Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.150.2025.4.DR
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-18
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie
    skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo
    – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 czerwca 2025 r. (wpływ 18 czerwca 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji
    Wnioskodawca (A SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ SPÓŁKA
    KOMANDYTOWA) jest spółką z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”),
    zarejestrowaną na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT
    czynny. Kupujący będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik
    VAT czynny na planowaną datę Transakcji (zdefiniowana poniżej).
    Na potrzeby niniejszego wniosku M. N. zwany będzie dalej: „Sprzedający”. Sprzedający jest
    osobą fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) (dalej:
    „Przedsiębiorstwo Sprzedającego”) i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o
    Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”). Zgodnie z treścią
    wpisu do CEIDG przeważającą działalnością gospodarczą Sprzedającego jest transport
    drogowy towarów.
    Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o
    VAT.
    Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i
    będzie również zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny na
    planowaną datę Transakcji.
    W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani
    „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.
    W dniu 8 lipca 2020 r. Sprzedający zawarł z Wnioskodawcą umowę, w której Sprzedający i
    Wnioskodawca zobowiązali się podjąć współpracę w zakresie działań zmierzających do
    zwrotu na rzecz Sprzedającego nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze
    ewidencyjnym (...) położonej w miejscowości (...) (dalej: „Działka nr (...)”) oraz jej sprzedaży
    przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy lub podmiotu wskazanego przez
    Wnioskodawcę (dalej: „Umowa o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (...)”).
    W tym miejscy Strony wyjaśniają, że Działka nr (...) była wcześniej własnością
    Sprzedającego. Działka nr (...) została następnie nabyta na rzecz Gminy (...) na cel
    publiczny wymieniony w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
    nieruchomościami (dalej: „Ustawa o gospodarce nieruchomościami”), tj. pod budowę
    oczyszczalni ścieków.
    W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (...) Wnioskodawca zobowiązał
    się podjąć wszelkie starania, aby zapewnić Sprzedającemu nieodpłatnie wsparcie prawne
    w zakresie dochodzenia zwrotu Działki nr (...) na każdym etapie postępowania przed
    wszelkimi organami administracji publicznej, tak aby Sprzedający nie musiał angażować
    się osobiście w proces zwrotu Działki nr (...), w tym:
    i. przygotowanie wszelkich pism, zawiadomień, powiadomień, wniosków związanych z
      dochodzeniem zwrotu Działki nr (...);
    ii. reprezentowanie Sprzedającego przez profesjonalnych doradców prawnych w
      postępowaniach przed wszelkimi organami administracji publicznej we wszelkich
      sprawach i postępowaniach związanych z dochodzeniem zwrotu Działki nr (...) na
      każdym ich etapie;
    iii. pełne wsparcie w zakresie wszelkich innych czynności związanych ze zwrotem Działki nr
      (...).
    W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (...), Sprzedający zobowiązał się
    do zawarcia z Wnioskodawcą lub podmiotem wskazanym przez Wnioskodawcę
    przedwstępnej umowy sprzedaży Działki nr (...), na mocy której Sprzedający zobowiąże się
    do zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia Działki nr (...) wolnej od wszelkich obciążeń na
    rzecz Wnioskodawcy lub podmiotu wskazanego przez Wnioskodawcę.

    Jednocześnie, Wnioskodawca wyjaśnia, że Działka nr (...) została podzielona. W rezultacie
    wspomnianego podziału z Działki nr (...) zostały wydzielone następujące działki gruntu:
    i. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...) (stanowiące zdefiniowaną poniżej
      Nieruchomość), które będą przedmiotem Transakcji, oraz
    ii. działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...), która nie będzie przedmiotem Transakcji.
    Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Wnioskodawca wskazuje, że ilekroć w dalszej części
    niniejszego wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to działki gruntu o
    numerach ewidencyjnych (...) oraz (...).
    W wykonaniu zobowiązań z Umowy o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (...),
    Sprzedający planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży ze wskazanym przez
    Wnioskodawcę podmiotem (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia
    umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości składającej
    się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...), położonych w miejscowości
    (...) (dalej: „Księga wieczysta”) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).
    Dla uniknięcia wątpliwości Strony wyjaśniają, że pomimo podziału Działki nr (...) w
    rezultacie, którego wydzielone zostały działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) i (...)
    oraz (...), na datę złożenia niniejszego wniosku w Księdze wieczystej ujawniona jest nadal
    Działka nr (...).
    W niniejszym stanie faktycznym rozważane jest zdarzenie przyszłe gdzie Sprzedający
    zawrą z Kupującym Umowę Sprzedaży na warunkach przewidzianych w Umowie
    Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych. Zawarcie przez Kupującego Umowy
    Sprzedaży ze Sprzedającymi może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia
    praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej.
    Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana
    będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.
    Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne
    obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu
    przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725, ze
    zm., dalej: „Prawo budowlane”).
    Jednocześnie, na działce o numerze ewidencyjnym (...) wchodzącej w skład Nieruchomości
    znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) rów melioracyjny.
    Strony wyjaśniają, że wspomniany rów melioracyjny nie został wzniesiony z użyciem
    wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie wykop.
    Nieruchomość nie jest (i nie będzie na planowaną datę Transakcji) ogrodzona.
    Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
    zatwierdzonym uchwałą (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
    przestrzennego części terenów położonych (...) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym:
    i. działka o numerze ewidencyjnym (...) wchodząca w skład Nieruchomości położona jest
      na terenach dróg publicznych klasy dojazdowej, oznaczonych na rysunku planu
      symbolem 1KD-D;
    ii. działka o numerze ewidencyjnym (...) wchodząca w skład Nieruchomości położona jest
      na terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów,
      oznaczonych na rysunku planu symbolem 1U/P.
    2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości
    Na datę złożenia niniejszego wniosku, działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości
    nie zostały jeszcze nabyte przez Sprzedającego.

    Jak zostało wskazane powyżej, Działka nr (...) była wcześniej własnością Sprzedającego.
    Działka nr (...) została następnie nabyta na rzecz Gminy (...) na cel publiczny wymieniony w
    art. 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. pod budowę oczyszczalni ścieków.
    W dniu 9 grudnia 2020 r. Sprzedający reprezentowany przez profesjonalnego
    pełnomocnika wystąpił do Starosty (...) z wnioskiem o zwrot Działki nr (...) (dalej: „Wniosek
    o zwrot Działki nr (...)”).
    W dniu 13 września 2024 r. Starosta (...) wydał decyzję, w której orzekł w szczególności o:
    i. odmowie zwrotu działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) – z uwagi m.in. na
      okoliczność, że stanowi ona część drogi publicznej, oraz
    ii. zwrocie na rzecz Sprzedającego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości,
      (dalej: „Decyzja o zwrocie Nieruchomości”).
    Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że na datę złożenia niniejszego wniosku wspomniana
    Decyzja o zwrocie Nieruchomości nie jest ostateczna, gdyż zarówno Gmina (...), jak i
    Sprzedający reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika złożyli odwołanie od
    Decyzji o zwrocie Nieruchomości (dalej: „Odwołanie od Decyzji o zwrocie Nieruchomości”).
    Na potrzeby niniejszego wniosku Strony zakładają, że na podstawie ostatecznej Decyzji o
    zwrocie Nieruchomości dojdzie do zwrotu Nieruchomości na rzecz Sprzedającego przez
    Gminę (...) (dalej: „Zwrot Nieruchomości na rzecz Sprzedającego”).
    Po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego Nieruchomość będzie stanowiła
    majątek prywatny Sprzedającego.
    Ponadto, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego Nieruchomość będzie
    stanowiła majątek osobisty Sprzedającego.
    Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie
    wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach
    działalności gospodarczej. Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz
    Sprzedającego, nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej
    działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie będzie wykorzystywana
    przez Sprzedającego do prowadzenia przez niego Przedsiębiorstwa Sprzedającego.
    Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie
    wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od
    podatku VAT.
    Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego, nie będzie
    przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze (z
    zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej). Jednocześnie, nie jest wykluczone, że w związku z
    planowaną Transakcją Nieruchomość, po Zwrocie Nieruchomości na rzecz Sprzedającego,
    będzie przedmiotem umowy dzierżawy, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a
    Kupującym lub podmiotem trzecim (dalej: „Umowa dzierżawy”). Przy czym nie jest
    wykluczone, że w oparciu o postanowienia wspomnianej wyżej Umowy dzierżawy (o ile
    taka umowa zostanie zawarta), Sprzedający udzieli dzierżawcy określonych praw, w tym
    do występowania z wnioskami i uzyskiwania określonych zgód, zezwoleń, pozwoleń czy
    warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub Inwestycji (w szczególności
    pozwolenia na budowę).
    W przypadku w którym Umowa dzierżawy zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającymi a
    podmiotem trzecim, nie można wykluczyć, że wspomniana Umowa dzierżawy nie zostanie
    rozwiązana na datę Transakcji. W takim przypadku Kupujący wstąpi z mocy prawa (tj. na
    podstawie art. 678 § 1 w zw. z art. 694 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.
    j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.) w stosunek dzierżawy wynikający ze wspomnianej
    Umowy dzierżawy w miejsce Sprzedających.

    W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Nieruchomości Sprzedający zobowiązał
    się:
    i. udzielić osobom wskazanym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa (w formie i treści
      wskazanej przez Wnioskodawcę) do reprezentowania Sprzedającego w
      postępowaniach o zwrot Działki nr (...) na rzecz Sprzedającego (dalej: „Pełnomocnictwo
      w postępowaniach o zwrot Działki nr (...) na rzecz Sprzedającego”);
    ii. podejmować wszelkie czynności wskazane przez Wnioskodawcę lub osoby wskazane
      przez Wnioskodawcę w celu zwrotu Działki nr (...) na rzecz Sprzedającego;
    iii. udzielić wszelkich informacji wskazanych przez Wnioskodawcę lub osoby wskazane
      przez Wnioskodawcę niezbędnych w toku postępowań o zwrot Działki nr (...) na rzecz
      Sprzedającego. Strony wyjaśniają, że Sprzedający udzielił osobom wskazanym przez
      Wnioskodawcę wspomnianego Pełnomocnictwa w postępowaniach o zwrot Działki nr
      (...) na rzecz Sprzedającego, w oparciu o które profesjonalni pełnomocnicy działając w
      imieniu Sprzedającego podjęli m.in. takie działania jak złożenie Wniosku o zwrot
      Działki nr (...) oraz złożenie Odwołania od Decyzji o zwrocie Nieruchomości, o których
      mowa powyżej.
    Jednocześnie, mając na uwadze planowane działania związane z realizacją Inwestycji
    (zdefiniowanej poniżej) na Nieruchomości, istnieje możliwość, że Sprzedający wyrazi zgodę
    na dysponowanie przez Kupującego lub podmiot wskazany przez Kupującego
    Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na
    podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w
    imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w
    zakresie:
    1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii
      elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci
      (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej
      Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych,
    2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii,
      ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji
      inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę
      oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz
      niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,
    3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele
      budowlane;
    (dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).
    Z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę
    złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej
    ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na
    dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.
    Może okazać się również, że na planowaną datę Transakcji Zgoda na dysponowanie
    Nieruchomością na cele budowlane nie zostanie udzielona przez Sprzedających na rzecz
    Kupującego lub podmiotu wskazanego przez Kupującego.
    Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzieli
    pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego lub inny
    podmiot, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia
    Transakcji, tj. do:
    1) przeglądania akt załączonych do księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, w
      tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów
      dokumentów uprzednio prowadzonych dla działek wchodzących w skład

      Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć
      dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i
      zbiorów dokumentów;
    2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów i
      zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;
    3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania
      wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;
    4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i
      samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych
      postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości
      oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
      przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;
    5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich
      oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w
      szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji
      zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa; (dalej: „Pełnomocnictwo”).
    Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań
    marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży
    Nieruchomości.
    Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
    3. Zakres Transakcji
    W ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego
    Nieruchomości za określoną cenę.
    Jednocześnie, jeżeli określone przenoszalne zgodnie z przepisami prawa pozwolenia,
    opinie, zgody czy warunki techniczne dotyczące Nieruchomości lub Inwestycji (w
    szczególności pozwolenie na budowę) zostały lub zostaną wydane na Sprzedającego przed
    datą Transakcji, planowane jest przeniesienie ich na Kupującego lub podmiot wskazany
    przez Kupującego. Przy czym Strony wskazują, że przeniesienie przez Sprzedającego
    takich pozwoleń, opinii, zgód czy warunków technicznych dotyczących Nieruchomości lub
    Inwestycji mogło lub może nastąpić zarówno przed zawarciem przez Strony Umowy
    Sprzedaży, równolegle do Umowy Sprzedaży, lub po zawarciu przez Strony Umowy
    Sprzedaży.
    4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji
    Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący
    planuje odsprzedać Nieruchomość lub zrealizować na Nieruchomości oraz na sąsiednich
    działkach gruntu inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku lub budynków
    dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz
    niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową (dalej: „Inwestycja”). Kupujący
    nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.
    5. Inne okoliczności Transakcji
    Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego.
    Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści
    uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i
    usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę
    Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

## Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
    Państwa stanowisko w sprawie
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).
    Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 4
    Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać
    opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. W rezultacie, w
    takim wypadku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie wyłączona w całości
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt
    1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.
    Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż
    umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i
    usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a)
    Ustawy o PCC znajdzie zastosowanie w przypadku sprzedaży Nieruchomości w ramach
    Transakcji i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie
    opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
    b) innych praw majątkowych − 1%.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
    a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
      umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
      nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
      tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      – umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
      albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
      prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca
      postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
      – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający zawarł z Państwem umowę, w której Sprzedający i
    Państwo zobowiązali się podjąć współpracę w zakresie działań zmierzających do zwrotu
    na rzecz Sprzedającego nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze
    ewidencyjnym (...) oraz jej sprzedaży przez Sprzedającego na Państwa rzecz lub podmiotu
    wskazanego przez Państwa. W Umowie o współpracy w zakresie odzyskania Działki nr (...),
    Sprzedający zobowiązał się do zawarcia z Państwem lub podmiotem wskazanym przez
    Państwa przedwstępnej umowy sprzedaży Działki nr (...), na mocy której Sprzedający

    zobowiąże się do zawarcia umowy przyrzeczonej zbycia Działki nr (...) wolnej od wszelkich
    obciążeń na rzecz Państwa lub podmiotu wskazanego przez Państwa. Działka nr (...)
    została podzielona. W rezultacie zostały wydzielone następujące działki gruntu:
    i. działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...) (stanowiące Nieruchomość), które
      będą przedmiotem Transakcji, oraz
    ii. działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...), która nie będzie przedmiotem Transakcji.
    Wskazali Państwo, że ilekroć we wniosku jest mowa o Nieruchomości, rozumie się przez to
    działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...). Na Nieruchomości nie znajdują się
    (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane, które mogłyby
    stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca
    1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725, ze zm., dalej: „Prawo budowlane”).
    Jednocześnie, na działce o numerze ewidencyjnym (...) wchodzącej w skład Nieruchomości
    znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę Transakcji) rów melioracyjny. Rów
    melioracyjny nie został wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych, a stanowi jedynie
    wykop.
    Jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga
    kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od
    towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla
    ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować
    wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na
    podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W interpretacji indywidualnej z 18 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.370.2025.4.MSO,
    wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji
    Skarbowej stwierdził, że „(...) sprzedaż Nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki
    nr (...) i (...), będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa
    towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
    (...) Wobec uznania, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała
    opodatkowaniu VAT, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna być
    opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze
    zwolnień od podatku VAT, o których mowa w art. art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 Ustawy o VAT.”.
    A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w
    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży
    będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym
    samym na Kupującym – Państwu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od
    czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 18 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.370.2025.4.MSO.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
      zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
      interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
    ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.