Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-2.4012.576.2021.1.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-01-11
Teza: Podstawą opodatkowania będzie całość świadczenia pieniężnego otrzymanego przez Wnioskodawcę od nabywcy, pomniejszona o kwotę podatku VAT.
Słowa kluczowe: cesja; deweloper; mieszkanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; umowa; umowa-umowa przedwstępna
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI. Podstawa opodatkowania-Podstawa opodatkowania - zasady ogólne
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – w zakresie określenia podstawy opodatkowania – **jest** **prawidłowe**.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

11 listopada 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 11 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

· zastosowania właściwej stawki podatku VAT oraz

· określenia podstawy opodatkowania.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

Zwraca się Pan z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie zastosowania stawki podatku VAT oraz podstawy opodatkowania.

Jako podatnik prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Dotychczasową sprzedaż prowadził Pan na rynku wtórnym, zwolnioną od podatku VAT.

Aktualnie planuje Pan zakup mieszkania na rynku pierwotnym – mieszkanie w stanie deweloperskim – podpisanie umowy deweloperskiej. Zakup będzie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, deweloper nalicza 8% podatku VAT od ceny sprzedaży.

Zakłada Pan, że może wystąpić jedna z dwóch czynności opodatkowanych:

1.

Po oddaniu budynku do użytkowania mieszkanie zostanie przez Pana wykończone do stanu do wprowadzenia oraz sprzedane jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego z deweloperem przenoszącego własność, to znaczy przenosząc prawa z umowy deweloperskiej na nowego nabywcę, który przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy (cesja praw na osobę trzecią). Do dewelopera w tym przypadku będą wniesione już wszystkie wpłaty (100%).

Pana pytanie dotyczy tego, jaką stawkę podatku VAT zastosować w fakturze sprzedaży cesji oraz co będzie podstawą opodatkowania?

Pana zdaniem w tym przypadku stawka ta wyniesie 8%, tak jak przy dostawie lokalu mieszkalnego, z uwagi na to, że finalnie czynność ta prowadzi do dostawy lokalu mieszkalnego klientowi finalnemu.

Co należy przyjąć jako podstawę opodatkowania?

Przykład: Cena zakupu mieszkania od dewelopera: 250.000 zł netto + 20.000 zł podatku VAT, w tym wniesione wpłaty do dewelopera: 250.000 zł netto. Cena sprzedaży mieszkania wykończonego: 350.000 zł netto.

Czy podstawą naliczenia podatku VAT będzie:

a) cała kwota sprzedaży 350.000 zł netto, czy

b) różnica pomiędzy ceną sprzedaży, a ceną zakupu 100.000 zł, czyli tzw. odstępne?

2.

Mieszkanie zostanie odsprzedane jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania – w trakcie budowy, jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego z deweloperem przenoszącego własność, to znaczy przenosząc prawa z umowy deweloperskiej na nowego nabywcę, który przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy (cesja praw na osobę trzecią). Do dewelopera w tym przypadku będzie wniesiona przez Pana część wpłat (np. 10%), pozostałe kwoty dopłaca klient finalny.

Jaką stawkę podatku VAT zastosować w fakturze sprzedaży cesji oraz co będzie podstawą opodatkowania?

Pana zdaniem w tym przypadku stawka ta wyniesie 8%, tak jak przy dostawie lokalu mieszkalnego, z uwagi na to, że finalnie czynność ta prowadzi do dostawy lokalu mieszkalnego klientowi finalnemu.

Co należy przyjąć jako podstawę opodatkowania?

Przykład: Cena zakupu mieszkania od dewelopera: 250.000 zł netto + 20.000 zł podatku VAT, w tym wniesione do dewelopera wpłaty: 25.000 zł netto. Cena sprzedaży cesji praw: 35.000 zł netto.

Czy podstawą naliczenia podatku VAT będzie:

a) kwota 250.000 zł + 10.000 zł netto razem 260.000 zł,

b) kwota 35.000 zł netto, czy

c) różnica pomiędzy kwotą otrzymaną od klienta (35.000 zł) a kwotą jaka wpłacił Pan do dewelopera (25.000 zł), tj. 10.000 zł, czyli tzw. odstępne?

### Pytanie

Co będzie podstawą opodatkowania? Co należy przyjąć jako podstawę opodatkowania?

### Pana stanowisko w sprawie

Podstawą opodatkowania jest suma wpłat wniesionych do dewelopera powiększona o tzw. odstępne.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest – w zakresie określenia podstawy opodatkowania – prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w oparciu art. 8 ust. 1 ustawy, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

1\. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;

2\. świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Cytowany przepis stanowi odzwierciedlenie art. 73 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1 ze zm.), z treści którego wynika, że:

W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Według art. 29a ust. 7 ustawy:

Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:

1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;

2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;

3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.

Z ww. przepisów wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wszystko, co stanowi zapłatę, którą dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Z opisu sprawy wynika, że jako podatnik prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Planuje Pan zakup mieszkania w stanie deweloperskim – podpisanie umowy deweloperskiej. Zakup będzie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Może wystąpić jedna z dwóch czynności opodatkowanych:

1\. Po oddaniu budynku do użytkowania mieszkanie zostanie przez Pana wykończone oraz sprzedane (przed podpisaniem aktu notarialnego z deweloperem przenoszącego własność), tzn. przeniesie Pan prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej na nowego nabywcę (cesja praw na osobę trzecią). Do dewelopera w tym przypadku będą wniesione już wszystkie wpłaty (100%). Przykład: Cena zakupu mieszkania od dewelopera: 250.000 zł netto + 20.000 zł podatku VAT, w tym wniesione wpłaty do dewelopera: 250.000 zł netto. Cena sprzedaży mieszkania wykończonego: 350.000 zł netto.

2\. Mieszkanie zostanie odsprzedane jeszcze przed oddaniem budynku do użytkowania – w trakcie budowy (przed podpisaniem aktu notarialnego z deweloperem przenoszącego własność), tzn. przeniesie Pan prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej na nowego nabywcę (cesja praw na osobę trzecią). Do dewelopera w tym przypadku będzie wniesiona przez Pana część wpłat (np. 10%), pozostałe kwoty dopłaca klient finalny. Przykład: Cena zakupu mieszkania od dewelopera: 250.000 zł netto + 20.000 zł podatku VAT, w tym wniesione do dewelopera wpłaty: 25.000 zł netto. Cena sprzedaży cesji praw: 35.000 zł netto.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą określenia podstawy opodatkowania.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Aby dane świadczenie uznać za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie.

W omawianej sprawie dochodzi do przeniesienia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na inną osobę.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) nie reguluje problematyki przenoszenia ogółu praw i obowiązków wynikających z umowy na inny podmiot (choć wspomina o takiej możliwości w art. 509 Kodeksu cywilnego).

Przelew wierzytelności nie stanowi ogólnej regulacji prawnej, tym niemniej w przypadkach nieuregulowanych przez prawo dopuszczalne jest stosowanie przepisów o przelewie przez analogię.

Na mocy art. 509 Kodeksu cywilnego:

Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Zatem przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które otrzyma Pan ustalone przez strony wynagrodzenie. Pomiędzy Panem a nabywcą zaistnieje bowiem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Podejmie Pan bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei nabywca stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności – będzie bezpośrednim jej konsumentem, odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis sprawy należy stwierdzić, że przeniesienie przez Pana na nabywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesja praw na osobę trzecią) będzie stanowić usługę świadczoną za wynagrodzeniem przez Pana na rzecz nabywcy.

Podstawą opodatkowania, na podstawie powołanych wyżej przepisów art. 29a ustawy, będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą otrzyma bądź ma otrzymać dokonujący dostawy towarów lub świadczący usługę od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, pomniejszone o kwotę podatku VAT.

Zatem należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania planowanej przez Pana usługi przeniesienia na nabywcę praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, będzie całość świadczenia pieniężnego otrzymanego od nabywcy za świadczoną usługę (pomniejszona o kwotę podatku VAT, tj. wartość netto tego świadczenia).

Jak wskazał Pan we wniosku, przewiduje Pan wystąpienie jednej z dwóch czynności opodatkowanych.

Pierwsza przewidywana czynność opodatkowana to sprzedaż praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, gdy do dewelopera zostaną już wniesione wszystkie wpłaty (100%). Przykładowo, wniesione przez Pana wpłaty wyniosą 250.000 zł netto (100%). Natomiast cena planowanej przez Pana sprzedaży (cesji praw na osobę trzecią) wyniesie 350.000 zł netto. Kwota 350.000 zł netto będzie więc dla Pana zapłatą (wartość netto zapłaty), która stanowi podstawę opodatkowania, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy.

Druga możliwa czynność opodatkowana to sprzedaż praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, gdy do dewelopera zostanie wniesiona przez Pana tylko część wpłat (np. 10%). Przykładowo, wniesiona przez Pana wpłata wyniesie 25.000 zł netto (10%). Natomiast cena planowanej przez Pana sprzedaży cesji praw wyniesie 35.000 zł netto. Kwota 35.000 zł netto będzie więc dla Pana zapłatą (wartość netto zapłaty), która stanowi podstawę opodatkowania, w rozumieniu art. 29a ust. 1 ustawy.

**Podsumowując, podstawą opodatkowania będzie całość świadczenia pieniężnego otrzymanego przez Pana od nabywcy, pomniejszona o kwotę podatku VAT.**

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W ramach postępowania interpretacyjnego nie oceniamy poprawności dokonanych przez Pana wyliczeń przedstawionych w opisie sprawy.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie określenia podstawy opodatkowania. Natomiast w części dotyczącej zastosowania właściwej stawki podatku VAT wydane zostało 11 stycznia 2022 r. postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL1-2.4012.643.2021.1.DS.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).