Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.756.2023.2.RG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-18
Teza: Nieuznanie za podatnika podatku VAT oraz niepodleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; grunty-dostawa gruntu; grunty-grunt niezabudowany; majątek-majątek osobisty
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

16 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pana za podatnika podatku VAT oraz niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek nr 7 o oraz nr 9.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 stycznia 2024 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą … (NIP …), której przedmiotem jest świadczenie usług najmu/dzierżawy lokali usługowych oraz świadczenie usług inżynierskich. Zgodnie z CEDiG przeważającą działalnością gospodarczą jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z.) - od 3 lat z uwagi na trwający okres pandemii Covid-Sars 19. W dalszej kolejności sklasyfikowana jest działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71.12.Z). Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jednocześnie podlega Pan opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości dochodów uzyskiwanych w Polsce.

Zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy Pan również usługi sklasyfikowane pod numerem PKD - 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, przy czym nie jest to główny przedmiot Pana działalności.

Rozpoczął Pan działalność, zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (poprzednio Ewidencji Działalności Gospodarczej) tj. z dniem 26 lipca 1990 r.

W roku 1984 na mocy aktu notarialnego Rep. A nr …, otrzymał Pan w darowiźnie od ojca … działki nr 1 oraz 2 o łącznej o powierzchni 1,35 ha, w których skład wchodzą wysokiej klasy grunty orne (R IIIa oraz R IIIb). W roku 1992 zbył Pan na rzecz Skarbu Państwa wydzieloną część działki 1, o powierzchni 0,06 ha, w ramach regulacji koryta potoku X. Po tej sprzedaży w Pana posiadaniu pozostały:

• działka nr 2 o powierzchni 0,24 ha oraz

• działka nr 3 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki 1.

W roku 1999, po śmierci ojca (16 stycznia 1996 r.), postanowieniem Sądu Rejonowego nr INs … otrzymał Pan w drodze spadku działkę 4 o powierzchni 1,12 ha, w której skład wchodzą wysokiej klasy grunty orne (R IIIa). Na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2000 r. zbył Pan działkę nr 2 o powierzchni 0,24 ha na rzecz osoby fizycznej. Po tej sprzedaży ukształtował się obecny stan posiadania, obejmujący działki o numerach 3 oraz 4 o łącznej powierzchni 2,17 ha. Działki, o których mowa powyżej przylegają do siebie tworząc prostokąt o bokach ok. 100 x 200 m. Działki tworzyły część gospodarstwa rolnego, które prowadził Pana ojciec. Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Grunty są przeznaczone pod „zabudowę produkcyjną, przemysłową, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki, funkcję usługową”.

Dotychczas działki gruntu, tj.:

• działka nr 4 o powierzchni 1,12 ha oraz

• działka nr 3 o powierzchni 1,05 ha, która powstała z wydzielenia z działki 1 ha jak również pozostałe działki (działka 2 oraz 5, które zostały sprzedane), wykorzystywane były wyłącznie na cele rolnicze.

Należy wskazać, iż obecna działka nr 3 powstała na skutek podziału dokonanego decyzją, w wyniku której działka 1 została podzielona na działki o numerach 3 i 5. Na mocy umowy sprzedaży z dnia 08.10.1992 r., zawartej w formie aktu notarialnego, działka gruntu 5 o powierzchni 600,00 m2 została zbyta na rzecz Skarbu Państwa w celu regulacji potoku X.

Dodatkowo wskazuje Pan, iż w roku 2023 zgodnie z Zawiadomieniem nr IF-… o wydaniu decyzji nr … o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 25 stycznia 2023 r. przez Wojewodę … (dalej jako decyzja ZRiD), część działek gruntu nr 4 i nr 3 przeznaczona została pod rozbudowę drogi wojewódzkiej nr … w zakresie budowy ścieżki rowerowej na odcinku od granicy miasta … do ulicy …, nazwanej przez Inwestora (tj. przez Zarząd Województwa …- …): „… w ramach zadania: „…”- zadanie ścieżka rowerowa granica …..”.

W związku z ww. decyzją działka nr 4 została podzielona działki o numerach 6 o pow. 0,0183 ha oraz 7 o pow. 1,100 ha.

Natomiast działka nr 3 została podzielona na działki o numerach 8 o pow. 0,0221 ha oraz 9 o pow. 1,03 ha.

Zgodnie z Decyzją ZRiD działki gruntu nr 6 oraz 8 z chwilą ostateczności decyzji przeszły z mocy prawa na własność Województwa …, w trwały zarząd … (zgodnie z postanowieniami art. 12 ust. 4 pkt 2 i ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022, poz. 176 ze zm.), co nastąpiło w dniu 25 lutego 2023 r.

Z tytułu przejścia prawa własności ww. działek gruntu 6 oraz 8 na rzecz Województwa …, Wojewoda … w drodze decyzji administracyjnych ustalił dla Wnioskodawcy stosowne odszkodowanie.

Obecnie zamierza Pan sprzedać działki gruntu (nie dzieląc ich na mniejsze części) o numerach 7 o pow. 1,10 ha oraz 9 o pow. 1,03 ha w ramach jednej transakcji obejmującej obydwie wskazane działki (dalej również jako: „Nieruchomość” lub „Grunty”).

Jednocześnie wskazuje Pan, iż Nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym w postaci nieodpłatnej służebności przesyłu ustanowionej na rzecz operatora gazociągów przesyłowych … Spółka Akcyjna.

Nie występował Pan do Gminy z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działek (w całej jej dotychczasowej historii opisanej na wstępie) w planie zagospodarowania przestrzennego na działki przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki lub funkcję usługową. Zaznaczyć należy, iż już w planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w 1996 r. dopuszczono możliwość gospodarczego wykorzystania przedmiotowego terenu wskazując na jego przeznaczenie pod „istniejące i projektowane przetwórnie i magazyny rolno-spożywcze”. W konsekwencji brak jest związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i przewidzianym w nim przeznaczeniem gruntów, a podjętą przez Wnioskodawcę decyzją o sprzedaży działek.

Jednocześnie nie występował Pan oraz nie uzyskał administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla działek, których dotyczy wniosek o interpretację. Dodatkowo nie posiada Pan wiedzy czy tego rodzaju decyzje, dotyczące przedmiotowych nieruchomości były wydawane na wniosek innych osób lub podmiotów.

Działki były wykorzystywane dla celów rolniczych przez miejscowego rolnika (Pana sąsiada, który posiadał przyległą działką). Działki te były udostępniane przez Pana sąsiadowi nieodpłatnie, w celu utrzymania i zachowania kultury rolnej działek.

Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w inny sposób. Były zatem wykorzystywane wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przedmiotowe Grunty nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Ze względu na chęć utrzymania Gruntów w dobrej kulturze rolnej oraz zapobieżenia ich całkowitej degradacji i zachwaszczeniu wyraził Pan zgodę na czasowe wykorzystywanie przedmiotowych gruntów do celów rolniczych przez sąsiada. Co jednak istotne, z tego tytułu nie pobiera/nie pobierał Pan żadnej odpłatności ani nie odnosi/nie odnosił innych korzyści majątkowych. Motywem nieodpłatnego udostępnienia Gruntów pod uprawę jest jedynie chęć racjonalnego i odpowiedzialnego gospodarowania majątkiem osobistym, w szczególności zadośćuczynienia obowiązkom, jakie obciążają Pana jako właściciela na mocy art. 15 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1326 z późn. zm.), a także zabezpieczenie przed spowodowaniem zagrożenia pożarowego, co może skutkować odpowiedzialnością na mocy art. 82 ustawy z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks Wykroczeń (Dz. U. z 2021 r. poz. 2008 z późn. zm.).

Wszystkie koszty wynikające z posiadania Gruntów (m.in. podatek rolny, składki na spółkę wodną) nadal ponosi Pan.

Nie poniósł Pan także nakładów na Nieruchomości, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał innych inwestycji na Gruntach.

Jednocześnie nie podejmował Pan żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych, typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami i wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia nie zamierza podejmować przed zbyciem pozostałych działek - wręcz przeciwnie - zawarł Pan umowę pośrednictwa w zakresie sprzedaży Nieruchomości z podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości.

Zaznacza Pan, iż nie ogłaszał sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w Internecie, prasie czy też radiu. Nie wywieszał Pan także ogłoszeń w innych miejscach. Jedynym działaniem w tym zakresie dokonanym przez Pana, było wywieszenie na nieruchomości baneru z Pana danymi kontaktowymi.

W celu dokonania sprzedaży zawarł Pan umowę z pośrednikiem. Natomiast samodzielnie nie wykonywał działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Pośrednik umieścił również swój baner z danymi kontaktowymi pośrednika na terenie nieruchomości.

Pragnie Pan jednocześnie wskazać, iż główną przyczyną decyzji o sprzedaży Gruntów jest brak (po Pana stronie) zamiaru ich zagospodarowania do celów działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Nie widzi Pan powodów do dalszego utrzymywania wskazanych działek jako składników majątku osobistego i co za tym idzie ponoszenia związanych z tym kosztów oraz ryzyka.

Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowią środka trwałego związanego z Pana działalnością ani też nie wchodzą w jakikolwiek inny sposób w skład majątku przedsiębiorstwa - Nieruchomości stanowią Pana majątek prywatny, a jednocześnie przedmiotowych Nieruchomości nie wykorzystywał Pan do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej.

Co prawda, posiada Pan w swojej działalności gospodarczej inne nieruchomości, które mogą w przyszłości stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, jednakże co istotne, nieruchomości te stanowią co do zasady środki trwałe w związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą - są wykorzystywane jako składniki majątku firmy prowadzonej przez Pana, nie stanowią zaś (jak w przypadku Nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku) Pana majątku prywatnego.

W celu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w dniu 15 listopada 2023 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z Kupującym (będącym polskim podmiotem gospodarczym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT). Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po uzyskaniu indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie podatku od towarów i usług w terminie 14 dni od dnia jej uzyskania, nie później jednak niż do dnia 29 lutego 2024 r.

W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący uiścił na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej zaliczkę. Kwota zaliczki nie będzie jednak w jakiejkolwiek dyspozycji sprzedającego.

Uzyskana przez Pana interpretacja będzie stanowiła podstawę do ostatecznego ustalenia ceny w kwocie brutto, przy czym strony potwierdzają, że interpretacja nie będzie przedmiotem, ani wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, ani też zaskarżana do sądów administracyjnych.

Dodatkowo wskazuje Pan, iż Kupujący dokonał dokładnych oględzin Nieruchomości oraz zapoznał się kompleksowo ze stanem faktycznym Nieruchomości, w tym dokonał także badań geologicznych gruntu. Oględziny Nieruchomości nie zwiększyły jej wartości, a ich wykonanie wynikało wyłącznie z woli Kupującego, w celu oceny stanu faktycznego nabywanej Nieruchomości.

Kupujący oświadczył, że stan faktyczny Nieruchomości, w tym także wyniki badań geologicznych gruntu, nie będą stanowiły podstawy do odstąpienia od zawartej umowy, przyrzeczonej umowy sprzedaży oraz dochodzenia przez Kupującego ewentualnych roszczeń z tego tytułu w przyszłości.

Kupujący zweryfikował również dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości i nie wniósł zastrzeżeń co do stanu prawnego Nieruchomości.

Czynności te były wykonane przez Kupującego w jego imieniu i na jego koszt. Nie dokonywał Pan w tym zakresie żadnych czynności (nie był zaangażowany), nie ponosił z tego tytułu kosztów.

W uzupełnieniu wniosku z na pytania Organu udzielił Pan następujących odpowiedzi:

1) W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „(\`(...)\`) W celu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w dniu 15 listopada 2023 r. Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży z Kupującym (\`(...)\`)”, należy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

Odp.:

Prawa i obowiązki Kupującego:

\- Kupujący zobowiązał się zapłacić Sprzedającemu zaliczkę na poczet Ceny za nabycie Nieruchomości, która została uiszczona na rachunek depozytowy notariusza i pozostanie na tym rachunku do czasu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

\- Kupujący zobowiązał się zapłacić Sprzedającemu resztę Ceny sprzedaży w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej na konto depozytowe notariusza najpóźniej na jeden dzień roboczy przed dniem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży;

\- zobowiązanie się do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży w terminie 14 dni od dnia uzyskania wiążącej interpretacji podatkowej \[będącej przedmiotem niniejszego postępowania\], jednak nie później niż do dnia 29 lutego 2024 r.

Prawa i obowiązki Sprzedającego:

\- wystąpienie przez Sprzedającego z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji stosowania przepisów prawa podatkowego, celem potwierdzenia, że transakcja zbycia Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

\- zobowiązanie się do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży w terminie 14 dni od dnia uzyskania wiążącej interpretacji podatkowej \[będącej przedmiotem niniejszego postępowania\], jednak nie później niż do dnia 29 lutego 2024 r.

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odp.:

Jedynym uzgodnionym warunkiem zawartym w przedwstępnej umowie sprzedaży jest wystąpienie przez Sprzedającego z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji stosowania przepisów prawa podatkowego, celem potwierdzenia, że transakcja zbycia Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Treść ww. interpretacji podatkowej będzie stanowiła podstawę ustalenia ostatecznej ceny brutto sprzedaży Nieruchomości i określenia daty zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.

2) Czy przed sprzedażą działki nr 7 i działki nr 9 udzielił lub udzieli Pan przyszłemu nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?

Odp.:

Przed sprzedażą działki nr 7 i działki nr 9 Wnioskodawca nie udzielił, i nie udzieli przyszłemu nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących ww. działek.

3) Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 2 jest twierdząca, to należy wskazać:

a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił lub udzieli Pan pełnomocnictw nabywcy do występowania w Pana imieniu?

b) jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Pana działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp.:

Z uwagi na przeczącą odpowiedź dot. pkt 2, pytanie nr 3 jest bezprzedmiotowe.

### Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży (dostawy) przedmiotowej Nieruchomości posiada Pan status podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czego, czy sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie:

W Pana ocenie z tytułu sprzedaży (dostawy) przedmiotowej Nieruchomości nie posiada Pan statusu podatnika podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

UZASADNIENIE PRZYJĘTEGO STANOWISKA:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Art. 2 pkt 6 ustawy VAT stanowi, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w art. 8 ust. 1 ustawy VAT wskazano, że przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. Z uwagi na powyższe uregulowania, sprzedaż gruntu jest dostawą towarów.

Jednakże samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy VAT - podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tą rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-18, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Natomiast jeśli podatnik nabywa dobro wyłącznie dla celów prywatnych, działa on w charakterze prywatnym, a nie jako podatnik w rozumieniu szóstej dyrektywy, a dodatkowo „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”, a także „zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT, jako, że jedynym przychodem z takich transakcjo może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy (zob. wyroku z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie C-77/01 EDM, Rec. S. I-4295, pkt 58; z dnia 21 października 2004 r. w sprawie C-8/03 BBL, Zb. Orz. S. I-10157, pkt 39)”.

Wskazać zatem należy, że z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedaż nieruchomości stanowić będzie jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego przez Wnioskodawcę prywatnego majątku.

Jednocześnie w ocenie Wnioskodawcy bez znaczenia pozostaje fakt, iż zgodnie z wpisem do CEIDG świadczy on również usługi sklasyfikowane pod numerem PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Bowiem nie jest to główna (przeważająca) działalność Wnioskodawcy a jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, każdorazowo należy badać czy występuje on w roli podatnika w tej, konkretnej transakcji.

Wnioskodawca pragnie wskazać, iż nie podejmował on żadnych działań marketingowych, a wręcz przeciwnie - w celu sprzedaży Gruntów zatrudnia podmiot profesjonalny, który przeprowadzał działania marketingowe, wyszukiwał potencjalnych kupców oraz dokonywał wszelkich pozostałych czynności prowadzących do sprzedaży Gruntów. Dodatkowo fakt, iż Nieruchomości te nie stanowią środków trwałych ani też innego składnika majątku przedsiębiorstwa prowadzonego przez Wnioskodawcę wskazuje, iż dokonuje on wyprzedaży (zarządzania) majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2013 r., I FSK 277/12, wyrok NSA z dnia 29 lutego 2012, I FSK 1821/11).

Powyższego, w ocenie Wnioskodawcy nie zmienia także fakt, iż Kupujący dokonał dokładnych oględzin Nieruchomości oraz zapoznał się kompleksowo ze stanem faktycznym Nieruchomości, w tym dokonał także badań geologicznych gruntu.

Oględziny Nieruchomości nie zwiększyły jej wartości, a ich wykonanie wynikało wyłącznie z woli Kupującego, w celu oceny stanu faktycznego nabywanej Nieruchomości. Racjonalnym zachowaniem każdego nabywcy jest bowiem chęć sprawdzenia stanu faktycznego przedmiotu transakcji przed jego nabyciem.

Co więcej, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego czynności te były wykonane przez Kupującego w jego imieniu i na jego koszt. Wnioskodawca nie dokonywał w tym zakresie żadnych czynności (nie był zaangażowany) i nie ponosił z tego tytułu kosztów.

W związku z powyższym, sprzedając przedmiotową nieruchomość będzie korzystał Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, zatem czynność ta nie będzie oznaczać wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości, a dostawie nieruchomości cech czynności opodatkowanej, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Reasumując, planowana sprzedaż Nieruchomości nie wpisuje się w definicję działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z planowaną dostawą nieruchomości będzie Pan korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy VAT - nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług - i nie będzie musiał odprowadzać podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Nadmienić należy, iż powyższe stanowisko jest akceptowane przez organy podatkowe w ostatnio wydanych interpretacjach przepisów prawa podatkowego np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 lipca 2019 r., sygn. 0112- KDIL1-3.4012.241.2019.2.JN.

Wobec powyższego wnosi Pan o potwierdzenie prawidłowości przyjętego stanowiska.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: (…); dostawa terenu budowlanego.

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze; (…).

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-18). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży działek oznaczonych nr 7 o oraz nr 9 będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i czy sprzedaż ww. działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek oznaczonych nr 7 o oraz nr 9 wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż działek oznaczonych nr 7 o oraz nr 9 należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika z opisu sprawy prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest świadczenie usług najmu/dzierżawy lokali usługowych oraz świadczenie usług inżynierskich. Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W roku 1984 otrzymał Pan w darowiźnie od ojca działki nr 1 oraz 2. W roku 1992 zbył Pan na rzecz Skarbu Państwa wydzieloną część działki 1. Po tej sprzedaży w Pana posiadaniu pozostały działka nr 2 oraz działka nr 3, która powstała z wydzielenia z działki 1. W roku 1999, po śmierci ojca otrzymał Pan w drodze spadku działkę 4. Na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 czerwca 2000 r. zbył Pan działkę nr 2 na rzecz osoby fizycznej. Po tej sprzedaży ukształtował się obecny stan posiadania, obejmujący działki o numerach 3 oraz 4. Działki tworzyły część gospodarstwa rolnego, które prowadził Pana ojciec. Działki gruntu, tj.: działka nr 4 oraz działka nr 3, która powstała z wydzielenia z działki 1 ha jak również pozostałe działki (działka 2 oraz 5, które zostały sprzedane), wykorzystywane były wyłącznie na cele rolnicze. Obecna działka nr 3 powstała na skutek podziału dokonanego decyzją, w wyniku której działka 1 została podzielona na działki o numerach 3 i 5. Na mocy umowy sprzedaży z dnia 08.10.1992 r., zawartej w formie aktu notarialnego, działka gruntu 5 została zbyta na rzecz Skarbu Państwa w celu regulacji potoku X. W roku 2023 zgodnie z Zawiadomieniem o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 25 stycznia 2023 r. część działek gruntu nr 4 i nr 3 przeznaczona została pod rozbudowę drogi wojewódzkiej. W związku z ww. decyzją działka nr 4 została podzielona działki o numerach 6 oraz 7, natomiast działka nr 3 została podzielona na działki o numerach 8 o oraz 9. Zgodnie z Decyzją ZRiD działki gruntu nr 6 oraz 8 z chwilą ostateczności decyzji przeszły z mocy prawa na własność Województwa a Wojewoda w drodze decyzji administracyjnych ustalił dla Wnioskodawcy stosowne odszkodowanie.

Obecnie zamierza Pan sprzedać działki (nie dzieląc ich na mniejsze części) o numerach 7 oraz 9 w ramach jednej transakcji obejmującej obydwie wskazane działki. Nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym w postaci nieodpłatnej służebności przesyłu ustanowionej na rzecz operatora gazociągów przesyłowych.

Nieruchomości będące przedmiotem niniejszego wniosku, nie stanowią środka trwałego związanego z Pana działalnością ani też nie wchodzą w jakikolwiek inny sposób w skład majątku przedsiębiorstwa - Nieruchomości stanowią Pana majątek prywatny, a jednocześnie przedmiotowych Nieruchomości nie wykorzystywał Pan do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym rolniczej. Nie występował Pan do Gminy z wnioskiem o zmianę przeznaczenia działek w planie zagospodarowania przestrzennego na działki przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, składową, magazynową, bazy transportu i logistyki lub funkcję usługową. Jednocześnie nie występował Pan oraz nie uzyskał administracyjnych decyzji o warunkach zabudowy dla działek, których dotyczy wniosek o interpretację. Dodatkowo nie posiada Pan wiedzy czy tego rodzaju decyzje, dotyczące przedmiotowych nieruchomości były wydawane na wniosek innych osób lub podmiotów. Działki były wykorzystywane dla celów rolniczych przez miejscowego rolnika (Pana sąsiada, który posiadał przyległą działką). Działki te były udostępniane przez Pana sąsiadowi nieodpłatnie, w celu utrzymania i zachowania kultury rolnej działek. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w inny sposób. Przedmiotowe Grunty nie były i nie są przedmiotem najmu lub dzierżawy, użyczenia lub innej odpłatnej umowy, której istotą jest wykorzystywanie nieruchomości dla celów zarobkowych (zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT). Wszystkie koszty wynikające z posiadania Gruntów (m.in. podatek rolny, składki na spółkę wodną) nadal ponosi Pan. Nie poniósł Pan także nakładów na Nieruchomości, które miałyby na celu przygotowanie przedmiotowych działek do sprzedaży, w szczególności nakładów na uzbrojenie lub ogrodzenie terenu ani też nie dokonywał innych inwestycji na Gruntach. Jednocześnie nie podejmował Pan żadnych zorganizowanych, aktywnych działań marketingowych, typowych dla osób zajmujących się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami i wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia nie zamierza podejmować przed zbyciem pozostałych działek. Nie ogłaszał sprzedaży nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. w Internecie, prasie czy też radiu. Nie wywieszał Pan także ogłoszeń w innych miejscach. Jedynym działaniem w tym zakresie dokonanym przez Pana, było wywieszenie na nieruchomości baneru z Pana danymi kontaktowymi. W celu dokonania sprzedaży zawarł Pan umowę z pośrednikiem, natomiast samodzielnie nie wykonywał działań marketingowych w celu ich sprzedaży. Pośrednik umieścił również swój baner z danymi kontaktowymi pośrednika na terenie nieruchomości. Główną przyczyną decyzji o sprzedaży Gruntów jest brak po Pana stronie zamiaru ich zagospodarowania do celów działalności gospodarczej, w tym rolniczej. W celu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w dniu 15 listopada 2023 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z Kupującym. W ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący uiścił na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej zaliczkę. Jedynym uzgodnionym warunkiem zawartym w przedwstępnej umowie sprzedaży jest wystąpienie przez Sprzedającego z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji stosowania przepisów prawa podatkowego, celem potwierdzenia, że transakcja zbycia Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący dokonał dokładnych oględzin Nieruchomości oraz zapoznał się kompleksowo ze stanem faktycznym Nieruchomości, w tym dokonał także badań geologicznych gruntu oraz zweryfikował również dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości. Czynności te były wykonane przez Kupującego w jego imieniu i na jego koszt. Nie dokonywał Pan w tym zakresie żadnych czynności (nie był zaangażowany), nie ponosił z tego tytułu kosztów. Przed sprzedażą działki nr 7 i działki nr 9 Wnioskodawca nie udzielił i nie udzieli przyszłemu nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących ww. działek.

Zatem, w związku z planowaną sprzedażą działek nr 7 o oraz nr 9 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży ww. działek, a ich dostawy, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, transakcja planowanej sprzedaży działek nr 7 o oraz nr 9, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z planowaną sprzedażą tych działek nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowując, w związku ze sprzedażą działek oznaczonych nr 7 o oraz nr 9 nie będzie Pan podatnikiem podatku VAT, w konsekwencji czego sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).