Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP4-2.4012.363.2025.1.MC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-11
Teza: Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu wydania
lokalu nabywcy oraz obowiązek wystawienia faktury
dokumentującej wydanie lokalu nabywcy.
Słowa kluczowe: faktura
lokal
lokal-sprzedaż lokalu
obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania
obowiązku podatkowego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zasada ogólna
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Obowiązek
wystawienia faktury
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI.
Dokumentacja -Rozdział 1. Faktury -Wystawienie faktury
na żądanie
1
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-
Rozdział 1-art. 19a-ust. 8
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 1-art. 106b-ust. 3

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 5 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym podatnikiem VAT.
    W ramach prowadzonej działalności deweloperskiej realizuje na terenie Polski inwestycje
    polegające na wybudowaniu budynków, ustanowienia odrębnej własności lokali
    mieszkalnych i użytkowych oraz ich sprzedaży na rzecz nabywców.
    Działa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy
    lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
    Gwarancyjnym.
    Nabywcami lokali mogą być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej,
    osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a także osoby prawne i inne
    podmioty.
    W procesie sprzedaży produktów deweloperskich Spółka zawiera umowy j.n.:
    W pierwszej kolejności może być podpisana umowa rezerwacyjna czyli umowa między
    deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną „rezerwującym”, której
    przedmiotem jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży
    lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
    Rezerwujący zobowiązuje się do zapłaty opłaty rezerwacyjnej w wysokości nie więcej niż
    1% ceny lokalu.
    Następnie Spółka zawiera z nabywcą umowę przedwstępną, w której zobowiązuje się do
    zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży na nabywcę
    w zamian za zapłatę ceny.
    Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. ustanowienia odrębnej własności
    lokalu i umowy sprzedaży) jest wpłata przez nabywcę 100% ceny.
    Na poczet ceny zaliczana jest również opłata rezerwacyjna wniesiona przez nabywcę w
    ramach umowy rezerwacyjnej.
    Po dokonaniu przez nabywcę wpłaty 100% ceny oraz po sfinalizowaniu wszystkich
    formalności niezbędnych do przeniesienia własności lokalu m.in. po uprawomocnieniu się
    decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz po odbiorze lokalu, Spółka i nabywca zawierają
    umowę przyrzeczoną ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży
    zgodnie, z którą własność lokalu jest przenoszona na nabywcę.
    Wydanie lokalu klientowi

    Zgodnie z polityką Spółki, po zawarciu umowy przedwstępnej, zapłacie całości ceny oraz
    po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, lokale mogą zostać fizycznie
    przekazane nabywcom. Wydanie lokalu nabywcy jest poprzedzane odbiorem lokalu i
    udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym.
    Nabywca otrzymuje klucze do lokalu oraz nieprzerwaną i wyłączną możliwość korzystania
    z lokalu, tj. ma prawo wejścia i przebywania w lokalu, wprowadzania do lokalu osób
    trzecich, prowadzenia robót wykończeniowych, a także wnoszenia oraz przechowywania
    w lokalu rzeczy i materiałów.
    Nabywca jest zobowiązany do zawarcia umowy na energię elektryczną i od dnia odbioru
    pokrywa wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu a w szczególności koszty
    ogrzewania, wody, administrowania i zarządzania budynku oraz utrzymania porządku na
    nieruchomości wspólnej. Spółka nie ponosi odpowiedzialności za wady lokalu lub
    budynku, które powstały w wyniku prowadzenia robót wykończeniowych przez nabywcę.
    Zawarcie umowy przyrzeczonej może nastąpić w dniu wydania lokalu lecz także po
    upływie wielu tygodni od wydania lokalu nabywcy.
    Rozliczenie finansowe
    Spółka, w celu dokonania sprzedaży produktów deweloperskich na rzecz osób fizycznych
    nieprowadzących działalności gospodarczej, zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej,
    zakłada otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze dla każdego przedsięwzięcia lub
    zadania deweloperskiego. Banki prowadzące rachunki powiernicze ewidencjują wszystkie
    wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy.
    Na indywidualny rachunek powierniczy dokonywane są wpłaty wnoszone przez nabywcę
    na poczet ceny zgodnie z umową przedwstępną oraz opłata rezerwacyjna, którą Spółkę
    jest zobowiązania przelać w terminie 7 dni od zawarcia umowy.
    Po zakończeniu określonego etapu prac budowlanych, na wniosek dewelopera i po
    kontroli realizacji inwestycji, bank zwalnia część środków z otwartego rachunku
    powierniczego i przekazuje na rachunek bieżący dewelopera.
    W przypadku umów zawartych z nabywcami innymi niż osoby fizyczne nieprowadzące
    działalności gospodarczej środki pieniężne na poczet zakupu lokalu wpłacane są
    bezpośrednio na rachunek bieżący Spółki.
    W momencie kiedy środki postawione są do swobodnej dyspozycji Spółki na rachunku
    bieżącym, zostaje rozpoznany obowiązek w podatku od towaru i usług - Spółka wystawia
    faktury zaliczkowe na poczet zakup lokalu na otrzymane środki pieniężne i odprowadza
    podatek z tego tytułu.
    Faktury zaliczkowe wystawiane są zarówno na osoby fizyczne nieprowadzące działalności
    gospodarczej, na osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a także na osoby
    prawne i inne podmioty.
    Na podstawie poz. 40 załącznika do rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17 grudnia
    2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy
    zastosowaniu kas rejestrujących nie są wystawiane paragony fiskalne do faktur
    zaliczkowych wystawionych z tytułu dostawy nieruchomości na rzecz osób fizycznych nie
    prowadzących działalności gospodarczej.
    Jednakże Spółka nie zawsze otrzymuje 100% środków wpłaconych na poczet zakupu
    lokalu na bieżący rachunek przed podpisaniem protokołu odbioru lokalu czy podpisaniem
    aktu przenoszącego własność.
    Zgodnie z zapisami art. 16 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej, w przypadku zakończenia
    ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, bank wypłaca deweloperowi
    pozostałe na otwartym powierniczym rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone
    przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu

    notarialnego umowy przenoszonej na nabywcę prawa wynikające z umowy
    deweloperskiej.
    Spółka będzie miała prawo dysponować pieniędzmi zgromadzonymi za ostatni etap
    realizacji inwestycji na rachunku powierniczym dopiero w momencie zawarcia umowy
    przyrzeczonej. Wówczas bank dokona uwolnienia (wypłaty) środków pieniężnych za
    ostatni etap wpłaconych przez nabywcę.
    W przypadku umów zawartych z firmami Spółka warunki płatności może kształtować w
    sposób dobrowolny - wydanie lokalu może nastąpić przez 100% zapłatą ceny za lokal.
    Pytania
    1) Czy obowiązek w podatku od towarów i usług powstanie z chwilą wydania lokalu
      nabywcy w sytuacji gdy wydanie to nastąpi przed podpisaniem aktu przenoszącego
      własność i przed otrzymaniem 100% zapłaty na rachunek bieżący Spółki?
    2) Czy Spółka jest zobowiązana wystawić fakturę dokumentującą wydanie lokalu nabywcy
      przed otrzymaniem 100% zapłaty ceny i przed podpisaniem umowy przenoszącej
      własność (tzw. fakturę końcową uwzględniającą nierozliczoną część zapłaty)?
    Państwa stanowisko w sprawie
    1. W ocenie Spółki, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług wystąpi w dniu
    wydania lokalu nabywcy w sytuacji gdy wydanie to nastąpi przed podpisaniem aktu
    przenoszącego własność i przed otrzymaniem 100% zapłaty na rachunek bieżący.
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
    opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne
    świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5
    ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
    Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania
    dostawy towarów lub wykonania usługi.
    Z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle
    przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak
    właściciel. Użycie określenia „jak właściciel” oznacza, że obowiązek podatkowy nie jest
    uzależniony od przeniesienia prawa własności rzeczy, ale uzyskania możliwości
    ekonomicznego dysponowania rzeczą przez nabywcę. Sformułowanie „rozporządzania
    rzeczą jak właściciel”, należy rozumieć szeroko. Wydanie rzeczy rozumieć należy jako
    fizyczne dysponowania rzeczą, a nie rozporządzanie nią w sensie prawnym (interpretacja
    indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 grudnia 2023 r. nr 0114-KDIP1-
    1.4012.641.2023.1 AWY).
    Ustawodawca w art. 7 ustawy o VAT posłużył się zwrotem „rozporządzania towarem jak
    właściciel”, wskazując, że dostawa towarów nie jest tożsama z przeniesieniem własności w
    sensie prawa cywilnego. Tym samym, przy klasyfikacji zdarzenia gospodarczego należy
    przeanalizować, czy doszło do przekazania kontroli ekonomicznej nad towarem w taki
    sposób, że nabywca może nim rozporządzać jak właściciel, a taka możliwość pojawia się z
    chwilą przekazania towaru, również w sytuacji, gdy czynność ta będzie miała miejsce
    przed zawarciem umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) w formie aktu notarialnego.
    Treść art. 19a ust. 1 ustawy o VAT świadczy o tym, że zdarzeniem, z wystąpieniem którego
    należy wiązać powstanie obowiązku podatkowego, jest - co do zasady - wydanie towaru
    lub wykonanie usługi. Przepis ten odzwierciedla regulacje przepisów wspólnotowych.
    Zgodnie z art. 63 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie
    wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zdarzenie powodujące powstanie
    obowiązku podatkowego ma miejsce, a VAT staje się wymagalny w momencie
    dostarczenia towarów lub wykonania usług. Zarówno w prawie krajowym, jak i w

    przepisach dyrektyw, zasadniczy skutek podatkowy przypisuje się więc faktycznym,
    ekonomicznym aspektom czynności.
    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88 uznał, że dla uznania
    danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów nie ma znaczenia to, czy dochodzi do
    przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma
    zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny
    podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość
    korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem
    własności. Trybunał, odnosząc się do dostawy towarów, posłużył się terminem
    przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym
    uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Kluczowe jest
    przeniesienie praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.
    W związku z powyższym dla opodatkowania danej czynności podatkiem VAT nie jest
    istotne zachowanie wszelkich warunków prawnych, ale jedynie ekonomiczny efekt
    przejścia faktycznego władztwa nad rzeczą. Moment powstania obowiązku podatkowego
    uzależniony jest nie od tego, kiedy doszło do przeniesienia własności, ale od chwili, w
    której nastąpiło faktyczne wydanie rzeczy odbiorcy.
    Przekazanie lokalu wiąże się z przejściem ze Spółki na nabywcę prawa do ekonomicznego
    władztwa nad przekazywanym lokalem. Nabywca już w momencie wydania lokalu staje się
    ekonomicznym właścicielem lokalu i może wykonywać względem lokalu wszelkie
    czynności, które wykonuje właściciel tzn. możliwość wejścia, korzystania, przebywania,
    kontroli dostępu, wykonywanie prac wykończeniowych - wszystko, co w normalnym toku
    rzeczy cechuje właściciela lokalu.
    W efekcie, już w momencie wydania lokalu nastąpi dostawa towarów w rozumieniu art. 7
    ustawy o VAT oraz dojdzie do wydania towaru w rozumieniu art. 19a ustawy o VAT. Zatem
    obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstanie w dniu wydania lokalu, w
    sytuacji gdy wydanie to nastąpi przed podpisaniem aktu przenoszącego własność i przed
    otrzymaniem 100% zapłaty na rachunek bieżący Spółki.
    2. Zdaniem Spółki, zgodnie z zapisami ustawy o podatku od towarów i usług, Spółka nie
    jest zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej wydanie nabywcy lokalu w
    sytuacji gdy przed tym wydaniem nie otrzyma na rachunek bieżący 100% zapłaty ceny
    lokalu i nie podpisze umowy przenoszącej własność, pod warunkiem że nabywcą będzie
    osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Jednakże Spółka będzie
    zobowiązana do wystawienia faktury, jeżeli nabywca zażąda wystawienia faktury, a
    żądanie zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym
    dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.
    Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik, co do
    zasady, jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę
    towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2 ustawy, dokonywane
    przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku
    o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.
    W art. 106b ust. 2 tej ustawy wskazano, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia
    faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art.
    113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    Art. 106i ust. 1 ustawy mówi, że fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca
    następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę,
    zaś art. 106i ust. 2 określa, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem
    usługi otrzymano całość lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę
    wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym
    otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.

    Z powyższych przepisów wynika, że Spółka nie jest zobowiązana do wystawienia faktur na
    poczet osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej.
    Dostawa towarów i usług na rzecz osób fizycznych powinna być udokumentowana
    paragonem fiskalnym.
    Na podstawie poz. 40 załącznika do rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17.12.2024
    r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu
    kas rejestrujących dostawa nieruchomości jest zwolniona z konieczności prowadzenia
    ewidencji przy zastosowaniu kas fiskalnych.
    Spółka będzie zobowiązana do wystawienia faktury tylko w sytuacja, w której nabywca
    zażąda wystawienia faktury, a żądanie zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od
    końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano
    całość lub część zapłaty (art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT).
    Spółka nie jest zobligowana do wystawienia faktury dokumentującej wydania lokalu
    nabywcy będącym osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w sytuacji gdy
    przed wydaniem nie otrzymała na rachunek bieżący 100% zapłaty ceny lokalu i nie
    podpisała umowy przenoszącej własność.
    Nie jest zobowiązana do wystawiać faktury rozliczeniowej na osobę fizyczną
    nieprowadzącą działalności gospodarczej nawet w sytuacji, gdy na wcześniej otrzymane
    zaliczki na poczet zakupu tego lokalu wystawiała dobrowolnie faktury zaliczkowe i nie
    ewidencjonowała ich na drukarce fiskalnej na podstawie poz. 40 załącznika do
    rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z
    obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących.
    Jedynie Spółka będzie musiała wystawić fakturę rozliczeniową w sytuacji, w której nabywca
    zażąda wystawienia faktury, a żądanie zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od
    końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano
    całość lub część zapłaty.
    Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług zostanie dokonane na podstawie
    dokumentu wewnętrznego, który zostanie wykazany w pliku JPK_V7M z oznaczeniem
    dokumentu WEW i z kodem grupy towarowej GTU-10. Faktura końcowa zostanie
    wystawiona jedynie na żądanie nabywcy.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów
      i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
      przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
      1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w
        imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów
        w zamian za odszkodowanie;
      2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej
        umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy
        sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w
        następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty
        ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

      3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a
        komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
      4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu,
        jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
      5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
        ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz
        przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na
        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka
        spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o
        innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności
        lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
      6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
      7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa
    towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.
    Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie
    usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem
    jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z powołanego wyżej przepisu art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za
    wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność,
    a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu
    kosztów, płatny.
    Ponadto, stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:
      podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Zgodnie z powołanym powyżej art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której
    mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania
    towarami jak właściciel. Przepisy ustawy nie zawierają jednakże wskazówek, w jaki sposób
    kwalifikować przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w przypadku
    transakcji pomiędzy trzema podmiotami, gdy pierwszy z nich wydaje towar ostatniemu,
    wobec tego konieczna jest każdorazowo analiza postanowień umów łączących strony
    transakcji. Pomocne w powyższym zakresie jest orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej oraz sądów administracyjnych.
    Dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez
    ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W

    określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego
    przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług
    „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana,
    darowizna, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie
    prowadziła do podobnego rezultatu).
    Co należy rozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak
    właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W
    orzeczeniu tym stwierdza się, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę
    towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa
    właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia
    prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym,
    że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet
    jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do
    dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie
    ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od
    przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego
    przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli
    nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.
    Innymi słowy pojęcie „przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel” dotyczy tego
    rodzaju czynności, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak
    właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą,
    a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem
    przeniesienie prawa własności, zatem zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie
    można interpretować jako „prawa własności”.
    Należy wskazać, że czynności przejścia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć
    przejście własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się
    wyłącznie do prawa własności rzeczy.
    Ponadto należy wskazać na orzeczenie TSUE z 6 lutego 2003 r. w sprawie C-185/01 (Auto
    Lease Holland BV). W ww. orzeczeniu Trybunał podkreślił, że pojęcie „dostawa towarów”
    należy interpretować jako przeniesienie prawa do dysponowania majątkiem rzeczowym
    jak właściciel, nawet jeśli nie występuje przeniesienie prawa własności tego majątku w
    sensie prawnym. Przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel nie musi
    wiązać się z cywilnoprawnym przeniesieniem własności, lecz polega na przeniesieniu
    władztwa ekonomicznego (rozporządzanie, dysponowanie, posiadanie) nad towarami. W
    punkcie 32 swojego uzasadnienia Trybunał stwierdził, że „z literalnego brzmienia przepisu
    wynika wprost, że „dostawa towarów” nie odnosi się do przeniesienia własności,
    przewidzianego wewnętrznymi przepisami państw członkowskich”. Jednocześnie
    podkreślił, że pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, iż obejmuje swoim zakresem
    każde przeniesienie aktywów materialnych przez jedną stronę w ten sposób, że uprawnia
    to drugą stronę takiej transakcji do faktycznego rozporządzania tą rzeczą, na takich
    prawach jakby był właścicielem”.
    Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy:
      obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania
      usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art.
      138f.
    Cytowany przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy
    powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że
    podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa
    towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres. Przy czym,
    zgodnie z zasadą ogólną, generalnie brak jest powiązania momentu powstania obowiązku
    podatkowego z datą wystawienia faktury. Dla celów powstania obowiązku podatkowego
    dokonanie czynności dostawy towarów/świadczenia usług następuje z chwilą faktycznego

    ich dokonania, za wyjątkiem przypadków, w których przepisy ustawy określają wprost ten
    moment.
    Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:
      jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
        sposób, o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
        podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Zgodnie z art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024
    r. poz. 1646 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo bankowe:
      banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:
      1) rachunki rozliczeniowe, w tym bieżące i pomocnicze, oraz prowadzone dla nich na
        zasadach określonych w rozdziale 3a rachunki VAT;
      2) rachunki lokat terminowych;
      3) rachunki oszczędnościowe, rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe, w tym
        rachunki rodzinne, oraz rachunki terminowych lokat oszczędnościowych;
      4) rachunki powiernicze.
    Stosownie do treści art. 50 ust. 1 ustawy Prawo bankowe:
      posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnymi
      zgromadzonymi na rachunku. W umowie z bankiem mogą być zawarte
      postanowienia ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami.
    W myśl art. 59 ust. 1 ustawy Prawo bankowe:
      na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne
      powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę
      trzecią.
    Z kolei w świetle art. 59 ust. 2 ustawy Prawo bankowe:
      stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
    Natomiast zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe:
      umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby
      środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone
      posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych
      środków mogły być zrealizowane.
    Stosownie do art. 59 ust. 4, 5 i 6 ustawy Prawo bankowe:
      w razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku
      powierniczego - środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
      W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego - środki pieniężne
      znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
      W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym
      rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

    Ponadto wskazać należy na przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw
    nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
    Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.).
    Stosownie do art. 1 ww. ustawy:
      ustawa określa:
      1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;
      2) zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;
      3) obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie
      własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
      4) zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;
      5) zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów
      zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie
      własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
      6) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych
      między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu
      mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
      7) zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu
      jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym
      zakresie;
      8) zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu
      Gwarancyjnego.
    Zgodnie z art. 5 pkt 6 ww. ustawy:
      użyte w ustawie określenie umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między
      nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do
      wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i
      przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego
      lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej
      przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i
      przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego
      nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego
      stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności
      tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości
      służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do
      spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.
    Na podstawie art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
      deweloper zapewnia nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat
      dokonywanych przez nabywcę:
      1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
      2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:
      deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego
      mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego
      rachunku powierniczego, zwanego dalej "mieszkaniowym rachunkiem
      powierniczym", dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
    Jak wynika z art. 5 pkt 9 ww. ustawy:

      użyte w ustawie określenie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oznacza
      należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29
      sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz.U. z 2023 r. poz. 2488) lub ustawie z dnia 5
      listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (Dz.U. z
      2023 r. poz. 1278, 1394, 1407, 1723 i 1843), służący gromadzeniu środków
      pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej
      albo w jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, z
      którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem
      przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonym w jednej z
      tych umów.
    Natomiast w myśl art. 5 pkt 10 ww. ustawy:
      użyte w ustawie określenie zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy oznacza
      należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29
      sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe lub ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o
      spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych, służący gromadzeniu środków
      pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej
      albo w jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, z
      którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu
      na nabywcę każdego z praw wynikających z tych umów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 4 ww. ustawy:
      Bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, zwana dalej "kasą",
      prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonują wpłaty i wypłaty
      odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podają szczegółowe
      informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu umowy, której stroną
      jest nabywca występujący z żądaniem udzielenia informacji, takie jak data oraz kwoty
      wpłat i wypłat.
    Przepis art. 15 ww. ustawy stanowi, że:
      Bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na
      zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu
      notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy
      deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, w
      stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na
      które wyraził zgodę nabywca.
    W świetle art. 16 ust. 1 ww. ustawy:
      W związku z realizacją przez dewelopera umowy deweloperskiej lub umowy, o której
      mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3, bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki
      pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
      nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po
      stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego
      lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu
      kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia
      deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:
      1) ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo
      2) ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu
        użytkowego – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3.
    Na podstawie art. 16 ust. 2 ww. ustawy:
      w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub
      zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank lub kasa wypłaca
      deweloperowi pozostałe na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym
      środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac

      po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa
      wynikające z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1
      lub 3, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem
      obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.
    W myśl art. 35 ust. 1 pkt 8 i 9 ww. ustawy:
      umowa deweloperska zawiera w szczególności
          zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego
          z umowy deweloperskiej;
          wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek
          powierniczy, zgodnie z zasadami określonymi w art. 8.
    Natomiast, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy:
      przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy,
      o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu
      mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje
      odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo
      zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu
      jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.
    Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w powołanym wcześniej art.
    59 ust. 3 ustawy - Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w
    przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego
    rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku
    (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. Środki wpłacane przez osoby
    trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku,
    gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie
    miał możliwości rozporządzania nimi.
    Należy wskazać, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja,
    której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo
    stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego podmiotu, który nadzoruje realizację
    umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny
    rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych
    kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy
    lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości)
    dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Sprzedawca otrzymuje informacje
    o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze
    są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub
    jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.
    W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że
    korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków
    przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania
    zobowiązań.
    Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne
    płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W
    konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w
    umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki,
    ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie
    dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a
    zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego
    dyspozycji.

    Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków
    wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek,
    zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz
    rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla
    uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały
    postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi
    swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi
    środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę za
    wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę.
    Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności deweloperskiej realizują
    Państwo na terenie Polski inwestycje polegające na wybudowaniu budynków,
    ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych oraz ich sprzedaży na
    rzecz nabywców.
    Nabywcami lokali mogą być osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej,
    osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą a także osoby prawne i inne
    podmioty.
    W procesie sprzedaży produktów deweloperskich zawierają Państwo umowy. W pierwszej
    kolejności może być podpisana umowa rezerwacyjna czyli umowa między deweloperem a
    osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną „rezerwującym”, której przedmiotem jest
    zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu
    mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Rezerwujący
    zobowiązuje się do zapłaty opłaty rezerwacyjnej w wysokości nie więcej niż 1% ceny
    lokalu. Następnie zawierają Państwo z nabywcą umowę przedwstępną, w której
    zobowiązują się do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy
    sprzedaży na nabywcę w zamian za zapłatę ceny.
    Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. ustanowienia odrębnej własności
    lokalu i umowy sprzedaży) jest wpłata przez nabywcę 100% ceny. Na poczet ceny zaliczana
    jest również opłata rezerwacyjna wniesiona przez nabywcę w ramach umowy
    rezerwacyjnej. Po dokonaniu przez nabywcę wpłaty 100% ceny oraz po sfinalizowaniu
    wszystkich formalności niezbędnych do przeniesienia własności lokalu m.in. po
    uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie oraz po odbiorze lokalu,
    Spółka i nabywca zawierają umowę przyrzeczoną ustanowienia odrębnej własności lokalu
    i umowę sprzedaży, zgodnie z którą własność lokalu jest przenoszona na nabywcę.
    Zgodnie z Państwa polityką, po zawarciu umowy przedwstępnej, zapłacie całości ceny oraz
    po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, lokale mogą zostać fizycznie
    przekazane nabywcom. Wydanie lokalu nabywcy jest poprzedzane odbiorem lokalu i
    udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym. Nabywca otrzymuje klucze do lokalu
    oraz nieprzerwaną i wyłączną możliwość korzystania z lokalu, tj. ma prawo wejścia i
    przebywania w lokalu, wprowadzania do lokalu osób trzecich, prowadzenia robót
    wykończeniowych a także wnoszenia oraz przechowywania w lokalu rzeczy i materiałów.
    Nabywca jest zobowiązany do zawarcia umowy na energię elektryczną i od dnia odbioru
    pokrywa wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu a w szczególności koszty
    ogrzewania, wody, administrowania i zarządzania budynku oraz utrzymania porządku na
    nieruchomości wspólnej. Nie ponoszą Państwo odpowiedzialności za wady lokalu lub
    budynku, które powstały w wyniku prowadzenia robót wykończeniowych przez nabywcę.
    Zawarcie umowy przyrzeczonej może nastąpić w dniu wydania lokalu lecz także po
    upływie wielu tygodni od wydania lokalu nabywcy.
    W celu dokonania sprzedaży produktów deweloperskich na rzecz osób fizycznych
    nieprowadzących działalności gospodarczej, zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej,
    zakładają Państwo otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze dla każdego
    przedsięwzięcia lub zadania deweloperskiego. Banki prowadzące rachunki powiernicze
    ewidencjują wszystkie wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Na indywidualny
    rachunek powierniczy dokonywane są wpłaty wnoszone przez nabywcę na poczet ceny

    zgodnie z umową przedwstępną oraz opłata rezerwacyjna, którą są Państwo zobowiązani
    przelać w terminie 7 dni od zawarcia umowy. Po zakończeniu określonego etapu prac
    budowlanych, na wniosek dewelopera i po kontroli realizacji inwestycji, bank zwalnia
    część środków z otwartego rachunku powierniczego i przekazuje na rachunek bieżący
    dewelopera.
    W przypadku umów zawartych z nabywcami innymi niż osoby fizyczne nieprowadzące
    działalności gospodarczej środki pieniężne na poczet zakupu lokalu wpłacane są
    bezpośrednio na Państwa rachunek bieżący. W momencie kiedy środki postawione są do
    swobodnej Państwa dyspozycji na rachunku bieżącym, zostaje rozpoznany obowiązek w
    podatku od towaru i usług – wystawiają Państwo faktury zaliczkowe na poczet zakup
    lokalu na otrzymane środki pieniężne i odprowadzają podatek z tego tytułu. Faktury
    zaliczkowe wystawiane są zarówno na osoby fizyczne nieprowadzące działalności
    gospodarczej, na osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, a także na osoby
    prawne i inne podmioty. Na podstawie poz. 40 załącznika do rozporządzenie Ministra
    Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia
    ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących nie są wystawiane paragony
    fiskalne do faktur zaliczkowych wystawionych z tytułu dostawy nieruchomości na rzecz
    osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej.
    Jednakże nie zawsze otrzymują Państwo 100% środków wpłaconych na poczet zakupu
    lokalu na bieżący rachunek przed podpisaniem protokołu odbioru lokalu czy podpisaniem
    aktu przenoszącego własność. Zgodnie z zapisami art. 16 ust. 2 nowej ustawy
    deweloperskiej, w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia
    deweloperskiego, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym powierniczym
    rachunku powierniczym środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji
    ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszonej na
    nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Będą mieli Państwo prawo
    dysponować pieniędzmi zgromadzonymi za ostatni etap realizacji inwestycji na rachunku
    powierniczym dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wówczas bank
    dokona uwolnienia (wypłaty) środków pieniężnych za ostatni etap wpłaconych przez
    nabywcę.
    W przypadku umów zawartych z firmami warunki płatności mogą Państwo kształtować w
    sposób dobrowolny - wydanie lokalu może nastąpić przed 100% zapłatą ceny za lokal.
    Państwa wątpliwości dotyczą między innymi ustalenia, czy obowiązek podatkowy w
    podatku od towarów i usług powstanie z chwilą wydania lokalu nabywcy w sytuacji gdy
    wydanie to nastąpi przed podpisaniem aktu przenoszącego własność i przed otrzymaniem
    100% zapłaty na Państwa rachunek bieżący (pytanie nr 1).
    W odniesieniu do Państwa wątpliwości należy wskazać, że w przypadku dostawy
    nieruchomości, obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z zasadą ogólną wynikającą z art.
    19a ust. 1 ustawy. W ustawie brak jest szczególnego przepisu odnoszącego się do
    momentu powstania obowiązku podatkowego w tym zakresie, co oznacza, że obowiązek
    podatkowy z tytułu dostawy nieruchomości powstaje z chwilą dokonania jej dostawy.
    Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru otrzymano całość lub część zapłaty,
    obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy – powstaje z chwilą jej otrzymania
    w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
    Zatem mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy oraz
    obowiązujące przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, że w sytuacji gdy wydanie
    lokalu nabywcy nastąpi przed podpisaniem aktu przenoszącego własność i przed
    otrzymaniem 100% zapłaty na Państwa rachunek bieżący obowiązek podatkowy
    powstanie, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy, z chwilą dokonania dostawy towarów, tj. w
    momencie wydania lokalu nabywcy. Wskazali Państwo, że wydanie lokalu nabywcy jest
    poprzedzane odbiorem lokalu i udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym.
    Nabywca otrzymuje klucze do lokalu oraz nieprzerwaną i wyłączną możliwość korzystania
    z lokalu, tj. ma prawo wejścia i przebywania w lokalu, wprowadzania do lokalu osób

    trzecich, prowadzenia robót wykończeniowych a także wnoszenia oraz przechowywania w
    lokalu rzeczy i materiałów. Nabywca jest zobowiązany do zawarcia umowy na energię
    elektryczną i od dnia odbioru pokrywa wszelkie koszty związane z eksploatacją lokalu a w
    szczególności koszty ogrzewania, wody, administrowania i zarządzania budynku oraz
    utrzymania porządku na nieruchomości wspólnej. Nie ponoszą Państwo
    odpowiedzialności za wady lokalu lub budynku, które powstały w wyniku prowadzenia
    robót wykończeniowych przez nabywcę. Zatem w momencie wydania lokalu nabywcy
    dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem (lokalem) jak właściciel na
    nabywcę lokalu. Tym samym obowiązek powstanie w dniu wydania lokalu nabywcy w
    sytuacji gdy wydanie to nastąpi przed podpisaniem aktu przenoszącego własność i przed
    otrzymaniem 100% zapłaty na rachunek bieżący.
    Przy czym, w odniesieniu do części zapłaty otrzymanej przez Państwa przed wydaniem
    lokalu nabywcy obowiązek podatkowy powstanie z chwilą otrzymania zapłaty w
    odniesieniu do otrzymanej kwoty, w myśl art. 19a ust. 8 ustawy.
    Zatem Państwa stanowisko w zakresie momentu powstania obowiązku podatkowego z
    tytułu wydania lokalu nabywcy (pytanie nr 1) należało uznać za prawidłowe.
    Ponadto Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy są Państwo zobowiązani wystawić
    fakturę dokumentującą wydanie lokalu nabywcy przed otrzymaniem 100% zapłaty ceny i
    przed podpisaniem umowy przenoszącej własność (tzw. fakturę końcową uwzględniającą
    nierozliczoną część zapłaty) (pytanie nr 2).
    Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:
      podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
      1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
        106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
        od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby
        prawnej niebędącej podatnikiem;
      2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik
        korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
      3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany
        w pkt 1;
      4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
        których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt
        4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
        ust. 1b.
    Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy:
      podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
      zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1
      lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    W myśl art. 106b ust. 3 ustawy:
      na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
      dokumentującą:
      1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie
      wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
      a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

      b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
      1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których
      mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z
      wyjątkiem:
      a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust.
      5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
      b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art.

      - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od
      końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano
      całość lub część zapłaty.
    Przepis art. 106e ust. 1 ustawy zawiera katalog obligatoryjnych danych, które powinna
    zawierać faktura.
    Stosownie do art. 106i ust. 1 ustawy:
      fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
      którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę, z zastrzeżeniem ust. 2-9.
    W myśl art. 106i ust. 2 ustawy:
      jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie
      później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość
      lub część zapłaty od nabywcy.
    W świetle przepisów dotyczących podatku od towarów i usług, faktury są dokumentami
    potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika.
    Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku VAT, dlatego
    też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.
    Faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego
    (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też otrzymania zaliczki).
    Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego
    przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu
    prawnego.
    Faktura jest dokumentem sformalizowanym (potwierdzającym zaistnienie określonego
    zdarzenia gospodarczego), który powinien spełniać szereg wymogów przewidzianych
    przepisami prawa.
    Prawidłowość materialno-prawna faktury zachodzi wówczas, jeżeli odzwierciedla ona
    prawdziwe zdarzenie gospodarcze. Podatnik wystawia fakturę m.in. w przypadku
    sprzedaży towaru lub usługi oraz w przypadku otrzymania zaliczki przed wydaniem
    towaru lub wykonaniem usługi. Faktura jest zatem dokumentem potwierdzającym
    zaistnienie zdarzenia gospodarczego i nierozerwalnie związana jest z powstaniem
    obowiązku podatkowego.
    Celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń
    gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących
    w niej udział.
    Ponadto, jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest
    zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego
    podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania

    faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy
    lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów
    niebędących podatnikami VAT.
    Zatem należy stwierdzić, że w przypadku, gdy nabywcą lokalu będzie osoba fizyczna
    nieprowadząca działalności gospodarczej, tj. nabywca niebędący podatnikiem podatku
    VAT, nie będą Państwo zobowiązani do wystawienia faktury dokumentującej wydanie
    lokalu nabywcy przed otrzymaniem 100% zapłaty ceny i przed podpisaniem umowy
    przenoszącej własność. Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany
    wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług,
    o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika
    podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz
    osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Tak więc w sytuacji gdy wydanie lokalu nabywcy
    będącemu osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nastąpi przed
    otrzymaniem 100% zapłaty ceny i przed podpisaniem umowy przenoszącej własność nie
    będą Państwo zobowiązani do wystawienia faktury dokumentującej tą czynność. Przy
    czym będą Państwo zobowiązani do wystawiania faktury dokumentującej wydanie lokalu
    nabywcy będącemu osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, w sytuacji
    gdy osoba ta wystąpi z takim żądaniem w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w
    którym dokonano dostawy lokalu, na podstawie art. 106b ust. 3 ustawy.
    Tym samym Państwa stanowisko w zakresie obowiązku wystawienia faktury
    dokumentującej wydanie lokalu nabywcy przed otrzymaniem 100% zapłaty ceny i przed
    podpisaniem umowy przenoszącej własność należało uznać za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Należy wskazać, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza przedstawione przez Państwa
    pytania. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej
    przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym
    stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, w szczególności kwestia obowiązku
    rejestracji transakcji na kasie fiskalnej oraz kwestia wystawienia dokumentu
    wewnętrznego, który zostanie wykazany w pliku JPK_V7M z oznaczeniem dokumentu WEW
    i z kodem grupy towarowej GTU-10, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej - rozpatrzone.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.