Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-147/11-4/KR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2011-07-19
Teza: Czy kwotę zaliczki uzyskanej na podstawie umowy przedwstępnej w wysokości 70.000 zł, Wnioskodawczyni może rozliczyć jako wydatek pokrywający rozliczenie sprzedaży mieszkania zakupionego w 2003 r. i sprzedanego przed upływem 5 lat od daty zakupu?
Słowa kluczowe: kredyt; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie-sprzedaż mieszkania; przychód; umowa-umowa przedwstępna; zaliczka; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 29 kwietnia 2011 r. (data wpływu 4 maja 2011 r.), uzupełnionym wnioskiem z dnia 3 czerwca 2011 r. (data wpływu 7 czerwca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 4 maja 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, pismem z dnia 26 maja 2011 r., Nr IPTPB2/415-147/11-2/KR, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia braków formalnych wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a jego uzupełnieniem przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 26 maja 2011 r. (skutecznie doręczono dnia 3 czerwca 2011 r.), zaś w dniu 7 czerwca 2011 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego – 6 czerwca 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 15 września 2003 r. Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie za kwotę 75.000 zł (słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy) na podstawie aktu notarialnego. Zakup tego mieszkania został sfinansowany kredytem zaciągniętym w Banku (w całości). W związku z tym, iż Wnioskodawczyni nie posiadała zdolności kredytowej, umowa z Bankiem była zawarta z 3 osobami – Wnioskodawczynią i Jej rodzicami. W dniu 18 listopada 2008 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. mieszkanie za kwotę 240.000 zł (słownie: dwieście czterdzieści tysięcy). Z otrzymanej kwoty, 70.000 zł zostało przekazane na spłatę zaciągniętego kredytu na ww. mieszkanie (w przypadku niespłacenia nie mogłaby dokonać jego sprzedaży). Pozostałą kwotę przeznaczyła na zakup nowego mieszkania.

Wnioskodawczyni nadmienia, iż sprzedaż nie była dokonana w działalności gospodarczej, oba przedmiotowe mieszkania są położone w Polsce i nie korzystała z ulgi odsetkowej.

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawczyni wskazuje, iż:

*   w październiku 2008 r. została spisana przedwstępna umowa na sprzedaż mieszkania, przy spisaniu której otrzymała zaliczkę kwoty 70.000 zł. Kwotę tą niezwłocznie wpłaciła na spłatę kredytu mieszkaniowego.

*   W dniu 18 listopada 2008 r. został spisany akt notarialny na sprzedaż przedmiotowego mieszkania na kwotę 240.000 zł. W dniu tym, uzyskała gotówkę w kwocie 170.000 zł (240.000 zł – zaliczka 70.000 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kwotę zaliczki uzyskanej na podstawie umowy przedwstępnej w wysokości 70.000 zł, Wnioskodawczyni może rozliczyć jako wydatek pokrywający rozliczenie sprzedaży mieszkania zakupionego w 2003 r. i sprzedanego przed upływem 5 lat od daty zakupu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwota zaliczki w wysokości 70.000 zł, którą uzyskała na poczet sprzedaży mieszkania i wpłaciła na spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego, może być rozliczona jako wydatek dokonany w ciągu 2 lat od sprzedaży mieszkania. Wnioskodawczyni uważa, że ponieważ tylko Ona spłacała zaciągnięty kredyt na pierwsze mieszkanie, ma prawo do rozliczenia tego wydatku z kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania w pełnej wysokości. Nadmienia, że chociaż rodzice widnieją na umowie kredytowej łącznie z Nią, nie partycypowali w spłacie zaciągniętego kredytu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże w myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w 2003 r. Tak więc w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. - przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Jednak niezłożenie tego oświadczenia nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 a) i e) wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie.

W myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. – podatek płatny jest najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi;

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m. in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), a także na spłatę innego kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodów - na cele określone w tym przepisie.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Należy jednak podkreślić, że zgodnie z cyt. art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Korzystanie bowiem z tzw. „ulgi odsetkowej” wyklucza jednoznacznie możliwość wykazania jako zwolnienia spłaty kredytu zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ma prawo skorzystać podatnik, który w chwili dokonywania spłaty kredytu i odsetek dysponował przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz nie korzystał lub nie korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w dniu 15 września 2003 r. zakupiła za kwotę 75.000 zł mieszkanie. Zakup tego mieszkania został w całości sfinansowany kredytem zaciągniętym przez Wnioskodawczynię i Jej rodziców, który spłacała sama. W październiku 2008 r. została spisana przedwstępna umowa na sprzedaż ww. mieszkania, przy spisaniu której otrzymała zaliczkę kwoty 70.000 zł. Kwotę tą niezwłocznie wpłaciła na spłatę kredytu mieszkaniowego. W dniu 18 listopada 2008 r. został spisany akt notarialny na sprzedaż przedmiotowego mieszkania na kwotę 240.000 zł. W tym dniu, Wnioskodawczyni otrzymała gotówkę w kwocie 170.000 zł (240.000 zł pomniejszone o 70.000 zł zaliczki, którą otrzymała wcześniej). Wnioskodawczyni nie korzystała z ulgi odsetkowej.

Z istoty rozwiązania zawartego w ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże, w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczona zaliczka.

O wydatkowaniu przez podatnika w oparciu o umowę przedwstępną kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe można mówić tylko wówczas, gdy w późniejszym terminie dojdzie do sfinalizowania umowy przedwstępnej umową przenoszącą własność nieruchomości, tj. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z informacji przedstawionych we wniosku, przedmiotową zaliczkę Wnioskodawczyni uzyskała w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a do sprzedaży nieruchomości doszło w dniu 18 listopada 2008 r.

Skoro kwota zaliczki wypłacona została Wnioskodawczyni na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, będzie ona stanowiła składnik ceny, więc kwota uzyskana z tego tytułu i wydatkowana na spłatę kredytu korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, ale tylko i wyłącznie do wysokości kwoty uzyskanego zadatku. Dotyczy to sytuacji, w której kwota spłaconego całkowicie kredytu byłaby wyższa niż kwota otrzymanego zadatku.

Podatnik musi jednoznacznie udowodnić, że te środki finansowe (zaliczka), a nie inne zostały na ten cel przeznaczone. Raty kredytu spłacone przed otrzymaniem zaliczki jak również kwota całkowicie spłaconego kredytu w części przekraczającej kwotę otrzymanej zaliczki nie będą mogły zostać uznane za cel mieszkaniowy.

Wobec okoliczności przedstawionych we wniosku wskazać zatem należy, iż w sytuacji gdy na podstawie umowy kredytowej, kredytobiorcą jest więcej niż jedna osoba i każda odpowiada solidarnie za spłatę zadłużenia, to każda z tych osób ma wówczas obowiązek dokonywać spłaty kredytu (odsetek). Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy pozostaje fakt, iż współkredytobiorcami byli również rodzice Wnioskodawczyni.

Z punktu widzenia zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne znaczenie ma natomiast faktyczne wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cel mieszkaniowy określony w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tak więc, skoro spłaty przedmiotowego kredytu dokonywała tylko Wnioskodawczyni, to wówczas, w przypadku sfinansowania tych wydatków środkami uzyskanymi ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2003 r. do całości wydatkowanej na ten cel kwoty znajduje zastosowanie zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię w formie zaliczki (70.000 zł), wydatkowany na spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła dokumenty (akt notarialny i umowa kredytu mieszkaniowego). Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny tych dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.