Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDSL1-1.4011.320.2024.3.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-08-21
Teza: Zbycie 22 nowoutworzonych działek wraz z projektami domów i doprowadzonym przyłączem energetycznym po podziale działki.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości; nieruchomości-podział nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8

Interpretacja indywidualna
==========================

– stanowisko nieprawidłowe
==========================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

7 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 lipca 2024 r. (wpływ 29 lipca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

### Opis zdarzenia przyszłego

7 lipca 2005 r. Wnioskodawca, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył do majątku wspólnego nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…), składającą się z niezabudowanej działki rolnej o numerze geodezyjnym 1 o łącznej powierzchni 6,5(…) ha.

Małżeństwo Wnioskodawcy zostało rozwiązane przez Sąd wyrokiem z dnia (…) marca 2012 r.

Na mocy umowy o podział majątku wspólnego po ustaniu związku małżeńskiego, przypadła Wnioskodawcy działka gruntu numer 1. Dnia (…) lipca 2020 r., z inicjatywy Wnioskodawcy, dla działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz podziałem działki 1 na 24 działek ewidencyjnych w (…). Do dnia złożenia niniejszego wniosku nie rozpoczęto sprzedaży nowoutworzonych działek dokonując jedynie niezbędne czynności organizacyjnych przygotowując teren do sprzedaży.

Z uwagi na przebieg nad działką 1 napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia oddano w dzierżawę przedsiębiorstwu X S.A. część wydzielonej działki drogowej numer 2 w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowę kontenerowej stacji transformatorowej wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów jednorodzinnych. Starosta dnia (…) stycznia 2024 r. wydał w tym zakresie, na wniosek inwestora, tj. X S.A. decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz udzielił pozwolenia na budowę.

Dla uniknięcia konfliktów pomiędzy nabywcami działek dotyczących typu i wielkości realizowanych obiektów budowlanych, a w szczególności ewentualnych ograniczeń krajobrazowych zaplanowano i zaprojektowano dla każdej z 22 nowoutworzonych działek budowlanych jednolity budynek jednorodzinny wolnostojący o funkcji mieszkalnej oraz uzyskano dla każdej działki decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę.

Tym samym nabywca działki uzyskuje grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego.

Jednocześnie ma pewność, że na działkach sąsiednich nie powstanie obiekt odrębny stylistycznie lub przesłaniający widok na (…).

Zaprojektowane działki są nie mniejsze niż 1.600 m2, co gwarantuje swobodne zabudowę mającą istotne znaczenie dla nabywców działek na terenach wiejskich.

Wnioskodawca jest nadal czynny zawodowo i pracuje (…), co wiąże się z wielomiesięcznymi wyjazdami. W roku 2025 przechodzi jednak na emeryturę i celem podejmowanych działań jest uporządkowanie spraw majątkowych i zabezpieczenie finansowe na okres emerytalny.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup nieruchomości oraz zgromadzenie środków niezbędnych do stałego uzupełniania otrzymywanych świadczeń emerytalnych.

Działka nr 1 nie była oddawana w użytkowanie innym osobom w jakiejkolwiek formie. Wszelkie pożytki pobierał bezpośrednio Wnioskodawca, on ponosił również wszystkie koszty związane z nieruchomością w tym z tytułu prowadzenia niezbędnych prac polowych oraz opłacał podatek rolny na rzecz gminy. Wnioskodawca pobierał środki z tytułu jednolitych dopłat obszarowych, wykonując wyłącznie podstawowe zabiegi agrotechniczne, takie jak mulczowanie dla ochrony gruntów przed zakrzaczeniem i powiększaniem się stosunkowo dużej części już zalesionej działki.

Wnioskodawca z uwagi na rodzaj wykonywanej pracy wiążący się z długotrwałym pobytem poza miejscem stałego zamieszkania korzystał z usług architekta jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży. Również w zakresie sprzedaży wydzielonych działek Wnioskodawca zmuszony jest do korzystania z usług profesjonalnego pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie został również zarejestrowany jako podatnik podatku VAT z tytułu innej aktywności. Poza sprzedażą opisanych powyżej działek nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości.

Ponadto odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

I. Dla potrzeb rozstrzygnięcia w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w podatku od towarów i usług:

1) W jakim celu nabył Pan niezabudowaną działkę rolną o nr 1?

Odpowiedź:

Niezabudowana działka rolna o nr 1 została nabyta w 2005 r. w trakcie trwania związku małżeńskiego, w celu realizacji budowy własnego domu jednorodzinnego oraz prowadzenia gospodarstwa domowego po zakończeniu aktywności zawodowej Wnioskodawcy. Plany te nie zostały niestety zrealizowane z przyczyn związanych z charakterem pracy Wnioskodawcy, który corocznie na okresy trwające po kilka miesięcy wypływał w ramach realizowanych kontraktów. Nasilające się problemy małżeńskie, które finalnie doprowadziły do rozwodu w 2012 r. powodowały odroczenie realizacji budowy a ostatecznie jej zaniechanie.

2) W jaki dokładnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał ww. działkę, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź:

Od momentu nabycia działki nie była ona w żaden sposób gospodarczy wykorzystywana. Nie uzyskiwano żadnych przychodów z tytułu produkcji rolnej.

Tylko przez kilka pierwszych lat posiadania działki uzyskiwano dopłaty bezpośrednie, gdyż są one uzależnione od prowadzenia działalności rolniczej na terenie objętym dopłatą. Przeprowadzona kontrola wykazała brak użytkowania skutkujący cofnięciem dopłat bezpośrednich. Dbano wyłącznie o utrzymanie należytego stanu działki poprzez okresowe wycinki samosiejek, mulczowanie traw (koszenie i rozdrobnienie bez zbierania) i inne zabiegi zabezpieczające grunty przed dewastacją. Od rozwodu w 2012 r. cały koszt utrzymania działek oraz opłacanie podatku rolnego ponoszony jest samodzielnie przez Wnioskodawcę. Nie jest planowane jakiekolwiek gospodarcze wykorzystywanie działek do momentu ich planowanej sprzedaży.

3) Czy, a jeśli tak, to jakie działania marketingowe podjął/zamierza Pan podjąć w celu sprzedaży 22 działek powstałych z podziału działki nr 1, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź:

Po dokonaniu podziału działki nr 1 na 24 działki w ramach działań marketingowych zamiarem Wnioskodawcy jest wyłącznie oznakowanie terenu banerem reklamowo-informacyjnym ustawionym bezpośrednio na działce oraz skorzystanie z pośrednictwa lokalnego biura obrotu nieruchomościami.

Dotychczas nie korzystano z pomocy profesjonalnych pośredników ograniczając się do informacji lokalnej w organach administracji samorządowej.

4) Czyją własność stanowi znajdująca się na działce kontenerowa stacja transformatorowa wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów?

Odpowiedź:

Kontenerowa stacja transformatorowa wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów stanowi własność przedsiębiorstwa X S.A.

5) Czy udostępnienie działki drogowej numer 2 na rzecz przedsiębiorstwa X S.A., w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowy kontenerowej stacji transformatorowej, miało charakter odpłatny czy nieodpłatny, czy obejmowało/obejmuje udostępnienie działki w części czy w całości i na jaki czas obowiązywało/obowiązuje?

Odpowiedź:

Udostępnienie działki drogowej nr 2 na rzecz przedsiębiorstwa X S.A. w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowy kontenerowej stacji transformatorowej miało charakter nieodpłatny, obejmowało udostępnienie części działki niezbędne do realizacji całości zadania a po realizacji budowy udostępniono X S.A. tylko tę część działki, która została zajęta przez stacją transformatorową.

6) Czy z potencjalnym nabywcą/potencjalnymi nabywcami przedmiotowych działek będzie Pan zawierać przedwstępną umowę kupna/sprzedaży tych działek? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

Odpowiedź:

Celem Wnioskodawcy jest jak najszybsza sprzedaż gruntów dlatego idealnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż jednemu nabywcy wszystkich działek jednym aktem notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Warunek ten nie jest jednak nieodwołany i dopuszczalne jest realizowanie sprzedaży z etapem pośrednim w formie umowy przedwstępnej. Jeśli nabywca/nabywcy przedstawią takie oczekiwania np. ze względów kredytowych, to mogą być zawierane umowy przedwstępne dla skutecznej sprzedaży wszystkich lub niektórych z oferowanych działek. Wymogu umowy przedwstępnej nie będzie stawiał Wnioskodawca.

a) jakie warunki będzie zawierać dana umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.),

Odpowiedź:

Umowa przedwstępna będzie zawierała tylko określenie wielkości zadatku podlegającego wpłacie przy jej zawarciu oraz ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności nie jest przewidziane uzależnienie zwarcia umowy przenoszącej własność od uzyskania przez którąkolwiek ze stron umowy zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.

b) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie,

Odpowiedź:

Strona sprzedająca będzie miała prawo do zatrzymania zadatku w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym terminie z powodów tkwiących po stronie kupującego oraz będzie zobowiązana do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości jeśli powody takie będą po jej stronie. Ponadto na sprzedającym ciążył będzie obowiązek dostarczenia dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy końcowej jak: wypisy i wyrysy z właściwych ewidencji, prawomocnej decyzji podziału gruntu oraz zaświadczeń, że działka nie jest położona w strefie rewitalizacji i nie jest objęta planem urządzenia lasów. Konieczność dostarczenia tych dokumentów wynika jednak bezpośrednio z przepisów prawa a nie z umowy przedwstępnej.

c) czy w ramach umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to prosimy o wskazanie, w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (prosimy o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą,

Odpowiedź:

Nie jest przewidywane udzielanie jakichkolwiek pełnomocnictw kupującemu.

d) czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na ww. działkach będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to prosimy o podanie jakich?

Odpowiedź:

Strona kupująca na mocy umowy przedwstępnej nie będzie miała prawa dysponowania gruntem a w szczególności nie będzie mogła dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność lub wartość.

e) czy nabywca będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

Potencjalny nabywca określony umową przedwstępną nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Sprzedający ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej określi termin nie dłuższy niż trzy miesiące i w tym okresie wszelkie ciężary finansowe, w tym podatek rolny, obciążają sprzedającego.

7) Czy zawarte w opisie sprawy stwierdzenie „(…) dokonując jedynie niezbędne czynności organizacyjnych przygotowując teren do sprzedaży” – obejmuje wyłącznie wskazane następnie w tym opisie czynności, czy też inne niewymienione jeszcze działania? Jeśli inne, to należy wskazać jakie.

Odpowiedź:

Pod pojęciem „dokonując jedynie niezbędne czynności organizacyjne przygotowujące teren do sprzedaży” ujęto wyłącznie czynności opisane – nie jest planowane podejmowanie jakichkolwiek dalszych działań.

8) Ile działek będzie przedmiotem sprzedaży? We wniosku wskazano, że „(…) dla działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz podziałem działki 1 na 24 działek ewidencyjnych w (…).

Należy zatem wyjaśnić, jakie jest przeznaczenie pozostałych 2 działek.

Odpowiedź:

Przedmiotem sprzedaży będą 22 działki budowlane, na których planowana jest realizacja budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz odpowiednie, proporcjonalne 22 udziały w działce drogowej (działka o numerze 2).

Działkę 24 (numer 3) stanowi wydzielony teren zalesiony, który nie jest przeznaczony do sprzedaży ani w całości ani w udziałach, mając zabezpieczyć niesprecyzowane aktualnie potrzeby rekreacyjne dla użytkowników całego kompleksu (plac zabaw dla dzieci, boisko sportowe, park linowy, teren spacerowy, itp.).

9) W jakim celu wystąpił Pan z inicjatywą dotyczącą wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz podziałem działki 1 na 24 działek ewidencyjnych w (…)?

Odpowiedź:

Wnioskodawca wystąpił z inicjatywą dotyczącą wydania decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania potwierdzenia możliwości realizacji budynków mieszkalnych na tym terenie i sprzedaży wydzielonych działek. Ze względu na oddalenie od terenów już zurbanizowanych nie ma możliwości doprowadzenia do tego terenu gazu, wody i kanalizacji, stąd uzyskanie potwierdzenia w formie decyzji o warunkach zabudowy była niezbędnym warunkiem umożliwiającym oferowanie terenu i powstałych działek jako przeznaczone na budownictwo mieszkalne jednorodzinne.

W 2018 r. zdiagnozowano u Wnioskodawcy chorobę (…) co skłoniło go do podjęcia kroków mających na celu rozporządzenie swoim majątkiem. W dniu (…) kwietnia 2019 r. sprzedał lokal mieszkalny uzyskany po rozwodzie na skutek podziału majątku wspólnego oraz rozpoczął procedury dotyczące zbycia działki 1. Nie mając oferty kupna działki w całości podjął decyzję o jej podziale na mniejsze i sprzedaży jako działki budowlane. Procedury wydłuża choroba, która doprowadziła do operacyjnego usunięcia (…) w dniu (…) 2023 r.

10) Czy na moment planowanej sprzedaży działek, nieruchomości będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak:

a) jakie będzie przeznaczenie działek według planu?

b) czy plan został ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedź:

Aktualnie nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Plan został ustalony w ramach prac planistycznych zleconych przez gminę bez inicjatywy Wnioskodawcy.

11) Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, jeśli tak to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d) w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nigdy wcześniej nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych (działek budowlanych, rolnych, leśnych). Jedyną sprzedaną nieruchomością był lokal mieszkalny w (…), który przypadł mu po rozwodzie po podziale majątku wspólnego. Lokal ten został nabyty w celu mieszkaniowym i pełnił taką funkcję w czasie trwania małżeństwa. Po rozwodzie stał się zbędny, gdyż Wnioskodawca zamieszkuje aktualnie w (…).

12) Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę żeby wskazał Pan, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odpowiedź:

Wnioskodawca nie zamierza nabywać w przyszłości innych nieruchomości. Na skutek choroby pozostaje nieczynny zawodowo od 2021 r. i do czasu osiągnięcia uprawnień emerytalnych utrzymuje się z oszczędności i środków pozyskiwanych ze sprzedaży majątku prywatnego. Z uwagi na przebieg choroby oraz na aktualny zły stan zdrowia i konieczność zgromadzenia środków na pokrycie przyszłych kosztów leczenia i niezbędnej pielęgnacji podjął decyzję o zbyciu działki 1.

II. Dla potrzeb rozstrzygnięcia w podatku dochodowym od osób fizycznych:

1) Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226, ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź:

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

### Pytanie

### W związku z przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą 22 z nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 Wnioskodawca zwraca się z niniejszym wnioskiem celem ustalenia czy przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek będą stanowić źródło przychodu (dochodu) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też ewentualne przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek trzeba będzie traktować jako przychody (dochody) z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 tejże ustawy?

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy transakcja sprzedaży działek utworzonych na skutek podziału działki numer 1 w warunkach opisywanych we wniosku pomimo, iż stanowią one działki budowlane, nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albowiem Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Uwzględniając uwarunkowania jakie mają towarzyszyć transakcji sprzedaży działek Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku VAT.

Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty:

1) zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. nr 177 poz. 1054 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają: odpłatna dostawa towarów i świadczenie usług na terytorium kraju; eksport towarów; import towarów na terytorium kraju; wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terenie kraju; wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

2) art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`);

3) czynności są opodatkowane podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas gdy wykonywane są przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, działającego w takim charakterze w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikiem są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są realizowane przez "podatników" w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w ramach ustawy. Zasady wykładni gramatycznej i funkcjonalnej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy prowadzą do wniosku, że działalnością gospodarczą może być nawet pojedyncza czynność, jeżeli wiąże się z nią zamiar wykonywania w sposób częstotliwy (czyli stały i powtarzalny), przy czym czynność ta winna być wykonywana przez producenta, handlowca, usługodawcę, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika lub wykonującego wolny zawód, czyli podmiot występujący w odniesieniu do takiej czynności w charakterze podatnika. Sprzedaż działek przez Wnioskodawcę nie może zostać zakwalifikowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej albowiem Wnioskodawca nie ma zamiaru dokonywania tych czynności (sprzedaży) w sposób ciągły i zarobkowy a jedynie w celu wyprzedaży części posiadanego majątku prywatnego dla pozyskania, wobec trudnych warunków zdrowotnych i planowanego przejścia na emeryturę, środków na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Dominującym w literaturze i orzecznictwie pozostaje pogląd, że o tym czy dokonanie podziału gruntu na kilka działek i ich sukcesywna sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT, tj. czy dana osoba będzie występować w roli podatnika VAT decydować będą przede wszystkim zamiary podatnika co do nieruchomości w momencie jej nabycia.

Opodatkowaniu podatkiem VAT powinna podlegać sprzedaż jeżeli nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych – tj. w celu dokonania podziału i odsprzedaży wydzielonych działek z zyskiem lub w celu wykorzystania w inny zarobkowy sposób (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 23 lipca 2008 r. IBPP1/443-758/08/LSz KAN-5007/05/08/KAN-779/07/08). Jeżeli natomiast podatnik posiadał i użytkował nieruchomość przez dłuższy czas to nie można mówić, że dana osoba działa jako handlowiec będący podatnikiem VAT, jedynie dokonywała sprzedaży swojego majątku prywatnego, wykonując tym samym swoje prawo własności (Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, 10 lipca 2008 r. IBPP1/443-567/08LSz KAN-3677/4/08KAN-6933/07/08); Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 7 lipca 2008 r. IPPP1/443-83/07-9/SM; Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, 9 czerwca 2008 r., ILPP1/443-295/08-2/AK). Dodatkowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. wskazano kryteria pomocne dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą (por. też wyroki NSA z 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06; z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 28 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1329/07).

W ocenie NSA sprzedaż działek budowlanych przez osobę fizyczną aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT winna mieć charakter zawodowy (profesjonalny), a zatem stały (zakładający powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), tj. zorganizowany, a nabycie gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności (czyli w celach handlowych), a nie w jakichkolwiek innych. W omawianym orzeczeniu NSA wskazał także, że nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek dokonana w celach spożytkowania pozyskanych środków na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny gdyż w takim wypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż taka przybiera charakter zawodowy. Podobna ocena została wyrażona także w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego typu aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż będzie wyłącznie czynnością okazjonalną stanowiącą rozporządzenie majątkiem prywatnym a nie prowadzeniem działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia należy wskazać, iż wobec braku po stronie Wnioskodawcy zamiaru sprzedaży działek już w dacie ich nabycia, które nastąpiło do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej i planów podejmowanych w ramach ówczesnego związku małżeńskiego, nie zachodzi podejrzenie zamiaru prowadzenia działalności handlowej. W chwili kupna działki nie było możliwości przewidzenia jakie będzie przeznaczenie gruntu w tej lokalizacji za 20 lat. W dacie nabycia gruntów stanowiły one pastwiska stałe i tereny zalesione i taki charakter upraw utrzymany jest do dnia dzisiejszego. Teren ten nie był w szczególności przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe ani jakiekolwiek inne działania inwestycyjne. Rozwój gmin (\`(...)\`) spowodował, że początkowo w studium planu a następnie w szczegółowym planie zagospodarowania przestrzennego tereny te (wraz z innymi okolicznymi działkami) zostały przewidziane do zabudowy. Utrzymanie charakteru rolnego działki jest w takich warunkach niezasadne. Wnioskodawca poczynił szereg działań mających na celu sprawną sprzedaż całego kompleksu choć trudno liczyć na jednego inwestora zainteresowanego tak dużym terenem. Prawdopodobnie działki będą zbywane pojedynczo dla inwestorów indywidualnych. Wnioskodawca przygotowując działki wykonał tylko te czynności, które sam oczekiwałby od gruntu oferowanego do sprzedaży. Potencjalnych inwestorów odstraszają długotrwałe procedury administracyjne zwłaszcza jeśli muszą być wykonywane w Urzędach oddalonych od ich miejsc zamieszkania, z którymi stykają się sporadycznie. Wymaga to wynajęcia i opłacenia pośredników podwyższając koszt inwestycji. Doprowadzenie energii elektrycznej do poszczególnych nowoutworzonych działek wiązało się bezpośrednio z usunięciem kolizji i wykonaniem obejścia terenu zabudowy kablem podziemnym. Wykonane zostało przez X S.A. w zamian za dzierżawę fragmentu działki pod budowę kontenerowej trafostacji. Nie zostały natomiast zabezpieczone dostawa wody i odbiór ścieków. Inwestorzy winni podjąć decyzję o ewentualnym budowie studni oraz szczelnych zbiorników na ścieki (szamb). Zaplanowanie jednolitej formy zabudowy poprzez uzyskanie pozwoleń na budowę dla poszczególnych działek ma zagwarantować potencjalnym nabywcom wiedzę o wielkości zabudowy obowiązującej na wszystkich 22 działkach, dając jednocześnie wyobrażenie ostatecznego kształtu zabudowy całego kompleksu. Wnioskodawca nie planuje dalszych działań a zwłaszcza nie będzie realizować jakichkolwiek prac budowlanych, w tym ogrodzeń czy robót drogowych. Wnioskodawca zamierza aktualnie przeznaczyć uzyskane ze sprzedaży środki na zabezpieczenie własnych potrzeb związanych z emeryturą – zakup nieruchomości oraz zabezpieczenie finansowe. Całość przedstawionych okoliczności nie dają podstaw aby uznać Wnioskodawcę za podatnika VAT.

Skutkiem traktowania przyszłej sprzedaży działek budowlanych jako czynności związanych z zarządzaniem majątkiem osobistym jest stwierdzenie, że dochody osiągnięte z tego tytułu przez Wnioskodawcę nie będą podlegały również opodatkowaniu na zasadach dotyczących dochodów osiąganych w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, lecz na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

· zarobkowym celu działalności,

· wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

· prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zdanie drugie):

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Z opisu sprawy wynika, że:

\- 7 lipca 2005 r., w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył Pan do majątku wspólnego nieruchomość gruntową, składającą się z niezabudowanej działki rolnej o nr 1 o łącznej powierzchni 6,5(…) ha,

\- po rozwiązaniu przez Sąd wyrokiem z (…) marca 2012 r. małżeństwa, na mocy umowy o podział majątku wspólnego po ustaniu związku małżeńskiego, przypadła Panu działka gruntu numer 1,

\- (…) lipca 2020 r., z Pana inicjatywy, dla działki nr 1 wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz podziałem działki 1 na 24 działki ewidencyjne,

\- z uwagi na przebieg nad działką 1 napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia oddał Pan w dzierżawę przedsiębiorstwu X S.A. część wydzielonej działki drogowej numer 2 w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowę kontenerowej stacji transformatorowej wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów jednorodzinnych,

\- Starosta (…) stycznia 2024 r. wydał w tym zakresie, na wniosek inwestora, tj. X S.A., decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz udzielił pozwolenia na budowę,

\- zaplanowano i zaprojektowano dla każdej z 22 nowoutworzonych działek budowlanych jednolity budynek jednorodzinny wolnostojący o funkcji mieszkalnej oraz uzyskano dla każdej działki decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenie na budowę,

\- nabywca działki uzyskuje grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie ma pewność, że na działkach sąsiednich nie powstanie obiekt odrębny stylistycznie lub przesłaniający widok na (…),

\- przedmiotem sprzedaży będą 22 działki budowlane, na których planowana jest realizacja budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz odpowiednie, proporcjonalne 22 udziały w działce drogowej (działka o numerze 2). Działkę 24 (numer 3) stanowi wydzielony teren zalesiony, który nie jest przeznaczony do sprzedaży ani w całości ani w udziałach, mając zabezpieczyć niesprecyzowane aktualnie potrzeby rekreacyjne dla użytkowników całego kompleksu (plac zabaw dla dzieci, boisko sportowe, park linowy, teren spacerowy, itp.),

\- pobierał Pan środki z tytułu jednolitych dopłat obszarowych, wykonując wyłącznie podstawowe zabiegi agrotechniczne, takie jak mulczowanie dla ochrony gruntów przed zakrzaczeniem i powiększaniem się stosunkowo dużej części już zalesionej działki,

\- z uwagi na rodzaj wykonywanej pracy, wiążący się z długotrwałym pobytem poza miejscem stałego zamieszkania, korzystał Pan z usług architekta, jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych, niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży,

\- w zakresie sprzedaży wydzielonych działek zmuszony jest Pan do korzystania z usług profesjonalnego pośrednika w sprzedaży nieruchomości,

\- nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej, nie został Pan również zarejestrowany jako podatnik podatku VAT z tytułu innej aktywności. Poza sprzedażą opisanych powyżej działek nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości,

\- działka nr 1 została nabyta w 2005 r., w trakcie trwania związku małżeńskiego, w celu realizacji budowy własnego domu jednorodzinnego oraz prowadzenia gospodarstwa domowego po zakończeniu Pana aktywności zawodowej. Plany te nie zostały zrealizowane z przyczyn związanych z charakterem Pana pracy, gdyż corocznie na okresy trwające po kilka miesięcy wypływał Pan w ramach realizowanych kontraktów. Nasilające się problemy małżeńskie, które doprowadziły do rozwodu w 2012 r., powodowały odroczenie realizacji budowy, a ostatecznie jej zaniechanie,

\- od momentu nabycia działki nie była ona w żaden gospodarczy sposób wykorzystywana. Nie uzyskiwał Pan żadnych przychodów z tytułu produkcji rolnej. Tylko przez kilka pierwszych lat posiadania działki uzyskiwał Pan dopłaty bezpośrednie, gdyż są one uzależnione od prowadzenia działalności rolniczej na terenie objętym dopłatą. Przeprowadzona kontrola wykazała brak użytkowania skutkujący cofnięciem dopłat bezpośrednich. Nie planuje Pan gospodarczego wykorzystywania działek do momentu ich planowanej sprzedaży.

\- po dokonaniu podziału działki nr 1 na 24 działki w ramach działań marketingowych Pana zamiarem jest wyłącznie oznakowanie terenu banerem reklamowo-informacyjnym ustawionym bezpośrednio na działce oraz skorzystanie z pośrednictwa lokalnego biura obrotu nieruchomościami. Dotychczas nie korzystał Pan z pomocy profesjonalnych pośredników, ograniczając się do informacji lokalnej w organach administracji samorządowej,

\- kontenerowa stacja transformatorowa wraz z powiązaniami (…) na potrzeby zasilania planowanych domów stanowi własność przedsiębiorstwa X S.A., udostępnienie działki drogowej nr 2 na rzecz przedsiębiorstwa X S.A. w celu całkowitego demontażu linii i słupów SN w granicach działki 1 oraz budowy kontenerowej stacji transformatorowej miało charakter nieodpłatny, obejmowało udostępnienie części działki niezbędne do realizacji całości zadania, a po realizacji budowy udostępniono X S.A. tylko tę część działki, która została zajęta przez stację transformatorową,

\- wystąpił Pan z inicjatywą dotyczącą wydania decyzji o warunkach zabudowy w celu uzyskania potwierdzenia możliwości realizacji budynków mieszkalnych na tym terenie i sprzedaży wydzielonych działek. Ze względu na oddalenie od terenów już zurbanizowanych nie ma możliwości doprowadzenia do tego terenu gazu, wody i kanalizacji, stąd uzyskanie potwierdzenia w formie decyzji o warunkach zabudowy było niezbędnym warunkiem umożliwiającym oferowanie terenu i powstałych działek jako przeznaczonych na budownictwo mieszkalne jednorodzinne,

\- nie mając oferty kupna działki w całości podjął Pan decyzję o jej podziale na mniejsze i sprzedaży jako działki budowlane,

\- aktualnie nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Plan został ustalony w ramach prac planistycznych zleconych przez Gminę bez Pana inicjatywy,

\- dopuszcza Pan możliwość realizowania sprzedaży z etapem pośrednim w formie umowy przedwstępnej. Jeśli nabywca/nabywcy przedstawią takie oczekiwania np. ze względów kredytowych, to mogą być zawierane umowy przedwstępne dla skutecznej sprzedaży wszystkich lub niektórych z oferowanych działek. Wymogu umowy przedwstępnej nie będzie Pan stawiał. Umowa przedwstępna będzie zawierała tylko określenie wielkości zadatku podlegającego wpłacie przy jej zawarciu oraz ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest przewidziane uzależnienie zwarcia umowy przenoszącej własność od uzyskania przez którąkolwiek ze stron umowy zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. W ramach umowy przedwstępnej nie jest przewidywane udzielanie jakichkolwiek pełnomocnictw kupującemu. Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na mocy umowy przedwstępnej nie będzie miała prawa dysponowania gruntem a w szczególności nie będzie mogła dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność lub wartość. Potencjalny nabywca określony umową przedwstępną nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej określi Pan termin nie dłuższy niż trzy miesiące i w tym okresie wszelkie ciężary finansowe, w tym podatek rolny, obciążają sprzedającego,

\- nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości gruntowych (działek budowlanych, rolnych, leśnych). Jedyną sprzedaną nieruchomością był lokal mieszkalny, który przypadł Panu po rozwodzie po podziale majątku wspólnego. Po rozwodzie stał się zbędny, gdyż aktualnie zamieszkuje Pan w (…),

\- nie zamierza Pan nabywać w przyszłości innych nieruchomości.

Mając na względzie okoliczności przedstawione we wniosku stwierdzam, że całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działań wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowano szereg zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Jak wynika z okoliczności sprawy Pana działania, tj. w okresie następującym po rozwiązaniu związku małżeńskiego w 2012 r., w wyniku którego na mocy umowy o podział majątku wspólnego, przypadła Panu działka gruntu numer 1, nie mają charakteru przypadkowego i incydentalnego. Mają one charakter zorganizowany, wymagały podjęcia szeregu zaplanowanych i przemyślanych czynności, żeby w tym okresie dokonać podziału działki 1 na 24 działki ewidencyjne i zmienić przeznaczenie tego gruntu oraz zaprojektować dla każdej z 22 nowoutworzonych działek budowlanych jednolity budynek jednorodzinny wolnostojący o funkcji mieszkalnej oraz uzyskać dla każdej działki decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i uzyskanie pozwolenia na budowę 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, tak by nabywca działki uzyskał grunt uzbrojony w przyłącze energetyczne ZK wykonane na granicy działki oraz pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. Ponadto korzystał Pan z usług architekta, jako pełnomocnika w sprawach związanych z przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem kolejnych decyzji administracyjnych, niezbędnych do przygotowania działek do sprzedaży. Także w zakresie sprzedaży wydzielonych działek korzysta Pan z usług profesjonalnego pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

Przedstawiony w opisie zdarzenia przyszłego przebieg czynności, ich następstwo oraz powtarzalność świadczą o tym, że działania podejmowane przez Pana są planowane i stanowią proces, który jest nastawiony na osiągnięcie zysku. Są więc trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy. Z obrotu nieruchomościami uczynił Pan źródło dochodu, co wypełnia znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przyjąć zatem należy, że Pana działania dają podstawę do stwierdzenia, że w opisanej sprawie prowadzi Pan obrót nieruchomościami w celu zarobkowym, w sposób ciągły i zorganizowany, a zatem prowadzi Pan działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami.

Kwalifikacji tej nie zmienia także Pana twierdzenie, że:

Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej, nie został również zarejestrowany jako podatnik podatku VAT z tytułu innej aktywności. Poza sprzedażą opisanych powyżej działek nie zamierza dokonywać sprzedaży innych nieruchomości.

(…)

Od momentu nabycia działki nie była ona w żaden sposób gospodarczy wykorzystywana. Nie uzyskiwano żadnych przychodów z tytułu produkcji rolnej.

O prowadzeniu działalności gospodarczej przesądzają bowiem obiektywne i zewnętrzne jej przejawy. W tym sensie nie ma znaczenia i nie może mieć znaczenia, że określony podmiot prowadzący konkretną działalność gospodarczą nie ocenia jej (subiektywnie) jako działalności gospodarczej i nie nazywa jej tak. O właściwej kwalifikacji przychodu decyduje natomiast całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Pana działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11).

Powyższe stanowisko znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 25 sierpnia 2011 r. sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Po 815/09) gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe, podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań, uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Wobec tego, stwierdzam, że Pana działanie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym. Zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży 22 z nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”, należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie znajdzie zatem zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży ww. wydzielonych działek i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana będzie w ramach prowadzonej działalności, powinien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła – pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż** **22 z nowo utworzonych działek po podziale działki nr 1 i odpowiednich udziałów w działce „drogowej”****,** **nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec tego sprzedaż ta będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3** **ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który należy opodatkować na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 ww. ustawy****.**

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

· Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

· Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

· Końcowo należy poinformować, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, tj. w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast wniosek w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, tj. w części dotyczącej podatku od towarów i usług został rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).