Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.607.2025.3.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-13
Teza: Brak opodatkowania dostawy gruntu przez rolnika
ryczałtowego
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu
grunty-grunt niezabudowany
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
podatnik
rolnik-rolnik ryczałtowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Osoby prowadzące działalność
rolniczą
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 4
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

dłowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w
    zakresie podatku od towarów i usług.
    Wniosek został uzupełniony pismem z 8 września 2025 r. będącym odpowiedzią na
    wezwanie.
    Treść wniosku jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    - Zainteresowany będący stroną postępowania:
      W. Ż.
    - Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      A Spółka z o.o.

## Opis zdarzenia przyszłego

W. Ż. (dalej także : „Wnioskodawca”, „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym.
    Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też czynnym podatnikiem
    podatku od towarów i usług.
    A Sp. z o.o. (dalej także: „Zainteresowana”, „Kupująca”) jest spółką prawa polskiego i
    czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą
    w branży (...). Spółka powstała z przekształcenia, w trybie art. 551 par. 5 kodeksu spółek
    handlowych, przedsiębiorcy - J. K., NIP (...).
    Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w (...) o łącznym obszarze (...) ha,
    działka nr 1, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (dalej:
    „Nieruchomość”). Pierwotnie nieruchomość została oznaczona w ewidencji gruntów jako
    grunty orne oraz zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (...) z dnia (...), numer (...),
    przeznaczona była pod teren rolniczy (R) oraz stanowiła nieruchomością rolną w
    rozumieniu art. 46[1] kodeksu cywilnego i w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11
    kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.
    Sprzedający nabył przedmiotową nieruchomość 11.02.1994 r. w celu powiększenia
    gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca uprawiał na nieruchomości płody rolne.
    Nieruchomość nie była wydzierżawiana. Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie
    czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

    W dniu (...) 2023 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży na mocy, której
    Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać - w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń,
    praw i roszczeń osób trzecich - Panu J. K. - niezabudowaną działkę numer 1 o obszarze (...)
    ha, opisaną w § 2 tego aktu, za cenę (...) zł.
    Strony zgodnie postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta po
    spełnieniu następującego warunku: uchwalona zostanie przez Radę Gminy (...) i wejdzie w
    życie uchwała w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy (uchwała
    (...) z dnia (...)), w którym przedmiotowa działka numer 1 będzie przeznaczona w całości na
    cele inne niż rolne, w tym w przeważającej części pod tereny zabudowy przemysłowej
    (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - symboI P).
    Sprzedający w treści umowy udzielił Panu J. K. prawa do dysponowania nieruchomością,
    na cele budowlane, co oznacza w szczególności, że Pan J. K. miał prawo, z dniem zawarcia
    umowy, do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w
    rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (t.j. Dz. U.
    2020.1333) oraz tytuł prawny do korzystania z obiektu (nieruchomości) w rozumieniu
    ustawy prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 roku (t. j. Dz. U. 2020.833).
    Tym samym, Pan J. K. mógł ubiegać się w imieniu własnym, w szczególności o: uzyskanie
    warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcie
    umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej teleinformatycznej oraz umowy o
    sprzedaż energii, uzyskanie warunkowej przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o
    przyłączenie do sieci gazowej, umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia
    do sieci cieplnej, zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż
    ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy
    o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i
    odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na
    lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji
    pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na
    budowę, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii
    niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o
    dokonanie wszelkich uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem
    zarządzającym ruchem dróg, a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd
    do ww. nieruchomości oraz do przeprowadzenia procedury podziału i scalania
    nieruchomości.
    Wnioskodawca wyraził ponadto w umowie zgodę na przeprowadzenie przez Pana J. K. (lub
    podmiot przez niego wskazany) własnym staraniem i na własny koszt badań gruntu, które
    potwierdzą możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości inwestycji, w tym
    badań geotechnicznych oraz badania zanieczyszczenia gruntu.
    Wnioskodawca wyraził zgodę na prawo wstępu przez p. J. K. i jego doradców, w każdym
    czasie, na teren ww. nieruchomości, po uprzednim zawiadomieniu, w celu
    przeprowadzenia badań, w tym geotechnicznych, a także w celu prezentacji
    nieruchomości potencjalnym kontrahentom lub wykonawcom kupującego.
    Wnioskodawca udzielił ponadto p. J. K. oraz p. Ł. K., każdemu z nich z osobna -
    uzasadnionego treścią niniejszej umowy, nieodwołanego do dnia zawarcia umowy
    przyrzeczonej i niewygasającego z chwilą śmierci stawającego pod 1), pełnomocnictwa do
    działania w imieniu i na rzecz stawającego pod 1) przed wszystkimi organami administracji
    państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu
    sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia zmiany planu zagospodarowania
    przestrzennego dla przedmiotowej działki, zgodnie z warunkiem umownym, uzyskania
    decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości,
    decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. nieruchomości,
    decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków
    przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o

    przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż
    energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy
    o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskania warunków
    przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz
    umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej
    i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż
    wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na
    lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o
    uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do
    uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich
    uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a
    dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości,
    przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości oraz uzyskania warunków
    przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według
    uznania pełnomocnika, z zastrzeżeniem, że pełnomocnik będzie upoważniony do
    udzielania dalszych pełnomocnictwo osobom zaangażowanym w realizację
    przedsięwzięcia.
    Strony zgodnie postanowiły że wszelkie warunki, uzgodnienia, opinie, decyzje i umowy
    Pan J. K. uzyska własnym staraniem i na własny koszt, a w przypadku niedojścia do skutku
    umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy, Kupujący zobowiązał się
    nie obciążać Wnioskodawcy poniesionymi przez siebie kosztami w szczególności kosztami
    poniesionymi w związku z uzyskaniem warunków, uzgodnień, opinii, decyzji i umów.
    Ponadto, Kupujący zobowiązał się pokryć szkody wyrządzone w uprawach w wyniku
    działań podejmowanych przez niego osobiście lub osoby działające na jego zlecenie oraz
    oświadczył że zobowiązuje się pokryć koszty związane z opłatami dotyczącymi wyłączenia
    przedmiotowej działki z produkcji rolnej czy też koszty opłaty planistyczne w związku ze
    zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nawet jeśli dojdzie do ich
    powstania po przeniesieniu własności nieruchomości. Strony zobowiązały się zawrzeć
    umowę do 31.12.2025 r., a w przypadku braku nieziszczenia się warunku, umowa
    przedwstępna wygasała.
    Na poczet ceny, Wnioskodawca otrzymał kwotę (...) zł tytułem zaliczki i kwotę (...) zł tytułem
    zadatku. Obie płatności nastąpiły przed zmianą planu zagospodarowania miejscowego.
    Zgodnie z uchwałą Rady Gminy (...) z dnia (...) 2025 r. numer (...), działka położona w (...), o
    numerze ewidencyjnym 1, znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem UP - teren
    usług lub produkcji wraz ze strefą zieleni, oznaczoną na rysunku planu o szerokości 10 m
    (dziesięć metrów) wzdłuż południowej granicy działki oraz 5m (pięć metrów) wzdłuż
    granicy z terenem KDL (około 99% powierzchni działki) i na obszarze oznaczonym
    symbolem KOL - teren drogi lokalnej (około 1 % powierzchni działki).
    W dniu (...) 2025 r. Strony zawarły aneks do umowy, nastąpiło to już po przekształceniu w
    Spółkę, w którym potwierdziły iż warunek umowny został spełniony, a ponadto Strony
    zmieniły harmonogram płatności w ten sposób, iż Zainteresowana zobowiązała się do
    zapłaty zaliczki w kwocie (...) zł do dnia 02.07.2025 r. a resztę ceny w dniu zawarcia umowy
    końcowej oraz wydłużyły termin do zawarcia umowy końcowej na okres do 30.01.2026 r.
    Ponadto, Strony postanowiły iż wystąpią o interpretację indywidualną w celu
    potwierdzenia czy czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości lub części
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.
    Jednocześnie Strony postanowiły iż w przypadku uznania, iż czynność ta podlega VAT, to
    podwyższą kwotę ceny o podatek od towarów i usług. Środki uzyskane ze sprzedaży
    nieruchomości Wnioskodawca przeznaczy na zakup kolejnej nieruchomości w celu
    powiększenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca w 2019 r. sprzedał dwie działki,
    wyodrębnione z gospodarstwa rolnego i otrzymane na podstawie umowy o przekazanie
    gospodarstwa rolnego, a uzyskane środki przeznaczył na budowę domu jednorodzinnego.

    Wnioskodawca planuje sprzedaż innych nieruchomości stanowiących część gospodarstwa
    rolnego, a uzyskane środki przeznaczy na powiększenie gospodarstwa rolnego.
    Zainteresowana nabędzie nieruchomość w celu działalności opodatkowanej VAT.
    Pismem z 8 września 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:
  1. Do jakich celów prywatnych wykorzystuje/wykorzystywał Pan działkę nr 1 od momentu
      jej nabycia do chwili jej planowanej sprzedaży, proszę opisać?
      Działka rolna 1 jest i była użytkowana do uprawy różnego rodzaju płodów rolnych w
      celu ich sprzedaży.
  2. Czy działka nr 1 była/jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej,
      zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów
      i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)?
      Tak. Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej. Wnioskodawca nie
      prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany do VAT.
  3. Czy działkę nr 1 wykorzystywał/wykorzystuje Pan w działalności rolniczej, o której mowa
      w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?
      Tak.
  4. Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, zgodnie z art. 2 pkt 19 ww. ustawy o podatku od
      towarów i usług, jeśli tak, to od kiedy, w jakim okresie?
      Tak, jest Pan rolnikiem ryczałtowym od 06.07.1990 r. do dnia dzisiejszego.
  5. Czy z działki nr 1, dokonywał/dokonuje Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z
      własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż
      ta miała miejsce) i czy sprzedaż była/jest zwolniona od podatku lub opodatkowana
      podatkiem VAT?
      Tak, dokonuje Pan sprzedaży płodów rolnych (pszenica, żyto, kukurydza, rzepak) od
      momentu nabycia działki 1 czyli od 11.02.1994. Sprzedaż jest zwolniona z podatku
      VAT.
  6. Czy działkę nr 1 wykorzystywał/wykorzystuje Pan wyłącznie na cele działalności
      zwolnionej od podatku?
      Tak, jako rolnik ryczałtowy.
  7. Czy działka nr 1 była kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o
      podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpał Pan z
      tego tytułu?
      Działka nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy.
  8. Czy występował Pan kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu
      zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki nr 1?
      Tak.
  9. Czy wnosił Pan kiedykolwiek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i
      zagospodarowania terenu dla działki nr 1? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana było
      konieczne, jeśli tak to dlaczego?
      Nie.
  10. Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki nr 1 tj.
      dokonał jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w
      urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy
      i w jakim celu?
      Nie.
  11. Kiedy otrzymał Pan kwotę (...) zł tytułem zaliczki i kwotę (...) zł tytułem zadatku, proszę
      podać datę?

      W dniu 25.04.2023 r.
  12. Kiedy otrzymał Pan zaliczkę w kwocie (...) zł, proszę podać datę?
      W dniu 01.07.2025 r.
  13. Jakie działania marketingowe podjął Pan w celu sprzedaży działki nr 1?
      Nie podjął Pan żadnych działań marketingowych.
  14. W jaki sposób znalazł Pan nabywcę na zakup działki nr 1?
      Nabywca sam się do Pana zgłosił.
  15. Czy działka nr 1 na dzień sprzedaży będzie:
    a) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod
        zabudowę? Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będą
        linie rozgraniczające na działce, oddzielające część działki przeznaczonej pod
        zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę?
        Tak.
    b) objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o
        lokalizacji inwestycji celu publicznego?
        Nie.
  16. Czy z tytułu sprzedaży w 2019 r. dwóch działek odprowadzał Pan podatek VAT, składał
      deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
      Nie.
    Pytania
    1. Czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa w stanie faktycznym, podlega
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak to czy sprzedaż będzie
      korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
    2. Czy Sprzedający zobowiązany jest do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia
      faktury VAT na rzecz Zainteresowanej tytułem otrzymanej zaliczki, a jeśli tak to czy
      kwoty otrzymane przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w 2025 r.
      korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług? Czy Sprzedający będzie
      zobowiązany do korekty VAT co do kwot otrzymanych przed zmianą planu
      zagospodarowania przestrzennego w 2025 r., a jeśli tak to w jakim okresie
      rozliczeniowym powinien ująć taką korektę?
    3. Czy Zainteresowana A Sp. z o.o. będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i
      usług, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu
      Nieruchomości, a jeśli tak to w całości od każdej płatności?
    Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług
    Ad. 1
    Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT, w związku z czym zbycie nieruchomości
    nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.
    Ad. 2
    Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT, w związku z czym nie będzie miał
    obowiązku rejestracji do VAT oraz wystawienia faktury i w konsekwencji korekty VAT.
    Ad. 3
    W ocenie Zainteresowanej, nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia z uwagi na
    fakt iż zbycie nieruchomości nie będzie podlegało VAT.
    Uzasadnienie Ad. 1 i 2

    Planowana sprzedaż działki o nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług.
    Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
    towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1,
    rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także
    wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne
    niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność
    gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
    producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
    naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych.
    W wyroku NSA w Warszawie z 29.09.2014 r. sygn. I FSK 621/13 wskazano następujące
    kryteria jakimi trzeba się kierować oddzielając prywatną sprzedaż od sprzedaży w ramach
    działalności gospodarczej: Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że:
    1. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako
      podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się
      do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast
      możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego
      zastosowanie w każdym przypadku.
    2. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub
      przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach
      wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza
      automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT.
      Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w
      charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do
      wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w
      stosunku do tego gruntu,
    3. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze
      podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec),
      wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową
      (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi
      dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości”
      działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. dyrektywy 2006/112
      /WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za
      podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób
      sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność
      gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).
    4. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie
      został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w
      celach prywatnych.
    5. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium
      rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza
      zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
    6. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu
      na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca.

      Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje
      następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych
      elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
      zainteresowanego.
    7. Fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg
      wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek,
      wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie
      obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego
      przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
    8. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed
      sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy
      wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
      sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w
      zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o
      zbliżonym charakterze.
    Uwzględniając powyższe wytyczne należy podkreślić, że Sprzedający nabył Nieruchomość
    wiele lat temu w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, a zatem nie w zakresie
    działalności objętej podatnikiem VAT oraz nie w celu odsprzedaży. W okresie od jej
    nabycia, Nieruchomość służyła działalności rolniczej, co również podkreśla iż
    Nieruchomość nie jest wykorzystywana w celach komercyjnych. Czynność sprzedaży
    Nieruchomości, związana jest z dysponowaniem majątkiem prywatnym i nie ma
    charakteru stałego (jest to incydentalna sprzedaż). Tak więc, Sprzedający nie może zostać
    uznany za przedsiębiorcę, albowiem nie podjął żadnej aktywności w celu zbycia
    nieruchomości, a tym bardziej takiej którą można by porównać do podmiotów
    zajmujących się rynkiem nieruchomości. Uwzględniając powyższe, w ocenie
    Sprzedającego, sprzedaż Nieruchomości nie podlega VAT. Dlatego też, Sprzedający nie ma
    obowiązku rejestracji do VAT i wystawienia faktury.
    Ad. 3
    Zainteresowanej nie będzie służyło prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na
    fakt, iż zbycie działki o nr 1 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nie stanowią
    podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu
    podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja
    udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    Jak podnosi się w piśmiennictwie, przepis ten nakłada więc na nabywcę obowiązek
    „czuwania”, czy faktura wystawiona przez sprzedawcę:
    1) w ogóle dokumentuje czynność opodatkowaną VAT (ewentualnie opodatkowaną VAT
        w Polsce ze względu na miejsce świadczenia);
    2) nie dokumentuje w rzeczywistości świadczenia usługi/dostawy zwolnionych z VAT
        (Matarewicz Jacek, Ustawa o podatku od towarów i usług).
    Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2023). Z powyższego wynika, że jeśli
    dostawa towarów nie podlega opodatkowaniu, to nabywcy nie przysługuje prawo
    odliczenia. Dlatego też, w ocenie Zainteresowanej, w sytuacji gdy zbycie ww. działek nie
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie przysługuje Jej prawo do
    odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działek.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest
    prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, że:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, (...).
    Na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:
      W przypadku osób fizycznych prowadzących wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne
      lub rybackie za podatnika uważa się osobę, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o
      którym mowa w art. 96 ust. 1.
    W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:
      Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio do osób fizycznych prowadzących wyłącznie
      działalność rolniczą w innych niż wymienione w ust. 4 przypadkach.
    Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o gospodarstwie rolnym - rozumie się przez
      to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.
    Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym - rozumie się przez
      to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi
      rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z
      wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do
      prowadzenia ksiąg rachunkowych.
    Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne
    szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo
    rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą

    w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest
    uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1
    ustawy o podatku od towarów i usług.
    Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę produktów rolnych dokonywaną przez rolnika
      ryczałtowego oraz świadczenie usług rolniczych przez rolnika ryczałtowego.
    Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy.
    Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym
    w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez
    podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju
    działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia
    przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż
    własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady
    podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.
    Wskazać należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności
    dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia,
    czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku
    VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów cytowanej wyżej ustawy.
    W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112
    /WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości
    dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji: (...) dostawa terenu budowlanego.
    Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów
      na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim
      charakterze (...).
    Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku
    od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności
    opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością
    zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów,
    handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
    wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie

    jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje
    jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle
    regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności
    gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych
    czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie
    pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku
    osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym
    zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko
    Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko
    Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że
    czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie
    być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji
    sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
    prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady,
    a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych
    transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem,
    kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby
    fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących
    środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
    Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
    podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych
    elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w
    ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący
    dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z
    rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w
    ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która
    prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości
    dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego
    niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za
    podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona
    sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym tej osoby”.
    Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany
    podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki
    podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
    rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania
    polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie
    należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
    W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła
    działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i
    przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od
    woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika
    podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006
    /112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli
    sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane

    orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku
    VAT.
    W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje
    na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2
    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r.,
    sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np.
    nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,
    powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku
    prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów
    zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również
    nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na
    potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne
    jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w
    zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych
    przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku
    od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący
    działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od
    towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.
    Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która
    może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie
    terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową”
    wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu
    wystąpienia pojedynczych z nich.
    Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla
    uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne
    znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w
    przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób
    ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała

    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu
    dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności
    gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.
    W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż nieruchomości
    podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Sprzedający zobowiązany
    jest do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury VAT na rzecz
    Zainteresowanej tytułem otrzymanej zaliczki i czy Sprzedający będzie zobowiązany do
    korekty VAT co do kwot otrzymanych przed zmianą planu zagospodarowania
    przestrzennego w 2025 r.
    W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej
    sprawy, będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w
    art. 15 ust. 1 ustawy.
    Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do
    okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i
    stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży,
    przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj.
    majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych
    czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie
    przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady
    bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem
    prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia
    1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu
    cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do
      przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na
      nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej
      postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.
    Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są
      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła

      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowany do VAT. Jest Pan właścicielem
    działki nr 1, którą nabył 11.02.1994 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działka
    rolna jest i była użytkowana do uprawy różnego rodzaju płodów rolnych w celu ich
    sprzedaży. Działkę wykorzystuje Pan w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15
    ustawy. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym od 06.07.1990 r. do dnia dzisiejszego. Dokonuje
    Pan sprzedaży płodów rolnych (pszenica, żyto, kukurydza, rzepak) od momentu nabycia
    działki. Sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT. Działka nie była nigdy przedmiotem
    najmu, dzierżawy. Nie poczynił Pan jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia
    wartości działki. Nie podjął Pan żadnych działań marketingowych. Nabywca sam się do
    Pana zgłosił.
    W dniu 25.04.2023 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej
    działkę numer 1. W treści umowy udzielił Pan panu J. K. prawa do dysponowania
    nieruchomością, na cele budowlane. Wyraził Pan ponadto w umowie zgodę na
    przeprowadzenie przez Pana J. K. (lub podmiot przez niego wskazany) własnym staraniem
    i na własny koszt badań gruntu, które potwierdzą możliwość wybudowania na
    przedmiotowej nieruchomości inwestycji, w tym badań geotechnicznych oraz badania
    zanieczyszczenia gruntu.
    Udzielił Pan p. J. K. oraz p. Ł. K., nieodwołanego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i
    niewygasającego z chwilą śmierci stawającego pod 1), pełnomocnictwa do działania w
    imieniu i na rzecz stawającego pod 1) przed wszystkimi organami administracji
    państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu
    sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia zmiany planu zagospodarowania
    przestrzennego dla przedmiotowej działki, zgodnie z warunkiem umownym, uzyskania
    decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości,
    decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. nieruchomości,
    decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków
    przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o
    przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż
    energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy
    o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskania warunków
    przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz
    umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej
    i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż
    wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na
    lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o
    uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do
    uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich
    uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a
    dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości,
    przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości oraz uzyskania warunków
    przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według
    uznania pełnomocnika, z zastrzeżeniem, że pełnomocnik będzie upoważniony do
    udzielania dalszych pełnomocnictwo osobom zaangażowanym w realizację
    przedsięwzięcia.

    Strony zgodnie postanowiły że wszelkie warunki, uzgodnienia, opinie, decyzje i umowy
    Pan J. K. uzyska własnym staraniem i na własny koszt, a w przypadku niedojścia do skutku
    umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy, Kupujący zobowiązał się
    nie obciążać Pana poniesionymi przez siebie kosztami w szczególności kosztami
    poniesionymi w związku z uzyskaniem warunków, uzgodnień, opinii, decyzji i umów.
    W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca już się zgłosił, właściciel
    gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia.
    Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym
    rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania
    pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania
    kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy,
    czy podnieść jego cenę.
    Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia
    atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla
    zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych
    potrzeb.
    Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie
    pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania
    gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie
    powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność
    gospodarczą.
    W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży
    działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż
    przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich
    aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o
    angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w
    granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z
    przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.
    Dokonując sprzedaży ww. działki, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do
    rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności
    gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech
    podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży
    nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Jednocześnie bez wpływu na powyższe pozostaje fakt, że wykorzystywał Pan działkę
    rolniczo. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, nie jest Pan podatnikiem podatku VAT, a
    działalność rolniczą prowadzi Pan jako rolnik ryczałtowy. Prowadzona przez Pana
    działalność korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Po nabyciu grunty te
    nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza.
    W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego
    Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie
    w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od
    towarów i usług.
    Nie będzie działał Pan jako podatnik VAT i nie będzie miał Pan obowiązku rejestracji do
    VAT oraz wystawienia faktury i w konsekwencji korekty VAT.
    Stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest więc prawidłowe.
    Kolejne wątpliwości dotyczą kwestii czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku
    naliczonego od zakupu Nieruchomości.
    Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w
    art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do

      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
          a) nabycia towarów i usług,
          b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub
          wykonaniem usługi.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Jak wskazano wyżej z tytułu sprzedaży działki nie będzie Pan podatnikiem VAT, a sprzedaż
    działki nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Zatem nie będzie Państwu
    przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, iż zbycie działki
    nie będzie podlegało VAT.
    Stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 3 jest zatem prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ocena prawna stanowiska Pana dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych
    zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji
    indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
    faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we
    wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi
    ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego

    podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność.
    Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie
    przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawn
    ych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
        dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    W. Ż. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
  - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
  - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.