Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/443-676/11/AB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-09-22
Teza: opodatkowanie przy dostawie lokalu mieszkalnego wraz z komórką i udziałem w prawie użytkowania wieczystego
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2011 r. (data wpływu 13 czerwca 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 23 sierpnia 2011 r. (data wpływu 26 sierpnia 2011 r.) oraz pismem z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 16 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie powstania obowiązku podatkowego oraz ustalenia podstawy opodatkowania przy dostawie lokalu mieszkalnego wraz z komórką i udziałem w prawie użytkowania wieczystego - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 czerwca 2011 r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie powstania obowiązku podatkowego oraz ustalenia podstawy opodatkowania przy dostawie lokalu mieszkalnego wraz z komórką i udziałem w prawie użytkowania wieczystego.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 24 sierpnia 2011 r. (data wpływu 26 sierpnia 2011 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 16 sierpnia 2011 r. nr IBPP3/443-676/11/AB. Uzupełnienie to zostało sprostowane pismem z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 16 września 2011 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Gmina zamierza sprzedać lokal mieszkalny usytuowany w budynku wielomieszkaniowym wraz z przynależną komórką oraz oddać udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Sprzedaż ma nastąpić w drodze bezprzetargowej na rzecz jego najemcy. Rada udzieliła bonifikaty od ceny ww. nieruchomości.

Zgodnie z wypisem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość leży na terenach: MN 1 – tereny zabudowy mieszkaniowej położonej w strefach ochrony uzdrowiskowej A,ZL – tereny lasów i zadrzewień, TD(Z) – istniejąca droga powiatowa, TD(D) – drogi dojazdowe, jednojezdniowe z dwoma pasami ruchu – po istniejących trasach i projektowane, obsługujące poszczególne zespoły zabudowy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży zalicza się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12b ustawy o podatku od towarów i usług ponieważ jego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150m2. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze komunalizacji w 1991 r. – ustawa o VAT nie miała zastosowania. Lokal jest przedmiotem najmu od 1994 r., Gmina nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie lokalu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu mieszkalnego wraz z komórką upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Gmina nie ponosiła żadnych nakładów na ulepszenie lokalu mieszkalnego wraz z komórką przeznaczonego do sprzedaży. Od 1994 r. do dnia dzisiejszego lokal mieszkalny wraz z komórką jest przedmiotem najmu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy po stronie Gminy powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT?

Jeżeli by powstał obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT, to należność była by liczona od całej wartości nieruchomości, czy też od wartości po udzielonej bonifikacie?

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku od towarów i usług, ponieważ zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 22 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Jeżeli powstałby obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT, to należność była by liczona od wartości po udzielonej bonifikacie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika iż przedmiotem dostawy będzie lokal mieszkalny wraz z komórką i udziałem w prawie użytkowania wieczystego.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niniejszej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, dlatego też należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Stosownie natomiast do ust. 4 powołanego artykułu do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ponadto, zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Z powyższego wynika, iż dodatkowe pomieszczenie przedstawione we wniosku tj., komórka znajdująca się w budynku mieszkalnym, które co do zasady mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego, stanowi pomieszczenie gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przeznaczone do przechowywania materiałów, przedmiotów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego przepisu wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie - rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (czyli od 30 do 100 % wartości początkowej).

Na potrzeby definicji pierwszego zasiedlenia należy przyjąć, iż oddanie do użytkowania jest sformułowaniem odnoszącym się do faktycznej czynności przekazania budynku, budowli lub ich części w wykonaniu dostawy, dzierżawy, najmu lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zamierza sprzedać lokal mieszkalny usytuowany w budynku wielomieszkaniowym wraz z przynależną komórką oraz oddać udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Sprzedaż ma nastąpić w drodze bezprzetargowej na rzecz jego najemcy. Rada udzieliła bonifikaty od ceny ww. nieruchomości. W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, iż lokal mieszkalny będący przedmiotem sprzedaży zalicza się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12b ustawy o podatku od towarów i usług ponieważ jego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150m2. Nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze komunalizacji w 1991 r. – ustawa o VAT nie miała zastosowania. Lokal jest przedmiotem najmu od 1994 r., Gmina nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenie lokalu. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu mieszkalnego wraz z komórką upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Gmina nie ponosiła żadnych nakładów na ulepszenie lokalu mieszkalnego wraz z komórką przeznaczonego do sprzedaży. Od 1994 r. do dnia dzisiejszego lokal mieszkalny wraz z komórką jest przedmiotem najmu.

Tak więc mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż dostawa lokalu mieszkalnego nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, gdyż do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie wydania lokalu mieszkalnego najemcy w 1994 r. w wyniku czynności podlegających opodatkowaniu tj. najem.

W związku z powyższym dostawa ww. lokalu będzie dostawą dokonaną po upływie okresu dłuższego niż 2 lata po pierwszym zasiedleniu i będzie korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, stosownie do którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 73, poz. 392 ze zm.), zwalnia się zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Powyższe oznacza, iż do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekty te są posadowione.

Tym samym sprzedaż lokalu mieszkalnego, komórki oraz udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu podlegać będzie zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w związku z § 13 ust. 1 pkt 11 ww. rozporządzenia.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części; adres budynku, budowli lub ich części.

W kwestii określenia podstawy opodatkowania przedmiotowej transakcji w związku z udzieleniem przez Radę bonifikaty należy zwrócić uwagę na art. 29 ust. 1 i ust. 4 cyt. ustawy.

Stosownie do art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Podstawę opodatkowania – art. 29 ust. 4 ustawy – zmniejsza się o kwoty udokumentowanych, prawnie dopuszczalnych i obowiązkowych rabatów (bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont) i o wartość zwróconych towarów, zwróconych kwot nienależnych w rozumieniu przepisów o cenach oraz zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, z zastrzeżeniem ust. 4a i 4b.

Mając zatem na uwadze art. 29 ust. 4 ww. ustawy podstawa opodatkowania opisanej we wniosku transakcji będzie obejmować kwotę należną Wnioskodawcy po uwzględnieniu udzielonej bonifikaty.

Natomiast odnośnie obowiązku podatkowego wskazać należy, że kwestie te reguluje Dział IV ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

W myśl art. 19 ust. 4 ustawy o VAT, jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Natomiast w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11 (art. 19 ust. 10 ustawy o VAT).

Stwierdzenie, że dana czynność jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz że czynność ta jest wykonywana przez podatnika tego podatku, rodzi konieczność określenia, w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy z tym związany. Pojęcie obowiązku podatkowego jest jednym z podstawowych pojęć dla całego prawa podatkowego. Jego definicję zawiera art. 4 Ordynacji podatkowej stanowiący, że obowiązkiem podatkowym jest wynikająca z ustaw podatkowych nieskonkretyzowana powinność przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia określonego w tych ustawach.

Z przepisu powyższego wynikają dwa elementy charakterystyczne dla obowiązku podatkowego, a mianowicie:

*   powstanie obowiązku podatkowego jest konsekwencją zaistnienia zdarzenia określonego w ustawach podatkowych,
*   obowiązek ten jest nieskonkretyzowaną powinnością przymusowego świadczenia pieniężnego.

Mając na uwadze powyższe, obowiązek podatkowy w związku z dostawą lokalu mieszkalnego powstanie zgodnie z art. 19 ust. 10 ustawy o VAT tj. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania. Dostawa nieruchomości zabudowanej będzie jednak korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10.

Powyższe oznacza zatem, iż zwolnioną od opodatkowania czynność sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z komórką oraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, Wnioskodawca winien wykazać w deklaracji VAT-7. Tym samym wbrew stanowisku Wnioskodawcy, że obowiązek nie powstanie z tytułu przedmiotowej transakcji, uznać należy, iż na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług powstanie obowiązek zadeklarowania w rozliczeniu VAT dostawy zwolnionej z opodatkowania tym podatkiem. Jednak w związku z tym, iż będzie to dostawa zwolniona z opodatkowania zobowiązanie do zapłaty tego podatku nie powstanie.

Natomiast podstawę opodatkowania stanowić będzie kwota należna z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego pomniejszona o kwotę udzielonej przez Wnioskodawcę bonifikaty.

W związku z powyższym całościowo stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.