Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-782/14/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-11-14
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w części nabytej w 1993 r., a w części w 1999 r. i w 2014 r.
Słowa kluczowe: nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2014 r. (data wpływu 21 sierpnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 sierpnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W 1993 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość niezabudowaną – działkę o powierzchni 8.0896 ha. W wypisie z rejestru gruntów działka ta oznaczona była jako grunty rolne, pastwisko, nieużytki. W 1999 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Na mocy prawomocnego postanowienia sądu z czerwca 2008 r. udziały w ww. nieruchomości po zmarłym mężu Wnioskodawczyni nabyła wraz z trzema synami – każdy po 1/4 części. W październiku 2013 r. uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ok. 1,2 ha w tej nieruchomości zostało ujęte pod budownictwo jednorodzinne. W marcu 2014 r. trzech synów Wnioskodawczyni przekazało Jej swoje udziały w nieruchomości, w związku z czym stała się Ona jej jedynym właścicielem. Z terenu przeznaczonego pod budownictwo jednorodzinne Wnioskodawczyni zamierza wydzielić działki budowlane i w przyszłości dokonać ich sprzedaży. Nieruchomość przylega do drogi gminnej. Ze wstępnych ustaleń z geodetą wynika, że można wydzielić ok 11 działek budowlanych. W celu zapewnienia dojazdu do wszystkich działek istnieje potrzeba wydzielenia drogi wewnętrznej. Do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie dokonała żadnych czynności związanych ze sprzedażą działek. Po dokonaniu podziału, przed sprzedażą, nie będzie wykonywała żadnych czynności, w wyniku których nastąpi wzrost ich wartości i staną się bardziej atrakcyjne (takich jak np. podłączenie do sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, utwardzenie drogi dojazdowej). Wydzielone działki Wnioskodawczyni zamierza sprzedawać okazjonalnie, bez pomocy biura pośrednictwa w sprzedaży, ogłoszeń w prasie czy internecie. Przed sprzedażą działek nie będzie też występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Aktualnie posiadane grunty Wnioskodawczyni uprawia we własnym zakresie, nie są one przedmiotem dzierżawy. Ponadto Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

Czy w przypadku sprzedaży działek budowlanych w czasie do końca 2019 r. Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego wyliczonego w ten sposób, że 3/8 dochodu podlegać będzie opodatkowaniu, a 5/8 dochodu zwolnione będzie z podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku sprzedaży działek do końca 2019 r. będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego wyliczonego w ten sposób, że 3/8 dochodu podlegać będzie opodatkowaniu, a 5/8 dochodu będzie zwolnione z podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści wniosku wynika, że w 1993 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła nieruchomość niezabudowaną – działkę o powierzchni 8.0896 ha. W wypisie z rejestru gruntów działka ta oznaczona była jako grunty rolne, pastwisko, nieużytki. W 1999 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni. Na mocy prawomocnego postanowienia sądu z czerwca 2008 r. udziały w ww. nieruchomości po zmarłym mężu Wnioskodawczyni nabyła wraz z trzema synami – każdy po 1/4 części. W październiku 2013 r. uchwalony został plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ok. 1,2 ha w tej nieruchomości zostało ujęte pod budownictwo jednorodzinne. W marcu 2014 r. trzech synów Wnioskodawczyni przekazało Jej swoje udziały w nieruchomości, w związku z czym stała się Ona jej jedynym właścicielem. Z terenu przeznaczonego pod budownictwo jednorodzinne Wnioskodawczyni zamierza wydzielić działki budowlane i w przyszłości dokonać ich sprzedaży. Do chwili obecnej Wnioskodawczyni nie dokonała żadnych czynności związanych ze sprzedażą działek. Po dokonaniu podziału, przed sprzedażą, nie będzie wykonywała żadnych czynności, w wyniku których nastąpi wzrost ich wartości i staną się bardziej atrakcyjne (takich jak np. podłączenie do sieci energetycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, utwardzenie drogi dojazdowej). Wydzielone działki Wnioskodawczyni zamierza sprzedawać okazjonalnie, bez pomocy biura pośrednictwa w sprzedaży, ogłoszeń w prasie czy internecie. Przed sprzedażą działek nie będzie też występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Aktualnie posiadane grunty Wnioskodawczyni uprawia we własnym zakresie, nie są one przedmiotem dzierżawy. Ponadto Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT oraz nie prowadzi działalności gospodarczej.

W świetle przedstawionych okoliczności faktycznych stwierdzić należy, że z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne jest dokonanie czynności odpłatnego zbycia przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia. Konieczne jest zatem ustalenie daty nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 pojęcia „nabycie” dlatego dla ustalenia, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, określonego w analizowanej normie prawnej odwołać się należy do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Wskazać więc należy, że zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie natomiast z art. 922 Kodeksu cywilnego spadek stanowią prawa i obowiązki majątkowe zmarłego, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jedną lub kilka osób, stosownie do przepisów niniejszej ustawy. Z kolei w myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Analiza zacytowanych przepisów Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że nabyciem jest uzyskanie prawa własności rzeczy, czego skutkiem jest zwiększenie aktywów majątkowych danego podmiotu, który uzyskuje prawo rzeczowe w stosunku do rzeczy.

W przypadku natomiast gdy rzecz stanowi przedmiot współwłasności kilku podmiotów (bez względu na to, czy jej źródłem jest czynność cywilnoprawna – umowa – czy też inne zdarzenie prawne jak np. spadkobranie) jako nabycie traktować należy każde przyznanie jednemu ze współwłaścicieli rzeczy o wartości przekraczającej jego udział w majątku wspólnym. Na jego skutek następuje bowiem zwiększenie aktywów majątku takiego współwłaściciela. Tym samym dochodzi do nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze wszystkimi wynikającymi z tego faktu konsekwencjami.

W rezultacie stwierdzić więc należy, że w przypadku sprzedaży przed końcem 2019 r. przez Wnioskodawczynię działek wydzielonych z nieruchomości nabytej pierwotnie wspólnie z mężem w 1993 r. sprzedaż ta:

*   w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1993 r. w drodze umowy sprzedaży oraz w 1999 r. w drodze spadkobrania po mężu – nie będzie stanowiła źródła przychodów, gdyż w tej części dojdzie do niej po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia.
*   w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2014 r. od synów Wnioskodawczyni – spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż w tej części dojdzie do niej przed upływem okresu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem w tej części będzie ona stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w ww. przepisie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.