Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.559.2022.2.MR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-08-05
Teza: Dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6c

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
====================================================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczące skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów spłaconych rat kredytowych i prowizji bankowej i prawidłowe odnośnie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kosztu opłaty notarialnej oraz możliwości zaliczenia kosztów remontu do katalogu wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe, a mianowicie:

*   remont łazienki: wyburzenie ścianki, skucie kamieni, instalacje hydrauliczne, położenie kafelków, armatura łazienkowa,
*   remont kuchni: wybicie drzwi na zewnątrz, wygładzenie ścian, położenie kafli,
*   remont przybudówki - wydzielenie łazienki i kuchni: zbudowanie murka oddzielającego łazienkę, położenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji elektrycznej, położenie kafli,
*   montaż okna,
*   koszty pośrednika sprzedaży nieruchomości,
*   koszty cyklinowania podłogi,
*   zakup grzejników,
*   montaż fotowoltaiki.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

31 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani– w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 maja 2022 r. (wpływ 27 maja 2022 r.), pismem z 14 czerwca 2022 r. (wpływ 17 czerwca 2022 r.) oraz pismem z 4 lipca 2022 r. (wpływ 4 lipca 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Jest Pani osobą fizyczną, która w dniu 9 kwietnia 2016 r. nabyła nieruchomość, stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny zlokalizowany w X. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie własności ww. lokalu zostało dokonane aktem notarialnym w dniu 9 kwietnia 2016 r. - Repertorium (….). W wyniku braku środków finansowych była Pani zmuszona zaciągnąć kredyt na zakup ww. lokalu mieszkalnego. Mieszkanie było niezbędne w celu sprawowania opieki nad małoletnią córką K. D. w miejscowości X. Kredyt został udzielony przez Bank Y w dniu 10 marca 2016 r., umową o kredyt hipoteczny nr (…) z dnia 10 marca 2016 r. Mieszkała Pani w ww. mieszkaniu w okresie 9 kwietnia 2016 r. – 14 stycznia 2021 r. W wyniku problemów zdrowotnych musiała Pani przeprowadzić się pod opiekę rodziców. W celu uniknięcia generowania kosztów utrzymywania mieszkania - czynsz, odsetki od kredytu, była Pani zmuszona sprzedać mieszkanie. W dniu 14 września 2021 r. dokonała Pani odpłatnego zbycia nieruchomości aktem notarialnym Repertorium (….). Zaciągnięty przez Panią kredyt hipoteczny w Banku Y z dnia 10 marca 2016 r. na zakup ww. nieruchomości został spłacony ze środków uzyskanych z odpłatnego zbycia tegoż lokalu w kwocie (…) zł Na Pani rachunek prywatny ze sprzedaży mieszkania wpłynęło jedynie (…) zł jako reszta środków pieniężnych pozostałych po spłacie kredytu. Obecnie mieszka Pani w nieruchomości - dom mieszkalny w miejscowości W. Nieruchomość ta stanowi Pani własność, którą uzyskała Pani w formie darowizny od rodziców: (…) i (\`(...)\`). Pani rodzice mogą mieszkać w nieruchomości dożywotnie na podstawie ustanowionej służebności w dokumencie darowizny. Nieruchomość mieszkalna wymaga nakładów finansowych. Dzięki uzyskaniu środków finansowych ze zbycia mieszkania w wysokości (…) zł, zostanie wyremontowana i doprowadzona do stanu używalności. W zakresie koniecznych prac jest przeprowadzenie remontu 2 pokoi i łazienki wraz z ich wyposażeniem oraz ukończenie przybudówki wraz z wykończeniem.

Planowane jest również zainstalowanie baterii fotowoltaicznych wraz z oprzyrządowaniem w ramach modernizacji ogrzewania budynku. Planuje Pani na remont przeznaczyć kwotę (…) zł, która pozostała ze sprzedaży mieszkania po spłacie kredytu i którą może Pani fizycznie wydatkować. Obecnie jest Pani pod stałą opieką lekarzy. Aby zwiększyć kwotę na cele mieszkalne musiałaby Pani zaciągnąć kolejny kredyt który i tak będzie ciężko uzyskać przy Pani obecnej sytuacji finansowej i obecnych warunkach na rynku bankowym. Składając PIT-39 uwzględni Pani w poz. 20 przychód (…) zł (jak wynika z aktu notarialnego sprzedaży), w poz. 21 koszty uzyskania przychodu (…) zł (koszty notarialne – (…) zł + prowizja od kredytu – (…) zł + spłacony kredyt – (…) zł), poz. 23 dochód (…)zł, poz. 25 kwota wolna od podatku (…) zł (spłata kredytu plus koszt remontu domu mieszkalnego w W.).

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego**

Wydatki poniesione i planowane do poniesienia na remont otrzymanego w formie darowizny od rodziców domu mieszkalnego, które chce Pani zakwalifikować do wydatków w ramach ulgi na cele mieszkaniowe, które zostaną sfinansowane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego:

*   remont łazienki: wyburzenie ścianki, skucie kamieni, instalacje hydrauliczne, położenie kafelków, armatura łazienkowa,
*   remont kuchni: wybicie drzwi na zewnątrz, wygładzenie ścian, położenie kafli, nowa stolarka zabudowy meblowej - zabudowa na wymiar, instalacja hydrauliczna ze zmywarką, instalacja elektryczna z kuchenką,
*   remont przybudówki - wydzielenie łazienki i kuchni: zbudowanie murka oddzielającego łazienkę, położenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji elektrycznej, położenie kafli, nowa stolarka zabudowy meblowej - zabudowa na wymiar,
*   montaż okna,
*   koszty pośrednika sprzedaży nieruchomości,
*   koszty cyklinowania podłogi,
*   zabudowa mebli biurowych na wymiar - poprzez sformułowanie zabudowa mebli biurowych na wymiar rozumie Pani wydatki na zakup i montaż mebli co charakteryzuje stały związek z obiektem budowalnym lub jego częścią (lokalem) wykonanym na indywidualne zlecenie. Meble robione na wymiar przez stolarza to trzy komody, na których leżą dwa duże blaty robione na wymiar wzdłuż dwóch ścian pokoju/biura dopasowane do parapetów okien pomieszczenia na stałe, inaczej to dwa wielkie nieprzesuwne biurka złączone pod kątem prostym w rogu pokoju,
*   zakup grzejników,
*   montaż fotowoltaiki.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe, tj. planowany remont mieszkania otrzymanego w formie darowizny od rodziców potwierdzi Pani imiennymi rachunkami i fakturami potwierdzającymi zakupy, które poniesie Pani ze środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego.

Wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkaniowego na remont mieszkania otrzymanego w formie darowizny od rodziców nastąpi w okresie nie później niż trzy lata od końca roku podatkowego, w który nastąpiło odpłatne zbycie.

Dom mieszkalny nabyty w drodze darowizny od rodziców to budynek mieszkalny.

Jest Pani wyłącznym właścicielem domu mieszkalnego nabytego w drodze darowizny.

W otrzymanym w formie darowizny od rodziców mieszkaniu będzie Pani realizować własne cele mieszkaniowe.

### Pytania

1\. Czy może Pani zaliczyć do katalogu kosztów wydatków na cele mieszkaniowe spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości?

2\. Czy może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jedynie wysokość spłaconych rat kredytowych, prowizję bankową oraz opłatę notarialną zapłaconą przy kupnie nieruchomości - lokalu mieszkalnego?

3\. Czy koszty remontu nieruchomości w W. może Pani zaliczyć do katalogu kosztów wydatków na cele mieszkaniowe?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytania oznaczone we wniosku nr 2 i 3 w części dotyczącej wydatków poniesionych na remont domu mieszkalnego, a mianowicie:

*   remont łazienki: wyburzenie ścianki, skucie kamieni, instalacje hydrauliczne, położenie kafelków, armatura łazienkowa,
*   remont kuchni: wybicie drzwi na zewnątrz, wygładzenie ścian, położenie kafli,
*   remont przybudówki - wydzielenie łazienki i kuchni: zbudowanie murka oddzielającego łazienkę, położenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji elektrycznej, położenie kafli,
*   montaż okna,
*   koszty pośrednika sprzedaży nieruchomości,
*   koszty cyklinowania podłogi,
*   zakup grzejników,
*   montaż fotowoltaiki.

Natomiast w zakresie pytania nr 1 w części dotyczącej prawa do ulgi mieszkaniowej na wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz w zakresie pytania nr 3 w części dotyczącej możliwości zaliczenia do katalogu kosztów poniesionych na cele mieszkaniowe wydatków na: zakup nowej stolarki zabudowy meblowej – zabudowy na wymiar, instalacji hydraulicznej ze zmywarką, instalacji elektrycznej z kuchenką, zabudowy mebli biurowych na wymiar zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

### Pani stanowisko w sprawie

Ad. 2

Może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów jedynie wysokość spłaconych rat kredytowych, prowizji bankowej oraz opłatę notarialną zapłaconą przy kupnie nieruchomości - lokalu mieszkalnego.

Koszty ww. stanowiły faktycznie Pani koszty przy kupnie nieruchomości, faktycznie je Pani poniosła.

Ad. 3

Koszty remontu nieruchomości w W., można zaliczyć do katalogu kosztów wydatków na cele mieszkaniowe, gdyż jest to zgodne z art. 21 ust. 25 pkt 1d.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d. innych rzeczy,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że nabyła Pani lokal mieszkalny w 2016 roku. Zatem planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem 5 pełnych lat podatkowych, stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przedmiotowej sprawie, w związku z tym, że nabyła Pani lokal mieszkalny zlokalizowany w X w drodze kupna (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalone będą na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Powzięła Pani wątpliwość, czy koszty spłaconych rat kredytowych, prowizji bankowej oraz opłatę notarialną można zaliczyć do kosztów nabycia – kosztów uzyskania przychodów ze zbycia lokalu mieszkalnego.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało koniecznością:

1) zwiększenia jej wartości,

2) poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz

3) udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Zatem, w analizowanej sprawie kosztem uzyskania przychodu u Pani będą udokumentowane koszty nabycia lokalu mieszkalnego oraz ewentualne nakłady poniesione na lokal mieszkalny.

W przepisach prawnych nie została określona definicja opłat administracyjnych, w związku z powyższym należy odnieść się do słownikowego znaczenia tego pojęcia. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego opłata administracyjna jest to świadczenie pieniężne pobierane na rzecz państwa lub samorządu terytorialnego (lub innego związku publiczno-prawnego) z racji czynności urzędowych organów państwowych lub samorządowych albo w zamian za usługi tych organów i instytucji publicznych. Opłaty administracyjne mają co do zasady zapewnić pokrycie wydatków spowodowanych czynnościami urzędowymi, kosztów usług i utrzymanie urządzeń publicznych.

W tym miejscu wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłaty administracyjnej.

Ustawodawca wprost wskazuje więc jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie nakładów podatnik powinien dysponować. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podstawie dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e powyższej ustawy.

Zatem sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Wydatek ten powinien być jeszcze odpowiednio udokumentowany, tj. w sposób wskazany wprost w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle bowiem powołanego wyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego są m.in. udokumentowane koszty nabycia tego lokalu. Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, którą sprzedał, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy.

Ponadto kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również koszty i opłaty notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego nabycia nieruchomości, koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis prawa własności) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych związanych z zakupem lokalu mieszkalnego.

Kosztem nabycia nie jest w żadnym wypadku kwota zaciągniętego i spłaconego po sprzedaży nieruchomości (prawa) kredytu. Skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Odnosząc się do kosztów związanych ze spłatą rat kredytowych, a także kosztów prowizji bankowej, koszty te nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia tego lokalu mieszkalnego, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup lokalu mieszkalnego. Wydatki te wynikają wyłącznie z faktu nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego za środki z kredytu bankowego. Nie są to zatem w żadnym wypadku koszty nabycia tego lokalu mieszkalnego, tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt, w celu pozyskania środków na jego zakup. Wydatki związane ze spłatą rat kredytowych, a także kosztów prowizji bankowej nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbytego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływały na podwyższenie jego wartości.

Stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, np.: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1203/11, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1299/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 960/11, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 11 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Gl 1084/11, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 23 lutego 2011 r., sygn. akt I SA/Sz 960/10.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 848/12, uznał, że wydatki związane z zaciągnięciem kredytu na zakup nieruchomości, czyli odsetki i prowizje, nie są kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży. Podobne stanowisko znajdziemy również w orzeczeniu NSA z dnia 28 września 2017 r. (sygn. akt II FSK 1944/15).

Z kolei w wyroku z dnia 15 lutego 2013 r. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że „(…) kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego (…). Według art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest udokumentowany koszt wyłącznie związany z nabyciem nieruchomości lub prawa majątkowego, a nie koszt uzyskania przychodu związany z określonym źródłem przychodu (…). Zaciągnięcie kredytu jest więc sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości (…).”

Mając na uwadze powyższe do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można zaliczyć koszt opłaty notarialnej, czyli wydatek związany ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

**Zatem, odnosząc się do Pani pytania nr 2, wydatki związane ze spłatą rat kredytowych, a także kosztów prowizji bankowej nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbytego lokalu mieszkalnego, gdyż w żaden sposób nie wpływały na podwyższenie jego wartości. Natomiast** **koszt opłaty notarialnej czyli wydatek związany ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych**

W sferze Pani wątpliwości jest również możliwość zaliczenia kosztów remontu nieruchomości w W. do katalogu kosztów wydatków na cele mieszkaniowe.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1\. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2\. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Stosownie do treści tego przepisu:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

a. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2\. wydatki poniesione na:

a. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,

b. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy.

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1\. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2\. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

‒przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Z informacji wskazanych we wniosku wynika, że część kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w X zamierza Pani wydatkować na remont domu mieszkalnego w miejscowości W.

Wśród wydatków na własne cele mieszkaniowe wymieniono w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od niego bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

**Zatem, odnosząc się do Pani pytania nr 3 w części dotyczącej wydatków poniesionych na remont domu mieszkalnego, a mianowicie:**

*   **remont łazienki: wyburzenie ścianki, skucie kamieni, instalacje hydrauliczne, położenie kafelków, armatura łazienkowa,**
*   **remont kuchni: wybicie drzwi na zewnątrz, wygładzenie ścian, położenie kafli,**
*   **remont przybudówki - wydzielenie łazienki i kuchni: zbudowanie murka oddzielającego łazienkę, położenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, instalacji elektrycznej, położenie kafli,**
*   **montaż okna,**
*   **koszty pośrednika sprzedaży nieruchomości,**
*   **koszty cyklinowania podłogi,**
*   **zakup grzejników,**
*   **montaż fotowoltaiki,**

**w miejscowości W. w terminie 3 lat od końca roku podatkowego w którym nastąpiło odpłatne zbycie, będą stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przez Panią przedstawionego i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).