Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.17.2021.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-19
Teza: Jeśli omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania, bo Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, w tym zakresie, w jakim będzie ono przysługiwało), to sprzedaż opisanych Nieruchomości oraz Działki A, zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: czynności-czynności cywilnoprawne; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 stycznia 2021 r. (data wpływu - 15 stycznia 2021 r.), uzupełnionym 22 marca 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 15 stycznia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m. in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 17 marca 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.22.2021.2.DS i 0111-KDIB2-3.4014.17.2021.3.JS, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 22 marca 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o. (Nabywca, Kupujący);

Zainteresowanego niebędącą stroną postępowania: B. Sp. z o.o. (Zbywca, Sprzedający).

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

1.  Działalność i status zainteresowanych P spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca/Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, zarządzania nieruchomościami logistycznymi i magazynowymi czy działalność deweloperską, tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zbywca/Sprzedający) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. obsługi rynku nieruchomości czy realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, tj. działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Zbywca jest właścicielem nieruchomości położonej w Ł., przy ulicy Z. Nabywca zamierza nabyć w drodze umowy sprzedaży na warunkach szczegółowo opisanych w punkcie 2 poniżej (dalej: Transakcja), prawo własności nieruchomości położonej przy ulicy Z. w Ł. od Zbywcy, której jest jej właścicielem. Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony. Strony są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisów dotyczących podatków dochodowych.
2.  Planowana Transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę Strony zawarły 22 grudnia 2020 r. przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna) w celu zawarcia Transakcji w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: Umowa Przyrzeczona). W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:
    
    1.  prawo własności działek gruntu położonych w Ł., przy ulicy T. i Z., obręb ewidencyjny (…), oznaczonych numerami ewidencyjnymi:
    (i) A/a, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), przy czym działka gruntu o numerze ewidencyjnym A/a, która powstała z podziału działki B nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej; (ii) C, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym C, która powstała z podziału działki D nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej; (iii) E i F, dla których Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym F, która powstała z podziału działki G nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej; (iv) H, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym H, która powstała z podziału działki I nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej; (v) J, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…), z zastrzeżeniem, że działka gruntu o numerze ewidencyjnym J, która powstała z podziału działki K nie została ujawniona w przedmiotowej księdze wieczystej; (vi) L, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…); (vii) Ł dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…); (viii) M, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…); (ix) N, dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (\`(...)\`); \[dalej łącznie: Działki\]2.  prawo własności budynków znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj.:
    
    *   budynek 1, składający się z trzech przylegających do siebie budynków - zlokalizowany na działkach wskazanych w pkt i) - v) powyżej (dalej: Budynek A);
    *   budynek 2, składający się z czterech przylegających do siebie budynków - zlokalizowany na działkach wskazanych w pkt vi) - ix) powyżej (dalej: Budynek B);
    *   budynek 3 - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt i) powyżej (dalej: Budynek wartowni);
    *   budynek pompowni zlokalizowany na działce wskazanej w pkt v) powyżej \[dalej: Budynek pompowni\];
    *   budynek zbiornika wody przeciwpożarowej - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt v) powyżej (dalej: Zbiornik wody przeciwpożarowej);
    
    \[dalej łącznie: Budynki\]4.  prawo własności wszelkich budowli i urządzeń budowlanych, znajdujących się na Działkach, stanowiących własność Sprzedającego, tj.:
    
    *   zbiornik retencyjny - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt i) powyżej;
    *   ogrodzenie - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   bramy wjazdowe przesuwne - jedna zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i) powyżej, druga na działkach wskazanych w pkt v) i pkt vi) powyżej;
    *   szlabany (rogatki) - jedna zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i) powyżej, druga na działkach wskazanych w pkt v) i pkt vi) powyżej;
    *   tablica informacyjna - zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i) powyżej;
    *   maszty reklamowe - zlokalizowane na działce wskazanej w pkt i) powyżej;
    *   słup oświetlenia zewnętrznego - zlokalizowany na działce wskazanej w pkt i) powyżej;
    *   drogi wewnętrzne - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i ) - ix) powyżej;
    *   parkingi - zlokalizowane na dziatkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   chodniki - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   wiata na rowery - zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i) powyżej;
    *   wiaty (palarnie) - jedna zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i) powyżej, druga na działce wskazanej w pkt vi) powyżej;
    *   stacja redukcyjna gazu - zlokalizowana na działce wskazanej w pkt i) powyżej;
    *   sieć gazowa - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i) - vii) powyżej (z wyjątkiem działki nr 3/5);
    *   sieć wodociągowa do celów bytowych oraz pożarowych wraz z hydrantami - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   kanalizacja sanitarna - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   kanalizacja deszczowa - zlokalizowana na dziatkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   kanalizacja wód opadowych - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   sieć elektryczna - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i) - ix) powyżej;
    *   ściany oporowe pochylni parkingów - zlokalizowane na działkach wskazanych w pkt i), pkt v) oraz pkt vi) powyżej;
    
    \[dalej łącznie: Budowle\], \[dalej łącznie wszystkie budynki i budowle: Budynki/Budowle\], \[dalej łącznie Działki oraz Budynki/Budowle: Nieruchomość\]. Dodatkowo Strony pragną zauważyć, że na działce wskazanej w pkt iv) powyżej znajduje się budynek stacji transformatorowej należący do dostawcy energii elektrycznej. Z kolei linia telefoniczna - zlokalizowana na działkach wskazanych w pkt i), pkt ii), pkt vi) oraz pkt vii) powyżej jest własnością dostawcy mediów. Ponadto, w Umowie Przyrzeczonej Sprzedający przeniesie na Kupującego, w szczególności:
    1.  prawa i obowiązki wynikające z istniejących umów najmu, które zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego z mocy prawa (art. 678 Kodeksu cywilnego);
    2.  wszelkie prawa i obowiązki Sprzedającego na podstawie umów najmu, jeśli data rozpoczęcia najmu nie nastąpiła przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej i wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie umów najmu (w przypadku, gdy prawa takie nie zostaną przeniesione z mocy prawa) oraz wszystkie prawa Sprzedającego na podstawie umów dodatkowych zawartych z najemcami z wyjątkami wskazanymi w Umowie Przedwstępnej;
    3.  wszystkie prawa Sprzedającego wynikające z dokumentów na zabezpieczenie najmu (z wyjątkiem praw wynikających z oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji);
    4.  wszelkie autorskie prawa majątkowe i prawa zależne do dokumentacji projektowej opracowanej w związku z inwestycją (dalej: Projekty, wraz z wszelkimi przenoszalnymi zgodami i upoważnieniami w zakresie praw osobistych lub zależnych, jak również przenoszalne zgody na dokonywanie zmian Projektów, w zakresie przysługującym Sprzedającemu, na wszystkich polach eksploatacji, na których zostały one nabyte przez Sprzedającego na podstawie umów z architektami, generalnymi wykonawcami i innymi wykonawcami;
    5.  wszystkie prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji projektowych;
    6.  wszelkie prawa Sprzedającego wynikające z gwarancji generalnych wykonawców, gwarancji innego wykonawcy oraz zabezpieczenia innego wykonawcy;
    7.  instalację CCTV;\[dalej łącznie: Przenoszone Elementy\].
3.  Planowane transakcje towarzyszące nabyciu Nieruchomości - działka Z oraz działka A Zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony zobowiązały się również do zawarcia:
    
    1.  przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki A (która powstanie w sposób opisany poniżej) \[dalej: Przyrzeczona Umowa Sprzedaży Działki A\], albo
    2.  warunkowej umowy sprzedaży działki Z (przypadku braku podziału działki A w terminie do 30 listopada 2021 roku) \[dalej: Warunkowa Umowa Sprzedaży Działki Z\].
    
    Intencją Kupującego jest zagwarantowanie swobodnego wjazdu na Nieruchomość z ulicy T. W tym celu zależy mu na nabyciu Działki A, która ma powstać z podziału działki ewidencyjnej Z (obie zdefiniowane poniżej). W przypadku braku wydzielenia Działki A z działki ewidencyjnej Z do 30 listopada 2021 r., Nabywca nabędzie od Sprzedającego działkę ewidencyjną Z. Działka A, którą Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego w chwili obecnej stanowi niewydzieloną część działki oznaczonej numerem ewidencyjnym Z dla której Sąd Rejonowy dla Ł., Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) \[działka Z wraz ze znajdującymi się na przedmiotowej działce budowlami i infrastrukturą techniczną (opisanymi poniżej), dalej: Działka Z\]. Działka A, która powstanie z podziału Działki Z zgodnie ze wstępnym planem podziału, stanowiącym Załącznik do Umowy Przedwstępnej oznaczona będzie jako działka nr Y, o powierzchni 6.150 m2 (sześć tysięcy sto pięćdziesiąt metrów kwadratowych) - dalej: Działka A. Z Działki Z planowane jest również wydzielenie działki T o powierzchni 4.668 m2 (cztery tysiące sześćset sześćdziesiąt osiem metrów kwadratowych). Działka ta ma zostać wywłaszczona zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Jeśli do wywłaszczenia by nie doszło przed momentem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A (okoliczność mało prawdopodobna), działka ta również zostanie nabyta w ramach umowy sprzedaży Działki A. Na Działce A (a tym samym także na Działce Z) znajdują się następujące budowle: droga wjazdowa z ulicy T., chodnik, tablica informacyjna, słup oświetlenia zewnętrznego, trzy wpusty drogowe podłączone do obiektowej kanalizacji deszczowej, kabel zasilający oświetlenie, przyłącze kanalizacji sanitarnej, kanalizacja deszczowa oraz kanalizacja wód opadowych. Dodatkowo na moment transakcji znajdzie się na Działce A nowa budowla w postaci wiaty przystankowej (jest ona w chwili obecnej w budowie, ale oddanie jej do użytkowania planowane jest przed momentem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A). Ponadto na Działce A znajduje się przyłącze gazowe, jednakże jest ono własnością przedsiębiorstwa przesyłowego. Wnioskodawcy podkreślają, że intencją Stron jest nabycie przez Kupującego w ramach transakcji towarzyszących nabyciu Nieruchomości wyłącznie jednej z działek, tj. (i) Działki A (wydzielonej z Działki Z), albo (ii) albo Działki Z, jednakże z zastrzeżeniem, że Działka Z będzie przedmiotem nabycia w przypadku, gdy nie dojdzie do wydzielenia Działki A z Działki Z w terminie do 30 listopada 2021 r. Strony na chwilę obecną nie mają wiedzy, czy i kiedy dojdzie do wydzielenia Działki A z Działki Z. Możliwe, że dojdzie do tego przed Transakcją (tj. zawarciem Umowy Przyrzeczonej). W takiej sytuacji w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej dojdzie również do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A. W przypadku gdy takiego wydzielenia nie będzie na moment Transakcji, Przyrzeczona Umowa Sprzedaży Działki A będzie miała miejsce w terminie późniejszym w 2021 r. lub w pierwszym półroczu 2022 r. Jednakże, jak wskazano wyżej, w przypadku braku wydzielenia Działki A z Działki Z do 30 listopada 2021 r., Kupujący nabędzie od Sprzedającego Działkę Z. W przypadku gdy będzie to konieczne, zostanie uzyskana zgoda na nabycie nieruchomości rolnej lub postanowienie o umorzeniu postępowania o wydanie ww. zgody. Z uwagi jednak na przysługujące (…) prawo pierwokupu (stosownie do art. 37a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach), przeniesienie własności Działki Z na Kupującego nastąpi dwuetapowo, tj.:
    *   Strony zawrą Warunkową Umowę Sprzedaży Działki Z, pod jedynym warunkiem ustawowym jakim będzie niewykonanie przez (..) prawa pierwokupu przysługującego im na podstawie art. 37a ust. 1 pkt 1) i 2) ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (Dz. U. z 2020 r., poz. 1463), a następnie
    *   po spełnieniu się warunku ustawowego, o którym mowa powyżej, Strony zawrą umowę przeniesienia Działki Z (dalej: Umowa Przeniesienia Działki Z).Kierując się potrzebą zapewnienia odpowiedniego dojazdu do Nieruchomości, Sprzedający zobowiązał się do ustanowienia w Umowie Przyrzeczonej na czas nieokreślony odpłatnej służebności gruntowej (drogowej) na Działce Z na rzecz każdoczesnego właściciela Nieruchomości obejmującej prawo przechodu i przejazdu przez Działkę Z oraz służebności gruntowej na Działce Z obejmującej prawo do posadowienia infrastruktury technicznej oraz dostępu i eksploatacji istniejącej infrastruktury znajdującej się na przedmiotowej działce (przy czym wynagrodzenie za te służebności będzie ujęte w cenie sprzedaży za Nieruchomość). Jednakże, jeżeli Przyrzeczona Umowa Sprzedaży Działki A zostanie zawarta jednocześnie z Umową Przyrzeczoną, to Sprzedający nie będzie zobowiązany do ustanowienia przedmiotowej służebności.
4.  Historia i status Nieruchomości, Działki Z oraz niewydzielonej Działki A Prawo własności Nieruchomości oraz Działki Z (z której planowane jest wydzielenie Działki A), Sprzedający nabył na mocy umów sprzedaży z 27 listopada 2014 r. zawartych:
    1.  ze spółką P.1. sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel 1), na podstawie, której zostały nabyte działki o numerach ewidencyjnych B, D, G, E, I, K,
    2.  ze spółką C. sp. z o.o. (dalej: Poprzedni Właściciel 2), na podstawie, której zostały nabyte działki o numerach ewidencyjnych: O, P, R, S.Nabycie Nieruchomości oraz Działki Z (z której planowane jest wydzielenie Działki A) przez Sprzedającego miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, z tytułu której dokonał on odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego. Poprzedni Właściciel 2 nabył prawo własności działek o numerach ewidencyjnych O, P, R, S na mocy umowy sprzedaży z dnia 30 kwietnia 2009 r. zawartej z Poprzednim Właścicielem 1. Nabycie wskazanych działek przez Poprzedniego Właściciela 2 miało miejsce w ramach czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Poprzedni Właściciel 1 nabył prawo własności działek na podstawie umów o przeniesienie własności nieruchomości z osobami fizycznymi w 2008 r. Przeniesienie prawa własności nieruchomości na podstawie ww. umów zawartymi z osobami fizycznymi nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Poprzedni Właściciel 1 / Poprzedni Właściciel 2 wybudowali Budynki/Budowle oraz budowle znajdujące się na Działce Z (a zatem także na niewydzielonej Działce A) i dokonali ich komercjalizacji. Budowa następowała etapami - tj. poszczególne części Budynków/Budowli oraz budowli znajdujących się na Działce Z (a zatem także na niewydzielonej Działce A) były oddawane do użytkowania w latach 2010-2014. Nieruchomość od momentu jej nabycia wykorzystywana jest przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni magazynowych (dalej: Powierzchnie Wynajęte) na rzecz najemców (dalej: Najemcy). Przedmioty najmu były i są Najemcom wydawane po zawarciu odpowiednich umów. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Na moment składania wniosku 99% powierzchni Budynku A przeznaczonej do wynajęcia jest objęte umowami najmu. Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku A nastąpiło 16 grudnia 2011 r. Natomiast w przypadku Budynku B 100% powierzchni budynku przeznaczonej do wynajęcia jest objęte umowami najmu. Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku B nastąpiło 1 lutego 2013 r. Powierzchnie wolne w Budynku A w tej chwili niewynajęte były w przeszłości przedmiotem najmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. Po dacie nabycia przez Sprzedającego Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości oraz budowle znajdujące się na Działce Z (z której planowane jest wydzielenie Działki A) w przeważającej większości nie były ulepszane w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych przez Sprzedającego. Jedynie w stosunku do niektórych Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający dokonał ulepszeń. Natomiast wartość tych ulepszeń - alokowanych odpowiednio do Budynku A i Budynku B - nie przekroczyła (i nie przekroczy do dnia Transakcji) 30% wartości początkowej ani Budynku A ani Budynku B ujętych przez Sprzedającego w rejestrze środków trwałych. Również ulepszenia poszczególnych Budowli oraz budowli znajdujących się na Działce Z (zktórej planowane jest wydzielenie Działki A) nie przekroczą na moment Transakcji (lub odpowiednio w odniesieniu do Działki A / Działki Z - na moment sprzedaży/przeniesienia Działki A albo Działki Z) 30% wartości początkowej. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu ulepszeń Budynków/Budowli.
5.  Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji Dodatkowo, w ramach transakcji, Sprzedający dostarczy Kupującemu następujące dokumenty dotyczące Nieruchomości oraz Działki A albo Działki Z (w zależności czy dojdzie do wydzielenia) (w przypadku Działki A albo Działki Z - z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej najmu):
    
    *   zaktualizowany (odzwierciedlający stan na dzień Transakcji) wykaz umów najmu,
    *   podpisane oryginały umów najmu, które będą w posiadaniu Sprzedającego,
    *   oryginały dokumentacji związanej z procesem budowlanym (pozwoleń, projektów budowlanych zarówno rysunków, jak i części opisowych, wszystkich projektów architektonicznych i branżowych),
    *   oryginały dokumentów na zabezpieczenie najmu, wszystkich umów z generalnymi wykonawcami, umów z innymi wykonawcami, zabezpieczenia innego wykonawcy, umów z architektami oraz umów dodatkowych zawartych z najemcami z wyjątkami wskazanymi w Umowie Przedwstępnej,
    *   oryginały dokumentacji powykonawczej dla Budynku A oraz Budynku B, dokumentacji powykonawczej dla prac wykończeniowych, oraz instrukcji obsługi dotyczących wszelkich instalacji i maszyn oraz instrukcji BHP,
    *   oryginały książek obiektu budowlanego i świadectwa charakterystyki energetycznej,
    
    \[dalej łącznie: Dokumentacja\]. W związku z nabyciem Nieruchomości oraz Działki A albo Działki Z (w przypadku nie wydzielenia Działki A z Działki Z) przez Kupującego nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 Kodeksu Pracy - z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie zatrudnia i nigdy nie zatrudniał pracowników w rozumieniu Kodeksu Pracy. Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością oraz Działką Z (z której planowane jest wydzielenie Działki A), zarówno w zakresie kompleksowej obsługi administracyjnej i obsługi działalności najmu na Nieruchomościach (tzw. „property management") jak również w wymiarze technicznym (tzw. „facility management") wykonywane są przez podmioty trzecie, z którymi Sprzedający zawarł umowy o zarządzanie \[dalej: Umowy o Zarządzanie\]. W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy, innych niż wskazane składniki majątkowe istotne w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych, w szczególności następujące składniki majątku Zbywcy nie wejdą w skład Transakcji:
    
    *   prawa i obowiązki z Umowy o Zarządzanie;
    *   prawa i obowiązki z umów serwisowych/dostawy mediów umożliwiających funkcjonowanie Nieruchomości;
    *   umowy związane z finansowaniem działalności gospodarczej Sprzedającego i zabezpieczeniem tego finansowania;
    *   istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;
    *   know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;
    *   dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego;
    *   prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem, których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);
    *   środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedającego;
    *   wszelkie umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;
    *   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;
    *   należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym);
    *   firma Sprzedającego;
    *   tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.
    
    Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości i infrastruktury mu towarzyszącej. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie ze względów biznesowych jest bardzo prawdopodobne, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów serwisowych/umów na dostawę mediów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa. Strony Transakcji w Umowie Przedwstępnej wskazały, że kwota ceny z tytułu Transakcji, którą Kupujący ma zapłacić Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia zostanie rozdzielona na cenę za:
    
    *   Grunt,
    *   Budynki, w tym Budynek A i Budynek B,
    *   Budowle,
    *   Instalację CCTV,
    *   Ustanowienie służebności gruntowych.
    
    Dodatkowo zgodnie z Umową Przedwstępną:
    1.  Sprzedający będzie odpowiedzialny za płatność w zakresie wszystkich kosztów operacyjnych oraz będzie uprawniony do wszystkich korzyści związanych z Nieruchomością za okres do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej \[dalej: Data Zamknięcia\] (z wyłączeniem tej daty), a Kupujący za okres rozpoczynający się w Dacie Zamknięcia,
    2.  Sprzedający będzie uprawniony do pobierania czynszów na podstawie umów najmu za okres upływający w Dacie Zamknięcia (z jej wyłączeniem). W zamian za zapłatę przez Sprzedającego Kupującemu kwoty równej płatnościom czynszu należnym na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w Dacie Zamknięcia (włącznie) i upływający w ostatnim dniu miesiąca Daty Zamknięcia, Kupujący zezwoli Sprzedającemu na pobieranie płatności czynszu na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w Dacie Zamknięcia (włącznie) i upływający w ostatnim dniu miesiąca Daty Zamknięcia. Kupujący wystawi odpowiednią fakturę VAT, dotyczącą powstrzymania się przez Kupującego od pobierania płatności czynszu na wyżej wspomnianą kwotę oraz dostarczy ją Sprzedającemu w Dacie Zamknięcia. Sprzedający dokona powyższej płatności w drodze potrącenia z płatnością ceny sprzedaży Nieruchomości,
    3.  Kupujący przekaże na rzecz Sprzedającego wszelkie kwoty otrzymane od Najemców (omyłkowo lub na innej zasadzie) z tytułu płatności czynszu należnych za okres upływający w ostatnim dniu miesiąca Daty Zamknięcia,
    4.  Sprzedający pokryje wszelkie koszty operacyjne związane z Nieruchomością oraz Działką Z, (z której wydzielona zostanie Działka A) do Daty Zamknięcia (z wyłączeniem tej daty),
    5.  Sprzedający będzie upoważniony do wystawiania faktur VAT dla Najemców na opłaty eksploatacyjne i płatności z tytułu mediów za okres do końca miesiąca Daty Zamknięcia oraz do pobierania takich opłat eksploatacyjnych i płatności z tytułu mediów oraz powstrzyma się od wystawiania faktur i pobierania od Najemców opłat eksploatacyjnych oraz płatności z tytułu mediów za okres następujący po miesiącu, w którym nastąpi Data Zamknięcia,
    6.  Strony, po Dacie Zamknięcia rozliczą opłaty eksploatacyjne i płatności z tytułu mediów pobrane od Najemców z opłatami eksploatacyjnymi i płatnościami z tytułu mediów podlegającymi odzyskaniu od Najemców (w tym kosztami dostaw energii elektrycznej i innych mediów oraz kosztami innych usług związanych z utrzymaniem powierzchni wspólnych, podatkami od nieruchomości, wynagrodzeniem za zarządzanie nieruchomością, w tym utrzymaniem technicznym i ubezpieczeniem) przypadającymi na okres do Daty Zamknięcia,
    7.  Sprzedający w rozsądnym zakresie zapewni Kupującemu wsparcie i Strony będą ze sobą współpracować w zakresie rozliczenia opłat eksploatacyjnych, a Sprzedający udzieli Kupującemu wszystkich informacji będących w jego posiadaniu, jakie mogą być konieczne lub przydane w celu dokonania takiego rozliczenia z Najemcami,
    8.  Wszelkie ryzyka związane z Nieruchomością przejdą na Kupującego w Dacie Zamknięcia wraz z wydaniem Nieruchomości.Powyższe uzgodnienia opisane pod pkt (a) - (h) będą miały odpowiednie zastosowanie w zakresie Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku). Sprzedający będzie odpowiedzialny za płatność w zakresie wszystkich kosztów operacyjnych oraz będzie uprawniony do wszystkich korzyści związanych z: (i) Działką A za okres do dnia, w którym nastąpi zawarcie Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A (z wyłączeniem tej daty), (ii) Działką Z za okres do daty zawarcia Umowy Przeniesienia Działki Z. Wszelkie ryzyka związane z Działką A przejdą na Kupującego wraz z wydaniem Działki A, a wszelkie ryzyka związane z Działką Z przejdą na Kupującego wraz z wydaniem Działki Z. W Umowie Przedwstępnej Sprzedający zapewnił, że w chwili zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A oraz Umowy Przeniesienia Działki Z, poręczyciel będący podmiotem powiązanym ze Zbywcą podpisze z Kupującym umowę poręczenia, z odpowiednimi odniesieniami do Umowy Przyrzeczonej (i odpowiednio Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A albo Umowy Przeniesienia Działki Z), w której poręczy wykonanie wszystkich zobowiązań Sprzedającego odpowiednio wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Kupujący uzyskał promesę ubezpieczenia tytułu prawnego obejmującą zobowiązanie do wystawienia ubezpieczenia tytułu prawnego do (i) Nieruchomości oraz (ii) Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku). W Umowie Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do zwrotu kosztów tej polisy ubezpieczeniowej (która zostanie wystawiona przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej) w wysokości wskazanej w przedmiotowej promesie (dalej: Koszt Ubezpieczenia Tytułu Prawnego) i wyraził zgodę na potrącenie Kosztu Ubezpieczenia Tytułu Prawnego z ceną sprzedaży Nieruchomości. Zarówno na dzień złożenia niniejszego wniosku, jak również na dzień transakcji, Nieruchomość, Działka A, ani Działka Z (w zależności o przypadku) (w tym na moment jej sprzedaży/przeniesienia na rzecz Nabywcy) nie są, ani nie będą organizacyjnie wyodrębnione w strukturze Sprzedającego jako formalny dział, wydział, oddział itp. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza tą, jaka wynika z aktu założycielskiego Zbywcy. Jeżeli na dzień Transakcji pozostaną do zaspokojenia jakiekolwiek zachęty najemców (tj. np. w postaci płatności związanych z zawarciem umów najmu itp.), Kupujący pokryje koszty pozostałych do zaspokojenia zachęt najemców (ich wartość zostanie bowiem wzięta pod uwagę w formule kalkulacji ceny za Transakcję - tj. pomniejszy cenę). W odniesieniu do jednej umowy zawartej z najemcą (T.S.A.), Strony postanowiły, że Sprzedający do Daty Zamknięcia ureguluje kwoty należne temu najemcy z tytułu zachęt. Jako zabezpieczenie przedmiotowego zobowiązania Zbywcy, odpowiednia kwota zostanie przez niego wpłacona na rachunek escrow. Przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia organów podatkowych wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej dotyczące Sprzedającego (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).
6.  Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji, dokumentowania Transakcji oraz złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług W związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku), Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowne faktury VAT wykazującą cenę Transakcji oraz cenę za Działkę A albo cenę za Działkę Z (w zależności od przypadku). Przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości (powyżej zdefiniowana jako „Data Zamknięcia") oraz dostawy Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku), Kupujący oraz Sprzedający będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości/Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku) z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim jest to dopuszczalne wyżej wymienionymi przepisami tej ustawy. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony planują zawarcie Umowy Przyrzeczonej do 15 października 2021 r. W odniesieniu do Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku), Strony zamierzają zawrzeć Przyrzeczoną Umowę Sprzedaży Działki A albo Umowę Przeniesienia Działki Z (w zależności od przypadku) do 31 grudnia 2021 r. Wnioskodawcy podkreślają, że są to jedynie orientacyjne daty i niewykluczone jest zawarcie ww. umów we wcześniejszym bądź późniejszym terminie. Dodatkowo, zgodnie z Umową Przedwstępną, Strony uzgodniły, że dokonają wzajemnego potrącenia wierzytelności przysługujących Kupującemu wobec Sprzedającego z wierzytelnościami przysługującymi Sprzedającemu wobec Kupującego z tytułu ceny sprzedaży Nieruchomości. Wierzytelnościami, które będą przysługiwały Kupującemu wobec Sprzedającego, a które zostaną potrącone to m.in. kwoty kaucji na zabezpieczenie najmu, czy też Koszt Ubezpieczenia Tytułu Prawnego.
7.  Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości oraz Działki A albo Działki Z (w zależności od przypadku), nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości. Treść uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku, jako że dotyczy podatku od towarów i usług, została przywołana w całości w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, tj. interpretacji z 16 kwietnia 2021 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.22.2021.3.DS.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1.  Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 7)
2.  Czy nabycie przez Nabywcę Działki A w ramach Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Działki A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji, nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Nabywcy. Jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nabycie przez Nabywcę Działki A w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży Działki A, również nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Nabywcy. Jeżeli sprzedaż Działki A będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych:

*   do dostawy budynków, budowli lub ich części, wchodzących w skład Nieruchomości oraz części budowli usytuowanych na Działce A znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z tym Zbywca i Nabywca Nieruchomości/Działki A przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości/Działki A będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni i złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości/Działki A, to przedmiotowe transakcje będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
*   do dostawy wiaty przystankowej zlokalizowanej na Działce A dojdzie w terminie 2 lat od pierwszego zasiedlenia tym samym będzie ona podlegała opodatkowaniu podatku od towarów i usług,
*   zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

przez co - w ocenie Zainteresowanych - nabycie Nieruchomości oraz Działki A nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na potwierdzenie stanowiska Zainteresowani przywołali interpretację indywidualną.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - interpretacja indywidualna z 16 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.22.2021.3.DS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy - podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
2.  innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Sprzedającego w drodze umowy sprzedaży prawo własności nieruchomości (kilku zabudowanych działek). Transakcji tej ma towarzyszyć nabycie dodatkowej działki Z lub działki z niej wydzielonej.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 16 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4- 3.4012.22.2021.3.DS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   planowana Transakcja sprzedaży zabudowanych Nieruchomości i Działki A (z wyjątkiem Wiaty przystankowej, która powstanie w 2021 r. na Działce A i będzie podlegała opodatkowaniu) będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
*   zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą w momencie sprzedaży Nieruchomości zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i po złożeniu, przed dokonaniem transakcji sprzedaży, wspólnego oświadczenia - zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy - o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem, wybrać opodatkowanie Nieruchomości.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania, bo Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, w tym zakresie, w jakim będzie ono przysługiwało), to sprzedaż opisanych Nieruchomości oraz Działki A, zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.