Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.615.2024.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-02-07
Teza: W razie braku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, sprzedaż w części dotyczącej fragmentu dachu wielopoziomowego Budynku usługowego wynajmowanego pod nadajniki telefonii komórkowej i pustostanu będzie opodatkowana PCC, co wynika z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC. W pozostałej części - w związku z opodatkowaniem VAT i w razie rezygnacji ze zwolnienia w zakresie, w którym ono przyługuje - będzie wyłączona z PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.
    Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej
    stanowiącej jedną działkę nr A. o powierzchni (...) ha, położonej w obrębie (...) ul. (...)
    numer księgi wieczystej: (...) („Nieruchomość”). Nieruchomość jest zabudowana
    wielopoziomowym budynkiem usługowym (niemieszkalnym) położonym przy ul. (...) w (...)
    („Budynek”). Budynek jest w stanie surowym zamkniętym (poszczególne piętra nie są
    wykończone ani wyposażone i wymagają istotnych nakładów).
    Sprzedawca nabył Nieruchomość od C. z siedzibą w (...) („C.”) na podstawie umowy
    sprzedaży z 28 czerwca 2017 r., której przedmiotem była zorganizowana część
                        1przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 Kodeksu Cywilnego, tj. D. w (...) („Umowa
    Sprzedaży Przedsiębiorstwa”). Sprzedaż ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług, a w konsekwencji Sprzedawca nie wykazał kwoty podatku od towarów i
    usług naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości wraz z całym przedsiębiorstwem.
    Nieruchomość w momencie nabycia przez Sprzedawcę na podstawie Umowy Sprzedaży
    Przedsiębiorstwa nie była zdatna do użytku zgodnie z przeznaczeniem, a ponadto
    znajdowały się na niej inne budynki, które wymagały wyburzenia. Wyburzeń dokonano na
    podstawie decyzji (...) o zatwierdzeniu projektu rozbiórki i udzieleniu pozwolenia na
    rozbiórkę. Nieruchomość aktualnie jest zabudowana wielopoziomowym Budynkiem.
    Nieruchomość została przez Sprzedawcę rozpoznana jako inwestycja w wartości ceny
    zakupu zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa powiększonej o dodatkowe koszty
    transakcyjne (akt notarialny, podatek od czynności cywilnoprawnych, wartość rzeczy i
    praw związanych bezpośrednio z Nieruchomością, itp.). Wydatki te nie zostały przez
    Sprzedawcę rozpoznane jako koszty uzyskania przychodów w dacie poniesienia.
    Następnie, Sprzedawca zaczął ponosić nakłady na remont i modernizację Nieruchomości
    w celu jej zdatności do użytkowania. Z tytułu ponoszenia przedmiotowych nakładów
    Sprzedawca wykazywał kwotę naliczonego podatku od towarów i usług. Kwota

    poniesionych nakładów na Nieruchomość po 2017 r. (tj. po zawarciu Umowy Sprzedaży
    Przedsiębiorstwa) a przed 2022 r. wyniosła ponad 30% ceny nabycia Nieruchomości (tj.
    ceny za samą Nieruchomość, zgodnie z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa).
    (...) 2022 r. Sprzedawca po raz pierwszy przyjął Nieruchomość do ewidencji środków
    trwałych jako jeden budynek – kompleks (...) i rozpoczął jego amortyzację dla celów
    podatkowych (grunt/prawo wieczystego użytkowania gruntów nie jest amortyzowane jako
    odrębny środek trwały, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób
    prawnych). Wartość początkowa Nieruchomości ujawniona w ewidencji środków trwałych
    dla celów podatkowych została ustalona w łącznej kwocie kosztów jej nabycia zgodnie z
    Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa (tj. ceny za Nieruchomość, a także wydatków
    poniesionych w związku z Umową Sprzedaży Przedsiębiorstwa przypisanych do kosztu
    zakupu Nieruchomości) powiększonej o nakłady poniesione na Nieruchomość przed (...)
    2022 r. (tj. powiększonej o ww. nakłady w wysokości ponad 30% ceny Nieruchomości). Po
    (...) 2022 r. (tj. po wprowadzeniu Nieruchomości do ewidencji środków trwałych) nie były
    ponoszone nakłady na ulepszenie Nieruchomości ani inne wydatki, które by skutkowały
    zwiększeniem początkowej wartości Nieruchomości dla celów podatkowych.
    Na Nieruchomości oprócz wielopoziomowego Budynku znajduje się również znacznie
    mniejszy budynek dwupoziomowy (parter i piętro). Budynek ten jest umiejscowiony na
    granicy Nieruchomości i sąsiadującej z nią działce. Budynek ten jest pustostanem i
    planowane jest jego wyburzenie. Sprzedawca wystąpił o wydanie stosownej decyzji w
    przedmiocie zgody na wyburzenie. Budynek nie przedstawia istotnej wartości.
    Co do zasady, Nieruchomość ma dla Sprzedawcy cel inwestycyjny (tj. odsprzedaż z
    zyskiem) i nie jest aktualnie użytkowana. Nieruchomość jest jednak w niewielkiej części
    stale wykorzystywana w bieżącej działalności gospodarczej Sprzedawcy w taki sposób, że
    Sprzedawca wynajmuje fragmenty powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku na
    Nieruchomości pod (...), tj.:
    1) (...) – na mocy umowy z (...) 2011 r. poprzedni użytkownik wieczysty Nieruchomości (C.)
      zawarł umowę najmu z najemcą, działającym wówczas pod firmą (...) sp. z o.o., a
      obecnie (...) S.A., na podstawie której oddał w najem fragment powierzchni dachu oraz
      część pomieszczenia do instalacji (...); umowa ta była kilkukrotnie aneksowana, a na
      mocy Umowy Sprzedaży Przedsiębiorstwa oraz porozumienia z (...) 2017 r. zawartego
      pomiędzy C., (...) S.A. oraz Sprzedawcą prawa i obowiązki z niej wynikające przeszły na
      Sprzedawcę; z tytułu najmu ww. powierzchni Sprzedawca wystawia comiesięczne
      faktury sprzedaży na czynsz najmu i wykazuje należny podatek od towarów i usług;
    2) (...) sp. z o.o. – na mocy umowy z (...) 2011 r. poprzedni użytkownik wieczysty
      Nieruchomości (C.) zawarł umowę najmu z najemcą, wówczas (...) Sp. z o.o., a obecnie
      (...) sp. z o.o., na podstawie której oddał w najem część powierzchni dachu Budynku;
      umowa ta była kilkukrotnie aneksowana, a na mocy Umowy Sprzedaży
      Przedsiębiorstwa oraz porozumienia z (...) 2017 r. zawartego pomiędzy C., (...) Sp. z o.o.
      oraz Sprzedawcą prawa i obowiązki z niej wynikające przeszły na Sprzedawcę; z tytułu
      najmu ww. powierzchni Sprzedawca wystawia comiesięczne faktury sprzedaży na
      czynsz najmu i wykazuje należny podatek od towarów i usług.
    Samo wnętrze Budynku (poszczególne poziomy) nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu
    lub innej podobnej umowy oraz nie jest faktycznie wykorzystywane na potrzeby
    działalności gospodarczej Sprzedawcy (właściciela Nieruchomości).
    W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Sprzedawca planuje zawarcie umowy
    sprzedaży, na podstawie której sprzeda prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości
    wraz z własnością zabudowań, tj. Budynku („Umowa Sprzedaży Nieruchomości”). Sprzedaż

    nastąpi na rzecz nabywcy, tj. Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka
    komandytowa („Nabywca”), który jest również zarejestrowany jako czynny podatnik
    podatku od towarów i usług.
    Nabywca zamierza nabyć Nieruchomość w związku z planowaną inwestycją polegającą na
    przebudowie, rozbudowie i budowie zespołu pensjonatowego („Inwestycja”) na
    Nieruchomości, do czego wykorzysta istniejący Budynek. Nabywca poniósł już nakłady na
    Inwestycję polegające na przygotowaniu kompletnej dokumentacji projektowej oraz
    pozyskaniu stosownego pozwolenia na budowę Inwestycji. W konsekwencji, to Nabywca
    jest właścicielem stosownego pozwolenia na budowę na Nieruchomości.
    Nabywca dokona zakupu Nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług – tj. wyłącznie na cele sprzedaży
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Po wybudowaniu Inwestycji, Nabywca
    zamierza bowiem zbyć lub wynajmować lokale usługowe (niemieszkalne) wchodzące w
    skład Inwestycji, co stanowić będzie dostawę towarów lub świadczenie usług
    opodatkowane podatkiem od towarów i usług (zasadniczo 23% z uwagi na niemieszkalny
    charakter Nieruchomości).
    W umowie sprzedaży Nieruchomości, Sprzedawca wraz z Nabywcą („Strony”) rozważają
    możliwość złożenia zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym, tj. umowie sprzedaży
    Nieruchomości, że w związku z dostawą Nieruchomości, wybierają opodatkowanie
    podatkiem od towarów i usług wszelkich znajdujących się na Nieruchomości budynków
    lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10
    ustawy o podatku od towarów i usług („Oświadczenie”). W takim przypadku, Oświadczenie
    będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o
    podatku od towarów i usług. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment
    dokonania dostawy Nieruchomości wraz z zabudowaniami, Strony będą zarejestrowane
    jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.
    W piśmie uzupełniającym z 21 stycznia 2025 r. wskazali Państwo, że rozbiórka
    dwupoziomowego budynku (pustostanu) na Nieruchomości wymaga m.in. uzyskania
    pozwolenia na rozbiórkę w toku odrębnego postępowania administracyjnego (o które
    Spółka wystąpiła). Na moment sprzedaży Nieruchomości, ww. budynek (dwupoziomowy
    pustostan) nie zostanie jeszcze rozebrany i będzie na Nieruchomości w dniu jej sprzedaży.
    Wskazali Państwo, że cena za Nieruchomość nie będzie wyodrębniać ceny za pustostan,
    gdyż nie ma on wartości dla Kupującego (a wręcz może kreować koszt związany z jego
    rozbiórką).
    Ww. budynek (dwupoziomowy pustostan) stanowi nieruchomość w myśl przepisów
    Kodeksu cywilnego.
    W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc
    jego pozostała treść została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i
    usług.
    Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Czy dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) w okolicznościach
    opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i
    usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i Nabywca
    będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%?
    (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    Państwa zdaniem, dostawa Nieruchomości wraz z zabudowaniami (Budynkiem) w
    okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie zwolnieniu z podatku

    od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i
    usług. W takiej sytuacji Nabywca będzie obowiązany do zapłaty 2% podatku od czynności
    cywilnoprawnej od rynkowej wartości Nieruchomości wraz z Budynkiem.
    Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z podatku od towarów i usług
    sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem poprzez złożenie oświadczenia w trybie art.
    43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług w umowie sprzedaży Nieruchomości, co spowoduje opodatkowanie tej
    dostawy podatkiem od towarów i usług przez Sprzedawcę i brak obowiązku zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych przez Nabywcę.
    W uzasadnieniu stanowiska wskazali Państwo, że – według Państwa – sprzedaż
    Nieruchomości wraz z Budynkiem przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy będzie podlegać
    zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    W takiej sytuacji, tj. w razie zwolnienia sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem z
    podatku od towarów i usług, Nabywca będzie obowiązany do zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega m.in. umowa sprzedaży rzeczy.
    Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie występuje, w myśl art. 2
    pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli przynajmniej jedna ze
    stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z
    wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest „nieruchomość lub jej część, albo
    prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do
    domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w
    garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach”.
    W konsekwencji, zwolnienie z podatku od towarów i usług pociąga za sobą
    opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Do
    zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej
    Nieruchomości jest zaś obowiązany Nabywca, co wynika z art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1 i
    art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Wskazali Państwo, że Strony mają prawo złożyć oświadczenie w trybie art. 43 ust. 10
    ustawy o podatku od towarów i usług o rezygnacji ze zwolnienia z tego podatku. W takim
    wypadku dostawa Nieruchomości wraz z Budynkiem podlegać będzie opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług. Nie będzie jednak wówczas podlegać opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa
    stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe a w części
    nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
    Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

    Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności
    cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
    Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub
    prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
    Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
    przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
    uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami
    majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów
    i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
    b) innych praw majątkowych – 1%.
    Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji
    nieruchomości lub jej części. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako
    nieruchomość dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy
    odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.
    Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1061 ze zm.):
    Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
    własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
    budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
    własności.
    W oparciu o art. 47 § 1-3 ww. Kodeksu:
    Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia
    lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
    odłączonego.
    Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części
    składowych.
    W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:
    Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą
    w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa
    i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
    W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego:
    Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym
    do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika
    stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty
    użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie
    gruntu w użytkowanie wieczyste.

    Jak wynika z ww. przepisów, w prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit,
    zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a
    także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym
    samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw
    rzeczowych.
    W art. 48 wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady
    wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne
    urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1).
    Odrębna własność budynków i innych urządzeń (nieruchomości budynkowych) istnieje w
    przypadku budynków pozostających na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste:
    budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie
    wieczyste stanowią jego własność (art. 235 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego).
    Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od
    czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca
    się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu
      dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
        prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do
        miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
    Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i
    usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z
    2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie
    przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww.
    ustawy).
    Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że
    wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko
    w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z
    zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie

    podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów
    podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący
    stroną postępowania (Zbywca) planuje sprzedaż na rzecz Zainteresowanego niebędącego
    stroną postępowania (Nabywcy) prawa użytkowania wieczystego gruntu (Nieruchomości)
    oraz prawa odrębnej własności posadowionego na ww. działce wielopoziomowego
    budynku. Na działce (gruncie), na moment sprzedaży będzie znajdował się również
    dwupoziomowy budynek (pustostan), który nie zostanie jeszcze rozebrany.
    Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-1.4012.811.2024.3.EW w zakresie podatku
    od towarów i usług wynika, że:
    - dostawa fragmentu powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku usługowego
      wynajmowanego pod (...) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i
      usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; zgodnie
      z art. 29a ust. 8 ww. ustawy odpowiednio ze zwolnienia będzie korzystała także
      dostawa odpowiedniej części prawa wieczystego gruntu, na którym jest obiekt
      posadowiony;
    - dostawa wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu) i
      przynależnego do niego prawa wieczystego gruntu nie będzie korzystała ze zwolnienia
      od podatku od towarów i usług; będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług
      przy zastosowaniu właściwej dla niej stawki podatku;
    - dostawa pustostanu i przynależnego do niego prawa wieczystego użytkowania gruntu
      będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (art. 43 ust. 1 pkt 10
      oraz art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług);
    - w sytuacji gdy Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od
      podatku od towarów i usług i złożą w odpowiednim czasie i formie zgodne
      oświadczenie (o którym mowa w ustawie o podatku od towarów i usług), to dostawa
      fragmentu dachu Budynku wielopoziomowego usługowego oraz pustostanu wraz z
      przynależnym do nich prawem wieczystego użytkowania gruntu, będzie podlegała
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku od
      towarów i usług.
    - Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu
      wraz z zabudowaniami) podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na
      podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji
      Nabywca będzie obowiązany do zapłaty 2% podatku od czynności cywilnoprawnej od
      rynkowej wartości Nieruchomości wraz z Budynkiem.
    Strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z podatku od towarów i usług
    sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkiem poprzez złożenie oświadczenia w trybie art.
    43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania podatkiem od
    towarów i usług w umowie sprzedaży Nieruchomości, co spowoduje opodatkowanie tej
    dostawy podatkiem od towarów i usług przez Sprzedawcę i brak obowiązku zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych przez Nabywcę.
    Takie stanowisko jest prawidłowe tylko w części.
    Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług, sprzedaż podlegać
    będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług w części dotyczącej: fragmentu
    powierzchni dachu wielopoziomowego Budynku usługowego (wynajmowanego pod (...))
    oraz pustostanu (wraz z przynależnym do nich prawem wieczystego użytkowania gruntu).

    W tej części, w razie braku rezygnacji przez Państwa ze zwolnienia od podatku od towarów
    i usług, sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co
    wynika z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Do zapłaty
    podatku zobowiązany będzie Nabywca. Stawka podatku wynosi 2% wartości rynkowej
    przedmiotu transakcji.
    Jeśli skorzystają Państwa z rezygnacji ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i
    wybiorą opodatkowanie tym podatkiem, sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych.
    W tej części Państwa stanowisko jest prawidłowe.
    Nie można jednak zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że w razie braku rezygnacji ze
    zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług cała sprzedaż będzie
    opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług sprzedaż
    wielopoziomowego Budynku usługowego (poza fragmentem dachu wynajmowanego pod
    (...)) wraz z przynależnym do niego prawe wieczystego użytkowania gruntu – nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług.
    Zatem w tym zakresie do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w
    art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To oznacza, że w tej
    części sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP1-1.4012.811.2024.3.EW.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą
    mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
    1) z zastosowaniem art. 119a;
    2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
      dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
    3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach
    wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji
    indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed
    sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie
    naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej
    oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami
    skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    ustawy – Ordynacja podatkowa.