Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-302/13-4/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-07-03
Teza: Czy przyszła sprzedaż działek budowlanych, których Wnioskodawczyni jest właścicielem i udziału w innych działkach będących we współwłasności z krewną – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: nabycie; podatek; spadek; spadek-dział spadku; sprzedaż-sprzedaż nieopodatkowana; zniesienie-zniesienie współwłasności; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 marca 2013 r. (data wpływu 26 marca 2013 r.), uzupełnionym pismem z dnia 25 czerwca 2013 r. (data wpływu 26 czerwca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych określonych w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, w związku z powyższym pismem z dnia 18 czerwca 2013 r. nr ILPB2/415-302/13-2/ES, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ, a jego uzupełnieniem nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 18 czerwca 2013 r., skutecznie doręczono w dniu 21 czerwca 2013 r., natomiast pismo stanowiące uzupełnienie wniosku wpłynęło do tut. Organu w dniu 26 czerwca 2013 r. (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 25 czerwca 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 26 lutego 1990 r. w drodze dziedziczenia po ojcu, na podstawie prawomocnego postanowienia sądu rejonowego, Wnioskodawczyni nabyła udział 12/320 części w nieruchomości o powierzchni 0,8696 ha, na którą składały się grunty orne z ziemią klasy V i VI, w większości łąka, w dużej części podmokła. Ww. nieruchomość była w rodzinie Zainteresowanej od kilku pokoleń. W przeszłości, w celach związanych z hodowlą kóz korzystano z dwóch budynków gospodarczych posadowionych na tym gruncie.

Na wydzielonym siedlisku posadowione są do dziś 2 budynki gospodarcze (należące obecnie formalnie do krewnej Zainteresowanej). Przedmiotowe grunty stanowią budynki wpisane do dwóch ksiąg wieczystych. Owe budynki nigdy nie były ujawnione w księgach wieczystych. Wnioskodawczyni podaje, iż są one w bardzo złym stanie technicznym i nadają się do wyburzenia.

Zainteresowana wyjaśniła, iż nigdy nie prowadziła żadnego gospodarstwa rolnego i żadnej innej działalności gospodarczej. Nigdy też nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Przez wiele lat po śmierci ojca Zainteresowana nie interesowała się tym gruntem. Kiedy Jej synowie podrośli postanowiła podjąć decyzję odnośnie tego gruntu. Wnioskodawczyni nie udostępniała przedmiotowego gruntu i budynków gospodarczych innym osobom na podstawie umów najmu, dzierżawy, czy też użyczenia. Zainteresowana nadmieniła, że przedmiotem Jej dochodów nigdy nie był handel nieruchomościami, zaś nieruchomość ta nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży.

Wnioskodawczyni pracuje sporadycznie jako opiekunka do dzieci. Od 2006 r., przez sześć lat, prowadziła kolejne postępowania spadkowe (po 17 spadkobiercach) przed sądami rejonowymi, w wyniku których nabyła kolejne udziały w tym samym gruncie.

Zainteresowana podaje, iż Jej ojciec zmarł nagle w dniu 9 lutego 1989 r. Nie zdążył on jednak uregulować wszystkich spraw związanych z przedmiotową nieruchomością. Ojciec na łożu śmierci pisemnie upoważnił Wnioskodawczynię do dokończenia wszystkich spraw spadkowych i dlatego wypełniając jego wolę wyrażoną w testamencie, po wielu latach i piętrzących się przeszkodach, doprowadziła w końcu do stanu na grudzień 2012 r., tj. do zniesienia współwłasności między Zainteresowaną i Jej krewną (córką trzeciej żony dziadka Wnioskodawczyni), co znajduje odzwierciedlenie w odrębnej KW.

Tylko 2 działki są nadal we współwłasności w KW. Są to działki o następujących numerach ewidencyjnych: …/16 i …/18. Ww. działki, leżące na styku z gruntem należącym do innych właścicieli, dopiero w połączeniu z ich częścią spełniają wymogi zapisów prawa lokalnego pod względem powierzchni.

Dnia 17 lutego 2012 r., w drodze częściowego działu spadku po ojcu, Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 108/320 części w nieruchomości o powierzchni 0,8696 ha.

W ww. dacie, w wyniku umowy sprzedaży Wnioskodawczyni odzyskała udział 1/32 po wujku, który zmarł 30 lipca 1979 r. w domu opieki jako bezdzietny wdowiec. W związku z tym w sądzie rejonowym było prowadzone postępowanie spadkowe, w wyniku którego udział należący do zmarłego wuja nabył Skarb Państwa. Skarb Państwa wpisał hipotekę w KW – dług ten został wpisany na wszystkie działki po podziale w inne księgi wieczyste (spadkobierców) jakie powstały po zniesieniu współwłasności.

Dnia 3 kwietnia 2012 r. w wyniku darowizny Wnioskodawczyni nabyła od rodziny udział ../192 części nieruchomości o pow. 0,8686 ha. Był to już ostatni udział jaki nabyła Zainteresowana. Od 100 lat grunt ten jest we władaniu rodziny Zainteresowanej (tj. od co najmniej 1910 r., kiedy dziadek Zainteresowanej nabył go w spadku po ojcu w 1948 r.).

Ponadto Uchwałą Rady Gminy z dnia 29 marca 2004 r. zatwierdzono plan zagospodarowania przestrzennego, na co nie mieli wpływu zarówno Wnioskodawczyni, jak i Jej mąż. W planie tym postanowiono, iż 26% powierzchni działki zostało przeznaczone na budowę dróg lokalnych, na co również Zainteresowana nie miała żadnego wpływu. Ponadto, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego teren ww. działki został przeznaczony pod tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, wolnostojącej i bliźniaczej z usługami nieuciążliwymi.

Z uwagi na synów, a także aktualną sytuację mieszkaniową, Wnioskodawczyni postanowiła dokonać podziału działki. Wspólnie ze współwłaścicielką tej działki (swoją krewną) podzieliły tą działkę na mniejsze. W perspektywie czasu na przedmiotowym gruncie mają być wzniesie budynki. Część z 6 pełnych metrażowo działek geodezyjnych oraz 4 działki geodezyjne niepełne wymiarowo wg planu zagospodarowania przestrzennego, powstałe po podziale na styku z inną działką, a także 2 działki geodezyjne po ok. 400 m 2 i 600 m 2, będące we współwłasności z krewną i innymi współwłaścicielami Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać. Za pieniądze uzyskane z tytułu tej sprzedaży Zainteresowana zamierza wybudować dom rodziny.

Dnia 4 lipca 2012 . Zainteresowana uzyskała decyzję podziałową, która jest prawomocna od dnia 25 lipca 2012 r. Wnioskodawczyni nadmienia, że dotychczas, ani w przyszłości, nie zamierza dokonywać żadnych działań, które podwyższałyby wartość nieruchomości, takich jak uzbrojenie, wytyczanie dróg, ogrodzenie, itp.

Dnia 31 października 2012 r. pomiędzy Wnioskodawczynią a krewną zostało dokonane częściowe zniesienie współwłasności w nieruchomości.

W wyniku częściowego ww. zniesienia współwłasności działki o powierzchni 601 m 2, o powierzchni 451 m 2, o powierzchni 528 m 2, o powierzchni 669 m 2, o powierzchni 623 m 2, o powierzchni 156 m 2, o powierzchni 216 m 2, o powierzchni 578 m 2, o powierzchni 10 m 2, o powierzchni 36 m 2, o łącznym obszarze 0,3868 ha – dla których została ustanowiona odrębna KW z chwilą wpisu ich przez sąd do nowej KW, stały się wyłączną własnością Wnioskodawczyni.

Działki o powierzchni 630 m 2 oraz o powierzchni 416 m2, o łącznym obszarze 0,1046 ha, są nadal współwłasnością Zainteresowanej i Jej krewnej.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że udział Skarbu Państwa kupiła za środki pochodzące z majątku osobistego.

Zainteresowana podaje, iż od daty ślubu, tj. od dnia 23 kwietnia 1982 r. obowiązuje w Jej małżeństwie ustrój wspólności majątkowej. W stosunku do małżonków nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa, ani postępowanie przed sądem.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowana przedstawiła, co następuje.

Wnioskodawczyni wskazała, iż wartość otrzymanego przez Nią udziału w dniu 31 października 2012 r. jest wyższy od udziału, jaki przysługiwał Jej pierwotnie w drodze dziedziczenia, tj. o udział nabyty w drodze częściowego działu spadku oraz udział nabyty w drodze dziedziczenia, jak również udział nabyty w drodze umowy sprzedaży przez Skarb Państwa.

Ponadto, Zainteresowana wskazała, że wartość otrzymanego przez Nią udziału w nieruchomości działki 425, w wyniku dokonanego w dniu 17 lutego 2012 r. działu spadku, nie mieści się w udziale, jaki pierwotnie przysługiwał Jej w drodze dziedziczenia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż działek, które stanowią majątek osobisty – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2.  Czy przyszła sprzedaż działek budowlanych, których Wnioskodawczyni jest właścicielem i udziału w innych działkach będących we współwłasności z krewną – podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest kwestia dotycząca pytania nr 2, natomiast w przedmiocie pytania nr 1 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż nieruchomości stanowiącej nabywane przez Nią kolejno w 1989 r. i 2012 r. udziały w nieruchomości tylko częściowo podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zainteresowana wyraziła pogląd, iż przy spełnieniu wymogów ww. ustawy, w związku z planowanym zbyciem nieruchomości, na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131, nie będzie podlegała obowiązkowi podatkowemu zarówno w odniesieniu do sprzedaży własnych działek, jak i udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Jej udział 12/320 nabyty w drodze dziedziczenia po ojcu na podstawie prawomocnego postanowienia sądu z dnia 26 lutego 1990 r., a także udział wynoszący 108/320 nabyty w drodze częściowego działu spadku po ojcu objęty aktem notarialnym z dnia 17 lutego 2012 r. nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Umowa dotycząca częściowego działu spadku po ojcu spowodowała, że do KW w miejsce ojca jako udziałowca w 6/16 w działce, została wpisana Wnioskodawczyni (córka), bowiem posiada Ona stosowne zaświadczenie wydane z upoważnienia naczelnika i urzędu skarbowego, że zobowiązanie podatkowe od nabycia praw do spadku po Feliksie Grobelskim wygasło wskutek przedawnienia na podstawie art. 68 ustawy – Ordynacja podatkowa”.

Udział ten 12/320 oraz 108/320 Zainteresowana nabyła w wyniku dziedziczenia (w drodze spadkobrania po ojcu w 1989 r., czyli z chwilą jego śmierci (9 luty 1989 r.). Wobec powyższego Wnioskodawczyni uważa, że w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do nabycia doszło w 1989 r., co oznacza, iż pięcioletni termin określony w ww. przepisie upłynął z końcem 1994 r.

Wnioskodawczyni i krewna dokonały zniesienia współwłasności, w wyniku którego wartość jej udziału w nieruchomości nie uległa istotnej zmianie.

Natomiast, jeśli chodzi o pozostałe udziały, jakie Zainteresowana nabyła w 2012 r., tj. udział 1/32 zakupiony od Skarbu Państwa – akt notarialny z dnia 17 lutego 2012 r. oraz udział 42/192 nabyty w drodze darowizny od rodziny – akt notarialny z dnia 3 kwietnia 2012 r. Wnioskodawczyni wskazuje, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie minął jeszcze pięcioletni okres liczony z końcem roku w którym doszło do nabycia nieruchomości i zgodnie z art. 30e ust.1 tej ustawy w przypadku sprzedaży Jej działek i udziałów we współwłasności zapłaci podatek dochodowy 19% podstawy obliczenia podatku pomniejszonej o koszty poniesione w związku z jej nabyciem. Z tego tytułu Wnioskodawczyni poniosła koszty podatku od darowizny, co zostało potwierdzone odpowiednim zaświadczeniem urzędu skarbowego.

Ponadto, Wnioskodawczyni uważa, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z tym, iż zamierza uzyskane dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości – z udziałów 1/32 oraz 42/192 w ciągu 2 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości – przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe i w ciągu 14 dni od daty sprzedaży złoży stosowne oświadczenie we właściwym Jej urzędzie skarbowym, to tym samym uzyska zwolnienie z płacenia podatku od tego dochodu.

W ocenie Zainteresowanej dopóki nie przekroczy przy sprzedaży ułamkowego 108/320 udziału uzyskanego w drodze spadkobrania i częściowego działu spadku (po ojcu) – w Jej działkach o łącznym obszarze 0,3868 ha, czy też działkach stanowiących współwłasność z krewną, nie jest zobowiązana do zapłaty podatku. Wobec powyższego, nie będzie także musiała składać oświadczenia co do przeznaczenia uzyskanych przez Nią dochodów na własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawczyni jest przekonana do słuszności prezentowanego powyżej rozwiązania, gdyż na przykład trudno jest Jej wyobrazić sobie sprzedaż udziału nabytego od Skarbu Państwa 1/32, który wymagałby oświadczenia o przeznaczeniu środków na własne cele mieszkalne, gdy ten udział, tj. ok. 272 m 2 nie stanowi powierzchni pełnowymiarowej działki budowlanej, zgodnie z zapisami obowiązującego na tym terenie planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie dla działek pod dom wolnostojący działka ma mieć min. 600 m2, a pod dom bliźniaczy 450 m2. Sprzedaż tego udziału osobno, który nie mógł być wydzielony w postaci działki budowlanej mającej konkretny nr ew. jest po prostu niemożliwy do zrealizowania.

Ponadto, podobnie jak w przypadku Jej udziału nabytego w drodze spadkobrania i dalej częściowego działu spadku, wartości udziałów w nieruchomości nabytych od Skarbu Państwa i w drodze darowizny, w wyniku zniesienia współwłasności nie uległy istotnej zmianie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z analizy stanu faktycznego wynika, iż Zainteresowana nabyła udział wynoszący 12/320 części nieruchomości oznaczonej jako działka nr 425 na skutek dziedziczenia po ojcu, który zmarł dnia 9 lutego 1989 r. Następnie, w 2012 r. Wnioskodawczyni nabywała kolejne części przedmiotowej działki w drodze:

*   częściowego działu spadku,
*   umowy sprzedaży,
*   darowizny od rodziny,
*   częściowego zniesienia współwłasności.

Z treści pisma stanowiącego uzupełnienie wniosku wynika, iż w wyniku zniesienia współwłasności dokonanego dnia 31 października 2012 r. wartość otrzymanego przez Zainteresowaną udziału była wyższa od wartości udziału przysługującego Wnioskodawczyni pierwotnie w drodze dziedziczenia. Ponadto, wartość udziału w działce otrzymanego w wyniku dokonanego dnia 17 lutego 2012 r. działu spadku nie mieści się w udziale, jaki pierwotnie przysługiwał Zainteresowanej w drodze dziedziczenia. Zainteresowana wraz z drugim współwłaścicielem rozważają dokonanie sprzedaży przedmiotowej działki. Środki uzyskane z tytułu tej sprzedaży Wnioskodawczyni zamierza wydatkować na budowę domu dla swojej rodziny.

Wskazać należy, iż stosownie do art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą jego otwarcia (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 1035 ustawy – Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku. Jednak zgodnie z art. 1036 ww. ustawy istnieje możliwość rozporządzenia przez spadkobierców prawem lub rzeczą należącą do spadku, mimo istnienia współwłasności, jeśli następuje to za zgodną wolą wszystkich spadkobierców.

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Dochodzi wówczas do powstania wspólności majątku spadkowego. Wspólność ta nie jest tożsama ze wspólnością w częściach ułamkowych w rozumieniu art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, gdyż jej przedmiotem jest spadek, a nie rzecz. Wspólnością objęte są wszystkie prawa majątkowe podlegające dziedziczeniu i istniejące w chwili otwarcia spadku, a więc także prawa z istoty swej podzielne.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom, stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich, ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom i nie zmieni tego fakt, że dział spadku jest czynnością wtórną do nabycia spadku. Natomiast jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wartość przyznanych rzeczy powinna odpowiadać wielkości (wartości) udziału we współwłasności.

Zniesienie współwłasności i dział spadku nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku i zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Tak więc co do zasady, dział spadku i zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego działu spadku i zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość (udział w nieruchomości), której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zauważyć należy, iż z taką sytuacją mamy do czynienia w analizowanym przypadku.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt badanej sprawy, stwierdzić należy, iż Zainteresowana nabyła poszczególne udziały w działce de facto w dwóch datach, tj.:

*   w 1989 r. (data śmierci ojca Wnioskodawczyni), oraz
*   w 2012 r. (data kolejno częściowego działu spadku, umowy sprzedaży, umowy darowizny, jak również częściowego zniesienia współwłasności).

W związku z powyższym, stwierdzić należy, iż planowane odpłatne zbycie gruntu – który został nabyty przez Zainteresowaną w drodze spadkobrania – nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. od 1989 r. W konsekwencji, Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu ww. sprzedaży.

Z kolei, w odniesieniu do sprzedaży udziałów w przedmiotowej nieruchomości nabytych w 2012 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Wskazać bowiem należy, iż ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Tym samym, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Po myśli art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia, pomniejszających wartość nieruchomości wyrażoną w cenie określonej w umowie, zaliczyć można wydatki, które są niezbędne, aby transakcja zbycia doszła do skutku.

Po myśli art. 22 ust. 6c ustawy podatkowej, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2009 r., po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zauważyć należy, iż zgodnie z art. 21 ust. 25 ust. 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W tym miejscu podkreślić jednakże należy, że celem ustawodawcy było zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie realizacja jakichkolwiek jego celów mieszkaniowych. Kryterium zakupu lokalu mieszkalnego „na własne cele mieszkaniowe” jest bowiem spełnione wówczas, gdy lokal mieszkalny zostanie zakupiony w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika, a więc podatnik faktycznie będzie w takim lokalu swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajał.

Jednak należy zwrócić uwagę na to, iż ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Intencją ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości, czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Świadczy o tym poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”. Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. Zwolnieniem tym nie są objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, a nie działania ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Z analizy wniosku wynika, iż środki uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości – m.in. w części nabytej w 2012 r. – Zainteresowana zamierza wydatkować na własne cele mieszkaniowe, tj. na budowę domu przeznaczonego na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny.

Zatem, w przypadku sprzedaży udziałów w nieruchomości nabytych w 2012 r. Wnioskodawczyni osiągnie przychód w rozumieniu cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Po myśli art. 30e ust. 1 i 2 tej ustawy, od dochodu z tytułu zbycia podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, przy czym podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d.

Jednakże z uwagi na fakt, iż Zainteresowana środki uzyskane z tej sprzedaży zamierza przeznaczyć na budowę domu, w którym realizowane będą cele mieszkaniowe Jej rodziny, stwierdzić należy, iż nie będzie Ona zobowiązana do zapłaty 19% podatku. Wskazać bowiem należy, iż wydatki te mieszczą się w zakresie zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wskazać należy, iż z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawczynię – jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej działki gruntu, której sprzedaż jest planowana, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli, tj. krewnej Wnioskodawczyni.

Krewna Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.