Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP2/443-1349/11-5/AO
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2012-03-01
Teza: Dot. stawki podatku z tytułu obciążania najemców powierzchni komercyjnych kosztami zużycia wszystkich mediów, w tym usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków oraz obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów energii elektrycznej, energii cieplnej i usług telekomunikacyjnych oraz tzw. usług komunalnych (sprzedaży wody odprowadzenia ścieków) najemcom lokali użytkowych
Słowa kluczowe: media; najem; obowiązek-obowiązek podatkowy; refakturowanie; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2011r. (data wpływu 05.12.2011r.), uzupełnione pismem z dnia 27 lutego 2012r. (data wpływu 29.02.2012r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie tut. Organu z dnia 22 lutego 2012r. znak sprawy IPPP2/443-1349/11-2/AO, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT właściwej dla obciążania najemców powierzchni komercyjnych kosztami z tytułu usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków i momentu powstania obowiązku podatkowego:

*   z tytułu odsprzedaży mediów: energii elektrycznej, energii cieplnej oraz usług komunalnych (sprzedaży wody i odprowadzania ścieków) najemcom - **jest nieprawidłowe**

*   z tytułu odsprzedaży usług telekomunikacyjnych najemcom - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 5 grudnia 2011r. wpłynął do Izby Skarbowej w Warszawie, Biura Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT właściwej dla obciążania najemców powierzchni komercyjnych kosztami z tytułu usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków i momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży mediów najemcom. Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z dnia 27 lutego 2012r. (data wpływu 29.02.2012r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 22 lutego 2012r. znak sprawy IPPP2/443-1349/11-2/AO.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Spółka T. (zwana dalej: „Spółką”) powołana została aktem notarialnym Rep. nr przez Współwłaścicieli nieruchomości przy ul. w. Spółka nie jest właścicielem żadnej części nieruchomości.Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zarządzanie nieruchomością niemieszkalną Współwłaścicieli będących osobami prawnymi (spółkami prawa handlowego) łączą ze Spółką umowy na świadczenie przez Spółkę usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego. Przedmiotem umowy jest świadczenie na rzecz Współwłaścicieli przez Spółkę, usług związanych z administracją i eksploatacją budynku biurowego wraz z przynależną działką.

Spółka realizuje swoje zadania w ramach planu rzeczowo-finansowego corocznie zatwierdzanego przez Zgromadzenie Wspólników. Z tytułu realizacji przedmiotowej umowy Współwłaściciele zobowiązani są uiszczać na rzecz Spółki:

1.  comiesięczną opłatę za administrowanie i bieżącą eksploatację budynku w wysokości zgodnej z pozycją 1 Planu rzeczowo-finansowego zatwierdzonego na dany rok przez Zgromadzenie Wspólników,
2.  comiesięczną opłatę za dostawę energii elektrycznej, czynnika grzewczego oraz ciepłej i zimnej wody, rozliczanych według rzeczywistych kosztów na podstawie faktur zakupu otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów,
3.  comiesięczną opłatę za stałe usługi serwisowe i konserwacyjne, remonty oraz modernizacje rozliczane według rzeczywistych kosztów na podstawie faktur zakupu tych usług u zewnętrznych usługodawców. Powołane wyżej opłaty odpowiadają procentowemu udziałowi Współwłaściciela we współwłasności budynku.

Na podstawie zgodnej decyzji wszystkich Współwłaścicieli wydzielone zostały w budynku powierzchnie wspólne, które przeznaczone są do wynajmowania w celach komercyjnych. Współwłaściciele zlecili i upoważnili Spółkę do zawierania umów najmu na powierzchnie o których mowa powyżej we własnym imieniu, na rzecz Współwłaścicieli.

Spółka jako Wynajmujący zawiera umowy najmu, na podstawie których oddaje najemcom w najem powierzchnie użytkowe, natomiast najemcy zobowiązani są do uiszczania na rzecz Wynajmującego:

1.  czynszu z tytułu najmu,
2.  najemca zobowiązany jest również do
    1.  pokrycia kosztów zużycia wody i energii elektrycznej na podstawie zainstalowanego podlicznika,
    2.  pokrycia ryczałtu ilościowego lub wartościowego w przypadku energii elektrycznej i cieplnej,
    3.  pokrycia ryczałtu wartościowego na wywóz nieczystości,
    4.  pokrycia kosztów wywozu nieczystości uzależnionego od ilości zamówionych kontenerów.
3.  najemca przyjmuje na siebie także zobowiązanie do ponoszenia niezależnie od czynszu i powyższych opłat za świadczenie telefoniczne łącznie z opłatą abonamentową zgodnie z podstawowymi stawkami Telekomunikacji Polskiej według faktur.

Zgodnie z zapisami umów faktury VAT są wystawione przez Wynajmującego według wskazań odrębnych liczników i faktur otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów, bez naliczania zysku.Ponadto Spółka wystawia Współwłaścicielom refaktury z tytułu wywozu nieczystości w związku ze złożonym przez Współwłaściciela zamówieniem na kontenery. Pierwotnym nabywcą usług mediów dostarczanych do całego gmachu jest Spółka, która następnie na podstawie zawartej umowy ze wszystkimi Współwłaścicielami oraz najemcami, obciąża kosztem usług Współwłaścicieli i najemców. Spółka refakturując na Współwłaścicieli i najemców koszty usług dostarczenia wody i odprowadzenia ścieków w latach ubiegłych stosowała stawkę 7%, od 1.01.2011r. refakturuje według stawki 23 %.

W związku z powyższym zadano następujące pytania (numeracja zgodna z wnioskiem):

1.  Czy w przypadku obciążania najemców powierzchni komercyjnych kosztami zużycia wszystkich mediów, w tym usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków, dostarczanych do wynajętych pomieszczeń, gdzie pomiar zużycia prowadzony jest na podstawie wskazań odpowiednich podliczników lub na podstawie ryczałtów lub innych wyliczeń, właściwe będzie zastosowanie stawki zgodnie ze stawką VAT właściwą przedmiotowo dla tych usług czyli w przypadku usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków obecnie stawka 8%?
2.  W jakim terminie Wnioskodawca powinien wykazać w ewidencji prowadzonej dla celów podatku od towarów i usług oraz zadeklarować podatek należny w deklaracji dla podatku od towarów i usług z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów energii elektrycznej, energii cieplnej i usług telekomunikacyjnych oraz tzw. usług komunalnych (sprzedaży wody odprowadzenia ścieków) najemcom lokali użytkowych tj. czy w terminie otrzymania przez Wnioskodawcę faktury VAT dokumentującej refakturowaną usługę, czy też nabycie energii elektrycznej, energii cieplnej, świadczenia usług telekomunikacyjnych, usług komunalnych odsprzedanych najemcom, czy też w terminie płatności jaki został określony w fakturze VAT dokumentującej sprzedaż najemcom energii elektrycznej, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych oraz odsprzedaży usług komunalnych (wody i ścieków)?

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 2)

W opinii Wnioskodawcy w przedmiotowym stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym, obciążanie najemców kosztami usług dostarczenia wody i odprowadzenia ścieków powinno być opodatkowane stawką VAT 8%.

Należy odróżnić koszty usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków, które stanowią element kalkulacyjny czynszu i są ponoszone przez Wynajmującego tj. Spółkę w związku z utrzymaniem budynku, od kosztów usług mediów (w tym kosztów usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków) doprowadzonych do wynajętych pomieszczeń, gdzie pomiar zużycia prowadzony jest na podstawie wskazań odpowiednich urządzeń (podliczników) lub na podstawie stosownych wyliczeń.

Wynajmujący stoi na stanowisku, iż obciążanie najemców kosztem usług mediów, które zostały uprzednio przez Wynajmującego nabyte na rzecz najemców, stanowi świadczenie odrębne od usługi najmu, podlegające odrębnemu opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż nie jest podmiotem na rzecz którego usługi mediów były świadczone, Wynajmujący dokonuje nabycia mediów (energia elektryczna i cieplna, woda i odprowadzenie ścieków) w celu umożliwienia korzystania z tych mediów przez najemców, którzy są podmiotami z nich korzystającymi i którzy zobowiązali się w umowach ze Spółką do pokrycia wyłożonych przez Wynajmującego kosztów ich nabycia.

Ad. 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, w stanie prawnym obowiązującym na dzień złożenia niniejszego wniosku, obowiązek podatkowy z tytułu odsprzedaży energii elektrycznej, cieplnej oraz odsprzedaży tzw. usług komunalnych (np. wody i ścieków) i usług telekomunikacyjnych winien powstawać zgodnie z zasadami określonymi w art. 19 ust. 13 pkt. 1 lit. a - c ustawy o podatku od towarów i usług tzn. zgodnie z terminem płatności wskazanym w fakturze VAT dokumentującej odsprzedaż (refakturowanie) energii elektrycznej, energii cieplnej, usług komunalnych i usług telekomunikacyjnych.

Natomiast bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest data otrzymania refakturowanej faktury VAT dokumentującej nabycie przez Wnioskodawcę odsprzedanej (refakturowanej) energii elektrycznej i cieplnej, czy to odsprzedaży usług komunalnych i telekomunikacyjnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uznaje się

*   **za nieprawidłowe** z tytułu odsprzedży mediów: energii elektrycznej, energii cieplnej oraz usług komunalnych (sprzedaży wody i odprowadzania ścieków) najemcom,

*   **za prawidłowe** z tytułu odsprzedaży usług telekomunikacyjnych najemcom.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do treści art. 29 ust. 1 cyt. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawowa stawka podatku, stosownie do treści art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146 f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ponadto zarówno w treści ustawy jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Niewymienienie danego towaru lub usługi w ustawie lub przepisach wykonawczych jest jednoznaczne z obowiązkiem zastosowania stawki podstawowej, tj. 23%.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, iż przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest zarządzanie nieruchomością niemieszkalną. Na podstawie zgodnej decyzji wszystkich Współwłaścicieli nieruchomości w budynku wydzielone zostały powierzchnie wspólne, które przeznaczone są do wynajmowania w celach komercyjnych. Współwłaściciele zlecili i upoważnili Spółkę do zawierania umów najmu na powierzchnie, o których mowa powyżej we własnym imieniu, na rzecz Współwłaścicieli.

Spółka jako Wynajmujący zawiera umowy najmu, na podstawie których oddaje najemcom w najem powierzchnie użytkowe. Najemcy zobowiązani są do uiszczania na rzecz Wynajmującego czynszu z tytułu najmu oraz do pokrycia kosztów zużycia wody i energii elektrycznej na podstawie zainstalowanego podlicznika, pokrycia ryczałtu ilościowego lub wartościowego w przypadku energii elektrycznej i cieplnej, pokrycia ryczałtu wartościowego na wywóz nieczystości pokrycia kosztów wywozu nieczystości uzależnionego od ilości zamówionych kontenerów. Najemca przyjmuje na siebie także zobowiązanie do ponoszenia niezależnie od czynszu i powyższych opłat za świadczenie telefoniczne łącznie z opłatą abonamentową zgodnie z podstawowymi stawkami Telekomunikacji Polskiej według faktur.

Zgodnie z zapisami umów faktury VAT są wystawione przez Wynajmującego według wskazań odrębnych liczników i faktur otrzymanych przez Spółkę od dostawców mediów, bez naliczania zysku. Pierwotnym nabywcą usług mediów dostarczanych do całego gmachu jest Spółka, która następnie na podstawie zawartej umowy obciąża najemców kosztem usług. Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest właściwe zastosowanie stawki podatku w przypadku obciążania najemców powierzchni komercyjnych kosztami zużycia wszystkich mediów, w tym usług dostarczania wody i odprowadzenia ścieków.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy należy zatem rozstrzygnąć czy koszty, co do których ma wątpliwości Wnioskodawca (dostarczania wody i odprowadzenia ścieków) stanowić mogą przedmiot odrębnej sprzedaży.

Zgodnie z treścią art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wobec powyższego, umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Tak więc oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy zauważyć, iż strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest usługa najmu nieruchomości, wówczas nie można z niej wyłączyć poszczególnych elementów, kosztów do odrębnej sprzedaży, w przypadku gdy wynajmujący wyposaża przedmiot najmu w dodatkowe elementy (np. media, itp.). Obrotem dla podatnika jest uzgodniona kwota za wykonanie określonej usługi, bez względu na jej poszczególne elementy (woda, odprowadzenie ścieków, itp.). Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Usługi pomocnicze czyli zapewnienie dostępu do wody oraz odprowadzanie ścieków nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem nieruchomości, a koszty dodatkowe, w tym opłaty z tytułu usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzające do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu. Z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. Zatem w sytuacji kiedy wynajmujący jest pierwotnym nabywcą usług (dostarczania wody i odprowadzania ścieków) zawiera umowę na dostawę tych usług do nieruchomości użytkowej będącej przedmiotem najmu nie może kosztów dostawy tych mediów przenieść bezpośrednio na najemcę. W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że koszty mediów, co do których powziął wątpliwości Wnioskodawca, nie mogą być przedmiotem odrębnej umowy, gdyż wynajmujący bez nabycia usługi najmu nie byłby zainteresowany nabyciem mediów. Zatem nie mogą być przedmiotem odrębnej sprzedaży. Tym samym ponoszone przez wynajmującego wydatki (gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów) stanowią wraz z czynszem obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Wobec powyższego, usługi te opodatkowane będą według zasad właściwych dla świadczonych usług najmu lokali, tj. w przypadku najmu lokali użytkowych, zastosowanie znajdzie opodatkowanie stawką 23%, o której mowa w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy stwierdzić należy, że jeżeli umowy na dostawę tzw. mediów nie są zawierane bezpośrednio przez najemcę z dostawcą, tylko Wynajmujący (w tym przypadku Wnioskodawca) zawarł ww. umowy, wówczas kwoty należne z tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umów na świadczenie usług związanych umowami najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. Świadczenia dodatkowe (pomocnicze) są bowiem ściśle związane z usługą najmu i mają w stosunku do nich charakter poboczny (uzupełniający). Świadczenie z tytułu doprowadzonych do nieruchomości mediów, nie stanowi odrębnej usługi, ale jest elementem pewnej całości, stanowiąc jedno świadczenie – usługę najmu. Sama dostawa mediów bez usługi najmu nie ma racji bytu. W związku z tym, świadczenie usługi najmu wraz z ww. świadczeniami dodatkowymi stanowi jedną usługę, do podstawy opodatkowania której należy doliczyć również te świadczenia oraz zastosować jednolitą stawkę podatku, właściwą dla usługi zasadniczej (tj. usługi najmu).

Stwierdzić należy, iż Wnioskodawca jest stroną umów o dostawę mediów. Z tytułu ww. świadczeń ponosi koszty. Zatem opłaty ponoszone za dostawę mediów ponoszone są w związku z zawartymi umowami, czyli umowami najmu stanowią element składowy świadczonych przez Wnioskodawcę usług w zakresie wynajmu powierzchni wspólnych. W konsekwencji powyższego, ponoszone przez Wynajmującego koszty łącznie stanowią obrót w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usług najmu i są opodatkowane stawką właściwą dla świadczonych usług, tj.: zastosowanie będzie miała 23% stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy, iż obciążanie najemców kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków powinno być opodatkowane stawką 8% uznać należało za nieprawidłowe.

Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Natomiast treść art. 19 ust. 13 pkt 1 cyt. ustawy stanowi, iż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności, jeżeli został on określony w umowie właściwej dla rozliczeń z tytułu:

1.  dostaw energii elektrycznej i cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
2.  świadczenia usług telekomunikacyjnych i radiokomunikacyjnych, z zastrzeżeniem ust. 18,
3.  świadczenia usług wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy.

W myśl art. 19 ust. 13 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze – z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

Jak wskazano wyżej, w sprawie będącej przedmiotem zapytania Wnioskodawca wynajmuje powierzchnie wspólne we własnym imieniu, na rzecz Współwłaścicieli. Najemcy zobowiązani są do uiszczania na rzecz Wynajmującego czynszu oraz opłat za media, w tym energię elektryczną, energię cieplną, usługi telekomunikacyjne oraz tzw. usługi komunalne (woda odprowadzenie ścieków).

W konsekwencji powyższego, odnośnie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla opłat z tytułu dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej oraz tzw. usług komunalnych (sprzedaży wody i odprowadzenia ścieków) ponoszonych w związku z zawartą umową najmu zastosowanie znajdzie przywołany wyżej art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze - z tytułu świadczenia usługi najmu. W rozpatrywanej sprawie brak jest możliwości obciążenia najemcy kosztami usług pomocniczych niezależnie od usługi najmu.

Natomiast odnośnie kwestii odsprzedaży usługi telekomunikacyjnej, należy zauważyć, iż to świadczenie jest świadczeniem samodzielnym i odrębnym od usługi najmu. Mimo, że usługi telekomunikacyjne towarzyszą korzystaniu z najmowanego obiektu, to nie są one niezbędne do korzystania z tego obiektu (por. wyrok TS UE z dnia 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07).

W związku z powyższym należy uznać, że celem obciążenia kosztami usług telekomunikacyjnych podmiotu, który faktycznie korzystał z usługi jest odsprzedaż tej usługi przez podmiot uczestniczący pośrednio w świadczeniu, pomimo że pośrednik danej usługi nie wykonał. Przenoszenie kosztów jest więc świadczeniem pomiędzy podmiotem pośredniczącym pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Wskazać należy, iż w tej sytuacji nie dochodzi do „fizycznego” świadczenia usługi przez Wnioskodawcę na rzecz rzeczywistego odbiorcy.

Moment powstania obowiązku podatkowego został w ustawie szczegółowo uregulowany, co oznacza, iż ustawodawca nie pozostawia podatnikowi swobody w decydowaniu o chwili powstania obowiązku podatkowego. Taka swoboda prowadziłaby de facto do przesunięcia terminu płatności podatku. Ustawodawca nie wprowadził szczególnych przepisów, które określałyby moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku odsprzedaży usług, dlatego też należy stosować zasady ogólne określone w art. 19 cyt. ustawy. Czynności te opodatkowane są w sposób właściwy dla ich rodzaju.

Jak wyżej wskazano, w przypadku usług telekomunikacyjnych Wnioskodawca uznawany jest za dokonującego sprzedaży usług telekomunikacyjnych. Konsekwentnie Wnioskodawca jest uznawany za dokonującego sprzedaży, również w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego. Tak więc, w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego odnośnie odsprzedaży usług telekomunikacyjnych przez Wnioskodawcę zastosowanie znajdzie cyt. wyżej art. 19 ust. 13 pkt 1 lit. b ustawy o VAT. W tym przypadku ma znaczenie termin płatności, określony w umowie właściwej dla rozliczeń z tytułu tej dostawy, przy czym umową właściwą dla rozliczeń z tytułu odsprzedaży towarów i usług w ramach usługi najmu, nie jest umowa z dostawcą mediów, ale umowa zawarta pomiędzy wynajmującym a korzystającym z najmu. Termin ten może zostać ustalony przez strony dowolnie, zgodnie z zasadą swobody kształtowania umów (art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

W niniejszej interpretacji rozstrzygnięto w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku odnośnie obciążania najemców kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży energii elektrycznej, cieplnej oraz odsprzedaży tzw. usług komunalnych (np. wody i ścieków) a także usług telekomunikacyjnych najemcom. W kwestii dotyczącej odpowiedzi na pytanie dotyczące obciążania Współwłaścicieli kosztami usług dostarczania wody i odprowadzania ścieków oraz dotyczące obowiązku podatkowego z tytułu odsprzedaży (refakturowania) mediów co do których uiszczania zobowiązani są Współwłaściciele wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym i w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.