Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-1188/10/HSt
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-01-31
Teza: Czy fakt zamiany w 2011r. mieszkań własnościowych pomiędzy wnioskodawcą i jego żoną z jednej strony, a rodzicami z drugiej strony, spowoduje obowiązek płatności podatku dochodowego od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: lokal-lokal mieszkalny; przychód; wartość-wartość rynkowa; zamiana; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 października 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 10 listopada 2010r.), uzupełnionym w dniach 28 i 30 grudnia 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany mieszkań – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 10 listopada 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zamiany mieszkań.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne, pismem z dnia 07 grudnia 2010r. Znak: IBPB II/2/415-1188/10/HSt wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 28 i 30 grudnia 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z żoną planuje w 2011r. dokonać zamiany posiadanego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 50,99 m2 wraz z udziałem wynoszącym 388/10000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu objętych księgą wieczystą - na posiadane przez rodziców mieszkanie o powierzchni 73,09 m2 zajmowane od 1981r. na podstawie umowy najmu, od dnia 31 stycznia 2000r. na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a od dnia 28 kwietnia 2009r. stanowiące odrębną własność lokalu wraz z udziałem wynoszącym 133/10000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz prawem użytkowania wieczystego gruntu, co znajduje odbicie w księdze wieczystej.

W uzupełnieniu wnioskodawca wskazał, iż mieszkanie posiadane przez niego od 15 września 1999r. zajmowane było na podstawie umowy najmu. W dniu 16 sierpnia 2010r. zawarto umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, z tytułu czego wpłacono wymagany wkład mieszkaniowy w wysokości 6.791,05 zł, zgodnie z ustawą o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. W dniu 02 września 2010r. ustanowiono (aktem notarialnym) odrębną własność w/w lokalu wraz z udziałem wynoszącym 388/10000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu objętych księgą wieczystą.

Szacunkowa wartość mieszkania wnioskodawcy i jego żony (biorąc pod uwagę stan mieszkania, lokalizację) została określona na podstawie cen rynkowych na kwotę 160.000 zł, natomiast wartość mieszkania rodziców również oszacowana na podstawie cen rynkowych to około 180.000 zł.

Zamiana mieszkań zostanie dokonana nieodpłatnie. Strony umowy wzajemnie przeniosą i przejmą prawa własności zamienionych lokali bez dokonania dopłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy fakt zamiany w 2011r. mieszkań własnościowych pomiędzy wnioskodawcą i jego żoną z jednej strony, a rodzicami z drugiej strony, spowoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem wnioskodawcy, nie powinien on płacić podatku dochodowego z tytułu przedmiotowej zamiany mieszkań. Całkowity „dochód” z tytułu zbycia (jeżeli można traktować zamianę jako formę zbycia) nieruchomości i praw majątkowych, czyli zamiany mieszkania, przeznaczony (wydatkowany) jest na własne cele mieszkaniowe, czyli nabycie w drodze tej zamiany mieszkania rodziców.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy w zakresie skutków podatkowych zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego własność wnioskodawcy i jego żony. W zakresie skutków podatkowych zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego własność rodziców wnioskodawcy zostały dla nich wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Użyte w cytowanym wyżej przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności w tym również umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy z 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy co stanowi również formę odpłatnego zbycia rzeczy. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży, nie można jej jednak utożsamiać ze sprzedażą. Obie umowy stanowią o odpłatnym zbyciu. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. Innym argumentem przemawiającym za tym, iż umowa zamiany stanowi odpłatną czynność prawną, jest art. 604 Kodeksu cywilnego, w którym ustawodawca do umowy zamiany nakazuje stosować przepisy dotyczące sprzedaży. Fakt ten ukazuje liczne podobieństwa między wskazanymi umowami, ograniczając różnicę między nimi jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku umowy zamiany – inna rzecz.

W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Należy przy tym zauważyć, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega jedynie odpłatne zbycie a nabycie jest podatkowo obojętne.

Mając na uwadze powyższe zamiana nieruchomości stanowi źródło przychodu, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. W przedmiotowej sprawie czynność zamiany lokali mieszkalnych stanowić będzie źródło przychodu jeśli dokonana zostanie przed 01 stycznia 2016r.

Z uwagi na fakt, iż aktem notarialnym z dnia 02 września 2010r. ustanowiono odrębną własność zbywanego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem wynoszącym 388/10000 części w prawie własności części wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu objętych księgą wieczystą, do przychodu z zamiany przedmiotowego lokalu mieszkalnego należy stosować zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia dzień 01 stycznia 2009r.

Z godnie z art. 30e ust. 1 - 4 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Stosownie do art. 19 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Z przedstawionego w złożonym wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w związku ze zbyciem w drodze zamiany mieszkania o wartości rynkowej 160.000 zł wnioskodawca otrzyma inne mieszkanie o wartości rynkowej około 180.000 zł. Zatem przychodem wnioskodawcy podlegającym opodatkowaniu będzie wartość zbywanego mieszkania, określona w umowie zamiany.

Natomiast stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Biorąc pod uwagę wyżej cytowane przepisy, w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) kosztem uzyskania przychodu będzie udokumentowany koszt nabycia i nakłady zwiększające wartość a dotyczące mieszkania zbywanego przez wnioskodawcę w drodze zamiany.

Jednakże wskazać należy, że tak osiągnięty dochód podlega zwolnieniu z opodatkowania na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 21 ust. 25-30 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

W związku z tym, zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 3 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz udziału w gruncie albo prawie użytkowania wieczystego gruntu z nim związanego.

W świetle powyższego wydatkami na cele mieszkaniowe poniesionymi przez wnioskodawcę i jego żonę będzie kwota 180 000 zł, gdyż na taką kwotę w umowie zamiany oszacowana będzie wartość lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego od rodziców.

Odwołując się natomiast do ostatniego zdania art. 21 ust. 1 pkt 131, że udokumentowane wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych trzeba wyjaśnić, iż wnioskodawcy i jego żonie będzie przysługiwało określenie wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w kwocie 160 000 zł, gdyż na taką kwotę oszacowano wartość zbywanego lokalu, czyli stosownie do art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodu z zamiany. Jeżeli zatem cały przychód z odpłatnego zbycia jest przeznaczony na własne cel mieszkaniowe, to wówczas cały dochód z odpłatnego zbycia korzysta ze zwolnienia z opodatkowania. Reguła ta wynika z zastosowania wzoru zapisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Pamiętać przy tym należy, że każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych, zatem każdy z nich powinien rozliczyć i wykazać przychód, koszty oraz dochód (w tym dochód zwolniony) stosownie do udziału posiadanego w będącym przedmiotem zamiany lokalu.

Reasumując, w związku z faktem, że wartość uzyskanego w drodze zamiany lokalu mieszkalnego jest wyższa od wartości zamienionego mieszkania, stwierdzić należy, iż w tej sytuacji na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatkowany zostanie cały przychód uzyskany z planowanej na 2011r. zamiany, w związku z tym uzyskany dochód korzystał będzie w całości z przedmiotowego zwolnienia.

Mając na uwadze powyższe, stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.