Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-443/14-5/IF
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2014-07-30
Teza: jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę „ opłaty dodatkowe”, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.
Słowa kluczowe: czynsz; najem; opłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 24 kwietnia 2014 r. (data wpływu 28 kwietnia 2014 r.), uzupełnionego pismem z dnia 15 lipca 2014 r. (data nadania 17 lipca 2014 r., data wpływu 21 lipca 2014 r.) na wezwanie z dnia 7 lipca 2014 r. Nr IPPB1/415-443/14-2/IF (data nadania 8 lipca 2014 r., data doręczenia 15 lipca 2014 r.), o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie przychodów z tytułu najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca rozważa nabycie budynku komercyjnego lub/oraz lokalu (lokali) znajdujących się w sąsiednim budynku (dalej: „Nieruchomości”) od osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą (dalej: „Sprzedawca”). Wraz z Nieruchomościami na Wnioskodawcę przejdą z mocy prawa (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego) umowa bądź umowy najmu dotyczące powierzchni zlokalizowanych w Nieruchomościach, a ponadto zostaną przeniesione depozyty i inne zabezpieczenia najemców.

Umowy z najemcą/najemcami będą skonstruowane w ten sposób, że będą uiszczać oni na rzecz Wnioskodawcy czynsz za najem (rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu/lokali do używania) oraz mogą być zobowiązani do zwrotu dodatkowych kosztów związanych z lokalem/ lokalami, które również mogą być uiszczane bezpośrednio na rzecz Wnioskodawcy (np. podatek od nieruchomości, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz, itp.; dalej: „Opłaty dodatkowe”). Opłaty dodatkowe, które mogą być ponoszone przez najemców będą w identycznych wielkościach, co kwoty płacone przez Wnioskodawcę i odprowadzane przez Wnioskodawcę do dostawcy mediów/urzędu.

Wnioskodawca złoży oświadczenie o wyborze formy opodatkowania przychodu z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w terminie określonym w art. 9 ustawy o ryczałcie.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 7 lipca 2014 r. Nr IPPB1/415-443/14-2/IF wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. W dniu 21 lipca 2014 r. do tut. Biura wpłynęło uzupełnienie, w którym Wnioskodawca wskazał, że planuje wynajmować maksymalnie jeden lokal użytkowy. Wnioskodawca nie będzie dokonywał najmu w sposób zorganizowany. Nie będzie w tym zakresie współpracował z agencją nieruchomości oraz samodzielnie będzie zarządzał posiadaną Nieruchomością. Wnioskodawca pragnie wskazać, że z uwagi na specyfikę branży umowa najmu może zostać podpisana na dłuższy okres – kilku bądź nawet kilkunastu lat. Wnioskodawca nie zamierza nabywać w przyszłości kolejnych nieruchomości, które będą wynajmowane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy przychód z wynajmu lokalu/lokali będących przedmiotem niniejszego wniosku może podlegać opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%?
2.  Czy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie tytko kwota czynszu rozumiana jako wynagrodzenie za oddanie lokali do używania (z wyłączeniem opłat dodatkowych, które zgodnie z umową najmu mogą być zwracane na rzecz Wnioskodawcy)?

Odpowiedź na pytanie nr 2 stanowi przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej. Wniosek w zakresie pytania nr 1 zostanie rozpatrzony w odrębnej interpretacji.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie tylko kwota czynszu rozumiana jako wynagrodzenie za oddanie lokali do używania (z wyłączeniem opłat dodatkowych, które zgodnie z umową najmu mogą być zwracane na rzecz Wnioskodawcy).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychodem będzie wyłącznie czynsz za najem rozumiany jako wynagrodzenie za oddanie lokalu do używania, płacony przez najemcę w okresach określonych w umowie na rzecz Wnioskodawcy. Natomiast co do kwestii uiszczania przez najemcę opłat związanych z tym lokalem (przykładowo: opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które są ustalane na podstawie wskazań liczników oraz podatek od nieruchomości liczony od powierzchni każdego lokalu) powołać należy się na stanowisko wyrażone w piśmie nr PB2/MK/RB-033-050-132/04 Podsekretarza Stanu z 18 marca 2004 r. do dyrektorów izb skarbowych i urzędów kontroli skarbowej oraz naczelników urzędów skarbowych.

Stanowisko to zapadło, co prawda na gruncie art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, lecz ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie z uwagi na posłużenie się w art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, tymi samymi pojęciami, co w wyżej wymienionym przepisie („otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”). Należy zatem przyjąć, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, jak również nie powodują przysporzenia po stronie Wnioskodawcy.

W myśl art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich zwrotu/ponoszenia.

Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, może się zdarzyć, że zgodnie z umową z najemcami do pokrycia dodatkowych opłat związanych z eksploatacją lokalu zobowiązane będzie najemca (fakt wpłacania kwot z faktur na konto wynajmującego, który następnie opłaca te rachunki jest bez znaczenia w sprawie). Dodatkowo opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu/lokali nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca powołuje:

*   interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 24 marca 2009 r. znak: IPPB1/415-73/09/MT,
*   interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17 lutego 2010 r., znak: IPPB1/415-2/10-2/EC,
*   interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 7 sierpnia 2012 r., znak: IBPBII/2/415-708/12/ŁCz.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: abonament za media oraz opłaty za wodę, energię elektryczną i gaz, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca będzie zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku zużytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie tylko kwota czynszu rozumiana jako wynagrodzenie za oddanie lokali do używania (z wyłączeniem Opłat dodatkowych, które zgodnie z umową najmu mogą być zwracane na rzecz Wnioskodawcy).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami - w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy – z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: opłaty za wodę, wywóz śmieci, centralne ogrzewanie, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Zatem, w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę „ opłaty dodatkowe”, do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy.

W zakresie uiszczania powyższych opłat Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym ww. opłaty nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Z uwagi na powyższe, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Jeżeli przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenia przyszłego mającego miejsce w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Krańcowo należy podkreślić, że przywołane przez Wnioskodawcę interpretacje dotyczące przepisów prawa wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie mogą być źródłem praw i obowiązków w innych sprawach.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002, r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.