Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB1/415-516/08/AP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2008-09-30
Teza: Jak należy opodatkować przychód ze sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym, który wykorzystywany był do celów prowadzonej działalności gospodarczej?
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; nieruchomości-nieruchomość mieszkalna; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; przychód-przychód z działalności gospodarczej; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana F. przedstawione we wniosku z dnia 23 czerwca 2008 r. (data wpływu do tut. Biura – 1 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 1 lipca 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W 2006 r. nabył kamienicę o powierzchni użytkowej około 750 m2 w części przypadającego mu udziału tj. 1/3. Ww. nieruchomość wykorzystywana jest do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Stanowi ona również składnik majątku firmy, od której dokonywane są odpisy amortyzacyjne i zaliczane do kosztów uzyskania przychodów działalności gospodarczej. Przychody uzyskane z najmu lokali rozliczane i dokumentowane są fakturami VAT oraz opodatkowane tzw. 19% podatkiem liniowym. W nieruchomości powyższej o powierzchni użytkowej około 750 m2, znajduje się 11 lokali, trzy lokale mieszkalne są wynajmowane w trybie najmu z czynszem regularnym, jeden lokal mieszkalny jest w posiadaniu właścicieli, a w stosunku do najemcy jednego z lokali mieszkalnych został wydany wyrok eksmisyjny, pozostałą część zajmują lokale użytkowe wynajmowane na podstawie umów cywilnoprawnych. I tak odpowiednio wielkość przybliżona lokali użytkowych to: 80 m2 na parterze, 70 m2 w piwnicach, 130 m2 na pierwszym piętrze. Akt notarialny, na podstawie którego został zakupiony ww. udział zawiera oświadczenie sprzedających, iż jest to budynek mieszkalno-usługowy, nieruchomość położona jest w centrum miasta w terenie skoncentrowanej zabudowy mieszkalno-usługowej. Zakupiony udział wnioskodawcy nie stanowi ściśle określonych, wydzielonych lokali, jest udziałem w całej nieruchomości. Przychody i koszty są rozliczane odpowiednio na każdego ze współwłaścicieli tj. po 1/3 z całości. Koszty to w szczególności: amortyzacja, media, drobne remonty, utrzymanie czystości, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, odsetki od kredytu itp. Wnioskodawca wskazał, iż powierzchnia użytkowa lokali wynosi około 280 m2 pozostała to lokale mieszkalne oraz części wspólne tj. korytarze, klatki schodowe, itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy uzyskane przychody ze zbycia udziału w tej nieruchomości, mogą być zwolnione z podatku, jeżeli zostaną przeznaczone na inne cele mieszkalne, z uwagi na fakt, że nabycie nastąpiło w 2006 r., czyli w trakcie obowiązywania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.?

Zdaniem Wnioskodawcy nabycie nieruchomości nastąpiło przed 1 stycznia 2007 r., a przychód uzyskany z jej zbycia przeznaczony zostanie na inne cele mieszkalne w okresie 2 lat od daty zbycia, co oznacza, iż może skorzystać ze zwolnienia od podatku ponieważ istotny jest cel na jaki przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości zostanie przeznaczony (wg udziału 1/3).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zauważyć należy, iż zgodnie z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z PKOB całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem:

*   powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów,
*   powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych,
*   powierzchni komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Jeżeli zatem w istocie powierzchnia użytkowa (rozumiana jak wskazuje PKOB) opisanego we wniosku budynku wynosi około 750 m w tym około 280 m stanowi powierzchnię usługową, to w świetle ww. przepisów powyższy budynek w całości jest budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt. 1 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. W myśl art. 30e ust. 1 wskazanej powyżej ustawy – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Przy czym w myśl art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Dlatego też zważywszy, iż nabycie wskazanej we wniosku nieruchomości nastąpiło w 2006 r., do jej sprzedaży mają zastosowanie przepisy ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisu powyższego nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat. Przychód z takiego zbycia należy bowiem zaliczyć do przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie natomiast art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Mając na względzie przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy stwierdzić należy, iż przychód ze sprzedaży udziału w nieruchomości będącej budynkiem mieszkalnym, nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Będzie on natomiast stanowił przychód z ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy zawarte w art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.

Powołany wyżej art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. stanowił, iż przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

W takich przypadkach – zgodnie z treścią art. 28 ust. 2 ww. ustawy – podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 28 ust. 2a ww. ustawy, zasada powyższa nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Ze zwolnienia od podatku będzie również korzystał - zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy – przychód, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa powyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26 b ww. ustawy, w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. (art. 21 ust. 2a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.).

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - e) ww. ustawy ma charakter zamknięty - jest to wyliczenie enumeratywne. Powyższe oznacza, iż aby skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wydatkować można tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe wymienione w powyższym katalogu.

Reasumując, po przeanalizowaniu przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzić należy, iż jeżeli przychód uzyskany zostanie ze sprzedaży udziału w budynku mieszkalnym to w części wydatkowanej w okresie 2 lat od daty zbycia na jeden z celów wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego, pod warunkiem złożenia przez wnioskodawcę oświadczenia, o którym mowa w art. 28 ust. 2a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku. Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione ww. warunki, to w myśl art. 28 ust. 3 ww. ustawy, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

*   od terminu płatności określonego w art. 28 ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
*   począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru, tj. PIT-23 (art. 28 ust. 4 ww. ustawy). Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 w/w. ustawy).

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008 r.

W związku z powyższym tut. organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008 r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.