Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-142/11/MW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2011-04-29
Teza: Czy małżonkowie podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia w drodze zasiedzenia, w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu?
Słowa kluczowe: cel-cel publiczny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wywłaszczenie; zasiedzenie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 01 lutego 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 01 lutego 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z mężem prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 30 października 2009r. nabyła we wspólności ustawowej z dniem 01 stycznia 2009r. przez zasiedzenie własność nieruchomości o powierzchni 0,1768 ha składającej się z działek nr 1443/7, 5044/14, 5052/6. Działka nr 5052/6 jest zabudowana drewnianym budynkiem mieszkalnym przeznaczonym do rozbiórki, położona w 1/2 części na terenach zabudowy mieszkaniowej, usługowej, wytwórczo-rzemieślniczej i zagrodowej, a w 1/2 położona jest na terenie UP - teren usług publicznych z przeznaczeniem podstawowym pod budynki użyteczności publicznej z zakresu oświaty, nauki, opieki zdrowotnej. Podatek od spadków i darowizn uiszczono w całości.

W dniu 27 grudnia 2010r. wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedali Gminie zabudowaną działkę nr 5052/6 o powierzchni 0,0833 ha za cenę 75.000 zł. Wójt Gminy oświadczył w akcie notarialnym, że nabycie ww. działki następuje z przeznaczeniem na powiększenie terenu szkoły.

Wnioskodawczyni wskazała, iż Gmina usilnie występowała o wykupienie ww. działki w 2010r., gdyż ta decyzja została podjęta na Sesji Rady Gminy i przeznaczona do realizacji w 2010r. Powiększenie terenu szkoły jest niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa uczniom.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy małżonkowie podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (zabudowana działka nr 5052/6 o powierzchni 0,0833 ha) przed upływem 5 lat od nabycia w drodze zasiedzenia, w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu?

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych małżonkowie podlegają zwolnieniu od podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (zabudowana działka nr 5052/6 o powierzchni 0,0833 ha) przed upływem 5 lat od nabycia w drodze zasiedzenia, w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu.

Małżonkowie dokonali sprzedaży zabudowanej działki Gminie pod presją, gdyż ma ona prawo pierwokupu a także wywłaszczenia. Gmina wskazywała na konieczność wykupu działki w 2010r., gdyż ta decyzja została podjęta na Sesji Rady Gminy i przeznaczona do realizacji w 2010r. kierując się dobrem koniecznym, jakim jest zapewnienie bezpieczeństwa uczniom szkoły.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zauważyć należy, iż przedmiot niniejszej interpretacji stanowi odpowiedź na pytanie dotyczące możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez męża wnioskodawczyni ze sprzedaży nieruchomości wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl powyższego, rozstrzygającym faktem odnośnie ewentualnego opodatkowania odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni wraz z mężem prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 30 października 2009r. nabyła przez zasiedzenie z dniem 01 stycznia 2009r. własność nieruchomości o powierzchni 0,1768 ha składającej się z działek nr 1443/7, 5044/14, 5052/6. W dniu 27 grudnia 2010r. wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała Gminie zabudowaną działkę nr 5052/6 o powierzchni 0,0833 ha za cenę 75.000 zł.

Z powyższego wynika, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 01 stycznia 2009r., w związku z powyższym dla oceny skutków prawnopodatkowych sprzedaży tej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2009r.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl natomiast art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

W związku z tym, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnione z podatku zostały przychody uzyskane tytułu:

*   odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami;
*   sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie;
*   sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Wnioskodawczyni wskazała, że nabycie nieruchomości przez Gminę nastąpiło w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu zapewnia określonemu podmiotowi pierwszeństwo kupna rzeczy na wypadek gdyby zobowiązany zawarł umowę sprzedaży z osobą trzecią. Źródłem prawa pierwokupu może być czynność prawna lub ustawa. Przepisy regulujące prawo pierwokupu mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących i nie mogą być modyfikowane przez strony.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na szczególne cele zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z art. 109 ust. 1 tej ustawy, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1.  niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2.  prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3.  nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4.  nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.

Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje gminie. Jest to uprawnienie, z którego gmina może, lecz nie musi skorzystać. Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Zgodnie z art. 110 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109 może nastąpić, jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o treści tej umowy. Stosownie do art. 110 ust. 4 wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który dokonał zawiadomienia. Z chwilą złożenia tego oświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy.

Powyższe przepisy regulują zatem instytucję prawa pierwokupu w ten sposób, że w razie zawarcia przez sprzedawcę zobowiązanego pierwokupem, umowy sprzedaży z osobą trzecią notariusz, przed którym jest zawierana ta umowa ma obowiązek zawiadomić wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, którym przysługuje prawo pierwokupu, o fakcie zawarcia umowy sprzedaży i jej treści. Skorzystanie z prawa pierwokupu oznacza, że wójt, burmistrz lub prezydent miasta składają przed notariuszem oświadczenie, że wykonują prawo pierwokupu. Złożenie oświadczenia ma taki skutek, że między sprzedającym a uprawnionym do prawa pierwokupu powstaje umowa sprzedaży o takiej treści co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta między sprzedającym i osobą trzecią. Podsumowując, o wykonaniu prawa pierwokupu możemy mówić wówczas, kiedy w sytuacji zawarcia przez sprzedającego umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uprzednim zawiadomieniu złożyli oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu przed notariuszem.

Od prawa pierwokupu należy jednak odróżnić inne zbliżone instytucje prawne takie jak: prawo wykupu (uprawniony ma możliwość domagania się od innego podmiotu przeniesienia nań prawa będącego przedmiotem wykupu; wykup nie jest więc związany ze sprzedażą rzeczy przez sprzedawcę osobie trzeciej) oraz pierwszeństwo nabycia (określona kategoria osób otrzymuje pierwszeństwo nabycia w wypadku zbywania rzeczy).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że jeśli istotnie sprzedaż Gminie nieruchomości odbyła się z zachowaniem omówionej procedury, to doszło jak twierdzi wnioskodawczyni do sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu. Jeśli zaś sprzedaż nie odbywała się w opisanym trybie, to w ogóle nie nastąpiła realizacja prawa pierwokupu przez Gminę. Wówczas należałoby rozważyć czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Jak wynika z art. 6 pkt 1 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami celem publicznym w rozumieniu ustawy jest m.in.:

*   wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;
*   budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych.

W myśl natomiast art. 112 ust. 3 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 125 i 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy).

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego.

Analiza zacytowanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prowadzi do wniosku, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

*   nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
*   cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo gdy żaden z nich nie zostanie spełniony, uzyskany przychód korzystał będzie ze zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło co prawda przed upływem 2 lat od daty jej nabycia, jednakże nabycie nieruchomości nastąpiło w drodze zasiedzenia, nie występuje więc cena nabycia nieruchomości. W związku z powyższym nie został spełniony drugi warunek wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła – jak wskazała wnioskodawczyni we wniosku – w związku z realizacją przez Gminę prawa pierwokupu, to przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również w przypadku gdyby sprzedaż nie nastąpiła w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu w opisanym powyżej trybie, to uzyskany przez wnioskodawczynię przychód korzystał będzie ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy jako przychód ze sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

Tym samym stanowisko wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.