Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.210.2025.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-27
Teza: Zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
czynności cywilnoprawnych nie obejmuje sprzedaży, której
przedmiotem jest budynek w stanie surowym zamkniętym.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
odbiór
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków
    podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

    Opis stanu faktycznego
    Dnia 16 czerwca 2025 r. został pobrany od Pani na podstawie aktu notarialnego podatek
    od czynności cywilnoprawnych od kwoty 295000 zł. Nastąpiło to w związku z nabyciem
    nieruchomości w stanie surowym zamkniętym. Dom posiada dach, okna i drzwi
    wejściowe. Pozostaje Pani w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój
    rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Jest Pani osobą fizyczną i nie prowadzi działalności
    gospodarczej, a sprzedawca jest również osobą fizyczną. Wspomniany dom jednorodzinny
    jest Pani pierwszą nieruchomością dla celów mieszkaniowych oraz spełnia Pani inne
    wymogi do zwolnienia z podatku zapisane w ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (zmiany w ustawie z dnia 31 sierpnia 2023 r.)

## Pytanie

Czy była Pani uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych wobec zakupu nieruchomości w stanie surowym zamkniętym, jeżeli
    nieruchomość jest Pani pierwszą nabywaną nieruchomością dla celów mieszkaniowych?
    Pani stanowisko w sprawie
    Pana zdaniem, jest Pani uprawniona do skorzystania ze zwolnienia z zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych wobec zakupu domu w stanie surowym zamkniętym oraz w
    związku z faktem, iż nieruchomość jest Pani pierwszą nabywaną nieruchomością do celów
    mieszkaniowych.
    Notariusz pobierając podatek od czynności cywilnoprawnych oparł się na tezie, iż
    nieruchomość jest w trakcie budowy i nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie. W
    przytoczonej ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zapisu, że
    zwolnienie nie dotyczy domu jednorodzinnego w trakcie budowy. Definicje budynku i
    budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zawarte w przepisie art. 3 ust. 2 i 2a ustawy o
    prawie budowlanym powinny być stosowane jedynie pomocniczo (a nie wprost), z
    jednoczesnym przyjęciem, iż dla uznania określonego obiektu za budynek mieszkalny
    jednorodzinny decydującym winien być cel, któremu przedmiotowy budynek ma służyć w
    przyszłości, tj. zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.
    Pojęcia, których winno się szukać w ustawie o prawie budowlanym funkcjonują w
    obszarze tego prawa, więc jeśli stosuje się je na gruncie prawa podatkowego, to w ustawie
    o podatku od czynności cywilnoprawnych powinno być wyraźne odesłanie.
    Ponadto budynek po wydaniu pozwolenia na użytkowanie lub po zawiadomieniu
    zakończenia budowy w dalszym ciągu nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych.
    Celem wprowadzenia zwolnienia w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych było umożliwienie nabycia swojego pierwszego mieszkania bądź domu z
    rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, czyli bez obowiązku zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych. Więc jeśli nabyty przez Panią budynek mieszkalny jest Pani
    pierwszą nieruchomością i służyć ma w przyszłości Pani potrzebą mieszkaniowym, to
    pobranie wspomnianego podatku narusza ten cel.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym − 2%,
      b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że
    zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż,
    której przedmiotem jest:
    - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
    - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
    - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego,

    pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
    przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
    przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Z opisu stanu faktycznego wynika, że kupiła Pani dom w stanie surowym zamkniętym.
    Notariusz nie zastosował zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ww. ustawy lecz
    pobrał od Pani podatek od czynności cywilnoprawnych.
    Pani zdaniem, nabyty przez Panią dom w stanie surowym zamkniętym jest Pani pierwszą
    nieruchomością i jest Pani uprawniona do zwolnienia z zapłaty podatku od czynności
    cywilnoprawnych. Notariusz oparł się na tezie, że budynek jest w trakcie budowy i nie ma
    jeszcze pozwalnia na użytkowanie.
    Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.
    Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy
    sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku
    mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach
    odrębnych.
    I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z
    2025 r. poz. 418):
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
      związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
      oraz posiada fundamenty i dach;
      2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek
      wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
      służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie
      samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali
      mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni
      całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest
    budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania
    budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym
    zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w
    budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono
    zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru
    budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu
    technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.
    Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:
      Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o
      pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-
      2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu
      nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od
      dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art.
      30 ust. 6a stosuje się.
    Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym
    samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa
    powyżej.

    Wskazała Pani, że nabyty przez Panią budynek był w stanie surowym zamkniętym, co jest
    jednoznaczne z tym, że nie mógł być formalnie oddany do użytkowania. Zatem budynek w
    takim stanie nie służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca
    budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego
    użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Tym samym zakup budynku, w stanie surowym zamkniętym, co do którego nie uzyskano
    pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy
    (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym
    powyżej przepisie. A zatem, słusznie pobrany został od Pani podatek od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży nieruchomości.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna
    (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego ... . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.