraz usług publicznych i mieszkań jako uzupełnienie przeznaczenia podstawowego.

Wnioskodawca zaznacza, że Sprzedawca złoży wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie sprzedaży Nieruchomości w analogicznym stanie faktycznym w intencji uzyskania spójności w interpretacjach wydanych dla obu stron planowanej transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 901/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
2.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 997/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
3.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 999/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
4.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 1335/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
5.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 1405/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
6.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 1337/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
7.  Czy planowana transakcja kupna Nieruchomości w odniesieniu do działki nr 1338/180, będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług?
8.  W jakim zakresie czynność sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 14 października 2015 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP3/4512-615/15-2/KT.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja kupna Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2 % w zakresie całej Nieruchomości (tzn. wszystkie działki).

Zgodnie z art. 2 ust 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

*   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Sprzedaż Nieruchomości nie podlega zatem opodatkowaniu w zakresie w jakim przynajmniej jedna ze stron umowy jest opodatkowana podatkiem VAT. Ponieważ, zdaniem Wnioskodawcy zaprezentowanym w uzasadnieniu do pytań nr 1-7, transakcja kupna całej Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od VAT, również cała transakcja kupna Nieruchomości (wszystkie działki) będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 2 %.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu. Obecnie Wnioskodawca zamierza kupić nieruchomość będącą przedmiotem prawa własności, wyodrębnioną w ramach trzech ksiąg wieczystych i podzieloną na siedem działek gruntu (dalej: Nieruchomość).

W interpretacji indywidualnej z dnia 14 października 2015 r. Nr IPPP3/4512-615/15-2/KT dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że: „(\`(...)\`) planowana sprzedaż wszystkich działek wymienionych we wniosku będzie zwolniona od podatku VAT. Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.”

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.