Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.658.2025.3.AWY
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-19
Teza: Uznanie sprzedaży niezabudowanej działki wraz z udziałem w
działce stanowiącej drogę za czynność podlegającą
opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu
grunty-podział gruntu
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
nieruchomości-podział nieruchomości
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
współwłasność-współwłasność łączna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 22
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-
art. 2-pkt 6
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 7.-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I. Przepisy
ogólne-Definicje
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 4 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 i udziału
    w działce nr 2 stanowiącej drogę podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 3 września 2025 r. oraz 11
    września 2025 r.
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    Zawarła Pani wraz z mężem współwłaścicielem warunkową umowę sprzedaży działki
    rolnej nr 1, która stanowi zgodnie z wypisami z ewidencji gruntów - grunt rolny, gmina dla
    działki nie określa mpzp, działka nie posiada wydanych warunków zabudowy i nie jest
    zabudowana.
    Razem z działką będzie również sprzedany udział w drodze, która również stanowi grunt
    rolny, działka nr 2, tzw. droga, również nie ma mpzp ani wydanych warunków zabudowy.
    Pani i Pani mąż są osobami fizycznymi i nie prowadzą działalności gospodarczej.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    W nadesłanym uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:
    1. Kiedy i na podstawie jakiego tytułu prawnego nabyła Pani działkę nr 1 i udział w działce
      nr 2?
      Odp.: Nieruchomość pierwotnie została nabyta na podstawie Umowy sprzedaży od
      Agencji Nieruchomości Rolnych - Umowa nr (...) 2006 r. Obecne działki nr 1 i 2 zostały
      wyodrębnione z pierwotnie nabytej działki nr 3.
    2. W jakim celu nabyła Pani działkę nr 1 i udział w działce nr 2?

      Odp.: Pierwotnie nabyta działka 3 została nabyta w celu powiększenia prowadzonego
      gospodarstwa rolnego.
    3. Jak wykorzystywała i wykorzystuje Pani działkę nr 1 i udział w działce nr 2 przez cały
      okres ich posiadania, tj. w szczególności:
      a) czy działki były wykorzystywane na własne cele osobiste (w jaki konkretnie sposób)?
      b) czy działki były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak,
      w jakim okresie i w jaki sposób (do wykonywania czynności opodatkowanych bądź
      wyłącznie zwolnionych od podatku VAT)?
      c) czy oddawała lub oddaje Pani działki w najem, dzierżawę albo do używania na
      podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:
      - komu udostępniła Pani nieruchomość?
      - w jakim okresie sprzedawana nieruchomość była udostępniana osobom trzecim?
      - czy była udostępniania odpłatnie, czy bezpłatnie?
      Odp.: Działka pierwotna 3, jak również po podziale na mniejsze, w tym 1 i 2, była
      wykorzystywana na cele rolnicze – głównie uprawa zbóż i traw. Grunty nie były
      wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.
      Działka/-i nie były udostępniane osobom trzecim.
    4. W jaki sposób poszukiwała Pani nabywcy działki nr 1 i udziału w działce nr 2; czy
      podejmowała Pani jakiekolwiek aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu
      nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu
      dokonanie sprzedaży działek (np. reklama, skorzystanie z usług biura nieruchomości
      itp.)?
      Odp.: Nabywców poszukiwała Pani przez portal (...)przez agencję nieruchomości i
      została utworzona strona internetowa z ofertą sprzedaży działek.
    5. Czy podejmowała Pani działania mające na celu podniesienie atrakcyjności i wartości
      działki nr 1 i udziału w działce nr 2, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie
      działek, wydzielenie dróg, podział działek itp.?
      Odp.: Pierwotnie zakupione działki nr 3, 4 i 5 na podstawie Umowy sprzedaży od
      Agencji Nieruchomości Rolnych Umowa nr (...) 2006 r. zostały połączone i podzielone
      na 36 działek o pow. od ok. 30,5 ara do ok. 40 arów oraz w ramach podziału
      wyodrębniono 5 dróg wewnętrznych. Podział wyłącznie administracyjny na podstawie
      Decyzji Urzędu Gminy z 2 lutego 2023 r. Na obszarze działek nie prowadzono żadnych
      prac, nie uzbrajano terenu w media, nie ogrodzono terenu, fizycznie nie prowadzono
      prac dot. wydzielenia dróg.
    6. Czy sprzedawała Pani wcześniej inne działki? Jeśli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży
      występowała Pani jako podatnik VAT czynny?
      Odp.: Zamierza Pani sprzedać działkę nr 6, dla której zostały wydane warunki
      zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zgodnie z Ustawą o VAT
      opodatkować sprzedaż podatkiem VAT.
      Dotychczas żadna sprzedaż nie została sfinalizowana.
    7. Czy w związku ze sprzedażą działki nr 1 i udziału w działce nr 2 udzieliła/udzieli Pani
      innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa – jeśli tak, to do podjęcia
      jakich działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pani imieniu (proszę
      wymienić te działania)?
      Odp.: Osobą do działania w Pani imieniu w zakresie sprzedaży działek jest córka.
      Posiada umocowanie w zakresie prowadzenia rozmów z potencjalnymi kupującymi,
      wystawianie ogłoszeń na portalach, zbieranie dokumentów i innych organizacyjnych w

      zakresie sprzedaży. Do zawarcia umowy kupna sprzedaży osobami umocowanymi jest
      Pani z mężem, z którym posiada Pani wspólnotę ustawową majątkową małżeńską.
      Innych umocowań Pani nie udzielała.
    8. Czy posiada Pani inne działki, które planuje Pani sprzedawać?
      Odp.: Tak. Zamierza Pani sprzedać pozostałe działki powstałe po podziale, razem 36
      działek, część z nich posiada wydane warunki zabudowy pod budownictwo
      mieszkaniowe – aktualnie 10 działek z tych 36.
    9. Kto i w jakim celu występował o scalenie działek nr 3, 4 i 5 i ich podział na 36 działek
      oraz w ramach podziału wyodrębnienie 5 dróg wewnętrznych?
      Odp.: O scalenie działek nr 3, 4 i 5 i ich podział na 36 działek oraz w ramach podziału
      wyodrębnienie 5 dróg wewnętrznych wystąpiła Pani i Pani mąż jako współwłaściciel.
      Państwa celem było uzyskanie do sprzedaży działek rolnych dla osób indywidualnych,
      podmiotów - na ich własne cele. Uzyskanie działek o areale od ok. 30,5 ara do ok. 40
      arów pozwala znaleźć większą liczbę kupujących. Działki zostały scalone i ostatecznie
      podzielone zgodnie ze sporządzonym nowym podziałem geodezyjnym z
      wyznaczonymi drogami wewnętrznymi, które zapewniają dostęp do drogi publicznej.
    10. Czy w związku ze sprzedażą działki nr 6 zarejestruje się Pani jako podatnik podatku
      VAT?
      Odp.: Tak, przy sprzedaży działki nr 6 zarejestruje się Pani jako podatnik podatku VAT.
    11. W jakim celu i kiedy wystąpiła Pani o warunki zabudowy pod budownictwo
      mieszkaniowe dla 10 działek?
      Odp.: Wystąpienie o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 10
      działek miało na celu pokazanie dla potencjalnych kupujących o możliwości zabudowy
      i podniesienie atrakcyjności działek.
    12. Czy warunkiem koniecznym dla podziału działek nr 3, 4 i 5 na 36 działek i 5 dróg
      wewnętrznych było uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy?
      Odp.: Podział działek na 36 działek i 5 dróg wewnętrznych nie był warunkowany
      uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy.
    13. Czy będzie Pani występować o decyzje o warunkach zabudowy dla pozostałych 26
      działek, które planuje Pani sprzedać?
      Odp.: Dla pozostałych działek będzie Pani w miarę możliwości starała się o uzyskanie
      warunków zabudowy.

## Pytanie

Czy przedmiotowa sprzedaż nieruchomości - działki rolnej, jak również udziału w działce
    rolnej stanowiącej drogę dojazdu, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług?
    Pani stanowisko w sprawie
    Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług stoi Pani na stanowisku, że
    działka stanowiąca grunt rolny, dla której gmina nie wydała mpzp, nie są wydane warunki
    zabudowy, jest niezabudowana - nie podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów
    i usług.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy
    towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23
    kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej: „Kodeks
    cywilny”.
    Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:
      Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom
      (współwłasność).
    Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i
    charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku
    podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów
    poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem
    uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną
    własności.
    Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w
    towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów.
    Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2
    /11.
    Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:
      Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo
      współwłasnością łączną.
    W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:
      Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody
      pozostałych współwłaścicieli.
    Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję
    wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel
    może zbyć swój udział.
    Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego
    1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich

      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego
    rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między
    nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest
    współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład
    majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału
    majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje
    małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości,
    dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów,
    o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust.
    1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie
    wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem
    trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie
    działalności gospodarczej.
    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1
    ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
    - po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
    - po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
      wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź

    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w
    świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 i udziału
    w działce nr 2, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami,
    angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i
    usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani
    za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za
    podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie
    mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba
    i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
    czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania
    dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem
    Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na
    działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może
    bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
    Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza
    działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest
    „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE
    osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na
    tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym

    wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w
    grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności
    (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
    Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności
    gospodarczej. Zawarła Pani wraz z mężem (współwłaścicielem) warunkową umowę
    sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 oraz udziału w działce nr 2 stanowiącej drogę.
    Działki nr 1 i 2 powstały z podziału działki nr 3. Działkę nr 3 nabyła Pani (...) 2006 r. na
    podstawie umowy sprzedaży od Agencji Nieruchomości Rolnych w celu powiększenia
    prowadzonego gospodarstwa rolnego.
    Na podstawie Decyzji Urzędu Gminy z 2 lutego 2023 r. działki nr 3, 4 i 5 zostały połączone i
    podzielone na 36 działek oraz w ramach podziału wyodrębniono 5 dróg wewnętrznych. O
    scalenie ww. działek i ich podział wystąpiła Pani wraz z mężem w celu uzyskania do
    sprzedaży działek rolnych dla osób indywidualnych na ich własne cele. Uzyskanie działek o
    areale od ok. 30,5 ara do ok. 40 arów pozwala znaleźć większą liczbę kupujących. Oprócz

    działki nr 1 i udziału w działce nr 2 zamierza Pani sprzedać pozostałe działki powstałe po
    podziale.
    Działka nr 3, jak również działki powstałe z jej podziału (w tym działki nr 1 i 2), były
    wykorzystywane na cele rolnicze – głównie uprawa zbóż i traw. Grunty nie były
    wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej. Działki nie były udostępniane
    osobom trzecim.
    Zgodnie z Pani wskazaniem, na obszarze działek nie prowadzono żadnych prac, nie
    uzbrajano terenu w media, nie ogrodzono terenu, fizycznie nie prowadzono prac dot.
    wydzielenia dróg.
    Nabywców działek poszukiwała Pani przez portal (...) przez agencję nieruchomości i
    została utworzona strona internetowa z ofertą sprzedaży działek.
    Działka nr 1 jest niezabudowana, nie ma miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego ani wydanych warunków zabudowy.
    Działka nr 2 również nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani
    wydanych warunków zabudowy.
    Zgodnie z Pani wskazaniem, aktualnie 10 z 36 działek, które planuje Pani sprzedać,
    posiada wydane warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe. Wystąpienie o
    warunki zabudowy dla tych 10 działek miało na celu pokazanie potencjalnie kupującym
    możliwości zabudowy działek oraz podniesienie atrakcyjności działek. Ponadto, w miarę
    możliwości będzie się Pani starała o uzyskanie warunków zabudowy dla pozostałych 26
    działek przeznaczonych do sprzedaży.
    Pani wątpliwości w sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż działki nr 1 i udziału w działce
    nr 2 podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności będzie
    spełniała Pani przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.
    Należy stwierdzić, że podział działek nr 3, 4 i 5 na 36 działek i 5 dróg wewnętrznych, u
    zyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanych działek oraz korzystanie z
    agencji nieruchomości oznacza, że wykazuje Pani aktywność w przedmiocie zbycia
    przedmiotowych działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem.
    Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie przez Panią świadomych działań mających
    na celu sprzedaż działek, które nie mogą zostać uznane za czynności wykonywane w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym. Z całokształtu opisanego zespołu konkretnych
    czynności wynika, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi w warunkach
    wskazujących na działania w ramach działalności gospodarczej.
    Jak wynika z opisu sprawy, podjęła Pani czynności zmierzające do podziału posiadanej
    nieruchomości na 36 mniejszych działek, które zamierza Pani sprzedać, oraz otrzymała
    Pani decyzje o warunkach zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 10 z tych
    działek. Co więcej, będzie się Pani starała o uzyskanie warunków zabudowy również dla
    pozostałych 26 działek. Wystąpienie o warunki zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe
    dla sprzedawanych działek ma na celu pokazanie potencjalnym kupującym możliwości
    zabudowy działek oraz podniesienie atrakcyjności działek.
    Występowanie o wydanie warunków zabudowy pod budownictwo mieszkaniowe dla 36
    działek powstałych z podziału działek nr 3, 4 i 5 nie wskazuje na zamiar wykorzystywania
    tych działek do zaspokojenia Pani potrzeb osobistych (np. budowa domu dla Pani potrzeb
    mieszkaniowych), lecz na przygotowanie ich do sprzedaży. Uzyskiwanie decyzji o
    warunkach zabudowy dla sprzedawanych działek niewątpliwie czyni przedmiot sprzedaży
    bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców oraz wpływa na wzrost wartości działek.

    Z powyższego wynika, że działania podjęte przez Panią nie należą do zakresu zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym, lecz świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży.
    Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Panią, które rozpatrywane łącznie
    umieściły planowaną transakcję w zakresie uznania Pani za podatnika z tytułu sprzedaży
    działek.
    Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu
    środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez profesjonalny podmiot
    zajmujący się handlem nieruchomościami – przygotowanie działek do oczekiwań klientów,
    którzy kupują działki, aby wybudować na nich domy jednorodzinne. Ww. zakres
    przygotowania działek do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez
    osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. W związku z
    powyższym, działania podejmowane przez Panią nie należą do zakresu czynności
    związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań
    uatrakcyjniła Pani działki jako towar i przyczyniła się Pani do wzrostu ich wartości oraz
    atrakcyjności dla potencjalnych klientów.
    Podsumowując, dokonane przez Panią czynności nie mają na celu przystosowania działek
    do swoich potrzeb, lecz obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania
    działek do sprzedaży. Pani aktywność dotycząca sprzedawanych działek (w tym działek nr
    1 i 2) wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Ponadto, planuje Pani zbycie
    innych nieruchomości w przyszłości. Nie można więc uznać, że przy zbyciu działki nr 1
    wraz z udziałem w działce nr 2 będzie Pani korzystać z prawa do rozporządzania
    majątkiem osobistym.
    Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa
    należy uznać, że w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę
    uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działki nr 1 i udziału
    w działce nr 2 stanowiącej drogę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1
    ustawy.
    Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego
    obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
      Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w
      jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego
      (interpretację indywidualną).
    Interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od
    towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutku prawnego dla Pani małżonka jako
    współwłaściciela gruntu.
    Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe
    tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji
    pokrywać się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym
    wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pani do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.