Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-397/16-2/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-06-01
Teza: stawka podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony, przedstawione we wniosku z dnia 16 maja 2016 r. (data wpływu 20 maja 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia stawki podatku VAT dla sprzedaży lokali mieszkalnych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Spółka) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie restrukturyzacji i obrotu nieruchomościami mieszkalnymi. Model biznesowy Spółki opiera się, przede wszystkim, na nabywaniu nieruchomości, ich restrukturyzacji w zakresie prawnym, administracyjnym i budowlanym oraz dalszej sprzedaży.

Spółka planuje nabyć zabudowaną nieruchomość gruntową w celach inwestycyjnych. Nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem inwestycji, jest zabudowana czterema budynkami, które zgodnie z wypisem z kartoteki budynków, zostały sklasyfikowane jako budynki mieszkalne oraz inne budynki niemieszkalne.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla obszaru, na którym znajduje się planowana inwestycja, przewiduje przeznaczenie nieruchomości na usługi, kulturę, mieszkalnictwo, mariny, wody powierzchniowe, skwery, obiekty infrastruktury technicznej oraz infrastrukturę techniczną. Dodatkowo, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego doprecyzowuje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, wyłącznie powyżej pierwszej kondygnacji nadziemnej, na nie więcej niż 50% powierzchni użytkowej budynku. Jednocześnie, obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, nie określa jak należy sklasyfikować pozostałe lokale znajdujące się w przedmiotowej nieruchomości zlokalizowane powyżej pierwszej kondygnacji, ani też nie nakłada żadnych szczególnych wymogów jakim te lokale powinny zostać podporządkowane.

W związku z powyższym, z uwagi na zabytkowy charakter nieruchomości oraz jej położenie w centrum miasta, Spółka planuje dokonać restrukturyzacji przedmiotowej nieruchomości pod kątem prawnym i użytkowym, w taki sposób aby na powierzchnię każdego z powyższych budynków składały się w głównej mierze lokale, które będą przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Lokale znajdujące się w budynkach zostaną dostosowane do wymogów przewidzianych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej: ustawa o własności lokali), w taki sposób, aby stanowiły one przedmiot odrębnej własności (obrotu prawnego) oraz aby umożliwiały stały pobyt ludzi i zaspokajały ich potrzeby mieszkaniowe (dalej: Lokale mieszkalne). Lokale mieszkalne będą w pełni samodzielne tj. będą wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz wyposażone w przyłącza wszystkich mediów, pomieszczenia sanitarne, aneksy kuchenne/kuchnie oraz pokoje. Z Lokalami mieszkalnymi związane będą udziały w częściach wspólnych nieruchomości. Lokale mieszkalne będą wykorzystywane przez nabywców lub użytkowników przede wszystkim do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jako ich stałe miejsce pobytu. Wielkość poszczególnych Lokali mieszkalnych nie przekroczy powierzchni 150 m2. Równocześnie budynki sklasyfikowane jako inne budynki niemieszkalne, w których będą znajdowały się przedmiotowe Lokale mieszkalne, zostaną dostosowane konstrukcyjnie i funkcjonalnie do wymogów jakie powinny spełniać budynki całorocznego domu mieszkalnego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Lokali mieszkalnych będzie opodatkowana obniżoną stawką, tj. 8% stawką podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 12 w związku z art. 41 ust.2 i art. 146a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Dostawa przedmiotowych Lokali mieszkalnych, powinna być opodatkowana obniżoną stawką podatku VAT, to jest stawką 8%, z uwagi na fakt, że Lokale mieszkalne będą stanowiły odrębny przedmiot własności, będą służyły do zaspokajania indywidualnych potrzeb mieszkaniowych oraz nie będą spełniały definicji lokalu użytkowego.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, podstawowa stawka podatku wynosi 23%. Ustawodawca przewidział jednak preferencyjne stawki opodatkowania dla wybranych grup towarów i usług. Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodemizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, rozumie się m.in. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: PKOB) w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264. Jednocześnie, zgodnie z art. 41 ust. 12b pkt 2 ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Ponieważ przepisy podatkowe nie definiują pojęcia „lokalu mieszkalnego” oraz „lokalu użytkowego”, należy odwołać się do ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

W konsekwencji lokalem mieszkalnym będzie lokal, który może być (i) odrębnym przedmiotem własności (przedmiotem obrotu prawnego) i będzie (ii) służył zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo, aby móc zastosować przy sprzedaży takiego lokalu obniżoną stawkę VAT, art. 41 ust. 12a ustawy o VAT wprowadza zastrzeżenie, że lokal (iii) nie może być przy tym lokalem użytkowym.

Lokale mieszkalne, których dotyczy niniejszy wniosek, w momencie ich dostawy nabywcom, będą spełniać wszystkie powyższe warunki uznania ich, za lokale mieszkalne w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali oraz dodatkowo nie będą mogły zostać zaklasyfikowane jako lokale użytkowe z uwagi na ich pełną funkcjonalność mieszkaniową, skutkiem czego będzie możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT przy ich sprzedaży.

Po pierwsze, należy podkreślić, że w momencie sprzedaży Lokale mieszkalne będą stanowiły samodzielne lokale mieszkalne pod względem funkcjonalnym i prawnym. Lokale mieszkalne będą składały się z zespołu izb, wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczonych na pobyt stały ludzi, służących zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Tym samym, Lokale mieszkalne będą spełniać definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, określoną w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Dodatkowo, przed dokonaniem sprzedaży Lokali mieszkalnych, ich wyodrębnienie/samodzielność zostanie potwierdzona zaświadczeniem o samodzielności lokalu oraz dla każdego Lokalu mieszkalnego zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie. Po podpisaniu przez nabywcę umowy sprzedaży Lokalu mieszkalnego, notariusz złoży w sądzie wniosek o założenie odrębnej księgi wieczystej dla każdego Lokalu mieszkalnego. Tym samym, w momencie sprzedaży, każdy Lokal mieszkalny będzie odrębną nieruchomością, spełniającą definicję towaru z ustawy o VAT. Lokale mieszkalne będą mogły być zatem samodzielnym przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Po drugie, Lokale mieszkalne będą pod względem technicznym spełniały warunki lokali mieszkalnych przeznaczonych na stały pobyt ludzi, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: Rozporządzenie).

Jak już powyżej podkreślano, Lokale mieszkalne będą przeznaczone na stały pobyt ludzi i będą w pełni samodzielne, tj. wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz wyposażone w przyłącza wszystkich mediów i urządzenia sanitarne. W skład Lokali mieszkalnych wchodzić będą m.in.: pokój dzienny z aneksem kuchennym lub z oddzielną kuchnią, sypialnia i łazienka z toaletą. W związku z powyższym, mające powstać Lokale mieszkalne będą służyły do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób w nich przebywających.

Dodatkowo Lokale mieszkalne, zgodnie z treścią przepisów Rozporządzenia, będą w szczególności:

*   stanowić zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego (§ 3 pkt 9 Rozporządzenia),
*   pomieszczenia mieszkalne w Lokalach mieszkalnych, tj. pokoje, sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi, aneksy kuchenne, stanowiące część pokojów przeznaczonych na pobyt dzienny, będą mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym (§ 93 Rozporządzenia),
*   Lokale mieszkalne będą posiadać aneksy kuchenne, które będą mogły być wyposażone przez nabywców w trzon kuchenny, zlewozmywak lub zlew i będą mieć układ przestrzenny, umożliwiający zainstalowanie chłodziarki i urządzenie miejsca pracy oraz zastosowana w nich będzie wentylacja grawitacyjna lub mechaniczna z podłączeniem do niej okapu wywiewnego nad trzonem kuchennym, a także zapewnione zostanie odprowadzenie powietrza z pomieszczenia dodatkowym otworem wywiewnym (§ 92 i § 93 Rozporządzenia),
*   Lokale mieszkalne będą posiadać łazienki, w których możliwe będzie zainstalowanie wanny lub kabiny natryskowej, umywalki, miski ustępowej, automatycznej pralki domowej (§ 92 Rozporządzenia) oraz przestrzeń komunikacji wewnętrznej, o odpowiedniej szerokości (§ 92 i § 95 Rozporządzenia).

Powyższa funkcjonalność Lokali mieszkalnych powoduje, że ich nabywcy będą mogli w nich na stałe przebywać, realizując swoje całoroczne potrzeby mieszkaniowe, co przesądza o mieszkaniowym charakterze lokali.

Dodatkowo, ponieważ Lokale mieszkalne będą stanowiły odrębne prawo własności oraz będą dostosowane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nabywcy Lokali mieszkalnych będą mieć możliwość zameldowania się w przedmiotowych Lokalach mieszkalnych, jako w miejscu stałego pobytu, zgodnie z przepisami ustawy z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych.

Po trzecie, Lokale mieszkalne nie będą spełniały funkcji lokali użytkowych. Ustawa o VAT nie zawiera definicji lokalu użytkowego. Wykładnia treści art. 41 ust. 12a ustawy o VAT pozwala natomiast jednoznacznie stwierdzić, iż Ustawodawca traktuje lokale mieszkalne i lokale użytkowe na gruncie ustawy o VAT jako pojęcia rozłączne: lokal będący lokalem mieszkalnym, nie może być jednocześnie lokalem użytkowym i na odwrót. W związku z powyższym fakt, iż Lokale mieszkalne, będą stanowić lokale mieszkalne powoduje, iż nie mogą one zostać uznane za lokale użytkowe.

Odwołując się również do przytaczanego już wcześniej przepisu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. A contrario, lokalem użytkowym będzie lokal przeznaczony na cele inne, niż stały pobyt ludzi i nie służący zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wykładnię taką potwierdza § 3 pkt 10 Rozporządzenia, zgodnie z którym lokalem użytkowym jest część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi albo cały budynek, nie będący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

Fakt, iż Lokale mieszkalne mające być w przyszłości oferowane do sprzedaży przez Spółkę, mają być przeznaczone na stały pobyt ludzi i mają służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych powoduje, że Lokale mieszkalne kategorycznie nie mogą zostać zaklasyfikowane jako lokale użytkowe.

Na powyższą konkluzję nie może mieć wpływu również treść planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu, na którym realizowana będzie inwestycja Spółki, ani pozwolenie na budowę. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT, o możliwości zastosowania obniżonej stawki podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości lokalowych decyduje klasyfikacja budynku, w którym te lokale się znajdują, zgodnie z PKOB, jak również mieszkalny charakter lokalu. Lokale mieszkalne, które będą sprzedawane przez Spółkę, będą zlokalizowane w budynkach sklasyfikowanych jako budynki mieszkalne oraz inne budynki niemieszkalne. Zgodnie z przepisami ustawy o VAT z obniżonej stawki VAT mogą korzystać obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w PKOB w klasie ex 1264. W związku z powyższym, zarówno klasyfikacja budynków będących przedmiotem planowanej inwestycji, jak i przeznaczenie poszczególnych Lokali mieszkalnych zlokalizowanych w tych budynkach, potwierdza możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT przy sprzedaży Lokali mieszkalnych.

Stanowisko Spółki w tym zakresie znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 stycznia 2009 r., sygn. III SA/Wa 1398/08, w którym stwierdzono, iż nie jest uprawnione przypisywanie istotnego znaczenia kwalifikacji budynku do jednej z kategorii obiektów budowlanych, określonych w załączniku do Prawa budowlanego (\`(...)\`) Bez znaczenia jest także zgodność zrealizowanej inwestycji z pozwoleniem na budowę”.

Powyższe stanowisko jest również powszechnie akceptowane w praktyce organów podatkowych (Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowe\] w Bydgoszczy z 25 października 2010 r., sygn. ITPP2/443-798/10/EŁ, Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 27 lipca 2010 r., sygn. lTPP2/443-475a/09/AW, Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 czerwca 2010 r., sygn. IPPP2-443-194/10-3/KG).

W tym kontekście, warto również zwrócić uwagę na fakt; iż na etapie prac parlamentarnych rozważane było uzależnienie możliwości zastosowania stawki obniżonej VAT od spełnienia dodatkowych wymogów, takich jak udokumentowanie mieszkalnego charakteru dostarczanych lokali, np. pozwoleniem na budowę (art. 1 pkt 9 lit. c rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym z 4 lipca 2007 r., Druk sejmowy nr 1928). Ostatecznie jednak zrezygnowano z tworzenia dodatkowego warunku do zastosowania preferencyjnej stawki VAT.

Oznacza to, że na gruncie ustawy o VAT, nie można nadać znaczenia prawnego takim dokumentom jak np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też pozwolenie na budowę.

Mając na uwadze powyżej przytoczoną argumentację, stanowisko Spółki, iż Lokale mieszkalne będące przedmiotem wniosku powinny podlegać opodatkowaniu obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8% należy uznać za zasadne. Na zakończenie należy jeszcze podkreślić, że stanowisko Spółki potwierdzone zostało licznymi interpretacjami indywidualnymi, m.in.: interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 29 czerwca 2009 roku (nr ITPP1/443-354/09/AJ) i z dnia 27 stycznia 2010 roku (nr ITPP1/443-1064/09/KM), interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 czerwca 2010 roku (nr IBPP2/443-223/10/ASz) i z dnia 19 sierpnia 2011 r. (nr IBPP2/443-619/11/UH) oraz interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 czerwca 2010 roku nr 1PPP2-443-194/10-3/KG i z dnia 13 czerwca 2012 roku nr IPPP1/443-305/12-2/AP).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 5a ww. ustawy towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów i usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się – w myśl ust. 12 wskazanego artykułu – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z kolei, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z pózn. zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, o których mowa w cyt. art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, to:

*   budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111), czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu;
*   budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112), w tym: budynki o trzech i więcej mieszkaniach (PKOB 1122),
*   budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113), czyli domy opieki społecznej, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Z kolei budynki niemieszkalne sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 obejmują:

*   hotele i budynki zakwaterowania turystycznego - grupa 121,
*   budynki biurowe - grupa 122,
*   budynki handlowo-usługowe - grupa 123,
*   budynki transportu i łączności - grupa 124,
*   budynki przemysłowe i magazynowe - grupa 125,
*   ogólnodostępne obiekty kulturalne, budynki o charakterze edukacyjnym, budynki szpitali i zakładów opieki medycznej oraz budynki kultury fizycznej - grupa 126,
*   pozostałe budynki niemieszkalne - grupa 127.

Klasa 1211 - Budynki hoteli, obejmuje z kolei m.in. hotele, motele, gospody, pensjonaty i podobne budynki oferujące zakwaterowanie, z restauracjami lub bez.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędne jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć zabudowaną nieruchomość gruntową w celach inwestycyjnych. Wskazana nieruchomość gruntowa jest zabudowana czterema budynkami, które zostały sklasyfikowane jak budynki mieszkalne oraz inne budynki niemieszkalne. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla obszaru, na którym znajduje się planowana inwestycja, przewiduje przeznaczenie nieruchomości na usługi, kulturę, mieszkalnictwo, mariny, wody powierzchniowe, skwery, obiekty infrastruktury technicznej oraz infrastrukturę techniczną. Dodatkowo, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego doprecyzowuje dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, wyłącznie powyżej pierwszej kondygnacji nadziemnej, na nie więcej niż 50% powierzchni użytkowej budynku. Jednocześnie, obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, nie określa jak należy sklasyfikować pozostałe lokale znajdujące się w przedmiotowej nieruchomości zlokalizowane powyżej pierwszej kondygnacji, ani też nie nakłada żadnych szczególnych wymogów jakim te lokale powinny zostać podporządkowane.

W związku z powyższym, z uwagi na zabytkowy charakter nieruchomości oraz jej położenie w centrum miasta, Spółka planuje dokonać restrukturyzacji przedmiotowej nieruchomości pod kątem prawnym i użytkowym, w taki sposób aby na powierzchnię każdego z powyższych budynków składały się w głównej mierze lokale, które będą przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Zainteresowany wskazał, że lokale znajdujące się w budynkach zostaną dostosowane do wymogów przewidzianych w ustawie o własności lokali, w taki sposób, aby stanowiły one przedmiot odrębnej własności oraz aby umożliwiały stały pobyt ludzi i zaspokajały ich potrzeby mieszkaniowe. Lokale mieszkalne będą w pełni samodzielne tj. będą wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz wyposażone w przyłącza wszystkich mediów, pomieszczenia sanitarne, aneksy kuchenne/kuchnie oraz pokoje. Z lokalami mieszkalnymi związane będą udziały w częściach wspólnych nieruchomości. Lokale mieszkalne będą wykorzystywane przez nabywców lub użytkowników przede wszystkim do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jako ich stałe miejsce pobytu. Wielkość poszczególnych lokali mieszkalnych nie przekroczy powierzchni 150 m2. Równocześnie budynki sklasyfikowane jako inne budynki niemieszkalne, w których będą znajdowały się przedmiotowe lokale mieszkalne, zostaną dostosowane konstrukcyjnie i funkcjonalnie do wymogów jakie powinny spełniać budynki całorocznego domu mieszkalnego. Ponadto w złożonym wniosku Zainteresowany wskazał, że przed dokonaniem sprzedaży lokali mieszkalnych ich wyodrębnienie i samodzielność zostanie potwierdzona zaświadczeniem o samodzielności lokalu oraz dla każdego lokalu mieszkalnego zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie.

Przenosząc wskazane regulacje prawne na grunt niniejszej sprawy, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że w opisanym zdarzeniu przyszłym dostawa opisanych lokali mieszkalnych, będzie opodatkowana preferencyjną stawką podatku w wysokości 8% zgodnie z dyspozycją art. 42 ust. 12 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy. Preferencyjna stawka ma zastosowanie wyłącznie do sprzedaży lokali spełniających definicję lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. Aby dane lokale mogły być uznane za lokale mieszkalne konieczne jest potwierdzenie spełnienia niezbędnych warunków w odpowiednich zaświadczeniach wydanych przez Starostę potwierdzających spełnienie warunków z art. 2 pkt 2 ustawy o własności lokali. Z treści wniosku wynika, że przed dokonaniem sprzedaży lokali mieszkalnych ich wyodrębnienie i samodzielność zostanie potwierdzona zaświadczeniem o samodzielności lokalu oraz dla każdego lokalu mieszkalnego zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie.

Zatem jeśli z zaświadczeń wydanych przez Starostę będzie wynikało, że lokale mieszkalne, o których mowa we wniosku, będą samodzielnymi lokalami mieszkalnymi – którymi zgodnie z ustawą o własności lokali jest - wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych - to należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że ich dostawa korzystać będzie z preferencyjnej stawki podatku VAT przewidzianej w art. 41 ust. 12 w związku z art. 146a pkt 2 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r. poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.