Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/436-388/13-2/MK1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-10-17
Teza: należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30.07.2013 r. (data wpływu 30.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30.07.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Przedmiotem działalności spółki jest m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, w tym wynajem i zarządzenie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania.

Spółka planuje nabyć (dalej: Transakcja) nieruchomość od spółki z siedzibą w Polsce będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, której udziałowiec na moment Transakcji będzie pośrednio powiązany kapitałowo ze Spółką (dalej: Zbywca). Nieruchomość, która ma zostać nabyta przez Spółkę składa się z budynku hotelowego (dalej: Budynek) wraz z przynależną infrastrukturą, obejmującą m.in. drogi wewnętrzne oraz chodniki (dalej: Budowle), na gruncie (zlokalizowanym na jednej działce ewidencyjnej), pozostającym w użytkowaniu wieczystym Zbywcy (dalej: Grunt), dalej razem jako: Nieruchomość. Na dzień dokonania Transakcji Spółka będzie czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Na potrzeby finansowania procesu budowy Budynku i Budowli Zbywca zaciągnął kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką na Nieruchomości, umowami zastawu rejestrowego oraz zastawu finansowego.

W celu realizacji inwestycji w postaci budowy Budynku i Budowli Zbywca zawarł umowę o roboty budowlane z generalnym wykonawcą. Z uwagi na związek nabywanych usług budowlanych z czynnościami opodatkowanymi na gruncie przepisów ustawy o VAT, Zbywcy przysługiwało w stosunku do tych usług prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W konsekwencji, Zbywca dokonywał odliczenia VAT związanego z budową Budynku i Budowli.

Od momentu oddania Budynku do używania w 2007 r. lokale użytkowe znajdujące się w Budynku (m.in. kasyno oraz salon gier, restauracja, klub fitness) były przedmiotem najmu (przez okres co najmniej ostatnich 2 lat). Najem lokali użytkowych podlega opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (obecnie: 23%). Budowle, jako obsługująca Budynek infrastruktura, nie są przedmiotem odrębnego najmu - prawa do ich wykorzystywania / najmu objęte są umowami najmu powyższych lokali użytkowych.

Wraz z otwarciem hotelu znajdującego się w Budynku (dalej: Hotel) został on oddany przez Zbywcę do zarządzania wykwalifikowanemu podmiotowi należącemu do międzynarodowej sieci hotelowej (dalej: Operator Hotelu) na podstawie stosownej umowy o zarządzanie. Zgodnie z tą umową Operator Hotelu zarządza Hotelem według określonych standardów oraz wykonuje wszelkie czynności związane z prowadzeniem Hotelu w imieniu i na rzecz Zbywcy. W celu obsługi Nieruchomości (w szczególności Hotelu), Zbywca zatrudnia szereg pracowników (ponad 200 osób). Wszelkie umowy o pracę, umowy najmu, koncesje, zamówienia i inne umowy są zawierane przez Operatora Hotelu jako zarządcę w imieniu Zbywcy. Wszelkie rachunki bankowe i inne depozyty związane z prowadzeniem Hotelu należą do Zbywcy. Faktury i rachunki za pobyt gości hotelowych wystawiane są w imieniu Zbywcy. Przychody realizowane z prowadzenia Hotelu rozpoznawane są przez Zbywcę, przy uwzględnieniu wynagrodzenia Operatora Hotelu za zarządzanie Hotelem. Dzięki umowie z Operatorem Hotelowym Zbywca uzyskuje korzyści wynikające z posiadania Hotelu wchodzącego w skład sieci hotelowej o międzynarodowej renomie. Przychody Zbywcy są uzyskiwane głównie z tytułu prowadzenia Hotelu zarządzanego przez Operatora Hotelu na podstawie umowy o zarządzanie. Tym samym umowa o zarządzanie Hotelem stanowi kluczowy element prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej.

W Hotelu znajdują się ruchomości stanowiące jego wyposażenie. Są to ruchomości o charakterze trwałym (m.in. klimatyzatory, łóżka, telewizory, lodówki) oraz pozostałe, związane z działalnością operacyjną Hotelu (takie jak ręczniki, zastawy stołowe, czy zapasy produktów spożywczych).

W ramach prowadzonej działalności Zbywca zawarł szereg umów związanych z obsługą Nieruchomości, m.in. umowy serwisowe oraz umowy o dostawę mediów. Ponadto Zbywca posiada koncesję na sprzedaż energii elektrycznej oraz zezwolenie na sprzedaż alkoholu w związku z prowadzeniem Hotelu. Jednocześnie, Zbywca jest stroną innych umów związanych z Nieruchomością (np. umowy o wykonanie projektu architektonicznego, umowy ubezpieczenia Nieruchomości, umowy o roboty budowlane), umów dotyczących bieżącej działalności Zbywcy (m.in. w zakresie zarządzania, doradztwa, nadzoru, księgowości i administracji, umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej). Ponadto, Zbywca udzielił kilku pożyczek na rzecz podmiotów z tej samej grupy kapitałowej.

Zbywca jest również stroną postępowań sądowych dotyczących wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste Gruntu, niewywiązywania się z obowiązku zapłaty czynszu przez jednego z poprzednich najemców oraz obowiązku uzyskania i przedstawienia przez Zbywcę do umorzenia Prezesowi URE świadectw pochodzenia z kogeneracji energetycznej.

Obecnie, zgodnie z praktyką gospodarczą istniejącą na rynku hotelarskim, Zbywca planuje oddzielić działalność operacyjną w zakresie prowadzenia Hotelu od aktywa jakim jest Nieruchomość. W tym celu Zbywca zamierza dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy, którego udziałowiec na moment dokonania Transakcji będzie pośrednio powiązany kapitałowo ze Zbywcą i który na moment dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem Transakcji będzie Budynek, przynależna do niego infrastruktura (Budowle) oraz prawo użytkowania wieczystego Gruntu. Jednocześnie, intencją stron jest pozostawienie działalności operacyjnej związanej z obsługą Hotelu na poziomie Zbywcy, który zawrze z Nabywcą umowę dzierżawy Nieruchomości obowiązującą od dnia Transakcji. Dzięki temu, Zbywca dokona odseparowania ryzyk związanych z działalnością operacyjną od samej Nieruchomości. Taka praktyka jest często spotykana na rynku nieruchomości hotelowych, ze względu na fakt, że sprzedaż Nieruchomości potencjalnemu inwestorowi w przyszłości staje się łatwiejsza.

W wyniku dokonania Transakcji, na Nabywcę przeniesione zostaną ruchomości stanowiące wyposażenie Hotelu o charakterze trwałym (m.in. klimatyzatory, łóżka, telewizory, lodówki). Natomiast ruchomości związane z działalnością operacyjną Hotelu, takie jak np. ręczniki, zastawy stołowe czy zapasy produktów spożywczych pozostaną własnością Zbywcy. Razem z Nieruchomością na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umów nierozerwalnie związanych z Nieruchomością, w szczególności umowa ubezpieczenia Nieruchomości. Planowane jest również przeniesienie na Nabywcę praw autorskich do projektu architektonicznego Nieruchomości.

Na skutek sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca stanie się z mocy prawa stroną umów najmu zawartych przez Zbywcę.

Intencją stron jest to, aby Zbywca pozostał stroną umowy z Operatorem Hotelowym, jak i innych umów związanych z obsługą Nieruchomości (umów serwisowych oraz umów o dostawę mediów), koncesji na sprzedaż energii elektrycznej, zezwolenia na sprzedaż alkoholu czy umów dotyczących bieżącej działalności Zbywcy (w zakresie zarządzania, doradztwa, nadzoru, księgowości i administracji, umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej). Nabywca nie przejmie należności Zbywcy związanych z Nieruchomością (w tym należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości istniejących na dzień Transakcji). Planowana Transakcja nie obejmie przeniesienia rachunków bankowych, środków pieniężnych zdeponowanych na rachunku Zbywcy czy należności z tytułu pożyczek udzielonych przez Zbywcę podmiotom wchodzącym w skład grupy kapitałowej. Nabywca, co do zasady, nie wstąpi w postępowania sądowe, których stroną obecnie jest Zbywca (chyba że będzie to bezpośrednio wynikać z przepisów proceduralnych odnoszących się do posiadanej Nieruchomości). Planowana Transakcja nie będzie mieć wpływu na umowy o pracę zawarte przez Zbywcę z pracownikami obsługującymi Hotel.

Jak wspomniano powyżej, kredyt zaciągnięty na sfinansowanie inwestycji w postaci budowy Budynku i Budowli jest zabezpieczony hipoteką na Nieruchomości. W związku z tym, intencją stron Transakcji jest przeniesienie tego kredytu bankowego na Nabywcę na podstawie szczegółowych uzgodnień z bankiem. Pozostałe zobowiązania Zbywcy nie zostaną przeniesione na Nabywcę. W szczególności nie zostaną przeniesione zobowiązania związane z prowadzeniem działalności operacyjnej przez Zbywcę.

Od dnia oddania Budynku i Budowli do użytkowania do dnia Transakcji Zbywca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, stanowiących 30% lub więcej niż 30% wartości początkowej Budynku lub Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Jednocześnie, Spółka zaznacza, iż Zbywca planuje wraz ze Spółką złożyć przed dniem dokonania Transakcji zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli w zakresie, w jakim umożliwiają to obowiązujące przepisy prawa podatkowego.

Zbywca wystąpił także z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, którego celem jest potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz planowanego zdarzenia przyszłego, Spółka pragnie dokonać potwierdzenia (i) prawa do odliczenia VAT, naliczonego w związku z nabyciem Budynku i Budowli na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz.U.2011.177.1054 j. t.; dalej: ustawa o VAT) oraz (ii) klasyfikacji Transakcji dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U.2010.101.649 j. t.; dalej: ustawa o PCC).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, Spółka będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, będącej skutkiem opodatkowania tej transakcji podstawową stawką VAT (obecnie: 23%) jako odpłatnej dostawy towarów?
2.  Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu Nieruchomości?

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 14.10.2013 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/443-747/13-2/AP.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 2

Zdaniem Spółki nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W rezultacie, ze względu na opodatkowanie Transakcji stawką podstawową VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   (uchylone),
    *   umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, w tym wynajem i zarządzenie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania. Wnioskodawca planuje nabyć nieruchomość od spółki z siedzibą w Polsce będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, której udziałowiec na moment Transakcji będzie pośrednio powiązany kapitałowo ze Spółką. Na dzień dokonania Transakcji Spółka będzie czynnym podatnikiem od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z dnia 14.10.2013 r. Nr IPPP1/443-747/13-2/AP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej uznające, iż „dostawa Budynku i Budowli w części będącej przedmiotem najmu (lokale usługowe) będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a w szczególności opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, z której Zbywca zamierza skorzystać. Z kolei w odniesieniu do części Budynku i Budowli oddanych w zarząd Operatorowi Hotelu - dostawa nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Konsekwentnie, Transakcja będzie podlegać przepisom o podatku od towarów i usług, w szczególności opodatkowaniu VAT z zastosowaniem podstawowej stawki (obecnie 23%).”

Reasumując należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.