Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBI/2/423-315/09/CzP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-23
Teza: Czy w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym Wspólnota mieszkaniowa jest zwolniona z odprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych w przypadku wystąpienia nadwyżki z przychodu nad poniesionymi kosztami? Czy w tym przypadku ma znaczenie procentowy udział lokali użytkowych w powierzchni użytkowej budynku, - lokale użytkowe mają mniej niż 50% udziału w powierzchni całkowitej budynku, - lokale użytkowe mają ponad 50% udziałów w powierzchni całkowitej budynku (np. lokale mieszkalne przekształcą się w lokale użytkowe) Jeżeli jednak będzie konieczność odprowadzenia podatku dochodowego, to czy od wszystkich składników, tj. eksploatacja, fundusz remontowy, świadczenia?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; lokal-lokal użytkowy; zasób-gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi; zasób-zasoby mieszkaniowe
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty, przedstawione we wniosku z dnia 06 marca 2009 r. (data wpływu do tut. BKIP 16 marca 2009 r.), uzupełnionym 22 czerwca 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z lokali użytkowych - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2009 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z lokali użytkowych.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych dlatego też, pismem z dnia 08 czerwca 2009r. wezwano do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano 22 czerwca 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnota mieszkaniowa posiada w swoich zasobach:

*   lokale mieszkalne wykupione przez osoby fizyczne (indywidualni właściciele), udział procentowy w nieruchomości 64,53%,
*   lokale użytkowe będące własnością osób fizycznych, udział procentowy w nieruchomości 21,15%
*   udział Gminy (14,32%) w tym lokale mieszkalne (4,19%) oraz lokale użytkowe (10,13%).

Wspólnotę mieszkaniową w myśl ustawy o własności lokali tworzą wszyscy właściciele, tj. lokale mieszkalne, jak i użytkowe – posiadające ułomną osobowość prawną.

Każdy zgodnie z ustawą o własności lokali jest zobowiązany do regulowania opłat za swój lokal własnościowy, jak również do partycypowania w kosztach utrzymania części wspólnych, zgodnie ze swoim udziałem w nieruchomości.

Oznacza to, że zaliczki z tytułu eksploatacji, świadczeń i funduszu remontowego wpływają na konto wspólnoty mieszkaniowej, które są rozliczane na koniec roku. W przypadku eksploatacji i świadczeń przychód najczęściej równy jest poniesionym kosztom. Natomiast w przypadku funduszu remontowego, jeżeli w danym roku nie było kosztu, wówczas środki przechodzą na następny rok z przeznaczeniem na przyszłe remonty części wspólnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym Wspólnota mieszkaniowa jest zwolniona z odprowadzenia podatku dochodowego od osób prawnych w przypadku wystąpienia nadwyżki z przychodu nad poniesionymi kosztami?

Czy w tym przypadku ma znaczenie procentowy udział lokali użytkowych w powierzchni użytkowej budynku,

*   lokale użytkowe mają mniej niż 50% udziału w powierzchni całkowitej budynku,
*   lokale użytkowe mają ponad 50% udziałów w powierzchni całkowitej budynku (np. lokale mieszkalne przekształcą się w lokale użytkowe).

Jeżeli jednak będzie konieczność odprowadzenia podatku dochodowego, to czy od wszystkich składników, tj. eksploatacja, fundusz remontowy, świadczenia?

Zdaniem wnioskodawcy Wspólnota mieszkaniowa nie osiąga żadnych dochodów z tytułu lokalu użytkowego własnościowego, bowiem lokal ten funkcjonuje tak jak lokale mieszkalne. Dlatego niepokojący jest fakt, że w niektórych interpretacjach lokal użytkowy będący własnością nie jest zaliczany do gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W takiej sytuacji oznaczałoby to, ze Wspólnota mieszkaniowa musiałaby zapłacić podatek dochodowy (przychody minus koszty uzyskania przychodów). Niewątpliwie taka sytuacja wzbudziłaby oburzenie pozostałych mieszkańców Wspólnoty, ponieważ nie mają z tego tytułu dochodu, jedynie ponieśliby koszty.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej stosownie do postanowień art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy przychodami są w szczegól¬ności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne. Bez znaczenia jest źródło pochodze¬nia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomo¬ści wspólnej czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Oznacza to, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na rachunek Wspólnoty stanowią, w ro¬zumieniu ustawy podatkowej, przychód. Dotyczy to zarówno uiszczonych przez człon¬ków wspólnoty zaliczek na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nie¬ruchomości wspólnej, jak i opłat za dostarczone do poszczególnych lokali media.

Natomiast w art. 12 ust. 4 ww. ustawy enumeratywnie wyszczególniono przysporzenia, których nie zalicza się do przychodów podatkowych, tj. rodzących skutki podatkowe.

Z kolei kosztami uzyskania przychodów, w myśl art. 15 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W przypadku Wspólnoty będą to wszelkie wydatki ponoszone przez Wspólnotę na uregulowanie kosztów zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, w tym opłat za dostarczone media.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl zaś art. 7 ust. 2 ww. ustawy dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1.  dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a także
2.  dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. A zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

W określeniu „zasoby mieszkaniowe” mieszczą się zarówno lokale mieszkalne, jak i pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Mając na względzie powyższe do „zasobów mieszkaniowych” zaliczyć można:

1\. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:

*   dźwigi osobowe i towarowe,
*   aparaty do wymiany ciepła,
*   kotłownie i hydrofornie wbudowane,
*   klatki schodowe,
*   strychy, piwnice, komórki,
*   garaże,

2\. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

*   budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,
\- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,*   osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

3\. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

*   zbiorniki-doły gnilne; szamba,
*   rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
*   sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,
*   budowle inżynieryjne (studnie itp.),
*   budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
*   inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Odnosząc przedstawiony wyżej stan prawny do stanu faktycznego ujętego we wniosku Wspólnoty należy stwierdzić:

1.  Dochód stanowiący nadwyżkę zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz mediów nad kosztami, pozostałą z rozliczenia rocznego, w części przeznaczonej na utrzymanie zasobów mieszkaniowych korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych.
2.  Lokale użytkowe z racji swego przeznaczenia nie są lokalami mieszkalnymi. Nie należą także do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie). Nie mogą więc być zaliczone do „zasobów mieszkaniowych”. W związku z powyższym ewentualne dochody uzyskane z gospodarki lokalami użytkowymi bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane, podlegać będą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Natomiast skoro część budynku Wspólnoty spełnia kryteria umożliwiające zaliczenie ich do „zasobów mieszkaniowych”, to dochód uzyskany z gospodarki tymi zasobami, jeśli będzie przeznaczony na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych, jest wolny od podatku dochodowego od osób prawnych, gdyż pojęcie zasobów mieszkaniowych nie jest uzależnione od powierzchni budynku używanej na cele mieszkaniowe.
3.  Jak wyżej wskazano podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód. Jeżeli zatem powstanie nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania, to wystąpi dochód. Jeżeli wnioskodawca zamierza korzystać ze zwolnienia przewidzianego w trybie art. 17 ust. 1 pkt 44 w/w ustawy, to musi rozbić przychody, koszty na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi oraz pozostałe i dla tych dwóch grup ustalić wynik finansowy (dochód lub stratę).

Jeżeli dochód ten będzie pochodził z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i wydatkowany zostanie na zasoby mieszkaniowe, to podlega zwolnieniu. Jeżeli natomiast dochód pochodził będzie z innej działalności, to pomimo jego wydatkowania na zasoby mieszkaniowe podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Podkreślić należy, że zwolnienie wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop stanowi formę ulgi podatkowej, która narusza zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej. A zatem argumentacja zawarta we wniosku, iż opodatkowanie dochodu z lokali użytkowych wzbudzi oburzenie pozostałych mieszkańców Wspólnoty nie ma znaczenia w sprawie.

Stąd stanowisko wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.