Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-808/10/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-10-13
Teza: 1. Jaka jest wartość początkowa mieszkania? 2. Co stanowi przychód z najmu? 3. Czy należy prowadzić ewidencję środków trwałych w celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych w koszty uzyskania przychodów?
Słowa kluczowe: amortyzacja; ewidencja-ewidencja środków trwałych; najem; nieruchomości; przychód; wartość-wartość początkowa; środek-środek trwały
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 08 lipca 2010r. (data wpływu do tut. Biura 13 lipca 2010r), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości w części dotyczącej:

*   sposobu ustalenia wartości początkowej środka trwałego - **jest prawidłowe,**
*   sposobu ustalenia przychodu z tytułu najmu - **jest nieprawidłowe,**
*   obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 lipca 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych wynajmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 16 marca 2007r. wnioskodawca zawał z deweloperem przedwstępną umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu. Umowę przyrzeczoną, na mocy której wnioskodawca kupił mieszkanie w stanie deweloperskim zawarł 04 lutego 2009r. Umowa ustalała cenę sprzedaży na kwotę 166 435,50 zł, z czego 3 569,70 zł wynosiła wartość udziału w gruncie przypadającym na to mieszkanie. Do momentu przeniesienia własności lokalu wnioskodawca zobowiązany był do dokonywania wpłat na poczet ceny sprzedaży w miarę dokonywania postępów w budowie budynku wielorodzinnego, w którym mieści się przedmiotowy lokal mieszkalny. Na zakup przeznaczył posiadane środki własne w wysokości 5 000,00 zł.

Na pokrycie pozostałej części ceny sprzedaży i wykończenie mieszkania wnioskodawca zaciągnął kredyt mieszkaniowy w wysokości 191 438,50 zł. Umowa kredytu przewidywała karencję w spłacie do momentu przeniesienia własności. Do tego czasu (czyli do lutego 2009r.) wnioskodawca spłacał jedynie odsetki od wykorzystanej kwoty kredytu. Mieszkanie zostało przekazane przez dewelopera do wykończenia przez wnioskodawcę protokołem zdawczo-odbiorczym we wrześniu 2008r. Do rozpoczęcia użytkowania (zamieszkania) przez wnioskodawcę doszło w listopadzie 2008r. Faktyczne przeniesienie własności nastąpiło w lutym 2009r.

W maju 2010r. wnioskodawca zawarł umowę najmu, na mocy której zobowiązał się wydać najemcy mieszkanie z dniem 1 lipca 2010r., zatem okres użytkowania mieszkania przez wnioskodawcę wyniósł 20 m-cy (od listopada 2008 do czerwca 2010r.).

Najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu za wynajem oraz przekazywania wnioskodawcy zaliczkowo kwoty na pokrycie kosztów zużycia mediów (energia elektryczna, ogrzewanie, woda, internet, itp.) oraz zarządu budynkiem przez administrację. Opłaty te będą dokonywane przez wnioskodawcę na rachunek dostawców mediów i administratora nieruchomości. Rozliczenie zaliczek nastąpi po zakończeniu umowy najmu na podstawie stanu liczników i przy użyciu stawek dostawców mediów. Operacja ta nie ma wpływu na wysokość osiąganego przez wnioskodawcę dochodu. Pierwszy przychód z tytułu najmu wnioskodawca uzyskał w czerwcu 2010r.

W sierpniu 2009r. wnioskodawca zawarł związek małżeński. Wnioskodawca nie zawarł żadnej umowy ustanawiąjącej odrębność majątkową. Żona wnioskodawcy nie figuruje jako właściciel w księdze wieczystej wynajmowanej nieruchomości.

Dochód z tytułu najmu wnioskodawca rozlicza na zasadach ogólnych przy użyciu skali podatkowej. Nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Jaka jest wartość początkowa mieszkania?
2.  Co stanowi przychód z najmu?
3.  Czy należy prowadzić ewidencję środków trwałych w celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych w koszty uzyskania przychodów?

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. 1. Wartość początkową mieszkania stanowi suma:

1.  cena zakupu zapłacona deweloperowi, pomniejszona o wartość gruntu przypadającego na to mieszkanie,
2.  koszty materiałów wykończeniowych zużytych do wykończenia mieszkania,
3.  wartość odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zapłaconych do momentu przeniesienia własności,
4.  koszty opłat notarialnych i sądowych związanych z zawarciem przedwstępnej i właściwej umowy kupna-sprzedaży lokalu.

Ad. 2. Przychód z najmu stanowi kwota odstępnego płaconego przez najemcę oraz zaliczka przekazywana wynajmującemu na pokrycie zużycia mediów oraz zarządu nad nieruchomością (płatna przez wynajmującego dostawcom mediów oraz administratorowi budynku). Dowodem poniesienia kosztów są rachunki dostawców mediów, a w przypadku opłat za wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci, administrację budynkiem dowody wpłaty odpowiednich kwot na konto administratora budynku.

Ad. 3. Do prowadzenia ewidencji środków trwałych zobowiązani są podatnicy prowadzący księgi rachunkowe bądź podatkową księgę przychodów i rozchodów. Ponieważ wnioskodawca nie świadczy usług najmu w ramach wykonywanej działalności gospodarczej oraz nie ma obowiązku prowadzenia ani ksiąg podatkowych, ani podatkowej księgi przychodów i rozchodów, zatem wnioskodawca uważa, że może zaliczyć w koszty uzyskania przychodu z najmu odpisy amortyzacyjne bez prowadzenia ewidencji środków trwałych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Ad. 1. i 3.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1.  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2.  maszyny, urządzenia i środki transportu,
3.  inne przedmioty

\-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie natomiast do art. 22c pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają:

*   grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
*   budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmuje decyzji o ich amortyzowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że amortyzację budynków lub lokali mieszkalnych ustawodawca uzależnia od decyzji podatnika.

Zgodnie natomiast z art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych określa art. 22g ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się, w razie nabycia w drodze kupna, cenę ich nabycia.

Przy czym za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (art. 22g ust. 3 ww. ustawy).

Wartość początkowa to wartość majątkowa składnika określana na moment przyjęcia go do używania. Należy jednak podkreślić, iż zwrot „przyjęcie do używania” w przedmiotowej sprawie nie dotyczy momentu, w którym przedmiotowy lokal mieszkalny przejął do używania wnioskodawca, lecz momentu, w którym przedmiotowy lokal wnioskodawca przeznaczył do wynajmowania.

Zgodnie natomiast z art. 22g ust. 17 ww. ustawy, jeżeli środki trwałe ulegają ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Podstawą do zwiększenia wartości początkowej środków trwałych o wartość wydatków poniesionych na ich ulepszenie, co wiąże się z brakiem możliwości zaliczenia tych wydatków bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jest spełnienie warunków zawartych w wyżej powołanym przepisie, tzn. musi nastąpić ulepszenie środków trwałych, a suma wydatków z tego tytułu musi przekroczyć 3.500 zł w danym roku podatkowym.

Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową rekonstrukcją, adaptacją lub modernizacją środka trwałego, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek.

Z ugruntowanego piśmiennictwa i orzecznictwa wynika, iż:

*   przebudowa to rezultat prac budowlanych, którego istotą jest zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego, nie powodująca jednak zwiększenia ani jego powierzchni, ani też kubatury,
*   rozbudowa polega na zwiększeniu, w wyniku prac budowlanych, powierzchni lub kubatury budynku,
*   rekonstrukcja to ponowna budowa, w efekcie której nastąpi odtworzenie określonych elementów obiektu w tej przestrzeni, którą dotychczas elementy te zajmowały, zazwyczaj dotyczy elementów zużytych lub zniszczonych,
*   adaptacja polega na przystosowaniu obiektu do nowej funkcji, której dotychczas nie pełnił,
*   modernizacja to unowocześnienie, tj. wyposażenie obiektu bądź jego elementów składowych w takie urządzenia lub cechy, których wcześniej nie miał, a które są wytworem nowszej myśli technicznej.

Jeżeli zatem wnioskodawca poniósł koszty prac wykończeniowych lokalu i na zakupione materiały posiada stosowne dowody poniesienia wydatków, to kwoty te powiększą wartość początkową środka trwałego.

W przedmiotowej sprawie nie bez znaczenia jest także moment poniesienia przez wnioskodawcę wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowego mieszkania.

Zaznaczyć bowiem należy, że zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeśli odsetki od kredytu zostały naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania, to zwiększają one wartość początkową tego środka trwałego i poprzez odpisy amortyzacyjne mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 22g ust. 3 ustawy, do wartości początkowej można zaliczyć również koszty opłat notarialnych i sądowych związanych zarówno z zawarciem umowy przedwstępnej jak i przyrzeczonej.

Podkreślić także należy, iż ustalając odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej, którą stanowi koszt nabycia lokalu, konieczne jest uwzględnienie regulacji wynikających z art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy. Nabiera on szczególnego znaczenia, w sytuacji gdy z tytułu wydatków poniesionych na nabycie budynku lub lokalu będącego przedmiotem najmu podatnik skorzystał z ulgi podatkowej.

Powołany przepis stanowi bowiem, że nie uważa się za koszt uzyskania przychodów odpisów z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywanych, według zasad określonych w art. 22a-22o ustawy, od tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych, odliczonym od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym albo zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.

Reasumując, w przedmiotowym przypadku wartością początkową środka trwałego w postaci lokalu mieszkalnego będzie cena zakupu zapłacona deweloperowi, w tym koszty opłat notarialnych i sądowych związanych z zawarciem przedwstępnej i właściwej umowy sprzedaży przedmiotowego lokalu, powiększona o udokumentowane nakłady poniesione do dnia przekazania mieszkania do używania, a także odsetki od kredytu zaciągniętego na jego zakup, jednakże zwiększą one wartość początkową ww. środka trwałego, jeżeli zostały naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania (a nie jak twierdzi wnioskodawca do momentu przeniesienia prawa własności mieszkania na wnioskodawcę) pomniejszona o wartość gruntu przypadającego na to mieszkanie.

Zgodnie z art. 22n ust. 1 i 2 przedmiotowej ustawy, podatnicy prowadzący, zgodnie z przepisami o rachunkowości, księgi rachunkowe oraz podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów są obowiązani do powadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Natomiast zgodnie z art. 22n ust. 6 tejże ustawy, w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Z wykładni językowej oraz systemowej powyższych przepisów w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie nakłada na podatnika wynajmującego lokal mieszkalny, który nie prowadzi działalności gospodarczej, obowiązku prowadzenia ksiąg rachunkowych bądź podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Ustawodawca nie nakłada także na podatnika obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych. Nie oznacza to jednak uprawnienia takiego podatnika do odliczania odpisów amortyzacyjnych bez prowadzenia odpowiedniej ewidencji środków trwałych. Z art. 22n ust. 6 wynika, że jeżeli podatnik chce aby odpisy amortyzacyjne stanowiły koszty uzyskania przychodów winien prowadzić ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Nie znajduje uzasadnienia ograniczanie obowiązku prowadzenia ewidencji wyłącznie do podatników prowadzących księgi handlowe i podatkową księgę przychodów i rozchodów. Cały bowiem przepis art. 22n ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera regulację dotyczącą obowiązku ewidencyjnego oraz przewiduje generalną sankcję za brak ewidencji środków trwałych. Nie sposób pominąć, że przepisy art. 22a- 22o ustawy określając zasady dokonywania odpisów amortyzacyjnych częstokroć odwołują się do momentu wprowadzenia środka trwałego do ewidencji środków trwałych. Zasady te wszakże należy stosować również do amortyzacji środków oddanych w najem. Stąd nie można pomijać obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych jaki ciąży również na wnioskodawcy, jeśli odpisy amortyzacyjne będzie chciał zaliczać do kosztów uzyskania przychodu z najmu.

Skoro zatem wnioskodawca podjął decyzję o amortyzacji wynajmowanego lokalu mieszkalnego, to w celu zaliczenia odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawca ma obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, co wynika wprost z wyżej cytowanego art. 22n ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Innymi słowy, według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacja jest prawem a nie obowiązkiem podatnika, i to sam podatnik decyduje, czy z przysługującego mu uprawnienia skorzysta. Jeżeli jednak wnioskodawca podjął decyzję o zamiarze skorzystania z dobrodziejstw amortyzacji i zamierza odpisy amortyzacyjne ujmować jako koszty uzyskania przychodów, musi dopełnić odpowiednich obowiązków, które nakłada na niego ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy, iż może zaliczyć w koszty uzyskania przychodu z najmu odpisy amortyzacyjne bez prowadzenia ewidencji środków trwałych należy uznać za nieprawidłowe.

Stosownie do art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4. Stosownie do art. 22h ust. 4 ww. ustawy odpisów amortyzacyjnych od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, dokonuje się począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Należy zauważyć, że z opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca podpisał w maju 2010r. umowę najmu, na podstawie której zobowiązał się oddać najemcy lokal do używania z dniem 01 lipca 2010r. Z wniosku wynika także, że wnioskodawca nie prowadził dotąd ewidencji środków trwałych. Zatem stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie dojdzie do ujawnienia środka trwałego nieobjętego dotychczas ewidencją środków trwałych, co oznacza, że jeżeli wnioskodawca podejmie decyzję o amortyzowaniu tego środka trwałego to odpisów dokonywał będzie dopiero od miesiąca następującego po miesiącu ich ujawnienia.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy, iż wartość początkową mieszkania stanowi suma ceny zakupu zapłacona deweloperowi, pomniejszona o wartość gruntu przypadającego na to mieszkanie, koszty materiałów wykończeniowych zużytych do wykończenia mieszkania, koszty opłat notarialnych i sądowych związanych z zawarciem przedwstępnej i właściwej umowy sprzedaży lokalu oraz wartość odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, należy uznać za prawidłowe, z tym zastrzeżeniem że przedmiotowe odsetki zwiększą wartość początkową mieszkania jeżeli zostały naliczone i zapłacone do dnia przekazania środka trwałego do używania w drodze umowy najmu, a nie jak chce wnioskodawca do dnia przeniesienia na wnioskodawcę prawa własności lokalu. W części dotyczącej braku obowiązku prowadzenia ewidencji środków trwałych stanowisko wnioskodawcy nie mogło natomiast zostać uznane za prawidłowe.

Ad. 2.

Odnośnie odpowiedzi na pytanie drugie zawarte we wniosku należy zauważyć, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, najemcy oprócz czynszu obciążani są również opłatami eksploatacyjnymi m.in. kosztami centralnego ogrzewania, wody, energii elektrycznej, internetu oraz opłatą za zarząd budynkiem przez administrację. Wnioskodawca pobiera ww. należności zaliczkowo od najemców i dokonuje ww. płatności na rachunek dostawców mediów i administratora budynku, rozliczenie przedmiotowych zaliczek nastąpi po zakończeniu umowy najmu na podstawie stanu liczników i przy użyciu stawek dostawcy mediów, jak sam wskazuje wnioskodawca operacja ta nie ma wpływu na wysokość osiąganego przez niego dochodu. Tym samym stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie wnioskodawca pełni rolę jedynie pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami w przekazywaniu należnego im wynagrodzenia za zużywane media oraz za zarząd budynkiem.

Reasumując, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie przychodem z tytułu zawarcia umowy najmu dla wnioskodawcy są otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast otrzymane przez wynajmującego zaliczkowo od najemców należności z tytułu opłat za media: wodę, energię elektryczną, centralnego ogrzewania oraz opłata za zarządzanie budynkiem - skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca - nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy w zakresie pytania drugiego zawartego we wniosku należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przestawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.