Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-1045/10/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-11-05
Teza: opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej, działki zabudowanej budynkiem gastronomicznym oraz lokalu mieszkalnego wraz z ½ udziału w działce
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; budynek; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; nieruchomości; sprzedaż; stawka-stawki podatku; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2010r. (data wpływu 29 lipca 2010r.), uzupełnionym pismami z dnia 18 października 2010r. (22 października 2010r.), z dnia 3 listopada 2010r. oraz z dnia 4 listopada 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej, działki zabudowanej budynkiem gastronomicznym oraz lokalu mieszkalnego wraz z ½ udziału w działce – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 lipca 2010r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki niezabudowanej, działki zabudowanej budynkiem gastronomicznym oraz lokalu mieszkalnego wraz z ½ udziału w działce.

Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 18 października 2010r. (data wpływu 22 października 2010r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu nr IBPBI/1/415-715/10/ZK, IBPBI/1/415-716/10/ZK, IBPP1/443-706/10/MS z dnia 12 października 2010r. oraz pismami z dnia 3 i 4 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jest zarejestrowanym płatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego w W., składającego się z działek gruntowych wraz z zabudowaniami, które otrzymał w 2002r. w darowiźnie od swojego dziadka. W latach 2002 - 2006 Wnioskodawca przeprowadził rozbudowę i adaptację budynku gospodarczego, wchodzącego w skład ww. gospodarstwa rolnego, na lokal małej gastronomi. W dniu 15 grudnia 2005r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym (wchodzącym w skład ww. gospodarstwa rolnego) oraz działalności gastronomicznej w ww. budynku zaadaptowanym. W połowie 2008r. Wnioskodawca przeprowadził remont generalny ww. budynku mieszkalnego, polegający na zmianie konstrukcji dachu, wymianie instalacji co, wodnej i kanalizacyjnej oraz elektrycznej, wymianie stolarki okiennej, termomodernizacji, oraz modernizacji wszystkich pokoi gościnnych wraz z łazienkami. Na ten cel został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Remont został ukończony końcem 2008r., a od nakładów na ww. budynki, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą został odliczony podatek VAT w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest prowadzona na zasadach ogólnych (księga przychodów i rozchodów). W sezonie zimowym pod działalność gospodarczą Wnioskodawca przeznacza 160m2 w budynku mieszkalnym oraz 100m2 w budynku gastronomicznym. Natomiast w okresie letnim pod działalność przeznacza 20m2 w budynku mieszkalnym, a działalność gastronomiczna w okresie letnim jest zawieszona.

W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać część przedmiotowej nieruchomości wraz z zabudowaniami. Planowana sprzedaż będzie sprzedażą gospodarstwa rolnego lub nieruchomości nie stanowiącej gospodarstwa rolnego w zależności od tego, na jaką część tej nieruchomości uda się Wnioskodawcy znaleźć nabywcę.

W piśmie z dnia 18 października 2010r., Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnił, że:

Nieruchomości wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tj. budynek mieszkalny oraz budynek gastronomiczny stanowią środki trwałe jego firmy i są przez Wnioskodawcę amortyzowane. Grunty pod tymi budynkami nie stanowią środków trwałych jego firmy i nie są przez Wnioskodawcę amortyzowane.

Wnioskodawca nabył od swojego dziadka następujące działki:

1.  działkę o pow. 0,2662 ha (grunty orne 0,1880 ha, lasy i grunty leśne 0,0782 ha),
2.  działkę o pow. 0,4683 ha (grunty orne 0,4683 ha),
3.  działkę o pow. 1,4863 ha (pastwiska 1,1322 ha, lasy i grunty leśne 0,3541 ha),
4.  działkę o pow. 0,3588 ha (pastwiska 0,1665 ha, użytki rolne zabudowane 0,0215 ha, lasy i grunty leśne 0,1708 ha),
5.  działkę o pow. 0,1746 ha (grunty orne 0,1746 ha),
6.  działkę o pow. 0,1085 ha (grunty orne 0,0800 ha, lasy i grunty leśne 0,0045 ha, nieużytki 0,0240 ha) - działka zabudowana budynkiem gastronomicznym, o pow. 150m2, w tym 100m2 wykorzystywanych jest pod działalność gospodarczą Wnioskodawcy,
7.  udział ½ w działce budowlanej o pow. 0,0610 ha - działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się dwa lokale: jeden lokal mieszkalny ma 85m2 pow. i nie należy do Wnioskodawcy, zaś drugi lokal o pow. 260m2 jest wyłączną własnością Wnioskodawcy.

Łączna powierzchnia działek przekracza 1 ha i stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym.

Planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowiących gospodarstwa rolnego będzie obejmowała jedną działkę niezabudowaną (wym. w pkt 5) o pow. 0,1746 ha (grunty orne) oraz ww. działki zabudowane (wym. w pkt 6 i 7) wraz z ww. zabudowaniami, które są wyłączną własnością Wnioskodawcy, z tym, że w zakresie działki nr 7 sprzedaży podlegać będzie udział w wys. 1/2 wraz z lokalem mieszkalnym, stanowiącym własność Wnioskodawcy.

Łącznie przedmiotem sprzedaży będą dwie wyodrębnione geodezyjnie działki w całości i jedna w ½ części. Na działce ad. 6 jest wybudowany budynek gastronomiczny, trwale z gruntem związany. Na działce ad. 7 jest wybudowany budynek mieszkalny, trwale z gruntem związany, w którym wyodrębniony jest lokal mieszkalny należący do Wnioskodawcy.

Klasyfikacja gruntu została podana w pkt ad. I, zaś wg planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta wszystkie działki wymienione w pkt ad. I 5, 6 i 7, są ujęte jako tereny usług sportowych „J 4 US". Ewentualny dopuszczalny rodzaj zabudowy przedmiotowych działek to: „obiekty i pomieszczenia o funkcji mieszkaniowej i usługowej, związanej z podstawową funkcją usługową terenów oraz pensjonaty. Hotele, motele i pomieszczenia sanatoryjno - szpitalne”, „obiekty i urządzenia zaplecza technicznego obiektów usługowych”.

Zarówno budynek mieszkalny jak i budynek gospodarczy zostały zasiedlone ok. roku 1980 przez pierwszego użytkownika (dziadka Wnioskodawcy - po ich wybudowaniu). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem (1980r.) a dostawą budynków przez Wnioskodawcę na rzecz potencjalnego nabywcy upłyną więcej niż 22 lata.

Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie części budynku mieszkalnego tj. lokalu, w którym prowadzi działalność gospodarczą w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tej części budynku.

Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie budynku gastronomicznego, w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków na ulepszenie ww. budynków.

Zarówno budynek mieszkalny - lokal mieszkalny jak i budynek gastronomiczny w stanie ulepszonym są wykorzystywane przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez okres od grudnia 2008r. do nadal.

Wnioskodawca nigdy nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości do prowadzenia działalności rolniczej, a od roku 2005 rozpoczął jej wykorzystywanie na działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT (dotyczy wyłącznie działek zabudowanych) i taki sposób wykorzystywania nieruchomości będzie prowadzony do momentu jej ewentualnej sprzedaży.

Przedmiotem dzierżawy od roku 2004r. jest pięć działek niezabudowanych (pkt I, działki od 1-5) - dzierżawa ta jest od dnia 01 października 2006r. w całości opodatkowana podatkiem VAT. Pożytkiem dla Wnioskodawcy jest czynsz dzierżawny.

Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży, a także nie dokonywał w przeszłości sprzedaży żadnych nieruchomości.

Symbole PKOB przedmiotowych budynków to:

Budynek mieszkalny PKOB 1121 - w którym znajduje się lokal mieszkalny częściowo wykorzystywany przez Wnioskodawcę na działalność gospodarczą.

Budynek niemieszkalny PKOB 1211- w którym prowadzona jest działalność gastronomiczna.

Ponadto w pismach z dnia 3 i 4 listopada 2010r. Wnioskodawca stwierdził, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego o pow. 260m2, z którego 100m2 jest zajętych na jego osobiste cele mieszkaniowe, zaś w sezonie zimowym 160m2 jest zajęte na działalność gospodarczą Wnioskodawcy w zakresie:

*   55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania.

Budynek gospodarczy jest wykorzystywany na działalność gastronomiczną przez Wnioskodawcę jedynie w sezonie zimowym - do tej pory wykorzystywał do tego celu powierzchnię 100m2, zaś 60m2 nie było oddane do użytkowania (powierzchnia całego budynku to 160m2). Dopiero w sezonie zimowym 2010/2011 ww. 60m2 zostanie oddane do użyłkowania z przeznaczeniem na działalność gospodarczą (w okresie letnim, w którym pomieszczenie zostało przygotowane do oddania do używania podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej). Wartość nakładów poniesionych na pomieszczenie o pow. 60m2 mieści się w wartościach opisanych szczegółowo w uzupełnieniu stanu faktycznego z dnia 18 października 2010r.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia w drodze darowizny nieruchomości opisanych we wniosku.

Wnioskodawca w ewidencji środków trwałych ujął tylko część lokalu mieszkalnego zajętego pod działalność gospodarczą i amortyzuje tylko tę część. Nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na pozostałe 100m2 lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie nigdy nie były podatkowo ujmowane w jakichkolwiek ewidencjach księgowych Wnioskodawcy, a podatek VAT od tych nakładów nie był odliczany. Przedmiotem sprzedaży w każdym wariancie opisanym we wniosku będzie cały lokal o pow. 260m2.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym podatnik zapłaci podatek VAT od sprzedaży nieruchomości obejmującej sprzedaż działki niezabudowanej, działki zabudowanej budynkiem gastronomicznym, lokalu mieszkalnego wraz z ½ udziału w działce?

Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku VAT, gdyż w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek lub budowla, na gruncie ustawy o podatku VAT dla całej transakcji mają zastosowanie zasady właściwe dla sprzedaży budynku/budowli (z podstawy opodatkowania budynku/budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu).

Zaś zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT zastosowanie ma zwolnienie z opodatkowania transakcji dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie na gruncie ustawy o VAT oznacza oddanie do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych (np. wynajmu, sprzedaży) pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

W opisywanym przypadku spełnione zostają warunki przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

Przedmiotowa sprzedaż nieruchomości:

1.  stanowiącej gospodarstwo rolne będzie zwolniona z podatku VAT,
2.  nie stanowiącej gospodarstwa rolnego będzie zwolniona z podatku VAT,

\-gdyż w obu ww. przypadkach sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek lub budowla, na gruncie ustawy o podatku VAT dla całej transakcji mają zastosowanie zasady właściwe dla sprzedaży budynku/budowli (z podstawy opodatkowania budynku/budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu). Zaś zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT zastosowanie ma zwolnienie z opodatkowania transakcji dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Pierwsze zasiedlenie na gruncie ustawy o VAT oznacza oddanie do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych (np. wynajmu, sprzedaży) pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej).

W obu opisanych wyżej przypadkach (a i b) spełnione zostają warunki przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Towarami, w świetle art. 2 ust. 6 ww. ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Ustawodawca w ww. przepisach poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie (więcej niż jeden).

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca (w sytuacji pierwszej) wskazał, iż przedmiotem sprzedaży ma być nieruchomość składająca się z 2 działek gruntu oraz udziału w działce, przy czym:

1.  działka o pow.: 0,1746 ha (grunty orne 0,1746 ha) jest działką niezabudowaną,
2.  działka o pow. 0,1085 ha (grunty orne 0,0800 ha, lasy i grunty leśne 0,0045 ha, nieużytki 0,0240 ha) - jest działką zabudowaną budynkiem gastronomicznym, o pow. 160m2, w tym 100m2 wykorzystywanych jest pod działalność gospodarczą Wnioskodawcy,
3.  działka o pow. 0,0610 ha - udział ½ w działce - jest działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się dwa lokale z tego tylko jeden lokal o pow. 260m2 jest wyłączną własnością Wnioskodawcy (przy czym część lokalu mieszkalnego o pow. 160m2 wykorzystywana jest przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, a pozostała część o pow. 100m2 przeznaczona jest na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy).

Na wstępie należy zauważyć, że wbrew stanowisku zawartemu we wniosku sprzedaż przedmiotowych działek (zabudowanych i niezabudowanych) należy rozpatrywać odrębnie, a nie jako sprzedaż jednej nieruchomości zabudowanej.

Należy wskazać, że zgodnie z objaśnieniami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Ponadto zgodnie z przepisami art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o: - obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jednocześnie ani ustawa o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z jego brzmieniem samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkalnych.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że budynek gastronomiczny, o pow. 160m2, w którym 100m2 wykorzystywanych jest przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, oraz budynek mieszkalny, w którym znajdują się dwa lokale z tego lokal o pow. 260m2 będący wyłączną własnością Wnioskodawcy (który w części wykorzystywany jest przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, a w części przeznaczony jest na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy) są towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Zatem sprzedaż budynku gastronomicznego i lokalu w budynku mieszkalnym (części budynku) – co do zasady – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podstawowa stawka tego podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku VAT, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zarówno ustawa, jak i przepisy wykonawcze do ustawy przewidują opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 14 ww. ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ww. ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, iż aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony w stopniu nie niższym niż 30% wartości początkowej obiekt budowlany będzie przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub przedmiotem najmu, dzierżawy (przedmiotem świadczenia usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy). Bowiem zarówno dostawa, jak i najem są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego w W, składającego się z działek gruntowych wraz z zabudowaniami, które otrzymał w 2002r. w darowiźnie od swojego dziadka. W latach 2002-2006 Wnioskodawca przeprowadził rozbudowę i adaptację budynku gospodarczego, wchodzącego w skład ww. gospodarstwa rolnego, na lokal małej gastronomi. W dniu 15 grudnia 2005r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym (wchodzącym w skład ww. gospodarstwa rolnego – w części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2 przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej) oraz działalności gastronomicznej w ww. budynku zaadaptowanym.

Jednocześnie Wnioskodawca ponosił wydatki na ulepszenie części budynku mieszkalnego tj. części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2, w której prowadzi działalność gospodarczą w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tej części budynku a także ponosił wydatki na ulepszenie budynku gastronomicznego, w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tego budynku.

Wnioskodawcy przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT z tytułu wydatków na ulepszenie części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2, w której prowadzi działalność gospodarczą oraz budynku gospodarczego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że w odniesieniu do wskazanych we wniosku obiektów to jest budynku gastronomicznego, o pow. 160m2, w którym 100m2 wykorzystywane jest przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej, oraz części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2, w której również prowadzi działalność gospodarczą, nie doszło dotychczas do pierwszego zasiedlenia w świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Ich zasiedlenie ok. roku 1980 przez pierwszego użytkownika (dziadka Wnioskodawcy - po ich wybudowaniu) oraz ich darowizna na rzecz Wnioskodawcy nie były bowiem oddaniem do użytkowania tych obiektów w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu czy też ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Przy czym do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do przedmiotowych obiektów nie doszło również w konsekwencji ulepszenia tych obiektów przez Wnioskodawcę gdyż wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W konsekwencji w świetle przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego oraz powołanych wyżej regulacji prawnych, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę budynku gastronomicznego, o pow. 160m2 oraz części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2 (wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej) nie może korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż planowana dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Jak wskazano powyżej, przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć objęcie we władanie budynków, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Wydanie przedmiotowych obiektów winno nastąpić w ramach wykonania czynności podlegających opodatkowaniu co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca.

Z opisu wskazanego we wniosku wynika jednocześnie, że Wnioskodawca przedmiotowe obiekty otrzymał w darowiźnie od dziadka w 2002r. Ponadto Wnioskodawca poniósł wydatki na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w wysokości niższej niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że jeżeli nabycie nieruchomości (budynku gastronomicznego i części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2, w której prowadzi działalność gospodarczą) dokonane zostało w ramach darowizny i Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z jej nabyciem, jak również jeżeli Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie wyższych niż 30% wartości początkowej, to planowana sprzedaż przedmiotowego budynków i części lokalu, będzie objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W powyższej sprawie przedmiotem transakcji będzie również dostawa nieruchomości gruntowych obejmującej geodezyjnie wyodrębnioną działkę o pow. 0,1085 ha (grunty orne 0,0800 ha, lasy i grunty leśne 0,0045 ha, nieużytki 0,0240 ha) - zabudowaną budynkiem gastronomicznym o pow. 160m2, w tym 100m2 wykorzystywanych jest pod działalność gospodarczą Wnioskodawcy oraz udział w działce o pow. 0,0610 ha zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się lokal mieszkalny będący własnością Wnioskodawcy, którego część o pow. 160m2 jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli albo ich części trwale związanych z gruntem.

Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jeżeli natomiast dostawa budynku podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT, to taką stawką należy opodatkować również grunt.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż budynku gastronomicznego, o pow. 160m2 wraz z działką o pow. 0,1085 ha, oraz części lokalu mieszkalnego o pow. 160m2 wykorzystywanego do działalności gospodarczej wraz z odpowiadającym mu udziałem w działce o pow. 0,0610 ha będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawcy, że sprzedaż (dostawa) wskazanych we wniosku obiektów (budynku gastronomicznego i części lokalu mieszkalnego) wraz z przynależnymi im działkami będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT, należało uznać za prawidłowe jednakże przedmiotowe zwolnienie wynika z innej podstawy prawnej niż to wskazał Wnioskodawca.

Odrębną kwestią w niniejszej sprawie jest sprzedaż części lokalu mieszkalnego o pow. 100m2 wykorzystywanych przez Wnioskodawcę do celów mieszkaniowych.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca otrzymał tę część budynku mieszkalnego w 2002r. w darowiźnie od swojego dziadka.

Nakłady ponoszone przez Wnioskodawcę na te część lokalu mieszkalnego otrzymanego w darowiźnie nigdy nie były podatkowo ujmowane w jakichkolwiek ewidencjach księgowych Wnioskodawcy, a podatek VAT od tych nakładów nie był odliczany.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że Wnioskodawca zbywając część lokalu mieszkalnego o pow. 100m2 wydzieloną z przeznaczeniem na cele osobiste Wnioskodawcy korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zatem w świetle cytowanych wyżej przepisów art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy w odniesieniu do transakcji sprzedaży części lokalu o pow. 100m2 przeznaczonej wyłącznie na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy.

W związku z powyższym w tak opisanym zdarzeniu przyszłym zbycie części lokalu o pow. 100m2 o ile faktycznie była/jest wyłącznie przeznaczona na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług i w zakresie tej transakcji Wnioskodawca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto mając na uwadze postanowienia art. 29 ust. 5 ustawy o VAT, stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż części lokalu mieszkalnego o pow. 100m2 wykorzystywanego wyłącznie na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i odpowiadającego tej części lokalu udziału w działce o pow. 0,0610 ha, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii związanej z sprzedażą przez Wnioskodawcę działki o pow.: 0,1746 ha (grunty orne) która jest działką niezabudowaną, należy powołać przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy stwierdza się, iż opodatkowaniu podlegają dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych opodatkowane 22% stawką podatku są tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta Wisły wszystkie działka mająca być przedmiotem rozpatrywanej sprzedaży, tj. działka o powierzchni: 0,1746 ha (grunty orne) jest działką niezabudowaną.

Działka ta wg planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru miasta Wisły jest ujęta jako tereny usług sportowych „J 4 US”. Ewentualny dopuszczalny rodzaj zabudowy przedmiotowej działki to: „obiekty i pomieszczenia o funkcji mieszkaniowej i usługowej, związanej z podstawową funkcją usługową terenów oraz pensjonaty. Hotele, motele i pomieszczenia sanatoryjno – szpitalne”, „obiekty i urządzenia zaplecza technicznego obiektów usługowych”.

Jednocześnie jak wskazał Wnioskodawca we wniosku działka ta od 1 października 2006r. była przedmiotem dzierżawy w całości opodatkowanej podatkiem VAT.

A zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że dzierżawa jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy dzierżawa będzie prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu.

Wobec powyższego, Wnioskodawca dokonując dostawy przedmiotowych działek działa jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jednocześnie dostawa tych działek z uwagi na to, iż przedmiotowe działki są działkami budowlanymi przeznaczonymi pod zabudowę nie może skorzystać ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zatem powyższa czynność podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej w wysokości 22%, stosownie do powołanego wyżej przepisu art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w powyższym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo należało również uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy jednak zauważyć, że niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

W zakresie opodatkowania sprzedaży 5 działek niezabudowanych, działki zabudowanej budynkiem gastronomicznym oraz lokalu mieszkalnego wraz z ½ udziału w działce zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.