Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-413/11/IB
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2011-07-18
Teza: 1. Czy przy obliczaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, będącego podstawą do opodatkowania, można ująć jako koszty różnice kursowe związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości? 2. Czy można przywrócić termin skorzystania z ulgi mieszkaniowej, który minął dnia 30 kwietnia 2010 r. na okres, w którym to zgłoszenie faktycznie miało miejsce?
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; ulga-ulga meldunkowa; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 14 kwietnia 2011 r. (data wpływu 18 kwietnia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 kwietnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 20 marca 2007 r. Wnioskodawca za kwotę 120.000 zł nabył nieruchomość (mieszkanie), na zakup której zaciągnął kredyt hipoteczny na kwotę 140.000 zł (w walucie CHF).

Ww. mieszkanie Wnioskodawca sprzedał w dniu 23 marca 2009 r. za kwotę 268.000 zł. Różnica między ceną sprzedaży i zakupu mieszkania wynikała z kosztów generalnego remontu, który musiał być wykonany w wyżej wymienionej nieruchomości. Kwota kredytu hipotecznego która została spłacona to 190.803 zł (w tym 180.215 zł -koszt kapitału wynikający z różnic kursowych CHF/PLN, 10.587 zł -koszt odsetek).

Oświadczenie o tym, że zostały spełnione warunki do zwolnienia z opodatkowania w ramach ulgi meldunkowej (zameldowanie na okres powyżej 12 miesięcy) Wnioskodawca powinien złożyć w terminie do 30 kwietnia 2010 r. Jednakże o terminie złożenia ww. oświadczenia dowiedział się w dniu 6 grudnia 2010 r. i wówczas niezwłocznie wysłał to oświadczenie listem poleconym. Uchybienie terminu nie było zamierzone i nie dążyło ze strony Wnioskodawcy do uszczuplenia podatku.

Zwłoka w złożeniu oświadczenia o skorzystaniu z ulgi meldunkowej wynikała z błędnych informacji, które Wnioskodawca otrzymał od biura nieruchomości zajmującego się obsługą sprzedaży mieszkania. Został poinformowany, że przysługują 2 lata na wykorzystanie środków ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości. To prawo nie przysługuje jednak w przypadku nieruchomości zakupionych po 1 stycznia 2007 r. - w przypadku Wnioskodawcy umowa przedwstępna została podpisana jeszcze w 2006 r., natomiast akt notarialny zakupu został podpisany w marcu 2007 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy przy obliczaniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania, będącego podstawą do opodatkowania, można ująć jako koszty różnice kursowe związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup nieruchomości?
2.  Czy można przywrócić termin skorzystania z ulgi mieszkaniowej, który minął dnia 30 kwietnia 2010 r. na okres, w którym to zgłoszenie faktycznie miało miejsce?

Zdaniem Wnioskodawcy podstawą opodatkowania przy sprzedaży mieszkania jest różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu, minus koszty uzyskania przychodu. W takiej sytuacji Wnioskodawca uważa, że realna kwota, od której powinien zostać obliczony zysk ze sprzedaży nieruchomości powinien również uwzględniać realny poziom spłaty kredytu zaciągniętego na jej zakup. Kredyt udzielony został na poziomie 140.000 zł, natomiast został spłacony w wysokości 190.803 zł, dlatego też w opinii Wnioskodawcy – to właśnie wyższa kwota powinna być rozpatrywana jako realny koszt zakupu (zamiast wartości 120.000 zł).

Natomiast przekroczenie terminu nie miało na celu uszczuplenia „budżetu skarbowego”, a wynikało jedynie z niedostatecznego poziomu wiedzy na temat zmian podatkowych, które zachodziły na przełomie lat 2006/2007.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Stosownie do art. 22 ust. 6e, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości.

Z treści wniosku wynika, iż w związku z nabyciem w dniu 20 marca 2007 r. nieruchomości Wnioskodawca zaciągnął w walucie obcej kredyt hipoteczny, w związku ze spłatą którego poniósł wydatki tytułem różnic kursowych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że kosztem uzyskania przychodu – w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie są koszty spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Zaciągnięcie kredytu jest natomiast jedynie sposobem na pozyskanie środków pieniężnych na nabycie nieruchomości (zapłatę ceny nabycia) i niewątpliwie nie sposób utożsamiać tej czynności z czynnością nabycia. W konsekwencji, nie sposób również utożsamiać wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu z wydatkami na nabycie nieruchomości.

Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości można zatem zaliczyć: cenę jej nabycia określoną w akcie notarialnym i koszty związane z aktem notarialnym oraz udokumentowane fakturami VAT ewentualne nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

W konsekwencji, w sytuacji przedstawionej we wniosku Wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wskazanych we wniosku wydatków związanych z zaciągnięciem i spłatą kredytu, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Ww. wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także traktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Jednocześnie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ww. ustawy – w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. – wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (art. 21 ust. 21 ww. ustawy).

Stosownie do art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw podatnicy, do których ma zastosowanie ust. 1, oświadczenie, o którym mowa w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składają w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy. W przypadku, o którym mowa w zdaniu pierwszym, 14-dniowy termin określony w art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., nie ma zastosowania.

Podkreślenia wymaga, iż zgodnie z konstrukcją i systematyką ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wszelkie ulgi i zwolnienia podatkowe stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania wyrażonej w art. 9 ust. 1 tej ustawy oraz art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest zwolnieniem z mocy prawa i przysługuje podatnikowi bez decyzyjnej ingerencji organów podatkowych, jeżeli spełni on określone przepisami warunki. Warunkami tymi są:

*   zameldowanie podatnika w sprzedanym budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia,
*   terminowe złożenie we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia.

Spełnienie tych warunków łącznie powoduje nabycie i zrealizowanie zwolnienia podatkowego.

Przy tym zaznaczyć należy, iż termin określony do złożenia ww. oświadczenia jest terminem prawa materialnego, który nie podlega przywróceniu. Oznacza to, że jeśli podatnik nie złoży w wymaganym terminie oświadczenia o tym, że spełnia warunki uprawniające go do skorzystania z ulgi meldunkowej lub też oświadczenie to (jak w przypadku Wnioskodawcy) zostanie złożone po upływie ustawowego terminu do jego złożenia, to samo zameldowanie w zbywanym lokalu na pobyt stały w okresie dłuższym niż 12 miesięcy, nie daje prawa do zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wymóg złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia jest bowiem obok zameldowania na pobyt stały w sprzedawanym lokalu lub budynku przez okres 12 miesięcy, warunkiem koniecznym do zastosowania omawianego zwolnienia.

Warunek ten wynika wprost z przepisu art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącego zwolnień przedmiotowych, przez co stał się on nieodłącznym elementem regulacji dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przychodu ze sprzedaży od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W tej materii przepisy nie przewidują żadnych wyjątków. Oznacza to, że nie jest istotne z jakich powodów w terminie nie zostało złożone oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia. Brak tego oświadczenia złożonego w czasie określonym ustawą jest równoznaczny z brakiem prawa do zwolnienia. Organy podatkowe nie mają w tym zakresie prawa do żadnych decyzji uznaniowych dotyczących regulowania terminu do złożenia przedmiotowego oświadczenia.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż Wnioskodawca nie spełnia warunków do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie złożył bowiem wymaganego prawem oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z podatku dochodowego w terminie do dnia 30 kwietnia 2010 r.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.