Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-733/08/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2009-02-13
Teza: 1. Co zgodnie z przepisami podatkowymi jest dowodem zakupu mieszkania? 2. Czy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania należy zapłacić podatek dochodowy, a jeśli tak to w jakiej wysokości?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pożyczka-spłata pożyczki; sprzedaż-sprzedaż środków trwałych; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 29 listopada 2008 r. (data wpływu 3 grudnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 grudnia 2008 r. został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na to, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych pismem nr ITPB1/415-733/08-2/MM z dnia 27 stycznia 2009 roku wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych. Wezwanie skutecznie doręczono dnia 30 stycznia 2009 r.

W przedmiotowym wniosku oraz w piśmie uzupełniającym z dnia 30 stycznia 2009 roku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Dnia 8 stycznia 2008 roku sprzedała Pani - wraz z małżonkiem - mieszkanie za kwotę 125.000 zł. Wspomniane mieszkanie wykupione zostało na własność w roku 2006. W ciągu 14 dni od daty sprzedaży złożone zostało do właściwego Urzędu Skarbowego oświadczenie, że w ciągu 2 lat od tej sprzedaży przedłożony zostanie dokument stwierdzający nabycie nowego mieszkania, dzięki czemu przychód uzyskany ze sprzedaży będzie zwolniony z opodatkowania. W piśmie uzupełniającym wyjaśniła Pani, że kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania wydana została na pokrycie zaciągniętych długów (pożyczek od osób fizycznych), na zakup od dewelopera nowego większego mieszkania.

W lipcu 2008 roku przedłożyli Państwo do Urzędu Skarbowego akt notarialny stwierdzający nabycie nowego mieszkania za kwotę 185.000 zł (akt notarialny podpisany został u notariusza w dniu 15 lipca 2008 roku). Urząd Skarbowy wezwał Państwa do przedłożenia faktur potwierdzających kiedy została dokonana wpłata na to mieszkanie, gdyż te faktury są dowodem zakupu mieszkania. Jednocześnie wskazuje Pani, że wpłaty na zakup mieszkania zostały dokonane w roku 2006.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Co zgodnie z przepisami podatkowymi jest dowodem zakupu mieszkania?
2.  Czy od przychodu uzyskanego ze sprzedaży ww. mieszkania należy zapłacić podatek dochodowy, a jeśli tak to w jakiej wysokości?

Zdaniem Wnioskodawcy dokumentem potwierdzającym poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe jest akt notarialny, na mocy którego zostało przeniesione prawo własności nieruchomości. Nabycie lokalu następuje bowiem dopiero z chwilą przeniesienia własności przedmiotu umowy, a moment przeniesienia własności w prawie podatkowym jest określony zgodnie z normami prawa cywilnego. Stosownie zaś do przepisów prawa cywilnego, umowa sprzedaży nieruchomości wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego (art. 158 k. c.). Zachowanie formy notarialnej stanowi zatem o istnieniu ważnej umowy. W ocenie Wnioskodawcy jedynie zawarcie w formie aktu notarialnego z firmą deweloperską umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi moment nabycia rzeczy. Fakt wpłacenia pieniędzy do dewelopera nie stanowi spełnienia warunków nabycia lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca stwierdza, że małżonkowie nie powinni płacić podatku od sprzedanego w styczniu 2008 roku lokalu mieszkalnego, gdyż wywiązali się z warunków zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży kupując w lipcu 2008 roku nowe, większe mieszkanie, co dokumentuje sporządzony akt notarialny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Należy podkreślić, że podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w treści w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Wszelkie ulgi i zwolnienia w prawie podatkowym są również wyjątkiem od konstytucyjnej zasady powszechności opodatkowania, dlatego też wykładnia przepisów ustanawiających te zwolnienia musi być wykładnią ścisłą, co oznacza, że nie może być ani rozszerzająca, ani też zawężająca.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu – z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Z treści powołanego z art. 7 ww. ustawy, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Jak podano w treści wniosku w 2006 roku nabyła Pani wraz z małżonkiem lokal mieszkalny, a następnie, tj. w dniu w dniu 8 stycznia 2008 roku lokal ten został przez małżonków sprzedany.

W związku z tym, stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego przed 1 stycznia 2007 r. - przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4.  na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5.  na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

1.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie.

Aby mogło przysługiwać – podatnikowi - z mocy ustawy zwolnienie z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym istotny jest nie sam zakup lokalu mieszkalnego, ale przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na wskazany w ustawie cel mieszkaniowy, jakim jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego. Zatem przychód, uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego który nie został wydatkowany na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy (wydatkowany na inne cele) podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W złożonym wniosku wskazała Pani, że w ustawowym terminie złożyła do urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e). Dnia 15 lipca 2008 roku sporządzony został akt notarialny, na mocy którego wraz z małżonkiem nabyła Pani od dewelopera lokal mieszkalny, jednakże zapłata za to mieszkanie uregulowana została w roku 2006.

W tej sytuacji warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) nie zostały spełnione, gdyż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie został przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego lecz na inne cele. Lokal ten faktycznie został zakupiony ze środków pochodzących z innego źródła, tj. z pożyczek udzielonych przez osoby fizyczne. Należy przy tym wskazać, że z przedmiotowego zwolnienia – na mocy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - można skorzystać w sytuacji, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony w ciągu dwóch lat od dnia jej dokonania na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, o ile kredyt ten zostanie zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Zatem zwolnieniu nie podlegają kwoty przeznaczone na spłatę pożyczek uzyskanych od osób fizycznych na zakup lokalu mieszkalnego.

Skoro zatem - w sytuacji opisanej we wniosku - przychód ze sprzedaży nie został wydatkowany na cele uzasadniające zastosowanie ww. zwolnienia, to podlega on opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) - podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1.  od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2.  począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Wobec powyższego od przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego należy uregulować 10% zryczałtowany podatek dochodowy, wraz z należnymi odsetkami liczonymi zgodnie z przepisami art. 28 ust. 3 ww. ustawy. W terminie płatności podatku podatnik jest również obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Ponadto wskazać należy, że akt notarialny potwierdza, że małżonkowie po zbyciu lokalu mieszkalnego nabyli inny lokal mieszkalny – jest dowodem zakupu. Natomiast dla możliwości skorzystania ze zwolnienia – jak wykazano uprzednio istotnym jest, czy na ten cel wydatkowano przychody ze sprzedaży. Akt notarialny nie jest zatem dowodem wystarczającym dla potwierdzenia możliwości skorzystania ze zwolnienia.

Wobec tego organ podatkowy weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dodatkowych dokumentów z których będzie wynikało kiedy wydatki zostały poniesione, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Takim dokumentami mogą być m. in. rachunki, faktury VAT, umowy przedwstępne, z których wynika termin płatności rat za zakup mieszkania, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Jednocześnie mając na uwadze, iż sprzedany lokal mieszkalny był wspólną własnością Pani i Małżonka, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Małżonek Pani chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Złożenie przez Wnioskodawcę fałszywego oświadczenia, że elementy stanu faktycznego objęte wnioskiem o wydanie interpretacji w dniu złożenia wniosku nie są przedmiotem toczącego się postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, postępowania kontrolnego organu kontroli skarbowej oraz że w tym zakresie sprawa nie została rozstrzygnięta co do jej istoty w decyzji lub postanowieniu organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej – powoduje, iż niniejsza interpretacja indywidualna nie wywołuje skutków prawnych (art. 14b § 4 Ordynacji podatkowej).

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.