Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-953/14-2/WM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-12-17
Teza: Sprzedaż nieruchomości.
Słowa kluczowe: dom; działalność-działalność gospodarcza; działki; nieruchomości-zbycie nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z 15 września 2014 r. (data wpływu: 19 września 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca od 20 lat jest rolnikiem i posiada gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 5,2 ha, które to gospodarstwo otrzymał w 3/4 części na podstawie umowy dożywocia z 16 marca 1995 r. Zainteresowany użytkuje ww. gospodarstwo dłużej niż 5 lat. Nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, ani nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W 2003 r. Zainteresowany dokonał podziału i wydzielenia części działki na działki budowlane w wyniku zmiany zagospodarowania przestrzennego gminy. Wnioskodawca nadmienia, że przekształcenie na działki budowlane było wynikiem uzyskania pozwolenia na budowę w 2011 r.

Następnie Zainteresowany sprzedał jedną z działek na podstawie aktu notarialnego z 29 marca 2010 r. Ponieważ przychód ze zbycia tej działki podlegał przepisowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż ta jest zwolniona z podatku i tym samym nie stanowi źródła przychodu.

W 2011 r., na podstawie pozwolenia na budowę, Wnioskodawca rozpoczął budowę domu w zabudowie bliźniaczej na drugiej z działek – również z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Zainteresowany prowadził budowę sam na własne potrzeby. Jednakże sytuacja życiowa uległa zmianie i Wnioskodawca sprzedał budynek. Sprzedaż gruntu wraz z budynkiem również nie stanowiła źródła przychodów i na podstawie ww. przepisu podlegała zwolnieniu. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Zainteresowany przeznaczył na bieżące potrzeby swojej rodziny, jak również na budowę nowego domu.

W 2014 r. Zainteresowany wybudował – na podstawie wydanego pozwolenia z 2011 r. – dom w zabudowie bliźniaczej z zamiarem przeznaczenia go na potrzeby własnej rodziny. Jednakże jedną część domu Wnioskodawca sprzedał, gdyż zmusiła Go do tego sytuacja życiowa, zaś drugą część domu – przekazał dla córki w formie darowizny. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży Zainteresowany przeznaczył na bieżące potrzeby swojej rodziny.

Ponieważ Wnioskodawca posiada jeszcze jedną, ostatnią działkę, postanowił wybudować dom trójlokalowy na potrzeby własnej rodziny, na podstawie wydanego pozwolenia z 2013 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w związku z rozpoczętą budową w przypadku ewentualnej sprzedaży domu w najbliższej przyszłości, sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych, czy też będzie zwolniona w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Na jakich zasadach Wnioskodawca powinien rozliczyć się z podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu uzyskanego przychodu ze sprzedaży budowanego obecnie domu w przypadku jego ewentualnej sprzedaży?
3.  Czy Zainteresowany jest zobowiązany zarejestrować w tym celu firmę (developerską, budowlaną) i rozliczać się jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, czy też może wybudować dom i ewentualnie sprzedać go, stosując zasady ustawy podatkowej przewidziane dla osób fizycznych sprzedających nieruchomość posiadaną ponad 5 lat?

Zdaniem Wnioskodawcy, uzyskany w przyszłości dochód ze sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej nie nastąpiłby w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostałby dokonany po upływie 5 lat od daty nabycia. W związku z tym dochód ze sprzedaży wybudowanej nieruchomości będzie zwolniony z podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W opinii Zainteresowanego, również uzyskane dochody nie kwalifikują się na prowadzenie działalności gospodarczej, ponieważ nie spełniają one wymogów art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Działalność ta nie jest przede wszystkim prowadzona w sposób ciągły, zorganizowany i zarobkowy. Zdaniem Wnioskodawcy, świadczy o tym fakt, że nabycie gruntu nastąpiło w wyniku umowy o dożywocie, a więc w okolicznościach niezależnych od Zainteresowanego. Ponadto, przedmiotowe zbycie nie nastąpiło również z myślą o dalszych celach handlowych. Było to gospodarstwo rolne. Zainteresowany nie prowadził jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a przekazanie ziemi na podstawie ww. umowy nie było podporządkowane planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. O braku zorganizowanego charakteru transakcji przemawia również fakt, że uzyskany do tej pory dochód nastąpił w wyniku zmiany sytuacji życiowej Wnioskodawcy i nie był on wynikiem działań handlowych poprzedzonych negocjacją cen, czy reklamą. Wszystko to wskazuje na to, że celem Wnioskodawcy nie było osiągnięcie jak najwyższych zysków. Nie należy uznać za działalność gospodarczą wyprzedaży majątku własnego, jak również nieruchomości odziedziczonych.

Zdaniem Zainteresowanego, sprzedaż tą należy potraktować jako wykonanie przysługującego właścicielowi prawa własności. Wnioskodawca wskazuje, ponadto, że nigdy nie działał w celu podnoszenia wartości nieruchomości, aby w przyszłości uzyskać lepszą cenę. Świadczy to również o braku działania w celach zarobkowych. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że również wybudowanie kolejnego domu w chwili obecnej z przeznaczeniem na potrzeby własne i rodziny, jak również późniejsza ewentualna odprzedaż tego domu nie wskazują na to, aby musiał rejestrować działalność gospodarczą, bowiem nie jest to działanie ciągłe.

Zainteresowany wybudował dwa budynki w zabudowie bliźniaczej, z tym że jedna część jednego z budynków została przekazana córce w formie darowizny. W chwili obecnej Wnioskodawca prowadzi budowę kolejnego budynku. Wg Zainteresowanego niespełnienie przesłanek z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT jest w tym przypadku bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że ww. transakcja zbycia nieruchomości nie może być kwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, że aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

*   zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej;
*   zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Zainteresowanego do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: działań poprzedzających zbycie oraz samego ewentualnego zbycia działek wyodrębnionych z gruntu rolnego.

Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowany nabył gospodarstwo rolne w latach 90-tych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Zainteresowany w 2003 r. dokonał podziału i wydzielenia części działki na działki budowlane. Następnie w 2011 r. Wnioskodawca sprzedał jedną z ww. działek i następnie rozpoczął budowę domu w zabudowie bliźniaczej na drugiej z działek. Przedmiotowa inwestycja prowadzona była na własne potrzeby, jednakże z uwagi na fakt, że sytuacja życiowa Zainteresowanego uległa zmianie Wnioskodawca był zmuszony do sprzedaży ww. budynku. Środki uzyskane z tej sprzedaży Zainteresowany wydatkował na bieżące potrzeby rodziny, jak również budowę nowego domu. W związku z powyższym, w 2014 r. Wnioskodawca – na podstawie pozwolenia z 2011 r. – wybudował nowy dom z zamiarem przeznaczenia go na potrzeby własnej rodziny. Jednakże sytuacja zmusiła Zainteresowanego do odpłatnego zbycia i tego domu. Drugą część domu Wnioskodawca przekazał w darowiźnie na rzecz córki.

Obecnie, na trzeciej działce, Zainteresowany zamierza wybudować kolejny dom na potrzeby swojej rodziny na podstawie pozwolenia wydanego w 2013 r.

W świetle definicji działalności gospodarczej wskazanej wyżej, stwierdzić należy, że działanie Wnioskodawcy nie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa (czy też budowlana lub deweloperska) podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

A zatem, w kontekście powołanej definicji opisana we wniosku sprzedaż działki z budynkiem mieszkalnym nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a w konsekwencji należy stwierdzić, że ową sprzedaż należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, stwierdzić należy, że ewentualna sprzedaż domu – którego budowa jest aktualnie w toku – nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. W konsekwencji, przedmiotowe zbycie nie będzie powodowało po stronie Zainteresowanego obowiązku podatkowego.

Nadmienić należy, że przedmiotowe zbycie nie będzie stanowiło podstawy do rozpoznania po stronie Zainteresowanego przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wskazać bowiem należy, że okoliczności sprawy – w szczególności zamiar Zainteresowanego do zrealizowania inwestycji mającej na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny, jak również wystąpienie zdarzeń, które zmusiły Wnioskodawcę do odpłatnego zbycia kolejnych nieruchomości – nie pozwalają na postawienie tezy, że ewentualne zbycie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy podatkowej.

W konsekwencji uznania, że przedmiotowe zbycie nie będzie stanowiło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, to tym samym na Zainteresowanym nie będzie – dla celów podatkowych – spoczywał obowiązek rejestracji działalności gospodarczej.

Końcowo, podkreślić należy, że w niniejszej interpretacji oparto się na przedstawionym przez Wnioskodawcę we wniosku opisie zdarzenia przyszłego, z którego wynika, że ewentualna sprzedaż działki z budynkiem mieszkalnym, którego budowa stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego nie będzie nosiła znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jednakże w przypadku, gdyby tak przedstawiony opis tego zdarzenia różnił się od stanu, który ewentualnie ma nastąpić w rzeczywistości, to wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Zainteresowanego w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego, gdyż tut. Organ w toku wydawania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego nie ma stosownego umocowania umożliwiającego weryfikację przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego. Należy też zauważyć, że to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.