Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.648.2024.4.JKU
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
gruntu i własności naniesień.
Słowa kluczowe: budowle
budynek
działki
nieruchomości
parking
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    20 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych umowy sprzedaży. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      R. Sp. z o.o. (Kupujący)
      NIP: (...)
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      Z. Sp. z o.o. (Sprzedający)
      NIP: (...)

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp
    Planowana transakcja będąca przedmiotem zapytania interpretacyjnego dotyczy
    sprzedaży przez spółkę Z. sp. z o.o. nieruchomości zabudowanej, znajdującej się w W. przy
    ulicy (...), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu
    zdarzenia przyszłego, na rzecz spółki S. sp. z o.o. (winno być: R. sp. z o.o.) („Transakcja”).
    2. Kupujący
    R. sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący”) jest spółką polskiego prawa handlowego,
    prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości. Kupujący jest spółką
    celową, która została powołana do realizacji Transakcji. Kupujący należy do grupy o
    ugruntowanej pozycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych,
    zajmującej się poprzez spółki celowe najmem profesjonalnym oraz zarządzaniem
    obiektów biurowych. Tym samym, w celu poszerzenia portfolio nieruchomości
    komercyjnych w W., Kupujący planuje nabyć budynek biurowy w W. – tj. „(...)” (nazwa
    własna), znajdujący się przy ulicy (...) w W.
    Kupujący jako podmiot prowadzący działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i
    usług i zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług,
    zamierza zrealizować Transakcję w ramach prowadzonej przez siebie działalności
    gospodarczej. Tym samym, Kupujący jest i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny
    podatnik podatku od towarów i usług również na dzień planowanej Transakcji.
    3. Sprzedający
    Z. sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający”) jest spółką polskiego prawa handlowego,
    prowadzącą działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości i zarejestrowaną w Polsce
    jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
    Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie
    nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
    Sprzedający jest:
    (i) użytkownikiem wieczystym nieruchomości, składającej się z działki o numerze
      ewidencyjnym 1 (obręb (...)), zlokalizowanej przy ul. (...) w W., o łącznym obszarze (...) ha
      („Grunt”) oraz
    (ii) właścicielem posadowionego na tym Gruncie budynku biurowego, o łącznej
                      2powierzchni zabudowy (...) m, wraz z budowlami i towarzyszącą infrastrukturą,

      stanowiącymi odrębną własność Sprzedającego, dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział
      Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...).
    Grunt zabudowany jest:
                                              2(i) budynkiem biurowym o nazwie „(...)” o łącznej powierzchni zabudowy (...) m, o 9
                                                2kondygnacjach naziemnych oraz 3 kondygnacjach podziemnych, z czego (...) m
                                                  2stanowi powierzchnię najmu brutto (GLA; gross leasable area) obejmującej (...) m
                      2powierzchni handlowej, (...) m powierzchni magazynowej oraz (...) miejsca parkingowe
      w parkingu podziemnym, znajdującym się na trzech podziemnych kondygnacjach
      biurowca („Budynek”),
    (ii) określonymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego (dalej łącznie:
      „Budowle”), tj. w szczególności kablem teletechnicznym, oświetleniem, utwardzonym
      placem, szlabanem automatycznym, infrastrukturą obejmującą sieci kanalizacyjną,
      gazową, telekomunikacyjną wraz z towarzyszącą infrastrukturą w postaci budowli lub
      urządzeń budowlanych.
    Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części wniosku będą łącznie określane jako
    „Nieruchomość”.
    Parking podziemny, stanowiący część Budynku, częściowo znajduje się w granicach
    nieruchomości sąsiedniej, tj. nieruchomości stanowiącej działki gruntu o nr 1/1 oraz 1/2,
    objęte księgą wieczystą („Nieruchomość Sąsiednia”). Prawo do korzystania przez
    każdoczesnego właściciela oraz użytkownika wieczystego Gruntu oraz właściciela Budynku
    z Nieruchomości Sąsiedniej poprzez posadowienie tam oraz korzystanie z części ww.
    parkingu podziemnego, zlokalizowanego poza granicami Gruntu, reguluje stosowna
    służebność gruntowa ujawniona w księgach wieczystych, prowadzonych dla Gruntu i
    Budynku oraz dla Nieruchomości Sąsiedniej. Dla uniknięcia wątpliwości, w ramach
    przedmiotowej Transakcji, Kupujący nie nabędzie prawa własności/prawa użytkowania
    wieczystego działek innych niż Grunt, niemniej jednak nabędzie cały Budynek wraz z jego
    częściami posadowionymi poza granicami Gruntu.
    Ponadto, Budynek jest wyposażony w aktywa/rzeczy ruchome, należące do Sprzedającego
    i służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, tj. np. gaśnice
    przeciwpożarowe, meble biurowe, laptop (laptop nie będzie przedmiotem Transakcji),
    wózek paletowy, instalacja uzdatniania wody, wisząca platforma do mycia, prac
    remontowych lub instalacyjnych dotyczących elewacji; w garażu Budynku zainstalowane
    są również ładowarki elektryczne do samochodów.
    Sprzedający i Kupujący, zwani łącznie Zainteresowanymi, nie są podmiotami powiązanymi
    w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy
    Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu
    przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których
    mowa w ustawie o podatku od towarów i usług. Ponadto, Sprzedający i Kupujący nie
    tworzą grupy VAT, o której mowa w art. 2 pkt 47 ustawy o podatku od towarów i usług.
    Sprzedający nabył prawa do Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży prawa
    użytkowania wieczystego i prawa własności z (...) 2016 r. od spółki F. sp. z o.o. Sprzedający
    nabył Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż ta
    opodatkowana była podatkiem od towarów i usług, który następnie został odliczony przez
    Sprzedającego.
    Nieruchomość przeznaczona jest obecnie przez Sprzedającego na najem komercyjny,
    stanowiący obecnie całokształt działalności Sprzedającego. Sprzedający jest stroną
    szeregu umów najmu na podstawie których odpłatnie oddaje w najem lokale użytkowe
    /przestrzeń użytkową/miejsca parkingowe wchodzące w skład Nieruchomości. Tym

    samym, Nieruchomość wykorzystywana jest do działalności Sprzedającego
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie wykorzystuje
    Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.
    Nieruchomość jest jedynym nieruchomym aktywem Sprzedającego. Poza
    Nieruchomością, na majątek Sprzedającego składają się m.in.: środki pieniężne w kasie,
    środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto, Sprzedający
    posiada tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe a także pozostałą dokumentację
    finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego
    działalności gospodarczej.
    Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług zewnętrznych
    podmiotów, w tym z usług podmiotu zajmującego się zarządzaniem Nieruchomością
    („Usługodawca”) na podstawie zawartej umowy o zarządzanie. W zakres obowiązków
    Usługodawcy wchodzi m.in. poszukiwanie najemców, organizowanie przetargów, kontrola
    uiszczania czynszu i realizacji postanowień umów najmu.
    4. Historia oraz szczegółowy opis Nieruchomości
    Właścicielem Gruntu jest Miasto (...). Grunt został oddany w użytkowanie wieczyste na
    rzecz M. sp. z o.o. na podstawie stosownej umowy z (...) r.
    M. sp. z o.o. w latach (...) realizował budowę budynku biurowo-usługowego z parkingiem
    podziemnym i z zamiarem wykorzystywania tego obiektu do wykonywania czynności
    opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Po zakończeniu poszczególnych etapów
    prac budowlanych, na podstawie szeregu wydanych w tym zakresie decyzji o warunkach
    zabudowy, pozwoleń na budowę i decyzji zmieniających pozwolenia na budowę –
    budynek wraz z towarzyszącą infrastrukturą oddano do użytkowania na podstawie decyzji
    Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla (...) z (...).
    F. sp. z o.o. nabyła prawo własności nieruchomości od M. sp. z o.o. na podstawie umowy
    sprzedaży z (...) 2013 r. z zamiarem wykorzystywania tego obiektu do wykonywania
    czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Następnie, Sprzedający na
    podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności
    obiektów budowlanych z (...) 2016 r. nabył prawa do Nieruchomości od F. sp. z o.o. z
    zamiarem wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności opodatkowanej
    podatkiem od towarów i usług.
    W związku z powyższym Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego
    podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Nieruchomości. Transakcja ta została
    opodatkowana na fakturze VAT i Sprzedający odliczył podatek naliczony z niej wynikający.
    W tym zakresie, Sprzedający uzyskał dwie pozytywne interpretacje indywidualne, tj.
    interpretację w zakresie podatku od towarów i usług potwierdzającą prawo do
    opodatkowania sprzedaży tym podatkiem oraz interpretację potwierdzającą wyłączenie
    tej transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Budynek wraz z otaczającą infrastrukturą był przedmiotem prac remontowych,
    aranżacyjnych oraz modernizacji. Jednakże wartość prac stanowiących ulepszenia
    środków trwałych Sprzedającego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku
    dochodowym od osób prawnych nie przekroczyły 30% pierwotnej wartości początkowej
    Budynku, jak również wartość takich prac nie przekroczy 30% pierwotnej wartości
    początkowej Budynku ani żadnej z Budowli (o ile będą one przedmiotem ulepszenia) do
    dnia Transakcji.
    Sprzedający wykorzystywał i do dnia planowanej Transakcji nadal będzie wykorzystywał
    Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej – tj. w zakresie komercyjnego
    wynajmu powierzchni w Budynku.
    Obecnie niemal cała powierzchnia Budynku jest wynajmowana na podstawie umów
    najmu. W umowach najmu przyznano najemcom prawo do użytkowania lokali
    użytkowych, jak również do korzystania w odpowiednim zakresie z miejsc parkingowych

    oraz części wspólnych. Czynsz płacony przez najemców jest powiększony o należną kwotę
    podatku od towarów i usług. Umowy z poszczególnymi najemcami kończą się w latach (...),
    w zależności od warunków umowy.
    Udział powierzchni wynajętej w ogóle, przeznaczonej na wynajem powierzchni
    wchodzących w skład Budynku, mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym
    zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany
    trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni,
    wchodzących w skład Budynku, podlegała lub podlega najmowi – w tym miejsca
    parkingowe zlokalizowane w podziemnych kondygnacjach Budynku są wynajmowane i
    służą jako parking dla pracowników i klientów najemców Budynku.
    Wybudowanie oraz zasiedlenie Budynku i Budowli (rozumiane jako oddanie ich do
    użytkowania w celu wsparcia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, jako służącej
    do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) rozpoczęło
    się nie później niż dwa lata przed datą złożenia wniosku lub wcześniej. Jednocześnie,
    podkreślić należy, że Budowle (w tym utwardzony plac i szlaban automatyczny
    zlokalizowane przed wjazdem na parking Budynku) pełnią rolę pomocniczą względem
    Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości.
    Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. do ulicy (...).
    Ponadto, oprócz użytkowania wieczystego, w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla
    Nieruchomości wpisana jest nieodpłatna służebność gruntowa na czas nieokreślony
    polegająca na możliwości przechodu i przejazdu.
    W dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ujawniony jest wpis
    dotyczący hipoteki umownej na rzecz (...), które to wiążą się z zaciągniętym przez
    Sprzedającego finansowaniem dłużnym. Zobowiązania z tego tytułu nie przejdą jednak na
    Kupującego w ramach Transakcji – do dnia Transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu
    list mazalny w tym zakresie.
    Oprócz umów najmu oraz umowy o zarządzanie Nieruchomością, Sprzedający zawarł
    także umowy o dostarczenie mediów oraz obsługę serwisową (dalej: „Umowy mediowe i
    serwisowe”).
    Obecnie Sprzedający planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości oraz rzeczy ruchomych
    związanych z Nieruchomością, potrzebnych do korzystania z Nieruchomości, a także
    dotyczących Nieruchomości autorskich praw majątkowych, tj.:
    - ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych
      architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty
      trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i remontami
      Nieruchomości lub adaptacja pomieszczeń na potrzeby najemców i ewentualne inne
      prawa z umów z autorami tych projektów,
    - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości
      wykonanych prac związanych z budową lub modernizacjami lub remontami
      Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców,
    - prawa z licencji dotyczących urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie
      Nieruchomości.
    W wyniku planowanej Transakcji na Kupującego, z mocy samego prawa, przejdą także
    prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (jak
    również, na podstawie umowy sprzedaży, także prawa z umów najmu Nieruchomości,
    których okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji).
    Stosownie do uzgodnień Zainteresowanych, na Kupującego mogą przejść prawa
    wynikające z zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu,
    dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje gotówkowe. Kupującemu zostanie

    przekazana dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności
    dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji
    administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku
    oraz Budowli i towarzyszącej infrastruktury, jak również prawa wynikające z rękojmi lub
    gwarancji udzielonych przez wykonawców Budynku, Budowli oraz infrastruktury (w tym
    również, stosownie do uzgodnień Sprzedającego i Kupującego, prawa wynikające z
    zabezpieczeń obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji
    bankowych oraz kaucje gotówkowe).
    W ramach Transakcji Sprzedający wyrazi także zgodę na przeniesienie wszelkich
    koniecznych decyzji administracyjnych na Kupującego.
    W ramach planowanej Transakcji Sprzedający nie zamierza, co do zasady, dokonywać
    przeniesienia na Kupującego innych składników majątkowych Sprzedającego niż wskazane
    powyżej, w tym w szczególności niedotyczących Nieruchomości. Intencją stron Transakcji
    jest aby Sprzedający do dnia planowanej Transakcji wypowiedział Umowę o zarządzanie
    oraz Umowy mediowe i serwisowe, a następnie Kupujący niezależnie wynegocjuje i
    podpisze nowe umowy. Nowe umowy mogą być zawarte z dotychczasowymi dostawcami
    danego rodzaju usług na rzecz Sprzedającego, jednak w zależności od oferty mogą być to
    zupełnie inni dostawcy – np. inny dostawca energii.
    Niemniej jednak, w przypadku, gdyby któreś z Umów mediowych i serwisowych nie
    zostały rozwiązane przez Sprzedającego przed datą Transakcji, w okresie przejściowym, tj.
    do czasu ich wypowiedzenia, Sprzedający będzie refakturował koszty z tytułu takich umów
    mediowych i serwisowych na Kupującego. Może się również okazać, że w stosunku do
    niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający
    rozwiązuje określoną umowę), Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego lub
    Sprzedający, Kupujący oraz dany dostawca zawrą porozumienie trójstronne o przejęciu
    praw i obowiązków z danej umowy serwisowej przez Kupującego (może to dotyczyć
    przede wszystkim umów na dostawę mediów i serwisowych, których rozwiązanie na
    moment Transakcji może nie być możliwe z uwagi na uzgodnione okresy wypowiedzenia
    lub kary umowne).
    5. Opis Transakcji
    W zakresie planowanej Transakcji, (...) 2024 roku Sprzedający i Kupujący zawarli list
    intencyjny (LOI) dotyczący warunków Transakcji.
    Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w
    dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi przedwstępnej umowy
    sprzedaży) oraz do przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości, w następstwie
    których ma dojść na podpisania ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości.
    Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, umowa przedwstępna, a następnie ostateczna
    umowa sprzedaży obejmować będą postanowienia dotyczące (i) sprzedaży Nieruchomości
    oraz postanowienia dotyczące (ii) świadczeń dodatkowych.
    Ad.(i) Sprzedaż Nieruchomości
    Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji
    nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:
    a) prawa użytkowania wieczystego Gruntu;
    b) prawa własności Budynku i Budowli;
    c) prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku oraz rzeczy ruchomych
      służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób
      trzecich, w tym w szczególności najemców;
    d) z uwagi na fakt, że lokale w Budynku zostały wydane poszczególnym najemcom, w
      wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki

      najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu
      cywilnego;
    e) praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu
      wykonania prac modernizacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy.
    Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji
    Sprzedający przeniesie także na Kupującego:
    - ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych i
      architektonicznych i innych projektów, dotyczących prac wykonanych przez podmioty
      trzecie w związku z budową lub zrealizowanymi modernizacjami i remontami
      Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców i ewentualne inne
      prawa z umów z autorami tych projektów,
    - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości
      wykonanych prac, związanych z budową lub modernizacjami lub remontami
      Nieruchomości lub adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców;
    - prawa z licencji dotyczących urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie
      Nieruchomości.
    W wyniku planowanej Transakcji na Kupującego, z mocy samego prawa, przejdą także
    prawa i obowiązki z umów najmu Nieruchomości, których stroną jest Sprzedający (jak
    również, na podstawie umowy sprzedaży, także prawa z umów najmu Nieruchomości,
    których okres najmu nie rozpoczął się przed datą Transakcji). Stosownie do uzgodnień
    Zainteresowanych, na Kupującego mogą przejść prawa wynikające z zabezpieczeń
    obowiązków najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych
    oraz kaucje gotówkowe. Kupującemu zostanie przekazana dokumentacja związana z
    Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące
    Nieruchomości, umowy najmu, oryginały decyzji administracyjnych, dokumentacja
    techniczna oraz projektowa i powykonawcza Budynku oraz Budowli i towarzyszącej
    infrastruktury, jak również prawa wynikające z rękojmi lub gwarancji udzielonych przez
    wykonawców Budynku, Budowli oraz infrastruktury (w tym również, stosownie do
    uzgodnień Sprzedającego i Kupującego, prawa wynikające z zabezpieczeń obowiązków
    najemców wynikających z umów najmu, dokumenty gwarancji bankowych oraz kaucje
    gotówkowe).
    Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji
    Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu
    standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest
    Nieruchomość, w szczególności:
    a) całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym wszelkich decyzji
    administracyjnych i prawnych dotyczących Nieruchomości, umów najmu i związanych z
    nimi dokumentów zabezpieczeń);
    b) dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z
    architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami prac modernizacyjnych
    przeprowadzonych w Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji
    budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy),
    decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości;
    c) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku
    bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją
    obsługujących;
    d) książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników,
    a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku;

    e) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w
    posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym
    nieruchomości komercyjne.
    W związku z tym, że Sprzedający zaciągnął finansowanie dłużne, należy podkreślić, że
    żadne z tych zobowiązań finansowych Sprzedającego nie zostaną przeniesione wraz z
    Nieruchomością na Kupującego.
    Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz
    Kupującego obejmuje:
    a) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu
      Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub
      przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
    b) prawa i obowiązki wynikające z Umów mediowych i serwisowych, z zastrzeżeniem, że w
      przypadku nierozwiązania którejkolwiek z takich umów, koszty z niej wynikające, o ile
      zostanie to ustalone przez Sprzedającego i Kupującego, będą odpowiednio
      refakturowane przez Sprzedającego na Kupującego. Zgodnie z zamiarem
      Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub
      wypowie takie umowy. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach z uwagi
      na zapewnienie ciągłości bieżącej obsługi Nieruchomości niektóre z umów mogą nie
      zostać rozwiązane przed planowaną Transakcją. Konieczność utrzymania wybranych
      Umów mediowych i serwisowych może zostać wymuszona np. poprzez wewnętrzne
      regulacje dostawców usług/mediów. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów
      będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni
      Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w
      imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia,
      przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności
      wynikających z takich umów. Jednocześnie, Kupujący nie może wykluczyć, że po
      analizie ofert rynkowych może podjąć decyzję o zawarciu umowy z dotychczasowym
      dostawcą usług Sprzedającego.
    Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w
    szczególności następujące składniki:
    a) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
    b) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
    c) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne)
      związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza
      dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej
      Transakcji);
    d) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym
      rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z
      najemcami);
    e) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;
    f) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;
    g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego
      bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na
      prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego.
    Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na
    Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z
    Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub
    kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii

    elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej
    obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji.
    Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty
    eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do
    okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości. W przypadku,
    gdyby zaraz po Transakcji nie doszło do rozwiązania umów z dotychczasowymi
    dostawcami, Sprzedający będzie refakturował te koszty na Kupującego.
    Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych
    pracowników w Polsce. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie
                                                  1nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23
    Kodeksu pracy.
    Ponadto, Sprzedający zaświadczył, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie
    w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest
    również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji
    Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego
    aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.
    Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego
    funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie
    zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez
    Sprzedającego (z wyjątkiem umów najmu). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy
    dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w
    zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp.
    Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta
    zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający,
    niemniej warunki świadczenia usług przez tych dostawców zostaną wynegocjowane i
    ustalone na nowo z Kupującym.
    Ad. (ii) Świadczenia dodatkowe
    Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą
    polegającą na wynajmie lokali w Budynku dotychczasowym najemcom. Na moment
    składania zapytania interpretacyjnego większość powierzchni użytkowej jest oddana w
    najem, niemniej jednak, gdyby, z jakiegokolwiek powodu, doszło do zakończenia
    obowiązywania umów najmu z dotychczasowymi najemcami lub też nadal występowała
    niewynajęta powierzchnia, intencją Kupującego jest wynajęcie jej innym podmiotom, tj.
    wynajęcie (i) powierzchni dotąd niewynajętej i (ii) powierzchni w przyszłości zwolnionej
    przez któregokolwiek z najemców. W związku z powyższym zainteresowani, w ramach
    umowy przedwstępnej, a następnie umowy ostatecznej, zamierzają określić także
    dodatkowe czynności, które miałby wykonać Sprzedający w związku z poszukiwaniem
    przyszłego najemcy Nieruchomości. Wykonanie tych dodatkowych czynności jest prawem
    a nie obowiązkiem Sprzedającego.
    Mając na uwadze, że cena za Nieruchomość zostanie określona przy uwzględnieniu
    obecnego poziomu wynajęcia Nieruchomości – Sprzedający zobowiąże się wobec
    Kupującego do świadczenia dodatkowych usług związanych z:
    a) poszukiwaniem najemców powierzchni obecnie niewynajętej oraz
    b) poszukiwaniem nowego najemcy (nowych najemców) w stosunku do powierzchni, która
      obecnie jest wynajęta w przypadku, gdyby z jakiegokolwiek powodu umowa z obecnym
      najemcą przestała obowiązywać.
    Zgodnie z ustaleniami, umowa przedwstępna oraz umowa sprzedaży mają precyzować
    formułę wg której obliczone będzie wynagrodzenie Sprzedającego z tytułu wyżej
    opisanych świadczeń. Punktem wyjścia do wyliczenia wynagrodzenia według uzgodnionej
    formuły będzie poziom wynajmu Nieruchomości oraz poziom wynegocjowanej przez

    Sprzedającego z nowym najemcą stawki czynszu. Przy czym, takie wynagrodzenie będzie
    należne Sprzedającemu wyłącznie w przypadku, jeżeli:
    (i) znajdzie on najemcę na powierzchnie, która obecnie nie jest wynajęta – świadczenie to
      nazywane jest przez Strony „Dodatkową Płatnością” („Earn-Out'em”), lub
    (ii) znajdzie najemcę na powierzchnię, która jest obecnie wynajęta, lecz z jakichkolwiek
      powodów umowa najmu z obecnym najemcą wygaśnie/zostanie rozwiązana, przy
      czym wynagrodzenie Sprzedającego w tym drugim przypadku należne będzie tylko
      wtedy, jeżeli wysokość czynszu od nowego najemcy będzie wyższa niż wysokość
      czynszu otrzymywanego przez Kupującego na podstawie dotychczasowej umowy
      najmu w zakresie tej powierzchni – świadczenie to nazywane jest przez Strony
      „Płatność związana z Wynajęciem ponad Oczekiwania” („Overleasing Payment”)).
    Tym samym, na okoliczność zmian w zakresie powierzchni wynajmowanej przez
    Kupującego po Transakcji (tj. wolnych wakatów wynikających z dotychczas niewynajętej
    powierzchni lub w przyszłości zwolnionej przez obecnych najemców) Kupujący i
    Sprzedający uzgodnili, że Sprzedającemu będą przysługiwać od Kupującego dodatkowe
    płatności, których wysokość/wypłata uzależniona będzie od określonych w umowie
    wskaźników wynajmu osiągniętych przez Kupującego w ustalonym czasie po
    sfinalizowaniu Transakcji. Podsumowując, dodatkowa płatność, która ma być płacona
    przez Kupującego na rzecz Sprzedającego będzie uzależniona od poziomu wynajmu oraz
    w przypadku jej wypłaty, zostanie ona obliczona zgodnie z formułą określoną w umowie
    sprzedaży będącej podstawą Transakcji. Innymi słowy, Kupujący zobowiąże się, w razie
    zaistnienia opisanych w umowie warunków (zdarzenie przyszłe i niepewne), do spełnienia
    określonego umową świadczenia.
    Dla potrzeb ustalenia ceny za Nieruchomość Sprzedający i Kupujący przyjęli określony
    poziom wynajęcia Nieruchomości, spełniający określone w umowie wskaźniki wynajmu;
    natomiast wyżej wymienione dodatkowe płatności dotyczą sytuacji, w której dojdzie do
    przekroczenia założonego dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży poziomu wynajęcia lub
    wskaźników wynajmu Nieruchomości. W zależności od sytuacji, czy dodatkowa płatność
    dotyczy znalezienia po Transakcji przez Sprzedającego najemców dla powierzchni, które
    dla potrzeb kalkulacji ceny zostały ustalone jako powierzchnie niewynajęte w umowie
    sprzedaży, czy też znalezienia nowego najemcy na powierzchnię, która została założona
    jako powierzchnia wynajęta, ale po Transakcji doszło do zakończenia umowy z
    dotychczasowym najemcą a Sprzedający znalazł na jego miejsce nowego najemcę na
    korzystniejszych warunkach (wyższy czynsz) niż założony dla potrzeb ustalenia ceny
    sprzedaży, dodatkowe płatności zostaną określone w umowie sprzedaży, a dalej będą
    łącznie nazywane „Wynagrodzeniem Dodatkowym”.
    Sprzedający staje się uprawniony do Wynagrodzeń Dodatkowych w przypadku
    wystąpienia określonych w umowie zdarzeń (zawarcia przez Kupującego umowy najmu ze
    znalezionym najemcą, bądź też upływu określonego w umowie sprzedaży terminu na
    zawarcie przez Kupującego umowy najmu ze znalezionym najemcą, pomimo tego, że
    warunki najmu wynegocjowane z nowym najemcą spełniałyby warunki określone w
    umowie sprzedaży (lub Kupujący wyraził uprzednio zgodę na odstępstwo od tych
    warunków)).
    Działalność prowadzona przez Kupującego w zakresie wynajmu lokali w Budynku będzie
    podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Kupujący nie będzie
    wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i
    usług lub niepodlegającej podatkowi od towarów i usług. Powyższa działalność będzie
    prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o
    własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych
    usługodawców).
    W przypadku, gdy na skutek wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że Transakcja
    podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10

    ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia
    i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości
    przez złożenie do umowy sprzedaży Nieruchomości (w formie aktu notarialnego)
    zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie
    dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.
    Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną
    (wystawionymi) przez Sprzedającego. Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu
    Transakcji rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego, niemniej jednak nie można
    wykluczyć likwidacji Sprzedającego w przyszłości po wygaśnięciu zobowiązań
    Sprzedającego względem Kupującego, ewentualnie względem innych kontrahentów.
    W uzupełnieniu wskazali Państwo, że żadna z Budowli nie jest częścią składową budynku
    w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Sieci gazowa i kanalizacyjna opisane we
    wniosku (kanalizacyjna, gazowa, telekomunikacyjna) są własnością przedsiębiorstw
    przesyłowych w rozumieniu Kodeksu cywilnego w zakresie poza punktami przyłączenia do
    sieci, który dla sieci gazowej znajduje się na terenie Nieruchomości, a dla sieci
    kanalizacyjnej w pasie drogi publicznej. Sieć telekomunikacyjna pozostaje własnością
    przedsiębiorstwa przesyłowego.
    Zgodnie z treścią ujawnioną w księdze wieczystej Nieruchomości Sąsiedniej (KW (...)) jej
    właściciel/użytkownik posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo
    własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość. Właściciel/użytkownik
    Nieruchomości Sąsiedniej jest właścicielem innego budynku niż Budynek będący
    przedmiotem wniosku.
    W tym miejscu należy podkreślić, że Kupujący nie nabędzie prawa własności
    nieruchomości należącej do podmiotu innego niż Sprzedający lub prawa użytkowania
    wieczystego działek innych niż zdefiniowane w treści wniosku jako Grunt (tj. działka nr
    ewid. 1), niemniej jednak zamiarem Kupującego jest nabycie całego Budynku wraz z jego
    częściami posadowionymi poza granicami Gruntu, tj. nawisami nad pasami drogowymi
    drogi publicznej oraz część parkingu podziemnego na kondygnacji -1, położoną poniżej
    działki nr 1/1 objętej księgą wieczystą KW Nr (...)
    Co istotne, Nieruchomość Sąsiednia obciążona jest, ujawnioną odpowiednio w księgach
    wieczystych, służebnością gruntową na rzecz każdorazowego właściciela Budynku oraz
    użytkownika wieczystego Gruntu (tj. obecnie Sprzedającego). Budynek został wzniesiony w
    latach (...) przez ówczesnego użytkownika wieczystego Gruntu, tj. M. sp. z o.o., który
    realizując budowę budynku biurowo-usługowego przekroczył granicę Nieruchomości
    Sąsiedniej w rezultacie czego część parkingu podziemnego, będącego częścią
    Nieruchomości Sprzedającego, wykracza poza granice Gruntu. Z kolei na podstawie
    ustanowionej służebności gruntowej – każdoczesny właściciel Budynku oraz użytkownik
    wieczysty Gruntu ma prawo do korzystania z Nieruchomości Sąsiedniej w tym zakresie.
    Przynależność do gruntu, w razie przekroczenia granic działki w czasie zabudowy, odnosić
    trzeba do budynku jako całości. Tym samym część budynku (tu: część parkingu
    podziemnego znajdująca się poza granicami Gruntu) znajdująca się na Nieruchomości
    Sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest Budynek. Ten zaś należy do
    gruntu, na którym znajduje się jego większa część.
    W sensie ekonomicznym i prawnym to Sprzedający jest bowiem właścicielem tej części
    budynku, czemu nie sprzeciwia się fakt, że w świetle prawa cywilnego jego prawo może
    doznawać pewnych ograniczeń – np. konieczność ustanowienia odpowiedniej służebności
    w celu wykonywania prawa własności.
    Prawo do korzystania z gruntu, na którym posadowiona jest część parkingu podziemnego
    wykraczająca poza granice Gruntu wynika z ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz
    każdoczesnego właściciela Budynku.

    Kwestia własności części budynku (tu: części garażu podziemnego położonego poza
    Gruntem), jako części składowej budynku (niezależnie od jego położenia) uregulowana
    została w art. 47 § 1 ustawy Kodek cywilny, a zgodnie z tym przepisem, część składowa
    rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
    Co prawda ustawodawca w art. 48 Kodeksu cywilnego ustanowił zasadę, w myśl której
    budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem przynależą do tego gruntu
    (superficies solo cedit), co mogłoby wskazywać, że część budynku przynależy do działki, na
    której stoi, jednak jednocześnie przewidział, że od zasady tej mogą istnieć wyjątki.
    Takim właśnie wyjątkiem jest sytuacja, w której mniejsza część budynku znajduje się na
    działce sąsiadującej z działką, na której stoi jego większa część. Z uwagi na treść art. 151
    Kodeksu cywilnego, w którym określone są skutki prawne przekroczenia granicy przy
    wznoszeniu budynku, stwierdzić należy, że mniejsza część budynku posadowiona za
    granicą działki, na której posadowiona jest jego większa część należy do tej właśnie działki,
    a nie działki na której stoi (por. uchwała SN z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt III CZP 9/05,
    publ. OSNC 2006/3/44, Wokanda 2005/6/9, Biul.SN 2005/4/10, M.Prawn. 2006/13/716 i
    wyd. LEX oraz postanowienie SN z 9 lutego 2007 r., sygn. akt III CZP 159/06, publ. LEX nr
    272465).
    Tym samym, przynależność do gruntu, w razie przekroczenia granic działki w czasie
    zabudowy, odnosić trzeba do budynku jako całości. Część Budynku (część parkingu
    podziemnego znajdująca się poza granicami Gruntu) znajdująca się na Nieruchomości
    Sąsiedniej stanowi integralną część większej całości, jaką jest Budynek. Ten zaś należy do
    gruntu, na którym znajduje się jego większa część, tj. działki o numerze ewidencyjnym 1.
    W sensie ekonomicznym i prawnym to Sprzedający jest bowiem właścicielem tej części
    budynku, czemu nie sprzeciwia się fakt, że w świetle prawa cywilnego jego prawo może
    doznawać pewnych ograniczeń (np. konieczność ustanowienia odpowiedniej służebności
    w celu wykonywania prawa własności).
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy opisana Transakcja oraz Wynagrodzenia Dodatkowe nie będą podlegały
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy
    o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Państwa zdaniem, umowa sprzedaży zawarta przez Kupującego i Sprzedającego w
    ramach Transakcji oraz Wynagrodzenia Dodatkowe nie będą podlegały opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Jak stanowi art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie z kolei do art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się
    na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium
    Rzeczypospolitej Polskiej.
    Charakterystyczną cechą podatku od czynności cywilnoprawnych jest jednak to, że co do
    zasady obowiązuje on w przypadku tzw. obrotu nieprofesjonalnego, a zatem
    dokonywanego przez podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej lub też
    niewystępujące w charakterze przedsiębiorcy w konkretnych okolicznościach.

    Konsekwencją takiego statusu tego podatku jest wprowadzenie przez ustawodawcę
    zasady określonej w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
    zgodnie z którą nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki
    i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (z
    wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący
    odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych, co jednak nie dotyczy niniejszej sprawy, ponieważ
    przedmiotem Transakcji nie są lokale mieszkalne).
    Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości
    dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 8c ust 1 ustawy o podatku od towarów i
    usług (Sprzedający i Kupujący nie tworzą grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt. 47 ustawy o
    podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a)
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu
    przyszłym.
    Ponadto, w Państwa ocenie, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych Wynagrodzenia Dodatkowe, mając na uwadze, że zgodnie z Państwa
    stanowiskiem w zakresie odpowiedzi na pytanie 3 powyżej, nie powinny one stanowić
    części ceny sprzedaży lecz wynagrodzenia za dodatkowe świadczenie usług, które nie jest
    zawarte w katalogu czynności cywilnoprawnych podlegających opodatkowaniu podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych, wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z ostrożności Zainteresowani wskazują, że jako świadczenia przyszłe i niepewne,
    Dodatkowe Wynagrodzenia nie mogłyby również podlegać opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nawet w przypadku, gdyby w ocenie Organu Wynagrodzenia
    Dodatkowe stanowiły zwiększenie ceny sprzedaży Nieruchomości dla potrzeb podatku od
    towarów i usług a sprzedaż ta podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług. Należy bowiem mieć na uwadze, że art. 6 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 2
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nakazuje przyjęcie jako podstawy
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wartości rynkowej przedmiotu
    na dzień dokonania czynności (umowy sprzedaży w ramach Transakcji).
    W związku z tym, zgodnie z utrwalonym poglądem prezentowanym w wydawanych
    interpretacjach indywidualnych, wynagrodzenia takie jak earn-out, success fee itp. nie
    podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.
    Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w
    zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług – podatek od towarów i
      usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
      (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany
      na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww.
    ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem
    czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie
    podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od
    towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi
    będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie
    bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności
    cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem
    własności:
    - budynku o (...) kondygnacjach naziemnych oraz (...) kondygnacjach podziemnych, z czego
      część stanowi powierzchnię najmu, część powierzchnię magazynową oraz (...) miejsca
      parkingowe w parkingu podziemnym znajdującym się na trzech podziemnych
      kondygnacjach biurowca oraz
    - budowli
    określonymi jako Nieruchomość.
    Kupujący nabędzie także pozostałe składniki Transakcji obejmujące m.in. aktywa
    stanowiące wyposażenie Budynku i rzeczy ruchomych, prawa z rękojmi i gwarancji,
    ewentualne majątkowe prawa autorskie i prawa zależne od projektów budowlanych i
    architektonicznych i innych projektów, prawa związane z odpowiedzialnością
    wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac oraz prawa z licencji
    dotyczące urządzeń lub systemów znajdujących się na terenie Nieruchomości.
    W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.613.2024.4.MPU, Dyrektor
    Krajowej Informacji wskazał, że:
    - planowana Transakcja będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu na
      podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy;
    - planowana Transakcja będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od
      towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług
      przy założeniu, że Sprzedający i Kupujący złożą do umowy sprzedaży Nieruchomości
      w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z

      podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art.
      43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług;
    - Wynagrodzenia Dodatkowe będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i
      usług w dniu wystąpienia zdarzenia powodującego powstanie uprawnienia
      Sprzedającego do danego Wynagrodzenia Dodatkowego jako wynagrodzenie za
      świadczenie usług.
    W omawianej sprawie obowiązek podatkowy powstanie – zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych − w momencie zawarcia umowy
    sprzedaży. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu
    Transakcji, określona na dzień dokonania czynności.
    Niezależnie od powyższego, Wynagrodzenie Dodatkowe, które może zostać wypłacone ma
    charakter płatności przyszłej i warunkowej, nie będzie znane w momencie zawarcia
    umowy sprzedaży (a tym samym w momencie powstania obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych). Wypłata Wynagrodzenia Dodatkowego nie
    prowadzi również do zmiany umowy − niezależnie od tego, czy zostanie one wypłacona i w
    jakiej wysokości.
    Tym samym, w związku z wypłatą Wynagrodzenia Dodatkowego nie dojdzie do powstania
    obowiązku podatkowego i konsekwentnie kwota ta nie będzie opodatkowana podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych.
    A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana Transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług gdyż – jak wskazali Państwo we wniosku –
    Strony umowy zrezygnują z przysługującego im zwolnienia, to do opisanej transakcji
    znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.613.2024.4.MPU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    R. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.