Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-72/13-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2013-04-24
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; cena-cena nabycia; koszt-koszty uzyskania przychodów; kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 10 stycznia 2013 r. (data wpływu 24 stycznia 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 stycznia 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 4 października 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem, do majątku wspólnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, na które zaciągnęli kredyt bankowy w dniu 5 października 2007 r. Na zabezpieczenie spłaty kredytu została ustanowiona hipoteka umowna i kaucyjna.

W dniu 3 stycznia 2008 r. Zainteresowana wraz z mężem przekazali umową darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (nabyte w dniu 4 października 2007 r.) ich synowi wraz z obciążającą hipoteką kaucyjną i umową.

W dniu 4 kwietnia 2011 r. syn przekazał Wnioskodawczyni i Jej mężowi umową darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (nabyte od nich w dniu 3 stycznia 2008 r. w drodze darowizny) wraz z obciążającą hipoteką umowną i kaucyjną.

W dniu 9 maja 2011 r. na prawach własności ustawowej Zainteresowana i Jej małżonek zbyli umową sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (jest to to samo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, o którym mowa powyżej).

W notarialnej umowie sprzedaży strony ustaliły, iż kwotę zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek zaciągniętego w dniu 5 października 2007 r. nabywca przekaże bezpośrednio na konto banku celem spłaty zadłużenia.

Kredyt zaciągnięty w dniu 5 października 2007 r. małżonkowie spłacali zgodnie z harmonogramem w miesięcznych ratach począwszy od dnia 5 listopada 2007 r. do dnia 5 maja 2011 r. Kwota kredytu ustalona w umowie sprzedaży z dnia 9 maja 2011 r. została spłacona bezpośrednio przez nabywcę w dniu 10 maja 2011 r.

W złożonym odrębnie przez każdego z małżonków zeznaniu PIT 39 za 2011 rok dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych zadeklarowano wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy spłata kredytu zaciągniętego w dniu 5 października 2007 r., który był przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w dniu 4 października 2007 r.) stanowi wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a), w zw. z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, dochód z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Zainteresowanej, spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego w dniu 5 października 2007 r. na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, mieści się w dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kredyt został zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z powyższego wynika, iż jeśli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym czynność ta nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) cyt. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment nabycia tych nieruchomości i praw majątkowych.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w dniu 4 października 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem, do majątku wspólnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, na które zaciągnęli kredyt bankowy w dniu 05 października 2007 r. W dniu 3 stycznia 2008 r. Zainteresowana wraz z mężem przekazali umową darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (nabyte w dniu 4 października 2007 r.) ich synowi wraz z obciążającą hipoteką kaucyjną i umową. W dniu 4 kwietnia 2011 r. syn przekazał Wnioskodawczyni i Jej mężowi umową darowizny spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (nabyte od nich w dniu 3 stycznia 2008 r. w drodze darowizny) wraz z obciążającą hipoteką umowną i kaucyjną. W dniu 9 maja 2011 r. na prawach własności ustawowej Zainteresowana i Jej małżonek zbyli umową sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (jest to to samo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, o którym mowa powyżej).

W związku z powyższym, skoro zbycie lokalu mieszkalnego nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości podlega opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 tej ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 cyt. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Wskazać należy iż, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Z postanowień art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m. in.:

1.  wydatki poniesione na:
    
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
    
    *   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
    
    *   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w notarialnej umowie sprzedaży strony ustaliły, iż kwotę zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek zaciągniętego w dniu 5 października 2007 r. nabywca przekaże bezpośrednio na konto banku celem spłaty zadłużenia. Kwota kredytu ustalona w umowie sprzedaży z dnia 9 maja 2011 r. została spłacona bezpośrednio przez nabywcę w dniu 10 maja 2011 r.

Ponadto, przedstawiając stan faktyczny Wnioskodawczyni wskazała, że kredyt zaciągnięty w dniu 5 października 2007 r. małżonkowie spłacali zgodnie z harmonogramem w miesięcznych ratach począwszy od dnia 5 listopada 2007 r. do dnia 5 maja 2011 r.

Powyższe wskazuje, że dokonując sprzedaży lokalu mieszkalnego Zainteresowana spłaciła środkami z tej transakcji ciążący na Niej kredyt zaciągnięty na zakup ww. nieruchomości. Takie przeznaczenie środków przewiduje art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy. Przy czym, bez znaczenia w przedmiotowej sprawie pozostaje forma dokonania tej spłaty, tj. czy dokonana została osobiście przez Wnioskodawczynię, czy też w Jej imieniu dokonał tego nabywca nieruchomości.

Reasumując, spłata kredytu zaciągniętego w dniu 5 października 2007 r., który był przeznaczony na własne cele mieszkaniowe – nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w dniu 4 października 2007 r. – stanowi wydatek w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a), w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. męża Zainteresowanej. Małżonek Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.