Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.544.2024.2.ŻR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-09-13
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży przez komornika sądowego nieruchomości zabudowanej.
Słowa kluczowe: komornik-komornik sądowy; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa budynków, budowli lub ich części 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 10-lit. b

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko prawidłowe
=======================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

12 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 10 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

\- uznania, że dłużnik będzie występował w charakterze podatnika VAT, w związku z czym komornik będzie płatnikiem podatku VAT,

\- uznania transakcji sprzedaży za dostawę towaru w postaci budynku oraz wliczenia wartości gruntu do podstawy opodatkowania,

\- zwolnienia od podatku od towarów i usług sprzedaży w drodze egzekucji budynku pensjonatu wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 1, na której budynek ten jest posadowiony.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 września 2024 r. (data wpływu 9 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

W ramach postępowania zarejestrowanego pod sygnaturą Km … Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w … (Wnioskodawca) prowadzi egzekucję z nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa, jest położona w … przy ulicy …, miasto …, powiat …, województwo … . Nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1. Dla nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr … .

Nieruchomość składa się z działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 o powierzchni 881 m2. Na nieruchomości usytuowany jest budynek pensjonatu (o powierzchni zabudowy 270 m2 i powierzchni użytkowej lokali niewyodrębnionych: 533,43 m2) z apartamentami na wynajem. W dniu 26-01-2022 roku Starosta … wydał zaświadczenie stwierdzające samodzielność siedmiu lokali znajdujących się w tym budynku. Grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość - użytkowanie wieczyste do 27-09-2062 roku.

Przedmiotem egzekucji jest cała przedmiotowa nieruchomość, to znaczy grunt (objęty prawem użytkowania wieczystego) oraz budynek znajdujący się na tym gruncie.

Na nieruchomości obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie zaświadczenia wydanego przez Burmistrza … nr … z dnia 18 kwietnia 2024 roku - ustalono, że teren działki nr 1 (obręb …) położonej w … objęty jest obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - w zapisach miejscowego planu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub zabudowy usługowej - jednostka urbanistyczna oznaczona symbolem … .

Według informacji wynikających z aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż przedmiotowej nieruchomości na rzecz Dłużnika, Dłużnik nabył tę nieruchomość 27 kwietnia 2022 r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (została udokumentowana fakturą ze stawką VAT 23%).

Pismem z dnia 27 czerwca 2024 r. - w odpowiedzi na pytania Wnioskodawcy (komornika) - Dłużnik oświadczył, że z tytułu tej sprzedaży została wystawiona faktura VAT. Na fakturze była kwota VAT zgodnie ze stawką 23%. Wskazał także, że Dłużnik odliczył podatek naliczony z tej faktury.

Dłużnik w kwietniu 2022 r. nabył prawo wieczystego użytkowania gruntów (działka 1) oraz budynek (prawo własności) zlokalizowany na tej działce.

Budynek zajmuje istotną część gruntu, zaś kształt działki i usytuowanie budynku powoduje, że ta część gruntu, która pozostaje niezabudowana nie ma żadnego gospodarczego przeznaczenia poza służeniem potrzebom budynku. Usytuowanie budynku na działce przedstawia poniższa mapa zasadnicza (mapa do celów projektowych).

(…)

Budynek znajdujący się na działce to budynek pensjonatu z apartamentami na wynajem, wolnostojący o konstrukcji murowanej, trzykondygnacyjny, ocieplony z dachem dwuspadowym krytym dachówką (ocena z przyziemia). W części zamontowane na oknach osłony przeciwsłoneczne. Elewacja zdobiona (kafelka/cegiełka). Lokal posiada balkony - balustrady szklane, tarasy na parterze - od strony lokali.

Jak wynika z zaświadczenia wydanego przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w … nr … z dnia 08-10-2020 roku, Inwestor (sprzedawca budynku) złożył w dniu 06.10.2020 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w …, wniosek o pozwolenie na użytkowanie budowy budynku pensjonatu z apartamentami na wynajem na terenie działki nr 1 w miejscowości … przy ulicy …, zrealizowanych na podstawie projektu budowlanego będącego załącznikiem do decyzji o pozwolenie na budowę nr … z dnia 17.10.2017 roku wydanej przez Starostę … . Budynek został zatem wybudowany (ukończony) w październiku 2020 r.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Starostę … dnia 26 stycznia 2022 r. (nr …) w budynku znajduje się 6 samodzielnych lokali usługowych (A1, A2, A3, A4, A5, A6) oraz 1 samodzielny lokal niemieszkalny (A0). Przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej będzie jednak cała nieruchomość zabudowana, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek zlokalizowany na tym właśnie gruncie.

Z dokumentów zebranych w sprawie oraz z informacji uzyskanych przez Wnioskodawcę (Komornika) na piśmie od Dłużnika wynika, że nieruchomość została przez niego nabyta w 2022 r. na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (wystawiono fakturę VAT ze stawką 23% VAT). Dłużnik odliczył podatek naliczony z tej faktury.

Pismem z dnia 27 czerwca 2024 r. skierowanym do Wnioskodawcy (komornika) Dłużnik oświadczył, że Dłużnik nie dokonywał nakładów na budynek. Oświadczył także, że Dłużnik nie wykorzystywał przedmiotowej nieruchomości na własne potrzeby, natomiast obiekt ten był przedmiotem umowy najmu zawartej na 5 lat. Ta umowa najmu została zawarta 12 stycznia 2024 roku. Umowa została rozwiązana 14 czerwca 2024 r. i w tym dniu zawarto umowę dzierżawy z nowym podmiotem również na okres 5 lat. Dłużnik jest podmiotem oddającym nieruchomość w dzierżawę. Przedmiotem najmu i dzierżawy był cały budynek. Dłużnik wskazał, że z tytułu najmu i dzierżawy wystawiał i nadal wystawia faktury VAT ze stawką 23%.

Na podstawie powyższych informacji należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce najpóźniej 27 kwietnia 2022 r.

Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie własnością … spółka z o.o. (REGON: … NIP: … KRS: …), to znaczy podmiot ten jest właścicielem budynku zlokalizowanego na działce oraz użytkownikiem wieczystym gruntu. Taki stan rzeczy wynika z ksiąg wieczystych nieruchomości.

Na dzień wydawania niniejszej opinii Spółka ta (Dłużnik) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny (identyfikator wyszukiwania: …).

Trzeba w tym miejscu nadmienić, że podmiot, który w 2022 r. sprzedał powyższą nieruchomość na rzecz Dłużnika (dalej jako: Sprzedający), oświadczeniem z dnia 15 listopada 2023 r. odstąpił od umowy sprzedaży i wezwał Dłużnika do zwrotu przedmiotu umowy (tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz budynku posadowionego na tym gruncie). Żądanie to nie zostało do dnia złożenia niniejszego wniosku ORD-IN zrealizowane.

Dodatkowo wskazać trzeba, że wierzyciel Sprzedającego w maju 2022 r. wystąpił do Sądu Okręgowego w … o uznanie umowy sprzedaży (na mocy której Dłużnik nabył przedmiotową nieruchomość) za bezskuteczną. W toku toczącego się postępowania sądowego udzielono temu wierzycielowi zabezpieczenia powyższego roszczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania przedmiotowej nieruchomości.

Niezależnie od powyższych okoliczności, podmiotem wpisanym do księgi wieczystej jako użytkownik wieczysty gruntu oraz właściciel budynku pozostaje Dłużnik (Spółka …). Także wobec tego podmiotu prowadzone jest i będzie przez Wnioskodawcę (komornika) postępowanie egzekucyjne.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
-----------------------------------------

Na pytanie: Czy w ramach transakcji sprzedaży dokonanej 27 kwietnia 2022 r. Sprzedający przeniósł na rzecz … spółki z o.o. prawo do rozporządzania prawem wieczystego użytkowania gruntu - działki nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem pensjonatu jak właściciel (rozumiane jako przeniesienie praktycznej kontroli nad nieruchomością i możliwości dysponowania nią/korzystania z niej jak właściciel przez Spółkę)? odpowiedział Pan: Tak. Spółka … ma na ten moment prawo do rozporządzania prawem wieczystego użytkowania gruntu - działki nr 1 wraz z posadowionym na niej budynkiem pensjonatu jak właściciel, bowiem ma praktyczną kontrolę nad nieruchomością i możliwość dysponowania nią/korzystania z niej jak właściciel.

Następnie na pytanie: Czy w momencie dokonywania przez Pana sprzedaży licytacyjnej prawo do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel będzie należało do dłużnika, tj. Spółki …? wskazał Pan: Tego Wnioskodawca nie wie z pewnością. Jest to bowiem zdarzanie przyszłe. Przedmiotem wniosku jest „zdarzenie przyszłe”. Jednym z elementów tego zdarzenia przyszłego jest jednak przyjęcie, że w momencie dokonywania sprzedaży licytacyjnej prawo do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel będzie należało do dłużnika.

Dalej na pytanie: Czy w momencie dokonywania przez Pana sprzedaży licytacyjnej prawo do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel zostanie przeniesione z dłużnika - Spółki … na rzecz podmiotu nabywającego nieruchomość w ramach licytacji? odpowiedział Pan: Tego Wnioskodawca nie wie z pewnością. Jest to bowiem zdarzanie przyszłe. Przedmiotem wniosku jest „zdarzenie przyszłe”. Jednym z elementów tego zdarzenia przyszłego jest jednak przyjęcie, że w momencie dokonywania sprzedaży licytacyjnej prawo do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel zostanie przeniesione z dłużnika na rzecz podmiotu nabywającego nieruchomość w ramach licytacji.

Następnie na pytanie nr 4: Czy budynek pensjonatu stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.)? odpowiedział Pan: Tak.

Na pytanie: Czy budynek pensjonatu jest trwale związany z gruntem? wskazał Pan: Skoro jest to budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (vide odpowiedź na pytanie 4), to musi być trwale związany z gruntem. Niemniej jednak - tak, budynek pensjonatu jest trwale związany z gruntem.

Następnie na pytanie: Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku pensjonatu lub jego części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę. Wskazał Pan: Na podstawie danych dostępnych Wnioskodawcy i takich, które mógł pozyskać w ramach dostępnych mu narzędzi w postępowaniu egzekucyjnym, należy przyjąć (jak zresztą to już opisano we wniosku), że do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej 27 kwietnia 2022 r., kiedy to Dłużnikowi wydano budynek pensjonatu w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu, która została udokumentowana fakturą.

Dalej, odpowiadając na pytanie: Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynku, to należy wskazać, w jakiej w części? wskazał Pan: Pierwsze zasiedlenie, o którym mowa w odpowiedzi na pytanie poprzednie, dotyczyło całości budynku.

Następnie na pytanie: Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynku lub jego części a jego dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata? odpowiedział Pan: Tak. Okres ten już upłynął.

Na pytanie: Kiedy nastąpiło zajęcie do używania przez pierwszego właściciela ww. budynku pensjonatu? Należy wskazać dokładną datę. Odpowiedział Pan: Pierwszy właściciel nie jest dłużnikiem. Pierwszy właściciel nie jest ani stroną, ani uczestnikiem postępowania egzekucyjnego. Nie ma Pan mocy zmuszenia tego podmiotu do udzielenia mu jakichkolwiek informacji dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego.

Pierwszy właściciel - do którego jeszcze przed złożeniem wniosku ORD-IN wystosował Pan pytania dotyczące nieruchomości, po dłuższym czasie (i już po złożeniu wniosku ORD-IN) odpowiedział na nie zdawkowo i w sposób nieprzydatny do wyjaśnienia stanu faktycznego dotyczącego wybudowanej nieruchomości. Na zadane mu wówczas m.in. pytanie: „Czy po wybudowaniu pensjonatu całość pensjonatu albo jego część były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej zbywcy?”, odpowiedział: „Obecnie nie prowadzę działalności gospodarczej”.

Niemniej jednak - biorąc pod uwagę, że budynek pensjonatu został wybudowany (ukończony) w październiku 2020 r., zaś pozwolenia na użytkowanie udzielono 8 października 2020 r., pierwszy właściciel jeśli w ogóle używał budynku pensjonatu, to najwcześniej od dnia 8 października 2020 r.

Między zajęciem do używania przez pierwszego właściciela a dostawą pensjonatu do dłużnika (27 kwietnia 2022 r.) nie minął zatem okres dłuższy niż 2 lata.

**Pytania**

1) Czy Dłużnik (który jest właścicielem nieruchomości) będzie występował w związku z planowaną sprzedażą egzekucyjną nieruchomości w charakterze podatnika VAT, w związku z czym Wnioskodawca (komornik) może być w tym przypadku płatnikiem tego podatku?

2) Czy planowaną sprzedaż egzekucyjną nieruchomości gruntowej, tj. prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku posadowionego na tym gruncie, należy potraktować dla celów podatku od towarów i usług jako dostawę towaru w postaci budynku, zaś grunt (objęty prawem wieczystego użytkowania) powiększać będzie podstawę opodatkowania dla tej dostawy?

3) Czy dostawa towaru, o której mowa w pytaniu 2, korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

**Pana stanowisko w sprawie**

Ad. 1)

W Pana ocenie, dłużnik (właściciel sprzedawanej egzekucyjnie nieruchomości) będzie występował przy przedmiotowej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w związku z czym na Panu (komorniku) ciążyć będą obowiązki płatnika tego podatku.

W pierwszej kolejności należy ocenić, czy Dłużnik - tj. właściciel przedmiotowej nieruchomości - będzie występował, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej tej nieruchomości, w charakterze podatnika VAT.

Dana dostawa nieruchomości (co dotyczy również dostawy dokonywanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej) może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tylko i wyłącznie wówczas, gdy podmiot będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem VAT i działa w charakterze podatnika VAT.

Okoliczności występujące w niniejszej sprawie każą przyjąć, że Dłużnik występuje w tym przypadku w charakterze podatnika VAT względem sprzedawanej nieruchomości. Dłużnik jest podmiotem istniejącym, zarejestrowanym w Krajowym Rejestrze Sądowym. Wedle informacji widniejących w tym rejestrze aktualnie nie znajduje się w toku likwidacji, ani w stanie upadłości. Forma prawna Dłużnika, tj. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, powoduje, że Dłużnik generalnie występuje w obrocie prawnym i gospodarczym jako podatnik VAT (inny jego status w odniesieniu do czynności zbywania majątku byłby absolutnie wyjątkowy).

Okoliczności istniejące w sprawie - to jest toczący się jeden spór cywilny, co do skuteczności umowy sprzedaży, na podstawie której Dłużnik nabył nieruchomość, jak również drugi spór, tj. o zwrot nieruchomości w związku z rozwiązaniem umowy sprzedaży, na podstawie której Dłużnik nabył nieruchomość, nie mają dla tej kwestii znaczenia. Zgodnie z księgą wieczystą nieruchomości Dłużnik jest właścicielem budynku i użytkownikiem wieczystym gruntu, egzekucja z nieruchomości dotyczy Dłużnika i to w jego mieniu sprzedaż egzekucyjna będzie wywierać skutki. Dlatego też przyjąć należy, że podatnikiem w odniesieniu do sprzedaży egzekucyjnej przedmiotowej nieruchomości pozostaje właśnie Dłużnik.

Z okoliczności sprawy wynika ponadto, że Dłużnik używa przedmiotowej nieruchomości w celach zarobkowych, bowiem przedmiotowa nieruchomość została oddana w dzierżawę innemu podmiotowi w zamian za czynsz. Z tytułu tej czynności Dłużnik jest - i sam siebie postrzega - jako podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą (dokumentuje bowiem usługi dzierżawy fakturami VAT).

W związku z powyższym trzeba przyjąć, że w niniejszej sprawie Dłużnik jest, będzie występował jako podatnik VAT względem sprzedawanej egzekucyjnie nieruchomości. Niewątpliwie bowiem prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od towarów i usług.

To wszystko powoduje, że przedmiotowa sprzedaż egzekucyjna będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, to znaczy będzie objęta zakresem podmiotowym i przedmiotowym tego podatku.

W konsekwencji Wnioskodawca (komornik) może występować w tym przypadku - w zakresie niniejszej sprzedaży egzekucyjnej - jako płatnik podatku od towarów i usług. Oczywiście - obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego wystąpi wówczas, gdy sprzedaż ta nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, niemniej jednak opiniowana czynność będzie objęta zakresem VAT.

Ad. 2)

Planowana sprzedaż egzekucyjna - w rozumieniu przepisów dotyczących podatku od towarów i usług – Pana zdaniem, będzie stanowić dostawę towaru (w postaci budynku posadowionego na tej nieruchomości), zaś wartość gruntu (objętego prawem wieczystego użytkowania) będzie powiększać podstawę opodatkowania dla tego towaru.

Należy tutaj ustalić, z dostawą jakich towarów mielibyśmy tutaj - tj. przy sprzedaży egzekucyjnej przedmiotowej nieruchomości - do czynienia.

Zauważyć w związku z tym trzeba, że działka 1 to grunt zabudowany. Działka ta objęta jest prawem wieczystego użytkowania (przysługującym Dłużnikowi), zaś posadowiony na tej działce budynek jest własnością Dłużnika.

W związku z tym zwrócić należy uwagę na zasadniczą odrębność podatku od towarów i usług oraz prawa cywilnego, jeśli chodzi o obrót „gruntami zabudowanymi”. Na gruncie prawa cywilnego, w przypadku gdy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu, na którym posadowione są budynki czy też budowle, mamy do czynienia ze sprzedażą „gruntu zabudowanego”. Przedmiotem tej czynności jest jedna rzecz, jaką jest grunt zabudowany. Zgodnie z przepisami art. 46-48 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zazwyczaj naniesienia znajdujące się na gruncie są własnością właściciela gruntu (wyjąwszy przypadki wyjątkowe, np. urządzeń sieciowych). Powoduje to, że mamy do czynienia z jedną rzeczą jako przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (tą rzeczą jest nieruchomość, czyli grunt wraz z naniesieniami mającymi status części składowych).

Zgoła inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku od towarów i usług. Jest to w jakiejś mierze uzasadnione już choćby faktem, że przepisy dotyczące tego podatku nie wiążą jego przedmiotu z pojęciami prawa rzeczowego, jakimi są ruchomość i nieruchomość (gruntowa, budynkowa), lecz stosują pojęcie towaru. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem dostawy (przedmiotem czynności opodatkowanych) nie jest grunt zabudowany. Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują.

Mamy tutaj w zasadzie do czynienia z dostawą dwóch rodzajów towarów - gruntu i budynku (budowli). Ponadto, to co znajduje się na gruncie jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych (w podatku od towarów i usług), gdyż to sposób opodatkowania budynku, bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu (z nimi związanego). Zgodnie bowiem z przepisem art. 29a ust. 8 u.p.t.u., w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Dotyczy to również sytuacji, w której grunt jest objęty (ustanowionym już wcześniej) prawem wieczystego użytkowania i także to prawo przechodzi na nabywcę. Nie mamy tu bowiem do czynienia z wymagającym odrębnego traktowania przypadkiem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, lecz z przeniesieniem - na nabywcę kupującego budynek oraz grunt - prawa wieczystego użytkowania gruntów. Czynność taka traktowana jest na równi z dostawą towarów (art. 7 ust. 1 pkt 7 u.p.t.u.), a ponieważ grunt jest zabudowany, to zastosowanie znajduje przywołany wyżej art. 29a ust. 8 u.p.t.u.

Z punktu widzenia podatku od towarów i usług zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy mówić raczej o dostawie poszczególnych budynków i budowli na gruncie się znajdujących (którym przypisana jest także odpowiednia część wartości, czy też ceny gruntu, na którym te budynki i budowle się znajdują).

W dalszej kolejności zwrócić trzeba uwagę na to, że działka 1 w znacznej części zabudowana jest budynkiem pensjonatowym, w którym znajdują się samodzielne lokale użytkowe oraz lokal niemieszkalny.

Na nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży egzekucyjnej nie znajdują się żadne inne obiekty budowlane. Znaczna część powierzchni nieruchomości jest zabudowana, zaś aktualny sposób jej zabudowy powoduje, że części niezabudowane nie mają swojego własnego przeznaczenia gospodarczego, lecz służą jedynie istniejącemu na tym gruncie budynkowi. Grunt (w części faktycznie niezabudowanej) nie ma swojego odrębnego przeznaczenia gospodarczego.

W związku z powyższym trzeba uznać, że planowana sprzedaż egzekucyjna stanowić będzie w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dostawę budynku (który jest zlokalizowany na tej działce), zaś wartość gruntu (prawa wieczystego użytkowania) w całości powiększać będzie podstawę opodatkowania dla dostawy tego towaru.

Ad. 3)

W Pana ocenie, dostawa przedmiotowego towaru (budynku wraz z gruntem, na którym się znajduje) będzie objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Od dnia 1 stycznia 2009 r. funkcjonują dwa zwolnienia dotyczące dostawy budynków i budowli. Są one określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT. Dodatkowo zbadać należy, że przy dostawie, o której mowa, może znajdować zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2a u.p.t.u.

Zgodnie z tym ostatnim powołanym przepisem zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W sprawie będącej przedmiotem niniejszej opinii te przesłanki nie zostały spełnione. Z informacji uzyskanych na piśmie przez Pana (komornika) od Dłużnika po pierwsze wynika, że Dłużnik nabył nieruchomość (zabudowaną) w kwietniu 2022 r., nabycie to nastąpiło na podstawie czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, zaś Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku i podatek ten odliczył. Po drugie Dłużnik oświadczył, że po nabyciu oddał przedmiotową nieruchomość w najem, później w dzierżawę, zaś czynności te były i są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (Dłużnik wystawiał i nadal wystawia faktury na czynsz ze stawką 23% VAT).

W związku z powyższym nie jest spełniony ani jeden z warunków, których łączne wystąpienie skutkuje zastosowaniem zwolnienia przy dostawie towarów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT. Przedmiotowa dostawa nie będzie zatem objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

W związku z tym zbadać w dalszej kolejności należy, czy dostawa, o której mowa, może być objęta zwolnieniem z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy zatem ustalić, czy w sytuacji będącej przedmiotem niniejszej opinii doszło już do pierwszego zasiedlenia i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zdefiniowane w u.p.t.u. Zgodnie z aktualnym brzmieniem definicji ustawowej przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dodatkowo trzeba zauważyć w tym miejscu, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 21 u.p.t.u., że jeśli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych (prowadzących egzekucję z nieruchomości) nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W opisywanym stanie faktycznym do pierwszego zasiedlenia doszło najpóźniej w kwietniu 2022 r., kiedy to Dłużnik nabył przedmiotowy budynek na podstawie czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak oświadczył Dłużnik w piśmie skierowanym do Pana (komornika), po tym nabyciu nie ponosił on na przedmiotową nieruchomość (budynek) nakładów. W związku z tym nie miały miejsca okoliczności, które „odnawiałyby” pierwsze zasiedlenie (w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 ust. 1 pkt 14 u.p.t.u.).

W związku z tym trzeba przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia budynku doszło najpóźniej w kwietniu 2022 r.

Powyższe sprawia, że na moment planowanej dostawy (najwcześniej jesienią 2024 r.) upłyną już więcej niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. W związku z powyższym planowana dostawa budynku, o której mowa, będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Nie ma potrzeby badania możliwości zastosowania do planowanej dostawy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. Jak już bowiem wskazano, w sprawie zastosowanie znajduje zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, zaś zwolnienie z pkt 10a obejmuje tylko takie dostawy, które nie są zwolnione na podstawie pkt 10. Skoro zatem to właśnie zwolnienie ma w tym przypadku zastosowanie, to nie ma potrzeby badania możliwości zastosowania zwolnienia z pkt 10a ustawy VAT.

Niezależnie od powyższego trzeba zauważyć, że zwolnienie to nie będzie miało w tym przypadku zastosowania. Budynek niniejszy został nabyty przez dłużnika z prawem do odliczenia podatku naliczonego, zaś dłużnik ten podatek przy nabyciu odliczył. W tym stanie rzeczy zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT nie mogłoby tutaj zastosowania.

Reasumując – Pana zdaniem - dostawa przedmiotowego budynku (z podstawą opodatkowania obejmującą także wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynek jest zlokalizowany) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.):

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, na której usytuowany jest budynek pensjonatu. Przedmiotowa nieruchomość jest obecnie własnością … spółka z o.o., to znaczy podmiot ten jest właścicielem budynku zlokalizowanego na działce oraz użytkownikiem wieczystym gruntu. Spółka (Dłużnik) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Jednym z elementów przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego jest przyjęcie, że w momencie dokonywania sprzedaży licytacyjnej prawo do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel będzie należało do dłużnika.

Mając na uwadze, że dłużnikiem jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością to stwierdzenia wymaga, iż w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy budynku pensjonatu posadowionego na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika budynku pensjonatu posadowionego na działce nr 1 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Analiza regulacji zawartych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy oraz art. 18 ustawy prowadzi do wniosku, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – występuje w charakterze podatnika podatku VAT, wówczas komornik, z tytułu dostawy tej nieruchomości jest płatnikiem podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Przechodząc natomiast do kwestii objętej zakresem pytania nr 2, wskazania wymaga, że zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W świetle art. 29a ust. 6 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje:

1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;

2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Z powyższych przepisów wynika, że podstawą opodatkowania zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, pomniejszone o kwotę podatku.

Na mocy art. 47 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 47 § 2 ustawy - Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Na podstawie art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 ustawy Kodeks cywilny, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit. Zgodnie z tym przepisem:

Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Z powołanych przepisów kodeksu cywilnego wynika, że budynek wzniesiony na gruncie staje się częścią składową gruntu. Oznacza to, że traci swój samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej, tj. gruntu.

Z treści powołanego art. 2 pkt 6 ustawy wynika, że zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem postępowania egzekucyjnego jest nieruchomość składająca się z prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, wraz z posadowionym na niej budynkiem pensjonatu. Budynek pensjonatu stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane i jest trwale związany z gruntem.

Zatem, w analizowanym przypadku przedmiotem dostawy będzie towar - budynek pensjonatu wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu – działki nr 1, na której budynek ten jest posadowiony.

Wolą ustawodawcy, dla prawidłowego opodatkowania gruntu, na którym posadowiony jest budynek, bądź jego część w pierwszej kolejności należy określić prawidłowy sposób opodatkowania budynku lub jego części.

Zasada ta wynika wprost z art. 29 ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Przepis ten ma także zastosowane do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W konsekwencji powyższego, dla transakcji objętej zakresem wniosku podstawą opodatkowania będzie – stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy – wartość ww. budynku pensjonatu i prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 1), na którym budynek ten jest posadowiony.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2, uznałem za prawidłowe.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz.U. poz. 2305 oraz z 2023 r. poz. 347, 641, 1615, 1834 i 1872) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy:

1) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110 i art. 138i ust. 4, wynosi 23%;

2) stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;

3) stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;

4) stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

W przypadku budynków/budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

\- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

\- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak wyżej wskazano, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Przepis ten ma także zastosowane do dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu.

We wniosku wskazał Pan, że pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce najpóźniej 27 kwietnia 2022 r. Dłużnik nabył tę nieruchomość 27 kwietnia 2022 r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług (została udokumentowana fakturą ze stawką VAT 23%). Ponadto – jak wynika z wniosku - planowana dostawa nastąpi najwcześniej jesienią 2024 r.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynku pensjonatu nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto dłużnik nie dokonywał nakładów na budynek.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynku pensjonatu zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wyżej wskazałem, również grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, na której ww. budynek jest posadowiony, będzie zwolniona od podatku.

Reasumując, sprzedaż w drodze egzekucji budynku pensjonatu wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr 1, na której budynek ten jest posadowiony, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym przedstawionym przez Pana w złożonym wniosku. Jako element zdarzenia przyszłego przyjąłem wskazane przez Pana założenie, że w momencie dokonywania sprzedaży licytacyjnej prawo do rozporządzania ww. nieruchomością jak właściciel będzie należało do dłużnika, w stosunku do którego prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
-------------------------------------------

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).