Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDWT.4011.23.2023.1.AK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-06-02
Teza: Ustalenie przychodów z najmu dla potrzeb opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Słowa kluczowe: najem-najem prywatny; opłata-opłata eksploatacyjna; opłata-opłaty dodatkowe; przychód
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

11 maja 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pani osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej. W kamienicy, której jest Pani właścicielką znajduje się 8 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe, które Pani wynajmuje lub ma Pani zamiar wynajmować w ramach najmu prywatnego. Na dzień składania niniejszego wniosku, 6 z 8 mieszkań oraz 2 lokale użytkowe wynajmowane są w ramach najmu prywatnego. W przyszłości ma Pani zamiar wynajmować w ramach najmu prywatnego wszystkie lokale w kamienicy. Treść umowy będzie odpowiadała opisowi zawartemu w niniejszym wniosku. W umowie z najemcami wskazana jest wysokość czynszu płatnego do 10- go dnia każdego miesiąca z góry. Ponadto w umowie zawarte są warunki ponoszenia przez najemców opłat za wodę i ścieki, opłat eksploatacyjnych (określone jako pozostałe opłaty za lokal) oraz opłat za energię elektryczną i gazową oraz inne usługi. Odnośnie opłat za energię elektryczną i gazową oraz inne usługi ustalono, iż najemca będzie ponosił bezpośrednio na podstawie umów odrębnych, które zawrze z podmiotami trzecimi. Natomiast opłaty za ścieki i wodę oraz pozostałe opłaty za lokal (dalej tzw. opłaty eksploatacyjne, w których skład wchodzi: wywóz śmieci, oświetlenie klatki schodowej i piwnicy, roczny przegląd kominiarski i gazowy oraz ewentualne opłaty - wg poniesionych przez wynajmującego realnych kosztów, za zaniedbane przez najemcę zamknięcie umów najemcy z podmiotami trzecimi związanych z usługami świadczonymi najemcy w przedmiotowym lokalu, najemca zgodnie z umową ponosi za pośrednictwem wynajmującego. Opłaty za wodę i ścieki dokonywane będą w trybie kwartalnym na podstawie zużycia przez wodomierz główny budynku oraz wskazań wodomierzy indywidualnych w lokalu najemcy. Całkowita opłata za wodę, którą obciążany będzie najemca, stanowić będzie sumę należności wyliczonych ze wskazań indywidualnego wodomierza najemcy oraz jeśli wskazania wodomierza będą większe od sumy wskazań wszystkich indywidualnych wodomierzy najemców, w proporcjonalnej części ewentualnej różnicy ww. wskazań wg wzoru: licznik indywidualny + \[licznik główny – suma liczników indywidualnych)/ ilość najemców\]. Opłata za wywóz śmieci określana jest zgodnie z cennikiem firmy wykonującej przedmiotową usługę, oświetleniem klatki schodowej i piwnicy wg wskazań licznika, przegląd roczny gazowy i kominiarski zgodnie z otrzymaną fakturą od podmiotu trzeciego. Wysokość wszystkich powyższych opłat jest zmienna i uzależniona jest od stopnia eksploatacji przez najemcę lokalu. W przyszłości chce Pani wynajmować wszystkie lokale, w takich przypadkach każdorazowo rozliczenie opłat za wodę i ścieki oraz opłat eksploatacyjnych będą tożsame z tymi przedstawionymi w niniejszym stanie faktycznym. Zastrzega Pani jeszcze raz, iż nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

**Pytania**

Czy w podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinna Pani uwzględniać kwoty, jakie najemca będzie opłacał za Pani pośrednictwem tytułem opłat eksploatacyjnych oraz opłat za ścieki i wodę?

**Pani stanowisko w sprawie**

Pani zdaniem w podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie powinna Pani uwzględniać kwot, jakie najemca będzie opłacał za Pani pośrednictwem tytułem opłat eksploatacyjnych oraz opłat za wodę i ścieki. Zgodnie z art. 2 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy m.in. najmu, jeżeli umowa ta nie jest zawierana w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie zamierza jej prowadzić. W związku z tym, lokale są i będą wynajmowane w ramach najmu prywatnego, a Pani obowiązana jest uiszczać należny podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Na mocy art. 6 ust.1a ustawy o zryczałtowanym podatku, opodatkowaniu ryczałtem od przychodu ewidencjonowanego podlegają otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartości otrzymanych w naturze świadczeń oraz innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (przychód z najmu przez pojęcie „otrzymane” – należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Natomiast „pozostawione do dyspozycji” są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa.) Pozostawienie środków do dyspozycji podatnika to przysporzenie majątkowe (zob. wyrok NSA z dn. 27.10.2015 r. sygn. akt II FSK 1960/13). Jak potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dn. 29.01.2021 r. „przychód z najmu powstaje zatem z momentem uzyskania przysporzenia majątkowego przez podatnika, z wejściem nowych wartości do jego majątku” (nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT). W niniejszym stanie faktycznym najemca zobowiązany jest do uiszczania opłat z tytułu korzystania i utrzymania lokalu, który wynajmuje. Wysokość tych opłat jest zmienna i zależna od stopnia eksploatacji lokalu przez najemcę. Swoboda kontraktowania umożliwia Pani ułożenie takiego stosunku prawnego, który „usprawni” jedynie proces dokonywania przez najemcę opłat. W niniejszym stanie faktycznym jest Pani de facto pośrednikiem dokonywanych przez najemcę opłat (opłat eksploatacyjnych i opłat za wodę i ścieki). Nie ma mowy o żadnym definitywnym przysporzeniu majątkowym na Pani rzecz, z którym wiąże się pojęcie przychodu. Cała przekazana przez najemcę kwota będzie przekazywana i obecnie jest – na wskazane w umowie cele. Nie pozostawia Pani sobie wynagrodzenia za pośrednictwo w zapłacie. Jak podkreśla Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 13.07.2021 r. „(…) jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym, natomiast wymienione przez wnioskodawcę opłaty eksploatacyjne oraz za wodę i ścieki związane z użytkowaniem lokalu, do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią dla wnioskodawcy przysporzenia majątkowego” (nr 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1.MM). Podobnie wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z dnia 25.05.2022 r. „ (…) kwoty jakie najemca opłaca za pośrednictwem wynajmującego tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz dostawę energii elektrycznej nie stanowią przysporzenia majątkowego, a w konsekwencji nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych” (nr 0112-KDIL2-2.4011.255.1.WS). Mając powyższe na względzie, w podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie powinna Pani uwzględniać kwot jakie najemca opłaca/ będzie opłacał za Pani pośrednictwem tytułem opłat eksploatacyjnych oraz opłat za wodę i ścieki.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

W świetle natomiast art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) to przychody, których źródłem jest:

najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu po stronie wynajmującego jest zatem zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, przy czym – jak wynika z art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego:

Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten powstał po stronie wynajmującego, musi zostać:

– otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

– postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Jednocześnie wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego. Nie mieszczą się także w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Mając na uwadze powyższe, jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi dla Pani przysporzenie majątkowe i tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast pozostałe opłaty, do których poniesienia zobowiązany jest najemca, nie stanowią dla Pani przysporzenia majątkowego. Tym samym Pani przychód, od którego powinna Pani obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, stanowi wyłącznie otrzymana od najemcy kwota za wynajem lokalu.

Wobec powyższego, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

• zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pani do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).