Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-949a/10/MN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-12-22
Teza: Podstawa opodatkowania najmu przy rozliczeniu nakładów.
Słowa kluczowe: dzierżawa; faktura; najem; nakłady; opodatkowanie; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106d; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106f; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106g; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106h; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106i; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106j; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106k; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106l; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106m; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106n; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106o; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106p; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-Rozdział 1-art. 106q

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2010 r. (wpływ 28 września 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu świadczenia usług najmu nieruchomości zabudowanej oraz sposobu dokumentowania tych usług – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2010 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu świadczenia usług najmu nieruchomości zabudowanej oraz sposobu dokumentowania tych usług.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 czerwca 2006 r. została zawarta umowa dzierżawy pomiędzy Wnioskodawcą – Gminą, jako Wydzierżawiającym a spółką cywilną, jako dzierżawcą. Zgodnie z tą umową Wydzierżawiający oddał dzierżawcy do używania część stanowiącej własność Gminy działki zabudowanej budynkiem kina z salą kinową na okres 20 lat, t.j. do dnia 21 czerwca 2026 r. Przedmiotowa umowa zakładała przeznaczenie sali kinowej na projekcję filmów, działalność kulturalno - rozrywkową oraz organizację pozostałych imprez, a terenu przyległego na inną działalność gospodarczą. Strony ustaliły roczny czynsz dzierżawny na kwotę netto 48.692,30 zł, powiększoną o 22% VAT. W ramach wartości czynszu dzierżawnego brutto za cały okres dzierżawy dzierżawca zobowiązany został do poniesienia na opisanej nieruchomości nakładów, których szacunkowa wartość została określona przez Wydzierżawiającego na kwotę 1.080.000 zł. Nakłady miałyby dotyczyć wykonania remontu zaplecza socjalno-technicznego, sali kinowej ze sceną oraz zaplecza kina, w terminie trzech lat od daty jej zawarcia, a ich wykonanie miało nastąpić zgodnie z ustalonym harmonogramem, który przewidywał wykonanie poszczególnych robót w okresach odpowiednio do 31 maja 2009 r., do dnia 31 maja 2008 r. oraz do dnia 31 maja 2009 r. Nakłady te dzierżawca powinien rozliczyć do dnia 30 czerwca każdego roku. Kolejne postanowienia zawartej umowy dzierżawy przewidują, że dzierżawca będzie uiszczał od 2010 r. czynsz dzierżawny brutto w wysokości wyliczonej w sposób następujący: różnica pomiędzy rocznym czynszem dzierżawnym brutto określonym powyżej, skapitalizowanym za cały okres dzierżawy, a wartością wykonanych i rozliczonych nakładów podzieloną przez 17 (ilość lat trwania umowy dzierżawy pozostałych po wykonaniu nakładów), płatny w terminie do dnia 31 lipca każdego roku z uwzględnieniem wzrostu cen odpowiadającego wskaźnikowi wzrostu cen detalicznych towarów i usług konsumpcyjnych roku poprzedniego, ogłoszonego przez prezesa GUS w Monitorze Polskim.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy opisany sposób postępowania jest prawidłowy?

Rozliczenie obu stron umowy winno nastąpić w następujący sposób: dzierżawca fakturuje na rzecz Wydzierżawiającego z tytułu nakładów w dacie ich przeniesienia na podstawie protokołu zdawczo - odbiorczego, natomiast Wydzierżawiający fakturuje na dzierżawcę roczny czynsz dzierżawny, do roku 2009 włącznie w wysokości podanej w umowie, natomiast od roku 2010, obliczony w sposób podany w umowie (z uwzględnieniem pomniejszenia wynikającego z zaliczenia na poczet czynszu dzierżawnego poczynionych przez dzierżawcę nakładów).

Zdaniem Wnioskodawcy sposób rozliczenia opisany w pytaniu jest prawidłowy. Na dzierżawcy ciąży obowiązek wystawienia faktury za poniesione na należącej do Wnioskodawcy nieruchomości nakłady. Wnioskodawca winien wystawić faktury opiewające jedynie na czynsz dzierżawny, wyliczony stosownie do postanowień umowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Podstawą opodatkowania jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku – art. 29 ust. 1 ustawy.

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (…) – art. 106 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, iż na podstawie zawartej umowy został ustalony roczny czynsz dzierżawny na kwotę netto 48.692,30 zł, powiększoną o 22% VAT. W ramach wartości czynszu dzierżawnego brutto za cały okres dzierżawy Dzierżawca zobowiązany został do poniesienia na dzierżawionej nieruchomości nakładów, w terminie trzech lat od daty zawarcia umowy. Nakłady te dzierżawca powinien rozliczyć do dnia 30 czerwca każdego roku. Kolejne postanowienia zawartej umowy dzierżawy przewidują, że dzierżawca będzie uiszczał od 2010 r. czynsz dzierżawny brutto w wysokości wyliczonej w sposób następujący: różnica pomiędzy rocznym czynszem dzierżawnym brutto określonym powyżej, skapitalizowanym za cały okres dzierżawy, a wartością wykonanych i rozliczonych nakładów podzieloną przez 17 (ilość lat trwania umowy dzierżawy pozostałych po wykonaniu nakładów), płatny w terminie do dnia 31 lipca każdego roku z uwzględnieniem wzrostu cen odpowiadającego wskaźnikowi wzrostu cen detalicznych towarów i usług konsumpcyjnych roku poprzedniego, ogłoszonego przez prezesa GUS w Monitorze Polskim.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego na tle powołanych przepisów prowadzi do wniosku, iż w opisanej sytuacji podstawą opodatkowania usług dzierżawy świadczonych przez Gminę jest kwota należna z tytułu świadczonych usług pomniejszona o kwotę należnego podatku, t.j. kwota wynikającą z umowy bez jej pomniejszenia wynikającego z zaliczenia na poczet czynszu dzierżawnego poczynionych przez dzierżawcę nakładów. Kwota pomniejszenia stanowi w istocie potrącenie wzajemnych należności i zobowiązań pomiędzy stronami, co wynika z zawartej umowy dzierżawy, a nie, jak sugeruje Wnioskodawca, zmniejsza wartość należnego czynszu za dzierżawę, tym samym wpływa na wysokość podstawy opodatkowania.

Zatem, w świetle przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawca powinien wystawić fakturę na rzecz dzierżawcy, w której jako podstawę opodatkowania winien wykazać kwotę należnego czynszu, nie uwzględniając pomniejszenia wynikającego z zaliczenia na poczet czynszu dzierżawnego poczynionych przez dzierżawce nakładów. Fakt, że Strony umowy dzierżawy ustaliły, że czynsz od roku 2010 będzie płacony w wartości pomniejszonej, nie może wpłynąć na wysokość podstawy opodatkowania.

Końcowo podkreśla się, iż niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu świadczonych przez Gminę usług dzierżawy i sposobu dokumentowania tych usług, natomiast nie rozstrzyga prawidłowości sposobu rozliczania opisanych nakładów przez dzierżawcę – w tej kwestii bowiem wydano odrębne rozstrzygnięcie (sygn. ITPP1/443-949b/10/MN).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.