Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.492.2018.1.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-25
Teza: zaliczenie przychodów z tytuły najmu do odpowiedniego źródła przychodów
Słowa kluczowe: najem; opodatkowanie; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 12 lipca 2018 r. (data wpływu 18 lipca 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 5 września 2018 r. (data wpływu 12 września 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodów z tytułu najmu czterech lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lipca 2018 r. do tutejszego Organu wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 22 sierpnia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.411.2018.1.MD, na podstawie art. 169 § 1 w związku z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 22 sierpnia 2018 r. (data odbioru 30 sierpnia 2018 r.; identyfikator poświadczenia ePUAP UPD - ….). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 5 września 2018 r. (data wpływu 12 września 2018 r.), nadanym za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 6 września 2018 r.

We wniosku po jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielem 5 mieszkań stanowiących Jej własność w 100% i wchodzących w skład Jej majątku osobistego. Przedmiotowe mieszkania zostały nabyte po jednym w: 2012 r., 2016 r. i 2017 r. oraz dwa w 2018 r. Wnioskodawczyni wynajmuje dwa mieszkania od 2017 r. (w tym też roku uzyskała pierwszy przychód z najmu) osobom trzecim, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jedno z mieszkań użytkowane jest przez siostrę nieodpłatnie (od 2012 r. na podstawie umowy o przekazaniu lokalu w nieodpłatne użytkowanie), kolejne dwa mieszkania zostaną przekazane do najmu w IV kwartale 2018 r. (przychód z tytułu najmu tych lokali zostanie uzyskany w IV kwartale 2018 r.) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. W zaistniałym stanie faktycznym Wnioskodawczyni otrzymuje czynsz z tytułu najmu dwóch lokali mieszkalnych, z trzeciego nie otrzymuje faktycznie czynszu, gdyż jest przekazany do użytkowania nieodpłatnie. Powierzchnia mieszkań wynosi 32m 2, 39m2, 52m2, 50m2, 32m2. Wnioskodawczyni w ramach świadczonych usług najmu dokonuje czynności poszukiwania najemców (współpraca z pośrednictwami nieruchomości, ogłoszenia na portalach w systemie indywidualnym). Czynności te mają miejsce najwyżej raz, dwa razy w roku, w momencie zmiany lokatora. W sytuacji ciągłości najmu przez okres dwóch, trzech, czterech lat (tzn. jeden najemca wynajmuje przez okres od 2-4 lat ten sam lokal) Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności poszukiwania najemcy, gdyż jest to bezprzedmiotowe. Ponadto, dokonuje comiesięcznych kontroli płatności czynszu na rachunku bankowym, przekazuje opłaty czynszu administratorom budynków oraz dostawcom mediów. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, nie jest przedsiębiorcą, a najem lokali mieszkalnych traktowany jest jako najem prywatny Osiągane przychody z tytułu najmu 2 lokali mieszkalnych Wnioskodawczyni rozlicza na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Przychody z tytułu najmu lokali w IV kwartale 2018 r. będą rozliczane jako najem prywatny na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Reasumując, w momencie najmu 4 lokali mieszkalnych zawartych na podstawie umów najmu Wnioskodawczyni również nie będzie prowadziła działalności gospodarczej, nie będzie przedsiębiorcą w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, a osiągane przychody z tytułu najmu 4 lokali będzie rozliczać na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawczyni będzie otrzymywać czynsz z tytułu najmu czterech lokali mieszkalnych, z piątego nie będzie otrzymywać czynszu, gdyż lokal jest przekazany do użytkowania nieodpłatnie.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazała, że czynności związane z najmem mieszkań są podejmowane przez Wnioskodawczynię w sposób okazjonalny. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Umowy najmu nie są i nie będą zawierane w ramach działalności gospodarczej.

Lokale wynajmowane od 2017 r. nie są wynajmowane w ramach prowadzonej działalności, są zakwalifikowane jako najem prywatny

Lokale, które będą wynajmowane od IV kwartału 2018 r. nie będą wynajmowane w ramach prowadzonej działalności, będą zakwalifikowane jako najem prywatny. Natomiast lokal oddany w nieodpłatne użytkowanie przekazany został w 2012 r. na podstawie umowy o przekazaniu lokalu w nieodpłatne użytkowanie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1.  Czy przychody uzyskane z najmu dwóch lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. l pkt 3 w związku z art. 5a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie dotyczące stanu faktycznego)
2.  Czy przychody uzyskane z najmu czterech lokali mieszkalnych, Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. l pkt 3 w związku z art. 5a ust. 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie dotyczące zdarzenia przyszłego)

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawczyni w zakresie pytania dotyczącego zdarzenia przyszłego oznaczonego Nr 2, natomiast w zakresie pytania dotyczącego stanu faktycznego oznaczonego Nr 1, wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm) wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnym źródłem przychodów jest określona w art. 10 ust. l pkt 3 pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów, ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. l pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać jednak należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

*   po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

*   po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

*   po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.  jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata, będąca wynikiem tej działalności, nie pozbawia statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest zamiar osiągnięcia dochodu,
2.  wykonywana jest w sposób ciągły, jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3.  prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania wykonywane są w sposób zorganizowany i profesjonalny, bowiem zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru) tej działalności. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, najem czterech lokali i osiąganie z tego tytułu przychodu nie wykazuje przesłanek jego zorganizowania i profesjonalizmu. Sprawdzanie comiesięcznych wpływów czynszu, dokonywanie płatności za media i czynsz do ich dostawców i administratorów nie spełnia przesłanek zorganizowania, systematyczności i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. l pkt 3 tej ustawy, dlatego też Wnioskodawczyni słusznie zalicza osiągane przychody z najmu czterech lokali do najmu prywatnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Analizowany przepis zawiera ponadto przesłankę negatywną, która stanowi, że uzyskiwane przychody nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów, wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ww. ustawy.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

1.  zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
2.  nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,
3.  wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Przywołany powyżej przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że działalność ta jest nastawiona na osiągnięcie zysku, dochodu, co odróżnia ją od działalności społecznej. Przy czym nawet ewentualna strata, będąca wynikiem tej działalności, nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu.

Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym to prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalny najem przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań oraz ich rozmiar.

Działanie we własnym imieniu oznacza, że podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji, czy nie, bowiem ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania, bądź zgłoszenia do właściwego rejestru tej działalności.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Przy czym w każdym przypadku należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że istniejące regulacje prawne dopuszczają możliwość osiągania przychodów z tytułu zawartej umowy najmu zarówno w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem prywatny, jak i w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże powoływane przepisy nie uzależniają zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, od spełnienia pojedynczych przesłanek, tj. liczby wynajmowanych lokali, czasu trwania umowy najmu, celu na jaki lokal (mieszkalny lub użytkowy) jest wynajmowany, wysokości przychodów uzyskiwanych z najmu. Przesłanki te nie mogą stanowić samodzielnego kryterium do wyłączenia przychodów z odrębnego źródła, jakim jest najem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 cyt. ustawy i zaliczania do przychodów z działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn.zm.).

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielem 5 mieszkań stanowiących Jej własność w 100% i wchodzących w skład Jej majątku osobistego. Przedmiotowe mieszkania zostały nabyte po jednym w: 2012 r., 2016 r. i 2017 r. oraz dwa w 2018 r. Wnioskodawczyni wynajmuje dwa mieszkania od 2017 r. (w tym też roku uzyskała pierwszy przychód z najmu) osobom trzecim, osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, jedno z mieszkań użytkowane jest przez siostrę nieodpłatnie (od 2012 r. na podstawie umowy o przekazaniu lokalu w nieodpłatne użytkowanie), kolejne dwa mieszkania zostaną przekazane do najmu w IV kwartale 2018 r. (przychód z tytułu najmu tych lokali zostanie uzyskany w IV kwartale 2018 r.) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Powierzchnia mieszkań wynosi 32 m2, 39 m2, 52 m2, 50 m2, 32 m2. Wnioskodawczyni w ramach świadczonych usług najmu dokonuje czynności poszukiwania najemców (współpraca z pośrednictwami nieruchomości, ogłoszenia na portalach w systemie indywidualnym). Czynności te mają miejsce najwyżej raz, dwa razy w roku, w momencie zmiany lokatora. W sytuacji ciągłości najmu przez okres dwóch, trzech, czterech lat (tzn. jeden najemca wynajmuje przez okres od 2-4 lat ten sam lokal) Wnioskodawczyni nie wykonuje czynności poszukiwania najemcy, gdyż jest to bezprzedmiotowe. Ponadto dokonuje comiesięcznych kontroli płatności czynszu na rachunku bankowym, przekazuje opłaty czynszu administratorom budynków oraz dostawcom mediów. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, nie jest przedsiębiorcą, a najem lokali mieszkalnych traktowany jest jako najem prywatny. Przychody z tytułu najmu lokali w 4 kwartale 2018 r. będą rozliczane jako najem prywatny na zasadach określonych w przepisie art. 6 ust. la w związku z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W momencie najmu 4 lokali mieszkalnych zawartych na podstawie umów najmu Wnioskodawczyni nie będzie prowadziła działalności gospodarczej, nie będzie przedsiębiorcą w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych, a osiągane przychody z tytułu najmu 4 lokali będzie rozliczać na zasadach określonych ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wnioskodawczyni będzie otrzymywać czynsz z tytułu najmu czterech lokali mieszkalnych z piątego nie będzie otrzymywać czynszu, gdyż lokal jest przekazany do użytkowania nieodpłatnie. Lokale, które będą wynajmowane od IV kwartału 2018 r. nie będą wynajmowane w ramach prowadzonej działalności, będą zakwalifikowane jako najem prywatny.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że skoro najem czterech lokali mieszkalnych nie będzie realizowany w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek odnośnie prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to przychody uzyskiwane z tego tytułu Wnioskodawczyni będzie mogła zaliczyć do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. l pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako najem prywatny. Zatem, stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Należy przy tym zastrzec, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Tym samym, jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego na dzień wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), , przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.