Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/4511-106/15/MZM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2015-04-22
Teza: sprzedaż lokali mieszkalnych przeznaczanych na wynajem po upływie 10 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Słowa kluczowe: lokal; nieruchomości; sprzedaż; ulga; wynajem; zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 19 stycznia 2015 r. (data otrzymania 22 stycznia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2015 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem trzech odrębnych lokali mieszkalnych wybudowanych w 2003 r. i 2004 r. w ramach tzw. „dużej ulgi budowlanej”, o której mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1997 r. do 31 grudnia 2000 r. Wnioskodawca wraz z małżonkiem poniósł wydatki na zakup działki pod budowę oraz na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem co najmniej pięciu (a faktycznie 7) lokali mieszkalnych na wynajem. Zakup działki miał miejsce w 2000 r., zaś rozpoczęcie budowy nastąpiło 15 lipca 2003 r., a jej zakończenie i oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania 18 sierpnia 2004 r. Wnioskodawca, rozliczał się za lata 2000-2003 wspólnie z małżonkiem, gdyż w tym czasie Wnioskodawca nie osiągał żadnych dochodów, a jego małżonek korzystał z tzw. „dużej ulgi budowlanej”. Opisane rozliczenia (zeznania podatkowe) były przedmiotem kontroli podatkowej, zakończonej w 2009 r. Po zakończeniu inwestycji Wnioskodawca wraz z małżonkiem zawarł umowy najmu wszystkich lokali mieszkalnych i wynajmuje lokale mieszkalne do dnia złożenia wniosku o interpretację, a więc ponad 10 lat. Przychody z najmu rozliczane są jako przychody, o których mowa w art. 10 ust. l pkt 6 ustawy, gdyż Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie. Wnioskodawca jednak jest deweloperem i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że w okresie od początku rozpoczęcia inwestycji w 2000 r. do 26 sierpnia 2004 r. cała nieruchomość (działka budowlana, na której trwała inwestycja w postaci budowy domu wielorodzinnego na wynajem) stanowiła współwłasność po 1/3 Wnioskodawcy, jego małżonka oraz córki. Następnie 26 sierpnia 2004 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, każdy z małżonków, zarówno Wnioskodawca jak i jego małżonek, zostali współwłaścicielami nieruchomości w częściach równych, tj. każdy po ½, bez spłat i dopłat z tego tytułu wobec córki i wobec siebie. Następnie 12 października 2012 r., małżonkowie w wyniku umowy zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, zostali właścicielami lokali stanowiących odrębną własność lokalu, a Wnioskodawca, od dnia tego podziału jest właścicielem trzech odrębnych lokali stanowiących 48,65% własności nieruchomości, zaś jago małżonek posiada cztery lokale stanowiące łącznie 51,35% własności nieruchomości. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat.

Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie trzy posiadane lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość znajdujące się w budynku wielorodzinnym.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych w 2015 r. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. zmieniającej ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych − podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty. Dziesięcioletni okres liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń.

Ponadto, jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, fakt zniesienia współwłasności w 2012 r. i ustanowienia odrębnej własności lokali, w wyniku którego zmniejszył się dotychczasowy udział Wnioskodawcy w posiadaniu nieruchomości o 1,35% nie powoduje powstania obowiązku podatkowego, gdyż zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat a więc nieodpłatnie, a ponadto Wnioskodawca nie korzystał z „ulgi na wynajem”, lecz wyłącznie jego małżonek, gdyż w latach 2000-2003 Wnioskodawca nie osiągał żadnych przychodów podatkowych.

Natomiast zgodnie z art. 10 pkt 8 o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Wnioskodawca jest współwłaścicielem lokali od dnia ich wybudowania, tj. od 2004 r. i jego zdaniem, fakt zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokali nie wpłynął na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym, gdyż Wnioskodawca nie nabył nic więcej niż posiadał dotychczas a wręcz zmniejszył swój udział w posiadaniu o 1,35%.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokali, która ma nastąpić w 2015 r. nie spowoduje również powstania przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jako deweloper, gdyż wynajmowane dotychczas lokale nigdy nie były przedmiotem prowadzenia tejże działalności gospodarczej Wnioskodawcy, nie stanowiły jego majątku w postaci środków trwałych ani obrotowych, a dochody z najmu były i są rozliczane jako przychody z najmu, o których mowa w art. 10 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Aby uznać, że sprzedaż wskazanych lokali jest przychodem z działalności gospodarczej należałoby najpierw uznać, że lokale te stanowią składnik majtku związanego z prowadzoną działalnością deweloperską. Sam bowiem fakt sprzedaży posiadanych trzech lokali nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie, nie będziemy mieli bowiem do czynienia z działalnością zorganizowaną i ciągłą tylko z jednorazową sprzedażą trzech posiadanych lokali stanowiących majątek niezwiązany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

W myśl art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1956) – jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. w związku z art. 7 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tymczasem z art. 7 ust. 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. wynika, że dopiero jeśli zbycie nastąpi po upływie 10 lat licząc od końca roku, w którym miało miejsce wybudowanie, to przychód z odpłatnego zbycia nie podlega opodatkowaniu na podstawie art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. W rozpatrywanej sprawie wybudowanie rozumiane jako udokumentowane zakończenie procesu budowy miało miejsce w 2004 r. W tej dacie zostało bowiem wydane pozwolenie na użytkowanie budynku.

W tym miejscu należy jednak wyjaśnić, że Wnioskodawca we wniosku zaznaczył, że rozliczał się za lata 2000-2003 wspólnie z małżonkiem, gdyż w tym czasie Wnioskodawca nie osiągał żadnych dochodów i tylko jego małżonek korzystał z tzw. „dużej ulgi budowlanej”. Oznacza to, że skoro Wnioskodawca nie miał możliwości korzystania z ww. ulgi i z niej nie korzystał, to w niniejszej sprawie nie ma podstaw do rozpatrywania czy zostały spełnione przez Wnioskodawcę warunki do zachowania „ulgi na wynajem”.

W dalszej części wniosku należy odnieść się do zniesienia współwłasności przeprowadzonego przez Wnioskodawcę i jego małżonka 12 października 2012 r.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości jest nabycie w drodze umowy zniesienia współwłasności. Tym samym w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości stanowi zawsze źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, gdy ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w wyniku zniesienia współwłasności.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.) − współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). W momencie nabycia udziału w prawie własności każdy ze współwłaścicieli staje się współwłaścicielem całej nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności, a więc każdego metra kwadratowego tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego − każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. Stąd zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Natomiast gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, która po dokonanym podziale przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego wyjaśnienia dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości – wielorodzinnego budynku mieszkalnego z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem.

Opisana nieruchomość do 26 sierpnia 2004 r. była własnością Wnioskodawcy, jego małżonka i ich córki, od 26 sierpnia 2004 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności właścicielami opisanej nieruchomości zostali wyłącznie Wnioskodawca i jego małżonek w częściach równych, tj. każdy po ½. Następnie 12 października 2012 r., małżonkowie w wyniku umowy zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali, zostali właścicielami lokali stanowiących odrębną własność lokalu, a Wnioskodawca od dnia tego podziału jest właścicielem trzech odrębnych lokali stanowiących 48,65% własności, zaś jego małżonek posiada cztery odrębne lokale stanowiące łącznie 51,35% własności nieruchomości. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać ww. nieruchomość.

Kwestią wątpliwą dla Wnioskodawcy jest ustalenie czy z planowanej sprzedaży nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych wynikający z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wskazał Wnioskodawca w wyniku zawarcia umowy zniesienia współwłasności posiadany przez niego udział zmniejszył się z 50% na 48,65%, a zatem jego udział zmalał o 1,35%. Innymi słowy o taki właśnie procent zmalał udział Wnioskodawcy w każdym lokalu otrzymanym w wyniku zniesienia współwłasności. W rezultacie należy stwierdzić, że do nabycia lokali doszło w 2004 r.

W konsekwencji przychód z planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych w 2004 r. nie stanowi źródła przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że do ich zbycia dojdzie po upływie 5 lat licząc od końca roku, w którym zostały nabyte.

Drugim warunkiem, o jakim mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wymóg aby odpłatne zbycie nie następowało w wykonaniu działalności gospodarczej. Innymi słowy, aby została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – odpłatne zbycie nie może następować w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca we wniosku wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z najmem, jest on jednak deweloperem i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Jednakże brak dochodu z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań. Kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia pożądanego efektu.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3 nawet, jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3.  składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4.  składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

\-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze treść powyższego przepisu, przychód ze sprzedaży składników majątku spełniających ustawową definicję środków trwałych, których podatnik nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, stanowi od 1 stycznia 2015 r. przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z powyższych przepisów wynika również, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy). Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

We własnym stanowisku Wnioskodawca zaznaczył, że sprzedaż lokali, która ma nastąpić w 2015 r. nie spowoduje powstania przychodu z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jako deweloper, gdyż wynajmowane dotychczas lokale nigdy nie były przedmiotem prowadzenia tejże działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani nie stanowiły jego majątku w postaci środków trwałych ani obrotowych.

W celu ustalenia czy sprzedaż mogłaby stanowić dla Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też mogłaby stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były wybudowane w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności nie stanowią działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były wybudowane w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro z wniosku nie wynika, żeby w dacie budowy lokali Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą, o której wspomina we wniosku, to na tym etapie wniosku nie ma podstaw do oceniania czy wybudowanie lokali odbywało się w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, czy też poza nią. Tym samym trudno dowodzić, że wybudowane lokale były towarem handlowym. Z wniosku nie wynika również, żeby Wnioskodawca prowadził jakąkolwiek inną działalność gospodarczą, w której mógłby wybudowane lokale wykorzystywać.

Jednakże – co wymaga zaakcentowania − rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie, czy sprzedaż przez podatnika lokali mieszkalnych wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe). Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że nabycie i sprzedaż opisanych lokali nie było związane z prowadzoną działalnością gospodarczą a sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Co do zasady sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niemniej nie można wykluczyć, że naczelnik urzędu skarbowego prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji. Zwłaszcza, że w świetle art. 14k i następnych Ordynacji podatkowej interpretacja indywidualna nie jest wiążąca dla rozstrzygającego sprawę podatkową naczelnika właściwego urzędu skarbowego, który może poczynić własne ustalenia w zakresie stanu faktycznego rozstrzyganej przez siebie sprawy. Organ podatkowy wydający niniejszą interpretację nie czynił sam żadnych ustaleń ani w zakresie okoliczności związanych z nabyciem nieruchomości, ani z jej zbyciem. Przyjął jedynie argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez weryfikowania ich w kontekście zwłaszcza działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Skoro planowanej sprzedaży lokali na tym etapie nie będzie można uznać za sprzedaż składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej i sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, to sprzedaż ta mogłaby być dla Wnioskodawcy źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, o ile zostałaby dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powyższych nieruchomości. Ponieważ jednak w niniejszej sprawie sprzedaż ma nastąpić po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. lokali, to sprzedaż ta w świetle okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawcę i przyjętych za podstawę orzekania przez Organ, nie będzie również stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro planowana sprzedaż nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej, bo – jak wskazał Wnioskodawca – lokale nie były składnikami jego działalności oraz nie stanowiły towarów handlowych, to nie może być mowy o przychodzie, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.