Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.1.2020.1.MMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-31
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatnik
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 30 grudnia 2019 r. (data wpływu 2 stycznia 2020 r.) uzupełnionym w dniu 29 stycznia 2020 r. (data wpływu 29 stycznia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości stanowiącej Działkę 1 i Działkę 2 – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości stanowiącej Działkę 1 i Działkę 2.

Wniosek uzupełniony został w dniu 29 stycznia 2020 r. (data wpływu 29 stycznia 2020 r.)

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Spółka 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana A.C.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią A.C.1
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana I.K.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest podmiotem działającym w branży deweloperskiej zajmującej się budową i rewitalizacją nieruchomości komercyjnych, a także zarządzaniem własnym portfolio obiektów. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”).

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działkę numer 1 o obszarze 3508 m2 („Działka 1”), położonej przy ulicy …; aleja … w …, województwo …, dla którego Sąd Rejonowy dla …, … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr ….

Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działkę numer 2 o obszarze 28443 m2 („Działka 2”) oraz działkę numer 3 o obszarze 57 m2 („Działka 3”), położonej przy ulicy …; aleja … w …, województwo …, dla którego Sąd Rejonowy dla …, … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr ….

Działka 1, Działka 2, Działka 3, będą dalej zwane łącznie „Nieruchomością”.

Nieruchomość jest niezabudowana i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Spółce 1 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Działki 1, Działki 2 i Działki 3, ponieważ nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które nie występowały w charakterze podatnika VAT na potrzeby przedmiotowych transakcji i nie wystawiały faktur VAT z tytułu sprzedaży. Tym samym cena nabycia nieruchomości nie obejmowała podatku VAT.

Spółka 1 wykorzystywała Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT (początkowo Spółka miała w planach wykorzystanie Nieruchomości do inwestycji, jednakże po zmianie planów zdecydowano o przeznaczeniu Nieruchomości do sprzedaży).

Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości. W dniu 27 września 2019 r. na podstawie aktu notarialnego została zawarta przedwstępna umowa warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa przedwstępna”) pomiędzy Spółką a Panem A.C.(„AC”), Panią A.C.1 („AC1”), Panem I.K.(„IK”).

Pan A.C., Pani A.C.1, Pan I. K. będą dalej zwani łącznie „Nabywcą”.

AC prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A., wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej („CEIDG”). AC przy sporządzaniu Umowy przedwstępnej działał w imieniu własnym oraz żony – AC1, na podstawie pełnomocnictwa objętego aktem notarialnym. AC i AC1 pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

IK prowadzi działalność gospodarczą pod firmą B wpisaną do CEIDG. IK pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

Na podstawie Umowy przedwstępnej AC i AC1 nabędą do majątku wspólnego objętego małżeńską wspólnością majątkową udział wynoszący 60/100 w prawie użytkowania wieczystego Działki 2 i Działki 3 oraz 60/100 udziału w prawie użytkowania wieczystego Działki 1. IK kupi udział wynoszący 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Działki 2 i Działki 3 oraz 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Działki 1.

AC i AC1 oraz IK po nabyciu udziałów w prawie użytkowania wieczystego Działki 1, Działki 2, Działki 3 zamierzają wykorzystywać ją w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (najprawdopodobniej zostaną odprzedane w ramach prowadzonej działalności przez AC i AC1 oraz IK).

Działka 1 objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr … Rady … z dnia 4 lipca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego … jest przeznaczona na:

*   A6.5UHA - tereny usług,
*   A14.3IH/ZP - tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Działka 2 jest objęta w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr … Rady … z dnia 4 lipca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego … oraz w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr … Rady Gminy … z dnia 18 czerwca 1998. Powierzchnia Działki 2 objęta wyżej opisanymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 26239 m2 i przeznaczona jest na:

*   A6.5UHA - tereny usług,
*   A6.6UHA - tereny usług,
*   A14.3IH/ZP - tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych,
*   4KD-L i 19KD-D - drogi publiczne,
*   ZN2 - teren zieleni naturalnej.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Pozostała powierzchnia Działki 2 (2204 m2) nie jest objęta jakimkolwiek planem miejscowym, a w rejestrze gruntów figuruje jako użytki rolne.

Działka 3 w całości nie jest objęta jakimkolwiek planem miejscowym, a w rejestrze gruntów figuruje jako użytki rolne.

Tereny usług oznaczone symbolem A6.5UHA oraz A6.6UHA są przeznaczone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na usługi nieuciążliwe z zakresu handlu detalicznego, biur, administracji, obsługi finansowej, gastronomii, usług bytowych i rzemiosła. Dopuszcza się lokalizację na tym obszarze garaży kubaturowych, podziemnych oraz parkingów terenowych.

Tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych oznaczone symbolem A14.3IH/ZP zlokalizowane na terenie Działki 1 oraz Działki 2 są przeznaczone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na zieleń parkową, zbiorniki retencyjne, łańcuch niecek infiltracyjnych i niecek bioretencyjnych, kanały odwadniające. Dopuszcza się również przeznaczenie terenu na usługi z zakresu kultury, sportu, rekreacji w formie obiektów i urządzeń niekubaturowych, a także realizację urządzeń ogrodowych, nie wymagających uzyskania pozwolenia na budowę.

Drogi publiczne oznaczone symbolem 4KD-L i 19KD-D pozostające w granicach Działki 2 podlegają kształtowaniu ogólnodostępnych terenów.

Na załączonej mapie zostały oznaczone części nieruchomości objęte i nieobjęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23% w odniesieniu do powierzchni Nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj. Działka 1 w całości oraz Działka 2 w części 26239/28443?
2.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę użytkowania wieczystego niezabudowanej Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT i korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług Dz.U. 2018 poz. 2174 („ustawa o VAT”), w odniesieniu do powierzchni Nieruchomości nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj. Działka 2 w części 2204/28443?
3.  Czy Nabywcom będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury dokumentującej dostawę powierzchni Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z MPZP i podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy?

Zdaniem Wnioskodawców:

Ad 1 i 2

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości będzie stanowić:

*   czynność podlegającą opodatkowaniu VAT podstawową stawką VAT w odniesieniu do powierzchni Nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tj. Działka 1 w całości oraz Działka 2 w części 26239/28443 oraz

*   czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, w odniesieniu do powierzchni Nieruchomości nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj. Działka 2 w części 2204/28443.

Ad 3

W odniesieniu do pytania nr 2 Wnioskodawca stoi na stanowisku, że Nabywcom będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dostawę powierzchni Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z MPZP i podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy.

Uzasadnienie:

Ad 1 i 2

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie przepisu art. 41 ust. 1 ustawy o VAT podstawowa stawka podatku wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl przepisu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane należy rozumieć grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie przepisów ustawy o VAT o przeznaczeniu gruntu decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wnioskodawca w opisie zdarzenia przyszłego wskazał, że dla części przedmiotowej Nieruchomości obowiązuje MPZP i zgodnie z nim Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę.

Zwolnienie z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych wyłącznie, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Czynnikiem determinującym możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie ich na cele inne niż budowlane. W tym celu konieczna jest analiza podstawowego przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, ale również zapisów dotyczących dopuszczalnego przeznaczenia terenu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość objęta MPZP podlega zabudowie ze względu na podstawowe i dopuszczalne przeznaczenie Działki 1 w całości oraz Działki 2 w części 26239/28443.

Sama możliwość wybudowania wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego obiektów oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. Zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu, a nie jedynie od głównego przeznaczenia gruntu. Z uwagi na to, że wskazane we wniosku działki stanowią grunt z możliwością jego zabudowania, przedmiotowa transakcja nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT i podlega opodatkowaniu podstawową stawką VAT.

Działka 2 w części 2204/28443 jest niezabudowana i nie jest objęta MPZP oraz nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z tym na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT należy stwierdzić, że teren ten nie spełnia definicji terenów budowlanych. W konsekwencji transakcja sprzedaży Działki 2 w części 2204/28443 podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 3

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w przepisie art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl przepisu art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Natomiast zgodnie z przepisem art. 86 ust. 10 ustawy o VAT w związku z przepisem art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy, nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę.

Zgodnie z przepisem art. 87 ust 1 ustawy o VAT w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w przepisie art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W związku z faktem, że Nabywcy zamierzają wykorzystywać nabyte udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości w prowadzonej przez siebie opodatkowanej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, będzie im przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury dokumentującej jego dostawę. Nabywcy będą mogli skorzystać z prawa do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Dodatkowo należy zaznaczyć, że nie wystąpi żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie przepisu art. 88 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1 i 2

W świetle przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Z art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o przepis art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, z późn. zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1.  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2.  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy bądź decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest podmiotem działającym w branży deweloperskiej zajmującej się budową i rewitalizacją nieruchomości komercyjnych, a także zarządzaniem własnym portfolio obiektów. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działkę numer 1 (Działka 1). Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego działkę numer 2 (Działka 2). Nieruchomość jest niezabudowana i nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Spółce Spółka 1 nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Działki 1, Działki 2, ponieważ nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które nie występowały w charakterze podatnika VAT na potrzeby przedmiotowych transakcji i nie wystawiały faktur VAT z tytułu sprzedaży. Tym samym cena nabycia nieruchomości nie obejmowała podatku VAT. Spółka 1 wykorzystywała Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT (początkowo Spółka miała w planach wykorzystanie Nieruchomości do inwestycji, jednakże po zmianie planów zdecydowano o przeznaczeniu Nieruchomości do sprzedaży). Spółka zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości. W dniu 27 września 2019 r. na podstawie aktu notarialnego została zawarta przedwstępna umowa warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Spółką a Panem A.C., Panią A.C.1, Panem I. K.

AC prowadzi działalność gospodarczą pod firmą A., wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej. AC przy sporządzaniu Umowy przedwstępnej działał w imieniu własnym oraz żony – AC1, na podstawie pełnomocnictwa objętego aktem notarialnym. AC i AC1 pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. IK prowadzi działalność gospodarczą pod firmą B. wpisaną do CEIDG. IK pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Na podstawie Umowy przedwstępnej AC i AC1 nabędą do majątku wspólnego objętego małżeńską wspólnością majątkową udział wynoszący 60/100 w prawie użytkowania wieczystego Działki 2 oraz 60/100 udziału w prawie użytkowania wieczystego Działki 1. IK kupi udział wynoszący 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Działki 2 oraz 40/100 części w prawie użytkowania wieczystego Działki 1.

AC i AC1 oraz IK po nabyciu udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości zamierzają wykorzystywać ją w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT (najprawdopodobniej zostaną odprzedane w ramach prowadzonej działalności przez AC i AC1 oraz IK).

Działka 1 objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr … Rady … z dnia 4 lipca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego \`(...)\` jest przeznaczona na:

*   A6.5UHA - tereny usług,
*   A14.3IH/ZP - tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Działka 2 jest objęta w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr … Rady … z dnia 4 lipca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego \`(...)\` oraz w części miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały Nr … Rady Gminy … z dnia 18 czerwca 1998. Powierzchnia Działki 2 objęta wyżej opisanymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 26239 m2 i przeznaczona jest na:

*   A6.5UHA - tereny usług,
*   A6.6UHA - tereny usług,
*   A14.3IH/ZP - tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych,
*   4KD-L i 19KD-D - drogi publiczne,
*   ZN2 - teren zieleni naturalnej.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Pozostała powierzchnia Działki 2 (2204 m2) nie jest objęta jakimkolwiek planem miejscowym, a w rejestrze gruntów figuruje jako użytki rolne.

Tereny usług oznaczone symbolem A6.5UHA oraz A6.6UHA są przeznaczone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na usługi nieuciążliwe z zakresu handlu detalicznego, biur, administracji, obsługi finansowej, gastronomii, usług bytowych i rzemiosła. Dopuszcza się lokalizację na tym obszarze garaży kubaturowych, podziemnych oraz parkingów terenowych. Tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych oznaczone symbolem A14.3IH/ZP zlokalizowane na terenie Działki 1 oraz Działki 2 są przeznaczone zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na zieleń parkową, zbiorniki retencyjne, łańcuch niecek infiltracyjnych i niecek bioretencyjnych, kanały odwadniające. Dopuszcza się również przeznaczenie terenu na usługi z zakresu kultury, sportu, rekreacji w formie obiektów i urządzeń niekubaturowych, a także realizację urządzeń ogrodowych, nie wymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Drogi publiczne oznaczone symbolem 4KD-L i 19KD-D pozostające w granicach Działki 2 podlegają kształtowaniu ogólnodostępnych terenów.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23% w odniesieniu do powierzchni Nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj. Działka 1 w całości i Działka 2 w części 26239/28443 oraz w części 2204/28443 nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Okoliczności sprawy wskazują, że nieruchomość gruntowa, stanowiąca Działkę 2 stanowi teren o różnym przeznaczeniu wyznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przez linie rozgraniczające. Zatem należy przyjąć, że przedmiotem dostawy będzie nieruchomość gruntowa w części nieobjęta jakimkolwiek planem miejscowym oraz w części stanowiąca teren przeznaczony pod zabudowę zgodnie z obowiązującym dla niej planem zagospodarowania przestrzennego.

W kontekście powołanych przepisów prawa należy wskazać, że w tej sytuacji Wnioskodawca przy dostawie Działki 2 o różnym przeznaczeniu będzie zobowiązany do opodatkowania ww. części według właściwych zasad wynikających z ustawy o podatku VAT.

Uwzględniając treść złożonego wniosku w kontekście wyżej powołanych przepisów stwierdzić należy, że Działkę 1 w całości oraz Działkę 2 w części 26239/28443 należy uznać za tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wnioskodawca wskazał bowiem, że Działka 1 oraz część Działki 2 objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na tereny usług oraz tereny zieleni parkowej i urządzeń wodnych. W efekcie Działka 1 oraz Działka 2 w części 26239/28443 objęte są decyzjami administracyjnymi dotyczącymi ich zabudowy.

W związku z tym, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwolnieniem od podatku objęte są wyłącznie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane, a jak wskazano powyżej przedmiotowe Działki kryterium tego nie spełniają, sprzedaż ww. Działek nie będzie na podstawie tego przepisu korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Sprzedaż Działki 1 w całości oraz Działki 2 w części 26239/28443 nie będzie również objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w tym przepisie, spełnione muszą być łącznie dwa warunki, tj.:

*   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

*   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W niniejszej sprawie warunki te nie są spełnione, gdyż Spółka wykorzystywała Nieruchomość do czynności opodatkowanych VAT.

Tym samym stwierdzić należy, że sprzedaż Działki 1 oraz Działki 2 w części 26239/28443 nie będzie objęta zwolnieniem od podatku ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Działki 1 oraz Działki 2 w części 26239/28443 przez Wnioskodawcę podlegać będzie opodatkowaniu stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wynika ze złożonego wniosku, oferowana do sprzedaży Działka 2 w części 2204/28443 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W związku z tym na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT należy stwierdzić, że teren ten nie spełnia definicji terenu budowlanego. W konsekwencji transakcja sprzedaży Działki 2 w części 2204/28443 podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy odnośnie sposobu opodatkowania sprzedaży Działki 1 oraz Działki 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii, czy Nabywcom będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Wnioskodawcy faktury dokumentującej dostawę powierzchni Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z MPZP i podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Według art. 87 ust. 1 ustawy – w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że AC i AC1 oraz IK po nabyciu udziałów w prawie użytkowania wieczystego Działki 1 oraz Działki 2 zamierzają wykorzystywać ją w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

Uwzględniając powyższe okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie Nabywcom będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących dostawę powierzchni Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zgodnie z MPZP i podlegającej opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%, gdyż Nabywcy po nabyciu udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości zamierzają wykorzystywać ją w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji Nabywcom będzie również przysługiwało prawo do zwrotu podatku na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy dotyczące prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy oraz prawa do zwrotu podatku na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy uznać należy za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Działki 1 oraz Działki 2. Natomiast w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Działki 3, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.