Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.482.2021.2.KOM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-10-07
Teza: nieuznanie Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w Nieruchomości, brak zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie udziału w Nieruchomości oraz prawo Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; odliczenia-odliczenie podatku naliczonego od zakupu; opodatkowanie; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 14 lipca 2021 r. (data wpływu 20 lipca 2021 r.), uzupełnionym pismami z 16 lipca 2021 r., z 9 i 11 sierpnia 2021 r. oraz pismem z 21 września 2021 r. będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 8 września 2021 r. znak 0114-KDIP1-1.4012.482.2021.1.KOM, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w Nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,
*   braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie udziału w Nieruchomości – **jest prawidłowe,**
*   prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

**UZASADNIENIE**

20 lipca 2021 r. wpłynął do Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy udziału w Nieruchomości, braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy dostawie udziału w Nieruchomości oraz prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości.

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

**\-** A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:

\- Panią K.Cz.

**przedstawiono następujący stan faktyczny (doprecyzowany w nadesłanym uzupełnieniu):**

Pani K.Cz. (dalej jako: „Sprzedająca”) zawarła w dniu 7 lipca 2021 r. z B. Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej \[…\] (dalej jako: „Umowa przedwstępna”). Przedmiotem umowy przedwstępnej była sprzedaż udziału w niezabudowanej działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1.

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, sprzedawana działka wchodzi w skład nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy \[…\], Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr \[…\] (dalej jako: „Nieruchomość”).

W skład tej Nieruchomości wchodzą działki o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, przy czym jak wskazano wyżej, przedmiotem sprzedaży była wyłącznie działka nr 1 (dalej jako: „Działka”).

W dziale II księgi wieczystej jako właściciele Nieruchomości wpisani są B.K. i K.K. Nabyli oni Nieruchomość do majątku objętego wspólnością ustawową na podstawie umowy sprzedaży od osób fizycznych w 1950 r.

B.K. zmarł 23 lutego 1993 r., a spadek po nim nabyła żona K.K., córki H.Cz. i B.K. oraz syn J.K. w udziałach wynoszących po 1/4 części każde z nich. Następnie K.K. zmarła w dniu 17 stycznia 2000 r., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły córki H.Cz. i B.K oraz syn J.K. w udziałach wynoszących 1/3 części każde z nich.

J.K. zmarł w dniu 22 października 2007 r., a spadek po nim na podstawie ustawy nabyły siostry B.K. i H.Cz. w udziałach wynoszących po 1/2 części każda z nich.

H.Cz. zmarła w dniu 17 marca 2010 r., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyli mąż A.Cz. w udziale wynoszącym 1/2 części oraz wnuczki A.Cz. oraz K.Cz. w udziałach wynoszących 1/4 części każda z nich.

Z kolei B.K. zmarła w dniu 23 sierpnia 2015 r., a spadek po niej na podstawie ustawy nabyły wnuczki A.Cz. oraz K.Cz. w udziałach wy noszących po 1/2 części każda z nich.

W rezultacie powyższego, współwłaścicielami Nieruchomości pozostają A.W. i K.Cz. w udziałach wynoszących 3/8 części każda z nich oraz A.Cz. w udziale wynoszącym 2/8 części.

W dziale III i IV ww. księgi wieczystej nie znajdują się żadne wpisy.

Zgodnie z ww. Umową przedwstępną, Sprzedająca zobowiązała się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu, w stanie wolnym od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich, cały przysługujący udział w Działce za określoną cenę, a Kupujący za powołaną cenę i na warunkach określonych w umowie przedwstępnej zobowiązał się Działkę kupić. Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającej przez Kupującego, z co najmniej czterodniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do dnia 30 lipca 2021 r. (dalej jako: „Data ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków zawarcia umowy sprzedaży:

1\. uzyskaniu przez Kupującego zaświadczeń urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych wydanych w trybie art. 306g o.p. oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

2\. nie wystąpieniu wad prawnych uniemożliwiających realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

3\. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającej złożone w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,

4\. Sprzedająca zostanie ujawniona jako współwłaściciel w dziale II księgi wieczystej Nieruchomości.

Strony postanowiły, że warunki zostaną zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu ww. daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego, najdalej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wobec faktu, że na nabycie Działki wymagało wyrażenia zgody w formie uchwały wspólników Kupującego, uchwała taka miała być przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia umowy sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia, najpóźniej do 30 lipca 2021 r. Umowa miała wygasnąć z upływem daty ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron, zatem miała nie wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Umowa przedwstępna miała wygasnąć z datą 30 lipca 2021 r., bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron, jeżeli nie zostaną spełnione ww. warunki zawarcia umowy sprzedaży albo Kupujący nie zrzekłby się ich do 30 lipca 2021 r.

Jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej stan Działki byłby inny niż wynikający z dokumentów lub oświadczeń złożonych w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedająca miała dokonać wskazane jej czynności w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożyć wnioski lub dostarczyć dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność wynikałaby z zadłużenia Sprzedającej, wówczas Kupujący mógłby podjąć decyzję o zawarciu umowy przyrzeczonej i w takim przypadku zapłacić Sprzedającej cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedającej byłaby wpłacona część ceny, pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż o kwotę równą cenie), zaś kwota zadłużenia zostałaby zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Ponadto Strony postanowiły, że zapłata ceny za Działkę nastąpi w następujący sposób:

1\. przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał złożyć do depozytu notarialnego kwotę ceny w złotych,

2\. zapłata ceny za Działkę (lub jej części), miała nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy Sprzedającej wskazany w umowie przyrzeczonej (lub odpowiednio na rachunek wierzyciela, zgodnie z powyższym) poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu aktu notarialnego zawierającego umowę przyrzeczoną,

3\. w przypadku, gdy nie doszłoby do zawarcia umowy przyrzeczonej do daty ostatecznej, wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego miały być wypłacone na jego rzecz, po złożeniu przez Kupującego oświadczenia, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Wydanie Działki, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Działką do dnia umowy przyrzeczonej miały być ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia umowy przyrzeczonej obciążać miały Kupującego.

Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej. Kupujący miał zawiadomić Sprzedającą o dokonanym przeniesieniu praw i przejęciu obowiązków w terminie 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której przeniesienie to zostałoby dokonane. Po dokonaniu zawiadomienia Sprzedająca byłaby zobowiązana do zawarcia z cesjonariuszem umowy przyrzeczonej i cesjonariusz stałby się Kupującym w rozumieniu umowy przedwstępnej.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana oraz nie znajdują się na niej jakiekolwiek naniesienia. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej - od momentu jej przejścia na współwłasność Sprzedającej nie była użytkowana w żaden sposób, stanowiła nieużytek. Działka nie była w przeszłości dzielona ani łączona, a na Działce nie wydzielono dróg wewnętrznych. Działka jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie Działki lub jej ogrodzenie. Sprzedająca nie podejmowała także żadnych czynności mających na celu sprzedaż Działki, w tym w szczególności nie zawierała umowy z pośrednikiem, nie ogłaszała chęci sprzedaży Działki w gazetach i Internecie czy nie wywieszała banerów i to Kupujący wyszedł z inicjatywą nabycia Działki. Sprzedająca nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany. Sprzedająca posiada inne nieruchomości - tj. działkę nr 2 (wchodząca w skład tej samej Nieruchomości, w której skład wchodzi działka nr 1, której sprzedaż jest przedmiotem niniejszego wniosku) oraz udział w mieszkaniu - jednak nie zamierza ich sprzedać, a w przeszłości również nie sprzedawała żadnych nieruchomości. Działka nie była dzierżawiona ani wynajmowana do dnia sprzedaży. Działka posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość w całym okresie posiadania nie była w ogóle wykorzystywana przez Sprzedającą (ani na cele działalności zwolnionej, ani na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług). Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedająca nie prowadzi oraz nie prowadziła działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta \[…\] podjętym uchwałą nr \[…\] Rady Miejskiej \[…\] z 24 października 2013 r. Zgodnie z ww. planem Nieruchomość znajduje się na obszarze \[…\] III, na terenach oznaczonych symbolami 5P - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz 10KDL1/2 - teren drogi publicznej, ulicy lokalnej.

Dnia 7 lipca 2021 r. Pani K.Cz. oraz B Sp. z o.o. podpisali porozumienie określające zakres ich współpracy.

W porozumieniu tym Sprzedająca udzieliła pełnomocnictw Kupującemu do:

• dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także wejścia na teren nieruchomości celem wykonania badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym ich przebiegiem, prac przygotowawczych i związanych z realizacją inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych;

• wykonania badań i analiz, o których była mowa w umowie przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedającej.

Na wezwanie Kupującego Sprzedająca miała udzielić mu wszelkich innych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych na druku PPS-1. Ponadto, w porozumieniu Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję całości lub części praw wynikających z tego porozumienia na rzecz cesjonariusza w rozumieniu umowy przedwstępnej.

Pani K.Cz. dnia 7 lipca 2021 r. udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi B. Sp. z o.o., z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w jej imieniu następujących czynności:

1\. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

2\. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3\. uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

4\. uzyskania map do celów projektowych;

5\. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

6\. przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości oraz ksiąg, z których nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do składania wniosków, sporządzania kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, wykonywania fotokopii, uzyskiwania dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów dokumentów złożonych do akt powołanej księgi wieczystej;

7\. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;

8\. uzyskiwania zaświadczeń i informacji z ZUS oraz KRUS w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji.

Pełnomocnictwo to uprawniało pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi tym pełnomocnictwem.

Ponadto, dnia 7 lipca 2021 r. Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa kolejnym przedstawicielom B Sp. z o.o. do:

• uzyskiwania od właściwych organów i podmiotów (w tym: US, urząd gminy, ZUS, PFRON, KRUS) zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

• do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów;

• do uzyskiwania zaświadczeń, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasów lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;

• do podejmowania wszelkich czynności w celu uzyskania zaświadczeń z US o rozliczeniu się ze spadków i darowizn;

• do uzyskiwania wypisów i wyrysów z MPZP;

• do uzyskiwania zaświadczeń, że Rada Miejska \[\`(...)\`\] nie podjęła uchwały dotyczącej wyznaczania obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz że nie została wyznaczona Specjalna Strefa Rewitalizacji.

W trakcie trwania umowy przedwstępnej, a przed cesją wykonane były następujące czynności: uzyskanie zaświadczeń niezbędnych do transakcji (tj. z urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS - o niezaleganiu z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych).

Dnia 22 lipca 2021 r., przed notariuszem \[…\], prowadzącym kancelarię notarialną przy \[…\] doszło do zawarcia Umowy Sprzedaży objętej aktem notarialnym Rep. A nr \[…\] (dalej: „Umowa Sprzedaży”) - pomiędzy Panią K.Cz., działającą razem z współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży Panią A.W., a nabywcą przedmiotu sprzedaży - spółką A Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca”). Przedmiot sprzedaży stanowił udział wynoszący 3/8 części we współwłasności Nieruchomości - tj. działce gruntu nr 1, objętej księgą wieczystą nr \[…\].

Do zawarcia Umowy Sprzedaży doszło w wyniku przejęcia przez Wnioskodawcę praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej z 7 lipca 2021 r., objętej aktem notarialnym rep. A nr \[…\] - wskutek zawarcia umowy cesji pomiędzy A. Sp. z o.o. (Cesjonariusz), a spółką B. Sp. z o.o. działającą jako Cedent, objętej aktem notarialnym rep. A nr \[…\] z 22 lipca 2021 r.

Dnia 22 lipca 2021 r. Pani K.Cz. oraz Wnioskodawca zawarli Porozumienie Dodatkowe, w którym oświadczyli, iż:

• w związku z brakiem wiążącej interpretacji podatkowej, po analizie dotychczas ujawnionych okoliczności sprawy mających wpływ na ustalenie kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Strony ustaliły, iż okoliczności te przemawiają za brakiem podstaw do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług i od sprzedaży Nieruchomości został pobrany' podatek od czynności cywilnoprawnych,

• po analizie dotychczas ujawnionych okoliczności sprawy mających wpływ na ustalenie kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Strony ustaliły, że okoliczności te przemawiają za brakiem podstaw do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT i od sprzedaży Nieruchomości dokonanej Umową Sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych, celem uzyskania pewności co do poprawności przyjętego sposobu opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, strony postanowiły, że zostanie złożony wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w przedmiocie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Sprzedająca oraz Wnioskodawca zobowiązali się, że jeżeli z interpretacji podatkowej wynikać będzie, że sprzedaż Nieruchomości w całości lub w części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezwłocznie po otrzymaniu informacji o wydaniu takiej interpretacji podatkowej, wystawią stosowną fakturę dokumentującą sprzedaż Nieruchomości i wykazującą naliczenie podatku od towarów i usług od tej sprzedaży zgodnie z zapisami interpretacji podatkowej, przy przyjęciu, że cena sprzedaży Nieruchomości wskazana w Umowie Sprzedaży jest ceną netto.

Sprzedająca zobowiązana będzie do doręczenia Wnioskodawcy faktury w terminie 14 dni, licząc od dnia dowiedzenia się o wydaniu interpretacji podatkowej, z której będzie wynikać obciążenie transakcji sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Nadto, w terminie 14 dni od dnia dowiedzenia się o wydaniu interpretacji podatkowej, Strony zobowiązane są do zawarcia umowy zmieniającej Umowę Sprzedaży, na mocy której cena zostanie powiększona o wartość należnego podatku VAT, w zależności od przypadku.

Wnioskodawca jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny, a nabywana przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (doprecyzowane w nadesłanym uzupełnieniu):**

1\. Czy sprzedaż Działki przez Sprzedającą na rzecz A Sp. z o.o. powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2\. Czy sprzedaż Działki przez Sprzedającą na rzecz A Sp. z o.o. powinna podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3\. W przypadku uznania, iż sprzedaż Działki przez Sprzedającą na rzecz A Sp. z o.o. powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy A Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Działki?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

**Ad. 1**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego opisu stanu faktycznego, w ocenie Zainteresowanych pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego własność Działki przeszła ze Sprzedającej na rzecz A Sp. z o.o., w zamian za cenę określoną w tej umowie.

W ocenie Zainteresowanych nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Działki, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za niedziałającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie.

Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15 czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy również dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

• doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

• wydzielenie dróg wewnętrznych,

• podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

• wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

• podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profilów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego opisu stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedająca nie podejmowała aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Działki ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Działka została nabyta przez Sprzedającą w drodze spadkobrania w 2010 i 2015 r. i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Działka została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej, a Działka nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Działki. Ponadto, Sprzedająca nie ogłaszała w żaden sposób chęci sprzedaży Działki, ani nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie Działki.

Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedająca nie zachowywała się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wy budowanie centrum magazynowo- logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez nabywcę Działki.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedająca nie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez nią aktywność w przedmiocie zbycia Działki, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, zatem sprzedaż Działki przez Sprzedającą na rzecz A Sp. z o.o. nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

**Ad. 2**

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, w momencie zawierania umowy sprzedaży Działki była ona objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Na mocy uchwały nr \[…\] Rady Miejskiej \[…\] z 24 października 2013 r., Działka znajduje się na obszarze \[…\] III, na terenach oznaczonych symbolami 5P - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz 10KDL1/2 - teren drogi publicznej, ulicy lokalnej. W związku z powyższym, Działka jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z Działki w księdze wieczystej jako grunt orny, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Zainteresowanych dostawa ww. działki przez Sprzedającą na rzecz A Sp. z o.o. nie była objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

**Ad. 3**

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4. art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że A Sp. z o.o., który wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Działkę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Zainteresowany zamierza realizować na niej inwestycję w postaci parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez A. Sp. z o.o. działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114-KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku uznania, iż sprzedaż Działki przez Sprzedającą na rzecz A. Sp. z o.o. powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług, A. Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. Działki.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe w zakresie pytań nr 2 i 3 oraz nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1.**

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedająca zawarła w dniu 7 lipca 2021 r. z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży udziału w niezabudowanej działce gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, który nabyła w drodze spadku. Sprzedająca posiadała udział w Nieruchomości wynoszący 3/8.

Strony postanowiły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającej przez Kupującego, z co najmniej czterodniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do dnia 30 lipca 2021 r. po spełnieniu się następujących warunków zawarcia umowy sprzedaży m.in.: uzyskaniu przez Kupującego zaświadczeń urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych, nie wystąpieniu wad prawnych uniemożliwiających realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą,

Wydanie Działki, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Działką do dnia umowy przyrzeczonej miały być ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia umowy przyrzeczonej obciążać miały Kupującego.

Sprzedająca wyraziła zgodę na cesję (na podstawie jednej lub kilku czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz Wnioskodawcy, tj. spółki mającej siedzibę w Polsce.

7 lipca 2021 r. Sprzedająca udzieliła Kupującej i osobom przez nią wskazanym kilku pełnomocnictw o bardzo szerokim zakresie do m.in.:

\- dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także wejścia na teren nieruchomości celem wykonania badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń

\- uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

\- uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

\- uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

\- uzyskania map do celów projektowych;

\- uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości;

\- uzyskiwania zaświadczeń i informacji z ZUS oraz KRUS w sprawie figurowania w rejestrze płatników składek lub zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;

\- uzyskiwania wypisów i wyrysów z MPZP.

Pełnomocnictwo to uprawniało pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi tym pełnomocnictwem.

Przy czym, w trakcie trwania umowy przedwstępnej, a przed cesją na podstawie udzielonego Kupującej pełnomocnictwa uzyskano wyłącznie zaświadczenia niezbędne do transakcji (tj. z urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS - o niezaleganiu z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych).

W dniu 22 lipca 2021 r. doszło do zawarcia umowy cesji pomiędzy Kupującym (B Sp. z o.o.) i Wnioskodawcą (A Sp. z o.o.) oraz do zawarcia Umowy Sprzedaży udziału wynoszącego 3/8 części we współwłasności Nieruchomości - tj. działce gruntu nr 1 pomiędzy Sprzedająca a Wnioskodawcą.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana oraz nie znajdują się na niej jakiekolwiek naniesienia. Działka nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była także wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej - od momentu jej przejścia na współwłasność Sprzedającej nie była użytkowana w żaden sposób, stanowiła nieużytek. Działka nie była w przeszłości dzielona ani łączona, a na Działce nie wydzielono dróg wewnętrznych. Działka jest nieuzbrojona i nieogrodzona, a Sprzedająca nie podejmowała żadnych czynności mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie Działki lub jej ogrodzenie. Sprzedająca nie podejmowała także żadnych czynności mających na celu sprzedaż Działki, w tym w szczególności nie zawierała umowy z pośrednikiem, nie ogłaszała chęci sprzedaży Działki w gazetach i Internecie czy nie wywieszała banerów i to Kupujący wyszedł z inicjatywą nabycia Działki. Sprzedająca nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany. Sprzedająca posiada inne nieruchomości - tj. działkę nr 2 (wchodząca w skład tej samej Nieruchomości, w której skład wchodzi działka nr 1, której sprzedaż jest przedmiotem niniejszego wniosku) oraz udział w mieszkaniu - jednak nie zamierza ich sprzedać, a w przeszłości również nie sprzedawała żadnych nieruchomości. Działka nie była dzierżawiona ani wynajmowana do dnia sprzedaży. Działka posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość w całym okresie posiadania nie była w ogóle wykorzystywana przez Sprzedającą (ani na cele działalności zwolnionej, ani na cele działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług). Sprzedająca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedająca nie prowadzi oraz nie prowadziła działalności gospodarczej. Sprzedająca nie jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedająca podjęła w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych potencjalnej Kupującej przez Sprzedającą pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo, że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną, w której wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta m.in. po uzyskaniu przez Kupującą zaświadczeń urzędu skarbowego, urzędu gminy i Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych wydanych w trybie art. 306g o.p. oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych, nie wystąpieniu wad prawnych uniemożliwiających realizację zamierzonej przez Kupującą inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, przeprowadzeniu procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego Nieruchomości, uzyskaniu przez B Sp. z o.o. ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Ponadto Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w Jej imieniu następujących czynności m.in. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej oraz zmiany klasyfikacji gruntów, zawarcia w Jej imieniu umów przyłącza do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującą inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości planowanej inwestycji oraz uzyskania map dla celów projektowych.

Zatem Kupująca, dokonując wskazanych we wniosku działań, dokonała uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości – stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Sprzedającej – skutkującej wzrostem jej wartości. Czynności te miały być dokonywane i były za pełną zgodą Sprzedającej, czego przejawem były udzielone pełnomocnictwa.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Ponadto Zainteresowani wskazali, że Sprzedająca zawarła z B Sp. z o.o. porozumienie, z którego wynikało pełnomocnictwo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. W tym miejscu należy podkreślić, że B Sp. z o.o. scedowała wszystkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej objętej aktem notarialnym na rzecz Wnioskodawcy, a Wnioskodawca prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej przejął.

Zatem, przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedającej wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazywał, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Sprzedająca działała jako podatnik VAT. W świetle powyższego należy wskazać, że Sprzedająca w zakresie dostawy opisanego udziału w działce nr 1, dokonała zbycia majątku wykorzystywanego de facto w ramach działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, Sprzedająca dokonując sprzedaży swojego udziału w działce nr 1, nie korzystała z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie było to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Należy zatem uznać, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonywane czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu Jej majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności (wykonywane w jej imieniu przez Pełnomocnika), wykluczają sprzedaż działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym (osobistym). Wobec powyższego należy stwierdzić, że sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za **nieprawidłowe**.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Z wniosku wynika, że działka nr 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że znajduje się na terenach oznaczonych symbolami 5P - teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz 10KDL1/2 - teren drogi publicznej, ulicy lokalnej.

W analizowanym przypadku ww. działka stanowi więc teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży działki nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów w tym gruntu, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika nabycie działki nr 1 nastąpiło w drodze spadku. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie można uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto Sprzedająca nie wykorzystywała działki w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, w tym wyłącznie zwolnionej z podatku VAT.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż nieruchomości (udziału 3/8 w działce nr 1) powinna zostać opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należało uznać za **prawidłowe**.

Odnosząc się do natomiast do wątpliwości objętych pytaniem nr 3 dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Wnioskodawca wskazał, że jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

Skoro, jak przyjęto w uzasadnieniu do pytania nr 1, Sprzedająca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Wnioskodawcy swoich udziałów w niezabudowanej działce gruntu i tym samym będzie zobowiązana do udokumentowania tej transakcji poprzez wystawienie faktury uwzględniającej sprzedaż w części stanowiącej Jej własność, to Wnioskodawca będzie miał na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe.**

Odnosząc się do przywołanych przez Zainteresowanych w uzasadnieniu własnego stanowiska wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego, i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Zainteresowanych na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodna, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Zainteresowanych interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe, choć stanowią element argumentacji Zainteresowanych, to nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo tut. Organ wskazuje, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem przedmiotowa interpretacja rozstrzyga jedynie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Sprzedającej i Wnioskodawcy. Przedmiotowa interpretacja indywidualna nie wywiera natomiast skutku prawnego dla współwłaścicielki działki nr 1.

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu strona postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.