Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.83.2024.2.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-04-05
Teza: W przypadku, gdy Sprzedający wystawi na rzecz Nabywcy fakturę/faktury dokumentujące zbycie działek o nr: 1, 2, 3, 4 z wykazaną kwotą podatku, to Nabywca będzie mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tej faktury/tych faktur na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie-prawo do zwolnienia
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

7 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 marca 2024 r. (data wpływu 7 marca 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (\`(...)\`)

Spółka komandytowa

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Sp. z o.o.

### Opis zdarzenia przyszłego

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (\`(...)\`), spółka komandytowa z siedzibą (\`(...)\`) (…), - dalej: „Zainteresowana będąca stroną postępowania” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem VAT.

21 grudnia 2021 r., Spółka nabyła nieruchomość dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw nr (\`(...)\`), położoną w (\`(...)\`) składającej się z: niezabudowanych działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1 (pow. 91 m2), 2 (pow. 243 m2), 3 (pow. 28 m2) oraz zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę 4 (pow. 1 664 m2), położonych przy (\`(...)\`), o łącznym obszarze wynoszącym 2.025,00 m2 „Nieruchomość”.

Wszystkie działki składające się na Nieruchomość objęte są Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (\`(...)\`) z przeznaczeniem: tereny mieszkaniowe.

Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy (\`(...)\`) z 2 sierpnia 2023 r. sygn. (\`(...)\`), działki ew. nr 1 i 4 położone są na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami: B1.MN - terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz B5.KDW -terenie drogi wewnętrznej. Działki ew. nr 3 i 2 położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: B1.MN - terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Na działce 4 wybudowany jest budynek mieszkalny stanowiący dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy 241 m2 oraz powierzchni użytkowej 286,20 m2, (dalej: „Budynek”). Starosta (\`(...)\`) wydał 28 marca 2022 r. wypis z kartoteki budynków zgodnie z którym Budynek stanowi według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych „Budynek mieszkalny jednorodzinny” PKOB 111.

Zgodnie z ww. wypisem budynek został wybudowany w 1990 r. Od tego czasu do dnia zbycia na rzecz Spółki był wykorzystywany w celach mieszkalnych. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wystąpienie z niniejszym wnioskiem ani Spółka ani poprzedni właściciel budynku nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynku.

Spółka nabyła Nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wydanego 21 grudnia 2021 roku przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Cywilny (sygn. akt …). Przysądzenie własności nastąpiło w drodze egzekucji z nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego wobec dłużników Spółki. Dłużnikami Spółki (poprzednimi właścicielami Budynku) były osoby fizyczne nie będące podatnikami VAT, w konsekwencji nabycie w drodze przysądzenia własności Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT. Przysądzenie własności nieruchomości stało się prawomocne 30 marca 2022 r.

21 czerwca 2023 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego (Rep. A. nr (\`(...)\`)) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości z: C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (\`(...)\`) (adres: …), REGON (…), NIP (…). Warunkiem zawarcia umowy ostatecznej przenoszącej własność Nieruchomości jest w szczególności zakończenie badania prawnego Nieruchomości oraz uzyskania interpretacji indywidulanej prawa podatkowego co do zasad opodatkowania jej zbycia.

11 stycznia 2024 r. C. Sp. z o.o. dokonało w formie aktu notarialnego (\`(...)\`) odpłatnego zbycia wierzytelności (praw) wynikających z ww. przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości - Rep. A. nr (\`(...)\`).

Nabywcą ww. wierzytelności/praw jest D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (\`(...)\`) (adres: (…)) REGON (…), NIP (…), dalej: „Zainteresowana nie będącą stroną postępowania”, „Nabywca” lub „B.”.

B. zamierza wykonać swoje prawa z warunkowej umowy przedwstępnej i zawrzeć umowę przenoszącą własność Nieruchomości. W tym celu występuje z niniejszym wnioskiem.

Na dzień składania wniosku Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT.

B. zamierza rozszerzyć prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą o prowadzenia inwestycji budowlanych. W szczególności, B. zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej przebudowy lub alternatywnie wyburzenia i pobudowania na Nieruchomości nowych budynków. W przypadku przebudowy wartość poczynionych nakładów przekroczy 30% wartości początkowej Nieruchomości. W każdym przypadku, przebudowana Nieruchomość lub jej części (poszczególne budynki lub lokale), będą przedmiotem odpłatnego zbycia na rzecz osób trzecich / klientów, w ramach pierwszego zasiedlenia o którym mowa w art. 2 pkt 14 VATU.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego**

### Działki składające się na nieruchomość opisaną we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidulnej tj.

*   Działki niezabudowane oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2 oraz 3;
*   Działka nr 4 zabudowana budynkiem mieszkalnym;

### w całym okresie posiadania nie były w ogóle wykorzystywane przez Spółkę w bieżącej działalności gospodarczej, w szczególności nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

### Z uwagi na powyższe, ani działki ani budynek nie zostały uznane za środki trwałe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ale ujęto je w ewidencji rachunkowej jako towar handlowy - do zbycia.

### Kwestia zasad opodatkowania VAT zbycia działek niezabudowanych i budynku jest przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji. W opinii Spółki dostawa działek i budynku podlegać będzie opodatkowaniu VAT na zasadach opisanych we wniosku wspólnym z 7 lutego 2024 r.

### Zamiarem Nabywcy jest uzyskanie decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę umożliwiającej zabudowę działek 1, 2, 3, 4 budynkami mieszkalnymi o możliwie największej powierzchni użytkowo - mieszkalnej.

### Po uzyskaniu pozwolenia na budowę i wybudowaniu, budynki lub lokale posadowione na ww. działkach będą przedmiotem sprzedaży/odpłatnej dostawy towarów (w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia). W opinii Spółki tego rodzaju odpłatna dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (o potwierdzenie czego Spółka wnosi we wniosku). Tym samym Nabywca będzie wykorzystywał nabyte od Spółki i zabudowane działki o 1, 2, 3, 4 do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

### Bez względu na powyższe jeśli na skutek ograniczeń nałożonych na Nabywcę decyzją o pozwoleniu na budowę nie będzie możliwe zabudowanie wszystkich działek (organ wydający decyzję może uznać, że cześć nieruchomości należy pozostawić niezabudowaną), to takie działki niezabudowane również będą przedmiotem odpłatnej dostawy na rzecz podmiotów, które nabywać będą budynki / lokale posadowione na działkach zabudowanych. Należy w tym miejscu jeszcze raz wskazać, iż wszystkie działki objęte są planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną i komunikację, tym samym nawet jeśli pozostaną niezabudowane to spełniają definicję terenów budowlanych zgodnie z art. 2 pkt 33 VATU. Tym samym, także w takim przypadku Nabywca będzie wykorzystywał niezabudowane działki do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (odpłatna dostawa).

### Pytania

### 1) Czy zbycie Nieruchomości (w tym Budynku) przez Spółkę na rzecz B. w okolicznościach przedstawionych w powyższym opisie zdarzenia przyszłego stanowić będzie odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług?

### 2) Czy dostawa działek niezabudowanych nr 1, 2, 3 stanowi dostawę terenów budowlanych i w efekcie nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU?

### 3) Czy dostawa Budynku stanowić będzie dostawę obiektu budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym i nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, w przypadku złożenia przez Spółkę i B. oświadczenia o wyborze opodatkowania w trybie przewidzianym art. 43 ust. 10 VATU?

### 4) Czy B. przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1) W ocenie Spółki, planowana odpłatna dostawa/zbycie Nieruchomości stanowić będzie: (i) w odniesieniu do działek niezabudowanych (nr: 1, 2, 3 ) dostawę trenów budowlanych o których mowa w art. 2 pkt 33 VATU, (ii) w odniesieniu do Budynku dostawę obiektu budownictwa mieszkaniowego - oba przypadki stanowić będą dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2) W ocenie Spółki dostawa działek niezabudowanych nr 1, 2, 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU i w efekcie będzie podlegać opodatkowaniu stawką przewidzianą art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1VATU.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

3) W ocenie Zainteresowanego będącego stroną postępowania w przypadku złożenia przez Spółkę i B. zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Budynku (w trybie art. 43 ust. 10 VATU), dostawa ta nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i będzie podległa opodatkowaniu zgodnie z art. 41 ust. 2 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 2 VATU.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

4) B. przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości od Spółki.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie ad. 1
------------------

Zakres opodatkowania.
---------------------

Na wstępie wskazać należy, że zarówno Spółka, jak i B. są osobami prawnymi prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 VATU, tym samym oba podmioty są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 VATU.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie do art. 7 ust. 1 VATU, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (\`(...)\`).
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W świetle powyższego należy przyjąć, w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 VATU, że zbycie w drodze cywilnoprawnej umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych, traktowane jest jako na gruncie VATU jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 VATU, podlegającej opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Definicja towarów przewidziana art. 2 pkt 6 VATU jest szeroka i obejmuje swym zakresem rzeczy spełniające szczegółowe definicje przewidziane w kolejnych punktach art. 2 VATU, w tym w szczególności: (i) tereny budowlane i (ii) obiektu budownictwa mieszkaniowego. W opinii Spółki każdy teren budowlany i każdy obiekt budownictwa mieszkaniowego jest towarem w rozumieniu art. 2 pkt 6 VATU, którego odpłatna dostawa podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU. Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisanego zdarzenia przyszłego dojdzie w tym przypadku do dostawy dwóch odrębnych towarów:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dostawa działek niezabudowanych nr 1, 2, 3.
-------------------------------------------

Jak wskazano wyżej, szczególną kategoria towarów są „tereny budowlane” - jak wynika z art. 2 pkt 33 VATU rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Skoro jak wskazano w stanie faktycznym, niezabudowane działki nr 1, 2, 3 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną i komunikację, to nie ma wątpliwości, iż stanowią one tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 VATU i jednocześnie towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 VATU, a tym samym ich dostawa podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Dostawa Budynków.
-----------------

Zgodnie z art. 2 pkt 13 VATU ilekroć w ustawie jest mowa o obiektach budownictwa mieszkaniowego - rozumie się przez to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

W świetle powyższego, w opinii Spółki zważywszy na otrzymaną od Starosty (\`(...)\`) wypis z kartoteki budynków, stwierdzić należy że Budynek stanowi obiekt budownictwa mieszkaniowego, stanowiący szczególną kategorię towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 VATU, w związku z czym jego dostawa podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 VATU.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Uzasadnienie ad. 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 VATU zwalnia się z opodatkowania dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano powyżej definicje terenów budowlanych zawiera art. 2 pkt 33 VATU.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niezabudowane działki nr 1, 2, 3 zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (\`(...)\`) przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną i drogi wewnętrzne.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że stanowią one tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 VATU, a zatem ich dostawa przez Spółkę na rzecz B. nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego art. 41 ust. 1 pkt 9 VATU.

A contrario podlegać będzie opodatkowaniu stawką 23% przewidzianą art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1VATU.

Uzasadnienie ad. 3

Zgodnie z art. 29a ust. 8 VATU w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z ww. przepisem to cechy budynku/budowli decydują o prawnopodatkowym traktowaniu dostawy zabudowanej działki (odwrotność cywilnoprawnej zasady „suprficies solo cedit”).

VATU nie zawiera co prawda legalnej definicji budynku lub budowli, o których mowa w art. 29a ust. 8 a także art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, tym niemniej w opinii Spółki każdy zdefiniowany w art. 2 ust. 13 obiekty budownictwa mieszkaniowego a w szczególności obiekt budowlany zaliczany do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12a i 12b VATU, uznać należy za budynek w rozumieniu art. 29a ust. 8 VATU i art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU.

Jak wynika z uzyskanego przez Spółkę wypisu z kartoteki budynków prowadzonej przez Starostę (\`(...)\`), Budynek sklasyfikowany jest w grupowaniu 111 Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

W konsekwencji w opinii Spółki nie ulega wątpliwości że Budynek stanowi obiekt budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 ust. 13 VAT, a z uwagi na powierzchnię użytkową zaliczany jest do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zatem jest również budynkiem w rozumieniu art. 29a ust. 8 VATU i art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU. W konsekwencji Budynek będzie przedmiotem dostawy, a z podstawy opodatkowania nie należy wyłączać wartości działki nr 4 na której jest on posadowiony.

Jak wynika z kolei z art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenie zdefiniowane jest w art. 2 pkt 14 VATU zgodnie z którym rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Biorąc powyższe, pod uwagę w opinii Spółki Budynek co do zasady, spełnia kryteria do objęcia zwolnieniem wskazanym w art. 43 ust. 10 VATU, w tym: a) od jego oddania do użytkowania pierwszemu użytkownikowi upłynęło co najmniej dwa lata, b) na Budynek nie czyniono nakładów.

Bez względu na powyższe zgodnie z art. 43 ust. 10 VATU podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Biorąc powyższe pod uwagę, jeśli na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność Spółka i B. będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi oraz złożą w treści aktu notarialnego oświadczenie o wyborze opodatkowania Budynku podatkiem VAT, wówczas dostawa Budynku w ramach omawianej transakcji nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania. A contrario będzie opodatkowana na zasadach przewidzianych art. 41 ust. 2, 12, 12a i 12b w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 2 VATU (stawka 8% VAT).

Uzasadnienie ad. 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 VATU w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zostało wskazane, B. zamierza prowadzić będzie działalność gospodarczą w zakresie prowadzenia inwestycji budowlanych. W szczególności, B. zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej przebudowy lub alternatywnie wyburzenia i pobudowania na Nieruchomości nowych budynków. W każdym przypadku, przebudowana Nieruchomość lub jej części (poszczególne budynki lub lokale), będą przedmiotem odpłatnego zbycia na rzecz osób trzecich / klientów, w ramach pierwszego zasiedlenia o którym mowa w art. 2 pkt 14 VATU.

W świetle opisu zdarzenia przyszłego, nie ulega wątpliwości, że nabycie Nieruchomości stanowić będzie nabycie towaru wykorzystywanego do wykonywania czynności opodatkowanych. W konsekwencji, zważywszy na fakt, iż dostawa Nieruchomości dokonywana będzie przez podmiot mającą status podatnika VAT oraz dostawa ta nie będzie w części korzystać ze zwolnienia o którym mowa odpowiednio w art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, to B. przysługiwać będzie w prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości od Spółki, zgodnie z dyspozycją art. 86 ust. 1 VATU.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza - zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (\`(...)\`) jest czynnym podatnikiem VAT. 21 grudnia 2021 r., Spółka nabyła nieruchomość składającą się z: niezabudowanych działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 oraz zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę 4. Wszystkie działki składające się na Nieruchomość objęte są Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (\`(...)\`) z przeznaczeniem: tereny mieszkaniowe. Na działce 4 wybudowany jest budynek mieszkalny stanowiący dom jednorodzinny. Zgodnie z ww. wypisem budynek został wybudowany w 1990 r. Od tego czasu do dnia zbycia na rzecz Spółki był wykorzystywany w celach mieszkalnych. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wystąpienie z niniejszym wnioskiem ani Spółka ani poprzedni właściciel budynku nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynku. Spółka nabyła Nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności wydanego 21 grudnia 2021 roku przez Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) Wydział Cywilny. Przysądzenie własności nastąpiło w drodze egzekucji z nieruchomości w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego wobec dłużników Spółki. Dłużnikami Spółki (poprzednimi właścicielami Budynku) były osoby fizyczne nie będące podatnikami VAT, w konsekwencji nabycie w drodze przysądzenia własności Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu VAT. Przysądzenie własności nieruchomości stało się prawomocne 30 marca 2022 r. 21 czerwca 2023 r. Spółka zawarła w formie aktu notarialnego przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości z: C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Warunkiem zawarcia umowy ostatecznej przenoszącej własność Nieruchomości jest w szczególności zakończenie badania prawnego Nieruchomości oraz uzyskania interpretacji indywidulanej prawa podatkowego co do zasad opodatkowania jej zbycia. 11 stycznia 2024 r. C. Sp. z o.o. dokonało w formie aktu notarialnego odpłatnego zbycia wierzytelności (praw) wynikających z ww. przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości. Nabywcą ww. wierzytelności/praw jest D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. B. zamierza wykonać swoje prawa z warunkowej umowy przedwstępnej i zawrzeć umowę przenosząca własność Nieruchomości. W tym celu występuje z niniejszym wnioskiem. Na dzień składania wniosku Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT.

B. zamierza rozszerzyć prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą o prowadzenia inwestycji budowlanych. W szczególności, B. zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej przebudowy lub alternatywnie wyburzenia i pobudowania na Nieruchomości nowych budynków.

### Działki składające się na nieruchomość opisaną we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidulnej tj. działki niezabudowane oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2 oraz 3 oraz działka nr 4 zabudowana budynkiem mieszkalnym, w całym okresie posiadania nie były w ogóle wykorzystywane przez Spółkę w bieżącej działalności gospodarczej, w szczególności nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ani działki ani budynek nie zostały uznane za środki trwałe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ale ujęto je w ewidencji rachunkowej jako towar handlowy - do zbycia. Nabywca będzie wykorzystywał nabyte od Spółki działki o 1, 2, 3, 4 do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności kwestii, czy dostawa działek niezabudowanych nr 1, 2, 3 stanowi dostawę terenów budowlanych i w efekcie nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania przewidzianego art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Jak wskazano w opisie sprawy, 21 grudnia 2021 r., Spółka nabyła nieruchomość składającą się z: niezabudowanych działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3 . Wszystkie działki składające się na Nieruchomość objęte są Planem Zagospodarowania Przestrzennego Gminy (\`(...)\`) z przeznaczeniem: tereny mieszkaniowe. Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy (\`(...)\`) z 2 sierpnia 2023 r., działki ew. nr 1 i 4 położone są na terenach oznaczonych na rysunku planu symbolami: B1.MN - terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz B5.KDW -terenie drogi wewnętrznej. Działki ew. nr 3 i 2 położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: B1.MN - terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

W konsekwencji, dostawa działek o nr: 1, 2, 3 będących przedmiotem sprzedaży, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ ww. działki stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

Skoro w przypadku dostawy ww. działek nie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania do tej dostawy zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

„zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, ww. działki nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nabycie działek nastąpiło w wyniku czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Wobec tego nie można uznać, że w takiej sytuacji przysługiwało Państwu prawo do odliczenia VAT, przy nabyciu działek o nr 1, 2 oraz 3 lub że takie prawo nie przysługiwało.

Zatem dla dostawy działek o nr 1, 2 oraz 3 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa niezabudowanych działek o nr 1, 2, 3 , będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Tym samym Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży tych Nieruchomości.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy dostawa Budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania, w przypadku złożenia przez Spółkę i B. oświadczenia o wyborze opodatkowania w trybie przewidzianym art. 43 ust. 10 ustawy.

Wskazać należy, że na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 2805 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. części budynku), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy wyłącznie ulepszenia środków trwałych.

Należy zwrócić uwagę, że ww. zwolnienie ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu na analogicznych zasadach jak budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynku znajdującego się na działce o nr 4 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak Państwo wskazali, na działce 4 wybudowany jest budynek mieszkalny stanowiący dom jednorodzinny. Zgodnie z wypisem budynek został wybudowany w 1990 r. Od tego czasu do dnia zbycia na rzecz Spółki był wykorzystywany w celach mieszkalnych. W ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wystąpienie z niniejszym wnioskiem ani Spółka ani poprzedni właściciel budynku nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynku. Dodatkowo wskazali Państwo, że działki oraz budynek ujęto w ewidencji rachunkowej jako towar handlowy - do zbycia.

Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie w ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wystąpienie z niniejszym wnioskiem ani Spółka ani poprzedni właściciel budynku nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynku, sprzedaż zabudowanej działki o nr 4 traktowanej jako towar handlowy – będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż zabudowanej działki o nr 4 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

### Wskazali Państwo, że Sprzedający i Nabywca chcą złożyć zgodne i skuteczne oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

W związku z powyższym, jeśli przed dokonaniem dostawy zabudowanej działki o nr 4 będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

W konsekwencji transakcja sprzedaży zabudowanej działki o nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i jednocześnie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Kolejne wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczenia podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:

zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usług.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że na dzień składania wniosku Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT. B. zamierza rozszerzyć prowadzoną dotychczas działalność gospodarczą o prowadzenia inwestycji budowlanych. W szczególności, B. zamierza nabyć Nieruchomość w celu jej przebudowy lub alternatywnie wyburzenia i pobudowania na Nieruchomości nowych budynków. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę i wybudowaniu, budynki lub lokale posadowione na ww. działkach będą przedmiotem sprzedaży/odpłatnej dostawy towarów (w ramach tzw. pierwszego zasiedlenia). Nabywca będzie wykorzystywał nabyte od Spółki działki o 1, 2, 3, 4 do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano uprzednio, jeśli przed dokonaniem dostawy działki o nr 4 będą spełnione warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, to transakcja sprzedaży nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Ponadto, jak rozstrzygnięto powyżej sprzedaż działek o nr: 1, 2, 3 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2.

Mając na uwadze zaprezentowany opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z nabycia przedmiotowych Nieruchomości. W analizowanym przypadku będą spełnione - przewidziane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyte przez Nabywcę działki będą służyły czynnościom opodatkowanym, a Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Tym samym, w przypadku, gdy Sprzedający wystawi na rzecz Nabywcy fakturę/faktury dokumentujące zbycie działek o nr: 1, 2, 3, 4 z wykazaną kwotą podatku, to Nabywca będzie mógł skorzystać z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z tej faktury/tych faktur na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

A zatem oceniając całościowo należy uznać Państwa stanowisko w zakresie pytania 1, 2, 3 oraz 4 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

### Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Na podstawie art. 42b ust. 1 w powiązaniu z art. 42a ustawy o VAT mogą Państwo wystąpić do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie wiążącej informacji stawkowej (WIS), która jest wydawana w formie decyzji na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. Wystąpienie z wnioskiem o wydanie WIS jest możliwe od 1 listopada 2019 r. - przy czym WIS dotyczy stanu prawnego obowiązującego od 1 lipca 2020 r. Zatem kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania Wiążącej Informacji Stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

### Niniejsza interpretacja rozstrzyga przedstawione zdarzenie przyszłe wyłącznie w zakresie braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

### W zakresie określenia stawki podatku do sprzedaży działek niezabudowanych oraz działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

*   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) Spółka komandytowa (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).