Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-203/15-2/MG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2015-08-05
Teza: Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości-nabycie nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 19 maja 2015 r. (data wpływu 20 maja 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 20 maja 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

A. dalej: (Wnioskodawca) planuje utworzyć B. sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Nabywca), która będzie spółką prawa polskiego z siedzibą w Warszawie. Spółka prowadzić będzie działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. W jej zakres wchodzić będzie między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nieruchomościami.

Obecnie w imieniu Spółki prowadzone są negocjacje ze spółką C. sp. z o.o. z siedzibą w D. (dalej: Zbywca), dotyczące nabycia nieruchomości położonej w E.

Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności:

*   prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4/8, obręb, objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Wydział Ksiąg Wieczystych i stanowiącą zgodnie z zapisami w tej księdze wieczystej inne tereny zabudowane (dalej: Grunt),
*   znajdujący się na tej działce budynek biurowy, posiadający garaż wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami (dalej: Budynek),
*   budowle (dalej: Budowle) oraz
*   ruchomości związane z powyższą nieruchomością (dalej: Wyposażenie).

W dalszej części niniejszego wniosku Grunt, Budynek i Budowle są określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie) oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy jest planowane na 2015 r.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę 15 lutego 2013 r., w ramach nabycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) w rozumieniu ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm. - dalej KC), której Nieruchomość była częścią, od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w Warszawie. W związku z powyższym, nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: VAT).

W związku z zakupem ZCP przez Zbywcę, przeszło na niego zarówno prawo własności Nieruchomości, jak również prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i dzierżawy Nieruchomości oraz prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Budowa Budynku została ukończona w 1999 r. Cała powierzchnia w Budynku pozostaje wynajęta co najmniej od 2006 r.

Budynek był ulepszany przez Zbywcę, jak również przez najemców, jednak wartość poniesionych nakładów była niższa niż 30% wartości początkowej Budynku. Przed planowaną sprzedażą Nieruchomości Zbywca nie zamierza przeprowadzać dalszych prac remontowych/modernizacyjnych, których wartość (łącznie z uprzednio poniesionymi nakładami) przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku. Zbywca nie posiada informacji o wartości nakładów poniesionych przez poprzednich właścicieli Nieruchomości.

Obecnie Zbywca zamierza przenieść własność Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie) na Nabywcę.

Zbywca i Spółka będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości.

Spółka i Zbywca zamierzają zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie VAT, w stosunku do Nieruchomości, o ile sprzedaż Nieruchomości będzie mogła z takiego zwolnienia skorzystać. Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Spółka i Zbywca złożą właściwemu dla nabywcy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli, a w konsekwencji również Gruntu, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 678 § 1 KC, wskutek sprzedaży Nieruchomości Spółka jako nabywca Nieruchomości wstąpi w miejsce Zbywcy w stosunki najmu dotyczące powierzchni w Budynku będącym częścią składową Nieruchomości. Zatem prawa i obowiązki wynikające z umów najmu przejdą na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron transakcji.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie wskazać, że przed transakcją może dojść do zawarcia nowych umów najmu lub przedłużenia istniejących umów najmu. Należy wskazać, że nowe lub przedłużone umowy również zostaną przeniesione na Nabywcę z mocy prawa, niezależnie od woli stron planowanej transakcji.

W ramach transakcji dojdzie do przeniesienia - o ile w dacie transakcji będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy - przez Zbywcę na Spółkę związanych z Nieruchomością praw, w szczególności praw autorskich do projektów dotyczących Nieruchomości, prawa do znaku pod jakim funkcjonuje Budynek, praw z gwarancji bankowych dostarczonych przez najemców, prawnej i technicznej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości. Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przedmiotowe prawa zostaną przeniesione jedynie w zakresie, w jakim ich wykonanie jest konieczne, aby Spółka mogła wykorzystywać Nieruchomość w toku prowadzonej działalności gospodarczej.

Zbywca nie będzie jednak przenosić na Spółkę m.in.:

*   zobowiązań kredytowych Zbywcy względem banku (kredyt zaciągnięty przez Zbywcę zostanie najprawdopodobniej spłacony w momencie lub przed sprzedażą Nieruchomości na rzecz Nabywcy),
*   środków pieniężnych na rachunkach bankowych lub w kasie będących własnością Zbywcy (z wyłączeniem ew. depozytów od najemców), jeżeli takie wystąpią,
*   należności Zbywcy - wymagalnych oraz tych, na które wystawiono faktury, w tym wynikające z umów najmu,
*   tajemnic przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy,
*   praw i obowiązków z jakichkolwiek umów związanych z obsługą administracyjną działalności Zbywcy na terytorium Polski (np. dotyczących prowadzenia polskich rozliczeń podatkowych),
*   know-how związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni,
*   nazwy firmy Zbywcy.

Na nabywcę nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu następujących umów:

*   umowy o świadczenie usług księgowych;
*   umowy o świadczenie usług doradztwa podatkowego;
*   umowy o świadczenie usług doradztwa prawnego.

W ramach transakcji nie zostaną również przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, które przeszły na Zbywcę wraz z nabywaną ZCP w dniu 15 lutego 2013 r.

Umowy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, tj. umowy dotyczące sprzątania Nieruchomości, umowy na wykonanie usługi odbioru i zagospodarowania odpadów, umowy z dostawcami mediów (energia elektryczna, woda, energia cieplna), umowy o świadczenie usług telekomunikacyjnych, umowy na ochronę obiektu itp. są zawarte bezpośrednio przez najemców i jako takie nie zostaną rozwiązane przez strony transakcji.

Możliwe jest, iż po transakcji dojdzie między Zbywcą i Spółką do rozliczenia czynszu i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy wpłacali Zbywcy, aby podzielić czynsz i opłaty eksploatacyjne przypadające na okres do dnia sprzedaży Nieruchomości i od dnia sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału Zbywcy wyodrębnionego w KRS.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie się wiązać z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 KC).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę fakturę z doliczonym podatkiem VAT, jeśli będzie należny zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Po zbyciu Nieruchomości Zbywca planuje kontynuować działalność gospodarczą na rynku nieruchomościowym w oparciu o pozostały majątek i środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości wykorzystując wiedzę nabytą przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej.

Opodatkowanie VAT dostawy Wyposażenia nie jest przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku.

Nabyta Nieruchomość po dokonaniu szeregu technicznych usprawnień mających na celu poprawę jej atrakcyjności dla najemców wejdzie do portfolio Nabywcy. Po nabyciu Nieruchomości Spółka będzie przy jej wykorzystaniu prowadziła działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni biurowych, a także związanych z nimi powierzchni parkingowych i magazynowych, tj. będzie wykorzystywała Nieruchomość wyłącznie do sprzedaży opodatkowanej VAT.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że w stosunku do konsekwencji planowanej transakcji kupna-sprzedaży Nieruchomości w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego wystąpił również Zbywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiot planowanej transakcji w postaci Nieruchomości nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 ustawy o VAT i w związku z tym planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie leży poza zakresem opodatkowania VAT, a w konsekwencji Nabywcy, co do zasady, przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT?
2.  Czy w przypadku kiedy Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT, Nabywcy, na podstawie faktury VAT otrzymanej od Zbywcy, będzie przysługiwało prawo do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 oraz ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT) oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy w przypadku kiedy Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT na Nabywcy, jako kupującym, nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC)?

Interpretacja indywidualna została wydana w zakresie pytania Nr 3 w odniesieniu do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W odniesieniu do pytania Nr 1 i 2 w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja indywidualna z dnia 17 lipca 2015 r. Nr IPPP1/4512-489/15-2/JL.

Zdaniem Wnioskodawcy,

Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości według podstawowej stawki podatku VAT, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC), a na Nabywcy, jako na kupującym, nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania danej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W świetle powyżej przytoczonych regulacji, mając na uwadze fakt, iż transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, na Spółce jako nabywcy Nieruchomości nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Innymi słowy, Nabywca nie będzie podatnikiem PCC w ramach planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 626), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca planuje utworzyć w Polsce spółkę, która będzie spółką prawa polskiego. Spółka prowadzić będzie działalność gospodarczą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a w jej zakres działalności wchodzić będzie między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz zarządzanie nieruchomościami. Obecnie prowadzone są negocjacje z polską spółką kapitałową (Zbywca), dotyczące nabycia nieruchomości położonej w Polsce. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży ma być w szczególności: prawo własności działki gruntu, objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy i stanowiącą zgodnie z zapisami w księdze wieczystej inne tereny zabudowane (Grunt), znajdujący się na tej działce budynek biurowy, posiadający garaż wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami i systemami (Budynek), budowle (Budowle) oraz ruchomości związane z powyższą nieruchomością (Wyposażenie). Grunt, Budynek i Budowle określane są łącznie jako Nieruchomość. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości wraz z towarzyszącymi elementami (Wyposażenie) oraz wydanie Nieruchomości na rzecz Nabywcy planowane jest na 2015 r.

W interpretacji indywidualnej z dnia 17 lipca 2015 r. Nr IPPP1/4512-489/15-2/JL dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym: „(\`(...)\`) Podsumowując, z uwagi na fakt, że:

i. jako że strony wybiorą opodatkowanie transakcji podatkiem VAT (z zachowaniem warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT), transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości opodatkowania podatkiem VAT według podstawowej stawki VAT obowiązującej na moment zawarcia transakcji (obecnie 23%), a tym samym, w odniesieniu planowanego nabycia Nieruchomości nie będą więc miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, w sytuacji gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT,

ii. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej transakcji będzie wykorzystywana przez Spółkę jako nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Nabywca będzie uprawniony do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości od Zbywcy, oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego na podatkiem VAT należnym na rachunek bankowy Spółki”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012, poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.