Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP3/443-680/13-2/IG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-08
Teza: Czy zbycie nieruchomości (gruntu i fundamentów) na rzecz dzierżawcy jest zwolnione z podatku czy należy opodatkować stawką 23% sprzedaż gruntu ?
Słowa kluczowe: grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; obiekt-obiekt budowlany; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Strony przedstawione we wniosku z dnia 17.07.2013 r. (data wpływu 23.07.2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23.07.2013 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Miasto planuje zbycie w drodze bezprzetargowej zabudowanej nieruchomości na rzecz jej dzierżawcy. Nieruchomość od dnia 01.07.1991 została wydzierżawiona z przeznaczeniem na działalność gospodarczą z prawem rozbudowy istniejącego obiektu. 25.07.1991 roku została wydana dla dzierżawcy decyzja - zezwolenie na rozbudowę istniejących murów na zakład produkcyjny. W dokonanej transakcji sprzedaży, rozliczeniu podlegać będzie wartość gruntu i fundamentów. Wartość rozbudowanego budynku stanowi nakład dzierżawcy i nie podlega rozliczeniu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zbycie nieruchomości (gruntu i fundamentów) na rzecz dzierżawcy jest zwolnione z podatku czy należy opodatkować stawką 23% sprzedaż gruntu ?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż podlega zwolnieniu z podatku VAT zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10.

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy „towarami są budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu. Art. 29 ust 5 ustawy VAT stanowi z kolei „iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Miasto dokonuje sprzedaży działki wraz z częścią budynku do której można zaliczyć fundamenty, na których został wybudowany budynek przez dzierżawcę. Zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 jest wyrażone stanowisko, że obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według klasyfikacji obiektów budowlanych jako budynek a więc przy sprzedaży gruntu należy zastosować stawkę podatku VAT właściwą dla dostawy budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 powołanej ustawy.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – w świetle art. 7 ust. 1 powołanej ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 29 ust. 5 cytowanej ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle powyższych przepisów przy sprzedaży budynków lub budowli grunt, na którym są położone, dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem VAT. Oznacza to, że do dostawy gruntu, na którym posadowiony jest dany obiekt, stosuje się takie same zasady, jakie mają zastosowanie przy dostawie tego obiektu.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT lub obniżenie stawki podatkowej, możliwe jest tylko wówczas, gdy przewiduje to ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze do tej ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Opierając się na powyższej definicji należy przyjąć, iż z punktu widzenia pierwszego zasiedlenia, pierwszym nabywcą lub użytkownikiem budynku, budowli lub ich części będzie podmiot, który stanie się takim nabywcą lub użytkownikiem w następstwie czynności podlegającej opodatkowaniu.

Przy czym przez czynności opodatkowane należy rozumieć nie tylko dostawę ale również najem, dzierżawę, leasing lub podobne, które w rozumieniu przepisów ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Natomiast w myśl art. 43 ust. 7a ustawy o VAT, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Z powyższego wynika, iż dostawa budynków, budowli lub ich części co do zasady jest zwolniona od podatku VAT. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, tuż przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, podlega zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto biorąc pod uwagę, iż brak jest w ustawie o VAT definicji budynku i budowli, należy w celu określenia tych definicji odnieść się do stosownych aktów prawnych.

Stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynkami natomiast są zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, które przystosowane są przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Natomiast z uregulowań zawartych w art. 3 pkt 1a i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623), wynika, że pod pojęciem obiektu budowlanego rozumie się budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Budynkiem zaś jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Budowlą zaś, w świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Jednocześnie zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Miasto planuje zbycie w drodze bezprzetargowej zabudowanej nieruchomości na rzecz jej dzierżawcy. Nieruchomość od dnia 01.07.1991 została wydzierżawiona z przeznaczeniem na działalność gospodarczą z prawem rozbudowy istniejącego obiektu. 25.07.1991 roku została wydana dla dzierżawcy decyzja - zezwolenie na rozbudowę istniejących murów na zakład produkcyjny. W dokonanej transakcji sprzedaży, rozliczeniu podlegać będzie wartość gruntu i fundamentów. Wartość rozbudowanego budynku stanowi nakład dzierżawcy i nie podlega rozliczeniu.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że w opisanej sytuacji przedmiotem zbycia będzie nieruchomość z rozbudowanym budynkiem produkcyjnym. Nie zmienia tego fakt, że to dzierżawca dokonał rozbudowy istniejących murów na własne potrzeby. Rozbudowa została dokonana bowiem w granicach nieruchomości należącej do Wnioskodawcy.

Jednakże z opisu sprawy wynika, iż wobec sprzedawanej nieruchomości do chwili obecnej nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W opisanej sytuacji zawarta umowa dzierżawy dotyczyła gruntu z obiektem budowlanym, który nie był oddawany do użytkowania. Jego budowa nie została jeszcze wtedy zakończona i w momencie zawierania umowy dzierżawy, obiekt nie był zdatny do użytkowania. Tym bardziej więc nie można przyjąć, że w momencie zawierania umowy dzierżawy opisany obiekt był ulepszony. Ponieważ w wynika zawartej umowy, dzierżawiony obiekt nie był zdatny do użytkowania, w stanie w jakim został wydzierżawiony, to w opisanej sytuacji nie można mówić o pierwszym zasiedleniu.

W związku z tym do planowanej przez Wnioskodawcę transakcji sprzedaży zabudowanej nieruchomości, nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 10 ustawy, z uwagi na to, że transakcja ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT i dopiero planowane przez Wnioskodawcę zbycie przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie oddanie jej do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

Tym samym nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, na które powołuje się Wnioskodawca..

Z konstrukcji katalogu zwolnień wymienionego w art. 43 ustawy o VAT wynika, że jeżeli nie znajduje zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, konieczna jest weryfikacja, czy dana czynność nie podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie z opisu sytuacji wynika, że w stosunku do przedmiotu sprzedaży dokonującemu jego dostawy nie przysługiwało prawo doprawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż transakcja dzierżawy została zawarta jeszcze w okresie gdy nie obowiązywała ustawa o podatku od towarów i usług. W związku z tym dokonujący dostawy nie ponosił również w ogóle wydatków na ulepszenie przedmiotu sprzedaży, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Biorąc pod uwagę powyższe w stosunku do planowanej transakcji spełnione zostaną warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy

Mając na uwadze przedstawione przepisy prawa oraz okoliczności przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie, zbycie zabudowanej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na mocy przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż chociaż zbycie to nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, to w stosunku do tej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jak również Wnioskodawca nie ponosił w stosunku do tej nieruchomości żadnych wydatków na ich ulepszenie.

A zatem należy zgodzić się z Wnioskodawcą, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania. Jednakże ze względu na to, iż podstawą tego zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, nie zaś wskazany przez Wnioskodawcę art. 43 ust. 1 pkt 10, stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.