Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-2.4012.305.2023.2.SM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-08-08
Teza: Uznanie za podatnika w związku ze sprzedażą działek oraz zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT do sprzedaży niezabudowanych działek.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; grunty; małżeństwo; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatnik; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

**Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części uznania Pana i Pana Żony za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek numer… oraz nieprawidłowe w części zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem dla sprzedaży ww. działek.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

2 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Pana i Pana Żony za podatników w związku ze sprzedażą działek oraz zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT do sprzedaży przez Pana i Pana Żonę niezabudowanych działek numer\`(...)\` Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 19 lipca 2023 r. (wpływ 24 lipca 2023 r.) i 24 lipca 2023 r. (wpływ 28 lipca 2023 r.).

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan…

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani…

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Przedmiotem niniejszego zapytania jest sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości…, gminie…, powiecie…, województwie…, stanowiącej niezabudowane działki numer…, o łącznej powierzchni …ha, dla której Sąd Rejonowy w… prowadzi księgę wieczystą numer… (zwanej dalej „Nieruchomością”).

Sprzedający …małżonkowie (Wnioskodawcy) są właścicielami Nieruchomości na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość została przez nich nabyta w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …). Strony tej umowy nie działały jako podatnicy podatku od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W ewidencji gruntów obie ww. działki (nr…) zostały sklasyfikowane jako grunty orne, oznaczone symbolem RIVb.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego.

Nieruchomość jest niezabudowana, posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, użyczenia bądź dzierżawy.

Nieruchomość nie była w okresie 5 lat i nie jest obecnie wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Nieruchomość była i jest wykorzystywana w działalności rolniczej.

Wnioskodawcy nie posiadają innych nieruchomości, które zamierzają sprzedać.

Wnioskodawcy nie dokonywali w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego.

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością będącą czynnym podatnikiem VAT i zamierza kupić Nieruchomość w celu realizacji przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu przez niego bądź inny podmiot placówki handlowej w ramach sieci handlowej, zgodnie ze standardami prowadzenia takiej placówki obowiązującymi w tej sieci handlowej.

Kupujący planuje powyższe przedsięwzięcie realizować według koncepcji zagospodarowania terenu oraz zgodnie z rzutami obiektu, przy czym ich zmiana nie wymaga zgody Sprzedających. Strony ustaliły, że realizacja przedsięwzięcia gospodarczego nie jest obowiązkiem Kupującego. Sprzedający nie oferowali Nieruchomości do sprzedaży. Kupujący sam zgłosił się do Sprzedających z ofertą kupna Nieruchomości. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu pozyskania nabywcy ani działań podnoszących wartość Nieruchomości (koszty związane z realizacją Umowy zostaną poniesione przez Kupującego). Wnioskodawcy podpisali przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, przy czym Strony umowy zastrzegły, że skuteczność zobowiązania do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zależy od ziszczenia się przed upływem terminu zakreślonego do jej zawarcia następujących warunków:

a) uzyskania przez Kupującego (w imieniu Sprzedających, lecz na własny koszt) dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, złożonych zgodnie z treścią Umowy, a także innych których uzyskanie jest niezbędne do sprzedaży Nieruchomości, tj. w szczególności:

‒ ostatecznej decyzji obejmującej zgodę na budowę drogi do planowanego sklepu o przebiegu zgodnym z koncepcją zagospodarowania terenu stanowiącą załącznik do umowy, zapewniającą możliwość dokonywania dostaw towarów do sklepu samochodami o masie całkowitej do 40 ton i wysokości do 4,20 m, z uzyskaniem pełnej realizacji wjazdu oraz wyjazdu,

‒ wypisu z rejestru gruntów - dla Nieruchomości, z którego będzie wynikać, że Nieruchomość ta nie jest nieruchomością rolną (po wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej),

‒ zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji,

‒ zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla Nieruchomości nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 ustawy o lasach ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,

‒ zaświadczenia odpowiedniego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela Nieruchomości,

‒ ostatecznej i prawomocnej decyzji - pozwolenie na budowę, umożliwiającej Kupującemu realizację przedsięwzięcia zgodnego z Umową na Nieruchomości;

b) uregulowania obowiązku w zakresie należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej należnych do dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży i przedstawienia Kupującemu kopii potwierdzenia zapłaty, przy czym Kupujący zobowiązuje się zwrócić Sprzedającym poniesione przez nich koszty ww. należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej, w terminie 7 dni od dnia przedstawienia Kupującemu kopii potwierdzenia zapłaty.

Sprzedający zobowiązali się ponadto, że od chwili zawarcia Umowy i przez cały czas jej obowiązywania nie będą składać osobom trzecim ofert sprzedaży Nieruchomości, a także nie zawrą przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości lub umowy sprzedaży Nieruchomości z osobą trzecią. Wnioskodawcy udzielają Kupującemu bezwarunkowego i nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) i innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Celem ich uzyskania przez Kupującego, Sprzedający udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) Ustawy Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Ponadto Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo wyrazili zgodę na przeniesienie na Kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte przez Sprzedających lub przez Kupującego w imieniu Sprzedających w związku z realizacją umowy przedwstępnej. Zgoda ta zostanie potwierdzona przez Sprzedających w zwykłej formie pisemnej najpóźniej przy zawieraniu umowy przyrzeczonej. Sprzedający zobowiązali się również nie sprzedawać ani nie udostępniać w inny sposób nieruchomości lub praw do nieruchomości, względem których przysługuje lub przysługiwać im będzie prawo własności użytkowania wieczystego, lub inne prawo umożliwiające korzystanie z tych nieruchomości, znajdujących się jednocześnie w promieniu do 200,00 m od granic Nieruchomości, podmiotom prowadzącym działalność polegającą na sprzedaży artykułów spożywczych. Ponadto Sprzedający w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw do nieruchomości jak wyżej, bądź ich udostępnienia osobom nieprowadzącym działalności wskazanej w zdaniu poprzednim zastrzegą w umowie odpowiednio z nabywcą lub korzystającym z nieruchomości odpowiednio zakaz zbywania bądź udostępniania nieruchomości podmiotom prowadzącym działalność wskazaną w zadaniu pierwszym niniejszego ustępu wraz ze zobowiązaniem wprowadzenia powyższego zakazu dla każdego następnego nabywcy lub w inny sposób korzystającego z nieruchomości.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku z 19 lipca 2023 r. wskazano:

Wnioskodawca precyzuje opis sprawy:

1a)

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pan…nie wykorzystywał nigdy działki nr…, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pan… nie wykorzystywał nigdy działki nr…, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

1b)

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pani… nie wykorzystywała nigdy działki nr…, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pani… nie wykorzystywała nigdy działki nr…, będącej przedmiotem umowy sprzedaży, na cele prowadzenia działalności gospodarczej.

1c)

Działka nr… była wykorzystywana przez Pana… (w okresie kiedy był jej właścicielem) do uprawy zbóż.

Działka nr… była wykorzystywana przez Panią… (w okresie kiedy była jej właścicielem) do uprawy zbóż.

Działka nr… była wykorzystywana przez Pana… (w okresie kiedy był jej właścicielem) do uprawy zbóż.

Działka nr… była wykorzystywana przez Panią… (w okresie kiedy była jej właścicielem) do uprawy zbóż.

2)

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pan… faktycznie wykorzystywał działkę nr…, będącą przedmiotem umowy sprzedaży, do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż.

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pan… faktycznie wykorzystywał działkę nr…, będącą przedmiotem umowy sprzedaży, do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż.

3)

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pani… faktycznie wykorzystywała działkę nr…, będącą przedmiotem umowy sprzedaży, do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż.

Do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (…) Pani… faktycznie wykorzystywała działkę nr…, będącą przedmiotem umowy sprzedaży, do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż.

4)

Działka nr… od dnia jej nabycia w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) do dnia jej sprzedaży (…) była wykorzystywana przez Pana… do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż. Podstawa prawna - art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Działka nr… od dnia jej nabycia w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem… w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) do dnia jej sprzedaży (…) była wykorzystywana przez Pana… do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż. Podstawa prawna - art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Jak już wskazywano w złożonym wniosku: Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu od VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

5)

Działka nr… od dnia jej nabycia w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w…(nr rep. …) do dnia jej sprzedaży (…) była wykorzystywana przez Panią… do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż. Podstawa prawna - art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Działka nr… od dnia jej nabycia w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) do dnia jej sprzedaży (…) była wykorzystywana przez Panią… do prowadzenia działalności rolniczej - uprawy zbóż. Podstawa prawna - art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.

Jak już wskazywano w złożonym wniosku: Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy’ o VAT. Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu od VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

6)

W związku z nabyciem działki nr… w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem… w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) Panu… nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z nabyciem działki nr… w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) Panu… nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

7)

W związku z nabyciem działki nr… w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) Pani… nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z nabyciem działki nr… w drodze umowy sprzedaży z dnia… zawartej w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej w… (nr rep. …) Pani… nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

8)

Przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości składającej się z działek nr… została zawarta w dniu\`(...)\` w formie aktu notarialnego przed notariuszem w Kancelarii Notarialnej we… (nr rep. …).

W przedwstępnej umowie sprzedaży Sprzedający – Państwo… zobowiązali się wystąpić do właściwego organu podatkowego o interpretację podatkową w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Strony postanowiły, że jeżeli z interpretacji podatkowej będzie wynikać konieczność opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług, zostanie to uwzględnione w cenie.

Ze względu na długi okres oczekiwania na rozpatrzenie wniosku o wydanie interpretacji podatkowej i wolę stron zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży przed rozpatrzeniem ww. wniosku - jedynie na wypadek stwierdzenia, że stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem umowy sprzedaży nieruchomości z dnia… było nieprawidłowe – Pan…. w dniu… zarejestrował się jako podatnik VAT czynny (NIP…). Z tego też względu w umowie sprzedaży z dnia… strony oświadczyły ponadto, że z tytułu zawarcia tej umowy są podatnikami podatku od towarów i usług, a sprzedający wystawią Kupującemu faktury VAT. (Pani…, która również zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny w dniu… z ww. powodu).

9)

Środki otrzymane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone przez Pana… na poczet oszczędności.

10)

Środki otrzymane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone przez Panią… na poczet oszczędności.

### Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 19 lipca 2023 r.)

1\. Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości – działek nr… będą działali jako podatnik podatku od towarów i usług (w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako prowadzący działalność gospodarczą stosownie do art. 15 ust. 2 ww. ustawy)?

2\. Czy w przypadku, gdyby Wnioskodawcy działali jako podatnik podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości – działek nr… byłaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystająca ze zwolnienia od podatku (czy sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić w trybie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług bez uwzględniania zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług)?

### Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 19 lipca 2023 r.)

1.

W Państwa ocenie, Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości - działek nr… działali jako podatnik podatku od towarów i usług.

Ze względu na fakt, że Pan… w dniu… (po ponad 2 miesiącach od złożenia wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej w niniejszej sprawie i wbrew stanowisku przedstawionemu w tym zakresie we wniosku) zarejestrował się jako podatnik VAT czynny (NIP…), zmianie ulega jego stanowisko w zakresie pytania nr 1.

Przy sprzedaży Nieruchomości - działek nr… z dnia… działali oni bowiem jako podatnik podatku od towarów i usług. Dodatkowo przedmiotowy wniosek dotyczy już obecnie zaistniałego stanu faktycznego (z racji zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w dniu…, tj. po złożeniu wniosku, a przed wydaniem interpretacji indywidualnej w sprawie). Pani… również zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej zwanej również „ustawa o VAT”), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

2.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości - działek nr… powinna być zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone min. w art. 43 ustawy o VAT.

Dostawa gruntu niezabudowanego może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika z tego przepisu, zwolnieniu od VAT podlega dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów sprzedawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym dla zastosowania omawianego zwolnienia od podatku spełnione muszą być łącznie wymienione powyżej warunki. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawcy wykorzystywali Nieruchomość - działki nr… wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT - działalności rolniczej tj. uprawy zbóż, a nabycie przez Wnioskodawców Nieruchomości - działek nr… nie podlegało podatkowi VAT, nie przysługiwało im prawo do obniżenia kwoty - podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Mając powyższe na uwadze, sprzedaż przez Wnioskodawców prawa własności Nieruchomości - działek nr… w dniu… korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania Pana i Pana Żony za podatników podatku VAT w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek numer… oraz nieprawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem dla sprzedaży ww. działek.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195 – art. 221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1359, ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

§ 1 Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2 Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Zgodnie art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr… spełnili Państwo przesłanki do uznania Pana i Pana Żony za podatnika podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży Państwo podpisali przedwstępną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, przy czym Strony umowy zastrzegły, że skuteczność zobowiązania do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży zależy od ziszczenia się przed upływem terminu zakreślonego do jej zawarcia następujących warunków:

a) uzyskania przez Kupującego (w imieniu Sprzedających, lecz na własny koszt) dokumentów wydanych po rozpatrzeniu wniosków do właściwych organów administracji, złożonych zgodnie z treścią Umowy, a także innych których uzyskanie jest niezbędne do sprzedaży Nieruchomości, tj. w szczególności:

‒ ostatecznej decyzji obejmującej zgodę na budowę drogi do planowanego sklepu o przebiegu zgodnym z koncepcją zagospodarowania terenu stanowiącą załącznik do umowy, zapewniającą możliwość dokonywania dostaw towarów do sklepu samochodami o masie całkowitej do 40 ton i wysokości do 4,20 m, z uzyskaniem pełnej realizacji wjazdu oraz wyjazdu,

‒ wypisu z rejestru gruntów - dla Nieruchomości, z którego będzie wynikać, że Nieruchomość ta nie jest nieruchomością rolną (po wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej),

‒ zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla Nieruchomości nie została podjęta uchwała o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji na terenie Nieruchomości, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji,

‒ zaświadczenia wydanego przez właściwy organ, z którego wynikać będzie, że dla Nieruchomości nie występują grunty leśne w myśl art. 19 ust. 2 i ust. 3 ustawy o lasach ani dla tego terenu nie sporządzono uproszczonych planów urządzenia lasu lub inwentaryzacji stanu lasu,

‒ zaświadczenia odpowiedniego organu administracji stwierdzającego brak podstaw do wydania decyzji administracyjnej o ustaleniu opłat adiacenckich wobec właściciela Nieruchomości,

‒ ostatecznej i prawomocnej decyzji - pozwolenie na budowę, umożliwiającej Kupującemu realizację przedsięwzięcia zgodnego z Umową na Nieruchomości;

b) uregulowania obowiązku w zakresie należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej należnych do dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży i przedstawienia Kupującemu kopii potwierdzenia zapłaty, przy czym Kupujący zobowiązuje się zwrócić Sprzedającym poniesione przez nich koszty ww. należności i opłat za wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej, w terminie 7 dni od dnia przedstawienia Kupującemu kopii potwierdzenia zapłaty.

Państwo zobowiązali się ponadto, że od chwili zawarcia Umowy i przez cały czas jej obowiązywania nie będą składać osobom trzecim ofert sprzedaży Nieruchomości, a także nie zawrą przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości lub umowy sprzedaży Nieruchomości z osobą trzecią.

Ponadto Sprzedający nieodwołalnie i bezwarunkowo wyrazili zgodę na przeniesienie na Kupującego wszelkich praw i obowiązków z umów przyłączeniowych z dostawcami mediów, które zostaną zawarte przez Sprzedających lub przez Kupującego w imieniu Sprzedających w związku z realizacją umowy przedwstępnej. Zgoda ta zostanie potwierdzona przez Sprzedających w zwykłej formie pisemnej najpóźniej przy zawieraniu umowy przyrzeczonej. Sprzedający zobowiązali się również nie sprzedawać ani nie udostępniać w inny sposób nieruchomości lub praw do nieruchomości, względem których przysługuje lub przysługiwać im będzie prawo własności użytkowania wieczystego, lub inne prawo umożliwiające korzystanie z tych nieruchomości, znajdujących się jednocześnie w promieniu do 200,00 m od granic Nieruchomości, podmiotom prowadzącym działalność polegającą na sprzedaży artykułów spożywczych.

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2 Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Państwa pełnomocnictw.

Z opisu sprawy wynika, że udzielili Państwo Kupującemu bezwarunkowego i nieodwołalnego pełnomocnictwa do reprezentowania ich przed wszelkimi organami administracji publicznej (w tym samorządowej i skarbowej) i innymi podmiotami w celu składania niezbędnych wniosków i oświadczeń, jak również otrzymywania zaświadczeń, decyzji, wypisów i innych dokumentów, które są niezbędne w celu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Ponadto, Państwo udzielają Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) Ustawy Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2 Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2 Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając osobie trzeciej stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołały skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności są bowiem Państwo, a nie Państwa pełnomocnik, który nie działał przecież we własnym, lecz w Pana i Pana Żony imieniu. Pełnomocnik dokonując ww. działań uatrakcyjnił przedmiotową nieruchomość stanowiącą Państwa własność. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Państwa sferze podatkowo-prawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez pełnomocnika. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjęli więc Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, która wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działek nr… stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku należało uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego. Zatem działki nr… stanowią teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość została przez Państwa nabyta… w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Jak Państwo wskazali nabycie nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Państwo jako strony tej umowy nie działali jako podatnicy podatku od towarów i usług. Podali Państwo, że w związku z nabyciem działek nr… Państwu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali nabycie działek nr… nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa działek nr… nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy ww. działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy. Tym samym Pan i Pana Żona są zobowiązani do zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą ww. działek.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należało więc uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Pan… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm).