Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-1.4012.32.2025.4.KO
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-04
Teza: Skutki podatkowe dostawy nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-dostawa gruntu
grunty-grunt zabudowany
odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie
i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1.
Odliczenie i zwrot podatku-Odliczenie podatku
naliczonego-Odliczenie podatku naliczonego z tytułu
nabycia towarów i usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-
Rozdział 1-art. 86-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 10
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 11
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
1

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    15 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in.
    zakresie podatku od towarów i usług.
    Uzupełnili go Państwo pismem z 4 marca 2025 r. (wpływ 4 marca 2025 r.) – w odpowiedzi
    na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowany będący stroną postępowania:
      A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
      B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    Opis zaistniałego stanu faktycznego
    1. Wnioskodawcy B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedawca”) ma
    miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw.
    nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób
    prawnych. Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i był
    zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej
    przedmiotem niniejszego wniosku). Sprzedawca prowadził w Polsce działalność
    gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, która podlega opodatkowaniu 23
    proc. stawką VAT.

    A spółka z ograniczoną (dalej „Nabywca”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w
    Polsce (i był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji
    będącej przedmiotem niniejszego wniosku). Nabywca prowadzi działalność gospodarczą,
    której przedmiotem jest m.in.: (...).
    Sprzedawca oraz Nabywca (dalej łącznie: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami
    powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
    dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej:
    „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o
    charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub
    wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.
    2. Opis nieruchomości
    Sprzedawca był właścicielem nieruchomości budynkowej, tj. stanowiącego własność
    Sprzedawcy budynku biurowego o nazwie (...) (dalej: „Budynek”) oraz użytkownikiem
                                          2wieczystym nieruchomości gruntowej o powierzchni użytkowej (...) m, położonej w (...),
    stanowiącej działkę geodezyjną nr 1 w obrębie (...), dla których to Sąd Rejonowy dla (...)
    prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (dalej: „Nieruchomość”). Na Nieruchomości
    znajdują się także budowle i urządzenia budowlane traktowane jako budowle na potrzeby
    podatku od nieruchomości (dalej: „Budowle”). Budowle to m.in. totem, elementy
    zagospodarowania terenu.
    Nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę nastąpiło w wyniku przejęcia przedsiębiorstwa
    likwidowanej spółki (podział majątku między wspólników) w dniu 30 kwietnia 2014 r. Do
    dnia planowanej sprzedaży upłynął okres 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez
    Sprzedawcę w ramach nabycia przedsiębiorstwa. Nieruchomość była w całości
    wykorzystywana przez Sprzedawcę na potrzeby oddania w używanie najemcom na
    podstawie umów najmu (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu
    korzystaniu z nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata. Budynek i Budowle nie były
    ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę, w tym w
    okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad 30% wartości
    początkowej, a Sprzedawca nie ponosił takich wydatków do dnia Transakcji. Stan budynku
    na moment Transakcji nie odpowiadał aktualnym standardom najemców powierzchni
    biurowych i handlowych i jego wynajem w tym stanie nie był uzasadniony ekonomicznie.
    Budynek wymagał znaczących nakładów w celu kontynuowania działalności w tym
    zakresie.
    3. Działalność Sprzedawcy
    Nieruchomość stanowiła główny majątek Sprzedawcy. Sprzedawca posiadał poza tym
    ruchomości, w tym związane z Nieruchomością (stanowiące jej wyposażenie) oraz inne
    niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedawca jest bowiem spółką,
    której przedmiotem działalności był najem powierzchni użytkowej znajdującej się w
    Budynku (głównie powierzchnia biurowa oraz handlowa, gastronomiczna, parkingi, itp.).
    Sprzedawca zamierza wszcząć likwidację po dokonaniu transakcji (nie bezpośrednio) i nie
    zamierza prowadzić innej działalności. Sprzedawca w celu zapewnienia obsługi
    Nieruchomości korzystał przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych
    zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania Nieruchomością. Sprzedawca
    nie zatrudniał do dnia Transakcji pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją
    jego działalności gospodarczej były wykonywane na podstawie umów usługowych,
    zawartych z innymi podmiotami. Zarządzanie Nieruchomością było realizowane na
    podstawie umowy przez odrębny podmiot. Obsługa Budynku była realizowana przez
    umowy z podmiotami zewnętrznymi (dalej: „Umowy serwisowe”) i obejmowały one:
    - sprzątanie;
    - wywóz odpadów;
    - dezynsekcję, deratyzację, dezynfekcję;
    - ochronę fizyczną;
    - energię elektryczną;

    - przechowywanie obrazów dokumentów (skanów);
    - dostawę wody i odprowadzanie ścieków;
    - monitorowanie ppoż;
    - konserwację wind;
    - obsługę techniczną;
    - usługi telefoniczne i dostęp do Internetu;
    - dostawę ciepła.
    Jednocześnie Sprzedawca miał zawartych szereg umów na świadczenie usług doradczych,
    prawnych, księgowych, PR i reklamowych, pośrednictwa w komercjalizacji Nieruchomości.
    Sprzedawca prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości
    nabytej w ramach przejęcia przedsiębiorstwa w 2014 r. Działalność ta była opodatkowana
    VAT. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji)
    wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Sprzedawca był
    zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji oraz dokonywał
    zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odliczał podatek naliczony stosownie
    do art. 86 ustawy o VAT. Sprzedawca nie prowadził do dnia Transakcji innej działalności
    gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem
    powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Sprzedawca nie posiadał aktywów innych
    niż związane z tą działalnością gospodarczą (innych niż Nieruchomość, ruchomości, prawa
    autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, środków pieniężnych). Sprzedawca
    posiadał złożone przez najemców zabezpieczenia wykonania ich zobowiązań najemców na
    podstawie umów najmu - kaucje. Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego
    Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno
    formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru
    Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub
    regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością
    gospodarczą Sprzedawcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane
    zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedawca posiada 4 konta bankowe:
    - konto ogólne w PLN - do realizowania wszelkich operacji bankowych i przyjmowania
    wszelkich należności w PLN z wyjątkiem Kosztów operacyjnych (jak zdefiniowano
    poniżej),
    - konto dla Kosztów operacyjnych w PLN – udostępnione zarządcy budynku w celu
    realizowania należnych opłat,
    - konto ogólne w EUR – do realizowania wszelkich operacji bankowych i przyjmowania
    wszelkich należności w EUR z wyjątkiem Kosztów operacyjnych (jak zdefiniowano
    poniżej),
    - rachunek VAT.
    Jako że przedmiot Transakcji stanowił główny majątek Sprzedawcy, w omawianym
    zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których
    Sprzedawca mógł potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógł potencjalnie prowadzić
    odrębne księgi lub inne urządzenia księgowe służące wyodrębnieniu tej działalności.
    Sprzedawca pozostaje w sporze prawnym (postępowania sądowe w toku) z 3 były
    najemcami Budynku.
    4. Umowy Najmu
    Z końcem marca 2024 Budynek opuścił wiodący najemca, a w Budynku nadal pozostają
    najemcy głównie powierzchni handlowych. Na dzień Transakcji Budynek był wynajęty
    wyłącznie w części odpowiadającej ok. 4% powierzchni biurowo-handlowej przeznaczonej
    do wynajmu oraz ok. 78% powierzchni parkingowej przeznaczonej do wynajmu. Na dzień
    Transakcji obowiązywało jedynie kilka umów najmu/dzierżawy (dalej: „Umowy najmu”)
    obejmujących łącznie:
    1) ok 78% miejsc parkingowych;
    2) fragment gruntu pod stojak na rowery;

                                  23) powierzchnię handlową na parterze łącznie 139,15 m (obejmującą korzystanie z
      powierzchni wspólnych);
                                  24) powierzchnię usługową na parterze łącznie 198,51 m (obejmującą korzystanie z
      powierzchni wspólnych);
    5) oddanie do niewyłącznego korzystania fragmentu dachu, szachtów i tras kablowych,
      pomieszczenia technicznego część nieruchomości w zakresie w jakim jest ona
      wykorzystywana na przeprowadzenie światłowodu do budynku;
                                      26) oddanie do wyłącznego korzystania fragment dachu ok 2,5 m pod stację bazową (...) i
      antenę radioliniową oraz powierzchni dla umieszczenia torów antenowych i anten
      wewnętrznych w Budynku;
    7) oddanie części Nieruchomości do niewyłącznego korzystania na potrzeby położenia
      infrastruktury teletechnicznej.
    Znacząca większość powierzchni biurowej tj. ok 96% oraz ok. 22% powierzchni
    parkingowej powierzchni przeznaczonej na najem pozostaje niewynajęta. Umowy najmu
    bazują co do zasady na następującym modelu rozliczenia z tytułu najmów:
    1) umówionego czynszu najmu;
    2) kosztów operacyjnych (dalej: „Koszty operacyjne”)
        a. licznikowych - w tych przypadkach, gdzie jest możliwe opomiarowanie zużycia
        indywidualnego najemcy;
        b. proporcjonalnych – proporcjonalny udział w pozostałych kosztach
        Nieruchomości, które nie są rozliczone jako indywidualne zużycie danego
        najemcy.
    3) Ponadto najemcy są zobowiązani do złożenia zabezpieczania pieniężnego najmu w
      formie Kaucji gwarancyjnej lub Gwarancji bankowej (dalej: „Zabezpieczenia pieniężne
      umów najmu”).
    5. Planowana Transakcja
    Transakcja (dalej „Transakcja”) obejmuje sprzedaż:
    - prawa użytkowania wieczystego gruntu;
    - własności Budynku;
    - własność Budowli i urządzeń budowlanych;
    - własność ruchomości stanowiących wyposażenie lub niezbędne do funkcjonowania
      Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem;
    - praw autorskich związanych z Nieruchomością i praw ochronnych do Znaku Towarowego
      (słowno-graficznego znaku towarowego (...) zarejestrowanego w Urzędzie Patentowym
      RP pod numerem (...), na rzecz Sprzedawcy ważnego do dnia 18 sierpnia 2028 r., w
      klasach (...) oraz praw do domeny odpowiadającej nazwie Budynku dalej „Prawa
      autorskie”).
    Dokonanie Transakcji nastąpiło przed złożeniem wniosku i przed wydaniem interpretacji.
    W ramach Transakcji zostały wydane Nabywcy przynależności Nieruchomości (nie
    stanowiące odrębnego przedmiotu własności).
    Ruchomości inne niż stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub służące jej
    funkcjonowaniu zgodnie z przeznaczeniem nie były przedmiotem sprzedaży. Umowy
    najmu nie były przedmiotem sprzedaży, Nabywca wstąpił w miejsce wynajmującego wraz
    z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego). W związku z
    tym Sprzedawca wydał Nabywcy Zabezpieczenia pieniężne Umów najmu z obowiązkiem
    ich rozliczenia wynikającym z wstąpienia w miejsce wynajmującego. Z ostrożności, objęto
    także umową przejście na Nabywcę potencjalnych praw z Umów najmu, które nie
    przechodziłby zgodnie z postanowieniami art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego na Nabywcę
    wraz z nabyciem Nieruchomości (wstąpienie w miejsce wynajmującego). Przy czym nie
    zidentyfikowano takich praw, w związku z tym nie przypisano im ceny i ich przejście
    nastąpi w ramach ceny Nieruchomości. Możliwość występowania takich praw jest

    przedmiotem rozbieżności w doktrynie i działając ostrożnościowo (biorąc pod uwagę
    ewentualne ryzyko sądowe przyznania racji jednemu z rozbieżnych stanowisk)
    potencjalnie istniejące prawa objęto umową. Nabywca kupił Nieruchomość i wstąpił w
    Umowy Najmu oraz będzie uzyskiwał przychody z Umów Najmu, które będą podlegać
    opodatkowaniu 23% stawką VAT. Intencją Sprzedawcy i Nabywcy w ramach Transakcji
    było to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od
    dnia dostawy Nieruchomości (dalej „Dzień transakcji”). Umowa zawiera szczegółowe
    postanowienia, które służą realizacji takiego podziału korzyści i ciężarów, przy
    uwzględnieniu tego, że Dzień transakcji miał miejsce w trakcie okresów rozliczeniowych
    umówionych z dostawcami mediów i usługodawcami oraz najemcami. Zamiarem stron
    jest wypowiedzenie przez Sprzedawcę Umów serwisowych i zawarcie ich we własnym
    zakresie przez Nabywcę. Umowy te mogą być kontynuowane po Dniu transakcji jedyne w
    zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości najmu i przez możliwie najkrótszy okres z
    nich wynikający. Umowa zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące m.in.
    zobowiązania Sprzedawcy do rozwiązania umów serwisowych za porozumieniem stron
    lub – w braku takiej możliwości – ich wypowiedzenia, a także kontynuowania Umów
    serwisowych, których nie udało się rozwiązać na Dzień transakcji, w okresie ich
    wypowiedzenia. Strony zobowiązują się do koordynowania swoich działań i współpracy w
    dobrej wierze po Dniu transakcji w celu zapewnienia ciągłości świadczenia usług i
    dostarczania mediów do Nieruchomości. W tym zakresie, od Dnia transakcji, do dnia
    zawarcia przez Nabywcę nowych umów niezbędnych dla zapewnienia ciągłości
    świadczenia usług i dostarczenia mediów do Nieruchomości, strony dopuszczają zgodnie z
    obowiązującymi przepisami, celem podziału kosztów (ciężarów) związanych z
    utrzymaniem Nieruchomości na dzień Transakcji, refakturę (bez marży) kosztów
    poniesionych przez Sprzedawcę na Nabywcę, w zakresie w jakim te koszty go obciążają
    zgodnie z zasadą podziału korzyści i ciężarów od Dnia transakcji. Zamiarem stron Przy
    Transakcji było dokonanie rozliczenia ciężarów i korzyści na Dzień transakcji, w
    szczególności nie jest zamiarem stron przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków
    innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce
    wynajmującego, z zastrzeżeniem postanowień ostrożnościowych. Jednakże nie było
    możliwe zapewnienie, że wszelkie umowy zostaną rozwiązane na Dzień transakcji. Strony
    zobowiązały się do współpracy by ich zakończenie nastąpiło to w możliwie szybkim
    terminie. Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda,
    ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób
    zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli. Umowa nie
    zawiera innych niż opisane powyżej szczegółowych postanowień dotyczących przejścia ze
    Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu – w tym zakresie
    zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa. Sprzedawca nie przeniesie na rzecz
    Nabywcy także umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych,
    doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy. W ramach
    Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy
    sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych
    dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz rozliczeń z nimi)
    niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości i wywiązywania się z
    obowiązków wynikających Umów najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi
    Nabywca. Poza ww. przedmiotami Transakcji jej przedmiotem nie były inne niż opisane
    powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy.
    Przedmiotem Transakcji nie były w szczególności:
    a) należności oraz zobowiązania pieniężne;
    c) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy;
    d) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);
    e) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem
    działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej
    dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z
    Umowami Najmu);

    f) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z
    Umów najmu);
    g) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;
    h) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż
    te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu);
    i) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z
                                  1przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r.
    Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (Sprzedawca nie zatrudnia
    pracowników);
    j) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z
    byłymi najemcami.
    W celu kontynuacji Umów najmu bez naruszenia warunków z nich wynikających Nabywca
    jest zobowiązany co najmniej do:
    (1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
    (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;
    (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu
    zarządzającego;
    (4) zapewnienia finansowania obsługi najmu;
    (5) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.
    Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej
    podatkiem od towarów i usług i nie wykorzystywał jej do działalności zwolnionej. Na
    moment dokonania Transakcji zarówno Sprzedawca jak i Nabywca byli zarejestrowanymi
    podatnikami VAT czynnymi. Zawierając Transakcję Nabywca działał będzie w ramach
    prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do
    swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową.
    Sprzedawca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) oraz Nabywca (jako czynny
    zarejestrowany podatnik VAT) w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego
    zrezygnowali ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2024 r.
    poz. 361, ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”) dla dostawy Budynku i budowli oraz ich części
    objętych umową.
    1. Działalność Nabywcy
    Nabywca zamierza w przypadku uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń przebudować
    i zmodernizować Nieruchomość oraz zmienić jej charakter, a następnie przeznaczyć ją do
    Sprzedaży w całości lub w częściach. Wyłącznie w przypadku, gdy dopuszczalny zgodnie z
    uzyskanymi decyzjami zakres przebudowy i modernizacji nie będzie uzasadniał realizacji
    podstawowych zamierzeń Nabywcy, ten dopuszcza dokonanie remontu Budynku w
    ramach dzisiejszego sposobu jego wykorzystywania i prowadzenie działalności w zakresie
    najmu nieruchomości na cele biurowo- handlowe. Głównym celem nabywcy jest
    zmodernizować obiekt i zmienić jego charakter, by zmaksymalizować jego wartość
    rynkową, co potwierdzają m.in. zamówione i przeprowadzone przez niego w czasie
    trwających negocjacji warunków Transakcji prace analityczne i koncepcyjne.
    Pismem z 4 marca 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco.
    W odpowiedzi na wezwanie w sprawie złożonego wniosku o wydanie interpretacji
    indywidualnej na wstępie pragną Państwo wskazać, że dotyczył on następujących kwestii:
    1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę Nieruchomości i
      ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegającą
      opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na
      podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

    2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów
      opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze
      zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i
      11 ustawy o VAT?
    3) Czy Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości, ruchomości i Praw
      autorskich będzie uprawniony do:
      a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z
        tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
        potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz
      b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym –
        zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie?
    4) Czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich będzie podlegać
      opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
    Sama Nieruchomość jest opisana we wniosku jako Budynek i Budowle posadowione na
    gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Naniesienia poczynione na użytkowaniu
    wieczystym stanowią własność użytkowania wieczystego, a jako że prawo własności jest
    związane z prawem użytkowania wieczystego, rozporządzenie na podstawie umowy
    sprzedaży obejmuje całość tj. prawo użytkowania wieczystego jak i wszystkich naniesień
    należących do użytkownika wieczystego.
    Jednoczenie tytułem przypomnienia wskazujemy, że Nabycie Nieruchomości przez
    Sprzedawcę nastąpiło w wyniku przejęcia przedsiębiorstwa likwidowanej spółki (podział
    majątku między wspólników) w dniu 30 kwietnia 2014 r. Do dnia planowanej sprzedaży
    upłynął okres 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę w ramach nabycia
    przedsiębiorstwa. Zatem Sprzedawca nie był podmiotem, który wybudował Budynek oraz
    Budowle, tylko nabył je w ramach przejęcia przedsiębiorstwa. Jedynie jedno urządzenie
    budowlane „parking kostka” został wybudowany przez Sprzedawcę i oddany do
    użytkowania (rozpoczęto jego użytkowanie) w maju 2018 r.
    Poniżej udzielają Państwo odpowiedzi na poszczególne pytania, jednak pozwoli sobie
    zaznaczyć przy poszczególnych pytaniach czy faktycznie odpowiedź może mieć wpływ i
    znaczenie co do oceny prawnopodatkowej stanowiska przedstawionego przez
    Wnioskodawców.
    We wniosku należy przedstawić bowiem wyczerpujący opis stanu faktycznego – tj. taki jaki
    jest niezbędny do dokonania oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy. W
    przypadku elementów, które pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie wezwanie do
    uzupełnienia stanu faktycznego jest bezprzedmiotowe (por. wyrok NSA z dnia 19 lutego
    2021 r. II FSK 2441/20: „W trybie żądania uzupełnienia braków formalnych pisma, jakim
    jest wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, organ podatkowy może żądać jedynie
    uzupełnienia wniosku o takie elementy, bez których nie jest możliwa ocena, czy
    stanowisko przedstawione we wniosku i ocena prawna są prawidłowe czy też błędne. (...)
    Elementy te organ podatkowy powinien precyzyjnie wskazać w wezwaniu, wyjaśniając
    dlaczego ich brak uniemożliwia wydanie interpretacji indywidualnej. Interpretacja
    indywidualna ma bowiem na celu uzyskanie stanowiska organu podatkowego w zakresie
    rozumienia przepisów prawa podatkowego na gruncie przedstawionego przez
    wnioskodawcę, a nie ustalanego przez organ podatkowy, stanu faktycznego lub zdarzenia
    przyszłego (...) Jeżeli przedstawiony przez podatnika stan faktyczny pozwala na udzielenie
    odpowiedzi na sformułowane pytanie należy to uczynić. Jeżeli zaś nie pozwala, to należy
    wezwać o dalsze niezbędne informacje, lecz odnoszące się do okoliczności faktycznych i
    prawnych związanych z wnioskiem, czego dotyczy art. 14b § 2 i § 3 O.p. Takie wskazania
    wypływają z przepisów art. 14h w zw. z art. 169 § 1 O.p.”
    Zakres wezwania
    1. W zakresie podatku od towarów i usług:
    Doprecyzowali Państwo przedstawiony we wniosku zaistniały stan faktyczny tj. wskazali:

    1) Budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.
      Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm. ) trwale z gruntem związane (posadowione na działce
      nr 1) będące przedmiotem sprzedaży, proszę je wymienić?
    Odpowiedź stanowi jednocześnie odpowiedź na pytanie 3 obejmujące wymienienie
    urządzeń budowlanych.
    Należy wskazać, że wymienianie poszczególnych budowli znajdujących się na działce jest
    irrelewantne dla rozstrzygnięcia sprawy w związku z tym, że dla wszystkich budowli
    występuje taki sam stan faktyczny istotny z pkt widzenia oceny prawno-podatkowej, tj.
    wszystkie Budowle i urządzenia budowlane były wykorzystywane od ponad dwóch lat po
    ich ostatnim „pierwszym zasiedleniu” na potrzeby działalności w zakresie wynajmu
    Nieruchomości, a więc działalności obligatoryjnie opodatkowanej VAT (jako odpłatne
    świadczenie usług). Elementy te nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od
    VAT (w szczególności wyłącznie do takiej). Od ich pierwszego zasiedlenia upłynął okres
    ponad dwóch lat. Tym samym ich dostawa w ramach niniejszej Transakcji Sprzedaży jest
    zwolniona od VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania
    dostawy tych rzeczy i prawa użytkowania wieczystego gruntu. Nie ma zastosowania
    zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT (brak wykorzystania do
    działalności zwolnionej), ani zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o
    VAT (zwolnienie to może mieć zastosowanie wyłącznie, gdy nie są spełnione przesłanki
    zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT – które są spełnione w
    przedstawionym stanie faktycznym).
    Dostawa całości była zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
    zaś Strony z tego zwolnienia zrezygnowały dla wszystkich elementów składających się na
    Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu, Budynek i Budowle oraz ich
    części, jak również inne elementy składowe Nieruchomości) będącą przedmiotem
    dostawy. Bez znaczenia dla oceny zasad opodatkowania (prawidłowość opodatkowania
    VAT wszystkich elementów, w związku ze spełnieniem warunków wskazanych w art. 43
    ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i rezygnacją z tego zwolnienia), pozostaje to czy Sprzedawca
    miał prawo do odliczenia VAT przy nabyciu poszczególnych elementów.
    Na Nieruchomości znajdują się następujące Budowle i urządzenia budowlane:
    1) oznakowanie terenu;
    2) zagospodarowanie terenu;
    3) wideofon;
    4) oznakowanie parkingu;
    5) totem (pod znak będący oznaczeniem budynku);
    6) szlabany;
    7) parking kostka;
    8) chodnik.
    Potwierdza to składana na potrzeby podatku od nieruchomości deklaracja DN-1. Należy
    jednak mieć na uwadze, że urządzenia budowlane są traktowane jako budowle na
    potrzeby tego podatku. Przy czym na gruncie prawa budowlanego można spotkać się z
    rozbieżnymi interpretacjami.
    Klasyfikacja danego elementu jako budowli lub urządzenia budowlanego nie stanowi
    stanu faktycznego sprawy tylko ocenę prawną stanu faktycznego – który sprowadza się do
    wskazania tego, jakie naniesienia znajdują się na danej nieruchomości.
    Ocena prawna czy klasyfikacja prawna, jeśli przepis nie uzależnia od tego zasad
    opodatkowania, nie jest elementem stanu faktycznego, a co najwyżej uzasadnienia
    dokonanego rozstrzygnięcia prawno- podatkowego (stanowiska wnioskodawcy lub jego
    oceny za nieprawidłowe).
    W naszej ocenie (to jest uzupełnienie uzasadnienia i oceny prawnej, a stanu faktycznego):
    - w przypadku sprzedaży nieruchomości (w tym obejmującej grunt w użytkowaniu
      wieczystym) przedmiotem opodatkowania są wyłącznie budynki, budowle i ich części

      znajdujące się na nieruchomości. Inne urządzenia jak urządzenia budowlane
      stanowiące własność użytkownika wieczystego nie są odrębnym przedmiotem
      opodatkowania tylko wchodzą do podstawy opodatkowania Budynków i budowli
      podobnie jak wartość gruntu. Powyższe wynika z tego, że są to transakcje związane i
      nie jest skuteczne rozporządzenie tylko niektórymi z tych elementów. Także zgodnie z
      zasadami powszechności opodatkowania i jednolitego traktowania na potrzeby VAT
      dostawy nieruchomości zabudowanych (i innych) stanowiących własność lub będących
      w użytkowaniu wieczystym (oceniając z pkt widzenia zaspokajanej potrzeby nabywcy)
      różnicowanie sposobu opodatkowania dostawy takich nieruchomości w zależności od
      tytułu prawnego do gruntu nie znajduje uzasadnienia na gruncie VAT, a w
      konsekwencji PCC;
    - liczba budowli czy ich rodzaj, oraz nazwa nie ma znaczenia dla zasad opodatkowania VAT
      i PCC jeśli wszystkich dotyczy ten sam stan faktyczny niezbędny do dokonania oceny
      prawnej;
    - zgodnie z przepisem art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego przez urządzenia budowlane:
      należy (...) rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym,
      zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak
      przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu
      ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Zatem za urządzenia budowlane, zgodnie z tą definicją, należałoby uznać:
    - parking kostka - jako plac postojowy;
    - chodnik - umożliwiający dostęp do budynku;
    - szlabany - urządzenie techniczne;
    - wideofon - urządzenie techniczne;
    - oznakowanie terenu i parkingu - urządzenie techniczne odpowiednio element
      parkingu lub chodników.
    Z kolei za budowle należałoby uznać :
    - totem;
    - zagospodarowanie terenu.
    2) W odniesieniu do każdej ww. budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo
    Budowlane proszę wskazać osobno:
      a) Czy przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy
        nabyciu/wytworzeniu budowli?
    Ze względu na spełnienie warunków zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i
    rezygnację z tego zwolnienia oraz brak wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do
    czynności zwolnionych od VAT, kwestia przysługiwania prawa do odliczenia nie ma
    znaczenia dla rozstrzygnięcia.
    Jak wskazaliśmy Sprzedawca nabył wszystkie Budowle i prawie wszystkie inne naniesienia
    (z wyjątkiem „parking kostka”) w ramach nabycia przedsiębiorstwa 30 kwietnia 2014 r.
    Jako nabywca przedsiębiorstwa jest na gruncie podatku VAT (nie wynika to wprost z
    polskiej ustawy – która jednak wprost przewiduje następstwo w zakresie podatku
    naliczonego) sukcesorem prawnym (wstępuje w prawa i obowiązki w zakresie VAT) zbywcy
    przedsiębiorstwa. Prawo do odliczenia powstało przy nabyciu/wybudowaniu tych
    elementów przez zbywcę przedsiębiorstwa, a więc jeszcze przed nabyciem tych
    elementów (w ramach przedsiębiorstwa) przez Sprzedawcę. Sprzedawcy zatem ono nie
    przysługiwało, samo nabycie przedsiębiorstwa jest bowiem wyłączone spod VAT. Jednak
    wchodzi on w prawa zrealizowane przez poprzednika prawnego, który także prowadził
    działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – należy zatem przyjąć, że przysługiwało
    mu prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z tą działalnością.
    W odniesieniu do składnika majątkowego „parking kostka” Sprzedawcy przysługiwało
    prawo do odliczenia VAT w związku z jego wybudowaniem i wykorzystywaniem do
    czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

    b) Kiedy (w jakim miesiącu i roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budowli w
    rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.)?
    Okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla oceny zasad opodatkowania dostawy
    stanowiącej przedmiot wniosku. W przedstawionym stanie faktycznym (brak
    wykorzystania wyłącznie do czynności zwolnionych oraz upływ ponad dwóch lata od
    ostatniego „pierwszego zasiedlenia”).
    Sprzedawca nabył budowle i inne naniesienia (z wyjątkiem – parking kostka) w dniu 30
    kwietnia 2014 r. w ramach nabycia przedsiębiorstwa. Pierwsze zajęcie (używanie)
    nastąpiło przed tą datą.
    Parking kostka (nie jest zdaniem Państwa budowlą) został oddany do używania 31 maja
    2018 r. i wówczas nastąpiło jego pierwsze zajęcie (używanie).
    Dzienna data nabycia nie ma istotnego dla rozstrzygnięcia znaczenia ze względu na to, że
    nastąpiło ponad dwa lata temu (odpowiednio ponad 10 i ponad 6 lat temu).
    c) Czy od pierwszego zajęcia (używania) budowli do chwili jej sprzedaży upłynął okres
      dłuższy niż 2 lata?
    Tak, wszystkie naniesienia były objęte pierwszym zasiedleniem (pierwsze używanie) – w
    tym także ostatnim, jeśli nastąpiło ono kilka razy – ponad dwa lata temu.
    d) Czy Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku
      dochodowym budowli w stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty
      podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
    e) Jeżeli Sprzedający poniósł ww. wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości
      początkowej budowli, kiedy zakończono ulepszenie, proszę podać datę?
    f) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pkt e) proszę wskazać, czy miało miejsce
      pierwsze zajęcie (używanie) budowli po ulepszeniu? Proszę podać miesiąc i rok?
    g) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli po jej ulepszeniu do chwili
      sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata?
    Łączna odpowiedź na pytania z lit. d)-g).
    Jak wyżej wyjaśniały Strony zrezygnowały ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i
    wybrały opcję opodatkowania VAT. Pytania dotyczą okoliczności które miałyby znaczenie
    prawne, gdyby Nieruchomość (wszystkie elementy które się na nią składają) nie byłaby
    zwolniona od VAT na powyższych zasadach. Z tych okoliczności mogłoby co najwyżej
    wynikać, że dostawa nie jest zwolniona od VAT tylko jest obligatoryjnie opodatkowana VAT
    (gdyby była dokonywana w ciągu 2 lat od ostatniego pierwszego zasiedlenia). Skoro w
    wyniku oświadczenia Stron dostawa podlega VAT (rezygnacja ze zwolnienia) nie ma
    żadnego znaczenia dla prawidłowości przedstawionego stanowiska (prawidłowość
    opodatkowania dostawy VAT) to, czy opodatkowanie jest obligatoryjne (brak prawa do
    zwolnienia) czy fakultatywne (rezygnacja ze zwolnienia). Okoliczności których dotyczą
    pytania są irrelewantne dla oceny prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy.
    Pierwsze zasiedlenie po ostatnim ewentualnym ulepszeniu nastąpiło w odniesieniu do
    wszystkich naniesień ponad dwa lata przed dokonaniem dostawy będącej przedmiotem
    wniosku.
    Jednocześnie szczegółowe i wyczerpujące informacje w tym zakresie znajdują się w treści
    wniosku, w pkt 2 Opis Nieruchomości wskazano:
    Budynek i Budowle nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym)
    przez Sprzedawcę, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o
    ponad 30% wartości początkowej, a Sprzedawca nie ponosił takich wydatków do dnia
    Transakcji.

    h) Czy Sprzedający wykorzystywał budowlę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
      podatku VAT?
    Jak opisano we wniosku Sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i
    wykorzystywał Nieruchomość do działalności w zakresie wynajmu, która w tej sytuacji jest
    obligatoryjnie opodatkowana VAT. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości
    wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT – co wprost wskazano we wniosku w pkt 3
    Działalność Sprzedawcy:
    Sprzedawca prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości
    nabytej w ramach przejęcia przedsiębiorstwa w 2014 r. Działalność ta była opodatkowana
    VAT.
    Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do
    celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.
    3) Urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
      Prawo budowlane posadowione na działce nr 1, proszę je wymienić?
    Odpowiedzi udzielono w ramach pytania 1
    4) W odniesieniu do każdego ww. urządzenia budowlanego proszę wskazać osobno czy
      jest ono związane z budynkiem lub z którą budowlą?
    Okoliczność z którym budynkiem lub z którą budowlą są związane urządzenia budowlane
    nie ma żadnego znaczenia dla opodatkowania dostawy/sprzedaży Nieruchomości
    podatkami VAT lub PCC.
    Ponieważ Nieruchomość stanowi faktycznie jeden Budynek biurowy to wszystkie
    urządzenia budowlane oraz budowlę są związane z Budynkiem, zapewniając możliwość
    użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
    5) Jeżeli przedmiotem sprzedaży były ruchomości, to proszę je wymienić oraz wskazać
      osobno dla każdej z ruchomości:
      a) czy przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
        kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych
        ruchomości?
      b) czy ruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele
        działalności zwolnionej od podatku?
    Łączna odpowiedź na pytania z lit a)-b).
    Jak wskazano wyżej i w samym wniosku Sprzedawca prowadził wyłącznie działalność
    opodatkowaną, nie mógł zatem wykorzystywać ruchomości wyłącznie do działalności
    zwolnionej skoro takiej nie prowadził.
    Sprzedaż ruchomości przez Sprzedawcę (zarejestrowanego podatnika VAT czynnego)
    wobec powyższego zawsze będzie podlegać opodatkowaniu niezależnie od tego czy
    przysługiwało prawo do odliczenia czy nie.
    Z tego wynika także, że przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT.
    Ruchomości to:
    1) Wyposażenie restauracji (KśT-808)
    2) Meble (KśT-808)
    3) Sejf 2001 (KśT-808)
    4) Meble recepcja (KśT-808)
    Ruchomości wskazane w pkt 1-3 zostały nabyte w ramach nabycia przedsiębiorstwa 30
    kwietnia 2014 r. (por. uwagi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego wskazane w
    odpowiedzi na pytanie 2.a)). Z kolei ruchomość wskazana powyżej w pkt 4 została nabyta
    przez Sprzedawcę i jest użytkowana od 31 grudnia 2015 r.

    6) Czy nabyte przez Państwa nieruchomości, ruchomości i praw autorskie są/będą
    wykorzystywane do wykonywania czynności:
    a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
    Tak.
    b) zwolnionych od podatku od towarów i usług,
    Nie
    c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
    Nie
    Pytania w zakresie podatku od towarów i usług
    1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę
      Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich)
      podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z
      opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?
    2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów
      opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze
      zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust.
      10 i 11 ustawy o VAT?
    3) Czy Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości, ruchomości i Praw
      autorskich będzie uprawniony do:
      a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z
        tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
        potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz
      b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym -
        zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie?
    Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
    Ad. 1. Dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawa
    Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich)
    podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z
    opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Ad. 2. Sprzedaż Nieruchomości
    będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z
    rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
    Ad. 3. Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości, ruchomości i Praw
    autorskich będzie uprawniony do:
    a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu
      nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
      potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz
    b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z
      art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie.
    Uzasadnienie Uwagi wspólne:
    Określenie, czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości oraz Praw autorskich w ramach
    planowanej Transakcji stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie podlegające
    opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedawcy pozwala na potwierdzenie jego

    obowiązków w zakresie rozliczenia VAT należnego z tytułu dokonania dostawy towaru i
    świadczenia usług oraz potwierdzi prawidłowe zadeklarowanie Transakcji wobec
    organów podatkowych (w pliku JPK) za właściwy okres rozliczeniowy oraz wystawienie
    stosownych faktur na rzecz Nabywcy. Jednocześnie, z punktu widzenia Nabywcy,
    potwierdzenie czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich w ramach
    Transakcji stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające
    opodatkowaniu VAT będzie potwierdzać jego prawo do odliczenia podatku VAT
    naliczonego, zapłaconego w ramach ceny (...). Biorąc pod uwagę powyższe, każda ze
    stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o
    wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej tego
    samego stanu faktycznego. W celu odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zadane w
    niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy planowana
    Transakcja podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie była zwolniona od
    VAT.
    Ad. pytanie 1.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
    usług (tekst jedn. Dz.U. z 2024 poz. 361 ze zm. – dalej „Ustawy o VAT”): „Opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (...) odpłatna
    dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel
    (...).”
    Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...)
    towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...)
    sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie
    usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę
    towarów”.
    Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (...) transakcji
    zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
    Mając na uwadze powyższe przepisy, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w
    pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie stanowiła zbycia
    przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”).
    Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT -
    przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny
    sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o podleganiu opodatkowaniu
    VAT planowanej Transakcji, lub wyłączeniu jej spod opodatkowania i rzutuje na
    odpowiedzi na kolejne pytania.
    W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, niezbędne jest dokonanie wykładni
    terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a następnie
    dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego sprzedaż stanowiła
    dostawę towarów (dostawa Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług
    (zbycie Praw autorskich) opodatkowane VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT:
    „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...) zorganizowanej części przedsiębiorstwa
    - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
    przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym
    zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który
    zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te
    zadania”. W orzecznictwie podkreśla się, że podstawowym wymogiem uznania
    zbywanego majątku za ZCP jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników
    materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).
    Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie.
    Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i
    funkcjonalnej. W analizowanej sytuacji, zdaniem Wnioskodawców, nie dojdzie do
    sprzedaży ZCP. Nieruchomość, ruchomości i Prawa autorskie stanowiły główny majątek

    Sprzedawcy. Sprzedawca jest bowiem spółką, której przedmiotem działalności był
    najem powierzchni biurowo-handlowej. Poza Nieruchomością, ruchomościami i
    Prawami autorskimi Sprzedawca nie posiadał innych istotnych aktywów. Tym samym
    nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu przedmiotu Transakcji w ramach
    przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Nie było bowiem od czego go wyodrębnić. W
    szczególności, brak było wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz
    funkcjonalnego. Zgodnie z utrwaloną i jednolitą linią orzeczniczą, ZCP musi jako takie
    funkcjonować u sprzedającego, zaś z taką sytuacją nie mamy do czynienia w
    przedmiotowym przypadku. Kolejnym krokiem jest zatem ocena, czy przedmiotem
    transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Przepisy
    Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa" dla celów tej ustawy. W związku z
    tym w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla
    celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją
    zawartą w art. 55(1) ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z
    2023 poz. 1610 ze zm. – dalej „KC”). Zgodnie z tym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest
    zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym
    do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
    1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
      przedsiębiorstwa);
    2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
    3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
      stosunków prawnych;
    4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
    5) koncesje, licencje i zezwolenia;
    6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
    7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
    8) tajemnice przedsiębiorstwa;
    9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”
    Z kolei zgodnie z art. 55(2) KC: „Czynność prawna mająca za przedmiot
    przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co
    innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.”
    Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania
    określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość
    pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż
    przedsiębiorstwo nie jest tylko prostą sumą jego składników, ale o przedsiębiorstwie
    możemy mówić wyłącznie jeśli składniki te są zorganizowanym zespołem, co jest
    uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu
    wyrokach wydanych przez sądy administracyjne. Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z
    13 grudnia 2022 r. (III FSK 1346/21), czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w
    znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz
    funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie
    przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół). Występowanie elementu organizacji
    pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem
    organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej
    całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie
    zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby
    przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.
    Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) KC „obejmuje ono w szczególności”,
    pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W
    rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym
    przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów
    wyliczenia zawartego w art. 55(1) KC. Niemniej przedmiotowe składniki, aby mogły

    zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) KC (a co za tym idzie,
    Ustawy o VAT) muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników
    materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do
    prowadzenia działalności gospodarczej”. W tym także być wystarczające do jej
    prowadzenia bez dodatkowego zaangażowania środków nabywcy. Potwierdza to art. 55
    (2) KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo
    obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z
    treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Jednocześnie jednak, pojęcie
    „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji Ustawy o VAT charakteryzuje się pewną
    autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z
    dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej
    (dalej „Dyrektywa VAT”) pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie, z zakresu
    znaczeniowego pojęcia dostawy towarów, transakcji polegających na przeniesieniu
    całości lub części majątku. Dyrektywa VAT nie posługuje się zatem pojęciem
    „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”. Zgodnie z art. 19
    Dyrektywy VAT: „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu
    do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa
    towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary,
    będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca
    nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki
    niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie
    niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu
    opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.” Oznacza to, że
    art. 19 Dyrektywy VAT daje prawo ustawodawcom krajowym do wyłączenia wybranych
    przez tych ustawodawców transakcji obejmujących całość lub część majątku. Polski
    ustawodawca, korzystając z tego uprawnienia, zdecydował się posłużyć pojęciem ZCP
    (zdefiniowanym w Ustawie o VAT) oraz pojęcie przedsiębiorstwa (zdefiniowanym w KC).
    W analizowanej sytuacji kluczowa jest zatem definicja przedsiębiorstwa zawarta w KC. Z
    tej definicji (oraz orzecznictwa do niej) wynika, że przedsiębiorstwo musi zawierać
    wszystkie składniki niezbędne do prowadzenia dotychczasowej działalności. Innymi
    słowy, nabywca przedsiębiorstwa może kontynuować prowadzenie przedsiębiorstwa
    bez podejmowania dodatkowych działań i zamierza je kontynuować. W analizowanym
    przypadku jest inaczej. Umowa nie zawiera innych niż wskazane w opisie stanu
    faktycznego (ustalenia w zakresie momentu przejścia korzyści i ciężarów związanych z
    przedmiotem Transakcji) szczegółowych postanowień dotyczących przejścia z
    Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umowy najmu - w tym zakresie
    zastosowanie miały ogólne przepisy prawa. Sprzedawca nie przeniósł na rzecz Nabywcy
    żadnych umów, w tym w szczególności wymaganej Umowami najmu umowy
    ubezpieczenia (polisy) nieruchomości, umów o zarządzanie Nieruchomością, umów
    serwisowych dla obsługi Nieruchomości, umów o świadczenie usług księgowych i umów
    stałej obsługi prawnej, i innych. Przedmiotem Transakcji nie będą:
    a) należności oraz zobowiązania pieniężne;
    c) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy;
    d) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);
    e) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem
      działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem dokumentacji
      dotyczącej Nieruchomości, Praw autorskich i dokumentów związanych z Umową
      najmu);
    f) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z
      Umowy najmu);
    g) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;
    h) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów o
      świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych,
    i) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z
                                  1przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 26 czerwca

      1974 r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (Sprzedawca nie
      zatrudnia pracowników);
    j) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z
      byłymi najemcami.
    Nabywca w celu kontynuacji najmu bez naruszenia warunków wynikających z Umowy
    Najmu jest zobowiązany co najmniej do:
    (1) zawarcia umowy ubezpieczenia;
    (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;
    (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu
    zarządzającego;
    (4) finansowania działalności związanej z najmem z własnych zasobów;
    (5) zawarcia we własnym zakresie umów serwisowych dla Nieruchomości.
    Powyższe przesądza, zdaniem Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie stanowi
    przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Jak zauważył Dyrektor
    KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., (0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM): „składniki
    materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać
    ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a
    nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie
    zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak,
    żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności
    gospodarczej zbywcy”. Ponadto w zbywanym majątku, by traktować je jako
    przedsiębiorstwo zachowane muszą być funkcjonalne związki po między
    poszczególnymi składnikami oraz zbiór ten musi być kompletny, w tym znaczeniu , że
    jest wystarczający do kontynuowania określonej działalności gospodarczej, bez
    podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę. Planowanej Transakcji nie
    towarzyszył transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności
    elementów, np. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne
    niezbędne do zapewnienia płynności finansowej, księgi i dokumenty związane z
    prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania zbywcy,
    umowy z dostawcami usług gwarantujące dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej
    formie, wymagane dla prawidłowego wykonywania umowy najmu ubezpieczenie
    Nieruchomości, które Nabywca musi zawrzeć we własnym zakresie. W analizowanej
    sytuacji Nabywca dla kontynuowania działalności w zakresie najmu, zgodnie z Umową
    najmu będzie musiał wykorzystać własne zasoby oraz podjąć określone działania. To
    powoduje, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa. Należy podkreślić,
    „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś
    sama Nieruchomość jest jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie
    tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomości oraz Umowami najmu
    Nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować, w szczególności zawrzeć nowe
    umowy najmu na praktycznie całą powierzchnię biurową i istotną część miejsc
    parkingowych. Dodatkowo musi poczynić znaczne nakłady na Budynek, by w ogóle móc
    go wynająć w sposób uzasadniony ekonomicznie. Podobnie wspomniane już
    ubezpieczenie oraz finansowanie tej działalności. To również wskazuje, że przedmiotem
    transakcji nie było przedsiębiorstwo. W tym miejscu należy wskazać, że Minister
    Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe
    „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości
    komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”), które to mają służyć zwiększeniu pewności
    stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania
    poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach
    sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych
    okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za
    czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT. Takie okoliczności występują, gdy:

    a. istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej
      dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących
      przedmiotem transakcji oraz
    b. istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki
      będące przedmiotem transakcji.
    Wskazać należy, że kontynuowanie działalności Sprzedawcy (należy mieć na uwadze jej
    szczątkowy z punktu widzenia stopnia komercjalizacji budynku charakter) nie jest
    podstawowym zamiarem Nabywcy. Zamierza on zmienić charakter budynku na
    podstawie uzyskanych decyzji i pozwoleń oraz przeznaczyć go do sprzedaży w całości
    lub w częściach. Dopiero w braku możliwości realizacji celu podatkowego dopuszcza
    jego wykorzystanie zgodnie z dotychczasowym sposobem, co jednak wymaga
    poniesienie znaczących nakładów na remont i modernizację budynku. Kontynuacja
    działalności Sprzedawcy w aktualnym stanie budynku nie jest w praktyce możliwa, co
    potwierdza fakt opuszczenia go przez najemców.
    Minister Finansów w objaśnieniach stwierdził ponadto, że celem weryfikacji istnienia
    faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych
    wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są
    wszystkie wskazane poniżej elementy:
    a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania
      dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę
      przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest
      stroną takich umów;
    b) umowy o zarządzanie nieruchomością;
    c) umowy zarządzania aktywami;
    d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.
    Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji nie
    będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy
    finansowania dłużnego (brak), a także środki pieniężne Sprzedawcy związane z
    przenoszonym majątkiem, znajdujące się na rachunku bankowym Sprzedawcy nie są
    przekazywane Nabywcy. Umowę o zarządzenie rozwiązano i nie przeszła na Nabywcę.
    Ponadto, Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest
    podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np.
    zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o
    przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę
    zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.
    Przenosząc powyższe rozważania na grunt sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić
    należy, że Nabywca z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostały przeniesione środki
    pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedawcy, zmuszony jest do
    angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych
    i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki
    Transakcji. O ile zatem Nabywca nawet planowałby kontynuować działalność
    prowadzoną dotychczas przez Sprzedawcę, to nie istnieje faktyczna możliwość
    kontynuowania działalności przez Nabywcę bez podjęcia dodatkowych działań - m.in.
    poniesienia znacznych nakładów na remont Nieruchomości, zatrudnienia nowych osób
    posiadających określone kompetencje do bieżącej obsługi najmu Nieruchomości i
    zarządzania Nieruchomością, lub zawarcia umów w tym zakresie. Z kolei, brak podstaw
    do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz ruchomościami niezbędnymi do
    jej funkcjonowania i Prawami autorskimi oraz pewnymi ściśle z nią związanymi prawami
    i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i
    obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, znajduje
    potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych:

    a) interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r. (nr 0114-KDIP1-
      1.4012.444.2019.3.EW),
    b) interpretacja indywidualna z dnia 10 stycznia 2019 r. (nr 0114-KDIP1-
      1.4012.722.2018.3.RR),
    c) interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-
      1.4012.220.2021.3.MM),
    d) interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP4-
      3.4012.322.2021.2.IG),
    e) interpretacja indywidualna z dnia 19 września 2024 r. (nr 0111-KDIB3-
      1.4012.322.2024.3.KO).
    Podsumowując, nie można uznać, iż przedmiotem sprzedaży przez Sprzedawcę i
    przedmiotem nabycia przez Nabywcę był zespół składników majątkowych
    charakteryzujący się więzią o charakterze organizacyjnym i kompletny (wystarczający
    do kontynuacji działalności bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę),
    co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo. Nie ma zatem
    podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przez Sprzedawcę
    przedsiębiorstwa.
    Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw
    autorskich stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.
    Sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich nie stanowiła transakcji
    wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
    Ad. pytanie 2
    Jak wskazano powyżej, Transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów i odpłatne
    świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie była wyłączona z
    opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
    Miejscem opodatkowania Transakcji jest Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3).
    Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli
    trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
    opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.”
    Stawka VAT właściwa dla opodatkowania Nieruchomości determinowała stawkę VAT
    właściwą dla opodatkowania gruntu, na którym wzniesiony jest Budynek.
    W Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości
    podlega zwolnieniu z VAT.
    Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawców,
    należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości podlegała zwolnieniu od
    opodatkowania VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od
    podatku (...) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności
    zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów
    nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku
    należnego o kwotę podatku naliczonego”.
    Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do świadczenia usług najmu
    opodatkowanych 23 proc. stawką VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie ma zatem
    zastosowania.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (...) dostawę
    budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
    a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
    b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata”.
    Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (...)
    pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu
    nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
    budynków, budowli lub ich części, po ich:

    a) wybudowaniu lub
    b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.
    W powyższym zakresie należy wskazać, że Transakcja dotyczy Nieruchomości, w
    przypadku której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Jak zostało
    wykazane w opisie stanu faktycznego:
    (i) od nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę upłynął okres przekraczający 2 lata
      (ponad 10 lat),
    (ii) nie poniesiono wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o
      podatkach dochodowych, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej
      w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją.
    Ponadto, Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności
    gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w postaci najmu powierzchni biurowo-
    handlowej na podstawie Umów najmu (działalność ta podlegała opodatkowaniu VAT na
    zasadach ogólnych, i nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT).
    W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, w stosunku do planowanej dostawy
    Nieruchomości powinno mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1
    pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43
    ust. 10 i 11 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może
    zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać
    opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
    dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
    1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
    2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy
        budynku, budowli lub ich części.”
    Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2,
    musi również zawierać:
    1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
    2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w
      przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
    3) adres budynku, budowli lub ich części.”
    Wnioskodawcy byli na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i
    zrezygnowali ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT,
    poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym
    dostawę Nieruchomości. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców dostawa
    Nieruchomości stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (i
    niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), w związku z rezygnacją przez Wnioskodawców ze
    zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i
    11 ustawy o VAT.
    Ad. pytanie 3
    Jak wykazano powyżej Transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu
    przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie była wyłączona z
    opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT. Ponadto dostawa
    Nieruchomości nie była zwolniona od VAT. Oznacza to, że przy dostawie Nieruchomości
    w ramach Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt
    2 Ustawy o VAT.

    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia
    podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego
    faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (...) transakcja udokumentowana fakturą
    nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”.
    Wnioskodawcy podkreślają, że na dzień Transakcji, Nabywca był i nadal będzie
    zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania
    ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT.
    Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku
    należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako
    podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w
    art. 86 ust. 2 pkt 7.”
    Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie
    do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez
    Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż
    Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę
    do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są
    wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym
    mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz
    art. 124.” Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku
    naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od
    kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku
    należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.” Jeżeli,
    zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności
    opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego
    przy ich nabyciu.
    Jak wskazano wcześniej:
    1) Wnioskodawcy byli na moment transakcji zarejestrowani jako podatnik VAT czynni,
    2) Wnioskodawcy zrezygnowali ze zwolnienia od VAT;
    3) Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość w
      działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.
    Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo
    wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca ma:
    1) pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury
      dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, oraz
    2) pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę
      podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym
      otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy,
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      - oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      - zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej,
    ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób
    zbliżony do właściciela.
    Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również
    oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której
    mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
    Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
        1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
        formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
        2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
        czynności lub sytuacji;
        3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
        działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów” i jest
    wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W
    świetle powołanych przepisów przez świadczenie usług należy zatem rozumieć każde
    zachowanie, które nie jest dostawą towarów, świadczone na rzecz innego podmiotu.
    Jednocześnie jak wynika z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, dostawa
    towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są
    wykonywane odpłatnie.
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne świadczenie usług, musi istnieć stosunek prawny
    pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno
    zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi więc istnieć bezpośredni związek pomiędzy
    świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego
    stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać
    wyraźna, bezpośrednia korzyść dla świadczącego usługę. Zatem odpłatne świadczenie
    usług może zostać opodatkowane wtedy, gdy pomiędzy świadczącym usługę i jej
    beneficjentem istnieje stosunek prawny, w ramach którego spełniane są świadczenia
    wzajemne.
    Ponadto należy zauważyć, że na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
      Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
      zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

    Przepisy art. 6 wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów
    ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności
    podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy
    też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te
    nie podlegają opodatkowaniu.
    Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcje zbycia”
    należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
    ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
    przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
    darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
    niepieniężnego, czyli aportu.
    Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
    interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
    (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
    rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
    zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
    Jak już wskazano, ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy wyłączył od opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
    przedsiębiorstwa.
    Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
    „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
                                    1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
    Zgodnie z tym przepisem:
      Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
      materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje
      ono w szczególności:
      1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
      (nazwa przedsiębiorstwa);
      2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
      wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
      3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
      prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
      stosunków prawnych;
      4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
      5) koncesje, licencje i zezwolenia;
      6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
      7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
      8) tajemnice przedsiębiorstwa;
      9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
    Natomiast definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e
    ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się:
      Organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół
      składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do
      realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić
      niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić
    całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla
    przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle
    zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań
    gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

    Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa
    stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych. Kolejnym warunkiem jest
    wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na
    trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do
    realizacji określonych zadań gospodarczych).
    Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
    zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
    rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
    Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych
    składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz
    zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj
    rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile
    stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).
    Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia
    w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń
    gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz
    należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.
    Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo
    samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Zatem wydzielona jednostka jeszcze
    przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce.
    Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i
    niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym
    podmiocie (u nabywcy).
    Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że nie wystarczy zatem zorganizowanie
    jakiejkolwiek masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością
    organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie
    zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. W przeciwnym razie nie można
    bowiem uznać, że dojdzie do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić
    zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
    Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze
    zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące
    przesłanki:
    1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
    2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
      przedsiębiorstwie;
    3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
    4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
      realizujące ww. zadania gospodarcze.
    Tę ostatnią przesłankę rozumie się zazwyczaj jako potencjalną zdolność (zorganizowanej
    części przedsiębiorstwa) do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielnego
    podmiotu gospodarczego i to jeszcze w ramach istniejącego przedsiębiorstwa.
    Zorganizowana część przedsiębiorstwa winna mieć również zdolność zaistnienia jako
                                1niezależne przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 k.c.
    Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część
    przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące
    okoliczności:
    1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
      zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
      oraz
    2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
      przedmiotem transakcji.

    Oceny tej należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w
    przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie
    przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
    podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym
    przypadku zespól składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną
    część przedsiębiorstwa.
    Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
    przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.
    in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
    podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
    uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
    przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
    zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
    Zatem należy wskazać, że fakt wyłączenia niektórych składników materialnych i
    niematerialnych może pozostawać bez wpływu na kwalifikację zbywanych składników jako
    zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01 Zita Modes Sarl,
    stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem
    majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym
    przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję
    zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku
    wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to
    zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do
    okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania
    przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne
    i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa,
    mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak
    wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie
    jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel
    dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i
    niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym,
    dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem
    wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności
    podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem
    podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego.
    Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE,
    dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne
    powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania
    gospodarczego.
    Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 10 listopada 2011 r. w
    sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować
    w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej
    części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających
    się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną
    działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów
    administracyjnych (wyroki NSA: z 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z 21
    listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316/15).
    O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują
    każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik
    obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z
    koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

    W sytuacji przedstawionej we wniosku nie doszło do spełnienia wszystkich
    przedstawionych powyżej przesłanek. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie spełniał
                                          1przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 55 kodeksu cywilnego
    czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o
    podatku od towarów i usług.
    Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedawca był właścicielem nieruchomości
    budynkowej, tj. stanowiącego własność Sprzedawcy budynku biurowego oraz
    użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę geodezyjną nr 1.
    Na Nieruchomości znajdują się także budowle i urządzenia budowlane traktowane jako
    budowle na potrzeby podatku od nieruchomości.
    Transakcja obejmuje sprzedaż:
  - prawa użytkowania wieczystego gruntu;
  - własności Budynku;
  - własność Budowli i urządzeń budowlanych;
  - własność ruchomości stanowiących wyposażenie lub niezbędne do funkcjonowania
    Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem;
  - praw autorskich związanych z Nieruchomością i praw ochronnych do Znaku Towarowego
    (słowno-graficznego znaku towarowego (...) zarejestrowanego w Urzędzie Patentowym)
    oraz praw do domeny odpowiadającej nazwie Budynku dalej „Prawa autorskie”).
    Dokonanie Transakcji nastąpiło przed złożeniem wniosku i przed wydaniem interpretacji.
    W ramach Transakcji zostały wydane Nabywcy przynależności Nieruchomości (nie
    stanowiące odrębnego przedmiotu własności).
    Ruchomości inne niż stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub służące jej
    funkcjonowaniu zgodnie z przeznaczeniem nie były przedmiotem sprzedaży. Umowy
    najmu nie były przedmiotem sprzedaży, Nabywca wstąpił w miejsce wynajmującego wraz
    z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego). W związku z
    tym Sprzedawca wydał Nabywcy Zabezpieczenia pieniężne Umów najmu z obowiązkiem
    ich rozliczenia wynikającym z wstąpienia w miejsce wynajmującego. Nabywca kupił
    Nieruchomość i wstąpił w Umowy Najmu oraz będzie uzyskiwał przychody z Umów
    Najmu, które będą podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT. Intencją Sprzedawcy i
    Nabywcy w ramach Transakcji było to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w
    całości przeszły na Nabywcę od dnia dostawy Nieruchomości. Umowa zawiera
    szczegółowe postanowienia, które służą realizacji takiego podziału korzyści i ciężarów,
    przy uwzględnieniu tego, że Dzień transakcji miał miejsce w trakcie okresów
    rozliczeniowych umówionych z dostawcami mediów i usługodawcami oraz najemcami.
    Zamiarem stron jest wypowiedzenie przez Sprzedawcę Umów serwisowych i zawarcie ich
    we własnym zakresie przez Nabywcę. Umowy te mogą być kontynuowane po Dniu
    transakcji jedyne w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości najmu i przez możliwie
    najkrótszy okres z nich wynikający. Umowa zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące
    m.in. zobowiązania Sprzedawcy do rozwiązania umów serwisowych za porozumieniem
    stron lub – w braku takiej możliwości – ich wypowiedzenia, a także kontynuowania Umów
    serwisowych, których nie udało się rozwiązać na Dzień transakcji, w okresie ich
    wypowiedzenia. Strony zobowiązują się do koordynowania swoich działań i współpracy w
    dobrej wierze po Dniu transakcji w celu zapewnienia ciągłości świadczenia usług i
    dostarczania mediów do Nieruchomości. W tym zakresie, od Dnia transakcji, do dnia
    zawarcia przez Nabywcę nowych umów niezbędnych dla zapewnienia ciągłości
    świadczenia usług i dostarczenia mediów do Nieruchomości, strony dopuszczają zgodnie z
    obowiązującymi przepisami, celem podziału kosztów (ciężarów) związanych z
    utrzymaniem Nieruchomości na dzień Transakcji, refakturę (bez marży) kosztów
    poniesionych przez Sprzedawcę na Nabywcę, w zakresie w jakim te koszty go obciążają
    zgodnie z zasadą podziału korzyści i ciężarów od Dnia transakcji. Zamiarem stron Przy
    Transakcji było dokonanie rozliczenia ciężarów i korzyści na Dzień transakcji, w

    szczególności nie jest zamiarem stron przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków
    innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce
    wynajmującego, z zastrzeżeniem postanowień ostrożnościowych. Jednakże nie było
    możliwe zapewnienie, że wszelkie umowy zostaną rozwiązane na Dzień transakcji. Strony
    zobowiązały się do współpracy by ich zakończenie nastąpiło to w możliwie szybkim
    terminie. Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda,
    ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób
    zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli. Sprzedawca
    nie przeniesie na rzecz Nabywcy także umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości,
    umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności
    Sprzedawcy. W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty
    przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot.
    prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz
    rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości i wywiązywania
    się z obowiązków wynikających Umów najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi
    Nabywca. Poza ww. przedmiotami Transakcji jej przedmiotem nie były inne niż opisane
    powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy.
    Przedmiotem Transakcji nie były w szczególności:
    a) należności oraz zobowiązania pieniężne;
    b) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy;
    c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy);
    d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem
      działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej
      dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z
      Umowami Najmu);
    e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z
      Umów najmu);
    f) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy;
    g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te,
      które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu);
    h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z
                                  1przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 23 ustawy z dnia 26 czerwca 1974
      r. Kodeks pracy (Dz. U. z 2023 r. poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (Sprzedawca nie
      zatrudnia pracowników);
    i) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z
      byłymi najemcami.
    Odnosząc się do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że
    Transakcja nie stanowiła przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części z tego
    powodu, że w związku z dostawą Nieruchomości nie doszło do przeniesienia na Państwa
    wielu istotnych aktywów definiujących przedsiębiorstwo, a wymienionych w
    przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego. Na Państwa nie przeniesiono: oznaczenia
    indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); należności oraz
    zobowiązania pieniężne; księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z
    prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww.
    wskazanej dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z
    Umowami Najmu); zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa
    jako wynikające z Umów najmu); środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków
    bankowych Sprzedawcy; prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez
    niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu);
    know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy; prawa i obowiązki wynikające z
    postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z byłymi najemcami.

    Przedmiotem przeniesienia nie były także umowy księgowe, doradcze oraz wszelkie inne
    umowy dotyczących działalności Sprzedawcy, a także umowy ubezpieczenia (polisy)
    Nieruchomości.
    Ponadto, zbywane składniki majątkowe nie spełniają przede wszystkim kryterium
    wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego. Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia
    organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek
    organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze
    Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze
    przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Sprzedawca nie prowadził odrębnych
    ksiąg lub innych urządzeń księgowych służących wyodrębnieniu tej działalności.
    Natomiast Państwo w celu kontynuacji Umów najmu bez naruszenia warunków z nich
    wynikających są zobowiązani co najmniej do:
    - zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
    - objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu;
    - zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego;
    - zapewnienia finansowania obsługi najmu;
    - zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.
    W oparciu o wskazane składniki majątku Kupujący nie miał możliwości kontynuowania
    działalności Zbywcy bez zaangażowania dodatkowych czynności, co wyklucza uznania
    zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwo.
                                                      1 Podsumowując, przedmiot Transakcji nie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55
    ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2
    pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników
    majątkowych nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów
    i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tak więc Transakcji stanowiła dostawę towarów
    (dostawę Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich)
    podlegającą opodatkowaniu VAT.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.
    W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana podatkiem VAT, albo może
    korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do
    dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2
    ustawy.
    Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
      a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
      b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
      upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co
    do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w
    ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym
    zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
    Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części,
    kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
    momentu.
    Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:
      Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu
      nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
      budynków, budowli lub ich części, po ich:

      a) wybudowaniu lub
      b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
      podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
    Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości
    do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce
    zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je
    w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby
    własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do
    korzystania z budynku/budowli.
    W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od
    podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków –
    skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
    Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,
      Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
      zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
      a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
      do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
      b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
      których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
      naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
      początkowej tych obiektów.
    Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż
    budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
    przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
    budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało
    dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
    podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie
    tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
    o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30%
    wartości początkowej tych obiektów.
    Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa
    budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt
    10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a
    stanie się bezzasadne.
    Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie
    art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze
    zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
      działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
      tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
      kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
    towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub
    wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
    wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na
    cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
    Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust.
    1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane
    w tym przepisie, tj.:

    - towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie
      działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich
      przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
    - przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
      dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
    Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy
    towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
    Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
    prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
    wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
    zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
    kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem
    stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni
    rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię
    literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww.
    preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i
    niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie
    definiują pojęcia budynek, budowla. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów
    ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.),
    zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt
      budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za
      pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
    W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt
      budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty
      liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne,
      wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice
      reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje),
      ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub
      urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje
      uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla
      pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także
      części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni
      jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń)
      oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem
      technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
    Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt
      budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności
      droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg,
      rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona
      bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja
      kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane
      w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już
      istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego
      części ani urządzenia budowlanego.
    Art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane stanowi, że:

      Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
      urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
      użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
      instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także
      przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
    Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
    budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
    przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo
    budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże
    urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i
    opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym
    samym należy zwolnić od podatku lub przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego
    obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.
    Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub
    budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
      W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
      części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
      wartości gruntu.
    Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
    sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką
    opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji,
    gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również
    sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze
    zwolnienia od podatku.
    Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
      Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt
      10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod
      warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
      1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
      2) złożą:
        a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
        naczelnikowi urzędu skarbowego lub
        b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
        obiektów
          - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku,
          budowli lub ich części.
    Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
      Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
      1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
      dokonującego dostawy oraz nabywcy;
      2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
      3) adres budynku, budowli lub ich części.
    Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub
    ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w
    art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji
    ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym
    podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia
    wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
    Jak wynika z opisu sprawy, że do dnia planowanej sprzedaży upłynął okres 10 lat od dnia
    nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę w ramach nabycia przedsiębiorstwa.
    Nieruchomość była w całości wykorzystywana przez Sprzedawcę na potrzeby oddania w
    używanie najemcom na podstawie umów najmu (wraz z częściami wspólnymi służącymi

    prawidłowemu korzystaniu z nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata. Budynek i
    Budowle nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez
    Sprzedawcę, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad
    30% wartości początkowej, a Sprzedawca nie ponosił takich wydatków do dnia Transakcji.
    W związku z powyższym, w przypadku dostawy ww. Budynku i Budowli, Sprzedający miał
    prawo do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
    gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku i Budowli upłynął okres
    dłuższy niż 2 lata.
    Z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż ww. Budynku i Budowli korzystała ze zwolnienia od
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po skutecznym
    spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43
    ust. 11 ustawy – mogli Państwo wraz ze Sprzedającym skorzystać z opcji opodatkowania
    dostawy ww. Budynku i Budowli według właściwej dla tej czynności stawki VAT.
    Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.
    Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z
    nabyciem Nieruchomości w ramach planowanej transakcji, wskazać należy, że:
    Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:
      W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
      opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
      obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
      art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
    Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
      Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
      otrzymanych przez podatnika z tytułu:
      a) nabycia towarów i usług,
      b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
      usługi.
    Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:
      W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
      okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
      obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
      różnicy na rachunek bankowy.
    Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały
    określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
    Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
    wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
    podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
    podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
    opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
    Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
    podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
    nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
    wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
    podatkowi.
    W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
    określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
    czynności opodatkowanych.
    Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
    podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
    zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia

    przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
    wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
    kwotę podatku naliczonego.
    Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
      Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
      podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
      gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
      zwolniona od podatku.
    Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
    podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
    sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
    W opisie sprawy wskazali Państwo, że zamierzają Państwo w przypadku uzyskania
    odpowiednich decyzji i pozwoleń przebudować i zmodernizować Nieruchomość oraz
    zmienić jej charakter, a następnie przeznaczyć ją do sprzedaży w całości lub w częściach.
    Wyłącznie w przypadku, gdy dopuszczalny zgodnie z uzyskanymi decyzjami zakres
    przebudowy i modernizacji nie będzie uzasadniał realizacji podstawowych zamierzeń
    Państwa, dopuszczają Państwo dokonanie remontu Budynku w ramach dzisiejszego
    sposobu jego wykorzystywania i prowadzenie działalności w zakresie najmu
    nieruchomości na cele biurowo- handlowe. Głównym celem nabywcy jest zmodernizować
    obiekt i zmienić jego charakter, by zmaksymalizować jego wartość rynkową, co
    potwierdzają m.in. zamówione i przeprowadzone przez niego w czasie trwających
    negocjacji warunków Transakcji prace analityczne i koncepcyjne.
    W analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki wymienione w art. 88 ustawy o VAT, w
    tym w szczególności odliczenie VAT naliczonego będzie dotyczyć, jak wyjaśniono wyżej,
    wyłącznie będących przedmiotem Transakcji składników majątkowych, które nie będą
    wyłączone z opodatkowania VAT tj. nie będą podlegały zwolnieniu od VAT.
    W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, są Państwo uprawnieni do obniżenia
    kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury
    wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości, ruchomości i
    Praw autorskich. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym
    była wyższa niż kwota podatku należnego, byli Państwo uprawnieni do obniżenia o tę
    różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek
    bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.
    Stanowisko w zakresie pytań nr 3 jest zatem prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Ocena stanowiska Państwa w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie
    zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
    z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
    ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
          1) z zastosowaniem art. 119a;
          2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
          3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania
    – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji
    indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania
    interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
    postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej
    jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną
    (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.