Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP3-1.4011.422.2019.1.KP
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-10-10
Teza: w zakresie opodatkowania najmu
Słowa kluczowe: czynsz; Holandia; koszt-koszt eksploatacyjny; najem; nierezydent; ryczałt; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 11; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 14; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 sierpnia 2019 r. (data wpływu 9 sierpnia 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie opodatkowania najmu.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej, będącą rezydentem podatkowym Holandii. Wnioskodawca jest zatrudniony w X z siedzibą na terytorium Holandii, a wszystkie przychody generowane w ramach ww. zatrudnienia podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym w Holandii.

Wnioskodawca jest również zatrudniony na podstawie umowy o pracę w Y Sp. z o. o. (dalej: Y) z siedzibą w K. przy ulicy A. Przedmiotem przeważającej działalności Y jest: 10.12.Z. - przetwarzanie i konserwowanie mięsa z drobiu i królików. Y. nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu nieruchomości ani profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wynagrodzenie i inne świadczenia należne Wnioskodawcy ze stosunku pracy z Y podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych w Polsce. Obecnie, w trakcie służbowych wizyt w Polsce Wnioskodawca korzysta z mieszkania, które jest wynajmowane przez Y.

Wnioskodawca zakupił grunt na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, na którym ma w przyszłości zostać wybudowana nieruchomość mieszkalna w postaci domu jednorodzinnego (dalej jako: „Nieruchomość”). Po zakończonej budowie Nieruchomości Wnioskodawca planuje wynajmować jej powierzchnię na rzecz Y w zamian za czynsz najmu. Stosownie do informacji posiadanych przez Wnioskodawcę, Y zamierza wykorzystywać Nieruchomość przede wszystkim na cele mieszkaniowe osób zatrudnionych przez Y. Jednocześnie Wnioskodawca w trakcie swoich służbowych pobytów w Polsce okazjonalnie korzystałby z Nieruchomości we własnych celach mieszkaniowych. Wnioskodawca nie posiada innych lokali, bądź nieruchomości przeznaczonych pod wynajem na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W ramach planowanej inwestycji oraz ewentualnego przyszłego wynajmu Nieruchomości na rzecz Y, Wnioskodawca nie zamierza korzystać z usług podmiotów, które profesjonalnie zajmują się najmem nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza również uatrakcyjniać planowanej Nieruchomości w celu zwiększenia szansy na znalezienie potencjalnych najemców, ponieważ zgodnie z tym co zostało wskazane powyżej, najemcą miałby zostać Y.

W ramach planowanego najmu, poza ustalonym czynszem, Y jako najemca, będzie zobowiązany dokonywać opłat niezbędnych do eksploatacji Nieruchomości, takich jak opłaty za media (dalej jako: „Opłaty eksploatacyjne”) oraz kwoty podatku od nieruchomości. Rozliczenie tych Opłat następować będzie na podstawie ich rzeczywistego zużycia lub prognozy zużycia, w zależności od sposobu rozliczenia przyjętego przez dostawcę mediów.

Wnioskodawca zobowiązany będzie przedstawiać Y bieżące rachunki obejmujące Opłaty eksploatacyjne oraz decyzję określającą wysokość podatku od nieruchomości, przed terminem ich płatności, a Y będzie zobowiązany wpłacić Wnioskodawcy należną sumę w terminie płatności czynszu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy przychód z planowanego najmu Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Y będzie stanowić przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a co za tym idzie Wnioskodawca będzie miał prawo do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
2.  Czy do przychodów Wnioskodawcy, jako podatnika opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, będą zaliczać się kwota czynszu wraz z kwotą Opłat eksploatacyjnych oraz kwotą podatku od nieruchomości, czy tylko kwota czynszu za najem Nieruchomości bez kwoty Opłat eksploatacyjnych oraz kwoty podatku od nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód z planowanego najmu Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Y będzie stanowić przychód z najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust 1 pkt 6 ustawy o PIT, a co za tym idzie Wnioskodawca będzie miał prawo do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zdaniem Wnioskodawcy, do przychodów Wnioskodawcy, jako podatnika opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, będą zaliczać się tylko kwota czynszu za najem Nieruchomości bez kwoty Opłat eksploatacyjnych oraz kwoty podatku od nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad. 1.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 27, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy - Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania przychodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ustawy o PIT źródłami przychodów są m.in.:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3);

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6);

Z kolei zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przepis ten koresponduje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Nieruchomość, którą Wnioskodawca planuje wybudować, a następnie wynajmować na rzecz Y. będzie stanowiła składnik majątku prywatnego Wnioskodawcy. Ponadto Wnioskodawca raz jeszcze wskazuje, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość w żadnym stopniu nie będzie więc związana z wykonywaniem działalności, której przedmiotem byłby wynajem lub zarządzanie nieruchomościami. Nieruchomość nie będzie również stanowiła składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza - działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Zatem, aby czynności podejmowane przez podatników mogły zostać zakwalifikowane jako działalność gospodarcza, muszą cechować się nastawieniem na zysk, zorganizowaniem ciągłością oraz muszą być dokonywane we własnym imieniu.

W konsekwencji, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana działalność Wnioskodawcy polegająca na najmie Nieruchomości będzie stanowić czy nie działalność gospodarczą, tj. czy czynności te będą wykonywane w celu osiągnięcia zysku, oraz czy będą prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły.

1.  Osiąganie zysku

Zdaniem Wnioskodawcy, najem Nieruchomości można teoretycznie uznać za czynności wykonywane w celu osiągnięcia zysku.

Jak jednak wynika z orzecznictwa sądowego, chęć osiągnięcia zysku nie jest wyłącznie zarezerwowana dla prowadzenia działalności gospodarczej. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14: ,,Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (por. wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II FSK 789/07). Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6) czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8)”.

Analogiczne stanowisko przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 kwietnia 2016 r. (sygn. II FSK 379/14), a także w wyroku z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. II FSK 4025/14).

Zgodnie z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, co prawda najem będzie wykonywany w celu osiągnięcia zysku, jednakże nie jest to wystarczające kryterium do uznania tych działań jako wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Dalszej analizie należy poddać to, czy spełnione są pozostałe warunki konieczne do uznania określonych działań za działalność gospodarczą.

1.  Ciągłość przeprowadzanych działań

W kwestii przesłanki ciągłości należy wskazać, że jest ona wymagana w celu odróżnienia działalności gospodarczej od jednorazowych (sporadycznych) przedsięwzięć. W związku z tym ciągłość, zgodnie z wypracowanym dorobkiem doktryny jak i sądów administracyjnych, należy rozumieć jako zamiar powtarzania pewnych czynności w celu osiągnięcia dochodu. Wymieniona czynność najmu nieruchomości powinna być wykonywana w sposób stały, powtarzalny, regularny oraz stabilny.

Wnioskodawca pragnie wskazać, że planowane przez niego działania nie będą miały charakteru stałego, nie będzie cechowała ich regularność ani stabilność. Wnioskodawca nie planuje uatrakcyjniać planowanej Nieruchomości celem zwiększenia szans pozyskania najemców, ponieważ jedynym planowanym obecnie najemcą Nieruchomości będzie Y.

Dodatkowo Wnioskodawca pragnie wskazać, że planowana Nieruchomość będzie przez niego traktowana jako długoterminowa lokata kapitału, która ma stanowić dodatek do osiąganych przez niego przychodów z tytułu stosunku pracy, które są jego podstawowym źródłem utrzymania. Wnioskodawca nie posiada innych lokali bądź nieruchomości pod wynajem na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie posiada również odpowiedniego zaplecza ani infrastruktury, które pozwalałoby mu na podjęcie się działalności polegającej na najmie bądź zarządzaniu nieruchomościami na szeroką skalę. Wobec powyższego należy wskazać, że przesłanka ciągłości nie zostanie spełniona.

1.  Zorganizowanie

Przesłankę zorganizowania, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych należy rozumieć jako zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Wnioskodawca wskazywał, że nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej, a jego podstawowym i głównym źródłem przychodów jest stosunek pracy. Wnioskodawca nie planuje dokonywać żadnych profesjonalnych działań w celu uatrakcyjnienia planowanej Nieruchomości, a dodatkowo, jak zostało wskazane, Nieruchomość będzie przeznaczona w szczególności na cele mieszkaniowe pracowników Y.

W konsekwencji, przesłanka zorganizowania także nie zostanie spełniona, a zatem planowany najem Nieruchomości nie powinien być zakwalifikowany jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Podobne stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 17 czerwca 2019 r., wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0115-KDIT3.4011.190.2019.1.AK, w której wskazano, że: ,,Podstawowym źródłem utrzymania rodziny Wnioskodawczyni, są przychody uzyskiwane przez męża Wnioskodawczyni. Z tego względu środki otrzymane na skutek najmu będą jedynie dodatkowym przysporzeniem w majątku rodziny. Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa podatkowego oraz przedstawione zdarzenie przyszłe, należy wskazać, że skoro czynności związane z wynajmem lokali mieszkalnych nie będą podejmowane w sposób przesądzający o prowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej, to w takiej sytuacji przychody z tego najmu można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako tzw. najem prywatny. Przychody z najmu ww. lokali podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w art. 2 ust. la oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, według stawki przewidzianej w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit a) tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5%”.

Tożsame stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej z dnia 14 grudnia 2018 r., wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0115- KDIT3.4011.507.2018.2.MPŁ, w której wskazano, że: ,,Mając na uwadze powyższe przepisy prawa i przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby przychód z najmu lokali - po zakończeniu prowadzenia działalności gospodarczej - zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest, aby najem nie spełniał przesłanek pozwalających uznać go za działalność gospodarczą. Jeśli zatem najem lokali nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły czyli będzie prowadzony w ramach najmu prywatnego, to uzyskiwane z tego tytułu przychody mogą być kwalifikowane jako przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawcy, przychody z planowanego najmu Nieruchomości nie będą stanowiły przychodu z działalności gospodarczej, będą stanowiły natomiast przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W związku z powyższym, zgodnie z art. 9 ust. 6 ustawy o PIT, Wnioskodawca będzie miał prawo do opodatkowania uzyskanych w ten sposób środków pieniężnych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o ryczałcie, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 2 ust. la ustawy o ryczałcie, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o ryczałcie.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 przywołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9,10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy, a więc zgodnie z metodą kasową.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit a) ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. la, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Wobec powyższego należy wskazać, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowić będzie przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, tym samym generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie Wnioskodawcy powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust la ustawy o ryczałcie. Wpłacane przez Y kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez Wnioskodawcę lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez Wnioskodawcę nie będą natomiast wnoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu (Opłaty eksploatacyjne oraz kwota podatku od nieruchomości).

Dodatkowe opłaty ponoszone przez Y w związku z planowanym najmem Nieruchomości nie będą się mieścić w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust 1 ustawy o PIT, jak również nie spowodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy.

Z tożsamym stanowiskiem zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 4 1ipca 2019 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.213.2019.1.DP, w której wskazał, że: ,,Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny uznać należy, że jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawczynię opłaty dodatkowe, związane z użytkowaniem lokali, do ponoszenia których zobowiązani są, zgodnie z zawartą umową najmu najemcy, nie stanowią dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawczyni, od którego powinna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemców tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie”.

Tożsame stanowisko wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 4 lipca 2019 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.248.2019.l.KS.

Reasumując, należności z tytułu wymienionych we wniosku Opłat eksploatacyjnych i podatku od nieruchomości nie będą stanowić przychodu ze źródła, jakim jest najem i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie otrzymywana przez Wnioskodawcę kwota czynszu najmu.

Mając na uwadze powyższe argumenty Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie zajętego stanowiska.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.) osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

Istotą ograniczonego obowiązku podatkowego jest więc to, że osoby fizyczne objęte takim obowiązkiem, mogą być zobowiązane do zapłacenia podatku dochodowego jedynie od dochodów, które powstały w Polsce. Pozostałe dochody takich osób nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy, za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.

Zgodnie z art. 4a ww. ustawy, przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest rezydentem podatkowym Holandii. Wnioskodawca jest zatrudniony w X z siedzibą na terenie Holandii, a wszystkie przychody generowane w ramach ww. zatrudnienia podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym w tym kraju. Ponadto Wnioskodawca jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę w Y z siedzibą w Polsce. Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca zakupił grunt w Polsce, na którym ma zostać zbudowana nieruchomość mieszkalna w postaci domu jednorodzinnego. Następnie planuje On wynajmować przedmiotową nieruchomość na rzecz firmy Y w zamian za czynsz najmu. Wnioskodawca posiada informacje, że Y zamierza wykorzystywać lokal mieszkalny przede wszystkim na cele mieszkaniowe osób przez siebie zatrudnionych. Jednocześnie w trakcie swoich służbowych pobytów w Polsce Wnioskodawca okazjonalnie korzystałby z nieruchomości we własnych celach mieszkaniowych. Wnioskodawca nie posiada innych lokali, bądź nieruchomości przeznaczonych pod wynajem na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W ramach planowanej inwestycji oraz ewentualnego przyszłego wynajmu przedmiotowej nieruchomości na rzecz Y Wnioskodawca nie zamierza korzystać z usług podmiotów, które profesjonalnie zajmują się najmem nieruchomości ani nie zamierza uatrakcyjniać planowanej Nieruchomości w celu zwiększenia szansy na znalezienie potencjalnych najemców.

Wnioskodawca będzie zatem z tytułu najmu nieruchomości podlegał w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (art. 3 ust. 2a ww. ustawy).

W związku z powyższym w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie Konwencja z dnia 13 lutego 2002 r. między Rzecząpospolitą Polską a Królestwem Niderlandów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu (Dz. U. z 2003 r., Nr 216, poz. 2120, dalej: „umowa polsko-holenderska”).

Należy wskazać, że przy interpretowaniu zapisów poszczególnych umów, w tym też ww. umowy za wzór służą Modelowa Konwencja OECD w sprawie Podatku od Dochodu i Majątku uchwalona przez Komitet Spraw Podatkowych OECD w 1963 r. (zmiana z 1997 r., 1992 r., 2000 r.) oraz Komentarz do tej Konwencji (Komentarz OECD do Modelowej Konwencji w sprawie Podatku od Dochodu i Majątku, wersja z lipca 2005 r., Dom Wydawniczy ABC), które wprawdzie nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa, natomiast stanowią wskazówkę, jak należy rozumieć zapisy tych umów. Na Modelowej Konwencji wzorowane są bowiem zawarte umowy międzynarodowe.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 konwencji polsko-holenderskiej, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

W myśl art. 6 ust. 2 konwencji polsko-holenderskiej, określenie „majątek nieruchomy” ma takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące nieruchomości gruntowych, prawa użytkowania nieruchomości, jak również prawa do stałych lub zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych. Statki morskie i statki powietrzne oraz statki eksploatowane w żegludze śródlądowej nie stanowią majątku nieruchomego.

Na podstawie art. 6 ust. 3 konwencji polsko-holenderskiej, postanowienia ustępu 1 stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, najmu, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.

Postanowienia określone w art. 6 ust. 1 ww. umowy należy interpretować zgodnie z Komentarzem do Modelowej Konwencji w Sprawie Podatku od Dochodu i Majątku (OECD) (pkt 1 Komentarza do art. 6) przyjmując, że ust. 1 przyznaje prawo do opodatkowania dochodu z majątku nieruchomego państwu źródła, tzn. państwu, w którym znajduje się majątek będący źródłem dochodu. Ta praktyka wynika z faktu, iż zawsze istnieje bardzo ścisły związek gospodarczy między źródłem dochodu i państwem źródła.

Zatem najem nieruchomości położonych w Polsce przez osobę mającą miejsce zamieszkania w Holandii będzie opodatkowany w Polsce (na takich samych zasadach, jak najem nieruchomości przez osoby mające miejsce zamieszkania w Polsce).

Na mocy art. 23 ust. 1 konwencji polsko - holenderskiej, Niderlandy przy nakładaniu podatku na osoby mające miejsce zamieszkania lub siedzibę w Niderlandach mogą włączyć do podstawy, od której takie podatki są pobierane, części dochodu, które zgodnie z postanowieniami tej konwencji mogą być opodatkowane w Polsce.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ww. konwencji, jeżeli jednak osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Niderlandach osiąga części dochodu, które zgodnie z artykułem 6, artykułem 7, artykułem 10 ustęp 6, artykułem 11 ustęp 6, artykułem 12 ustęp 5, artykułem 13 ustęp 1 i 2, artykułem 14, artykułem 15 ustęp 1, artykułem 18 ustęp 2 i 5, artykułem 19 ustęp 1 (litera a) i 2 (litera a) i artykułem 22 ustęp 2 niniejszej konwencji mogą być opodatkowane w Polsce i są włączone do podstawy opodatkowania, o której mowa w ustępie 1, to Niderlandy zwolnią takie części dochodu przez zezwolenie na odliczenie od ich podatków. To odliczenie będzie obliczone zgodnie z przepisami niderlandzkiego prawa w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. W związku z tym wymienione części dochodu będą włączone do ogólnej kwoty części dochodu, które są zwolnione od podatku Niderlandów na podstawie tych postanowień.

Użycie w konwencji sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Zgodnie z powyżej wyrażonymi zasadami, państwo miejsca położenia majątku nieruchomego dysponuje pełnym prawem do nakładania podatku na dochody z niego uzyskiwane przez osoby będące rezydentami innych państw.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, regulując kwestie opodatkowania dochodów z majątku nieruchomego, nie definiują samego pojęcia majątku nieruchomego. Postanowienia umów stanowią jedynie, iż określenie to posiada takie znaczenie, jakie daje mu prawo tego umawiającego się państwa, w którym majątek nieruchomy jest położony.

Nie znaczy to jednak, że każde z państw może całkowicie dowolnie rozstrzygać co stanowi majątek nieruchomy w rozumieniu umowy.

Jednocześnie należy podkreślić, że prawo państwa, w którym majątek nieruchomy jest położony do nałożenia podatku na dochód uzyskiwany z nieruchomości ma zawsze pierwszeństwo przed prawem państwa rezydencji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza,

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

*   zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

*   nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz,

*   wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

*   celu zarobkowego,

*   ciągłości,

*   zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Przenosząc opisane wcześniej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na względzie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie wynajmować nieruchomości w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny, to przychody uzyskane z najmu, będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem przychód z planowanego najmu nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Y będzie mógł być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w wysokości 8,5% jeśli przychód nie przekroczy kwoty 100 000 zł, natomiast w przypadku gdy przychody z najmu przekroczą kwotę 100 000 zł, wówczas nadwyżka będzie podlegać opodatkowaniu ryczałtem w wysokości 12,5%.

Ustosunkowując się do kwestii określenia przychodu z najmu należy wskazać co następuje:

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ww. ustawy wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1.  jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,
2.  jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,
3.  jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,
4.  w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl art. 11 ust. 2b ww. ustawy jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z nieruchomością takie jak: podatek od nieruchomości, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem nieruchomości mieszkalnej nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń przyszłych wynika, że w ramach planowanego najmu, poza ustalonym czynszem, najemca będzie zobowiązany dokonywać opłat niezbędnych do eksploatacji nieruchomości takich jak opłaty za media oraz kwoty podatku od nieruchomości. Opłaty te będą rozliczane na podstawie ich rzeczywistego zużycia lub prognozy zużycia w zależności od sposobu rozliczenia przyjętego przez dostawcę mediów. Wnioskodawca będzie zobowiązany przedstawić najemcy bieżące rachunki obejmujące opłaty za media oraz decyzje określającą wysokość podatku od nieruchomości przed terminem ich płatności, zaś najemca będzie zobowiązany wpłacać Wnioskodawcy należną sumę w terminie płatności czynszu.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenia przyszłe uznać należy, że jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu (odstępnego) będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym będzie ona generowała przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty za media oraz kwota podatku od nieruchomości, związane z użytkowaniem nieruchomości, do ponoszenia których zobowiązany będzie, zgodnie z zawartą umową najmu - najemca, nie będą stanowiły dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca będzie bowiem pełnić jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawcy, od którego winien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Reasumując przychód z planowanego najmu nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Y. Sp. Z o. o. będzie stanowić przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytana Nr 1 i Nr 2 uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do przywołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych Organ informuje, że orzeczenia podatkowe za każdym razem wydawane są w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Jasna 2/4, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.