Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-320/09/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-12
Teza: Czy po śmierci właścicieli kamienicy przychody uzyskiwane przez spadkobierców jeszcze przed wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z tytułu najmu lokali powinny zostać opodatkowane przez zarządcę przedmiotowej nieruchomości?
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości-administrowanie nieruchomością; nieruchomości-zarządca nieruchomości; postępowanie; spadek; współwłasność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2009r. (data wpływu do tut. Biura 23 marca 2009r.), uzupełnionym w dniach 17 kwietnia oraz 05 maja 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z najmu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z najmu nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 09 kwietnia 2009r. znak: IBPB II/2/415-320/08/CJS wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniach 17 kwietnia oraz 05 maja 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Z uwagi na śmierć właścicieli własność budynku nie została uregulowana – trwa postępowanie spadkowe. Ze względu na to, iż budynek jest zamieszkiwany przez osoby trzecie wynajmujące mieszkania oraz wynajmowane jest pomieszczenie na działalność gospodarczą, spadkobiercy aktem notarialnym ustanowili wnioskodawczynię administratorem budynku w celu zarządzania nim oraz pobierania opłat za wynajem do czasu zakończenia postępowania spadkowego.

Ponieważ postępowanie spadkowe nie jest jeszcze zakończone, wnioskodawczyni jak i pozostali spadkobiercy nie posiadają jeszcze tytułu prawnego do nieruchomości, nie są również jeszcze określone wysokości udziałów, w jakich nastąpi dziedziczenie. W związku z powyższym nie jest możliwe podzielenie dochodów z nieruchomości i nie można określić w jakich wysokościach poszczególni spadkobiercy winni zapłacić podatek.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy jako administrator budynku będąc jednocześnie spadkobiercą nieruchomości (postępowanie spadkowe w toku) wnioskodawczyni jest zobowiązana do odprowadzania podatku z tytułu dochodów z najmu?

Zdaniem wnioskodawcy, brak jest podstaw prawnych do uiszczania podatku z tytułu dochodów osiąganych z najmu budynku do czasu zakończenia postępowania spadkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Natomiast, w przepisie art. 10 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostały wyszczególnione rodzaje źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Wśród nich w pkt 6 został wymieniony najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenia wysokości przychodu z najmu – zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia cytowanego art. 11 ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni jest współwłaścicielem nieruchomości, w której znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe, które są wynajmowane.

Z uwagi na toczące się postępowanie spadkowe spadkobiercy kamienicy na mocy aktu notarialnego powołali wnioskodawczynię do pełnienia funkcji administratora budynku w celu zarządzania nim oraz pobierania opłat za wynajem. Nie są jeszcze określone wielkości udziałów, w jakich nastąpi dziedziczenie.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Dziedziczenie czy to w drodze ustawy czy w drodze testamentu nie jest jednak ostateczne, bowiem osoba powołana do dziedziczenia może w terminie sześciu miesięcy od chwili, gdy dowiedziała się o tytule powołania, spadek przyjąć lub odrzucić.

Mimo że spadkobiercy nabywają prawo do spadku już z chwilą otwarcia spadku, to dopiero stwierdzenie nabycia spadku dokonane przez sąd pozwala bez żadnych wątpliwości stwierdzić, kto jest spadkobiercą zmarłego oraz jaki udział w spadku przypadł każdemu ze spadkobierców.

W przypadku, gdy prawa i obowiązki wchodzące w skład spadku przechodzą na kilku spadkobierców, to powstaje wspólność praw, w której poszczególni spadkobiercy posiadają udziały określane ułamkowo.

Stosownie do treści art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu. Mając na uwadze tenże przepis, należy odwołać się do art. 207 w związku z art. 196 § 2 zd. 2 Kodeksu, stanowiącego, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym przychody ze wspólnej własności, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu wg skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż wierzytelność powstała z tytułu czynszu najmu, podobnie jak koszty utrzymania ponoszone na utrzymanie rzeczy wspólnej (kamienicy), stanowi składnik pewnej gospodarczej całości powstałej z chwilą śmierci spadkodawcy, która będzie trwała aż do chwili zakończenia postępowania stwierdzającego nabycie spadku.

Tak więc w tych warunkach na wnioskodawczyni, jako osobie która została powołana przez resztę współwłaścicieli do administrowania rzeczą wspólną, ciąży obowiązek gromadzenia opłat za wynajem na odrębnym końce do tego wydzielonym oraz do pokrywania kosztów bieżących koniecznych do utrzymania przedmiotowej nieruchomości do dnia zakończenia postępowania stwierdzającego nabycie spadku.

Natomiast z chwilą stwierdzenia nabycia spadku wnioskodawczyni jako administrator winna dokonać rozliczenia z resztą współwłaścicieli w oparciu o udział jaki przypadł każdemu z nich w przedmiotowej nieruchomości, gdyż dopiero z tą datą będą znane wszystkie osoby, które spadek przyjęły oraz udziały jakie zostaną im przypisane w rzeczy wspólnej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż wnioskodawczyni pełniąc rolę administratora nieruchomości działa na polecenie pozostałych współwłaścicieli (spadkobierców) wykonując czynności we własnym imieniu ale nie na własny rachunek lecz na rzecz współwłaścicieli (spadkobierców) nieruchomości, którą zarządza.

Oznacza to, iż współwłaściciele nieruchomości nie tracą własności na skutek ustanowienia zarządu nad przedmiotowym budynkiem, lecz są zastępowani przez administratora (zarządcę) w dotychczasowych czynnościach.

Tym samym ustanowienie administratora (zarządcy) nieruchomości nie pociąga za sobą konieczności odprowadzania przez niego podatku dochodowego z tytułu najmu rzeczy wspólnej tj. kamienicy.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych będą natomiast podlegały należności uzyskane z tytułu najmu przedmiotowej nieruchomości, które po uprawomocnieniu się postanowienia o nabyciu spadku przysługiwać będą spadkobiercom wskazanym w tym postanowieniu w stosunku do udziału w spadku przypadającemu każdemu z nich stanowiąc tym samym przychód wnioskodawczyni jak i pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli zatem w istocie do czasu zakończenia postępowania spadkowego przychody (dochody) z najmu nie będą postawione do dyspozycji spadkobierców stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. ul. Prymasa. S Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.