Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-2.4012.128.2017.1.MGO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-07-21
Teza: Wyłączenie transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych z opodatkowania podatkiem VAT jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa. Brak obowiązku korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji przedsiębiorstwa.
Słowa kluczowe: korekta; opodatkowanie; podatek-podatek naliczony; przedsiębiorstwa; sprzedaż; zbycie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 21 kwietnia 2017 r. (data wpływu 21 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   wyłączenia transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych z opodatkowania podatkiem VAT jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe,**
*   braku obowiązku dokonania przez Wnioskodawcę korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa – **jest prawidłowe,**
*   obowiązku dokonania przez Nabywcę korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 kwietnia 2017 r. został złożony w tutejszym organie ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych z opodatkowania podatkiem VAT jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa, braku obowiązku dokonania przez Wnioskodawcę korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa, obowiązku dokonania przez nabywcę korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:D.Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

2.1. Forma prawna Wnioskodawcy

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę działalności gospodarczej w Polsce.

2.2. Powstanie Wnioskodawcy w następstwie przekształcenia

2.2.1. Według stanu na moment złożenia niniejszego wniosku Spółka prowadzi działalność jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

2.2.2. W dniu 31 marca 2017 r. Krajowy Rejestr Sądowy dokonał rejestracji przekształcenia spółki B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K. we Wnioskodawcę, tj. spółkę B. Sp. z o.o.

2.2.3. Zainteresowani sygnalizują, że w momencie nabywania gruntów przeznaczonych pod inwestycję, która stanowi przedmiot niniejszego wniosku, Wnioskodawca działał w formie Spółki komandytowo-akcyjnej. Przekształcenie B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. w B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. K. nastąpiło w dniu 1 kwietnia 2015 r.

2.2.4. Reasumując – Wnioskodawca od dnia powstania spółki B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. do dnia przekształcenia (tj. 1 kwietnia 2015 r.) w spółkę B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K. oraz kolejno po przekształceniu w dniu 31 marca 2017 r. w spółkę B. Sp. z o.o. funkcjonuje jako „jeden podmiot” (tj. sukcesor prawno-podatkowy) ze wszelkimi konsekwencjami wynikającymi z Kodeksu spółek handlowych (dalej: „k.s.h.”) oraz Ordynacji podatkowej (dalej: „o.p.”). Zgodnie bowiem z art. 553 k.s.h. oraz art. 93a o.p. osoba prawna zawiązana (powstała) w wyniku przekształcenia wstępuje we wszelkie prawa i obowiązki przekształcanej osoby lub spółki.

2.2.5. Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej zarówno Spółki jak i jej poprzedników prawno-podatkowych jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

2.3. Kompleks

Spółka zrealizowała inwestycję polegającą na wybudowaniu kompleksu budynków biurowo-usługowych D. (dalej: „Kompleks”), składającego się z:

2.3.1. budynku biurowo-usługowego (dalej: „Budynek A”- PKOB 1220) wraz ze wszelkimi urządzeniami, instalacjami, przynależnościami oraz infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą położonego na działce o numerze ewidencyjnym 213, …, zlokalizowanej w K. przy ul…, będącej własnością Spółki (dalej: „Działka A”);

2.3.2. budynku biurowo-usługowego (dalej: „Budynek B” - PKOB 1220) wraz ze wszelkimi urządzeniami, instalacjami, przynależnościami oraz infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą położonego na działce o numerze ewidencyjnym 214, …, zlokalizowanej w K. przy ul. …, będącej własnością Spółki (dalej: „Działka B”);

2.3.3. budynku biurowo-usługowego (dalej: „Budynek C” - PKOB 1220) wraz ze wszelkimi urządzeniami, instalacjami, przynależnościami oraz infrastrukturą towarzyszącą i pomocniczą położonego na działce o numerze ewidencyjnym 215, …, zlokalizowanej w K. przy ul. …, będącej własnością Spółki (dalej: „Działka C”);

2.3.4. położonych na Działce A budowli: parkingów, dróg, chodników (PKOB 2112), kanalizacji deszczowej (PKOB 2223), kanalizacji teletechnicznej (PKOB 2213) (dalej: „Budowle A”);

2.3.5. położonych na Działce B budowli: parkingów, dróg, chodników (PKOB 2112), kanalizacji deszczowej (PKOB 2223), śmietnika (PKOB 2420) (dalej: „Budowle B”);

2.3.6. położonych na Działce C budowli: parkingów, dróg, chodników (PKOB 2112), kanalizacji deszczowej (PKOB 2223) (dalej: „Budowle C”).

2.4. Charakter działalności Wnioskodawcy

2.4.1. Wynajem Kompleksu stanowi podstawowe źródło przychodów Wnioskodawcy osiąganych na terytorium Polski.

2.4.2. Poza Kompleksem, Wnioskodawca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości ani też żadnych innych aktywów, pozwalających na osiąganie przychodów.

2.5. Definicje

Jeśli nie jest w dalszej treści niniejszego wniosku wskazane inaczej:

2.5.1. Budynek A, Budynek B i Budynek C są zwane łącznie jako „Budynki”;

2.5.2. Działka A, Działka B i Działka C są zwane łącznie jako „Działki”;

2.5.3. Budowle A, Budowle B i Budowle C są zwane łącznie jako „Budowle”;

2.5.4. Budynki, Działki i Budowle zwane są łącznie „Kompleksem”.

2.6. Wyjaśnienie dotyczące pozostałych budynków i infrastruktury wchodzącej w skład kompleksu „D.”

Dla celów przejrzystości niniejszego wniosku, ilekroć w niniejszym wniosku używane jest słowo „Kompleks”, obejmuje ono wyłącznie Działki, Budynki i Budowle A, B i C wraz z infrastrukturą.

Jednocześnie Wnioskodawca wyjaśnia, że na rynku nieruchomości komercyjnych w \`(...)\` pod nazwą „D.” lub kompleks „D.” rozumie się powszechnie również dwa inne budynki biurowo-usługowe wraz z infrastrukturą i nieruchomościami gruntowymi, na których wskazane dwa budynki są położone, które to budynki oznaczone są jako budynek D i budynek E. Budynki te (tj. budynek D i budynek E, wraz z infrastrukturą i nieruchomościami gruntowymi, na których są położone), są przedmiotem własności innego podmiotu, tj. B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.K.

W związku z faktem, że pomiędzy Kompleksem (tj. Działkami, Budynkami i Budowle A, B i C) oraz budynkami D i E (wraz z infrastrukturą i nieruchomościami, na których są położone) istnieją pewne powiązania funkcjonalne i komercyjne, ten sam podmiot, który zainteresowany jest nabyciem Kompleksu od Wnioskodawcy (tj. Zainteresowany niebędący stroną w rozumieniu niniejszego Wniosku, tj. D. Sp. z o.o., dalej: „Zainteresowany” lub „Nabywca”), jest również zainteresowany nabyciem budynków D i E (wraz z infrastrukturą i nieruchomościami, na których są położone) od ich właściciela, tj. B. Sp. z o.o. Sp. K.

Nabycie budynków D i E (wraz z infrastrukturą i nieruchomościami, na których są położone) przez Zainteresowanego od ich właściciela, tj. od B. Sp. z o.o. Sp. K. będzie przedmiotem odrębnego wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej, który zostanie złożony przez B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. K. oraz Zainteresowanego.

2.7. Sposób nabycia Działek A, B i C, wyjaśnienie dotyczące podziałów działek

2.7.1. Oznaczone we wniosku Działki A, B i C Spółka nabyła dnia 28 marca 2013 r. Jak wskazano powyżej w punkcie 2.2, Spółka działała wówczas (w dniu 28 marca 2013 r.) w formie spółki komandytowo-akcyjnej, tj. jako B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna).

2.7.2. Przedmiotowe działki powstały w wyniku podziału działek o numerach: 205/15 o pow. 0.2828 ha, 205/16 o pow. 0.0038 ha, 205/19 o pow. 0.0137 ha, 210/15 o pow. 0.0739 ha, 211/3 o pow. 0.1942 ha, 211/4 o pow. 0.5456 ha, 211/6 o pow. 0.6861 ha, dokonanego na mocy decyzji Prezydenta … (sygn. GD-04-1.6831.3.81.2014) (dalej: „Decyzja Podziałowa”). Dokumentem potwierdzającym nabycie przez Spółkę (wówczas jeszcze działającą jako B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.) działek dzielonych na mocy Decyzji Podziałowej jest akt notarialny o numerze … (w załączeniu - akt notarialny, Decyzja Podziałowa oraz faktura VAT dokumentująca nabycie Działek A, B oraz C).

2.8. Wybudowanie Kompleksu

Kompleks został wybudowany przez Wnioskodawcę na nabytych przez Spółkę opisanych powyżej Działkach, przy czym:

2.8.1. pozwolenie na użytkowanie Budynku A uprawomocniło się (tj. stało się ostateczne) w dniu 5 stycznia 2016 r.;

2.8.2. pozwolenie na użytkowanie Budynku B uprawomocniło się (tj. stało się ostateczne) w dniu 12 października 2016 r.;

2.8.3. pozwolenie na użytkowanie Budynku C uprawomocniło (tj. stało się ostateczne) się w dniu 18 listopada 2016 r.

2.9. Odliczenie VAT naliczonego przy nabyciu Działek oraz budowy Budynków i Budowli

2.9.1. Spółka nabyła Działki oraz ponosiła koszty budowy Budynków i Budowli z zamiarem wykorzystywania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (np. oddawania ich w wynajem) i do tego celu obiekty te są aktualnie wykorzystywane.

2.9.2. W związku z powyższym Spółce przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT związanego z nabyciem Działek, z którego Spółka skorzystała (wówczas jeszcze działając w formie spółki komandytowo-akcyjnej, tj. jako B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.).

2.9.3. Spółka faktycznie odliczyła również naliczony VAT z tytułu wydatków na budowę Kompleksu.

2.9.4. Spółka ponosi także koszty bieżącego utrzymania Działek, Budynków i Budowli oraz konserwacji (napraw, modernizacji, etc.) Budynków i Budowli i z tego tytułu przysługuje jej prawo do odliczenia naliczonego VAT. Spółka faktycznie odlicza VAT naliczony z tytułu tychże wydatków.

2.10. Stan wynajmu

2.10.1. Według stanu na moment składania niniejszego wniosku 100% pomieszczeń Budynków A i C jest przedmiotem umów najmu (pierwsza umowa najmu została zawarta w dniu 1 kwietnia 2015 r.) oraz wszystkie pomieszczenia z Budynku A i C zostały już wydane najemcom w wykonaniu postanowień umów najmu.

2.10.2. Odnośnie Budynku B, jego pomieszczenia są wynajęte w ok. 96% i w tym zakresie do wydania pomieszczeń doszło w dniu 2 listopada 2016 r. Możliwe, że pozostała część pomieszczeń Budynku B (niewynajęta) będzie przedmiotem umów najmu zawartych po złożeniu niniejszego wniosku (w tym również w postaci umowy najmu, jaka może zostać zawarta w związku ze sprzedażą Budynku B przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy(1)).

W Budynku B pozostało ok. 260 m2 niewynajętej (niewykorzystanej) powierzchni lokalowej oraz dwa miejsca postojowe przynależne do Budynku B. Ponadto pod przewiązką Budynku B znajduje się wynajęta powierzchnia pod zainstalowany bankomat (do jej wydania najemcy w wykonaniu umowy najmu doszło począwszy od dnia 27 października 2016 r.).

2.10.3. Należy jednak podkreślić, iż niewynajęte (a przeznaczone do wynajmu) pomieszczenia Budynku B zostały przeznaczone do celów prowadzonej przez Spółkę podstawowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu tj. do celów reklamowych oraz marketingowych, jednocześnie Wnioskodawca cały czas podejmuje działania mające na celu ich wynajęcie. Umiejscowienie ww. części nieruchomości na parterze umożliwia Spółce okazanie jej potencjalnym najemcom w bardziej przystępny sposób z zamiarem wynajęcia. Ponadto, w przypadku ich niewynajęcia osobom trzecim przez Wnioskodawcę do momentu zawarcia Umowy Sprzedaży prawa własności Budynku B przez Wnioskodawcę (jako sprzedającego) na rzecz Nabywcy (jako kupującego), powierzchnie te mogą zostać objęte umową najmu (tzw. master lease), którego charakter wyjaśniony został w przypisie dolnym (przypis 1) do punktu 2.10.2.

2.10.4. Odnośnie Budowli, wynajmowi przez Wnioskodawcę podlegają szachty techniczne oraz cześć kanalizacji teletechnicznej(2) w terenie poza Budynkami (do ich wydania najemcy w wykonaniu umowy najmu doszło w dniu 31 sierpnia 2016 r.) oraz 574 miejsca na parkingach (w tym parkingu naziemnym) z 576 (do pierwszych wydań najemcy w wykonaniu umowy najmu doszło w dniu 11 stycznia 2016 r.).

2.10.5. Spółka zwraca uwagę, że zarówno szachty techniczne, jak i kanalizacja teletechniczna (w częściach niewynajętych indywidualnie poszczególnym najemcom), zaliczane są, według brzmienia zawieranych przez Wnioskodawcę umów najmu do części wspólnych (dalej: „Części Wspólne”)(3) każdego z Budynków oraz części wspólnych Kompleksu. Częściami Wspólnymi Budynku i Kompleksu są takie elementy i części danego Budynku (lub odpowiednio Kompleksu), które są przeznaczone do obsługi lub korzystania przez wszystkich najemców i użytkowników danego Budynku (lub odpowiednio Kompleksu). Nie są one przeznaczone do wynajęcia na rzecz jakiegokolwiek indywidualnego najemcy i korzystać z nich mogą wszyscy najemcy danego Budynku i/lub Kompleksu lub służą wszystkim takim najemcom.

2.10.6. Każdy z najemców nabywa prawo do korzystania z Części Wspólnych w ramach czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych (4), ponoszonych na podstawie umów najmu przez najemców.

2.10.7. Reasumując, korzystanie z Części Wspólnych Budynków oraz Kompleksu skorelowane jest z wynajmem przez Wnioskodawcę powierzchni przeznaczonych pod wynajem, zaś cała ta infrastruktura jest niepodzielna i samoistnie nie przedstawia żadnej wartości handlowej.

2.11. Planowana transakcja sprzedaży

2.11.1. Spółka planuje sprzedać całość składników materialnych i niematerialnych dotyczących prowadzonej przez siebie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu polegającej na wynajmie Budynków i Budowli na rzecz Nabywcy. Wnioskodawca oraz Nabywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony.

2.11.2. W ramach planowanej transakcji na Nabywcę zostanie przeniesiony zespół następujących składników materialnych i niematerialnych, składający się z co najmniej następujących elementów:

(i) prawo własności Działek A, B oraz C (zgodnie z art. 47 § 1 oraz art. 48 Kodeksu Cywilnego razem z Budynkami oraz Budowlami stanowiącymi części składowe Działek);

(ii) wyposażenie Budynków oraz wyposażenie znajdujące się na Działkach (w tym np. kosze na śmieci, ławki zewnętrzne, lampy zewnętrzne, system parkingowy, meble ogrodowe);

(iii) na mocy art. 678 Kodeksu Cywilnego - prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie powierzchni Budynków i Budowli (w tym nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę praw i obowiązków takich jak np. kaucje gwarancyjne i depozyty zapłacone przez najemców na poczet należytego wykonania umów najmu wraz z wierzytelnościami je zabezpieczającymi, jak również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie najemców oraz z wszelkich innych instrumentów zabezpieczających należyte wykonanie umów najmu przez najemców, np. poręczeń);

(iv) prawa i obowiązki związane z budową Budynku i Budowli, w tym prawa (roszczenia) z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz dostawców urządzeń lub instalacji gwarancji i z tytułu rękojmi za wady wraz z wierzytelnościami nimi zabezpieczonymi (jak również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie tych wykonawców lub dostawców oraz z wszelkich innych instrumentów zabezpieczających należyte wykonanie obowiązków przez tych wykonawców i dostawców, np. poręczeń lub kaucji czy kwot zatrzymanych);

(v) prawa i roszczenia wynikające z umów dotyczących usług architektonicznych i projektowych;

(vi) prawa i obowiązki wynikające z porozumienia (umowy) z zarządcą specjalnej strefy ekonomicznej, w granicach której znajduje się Kompleks;

(vii) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością oraz z umowy o świadczenie usług fachowych (obsługa techniczna Budynków) - są to umowy o charakterze podstawowym dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu – z uwagi na jej charakter, opisana została szerzej poniżej w punkcie 2.12;

(viii) prawa i obowiązki wynikające z umów o przyłączenie do sieci ciepłowniczej, co najmniej w części dotyczącej zobowiązania do pobierania określonej ilości mocy przez określony okres czasu (brak przeniesienia obowiązków z gwarancji);

(ix) prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług telekomunikacyjnych;

(x) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących usług ochrony;

(xi) prawa i obowiązki wynikające z umów o monitorowanie lokalnego systemu sygnalizacji pożaru;

(xii) prawa i obowiązki wynikające z umów o prace konserwacyjne dźwigów osobowych;

(xiii) prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej świadczenia usług w zakresie ochrony środowiska;

(xiv) prawa i obowiązki wynikające z umowy o utrzymanie czystości;

(xv) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu pojemników na odpady komunalne;

(xvi) prawa i obowiązku wynikające z porozumienia w sprawie wykonania i użytkowania kanalizacji teletechnicznej;

(xvii) prawa własności intelektualnej ściśle związane z Kompleksem (tj. autorskie prawa majątkowe, w zakresie nabytym przez Wnioskodawcę do projektów architektonicznych dotyczących Kompleksu, wynikających z umów o świadczenie usług architekta dla Kompleksu oraz umów o wykonanie prac projektowych w zakresie opracowania projektów wykonawczych, architektonicznych i aranżacji lokali biurowych i usługowych);

(xviii) prawa do dokumentacji technicznej związanej z Kompleksem, w szczególności:

1.  pozwoleń na budowę oraz zgłoszeń zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych;
2.  pozwoleń na użytkowanie Budynków,
3.  regulaminów korzystania z Kompleksów (stanowiących załączniku do zawartych umów najmu z najemcami), dotyczących m.in. świadczenia usług ochrony w Budynkach, wzornictwa i reklamy, zasad korzystania z Budynków i Budowli oraz Części Wspólnych,
4.  instrukcje bezpieczeństwa pożarowego,
5.  umowy najmu wraz z protokołami przekazania powierzchni,
6.  dokumentacja podwykonawcza, książki rewizyjne wind;

(xviii) prawa i obowiązki wynikające z licencji związanych z systemem administrowania Budynkami w szczególności:

1.  licencja do używania oprogramowania zarządzającego systemem automatyki BMS (System Zarządzania Budynkiem - Building Management System),
2.  licencja do używania oprogramowania zarządzającego wizualizacją systemu pożarowego SSP,
3.  licencja do używania oprogramowania zarządzającego systemem automatyki VRV (Intelligent Manager);

(xx) prawa i obowiązki wynikające z licencji na korzystanie z praw własności intelektualnej dotyczących logo Kompleksu (oznaczenia indywidualizacyjnego);

(xxi) prawa do korzystania (w postaci licencji) z praw własności intelektualnej do strony internetowej Kompleksu;

(xxii) określone w umowie sprzedaży Kompleksu, zawartej przez Wnioskodawcę z Nabywcą (dalej: „Umowa Sprzedaży”), wierzytelności / należności wobec najemców (tj. kwoty wynikające z faktur VAT wystawionych przez Wnioskodawcę na najemców i niezapłaconych do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży);

(xxiii) określone w Umowie Sprzedaży zobowiązania (długi) wobec osób trzecich (dostawców lub usługodawców) (tj. kwoty wynikające z faktur VAT wystawionych na Wnioskodawcę przez dostawców lub usługodawców do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży);

(xxiv) tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, polegającego na działalności w zakresie wynajmu Kompleksu, wraz z bazą kontaktów handlowych, na którą składać się będą w szczególności kontakty z najemcami, kontakty z dostawcami usługodawcami (media) i inne kontakty (nadzór inwestorski, biura projektowe);

(xxv) kopie określonych dokumentów finansowych oraz bilansowych, jak również związanych z działalnością Kompleksu w zakresie uzgodnionym przez Strony transakcji, np. kopie: zapisanych danych w księgach rachunkowych oraz pozostałych księgach i ewidencjach Wnioskodawcy, składanych deklaracji podatkowych oraz m.in. gwarancje bankowe stanowiące zabezpieczenie umów najmów oraz dokumenty rozliczeniowe z najemcami, umożliwiające Nabywcy kontynuację działalności Spółki w zakresie wynajmu powierzchni.

2.11.3. Nie jest wykluczone, że po transakcji i po ocenie przez Nabywcę konkurencyjności przejętych umów w ramach przedsiębiorstwa, niektóre z nich zostaną rozwiązane, a w ich miejsce zostaną zawarte nowe, być może z innymi podmiotami, na bardziej korzystnych, w ocenie Nabywcy, warunkach.

2.11.4. Co do niektórych umów szczególnych, tj. umów zawartych z podmiotami dostarczającymi media (ciepło, wodę, odprowadzenie ścieków, energię elektryczna) ze względu na charakter tych umów (np. odrębne umowy o przyłączenie do sieci ciepłowniczej oraz o dostawę ciepła), jak również pozycję podmiotów, które świadczą przedmiotowe usługi, Wnioskodawca przewiduje, że:

i. prawa i obowiązki wynikające z dzierżawy stacji transformatorowej oraz linii (infrastruktury) energetycznej, umożliwiającej dystrybucję i sprzedaż energii elektrycznej w Kompleksie zostaną przeniesione na Nabywcę, o ile Nabywca wyrazi zamiar nabywania energii elektrycznej od obecnego dostawcy;

ii. prawa i obowiązki wynikające z umowy kompleksowej sprzedaży i dystrybucji energii elektrycznej zostaną przeniesione na Nabywcę (o ile Nabywca wyrazi zamiar nabywania energii elektrycznej od obecnego dostawcy);

iii. prawa i obowiązki wynikające z umów kompleksowych na dostawę energii cieplnej będą musiały zostać rozwiązane (najprawdopodobniej po dokonaniu sprzedaży Kompleksu na rzecz Nabywcy, zgodnie z postanawianiami umów z dostawców), zaś Nabywca zawrze nowy umowy z tym samym dostawcą. W przypadku jednak, gdyby dostawca wyraził na to zgodę (co nie jest zagwarantowane), również te prawa i obowiązki zostaną przeniesione na Nabywcę;

iv. prawa i obowiązki wynikające z umów o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków będą musiały zostać rozwiązane (najprawdopodobniej po dokonaniu sprzedaży Kompleksu na rzecz Nabywcy, zgodnie z postanawianiami umów z dostawców), zaś Nabywca zawrze nowy umowy z tym samym dostawcą. W przypadku jednak, gdyby dostawca wyraził na to zgodę, również te prawa i obowiązki zostaną przeniesione na Nabywcę;

2.12. Szczególny (podstawowy) charakter umowy o zarządzanie nieruchomością

2.12.1. Należy podkreślić, że w obiektach biurowo-usługowych tego rodzaju standardem wymaganym zarówno przez najemców, jak i przez banki finansujące budowę obiektów jest powierzenie zarządzania obiektem podmiotowi zewnętrznemu, który posiada odpowiednie doświadczenie i obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej (zgodnie z art. 185 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami). Spółka spełnia te standardy i jest stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami.

2.12.2. Przedmiotem umowy o zarządzanie jest:

i. zarządzanie najmem i relacje z najemcami;

ii. sprawozdawczość finansowa;

iii. usługi finansowe;

iv. raportowanie i ocena usług kontrahentów;

v. optymalizacja kosztów eksploatacyjnych, zarządzanie eksploatacją i nadzór nad technicznym utrzymaniem Budynków i Budowli.

2.12.3. W szczególności, w ramach umowy o zarządzanie wykonywane są następujące czynności, których charakter wskazuje na to, że bez ich zapewnienia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie byłoby niemożliwe:

i. wystawianie faktur VAT;

ii. monitorowanie kaucji, należności handlowych i odzyskiwanie zaległych płatności należnych od najemców zgodnie z warunkami umów najmu;

iii. wystawianie upomnień płatniczych, zarządzanie procedurami kontroli zadłużeń najemców);

iv. przygotowywanie rocznych deklaracji podatkowych dla celów podatku od nieruchomości;

v. prowadzenie dokumentacji dotyczącej procesu zarządzania nieruchomością, pomiar i ocena zużycia wszystkich mediów oraz obliczanie kosztów eksploatacyjnych;

vi. zarządzanie umowami najmu i innymi istotnymi dokumentami;

vii. przygotowywanie rocznych budżetów wydatków inwestycyjnych i eksploatacyjnych;

viii. prowadzenie dokumentacji dotyczącej najemców oraz innych istotnych spraw, wiążących się z nieruchomością;

ix. monitorowanie i doradzanie właścicielowi Kompleksu w sprawach zobowiązań dotyczących analizy czynszów i rozwiązywania umów najmu przed należnymi datami;

x. wszczynanie działań związanych z regulacją czynszów na skutek indeksacji, przepisów prawnych dotyczących budownictwa i zarządzania nieruchomościami, jak również wszelkich i wszystkich zdarzeń, które w uznaniu zarządcy mogą mieć wpływ na funkcjonowanie budynku, najemców oraz działania właściciela budynku;

xi. dokonywanie regularnych inspekcji wynajętych pomieszczeń i zapewnianie przestrzegania przez najemców zobowiązań wynikających z umów najmu, usługi zarządzania, usługi zarządzania infrastrukturą:

xii. opracowywanie i wdrażanie procedur dotyczących Kompleksu, w odniesieniu do usług technicznych, sprzątania, zapewnienia bezpieczeństwa, załatwianie spraw BHP dotyczących pracowników i gości Kompleksu, załatwianie rutynowych zapytań kierowanych do zarządcy Kompleksu przez najemców w sprawach świadczonych usług, dokonywanie regularnych inspekcji Części Wspólnych w celu sprawdzania realizacji usług przez świadczeniodawców, codziennej działalności i funkcjonowania Kompleksu;

xiii. uzgadnianie i nadzorowanie standardowych umów na obsługę i utrzymanie w zakresie zajmowania się, obsługi, konserwacji, utrzymania, pielęgnacji Części Wspólnych i innych, oraz świadczenia usług, w tym między innymi usług dotyczących:

1.  wywozu śmieci,
2.  utrzymania terenów zielonych,
3.  przygotowań do okresu zimowego,
4.  konserwacji wind i przeprowadzania ustawowych badań technicznych, sprzątania i usług sanitarnych (deratyzacji), ochrony, mediów, zapewnienie konserwacji i utrzymania lokali, przechowywanie świadectw kontroli przeciwpożarowej oraz innych ustawowych dokumentów, w tym książki obiektu,
5.  nadzór nad harmonogramami przeglądów technicznych, nadzór, monitorowanie i egzekwowanie praw wynikających z gwarancji i rękojmi.

2.12.4. W ramach umowy o świadczenie usług fachowych wykonywane są następujące czynności, których charakter wskazuje na to, że bez ich zapewnienia, prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie byłoby niemożliwe:

1.  okresowe przeglądy
2.  obsługa awarii
3.  konserwacje oraz drobne prace naprawcze
4.  zarządzanie małymi projektami oraz podwykonawcami
5.  inspekcje przeciwpożarowe
6.  inspekcje Urzędu Dozoru Technicznego
7.  czyszczenie okien i fasad
8.  monitoring pożarowy.

2.12.5. Wobec powyższego, w ramach planowanej transakcji dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomościami z Wnioskodawcy na Nabywcę.

2.13. Zgody drugich stron umów i konsekwencje ich braku

Ponieważ przeniesienie praw i obowiązków wynikających z części umów, których stroną jest Wnioskodawca, zależy od uzyskania zgody drugiej Strony danej umowy, nie jest wykluczone, że w odniesieniu do konkretnych umów taka zgoda nie zostanie uzyskana (albo zostanie uzyskana, ale zostanie obwarowana dodatkowymi zastrzeżeniami lub warunkami, które nie zostaną spełnione) - w takim przypadku nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tych umów. Zarówno Wnioskodawca, jak i Nabywca, podejmą jednak starania w celu uzyskania zgód, o których mowa w zdaniu poprzedzającym.

2.14. Konsekwencje art. 11 ustawy o rachunkowości

2.14.1. Zgodnie z art. 11 ustawy o rachunkowości Wnioskodawca nie będzie uprawniony do przekazania Nabywcy zapisów z ksiąg rachunkowych (księgi prowadzone są w systemie informatycznym, więc nawet z tego względu nie będzie możliwości ich przekazania Nabywcy).

Przepisy te stanowią, że księgi rachunkowe są prowadzone przez jednostkę, przez którą w oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się m.in. spółki handlowe. Oznacza to, że spółka handlowa (Wnioskodawca) przez cały okres swojej działalności (od rozpoczęcia aż do zakończenia jej istnienia) jest zobowiązana prowadzić księgi rachunkowe.

2.14.2. Należy jednak zaznaczyć, że przekazanie Nabywcy przez Spółkę sprzedawanego przedsiębiorstwa odbędzie się w oparciu o bilans sporządzony przez Wnioskodawcę dla celów transakcji sprzedaży na podstawie Umowy Sprzedaży, który będzie obejmował swym zakresem przedsiębiorstwo, w tym wszystkie składniki majątkowe i zobowiązania będące przedmiotem transakcji sprzedaży.

2.14.3. Bilans zostanie sporządzony w oparciu o zestawienie obrotów i sald, sporządzone na podstawie prowadzonych przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych według stanu na dzień sprzedaży. Bilans będzie zawierał szczegółową specyfikację wszystkich aktywów i zobowiązań związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. W oparciu o niego, Wnioskodawca w swoich księgach rachunkowych dokona rejestracji transakcji sprzedaży ze wszystkimi skutkami z tym związanymi, to jest zmniejszeniem stanu aktywów i zobowiązań będących przedmiotem sprzedaży. Nabywca z kolei w jego księgach rachunkowych dokona rejestracji nabytych aktywów i zobowiązań.

2.15. Kwestia kredytu oraz inne składniki

Z uwagi na ustalenia biznesowe (komercyjne), Nabywca nie przejmie praw i obowiązków Wnioskodawcy wynikających z umowy kredytu oraz umów zabezpieczenia kredytu, zawartych przez Wnioskodawcę z bankiem … S.A.

Brak przejęcia praw i obowiązków Wnioskodawcy wynikających z umowy kredytu dotyczy również umów ściśle związanych z umowami z bankiem … S.A. (np. umów o prowadzenie rachunków bankowych, umowy ramowej współpracy na rynku finansowym), jak również umów, których zawarcie było wymagane przez … S.A. w związku z udzieleniem kredytu (umowy z bankowym inspektorem nadzoru, jak również umowy zabezpieczenie kredytów i udzielenie poręczeń spółki macierzystej, zawartej z P. Sp. z o.o. Sp. K.).

Wobec powyższego, na Nabywcę nie przejdą również prawa i obowiązki wynikające z umów (dokumentów), na podstawie których Wnioskodawca pozyskał wkład własny (tzw. equity), tj. środki finansowe na poziomie co najmniej wymaganym przez … S.A. w umowie kredytu. Dotyczy to umów pożyczek, zawartych przez Wnioskodawcę z P. Sp. z o.o. Sp.k., jak również obligacji, wyemitowanych przez Wnioskodawcę i objętych przez P. Sp. z o.o. Sp.K. Brak przeniesienia tych praw i obowiązków wynika (i jest konsekwencją) nie przejmowania przez Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy kredytu. Nadto, w zakresie emisji obligacji, nie ma również prawnej możliwości wstąpienia w prawa i obowiązki emitenta (Wnioskodawcy).

Ponadto, na Nabywcę nie zostaną przeniesione takie składniki które w ocenie Wnioskodawcy i Nabywcy nie będą konieczne dla prowadzenia działalności przedsiębiorstwa w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie:

2.15.1. prawa i obowiązki wynikające z umowy podnajmu lokalu; na podstawie tej umowy Wnioskodawca przyjął do korzystania od spółki B. S. Sp. z o.o. pomieszczenia zlokalizowane na ul. Wadowickiej 6, gdzie znajduje się jego siedziba. Biorąc pod uwagę fakt, że siedziba Nabywcy, odzwierciedlona w dokumentach rejestrowych (odpis z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego dla Nabywcy) znajduje się w W., ul. ……, przenoszenie praw i obowiązków wynikających z tej umowy podnajmu byłoby niecelowe, a generowałoby konieczność wykonywania dodatkowych czynności i związane z tym koszty;

2.15.2. prawa i obowiązki wynikające z umowy o obsługę finansowo-księgową; w tym zakresie należy wskazać, że rynek podmiotów świadczących obsługę finansowo-księgową jest bardzo konkurencyjny i Nabywca zamierza powierzyć ich świadczenie wybranemu przez siebie podmiotowi. Dodatkowo, umowa o obsługę finansowo-księgową jest przez Wnioskodawcę ze spółką powiązaną z Wnioskodawcą, tj. B. C. Sp. z o.o. Z oczywistych względów Nabywca zamierza powierzyć taką działalność podmiotowi niepowiązanemu z drugą stroną transakcji (tj. niepowiązanemu z Wnioskodawcą);

2.15.3. prawa i obowiązki wynikające z umowy o powierzenie przetwarzania danych osobowych; również w tym zakresie Nabywca zamierza powierzyć ich świadczenie wybranemu przez siebie podmiotowi. Dodatkowo, również umowa o powierzenie przetwarzania danych osobowych jest przez Wnioskodawcę ze spółką powiązaną z Wnioskodawcą, tj. B. C. Sp. z o.o. Z oczywistych względów Nabywca zamierza powierzyć taką działalność podmiotowi niepowiązanemu z drugą stroną transakcji (tj. niepowiązanemu z Wnioskodawcą);

2.15.4. prawa i obowiązki wynikające z umowy z R.Sp. z o.o. oraz z Pocztą Polską S.A.; umowy te dotyczą, odpowiednio, korzystania z przewozów taksówkarskich oraz usług pocztowych i z tego względu nie mają w ocenie Wnioskodawcy żadnego znaczenia dla działalności Kompleksu. Co za tym idzie, przenoszenie praw i obowiązków z nich wynikających byłoby niecelowe, a generowałoby konieczność wykonywania dodatkowych czynności i związane z tym koszty;

2.15.5. prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług doradztwa przy sprzedaży nieruchomości, zawarta z agentem (pośrednikiem) w obrocie nieruchomościami; umowa ta nie ma żadnego znaczenia dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie, a związana jest jedynie z jego sprzedażą na rzecz Nabywcy. Co za tym idzie, przejęcie praw i obowiązków z tej umowy przez Nabywcę byłoby bezprzedmiotowe;

2.15.6. prawa i obowiązki wynikające z umów (porozumień) dotyczących budowy infrastruktury, tj. z umowy dotyczącej budowy sieci wodociągowej zawartej z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji S.A. z siedzibą w K., porozumienia z Miejskim Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej S.A. z siedzibą w K. oraz porozumienia z Z. S.A., E. Sp. z o.o., T. Sp. z o.o., P. „S” - wszystkie te umowy, w zakresie budowy infrastruktury, zostały już wykonane, natomiast nadal trwają okresy rękojmi i/lub gwarancji, do których udzielenia został zobowiązany Wnioskodawca. Z tego względu zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowe umowy i porozumienia nie mają żadnego znaczenia dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie, a ich przeniesienie generowałoby konieczność wykonywania dodatkowych czynności i związane z tym koszty;

2.15.7. prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów o świadczenie usług consultingowych licencjonowanego specjalisty B. dla Kompleksu, tj. umowy z G.j Sp. z o.o., (obecnie S. C. Sp. z. o.o.) oraz z T. P. Sp. z o.o. (Wnioskodawca zamierza umowę z T. P. Sp. z o.o. wkrótce wypowiedzieć), zmierzających do otrzymania certyfikatu B.; Certyfikat B. przyznawany jest przez BRE (…) na podstawie materiałów i raportu przygotowanych przez licencjonowanego asesora, który w trakcie procesu certyfikacji współpracuje z zespołem projektowym - certyfikat ten przyznawany jest budynkowi (obiektowi), a nie podmiotowi, który jest jego właścicielem. Ponieważ Nabywca nabywa prawo własności budynków, do których certyfikat zostaje przypisany, z tego względu zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa umowa nie ma żadnego znaczenia dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie, a jej przeniesienie generowałoby konieczność wykonywania dodatkowych czynności i związane z tym koszty:

2.15.8. prawa i obowiązki wynikające z umowy o generalne wykonawstwo w zakresie niewykończonych powierzchni znajdujących się w Budynku B; z uwagi na fakt, że przedmiotowe powierzchnie nie są wykończone, prace mające na celu wykończenie tych powierzchni mogą być prowadzone przez Wnioskodawcę - w wykonaniu zobowiązań zaciągniętych wobec Nabywcy - już po dokonaniu sprzedaży Kompleksu Nabywcy i z tego względu przenoszenie praw i obowiązków wynikających z tej umowy w tym zakresie byłoby niecelowe. Wnioskodawca zakłada natomiast, że po dokonaniu wykończenia przedmiotowych powierzchni nastąpi przeniesienie na Nabywcę praw (roszczeń) z tytułu wykonanych prac wraz z ewentualnymi prawa i roszczeniami dotyczącymi zabezpieczenia wykonania przedmiotowych prac;

2.15.9. prawa i obowiązki z umowy o świadczenie stałej obsługi biurowej. Umowa ta nie ma w ocenie Wnioskodawcy znaczenia dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie. W tym zakresie Nabywca zamierza powierzyć ich świadczenie wybranemu przez siebie podmiotowi. Co za tym idzie, przenoszenie praw i obowiązków z nich wynikających byłoby niecelowe, a generowałoby konieczność wykonywania dodatkowych czynności i związane z tym koszty;

Z uwagi na fakt, że sprzedawany na rzecz Nabywcy zespół składników materialnych i niematerialnych (działalność w zakresie wynajmu Kompleksu) będzie dostatecznie zindywidualizowane dla klientów (najemców, gości) oznaczeniem (nazwą) „D.” oraz że nazwa „B.” (samodzielnie albo z dodatkowymi oznaczeniami) jest wykorzystywana przez szereg innych podmiotów (nie tylko w branży wynajmu nieruchomości, ale również robót budowlanych, sprzedaży energii elektrycznej oraz produkcji elementów budowlanych), działających na rynku, nie ma żadnej potrzeby, aby Nabywca nabywał uprawnienie do korzystania z nazwy (firmy) Wnioskodawcy, jak również z samego oznaczenia „B.”. Uprawnienia te nie będą zatem przedmiotem transakcji - dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Kompleksu, w zakresie jego indywidualizacji i oznaczenia dla klientów (najemców, gości), wystarczające będzie nabycie przez Nabywcę uprawnienia do posługiwania się oznaczenie (nazwą) „D.”.

Z oczywistych względów nie będą podlegać przeniesieniu na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z takich umów, które zostaną rozliczone lub wykonane (skonsumowane) lub wygasną albo zostaną rozwiązane (w tym umowy, co do których zostanie złożone wypowiedzenie lub odstąpienie) do momentu dokonania sprzedaży Kompleksu na rzecz Nabywcy (np. umowa o rozliczeniu energii elektrycznej na place budowy Kompleksu i budynków oraz budowli i nieruchomości sąsiadujących z Kompleksem). Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż w jego ocenie wszystkie wymienione w pkt 2.15 elementy, które nie będą stanowiły przedmiotu transakcji, nie są niezbędne dla Nabywcy do kontynuowania prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie.

Ponadto, w związku z tym, że Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników, w ramach transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników Wnioskodawcy na Nabywcę.

Nabywca zamierza korzystać z Kompleksu w tym samym zakresie, jak Wnioskodawca, tj. prowadząc działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie.

2.16. Kwestia kontynuacji działalności przez Nabywcę

Celem Nabywcy jest nabycie zespołu składników materialnych i niematerialnych, dzięki którym będzie możliwe prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu w tym samym zakresie, jak Wnioskodawca. Jednocześnie na skutek opisanej transakcji Wnioskodawca nie będzie miał możliwości prowadzenia działalności wynajmu powierzchni Kompleksu w związku ze sprzedażą opisanych w niniejszym wniosku składników materialnych i niematerialnych.

2.17. Forma Umowy Sprzedaży

2.17.1 Z uwagi na treść art. 751 § 4 oraz art. 158 Kodeksu Cywilnego (tj. okoliczności, iż częścią przedsiębiorstwa są nieruchomości), Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Strony zawrą w niej odpowiednie wskazania, iż ich intencją jest zbycie funkcjonującego organizmu gospodarczego (nie zaś jego poszczególnych składników).

2.17.2 Wolą stron transakcji jest, aby Nabywca bez przeszkód kontynuował prowadzoną przez działalność przedsiębiorstwa w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie. Kontynuacja tej działalności będzie wiązać się z wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego świadczenia usług wynajmu Kompleksu.

2.18. Interpretacja podatkowa wydana dla Wnioskodawcy w zbliżonym stanie faktycznym

Wnioskodawca wskazuje, iż w zbliżonym stanie faktycznym Spółka otrzymała interpretację indywidualną sygn. IBPP3.4512.921.2016.1.EJ, potwierdzającą brak opodatkowania VAT oraz charakter transakcji planowanej przez Spółkę jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa. Wniosek o przedmiotową interpretację Spółka złożyła w styczniu 2017 r. Od momentu złożenia Wniosku Spółka przerwała rozmowy biznesowe mające na celu ustalenie warunków transakcji z poprzednim potencjalnym nabywcą i aktualnie prowadzi je z innym potencjalnym kupującym, tj. Nabywcą. W związku z powyższym Spółka za zasadne uznała wystąpienie do Organu z nowym wnioskiem o podobnym stanie faktycznym, z opisanymi różnicami wynikającymi z ustaleń pomiędzy Wnioskodawcą a Nabywcą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja sprzedaży przedstawionego w opisie zdarzenia przyszłego zespołu składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy w związku z zawarciem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych na Spółce będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego?
3.  Czy w związku z zawarciem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji na Nabywcy będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego?

Stanowisko Zainteresowanych:

1.  Transakcja sprzedaży przedstawionego w opisie zdarzenia przyszłego zespołu składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
2.  W związku z zawarciem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych na Spółce nie będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego.
3.  W związku z zawarciem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji na Nabywcy będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego (we wniosku oznaczone nr 4).

UZASADNIENIE

1\. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych, że transakcja sprzedaży przedstawionego w opisie zdarzenia przyszłego zespołu składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług:

1.1. Przepisy prawa

i. Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary - według art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

ii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

iii. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

iv. Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy VAT wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o VAT. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te, chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

v. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

vi. Pojęcie „zbycia” należy rozumieć w sposób analogiczny do pojęcia „dostawy towarów” na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy VAT, czyli „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) - tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 8 czerwca 2016 r. sygn. IPPP3/4512-306/16-2/JF. Zbycie w tym znaczeniu obejmuje zatem także transakcję (umowę) sprzedaży.

vii. Z powyższych przepisów wynika, że sprzedaż składników majątkowych może podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli zespół tych składników nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

1.2. Definicja „przedsiębiorstwa”

i. Należy zauważyć, iż przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji pojęcia „przedsiębiorstwo”. Niemniej jednak, zgodnie z dominującym w ocenie Wnioskodawcy stanowiskiem organów podatkowych i sądów administracyjnych definicja „przedsiębiorstwa” wynikająca z Kodeksu Cywilnego powinna znaleźć odpowiedne zastosowanie.

ii. Zgodnie z art. 551 Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu Cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 552 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych".

Co wynika z powyższych regulacji, za „przedsiębiorstwo” nie można uznać każdego - przypadkowego zbioru składników majątku należących do podatnika. Konieczne jest aby składniki te pozostawały we wzajemnych interakcjach, w taki sposób, aby traktować je jako powiązany funkcjonalnie zespół, służący wykonywaniu (przeznaczony do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo.

Innymi słowy, aby można było mówić o tym, czy dany zespół składników niematerialnych i materialnych może stanowić „przedsiębiorstwo” istotne jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W szczególności istotne jest, aby taki zespół składników dla Nabywcy stanowił o możliwości kontynuowania prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej.

Powyższe ujęcie musi zostać uzupełnione wykładnią przepisów oraz orzecznictwem unijnym. Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi implementację do prawa krajowego art. 5 ust 8 Szóstej Dyrektywy Rady, który został zastąpiony art. 19 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej dla celów VAT (dalej: „Dyrektywa 112”). Zgodnie z art. 19 Dyrektywy 112, w przypadku przekazania, odpłatnie łub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości łub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego.

(iii) Wzmiankowane wyżej regulacje były przedmiotem orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”). W wyroku w sprawie C-497/01 Zita Modes z dnia 27 listopada 2003 r. TSUE stwierdził m. in.:

„Jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5(8) VI Dyrektywy VAT) uznając, iż w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak posiadać zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów”

Podobny wniosek wynika z orzeczenia TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C- 444/10 Christel Schriever:

„Przeniesienie własności zapasu towarów oraz wyposażenia sklepu z jednoczesnym oddaniem nabywcy w dzierżawę lokalu handlowego na podstawie umowy na czas nieoznaczony, ale możliwej do rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem krótkiego terminu wypowiedzenia, stanowi przekazanie całości lub części aktywów w rozumieniu tego przepisu, pod warunkiem iż przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej".

Co istotne, ten wyrok wskazuje, że przejęty (nabyty) majątek może służyć prowadzonej samodzielnej działalności gospodarczej (czyli stanowi przedsiębiorstwo), nawet jeśli nabywca będzie musiał kontynuować działalność przy użyciu także innych składników (w tym wynajmowanych).

Konsekwentnie, okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, aby zespół ten mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem aby zespół składników majątkowych mógł być uznany za przedsiębiorstwo powinien on obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych. W istocie, aby przepisy ustawy o VAT nie miały zastosowania do zbywanego majątku musi ono posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

1.3. Cechy charakterystyczne „przedsiębiorstwa”

Z powyższego wynika, że dla kwalifikacji charakteru planowanej transakcji jako dostawy poszczególnych towarów należących do przedsiębiorstwa (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług), czy też za niepodlegającą podatkowi VAT transakcję zbycia przedsiębiorstwa, konieczne jest:

i. ustalenie, czy będący przedmiotem transakcji zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia warunki uznania go za przedsiębiorstwo,

ii. ustalenie, czy wolą stron było zbycie całego przedsiębiorstwa czy też wyłącznie poszczególnych pozostałych w nim towarów, co każdorazowo wynikać będzie z treści ustaleń dokonywanych pomiędzy stronami,

iii. ustalenie, czy w chwili zbycia przedsiębiorstwa nabywcy towarzyszy zamiar kontynuowania działalności tegoż, czy też pomimo przejęcia przedsiębiorstwa nie będzie ono prowadzone (np. cały majątek zostanie wyprzedany) oraz

iv. ustalenie, czy potraktowanie transakcji - jako dotyczącej przedsiębiorstwa – za niepodlegającą VAT, nie doprowadzi do nadużycia z uwagi na status przedsiębiorcy je nabywającego (np. w związku z wykonywaniem przezeń wyłącznie czynności zwolnionych) (tak według interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 grudnia 2016 r sygn. 2461-IBPP3.4512.698.2016.1.BJ).

1.4. Ustalenie, czy będący przedmiotem transakcji zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia warunki uznania go za przedsiębiorstwo

Biorąc pod uwagę zarówno uregulowania krajowe, jak i unijne, należy przyjąć, że transakcja sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy stanowi zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Świadczą o tym następujące okoliczności:

(i) Przedmiotem transakcji będzie zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, pozostających ze sobą w związku funkcjonalnym, by być zdolnym do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Oprócz Budynków i Budowli składających się na Kompleks wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz prawami i obowiązkami z zawartych umów najmu, na nabywcę przejdą prawa i obowiązki z szeregu umów, w tym dotyczących zarządzania Kompleksem oraz dostaw mediów.

Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą przez Kompleks i z tego powodu będą przejęte przez Nabywcę. Tym samym, na skutek dokonania planowanej transakcji, zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności (stanowiącej w ocenie Wnioskodawcy przedsiębiorstwo), polegającej na wynajmie powierzchnie w Kompleksie, zaś podstawą prowadzenia tej działalności będą składniki majątkowe materialne i niematerialne, stanowiącej przedmiot transakcji. Podkreślić wymaga, że ciągłość ta zostanie w szczególności zapewniona na skutek przejścia praw i obowiązków wynikających z umów najmu, co oznacza, że Nabywca nabędzie prawo do pobierania czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych i innych opłat (opłaty za media), należnych na podstawie umów najmu, bezpośrednio po dniu dokonania nabycia własności Kompleksu.

(ii) Dla prawidłowego funkcjonowania Kompleksu nie jest wymagane, by na Nabywcę przeszły prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Wnioskodawcy, jakie były zawarte z bankiem, jak również wynikające z umów pożyczek (co w drodze analogii odnieść należy również do innych form finansowania dłużnego, w szczególności obligacji). Potwierdzają to interpretacje indywidualne Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 14 października 2015 r., sygn. IPPP1/4512-850/15-4/MP oraz interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 21 lipca 2016 r., sygn. ITPP2/4512- 306/16-2/AD).

Stosownie do tych interpretacji:

„(\`(...)\`) z transakcji sprzedaży wyłączone będą (\`(...)\`) zobowiązania Sprzedającego z tytułu zobowiązań finansowych, w tym kredytów i pożyczek udzielonych przez banki, inne instytucje finansowe lub inne podmioty oraz sumy jakie Sprzedający ma zapłacić z tytułu tych zobowiązań, zobowiązania Sprzedającego” (IPPP1/4512- 850/15-4/MP);

oraz

„Dodatkowo, w skład przedmiotu wkładu niepieniężnego nie będą wchodzić składniki majątku związane z działalnością holdingową Spółki, która stanowi odrębną od Działalności Operacyjnej działalność Spółki, a która obejmuje przede wszystkim posiadanie udziałów/akcji w spółkach zależnych i wykonywanie praw właścicielskich, w szczególności (\`(...)\`) zobowiązanie z tytułu kredytu akwizycyjnego na zakup udziału w spółce P. G.” (ITPP2/4512-306/16-2/AD).

Z powodów biznesowych Zainteresowani ustalili iż kredyt związany z finansowaniem budowy Kompleksu nie zostanie przejęty przez Nabywcę. Wynika to w szczególności z faktu iż Nabywca posiada już kontakty biznesowe z innym bankami w Polsce i z wysokim stopniem prawdopodobieństwa przejęty kredyt zostałby i tak przez Nabywcę refinansowany w dniu transakcji lub wkrótce po niej. Stąd chcąc uniknąć niepotrzebnego organizowania dokumentów administracyjnych związanych z procesem przejęcia kredytu (co efektywnie byłoby niecelowe w związku z planowanym refinansowaniem oraz wagą kredytu dla możliwości prowadzenia przedsiębiorstwa Wnioskodawcy przez Nabywcę) Strony uzgodniły iż kredyt związany z wybudowaniem Kompleksu zostanie spłacony przez Wnioskodawcę.

Niezależnie, intencją Nabywcy jest aby od pierwszego dnia po transakcji, Nabywca posiadał aktywną linię kredytową w wybranym banku, Efektywnie więc, zachowana zostanie ciągłość finansowania działalności.

Brak przeniesienia niektórych składników materialnych lub niematerialnych nie niweczy kwalifikacji planowanej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa dla celów podatku od towarów i usług.

Wyłączenie z przedmiotu transakcji składników niezwiązanych z Kompleksem lub też zbędnych z perspektywy Nabywcy dla kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę nie mają wpływu na klasyfikację przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa. Nadal bowiem zespół składników materialnych i niematerialnych nabywanych przez Nabywcę stanowić będzie, zorganizowany zespół składników zdolny do kontynuowania przez Nabywcę działalności gospodarczej. Brak przeniesienia niektórych elementów, które posiada Spółką jest względami prawnymi/umownymi lub wolą stron wynikającą z uwarunkowań biznesowych.

Co więcej, przepisy zawierające definicję przedsiębiorstwa dopuszczają możliwość dokonywania wyłączenia składników z transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo (na co wskazuje brak wyczerpującego wymieniania składników tworzących przedsiębiorstwo - katalog jest otwarty).

Potwierdzają to interpretacje indywidualne Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 14 listopada 2016 r sygn. 2461-IBPP3.4512.575.2016.2.KS:

„Nie wszystkie jednak elementy tworzące przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży”

czy też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 marca 2015 r. sygn. IBPP3/443-1485/14/MN:

„wyłączenie z aportu niektórych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa nie wyklucza uznania, iż mamy do czynienia z aportem całego przedsiębiorstwa, która to czynność pozostaje poza zakresem VAT. Istotne jest jednak, aby przedmiotem aportu były bezwzględnie te elementy, które umożliwiają kontynuowanie działalności gospodarczej”

oraz orzecznictwo sądów administracyjnych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2012 r. sygn. akt I FSK 1039/11:

„słusznie zatem Sąd pierwszej instancji odniósł się do definicji przedsiębiorstwa, zawartej w art. 551 k.c., zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. (\`(...)\`) Nie wszystkie elementy wskazane w przepisie muszą wystąpić łącznie, aby można było uznać je za przedsiębiorstwo. Musi być to jednak pewne minimum, bez którego przedsiębiorstwo w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych”).

Taka wykładnia zgodna jest z cytowaną wyżej linią orzeczniczą TSUE zawartą w wyrokach w sprawach Zita Modes oraz Christel Schriever, kładącą nacisk na kontynuowanie prowadzonej działalności za pomocą nabytego zespołu składników, nie zaś na to, czy absolutnie wszystkie składniki materialne i niematerialne będą przenoszone w ramach transakcji zbycia przedsiębiorstwa.

1.5. Ustalenie, czy wolą Stron było zbycie całego przedsiębiorstwa czy też wyłącznie poszczególnych pozostałych w nim towarów, co każdorazowo wynikać będzie z treści ustaleń dokonanych pomiędzy stronami oraz ustalenie, czy w chwili zbycia przedsiębiorstwa nabywcy towarzyszy zamiar kontynuowania działalności tegoż, czy też pomimo przejęcia przedsiębiorstwa nie będzie ono prowadzone (np. cały majątek zostanie wyprzedany)

Należy zaznaczyć, że zgodnie z cytowanym powyżej orzeczeniem TSUE w sprawie Christel Schriever: „zamiar nabywcy może, a w niektórych przypadkach powinien być brany pod uwagę przy całościowej ocenie okoliczności transakcji, o ile można go ustalić na podstawie obiektywnych wskazówek”.

Zamiarem Stron (który będzie uwidoczniony w Umowie Sprzedaży) jest przeniesienie w pełni funkcjonującego organizmu gospodarczego (nie zaś jego poszczególnych składników), tak by Nabywca bez przeszkód kontynuował prowadzoną przez Wnioskodawcę działalność w zakresie wynajmu Kompleksu. Wnioskodawca, po zaspokojeniu zobowiązań wobec podmiotów trzecich, zaprzestanie działalności gospodarczej i - stosownie do decyzji wspólników, na którą Wnioskodawca nie ma wpływu - zostanie zlikwidowany albo połączony z inną spółką.

O przeniesieniu w ramach transakcji przedsiębiorstwa świadczy również fakt, iż po dokonaniu transakcji Spółka nie będzie prowadziła działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, a po uregulowaniu swoich zobowiązań Wnioskodawca zakończy swoją działalność i zostanie zlikwidowany albo połączony z inną spółką (stosownie do decyzji wspólników Wnioskodawcy).

Te okoliczności potwierdzają zatem, że Wnioskodawca dokona transakcji zbycia przedsiębiorstwa, która na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie podlega podatkowi od towarów i usług.

1.6. Ustalenie, czy potraktowanie transakcji - jako dotyczącej przedsiębiorstwa - za niepodlegającą VAT, nie doprowadzi do nadużycia z uwagi na status przedsiębiorcy je nabywającego

Jak wskazano wyżej, zamiarem Nabywcy jest kontynuowanie prowadzonej w ramach Kompleksu działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Kompleksu.

W związku z tym, Nabywca - czynny podatnik VAT - będzie świadczyć usługi najmu powierzchni niemieszkalnych, które opodatkowane są VAT według stawki podstawowej (niepodlegające zwolnieniu z podatku od towarów i usług).

Nie zachodzi zatem ryzyko, że planowana transakcja będzie stanowić nadużycie prawa mające na celu osiągnięcie korzyści podatkowych (tu: wystąpienie transakcji bez podatku naliczonego, gdzie nabywcą towaru/usługi byłby podmiot nieposiadający prawa do odliczenia podatku naliczonego).

Reasumując, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej okoliczności oraz regulacje prawne, transakcja sprzedaży przedstawionego w opisie zdarzenia przyszłego zespołu składników materialnych i niematerialnych Wnioskodawcy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

1\. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie wskazanym w pkt 4.2, tj. że w związku z zawarciem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji na Spółce nie będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego

2.1. Przepisy prawa

i. Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

ii. Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do dokonania korekty zostały określone w art. 91 ustawy o VAT. Stosownie do treści art. 91 ust. 1 ustawy o VAT po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6 lub 10 lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

iii. Przepis art. 91 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, iż w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów - jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

iv. Ponadto, w świetle art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku, gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty. Zgodnie z brzmieniem art. 91 ust. 7 ustawy o VAT, przepisy ust.1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

v. Obowiązek skorygowania podatku naliczonego od wcześniej nabytych towarów lub środków trwałych wykorzystywanych przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych, które są następnie przedmiotem zbycia przedsiębiorstwa, reguluje art. 91 ust. 9 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1-8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

2.2. Wniosek

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że w związku ze zbyciem przedsiębiorstwa, ewentualna korekta podatku naliczonego będzie dokonywana przez Nabywcę przedsiębiorstwa, będącego następcą prawnym (beneficjentem praw i obowiązków Wnioskodawcy), który w tym zakresie przejmuje, wynikające z art. 91 ust. 1-8 ustawy o VAT, obowiązki swojego poprzednika.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie będzie zatem zobowiązany do dokonania korekty podatku w związku z dokonaniem sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych.

2.3. Przykładowe interpretacje podatkowe

Przedmiotowe stanowisko potwierdzają m. in. następujące interpretacje indywidualne:

i. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 17 sierpnia 2015 r. o sygn. IBPP1/4512-422/15/AW, gdzie stwierdzono, że obowiązek skorygowania podatku naliczonego od wcześniej nabytych towarów lub środków trwałych wykorzystywanych przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych, które są następnie przedmiotem zbycia przedsiębiorstwa, reguluje art. 91 ust. 9 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1-8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że w związku ze zbyciem przedsiębiorstwa, ewentualna korekta podatku naliczonego będzie dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa, będącego następcą prawnym (beneficjentem praw i obowiązków zbywcy), który w tym zakresie przejmuje, wynikające z art. 91 ust. 1-8 ustawy, obowiązki swojego poprzednika;

ii. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 8 lipca 2015 r. o sygn. ITPP2/4512-400/15/AW. gdzie stwierdzono, że transakcja zbycia nie podlega ustawie o VAT i zgodnie z art. 91 ust. 9 ustawy korekta określona w ust. 1-8 tego artykułu dokonywana jest przez nabywcę, a Spółki, jako zbywcy, nie obowiązuje.

3\. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy, że w z związku z zawarciem przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego transakcji na Nabywcy będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego.

Przepis art. 91 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000,00 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i prawa wieczystego użytkowania gruntów - jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu.

Zgodnie z art. 91 ust. 9 ustawy o VAT w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w art. 91 ust. 1-8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z uwagi na opis przedstawiony we wniosku zdarzenia przyszłego oraz stanowisko i uzasadnienie Spółki i Nabywcy do pytań 1 i 3 tj. że zbywany zespół składników majątkowych i niemajątkowych stanowić będzie przedsiębiorstwo i zw. z tym transakcja będzie wyłączona z opodatkowania VAT i będzie podlegać opodatkowaniu PCC według właściwych stawek należy uznać, że Nabywca w wyniku nabycia przedsiębiorstwa będzie zobowiązany do dokonania korekty podatku naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

*   **prawidłowe** – w zakresie wyłączenia transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych z opodatkowania podatkiem VAT jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa,
*   **prawidłowe** – w zakresie braku obowiązku dokonania przez Wnioskodawcę korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa,
*   **nieprawidłowe** – w zakresie obowiązku dokonania przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania korekty podatku naliczonego w związku z zawarciem transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1221), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przy czym, zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 551 Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 k.c. określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretnie składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Nie wszystkie elementy tworzące przedsiębiorstwo są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji sprzedaży. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Ponieważ, jak wskazano wyżej, ustawa o podatku od towarów i usług nie określa w swej treści definicji przedsiębiorstwa, koniecznym jest zastosowanie wykładni systemowej zewnętrznej i sięgnięcie do argumentacji spoza interpretowanego aktu prawnego.

W wyroku z dnia 15 maja 2012 r. sygn. akt I FSK 1223/11 NSA stwierdził cyt. (…) przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa zawarte w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy rozumieć w sposób funkcjonalny, a nie tylko werbalny, tzn. analizując, czy dany zespół aktywów (przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa), który jest przedmiotem zbycia, pozwalał na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej, której służy (…)”.

Istotna jest także teza wyroku NSA z 10 marca 2011 r. sygn. akt I FSK 1062/10 cyt. (…) wyjaśnienia pojęcia „przedsiębiorstwo” w ramach wykładni systemowej należy poszukiwać na gruncie art. 551 Kodeksu cywilnego, w świetle którego zbycie przedsiębiorstwa oznacza przekazanie podstawowych jego składników, które umożliwiają nabywcy kontynuowanie dotychczasowej działalności (…) wymienione w ww. przepisie składniki przedsiębiorstwa zostały wskazane jedynie w sposób przykładowy, a nie enumeratywny. Aby zatem uznać, iż przedmiotem aportu jest całe przedsiębiorstwo, przekazywane składniki majątku muszą stanowić zorganizowany kompleks majątkowy przeznaczony do prowadzenia danej działalności. Istnieje zatem możliwość wyłączenia w ramach konkretnej czynności prawnej określonych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa, bez naruszenia statusu tego przedsiębiorstwa (…)”.

W wyroku z 27 kwietnia 2012 r., sygn. I FSK 1039/11 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że słusznie zatem Sąd pierwszej instancji odniósł się do definicji przedsiębiorstwa, zawartej w art. 551 k.c., zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. (\`(...)\`) Nie wszystkie elementy wskazane w przepisie muszą wystąpić łącznie, aby można było uznać je za przedsiębiorstwo. Musi być to jednak pewne minimum, bez którego przedsiębiorstwo w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych nie mogłoby realizować swoich działań gospodarczych.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretna transakcją. Wnioskodawca obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Wątpliwość Wnioskodawcy dotyczy kwestii czy transakcja sprzedaży przedstawionego w opisie zdarzenia przyszłego zespołu składników materialnych i niematerialnych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa.

W celu wyjaśnienia ww. kwestii należy powołać tezy wyroku TSUE z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes (C-497/01), w którym Trybunał stwierdził, że: „(…) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy dyrektywy – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christem Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

W świetle powyższych unormowań należy wskazać, że fakt wyłączenia z transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa niektórych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa nie wyklucza uznania, że mamy do czynienia ze sprzedażą całego przedsiębiorstwa, która to czynność pozostaje poza zakresem VAT. Istotne jest jednak, aby przedmiotem dostawy były bezwzględnie te elementy, które umożliwiają kontynuowanie działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje przenieść całość prowadzonej przez siebie działalności na rzecz podmiotu trzeciego. Wnioskodawca bowiem planuje sprzedać całość składników materialnych i niematerialnych dotyczących prowadzonej przez siebie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu polegającej na wynajmie Budynków i Budowli na rzecz Nabywcy. W ramach planowanej transakcji na Nabywcę zostanie przeniesiony zespół składników materialnych i niematerialnych tj.: prawo własności Działek A, B oraz C (zgodnie z art. 47 § 1 oraz art. 48 Kodeksu Cywilnego razem z Budynkami oraz Budowlami stanowiącymi części składowe Działek); wyposażenie Budynków oraz wyposażenie znajdujące się na Działkach (w tym np. kosze na śmieci, ławki zewnętrzne, lampy zewnętrzne, system parkingowy, meble ogrodowe); prawa i obowiązki ze stosunków najmu odnośnie powierzchni Budynków i Budowli (w tym nastąpi przeniesienie przez Wnioskodawcę praw i obowiązków takich jak np. kaucje gwarancyjne i depozyty zapłacone przez najemców na poczet należytego wykonania umów najmu wraz z wierzytelnościami je zabezpieczającymi, jak również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie najemców oraz z wszelkich innych instrumentów zabezpieczających należyte wykonanie umów najmu przez najemców, np. poręczeń); prawa i obowiązki związane z budową Budynku i Budowli, w tym prawa (roszczenia) z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz dostawców urządzeń lub instalacji gwarancji i z tytułu rękojmi za wady wraz z wierzytelnościami nimi zabezpieczonymi (jak również przeniesienie praw i obowiązków wynikających z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych wystawionych na zlecenie tych wykonawców lub dostawców oraz z wszelkich innych instrumentów zabezpieczających należyte wykonanie obowiązków przez tych wykonawców i dostawców, np. poręczeń lub kaucji czy kwot zatrzymanych); prawa i roszczenia wynikające z umów dotyczących usług architektonicznych i projektowych; prawa i obowiązki wynikające z porozumienia (umowy) z zarządcą specjalnej strefy ekonomicznej, w granicach której znajduje się Kompleks; prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością oraz z umowy o świadczenie usług fachowych (obsługa techniczna Budynków; prawa i obowiązki wynikające z umów o przyłączenie do sieci ciepłowniczej, co najmniej w części dotyczącej zobowiązania do pobierania określonej ilości mocy przez określony okres czasu (brak przeniesienia obowiązków z gwarancji); prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług telekomunikacyjnych; prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących usług ochrony; prawa i obowiązki wynikające z umów o monitorowanie lokalnego systemu sygnalizacji pożaru; prawa i obowiązki wynikające z umów o prace konserwacyjne dźwigów osobowych; prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej świadczenia usług w zakresie ochrony środowiska; prawa i obowiązki wynikające z umowy o utrzymanie czystości; prawa i obowiązki wynikające z umów najmu pojemników na odpady komunalne; prawa i obowiązku wynikające z porozumienia w sprawie wykonania i użytkowania kanalizacji teletechnicznej; prawa własności intelektualnej ściśle związane z Kompleksem (tj. autorskie prawa majątkowe, w zakresie nabytym przez Wnioskodawcę do projektów architektonicznych dotyczących Kompleksu, wynikających z umów o świadczenie usług architekta dla Kompleksu oraz umów o wykonanie prac projektowych w zakresie opracowania projektów wykonawczych, architektonicznych i aranżacji lokali biurowych i usługowych); prawa do dokumentacji technicznej związanej z Kompleksem, prawa i obowiązki wynikające z licencji związanych z systemem administrowania Budynkami prawa i obowiązki wynikające z licencji na korzystanie z praw własności intelektualnej dotyczących logo Kompleksu (oznaczenia indywidualizacyjnego); prawa do korzystania (w postaci licencji) z praw własności intelektualnej do strony internetowej Kompleksu; określone w umowie sprzedaży Kompleksu, zawartej przez Wnioskodawcę z Nabywcą (dalej: „Umowa Sprzedaży”), wierzytelności/należności wobec najemców (tj. kwoty wynikające z faktur VAT wystawionych przez Wnioskodawcę na najemców i niezapłaconych do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży);określone w Umowie Sprzedaży zobowiązania (długi) wobec osób trzecich (dostawców lub usługodawców) (tj. kwoty wynikające z faktur VAT wystawionych na Wnioskodawcę przez dostawców lub usługodawców do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży); tajemnice przedsiębiorstwa Wnioskodawcy, polegającego na działalności w zakresie wynajmu Kompleksu, wraz z bazą kontaktów handlowych, na którą składać się będą w szczególności kontakty z najemcami, kontakty z dostawcami usługodawcami (media) i inne kontakty (nadzór inwestorski, biura projektowe);kopie określonych dokumentów finansowych oraz bilansowych, jak również związanych z działalnością Kompleksu w zakresie uzgodnionym przez Strony transakcji, np. kopie: zapisanych danych w księgach rachunkowych oraz pozostałych księgach i ewidencjach Wnioskodawcy, składanych deklaracji podatkowych oraz m.in. gwarancje bankowe stanowiące zabezpieczenie umów najmów oraz dokumenty rozliczeniowe z najemcami, umożliwiające Nabywcy kontynuację działalności Spółki w zakresie wynajmu powierzchni.

Wnioskodawca nie będzie natomiast uprawniony do przekazania Nabywcy zapisów ksiąg rachunkowych (księgi prowadzone są w systemie informatycznym, więc nawet z tego względu nie będzie możliwości ich przekazania Nabywcy), co wynika z art. 11 ustawy o rachunkowości.

Przekazanie Nabywcy przez Spółkę sprzedawanego przedsiębiorstwa odbędzie się w oparciu o bilans sporządzony przez Wnioskodawcę dla celów transakcji sprzedaży na podstawie Umowy Sprzedaży, który będzie obejmował swym zakresem przedsiębiorstwo, w tym wszystkie składniki majątkowe i zobowiązania będące przedmiotem transakcji sprzedaży. Bilans zostanie sporządzony w oparciu o zestawienie obrotów i sald, sporządzone na podstawie prowadzonych przez Wnioskodawcę ksiąg rachunkowych według stanu na dzień sprzedaży. Bilans będzie zawierał szczegółową specyfikację wszystkich aktywów i zobowiązań związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa. W oparciu o niego, Wnioskodawca w swoich księgach rachunkowych dokona rejestracji transakcji sprzedaży ze wszystkimi skutkami z tym związanymi, to jest zmniejszeniem stanu aktywów i zobowiązań będących przedmiotem sprzedaży. Nabywca z kolei w jego księgach rachunkowych dokona rejestracji nabytych aktywów i zobowiązań. Ponadto z uwagi na ustalenia biznesowe (komercyjne), Nabywca nie przejmie praw i obowiązków Wnioskodawcy wynikających z umowy kredytu oraz umów zabezpieczenia kredytu, zawartych przez Wnioskodawcę z bankiem … S.A. Ponadto na Nabywcę nie zostaną przeniesione takie składniki, które w ocenie Wnioskodawcy i Nabywcy nie będą konieczne dla prowadzenia działalności przedsiębiorstwa w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie tj.: prawa i obowiązki wynikające z umowy podnajmu lokalu (gdyż przenoszenie praw i obowiązków przenoszenie praw i obowiązków wynikających z tej umowy podnajmu byłoby niecelowe, a generowałoby konieczność wykonywania dodatkowych czynności i związane z tym koszty); prawa i obowiązki wynikające z umowy o obsługę finansowo-księgową; prawa i obowiązki wynikające z umowy o powierzenie przetwarzania danych osobowych; prawa i obowiązki wynikające z umowy Radio Taxi 919 Sp. z o.o. oraz z Pocztą Polską S.A.; prawa i obowiązki z umowy oświadczenie usług doradztwa przy sprzedaży nieruchomości, zawarta z agentem (pośrednikiem) w obrocie nieruchomościami; prawa i obowiązki wynikające z umów (porozumień) dotyczących budowy infrastruktury, tj. z umowy dotyczącej budowy sieci wodociągowej zawartej z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji S.A. z siedzibą w K., porozumienia z Miejskim Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej S.A. z siedzibą w K. oraz porozumienia z Z. S.A., E. Sp. z o.o., T. Sp. z o.o., P. „S.” … - wszystkie te umowy, w zakresie budowy infrastruktury, zostały już wykonane, natomiast nadal trwają okresy rękojmi i/lub gwarancji, do których udzielenia został zobowiązany Wnioskodawca; prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów o świadczenie usług consultingowych licencjonowanego specjalisty B. dla Kompleksu, tj. umowy z G. P. Sp. z o.o., (obecnie S. C. Sp. z. o.o.) oraz z T. P. Sp. z o.o. (Wnioskodawca zamierza umowę z T. P. Sp. z o.o. wkrótce wypowiedzieć), zmierzających do otrzymania certyfikatu BREEAM; Certyfikat BREEAM przyznawany jest przez BRE (…) na podstawie materiałów i raportu przygotowanych przez licencjonowanego asesora, który w trakcie procesu certyfikacji współpracuje z zespołem projektowym - certyfikat ten przyznawany jest budynkowi (obiektowi), a nie podmiotowi, który jest jego właścicielem, Nabywca nabywa prawo własności budynków, do których certyfikat zostaje przypisany; prawa i obowiązki wynikające z umowy o generalne wykonawstwo w zakresie niewykończonych powierzchni znajdujących się w Budynku B; prawa i obowiązki z umowy o świadczenie stałej obsługi biurowej.

Z uwagi na fakt, że sprzedawany na rzecz Nabywcy zespół składników materialnych i niematerialnych (działalność w zakresie wynajmu Kompleksu) będzie dostatecznie zindywidualizowane dla klientów (najemców, gości) oznaczeniem (nazwą) „D.” oraz że nazwa „B” (samodzielnie albo z dodatkowymi oznaczeniami) jest wykorzystywana przez szereg innych podmiotów (nie tylko w branży wynajmu nieruchomości, ale również robót budowlanych, sprzedaży energii elektrycznej oraz produkcji elementów budowlanych), działających na rynku, nie ma żadnej potrzeby, aby Nabywca nabywał uprawnienie do korzystania z nazwy (firmy) Wnioskodawcy, jak również z samego oznaczenia „B”. Uprawnienia te nie będą zatem przedmiotem transakcji - dla prowadzenia działalności w zakresie wynajmu Kompleksu, w zakresie jego indywidualizacji i oznaczenia dla klientów (najemców, gości), wystarczające będzie nabycie przez Nabywcę uprawnienia do posługiwania się oznaczenie (nazwą) „D.”.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego bezspornie wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie całość składników materialnych i niematerialnych dotyczących prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu. Wnioskodawca podkreślił, iż wszystkie wymienione elementy, które nie będą stanowiły przedmiotu transakcji, nie są niezbędne dla Nabywcy do kontynuowania prowadzonej przez Spółkę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie. Nabywca zamierza korzystać z Kompleksu w tym samym zakresie, jak Wnioskodawca, tj. prowadząc działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie. Celem Nabywcy jest nabycie zespołu składników materialnych i niematerialnych, dzięki którym będzie możliwe prowadzenie działalności w zakresie wynajmu powierzchni Kompleksu w tym samym zakresie, jak Wnioskodawca. Jednocześnie na skutek opisanej transakcji Wnioskodawca nie będzie miał możliwości prowadzenia działalności wynajmu powierzchni Kompleksu w związku ze sprzedażą opisanych w niniejszym wniosku składników materialnych i niematerialnych.

Jak wskazano powyżej fakt wyłączenia z transakcji sprzedaży przedsiębiorstwa niektórych składników wchodzących w jego skład nie wyklucza uznania, że mamy do czynienia ze sprzedażą całego przedsiębiorstwa, ważne jest, by przedmiotem dostawy były bezwzględnie te elementy, które umożliwiają kontynuowanie działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku umowy, które nie zostaną przekazane Nabywcy nie są konieczne i wymagane dla prawidłowej działalności Kompleksu.

Zbywany majątek, opisany we wniosku, stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu, a przekazana masa posłuży Nabywcy kontunuowaniu działalności gospodarczej. W konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę całego przedsiębiorstwa spełniającego wymogi określone w art. 551 Kodeksu cywilnego wyłączone jest spod działania ustawy o podatku od towarów i usług, nie podlega więc opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wnioskodawca powziął wątpliwość czy w związku z zawarciem transakcji sprzedaży zespołu składników materialnych i niematerialnych na Spółce będzie ciążył obowiązek korekty podatku naliczonego.

Ustawodawca na gruncie podatku od towarów i usług wprowadził regulacje szczególne związane z przypadkiem zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego zostały określone w art. 91 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 91 ust. 1 ustawy o VAT – po zakończeniu roku, w którym podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1, jest on obowiązany dokonać korekty kwoty podatku odliczonego zgodnie z art. 90 ust. 2-10, z uwzględnieniem proporcji obliczonej w sposób określony w art. 90 ust. 2-6 lub 10 lub przepisach wydanych na podstawie art. 90 ust. 11 i 12, dla zakończonego roku podatkowego.

Przepis art. 91 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, korekty, o której mowa w ust. 1, podatnik dokonuje w ciągu 5 kolejnych lat, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – w ciągu 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta w przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, dotyczy jednej piątej, a w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów – jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy ich nabyciu lub wytworzeniu. W przypadku środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, których wartość początkowa nie przekracza 15.000 zł, przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio, z tym że korekty dokonuje się po zakończeniu roku, w którym zostały oddane do użytkowania.

Obowiązek dokonywania korekt w ciągu 10 lat, o którym mowa w ust. 2, nie dotyczy opłat rocznych pobieranych z tytułu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste; w przypadku tych opłat przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (art. 91 ust. 2a ustawy o VAT).

Na mocy art. 91 ust. 3 ustawy o VAT – korekty, o której mowa w ust. 1 i 2, dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty, a w przypadku zakończenia działalności gospodarczej – w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy.

W świetle art. 91 ust. 4 ustawy o VAT – w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2, lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty.

W myśl art. 91 ust. 5 ustawy o VAT – w przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym w stosunku do tych towarów powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 91 ust. 6 ustawy o VAT – w przypadku gdy towary lub usługi, o których mowa w ust. 4, zostaną:

1.  opodatkowane – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane z czynnościami opodatkowanymi;
2.  zwolnione od podatku lub nie podlegały opodatkowaniu – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku lub niepodlegającymi opodatkowaniu.

Przepisy ust. 1-6 stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, albo nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi (art. 91 ust. 7 ustawy o VAT).

Korekty, o której mowa w ust. 5-7, dokonuje się również, jeżeli towary i usługi nabyte do wytworzenia towaru, o którym mowa w ust. 2, zostały zbyte lub zmieniono ich przeznaczenie przed oddaniem tego towaru do użytkowania (art. 91 ust. 8 ustawy VAT).

Obowiązek skorygowania podatku naliczonego od wcześniej nabytych towarów lub środków trwałych wykorzystywanych przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych, które są następnie przedmiotem zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, reguluje art. 91 ust. 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 91 ust. 9 ustawy o VAT w przypadku transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa korekta określona w ust. 1-8 jest dokonywana przez nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Konsekwencją takiej konstrukcji jest realizacja możliwości stworzonej przez art. 19 Dyrektywy 2006/112, stanowiącej, że nabywca przedsiębiorstwa jest następcą prawnym (w odniesieniu do rozliczeń podatku VAT) zbywcy. Konstrukcja ta wprowadza zasadę sukcesji nabywcy przedsiębiorstwa w zakresie podatku VAT po podmiocie, który wcześniej zbył przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Skutkiem tego następstwa jest przeniesienie na nabywcę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa zasad dotyczących opodatkowania VAT, na warunkach identycznych, jakie obowiązywały zbywcę przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z dostawą przedsiębiorstwa, zatem w stosunku do Wnioskodawcy znajdzie zastosowanie przepis art. 91 ust. 9 ustawy o VAT.

Tym samym Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do korekty podatku naliczonego od zakupu towarów i usług, które staną się przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy przedsiębiorstwa, kontynuującego działalność gospodarczą Wnioskodawcy.

Zatem stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Natomiast wątpliwości wyrażone w pytaniu trzecim (oznaczonym we wniosku numerem 4) dotyczą kwestii obowiązku dokonania przez Nabywcę korekty podatku naliczonego, w związku z zawarciem transakcji.

Przyjęta w powołanym w art. 91 ust. 9 ustawy o VAT przepisie opcja wyłączenia z opodatkowania zbycia przedsiębiorstwa powoduje, że jej nabywca traktowany jest jako następca prawny podatnika dokonującego zbycia. Tym samym zbycie przedsiębiorstwa nie skutkuje w sferze wcześniejszych odliczeń podatku dokonanych przez podatnika – zbywcę, co pozostaje w zgodzie z zasadą neutralności podatku od towarów i usług. Nakłada jednak na nabywcę, jako beneficjenta praw i obowiązków zbywcy, obowiązek dokonania stosownych korekt w zakresie podatku naliczonego, do których zobowiązany byłby również zbywca przedsiębiorstwa.

Z wniosku wynika, iż Wnioskodawca nabył działki oraz ponosił koszty budowy budynków i budowli z zamiarem wykorzystania tych obiektów do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (np. oddawania ich w najem) i do tego obiekty te są aktualnie wykorzystywane. Jednakże wolą stron transakcji jest, aby Nabywca bez przeszkód kontynuował prowadzoną działalność przedsiębiorstwa w zakresie wynajmu powierzchni w Kompleksie. Kontynuacja tej działalności będzie wiązać się z wykonywaniem przez Nabywcę czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego świadczenia usług wynajmu Kompleksu.

Należy zauważyć, że podatnik, który nabył przedsiębiorstwo i nadal je prowadzi będzie dokonywał korekty podatku od towarów i usług tylko w zakresie, w jakim korekta ta była dokonywana przez zbywcę. Jeżeli zatem na zbywcy nie ciążył obowiązek korekty podatku od towarów i usług obowiązek taki nie powstanie w odniesieniu do nabywcy w związku z czynnością mającą za przedmiot przedsiębiorstwo.

Z treści wniosku nie wynika, aby Zbywca w ramach kompleksu będącego przedmiotem najmu wykonywał oprócz czynności opodatkowanych również czynności zwolnione od podatku, a tym samym był obowiązanym do dokonywania rocznych korekt na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy o VAT. Tym samym przy tak przedstawionym opisie sprawy nie powstanie obowiązek kontynuowania korekt podatku naliczonego przez Nabywcę.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 (oznaczonego we wniosku numerem 4) jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuje się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

\------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1)Taka umowa najmu (tzw. master lease) przewidywałaby, że z momentem nabycia przez Nabywcę Budynku B, Nabywca staje się wynajmującym (jako nowy właściciel), zaś Wnioskodawca staje się najemcą wszelkich pomieszczeń przeznaczonych do wynajmu w Budynku B, które - według stanu na moment zawarcia Umowy Sprzedaży prawa własności Budynku B przez Wnioskodawcę (jako sprzedającego) na rzecz Nabywcy (jako kupującego) - nie byłyby objęte umowami najmu zawartymi z osobami trzecimi. (2)Wnioskodawca, posługując się we wniosku pojęciem „szachty techniczne”, ma na myśli definicję tego pojęcia przyjętą w nomenklaturze budowlanej tj. przebiegający przez całą wysokość budynku pionowy kanał służący do pionowego prowadzenia instalacji np. teletechnicznych, elektrycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych itp. Celem ich rozprowadzenia po poszczególnych kondygnacjach tego budynku. Pojęcie to można zdefiniować także jako „szyb”, tj. „pionowy kanał wewnątrz budynku, w którym np. porusza się winda” (zgodnie z internetowym Słownikiem PWN - http://sjp.pwn.pl/szukai/szvb.html). Korelatem tego pojęcia poza budynkiem jest „kanalizacja teletechniczna”, rozumiana jako przebiegający na zewnątrz budynku (pod ziemią) system rur oraz studni służących do przeprowadzenia kabli i sieci telekomunikacyjnych do budynków do tzw. pomieszczeń teletechnicznych, skąd kable i światłowody rozprowadzane są po budynku za pośrednictwem szachtów technicznych. (3)Częściami wspólnymi są w szczególności powierzchnie przeznaczone do swobodnego przemieszczania się ludzi i towarów, jak np.: hall wejściowy, korytarze, klatki schodowe, windy, wejścia i wyjścia z danego budynku, a także dach, szachty techniczne, pomieszczenia serwisowe i/lub pomieszczenia służące obsłudze systemów technicznych pracujących dla całego budynku. Kategoria ta obejmuje także Budowle takie jak parkingi, drogi, chodniki, kanalizacja deszczowa, kanalizacja teletechniczna i śmietniki oraz urządzenia służące do prawidłowego funkcjonowania całego Kompleksu. (4)W szczególności, zgodnie z postanowieniami umów najmu zawieranych przez Wnioskodawcę z najemcami, najemcy są zobowiązani do partycypacji w kosztach właściwego funkcjonowania odpowiednio części wspólnych Budynku oraz części wspólnych Kompleksu oraz opłatach i podatkach z tym związanych. Płatności określone w zdaniu poprzednim są płatne przez najemców w formie opłat eksploatacyjnych. Opłaty te są ustalane w odniesieniu do powierzchni danego przedmiotu najmu i są płatne w formie miesięcznych zaliczek, rozliczanych rocznie (lub w innych okresach przewidzianych w umowach najmu) w oparciu o faktycznie poniesione koszty. Opłaty te płatne są niezależnie od i dodatkowo w stosunku do czynszu.