Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-1.4012.689.2024.2.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-12-16
Teza: Opodatkowanie sprzedaży niezabudowanych nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; opodatkowanie; pełnomocnictwo; umowa-umowa przedwstępna; współwłasność; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

7 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży ¼ części udziału w niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działek nr (…) i nr (…). Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 28 października 2024 r. (wpływ 9 grudnia 2024 r.) oraz o pełnomocnictwo (wpływ 11 grudnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie sygnowanym datą 28 października 2024 r.)

Wnioskodawcy przysługuje prawo współwłasności wynoszące ¼ części udziału niezabudowanej nieruchomości, położonej w miejscowości (…), składające się z działek nr (…) o pow.(\`(...)\`) ha oraz nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy (\`(...)\`) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę KW (…).

Prawo współwłasności w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży z 5 grudnia 2002 r. (…) oraz na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z 1 sierpnia 2002 r. (…).

Wnioskodawca jest w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój rozdzielności majątkowej, na mocy ustawy majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano też dla niej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, co wynika z treści zaświadczenia Nr (…), wydanego przez Urząd Miasta (…), znak: (…).

Działka oznaczona numerem ewidencyjnym (…) obręb ewidencyjny: (…), stanowi grunty orne (oznaczenie użytków i konturów klasyfikacyjnych: RII, RIIIa) i ma powierzchnię (\`(...)\`) ha.

Działka oznaczona numerem ewidencyjnym (…), obręb ewidencyjny: (…), stanowi grunty orne (oznaczenie użytków i konturów klasyfikacyjnych: RII, RIIIa) i ma powierzchnię (\`(...)\`) ha.

Działka nr (…) i nr (…) nie jest lasem, nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, ani nie wydano dla niej decyzji, o których mowa w art. 19 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 672 ze zm.), co wynika z treści zaświadczenia Starosty (…) znak: (…).

Nieruchomość, opisana w pkt 1, jest nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) oraz nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2569).

Działki oznaczone numerami ewidencyjnymi: (…) i (…) nie są zanieczyszczone substancjami niebezpiecznymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska oraz nie są na nich składowane substancje niebezpieczne, które mogłyby spowodować.

Nieruchomość w okresie ostatnich pięciu lat nie była i obecnie również nie jest wykorzystywana przez Nich na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i nie stanowi przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisu art. 551 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Działki nr (…) i nr (…) są niezabudowane i posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami zamierza sprzedać Spółce w udziale wynoszącym ¼ części własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha oraz nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę KW (…).

Co ważne, obecnie Wnioskodawca razem z współwłaścicielami oddał Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą w dzierżawę działki nr (…) oraz nr (…) (umowa dzierżawy nr (…) zawarta 13 czerwca 2023 r. na czas nieokreślony). Spółka w zamian zobowiązuje się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny niedokumentowany fakturami.

Ponadto, Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (\`(...)\`) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (\`(...)\`) miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (…) z 13 czerwca 2023 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (\`(...)\`) m2, wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej (\`(...)\`) miejsc postojowych.

2\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2, w tym salą sprzedaży o powierzchni (\`(...)\`) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (\`(...)\`) miejsc parkingowych.

3\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości.

4\. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew, znajdujących się na nieruchomości, kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

6\. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7\. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8\. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9\. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zmianę użytku gruntowego.

10\. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

11\. Zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów o masie powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego, w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

12\. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami zobowiązuje się sprzedać Mu działki nr (…) oraz nr (…) w udziale wynoszącym ¼ części.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1\. W stosunku do przedmiotowych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2\. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

3\. W zakresie zbycia nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywaną nieruchomością.

4\. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

5\. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży, są niezabudowane.

6\. Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami obecnie dzierżawi przedmiotowe działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

7\. Kupująca Spółka wystąpi o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nabywanych działek, umożliwiającą zabudowę handlowo-usługową wraz z infrastrukturą towarzyszącą.

8\. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

9\. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca wraz z współwłaścicielami oświadczają, że udzielają Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89, poz. 414, ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Sprzedający oświadczają, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupująca oświadcza, że w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na nieruchomości.

Ponadto, jak to już podkreślano, działki będące przedmiotem przyszłej sprzedaży są współwłasnością. Wniosek dla współwłaścicieli zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

Na pytanie o treści: „Czy nabycie przez Pana udziału w działkach nr (…) oraz (…) było opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek”, odpowiedział Pan, że: „Podatnik nabył działki na umowę kupna-sprzedaży i zakup nie był udokumentowany fakturą. Dotyczy to obu działek. Zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT. Dotyczy to obu działek. Wnioskodawca nie rozliczał w związku z tym podatku VAT”.

Na pytanie o treści: „Czy przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu udziałów we współwłasności działek nr (…) i (…)? Jeżeli tak, to czy z tego prawa Pan skorzystał i odliczył Pan podatek VAT? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek”, odpowiedział Pan, że: „Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (dotyczy to obu działek). Zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT”.

Na pytanie o treści: „Czy udział w działkach nr (…) i (…) wykorzystywany był przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. udział, Pan wykonywał – należy podać podstawę prawną zwolnienia? Informacji prosimy udzielić odrębnie dla każdej z działek”, odpowiedział Pan, że: „Działki były wykorzystywane do celów prywatnych, tj. przechowywania własnych prywatnych rzeczy. Dotyczy obu działek”.

### Pytanie

### Czy sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha oraz nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha, jest opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha oraz nr (…) o pow. (\`(...)\`) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności. Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy – Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano wyżej działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomina Pan, iż na działkach nr (…) oraz nr (…) od momentu nabycia do momentu podpisania umowy ze Spółką nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek nr (…) oraz nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, sam nie podejmował On działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie dz. nr (…) oraz nr (…) warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działek nr (…) oraz nr (…) w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawcy uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

· lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

· sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działki będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki, które uniemożliwiają zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części działek nr (…) oraz nr (…) stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przepis art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo współwłasności wynoszące ¼ części udziału w niezabudowanej nieruchomości, składającej się z działki nr (…) i nr (…). Prawo współwłasności ww. działek nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży orz na podstawie warunkowej umowy sprzedaży.

Zamierza Pan wraz z współwłaścicielami sprzedać Spółce w udziale wynoszącym ¼ części własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu nr (…) i nr (…).

Należy wskazać, że towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości,

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

I tak, zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl art. 196 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Tym samym rozporządzanie udziałem polega na tym, że współposiadacz może zbyć swój udział.

W oparciu o powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowych (działek), a także udziału w prawie własności działek, jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów.

Nie każda jednak czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny. Obejmuje pojęciem „podatnik” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność i występują w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalnością gospodarczą jest wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych, które powtarza się lub trwa przez długi okres. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z grona podatników należy wykluczyć osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, lecz wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Dotyczyło ono kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę – podatnika podatku od wartości dodanej – części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika między innymi, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego. Nie może to stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie, podział gruntu na działki, aby w momencie sprzedaży osiągnąć wyższą cenę łączną – nie jest decydujący. Nie ma również znaczenia długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Wszystkie ww. elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (to jest jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” musi wskazywać ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…), jest opodatkowana podatkiem VAT.

W kwestii opodatkowania sprzedaży w udziale ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…), istotne jest zatem, czy podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Należy rozważyć, czy przy tym będzie Pan angażować środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w Pana sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości – działek nr (…) i nr (…).

W tym miejscu, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielonego przez Pana pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu.

Według art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

§ 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z wniosku wynika, że zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży z Kupującym. W umowie tej Spółka zobowiązała się między innymi do:

1\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (\`(...)\`) m2, wraz z miejscami parkingowymi w liczbie co najmniej (\`(...)\`) miejsc postojowych.

2\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (\`(...)\`) m2 w tym salą sprzedaży o powierzchni (\`(...)\`) m2 wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (\`(...)\`) miejsc parkingowych.

3\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Nieruchomości.

4\. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

5\. Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew, znajdujących się na nieruchomości, kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

6\. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

7\. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

8\. Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

9\. Potwierdzenia charakteru nierolnego przedmiotowej działki do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej poprzez zmianę użytku gruntowego.

10\. Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

11\. Zniesienia istniejącego ograniczenia tonażowego lub uzyskania zgody zarządcy drogi na przejazd pojazdów o masie powyżej 25 ton do jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego, w celu realizacji dostaw oraz budowy zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

12\. Uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Oświadczył Pan wraz ze współwłaścicielami, że udzielają Państwo Kupującej pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości szczegółowo opisanej powyżej warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Oświadczyli Państwo, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawców.

Oświadczyli państwo, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującą przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Kupującej nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu.

Oświadczyli Państwo, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującą własnym kosztem i staraniem na nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Nie ulega więc wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości (działek nr (…) i nr (…)) do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Pełnomocnik dokonując wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia działek stanowiących do dnia sprzedaży nadal Pana własność, co będzie skutkowało wzrostem ich wartości.

W konsekwencji, mimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży nieruchomości podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Fakt, że pełnomocnik, działając na podstawie udzielonego pełnomocnictwa jest upoważniony w Pana imieniu do wszelkich czynności, które okazałyby się niezbędne do przygotowania przedmiotowego gruntu działek nr (…) i nr (…) pod sprzedaż – świadczy o przygotowaniu nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych.

Tym samym Pana aktywność wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do sprzedaży w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezbudowane działki nr (…) i nr (…). Zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, będzie Pan działać jako podatnik podatku VAT. Sprzedając ww. działki, nie będzie Pan korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym. Podejmowane przez Pana działania wykluczają sprzedaż tych nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

Z wniosku wynika, że działki, które zamierza Pan sprzedać są obecnie wydzierżawiane Spółce, która planuje je zakupić, na podstawie umowy dzierżawy nr (…) zawartej 13 czerwca 2023 r. na czas nieokreślony.

Jak stanowi art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa stanowi umowę dwustronnie zobowiązującą i wzajemną nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Wskazać należy, że dzierżawa działek stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania m.in. przez Pana działek, które zamierza Pan sprzedać sprawia, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym planując dostawę działek nie dokona Pan zbycia majątku osobistego, ale zbycia majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działki nr (…) i nr (…) będzie:

1) zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;

2) podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. W przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku takiego planu wiążąca jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość (działki nr (…) i nr (…)) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie wydano tej dla nich decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże przed sprzedażą Spółka uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

Zatem grunt ten będzie stanowił teren budowlany. W konsekwencji dostawa tej nieruchomości – działek nr (…) i nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2) brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy – nabył Pan działki na podstawie umowy kupna-sprzedaży i zakup nie był udokumentowany fakturą, zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT, nie rozliczał Pan w związku z tym podatku VAT (dotyczy to obu działek). Zatem w takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działek nr (…) i nr (…), lub że takie prawo Panu nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Oznacza to, że sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…) nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione określone w tym przepisie warunki niezbędne do zastosowania tego zwolnienia.

W efekcie należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr (…) i nr (…), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 bądź pkt 2 ustawy.

**Podsumowanie**

**Sprzedaż w udziale wynoszącym ¼ części nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr** **(…)** **o pow. (\`(...)\`) ha oraz nr** **(…)** **o pow. (\`(...)\`) ha, będzie opodatkowana podatkiem VAT bez uwzględniania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.**

**Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Podkreślam, że przedmiotowa interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku dotyczące udokumentowania transakcji fakturą, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja ta dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).