Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.149.2023.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-05-11
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości, opodatkowanie podatkiem VAT tej sprzedaży, prawo Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Nabycia Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; podatek-zwrot podatku; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług; teren-teren budowlany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku naliczonego; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku-Zwrot różnicy podatku ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

20 marca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒ uznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości,

‒ opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży,

‒ prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Nabycia Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym**

1\. Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒ A sp. z o.o.

2\. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒ Pan B.B.

‒ Pani A.B.

‒ Pan T.B.

‒ Pani M.B.

‒ Pan M.K.

‒ Pani A.K.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca 1 – A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), zwana dalej „Kupującym”,

Wnioskodawca 2 - B.B., zwany dalej „Sprzedającym 1”,

Wnioskodawca 3 - A.B., zwana dalej „Sprzedającym 2”,

Wnioskodawca 4 - T.B., zwany dalej „Sprzedającym 3”,

Wnioskodawca 5 - M.B., zwana dalej „Sprzedającym 4”,

Wnioskodawca 6 - M.K., zwany dalej „Sprzedającym 5”,

Wnioskodawca 7 - A.K., zwana dalej „Sprzedającym 6”.

Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4, Sprzedający 5 i Sprzedający 6 będą łącznie nazywani „Sprzedającymi”, zaś Sprzedający oraz Kupujący będą łącznie nazywani „Wnioskodawcami”.

1\. Opis planowanej Transakcji

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć, w dniu 22 marca 2023 r., umowy sprzedaży („Umowy Sprzedaży”) nieruchomości o obszarze 31.621 m2, oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, w obrębie ewidencyjnym (…), jednostka ewidencyjna (…), położonej w miejscowości (…), powiat (…), województwo (…), objętej księgą wieczystą KW Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…) („Nieruchomość”). W ramach zawartych Umów Sprzedaży Sprzedający planują dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego („Transakcja”). Zasadniczo Transakcja mogłaby zostać objęta jedną wspólną umową sprzedaży, jednak z powodów logistycznych Sprzedający 3 i Sprzedający 4 zawrą wraz z Kupującym jedną umowę sprzedaży, natomiast Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 5 i Sprzedający 6 zawrą wraz z Kupującym drugą umowę sprzedaży. Umowy Sprzedaży będą dotyczyły sprzedaży udziału w tej samej Nieruchomości.

Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3 , Sprzedający 4, Sprzedający 5 i Sprzedający 6 są współwłaścicielami Nieruchomości w następujących udziałach:

‒ Wnioskodawca 2 i Wnioskodawca 3 - są małżeństwem i posiadają udział w Nieruchomości wynoszący 1/3 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

‒ Wnioskodawca 4 i Wnioskodawca 5 - są małżeństwem i posiadają udział w Nieruchomości wynoszący 1/3 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej,

‒ Wnioskodawca 6 i Wnioskodawca 7 - są małżeństwem i posiadają udział w Nieruchomości wynoszący 1/3 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

27 listopada 2020 r. Sprzedający zawarli z firmą (…) z siedzibą w (…) przedwstępne umowy sprzedaży (Umowy Przedwstępne), które określiły warunki i termin zawarcia Umów Sprzedaży. Z powodów biznesowych spółka (…) zdecydowała, iż nie przystąpi do zawarcia Umów Sprzedaży i w dniu 1 czerwca 2021 r. dokonała cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych na Kupującego w ramach zawartej w formie aktu notarialnego Umowy przelewu wierzytelności oraz przejęcia długów. W konsekwencji zawarcia tej umowy Kupujący wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umów Przedwstępnych i w ramach ich wykonania zawrze Umowy Sprzedaży ze Sprzedającymi w zakresie przedmiotowej Nieruchomości. Zawarte z firmą (…) Umowy Przedwstępne, które zostały przejęte przez Kupującego, określały daty i warunki dotyczące zawarcia właściwych umów przenoszących własność Nieruchomości, w tym uzyskanie stosownych pozwoleń i decyzji w stosunku do Nieruchomości.

Opis Nieruchomości

Sprzedający 1 i Sprzedający 2, Sprzedający 3 i Sprzedający 4 oraz Sprzedający 5 i Sprzedający 6 są współwłaścicielami Nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość obejmuje działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 5 o obszarze 31.621 m2 (trzydzieści jeden tysięcy sześćset dwadzieścia jeden metrów kwadratowych), położonej w obrębie ewidencyjnym 0001,01, jednostka ewidencyjna (…), w (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…).

Sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony w dziale I-O księgi wieczystej został symbolem „K - użytki kopalne”.

Zgodnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z 23 maja 2022 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części miasta (…) - obszar B, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z 1 czerwca 2022 roku, poz. (\`(...)\`), Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej „P/U-13” oraz teren dróg publicznych klasy zbiorczej „KDZ-1”.

Nieruchomość z jednej strony ogrodzona jest ogrodzeniem tymczasowym oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej od ulicy (…) w (…).

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną - na moment składania niniejszego zapytania interpretacyjnego oprócz jednej napowietrznej linii energetycznej niskiego napięcia będącej własnością spółki (…) S.A. z siedzibą w (…), na terenie Nieruchomości nie ma żadnych budynków ani budowli. Ostatnie prace na Nieruchomości miały miejsce w sierpniu 2021 roku i ograniczały się do niwelacji, oczyszczenia i wyrównania terenu. Obecnie na terenie Nieruchomości brak jest jakichkolwiek obiektów (w tym wg najlepszej wiedzy Sprzedających obiektów niewidocznych takich jak schrony, bunkry, ich fundamenty lub elementy dawnej zabudowy), które wypełniałyby definicję budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Zdaniem Sprzedających na Nieruchomości nie znajdują się obiekty, które można by zakwalifikować do budowli.

Sprzedający 3 jest jednym z wspólników spółki działającej pod firmą B. sp. z o.o., która do 20 września 2022 r. prowadzona była przez Sprzedającego 3 w formie spółki jawnej (C Spółka Jawna). Spółka ta od 2002 roku prowadziła działalność gospodarczą polegającą na produkcji (…). C. Sp. J. wykorzystywała Nieruchomość w ten sposób, że pozyskiwała na terenie Nieruchomości (…) nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia, którą zawarła z wszystkimi Sprzedającymi. Obecnie Nieruchomość nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani użyczenia.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

W związku z postanowieniami Umów Przedwstępnych w zakresie warunków zawieszających dotyczących uzyskania przez C. Sp. J. stosownych decyzji (w tym pozwolenia na budowę) w stosunku do Nieruchomości:

‒ Burmistrz miasta (…) 6 maja 2021 r. wydał decyzję nr (…) o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hal magazynowych z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej wraz z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej wraz ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo, oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;

‒ z upoważnienia Starosty (…) 28 września 2022 r. w stosunku do Nieruchomości została wydana Decyzja nr (…), zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowany i udzielająca pozwolenia na budowę dla C. Sp. J. (obecnie B. sp. z o.o.) dotycząca inwestycji obejmującej budowę budynku magazynowego z częściami socjalno-biurowymi oraz budynku stacji trafo wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu Nieruchomości.

Sprzedający ustalili między sobą, że ich nieformalnym przedstawicielem w stosunku do Kupującego będzie Sprzedający 3, w związku z czym wszelkie kroki dotyczące uzyskiwania pozwoleń, zgód, etc. były realizowane za pośrednictwem spółki prowadzonej przez Sprzedającego 3. Z tego też powodu powyższe decyzje zostały wydane na wniosek C. Sp. J. Powyższe decyzje mają jednak zostać odpowiednio przeniesione na dane Kupującego.

Historia nabycia nieruchomości przez Sprzedających

Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości. Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z 11 sierpnia 1998 roku, zawartej w formie aktu notarialnego, nr rep. A (…) sporządzonej przez notariusza (…).

Sprzedający 3 i Sprzedający 4 nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości. Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z 28 września 2004 r., zawartej w formie aktu notarialnego, nr Rep. A nr (…) sporządzonej przez notariusza K.R. w (…).

Sprzedający 5 i Sprzedający 6 nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości. Nabycie to miało miejsce na podstawie umowy sprzedaży z 28 września 2004 r., zawartej w formie aktu notarialnego, nr Rep. A nr (…) sporządzonej przez notariusza (…).

Przy nabyciu Nieruchomości żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Charakterystyka Sprzedających

Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są małżeństwem, a udział w Nieruchomości został przez nich nabyty do majątku prywatnego i objęty wspólnotą majątkową małżeńską.

Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nie prowadzą indywidualnej działalności gospodarczej i w chwili obecnej są emerytami. Sprzedający 1 i 2 nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi.

Sprzedający 1, na zasadzie nieodpłatnego użyczenia, przekazał Nieruchomość do korzystania spółce C Spółka jawna, w której był jednym ze wspólników (wraz z synem T.B., który w niniejszym zapytaniu interpretacyjnym jest Sprzedającym 3). Użyczenie nie zostało nigdy sformalizowane w postaci umowy na piśmie. Na Nieruchomości C Spółka jawna prowadziła do 2020 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji (…), która była pozyskiwana na terenie Nieruchomości. Obecnie Nieruchomość nie jest już użyczona do przedmiotowej działalności.

Sprzedający 3 i Sprzedający 4 są małżeństwem, a udział w Nieruchomości został przez nich nabyty do majątku prywatnego i objęty wspólnotą majątkową małżeńską.

Sprzedający 3 jest wspólnikiem w kilku spółkach, w tym w spółce B. sp. z o.o. (poprzednio C. Sp. J.) , jednak Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tych spółek i nie stanowiła majątku żadnej z tych spółek, pomimo, że zakres ich działalności obejmuje również obrót nieruchomościami. Oprócz wyżej opisanego użyczenia Nieruchomości na rzecz C. Sp. J., Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającego 3 do prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedający 4 prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jej przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności. Od 31 grudnia 2019 r. działalność ta jest jednak zawieszona.

Sprzedający 3 i Sprzedający 4 posiadają gospodarstwo rolne i z tytułu jego prowadzenia są zarejestrowanymi podatnikiem podatku VAT, aczkolwiek Sprzedający 3 i Sprzedający 4 nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi.

Sprzedający 5 i Sprzedający 6 są małżeństwem, a udział w Nieruchomości został przez nich nabyty do majątku prywatnego i objęty wspólnotą majątkową małżeńską.

Sprzedający 5 jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG pod nazwą Wynajem (\`(...)\`) M.K. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności.

Sprzedający 5 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z żoną gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 5 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Sprzedający 6 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z mężem gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 6 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Sprzedający 5 i Sprzedający 6 do października 2021 r. prowadzili wspólnie spółkę cywilną pod nazwą (…), której przedmiotem działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów spółki cywilnej.

Nieruchomość, oprócz opisanego powyżej użyczenia na rzecz C. Sp. J. nie była i nie jest wykorzystywana przez któregokolwiek ze Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym w szczególności nie była przedmiotem dzierżawy lub najmu przez Sprzedających.

Dodatkowo, każdy ze Sprzedających posiadał także inne działki, które zostały sprzedane. W związku z wieloma transakcjami sprzedaży działek, Sprzedający uzyskiwali stosowne interpretacje podatkowe w zakresie skutków tych transakcji - tj. potwierdzające występowanie Sprzedających w charakterze czynnych podatników VAT oraz opodatkowanie tych transakcji podatkiem VAT. Dla przykładu należy tu wymienić:

a) pozytywną interpretację o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.916.2021.3.AB wydaną dla Sprzedającego 1 i Sprzedającego 2,

b) pozytywną interpretację sygn. 0114-KDIP1-1.4012.650.2018.2.AO dla Sprzedającego 2,

c) pozytywną interpretacja o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.844.2021.2.IK wydaną dla Sprzedającego 1, Sprzedającego 3, Sprzedającego 4, Sprzedającego 5 i Sprzedającego 6.

Ta ostatnia interpretacja dotyczyła sprzedaży działki o numerze 1/2 o obszarze 68.881 m2, położonej w obrębie ewidencyjnym (…), jednostka ewidencyjna (…), (…), powiat (…), województwo (…). Działka ta znajduje się bezpośrednio obok Nieruchomości i wraz z Nieruchomością była objęta przedwstępną umową sprzedaży zawartą z firmą (…). Sprzedaż działki nr 1/2 została dokonana na rzecz Kupującego i była to pierwsza część transakcji opisanej w przedwstępnej umowie sprzedaży. Druga część tej transakcji dotyczy Nieruchomości.

Każdy ze Sprzedających figuruje jako zarejestrowany czynny podatnik VAT, a przedmiotowa Transakcja jest kolejną transakcją tego rodzaju dla Sprzedających.

W przypadku Sprzedających 3, 4 oraz Sprzedających 5 i 6 mogą wystąpić kolejne transakcje sprzedaży działek.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy danego Sprzedającego, ewentualnie na wspólny rachunek bankowy małżeństwa. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedających działalności gospodarczej, Sprzedający wskażą do realizacji Transakcji wyłącznie osobiste rachunki bankowe w bankach posiadających siedzibę w Polsce. Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają więc tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż Sprzedający w ramach Transakcji nie działają jak przedsiębiorcy, a jako osoby fizyczne sprzedający swój prywatny majątek, płatność ceny wynikającej z Umów Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

Charakterystyka Kupującego i jego działalność

Kupujący jest spółką celową, powołaną do realizacji Transakcji. Kupujący należy do grupy kapitałowej (…) zajmującej się profesjonalnie projektami developerskimi w zakresie budowy, komercjalizacji i najmu magazynów i obiektów logistycznych. Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

**Pytania**

1) Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT?

2) Czy, przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

3) Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym biorąc pod uwagę, że konieczne będzie naliczenie podatku VAT przez Sprzedających, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających na okoliczność zawartych Umów Sprzedaży?

**Stanowisko Zainteresowanych**

1) Zdaniem Wnioskodawców w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będą działali w charakterze podatników VAT.

2) Zdaniem Wnioskodawców, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

3) W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedających i dokumentujących sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

Uzasadnienie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawców punktem wyjścia dla określenia tego czy w związku z zawartą Transakcją będą oni działali w charakterze podatników VAT jest to czy:

(i) sprzedawany udział w Nieruchomości stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz

(ii) czy Sprzedający są podatnikami w rozumieniu Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wskazana definicja nie precyzuje czy ustawodawca odnosząc się do części towaru miał na myśli również jego współwłasność, jednak należy wskazać, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom - art. 195 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

W świetle art. 196 § 1 ww. Kodeksu współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Biorąc pod uwagę, że w świetle wskazanej powyżej definicji towaru grunt należy uznać za towar, zatem w zakresie pojęcia towarów mieści się również współwłasność gruntu jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że zbycie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym istotnym jest więc odpowiedź na drugie pytanie, tj. czy Sprzedający w ramach rozważanej Transakcji działają jako podatnicy VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazana definicja w żaden sposób nie wymaga dla zaistnienia działalności gospodarczej, aby ta była w jakikolwiek sposób usankcjonowana jej rejestracją w odpowiednim rejestrze, ewidencji, etc.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, nawet jeśli działalność ta nie została w żaden formalny sposób zarejestrowana lub ujęta w ewidencji.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą na potrzeby podatku VAT istotne znacznie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (chociażby nawet nie była ona formalnie zorganizowana i odpowiednio zarejestrowana), co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca lub usługodawcy.

Nie bez znaczenia w analizowanym przypadku jest również to, że Sprzedający dokonywali już wcześniej transakcji zbycia nieruchomości, a niektórzy z nich będą takie transakcje dokonywać również w przyszłości, a dodatkowo w odniesieniu do Nieruchomości podejmowali już próby jej zbycia innemu inwestorowi oraz aktywnie przygotowywali Nieruchomość do tego zbycia poprzez przykładowo prowadzenie prac rozbiórkowych, czy użyczenie nieodpłatne Nieruchomości między innymi w celu pozyskiwania stosownych zezwoleń, którymi mógłby być zainteresowany potencjalny nabywca Nieruchomości. Nieruchomość była również przygotowywana do zbycia poprzez jej wyrównanie oraz oczyszczenie i usunięcie dużych roślin.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 z późn. zm.) (dalej: „Dyrektywa”) „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedstawionym zdarzeniu, zdaniem Wnioskodawców, podjęcie takich działań jak np. wyrównanie terenu, czy występowanie o zezwolenia (pozwolenie na budowę) świadczy o tym, że celem Sprzedających jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Sprzedający podjęli więc aktywne działania celem przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, a analizowana Transakcja nie jest pierwszą, a kolejną już próbą dokonania sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający podchodzą więc do Transakcji w sposób profesjonalny i zorganizowany. Sprzedający użyczyli również nieodpłatnie Nieruchomość na rzecz Spółki Jawnej, która podjęła się wykonania na rzecz przyszłego inwestora usługi w zakresie przygotowania planowanego zagospodarowania Nieruchomości i uzyskania zezwoleń administracyjnych i warunków przyłączeniowych. Takie przygotowanie terenu niewątpliwie podnosi wartość nieruchomości, a wyrażając zgodę na takie działania Spółki Jawnej Sprzedający mieli świadomość, że udzielają jej w związku z planowaną Transakcją i chęcią uatrakcyjnienia gruntu i wzrostu jego wartości.

Co więcej, Sprzedający byli również współwłaścicielami innej nieruchomości, niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/2 w miejscowości (…), która została sprzedana na rzecz tego samego Kupującego. Działka 1/2 graniczy bezpośrednio z Nieruchomością, a jej sprzedaż była objęta tą samą umową przedwstępną sprzedaży co Nieruchomość. Działania Sprzedających noszą więc znamiona profesjonalnego przygotowania do zawarcia kilku transakcji sprzedaży działek gruntu.

Mając to na uwadze, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości będą działali w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT, przy czym każdy ze Sprzedających, pomimo iż należący do nich udział we własności Nieruchomości należy do majątkowej wspólnoty małżeńskiej będzie działał jako odrębny podatnik podatku VAT.

Powyższego nie zmieni również fakt, iż przelew odpowiedniej części uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek wspólny małżonków.

Stosownie do treści art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. Kodeksu oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W świetle powyższego nie ma wątpliwości, że przystępując do sprzedaży Nieruchomości każdy z małżonków będzie działał w charakterze odrębnego podatnika podatku VAT.

Ad pytanie 2 i 3

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 2 i 3 wymaga skupienia się na kilku zagadnieniach kluczowych dla określenia zasad opodatkowania Transakcji.

Zawarte poniżej części uzasadnienia odniosą się więc kolejno do kwestii:

1) przedmiotu Transakcji,

2) opodatkowania Transakcji podatkiem VAT,

3) prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego.

1) Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę systematykę ustawy o VAT, która przewiduje szczególne zasady opodatkowania dla dostawy budynków, budowli lub ich części, za „tereny niezabudowane” należy uznać tereny, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W konsekwencji na potrzeby stosowania przepisów ustawy o VAT pojęcia „budynek” i „budowla” powinny być interpretowane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z definicjami sformułowanymi w art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”):

‒ obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

‒ budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

‒ obiektami małej architektury są niewielkie obiekty;

‒ budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, m.in.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, sieci techniczne, sieci uzbrojenia terenu;

‒ obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna.

Z uwagi na brak w Ustawie o VAT unormowania dotyczącego pojęcia budowli czy budynku, należy odnieść się również do definicji obiektu budowlanego z Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, zgodnie z którą przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

W świetle powyższego należy uznać, że sieci przesyłowe jako obiekty liniowe są budowlami.

Jak wynika z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Innymi słowy, władztwo ekonomiczne, tj. faktyczne rozporządzanie towarem jak właściciel, jest kluczową i jedyną przesłanką uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów.

Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawa własności”, zaś poprzez orzecznictwo i praktykę sądów, w szczególności Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wykształcił się termin „własności ekonomicznej” jako przesłanki do uznania danej transakcji za dostawę towarów w rozumieniu przepisów o podatku od wartości dodanej (w Polsce - podatku VAT). Przez własność ekonomiczną należałoby uznać sytuację, w której dana osoba jest właścicielem faktycznym danej rzeczy i nie konieczne jest to związane z własnością w sensie prawnym.

Reasumując powyższą analizę należy w opinii Wnioskodawców uznać, że:

‒ Sieci przesyłowe nie mogą być przedmiotem transakcji między Sprzedającymi a Kupującym, gdyż nie stanowią własności Sprzedających, ale innego podmiotu;

‒ dostawa Nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa terenów niezabudowanych.

Oprócz wspomnianej linii energetycznej nienależącej do Sprzedających, na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków. Kierując się powyższymi definicjami Wnioskodawcy nie stwierdzili również istnienia na Nieruchomości żadnych obiektów, które można by określić jako budowle. W konsekwencji przedmiotem planowanej Transakcji będzie nieruchomość niezabudowana - dostawa terenów niezabudowanych.

Konkludując powyższe, przedmiotem analizowanej Transakcji będzie dostawa terenów niezabudowanych.

1) Opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT

Po ustaleniu, że przedmiotem Transakcji są tereny niezabudowane zagadnieniem kluczowym staje się określenie statusu Nieruchomości w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zbywana Nieruchomość obejmuje działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 o obszarze 31.621 m2 (trzydzieści jeden tysięcy sześćset dwadzieścia jeden metrów kwadratowych), położoną w obrębie ewidencyjnym (…), jednostka ewidencyjna (…), w (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…).

Mając na uwadze powyżej wskazane przepisy, jej sprzedaż stanowi zatem dostawę terenów niezabudowanych, która może być zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, pod warunkiem, że stanowić będzie teren inny niż budowlany.

Nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z 23 maja 2022 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części miasta (…) - obszar B, ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z 1 czerwca 2022 roku, poz. (\`(...)\`), wg którego Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej „P/U-13” oraz teren dróg publicznych klasy zbiorczej „KDZ-1”.

W ocenie Wnioskodawców, powyższe pozwala przyjąć, że Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. W konsekwencji sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2) Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Wnioskodawcy zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości obiektów magazynowych lub magazynowo-produkcyjnych wraz z niezbędną do funkcjonowania tych obiektów infrastrukturą i późniejszy najem tych obiektów należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług.

Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość (działka) będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżek tego podatku wynikających z faktur VAT wystawionych przez Sprzedających w związku z nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu i nie zostanie zwolniona z opodatkowania VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Z kolei, umowa użyczenia jest z natury umową nieodpłatną, zgodnie bowiem z art. 710 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Istotnymi cechami takiej umowy są zatem dwa elementy: oddanie rzeczy do używania na pewien czas oraz nieodpłatność.

Zatem, biorąc pod uwagę ww. definicje z Kodeksu cywilnego uznać należy, że w przedmiotowej sprawie nieruchomość była przedmiotem nieodpłatnego użyczenia.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Zgodnie z art. 535 Kodeku cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający - B.B., zwany dalej „Sprzedającym 1”, A.B., zwana dalej „Sprzedającym 2”, T.B., zwany dalej „Sprzedającym 3”, M.B., zwana dalej „Sprzedającym 4”, M.K., zwany dalej „Sprzedającym 5”, A.K., zwana dalej „Sprzedającym 6” oraz Kupujący zamierzają zawrzeć Umowy Sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość obejmuje działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 5. W ramach zawartych Umów Sprzedaży Sprzedający planują dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego („Transakcja”). Zasadniczo Transakcja mogłaby zostać objęta jedną wspólną umową sprzedaży, jednak z powodów logistycznych Sprzedający 3 i Sprzedający 4 zawrą wraz z Kupującym jedną umowę sprzedaży, natomiast Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 5 i Sprzedający 6 zawrą wraz z Kupującym drugą umowę sprzedaży. Umowy Sprzedaży będą dotyczyły sprzedaży udziału w tej samej Nieruchomości. Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy danego Sprzedającego, ewentualnie na wspólny rachunek bankowy małżeństwa.

Sprzedający 1 i Sprzedający 2 są małżeństwem i posiadają udział w Nieruchomości wynoszący 1/3 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Udział nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z 11 sierpnia 1998 roku, zawartej w formie aktu notarialnego. Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nie prowadzą indywidualnej działalności gospodarczej i w chwili obecnej są emerytami. Sprzedający 1 i 2 nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi. Sprzedający 1, na zasadzie nieodpłatnego użyczenia, przekazał Nieruchomość do korzystania spółce jawnej, w której był jednym ze wspólników. Użyczenie nie zostało nigdy sformalizowane w postaci umowy na piśmie. Na Nieruchomości Spółka jawna prowadziła do 2020 r. działalność gospodarczą.

Sprzedający 3 i Sprzedający 4 są małżeństwem i posiadają udział w Nieruchomości wynoszący 1/3 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Udział nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z 28 września 2004 r., zawartej w formie aktu notarialnego. Sprzedający 3 jest wspólnikiem w kilku spółkach, w tym w sp. z o.o. (poprzednio Spółka Jawna), jednak Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tych spółek i nie stanowiła majątku żadnej z tych spółek, pomimo, że zakres ich działalności obejmuje również obrót nieruchomościami. Oprócz wyżej opisanego użyczenia Nieruchomości na rzecz Spółki Jawnej, Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedającego 3 do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedający 4 prowadzi indywidualną działalność gospodarczą i jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG, a jego przeważającym przedmiotem działalności jest PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności. Od 31 grudnia 2019 r. działalność ta jest jednak zawieszona. Sprzedający 3 i Sprzedający 4 posiadają gospodarstwo rolne i z tytułu jego prowadzenia są zarejestrowanymi podatnikiem podatku VAT, Sprzedający 3 i Sprzedający 4 nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi.

Sprzedający 5 i Sprzedający 6 - są małżeństwem i posiadają udział w Nieruchomości wynoszący 1/3 części na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Udział nabyli od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z 28 września 2004 r., zawartej w formie aktu notarialnego. Sprzedający 5 jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG. Nabycie Nieruchomości nie zostało jednak dokonane w związku z tą działalnością, a sama Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów tej działalności. Sprzedający 5 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z żoną gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 5 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Sprzedający 6 jest rolnikiem z tytułu posiadanego wraz z mężem gospodarstwa rolnego, jednak Sprzedający 6 nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym. Sprzedający 5 i Sprzedający 6 do października 2021 prowadzili wspólnie spółkę cywilną, której przedmiotem działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do aktywów spółki cywilnej.

27 listopada 2020 r. Sprzedający zawarli z firmą (…) Umowy Przedwstępne, które określiły warunki i termin zawarcia Umów Sprzedaży. Z powodów biznesowych spółka zdecydowała, iż nie przystąpi do zawarcia Umów Sprzedaży i 1 czerwca 2021 r. dokonała cesji praw i obowiązków wynikających z zawartych Umów Przedwstępnych na Kupującego w ramach zawartej w formie aktu notarialnego Umowy przelewu wierzytelności oraz przejęcia długów. W konsekwencji zawarcia tej umowy Kupujący wstąpił we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umów Przedwstępnych i w ramach ich wykonania zawrze Umowy Sprzedaży ze Sprzedającymi w zakresie przedmiotowej Nieruchomości. Zawarte z firmą (…) Umowy Przedwstępne, które zostały przejęte przez Kupującego, określały daty i warunki dotyczące zawarcia właściwych umów przenoszących własność Nieruchomości, w tym uzyskanie stosownych pozwoleń i decyzji w stosunku do Nieruchomości.

Sprzedający 3 jest jednym z wspólników spółki z o.o., która do 20 września 2022 r. prowadzona była przez Sprzedającego 3 w formie spółki jawnej. Spółka ta od 2002 roku prowadziła działalność gospodarczą polegającą na produkcji (…) i wykorzystywała Nieruchomość w ten sposób, że pozyskiwała na terenie Nieruchomości (…) nieodpłatnie na podstawie ustnej (niepotwierdzonej pisemnie) umowy użyczenia, którą zawarła z wszystkimi Sprzedającymi. Ostatnie prace na Nieruchomości miały miejsce w sierpniu 2021 r. i ograniczały się do niwelacji, oczyszczenia i wyrównania terenu

Obecnie Nieruchomość nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani użyczenia. W związku z postanowieniami Umów Przedwstępnych w zakresie warunków zawieszających dotyczących uzyskania przez Spółkę Jawną stosownych decyzji (w tym pozwolenia na budowę) w stosunku do Nieruchomości:

‒ Burmistrz miasta (…) 6 maja 2021 r. wydał decyzję nr (…) o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hal magazynowych z dopuszczalną funkcją produkcji nieuciążliwej wraz z pomieszczeniami socjalno-biurowymi wraz z budynkiem wartowni, budynkiem pompowni pożarowej wraz ze zbiornikiem wody przeciwpożarowej, budynkiem stacji trafo, oraz infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;

‒ z upoważnienia Starosty (…), w dniu 28 września 2022, w stosunku do Nieruchomości została wydana Decyzja nr (…), zatwierdzająca projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowany i udzielająca pozwolenia na budowę dla C. Sp. J. (obecnie B. sp. z o.o.) dotycząca inwestycji obejmującej budowę budynku magazynowego z częściami socjalno-biurowymi oraz budynku stacji trafo wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu Nieruchomości.

Sprzedający ustalili między sobą, że ich nieformalnym przedstawicielem w stosunku do Kupującego będzie Sprzedający 3, w związku z czym wszelkie kroki dotyczące uzyskiwania pozwoleń, zgód, etc. były realizowane za pośrednictwem spółki prowadzonej przez Sprzedającego 3. Z tego powodu powyższe decyzje zostały wydane na wniosek Spółki Jawnej. Powyższe decyzje mają jednak zostać odpowiednio przeniesione na dane Kupującego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży udziałów w Nieruchomości.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do sprzedaży udziałów w ww. Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający nie będą zbywali majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego. Z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku nie wynika, aby posiadana Nieruchomość służyła wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Sprzedających przez cały okres posiadania. We wniosku wskazali Państwo, że Spółka Jawna od 2002 r. prowadziła działalność gospodarczą polegającą na produkcji (…) i na podstawie zawartej ze wszystkimi Sprzedającymi ustnej umowy użyczenia wykorzystywała Nieruchomość pozyskując na terenie Nieruchomości (…). Dodatkowo w związku z postanowieniami Umów Przedwstępnych w zakresie warunków zawieszających, za zgodą wszystkich Sprzedających, Spółka Jawna prowadzona przez Sprzedającego 3 uzyskała w stosunku do Nieruchomości stosowne decyzje (w tym pozwolenie na budowę dotycząca inwestycji obejmującej budowę budynku magazynowego z częściami socjalno-biurowymi oraz budynku stacji trafo wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu Nieruchomości). Powyższe decyzje zostaną przeniesione na dane Kupującego i tym samym przyspieszą proces budowlany. Działania te dokonywane za zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Ponadto Sprzedający 3 jest wspólnikiem w kilku spółkach, gdzie zakres ich działalności obejmuje również obrót nieruchomościami. Przeważającym przedmiotem działalności prowadzonej przez Sprzedającego 4 jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający 5 i Sprzedający 6 do października 2021 prowadzili wspólnie spółkę cywilną, której przedmiotem działalności było kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedaż udziału w Nieruchomości jest kolejną z wielu podejmowanych przez Sprzedających czynności w zakresie obrotu nieruchomościami, gdyż zgodnie z Państwa wskazaniem każdy ze Sprzedających figuruje jako zarejestrowany czynny podatnik VAT, a przedmiotowa Transakcja jest kolejną transakcją tego rodzaju dla Sprzedających. W przypadku Sprzedających 3, 4 oraz Sprzedających 5 i 6 mogą również wystąpić kolejne transakcje sprzedaży działek.

Tym samym, mimo nabycia przez Państwa Nieruchomości do majątku prywatnego, sposób wykorzystywania Nieruchomości i podjęte działania bezspornie wskazują, że Nieruchomość utraciła walor majątku osobistego, a zespół podjętych w tym zakresie działań nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE. Zatem kierując się orzeczeniem TSUE C-291/92, które wskazuje kierunek w jakim należy dokonywać interpretacji pojęcia „majątku prywatnego” nie sposób uznać, że w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających. Dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie będą korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Jak wyjaśniłem i co wynika również z opisu sprawy, sposób wykorzystywania nieruchomości i podjęte względem Nieruchomości czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania każdego ze Sprzedających, tj. Pana B. B., Pani A. B., Pana T. B., Pani M. B., Pana M. K. oraz Pani M. K. za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w Nieruchomości nr 5 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za **prawidłowe**.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że na terenie Nieruchomości znajduje się jedna napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia będąca własnością spółki (…).

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury np. elektrycznej/energetycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi np. elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, to przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, a więc elementy infrastruktury technicznej - napowietrzna linia energetyczna nie powinny być uwzględniona przy rozstrzygnięciu, czy opisana sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT.

Ponadto z opisu wynika, że Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, gdyż obecnie na terenie Nieruchomości brak jest jakichkolwiek obiektów, które wypełniałyby definicję budowli czy obiektu budowlanego z art. 3 Ustawy Prawo budowlane. Nieruchomość z jednej strony ogrodzona jest ogrodzeniem tymczasowym oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej „P/U-13” oraz teren dróg publicznych klasy zbiorczej „KDZ-1”. Tym samym w analizowanym przypadku przedmiotowa Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy udziałów w Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒ towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒ brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE.

Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Wobec tego pierwszy warunek zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie jest spełniony. Ponadto Sprzedający 1 i Sprzedający 2 nabyli od osób fizycznych udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 11 sierpnia 1998 roku zawartej w formie aktu notarialnego, Sprzedający 3 i Sprzedający 4 nabyli od osób fizycznych udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 28 września 2004 r. zawartej w formie aktu notarialnego, Sprzedający 5 i Sprzedający 6 nabyli od osób fizycznych udział wynoszący 1/3 części w prawie własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 28 września 2004 r. zawartej w formie aktu notarialnego, a przy nabyciu Nieruchomości żadnemu ze Sprzedających nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (nie jest zatem spełniony również drugi z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia).

W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku Nieruchomości (działki o nr 1) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.

Zatem należy stwierdzić, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za **prawidłowe**.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wskazaliście Państwo, że Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, każdy ze Sprzedających, tj. Sprzedający 1, Sprzedający 2, Sprzedający 3, Sprzedający 4, Sprzedający 5, Sprzedający 6 będą podatnikami podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Kupującego udziałów w Nieruchomości, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do uzyskania zwrotu tej różnicy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należy uznać za **prawidłowe.**

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒ Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

A sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).