Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.38.2019.2.MMa
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-03-12
Teza: Możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany; grunty-grunt zabudowany; nieruchomości; użytkowanie (używanie); zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 17 stycznia 2019 r. (data wpływu 21 stycznia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania; A.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: P. Sp. z o.o.

Przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1.  Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

A. (dalej „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest luksemburską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L., zarejestrowaną w L. Rejestrze Handlowym i Spółek. Sprzedający może prowadzić działalność w zakresie: (i) obejmowania udziałów/akcji, w jakiejkolwiek formie, w przedsiębiorstwach luksemburskich lub zagranicznych, (ii) nabywania w drodze zakupu, obejmowania lub w jakikolwiek inny sposób, oraz przenoszenia własności poprzez sprzedaż, zamianę lub w jakikolwiek inny sposób papierów wartościowych, obligacji, wierzytelności, weksli lub wszelkich innych papierów wartościowych, (iii) posiadania, administrowania, zwiększania wartości i zarządzania portfelem papierów wartościowych oraz udzielania pomocy finansowej w postaci pożyczek i gwarancji. W szczególności przedmiotem działalności Sprzedającego jest również posiadanie i zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi w Polsce.

W chwili obecnej w portfelu nieruchomości Sprzedającego znajdują się następujące aktywa:

1.  nieruchomość położona w Ł.;
2.  nieruchomość położona w W.;
3.  nieruchomość położona w W.;
4.  nieruchomość położona w W.
5.  nieruchomość położona w G.

Poza ww. nieruchomościami na majątek Sprzedającego składają się w szczególności: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności.

Ponadto Sprzedający, standardowo posiada w szczególności tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentacji handlową, w tym dokumentację ściśle związaną ze zbywanymi nieruchomościami i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami, takich jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji.

Sprzedający posiada w Polsce stałe miejsce prowadzenia działalności dla celów podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) w związku z wynajmem posiadanych w Polsce nieruchomości.

Wspomniane nieruchomości pozostają w zarządzie Sprzedającego, sprawowanym za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów zarządzających nieruchomościami, oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

P. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) (poprzednia nazwa: R. sp. z o.o. jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny również na datę planowanej Transakcji, o której mowa poniżej. Aktualnie Kupujący rozważa nabycie od Zbywcy nieruchomości położonej w Ł. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (w tym przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2018 r., poz. 1036 z późn. zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

1.  Nieruchomość

Planowana Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości położonej w Ł. składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 427/12, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/33, 432/34, 432/35, 432/38, 429/5, 427/8, 427/16 (dalej łącznie: „Grunt”).

Grunt zabudowany jest:

1.  budynkiem biurowym (dalej: „Budynek”);
2.  określonymi budowlami, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.; dalej: „Prawo budowlane”) (dalej łącznie: „Budowle”), tj. w szczególności: pylonem reklamowym (informacyjnym) (dalej: „Pylon Reklamowy”), parkingiem (dalej: „Parking”), drogą wewnętrzną wraz z wjazdem, chodnikami, infrastrukturą w postaci sieci uzbrojenia terenu, w szczególności sieci kanalizacyjnych sanitarnych czy sieci kanalizacyjnych deszczowych (por. również uwagi poniżej), agregatem prądotwórczym na podmurówce z kostki betonowej, wolnostojącą rozdzielnicą na własnym fundamencie;
3.  określonymi urządzeniami budowlanymi, w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Urządzenia Budowlane”), tj. w szczególności: ogrodzeniem wraz z bramą wjazdową i szlabanami, placem pod śmietniki.

Grunt, Budynek, Budowle, Urządzenia Budowlane w dalszej części niniejszego wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Budynek posadowiony jest na działkach nr 429/4, 429/6 i 432/38. Budowle posadowione są na każdej z działek wchodzących w skład Nieruchomości. W szczególności, przynajmniej część powierzchni działek nr 427/12, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/33, 432/34, 432/38, 429/5, 427/8, 427/16 zajmują Parking lub droga wewnętrzna (na części z ww. działek znajdują się zarówno Parking jak i droga wewnętrzna), zaś na działce nr 432/35 posadowione są elementy infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu. Ponadto, jak wynika z decyzji z dnia 27 sierpnia 2014 r., którą Prezydent Miasta Ł. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na budowie Pylonu Reklamowego, wspomniany pylon posadowiony jest na działkach nr 432/33 i 429/8.

Tym samym, na wszystkich działkach wchodzących w skład Nieruchomości posadowione są Budynek lub Budowle. Pomiędzy dwoma bryłami Budynku oraz dwoma łącznikami między bryłami Budynku zlokalizowane jest patio, na którym posadowione są chodniki oraz tereny zielone (trawniki). W ocenie Sprzedającego, patio samo w sobie nie stanowi budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, gdyż jest ono w istocie dziedzińcem wytyczonym w przestrzeni bryłami Budynku oraz łącznikami pomiędzy bryłami Budynku. Żadna z działek wchodzących w skład Nieruchomości nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Działki o numerach 432/33, 432/34, 432/35, 429/4, 429/5, 429/6, 428/5, 428/6, 427/8 objęte są decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja 2003 obejmuje również działki niewchodzące w skład Nieruchomości. Działki o numerach 427/8, 427/12, 427/16, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/34, 432/38 objęte są decyzją o warunkach zabudowy z dnia 6 września 2013 r. (dalej: „Decyzja 2013”). Decyzja 2013 obejmuje również fragment działki niewchodzącej w skład Nieruchomości.

Działki o numerach 427/8, 427/12, 427/16, 428/5, 428/6, 428/11, 429/8, fragmenty działek nr 429/4, 429/5, 429/6, 432/33, 432/34, 432/38 objęte są decyzją o warunkach zabudowy z dnia 8 września 2016 r. (dalej: „Decyzja 2016”). Decyzja 2016 obejmuje również fragment działki niewchodzącej w skład Nieruchomości.

Decyzja 2003, Decyzja 2013 i Decyzja 2016 zwane będą dalej łącznie: „Decyzjami o Warunkach Zabudowy”. W rezultacie, zgodnie z Decyzjami o Warunkach Zabudowy wszystkie działki wchodzące w skład Nieruchomości stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę.

Decyzją z dnia 11 października 2016 r. Prezydent Miasta Ł. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku biurowo-usługowego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną oraz usunięciem kolizji z istniejącą infrastrukturą techniczną na wchodzących w skład Nieruchomości działkach o numerach 427/8, 427/12, 427/16, 428/5, 428/6, 428/11, 429/4, 429/6, 429/8, 432/34, 432/38 oraz działce o numerze 421/3 (niewchodzącej w skład Nieruchomości) (dalej: „Druga Faza Zabudowy Nieruchomości”).

Budowa Drugiej Fazy Zabudowy Nieruchomości nie rozpoczęła się i nie zostanie rozpoczęta przed planowaną datą Transakcji. W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ujawniono, że niektóre działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały obciążone nieodpłatną służebnością gruntową przejścia i przejazdu wraz z prawem korzystania z określonego pasa gruntu na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej. Jednocześnie miastu Ł., w odniesieniu do Nieruchomości, przysługuje prawo pierwokupu, nadane Miastu Ł. na podstawie uchwały, podjętej przez Radę Miejską w Ł. w związku z przepisami ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (tj.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1398 z późn. zm.).

Ponieważ pytania zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku VAT, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego (a także klasyfikacji zakładanej Transakcji na gruncie podatku do czynności cywilnoprawnych - dalej również: „PCC”), w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (iii historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej oraz (iv) zakres Transakcji. Zainteresowani podejmą starania by Transakcja została sfinalizowana w pierwszym kwartale 2019 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie.

1.  Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej

Nabycie przedmiotu Transakcji przez Sprzedającego

1.  Sprzedający nabył Nieruchomość (w tym Budynek i Budowle) w dniu 31 października 2017 r. od I. na podstawie umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%;
2.  w związku z wnioskiem wspólnym Sprzedającego i I. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) wydał następujące interpretacje indywidualne dotyczące skutków ww. transakcji: (i) interpretację indywidualną dnia 6 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.249.2017.2.AS (na gruncie podatku VAT), oraz (ii) interpretację indywidualną z dnia 5 września 2017 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4014.53.2017.2.LS (na gruncie PCC);
3.  w związku z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający oraz IPTR zrezygnowali ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonali wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, składając w dniu 26 października 2017 r. Naczelnikowi Urzędu Skarbowego stosowne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT;
4.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli) i Sprzedający 2 tego prawa skorzystał;
5.  Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku i Budowli, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli;
6.  po nabyciu Nieruchomości Sprzedający nie wzniósł na Nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli.

Nabycie przedmiotu Transakcji przez I.

1.  I. nabył Nieruchomość w dniu 12 maja 2017 r. od S. na podstawie umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości w związku z wniesieniem przez S. wkładu niepieniężnego (aportu) na pokrycie podwyższenia kapitału zakładowego I., która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%;
2.  w związku z wnioskiem wspólnym I. i S. Dyrektor KIS wydał następujące interpretacje indywidualne dotyczące skutków ww. transakcji: (i) interpretację indywidualną z dnia 11 maja 2017 r., sygn. 1462-IPPP1.4512.86.2017.2.MPE (na gruncie podatku VAT), oraz (ii) interpretację indywidualną z dnia 11 maja 2017 r., sygn. 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS (na gruncie PCC);
3.  we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej złożonym przez Sprzedającego i I., I. oświadczył, że nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku i Budowli, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli;
4.  z wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej złożonego przez Sprzedającego i I. nie wynika by po nabyciu Nieruchomości przez I., na Nieruchomości wznoszone były przez ten podmiot jakiekolwiek nowe budynki lub budowle.

Nabycie przedmiotu Transakcji przez S.

1.  S. (działający w tamtym czasie pod firmą E.) nabył Nieruchomość w dniu 18 lipca 2008 r. od P. sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 22%;
2.  zgodnie z wiedzą Sprzedającego, w momencie nabycia Nieruchomości przez S. na Gruncie posadowiony był Budynek (pozwolenie na użytkowanie Budynku zostało udzielone decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dnia 7 kwietnia 2006 r.) oraz wybrane Budowle, z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej;
3.  zgodnie z wiedzą Sprzedającego S. po nabyciu Nieruchomości wzniósł na Gruncie jedynie Pylon Reklamowy (zbudowany w 2014 r.), z zastrzeżeniem, iż w umowie nabycia Nieruchomości przez S, P. sp. z o.o. zobowiązał się wobec S. do wykonania i ukończenia robót związanych z rozbudową i częściową reorganizacją Parkingu (nie później niż do 31 grudnia 2009 r.) w zamian za określone w tej umowie wynagrodzenie;
4.  we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej złożonym przez I. i S., S. oświadczył, że nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku; wspomniane oświadczenie odnosiło się również do Budowli (zgodnie z definicją przyjętą na potrzeby wspomnianego wniosku wspólnego przez budynek należało również rozumieć budowle).

Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej

Sprzedający prowadzi działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynku. W przypadku wybranych umów najmu powierzchni w Budynku najemcom wynajmowane są również miejsca parkingowe wchodzące w skład Parkingu. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jednocześnie część miejsc parkingowych wchodzących w skład Parkingu nie jest wynajmowana wraz z powierzchnią w Budynku w ramach określonych umów najmu, ale pełni rolę pomocniczą względem całości Budynku, w szczególności jako parking dla gości Budynku (w tym osób niepełnosprawnych). Aktualnie większość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku jest wydana najemcom na podstawie umów najmu. Udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu / wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku podlegała najmowi. Wydawanie najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu opodatkowanych podatkiem VAT (w przypadku określonych umów najmu wraz z miejscami parkingowymi wchodzącymi w skład Parkingu) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku lub wcześniej.

Jednocześnie, wszystkie Budowle (w tym Pylon Reklamowy) oraz Urządzenia Budowlane pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku).

1.  Zakres Transakcji.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu 13 sierpnia 2018 r. list intencyjny dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi umowy przedwstępnej oraz umowy ostatecznej dotyczących sprzedaży przedmiotu Transakcji) oraz do przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości. Na mocy ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji dojdzie do przeniesienia własności przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1.  prawa własności Gruntu, Budynku, Budowli (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego) i Urządzeń Budowlanych wchodzących w skład Nieruchomości;
2.  prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku lub Nieruchomości o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców;
3.  z uwagi na fakt, że nastąpiło już wydanie większości powierzchni w Budynku poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego; jednocześnie w zakresie najmów, w przypadku których na datę Transakcji powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji;
4.  praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców;
5.  praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych adaptacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy;
6.  praw autorskich wynikających z umowy projektowej zawartej dla Drugiej Fazy Zabudowy Nieruchomości;
7.  praw i obowiązków wynikających z porozumienia dobrosąsiedzkiego z dnia 6 listopada 2017 r. zawartego między Sprzedającym, B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. oraz P. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. Dodatkowo, na podstawie odrębnych porozumień Sprzedający przeniesie na Kupującego ubezpieczenie tytułu prawnego Nieruchomości. Co więcej, w zależności od ustaleń komercyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, w ramach Transakcji Sprzedający może przenieść na Kupującego przysługujące Sprzedającemu prawa z tytułu licencji lub autorskie prawa majątkowe do oprogramowania niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania Budynku.

Ponadto, jest możliwe, że po Transakcji Kupujący nadal posługiwać się będzie niezarejestrowaną, będącą jednak w użyciu i rozpoznawaną na rynku nazwą Budynku. Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

1.  całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym w szczególności umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń);
2.  dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości oraz/lub Budynku oraz całości dokumentacji technicznej związanej z procesem budowalnym (w tym dziennika budowy, dokumentacji powykonawczej, specyfikacji technicznych, itp.), a także wszelkiej dokumentacji dotyczącej budowy Drugiej Fazy Zabudowy Nieruchomości, w tym w szczególności dokumentacji projektowej, umów z generalnym wykonawcą, decyzji administracyjnych oraz całości dokumentacji technicznej zawiązanej z planami budowy Drugiej Fazy Zabudowy Nieruchomości;
3.  ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;
4.  instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;
5.  książki obiektu budowlanego, kart dostępu do Budynku oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku;
6.  pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości (z wyłączeniem ubezpieczenia tytułu prawnego Nieruchomości, które zostanie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę na podstawie odrębnych porozumień);
4.  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości czy monitoringu przeciwpożarowego. Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji.

Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienie ciągłości dostawy mediów do Budynku, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych lub dostawców usług Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Budynku. W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  pozostałe nieruchomości, z tym że możliwe jest, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji część z pozostałych nieruchomości, posiadanych przez Sprzedającego na datę złożenia niniejszego wniosku, może również zostać zbyta na rzecz innego jednak niż Kupujący podmiotu (podmiotów);
2.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
3.  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
4.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez przedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);
5.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
6.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców);
7.  środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji oraz środki pieniężne z ewentualnego zbycia części z pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, o ile do takiego zbycia dojdzie;
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa podatkowego. Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji. Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów / opłat związanych z Nieruchomością, zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji) oraz że część kosztów / opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Kupującego (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Sprzedającego) (dalej: „Koszty Rozdzielone”). Koszty Rozdzielone mogą dotyczyć przykładowo następujących aspektów: jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych zapłaconych przez najemców zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości; podatków i opłat związanych z prawem własności Nieruchomości. Sposób rozliczenia Sprzedającego i Kupującego w zakresie Kosztów Rozdzielonych, o ile takie wystąpią, zostanie szczegółowo ustalony przez Sprzedającego i Kupującego w przedwstępnej umowie sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników w Polsce. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający pragnie wskazać, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedający prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych. W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości. Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z określonymi wyjątkami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zarządzania bieżącego ang. property management oraz zarządzania strategicznego, ang. asset management), zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Jednocześnie, nie jest wykluczone, że w przyszłości przedmiot Transakcji może zostać także przez Kupującego odsprzedany lub zbyty w innej formie. Sprzedający i Kupujący zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie przed dniem planowanej Transakcji zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego. Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu Transakcji natychmiast rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1.  Czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
2.  Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%?
3.  Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?

Zdaniem Wnioskodawców:

1.  Przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
2.  W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.
3.  W okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

UZASADNIENIE

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj.: Dz. U. 2018, poz. 800 z późn. zm.) występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wypływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego. Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Każda ze stron Transakcji ma zatem istotny interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Pytanie nr 1:

W celu rozstrzygnięcia, czy planowana Transakcja będzie opodatkowana VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy mieści się ona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W szczególności niezbędne jest ustalenie czy przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Stosownie zaś do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej. Jak wynika z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyłączenie z zakresu opodatkowania VAT transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (dalej również: „ZCP”) oznacza, że sprzedawca dokonujący takiego zbycia nie nalicza podatku należnego ani nie dokumentuje transakcji fakturą.

Zdaniem Zainteresowanych, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Zainteresowanych, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji legalnej przedsiębiorstwa.

Jednak zarówno w doktrynie prawa podatkowego, jak i w orzecznictwie organów podatkowych (por. np. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowe (dalej: „DIS”) w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/15-2/KR czy interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r., sygn. ILPP5/4512-1-4/16-4/WB) oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06 oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10) jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 551 Kodeksu cywilnego). Zgodnie ze wskazanym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5.  koncesje, licencje i zezwolenia,
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8.  tajemnice przedsiębiorstwa,
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do dyspozycji art. 552 Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. W konsekwencji, przeniesienie przedsiębiorstwa ma miejsce co do zasady wtedy, gdy wszystkie elementy wymienione w art. 551 Kodeksu cywilnego (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy. W przeciwnym razie, jeżeli jakiekolwiek istotne składniki tworzące przedsiębiorstwo nie zostaną przeniesione na nabywcę, czynności takiej nie należy postrzegać jako przeniesienia przedsiębiorstwa.

Jak już zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, składających się na powyższą definicję przedsiębiorstwa i przesądzających o funkcjonowaniu przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności w dacie składania niniejszego wniosku Sprzedający posiada jeszcze szereg innych nieruchomości zlokalizowanych w W i w G, które nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1.  prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawarte umowy);
2.  prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;
3.  prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości (z wyłączeniem ubezpieczenia tytułu prawnego Nieruchomości, które zostanie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę na podstawie odrębnych porozumień);
4.  prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości czy monitoringu przeciwpożarowego.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji . Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienie ciągłości dostawy mediów do Budynku, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych lub dostawców usług Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Budynku. W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1.  pozostałe nieruchomości, z tym że możliwe jest, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji część z pozostałych nieruchomości, posiadanych przez Sprzedającego na datę złożenia niniejszego wniosku, może również zostać zbyta na rzecz innego jednak niż Kupujący podmiotu (podmiotów);
2.  tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;
3.  firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;
4.  księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);
5.  prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);
6.  środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców);
7.  środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji oraz środki pieniężne z ewentualnego zbycia części z pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, o ile do takiego zbycia dojdzie;
8.  prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa podatkowego.

Ze względu na to, że ww. elementy konstytutywne przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego nie przejdą na Nabywcę w wyniku planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie będzie stanowił masy pozwalającej na samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej, będącej całością pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Tym samym, w ocenie Zainteresowanych, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia rzeczonego minimum środków, wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Kupujący będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące niezbędne elementy, tj. w szczególności zawrzeć nowe umowy z dostawcami wybranych usług serwisowych i mediów oraz zarządcą Nieruchomości.

Prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej przy wykorzystaniu Nieruchomości będzie zatem możliwe dopiero w razie doposażenia jej w szereg dodatkowych, niezbędnych elementów. Tym samym, w ocenie Sprzedającego i Kupującego nie sposób uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji dokonywanej przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie przedsiębiorstwo. Powyższa teza, że przedmiotu planowanej Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w stanowisku prezentowanym przez organy interpretacyjne - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną DIS w Katowicach z 12 listopada 2015 r. (sygn. IBPP3/ 4512-733/15/SR), interpretację indywidualną DIS w Poznaniu z 9 października 2015 r. (sygn. ILPP1/4512-1-544/15-3/HW), interpretację indywidualną DIS w Warszawie z 29 stycznia 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1256/14-4/MPe), interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 16 października 2018 r. (sygn. 0114-KDIP1-2.4012.506.2018.3.WH), interpretację indywidualną Dyrektora KIS z 27 września 2018 r. (sygn. 0114 KDIP1-2.4012.440.2018.3.WH).

Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, w której Dyrektor potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż: „(\`(...)\`) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Jak wynika z wniosku po nabyciu od Zbywcy Nieruchomości Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. W konsekwencji, opisany przedmiot transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551Kodeksu cywilnego”.

Brak możliwości klasyfikacji przedmiotu. Transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W ocenie Zainteresowanych, składniki majątku, których własność będzie przenoszona w wyniku planowanej Transakcji, nie stanowią również ZCP. Pojęcie ZCP -w odróżnieniu od terminu „przedsiębiorstwo” - zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, ściślej w jej art. 2 pkt 27e. Zgodnie ze wskazanym przepisem, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (por. m.in. interpretacje indywidualne DIS w Katowicach z dnia 24 sierpnia 2015 r., sygn. IBPP2/4512-510/15/ICz oraz z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretację indywidualną DIS w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443-850/11-2/PR), z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1.  istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2.  zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
3.  składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
4.  zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Jak interpretować powyższe przesłanki wskazują organy interpretacyjne. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-1114/ 15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/ 16-2/PC. W świetle powyższych wskazań, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji, który będzie zbyty w ramach planowanej Transakcji przez Sprzedającego na rzecz Kupującego (w formie umowy sprzedaży) nie stanowi ZCP rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ze względu na niespełnienie ustawowych przesłanek. Doktryna prawa podatkowego wskazuje, że składniki materialne i niematerialne tworzą ZCP wówczas, gdy pozostają one we wzajemnych relacjach pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z czymś więcej niż tylko z przypadkowym zbiorem elementów. Ponadto, jak podkreślane jest w orzecznictwie organów interpretacyjnych, składniki majątku muszą tworzyć zespół, a nie zbiór niepowiązanych ze sobą elementów. Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, który stanowi pewną całość. Powyższe stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IPPP3/4512-60/16-2/PC, oraz z dnia 25 stycznia 2016 r., sygn. IPPP1/4512-1162/15-3/Igo. W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, powyższy warunek nie jest spełniony.

Trudno uznać przedmiot Transakcji za samodzielny, jeżeli jest on przenoszony na Kupującego bez pracowników, bez środków na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych wpłaconych przez poszczególnych najemców), a przede wszystkim bez praw i obowiązków wynikających z kluczowych umów związanych z przedmiotem Transakcji, w szczególności z umowy o zarządzenie Nieruchomością. W ocenie Zainteresowanych, podkreślenia w tym miejscu wymaga, że umowa o zarządzanie ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Co więcej, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości (z wyłączeniem ubezpieczenia tytułu prawnego Nieruchomości, które zostanie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę na podstawie odrębnych porozumień), ochrony Nieruchomości czy monitoringu przeciwpożarowego. Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji. Ponadto w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienie ciągłości dostawy mediów do Budynku, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych lub dostawców usług Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Budynku.

W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający upoważni Kupującego do wykonywania praw i obowiązków wynikających z takich umów w imieniu Sprzedającego do czasu ich rozwiązania lub upływu terminu wypowiedzenia, przy czym Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w zależności od ustaleń komercyjnych pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, w ramach Transakcji Sprzedający może przenieść na Kupującego przysługujące Sprzedającemu prawa z tytułu licencji lub autorskie prawa majątkowe do oprogramowania niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania Budynku. Jednocześnie, należy podkreślić, że jak wskazano w objaśnieniach podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych: „Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak: prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, czy prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości.” Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

Co więcej, zdaniem Zainteresowanych, prowadzenie przez Sprzedającego ewidencji pozwalającej na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych nie pozwala także na stwierdzenie istnienia wyodrębnienia finansowego. Jak bowiem wskazano, w ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest, co prawda, przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości. W związku z tym, w ocenie Zainteresowanych, finanse Nieruchomości nie podlegają oddzieleniu od całkowitych finansów Sprzedającego. Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zainteresowanych nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Zbywcy.

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej wydanej przez DIS w Warszawie z 27 lutego 2015 r. (sygn. IPPP1/443-1417/14-4/MPe), DIS w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (sygn. IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (sygn. IBPP1/443-474/14/AW), DIS w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (sygn. IPTPP2/4512-178/15-2/JS). Opisaną okoliczność akcentuje się również w orzecznictwie sądów administracyjnych - tytułem przykładu warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych.

Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu. dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Innymi słowy, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe, materialne i niematerialne, wchodzące w skład ZCP muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze podnoszone już okoliczności, że na Nabywcę w wyniku sprzedaży Nieruchomości nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Zbywcę umów w zakresie:

*   zarządzania Nieruchomością,

*   dostawy mediów do Nieruchomości, ubezpieczenia Nieruchomości (z wyłączeniem ubezpieczenia tytułu prawnego Nieruchomości, które zostanie przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę, na podstawie odrębnych porozumień), ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego (w tym zakresie por. również uwagi prezentowane powyżej),

należy uznać, że przedmiot Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie będzie obejmował wszystkich elementów niezbędnych do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych przez Nabywcę przy wykorzystaniu Nieruchomości. Nie można więc w opinii Zainteresowanych przyjąć, że transferowane składniki majątku Zbywcy (przede wszystkim Nieruchomość) będą wystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności związanej z komercyjnym najmem powierzchni, bez konieczności angażowania dodatkowych środków/składników majątkowych przez samego Kupującego. Trudno chociażby przyjąć, by Budynek, do którego Nabywca nie zapewni we własnym zakresie dostawy mediów od podmiotów trzecich, będzie nadawał się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni na cele użytkowe. Skoro zaś przedmiot Transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP. Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają również objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem przewidzianym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP Sprzedającego, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Pytanie nr 2:

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowi dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkiem, Budowlami (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego) oraz Urządzeniami Budowlanymi.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynku i Budowli znajdujących się na Gruncie. Jednocześnie, mając na uwadze, że Urządzenia Budowlane są związane z Budynkiem oraz zapewniają możliwość użytkowania Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, należy opodatkować je według stawek podatku VAT właściwych dla dostawy Budynku.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Przy czym stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 23% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji potencjalnie mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dodatkowo, w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje ponadto art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, ww. oświadczenie musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Z treści przytoczonych powyżej przepisów wynika, że intencją ustawodawcy było opodatkowanie obrotu nieruchomościami wyłącznie na pierwszym etapie obrotu lub po gruntownej ich modernizacji („ulepszeniu” w rozumieniu ustawy o VAT i przepisów ustaw o podatku dochodowym). Obrót na dalszych etapach ma podlegać zwolnieniu.

W konsekwencji, dostawy nieruchomości, które są dokonywane przed ich pierwszym zasiedleniem, w jego ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia tychże nieruchomości podlegają co do zasady opodatkowaniu. Jedynie w drodze wyjątku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa nieruchomości, która co do zasady powinna być opodatkowana (jako nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ze względu na jej dokonywanie przed, w ramach lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia) będzie także podlegać zwolnieniu, jeśli łącznie spełnione zostaną dodatkowe przesłanki dotyczące braku gruntownego ulepszenia i braku u sprzedawcy prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem dostawy.

Kluczowe znaczenie dla prawnopodatkowej oceny przedstawianego zdarzenia przyszłego ma więc pojęcie „pierwszego zasiedlenia”.

Zgodnie z definicją legalną z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W świetle powyższej definicji do pierwszego zasiedlenia dochodzi, gdy nieruchomość po jej wybudowaniu (bądź gruntownym ulepszeniu) zostanie oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Użycie we wspomnianej definicji słów „nabywcy lub użytkownikowi” oznacza, że pierwsze zasiedlenie następuje zarówno w sytuacji, gdy nieruchomość zostanie sprzedana (zbyta), jak i wówczas, gdy zostanie oddana do odpłatnego używania wskutek świadczenia opodatkowanej usługi najmu/dzierżawy/leasingu. W wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-308/16), TSUE wskazał, że: „Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu”. Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się także NSA w wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że: „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako »pierwsze zajęcie budynku, używanie«.

Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.”

Z definicji pierwszego zasiedlenia wynika jednak również to, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem dany budynek czy budowla może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

1.  Sprzedający nabył Nieruchomość (w tym Budynek i Budowle) w dniu 31 października 2017 r. od I. na podstawie umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%;
2.  w związku z zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający oraz I. zrezygnowali ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonali wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, składając w dniu 26 października 2017 r. Naczelnikowi Urzędu Skarbowego W. stosowne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT;
3.  Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli) i Sprzedający z tego prawa skorzystał;
4.  Sprzedający nie poniósł (i do daty planowanej Transakcji nie poniesie) wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku i Budowli, które na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli;
5.  po nabyciu Nieruchomości Sprzedający nie wzniósł na Nieruchomości żadnych nowych budynków ani budowli.

Ponieważ Zainteresowani zakładają, że pomiędzy nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego i planowaną datą Transakcji może upłynąć okres krótszy niż dwa lata (Sprzedający nabył Nieruchomość w drodze umowy sprzedaży z dnia 31 października 2017 r.), należy poczynić ustalenia co do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego. W tym celu konieczne będzie wzięcie pod uwagę zawartych w opisie zdarzenia przyszłego ustaleń poczynionych przez Sprzedającego (w szczególności w oparciu o brzmienie wniosków wspólnych o wydanie interpretacji indywidualnych złożonych przez Sprzedającego i I. oraz I. i S., w tym oświadczeń składanych przez I. oraz S. w ramach opisów zdarzeń przyszłych zawartych w tych wnioskach), które dotyczą okresu przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego.

Jak zostało wskazane powyżej:

1.  I. nabył Nieruchomość w dniu 12 maja 2017 r. od S. na podstawie umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości w związku z wniesieniem przez S. wkładu niepieniężnego (aportu) na pokrycie podwyższenia kapitału zakładowego I., która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 23%;
2.  we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej złożonym przez Sprzedającego i I., I. oświadczył, że nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku i Budowli które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli;
3.  z wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej złożonego przez Sprzedającego i I. nie wynika by po nabyciu Nieruchomości przez I., na Nieruchomości wznoszone były przez ten podmiot jakiekolwiek nowe budynki lub budowle.

Ponadto, jak wskazano powyżej:

1.  S. (działający w tamtym czasie pod firmą E.) nabył Nieruchomość w dniu 18 lipca 2008 r. od P. sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 22%;
2.  zgodnie z wiedzą Sprzedającego, w momencie nabycia Nieruchomości przez S. na Gruncie posadowiony był Budynek oraz wybrane Budowle, z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej;
3.  zgodnie z wiedzą Sprzedającego, S. po nabyciu Nieruchomości wzniósł na Gruncie jedynie Pylon Reklamowy (zbudowany w 2014 r.), z zastrzeżeniem, iż w umowie nabycia Nieruchomości przez S, P. sp. z o.o. zobowiązał się wobec S. do wykonania i ukończenia robót związanych z rozbudową i częściową reorganizacją Parkingu (nie później niż do 31 grudnia 2009 r.) w zamian za określone w tej umowie wynagrodzenie;
4.  we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej złożonym przez I. i S, S. oświadczył, że nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku; wspomniane oświadczenie odnosiło się również do Budowli (zgodnie z definicją przyjętą na potrzeby wspomnianego wniosku wspólnego przez budynek należało również rozumieć budowle).

Co więcej, jak wskazano powyżej:

1.  aktualnie większość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku jest wydana najemcom na podstawie umów najmu;
2.  udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu / wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku podlegała najmowi;
3.  wydawanie najemcom powierzchni w Budynku na podstawie umów najmu opodatkowanych podatkiem VAT (w przypadku określonych umów najmu wraz z miejscami parkingowymi wchodzącymi w skład Parkingu) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia niniejszego wniosku lub wcześniej;
4.  wszystkie Budowle (w tym Pylon Reklamowy) oraz Urządzenia Budowlane pełnią rolę pomocniczą względem Budynku, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Budynku (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni w Budynku).

W świetle powyższego, biorąc przy tym pod uwagę, że jeżeli chodzi o historię Nieruchomości przed jej nabyciem przez Sprzedającego, Sprzedający i Nabywca zmuszeni są opierać się w szczególności na brzmieniu wniosków wspólnych o wydanie interpretacji indywidualnych złożonych przez Sprzedającego i I. oraz I. i S, w tym oświadczeniach składanych przez I. oraz S. w ramach opisów zdarzeń przyszłych zawartych w tych wnioskach, Sprzedający i Nabywca wnioskują że:

1.  doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości;
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem (ewentualnie ostatnim pierwszym zasiedleniem) Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości do planowanej daty Transakcji upłynie okres równy lub dłuższy niż 2 lata.

Z uwagi na powyższe, ponieważ intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT wg stawki 23%, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem Transakcji zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT).

Mając jednak na uwadze opis zdarzenia przyszłego - a zwłaszcza wskazaną wyżej okoliczność, że jeżeli chodzi o historię Nieruchomości przed jej nabyciem przez Sprzedającego, Sprzedający i Nabywca zmuszeni są opierać się w szczególności na brzmieniu wniosków wspólnych o wydanie interpretacji indywidualnych złożonych przez Sprzedającego I. oraz I. i S, w tym oświadczeniach składanych przez I. oraz S. w ramach opisów zdarzeń przyszłych zawartych w tych wnioskach - nie można równocześnie wykluczyć, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem (ewentualnie kolejnym pierwszym zasiedleniem) Budynku lub którejś z Budowli wchodzących w skład Nieruchomości a planowaną datą Transakcji upłynie okres krótszy niż dwa lata.

Jednocześnie, w ocenie Zainteresowanych, nawet gdyby pomiędzy pierwszym zasiedleniem (ewentualnie kolejnym pierwszym zasiedleniem) Budynku lub którejś z Budowli wchodzących w skład Nieruchomości a planowaną datą Transakcji miał upłynąć okres krótszy niż dwa lata, dostawa Budynku lub takich Budowli również podlegałaby opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%, stosownie do dyspozycji art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie miałby zastosowania w przypadku omawianej Transakcji - w tym zakresie por. także uwagi poniżej).

Tym samym, pomimo konieczności oparcia się przez Sprzedającego i Nabywcy na brzmieniu wniosków wspólnych o wydanie interpretacji indywidualnych złożonych przez Sprzedającego i I. oraz I. i S. , w tym oświadczeniach składanych przez I. oraz S. w ramach opisów zdarzeń przyszłych zawartych w tych wnioskach, w zakresie w jakim dotyczą one historii Nieruchomości przed jej nabyciem przez Sprzedającego - mając na uwadze, że Sprzedający i Kupujący złożą przed dniem Transakcji zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) - nie powinno ulegać wątpliwości, że dokonana w ramach planowanej Transakcji dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

Należy również zauważyć, że w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jak bowiem podniesiono powyżej, Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (w tym Budynku i Budowli) i Sprzedający z tego prawa skorzystał.

Jednocześnie, mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, skoro dostawa Budynku i Budowli posadowionych na Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, to również zbycie Gruntu będzie opodatkowane tą samą stawką VAT.

Dodatkowo, w ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało również zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Aby sprzedaż towaru była objęta zwolnieniem od podatku na podstawie tej regulacji, muszą bowiem zostać spełnione łącznie dwa warunki:

*   towar musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

*   dokonującemu dostawy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu jego nabycia (importu lub wytworzenia).

Mając na uwadze, że jak wskazano powyżej, Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT podatku należnego o podatek VAT naliczony w związku z nabyciem Nieruchomości, a Nieruchomość nie jest wykorzystywana do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie zostaną również spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%.

Pytanie nr 3:

Biorąc pod uwagę, iż:

1.  przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo ani zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w rezultacie planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT;
2.  w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23% - wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (z zastrzeżeniami niemającymi zastosowania w sprawie Sprzedającego i Kupującego).

Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak wskazano powyżej, po nabyciu przedmiotu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Nieruchomości. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej (faktur dokumentujących) dostawę przedmiotu Transakcji.

Stosownie do art. 86 ust. 10 w związku z ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie u Kupującego w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytego przedmiotu Transakcji powstanie obowiązek podatkowy, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle powyższego, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności mając na uwadze rezygnację przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybór opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości przez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego za następne okresy o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z ww. faktury lub alternatywnie - według wyboru Kupującego - będzie on uprawniony do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Końcowo, w kwestii podniesionej przez Wnioskodawcę wykładni „pierwszego zasiedlenia” należy zwrócić uwagę, że z perspektywy podatnika wyrok w sprawie C 308/16 skutkuje tym, że do czasu zmiany odpowiednich przepisów prawa krajowego (definicji pierwszego zasiedlenia - art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) podatnicy mogą zastosować obowiązujące normy prawa krajowego albo bezpośrednio zastosować przepisy Dyrektywy z uwzględnieniem wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia przedstawionego w wyroku C-308/16. Obowiązek wykładni prounijnej jest ograniczony przez ogólne zasady prawa i nie może służyć dokonywaniu wykładni prawa krajowego contra legem, rezultat wykładni prounijnej nie może być sprzeczny z jednoznaczną treścią przepisu prawa krajowego (tj. art. 2 pkt 14 ustawy o VAT), natomiast to po stronie podatnika jest prawo wyboru obowiązujących norm prawa krajowego albo bezpośredniego zastosowania przepisów dyrektywy oraz orzeczenia TSUE. Zatem niniejszego rozstrzygnięcia dokonano przy uwzględnieniu przyjętej przez Wnioskodawcę definicji pierwszego zasiedlenia.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.