Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.85.2025.2.PT
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-03-28
Teza: Wynajem lokali w ramach najmu prywatnego, które zostały
wycofane z działalności gospodarczej.
Słowa kluczowe: lokal-lokal użytkowy
najem
podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek
dochodowy
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Najem, podnajem, dzierżawa.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 6

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść
    wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Od ponad 30 lat Pani mąż (...) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (firma
    handlowa (...), NIP: (...)) początkowo w zakresie handlowo-usługowym, obecnie od 2010 r.
    jedynie w zakresie wynajmu pozostałych po zakończonej działalności dwóch lokali
    użytkowych. Lokale te nabyła Pani wraz z mężem do majątku wspólnego małżonków –
                    2  2kolejno w 1994 r. (pow. 35,5 m) oraz w 2005 r. (pow. 67,5 m). Nie posiadają Państwo
    rozdzielności majątkowej. Zakup lokali nastąpił od osób fizycznych notarialnie i był
    zrealizowany z własnych zasobów finansowych.
    W związku z prowadzoną przez męża działalnością wyraziła Pani zgodę na ich
    wykorzystywanie w prowadzonej przez męża działalności gospodarczej, gdzie wpisane
    zostały do ewidencji środków trwałych.
    Zakup nastąpił kolejno 30 i 19 lat temu, w związku z tym lokale te zostały w pełni
    zamortyzowane.
    Obecnie ze względu na zaawansowany wiek (77 lat) oraz ciężką chorobę serca Pani mąż
    nie jest w stanie prowadzić jakiejkolwiek działalności gospodarczej. W związku z tym
    zamierza ją całkowicie zakończyć, a lokale przekazać z powrotem do użytku osobistego
    wspólnego majątku małżeńskiego.
    Lokale te stanowią istotny dla Państwa choć niewielki przychód i są ważnym dodatkiem do
    emerytury, stąd zamierza Pani jako osoba fizyczna po przekazaniu ich przez męża do
    majątku wspólnego, nadal wynajmować lokale najemcom na podstawie nowo
    sporządzonych umów najmu.
    Złożą Państwo wspólne oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego o przekazaniu
    lokali do Pani dyspozycji z możliwością ich wynajmowania i rozliczenia należnego podatku
    (art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).
    Nie jest Pani podatnikiem podatku VAT, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie
    prowadziła jej w przeszłości. Planuje Pani zawrzeć umowę najmu w 2025 r.
    Stroną umowy będzie Pani osobiście oraz potencjalni najemcy. Nie będzie Pani świadczyła
    usług, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.
    Przewidywana wartość świadczonych usług najmu w 2025 r. i w latach kolejnych nie
    przekroczy kwoty 100 000 zł.

## Pytanie

Czy po spełnieniu warunków jak wyżej w opisie będzie Pani mogła samodzielnie
    wynajmować lokale jako osoba fizyczna i rozliczać się zryczałtowanym podatkiem 8,5 %?
    Pani stanowisko w sprawie
    Lokale stanowią wspólną własność majątkową małżonków w związku z czym sądzi Pani, iż
    za zgodą i akceptacją męża winna Pani mieć prawo do ich wynajmowania. Właściwą dla
    tego wynajmu jest stawka 8,5%.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 163):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła
    przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

    Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych:
      Źródłami przychodów są:
          pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
          najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym
          charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych
          produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
          nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z
          wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt
          6).
    Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej
      działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
      a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
      – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób
      zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych
      przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
    Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie
      spełnione są następujące warunki:
        1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich
          wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów
          niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
        2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych
          przez zlecającego te czynności;
        3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z
          prowadzoną działalnością.
    Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim
    jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe
    warunki, tj.:
        zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o
        podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że
        mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
        brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz
        wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł
        przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób
        fizycznych.
    Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

      Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu,
      dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników
      majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem,
    wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
    Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może
    być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło
    przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
    Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.
    Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zgodnie z którym:
      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu
    dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot
    najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej
    rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
    Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu
    pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej
    pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty
    na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim
    jest umowa najmu.
    Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od
    działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest
    w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy
    przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo
    najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do
    źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
    W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, w której
    czytamy:
      To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego
      mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie
      majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
      Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o
      podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów
      wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który
      został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności
      gospodarczej.
      Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem
      sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do
      kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z
      działalności gospodarczej.
    Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów
    wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
    chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną
    działalnością gospodarczą.

    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na
      zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2024 r. poz. 776 ze zm.):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym
      niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające
      przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o
      podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226, z późn. zm.),
      zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy
      o podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Jednocześnie zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się
      proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego
      dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.
    W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między
      którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w
      art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu
      całości przychodu przez jednego z nich.
    Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Oświadczenie, o którym mowa w ust. 6, składa się właściwemu naczelnikowi urzędu
      skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany
      został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku
      podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku
      podatkowego.

    Jak stanowi art. 12 ust. 13 ww. ustawy:
      W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie określone w ust. 6, kwota
      przychodów, o której mowa w ust. 1 pkt 4, wynosi 200 000 zł.
    Zasadą jest, że każdy małżonek opłaca ryczałt od przychodów z najmu prywatnego w
    wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki
    ponad 100 000 zł.
    Wyjątkiem od tej zasady jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność
    majątkowa, osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego mogą złożyć oświadczenie o
    opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych całości przychodów przez
    jednego z nich.
    W takim przypadku, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 000 zł, oraz 12,5%
    przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Pani mąż zamierza zakończyć
    działalność gospodarczą i przekazać lokale użytkowe z powrotem do użytku osobistego
    wspólnego majątku małżeńskiego. Lokale te nabyła Pani wraz z mężem do majątku
    wspólnego małżonków – kolejno w 1994 r. (pow. 35,5 m2) oraz w 2005 r. (pow. 67,5 m2).
    Nie posiadają Państwo rozdzielności majątkowej. Stąd zamierza Pani jako osoba fizyczna
    po przekazaniu ich przez męża do majątku wspólnego, nadal wynajmować lokale
    najemcom na podstawie nowo sporządzonych umów najmu. Złożą Państwo wspólne
    oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego o przekazaniu lokali do Pani dyspozycji z
    możliwością ich wynajmowania i rozliczenia należnego podatku. Planuje Pani zawrzeć
    umowę najmu w 2025 r. Stroną umowy będzie Pani osobiście oraz potencjalni najemcy.
    Przewidywana wartość świadczonych usług najmu w 2025 r. i w latach kolejnych nie
    przekroczy kwoty 100 000 zł.
    Skoro najem lokali użytkowych nie będzie odbywał się w warunkach prowadzenia
    pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych, a lokale użytkowe stanowią majątek prywatny Pani i
    Pani męża, to będzie Pani przysługiwało prawo do kwalifikowania osiąganych przez Panią
    przychodów z tego tytułu, do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, określanego jako tzw. najem
    prywatny. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych na zasadach najmu
    prywatnego, będą opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
    stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki
    przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast
    od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%.
    Końcowo zaznaczam, że w przypadku, gdy złożyła Pani oświadczenie, o którym mowa w
    art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt będzie wynosił 8,5% przychodów do kwoty 200
    000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 0000 zł.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Interpretacja dotyczy sytuacji prawnopodatkowej Pani i nie odnosi się do sytuacji
    prawnopodatkowej Pani męża.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie
        zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
        interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...).
    Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002
    r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze
    zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).
    Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji
    indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego.
    Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.