Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/415-689/11-4/KK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-02-13
Teza: Czy wymienione we wniosku wydatki związane z zawarciem aktu notarialnego, powinny być odliczone jako koszty uzyskania przychodu z tytułu najmu ?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; mieszkanie; najem; notariusze; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2011 r. (data wpływu 2 listopada 2011 r.), uzupełnionego pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. (data wpływu 30 stycznia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 października 2011 r. został złożony w Urzędzie Skarbowym wniosek z dnia 18 października 2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Naczelnik Urzędu Skarbowego, pismem z dnia 27 października 2011 r. Nr PPI/071-380/11/BP, działając mając na podstawie art. 14b § 1 i § 6, art. 16, art. 17, art. 170 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) w związku z § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), przekazał wniosek do rozpatrzenia Dyrektorowi Izby Skarbowej w Łodzi Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Tryb. (data wpływu do Izby Skarbowej w Łodzi 2 listopada 2011 r.).

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), pismem z dnia 20 stycznia 2012 r., Nr IPTPB2/415-689/11-2/KK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych wniosku.

Wezwanie zostało wysłane w dniu 20 stycznia 2012 r. i zostało doręczone w dniu 23 stycznia 2012 r. W dniu 30 stycznia 2012 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź złożona na piśmie z dnia 27 stycznia 2012 r. (data nadania 28 stycznia 2012 r.).

Wnioskodawca we wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawił następujący stan faktyczny.

W dniu 19 maja 2011 r. Wnioskodawca dokonał zakupu na rynku wtórnym lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na wynajem - w załączniku do wniosku dołączył ksero aktu notarialnego. Zakup lokalu - co zresztą zostało potwierdzone w treści aktu notarialnego - został sfinansowany kredytem hipotecznym uzyskanym przez Wnioskodawcę oraz Jego żonę w Banku w dniu 6 maja 2011 r., przy czym Wnioskodawca jest jedynym właścicielem tego mieszkania. Kwota kredytu wyniosła xxx zł, z czego xxx zł przeznaczone zostało na zakup ww. lokalu (kwota xxx zł stanowiła 100% wartości kupowanej nieruchomości), a pozostałe xxx zł przeznaczone zostało na inne potrzeby konsumpcyjne. Koszty sporządzenia aktu notarialnego w wysokości xxx zł poniósł Wnioskodawca, czyli strona kupująca.

Mieszkanie zostało zakupione przez Wnioskodawcę z przeznaczeniem na wynajem, gdyż jest On już właścicielem dwóch innych lokali (spółdzielczych własnościowych praw do lokalu). Jeden z tych lokali służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy (ul. A.), a drugi (ul. K.) jest od 1 listopada 2006 r. wynajmowany. W nowo zakupionym mieszkaniu przy ul. Ł. nikt nie jest zameldowany, gdyż Wnioskodawca od listopada 2006 r. (i nadal) jest zameldowany w mieszkaniu przy ul. A.

W okresie czerwiec - wrzesień 2011 r., od momentu zakupu mieszkania przy ul. Ł., Wnioskodawca zamieszczał ogłoszenia dotyczące możliwości jego najmu. Ogłoszenia ukazywały się na stronach internetowych trzech ogólnopolskich portali rynku nieruchomości. Zgodnie z treścią aktu notarialnego, poprzedni właściciele mieli czas na opuszczenie mieszkania do dnia 15 lipca 2011 r. W okresie kolejnego miesiąca odbywał się remont (odświeżanie) mieszkania oraz dalsze poszukiwanie najemców. Pierwsza umowa najmu lokalu przy ul Ł., na czas nieokreślony z terminem obowiązywania od dnia 10 września 2011 r., została podpisana w dniu 25 sierpnia 2011 r.

Wnioskodawca informuje, że od dnia 1 stycznia 2011 r. przychody z najmu lokalu(i) mieszkalnego(ych) rozlicza na zasadach ogólnych, są one w całości rozliczane przez Wnioskodawcę, gdyż z dniem 26 lipca 2006 r. podpisał rozdzielność majątkową małżeńską. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, mieszkania wynajmuje za zasadach najmu prywatnego, nie jest też płatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy Wnioskodawca może do kosztów uzyskania przychodów z najmu zaliczyć część kosztów sporządzenia aktu notarialnego zakupu lokalu przy ul. Ł., będącego przedmiotem najmu, a więc:

*   podatek od czynności cywilnoprawnych (od umowy sprzedaży) w kwocie xxx zł,
*   podatek od czynności cywilnoprawnych (od ustanowienia hipotek od wierzytelności o wysokości nieustalonej) w kwocie xxx zł,
*   opłaty sądowe (od założenia księgi wieczystej, wpisu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i wpisu hipotek) w kwocie xxx zł,
*   taksę notarialną (za sporządzenie aktu, za wniosek wieczysto księgowy, wypisy i odpis aktu) w kwocie xxx zł. Łączna kwota kosztów uzyskania przychodów: xxx zł?

3.  Czy odliczenia tych kosztów powinno się dokonać proporcjonalne do kwoty kredytu przeznaczonej na zakup mieszkania przy ul. Ł., czy też można odliczyć je w 100% (xxx zł)?

Zdaniem Wnioskodawcy, w myśl przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r. Nr 80, poz. 350 z późn. zm.), oceny wydatków ponoszonych przez podatników osiągających przychody z najmu należy dokonywać w oparciu o art. 22 ust. 1 ww. ustawy, stanowiący, iż kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. W świetle powyższego zapisu, aby wydatek mógł być uznany za koszt podatkowy, nie może znajdować się w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów zawartych w art. 23 ustawy. Brak jednak takiego wydatku w tym katalogu nie stanowi wystarczającej przesłanki do zaliczenia go do kosztów. Musi być również spełniony warunek, że wydatek ma związek z prowadzona działalnością, a jego poniesienie ma bądź może mieć wpływ na wielkość osiągniętego przychodu (jego powstanie lub zwiększenie).

Wnioskodawca uważa, że przedmiotowe koszty sporządzenia aktu notarialnego zostały poniesione z zamiarem i w celu zakupu lokalu, który od samego początku miał być przeznaczony na wynajem - co do tego nie powinno być wątpliwości, biorąc pod uwagę fakt, iż posiada On inne lokale (z których jeden wynajmuje stale od 2006 r.) oraz fakt, iż Jego miejsce zameldowania od 2006 r. i nadal również jest w innym lokalu (ul. A.). W ocenie Wnioskodawcy, koszty sporządzenia aktu są w związku przyczynowo-skutkowym z możliwym do uzyskania/uzyskiwanym przychodem z tytułu najmu, gdyż aby móc wynajmować mieszkanie i uzyskiwać przychód trzeba je posiadać lub dopiero zakupić.

Podsumowując, koszty poniesione w związku z nabyciem lokalu przeznaczonego na wynajem, tj. opłata sądowa i taksa notarialna oraz podatek od czynności cywilnoprawnych naliczony przez notariusza, pozostają pośrednio związane z przychodami z najmu - zostały poniesione z zamiarem zakupu mieszkania które „z góry” miało być przeznaczone na wynajem, a nie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, w celu osiągnięcia przychodów.

Wnioskodawca uważa, że odliczeniu powinna podlegać część kosztów sporządzenia aktu notarialnego - proporcjonalnie do wartości kupowanej nieruchomości w wartości kredytu, tj. xxx zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Artykuł 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307), wymienia najem (który nie stanowi działalności gospodarczej), jako odrębne źródło przychodu. W odniesieniu do przychodów z najmu ma zastosowanie ogólna definicja kosztu podatkowego, zawarta w art. 22 ust. 1 cytowanej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 cytowanej ustawy. W powołanym przepisie art. 22 ust. 1, ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów. W art. 23 cytowanej ustawy, został ujęty zamknięty katalog wydatków, które nie stanowią kosztów uzyskania przychodu.

Wydatki poniesione przez Wnioskodawcę w związku z zakupem mieszkania tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe, taksę notarialną, nie spełniają warunków wymienionych w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie są związane bezpośrednio lub pośrednio z przychodami z tytułu najmu. W związku z tym, nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, ze źródła określonego przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić jednak należy, że w myśl art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do art. 22a cytowanej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok i są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1. W świetle powyższego środek trwały musi być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania.

Zatem, wszystkie wydatki (z zastrzeżeniem art. 23 cytowanej ustawy) poniesione w celu przystosowana lokalu mieszkalnego do wynajmu poniesione przed przekazaniem go do użytkowania są składnikami wartości początkowej i nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, lecz zwiększają wartość początkową tego środka trwałego stanowiącą podstawę naliczenia odpisów amortyzacyjnych.

Zasady ustalenia wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych określone zostały w art. 22g ust.1 i ust. 3 oraz w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Artykuł 22g ust. 1 pkt 1 cytowanej ustawy, stanowi, iż za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się: w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (\`(...)\`). Przy czym katalog wydatków zwiększających wartość początkową nabytego środka trwałego nie ma charakteru zamkniętego.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się, stosownie do treści art. 22h ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór. Zgodnie z art. 22h ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnicy dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji przed rozpoczęciem amortyzacji środka trwałego, a wybraną metodę należy stosować do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.

Z powyższego wynika, że istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych z wynajmowanym mieszkaniem.

Reasumując, wydatki związane z zakupem przedmiotowego mieszkania wymienione przez Wnioskodawcę we wniosku, a zwiększające jego wartość początkową, będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów, poprzez odpisy amortyzacyjne.

Postępowanie w sprawie wydawania interpretacji indywidualnych, z uwagi na przedmiot i charakter wydawanych w jego toku rozstrzygnięć, jest postępowaniem szczególnym, odrębnym, do którego nie mają bezpośredniego zastosowania inne (poza wskazanym w ustawie) przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności nie jest postępowaniem dowodowym, które może być prowadzone w toku kontroli podatkowej czy postępowania podatkowego lub czynności sprawdzających. Organ wydający interpretację indywidualną nie może więc zbadać w sensie merytorycznym „sprawy podatkowej” wynikającej z przytoczonych we wniosku zdarzeń, lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy stanowisko pytającego zawarte we wniosku odnoszące się do regulacji przepisów prawa podatkowego jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego zdarzenia. Zatem, podane we wniosku przez Wnioskodawcę kwoty nie podlegają ocenie organu wydającego interpretację indywidualną.

Do pisma z dnia 27 stycznia 2012 r. (uzupełnienia wniosku) Wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów, jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawcę i Jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.