Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.160.2025.2.TR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-20
Teza: Opodatkowanie przychodu z umowy powierniczej.
Słowa kluczowe: nieruchomości
powiernictwo
powiernictwo-zlecenia powiernicze
umowa
umowa-umowa powiernictwa
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 5 maja 2025 r. (wpływ 5 maja 2025 r.) – w
    odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Dwie osoby fizyczne, polscy rezydenci podatkowi (dalej: „Wykonawca” lub „Powiernik”)
    wspólnie realizują przedsięwzięcie gospodarcze polegające na budowie budynków
    mieszkalnych na nieruchomości należącej do Wykonawcy (dalej: „Inwestycja”). Wykonawca
    był zainteresowany pozyskaniem partnera do realizacji Inwestycji.
    Pan (dalej: „Wnioskodawca”, „Inwestor” lub „Powierzający”) dysponując środkami
    finansowymi stanowiącymi Pana majątek prywatny niezwiązany z działalnością
    gospodarczą, wyraził zainteresowanie partycypacją w finansowaniu Inwestycji.
    W celu udzielenia finansowania na realizację Inwestycji, Inwestor (Pan) udzielił Wykonawcy
    pożyczki pieniężnej do spłaty, której Wykonawca zobowiązał się wraz z odsetkami. Kwestia
    podatkowego rozliczenia umowy pożyczki nie jest przedmiotem wniosku. Pozostałe koszty
    Inwestycji ponosić będzie Wykonawca.
    Wolą Wykonawcy i Inwestora (Pana) (dalej łącznie: „Strony”) jest, aby oprócz zwrotu
    pożyczki wraz z odsetkami, Inwestor (Pan) uzyskał dodatkową korzyść ekonomiczną w
    postaci własności ekonomicznej czterech lokali, które Wykonawca - działając jako
    Powiernik - wybuduje w imieniu własnym, lecz na rzecz Inwestora (Powierzającego, Pana)
    (dalej: „Lokale") oraz udział w przychodach ze sprzedaży Lokali.
    Dlatego też 26 kwietnia 2024 r. Inwestor (Powierzający, Pan) i Wykonawca (Powiernik)
    zawarli umowę inwestycyjną obejmującą również umowę powierniczą precyzującą zasady
    rozliczenia Inwestycji i wzajemne obowiązki Stron. W ramach umowy żadna ze Stron nie
    działa jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
    W ramach umowy powierniczej Powiernik zobowiązał się do przeniesienia własności Lokali
    na rzecz Powierzającego (Pana) lub ich zbycia na rzecz osób trzecich z obowiązkiem
    przekazania Powierzającemu (Panu) określonej części przychodów z tego tytułu oraz do
    zarządzania Lokalami we własnym imieniu, lecz na rzecz Powierzającego (Pana) do czasu
    ich sprzedaży.
    Część przychodów należnych Powierzającemu (Panu) określona została jako zwrot z
    inwestycji. Zwrot z inwestycji został zdefiniowany w umowie inwestycyjnej jako kwota
    należna Powierzającemu (Panu) uzyskana ze sprzedaży lokali w części równej iloczynowi
    powierzchni użytkowej Lokali oraz ceny (...) zł za 1m2 pomniejszonej o (...) zł (dalej: „Zwrot
    z inwestycji”).
    Strony planują, że sprzedaży Lokali na rzecz osób trzecich dokona Powiernik w swoim
    imieniu, lecz na rzecz Powierzającego (Pana) - wariant podstawowy.
    Wariant podstawowy:
    Strony zakładają, że Powiernik dokona sprzedaży Lokali po jak najkorzystniejszych cenach
    równych cenom rynkowym. Zgodnie z postanowieniami umowy inwestycyjnej, w
    umowach sprzedaży Lokali zostanie zamieszczone postanowienie zobowiązujące nabywcę
    do zapłaty ceny sprzedaży na rachunek Powierzającego (Pana). Kwota zostanie zaliczona
    na poczet spłaty pożyczki jakiej Powierzający (Pan) udzielił Powiernikowi (o ile
    zobowiązanie z tytułu pożyczki będzie dalej istniało), a następnie na poczet Zwrotu z
    inwestycji. Pozostała część ceny sprzedaży ma należeć się Powiernikowi, a w umowach
    sprzedaży Lokali zostanie zamieszczone postanowienie zobowiązujące nabywcę do
    zapłaty odpowiedniej części ceny sprzedaży na rachunek bankowy Wykonawcy. Możliwa
    jest sytuacja, że Powiernik, w pierwszej kolejności sprzeda inne lokale wybudowane oraz
    wydzielone w ramach Inwestycji i to po ich sprzedaży Powierzający (Pan) otrzyma należną
    mu kwotę Zwrotu z Inwestycji.
    Jeżeli w wyniku realizacji wariantu podstawowego nie dojdzie do uzyskania przez
    Inwestora całej kwoty Zwrotu z inwestycji dojdzie do realizacji wariantu zabezpieczającego.
    Wariant zabezpieczający:

    Strony przewidują, że jeżeli nie dojdzie do uzyskania Zwrotu z Inwestycji, Powiernik w
    wykonaniu stosunku powiernictwa, przeniesie na Powierzającego (Pana) Lokale w drodze
    sprzedaży po cenie ustalonej w umowie przedwstępnej stanowiącej część umowy
    inwestycyjnej tj. iloczynie powierzchni lokalu i ceny jednostkowej (...) zł za m2.
    Lokale staną się wyłączną własności Inwestora i będzie mógł on swobodnie nimi
    rozporządzać.
    We wszystkich umowach sprzedaży lokali wybudowanych i wydzielonych w ramach
    Inwestycji (zarówno w umowach z osobami trzecimi jak i w przypadku ewentualnej
    sprzedaży Lokali na rzecz Powierzającego - Pana) Sprzedawcą będzie Powiernik.
    W związku z powyższym zdarzeniem przyszłym, po stronie Powierzającego (Pana) pojawiły
    się wątpliwości dotyczące obowiązków podatkowych oraz ich wysokości na gruncie
    podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.
    6 września 2024 r. w Pana imieniu złożony został wniosek o interpretację mający
    potwierdzić skutki podatkowe dla Powierzającego (Pana) płynące z zawartej umowy
    inwestycyjnej. W odpowiedzi na złożony wniosek, 6 listopada 2024 r. Dyrektor KIS wydał
    postanowienie (...) o odmowie wszczęcia postępowania ze względu na wariantowość
    wniosku i niedookreślony, w ocenie Organu, charakter wniosku. Postanowieniem z 23
    grudnia 2024 r. Dyrektor KIS utrzymał w mocy postanowienia o odmowie wszczęcia
    postępowania w sprawie interpretacji podatkowej.
    W związku z tym, że zależy Panu na tym, żeby uzyskać potwierdzenie czy Pana rozumienie
    przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe oraz jakie
    skutki podatkowe przyniesie Panu realizacja umowy inwestycyjnej, ponownie występuje
    Pan z wnioskiem o interpretację. Pytanie dotyczy jednak tylko obowiązków podatkowych
    w zakresie realizacji umowy inwestycyjnej w Wariancie podstawowym, który jest
    oczekiwanym przez Pana sposobem realizacji umowy i który to wariant w pierwszej
    kolejności będzie realizowany.
    W uzupełnieniu wniosku podał Pan, co następuje.
    Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i podlega Pan w Polsce obowiązkowi
    podatkowemu od całości Pana dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania
    (nieograniczony obowiązek podatkowy).
    Zgodnie z Umową inwestycyjną Powiernik nie otrzymuje wynagrodzenia za czynności
    powiernicze. Tym niemniej, sprzedaż Lokali po jak najwyższej cenie - w związku z realizacją
    Wariantu podstawowego - leży w interesie Powiernika, ponieważ nadwyżka wpływów
    uzyskanych przez Powiernika w związku ze sprzedażą Lokali, ponad Zysk z inwestycji
    przysługujący Panu, stanowić będzie przysporzenie (przychód) Powiernika.
    Dwie osoby fizyczne będące Powiernikiem są dla Pana osobami obcymi i nie łączą Pana z
    Powiernikiem żadne stosunki osobiste. Łączą Pana z Powiernikiem: Umowa Inwestycyjna i
    będąca elementem umowy Inwestycyjnej umowa pożyczki wraz z jej aneksami
    wydłużającymi termin spłaty zobowiązania z tytułu zwrotu pożyczki przez Powiernika.
    W chwili obecnej, nie planuje Pan zawierania innych umów inwestycyjnych lub
    powierniczych. W szczególności nie prowadzi Pan działań mających na celu poszukiwanie
    podmiotów, z którymi miałby Pan zawrzeć analogiczne lub podobne umowy jak ta zawarta
    z Powiernikiem. Umowa zawarta z Powiernikiem miała charakter incydentalny.
    Dysponując nadwyżkami finansowymi w majątku prywatnym, postanowił Pan udzielić
    Powiernikowi pożyczki na realizację Inwestycji, a w związku z poziomem ryzyka Inwestycji,
    w celu zabezpieczenia Pana interesu, doszło do zawarcia Umowy inwestycyjnej. Umowa
    inwestycyjna obok celu zabezpieczającego przyznaje Panu, oprócz odsetek od pożyczki,
    dodatkowy Zysk z inwestycji będący rekompensatą ponoszonego ryzyka.
    Nie można oczywiście całkowicie wykluczyć, iż w przyszłości dojdzie do zawarcia przez
    Pana innych umów inwestycyjnych czy powierniczych. Tym niemniej, może to wynikać z

    pojawienia się ku temu okazji, a nie ze zorganizowanych czy jakkolwiek
    usystematyzowanych Pana działań mających na celu poszukiwanie przedsięwzięć
    inwestycyjnych, w szczególności w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości.
    Nie zawierał Pan analogicznych umów w przeszłości. Tym niemniej zdarzało się, że ze
    środków stanowiących Pana majątek prywatny udzielał Pan okazjonalnie pożyczek
    znajomym osobom fizycznym, które się do Pana zgłosiły. Ponadto, gdy zajdzie taka
    potrzeba, dokapitalizowuje Pan spółki, w których jest Pan wspólnikiem udzielając im z
    prywatnych środków oprocentowanych pożyczek.
    Nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej.
    Nie zajmuje się Pan również w sposób organizowany i ciągły udzielaniem finansowania czy
    poszukiwaniem przedsięwzięć inwestycyjnych, w jakie mógłby się Pan zaangażować.
    Nie zajmuje się Pan także w sposób zorganizowany i ciągły handlem nieruchomościami,
    nie jest Pan również zaangażowany w Inwestycję w sposób inny niż udzielenie
    finansowania. W szczególności, nie bierze Pan udziału w procesie budowalnym ani w
    procesie poszukiwania nabywców Lokali. Kwestie te (proces budowlany i poszukiwanie
    nabywców Lokali) stanowią przedmiot zobowiązania Powiernika w ramach umowy
    powierniczej.
    Posiada Pan udziały w spółkach kapitałowych oraz jest Pan komplementariuszem w
    spółkach komandytowo-akcyjnych oraz komandytowych, jednakże Pana aktywność w tym
    obszarze nie stanowi działalności gospodarczej i pozostaje bez związku z przedmiotem
    wniosku.
    Wyjaśniając cel Pana partycypowania w Inwestycji wskazał Pan, że dysponował Pan
    nadwyżką środków finansowych stanowiących Pana majątek prywatny. W związku z
    wysoką inflacją, nie chciał Pan tracić wartości nabywczej posiadanych środków, ale
    uzyskać dochód pasywny przynajmniej częściowo rekompensujący inflację. Korzystając z
    okazji, udzielił Pan Powiernikowi pożyczki na realizację Inwestycji, zabezpieczając
    dodatkowo Pana interes Umową Inwestycyjną.
    Wniósł Pan wkład pieniężny na wykonanie Inwestycji, a więc ma Pan pewien „udział” w
    całości Inwestycji. Zgodnie z Umową inwestycyjną, Strony określiły, jaką część Inwestycji
    przynależeć będzie do Pana.
    Na nieruchomości gruntowej, na której realizowana jest Inwestycja, ustanowiona została
    hipoteka na Pana rzecz.
    Prawnie właścicielem Lokali będzie Powiernik, jednakże to od Pana zgody zależeć będzie
    możliwość bezobciążeniowego wydzielenia działki, na której znajdować się będzie Lokal
    podlegający sprzedaży. Bezobciążeniowe wydzielenie działki będzie zaś możliwe wówczas,
    gdy będzie Pan miał zapewnione w umowie sprzedaży, zawartej pomiędzy Powiernikiem a
    osobą trzecią, otrzymanie należnej Panu kwoty Zwrotu z inwestycji.
    W sensie prawnym „własność ekonomiczna czterech lokali” oznacza więc zobowiązanie
    Powiernika do przekazania Panu należnego Panu Zwrotu z inwestycji, który jest stricte
    związany z Lokalami.
    W Wariancie podstawowym Umowy Inwestycyjnej w stosunku do żadnego z Lokali nie
    dojdzie do przeniesienia władztwa prawnego nad Lokalami na Pana. W Wariancie
    podstawowym Powiernik przeniesie prawo własności Lokali bezpośrednio na rzecz osób
    trzecich przekazując Panu należny Panu Zwrot z inwestycji.
    W Wariancie podstawowym, którego dotyczy Wniosek nie będzie Pan w żaden sposób
    faktycznie wykorzystywał Lokali ani prywatnie, ani w ramach działalności gospodarczej.

    Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i na chwilę obecną nie planuje Pan
    rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej. W Wariancie podstawowym, którego
    dotyczy Wniosek, Lokale nie będą więc związane z Pana działalnością gospodarczą i nie
    będą stanowiły środków trwałych.
    W Wariancie podstawowym, którego dotyczy Wniosek, Powiernik zobowiązał się do zbycia
    Lokali na rzecz osób trzecich z obowiązkiem przekazania Panu jako Powierzającemu
    określonej części przychodów z tego tytułu oraz do zarządzania Lokalami we własnym
    imieniu, lecz na rzecz Powierzającego (Pana) do czasu ich sprzedaży.
    Umowa inwestycyjna nie daje Powiernikowi prawa, aby w ramach zarządzania
    wynajmował Lokale. Nie przewiduje Pan więc, żeby w Wariancie podstawowym
    którykolwiek z Lokali miał stać się przedmiotem najmu i by miał Pan czerpać pożytki z tego
    tytułu.
    Nie prowadzi Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości.
    Zgodnie z Umową Inwestycyjną, realizacja tych działań w Wariancie podstawowym jest
    zadaniem Powiernika.
    Jeśli chodzi zaś o zakres działań marketingowych, które podjął/podejmie Powiernik, to nie
    ingeruje Pan w ten aspekt i nie ma na ten temat żadnej wiedzy. Pozostaje to w całości w
    gestii Powiernika.
    W Wariancie podstawowym, którego dotyczy Wniosek, to w gestii Powiernika pozostaje
    pozyskanie nabywców na Lokale. Nie ingeruje Pan w ten aspekt i nie ma Pan na ten temat
    wiedzy. W Wariancie podstawowym od decyzji Powiernika zależy czy poszukiwaniem
    nabywców będzie zajmował się osobiście Powiernik czy powierzy to zadanie innej osobie,
    przy czym zaangażowanie innych osób czy poniesienie przez Powiernika dodatkowych
    kosztów w tym zakresie, nie wpływa na wysokość Zwrotu z Inwestycji należnego Panu.
    Na ten moment nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości przeznaczonych do
    sprzedaży. Jest Pan współwłaścicielem gruntu z posadowionym na nim budynkiem
    mieszkalnym, który wykorzystuje Pan na potrzeby mieszkaniowe swoje i swojej rodziny.
    Nie ma Pan na ten moment planów związanych ze sprzedażą tej nieruchomości.
    Nie można oczywiście wykluczyć, że istotne zmiany okoliczności życiowych spowodują, iż
    zmuszony Pan będzie sprzedać tę nieruchomość niemniej jednak, jeżeli do tego dojdzie
    będzie to przejaw zarządu majątkiem prywatnym.
    Sprzedał Pan:
    · nieruchomość zabudowaną budynkiem jednorodzinnym w zabudowie szeregowej,
      położoną przy ul. (...):
      1) nieruchomość nabył Pan wraz z żoną w 2002 r. w drodze licytacji komorniczej;
      2) nieruchomość nabyta została w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana i
        Pana rodziny;
      3) nieruchomość stanowiła element majątku prywatnego objętego małżeńską
        wspólnością majątkową;
      4) nieruchomość zbyta została 25 stycznia 2019 r. w związku z budową nowego
        budynku mieszkalnego na potrzeby mieszkaniowe Pana i Pana rodziny;
      5) sprzedana została tylko jedna nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem
        mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej;
      6) środki ze sprzedaży przeznaczone zostały na własne cele mieszkaniowe Pana i Pana
        rodziny, tj. wybudowanie i wykończenie nowego budynku mieszkalnego przy ul. (...);
    · 1/36 udziału w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...):

      1) udział w Pana prawie własności nieruchomości nabyty został w 2020 r. w drodze
        dziedziczenia po ciotce A,
      2) nieruchomość po zakończeniu postępowania spadkowego została sprzedana na
        podstawie zgodnej decyzji wszystkich współwłaścicieli;
      3) w związku z małym udziałem w współwłasności otrzymał Pan niewielką kwotę
        przypadającej na Pana ceny sprzedaży;
      4) uzyskane środki przeznaczył Pan na doposażenie nieruchomości, w której obecnie
        Pan zamieszkuje.

## Pytanie

Co będzie stanowiło przychód u Powierzającego (Pana) w przypadku realizacji umowy
    inwestycyjnej w Wariancie podstawowym i do jakiego źródła przychodów należy
    zakwalifikować to przysporzenie?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, w przypadku realizacji umowy inwestycyjnej w Wariancie podstawowym,
    przychodem Powierzającego (Pana) będzie kwota uzyskana jako Zwrot z inwestycji. Kwota
    ta będzie stanowiła dla Powierzającego (Pana) przychód ze źródła określonego w art. 19
    Ustawy PIT - sprzedaż nieruchomości, gdyż wiązać się będzie ze sprzedażą przez
    Powiernika w imieniu i na rzecz Powierzającego (Pana) przysługującej Panu części prawa
    własności do Lokali.
    Uzasadnienie Pana własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego:
    Zgodnie z Ustawą PIT:
    · Źródłami przychodów są m.in.:
      o odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeśli
        odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało
        dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych
        przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
        nabycie lub wybudowanie;
      o inne źródła (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), ust. 1 pkt 9).
    · Przychodami, z zastrzeżeniami, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 11 ust. 1).
    · Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19
      ust. 1).
    · Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w
      szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego
      wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu
      przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z
      tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z
      indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz
      osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z
      ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu
      umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14,
      dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów
      określonych w art. 12-14 i art. 17 (art. 20 ust. 1).

    · Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub
      udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady,
      które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich
      posiadania (art. 22 ust. 6c).
    · Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt
      8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku (art. 30e ust. 1).
    Umowa zawarta pomiędzy stronami jest umową powierniczą, w której Powiernik
    zobowiązał się do wybudowania budynków mieszkalnych, wyodrębnienia Lokali i
    przeniesienia na Powierzającego (Pana) władztwa ekonomicznego do tych Lokali,
    gospodarowania nimi do czasu ich sprzedaży oraz sprzedaży Lokali osobom trzecim.
    Wszystkich czynności Powiernik będzie dokonywał częściowo w swoim imieniu i na swoją
    rzecz, a częściowo w swoim imieniu, lecz na rzecz Powierzającego (Pana). Umowa zakłada
    więc, że Powiernik nabędzie na rzecz Powierzającego (Pana) częściową własność Lokali jak
    i dokona w imieniu i na rzecz Powierzającego (Pana) zbycia przysługującej Powierzającemu
    (Panu) części własności Lokali, w wyniku którego Powierzający (Pan) ma uzyskać konkretną
    kwotę przysporzenia określoną jako Zwrot z Inwestycji.
    Powiernictwo jest instytucją nieuregulowaną w prawie polskim. Czynności powiernicze
                                              1konstruowane są na podstawie zasady swobody umów wyrażonej w art. 353 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm. dalej:
    „KC”), który stanowi, że strony zawierające umowę są uprawnione do kształtowania
    stosunku prawnego według swojego uznania, jednakże na takich zasadach, aby treść lub
    cel stosunku prawnego nie sprzeciwiały się jego właściwości (naturze), ustawie ani
    zasadom współżycia społecznego.
    Umowa powiernicza jest najbardziej zbliżona do umowy zlecenia. Zgodnie z art. 734 oraz
    735 KC umowa zlecenie opiera się na zobowiązaniu do dokonywania określonej czynności
    prawnej dla dającego zlecenie za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia. W art. 740 KC
    znajduje się także wskazanie, że zleceniobiorca powinien wydać zleceniodawcy wszystko
    to, co uzyskał przy wykonywaniu zlecenia, nawet jeśli uzyskał to we własnym imieniu.
    Dokonywanie czynności może następować w imieniu zleceniobiorcy. Istotą umowy
    powiernictwa jest występowanie powiernika, który odpowiedzialny jest za dokonywanie
    czynności w swoim imieniu, lecz na rzecz powierzającego. W przypadku powiernictwa
    należy także zwrócić uwagę na podział praw, jakie przysługują poszczególnym stronom.
    Powierzający jest właścicielem ekonomicznym posiadanych praw, to on finansuje
    podejmowane czynności, Powiernik jest natomiast właścicielem prawnym, nabywa rzecz
    lub prawo i w świetle przepisów będzie to jego własnością prawną, aczkolwiek niepełną.
    Prawa powiernika są więc ograniczone pod następującymi aspektami:
    · czasowo - nabyte lub przekazane powiernikowi prawa lub korzyści będą przekazane
      powierzającemu w uzgodnionym przez strony czasie;
    · umownie - zakres rozporządzania prawami lub korzyściami jest ograniczony do zakresu
      jaki został wskazany przez strony w umowie;
    · ekwiwalentnie - cena zbycia praw na rzecz osób trzecich jest należnością przysługującą
      powierzającemu. Za wykonane powiernictwo, powiernik może uzyskać jedynie
      wynagrodzenie.
    W związku z powyższym, czynności dokonywane na podstawie umowy powiernictwa mogą
    nieść skutki podatkowe odmienne niż pozostałe rodzaje umów. Stąd, przeniesienie
    własności Lokali, będących przedmiotem niniejszego wniosku, może być opodatkowane
    na innych zasadach, albowiem prawa jakimi rozporządza Powiernik, co do zasady
    stanowią własność Powierzającego, więc korzyści uzyskiwane przez Powiernika są
    korzyściami Powierzającego i powinny podlegać opodatkowaniu po jego stronie.
    Powiernictwo na gruncie przepisów Ustawy PIT

    Ustawa PIT nie odnosi się do zasad opodatkowania czynności dokonywanych w ramach
    transakcji powierniczej. Stąd, czynności dokonywane w ramach transakcji powierniczej
    należy oceniać przez pryzmat przepisów ogólnych.
    Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają
    wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c
    oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano
    poboru podatku.
    Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę, zgodnie z którą opodatkowaniu podatkiem
    dochodowym podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w danym roku korzyści
    majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego
    opodatkowania (np. poprzez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy
    też zaniechanie poboru podatku).
    Biorąc powyższe pod uwagę, podstawą uzyskania przychodów mogą być tylko takie
    czynności, w wyniku których, po stronie podatnika następuje przysporzenie majątkowe,
    mające konkretny wymiar finansowy. Innymi słowy, do przychodów podatkowych zalicza
    się tylko takie przychody, które w danym momencie są trwałe, definitywne i
    bezwarunkowe (J. Marciniuk (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, CH. Beck
    Warszawa 2010, s. 127).
    Co do zasady, o zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów podatnika
    decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny,
    faktycznie powiększa aktywa tej osoby.
    Przychodami podatkowymi mogą być tylko te przysporzenia majątkowe, które nie mają
    charakteru zwrotnego. Skoro umowa powiernicza zawiera zobowiązanie powiernika do
    zwrotu majątku dla powierzającego lub zbycia tego majątku na jego żądanie, powinna być
    zatem traktowana jako neutralna podatkowo (tzn. nie powinna prowadzić do powstania
    przychodu w momencie przekazania środków, jak i w momencie ich zwrotu lub ich
    ekwiwalentu pomiędzy - powiernikiem i powierzającym z uwagi na brak trwałego
    przysporzenia), podobnie jak umowa pożyczki czy przekazanie kaucji. W takiej sytuacji
    przychodem powiernika może być jedynie wynagrodzenie, o ile jest należne na podstawie
    umowy powierniczej.
    Powyższy pogląd został również szeroko zaaprobowany w doktrynie (A. Bartosiewicz, R.
    Kubacki, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Komentarz, Difin, Warszawa
    2004, s. 136 oraz M. Chudzik, Opodatkowanie czynności powierniczych podatkami
    dochodowymi Monitor Podatkowy Nr 2/2008).
    W wykonaniu umowy inwestycyjnej Powiernik, w drodze nabycia pierwotnego -
    wydzielenia prawa własności - nabędzie we własnym imieniu, ale na rzecz Powierzającego
    prawo własności Lokali. Częściowo prawo własności będzie jednak przysługiwało
    Powiernikowi.
    Wykonując umowę powiernictwa Powiernik dokona zbycia Lokali na rzecz osób trzecich.
    Zgodnie z umową powiernictwa Powiernik ma uzyskać na rzecz Powierzającego konkretną
    kwotę - Zwrot z Inwestycji. Należałoby to więc rozumieć w ten sposób, że Powiernik
    zobowiązuje się w ten sposób do sprzedaży części udziału Powiernika za określoną w
    umowie cenę.
    Niezależnie od powyższego Powiernik nabył część prawa własności Lokali we własnym
    imieniu i na własną rzecz.
    Dokonując sprzedaży lokali na rzecz osób trzecich dojdzie jednocześnie do przeniesienia
    własności przysługującej Powierzającemu (Panu) i Powiernikowi. Cena sprzedaży Lokali
    określona w umowie z osobami trzecimi będzie więc stanowiła przychód ze sprzedaży
    nieruchomości określony w art. 19 Ustawy PIT.

    Przychód ten jednak należny będzie częściowo Powiernikowi, a częściowo
    Powierzającemu (Panu). To w jakiej części przychód ten przypada na Powierzającego
    (Panu) wynika z umowy inwestycyjnej. Zgodnie z umową inwestycyjną kwotą należną
    Powierzającemu (Panu) ze sprzedaży lokali będących przedmiotem inwestycji będzie
    kwota stanowiąca iloczyn powierzchni lokali i ceny jednostkowej (...) zł za m2
    pomniejszona o (...) zł.
    Zgodnie z umową inwestycyjną, w umowach sprzedaży Lokali na rzecz osób trzecich
    zostanie zamieszczony zapis zobowiązujący nabywcę do zapłaty ceny sprzedaży na
    rachunek bankowy Inwestora. Kwota zostanie zaliczona na poczet spłaty pożyczki jakiej
    Powierzający (Pan) udzielił Powiernikowi (o ile zobowiązanie z tytułu pożyczki będzie dalej
    istniało), a następnie na poczet Zwrotu z Inwestycji. Wierzytelność z tytułu pożyczki
    rozliczona zostanie przez Inwestora zgodnie z właściwymi przepisami Ustawy PIT - zwrot
    kapitału nie będzie stanowił przychodu Inwestora, przychód opodatkowany 19%
    zryczałtowanym podatkiem dochodowym, będą stanowiły otrzymane odsetki od pożyczki).
    Zwrot z Inwestycji będzie zaś przychodem ze sprzedaży nieruchomości określonym w
    oparciu o art. 19 ust.1 Ustawy PIT. Rozpatrując łącznie zapisy umów sprzedaży
    nieruchomości i zapisy umowy inwestycyjnej będzie to cena po jakiej Powiernik sprzeda w
    swoim imieniu, ale na rzecz Powierzającego (Pana) przysługujące Powierzającemu (Panu)
    prawo własności Lokali.
    W związku z umową powiernictwa, Inwestor (Pan), przystępując do umowy inwestycyjnej
    w charakterze Powierzającego zlecił Wykonawcy zrealizowanie inwestycji i wybudowanie
    przedmiotowych Lokali, po części na jego rzecz, a więc stał się w części ich ekonomicznym
    właścicielem. Powierzający (Pan) przekazał środki finansowe na realizację Inwestycji. Bez
    środków Powierzającego (Pana) realizacja Inwestycji nie byłaby możliwa. W związku z tym,
    w momencie sprzedaży Lokali przez Powiernika, sprzedawana będzie także część prawa
    własności Lokali jaka przysługiwać będzie ekonomicznie Powierzającemu (Panu). Stąd
    przyjąć należy, że przychód jaki przypada na Powierzającego (Pana) ze sprzedaży Lokali
    powinien zostać zakwalifikowany jako przychód ze zbycia nieruchomości. Umowa
    powiernictwa charakteryzuje się tym, że Powiernik dokonuje zbycia w swoim imieniu, lecz
    na rzecz Powierzającego (Pana).
    Otrzymany więc przez Pana od Powiernika Zwrot z inwestycji stanowić będzie dla Pana
    przychód ze zbycia nieruchomości opodatkowany 19% podatkiem dochodowym.
    Taką kwalifikację podatkową można wywieść m.in. z:
    · wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 czerwca 2017 r. sygn. II FSK 1370/15
      „Prawidłowo zatem wskazał Sąd I instancji, powołując się na literaturę przedmiotu, że
      czynności powiernicze, z punktu widzenia podatków dochodowych, określane są jako
      neutralne podatkowo (por. M Chudzik, Opodatkowanie czynności powierniczych
      podatkami dochodowymi, Monitor Podatkowy 2006/2/16). Należy wobec powyższego
      stwierdzić, że skutki podatkowe związane z czynnościami wykonywanymi przez
      powiernika są analogiczne do tych, jakie wystąpiłyby, gdyby czynności te wykonywane
      były bezpośrednio przez powierzającego”;
    · interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 10 września 2018 r., sygn. 0114- KDIP3-
      1.4011.362.2018.1.KS: „(...) w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej
      przez powiernika w wykonaniu umowy powierniczej, to zlecający powinien/powinni
      wykazać i opodatkować ewentualny dochód uzyskany z tytułu tej transakcji. Dla celów
      podatkowych odpłatne zbycie nieruchomości przez powiernika w jego imieniu, ale na
      rzecz zlecającego/zlecających należy ocenić jako skutkujące zmianami w majątku
      zlecającego/zlecających. Tym samym, jeżeli powiernik zbywa nieruchomość na rzecz
      nabywcy - osoby trzeciej, czynność ta powoduje powstanie obowiązku podatkowego
      dla zlecającego/zlecających. W sytuacji zbycia nieruchomości przez powiernika w

      związku z zawartą umową powiernictwa, powiernik zbywa ją w imieniu własnym, lecz
      na rachunek zleceniodawcy/zleceniodawców tak jak powiernik nabywał tę
      nieruchomość w imieniu własnym, lecz na rachunek zleceniodawcy/zleceniodawców”.
    Mając na uwadze powyższe, przedstawione przez Pana stanowisko zasługuje na uznanie
    za prawidłowe.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Powiernictwo nie jest uregulowane w prawie polskim jako odrębna instytucja prawna.
    Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest zasada swobody kontraktowej
                    1 wyrażona w przepisie art. 353ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:
      Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania,
      byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie
      ani zasadom współżycia społecznego.
    Najczęściej podstawą do skonstruowania umowy powierniczej jest umowa zlecenia.
    Stosownie do treści art. 734 Kodeksu cywilnego:
      § 1. Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania
      określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie.
      § 2. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania
      czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie
      pełnomocnictwa.
    W myśl art. 735 cytowanego Kodeksu:
      § 1. Jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie
      zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się
      wynagrodzenie.
      § 2. Jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość
      wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy.
    Z powyższych przepisów wynika, że istotą umowy zlecenia jest odpłatne lub nieodpłatne
    dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub (jeżeli tak
    stanowi umowa) w imieniu własnym, lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim
    wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy, a przyjmujący
    zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla
    niego uzyskał, zgodnie bowiem z art. 740 Kodeksu cywilnego:
      Przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości
      o przebiegu sprawy, a po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu
      umowy złożyć mu sprawozdanie. Powinien mu wydać wszystko, co przy wykonaniu
      zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym.
    Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu
    zlecenie powiernicze jest ograniczone poprzez:
    · ograniczenie czasowe – zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na
      pierwsze żądanie zleceniodawcy;
    · ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogo innego
      aniżeli zleceniodawca lub wskazany przezeń podmiot, co powoduje wyłączenie
      możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte
      w wykonaniu powiernictwa;

    · nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na
      rachunek zlecającego praw, prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie -
      zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego dający zlecenie zwraca przyjmującemu zlecenie
      jedynie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia oraz zwalnia
      go od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym,
      natomiast w przypadku przenoszenia powierniczo nabytych praw na wskazaną przez
      zlecającego osobę trzecią cena zbycia stanowi należność zleceniodawcy (art. 740
      Kodeksu cywilnego).
    Z kolei zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
    dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności,
      wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania
      rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do
      jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z
      pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu
      według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz
    sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
    Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części,
    udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy,
    przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku
    dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w
    nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku
    kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu
    art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym
    kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości
    lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
    Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie
    następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

    Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w
    nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli
    spełnione są łącznie dwa warunki:
    · odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej
      oraz
    · zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
      nastąpiło jej nabycie.
    Z koeli stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:
        1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10
          ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia
          podatku.
        2. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
          różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
          określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i
          6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h
          ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    W myśl zaś art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Zgodnie natomiast z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
        a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
        b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
        c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech
    przesłankach:
      · zarobkowym celu działalności,
      · wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
      · prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
    Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a
    jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak
    prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak
    zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że
    działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Przy tym, prowadzenie działalności
    gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.
    Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby
    czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest

    osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych
    elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności
    gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam
    prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z
    działalnością tą związanych.
    Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego
    wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności
    gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w
    wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
    Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko
    sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez
    względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości
    wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania
    określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
    Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca
    2015 r. sygn. I SA/Po 919/14 (orzeczenie prawomocne):
      Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane
      były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie
      dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami
      przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność
      gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.
    Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych
    czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół powtarzanych czynności (nie
    natomiast czynności pojedyncze, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie
    wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny
    rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
    Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może
    stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1
    pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia
    nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy.
    Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia
    chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości
    odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie
    wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju
    przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła.
    Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony
    częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
    Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem
    wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań
    podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do
    osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich
    zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły
    zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych
    nieruchomości.
    Wobec tego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków podjętych przez Pana czynności
    do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel opisanych działań.
    Dla oceny, czy opisane we wniosku czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej
    rozstrzygające znaczenie mają bowiem okoliczności, w jakich są one wykonywane. O
    prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają obiektywne i zewnętrzne jej przejawy,
    a nie przekonanie podatnika. W tym sensie nie ma i nie może mieć znaczenia, że

    określony podmiot prowadzący konkretną działalność nie ocenia jej (subiektywnie) jako
    działalności gospodarczej. Podatnik nie może zatem w sposób dowolny w zależności od
    stanu swojej świadomości czy przewidywanych korzyści podatkowych dokonywać
    swobodnej kwalifikacji poszczególnych kategorii przychodów do określonych źródeł
    przychodów. Dla uzyskiwania przychodów z działalności gospodarczej nie jest również
    konieczne, aby podatnik miał formalnie status przedsiębiorcy, nie jest wymagana
    rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w odrębnych przepisach, dotyczących
    wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą.
    Całokształt okoliczności przedstawionych przez Pana w opisie zdarzenia wykazuje
    natomiast, że w „Wariancie podstawowym” nie zajdą po Pana stronie przesłanki uzyskania
    przychodu w ramach rozumianej jak wyżej działalności gospodarczej. Jak Pan bowiem
    podał w szczególności:
        · Pan (dalej: „Wnioskodawca”, „Inwestor” lub „Powierzający”) dysponując środkami
          finansowymi stanowiącymi Pana majątek prywatny niezwiązany z działalnością
          gospodarczą, wyraził zainteresowanie partycypacją w finansowaniu Inwestycji.
        · Pozostałe koszty Inwestycji ponosić będzie Wykonawca.
        · W ramach umowy żadna ze Stron nie działa jako podmiot prowadzący działalność
          gospodarczą.
        · Zgodnie z Umową inwestycyjną Powiernik nie otrzymuje wynagrodzenia za
          czynności powiernicze.
        · W chwili obecnej, nie planuje Pan zawierania innych umów inwestycyjnych lub
          powierniczych. W szczególności nie prowadzi Pan działań mających na celu
          poszukiwanie podmiotów, z którymi miałby Pan zawrzeć analogiczne lub
          podobne umowy jak ta zawarta z Powiernikiem. Umowa zawarta z
          Powiernikiem miała charakter incydentalny. Dysponując nadwyżkami
          finansowymi w majątku prywatnym, postanowił Pan udzielić Powiernikowi
          pożyczki na realizację Inwestycji, a w związku z poziomem ryzyka Inwestycji, w
          celu zabezpieczenia Pana interesu, doszło do zawarcia Umowy inwestycyjnej.
          Umowa inwestycyjna obok celu zabezpieczającego przyznaje Panu, oprócz
          odsetek od pożyczki, dodatkowy Zysk z inwestycji będący rekompensatą
          ponoszonego ryzyka. Nie można oczywiście całkowicie wykluczyć, iż w
          przyszłości dojdzie do zawarcia przez Pana innych umów inwestycyjnych czy
          powierniczych. Tym niemniej, może to wynikać z pojawienia się ku temu okazji,
          a nie ze zorganizowanych czy jakkolwiek usystematyzowanych Pana działań
          mających na celu poszukiwanie przedsięwzięć inwestycyjnych, w szczególności
          w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości.
        · Nie zawierał Pan analogicznych umów w przeszłości.
        · Nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej.
        · Nie zajmuje się Pan również w sposób organizowany i ciągły udzielaniem
          finansowania czy poszukiwaniem przedsięwzięć inwestycyjnych, w jakie mógłby
          się Pan zaangażować.
        · Nie zajmuje się Pan także w sposób zorganizowany i ciągły handlem
          nieruchomościami, nie jest Pan również zaangażowany w Inwestycję w sposób
          inny niż udzielenie finansowania. W szczególności, nie bierze Pan udziału w
          procesie budowalnym ani w procesie poszukiwania nabywców Lokali. Kwestie
          te (proces budowlany i poszukiwanie nabywców Lokali) stanowią przedmiot
          zobowiązania Powiernika w ramach umowy powierniczej.

        · Posiada Pan udziały w spółkach kapitałowych oraz jest Pan komplementariuszem
          w spółkach komandytowo-akcyjnych oraz komandytowych, jednakże Pana
          aktywność w tym obszarze nie stanowi działalności gospodarczej i pozostaje
          bez związku z przedmiotem wniosku.
        · Wyjaśniając cel Pana partycypowania w Inwestycji wskazał Pan, że dysponował
          Pan nadwyżką środków finansowych stanowiących Pana majątek prywatny. W
          związku z wysoką inflacją, nie chciał Pan tracić wartości nabywczej posiadanych
          środków, ale uzyskać dochód pasywny przynajmniej częściowo rekompensujący
          inflację. Korzystając z okazji, udzielił Pan Powiernikowi pożyczki na realizację
          Inwestycji, zabezpieczając dodatkowo Pana interes Umową Inwestycyjną.
        · W Wariancie podstawowym, którego dotyczy Wniosek nie będzie Pan w żaden
          sposób faktycznie wykorzystywał Lokali ani prywatnie, ani w ramach
          działalności gospodarczej.
        · Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i na chwilę obecną nie planuje Pan
          rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej. W Wariancie
          podstawowym, którego dotyczy Wniosek, Lokale nie będą więc związane z Pana
          działalnością gospodarczą i nie będą stanowiły środków trwałych.
        · Umowa inwestycyjna nie daje Powiernikowi prawa, aby w ramach zarządzania
          wynajmował Lokale. Nie przewiduje Pan więc, żeby w Wariancie podstawowym
          którykolwiek z Lokali miał stać się przedmiotem najmu i by miał Pan czerpać
          pożytki z tego tytułu.
        · Nie prowadzi Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży
          nieruchomości. Zgodnie z Umową Inwestycyjną, realizacja tych działań w
          Wariancie podstawowym jest zadaniem Powiernika.
        · Jeśli chodzi zaś o zakres działań marketingowych, które podjął/podejmie
          Powiernik, to nie ingeruje Pan w ten aspekt i nie ma na ten temat żadnej
          wiedzy. Pozostaje to w całości w gestii Powiernika.
        · W Wariancie podstawowym, którego dotyczy Wniosek, to w gestii Powiernika
          pozostaje pozyskanie nabywców na Lokale. Nie ingeruje Pan w ten aspekt i nie
          ma na ten temat wiedzy. W Wariancie podstawowym od decyzji Powiernika
          zależy czy poszukiwaniem nabywców będzie zajmował się osobiście Powiernik
          czy powierzy to zadanie innej osobie, przy czym zaangażowanie innych osób czy
          poniesienie przez Powiernika dodatkowych kosztów w tym zakresie, nie wpływa
          na wysokość Zwrotu z Inwestycji należnego Panu.
        · Na ten moment, nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości przeznaczonych
          do sprzedaży. Jest Pan współwłaścicielem gruntu z posadowionym na nim
          budynkiem mieszkalnym, który wykorzystuje Pan na potrzeby mieszkaniowe
          swoje i swojej rodziny. Nie ma Pan na ten moment planów związanych ze
          sprzedażą tej nieruchomości.
        · Nie można oczywiście wykluczyć, że istotne zmiany okoliczności życiowych
          spowodują, iż zmuszony Pan będzie sprzedać tę nieruchomość niemniej jednak,
          jeżeli do tego dojdzie będzie to przejaw zarządu majątkiem prywatnym.
        · Sprzedał Pan: nieruchomość zabudowaną budynkiem jednorodzinnym w
          zabudowie szeregowej, położoną przy ul. (...); nieruchomość nabyli Pan wraz z
          żoną w 2002 r. w drodze licytacji komorniczej; nieruchomość nabyta została w
          celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Pana i Pana rodziny; nieruchomość
          stanowiła element majątku prywatnego objętego małżeńską wspólnością
          majątkową; nieruchomość zbyta została 25 stycznia 2019 r. w związku z budową
          nowego budynku mieszkalnego na potrzeby mieszkaniowe Pana i Pana rodziny;
          sprzedana została tylko jedna nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem

          mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej; środki ze sprzedaży
          przeznaczone zostały na własne cele mieszkaniowe Pana i Pana rodziny, tj.
          wybudowanie i wykończenie nowego budynku mieszkalnego przy ul. (...);
        · Sprzedał Pan: 1/36 udziału w prawie współwłasności lokalu mieszkalnego
          położonego przy ul. (...); udział w Pana prawie własności nieruchomości nabyty
          został w 2020 r. w drodze dziedziczenia po ciotce A; nieruchomość po
          zakończeniu postępowania spadkowego została sprzedana na podstawie
          zgodniej decyzji wszystkich współwłaścicieli; w związku z małym udziałem w
          współwłasności otrzymał Pan niewielką kwotę przypadającej na Pana ceny
          sprzedaży; uzyskane środki przeznaczył Pan na doposażenie nieruchomości, w
          której obecnie Pan zamieszkuje.
    Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że na gruncie opisanego zdarzenia w przypadku
    realizacji umowy inwestycyjnej w Wariancie podstawowym, prawidłowe jest Pana
    stanowisko, z którego wynika, że Pana przychodem będzie kwota uzyskana jako „Zwrot z
    inwestycji”.
    Kwota ta będzie stanowiła dla Pana przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8
    lit. a w zw. z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako odpłatne
    zbycie nieruchomości, gdyż wiązać się będzie ze sprzedażą przez Powiernika na Pana
    rzecz przysługującej Panu części prawa własności do Lokali.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Zgodnie z Pana wolą:
      Kwestia podatkowego rozliczenia umowy pożyczki nie jest przedmiotem wniosku.
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.