Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-1.4011.44.2023.1.DJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-03-16
Teza: Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości - ustalenie ceny nabycia.
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia; nieruchomości-zbycie nieruchomości; spadek
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22-ust. 6c

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
=====================================================

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

18 stycznia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 13 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

(\`(...)\`) 1984 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w (\`(...)\`) została zawarta przez Pana i Pana żonę transakcja kupna zabudowanej nieruchomości położonej w (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) prowadzi (…). Sprzedającymi były osoby fizyczne. Wartość nieruchomości ustalono na (…) zł i kwota ta została przekazana sprzedającym w dniu zawarcia umowy i podpisania aktu notarialnego. Akt notarialny miał klauzulę aktu warunkowego wobec prawa pierwokupu nieruchomości przez Prezydenta Miasta (\`(...)\`). Prezydent Miasta (\`(...)\`) nie skorzystał z prawa pierwokupu. Nie zostało jednak przeniesione prawo własności na rzecz nowych właścicieli. Powodem, dla którego nastąpiła zwłoka w tej czynności (…).

Nie mając świadomości z tego faktu i w dobrej wierze posługując się aktem notarialnym podejmował Pan z małżonką wszystkie czynności jak właściciel, w tym opłacał Pan podatek od nieruchomości. Ponadto przedstawiał Pan akt notarialny w sytuacjach tego wymagających, np. przy zabezpieczeniu kredytu bankowego. Nieruchomość nie była wykorzystywana i nie służyła w prowadzeniu działalności gospodarczej (prowadzona przez Pana działalność gospodarcza to (…)).

W roku 2015 postanowili Państwo (tj. Pan z żoną) sprzedać nieruchomość i wówczas okazało się, że w księdze wieczystej nieruchomości widnieją nadal nazwiska poprzednich właścicieli. W dniu (…) 2016 r. w Kancelarii Notarialnej w (\`(...)\`) został sporządzony notarialny akt przeniesienia własności. Cena nabycia pozostała bez zmiany, gdyż całkowita kwota została zapłacona w roku 1984 r.

Nieruchomość została sprzedana w 2018 r., sprzedaż nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

Nie podejmował Pan żadnych aktywnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości. Kupujący zgłosił się do Państwa z ofertą jej zakupu.

Nieruchomość była nieruchomością mieszkalną z budynkiem gospodarczym. Do 1997 r. służyła dla celów mieszkaniowych, a następnie od miesiąca stycznia 1998 r. do dnia sprzedaży była wynajmowana.

W zakresie przychodu uzyskanego ze sprzedaży tej nieruchomości składał Pan wniosek o indywidualną interpretację dotyczącą kosztów nabycia w kwocie ustalonej przez notariusza dla celów sporządzenia podatku od czynności cywilnoprawnych i otrzymał Pan odpowiedź negatywną.

Niniejszy wniosek związany jest z pytaniem, dotyczącym ustalenia ceny nabycia nieruchomości, za którą zapłacona została pełna kwota w roku 1984 w kontekście możliwości ustalenia ceny nabycia poprzez jej waloryzację lub poprzez wycenę przeprowadzoną przez rzeczoznawcę majątkowego.

W końcowej konkluzji wyroku WSA (…) wskazano, iż:

„We wniosku o wydanie interpretacji ani w odpowiedzi na wezwanie organu o uzupełnienie tego wniosku, nie zapytano się natomiast o to, czy cena nabycia nieruchomości podlega waloryzacji w oparciu o art. 22 ust. 6f u.p.d.o.f. i czy wyliczona przez skarżącego na podstawie tego przepisu kwota \[\`(...)\`\] zł jest prawidłowa, jak i zapytano się o to, czy w przedstawionym stanie faktycznym znajduje zastosowanie art. 19 ust. 1 i ust. 4 u.p.d.o.f.”

Dlatego Pana zdaniem zasadne jest wystąpienie z zapytaniem dotyczącym ustalania ceny nabycia nieruchomości z uwzględnieniem jej waloryzacji (lub ustalania jej przez rzeczoznawcę).

### Pytanie

Czy cena nabycia nieruchomości, tj. kwota zapłacona w 1984 r. stanowiąca koszt uzyskania przychodu przy jej zbyciu podlega waloryzacji czy też powinna zostać ona ustalona przez rzeczoznawcę?

### Pana stanowisko w sprawie

Cena nabycia nieruchomości podlega waloryzacji, a w przypadku braku możliwości waloryzacji cena nabycia winna zostać ustalona poprzez rzeczoznawcę majątkowego, który ustali tę wartość na dzień (…) 2016 r., tj. na dzień sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność.

Uzasadnienie:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) pdof podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2.

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 22 ust. 6c pdof koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski”.

Stosownie więc do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, wskazać należy, że wpłata dokonana na zakup nieruchomości w kwocie (…) zł jest wydatkiem bezpośrednio związanym z nabyciem nieruchomości, a to oznacza, że wydatek podlega waloryzacji na podstawie art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stwierdza, bowiem, że koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski”. Celem wprowadzenia powyższego przepisu było dostrzeżenie przez ustawodawcę konieczności urealnienia faktycznego kosztu nabycia, który w przypadku następujących przemian (np. inflacja, zmiana systemu politycznego i gospodarczego czy denominacja złotego), jest nieadekwatny do faktycznie poniesionego obciążenia. Bezsprzecznie bowiem w Pana sprawie należy urealnić wartość poniesionego wydatku na nabycie nieruchomości.

Tym samym, mając na uwadze zapis art. 22 ust. 6c ustawy w powiązaniu z art. 22 ust. 6f pdof winien Pan dokonać waloryzacji, gdyż przyjmując za kwotę nabycia nieruchomości (…) starych złotych należało od kwoty zapłaconej w 1984 r. dokonać waloryzacji za lata 1984-2018 wg wskaźników określonych w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeśli natomiast odpowiedź na powyższe pytanie jest przecząca i przepisy dotyczące waloryzacji należy pominąć to wartość nieruchomości winna zostać ustalona na podstawie ceny rynkowej w roku 2016 ustalonej przez biegłego rzeczoznawcę, gdyż w przypadku gdy nie można ustalić ceny z uwagi na upływ czasu i denominację to wartość nabycia należy wyliczyć przy uwzględnieniu opinii biegłego.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z tym przepisem, w sytuacji gdy nieruchomość sprzedana zostaje przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i gdy sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż ta stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy.

Moment nabycia nieruchomości w rozumieniu zacytowanego wyżej przepisu niewątpliwie związany jest z przeniesieniem prawa własności i również w prawie podatkowym musi być określony zgodnie z normami prawa rzeczowego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

W myśl art. 156 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Z kolei art. 157 § 2 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Stosownie zaś do art. 158 Kodeksu cywilnego:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zatem dla skutecznego nabycia rozumianego jako przeniesienie prawa własności nieruchomości prawo cywilne przewiduje szczególną formę jaką jest forma aktu notarialnego.

Natomiast przepis art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, iż:

Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiący, że

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.

Z treści tego przepisu wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron jest zatem niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że (\`(...)\`)1984 r. w Państwowym Biurze Notarialnym została zawarta warunkowa umowa sprzedaży, w wyniku której Sprzedający sprzedali Panu oraz małżonce zabudowaną nieruchomość, za cenę (…) zł. Umowa sprzedaży została zawarta pod warunkiem, że Prezydent Miasta (\`(...)\`) nie skorzysta z prawa pierwokupu. Dopiero w dniu (…) 2016 r. został sporządzony notarialny akt przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomość została sprzedana w 2018 r.

W świetle przedstawionego opisu oraz powołanych przepisów Kodeksu cywilnego należy uznać, że nabycie ww. nieruchomości nastąpiło w 2016 r., tj. w dacie dokonania definitywnego przeniesienia własności nieruchomości.

W konsekwencji, odpłatne zbycie nieruchomości w 2018 r. - dokonane przed upływem okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, tj. licząc od 2016 r. - stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Z kolei w świetle art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie zaś z art. 19 ust. 4 komentowanej ustawy:

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Tak obliczony przychód pomniejsza się następnie o koszty uzyskania przychodu – w celu ustalenia dochodu, który jest podstawą opodatkowania.

Określenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przedmiotowej sprawie nieruchomość została nabyta odpłatnie. Wobec czego wskazać należy, że zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei art. 22 ust. 6e ww. ustawy wskazuje, że:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z zacytowanych powyżej przepisów w sposób jednoznaczny wynika, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć udokumentowane koszty nabycia.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie, której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego, czy zakup ten jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na zakup nieruchomości pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca takie wydatki poniósł.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 25 października 2022 r. sygn. akt I SA/Bd 470/22 (orzeczenie prawomocne), w którym skład orzekający wywiódł co następuje:

(…) Trzeba zauważyć, że zawarty w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. zwrot „udokumentowane koszty nabycia” nie ma na gruncie prawa podatkowego legalnej definicji. W takiej sytuacji pierwszeństwo będzie miała wykładnia literalna tego pojęcia, a zwłaszcza dokonana w oparciu o potoczne (słownikowe) znaczenie użytego zwrotu. Sięgając więc do słownika języka polskiego stwierdzić należy, że koszt w rozumieniu języka polskiego to "suma pieniędzy wydatkowana na kupno lub opłacenie czegoś; nakład pieniężny na określony cel; wartość, cena, np. koszt samochodu" (por. M. Szymczak (red.), Słownik języka polskiego, Warszawa 1978, tom I, str. 1025). Kosztem nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe. Należy też zauważyć, że wyrażenie „udokumentowane koszty nabycia” nie może być rozumiane inaczej, jak tylko w ten sposób, że koszty udokumentowane to takie, których poniesienie stwierdzone jest stosownym dokumentem. Koszty zatem nie mogą wynikać z innych dowodów, nie mogą też być szacowane czy określane w inny sposób. Udokumentowane koszty nabycia, nie są to więc koszty jakie można ustalać w dowolny sposób. Nie może również budzić wątpliwości, że pojęcie „udokumentowane koszty nabycia” powinno być rozumiane jako faktyczne poniesienie wydatku. Należy też zauważyć, że przepis ten formułuje zamknięty katalog, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż w nim wymienione (por. wyrok NSA z dnia 26 lutego 2020 r., sygn. akt II FSK 745/18 i przytoczone w nim orzecznictwo sądowe).

Biorąc pod uwagę ww. przepisy oraz opisany we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia ww. nieruchomości -w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest cena faktycznie przez Pana zapłacona w 1984 r.

Ustalając koszty nabycia powinien Pan mieć na uwadze zapisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o denominacji złotego (Dz. U. z 1994 r. Nr 84 poz. 386 ze zm.).

Reasumując, z uwagi na fakt, że nieruchomość została nabyta przez Pana i Pana żonę na własność w 2016 r., natomiast jej zbycia dokonali Państwo w 2018 r., zbycie to stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym podlega dochód uzyskany z przedmiotowego zbycia, ustalony zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy może Pan zaliczyć zapłaconą przez Pana w 1984 r. cenę za nabycie nieruchomości, mając na względzie uregulowania zawarte w ustawie o denominacji złotego.

Wątpliwość Pana budzi kwestia, czy cena nabycia nieruchomości, tj. kwota zapłacona w 1984 r. stanowiąca koszt uzyskania przychodu przy jej zbyciu podlega waloryzacji, czy też powinna zostać ona ustalona przez rzeczoznawcę.

Pana zdaniem: _mając na uwadze zapis art. 22 ust. 6c ustawy w powiązaniu z art. 22 ust. 6f pdof winien Pan dokonać waloryzacji, gdyż przyjmując za kwotę nabycia nieruchomości (…) starych złotych należało od kwoty zapłaconej w 1984 r. dokonać waloryzacji za lata 1984-2018 wg wskaźników określonych w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli natomiast odpowiedź na powyższe pytanie jest przecząca i przepisy dotyczące waloryzacji należy pominąć to wartość nieruchomości winna zostać ustalona na podstawie ceny rynkowej w roku 2016 ustalonej przez biegłego rzeczoznawcę._

Rozpatrując zatem możliwość waloryzacji przez Pana ww. poniesionych kosztów, należy wskazać, że w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów ogłaszany jest w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski” - do 15 października każdego roku (za pierwsze trzy kwartały w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego).

Dokonując literalnej wykładni normy prawnej określonej w art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazać należy, że przepis ten posługuje się zwrotem „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c”, z powyższego zwrotu wynika jednoznacznie, że podstawą podwyższenia w niniejszej sprawie może być więc - będący przedmiotem Pana zapytania - koszt nabycia przez Pana nieruchomości. Podstawę waloryzacji w niniejszej sprawie stanowi zatem wynikająca z umowy sprzedaży cena jaką Pan zapłacił nabywając zabudowaną nieruchomość powiększona o wydatki notarialne, czyli wydatki ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości (pod warunkiem, że w istocie Pan takie wydatki poniósł).

W konsekwencji, Pana stanowisko, zgodnie z którym cena nabycia podlega waloryzacji należy uznać za prawidłowe. Jednakże nie można zgodzić się z Pana twierdzeniem, że waloryzacji należy dokonać za lata 1984-2018.

Z zacytowanego bowiem wyżej art. 22 ust. 6f ww. ustawy wynika, że podwyższenia dokonuje się począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Podwyższenia nie dokonuje się o wskaźnik ogłoszony w roku nabycia oraz w roku zbycia.

Zatem, skoro jak wynika z wniosku nieruchomość została nabyta w 2016 roku, a jej zbycie nastąpiło w 2018 roku, to zasadność podwyższenia kosztów nabycia zabudowanej nieruchomości należy rozpatrywać tylko w odniesieniu do roku 2017.

Zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 12 października 2017 r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów 2017 r. (M. P. z 2017 r., poz. 940), ogłasza się, że wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I-III kwartału 2017 r. w stosunku do I-III kwartału 2016 r. wyniósł 101,9 (wzrost cen o 1,9 %);

**Zatem, może Pan dokonać podwyższenia kosztów nabycia zgodnie z ww. przepisem art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ale tylko za 2017 rok.**

Wobec powyższego Pana stanowisko – mimo, że ma Pan rację, twierdząc że cena nabycia nieruchomości, stanowiąca koszt uzyskania przychodu przy jej zbyciu podlega waloryzacji – jednakże w związku z błędnym Pana uzasadnieniem, że _(…)_ _należało od kwoty zapłaconej w 1984 r. dokonać waloryzacji za lata 1984-2018 (…),_ a nie jak wywiedziono wyżej tylko za 2017 rok _\-_ uznano w całości za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto zauważyć należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, ponieważ do postępowania w sprawie wydania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego nie mają zastosowania przepisy o postępowaniu podatkowym, a postępowanie dowodowe jest częścią postępowania podatkowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) jest sam przepis prawa. Należy więc podkreślić, że w toku postępowania w sprawie wydania interpretacji upoważniony organ nie przeprowadza jakiegokolwiek postępowania dowodowego. To na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku ewentualnego postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. W rezultacie, w wydanej interpretacji upoważniony Organ nie może wskazać Panu, czy cena nabycia nieruchomości powinna zostać ustalona przez rzeczoznawcę, bowiem kwestia ta nie leży w zakresie uprawnień przysługujących tutejszemu organowi, zakreślonych przepisami art. 14h ustawy Ordynacji podatkowej. Wskazać należy, że kwestie zakreślone przepisami art. 19 ust. 1, czy art. 19 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do których nawiązuje Pan w opisie stanu faktycznego przywołując fragment wyroku WSA należą do zakresu kompetencji organu podatkowego (urzędu skarbowego). Zatem organ interpretacyjny nie może wkraczać w kompetencje zastrzeżone dla innych organów (w tym urzędu skarbowego), bowiem nie ma doń takiego prawa.

Z uwagi na to, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, został złożony przez Pana jako jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży w 2018 r., zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla drugiego współwłaściciela (Pana żony). Współwłaściciel ww. nieruchomości, chcąc uzyskać interpretację indywidualną w swojej sprawie powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie – spełniającym wszystkie niezbędne wymogi formalne, o których mowa w ustawie Ordynacja podatkowa.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).