Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-360/14/NG
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-07-03
Teza: Czy będzie należny podatek dochodowy przy zbyciu nieruchomości w wyniku zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży oraz czy będzie należny podatek dochodowy w przypadku sprzedaży kolejnej działki powstałej w wyniku podziału opisanej nieruchomości?
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; podział; sprzedaż; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 31 marca 2014 r. (data otrzymania 3 kwietnia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działek – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 3 kwietnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z 11 czerwca 2014 r. Znak: IBPP1/443-344/14/MS; IBPBII/2/415-360/14/NG, wezwano do uzupełnienia wniosku. Wezwanie skutecznie doręczono 16 czerwca 2014 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 1976 r. korzystając z okazji geodezyjnej regulacji gruntów rodzice Wnioskodawcy przepisali na niego całe gospodarstwo rolne. Przekazanie to zostało upełnomocnione aktem z 29 grudnia 1976 r. przez Naczelnika Miasta i Gminy. Tym samym Wnioskodawca wszedł w posiadanie działek, m.in. działki nr 633.

W ramach nabytych działek Wnioskodawca przeprowadził następujące czynności:

W dniu 21 lipca 2004 r. Wnioskodawca darował działkę nr 638 o powierzchni 0,0623 ha na rzecz Urzędu Miasta i Gminy z przeznaczeniem na budowę drogi do działki 633 jak również do pobliskich domów i przepompowni ścieków.

W marcu 2008 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki 633/2 na działki 633/3 o powierzchni 0,301 ha i 633/4 o powierzchni 1,6137 ha. Działka 633/3 o powierzchni 0,301 ha została sprzedana ze służebnością przejazdu drogą przynależną do działki 633/4. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zainwestowane zostały w remont domu rodzinnego.

W 2011 r. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy na działkę 633/4 otrzymując stosowną decyzję w 2013 r. W związku z tym Wnioskodawca podjął współpracę z Biurem nieruchomości. W dniu 12 marca 2014 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży dotyczącej części przedmiotowej działki. W tym celu Wnioskodawca podjął niezbędne czynności zmierzające do podziału geodezyjnego działki nr 633/4 na kilka odrębnych działek. Poza zawartą umową przedwstępną ze względu na sytuację finansową Wnioskodawca planuje sprzedać kolejną działkę. Wskazane czynności podziału geodezyjnego działki nr 633/4 wynikają wyłącznie z faktu niemożliwości sprzedaży działki w całości ze względu na to, że sprzedaż działki w całości pociągałaby za sobą znaczącą obniżkę możliwej do uzyskania ceny.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie dokonywał innych sprzedaży nieruchomości w ostatnim czasie, a obecnie Wnioskodawca przebywa za granicą.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy będzie należny podatek dochodowy przy zbyciu nieruchomości w wyniku zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży oraz czy będzie należny podatek dochodowy w przypadku sprzedaży kolejnej działki powstałej w wyniku podziału opisanej nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych¬, przy sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału geodezyjnego działki nr 633/4 nie będzie należny podatek dochodowy zarówno przy sprzedaży wynikającej z zawartej umowy przedwstępnej z 12 marca 2014 r. jak i przy kolejnej transakcji, gdyż jest odległy czas nabycia nieruchomości. Wnioskodawca posiada nieruchomość od wielu lat na podstawie umowy darowizny i nie wykonywał żadnych nadmiernych ani częstotliwych czynności dotyczących zbycia działki. Ostatnia sprzedaż miała miejsce w 2008 r. więc minął bardzo długi czas od ostatniej transakcji. Wnioskodawca wykonywał jedynie te czynności (np. podział geodezyjny, zgłoszenie do biura nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu), które były konieczne aby sprzedaż stała się realna i nie powodowała znaczącego obniżenia ceny.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy zaznaczyć, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy dotycząca podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży działek. W pozostałym zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z ww. przepisu wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia są kwoty uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i ograniczonych praw rzeczowych, które zostały dokonane przed upływem pięciu lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, pod warunkiem, że sprzedaż ta nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

We wniosku Wnioskodawca wskazał, że w 1976 r. jako osoba fizyczna nabył gospodarstwo rolne od swoich rodziców w drodze darowizny, w skład którego wchodziła działka o nr 633. W 2008 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 633/2 na działkę 633/3 o pow. 0,301 ha i działkę 633/4 o powierzchni 1,6137 ha. Działka 633/3 ha została sprzedana. W 2011 r. Wnioskodawca wystąpił o warunki zabudowy na działce 633/4. Decyzję o warunkach zabudowy wnioskodawca uzyskał w 2013 r. Wnioskodawca następnie dokonał podziału geodezyjnego działki 633/4 na kilka mniejszych działek. W dniu 12 marca 2014 r. doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży jednej z działek powstałych z podziału działki 633/4. Wnioskodawca ze względu na swoją sytuację finansową planuje także sprzedać kolejną działkę powstałą z podziału działki 633/4.

Na wstępie zauważyć należy, że zawarcie umowy przedwstępnej 12 marca 2014 r. nie jest jeszcze odpłatnym zbyciem nieruchomości, dopiero bowiem z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości nastąpi odpłatne zbycie działki powstałej w wyniku podziału działki o nr 633/4.

Analizując rozpatrywaną sprawę należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy dokonana przez Wnioskodawcę sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Zgodnie z przywołanym przepisem – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskiwane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9.

Aby określone czynności związane ze zbyciem składników majątku, uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, muszą one mieć charakter zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej należy ocenić zamiar, okoliczności i cel: nabycia, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia nieruchomości (działek). W sytuacji, gdy podejmowane przez Wnioskodawcę działania, a w szczególności nabycie działek, nie było dokonywane w celu późniejszej odsprzedaży i uzyskania zysku z tego tytułu oraz gdy przedmiotowe działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej wówczas przychód uzyskany z tej sprzedaży nie jest przychodem z działalności gospodarczej, lecz należy go zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaży, nawet kilkukrotnej, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odprzedaży, nie należy kwalifikować do działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym zauważyć należy, że rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest badanie i ustalanie czy sprzedaż przez podatnika kilku działek wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej. Konieczna jest bowiem analiza całokształtu okoliczności faktycznych konkretnej sprawy a to stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Tutejszy Organ nie jest uprawniony do dokonania takich ustaleń w ramach postępowania w przedmiocie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wydając interpretacje indywidualne Organ opiera swoje rozstrzygnięcie wyłącznie o przedstawiony przez podatnika we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) i przyjmuje argumenty podnoszone przez Wnioskodawcę bez ich weryfikowania. Zatem skoro Wnioskodawca twierdzi, że sprzedaż kilku działek nie będzie spełniała przesłanek pozwalających uznać jej za działalność gospodarczą, to na etapie wydawania interpretacji indywidualnej nie było podstaw do przyjmowania poglądu odmiennego. Nie można jednak wykluczyć, że naczelnik urzędu skarbowego prowadząc w przyszłości ewentualne postępowanie podatkowe, po przeanalizowaniu całokształtu zebranego materiału dowodowego będzie mógł poczynić ustalenia prowadzące go do odmiennych wniosków niż zawarte w niniejszej interpretacji.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przywołane przepisy prawne, należy stwierdzić, że ewentualny przychód uzyskany ze sprzedaży działek (w tym działki, w stosunku do której 12 marca 2014 r. zawarto umowę przedwstępną sprzedaży) powstałych w skutek podziału działki nr 633/4 nabytej w drodze darowizny w 1976 r. nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym – z uwagi na upływ 5 letniego terminu zawartego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – planowana sprzedaż w ogóle nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Stanowisko Wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.