Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.138.2024.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-05-24
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z naniesieniami
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
--------------------------------------------------------------

20 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowaniu gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 15 maja 2024 r. (wpływ 15 maja 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

### Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…) (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

### Opis zdarzenia przyszłego

Na dzień dokonania transakcji, której skutki podatkowe stanowią przedmiot zapytania tego wniosku, (…) (dalej jako: Sprzedający lub Zbywca) - Zainteresowany niebędący stroną postępowania, będzie użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), szczegółowo opisanej w dalszej części wniosku (dalej: „Nieruchomość”).

(…) (dalej jako: Kupujący lub Nabywca) - Zainteresowany będący stroną postępowania, planuje zakupić od Sprzedającego Nieruchomość wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający i Kupujący w dalszych częściach wniosku nazywani są „Zainteresowanymi” albo „Stronami”.

Dalsze punkty opisu zdarzenia przyszłego zawierają: (i) Opis Nieruchomości, (ii) Charakterystykę działalności Sprzedającego i Kupującego, (iii) Historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz (iv) Przedmiot Transakcji.

(i.) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego następujących działek położonych w (…):

\- działki nr (…) położonej przy ul. (…) oraz ul. (…), ul. (…) i ul. (…), powstałej wskutek połączenia działek oznaczonych numerami (…) oraz (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Grunt 1”);

\- działki nr (…) położonej przy ul. (…) oraz ul. (…), ul. (…) i ul. (…), powstałej wskutek połączenia działek oznaczonych numerami (…) oraz (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Grunt 2”);

\- działki nr (…) położonej przy ul. (…), ul. (…) i ul. (…), powstałej wskutek połączenia działek oznaczonych numerami (…) oraz (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Grunt 3”),

(dalej łącznie jako: „Grunty”).

Opisane wyżej Grunty zabudowane są trzema budynkami biurowymi, które stanowią odrębne nieruchomości – w skład budynków wchodzą:

\- budynek (…) (pierwotnie: (…)), zlokalizowany przy ul. (…), stanowiący budynek biurowy (dalej: „Budynek 1”),

\- budynek (…) (pierwotnie: (…)), zlokalizowany przy ul. (…), stanowiący budynek biurowy (dalej: „Budynek 2”),

\- budynek (…) (pierwotnie: (…)), zlokalizowany przy ul. (…), stanowiący budynek biurowy (dalej: „Budynek 3”),

(dalej łącznie jako: „Budynki”).

Grunty zabudowane są również odrębnymi od Budynków naniesieniami, stanowiącymi budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, które na dzień Transakcji będą stanowiły własność Sprzedającego i w związku z tym będą również przedmiotem planowanej Transakcji (dalej: „Budowle”). Do Budowli posadowionych na Gruntach należą poniższe naniesienia:

a) naniesienia posadowione na Gruncie 1:

\- sieci wodociągowe,

\- drogi,

\- parkingi,

\- sieć energetyczna,

\- sieci sanitarne,

\- sieć odwadniająca,

\- oświetlenie terenu,

\- pylony,

\- sieć ciepłownicza,

\- sieć telekomunikacyjna,

\- posty semaforowe

\- palarnia;

b) naniesienia posadowione na Gruncie 2:

\- sieci wodociągowe,

\- drogi,

\- sieć energetyczna,

\- sieci sanitarne,

\- pylony,

\- sieć ciepłownicza,

\- sieć telekomunikacyjna,

\- palarnia;

c) naniesienia posadowione na Gruncie 3:

\- sieci centralnego ogrzewania,

\- sieci wodociągowe,

\- drogi,

\- place,

\- sieć energetyczna,

\- pylony,

\- posty semaforowe,

\- sieci kanalizacyjne,

\- sieć telekomunikacyjna,

\- palarnia.

Na Gruntach znajdują się również części infrastruktury energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i telekomunikacyjnej, które nie stanowią własności Sprzedającego. Stanowią one element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów, w szczególności przedsiębiorstw przesyłowych. W związku z tym nie będą one przedmiotem planowanej Transakcji.

Grunty położone są na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) (…) 2011 r., zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod zabudowę usługową i usługową administracji.

Powierzchnia użytkowa w Budynkach stanowi przedmiot umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi na cele biurowe, handlowe i usługowe.

Strony planują zawarcie Transakcji w następujących fazach:

\- zawarcie umowy przedwstępnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i własności Budynków i Budowli i Pozostałych składników majątkowych (dalej: „Umowa przedwstępna”) - zgodnie z którą Nabywca oraz Sprzedający zobowiążą się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej; zawarcie Umowy przedwstępnej nastąpi niezwłocznie po złożeniu przedmiotowego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej;

\- zawarcie umowy przyrzeczonej (dalej: „Umowa przyrzeczona”) - na podstawie której dojdzie do przeniesienia przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz własności Budynków i Budowli oraz Pozostałych składników majątkowych.

(ii) Charakterystyka działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), założoną w 2006 r. Działalność Sprzedającego skupia się przede wszystkim na wynajmie przestrzeni biurowych i handlowych o wysokim standardzie na cele komercyjne.

Zgodnie z informacjami ujawnionymi w Krajowym Rejestrze Sądowym („KRS”), przeważającym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z). Pozostały zakres działalności ujawniony w KRS obejmuje:

\- zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie (PKD 68.32.Z);

\- działalność pomocniczą związaną z utrzymaniem porządku w budynkach (PKD 81.10.Z);

\- kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z);

\- roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z);

\- pozostałą działalność wspomagającą usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (PKD 66.19.Z);

\- działalność holdingów finansowych (PKD 64.20.Z);

\- pozostałe formy udzielania kredytów (PKD 64.92.Z);

\- pozostałą finansową działalność usługową, gdzie indziej niesklasyfikowaną, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych (PKD 64.99.Z).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszystkie czynności związane z prowadzeniem jego działalności gospodarczej wykonywane są na podstawie umów o świadczenie usług zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowi - w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego - odrębnego działu, wydziału, oddziału czy innej samodzielnej jednostki. Sprzedający nie prowadzi dla przedmiotowej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość i jej części składowe stanowią składnik majątkowy Sprzedającego, będący źródłem jego przychodów.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (czynny podatnik podatku od towarów i usług) i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień Transakcji. Sprzedający odlicza podatek od towarów i usług od nabywanych towarów i usług, stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Kupujący jest spółką celową, wchodzącą w skład Grupy kapitałowej (…), która została utworzona w celu realizacji inwestycji deweloperskiej składającej się z budynków mieszkalnych (z niewielką częścią powierzchni przeznaczonej na funkcje handlowo-usługowe) z mieszkaniami na sprzedaż oraz otaczającą inwestycję infrastrukturą i zielenią, służącymi w przyszłości nabywcom i mieszkańcom na terenie Nieruchomości. Sprzedaż mieszkań będzie stanowić dostawę towarów lub sprzedaż usług podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący jest i będzie zarejestrowany (w tym na moment dokonania Transakcji) podatnikiem podatku od towarów i usług czynnym.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza przystąpić do działań administracyjno-prawnych zmierzających do realizacji powyższego projektu deweloperskiego, w tym do wydania przez właściwe podmioty niezbędnych aktów prawnych, decyzji i pozwoleń administracyjnych umożliwiających taką inwestycję. Przygotowanie do realizacji inwestycji będzie wymagało dokonania rozbiórki istniejących Budynków, jak również Budowli (ewentualnie pozostawienia część Budowli, wyłącznie w zakresie jakim będą służyć obsłudze procesu budowy lub przyszłej inwestycji). Po wydaniu niezbędnych aktów prawnych, decyzji i pozwoleń administracyjnych, jak również dokonania niezbędnych rozbiórek, Kupujący przystąpi do realizacji projektu deweloperskiego. Powyższe działania będą prowadzone przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Kupujący będzie tymczasowo prowadził działalność gospodarczą polegającą na najmie powierzchni biurowych w Budynkach, tj. przez czas trwania działań przygotowawczych, o których mowa w akapicie powyżej. Kupujący zakłada, że do czasu zakończenia powyższych działań przygotowawczych, wszystkie zawarte umowy najmu na powierzchnie w Budynkach wygasną, zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Strony nie wykluczają, że w ramach Transakcji uzgodnią wcześniejsze rozwiązanie umów najmu zawartych na dłuższy okres, co zostanie odzwierciedlone w umowach przedwstępnej lub przyrzeczonej.

Sprzedający i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi, o których mowa w art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Sprzedającym i Kupującym nie zachodzą również powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

(iii) Historia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego

Sprzedający nabył Nieruchomość w ramach opisanych poniżej transakcji:

\- prawo użytkowania wieczystego działek (…) i (…) wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami i Budowlami zostało nabyte przez Sprzedającego od spółki (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego (repertorium (…)) z (…) 2006 r.;

\- prawo użytkowania wieczystego działki (…) i (…) wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami zostało nabyte przez Sprzedającego od spółki (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego (repertorium (…)) z (…) 2006 r.;

\- prawo użytkowania wieczystego działki (…) i (…) wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami i Budowlami zostało nabyte przez Sprzedającego od spółki (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) w drodze transakcji sprzedaży na podstawie aktu notarialnego (repertorium (…)) z (…) 2006 r.

Po nabyciu Nieruchomości w (…) 2006 r. Sprzedający prowadził działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wynajmie Nieruchomości podmiotom trzecim. Sprzedający kontynuuje tę działalność. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi w związku z prowadzoną działalnością, której przedmiotem był wynajem Nieruchomości. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Sprzedający nie poniósł wydatków na przebudowę/modernizację Budynków i Budowli, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług, których wartość była równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej Budynków i Budowli.

(iv) Przedmiot Transakcji

Zgodnie z Państwa zamierzeniami, w ramach planowanej Transakcji nastąpi:

\- zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa użytkowania wieczystego Gruntów oraz prawa własności Budynków i Budowli;

\- zbycie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego własności aktywów stanowiących ruchomości lub sprzęt niezbędny do eksploatacji Budynków ­- w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

\- wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku - z mocy prawa, na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego oraz scedowanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw i obowiązków wynikających z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku, których okres najmu nie rozpocznie się przed datą Transakcji;

\- scedowanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw z dokumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców Budynków wynikających z zawartych umów najmu (np. w formie gwarancji bankowych) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;

\- przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego wszystkich majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, o ile i w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości;

\- przelanie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw wynikających z gwarancji i rękojmi budowlanych dotyczących prac budowlanych wykonanych w związku z Budynkami;

\- zbycie przez Sprzedającego na Kupującego prawa własności do wszystkich nośników, takich jak materiały, akta i pliki, zawierające dokumentację projektową dotyczącą Nieruchomości;

\- zbycie przez Sprzedającego na Kupującego dokumentacji prawnej i technicznej, dotyczącej Nieruchomości, będącej w posiadaniu Sprzedającego.

Wymienione wyżej składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w ramach planowanej Transakcji, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych, związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego przy wykorzystaniu Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego.

Sprzedający wskazuje także, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

\- aktywów, należności, umów, dokumentów ani praw i obowiązków związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością);

\- ksiąg rachunkowych Sprzedającego;

\- praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji) - przy czym Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia czynszów oraz opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji na zasadach szczegółowo określonych w umowie dokumentującej Transakcję;

\- praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;

\- środków pieniężnych otrzymanych przez Sprzedającego w związku z posiadaniem kompleksu biurowego (np. czynsze zapłacone przez najemców na rzecz Sprzedającego przed Transakcją) - przy czym, nie można wykluczyć, że Nabywca oraz Sprzedający dokonają wzajemnego rozliczenia z tego tytułu w ramach Transakcji;

\- praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością zawartych przez Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartych przez Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego;

\- praw ochronnych znaku towarowego słowno-graficznego (\`(...)\`) i (\`(...)\`),

\- praw i obowiązków z umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów zawartych przez Sprzedającego (z zastrzeżeniem poniżej);

\- praw i obowiązków z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego;

\- praw i obowiązków wynikających z umów dotyczących obsługi prawnej, podatkowej czy księgowej Sprzedającego.

Po przeprowadzeniu Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. W ramach Transakcji Kupujący nie przejmie jednak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego w tym właśnie celu. W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności Kupujący zawrze nową umowę o zarządzanie Nieruchomością, a także nowe umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów. Nie wykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów serwisowych i umów na dostawę mediów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług i mediów na rzecz Sprzedającego, a także, że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z powyższych umów serwisowych i umów na dostawę mediów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, w przypadku gdy z uwagi na istniejące ograniczenia natury prawnej, jak okresy wypowiedzenia i związany z tym brak zgody dostawcy na rozwiązanie umowy w związku z datą Transakcji nie będzie możliwe, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczesnego właściciela kompleksu biurowego). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umowy pożyczki/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Sprzedającego.

Planują Państwo złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem podatku od towarów i usług.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

### Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

### Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej ­- Państwa zdaniem - sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji przy założeniu, że na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług złożą Państwo stosowne oświadczenie oraz wybiorą opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (co jest Państwa zamiarem wskazanym w opisie zdarzenia przyszłego), planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W takiej sytuacji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Reasumując, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatku od towarów i usług planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy -przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

Umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na gruncie (trzema budynkami biurowymi oraz budowlami stanowiącymi odrębne od budynków naniesienia). Łącznie ww. przedmioty transakcji określane są we wniosku jako „Nieruchomość”.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111(…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

\- dostawa nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, przedmiot transakcji spełnia bowiem definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, którego sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

\- dostawa Nieruchomości (działek gruntu objętych użytkowaniem wieczystym wraz z budynkami biurowymi oraz budowlami na nich posadowionymi) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

\- Stronom transakcji (Zbywcy i Nabywcy) będzie przysługiwało prawo do rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na mocy art. 43 ust. 10 ww. ustawy, o ile złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy; oznacza to, że w opisanym zdarzeniu przyszłym, po rezygnacji z przedmiotowego zwolnienia, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług; w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i dokonania wyboru opodatkowania tym podatkiem, Sprzedający będzie zobowiązany do naliczenia podatku od towarów i usług od ceny sprzedaży Nieruchomości oraz udokumentowania Transakcji fakturą VAT.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia jakie im będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie - znak: 0111(…)

Interpretacja ta nie może być wysłana dodatkowo do pełnomocnika Zainteresowanego będącego stroną postępowania - radcy prawnego Pana (…), gdyż to nie on został ustanowiony przez Mocodawcę w udzielonym pełnomocnictwie (PPS - 1) jako pełnomocnik do doręczeń (poz. 46 w PPS-1). Ponadto - ze względów proceduralnych - korespondencja powinna być doręczona tylko do jednego adresata (pełnomocnika).

Zgodnie z art. 145 § 1, 2 i 3 oraz art. 138g Ordynacji podatkowej:

Pisma doręcza się stronie, a gdy strona działa przez przedstawiciela - temu przedstawicielowi.

Jeżeli ustanowiono pełnomocnika, pisma doręcza się pełnomocnikowi pod adresem wskazanym w pełnomocnictwie.

W razie niewyznaczenia pełnomocnika do doręczeń, o którym mowa w art. 138g, organ podatkowy doręcza pisma jednemu z pełnomocników.

Ustanawiając więcej niż jednego pełnomocnika o tym samym zakresie działania lub ustanawiając pełnomocnika ogólnego oraz szczególnego w tej samej sprawie, strona wskazuje organowi jednego z nich jako pełnomocnika do doręczeń.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.