Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1121/13-4/KG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-01-08
Teza: opodatkowanie najmu nieruchomości oraz wystawiania faktur z tego tytułu
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; działalność-działalność gospodarcza; faktura-faktura VAT; najem; podatnik; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 14 października 2013 r. (data wpływu 16 października 2013 r.) uzupełnionym w dniu 5 grudnia 2013 r. na wezwanie tut. Organu z dnia 28 listopada 2013 r. Nr IPPP2/443-1121/13-2/KG (skutecznie doręczone w dniu 2 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania najmu nieruchomości oraz wystawiania faktur z tego tytułu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 października 2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania najmu nieruchomości oraz wystawiania faktur z tego tytułu.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 4 grudnia 2013 r. (data wpływu 9 grudnia 2013 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 28 listopada 2013 r. Nr IPPP2/443-1121/13-2/KG (skutecznie doręczone w dniu 2 grudnia 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jako jeden z przedmiotów działalności wpisane jest: Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20 Z). Forma opodatkowania działalności to zasady ogólne – podatek liniowy. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zainteresowany posiada nieruchomość prywatną, nieuwzględnioną w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem wynajmu będzie wyłącznie działka z wydanym pozwoleniem na budowę. Warunki zabudowy pozwalają zarówno na wybudowanie na działce budynku mieszkalnego, jak również nieruchomości użytkowej. Nieruchomość nie była nigdy wcześniej przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie była w żaden sposób wykorzystywana w celach zarobkowych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z faktem, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, jest zobowiązany do wystawienia faktury VAT za wynajem prywatnej nieruchomości czy też obowiązuje go zwolnienie z VAT do przekroczenia kwoty przychodów z tytułu najmu w wysokości 150.000 zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, wynajem powinien być zwolniony z opodatkowania podatkiem VAT do momentu przekroczenia obrotu uprawniającego do zwolnienia, tj. kwoty 150.000 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ww. ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powyższego przepisu wynika, że świadczenie usług obejmuje nie tylko działania podatnika, ale również zobowiązanie do powstrzymywania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub stanów.

Ponadto, aby móc zaliczyć daną czynność do usług opodatkowanych VAT, musi ona wynikać z określonego stosunku zobowiązaniowego. Przede wszystkim świadczenie usług nie może mieć miejsca bez ustalenia konsumenta (podmiotu będącego beneficjentem danej usługi). Zobowiązanie to musi być odpłatne.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Otrzymana zapłata powinna być zatem konsekwencją wykonanego świadczenia.

Zgodnie z zapisem art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Tak więc najem nieruchomości jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Wobec powyższego, oddanie w ramach umowy najmu, tj. czynności cywilnoprawnej innemu podmiotowi nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego i tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towaru w rozumieniu art. 7 i świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na mocy art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. W przypadku gdy ani ustawa, ani przepisy wykonawcze nie przewidują dla danego świadczenia obniżonej stawki, bądź zwolnienia należy je opodatkować według 23% stawki podatku.

Ustawa z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013r. poz. 35) w art. 1 pkt 49 uchyliła obowiązujący art. 106 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) i w art. 1 pkt 50 dodała do ww. ustawy art. 106a – 106q regulujące zasady wystawiania faktur VAT.

Wprowadzone zmiany mają na celu dostosowanie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, do zmian wprowadzonych dyrektywą Rady 2010/45/UE z dnia 13 lipca 2010r. zmieniającej dyrektywę 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej w odniesieniu do przepisów dotyczących fakturowania (Dz. Urz. UE L. 189 z 22.07.2010r. Wprowadzone przepisy określają zasady ogólne wystawiania faktur, podmioty zobowiązane do ich wystawiania, a także przedmiot oraz zawartość faktury.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Jak wynika z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów - jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1 - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą. Jako jeden z przedmiotów działalności wpisana jest: Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowany posiada nieruchomość prywatną, nieuwzględnioną w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Przedmiotem wynajmu będzie wyłącznie działka z wydanym pozwoleniem na budowę. Warunki zabudowy pozwalają zarówno na wybudowanie na działce budynku mieszkalnego, jak również nieruchomości użytkowej. Nieruchomość nie była nigdy wcześniej przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani innej umowy o podobnym charakterze. Nie była w żaden sposób wykorzystywana w celach zarobkowych.

W związku z powyższymi okolicznościami Wnioskodawca powziął wątpliwości w zakresie obowiązku opodatkowania podatkiem VAT czynności polegającej na najmie nieruchomości oraz sposobu jej dokumentowania.

Analizując powyżej powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż ma on charakter odpłatny oraz istnieje konkretny podmiot, będący konsumentem tego zobowiązania, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu podkreślić, że skoro Wnioskodawca prowadzi opodatkowaną działalność gospodarczą, to wszelkie czynności z nią związane wykonuje jako podatnik VAT, tj. np. wystawia faktury VAT, składa jedną deklarację VAT. Inaczej mówiąc, dla wszystkich czynności wykonywanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej występuje jako jeden podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Nie może zatem Wnioskodawca tych czynności rozdzielać na te, które opodatkuje jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą i na te, które opodatkuje w związku z najmem gruntu, tj. jako osoba fizyczna, prywatna. Nie jest także możliwe korzystanie ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT w stosunku do działalności polegającej na wynajmie nieruchomości. Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, zatem wszystkie wykonywane przez Stronę czynności mieszczące się w zakresie przedmiotowym opodatkowania tym podatkiem, będą podlegały opodatkowaniu. Brak jest bowiem podstaw prawnych do uznania, że opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje w sposób wybiórczy, tzn. niektóre czynności objęte zakresem przedmiotowym realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług są opodatkowane, a niektóre nie. Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ww. art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu lub dzierżawy stanowi własność prywatną.

Zatem, Wnioskodawca wynajmując prywatną nieruchomość działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca zobowiązany jest do dokumentowania usług w zakresie najmu poprzez wystawienie faktur VAT, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy w sytuacji wynajmowania nieruchomości na rzecz podatnika podatku VAT. Natomiast gdy nieruchomość będzie wynajmowana na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, Wnioskodawca zobowiązany jest do wystawiania faktur na żądanie tych osób, zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy. Niezależnie jednak od obowiązku dokumentowania świadczonych usług najmu fakturą VAT, Strona nie może korzystać ze zwolnienia podmiotowego w związku ze świadczoną usługą najmu, którą ma obowiązek opodatkować na podstawie art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wniosku w części dotyczącej podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.