Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-298/16-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-08-08
Teza: Czy Nabywca zobowiązany będzie do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z planowaną Transakcją nabycia nieruchomości?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 2 czerwca 2016 r. (data wpływu 6 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1.  Działalność Wnioskodawcy

D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej; „Nabywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. E. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Działalność Zbywcy polega przede wszystkim na odpłatnym wynajmowaniu obiektów handlowych.

Obecnie Nabywca planuje nabyć od Zbywcy, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nieruchomość położoną w Krakowie, składającą się z budynku i budowli marketu budowlanego o nazwie „X.” oraz praw do gruntu, na którym ten budynek i budowle są posadowione (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji, Nabywca nabędzie również urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem nieruchomości, składniki wskazane szczegółowo w pkt (iii) niniejszego wniosku oraz ewentualnie pewne ruchomości (o ile wystąpią). Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w trzecim lub czwartym kwartale 2016 roku.

1.  Opis i przeznaczenie nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji położona jest w K. i obejmuje prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1291/2, 1292, 1300/2, 1296/2, 1297/2, 1298/2, 1299/4, 1299/1, 1293/2, 1295, 1294/2 i 1290/2 oraz prawo własności budynków, a także towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli, zlokalizowanych na powyższych działkach gruntu.

Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste.

W dalszej części wniosku, prawo własności budynków oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będzie określane jako „Market”, a prawo własności działek gruntu, budynków oraz towarzyszącej infrastruktury w postaci budowli będą określane łącznie jako „Nieruchomość”.

1.  Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę

Prawo własności Nieruchomości, stanowiącej przedmiot Transakcji, zostało uprzednio nabyte przez Zbywcę na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 29 kwietnia 2014 r.

Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Zbywcy podlegała w całości opodatkowaniu VAT, a Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z tym nabyciem.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie wchodzących w skład Marketu budynku i budowli, których wartość przekraczała 30% wartości początkowej tych budynków i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Nieruchomość po jej nabyciu przez Zbywcę została w całości przekazana najemcy w wykonaniu umowy najmu podlegającej opodatkowaniu VAT. Najemca wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności handlowej. Okres, jaki upłynął od wydania Nieruchomości najemcy przekracza 2 lata.

Zasadniczo, wynajem Nieruchomości stanowi jedyne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy, a Nieruchomość stanowi główne aktywo Zbywcy. Na dzień sporządzenia niniejszego wniosku likwidacja Zbywcy po sprzedaży Nieruchomości jest najbardziej prawdopodobnym scenariuszem.

1.  Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca kupi na podstawie umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U, z 2016 r., poz. 380 ze zm. - dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z. umowy najmu.

W ramach Transakcji (w ramach ceny Nieruchomości) Nabywca planuje nabyć od Zbywcy:

*   zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umowy najmu ustanowione przez najemcę, w tym w szczególności prawa z gwarancji korporacyjnych,
*   majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową Marketu i robotami budowlanymi prowadzonymi w Markecie,
*   prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z budową Marketu i robotami budowlanymi prowadzonymi w Markecie, w tym wszystkie prawa wynikające z budowlanych gwarancji jakości oraz gwarancji budowlanych generalnego wykonawcy (jeśli takie wystąpią),
*   zabezpieczenie budowlanych gwarancji jakości lub rękojmi w postaci gwarancji bankowej lub depozytu gotówkowego (jeśli takie wystąpią),
*   dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z korzystaniem z Nieruchomości.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać także:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcą),
*   zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem nabycia Nieruchomości,
*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (za wyjątkiem depozytu gotówkowego zabezpieczającego budowlane gwarancje jakości lub rękojmię, jeśli wystąpi),
*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
*   nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest finansowo i organizacyjnie wydzielona (w tym w szczególności w formie działu/oddziału/wydziału), jak również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości statutowej.

1.  Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług.

Jednakże nie można wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów w tym zakresie, a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy. Nie jest to jednak opcja preferowana przez Nabywcę i Zbywcę i - jeśli będzie miała miejsce - to będzie to sytuacja wyjątkowa.

Mając na uwadze, iż umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości nie będą - co do zasady - przenoszone na Nabywcę, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowej umowy ubezpieczenia Nieruchomości.

Nabywca planuje nabyć również obiekty handlowe położone w innych lokalizacjach, podobne do Nieruchomości, należące do innych spółek z grupy kapitałowej, do której należy Zbywca. Należy podkreślić, że obiekty handlowe, o których mowa w tym paragrafie, nie są przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a ich nabycie zostało wspomniane w celu wyczerpującego przedstawienia całokształtu okoliczności towarzyszących Transakcji.

Ponadto, Wnioskodawca informuje, iż w stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpił także Zbywca, tj. E. Sp. z o.o.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowane nabycie Nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym stronom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
2.  Czy - jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej - po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    *   obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 oraz l0b pkt 1 ustawy o VAT), oraz
    *   do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy -jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania Transakcji podatkiem VAT – przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC​?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana interpretacja indywidualna z dnia 21 lipca 2016 r. Nr IPPP2/4512-425/16-2/MT.

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawcy - strony Transakcji nabycia Nieruchomości będą uprawnione do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. A zatem, jeżeli strony wybiorą opcję opodatkowania VAT Transakcji, będzie ona w całości opodatkowana podatkiem VAT. W tej sytuacji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. la pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej:Nabywca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie. Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości. E. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) z siedzibą w Warszawie jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości. Działalność Zbywcy polega przede wszystkim na odpłatnym wynajmowaniu obiektów handlowych. Obecnie Nabywca planuje nabyć od Zbywcy, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, nieruchomość położoną w Krakowie, składającą się z budynku i budowli marketu budowlanego o nazwie „X.” oraz praw do gruntu, na którym ten budynek i budowle są posadowione (dalej: „Transakcja”). W ramach Transakcji, Nabywca nabędzie również urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem nieruchomości, składniki wskazane szczegółowo w pkt (iii) niniejszego wniosku oraz ewentualnie pewne ruchomości (o ile wystąpią). Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Przewiduje się, że Transakcja zostanie przeprowadzona w trzecim lub czwartym kwartale 2016 roku.

W interpretacji indywidualnej z dnia 21 lipca 2016 r. Nr IPPP2/4512-425/16-2/MT w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że: „(\`(...)\`) planowane nabycie Nieruchomości będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT według podstawowej stawki, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Jeżeli zatem strony Transakcji wybiorą opcję opodatkowania VAT, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w całości, według stawki podstawowej, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.”

Reasumując należy stwierdzić, że jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.