Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/443-681/11/RSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-09-07
Teza: dostawa wyodrębnionych w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych 8 lokali mieszkalnych i lokalu usługowego
Słowa kluczowe: lokal-sprzedaż lokalu; ulepszenie; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2011r. (data wpływu 7 czerwca 2011r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy wyodrębnionych w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych 8 lokali mieszkalnych i lokalu usługowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 7 czerwca 2011r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku VAT dla dostawy wyodrębnionych w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych 8 lokali mieszkalnych i lokalu usługowego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w roku 2011 zakupił od osób fizycznych nieruchomość - budynek mieszkalny. Sprzedawcy nie byli podatnikami VAT, w związku z czym zapłacono przy nabyciu podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek VAT naliczony nie wystąpił). Nieruchomość została wybudowana w latach trzydziestych ubiegłego wieku. Według zapisów w księgach wieczystych w nieruchomości wyodrębnione są 4 lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej ok. 222 m2. Obecnie wykonywany jest projekt, który zakłada rozbudowę i nadbudowę. Zostanie wyodrębnionych 8 lokali mieszkalnych oraz jeden lokal usługowy. I tak na parterze wyodrębniony zostanie 1 lokal usługowy o powierzchni użytkowej 89,24 m2, na I piętrze 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 130,04 m2, na II piętrze 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 130,14 m2, na III piętrze 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 132,78 m2 a na poddaszu 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 109,10 m2). Łączna powierzchnia użytkowa lokali usługowych wyniesie więc 89,24 m2, natomiast lokali mieszkalnych 502,06 m2.

Według założeń planowana kwota wydatków związanych z przebudową budynku powinna przewyższyć wartość zakupu nieruchomości. Wyodrębnione w wyniku prowadzonych prac budowlanych lokale: usługowy i mieszkalne będą sprzedawane oddzielnie. Wnioskodawca nie wprowadził zakupionej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, bowiem jej nabycie jest związane z planowaną sprzedażą wyodrębnionych w wyniku przebudowy lokali.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wyodrębnionych w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych 8 lokali mieszkalnych i lokalu usługowego będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki:

*   23% dla lokalu usługowego
*   8% dla lokali mieszkalnych na podstawie art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT

czy też będzie korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wszystkich mieszkań będzie objęta 8% stawką podatku VAT wynikającą z art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT. Sprzedaż lokalu usługowego objęta będzie z kolei opodatkowaniem podatkiem VAT według stawki podstawowej 23%. Bez znaczenia pozostaje tutaj fakt, że przed modernizacją budynek był już budynkiem mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. W wyniku rozbudowy powierzchnia użytkowa lokali zwiększy się z ok. 222 m2 do ok. 591,30 m2, co jednoznacznie wskazuje, że w wyniku przeprowadzonych prac powstanie nowy budynek a sprzedaż wyodrębnionych przez Wnioskodawcę lokali będzie dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - w świetle art. 7 ust. 1 powołanej ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy o podatku od towarów i usług przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Przy czym zgodnie z art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W myśl ust. 12a tegoż artykułu, przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ww. ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, nie zalicza się:

*   budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
*   lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W oparciu o regulację ust. 12c tegoż artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 12 cyt. Ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęć, budowa, przebudowa, roboty budowlane, dlatego też w tym zakresie należy odwołać się do przepisów prawa budowlanego.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 6, 7 i 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) przez:

*   budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;
*   przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego;
*   roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.

Modernizacja oznacza unowocześnienie, uwspółcześnienie produktu, trwałe ulepszenie np. istniejącego obiektu budowlanego, prowadzące do zwiększenia jego wartości użytkowej (źródło: Wikipedia, wolna encyklopedia).

Ponadto, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęć: lokal mieszkalny i lokal użytkowy, zatem należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

W myśl art. 2 ust. 2 tej ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „lokal użytkowy” zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Przedstawiona analiza powołanych wyżej przepisów prawnych prowadzi do wniosku, iż 8% stawka podatku od towarów i usług może być stosowana wyłącznie w stosunku do dostawy samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, służących zaspokajaniu „mieszkaniowych" potrzeb społeczeństwa. Preferencyjna stawka podatku od towarów i usług nie ma natomiast zastosowania do dostawy lokali użytkowych, czyli lokali, które nie pełnią funkcji mieszkaniowych. a w związku z tym podlegają one opodatkowaniu 23% stawką podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy mieć na uwadze przywołane wyżej regulacje prawne (tj. art. 41 ust. 12-12c ustawy o VAT), regulujące kwestię zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku do czynności wskazanych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, dotyczących budynków i lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 41 ust. 12b, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Dla określenia, czy dostawa budynku, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z VAT istotne jest uwzględnienie definicji pierwszego zasiedlenia sformułowanej na potrzeby ustawy o VAT w jej art. 2 pkt 14.

W myśl tej właśnie definicji przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat, zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Pierwsze zasiedlenie ma zatem obecnie miejsce w momencie oddania do używania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi:

1.  nowo wybudowanego budynku (budowli lub jego części) lub
2.  gruntownie odnowionego (nakłady na odnowienie to co najmniej 30% jego wartości początkowej) budynku (budowli lub jego części)

\-w wyniku czynności podlegającej opodatkowaniu VAT (np. sprzedaż, najem, dzierżawa, leasing)

Pierwsze zasiedlenie zatem będzie miało miejsce np. wtedy, gdy podatnik wybuduje nowy obiekt budowlany (np. biurowiec), po czym dokona jego sprzedaży, najmu, dzierżawy czy leasingu. Jeżeli jednak po jego wybudowaniu nie dokona takiej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, a będzie go sam użytkował na własną działalność przez np. 10 lat, to nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia. Zbywając go zatem po 5, 10, lub 15 latach eksploatacji, dokonuje dopiero jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, co czyni tę czynność opodatkowaną (chyba, że przy jego budowie nie korzystał z odliczenia podatku i nie dokonywał nakładów ulepszających w wysokości co najmniej 30% wartości początkowej budynku, a jeżeli takie poczynił, wykorzystywał ten budynek w stanie ulepszonym do działalności opodatkowanej co najmniej 5 lat - wówczas będzie to dostawa zwolniona od VAT).

W przypadku natomiast kryterium ulepszenia, będzie ono miało generalnie zastosowanie gdy miało już miejsce pierwsze zasiedlenie w wyniku oddania do użytkowania budynku (lokalu) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po jego wybudowaniu w wyniku, np. sprzedaży, najmu, dzierżawy lub leasingu, po czym doszło (w nieokreślonym okresie czasu - roku, 2 lub 15 lat) do jego ulepszenia, skutkującego poniesieniem wydatków w kwocie co najmniej 30% jego wartości początkowej, w następstwie czego nastąpiło oddanie tegoż budynku (lokalu) pierwszemu (po ulepszeniu) jego nabywcy lub użytkownikowi w wyniku czynności, np. sprzedaży, najmu, dzierżawy lub leasingu (pierwsze zasiedlenie po ulepszeniu).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca w roku 2011 zakupił od osób fizycznych nieruchomość - budynek mieszkalny. Sprzedawcy nie byli podatnikami VAT, w związku z czym zapłacono przy nabyciu podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek VAT naliczony nie wystąpił). Nieruchomość została wybudowana w latach trzydziestych ubiegłego wieku. Według zapisów w księgach wieczystych w nieruchomości wyodrębnione są 4 lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej ok. 222 m2. Obecnie wykonywany jest projekt, który zakłada rozbudowę i nadbudowę. Zostanie wyodrębnionych 8 lokali mieszkalnych oraz jeden lokal usługowy. I tak na parterze wyodrębniony zostanie 1 lokal usługowy o powierzchni użytkowej 89,24 m2, na I piętrze 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 130,04 m2, na II piętrze 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 130,14 m2, na III piętrze 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 132,78 m2, a na poddaszu 2 mieszkania o łącznej pow. użytkowej 109,10 m2). Łączna powierzenia użytkowa lokali usługowych wyniesie więc 89,24 m2, natomiast lokali mieszkalnych 502,06 m2.

Według założeń planowana kwota wydatków związanych z przebudową budynku powinna przewyższyć wartość zakupu nieruchomości. Wyodrębnione w wyniku prowadzonych prac budowlanych lokale: usługowy i mieszkalne będą sprzedawane oddzielnie. Wnioskodawca nie wprowadził zakupionej nieruchomości do ewidencji środków trwałych, bowiem jej nabycie jest związane z planowaną sprzedażą wyodrębnionych w wyniku przebudowy lokali.

Ponadto, Wnioskodawca wyjaśnił, że przed modernizacją budynek był już budynkiem mieszkalnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. W wyniku rozbudowy powierzchnia użytkowa lokali zwiększy się z ok. 222 m2 do ok. 591,30 m2 oraz w wyniku przeprowadzonych prac powstaną nowe lokale a sprzedaż wyodrębnionych przez Wnioskodawcę lokali będzie dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia.

Odnosząc powołane regulacje do przedstawionego przez Wnioskodawcę zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, iż do sprzedaży wyodrębnionych w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych 8 lokali mieszkalnych będzie miała zastosowanie stawka podatku w wysokości 8%, tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, w myśl art. 41 ust. 12c ustawy o VAT. Natomiast dostawa lokalu usługowego podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku. Obniżone stawki mają, bowiem charakter wyjątkowy i winny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, sprzedaż wyodrębnionych przez Wnioskodawcę 8 lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu usługowego będzie dostawą dokonywaną w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem nastąpi ona po ich wybudowaniu i nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w cyt. art. 43 ust. 1 pkt 10 powołanej ustawy o VAT. W zaistniałej sytuacji, jak wskazał Wnioskodawca, w wyniku przeprowadzonych prac powstaną nowe lokale mieszkalne i nowy lokal usługowy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.