Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-679/11/IK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-07-07
Teza: Czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) obciążanie za media najemców lokali będących własnością Gminy, znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest sprzedażą (stanowi dostawę towarów i usług), a zatem czy istnieje konieczność fakturowania tej czynności na najemców?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; media; najem; obrót; refakturowanie; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 5 i 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) w związku z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 1454/10 z dnia 11 stycznia 2011r. oddalającym skargę kasacyjną Ministra Finansów, wniesioną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 czerwca 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 346/10 uchylającym interpretację indywidualną z dnia 27 października 2009 r. nr IBPP3/443-577/09/IK dotyczącą podatku od towarów i usług, w zakresie sposobu dokumentowania obciążenia najemców lokali za tzw. media, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Z. B. K. przedstawione we wniosku z dnia 24 lipca 2009 r. (data wpływu 3 sierpnia 2009 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 września 2009 r. (data wpływu 29 września 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu dokumentowania obciążenia najemców lokali za tzw. media – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 sierpnia 2009 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 23 września 2009 r. (data wpływu 29 września 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie sposobu dokumentowania obciążenia najemców lokali za tzw. media.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca administruje lokalami komunalnymi (pełni rolę wynajmującego), których właścicielem jest Gmina. Gmina będąca członkiem wspólnoty mieszkaniowej, za pośrednictwem Wnioskodawcy, wnosi na rachunek bankowy wspólnoty zaliczki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczki za wodę, kanalizację i inne opłaty niezależne od właściciela (media) dostarczane do poszczególnych lokali będących własnością Gminy.

Jednocześnie Wnioskodawca obciąża najemców tychże lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach wspólnot czynszem oraz opłatami za media (opłaty niezależne od właściciela) dostarczanymi bezpośrednio do tych lokali.

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 z późn. zmianami) regulują sposób ponoszenia przez wspólnotę mieszkaniową kosztów zarządu nieruchomością wspólną jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali. Zgodnie więc z art. 6 ustawy o własności lokali - ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. W celu należytego utrzymania nieruchomości jej właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i poszczególnych lokali. Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remont i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki, itd. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Stroną umowy o dostawę wody, odprowadzenie ścieków oraz dostawę energii cieplnej do budynku jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd.

Mając na uwadze regulacje zawarte w ustawie o własności lokali należy stwierdzić, że wspólnota, a więc jej członkowie poprzez zapłatę zaliczek związanych z utrzymaniem własnych lokali, nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów, ani odpłatnego świadczenia usług na rzecz poszczególnych członków swojej wspólnoty. Gmina zatem będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie zakupuje od niej usług dostarczania mediów na rzecz lokali, których jest właścicielem. Nie może więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

Podatnik ma wątpliwości, czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) obciążanie za media najemców lokali będących własnością Gminy znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest sprzedażą (stanowi dostawę towarów i usług). W przyjętym rozwiązaniu, kiedy stroną umów o dostawę mediów jest wspólnota mieszkaniowa, opłaty za media stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej koszt. W kosztach tych partycypują właściciele wyodrębnionych lokali. Zatem w przypadku wynajmu wyodrębnionego lokalu przez właściciela - członka wspólnoty, przy umownym zastrzeżeniu co do odrębnego sposobu rozliczania opłat z tytułu mediów, nie można mówić o odsprzedaży mediów, a jedynie o zwrocie wyłożonych środków pieniężnych, która to czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w świetle art. 5 ust. 1 ustawy o VAT. W rozliczeniach wewnątrz wspólnoty (będącej stroną umów o dostawę mediów) nie występuje obrót (sprzedaż), tym samym nie można mówić o odsprzedaży mediów i konieczności fakturowania tej czynności fakturami VAT na rzecz osób trzecich, np. najemców lokali komunalnych.

Gmina będąc członkiem wspólnoty nie zakupuje od wspólnoty usług dostarczania mediów wykonywanych na rzecz lokali, których jest właścicielem. Nie może więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w świetle przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) obciążanie za media najemców lokali będących własnością Gminy, znajdujących się w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest sprzedażą (stanowi dostawę towarów i usług), a zatem czy istnieje konieczność fakturowania tej czynności na najemców?

Zdaniem Wnioskodawcy, mając na uwadze regulacje zawarte w ustawie o własności lokali należy stwierdzić, że wspólnota a więc jej członkowie poprzez zapłatę zaliczek związanych z utrzymaniem własnych lokali nie dokonuje odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług na rzecz poszczególnych członków swojej wspólnoty. Gmina zatem będąc członkiem wspólnoty nie zakupuje od niej usług dostarczania mediów wykonywanych na rzecz lokali, których jest właścicielem. Nie można więc sprzedawać tych usług w relacjach z najemcami.

W dniu 27 października 2009 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający z upoważnienia Ministra Finansów wydał dla Z. B. K. interpretację przepisów prawa podatkowego znak: IBPP3/443-577/09/IK dotyczącą podatku od towarów i usług, w zakresie sposobu dokumentowania obciążenia najemców lokali za tzw. media uznając stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe.

Pismem z dnia 12 listopada 2009 r. (data wpływu 16 listopada 2009 r.) złożonym na podstawie art. 52 § 3 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Z. B. K. reprezentowany przez doradcę podatkowego Pana R. S. wezwał tut. organ do usunięcia naruszenia prawa poprzez zmianę indywidualnej pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 27 października 2009 r. znak: IBPP3/443-577/09/IK.

W odpowiedzi na wezwanie, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach pismem z dnia 10 grudnia 2009 r. znak: IBPP3/443W-62/09/IK podtrzymał swoje stanowisko przedstawione w interpretacji indywidualnej z dnia 27 października 2009 r. znak: IBPP3/443-577/09/IK.

Z. B. K. reprezentowany przez doradcę podatkowego Pana R. S. na pisemną interpretację indywidualną z dnia 27 października 2009 r. znak: IBPP3/443-577/09/IK złożył skargę z dnia 18 stycznia 2010 r. (data wpływu 29 stycznia 2010 r.), w której zaskarżył w całości interpretację indywidualną z dnia 27 października 2009 r. znak: IBPP3/443-577/09/IK i wniósł o jej uchylenie oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 8 czerwca 2010 r. sygn. akt I SA/Kr 346/10 uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną z dnia 27 października 2009 r. nr IBPP3/443-577/09/IK i określił, że powyższa interpretacja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie przywołując art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1 i 2 oraz art. 29 ust. 1 ustawy o VAT oraz art. 28 i art. 15 ust. 1 Dyrektywy 112 stwierdził, że podatek od towarów i usług obciąża konsumpcję, przy czym odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę. Ponadto nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe. Następnie w niniejszym wyroku Sąd świadczenia na rzecz najemców podzielił na dostawę towarów (energia elektryczna, cieplna, gaz) i świadczenie usług (np. odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Tym samym zdaniem Sądu ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: najemca w zakresie wynajmowanych lokali przez stronę skarżącą jako reprezentanta Gminy będącej właścicielem odrębnych lokali; wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

W opinii Sądu wspólnota wykonuje świadczenia w postaci „odsprzedaży” towarów i usług, dlatego w ramach tak wykonywanych czynności staje się podatnikiem podatku VAT. Wspólnota mająca ułomną osobowość prawną jest odrębną jednostką organizacyjną mogącą nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Jest ona także podatnikiem podatku VAT w sytuacji gdy pośredniczy w nabywaniu usług. Jedynie w zakresie wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną wspólnota jako konsument nie występuje w charakterze podatnika. Wówczas właściciel dokonuje zwrotu kosztów z tym związanych. Dopiero ta czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W końcu, w ramach ostatniego etapu, reprezentant właściciela wynajętego lokalu, czyli strona skarżaca „odsprzedaje” towary i usługi najemcom lokali. Zobowiązanie do dostarczenia mediów wynika najczęściej z zawartej umowy najmu. Ze wspólnotą najemcę nie wiążą żadne stosunki prawne. Wówczas z tego tytułu podatnikiem podatku VAT staje się strona skarżąca jako jednostka organizacyjna reprezentująca właściciela, jakim jest Gmina. Zatem w ciągu tych świadczeń pomiędzy zakładem wykonującym świadczenia dostawy towarów i świadczenia usług, a ostatecznym odbiorcą i konsumentem, czyli najemcą odrębnych lokali, występują dwa podmioty pośredniczące: wspólnota i strona skarżąca. W ten sposób podmioty dokonujące „odsprzedaży” towarów i usług i stają się podatnikami podatku od towarów i usług, na których ciąży obowiązek zarejestrowania się jako podatników VAT i wystawiania faktur VAT ewentualnie tzw. refaktur.

Sąd stwierdził, że świadczenia „odsprzedaży dostawy towarów i świadczenia usług związanych z udostępnieniem mediów przez Stronę skarżącą najemcom lokali nie mogą być uznane za element świadczenia jednolitego jakim jest świadczenie najmu. Sąd nie zgodził się z poglądem organu, że te dwa świadczenia są ze sobą powiązane w sposób ścisły. W sytuacji bowiem gdy w umowie najmu strony odrębnie uregulowały kwestię wynagrodzenia za możliwość korzystania z cudzej rzeczy (art. 659 paragraf 1 K.c.) od opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego tj. z tytułu udostępniania mediów, to czynsz najmu nie obejmował opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy. Przyjęcie poglądu reprezentowanego przez organ podatkowy oznaczałoby, że w sprawie do podstawy opodatkowania należałoby, z jednej strony, wliczać całą kwotę z noty lub rachunku, a więc również zapłacony przez wspólnotę podatek od towarów i usług, a z drugiej, brak byłby możliwości odliczenia podatku naliczonego. Wiązałoby się to z przerwaniem opisanego wyżej ciągu świadczeń i pominięciem poprzednich etapów obrotu. Prowadziłoby to do niezrealizowania zasady neutralności, jako zasady konstrukcyjnej podatku VAT. Zgodnie z tą zasadą podatek naliczony zapłacony na poprzednim etapie obrotu w oparciu o wystawioną fakturę VAT lub refakturę może być odliczony od podatku należnego występującego na danym etapie, którego dotyczy rozliczenie. Niezarejestrowanie się danego podmiotu jako podatnika VAT i nie wystawienie faktury VAT lub refaktury na poprzednim etapie obrotu, mimo istnienia takiego obowiązku, a tym samym brak możliwości odliczenia podatku naliczonego przez nabywcę towarów lub usługobiorcę nie oznacza, że z tego powodu na następnym etapie obrotu dostawa towarów i świadczenie usług nie może być opodatkowane. Jest to tylko przeszkoda faktyczna a nie prawna. Wystąpienie w obrocie tych faktur pozwoli skorzystać z tego prawa.

Sąd zgodził się ze stanowiskiem zawartym w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 października 2007 r. sygn. akt I SA/Go 68/07 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskiej oraz poglądem wyrażonym w piśmiennictwie, że (…) Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów i rozliczając ten zakup na poszczególne lokale w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży. Taka odsprzedaż mediów właścicielom lokali stanowić będzie przedmiot opodatkowania VAT jako świadczenie usług. Oznacza to, że w tym też zakresie wystawiane mogą być przez wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie zakupionych przez wspólnotę mediów na właściciela). W taki sposób właściciel będzie ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, do czego jest zobowiązany na mocy art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W związku z uchyleniem przez WSA w Krakowie interpretacji indywidualnej z dnia 27 października 2010 r. IBPP3/443-577/09/IK dotyczącej podatku od towarów i usług, tut. organ złożył skargę kasacyjną od ww. wyroku.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 1454/10 oddalił skargę kasacyjną Ministra Finansów, wniesioną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 czerwca 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 346/10 uchylającym interpretację indywidualną z dnia 27 października 2009 r. nr IBPP3/443-577/09/IK dotyczącą podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze ww. wyroki oraz obowiązujący stan prawny stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zaistniałego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 cyt. ustawy o podatku VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 15 ust. 1 i 2 cyt. ustawy - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy - podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Na podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Przepis ten nie daje wspólnocie mieszkaniowej przymiotu osoby prawnej, lecz przymiot jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.

Jednostka, która powstała w oparciu o powyższy przepis art. 6 ustawy o własności lokali, posiada określoną strukturę organizacyjną, w skład której wchodzą (tworzą ją) właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa działa w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomościa wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych mających udziały w nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa bowiem zaliczana jest kategorii tzw. „osób ustawowych”, do której znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o osobach prawnych.

Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, wskazuje na dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej, te związane z nieruchomością wspólną i te związane z odrębną własnością lokalu. Przy czym w zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty wyróżnia się dwie kategorie wydatków, tj. koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Składniki pierwszej kategorii wydatków zostały przykładowo wymienione w art. 14 ustawy o własności lokali jako zasadnicze koszty obciążające właścicieli lokali w ramach wspólnoty.

Są to przede wszystkim:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 tej ustawy uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Zatem w przypadku finansowania wydatków (usług), których konsumentem jest sama wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna właścicieli lokali w zakresie nieruchomości wspólnej, na która składają się grunty oraz części budynku, urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali nie ma żadnych podstaw do refakturowania kosztów z nimi związanych na właścicieli lokali dysponujący stosownymi udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej. W takim bowiem zakresie wspólnota mieszkaniowa nie świadczy żadnych usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali, gdyż działa w imieniu własnym, na rzecz swoją, będącą jednostka organizacyjną, odrębną od właścicieli.

W przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela – związanych z utrzymaniem jego lokalu – najczęściej chodzić będzie o tzw. media (np. energia cieplna, woda). Zarząd Wspólnoty, w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli, praktycznie jedynie jako pośrednik miedzy dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie tych lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są „partycypacją w kosztach – jednostki organizacyjnej – wspólnoty lokali użytkowych”. Powstające bowiem tą drogą stosunki nie mają charakteru rozliczeń wewnątrz Wspólnoty, tj. zakup mediów do poszczególnych lokali nie może być traktowany jako czynność niepodlegająca regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług (art. 5 ust. 1 ustawy o VAT).

Ostatecznym nabywcą towarów i konsumentem usług w ramach udostępniania mediów w nieruchomości wchodzącej w skład wspólnoty mieszkaniowej jest: najemca w zakresie wynajmowanych lokali przez Zarząd Budynków Komunalnych jako reprezentanta Gminu będącej właścicielem odrębnych lokali, natomiast wspólnota w zakresie części wspólnych nieruchomości.

Tym samym w przypadku nabywcy i konsumenta, jakim jest najemca, występuje następujący ciąg świadczeń: najpierw świadczenie dostawy określonych towarów lub świadczenie usług w ramach udostępniania mediów wykonuje zakład do tego uprawniony, wystawiając fakturę VAT na rzecz wspólnoty w oparciu o zawartą umowę, następnie wspólnota „odsprzedaje” te towary i usługi właścicielom odrębnych lokali, gdyż zgodnie z art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali ponosi koszty tylko w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, a nie odrębnych lokali.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel, jak stanowi art. 13 ust. 1 tej ustawy. Wspólnota w ramach wykonywanych czynności staje się podatnikiem podatku VAT. Jedynie w zakresie wydatków związanych z zarządem nieruchomością wspólną wspólnota jako konsument nie występuje w charakterze podatnika. Wówczas właściciel dokonuje zwrotu kosztów z tym związanych. Dopiero ta czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W ramach ostatniego etapu reprezentant właściciela wynajętego lokalu (ZBK) odsprzedaje towary i usługi najemcom lokali.

Zobowiązanie do dostarczenia mediów wynika najczęściej z zawartej umowy najmu. Ze wspólnotą najemcę nie wiążą żadne stosunki prawne. Wówczas z tego tytułu podatnikiem podatku VAT staje się Zarząd Budynków Komunalnych.

Zatem kwoty otrzymane przez Zarząd Budynków Komunalnych od najemcy z tytułu udostępniania mediów należy uznać za zapłatę z tytułu świadczenia odsprzedaży towarów i usług, która na wcześniejszym etapie obciążała Zarząd Budynków Komunalnych względem świadczenia wspólnoty. Pomiędzy zakładem wykonującym dostawy towarów i świadczenia usług, a ostatecznym odbiorcą i konsumentem, czyli najemcą odrębnych lokali, występują dwa podmioty pośredniczące: wspólnota i Zarząd Budynków Komunalnych. W ten sposób podmioty dokonujące odsprzedaży towarów i usług stają się podatnikami podatku od towarów i usług, na których ciąży obowiązek zarejestrowania się jako podatników VAT i wystawiania faktur VAT, ewentualnie tzw. refaktur.

Dodatkowo wskazać należy, że w przypadku gdy transakcja składa się z zespołu świadczeń i czynności, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności, w jakich jest ona dokonywana, w celu określenia, po pierwsze, czy chodzi o dwa lub więcej świadczeń odrębnych, czy tez o świadczenie jednolite, a po drugie, czy w tym ostatnim przypadku owo jednolite świadczenie powinno zostać zakwalifikowane jako dostawa towarów, czy jako świadczenie usług.

W sytuacji gdy w umowie najmu strony odrębnie uregulowały kwestie wynagrodzenia za możliwość korzystania z cudzej rzeczy od opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego, tj. z tytułu udostępniania mediów, to czynsz najmu nie obejmował opłat za ewentualne inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy.

Zatem, w przypadku zakupu mediów wspólnota w całości kupuje je dla siebie i sama ze sobą rozlicza. Ze względów technicznych niemożliwe jest kupowanie mediów do poszczególnych lokali oddzielnie , wspólnota dokonuje zatem zakupu całościowo i z tego tytułu od właścicieli pobierane są stosowne należności. Wspólnota działa w tym zakresie jako pośrednik – nawet jeżeli zawiera umowę we własnym imieniu, to w odpowiedniej części jest ona zawarta na rzecz właścicieli.

Wspólnota w rzeczywistości dokonuje odsprzedaży, która stanowić będzie przedmiot opodatkowania podatkiem VAT jako świadczenie usług. Oznacza to, że w tym zakresie wystawiane mogą być przez wspólnotę faktury VAT, dokumentujące świadczenie usług na rzecz właścicieli (refakturowanie).

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy uznać należy za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.