Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB3/423-628/10/PS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-02-07
Teza: Czy nadwyżka wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych do Wspólnoty Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami, stanowi dla Wspólnoty dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy jest dochodem zwolnionym?
Słowa kluczowe: dochód-dochody wolne od podatku; lokal-lokal użytkowy; przychód-przychód podlegający opodatkowaniu; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty przedstawione we wniosku z dnia 10 listopada 2010 r. (data wpływu 15 listopada 2010 r.) uzupełnionym formularzem ORD-IN z dnia 3 stycznia 2011 r. (data wpływu 10 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad zwolnienia od podatku dochodów Wspólnoty na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zasad zwolnienia od podatku dochodów Wspólnoty na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 tej ustawy.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Wspólnotę tworzą właściciele wchodzących w skład nieruchomości lokali mieszkalnych i użytkowych. Zakres działania Wspólnoty to przede wszystkim zarząd nieruchomością wspólną, przez którą zgodnie z ustawą rozumie się grunt pod budynkiem oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, piwnice, strychy, dachy, windy, garaże). Właściciele lokali zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy ponoszą koszty utrzymania lokalu oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na pokrycie kosztów właściciele lokali (mieszkalnych i użytkowych) uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest przez ogół właścicieli w formie uchwały. Okresem rozliczeniowym, Wspólnoty jest rok kalendarzowy. Po zakończonym roku wpłacone zaliczki podlegają rozliczeniu z właścicielami. Rozliczenie polega na porównaniu należnych zaliczek za dany rok z rzeczywistymi kosztami dotyczącymi danego okresu - w przypadku gdy zaliczki są wyższe od kosztów następuje zwrot różnicy właścicielom, natomiast gdy koszty są wyższe od ustalonych zaliczek właściciele wnoszą dopłaty.

Na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest definicji „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” co utrudnia ocenę, które przychody i koszty należy zaliczyć do uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy nadwyżka wpłaconych zaliczek przez właścicieli lokali użytkowych do Wspólnoty Mieszkaniowej na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku mieszkalnego i mediów do lokali nad kosztami, stanowi dla Wspólnoty dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, czy na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy jest dochodem zwolnionym?

Wspólnota wskazuje, iż ustawa o własności lokali nie rozróżnia pojęcia lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego posługując się jedynie pojęciem „lokalu samodzielnego”. Określa prawa i obowiązki właścicieli bez podziału na: właścicieli lokali mieszkalnych i właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali Wspólnota Mieszkaniowa pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej przeznacza na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem a część wydatków i ciężarów nie znajdująca pokrycia w pożytkach i innych przychodach jest ponoszona przez właścicieli odpowiednio do posiadanych udziałów. Właściciele mają obowiązek utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego oraz uczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1). Na pokrycie kosztów zarządu właściciele uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat. Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej, podejmuje jedynie działania zmierzające do utrzymania w należytym stanie technicznym części wspólnych budynku, zapewnieniu sprawnego funkcjonowania wspólnych instalacji i urządzeń oraz dostawy niezbędnych mediów do budynku (woda, odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości, itp.). Wobec powyższego zdaniem Wspólnoty, wpłacone przez właścicieli lokali (w tym właścicieli lokali użytkowych) zaliczki na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i przeznaczone na wydatki i opłaty określone w art. 14 ustawy o własności lokali, należy uznać za uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i dokonane na rzecz utrzymania tych zasobów, a zatem wolne od podatku dochodowego od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym – dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.). Art. 6 cytowanej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową(…). Poza lokalami, stanowiącymi odrębną własność, w skład nieruchomości wchodzą również części nieruchomości użytkowane wspólnie, t.j. grunty i inne części budynku oraz urządzenia, które służą ogółowi właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 tej ustawy). Zasadniczym źródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej, zgodnie z art. 15 cytowanej ustawy, są zaliczki wnoszone przez jej członków w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Art. 14 tej ustawy stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1.  wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2.  opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3.  ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4.  wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5.  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Obowiązujący od 1 stycznia 2007 r. przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 roku o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 54 poz. 654 ze zm.) stanowi, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyjątkiem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stosownie do wyżej cytowanego przepisu (wprowadzonego przepisem art. 1 pkt 18 lit. a tiret czwarte ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – Dz. U. Nr 217, poz. 1589), z dniem 1 stycznia 2007 roku – zwolnione od podatku są wyłącznie te dochody wspólnot mieszkaniowych, które zostały uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i które zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Wobec tego opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają dochody uzyskane z:

*   gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz
*   innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet wówczas, gdy zostaną przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych (jak również ustawa o własności lokali) nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Zauważyć należy jednak, że w języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych ze zgromadzonymi pomieszczeniami mieszkalnymi.

Na tle przytoczonych definicji słownikowych, odnoszących się do potocznego rozumienia użytych w ustawie podatkowej sformułowań trzeba poczynić zastrzeżenie, że korzystając z przywołanych w nich znaczeń pojęć wyjaśniających ich potoczne, a nie prawne rozumienie należy przyjąć zasadę, iż analizując przepis podatkowy nie można opierać się wyłącznie na literalnym brzmieniu języka potocznego, bez odwołania się do funkcjonujących w systemie prawa podatkowego zasad opodatkowania. Jedną z nich, jest powszechnie akceptowana w orzecznictwie i piśmiennictwie zasada ścisłego interpretowania przepisów wprowadzających ulgi i zwolnienia podatkowe. Skutkiem stosowania tych przepisów jest bowiem ingerencja w inną, mającą podstawowe znaczenie w prawie podatkowym zasadę powszechności opodatkowania uzyskiwanych dochodów, której przejawem na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest jej art. 3 ust. 1 stanowiący, iż podatnicy, jeżeli mają siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Wobec tego, definiując czy też ustalając znaczenie sformułowania „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, nie można czynić tego w oderwaniu od innych regulacji funkcjonujących w systemie prawa podatkowego.

Jeśli zatem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wprowadza zwolnienie od podatku, uzależniając je od źródła dochodu jakim jest dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to oznacza, że nie każda aktywność wspólnoty generująca powstanie dochodu może korzystać ze zwolnienia. Wobec tego nie wszystkie racjonalne, uzasadnione ekonomicznie i gospodarczo działania podejmowane przez wspólnotę wynikające z zarządu rzeczą wspólną i skutkujące powstaniem dochodu powodują, iż zwolniony jest on od podatku, ale tylko te, których efektem jest uzyskanie dochodu wyłącznie (ściśle) z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zaznaczyć należy, iż do zasobów mieszkaniowych należą, oprócz lokali mieszkalnych, także inne pomieszczenia, jak np. garaże, strychy, klatki schodowe, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, zapewniającymi sprawne funkcjonowanie budynku mieszkalnego.

Związane z zasobami mieszkaniowymi przychody oraz sfinansowane z nich wydatki stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody wspólnot mieszkaniowych otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, nie spełniony bowiem będzie jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy.

W konsekwencji uzyskiwane przez Wspólnotę przychody z tytułu wpłacanych zaliczek na poczet utrzymania części wspólnych nieruchomości przez właścicieli lokali mieszkalnych stanowić będą przychody gospodarki mieszkaniowej mające wpływ na wysokość dochodu uzyskanego z tej gospodarki, który korzystać może ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w części przeznaczonej na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Jednak nie można uznać za przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi zaliczek wpłacanych na poczet utrzymania części wspólnych budynku przez właścicieli lokali użytkowych, bowiem lokale użytkowe Wspólnoty nie stanowią zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji dochody w części dotyczącej tych lokali, jako uzyskane z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nie korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 omawianej ustawy i stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, stanowisko Wspólnoty, w świetle którego wpłacone przez właścicieli lokali (w tym właścicieli lokali użytkowych) zaliczki na rzecz Wspólnoty na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną i przeznaczone na wydatki i opłaty określone w art. 14 ustawy o własności lokali, należy uznać za uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a zatem wolne od podatku dochodowego od osób prawnych, uznać należy więc za nieprawidłowe.

Podkreślić także należy, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana ściśle. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.