Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4011.323.2017.2.JW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-12-13
Teza: skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nabycie; sprzedaż; udział; wspólność-wspólność majątkowa; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 13 października 2017 r. (data wpływu 18 października 2017 r.) uzupełnionym 4 grudnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2017 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych dlatego też pismem z 24 listopada 2017 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.323.2017.1.JW wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 4 grudnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Na mocy umowy sprzedaży z 31 marca 1992 r. i Aktu poświadczenia dziedziczenia z 5 kwietnia 2013 r. Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 151.800/1.518.000 części w nieruchomości położonej w K. stanowiącej jedyną działkę nr 6 o pow. 470 m2.

Mąż Wnioskodawczyni zmarł 23 stycznia 2013 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z nim powyższy udział do majątku wspólnego w dniu 31 marca 1992 r.

Powyższa nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym nr 14. Na mocy powołanych podstaw nabycia oraz w ramach przysługującego Wnioskodawczyni udziału była ona wyłącznym użytkownikiem niesamodzielnego lokalu nr 8 w budynku nr 14.

Na podstawie umowy zniesienia współwłasności, w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali z 12 lipca 2017 r. przedmiotowy lokal nr 8 został wyodrębniony i stanowi wraz z udziałem w gruncie odrębną nieruchomość i w związku z tym Wnioskodawczyni stała się jego wyłączną właścicielką.

Wnioskodawczyni planuje w 2018 r. sprzedaż lokalu nr 8.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że:

*   wartość nieruchomości objętej umową ustanowienia odrębnej własności lokali wynosiła 7.690.140 zł,
*   wartość lokalu Wnioskodawczyni wynosiła 720.000 zł,
*   zostały dokonane spłaty na rzecz Wnioskodawczyni w łącznej wysokości 3.000 zł (po 1.000 zł. od trzech osób).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w zaistniałej sytuacji Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży wskazanego lokalu mieszkalnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, nabyła ona nieruchomość na mocy umowy sprzedaży z 31 marca 1992 r., a w związku z tym 5-letni okres zwalniający z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych minął i Wnioskodawczyni nie powinna uiszczać podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2032 ze zm.) – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle przywołanego powyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych istotne jest ustalenie daty ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawczyni na mocy umowy sprzedaży z 31 marca 1992 r. i Aktu poświadczenia dziedziczenia z 5 kwietnia 2013 r. (mąż Wnioskodawczyni zmarł 23 stycznia 2013 r.) nabyła udział wynoszący 151.800/1.518.000 części w nieruchomości położonej w K. stanowiącej jedyną działkę nr 6 o pow. 470 m2. Nabycie udziału w nieruchomości w 1992 r. nastąpiło do majątku wspólnego małżonków. W dniu 12 lipca 2017 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali, lokal nr 8 został wyodrębniony i stanowi wraz z udziałem w gruncie odrębną nieruchomość, której wyłączną właścicielką została Wnioskodawczyni.

Wartość nieruchomości objętej umową ustanowienia odrębnej własności lokali wynosiła 7.690.140 zł, wartość wyodrębnionego lokalu nr 8 – 720.000 zł, na rzecz Wnioskodawczyni dokonano spłat w wysokości 3.000 zł.

Wnioskodawczyni zamierza sprzedać ww. lokal mieszkalny. Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawczyni jest ustalenie, czy powinna zapłacić podatek z tytułu sprzedaży wskazanego lokalu.

Stosownie do art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 459 ze zm.) – prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Stosownie do art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego – spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 682) – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe – zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwentnie, w przypadku sprzedaży tego prawa, każdy z małżonków zbywałby je w całości, a nie w określonym udziale.

Zaprezentowane stanowisko znajduje odzwierciedlenie w podjętej przez NSA uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której sąd stwierdził, że dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8

lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14 poz. 176 ze zm.) nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 151.800/1.518.000 części w nieruchomości położonej w K. stanowiącej jedyną działkę nr 6 o pow. 470 m2 w dacie nabycia tego udziału w nieruchomości do majątku wspólnego, tj. 31 marca 1992 r.

Kolejne zdarzenie, jakie należy rozpatrzyć w sytuacji Wnioskodawczyni, to zniesienie współwłasności w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Z kolei w myśl art. 211 i 212 ww. Kodeksu – zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cech wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Na podstawie przedstawionych przez Wnioskodawczynię we wniosku i jego uzupełnieniu informacji stwierdzić należy, że u Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności nie doszło do nabycia nieruchomości ponad posiadany udział. Jeżeli w istocie wskazana przez Wnioskodawczynię wartość nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności i wartość otrzymanego przez nią lokalu mieszkalnego odpowiadają wartościom rynkowym tych składników majątkowych na dzień dokonania ww. czynności prawnej, to zauważyć należy, że udział Wnioskodawczyni w całej nieruchomości miał wartość 769.014 zł (151.800/1.518.000 x 7.690.140 zł), natomiast w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała lokal o wartości 720.000 zł i spłatę w wysokości 3.000 zł. Tym samym za datę nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego należy uznać datę kiedy to udział w nieruchomości został nabyty do majątku wspólnego małżonków, czyli 31 marca 1992 r.

Reasumując, w związku z tym, że w wyniku zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości ponad udział, który przysługiwał jej przed dokonaniem tej czynności prawnej, to należy uznać, że datą nabycia przez Wnioskodawczynię lokalu mieszkalnego nr 8 jest 31 marca 1992 r., kiedy to małżonkowie nabyli udział w nieruchomości do majątku wspólnego.

Wobec powyższego planowana sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie stanowić dla Wnioskodawczyni źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca 1992 r., w którym nastąpiło nabycie. W związku z powyższym, nie powstanie u Wnioskodawczyni obowiązek zapłaty podatku dochodowego od przychodu z tej sprzedaży, ani obowiązek wykazania ww. przychodu w jakimkolwiek zeznaniu podatkowym.

Stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym nie powinna ona zapłacić podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (lokalu mieszkalnego), należało uznać zatem za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.