Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB3/4510-1-395/15-8/KS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-12-09
Teza: Podatek dochodowy od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
Słowa kluczowe: dochód-dochody wolne od podatku; odszkodowania; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 4 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej – reprezentowanej przez zarządcę przedstawione we wniosku z 18 sierpnia 2015 r. (data wpływu 20 sierpnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2015 r. został złożony ww. wniosek – uzupełniony pismami w dniach 26 sierpnia 2015 r., 16 listopada 2015 r., 2 grudnia 2015 r. – o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wspólnota Mieszkaniowa jest podmiotem działającym na podstawie regulacji zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm.).

Wspólnota zamierza zawrzeć z Inwestorem Umowę w zakresie finansowania prac i dostaw (dalej: Umowa). Umowa zostanie zawarta w związku z budową centrum handlowego przez Inwestora w pobliżu nieruchomości zarządzanej przez Wspólnotę (dalej: Nieruchomość). Obok Wspólnoty i Inwestora, stroną Umowy są również inne wspólnoty mieszkaniowe (dalej: Wspólnoty mieszkaniowe), zarządzające nieruchomościami położonymi w pobliżu nowobudowanego centrum handlowego oraz w pobliżu Nieruchomości.

Inwestor prowadzi proces inwestycyjny, którego celem jest wybudowanie wielofunkcyjnego centrum handlowego. W 2012 r. Inwestor oraz jednostka samorządu terytorialnego zawarły umowę partycypacyjną, określającą zakresy pewnych wzajemnych inwestycji infrastrukturalnych w związku z budową centrum handlowego, dotyczące m.in. infrastruktury drogowej ulicy, przy której położona jest Nieruchomość (dalej: Ulica).

Budowane centrum handlowe sąsiaduje z Ulicą, która będzie przebudowywana zgodnie z umową partycypacyjną ze ślepej wewnętrznej ulicy osiedlowej w ulicę klasy zbiorczej. Osoby zamieszkujące przy Ulicy oraz w bliskim sąsiedztwie Ulicy, przy której położona jest również Nieruchomość, zgłosiły jednostce samorządu terytorialnego i Inwestorowi uwagi oraz zastrzeżenia dotyczące przebudowy Ulicy. W związku z tym Inwestor i jednostka samorządu terytorialnego porozumieli się co do partycypacji finansowej Inwestora w kosztach dostosowania budynków i terenów położonych przy Ulicy, w tym w częściach wspólnych budynków oraz nieruchomości gruntowej składających się m.in. na Nieruchomość, do nowych warunków zaistniałych z powodu powstania centrum handlowego, jak również w zakresie wykonania innych prac na terenach należących m.in. do Wspólnoty. Efekty tego porozumienia zostały zapisane w Umowie.

Przebudowa/modernizacja Ulicy jest niezbędna do otrzymania pozwolenia na użytkowanie centrum handlowego i w konsekwencji do rozpoczęcia jego funkcjonowania, do poprawy dojazdu do tegoż centrum, a także do wywiązania się z umowy partycypacyjnej pomiędzy Inwestorem i jednostką samorządu terytorialnego. W związku z tym, w celu zapewnienia sprawnego przebiegu powyższej przebudowy Ulicy i w konsekwencji umożliwienia oddania do użytkowania, a następnie funkcjonowania centrum handlowego, Inwestor i Wspólnoty mieszkaniowe (w tym również Wspólnota) zawarły Umowę.

Przedmiotem Umowy jest finansowanie przez Inwestora (do wysokości wskazanej w Umowie) prac i dostaw niezbędnych do (i) skompensowania wpływu centrum handlowego oraz inwestycji drogowych opisanych w umowie partycypacyjnej (przebudowa Ulicy) na warunki życia mieszkańców zamieszkujących przy Ulicy oraz (ii) zachowania wartości Nieruchomości. Sfinansowanie prac i dostaw stanowi formę zadośćuczynienia i nie jest związane z jakimkolwiek świadczeniem usług przez Inwestora.

Ze środków pieniężnych, o których mowa w Umowie (dalej: Środki), zostaną sfinansowane prace i dostawy na nieruchomościach należących do Wspólnot mieszkaniowych (w tym na Nieruchomości). Środki zostaną przeznaczone w części bezpośrednio na prace i dostawy na rzecz lokali indywidualnych mieszkańców (np. na sfinansowanie wymiany okien na spełniające wymagania techniczne w zakresie tłumienia hałasu, który za sprawą inwestycji pogorszy w sposób zasadniczy jakość życia w porównaniu do okresu sprzed inwestycji), a w pozostałej części na inwestycje obejmujące części wspólne budynków składających się na Nieruchomość (np. remont wejść do budynków) oraz części wspólne nieruchomości gruntowej (np. przebudowa układu komunikacyjnego wymuszona przez przebudowę Ulicy, odnowienie terenów zielonych, remont placu zabaw itp.).

Prace, które będą wykonane na częściach wspólnych w związku z uzyskaniem Środków to m.in.:

*   nowy płot wzdłuż Ulicy,
*   nowe bramy wjazdowe do Nieruchomości (obecne są nie do zastosowania ze względu na zmiany układu komunikacyjnego i przebiegu linii opłotowania Nieruchomości) wraz ze sterownikami i nowymi pilotami dla członków Wspólnoty,
*   nowe szlabany wjazdowe na Nieruchomość w miejsce niektórych starych bram (brak możliwości montażu bramy ze względu na zmiany granic działki) oraz sterowniki i piloty dla członków Wspólnoty,
*   nasadzenia nowej zieleni zamiast starej, zniszczonej ze względu na zajęcie jej terenu przez nowy pas drogowy, oraz nowej mającej na celu odizolowanie Nieruchomości od uciążliwości w postaci hałasu i zanieczyszczeń pochodzących z Ulicy po przebudowie,
*   nowe fragmenty chodników i dróg wewnętrznych na styku z przebudowaną Ulicą,
*   zmiana układu komunikacyjnego na osiedlu (wjazdy, wyjazdy, nowe oznaczenie ulic wewnętrznych w zakresie ruchu i parkowania, przebudowa niektórych fragmentów, zakup elementów małej architektury - słupków innych elementów ograniczających parkowanie), wymuszona zwiększonym ruchem kołowym na przebudowanej Ulicy, a także wprowadzeniem zakazu parkowania dla mieszkańców Nieruchomości na kilkusetmetrowym odcinku Ulicy, która z powodu inwestycji stanie się zbiorcza z zakazem parkowania po obu jej stronach,
*   rozbudowa istniejącego niewielkiego wewnętrznego placu zabaw w związku z ograniczeniem dostępu dzieci mieszkających w Nieruchomości do dużego placu zabaw znajdującego się po drugiej stronie Ulicy.

Co do zasady, Środki będą przekazywane przez Inwestora w imieniu Wspólnot mieszkaniowych będących stroną Umowy (w tym Wspólnoty) bezpośrednio na rzecz kontrahentów Wspólnot mieszkaniowych, którzy będą przeprowadzać niezbędne prace (dalej: Kontrahenci). Wspólnoty mieszkaniowe (w tym Wspólnota) będą samodzielnie dokonywały wyboru Kontrahenta, przy czym decyzja o wyborze będzie przekazywana do akceptacji Inwestora. Rozliczenia z Kontrahentem będą dokonywane przy udziale Inwestora, przeważnie poprzez mechanizm bezpośredniej płatności na rzecz Kontrahenta. Wypłata określonych kwot przez Inwestora dokonywana w imieniu konkretnej wspólnoty, na terenie której będą realizowane dane prace i dostawy, następować będzie wyłącznie pod warunkiem otrzymania takiej dyspozycji od zarządu lub zarządcy tejże wspólnoty.

Inwestor nie będzie, ani uprawniony, ani zobowiązany do kontrolowania wykonywania umów pomiędzy Wspólnotami mieszkaniowymi a Kontrahentami. Dokonywanie płatności na podstawie dyspozycji Wspólnot mieszkaniowych stanowić będzie poprawne wykonanie Umowy przez Inwestora w części dotyczącej tej płatności, niezależnie od wykonania umów pomiędzy Wspólnotami mieszkaniowymi a Kontrahentami (w szczególności niezależnie od wad w pracach i dostawach, ich nieterminowości i innych aspektów nienależytego wykonania tych umów).

W piśmie z 10 listopada 2015 r. (data wpływu 16 listopada 2015 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie do uzupełnienia wniosku, Wspólnota przedstawiła następujące wyjaśnienie:

Ad. 1.

Nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej składa się z lokali mieszkalnych, lokalu usługowego, podziemnej hali garażowej, stanowiącej odrębny lokal będący we współwłasności oraz indywidualnych garaży, stanowiących własność osób prywatnych. Z niemieszkalnych lokali użytkowych Wspólnota nie czerpie jakichkolwiek pożytków.

Ad. 2.

Przebudowywana ulica nie stanowi zasobu mieszkaniowego Wspólnoty Mieszkaniowej. Ulica ta jest gminną drogą publiczną, zapewniającą dojazd do nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej.

Ad. 3.

Inwestycje obejmujące części wspólne budynku składającego się na nieruchomość Wspólnoty Mieszkaniowej oraz części wspólne nieruchomości gruntowej, dotyczą wyłącznie części wspólnych Wspólnoty Mieszkaniowej.

Ad. 4.

Zgodnie z umową na finansowanie prac przez Inwestora, sfinansowanie prac i dostaw stanowi formę odszkodowania i nie jest związane z jakimkolwiek świadczeniem usług przez Inwestora.

Ad. 5.

Finansowanie prac i dostaw przez Inwestora ma związek zarówno z uciążliwościami, jak i zmianami wynikającymi bezpośrednio z przebudowy ulicy, jako drogi zbiorczej z nowym układem przestrzennym.

Wraz z powstaniem drogi zbiorczej w miejsce dotychczasowej ślepej drogi lokalnej zintensyfikowany zostanie ruch pojazdów dostawczych i klientów centrum handlowego. Wzrośnie na stałe poziom hałasu, pyłów i spalin, które będą generować pojazdy niezwiązane z osiedlem. W związku z ww. należy również oczekiwać obniżenia komfortu życia mieszkańców i spadku wartości nieruchomości.

Dodatkowo w piśmie uzupełniającym z 26 listopada 2015 r. (data wpływu 2 grudnia 2015 r.) Wnioskodawca doprecyzował przedstawiony opis zdarzenia przyszłego o poniższe informacje:

1.  Osiedle A skupia 11 nieruchomości, należących do 11 Wspólnot Mieszkaniowych. Jedyną drogę dojazdową do Osiedla stanowi przebudowywana ulica. Wszystkie nieruchomości tworzące osiedle łączą wspólne drogi wewnętrzne, należące z reguły do członków Wspólnot Mieszkaniowych z całego osiedla. Wielkość działki gruntu każdej z nieruchomości, wspólne wiaty śmietnikowe i wspólne drogi wewnętrzne uniemożliwiają Wspólnotom wydzielenie się i niezależne odgrodzenie od pozostałych. Deweloper chcąc ponadto zwiększyć bezpieczeństwo osiedla, położonego z dala od większych skupisk ludzkich ogrodził całe osiedle płotem panelowo-siatkowym, wydzielając w ogrodzeniu dwa wjazdy na niniejsze osiedle. Jeden wjazd główny zabezpieczony szlabanami (dwa ramiona szlabanu wjazd i wyjazd) i drugi wjazd poboczny zabezpieczony bramą. W ogrodzeniu umieścił również bramy na potrzeby wyjazdu z indywidualnych garaży i z parkingów graniczących z ogrodzeniem. Ze względu również na wielkość działek gruntu deweloper nie mogąc wyposażyć każdej z nieruchomości w odrębny plac zabaw, czy też boisko sportowe urządził na terenie dwóch nieruchomości dwa małe, ogólnodostępne dla wszystkich dzieci z osiedla place zabaw, a na terenie natomiast będącym we współwłasności Członków Wspólnot Mieszkaniowych osiedla, urządzone zostało mini boisko sportowe. Przyjęte przez dewelopera rozwiązania funkcjonowania osiedla wymusiły w dalszej kolejności wykonanie monitoringu newralgicznych miejsc oraz przyjęcie ochrony fizycznej strzegącej bezpieczeństwa na całym osiedlu a nie tylko na pojedynczej nieruchomości. Odzwierciedleniem wzajemnych powiazań Wspólnot jest zatem konieczność solidarnego ponoszenia kosztów utrzymania urządzeń służących ogółowi społeczności osiedlowej, a tym samym przywilej pozostawania właścicielem niniejszych urządzeń. Stąd też każda ze Wspólnot pomimo, iż bezpośrednio na terenie jej nieruchomości być może nie powstała szkoda, może czuć się poszkodowanym w przypadku, gdy szkoda dotyczy mienia, urządzeń i wyposażenia służącego ogółowi mieszkańców osiedla.
2.  Inwestor w ramach odszkodowania (szkody wyrządzone na zasobach mieszkaniowych), na mocy zawartej ze Wspólnotami umowy, pragnie w postaci wykonania prac i dostaw sfinansować na rzecz wszystkich Wspólnot między innymi:
    1.  montaż ogrodzenia osiedla, w części gdzie musiał on ulec zdemontowaniu na skutek zmiany jego przebiegu, w związku z zajęciem pasa ziemi pod Infrastrukturę towarzyszącą przebudowywanej ulicy. Pragnie tym samym pokryć koszty montażu nowych bram z napędami lub zamiennie szlabanów istniejących na odcinku demontowanego ogrodzenia oraz pokryć koszty nasadzenia zieleni w związku z koniecznością wykarczowania uprzednio istniejącej, a stanowiącej naturalny ekran ochronny od strony drogi. Nie odtworzenie ogrodzenia wraz z bramami stanowić będzie zagrożenie bezpieczeństwa nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczących z ogrodzeniem, ale i nieruchomości położonych w środku osiedla, wszak jak napisano powyżej wszystkie nieruchomości ogrodzone są jednym ogrodzeniem;
    2.  zmianę układu komunikacyjnego na osiedlu wraz z montażem nowych szlabanów wjazdowych na osiedle i przebudową fragmentów chodników i dróg wewnętrznych. Niniejsze prace podyktowane są przekształceniem ślepej ulicy lokalnej w drogę zbiorczą o zwiększonym natężeniu ruchu z zakazami parkowania na niniejszej drodze. Przeznaczenie przebudowywanej drogi wymusi na Wspólnotach w celu zagwarantowania w miarę bezpiecznego wjazdu i wyjazdu z osiedla przesunięcie szlabanów wjazdowych i zmianę ich rodzaju. Brak możliwości parkowania na ulicy chociażby samochodów stanowiących dostawy i usługi, gości odwiedzających osiedle, wymagać będzie wyodrębnienia dodatkowych miejsc parkingowych na osiedlu, co niniejszym wiązać się będzie ze zmianą układu komunikacyjnego;
    3.  modernizację placów zabaw. Charakter przebudowanej ulicy o natężonym ruchu uniemożliwi samodzielne korzystanie przez dzieci, mieszkające na osiedlu z publicznego placu zabaw przy osiedlu, stąd też konieczność doposażenia i rozbudowania dwóch małych istniejących na osiedlu A;
    4.  prace związane z remontem klatek czy też wejść, wykonywane w zakresie wg uznania przez poszczególne Wspólnoty, podyktowane będą zmianami czystości powietrza - środowiska atmosferycznego. Wzrost poziomu pyłów i spalin powodować będzie zwiększone zanieczyszczenie powłok wykończeniowych wejść i klatek. Ponadto drgania emitowane przez prowadzoną przebudowę drogi i przyszły ruch uliczny, powodować będą spękania powłok na skutek nieuniknionego, nieznacznego ale jednak osiadania budowli.

Podsumowując, wszystkie prace wskazane w opisie stanu faktycznego we wniosku o wydanie interpretacji, związane są z budową Centrum Handlowego i przebudową ulicy. Przyczyną, która wymusza wykonanie prac na częściach wspólnych Nieruchomości (nowy płot, nowe bramy wjazdowe, nowe szlabany, nasadzenie zieleni, nowe fragmenty chodników i dróg wewnętrznych, zmiana układu komunikacyjnego na osiedlu, rozbudowa wewnętrznego placu zabaw) jest zatem przebudowa ulicy i jej dostosowanie do zwiększonego ruchu drogowego w związku z powstaniem Centrum Handlowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w przedstawionej sytuacji Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w odniesieniu do środków uzyskanych od Inwestora w związku z Umową, w zakresie w jakim będą one przypadać na finansowanie prac i dostaw na częściach wspólnych Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji będzie mógł on skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w odniesieniu do środków uzyskanych od Inwestora w związku z Umową w zakresie w jakim będą one przypadać na finansowanie prac i dostaw na częściach wspólnych Nieruchomości, zarówno w obrębie budynku, jak i na nieruchomości gruntowej. W pierwszej kolejności Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Pomimo, iż wspólnota mieszkaniowa może funkcjonować samodzielnie w obrocie gospodarczym, jest ona jednostką nieposiadającą osobowości prawnej.

Art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wskazuje, iż regulacje w niej zawarte mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem spółek niemających osobowości prawnej, z zastrzeżeniem ust. 1 i 3. Jak zatem wynika z przywołanej regulacji, wspólnoty mieszkaniowe są podmiotami podlegającymi zasadom opodatkowania wynikającymi z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Z kolei zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przychodem są otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe oraz wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez samorządowe zakłady budżetowe w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych oraz spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Z powyższego wynika, iż Wspólnota – jako podatnik podatku dochodowego od osób prawnych – jest co do zasady zobowiązana do rozpoznawania przychodu w związku z otrzymywanymi środkami pieniężnymi i świadczeniami niepieniężnymi.

Jednocześnie jednak należy zwrócić uwagę, iż ustawodawca przewidział wyjątki od ogólnej zasady opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Zgodnie bowiem z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z powyższego, wspólnoty mieszkaniowe, pod pewnymi warunkami, mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania uzyskiwanych dochodów. Aby zastosowanie zwolnienia było w danym przypadku możliwe, konieczne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek:

*   dochody zostały uzyskane w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Należy przy tym podkreślić, iż oba powyższe warunki muszą wystąpić łącznie. Fundamentalnym dla możliwości zastosowania zwolnienia – oprócz celu wydatkowania środków (dochodu) – będzie również źródło z jakiego środki te pochodzą.

Treść art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych implikuje wniosek, iż decydującym o możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego w tym przepisie jest określenie zakresu definicyjnego pojęć „zasoby mieszkaniowe” oraz „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”.

W takim kontekście należy wskazać, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji powyższych pojęć. Z tego względu zasadne jest, zdaniem Wnioskodawcy, odwołanie się do reguł wykładni językowej. Zgodnie z internetowym Słownikiem Języka Polskiego PWN, „gospodarka” oznacza „dysponowanie i zarządzanie czymś”. Z kolei „zasób” to „pewna ilość czegoś nagromadzona w celu wykorzystania w przyszłości”, zaś termin „mieszkanie” oznacza „pomieszczenie, w którym się mieszka”.

Z powyższego można wywieść wniosek, iż określenie „mieszkaniowy” dotyczy rzeczy odnoszących się czy też związanych z mieszkaniem. „Zasoby mieszkaniowe” będą zaś oznaczać obiekty mieszkaniowe, których celem będzie zaspokajanie potrzeb mieszkalnych. Biorąc pod uwagę fakt, że Nieruchomość składa się z samodzielnych lokali mieszkaniowych, których nieodłączną i integralną część stanowią części wspólne Nieruchomości, części wspólne Nieruchomości należy uznać za część zasobów mieszkaniowych.

Na tle przedmiotowych pojęć organy podatkowe uznają (przykładowo interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 lutego 2015 r. nr IBPBI/2/423-1365/14/IŻ) iż, „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje zarządzanie i dysponowanie zgromadzonym zbiorem rzeczy, służących celom mieszkaniowym lub związanych z zamieszkiwaniem. Jej istota sprowadza się do działań służących prawidłowej eksploatacji tych zasobów i utrzymaniu substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym. Z kolei przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione, jak np.: zbiorniki - doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki oraz inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci,
*   grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów na których posadowione są budynki mieszkalne (lub inne urządzenia zapewniające ich funkcjonowanie).

Dochody (np.: opłaty, czynsze) związane z wyżej wymienionymi budowlami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami stanowią dochody gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które mogą podlegać zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jeśli dochód ten przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

W takim kontekście należy wskazać, iż w analizowanym stanie faktycznym spełnione będą obie przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy:

1.  środki pieniężne (w postaci sfinansowania prac i dostaw na Nieruchomości) będą stanowić dochody, które zostały uzyskane w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi;
2.  środki pieniężne zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Ad. 1.

W pierwszej kolejności, Wnioskodawca pragnie zauważyć, iż otrzymanie środków (które de facto nie będą mieć wymiaru gotówkowego, lecz będą polegać na sfinansowaniu określonych prac i dostaw na Nieruchomości) nastąpi w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Należy podkreślić, iż sfinansowanie prac i dostaw stanowi formę zadośćuczynienia, jest swoistego rodzaju odszkodowaniem za budowę centrum handlowego w bezpośrednim sąsiedztwie Ulicy oraz wynikające stąd pogorszenie warunków i jakości życia jej mieszkańców. Uzyskiwane jest ono zatem tylko i wyłącznie w związku z faktem, iż budowa centrum handlowego pogorszy komfort życia w tej konkretnej Nieruchomości. Podpisanie Umowy i uzyskanie środków od Inwestora należy sklasyfikować jako działania służące prawidłowej eksploatacji zasobów mieszkaniowych (części wspólnych Nieruchomości) i utrzymaniu Nieruchomości w stanie niepogorszonym. Są to zatem bez wątpienia działania, które można uznać za wykonywane w ramach i w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Należy zwrócić uwagę, iż źródłem uzyskania Środków jest Umowa podpisana przez Wspólnotę, która wynika z działań ukierunkowanych na zniwelowanie negatywnych skutków budowy Centrum handlowego i na utrzymanie wartości Nieruchomości. Zdaniem Wspólnoty, gospodarka zasobami mieszkaniowymi, a więc i częścią wspólną nieruchomości mieszkaniowych, polega m.in. na takim kształtowaniu relacji z osobami korzystającymi z tych zasobów, znajdującymi się w ich oddziaływaniu oraz wywierającymi wpływ na ich funkcjonowanie, aby wszystkie z osób czerpiących korzyści z użytkowania tych zasobów oraz wywierające wpływ na ich funkcjonowanie w sposób adekwatny i proporcjonalny pokrywały koszty związane z prawidłowym funkcjonowaniem tych zasobów. Przez prawidłowe funkcjonowanie należy rozumieć funkcjonowanie zgodne z normami prawa oraz powszechnie przyjętymi normami społecznymi. W tym aspekcie, Umowa i pozyskanie Środków ma na celu wykonanie umowy partycypacyjnej i zapewnienie użytkowania Nieruchomości zgodnie z przepisami prawa poprzez m.in. takie skomunikowanie Nieruchomości z przebudowaną Ulicą, aby odpowiadało to wymogom prawa o ruchu drogowym. Z kolei jak wynika z przyjętego przez organy podatkowe rozumienia pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, sformułowanie to odnosi się m.in. właśnie do działań mających zapewnić utrzymanie substancji mieszkaniowej w stanie niepogorszonym. W takim aspekcie można zatem bez wątpienia uznać, iż podpisanie Umowy mieści się w zakresie pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, zaś uzyskanie środków od Inwestora należy uznać za dochód uzyskany w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

W tym miejscu Wspólnota pragnie przywołać treść pozytywnej dla podatnika interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3 lutego 2014 r. nr IPTPB3/423-425/13-4/IR, która w ocenie Wspólnoty odnosi się do analogicznego stanu faktycznego. Interpretacja dotyczy bowiem sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa otrzymała odszkodowanie za uszkodzony szlaban. Zadośćuczynienie w postaci Środków od Inwestora przeznaczonych na sfinansowanie prac i dostaw na Nieruchomości w związku z pogorszeniem jej stanu poprzez budowę centrum handlowego, ma w ocenie Wspólnoty, tożsamy charakter jak odszkodowanie o którym mowa w przedmiotowej interpretacji. W interpretacji stwierdzono: „Kwalifikując otrzymane przez Wspólnotę odszkodowanie należy oprzeć się na wskazanej wyżej definicji „zasobów mieszkaniowych”. Zgodnie z przytoczoną definicją w pojęciu tym mieszczą się, m.in. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki, (\`(...)\`) w tym inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że źródłem otrzymanego przez Wspólnotę odszkodowania z powodu uszkodzenia szlabanu jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa i przedstawiony we wniosku stan faktyczny, tutejszy Organ stoi na stanowisku, że dochód Wnioskodawcy z tytułu otrzymanego odszkodowania, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych może korzystać ze zwolnienia na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.”

Uwzględniając powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, Środki (w postaci sfinansowania prac i dostaw na Nieruchomości) będą stanowić dochody, które zostały uzyskane w związku z gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Ad. 2.

W przedmiotowym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, w której Inwestor sfinansuje Wspólnocie określone prace i dostawy, przy czym prace te i dostawy będą w części dotyczyć obszarów wspólnych Nieruchomości, takich jak wejścia do klatek schodowych, droga wewnątrzosiedlowa, chodniki, place zabaw czy tereny zielone. Są to zatem bez wątpienia obiekty kwalifikujące się do kategorii „zasobów mieszkaniowych” o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Bez wątpienia należy zatem uznać, iż również drugi z warunków określonych w przywołanej regulacji został spełniony.

Uwzględniając powyższe, w ocenie Wspólnoty, w opisanej sytuacji zostały kumulatywnie spełnione obydwie przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy. Z tego względu zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych będzie dochód Wspólnoty uzyskany w związku z Umową, w zakresie w jakim prace i dostawy które finansował będzie Inwestor, będą dotyczyć części wspólnych Nieruchomości.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionej sytuacji będzie mógł on skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w odniesieniu do Środków uzyskanych od Inwestora w związku z Umową, w zakresie w jakim będą one przypadać na finansowanie prac i dostaw na częściach wspólnych Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnota nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu (art. 3 ww. ustawy).

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2014 r., poz. 851 z późn. zm.), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, podlegają więc regułom podatkowym wynikającym z tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 tej ustawy wynika z kolei, że dochodem, z zastrzeżeniem art. 10, art. 11 i art. 24a, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Taka, a nie inna konstrukcja przepisu art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych powoduje więc, że kluczowe znaczenie dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym mają: po pierwsze – przychód, a po drugie – koszty jego uzyskania.

Przychodami podatkowymi, o których mowa w regulacjach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe (art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Przychodem są więc wszelkie przysporzenia majątkowe o charakterze trwałym, których rzeczywiste otrzymanie, powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Co do zasady, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, a więc takie którymi może on rozporządzać jak właściciel.

Natomiast z treści art. 15 ust. 1 ww. ustawy wynika, iż kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 (…).

Ustalony w powyższy sposób dochód (art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) stanowiący nadwyżkę sumy przychodów nad kosztami uzyskania przychodów, może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

W kontekście analizowanej sprawy należy powołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Z powyższej regulacji należy wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

*   dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
*   dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera przy tym definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, iż pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

W konsekwencji, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1.  budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2.  pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3.  urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci),
4.  grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W tym miejscu podkreślić należy, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Powinna być więc interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Odnosząc zatem powołane uregulowania prawne oraz przedstawione wyjaśnienia do opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że środki uzyskane od Inwestora w związku z Umową, w zakresie w jakim będą one przypadać na finansowanie prac i dostaw na częściach wspólnych Nieruchomości, mogą być objęte zwolnieniem przedmiotowym, o którym stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jak bowiem wynika z opisu sprawy, uzyskane od Inwestora odszkodowanie oraz konieczność wykonania prac na częściach wspólnych Nieruchomości mają związek ze szkodami wyrządzonymi na zasobach mieszkaniowych Wspólnoty. Tym samym, spełnione zostały warunki wynikające z treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W tym stanie rzeczy, stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej należało uznać za prawidłowe.

Ustosunkowując się natomiast do powołanych przez Wspólnotę Mieszkaniową interpretacji indywidualnych należy stwierdzić, że są one rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszących, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.