Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/4511-1-268/16-6/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2016-07-08
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia – brak daty wypełnienia wniosku (data wpływu do: Izby Skarbowej w Poznaniu 14 marca 2016 r., Biura KIP w Lesznie 16 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2016 r. został złożony ww. wniosek wspólny – uzupełniony w dniach: 19 maja 2016 r. i 13 czerwca 2016 r. – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawcy są osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej i nigdy nie prowadziły działalności gospodarczej. Dnia 24 czerwca 2010 r. Zainteresowani zakupili:

*   niezabudowaną nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka nr 40/23 o pow. 0,0875 ha, położoną w miejscowości P. objętą księgą wieczystą oraz
*   udział 1/26 części w niezabudowanej działce nr 40/44 stanowiącej drogę dojazdową objętej księgą wieczystą.

Wnioskodawcy są właścicielami opisanych wyżej przedmiotów, a przedmioty te nie zostały nabyte w celu odsprzedaży. Zainteresowani zakupili wymienione wyżej przedmioty celem budowy domu jednorodzinnego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak obecnie – ze względu na stan zdrowia (przebyta choroba nowotworowa wraz z chemioterapią oraz operacja usunięcia tętniaka aorty) i wiążące się z tym duże wydatki – nie są w stanie sami kontynuować budowy domu. Wnioskodawcy poprosili syna –o dopilnowanie podziału działki i budowy domów na sprzedaż, aby zapewnić sobie i dzieciom środki pieniężne na przyszłość.

Na przedmiotowej działce nr 40/23 Zainteresowani mają zamiar:

*   dokonać podziału (na ich wniosek) przedmiotowej działki na dwie nowe działki i wybudować na każdej z nich budynek mieszkalny jednorodzinny, przy czym w każdym z budynków będą dwa lokale mieszkalne lub
*   dokonać podziału (na ich wniosek) przedmiotowej działki na cztery nowe działki i wybudować na nich cztery budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka nr 40/23 jest przeznaczona pod tereny mieszkaniowe. Wnioskodawcy po wybudowaniu wymienionych wyżej budynków zamierzają sprzedać cztery lokale mieszkalne lub cztery budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej wraz z udziałem w niezabudowanej działce nr 40/23 oraz działce nr 40/44 stanowiących drogi dojazdowe. Zbywane wyżej wymienione przedmioty nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ww. działka nr 40/44 i nr 40/47 przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod:

*   działka nr 40/44 – tereny pieszo-jezdne,
*   działka nr 40/47 – tereny mieszkaniowe.

W stosunku do sprzedawanych nieruchomości Zainteresowani podejmą następujące działania wymagające zaangażowania własnych środków fizycznych:

*   uzyskanie pozwolenia na budowę,
*   dokonanie podziału geodezyjnego działek.

W stosunku do sprzedawanych nieruchomości Wnioskodawcy podejmą następujące działania mające na celu ich sprzedaż:

*   ogłoszenie o sprzedaży w biurze nieruchomości.

Przychód ze sprzedaży nie zostanie przeznaczony w przyszłości na cele mieszkaniowe (informacja wynika z pytania).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy Wnioskodawcy będą zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od sprzedaży: czterech lokali mieszkalnych lub czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż czterech lokali mieszkalnych lub czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz udziałów w niezabudowanych działkach nr 40/44 i 40/47 stanowiących drogi dojazdowe nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, gdyż od nabycia działki nr 40/23 oraz udziałów w niezabudowanych działkach nr 40/44 i nr 40/47 stanowiących drogi dojazdowe, minęło 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie (nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej) nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1.  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2.  zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy – istotne znaczenie ma zatem data ich nabycia.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem, za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Na gruncie rozpatrywanej sprawy Wnioskodawcy powzięli wątpliwość, czy będą zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od sprzedaży: czterech lokali mieszkalnych lub czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

W celu oceny skutków podatkowych działań podjętych przez Wnioskodawców należy ustalić czy planowana sprzedaż będzie stanowiła dla Wnioskodawców przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dokonując tej oceny należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Skoro – jak wskazano we wniosku:

*   przedmiotowe nieruchomości, których właścicielami są Wnioskodawcy, nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży,
*   Zainteresowani zakupili te nieruchomości celem budowy domu jednorodzinnego na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych,
*   środki uzyskane z przedmiotowej sprzedaży mają zapewnić Wnioskodawcom i ich dzieciom zabezpieczenie finansowe na przyszłość,

to za zasadne jest twierdzenie, że odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie związane z działalnością gospodarczą.

Należy przy tym nadmienić, że świetle przytoczonej definicji działalności gospodarczej, działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że w wyniku sprzedaży czterech lokali mieszkalnych lub czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej po stronie Zainteresowanych nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W odniesieniu do kwestii możliwości rozpoznania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tut. Organ stwierdza, co następuje.

Z treści wniosku wynika, że Zainteresowani zamierzają sprzedać nieruchomości, po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W związku z powyższym, mając na uwadze regulacje zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż czterech lokali mieszkalnych lub czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej nie będzie skutkować powstaniem po stronie Wnioskodawców przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu określonego w wyżej powołanym przepisie.

Podsumowując, Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży: czterech lokali mieszkalnych lub czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawców uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozstrzygnięty odrębnym pismem.

Na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego przysługuje prawo do wniesienia skargi z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę na interpretację indywidualną wydaną na podstawie art. 14r § 1 Ordynacji podatkowej wnosi się do sądu administracyjnego właściwego ze względu na siedzibę organu wydającego interpretację, czyli w niniejszej sprawie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.