Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.646.2021.2.RR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-03
Teza: Uznanie Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez poszczególnych Sprzedających oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług; podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX. Odliczenie i zwrot podatku. Odliczenie częściowe-Rozdział 1. Odliczenie i zwrot podatku; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

**INTERPRETACJA INDYWIDUALNA**

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 w związku z art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 16 września 2021 r. (data wpływu 16 września 2021 r.), uzupełnionym pismem z 22 listopada 2021 r. (data wpływu 26 listopada 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 2 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.646.2021.1.RR o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

§ uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,

§ zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia – **jest prawidłowe,**

§ wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez poszczególnych Sprzedających – **jest prawidłowe,**

§ prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

**UZASADNIENIE**

16 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości, zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia, wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez poszczególnych Sprzedających oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości. Złożony wniosek został uzupełniony pismem z 22 listopada 2021 r. (data wpływu 26 listopada 2021 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z 2 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.646.2021.1.RR (skutecznie doręczone 16 listopada 2021 r.).

**We wniosku wspólnym złożonym przez:**

**\- Zainteresowaną będącą stroną postępowania:**

Panią J. R.,

**\- Zainteresowanych niebędącego stroną postępowania:**

Pana Z. R.

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i wspólnicy spółka komandytowa

**przedstawiono następujący stan faktyczny:**

J. R. (dalej „Wnioskodawczyni” lub „Sprzedająca”) i jej mąż Z. R. (dalej „Zainteresowany 1” lub „Mąż Sprzedającej”) nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2021 r., poz. 685). Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 są polskimi rezydentami podatkowym i mają miejsce zamieszkania na terytorium Polski.

Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 są na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę rolną oznaczoną numerem ewidencyjnym 18, o powierzchni 1,1688 ha, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). W 2013 r. na podstawie wspólności ustawowej małżeńskiej do księgi wieczystej jako II współwłaściciel (od 1990 r.) został wpisany Mąż Sprzedającej. Działka jest zlokalizowana przy ul. (…).

W 1989 r. Wnioskodawczyni otrzymała Nieruchomość od swoich rodziców na mocy umowy przekazania posiadania gospodarstwa rolnego. Nieruchomość była w posiadaniu rodziny od kilkudziesięciu lat. 2 października 1990 roku Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w wyniku zasiedzenia, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu zasiedzenia z 9 sierpnia 1999 r. przez Sąd Rejonowy (…), Wydział I Cywilny, sygn. (…)/99. Powyższe nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej Nieruchomość obejmuje grunty orne – RIIIb, RIVa i RIVb oraz użytki rolne zabudowane – B/RIIIb. Natomiast z wypisu z kartoteki budynków wynika, że Nieruchomość jest zabudowana:

\- budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym), murowanym o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy 163 m2,

\- budynkiem niemieszkalnym (budynki transportu i łączności), murowanym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 38 m2,

\- budynkiem niemieszkalnym, murowanym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 47 m2 („Budynek A”),

\- budynkiem niemieszkalnym (budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa), o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 63 m2 („Budynek B”),

przy czym wskazane powyżej Budynek A i Budynek B zostały rozebrane ze względu na zły stan techniczny i fakt, że w tym stanie zagrażały bezpieczeństwu użytkowników Nieruchomości.

Wnioskodawczyni wraz z Zainteresowanym 1 zamieszkują na Nieruchomości. Nieruchomość od zawsze była użytkowana jako działka rolna zarówno przez rodziców Wnioskodawczyni, jak i Wnioskodawczynię wraz z Zainteresowanym 1, którzy prowadzili na niej działalność rolniczą w postaci uprawy warzyw, zbóż i kwiatów.

Od kilkudziesięciu lat ogrodzona jest tylko część działki (ok. 1 250 m2) zabudowana domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi (część z nich obecnie już wyburzona), a do posesji doprowadzona jest energia elektryczna i woda.

Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani umów o innym podobnym charakterze. Nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym oraz podatkiem od nieruchomości. Oprócz wyżej opisanej Nieruchomości, Wnioskodawczyni w wyniku częściowego zniesienia współwłasności i darowizny od matki nabyła w 1995 r. inną działkę rolną (dalej „Nieruchomość 2”) o powierzchni 0,4481 ha. W przypadku Nieruchomości 2, Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnego działania marketingowego w celu sprzedaży, nabywca sam nawiązał kontakt z Wnioskodawczynią i złożył jej propozycję kupna, a ostateczna umowa kupna została podpisana 29 marca 2018 r.

Natomiast jeśli chodzi o Nieruchomość objętą niniejszym wnioskiem, to w 2018 r. Wnioskodawczyni podjęła już jedną próbę jej sprzedaży. Również w tym przypadku Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży. Nabywca sam nawiązał kontakt z Wnioskodawczynią i złożył jej propozycję kupna. Wówczas Wnioskodawczyni złożyła wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej (dalej „Wniosek 1”) i 4 grudnia 2018 została wydana interpretacja indywidualna o nr 0114-KDIP4.4012.743.2018.2.RK. Ostatecznie jednak nie doszło do sprzedaży Nieruchomości.

20 lipca 2021 r. Wnioskodawczyni zawarła przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej „Umowa Przedwstępna”) z A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialności i wspólnicy spółka komandytowa (dalej „Kupujący” lub „Zainteresowany 2”). Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Kupujący ma zamiar nabyć Nieruchomość celem realizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości budynków wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na 1-poziomowym garażu podziemnym (dalej „Inwestycja”).

W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony jest jako „B – grunty rolne zabudowane”. Nieruchomość posiada status nieruchomości rolnej, co w konsekwencji skutkuje ograniczeniami w jej rozporządzaniu, o których mowa w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 11 kwietnia 2003 roku (Dz. U. z 2019 roku, poz. 1362).

Na dzień złożenia Wniosku 1 w 2018 r., nie było jeszcze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”) dla terenu obejmującego Nieruchomość Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1. MPZP został przyjęty uchwałą Rady (…) z 7 marca 2019 r. W tym miejscu należy wskazać, że w 2008 oraz 2013 r. Wnioskodawczyni składała uwagi do projektu MPZP. W 2008 r. Wnioskodawczyni wniosła uwagi w przedmiocie uwzględnienia „możliwości nowej zabudowy jednorodzinnej w granicach działki wyjętej spod scalenia, obok istniejącej już zabudowy” i zmianę oznaczenia terenu tak, aby przeznaczenie terenu zabudowy było szersze i dopuszczało możliwość budowy na nim budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. Motywem złożenia uwagi był zamiar uzyskania pozwolenia na budowę nowego domu jednorodzinnego dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych syna i jego rodziny. W 2013 r. Wnioskodawczyni złożyła uwagi w przedmiocie korekty przebiegu planowanej ulicy. W 2013 r. Wnioskodawczyni złożyła też uwagi w przedmiocie zwężenia ciągu pieszego, likwidacji zbiornika wodnego i dostosowania planowanego budownictwa wielorodzinnego do ilości kondygnacji już istniejącego budownictwa jednorodzinnego. Motywem złożenia uwag było podwyższenie komfortu korzystania z Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, która mieszka z rodziną w budynku położonym na Nieruchomości. Ostatecznie żadna z ww. wniesionych uwag nie została uwzględniona, co potwierdza uchwała nr (…) Rady Miasta (…) marca 2019 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (…), część I – w rejonie ul. (…). Zostały natomiast uwzględnione uwagi Wnioskodawczyni w przedmiocie wprowadzenia zapisów zapewniających budowę kanalizacji przy ul. (…) i przebudowę ul. (…) (remont jezdni, chodnika, ścieżki rowerowej) oraz w przedmiocie wprowadzenia zapisów zapewniających budowę gazociągu przy ul. (…). Motywem tych uwag było podniesienia komfortu korzystania z Nieruchomością na własne potrzeby mieszkaniowe (korzystanie z sieci kanalizacyjnej w miejsce szamba, dostęp do gazu z sieci zamiast uciążliwego korzystania z gazu w butlach, zmiana systemu ogrzewania domu na ogrzewanie gazowe i wygodniejszy dojazd do posesji).

Na przestrzeni lat Sprzedająca i Mąż Sprzedającej nie angażowali znaczących środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości. Nieruchomość nie jest podzielona, ogrodzona jest tylko część działki zabudowana domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi. Do Nieruchomości doprowadzone są przyłącza wodociągowe i elektryczne. Wnioskodawczyni ani Zainteresowany 1 nie występowali o wydzielenie dróg, jak i o zmianę przeznaczenia gruntu. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany 1 nie mają statusu rolników ryczałtowych, a nadto nie prowadzili nigdy działalności gospodarczej – nie są podatnikami VAT, obecnie są na emeryturze.

Z inicjatywy Zainteresowanego 2 doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej, gdyż Wnioskodawczyni ani Zainteresowany 1 nie podjęli aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Jednakże Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 na podstawie Umowy Przedwstępnej udzielili Zainteresowanemu 2 pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności zanim dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Ostateczna Umowa Sprzedaży”) tj. do 31 stycznia 2022 r., tzn. pełnomocnictwa do:

\- wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

\- uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

\- występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, budynków i lokali,

\- uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń:

a) w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości,

b) w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

\- do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej ponadto postanowili, że pełnomocnictwo obejmie również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązała się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła pełnomocnictwa.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej dodatkowo wyrazili zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, a także inwentaryzacji zieleni.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej zobowiązali się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto (…) lub inne instytucje, a także do tego, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwołają prawa do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością.

Działania podejmowane na podstawie opisanego pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane podejmowane są na wyłączny koszt Kupującego.

Ponadto Kupujący, za zgodą Sprzedającej i Męża Sprzedającej, zobowiązał się we własnym imieniu i na własny koszt do zbadania Nieruchomości pod względem faktycznym, prawnym, technicznym oraz urbanistycznym, w celu weryfikacji możliwości realizacji na Nieruchomości planowanej Inwestycji. W tym celu Strony zobowiązały się współpracować.

Ponadto Wnioskodawczyni dokonała następujących odpowiedzi na zadane przez Organ pytania w wystosowanym do Strony wezwaniu:

a) czy wszystkie budynki usytuowane na Nieruchomości były przez Sprzedających wykorzystywane/używane do własnych potrzeb?

ODPOWIEDŹ: Tak, wszystkie budynki usytuowane na Nieruchomości były wykorzystywane/ używane przez Sprzedających do własnych potrzeb.

b) od kiedy budynki usytuowane na Nieruchomości były przez Sprzedających wykorzystywane/ używane do własnych potrzeb?

ODPOWIEDŹ: Budynki usytuowane na Nieruchomości były wykorzystywane/używane przez Sprzedających do własnych potrzeb odkąd Sprzedający na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej stali się współwłaścicielami Nieruchomości - czyli od 2 października 1990 roku, kiedy to Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w wyniku zasiedzenia, co zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu zasiedzenia z 9 sierpnia 1999 r. przez Sąd Rejonowy (…), Wydział I Cywilny, sygn. (…)/99.

c) czy i w jakim okresie oraz w jakiej wysokości (udział procentowy wydatków w wartości początkowej budynku) były ponoszone nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym poszczególnych budynków usytuowanych na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży?

ODPOWIEDŹ: Nie były ponoszone nakłady na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) poszczególnych budynków niemieszkalnych (gospodarczych) usytuowanych na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, tj. nakłady na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację - w tym zwłaszcza takie, z tytułu których Sprzedający odliczyliby VAT naliczony.

Budynek mieszkalny został rozbudowany w latach 2001-2005 w celu poprawy warunków mieszkaniowych Sprzedających i rodziców Sprzedającej (ze względu na stan zdrowia i podeszły wiek rodziców, którzy wymagali oddzielnych pokoi) oraz poprawy warunków mieszkaniowych dorosłych dzieci Sprzedających.

W chwili obecnej Sprzedający nie są w stanie określić wartości poniesionych nakładów na rozbudowę budynku tj. udziału procentowego wydatków w wartości początkowej budynku, jednak nie ma to zdaniem Stron znaczenia, skoro Sprzedający dokonując rozbudowy budynku mieszkalnego, nie odliczali podatku VAT naliczonego.

d) czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania ww. budynków po dokonanych ulepszeniach stanowiących co najmniej 30 % wartości początkowej poszczególnych budynków minie okres co najmniej 2 lat do daty sprzedaży?

ODPOWIEDŹ: Od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynku mieszkalnego, który został rozbudowany, minie okres co najmniej 2 lat od daty sprzedaży. W odniesieniu do budynków niemieszkalnych nie dokonywano ulepszeń.

**W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:**

1\. Czy sprzedając Nieruchomość Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług?

2\. W przypadku uznania stanowiska dot. pytania 1. za nieprawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z VAT?

3\. Czy w przypadku wyboru opodatkowania transakcji Wnioskodawczyni, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, może wystawić fakturę na 50% ceny Nieruchomości (wykazując należny podatek VAT na fakturze) oraz Zainteresowany 1, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, może wystawić fakturę na 50% ceny sprzedaży Nieruchomości (wykazując należny podatek VAT na fakturze)?

4\. Czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Wnioskodawczyni i od Zainteresowanego 1?

**Stanowisko Zainteresowanych:**

Ad 1.

Uwzględniając opisany stan faktyczny oraz obecnie obowiązujący stan prawny w zakresie podatku od towarów i usług Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 nie będą przy transakcji sprzedaży Nieruchomości działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Ad 2.

W przypadku uznania stanowiska w pkt 1. za nieprawidłowe, sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie dostawę towaru podlegającą zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Istnieje możliwość rezygnacji z tego zwolnienia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad 3. W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 mogą (każdy osobno) zarejestrować się jako czynni podatnicy VAT i wystawić Kupującemu fakturę na 50% ceny Nieruchomości z wykazując na fakturze podatek VAT należny.

Ad 4.

W przypadku rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Wnioskodawczyni i od Zainteresowanego 1, gdyż nabędzie Nieruchomość w celu realizacji Inwestycji albo w celu odsprzedaży Nieruchomości (w ramach czynności opodatkowanej VAT, skoro jest to teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT) innemu podmiotowi, który zrealizuje Inwestycję.

UZASADNIENIE

Ad 1.

Zbycie nieruchomości gruntowych wypełnia definicję odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów, w tym działek gruntu, podlegać więc będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług osoba fizyczna, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pod pojęciem "handel" należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód, to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności. Istotne znaczenie ma to, czy podmiot w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast, okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

W tym miejscu należy odwołać się do kryteriów pozwalających na uznanie transakcji dostawy nieruchomości przez osobę fizyczną za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT, które zostały sformułowane w wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wydanego w wyniku wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonego przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wyrok ten wyznacza aktualnie kierunki interpretacyjne i stanowi podstawę orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych.

W wyroku tym TSUE stwierdził, że: "Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112 w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

(\`(...)\`) jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, należy uznać ją za podmiot prowadzący "działalność gospodarczą" w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. (…)”

Z ww. orzeczenia TSUE wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Biorąc powyższe pod uwagę sprzedaż Nieruchomości opisana w stanie faktycznym niniejszego wniosku nie wypełnia znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 dokonują sprzedaży nie działają w charakterze podatników VAT.

Wnioskodawczyni na mocy postanowienia Sądu nabyła 2 października 1990 r. przez zasiedzenie własność nieruchomości zabudowanej działki rolnej nr 18. W 2013 r. na podstawie wspólności ustawowej małżeńskiej do księgi wieczystej jako II współwłaściciel (od 1990 r.) został wpisany Zainteresowany 1. Działka zawsze użytkowana była jako działka rolna. Nieruchomość jest zabudowana domem jednorodzinnym i obecnie zaspokaja wyłącznie osobiste potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1. Nieruchomość nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy albo innej podobnej umowy. Rozbiórka budynków niemieszkalnych była podyktowana ich złym stanem technicznym i kwestiami bezpieczeństwa. Działka nie została podzielona, od kilkudziesięciu lat ogrodzona jest tylko część działki (zabudowana domem jednorodzinnym i wcześniej zabudowaniami gospodarczymi). Do Nieruchomości doprowadzone są przyłącza wodociągowe i elektryczne. Wnioskodawczyni ani Zainteresowany 1 nie występowali o wydzielenie dróg, jak i o zmianę przeznaczenia gruntu. Uwagi zgłaszane do MPZP służyły podniesieniu komfortu korzystania z Nieruchomości na własne cele mieszkalne lub uzyskania pozwolenia na budowę na działce domu jednorodzinnego na potrzeby syna. Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 nie podejmowali nigdy aktywnego działania marketingowego zmierzającego do zbycia Nieruchomości. Kupujący sam zgłosił wolę nabycia Nieruchomości.

W związku z tym należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić element zarządu prywatnym majątkiem Sprzedającej i Męża Sprzedającej, nie będzie więc następować w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 uptu. Taka ocena została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 4 grudnia 2018 o nr 0114-KDIP4.4012.743.2018.2.RK wydanej dla Wnioskodawczyni na podstawie Wniosku r 1. Poprzedzał on planowaną sprzedaż, do której nie doszło. Na dzień złożenia Wniosku 1 w 2018 r., nie było jeszcze obowiązującego MPZP. W stanie faktycznym objętym niniejszym wnioskiem Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 na podstawie Umowy Przedwstępnej udzielili Zainteresowanemu 2 pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności zanim dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Element pełnomocnictwa dla nabywcy nie występował przy Wniosku 1. Fakt udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu nie wpływa jednak na przedstawione wyżej stanowisko.

Działanie Kupującego jako pełnomocnika nie są działaniami podjętymi z inicjatywy Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1. Działania, do których uprawnia pełnomocnictwo, podejmowane są z inicjatywy Kupującego i służą wyłącznie do realizacji jego własnych celów gospodarczych związanych z nabywaną Nieruchomością. Ponieważ w momencie zawarcia umowy przedwstępnej, Zainteresowany 2 nie dysponował jeszcze prawem własności do Nieruchomości, nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Jednocześnie Kupujący chciał się upewnić, czy na Nieruchomości będzie mógł zrealizować swój zamierzony cel gospodarczy (przeprowadzenie Inwestycji) i temu służyły czynności, do których uzyskał umocowanie. W przeciwnym bowiem razie prawdopodobnie nie byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości. W tym samym celu udzielono Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane.

Udzielone pełnomocnictwo pozwoliło Kupującemu na uzyskanie informacji z ewidencji publicznych, dzięki którym Kupujący mógł ocenić stan prawny gruntu w kontekście przydatności na cele jego planowanej Inwestycji. Pełnomocnictwo pozwalało również Kupującemu na uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Inwestycji.

Zgoda na dysponowanie gruntem na cele budowlane miała na celu uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do mediów, usunięcie kolizji sieci, o ile okażą się konieczne, przeprowadzenie badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, a także inwentaryzacji zieleni.

Wszystkie te działania Kupujący podejmował na własną rzecz, nie zaś na rzecz Sprzedającej i Męża Sprzedającej. Służyły one wyłącznie Inwestycji planowanej przez Kupującego. Efekty tych działań warunkowały możliwość przeprowadzenia Inwestycji przez Kupującemu, a więc służyły wyłącznie Kupującemu. Jednocześnie działania te podjęto przed sprzedażą Nieruchomości, ponieważ wobec ich potencjalnych negatywnych efektów, Nieruchomość nie zostałaby nabyta przez Kupującego, jako nieprzydatna dla realizacji jego konkretnej Inwestycji.

Nie można więc działań podejmowanych przez Kupującego oceniać jako działań Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1 zmierzających do uatrakcyjnienia Nieruchomości. Nie są to działania zlecone dla uatrakcyjnienia Nieruchomości na otwartym rynku nieruchomości wobec szerokiego kręgu potencjalnych nabywców. Pełnomocnictwo jest tu tylko kwestią formalną umożliwiającą podjęcie działań w interesie i na rzecz wyłącznie Kupującego i jego Inwestycji. Tym samym działań Kupującego jako pełnomocnika nie można określać jako profesjonalnych działań samej Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1 właściwych dla zawodowego sprzedawcy nieruchomości (handlowca).

Wszystkie działania w ramach pełnomocnictwa podejmowane są na koszt Kupującego, więc Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 nie zaangażowali w te czynności żadnych środków. Biorąc pod uwagę przywołane orzeczenia TSUE nie są to aktywne działania Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1 w kontekście interpretacji art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym sprzedaż Nieruchomości jest przejawem wyłącznie zarządu majątkiem prywatnym, a nie stanowi sprzedaży w zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ad 2.

W przypadku oceny, że stanowisko w sprawie pytania 1. jest nieprawidłowe, a sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą ustawie o VAT, do sprzedaży Nieruchomości będzie miało zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dotyczy ono dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się „oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Definicja pierwszego zasiedlenia obowiązująca od 1 września 2019 r. odpowiada wcześniejszej pro unijnej wykładni tego pojęcia dokonywanej na gruncie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w treści obowiązującej do 31 sierpnia 2019 r. W związku z tym, na uwzględnienie zasługują tezy wyroków i interpretacje indywidulane dotyczące wykładni pojęcia „pierwszego zasiedlenia” wydane w stanie prawnym obowiązującym przed 1 września 2019 r.

Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu, także na potrzeby własne osoby fizycznej, niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Powyższe stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął również m.in. w interpretacjach indywidualnych nr 0111-KDIB3-1.4012.163.2018.4.AB z 23 maja 2018 r. i nr 0111-KDIB3-1.4012.170.2018.3.IK z 24 maja 2018 r.:

"_Zatem zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własne osoby fizycznej."_

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, należy stwierdzić, że budynki znajdujące się na Nieruchomości były przedmiotem tak rozumianego "pierwszego zasiedlenia". Biorąc pod uwagę już sam okres wykorzystywania budynków przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego 1 (od lat 90-tych XX w.), od ich pierwszego zasiedlenia upłynęło ponad 2 lata. Warunek określony w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT nie ma zastosowania w sprawie, ponieważ budynki nie stanowiły u Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1 środków trwałych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Oznacza to, że planowana sprzedaż budynków będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Z uwagi na to, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, powyższe zwolnienie dotyczy również dostawy Nieruchomości, na której znajdują się budynki.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

\- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

\- złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jeżeli Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1, którzy nie mają obecnie statusu podatników VAT czynnych, dokonają rejestracji dla celów VAT jako podatnicy VAT czynni, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ jak wynika z opisu stanu faktycznego Kupujący jest czynnym podatnikiem VAT. Rezygnacja ze zwolnienia jest uprawnieniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1, z którego nie muszą korzystać. Rezygnacja ze zwolnienia nastąpi poprzez złożenie zgodnego oświadczenia stron na warunkach wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W stanie prawnym, który zacznie obowiązywać od 1 października 2021 r. alternatywą jest złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w akcie notarialnym umowy sprzedaży.

Ad 3.

Stroną umowy sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem wspólności małżeńskiej występującą w charakterze sprzedawcy będą Wnioskodawczyni i Zainteresowani 1. W związku z tym w wariancie rezygnacji ze zwolnienia w trybie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, każde z nich, po uprzednim zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, może wystawić fakturę na 50% ceny wykazując w niej podatek należny według właściwej stawki. Jeżeli do rezygnacji ze zwolnienia nie dojdzie, Wnioskodawczyni i Zainteresowani 1 nie mają obowiązku wystawienia faktur.

Ad 4.

Regulacje dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały unormowane w art. 86 ust. 1 i nast. ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniami nie mającymi znaczenia w sprawie.

Z powyższego wynika, że prawo do odliczenia VAT przysługuje, gdy nabyte towary i usługi są wykorzystywane do działalności opodatkowanej, co również ma miejsce w odniesieniu do Zainteresowanego 2.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany 2 jest i dalej będzie w momencie zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży czynnym podatnikiem podatku VAT. Po nabyciu Nieruchomości Zainteresowany 2 zrealizuje Inwestycję – czyli zbuduje lokale mieszkalne i użytkowe, które sprzeda w ramach czynności opodatkowanych VAT albo sprzeda samą Nieruchomość – również w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Zatem Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego 2 dla celów wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, co spełnia warunek opisany w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a w przypadku gdy transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego również będzie opodatkowana VAT (pod warunkiem rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT oraz złożenia wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT), to Zainteresowany 2 będzie uprawniony do odliczenia VAT z faktur otrzymanych od Wnioskodawczyni i od Zainteresowanego 1.

**W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie:**

\- uznania Sprzedających za podatników podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe**,

\- zastosowania zwolnienia dla sprzedaży Nieruchomości i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia – **jest prawidłowe,**

\- wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości przez poszczególnych Sprzedających – **jest prawidłowe,**

\- prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości – **jest prawidłowe.**

Ad 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 46 § 1 ustawy - Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Natomiast w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 są na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę rolną oznaczoną numerem ewidencyjnym 18. W 1989 r. Wnioskodawczyni otrzymała Nieruchomość od swoich rodziców na mocy umowy przekazania posiadania gospodarstwa rolnego. 2 października 1990 roku Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w wyniku zasiedzenia. W 2013 r. na podstawie wspólności ustawowej małżeńskiej do księgi wieczystej jako II współwłaściciel (od 1990 r.) został wpisany Mąż Sprzedającej. Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej Nieruchomość obejmuje grunty orne – RIIIb, RIVa i RIVb oraz użytki rolne zabudowane – B/RIIIb. Natomiast z wypisu z kartoteki budynków wynika, że Nieruchomość jest zabudowana”:

\- budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym), murowanym o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy 163 m2,

\- budynkiem niemieszkalnym (budynki transportu i łączności), murowanym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 38 m2,

\- budynkiem niemieszkalnym, murowanym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 47 m2 („Budynek A”),

\- budynkiem niemieszkalnym (budynek produkcyjny, usługowy i gospodarczy dla rolnictwa), o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 63 m2 („Budynek B”),

przy czym wskazane powyżej Budynek A i Budynek B zostały rozebrane ze względu na zły stan techniczny i fakt, że w tym stanie zagrażały bezpieczeństwu użytkowników Nieruchomości.

Wnioskodawczyni wraz z Zainteresowanym 1 zamieszkują na Nieruchomości. Nieruchomość od zawsze była użytkowana jako działka rolna zarówno przez rodziców Wnioskodawczyni, jak i Wnioskodawczynię wraz z Zainteresowanym 1, którzy prowadzili na niej działalność rolniczą w postaci uprawy warzyw, zbóż i kwiatów. Od kilkudziesięciu lat ogrodzona jest tylko część działki (ok. 1 250 m2) zabudowana domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi (część z nich obecnie już wyburzona), a do posesji doprowadzona jest energia elektryczna i woda. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani umów o innym podobnym charakterze. Nieruchomość podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym oraz podatkiem od nieruchomości. Oprócz wyżej opisanej Nieruchomości, Wnioskodawczyni w wyniku częściowego zniesienia współwłasności i darowizny od matki nabyła w 1995 r. inną działkę rolną (dalej „Nieruchomość 2”) o powierzchni 0,4481 ha. Wnioskodawczyni w 2018 r.

podjęła już jedną próbę sprzedaży nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem. Również w tym przypadku Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży. Nabywca sam nawiązał kontakt z Wnioskodawczynią i złożył jej propozycję kupna, ostatecznie jednak nie doszło do sprzedaży Nieruchomości.

20 lipca 2021 r. w W., Wnioskodawczyni zawarła Przedwstępną Umowę sprzedaży Nieruchomości z Kupującym. Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej, Kupujący ma zamiar nabyć Nieruchomość celem realizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości budynków wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na 1-poziomowym garażu podziemnym.

W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony jest jako „B – grunty rolne zabudowane”.

MPZP terenu obejmującego Nieruchomość został przyjęty uchwałą Rady Miasta (…) z 7 marca 2019 r. W 2008 oraz 2013 r. Wnioskodawczyni składała uwagi do projektu MPZP. W 2008 r.

Na przestrzeni lat Sprzedająca i Mąż Sprzedającej nie angażowali znaczących środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości. Nieruchomość nie jest podzielona, ogrodzona jest tylko część działki zabudowana domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi. Do Nieruchomości doprowadzone są przyłącza wodociągowe i elektryczne. Wnioskodawczyni ani Zainteresowany 1 nie występowali o wydzielenie dróg, jak i o zmianę przeznaczenia gruntu. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany 1 nie mają statusu rolników ryczałtowych, a nadto nie prowadzili nigdy działalności gospodarczej – nie są podatnikami VAT, obecnie są na emeryturze.

Z inicjatywy Zainteresowanego 2 doszło do zawarcia Umowy Przedwstępnej, gdyż Wnioskodawczyni ani Zainteresowany 1 nie podjęli aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Jednakże Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 na podstawie Umowy Przedwstępnej udzielili Zainteresowanemu 2 pełnomocnictwa do wykonania określonych czynności zanim dojdzie do zawarcia przyrzeczonej Umowy Sprzedaży tj. do dnia 31 stycznia 2022 r., tzn. pełnomocnictwa do:

\- wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

\- uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

\- występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, budynków i lokali,

\- uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń:

a) w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości,

b) w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

\- do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej ponadto postanowili, że pełnomocnictwo obejmie również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązała się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła pełnomocnictwa.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej dodatkowo wyrazili zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, a także inwentaryzacji zieleni.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej zobowiązali się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez Miasto (…) lub inne instytucje, a także do tego, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwołają prawa do dysponowania przez Kupującego Nieruchomością.

Działania podejmowane na podstawie opisanego pełnomocnictwa i zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane podejmowane są na wyłączny koszt Kupującego.

Ponadto Kupujący, za zgodą Sprzedającej i Męża Sprzedającej, zobowiązał się we własnym imieniu i na własny koszt do zbadania Nieruchomości pod względem faktycznym, prawnym, technicznym oraz urbanistycznym, w celu weryfikacji możliwości realizacji na Nieruchomości planowanej Inwestycji. W tym celu Strony zobowiązały się współpracować.

W tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii czy sprzedając Nieruchomość Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy pozwala stwierdzić, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż Nieruchomości zabudowanej (działki nr 18) stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będą podatnikami podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w odniesieniu do działki nr 18, z opisu stanu faktycznego wynika taka aktywność Sprzedających, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak z wniosku wynika, w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości zawarto umowę przedwstępną, a ponadto Sprzedający udzielili pełnomocnictw do:

\- wglądu w akta księgi wieczystej Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

\- uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

\- występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, budynków i lokali,

\- uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń:

a) w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości,

b) w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

\- do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej ponadto postanowili, że pełnomocnictwo obejmie również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązała się, że w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej nie odwoła pełnomocnictwa.

Kwestia udzielania pełnomocnictw została wskazana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni i Zainteresowanego 1. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową Nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Sprzedających i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Sprzedających w ich imieniu i na ich korzyść, ponieważ to oni jako właściciele Nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością.

Sprzedająca i Mąż Sprzedającej dodatkowo wyrazili zgodę dla Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci o ile okażą się konieczne, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, a także inwentaryzacji zieleni.

W ocenie Organu, Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto działka nr 18 w przeszłości była również przedmiotem planowanej sprzedaży (jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło). Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o działaniu Sprzedających zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności do majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że zostanie wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jak podatnicy VAT.

Stwierdzić zatem należy, że Sprzedający z tytułu tej transakcji, będą podatnikami podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji należy wskazać, że opisany we stan faktyczny, tj. sprzedaż zabudowanej Nieruchomości (działki nr 18) stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w tej części należało uznać **za nieprawidłowe.**

Ad 2.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

I tak, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

\- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 są na zasadach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę rolną oznaczoną numerem ewidencyjnym 18. W 1989 r. Wnioskodawczyni otrzymała Nieruchomość od swoich rodziców na mocy umowy przekazania posiadania gospodarstwa rolnego. 2 października 1990 roku Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w wyniku zasiedzenia. Powyższe nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W 2013 r. na podstawie wspólności ustawowej małżeńskiej do księgi wieczystej jako II współwłaściciel (od 1990 r.) został wpisany Mąż Sprzedającej.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest zabudowana:

\- budynkiem mieszkalnym (domem jednorodzinnym), murowanym o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej, o powierzchni zabudowy 163 m2,

\- budynkiem niemieszkalnym (budynki transportu i łączności), murowanym o jednej kondygnacji nadziemnej, o powierzchni zabudowy 38 m2.

Wnioskodawczyni wraz z Zainteresowanym 1 zamieszkują na Nieruchomości. Nieruchomość od zawsze była użytkowana jako działka rolna zarówno przez rodziców Wnioskodawczyni, jak i Wnioskodawczynię wraz z Zainteresowanym 1, którzy prowadzili na niej działalność rolniczą w postaci uprawy warzyw, zbóż i kwiatów.

Wszystkie budynki usytuowane na Nieruchomości były wykorzystywane/używane przez Sprzedających do własnych potrzeb odkąd Sprzedający na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej stali się współwłaścicielami Nieruchomości - czyli od 2 października 1990 roku, kiedy to Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość w wyniku zasiedzenia. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, że nie były ponoszone nakłady na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) poszczególnych budynków niemieszkalnych (gospodarczych) usytuowanych na Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, tj. nakłady na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację - w tym zwłaszcza takie, z tytułu których Sprzedający odliczyliby VAT naliczony.

Budynek mieszkalny został rozbudowany w latach 2001-2005 w celu poprawy warunków mieszkaniowych Sprzedających i rodziców Sprzedającej (ze względu na stan zdrowia i podeszły wiek rodziców, którzy wymagali oddzielnych pokoi) oraz poprawy warunków mieszkaniowych dorosłych dzieci Sprzedających. W chwili obecnej Sprzedający nie są w stanie określić wartości poniesionych nakładów na rozbudowę budynku tj. udziału procentowego wydatków w wartości początkowej budynku, jednak nie ma to zdaniem Stron znaczenia, skoro Sprzedający dokonując rozbudowy budynku mieszkalnego, nie odliczali podatku VAT naliczonego. Od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynku mieszkalnego, który został rozbudowany, minie okres co najmniej 2 lat od daty sprzedaży. W odniesieniu do budynków niemieszkalnych nie dokonywano ulepszeń.

W związku z powyższym opisem analizowanej sprawy stwierdzić należy, że nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków usytuowanych na Nieruchomości i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży upłynie ponad 2 lata.

W związku z powyższym, dla transakcji polegającej na sprzedaży Nieruchomości zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości - zabudowanej działki nr 18 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów.

Ze złożonego wniosku wynika, że intencją stron transakcji jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku oraz złożenie przed dniem transakcji wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wyborze opodatkowania dostawy budynków usytuowanych na Nieruchomości.

W związku z powyższym jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 zarejestrują się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oraz Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy - przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Zatem przy spełnieniu ww. warunków transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, tylko będzie w całości opodatkowana VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców należało uznać za **prawidłowe**.

Ad 3.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1\. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;

2\. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;

3\. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;

4\. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b. czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c. dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

\- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Odnosząc się do wątpliwości Stron dotyczącej w kwestii, czy w przypadku wyboru opodatkowania transakcji Wnioskodawczyni, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, może wystawić fakturę na 50% ceny Nieruchomości (wykazując należny podatek VAT na fakturze) oraz Zainteresowany 1, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, może wystawić fakturę na 50% ceny sprzedaży Nieruchomości (wykazując należny podatek VAT na fakturze) wskazać należy, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. W konsekwencji więc, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W rezultacie zatem w przypadku wyboru opodatkowania transakcji Wnioskodawczyni, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, powinna wystawić fakturę na 50% ceny Nieruchomości (wykazując należny podatek VAT na fakturze) oraz Zainteresowany 1, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, powinien wystawić fakturę na 50% ceny sprzedaży Nieruchomości (wykazując należny podatek VAT na fakturze).

W rozpatrywanej sprawie, należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży działki nr 18, stanowiącej współwłasność małżeńską, każdy ze Sprzedających będzie stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy w stosunku do swojej części. Zatem każdy z małżonków będzie miał obowiązek opodatkować zbycie posiadanego udziału w działce nr 18 i a tym samym udokumentować tę czynność poprzez wystawienie faktury.

W związku z powyższym przedstawione stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać za **prawidłowe.**

Ad 4.

Odnosząc się do prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktur otrzymanych przez Kupującego od Wnioskodawczyni oraz Zainteresowanego 1 stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano wyżej, gdy Wnioskodawczyni i Zainteresowany 1 przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości zarejestrują się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oraz Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy, to wówczas transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Z wniosku natomiast wynika, że Kupujący - Zainteresowany 2 jest i dalej będzie w momencie zawarcia Ostatecznej Umowy Sprzedaży czynnym podatnikiem podatku VAT. Kupujący ma zamiar nabyć Nieruchomość celem realizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na wybudowaniu na Nieruchomości budynków wielorodzinnych z ewentualnymi usługami posadowionych na 1-poziomowym garażu podziemnym, które mają być przedmiotem przyszłej sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur otrzymanych od Wnioskodawczyni i od Zainteresowanego 1 w związku z zakupem Nieruchomości (działki nr 18). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabyta przez Kupującego Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem Kupujący będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z tej transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1 i nast. ustawy.

Stanowisko Zainteresowanych w tej części również należało uznać **za** **prawidłowe**.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.