Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.546.2020.2.IZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-12-04
Teza: Brak zastosowania zwolnienia od podatku dla usługi najmu budynków mieszkalnych.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; czynności-czynności opodatkowane; usługi-usługi najmu; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 8 września 2020 r. (data wpływu 14 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 29 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.), stanowiącym odpowiedź na wezwanie Organu z dnia 23 października 2020 r. (skutecznie doręczone 28 października 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla usługi najmu budynków mieszkalnych – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek, uzupełniony pismem z dnia 29 października 2020 r. (data wpływu 3 listopada 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczącej prawidłowego opodatkowania usługi najmu lokali mieszkalnych, tj. możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla tych usług bądź opodatkowania ich stawką podatku w wysokości 23% oraz określenia właściwej stawki podatku na wystawianych refakturach za media.

We wniosku oraz złożonym uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca od 23 grudnia 2000 r. prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą pod nazwą „..”, początkowo w zakresie handlu detalicznego artykułami spożywczo-przemysłowymi (w formie trzech sklepów spożywczych), obecnie również w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, opłacając podatek liniowy. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

Obecnie Wnioskodawca wynajmuje w ramach działalności gospodarczej lokale w dwóch budynkach mieszkalnych, których jest właścicielem osobom fizycznym na potrzeby mieszkaniowe, stosując stawkę zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (zwanej ustawą VAT). Wynajem następuje na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Najemcy są zobowiązani do używania lokali mieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem, czyli na cele mieszkaniowe, z zastrzeżeniem, iż nie może być w nich prowadzona działalność gospodarcza.

Działalność polegająca na handlu detalicznym jest bardzo absorbująca, generuje wiele dokumentów księgowych (faktur), a uproszczona księgowość uniemożliwia Wnioskodawcy dokładna analizę zyskowności odrębnych rodzajów biznesu (handel artykułami spożywczymi kontra usługi najmu), dlatego Wnioskodawca chciałby w najbliższym czasie wynająć budynki mieszkalne Spółce, w której jest udziałowcem, tak aby to spółka zajmowała się zawieraniem umów najmu oraz rozliczaniem najemców. Przedmiotem działalności Spółki jest również wynajmem nieruchomości. W planowanych umowach ze Spółką, Wnioskodawca zamierza zadbać o zapisy, z których wprost będzie wynikało, że lokale mieszkalne będące przedmiotem umowy mogą być podnajmowane tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych, nie może być w nich prowadzona działalność gospodarcza oraz, że nie wolno w nich dokonywać żadnych czynności, które naruszałyby funkcjonalność lub konstrukcję budynku.

W uzupełnieniu do złożonego wniosku Wnioskodawca wskazał, że wg. Rozporządzenia w sprawie PKWiU z 2015 r., usługi wynajmu budynków mieszkalnych Spółce w celu ich dalszego podnajmu osobom fizycznym mieszczą się w PKWiU 68.20.11.0 – wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych i dzierżawionych.

Spółka nie będzie wynajmować lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych swoim pracownikom.

Ustalona w umowie najmu ze Spółką wysokość czynszu będzie kwotą stałą, nie będzie się zmieniać w zależności od zużytych przez osoby fizyczne (podnajemców) mediów.

Wnioskodawca planuje doprowadzić do sytuacji, w której dojdzie do podpisania umów na dostawę mediów bezpośrednio z dostawcami mediów (prąd, woda, gaz) i Spółką. Wówczas w zawartych ze Spółką umowach wyniknie taki sposób rozliczania mediów, że to Spółka samodzielnie będzie się rozliczała bezpośrednio z dostawcami mediów.

W okolicznościach zawarcia umów na dostawę mediów bezpośrednio przez Spółkę z dostawcami tych mediów nie zajdzie konieczność obciążenia Spółki kosztami mediów.

Wnioskodawca wskazał, że na chwilę obecną zrezygnował z planowanego wcześniej refakturowania mediów na najemcę budynków (Spółkę), ponieważ dowiedział się u dostawców mediów, iż jest możliwość cesji (energia) zawartych terminowych umów na najemcę budynków oraz rozwiązania pozostałych umów (woda, gaz) i zawarcia nowych bezpośrednio przez Spółkę.

Jeżeli chodzi o wybór dostawcy mediów, to w przypadku energii Wnioskodawca planuje dokonania cesji umowy na Spółkę u dotychczasowego dostawcy, przynajmniej do końca trwania umowy (brak samodzielnego wyboru przez Spółkę), natomiast co do pozostałych mediów (woda, gaz) wyboru dostawców Spółka dokona samodzielnie, z którymi Spółka planuje zawrzeć umowy na poszczególne mieszkania znajdujące się w budynkach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Jaką należy zastosować stawkę podatku VAT (zwolnioną czy 23%), wystawiając fakturę za usługę najmu na Spółkę, która będzie mogła podnajmować budynki mieszkalne tylko wyłącznie osobom fizycznym na cele mieszkaniowe (co będzie wynikało z zapisów umowy)?
2.  Jaką należy stosować stawkę VAT na refakturach za media (woda, gaz i energia elektryczna, rozliczane na podstawie odczytów liczników), stawkę właściwą dla usługi głównej, czyli dla najmu, czy też stawki właściwe dla poszczególnych mediów?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy wynajem budynków mieszkalnych z lokalami przystosowanymi do celów mieszkalnych na rzecz Spółki, która to będzie wynajmowała powyższe lokale tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe osobom fizycznym, co zostanie zapisane w umowie najmu, może korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Spełnione zostaną przesłanki, które decydują o zastosowaniu zwolnienia. Lokale, które Wnioskodawca posiada w budynkach są lokalami typowo mieszkalnymi, i one będą przedmiotem najmu. Również cel najmu będzie spełniony, ponieważ lokale będą mogły być podnajmowane tylko i wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe, co będzie wynikało z zapisów w umowach najmu między Wnioskodawcą a Spółką. Cel mieszkaniowy będzie spełniony, co jest głównym założeniem ustawodawcy przy zastosowaniu zwolnienia z podatku VAT.

Jeżeli chodzi o stawki podatku VAT za usługi, za media (woda, gaz i energia elektryczna) na podstawie refaktur wystawianych dla Spółki, z którą Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę najmu budynków mieszkalnych, to powinny być stawki właściwe dla poszczególnych mediów. Najemca ma bowiem możliwość wyboru, co do sposobu korzystania z mediów (z umów będzie wynikało, iż rozliczenie odbędzie się na podstawie stanu liczników), kosztami będzie obciążony według faktycznego zużycia.

Zatem, usługę najmu i dostawę mediów będzie można potraktować jako odrębne świadczenie i refakturować z zastosowaniem odpowiedniej stawki VAT właściwej dla mediów (wyrok TSUE z 16 kwietnia 2015 r. C-42/14)

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla usługi najmu budynków mieszkalnych jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca 2000 roku prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą, początkowo w zakresie handlu detalicznego artykułami spożywczo-przemysłowymi (w formie trzech sklepów spożywczych), obecnie również w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek oraz wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, opłacając podatek liniowy. Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Obecnie Wnioskodawca wynajmuje w ramach działalności gospodarczej lokale w dwóch budynkach mieszkalnych, których jest właścicielem osobom fizycznym na potrzeby mieszkaniowe, stosując stawkę zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Wynajem następuje na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Najemcy są zobowiązani do używania lokali mieszkalnych zgodnie z ich przeznaczeniem, czyli na cele mieszkaniowe, z zastrzeżeniem, iż nie może być w nich prowadzona działalność gospodarcza. Działalność polegająca na handlu detalicznym jest bardzo absorbująca, generuje wiele dokumentów księgowych (faktur), a uproszczona księgowość uniemożliwia Wnioskodawcy dokładna analizę zyskowności odrębnych rodzajów biznesu (handel artykułami spożywczymi kontra usługi najmu), dlatego Wnioskodawca chciałby w najbliższym czasie wynająć budynki mieszkalne Spółce, w której jest udziałowcem, tak aby to spółka zajmowała się zawieraniem umów najmu oraz rozliczaniem najemców. Przedmiotem działalności Spółki jest również wynajmem nieruchomości. W planowanych umowach ze Spółką, Wnioskodawca zamierza zadbać o zapisy, z których wprost będzie wynikało, że lokale mieszkalne będące przedmiotem umowy mogą być podnajmowane tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych, nie może być w nich prowadzona działalność gospodarcza oraz, że nie wolno w nich dokonywać żadnych czynności, które naruszałyby funkcjonalność lub konstrukcję budynku. Wnioskodawca wskazał, że wg. Rozporządzenia w sprawie PKWiU z 2015 r., usługi wynajmu budynków mieszkalnych Spółce w celu ich dalszego podnajmu osobom fizycznym mieszczą się w PKWiU 68.20.11.0 – wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych i dzierżawionych. Spółka nie będzie wynajmować lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych swoim pracownikom.

Ustalona w umowie najmu ze Spółką wysokość czynszu będzie kwotą stałą, nie będzie się zmieniać w zależności od zużytych przez osoby fizyczne (podnajemców) mediów.

Wnioskodawca planuje doprowadzić do sytuacji, w której dojdzie do podpisania umów na dostawę mediów bezpośrednio z dostawcami mediów (prąd, woda, gaz) i Spółką. Wówczas w zawartych ze Spółką umowach wyniknie taki sposób rozliczania mediów, że to Spółka samodzielnie będzie się rozliczała bezpośrednio z dostawcami mediów.

W okolicznościach zawarcia umów na dostawę mediów bezpośrednio przez Spółkę z dostawcami tych mediów nie zajdzie konieczność obciążenia Spółki kosztami mediów.

Wnioskodawca wskazał, że na chwilę obecną zrezygnował z planowanego wcześniej refakturowania mediów na najemcę budynków (Spółkę), ponieważ dowiedział się u dostawców mediów, iż jest możliwość cesji (energia) zawartych terminowych umów na najemcę budynków oraz rozwiązania pozostałych umów (woda, gaz) i zawarcia nowych bezpośrednio przez Spółkę.

Jeżeli chodzi o wybór dostawcy mediów, to w przypadku energii Wnioskodawca planuje dokonania cesji umowy na Spółkę u dotychczasowego dostawcy, przynajmniej do końca trwania umowy (brak samodzielnego wyboru przez Spółkę), natomiast co do pozostałych mediów (woda, gaz) wyboru dostawców Spółka dokona samodzielnie, z którymi Spółka planuje zawrzeć umowy na poszczególne mieszkania znajdujące się w budynkach

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, wynajem budynków mieszkalnych Spółce będzie podlegać zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Na podstawie art. 146aa ust. 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%;
3.  stawka zryczałtowanego zwrotu podatku, o której mowa w art. 115 ust. 2, wynosi 7%;
4.  stawka ryczałtu, o której mowa w art. 114 ust. 1, wynosi 4%.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1a ww. ustawy, jeżeli w roku następującym po roku, dla którego osiągnięte zostały wartości, o których mowa w ust. 1, zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 112d ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, stosowanie stawek, o których mowa w ust. 1, przedłuża się do końca roku następującego po roku, w którym:

1.  kwota wydatków jest obliczana zgodnie z art. 112aa ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w związku ze spełnieniem warunków, o których mowa w art. 112d ust. 4 tej ustawy, oraz
2.  wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%.

Zgodnie art. 146aa ust. 2, Minister właściwy do spraw finansów publicznych ogłosi, w drodze obwieszczenia, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, koniec okresu obowiązywania stawek podatku, o których mowa w ust. 1, w terminie do dnia 31 października roku następującego po roku, dla którego zostały spełnione warunki określone w ust. 1.

W świetle art. 146aa ust. 3 w przypadku wystąpienia przesłanek, o których mowa w ust. 1a, termin, o którym mowa w ust. 2, przedłuża się do dnia 31 października roku następującego po roku, w którym są spełnione warunki, o których mowa w ust. 1a.

Zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Należy podkreślić, że zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy.

Przy czym należy zauważyć, że zmiany załącznika nr 3 wynikające z art. 1 pkt 27 ustawy z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r., poz. 1751) zmieniającej m.in. ustawę z dniem 1 listopada 2019 r. mają zastosowanie od dnia 1 lipca 2020 r., zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej.

Wobec powyższego w tym miejscu wskazać należy, że w pozycji nr 47 tego załącznika, stanowiącego wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką podatku w wysokości – obecnie 8%, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 2015 „55”.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym ze zwolnienia nie może korzystać wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usług na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Podatnik będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.

W tym miejscu podkreślić należy, że zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Przepis powyższy stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje (…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Analizując kwestie zwolnienia od podatku usług najmu lokali mieszkalnych należy zwrócić szczególną uwagę na cel świadczonych usług. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie nieruchomości przez najemcę. Tym samym, zasadniczą kwestią dla opodatkowania, czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi.

Oznacza to, że z punktu widzenia zastosowania tego zwolnienia istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a zatem to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe. Jedynie bowiem w takim przypadku uprawnione będzie stwierdzenie, że wynajmujący (usługobiorca) wynajął nieruchomość „wyłącznie na cele mieszkaniowe”. Ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy nieruchomości „na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe” (vide wyrok NSA z dnia 8 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 1182/16).

Odnosząc powyższe do sytuacji Wnioskodawcy stwierdzić należy, że usługa najmu budynków mieszkalnych, świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz Spółki, która będzie podnajmować lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach mieszkalnych tylko i wyłącznie w celach mieszkaniowych, nie będzie świadczona na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Spółki będącej stroną umowy z Wnioskodawcą, lecz ma na celu realizację celu gospodarczego Spółki, w tym zarobkowego. Jak wynika z wniosku to Spółka w ramach prowadzonej działalności będzie wynajmować osobom fizycznym lokale mieszkalne na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

Jak wskazano wyżej, z punktu widzenia zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy istotny jest sposób wykorzystywania nieruchomości przez najemcę (usługobiorcę), a tym samym to najemca w wynajmowanym lokalu powinien realizować własne cele mieszkaniowe – co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca. Co istotne, przepis ten w sposób jednoznaczny wskazuje, że zwolnieniem od podatku objęte są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W niniejszej sprawie nie jest zatem spełniona jedna z przesłanek warunkujących zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Usługa najmu budynków mieszkalnych nie będzie świadczona na cele mieszkaniowe najemcy - Spółki, ale na cel prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej, polegającej na podnajęciu lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych najmowanych uprzednio od Wnioskodawcy.

Konsekwentnie, świadczona przez Wnioskodawcę usługa najmu budynków mieszkalnych na rzecz innego podmiotu - Spółki, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy i będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy dotyczące możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla świadczonych usług najmu budynków mieszkalnych należy uznać za nieprawidłowe.

W tym miejscu wskazać należy, że w zakresie dotyczącym opodatkowana wskazanych we wniosku usług najmu stawką podatku VAT w wysokości 23% wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczyły również stawki VAT na refakturach za media (woda, gaz i energia elektryczna, rozliczane na podstawie odczytów liczników), tj. czy należy stosować stawkę właściwą dla usługi głównej, czyli dla najmu, czy też stawki właściwe dla poszczególnych mediów.

Zważywszy na to, że w uzupełnieniu do złożonego wniosku z dnia 29 października 2020 r. Wnioskodawca wskazał, że na chwilę obecną zrezygnował z planowanego wcześniej refakturowania mediów na najemcę budynków (Spółkę), ponieważ dowiedział się u dostawców mediów, iż jest możliwość cesji (energia) zawartych terminowych umów na najemcę budynków oraz rozwiązania pozostałych umów (woda, gaz) i zawarcia nowych bezpośrednio przez Spółkę, pytanie nr 2 wniosku dotyczące zastosowania właściwej stawki VAT na refakturach za media (woda, gaz i energia elektryczna, rozliczane na podstawie odczytów liczników), stało się bezprzedmiotowe, a w konsekwencji tut. Organ odstępuje od odpowiedzi na to pytanie.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.