Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.401.2024.3.MW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-11-14
Teza: Ustalenie, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 27e; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 6-pkt 1

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest **prawidłowe.**

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej z 28 sierpnia 2024 r., który dotyczy m.in. ustalenia, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wpłynął 4 września 2024 r.

**Opis zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca (dalej również „Zbywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy (…), (\`(...)\`) Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS (…). Spółce został nadany numer NIP i VAT oraz jest zarejestrowana w Polsce jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na poszukiwaniu odpowiednich nieruchomości, badaniu możliwości ich wykorzystania gospodarczego, nabywaniu nieruchomości, przygotowaniu projektów budowlanych, realizowaniu budowy obiektów handlowych na ww. nieruchomościach, komercjalizacji nieruchomości oraz ich odsprzedaży.

Wnioskodawca zamierza w najbliższym czasie dokonać sprzedaży (dostawy) nieruchomości zabudowanej obiektem handlowym położonym w (…) na działce oznaczonej numerem (…) dla której prowadzona jest Księga Wieczysta (…).

Potencjalnym nabywcą jest Klient mający siedzibę na terenie Polski, nabywcy został nadany numer NIP i VAT oraz jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

Nabywca ma zamiar przeznaczyć nabywaną nieruchomość w całości na wynajem, zgodnie z jej przeznaczeniem i będzie to czynił zgodnie z przedmiotem swojej działalności gospodarczej.

Opis przedmiotu Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie dostawa nieruchomości położonej w (…), tj.

\- prawa własności działki gruntu położonej w (…) o numerze ewidencyjnym (…) (dalej: Działka), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (…), o powierzchni 0,5031 ha, sposób korzystania: BI inne tereny zabudowane (w dalszej części jako: Grunt);

\- prawa własności budynku niemieszkalnego (budynek handlowo - usługowy o pow. zabudowy 2012 m2), zlokalizowanego na wyżej opisanym gruncie;

\- prawa własności zewnętrznych przyłączy instalacji: sanitarnych, elektrycznych, deszczowych;

\- prawa własności infrastruktury komunikacyjnej (tj. drogi, parkingi, oświetlenie).

Grunt został nabyty przez Wnioskodawcę na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 17 lutego 2020 r., repertorium (…) (dalej: Umowa). Na moment zakupu Gruntu była wydana decyzja o warunkach zabudowy.

Na Gruncie została zrealizowana przez Wnioskodawcę budowa Budynku o przeznaczeniu handlowo - usługowym pod wynajem, o powierzchni zabudowy 2012,00 m2, którego przekazanie do użytku nastąpiło na mocy decyzji nr (…) z dnia 15 września 2023 r.

Poza Budynkiem, Działka 1 zabudowana będzie również budowlami stanowiącymi części składowe Nieruchomości, zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku i obejmującymi w szczególności: sieci techniczne (m in. energetyczna, kanalizacji, wodociągowa), drogi, chodniki, parkingi (dalej: Budowle). Budynek, Grunt i Budowle zwane są łącznie. Nieruchomością.

W ramach prowadzonej działalności Spółka zamierza zbyć na rzecz Nabywcy - Spółki z siedzibą w Polsce, będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług Nieruchomość opisaną powyżej (dalej: Transakcja).

Zgodnie z intencją Stron w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą przed wszystkim:

\- prawo własności Gruntu;

\- prawo własności Budynków i Budowli;

\- majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne odnoszące się do dokumentacji projektowej;

\- prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z umową o wykonanie robót budowlanych w systemie generalnego wykonawstwa, jak również uprawnień z tytułu gwarancji jakości i rękojmi dot. wykonania obowiązków generalnego wykonawcy;

\- prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z postanowieniami umów najmu zawartych dla Nieruchomości;

\- umowy najmu lokali w Budynku (przechodzące z mocy prawa);

\- prawa i obowiązki wynikające z umów z gestorami sieci i mediów dotyczących przyłączy.

Jednocześnie należy zaznaczyć, iż planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych, niż wymienione wyżej, składników majątkowych związanych z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem.

W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Nabywcę:

\- wierzytelności z wszelkich tytułów związanych zarówno z funkcjonowaniem Nieruchomości jak i ewentualnie innych związanych bezpośrednio lub pośrednio z Nieruchomością;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: związane z funkcjonowanie Budynków, takie jak umowa na sprzątanie, czy umowa dotycząca wywozu śmieci z nieruchomości, umowa o konserwację i obsługę techniczną Nieruchomości, itp., przy czym niewykluczone jest zawarcie po Transakcji umów z tymi samymi usługodawcami;

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Wnioskodawcy;

\- księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

\- zobowiązania Wnioskodawcy, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu;

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na budowę Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących obsługi administracyjno-księgowej Nieruchomości.

Główną działalnością prowadzoną przez Wnioskodawcę są usługi deweloperskie (PKD 2020. 41.10.Z), realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.20.Z), roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Wytworzona w ramach procesu inwestycyjno - produkcyjnego Nieruchomość w księgach handlowych jest traktowana przez Wnioskodawcę jako produkt przeznaczony do dalszej odsprzedaży.

Nabywca planuje zakup Nieruchomości wyłącznie na cele prowadzenia swojej opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, obejmującej wynajem powierzchni w nieruchomościach komercyjnych. Przy pomocy składników majątkowych, będących przedmiotem planowanej Transakcji Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości, nie zamierza zatem kontynuować działalności deweloperskiej Wnioskodawcy.

Ponadto, intencją Nabywcy jest zakup wyłącznie standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, w tym zakup Nieruchomości z umowami najmu, z Budynkami obecnie wyposażonymi w ruchomości wprowadzone przez Najemców i inne osoby trzecie. Składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie umożliwią więc Nabywcy kontynuowania działalności Wnioskodawcy.

Okoliczności nabycia przez Zbywcę Gruntu

Na podstawie Umowy Wnioskodawca nabył nieruchomość, na którą składała się własność niezabudowanej Działki.

Sprzedaż nieruchomości w lutym 2020 r. stanowiła dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż Działki była opodatkowana VAT (opodatkowanie VAT na zasadach ogólnych jako grunt niezabudowany).

Wnioskodawca nabył nieruchomość celem wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W stosunku do Nieruchomości, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W związku z nabyciem Gruntu, Wnioskodawca wykazał podatek naliczony w odniesieniu do wskazanej wyżej nieruchomości i skorzystał z prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu będącego przedmiotem Transakcji i otrzymał zwrot podatku naliczonego we wnioskowanej kwocie.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

1\. Zdaniem Wnioskodawcy opisał on w części dotyczącej przedmiotu transakcji wszystkie elementy stanowiące jej przedmiot. W szczególności wymienił składniki majątkowe wchodzące w jej zakres. Wymienione zostały również przykładowe elementy nie będące elementami umowy. W tym w szczególności wymienione zostały jako nie wchodzące w skład transakcji należności i zobowiązania związane z prowadzonym przez wnioskodawcę przedsiębiorstwem, a także wierzytelności, w tym prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez wnioskodawcę umów związanych z funkcjonowaniem budynków, środki pieniężne, umowy dotyczące rachunków bankowych i inne. W związku z prezentowanym składem przenoszonych składników majątkowych Wnioskodawca uważa, że będące przedmiotem transakcji składniki majątkowe, ze względu na swoją niekompletność nie mogłyby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa zdolnego do samodzielnego funkcjonowania.

2\. Na dzień transakcji opisanej we wniosku składniki majątkowe będące przedmiotem dostawy nie zostały w sposób organizacyjny, funkcjonalny, finansowy wyodrębnione w przedsiębiorstwie Wnioskodawcy.

### Pytanie w zakresie podatku VAT (we wniosku oznaczone nr 1)

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?

**Stanowisko w sprawie podatku VAT (w zakresie podatku VAT – pytanie oznaczone we wniosku nr 1)**

Zdaniem Wnioskodawcy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia, czy zbycie Nieruchomości przez Zbywcę będzie opodatkowane VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja ta mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP). Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny jego sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o podleganiu VAT planowanego przez niego zbycia Nieruchomości. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa towarów, opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa i jego zorganizowanej części na gruncie ustawodawstwa i w świetle orzecznictwa polskiego i Unii Europejskiej

a) Definicja przedsiębiorstwa

Na wstępie należy zaznaczyć, iż definicja pojęcia przedsiębiorstwa nie została stworzona na potrzeby ustawy o VAT. Natomiast pojęcie to zostało określone w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: Kodeks Cywilny).

Dla celów podatku VAT należy stosować definicję przedsiębiorstwa wskazaną w Kodeksie cywilnym, co potwierdziła zarówno linia orzecznicza, jak i ugruntowana praktyka podatkowa. W myśl przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

\- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (firma przedsiębiorstwa);

\- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

\- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

\- wierzytelności;

\- prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

\- koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej;

\- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

\- tajemnice przedsiębiorstwa;

\- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że iż w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym. Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, ale także ich zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy. Zastosowanie w przedmiotowym katalogu wyrażenia „w szczególności” powoduje, iż katalog ten jest katalogiem otwartym i stanowi przykładowe wymienienie elementów wchodzących w skład przedsiębiorstwa w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że nie każde działające w przestrzeni gospodarczej przedsiębiorstwo musi składać się ze wszystkich elementów, które zostały wymienione przez ustawodawcę w katalogu otwartym zawartym w art. 551 KC (część z tych elementów może bowiem nie istnieć). Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem Spółki, jedynie w sytuacji gdy wszystkie wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego elementy (o ile występują w danym stanie faktycznym), stanowiące zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, zostaną przekazane nabywcy w ramach planowanej transakcji, można mówić o zbyciu przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowana część przedsiębiorstwa oznacza organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

\- jest wyodrębniony organizacyjnie;

\- jest wyodrębniony finansowo;

\- jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz

\- mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Powyższe oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Zgodnie z utrwaloną praktyką o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. wyodrębniony dział, zakład, wydział czy oddział. Należy jednak podkreślić, że wyodrębnienie organizacyjne może mieć charakter faktyczny (tj. wynikać np. z praktyki panującej w przedsiębiorstwie) i niekoniecznie musi zostać potwierdzone w formalnym dokumencie (regulaminie, statucie). Dla celów dowodowych właściwe jest jednak formalne wyodrębnienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe oznacza zaś sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanego zespołu składników (tj. do zorganizowanej części przedsiębiorstwa).

Wyodrębnienie funkcjonalne zaś będzie się przejawiać w realizacji określonych zadań gospodarczych, które powinny jednak stanowić pewną całość, mogącą być przedmiotem działalności samodzielnego przedsiębiorstwa. W tym zakresie w doktrynie prawa podatkowego wskazuje się na hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji.

b) Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości według objaśnień Ministerstwa Finansów

Dnia 11 grudnia 2018 r. Ministerstwo Finansów wydało objaśnienia dotyczące sposobu opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia), zawierające katalog okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych tj. nieruchomości przeznaczonych do celów działalności gospodarczej generujących przychody głównie z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zgodnie z Objaśnieniami, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

a) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Bazując więc na wydanych Objaśnieniach, zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części będzie przede wszystkim transakcja, w której, w momencie jej dokonania, są spełnione łącznie następujące warunki:

\- przenoszony na nabywcę zespół składników majątku umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

\- nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji;

przy czym, dla oceny analizowanego kryterium należy wziąć pod uwagę, czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

\- angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub

\- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Objaśnienia Ministra Finansów dają również wskazówki interpretacyjne odnośnie do oceny stopnia możliwości kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. W tym celu należy ustalić, czy poza standardowymi elementami, typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, czyli między innymi: gruntu, budynków, budowli, infrastruktury technicznej jak również praw i obowiązków wynikających z zawartych umów najmu, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

2) umowy o zarządzanie nieruchomością;

3) umowy zarządzania aktywami;

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, zgodnie z Objaśnieniami, przesłanką, która pozwala stwierdzić, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę, jest sytuacja, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Przykładem takiej okoliczności jest samodzielne zawarcie przez nabywcę umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. Jak wskazano w Objaśnieniach, wystarczający jest fakt, że nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.

Należy również w tym miejscu podkreślić, że okoliczność, w której nabywca nieruchomości komercyjnej, prowadzący działalność polegającą głównie na wynajmie nieruchomości, nabywa nieruchomość od podmiotu, którego główną działalnością gospodarczą jest działalność deweloperska została wprost wskazana przez Ministra Finansów w Objaśnieniach jako sytuacja, w której brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi brak zamiaru kontynuowania działalności, którą dotychczas prowadził zbywca przez nabywcę, ponieważ z istoty różne są przedmioty działalności zbywcy i nabywcy.

Klasyfikacja przedmiotu Transakcji na potrzeby podatku VAT.

Na podstawie przytoczonych powyżej Objaśnień Ministerstwa Finansów oraz przepisów wraz z ich interpretacją przez polskie sądy administracyjne oraz TSUE można sformułować następujący katalog kryteriów, które powinna spełniać sprzedaż nieruchomości, aby można ją było uznać za dostawę przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej część:

1) przenoszony na nabywcę zespół składników majątku posiada zaplecze umożliwiające kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności

2) nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Po dokonaniu analizy zakresu oraz celu Transakcji, biorąc pod uwagę powyższe kryteria, należy dojść do wniosku, iż sprzedawana przez Zbywcę Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi, które nabędzie Nabywca, nie wypełniają definicji przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanych części.

Po pierwsze, zespół składników majątku Zbywcy będący przedmiotem niniejszego wniosku nie posiada zaplecza, umożliwiającego kontynuację działalności prowadzonej przez Zbywcę i nie jest wystarczający do prowadzenia tej działalności. Należy zauważyć, że poza standardowymi elementami typowymi dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, tj. Grunt, Budynki, Budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa, intencją Stron nie jest przeniesienie żadnych innych składników majątkowych. Nie planuje się zbycia elementów składających się na przedsiębiorstwo takich jak: wierzytelności, środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (możliwe jest przekazanie dokumentacji technicznej). W szczególności, na Nabywcę nie zostaną przeniesione poniżej wskazane elementy:

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na budowę Nieruchomości;

\- umowy o obsługę techniczną i administracyjną Nieruchomości;

\- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Wnioskodawcy, z wyjątkiem ewentualnych depozytów od najemców, związanych z Nieruchomością,

\- księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

\- zobowiązania Wnioskodawcy, w szczególności z tytułu obsługi kosztów finansowania procesu wytworzenia Nieruchomości, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu.

Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników, pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Wnioskodawcę bez konieczności:

\- angażowania przez Nabywcę innych składników majątku (w tym przede wszystkim środków pieniężnych pozwalających na finansowanie bieżącego funkcjonowania Nieruchomości), które nie są przedmiotem Transakcji, lub

\- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością, bądź zatrudnienia pracowników zajmujących się nieruchomością) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Po drugie. Nabywca - w ramach swojej działalności - nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez Wnioskodawcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem planowanej Transakcji, przede wszystkim z uwagi na odmienne przedmioty działalności Wnioskodawcy i Nabywcy. Należy bowiem podkreślić, że Nieruchomość będzie zakupiona przez Nabywcę od podmiotu, który prowadzi głównie działalność deweloperską, zaś Nabywca dokonuje zakupu i sprzedaży Nieruchomości na własny rachunek. W takim przypadku, brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na różne przedmioty działalności Wnioskodawcy i Nabywcy).

Podsumowując powyższe, przenoszony na Nabywcę zespół składników majątku nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Wnioskodawcę i nie jest wystarczający do prowadzenia tej działalności oraz Nabywca, jako podmiot prowadzący działalność polegającą głównie na wynajmowaniu nieruchomości nie zamierza kontynuować deweloperskiej działalności Wnioskodawcy.

Ponadto, przedmiot Transakcji nie stanowi również jednostki wydzielonej finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w istniejącym obecnie przedsiębiorstwie Wnioskodawcy, która umożliwiałaby funkcjonowanie, jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące przypisane mu zadania gospodarcze.

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w myśl zawartej definicji w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Co powoduje, iż do omawianej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Natomiast, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przedmiotowa Transakcja zbycia Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.; dalej jako: „ustawa” lub „ustawa o VAT”):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Jak stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.):

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 552 Kodeksu cywilnego:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy wszakże zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w art. 551 Kodeksu cywilnego określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT stanowi, że:

Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1\. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2\. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3\. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4\. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części należy dokładnie przeanalizować zarówno to jakie składniki majątku będą przedmiotem zbycia, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Przy dokonaniu tej analizy pomocne, a czasami nawet niezbędne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie Zita-Modes C-497/01 „(\`(...)\`) pojęcie zbycia, czy to za wynagrodzeniem, czy też bez lub w charakterze aportu wniesionego do spółki, całości aktywów lub jej części, należy interpretować tak, iż obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz, w zależności od konkretnego przypadku, składnikami materialnymi, które łącznie, stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej, natomiast nie obejmuje ono zwykłego zbycia aktywów, takiego jak sprzedaż zapasów produktów”. Z orzeczenia tego wynika ponadto, że – w świetle tej normy Dyrektywy 2006/112/WE Rady – nabywca całości lub części majątku podatnika powinien mieć zamiar prowadzenia działalności nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie działać tylko w celu niezwłocznego zlikwidowania danej działalności oraz sprzedaży ewentualnych zapasów.

Podobnie Trybunał wypowiedział się w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, wskazując, że regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje zaś samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów. Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. Kwestię, czy całość ta musi obejmować określone dobra, zarówno ruchome, jak i nieruchome, należy rozpatrywać z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak już powyżej wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników. Przy tym punktem odniesienia jest tutaj rola jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim, w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą ustalenia, czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. jako dostawa niestanowiąca sprzedaży przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zestawiając przedstawiony we wniosku opis zdarzenia z przywołanymi przepisami prawa oraz orzecznictwem TSUE, i analizując go w kontekście zadanego we wniosku pytania, wskazać należy, że przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą na poszukiwaniu odpowiednich nieruchomości, badaniu możliwości ich wykorzystania gospodarczego, nabywaniu nieruchomości, przygotowaniu projektów budowlanych, realizowaniu budowy obiektów handlowych na ww. nieruchomościach, komercjalizacji nieruchomości oraz ich odsprzedaży. Zamierzają Państwo w najbliższym czasie dokonać dostawy nieruchomości zabudowanej obiektem handlowym położonym na działce oznaczonej numerem (…). Nabywca ma zamiar przeznaczyć nabywaną nieruchomość w całości na wynajem, zgodnie z jej przeznaczeniem i będzie to czynił zgodnie z przedmiotem swojej działalności gospodarczej.

Przedmiotem Transakcji będzie dostawa nieruchomości, tj.

\- prawa własności działki gruntu położonej o numerze ewidencyjnym (…);

\- prawa własności budynku niemieszkalnego (budynek handlowo - usługowy o pow. zabudowy 2012 m2), zlokalizowanego na wyżej opisanym gruncie;

\- prawa własności zewnętrznych przyłączy instalacji: sanitarnych, elektrycznych, deszczowych;

\- prawa własności infrastruktury komunikacyjnej (tj. drogi, parkingi, oświetlenie).

Grunt został nabyty przez Wnioskodawcę dnia 17 lutego 2020 r., na moment zakupu Gruntu była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Na Gruncie została zrealizowana przez Wnioskodawcę budowa Budynku o przeznaczeniu handlowo - usługowym pod wynajem, o powierzchni zabudowy 2012,00 m2, którego przekazanie do użytku nastąpiło 15 września 2023 r. Poza Budynkiem, Działka 1 zabudowana będzie również budowlami stanowiącymi części składowe Nieruchomości, zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku i obejmującymi w szczególności: sieci techniczne (m in. energetyczna, kanalizacji, wodociągowa), drogi, chodniki, parkingi.

Zgodnie z intencją Stron w skład sprzedawanej Nieruchomości wchodzić będą przed wszystkim:

\- prawo własności Gruntu;

\- prawo własności Budynków i Budowli;

\- majątkowe prawa autorskie oraz prawa zależne odnoszące się do dokumentacji projektowej;

\- prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z umową o wykonanie robót budowlanych w systemie generalnego wykonawstwa, jak również uprawnień z tytułu gwarancji jakości i rękojmi dot. wykonania obowiązków generalnego wykonawcy;

\- prawo do zabezpieczeń ustanowionych zgodnie z postanowieniami umów najmu zawartych dla Nieruchomości;

\- umowy najmu lokali w Budynku (przechodzące z mocy prawa);

\- prawa i obowiązki wynikające z umów z gestorami sieci i mediów dotyczących przyłączy.

Jednocześnie zaznaczyli Państwo, że planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie innych, niż wymienione wyżej, składników majątkowych związanych z Nieruchomością, w tym należności i zobowiązań Wnioskodawcy związanych z prowadzonym przedsiębiorstwem. W szczególności, następujące składniki majątkowe nie zostaną nabyte przez Nabywcę:

\- wierzytelności z wszelkich tytułów związanych zarówno z funkcjonowaniem Nieruchomości jak i ewentualnie innych związanych bezpośrednio lub pośrednio z Nieruchomością;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów na usługi: związane z funkcjonowanie Budynków, takie jak umowa na sprzątanie, czy umowa dotycząca wywozu śmieci z nieruchomości, umowa o konserwację i obsługę techniczną Nieruchomości, itp., przy czym niewykluczone jest zawarcie po Transakcji umów z tymi samymi usługodawcami;

\- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych oraz środki pieniężne należące do Wnioskodawcy;

\- księgi rachunkowe Wnioskodawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem uzgodnionych przez Strony kopii ograniczonego zakresu dokumentacji dotyczącej Nieruchomości;

\- zobowiązania Wnioskodawcy, z wyjątkiem zabezpieczeń związanych z umowami najmu;

\- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Wnioskodawcy finansowania dłużnego na budowę Nieruchomości;

\- prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących obsługi administracyjno-księgowej Nieruchomości.

Przedmiotowa Nieruchomość w księgach handlowych jest traktowana przez Spółkę jako produkt przeznaczony do dalszej odsprzedaży.

Nabywca przy pomocy składników majątkowych, będących przedmiotem planowanej Transakcji zamierza prowadzić działalność gospodarczą, generującą przychody głównie z realizacji umów najmu. Po nabyciu Nieruchomości, nie zamierza kontynuować działalności deweloperskiej Spółki. Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że składniki będące przedmiotem planowanej Transakcji nie umożliwią Nabywcy kontynuowania działalności Wnioskodawcy.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że:

Będące przedmiotem transakcji składniki majątkowe, ze względu na swoją niekompletność nie mogłyby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa zdolnego do samodzielnego funkcjonowania oraz, że na dzień transakcji opisanej we wniosku składniki majątkowe będące przedmiotem dostawy nie zostały w sposób organizacyjny, funkcjonalny, finansowy wyodrębnione w przedsiębiorstwie Spółki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie opisana Nieruchomość, obejmująca prawo własności działki nr (…), prawo własności budynku niemieszkalnego zlokalizowanego na ww. gruncie, prawo własności zewnętrznych przyłączy instalacji: sanitarnych, elektrycznych, deszczowych, prawo własności infrastruktury komunikacyjnej (tj. drogi, parkingi, oświetlenie) oraz związane z nimi wymienione wyżej składniki majątkowe, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że na dzień transakcji składniki majątkowe będące przedmiotem dostawy nie zostały w sposób organizacyjny, funkcjonalny, finansowy wyodrębnione w przedsiębiorstwie Spółki.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości obejmującej prawo własności działki nr (…), prawo własności budynku niemieszkalnego zlokalizowanego na ww. gruncie, prawo własności zewnętrznych przyłączy instalacji: sanitarnych, elektrycznych, deszczowych, prawo własności infrastruktury komunikacyjnej (drogi, parkingi, oświetlenie) oraz związane z nimi wymienione wyżej składniki majątkowe nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania przepis art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym przedmiotowa transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Państwa należy uznać za **prawidłowe.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań) Wnioskodawcy.

Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Wnioskodawca, w treści składanego wniosku, kształtuje jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zaznaczenia wymaga, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1\. z zastosowaniem art. 119a;

2\. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3\. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.