Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP3/4512-792/15/AŚ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-01-29
Teza: -zwolnienie od podatku VAT najmu lokalu na cele mieszkaniowe -brak obowiązku ewidencji sprzedaży wskazanych usług za pomocą kasy rejestrującej -prawo do odliczenia podatku VAT zawiązanego z lokalem wynajmowanym na cele inne niż mieszkaniowe -brak obowiązku składania deklaracji VAT-7 w przypadku wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z podatku VAT oraz obowiązku złożenia deklaracji VAT-7 w przypadku wynajęcia lokalu na cele inne niż mieszkaniowe
Słowa kluczowe: ewidencja; kasa-kasa rejestrująca; lokal-lokal mieszkalny; najem; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego z dnia 22 kwietnia 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 października 2015 r. (data wpływu 28 października 2015 r.), uzupełnionym pismem z 13 stycznia 2016 r. (data wpływu 19 stycznia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT najmu lokalu na cele mieszkaniowe
*   braku obowiązku ewidencji sprzedaży wskazanych usług za pomocą kasy rejestrującej
*   prawa do odliczenia podatku VAT zawiązanego z lokalem wynajmowanym na cele inne niż mieszkaniowe
*   braku obowiązku składania deklaracji VAT-7 w przypadku wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z podatku VAT oraz obowiązku złożenia deklaracji VAT-7 w przypadku wynajęcia lokalu na cele inne niż mieszkaniowe – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 28 października 2015 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku VAT najmu lokalu na cele mieszkaniowe
*   braku obowiązku ewidencji sprzedaży wskazanych usług za pomocą kasy rejestrującej
*   prawa do odliczenia podatku VAT zawiązanego z lokalem wynajmowanym na cele inne niż mieszkaniowe
*   braku obowiązku składania deklaracji VAT-7 w przypadku wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z podatku VAT oraz obowiązku złożenia deklaracji VAT-7 w przypadku wynajęcia lokalu na cele inne niż mieszkaniowe.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 13 stycznia 2016 r. (data wpływu 19 stycznia 2016 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 7 stycznia 2016 r. znak: IBPP3/4512-792/15/AŚ.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem, wraz z małżonką, kilku nabytych lokali mieszkalnych. Z dniem 1 stycznia 2016 r. roku Wnioskodawca ma zamiar prowadzić działalność gospodarczą w przedmiocie ich najmu. Tym samym Wnioskodawca wniesie oświadczeniem, te lokale do tej działalności i ujmie je w rejestrze środków trwałych.

Wnioskodawca zamierza podpisać umowę z firmą, która zajmie się wyszukiwaniem najemców oraz opieką nad lokalami.

Wnioskodawca w umowach najmu zamierza umieścić klauzule „najem tylko na cele mieszkaniowe”.

Gdyby się okazało, że lokal może być wynajęty ale na inne cele np. na działalność gospodarczą, to klauzula ta nie zostanie umieszczona w umowie.

Chociaż wystąpi pośrednik w postaci firmy wyszukującej najemców, nadal będą to usługi związane z wynajmem mieszkań.

Najemcą może być osoba fizyczna lub osoba prawna, w przedmiocie najmu, na cele mieszkaniowe, będzie to zwolnione z podatku VAT.

Dla osób fizycznych Wnioskodawca również będzie wystawiał faktury.

Przelew czynszu będzie dokonywany na konto bankowe.

Wnioskodawca nie będzie rejestrował obrotu w kasie fiskalnej.

W przypadku wystąpienia najmu na inne cele, Wnioskodawca dokona w fakturze naliczenia podatku VAT, a tym samym upoważni to Wnioskodawcę do dokonania odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupach związanych z tą nieruchomością.

W związku z tym, Wnioskodawca nie wie kto będzie najemcą, dokona zgłoszenia rejestracyjnego.

W piśmie z 13 stycznia 2016 r. Wnioskodawca uzupełnił wniosek o następujące informacje:

Umowa najmu będzie zawierana pomiędzy wynajmującym, czyli właścicielem lokalu a osobą pragnąca wynająć mieszkanie, czyli przyszłym najemcą.

Pośrednik nie będzie stroną w wynajmie. On tylko ma wyszukać przyszłego najemcę. Od tej usługi, usługi pośrednictwa, pobierze prowizję. Prowizję tą obliczy na bazie kwoty czynszu, który zostanie ustalony. A czynsz będzie zależał od długości najmu i lokalizacji nieruchomości.

Wnioskodawca nie jest zainteresowany wynajmem krótkotrwałym. Tego typu usługi generują duże koszty utrzymania mieszkania i niosą ze sobą ryzyko jego dewastacji. Wnioskodawca jest zainteresowany tylko wynajmem na 12-24 miesiące.

Usługi, które zamierza świadczyć Wnioskodawca, mieszczą się w dziale 68 klasyfikacji PKWiU z rozwinięciem do kodu 68.20.11.0 „wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

Świadczenie usług najmu dla wszystkich najemców, również dla tych wymienionych w art. 111 ustawy o VAT (czyli osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej), będzie obligowało do przelewu wszelkich zobowiązań na konto bankowe Wnioskodawcy. Przyjmowaniem gotówki Wnioskodawca nie jest zainteresowany chociażby dlatego, iż nieruchomości znajdują się poza miejscem jego zamieszkania.

Każda nieruchomość będzie zidentyfikowana według lokalizacji tj. według adresu i numeru nieruchomości. To oznaczenie będzie stałe. Numery umów będą się zmieniać, natomiast ww. oznakowanie nie. Przelew bankowy posiada możliwość opisu.

Wszystkie usługi najmu będą dokumentowane fakturami VAT, bez względu na to kim jest odbiorca.

Wnioskodawca nie dokonał jeszcze rejestracji jako podatnik, gdyż jeszcze lokale nie są przygotowane do wynajmu.

Gdy Wnioskodawca będzie się rejestrował, wybierze zwolnienie na bazie art. 113 ust. 9, gdyż nie przewiduje, aby w tym roku uzyskał przychód zbliżony do kwoty 150.000,00 pln. W związku z tym Wnioskodawca złoży pisemne zawiadomienie o którym mowa w art. 113 ust. 4.

Gdyby oferta wynajmu została przyjęta przez osobę na inne cele niż mieszkaniowe wtedy, taka usługa będzie podlegała opodatkowaniu w wysokości 23%, do wartości netto doliczany będzie VAT, który będzie podlegał wpłacie do US.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy korzystając z pośrednika w wynajmie lokali na cele mieszkaniowe nadal usługa najmu będzie zwolniona z VAT?
2.  Czy wystawianie faktur wszystkim najemcom zwolni Wnioskodawcę, przy przekroczeniu obrotu 20.000 zł ze stosowania kasy fiskalnej?
3.  Czy opodatkowując usługę najmu danego lokalu na inne cele niż mieszkaniowe upoważni Wnioskodawcę do dokonania odliczenia VAT związanego z zakupami przynależnymi do tego lokalu?
4.  Czy deklarację VAT po raz pierwszy Wnioskodawca może złożyć dopiero po wystawieniu pierwszej faktury z podatkiem VAT, czy też deklarację VAT-7 Wnioskodawca musi składać od momentu rejestracji jako podatnik, z wypełnieniem poz. nr 10?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Korzystanie z pośrednika w najmie nie zmienia przedmiotu usługi, a więc Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z art. 43 ust. 1 pkt 36.

Nie zmienia zakresu usługi także forma prawna wynajmującego, gdyż przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju lub formy prawnej najmującego.

Nawet po przekroczeniu limitu 20.000 zł obrotu Wnioskodawca nie będzie musiał stosować kasy fiskalnej, gdyż cały obrót będzie udokumentowany fakturami.

Na podstawie art. 86, jeśli usługa będzie podlegała opodatkowaniu, ze względu na to iż lokal będzie wynajmowany na inne cele niż mieszkaniowe, będzie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uzyskanego przy zakupach usług związanych z tym lokalem.

Jako podatnik zarejestrowany, ale świadczący usługi zwolnione z VAT, Wnioskodawca nie będzie musiał składać deklaracji VAT-7 umocowany art. 99 ustęp 1 pkt 7 ustawy o VAT.

Na bazie również art. 99, gdyby Wnioskodawca wynajął lokal na inne cele niż mieszkaniowe, wynajem byłby opodatkowany podatkiem VAT, to jako podatnik czynny Wnioskodawca musiałby złożyć deklaracje VAT-7 z wpisem w wierszu 10 oraz 19/20.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z kolei przez świadczenie usług, o którym mowa w ww. art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie, na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zaznacza się, że zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku.

I tak, w świetle art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w myśl art. 146a pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Jednocześnie należy zauważyć, że w myśl art. 5a ustawy, towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów lub usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Konsekwencją powyższego zapisu jest fakt, że w sytuacji gdy prawodawca nie dokonał przywołania stosownego symbolu PKWiU dla danego towaru lub usługi w przepisach w zakresie podatku VAT, klasyfikacji należy dokonać na podstawie cech charakterystycznych dla danego świadczenia i takim właśnie świadczeniem są m.in. usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, dla których prawodawca nie dokonał odwołania do statystyk publicznych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W myśl art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36 nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tj. usług związanych z zakwaterowaniem PKWiU-55).

Jednakże ww. wyłączenie nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Z powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

*   świadczenie usługi na własny rachunek,
*   charakter mieszkalny nieruchomości,
*   mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi według stawki 23%, gdyż najem, jako usługa, wypełnia określoną w art. 8 ustawy definicję usług i stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Podatnik podatku VAT będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych przez pośrednika.

Zaznacza się, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121, z późn. zm.). Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego, w świetle którego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę.

W rozpatrywanej sprawie wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania podatkiem VAT bądź zwolnienia od tego podatku usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz najemcy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy wynika, że w analizowanej sprawie dochodzić będzie pomiędzy właścicielem lokalu (Wnioskodawcą), a najemcą za pomocą pośrednika do usługi najmu lokali, stanowiących lokale mieszkalne, które będą wynajmowane na cele mieszkaniowe lub na inne cele niż mieszkaniowe. Wnioskodawca w umowach najmu zamierza umieścić klauzule „najem tylko na cele mieszkaniowe”. Gdyby się okazało, że lokal może być wynajęty ale na inne cele np. na działalność gospodarczą, to klauzula ta nie zostanie umieszczona w umowie. Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że gdyby oferta wynajmu została przyjęta przez osobę na inne cele niż mieszkaniowe wtedy, taka usługa będzie podlegała opodatkowaniu w wysokości 23%, do wartości netto doliczany będzie VAT, który będzie podlegał wpłacie do US. Wnioskodawca nie jest zainteresowany wynajmem krótkotrwałym. Wnioskodawca jest zainteresowany tylko wynajmem na 12-24 miesiące. Jak wskazał Wnioskodawca, usługi, które zamierza świadczyć mieszczą się w dziale 68 klasyfikacji PKWiU z rozwinięciem do kodu 68.20.11.0 „wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”.

Biorąc pod uwagę zacytowane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić należy, że w odniesieniu do usług wynajmu lokali mieszkalnych na podstawie umów, w których zawarta będzie klauzula „najem tylko na cele mieszkaniowe”, usługa wynajmu spełniać będzie przesłankę dotyczącą charakteru wynajętych lokali, jak również będzie spełniona przesłanka mieszkaniowego celu wynajmu tych lokali. Zatem usługa ta korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast, w przypadku gdy Wnioskodawca wynajmie lokale mieszkalne na cele inne niż mieszkaniowe, usługa ta nie będzie korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym:

*   korzystanie z pośrednika w najmie nie zmienia przedmiotu usługi, a więc Wnioskodawca będzie mógł skorzystać z art. 43 ust. 1 pkt 36
*   nie zmienia zakresu usługi także forma prawna wynajmującego, gdyż przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju lub formy prawnej najmującego

jest prawidłowe.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących obowiązku ewidencjonowania wskazanych przez Wnioskodawcę usług za pomocą kasy rejestrującej należy zauważyć, że obowiązek w zakresie prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wynika z art. 111 ustawy o VAT. W myśl ust. 1 tego przepisu, podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani do prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Przepis ten określa generalną zasadę, z której wynika, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonych w nim odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Zatem podstawowym kryterium decydującym o obowiązku stosowania ewidencji za pomocą kas rejestrujących jest status nabywcy wykonywanych przez podatnika świadczeń.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz regulacje wynikające z art. 111 ustawy należy zauważyć, że w odniesieniu do usług najmu lokali mieszkalnych dla osób prawnych Wnioskodawca nie ma obowiązku rejestracji tych usług za pomocą kasy rejestrującej, ze względu na status nabywcy.

Stosownie do art. 111 ust. 3a pkt 1, podatnicy prowadzący ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących są obowiązani – dokonywać ewidencji każdej sprzedaży oraz wydruku paragonu fiskalnego lub faktury VAT z każdej sprzedaży, jak również wydawać oryginał wydrukowanego dokumentu nabywcy.

Kwestie dotyczące między innymi zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących, ustawodawca reguluje na mocy wydawanych rozporządzeń w zakresie kas rejestrujących.

W obecnym stanie prawnym od 1 stycznia 2015 r. obowiązuje w tym zakresie rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 4 listopada 2014 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. z 2014 r. poz. 1544).

Stosownie do zapisu § 2 ust. 1 tego rozporządzenia, zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r., czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia.

W poz. 26 tego załącznika wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKWiU ex 68.20.1).

W przypadku podatników dokonujących dostawy towarów lub świadczenia usług, o których mowa w poz. 21, 26, 27 i 49 załącznika do rozporządzenia, zwolnienie ma zastosowanie, jeżeli dostawa towarów i świadczenie usług w całości zostały udokumentowane fakturą (§ 2 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Na podstawie § 3 ust. 1 pkt 1 ww. rozporządzenia, zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do dnia 31 grudnia 2016 r. podatników, u których obrót zrealizowany na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych nie przekroczył w poprzednim roku podatkowym kwoty 20.000 zł, a w przypadku podatników rozpoczynających w poprzednim roku podatkowym dostawę towarów lub świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli obrót z tego tytułu nie przekroczył, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w poprzednim roku podatkowym, kwoty 20.000 zł.

Zatem w sytuacji, gdy świadczone przez Wnioskodawcę usługi najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, sklasyfikowane według PKWiU w grupowaniu 68.20.1, będą w całości dokumentowane fakturami VAT, usługi te będą korzystały do dnia 31 grudnia 2016 r. ze zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kasy rejestrującej na podstawie § 2 ust. 1 i 2 w powiązaniu z poz. 26 ww. rozporządzenia.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy do pytania drugiego, zgodnie z którym nawet po przekroczeniu limitu 20.000 zł obrotu Wnioskodawca nie będzie musiał stosować kasy fiskalnej, gdyż cały obrót będzie udokumentowany fakturami, jest prawidłowe.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących braku obowiązku składania deklaracji VAT-7 w przypadku wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z podatku VAT oraz obowiązku złożenia deklaracji VAT-7 w przypadku wynajęcia lokalu na cele inne niż mieszkaniowe należy zauważyć, że zgodnie z art. 96 ust. 3 ww. ustawy, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

W myśl art. 96 ust. 4, naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika jako „podatnika VAT czynnego”, a w przypadku podatników, o których mowa w ust. 3 - jako „podatnika VAT zwolnionego”, i na wniosek podatnika potwierdza to zarejestrowanie.

Art. 96 ust. 5 ww. ustawy stanowi, że jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1.  przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2.  przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3.  przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4.  przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy – podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c i art. 133.

Art. 99 ust. 7 ww. ustawy stanowi, że przepisu ust. 1 nie stosuje się do podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113, oraz podmiotów wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, chyba że:

1.  przysługuje im zwrot różnicy podatku lub zwrot podatku naliczonego zgodnie z art. 87 lub przepisami wydanymi na podstawie art. 92 ust. 1 pkt 3;
2.  są obowiązani do dokonania korekty podatku odliczonego, o której mowa w art. 90a lub art. 91, lub
3.  są obowiązani do dokonania korekty, o której mowa w art. 89a ust. 4 lub art. 89b ust. 1, lub uprawnieni do dokonania korekty, o której mowa w art. 89b ust. 4.

W świetle art. 99 ust. 14 ustawy o VAT Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, wzory deklaracji podatkowych, o których mowa w ustawie o VAT, wraz z objaśnieniami co do sposobu prawidłowego ich wypełnienia oraz terminu i miejsca ich składania, w celu umożliwienia rozliczenia podatku.

Powyższa delegacja została zrealizowana przez wydanie rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wzorów deklaracji podatkowych dla podatku od towarów i usług z dnia 18 czerwca 2015 r. (Dz.U. z 2015 r., poz. 914 ze zm.), obowiązujące od 1 lipca 2015 r.

Zgodnie z załącznikiem nr 4 do ww. rozporządzenia, będącym objaśnieniami do deklaracji dla podatku od towarów i usług (VAT-7, VAT-7K i VAT-7D) w części C. deklaracji rozliczanie podatku należnego, w poz. 10 deklaracji VAT-7(15) wykazuje się wartość dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, zwolnionych od podatku na podstawie ar. 43 lub ar. 82 ustawy. Natomiast w wierszu 6 „Dostawa towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju, opodatkowane stawką 22% albo 23%” w poz. 19 wykazuje się podstawę opodatkowania transakcji opodatkowanych stawką, o której mowa w art. 146a pkt 1 ustawy, tj. stawką 23%, a w poz. 20 – podatek należny od tych transakcji. W wierszu tym wykazuje się również transakcje opodatkowane wg stawki 22% (podstawa opodatkowania i podatek należny), jeżeli zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług w okresie rozliczeniowym, za który składana jest deklaracja, wystąpił taki przypadek, a także uwzględniane są korekty takich transakcji, jeżeli mają wpływ na rozliczenie podatku należnego w okresie, za który składana jest deklaracja.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz zacytowane przepisy należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że jako podatnik zarejestrowany, ale świadczący usługi zwolnione z VAT, zgodnie z art. 99 ust. 7 ustawy o VAT nie będzie miał obowiązku składania deklaracji VAT-7.

Należy zauważyć, że przed dokonaniem pierwszej czynności opodatkowanej – wynajem lokali na cele inne niż mieszkaniowe, zgodnie z art. 96 ust. 5 pkt 1 Wnioskodawca będzie zobowiązany do aktualizacji zgłoszenia. W takim przypadku Wnioskodawca zobowiązany będzie do złożenia deklaracji VAT-7, wykazując odpowiednio:

*   w poz. 10 wartość czynności zwolnionych od podatku VAT
*   w poz. 19 podstawę opodatkowania transakcji opodatkowanych stawką 23%
*   w poz. 20 podatek należny o czynności wykazanych w poz.19.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy do pytania czwartego jest prawidłowe. Należy jednocześnie zaznaczyć, że Wnioskodawca wywodzi prawidłowy skutek prawny odnośnie braku obowiązku składania deklaracji VAT-7 w przypadku świadczenia usług zwolnionych z VAT, jednakże podstawą braku tego obowiązku będzie inna norma prawna niż wskazana przez Wnioskodawcę.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT zawiązanego z lokalem wynajmowanym na cele inne niż mieszkaniowe należy zauważyć, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca ma zamiar prowadzić działalność gospodarczą w przedmiocie najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca nie dokonał jeszcze rejestracji jako podatnik, gdyż jeszcze lokale nie są przygotowane do wynajmu. Gdy Wnioskodawca będzie się rejestrował, wybierze zwolnienie na bazie art. 113 ust. 9, gdyż nie przewiduje, aby w tym roku uzyskał przychód zbliżony do kwoty 150.000,00 pln. W związku z tym Wnioskodawca złoży pisemne zawiadomienie o którym mowa w art. 113 ust. 4. W przypadku wystąpienia najmu na inne cele, Wnioskodawca dokona w fakturze naliczenia podatku VAT.

Jak już wskazano wyżej, Wnioskodawca zarejestrowany jako podatnik VAT zwolniony – na podstawie art. 96 ust. 5 pkt 1 – będzie obowiązany przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży do aktualizacji tego zgłoszenia.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz regulacje wynikające z art. 86 ustawy stwierdzić należy, że w przypadku najmu przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, która to usługa będzie opodatkowana podatkiem VAT – po aktualizacji zgłoszenia, o którym mowa w art. 96 ust. 5 pkt 1 ustawy – Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego uzyskanego przy zakupach usług związanych z tym lokalem. Zostaną bowiem spełnione w takiej sytuacji przesłanki wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zawiązku z art. 88 ust. 4 ustawy o VAT. Wnioskodawca będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a towary i usługi będą związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy do pytania trzeciego jest prawidłowe.

Należy zaznaczyć, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.