Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.820.2023.2.AG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-02-07
Teza: Zwolnienie z opodatkowania przychodów z dzierżawy w ramach Społecznych Agencji Najmu.
Słowa kluczowe: dzierżawa; nieruchomości; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-Przychody zwolnione od opodatkowania
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 10

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

Dnia 23 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 20 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 stycznia 2024 r. (wpływ 15 stycznia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem dwóch nieruchomości mieszkalnych, których przeznaczeniem jest najem długoterminowy, położonych w (…) pod adresem: (…).

Mieszkania te stanowią majątek prywatny podatnika i obecnie są rozliczane za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, gdyż mieszkania są przedmiotem najmu długoterminowego.

Wnioskodawca rozważa wynajęcie (Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji) po zakończeniu umów z obecnymi najemcami jednego lub dwóch mieszkań w ramach Społecznych Agencji Najmu (dalej: SAN). Umowa taka byłaby spisana zgodnie z przepisami rozdziału 3a „Społeczne agencje najmu” (art. 22a i nast.) ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (dalej: SANU).

Umowa taka byłaby podpisana z podmiotem reprezentowanym przez miasto (…), tj. (…)(dalej: ZK). Podpisanie umowy jest uzależnione od tego, czy:

1\. Mieszkania będą spełniały warunki zakwalifikowania się do programu SAN.

2\. Oferty czynszu złożonej przez ZK będzie satysfakcjonująca dla Wynajmującego (Wynajmujący ma świadomość, że nie będzie to cena, jaką mógłby otrzymać na rynku prywatnym, i liczy się z możliwością otrzymania niższego czynszu niż czynsz rynkowy).

3\. ZK będzie usatysfakcjonowane metrażem mieszkań (może się okazać, że mieszkania będą niewłaściwe ze względu na ich metraż).

W związku z powyższym Wnioskodawca chciałby dowiedzieć się, jakie skutki podatkowe na gruncie Ryczałtu wywołuje podpisanie umowy najmu z SAN.

Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że SAN prowadzony przez ZK działa od kilku tygodni, więc jest to nowa inicjatywa.

W uzupełnieniu wniosku odpowiedział Pan na następujące pytania:

_Czy umowa, którą planuje Pan podpisać z ZK, będzie umową najmu, czy umową dzierżawy?_

Dzierżawy. Wynika to z nazwy umowy (art. 22c ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (dalej: ustawa SAN)).

_Jakie zapisy w zakresie opłat za media zostaną zawarte w umowie między Panem a ZK, jakie w umowie między ZK a najemcą mieszkania?_

Zgodnie z art. 22g ust. 2 ustawy o SAN z tytułu umowy najmu SAN, oprócz czynszu najmu, może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa z 21 czerwca 2001 r.). Zapisy w zakresie opłat są uregulowane w ustawie o SAN i nie można ich modyfikować. Jak podkreśla się w doktrynie:

Opłaty niezależne od właściciela to te, na których wysokość i podwyższanie właściciel ma wpływ ograniczony albo w ogóle nie ma wpływu. Są to opłaty za usługi i dostawy dostarczane do lokalu, ale tylko za te, które zostały wprost wymienione w definicji ustawowej – czyli za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

(E. Bończak – Kucharczyk, _Społeczne formy rozwoju mieszkalnictwa. Komentarz._ Art. 22g, Lex/el 2023).

Umowa pomiędzy SAN i najemcą. Nie wie Pan, jakie to ma znaczenie dla sprawy. ZK będzie pośredniczył w kontaktach pomiędzy właścicielem a najemcą (płatności, ewentualna windykacja w przypadku niepłacenia przez najemcę w terminie). Z tego, co Pan wie, to ZK nie pobiera opłat za te usługi.

_W jaki sposób rozliczane będą pobierane przez ZK opłaty za media (wodę, gaz, prąd)?_

1\. Rozliczenie wody:

a) rozliczenie płacone co miesiąc w zaliczkach (do 10 dnia miesiąca),

b) rozliczenie końcowe co pół roku (okres rozliczeniowy 01 stycznia do 30 czerwca oraz 01 lipca do 31 grudnia). Rozliczenie za pomocą faktury końcowej.

W przypadku powstania nadpłaty za wodę suma nadpłaty będzie zwracana najemcy (za pośrednictwem ZK), a w przypadku niedopłaty suma niedopłaty będzie pokrywana przez najemcę (za pośrednictwem ZK).

2\. Rozliczenie ciepła/gaz

a) rozliczenie płacone co miesiąc w zaliczkach (do 10 dnia miesiąca),

b) rozliczenie końcowe za okres 12 miesięcy (okres rozliczeniowy 01 lipca bieżącego roku — 30 czerwca roku następnego). Rozliczenie za pomocą faktury końcowej.

W przypadku powstania nadpłaty za wodę suma nadpłaty będzie zwracana najemcy (za pośrednictwem ZK), a w przypadku niedopłaty suma niedopłaty będzie pokrywana przez najemcę (za pośrednictwem ZK).

3\. Rozliczenie za prąd

Umowa z (…) jest zawarta na czas nieokreślony, okres rozliczenia co 2 miesiące. Podstawą rozliczenia jest faktura.

Rozliczanie będzie następować za pomocą dokumentów (faktur za media oraz informacji o zaliczkach). Rozliczanie będzie dokonywane na podstawie zużycia mediów przez najemcę.

Zaznaczę, że najemca, ZK ani właściciel nie mają wpływu na dostawców mediów.

_Czy pobrane opłaty za media będą przekazane Panu przez ZK?_

Opłaty pobierane za media będą pobierane przez ZK i przekazywane Panu.

_Czy opłaty za media będą regulowane bezpośrednio przez ZK, czy też przez najemcę?_

Pana zdaniem z treści pisma wynika, że pojęcie „regulowane” oznacza uiszczenie należności na rzecz podmiotu świadczącego usługi związane z dostarczaniem mediów.

Opłaty nie będą regulowane bezpośrednio ani przez ZK ani przez najemcę. Opłaty będą regulowane przez właściciela w wyniku zaliczek przekazywanych przez najemcę za pośrednictwem ZK.

Rachunki za media (prąd, woda, ciepło) są wystawiane na właściciela mieszkania.

W przypadku wody i ciepła właściciel mieszkania jest zobowiązany do rozliczeń przez portal (…) (zarządcy). Właściciel ma indywidualne konto. Dostęp do tego konta posiada wyłącznie właściciel. To właściciel jest odpowiedzialny za terminowe wpłacanie zaliczek (wpłacanych co miesiąc) i rozliczeń końcowych (za wodę i ciepło). Zaliczki muszą być wpłacone do 10 dnia miesiąca za miesiąc, w którym następuje najem, tj. opłaty za styczeń 2024 r. właściciel musi opłacić do 10 stycznia 2024 r., opłaty za luty 2024 r. właściciel musi opłacić do 10 lutego 2024 r. itd., a faktury końcowe do dnia określonego na fakturze. Każde mieszkanie posiada indywidualne konto do rozliczeń zaliczek za wodę i ciepło oraz rozliczeń końcowych za wodę i ciepło.

W przypadku prądu (…) wystawia fakturę za odczyt (co dwa miesiące w miesiące parzyste). Termin płatności wynosi 14 dni. Pieniądze za prąd są opłacane na indywidualne konto właściciela, do którego właściciel ma tylko dostęp.

Zaliczki i rachunki końcowe są regulowane niezależnie od tego, czy płatności ze strony ZK będzie dokonywane w terminie czy będą płacone po terminie. Oczywiście ZK i najemca będą otrzymywać dokumenty związane z zapłaceniem zaliczek na media i rozliczeniem końcowych mediów wynikających z zużycia tychże mediów.

_Czy oprócz umówionego czynszu i innych pożytków otrzyma Pan dodatkowo zwrot poniesionych przez siebie opłat za media?_

Nie będzie pobieranych żadnych innych pożytków.

Składniki finansowe, które otrzyma Pan to:

1) czynsz,

2) opłaty za media zgodnie z przepisami prawa (ustawa o SAN oraz ustawa z 21 czerwca 2001 r.)

_Jakie pożytki oprócz czynszu będzie uzyskiwał Pan z przedmiotu dzierżawy?_

Nie otrzyma Pan żadnych innych pożytków. Jedyne składniki finansowe, które Pan otrzyma to:

1) czynsz,

2) opłaty za media zgodnie z przepisami prawa (ustawa o SAN oraz ustawa z 21 czerwca 2001 r.

### Pytania

1\. Czy otrzymywane przychody z najmu w ramach SAN są zwolnione z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

2\. Czy opłaty na opłacenie mediów (woda, gaz, prąd) w ramach SAN podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

### Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania nr 1 - przychody otrzymane z najmu w ramach SAN są zwolnione z Ryczałtu.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131a PIT-u wolne od podatku dochodowego są: 131a przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Zgodnie z art. 10 Ryczałtu zwolnienia od podatku dochodowego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29b, 43, 46, 47a, 71a, 111, 114, 121, 122, 125, 125a, 129, 131a, 136 i 137 ustawy o podatku dochodowym, stosuje się odpowiednio do podatników opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W związku z tym, że przepisy art. 10 Ryczałtu regulują zwolnienie opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131a PIT-u, to zdaniem Wnioskodawcy oznacza to, że najem mieszkania w ramach umowy SAN jest zwolniony z podatku ryczałtowego od przychodów ewidencjonowanych.

Zdaniem Wnioskodawcy - w odniesieniu do pytania nr 2 - nie.

Zgodnie z art. 22g ust. 2 SANU: Z tytułu umowy najmu SAN, oprócz czynszu najmu, może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: Lokatoru).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 8 Lokatoru przez opłatę niezależną od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Oznacza to, że SAN może pobierać opłaty wyłącznie za energię, gaz i wodę.

Ponadto opłaty za utrzymanie i eksploatację lokalu nie są przysporzeniem majątkowym właściciela mieszkania. Nie zalicza ich do przychodów. Podatek płaci tylko od czynszu za wynajem (Interpretacja indywidualna Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 21.11.2022 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.970.2022.1.MG).

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, opłaty za wodę, prąd i energię nie stanowią przychodu dla Wnioskodawcy podlegającego podatkiem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Natomiast w myśl art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.):

Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.

Na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu/dzierżawy jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego/wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego/wydzierżawiającego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu/dzierżawy przez wynajmującego/wydzierżawiającego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę/dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu/dzierżawy (np. opłaty za media, takie jak woda, gaz, prąd), jeżeli z umowy wynika, że najemca/dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę/dzierżawcę w związku z przedmiotem najmu/dzierżawy nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego/wydzierżawiającego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego/wydzierżawiającego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego/wydzierżawiającego.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem dwóch nieruchomości mieszkalnych, których przeznaczeniem jest najem długoterminowy. Mieszkania te stanowią Pana majątek prywatny i obecnie są rozliczane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Rozważa Pan, po zakończeniu umów z obecnymi najemcami, wydzierżawienie jednego lub dwóch mieszkań w ramach Społecznych Agencji Najmu (dalej: SAN). Umowa taka byłaby spisana zgodnie z przepisami rozdziału 3a „Społeczne agencje najmu” (art. 22a i nast.) ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Umowa taka byłaby podpisana z podmiotem reprezentowanym przez miasto (…), tj. (…) (dalej: ZK).

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy otrzymywane przychody z dzierżawy w ramach umowy podpisanej przez Pana z ZK, zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, będą zwolnione z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz czy opłaty za media (woda, gaz, prąd), które pobierać będzie od najemców ZK, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są przychody z dzierżawy lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych społecznym agencjom najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. z 2021 r. poz. 2224 oraz z 2022 r. poz. 807, 1561 i 2456).

Stosownie do art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zwolnienia od podatku dochodowego, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28a, 29, 29aa, 29b, 43, 46, 46c, 47a, 71a, 102a, 111, 114, 121, 121a, 122, 125, 125a, 129, 131a, 136, 137 i 155 ustawy o podatku dochodowym, stosuje się odpowiednio do podatników opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 790 ze zm.):
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Społeczną agencją najmu jest podmiot prowadzący, w celu tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli oraz wynajmowaniu tych lokali lub tych budynków osobom fizycznym wskazanym przez gminę na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.

Warto zaznaczyć, że Społeczna agencja najmu nie tylko zawiera umowy dzierżawy z właścicielami oraz najemcami nieruchomości. Dla możliwości funkcjonowania tej instytucji konieczne jest również zawarcie umowy o współpracy z gminą, na której terenie Społeczna agencja najmu będzie prowadzić działalność.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Zgodnie bowiem z art. 22b ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa:
-------------------------------------------------------------------------------------

Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności, o której mowa w art. 22a ust. 1 lub 1a, na terenie gminy jest zawarcie przez tę gminę umowy z SAN, zwanej dalej ,,umową o współpracy'', określającej co najmniej: (…).

Stosownie do art. 22g ust. 1 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa**:**

SAN może ustalić czynsz najmu dzierżawionego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego na poziomie wyższym niż czynsz dzierżawy.

Natomiast w myśl art. 22g ust. 2 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa**:**

Z tytułu umowy najmu SAN, oprócz czynszu najmu, może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 172, 975, 1561 i 2456).

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725)

Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

W uwagi na fakt, że planuje Pan podpisać umowę z ZK, która będzie spisana zgodnie z przepisami rozdziału 3a „Społeczne agencje najmu” (art. 22a i nast.) ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, stwierdzam, że przychody uzyskane przez Pana z dzierżawy lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, będą podlegały zwolnieniu od podatku na podstawie art. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art. 21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, jak wyżej wskazałem, składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez Pana w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą ponoszone przez najemców wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (opłaty za wodę, gaz, prąd), skoro opłaty te są pobierane przez Społeczną agencję najmu. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem dzierżawy nie powodują przysporzenia majątkowego po Pana stronie.

**Reasumując – otrzymane przychody z dzierżawy w ramach SAN są zwolnione z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 10** **ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w związku z art.** **21 ust. 1 pkt 131a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opłaty za media (woda, gaz, prąd) w ramach SAN nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadła ona w indywidualnej sprawie i nie jest wiążąca dla organu wydającego tę interpretację.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).