Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-1228/08-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-11-20
Teza: Jaka kwotę Wnioskodawca musi wykazać w urzędzie skarbowym, by nie płacić podatku dochodowego (tzw. podatek do wzbogacenia)? Czy na kwotę 420 000 zł. (cena sprzedaży domu), czy na kwotę 305 175 zł. (rzeczywista kwota jaką Wnioskodawca dysponował)?
Słowa kluczowe: budowa; dom; kredyt; nieruchomości; odsetki; sprzedaż
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 15 sierpnia 2008 r. (data wpływu 22 sierpnia 2008 r.) oraz w piśmie z dnia 27.10.2008 r. (data nadania 27.10.2008 r., data wpływu 30.10.2008 r.) uzupełniające wezwanie z dnia 15.10.2008 r. Nr IPPB2/415-1228/08-2/JK (data nadania 16.10.2008 r., data otrzymania 23.10.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 2005 r. Wnioskodawca rozpoczął budowę domu. Dnia 30 marca 2006 r. bank przyznał Wnioskodawcy kredyt hipoteczny w kwocie 120 000 zł (słownie: sto dwadzieścia tysięcy złotych) w celu dokończenia inwestycji budowy domu mieszkalnego.

Dnia 22 lutego 2008 r. Wnioskodawca sprzedał ww. nieruchomość za kwotę 420 000 zł (słownie: czterysta dwadzieścia tysięcy złotych). Aby jednak mogło dojść do transakcji sprzedaży, ww. nieruchomość musiała być uwolniona z hipoteki kaucyjnej. Dlatego też Wnioskodawca wraz z przyszłymi właścicielami zawarli dnia 28 stycznia 2008 r. przedwstępną umowę sprzedaży. Wtedy też przyszli właściciele przelali na konto Wnioskodawcy kwotę 116 000 zł (słownie: sto szesnaście tysięcy złotych), którą Wnioskodawca w całości przelał do banku w celu całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.

W dniu 08 lutego 2008 r. bank wystawił oświadczenie o całkowitej spłacie kredytu i jednocześnie zwrócił Wnioskodawcy nadpłatę w wysokości 1175 zł (słownie: tysiąc sto siedemdziesiąt pięć złotych). Po uwolnieniu hipoteki w dniu 22 lutego 2008 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży Przyszli właściciele wpłacili Wnioskodawcy różnicę wcześniej ustalonej kwoty, czyli 304 000 zł (słownie: trzysta cztery tysiące złotych). A zatem w rezultacie Wnioskodawca faktycznie dysponował kwotą 304 000+1175=305 175 zł (słownie: trzysta pięć tysięcy sto siedemdziesiąt pięć złotych). W dniu 22 grudnia 2007 r. Wnioskodawca wstąpił w związek małżeński.

W dniu 18 stycznia 2008 r. małżonkowie kupili wspólnie dom jednorodzinny w stanie developerskim w miejscowości T za kwotę 440 000 zł (słownie: czterysta czterdzieści tysięcy złotych). Całkowita kwota została zapłacona przez bank (wspólny kredyt hipoteczny).

W październiku 2007 r. żona Wnioskodawcy (będąc jeszcze panną) sprzedała swoje mieszkanie za kwotę 110 000 zł (słownie: sto dziesięć tysięcy złotych).

Zarówno Wnioskodawca jak i Jego żona muszą przedstawić w urzędzie skarbowym dokumenty zaświadczające, iż pieniądze ze sprzedaży nieruchomości (które nie stanowiły wspólności majątkowej) przeznaczyli na zakupioną wspólnie nieruchomość (każde z nich nie było właścicielami swojej nieruchomości przez co najmniej 5 lat).

Jeżeli chodzi o żonę Wnioskodawcy to zostaną przedstawione faktury na zakup materiałów budowlanych i usług budowlano – remontowych dotyczących wykończenia domu oraz częściowa spłata kredytu (i/lub raty) na kwotę odpowiadającą kwocie uzyskanej ze sprzedaży mieszkania.

Wnioskodawca chciałby przedstawić w urzędzie skarbowym dokumenty zaświadczające częściową lub całkowitą spłatę kredytu. Może pojawić się jednak problem, iż Wnioskodawca nie będzie w stanie wykazać przed urzędem skarbowym, iż zainwestował 420 000 zł. ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości (której był jedynym właścicielem) dlatego, że tak naprawdę została Wnioskodawcy kwota: 420000 -116 000+1175=305 175 zł.

Pismem z dnia 15.10.2008 r. Nr IPPB2/415-1228/08-2/JK tut. Organ wezwał Wnioskodawcę o uzupełnienie tego wniosku poprzez doprecyzowanie opisanego stanu faktycznego o następujące informacje:

*   podanie daty nabycia przedmiotowej nieruchomości (gruntu), którą Wnioskodawca sprzedał,

*   czy przedmiotowa nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny,

*   czy Wnioskodawca odliczał lub odlicza odsetki od kredytu lub pożyczki na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. tj. czy korzystał z tzw. ulgi odsetkowej,

Pismem z dnia 27.10.2008 r. (data wpływu: 30.10.2008 r.) Wnioskodawca uzupełnił przedmiotowy wniosek informując, iż:

1.  grunty (działki 511 i 512) Wnioskodawca nabył na podstawie:
    1.  umowy sprzedaży z dnia 01.12.2004 r. Repertorium A Nr 9.220/2004 jako współwłaściciel – ½ wartości)
    2.  umowy o podział majątku wspólnego i zniesienia współwłasności z dnia 24.02.2006 r. Repertorium A Nr 908/2006. Wnioskodawca został jedynym właścicielem nieruchomości, gruntów wraz z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego.
2.  Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w drodze umowy sprzedaży.
3.  Wnioskodawca odliczył odsetki od kredytu w rozliczeniu za rok 2007 zgodnie z tzw. ulgą odsetkową. Więcej odliczeń nie będzie, gdyż kredyt został spłacony ze względu na sprzedaż nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jaka kwotę Wnioskodawca musi wykazać w urzędzie skarbowym, by nie płacić podatku dochodowego (tzw. podatek do wzbogacenia)? Czy na kwotę 420 000 zł. (cena sprzedaży domu), czy na kwotę 305 175 zł. (rzeczywista kwota jaką Wnioskodawca dysponował)?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Wnioskodawca uważa, iż powinien wykazać wydatki maksymalnie do kwoty 305 175 zł. a nie do kwoty 420 000 zł. Aby Wnioskodawca mógł sprzedać swoją nieruchomość musiała być najpierw spłacona jej hipoteka. Wnioskodawca nie posiadał takiej kwoty, dlatego też przyszli właściciele kwotę 116 000 zł. wpłacili na konto Wnioskodawcy, którą Wnioskodawca wpłacił do banku.

Dlatego też Wnioskodawca faktycznie tych pieniędzy nie mógł i nie może wydatkować na spłatę i/lub wykończenie obecnego domu. Poza tym kwota 116 000 zł była „własnością” banku, co za tym idzie Wnioskodawca nie powinien rozliczać się z tej kwoty. Rozliczenie się z tej kwoty doprowadziłoby do zapłaty podatku, czyli musiałby zapłacić podatek za nie swoje pieniądze.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) – c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości.

W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a - c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży.:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Z kolei przepis lit. e) cytowanego art. 21 ust. 1 pkt 32 mówi o zwolnieniu tychże przychodów w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do treści art. 21 ust. 2 przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptacje lub remont budynku albo jego części
        1.  przeznaczonych na cele rekreacyjne
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo skorzystać m. in. podatnicy, którzy w okresie dwóch lat od daty sprzedaży przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że ww. nieruchomość została wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), oraz kredyt został zaciągnięty na cele określone w powyżej wskazanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto w myśl ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w latach 2004 r. i 2006 r. Wnioskodawca nabył nieruchomość, na której rozpoczął budowę domu jednorodzinnego. W dniu 30 marca 2006 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w celu dokończenia inwestycji budowy domu w wysokości 120 000 zł. W dniu 22 lutego 2008 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotową nieruchomość za cenę 420 000 zł. Część przychodu (116 000 zł) przeznaczona została na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, natomiast pozostałą kwotę (305 175 zł.) przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie domu. Wnioskodawca oświadczył, iż odliczył odsetki od kredytu w ramach ulgi odsetkowej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega w całości opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odliczał odsetki od kredytu na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.