Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-280/13/ŁCz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2013-05-29
Teza: Ustalenie wysokości kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, w sytuacji gdy udział w nieruchomości nabyty został jako prawo do spadku obejmujące udziały w dwóch nieruchomościach.
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; przychód-źródła przychodu; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 09 marca 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 13 marca 2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 marca 2013 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia wysokości kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 26 kwietnia 2010 r. Wnioskodawca kupił od spadkobierczyni prawo do spadku po jej zmarłym mężu za cenę 174.408 zł (60 tysięcy dolarów amerykańskich przeliczone po kursie dnia). W skład masy spadkowej wchodził udział w jednej nieruchomości położonej na terenie miasta oraz ekspektatywa udziału w drugiej nieruchomości, dla której nie było księgi wieczystej, gdyż takowa zaginęła. Udziały w jednej z nieruchomości (tej z uregulowanym stanem prawnym) Wnioskodawca sprzedał w dniu 02 grudnia 2011 r. za cenę 360.000 zł. Ponieważ ta druga nieruchomość miała zaginioną księgę wieczystą i jej status prawny miał trudną do przewidzenia przyszłość (wątpliwa była możliwość odtworzenia księgi ze względu na brakujące dokumenty oraz wyjaśnienie procentowych udziałów właścicieli), Wnioskodawca potraktował ją jako bezwartościową. Dlatego w złożonym przez Wnioskodawcę w 2012 r. PIT-39, w poz. 21 jako: koszty uzyskania przychodów Wnioskodawca wpisał kwotę zakupu praw do spadku: 174.408 zł, (w poz. 20 jako przychód 360.000 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca miał prawo zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w PIT-39 kwotę za którą zakupił prawo do spadku?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ nieruchomość bez uregulowanego stanu prawnego uznał jako bezwartościową, w złożonym przez niego w 2012 r. PIT-39, w poz. 21 jako koszty uzyskania przychodów wpisał kwotę zakupu praw do spadku 174.408 zł (powiększoną o koszty notarialne) a w poz. 20 jako przychód 360.000 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu będącego odrębną własnością),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub praw nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku zdarzenia wynika, iż Wnioskodawca kupił 26 kwietnia 2010 r. prawo do spadku, w skład którego wchodził udział w nieruchomości oraz ekspektatywa udziału w innej nieruchomości. Udział w pierwszej z wymienionych nieruchomości (z uregulowanym stanem prawnym) Wnioskodawca zbył 02 grudnia 2011 r. W związku z tym, iż Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie, taka sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło w 2010 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Z kolei pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, co do zasady określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Z tym, że w przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca nabył prawo do spadku, w skład którego wchodził udział w dwóch nieruchomościach. Pomimo, iż w opinii Wnioskodawcy udział w jednej z nieruchomości (z nieuregulowanym stanem prawnym) był bezwartościowy, nie oznacza to, iż udział w tej nieruchomości nie przedstawiał żadnej wartości rynkowej. Cena jaką zapłacił Wnioskodawca za prawo do spadku obejmowała udziały w dwóch nieruchomościach, a zatem Wnioskodawca nie mógł odliczyć całej ceny jako kosztu odpłatnego zbycia udziału tylko w jednej z nich. Wnioskodawca powinien w ramach ceny, którą zapłacił za prawo do spadku, wycenić udział w poszczególnych nieruchomościach i tak też przyporządkować koszty odpłatnego zbycia.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Jak podaje Wnioskodawca, złożył on w 2012 r. zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) PIT-39, w którym w poz. 21 wykazał jako koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości kwotę za jaką nabył prawo do spadku. W związku z tym Wnioskodawca powinien skorygować zeznanie roczne, zgodnie z tym jak wskazano powyżej, tzn. ustalając prawidłowo wysokość kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości.

Zasady dokonywania korekt deklaracji regulują przepisy powołanej w sentencji ustawy Ordynacja podatkowa. Zgodnie z art. 81 § 1 ww. ustawy jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej, podatnicy, płatnicy i inkasenci mogą skorygować uprzednio złożoną deklarację. Skorygowanie deklaracji następuje przez złożenie korygującej deklaracji wraz z dołączonym pisemnym uzasadnieniem przyczyn korekty (art. 81 § 2 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 81b § 1 ww. ustawy uprawnienie do skorygowania deklaracji:

1.  ulega zawieszeniu na czas trwania postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej - w zakresie objętym tym postępowaniem lub kontrolą;
2.  przysługuje nadal po zakończeniu:

1.  kontroli podatkowej,
2.  postępowania podatkowego - w zakresie nieobjętym decyzją określającą wysokość zobowiązania podatkowego.

Należy podkreślić, że przepisy Ordynacji podatkowej nie określają szczególnych terminów, w których przysługuje uprawnienie jak i obowiązek skorygowania błędnie złożonego zeznania. Należy więc powiązać tę możliwość z zobowiązaniem podatkowym, którego zeznanie dotyczy. Prawo do korekty zeznania istnieje tak długo, jak długo zobowiązanie podatkowe nie ulegnie przedawnieniu (zobowiązanie przedawnia się – co do zasady – z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności) – art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej.

Korekta deklaracji ma na celu poprawienie błędu, który został popełniony przy poprzednim jej sporządzeniu i może dotyczyć każdej jej pozycji - o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej. Skorygowanie deklaracji polega więc na ponownym, poprawnym już - wypełnieniu jej formularza z zaznaczeniem, iż w tym przypadku mamy do czynienia z korektą uprzednio złożonej deklaracji oraz z wynikającym z przepisu prawa obowiązkiem dołączenia pisemnego uzasadnienia przyczyn korekty. Korektę zeznania podatkowego należy składać wyłącznie na odpowiednich formularzach tj. obwiązujących przy rozliczaniu podatku za dany rok.

Reasumując, w związku z tym, iż cena nabycia dotyczyła nabycia prawa do spadku, w skład którego wchodził udział w dwóch nieruchomościach, a nie wyłącznie udziału w zbytej nieruchomości, nie można uznać za koszt uzyskania przychodu całej ceny nabycia prawa do spadku. Mając na uwadze ww. przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, iż Wnioskodawca powinien dokonać korekty zeznania podatkowego PIT-39 za 2011 r. celem wykazania kwoty kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w prawidłowej wysokości.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowiecka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.