Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPP1/443-80/10-2/HW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-15
Teza: 1) Czy do wartości sprzedawanej nieruchomości (grunt oraz budynki) należy doliczyć podatek od towarów i usług? 2) Czy do wartości zadatku na poczet przyszłej umowy sprzedaży należy naliczyć podatek VAT?
Słowa kluczowe: grunty; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; zwolnienie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2010 r. (data wpływu 22 stycznia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości, którą planuje sprzedać, w jej skład wchodzi grunt i dwa budynki. Przedmiotową nieruchomość Zainteresowana wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej (osoba fizyczna - prowadząca działalność gospodarczą). Przed zakupem nieruchomości od dnia 28 czerwca 1996 r. Wnioskodawczyni wynajmowała przedmiotową nieruchomość (na podstawie umowy najmu). Dnia 31 sierpnia 1998 r. nabyła wyżej wymieniony grunt wraz z budynkami w drodze umowy sprzedaży od Spółki Akcyjnej, która była wcześniej wynajmującym, a także pierwszym i jedynym właścicielem. Przedmiotem umowy sprzedaży było nabycie prawa własności budynków (budynek magazynowo-składowy wybudowany w roku 1969 i budynek olejów i smarów wybudowany w roku 1967) oraz nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Zgodnie z umową sprzedaży dostawa budynków była opodatkowana stawką w wysokości 22%, a grunt korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dnia 21 marca 2003 r. na mocy decyzji Starostwa Powiatowego prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształcone zostało w prawo własności. Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej w czasie jej użytkowania, tj. od roku 1996 do roku 2010.

Obecnie Zainteresowana wynajmuje nieruchomość przedsiębiorcy, który chciałby ją zakupić, jest on podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy do wartości sprzedawanej nieruchomości (grunt oraz budynki) należy doliczyć podatek od towarów i usług?
2.  Czy do wartości zadatku na poczet przyszłej umowy sprzedaży należy naliczyć podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) transakcja sprzedaży będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług do pierwszego zasiedlenia doszło po wybudowaniu budynków przez pierwszego użytkownika. Ewentualnie w roku 1996 w wyniku zawarcia umowy najmu (transakcja była opodatkowana stawką w wysokości 22%). Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej w czasie jej użytkowania (1996 - 2010).

Zainteresowana nabyła budynki opodatkowane stawką w wysokości 22%, a grunt korzystał ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania (w przypadkach określonych w ustawie) wartości gruntu.

Wnioskodawczyni uważa, iż w przypadku wyżej opisanego zwolnienia, istnieje możliwość wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do zapisu art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Jak stanowi art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Podstawowa stawka podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak stanowi przepis art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Jednakże należy podkreślić, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi (art. 19 ust. 4 ustawy).

W przepisie art. 19 ust. 10 ustawy, ustawodawca określił w szczególny sposób moment powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy towarów, jeżeli jej przedmiotem są lokale i budynki. W tych przypadkach obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30. dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11. W myśl art. 19 ust. 11, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Natomiast stosownie do art. 19 ust. 15 ustawy, w przypadkach określonych w ust. 10, 13 pkt 2-5 i 7-10 otrzymanie części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonych przepisach, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce dostawa towaru, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania, zgodnie z treścią art. 19 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Wydanie towaru stanowi efekt zawarcia umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki powstanie w sposób określony w art. 19 ust. 10, z uwzględnieniem ust. 11 i ust. 15. Przy czym za dzień wydania w rozumieniu cyt. wyżej przepisów art. 19 ust. 1, ust. 4 i ust. 10 ustawy, rozumieć należy dzień faktycznego i ekonomicznego przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością. Zatem dla części należności, obejmującej wpłatę dokonaną przed wydaniem nieruchomości obowiązek ten powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części. Dla pozostałej kwoty natomiast, z chwilą otrzymania zapłaty nie później niż 30. dnia od dnia wydania nieruchomości.

Zgodnie z art. 394 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi – art. 394 § 2 ww. ustawy.

Należy jednocześnie podkreślić, że zadatek nie tworzy samodzielnego bytu podatkowego, lecz jest ściśle związany z dostawą konkretnego towaru i nie można rozpatrywać go jako czynności „oderwanej” od sprzedaży. Nie jest on dodatkową czynnością, lecz jest integralnie związany ze sprzedażą towaru, na poczet której został uiszczony. W przypadku zadatku ustawa określa jedynie inny moment powstania obowiązku podatkowego, niż w przypadku sprzedaży dokonanej bez pobrania zadatku.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni planuje sprzedaż nieruchomości w skład której wchodzi grunt i dwa budynki. Od dnia 28 czerwca 1996 r. Wnioskodawczyni wynajmowała przedmiotową nieruchomość, a w dniu 31 sierpnia 1998 r. zgodnie z umową sprzedaży nabyła prawo własności budynków (budynek magazynowo-składowy wybudowany w roku 1969 i budynek olejów i smarów wybudowany w roku 1967) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z umową sprzedaży dostawa budynków była opodatkowana stawką w wysokości 22%, a grunt nie był opodatkowany podatkiem od towarów i usług. Dnia 21 marca 2003 r. na mocy decyzji Starostwa Powiatowego prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształcone zostało w prawo własności. Wnioskodawczyni nie ponosiła nakładów na ulepszenie nieruchomości przekraczających 30% wartości początkowej w czasie jej użytkowania, tj. od roku 1996 do roku 2010.

Mając na względzie powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe wskazać należy, iż dostawa budynków wraz z gruntem, spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W konsekwencji, stwierdzić należy, iż planowana transakcja zbycia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, w związku z art. 29 ust. 5 ustawy, o ile strony transakcji (Wnioskodawczyni i nabywca nieruchomości) nie wybiorą opcji opodatkowania, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, w przypadku otrzymania zadatku przed wydaniem nieruchomości, w chwili otrzymania części zapłaty (zadatku) na podstawie art. 19 ust. 11 i ust. 15 ustawy, obowiązek podatkowy powstanie w stosunku do kwoty wpłaconej. Natomiast, jeśli dojdzie do wydania nieruchomości, to obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług co do pozostałej (po pomniejszeniu jej o wpłacony zadatek) ceny za nieruchomość powstanie w momencie otrzymania pozostałej części zapłaty, nie później niż 30. dnia od jej wydania (art. 19 ust. 10 ustawy). Należy jednak wskazać, iż obowiązek naliczenia podatku VAT od opisanej dostawy powstanie tylko wówczas, gdy strony umowy wybiorą opcję opodatkowania w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.