Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-584/10/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-07-27
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży dwóch działek stanowiących część nieruchomości nabytej w części w 1974r. w ramach wspólności majątkowej oraz w części w 2009r. w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności.
Słowa kluczowe: działki; koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; sprzedaż; spłata; zniesienie-zniesienie współwłasności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 kwietnia 2010r. (data wpływu do tut. Biura 4 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 22 czerwca 2010r. oraz w dniu 23 czerwca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 04 maja 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

W związku z brakami formalnymi wniosku, pismem z dnia 01 czerwca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-584/10/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 22 czerwca 2010r. oraz w dniu 23 czerwca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1974r. wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła gospodarstwo rolne – na zasadzie współwłasności. W 1996r. został orzeczony rozwód bez podziału majątku. W 2008r. zmarł były mąż wnioskodawczyni. Były mąż zapisał w testamencie swojej drugiej żonie połowę gospodarstwa rolnego, które nabył wspólnie z wnioskodawczynią w 1974r. Druga żona nabyła w spadku połowę gospodarstwa, które wnioskodawczyni i jej były mąż kupili w 1974r. Były mąż pominął w testamencie dwóch synów z pierwszego małżeństwa. Wnioskodawczyni wskazuje, iż były mąż przez 19 lat ani razu nie zapłacił podatku gruntowego ze swojej połowy nieruchomości. W 2007r. zginął jeden z synów wnioskodawczyni i jej byłego męża, zostawiając dwoje dzieci.

W 2009r. wnioskodawczyni odmierzyła trzy działki, z czego dwie pod koniec roku sprzedała.

W lutym 2009r. wnioskodawczyni wniosła sprawę do sądu o zniesienie współwłasności. Dnia 25 czerwca 2009r. odbyła się sprawa ugodowa pomiędzy wnioskodawczynią a drugą żoną byłego męża, która zrzekła się swojej połowy zapisanej w testamencie na wyłączną własność wnioskodawczyni w zamian za spłatę 35.000 zł.

Z tego tytułu wnioskodawczyni zapłaciła 700 zł podatku.

Dzieci po zmarłym synu oraz drugi syn zrzekły się swoich części, w zamian sąd przyznał im po 8.000 zł każdemu jako zachowek i dział spadku po zmarłym dziadku. Drugi syn zrzekł się całkowicie swoich roszczeń.

Żeby spłacić te roszczenia w łącznej kwocie 51.000 zł wnioskodawczyni sprzedała dwie działki. Jedną za 24.000 zł, a drugą za 31.834 zł (razem 55.834 zł). Po spłaceniu łącznie kwoty 51.000 zł wnioskodawczyni zostało 4.834 zł.

Przed sprzedażą działek wnioskodawczyni zapłaciła 700 zł podatku od kwoty 35.000 zł.

W tym roku tj. 2010r. po rozliczeniu w kwietniu wnioskodawczyni zapłaciła 459.42 zł podatku ze sprzedaży dwóch działek tj. od kwoty 55.834 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Dlaczego wnioskodawczyni musiała zapłacić podatek ze sprzedaży działek?

Dlaczego wnioskodawczyni musiała zapłacić podatek 700 zł?

Czy wnioskodawczyni zapłaciła w tym roku dużo, czy mało podatku?

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek ze sprzedaży działek jest podatkiem od wzbogacenia się, a wnioskodawczyni tych pieniędzy nie miała, ze względu na spłatę.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawczyni wyłącznie w zakresie konieczności zapłacenia podatku z tytułu sprzedaży dwóch działek. Ocena stanowiska w zakresie konieczności zapłacenia podatku z tytułu odpłatnego zniesienia współwłasności została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, - z zastrzeżeniem ust. 2 - m. in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Na podstawie powyższego przepisu należy stwierdzić, iż w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości istotne jest określenie daty jej nabycia aby stwierdzić czy mamy do czynienia ze źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni wraz z mężem w 1974r. zakupiła gospodarstwo rolne. W 1996r. orzeczony został rozwód bez podziału majątku.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 tej ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Jest to ich majątek wspólny. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, iż niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa). Ponadto żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńska umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie współwłasności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek całkowitego lub częściowego ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków lub też ogłoszenia upadłości jednego z małżonków.

Od chwili ustania jak i wyłączenia wspólności ustawowej, do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych (art. 46 kodeksu). Stosownie do treści art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego domniemuje się, iż oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zgodnie z powyższym należy stwierdzić, że 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni nabyła w 1974r. Pozostały udział należał do byłego męża wnioskodawczyni, który następnie w spadku na podstawie testamentu nabyła jego druga żona. Po śmierci byłego męża wnioskodawczyni była więc współwłaścicielką gospodarstwa rolnego łącznie z drugą żoną byłego męża.

Z dalszej części opisu stanu faktycznego wynika, że w 2009r. wnioskodawczyni i druga żona zniosły współwłasność przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że gospodarstwo rolne stało się wyłączną własnością wnioskodawczyni z obowiązkiem spłaty 35.000 zł na rzecz drugiej żony.

Zniesienie współwłasności kształtuje nowy stan prawny, powoduje powstanie prawa własności każdego ze współwłaścicieli lub prawo współwłaściciela do przyznanej mu całej rzeczy.

W myśl art. 211 i 212 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy, tzn. tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością).

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego stwierdzić należy, że w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawczyni w 2009r. nabyła 1/2 udziału w przedmiotowej nieruchomości stając się tym samym jedynym jej właścicielem.

Reasumując, 1/2 udziału w gospodarstwie wnioskodawczyni nabyła w 1974r. natomiast pozostały udział w 2009r. Tym samym 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży nie będzie w ogóle stanowiła źródła przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast 1/2 uzyskanego przychodu będzie podlegała opodatkowaniu według zasad obowiązujących od 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady mają zastosowanie do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek
2.  dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ( art. 19 ust. 1 ww. ustawy ).

Nie mają więc znaczenia faktycznie uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki pieniężne, ponieważ przychodem jest cena wynikająca z umowy, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści art. 22 ust. 6e ww. ustawy wynika, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie do powołanych przepisów należy stwierdzić, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości może zostać pomniejszony wyłącznie o koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 oraz o koszty uzyskania przychodów zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Przy czym wyjaśnia się, iż koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu.

Kosztem odpłatnego zbycia są wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że jeśli wnioskodawczyni poniosła tego rodzaju koszty, to koszty te dotyczą sprzedaży dwóch działek, które w 1/2 części nabyła w 1974r. oraz w 1/2 części w 2009r. Jak już wyżej wyjaśniono opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega wyłącznie część nabyta w 2009r. W związku z tym 1/2 przychodu podlegająca opodatkowaniu może zostać obniżona wyłącznie o 1/2 poniesionych przez wnioskodawczynię kosztów odpłatnego zbycia.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy zaliczane są:

*   udokumentowane koszty nabycia,
*   udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Z opisu przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni 1/2 udziału w gospodarstwie nabyła w wyniku zniesienia współwłasności w zamian za spłatę 35.000 zł na rzecz żony byłego męża oraz spłatę 16.000 zł na rzecz wnuków byłego męża. Łącznie wnioskodawczyni spłaciła roszczenia w wysokości 51.000 zł. W związku z powyższym poniesiony wydatek stanowi koszt nabycia 1/2 udziału gospodarstwa. Również w tym miejscu należy zaznaczyć, że nie cała kwota 51.000 zł może stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży dwóch działek, ponieważ kwota ta stanowi koszt nabycia 1/2 udziału w całym gospodarstwie rolnym. Do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia dwóch działek można zaliczyć tylko tę część z określonej wyżej kwoty, która przypada proporcjonalnie na sprzedawany udział w gospodarstwie. Innymi słowy, wnioskodawczyni winna ustalić jaki procent wartości rynkowej całego gospodarstwa ustalonej na dzień zniesienia współwłasności stanowiły dwie sprzedane działki. Otrzymany wynik wskaże, jaki procent kwoty 51.000 zł stanowi koszt nabycia sprzedanych działek, o który można pomniejszyć przychód.

Reasumując, stanowisko wnioskodawczyni, z którego wynika, że nie powinna płacić podatku z tytułu sprzedaży działek, ponieważ z uwagi na spłatę nie wzbogaciła się, uznano za nieprawidłowe. Dla celów podatkowych nie jest istotne, w jaki sposób sprzedający tj. wnioskodawczyni zadysponowała otrzymanymi środkami pieniężnymi. Zgodnie bowiem z art. 30e ww. ustawy podatek płatny jest od kwoty wyrażonej w umowie pomniejszonej o koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu.

Źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi 1/2 przychodu uzyskanego ze sprzedaży dwóch działek. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega dochód, który stanowi 1/2 wartości sprzedanych działek pomniejszoną o 1/2 kosztów odpłatnego zbycia oraz o koszty uzyskania przychodu, które proporcjonalnie przypadają na sprzedane działki.

Odnośnie natomiast pytania wnioskodawczyni, czy zapłaciła w tym roku dużo, czy mało podatku wyjaśnia się, iż zgodnie z art. 14b § 1 ww. Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów upoważniony jest wyłącznie do wydawania pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego. Oznacza to, że tut. Organ nie posiada kompetencji do wyliczenia wysokości podstawy opodatkowania czy zobowiązania podatkowego, stąd też nie jest uprawniony do potwierdzenia prawidłowości kwot wskazanych we wniosku.

Dlatego Organ w zakresie swoich kompetencji wskazuje wnioskodawczyni, jakie przepisy prawa podatkowego znajdują zastosowanie w jej sprawie i w oparciu o jakie podstawy wyliczyć przychód/dochód do opodatkowania, natomiast kwestie oceny czy wnioskodawczyni zapłaciła mało czy dużo podatku oraz dokonania obliczenia podatku zostawia wnioskodawczyni, bowiem nie jest rolą organu podatkowego wydającego interpretację indywidualną dokonywanie jakichkolwiek obliczeń podatkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.