Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-3.4012.21.2022.2.AMA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-04
Teza: podleganie/niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT - sprzedaż działek
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza-pozarolnicza działalność gospodarcza; grunty-sprzedaż gruntów; majątek-majątek prywatny; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i świadczenie usług -Dostawa towarów; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

13 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 2 sierpnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

*   podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1,
*   niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 lutego 2022 r. (wpływ 18 lutego 2022 r.) oraz pismem z 24 lutego 2022 r. (wpływ 4 lutego 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis zdarzenia przyszłego**

17 grudnia 2021 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną nr 0111-KDIB3-2.4012.729.2021.4.MD, w której stwierdził, że sprzedaż działki nr 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W treści ww. interpretacji indywidualnej zaznaczono, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. W analizowanym stanie faktycznym zaistniała sytuacja, w której stan faktyczny opisany w treści wniosku różnił się od rzeczywistego, co wyłącza możliwość zastosowania interpretacji indywidualnej.

W odniesieniu do przedmiotowej działki nr 2 we wniosku o wydanie interpretacji nr 0111-KDIB3-2.4012.729.2021.4.MD błędnie wskazano, że została zakupiona z zamiarem dalszej odsprzedaży. Zgodnie z rzeczywistym stanem faktycznym działka ta została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy, jako element drogi dojazdowej do nieruchomości, na której miał zostać posadowiony dom mieszkalny dla rodziny Wnioskodawcy. Z kolei w odniesieniu do działki nr 1 błędnie wskazano, że została nabyta do majątku prywatnego, podczas, gdy w rzeczywistości zastała kupiona do majątku działalności gospodarczej i ujęta w księgach jako towar handlowy.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest korekta stanu faktycznego wskazanego we wniosku do interpretacji nr 0111-KDIB3-2.4012.729.2021.4.MD i wskazanie rzeczywistej sytuacji, która będzie stanowić podstawę nowej, tym razem opartej na rzeczywistym stanie faktycznym, interpretacji indywidualnej.

Wniosek dotyczy działki nr 2 oraz działki nr 1.

Działka nr 2 stanowi element drogi dojazdowej do nieruchomości składającej się z działek objętych interpretacją indywidualną nr 0111-KDIB3-2.4012.729.2021.4.MD, w której organ uznał, że stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy i ich sprzedaż nie podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług.

Działka nr 1 jest zlokalizowana obok ww. nieruchomości. Zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki mają następujące przeznaczenie: 1 - częściowo zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i pensjonatowa (…), częściowo tereny rolne (…), 2 - częściowo zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i pensjonatowa (…) i częściowo tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (…). W ewidencji gruntów wszystkie ww. działki ewidencyjne sklasyfikowane są jako grunty orne i łąki. Działki wymienione w interpretacji indywidualnej nr 0111-KDIB3-2.4012.729.2021.4.MD, z wyłączeniem działki nr 1 nabytej do działalności gospodarczej, stanowią zwartą całość i pierwotnie miały służyć zaspokojeniu własnych potrzeb rodziny Wnioskodawcy - posadowienia budynku mieszkalnego dla rodziny Wnioskodawcy. Cel ten nie został zrealizowany. Wnioskodawca podjął decyzję o sprzedaży wszystkich ww. działek. W ostatnich latach Wnioskodawca nie dokonywał żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego. Wnioskodawca dokonywał jednak takich transakcji w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnił, że:

\- przy nabyciu działek nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

\- transakcje w wyniku, których nastąpiło nabycie działek nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

\- Wnioskodawca nie udostępniał działek będących przedmiotem sprzedaży osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa, użyczenie)

\- w treści umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się:

*   nie zawierać żadnych umów odnośnie zbycia nieruchomości oraz nie obciążać ich żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi;
*   ponadto zobowiązał się do przedłożenia przy umowie przyrzeczonej: wypisy z rejestru gruntu, kopie mapy ewidencyjnej, zaświadczenia o braku położenia nieruchomości w obszarze rewitalizacji, o tym czy została podjęta uchwała Rady Gminy w tym zakresie oraz czy nieruchomości są położone na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie stwierdzające czy nieruchomości są przeznaczone do zalesienia, zawrzeć z Kupującym umowę sprzedaży nieruchomości, na wniosek Kupującego wyrazi w osobnych dokumentach zgody wymagane przez właściwy urząd oraz złoży dodatkowe oświadczenia jakie okażą się konieczne w związku z postępowaniami administracyjnymi.

\- Kupujący zobowiązał się:

*   podjąć niezbędne czynności w celu uzyskania własnym kosztem i staraniem ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę o ostatecznej powierzchni użytkowej mieszkalnej wynoszącej nie mniej niż 1.800 m2,
*   zawrzeć ze sprzedającym umowę sprzedaży nieruchomości,
*   zapłacić zadatek, cenę,
*   powiadomić sprzedającego o uzyskanych decyzjach administracyjnych.

Sprzedający udzielił prawa i wyraził zgodę (bez pełnomocnictwa) na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane, w tym do złożenia wniosku i uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, do uzyskania ostatecznych decyzji lub uzyskania warunków przyłączenia mediów oraz do wszelkich innych czynności potrzebnych do realizowania inwestycji zamierzonej przez Kupującą.

Sprzedający udzielił prawa i wyraził zgodę na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane, w tym do złożenia wniosku i uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, do uzyskania ostatecznych decyzji lub uzyskania warunków przyłączenia mediów oraz do wszelkich innych czynności potrzebnych do realizowania inwestycji zamierzonej przez Kupującego.

Sprzedający nie udzielił pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu, Kupujący we własnym imieniu zamierza uzyskać pozwolenie na budowę. W umowie przedwstępnej nie przewidziano prawa Kupującego do ingerowania w nieruchomości w sposób inny niż uzyskanie dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę, nieruchomości mają zostać wydane po zapłacie całej ceny sprzedaży. Kupujący będzie ponosił nakłady finansowe związane z czynnościami podejmowanymi w celu uzyskania pozwolenia na budowę.

Działki nie są wykorzystywane, rośnie na nich trawa okresowo wykaszana. Działki miały zaspokoić potrzeby mieszkaniowe rodziny Wnioskodawcy, Wnioskodawca wraz z żoną zamierzał wybudować tam dom jednorodzinny, w którym planowali zamieszkać; z uwagi na rozpad małżeństwa (zakończony rozwodem) plany te nie zostały urzeczywistnione.

W stosunku do działek, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, Wnioskodawca nie podjął i nie podejmie przed sprzedażą takich działań jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia na rzecz Kupującego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub jakichkolwiek innych działań.

**Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego**

Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotem umowy przedwstępnej jest sprzedaż nieruchomości:

\- składającej się z pięciu działek ewidencyjnych o numerach (…) i 1, objętych wspólną księgą wieczystą, nabytych na podstawie umowy darowizny z 15 kwietnia 2009 r. oraz umowy przeniesienia własności z 20 lutego 2008 r.

\- składającej się dwóch działek o numerach (…) i 2, objętych wspólną księgą wieczystą, nabytych na podstawie postanowienia sądu z 30 czerwca 2003 r. o zniesieniu współwłasności, umowy przenoszącej własność z 18 lutego 2004 r. oraz umowy sprzedaży i ustanowienia służebności gruntowej z 17 grudnia 2020 r.

\- składającej się z jednej działki ewidencyjnej o numerze (…), nabytej na podstawie umowy darowizny z 15 kwietnia 2009 r.

Zatem, przedmiotem sprzedaży w ww. umowie przedwstępnej są obydwie działki - 2 oraz 1.

17 grudnia 2021 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną nr 0111-KDIB3-2.4012.729.2021.4.MD, w której stwierdził, m.in. że sprzedaż ww. nieruchomości z wyjątkiem działki nr 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako transakcja dokonana poza zakresem działalności gospodarczej. W treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, na podstawie którego wydano ww. interpretację omyłkowo wskazano błędne elementu opisu stanu faktycznego będącego przedmiotem interpretacji. Błąd dotyczył działki nr 2 - we wniosku o wydanie interpretacji błędnie wskazano, że została zakupiona z zamiarem dalszej odsprzedaży. Zgodnie z rzeczywistym stanem faktycznym działka ta została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy, jako element drogi dojazdowej do nieruchomości, na której miał zostać posadowiony dom mieszkalny dla rodziny Wnioskodawcy. Z kolei w odniesieniu do działki nr 1 błędnie wskazano, że została nabyta do majątku prywatnego, podczas, gdy w rzeczywistości zastała kupiona do majątku działalności gospodarczej i ujęta w księgach jako towar handlowy.

**Pytanie**

Czy transakcja odpłatnego zbycia działek ewidencyjnych opisanych szczegółowo powyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

### Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż działki nr 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż jest to sprzedaż elementu majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Z kolei sprzedaż działki nr 1 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako czynność dokonywana w ramach działalności gospodarczej przez podatnika VAT czynnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Kierując się dalej zapisami ustawy, art. 7 ust. 1, wskazuje, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Definicja towaru została przedstawiona w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe możemy jednoznacznie stwierdzić, że grunt (działka budowlana) spełnia definicję towaru, a jego sprzedaż rodzi obowiązki w zakresie podatku od towarów i usług. Aby transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podmiot dokonujący dostawy towaru musi działać w charakterze podatnika tego podatku.

Definicja podatnika zawarta została w art. 15 ust. 1 ustawy: „podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.” W celu ustalenia, czy osoba fizyczna działa jako podatnik, należy wziąć pod uwagę szereg okoliczności, które mogą przesądzić o opodatkowaniu danej transakcji. Ważne wskazówki w zakresie czynności opodatkowania dostawy działek zawiera orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych (C-180/10) oraz (C-181/10).

Zgodnie ze stanowiskiem TSUE podejmowane czynności, które są przejawem zwykłego wykonywania praw własności nie mogą być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nie ma tu znaczenia liczba, jak również zakres transakcji, jako przesądzające kryterium uznania danej czynności wykraczającej poza prywatne zarządzanie majątkiem. Aby dana transakcja podlegała opodatkowaniu, podmiot dokonujący sprzedaży musi podejmować aktywne działania, angażować środki podobnie jak to czynią profesjonalne podmioty zajmujące się obrotem gruntami.

Przedmiotem licznych interpretacji jest kwestia opodatkowania transakcji zbycia działek, w których organy wskazują na elementy, które mogą przesądzić o objęciu transakcji podatkiem od towarów i usług. Takimi okolicznościami przemawiającymi za tym, iż dana osoba nie wykonuje działalności gospodarczej, są m.in. takie elementy, jak: znaczny upływ czasu od zakupu nieruchomości do jej sprzedaży, brak podejmowania działań marketingowych lub ich podejmowanie w nieznacznym zakresie czy też brak uzbrojenia terenu.

W analizowanym stanie faktycznym Wnioskodawca nie dokonywał żadnych zabiegów zmierzających do uatrakcyjnienia przedmiotu sprzedaży, a od ich pozyskania do sprzedaży upłynęło ponad 10 lat. Biorąc od uwagę powyższe, stwierdzić należy, że transakcja nie będzie podlegać regulacjom podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie podlegać wyłącznie zbycie działki gruntu zakupionej w celu dalszej odsprzedaży, tj. nr 1. Sprzedaż pozostałych działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie została dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana, jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Aby ocenić czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymagana jest ocena każdorazowo odnosząca się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Jak wynika z opisu sprawy, Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę nr 2, nabytą do majątku prywatnego oraz działkę nr 1, zakupioną do majątku działalności gospodarczej i ujętą w księgach jako towar handlowy. Obie nieruchomości stanowią przedmiot zawartej przez Wnioskodawcę (Sprzedającego) z Kupującym umowy przedwstępnej sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii czy transakcja odpłatnego zbycia działek nr 2 i nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W analizowanym sprawie, w przypadku pierwszej z działek nr 2, brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług. Z wniosku nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działki nr 2, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął w odniesieniu do ww. działki takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Wnioskodawca wskazał, że działka nr 2 została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy, jako element drogi dojazdowej do nieruchomości, na której miał zostać posadowiony dom mieszkalny dla rodziny Wnioskodawcy. Wnioskodawca wskazał także, że działka ta nie miała związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Wszystkie przeznaczone do sprzedaży działki (w tym również nr 2) z majątku prywatnego Wnioskodawcy stanowią zwartą całość i pierwotnie miały służyć zaspokojeniu własnych (mieszkalnych) potrzeb rodziny Wnioskodawcy - posadowieniu budynku mieszkalnego. Wnioskodawca wraz z żoną zamierzał wybudować na nich dom jednorodzinny, w którym planowali zamieszkać, jednak z uwagi na rozpad małżeństwa (zakończony rozwodem), cel ten nie został zrealizowany.

W stosunku do działki nr 2 Wnioskodawca nie podjął i nie podejmie przed sprzedażą takich działań jak wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia na rzecz Kupującego czy zmianę przeznaczenia terenu lub też uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu, ani nie podejmie jakichkolwiek innych działań.

Wnioskodawca nie udostępniał ww. działki osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. najem, dzierżawa, użyczenie). Aktualnie działka ta nie jest wykorzystywana, rośnie na niej trawa okresowo wykaszana. W ostatnich latach Wnioskodawca nie dokonywał żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego.

Wnioskodawca dokonywał natomiast sprzedaży nieruchomości w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, której przedmiotem jest obrót nieruchomościami. Zaznaczyć jednak należy, że sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz dokonywania sprzedaży nieruchomości w ramach wykonywanej działalności nie może przesądzać o konieczności opodatkowania podatkiem VAT dostawy działek dokonywanych z majątku prywatnego. Trzeba mieć bowiem na uwadze całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy podkreślić również, że majątek prywatny to część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona, ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Jak jednoznacznie wskazał Wnioskodawca, ww. działka nie miała związku z prowadzoną przez Niego działalnością gospodarczą. Miała ona służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Jego rodziny.

Ponadto, z informacji podanych przez Wnioskodawcę wynika, że nie udzielił On pełnomocnictwa Kupującemu do działania w Jego imieniu. Kupujący we własnym imieniu zamierza uzyskać pozwolenie na budowę, na które będzie ponosił nakłady finansowe. Sprzedający udzielił prawa i wyraził zgodę (bez pełnomocnictwa) na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane, w tym do złożenia wniosku i uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielającej pozwolenia na budowę, do uzyskania ostatecznych decyzji lub uzyskania warunków przyłączenia mediów oraz do wszelkich innych czynności potrzebnych do realizowania inwestycji zamierzonej przez Kupującego. W umowie przedwstępnej nie przewidziano prawa Kupującego do ingerowania w nieruchomości w sposób inny niż uzyskanie dokumentacji niezbędnej do uzyskania pozwolenia na budowę, a nieruchomości mają zostać wydane po zapłacie całej ceny sprzedaży.

Należy uznać, że samo udzielenie prawa i wyrażenie zgody na dysponowanie nieruchomościami na cele budowlane nie może jednoznacznie wskazywać w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2 na ciąg podjętych działań mających przesądzić o uzyskaniu przez Wnioskodawcę statusu podatnika podatku VAT z tytułu obrotu nieruchomościami. Zatem całość powyższych elementów może odnosić się wyłącznie do zarządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

W tej konkretnej sytuacji tj. sprzedaży działki nr 2 aktywność Wnioskodawcy nie jest porównywalna do działań handlowców wykonywanych w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając działkę nr 2 będzie korzystać z przysługującego Mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy. Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przechodząc natomiast do opodatkowania sprzedaży drugiej z działek, którą Wnioskodawca również zamierza sprzedać, czyli działki nr 1, należy wskazać, że została ona nabyta w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na obrocie nieruchomościami, jako towar handlowy, a Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia tej działalności.

Skoro, więc Wnioskodawca nabył ww. nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, to sprzedaż będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym, dostawa przez Wnioskodawcę działki nr 1 będzie stanowić zdefiniowaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje
--------------------

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Organ informuje, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie analizuje załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Tym samym, dokumenty dołączone do złożonego wniosku nie są przedmiotem merytorycznej analizy.

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

*   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
*   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).