Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-791/13-5/IM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-10-16
Teza: Jaka będzie wysokość podatku należnego przy sprzedaży tych dwóch lokali za kwotę 370.000,00 zł. (łączna wartość nieruchomości 800.000,00 zł) przez współwłaścicieli ułamkowych A – udział 1/2 i B – udział 1/2?
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu; podatek; przychód; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 3 lipca 2013 r. (data wpływu 8 lipca 2013 r.), uzupełnionym w dniu 20 września 2013 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów jest:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej przychodów ze sprzedaży lokalu użytkowego.

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie przychodów.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 1, art. 14f § 1 i art. 14f § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 11 września 2013 r., nr ILPB1/415-791/13-2/IM, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do usunięcia braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia podania bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 12 września 2013 r., a w dniu 20 września 2013 r. wniosek uzupełniono o brakujące informacje (nadano w polskiej placówce pocztowej w dniu 18 września 2013 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 21 listopada 1997 r. została zawarta umowa kupna-sprzedaży budynku wielorodzinnego położonego w X na rzecz X działających jako wspólnicy X s.c. (współwłasność łączna). Cena zakupu nieruchomości wynosiła 150.000 zł. W tym 50.000 zł zostało zapłacone w częściach równych przez A z majątku odrębnego i B z majątku dorobkowego. Pozostała kwota 100.000 zł została zapłacona z kredytu bankowego udzielonego spółce „X.

Dnia 31 maja 2013 r. spółka cywilna X została rozwiązana. Spółka nie była podatnikiem podatku VAT. Składnikiem majątku trwałego spółki była nieruchomość położona w X, której wartość początkowa wynosiła 208.947,98 zł, a wartość odpisów amortyzacyjnych do dnia 31 maja 2013 r. wynosiła 48.580,38 zł. Od dnia 1 czerwca 2013 r. właścicielami nieruchomości na zasadach współwłasności ułamkowej są:

*   A - udział 1/2
*   B - udział 1/2

W lipcu 2013 r. wykonany zostanie podział nieruchomości na samodzielne lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy z uzyskaniem decyzji administracyjnej o podziale nieruchomości i założone zostaną księgi wieczyste dla poszczególnych lokali.

W miesiącu październiku 2013 r. planowana jest sprzedaż dwóch lokali: lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego.

Do dnia 31 maja 2013 r. Wnioskodawca był udziałowcem spółki cywilnej „X” oraz prowadził działalność gospodarczą X.

Obecnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą - X. Od dochodów odprowadza podatek liniowy. Jest podatnikiem podatku VAT. Posiadane lokale mieszkalne wynajmuje, a od dochodu z najmu płaci zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. W związku małżeńskim obowiązuje rozdzielność majątkowa.

Powyższy opis wynika z uzupełnienia wniosku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Jaka będzie wysokość podatku należnego przy sprzedaży udziału wynoszącego 50% w dwóch lokalach (lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego) za kwotę 185.000 zł (całkowita kwota sprzedaży obu lokali wyniesie 370.000 zł)? Obecna całkowita wartość rynkowa nieruchomości wynosi 800.000 zł, wartość udziału w wysokości wynosi 400.000 zł?

Pytanie wynika z uzupełnienia wniosku.

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ spółka cywilna nie posiada osobowości prawnej wobec czego zakup nieruchomości nastąpił przez osoby fizyczne.

Nieruchomość jest w posiadaniu tych samych osób fizycznych od dnia zawarcia aktu notarialnego od 21 listopada 1997 r. do dnia planowanej sprzedaży dwóch lokali. Okres posiadania nieruchomości przekroczył okres 5 lat, zatem Wnioskodawca uważa, że nie występuje podatek dochodowy w przypadku sprzedaży.

Własne stanowisko wynika z uzupełnienia wniosku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **prawidłowe** w części dotyczącej przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,
*   **nieprawidłowe** w części dotyczącej przychodów ze sprzedaży lokalu użytkowego.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. aktu prawnego, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

*   nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
*   nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

1.  środkami trwałymi,
2.  składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
3.  wartościami niematerialnymi i prawnymi

– ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Z istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy. Przepis ten bowiem nie wymienia wszystkich przychodów z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy (pozarolniczej działalności gospodarczej), a zawarte w art. 14 ust. 2 pkt 1 wyszczególnienie przychodów zaliczanych do przychodów z tejże działalności nie ma charakteru wyliczenia zamkniętego.

Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, środkami trwałymi są m.in. budowle i budynki stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Ponadto w myśl art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w miesiącu październiku 2013 r. planowana jest sprzedaż dwóch lokali: lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Przedmiotowe lokale mieszkalny i użytkowy zostały nabyte w dniu 21 listopada 1997 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży przez spółkę cywilną jako budynek wielorodzinny, który stanowił składnik majątku trwałego tej spółki. W dniu 31 maja 2013 r. spółka cywilna została rozwiązana, a od dnia 1 czerwca 2013 r. właścicielami nieruchomości na zasadach współwłasności ułamkowej są A (udział 1/2) oraz B (udział 1/2).

Z przychodów z działalności gospodarczej wyłączone zostały przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy, nawet jeżeli wykorzystywane były na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, nie będzie stanowił po stronie Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy go zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym, przychód ze zbycia ww. lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie powstanie, albowiem do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W odniesieniu do przychodu ze sprzedaży lokalu użytkowego, tut. Organ wskazuje, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak, między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zatem przychód uzyskany z odpłatnego zbycia lokalu użytkowego, wykorzystywanego w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej przez spółkę cywilną, której wspólnikiem był Wnioskodawca, stanowi przychód ze źródła przychodów określonego w art. 14 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z tym do przychodów z ich zbycia nie mają zastosowania przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody uzyskane z planowanej sprzedaży lokalu użytkowego każdy współwłaściciel winien opodatkować w przypadającej mu części.

Reasumując, przychód ze zbycia ww. lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ogóle nie powstanie, albowiem do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia lokalu użytkowego, wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tego zbycia będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach aktualnie stosowanych do opodatkowania prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności.

Jednocześnie tut. Organ wskazuje, że przedmiotem interpretacji indywidualnych przepisów prawa podatkowego nie może być dokonywanie oceny danych liczbowych (rozliczeń) zawartych we wniosku o wydanie takiej interpretacji. Rozstrzygnięcie w zakresie konkretnych kwot stanowiących podstawę opodatkowania zgodnie z treścią art. 21 ustawy Ordynacja podatkowa, może być zawarte jedynie w decyzji podatkowej, która jest wydawana po przeprowadzeniu postępowania podatkowego przez właściwy w tej sprawie organ podatkowy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.