Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-1266/10-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2011-02-11
Teza: Czy Wnioskodawca mógł spłacić resztę kredytu mieszkaniowego ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przedmiotowego lokalu i pomniejszyć tym samym kwotę 127 000 zł o pozostały kredyt w wysokości 19 634,67 zł - pomniejszając tym samym pozostały przychód do opodatkowania - jeżeli nabył On ten lokal za kredyt bankowy na podstawie umowy kredytowej z dnia . stycznia 2004 r. i sprzedał go w terminie krótszym niż 5 lat, tj. .. listopada 2008 r.?
Słowa kluczowe: kredyt-kredyt mieszkaniowy; kredyt-kredyt.kredyt bankowy; lokal-lokal mieszkalny; nabycie; nieruchomości; obowiązek-obowiązek podatkowy; przychód-źródła przychodu; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko P… przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2010 r. (data wpływu 12 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19 października 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu . stycznia 2004 r. Wnioskodawca kupił lokal stanowiący odrębną własność o powierzchni ..,.. m2 wraz z udziałem w gruncie 16/100 części. Na ww. lokal, na podstawie umowy kredytowej z dnia . stycznia 2004 r. - Zainteresowany zaciągnął kredyt mieszkaniowy w Banku … ….., który obliczony był na 10 lat (od 2004 r. do 2014 r.). Jako jedyny właściciel Wnioskodawca był w tym lokalu zameldowany i mieszkał od . stycznia 2004 r. do .. listopada 2008 r. z przyczyn życiowych .. listopada 2008 r. Zainteresowany sprzedał to mieszkanie za kwotę 127 000 zł, z czego 20 000 zł otrzymał w formie zadatku, zgodnie z umową przedwstępną zawartą w dniu .. września 2008 r. w dniu . października 2008 r. – z 20 000 zł kwotą 19 634,67 zł Wnioskodawca spłacił resztę kredytu hipotecznego z dnia . stycznia 2004 r. udzielonego na zakup lokalu, o którym mowa na wstępie. Natomiast kwotę 107 365,33 zł Zainteresowany wydatkował:

*   w dniu .. listopada 2008 r. na zakup samodzielnego lokalu o powierzchni ..,.. m2 wraz z udziałem w gruncie ../100 części w połowie co do wartości i praw własności za kwotę 145 000 zł, płacąc ½ ceny, czyli 72 500 zł,
*   w okresie od .. grudnia 2008 r. do .. września 2009 r. na remont ww. lokalu kwotę 13 862,98 zł,
*   na spłatę części kredytu zaciągniętego w Banku ………….. udzielonego na podstawie umowy kredytowej z dnia . listopada 2008 r. Kredyt ten został spłacony przez Wnioskodawcę w okresie od .. grudnia 2008 r. do . listopada 2010 r. wraz z odsetkami w kwocie 10 228,07 zł.

Łącznie Zainteresowany wydatkował - 116 133,62 zł. Do opodatkowania pozostało - 10 866,38 zł. Natomiast do wpłacenia podatek dochodowy od osób fizycznych wyniósł 1 087 zł.

Ponadto Wnioskodawca podkreślił, iż nie korzystał z ulgi odsetkowej w związku ze spłatą kredytu udzielonego przez Bank ……….na podstawie umowy kredytowej z dnia . stycznia 2004 r. na zakup przedmiotowego lokalu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca mógł spłacić resztę kredytu mieszkaniowego ze środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży przedmiotowego lokalu i pomniejszyć tym samym kwotę 127 000 zł o pozostały kredyt w wysokości 19 634,67 zł - pomniejszając tym samym pozostały przychód do opodatkowania - jeżeli nabył On ten lokal za kredyt bankowy na podstawie umowy kredytowej z dnia . stycznia 2004 r. i sprzedał go w terminie krótszym niż 5 lat, tj. .. listopada 2008 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. \[(art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e)\] umożliwiła Mu odliczenie 19 634,67 zł, jako reszty kredytu i pomniejszenie tym samym o tę wartość kwoty przychodu pozostałej do opodatkowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma więc moment jego nabycia.

Należy bowiem zauważyć, że ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. u. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. z uregulowania wynikającego z art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, że będący przedmiotem sprzedaży lokal mieszkalny Wnioskodawca nabył w 2004 r.

Tak więc rozpatrując kwestię opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Zobowiązanie podatkowe, wynoszące 10% uzyskanego przychodu, powstaje z mocy prawa i płatne jest bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. Katalog wydatków na cele mieszkaniowe, których poniesienie pozwala skorzystać ze zwolnienia, zawarto w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) wyżej cyt. ustawy, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

Zauważyć również należy, iż w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym wyżej mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane i wydatkowane na cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zwrócić bowiem należy uwagę na fakt, że sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. u. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonywania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości lub prawa majątkowego i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma treść umowy pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów, ustanowionej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Stosownie do powyższego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny, co nie zmienia jednak faktu, iż przeniesienie własności nieruchomości nastąpi dopiero w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży. Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części lub całości ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości została udokumentowana zawartą umową przedwstępną, a następnie została potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, z której wynika, że zadatek (przedpłata, zaliczka) został zaliczony na poczet ceny sprzedaży, to kwota tegoż zadatku (przedpłaty, zaliczki) wydatkowana na spłatę kredytu korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w powołanym wyżej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu .. listopada 2008 r. sprzedał za kwotę 127 000 zł lokal stanowiący odrębną własność wraz z udziałem w gruncie, z czego kwotę 20 000 zł otrzymał w formie zadatku, zgodnie z umową przedwstępną zawartą w dniu .. września 2008 r. z kwoty tej - w dniu 2 października 2008 r. Zainteresowany spłacił pozostały kredyt hipoteczny (udzielony na zakup sprzedanej nieruchomości) - w wysokości 19 634,67 zł.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz uregulowania prawne w tym zakresie stwierdzić należy, iż Wnioskodawca ma prawo skorzystać ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze spłatą kredytu mieszkaniowego ze środków uzyskanych tytułem zadatku ze sprzedaży nieruchomości zgodnie z umową przedwstępną.

Tak więc stanowisko Zainteresowanego należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.