Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-447/11/CJS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-07-05
Teza: Czy skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należy odnosić do nieskutecznej prawnie umowy nabycia z 2007r., czy też umowy zawartej we właściwej formie aktu notarialnego z 2009r? Czy nieskuteczna prawnie umowa może wywołać określone skutki w zakresie obowiązków podatkowych?
Słowa kluczowe: akt-akt notarialny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nabycie; przekształcanie; własność
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 marca 2011r. (data wpływu do Biura 05 kwietnia 2011r.), uzupełnionym w dniu 05 lipca 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 05 kwietnia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność.

Wniosek został uzupełniony w dniu 05 lipca 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 17 maja 2007r. wnioskodawca zawarł umowę kupna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego od spółdzielni mieszkaniowej. Przedmiotowa umowa została zawarta w niewłaściwej formie tj. w formie pisemnej. Zgodnie z art. 17 ust. 4 o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym na czas zawierania umowy, umowa zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego winna być zwarta w formie aktu notarialnego. Od umowy wnioskodawca odprowadził podatek od czynności cywilnoprawnych. W 2009r. w wyniku poczynionych nakładów inwestycyjnych lokal użytkowy został przekształcony w lokal mieszkalny, a spółdzielnia mieszkaniowa ponownie w formie zwykłej pisemnej ustanowiła spółdzielcze własnościowe prawo do tegoż lokalu mieszkalnego.

W dniu 26 listopada 2009r. spółdzielnia ustanowiła odrębną własność przedmiotowego lokalu oraz przeniosła jego własność na rzecz wnioskodawcy. W 2010r. nieruchomość tę wnioskodawca sprzedał.

Z uzupełnienia wniosku wynika, że umowa z dnia 17 maja 2007r. dotyczyła zakupu własnościowego prawa do lokalu użytkowego od spółdzielni mieszkaniowej. Powodem zawarcia przedmiotowej umowy było wykonanie adaptacji strychu na cele mieszkaniowe. Zgodnie z § 6 tej umowy wnioskodawca zobowiązany był do wykonania prac adaptacyjnych oraz zgłoszenia terminu odbioru robót. Po dokonanych odbiorach spółdzielnia jako strona sprzedajaca zobowiązała się do zawarcia z wnioskodawcą umowy kupna - sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i z tym dniem miała przestać obowiązywać niniejsza umowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należy odnosić do nieskutecznej prawnie umowy nabycia z 2007r., czy też umowy zawartej we właściwej formie aktu notarialnego z 2009r?

Czy nieskuteczna prawnie umowa może wywołać określone skutki w zakresie obowiązków podatkowych?

Zdaniem wnioskodawcy, pomimo odprowadzenia od zawartej umowy w 2007r. podatku od czynności cywilnoprawnych, jednoznacznie należy stwierdzić, iż zawarta umowa była w całości nieważna. W związku z powyższym jedynie umowa zawarta w formie aktu notarialnego z 2009r. była umową prawnie skuteczną.

Wyłącznie czynności prawnie skuteczne mogą wywołać określone skutki podatkowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości lub praw, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości lub praw, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z ich sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ma moment jego nabycia.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca w dniu 17 maja 2007r. zakupił od spółdzielni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego (strychu) w celu jego adaptacji na lokal mieszkalny. Przedmiotowa umowa została zawarta w niewłaściwej formie tj. w formie pisemnej i po wykonaniu prac adaptacyjnych oraz odbiorze robót miała przestać obowiązywać. Następnie w 2009r., w związku z poczynionymi nakładami inwestycyjnymi, lokal ten został przekształcony w lokal mieszkalny, a spółdzielnia mieszkaniowa ponownie w formie zwykłej pisemnej ustanowiła na rzecz wnioskodawcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W dniu 26 listopada 2009r. w formie aktu notarialnego została ustanowiona odrębna własność ww. lokalu i przeniesiona na rzecz wnioskodawcy. Przedmiotowy lokal mieszkalny w 2010r. wnioskodawca sprzedał.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia, czy skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należy odnosić do umowy nabycia z 2007r., czy też do umowy zawartej w formie aktu notarialnego z 2009r.

Zgodnie z art. 172 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) obowiązującym w okresie od 15 stycznia 2003r. do 30 lipca 2007r., spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Natomiast w myśl art. 172 ust. 4 tej ustawy umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni. Powyższe oznacza, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprost przewidywała, iż przeniesienie prawa własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – bez względu na funkcję jaką ten lokal pełni – winno nastąpić w formie aktu notarialnego.

Kwestie dotyczące zawarcie miedzy stronami umów o charakterze cywilnoprawnym regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 73 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę szczególną, czynność dokonana bez zastosowania tej formy jest nieważna.

Skoro zatem przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dla zawarcia umowy przeniesienia prawa własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przewidywały szczególną formę w postaci aktu notarialnego, to zawarcie umowy sprzedaży w innej formie pisemnej nie przeniosło prawa własności. Czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy (aktu notarialnego) jest z mocy prawa nieważna. Nie wywołuje ona określonych w jej treści skutków prawnych. Skutki takie może wywołać dopiero złożenie oświadczeń woli w przepisanej formie.

Uwzględniając zatem powyższe stwierdzić należy, że zawarta w zwykłej formie pisemnej umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego z dnia 17 maja 2007r. jest umową nieważną i jako taka nie wywołuje skutków prawnych w postaci przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego na wnioskodawcę.

Z treści wniosku wynika, że w umowie z dnia 17 maja 2007r. spółdzielnia po dokonaniu prac adaptacyjnych i ich odbiorze zobowiązała się do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawcy, co też uczyniła w 2009r. w zwykłej formie pisemnej.

Zgodnie z art. 171 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym do 30 lipca 2007r. przez umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

W myśl art. 171 ust. 2 ww. ustawy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni. Natomiast na podstawie art. 171 ust. 3 tej ustawy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem, a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej.

Umowa ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zawarta w zwykłej formie pisemnej nie jest umowa nieważną, z treści bowiem art. 171 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynikało, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przepis ten nie wiązał ustanowienia tego prawa z formą aktu notarialnego.

Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007r., spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali, ani praw do miejsc postojowych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne dotyczące ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali stwierdzić należy, że z dniem 31 lipca 2007r. weszła w życie znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, na mocy której co do zasady nie ma możliwości ustanawiania nowych spółdzielczych praw do lokali.

Biorąc pod uwagę brzmienie ww. przepisów jak również treść opisanego we wniosku stanu faktycznego, w wątpliwość należy poddać prawidłowość ustanowienia w 2009r. spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz wnioskodawcy. Stwierdzić należy, że spółdzielnie mieszkaniowe po dniu 30 lipca 2007r. w świetle znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie mogły ustanawiać spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie o uregulowanym stanie prawnym. Zasada ta dotyczyła również spółdzielni mieszkaniowej wnioskodawcy. Zatem mając na uwadze powyższe, dopiero ustanowienie w dniu 26 listopada 2009r. odrębnej własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego i przeniesienie jej na wnioskodawcę stanowi nabycie prawa do tego lokalu.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przez wnioskodawcę prawa do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność należy więc zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.