Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-189/13-2/AF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-06-06
Teza: Zakres skutków podatkowych nabycia nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 09.04.2013 r. (data wpływu 10.04.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 10.04.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Spółka) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca planuje nabyć nieruchomość zlokalizowaną w G. (gmina K.) składającą się z gruntu (szeregu działek gdzie część działek posiadana jest na podstawie prawa użytkowania wieczystego; każda działka jest zabudowana) oraz posadowionych na nim budynków magazynowo-logistycznych wraz z przynależną infrastrukturą i niezbędnym wyposażeniem od zbywcy (dalej: Transakcja) będącego czynnym podatnikiem od towarów i usług (dalej: Zbywca). Nabywca i Zbywca zwani są dalej łącznie „Stronami”.

W skład infrastruktury przynależnej i niezbędnego wyposażenia wchodzą istniejące na gruncie budowle takie jak m.in.:

*   zbiornik przeciwpożarowy z pompą,

*   gaśniczy system zaopatrzenia w wodę,

*   stacja zaopatrzenia w paliwo na wewnętrzne potrzeby,

*   system odprowadzania wody i uzdatniania ścieków,

*   dwie stacje transformatorowe,

*   drogi, parking naziemny, chodniki, rów melioracyjny,

*   system oświetlenia terenu,

*   system monitoringu przemysłowego,

*   ogrodzenie terenu.

Oprócz wymienionych wyżej budowli zakresem transakcji objęte będą także inne obiekty pomocnicze w postaci m.in. pomieszczenia do przechowywania palet, stróżówki, czy dwóch zewnętrznych generatorów prądotwórczych - ww. budowle i obiekty pomocnicze zwane są w dalszej części „Infrastrukturą Przynależną”.

Nieruchomość gruntowa wraz z budynkami, Infrastrukturą Przynależną będzie w dalszej części wniosku łącznie zwana Nieruchomością.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę w 2008 roku. W tym samym roku Nieruchomość została przez Zbywcę w całości (tj. wszystkie działki gruntu, budynki, Infrastruktura Przynależna) oddana w najem opodatkowany VAT według standardowej stawki. Umowa najmu jest nieprzerwanie kontynuowana do dziś.

Dodatkowo, od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę łączne nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków oraz budowli nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Jednocześnie, od momentu nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, nie wybudowano na Nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli.

W celu zapewnienia finansowania nabycia Nieruchomości, Zbywca zawarł umowę kredytu bankowego z bankiem (dalej: „Bank”). Zobowiązanie Zbywcy względem Banku, pozostałe do spłaty z tytułu zaciągniętego kredytu bankowego, nie zostanie zaspokojone przed przeprowadzeniem Transakcji. Zobowiązanie Zbywcy względem Banku nie zostanie przeniesione na Nabywcę.

Zbywca jest stroną m.in. umowy o zarządzanie nieruchomością, usług księgowych, doradztwa podatkowego, ubezpieczenia nieruchomości, poręczenia udzielonego przez spółkę z grupy najemcy na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań wynikających z tytułu umowy najmu oraz beneficjentem gwarancji bankowej na zabezpieczenie płatności czynszowych.

Zgodnie z ustaleniami stron, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi Nieruchomości, których Zbywca jest stroną. W szczególności, Zbywca nie dokona przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie zarządzania Nieruchomością (jako, że Nabywca zawrze w tym zakresie umowę(-y) z innym podmiotem). Dodatkowo, na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy m.in.: w zakresie usług księgowych, czy bieżącego doradztwa podatkowego. Jedynie gwarancja bankowa zabezpieczająca płatność czynszu najmu oraz poręczenie płatności czynszu najmu będą przeniesione na Nabywcę ze względu na ich nierozerwalny związek ze stosunkiem najmu, w który Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie, wszystkie pozostałe umowy umożliwiające właściwe użytkowanie Nieruchomości takie jak m.in. dostawy mediów, ubezpieczenia i bieżącej obsługi Nieruchomości, utrzymania czystości na Nieruchomości, odśnieżania i ochrony Nieruchomości zostały zawarte bezpośrednio przez najemcę Nieruchomości i w rezultacie nie wchodzą w skład majątku Zbywcy i nie są przedmiotem Transakcji.

Planowana Transakcja nie obejmie również przeniesienia należności Zbywcy (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości, powstałych przed finalizacją Transakcji), rachunków bankowych czy środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku(-ach) Zbywcy. Spółka nie przejmie również żadnych bilansowych ani pozabilansowych zobowiązań Zbywcy (w szczególności przejęciem nie zostanie objęte zobowiązanie do spłaty kredytu wobec Banku). Jednocześnie, Zbywca nie zatrudnia pracowników, zatem nie nastąpi także przeniesienie na Nabywcę zakładu pracy.

Zbywana Nieruchomość stanowi główny, ale nie jedyny składnik majątku Spółki, która posiada także inne aktywa związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zbywca w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych wyżej umów nie przenoszonych na Nabywcę.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze przedsiębiorstwa Zbywcy na podstawie jakichkolwiek wewnętrznych regulacji. Nie stanowi także wyodrębnionego w KRS oddziału Zbywcy.

Spółka pragnie zwrócić uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do Transakcji zostanie złożone przez Zbywcę (tj. S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży Nieruchomości będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT
2.  Czy zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Nabywca i Zbywca będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT planowanej Transakcji i złożenia odpowiedniego oświadczenia?
3.  Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktury wystawionej przez Zbywcę?
4.  Czy na mocy art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”)?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytania Nr 4 w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 17.05.2013 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-319/13-2/EK dotycząca pytań Nr 1, 2 i 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, z uwagi na fakt, iż sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT (tj. nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT) sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC.

Poniżej, Spółka szczegółowo uzasadnia swoje stanowisko.

Brak opodatkowania transakcji PCC.

Zdaniem Spółki nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC „nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług”. W rezultacie, ze względu na opodatkowanie Transakcji stawką podstawową VAT (po wyborze przez Strony opcji opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10), nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, w myśl art. 2 pkt 4 ww. ustawy, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Spółka) prowadzi działalność m.in. w zakresie wynajmu i dzierżawy. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca planuje nabyć nieruchomość zlokalizowaną w G. (gmina K.) składająca się z gruntu (szeregu działek gdzie część działek posiadana jest na podstawie prawa użytkowania wieczystego; każda działka jest zabudowana) oraz posadowionych na nim budynków magazynowo-logistycznych wraz z przynależną infrastrukturą i niezbędnym wyposażeniem od zbywcy (dalej: Transakcja) będącego czynnym podatnikiem od towarów i usług (dalej: Zbywca). Nabywca i Zbywca zwani są dalej łącznie „Stronami”.

W interpretacji indywidualnej Nr IPPP1/443-319/13-2/EK z dnia 17.05.2013 r. w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy stwierdzając, iż „(…) planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach transakcji, o której mowa we wniosku korzystać będzie ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem zostanie dokonana po pierwszym zasiedleniu (cała Nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu od roku 2008) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i po upływie dwóch lat od tego zasiedlenia. Zbycie gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego na których posadowiona jest Nieruchomość, przy uwzględnieniu treści art. 29 ust. 5 ustawy oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 4 kwietnia 2011 r., również objęte będzie zwolnieniem od podatku towarów i usług. (…) Mając zatem na uwadze wskazany wyżej przepis art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz przedstawione we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie zostanie spełniony podstawowy warunek uprawniający Wnioskodawcę do odliczenia podatku VAT, bowiem sprzedaż Nieruchomości, w przypadku wyboru opcji opodatkowania przez Strony i spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, będzie opodatkowana podstawową stawką podatku oraz wydatki na przedmiotową Nieruchomość poniesione przy jej zakupie, będą związane niewątpliwie z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy (podatnika podatku VAT). Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT”.

Reasumując należy stwierdzić, iż jeżeli przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.