Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 2461-IBPB-2-2.4511.60.2017.2.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-25
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości; spadek; sprzedaż; wywłaszczenie; zbycie; zwrot-zwrot nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) w zw. z art. 223 § 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz.U. z 2016 r. poz. 1948 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 23 stycznia 2017 r. (data wpływu 26 stycznia 2017 r.), uzupełnionym 20 kwietnia 2017 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 stycznia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 6 kwietnia 2017 r. Znak: 2461-IBPB-2-2.4511.60.2017.1.HS, 2461-IBPB-2-1.4514.20.2017.1.MZ, 2461-IBPP3. 4512.53.2017.1.AL wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 20 kwietnia 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką nieruchomości (ziemi), której poprzednim właścicielem był jej ojciec. W dniu 2 marca 1977 r. nieruchomość ta została wywłaszczona. Celem wywłaszczenia nieruchomości była budowa zakładu przemysłowego. Cel wywłaszczenia nie został zrealizowany i nieruchomość została przekazana, a właścicielem stała się Gmina. W momencie wywłaszczenia nieruchomość stanowiła jedną działkę nr 107/8. Działka została podzielona decyzją administracyjną i częściowo zabudowana domkami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej. W związku z tym rodzina, składając w 1990 r. wniosek, podjęła starania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w pozostałej niezabudowanej części, tj. działek: nr 108/28 o powierzchni 0,4192 ha, nr 108/23 o powierzchni 0,0172 ha, nr 108/38 o powierzchni 0,0095 ha i nr 108/39 o powierzchni 0,0369 ha.

Ostatecznie Starosta wydał decyzje orzekające o zwrocie nieruchomości na podstawie art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj.:

*   decyzję z 12 października 2012 r. dla działki nr 108/28 o powierzchni 0,4192 ha,
*   decyzję z 17 kwietnia 2013 r. dla działki nr 108/23 o powierzchni 0,0172 ha,
*   decyzję z 10 września 2013 r. dla działki nr 108/38 o powierzchni 0,0095 ha,
*   decyzję z 13 września 2013 r. dla działki nr 108/39 o powierzchni 0,0369 ha.

W międzyczasie, tj. 18 lipca 1987 r. ojciec Wnioskodawczyni zmarł. Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 12 marca 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła spadek po byłym właścicielu wywłaszczonej nieruchomości, czyli po swoim ojcu.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni chciałaby odsprzedać swój udział w tej nieruchomości współwłaścicielowi/współudziałowcowi (bratankowi).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłacenia podatku od sprzedaży udziału w tej nieruchomości, jeśli sprzedaż nastąpiłaby w 2017 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ona i jej rodzina utracili tę nieruchomość nie z własnej winy. Przez wiele lat nie mogli z niej korzystać, nie została ona wykorzystana na określony cel wywłaszczenia ani również w tej części działek na cele społeczne.

Wnioskodawczyni uważa, że nie powinna płacić podatku od sprzedaży w związku z tym, że nabyła prawa spadkowe do tej nieruchomości w 1997 r. i od tego momentu minęło 5 lat. Niestety skomplikowana procedura „odwłaszczeniowa” wydłużyła czas oczekiwania na zwrot nieruchomości od Gminy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, dla określenia jego skutków podatkowych, istotne jest ustalenie daty ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że 2 marca 1977 r. nieruchomość stanowiąca jedną działkę nr 107/8, której właścicielem był ojciec Wnioskodawcy została wywłaszczona. Ponieważ cel wywłaszczenia nie został zrealizowany, nieruchomość została przekazana Gminie. Następnie nieruchomość decyzją administracyjną została podzielona i częściowo zabudowana domkami jednorodzinnymi. W 1990 r. rodzina składając wniosek podjęła starania o zwrot wywłaszczonej nieruchomości w pozostałej niezabudowanej części, tj. działek: nr 108/28 o powierzchni 0,4192 ha, nr 108/23 o powierzchni 0,0172 ha, nr 108/38 o powierzchni 0,0095 ha, nr 108/39 o powierzchni 0,0369 ha.

Ostatecznie Starosta wydał decyzje orzekające o zwrocie nieruchomości na podstawie art. 137 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. decyzję z 12 października 2012 r. dla działki nr 108/28 o powierzchni 0,4192 ha, decyzję z 17 kwietnia 2013 r. dla działki nr 108/23 o powierzchni 0,0172 ha, decyzję z 10 września 2013 r. dla działki nr 108/38 o powierzchni 0,0095 ha, decyzję z 13 września 2013 r. dla działki nr 108/39 o powierzchni 0,0369 ha.

W międzyczasie, tj. 18 lipca 1987 r. ojciec Wnioskodawczyni zmarł, a na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 12 marca 1997 r. Wnioskodawczyni nabyła po nim, jako byłym właścicielu wywłaszczonej nieruchomości, spadek.

W chwili obecnej Wnioskodawczyni chciałaby odsprzedać swój udział w tej nieruchomości.

W niniejszej sprawie istotne jest więc ustalenie kiedy po stronie Wnioskodawczyni doszło do nabycia udziału (udziałów) w nieruchomości (nieruchomościach), który zamierza sprzedać w myśl przywołanego uprzednio art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 112 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) – wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości jest zatem instytucją, za pomocą której państwo wkracza w sferę indywidualnych praw obywateli dla osiągnięcia celów o szczególnej doniosłości publicznej. W drodze decyzji dochodzi m.in. do pozbawienia dotychczasowego właściciela prawa własności nieruchomości, z drugiej zaś strony przejścia prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Jednocześnie ustawa zawiera swoistą gwarancję, że wywłaszczona nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie zgodnie z celem, na który dokonano wywłaszczenia. Gwarancją tą jest instytucja zwrotu nieruchomości w przypadku, kiedy nieruchomość stała się zbędna z punktu widzenia celu, na jaki dokonano wywłaszczenia. Celem zwrotu jest więc przywrócenie stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia.

Stosownie bowiem do art. 136 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy o gospodarce nieruchomościami – poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu.

W myśl art. 140 ust. 1 ww. ustawy – w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.

Decyzja o zwrocie nieruchomości powoduje przejście prawa własności na dotychczasowego właściciela, jednakże nie kreuje tego prawa; przywraca tylko wcześniej panujące stosunki prawnorzeczowe. Ma miejsce restytucja stosunków sprzed wywłaszczenia, tj. zwrot prawa własności do nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Innymi słowy w przypadku zwrotu nieruchomości nie mamy do czynienia z kreowaniem prawa własności tylko z jego przywróceniem. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie nie można mówić o przeniesieniu prawa własności na zasadach ogólnych wynikających z przepisów o charakterze cywilnoprawnym, ale jedynie o restytucji (przywróceniu) stanu sprzed wywłaszczenia. W związku z powyższymi wyjaśnieniami należy stwierdzić że jeżeli wywłaszczona nieruchomość jest zwracana następcy prawnemu osoby, której nieruchomość tę wywłaszczono, to prawo do zwrotu tej nieruchomości ma swe źródło w stosunku prawnym, z którego wynika to następstwo prawne. Za datę nabycia takiej nieruchomości dla celów podatkowych należy zatem w odniesieniu do tej osoby przyjąć dzień, w którym osoba taka nabyła uprawnienie po osobie, której przysługiwało prawo do jej zwrotu. Zatem, skoro decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości nie kreuje prawa do niej, lecz tylko przywraca stosunki własnościowe sprzed wywłaszczenia, to zwrot taki nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie oznacza to jednak, że w przypadku gdy zwrot następuje na rzecz spadkobierców dawnego właściciela, po stronie spadkobierców w ogóle nie dochodzi do nabycia. W sytuacji gdy tytułem prawnym do nabycia uprawnienia do wywłaszczonej nieruchomości jest spadkobranie, wówczas za dzień jej nabycia uznać należy datę śmierci uprawnionego, tj. wywłaszczonego właściciela.

Zgodnie bowiem z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459) – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy a nie data wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Tym samym, mając na uwadze powyższe informacje należy stwierdzić, że udział w zwróconej nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła w dniu śmierci ojca, tj. 18 lipca 1987 r.

Podsumowując, zwrot nieruchomości uprzednio wywłaszczonej należy traktować jako swoistą restytucję stosunków własnościowych sprzed wywłaszczenia. Ponieważ zaś prawo do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości znajduje swe źródło w nabyciu spadku, to datą nabycia przez Wnioskodawczynię zwróconej nieruchomości jest data nabycia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy – 18 lipca 1987 r. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął zatem z dniem 31 grudnia 1992 r. Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawczynię w 2017 r. udziału w zwróconej nieruchomości (czy też nieruchomościach) nie będzie podlegała opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż ta nie stanowi już źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym nie jest zobowiązana do zapłacenia podatku z tytułu sprzedaży w 2017 r. udziału w nieruchomości jest prawidłowe. Należy jednak jeszcze raz podkreślić, że datą nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości, zwróconej na podstawie decyzji administracyjnych jest dzień 18 lipca 1987 r., tj. dzień śmierci ojca Wnioskodawczyni, a nie 1997 r., w którym na mocy postanowienia Sądu Rejonowego Wnioskodawczyni nabyła spadek po ojcu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.