Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.74.2023.1.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-05
Teza: - Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT Płatności Gwarancyjnych, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz potencjalnych Zwrotów Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, - niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT Rekompensaty za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz potencjalnego zwrotu części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, - brak wpływu Płatności Gwarancyjnych, potencjalnych Zwrotów Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego, Rekompensaty za Najem Stołówek oraz potencjalnego zwrotu części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego, - brak obowiązku Kupującego dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych lub Rekompensaty za Najem Stołówek, - prawo do odliczenia przez Sprzedającego, na zasadach ogólnych, ewentualnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne lub Rekompensaty za Najem Stołówek, w zakresie w jakim ich ponoszenie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytań 1-2.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; faktura; fundusz-fundusz gwarancyjny; gwarancje; odpłatność; rekompensata
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności niepodlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Zakres stosowania przepisów rozdziału
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

2 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT Płatności Gwarancyjnych, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz potencjalnych Zwrotów Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego,

\- niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT Rekompensaty za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz potencjalnego zwrotu części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego,

\- braku wpływu Płatności Gwarancyjnych, potencjalnych Zwrotów Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego, Rekompensaty za Najem Stołówek oraz potencjalnego zwrotu części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego,

\- braku obowiązku Kupującego dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych lub Rekompensaty za Najem Stołówek,

\- prawa do odliczenia przez Sprzedającego, na zasadach ogólnych, ewentualnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne lub Rekompensaty za Najem Stołówek, w zakresie w jakim ich ponoszenie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytań 1-2.

Treść wniosku jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) zawarł transakcję (dalej: „Transakcja”) polegającą na nabyciu od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością s.k.a. (dalej: „Sprzedający”) nieruchomości położonej w ….. zabudowanej dwoma budynkami biurowymi z funkcją handlowo-usługową „…” (dalej: „Budynki”), budynkiem technicznym, budowlami oraz pozostałą infrastrukturą, w celu prowadzenia działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach.

Przedmiot Transakcji (wraz z nabyciem innych związanych z gruntem lub Budynkami składników majątkowych, w tym przejęciem praw i obowiązków z określonych umów) będzie dalej łącznie określany, jako „Nieruchomość”.

Kupujący i Sprzedający będą w dalszej części wniosku określani również łącznie jako „Zainteresowani”.

Powierzchnie Budynków przeznaczone są na wynajem podmiotom trzecim na cele biurowe, usługowe, handlowe oraz pomocnicze. Budynki zostały oddane do użytkowania, a większość znajdujących się w nich powierzchni była już na moment dokonania Transakcji przedmiotem umów najmu zawartych przez Sprzedającego (przedmiotem wynajmu są również miejsca parkingowe). W konsekwencji, w ramach Transakcji kupujący wstąpił w prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni w Budynkach.

Kupujący jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni komercyjnych w Budynkach, która jest działalnością opodatkowaną VAT.

1\. Mechanizm kalkulacji ceny za Nieruchomość oraz Umowa Gwarancyjna

Umowa sprzedaży Nieruchomości została zawarta 23 grudnia 2022 roku (dalej: „Umowa”). Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Zainteresowanymi, cena sprzedaży Nieruchomości została skalkulowana w oparciu o założenie, że powierzchnia w Budynkach będzie generowała wpływy z tytułu czynszu najmu w wysokości oczekiwanej przez Kupującego i odzwierciedlonej w sposobie kalkulacji ceny. Powyższe uzasadnione jest tym, że zgodnie z praktyką rynkową wartość Nieruchomości, będącą podstawą ustalenia ceny, określa się w oparciu o dochody generowane przez Nieruchomość, natomiast dochody te określane są w oparciu o nominalne kwoty czynszu oraz powierzchnię wynajmowaną. Odzwierciedla to specyfikę rynku nieruchomościowego w Polsce - Kupujący oczekuje, że Nieruchomość będzie w całości wynajęta i będzie generowała odpowiedni poziom dochodów zapewniający oczekiwaną przez Kupującego stopę zwrotu.

Ponieważ na dzień zawarcia Umowy część powierzchni w Budynkach była niewynajęta oraz ponieważ w stosunku do niektórych powierzchni istnieje ryzyko, że obowiązujące umowy najmu zostaną rozwiązane z winy najemcy przed ich umownym terminem wygaśnięcia, w celu zabezpieczenia interesów Kupującego, Zainteresowani zawarli - równocześnie z zawarciem Umowy - umowę gwarancji czynszowej (dalej: „Umowa Gwarancyjna”). Umowa Gwarancyjna ma na celu zapewnienie Kupującemu zakładanego poziomu przychodów/wpływów z tytułu wynajmu powierzchni w Budynkach, jakie powstałyby, gdyby całość powierzchni w Budynkach została wynajęta na założonych z góry warunkach (uwzględnionych w kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji ustalonej w sposób wskazany powyżej).

Umowa Gwarancyjna została zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów zawartej w art. 3531 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”), zgodnie z którym, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej z założenia mają mieć charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z tytułu umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynkach z uwagi na fakt, że część powierzchni w Budynkach pozostaje lub będzie pozostawała niewynajęta.

2\. Powierzchnie, których dotyczy Umowy Gwarancyjna

Umowa Gwarancyjna będzie zasadniczo dotyczyć powierzchni w Budynkach, które w dniu zawarcia Transakcji oraz w określonym czasie następującym po jej zawarciu nie były/nie będą wynajęte zgodnie z warunkami i zasadami określonymi w Umowie Gwarancyjnej (lub będą wynajęte, jednak będą spełnione pewne, przewidziane w Umowie Gwarancyjnej warunki) (dalej: „Niezajęte Powierzchnie”). Zgodnie z Umową Gwarancyjną, przez Niezajęte Powierzchnie rozumie się, zasadniczo (Umowa Gwarancyjna zawiera szczegółową, techniczną definicję Niezajętych Powierzchni) powierzchnie w Budynkach przeznaczone na cele biurowe, handlowe, usługowe lub pomocnicze, a także miejsca parkingowe znajdujące się na gruncie lub w garażu podziemnym w Budynkach, które w dniu zawarcia Umowy Gwarancyjnej:

\- w ogóle nie są wynajęte na podstawie umów najmu dotyczących Nieruchomości (dalej: „Najmy”), przy czym rozróżnia się trzy rodzaje Najmów: „Istniejące Umowy Najmu” (tj. umowy najmu istniejące w dacie sprzedaży Nieruchomości), tzw. „Nowe Umowy Najmu” (tj. umowa najmu z nowym najemcą, zawarta po dacie Transakcji przy wsparciu Sprzedającego, lub umowa najmu z istniejącym najemcą, która została przedłużona lub rozszerzona na dodatkowe powierzchnie) oraz tzw. „Umowy Najmu Kupującego” (tj. umowy najmu zawarte przez Kupującego z przyszłymi najemcami bez wsparcia Sprzedającego, po dacie Transakcji);

\- są wynajęte na podstawie Najmu (w znaczeniu zdefiniowanym powyżej), lecz nie zostały przekazane najemcy (co oznacza, że przyszły najemca nie podpisał protokołu zdawczo-odbiorczego);

\- są wynajęte na podstawie Najmu (w znaczeniu zdefiniowanym powyżej) i zostały przejęte przez najemcę, lecz najemca nie zapłacił jeszcze pierwszej płatności z tytułu czynszu w ramach Najmu albo (w przypadku powierzchni co do których Najem przewiduje okresy bezczynszowe) najemca nie uiścił jeszcze żadnych opłat eksploatacyjnych należnych na podstawie Najmu;

\- są wynajęte na podstawie Najmu (w znaczeniu zdefiniowanym powyżej), zostały przejęte przez najemcę, a także została uiszczona pierwsza płatność czynszu z tytułu Najmu (albo pierwsza płatność z tytułu opłat eksploatacyjnych - w przypadku Najmów przewidujących okresy bezczynszowe), lecz najemca nie dostarczył jeszcze zabezpieczenia wymaganego na podstawie Najmu.

W momencie, gdy żaden z powyższych warunków nie będzie spełniony w stosunku do danej powierzchni, to przestanie być ona uznawana za Niezajętą Powierzchnię.

Ponadto, za Niezajęte Powierzchnie mogą zostać uznane również powierzchnie w Budynkach przeznaczone na cele biurowe, handlowe, usługowe lub pomocnicze, a także miejsca parkingowe znajdujące się na gruncie lub w garażu podziemnym w Budynkach, które w dniu zawarcia Umowy Gwarancyjnej nie stanowiły Niezajętych Powierzchni, ale w stosunku do których - zasadniczo (Umowa Gwarancyjna zawiera w tym zakresie szczegółowe definicje) - okres Najmu zakończył się w trakcie obowiązywania okresu gwarancyjnego określonego w Umowie Gwarancyjnej (dalej: „Okres Gwarancyjny”) lub w stosunku do których Najem zakończył się przedwcześnie (z uwagi na (i) skorzystanie przez najemcę z opcji wcześniejszego wypowiedzenia umowy, tzw. break option lub (ii) ograniczenie powierzchni najmu, w okolicznościach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej oraz umowach najmu). Powierzchnie takie będą uznawane za Niezajęte Powierzchnie do momentu (w zależności co nastąpi wcześniej): (i) gdy nie będą spełnione żadne (wymienione powyżej) przesłanki uznania tych powierzchni za Niezajęte Powierzchnie albo (ii) upłynięcia Okresu Gwarancyjnego.

Dodatkowo, Umowa Gwarancyjna przewiduje, że za Niezajęte Powierzchnie mogą także zostać uznane powierzchnie wynajęte na podstawie dwóch szczególnych umów dotyczących najmu stołówek (w każdym z Budynków znajduje się stołówka, która jest przedmiotem najmu na podstawie oddzielnej umowy najmu zawartej przez Sprzedającego z tym samym najemcą; dalej: „Umowy Najmu Stołówek”). W stosunku do Umów Najmu Stołówek, powierzchnie których dotyczą, mogą stać się Niezajętymi Powierzchniami jeżeli umowy zostaną przedwcześnie rozwiązane (w ciągu pierwszych kilku lat obowiązywania Umowy Gwarancyjnej). Powierzchnie te przestaną być uznawane za Niezajęte Powierzchnie do momentu, gdy (i) przestaną spełniać przesłanki uznania za Niezajęte Powierzchnie albo (ii) upłynie Okres Gwarancyjny, w zależności co nastąpi wcześniej.

W szczególnym przypadku, za Niezajęte Powierzchnie w ramach Umowy Gwarancyjnej mogą zostać uznane również powierzchnie przeznaczone na cele biurowe, handlowe, usługowe lub pomocnicze, a także miejsca parkingowe znajdujące się na gruncie lub w garażu podziemnym w Budynkach, które w dniu zawarcia Umowy Gwarancyjnej nie stanowiły Niezajętych Powierzchni, ale w stosunku do których:

\- zakończył się Najem danej powierzchni z uwagi na przedwczesne wypowiedzenie takiej umowy przez najemcę (z jakiegokolwiek powodu) lub wynajmującego (z powodów innych niż naruszenie przez najemcę obowiązków w zakresie dokonywania płatności w ramach danego Najmu), w okresie od momentu wypowiedzenia Najmu do (i) czasu gdy przestaną być spełnione warunki kwalifikowania takiej przestrzeni jako Niezajętej Powierzchni, albo (ii) upłynięcia Okresu Gwarancyjnego (w zależności co nastąpi wcześniej); dalej: „Powierzchnie Niezajęte (Wypowiedzenie)”,

\- zakończył się Najem danej powierzchni z uwagi na przedwczesne wypowiedzenie takiej umowy przez wynajmującego z uwagi na niewypełnianie przez najemcę swoich obowiązków w zakresie dokonywania płatności w ramach tego Najmu do (i) czasu, gdy przestaną być spełnione warunki kwalifikowania takiej przestrzeni jako Niezajętej Powierzchni, albo (ii) upłynięcia Okresu Gwarancyjnego (w zależności co nastąpi wcześniej); dalej: „Powierzchnie Niezajęte (Opłaty)”.

3\. Działania związane z wynajęciem powierzchni w Budynku

Jak wskazano powyżej, definicja Niezajętych Powierzchni odwołuje się również do kategorii tzw. Nowych Umów Najmu, a więc umów najmu, które będą zawarte z Przyszłymi Najemcami już po dacie Transakcji. W tym zakresie, Zainteresowani wskazują, w celu wynajęcia jak największego procentu powierzchni w Budynku, uzgodniona została procedura wynajmu oraz kryteria najmu według których, po dniu Transakcji, Sprzedający jest uprawniony do (między innymi) poszukiwania nowych najemców i podejmowania czynności zmierzających do zawarcia Nowych Umów Najmu (dalej: „Procedura Wynajmu”).

Umowa Gwarancyjna przewiduje ponadto, że:

\- w uzgodnionym przez Zainteresowanych okresie Sprzedający będzie, na zasadzie wyłączności, uprawniony do komercjalizacji powierzchni w Budynkach (z wyjątkiem Powierzchni Niezajętych (Wypowiedzenie) i Powierzchni Niezajętych (Opłaty), zgodnie z powyższymi definicjami) i takie czynności nie będą podejmowane przez Kupującego (dalej: „Okres Wyłączności”);

\- w trakcie trwania Okresu Wyłączności Kupujący będzie informował Sprzedającego o podmiotach zainteresowanych najmem powierzchni w Budynkach i będzie kierował takie podmioty do Sprzedającego, zgodnie z Procedurą Wynajmu (z wyjątkiem Powierzchni Niezajętych (Wypowiedzenie) i Powierzchni Niezajętych (Opłaty), których - jak wskazano powyżej - nie dotyczy Okres Wyłączności; w przypadku takich powierzchni Sprzedający i Kupujący będą współpracować ze sobą w dobrej wierze i wymieniać informacje o potencjalnych najemcach);

\- po upływie Okresu Wyłączności, Kupujący będzie uprawniony do komercjalizacji powierzchni w Budynkach i zawierania Umów Najmu Kupującego wedle uznania. Niemniej, w sytuacji gdy warunki takiej umowy będą znacznie odbiegały od warunków ustalonych zgodnie z Umową Gwarancyjną, to zobowiązania Sprzedającego do płatności na rzecz Kupującego w ramach Umowy Gwarancyjnej mogą być ograniczone w stosunku do powierzchni objętych takimi Umowami Najmu Kupującego.

4\. Płatności gwarancyjne dokonywane na podstawie Umowy Gwarancyjnej

Na podstawie Umowy Gwarancyjnej Sprzedający zobowiązał się do zapłaty na rzecz Kupującego, przez określony w tej umowie okres przypadający po sprzedaży Nieruchomości, następujących świadczeń na warunkach wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, które dalej będą określane łącznie jako „Płatności Gwarancyjne”:

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Czynsz”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania na rzecz Kupującego płatności odnoszących się do Niezajętych Powierzchni (innych niż Powierzchni Przeznaczonych do Wynajęcia - zdefiniowane poniżej), których wartość będzie rekompensowała Kupującemu brak wpływów z tytułu czynszu najmu, który Kupujący uzyskałby, gdyby powierzchnie te były wynajęte na zakładanych przez Kupującego zasadach. Płatności te będą kalkulowane zgodnie z formułą ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

Płatności Gwarancyjne za Czynsz nie będą obejmowały:

i. Powierzchni Niezajętych (Opłaty) w okresie od daty wcześniejszego wypowiedzenia tej umowy do upływu okresu najmu sprecyzowanego w umowie (tak jakby nie została wypowiedziana), lub

ii. Powierzchni Niezajętych (Wypowiedzenie) w okresie od daty wcześniejszego wypowiedzenia tej umowy do upływu okresu najmu sprecyzowanego w umowie (tak jakby nie została wypowiedziana), lub

iii. powierzchni, w stosunku do których powinna była zostać zawarta Nowa Umowa Najmu (tj. Sprzedający przedstawił Kupującemu potencjalnego najemcę, a proponowana umowa była zgodna z Procedurą Wynajmu i określonymi tam kryteriami), ale nie została podpisana z uwagi na niedochowanie przez Kupującego obowiązków w ramach Umowy Gwarancyjnej; w okresie od ostatniego dnia, w którym umowa powinna była zostać podpisana przez Kupującego do momentu upływu okresu najmu przewidzianego w takiej Nowej Umowie Najmu.

(dalej: „Powierzchnie Przeznaczone pod Wynajem”).

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Opłaty eksploatacyjne”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni (z wyłączeniem miejsc parkingowych oraz Powierzchni Przeznaczonych pod Wynajem), których kwota będzie stanowiła równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, odnoszących się do danej Niezajętej Powierzchni (z wyłączeniem miejsc parkingowych oraz Powierzchni Przeznaczonych do Wynajęcia), do których płatności obowiązani byliby najemcy, gdyby powierzchnie te były wynajęte.

Dla wyjaśnienia, opłaty eksploatacyjne są opłatami płaconymi przez najemców na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą (np. media, utrzymanie czystości, ochrona, itp.) najmowanych przez nich powierzchni oraz tzw. części wspólnych - proporcjonalnie do najmowanych przez nich powierzchni w danym budynku. Opłaty takie są płacone razem z czynszem w oparciu o założony (przewidywany) poziom kosztów, a następnie rozliczane pomiędzy wynajmującym a najemcami po zakończeniu roku, w oparciu o rzeczywiste koszty proporcjonalnie do wynajętych powierzchni.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu braku wpływów i konieczności samodzielnego pokrycia odpowiedniej części kosztów opłat eksploatacyjnych przypadających na Niezajętą Powierzchnię (w przeciwieństwie do możliwości obciążenia tymi kosztami najemcy, gdyby powierzchnia była wynajęta), zgodnie z formułą kalkulacyjną ujętą w załączniku do Umowy Gwarancyjnej.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Czynsz - Wynik”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności będących równowartością utraconych wpływów z czynszów w zakresie Powierzchni Niezajętych (Opłaty) w przypadku ziszczenia się pewnych określonych warunków wskazanych w Umowie Gwarancyjnej, tak jakby taka umowa nie została rozwiązana.

Jeżeli w związku z wcześniejszym zakończeniem umowy najmu Kupujący otrzyma od najemcy jakiekolwiek kary umowne lub odszkodowania z uwagi na niewykonanie przez najemcę obowiązków w zakresie uiszczania płatności, to takie kwoty obniżą zobowiązania Sprzedającego w zakresie Płatności Gwarancyjnych za Czynsz - Wynik.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Opłaty eksploatacyjne - Wynik”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności, których kwota będzie stanowiła równowartość potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych w zakresie Powierzchni Niezajętych (Opłaty) w przypadku ziszczenia się pewnych określonych warunków wskazanych w Umowie Gwarancyjnej w wysokości określonej na podstawie załącznika do Umowy Gwarancyjnej.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Zachęty dla Najemców”\] Jeżeli umowy najmu zawarte już po dacie Transakcji (Nowe Umowy Najmu lub Umowy Najmu Kupującego) będą przewidywały zachęty dla najemców, w tym okresy bezczynszowe, dofinansowania do prac aranżacyjnych (innych niż uwzględnione już w Umowie) lub rabaty, przy spełnieniu warunków określonych w Umowie Gwarancyjnej Sprzedający będzie zobowiązany do świadczenia pieniężnego na rzecz Kupującego, którego celem będzie zrekompensowanie Kupującemu wysokości ww. zachęt dla najemców przewidzianych daną umową najmu.

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu niedoboru w zakresie dochodów operacyjnych wynikającego z konieczności udzielenia określonych zachęt dla najemców w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Wynagrodzenie Agentów”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonania na rzecz Kupującego płatności rekompensującej poniesione przez Kupującego koszty wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości, którego usługi umożliwiły zawarcie Umowy Najmu Kupującego (zwrot nastąpi w ramach limitów kwotowych ustalonych w Umowie Gwarancyjnej).

Celem tego świadczenia jest zrekompensowanie Kupującemu konieczności pokrycia przez Kupującego wynagrodzenia agenta lub pośrednika nieruchomości w związku z zawieraną Umową Najmu Kupującego w celu wynajęcia Niezajętych Powierzchni.

\- \[„Różnica Czynszu Umów Najmu Stołówek”\] W przypadku Umów Najmu Stołówek, wysokość czynszu jest zależna od utargu najemcy. Na potrzeby Umowy Gwarancyjnej, Sprzedający i Kupujący uzgodnili miedzy sobą bazowy poziom czynszu za te powierzchnie, który będzie w każdym okresie rozliczeniowym odejmowany od czynszu obliczonego zgodnie z odpowiednią Umową Najmu Stołówki za ten okres. W sytuacji gdy w danym okresie rozliczeniowym różnica tych wartości będzie:

· dodatnia, to Sprzedający zrekompensuje Kupującemu tę różnicę poprzez płatność jej równowartości (do wysokości określonej w Umowie Gwarancyjnej);

· ujemna, to wartość bezwzględna różnicy będzie pomniejszała wysokość płatności należnych od Sprzedającego w ramach Umowy Gwarancyjnej w następnym okresie rozliczeniowym;

· równa zeru, to Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonania płatności na rzecz Kupującego.

\- \[„Płatności Gwarancyjne za Media”\] Sprzedający będzie zobowiązany do dokonywania płatności dotyczących Niezajętych Powierzchni w zakresie zużycia przez Sprzedającego lub jego kontrahentów mediów w tych Niezajętych Powierzchniach. Opłaty te będą dokonywane na podstawie odczytów z odpowiednich liczników, a w sytuacji braku liczników, na podstawie ustalonej proporcji zużycia mediów w Niezajętych Powierzchniach w ogólnych kosztach zużycia mediów zapłaconych przez Kupującego w stosunku do Nieruchomości (na podstawie proporcji powierzchni Niezajętych Powierzchni do powierzchni Budynków). Płatności te będą dokonywane bez żadnej marży oraz w takim zakresie w jakim nie zostały uwzględnione w kosztach opłat eksploatacyjnych, nie są ponoszone przez odpowiednich najemców oraz nie zostały w inny sposób zwrócone Kupującemu.

\- \[„Roczne Rozliczenie Opłat Eksploatacyjnych”\] Sprzedający będzie także zobowiązany do dokonywania Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych dotyczących Niezajętych Powierzchni za poprzedni rok kalendarzowy. Dla wyjaśnienia, jak wskazano powyżej, Sprzedający będzie zobowiązany w trakcie roku dokonywać miesięcznych płatności na rzecz Kupującego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Opłaty eksploatacyjne, których kwota stanowi równowartość miesięcznych potencjalnych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych odnoszących się do określonych powierzchni (które, w przypadku, gdyby dana powierzchnia była wynajęta, byłyby przenoszone na najemców). Należy w tym zakresie wyjaśnić, że opłaty eksploatacyjne w zakresie powierzchni najętych są ponoszone przez najemców w taki sposób, że w trakcie roku najemcy uiszczają miesięczne zaliczki na poczet rocznego rozliczenia, a następnie, po zakończeniu roku kalendarzowego i podsumowaniu wszystkich kosztów eksploatacyjnych poniesionych na Nieruchomość (w tym Budynki), dochodzi do rozliczenia rocznego kwoty zaliczek i kwoty faktycznie poniesionych kosztów. W tym zakresie, jeżeli po zakończeniu roku kalendarzowego okaże się, że suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego w trakcie roku jest niższa niż kwota rzeczywiście poniesionych przez Kupującego kosztów przypadających na te powierzchnie, Sprzedający zapłaci Kupującemu taką dodatkową różnicę. Jednakże, jeśli okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego w trakcie roku jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów przypadających na te powierzchnie, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę.

Ponadto, w ramach Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych, Sprzedający będzie zobowiązany do płatności na rzecz Kupującego kwot, które byłyby należne od określonych w Umowie Gwarancyjnej najemców (na podstawie stosunku powierzchni wynajętej takim najemcom do całkowitej powierzchni najmu Budynków), ale nie będą należne od takich najemców w wyniku postanowień umownych w umowach zawartych z tymi najemcami, które ograniczają możliwość przeniesienia całości faktycznych opłat eksploatacyjnych na tych najemców (np. w wyniku wprowadzonych limitów na podwyższenie cen). To zobowiązanie Sprzedającego ma zastosowanie wyłącznie w stosunku do Rocznego Rozliczenia Opłat Eksploatacyjnych za rok 2023 i 2024.

Należy zaznaczyć, że zgodnie z Umową Gwarancyjną, z tytułu dokonywania omawianych płatności, Sprzedający nie będzie stawał się najemcą Niezajętych Powierzchni i nie będzie mu przysługiwało prawo do korzystania z tych powierzchni. Nie będzie także uzyskiwał żadnego tytułu prawnego do tych powierzchni.

Zainteresowani wskazują również, że w pewnych okolicznościach może nastąpić konieczność zwrotu części Płatności Gwarancyjnych (dokonanych wcześniej przez Sprzedającego) przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Może mieć to miejsce w przypadku gdy:

\- w danym okresie rozliczeniowym (lub jego części) dane powierzchnie kwalifikowały się jako Powierzchnie Niezajęte, ale w stosunku do tych powierzchni w ramach Najmu od najemcy był należny czynsz (nawet w pomniejszonej wysokości) lub opłaty eksploatacyjne - w takiej sytuacji kwoty te zasadniczo obniżą odpowiednio Płatności Gwarancyjne za Czynsz lub Płatności Gwarancyjne za Opłaty Eksploatacyjne za kolejny okres rozliczeniowy, ale mogą zostać zamiast tego zwrócone na rzecz Sprzedającego;

\- w zakresie Płatności Gwarancyjnych za Czynsz - Wynik Kupujący otrzyma od najemcy płatności z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych, w zakresie których Sprzedający uiścił już odpowiednie Płatności Gwarancyjne za Czynsz - Wynik - wówczas takie kwoty obniżą zobowiązanie Sprzedającego z tytułu Płatności Gwarancyjnych za Czynsz - Wynik w kolejnych okresach rozliczeniowych, a jeśli nie będzie to możliwe, to zostaną zwrócone Sprzedającemu;

\- w ramach Rozliczenia Rocznego Opłat Eksploatacyjnych okaże się, że po zakończeniu roku kalendarzowego suma Płatności Gwarancyjnych za Opłaty Eksploatacyjne dokonana przez Sprzedającego w trakcie roku jest wyższa niż kwota rzeczywiście poniesionych kosztów przypadających na te powierzchnie, Kupujący zwróci Sprzedającemu taką różnicę;

\- jeżeli dojdzie do nadpłaty jakiejkolwiek części Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego, Kupujący niezwłocznie zwróci nadpłatę Sprzedającemu (chyba że istnieją inne należne płatności od Sprzedającego - wówczas nadpłata zostanie zaliczona na poczet takich zobowiązań);

dalej: „Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych”.

5\. Istota świadczeń należnych Kupującemu na podstawie Umowy Gwarancyjnej

Jak wynika z powyższego, płatności w ramach Umowy Gwarancyjnej mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynkach nie są/nie będą w pełni wynajęte (w tym z uwagi na rozwiązanie umów w ramach Okresu Gwarancji) lub lokale nie będą wydane najemcom lub najemcy nie dostarczą odpowiednich zabezpieczeń lub najemcy nie dokonają zapłaty pierwszych należności (ww. świadczenia pokrywają te rodzaje przychodów/płatności, jakie Kupujący otrzymywałby, jeśli powierzchnie w Budynku byłyby w pełni wynajęte a czynsz/opłaty eksploatacyjne byłyby uzyskiwane przez Kupującego w pełnej wysokości założonej na potrzeby kalkulacji ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji) lub Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane z nowymi umowami najmu (takie jak zachęty dla najemców lub wynagrodzenie agentów).

Innymi słowy, zgodnie z intencją Zainteresowanych, Sprzedający, dokonując powyższych płatności na rzecz Kupującego, ma zapewnić, że przedmiot Transakcji będzie przynosił takie wpływy/generował takie przepływy finansowe, jakie założone zostały przy kalkulacji ceny za przedmiot Transakcji, w granicach określonych w Umowie Gwarancyjnej.

Sprzedający nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego świadczenia wzajemnego, a w szczególności nie będzie mu przysługiwało prawo do użytkowania powierzchni w Budynkach objętych Umową Gwarancyjną. Ponadto, z zastrzeżeniem okoliczności opisanych powyżej, Sprzedający nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności w imieniu najemców zalegających z płatnościami na rzecz Kupującego wynikającymi z umów najmu.

6\. Umowa dodatkowo gwarantowana przez Sprzedającego

W ramach ustaleń między Zainteresowanymi, w Umowie Gwarancyjnej Sprzedający również gwarantuje Kupującemu wykonanie obowiązków płatniczych najemcy przez podmiot będący najemcą w ramach Umów Najmu Stołówek w ramach limitów ustalonych w Umowie Gwarancyjnej. W przypadku niewykonania przez tego najemcę swoich obowiązków płatniczych, Sprzedający może być zobowiązany do dokonania odpowiedniej rekompensaty na rzecz Kupującego obejmującej płatność czynszu i opłat eksploatacyjnych powiększonych dodatkowo o kwotę stanowiącą równowartość podatku VAT wynikającego z faktur wystawionych przez Kupującego na rzecz tego najemcy, dokumentujących świadczenie usług najmu (dalej: „Rekompensata za Najem Stołówek”). Przy czym obowiązek Sprzedającego względem Kupującego w ramach powyższych uzgodnień może zmaterializować się dopiero w momencie gdy (łącznie) (i) najemca ten nie wykona swoich obowiązków określonych powyżej, (ii) Kupujący wezwał tego najemcę do zapłaty oraz (iii) Kupujący wykorzystał zabezpieczenie umowy najmu, które najemca był zobowiązany przekazać w ramach Umów Najmu Stołówek (jeśli istnieje).

W przypadku wystąpienia wskazanych powyżej okoliczności, które mogą prowadzić do powstania obowiązku zapłaty przez Sprzedającego Rekompensaty za Najem Stołówek na rzecz Kupującego, Kupujący przekaże stosowną informację Sprzedającemu. Następnie Kupujący umożliwi Sprzedającemu (na podstawie stosownego pełnomocnictwa) rozpoczęcie negocjacji z najemcą w ramach Umów Najmu Stołówek mających na celu uregulowanie zobowiązań wobec Kupującego przez najemcę.

W przypadku gdy Sprzedający będzie zobowiązany do dokonania jakichkolwiek płatności z tytułu Rekompensaty za Najem Stołówek na rzecz Kupującego, zgodnie z ustaleniami między Zainteresowanymi, Sprzedający automatycznie wstąpi w prawa i obowiązki wierzyciela (Kupującego), zgodnie z art. 518 § 1 ust. 1 Kodeksu Cywilnego.

W sytuacji jeśli Kupujący otrzyma od najemcy w ramach Umów Najmu Stołówek jakiekolwiek płatności, które zostały wcześniej zrekompensowane przez Sprzedającego w ramach Rekompensaty za Najem Stołówek, wówczas takie kwoty obniżą ewentualne Rekompensaty za Najem Stołówek przypadające na przyszłe okresy rozliczeniowe albo kwoty te zostaną zwrócone Sprzedającemu.

Ponadto, w każdym czasie w okresie obowiązywania opisanej powyżej gwarancji Sprzedający może zażądać aby Kupujący wysłał do najemcy w ramach Umów Najmu Stołówek powiadomienie o rozwiązaniu takiej umowy (jeśli takie rozwiązanie umowy jest dopuszczalne w granicach prawa), a Kupujący ma obowiązek takie żądanie spełnić. W sytuacji wcześniejszego rozwiązania Umów Najmu Stołówek (jednej lub obu) i opuszczeniu tej powierzchni przez najemcę, powierzchnie, które były objęte rozwiązaną umową, staną się Niezajętymi Powierzchniami. W sytuacji niedopełnienia obowiązków przez Kupującego w zakresie rozwiązania umowy, odpowiednie zobowiązania Sprzedającego wygasną.

Jeżeli w wyniku:

i. rozwiązania Umów Najmu Stołówek (jednej lub obu) lub

ii. zaprzestania działalności przez najemcę Umów Najmu Stołówek w Budynkach, w wyniku którego w Budynkach zabraknie w pełni funkcjonującej stołówki

najemcy w ramach Istniejących Umów Najmu (które zawierają zapisy dotyczące obowiązku utrzymania przez wynajmującego stołówki w danym Budynku) wystąpią z roszczeniami wobec Kupującego wynikającymi z braku stołówki w którymkolwiek z Budynków, to Sprzedający zobowiązuje się zabezpieczyć Kupującego przed takimi roszczeniami, pod warunkiem, że kupujący udzieli Sprzedającemu odpowiedniego umocowania do podjęcia negocjacji i doprowadzenia do rozwiązania takich sporów z najemcami. W tym zakresie Kupujący nie będzie uprawniony do samodzielnego rozwiązywania takich sporów bez wcześniejszej zgody Sprzedającego. W przypadku naruszenia obowiązku uzyskania zgody Sprzedającego przez Kupującego, Sprzedający nie będzie zobowiązany do zabezpieczenia roszczeń takiego najemcy wobec Kupującego.

7\. Informacje dodatkowe

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT (i byli nimi na moment dokonania Transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie o VAT.

Kupujący nie będzie świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Budynku (ani jego części) na cele mieszkaniowe zwolnione z VAT.

Końcowo, Zainteresowani wskazują, że występowali również z wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania VAT Transakcji, a interpretacje w tym zakresie zostały już wydane (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.562.2022.2.MAT oraz 0111-KDIB2-2.4014.263.2022.2.MZ).

### Pytania

1\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?

2\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT?

3\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym na podstawie przepisów Ustawy o VAT: (i) Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, (ii) potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, (iii) Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz (iv) potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego?

4\. Czy na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Kupujący nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych ani Rekompensaty za Najem Stołówek?

5\. Czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytań 1-2, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych ewentualnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne lub Rekompensaty za Najem Stołówek, w zakresie w jakim ich ponoszenie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT?

### Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1\. Na podstawie przepisów Ustawy o VAT Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

2\. Na podstawie przepisów Ustawy o VAT Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

3\. Na podstawie przepisów Ustawy o VAT: (i) Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, (ii) potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, (iii) Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz (iv) potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

4\. Na gruncie przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Kupujący nie będzie zobowiązany do dokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych ani Rekompensaty za Najem Stołówek.

5\. W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytań 1-2, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwot podatku VAT naliczonego wynikających z faktur VAT wystawionych przez Kupującego dokumentujących ww. Płatności Gwarancyjne lub Rekompensaty za Najem Stołówek, w zakresie w jakim ich ponoszenie będzie związane z jego działalnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

UZASADNIENIE

Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, iż w interesie Kupującego leży ustalenie, czy przedmiotowe płatności stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, co dalej wiązałoby się z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawieniem faktury VAT na rzecz Sprzedającego oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego/korekty podatku naliczonego.

Jednocześnie, w przypadku uznania konieczności naliczania podatku VAT należnego przez Kupującego, istotnym zagadnieniem staje się możliwość odliczenia tego podatku przez Sprzedającego. W tym kontekście, sformułowane we wniosku pytania dotyczą bezpośrednio konsekwencji podatkowych powstających dla Kupującego i Sprzedającego i w interesie prawnym obu stron Umowy Gwarancyjnej leży ustalenie prawidłowej metody rozliczenia Płatności Gwarancyjnych na gruncie VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1

1\. Charakter prawny Płatności Gwarancyjnych

Umowa Gwarancyjna została zawarta pomiędzy Zainteresowanymi na zasadzie swobody umów i ma charakter umowy nienazwanej. W omawianym stanie faktycznym, w ramach Transakcji, strony Transakcji przyjęły założenie, że cała potencjalnie podlegająca wynajmowi powierzchnia w Budynkach jest całkowicie wynajęta - i odpowiednio ustaliły cenę za przedmiot Transakcji. Dodatkowo strony Transakcji uzgodniły również, że (na zasadach szczegółowo ustalonych pomiędzy stronami) Sprzedający, w pierwszej części Okresu Gwarancyjnego (tj. od daty zawarcia Transakcji), będzie wyłącznie odpowiedzialny za poszukiwanie nowych najemców.

Można więc uznać, że pełne wynajęcie Budynków stanowi element, którego spodziewał się Kupujący nabywając przedmiot Transakcji. Na wypadek jego niespełnienia - czyli niepełnego wynajęcia powierzchni w Budynkach lub wystąpienia innych okoliczności obniżających rentowność Nieruchomości (np. przyznania najemcom zachęt w postaci okresów bezczynszowych), Sprzedający zobowiązuje się do dokonywania na rzecz Kupującego Płatności Gwarancyjnych.

Powyższe prowadzi do wniosku, że z cywilnoprawnego punktu widzenia Płatności Gwarancyjne stanowić będą przedmiot świadczenia Sprzedającego na rzecz Kupującego, do którego zobowiąże się on na wypadek niepełnego lub niespełniającego wymogów Kupującego wynajęcia powierzchni w Budynkach w dniu sprzedaży i później w okresie określonym w Umowie Gwarancyjnej lub też na wypadek ziszczenia się określonych w Umowie Gwarancyjnej okoliczności powodujących brak możliwości uzyskania przez Kupującego dochodów na założonym poziomie.

Z punktu widzenia Kupującego, gwarancja ma na celu zapewnienie, że jeżeli powierzchnia w Budynkach określona w Umowie Gwarancyjnej nie będzie wynajęta (lub wystąpią inne okoliczności opisane w Umowie Gwarancyjnej), a w konsekwencji efektywny poziom przychodów z najmu będzie niższy niż założony przez Kupującego i Sprzedającego podczas kalkulowania ceny sprzedaży przedmiotu Transakcji (bądź z tego względu, że Budynki nie będą generowały zakładanych wpływów, bądź z tego względu, że po Transakcji Kupujący będzie ponosił koszty związane z najemcami, do których będzie zobowiązany na podstawie umów najmu bądź z innych powodów przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej), Kupujący otrzyma od Sprzedającego zapłatę w wysokości ekwiwalentnej do oczekiwanych dochodów z najmu.

Jednocześnie, w określonych w Umowie Gwarancyjnej przypadkach, Kupujący może być zobowiązany do Zwrotu Części Płatności Gwarancyjnych na rzecz Sprzedającego - np. w sytuacji gdy Płatności Gwarancyjne za Opłaty Eksploatacyjne dokonane przez Sprzedającego na podstawie Umowy Gwarancyjnej będą wyższe niż odpowiednia część faktycznie poniesionych przez Kupującego kosztów opłat eksploatacyjnych.

Do charakteru podobnej umowy odnosił się Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 9 listopada 2006 r. (sygn. akt IV CSK 208/06) stwierdził, że umowa gwarancji nie została uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a jej treść może być ukształtowana przez strony zgodnie z art. 3531 Kodeksu cywilnego. Strony mogą zatem ustanowić gwarancję mającą na celu zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego w określonych w umowie warunkach. W powoływanym wyroku, Sąd Najwyższy stwierdził, że w prawie polskim dopuszczalne jest udzielanie także gwarancji innych niż tworzących tylko stan zabezpieczenia, pod warunkiem określenia prawnie dopuszczalnych granic ryzyka, jakie mógłby przejąć na siebie gwarant.

2\. Brak przesłanek do uznania, że Płatności Gwarancyjne stanowią wynagrodzenie za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: (1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; (2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; (3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W ocenie Zainteresowanych, nie ma wątpliwości, że wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, gdyż w wyniku realizacji Umowy Gwarancyjnej nie wystąpi pomiędzy nimi żaden obrót towarami. Ponadto, wypłata Płatności Gwarancyjnych nie stanowi zwrotu części ceny sprzedaży Nieruchomości, gdyż w omawianym przypadku charakter Płatności Gwarancyjnych - który odnosi się do wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie nieruchomości - nie daje podstaw do przyjęcia, że świadczenia te stanowią rabat lub obniżkę ceny w stosunku do nabytej przez Kupującego Nieruchomości. Nie są one bowiem związane ze zmianą ceny na skutek pomyłki w obliczeniu ceny przy sprzedaży Nieruchomości albo z jej zmianą na skutek zdarzeń, które miały miejsce po transakcji sprzedaży. W przedmiotowej sytuacji, Płatności Gwarancyjne stanowią wyrównanie zyskowności zakładanej przez Kupującego przy zakupie Nieruchomości. Ekonomicznie sytuację tą można porównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody/osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. Nie można też utożsamiać Płatności Gwarancyjnych z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę ceny, gdyż premia jest związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość obrotu, szybkość płatności itp.) w relacji pomiędzy sprzedawcą i nabywcą. Tu natomiast Płatności Gwarancyjne zależą od relacji pomiędzy Kupującym a podmiotami trzecimi (najemcami). Tym samym, wypłata Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie wpływa na kwotę podatku naliczonego u Kupującego.

Zdaniem Zainteresowanych, wypłata kwot Płatności Gwarancyjnych nie stanowi również wynagrodzenia za świadczenie usług. W tym zakresie, w orzecznictwie sądowym wskazuje się, że aby uznać określoną transakcję za „odpłatne świadczenie usług”, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie, czyli musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę (tak, np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 stycznia 2015 r. I SA/Kr 1141/14, oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1540/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1128/12).

Określona czynność jest zatem traktowana, jako podlegająca opodatkowaniu świadczenie usług, gdy:

\- istnieje stosunek prawny pomiędzy podmiotami, w ramach którego dochodzi do wymiany wzajemnych świadczeń (np. z jednej strony - czynność, a z drugiej - płatność za czynność),

\- istnieje możliwa do zdefiniowania czynność,

\- wynagrodzenie przekazywane jest w zamian za czynność i jest ekwiwalentne do wartości tej czynności,

\- odpłatność pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

\- istnieje podmiot będący beneficjentem czynności, inny niż wykonujący czynność.

Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w wyroku TSUE z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development oraz w wyroku z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma. W tym pierwszym wyroku TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT. Natomiast w drugim wyroku podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Aby więc można było mówić o świadczeniu usług opodatkowanych VAT konieczne jest więc zdefiniowanie (a) usługodawcy, (b) świadczonej usługi (świadczenia spełnianego przez usługodawcę), jak również wykazanie istnienia (c) ekwiwalentności świadczeń pomiędzy stronami oraz (d) bezpośredniego związku pomiędzy zapłatą oraz świadczeniem.

W tym ostatnim zakresie, na uwagę zasługuje opinia Rzecznika Generalnego do sprawy GFKL (C-93/10), w której Rzecznik wskazał, że jeżeli świadczenie wzajemne zależy od częściowo nieznanych czynników, to nie zachodzi bezpośredni związek \[Przypis Rzecznika: Zobacz analogicznie wyrok z dnia 14 listopada 2000 r. w sprawie C-142/99 Floridienne i Berginvest, Rec. s. I-9567, pkt 22, 23, w którym Trybunał orzekł, iż skoro dywidendy wypłacane były na podstawie decyzji powziętej jednostronnie przez kogoś innego, to uzależnione były od częściowo nieznanych czynników, a zatem bezpośredni związek nie wystąpił.\] pomiędzy świadczeniem oraz wynagrodzeniem.

Na podstawie ww. przepisów oraz wskazanego orzecznictwa, w ocenie Zainteresowanych, w niniejszej sprawie nie dojdzie do świadczenia usług przez Kupującego na rzecz Sprzedającego w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi.

W szczególności, sama wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła odpłatności wobec braku świadczenia wzajemnego po stronie Kupującego. Innymi słowy, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w związku z wypłacanymi przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Płatnościami Gwarancyjnymi opisanymi w stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT – warunkiem tym jest istnienie świadczenia oraz jego odpłatność. Z kolei ewentualny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych, do którego mogłoby dojść tylko w razie powstania nadpłaty po stronie Sprzedającego/otrzymania przez Kupującego od najemców kwot gwarantowanych przez Sprzedającego, będzie miał na celu jedynie dokonanie stosownego rozliczenia rzeczywistej kwoty należnych Płatności Gwarancyjnych i również nie będzie wiązał się z uzyskaniem przez Kupującego od Sprzedającego żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Nie sposób również mówić w takim przypadku o jakimkolwiek przysporzeniu po stronie Sprzedającego, który wskutek takiego zwrotu odzyskał jedynie część Płatności Gwarancyjnej, w stosunku do której efektywnie doszło do nadpłaty (w wyniku zapłacenia przez Sprzedającego większej Płatności Gwarancyjnej niż należna lub w wyniku dokonania płatności na rzecz Kupującego przez najemcę).

Natomiast w opisanym stosunku prawnym wypłata środków pieniężnych w ramach Płatności Gwarancyjnych będzie stanowiła świadczenie ze strony Sprzedającego, wynikające z wykonania przez niego swojego zobowiązania o charakterze gwarancyjnym. Co więcej, świadczenie Sprzedającego jest zdarzeniem niepewnym - uzależnionym od ziszczenia się przewidzianych w Umowie Gwarancyjnej zdarzeń, a w konsekwencji, w świetle cytowanej opinii Rzecznika Generalnego nie może stanowić wynagrodzenia za świadczenie usługi.

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych (niezależnie od opisanego przypadku) będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy Zainteresowanymi nadwyżki wpłaconych przez Sprzedającego kwot, a co za tym idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

Jak wskazano powyżej, Umowa Gwarancyjna zostanie zawarta na podstawie zasady swobody kształtowania umów przewidzianej przepisami art. 3531 Kodeksu cywilnego. Wypłata Płatności Gwarancyjnych na rzecz Kupującego będzie miała charakter kompensacyjny (tzn. zapewnienie jej beneficjentowi określonego przysporzenia majątkowego), a zobowiązanie do dokonywania tego typu płatności Sprzedający przyjmie na siebie na zasadzie ryzyka.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, kwoty Płatności Gwarancyjnych, które może otrzymać Kupujący od Sprzedającego lub Zwrot Części Płatności Gwarancyjnej (w którymkolwiek z opisanych przypadków) przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, a ich otrzymanie nie będzie powodowało dla Kupującego ani Sprzedającego jakichkolwiek konsekwencji w VAT, w szczególności nie będzie się łączyło z obowiązkiem rozpoznania obowiązku podatkowego VAT oraz rozliczeniem podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Prawidłowość takiego stanowiska została potwierdzona w licznych interpretacjach indywidualnych (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP, z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 18 czerwca 2014 r., sygn. IPPP3/443-283/14-2/SM, z dnia 24 lipca 2014 r., sygn. IPPP3/443-433/14-2/JK, z dnia 8 sierpnia 2014 r., sygn. IPPP3/443-431/14-2/IG z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. IPPP1/443-1070/14-2/JL, z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 2 czerwca 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.92.2017.1.RR, z dnia 25 maja 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 2 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.16.2018.1.KBR i sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2018.1.IZ, z dnia 1 lutego 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.19.2018.1.KOM oraz z dnia 9 lipca 2019 r. sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK, z dnia 13 lipca 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.246.2020.2.DP oraz 28 maja 2020 r. 0114-KDIP4-1.4012.216.2020.2.DP).

Również w wydanych interpretacjach z dnia 8 lutego 2021 r. oraz 16 lutego 2021 r. o sygn. 0114-KDIP4-1.4012.3.2021.1.SL oraz 0114-KDIP4-1.4012.31.2021.1.SL potwierdzono, że płatności o charakterze gwarancyjnym wypłacane na rzecz nabywcy nieruchomości nie podlegają opodatkowaniu VAT. W pierwszej z ww. interpretacji wskazano:

Ponadto Świadczenia Gwarancyjne wypłacane będą jedynie w przypadku zaistnienia okoliczności uprawniających do ich wypłaty polegających na niepełnym wynajęciu wynajmowanej powierzchni w Budynku lub wystąpieniu innych okoliczności wpływających na rentowność Nieruchomości.

A zatem, otrzymanych Świadczeń Gwarancyjnych nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, ze względu na brak świadczenia wzajemnego między Kupującym a Sprzedającym nie dochodzi do czynności opodatkowanych i otrzymanie Świadczeń Gwarancyjnych nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

(…)

Wobec tego w związku z otrzymaną płatnością z tytułu Świadczeń Gwarancyjnych Kupujący nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych, na gruncie przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należy poprzedzić uwagą wprowadzającą, odnoszącą się do rzeczywistego, ekonomicznego charakteru Rekompensat za Najem Stołówek otrzymywanych przez Kupującego jak również do okoliczności, w których będą one dokonywane.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, w stosunku do jednego z najemców powierzchni stołówek w Budynkach została przewidziana specjalna procedura, która polega na tym, że jeżeli najemca ten będzie zalegał z płatnościami (np. czynszowymi lub za opłaty eksploatacyjne) w okresie sprecyzowanym w Umowie Gwarancyjnej wówczas Sprzedający będzie miał umocowanie do podjęcia rozmów z najemcą. Takie działanie ma na celu umożliwienie najemcy powrotu do wywiązywania się ze swoich obowiązków płatniczych zgodnie z odpowiednią Umową Najmu Stołówki. Należy wskazać, że Sprzedawca ma w tym interes, gdyż w odmiennym przypadku, gdyby umowy te były wypowiedziane, to mogłyby zostać zaliczone do Niezajętych Powierzchni i przez dłuższy okres być objęte Płatnościami Gwarancyjnymi (co miałoby przełożenie na wyższe zobowiązania Sprzedającego względem Kupującego w ramach Umowy Gwarancyjnej).

W przypadku powstania zaległości po stronie najemcy w ramach Umów Najmu Stołówek, przy spełnieniu warunków określonych w Umowie Gwarancyjnej, Sprzedający może być zobowiązany do dokonania odpowiedniej rekompensaty na rzecz Kupującego obejmującej czynsz i opłaty eksploatacyjne za odpowiednie powierzchnie, powiększone dodatkowo o kwotę stanowiącą równowartość podatku VAT wynikającego z faktur wystawionych przez Kupującego na tego najemcę (dokumentujących świadczenie usług najmu).

W istocie więc będzie dochodziło do sytuacji, w której, z jednej strony nadal będzie istniał bezpośredni stosunek najmu pomiędzy Kupującym oraz najemcą (Kupujący będzie świadczył na jego rzecz usługę najmu, która podlega opodatkowaniu VAT), a z drugiej strony, z uwagi na przejściowe problemy finansowe najemcy, kwoty należne Kupującemu związane ze świadczeniem tej usługi będą gwarantowane i wypłacane (wraz z kwotą wykazanego na fakturach podatku VAT) Kupującemu przez Sprzedawcę.

Na płaszczyźnie ekonomicznej będzie więc w istocie dochodziło do regulowania należności za usługi świadczone na rzecz najemcy przez Sprzedawcę.

Jest to sytuacja wprost uregulowana w przepisach Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT, podstawą opodatkowania \[np. z tytułu świadczenia przez Kupującego usług na rzecz najemców\] jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (…). Ustawa o VAT dopuszcza więc wprost, aby świadczenie należne od podmiotu „A” zostało w praktyce uregulowane przez podmiot „B”.

Ponieważ w omawianej sytuacji Sprzedawca - poprzez dokonywanie Rekompensat za Najem Stołówek na rzecz Kupującego - nie będzie nabywał żadnego prawa do dysponowania powierzchniami najmu (nie będzie się on stawał nabywcą usługi najmu), ani także nie będzie nabywał od Kupującego żadnego świadczenia wzajemnego, wypłacane przez niego Rekompensaty za Najem Stołówek nie będą stanowiły wynagrodzenia za żadne odrębne świadczenie podlegające VAT wykonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy. W szczególności, nie będzie to wynagrodzenie za świadczenie usług na rzecz Sprzedawcy, opodatkowane podatkiem VAT. Będzie to płatność gwarantująca wpływ z tytułu świadczenia usług na rzecz najemcy, które to usługi zostaną przez Kupującego opodatkowane podatkiem VAT (i udokumentowane fakturą wystawioną na rzecz najemcy).

Z kolei ewentualny (o ile zajdzie taka konieczność) zwrot części Rekompensat za Najem Stołówek będzie związany wyłącznie z rozliczeniem pomiędzy Zainteresowanymi nadwyżki wpłaconych przez Sprzedającego kwot, a co za tym idzie, również w tym przypadku nie dojdzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, za prawidłowe należy uznać stanowisko, że Rekompensaty za Najem Stołówek, które Sprzedawca może być zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, nie będą stanowiły odrębnej czynności opodatkowanej podatkiem VAT świadczonej przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy, natomiast ich charakter polega wyłącznie na dokonaniu zapłaty przez podmiot trzeci wynagrodzenia należnego Kupującemu od najemcy (które zostanie udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego na rzecz najemcy i w zakresie którego podatek VAT zostanie rozliczony przez Kupującego).

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, na podstawie przepisów Ustawy o VAT Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, pozostaną poza opodatkowaniem podatkiem VAT w związku z tym, że nie będą stanowić wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3

Zdaniem Zainteresowanych, (i) Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, (ii) potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, (iii) Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz (iv) potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ww. ustawy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie zaś z art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT, w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza (z pewnymi wyjątkami), gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej (tzw. „współczynnik” VAT).

Zdaniem Zainteresowanych, pod celami działalności gospodarczej, o której mowa w art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT, należy rozumieć również takie działania czy sytuacje występujące w ramach działalności gospodarczej, które nie generują opodatkowania VAT (np. odszkodowania umowne czy odsetki za nieterminowe dokonywanie płatności od kontrahentów itp.).

Otrzymywane przez Kupującego od Sprzedającego Płatności Gwarancyjne oraz Rekompensata za Najem Stołówek, a także potencjalny zwrot ich części, stanowią zaś niepodlegający - w ocenie Zainteresowanych, co wskazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 i 2 - opodatkowaniu VAT efekt prowadzenia działalności gospodarczej, polegającej m.in. na wynajmie powierzchni nieruchomości (są związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą).

Skoro zatem Płatności Gwarancyjne oraz Rekompensata za Najem Stołówek (a także potencjalny zwrot ich części) są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie wypełniają hipotezy art. 86 ust. 2a Ustawy o VAT i nie powodują konieczności zastosowania tego przepisu. Tym samym przychody uzyskiwane z tytułu ww. świadczeń nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu wysokości odliczenia VAT.

W oczywisty też sposób płatności te jako pozostające poza zakresem opodatkowania VAT, nie wpływają na obowiązek stosowania współczynnika (proporcji) VAT, o którym mowa w art. 90 ust. 2 Ustawy o VAT. Jak wynika z powyższego wywodu, realizacja świadczeń z tytułu Umowy Gwarancyjnej nie powinna wpływać na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego przy nabyciu towarów i usług używanych w ich działalności gospodarczej.

Należy również podkreślić, że ww. świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej nie mogą zostać uznane za wynagrodzenie z tytułu dostawy towarów lub świadczenia usług otrzymane od podmiotów trzecich (w tym dotację, subwencję lub dopłatę o podobnym charakterze) mające bezpośredni wpływ na cenę - a tym samym podstawę opodatkowania VAT - dostarczanych towarów lub świadczonych usług (art. 29a ust. 1 Ustawy o VAT). Nie są one „dofinansowaniem” do świadczonych usług najmu, gdyż łączne wynagrodzenie z tytułu najmu ustalane jest przez Kupującego i danego najemcę (będącego podmiotem niepowiązanym) zawsze na poziomie rynkowym. Warunki rynkowe wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych przewidują bowiem różnorakie zachęty dla najemców w postaci np. okresów bezczynszowych, lub okresów obniżonego czynszu. Natomiast otrzymywane od Sprzedającego świadczenia, co zostało wskazane powyżej, mają jedynie na celu zabezpieczenie interesu ekonomicznego Kupującego.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Zainteresowanych, (i) Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, (ii) potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, (iii) Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej oraz (iv) potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie będą rodziły jakichkolwiek konsekwencji w VAT, tj. nie będą wpływały na wysokość wykazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego

Prawidłowość przedstawionego powyżej stanowiska, została potwierdzona w interpretacjach indywidualnych m.in. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.137.2022.1.MK z 13 maja 2022 r., 0111-KDIB3-1.4012.980.2021.1.IK z 14 stycznia 2022 r. czy 0114-KDIP4-1.4012.455.2020.1.AM z 4 listopada 2020 r.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4

Mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych i zgodnie z treścią uzasadnienia Wnioskodawców w zakresie pytań nr 1-2, otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych ani Rekompensat za Najem Stołówek nie będzie należnością ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług (tj. za dokonanie sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT), to nie zaistnieje po stronie Kupującego obowiązek udokumentowania otrzymania tych kwot fakturą/fakturami VAT zgodnie z art. 106b ust. 1 Ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych, skoro otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych czy Rekompensat za Najem Stołówek nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, to Kupujący nie powinien dokumentować otrzymanych świadczeń z tego tytułu fakturami VAT, ale wystawiając inne dokumenty księgowe (np. noty księgowe).

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania podobnych płatności (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur VAT) została również potwierdzona przez Ministra Finansów oraz Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego (porównaj w szczególności interpretacje indywidualne: z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. IPPP1/443-745/12-2/ISZ, z dnia 24 marca 2014 r., sygn. IPPP1/443-38/14-2/AP z dnia 16 października 2017 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.348.2017.1.JG, z dnia 25 maja 2017 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.75.2017.1.RR, z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.289.2019.1.RK oraz z dnia 26 września 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.287.2022.1.AK).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 5

W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 lub 2, Sprzedającemu powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, który ewentualnie powinien zostać wykazany w związku z rozliczeniem Płatności Gwarancyjnych/Rekompensat za Najem Stołówek w zakresie, w jakim taki podatek naliczony będzie związany z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego.

Stosownie, bowiem, do treści przepisu art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem zgodnie z zasadą neutralności VAT podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenia z tytułu Płatności Gwarancyjnych lub Rekompensat za Najem Stołówek zostałyby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur VAT wystawianych przez Kupującego dokumentujących Płatności Gwarancyjne, w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Kupującego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 cyt. ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

\- w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

\- świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że:

Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43). Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

W wyniku analizy przedstawionej sprawy na tle powołanych przepisów należy stwierdzić, że wypłacone przez Sprzedającego na rzecz Kupującego opisane we wniosku Płatności Gwarancyjne nie są/nie będą w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego. Zgodnie z przedstawionym opisem, Sprzedający zobowiązany jest/będzie do wypłacenia Płatności Gwarancyjnych. Jednocześnie Sprzedający nie otrzymuje/nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnych żadnego ekwiwalentnego świadczenia, a w szczególności nie przysługuje/nie będzie przysługiwało mu prawo do użytkowania powierzchni w Budynkach objętych Umową Gwarancyjną.

Płatności w ramach Umowy Gwarancyjnej mają pokrywać ubytek wpływów, jaki może wystąpić po stronie Kupującego w związku z faktem, iż powierzchnie w Budynkach nie są/nie będą w pełni wynajęte lub lokale nie będą wydane najemcom lub najemcy nie dostarczą odpowiednich zabezpieczeń lub najemcy nie dokonają zapłaty pierwszych należności lub Kupujący będzie musiał ponieść określone dodatkowe wydatki związane z nowymi umowami najmu. Świadczenia z tytułu Umowy Gwarancyjnej z założenia mają mieć charakter wyrównania Kupującemu poziomu zakładanych przychodów z tytułu umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości w zakresie, w jakim Kupujący nie osiągnąłby zakładanego poziomu przychodów z wynajmu powierzchni w Budynkach z uwagi na fakt, że część powierzchni w Budynkach pozostaje lub będzie pozostawała niewynajęta.

W konsekwencji, kwot Płatności Gwarancyjnych wypłaconych przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można/nie będzie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Otrzymane przez Kupującego Płatności Gwarancyjne nie są/nie będą stanowiły wynagrodzenia na świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sytuacji, nie dojdzie/nie będzie dochodziło również do świadczenia jakichkolwiek czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu potencjalnego Zwrotu Części Płatności Gwarancyjnych.

Kupujący zwraca/będzie zwracał Sprzedającemu jedynie nienależną kwotę z tytułu Płatności Gwarancyjnych, Sprzedający nie wykonuje/nie będzie wykonywał żadnego dodatkowego świadczenia w zamian za otrzymany od Kupującego Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych.

Wobec powyższego Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych przez Kupującego na rzecz Sprzedającego nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy i tym samym nie podlegają/nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Również Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, nie jest/nie będzie w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Jak wynika z opisu sprawy, w ramach ustaleń między Zainteresowanymi, w Umowie Gwarancyjnej Sprzedający również gwarantuje Kupującemu wykonanie obowiązków płatniczych najemcy przez podmiot będący najemcą w ramach Umów Najmu Stołówek w ramach limitów ustalonych w Umowie Gwarancyjnej. W przypadku niewykonania przez tego najemcę swoich obowiązków płatniczych, Sprzedający może być zobowiązany do dokonania odpowiedniej rekompensaty na rzecz Kupującego obejmującej płatność czynszu i opłat eksploatacyjnych powiększonych dodatkowo o kwotę stanowiącą równowartość podatku VAT wynikającego z faktur wystawionych przez Kupującego na rzecz tego najemcy, dokumentujących świadczenie usług najmu (dalej: „Rekompensata za Najem Stołówek”).

W przypadku, gdy Sprzedający będzie zobowiązany do dokonania jakichkolwiek płatności z tytułu Rekompensaty za Najem Stołówek na rzecz Kupującego, zgodnie z ustaleniami między Zainteresowanymi, Sprzedający automatycznie wstąpi w prawa i obowiązki wierzyciela (Kupującego), zgodnie z art. 518 § 1 ust. 1 Kodeksu Cywilnego.

W omawianej sytuacji Sprzedawca - poprzez dokonywanie Rekompensat za Najem Stołówek na rzecz Kupującego - nie będzie nabywał żadnego prawa do dysponowania powierzchniami najmu (nie będzie się on stawał nabywcą usługi najmu), ani także nie będzie nabywał od Kupującego żadnego świadczenia wzajemnego. Zatem wypłacane przez niego Rekompensaty za Najem Stołówek nie będą stanowiły wynagrodzenia za żadne odrębne świadczenie podlegające VAT wykonywane przez Kupującego na rzecz Sprzedawcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że usługa najmu stołówek świadczona jest/będzie przez Kupującego na rzecz najemcy stołówek.

Zatem Rekompensaty za Najem Stołówek wypłaconej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie można/nie będzie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. Otrzymana przez Kupującego Rekompensata za Najem Stołówek nie jest/nie będzie stanowiła wynagrodzenia na świadczenie jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W przedmiotowej sytuacji, nie dojdzie/nie będzie dochodziło również do świadczenia jakichkolwiek czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT przez Sprzedającego na rzecz Kupującego z tytułu potencjalnego zwrotu części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, w sytuacji jeśli Kupujący otrzyma od najemcy w ramach Umów Najmu Stołówek jakiekolwiek płatności, które zostały wcześniej zrekompensowane przez Sprzedającego w ramach Rekompensaty za Najem Stołówek, wówczas takie kwoty obniżą ewentualną Rekompensatę za Najem Stołówek przypadającą na przyszłe okresy rozliczeniowe albo kwoty te zostaną zwrócone Sprzedającemu.

Nie można zatem uznać zwrotu części Rekompensaty za Najem Stołówek za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy. Kupujący zwraca/będzie zwracał Sprzedającemu jedynie nienależną kwotę z tytułu Rekompensaty za Najem Stołówek, Sprzedający nie wykonuje/nie będzie wykonywał żadnego dodatkowego świadczenia w zamian za otrzymany od Kupującego zwrot Rekompensaty za Najem Stołówek.

Tym samym, Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy i tym samym nie podlegają/nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze, że skoro zarówno Płatności Gwarancyjne, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją zapisów Umowy Gwarancyjnej, zwrot części Płatności Gwarancyjnych, Rekompensata za Najem Stołówek, do wypłaty której Sprzedawca może być zobowiązany wobec Kupującego w związku z realizacją Umowy Gwarancyjnej, a także potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek przez Kupującego na rzecz Sprzedającego, nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, to ww. płatności nie wpływają/nie będą wpływały na wysokość wskazywanej w deklaracjach składanych przez Kupującego lub Sprzedającego kwoty podatku VAT naliczonego lub należnego.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1, nr 2 i nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii obowiązku udokumentowania fakturą/fakturami VAT otrzymanych przez Kupującego Płatności Gwarancyjnych i Rekompensaty za Najem Stołówek.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Art. 2 pkt 22 ww. ustawy wskazuje, że:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Podkreślić należy, że – jak wyżej wskazano – otrzymanie kwot Płatności Gwarancyjnych i/lub Rekompensaty za Najem Stołówek nie stanowi/nie będzie stanowiło wynagrodzenia ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymane Płatności i Rekompensatę nie dojdzie/nie będzie dochodziło do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ww. ustawy. Wobec tego, w związku z otrzymanymi Płatnościami Gwarancyjnymi oraz Rekompensatą za Najem Stołówek Kupujący nie może/nie będzie mógł wystawić faktury.

Tym samym, Kupujący nie jest/nie będzie zobowiązany udokumentować fakturą/fakturami VAT otrzymanych kwot Płatności Gwarancyjnych ani Rekompensaty za Najem Stołówek.

W związku z powyższym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Jednocześnie, w związku z odpowiedzią na pytanie nr 1 i 2, w której wskazałem, iż Płatności Gwarancyjne, potencjalny Zwrot Części Płatności Gwarancyjnych, Rekompensata za Najem Stołówek oraz potencjalny zwrot części Rekompensaty za Najem Stołówek nie stanowią/nie będą stanowiły wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy i tym samym nie podlegają/nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 5, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie jedynie w sytuacji uznania, że ww. płatności podlegają/będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651, ze zm.).