Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.362.2019.2.JO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-05
Teza: skutki podatkowe związane z nabyciem Nieruchomości
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; dostawa; nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 lipca 2019 r. (data wpływu 8 lipca 2019 r.) uzupełnione pismem Strony z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 22 lipca 2019 r.) oraz pismem Strony z dnia 12 sierpnia 2019 r. (data wpływu 16 sierpnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 12 sierpnia 2019 r. (skutecznie doręczone Stronie w dniu 12 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem Strony z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 22 lipca 2019 r.) oraz pismem Strony z dnia 12 sierpnia 2019 r. (data wpływu 16 sierpnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.362.2019.1.JO.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: F. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

*   Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający” lub „Spółka”) i F. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”; razem Sprzedający i Kupujący określani również jako „Wnioskodawcy”) planują zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę o numerze 84/4, o powierzchni 0,1599 ha (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość zabudowana jest budynkiem hotelowym z garażem podziemnym (dalej: „Budynek”).

Dla Nieruchomości Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą. Poza Budynkiem, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia związane z Budynkiem, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna: przyłącza wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i teletechnicznej oraz zjazd).

Sprzedający nabył Nieruchomość jako nieruchomość niezabudowaną na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 5 kwietnia 2011 r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem od towarów i usług („podatek VAT”).

Następnie, Sprzedający wybudował na Nieruchomości Budynek wraz z infrastrukturą techniczną. Oddanie do użytkowania Budynku po jego wybudowaniu, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Sprzedającego, nastąpiło w 2016 r.

Sprzedający wprowadził Budynek do ewidencji środków trwałych i dokonuje od jego wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych.

W momencie dostawy Nieruchomości na rzecz Kupującego upłyną więc więcej niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

W okresie dwóch lat poprzedzających datę planowanej dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, Budynek i inne naniesienia posadowione na Nieruchomości nie były i nie będą przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Budynku i które prowadziłyby do istotnych zmian w Nieruchomości w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nakładami poczynionymi na z budowę Budynku wraz z infrastrukturą techniczną.

Sprzedający

Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany do świadczenia odpłatnych usług hotelowych pod nazwą Ł..

Sprzedający jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym bądź leasingobiorcą innych nieruchomości komercyjnych wykorzystywanych do świadczenia odpłatnych usług hotelowych zlokalizowanych w różnych regionach Polski. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego poszczególnych nieruchomości komercyjnych, w tym Nieruchomości, jako odrębnego przedsiębiorstwa, ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Sprzedający przygotowuje dla Nieruchomości comiesięczne raporty zysków i start (do poziomu EBIT). Co prawda, w ramach ewidencji rachunkowej Sprzedającego przychody i koszty dotyczące Nieruchomości są księgowane na osobnych kontach, jednak aktywa i pasywa nie są w pełni podzielone na wszystkie nieruchomości Sprzedającego, w tym Nieruchomość. Jednak nie można uznać, iż Nieruchomość została wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej.

Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający zatrudnia pracowników dla celów prowadzenia działalności hotelowej w Nieruchomości. Jednak z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości pracownicy z mocy prawa nie przejdą na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Kupujący

Kupujący będzie w momencie dostawy Nieruchomości zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Kupujący nie jest podmiotem powiązanym ze Sprzedającym w rozumieniu przepisów prawa podatkowego.

Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania prowadzenia w Nieruchomości, po jej nabyciu, działalności hotelowej dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości jako aktywa, w ramach transakcji „sale and lease back”. Istotne jest również, że umowa najmu, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym i Kupującym po zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości, nie będzie przewidywała, że wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty (czynszu) dochodzi do powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Sprzedającego.

Transakcja

Wnioskodawcy planują zawarcie umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży Nieruchomości” lub „Transakcja”).

Z uwagi na fakt, iż działalność hotelowa prowadzona w Nieruchomości przez Sprzedającego będzie kontynuowana po zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie rozwiąże ewentualnych umów, których jest stroną, zawartych z różnymi podmiotami, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem ewentualnych umów związanych z dostawą mediów, jeżeli takie umowy będą musiały zostać zawarte bezpośrednio przez właściciela). Po sprzedaży Nieruchomości obowiązki związane z zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywać w części dalej na Sprzedającym, ze względu na zawarcie umowy najmu Nieruchomości między Sprzedającym a Kupującym.

Przedmiotem Transakcji nie będą:

*   żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego z umów zawartych przez Sprzedającego, dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości, w tym w szczególności z umów o dostawy mediów do Nieruchomości, umów o wywóz odpadów, itp.;

*   należności Sprzedającego;

*   zobowiązania Sprzedającego;

*   wyposażenie ruchome Budynku, ani inne ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, niestanowiące części składowej Nieruchomości;

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

*   znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej.

W związku z Transakcją nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Budynek w ramach działalności hotelowej.

Poza przeniesieniem własności Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie przeniesie na Kupującego żadnego z elementów, który wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie towarzyszył przelew ewentualnych pozostających w mocy roszczeń z tytułu rękojmi /gwarancji udzielonych przez wykonawców robót budowlanych w odniesieniu do Nieruchomości, oraz ewentualnych pozostających w mocy zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez takich wykonawców. W ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostaną również przeniesione majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku.

Po dokonaniu Transakcji, Kupujący wynajmie Nieruchomość na rzecz Sprzedającego w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej (usługi hotelowe). Transakcja przyjmie więc model „sale and lease back”, przy czym zwrotny najem nieruchomości nie będzie prowadził do sytuacji, gdzie w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych umową najmu lub z chwilą zapłaty ostatniego czynszu prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione z powrotem na Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, że przedmiotem dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Jeżeli przedmiotem dostawy w ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT stawką podstawową VAT (23%), czy też zwolnieniu od VAT?
3.  W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z VAT, czy Wnioskodawcy będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
4.  W przypadku uznania, że Wnioskodawcy byli uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, przy założeniu, że Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT?

Stanowisko Zainteresowanych:

Pytanie nr 1

W ocenie Wnioskodawców, przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie będą składniki majątkowe stanowiące przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Przedsiębiorstwo

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Nie zawiera również przepisu, który wskazuje na bezpośrednie odniesienie do definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak, że nie należy się w tym zakresie odwoływać do Kodeksu cywilnego. Zgodnie z poglądem powszechnie przyjętym w orzecznictwie sądowym oraz w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu pojęcia przedsiębiorstwa wykorzystać należy uregulowania art. 551 Kodeksu cywilnego (tak m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1125/16, a także Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 572/14).

Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W świetle powyższej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Oznacza to, że aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

Przedmiot Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W przypadku Transakcji nie można mówić w szczególności o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W szczególności, sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, w szczególności składników niematerialnych. Wnioskodawcy podkreślają, że przedmiotem nabycia będzie Nieruchomość wraz z roszczeniami z rękojmi i gwarancji wobec wykonawców oraz prawami autorskimi, o których mowa powyżej, zaś pozostałe składniki majątkowe i niemajątkowe związane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez Sprzedającego pozostaną przy Sprzedającym (przykładowo, umowy dotyczące bieżącej obsługi Sprzedającego, np. umowa o usługi księgowe, należności - w tym wynikające z umów najmu, zobowiązania, środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego, oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy umowa najmu siedziby Sprzedającego). W konsekwencji, część składników majątkowych wskazanych jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa i prowadzenia działalności gospodarczej, nie zostanie przeniesiona na Kupującego.

W konsekwencji, Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego zespołu składników majątku (zaplecza) Sprzedającego umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i wystarczającego do prowadzenia tej działalności. W szczególności, na Kupującego nie zostaną przeniesione wyposażenie ruchome Budynku, ani inne ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, niestanowiące części składowych Nieruchomości, jak również nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Budynek w ramach działalności hotelowej. W rezultacie zdaniem Wnioskodawców, zbywana Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych;
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W świetle powyższego, zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być zatem wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (tak, przykładowo, w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-2.4012.543.2017.2.PC, z dnia 11 grudnia 2017 r. nr 0114-KDIP1-1.4012.554.2017.1.AO czy z dnia 31 października 2017 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.349.2017.1.ISZ).

Odnosząc powyższe do zaprezentowanego opisu zdarzenia przyszłego, nie można - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż Nieruchomość stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, ani że zespół ten łączą więzi, pozwalające uznać Nieruchomość za wyodrębnioną na płaszczyźnie:

1.  organizacyjnej

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, aby możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym stanie faktycznym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielone w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nieruchomość nie stanowi odrębnego oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości stanowiącej przedmiot Transakcji.

1.  finansowej

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawców, należy rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa.

Sprzedający przygotowuje dla Nieruchomości comiesięczne raporty zysków i start (do poziomu EBIT). Co prawda, w ramach ewidencji rachunkowej Sprzedającego przychody i koszty dotyczące Nieruchomości są księgowane na osobnych kontach, jednak aktywa i pasywa nie są w pełni podzielone na wszystkie nieruchomości Sprzedającego, w tym Nieruchomość. Jednak nie można uznać, iż Nieruchomość nie została wyodrębniona na płaszczyźnie finansowej.

1.  funkcjonalnej

Odrębność funkcjonalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zdaniem Wnioskodawców, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

W ocenie Wnioskodawców, fakt, że Sprzedający był stroną umów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, a Kupujący w ramach Transakcji nie stanie się stroną tych umów (umowy pozostaną przy Sprzedającym lub zostaną rozwiązane), lecz zawrze inne umowy po nabyciu Nieruchomości (w tym umowę najmu Nieruchomości na rzecz Sprzedającego), powoduje, że Nieruchomość nie może być uznana za wyodrębnioną funkcjonalnie.

W świetle powyższego, Nieruchomość nie spełnia przesłanek wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zdaniem Wnioskodawców, w szczególności następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego:

1.  na Nieruchomość składają się w istocie jedynie aktywa (prawo własności gruntu oraz jego części składowych, w tym Budynku);
2.  Nieruchomość jest w istocie tylko aktywem, niebędącym zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych powiązanych funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo;
3.  Nieruchomość nie jest wyodrębniona w ramach wewnętrznej struktury organizacyjnej Sprzedającego;
4.  z funkcjonalnego punktu widzenia, sama Nieruchomość nie jest w stanie samodzielnie funkcjonować, w szczególności zapewnić możliwość kontynuowania działalności hotelowej dotychczas w niej prowadzonej przez Sprzedającego, bez przeniesienia innych elementów nie będących przedmiotem Transakcji (m.in. wyposażenia i pracowników/współpracowników). Sama Nieruchomość bowiem nie posiada potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy. Dodatkowo, w ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw Sprzedającego z umów z dostawcami mediów do Nieruchomości, a także innych wymienionych w opisie stanu faktycznego składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań Wnioskodawcy.

Zatem Kupujący nie nabędzie od Sprzedającego zespołu składników majątku (zaplecza) Sprzedającego umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego i wystarczającego do prowadzenia tej działalności.

Co więcej, podkreślenia wymaga, że Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania prowadzenia w Nieruchomości, po jej nabyciu, działalności hotelowej dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości jako aktywa, w ramach transakcji „sale and lease back”.

Warto zauważyć, iż w Objaśnieniach podatkowych wydanych przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § Ordynacji podatkowej w dniu 11 grudnia 2018 r. („Objaśnienia”) jako przykład transakcji nie stanowiącej zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czy przedsiębiorstwa wymieniono transakcję „sale and lease back” dotyczącą nieruchomości. W tym przypadku wskazano w Objaśnieniach, że dostawa nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czy przedsiębiorstwa z uwagi na fakt, iż kontynuacja działalności zbywcy nie jest zasadniczym celem ekonomicznym transakcji leasingu zwrotnego.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, Nieruchomość nie jest wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem składników przeznaczonych do realizacji określonych zadań, która mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W efekcie, Nieruchomość nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców, przedmiotem Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie Nieruchomość niestanowiąca przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e oraz art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Pytanie nr 2 i 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 41 ust. 1, w związku z art. 146a ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 23%, z zastrzeżeniem szeregu innych przepisów ustawy o VAT. Jednocześnie, art. 43 ust. 1 ustawy o VAT przewiduje katalog zwolnień od VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zwolnienie to nie znajduje zastosowania w analizowanej sprawie (jako że Nieruchomość jest zabudowana Budynkiem oraz innymi naniesieniami).

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu od VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje przy tym, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT, może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług.

Należy przy tym zauważyć, że pojęcie pierwszego zasiedlenia obejmuje również sytuację, gdy podatnik wykorzystuje nieruchomość dla potrzeb własnej działalności opodatkowanej (tu: działalności hotelowej). Taki pogląd znajduje potwierdzenia w orzecznictwie sądów administracyjnych (przykładowo wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 maja 2015 r. I FSK 382/14).

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Należy także w analizowanej sprawie uwzględnić art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu; lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

W analizowanej sprawie należy przyjąć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości (oddanie Budynku do użytkowania po jego wybudowaniu w 2016 r.), a planowaną dostawą Nieruchomości w ramach Transakcji upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, w okresie od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej Transakcji Nieruchomość nie podlegała ulepszeniom, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej Budynku i które prowadziły do istotnych zmian w Nieruchomości w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia Nieruchomości. Oznacza to, że dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, iż Sprzedający i Kupujący na dzień dostawy będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, będą oni uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT poprzez złożenie zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT, na zasadach określonych w art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Zatem, jeśli Sprzedający i Kupujący złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania planowanej dostawy Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, to dostawa Nieruchomości objęta zwolnieniem z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Konkludując, w ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale Sprzedający i Kupujący będą uprawnieni do rezygnacji z tego zwolnienia z VAT i wyboru opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że opisana w niniejszym wniosku Transakcja nie będzie miała charakteru usługi finansowej, zwolnionej z VAT. W wyroku z dnia 27 marca 2019 r. w sprawie Mydibel SA, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że w określonych przypadkach transakcja leasingu zwrotnego (sale and lease back) może przybrać formę usługi finansowej, zwolnionej z VAT. W ocenie Wnioskodawców tezy przytoczonego wyroku znajdują zastosowanie tylko do transakcji „sale and lease back” w której, wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty dochodzi do powrotnego przeniesienia własności na sprzedającego nieruchomość. W realiach polskich przepisów ustawy o VAT, orzeczenia w sprawie Mydibel SA znajduje więc zastosowanie do transakcji zwrotnego leasingu finansowego względnie zwrotnego leasingu gruntów. W sytuacji opisanej w niniejszym wniosku, gdzie Sprzedający będzie korzystał z Nieruchomości na podstawie umowy najmu, nie można mówić o świadczeniu usługi finansowej zwolnionej z VAT.

Pytanie nr 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika m.in. z tytułu nabycia towarów.

Jeżeli Sprzedający i Kupujący byli uprawnieni do rezygnacji ze zwolnienia od VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy Nieruchomości zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o całość podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości pod warunkiem, że Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad .1

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje on w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto art. 552 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C‑444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. Akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający i Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę o numerze 84/4, o powierzchni 0,1599 ha, która jest zabudowana budynkiem hotelowym z garażem podziemnym. Nieruchomość stanowi składnik majątku Sprzedającego wykorzystywany do świadczenia odpłatnych usług hotelowych pod nazwą Ł.

Przedmiotem Transakcji nie będą:

*   żadne uprawnienia i obowiązki Sprzedającego z umów zawartych przez Sprzedającego, dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości, w tym w szczególności z umów o dostawy mediów do Nieruchomości, umów o wywóz odpadów, itp.;

*   należności Sprzedającego;

*   zobowiązania Sprzedającego;

*   wyposażenie ruchome Budynku, ani inne ruchomości znajdujące się na terenie Nieruchomości, niestanowiące części składowej Nieruchomości;

*   środki pieniężne na rachunkach bankowych lub w kasie Sprzedającego;

*   księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Sprzedającego;

*   oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego;

*   znaki towarowe, patenty i inne prawa własności przemysłowej.

Z uwagi na fakt, że działalność hotelowa prowadzona w Nieruchomości przez Sprzedającego będzie kontynuowana po zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie rozwiąże ewentualnych umów, których jest stroną, zawartych z różnymi podmiotami, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (z zastrzeżeniem ewentualnych umów związanych z dostawą mediów, jeżeli takie umowy będą musiały zostać zawarte bezpośrednio przez właściciela). Po sprzedaży Nieruchomości obowiązki związane z zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości będzie spoczywać w części dalej na Sprzedającym, ze względu na zawarcie umowy najmu Nieruchomości między Sprzedającym a Kupującym. W związku z Transakcją nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki z umów zawartych z pracownikami i współpracownikami Sprzedającego obsługującymi Budynek w ramach działalności hotelowej. Poza przeniesieniem własności Nieruchomości na podstawie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie przeniesie na Kupującego żadnego z elementów, który wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości będzie towarzyszył przelew ewentualnych pozostających w mocy roszczeń z tytułu rękojmi /gwarancji udzielonych przez wykonawców robót budowlanych w odniesieniu do Nieruchomości, oraz ewentualnych pozostających w mocy zabezpieczeń udzielonych Sprzedającemu przez takich wykonawców. W ramach Umowy Sprzedaży Nieruchomości zostaną również przeniesione majątkowe prawa autorskie do projektu budowlanego Budynku.

Po dokonaniu Transakcji, Kupujący wynajmie Nieruchomość na rzecz Sprzedającego w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej (usługi hotelowe). Transakcja przyjmie więc model „sale and lease back”, przy czym zwrotny najem nieruchomości nie będzie prowadził do sytuacji, gdzie w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych umową najmu lub z chwilą zapłaty ostatniego czynszu prawo własności Nieruchomości zostanie przeniesione z powrotem na Sprzedającego.

Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako odrębnego przedsiębiorstwa, ani organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności. W szczególności, Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający nie wyodrębnił w związku z działalnością prowadzoną w Nieruchomości zakładu pracy w rozumieniu przepisów prawa pracy i nie zgłosił go jako odrębnego podatnika, czy płatnika podatku dochodowego od osób fizycznych lub składek na ubezpieczenia społeczne lub ubezpieczenie zdrowotne. Sprzedający przygotowuje dla Nieruchomości comiesięczne raporty zysków i start (do poziomu EBIT). Co prawda, w ramach ewidencji rachunkowej Sprzedającego przychody i koszty dotyczące Nieruchomości są księgowane na osobnych kontach, jednak aktywa i pasywa nie są w pełni podzielone na wszystkie nieruchomości Sprzedającego, w tym Nieruchomość. Jednak nie można uznać, że Nieruchomość została wyodrębniona w ramach Sprzedającego na płaszczyźnie finansowej. Sprzedający zatrudnia pracowników dla celów prowadzenia działalności hotelowej w Nieruchomości. Jednak z chwilą planowanej sprzedaży Nieruchomości pracownicy z mocy prawa nie przejdą na Kupującego zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy.

Zainteresowani mają wątpliwości, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży może być wyłączona z opodatkowania tylko w przypadku, gdy będzie stanowić sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej transakcji sprzedaży składników majątkowych nie dojdzie do przeniesienia pracowników, a także wielu składników przedsiębiorstwa Sprzedającego, które są niezbędne do prowadzenia działalności w zakresie w jakim prowadzi ją obecnie Sprzedający.

Jak wynika z opisu sprawy Nieruchomość nie została wyodrębniona w formie oddziału, wydziału, dywizji, pionu lub jakiejkolwiek innej jednostki organizacyjnej w dokumentach korporacyjnych (np. umowie spółki) ani w dokumentach wewnętrznych Sprzedającego (np. regulaminach wewnętrznych, schemacie organizacyjnym lub w innych dokumentach wewnętrznych Sprzedającego o podobnym charakterze). Sprzedający przygotowuje dla Nieruchomości comiesięczne raporty zysków i start (do poziomu EBIT), w ramach ewidencji rachunkowej Sprzedającego przychody i koszty dotyczące Nieruchomości są księgowane na osobnych kontach, jednak aktywa i pasywa nie są w pełni podzielone na wszystkie nieruchomości Sprzedającego, w tym Nieruchomość. Spółka nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (w szczególności z umów dotyczących obsługi i funkcjonowania Nieruchomości np. umów o dostawę mediów, o wywóz odpadów, itp.) czy też środków pieniężnych Sprzedającego. Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeku pracy.

Kupujący nie ma zamiaru kontynuowania prowadzenia w Nieruchomości, po jej nabyciu, działalności hotelowej dotychczas prowadzonej przez Sprzedającego. Zamiarem Kupującego jest nabycie Nieruchomości jako aktywa, w ramach transakcji „sale and lease back”. Istotne jest również, że umowa najmu, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym i Kupującym po zawarciu Umowy Sprzedaży Nieruchomości, nie będzie przewidywała, że wskutek normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty (czynszu) dochodzi do powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości na Sprzedającego.

Zatem opisanego przedmiotu transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wyjaśniono powyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku przedmiot transakcji sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot Transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot Transakcji nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Tym samym, będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Kupującego.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych u Sprzedającego będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2 i 3

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w artykule 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynek, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość zabudowana jest budynkiem hotelowym z garażem podziemnym. Poza Budynkiem, na Nieruchomości znajdują się inne naniesienia związane z Budynkiem, stanowiące tzw. obiekty pomocnicze (jest to w szczególności infrastruktura techniczna: przyłącza wody, kanalizacji sanitarnej, deszczowej i teletechnicznej oraz zjazd).

Sprzedający nabył Nieruchomość jako nieruchomość niezabudowaną na podstawie umowy sprzedaży zawartej dnia 5 kwietnia 2011 r. Przedmiotowa sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT. Następnie, Sprzedający wybudował na Nieruchomości Budynek wraz z infrastrukturą techniczną. Oddanie do użytkowania Budynku po jego wybudowaniu, w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT przez Sprzedającego, nastąpiło w 2016 r.

W okresie dwóch lat poprzedzających datę planowanej dostawy Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, Budynek i inne naniesienia posadowione na Nieruchomości nie były i nie będą przedmiotem istotnych ulepszeń ze strony Sprzedającego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Budynku i które prowadziłyby do istotnych zmian w Nieruchomości w celu zmiany jej wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jej zasiedlenia.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nakładami poczynionymi na z budowę Budynku wraz z infrastrukturą techniczną.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest kwestia ustalenia stawki podatku VAT dla dostawy Nieruchomości.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności i przywołanych przepisów, należy stwierdzić, że dostawa Budynku wraz z infrastrukturą techniczną znajdujących się na Nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Jak wynika z wniosku, Budynek wraz infrastruktura techniczną były oddane do użytkowania po wybudowaniu Budynku w 2016 r. Ponadto, co istotne w okresie dwóch lat poprzedzających datę planowanej dostawy Nieruchomości, Budynek i inne naniesienia nie były oraz nie będą przedmiotem istotnych ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Budynku.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości stanowiąca działkę nr 84/4 zabudowaną Budynkiem i infrastrukturą techniczną będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Przy czym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Sprzedający oraz Kupujący będą mieli możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy Nieruchomości, to do tej dostawy znajdzie zastosowanie podstawowa stawki podatku VAT w wysokości 23% w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż działki gruntu nr 84/4 wraz z Budynkiem i infrastrukturą techniczną będzie opodatkowana stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 4

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o kwotę podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, przy założeniu, że Nieruchomość będzie w całości wykorzystywana do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

I tak, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Podstawę dokonania odliczenia stanowi faktura wystawiona przez uprawniony podmiot i dokumentująca czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedający i Kupujący w momencie dostawy Nieruchomości będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Spółka zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Po dokonaniu Transakcji, Kupujący wynajmie Nieruchomość na rzecz Sprzedającego w celu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej (usługi hotelowe).

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana dostawa Nieruchomości, w przypadku gdy Strony transakcji złożą zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT i spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie opodatkowana w podstawowej stawce podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 4 także należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.