Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-70/07-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2007-11-09
Teza: Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku
Słowa kluczowe: dochód-opodatkowanie dochodu; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; spadek; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 10.08.2007 r. (data wpływu 13.08.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 23 lutego 2007 r. matka Pana, zawarła z przyszłymi nabywcami w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zlokalizowanego i prawa własności budynku mieszkalnego na tym gruncie położonego (stanowiącego zachodni element budynku bliźniaczego będącego odrębnym od gruntu przedmiot własności). Prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności budynku na tym gruncie położonego miało być przez Pana matkę sprzedane za łączną kwotę 1 220 000 zł (jeden milion dwieście dwadzieścia tysięcy złotych). Przyrzeczona umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku na tym gruncie położonego, miała być zawarta najpóźniej do dnia 18 maja 2007 r.

Zgodnie z umową przedwstępną matka Pana otrzymała zadatek w wysokości 122 000 zł (sto dwadzieścia tysięcy złotych) poddany skutkom wynikającym z art. 394 Kodeksu cywilnego. Dnia 04 maja 2007 r. matka Pana zmarła.

Postanowieniem z dnia 22 czerwca 2007 r. Sąd Rejonowy Wydział Cywilny stwierdził, że spadek na podstawie sporządzonego przez nią testamentu własnoręcznego z dnia 22 marca 2007 r. nabył Pan w dwóch trzecich, jako syn zmarłej, oraz w jednej trzeciej nabyła wnuczka zmarłej. Drugi syn zmarłej, został pominięty w testamencie, ale przysługuje mu prawo do zachowku.

W dniu 18 lipca 2007 r. złożył Pan w Urzędzie Skarbowym wniosek SD-Z1 („Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych”) wskazujący rzeczy i prawa nabyte przez Pana tytułem spadku po zmarłej matce.

Jednocześnie Pan i pozostali spadkobiercy zapewnili kupujących, że przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu zlokalizowanego i prawa własności budynku na tym gruncie położonego zostanie zrealizowana zgodnie z zawartą umową przedwstępną. Sprzedaż przez Pana i przez pozostałych spadkobierców prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku położonego na tym gruncie jest wykonaniem umowy przedwstępnej obciążającej spadek. W sprzedawanej nieruchomości zamieszkuje Pana brat (drugi syn zmarłej wraz z rodziną. W wyniku sprzedaży Pana brat będzie zmuszony do opuszczenia ww. nieruchomości i ewentualnego nabycia w przyszłości kolejnego budynku lub mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w opisanym stanie faktycznym, biorąc pod uwagę, iż obowiązek sprzedaży nieruchomości jest zobowiązaniem obciążającym spadek oraz biorąc pod uwagę treść przepisu art. 22 ust. 6b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz.176 ze zm.) i fakt zamieszkiwania w zbywanym budynku syna zmarłej wraz z rodziną, jako spadkobierca będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu oraz podatku od sprzedaży budynku na tym gruncie położonego w wysokości 19% liczonego od ceny sprzedaży bez pomniejszania ceny sprzedaży o koszty uzyskania przychodu poniesione przez spadkodawczynię?

Zdaniem wnioskodawcy organ skarbowy powinien zaniechać poboru podatku w opisanym stanie faktycznym, bowiem sprzedaż użytkowania wieczystego gruntu i własności budynku zlokalizowanego na tym gruncie następuje w wykonaniu zobowiązań spadkodawczyni, a zatem, jako spadkobierca, nie ma możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej, jak też nie ma Pan możliwości zachowania nieruchomości do celów własnych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8, z zastrzeżeniem ust. 2, ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z ust. 2 podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z treści art. 22 ust. 6d wynika, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, zgodnie z art. 22 ust. 6e, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Podatek płatny jest w terminie złożenia zeznania rocznego, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Natomiast z art. 21 ust. 1 pkt 126 wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

\-jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.Ust. 21 stanowi, iż zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższe zwolnienie, na podstawie art. 21 ust. 22 ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.

Z przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego wynika, że nie może być brany, w niniejszej sprawie, pod uwagę powołany przez Pana przepis art. 22 ust. 6b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Z treści jego wynika bowiem, że dotyczy on podatników prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów, w przypadku których, za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie miał zastosowanie art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy. Na podstawie jego należy jednoznacznie stwierdzić, iż za koszty uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku na tym gruncie położonego, nie mogą być brane pod uwagę koszty uzyskania przychodów poniesione przez spadkodawczynię. Bez znaczenia pozostaje również fakt, że matka Pana, zawarła umowę przedwstępną i otrzymała zadatek zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego oraz fakt, że zamieszkuje tam Pana brat z rodziną. Z zapisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika możliwość zaniechania poboru podatku w powyższym zdarzeniu przyszłym. Zgodnie z art. 30 e ust. 4 podatek od przychodu uzyskanego przez Pana w wyniku sprzedaży, nabytego w dwóch trzecich w drodze spadku po zmarłej matce w 2007 r., prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku na tym gruncie położonego, pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6d, płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do 30 kwietnia 2008 r.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock