Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.138.2021.4.JKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-07-05
Teza: Czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; sprzedaż
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 06 kwietnia 2021 r. (data wpływu – 06 kwietnia 2021 r.), uzupełnionym 16 czerwca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 06 kwietnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 10 czerwca 2021 r. znak: nr 0114-KDIP4-3.4012.219.2021.2.JJ i 0111-KDIB2-3.4014.138.2021.3.JKA wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 16 czerwca 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Sp. z o.o. (dalej: A. Sp. z o.o., Nabywca, Spółka);
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana J. W. (dalej: Sprzedający, Zbywca )

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Informacje ogólne o Zainteresowanych:

Sp. z o.o. (dalej jako: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanej w K. od J. W. (dalej jako: „Sprzedający”) będącego kawalerem. Sprzedający nie prowadzi i nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, a tym samym nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Historia nabycia terenu:

Na podstawie umowy sprzedaży z 25 października 2002 r. Sprzedający nabył od Powiatu P. działkę gruntu o numerze (…) (dalej: Działka A) objętą księgą wieczystą o numerze KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej jako: „Nieruchomość przed Pierwszym Podziałem”) wraz z ustanowioną na czas nieoznaczony dla każdoczesnego właściciela Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem odpłatną służebnością gruntową obciążająca działkę Nr (…)(dalej: Działka B),(objętą tą samą księgą wieczystą), polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę Działkę B (dalej jako: „Służebność”). Służebność została ustanowiona przez Powiat P. jednocześnie z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem, tj. także na mocy aktu notarialnego, w którym znalazła się ww. umowa sprzedaży. Łączna cena jaką zapłacił Sprzedający na rzecz Powiatu P. została rozdzielona między Nieruchomość przed Pierwszym Podziałem i Służebność. Sprzedający nabył prawo do zakupu Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem wraz z Służebnością w wyniku wygrania przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem, który został przeprowadzony w siedzibie Starostwa Powiatowego w P. w dniu 27 września 2002 r. W chwili zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem, zarówno Działka A jak i Działka B znajdowały się na terenie upraw polowych zgodnie z ustaleniami miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy zatwierdzonego uchwałą Nr (…) Rady Gminy z 12 grudnia 1990 r. przyjętego za obowiązujący na terenie gminy uchwałą Nr (…) Rady Gminy z 5 sierpnia 1997 r.

Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającego:

W chwili nabycia Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem, Działka A jak i Działka B, która została obciążona Służebnością były niezabudowane i nieogrodzone, przy czym Działka B stanowiła drogę dojazdową.

W chwili nabycia Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem wraz z służebnością Sprzedający był kawalerem i nabył ww. prawa rzeczowe do majątku osobistego.

Sposób opodatkowania nabytej nieruchomości:

Transakcja nabycia Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem nie podlegała pod opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: „PCC”) na podstawie art. 2 ust. 1 lit. g) ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86 poz. 959 z 2000 r.). Transakcja ta nie podlegała także podatkowi podatkiem od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11 poz. 50 ze zm.), temu podatkowi podlegała sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Jednakże, zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy, niezabudowana nieruchomość nie stanowiła „towaru”.

W chwili nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem wraz ze Służebnością nie działał on w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Podział wieczystoksięgowy po nabyciu:

Z racji tego, że w chwili nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem wraz z Służebnością księgą wieczystą o numerze KW Nr (…) było objętych jeszcze kilka innych nieruchomości, Powiat P. i Sprzedający wnieśli o to, aby (I) Sąd Rejonowy w P.V Wydział Ksiąg Wieczystych odłączył z księgi wieczystej KW Nr (…) Nieruchomość przed Pierwszym Podziałem, urządził dla niej nową księgę wieczystą i wpisał w jej dziale II Sprzedającego jako właściciela oraz o to, aby (II) Sąd Rejonowy w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych wpisał w dziale III księgi wieczystej KW Nr (…) oraz w dziale ISp księgi wieczystej urządzonej dla Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem Służebność. Dla Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem została urządzona księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy w P. V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Wykorzystywanie nieruchomości przed Pierwszym Podziałem:

Nieruchomość przed Pierwszym Podziałem stanowiła w chwili jej nabycia aż do podziału niezabudowane grunty rolne wykorzystywane rolniczo. Sprzedający nabył Nieruchomość przed Podziałem w celu powiększenia prowadzonego przez siebie gospodarstwa rolnego. Sprzedający prowadził faktyczną działalność rolniczą na Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem jednakże pochodzące z niej produkty rolne wykorzystywał na własne potrzeby i nigdy nie sprzedawał ich na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Pierwszy Podział geodezyjny i wieczystoksięgowy:

W wyniku decyzji Starosty P. z 5 grudnia 2018 r. doszło do podziału geodezyjnego Nieruchomości przed Pierwszym Podziałem na pięć odrębnych działek o numerach (…) (dalej: Działka 1), (…) (dalej: Działka 2), (…) (dalej: Działka 3), (…) (dalej: Działka 4), i (…) (dalej: Działka 5), (dalej jako: „Pierwszy Podział”). W wyniku tej decyzji, własność Działki 2, Działki 4 i Działki 5 została przeniesiona na Gminę K. w związku z realizacją inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej. Doszło także do podziału wieczystoksięgowego, w wyniku którego Działki 3, 4, 5 zostały przeniesione do innej księgi wieczystej, w której jako właściciel widniała Gmina. W wyniku Pierwszego Podziału, Sprzedający pozostał właścicielem Działek 1 i 3 (dalej jako: „Nieruchomość przed Drugim Podziałem”), przy czym Działka 1 została oddzielona od Działki 3 drogą i nie stanowiła z Działką 3 (oraz nie stanowi na moment złożenia wniosku z działkami powstałymi w wyniku Drugiego Podziału) obszaru umożliwiającego ich wspólne wykorzystywanie.

Wykorzystywanie nieruchomości przed Drugim Podziałem:

Nieruchomość przed Drugim Podziałem także stanowiła aż do kolejnego podziału niezabudowane grunty rolne wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności rolniczej. Sprzedający nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości przed Drugim Podziałem na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Drugi Podział geodezyjny:

W wyniku decyzji Wójta Gminy z 29 kwietnia 2020 r. Nieruchomość przed Drugim Podziałem została podzielona na trzy działki o numerach (…) (dalej: Działka 6), (…) (dalej: Działka 7), oraz (…) (dalej: Działka 8), (dalej jako: „Drugi Podział”). Zatem w wyniku Drugiego Podziału księgą wieczystą były objęte cztery Działki, tj. 1, 6, 7 oraz Działka 8 (dalej jako: „Nieruchomość po Drugim Podziale”). Podział geodezyjny został sfinansowany ze środków potencjalnego nabywcy działek tworzących Nieruchomość po Drugim Podziale i wyniknął z inicjatywy tego podmiotu, a nie z inicjatywy Sprzedającego. Wszelkie czynności faktyczne związane z dokonaniem Drugiego Podziału były dokonane przez nabywcę. Rzeczywisty udział Sprzedającego sprowadzał się jedynie do podpisania wniosku o podział Działki 3.

Wykorzystywanie Nieruchomości po Drugim Podziale:

Podobnie jak w poprzednich przypadkach, Nieruchomość po Drugim Podziałem także stanowiła aż do sprzedaży części działek wchodzących w jej skład niezabudowane grunty rolne wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności rolniczej. Sprzedający nie sprzedawał produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości po Drugim Podziale na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Pierwsza sprzedaż nieruchomości i podział wieczystoksięgowy:

W wyniku umowy przeniesienia własności nieruchomości z 15 lipca 2020 r. Sprzedający sprzedał Działki 6 i 7 na rzecz polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przy okazji tej transakcji, Sprzedający korzystał z usług pośrednika (agenta nieruchomości), który skierował do Sprzedającego nabywcę. Ponadto, przy okazji tej transakcji Sprzedający udzielił, na żądanie Kupującego, pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego do badania stanu prawnego nieruchomości oraz pełnomocnictwa do zasięgania opinii i dokumentów administracyjnych dotyczących nieruchomości. Sprzedający nie ma wiedzy na temat celu, w którym ta spółka nabyła od niego ww. działki. W rezultacie dokonanej sprzedaży, Sprzedający pozostał właścicielem Działek 1 oraz 8 położonych po dwóch stronach drogi. Sprzedane Działki 6 i 7 zostały wydzielone do osobnej księgi wieczystej a księgą wieczystą były od tamtej pory objęte jedynie Działki 1 i 8 (dalej jako: „Nieruchomość po Pierwszej Sprzedaży”). Sprzedaż Działek o numerach 6 i 7 została opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wykorzystywanie Nieruchomości po Pierwszej Sprzedaży:

Analogicznie jak poprzednio, Nieruchomość po Pierwszej Sprzedaży stanowiła i stanowi aż do dziś niezabudowane grunty rolne wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności rolniczej. Sprzedający nie sprzedawał i nie sprzedaje produktów rolnych pochodzących z Nieruchomości po Pierwszej Sprzedaży na rzecz zewnętrznych odbiorców.

Kolejny podział wieczystoksięgowy:

W dniu 18 listopada 2020 r. doszło do podziału wieczystoksięgowego, w wyniku którego Działka 1 została przeniesiona do nowoutworzonej księgi wieczystej. Właścicielem tej działki pozostał i pozostaje Sprzedający.

W rezultacie ww. podziału wieczystoksięgowego, w chwili składania wniosku o interpretację indywidualną księgą wieczystą (…) pozostaje objęta jedynie Działka 8 i to ta działka może być przedmiotem transakcji, którego dotyczy wniosek (dalej jako: „Działka”).

Reklama na Działce:

Sprzedający udostępnił za wynagrodzeniem na okres 3 lat niewielką część powierzchni Działki na cele posadowienia na niej wolnostojącego nośnika reklamowego. Wolnostojący nośnik reklamowy nie był trwale związany z gruntem. Wynagrodzenie, które Sprzedający co miesiąc otrzymywał z tego tytułu nie było traktowane jako wynagrodzenie z działalności gospodarczej, a w konsekwencji Sprzedający nie wystawiał faktur na rzecz podmiotu, któremu udostępniał część powierzchni Działki. Co istotne, wynagrodzenie jakie otrzymywał z tego tytułu Sprzedający w żadnym roku nie przekroczyło kwoty wyrażonej w złotych odpowiadającej równowartości 10.000 euro. Ponadto, Sprzedający nie zabiegał aktywnie o nawiązanie kontaktu z podmiotem, któremu udostępniał część powierzchni Działki na cele posadowienia wolnostojącego nośnika reklamowego. Ten podmiot sam zgłosił się do Sprzedającego. W chwili składania wniosku, na terenie Działki nie znajduje się już żaden wolnostojący nośnik reklamowy.

Poza powyższym przypadkiem, teren Działki nie był nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek umowy o podobnym charakterze ani nie był kiedykolwiek faktycznie udostępniony przez Sprzedającego osobom trzecim za wynagrodzeniem.

Zmiana przeznaczenie terenu Działki:

Na podstawie uchwały Rady Gminy z 20 października 2005 roku teren Działki został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który ustalił sposób użytkowania nieruchomości jako tereny rolne. Na podstawie uchwały Rady Gminy z 16 stycznia 2019 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób użytkowania m.in. terenu Działki określony został natomiast jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, zaś w części jako obszar infrastruktury technicznej (dalej jako „Obowiązujący MPZP”). Ten sposób użytkowania terenu Działki obowiązuje także w chwili składania wniosku o interpretację. Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.

Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży:

W dniu 27 sierpnia 2018 r. Sprzedający zawarł z inną polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością umowę przedwstępną sprzedaży Działki udokumentowaną aktem notarialnym. Na mocy tej umowy, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nabyła roszczenie do nabycia Działki. Do sprzedaży jednak ostatecznie nie doszło.

Sprzedający nie wystawiał nigdy Nieruchomości na portalach internetowych ani nie informował w inny sposób o ofercie sprzedaży / oddania do używania Działki. W roku 2021 pośrednik, z którego usług korzystał Sprzedający skierował natomiast do niego potencjalnego nabywcę Działki . Tym potencjalnym nabywcą była S. P. sp. z o.o., która zawarła w dniu 15 marca 2021 r. ze Sprzedającym warunkową umowę przedwstępną sprzedaży Działki do Sprzedaży (dalej jako: „Przedwstępna Warunkowa Umowa Sprzedaży”). Na moment zawarcia Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży aż do chwili obecnej zgodnie z księgą wieczystą, którą jest objęta Działka, nieruchomość ta jest obciążona służebnością gruntową na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, tj. Działek 6 i 7, której wykonywanie ograniczone zostało do pasa gruntu o szerokości od 3,5 m do 6,0 m, polegającą na prawie do przeprowadzenia infrastruktury technicznej w pasie infrastruktury technicznej, z zastrzeżeniem, że każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej będzie uprawniony do wstępu i wjazdu na teren nieruchomości obciążonej celem dokonywania przyłączeń do infrastruktury, korzystania z infrastruktury, jej remontów, konserwacji, modernizacji oraz napraw, przy uwzględnieniu obowiązku korzystania z powyższej służebności z jak najmniejszą uciążliwością dla nieruchomości obciążonej i obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości obciążonej (dalej jako: „Służebność Obciążająca”). Ponadto, z prawem własności Działki Sprzedaży związana jest Służebność opisana we wcześniejszej części wniosku (tj. prawo przejścia i przejazdu przez stanowiącą drogę Działkę B).

Na mocy Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że z zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków zobowiązuje się zawrzeć warunkową umowę sprzedaży (dalej jako: „Przyrzeczona Umowa Warunkowa”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności Działki w stanie wolnym od wszelkich praw, obciążeń i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem Służebności Obciążającej. Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu m.in. następujących warunków:

1.  wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Działki będą satysfakcjonujące i nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Działki i możliwość zagospodarowania Działki na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą (dalej jako: „Inwestycja”) a wyniki audytu środowiskowego Działki, który zostanie przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;
2.  kupujący przed zawarciem Przyrzeczonej Umowy Warunkowej uzyska pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu uzyskania stanowiska, czy nabycie Działki powinno być opodatkowane podatkiem od towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w przypadku opodatkowania nabycia Działki podatkiem od towarów i usług Kupujący jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku.

Ponadto, Przyrzeczona Umowa Warunkowa (jak i umowa rozporządzająca wywierająca skutek rzeczowy i przenosząca własność Działki; dalej jako: „Umowa Rozporządzająca”) ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Warunkowej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.

Co więcej, zgodnie z Przedwstępną Warunkową Umową Sprzedaży, Przyrzeczona Umowa Warunkowa ma zostać zawarta pod warunkiem prawnym, że Gmina nie wykona ustawowego prawa pierwokupu w zakresie Działki, przysługującego Gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1) ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w terminie i na zasadach określonych w art. 110 i 111 wymienionej ustawy.

Na podstawie Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji przewidzianej na podstawie tej umowy. Co więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować zapewnienie przez Sprzedającego, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach związanych z Przedwstępną Warunkową Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki a także w celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego. Ponadto, w świetle Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązuje się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów. Niezwłocznie po podpisaniu Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży, Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki.

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Warunkową Umową Sprzedaży został wyznaczony okres przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia Umowy Rozporządzającej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W świetle Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedający:

1.  zachowa aktualny stan Działki,
2.  nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce,
3.  nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki,
4.  nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego,
5.  poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w Przedwstępnej Warunkowej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z prawdą lub nierzetelne,
6.  będzie dysponować Działką w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży,
7.  w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).

Ponadto, zgodnie z jednym z postanowień Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży, Kupujący jest uprawniony do wskazania spółki celowej jako podmiotu uprawnionego do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Warunkowej oraz Umowy Rozporządzającej.

Spółka ma zostać wskazana przez S. P. Sp. z o.o. (tj. Kupującego na podstawie Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży) jako podmiot uprawniony do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Warunkowej oraz Umowy Rozporządzającej. W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych w Przedwstępnej Warunkowej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Obecny stan Działki i przyszłe wykorzystanie:

W chwili składania niniejszego wniosku o interpretację, Działka pozostaje objęta księgą wieczystą o numerze (…). Żadna inna działka nie jest obecnie objęta tą księgą wieczystą. Na terenie Działki znajduje się melioracyjny rów ziemny. Poza tym, jak zostało to wyżej wskazane, Działka jest niezabudowana. Według wiedzy Sprzedającego, przez Działkę nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości.

Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym, do realizacji Inwestycji).

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Warunkową Umową Sprzedaży, cena za Działkę (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Spółkę najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Rozporządzającej. Zamiarem Stron jest dokonanie zapłaty Ceny za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Rozporządzającej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Rozporządzającej. W świetle Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży, Cena oraz podatek od towarów i usług (jeżeli dotyczy) zostanie zwolniona z rachunku depozytowego przez notariusza sporządzającego Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży na konto Sprzedającego w dniu podpisania Umowy Rozporządzającej. W dniu zawarcia Umowy Rozporządzającej nastąpi przeniesienie korzyści i ciężarów związanych z Działką na Spółkę. W tym samym dniu, Sprzedający wyda w posiadanie Spółki, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, Działkę.

Sprzedający nie zamierza przeznaczać środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości. W przeszłości, Sprzedający dokonywał nabyć innych nieruchomości (tj. innych niż Nieruchomość Przed Pierwszym Podziałem) na własne cele mieszkaniowe.

Opisana powyżej sprzedaż Działki będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działkę wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 1 lipca 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.219.2021.3.J.J.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej niezabudowaną działkę.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 01 lipca 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.219.2021.3.JJ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   sprzedaż działki będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   opisana we wniosku sprzedaż działki nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania), to sprzedaż opisanej Działki, zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.