Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.225.2024.7.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-28
Teza: Uznanie planowanej Transakcji za pozostającą poza zakresem ustawy o VAT, uznanie planowanej Transakcji za podlegającą w całości opodatkowaniu VAT, nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku oraz obowiązku wystawienia faktury VAT z tego tytułu przez Sprzedających, w przypadku uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: faktura-faktura VAT; faktura-wystawienie faktury; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomości wspólne; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-obowiązek opodatkowania; zwolnienie-rezygnacja ze zwolnienia; zwolnienie-zwolnienie podatkowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług  ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa nieruchomości - rezygnacja ze zwolnienia ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI. Dokumentacja  -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek wystawienia faktury 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 14; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 10b-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 2-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 88-ust. 3a-pkt 2 ; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b-ust. 3

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
=========================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

\- nieprawidłowe w zakresie uznania planowanej Transakcji za pozostającą poza zakresem ustawy o VAT,

\- nieprawidłowe w zakresie uznania planowanej Transakcji za podlegającą w całości opodatkowaniu VAT, nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku oraz obowiązku wystawienia faktury VAT z tego tytułu przez Sprzedających, w przypadku uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT,

\- prawidłowe w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

6 maja 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie:

\- uznania planowanej Transakcji za pozostającą poza zakresem ustawy o VAT,

\- uznania planowanej Transakcji za podlegającą w całości opodatkowaniu VAT, nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku oraz obowiązku wystawienia faktury VAT z tego tytułu przez Sprzedających, w przypadku uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT,

\- prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 1 lipca 2024 r. (data wpływu 1 lipca 2024 r.) oraz pismem z 19 sierpnia 2024 r. (data wpływu 19 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

3) (…)

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

5) (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca w (…) r. podpisał umowę przedwstępną na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, budynkiem stodoły, szopą (naniesienia znajdują się tylko na działce A).

Nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, nie jest położona na obszarze przeznaczonym na cele publiczne. Nieruchomość należy do 2 współwłaścicieli (matki - udział (…) i syna - udział (…)), jest oznaczona dwoma numerami ewidencyjnymi (B i A) - stanowi całość mimo dwóch numerów i jako całość (dwa numery) ma być przedmiotem sprzedaży.

Nieruchomość łącznie obejmuje obszar o wielkości (…) ha. Nieruchomość oznaczona jest jako grunty orne, pastwiska trwałe, sady i grunty rolne zabudowane.

Zgodnie z obowiązującym (w (…) r.) miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość (obie, tj. B i A) stanowi tereny zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług, teren komunikacji dróg publicznych, wobec czego nieruchomość ta nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą jeszcze w (…) r. wraz z mężem do ich majątku wspólnego – zakup prywatny, bez prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Drugi sprzedający swój udział w nieruchomości nabył w drodze dziedziczenia po ojcu, i nieruchomość ta stanowi jego majątek osobisty.

Sprzedający tę nieruchomość nie są przedsiębiorcami, nie są także podatnikami podatku VAT. Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia podatku z tytułu wybudowania naniesień. Nieruchomość została zabudowana w (…) r., więc od pierwszego zasiedlenia miną 2 lata.

Sprzedający wcześniej zamieszkiwali tą nieruchomość, a następnie nieruchomość wynajmowali (dom posadowiony na działce A – tylko budynek mieszkalny stanowił część najmu przez okres kilku miesięcy, odprowadzany był ryczałt przez osobę fizyczną z tytułu najmu) jako osoby fizyczne i odprowadzali ryczałt (tzw. najem prywatny bez działalności).

Z tytułu najmu nie wystawiali faktur VAT i nie byli, i nie są zarejestrowani do VAT.

Sprzedający nie dokonywali w przeszłości sprzedaży działek, nie dokonywali także żadnych działań w celu uatrakcyjnienia nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej. Przedmiot sprzedaży był wykorzystywany przez sprzedających do ich prywatnych celów - zamieszkania oraz był prywatny najem nieruchomości mieszkalnej rozliczany jak wyżej wskazano.

Cała nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających na cele mieszkalne oraz do prowadzenia małego gospodarstwa rolnego – zanim doszło do najmu domu mieszkalnego. Do czasu zawarcia umowy ostatecznej Wnioskodawca nie będzie inwestować w infrastrukturę działek. Ostateczny zakup nieruchomości ma nastąpić do końca (…) r.

Sprzedający udzielili Wnioskodawcy pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości, a w związku z tym upoważniają pełnomocnika do wydania przedmiotu umowy, w tym do złożenia oświadczenia o poddaniu mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 kc, do reprezentowania mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami, w tym także w postępowaniu wieczystoksięgowym, urzędami, w tym urzędem skarbowym, a w związku z powyższym także do dokonania wszelkich innych czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości, do składania wszelkich oświadczeń, do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, pism, odwołań i zapewnień, do odbioru wszelkiej korespondencki, zarówno zwyklej jak i poleconej, a także o dokonywania wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych, przy których obecność mocodawcy do realizacji pełnomocnictwa byłaby konieczna.

Pełnomocnik jest uprawniony do zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości jedynie po uprzednim złożeniu na przechowanie na rachunku depozytowym kwoty stanowiącej pozostałą część ceny sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca chce nabyć ww. nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności i wykorzystania jej w przyszłości w swojej działalności – cel szczegółowy jeszcze nie określony - różne opcje (zabudowa, najem/dzierżawa, sprzedaż, itp.).

W uzupełnieniu wniosku udzielili Państwo następujących wyjaśnień:

Na pytanie Organu „Czy znajdujące się na działce nr A naniesienia, tj. budynek mieszkalny, budynek stodoły i szopa, stanowią budynki, budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725)? Prosimy podać odrębnie dla każdego naniesienia.” odpowiedzieli Państwo:

\- „Budynek mieszkalny - dom, posiada fundament, okna, dach;

\- stodoła - budynek gospodarczy - budynek posiadający fundament, dach i okna;

\- szopa - budynek gospodarczy - budynek posiadający fundament, okna, jednak już bez dachu.

Budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze - szopa i stodoła znajdujące się na działce nr A posiadają pozwolenie na rozbiórkę z dnia (…) r. Prace rozbiórki nie zostały jeszcze rozpoczęte - pozwolenie jest ważne 3 lata”.

Na pytanie Organu „Czy dla naniesień będących budynkami, budowlami lub ich częściami nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361)? Jeżeli tak to czy od pierwszego zasiedlenia do dnia sprzedaży miną co najmniej 2 lata? Prosimy podać odrębnie dla każdego naniesienia.” odpowiedzieli Państwo: „Działka A - dla naniesień będących budynkami, budowlami lub ich częściami nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361). Od pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata dla każdego z budynków (dom, stodoła, szopa).

\- budynek mieszkalny - od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży minęły więcej niż 2 lata.

\- stodoła - od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży minęły więcej niż 2 lata.

\- szopa - od pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży minęły więcej niż 2 lata”.

Na pytanie Organu „Czy w stosunku do naniesień będących budynkami, budowlami lub ich częściami Sprzedający ponosili wydatki na ulepszenie lub przebudowę w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? (…)” odpowiedzieli Państwo, że:

\- „budynek mieszkalny - od dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży (i wcześniej) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu;

\- stodoła - od dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży (i wcześniej) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu;

\- szopa - od dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży (i wcześniej) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lub przebudowę, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej obiektu”.

Na pytanie Organu „(…) w jakim dokładnie okresie budynek mieszkalny był wynajmowany? Który ze Sprzedających był stroną umowy najmu? Który ze Sprzedających uzyskiwał korzyści z ww. najmu?” odpowiedzieli Państwo:

\- „budynek mieszkalny był wynajmowany w okresie obowiązywania umowy najmu nieruchomości od dnia (…) r. do dnia (…)r.,

\- stroną umowy najmu był Sprzedający (…),

\- współwłaścicielem domu jest także drugi Sprzedający - (…) oraz (…) (siostra (…)). Została między nimi podpisana umowa użyczenia, gdzie biorącym na użyczenie (…),

\- korzyści z najmu uzyskiwał sprzedający (…)”.

Na pytanie Organu „Czy działka nr B oraz/lub znajdujące się na działce nr A stodoła i szopa były/są oddane przez Sprzedających w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów? (…)” odpowiedzieli Państwo, że: „Działka nr B oraz znajdujące się na działce nr A stodoła i szopa nie były i nie są oddane przez Sprzedających w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów”.

Na pytanie Organu „Czy na działkach nr A i/lub B znajdują się obiekty przesyłowe (np. przyłącza do sieci wodnej oraz przyłącza kanalizacyjne i elektryczne)? Jeśli tak, to jakie obiekty znajdują się na poszczególnych działkach (należy wskazać odrębnie dla każdej działki)? Czy stanową one budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane? (…). Do kogo należą obiekty przesyłowe? Czy ewentualne obiekty znajdujące się na działce również będą przedmiotem sprzedaży?” odpowiedzieli Państwo, że: „Działka A - działka posiada przyłącze tj. woda, kanalizacja, prąd; działka B - działka nie posiada żadnych przyłączy tj. wody, kanalizacji, prądu;

\- przyłącza w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane klasyfikowane są jako urządzenia budowlane - przyłącza znajdują się wyłącznie na działce nr A;

\- do przedsiębiorcy przesyłowego;

\- przedmiotem sprzedaży są opisane działki wraz z przyłączami jakie są już na tych działkach (a dokładnie na działce A). Prawdopodobnie nabywca po zakupie będzie musiał rozwiązać umowy z gestorami sieci – media mogą nie spełniać wymogów technicznych”.

Na pytanie Organu „Czy działka nr B na moment dostawy będzie niezabudowana?” odpowiedzieli Państwo, że: „Działka B na moment sprzedaży będzie niezabudowana”.

Na pytanie Organu „Czy dla działek będących przedmiotem wniosku dopuszczalna jest możliwość zabudowy? Proszę wskazać, w której części/częściach MPZP dopuszcza zabudowę, a w której części/częściach MPZP nie dopuszcza żadnej zabudowy.” odpowiedzieli Państwo, że: „Zgodnie z MPZP plan pozwala na zabudowę magazynową na każdej działce, tj. zarówno A i B”.

Na pytanie Organu „Czy w MPZP na działkach będących przedmiotem wniosku wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?” odpowiedzieli Państwo, że: „Nie wyznaczono takiej linii”.

Na pytanie Organu „Czy dla działek będących przedmiotem wniosku do momentu planowanej sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił/wystąpi o tę decyzję?” odpowiedzieli Państwo, że: „Nie zostanie wydana WZ ponieważ jest MPZP”.

Na pytanie Organu „Czy dla działek będących przedmiotem wniosku do momentu planowanej sprzedaży zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeśli tak, to kto wystąpił/wystąpi o to pozwolenie?” odpowiedzieli Państwo, że: „Nie zostanie wydana taka decyzja”.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający występowali/będą występowali o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku?” odpowiedzieli Państwo, że: „Sprzedający nie występowali i nie będą występować o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek będących przedmiotem wniosku – dotyczy działki A i działki B”.

Na pytanie Organu „Czy Sprzedający/Sprzedająca wykorzystywał/ła lub wykorzystuje działki nr A i/lub nr B do prowadzenia działalności rolniczej jako czynny zarejestrowany podatnik VAT lub jako rolnik ryczałtowy?” odpowiedzieli Państwo, że: „Sprzedający nie wykorzystywali i nie zamierzają wykorzystywać działki nr A i nr B do prowadzenia działalności rolniczej jako czynny zarejestrowany podatnik VAT lub jako rolnik ryczałtowy”.

Na pytanie Organu „Czy z ww. gruntów Sprzedający/Sprzedająca dokonywał/ła sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej, jeśli tak to jakich i kiedy? Czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?” odpowiedzieli Państwo, że: „Nie było takiej sprzedaży, co wynika z odpowiedzi powyżej”.

Na pytanie Organu „Czy nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży (tj. działki B i A) była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, prosimy podać podstawę prawną tego zwolnienia.” odpowiedzieli Państwo, że: „Tak, wyłącznie do zwolnionych – art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT”.

Na pytanie Organu „Czy zawarli Państwo/przed planowaną dostawą zostanie zawarta przez Państwa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to: jakie są/będą warunki umowy przedwstępnej? kto ma spełnić ww. warunki – Kupujący czy Sprzedający (jeśli Kupujący, to czy ww. czynności będzie wykonywał na podstawie udzielonego pełnomocnictwa)?” odpowiedzieli Państwo, że: „Tak, umowa przedwstępna została podpisana.

\- Sprzedający zobowiązali się sprzedać działki A i B spółce (…) za ustaloną w umowie cenę, w umowie określono płatność zadatku (i termin), ustalono termin płatności pozostałej kwoty sprzedaży, określono skutki nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, ustalono warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Sprzedający udzielili także pełnomocnictwa Spółce do zawarcia umowy sprzedaży;

\- warunki w zasadzie są po obu stronach umowy. Sprzedający dodatkowo udzielili także pełnomocnictwa Spółce do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opisanych we wniosku i na warunkach wynikających z umowy przedwstępnej. Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez spółkę opisanymi nieruchomościami na cele budowlane, w zakresie koniecznym do uzyskania ewentualnych wymaganych dokumentów, warunków, zgód, zaświadczeń, pozwoleń, uzgodnień, orzeczeń, decyzji, itp. dla planowanej przez spółkę inwestycji”.

Na pytanie Organu „Do jakich czynności zamierzają Państwo (tj. Kupujący) wykorzystywać przedmiotową nieruchomość (tj. działki B i A): opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?” odpowiedzieli Państwo, że „Zgodnie z MPZP czyli budowa hali magazynowej na wynajem – czyli do opodatkowanych VAT”.

W odpowiedzi na II wezwanie wyjaśnili Państwo, że:

Prace rozbiórki nie zostały jeszcze rozpoczęte i nie rozpoczną się przed sprzedażą działki. Na dzień dzisiejszy budynek mieszkalny nie posiada pieca oraz grzejników, stodoła jest w stanie niezmienionym od lat, szopa jest bez dachu. Ww. budynki, tj. budynek mieszkalny, szopa i stodoła posiadają fundamenty i są trwale związane z gruntem, zatem wpisują się w definicję z art. 3 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane, jednak szopa, nie ma dachu.

Obie działki, tj. działka B i A, były wykorzystywane przez Sprzedających wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług – tylko najem prywatny.

Jedynym warunkiem transakcji jest odroczenie w terminie płatności. Wyznaczony termin płatności to (…) r. przy zawarciu umowy przyrzeczonej – nie ma żadnych innych warunków.

Działka B jest nieuzbrojona, brak prądu, wody i kanalizacji.

Działka zabudowana (A) – według Wnioskodawców (…) jest (…), a (…) – należą do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Dziaka niezabudowana (B) – jest (…), ale według Wnioskodawców jest (…) i należy do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Tak, Wnioskodawcy zamierzają takie oświadczenie złożyć (odpowiedź na pytanie Organu „Czy zamierzają Państwo złożyć, w przypadku zwolnienia od podatku dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)?).

### Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1\. Czy biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny sprawy transakcja kupna ww. nieruchomości powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu transakcji?

2\. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT, to czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu?

3\. W przypadku uznania, iż Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT jako podlegającą w całości opodatkowaniu VAT oraz nie podlegająca zwolnieniu z VAT oraz, że Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu, to czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT?

### Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Pyt. nr 1

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji Sprzedający nie występują jako podatnicy VAT, a w konsekwencji transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT i jako taka podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu transakcji, do zapłaty którego zobowiązany będzie Wnioskodawca.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży. Jednocześnie w myśl z art. 7 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 stawka PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega PCC, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy więc ustalić, czy planowana dostawa Nieruchomości stanowi przejaw działalności gospodarczej wskazującej na występowanie Sprzedających w charakterze podatników VAT czy też nie mieści się w zakresie „działalności gospodarczej” i jest zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, niepodlegającym opodatkowaniu VAT.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Biorąc pod uwagę definicję działalności gospodarczej zawartą w ustawie o VAT, dla uznania określonych działań podejmowanych przez konkretny podmiot za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

Dodatkowo działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, ponieważ związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Dla oceny czy dana czynność wykonywana jest w ramach działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności oraz aktywności stron transakcji.

W opinii Wnioskodawcy, okoliczności planowanej Transakcji wskazują, że jest ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest wykorzystywana przez Sprzedających w ramach działalności gospodarczej (z uwagi na fakt, że Sprzedający nie prowadzą takiej działalności). Nieruchomość ta znajduje się więc obecnie w majątku prywatnym Sprzedających. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w (…) r. Działki nie zostały nabyte w celu dalszej odsprzedaży. Sprzedający nie podejmowali działań marketingowych w celu sprzedaży, tj. działań charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą, a okoliczności Transakcji odbiegają zdecydowanie od występujących w profesjonalnym obrocie nieruchomościami. W szczególności Sprzedający nie dokonali nabycia Nieruchomości celem jej odsprzedaży, lecz weszli w jej posiadanie kilkadziesiąt lat temu, więc jej zbycie należy oceniać w ramach zwykłego wykorzystywania majątku prywatnego, a nie zorganizowanej działalności gospodarczej nastawionej na generowanie zysków, która miałyby podlegać opodatkowaniu VAT. Również działania zmierzające do zbycia nie odbiegają od typowych działań przy sprzedaży majątku prywatnego. Sprzedający są prywatnymi podmiotami, które z uwagi na okazyjne okoliczności decydują się na zbycie nieruchomości. Powyższe jednoznacznie wskazuje, że aktywność Sprzedających w odniesieniu do Nieruchomości ma charakter prywatnego zarządu nabytym majątkiem i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Konkludując, ogół przedstawionych powyżej przesłanek wskazuje, że dokonanie dostawy Nieruchomości przez Sprzedających nastąpi w ramach zarządzania przez nich majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji, do zapłaty którego zobowiązana będzie Spółka kupująca.

Pyt. nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia faktury VAT z tego tytułu.

Powyższe będzie mieć swoje uzasadnienie jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego. Należy również podkreślić, że pytanie 2 i kolejne są niezbędne dla wyjaśnienia wszystkich konsekwencji Transakcji w przypadku gdyby odpowiedź na pytanie 1 była negatywna.

Co do zasady, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Niemniej zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez pojęcie „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla działek będących przedmiotem Transakcji obowiązuje MPZP, w którym tereny obejmujące działki zostały wskazane jako tereny oznaczone 2P/U – teren zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług, oraz oznaczone KDD – teren komunikacji dróg publicznych klasy dojazdowej.

W konsekwencji w ocenie Zainteresowanych działki powinny zostać uznane za tzw. tereny budowalne w myśl ustawy o VAT.

Wobec powyższego w ocenie Wnioskodawcy nie można przyjąć, że dla dostawy działek istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do Transakcji nie będą również miały zastosowania inne zwolnienia wskazane w ustawie o VAT, a w szczególności zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem z VAT na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

a) towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT,

b) dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedający nie wykorzystywali przedmiotu Transakcji wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, nie zostanie spełniona jedna z łącznych przesłanek do zastosowania zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała w całości opodatkowaniu oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, a Sprzedający będą mieli obowiązek wystawienia na rzecz Wnioskodawcy faktury z tytułu dostawy Nieruchomości.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

Pyt. nr 3

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 3 zachowuje przedmiotowość jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe, co w ocenie Zainteresowanych nie powinno mieć miejsca. Tym niemniej, Zainteresowani zadają wskazane pytanie i przedstawiają poniżej swoje stanowisko, w celu pełnego określenia konsekwencji podatkowych planowanego zdarzenia przyszłego.

Z kolei, w odniesieniu do możliwości rozliczenia VAT naliczonego związanego z Transakcją, zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie Wnioskodawcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowej Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu.

Wnioskodawca jest i na dzień dokonania Transakcji będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu przedmiotowych działek, Wnioskodawca będzie wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu przedmiotowych działek, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Zainteresowanych, do dostawy działek w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a ustawy o VAT, co wynika z faktu, że jak wskazano powyżej, Transakcja będzie podlegać przepisom ustawy o VAT jako dostawa towarów, nie podlegając pod żadne wymienione w ustawie zwolnienia.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe.

Tak jak wskazano w zdarzeniu przyszłym Zainteresowani występują wspólnie z przedmiotowym wnioskiem jako strony Transakcji, która będzie mieć określone skutki podatkowe dla obu stron Transakcji. W szczególności zasady opodatkowania VAT Transakcji wpływają na obowiązki podatkowe Sprzedających. Po stronie Wnioskodawcy odpowiedzi na wskazane pytania wiążą się ze skutkami prawno-podatkowymi w zakresie ewentualnego prawa do odliczenia VAT naliczonego oraz ewentualnych obowiązków w zakresie PCC (którego Wnioskodawca byłby podatnikiem).

Podsumowując, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT), w zakresie w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedających faktury dokumentującej dostawę przedmiotowej Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy Wnioskodawcy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zainteresowani pragną jednak ponownie wskazać, że powyższe stanowisko Zainteresowanych wraz z uzasadnieniem są przedmiotowe jedynie w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za nieprawidłowe.

### Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest:

\- nieprawidłowe w zakresie uznania planowanej Transakcji za pozostającą poza zakresem ustawy o VAT,

\- nieprawidłowe w zakresie uznania planowanej Transakcji za podlegającą w całości opodatkowaniu VAT, nie korzystającą ze zwolnienia od tego podatku oraz obowiązku wystawienia faktury VAT z tego tytułu przez Sprzedających, w przypadku uznania, że Sprzedający powinni zostać uznani za występujących w Transakcji w charakterze podatników VAT i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom VAT,

\- prawidłowe w zakresie prawa do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawa do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy – Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (\`(...)\`), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja sprzedaży udziałów w działce nr B i działce nr A powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w działce nr B i działce nr A, Sprzedający będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Jak wskazano wyżej – uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

I tak, w myśl art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W analizowanej sprawie Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, a w związku z tym upoważnili pełnomocnika do wydania przedmiotu umowy, w tym do złożenia oświadczenia o poddaniu mocodawcy egzekucji w trybie art. 777 KC, do reprezentowania mocodawcy przed wszystkimi osobami fizycznymi i prawnymi, organami administracji rządowej i samorządowej, sądami, w tym także w postępowaniu wieczystoksięgowym, urzędami, w tym urzędem skarbowym, a w związku z tym także do dokonania wszelkich innych czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości, do składania wszelkich oświadczeń, do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, pism, odwołań i zapewnień, do odbioru wszelkiej korespondencki, zarówno zwyklej jak i poleconej, a także o dokonywania wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych, przy których obecność mocodawcy do realizacji pełnomocnictwa byłaby konieczna.

Pełnomocnik jest uprawniony do zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomości jedynie po uprzednim złożeniu na przechowanie na rachunku depozytowym kwoty stanowiącej pozostałą część ceny sprzedaży nieruchomości.

Ponadto strony transakcji podpisały umowę przedwstępną, w której Sprzedający zobowiązali się sprzedać działki A i B Spółce za ustaloną w umowie cenę, w umowie określono płatność zadatku (i termin), ustalono termin płatności pozostałej kwoty sprzedaży, określono skutki nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, ustalono warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, Sprzedający udzielili także pełnomocnictwa Spółce do zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedający dodatkowo udzielili także pełnomocnictwa Spółce do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opisanych we wniosku i na warunkach wynikających z umowy przedwstępnej.

Ponadto Sprzedający wyrazili zgodę na dysponowanie przez spółkę opisanymi nieruchomościami na cele budowlane, w zakresie koniecznym do uzyskania ewentualnych wymaganych dokumentów, warunków, zgód, zaświadczeń, pozwoleń, uzgodnień, orzeczeń, decyzji, itp. dla planowanej przez spółkę inwestycji.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Sprzedających udziałów w działce nr B i działce nr A. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczni właściciele nieruchomości muszą wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w ich imieniu.

Zatem okoliczność, że działania podjęte w odniesieniu do działki nr B i działki nr A, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Państwa jako Kupującego nie oznacza, że pozostają one bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu upoważnień czynności wykonane przez Państwa jako Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Państwo dokonując ww. czynności uatrakcyjniają przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Ponadto wskazać należy, że z opisu sprawy wynika, że budynek mieszkalny był wynajmowany na podstawie umowy najmu nieruchomości od (…) do (…) r.

Zgodnie z art. 659 § 1 cytowanej wcześniej ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

W świetle powołanych wyżej przepisów najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w działce nr B i działce nr A Sprzedający nie będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności.

Należy zatem wskazać, że działania Sprzedających wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług działają oni jako podatnicy VAT. Sprzedający, w zakresie sprzedaży udziałów w działce nr B i działce nr A, będą zbywali majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający działają bowiem jako podatnicy podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a ich działania wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż udziałów w działce nr B i działce nr A będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż udziałów w działce nr B i działce nr A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 w części dotyczącej podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi również kwestia uznania planowanej transakcji sprzedaży udziałów w działce nr B i działce nr A za podlegającą w całości opodatkowaniu VAT, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku oraz obowiązku wystawienia faktury VAT z tego tytułu przez Sprzedających.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

W art. 43 ust. 1 ustawy, dla dostawy nieruchomości niezabudowanych (pkt 9) oraz nieruchomości stanowiących budynki, budowle lub ich części (pkt 10 i pkt 10a) spełniających określone w tych przepisach warunki, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zwolnienie gruntów zabudowanych reguluje natomiast art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zgodnie z tym artykułem:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

Pierwszym zasiedleniem jest więc pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Powtórzyć należy, że w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga jak już wskazano wyżej art. 29a ust. 8 ustawy, w świetle którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Natomiast, jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanego zbycia są udziały w działce nr B i działce nr A. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obie działki stanowią tereny zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług, tereny komunikacji dróg publicznych. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą w (…) r. wraz z mężem, natomiast Sprzedający nabył swój udział w nieruchomości w drodze dziedziczenia po ojcu. Na działce nr A posadowione są obiekty takie jak budynek mieszkalny, szopa i stodoła. Wskazali Państwo, że ww. naniesienia posiadają fundamenty i są trwale z gruntem związane, zatem wpisują się w definicję z art. 3 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane, jednak szopa nie ma dachu. Nieruchomość została zabudowana w (…) r., więc od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy miną 2 lata.

Odnosząc się do kwestii zwolnienia od podatku dostawy udziałów w zabudowanej działce nr A, mając na uwadze powyższe przepisy oraz opis sprawy należy wskazać, że dla dostawy ww. budynków/budowli znajdujących się na działce nr A będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Planowana dostawa nie zostanie bowiem dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a ich dostawą minie okres dłuższy niż dwa lata.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu (działki nr A), z którym związane są ww. budynki/budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że sprzedaż udziałów w zabudowanej działce nr A będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wskazali Państwo we wniosku, że strony transakcji zamierzają złożyć, w przypadku zwolnienia od podatku dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Zatem w sytuacji gdy podejmą Państwo decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków/budowli znajdujących się na działce nr A wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Przedmiotem planowanej sprzedaży są również udziały w – jak Państwo wskazali –niezabudowanej działce B, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny zabudowy obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub usług, tereny komunikacji dróg publicznych.

Tym samym, działka nr B na dzień sprzedaży będzie stanowiła teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż udziałów w ww. działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro do sprzedaży udziałów w działce nr B nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak sami Państwo wskazali, działki będące przedmiotem sprzedaży, w tym m.in. działka B zostały nabyte przez Sprzedającą wraz z mężem w (…) r., a Sprzedający nabył swój udział w nieruchomości w drodze dziedziczenia po ojcu. Zatem przy nabyciu udziałów w ww. działce nie wystąpił podatek VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedających. Wobec tego nie można uznać, że w takiej sytuacji Sprzedającym przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu ww. działki lub że takie prawo nie przysługiwało.

Zatem odnosząc się do działki nr B nie zostanie spełniony warunek określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędny do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Tym samym dla dostawy udziałów w działce nr B nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż udziałów w działce nr B powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Przechodząc natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii obowiązku wystawienia przez Sprzedających faktury VAT, w tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Natomiast stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z powołanych przepisów, fakturę wystawia się w celu udokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych przepisami prawa.

Ponadto z wyżej powołanych regulacji wynika, że w przypadku, gdy dostawa towarów korzysta ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, podatnik, co do zasady nie ma obowiązku wystawienia faktury tę transakcję dokumentującej. Jest obowiązany do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy jedynie na żądanie nabywcy i wyłącznie w terminie wskazanym w tym przepisie.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą działki nr B i działki nr A będzie Spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Ponadto – jak zostało rozstrzygnięte wyżej - w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziałów w działce nr B i nr A Sprzedający będą stroną dokonującą czynności opodatkowanej tym podatkiem i będą występowali w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, dostawa udziałów w działce nr B będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym, Sprzedający będą zobowiązani do wystawienia we własnym imieniu faktur dokumentujących przedmiotową sprzedaż w odniesieniu do posiadanych przez nich udziałów.

Natomiast skoro – jak już wskazano - dostawa udziałów w działce nr A, korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to w konsekwencji Sprzedający nie będą zobowiązani udokumentować dokonanej transakcji fakturą. Jeżeli jednak strony transakcji skorzystają z możliwości opodatkowania dostawy budynków/budowli znajdujących się na działce nr A przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, wówczas Sprzedający będą zobowiązani do wystawienia we własnym imieniu faktur dokumentujących przedmiotową sprzedaż w odniesieniu do posiadanych przez nich udziałów.

Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, należy je uznać za nieprawidłowe. Jakkolwiek wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawny, lecz dokonali Państwo tego w oparciu o częściowo odmienną argumentację.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedających dokumentującej sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy lub obniżenia o tę różnicę kwoty VAT należnego za następne okresy rozliczeniowe wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, który stanowi, że:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższe oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jak rozstrzygnięto wyżej, planowana sprzedaż udziałów w działce nr B opodatkowana będzie według właściwej stawki podatku VAT, natomiast sprzedaż udziałów w działce nr A korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie wskazali Państwo, że w przypadku zwolnienia od podatku dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, strony transakcji planują złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, co w konsekwencji spowoduje, że ww. dostawa będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że Kupujący (będący czynnym podatnikiem podatku VAT) zamierza wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT (Spółka zamierza wybudować halę magazynową na wynajem).

W tej sytuacji Kupującemu będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących sprzedaż udziałów w działce nr B i działce nr A w ramach transakcji. Natomiast w sytuacji, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w odniesieniu do sprzedaży udziałów w ww. działkach.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie objętym pytaniem nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy przedstawionego zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że w zakresie oceny prawnej stanowiska zawartego we wniosku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy wyłącznie sytuacji prawnopodatkowej Zainteresowanych i nie wywiera skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, których dotyczy wniosek.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, a wynikające z opisu sprawy oraz Państwa stanowiska – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Panią. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.