Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.648.2020.2.WD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-01-13
Teza: opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży niezabudowanej działki
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; pełnomocnictwo
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2020 r. (data wpływu 21 października 2020 r.) uzupełnionym pismem Strony nadanym w dniu 17 grudnia 2020 r. (data wpływu 18 grudnia 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 10 grudnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.648.2020.1.WD o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr (…) – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki nr (…).

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem Strony nadanym w dniu 17 grudnia 2020 r. (data wpływu 18 grudnia 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 10 grudnia 2020 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.1.WD.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w 2008 r. zakupił wspólnie z żoną działkę rolną od Pani (…) jako majątek prywatny, z myślą, że być może kiedyś pobuduje na niej domy dla swoich synów. Niestety, synowie nie chcą mieszkać w (…).

Od czasu zakupu działki Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu zmianę przeznaczenia działki, podziału geodezyjnego lub uzbrojenia terenu. Do dnia dzisiejszego grunt ten zachował ten sam status. Ani Wnioskodawca, ani nikt inny nie prowadził tam żadnej działalności i Wnioskodawca nie oddawał go nikomu w dzierżawę. Wnioskodawca nie ogłaszał też chęci sprzedaży tej ziemi.

W czerwcu br. zgłosił się do Wnioskodawcy przedstawiciel firmy (…) Spółka Akcyjna z propozycją kupna tej działki, na co wspólnie z żoną wyrazili zgodę.

Wnioskodawca od ponad 20 lat prowadzi jako osoba fizyczna pozarolniczą działalność gospodarczą - usługi medyczne zwolnione z podatku VAT; nie jest więc płatnikiem VAT. Żona jest osobą współpracującą z Wnioskodawcą w tej działalności.

Powyższy grunt nie wchodził do majątku związanego z działalnością gospodarczą i nie był do niej używany. Wnioskodawca nigdy nie osiągał z żoną żadnych przychodów z tytułu posiadania tej działki. Działka nigdy nie była włączona do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazał, że przedmiotowa sprawa dotyczy działki nr (…) w (…) o pow. 0,38 h. Ponadto dodał, że załączył kopie aktów notarialnych i dowodu opłaty skarbowej.

W piśmie nadanym w dniu 17 grudnia 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1.  Nabycie działki nr (…) było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.
2.  Czynność nabycia działki nr (…) nie została udokumentowana fakturą VAT.
3.  Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie działki nr (…) nie podlegało opodatkowaniem podatkiem VAT, natomiast Wnioskodawca nie udzielał żadnych usług i nie prowadził żadnej działalności podlegającej opodatkowaniem podatkiem VAT.
4.  W całym okresie posiadania ww. działki nie była ona przez Wnioskodawcę i nikogo innego wykorzystywana do żadnego celu. Zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy znajomy rolnik utrzymywał ją w należytym porządku, czasem coś posadził na niej dla siebie (ziemniaki, zboże), by pokryć sobie koszty utrzymania działki w należytym porządku. Nie była ta ziemia przez rolnika dzierżawiona, a Wnioskodawca nie otrzymywał przez cały okres posiadania działki, od jej zakupu, żadnych korzyści materialnych i finansowych z tytułu jej posiadania.
5.  Działka nr (…) na dzień jej zakupu w 2008 r. do chwili składania wniosku nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego i do czasu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży w 2020 r. z firmą (…) Spółka Akcyjna nie była wydawana decyzja o warunkach jej zabudowy. W planie zagospodarowania przestrzennego gminy (…) obowiązującego do 31 grudnia 2002 r. nieruchomość ta była oznaczona w operatach ewidencji gruntów jako projektowana zabudowa mieszkaniowa i usługowa.
6.  Na dzień zawarcia umowy przedwstępnej z firmą (…) Spółka Akcyjna nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ale będzie wydana na moment sprzedaży przedmiotowej działki.
7.  Wnioskodawca do działki nr (…), która ma stanowić przedmiot sprzedaży nie podjął żadnych działań takich jak: wystąpienie o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu i żadnych innych działań itp.
8.  Zgodnie z dołączonym do wniosku aktem notarialnym dnia 8 lipca 2019 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki nr (…) z firmą (…) Spółka Akcyjna. Z zapisów aktu notarialnego wynikają zapisy, że do sprzedaży terenu dojdzie pod następującymi warunkami:
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy gwarantującej Kupującemu wybudowanie obiektu handlowo-usługowego z miejscami parkingowymi na działce nr (…),
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego,
    *   uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji od zarządcy drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na ww. nieruchomość,
    *   niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
    *   uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego pozwalających na realizację planowanej inwestycji,
    *   potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków,
    *   potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,
    *   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,
    *   podpisania promesy z właścicielami działek sąsiednich na wpięcie do sieci wodociągowej,
    *   uzyskania promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50%,
    *   zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów pow. 25 ton do budynku handlowo-usługowego w celu realizacji dostaw towarów,
    *   uzyskania przez Sprzedających indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia lub zwolnienia z naliczenia podatku VAT.Powyższe informacje są zawarte w akcie notarialnym Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, którego kserokopię dołączono do wniosku.
9.  Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w punkcie 8 tego uzupełnienia, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jego uzyskania i odbioru. 

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, (…) Spółka Akcyjna uzyskała już do dziś wszystkie pozwolenia i warunki poza technicznymi warunkami przyłącza elektroenergetycznego. Powyższe informacje są zwarte w akcie notarialnym Przedwstępnej Umowy Sprzedaży dołączonym do wniosku o indywidualną interpretację skarbową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy po sprzedaży firmie (…) Spółka Akcyjna tej ziemi Wnioskodawca będzie musiał zapłacić podatek VAT od tej transakcji?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić podatku VAT od transakcji sprzedaży działki firmie (…) Spółka Akcyjna.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy w konsekwencji przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Stosownie do art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. Kodeksu zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości, wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem działki gruntu nr (…), którą nabył wraz z żoną w 2008 r. Nabycie przedmiotowej działki było czynnością niepodlagającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Działka gruntu nr (…) położona jest w gminie (…), dla której nie obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Działka gruntu nr (…) w okresie posiadania jej przez Wnioskodawcę nie była wykorzystywana do żadnych korzyści materialnych i finansowych, nie była też przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Wnioskodawca wraz z żoną w najbliższym czasie planuje dokonać sprzedaży niezabudowanej działki gruntu nr (…).

Nieruchomością Wnioskodawcy zainteresował się podmiot (…) Spółka Akcyjna, który wyraził chęć zakupu działki gruntu nr (…) celem realizacji inwestycji, polegającej na wybudowaniu obiektu handlowo-usługowego wraz z miejscami parkingowymi. Wnioskodawca wraz z żoną w dniu 8 lipca 2019 r. podpisał przedwstępną umowę sprzedaży działki nr (…) z ww. firmą. Warunkiem dokonania transakcji sprzedaży działki gruntu nr (…) jest uzyskanie przez Kupującego stosownych decyzji administracyjnych, które umożliwią Mu realizację planowanej przez niego inwestycji. Do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży dojdzie po spełnieniu nw. warunków:

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy gwarantującej Kupującemu wybudowanie obiektu handlowo-usługowego z miejscami parkingowymi na działce nr (…),

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzjo o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego,

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowo-usługowego,

*   uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji od zarządcy drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na ww. nieruchomości,

*   uzyskania warunków technicznych przyłączy, tj. kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego pozwalających na realizację planowanej inwestycji,

*   potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej nieruchomości poprzez wpisanie do ewidencji gruntów i budynków zmiany użytku rolnego,

*   uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Ponadto, Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielenia dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności:

*   składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,

*   czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,

*   uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego.

Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy, Kupujący uzyskał już wszystkie pozwolenia i warunki poza technicznymi warunkami przyłącza elektroenergetycznego.

W tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż działki gruntu nr (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich zgód, decyzji, pozwoleń, warunków technicznych, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, a przez osoby trzecie (Kupującego) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Po podpisaniu umowy przedwstępnej czynności wykonywane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną na wzrost wartości i atrakcyjności działki dla Kupującego. Sprzedający udzielając pełnomocnictwa Kupującemu do uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego – dąży do spełnienia warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży, po spełnieniu których zostanie zawarta ostateczna umowa. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawcy i jego żony, a szereg czynności podejmowanych będzie przez Nabywcę w imieniu i na korzyść Wnioskodawcy i jego żony, ponieważ to oni jako właściciele nieruchomości są stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonanie wszelkich czynności związanych z przedmiotowym gruntem. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony. Tak więc, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy należy uznać, że Kupujący będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę działki gruntu nr (…). Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez Kupującego, to wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy, bowiem jak wskazano wyżej udzielił On Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu. Oznacza to, że w celu sprzedaży działki gruntu nr (…) będzie podejmował pewne działania w sposób zorganizowany. Pełnomocnik dokonując działań zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem uatrakcyjni przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. W efekcie wykonanych czynności dostawie podlegać będzie działka o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Należy zatem uznać, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działki nr (…) na podstawie ww. działań oraz czynności nie będzie korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.

W ocenie tut. Organu Wnioskodawca wprawdzie nabył przedmiotową działkę do majątku osobistego oraz do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielonego pełnomocnictwa nie podejmował działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podejmowane przez Kupującego w imieniu Wnioskodawcy mające na celu wypełnienie określonych warunków umowy przedwstępnej, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanej działki gruntu nr (…) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, mając na uwadze całokształt okoliczności w niniejszej sprawie należy stwierdzić, że opisana w przedmiotowej sprawie transakcja sprzedaży działki gruntu nr (…) będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%.

W myśl art. 146aa ust. 2 ustawy, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

Jak wynika z art. 146aa ust. 3 ustawy, w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wynika z opisu sprawy Kupujący (Spółka Akcyjna) wskutek działań uzyskał już wszystkie pozwolenia i warunki oraz na moment sprzedaży działki gruntu nr (…) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu handlowo-usługowego z miejscami parkingowymi.

Zatem, w analizowanym przypadku, przedmiotowa działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż jak wskazano w opisie sprawy na moment dostawy przedmiotowej działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, gdyż jest to jednym z warunków zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Skoro do sprzedaży działki nr (…) nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca przedmiotową działkę nabył wraz z żoną w 2008 r. do majątku wspólnego. Nabycie przedmiotowej działki było czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W związku z powyższym, dostawa działki gruntu nr (…) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki nr (…) będącej przedmiotem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego należało uznać za nieprawidłowe.

Końcowo dodać należy, że na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług podatnik może wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Ponadto należy wskazać, że analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem tut. Organ nie jest uprawniony do oceny załączników dołączonych do wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe.

Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Wnioskodawcy. Przedmiotowa interpretacja nie rozstrzyga natomiast zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem małżonki Wnioskodawcy.

W świetle powyższego zaznacza się, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Oznacza to, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.