Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-545/10/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-23
Teza: Czy spłaty raty kredytu zaciągniętego na zakup domu wydatkowane z dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości można uznać jako przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe oraz czy kosztem nabycia nowej nieruchomości będą spłaty rat kredytu wraz z odsetkami?
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; odsetki; podatek; ryczałt; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 23 kwietnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 16 czerwca 2010r, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu wraz z odsetkami - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 kwietnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu wraz z odsetkami.

W związku z brakami formalnymi wniosku pismem z dnia 11 czerwca 2010r. Znak: IBPBII/2/415-545/10/CJS wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 16 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w październiku 2004r. nabył dom położony przy ul. Sz. Następnie w dniu 10 lutego 2008r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży ww. domu (umowa ta nie została zwarta w formie aktu notarialnego), na mocy której wnioskodawca otrzymała zaliczkę w wysokości 200.000 zł. przekazaną poprzez rachunek bankowy żony.

Z kolei w dniu 14 lutego 2008r. wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę kupna nowego domu przy ul. K. i z tego tytułu uiścił zaliczkę w kwocie 90.950 zł.

Ostateczna umowa sprzedaży domu przy ul. Sz. za kwotę 450.000 zł została zawarta 26 maja 2008r.

Przyrzeczona umowa zakupu domu położonego przy ul. K. została zawarta w formie aktu notarialnego w dniu 02 czerwca 2008r. Wnioskodawca cenę uiścił w gotówce (334.068 zł) resztę pokrył z kredytu hipotecznego (150.000 zł).

W dniu 08 czerwca 2008r. wnioskodawca poinformował właściwy urząd skarbowy o dokonanej sprzedaży domu położonego przy ul. Sz. oraz o przeznaczeniu tak uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Ponadto wnioskodawca wskazał, iż ze sprzedaży domu położonego przy ul. Sz. uzyskał całkowitą kwotę w wysokości 650.000 zł, natomiast na zakup nowego domu położonego przy ul. K. wydał środki własne w wysokości 425.018 zł. Różnica jaka została do rozliczenia to kwota 224.982 zł.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawca podał, że nowy dom położony przy ul. K. został nabyty za cenę 575.018 zł, natomiast kredyt hipoteczny w postaci linii kredytowej został zaciągnięty na zakup ww. domu

W związku z powyższym zadano m. in. następujące pytanie.

Czy w rozliczeniu kwoty 224.982 zł wnioskodawca może uwzględnić część spłaconego kredytu wraz z odsetkami za cały okres?

Zdaniem wnioskodawcy, w sytuacji kiedy kwota wydatkowana na zakup domu położonego przy ul. K. zostanie pomniejszona o wartość udzielonego kredytu hipotecznego to spłacone do dnia 01 czerwca 2010r. raty kapitałowe i odsetkowe powinny być zaliczone do kosztów zakupu nieruchomości, ponieważ pochodzą ze sprzedaży nieruchomości (domu) położonego przy ul. Sz. Natomiast jeżeli jako kwota wydatkowana zostanie uznana cała kwota zapłacona za nieruchomość tj. 575.018 zł, to oczywiście zarówno raty kapitałowe jak i odsetki nie będą kosztem zakupu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Mając na uwadze powyższe, należy podkreślić, iż przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 2004r. nabył nieruchomość, którą sprzedał w 2008r. uzyskując z tego tytułu kwotę 650.000 zł. W tym samym roku nabył nową nieruchomość za łączną kwotę 575.018 zł. Środki na jej nabycie w części pochodziły ze sprzedaży zbywanej nieruchomości, natomiast w części wynoszącej 150.000 zł z zaciągniętego na ten cel kredyt.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez wnioskodawcę ww. nieruchomości miało miejsce w 2004r., a jej sprzedaż nastąpiła w 2008r. czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można m.in. poniesione przez zbywającego opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, koszty prowizji agencji nieruchomości z tytułu pośrednictwa w sprzedaży.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23), chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie, bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
*   na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Z kolei art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powołany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanych przychodów na cele wymienione w tym przepisie.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem m.in., iż podatnik ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., w przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne. Tym samym prawo do zwolnienia przychodu z opodatkowania zostanie zachowane, nawet jeśli kredyt będzie zaciągnięty przed datą sprzedaży nieruchomości.

Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że wnioskodawca w dniu 10 lutego 2008r. sprzedał nieruchomość – budynek mieszkalny. Następnie zakupił dom a środki przeznaczone na ten zakup pochodziły m. in. z zaciągniętego przez wnioskodawcę kredytu.

W świetle powyższego należy stwierdzić, iż spłaty rat kredytu zaciągniętego przez wnioskodawcę na zakup domu, pochodzące z przychodu powstałego u wnioskodawcy z tytułu sprzedaży wcześniej posiadanej nieruchomości - budynku mieszkalnego, jeżeli zostaną wydatkowane nie później niż w okresie dwóch lat od dnia ww. sprzedaży, można uznać za wydatki na cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotnym jest, aby środki ze sprzedaży zostały wydatkowane w terminie określonym przepisem, tj. w okresie 2 lat od dnia sprzedaży.

Jeśli natomiast wnioskodawca korzystając z dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, uzna, że przychód ze sprzedaży nieruchomości przy ul. Sz. w kwocie 650.000 zł wydatkował na zakup budynku mieszkalnego za kwotę 575.018 zł, to istotnie tak jak twierdzi – nie będzie mógł dowodzić, że pozostałą ze sprzedaży część kwoty wydatkuje na spłatę kredytu z odsetkami. Takie rozliczenie oznaczałoby bowiem podwójne potraktowanie tej samej kwoty jako zwolnionej: raz jako wydanej na nabycie a drugi raz – na spłatę kredytu- kredyt wszakże finansował to samo nabycie. Wnioskodawca musi zatem wybrać czy rozliczy przychód ze sprzedaży w całości ceną zakupu nowej nieruchomości, czy też rozliczy nim tylko cenę zakupu bez pozostałej części sfinansowanej kredytem. Tę część sfinansowaną kredytem rozliczy natomiast jako środki przeznaczone na spłatę kredytu wraz z odsetkami.

Reasumując stwierdzić należy, iż wnioskodawca przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2004r. może stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r. przeznaczyć na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie nowej nieruchomości. Istotne jest jednak, aby tego samego wydatku nie odliczył również w kwocie wydatkowanej na nabycie nowej nieruchomości zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Mając na uwadze powyższe stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.