Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP2/443-216/14-4/MR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-06-10
Teza: Czy Syndyk dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości podmiotowi prowadzącemu działalność deweloperską ma prawo do zastosowania stawki VAT 8%, zgodnie art. 41 ust. 12, 12a i 12b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
Słowa kluczowe: budowle; budynek; budynek-budynek mieszkalny; podatek-podatek od towarów i usług; stawka-stawki podatku; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o. w upadłości likwidacyjnej, przedstawione we wniosku z 24 lutego 2014 r. (data wpływu 27 lutego 2014 r.) uzupełnionym pismem z 15 maja 2014 r. (data wpływu 19 maja 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT na dostawę nieruchomości:

*   zabudowanej budynkami mieszkalnymi znajdującymi się na działce nr 1 wraz z przynależnym gruntem – **jest prawidłowe,**
*   zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym znajdującym się na działce nr 2 wraz z przynależnym gruntem – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 lutego 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT na dostawę nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi wraz z przynależnym gruntem. Wniosek uzupełniono 19 maja 2014 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Syndyk masy upadłości Spółki z o.o. w upadłości likwidacyjnej (dalej: Spółka) sprzedał w postępowaniu upadłościowym nieruchomość wchodzącą w skład masy upadłościowej Spółki, na którą składają się 2 działki zabudowane budynkami mieszkalnymi.

Na pierwszej działce (działka nr 1) została w latach poprzednich rozpoczęta budowa osiedla mieszkaniowego, na które składają się budynki mieszkalne wielorodzinne z podziemnymi garażami wielostanowiskowymi. Budowa zespołu budynków mieszkalnych została rozpoczęta w 2008 roku przez poprzedniego właściciela nieruchomości i kontynuowana przez Spółkę. W roku 2012 budowa została wstrzymana. Stopień zawansowania budynków mieszkalnych jest różny.

Na drugiej działce (działka nr 2) znajduje się budynek mieszkalno-usługowy wybudowany przed drugą wojną światową. Budynek ten jest zniszczony i wymaga przebudowy.

Spółka znajdująca się w stanie upadłości prowadziła działalność deweloperską, w zakresie budowy oraz dostawy budynków mieszkalnych.

Pozwolenie na budowę (przeniesione następnie na Spółkę) zostało wydane w roku 2007 i obejmuje obie działki. Przedmiotem pozwolenia na budowę jest budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z przebudową istniejącego budynku mieszkalnego na cele mieszkalno-usługowe.

Projekt budowlany, na podstawie którego inwestycja była wykonywana dotyczy realizacji obiektów budownictwa mieszkaniowego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Powierzchnia zaprojektowanych lokali mieszkalnych w żadnym z budynków nie przekracza 150 m2.

Obie działki zabudowane są przedmiotem jednej transakcji.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.  na działce (oznaczonej we wniosku nr 1) znajduje się zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych składający się z budynku mieszkalnego 5-cio klatkowego, oraz 5 budynków jednoklatkowych. Wszystkie budynki mają po trzy kondygnacje oraz pod każdym z nich znajdują się garaże podziemne. Budynki zostały zakwalifikowane do grupy 1122 PKOB. - na działce (oznaczonej we wniosku nr 2) znajduje się budynek mieszkalno-usługowy mający 2 kondygnacje. Budynek został wybudowany w latach 30-tych dwudziestego wieku. Budynek został zakwalifikowany do grupy 1122 PKOB, jako budynek mieszkalny.
2.  Historia zakupu opisanej we wniosku nieruchomości przedstawia się następująco: nieruchomość składająca się obecnie z działek l i 2 została nabyta przez Spółkę w dniu 26 listopada 2010 roku na podstawie umowy sprzedaży. Następnie nieruchomość ta była przedmiotem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie na rzecz osoby trzeciej i zwrotnego przeniesienia własności na rzecz Spółki - obie umowy miały miejsce w 2011 roku. Dnia 31 sierpnia 2013 roku, po wydzieleniu do osobnej księgi wieczystej, działka oznaczona we wniosku nr 2, została zbyta przez Spółkę. na rzecz osoby trzeciej. Ze względu na ustalenie przez Syndyka, iż umowa sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2013 roku była bezskuteczna względem masy upadłości Spółki w upadłości likwidacyjnej, nieruchomość stanowiąca działkę nr 2 została zwrócona do masy upadłości umową przeniesienia własności z dnia 27 maja 2013 roku. Wobec powyższego Wnioskodawca uważa, iż zasadnym jest przyjęcie, że nabycie nastąpiło w dniu 26 listopada 2010 roku, jako że wszystkie późniejsze umowy na podstawie których Spółka wyzbywała się własności, nie miały na celu rzeczywistego nabycia własności przez inne podmioty, lecz zabezpieczenie zaspokojenia ich roszczeń wobec Spółki
3.  Nabycie nieruchomości stanowiącej obecnie działki nr l i 2 w dniu 26 listopada 2010 roku dokonane było umową sprzedaży, która została opodatkowana podatkiem VAT według obowiązującej ówcześnie stawki podstawowej, tj. 22%. Zbycie działki nr 2 umową sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2013 r. zostało opodatkowane stawką 8% jednakże umowa ta została ubezskuteczniona umową przeniesienia własności z dnia 27 maja 2013 roku, co doprowadziło do korekty podatku VAT.
4.  Zachowana dokumentacja księgowa (w chwili ogłoszenia upadłości Spółka nie posiadała zarządu, a dokumenty Syndyk odzyskiwał od osób trzecich), pozwala stwierdzić, iż w stosunku do nieruchomości stanowiącej obecnie działki nr l i 2 Spółka korzystała z prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
5.  Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, ponieważ w okresie od roku 2008 do 2012 prowadzone były prace budowlane polegające na budowie zespołu budynków mieszkalnych. Do dnia złożenia wniosku obiekty nie zostały zakończone.
6.  Na moment sprzedaży nieruchomości stanowiących działki nr l i 2, budynki na działce nr l i 2 znajdowały się w następującym stanie (zgodnie z zapisem umowy sprzedaży): zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego, oznaczonego jako Al, A2, A3, A4, A5, w stanie surowym otwartym bez zadaszenia; zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków, oznaczonych jako: B1, B2, B3, B4, B5, w stanie surowym zamkniętym z częściowo wykonanym dociepleniem i tynkami. Syndyk nie zna postępu prac jakie prowadził nabywca, stąd nie może określić stanu budynków na dzień złożenia wniosku. Odnosząc powyższe do art. 3 ustawy Prawo budowlane, Sndyk stwierdza, iż zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków, oznaczonych jako: B1, B2, B3, B4, B5, w stanie surowym zamkniętym stanowił budynek w rozumieniu ww. przepisu, zaś zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego, oznaczonego jako A1, A2, A3, A4, A5, w stanie surowym otwartym bez zadaszenia znajdował się w chwili sprzedaży na etapie poprzedzającym możliwość uznania go za budynek w rozumieniu ww. przepisu, jako że nie miał zakończonego zadaszenia.
7.  Jak wskazano wyżej na nieruchomości stanowiącej obecnie działki l i 2 od roku 2008 do roku 2012 prowadzone były prace budowlane polegające na budowie zespołu budynków mieszkalnych, w związku z powyższym czynione były nakłady inwestycyjne w postaci robót budowlanych. Wobec nieujęcia opisanej we wniosku nieruchomości w ewidencji środków trwałych i jej klasyfikacji przez Spółkę. jako półprodukty i produkty w toku (rozpoczęta budowa) i towar (grunt), wykonywane roboty budowlane nie stanowiły w ocenie Wnioskodawcy ulepszenia. Po ogłoszeniu upadłości Syndyk Spółki w upadłości likwidacyjnej ponosił jedynie koszty zabezpieczenia nieruchomości przed jej dalszą degradacją.
8.  Nieruchomości objęte wnioskiem nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Zgodnie z posiadaną dokumentacją księgową i wyjaśnieniami osób, od których Syndyk odzyskał dokumentację Spółki grunt został zaklasyfikowany jako towary a rozpoczęta budowa jako półprodukty i produkty w toku. Wobec braku dostatecznych danych oraz niemożliwości nieuzyskania wyjaśnień od osób odpowiedzialnych (brak zarządu) Syndyk nie jest w stanie przedstawić szczegółowych danych w zakresie takiego ujęcia ww. nieruchomości w księgach dłużnika. Syndyk wskazuje, iż z dokumentacji upadłej Spółki można wywodzić, iż nie miała ona zamiaru zbycia nieruchomości przed zakończeniem inwestycji i oddaniem budynków do użytkowania, jako że poza opisanymi wyżej transakcjami mającymi na celu zabezpieczenie wierzycieli, nie podejmowała ona prób zbycia nieruchomości wraz z rozpoczętą budową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Syndyk dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości podmiotowi prowadzącemu działalność deweloperską ma prawo do zastosowania stawki VAT 8%, zgodnie art. 41 ust. 12, 12a i 12b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującą ustawą o podatku od towarów i usług przy dostawie z rozpoczętej budowy budynków mieszkalnych wraz z przynależnym gruntem – stawka podatku od towarów i usług wynosi 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 2, 12, 12a i 12b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę podatku wynoszącą 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie stawki podatku VAT na dostawę nieruchomości:

*   zabudowanej budynkami mieszkalnymi znajdującymi się na działce nr 1 wraz z przynależnym gruntem – **jest prawidłowe,**
*   zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym znajdującym się na działce nr 2 wraz z przynależnym gruntem – **jest nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy – przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do treści art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że na podstawie art. 146a pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Na podstawie art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy – stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Zgodnie z brzmieniem ust. 12c cyt. artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonaną z materiałów budowlanych i elementów składowych będącą wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zgodnie z tym rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Z opisu sprawy wynika, że Syndyk masy upadłości sprzedał w postępowaniu upadłościowym nieruchomość wchodzącą w skład masy upadłościowej Spółki, na którą składają się 2 działki zabudowane budynkami mieszkalnymi. Na pierwszej działce (działka nr 1) została w latach poprzednich rozpoczęta budowa osiedla mieszkaniowego, na które składają się budynki mieszkalne wielorodzinne z podziemnymi garażami wielostanowiskowymi. Budowa zespołu budynków mieszkalnych została rozpoczęta w 2008 r. przez poprzedniego właściciela nieruchomości i kontynuowana przez Spółkę. W 2012 r. budowa została wstrzymana. Stopień zawansowania budynków mieszkalnych jest różny. Na drugiej działce (działka nr 2) znajduje się budynek mieszkalno-usługowy wybudowany przed drugą wojną światową. Budynek ten jest zniszczony i wymaga przebudowy. Spółka znajdująca się w stanie upadłości prowadziła działalność deweloperską, w zakresie budowy oraz dostawy budynków mieszkalnych. Pozwolenie na budowę (przeniesione następnie na Spółkę) zostało wydane w 2007 r. i obejmuje obie działki. Przedmiotem pozwolenia na budowę jest budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z przebudową istniejącego budynku mieszkalnego na cele mieszkalno-usługowe. Projekt budowlany, na podstawie którego inwestycja była wykonywana dotyczy realizacji obiektów budownictwa mieszkaniowego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Powierzchnia zaprojektowanych lokali mieszkalnych w żadnym z budynków nie przekracza 150 m2.

Obie działki zabudowane są przedmiotem jednej transakcji.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.  Na działce nr 1 znajduje się zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych składający się z budynku mieszkalnego 5-cio klatkowego, oraz 5 budynków jednoklatkowych. Wszystkie budynki mają po trzy kondygnacje oraz pod każdym z nich znajdują się garaże podziemne. Budynki zostały zakwalifikowane do grupy 1122 PKOB. Na działce nr 2 znajduje się budynek mieszkalno-usługowy mający 2 kondygnacje. Budynek został wybudowany w latach 30-tych dwudziestego wieku. Budynek został zakwalifikowany do grupy 1122 PKOB, jako budynek mieszkalny.
2.  Nieruchomość składająca się obecnie z działek l i 2 została nabyta przez Spółkę w dniu 26 listopada 2010 r. na podstawie umowy sprzedaży. Następnie nieruchomość ta była przedmiotem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie na rzecz osoby trzeciej i zwrotnego przeniesienia własności na rzecz Spółki - obie umowy miały miejsce w 2011 r. Dnia 31 sierpnia 2013 r., po wydzieleniu do osobnej księgi wieczystej, działka oznaczona we wniosku nr 2, została zbyta przez Spółkę na rzecz osoby trzeciej. Ze względu na ustalenie przez Syndyka, iż umowa sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2013 r. była bezskuteczna względem masy upadłości Spółki w upadłości likwidacyjnej, nieruchomość stanowiąca działkę nr 2 została zwrócona do masy upadłości umową przeniesienia własności z dnia 27 maja 2013 r.
3.  Nabycie nieruchomości stanowiącej obecnie działki nr l i 2 w dniu 26 listopada 2010 r. dokonane było umową sprzedaży, która została opodatkowana podatkiem VAT według obowiązującej ówcześnie stawki podstawowej, tj. 22%. Zbycie działki nr 2 umową sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2013 r. zostało opodatkowane stawką 8% jednakże umowa ta została ubezskuteczniona umową przeniesienia własności z dnia 27 maja 2013 r., co doprowadziło do korekty podatku VAT.
4.  Zachowana dokumentacja księgowa (w chwili ogłoszenia upadłości Spółka nie posiadała zarządu, a dokumenty Syndyk odzyskiwał od osób trzecich), pozwala stwierdzić, iż w stosunku do nieruchomości stanowiącej obecnie działki nr l i 2 Spółka korzystała z prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
5.  Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, ponieważ w okresie od roku 2008 do 2012 prowadzone były prace budowlane polegające na budowie zespołu budynków mieszkalnych. Do dnia złożenia wniosku obiekty nie zostały zakończone.
6.  Na moment sprzedaży nieruchomości stanowiących działki nr l i 2, budynki na działce nr l i 2 znajdowały się w następującym stanie (zgodnie z zapisem umowy sprzedaży): zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego, oznaczonego jako Al, A2, A3, A4, A5, w stanie surowym otwartym bez zadaszenia; zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków, oznaczonych jako: B1, B2, B3, B4, B5, w stanie surowym zamkniętym z częściowo wykonanym dociepleniem i tynkami. Syndyk nie zna postępu prac jakie prowadził nabywca, stąd nie może określić stanu budynków na dzień złożenia wniosku. Odnosząc powyższe do art. 3 ustawy Prawo budowlane, Syndyk stwierdza, iż zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków, oznaczonych jako: B1, B2, B3, B4, B5, w stanie surowym zamkniętym stanowił budynek w rozumieniu ww. przepisu, zaś zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego, oznaczonego jako A1, A2, A3, A4, A5, w stanie surowym otwartym bez zadaszenia znajdował się w chwili sprzedaży na etapie poprzedzającym możliwość uznania go za budynek w rozumieniu ww. przepisu, jako że nie miał zakończonego zadaszenia.
7.  Na nieruchomości stanowiącej obecnie działki l i 2 od roku 2008 do roku 2012 prowadzone były prace budowlane polegające na budowie zespołu budynków mieszkalnych, w związku z powyższym czynione były nakłady inwestycyjne w postaci robót budowlanych. Wobec nieujęcia opisanej we wniosku nieruchomości w ewidencji środków trwałych i jej klasyfikacji przez Spółkę jako półprodukty i produkty w toku (rozpoczęta budowa) i towar (grunt), wykonywane roboty budowlane nie stanowiły w ocenie Wnioskodawcy ulepszenia. Po ogłoszeniu upadłości Syndyk Spółki w upadłości likwidacyjnej ponosił jedynie koszty zabezpieczenia nieruchomości przed jej dalszą degradacją.
8.  Nieruchomości objęte wnioskiem nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Zgodnie z posiadaną dokumentacją księgową i wyjaśnieniami osób, od których Syndyk odzyskał dokumentację Spółki grunt został zaklasyfikowany jako towary a rozpoczęta budowa jako półprodukty i produkty w toku. Wobec braku dostatecznych danych oraz niemożliwości nieuzyskania wyjaśnień od osób odpowiedzialnych (brak zarządu) Syndyk nie jest w stanie przedstawić szczegółowych danych w zakresie takiego ujęcia ww. nieruchomości w księgach dłużnika. Syndyk wskazuje, iż z dokumentacji upadłej Spółki można wwodzić, iż nie miała ona zamiaru zbycia nieruchomości przed zakończeniem inwestycji i oddaniem budynków do użytkowania, jako że poza opisanymi wyżej transakcjami mającymi na celu zabezpieczenie wierzycieli, nie podejmowała ona prób zbycia nieruchomości wraz z rozpoczętą budową.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy Syndyk dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości podmiotowi prowadzącemu działalność deweloperską ma prawo do zastosowania stawki VAT 8%, zgodnie art. 41 ust. 12, 12a i 12b ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, winny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Zauważyć także należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r.), zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy wprowadzono – z dniem 1 stycznia 2014 r. – zmianę mającą na celu pełniejsze odwzorowanie przepisu art. 136 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), umożliwiającego zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli przy nabyciu lub wytworzeniu tych towarów nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego. Zmiana ta wiąże się również z odejściem od dotychczasowego warunku, że tylko w stosunku do towarów używanych przez podatnika, gdy okres ich używania wynosił co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, możliwe było zastosowanie zwolnienia od podatku VAT (art. 43 ust. 2 ustawy, obowiązujący do 31 grudnia 2013 r.).

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, od 1 stycznia 2014 r. dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zaznacza się, że warunkiem zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu tych towarów.

Tym samym art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana przez Spółkę do działalności zwolnionej, a przy jej nabyciu Spółka skorzystała z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części mające być przedmiotem sprzedaży rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

O wysokości stawki obowiązującej przy sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek lub budowla, decyduje charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem dostawy była nieruchomość, na którą składają się 2 działki zabudowane budynkami mieszkalnymi. Budynki te zostały zakwalifikowane do grupy 1122 PKOB. Przy czym na moment sprzedaży na nieruchomości stanowiącej działkę nr l znajdował się zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego, oznaczonego jako Al, A2, A3, A4, A5, w stanie surowym otwartym bez zadaszenia; zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków, oznaczonych jako: B1, B2, B3, B4, B5, w stanie surowym zamkniętym z częściowo wykonanym dociepleniem i tynkami. Zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków, oznaczonych jako: B1, B2, B3, B4, B5, w stanie surowym zamkniętym stanowił budynek w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Natomiast zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego, oznaczonego jako A1, A2, A3, A4, A5, w stanie surowym otwartym bez zadaszenia znajdował się w chwili sprzedaży na etapie poprzedzającym możliwość uznania go za budynek w rozumieniu ww. przepisu, jako że nie miał zakończonego zadaszenia.

W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreślił, że: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy ustawy oraz orzeczenie TSUE w kontekście informacji wynikających z wniosku i jego uzupełnienia stwierdzić należy, że skoro na działce nr 1 znajdowała się rozpoczęta budowla osiedla mieszkaniowego w skład której wchodził zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego w stanie surowym bez zadaszenia, to pomimo, że obiekt ten nie posiadał zadaszenia, ale jak wskazał Wnioskodawca budynek ten został zakwalifikowany do PKOB 1122 przy czym powierzchnia zaprojektowanych w nim lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m2 – budynek ten (z uwagi na jego przeznaczenie, konstrukcję i stopień zaawansowania robót) spełnia definicję obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 ustawy w związku z art. 2 pkt 12 ustawy i jego sprzedaż podlega opodatkowaniu preferencyjną 8% stawką podatku VAT.

Wobec powyższego sprzedaż działki nr 1 na której znajduje się zespół „A” składający się z budynku pięcioklatkowego w stanie surowym bez zadaszenia oraz zespół „B” składający się z pięciu jednoklatkowych, czterokondygnacyjnych budynków w stanie surowym zamkniętym z częściowo wykonanym dociepleniem i tynkami, a budynki te, jak wskazał Wnioskodawca, zostały zakwalifikowane do PKOB 1122 – opodatkowana jest preferencyjną 8% stawką podatku VAT. Uwzględniając treść art. 29a ust. 8 ustawy, tą samą stawką podatku będzie opodatkowana sprzedaż gruntu, na którym budynki te są posadowione.

Reasumując, do sprzedaży budynków stanowiących zespół „A” i „B” znajdujących się na działce nr 1, winna znaleźć zastosowanie obniżona 8% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 12 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy oraz art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego w tym zakresie należało uznać stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe.

Natomiast w przypadku sprzedaży zniszczonego i wymagającego przebudowy budynku mieszkalno-usługowego znajdującego się na działce nr 2 wybudowanego przez drugą wojną światową - należy rozważyć dla jego dostawy przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy.

Stosownie bowiem do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z przywołanych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonych przepisów, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez sprzedającego czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W przypadku, gdy nie ma zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy sprawdzić zakres zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

W opisanej sytuacji budynek mieszkalno-usługowy znajdujący się na działce nr 2 został wybudowany w latach 30-tych XX wieku, a w 2010 r. nabyty przez Spółkę na podstawie umowy sprzedaży, opodatkowanej podatkiem VAT należnym. W odniesieniu do tej nieruchomości Spółka skorzystała z prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zarówno z wniosku, jak i jego uzupełnienia nie wynika aby Wnioskodawca ponosił ulepszenia w odniesieniu do wskazanej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przytoczone przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż przez Syndyka ww. budynku mieszkalno-usługowego znajdującego się na działce nr 1 nie była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz że pomiędzy pierwszym zasiedleniem (za które należy uznać nabycie przedmiotowej nieruchomości w 2010 r.) a dostawą ww. budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Tym samym dostawa budynku mieszkalno-usługowego znajdującego się na działce nr 2 powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze zwolnienia od podatku winna korzystać także dostawa gruntu na którym ten budynek jest posadowiony, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego w tym zakresie należało uznać stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tut. Organ pragnie zauważyć, że granice szczególnego postępowania podatkowego, którego celem jest uzyskanie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, określa Wnioskodawca występując z konkretnym pytaniem prawnym, wyłącznie w odniesieniu do stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę, co wynika wprost z przepisu art. 14 b § 1, 2 i 3 ustawy Ordynacja podatkowa. Natomiast na podstawie art. 14c § 1 i § 2 tut. organ dokonuje oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego tj. nie przeprowadza dowodów oraz nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W świetle powyższego tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku oraz jego uzupełnieniu, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Należy zauważyć również, że stosownie do przepisu art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz jego uzupełnieniu. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego stanu faktycznego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.