Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.487.2022.2.EB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-10-26
Teza: Brak podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału we współwłasności działek.
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; dzierżawa; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko nieprawidłowe**

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług **jest nieprawidłowe.**

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

21 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 13 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 października 2022 r. (wpływ 13 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

17 maja 2019 r. podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek, położonych w gminie (\`(...)\`), nr działki (\`(...)\`). Następnie aneks przedłużający tą umowę 21 czerwca 2021 r.

Działki leżą na tzw. strefie przemysłowej gminy (…).

Kupujący sam się zgłosił.

Umowę przedwstępną podpisali także właściciele działek sąsiednich i Kupujący jest zainteresowany tylko zakupem całości.

Udzielił Pan także Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek.

Działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) 8 marca 2021 r. Zgodnie z zapisami tego planu działki przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej.

Zgodnie z zawartą umową, jest Pan zobowiązany do wystąpienia do Izby Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w celu uzyskania stanowiska, czy sprzedaż działek powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

**Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Wszystkie odpowiedzi dotyczą obu działek.

1\. W odpowiedzi na pytanie: „W jaki sposób wszedł Pan w posiadanie działek będących przedmiotem wniosku?”,

wskazał Pan: „Na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku o sygnaturze (…), wydanego przez Sąd Rejonowy (…)”.

2\. W odpowiedzi na pytanie: „W jaki sposób ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana od momentu ich nabycia do momentu ich sprzedaży?”,

wskazał Pan: „Działki od momentu ich nabycia były i są wykorzystywane rolniczo w rodzinie. Od 2017 r. działki uprawia Pana brat (…) na podstawie umowy dzierżawy”.

3\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy ww. działki były/są/będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)? Jeżeli tak, to prosimy wskazać na czym polegała/polega/będzie polegać ta działalność i w jakim okresie była/jest/będzie wykonywana?,

wskazał Pan: „Nie”.

4\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki, które zamierza Pan sprzedać, były/są/będą wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

· czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

· czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?”,

wskazał Pan: „Nie”.

5\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy z ww. działek dokonywał/dokonuje/będzie Pan dokonywał zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych? Czy też produkty rolne uzyskiwane z przedmiotowych działek przeznaczane były/są/będą przez Pana wyłącznie na własne potrzeby?”,

wskazał Pan: „Nie”.

6\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy wskazane działki były/są/będą przedmiotem najmu, dzierżawy itp.? Jeśli tak, to prosimy wskazać okres, w którym działki były/są/będą oddane w najem lub dzierżawę oraz czy były/są/będą to czynności odpłatne?”,

wskazał Pan: „Tak, obie działki są przedmiotem dzierżawy na okres 10 lat do 3 października 2027 r., umowa nieodpłatna”.

7\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy w odniesieniu do ww. działek poniósł Pan lub poniesie jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej, elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności tych działek), jeśli tak, to jakie to są/będą nakłady?”,

wskazał Pan: „Nie”.

8\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy ogłaszał Pan, ogłasza lub będzie ogłaszać sprzedaż działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmował/podejmuje/będzie podejmować inne działania marketingowe w stosunku do ww. działek? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakie.”,

wskazał Pan: „Nie”.

9\. W odpowiedzi na pytanie: Czy dokonywał Pan wcześniej lub w przyszłości zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeżeli tak, to prosimy podać odrębnie dla każdej nieruchomości:

· kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie danej nieruchomości?

· w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

· jakiego rodzaju były/są/będą to nieruchomości, np. działki rolne, nieruchomości zabudowane?

· w jaki sposób nieruchomości te były/są przez Pana wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

· kiedy dokonał/dokona Pan ich sprzedaży i co było/będzie przyczyną ich sprzedaży?

· na co przeznaczył/przeznaczy Pan środki ze sprzedaży tych nieruchomości?”,

wskazał Pan: „Tak, dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości:

· spadek z 28 lutego 2012 r.,

· jw.,

· działka rolna, przeznaczona w planie pod zabudowę,

· jako działka rolna, od 2017 r. uprawiana przez brata (…) na podstawie umowy dzierżawy,

· 30 września 2021 r. – zgłosił się kupujący, jako inwestor zabudowy przemysłowej,

· środki ze sprzedaży znajdują się na koncie w banku”.

10\. W odpowiedzi na pytanie: „Prosimy szczegółowo opisać, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży działek wynikają z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?”,

wskazał Pan: „Umowa przedwstępna została zawarta wspólnie z kupującym przez 4 różnych właścicieli Nieruchomości. Roszczenia przysługujące stronom z tytułu zawarcia umów przedwstępnych mogą zostać zrealizowane poprzez łączne zawarcie wszystkich przyrzeczonych umów sprzedaży. Kupujący kupi Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży po spełnieniu się następujących warunków:

· uchwalenie zmiany planu miejscowego,

· zakup bezprzetargowo działek od gminy,

· rozwiązania umowy dzierżawy z (…),

· wykreślenia służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych,

· kupujący dokona analizy stanu prawnego,

· potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję przez kupującego,

· przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

· uzyskanie przez kupującego ustaleń, z których ma wynikać, że warunki glebowo -środowiskowe umożliwią inwestycję,

· uzyskania zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

· potwierdzenia, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

· uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości,

· uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę,

· podpisania przez Sprzedających oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

· stan prawny i faktyczny Nieruchomości wynikający z oświadczeń i zapewnień sprzedających nie zmieni się ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami,

· roszczenie kupującego zostanie wpisane do ksiąg wieczystych,

· kupujący przedstawi uchwałę wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości”.

11\. W odpowiedzi na pytanie: „Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie”,

wskazał Pan: „Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po Pana stronie:

· rozwiązanie umowy dzierżawy z (…),

· uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

· podpisanie oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

· nie zmienianie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości z udzielonych oświadczeń i zapewnień w umowie,

· okazanie niezbędnych dokumentów do umowy sprzedaży ze starostwa powiatowego, urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS i/lub KRUS,

· uzyskanie interpretacji podatkowej,

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po stronie kupującego:

· dokonanie analizy stanu prawnego,

· uzyskanie potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję,

· przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

· uzyskanie ustaleń, z których ma wynikać że warunki glebowo-środowiskowe umożliwią inwestycję,

· potwierdzenia, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

· uzyskania warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości,

· uzyskaniu ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę,

· zostanie przedstawiona uchwała wspólników wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości”.

12\. W odpowiedzi na pytanie: „Czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach dokonywała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona?”,

wskazał Pan: „Nie”.

13\. W odpowiedzi na pytanie: „Prosimy szczegółowo opisać zakres udzielonego Kupującemu przez Pana pełnomocnictwa”,

wskazał Pan: „Zakres udzielonego pełnomocnictwa:

· prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. w szczególności do składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty pokrywa kupujący.

· uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg publicznych, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

· uzyskania decyzji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania zamierzonej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach,

· uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, bez możliwości zmiany klasyfikacji gruntowej ani innej skutkującej zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

· uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

· składania wniosków o pomiary geodezyjne, polegające na wznowieniu granic Nieruchomości w celu potwierdzenia lub zmiany powierzchni i/lub granic tych Nieruchomości oraz do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także do odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zmieniających powierzchnię i/lub granicę tych Nieruchomości,

· uzyskiwania zaświadczeń z właściwych dla sprzedających organów podatkowych, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306 g) w związku z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, o niezaleganiu lub stwierdzających stan zaległości w zapłacie podatków bądź składek na ubezpieczenie zdrowotne i/lub społeczne,

· przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomości zostały odłączone,

· uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

· pełnomocnictwo to obejmuje prawo do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały kupującego,

· nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do przeniesienia własności Nieruchomości z umowy przedwstępnej, to jest do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie. Pełnomocnictwo udzielone jest pod warunkiem zawieszającym, iż najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży kupujący zleci przelew ceny sprzedaży za Nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego, przy czym dowód dokonania zlecenia przelewu ceny sprzedaży za Nieruchomości musi zostać przedstawiony notariuszowi przed podpisaniem umowy sprzedaży na podstawie niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uprawniony jest do zawarcia umowy sprzedaży z samym sobą, to jest może reprezentować mocodawcę bez ograniczeń wynikających z artykułu 108 kodeksu cywilnego, oraz jest uprawniony do składania wszelkich oświadczeń i wykonywania wszelkich czynności, które powinny zostać złożone lub wykonane przez mocodawcę w związku i zgodnie z postanowieniami umowy. Pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw”.

**Pytanie**

Czy sprzedaż działek niezabudowanych opisanych w ww. wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

**Pana stanowisko w sprawie**

Według Pana oceny, sprzedaż działek niezabudowanych opisanych w ww. wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Działki stanowią własność Państwa rodziny na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku o sygn. (…) Pana udział we własności stanowi (…) części. Działki są wykorzystywane tylko w działalności rolniczej. Działki obciążone są umową dzierżawy na czas oznaczony do 3 października 2027 r. na rzecz brata (…).

Uważa Pan, że jest to jednorazowa sprzedaż działek, które leżą w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. Nie występował Pan do gminy, żeby działki przekształcić pod inwestycje. Nie podejmował Pan też żadnych czynności zmierzających do ich sprzedania.

Uważa Pan więc, że jest to jednorazowa czynność i uznaje Pan, że transakcja sprzedaży nie powinna podlegać podatkowi od towarów i usług (VAT).

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku **jest nieprawidłowe.**

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Stosownie do art. 196 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli**.**

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży ww. działek podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawca podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na podstawie art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że podpisał Pan umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek. Działki leżą na tzw. strefie przemysłowej gminy (…). Kupujący sam się zgłosił.

Działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami tego planu działki przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej.

Nabył Pan działki na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Działki od momentu ich nabycia były i są wykorzystywane rolniczo w rodzinie. Od 2017 r. działki uprawia Pana brat na podstawie umowy dzierżawy.

Ww. działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej oraz w działalności rolniczej. Z ww. działek nie dokonywał, nie dokonuje i nie będzie Pan dokonywał zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych. Obie działki są przedmiotem dzierżawy na okres 10 lat do 3 października 2027 r., umowa nieodpłatna.

W odniesieniu do ww. działek nie poniósł i nie poniesie Pan jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nie ogłaszał Pan, nie ogłasza i nie będzie ogłaszać sprzedaży działek w środkach masowego przekazu.

Dokonał Pan sprzedaży jednej nieruchomości:

· spadek z 28 lutego 2012 r.,

· jw.,

· działka rolna, przeznaczona w planie pod zabudowę,

· jako działka rolna, od 2017 r. uprawiana przez brata (…) na podstawie umowy dzierżawy,

· 30 września 2021 r. – zgłosił się kupujący, jako inwestor zabudowy przemysłowej,

· środki ze sprzedaży znajdują się na koncie w banku.

Umowa przedwstępna została zawarta wspólnie z kupującym przez 4 różnych właścicieli Nieruchomości. Roszczenia przysługujące stronom z tytułu zawarcia umów przedwstępnych mogą zostać zrealizowane poprzez łączne zawarcie wszystkich przyrzeczonych umów sprzedaży. Kupujący kupi Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży po spełnieniu się następujących warunków:

· uchwalenie zmiany planu miejscowego,

· zakup bezprzetargowo działek od gminy,

· rozwiązanie umowy dzierżawy z (…),

· wykreślenie służebności osobistych oraz prawa dożywocia z ksiąg wieczystych,

· kupujący dokona analizy stanu prawnego,

· potwierdzenie, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję przez kupującego,

· przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

· uzyskanie przez kupującego ustaleń, z których ma wynikać że warunki glebowo -środowiskowe umożliwią inwestycję,

· uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

· potwierdzenie, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

· uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości,

· uzyskanie przez Kupującego ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę,

· podpisanie przez Sprzedających oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

· stan prawny i faktyczny Nieruchomości wynikający z oświadczeń i zapewnień sprzedających nie zmieni się ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami,

· roszczenie kupującego zostanie wpisane do ksiąg wieczystych,

· kupujący przedstawi uchwałę wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po Pana stronie:

· rozwiązanie umowy dzierżawy z (…),

· uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

· podpisanie oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

· nie zmienianie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości z udzielonych oświadczeń i zapewnień w umowie,

· okazanie niezbędnych dokumentów do umowy sprzedaży ze starostwa powiatowego, urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS i/lub KRUS,

· uzyskanie interpretacji podatkowej,

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po stronie kupującego:

· dokonanie analizy stanu prawnego,

· uzyskanie potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję,

· przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

· uzyskanie ustaleń, z których ma wynikać że warunki glebowo-środowiskowe umożliwią inwestycję,

· potwierdzenie, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

· uzyskanie warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości,

· uzyskanie ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę,

· zostanie przedstawiona uchwała wspólników wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości.

Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działkach nie dokonywała i nie dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność.

Udzielił Pan także Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek. Zakres udzielonego pełnomocnictwa:

· prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. w szczególności do składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty pokrywa kupujący.

· uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg publicznych, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

· uzyskanie decyzji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania zamierzonej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach,

· uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, bez możliwości zmiany klasyfikacji gruntowej ani innej skutkującej zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

· uzyskiwanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

· składanie wniosków o pomiary geodezyjne, polegające na wznowieniu granic Nieruchomości w celu potwierdzenia lub zmiany powierzchni i/lub granic tych Nieruchomości oraz do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także do odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zmieniających powierzchnię i/lub granicę tych Nieruchomości,

· uzyskiwanie zaświadczeń z właściwych dla sprzedających organów podatkowych, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306 g) w związku z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, o niezaleganiu lub stwierdzających stan zaległości w zapłacie podatków bądź składek na ubezpieczenie zdrowotne i/lub społeczne,

· przeglądanie akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomości zostały odłączone,

· uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

· pełnomocnictwo to obejmuje prawo do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały kupującego,

· nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci pełnomocnictwo do przeniesienia własności Nieruchomości z umowy przedwstępnej, to jest do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie. Pełnomocnictwo udzielone jest pod warunkiem zawieszającym, iż najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży kupujący zleci przelew ceny sprzedaży za Nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego, przy czym dowód dokonania zlecenia przelewu ceny sprzedaży za Nieruchomości musi zostać przedstawiony notariuszowi przed podpisaniem umowy sprzedaży na podstawie niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uprawniony jest do zawarcia umowy sprzedaży z samym sobą, to jest może reprezentować mocodawcę bez ograniczeń wynikających z artykułu 108 kodeksu cywilnego, oraz jest uprawniony do składania wszelkich oświadczeń i wykonywania wszelkich czynności, które powinny zostać złożone lub wykonane przez mocodawcę w związku i zgodnie z postanowieniami umowy. Pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziału we współwłasności działek nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`), tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, ww. nieruchomości pozostają Pana współwłasnością. Z kolei Pan oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie będzie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana udziału we współwłasności działek nr (…). Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel ww. nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pana (mocodawcy) sferze prawnej. Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal Pana współwłasność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`), nie będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako Pana działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan udział we współwłasności nieruchomości, które będą podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegać będą nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał Pan aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tutejszego organu uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`), w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki Pana majątku osobistego. Zatem, sprzedaż udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`) nie będzie stanowić realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

**Podsumowując,** **sprzedaż przez Pana udziału we współwłasności działek nr (\`(...)\`) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.**

**Tym samym, stanowisko Pana należy uznać za nieprawidłowe**.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).