Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.807.2018.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-02-26
Teza: Opodatkowanie dokonanej czynności sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: dostawa; nieruchomości-nieruchomość zabudowana
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 24 grudnia 2018 r. (data wpływu 31 grudnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości według stawki podatku VAT w wysokości 23% – **jest prawidłowe**,

*   prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabyciu Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 31 grudnia 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości według stawki podatku VAT w wysokości 23% oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabyciu Nieruchomości.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: I. Sp. z o.o.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: E. Sp. z o.o. Sp. k.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

„E.” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (dalej - „Spółka” lub „Sprzedająca”) jest:

1.  Właścicielem nieruchomości (dalej - „Nieruchomość 1”) składającej się działek gruntowych nr 40, 41, 44 (dalej: „Grunt”). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Grunt sklasyfikowany jest pod symbolem „P” - Teren obiektów produkcyjnych składów i magazynów. Działki nr 40, 41, i 44 zabudowane są dwoma budynkami o przeznaczeniu przemysłowo - biurowym pełniących funkcję hal magazynowych z wyodrębnioną częścią biurową. Pierwszy z budynków (dalej - „Hala nr 1”) został oddany do użytkowania 7 stycznia 2014 r. na podstawie decyzji powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego z dnia 7 stycznia 2014 r. Hala 1 została oddana do użytkowania najemcy na podstawie umowy z dnia 1 lipca 2016 r. Najem Hali nr 1 realizowany jest w ramach działalności gospodarczej Spółki i od początku stanowił czynność opodatkowaną na gruncie podatku VAT.

Drugi budynek (dalej - „Hala nr 2”) został oddany do użytkowania 19 grudnia 2013 r. na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego z dnia 19 grudnia 2013 r. Hala 2 została oddana do użytkowania najemcy na podstawie umowy z dnia 29 maja 2013 r. Najem Hali nr 2 realizowany jest w ramach działalności gospodarczej Spółki i od początku stanowił czynność opodatkowaną na gruncie podatku VAT.

Hala nr 1 oraz Hala nr 2 (dalej łącznie - „Budynki”) znajdują się w całości na działkach nr 40, 41 oraz 44 dla których to Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Na Gruncie znajdują się również inne budowle i urządzenia techniczne takie jak:

1.  Wiata śmietnikowa;
2.  Tablica reklamowa;
3.  Wiata;
4.  Chodniki;
5.  Drogi;
6.  Instalacja sanitarna;
7.  Instalacja wodna;
8.  Kanalizacja deszczowa;
9.  Ogrodzenie;
10.  Oświetlenie słupowe;
11.  Parking samochodów osobowych;
12.  Parking samochodów ciężarowych;
13.  Rampa;
14.  TruckCounty;
15.  Doki;
16.  Klapy dymowe;

Od momentu wybudowania Budynków nie dochodziło do ich ulepszeń w myśl przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. _o podatku dochodowym od osób prawnych_ (Dz. U. z 2018 r. poz. 1036).

W toku działalności Spółki nie dochodziło również do ulepszeń budowli znajdujących się w obrębie Nieruchomości 1.

1.  użytkownikiem wieczystym nieruchomości (dalej - „Nieruchomość 2”) składającej się z działki nr 43 o łącznej powierzchni 505,00 m2, dla której Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczysta. Na działce nr 43 znajduje się budynek stróżówki, parking, część drogi dojazdowej do Hali nr 1.

Od momentu wybudowania budynku stróżówki nie dochodziło do jego ulepszeń w myśl przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1036). Stróżówka służy do celów związanych z ochroną Hal.

W toku działalności Spółki nie dochodziło również do ulepszeń budowli znajdujących się w obrębie Nieruchomości 2.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 (dalej łącznie - „Nieruchomości”) na dzień składania niniejszego wniosku są obciążone hipotecznie.

Budynki oraz budynek stróżówki zostały wybudowane przez Spółkę na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Starostę Powiatu z dnia 15 lipca 2013 r., przeniesionego na Spółkę na podstawie decyzji Starosty Powiatu z dnia 23 września 2013 r., zmienionego na podstawie decyzji Starosty Powiatu z dnia 25 listopada 2013 r.

Spółka odliczała podatek VAT od wydatków inwestycyjnych oraz zaliczyła Budynki do swoich środków trwałych.

Na moment składania wniosku w Budynkach jest dwóch najemców a usługi najmu podlegają opodatkowaniu przez Spółkę podatkiem VAT.

Potencjalnym nabywcą Nieruchomości będzie I. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Sprzedająca zawarła z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży na mocy której Spółka zobowiąże się sprzedać Nabywcy wyżej opisane Nieruchomości. Podpisanie umowy sprzedaży (dalej - „Transakcji”) będzie miało miejsce najpóźniej do dnia 31 marca 2019 roku.

W ramach planowanej Transakcji dochodziłoby do przeniesienia:

1.  prawa własności Gruntu;
2.  prawa własności Budynków;
3.  prawa wieczystego użytkowania działki nr 43 oraz prawa własności budynku stróżówki;
4.  Budowli oraz urządzeń technicznych niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Budynków znajdujących się w obrębie Nieruchomości 1 oraz budowli oraz urządzeń technicznych znajdujących się na Nieruchomości 2 , w tym:
    *   Wiaty śmietnikowej;
    *   Tablicy reklamowej;
    *   Wiaty;
    *   Chodnika;
    *   Drogi;
    *   Instalacji sanitarnej;
    *   Instalacji wodnej;
    *   Kanalizacji deszczowej;
    *   Ogrodzenia;
    *   Oświetlenia słupowego;
    *   Parkingu samochodów osobowych;
    *   Parkingu samochodów ciężarowych;
    *   Rampy;
    *   TruckCounty;
    *   Doków;
    *   Klap dymowych;
5.  Majątkowych praw autorskich do projektów przygotowanych na potrzeby budowy Budynków oraz budynku stróżówki, na oznaczonych polach eksploatacji (w zakresie których Spółce udzielone zostały majątkowe i pokrewne prawa autorskie);
6.  Praw wynikających z gwarancji dotyczących jakości budowy udzielonych przez wykonawcę robót budowalnych w odniesieniu do prac na Nieruchomościach lub Budynkach wynikających z umów budowlanych;
7.  Praw wynikających z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu najmu, które zostały lub zostaną dostarczone przez takich najemców Spółce (jako wynajmującym) zgodnie z postanowieniami umów najmu (obejmujące gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
8.  Całej dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości znajdującej się w posiadaniu Spółki;
9.  Całej będącej w posiadaniu Sprzedającej dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości, w szczególności urzędowych kopii wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego, kopii wszelkiej korespondencji z organami władzy publicznej dotyczącej Nieruchomości, instrukcji obsługi dotyczących urządzeń i sprzętu znajdującego się w Budynku, instrukcji BHP dotyczących Budynków oraz ich systemów przeciwpożarowych, książki obiektu budowlanego dla Budynków oraz dziennika budowy, wszystkich kart dostępu będących w posiadaniu Sprzedającego, kodów do systemu zarządzania Budynkami (BMS) (jeśli będą istniały) oraz, jeżeli będzie to wymagane, świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynków;
10.  Umów najmu, dokumentów zabezpieczeń i gwarancji budowlanych, stanowiące ich podstawę dokumenty i umów;
11.  Oryginałów umów, gwarancji lub innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedającej, dotyczących projektu, trwałości, mocy, budowy, pomiarów, instalacji, zmian, napraw lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynków lub jego dowolnej części, lub maszyn lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomości, lub jakichkolwiek rzeczy służących Nieruchomości, w tym dowolnej budowli, pomocniczej lub ochronnej, lub drogi dojazdowej, lub mediów lub innej instalacji obsługującej Nieruchomość (niezależnie od tego, gdzie się znajduje);
12.  Wszelkich planów, rysunków, projektów lub innych ilustracji znajdujących się w posiadaniu Sprzedającej (włącznie z planami architektoniczno-budowlanymi lub projektem wykonawczym) całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynków, jakichkolwiek instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych mediów znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość;
13.  Świadectw charakterystyki energetycznej Budynków;
14.  Dokumentów i umów dotyczących praw przelanych na Nabywcę;
15.  Wszelkich innych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającej, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Z uwagi na powyższe, Transakcja zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, dalej - „KC”), Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Spółki w stosunek najmu wynikający z umów najmu zawartych z poszczególnymi najemcami.

Z kolei, w związku z zawarciem Transakcji przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

1.  25 kompletów regałów magazynowych, wyposażenie biurowe oraz inne ruchomości niż wskazane wyżej;
2.  Prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Sprzedającej (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedająca dokonuje rozliczeń z najemcami);
3.  Środki pieniężne Sprzedającej zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem ewentualnie przelewu kaucji najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę);
4.  Tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającej oraz know-how Sprzedającej;
5.  Księgi rachunkowe Sprzedającej i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej;
6.  Firma przedsiębiorstwa Sprzedającej;
7.  Prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającą, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne itp.;
8.  Umowy z pracownikami, ponieważ Sprzedająca nie zatrudnia żadnych pracowników;
9.  Umowy dotyczące Sprzedającej lub Nieruchomości, w szczególności umowy w zakresie obsługi finansowo-księgowej;
10.  Pracowników Spółki - gdyż takich Spółka nie posiada;
11.  Zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Nabywcę;
12.  Zobowiązania kredytowe dotyczące finansowania Nieruchomości;
13.  Prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę o dostawę mediów i innych umów zawartych z usługodawcami, w szczególności, nie później niż w terminie 5 Dni Roboczych od dnia zbycia Nieruchomości Sprzedająca wypowie umowy dotyczące dostaw mediów (takich jak woda, prąd, gaz) do budynku.

Nabywca zdecydował się na zawarcie umów dotyczących obsługi i zarządzania Nieruchomościami we własnym zakresie.

Nabywca nie jest zainteresowany przejęciem jakichkolwiek zobowiązań kredytowych Sprzedającej i strony dla dojścia transakcji do skutku wykluczają taką możliwość.

Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającej (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji). W szczególności, wszelkie koszty dotyczące Nieruchomości, w tym koszty konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkich mediów, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, ponosi wyłącznie Sprzedająca, a Nabywca nie ma obowiązku regulowania takich kosztów. Strony uzgodniły, że wszelkie przychody dotyczące Nieruchomości, w tym przychody z umów najmu i nowo zawartych umów najmu, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, przysługiwać będą wyłącznie Sprzedającej, natomiast należne w okresie od dnia zawarcia umowy sprzedaży przysługiwać będą wyłącznie Nabywcy.

Nabywca potwierdza, że po zawarciu Transakcji Nieruchomości będą wykorzystywane przez nich wyłącznie w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Sprzedająca i Nabywca są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT.

W załączniku do umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca i Nabywca ustalili mechanizm rozliczenia dotyczący przychodów z Nieruchomości, kosztów operacyjnych i opłat eksploatacyjnych za okres od 1 stycznia 2019 r. do ostatniego dnia miesiąca, w którym przypadnie dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającej. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest dodatkowo finansowo i organizacyjnie wydzielona w ramach części przedsiębiorstwa Sprzedającej (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/ wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości.

Intencją Sprzedającej oraz Nabywcy jest jedynie skuteczne przeniesienie prawa do rozporządzania Nieruchomościami co zostało także wprost wyrażone w treści przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 26 listopada 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy prawidłowe jest stanowisko, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić sprzedaży przedsiębiorstwa ani sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a tym samym sprzedaż będzie czynnością opodatkowaną stawką 23% na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r. poz. 2174 z poźn. zm. dalej - „Ustawa o VAT”) ?
2.  Czy w przypadku potwierdzenia przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz pod warunkiem spełnienia warunków z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT?
3.  Czy w przypadku potwierdzenia przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz potwierdzenia, że dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz spełnienia warunków z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Zdaniem Wnioskodawców, dla celów przepisów ustawy o VAT w opisanym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, o których mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a co za tym idzie, przedmiotowa Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu stawką 23% VAT na podstawie art. 5 ust. 1 w związku z art. 7 pkt 1 Ustawy o VAT.
2.  Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz pod warunkiem spełnienia warunków z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani sprzedaży jego zorganizowanej części, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT.
3.  Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz pod warunkiem spełnienia warunków z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT i uznania przez Organ, że dostawa Budynku nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa ani sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

W zakresie pytania nr 1:

W celu rozstrzygnięcia, czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższą definicję Nieruchomości stanowiące rzeczy powinny być na gruncie Ustawy o VAT traktowane jako towary.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT za dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy o VAT odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów traktowane jest jako dostawa towarów.

Jednocześnie w art. 6 Ustawy o VAT znajduje się zamknięty katalog czynności, do których nie stosuje się przepisów Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej w niniejszej sprawie.

Termin ,,przedsiębiorstwo” nie został zdefiniowany w przepisach podatkowych. Wobec braku definicji legalnej przedsiębiorstwa na gruncie Ustawy o VAT, konieczne jest odniesienie się do jego definicji zawartej w przepisach prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 551 KC, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, (podobnie stwierdził np. Dyrektor Izby Skarbowej (dalej - „DIS”) w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r. o sygn. IPTPP2/4512-657/15-3/KK, DIS w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 marca 2016 r. o sygn. ILPP3/4512-1-263/15-5/TK czy DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 11 marca 2016 r. o sygn. IPPP3/4512-14/16-2/IG).

Obejmuje ono w szczególności:

*   Oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

*   Własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

*   Prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

*   Wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

*   Koncesje, licencje i zezwolenia;

*   Patenty i inne prawa własności przemysłowej;

*   Majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

*   Tajemnice przedsiębiorstwa;

*   Księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych w szczególnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie ona obejmować istotnych składników majątku Sprzedającego wskazanych w art. 551 KC. W szczególności przedsiębiorstwem nie będzie zespół składników, które dopiero należy uzupełnić o inne składniki w tym celu aby prowadzić określoną działalność w oparciu o ten składnik.

Ustawa o VAT zawiera natomiast własną definicję pojęcia „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (dalej - „ZCP”). Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem na gruncie Ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP, jeśli spełnione są łącznie następujące przesłanki;

1.  istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące wyżej wymienione zadania gospodarcze.

Takie stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 9 grudnia 2015 r., sygn. IBPB-1-2/4510-593/15/BG, w której zostało stwierdzone, iż:

_

,,(\`(...)\`) status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taka część mienia przedsiębiorstwa, która spełnia łącznie następujące warunki:

1.  stanowi zespól składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań),
2.  jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

_

_Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze.”_

Jak wskazał, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z dnia 30 października 2012 r., sygn. ITPP2/443-966/12/AK. _,,Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym”._

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Konieczność łącznego spełnienia wyżej wymienionych przesłanek została potwierdzona w licznym orzecznictwie oraz stanowiskach organów podatkowych, np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 26 stycznia 2016 r., sygn. I SA/Wr 1823/15 oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 5 listopada 2015 r., sygn. ITPB3/4510-527/15-2/AD, w której organ wskazał, iż: _,,Brak zaistnienia którejkolwiek z (\`(...)\`) przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.”_

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się również, że dla istnienia przedsiębiorstwa lub ZCP istotne jest organizacyjne i finansowe wyodrębnienie danego zespołu składników majątkowych. W orzecznictwie wyrażono pogląd, że: _,,dla bytu zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e u.p.t.u. konieczny jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”_ (wyrok z dnia 27 września 2011 r., sygn. I FSK 1383/10). Podobne stanowisko wyrażono również w innych orzeczeniach, w szczególności wyroku NSA z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12 czy wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15.

Spółka zwraca uwagę na tezę wyrażoną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r. (sygn. I FSK 1316/15), gdzie zostały poddane analizie elementy istotne z punktu widzenia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zamieszczonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że:

_

„Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u.

_

_Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich Sprzedającej, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Sprzedającej.”_

Jednocześnie, Naczelny Sąd Administracyjny podzielił też prezentowany w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12)

Pojęcie przedsiębiorstwa oraz ZCP było także przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej - „TSUE”). W wyroku TSUE z dnia 10 listopada 2011 r., sygn. C-444/10 wskazano, że z przedsiębiorstwem bądź ZCP mamy do czynienia w sytuacji gdy dochodzi do przeniesienia zespołu składników majątkowych, o ile: _,,przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarcze”._

TSUE w swoim orzecznictwie podkreślił, że jeżeli zespół składników przekazanych w ramach transakcji może być wykorzystywany do kontynuowania działalności gospodarczej i kupujący ma zamiar kontynuowania tej działalności, a nie jej natychmiastowej likwidacji, to mamy do czynienia z przeniesieniem przedsiębiorstwa bądź ZCP (wyrok TSUE z dnia 27 listopada 2003 r., sygn. C-497/01).

Podsumowując, ZCP (podobnie jak w przypadku przedsiębiorstwa) tworzą składniki, będące we wzajemnych szczególnego rodzaju relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Ponadto, składniki te muszą być wyraźnie wyodrębnione w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa zarówno pod względem organizacyjnym i finansowym.

Należy wskazać, że składniki będące przedmiotem Transakcji pomiędzy Spółką i Nabywcą nie są autonomicznie wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie Sprzedającej (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości.

Z perspektywy przedsiębiorstwa Sprzedającej, przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące obecnie do majątku tego przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomości, wybrane elementy nierozerwalnie z nią związane i grunty. Jednocześnie szereg elementów przedsiębiorstwa Sprzedającej zostanie wprost wyłączony z przedmiotowej Transakcji, w szczególności:

1.  środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych;
2.  finansowanie i dług z tym związany;
3.  należności od najemców do momentu zbycia;
4.  umowy z pracownikami, ponieważ Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników;
5.  wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomości, jak również
6.  bieżącą obsługą finansowo-księgową (w tym księgi rachunkowe);
7.  podstawowe/kluczowe umowy gospodarcze związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającej;
9.  wyposażenie magazynowe w tym 25 zestawów regałów magazynowych;
10.  wyposażenie biurowe.

Zatem umowa sprzedaży Nieruchomości nie przenosi żadnych innych aktywów, zobowiązań, umów (poza umowami najmu, które przeszły z mocy samego prawa zgodnie z treścią art. 678 KC), dokumentów ani praw związanych z działalnością Spółki. Podobnie umowa dotycząca zbycia wskazanych wyżej gruntów nie przenosi ze sobą innych aktywów.

Zważywszy na powyższe, Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie można uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi zorganizowanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, o którym mowa w tym przepisie pozwalającego na samodzielne realizowanie celów gospodarczych, bez angażowania innych zasobów.

Opisany przedmiot Transakcji nie będzie również stanowił ZCP ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż będące przedmiotem zbycia prawa do Nieruchomości wraz z wybranymi składnikami majątkowymi, nie będą posiadały potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego, a tym samym pozbawione będą cech przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W związku z powyższym przedmiotowa Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W zakresie pytania nr 2:

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 w pierwszej kolejności należy ustalić czy sprzedaż Nieruchomości, przy założeniu iż nie stanowią one ZCP, podlega opodatkowaniu stawką 23% czy też zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega m.in. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
2.  do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
3.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Przy czym warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b, ustawy o VAT nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Polskie przepisy definiują „pierwsze zasiedlenie” jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

W dniu 16 listopada 2017 r., Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie _Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie_ (C-308/16), w którym orzekł, że artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. W szczególności w wyroku Trybunał stwierdził, że przepisy polskiej ustawy o VAT są niezgodne z regulacjami unijnymi w zakresie warunków zwolnienia z VAT dostawy budynków, m.in., że pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do czynności opodatkowanych VAT. Oznacza to, że pierwszym zasiedleniem może być również rozpoczęcie użytkowania budynku przez podmiot, który go wybudował. W niniejszym stanie faktycznym, Spółka była inwestorem i dalszym użytkownikiem Nieruchomości na cele działalności gospodarczej i w tym zakresie, zdaniem Wnioskodawcy, doszło pierwszego zasiedlenia Nieruchomości już w dacie otrzymania pozwolenia na jego użytkowanie.

Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Z uwagi na fakt, że:

1.  Grunt (tj. działki nr 40, 41, 44) oraz zlokalizowana na Gruncie Hala nr 1 wraz z wszelkimi budowlami i urządzeniami technicznymi związanymi z Halą nr 1 były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT od 1 lipca 2016 r.;
2.  Grunt (tj. działki nr 40, 41, 44) i zlokalizowana na Gruncie Hala nr 2 oraz wszelkie budowle i urządzenia techniczne związane z Halą nr 2 były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT od 29 maja 2013 r.;
3.  Nieruchomość 2 (tj. działka nr 43) oraz zlokalizowany na niej budynek stróżówki wraz wszelkimi budowlami, urządzeniami technicznymi związanymi z Nieruchomością 2 były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT tj. realizacji umowy najmu Hali nr 1;
4.  Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia VAT od wydatków inwestycyjnych związanych z budową Budynków i nabyciem budowli na cele prowadzonej działalności gospodarczej,
5.  Od wybudowania / nabycia Budynków oraz budowli z nimi związanych nie dochodziło do ich ulepszenia.

\- to należy uznać, iż dostawa Nieruchomości będzie dokonywana w okresie poza pierwszym zasiedleniem.

W konsekwencji, dostawy Nieruchomości będą, co do zasady, podlegały zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, z uwagi iż dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowania nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT gdyż znajduje on zastosowanie jedynie w części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Natomiast, pod warunkiem, iż strony transakcji złożą oświadczenie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, spełnią warunki opisane w tym przepisie, a także biorąc pod uwagę fakt iż Nieruchomości mają charakter produkcyjno-magazynowy, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana 23% VAT.

W zakresie pytania nr 3:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Z przepisów ustawy o VAT wynika, iż dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i usług, a prowadzoną działalnością. Przy czym związek dokonywanych zakupów z działalnością podatnika może mieć charakter bezpośredni lub pośredni.

O pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa, mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić, gdy zakupy towarów i usług nie przyczynią się bezpośrednio do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczyniają się do generowania przez podmiot obrotów.

Z przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego wynika, że:

1.  w momencie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy, Nieruchomości nie będą przedsiębiorstwem ani jego zorganizowaną częścią w rozumieniu ustawy o VAT,
2.  Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT - tj. działalności w zakresie wynajmu nieruchomości opodatkowanym podatkiem VAT i w tym celu zadba we własnym zakresie o odpowiednie warunki prowadzenia działalności.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że, o ile Sprzedająca i Nabywca spełnią warunki z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT a dostawa Nieruchomości nie jest dostawą zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, Nabywca będzie na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniony do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Spółkę dokumentującej sprzedaż Nieruchomości - w przypadku uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Nabywcy nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją wskazaną w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. W szczególności, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak aby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że jest zdolny do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

*   istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

*   zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

*   składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

*   zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.  zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2.  faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C‑444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Ad. 1

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że w przedmiotowej sprawie przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani jego zorganizowana część, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. Jak wskazał Wnioskodawca, Sprzedający zawarł z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży na mocy której Spółka zobowiąże się sprzedać Wnioskodawcy wyżej opisane Nieruchomości. Podpisanie umowy sprzedaży będzie miało miejsce najpóźniej do dnia 31 marca 2019 roku.

W ramach planowanej Transakcji dochodziłoby do przeniesienia:

1.  prawa własności Gruntu;
2.  prawa własności Budynków;
3.  prawa wieczystego użytkowania działki nr 43 oraz prawa własności budynku stróżówki;
4.  Budowli oraz urządzeń technicznych niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Budynków znajdujących się w obrębie Nieruchomości 1 oraz budowli oraz urządzeń technicznych znajdujących się na Nieruchomości 2 , w tym:
    *   Wiaty śmietnikowej;
    *   Tablicy reklamowej;
    *   Wiaty;
    *   Chodnika;
    *   Drogi;
    *   Instalacji sanitarnej;
    *   Instalacji wodnej;
    *   Kanalizacji deszczowej;
    *   Ogrodzenia;
    *   Oświetlenia słupowego;
    *   Parkingu samochodów osobowych;
    *   Parkingu samochodów ciężarowych;
    *   Rampy;
    *   TruckCounty;
    *   Doków;
    *   Klap dymowych;
5.  Majątkowych praw autorskich do projektów przygotowanych na potrzeby budowy Budynków oraz budynku stróżówki, na oznaczonych polach eksploatacji (w zakresie których Spółce udzielone zostały majątkowe i pokrewne prawa autorskie);
6.  Praw wynikających z gwarancji dotyczących jakości budowy udzielonych przez wykonawcę robót budowalnych w odniesieniu do prac na Nieruchomościach lub Budynkach wynikających z umów budowlanych;
7.  Praw wynikających z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców z tytułu najmu, które zostały lub zostaną dostarczone przez takich najemców Spółce (jako wynajmującym) zgodnie z postanowieniami umów najmu (obejmujące gwarancje bankowe, gwarancje spółki dominującej oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
8.  Całej dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości znajdującej się w posiadaniu Spółki;
9.  Całej będącej w posiadaniu Sprzedającej dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości, w szczególności urzędowych kopii wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego, kopii wszelkiej korespondencji z organami władzy publicznej dotyczącej Nieruchomości, instrukcji obsługi dotyczących urządzeń i sprzętu znajdującego się w Budynku, instrukcji BHP dotyczących Budynków oraz ich systemów przeciwpożarowych, książki obiektu budowlanego dla Budynków oraz dziennika budowy, wszystkich kart dostępu będących w posiadaniu Sprzedającego, kodów do systemu zarządzania Budynkami (BMS) (jeśli będą istniały) oraz, jeżeli będzie to wymagane, świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynków;
10.  Umów najmu, dokumentów zabezpieczeń i gwarancji budowlanych, stanowiące ich podstawę dokumenty i umów;
11.  Oryginałów umów, gwarancji lub innych dokumentów znajdujących się w posiadaniu Sprzedającej, dotyczących projektu, trwałości, mocy, budowy, pomiarów, instalacji, zmian, napraw lub konserwacji (w zależności od przypadku) Budynków lub jego dowolnej części, lub maszyn lub sprzętu znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomości, lub jakichkolwiek rzeczy służących Nieruchomości, w tym dowolnej budowli, pomocniczej lub ochronnej, lub drogi dojazdowej, lub mediów lub innej instalacji obsługującej Nieruchomość (niezależnie od tego, gdzie się znajduje);
12.  Wszelkich planów, rysunków, projektów lub innych ilustracji znajdujących się w posiadaniu Sprzedającej (włącznie z planami architektoniczno-budowlanymi lub projektem wykonawczym) całości lub dowolnej części Nieruchomości, Budynków, jakichkolwiek instalacji wodnych, kanalizacyjnych, gazowych, elektrycznych, telekomunikacyjnych lub innych mediów znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomość;
13.  Świadectw charakterystyki energetycznej Budynków;
14.  Dokumentów i umów dotyczących praw przelanych na Nabywcę;
15.  Wszelkich innych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającej, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Z kolei, w związku z zawarciem Transakcji przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:25 kompletów regałów magazynowych, wyposażenie biurowe oraz inne ruchomości niż wskazane wyżej; Prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Sprzedającej (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedająca dokonuje rozliczeń z najemcami); Środki pieniężne Sprzedającej zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem ewentualnie przelewu kaucji najemców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę); Tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającej oraz know-how Sprzedającej; Księgi rachunkowe Sprzedającej i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej; Firma przedsiębiorstwa Sprzedającej; Prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającą, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, umów o doradztwo podatkowe, umów o doradztwo prawne itp.; Umowy z pracownikami, ponieważ Sprzedająca nie zatrudnia żadnych pracowników; Umowy dotyczące Sprzedającej lub Nieruchomości, w szczególności umowy w zakresie obsługi finansowo-księgowej; Pracowników Spółki - gdyż takich Spółka nie posiada; Zarząd Spółki nie zostanie przeniesiony na Nabywcę; Zobowiązania kredytowe dotyczące finansowania Nieruchomości; Prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Spółkę o dostawę mediów i innych umów zawartych z usługodawcami, w szczególności, nie później niż w terminie 5 Dni Roboczych od dnia zbycia Nieruchomości Sprzedająca wypowie umowy dotyczące dostaw mediów (takich jak woda, prąd, gaz) do budynku.

Nabywca nie jest zainteresowany przejęciem jakichkolwiek zobowiązań kredytowych Sprzedającej i strony dla dojścia transakcji do skutku wykluczają taką możliwość.

Ponadto w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającej (z zastrzeżeniem ewentualnych zabezpieczeń złożonych przez najemców na podstawie umów najmu i innych zobowiązań wobec najemców wynikających z umów najmu, o ile takie będą istniały w dacie Transakcji). W szczególności, wszelkie koszty dotyczące Nieruchomości, w tym koszty konserwacji, napraw, podatków i dostaw wszelkich mediów, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, ponosi wyłącznie Sprzedająca, a Nabywca nie ma obowiązku regulowania takich kosztów. Strony uzgodniły, że wszelkie przychody dotyczące Nieruchomości, w tym przychody z umów najmu i nowo zawartych umów najmu, należne w okresie do dnia zawarcia umowy sprzedaży lub dotyczące tego okresu, przysługiwać będą wyłącznie Sprzedającej, natomiast należne w okresie od dnia zawarcia umowy sprzedaży przysługiwać będą wyłącznie Nabywcy.

Nabywca potwierdza, że po zawarciu Transakcji Nieruchomości będą wykorzystywane przez nich wyłącznie w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest dodatkowo finansowo i organizacyjnie wydzielona w ramach części przedsiębiorstwa Sprzedającej (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/ wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości.

A zatem w świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zatem zgodzić się z Wnioskodawcą, że Przedmiot Transakcji nie wypełnia definicji przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku Planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, z późn. zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową – art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane, obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży są działki nr 40, 41, i 44 zabudowane dwoma budynkami o przeznaczeniu przemysłowo - biurowym pełniących funkcję hal magazynowych z wyodrębnioną częścią biurową. Pierwszy z budynków (Hala nr 1) został oddany do użytkowania 7 stycznia 2014 r. na podstawie decyzji powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego z dnia 7 stycznia 2014 r. Hala 1 została oddana do użytkowania najemcy na podstawie umowy z dnia 1 lipca 2016 r. Najem Hali nr 1 realizowany jest w ramach działalności gospodarczej Spółki i od początku stanowił czynność opodatkowaną na gruncie podatku VAT. Drugi budynek (Hala nr 2) został oddany do użytkowania 19 grudnia 2013 r. na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego z dnia 19 grudnia 2013 r. Hala 2 została oddana do użytkowania najemcy na podstawie umowy z dnia 29 maja 2013 r. Najem Hali nr 2 realizowany jest w ramach działalności gospodarczej Spółki i od początku stanowił czynność opodatkowaną na gruncie podatku VAT. Hala nr 1 oraz Hala nr 2 znajdują się w całości na działkach nr 40, 41 oraz 44 dla których to Sąd Rejonowy w Oleśnicy, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą.

Na Gruncie znajdują się również inne budowle i urządzenia techniczne. Od momentu wybudowania Budynków nie dochodziło do ich ulepszeń. W toku działalności Spółki nie dochodziło również do ulepszeń budowli znajdujących się w obrębie Nieruchomości 1. Przedmiotem sprzedaży jest również działka nr 43 na której to znajduje się budynek stróżówki, parking, część drogi dojazdowej do Hali nr 1. Od momentu wybudowania budynku stróżówki nie dochodziło do jego ulepszeń. Stróżówka służy do celów związanych z ochroną Hal. W toku działalności Spółki nie dochodziło również do ulepszeń budowli znajdujących się w obrębie Nieruchomości 2. Budynki oraz budynek stróżówki zostały wybudowane przez Spółkę na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez Starostę Powiatu O. z dnia 15 lipca 2013 r., przeniesionego na Spółkę na podstawie decyzji Starosty Powiatu O., z dnia 23 września 2013 r., zmienionego na podstawie decyzji Starosty Powiatu O., z dnia 25 listopada 2013 r.

Wnioskodawca wskazał również, że działki nr 40, 41, 44 oraz zlokalizowana na Gruncie Hala nr 1 wraz z wszelkimi budowlami i urządzeniami technicznymi związanymi z Halą nr 1 były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT od 1 lipca 2016 r. Grunt (tj. działki nr 40, 41, 44) i zlokalizowana na Gruncie Hala nr 2 oraz wszelkie budowle i urządzenia techniczne związane z Halą nr 2 były przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem VAT od 29 maja 2013 r. Nieruchomość 2 (tj. działka nr 43) oraz zlokalizowany na niej budynek stróżówki wraz wszelkimi budowlami, urządzeniami technicznymi związanymi z Nieruchomością 2 były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT tj. realizacji umowy najmu Hali nr 1.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest, czy planowana sprzedaż Nieruchomości przez Spółkę, tj. sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz ze sprzedażą prawa własności budynków i budowli będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynku, budowli lub ich części spełniających określone w przepisie warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej dwa lata.

W kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Tak więc, w ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto w dniu 16 listopada 2017 r. Trybunał Sprawiedliwości odpowiedział na pytanie prejudycjalne Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia. TSUE w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. C-308/16 przyznał rację spółce Kozuba uznając, że pierwsze zasiedlenie w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego, nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. TSUE w wyroku tym wskazał, że pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zawarte w art. 12 dyrektywy VAT, ale nie jest ono w niej zdefiniowane. Według TSUE zwolnienia z VAT mają umożliwić jednolity pobór środków własnych Unii we wszystkich państwach członkowskich. Wynika stąd, że nawet jeżeli art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT w związku z art. 12 tej dyrektywy, do którego się on odwołuje, odsyła do warunków zwolnień ustalonych przez państwa członkowskie, zwolnienia przewidziane w tym przepisie powinny odpowiadać autonomicznym pojęciom prawa Unii, tak aby umożliwić określenie podstawy opodatkowania VAT w sposób jednolity i według wspólnych zasad. Wynika z tego w szczególności, że jakkolwiek art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT upoważnia państwa członkowskie do zdefiniowania warunków stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tego artykułu, do przebudowy budynków, w odniesieniu w szczególności do dostawy budynku następującej przed jego pierwszym zasiedleniem, przepisu tego nie można jednak interpretować w ten sposób, że państwa członkowskie korzystają z marginesu pozwalającego im na zmianę samego pojęcia „pierwszego zasiedlenia” w swoich przepisach krajowych, gdyż mogłoby to podważać skuteczność wskazanego zwolnienia.

Zdaniem TSUE przedstawionym w ww. wyroku literalna wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie prowadzi do jednoznacznej konkluzji – dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich. Państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. W konsekwencji, TSUE w ww. wyroku orzekł m.in., że „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”.

Zatem Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w ramach czynności opodatkowanej, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa oraz opisane we wniosku zdarzenie, należy stwierdzić, że sprzedaż opisanych we wniosku budynków (tj. Hali nr 1 i Hali nr 2) oraz budowli i urządzeń technicznych związanych z tymi budynkami, znajdujących się na działkach o nr 40, 41 i 44 a także budynku stróżówki wraz z budowlami oraz urządzeniami technicznymi związanymi z tym budynkiem znajdującego się na działce o nr 43, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z wykorzystywaniem ww. obiektów na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej dostawa budynków, budowli oraz urządzeń technicznych znajdujących na opisanych działkach odbędzie się po pierwszym zasiedleniu. Ponadto od daty tego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jak wynika z opisu sprawy do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli doszło w momencie rozpoczęcia ich użytkowania tj. z chwilą oddania w najem – gdyż od tego momentu obiekty te zostały oddane do użytkowania.

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że nie dokonywał ulepszeń budynków oraz budowli znajdujących się na ww. działkach.

A zatem biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że do dostawy budynków (tj. Hali nr 1 i Hali nr 2) oraz budowli i urządzeń technicznych związanych z tymi budynkami, znajdujących się na działkach o nr 40, 41 i 44 a także budynku stróżówki wraz z budowlami oraz urządzeniami technicznymi związanymi z tym budynkiem znajdującego się na działce o nr 43, zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy prawa własności działek nr 40, 41 i 44 oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr 43, na których budynki te i budowle są posadowione ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem sprzedaż prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego działek gruntowych o nr 40, 41, 44 oraz 43, na których posadowione są ww. budynki, budowle oraz urządzenia techniczne podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ponieważ dostawa budynków oraz budowli i urządzeń technicznych związanych z tymi budynkami korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, nie ma potrzeby analizowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43. ust. 1 pkt 2.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy może zrezygnować z zastosowania zwolnienia z VAT przy spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec tego, jeżeli obie strony transakcji dostawy Nieruchomości spełnią warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy, to do tej dostawy znajdzie zastosowanie podstawowa stawki podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu, sprzedaż prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu będzie opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż Budynków i Budowli.

Tym samym, w przypadku, gdy Strony Transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, wybiorą opcję opodatkowania dostawy Budynków i Budowli stawką 23%, wówczas dostawa prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu również będzie opodatkowana taką samą stawką.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3

W odniesieniu do prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia przedmiotowej Nieruchomości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Należy przy tym podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanych okolicznościach Kupujący i Sprzedający są obecnie i będą na moment Transakcji zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie w celu prowadzenia działalności opodatkowanej VAT i niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 ustawy. Dodatkowo przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości będzie opodatkowana w podstawowej stawce podatku VAT w wysokości 23%, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa pkt 1 ustawy, przy założeniu że strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

W konsekwencji, z uwagi na fakt, że przedmiot planowanej Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i planowana transakcja nabycia przedmiotowej Nieruchomości spełnia warunki dla uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT, Kupujący, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej faktyczne nabycie, będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej Transakcji nabycia Nieruchomości.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 także należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.