Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-215/a/07/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2007-11-28
Teza: Czy dokonana przez Podatnika sprzedaż lokalu (udziału w lokalu) podlega podatkowi dochodowemu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Co jest kosztem uzyskania przychodu u każdego z małżonków w wypadku tej sprzedaży, a w szczególności czy są kosztami uzyskania przychodów wydatki na nabycie gruntu, wydatki na usługi budowlane oraz zakupione materiały budowlane udokumentowane fakturami VAT?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; opodatkowanie; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2007 r. (data wpływu 12 września 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 12 września 2007 r. (data wpływu) został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

**W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.**

W dniu 22 kwietnia 2004 r. zakupiono we współwłasności zabudowaną starym domem działkę, oznaczoną w ewidencji gruntów pod numerem geod. Dom ten wyburzono w czerwcu 2005 r. Zakupu dokonali małżonkowie Pani E. i Pan J. (¼ udziału w nieruchomości), ich syn Pan M. (¼ udziału w nieruchomości), małżeństwo Pani I. i Pan A. (¼ udziału w nieruchomości) oraz ich córka Pani U. (¼ udziału w nieruchomości).

W dniu 1 marca 2005 r. rodzice – Pani E. i Pan J. dokonali darowizny ich udziału ¼ w nieruchomości na rzecz syna Pana M. Dnia 24 stycznia 2006 r. doszło do zamiany części gruntów tej działki z Gminą i nadanie nowych numerów geodezyjnych.

Stan obecny własności nieruchomości to działka nr 0/7 i działka nr 0/2, które należą do: Pana M. (udział 2/4), Pani U. (udział ¼) oraz Pana A. i Pani I. (udział ¼). W dniu 21 października 2005 r. na podstawie prawomocnej decyzji – zezwolenia na budowę wydana przez Urząd Miejski w B. na Panią U. i Pana A., Pana M., Panią I. (małżonka Pana M. i córka Pani I. i Pana A.). Na działce rozpoczęto budowę budynku usługowo – handlowego, wyłącznie przez małżeństwo Panią I. i Pana M. (rozdzielność majątkowa), którzy są podatnikami VAT i prowadzą odrębne działalności gospodarcze. Dla Pani I. została wyrażona pisemna zgoda przez współwłaścicieli na dysponowanie działką na cele budowlane. Nakłady na budowę są udokumentowane fakturami VAT (wystawione odrębnie na Panią I. i Pana M.). Ponoszący nakłady Pani I. i Pan M. nie odliczali podatku VAT z faktur i nie zaliczali wydatków na budowę w koszty firmy. Obecnie budynek znajduje się w stanie surowym zamkniętym z wykonaną elewacją zewnętrzną.

W związku z zamiarem uporządkowania statusu nieruchomości i ze względu na to, iż budowa była finansowana i prowadzona przez małżeństwo Panią I. i Pana M., rodzice – Pani I., Pan A. (udział ¼) oraz Pani U. (udział ¼), zamierzacie przekazać swoje udziały poprzez darowiznę - wyłącznie na rzecz Pani I. - która ma być w najbliższym czasie potwierdzona aktem notarialnym. Po dokonaniu darowizny, nieruchomość należałaby do małżeństwa – Pana M. (2/4 udziału) i małżonki Pani I. (2/4 udziału).

W opisie zdarzenia przyszłego nadmienia Pan, iż między Panem a Pana małżonką istnieje rozdzielność majątkowa. Wykonuje Pan pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów. Budynek był wybudowany przez małżonków bez zamiaru uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Po zakończeniu budowy małżonkowie mają zamiar wyodrębnić własność lokali, a następnie:

*   zbyć jeden lub dwa lokale – każde z małżonków zbywa swój udział w prawie do lokalu, który wyniesie 50%,
*   resztę lokali wynajmować.

Zarówno zbycie lokali jak i najem będą dokonywane poza prowadzoną przez małżonków działalnością gospodarczą.

**W związku z powyższym zadano następujące pytania:**

1.  Czy dokonana przez Pana sprzedaż lokalu (udział w lokalu) podlega podatkowi dochodowemu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Co jest kosztem uzyskania przychodu u każdego z małżonków w wypadku tej sprzedaży, a w szczególności czy są kosztami uzyskania przychodów wydatki na nabycie gruntu, wydatki na usługi budowlane oraz zakupione materiały budowlane udokumentowane fakturami VAT?
3.  Czy sprzedaż podlega podatkowi VAT?
4.  Czy małżonkowie (każdy z małżonków oddzielnie) w zakresie poniesionych przez niego wydatków na budowę tego budynku mogą odliczyć podatek VAT naliczony poprzez korektę deklaracji za poprzednie miesiące?
5.  Czy wyodrębnienie własności lokali powoduje jakiekolwiek obowiązki podatkowe po stronie małżonków?
6.  Czy przychody z ww. najmu pozostałych lokali mogą być opodatkowane ryczałtem od najmu poza prowadzoną działalnością gospodarczą?

Pismem z dnia 30 października 2007 r. (data wpływu) sprecyzowano, iż intencją Pana w zakresie pytania drugiego, było uzyskanie interpretacji indywidualnej dotyczącej bezpośrednio Pana. Jednocześnie doprecyzował Pan pytanie piąte stwierdzając, iż intencją Pana było zapytanie o to, czy wyodrębnienie własności lokali spowoduje powstanie dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych i spowoduje konieczność zapłaty podatku VAT naliczonego.

Przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie pierwsze i drugie. Wniosek Pana w zakresie pozostałych pytań zostanie rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi.

Zdaniem Wnioskodawcy – w zakresie pytania pierwszego i drugiego – sprzedaż udziału w lokalach podlega podatkowi dochodowemu na zasadzie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie ona dokonana poza działalnością gospodarczą, a budowa zostanie zakończona w 2007 r. lub później. Do kosztów uzyskania przychodów natomiast, można zaliczyć wydatki poniesione przez Pana, proporcjonalnie do zbywanych lokali w powierzchni w całości budynku (wydatki na nabycie gruntu, wydatki na usługi i zakupione materiały budowlane udokumentowane fakturami VAT).

**Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zmianami) do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego definiując nieruchomość należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zmianami). Z przepisów tych wynika, że nieruchomościami są grunty, a także budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepis art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że - z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie - do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Dlatego też sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku, bez względu na datę jego wzniesienia.

Wyżej wymienione przepisy wyrażają więc generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Nieruchomością jest więc grunt, natomiast budynek stanowi jego część składową. Dlatego też sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r., do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada jednak nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości (udziału w nieruchomości) przez Wnioskodawcę.

W oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż udziały w nieruchomości nabył Pan:

*   w 2004 r. – w drodze zakupu (1/4 udziału w nieruchomości),
*   w 2005 r. – w drodze darowizny od rodziców (1/4 udziału w nieruchomości)
*   w 2006 r. – w drodze zamiany

Wobec powyższego kwestię opodatkowania przychodu ze sprzedaży udziału w nieruchomości należy ocenić przy zastosowaniu przepisów ustawy o podatku dochodowym sprzed nowelizacji, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości nabytej w 2004 r. w drodze zakupu, podlegać będzie 10% zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, chyba że skorzysta Pan ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 w związku z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 roku.

Dodać przy tym należy, że konsekwencją opodatkowania przychodu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest to, iż nie ma Pan uprawnień do odliczania kosztów uzyskania przychodów, czyli nakładów poniesionych na zbywaną nieruchomość.

Jednocześnie, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., wolne od podatku dochodowego – z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a – są w całości przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

W świetle powyższego, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży udziału w nieruchomości w części nabytej w 2005 r. tytułem darowizny, podlega zwolnieniu z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z przepisem art. 14f § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 75 zł. W związku z tym, iż wniosek Pana – w ocenie tutejszego organu – dotyczy siedmiu zdarzeń przyszłych, zaś opłata została uiszczona w wysokości 600 zł (osiem zdarzeń przyszłych) – część wpłaty z dnia 29 października 2007 r. (75 zł) zostanie zwrócona na adres wskazany przez Pana na bankowym dowodzie wpłaty.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.