Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-624/13/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-09-11
Teza: Jakie będą dla wnioskodawcy skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu, że sprzedaż ta nastąpi w dniu 31 stycznia 2014 r.?
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 12 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze sprzedaży oraz częściowo w drodze zniesienia współwłasności – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 czerwca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze sprzedaży oraz częściowo w drodze zniesienia współwłasności.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 14 sierpnia 2008 r. wnioskodawca, zgodnie z notarialną umową przeniesienia udziału w prawie własności nieruchomości następującą w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży, nabył za cenę 180.000,00 zł, ułamkowy udział ¾ części w prawie własności dwóch nieruchomości tj. nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, opisanej działkami oznaczonymi numerami ewidencyjnymi 4195/7 oraz 4195/9, łącznego obszaru 0,0892 ha oraz nieruchomości gruntowej niezabudowanej, opisanej działką oznaczoną numerem ewidencyjnym 4195/10, obszaru 0,2128 ha.

Nieruchomości te przylegały do siebie, a wnioskodawca dążył do zaadaptowania znajdującego się na działce 4195/9 budynku mieszkalnego o konstrukcji drewnianej, o powierzchni użytkowej około 214 m², wybudowanego w 1933 r., na własne potrzeby mieszkaniowe. Budynek ten w momencie zakupu był w bardzo złym stanie technicznym, pokrycie dachu (gont) uległo prawie całkowitemu zniszczeniu, a w wyniku przeciekania wód opadowych przez pokrycie dachu, również konstrukcja dachu była uszkodzona i groziła zawaleniem.

Wnioskodawca zaraz po nabyciu powyższego udziału w prawie własności nieruchomości przystąpił do prac remontowych, a w szczególności zabezpieczył prowizorycznie pokrycie dachu. Jakiekolwiek prace adaptacyjne związane z przebudową budynku na potrzeby podatnika były jednak niemożliwe, gdyż podatnik dysponował wyłącznie udziałem w prawie własności nieruchomości i nie mógł uzyskać zgody drugiego współwłaściciela dysponującego ułamkową częścią ¼ prawa własności nieruchomości na rozpoczęcie prac budowlanych związanych z przebudową. Dodatkową przeszkodę w rozpoczęciu prac budowlanych związanych z przebudową stanowiła okoliczność, że nieruchomość znajdowała się na terenie, dla którego obowiązywał ustawowy wymóg sporządzenia i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (strefa „A” ochrony uzdrowiskowej), a Rada Miasta jako organ odpowiedzialny za uchwalenie planu nie dopełniała obowiązku nałożonego przez ustawodawcę. Tym samym dla nieruchomości nie można było wydać decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, a brak takiej decyzji w połączeniu z brakiem planu uniemożliwiał wnioskodawcy wystąpienie z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę związanego z przebudową starego budynku mieszkalnego na cel zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy.

W wyniku wystąpienia przez wnioskodawcę z wnioskiem o zniesienie współwłasności powyżej opisanych nieruchomości na drodze sądowej, postanowieniem z dnia 08 kwietnia 2010 r. Sąd Rejonowy orzekł o zniesieniu współwłasności przyznając wnioskodawcy wyłączną własność tych nieruchomości i jednocześnie zasądzając od wnioskodawcy obowiązek spłaty dotychczasowego współwłaściciela dysponującego udziałem w wysokości ¼ części w kwocie 80.000,00 zł. Tym samym wnioskodawca usunął pierwszą z przeszkód uniemożliwiających mu rozpoczęcie przebudowy budynku mieszkalnego na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Po zniesieniu współwłasności nieruchomości, wnioskodawca, już jako wyłączny właściciel opisanych we wstępie nieruchomości, wystąpił do sądu wieczystoksięgowego o połączenie dwóch nieruchomości do jednej księgi wieczystej. Obecnie obie te nieruchomości wpisane są do księgi wieczystej.

Wnioskodawca, pomimo że jest obecnie wyłącznym właścicielem nieruchomości zabudowanej starym budynkiem mieszkalnym o konstrukcji drewnianej, nie ma jednak realnej możliwości wyegzekwowania od władz samorządowych dopełnienia ustawowego obowiązku sporządzenia i uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego strefę „A” ochrony uzdrowiskowej. Wnioskodawca zwracał się nawet do sądu administracyjnego ze skargą na bezczynność uchwałodawczą organu, jednakże w ocenie sądu administracyjnego w takiej sytuacji nie ma możliwości powierzenia przez sąd Wojewodzie obowiązku zastępczego sporządzenia i uchwalenia planu miejscowego dla obszaru obejmującego nieruchomość stanowiącą własność wnioskodawcy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\` z dnia 28 lutego 2013 r. sygn. akt \`(...)\` ).

Wnioskodawca, z uwagi na obecny brak możliwości przebudowy nieruchomości oraz nieokreślone perspektywy uzyskania możliwości przebudowy nieruchomości, postanowił w tej sytuacji sprzedać całą nieruchomość, której własność nabył sukcesywnie w 2008 r. (udział ¾ części) oraz w 2010 r. (udział ¼ części). W tym celu w dniu 05 czerwca 2013 r. wnioskodawca zawarł z obywatelem francuskim umowę przedwstępną sprzedaży całej nieruchomości. Warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości jest uchwalenie przez Radę Miasta miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego nieruchomość, co według zapewnień uzyskanych od organów Gminy powinno nastąpić nie później niż do końca października 2013 r. Jako termin dla zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wskazano datę 31 stycznia 2014 r. Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, nie prowadził też takiej działalności w momencie nabywania przedmiotowej nieruchomości (ani w 2008 r. gdy nastąpiło nabycie udziału ¾ części, ani w 2010 r. gdy nastąpiło nabycie udziału ¼ części). Nabycia udziałów w prawie własności nieruchomości wnioskodawca dokonywał celem zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca jest rolnikiem prowadzącym indywidualne rodzinne gospodarstwo rolne, jednakże przedmiotowa nieruchomość nie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, gdyż gospodarstwo to jest prowadzone w innych gminach.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jakie będą dla wnioskodawcy skutki podatkowe w podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu, że sprzedaż ta nastąpi w dniu 31 stycznia 2014 r.?

Zdaniem wnioskodawcy, ewentualny przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości osiągnięty w 2014 r. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód ze źródła „odpłatne zbycie nieruchomości” określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jedynie w tej części, w której nie upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto określony udział w prawie współwłasności nieruchomości tj. od ułamkowej części ¼ nieruchomości nabytej przez wnioskodawcę w dniu 08 kwietnia 2010 r. W stosunku bowiem do udziału ¾ części nabytego przez wnioskodawcę w 2008 r., w 2014 r. upłynie już 5 lat, od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tego udziału ¾ części, a zatem w tej części przychód wnioskodawcy nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla ustalenia zasad opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych tej części przychodu ze sprzedaży nieruchomości, która podlega opodatkowaniu, tj. dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału ¼ części nieruchomości właściwymi będą przepisy powołanej wcześniej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 08 kwietnia 2010 r., gdy nastąpiło nabycie przez wnioskodawcę udziału ¼ części w prawie własności nieruchomości. Przychód podlegający opodatkowaniu będzie zatem zgodnie z art. 19 ust. l ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych równy iloczynowi ceny całej nieruchomości i ułamka ¼.

Dochód od powyżej określonej części przychodu podlegającego opodatkowaniu będzie opodatkowany według skali 19% określonej w art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą obliczenia podatku będzie dochód ustalony zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jako różnica między powyżej ustalonym przychodem ze zbycia ułamkowej ¼ części udziału w prawie własności nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu, do którego to kosztu uzyskania przychodu wnioskodawca będzie mógł zaliczyć kwotę 80.000,00 zł wydatkowaną zgodnie z postanowieniem Sądu na spłatę poprzedniego właściciela ¼ części prawa własności nieruchomości, jak również koszty postępowania sądowego o zasądzenie na rzecz wnioskodawcy ¼ części prawa własności nieruchomości oraz podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacony przez wnioskodawcę od nabycia udziału ¼ części prawa własności nieruchomości.

Wnioskodawca będzie mógł przy tym skorzystać z określonego w art. 21 ust. l pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienia tej części określonego zgodnie z powyższymi zasadami dochodu ze sprzedaży udziału ¼ części prawa własności nieruchomości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wnioskodawcy w przychodzie z odpłatnego zbycia udziału ¼ części nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia sprzedaży nieruchomości, ale nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości, podatnik wydatkuje przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału ¼ części nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Celem skorzystania z powyższego zwolnienia, wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39 w terminie do dnia 30 kwietnia 2015 r. oraz do ujęcia woli skorzystania ze zwolnienia w tej deklaracji.

W przypadku jednak gdyby wnioskodawca ostatecznie nie spełnił warunków zwolnienia tj. nie wydatkował zadeklarowanej kwoty na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi sprzedaż nieruchomości, wnioskodawca będzie zobowiązany do złożenia korekty deklaracji PIT-39 oraz do zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że wnioskodawca w dniu 14 sierpnia 2008 r. nabył udział ¾ w prawie własności dwóch nieruchomości, na które składała się nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz nieruchomość gruntowa niezabudowana. Następnie w wyniku postanowienia Sądu o zniesienie współwłasności z dnia 08 kwietnia 2010 r. wnioskodawca za spłatą w wysokości 80.000,00 zł nabył pozostały udział ¼ w ww. nieruchomościach. Wnioskodawca postanowił sprzedać przedmiotową nieruchomość. W tym celu zawarł w dniu 05 czerwca 2013 r. umowę przedwstępną, w której określono jako datę zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości dzień 31 stycznia 2014 r.

Wobec powyższego, dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie skutków planowanej sprzedaży istotnym jest w ustalenie w jakiej dacie doszło do nabycia nieruchomości.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu.

Natomiast w myśl art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonuje się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że wnioskodawca nabył nieruchomość w następujący sposób:

*   udział wynoszący ¾ wnioskodawca nabył w dniu 14 sierpnia 2008 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży,
*   udział wynoszący ¼ wnioskodawca nabył za spłatą w kwocie 80.000,00 zł w dniu 08 kwietnia 2010 r. w wyniku postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Z uwagi na fakt, że udział w wysokości ¾ w nieruchomości został przez wnioskodawcę nabyty w 2008 r. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie upłynie z końcem 2013 r. Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości zaplanowana na dzień 31 stycznia 2014 r. proporcjonalnie do udziału, który wnioskodawca nabył w 2008 r. (tj. ¾ ceny sprzedaży) nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, a co za tym idzie, nie będzie skutkowała obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego.

Powyższe oznacza, że jedynie przychód przypadający na udział ¼ w nieruchomości nabyty w 2010 r. w drodze zniesienia współwłasności będzie stanowił źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad obowiązujących w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Jak wskazuje ww. przepis przychodem z odpłatnego zbycia jest cena określona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia jednakże przedmiotowa cena musi odpowiadać wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Powyższe oznacza, że jeśli wnioskodawca poniósł ww. koszty przy sprzedaży nieruchomości, to będą mogły one zmniejszyć cenę zbycia udziału ¼ w nieruchomości. Jednakże należy pamiętać, że poniesione koszty odpłatnego zbycia dotyczyć będą całej sprzedanej nieruchomości, czyli również części przychodu, który dotyczy udziału nabytego w 2008 r. niestanowiącego źródła przychodu. W związku z powyższym, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przypadający na udział nabyty w 2010 r. można pomniejszyć o poniesione koszty odpłatnego zbycia nieruchomości, lecz tylko w części proporcjonalnie przypadającej na ten udział, czyli ¼. Nie można odliczać kosztów przypadających na udział nabyty w 2008 r. skoro przypadający na niego przychód nie podlega opodatkowaniu.

Tak ustalony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Mając na uwadze powyższe, udział nabyty przez wnioskodawcę w 2010 r. został nabyty w sposób odpłatny, bowiem wnioskodawca został zobowiązany przez Sąd do spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela kwotą w wysokości 80.000,00 zł. To oznacza, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części przypadającej na udział nabyty w 2010 r., na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy będzie można pomniejszyć o kwotę spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela. Za koszt nabycia udziału ¼ w nieruchomości można uznać zapłacony przez wnioskodawcę podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu zniesienia współwłasności. Do kosztów uzyskania przychodów zaliczyć również można koszty sądowe jakie wnioskodawca poniósł w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności.

Wysokość nakładów należy natomiast ustalić na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Podsumowując, w przypadku zbycia nieruchomości w dniu 31 stycznia 2014 r. przychód podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych obliczonym zgodnie z art. 30e ww. ustawy będzie stanowiła wyłącznie ta część ceny sprzedaży jaka odpowiada udziałowi nabytemu w 2010 r. a więc opodatkowaniu podlegała będzie ¼ ceny sprzedaży nieruchomości, gdyż taki właśnie udział wnioskodawca nabył w wyniku zniesienia współwłasności. Natomiast jeżeli przychód jaki wnioskodawca uzyska ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (¼) przeznaczy w terminie dwóch lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokona sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, to będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W przypadku gdy wnioskodawca cały przychód (¼) przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy uznać należało za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.