Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/4512-1070/15-4/RD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-03-30
Teza: W zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości -
Słowa kluczowe: nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 grudnia 2015 r. (data wpływu 24 grudnia 2015 r.), uzupełnionym w dniu 18 marca 2016 r. (data wpływu 21 marca 2016 r. ) na wezwanie tut. Organu z dnia 8 marca 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 14 marca 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 grudnia 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji nabycia nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 18 marca 2016 r., złożonym w dniu 18 marca 2016 r. (data wpływu 21 marca 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 8 marca 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca lub Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej: Sprzedający lub Zbywca) nieruchomość (dalej: Nieruchomość),

Nieruchomość obejmuje oraz będzie obejmować na dzień Transakcji:

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 773, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 1);
*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 5/23, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 2)

(Działka 1 oraz Działka 2 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Działki);

*   własność znajdującego się Działce 1 budynku biurowo-usługowo-handlowego wraz z parkingiem podziemnym (dalej: Budynek) i obiektów budowlanych, w tym budowli, w szczególności w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych (dalej łącznie jako: Budowle 1);
*   własność znajdujących się na Działce 2 obiektów budowlanych, w szczególności w postaci drogi wewnętrznej, chodników (dalej: Budowle 2)

(Budowle 1 i Budowle 2 w dalszej części wniosku będą określane łącznie jako Budowle),

Zbywca nabył Działki od osoby trzeciej (dalej: Poprzedni właściciel) w dniu 12 grudnia 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budowli i urządzeń posadowionych na gruncie oraz praw majątkowych, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Przeniesienie Działek było opodatkowane VAT a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu tego nabycia. W ramach umowy Sprzedający nabył również własność dokumentacji projektowej dotyczącej budowy Budynku oraz Budowli.

W momencie nabycia Działki były już w części zabudowane Budowlami wybudowanymi wcześniej przez Poprzedniego właściciela w ramach rozpoczętej przez niego inwestycji polegającej na budowie Budynku oraz Budowli.

Po nabyciu Działek Sprzedający kontynuował rozpoczętą przez Poprzedniego właściciela inwestycję tj. wybudował Budynek oraz pozostałe Budowle. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabywanych w ramach procesu inwestycyjnego towarów oraz usług.

Budynek oraz Budowle zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie z 30 października 2015 roku.

Część powierzchni Budynku została już oddana do użytkowania pierwszemu z najemców w dniu 27 listopada 2015 roku. Pozostała część powierzchni w Budynku zostanie oddana do użytkowania najemcom na podstawie odpłatnych umów najmu przypuszczalnie do końca marca 2016 roku (nie można jednak wykluczyć, że na moment Transakcji niewielkie powierzchnie Budynku nie będę jeszcze przedmiotem umów najmu).

Dodatkowo nie można wykluczyć, że Sprzedający oraz Nabywca po Transakcji zawrą umowę typu Master Lease, na mocy której Sprzedający (jako najemca) wynajmie od Nabywcy (jako wynajmującego) powierzchnie w Budynku, które nie zostały do dnia Transakcji wynajęte w ramach umów najmu.

Pozostałe powierzchnie w Budynku oraz Budowle zlokalizowane odpowiednio na Działce 1 i Działce 2 nie były i nie będą do czasu Transakcji oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanej VAT, z wyjątkiem tych Budowli, które były wcześniej przedmiotem sprzedaży opodatkowanej VAT w dniu 12 grudnia 2014 r. tj. wybudowanych przez Poprzedniego właściciela oraz z wyjątkiem tych miejsc postojowych na parkingu naziemnym, które zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach umów najmu.

Na dzień Transakcji w stosunku do powierzchni Budynku, które zostały oddane do użytkowania w ramach umów najmu nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Na dzień Transakcji w stosunku do Budowli, które zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu ich nabycia przez Sprzedającego na podstawie opodatkowanej VAT umowy sprzedaży.

Na dzień Transakcji w stosunku do tych miejsc postojowych na parkingu naziemnym, które zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach umów najmu nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Na moment złożenia wniosku Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, od oddania ich do użytkowania, nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej (z wyjątkiem znajdującej się na Działce 1 sieci kanalizacji teletechnicznej nabytej od Poprzedniego właściciela, która została ulepszona 30 października 2015 r. w wyniku poniesienia wydatków stanowiących powyżej 30% jej wartości początkowej).

Nie można jednak wykluczyć, że do dnia Transakcji Budynek może zostać ulepszony w wyniku poniesienia wydatków stanowiących powyżej 30% jego wartości początkowej tj. w szczególności z tytułu nakładów na aranżacje powierzchni użytkowych pod kątem potrzeb najemców.

Nawet jednak w przypadku ulepszeń sieci kanalizacji teletechnicznej oraz - potencjalnie - również Budynku w wyniku poniesienia wydatków stanowiących powyżej 30% ich wartości początkowej, do dnia Transakcji nie miną jeszcze 2 lata od momentu dokonania takiego ulepszenia.

W dniu 16 listopada 2015 roku Zbywca zawarł z podmiotem zewnętrznym (dalej: Zarządca) umowę o zarządzanie Nieruchomością (dalej: Umowa z Zarządcą), w której:

*   Zbywca zlecił Zarządcy świadczenie usług zarządzania Nieruchomością w zakresie:
    *   zarządzania komercyjnego /Property Management/, zarządzania technicznego /Facility Management/,
    *   zarządzanie infrastrukturą/Facility Management infrastrukturalny/,
*   Zarządca oświadczył, że usługi zarządzania Nieruchomością w zakresie zarządzania technicznego oraz zarządzanie infrastrukturą powierzy podwykonawcy.

Na podstawie art. 678 § 1 KC wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców,
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
*   określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.
*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych,
*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
*   ewentualne prawa do domen internetowych.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym:

*   praw i obowiązków wynikających z Umowy z Zarządcą,
*   praw i obowiązków wynikających z umów (w tym również z tych zawartych przez Zarządcę lub podwykonawcę Zarządcy) w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości,
    *   ubezpieczenia Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone, nie przechodząc na Nabywcę. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.

Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający lub Zarządca/podwykonawca Zarządcy rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego lub Zarządcy/podwykonawcy Zarządcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu kredytów,
*   firma Sprzedającego.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest formalnie organizacyjnie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników zajmujących się obsługą Nieruchomości lub działalności związanej z wynajmem Nieruchomości.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres w którym będzie dokonana Transakcja.

Przedmiotem działalności gospodarczej Sprzedającego jest wynajem powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z wykazanym podatkiem VAT.

Tytułem uzupełnienia, Wnioskodawca pragnie również poinformować, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach wystąpił także Sprzedający.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawca wskazał, że będący przedmiotem nabycia (dalej: „Transakcja”) zespół składników majątku nie jest/nie będzie wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Jak wskazano we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej: Sprzedający „nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych”. Używany przez Sprzedającego system księgowy umożliwia teoretycznie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości. Wynika to jednakże z jego potencjalnej funkcjonalności, która jest standardem we współczesnych zaawansowanych informatycznych systemach rachunkowych, nie zaś z zamiaru ani potrzeby Sprzedającego. W rezultacie, wdrożony przez Sprzedającego plan kont nie pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości. Nie jest w związku z tym możliwe sporządzenie odrębnego rachunku zysków i strat oraz bilansu w stosunku do samej Nieruchomości.

Będący przedmiotem nabycia (Transakcji) zespół składników majątku nie jest/nie będzie wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, tj. nie stanowi/nie będzie stanowić funkcjonalnie odrębnej całości - nie będzie obejmować elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze Sprzedającego.

W ocenie Wnioskodawcy będący przedmiotem nabycia (Transakcji) zespół składników majątku nie posiada/nie będzie posiadać potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Według informacji otrzymanej przez Wnioskodawcę od Sprzedającego po ulepszeniu sieci kanalizacji teletechnicznej (30 października 2015 r.) stanowiącej 30% jej wartości początkowej została ona w lutym 2016 r. w części oddana do użytkowania w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu tj. w ramach umowy najmu. W konsekwencji na dzień Transakcji nie upłyną 2 lata od momentu oddania jej do użytkowania po dokonaniu ww. ulepszenia.

Według informacji otrzymanej przez Wnioskodawcę od Sprzedającego na dzień Transakcji Budynek zostanie ulepszony w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, przy czym:

*   do dnia Transakcji nie miną jeszcze 2 lata od momentu dokonania takiego ulepszenia,
*   na dzień Transakcji w stosunku do powierzchni Budynku, które zostały (ewentualnie zostaną) oddane do użytkowania w ramach umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (w tym również tych które będą nadal trwały lub zostaną dopiero zawarte po ulepszeniu Budynku w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego) nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

1.  Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji) i zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym

1.1. Brak przesłanek wyłączenia sprzedaży Nieruchomości z opodatkowania VAT

W celu rozstrzygnięcia, czy Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Z kolei, w celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, konieczne jest rozstrzygnięcie, czy Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 Ustawy o VAT, nie znajdzie w stosunku do Transakcji zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle powyższej definicji towarów, jak również z uwagi na fakt, iż planowana Transakcja będzie przeprowadzana za wynagrodzeniem - Transakcja będzie mieścić się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT. W szczególności, Transakcja nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Poniżej przedstawiona jest argumentacja, potwierdzająca stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie

1.2. Brak przesłanek uzasadniających uznania Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.2.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części

Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów podatku VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej,

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

1.2.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (tj. Nieruchomość razem z przejmowanymi umowami) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Wnioskodawcy, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa, jest poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (odpowiedź Ministra Finansów na zapytanie poselskie nr 1778 z dnia 13 czerwca 2003 r. Odpowiedź udzielona przez Ministra Finansów dotyczy treści art. 4a pkr 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jednakże w przekonaniu Wnioskodawcy konkluzja zawarta w tej odpowiedzi może mieć również zastosowania w rozpatrywanym przypadku) (która - co należy zaznaczyć - była niejednokrotnie przytaczana przez organy podatkowe).

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską można wywnioskować, iż za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet wówczas, gdy jest on przeznaczony pod wynajem.

Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie zasadniczo towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy, jak też innych składników przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

*   interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 1 sierpnia 2013 r. (IPPP1/443-698/13-2/PR), w której stwierdzono, że: „Zbywca dokona zbycia składników majątku przedsiębiorstwa a nie przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Opisana we wniosku transakcja nie obejmuje bowiem istotnych elementów przedsiębiorstwa rozumianego według art. 55(1) Kodeksu cywilnego, takich jak tajemnice przedsiębiorstwa, księgi związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności, zobowiązania i środki pieniężne Zbywcy”.
*   podobne stanowisko zostało zawarte w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: ,,(\`(...)\`) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.
*   analogiczny wniosek płynie z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 11 grudnia 2012 r. (IPPP2/443-1104/12-4/BH): „Sprzedawana Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, bowiem przedmiotem sprzedaży będą wyłącznie niektóre składniki przedsiębiorstwa Sprzedawcy - w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione istotne składniki majątkowe i niemajątkowe umożliwiające prowadzenie działalności gospodarczej, w tym środki finansowe. Przedmiotem Transakcji nie będą również księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne składniki materialne i niematerialne wymienione, które w świetle Kodeksu cywilnego tworzące przedsiębiorstwo.”
*   stanowisko takie wynika również z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(\`(...)\`) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
*   Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 30 listopada 2012 r. (ILPP2/443-944/12-4/MN) stwierdził natomiast, iż: „Aby zatem, w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników mógł zostać zakwalifikowany jako przedsiębiorstwo nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej - musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Transakcja mająca za przedmiot zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce jedynie wtedy, gdy wszystkie wymienione w art. 55(1) Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. Podkreślić należy, że na gruncie przytaczanego przepisu istnieje możliwość umownego wyłączenia pewnych elementów z transakcji zbycia przedsiębiorstwa, ale tylko wówczas, gdy elementy te nie mają istotnego znaczenia dla funkcjonowania przedsiębiorstwa. W przeciwnym wypadku, danej transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa.”
*   w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

1.2.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie towarzyszył transfer szeregu aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie niektóre aktywa wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa (również wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego).

W konsekwencji po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Zdaniem Wnioskodawcy, fakt ten dodatkowo potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Zbywcy, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 22 stycznia 1997 r. , sygn. SA/Sz 2724/95 oraz wyrok NSA z dnia 24 listopada 1999 r. sygn. I SA/Kr 1189/99) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można, zdaniem Wnioskodawcy, uznać, iż:

*   jest to zespół elementów oraz
*   elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawcy brak jest podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (w dużej mierze są to elementy, które nie będą zbyte przez Sprzedającego w ramach Transakcji). W szczególności trudno wyobrazić sobie prowadzenie działalności gospodarczej bez rachunków bankowych czy funkcjonowanie Nieruchomości bez szeregu umów, które nie zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę w formie cesji, lecz zostaną rozwiązane przez Zbywcę lub Zarządcę/podwykonawcę Zarządcy a Nabywca będzie musiał we własnym zakresie (np. poprzez podpisanie umów z zewnętrznymi dostawcami) zapewnić dostawę określonych usług lub towarów do Nieruchomości.

1.3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

1.3.1. Zorganizowana cześć przedsiębiorstwa

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej również jako: ZCP), o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Zdaniem organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

1.3.2. Odrębność organizacyjna

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych przedsiębiorstwa. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Wnioskodawcy odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu. W przypadku planowanej Transakcji zbycia Nieruchomości należy zauważyć, że o ile Sprzedający zapewne jest zdolny w każdym momencie wyodrębnić ze swojego przedsiębiorstwa Nieruchomość, wraz ze ściśle związanymi z nią innymi składnikami majątkowymi i niemajątkowymi, które staną się przedmiotem Transakcji, to w żadnym wypadku nie można uznać, iż ten zespół składników stałby się zdolny do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo.

1.3.3. Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości.

1.3.4. Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Wnioskodawcy, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Wnioskodawcy, pozostawienie poza zakresem Transakcji przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

1.3.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

Podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Sprzedającego. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na zobowiązania, jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa wskazują również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do sprzedaży przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

1.4. Podsumowanie argumentacji w zakresie uznania przedmiotu Transakcji za ZCP oraz przedsiębiorstwo

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz ze zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Skoro przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani ZCP, jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, planowana Transakcja, jako transakcja zbycia obejmująca zespół składników majątkowych, podlega przepisom Ustawy o VAT.

Podsumowując zdaniem Wnioskodawcy Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

1.5. Stawka VAT właściwa dla planowanej Transakcji

1.5.1. Zastosowanie stawki podstawowej

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Wnioskodawcy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Nabywcę, należy przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

1.5.2. Niepodleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc:

*   konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy, wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz
*   brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do Transakcji należy wskazać, że w ocenie Wnioskodawcy nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie w opisanym zdarzeniu przyszłym zastosowania, Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do działalności opodatkowanej VAT (polegającej na odpłatnym wynajmie powierzchni komercyjnych wchodzących w skład Nieruchomości), a zatem w sprawie nie zostanie spełniona pierwsza przesłanka, zgodnie z którą ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, może korzystać tylko dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Ponadto, omawiany przepis nie znajdzie w stosunku do planowanej Transakcji zastosowania również z tego względu, że Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do towarów i usług nabywanych w związku z budową Budynku i Budowli oraz w związku z nabyciem części Budowli od Poprzedniego właściciela.

Tym samym w sprawie nie zostanie spełniona także druga przesłanka, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

1.5.3. Brak zastosowania do Transakcji sprzedaży Nieruchomości zwolnienia z opodatkowania /AT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT dostawa budynków,budowli lub ich części jest zwolniona z podatku VAT, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu musi zatem dojść do wydania budynku (budowli lub ich części) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Językowa wykładnia analizowanego art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT wskazuje, że pierwsze zasiedlenie dotyczyć może każdej czynności opodatkowanej, mocą której budynek, budowla lub ich części oddane są do użytkowania. Spośród czynności opodatkowanych podatkiem VAT, wymienionych w art. 5 ustawy o VAT może to być zatem zarówno dostawa towarów, jak i świadczenie usług. Wskazuje na to również posłużenie się przez ustawodawcę sformułowaniem „oddanie do użytkowania (\`(...)\`) nabywcy lub użytkownikowi”.

Nie budzi wątpliwości, że jedną z czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT jest usługa wynajmu nieruchomości jak tez sprzedaż nieruchomości.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego na dzień Transakcji:

*   w stosunku do powierzchni Budynku, które zostały oddane do użytkowania w ramach umów najmu nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania,
*   Budowle zlokalizowane odpowiednio na Działce 1 i Działce 2 nie były i nie będą do czasu Transakcji oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanej VAT, z wyjątkiem tych Budowli, które były wcześniej przedmiotem sprzedaży opodatkowanej VAT w dniu 12 grudnia 2014 r. tj. wybudowanych przez Poprzedniego właściciela oraz z wyjątkiem tych miejsc postojowych na parkingu naziemnym, które zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach umów najmu,
*   w stosunku do Budowli, które zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu ich nabycia przez Sprzedającego na podstawie opodatkowanej VAT umowy sprzedaży,
*   w stosunku do tych miejsc postojowych na parkingu naziemnym, które zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach umów najmu nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Ponadto Budynek oraz Budowle (z wyjątkiem znajdującej się na Działce 1 sieci kanalizacji teletechnicznej nabytej od Poprzedniego właściciela) co do zasady nie były i nie będą ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej. Nawet jednak, jak wskazano już w opisie zdarzenia przyszłego, w przypadku ulepszeń sieci kanalizacji teletechnicznej oraz - potencjalnie - również Budynku w wyniku poniesienia wydatków stanowiących powyżej 30% wartości początkowej, do dnia Transakcji nie miną jeszcze 2 lata od momentu dokonania takiego ulepszenia.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT gdyż dostawa Nieruchomości będzie dokonywana albo w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W związku z tym przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

1.5.4. Brak zastosowania do Transakcji sprzedaży Nieruchomości zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT

Jako, że w ocenie Wnioskodawcy Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w dalszej kolejności należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT,

Zdaniem Wnioskodawcy Transakcja nie będzie również podlegała zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT.

Aby możliwe było zastosowanie zwolnienia z VAT dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie wskazanego przepisu, spełnione muszą być kumulatywnie następujące warunki:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia podatku VAT;
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (przy czym warunku tego nie stosuje się zgodnie z art. 43 ust. 7a Ustawy o VAT jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Odnośnie pierwszego z warunków to jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy przysługiwało:

*   prawo do odliczenia VAT z tytułu nabycia od Poprzedniego właściciela wybudowanych przez niego Budowli,
*   prawo do odliczenia VAT z tytułu towarów i usług nabywanych w ramach budowy pozostałych Budowli oraz Budynku.

Z kolei drugi z warunków również nie zostanie spełniony z tego powodu, że w odniesieniu do sieci kanalizacji teletechnicznej Zbywca poniósł oraz - potencjalnie - może ponieść również w stosunku do Budynku, wydatki stanowiące powyżej 30% ich wartości początkowej, przy czym dane obiekty nie będą w stanie ulepszonym wykorzystywane przez Sprzedającego do czynności opodatkowanych VAT przez okres dłuższy niż 5 lat przed Transakcją (jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego do dnia Transakcji nie miną jeszcze 2 lata od momentu dokonania takiego ulepszenia).

W konsekwencji - wobec braku spełnienia warunków do jego zastosowania zwolnienie z 43 ust. 1 pkt l0a Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w stosunku do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji.

1.5.5. Podsumowanie stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego opodatkowania Transakcji stawka podstawowa

Podsumowując:

*   w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT,
*   w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
*   w stosunku do dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W konsekwencji wobec braku zastosowania ww. zwolnień Transakcja będzie opodatkowana VAT z zastosowaniem stawki podstawowej stosownie do art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT jako sprzedaż dokonywana albo w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

1.6. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji)

Zdaniem Wnioskodawcy, kolejnym elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności podlega opodatkowaniu VAT jako odpłatne świadczenie usług według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%).

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (z tytułu Transakcji), gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a Transakcja, jak dowiedziono powyżej, będzie opodatkowana podstawową stawką VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177 poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się - zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy - każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem - w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. W świetle powołanego przepisu art. 7 ustawy, odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.)

Zgodnie z art. 551 ustawy Kodeks cywilny przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w sensie przedmiotowym. Przy czym powyższe wyliczenie jest katalogiem otwartym, więc wymienione elementy składowe przedsiębiorstwa mają jedynie charakter przykładowy. Jednakże sformułowanie przepisu tworzy domniemanie prawne, w myśl którego przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych.

Należy tu wskazać również art. 552 Kodeksu cywilnego, którym ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Nabywca) planuje nabyć za wynagrodzeniem od B. (Sprzedający, Zbywca) nieruchomość.

Nieruchomość obejmuje oraz będzie obejmować na dzień Transakcji:

*   prawo własności zabudowanej działki gruntu nr 773, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 1);
*   prawo użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 5/23, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 2). (Działka 1 oraz Działka 2 będą określane łącznie jako Działki);
*   własność znajdującego się Działce 1 budynku biurowo-usługowo-handlowego wraz z parkingiem podziemnym (dalej: Budynek) i obiektów budowlanych, w tym budowli, w szczególności w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych (dalej łącznie jako: Budowle 1);
*   własność znajdujących się na Działce 2 obiektów budowlanych, w szczególności w postaci drogi wewnętrznej, chodników (dalej: Budowle 2) (Budowle 1 i Budowle 2 będą określane łącznie jako Budowle),

W dniu 16 listopada 2015 roku Zbywca zawarł z podmiotem zewnętrznym (dalej: Zarządca) umowę o zarządzanie Nieruchomością (dalej: Umowa z Zarządcą), w której:

*   Zbywca zlecił Zarządcy świadczenie usług zarządzania Nieruchomością w zakresie:
    *   zarządzania komercyjnego /Property Management/, zarządzania technicznego /Facility Management/,
    *   zarządzanie infrastrukturą/Facility Management infrastrukturalny/,
*   Zarządca oświadczył, że usługi zarządzania Nieruchomością w zakresie zarządzania technicznego oraz zarządzanie infrastrukturą powierzy podwykonawcy.

Na podstawie art. 678 § 1 KC wskutek nabycia Nieruchomości na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z zawartych umów najmu.

Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre prawa i obowiązki, należności i zobowiązania Sprzedającego ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności:

*   prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców,
*   dokumentacja związana z Nieruchomością i jej wynajmem, tj. w szczególności dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, umowy najmu, oryginały pozwoleń i decyzji administracyjnych, dokumentacja techniczna oraz projektowa i powykonawcza (w szczególności projekty budowlane),
*   określone ruchomości związane z Nieruchomością (w szczególności z Budynkiem) służące jej odpowiedniemu funkcjonowaniu.
*   prawa z tytułu rękojmi oraz gwarancje jakości wynikające z umów budowlanych,
*   prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego,
*   ewentualne prawa do domen internetowych.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych praw i obowiązków Sprzedającego.

W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym:

*   praw i obowiązków wynikających z Umowy z Zarządcą,
*   praw i obowiązków wynikających z umów (w tym również z tych zawartych przez Zarządcę lub podwykonawcę Zarządcy) w zakresie:
    *   dostawy mediów do Nieruchomości,
    *   ubezpieczenia Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami zostaną rozwiązane, a stosowne należności i zobowiązania z nich wynikające zostaną rozliczone, nie przechodząc na Nabywcę. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione.

Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający lub Zarządca/podwykonawca Zarządcy rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego lub Zarządcy/podwykonawcy Zarządcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Nabywcę i jeśli będzie miała miejsce to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Nabywca i Zbywca będą współpracować w celu zapewnienia, aby w związku z przekazaniem Nieruchomości Nabywcy w wyniku Transakcji nie zostało zakłócone jej bieżące funkcjonowanie, w szczególności, aby nie nastąpiły przerwy techniczne w dostawie towarów i usług niezbędnych do bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami),
*   środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców),
*   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
*   księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
*   zobowiązania inwestycyjne z tytułu kredytów,
*   firma Sprzedającego.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie jest formalnie organizacyjnie wydzieloną częścią przedsiębiorstwa Sprzedającego w prowadzonej przez niego działalności. Ponadto wdrożony przez Sprzedającego plan kont nie pozwala na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Nieruchomości. Nie jest możliwe sporządzenie odrębnego rachunku zysków i strat oraz bilansu w stosunku do samej Nieruchomości. Będący przedmiotem nabycia (Transakcji) zespół składników majątku nie jest/nie będzie wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, tj. nie stanowi/nie będzie stanowić funkcjonalnie odrębnej całości - nie będzie obejmować elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze Sprzedającego. Przedmiotem nabycia (Transakcji) zespół składników majątku nie posiada/nie będzie posiadać potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników zajmujących się obsługą Nieruchomości lub działalności związanej z wynajmem Nieruchomości.

Po Transakcji może dojść pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości oraz do rozliczenia czynszów najmu należnych za okres w którym będzie dokonana Transakcja.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że do sprzedaży Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, bowiem jak wskazał Wnioskodawca transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa Sprzedającego, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku. Z perspektywy przedsiębiorstwa Sprzedającego przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.

Przedmiot planowanej transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotowa Nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych, jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej i nie będzie posiadać zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo zdolne do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

Wobec powyższego, przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast jak stanowi art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;

Zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania zwolnień od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem z powyższych przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone w przepisach warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, dla uznania że powstało pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy) czy nabywcy.

Z powyższej definicji wynika, że oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, przez którą należy rozumieć sprzedaż, a także umowy najmu i dzierżawy podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT. Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment sprzedaży w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, a także moment oddania budynku do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku również dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego - w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 29a ust. 9 ustawy - przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

Z powołanego wyżej przepisu art. 29a ust. 8 ustawy jednoznacznie wynika, że - co do zasady - grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku. Przepis ten obejmuje swoim zakresem także sprzedaż gruntów będących w użytkowaniu wieczystym.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość która obejmuje prawo własności działki gruntu nr 773 (Działka 1) oraz prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 5/23 (Działka 2), prawo własności znajdującego się na Działce 1 budynku biurowo-usługowo-handlowego wraz z parkingiem podziemnym (Budynek) i obiektów budowlanych, w tym budowli, w szczególności w postaci infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz instalacji wewnętrznych (Budowle 1), własność znajdujących się na Działce 2 obiektów budowlanych, w szczególności w postaci drogi wewnętrznej, chodników (Budowle 2) (Budowle 1 i Budowle 2 będą określane łącznie jako Budowle), Zbywca nabył Działki od osoby trzeciej (Poprzedni właściciel) w dniu 12 grudnia 2014 r. na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budowli i urządzeń posadowionych na gruncie oraz praw majątkowych, sporządzonej w formie aktu notarialnego. Przeniesienie Działek było opodatkowane VAT a Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu tego nabycia. W ramach umowy Sprzedający nabył również własność dokumentacji projektowej dotyczącej budowy Budynku oraz Budowli. W momencie nabycia Działki były już w części zabudowane Budowlami wybudowanymi wcześniej przez Poprzedniego właściciela w ramach rozpoczętej przez niego inwestycji polegającej na budowie Budynku oraz Budowli. Po nabyciu Działek Sprzedający kontynuował rozpoczętą przez Poprzedniego właściciela inwestycję tj. wybudował Budynek oraz pozostałe Budowle. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu nabywanych w ramach procesu inwestycyjnego towarów oraz usług. Budynek oraz Budowle zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie z 30 października 2015 roku. Część powierzchni Budynku została już oddana do użytkowania pierwszemu z najemców w dniu 27 listopada 2015 roku. Pozostała część powierzchni w Budynku zostanie oddana do użytkowania najemcom na podstawie odpłatnych umów najmu przypuszczalnie do końca marca 2016 roku (nie można jednak wykluczyć, że na moment Transakcji niewielkie powierzchnie Budynku nie będę jeszcze przedmiotem umów najmu). Pozostałe powierzchnie w Budynku oraz Budowle zlokalizowane odpowiednio na Działce 1 i Działce 2 nie były i nie będą do czasu Transakcji oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanej VAT, z wyjątkiem tych Budowli, które były wcześniej przedmiotem sprzedaży opodatkowanej VAT w dniu 12 grudnia 2014 r. tj. wybudowanych przez Poprzedniego właściciela oraz z wyjątkiem tych miejsc postojowych na parkingu naziemnym, które zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach umów najmu. Na dzień Transakcji w stosunku do powierzchni Budynku, które zostały oddane do użytkowania w ramach umów najmu nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Na dzień Transakcji w stosunku do Budowli, które zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu ich nabycia przez Sprzedającego na podstawie opodatkowanej VAT umowy sprzedaży. Na dzień Transakcji w stosunku do tych miejsc postojowych na parkingu naziemnym, które zostały wydane najemcom do użytkowania w ramach umów najmu nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania. Na moment złożenia wniosku Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, od oddania ich do użytkowania, nie były ulepszane w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej (z wyjątkiem znajdującej się na Działce 1 sieci kanalizacji teletechnicznej nabytej od Poprzedniego właściciela, która została ulepszona 30 października 2015 r. w wyniku poniesienia wydatków stanowiących powyżej 30% jej wartości początkowej). Po ulepszeniu stanowiącym 30% jej wartości początkowej została ona w części oddana do użytkowania w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu tj. w ramach umów najmu. Jednakże na dzień Transakcji nie upłyną 2 lata od momentu oddania jej do użytkowania po dokonaniu ww. ulepszenia. Ponadto na dzień Transakcji Budynek zostanie ulepszony w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy czym na dzień Transakcji w stosunku do powierzchni Budynku, które zostały (ewentualnie zostaną) oddane do użytkowania w ramach umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (w tym również tych które będą nadal trwały lub zostaną dopiero zawarte po ulepszeniu Budynku w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego) nie upłyną co najmniej 2 lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Wnioskodawca ma wątpliwości, czy sprzedaż Budynku oraz Budowli będzie zwolniona z opodatkowania.

Aby sprzedaż przedmiotowego Budynku i Budowli mogła skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie może być wykonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku, Budowli nie może upłynąć okres krótszy niż 2 lata.

W przedmiotowej sytuacji należy stwierdzić, że pierwsze zasiedlenie w rozumieniu przepisów ustawy nastąpiło jedynie w odniesieniu do Budowli, które zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela w momencie transakcji sprzedaży na rzecz Sprzedającego, która podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jak również w odniesieniu do tych miejsc postojowych parkingu naziemnego które były przedmiotem najmu na rzecz innego podmiotu, tj. w momencie oddania danej części do użytkowania na podstawie umowy najmu, która w rozumieniu przepisów ustawy o VAT stanowi odpłatne świadczenie usług. Pierwsze zasiedlenie miało również miejsce w odniesieniu do tych powierzchni Budynku, które zostały (będą nadal trwały) lub zostaną oddane do użytkowania w ramach umów najmu, po poniesieniu wydatków na Budynek stanowiących co najmniej 30% jego wartości początkowej jak również do tej części sieci kanalizacji teletechnicznej które po ulepszeniu stanowiących 30% jej wartości początkowej zostały oddane do użytkowania w ramach umowy najmu. Należy mieć na uwadze, że moment oddania Budynku, budowli (sieci kanalizacji teletechnicznej) lub ich części do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu po jego ulepszeniu przekraczającym 30% jego wartości początkowej stanowi o pierwszym zasiedleniu w myśl art. 2 pkt 14 ustawy.

Jednakże jak wskazuje Wnioskodawca w stosunku do Budowli, które zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela, jak również w odniesieniu do części Budynku i Budowli (sieci kanalizacji teletechnicznej) które po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej zostały oddane do użytkowania w ramach umów najmu, oraz miejsc postojowych będących przedmiotem najmu do momentu sprzedaży nie minie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym ta część Budynku, sieci kanalizacji teletechnicznej oraz parkingu naziemnego, która była przedmiotem najmu ale pomiędzy oddaniem danej części Budynku, sieci kanalizacji teletechnicznej oraz parkingu w najem a sprzedażą nie minie okres 2 lat, jak również Budowli wybudowanych przez poprzedniego właściciela nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z brakiem możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do tej części Budynku, sieci kanalizacji teletechnicznej oraz parkingu która była przedmiotem najmu ale pomiędzy oddaniem danej części Budynku, sieci kanalizacji teletechnicznej, parkingu w najem a sprzedażą nie minął okres 2 lat jak również Budowli wybudowanych przez Poprzedniego właściciela należy przeanalizować przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Aby sprzedaż mogła korzystać ze zwolnienia z ww. przepisu muszą być spełnione oba warunki określone w tym przepisie łącznie.

Jak wynika z okoliczności wskazanych przez Wnioskodawcę Sprzedający miał prawo do odliczeń z tytułu nabycia od Poprzedniego właściciela wybudowanych przez niego Budowli, jak również miał prawo do odliczeń VAT z tytułu towarów i usług nabywanych w ramach budowy Budowli oraz Budynku. Zatem warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy nie został spełniony i dostawa tej części Budynku, sieci kanalizacji teletechnicznej i parkingu w przypadku której pomiędzy najmem a sprzedażą nie minie okres 2 lat jak również Budowli które zostały wybudowane przez Poprzedniego właściciela nie będzie również korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Ponadto jak wynika z wniosku są powierzchnie w Budynku oraz Budowle zlokalizowane na Działce 1 i Działce, które nie były i nie będą do czasu Transakcji oddane do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych. Zatem w odniesieniu do sprzedaży tych części Budynku, a także Budowli (w tym części budynku i sieci kanalizacji teletechnicznej, które po ulepszeniu przekraczającym 30% ich wartości początkowej oraz tych części parkingu naziemnego) nie były wynajmowane, nie został spełniony warunek oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jej wybudowaniu. Tym samym, nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia. Zatem pierwszą czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w części niebędącej przedmiotem najmu jest dopiero sprzedaż przedmiotowych części Budynku i Budowli co nie pozwala na zastosowanie zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie cytowanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w odniesieniu do ww. części Budynku i Budowli. Również ta część Budynku, oraz Budowle które nie były przedmiotem najmu nie będą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy gdyż jak wskazał Wnioskodawca Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu towarów i usług w celu wybudowania Budynku i Budowli. Tym samym nie będzie spełniona przesłanka o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy budynków, budowli lub ich części, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczący wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazał Wnioskodawca Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w stosunku do towarów i usług nabywanych w związku z budową Budynku i Budowli oraz w związku z nabyciem części Budowli od Poprzedniego właściciela. Tym samym względem sprzedaży zarówno tej części Budynku, sieci kanalizacji teletechnicznej i parkingu które były przedmiotem najmu oraz tych części Budynku, parkingu, sieci kanalizacji teletechnicznej oraz Budowli które nie były przedmiotem najmu nie znajdzie zastosowanie zwolnienie na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Tym samym Transakcja sprzedaży Budynku wraz z parkingiem i obiektów budowlanych w tym budowli usytuowanych na działce 1 oraz działce 2 będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 cyt. ustawy, przy czym uwzględniając art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek oraz budowle będzie podlegała opodatkowaniu na tych samych zasadach jak posadowiony na tym gruncie budynek i budowle.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również fakt, czy będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej ww. transakcję.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Stosownie do art. 86 ust. 10 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

W myśl art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m. in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano w opisie sprawy, nabyta przez Wnioskodawcę Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych, obejmującą wynajem powierzchni komercyjnych. Nie zachodzi zatem okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy, w szczególności transakcja sprzedaży Nieruchomości (jak wskazano powyżej), będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości w ramach transakcji sprzedaży na mocy art. 86 ust. 1 ustawy oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym na zasadach określonych w art. 87 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy Podatku od towarów i usług, w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.