Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1221/09/MMa
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-03-02
Teza: Czy wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy w sytuacji gdy dokona sprzedaży otrzymanych w drodze testamentu nieruchomości przed upływem 5 lat, w przypadku gdy otrzymane ze sprzedaży kwoty pieniężne przeznaczy w całości na wypłatę zachowków?
Słowa kluczowe: nieruchomości; spadek; sprzedaż; zachowek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 10 grudnia 2009r. (data wpływu do tut. Biura 10 grudnia 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 maja 2009r. zmarł brat wnioskodawcy. W testamencie uczynił wnioskodawcę jego jedynym spadkobiercą. Majątek zmarłego brata to nieruchomości, których zgodnie z postanowieniem Sądu z dnia 01 września 2009r. wnioskodawca jest jedynym właścicielem.

Spadkodawca był ojcem trójki dzieci, którym wnioskodawca jest zobowiązany wypłacić zachowek, tj. kwotę pieniężną określoną przepisami prawa. W tym celu, aby wnioskodawca mógł wywiązać się z ciążących na nim obowiązków, musi dokonać sprzedaży części nieruchomości, gdyż nie posiada środków pieniężnych na wypłatę stosownych zachowków.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy w sytuacji gdy dokona sprzedaży otrzymanych w drodze testamentu nieruchomości przed upływem 5 lat, w przypadku gdy otrzymane ze sprzedaży kwoty pieniężne przeznaczy w całości na wypłatę zachowków?

Zdaniem wnioskodawcy, w sytuacji w jakiej się znalazł, przepisy prawa powinny działać na jego korzyść i powinien być zwolniony z opłat podatkowych. Wątpliwości wnioskodawcy wzbudza fakt, dlaczego spadkobierca ma ponosić koszty sprzedaży nieruchomości, w przypadku gdy nie przyniosły one spadkobiercy korzyści i nie doprowadziły do jego wzbogacenia. Wnioskodawca twierdzi, że z jednej strony przepisy prawa zwalniają spadkobiercę z podatku od spadków i darowizn, a następnie nakładają na niego obowiązek wypłaty zachowku, ostatecznie obciążając podatkiem dochodowym gdy wnioskodawca chce wywiązać się z obowiązku względem dzieci zmarłego.

Wnioskodawca zaznacza, że dzieci spadkodawcy mają tylko 3 lata na dochodzenie w sądzie swoich praw o zachowek, a spadkobierca może sprzedaż nieruchomość dopiero po 5 latach w przypadku gdy chce uniknąć opodatkowania ww. czynności podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Istotne zatem z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest ustalenie momentu nabycia nieruchomości.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

W przedmiotowej sprawie otwarcie spadku nastąpiło 22 maja 2009r., tj. w dniu śmierci spadkodawcy.

Należy zauważyć, że zgodnie z cytowanym powyżej przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej - nie stanowi źródła przychodu, a tym samym nie podlega opodatkowaniu. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości po dniu 31 grudnia 2014r. w ogóle nie powstanie obowiązek podatkowy.

Natomiast sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy a dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zaznacza się ze zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku zbycia nabytych w spadku nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie dochód z odpłatnego zbycia tych nieruchomości będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodu. Przy czym przychodem będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty jego uzyskania, do których w przypadku nabycia w drodze spadku, zgodnie z cyt. art. 22 ust. 6d ustawy zalicza się:

*   udokumentowane nakłady poczynione na daną nieruchomość w czasie jej posiadania,
*   kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części w jakiej ten podatek przypada na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Wypłacony w opisanym zdarzeniu zachowek nie stanowi ani kosztu odpłatnego zbycia nieruchomości ani też w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Powołany przepis nie daje możliwości zaliczenia kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem. Wnioskodawca w opisanym we wniosku zdarzeniu prawo do mieszkania nabył w drodze dziedziczenia co jest prawnie nabyciem nieodpłatnym i nie jest uzależnione od wypłacenia zachowku. Roszczenie o wypłatę przez wnioskodawcę zachowku stanowi odrębną kwestię prawną.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując w przypadku sprzedaży nieruchomości, których nabycie nastąpiło w spadku po zmarłym bracie wnioskodawcy, przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie sprzedaż ta stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, chyba że wystąpią warunki do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Bez znaczenia dla skutków podatkowych tej sprzedaży pozostaje natomiast fakt przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wypłatę należnego zachowku dzieciom spadkodawcy przez wnioskodawcę.

Stanowisko wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.