Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.408.2022.3.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-07-26
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przewłaszczenie; umowa-umowa przewłaszczenia
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 4 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 4 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lipca 2022 r. (wpływ 18 lipca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą od 1996 r., następnie 20 stycznia 2009 r. rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej. Wnioskodawca m.in. jest wspólnikiem spółki cywilnej pod firmą A S.C. Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewid.:

1) 1/6, obręb ewidencyjny (…), położonej we wsi (…), gminie (…) o powierzchni 1,3400 ha, ze sposobem korzystania oznaczonym jako R – grunty orne, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw nr 1 („Nieruchomość 1”), zgodnie z księgą wieczystą Kw 1 z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, według stanu na dzień sporządzenia niniejszego wniosku:

a) w dziale I-O powołanej księgi wieczystej ujawniona jest opisana wyżej Nieruchomość 1,

b) w dziale I-Sp powołanej księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów ani wzmianek,

c) w dziale II powołanej wyżej księgi wieczystej jako właściciel wpisany jest Wnioskodawca, syn A i B, na podstawie:

\- umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, sporządzonego dnia 6 czerwca 2017 roku, przez notariusza, Rep. A nr (…),

\- aktu notarialnego – umowy zmieniającej umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, sporządzonego dnia 29 marca 2017 roku, przez notariusza Rep. A nr (…),

\- aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, sporządzonego dnia 16 grudnia 2016 roku, przez notariusza Rep. A nr (…),

d) w dziale III powołanej wyżej księgi wieczystej wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe – nieograniczona w czasie służebność przesyłu na nieruchomości – nr działki 1/6 o powierzchni 1,34 ha na rzecz B S.A. – właściciela linii elektroenergetycznej jednotorowej (…),

e) w dziale IV powołanej wyżej księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna łączna do sumy (…) zł na rzecz (…) („Bank”), na zabezpieczenie spłaty kredytu.

Wnioskodawca nabył tę nieruchomość, będąc kawalerem od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 15 marca 2003 roku, przed notariuszem, Rep. A nr (…), w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 13 marca 2003 roku, przed notariuszem Rep. A nr (…). Nabycie nastąpiło bez zapłaty podatku VAT.

Na dzień sprzedaży Nieruchomości była ona położona częściowo na terenach przeznaczonych pod przemysł, składy lub zaplecze motoryzacji, a częściowo na terenach użytkowania rolniczego – uprawy polowe, a nadto działka znajduje się w granicach zmiany planu pod obwodnicę południową dla miasta, termin zakończenia prac projektowych był planowany II kwartał 2004 roku.

2) 2/2, obręb ewidencyjny (…), położonej we wsi (…), gminie (…), o powierzchni 2,7746 ha, ze sposobem korzystania oznaczonym jako działka niezabudowana, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Kw nr 2 („Nieruchomość 2”), zgodnie księgą wieczystą Kw nr 2 z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych, według stanu na dzień sporządzenia niniejszego wniosku:

a) w dziale I-O powołanej księgi wieczystej ujawniona jest opisana wyżej Nieruchomość 2,

b) w dziale I-Sp powołanej księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów ani wzmianek,

c) w dziale II powołanej wyżej księgi wieczystej jako właściciel wpisany jest Wnioskodawca, na podstawie:

\- aktu notarialnego – umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, sporządzonego dnia 6 czerwca 2017 roku, przez notariusza Rep. A nr (…),

\- aktu notarialnego – umowy zmieniającej umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, sporządzonego dnia 29 marca 2017 roku, przez notariusza Rep. A nr (…),

\- aktu notarialnego – umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, sporządzonego dnia 16 grudnia 2016 roku, przez notariusza Rep. A nr (…),

d) w dziale III powołanej wyżej księgi wieczystej wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe – nieograniczona w czasie służebność przesyłu na nieruchomości – nr działki 2/2 o powierzchni 2,7746 ha na rzecz B S.A. – właściciela linii elektroenergetycznej jednotorowej (…),

e) w dziale IV powołanej wyżej księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowną łączna do sumy (…) zł na rzecz Banku, na zabezpieczenie spłaty kredytu.

Wnioskodawca nabył te nieruchomości, będąc kawalerem od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 26 marca 2002 roku, przed notariuszem Rep. A nr (…).

Na dzień sprzedaży nieruchomość była położona na terenach użytkowania rolniczego oraz częściowo przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem lokalizacji usług nieuciążliwych. Nabycie nastąpiło bez zapłaty podatku VAT.

Wnioskodawca obie te Nieruchomości przeniósł zgodnie z umową przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, objętą aktem notarialnym sporządzonym dnia 6 czerwca 2017 roku, przez notariusza, Rep. A nr (…), zmienioną aktem notarialnym sporządzonym dnia 29 marca 2017 roku, przez notariusza, Rep. A nr (…) Wnioskodawca na zabezpieczenie spłaty wierzytelności na rzecz spółki C S.A.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, zgodnie z umową zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, objętą aktem notarialnym sporządzonym dnia 6 czerwca 2017 roku, przez notariusz, Rep. A nr (…), spółka C S.A. wobec wygaśnięcia wierzytelności – przeniosła Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 na rzecz Wnioskodawcy, który pozostawał w związku małżeńskim, obowiązującym Go ustrojem majątkowym małżeńskim jest rozdzielność majątkowa małżeńska ustanowiona na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 21 lutego 2005 roku, przez notariusza Rep. A nr (…).

Dodatkowo Wnioskodawca zamierza nabyć z małżonką, z którą prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą A S.C., niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr ewid. 3 z obrębu ewidencyjnego (…), położonej we wsi (…), gminie (…), o powierzchni 1,00 ha, Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą Kw nr 3 („Nieruchomość 3”), co spowodowało, że aktem notarialnym sporządzonym w dniu 26 stycznia 2022 roku, przed notariuszem Rep. A nr (…), B. oraz I.Ś. zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, zmienioną aktem notarialnym sporządzonym w dniu 29 marca 2022 roku, przed notariuszem Rep. A nr (…), zgodnie z którą strony zobowiązały się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której Sprzedający jako wspólnicy spółki cywilnej pod nazwą A S.C. kupią Nieruchomość 3, przy czym umowa ta została zawarta pod warunkiem uzyskania przez Sprzedającego na Nieruchomościach pozwolenia na budowę budynku magazynowego, a umowa sprzedaży ma zostać zawarta w terminie do dnia 31 lipca 2022 roku.

Nieruchomość 3 nie podlega przepisom ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, zaś Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2 stanowią, zgodnie z niżej opisanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, częściowo nieruchomości rolne.

Wnioskodawca oświadcza, że:

1) ze wstępnych projektów podziału nieruchomości, sporządzonych w dniu 30 marca 2022 roku, przez geodetę uprawnionego, podzielono:

a) działki nr ewid. 1/6 na:

\- działkę nr 1/10 o projektowanej powierzchni 0,2858 ha („Działka 1/10”),

\- działkę nr 1/11 o projektowanej powierzchni 0,1616 ha („Działka 1/11”),

\- działkę nr 1/12 o projektowanej powierzchni 0,2015 ha („Działka 1/12”),

\- działkę nr 1/13 o projektowanej powierzchni 0,6942 ha („Działka 1/13”),

b) działki nr ewid. 2/2 na:

\- działkę nr 2/5 o projektowanej powierzchni 0,5865 ha („Działka 2/5”),

\- działkę nr 2/6 o projektowanej powierzchni 0,2136 ha („Działka 2/6”),

\- działkę nr 2/7 o projektowanej powierzchni 1,9754 ha („Działka 2/7”),

2) dodatkowo zaprojektowano podział nieruchomości, sporządzony wstępnie w dniu 30 marca 2022 roku, przez geodetę uprawnionego, dzieląc:

a) działki nr ewid. 1/6 na:

\- działkę 1 o projektowanej powierzchni 0,6689 ha („Działka 1”),

\- działkę 2 o projektowanej powierzchni 0,0253 ha („Działka 2”),

\- działkę 3 o projektowanej powierzchni 0,2015 ha („Działka 3”),

\- działkę 4 o projektowanej powierzchni 0,1616 ha („Działka 4”),

\- działkę 5 o projektowanej powierzchni 0,2858 ha („Działka 5”),

b) działki nr ewid. 2/2 na:

\- działkę 6 o projektowanej powierzchni 1,8778 ha („Działka 6”),

\- działkę 7 o projektowanej powierzchni 0,0976 ha („Działka 7”),

\- działkę 8 o projektowanej powierzchni 0,2136 ha („Działka 8”),

\- działkę 9 o projektowanej powierzchni 0,5865 ha („Działka 9”),

c) wnioski o podział nieruchomości ze wstępnymi projektami podziału nieruchomości zostały już złożone,

3) wydzielenie z nieruchomości Działki 2 oraz Działki 7 („Działki drogowe”) nastąpi zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i działki te, stanowiące zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren drogi dojazdowej, przejdą na własność gminy.

Zgodnie z:

1) wypisami z rejestru gruntów wraz z wyrysami z mapy ewidencyjnej wydanymi z upoważnienia Starosty Powiatowego, według stanu na dzień 22 czerwca 2021 roku oraz stanu na dzień 24 czerwca 2021 roku::

\- działka nr ewid. 1/6, o powierzchni 1,34 ha stanowi RIVb – grunty orne,

\- działka nr ewid. 2/2, o powierzchni 2,7746 ha stanowi RIVb – grunty orne,

\- działka nr ewid. 3, o powierzchni 1,00 ha stanowi RIVb – grunty orne,

oraz położone są w obrębie ewidencyjnym: (…), jednostce ewidencyjnej: (…),

2) Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy z dnia 29 kwietnia 2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego :

a) Działka 1, Działka 6 oraz Nieruchomość 3 znajdują się na terenie oznaczonym jako (…):

i) teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,

ii) dopuszcza się zabudowę usługową, w tym na wydzielonych działkach, poza obiektami użyteczności publicznej z zakresu usług oświaty, szkolnictwa wyższego, obsługi bankowej, wymiaru sprawiedliwości, kultury i kultu religijnego, zdrowia, turystyki i sportu, opieki społecznej i socjalnej,

iii) dopuszcza się realizację zaplecza administracyjno-socjalnego oraz lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych, dopuszcza się wydzielenie pasa drogowego związanego z ewentualnym obejściem wsi (\`(...)\`) (rozwiązanie w projekcie obwodnicy miasta Słupska),

b) Działka 2 oraz Działka 7 znajdują się na terenie oznaczonym jako (…) o przeznaczeniu terenu: drogi dojazdowe, w formie sięgaczy, do obsługi terenów przemysłowych (inne ustalenia: kategoria dróg ze względu na funkcję – drogi gminne lub wewnętrzne),

c) Działka 3 i Działka 8 znajdują się na terenie oznaczonym jako (…) o przeznaczeniu terenu: teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, dopuszcza się zabudowę usługową, w tym na wydzielonych działkach, poza obiektami użyteczności publicznej z zakresu usług oświaty, szkolnictwa wyższego, obsługi bankowej, wymiaru sprawiedliwości, kultury i kultu religijnego, zdrowia, turystyki i sportu, opieki społecznej i socjalnej, dopuszcza się realizację zaplecza administracyjno-socjalnego oraz lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej, dróg wewnętrznych, parkingów, placów manewrowych, dopuszcza się wydzielenie pasa drogowego związanego z ewentualnym obejściem wsi (…)/rozwiązanie w projekcie obwodnicy miasta,

d) Działka 4 w całości i Działka 9 w części znajdują się na terenie oznaczonym jako (…) o przeznaczeniu terenu: teren zieleni, o funkcji ochronnej, dopuszcza się lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej, dopuszcza się rolnicze wykorzystanie (uprawy – tylko roślin niejadalnych) obowiązuje zakaz zabudowy, dopuszcza się wydzielenie pasa drogowego związanego z ewentualnym obejściem wsi (…) (rozwiązanie w projekcie obwodnicy miasta),

3) Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy z dnia 4 września 2014 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pn. „(…)” na obszarze gminy: Działka 5 w całości oraz Działka 9 częściowo znajdują się na terenie oznaczonym jako (…) o przeznaczeniu terenu: przeznaczenie podstawowe – tereny zabudowy usługowej, przeznaczenie uzupełniające – mieszkalnictwo jednorodzinne o charakterze towarzyszącym usługom w postaci wolnostojących budynków mieszkalnych lub wydzielonych częściach mieszkalnych w budynkach usługowych, zieleń urządzona, infrastruktura techniczna, komunikacja – w tym parkingi; na terenie oznaczonym jako (…) znajduje się stanowisko (…).

Dnia 21 lipca 2021 r. podatnik zawarł umowę przedwstępną sprzedaży w formie pisemnej, by ostatecznie 5 kwietnia 2022 r. zawrzeć umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego, w których zobowiązał się do sprzedaż nieruchomości, w następujący sposób:

1\. Działka 4 i Działka 9 została objęta odrębną umową przedwstępną sprzedaży z uwagi na fakt, że działki te mogą być sprzedane dopiero pod warunkiem nieskorzystania przez D, działający na rzecz Skarbu Państwa, z ustawowego prawa pierwokupu zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

2\. Wnioskodawca zobowiązał się też do sprzedaży Działki 1 oraz Działki 3, Działki 5 i Działki nr 6, Działki 8.

3\. Dodatkowo Wnioskodawca w imieniu swoim i małżonki prowadzących wspólnie działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod firmą A S.C. zobowiązał się do sprzedaży Nieruchomości nr 3. Działki drogowe nie są przedmiotem sprzedaży nieruchomości, bowiem w niedługim czasie zostaną zgodnie z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych działki te, stanowiące zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren drogi dojazdowej, przejdą na własność gminy.

W przedwstępnej umowy sprzedaży ustalono dwa warunki zawarcia umowy:

1) uzyskania przez podatnika ostatecznych, a także prawomocnych w przypadku zaskarżenia decyzji, zgodnie z którymi zostaną wydzielone opisane w Nieruchomości 1 i 2 Działki 1-9, a Działki Drogowe przejdą na własność gminy jako działki stanowiące drogę,

2) uzyskania przez stronę kupującą pozwolenia na budowę, na podstawie którego możliwa będzie na sprzedawanych nieruchomościach realizacja budowy budynku magazynowo-logistycznego o powierzchni ok. 4.400 m2 powierzchni magazynowej oraz ok 1.000 m2 powierzchni biurowej wraz z towarzyszącą infrastrukturą,

3) w umowie przedwstępnej kupujący oświadczył, że jest zainteresowany nabyciem przedmiotowych nieruchomości tylko pod warunkiem przeprowadzenia postępowania podziałowego, w wyniku którego z Nieruchomości 1 i 2 zostaną wyodrębnione nieruchomości rolne (Działka 4 oraz Działka 9), o których stanowi opisany wyżej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca oświadczył, że w zakresie przedwstępnych umów Działki 1, Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6, Działki 8, Działki 9 nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

_Jaki rodzaj działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej Pan prowadzi?_

Podstawowy przedmiot działalności gospodarczej to sprzedaż nieruchomości.

_W jakim celu nabył Pan działki będące przedmiotem sprzedaży?_

Działki zostały nabyte na cele rolne. Od 1996 r. prowadził Pan działalność rolniczą polegającą na hodowli pieczarek. Między innymi na tej działce uprawiane było truskawki przez okres około 6 lat.

_Czy działki te zostały nabyte przez Pana do majątku prywatnego?_

Zostały nabyte do majątku prywatnego.

_Czy działki te zostały wniesione jako wkład do spółki cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem?_

Nie zostały wniesione jako wkład do spółki cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem.

_Czy działki te zostały oddane do używania spółce cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem; jeśli tak – na podstawie jakiej umowy, czy jej forma była odpłatna, czy nieodpłatna?_

Nie zostały oddane do używania spółce cywilnej, w której podatnik jest wspólnikiem.

_W jaki sposób działki te były/są/będą przez Pana faktycznie wykorzystywane od dnia nabycia do dnia sprzedaży – w szczególności:_

\- _czy są/były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej;_

\- _czy działki te były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej; jeżeli tak – to prosimy wskazać:_

· _czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.);_

· _czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?_

Nie były i nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej. Działki były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Przez pewien czas np. były tam uprawiane truskawki. Prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego nie był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

_Czy działki te były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez spółkę cywilną – jeśli tak, to kiedy?_

Działki te nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez spółkę cywilną.

_Czy działki były/są udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.) – jeżeli tak – czy były/są to umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy i na jaki okres były zawierane; jakie pożytki Pan/spółka cywilna czerpał/a z tego tytułu – proszę podać odrębnie dla każdej działki?_

Działki były udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych, to jest nieodpłatnej umowy dzierżawy przez okres dwóch lat.

_Czy dokonywał/będzie dokonywać Pan jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady/będzie ponosić) w celu przygotowania działek do sprzedaży poza ich podziałem (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek); jeśli tak – proszę, żeby wskazał Pan, jakie to były/będą czynności (nakłady)?_

Nie dokonywał i nie będzie dokonywać Pan jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady/będzie ponosić) w celu przygotowania działek do sprzedaży poza ich podziałem (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek). Wszystkie działania podejmować będzie nabywca nieruchomości. Drogi gminne natomiast będzie wykonywała w ramach partnerstwa publicznoprawnego spółka cywilna, w której jest Pan wspólnikiem.

_Czy prowadził Pan jakieś działania marketingowe w celu sprzedaży działek (np. czy korzystał Pan z biura nieruchomości, przygotowywał ogłoszenia lub oferty sprzedaży); jeżeli tak – proszę wskazać, jakie to były działania?_

W celu sprzedaży działek zamieścił Pan, ogłosił w Internecie.

_Czy dla działek będących przedmiotem sprzedaży do dnia sprzedaży zostały/zostaną wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?_

Dla działek jest ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stąd nie ma potrzeby uzyskiwania decyzji.

_Czy wystąpił Pan do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tych działek?_

Dla działek jest ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, stąd nie ma potrzeby uzyskiwania decyzji.

_Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku) – jeśli tak, proszę wskazać ile, jakie i w jakim celu nabyte?_

Jest Pan właścicielem domu i gospodarstwa rolnego, które nabył Pan od swoich rodziców. Jeżeli posiada Pan jakiekolwiek inne nieruchomości, to tylko w ramach spółki cywilnej, której jest wspólnikiem.

_Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości – jeśli tak, proszę o wskazanie:_

\- _kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;_

\- _w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana;_

\- _w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;_

\- _kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;_

\- _ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe);_

\- _na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?_

Dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, które nabywał na spółkę cywilną. Nieruchomości spółki cywilnej zostały nabyte w wyniku umowy sprzedaży. Nieruchomości spółki cywilnej zostały nabyte jako działki inwestycyjne. Nieruchomości spółki cywilnej zostały nabyte jako działki inwestycyjne, a zatem kupowane były pod określony cel, po czym zbywane. Nabył Pan nieruchomości inwestycyjne pod budowę np. centrów handlowych, czy innych pawilonów handlowych i około 100 domów jednorodzinnych. Środki ze sprzedaży ww. działek zostały przeznaczone na kolejne inwestycje.

_W jaki sposób pozyskał Pan nabywcę dla sprzedawanych działek?_

Pozyskał Pan nabywców na sprzedawane działki za pośrednictwem biura nieruchomości w zakresie sprzedaży domów i centra handlowe sprzedawane są indywidualnie odbiorcom.

_Czy jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT; jeżeli tak – to z jakiego tytułu?_

Podatnik nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, tylko spółka cywilna, w której jest wspólnikiem.

_Czy z ww. działek dokonywane były przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych; czy też przeznaczał Pan produkty rolne z tych działek wyłącznie na własne potrzeby?_

Podatnik zbiory produktów rolnych sprzedawał.

_Czy przedmiotowe działki były/są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?_

Działki nie były i nie są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług.

_Czy w ramach umowy przedwstępnej udzielił/zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego; jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca – proszę o wskazanie, w jakim zakresie (do wykonywania jakich czynności) udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą?_

W umowie przedwstępnej udzielił Pan pełnomocnictwa przedstawicielowi nabywcy do składania oświadczeń w ramach procesu budowlanego, które bezpośrednio mogą dotyczyć działek gruntu, oraz do występowania przez pełnomocnika o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia, projekty zamienne, niezbędne do realizacji procesu budowlanego na sprzedawanych działkach, w szczególności do reprezentowania we wszystkich opisanych wyżej postępowaniach przed organami administracji samorządowej lub rządowej i instytucjami. Dodatkowo oświadczył Pan, że w ramach pełnomocnictwa pełnomocnik może dokonywać wszelkich czynności wobec organów państwowych, samorządowych, osób prawnych i fizycznych, w tym będzie mógł składać wnioski o wydanie i odbierać wszelkie dokumenty oraz korespondencje, a także może być stroną oraz reprezentować strony czynności dokonywanych w imieniu mocodawcy.

_Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach będących przedmiotem wniosku będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.; jeżeli tak – proszę o podanie jakich?_

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach będących przedmiotem wniosku nie będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.

_Czy nabywca ponosi/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?_

Nabywca nie ponosi i nie będzie ponosił jakiekolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej poza nakładami na projekty budowlane, które będą stanowiły własność nabywcy. Fizycznie żadne nakłady nie będą czynione na nieruchomości.

_W jaki sposób zostaną podzielone działki nr 1/6 i 2/2; we wniosku wskazał Pan bowiem, że_ _„ze wstępnych projektów podziału nieruchomości, sporządzonych 30 marca 2022 r., przez geodetę uprawnionego, podzielono:_

_a)_ _działkę nr ewid. 1/6 na:_

\- _działkę nr 1/10 o projektowanej powierzchni 0,2858 ha („Działka 1/10”),_

\- _działkę nr 1/11 o projektowanej powierzchni 0,1616 ha („Działka 1/11”),_

\- _działkę nr 1/12 o projektowanej powierzchni 0,2015 ha („Działka 1/12”),_

\- _działkę nr 1/13 o projektowanej powierzchni 0,6942 ha („Działka 1/13”),_

_b)_ _działki nr ewid. 2/2 na:_

\- _działkę nr 2/5 o projektowanej powierzchni 0,5865 ha („Działka 2/5”),_

\- _działkę nr 2/6 o projektowanej powierzchni 0,2136 ha („Działka 2/6”),_

\- _działkę nr 2/7 o projektowanej powierzchni 1,9754 ha („Działka 2/7”)”._

_Natomiast poniżej wskazał Pan, że „dodatkowo zaprojektowano podział nieruchomości, sporządzony wstępnie 30 marca 2022 r., przez geodetę uprawnionego, dzieląc:_

_a)_ _działkę nr ewid. 1/6 na:_

\- _działkę 1 o projektowanej powierzchni 0,6689 ha („Działka 1”),_

\- _działkę 2 o projektowanej powierzchni 0,0253 ha („Działka 2”),_

\- _działkę 3 o projektowanej powierzchni 0,2015 ha („Działka 3”),_

\- _działkę 4 o projektowanej powierzchni 0,1616 ha („Działka 4”),_

\- _działkę 5 o projektowanej powierzchni 0,2858 ha („Działka 5”),_

_b)_ _działkę nr ewid. 2/2 na:_

\- _działkę 6 o projektowanej powierzchni 1,8778 ha („Działka 6”),_

\- _działkę 7 o projektowanej powierzchni 0,0976 ha („Działka 7”),_

\- _działkę 8 o projektowanej powierzchni 0,2136 ha („Działka 8”),_

\- _działkę 9 o projektowanej powierzchni 0,5865 ha („Działka 9”)”?_

Pierwszy podział został zlecony przez Pana i tylko pod warunkiem podziału tych działek nabywca przystąpił do zawarcia umowy. Decyzja zostanie wydana na wniosek. Drugi podział został zainicjowany przez gminę. Decyzja podziałowa będzie wydana z urzędu.

### Pytanie

Czy dana sprzedaż przez podatnika Działki 1, Działki 3, Działki 4, Działki 5, Działki 6, Działki 8, Działki 9 winna być traktowana jako transakcja opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na to, że w 2017 r. była przedmiotem przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności?

### Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie – zbycie nieruchomości przed upływem lat 5, co do zasady, jest opodatkowane, o czym stanowi art. 19 ustawy o podatku od osób fizycznych. Podatnik, co do zasady, obowiązany jest zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) odpłatne zbycie nieruchomości jest opodatkowana podatkiem dochodowym.

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. W danej sytuacji, skoro podatnik nie dokonał ostatecznego przeniesienia własności nieruchomości, a wyłącznie umową przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności, objętą aktem notarialnym sporządzonym dnia 6 czerwca 2017 roku, przez notariusza, Rep. A nr (…), zmienioną aktem notarialnym sporządzonym dnia 29 marca 2017 roku, przez notariusza Rep. A nr (…), Wnioskodawca przeniósł na zabezpieczenie spłaty wierzytelności na rzecz spółki C S.A. Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, a zgodnie z umową zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, objętą aktem notarialnym sporządzonym dnia 6 czerwca 2017 roku, przez notariusza Rep. A nr (…), spółka C S.A. wobec wygaśnięcia wierzytelności przeniosła Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 na rzecz Wnioskodawcy.

W tej sytuacji podatnik nie powinien podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży, albowiem minęło 5 lat od nabycia, a sprzedaż dokonana w 2017 r. była dokonana wyłącznie celem dokonania zabezpieczenia.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

\- odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

\- zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1, 2 i 4-9.

Wskazujemy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte _de facto_ na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu itp.

Wobec powyższego – w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 1/6 (dalej: Nieruchomość 1), którą nabył Pan w 2003 r., oraz działkę nr 2/2 (dalej: Nieruchomość 2), którą nabył Pan w 2002 r. Nieruchomości te przeniósł Pan w 2017 r. zgodnie z umową przeniesienia własności nieruchomości – na zabezpieczenie spłaty wierzytelności – na rzecz spółki akcyjnej. W tym samym roku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2, zgodnie z umową zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości, spółka akcyjna – wobec wygaśnięcia wierzytelności – przeniosła na Pana rzecz. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostały nabyte do majątku prywatnego, na cele rolne. Nie zostały one wniesione do używania czy jako wkład do spółki cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były i nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej, natomiast były wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez spółkę cywilną. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 były udostępniane przez Pana osobom trzecim na podstawie nieodpłatnej umowy dzierżawy. Nie dokonywał i nie będzie dokonywać Pan jakichkolwiek czynności (ponosił nakłady/będzie ponosić) w celu przygotowania Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do sprzedaży poza ich podziałem (np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek). Wszystkie działania podejmować będzie nabywca nieruchomości. Drogi gminne natomiast będzie wykonywała w ramach partnerstwa publicznoprawnego spółka cywilna, w której jest Pan wspólnikiem. W celu sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zamieścił Pan ogłoszenie w internecie. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W pierwszej kolejności w celu rozwiania powyższej wątpliwości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 ma znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w takiej działalności wykorzystywane. Sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia. W Pana sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Pana wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, a zwłaszcza, że sprzedaż Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia, sposób jej wykorzystywania w czasie posiadania, brak przygotowania przez Pana do sprzedaży (przez czynności mające na celu zwiększenie jej wartości) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym przychody z planowanej przez Pana sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu wskazujemy, że stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych i jest zawierana na podstawie przepisów art. 155, art. 156 oraz art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Przewłaszczenie na zabezpieczenie polega na zabezpieczeniu wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela własności oznaczonej rzeczy z równoczesnym zobowiązaniem wierzyciela do korzystania z rzeczy w sposób określony w umowie i do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika po zaspokojeniu zabezpieczonej wierzytelności. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewłaszczenia mogą być także nieruchomości.

W tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 maja 2000 r. sygn. akt III CKN 246/00 stwierdził, że „umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową przeniesienia własności zawartą pod warunkiem (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego)”.

Warunek pojawia się natomiast przy oświadczeniu w umowie przewłaszczenia odnośnie do zwrotnego przeniesienia na dłużnika własności nieruchomości. Przeniesienie to odbywa się właśnie pod warunkiem, którym jest spełnienie świadczenia kredytowego przez dłużnika.

W orzecznictwie utrwalony jest również pogląd, że przy przewłaszczeniu nieruchomości na zabezpieczenie wierzyciel uzyskuje jej własność bezwarunkowo, stając się powiernikiem dłużnika co do jego nieruchomości. Umowa przewłaszczenia zawiera bowiem w sobie, jeżeli chodzi o oświadczenie dłużnika, podwójny skutek zobowiązująco-rozporządzający, zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi ona również podstawę zmiany wpisu w księdze wieczystej. Powiernik ma również możność zbycia nieruchomości. Natomiast stosunkiem prawnym, na podstawie którego dokonujący przewłaszczenia zachowa posiadanie nieruchomości, podobnie jak w sytuacji rzeczy ruchomych oznaczonych indywidualnie i rodzajowo, jest stosunek użyczenia. Czas trwania użyczenia będzie w tym wypadku oznaczony – pokrywać się będzie z czasem trwania stosunku prawnego, stanowiącego przyczynę przeniesienia własności nieruchomości.

Z powyższego wynika więc, że jeżeli strony zawrą umowę przenoszącą własność nieruchomości na zabezpieczenie, to takie przeniesienie ma skutek ostateczny już z chwilą jej zawarcia, a nie później. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie przenosi własność rzeczy na wierzyciela, a dłużnik zachowuje prawo posiadania i używania rzeczy.

Z treści przywołanego powyżej art. 10 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że przewłaszczenie w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki, stanowi źródło przychodów, o którym mowa w ust. 1 pkt 8 jedynie w sytuacji, gdy następuje ostateczne przeniesienie własności nieruchomości, a więc gdy podmiot zobowiązany do zwrotu zaciągniętej pożyczki (kredytu) nie wykona ciążącego na nim obowiązku. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia składnika majątku powstanie tylko wówczas, gdy przedmiot przewłaszczenia – w związku z nieuiszczeniem długu – definitywnie przejdzie na własność wierzyciela.

Wobec tego powrotne nabycie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę, który spełnił ciążący na nim obowiązek, nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że w 2017 r. zgodnie z umową zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości spółka akcyjna – wobec wygaśnięcia wierzytelności – przeniosła na Pana własność Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana Nieruchomości 1, tj. od końca roku 2003 r., oraz Nieruchomości 2, tj. od końca 2002 r. Tym samym pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2008 r. w przypadku Nieruchomości 1 oraz z końcem 2009 r. w przypadku Nieruchomości 2.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Reasumując –** **sprzedaż przez Pana działek 1, 3, 4, 5, 6, 8, 9, które powstaną w wyniku podziału Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie informujemy, że Pana wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).