Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-770/12-4/JR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2013-02-19
Teza: Jaki należy przyjąć do rozliczeń podatkowych z tytułu zbycia udziałów w nieruchomości termin nabycia tych udziałów, czy datę nabycia całej nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też datę nabycia poszczególnych udziałów tj. ½ w wyniku zniesienia wspólności majątkowej oraz ¹/6 w wyniku darowizny od męża?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; udział
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 9 października 2012 r. (data wpływu 12 listopada 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 stycznia 2013 r. (data wpływu 28 stycznia 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości, w części dotyczącej daty nabycia udziału:

*   w wyniku zniesienia współwłasności majątkowej małżeńskiej – **jest nieprawidłowe,**

*   w wyniku otrzymania darowizny – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 listopada 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Pismem z dnia 17 stycznia 2013 r., Nr IPTPB2/415-770/12-2/JR, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie odebrano w dniu 21 stycznia 2013 r., natomiast w dniu 28 stycznia 2013 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 25 stycznia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Dnia ..października 2007 r. Wnioskodawczyni oraz Jej mąż nabyli niezabudowaną działkę o pow. 0,0767 ha (akt notarialny Rep. A nr ../07). Przedmiotową działkę małżonkowie zakupili w trakcie trwania majątkowej wspólności ustawowej za fundusze objęte ich majątkiem wspólnym.

W dniu ..kwietnia 2008 r. małżonkowie zakupili projekt budynku mieszkalnego. W 2008 i 2009 r. ponieśli koszty opłat w związku z ubieganiem się o pozwolenie na budowę. Decyzją Prezydenta Miasta wydaną dnia ..września 2009 r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanym garażem wraz z przyłączem wodociągowym i kanalizacji sanitarnej uzyskano pozwolenie na budowę. Budowa budynku mieszkalnego prowadzona była w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych małżonków.

Aktem notarialnym Rep. A nr ../2010 z dniem ..kwietnia 2010 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mieli równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek. Nie występowali z żądaniem o ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym.

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej na podstawie umowy darowizny z dnia ..kwietnia 2010 r. Rep. A nr ../2010 zawartej przed notariuszem, Wnioskodawczyni nabyła od męża udział we własności przedmiotowej nieruchomości wynoszący ¹/6 części, stając się jej współwłaścicielką w udziale wynoszącym łącznie ²/3 części. Mąż Wnioskodawczyni zachował we własności nieruchomości udział wynoszący ¹/3 części.

Aktem notarialnym Rep. A nr ../2012r. w dniu ..lutego 2012 r. małżonkowie sprzedali swoje udziały we własności gruntowej o pow. 0,0767 ha. Na działce w Z. realizowana była do chwili sprzedaży inwestycja budowlana polegająca na budowie domu mieszkalnego z garażem, murowanego, parterowego z poddaszem użytkowym, podpiwniczonego, którego blachodachówką, o powierzchni 142 m2, przy czym budynek nie był zgłoszony do użytkowania, pozostawał w stanie surowym otwartym zadaszonym. Nie posiadał wmontowanych otworów okiennych i drzwi, stolarki, posadzek, tynków, izolacji cieplnej i instalacji wewnętrznych. Dokonana sprzedaż opisanej powyżej nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu wniosku dodano, że po zniesieniu współwłasności majątkowej małżeńskiej nie był przeprowadzony podział majątku dorobkowego. Z mocy prawa małżonkowie nabyli współwłasność nieruchomości po ½. Od nieruchomości nie były dokonywane żadne odpisy amortyzacyjne.

W związku z powyższym zadano (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku) następujące pytania:

1.  Jaki należy przyjąć do rozliczeń podatkowych z tytułu zbycia udziałów w nieruchomości termin nabycia tych udziałów, czy datę nabycia całej nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też datę nabycia poszczególnych udziałów tj. ½ w wyniku zniesienia wspólności majątkowej oraz ¹/6 w wyniku darowizny od męża?
2.  Czy prawidłowe będzie ustalenie kosztu uzyskania przychodów ze zbycia nieruchomości w ten sposób, iż do wartości nabycia działki dodana zostanie wartość wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego zarówno udokumentowanych fakturami VAT, jak też udokumentowanych innymi dowodami pochodzącymi od podmiotów niebędących podatnikami VAT, a następnie zwaloryzowanie poniesionych wydatków o wskaźnik wzrostu cen, przy czym koszty te nie będą pomniejszane o otrzymany zwrot podatku VAT uzyskany z tytułu rozliczenia niektórych wydatków związanych z budową budynku mieszkalnego?
3.  Czy Wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych w odniesieniu do dochodu ze zbycia udziałów w odniesieniu do wszystkich udziałów, czy jedynie w odniesieniu do udziałów nabytych w drodze darowizny od męża?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pytania oznaczone nr 2 i 3, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zdaniem Wnioskodawczyni, odnośnie pytania oznaczonego nr 1 - do rozliczenia podatków i zastosowania właściwego stanu prawnego, jako termin nabycia udziałów, które zostały sprzedane, należy przyjąć dzień zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej dla ½ udziałów oraz dzień uzyskania darowizny dla ¹/6 udziałów. Wynika to z treści art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a), gdzie zbycie udziałów jest odrębnym przedmiotem opodatkowania od zbycia nieruchomości lub jej części. Jeżeli zatem przedmiotem sprzedaży są udziały, to za datę ich nabycia należy przyjąć datę nabycia udziałów (ułamkowej części), a nie nabycia nieruchomości do bezudziałowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej daty nabycia udziałów w wyniku zniesienia współwłasności majątkowej,

*   **prawidłowe**w części dotyczącej daty nabycia udziałów w wyniku otrzymania darowizny.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…).

Tym samym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia zbywanej nieruchomości. Data ta wskazuje, jakie przepisy mają zastosowanie do opodatkowania osiągniętego przez podatnika dochodu.

Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Oznacza to, że do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r. zgodnie z treścią art. 14 ww. ustawy zmieniającej.

Nieruchomościami, zgodnie z treścią art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), są grunty, a także budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Tak więc zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Ponadto należy zauważyć, że zgodnie z powyższym, datą nabycia nieruchomości jest zawsze data nabycia gruntu bez względu na to, kiedy został lub zostanie wzniesiony na tym gruncie budynek. Wyjątek od tej zasady Kodeks cywilny przewiduje w przypadku, kiedy przedmiotem nabycia jest prawo użytkowania wieczystego gruntu. W takim przypadku budynek wybudowany na gruncie stanowi przedmiot odrębnej własności. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Z uwagi na to, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, należy ponownie odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego, a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, iż umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.). Na podstawie art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Jest to ich majątek wspólny. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba, że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie współwłasności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków lub też ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Stosownie do treści art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jak wynika z wniosku, Wnioskodawczyni w 2007 r. nabyła wraz z mężem w trakcie trwania majątkowej wspólności ustawowej za fundusze objęte ich majątkiem wspólnym udział w nieruchomości.

W dniu ..kwietnia 2008 r. małżonkowie zakupili projekt budynku mieszkalnego. W 2008 i 2009 r. ponieśli koszty opłat w związku z ubieganiem się o pozwolenie na budowę. Decyzją wydaną ..września 2009 r., uzyskali pozwolenie na budowę. Budowa budynku mieszkalnego prowadzona była w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych małżonków.

Aktem notarialnym z dniem ..kwietnia 2010 r. małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską ustanawiającą rozdzielność majątkową. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mieli równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek. Nie występowali z żądaniem o ustalenie nierównych udziałów w majątku wspólnym.

Po ustanowieniu rozdzielności majątkowej na podstawie umowy darowizny z dnia ..kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła od męża udział we własności przedmiotowej nieruchomości wynoszący ¹/6 części, stając się jej współwłaścicielką w udziale wynoszącym łącznie ²/3 części. Mąż Wnioskodawczyni zachował we własności nieruchomości udział wynoszący ¹/3 części.

W dniu ..lutego 2012 r. małżonkowie sprzedali swoje udziały we własności gruntowej położonej w Z. o pow. 0,0767 ha. Na przedmiotowej działce realizowana była do chwili sprzedaży inwestycja budowlana polegająca na budowie domu mieszkalnego z garażem, murowanego, parterowego z poddaszem użytkowym, podpiwniczonego, którego blachodachówką, o powierzchni 142 m2, przy czym budynek nie był zgłoszony do użytkowania, pozostawał w stanie surowym otwartym zadaszonym. Nie posiadał wmontowanych otworów okiennych i drzwi, stolarki, posadzek, tynków, izolacji cieplnej i instalacji wewnętrznych. Dokonana sprzedaż opisanej powyżej nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej. Po zniesieniu współwłasności majątkowej małżeńskiej nie był przeprowadzany podział majątku dorobkowego.

Jak wynika z przedstawionego wyżej opisu stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nabyła udziały w sprzedawanej nieruchomości w następujący sposób:

*   w 2007 r. – w ½ części odpowiadającej jej udziałowi nabytemu w trakcie trwania majątkowej wspólności ustawowej,

*   w 2010 r. – w ¹/6 części odpowiadającej udziałowi nabytemu od męża na podstawie umowy darowizny.

Przy czym podkreślić należy, że udział to zgodnie z zasadami w prawie cywilnym udział w gruncie oraz udział we wszystkim co jest z tym gruntem trwale związane.

Z uwagi na to, że nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w 2007 r. oraz w 2010 r. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy oddzielnie liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie każdego z udziałów w tej nieruchomości. Budynek mieszkalny „w trakcie budowy” – stan surowy otwarty zadaszony, trwale związany z gruntem będzie bowiem częścią składową tej nieruchomości. Data zakończenia jego wybudowania pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Data ta miałaby znaczenie wówczas gdyby budynek budowano na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu. Do takiej też okoliczności ustawodawca przewidział użycie słowa „wybudowanie” w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze opisane we wniosku zdarzenie oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić zatem należy, iż Wnioskodawczyni, która nabyła udziały w przedmiotowej nieruchomości w roku 2007 i 2010, zbywając je w 2012 r., czyli przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce ich nabycie – do wartości przychodu ze zbycia tej części nieruchomości, którą nabyła w 2007 r. winna zastosować przepisy w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., a do wartości przychodu ze zbycia tej części nieruchomości, którą nabyła w drodze darowizny w 2010 r. winna zastosować przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2010 r.

Reasumując, stwierdzić należy, iż do rozliczeń podatkowych z tytułu zbycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości w 2012 r., należy przyjąć datę nabycia poszczególnych udziałów, tj.:

*   2007 r. – ½ części, która została nabyta w trakcie trwania majątkowej wspólności ustawowej,

*   2010 r. - ¹/6 części która została nabyta na podstawie umowy darowizny.

Jednocześnie Organ zauważa że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku - nie prowadzi postepowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.