Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-2.4011.415.2018.2.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-09-26
Teza: W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości przejętej za długi.
Słowa kluczowe: dłużnik; komornik; koszt-koszty uzyskania przychodów; nabycie; postępowanie-postępowanie egzekucyjne; wierzyciel; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 28 lipca 2018 r. (data wpływu 31 lipca 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 25 sierpnia 2018 r. (data wpływu 28 sierpnia 2018 r.) na wezwanie Nr 0114-KDIP3-2.4011.415.2018.1.KP z dnia 8 sierpnia 2018 r. (data nadania 9 sierpnia 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości– **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 lipca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana Huberta P.
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią Annę P.

Przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 22 listopada 2012 roku Wnioskodawca wspólnie z żoną pożyczył ich znajomym Ireneuszowi i Dorocie F. kwotę 120 000 zł (słownie: sto dwadzieścia tysięcy zł.). W związku z tym Wnioskodawca z żoną zaciągnęli kredyt w banku. Podpisali umowę pożyczki zawartą w akcie notarialnym w Kancelarii Notarialnej. Wymagalność spłaty pożyczki opisana w akcie notarialnym była na dzień 1 stycznia 2016 roku. Niestety pożyczkobiorcy nie wywiązali się z umowy. Po wysłaniu wezwania do zapłaty i braku reakcji ze strony pożyczkobiorców, Wnioskodawca wraz z żoną wystąpił na drogę postępowania sądowego. Po kilkunastu miesiącach uzyskali oni Sądowy nakaz zapłaty i ustanowili w sprawie komornika. Sprawą zajęła się Kancelaria Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym. Niestety wszystkie czynności podjęte przez komornika nie doprowadziły do odzyskania praktycznie żadnej kwoty długu. Jedyny majątek który posiadali dłużnicy to własnościowe mieszkanie w którym mieszkali. Wnioskodawca i żona wraz z komornikiem wystąpili na drogę windykacji z nieruchomości. Sąd ustanowił biegłego sądowego w celu dokonania wyceny nieruchomości. Biegły dokonał wyceny na kwotę 89 000 zł. (słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy zł). Komornik doprowadził do pierwszej a następnie drugiej licytacji nieruchomości, lecz niestety nie doszło do sprzedaży. Po drugiej nie udanej licytacji nieruchomości Wnioskodawca z żoną wystąpił do Sądu Rejonowego z wnioskiem o przejęcie nieruchomości. Dnia 19 czerwca 2018 roku Sąd Rejonowy Wydział Cywilny wydał postanowienie w tej sprawie, które mówi o przysądzeniu tego mieszkania do majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony Anny P. i przejęcie nieruchomości za kwotę 55 300 zł (słownie: pięćdziesiąt pięć tysięcy zł). W dniu 6 lipca 2018 roku Sąd nadał klauzulę prawomocności temu postanowieniu. W dniu 28 lipca 2018 roku małżeństwo dłużników Ireneusz i Dorota F. na podstawie postanowienia sądu z dnia 19 czerwca 2018 roku z późniejszą prawomocnością, polubownie bez eksmisji komorniczej przekazali Wnioskodawcy i jego żonie nieruchomość. W związku z tym, że Wnioskodawca wraz z żoną chcą spłacić zaciągnięty na udzielenie pożyczki kredyt, rozważają szybką sprzedaż przejętej za długi nieruchomości.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 9 sierpnia 2018 r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.415.2018.1.KP (data nadania 9 sierpnia 2018 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Pismem z dnia 25 sierpnia 2018 r. (data wpływu 28 sierpnia 2018 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie. Wnioskodawca w uzupełnieniu m.in. przeformułował pytania oraz przedstawił własne stanowisko.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w wyniku sprzedaży nieruchomości przychód podlega opodatkowaniu w wyniku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia a w przypadku Zainteresowanych przejęcia za długi?
2.  Czy przejęcie nieruchomości za długi w wyniku postanowienia Sądu jest równoznaczne z kupnem nieruchomości, a zbycie jej rodzi takie same skutki prawne odnośnie podatku dochodowego jak nabycie nieruchomości w wolnym zakupie?
3.  Jeżeli podatek o którym mowa w pkt 7 litera a Zainteresowani będą musieli zapłacić, to jaki to jakiej wysokości procentowej jest to podatek?

Zdaniem Zainteresowanych, nie powinni oni płacić podatku dochodowego od sprzedaży tej nieruchomości gdyż sądowe przejęcie nieruchomości za długi było ostatecznością i jedynym sposobem zabezpieczenia ich majątku. Zainteresowani nigdy nie chcieli kupować tej nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego opisu stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz wymienionych praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw majątkowych następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedstawionym opisie stanu faktycznego Wnioskodawca z żoną wskazali, że w dniu 22 listopada 2012 roku pożyczyli znajomym kwotę 120 tysięcy złotych, w związku z czym zaciągnęli kredyt w banku. Niestety pożyczkobiorcy nie wywiązali się ze zwrotu pieniędzy. Wnioskodawca z żoną uzyskali sądowy nakaz zapłaty i ustanowili w sprawie komornika. Egzekucja komornicza nie przyniosła pożądanego skutku, dlatego Wnioskodawca z żoną wystąpili do sądu o windykację z nieruchomości będącej własnością pożyczkobiorców. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalono na 89 tysięcy złotych. Próby licytacji komorniczej nie powiodły się. Wobec tego Wnioskodawca z żoną uzyskali w dniu 19 czerwca 2018 r. sądowe przyznanie przedmiotowej nieruchomości do ich wspólnego majątku i przejęcie nieruchomości za 55 300 złotych. W dniu 6 lipca 2018 sąd nadał klauzulę prawomocności wydanemu 19 czerwca 2018 r. postanowieniu. W dniu 28 lipca 2018 roku małżeństwo dłużników dobrowolnie, bez eksmisji przekazało swój lokal mieszkalny Wnioskodawcy i jego żonie. Obecnie Wnioskodawca z żoną rozważają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w celu spłacenia zaciągniętego w 2012 roku kredytu bankowego.

Procedura przysądzenia własności nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym została uregulowana w ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U z 2018, poz. 1693, dalej Kpc).

Na mocy art. 923 ww. ustawy - wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości (art. 942 cyt. ustawy).

Z kolei art. 952 Kpc stanowi, że zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Zgodnie natomiast z art. 962 § 1 ww. ustawy - przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się; pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 cyt. ustawy).

W świetle art. 967 ww. ustawy, po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy Ministra Finansów cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Na podstawie art. 984 § 1 - jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

Natomiast § 2 ww. artykułu stanowi, że wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Zgodnie z art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego, stosownie do § 1 tego przepisu prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że nabycie nieruchomości/lokalu mieszkalnego może nastąpić w różnych trybach. Jednym z nich jest egzekucyjne postępowanie sądowe. Egzekucja z nieruchomości składa się z kilku etapów, m.in. przysądzenia prawa własności. Jeżeli nabywca spełni określone warunki uzyskuje prawo do przysądzenia, na podstawie którego staje się właścicielem nieruchomości. Uprawomocnienie postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności.

W omawianym przypadku Zainteresowanych nabyli oni do majątku wspólnego (stosownie do wskazania zawartego w złożonym wniosku) własnościowe mieszkanie z dniem 6 lipca 2018 roku.

Obecnie Zainteresowani planują szybką sprzedaż przedmiotowej nieruchomości by pokryć kredyt zaciągnięty na pożyczkę udzieloną dłużnikom. Należy wskazać, że jeśli przedmiotowa sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (6 lipca 2018 r.) rzeczona transakcja będzie skutkować obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (m.in. sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zatem cenę jaką Zainteresowani uzyskają ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego będą mogli pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia czyli wydatki jakie zostały poniesione przez Zainteresowanych aby transakcja sprzedaży doszła do skutku.

Tak ustalony przychód również może zostać pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu w przypadku zbycia nieruchomości nabytej odpłatnie. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, bowiem Zainteresowani nabyli nieruchomość za przysługującą im wierzytelność.

Zgodnie z brzmieniem art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Reasumując, przeniesienie własności nieruchomości będącej własnością dłużników na Wnioskodawcę i jego żonę będzie stanowić dla nich nabycie. Zatem odpłatne zbycie ww. nieruchomości dokonane przed 31 grudnia 2023 roku będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30eustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto należy zauważyć, że w pytaniu Wnioskodawca powołał się na „podatek o którym mowa w pkt 7 litera a”. Tutejszy Organ uznał to za omyłkę pisarską Wnioskodawcy i przyjął, że intencją Wnioskodawcy miał być zapis art. 10 pkt 8 litera a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Zainteresowanych należy uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.