Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-1.4012.240.2017.1.MN
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-05-22
Teza: Sposób opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-zarząd nieruchomością; opodatkowanie; usługi-usługi kompleksowe; usługi-usługi zarządzania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy – przedstawione we wniosku z dnia 14 marca 2017 r. (data wpływu 22 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 marca 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie m.in. sposobu opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Gmina Miasto (dalej: Gmina) jest czynnym podatnikiem VAT. Gmina z dniem 1 czerwca 2016 r. dokonała centralizacji rozliczeń podatku VAT z podległymi jednostkami. A. (dalej: XYZ.) jest jednostką organizacyjną Gminy, nieposiadającą osobowości prawnej. Działa w formie jednostki budżetowej, na podstawie Uchwały Rady Miasta w sprawie utworzenia jednostki budżetowej pn. A., zmienionej uchwałą Rady Miasta zmieniającą uchwałę w sprawie utworzenia jednostki budżetowej pn. A. (zmieniając nazwę na A.). Zadaniem statutowym XYZ jest zarządzanie mieszkaniowymi zasobami poprzez zawieranie w imieniu Gminy umów najmu z najemcami, zawieranie umów na dostawy mediów do lokali mieszkalnych, przyjmowanie opłat za najem lokali/czynsz/opłaty za media. Poza administrowaniem lokalami gminy XYZ zarządza również Wspólnotami Mieszkaniowymi. XYZ pokrywa swoje wydatki bezpośrednio z budżetu Gminy tzn. otrzymuje środki na działalność, a pobrane dochody odprowadza na rachunek Gminy. Podstawą gospodarki finansowej XYZ jest roczny plan finansowy obejmujący dochody i wydatki. Przy czym wysokość środków otrzymanych na finasowanie bieżącej działalności pozostaje bez wpływu na cenę świadczonych usług.

W XYZ występuje m.in. sprzedaż: opodatkowana, zwolniona, wewnętrzna.

1.  Sprzedaż opodatkowana w XYZ to najem lokali użytkowych dokonywana na rzecz firm, stowarzyszeń oraz osób fizycznych. Umowy najmu lokali użytkowych są umowami kompleksowymi obejmującymi najem, c.o., wodę itp. (bez względu na to, czy opłata jest pobierana ryczałtowo, czy z odczytów licznika). Najem lokali usługowych opodatkowana jest stawką podstawową. Jednostka od zakupów związanych ze sprzedażą opodatkowaną odlicza podatek VAT w całości.

Umowy zawierane przez XYZ przewidują dwie możliwości kalkulacji czynszu wraz z mediami:

1) Czynsz ryczałtowy, uzależniony od powierzchni lokalu, a opłaty za zimną wodę oraz odprowadzane ścieki ustala się ryczałtowo mnożąc ustaloną z góry średnią wartość zużycia przez odpowiedni współczynnik, np.:

„Najemca płacić będzie czynsz najmu za jeden metr kwadratowy powierzchni wynajętej według stawki jak niżej. Czynsz za najem lokalu: stawka x m2 6,75 zł. x (powierzchnia lokalu) m2 = XXX zł. Podatek VAT 23% = XXX zł. Zimna woda – ryczałt 2,56 zł. x (ustalona średnia wartość zużycia) m3 = XXX zł. Podatek VAT 23% = XXX zł. Odprowadzenie ścieków 5,58 zł. x (ustalona średnio wartość zużycia) m3 = XXX zł. Podatek Vat 23% = XXX zł. Razem miesięcznie = XXX zł. W terminie do ostatniego dnia każdego miesiąca kalendarzowego”.

2) Czynsz ryczałtowy, uzależniony od powierzchni lokalu, a opłaty za zimną wodę oraz odprowadzane ścieki ustalane są na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych (wszystko fakturowane w stawce czynszu).

B. Sprzedaż zwolniona w XYZ to długoterminowy najem lokali mieszkalnych dokonywana na rzecz osób fizycznych oraz Parafii na cele mieszkaniowe. Wszystkie umowy najmu lokali mieszkalnych są umowami kompleksowymi, zawierają takie składniki jak: najem, woda (naliczana ryczałtowo lub zgodnie z odczytem wodomierza), c.o. (wg podzielników lub powierzchni grzewczej), domofon oraz opłata śmieciowa (wszystko w stawce najmu czyli dla lokali mieszkalnych – zwolniona).

Umowy zawierane przez XYZ przewidują dwie możliwości kalkulacji czynszu wraz z mediami z najemcami:

1) Czynsz ryczałtowy, uzależniony od powierzchni lokalu, opłaty za c.o. uzależnione są od powierzchni lokalu, opłaty za zimną wodę oraz odprowadzane ścieki na podstawie odczytu urządzeń pomiarowych, opłaty za wywóz nieczystości od ilości osób w gospodarstwie domowym, domofon oraz światło w piwnicy są ryczałtowe, np.:

1.  Z tytułu najmu Najemca jest obowiązany płacić Wynajmującemu czynsz w wysokości XX zł słownie XX złote XX/100gr (miesięcznie), wyliczony w następujący sposób 3,6135 zł x XX m2
2.  Oprócz czynszu Najemca jest obowiązany do uiszczania opłat niezależnych od Wynajmującego tj. opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, w następujących kwotach:


| Lp. | Wyszczególnienie | jednostka miary | ilość | jednostkowa stawka brutto | kwota ogółem 
| 1 | centralne ogrzewanie | M2 | XX | 4,20 | XX zł 
| 2 | zimna woda | Wg wskazańwodomierza |  | zł | zł 
| 3 | podgrzanie wody | – | – | – | – 
| 4 | odprowadzanie ścieków |  |  | zł | Zł 
| 5 | wywóz nieczystości | Gospodarstwo 4-os. i więcej | 1 | – | 42,00 zł 
| 6 | gaz sieciowy | – | – | – | – 
| 7 | gniazdo RTV | – | – | – | – 
| 8 | Domofon | ryczałt |  |  | 2,16 zł 
| 9 | światło w piwnicy | ryczałt |  |  | 0,08 zł 
| 10 | Inne: odczyt wodomierzy | – | – | – | – 
| Ogółem | Media |  |  |  | XX zł 
| czynsz + media |  |  |  | XX zł 

Czynsz i opłaty (bez zimnej wody i odprowadzenia ścieków) płatne są do ostatniego dnia każdego miesiąca na konto Wynajmującego: XX. Opłata za dostarczenie zimnej wody oraz odprowadzenia ścieków ustalona jest w oparciu o odczyt wskazań wodomierza. Należność płatna jest do ostatniego dnia każdego miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano odczytu i wystawiono powiadomienie.

2) Czynsz ryczałtowy, uzależniony od powierzchni lokalu, opłaty za c.o. uzależnione są od powierzchni lokalu, opłaty za zimną wodę oraz odprowadzane ścieki uzależnione od liczby zamieszkujących osób, opłaty za wywóz nieczystości uzależnione od ilości osób zamieszkałych w gospodarstwie domowym, domofon oraz światło w piwnicy są ryczałtowe, np.:

1.  Z tytułu najmu Najemca jest obowiązany płacić Wynajmującemu czynsz w wysokości XX zł słownie: XX złotych XX/100gr (miesięcznie), wyliczony w następujący sposób 2,4090 zł x XX m2
2.  Oprócz czynszu Najemca jest obowiązany do uiszczania opłat niezależnych od Wynajmującego, tj. opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków w następujących kwotach:


| Lp. | Wyszczególnienie | jednostka miary | ilość | jednostkowa stawka brutto | kwota ogółem 
| 1 | centralne ogrzewanie | M2 | XX | 4,20 | XX zł 
| 2 | zimna woda | 4m3/os | XX os | 2,94 zł | XX zł 
| 3 | podgrzanie wody | – | – | – | – 
| 4 | odprowadzanie ścieków | 4m3/os | XX os | 6,39 zł | XX zł 
| 5 | wywóz nieczystości | Gospodarstwo domowe 2 os. |  | 23,00 zł | 23,00 zł 
| 6 | gaz sieciowy | – | – | – | – 
| 7 | gniazdo RTV | – | – | – | – 
| 8 | Domofon | – | – | – | – 
| 9 | światło w piwnicy | – | – | – | XX zł 
| 10 | Inne: odczyt wodomierzy | – | – | – | – 
| Ogółem | Media |  |  |  | XX zł 
| czynsz + media |  |  |  | XX zł 

W sprzedaży zwolnionej w XYZ wykazywane są również odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu mieszkalnego. Odszkodowanie naliczane jest lokatorom bez tytułu prawnego do lokalu na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowymi zasobami gminny i o zmianie Kodeksu Cywilnego art. 18 ust. 1, 2 i 3.

„1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowania. 2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. l, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesione straty, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. l odszkodowania uzupełniającego. 3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekła o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł”.

W XYZ utrata tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego następuje najczęściej na skutek:

*   wypowiedzenia umowy z powodu zaległości,
*   wygaśnięcia umowy na czas określony,
*   zgonu głównego najemcy,
*   zakłócania porządku domowego.

Po wypowiedzeniu umowy najmu naliczane jest odszkodowanie od najemcy (w stawce zwolnionej), natomiast sprawy sukcesywnie zostają skierowane do sądu w celu eksmisji (w szczególności z powodu rosnącego zadłużenia lub zakłócania porządku domowego). Wyrokiem sądu lokatorzy są eksmitowani do lokali socjalnych, które zobowiązana jest zapewnić Gmina lub następuje eksmisja komornicza do pomieszczeń tymczasowych. Pomimo wyroku sądu o eksmisji do lokalu socjalnego często lokatorzy przez wiele lat pozostają w lokalach wcześniej zajmowanych, ponieważ Gmina nie dysponuje wolnymi lokalami socjalnym. Gmina ma wątpliwość czy naliczane odszkodowanie od momentu skierowania sprawy do sądu o eksmisję, nie podlega podatkowi VAT.

C. Sprzedaż wewnętrzna w XYZ to najem lokali usługowych na rzecz Gminy - tj. Wydziału Rozwoju Miasta, oraz jednostek gminnych: tj. M. (dalej: MOPR), C. (dalej: CX.), O. (dalej: OSIR) oraz P. (dalej: PPP).

XYZ zarządza również:

*   budynkiem użyteczności publicznej po byłym Gimnazjum, aktualnie dostosowywany do nowych potrzeb (XYZ ponosi koszty energii, ogrzewania, monitoringu itp., wydatki finansowane ze środków na działalność, Gmina nie jest obciążana tymi kosztami.),
*   lokalem usługowym przy ul. P., gdzie mieści się archiwum Gminy Miasta (XYZ ponosi koszty energii, ogrzewania, monitoringu, prac remontowych itp., wydatki finansowane ze środków na działalność, Gmina nie jest obciążana najmem.)
*   lokalem użytkowym przy ul. D. nieodpłatnie użytkowanym przez P. Nieodpłatne użyczenie lokalu nastąpiło na podstawie umowy o powierzeniu realizacji zadania publicznego pod nazwą: Prowadzenie punktów nieodpłatnej pomocy prawnej w 2017 r. na terenie Gminy zawarta pomiędzy Gminą, a P. Gmina zleca P. na podstawie art. 11 ust. l i 2 ustawy z dnia 5 sierpnia 2015 r. o nieodpłatnej pomocy prawnej oraz edukacji prawnej (DZ.U. z 2015 poz.1255), a także zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie (Dz.U.2016 r. poz. 1817), realizację zadania publicznego pod nazwą: Prowadzenia punktów nieodpłatnej pomocy prawnej w 2017 roku na terenie Gminy. Do wykonywania powyższego zadnia Gmina oddaje nieodpłatnie do dyspozycji lokal mieszczący się w budynku przy ul. D.
*   lokalami użytkowymi oraz mieszkalnymi gotowymi do najmu, ale jeszcze nie wynajmowanymi ( pustymi).

D. XYZ poza najmem lokali Gminy zajmuje się również zarządzaniem budynkami wspólnot mieszkaniowych. W budynkach wspólnot znajdują się lokale zarówno mieszkalne, jak i niemieszkalne. Do ustalenia właściwej stawki podatku VAT za administrowanie, XYZ stosuje kryterium celu przeznaczenia budynku w oparciu o przepisy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej: PKOB). Za budynek mieszkalny uznaje się te obiekty, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystana do celów mieszkalnych, a budynek niemieszkalny, gdy powierzchnia mieszkalna jest mniejsza niż 50%. W oparciu o to kryterium w XYZ występuje sprzedaż zwolniona od podatku VAT – zarządzanie budynkami mieszkalnymi wspólnot (PKWIU 63.32.12.0) i sprzedaż opodatkowana podatkiem VAT – zarządzanie budynkami niemieszkalnymi.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie, sprowadzające się do zasad opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami, dla których uznanie obiektu za mieszkalny lub niemieszkalny przyjęto – jako kryterium – klasyfikację PKOB:

Czy zastosowane przez XYZ kryterium klasyfikacji obiektu w oparciu o przepisy PKOB opisane w punkcie D stanu faktycznego jest poprawne, czy też należy stosować inną metodę?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej kwestii zastosowane kryterium jest poprawne. W uzasadnieniu należy podnieść, że jedynym kryterium jakie może mieć zastosowanie w przypadku zarządzania nieruchomościami jest kryterium oparte na klasyfikacjach PKOB. Skoro więc dany budynek jest obiektem budownictwa mieszkaniowego, to usługi zarządzania taką nieruchomością będą miały stawkę właściwą dla obiektów mieszkaniowych. W przypadku obiektów niemieszkalnych stawkę podstawową.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia.

Zauważyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz wydane na jej podstawie rozporządzenia odwołują się do grupowań PKWiU przy ustalaniu preferencyjnych stawek podatkowych i zwolnień przedmiotowych. Prawidłowa pod względem klasyfikacji statystycznych identyfikacja towarów i usług stanowi warunek niezbędny do określenia wysokości opodatkowania podatkiem VAT w stosunku do towarów i usług, dla których przepisy VAT powołują stosowną klasyfikację statystyczną.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary – w oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 – na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy – rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – według ust. 2 powołanego artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że w świetle art. 15 ust. 6 ustawy, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.

Jednakże w przypadku, gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych).

Zatem Gmina, wykonując we własnym imieniu i na własny rachunek czynności spełniające definicję działalności gospodarczej, określonej w art. 15 ust. 2 ustawy, działa w charakterze podatnika podatku VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2015 r., poz. 736 ze zm.) – zwalnia się od podatki usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia lub obniżonej stawki podatku VAT tylko do usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniającego określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce „nazwa usługi”. Tak więc, wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT lub zwolnienie dotyczy wyłącznie danej usługi z danego grupowania.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 cyt. rozporządzenia, a więc dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Z przywołanych powyżej przepisów wynika, że dla określenia stawki podatku VAT lub zwolnienia od podatku dla usług zarządzania nieruchomością na zlecenie ważne jest nie tylko zakwalifikowanie tych usług według PKWiU, czy też budynku według PKOB, ale również zakres tych czynności i charakter przeznaczenia przedmiotu (tj. nieruchomości, czy jej części), którego one dotyczą.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach gdy proporcja powierzchni wykorzystywanej na cele mieszkalne jest mniejsza, budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny (rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem w sprawie PKOB, stanowiącym usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków:

*   w grupie 111:
    1.  w klasie 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne. Klasa obejmuje: samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu. Klasa nie obejmuje: budynków gospodarstw rolnych (1271), budynków o dwóch mieszkaniach (1121), budynków o trzech i więcej mieszkaniach (1122),
*   w grupie 112:
    1.  w klasie 1121 – budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe. Klasa obejmuje: budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach,
    2.  w klasie 1122 – budynki o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa obejmuje: budynki mieszkalne pozostałe, takie jak: budynki mieszkalne o trzech i więcej mieszkaniach. Klasa nie obejmuje: budynków zbiorowego zamieszkania (1130), hoteli (1211), schronisk młodzieżowych, domków kempingowych, domów wypoczynkowych (1212),
*   w grupie 113:
    1.  w klasie 1130 – budynki zbiorowego zamieszkania. Klasa obejmuje: budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np.: domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp., budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki rezydencji prezydenckich i biskupich. Klasa nie obejmuje: szpitali, klinik i budynków instytucji z opieką medyczną (lekarską lub pielęgniarską) (1264), zabudowań koszarowych (1274).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajdują się w nim np. lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r., przy założeniu, że usługi zarządzania są sklasyfikowane – jak wskazano we wniosku – w PKWiU 68.32.12.0.

Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy nieruchomości niemieszkalnej, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Zatem przy ustalaniu sposobu opodatkowania usług zarządzania nieruchomościami, za prawidłowe należy przyjąć wskazane przez Wnioskodawcę kryterium, oparte na klasyfikacji budynku w PKOB.

Zatem za prawidłowe należało uznać stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym usługi zarządzania budynków, które wg PKOB stanowią obiekty budownictwa mieszkaniowego będą opodatkowane wg stawki właściwej dla obiektów mieszkaniowych, tj. będą zwolnione od podatku przy założeniu, że usługi te są sklasyfikowane w PKWiU 63.32.12.0, natomiast usługi zarządzania budynków, które wg PKOB stanowią obiekty niemieszkaniowe będą opodatkowane stawkę podstawową.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Ponadto tut. organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku.

Zatem interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Końcowo zauważa się, że analiza i weryfikacja wskazanych we wniosku klasyfikacji usług do właściwego grupowania statystycznego, nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zgodnie bowiem z poz. 7.3. Zasad Metodycznych Polskiej klasyfikacji Wyrobów i Usług zawartych w załączniku do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, zaliczanie danego produktu (usługi) do odpowiedniego grupowania jest obowiązkiem producenta (względnie usługodawcy). Wynika to z faktu, że właśnie producent (usługodawca) posiada wszystkie informacje niezbędne do właściwego zaliczenia produktu do odpowiedniego grupowania PKWiU 2008, tj. informacje dotyczące rodzaju użytego surowca, technologii wytwarzania, konstrukcji i przeznaczenia wyrobu lub charakteru usługi.

Należy jednak podkreślić, że dokonana klasyfikacja przez producenta (usługodawcę) nie może naruszać zasad budowy i logiki struktury PKWiU. W razie trudności przy zaliczaniu towaru (usługi) do odpowiedniego grupowania PKWiU można wystąpić w tej sprawie do organów statystycznych. Procedury udzielania informacji w sprawie standardów tej klasyfikacji określa Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 roku w sprawie trybu udzielania, informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1 poz. 11). Zatem interpretację wydano w oparciu o wskazaną klasyfikację statystyczną.

Końcowo wskazać należy, że pozostałe kwestie objęte wnioskiem zostały rozstrzygnięte w odrębnych interpretacjach.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.