Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-834/13/MS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-12-23
Teza: - opodatkowanie i udokumentowanie sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki z o.o., usług zarządzania nieruchomością, - opodatkowanie i udokumentowanie zwrotu przez Spółkę z o.o. zapłaconego przez Wnioskodawcę podatku od nieruchomości, - prawe do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomością.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; dostawa; nieruchomości-zarząd nieruchomością; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-podatek naliczony; stawka-stawki podatku; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 sierpnia 2013 r. (data wpływu 9 września 2013 r.), uzupełnionym pismem z 10 grudnia 2013 r. (data wpływu 13 grudnia 2013 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania i udokumentowania sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki z o.o., usług zarządzania nieruchomością - **jest nieprawidłowe**,
*   opodatkowania i udokumentowania zwrotu przez Spółkę z o.o. zapłaconego przez Wnioskodawcę podatku od nieruchomości - **jest nieprawidłowe**,
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomością - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 9 września 2013 r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek z 30 sierpnia 2013 r. o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania i udokumentowania sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki z o.o., usług zarządzania nieruchomością,
*   opodatkowania i udokumentowania zwrotu przez Spółkę z o.o. zapłaconego przez Wnioskodawcę podatku od nieruchomości,
*   prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomością.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 10 grudnia 2013 r. (data wpływu 13 grudnia 2013 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 29 listopada 2013 r. znak: IBPP1/443-834/13/MS.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zawarł w lipcu 2013 r. ze spółką z o.o. prawa polskiego, zwaną dalej „Spółką z o.o.” umowę zlecenia (zwaną dalej „umową zlecenia”) nabycia powierniczego przez Wnioskodawcę we własnym imieniu, lecz na rzecz Spółki z o.o. udziałów w prawie własności nieruchomości położonej w K., stanowiącej grunt zabudowany budynkiem, w którym znajdują się lokale mieszkalne.

Na podstawie umowy zlecenia Wnioskodawca zobowiązany został m.in. do:

1.  powierniczego nabycia udziału we współwłasności przedmiotowej nieruchomości,
2.  wykonywania uprawnień i obowiązków współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości przez okres dwóch lat, w tym pokrywania opłat związanych z wynagrodzeniem zarządcy za zarząd nieruchomością, zapłaty podatku od nieruchomości, pokrywania opłat za wywóz śmieci, wynajmowania lokalu znajdującego się w przedmiotowym budynku (związanego z nabytym udziałem we własności nieruchomości) i pobierania z tego tytułu czynszu najmu,
3.  przekazywania Spółce z o.o. czynszu najmu uzyskanego z wynajmu powyżej wskazanego lokalu,
4.  przeniesienia nabytego udziału w prawie własności przedmiotowej nieruchomości na Spółkę z o.o. po upływie dwóch lat od dnia nabycia tych udziałów przez Wnioskodawcę.

Spółka z o.o. na mocy umowy zlecenia zobowiązana jest m.in. do:

1.  zwrotu Wnioskodawcy wszelkich kosztów, które ten poniesie w celu prawidłowego wykonania umowy zlecenia, w tym w szczególności do: 1) zwrotu Wnioskodawcy kwot zapłaconego na rzecz zarządcy nieruchomości wynagrodzenia za zarząd nieruchomością, który to zwrot tych środków winien nastąpić na podstawie odpowiednio wystawionej przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. faktury VAT, 2) zwrotu zapłaconego przez Wnioskodawcę podatku od nieruchomości, a to na podstawie wystawianej przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. noty obciążeniowej,
2.  zapłaty Wnioskodawcy odrębnego wynagrodzenia za wykonanie umowy zlecenia. Wynagrodzenie to określone jest na kwotę netto, do której doliczony zostanie podatek od towarów i usług VAT w ustawowej wysokości (23%), zaś z tego tytułu Wnioskodawca wystawi na Spółkę z o.o. odrębną fakturę VAT. Wynagrodzenie Wnioskodawcy zostanie zapłacone z dołu, po wykonaniu przez Wnioskodawcę tej umowy zlecenia, tj. po przeniesieniu przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości.

Zarząd budynku znajdującego się na nieruchomości, w której udział w prawie własności Wnioskodawca zobowiązany był nabyć na rzecz Spółki z o.o. na podstawie umowy zlecenia, został przed dniem zawarcia tej umowy powierzony przez jej dotychczasowych współwłaścicieli zarządcy nieruchomości, zwanemu dalej „Zarządcą”. Do obowiązków Zarządcy należy m.in. sprawdzanie stanu technicznego i użytkowego nieruchomości, w tym także stanu poszczególnych lokali, zapewnienie wykonywania wymaganych remontów i prac konserwacyjnych budynku, przeglądów instalacji, zapewnienie świadczenia usług sprzątających budynku, wystawianie w imieniu współwłaścicieli budynku faktur VAT z tytułu najmu określonych lokali i doręczanie tych faktur najemcom.

Wnioskodawca zgodnie z umową zlecenia nabył udział we własności przedmiotowej nieruchomości. Nabycie udziału w przedmiotowej nieruchomości było zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Z tej przyczyny zbywca wystawił na Wnioskodawcę fakturę VAT dokumentującą dokonaną sprzedaż udziału w prawie własności na kwotę netto, ze wskazaniem, iż sprzedaż ta jest zwolniona z podatku od towarów i usług VAT. Wnioskodawca obecnie jako formalnoprawny współwłaściciel nieruchomości ma prawo do korzystania z określonego lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku posadowionym na tej nieruchomości. Zarządca, na zlecenie Wnioskodawcy wynajmie w imieniu Wnioskodawcy ten lokal mieszkalny osobie trzeciej. Z tego tytułu osoba trzecia zobowiązana będzie do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy miesięcznego czynszu najmu określonego w kwocie netto, do której doliczany będzie podatek od towarów i usług w ustawowej wysokości tj. 23%. Obowiązek zapłaty czynszu najmu dokumentowany będzie wystawianą przez Zarządcę (działającego w charakterze wystawcy) fakturą VAT, w treści której jako sprzedawca wskazany będzie Wnioskodawca, zaś jako nabywca wskazana będzie osoba trzecia (najemca). Wnioskodawca będzie księgował przedmiotową fakturę VAT w swoich księgach podatkowych i rozliczał wykazany w niej podatek VAT, jak również Wnioskodawca będzie otrzymywał od osoby trzeciej na swój rachunek bankowy czynsz najmu.

Wnioskodawca, jako obecnie formalnoprawny współwłaściciel tej nieruchomości zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Zarządcy jego wynagrodzenia za zarząd przedmiotową nieruchomością. Zarządca z tego tytułu wystawi na Wnioskodawcę odpowiednie faktury VAT, dokumentujące wykonanie usługi zarządu nieruchomością. Faktury te wystawione będą na kwotę netto wynagrodzenia Zarządcy, do której doliczony zostanie podatek od towarów i usług VAT w ustawowej wysokości 23%. Wnioskodawca będzie płacił Zarządcy wynagrodzenie, przelewem na jego rachunek bankowy. Wnioskodawca w okresie, kiedy będzie pozostawał formalnoprawnie współwłaścicielem nieruchomości, będzie dokonywał zapłaty podatku od nieruchomości, następnie zaś będzie obciążał Spółkę z o.o. obowiązkiem zwrotu kwoty zapłaconego podatku na podstawie wystawianej i doręczanej Spółce z o.o. noty obciążeniowej.

Następnie Wnioskodawca - mając na uwadze zarówno powyżej opisane postanowienia umowy zlecenia dotyczące zwrotu kosztów poniesionych przez Wnioskodawcę przy jego wykonaniu, jak i treść przepisu art. 8 ust. 2a ustawy VAT - wystawi na Spółkę z o.o. fakturę VAT, dokumentującą obowiązek zapłaty przez Spółkę z o.o. wynagrodzenia za jednoczesne otrzymanie i wyświadczenie przez Wnioskodawcę usługi zarządu nieruchomością (art. 8 ust. 2a ustawy VAT). Przedmiotową fakturę Wnioskodawca zaewidencjonuje w swojej ewidencji sprzedaży VAT (tzw. refaktura usług). Faktura ta wykaże kwotę wynagrodzenia Wnioskodawcy netto w tej samej wysokości, co kwota wynagrodzenia netto, która zostanie wskazana na fakturze otrzymanej przez Wnioskodawcę od Zarządcy oraz wykaże doliczony do tej kwoty podatek od towarów i usług VAT w tej samej wysokości co podatek od towarów i usług VAT, który wykazany zostanie na fakturze VAT wystawionej przez Zarządcę na Wnioskodawcę. Innymi słowy podatek VAT naliczony wykazany w fakturze wystawionej przez Zarządcę na Wnioskodawcę, będzie w tej samej wysokości co podatek VAT należny wykazany w fakturze wystawionej przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. Spółka z o.o. po otrzymaniu tej faktury VAT od Wnioskodawcy dokona zapłaty wskazanych w niej kwot na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca księgując w swoich księgach podatkowych ww. faktury VAT, tj.: 1) fakturę VAT wystawioną przez Zarządcę na Wnioskodawcę i 2) fakturę VAT wystawioną przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o., zamierza pomniejszyć podatek należy wykazany w fakturze VAT wystawionej przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. o podatek naliczony wykazany w fakturze VAT wystawionej przez Zarządcę na Wnioskodawcę. Rozliczeń tych Wnioskodawca zamierza dokonać m.in. w oparciu o art. 86 ust. 1 ustawy VAT, bowiem usługi zarządu nieruchomością w stosunku, do których dokona się powyżej opisanych rozliczeń podatku VAT zostaną wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania przez niego czynności opodatkowanych jakimi będą wynajem przez Wnioskodawcę osobie trzeciej powyżej opisanego lokalu mieszkalnego (położonego w budynku, którego Wnioskodawca jest współwłaścicielem).

Nadto Wnioskodawca, jako obecnie formalnoprawny współwłaściciel tej nieruchomości zobowiązany jest do zapłaty na rzecz właściwego organu podatkowego podatku od przedmiotowej nieruchomości, a to w wysokości odpowiadającej przysługującemu mu udziałowi we własności nieruchomości. Po dokonaniu zapłaty tego podatku, zgodnie z postanowieniami umowy zlecenia, Wnioskodawca zamierza wystawić i doręczyć Spółce z o.o. notę obciążeniową na kwotę zapłaconego podatku od nieruchomości, zaś na jej podstawie (oraz na podstawie postanowień przedmiotowej umowy zlecenia) Spółka z o.o. zwróci Wnioskodawcy kwotę zapłaconego podatku od nieruchomości.

Zarówno Wnioskodawca, Zarządca jak i Spółka z o.o. są czynnymi podatnikami VAT.

W uzupełnieniu wniosku z 10 grudnia 2013 r. Wnioskodawca wskazał, że lokal, o którym mowa w przedmiotowym wniosku o udzielenie interpretacji przepisów prawa podatkowego jest lokalem użytkowym (a nie lokalem mieszkalnym jak błędnie wskazano we wniosku o udzielenie interpretacji), zaś Wnioskodawca wynajmuje ten lokal użytkowy na cele niemieszkaniowe.

Kosztami zarządu i podatkiem od nieruchomości Wnioskodawca nie obciąża najemcy lokalu, zaś kosztami tymi obciąża jedynie spółkę z o.o.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Pytanie I.

Jeżeli Wnioskodawca:

*   wynajmie lokal znajdujący się w budynku posadowionym na nieruchomości stanowiącej jego współwłasność (która to nieruchomość zarządzana jest przez Zarządcę) i uzyska z tego tytułu od najemcy (osoby trzeciej) czynsz najmu, zaś wykonanie tej usługi (wynajem) i obowiązek zapłaty czynszu najmu udokumentowany zostanie wystawianymi i doręczanymi najemcy fakturami VAT, w których wykazywany jest podatek VAT należny w stawce 23%, a równocześnie Wnioskodawca
*   otrzyma od Zarządcy faktury VAT dokumentujące wykonane przez tego Zarządcę usługi zarządu nieruchomością (na której znajduje się powyżej opisany wynajmowany lokal), w treści których wykazywany będzie podatek naliczony VAT w stawce 23% i jednocześnie Wnioskodawca na podstawie art. 8 ust. 2a w zw. z art. 106 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy VAT wystawi na Spółkę z o.o. faktury VAT dokumentujące wyświadczenie zarazem usługi zarządu nieruchomością na rzecz Spółki z o.o. (w treści, których również wykazywany będzie podatek należy VAT w stawce 23%), to:
    1.  czy Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia od kwoty podatku VAT należnego, podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabyte usługi zarządcze jako usługi związane z wykonaniem czynności opodatkowanych tj. najmu nieruchomości?
    2.  czy Wnioskodawca postąpi prawidłowo dokumentując fakturą VAT odsprzedaż na rzecz Spółki z o.o. nabytych usług zarządczych, a co za tym idzie czy Wnioskodawca będzie zobowiązany do wykazania jako kwoty podatku należnego kwoty podatku VAT, która będzie wynikać z faktury dokumentującej odsprzedaż usług zarządczych?

Pytanie II.

Czy Wnioskodawca postąpi prawidłowo dokumentując notą obciążeniową (wystawioną na Spółkę z o.o.) obowiązek zwrotu mu przez Spółkę z o.o. kwoty zapłaconego podatku od nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Wnioskodawca będzie uprawniony do odliczenia od kwoty podatku VAT należnego, podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabyte usługi zarządcze jako usługi związane z wykonaniem czynności opodatkowanych,
2.  Wnioskodawca postąpi prawidłowo dokumentując fakturą VAT odsprzedaż na rzecz Spółki z o.o. nabytych usług zarządczych, a co za tym idzie Wnioskodawca będzie zobowiązany do wykazania jako kwoty podatku należnego kwoty podatku VAT, która będzie wynikać z faktury dokumentującej odsprzedaż usług zarządczych,
3.  Wnioskodawca postąpi prawidłowo dokumentując notą obciążeniową (wystawioną na Spółkę z o.o.) obowiązek zwrotu mu przez Spółkę z o.o. kwoty zapłaconego podatku od nieruchomości.

Artykuł 8 ust. 2a ustawy VAT stanowi, że gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Jeżeli Wnioskodawca, w oparciu o zawartą ze Spółką z o.o. umowę zlecenia, podejmie określone czynności faktyczne i prawne w imieniu własnym, ale na rzecz Spółki z o.o., w tym np. dokona zapłaty wynagrodzenia Zarządcy z tytułu zarządu nieruchomością, to Wnioskodawca weźmie udział w świadczeniu usług zarządu tej nieruchomości na rzecz Spółki z o.o. i winien on wykonanie tej usługi również udokumentować wystawieniem faktury VAT. Zatem wystawiane przez Wnioskodawcę faktury VAT na Spółkę z o.o. dokumentujące (zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy VAT) jednoczesne otrzymanie i wyświadczenie przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki z o.o. usługi Zarządu nieruchomością będzie zgodne z obowiązkiem dokumentowania czynności opodatkowanych podatkiem VAT fakturami VAT, a to na podstawie art. 106 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 2a w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy o VAT. Zapłata przez Wnioskodawcę do Zarządcy należności za świadczone przez niego usługi zarządcze w kwocie netto powiększonej o podatek od towarów i usług VAT w stawce 23%, oznaczać będzie także faktyczną zapłatę przez Wnioskodawcę tego podatku naliczonego od tych usług. Z kolei wystawienie przez Wnioskodawcę (na podstawie art. 8 ust. 2a w zw. z art. 106 ust. 1 ustawy VAT) na Spółkę z o.o. faktury VAT dokumentującej wyświadczenie przez Wnioskodawcę usługi zarządu nieruchomością w kwocie netto powiększonej o podatek od towarów i usług VAT w stawce 23%, oznaczać będzie, iż Wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty wykazanego w tej fakturze VAT podatku należnego w stawce 23% na rzecz Skarbu Państwa. Refaktura usługi zarządu nieruchomością na rzecz Spółki z o.o. stanowi w istocie sprzedaż tej usługi na rzecz podmiotu trzeciego i w związku z tym, zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy VAT powinna ona podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem Wnioskodawca będzie zobowiązany do wystawienia na rzecz Spółki z o.o. faktury VAT dokumentującej sprzedaż usług, a następnie do wykazania podatku VAT wynikającego z tej faktury jako podatku VAT należnego.

Przeciwne stanowisko mogłoby doprowadzić do sytuacji, w której z jednej strony Wnioskodawca najpierw faktycznie poniesie koszt zapłaty podatku od towarów i usług VAT od wynagrodzenia za świadczone przez Zarządcę usługi zarządu nieruchomością, który naliczony jest w treści faktury VAT wystawionej przez Zarządcę na rzecz Wnioskodawcy, z drugiej zaś strony Wnioskodawca dokonując tzw. „refaktury” kosztów tego wynagrodzenia na Spółkę z o.o. (a to na podstawie m.in. art. 8 ust. 2a ustawy VAT), po raz kolejny będzie zobowiązany do zapłaty tego samego podatku od towarów i usług VAT, który z kolei zostanie wykazany jako podatek należny w treści faktury VAT wystawionej przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o.

Przepis art. 86 ust. 1 ustawy VAT stanowi m.in., iż w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 przedmiotowej ustawy VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem warunkiem uzyskania prawa do odliczenia od podatku należnego podatku naliczonego są m.in. 1) wykorzystanie nabytej przez danego podatnika określonej usługi do 2). wykonywania przez tego podatnika innej czynności która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT. Jeżeli Wnioskodawca wynajmie lokal osobie trzeciej (najemcy) to wykona w tym zakresie czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług VAT, bowiem wynajem tego lokalu stanowić będzie w świetle art. 8 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, które opodatkowane jest stawką tego podatku w wysokości 23%. Pozostaje zatem do rozważenia kwestia czy nabyte przez Wnioskodawcę od Zarządcy usługi zarządzania nieruchomością będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług VAT tj. czy będą wykorzystywane do świadczenia przez Wnioskodawcę usług wynajmu lokalu mieszkalnego znajdującego się na przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawca pozostaje współwłaścicielem nieruchomości, której zarząd został powierzony profesjonalnemu Zarządcy. Wnioskodawcę obciąża obowiązek pokrywania kosztów związanych z wynagrodzeniem Zarządcy. Z kolei jednym z obowiązków Zarządcy wynikającym ze stosunku cywilnoprawnego nawiązanego z nim na podstawie zawartej umowy o zarząd nieruchomością jest sprawdzanie stanu technicznego i użytkowego nieruchomości, w tym także poszczególnych lokali, wystawianie w imieniu współwłaścicieli budynku faktur VAT z tytułu najmu określonych lokali i doręczanie tych faktur najemcom. Usługi zarządzania nieruchomością świadczone przez Zarządcę mają zatem pozwolić współwłaścicielom przedmiotowej nieruchomości na utrzymanie jej w stanie niepogorszonym, wykorzystywania jej w calach gospodarczych oraz mają pozwolić im na uzyskiwanie z tej nieruchomości pożytków, a to chociażby w postaci czynszów najmu. Usługi Zarządcy mają oczywisty i bezpośredni wpływ na sposób, jakość i możliwość świadczenia przez współwłaścicieli tej nieruchomości innych usług, związanych także z wynajmem lokali znajdujących się w budynku posadowionym na tej nieruchomości. Tym samym usługi te w sposób bezpośredni będą wykorzystywane przez współwłaścicieli nieruchomości (w tym Wnioskodawcę) przy i do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie lokali, a więc przy prowadzeniu i wykonywaniu przez nich czynności opodatkowanych.

Skoro tak, to spełnione zostaną przesłanki, które pozwolą Wnioskodawcy na pomniejszenie kwoty podatku VAT należnego wykazanego w treści faktur VAT, które zostaną wystawione przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. (a to na podstawie przepisu art. 8 ust. 2a w zw. z art. 106 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy VAT) o kwotę podatku naliczonego wykazanego w treści faktur VAT, które zostaną wystawione przez Zarządcę na Wnioskodawcę, a które dokumentować będą wykonanie przez Zarządcę usługi zarządu przedmiotową nieruchomością.

Odnosząc się z kolei do drugiego z pytań podatkowych należy stwierdzić, iż w sytuacji zapłaty przez Wnioskodawcę w imieniu własnym, lecz na rzecz Spółki z o.o. podatku od nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie mógł udokumentować obowiązku zwrotu kosztów tego podatku od nieruchomości wystawieniem tzw. „refaktury” (art. 8 ust. 2a w zw. z art. 106 ust. 1 ustawy VAT). Zgodnie bowiem z przepisem art. 106 ust. 1 ustawy o VAT faktura winna stwierdzać dokonanie przez podatników sprzedaży. Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (vide: art. 2 ust. 22 ustawy VAT). Z kolei podatek jest należnością publicznoprawną, zaś jego zapłata nie wiąże się z uzyskaniem przez podatników żadnego wzajemnego świadczenia. W szczególności zapłata podatku nie stanowi o świadczeniu usług, dostawie i eksporcie towarów, wewnątrzwspólnotowej dostawie towarów. Wobec powyższego zapłata podatku nie może być udokumentowana wystawieniem faktury VAT przez podmiot władzy państwowej uprawniony do poboru danego podatku. Z kolei Wnioskodawca dokonujący zapłaty określonego podatku w imieniu własnym, lecz na rzecz Spółki z o.o., poprzez fakt zapłaty tego podatku nie może zostać uznany za podmiot, który sam otrzymał i wyświadczył usługę „podatkową” (usługę w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 2a ustawy VAT). W takim zatem przypadku obowiązek zwrotu Wnioskodawcy podatku od nieruchomości winien zostać udokumentowany wystawieniem innego rzetelnego, kompletnego i bezbłędnego dokumentu księgowego w rozumieniu przepisu art. 21 i 22 ustawy o Rachunkowości, zaś takim dokumentem jest - wobec zwyczaju panującego obecnie na rynku w obrocie pomiędzy przedsiębiorcami - nota obciążeniowa. Tym samym Wnioskodawca prawidłowo postąpi nie wystawiając na Spółkę z o.o. tzw. „refaktury”, dotyczącej zwrotu podatku od nieruchomości, lecz wystawiając na tę Spółkę z o.o. odpowiednie noty obciążeniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się:

*   **za nieprawidłowe w zakresie opodatkowania i udokumentowania sprzedaży przez Wnioskodawcę na rzecz spółki z o.o. usług zarządzania nieruchomością,**
*   **za nieprawidłowe w zakresie opodatkowania i udokumentowania zwrotu przez spółkę z o.o. zapłaconego przez Wnioskodawcę podatku od nieruchomości,**
*   **za prawidłowe w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomością.**

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na fakt ścisłego powiązania z sobą zagadnień będących przedmiotem zapytań Wnioskodawcy, tut. organ udzielił odpowiedzi w zakresie 2 zdarzeń przyszłych w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Artykuł 7 ust. 1 cytowanej ustawy stanowi, iż przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W myśl postanowień art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi (art. 8 ust. 2a ustawy).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W obrocie gospodarczym podmioty nie muszą działać osobiście, dopuszczalne jest działanie przez przedstawiciela. Istota przedstawicielstwa w prawie cywilnym polega na tym, że pewna osoba dokonuje w imieniu i na rzecz innego podmiotu czynności prawnych. Osoba, która dokonuje czynności, określana jest mianem przedstawiciela, natomiast osoba, w imieniu której czynność jest dokonywana – reprezentowanym.

Jeżeli czynność dokonana przez przedstawiciela mieści się w granicach umocowania udzielonego przez reprezentowanego, wywołuje ona bezpośredni skutek dla podmiotu, który udzielił pełnomocnictwa. Prawu cywilnemu znane są także inne podobne instytucje, które pełnią funkcje zbliżone do przedstawicielstwa, przy czym nie należy ich utożsamiać z przedstawicielstwem.

Wskazać tu należy powiernika, który na zewnątrz działa jako samodzielny podmiot prawa, jednak z mocy wewnętrznego porozumienia z inną osobą, na rzecz której działa, nie występuje we własnym interesie.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Podstawą do skonstruowania umowy powierniczej najczęściej jest umowa zlecenia. Prawa i obowiązki stron tej umowy należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu.

Zgodnie z art. 734 § 1 K.c. przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie.

W myśl art. 734 § 2 K.c. w braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa.

Jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie (art. 735 § 1 K.c.).

Wszelkie nabycie praw lub rzeczy w takim przypadku ma charakter powierniczy (fiducjalny), a przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym (art. 740 zd. 2 Kodeksu cywilnego).

Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu zlecenie powiernicze, jest ograniczone poprzez:

*   ograniczenie czasowe – zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na pierwsze żądanie zleceniobiorcy;
*   ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogoś innego niż zleceniodawca lub wskazany przez niego podmiot, co powoduje wyłączenie możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte w wykonaniu powiernictwa;
*   nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecającego praw - prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie - zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego dający zlecenie zwraca przyjmującemu zlecenie jedynie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, oraz zwalnia go od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym.

W świetle przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego Wnioskodawca ma wątpliwości czy postąpi prawidłowo dokumentując fakturą VAT odsprzedaż na rzecz Spółki z o.o. nabyte od zarządcy usługi zarządu nieruchomością (wykazując jako kwoty podatku należnego kwoty podatku VAT, które będą wynikać z faktury dokumentującej odsprzedaż usług zarządczych) oraz czy postąpi prawidłowo dokumentując notą obciążeniową (wystawioną na Spółkę z o.o.) obowiązek zwrotu mu przez Spółkę z o.o. kwoty zapłaconego podatku od nieruchomości?

Z powołanych uprzednio przepisów art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o VAT wynika, iż definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Należy zauważyć, że w rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zleceniem zakupu przez Wnioskodawcę udziałów w prawie własności nieruchomości zabudowanej. Ponadto zgodnie z zawartą umową powierniczego nabycia Wnioskodawca (powiernik) jest zobowiązany do wykonywania uprawnień i obowiązków współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości przez okres dwóch lat, w tym do pokrywania opłat związanych z wynagrodzeniem zarządcy za zarząd nieruchomością, zapłaty podatku od nieruchomości, pokrywania opłat za wywóz śmieci.

Jednocześnie zleceniodawca (Spółka z o.o.) na mocy umowy zlecenia zobowiązany jest do zwrotu Wnioskodawcy wszelkich kosztów, które ten poniesie w celu prawidłowego wykonania umowy zlecenia, w tym w szczególności do: 1) zwrotu Wnioskodawcy kwot zapłaconego zarządcy nieruchomości wynagrodzenia za zarząd nieruchomością oraz zwrotu zapłaconego przez Wnioskodawcę podatku od nieruchomości.

Ponadto zleceniodawca zobowiązany jest do zapłaty Wnioskodawcy wynagrodzenia za wykonanie umowy zlecenia. Wynagrodzenie Wnioskodawcy zostanie zapłacone z dołu, po wykonaniu przez Wnioskodawcę tej umowy zlecenia, tj. po przeniesieniu przez Wnioskodawcę na Spółkę z o.o. udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości.

Z powyższego wynika zatem, że Wnioskodawca świadczy na rzecz Spółki z o.o. usługi w ramach zawartej umowy powierniczego nabycia udziału w nieruchomości (w tym do zakresu przedmiotowych usług należy zapłata na rzecz zarządcy nieruchomości wynagrodzenia za zarząd nieruchomością oraz zapłata podatku od nieruchomości), za które to usługi (wykonanie umowy zlecenia) spółka z o.o. jest zobowiązania do wypłacenia Wnioskodawcy wynagrodzenia.

Biorąc pod uwagę przywołane wyżej przepisy oraz przedstawione przez Wnioskodawcę zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że wykonanie przez Wnioskodawcę zawartej umowy zlecenia (obejmującej m.in. zapłatę na rzecz zarządcy nieruchomości wynagrodzenia za zarząd nieruchomością oraz zapłatę podatku od nieruchomości) za które zgodnie z postanowieniami umowy Wnioskodawcy należy się wynagrodzenie stanowi odpłatne świadczenie usług o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, postawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej (…).

Stosowanie do brzmienia art. 30 ust. 3 ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu świadczenia usług, pomniejszona o kwotę podatku.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej, tj. 23%.

Jak stanowi art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 1a, 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Dyspozycja wynikająca z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stanowi odpowiednik art. 73 powołanej Dyrektywy, w myśl którego (…) podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej dostawy lub świadczenia.

Przepis art. 73 Dyrektywy posługuje się pojęciem zapłaty (wynagrodzenia), którą dostawca lub świadczący usługę otrzymał lub ma otrzymać, a ustawodawca polski stanowi o obrocie, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Mimo różnic w nazewnictwie należy uznać, że pojęcia te sobie odpowiadają.

Treść przepisu wskazuje, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu podstawy opodatkowania. Zgodnie z tym uregulowaniem, każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Oznacza to, że wartości kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla tego świadczenia.

Jak stanowi art. 78 ww. Dyrektywy, do podstawy opodatkowania wlicza się następujące elementy:

1.  podatki, cła, opłaty i inne należności, z wyjątkiem samego VAT;
2.  koszty dodatkowe, takie jak koszty prowizji, opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dostawcę lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Do celów akapitu pierwszego lit. b), państwa członkowskie mogą uznać koszty objęte odrębną umową za koszty dodatkowe.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazuje się na konieczność traktowania dla celów podatkowych złożonego działania podatnika jako jednolitej całości bez sztucznych podziałów. Oznacza to, że jeżeli podatnik dokonuje więcej niż jedno świadczenie na rzecz danego klienta i są one ze sobą powiązane tak, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można byłoby podzielić, to te elementy lub świadczenia – dla celów podatku od towarów usług – stanowią jedną całość lub jedną usługę (m. in. wyrok TSUE z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96).

Uwzględniając dyspozycję art. 29 ust. 1 ustawy, należy zatem stwierdzić, że za podstawę opodatkowania uznaje się kwotę obrotu wynikającą z całości świadczenia pieniężnego pobieranego przez sprzedawcę towaru lub wykonawcę usługi od nabywcy, czy osoby trzeciej, tj. łącznie z kosztami dodatkowymi. Oznacza to, że w przypadku świadczenia usług podstawa opodatkowania obejmuje pobierane przez usługodawcę wynagrodzenie, także w tym zakresie, w którym obejmuje ono koszty dodatkowe.

Celem obciążenia kosztami podmiotu, który faktycznie korzystał z usługi, jest odsprzedaż tej usługi przez podmiot uczestniczący pośrednio w świadczeniu, pomimo że pośrednik danej usługi nie wykonał. Przenoszenie kosztów jest więc świadczeniem pomiędzy podmiotem pośredniczącym pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi.

Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi, będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.

Strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa w której Wnioskodawca zobowiązany został przez zlecającego m.in. do wykonywania uprawnień i obowiązków współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości przez okres dwóch lat (w związku z powierniczym nabyciem udziału we współwłasności nieruchomości), w tym do pokrywania opłat związanych z wynagrodzeniem zarządcy za zarząd nieruchomością, zapłaty podatku od nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży, ponieważ obrotem Wnioskodawcy jest uzgodniona kwota za wykonanie przedmiotowej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (pokrywanie opłat związanych z wynagrodzeniem zarządcy za zarząd nieruchomością, zapłata podatku od nieruchomości). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

W przedmiotowej sprawie świadczona przez Wnioskodawcę usługa w ramach zawartej umowy powierniczego nabycia nieruchomości pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – realizacji umowy. Usługa pomocnicza, taka jak zarząd nieruchomością przez zarządcę, nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej.

Należy więc uznać, iż usługa w zakresie realizacji umowy jest usługą złożoną. Zatem w sytuacji, kiedy Wnioskodawca realizuje całościowo zawartą umowę zlecenia koszty zapewnienia zarządu nieruchomością, nie mogą zostać przeniesione bezpośrednio na zleceniodawcę (Spółkę z o.o.) poprzez refakturowanie.

Jednocześnie podatek od nieruchomości jest świadczeniem publicznoprawnym. Zakres przedmiotowy i podmiotowy tego podatku określa ustawodawca, nie pozostawiając przy tym żadnej swobody stronom umów, których przedmiotem jest dana nieruchomość. Zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na inny podmiot ze skutkiem zwalniającym właściciela nieruchomości z obowiązku podatkowego. Strony stosunku cywilnoprawnego, którymi w przypadku zawarcia umowy powierniczego nabycia udziału w nieruchomości są Wnioskodawca i Spółka z o.o., mogą jednak w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu należności z tytułu ponoszonych przez Wnioskodawcę opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana Wnioskodawcy przez Spółkę z o.o. kwota podatku od nieruchomości została włączona do wynagrodzenia za wykonanie umowy i stanowi jego element kalkulacyjny, czy jest wyodrębniona z wynagrodzenia, zawsze jest należnością obciążającą właściciela nieruchomości.

Zatem realizując umowę zlecenia Wnioskodawca świadczy wyłącznie usługę, natomiast koszty dodatkowe, które ponosi wchodzą w skład podstawowej czynności, jaką jest wyświadczenie przedmiotowej usługi. A skoro tak, to koszty ponoszone w związku i z tytułu świadczonej usługi, winny wchodzić w ramy tego samego rodzaju czynności.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku wskazanej we wniosku umowy zlecenia przedmiotem świadczenia na rzecz Spółki z o.o. jest usługa główna, tj. wykonywanie uprawnień i obowiązków współwłaściciela przedmiotowej nieruchomości przez okres dwóch lat (w związku z powierniczym nabyciem udziału we współwłasności nieruchomości), a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu wynagrodzenia zarządcy za zarząd nieruchomością oraz podatek od nieruchomości, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę w ramach umowy zlecenia nabycia powierniczego. Zatem przedmiotem opodatkowania jest kompleksowa usługa, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach elementów.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że jeżeli Wnioskodawca w związku z zawartą umową zlecenia zapewnia wykonanie zarządu nieruchomością, wówczas kwoty należne z tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z umowami zlecenia, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej Wnioskodawcy w ramach umowy zlecenia nabycia powierniczego. Świadczenia dodatkowe (pomocnicze) są – jak wyżej wskazano - ściśle związane z usługą, którą reguluje zawarta przez Wnioskodawcę umowa zlecenia i mają w stosunku do niej charakter poboczny (uzupełniający), są elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie – usługę wykonywaną w ramach zlecenia nabycia powierniczego. Nie można bowiem w sposób sztuczny dzielić jednej kompleksowej usługi, jaką jest usługa wykonywana przez Wnioskodawcę w ramach zawartej umowy zlecenia, wyodrębniając z niej pewne elementy. Do takiego postępowania nie uprawniają cyt. wyżej przepisy definiujące podstawę opodatkowania. W przypadku, gdy Wnioskodawca świadczy usługę o charakterze kompleksowym, stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, nie jest dopuszczalne dzielenie tej usługi na części i dokonywanie refakturowania jej poszczególnych elementów (kosztów zarządu nieruchomością).

Również równowartość podatku od nieruchomości Wnioskodawca zobowiązany jest traktować jako część kwoty należnej z tytułu świadczonych usług w ramach zawartej ze Spółką z o.o. umowy zlecenia. A zatem do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, należy wliczać również element kalkulacyjny, jakim jest podatek od nieruchomości, którym Wnioskodawca obciąża Spółkę z o.o.

Wobec powyższego, kwota wynagrodzenia za wykonanie umowy zlecenia wraz z ponoszonymi przez Wnioskodawcę opłatami dodatkowymi (za wykonywanie przez zarządcę zarządu nieruchomością i podatek od nieruchomości), po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku, stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, który powinien Wnioskodawca opodatkować stawką właściwą dla świadczonej usługi, tj. 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Wykonanie przedmiotowej umowy Wnioskodawca powinien udokumentować zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT fakturą VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że postąpi on prawidłowo refakturując na rzecz Spółki z o.o. koszty usługi zarządu nieruchomością, należało uznać za nieprawidłowe.

Nieprawidłowe jest również stanowisko Wnioskodawcy, że obowiązek zwrotu mu przez Spółkę z o.o. kwoty zapłaconego podatku od nieruchomości udokumentuje notą obciążeniową.

Odnosząc się natomiast do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę usług zarządzania nieruchomością stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest bezpośredni i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Ustawodawca stworzył zatem podatnikom prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy towarów i usług będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Należy przy tym zauważyć, iż w art. 88 tej ustawy wskazane zostały sytuacje, w przypadku wystąpienia których nie stosuje się obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jak i Zarządca są czynnymi podatnikami VAT. Ponadto Zarządca wystawi na Wnioskodawcę faktury VAT, dokumentujące wykonanie usługi zarządu nieruchomością. Faktury te wystawione będą na kwotę netto wynagrodzenia Zarządcy, do której doliczony zostanie podatek od towarów i usług VAT w ustawowej wysokości 23%.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajmuje przedmiotowy lokal osobie trzeciej pobierając z tego tytułu czynsz. Przedmiotem najmu jest lokal użytkowy zatem usługa ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.

Jednocześnie w niniejszej interpretacji stwierdzono, że kwota wynagrodzenia za wykonanie umowy zlecenia wraz z ponoszonymi przez Wnioskodawcę opłatami dodatkowymi w tym za wykonywanie przez zarządcę zarządu nieruchomością, po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku, stanowi obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, który powinien Wnioskodawca opodatkować stawką właściwą dla świadczonej usługi, tj. 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Odnosząc zatem ww. przepisy do przedmiotowej sytuacji stwierdzić należy, iż Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego z faktur dokumentujących nabycie usług zarządu nieruchomością. Powyższe wynika z faktu, iż w przypadku niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy o VAT, w opisanej sprawie spełniony zostanie podstawowy warunek określony w art. 86 ust. 1 ustawy, tj. istnienie związku pomiędzy nabyciem przedmiotowych usług zarządu nieruchomością a wykonywanymi przez Wnioskodawcę czynnościami opodatkowanymi.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że będzie uprawniony do odliczenia od kwoty podatku należnego, podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej nabycie usług zarządu nieruchomością, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.