Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-610/13/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2013-09-24
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 25 czerwca 2013 r. (data wpływu 27 czerwca 2013 r.), uzupełnionym w dniach 16 i 23 września 2013 r. (daty wpływu), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 czerwca 2013 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniach 16 i 23 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W złożonym wniosku oraz jego uzupełnieniach, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 17 lipca 2008 r. nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodziły dwa lokale niemieszkalne oraz dwa lokale mieszkalne, a także 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania niezabudowanej działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną - łącznie cały zakup zawarty był w pięciu odrębnych księgach wieczystych. Zgodnie z oświadczeniem sprzedawcy, z tyt. powyższej sprzedaży nie był on podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym transakcja ta nie została opodatkowana VAT, a co za tym idzie nie nabył Pan prawa do odliczenia VAT. W latach 2008-2010 poniósł Pan nakłady na remont i modernizację tej nieruchomości w wysokości ponad 30% jej wartości początkowej, od których odliczył VAT. W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzą dwa budynki, przy czym główny z nich jest budynkiem zabytkowym oddanym do użytku przed I wojną światową, natomiast drugi jest pomieszczeniem magazynowym pod wiatą o pow. 275,62 m² oddanym do użytku po II wojnie światowej. Budynek zabytkowy opisany jest w czterech księgach wieczystych, przy czym jedna z nich obejmuje jego gors (tzn. cały budynek zabytkowy ma pow. 2.100 m², natomiast część tego budynku opisana w KW ma pow. 1.687,33 m²) wraz z ww. pomieszczeniem magazynowym, zatem na księgę tę składa się cały ww. budynek magazynowy będący odrębnym budynkiem oraz część budynku zabytkowego, natomiast trzy pozostałe KW do dwa mieszkania oraz lokal niemieszkalny, piąta KW stanowi ½ udziału w drodze wewnętrznej. Obecnie zamierza pozostawić sobie jeden z zakupionych lokali mieszkalnych, a całą resztę nabytą na podstawie ww. aktu notarialnego sprzedać.

Przedmiotem sprzedaży mają być:

*   budynek magazynowy wraz z lokalem niemieszkalnym o pow. 1.687,32 m², opisany w jednej KW,
*   lokal niemieszkalny znajdujący się w budynku zabytkowym,
*   lokal mieszkalny znajdujący się w budynku zabytkowym, który obecnie jest wynajmowany.

Pomieszczenie magazynowe było wynajmowane dla odbiorców zewnętrznych od momentu zakupu (tzn. wcześniejsze umowy najmu przeszły na nabywcę). Jedno z mieszkań było wynajmowane na cele mieszkalne od momentu zakupu. Obydwa lokale niemieszkalne znajdujące się w budynku zabytkowym oraz drugi z lokali mieszkalnych były użytkowane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. m. in. gastronomia, organizacja imprez okolicznościowych, produkcja mebli. Na ww. pomieszczenie magazynowe oraz mieszkania nie ponosił Pan nakładów na remont i modernizację przekraczających 30% wartości początkowej, natomiast nakłady na drogę oraz lokale niemieszkalne, w tym również na budynek zabytkowy jako całość z uwagi na nakłady na części wspólne, w których znajdują się również przedmiotowe mieszkania przekroczyły 30% ich ceny zakupu.

W związku z powyższym, w złożonym uzupełnieniu, zadano następujące pytanie:

Czy obecnie sprzedaż budynku magazynowego wraz z lokalem niemieszkalnym oraz jednego lokalu niemieszkalnego i jednego lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu VAT, czy jest zwolniona od podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi, że nakłady na remont i modernizację przedmiotowej nieruchomości były wyższe niż 30% i jednocześnie dawały one prawo do odliczenia podatku naliczonego, jak również ze względu na okres jej użytkowania w stanie ulepszonym w okresie krótszym niż 5 lat, sprzedaż w 2013 r. musi zostać opodatkowana VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Stosownie do dyspozycji art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Powyższe oznacza, iż co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowana jest sprzedaż budynków lub budowli na nim posadowionych. W sytuacji zatem, gdy dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 17 lipca 2008 r. nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzą dwa budynki, tj. budynek zabytkowy oddany do użytku przed I wojną światową i pomieszczenie magazynowe pod wiatą oddane do użytku po II wojnie światowej. Budynek zabytkowy opisany jest w czterech księgach wieczystych, przy czym jedna z nich obejmuje jego gors (tzn. cały budynek zabytkowy ma pow. 2.100 m², natomiast część tego budynku opisana w KW ma pow. 1.687,33 m²) wraz z ww. pomieszczeniem magazynowym, zatem na księgę tę składa się cały ww. budynek magazynowy będący odrębnym budynkiem oraz część budynku zabytkowego, natomiast trzy pozostałe KW to dwa lokale mieszkalne oraz lokal niemieszkalny, piąta KW stanowi ½ udziału w drodze wewnętrznej. Z tytułu ww. transakcji nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Przedmiotem sprzedaży ma być budynek magazynowy wraz z lokalem niemieszkalnym o pow. 1.687,32 m²), lokal niemieszkalny znajdujący się w budynku zabytkowym oraz lokal mieszkalny, który obecnie jest wynajmowany. Pomieszczenie magazynowe i jeden lokal mieszkalny były przedmiotem najmu od momentu zakupu, natomiast obydwa lokale znajdujące się w budynku zabytkowym oraz drugi z lokali mieszkalnych były użytkowane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W latach 2008-2010 poniósł Pan nakłady na remont i modernizację tej nieruchomości w wysokości ponad 30% jej wartości początkowej, od których odliczył VAT. Przy czym na pomieszczenie magazynowe oraz lokale mieszkalne nie ponosił Pan nakładów na remont i modernizację przekraczających 30% ich wartości początkowej, natomiast nakłady na drogę oraz lokale niemieszkalne, w tym również na budynek zabytkowy jako całość z uwagi na nakłady na części wspólne, w których znajdują się również przedmiotowe mieszkania przekroczyły 30% ceny zakupu.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż lokali niemieszkalnych znajdujących się w budynku zabytkowym nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż dopiero w momencie dokonania sprzedaży będzie miało miejsce oddanie ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy (nie były przedmiotem najmu). Podstawą do zwolnienia nie będzie także art. 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy, ponieważ w związku z poniesionymi na nie nakładami przewyższającymi 30% ich wartości początkowej przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tym samym - jak słusznie Pan wskazał – dostawa tych lokali podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku, zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Z kolei transakcje dostawy budynku magazynowego i lokalu mieszkalnego korzystać będą – wbrew Pana stanowisku - ze zwolnienia od podatku na art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nastąpią po pierwszym zasiedleniu (najem od 2008 r.) i upływie 2 lat od tego zasiedlenia, o ile strony transakcji nie wybiorą opcji opodatkowana, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Wobec powyższego, oceniając stanowisko całościowo, należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.