Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.583.2020.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-10-15
Teza: Opodatkowanie przychodów z najmu.
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszt eksploatacyjny; mieszkanie; najem
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 sierpnia 2020 r. (data wpływu 21 sierpnia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodów z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismem z 15 września 2020 r. (data wpływu 21 września 2020 r.) – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania przychodu z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą żadnej działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu czy wynajmu nieruchomościami.

Wnioskodawca jest wraz w współmałżonką od 2018 roku właścicielem lokalu mieszkalnego 40 m2

Wnioskodawca zawarł z profesjonalną firmą (zwana dalej Zarządcą) umowę w zakresie zarządzania Mieszkaniem. Do obowiązków Zarządcy należy wymienić miedzy innymi:

1.  poszukiwanie najemcy na Mieszkanie, przygotowanie i podpisanie na podstawie pełnomocnictwa z najemcą umowy najmu Mieszkania,
2.  przekazanie Mieszkania najemcy wraz z odpowiednią informacją na temat jego eksploatacji,
3.  otrzymywanie od najemcy na swój rachunek bankowy wszelkich należności związanych z najmem Mieszkania, w tym czynsz za najem, media, fundusz remontowy, wywóz nieczystości itp.,
4.  realizację windykacji wobec najemcy nie regulującego terminów płatności wymienionych w pkt c),
5.  dokonywania w imieniu Wnioskodawcy ze swego rachunku bankowego bieżących opłat na poczet spółdzielni mieszkaniowej, dostawców mediów itp.,
6.  przekazania z własnego rachunku bankowego przelewem na rachunek Wnioskodawcy wartości czynszu za Mieszkanie,
7.  inne obowiązki (drobne naprawy, sprzątanie itp.) charakterystyczne dla zarządcy i administratora Mieszkania, nie wymieniane tu szczegółowo, gdyż są bez wpływu istotę niniejszego wniosku.

Minimalny okres wynajmu Mieszkania jednemu najemcy powinien wynosić 6 miesięcy.

Zarządca w imieniu Wnioskodawcy podpisał z najemcą xx marca 2018 roku umowę najmu Mieszkania. Zgodnie z umową „miesięczny czynsz najmu strony ustalają na kwotę 2 200 PLN. Na kwotę czynszu składają się: czynsz dla właściciela lokalu (Wnioskodawcy) w kwocie 1 800 PLN oraz zaliczka na poczet rachunków w kwocie 400 zł”.

Umowa stanowi także, że „Zarządca z otrzymanej zaliczki zobowiązuje się do pokrywania opłat eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem Mieszkania, tzn. woda zimna i ciepła, opłata administracyjna, prąd, ogrzewanie na podstawie rachunków przedstawionych co miesiąc przez Administrację Budynku, w którym znajduje się Mieszkanie, oraz przez pozostałe firmy dostarczające media i usługi do lokalu. Najemca będzie dokonywał ww. płatności co miesiąc na konto Zarządcy wraz z czynszem najmu”.

Zarządca otrzymuje od Najemcy 2 200 PLN. Z tego kwotę najmu 1 800 PLN przekazuje Wnioskodawcy przelewem.

Wnioskodawca otrzymuje zatem z tytułu wspomnianej umowy najmu Mieszkania przelew tylko na kwotę 1 800 PLN.

Pozostałą część, tj. 400 PLN stanowi zaliczka na opłaty eksploatacyjne (media, fundusz remontowy itp.). Zaliczkę otrzymuje Zarządca od najemcy. Zarządca reguluje rachunki za opłaty eksploatacyjne bezpośrednio na rachunki bankowe wystawców tych rachunków. Następnie Zarządca rozlicza się z najemcą z tej zaliczki. Ostatecznie najemca ponosi wydatek za opłaty eksploatacyjne. Wnioskodawca nie uczestniczy w tym rozliczeniu.

Wnioskodawca po podpisaniu przez Zarządcę umowy o najem Mieszkania złożył w marcu 2018 roku we właściwym Urzędzie Skarbowym oświadczenie o opodatkowaniu przychodu z najmu zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Złożył także oświadczenie, że dochody z tytułu najmu uzyskane wspólnie z małżonkiem zostaną rozliczone w 100% przez Wnioskodawcę na podstawie art. 12 ust. 6 powołanej ustawy. Roczne przychody z tytułu najmu Mieszkania nie przekraczają 100.000 PLN (powyższe uwzględnia treść pisma z 15 września 2020 r.)

Od 2018 roku do chwili obecnej Wnioskodawca przyjmuje do naliczenia zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych z tytułu wynajmu Mieszkania stawkę 8,5% oraz kwotę 2 200 PLN.

Do dnia złożenia wniosku u Wnioskodawca nie przeprowadzono kontroli podatkowej celem sprawdzenia poprawności rozliczenia się z przychodu z wynajmu mieszkania. W dniu złożenia wniosku taka kontrola nie ma miejsca. Nie przeprowadzano też, jak również w chwili obecnej nie trwa postępowanie podatkowe w tym zakresie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego Wnioskodawca powinien płacić od czynszu określonego w umowie (bez opłat eksploatacyjnych, tj. bez opłat za media, fundusz remontowy itp.), który stanowi przysporzenie majątkowe i generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawcy błędnie rozpoznał wartość przychodu z tytułu najmu Mieszkania.

Art. 6 ust. 1a ww. ustawy mówi, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest umowa najmu Mieszkania. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, czyli stanowi przychód podatkowy. Niemniej, by powstał przychód po stronie Wnioskodawcy, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zdaniem Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest wyłącznie czynsz stały za najem Mieszkania.

Tylko bowiem tę część ceny wynajmu mieszkania otrzymuje Wnioskodawca przelewem od Zarządcy.

Pozostała część, stanowiąca wartość opłat eksploatacyjnych (media, fundusz remontowy itp.) nie stanowi przysporzenia majątkowego Wnioskodawcy, gdyż jest ponoszona przez Najemcę. Co więcej, Wnioskodawca nawet nie otrzymuje zaliczki na opłaty eksploatacyjne. Zaliczkę otrzymuje Zarządca, Zarządca też dokonuje rozliczenia zaliczki między najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania należności za opłaty eksploatacyjne.

Wnioskodawca uznał błędnie, że opłaty eksploatacyjne stanowią wartość przychodu, będącego podstawą wyliczenia zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.) – źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 cyt. ustawy: przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej przywołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 43 z późn. zm.): ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ww. ustawy: osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a tej ustawy: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie, jak: opłaty za gaz, prąd, wodę, wywóz śmieci, opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką jest właścicielem lokalu mieszkalnego wraz z przynależącym do lokalu miejscem parkingowym (dalej: Mieszkanie) Wnioskodawca zawarł z profesjonalną firmą (dalej: Zarządca) umowę w zakresie zarządzania Mieszkaniem. Zarządca w imieniu Wnioskodawcy podpisał w marcu 2018 r. umowę najmu Mieszkania. Zgodnie z tą umową miesięczny czynsz najmu ustalono na kwotę 2 200 PLN. Na kwotę czynszu składają się: czynsz dla Wnioskodawcy w kwocie 1 800 PLN oraz zaliczka na poczet rachunków w kwocie 400 PLN. Z Umowy wynika, że Zarządca z otrzymanej zaliczki zobowiązuje się do pokrywania opłat eksploatacyjnych, tj. media, fundusz remontowy, wodę zimną i ciepłą, prąd, ogrzewanie, opłaty administracyjne. Najemca będzie dokonywał ww. płatności co miesiąc na konto Zarządcy wraz z czynszem najmu. Zarządca otrzymuje od najemcy kwotę 2 200 PLN, z tego kwotę najmu 1 800 PLN przekazuje przelewem Wnioskodawcy. Wnioskodawca przyjmuje do naliczenia zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu Mieszkania stawkę 8,5% oraz kwotę 2 200 PLN. Roczne przychody z tytułu najmu Mieszkania nie przekraczają 100 000 PLN.

Należy zatem wskazać, że – jak wynika z umowy – do pokrywania opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem Mieszkania, tj. media, fundusz remontowy, woda zimna i ciepła, prąd, ogrzewanie, opłaty administracyjne, jest zobowiązany najemca. W związku z tym ww. opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, tj. 1 800 PLN jako wynagrodzenie otrzymane przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Zatem, na podstawie przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego, należy stwierdzić, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty dodatkowe związane z eksploatacją Mieszkania, do opłacania których jest zobowiązany zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego.

Reasumując – podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego Wnioskodawca powinien płacić od czynszu określonego w umowie bez opłat eksploatacyjnych (tj. bez opłat za media, fundusz remontowy itp.), który stanowi przysporzenie majątkowe i generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.