Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.174.2019.4.SK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-18
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości
Słowa kluczowe: nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; sprzedaż; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 8 sierpnia 2019 r. (data wpływu 12 sierpnia 2019 r.), uzupełnionym 4 października 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z 19 września 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.3.MK, Znak: 0111-KDIB2-2.4014.174.2019.3.SK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 4 października 2019 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. spółka komandytowo-akcyjna
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest właścicielem nieruchomości położonej w W. (dalej: „Nieruchomość”).

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego („Transakcja”). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, dokonanie Transakcji planowane jest na drugą połowę 2019 r.

Wnioskodawcy są zainteresowani pozyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług („VAT”), w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego, a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych („PCC”). W związku z tym w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji, charakterystykę działalności Kupującego i Zbywcy, historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz zakres Transakcji.

Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4 (dalej: „Działki”), zabudowanych budynkiem hipermarketu (dalej: „Budynek”) oraz naniesieniami (budowlami i urządzeniami) zlokalizowanymi na działkach.

Działki zabudowane są odrębnymi od Budynku naniesieniami, z których przynajmniej niektóre mogą stanowić budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), oraz które stanowią własność Sprzedającego i w związku z tym, będą przedmiotem planowanej Transakcji (dalej łącznie „Budowle”). Do kategorii Budowli posadowionych na Działkach należą następujące naniesienia:

*   parking,
*   ogrodzenie,
*   wieża reklamowa,
*   garaż na wózki,
*   place, ulice,
*   ekran akustyczny,
*   oświetlenie zewnętrzne,
*   klatka z siatki zabezpieczającej.

Budowle pełnią rolę pomocniczą względem Budynku. Działki, Budynek i Budowle określane są w dalszej części wniosku łącznie jako „Nieruchomość”. Posadowienie Budynku i powyższych obiektów na Działkach prezentuje poniższa tabela:

Tabela – załącznik PDF

Na Działkach znajdują się także części infrastruktury energetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego, takie jak:

*   sieć elektryczna;
*   sieć wodociągowa;
*   sieć kanalizacyjna.
*   sieć okablowania strukturalnego.

Wskazane powyżej obiekty, stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym, nie będą one nabywane przez Kupującego w ramach planowanej Transakcji.

Działki położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę.

Charakterystyka Kupującego i Zbywcy.

Zbywca jest spółką komandytową, której jedyna działalność gospodarcza polega na wydzierżawieniu Nieruchomości do podmiotu powiązanego na podstawie umowy opisanej poniżej.

W dniu 22 lutego 2011 r. Zbywca zawarł z Y. (dalej „Y.” lub „Dzierżawca”) umowę dzierżawy („Umowa dzierżawy”), obejmującą dzierżawę całej Nieruchomości, na mocy której Dzierżawca będący podmiotem powiązanym ze Zbywcą może prowadzić w tej lokalizacji własną działalność handlową oraz wynajem (w tym podnajem) pomieszczeń do najemców w Budynku. Oddanie Nieruchomości do używania i pobierania pożytków na podstawie Umowy dzierżawy podlegało opodatkowaniu VAT. Umowa dzierżawy obowiązuje i będzie obowiązywała na dzień Transakcji.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej (w zakresie, w jakim jest to konieczne) są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Niemniej jednak, Nieruchomość i jej części składowe stanowią największy składnik majątkowy Zbywcy i jego największe źródło przychodów.

Zbywca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny (i pozostanie zarejestrowany także na dzień Transakcji) oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Kupujący jest spółką komandytowo-akcyjną rozpoczynającą działalność deweloperską na rynku nieruchomości.

Nabywca planuje po Transakcji wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę istniejących Budynku oraz Budowli oraz pozwolenie na budowę na Działkach nowego centrum handlowego ze sklepami detalicznymi, usługami, lokalami gastronomicznymi/restauracjami, rozrywką lub innymi funkcjami oraz jednego lub więcej budynków mieszkalnych („Nowe Budynki”). Nowe Budynki będą wybudowane wraz z podziemnymi lub naziemnymi miejscami parkingowymi. Po wybudowaniu Nowych Budynków Nabywca dokona komercjalizacji lokali położonych w ww. centrum handlowym przeznaczonych na najem komercyjny (czyli zawrze umowy najmu lokali) i docelowo planuje dokonać sprzedaży centrum handlowego. W zakresie budynku (lub budynków) mieszkalnych, Nabywca ma w planach wydzielenie lokali mieszkalnych (odrębna własność lokali) i ich sprzedaż osobom trzecim.

Należy zatem podkreślić, iż docelowo Nabywca nie zamierza prowadzić działalności będącej kontynuacją działalności Zbywcy, tj. wydzierżawiania Budynku i Budowli, gdyż obiekty te zostaną wyburzone.

Tym niemniej, w ramach planowanej transakcji Kupujący wstąpi z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1145) w miejsce Zbywcy w stosunek wynikający z Umowy dzierżawy. Bezpośrednio po dokonaniu Transakcji i nabyciu Nieruchomości wejdzie w życie umowa, na podstawie której Nabywca przeniesie prawa i obowiązki wydzierżawiającego z tytułu Umowy dzierżawy na spółkę z grupy Dzierżawcy o nazwie Z. sp. z o.o. (dalej: „SPV”). Jednocześnie, umowa ta ulegnie przekształceniu z umowy dzierżawy w umowę najmu, na skutek czego Dzierżawca stanie się najemcą Nieruchomości i w takim charakterze będzie kontynuował prowadzoną tam dotychczas działalność, przy czym wynajmującym będzie SPV. Tytuł prawny SPV do Nieruchomości stanowić będzie umowa najmu Nieruchomości, którą Nabywca zawarł już z SPV, a która wejdzie w życie w momencie nabycia Nieruchomości przez Nabywcę. W konsekwencji, tymczasowo, przez okres niezbędny do uzyskania stosownych pozwoleń na dokonanie rozbiórki naniesień znajdujących się na Nieruchomości oraz na budowę Nowych Budynków, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości do SPV.

W przypadku uzyskania przez Nabywcę ww. pozwolenia na budowę Nabywca rozwiąże umowę najmu z SPV. Jednocześnie zostanie rozwiązana umowa najmu z Y.

Wnioskodawcy podkreślają, że jak wskazano powyżej, docelowo Nabywca nie zamierza prowadzić działalności będącej kontynuacją działalności Zbywcy, wstąpienie w miejsce Zbywcy w stosunek wynikający z Umowy dzierżawy wynika z mocy prawa i podobnie jak dalsze przeniesienie praw i obowiązków wydzierżawiającego wynikających z Umowy dzierżawy na SPV, ma na celu jedynie osiągnięcie pożądanej przez Strony struktury prawno-kontraktowej w tym zakresie, a uzgodniona przez Strony cena należna Zbywcy od Kupującego za Nieruchomość nie uwzględnia wpływów finansowych wynikających z Umowy dzierżawy ponieważ nie będą one należne Kupującemu (bezpośrednio po dokonaniu Transakcji prawa i obowiązki wydzierżawiającego z tytułu Umowy dzierżawy zostaną przez Nabywcę przeniesione na SPV).

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Kupujący będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

Historia nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Historycznie prawo własności Działek 1, 2, 4 zostało nabyte przez A. Sp. z o.o. (dalej: „A”) od Gminy W. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 9 stycznia 1997 r. Działki 1, 2, 4 na moment nabycia przez A były niezabudowane.

Jednocześnie w dniu 9 stycznia 1997 r., A. zawarł z Gminą W. umowę dzierżawy i umowy przyrzeczenia sprzedaży, obejmującą Działkę nr 3 wchodzącą w skład Nieruchomości. Działka na moment zawarcia umowy dzierżawy była niezabudowana.

Następnie, nastąpiła zmiana nazwy spółki A. na B. sp. z o.o. (dalej: „B”)

Na podstawie wspomnianej powyżej umowy dzierżawy za zgodą wydzierżawiającego B. (jako dzierżawca) uzyskał pozwolenie na budowę i w konsekwencji wzniósł na Działkach Budynek.

Pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało wydane w dniu 29 lipca 1999 r. na B. – pozwolenie na użytkowanie I etapu kompleksu obiektów handlowo-usługowych, w którego skład wchodzi: hala hipermarketu, parking, zieleń i infrastruktura techniczna, na terenie działek nr ew. 1, 2, 4, 3 (tj. Działek).

Prawo własności Działki o nr 3 zostało nabyte przez B. od Gminy W. w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2002 r. Działka 3 na moment nabycia była zabudowana wybudowanym przez B. budynkiem pawilonu handlowego (hipermarketu, tj. Budynkiem) oraz innymi urządzeniami i budowlami infrastruktury towarzyszącej.

W dniu 15 lipca 2003 r. zarejestrowane zostało połączenie spółek B. i Y., w efekcie którego B. połączyła się z Y. poprzez przeniesienie całego majątku B. (spółki przejmowanej) na Y. (spółkę przejmującą). Połączenie nastąpiło w trybie art. 492 § 1 pkt 1 kodeksu spółek handlowych. W wyniku połączenia Y. wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki B.

Budowle zostały wybudowane przez Y. bądź poprzednika prawnego Y. (A/B), którym przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków poniesionych w związku z budową tych obiektów.

W lutym 2011 r. Y. przeniósł na rzecz Zbywcy prawo własności zabudowanych Działek. Nastąpiło to na podstawie aktu notarialnego z dnia 21 lutego 2011 r., obejmującego zmianę umowy spółki komandytowej (Zbywcy) oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości. Na podstawie tej umowy podwyższona została wartość wkładu wspólnika – spółki Y., a na jego pokrycie Y. wniosła wkład niepieniężny w postaci prawa własności nieruchomości tj. Działek. Na moment wniesienia wkładu Działki zabudowane były obiektem wielkopowierzchniowym o przeznaczeniu handlowo - usługowym (Centrum Handlowe, tj. Budynek). Aport Działek (dalej: „Aport”) był zwolniony z opodatkowania VAT.

Następnie, jak wskazano we wcześniejszej części wniosku, Zbywca zawarł z Dzierżawcą Umowę dzierżawy całej Nieruchomości.

Część pomieszczeń Budynku była sukcesywnie przekazywana przez Dzierżawcę dalszym najemcom („Najemcy”) w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Dzierżawcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, są wykorzystywane przez Dzierżawcę Nieruchomości i podmioty podnajmujące od Dzierżawcy przestrzeń w Budynku (tj. Najemców). Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, polegającej na wydzierżawieniu Nieruchomości do Dzierżawcy.

Od daty Aportu Zbywca nie wyniósł na Działkach nowych budynków i budowli. Dzierżawca wznosił na Działkach nowe budowle (wchodzące w skład Budowli) lub dokonywał modernizacji Budynku lub istniejących Budowli, natomiast następnie w pierwszej połowie 2019 r. obciążył Zbywcę nakładami poniesionymi w związku z budową tych obiektów lub modernizacją obiektów istniejących. W ramach tego rozliczenia Dzierżawca wystawił na rzecz Zbywcy fakturę VAT i Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku VAT udokumentowanego przedmiotową fakturą. Wartość rozliczenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. Po dokonaniu tego rozliczenia dzierżawa Nieruchomości na rzecz Dzierżawcy była kontynuowana, a Dzierżawca nie wznosił na Działkach żadnych dalszych budynków ani budowli.

Zakres Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunek dzierżawy wynikający z Umowy dzierżawy Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany dostarczyć Kupującemu oryginały wszelkich dokumentów dotyczących Nieruchomości, obejmujące między innymi, kompletną dokumentację prawną, deklaracje dotyczące podatku od nieruchomości, kompletną dokumentację techniczną.

Wskazać również należy, że Sprzedający wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia polegającego na przebudowie centrum handlowego posadowionego na Nieruchomości („Decyzja Środowiskowa”). Jeżeli Decyzja Środowiskowa zostanie wydana przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający podpisze właściwe zgody na jej przeniesienie na Kupującego (albo na podmiot wskazany przez Kupującego) oraz udzieli stosownych pełnomocnictw do występowania w postępowaniu związanym z tym przeniesieniem. Jeżeli, natomiast, na dzień przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości, postępowanie o wydanie Decyzji Środowiskowej będzie się w dalszym ciągu toczyć, Sprzedający udzieli Kupującemu stosownych pełnomocnictw do występowania w imieniu Sprzedającego w tym postępowaniu. W ramach pełnomocnictwa Kupujący będzie upoważniony, według własnego uznania, do kontynuowania postępowania i przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego Decyzji Środowiskowej po jej wydaniu oraz cofnięcia wniosku o wydanie Decyzji Środowiskowej.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem wystąpienia w prawa i obowiązki wydzierżawiającego z istniejącej Urnowy dzierżawy.

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z Dzierżawcą),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek i budowy/modernizacji/przebudowy Budynku i Budowli (obecnie nie istnieją takie zobowiązania (pożyczki/kredyty),
*   środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie umowy takie nie istnieją,
*   pracownicy Zbywcy (Zbywca nie zatrudnia ani na moment transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Zbywca nie jest stroną żadnych umów dotyczących bieżącej obsługi nieruchomości (sprzątanie, ochrona bądź dostawa mediów). Takie umowy dotyczące Nieruchomości zostały zawarte bezpośrednio z dostawcami usług przez Dzierżawcę.

Umowy (pod)najmu obecnie zawarte pomiędzy Y. oraz poszczególnymi najemcami powierzchni w Nieruchomości będą po sprzedaży Nieruchomości do Nabywcy nadal (przez określony czas) obowiązywały pomiędzy Y. oraz poszczególnymi najemcami.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Końcowo wskazać należy, iż opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 4 października 2019 r. (data wpływu do Organu 4 października 2019 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.4.MK. obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, a w konsekwencji przy założeniu, że Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 złożą stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie Nieruchomości podatkiem VAT (co jest zamiarem Wnioskodawców wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 14 października 2019 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.4.MK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu, zabudowanych budynkiem hipermarketu oraz naniesieniami (budowlami i urządzeniami) zlokalizowanymi na Działkach. Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli podatkiem VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 października

2019 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.350.2019.4.MK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, wskazano, że: „(…) dostawa Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami, budowlami nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej

z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Dostawa ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (…). Zatem, w sytuacji kiedy obie strony transakcji złożą do właściwego dla Kupującego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości zgodne oświadczenie,

o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Budynku oraz Budowli będzie podlegać opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1

w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Taką samą stawką podatku VAT, w zw. z art. 29a

ust. 8 ustawy o VAT, będzie korzystać również dostawa prawa własności gruntów, na których Budynek i Budowle się znajdują oraz transakcja będzie podlegała udokumentowaniu fakturą”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.