Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP2/443-757/12-9/JN
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2012-12-20
Teza: Ustalenie czy czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, stawka podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz określenie podstawy opodatkowania.
Słowa kluczowe: dzierżawa; gmina; nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 29a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30b; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-art. 30c; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 sierpnia 2012 r. (data wpływu 27 sierpnia 2012 r.) uzupełnionym pismami z dnia 13 listopada 2012 r. (data wpływu 15 listopada 2012 r.), z dnia 3 grudnia 2012 r. (data wpływu 6 grudnia 2012 r.) i z dnia 13 grudnia 2012 r. (data wpływu 17 grudnia 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   ustalenia czy czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz stawki podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości – **jest prawidłowe,**

*   określenia podstawy opodatkowania – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 27 sierpnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia czy czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, określenia podstawy opodatkowania oraz stawki podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismami z dnia 13 listopada 2012 r., z dnia 3 grudnia 2012 r. i z dnia 13 grudnia 2012 r. o doprecyzowanie podmiotu wnoszącego wniosek ORD-IN, doprecyzowanie zdarzenia przyszłego, kwestie związane z reprezentacją oraz dodatkową opłatę.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Prezydent Miasta wykonujący zadania starosty z zakresu administracji rządowej wydzierżawił na podstawie umowy z dnia 26.05.2009 r. nieruchomość Skarbu Państwa, oznaczoną zgodnie z ewidencją gruntów jako działka nr … o pow. 0,2159 ha (obręb \`(...)\`) na rzecz osoby fizycznej na cele przemysłowo - składowe związane z prowadzeniem stacji demontażu samochodów wycofanych z eksploatacji, w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Umowa została zawarta na okres 25 lat. Dzierżawca zgodnie z umową ponosi opłaty z tytułu dzierżawy w postaci miesięcznego czynszu do którego doliczony jest VAT w wysokości 23%. W 2010 r. w oparciu o decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta z dnia 27.01.2010 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, podmiot dzierżawiący rozpoczął na dzierżawionym gruncie oraz na sąsiedniej działce nr … stanowiącej jego własność realizację inwestycji polegającej na budowie warsztatu i obiektów towarzyszących pod stację demontażu wycofanych z eksploatacji samochodów wraz z niezbędnymi urządzeniami techniczno budowlanymi, zbiornikiem na ścieki oraz zjazdem z ulicy. Po zakończeniu realizacji inwestycji dzierżawca uzyskał decyzją Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwolenie na użytkowanie wzniesionych przez siebie ze środków własnych budynków i urządzeń.

W dniu 8 maja 2012 r. podmiot dzierżawiący wystąpił do Prezydenta Miasta z wnioskiem o sprzedaż w trybie bezprzetargowym dzierżawionej przez siebie powyższej nieruchomości. Prezydent Miasta podjął decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości na rzecz dotychczasowego dzierżawcy a Wojewoda zarządzeniem z dnia 13 lipca 2012 r. wyraził zgodę na jej zbycie w trybie bezprzetargowym. Sprzedaż miałaby nastąpić bez uprzedniego rozwiązania umowy dzierżawy. Ponieważ nakłady na przedmiotowej nieruchomości zostały poczynione wyłącznie ze środków dzierżawcy, Prezydent Miasta planując ww. sprzedaż wyraża wolę ustalenia ceny transakcji, a więc i obrotu (dla potrzeb rozliczeń podatku od towarów i usług) jedynie w wysokości wartości gruntu oddanego w dzierżawę.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że przy zawarciu umowy sprzedaży pomiędzy stronami tej umowy nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę w związku z wybudowaniem przez niego przedmiotowych budynków (budowli). Wnioskodawca zaliczy kwotę poniesionych nakładów poczynionych przez dzierżawcę na wybudowanie przedmiotowych budynków na poczet ceny nabycia zabudowanej nieruchomości gruntowej przy sprzedaży. Część przedmiotowych budynków (budowli) wzniesionych na gruncie przez dzierżawcę, o których mowa poniżej, będąc trwale związanymi z gruntem stanowi jej część składową.

Zgodnie z załącznikiem do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) ( Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) Wnioskodawca podał klasyfikację budynków (budowli) wzniesionych przez dzierżawcę na użytkowanym gruncie według norm przypisanych:

*   wiata nr 2 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 6 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 9 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 9 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 12 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 13 - PKOB 2 24 242 2420

*   przyłącze wodociągowe - PKOB 2 22 222 2222

*   przyłącze kanalizacji deszczowej - PKOB 2 22 222 2223

*   zbiornik bezodpływowy - PKOB 1 12 125 1252

*   przyłącze energetyczne - PKOB 2 22 222 2224

*   ogrodzenie - PKOB 2 24 242 2420

*   drogi i place - PKOB 2 21 211 2112

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, iż z informacji przekazanych przez dzierżawcę, wzniesione przez niego obiekty budowlane w postaci budynku służącego jako warsztat i hala namiotowa znajdują się na gruncie stanowiącym własność dzierżawcy. Wnioskodawca do dnia zawarcia umowy sprzedaży nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych wzniesionych na gruncie ze środków własnych dzierżawcy. Zatem odpowiedź na pytanie o wysokość tych wydatków i sposób ich rozliczenia przez Wnioskodawcę jest bezprzedmiotowa.

Ponadto Wnioskodawca doprecyzował, że wymienione budynki (budowle) w postaci wiaty nr 2, 6, 9, 12, 13 (PKOB 2 24 242 2420), jak również ogrodzenie (PKOB 2 24 242 2420) nie będąc trwale związanymi z gruntem w myśl zasady superficies solo cedit nie stanowią jej części składowych, tym samym stanowią własność osoby dzierżawiącej przedmiotowy grunt Skarbu Państwa.

Z kolei wskazanie znajdujących się na działce nr … o pow. 0,2159 ha dróg i placów o identyfikacji PKOB 2 21 211 2112 dotyczy tylko i wyłącznie znajdujących się na niej utwardzonych terenów komunikacyjnych. Na przedmiotowej nieruchomości nie ma natomiast dróg w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 – tekst jednolity ze zm.).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy czynność ta w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie odpłatną dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. l ustawy o VAT i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. l ustawy o VAT skoro de facto prawo do faktycznego dysponowania gruntem zostało już przeniesione na nabywcę na podstawie umowy dzierżawy, który korzystając z tego prawa poczynił na niej wyżej opisane nakłady? W pewnym sensie występuje tu analogia do sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego, a ta według aktualnie wydawanych w tym zakresie przez organy podatkowe interpretacji indywidualnych nie stanowi odpłatnej dostawy towaru w świetle ustawy o VAT.
2.  Jeżeli odpowiedź na 1-sze pytanie brzmi TAK to, czy w planowanym zdarzeniu przyszłym sprzedaż nieruchomości zabudowanej (przy czym zabudowania zostały wzniesione przez dotychczasowego dzierżawcę na rzecz którego dokonana zostanie sprzedaż) obrotem, a więc podstawą opodatkowania w zakresie podatku od towarów i usług (VAT) będzie jedynie wartość gruntu?
3.  Czy w planowanym zdarzeniu przyszłym sprzedaży nieruchomości zabudowanej (przy czym zabudowania zostały wzniesione przez dotychczasowego dzierżawcę na rzecz którego dokonana zostanie sprzedaż) zastosowanie znajdzie stawka podstawowa podatku VAT w wysokości 23%?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. l

Opisana we wniosku planowana sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa stanowi odpłatną dostawę towarów i usług w rozumieniu art. 7 ust. 1 i tym samym podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. l ustawy o VAT.

Ad. 2

Obrotem, a więc podstawą opodatkowania w zakresie podatku od towarów i usług (VAT) w planowanej sprzedaży będzie jedynie wartość gruntu.

Ad. 3

Do opisanej sprzedaży nieruchomości znajdzie zastosowanie stawka podstawowa podatku VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

*   ustalenia czy czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz stawki podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości uznaje się **za prawidłowe,**

*   określenia podstawy opodatkowania uznaje się za **nieprawidłowe.**

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Natomiast, jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zatem w świetle powyższego rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Z punktu widzenia prawa cywilnego wydzierżawiający, jako właściciel dzierżawionych gruntów jest również właścicielem wzniesionych na nich budynków, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkiem). Sposób rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy w związku z zabudową dokonaną przez dzierżawcę, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umów w tym przedmiocie sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) stosunku dzierżawy, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 Kodeksu cywilnego).

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Do dzierżawy – stosownie do art. 694 Kodeksu cywilnego – stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. W myśl art. 676 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Natomiast na podstawie art. 705 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Tak więc roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy uprawnieniami z art. 676 Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem, zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, grunt, na którym są one posadowione, dzieli byt prawny budynków w zakresie stawki podatku obowiązującej przy jego dostawie. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z kolei stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednakże zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Wskazać również należy, iż zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnieniem od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się ruchomości, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel (ust. 2 ww. artykułu).

Wyrażony w cytowanym wyżej przepisie art. 43 ust. 2 ustawy, wymóg używania ruchomości odnosi się bezpośrednio do zbywcy i dotyczy faktycznego używania towaru. Przez używanie, w myśl Słownika języka polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN SA, strona internetowa – www.sjp.pwn.pl), należy rozumieć posługiwanie się, wykorzystywanie czegoś w charakterze narzędzia. Nie jest zatem wystarczające samo tylko posiadanie danego towaru, czy też prawa własności do towaru, przez wskazany przepisem czas, jeśli posiadaniu nie będzie towarzyszyć faktyczne wykorzystywanie towaru.

Zatem, dokonującym sprzedaży towaru używanego, w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy, jest jedynie taki jego właściciel, który w momencie sprzedaży korzysta z towaru w ten sposób, że faktycznie go używa. Rzecz ruchoma może być uznana za towar używany wyłącznie wówczas, gdy przed sprzedażą była używana przez zbywcę co najmniej przez pół roku. Przez „używanie”, o którym mowa w ustawie, należy rozumieć faktyczne posługiwanie się zbywaną rzeczą.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, w przypadku gruntów niezabudowanych zwolniona od podatku jest jedynie dostawa terenów innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Powyższe oznacza, iż generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że ustawodawca zwalniając z podatku od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę nie sprecyzował w ustawie, jakimi kryteriami należy się kierować, aby ustalić przedmiotowy rodzaj gruntu.

W celu określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647), regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Dla prawidłowego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 4 ww. ustawy. Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (…) (art. 4 ust. 2 cyt. ustawy).

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca wydzierżawił na podstawie umowy nieruchomość Skarbu Państwa, oznaczoną zgodnie z ewidencją gruntów jako działka nr … o pow. 0,2159 ha (obręb ….) na rzecz osoby fizycznej na cele przemysłowo - składowe związane z prowadzeniem stacji demontażu samochodów wycofanych z eksploatacji. Umowa została zawarta na okres 25 lat. W 2010 r. w oparciu o decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, podmiot dzierżawiący rozpoczął na dzierżawionym gruncie oraz na sąsiedniej działce nr … stanowiącej jego własność realizację inwestycji polegającej na budowie warsztatu i obiektów towarzyszących pod stację demontażu wycofanych z eksploatacji samochodów wraz z niezbędnymi urządzeniami techniczno budowlanymi, zbiornikiem na ścieki oraz zjazdem z ulicy. Po zakończeniu realizacji inwestycji dzierżawca uzyskał decyzją Inspektora Nadzoru Budowlanego pozwolenie na użytkowanie wzniesionych przez siebie ze środków własnych budynków i urządzeń.

W dniu 8 maja 2012 r. podmiot dzierżawiący wystąpił do Prezydenta Miasta z wnioskiem o sprzedaż w trybie bezprzetargowym dzierżawionej przez siebie powyższej nieruchomości. Prezydent Miasta podjął decyzję o przeznaczeniu do sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości na rzecz dotychczasowego dzierżawcy a Wojewoda wyraził zgodę na jej zbycie w trybie bezprzetargowym. Sprzedaż miałaby nastąpić bez uprzedniego rozwiązania umowy dzierżawy.

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że przy zawarciu umowy sprzedaży pomiędzy stronami tej umowy nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę w związku z wybudowaniem przez niego przedmiotowych budynków (budowli). Wnioskodawca zaliczy kwotę poniesionych nakładów poczynionych przez dzierżawcę na wybudowanie przedmiotowych budynków na poczet ceny nabycia zabudowanej nieruchomości gruntowej przy sprzedaży. Część przedmiotowych budynków (budowli) wzniesionych na gruncie przez dzierżawcę, o których mowa poniżej, będąc trwale związanymi z gruntem stanowi jej część składową.

Zgodnie z załącznikiem do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) ( Dz. U. z 1999 r. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) Wnioskodawca podał klasyfikację budynków (budowli) wzniesionych przez dzierżawcę na użytkowanym gruncie według norm przypisanych:

*   wiata nr 2 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 6 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 9 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 12 - PKOB 2 24 242 2420

*   wiata nr 13 - PKOB 2 24 242 2420

*   przyłącze wodociągowe - PKOB 2 22 222 2222

*   przyłącze kanalizacji deszczowej - PKOB 2 22 222 2223

*   zbiornik bezodpływowy - PKOB 1 12 125 1252

*   przyłącze energetyczne - PKOB 2 22 222 2224

*   ogrodzenie - PKOB 2 24 242 2420

*   drogi i place - PKOB 2 21 211 2112

Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, iż z informacji przekazanych przez dzierżawcę, wzniesione przez niego obiekty budowlane w postaci budynku służącego jako warsztat i hala namiotowa znajdują się na gruncie stanowiącym własność dzierżawcy. Wnioskodawca do dnia zawarcia umowy sprzedaży nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów budowlanych wzniesionych na gruncie ze środków własnych dzierżawcy.

Wymienione budynki (budowle) w postaci wiaty nr 2, 6, 9, 12, 13 (PKOB 2 24 242 2420), jak również ogrodzenie (PKOB 2 24 242 2420) nie będąc trwale związanymi z gruntem w myśl zasady superficies solo cedit nie stanowią jej części składowych, tym samym stanowią własność osoby dzierżawiącej przedmiotowy grunt Skarbu Państwa.

Wskazanie znajdujących się na działce nr …. o pow. 0,2159 ha dróg i placów o identyfikacji PKOB 2 21 211 2112 dotyczy tylko i wyłącznie znajdujących się na niej utwardzonych terenów komunikacyjnych. Na przedmiotowej nieruchomości nie ma natomiast dróg w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Mając na uwadze powyższe należy zauważyć, iż na przedmiotowej działce nr …. znajdują się przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji deszczowej, zbiornik bezodpływowy, przyłącze energetyczne, place, będące utwardzonym terenem komunikacyjnym, oraz wiaty nr: 2, 6, 9, 12, 13 i ogrodzenie.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę rozumie się natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

W myśl natomiast art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Z kolei przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki (art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane).

Odnosząc się do powyższego należy stwierdzić, iż przyłącze wodociągowe, przyłącze kanalizacji deszczowej, zbiornik bezodpływowy, przyłącze energetyczne, place utwardzone oraz ogrodzenie, są to urządzenia budowlane w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. Te urządzenia budowlane nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych.

Z kolei wiaty nr: 2, 6, 9, 12, 13 są obiektami niezwiązanymi trwale z gruntem, a zatem należy stwierdzić, iż w świetle art. 2 pkt 6 ustawy stanowią towary ruchome, nie są bowiem budynkami, budowlami ani ich częściami.

Analiza powołanych przepisów na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego z którego wynika, że pomiędzy stronami umowy nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę w związku z wytworzeniem przez niego przedmiotowych obiektów, prowadzi do wniosku, iż przedmiotem sprzedaży po stronie Wnioskodawcy będzie grunt wraz z obiektami znajdującymi się na tym gruncie. Zainteresowany przeniesie prawo do rozporządzania ww. obiektami jak właściciel.

Wobec powyższego, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, będzie wartość gruntu wraz z obiektami znajdującymi się na tym gruncie .

Z uwagi na fakt, iż dla przedmiotowej działki nr … została wydana decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, to dostawa gruntu, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, tym samym będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podstawowej, tj. 23%.

Natomiast, odnosząc się do dostawy znajdujących się na gruncie ruchomości należy zauważyć, iż ruchomości te zostały wytworzone przez dzierżawcę, zatem ewentualne odliczenie podatku naliczonego związanego z tymi ruchomościami było po stronie dzierżawcy, a ponadto ruchomości te były w posiadaniu i zarządzie faktycznym dzierżawcy. Tym samym, ich okres używania przez Wnioskodawcę nie wyniósł co najmniej pół roku po nabyciu prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel.

Tak więc dostawa ww. ruchomości, nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23% zgodnie z treścią art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Reasumując, transakcja sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku, będzie stanowić odpłatną dostawę towaru w rozumieniu art. 7 ust. l ustawy i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. l ustawy. Podstawą opodatkowania, będzie wartość gruntu wraz z obiektami znajdującymi się na tym gruncie, zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy. Dostawa gruntu oraz ruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.

Tym samym, oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ustalenia czy czynność sprzedaży nieruchomości na rzecz dzierżawcy stanowić będzie odpłatną dostawę towarów i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz stawki podatku VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości (pytania nr 1 i 3) należało uznać je prawidłowe, natomiast w zakresie określenia podstawy opodatkowania (pytanie nr 2), należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.