Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/4511-694/15-2/TJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2015-09-10
Teza: Ustalanie dochodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym.
Słowa kluczowe: kredyt; nieruchomości; spłata; zbycie-odpłatne zbycie; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015, poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 16 czerwca 2015 r. (data wpływu 22 czerwca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 czerwca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym.

We wniosku tym przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 11 lutego 2014 r. wraz z Panem K. B. podpisała Pani akt notarialny dotyczący nabycia lokalu mieszkalnego – ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego od firmy deweloperskiej. Cena lokalu będącego przedmiotem tego aktu została określona na kwotę 233 000 zł. Notariusz pobrał gotówką od nabywców tytułem opłaty sądowej 335 zł, tytułem wynagrodzenia notariusza 1008 zł 60 gr. Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z Panem K. B. w udziałach po 1/2 każdy. Nabycie nieruchomości w całości zostało sfinansowane ze wspólnie przez strony zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. W umowie tej zaznaczono przeznaczenie kredytu: „na potrzeby mieszkaniowe”, a jego cel: „budowa lokalu mieszkalnego i wykończenie lokalu mieszkalnego”. Kwota kredytu 256 300 zł w całości przeznaczona została na zakup i częściowe wykończenie mieszkania – tym samym przyczyniła się do zwiększenia wartości lokalu mieszkalnego do kwoty kredytu tj. do 256.000 zł. Współwłaściciele chcą dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności poprzez zawarcie umowy przenoszącej współwłasność nieruchomości w zamian za przejęcie długu na podstawie art. 519 i art. 523 Kodeksu cywilnego. W zamian za przejęcie przez Pana K. B. długu zamierza Pani przekazać na jego rzecz przysługujący Jej udział w nieruchomości, którą stanowi lokal mieszkalny. Natomiast Pan K. B. zamierza zobowiązać się do dalszej spłaty kredytu hipotecznego (posiada zdolność kredytową do przejęcia długu w całości) w zamian za przejęcie Pani udziału w mieszkaniu. Wartość kredytu na dzień 16 czerwca 2015 r. wynosi około 251 000 zł.

Wartość 1/2 udziału w nieruchomości to kwota ok. 128.000 zł (kredyt w całości został przeznaczony na zakup i wykończenie mieszkania).

Faktyczną zmianę formy własności obecni współwłaściciele mają zamiar dokonać przed upływem pięciu lat od daty nabycia. Cała transakcja będzie bezgotówkowa.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie.

Czy w sytuacji opisanej we wniosku powinien wystąpić obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego?

Wnioskodawczyni uważa, że o ile przekaże swój udział w lokalu mieszkalnym w zamian za przejęcie długu, to nie powinien wystąpić po Jej stronie obowiązek zapłacenia podatku dochodowego, ponieważ dochód nie wystąpi. Stwierdza, że zbycie udziału zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tych udziałów, tj. przed końcem 2019 r. a więc przeniesienie własności udziału w nieruchomości na K. B. w zamian za przejęcie długu będzie stanowiło dla Niej źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego – bo w zamian za zwolnienie z długu – zbycia udziału w nieruchomości. Przychód ten będzie miał wartość 125 500 zł (tj. będzie on równy 1/2 wartości kredytu wg. stanu na dzień 16 czerwca 2015 r.). Wnioskodawczyni wyjaśnia również, że stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W związku z tym wskazuje że poniosła następujące koszty nabycia nieruchomości: połowę ceny zakupu udziału w lokalu mieszkalnym – 116 500 zł, połowę pozostałej kwoty kredytu, która została wykorzystana na prace wykończeniowe mieszkania – 11 650 zł oraz połowę kosztów notarialnych – opłaty sądowe i notarialne - 671 zł, w sumie 128 821 zł. A więc dochód, który byłby podstawą obliczenia 19% podatku w tej sytuacji nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 11 lutego 2014 r. wraz z Panem K. B. Wnioskodawczyni podpisała akt notarialny dotyczący nabycia lokalu mieszkalnego – ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego od firmy deweloperskiej. Cena lokalu będącego przedmiotem tego aktu została określona na kwotę 233 000 zł. Notariusz pobrał gotówką od nabywców tytułem opłaty sądowej 335 zł, tytułem wynagrodzenia notariusza 1008 zł 60 gr. Przedmiotową nieruchomość nabyła Pani wraz z Panem K. B. w udziałach po 1/2 każdy. Nabycie nieruchomości w całości zostało sfinansowane ze wspólnie przez strony zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. Kwota kredytu 256 300 zł w całości przeznaczona została na zakup i częściowe wykończenie mieszkania – tym samym przyczyniła się do zwiększenia wartości lokalu mieszkalnego do kwoty kredytu tj. do 256.000 zł. Współwłaściciele chcą dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności poprzez zawarcie umowy przenoszącej współwłasność nieruchomości w zamian za przejęcie długu na podstawie art. 519 i art. 523 Kodeksu cywilnego. W zamian za przejęcie przez Pana K. B. długu Wnioskodawczyni zamierz przekazać na jego rzecz przysługujący Jej udział w nieruchomości, którą stanowi lokal mieszkalny. Natomiast Pan K. B. zamierza zobowiązać się do dalszej spłaty kredytu hipotecznego w zamian za przejęcie Pani udziału w mieszkaniu. Wartość kredytu na dzień 16 czerwca 2015 r. wynosi około 251 000 zł.

Odnosząc się do przedstawionego opisu w pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że umowa, jaką planuje zawrzeć Wnioskodawczyni wraz z Panem K. B., nie będzie umową nieodpłatną, albowiem na jej skutek dojdzie do przejęcia przez nabywcę udziału w lokalu mieszkalnym zobowiązania do spłaty kredytu i jednocześnie do zwolnienia z długu Wnioskodawczyni. Tym samym czynność ta będzie miała charakter odpłatny, a że dojdzie do niej przez upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia przez Wnioskodawczynię udziału w lokalu mieszkalnym, stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w zacytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyty w tym przepisie zwrot „odpłatne zbycie” oznacza bowiem każde przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Przy czym zapłatą za przeniesienie prawa własności rzeczy lub prawa majątkowego może być każda forma przysporzenia majątkowego po stronie podmiotu zbywającego, jak np. zapłata w pieniądzu lub przejęcie długu czy też potrącenie wymagalnych wierzytelności.

W świetle przedstawionych wyjaśnień stwierdzić więc należy, że zawierając umowę zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego w zamian za przejęcie obowiązku spłaty kredytu Wnioskodawczyni osiągnie dochód, który w wysokości ustalonej stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach z niej wynikających.

Wskazać więc należy, że stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Z ust. 2 tego przepisu wynika, że podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Z kolei z ust. 3 tego przepisu wynika, że wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Dla ustalenia przychodu z odpłatnego zbycia w pierwszej kolejności należy więc od ceny wynikającej z umowy przenoszącej własność – którą w przypadku Wnioskodawczyni – jak wynika z treści wniosku - będzie kwota kredytu pozostała do spłaty w części przypadającej na zbywany udział, o ile oczywiście odpowiadać ona będzie wartości rynkowej zbywanego udziału – odjąć należy wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby czynność odpłatnego zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przy czym podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem – jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotnym jest zatem, aby zbywca nieruchomości był zobowiązany ponieść określony koszt związany z jej zbyciem, a także aby ten koszt był ze zbyciem bezpośrednio związany.

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć takie wydatki, jak np. wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, czy też koszty i opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ponadto dla określenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych od tak ustalonego przychodu odjąć należy koszty jego uzyskania, które zdefiniowane zostały przez ustawodawcę w art. 22 ust. 6c ustawy. Stosownie do treści tego przepisu koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast jak stanowi jego ust. 6f, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Do kosztów uzyskania przychodu można więc zaliczyć wszelkie wydatki poniesione przez zbywającego, których celem było nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa, a także wszelkie nakłady, których efektem jest podniesienie wartości zbywanej rzeczy lub prawa. Przy czym zaznaczyć należy, że kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu jest cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego. Natomiast nakłady zwiększające wartość rzeczy to wydatki poniesione i udokumentowane w sposób wynikający z art. 22 ust. 6e ustawy. W żadnym wypadku – wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni - kosztem takim nie może być kwota kredytu zaciągniętego na ww. cele. Zaciągnięcie kredytu jest bowiem sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości czy też na sfinansowanie nakładów.

W konsekwencji, dokonując oceny stanowiska Wnioskodawczyni, stwierdzić należy, że jeżeli w rzeczywistości suma ustalonych w sposób przedstawiony powyżej kosztów uzyskania przychodu – w części przypadającej na przysługujący Jej udział i przez Nią poniesionych – będzie większa od wartości przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym – tj. wartości przedmiotu umowy odpłatnego zbycia, przy założeniu, że odpowiadać ona będzie wartości rynkowej zbywanego udziału oraz pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia – to Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. W takiej sytuacji nie wystąpi bowiem dochód, stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo tutejszy organ wskazuje, że w interpretacji nie odniesiono się do wartości przedstawionych przez Wnioskodawczynię, gdyż potwierdzenie ich prawidłowości stanowi domenę postępowania podatkowego, do przeprowadzenia którego uprawnione są wyłącznie organy podatkowe pierwszej instancji, tj. naczelnicy urzędów skarbowych. W interpretacji indywidualnej dokonuje się natomiast jedynie wykładni stosownych przepisów materialnego prawa podatkowego, które znajdują zastosowanie w kontekście przedstawionego we wniosku o wydanie interpretacji stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji, przedmiotem niniejszej interpretacji nie mogła być weryfikacja przedstawionych wyliczeń dochodu/straty, lecz jedynie wykładnia przepisów regulujących zasady ich ustania.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.