Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.72.2025.2.LM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-04-16
Teza: Wobec powyższego byli Państwo właścicielami nieruchomości
zabudowanej budynkiem mieszkalnym w złym stanie
technicznym, ale na dzień jego nabycia nie był on objęty
decyzją nakazującą jego rozbiórkę, poprzedni właściciel nie
wystąpił również o takie pozwolenie, nie dokonał również
zgłoszenia rozbiórki. Skoro zakupiona przez Państwa (...) 2024
r. nieruchomość (lokal mieszkalny) nie była Państwa pierwszą
nieruchomością określoną w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku
od czynności cywilnoprawnych to nie mogą być Państwo
objęci zwolnieniem określonym w tym przepisie.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny
budynek-rozbiórka budynku
lokal-lokal mieszkalny
współwłasność
zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Pozostałe zwolnienia
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4. Zwolnienia od podatku-Zwolnienia
przedmiotowe-Umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 4-art. 9-pkt 17

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na
      kupującym.
    Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych,
      prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z
      przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do
      lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
    Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
    podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a
    obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności
    cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w
    zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
      Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu
      mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku
      mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

      dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest
      osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie
      przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie
      przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
    Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem
    od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
      - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
      - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
      - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo
        domu jednorodzinnego,
    jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed
    tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,
    w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty
    tytułem dziedziczenia - by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego
    mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie
    zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi
    przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
    Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
      Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od
      uprzedniego zapłacenia podatku.
    Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu
    ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Z wniosku wynika, że (...) 2019 r. zakupili Państwo do majątku wspólnego nieruchomość.
    W dniu zakupu działka zabudowana była domem mieszkalnym wolnostojącym,
                                          2murowanym, parterowym, niepodpiwniczonym o powierzchni (...) m. Budynek ten w dniu
    zakupu nie był zamieszkany przez nikogo, ponieważ był w bardzo złym stanie
    technicznym, nienadającym się do użytku (nie było podstawowych mediów
    zapewniających codzienne użytkowanie, czyli bieżącej wody, kanalizacji, prądu czy
    ogrzewania, sufity sypały się ze starości, ściany szczytowe rozpadały się). W akcie
    notarialnym znalazło się stwierdzenie, że budynek ten był „zakwalifikowany do rozbiórki”.
    Przez cały okres posiadania przez Państwa tej nieruchomości nie była wydana żadna
    decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę, ani zakazująca użytkowania
    domu. (...) 2019 r. w Starostwie Powiatowym w (...) złożyli Państwo wniosek dotyczący
    rozbiórki budynku mieszkalnego na działce. Starostwo Powiatowe zgłoszenie to przyjęło
    bez sprzeciwu. Budynek został rozebrany.(...) 2024 r. zakupili Państwo nieruchomość
    położoną w (...) tj. lokal mieszkalny. W dniu zakupu lokalu mieszkalnego posiadali Państwo
    własność nieruchomości gruntowej opisanej powyżej, która była zabudowana budynkiem
    o przeznaczeniu mieszkalnym, jednak takim, który nie spełnia definicji domu
    mieszkalnego jednorodzinnego, gdyż budynek z przyczyn technicznych nie nadawał się do
    zamieszkania podlegał rozbiórce i został rozebrany. Ponadto na działce nie został
    wzniesiony żaden inny budynek mieszkalny. Przed dniem ani w dniu zakupu
    nieruchomości w (...) (poza nieruchomością zakupioną w 2019 r.) nie przysługiwało
    Państwu prawo własności do jakiegokolwiek innego budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego, nie przysługiwało Państwu żadne spółdzielcze własnościowe prawo do
    lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani też nie przysługiwał
    Państwu udział w ww. prawach.
    Mają Państwo wątpliwości czy przysługiwało Państwu zwolnienie od podatku od czynności
    cywilnoprawnych z tytułu zakupu (...) 2024 r. lokalu mieszkalnego.

    Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie
    definiują pojęć „budynek” i „budynek mieszkalny jednorodzinny”. W takiej sytuacji, na
    gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość
    odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.
    Dz. U. z 2024 r. poz.725 ze zm.).
    Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
      związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
      oraz posiada fundamenty i dach;
      budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno
      stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący
      zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną
      całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych
      albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej
      nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
    W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem
    uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.
    Należy więc ustalić czy w okresie posiadania przez Państwa nieruchomości, zakupionej
    przez Państwa (...) 2019 r., budynek na niej posadowiony nie służył lub nie mógł służyć
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    W myśl art. 66 ust. 1-2 ustawy Prawo budowlane:
      W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
      1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska
      albo
      2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu
      mienia lub środowisku, albo
      3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
      4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
          - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie
          stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
      W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub
      użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego,
      których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów
      mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie
      skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja
      podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
      W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może
      zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia
      stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli
      występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega
      natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
    Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy:
      Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do
      remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję
      nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie
      terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
    Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano
    pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a

    także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania
    na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą
    rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego
    jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy
    zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
    Nieruchomość wraz z budynkiem (sklasyfikowanym jako mieszkalny) została zakupiona
    przez Państwa (...) 2019 r., a (..) 2019 r. dokonano zgłoszenia jego rozbiórki. W sprawie nie
    bez znaczenia pozostaje fakt, że rozbiórkę zgłosili i wykonali Państwo, już po zawarciu
    umowy sprzedaży.
    Wobec powyższego byli Państwo właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem
    mieszkalnym w złym stanie technicznym, ale na dzień jego nabycia nie był on objęty
    decyzją nakazującą jego rozbiórkę, poprzedni właściciel nie wystąpił również o takie
    pozwolenie, nie dokonał również zgłoszenia rozbiórki.
    W związku z powyższym należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta
    stanowiła budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zatem, skoro zakupiona przez Państwa (...) 2024 r. nieruchomość (lokal mieszkalny) nie
    była Państwa pierwszą nieruchomością określoną w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od
    czynności cywilnoprawnych to nie mogą być Państwo objęci zwolnieniem określonym w
    tym przepisie. W związku z powyższym nie mają Państwo prawa do złożenia wniosku o
    stwierdzenie nadpłaty zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i
    stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
    faktycznym.
    Z uwagi na to, że do wniosku dołączono dokumenty, informuję, że nie prowadzę
    postępowania dowodowego, zatem wydając tę interpretację opieram się wyłącznie na
    opisie stanu faktycznego podanego we wniosku, przyjmując go jako niepodlegającego
    ocenie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;

        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani (...) (Zainteresowana będąca stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji
    podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.