Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.171.2020.4.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-11-27
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości w przypadku gdy transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 14 sierpnia 2020 r. (data wpływu 19 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym 3 listopada 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 19 sierpnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 22 października 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.438.2020.2.MAT, 0111-KDIB2-2.4014.171.2020.3.MM, wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 3 listopada 2020 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa będąca Wnioskodawcą (dalej: Kupujący) jest spółką komandytową działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) i nie korzysta ze zwolnień podmiotowych w zakresie tego podatku.

Pan Y oraz Pani Z (dalej: Sprzedający) to osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Sprzedający nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Sprzedający prowadzili działalność gospodarczą jako wspólnicy spółki cywilnej od 1995 r. do dnia 30 września 2016 r. Ponadto Pan Y w latach 2017-2019 (do dnia 3 kwietnia 2019 r.) prowadził jednoosobową działalność gospodarczą.

W toku prowadzonej działalności Wnioskodawca poszukuje gruntów w perspektywicznych lokalizacjach, na których możliwa byłaby efektywna realizacja projektu deweloperskiego.

Sprzedający są współwłaścicielami, w udziałach po 1/2 części zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr …, sąsiadującej bezpośrednio z nieruchomością opisaną poniżej, będącą przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną.

Sprzedający prowadzą z Miastem rokowania w sprawie uzgodnienia warunków sprzedaży w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, w trybie bezprzetargowym, niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami … i … (dalej: Nieruchomość).

Zarządzenie nr …/2019 Prezydenta Miasta z dnia 4 stycznia 2019 r. w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w trybie bezprzetargowym nieruchomości położonej w (…) w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej wraz z wykazem nr …/2019, stanowiącym załącznik do zarządzenia określają warunki nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi przedmiotu najmu, ani przedmiotu jakichkolwiek umów zawieranych z osobami trzecimi, za wyjątkiem umów dotyczących utrzymania nieruchomości (umowa na odbiór odpadów komunalnych). Nie była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie toczą się żadne postępowania.

Nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym – nieodpłatną i nieokreśloną w czasie służebnością gruntową polegająca na prawie przejścia i przejazdu.

Na Nieruchomości brak jest budynków. Znajdują się na niej jedynie naniesienia niebudynkowe (sieci energetyczne, kanalizacja i sieć wodna, chodnik), stanowiące części składowe gruntu. Spółka planuje inwestycję deweloperską na przedmiotowym gruncie, wobec czego wszelkie istniejące naniesienia zostaną usunięte, a tym samym pozostają bez znaczenia z punktu widzenia planowanej transakcji.

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), który określa warunki jej zabudowy oraz użytkowania.

W związku z zainteresowaniem Kupującego nabyciem Nieruchomości, Wnioskodawca oraz Sprzedający podpisali list intencyjny, w którym ustalili ramowe warunki współpracy, w ramach których w dobrej wierze będą prowadzić negocjacje celem sfinalizowania sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z treścią listu intencyjnego strony transakcji przed podpisaniem umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, planują wpłatę zadatku, a następnie, po podpisaniu umowy sprzedaży, zapłatę pozostałej części ceny. Zadatek ma zostać przeznaczony na zakup działek miejskich .. i .. stanowiących łącznie Nieruchomość.

Nieruchomość wraz z należącą obecnie do Sprzedających działką ewidencyjną nr .., zostaną nabyte przez spółkę kapitałową, którą założy Wnioskodawca jako udziałowiec.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Analizowane nabycie Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, w związku z czym zastosowanie znajdzie przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z uwagi na fakt, iż zaprezentowana w opisie zdarzenia przyszłego transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług została wydana odrębna interpretacja z 26 listopada 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.438.2020.3.MAT.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2.  innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że Wnioskodawca – spółka komandytowa – założy spółkę kapitałową, która następnie kupi od Pana Y i Pani Z nieruchomość stanowiącą działki oznaczone w ewidencji gruntów numerami … i …. Na nieruchomości brak jest budynków. Znajdują się na niej jedynie naniesienia niebudynkowe (sieci energetyczne, kanalizacja i sieć wodna, chodnik), stanowiące części składowe gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 listopada 2020 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.438.2020.2.MAT wydanej dla Wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „W konsekwencji nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany. Znajdująca się na Nieruchomości budowla pomimo faktu, że znajduje się w ocenie Wnioskodawcy w złym stanie technicznym zmienia klasyfikację gruntu jako gruntu zabudowanego. Zatem w przedmiotowym przypadku należy przeanalizować przepisy odnoszące się do kwestii opodatkowania gruntu zabudowanego.

(…) sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) Końcowo należy wskazać, że Kupujący oraz Sprzedający mają prawo przed dniem dokonania dostawy przedmiotu transakcji złożyć do właściwego naczelnika Urzędu Skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT.”.

A zatem, z rozstrzygnięcia, które zapadło w interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług. Równocześnie strony transakcji mają możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia. Jednakże z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia nie wynika aby strony transakcji planowały złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT.

W związku z powyższymi informacjami, mając na uwadze, że transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji umowa sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy stawką w wysokości 2%.

Jedynie w przypadku gdy strony transakcji skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (co jednak nie wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia) i tym samym transakcja będzie faktycznie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czynność ta będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym planowana transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i tym samym na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, należało uznać za nieprawidłowe. Skoro transakcja sprzedaży będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (z wniosku nie wynika, że strony transakcji zrezygnują z tego zwolnienia), to na kupującym będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.