Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.539.2025.2.AKA
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-11
Teza: Skutki podatkowe najmu nieruchomości.
Słowa kluczowe: media
najem-najem mieszkań
zaliczka-zaliczka na poczet ceny
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Dostawa towarów
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 2. Dostawa towarów i
świadczenie usług -Świadczenie usług
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV.
Obowiązek podatkowy-Rozdział 1. Zasady ogólne-
Obowiązek podatkowy - zasada ogólna
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Usługi w zakresie
wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o
charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na
cele mieszkaniowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 2-art. 8-ust. 2a
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI-
art. 29a-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 36
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-
Rozdział 2-art. 99-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-
Rozdział 2-art. 99-ust. 13b
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział X-
Rozdział 2-art. 99-ust. 7c
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XI-
Rozdział 2-art. 109-ust. 14
1

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej.
    Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 29 lipca 2025 r. (wpływ 1
    sierpnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego (ostatecznie sformułowany po uzupełnieniu wniosku)
    Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym
    działalność gospodarczą w zakresie naprawy i konserwacji sprzętu telekomunikacyjnego
    (95.12.Z PKD z 2007 r.) nie korzystającym ze zwolnienia z podatku.
    Od lutego 2025 r. Wnioskodawca wraz z żoną rozpoczął wynajem mieszkań stanowiących
    przedmiot współwłasności małżeńskiej i majątek prywatny nie stanowiący środków
    trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Brak jest intercyzy pomiędzy
    małżonkami. Wynajem mieszkań jest prowadzony na własny rachunek i wyłącznie na cele
    mieszkaniowe.
    Wraz z mieszkaniami zostały wynajęte komórki lokatorskie oraz miejsca postojowe w hali
    garażowej, które są przynależne do mieszkań i nie ma dla nich odrębnych ksiąg
    wieczystych. Współwłaścicielem tych mieszkań jest żona Wnioskodawcy, która nie
    prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Mieszkania są usytuowane
    w dwóch blokach mieszkalnych przynależnych do jednej Wspólnoty Mieszkaniowej, której
    Wnioskodawca jest członkiem, do których uiszcza on różne opłaty. Żona figuruje na
    umowach najmu jako druga osoba wynajmująca mieszkania.

    Wnioskodawca podpisał wraz z żoną umowę kompleksowej obsługi nieruchomości do
    wynajmu z firmą zewnętrzną, zwaną dalej „pośrednikiem”, na mocy której przekazał jej
    pełnomocnictwo m.in. do zawierania umów wynajmu, pobierania czynszu i opłat od
    najemców.
    Aktualnie Wnioskodawca wynajmuje wraz z żoną 3 mieszkania i wszystkie umowy zostały
    podpisane przez pośrednika.
    Zgodnie z treścią każdej umowy najmu Najemca zobowiązany jest płacić na konto
    Pośrednika, zwanego w umowie najmu Pełnomocnikiem Wynajmującego:
    1. miesięczny czynsz najmu w określonej stałej kwocie,
    2. oprócz czynszu, zaliczki w stałej wysokości na pokrycie zmiennych opłat niezależnych
      od Wynajmującego tj. na:
          opłaty administracyjne i zużycie mediów na rzecz administracji (tzn. Wspólnoty
          Mieszkaniowej) według aktualnych naliczeń,
          energię elektryczną zgodnie ze stanem i kosztem zużycia.
    Rozliczenia mediów dokonywane są zgodnie z faktycznym zużyciem ustalonym na
    podstawie odczytów, otrzymanych rachunków i okresem rozliczeniowym stosowanym
    przez dostawców mediów. Po otrzymaniu okresowych rozliczeń od Wspólnoty
    Mieszkaniowej oraz dostawcy energii Najemca zobowiązuje się do pokrycia różnic
    pomiędzy zaliczkami, a faktycznym stanem zużycia najpóźniej z kolejną płatnością czynszu
    przypadającą po otrzymaniu wyliczonej kwoty niedopłaty. W przypadku nadpłaty, Najemca
    jest uprawiony do potrącenia wyliczonej nadpłaty z następnej płatności czynszu. Wynika z
    tego, że Wnioskodawca nie dolicza marży do pobieranych opłat na rzecz Wspólnoty i
    dostawcy energii elektrycznej. Zaliczka na opłaty jest dostosowana do bieżących opłat
    eksploatacyjnych i zużycia mediów przez Najemcę.
    Zgodnie z umową z pośrednikiem najemcy dokonują wpłat czynszu oraz innych opłat
    bezpośrednio na konto pośrednika, który następnie dokonuje przelewu samego czynszu
    po potrąceniu swojej prowizji i podatku zryczałtowanego od najmu bezpośrednio na
    konto Wnioskodawcy. Natomiast z wpłat zaliczkowych od najemców pośrednik dokonuje
    bezpośrednich przelewów na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zgodnie z wykazami tych
    opłat oraz dla dostawców energii elektrycznej, zgodnie z otrzymanymi fakturami.
    Na opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej składają się:
        centralne ogrzewanie - opłata stała,
        centralne ogrzewanie - opłata zmienna,
        fundusz remontowy,
        opłata za komórkę lokatorską,
        opłata za miejsce postojowe w hali garażowej,
        podgrzanie wody - opłata stała,
        podgrzanie wody - opłata zmienna,
        woda i kanalizacja,
        zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
    Umowę z dostawcą energii zawarła wyłącznie żona Wnioskodawcy i tylko ona figuruje jako
    nabywca na fakturach za energię elektryczną.
    Najemcy nie mają możliwości wyboru dostawców mediów. Jednak decydują o zużyciu
    mediów, tj. centralnego ogrzewania, wody, kanalizacji oraz energii elektrycznej. Opłaty te

    naliczane są na podstawie rzeczywistego zużycia mediów, odrębnie dla każdego z
    Najemców, według pomiarów wynikających z indywidualnych liczników (podliczników).
    Wprawdzie do czasów dokonania odczytu liczników najemcy płacą za media według
    danych z poprzedniego okresu rozliczeniowego, jednak po dokonaniu tych odczytów
    następuje korekta rozliczeń na każde mieszkanie.
    Z umów najmu wynika, że Wynajmujący będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz
    pozostałe opłaty, tj. opłaty na rzecz administracji oraz za media, wstępnie zaliczkowo, a
    następnie po odczycie liczników na podstawie indywidualnego zużycia mediów przez
    najemcę nastąpi dokładne rozliczenie z najemcą. Żona Wnioskodawcy zawarła z dostawcą
    energii elektrycznej umowę na dostawę tego medium do wynajmowanych mieszkań i
    tylko ona figuruje, jako nabywca na fakturach wystawianych przez dostawcę energii.
    Natomiast co do pozostałych mediów, tj. centralnego ogrzewania oraz wody i kanalizacji
    umowy z dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa i najemcy nie mają możliwości
    wyboru lub zmiany tych dostawców. Najemcy nie mogą również zmienić dostawcy energii
    elektrycznej.
    Koszty zużycia mediów Najemcy rozliczają wyłącznie z pośrednikiem Wnioskodawcy, nie
    dokonują oni w tym zakresie żadnych rozliczeń z Wnioskodawcą, ani dostawcami mediów.
    Wnioskodawca przed rozpoczęciem wynajmu nie prowadził sprzedaży na rzecz osób
    fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Aktualnie Wnioskodawca nie
    prowadzi ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. W każdej umowie
    najmu zaznaczono, że lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Umowy
    najmu dwóch mieszkań zostały zawarte z dwoma najemcami, a jedna umowa z trzema
    najemcami, zwanymi dalej „współnajemcami”.
    Wnioskodawca wystawia na rzecz każdego z współnajemców jedną fakturę w miesiącu, na
    których w miejscu „nazwa usługi” i stawka podatku zamieszcza następujące pozycje:
    1. najem mieszkania (adres...), zwolnienie z VAT,
    2. opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zwolnienie z VAT,
    3. energia elektryczna, stawka 23%.
    Kwoty należności na fakturze na każdego współnajemcę wyliczane są proporcjonalnie do
    jego udziału (tj. 1/2 lub 1/3) w wynajmowanym mieszkaniu, ponieważ brak jest podstaw do
    zastosowania innych proporcji. Umowy najmu nie zawierają żadnych postanowień w tej
    kwestii. Trzej współnajemcy mieszkania uiszczają czynsz najmu i opłaty każdy osobno w
    wysokości 1/3 łącznej kwoty miesięcznej za dane mieszkanie. W przypadku umów
    wynajętych na 2 osoby, które są w związkach partnerskich, wszystkich płatności dokonuje
    jedna z nich. Umowy nie wskazują, która z nich powinna regulować czynsz i opłaty.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    Na pytanie Organu: „Kto jest stroną wynajmującą mieszkania Najemcom, zgodnie z
    zawartymi umowami najmu - Pan i Pana żona, czy Pośrednik?” Wnioskodawca wskazał: „
    Zgodnie z zawartymi umowami najmu stroną wynajmującą mieszkania Najemcom
    jestem ja oraz moja żona”.
    Na pytanie Organu: „Czy Najemcy zawierają z Pośrednikiem umowę najmu
    mieszkania?” Wnioskodawca wskazał: „Tak, Najemcy, zawierają umowy najmu z
    Pośrednikiem, który posiada stosowne pełnomocnictwa”.
    Na pytanie Organu: „Czego dokładnie dotyczy zawarta przez Pana z Pośrednikiem
    umowa kompleksowej obsługi nieruchomości do wynajmu?” Wnioskodawca wskazał: „
    Umowa kompleksowej obsługi nieruchomości do wynajmu obejmuje następujące
    zobowiązania Pośrednika:
    W trakcie szukania Najemców:

        podejmowania czynności mających na celu doprowadzenie do zawarcia umowy
        najmu takich, jak umieszczanie na stronie internetowej Pośrednika oferty wynajmu
        jako oferty specjalnej, prezentowania nieruchomości potencjalnym klientom,
        udostępnienie oferty innym współpracującym pośrednikom zrzeszonym w (...),
        informować o postępach w poszukiwaniu Najemcy, informować na bieżąco o
        potencjalnych Najemcach i przedstawiać projekt umowy najmu przed podpisaniem
        Umowy z Najemcą.
    Po podpisaniu umowy Najmu Pośrednik zobowiązuje się:
        przekazywać/odbierać nieruchomość poprzez sporządzanie protokołu zdawczo-
        odbiorczego zawierającego spis stanów liczników, zdjęcia pomieszczeń
        nieruchomości, stan wyposażenia -odbierać należny czynsz i niezwłocznie w
        terminie 3 dni przekazywać kwoty po odliczeniu kosztów wynagrodzenia
        miesięcznego pośrednika na moje konto,
        drogą elektroniczną przekazywać sprawozdanie z bieżących rozliczeń,
        na bieżąco kontrolować stan rozliczeń Najemców,
        pobierać należne zaliczki od Najemcy i niezwłocznie przekazywać kwoty należne do
        Wspólnoty Mieszkaniowej zgodnie z naliczeniami miesięcznymi administracji oraz
        opłacać faktury za energię elektryczną na konto (...), a różnicę pozostawiać na
        swoim koncie do czasu otrzymania rozliczeń uwzględniających faktyczne zużycie
        licznikowe - zgodnie z umową Najmu dokonać rozliczeń cyklicznych z Najemcą,
        przynajmniej 4 razy w roku kontrolować nieruchomość, sprawdzając, czy jest ona
        użytkowana zgodnie z zawartą umową Najmu,
        w przypadku awarii w mieszkaniu niezwłocznie reagować i z pomocą odpowiednich
        fachowców usunąć awarię.
    Z kolei ja, jako strona umowy z Pośrednikiem, jestem zobowiązany do:
        dostarczania Pośrednikowi wszelkich niezbędnych dokumentów i kluczy do
        wynajmowanych lokali,
        do zapewnienia środków na pokrycie niezbędnych napraw, remontów, prac
        zleconych dodatków typu doposażenie lub podniesienie standardu lokalu,
        do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia w wysokości określonej w stałej
        kwocie miesięcznej,
        do zapłaty na rzecz Pośrednika „opłaty startowej” w wysokości czynszu najmu bez
        opłat eksploatacyjnych,
        do zapłaty na rzecz Pośrednika wynagrodzenia za wszelkie dodatkowe prace
        zlecone w wysokości ustalonej przed rozpoczęciem prac i po mojej akceptacji
        wyrażonej w formie elektronicznej. Ponadto zgodnie z umową Pośrednik jest
        upoważniony do dokonywania potrąceń z czynszu kwot niezbędnych do czynności
        naprawczych w wynajmowanej nieruchomości, kwot indywidualnych ustalonych ze
        mną a wykraczających poza umowę,
        podatku od nieruchomości”.

    Na pytanie Organu: „Do jakich dokładnie czynności zobowiązany jest i jakie czynności
    dokonuje Pośrednik na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa?” Wnioskodawca
    wskazał: „Pośrednik jest upoważniony i zobowiązany na podstawie pełnomocnictwa do:
        podpisywania zmian oraz wypowiadania umów najmu,
        pobierania należnego czynszu od Najemców,
        rozliczania Najemców z opłat eksploatacyjnych,
        nadzorowanie, aby mieszkanie było użytkowane w sposób dbały i zgodnie z umową
        najmu,
        załatwianie wszelkich formalności u dostawców mediów, w tym podpisywania i
        wypowiadania umów,
        wykonywania opłat do administracji i dostawców mediów,
        reprezentowania przed Wspólnotą Mieszkaniową w sprawach dotyczących
        prowadzonego wynajmu mieszkania, w tym również wymiarów opłat i płatności,
        odbierania korespondencji, prawidłowego utrzymania i eksploatacji mieszkania
        oraz części wspólnych
        na bieżąco informować o niezbędnych naprawach w nieruchomości, remontach lub
        konieczności podniesienia standardu lokalu, a po uzgodnieniu ze mną i moją żoną
        zakresu prac i kosztów zorganizować i nadzorować te prace”.
    Na pytanie Organu: „Co obejmuje kwota „samego czynszu”, którą otrzymuje Pan od
    Pośrednika przelewem po potrąceniu przez Pośrednika jego prowizji i podatku
    zryczałtowanego od najmu?” Wnioskodawca wskazał: „Kwota „samego czynszu” to
    kwota określona w umowach Najmu, jako „Czynsz Najmu” i obejmuje stałą kwotę
    miesięczną za świadczoną usługę Najmu mieszkania, od której Pośrednik potrąca swoje
    wynagrodzenie oraz podatek zryczałtowany w celu jego odprowadzenia do Urzędu
    Skarbowego. Nie obejmuje ona natomiast wszelkich opłat dodatkowych na rzecz
    Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostawcy energii (...), które Najemcy płacą dodatkowo
    oprócz tego Czynszu”.
    Na pytanie Organu: „Kto jako sprzedawca widnieje na fakturach dokumentujących
    usługę najmu oraz usługi dostaw mediów wystawianych na najemców: Pan, Pana żona,
    Państwo oboje, czy Pośrednik?” Wnioskodawca wskazał: „Na fakturach sprzedaży jako
    sprzedawca figuruję tylko ja”.
    Na pytanie Organu: „Na czyją rzecz Najemcy dokonują wpłaty kwoty czynszu i zaliczek
    na pokrycie zmiennych opłat niezależnych od Wynajmującego, czy dokonują tych wpłat
    na Pana konto, Pana żony, Państwa oboje, czy konto Pośrednika?” Wnioskodawca
    wskazał: „Najemcy dokonują wpłaty kwot czynszu i zaliczek na pokrycie zmiennych
    opłat niezależnych od Wynajmującego na konto Pośrednika”.
    Na pytanie Organu: „Na jakiej podstawie wystawia Pan faktury na rzecz najemców
    (współnajemców), skoro koszty zużycia mediów Najemcy rozliczają wyłącznie z
    Pośrednikiem i nie dokonują żadnych rozliczeń z Panem ani z dostawcami mediów?”
    Wnioskodawca wskazał: „Faktury na rzecz najemców wystawiam na rzecz Najemców,
    jako podatnik świadczący usługę najmu wraz z dostawą mediów. Zgodnie z ustną
    informacja uzyskaną w Krajowej Informacji Skarbowej pomimo, że umowę na dostawę
    mediów z firmą (...) zawarła moja żona i ona figuruje, jako nabywca na fakturach za
    energię elektryczną z uwagi na fakt, że jestem współwłaścicielem mieszkania w ramach
    małżeńskiej wspólności majątkowej, świadczę też usługę dostawy energii elektrycznej.
    Jednocześnie organy podatkowe w swoich interpretacjach wskazują, że zgodnie z art. 8
    ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku, gdy podatnik działając we

    własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług,
    przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Dlatego usługi
    dostawy mediów, powinny zostać opodatkowane, a tym samym refakturowane na
    Najemców. Najemcy rozliczają koszty zużycia mediów wyłącznie z Pośrednikiem, ale
    podobnie jest z samym czynszem, wszystkie płatności są dokonywane na konto
    Pośrednika, ale działa on tylko w roli „Inkasenta”. Jedynym powodem zawarcia umowy z
    Pośrednikiem było scedowanie na niego wszelkich rozliczeń i płatności oraz
    obowiązków związanych z utrzymanie stanu technicznego lokali, z uwagi na mój brak
    czasu wymagający zaangażowania w prowadzonej działalności gospodarczej”.
    Na pytanie Organu: „Wskazanie symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU
    2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie
    Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla
    świadczonej przez Pana usługi najmu lokalu na cele mieszkaniowe” Wnioskodawca
    wskazał: „Świadczone przeze mnie usługi najmu lokalu na cele mieszkaniowe są objęte
    symbolem 68.20.11.0 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług 2015”.
    Na pytanie Organu: „Na jaki okres zawarte zostały umowy najmu?” Wnioskodawca
    wskazał: „Dwie umowy najmu zostały zawarte na okres 12 miesięcy z możliwością
    przedłużenia, natomiast jedna na okres 12 miesięcy z automatycznym jej przedłużeniem
    na czas nieokreślony, jeżeli przed upływem tego okresu nie zostanie wypowiedziana”.
    Na pytanie Organu: „Czy z zawartych umów najmu jednoznacznie wynika, że najemcy
    zobowiązują się do wykorzystywania wynajmowanego mieszkania wyłącznie na własne
    cele mieszkaniowe?” Wnioskodawca wskazał: „Z treści umów jednoznacznie wynika, że
    Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal (...) na cele wyłącznie mieszkalne”.
    Na pytanie Organu: „Czy najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do
    wynajmowanego mieszkania?” Wnioskodawca wskazał: „Tak, najem wiąże się z
    przeniesieniem ośrodka życia Najemców do wynajmowanego mieszkania”.
    Na pytanie Organu: „Czy zawarte umowy najmu uniemożliwiają wykorzystywanie
    mieszkania do celów innych niż mieszkaniowe?” Wnioskodawca wskazał: „Jak wskazano
    już w odpowiedzi na pytanie zawarte w punkcie nr 11 z treści umów jednoznacznie
    wynika, że „Wynajmujący oddaje Najemcy do używania lokal (...) „na cele wyłącznie
    mieszkalne”. Ponadto Pośrednik jest zobowiązany przynajmniej 4 razy w roku
    kontrolować nieruchomość, czy jest używana zgodnie z zawarta umową najmu”.
    Na pytanie Organu: „Czy wynajem w całości jest przez Pana dokumentowany fakturą
    lub w całości otrzymuje Pan zapłatę za wynajem za pośrednictwem poczty, banku lub
    spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy
    podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z
    ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie
    czynności dotyczyła?” Wnioskodawca wskazał: „Wynajem jest w całości dokumentowany
    przeze mnie fakturami”.
    Pytania
    1. Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo wykazując w ewidencjach sprzedaży i
      plikach JPK VAT obroty w wysokości 50% całości obrotów osiągniętych przez
      współmałżonków z wynajmu?
    2. Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo wykazując obrót z tytułu opłat na rzecz
      Wspólnoty Mieszkaniowej oraz świadczenia usług dostawy energii elektrycznej,
      pomimo, że nie jest bezpośrednim dostawcą, a tylko refakturuje usługi, a należność za
      te usługi wpływa bezpośrednio na konto bankowe pośrednika, które następnie
      dokonuje płatności na rzecz tej Wspólnoty oraz dostawcy energii?
    3. Czy prawidłowe jest zastosowanie zwolnienia z podatku do usługi najmu mieszkania
      wraz w opłatami na rzecz Wspólnoty, na które składają się centralne ogrzewanie -
      opłata stała, centralne ogrzewanie - opłata zmienna, fundusz remontowy, opłata za

      komórkę lokatorską, opłata za miejsce postojowe w hali garażowej, podgrzanie wody -
      opłata stała, podgrzanie wody - opłata zmienna, woda i kanalizacja, zaliczka na koszty
      utrzymania nieruchomości wspólnej, natomiast do opodatkowanie dostawy energii
      elektrycznej stawki 23%?
    4. Czy Wnioskodawca po przekroczeniu kwoty obrotów uprawniających do zwolnienia z
      prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wystawiając co
      miesiąc faktury, może korzystać ze zwolnienia ewidencjonowania na kasie fiskalnej
      świadczonych usług najmu na podstawie poz. 29 Załącznika do Rozporządzenia
      Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku
      prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. a na dostawy energii
      elektrycznej na podstawie poz. 2 tego Załącznika, biorąc pod uwagę, że najemcy są
      osobami fizycznymi nie prowadzącymi działalności gospodarczej?
    5. W przypadku odpowiedzi, że do obrotu z tytułu obciążenia Najemców opłatą za
      energię elektryczną nie ma zastosowania zwolnienie z ewidencjonowania obrotów za
      pomocą kasy rejestrującej na podstawie poz. 2 Załącznika, czy może mieć
      zastosowanie zwolnienia na podstawie poz. 49 tego załącznika oraz czy opis na
      przelewie od najemcy „czynsz ...” można uznać za wystarczający do uznania, że wynika
      z niego jednoznacznie, jakiej konkretnie czynności dotyczyła wpłata, a w przypadku
      uznania, że taki opis na przelewie jest niewystarczający, Wnioskodawca prosi o
      wskazanie, jaki powinien być opis na przelewie od najemcy, żeby spełniał wymogi
      określone w cytowanym przepisie? Najemca dokonuje na konto pośrednika jednego
      przelewu na wszystkie opłaty, czyli samego czynszu dla Wnioskodawcy oraz opłat na
      rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz energii elektrycznej, natomiast tytuł przelewu
      „czynsz” oznacza wszystkie opłaty ponoszone przez Najemców.
    6. Czy dopuszczalne jest dokonywanie przelewu całości opłat tylko przez jednego z
      współnajemców, jeżeli w umowie brak jest postanowień, kto ma dokonywać płatności?
    7. Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo wystawiając osobne faktury na każdego
      współnajemcę, w przypadku najmu przez dwóch współnajemców obciążając na
      fakturze każdego z nich opłatami proporcjonalnie w wysokości 1/2 wszystkich opłat, a
      w przypadku najmu przez trzech najemców, w wysokości 1/3 opłat przypadających na
      całe mieszkanie i czy prawidłowe jest zamieszczanie na fakturze następujących pozycji
      i stawek podatku VAT:
        1. najem mieszkania (adres ...), zwolnienie z VAT,
        2. opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zwolnienie z VAT,
        3. energia elektryczna, stawka 23% VAT.
    8. Czy Wnioskodawca postępuje prawidłowo nie wykazując w ewidencji sprzedaży, jako
      obrotów tej części opłat dokonywanych przez Najemcę nazwanych w umowach
      „zaliczkami” na pokrycie opłat zmiennych, które przewyższają wprawdzie kwoty
      należne na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii, ale mają na celu
      zapobiegać dużym niedopłatom za media i będą dokładnie rozliczane po otrzymaniu
      okresowych rozliczeń od dostawców mediów po dokonaniu odczytów liczników energii
      elektrycznej, cieplnej i wody?
    Pana stanowisko w sprawie
    Ad 1
    Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje on prawidłowo, wykazując w ewidencji sprzedaży i
    plikach JPK VAT 50% obrotów osiągniętych przez małżonków z wynajmu.
    Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

    Ustawodawca nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym
    w świetle ustawy o VAT małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy,
    bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu
    podatkiem VAT jest odrębnym podatnikiem tego podatku.
    Z uwagi na to, że stanowisko zarówno organów skarbowych jak i sądów administracyjnych
    potwierdza, że o statusie podatnika VAT z tytułu najmu nieruchomości decyduje treść
    umowy najmu, a konkretnie kto jest wskazany jako jej strona i ją podpisze, w przypadku
    podpisania umowy najmu przez dwoje małżonków, każdy z nich zyskuje odrębny status
    jako podatnika.
    Wspólność małżeńska to wspólność ustawowa i nie ma możliwości innego rozliczenia
    obrotów, jak według proporcji 50%. Pomimo faktu, że to żona Wnioskodawcy podpisała
    umowę z dostawcą energii, Wnioskodawca, jako wynajmujący, powinien również
    wykazywać obrót w wysokości 50% kwoty należnej za każdy miesiąc ze sprzedaży energii
    elektrycznej, gdyż nie można uznać, że tylko żona świadczy usługę, skoro właścicielami
    lokali są oboje małżonkowie.
    Ad 2
    W świetle art. 8 ust. 2a ustawy o VAT, w przypadku, gdy podatnik działając we własnym
    imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że
    podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Przepis ten jest źródłem praw i
    obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży”
    usług.
    W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny
    być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe. Przeniesienie kosztów
    nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu
    odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia. Zatem konsekwencją uznania
    podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest obowiązek
    wykazania obrotu zarówno z tytułu „odsprzedaży” na rzecz Najemców świadczeń
    dokonywanych przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz usług dostawy energii elektrycznej.
    Natomiast fakt, że Wnioskodawca nie otrzymuje na swoje konto należności za te usługi,
    gdyż Najemcy regulują je na konto pośrednika ma znaczenie drugorzędne.
    Ad 3
    Zdaniem Wnioskodawcy, usługa najmu mieszkania wraz z wszystkimi opłatami oprócz
    energii elektrycznej podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług, natomiast usługa
    dostarczania energii podlega opodatkowaniu według stawki 23%.
    Zgodnie art. 43 ust.1 pkt 36 zwalnia się od podatku od towarów i usług m.in. usługi w
    zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny warunek
    wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Z uwagi na charakter mieszkalny nieruchomości, wynajmowania jej na własny rachunek i
    wyłącznie w celach mieszkaniowych nie ulega wątpliwości, że sama kwota czynszu za
    wynajem korzysta ze zwolnienia na tej podstawie prawnej.
    Dodatkowo Wnioskodawca wyjaśnia, że wszystkie umowy najmu zawierają zastrzeżenie,
    że lokal jest wynajmowany wyłącznie w celach mieszkaniowych.
    Z kolei na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia
    2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania
    tych zwolnień zwalnia się z podatku: czynności wykonywane przez wspólnotę
    mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości
    wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu
    prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę
    mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu
    ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

    gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) lub opłaty
    pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
    Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2010 r. Nr 206 poz. 1367 ze zm.), jeżeli lokale te są
    wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Z kolei art. 2 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
    mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że ilekroć w
    ustawie jest mowa o: opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć
    opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i
    nieczystości ciekłych.
    Dlatego należy uznać, że opłaty za centralne ogrzewanie, energię cieplną, wodę,
    kanalizację, które najemca płaci na rzecz Wnioskodawcy, na podstawie wykazu opłat
    ponoszonych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu z podatku.
    Natomiast w odniesieniu opłat typu fundusz remontowy i koszty utrzymania
    nieruchomości wspólnej, naliczanych dla mieszkania, należy zauważyć, że opłaty te są
    ściśle związane z użytkowaniem/eksploatacją lokalu mieszkalnego, które użytkownik
    zobowiązany jest ponosić oraz nie mają związku z indywidualnym zużyciem (tak jak w
    przypadku mediów), na którego wysokość/koszt ma on bezpośredni wpływ, a zatem są
    ściśle związane z usługą najmu nieruchomości. Dlatego należy uznać, że objęte są
    zwolnieniem jak podstawowa usługa najmu.
    Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji w interpretacji indywidualnej z 13
    maja 2024 r. nr 0112-KDIL1-2.4012.68.2024.3.PM.
    Należy również uznać, że opłata za komórkę lokatorską oraz za miejsce postojowe
    podlegają zwolnieniu z podatku jak usługa podstawowa, ponieważ są one przynależne do
    mieszkania, ich odrębna sprzedaż ani wynajem bez mieszkania nie może być
    przedmiotem obrotu. Najemca nie może osobno wynająć, ani komórki lokatorskiej, ani
    miejsca postojowego, dlatego należy uznać, że opłaty za ich wynajem stanowią jedno
    świadczenie z usługą najmu i podlegają zwolnieniu z podatku.
    Potwierdza to wyrok TSUE z 13 lipca 1989 r. (C-173/88, Morten Henriksen v
    Skattemiinisteriet), w którym skład orzekający orzekł, że wynajem garażu jest zwolniony z
    VAT, jeżeli jest ściśle związany z wynajmem lokalu na cele, które są zwolnione z VAT (tutaj:
    wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe).Powyższe wynika z faktu, że
    zasadniczo każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług
    powinno być uznawane za odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy kilka świadczeń
    obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia jedną czynność (usługę lub dostawę), to nie
    powinna ona być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Najemca nie może „nie
    wynająć” komórki lokatorskiej czy też miejsca postojowego, skoro są one przynależne do
    lokalu mieszkalnego i nawet zamierzając z nich korzystać musi je wynająć z mieszkaniem.
    Podobnie interpretują pojęcie celów mieszkaniowych organy podatkowe w sprawach ulgi
    mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych. Fiskus uzależnia prawo do
    ulgi mieszkaniowej od księgi wieczystej. Przykładowo w interpretacji z 12 października
    2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (nr 0115-KDIT2.4011.533.2020.2.MM)
    zgodził się, że podatniczka może skorzystać z ulgi, jeśli kupi mieszkanie z komórką
    lokatorską przynależną do lokalu i garażem położonym w kondygnacji podziemnej (który
    jest częścią wspólną nieruchomości). KIS wyjaśniła, że zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o
    własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje
    udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można
    żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność
    lokali. Dlatego zakup komórki lokatorskiej przynależnej do lokalu mieszkalnego, jak
    również remont garażu (który położony jest w kondycji podziemnej budynku
    mieszkalnego i stanowi część wspólną nieruchomości) należy zakwalifikować do wydatków
    na własne cele mieszkaniowe.

    Podobne stanowisko zajmują sądy administracyjne. Również Naczelny Sąd
    Administracyjny w wyroku z 19 listopada 2024 r. (sygn. II FSK 300/22) orzekł, że jeśli
    miejsca postojowe i komórka lokatorska nie stanowią odrębnych nieruchomości
    lokalowych, można skorzystać z ulgi mieszkaniowej na ich zakup.
    Natomiast w kwestii opodatkowania dostawy energii elektrycznej, to zgodnie z ustaloną
    linią orzecznictwa i stanowiskiem organów skarbowych najem nieruchomości i związane z
    nim tzw. media należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, gdy:
    1. najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z
      danych towarów lub usług (tzw. mediów), dostarczanych do najmowanego lokalu
      przez wyspecjalizowane podmioty,
    2. możliwość wyboru korzystania z danych towarów oznacza, że najemca może
      decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), co może być
      stwierdzone poprzez założenie indywidualnych liczników i rozliczanie się w oparciu o
      ich odczyty lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów przez
      najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub jej
      powierzchnię,
    3. w umowie strony postanowią, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz
      należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o
      wskazania licznika lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie tych towarów
      przez najemcę, np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanej nieruchomości lub
      jej powierzchnię,
    4. wynajmujący będzie w sposób odrębny na fakturze (fakturach) wykazywał należności z
      tytułu najmu oraz z tytułu tzw. mediów,
    5. z zakładem dostarczającym tzw. media do lokalu najemcy rozliczenia dokonuje
      „wynajmujący”.
    Biorąc pod uwagę, że wszystkie te warunki w zakresie dostawy energii elektrycznej są
    spełnione należy uznać, że prawidłowe będzie jej opodatkowanie według stawki
    podstawowej, tj. 23%.
    Ad 4
    Zdaniem Wnioskodawcy, po przekroczeniu limitu obrotów uprawniających do zwolnienia z
    prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących wystawiając
    faktury będzie nadal mógł korzystać ze zwolnienia ewidencjonowania na kasie fiskalnej
    świadczonych usług najmu na podstawie poz. 29 Załącznika do Rozporządzenia Ministra
    Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia
    ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących z uwagi na wystawiane faktury. Będzie to
    dotyczyło czynszu najmu oraz opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej.
    Z kolei na podstawie poz. 2 Załącznika do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17
    grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy
    zastosowaniu kas rejestrujących należy uznać, że Wnioskodawca dokonuje sprzedaży
    energii elektrycznej i pomimo faktu, że pośredniczy w tej dostawie to przysługuje mu
    zwolnienie z ewidencjonowania przy pomocy kasy fiskalnej.
    Ad 5
    W przypadku negatywnej odpowiedzi na drugą część pytania zadanego o numerze 3, czyli
    uznania, że Wnioskodawcy nie przysługuje zwolnienie z ewidencjonowania obrotu na
    kasie rejestrującej dotyczącej dostawy energii elektrycznej na podstawie poz. 2 Załącznika
    do Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z
    obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących należy uznać, że
    warunki zwolnienia określone z kolei w poz. 49 tego załącznika będą spełnione, jeżeli
    wynajmujący dokonujący przelewu zamieści w nim opis „czynsz”, gdyż będzie on
    jednoznacznie wskazywał, jakiej konkretnie czynności dotyczył.

    Ad 6
    Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma przeszkód, żeby tylko jeden współnajemca dokonywał
    całości opłat za najem mieszkania. Żaden przepis nie wskazuje na obowiązek uiszczania
    opłat przez każdego współnajemcę, jeżeli umowa tego wyraźnie nie przewiduje, w
    szczególności, gdy najemcy żyją np. w związku partnerskim.
    Ad 7
    Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje on prawidłowo wystawiając osobne faktury na
    każdego współnajemcę. Jeżeli najemcami są 2 lub 3 osoby i dzieląc opłaty proporcjonalnie
    na ilość najemców, czyli 1/2 lub 1/3 opłat przypadających na mieszkanie. Ponadto
    prawidłowe będzie wystawienie faktury z następującymi pozycjami:
    1. najem mieszkania (adres),
    2. opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej,
    3. energia elektryczna.
    Z art. 106e ust. 1 pkt 3 ustawy wynika, że faktura powinna zawierać m.in. imiona i
    nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich adresy.
    Zgodnie ze stanowiskiem Krajowej Informacji Skarbowej w przypadku kilku nabywców
    jednej usługi w pliku JPK VAT należy wskazać odrębnie każdego z nich, nawet gdyby
    została wystawiona jedna faktura dla kilku nabywców. Dlatego w celu przejrzystości w
    dokumentacji prawidłowe i nawet wskazane będzie wystawienie faktury dla każdego
    współnajemcy osobno, nawet gdyby wpłaty dokonywał tylko jeden z nich. Płatność w
    przypadku osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej ma znaczenie
    drugorzędne i obowiązują tutaj przepisy Kodeksu cywilnego.
    Z kolei art. 106e pkt 7 wskazuje, że faktura powinna zawierać nazwę (rodzaj) towaru lub
    usługi, a pkt 8, że powinna zawierać miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub
    zakres wykonanych usług.
    Dlatego nie ma żadnych przeciwskazań, żeby dla przejrzystości transakcji i prawidłowego
    dokumentowania odrębnie wymieniać usługę najmu mieszkania ze zwolnieniem z
    podatku, osobno w kolejnej pozycji „opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej” ze
    zwolnieniem z podatku oraz osobno energię elektryczną z podatkiem według stawki 23%.
    Brak uzasadnienia do odrębnego wyszczególnienia na fakturze każdej opłaty ponoszonej
    na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej skoro z uwagi na sposób opodatkowania, tj. zwolnienie
    z podatku VAT czynności określonych w § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia Ministra
    Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług
    oraz warunków stosowania tych zwolnień oraz obciążanie ich Najemców bez doliczania
    marży wszystkie one w całości podlegają zwolnieniu z podatku VAT. Dla Najemców taki
    stopień szczegółowego wykazywania na fakturze każdej z opłat na rzecz Wspólnoty jest
    bez z znaczenia skoro płacą oni należność za całą kompleksową usługę najmu zgodnie z
    umową.
    Ad 8
    Zdaniem Wnioskodawcy, postępuje on prawidłowo nie wykazując w ewidencji sprzedaży
    jako obrotów tej części opłat dokonywanych przez Najemcę, które przewyższają kwoty
    należne na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii, ale mają na celu
    zapobiegać dużym niedopłatom po dokonaniu okresowych rozliczeń po odczytach
    liczników. Zostały one wprawdzie w umowach najmu nazwane „zaliczką”, jednak biorąc
    pod uwagę stanowisko organów skarbowych oraz orzecznictwa sądowego dokonane
    wpłaty nie noszą cech zaliczek w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

    Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 20 maja 2022 r. (nr 0113-KDIPT1-
    3.4012.133.2022.1.ALN), aby przedpłatę na poczet przyszłych należności uznać za
    okoliczność generującą obowiązek podatkowy na mocy art. 19a ust. 8 ustawy VAT, muszą
    zostać spełnione następujące przesłanki:
        zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe
        świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny
        (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi);
        konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
        określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc
        określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania;
        w momencie wpłaty zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
        przyszłości.
    Z uwagi na to, że przedpłaty na poczet przyszłych rozliczeń obejmują łączne wpłaty na
    poczet przyszłych należności zarówno na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, jak też energii
    elektrycznej niemożliwe jest ustalenie, ani dokładnych kwot, ani stawki podatkowej
    przypadających na poszczególne świadczenia, dlatego trudno uznać je za zaliczki w
    rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy VAT. Wobec powyższego nie podlegają one
    opodatkowaniu do czasu dokonania ostatecznych rozliczeń przez dostawców usług i
    mediów.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:
        wykazywania w ewidencjach sprzedaży i plikach JPK_VAT obrotów w wysokości 50%
        całości obrotów osiągniętych przez współmałżonków z wynajmu - jest
        nieprawidłowe,
        wykazywania obrotu z tytułu opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz dostawy
        energii elektrycznej - jest prawidłowe,
        zastosowania zwolnienia z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz
        komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz
        opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz zastosowania
        zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia
        20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz
        warunków stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania
        (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji
        - jest prawidłowe,
        opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT oraz
        zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej - jest
        nieprawidłowe,
        zwolnienia z prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas
        rejestrujących na podstawie § 2 rozporządzenia w związku z poz. 2 oraz poz. 29
        załącznika dla usług wynajmu oraz dostawy energii elektrycznej - jest prawidłowe,
        wskazania na wystawionych fakturach zastosowania zwolnienia z opodatkowania
        usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty

        utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy na
        podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 oraz zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11
        rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od
        podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień do opłat
        dotyczących centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody
        (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji - jest prawidłowe,
        wskazania na wystawionych fakturach opodatkowania dostawy energii elektrycznej
        właściwą stawką podatku VAT oraz zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce
        postojowe w hali garażowej - jest nieprawidłowe,
        nie wykazywanie w ewidencji sprzedaży, jako obrotów części opłat dokonywanych
        przez Najemcę nazwanych w umowach „zaliczkami” na pokrycie opłat zmiennych
        na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawcy energii - jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
    towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:
      Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:
      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7, w tym również:
      1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na
      formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
      2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania
      czynności lub sytuacji;
      3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu
      działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
    Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede
    wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu,
    które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego
    istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu
    świadczącego usługę.
    Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa
    towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy
    czynności te są wykonywane odpłatnie.
    Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy
    świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać
    wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną

    usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku
    prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna,
    bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
    Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie
    postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych
    mediów na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia z dostawą
    towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), jest to
    świadczenie usług.
    W świetle art. 8 ust. 2a ustawy:
      W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam
      otrzymał i wyświadczył te usługi.
    Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń
    określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy
    stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny
    być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
    Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28
    listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
    UE L 347 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:
      W przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby
      trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i
      wyświadczył te usługi.
    Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym
    imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a
    następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną
    osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane, niż jako świadczenie
    usługi w tym samym zakresie. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział
    w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury
    dokumentującej wyświadczenie tej usługi.
    Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w
    takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o
    którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży
    w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej
    usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego
    świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu.
    Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:
      Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119
      oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy
      towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy,
      usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i
      innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę
      towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
    Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi
    zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z
    tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.
    Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:
      Podstawa opodatkowania obejmuje:
      1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty
      podatku;

      2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i
      ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od
      nabywcy lub usługobiorcy.
    W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:
      Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
      1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
      2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w
      momencie sprzedaży;
      3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych
      wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i
      ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na
      potrzeby podatku.
    Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność - stanowiąca dostawę towarów lub
    świadczenie usług w rozumieniu ustawy - podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze
    podatnika.
    Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z
    zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których
    przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one
    realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach
    działalności gospodarczej.
    Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na
    objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną
    działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2
    ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć
    także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
    prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące
    znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości
    niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki
    obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania
    składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje
    się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
    Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony -
    zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
    Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 1071):

      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem
    świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
    świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
    że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
    cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
    najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na
    strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
    Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i
    „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością
    gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność
    tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego
    działalności środek trwały.
    W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym
    mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast
    ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.
    Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy
      wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe
      nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich
      (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą
      do majątku osobistego każdego z małżonków.
    Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest
    to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku
    wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
    W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać
      podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się
      do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w
      majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.
    Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w
      szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o
      wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających
      majątek wspólny.
    W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że
      przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które
      dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym
      czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
    Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

      Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej
      prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub
      użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do
      używania lub pobierania z niej pożytków.
    Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą
    do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej
    trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
    Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
      Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
    Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1
    ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą
    szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania
    małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma
    przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności
    istniała ustawowa wspólność majątkowa.
    Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności
    podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług
    jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.
    Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji
    przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane
    przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i
    obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
    W przypadku, gdy nieruchomość jest własnością obojga małżonków, to podatnikiem jest
    ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem, np. zawarł
    umowę lub otrzymuje czynsz.
    Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny
    małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w
    art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest
    stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT. Natomiast, jeżeli małżonkowie dokonali
    czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług
    z tego tytułu.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że od lutego 2025 r. wraz z żoną rozpoczął wynajem
    mieszkań stanowiących przedmiot współwłasności małżeńskiej. Mieszkania usytuowane
    są w dwóch blokach mieszkalnych przynależnych do jednej Wspólnoty Mieszkaniowej,
    której jest Pan członkiem, do których uiszcza Pan różne opłaty. Pana żona figuruje na
    umowach najmu, jako druga osoba wynajmująca mieszkania. Na fakturach
    dokumentujących usługę najmu oraz usługi dostaw mediów, w tym energii elektrycznej i
    opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej, wystawianych na najemców, jako sprzedawca figuruje
    tylko Pan. Wynajem jest w całości dokumentowany przez Pana fakturami. Zgodnie z
    umową z pośrednikiem najemcy dokonują wpłat czynszu oraz innych opłat bezpośrednio
    na konto pośrednika, który następnie dokonuje przelewu samego czynszu po potrąceniu
    swojej prowizji i podatku zryczałtowanego od najmu bezpośrednio na Pana konto.
    Z powyższego wynika więc, że chociaż wynajmowane mieszkania stanowią majątek
    wspólny Pana i Pana żony oraz Pan i Pana żona są stroną zawieranych umów najmu, to z
    uwagi na okoliczność, że wyłącznie Pan wystawia faktury dokumentujące usługę najmu
    oraz refakturuje dostawę mediów na najemców oraz bezpośrednio na Pana konto
    wpływa, zgodnie z umową z pośrednikiem kwota samego czynszu po potrąceniu prowizji
    przez pośrednika i podatku zryczałtowanego od najmu, to w przedmiotowej sprawie
    wyłącznie Pan jest osobą dokonującą najmu mieszkań i z tego tytułu tylko Pan jest
    podatnikiem w rozumieniu art. 15 ustawy.

    Należy wskazać, że zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:
      Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym
      deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca
      następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c,
      art. 133 i art. 138g ust. 2.
    Stosownie do art. 99 ust. 7c ustawy:
      Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do
      rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy
      opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące
      podatnika.
    W myśl art. 99 ust. 11b ustawy:
      Deklaracje, o których mowa w ust. 1-3, 3c-6, 8-9 i 11a, składa się wyłącznie za
      pomocą środków komunikacji elektronicznej.
    Na podstawie art. 99 ust. 11c ustawy:
      Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem
      dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o
      informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, który
      obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument
      elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób
      określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i
      zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.
    Stosownie do zapisu art. 99 ust. 13b ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia,
      szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do
      sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa w
      ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego
      rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy.
    Natomiast zgodnie z art. 109 ust. 3 ustawy:
      Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od
      podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82
      ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie
      art. 113 ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1, są obowiązani prowadzić ewidencję
      zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie
      informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
      1) rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku
      należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
      2) kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym
      korekty podatku naliczonego;
      3) kontrahentów;
      4) dowodów sprzedaży i zakupów.
    Zgodnie z art. 109 ust. 3b ustawy:
      Podatnicy, o których mowa w art. 99 ust. 1, są obowiązani przesyłać, na zasadach
      określonych w art. 99 ust. 11c, za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą
      środków komunikacji elektronicznej, ewidencję, o której mowa w ust. 3, łącznie z
      deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji.
    Stosownie do zapisu art. 109 ust. 14 ustawy:

      Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia,
      szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 3, oraz sposób wykazywania
      danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z ust. 3b i 3c, uwzględniając konieczność
      zapewnienia prawidłowości rozliczeń podatników oraz kontroli obowiązków
      podatników przez organ podatkowy, identyfikowania obszarów, w których występują
      nadużycia w podatku lub narażonych na te nadużycia, oraz możliwości techniczno-
      organizacyjne prowadzenia przez podatników ewidencji.
    Na podstawie art. 99 ust. 13b oraz art. 109 ust. 14 ustawy, które stanowią o upoważnieniu
    ministra właściwego do spraw finansów publicznych do wydania rozporządzenia
    określającego:
        szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 7c, wraz z objaśnieniami co do
        sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych, o których mowa
        w ust. 1-3, oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność
        prawidłowego rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ
        podatkowy (art. 99 ust. 13b ustawy),
        szczegółowy zakres danych, o których mowa w ust. 3, oraz sposób wykazywania
        danych w ewidencji przesyłanej zgodnie z ust. 3b i 3c, uwzględniając konieczność
        zapewnienia prawidłowości rozliczeń podatników oraz kontroli obowiązków
        podatników przez organ podatkowy, identyfikowania obszarów, w których
        występują nadużycia w podatku lub narażonych na te nadużycia, oraz możliwości
        techniczno-organizacyjne prowadzenia przez podatników ewidencji (art. 109 ust. 14
        ustawy)
    wydane zostało rozporządzenie Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15
    października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach
    podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2019 r. poz.
    1988 ze zm.; dalej: rozporządzenie) określające w § 1 ust. 1:
      1. szczegółowy zakres danych zawartych w:
      a) deklaracjach podatkowych, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy z dnia 11
      marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej „ustawą”,
      b) ewidencji, o której mowa w art. 109 ust. 3 ustawy, zwanej dalej „ewidencją”;
      2) objaśnienia co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji
      podatkowych, o których mowa w art. 99 ust. 1-3 ustawy, zwanych dalej
      „deklaracjami”, oraz niezbędne pouczenia, a także sposób wykazywania danych w
      ewidencji przesyłanej zgodnie z art. 109 ust. 3b i 3c ustawy.
    Rozdział 2 ww. rozporządzenia dotyczy „Szczegółowego zakresu danych zawartych w
    deklaracjach”.
    W myśl § 4 pkt 1 lit. a) ww. rozporządzenia:
      Dane niezbędne do obliczenia wysokości podatku należnego, o których mowa w § 2
      pkt 8, obejmują:
      1) wysokość podstawy opodatkowania, a w przypadkach określonych w lit. d-f oraz i-
      m - także wysokość podatku należnego, z tytułu:
      a) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, zwolnionych od
      podatku.

    Rozdział 3 ww. rozporządzenia dotyczy szczegółowego zakresu danych zawartych w
    ewidencji.
    Zgodnie z § 10 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia:
      Ewidencja zawiera następujące dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku
      należnego:
      1) wysokość podstawy opodatkowania wynikającą z następujących czynności
      podlegających opodatkowaniu, w odniesieniu do których istnieje obowiązek
      wystawienia przez podatnika faktury na podstawie przepisów ustawy, z wyłączeniem
      faktur ujętych w ewidencji zgodnie z pkt 8 i pkt 9 lit. a:
      a) dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, zwolnionych od
      podatku.
    W związku z powyższym, z tytułu najmu lokali mieszkalnych w ewidencji JPK_VAT jest Pan
    zobowiązany do wykazania całej wysokości podstawy opodatkowania wynikającej z
    dostawy towarów oraz świadczenia usług na terytorium kraju, w tym również zwolnionych
    od podatku.
    W pliku JPK_VAT jest Pan wiec zobowiązany do wykazania całości obrotu z tytułu usługi
    najmu, opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz świadczenia dostawy towaru, jakim
    jest energia elektryczna.
    Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe,
    natomiast pytanie nr 2 uznałem za prawidłowe.
    Przechodząc do dalszych Pana wątpliwości należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć,
    czy do najmu lokali mieszkalnych oraz do refaktury za zużycie mediów w lokalach
    mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkalne należy zastosować zwolnienie z
    podatku VAT.
    Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i
    zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług
    zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
    Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:
      Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania
      nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny
      rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o
      których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych
      formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635).
    W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług
    korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.
    Zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych,
    dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych,
    dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).
    Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
        świadczenie usługi na własny rachunek,
        charakter mieszkalny nieruchomości,
        mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
    Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od
    podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na
    zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

    Z opisu sprawy wynika, że wynajem mieszkań prowadzony jest na własny rachunek i
    wyłącznie na cele mieszkaniowe. Świadczone przez Pana usługi najmu lokali na cele
    mieszkaniowe, zgodnie z Pana wskazaniem są zaklasyfikowane jako 68.20.11.0 Polskiej
    Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Dwie umowy najmu zostały zawarte na okres 12 miesięcy z
    możliwością przedłużenia, natomiast jedna na okres 12 miesięcy z automatycznym jej
    przedłużeniem na czas nieokreślony, jeżeli przed upływem tego okresu nie zostanie
    wypowiedziana. Z treści umów jednoznacznie wynika, że Wynajmujący oddaje Najemcy do
    używania lokal na cele wyłącznie mieszkalne. Najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka
    życia Najemców do wynajmowanego mieszkania.
    W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie do usług najmu lokali mieszkalnych
    znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43
    ust. 1 pkt 36 ustawy.
    Aby rozstrzygnąć, czy do refaktury za zużycie mediów w lokalach mieszkalnych
    wykorzystywanych na cele mieszkalne (których najem korzysta ze zwolnienia z podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy) należy zastosować zwolnienie z podatku
    VAT, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy przenoszone na najemców koszty mediów,
    na które składają się opłaty za: centralne ogrzewanie (opłata stała i zmienna), podgrzanie
    wody (opłata stała i zmienna), wodę i kanalizację oraz energię elektryczną, stanowią usługi
    ściśle związane z usługą najmu, czy występują jako niezależne świadczenia.
    Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował,
    jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi
    najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną
    usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może
    uzasadniać łącznego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym
    wyliczeniu (dla celów podatkowych).
    Odnośnie problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na
    gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, że nie należy sztucznie
    dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim
    orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią
    przyjmuje, że - zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r.
    w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą
    Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw
    członkowskich dotyczących podatków obrotowych - wspólny system podatku od
    wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze
    zm.) - każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową
    zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii
    Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem
    TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą
    czynność.
    W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, kierując się ogólną
    zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde
    świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że:
      Artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28
      listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej,
      zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z dnia 22 grudnia 2009 r., należy
      interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii
      elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez
      podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi,
      należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o
      te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.
      Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i
      związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz

      nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych
      świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od
      wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy
      ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie
      tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby
      charakter sztuczny.
    Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów
    i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być
    uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu
    korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich
    zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania
    zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą
    zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne
    rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na
    podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie
    tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba
    osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.
    Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter
    sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja
    taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych
    gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu
    nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są
    wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem
    sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas
    też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia
    „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności
    te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku
    wraz z odpowiednimi „mediami”.
    Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w
    każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.
    Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły
    przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący
    przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od
    podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez
    Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają
    zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy
    „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został
    obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.
    Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę
    do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie.
    Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i
    usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości.
    Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z
    najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie
    związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.
    W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:
      Jeżeli chodzi o media w postaci zużycia wody, energii elektrycznej i cieplnej,
      odprowadzania ścieków, to wskazane media, co do zasady, powinny być uważane za
      odrębne świadczenia od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru
      sposobu korzystania z danych towarów i usług, poprzez decydowanie o wielkości
      zużycia. Taka sytuacja wystąpi wówczas, gdy zostały przyjęte kryteria umożliwiające

      określenie faktycznego zużycia mediów. W szczególności, jak wskazał Trybunał, taka
      sytuacja występuje w przypadku rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o
      wskazania liczników. Możliwe jest jednak przyjęcie przez strony umowy innego
      sposobu ustalenia faktycznego zużycia mediów, np. w oparciu o liczbę osób
      korzystających z wynajmowanych pomieszczeń. Przy wyborze tych kryteriów strony
      muszą kierować się względami ekonomicznymi, które pozwolą na wydzielenie i
      oddzielne rozliczenie mediów w taki sposób, że obiektywnie odzwierciedlone
      zostanie ich zużycie i wówczas świadczenia te powinny być traktowane odrębnie.
      Zatem w odniesieniu do mediów, w stosunku do których możliwe jest przyjęcie
      kryterium zużycia, to właśnie ww. kryterium będzie decydujące o odrębności tych
      mediów, a nie kwestia czy najemca miał możliwość wyboru świadczeniodawcy.
    Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma
    miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na
    rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia
    pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia
    (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia
    podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia
    podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność,
    rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy,
    wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie,
    opodatkowane świadczenia.
    W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno
    świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji.
    Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę
    okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.
    Z opisu sprawy wynika, że na opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej składają się:
        centralne ogrzewanie - opłata stała,
        centralne ogrzewanie - opłata zmienna,
        fundusz remontowy,
        opłata za komórkę lokatorską,
        opłata za miejsce postojowe w hali garażowej,
        podgrzanie wody - opłata stała,
        podgrzanie wody - opłata zmienna,
        woda i kanalizacja,
        zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej.
    Umowę z dostawcą energii zawarła wyłącznie żona Wnioskodawcy i tylko ona figuruje jako
    nabywca na fakturach za energię elektryczną.
    Najemcy nie mają możliwości wyboru dostawców mediów. Jednak decydują o zużyciu
    mediów, tj. centralnego ogrzewania, wody, kanalizacji oraz energii elektrycznej. Opłaty te
    naliczane są na podstawie rzeczywistego zużycia mediów, odrębnie dla każdego z
    Najemców, według pomiarów wynikających z indywidualnych liczników (podliczników).
    Wprawdzie do czasów dokonania odczytu liczników najemcy płacą za media według
    danych z poprzedniego okresu rozliczeniowego, jednak po dokonaniu tych odczytów
    następuje korekta rozliczeń na każde mieszkanie.
    Z umów najmu wynika, że Wynajmujący będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz
    pozostałe opłaty, tj. opłaty na rzecz administracji oraz za media, wstępnie zaliczkowo, a
    następnie po odczycie liczników na podstawie indywidualnego zużycia mediów przez
    najemcę nastąpi dokładne rozliczenie z najemcą. Pana żona zawarła z dostawcą energii

    elektrycznej umowę na dostawę tego medium do wynajmowanych mieszkań i tylko ona
    figuruje, jako nabywca na fakturach wystawianych przez dostawcę energii. Natomiast co
    do pozostałych mediów, tj. centralnego ogrzewania oraz wody i kanalizacji umowy z
    dostawcami zawarła Wspólnota Mieszkaniowa i najemcy nie mają możliwości wyboru lub
    zmiany tych dostawców. Najemcy nie mogą również zmienić dostawcy energii elektrycznej.
    Na fakturach dokumentujących dostawę mediów wystawianych na najemców figuruje
    tylko Pan.
    Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy
    stwierdzić, że skoro wysokość opłaty za ww. media jest zależna od faktycznego zużycia
    mediów przez najemcę, ustalonego w oparciu o urządzenia pomiarowe (liczniki i
    podliczniki), to najem lokalu i związane z nim media, tj. centralne ogrzewanie (opłata stała
    i zmienna), podgrzanie wody (opłata stała i zmienna), woda i kanalizacja oraz energia
    elektryczna, stanowią odrębne i niezależne świadczenia. Brak jest więc podstaw do
    traktowania opłat za ww. media jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługi
    najmu.
    Podsumowując, dostawa centralnego ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzanie
    wody (opłata stała i zmienna), woda i kanalizacja oraz energia elektryczna nie są
    nierozerwalnie związane z najmem lokali mieszkalnych, zatem czynności powyższe
    powinny być rozliczane niezależnie od usługi najmu tych lokali.
    W konsekwencji do refaktury ww. mediów, nie można zastosować zwolnienia od
    podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
    Przy czym należy w tym miejscu zauważyć, że stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych może, w drodze rozporządzenia,
      wprowadzić inne niż określone w art. 43-81 zwolnienia od podatku, a także określić
      szczegółowe warunki stosowania tych zwolnień, uwzględniając:
      1) specyfikę wykonywania niektórych czynności oraz uwarunkowania obrotu
      gospodarczego niektórymi towarami;
      2) przebieg realizacji budżetu państwa;
      3) potrzebę uzyskania dostatecznej informacji o towarach będących przedmiotem
      zwolnienia;
      4) przepisy Unii Europejskiej.
    W tym miejscu należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20
    grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.
    Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:
      Zwalnia się od podatku czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub
      właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę
      mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż
      prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę
      mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu
      ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
      zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty
      pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił
      Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2024 r. poz. 1270), jeżeli lokale te są
      wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.
    Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest
    wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz
    właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników
    zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto,

    zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od
    spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego lokalu (lokal
    mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel
    mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto
    tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na
    cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje,
    że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest
    wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega
    dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami
    mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.
    Zatem na fakturach dokumentujących koszty zużycia mediów oraz dostawy energii
    elektrycznej ma Pan prawo do zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3
    ust. 1 pkt 11 rozporządzenia, gdyż jak wyjaśniłem wyżej wskazane świadczenia stanowią
    odrębne od usług najmu dostawy towarów i świadczenia usług.
    Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
    mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.
    725).
    Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:
      Ilekroć w ustawie jest mowa o:
      1) lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na
      podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
      2) właścicielu - należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą
      wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;
      8) opłatach niezależnych od właściciela - należy przez to rozumieć opłaty za dostawy
      do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;
      8a) kosztach utrzymania lokalu - należy przez to rozumieć koszty, ustalane
      proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni
      użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące
      opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:
      a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz
      przeprowadzonych remontów,
      b) zarządzania nieruchomością,
      c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej,
      domofonu oraz zieleni,
      ubezpieczenia nieruchomości,
      d) inne, o ile wynikają z umowy.
    Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r.
    poz. 1048):
      Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy
      wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
      zobowiązania, pozywać i być pozwana.
    Mając na uwadze opis sprawy, oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w
    odniesieniu do wynajmowanych przez Pana lokali mieszkalnych na cele mieszkalne
    znajdujące się w budynkach, w których funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, są
    spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów
    z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
    stosowania tych zwolnień.

    Należy w tym miejscu wskazać, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i
    przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego oraz
    lokalu użytkowego.
    Definicję lokalu mieszkalnego zawiera natomiast art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca
    1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048). Zgodnie z nim:
      Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie
      budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
      pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
    Jednocześnie Minister Infrastruktury w § 3 pkt 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia
    2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
    usytuowanie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) określił, że:
      Lokalem użytkowym jest jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone
      stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem
      technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
    Natomiast zgodnie z § 3 pkt 13 ww. rozporządzenia:
      Pomieszczeniem gospodarczym jest pomieszczenie znajdujące się poza
      mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub
      produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu
      związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.
    Ponadto zgodnie z objaśnieniami zawartymi w załączniku do rozporządzenia Rady
    Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów
    Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.):
      Część mieszkaniowa budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne
      (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz
      pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).
    Z uwagi na powyższe wskazać należy, że dodatkowe pomieszczenia takie, jak komórki
    lokatorskie, piwnice, schowki, które co do zasady mogą przynależeć do lokalu
    mieszkalnego, nie powinny być traktowane jako lokale użytkowe, gdyż stanowią
    pomieszczenia gospodarcze lokalu mieszkalnego służące zaspokajaniu potrzeb
    mieszkaniowych, przeznaczone do przechowywania materiałów, przedmiotów, opału
    lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu.
    Mając na uwadze wyżej przytoczone przepisy prawa należy stwierdzić, że usługi
    polegające na wynajmowaniu komórki lokatorskiej, jeżeli najem ma związek z
    zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, spełnia przesłanki do objęcia jej zwolnieniem
    od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.
    Należy zatem stwierdzić, że w przypadku zawarcia umów, których przedmiotem jest
    wynajem na cele mieszkaniowe łącznie lokalu mieszkalnego z komórką lokatorską oraz
    miejscem postojowym w hali garażowej, ma Pan prawo do zastosowania zwolnienia od
    podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy jedynie do usługi wynajmu lokalu
    mieszkalnego na cele mieszkaniowe wraz z komórką lokatorską. Zwolnienie nie ma
    zastosowania w stosunku do najmu miejsca postojowego w hali garażowej. W
    przypadku świadczenia usług wynajmu miejsca postojowego w hali garażowej nie jest
    spełniona przesłanka stanowiąca o charakterze wynajmowanej nieruchomości jako
    mieszkalnej. Miejsce postojowe bądź garaż nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym,
    lecz lokalem o charakterze użytkowym, służącym co do zasady do przechowywania
    /zaparkowania pojazdu. Garaży i miejsc postojowych nie można zaliczyć do tzw.
    pomieszczeń pomocniczych do lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw.
    pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą do
    zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

    Wynajem miejsca postojowego w hali garażowej należy zatem opodatkować stawką
    podatku VAT właściwą dla najmu ww. pomieszczeń.
    Odnosząc się natomiast do zaliczki ponoszonej na koszty utrzymania nieruchomości
    wspólnej oraz opłaty na fundusz remontowy należy zauważyć, że ww. opłaty są
    związane z użytkowaniem / eksploatacją lokalu, które najemca zobowiązany jest
    ponosić, ale nie mają związku z jego indywidualnym zużyciem (tak jak w przypadku
    mediów), na których wysokość / koszty ma on bezpośredni wpływ.
    Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz przywołane przepisy prawa
    należy stwierdzić, że czynności związane z zaliczką na koszty utrzymania nieruchomości
    wspólnej oraz opłatą na fundusz remontowy powinny być traktowane jako jedna usługa
    ze świadczeniem głównym - usługą najmu i opodatkowane na zasadach właściwych dla
    usługi najmu.
    W przedmiotowej sprawie, jak wskazałem wyżej, najem lokali mieszkalnych korzysta ze
    zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, tym samym
    zaliczka na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłata na fundusz
    remontowy również korzystają z tego zwolnienia.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 3 uznałem za prawidłowe w części
    dotyczącej zastosowania zwolnienia:
        z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej,
        zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz
        remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36,
        na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia
        2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
        stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata
        stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji.
    Natomiast za nieprawidłowe uznałem Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 3 w części
    dotyczącej:
        opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT,
        zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej.
    Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczących obowiązku ewidencjonowania na kasie
    rejestrującej, należy wskazać, że obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy
    zastosowaniu kas rejestrujących wynika z zapisu art. 111 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym
    przepisem:
      Podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących
      działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić
      ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących.
    Przepis ten określa generalną zasadę, z której wynika, że obowiązek prowadzenia
    ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich
    podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonych w nim odbiorców, tj. osób
    fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych.
    Zatem podstawowym kryterium decydującym o obowiązku stosowania ewidencji za
    pomocą kas rejestrujących jest status nabywcy wykonywanych przez podatnika
    świadczeń. Jeżeli nabywcą danej usługi jest podmiot inny niż wymieniony w art. 111 ust.
    1, to taka sprzedaż w ogóle nie jest objęta obowiązkiem ewidencjonowania jej przy
    użyciu kasy rejestrującej.

    Należy jednak zauważyć, że na mocy delegacji ustawowej zawartej w przepisie art. 111
    ust. 8 ustawy:
      Minister właściwy do spraw finansów publicznych może zwolnić, w drodze
      rozporządzenia, na czas określony, niektóre grupy podatników oraz niektóre
      czynności z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, oraz określić warunki korzystania ze
      zwolnienia, mając na uwadze interes publiczny, w szczególności sytuację budżetu
      państwa (...).
    Kwestie dotyczące zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy użyciu kas
    rejestrujących niektórych czynności i niektórych grup podatników oraz terminów
    rozpoczęcia prowadzenia tej ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących reguluje
    rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 17 grudnia 2024 r. w sprawie zwolnień z
    obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.
    U. z 2024 r. poz. 1902), zwane dalej rozporządzeniem.
    Zwolnienie z obowiązku instalowania kas rejestrujących zostało określone w § 2 i § 3
    rozporządzenia.
    Powyższe zwolnienia wskazują na dwojakiego rodzaju zwolnienie z obowiązku
    ewidencjonowania obrotu przy zastosowaniu kas rejestrujących, mianowicie zwolnienie
    dla określonych grup podatników (zwolnienie podmiotowe) i zwolnienie dla
    konkretnych czynności (zwolnienie przedmiotowe).
    Zgodnie z § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia:
      Zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej
      jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r., czynności wymienione w załączniku do
      rozporządzenia.
      W odniesieniu do niektórych czynności wymienionych w załączniku do
      rozporządzenia zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, stosuje się zgodnie z
      warunkami określonymi w tym załączniku.
    Wskazać należy, że klasyfikacją statystyczną dotyczącą towarów i usług, która ma
    zastosowanie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług od 1 lipca 2020
    r. jest Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług wprowadzona rozporządzeniem Rady
    Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług
    (PKWiU) - (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.).
    W załączniku do rozporządzenia stanowiącym wykaz czynności zwolnionych z
    obowiązku ewidencjonowania, wymieniono:
      W poz. 2 - CN 2716 00 000 - Energia elektryczna.
      W poz. 29 - ex 68.20.1 - Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi
      lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało
      udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za
      wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy
      oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na
      rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest
      członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie
      wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.
    Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie nałożył szczególnych wymagań w zakresie
    prowadzenia ewidencji i dowodów dokumentujących zapłaty za świadczone usługi
    wynajmu i zarządzania nieruchomościami.
    Z objaśnień pod załącznikami wynika, że przedrostek ex - dotyczy wyłącznie danej
    usługi z danego grupowania.
    Zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o ex - rozumie się przez to zakres towarów i
      usług węższy niż określony odpowiednio w danym dziale, pozycji, podpozycji lub
      kodzie Nomenklatury scalonej (CN) lub danym grupowaniu klasyfikacji wydanych na
      podstawie przepisów o statystyce publicznej.
    Powyższe zwolnienie jest zwolnieniem przedmiotowym z obowiązku ewidencjonowania
    sprzedaży za pomocą kasy rejestrującej, tj. dotyczy przedmiotu działalności.
    Ponadto w poz. 42 załącznika do rozporządzenia jako zwolnione z obowiązku
    ewidencjonowania przy użyciu kasy rejestrującej wymieniono:
      Świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności
      gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli świadczący usługę otrzyma w całości
      zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej
      kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika
      lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której
      jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie
      wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.
    Zgodnie natomiast z § 3 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. rozporządzenia:
      Zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej
      jednak niż do dnia 31 grudnia 2027 r.:
      2) podatników rozpoczynających po dniu 31 grudnia 2024 r. dostawę towarów lub
      świadczenie usług na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności
      gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, jeżeli przewidywany przez podatnika obrót
      z tego tytułu nie przekroczy, w proporcji do okresu wykonywania tych czynności w
      danym roku podatkowym, kwoty 20.000 zł;
      3) podatników, którzy dokonują dostawy towarów lub świadczą usługi zwolnione z
      obowiązku ewidencjonowania, wymienione w części I załącznika do rozporządzenia,
      w przypadku gdy udział obrotu z tytułu czynności zwolnionych z obowiązku
      ewidencjonowania, wymienionych w części I załącznika do rozporządzenia, w
      całkowitym obrocie podatnika realizowanym na rzecz osób fizycznych
      nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych, zwany dalej
      „udziałem procentowym obrotu”, był w poprzednim roku podatkowym wyższy niż
      80%.
    Niektóre usługi oraz dostawa niektórych towarów zostały wyłączone przez
    ustawodawcę z prawa do zwolnienia, o którym mowa w przepisach § 2 i § 3 ww.
    rozporządzeń z obowiązku ewidencjonowania na kasie rejestrującej. Szczegółowo
    zostały one wymienione w § 4 powołanych rozporządzeń.
    Z opisu sprawy wynika, że wynajem jest w całości dokumentowany przez Pana
    fakturami.
    W związku z powyższym, może Pan korzystać ze zwolnienia na podstawie § 2
    rozporządzenia w związku z poz. 2 oraz poz. 29 załącznika dla usług wynajmu oraz
    dostawy energii elektrycznej, ponieważ wynajem w całości jest dokumentowany przez
    Pana fakturą, a do dostawę energii elektrycznej refakturuje Pan na wynajmujących.
    W związku z powyższym Pana stanowisko do pytania nr 4 uznałem za prawidłowe.
    W związku z tym, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznałem za prawidłowe,
    odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 5, które zadał Pan, w przypadku gdybym uznał
    Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 za nieprawidłowe.
    Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczących wystawiania przez Pana faktur, należy
    wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:
      Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

      1. sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art.
      106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku
      od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby
      prawnej niebędącej podatnikiem;
      2. wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik
      korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
      3. wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany
      w pkt 1;
      4. otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o
      których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
      a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5
      pkt 4,
      c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a
      ust. 1b.
    W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:
      Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży
      zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów
      wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
    W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:
      Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę
      dokumentującą:
      1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie
      wynika z ust. 1, z wyjątkiem:
      a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,
      b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,
      1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których
      mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z
      wyjątkiem:
      a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust.
      5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,
      b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
      2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art.

      - jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od
      końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano
      całość lub część zapłaty.
    Stosownie do art. 106e ust. 1 ustawy:
      Faktura powinna zawierać:
      1) datę wystawienia;
      2) kolejny numer nadany w ramach jednej lub więcej serii, który w sposób
      jednoznaczny identyfikuje fakturę;
      3) imiona i nazwiska lub nazwy podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz ich
      adresy;

      4) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku, z
      zastrzeżeniem pkt 24 lit. a;
      5) numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na
      potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary
      lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b;
      6) datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów lub wykonania usługi lub datę
      otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, o ile taka data jest
      określona i różni się od daty wystawienia faktury;
      7) nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;
      8) miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług;
      9) cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);
      10) kwoty wszelkich opustów lub obniżek cen, w tym w formie rabatu z tytułu
      wcześniejszej zapłaty, o ile nie zostały one uwzględnione w cenie jednostkowej netto;
      11) wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez
      kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);
      12) stawkę podatku albo stawkę podatku od wartości dodanej w przypadku
      korzystania z procedur szczególnych, o których mowa w dziale XII w rozdziałach 6a, 7
      i 9;
      13) sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi
      stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku;
      14) kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty
      dotyczące poszczególnych stawek podatku;
      15) kwotę należności ogółem;
      16) w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług, w odniesieniu do których:
      a) obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 1 lub art. 21 ust. 1, lub
      b) w przepisach wydanych na podstawie art. 19a ust. 12 określono termin powstania
      obowiązku podatkowego z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty
      - wyrazy „metoda kasowa”;
      17) w przypadku faktur, o których mowa w art. 106d ust. 1 - wyraz „samo
      fakturowanie”;
      18) w przypadku dostawy towarów lub wykonania usługi, dla których obowiązanym
      do rozliczenia podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze
      jest nabywca towaru lub usługi - wyrazy ,,odwrotne obciążenie'';
      18a) w przypadku faktur, w których kwota należności ogółem przekracza kwotę 15
      000 zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej, obejmujących dokonaną na
      rzecz podatnika dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w
      załączniku nr 15 do ustawy - wyrazy ,,mechanizm podzielonej płatności'', przy czym
      do przeliczania na złote kwot wyrażonych w walucie obcej stosuje się zasady
      przeliczania kwot stosowane w celu określenia podstawy opodatkowania;
      19) w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku
      na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 albo przepisów wydanych na podstawie
      art. 82 ust. 3 - wskazanie:
      a) przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego
      podatnik stosuje zwolnienie od podatku,
      b) przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę
      towarów lub takie świadczenie usług, lub

      c) innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie
      usług korzysta ze zwolnienia;
      20) w przypadku, o którym mowa w art. 106c - nazwę i adres organu egzekucyjnego
      lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym
      dla podatnika - imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres;
      21) w przypadku faktur wystawianych w imieniu i na rzecz podatnika przez jego
      przedstawiciela podatkowego - nazwę lub imię i nazwisko przedstawiciela
      podatkowego, jego adres oraz numer, za pomocą którego jest on zidentyfikowany
      na potrzeby podatku;
      22) w przypadku gdy przedmiotem wewnątrzwspólnotowej dostawy są nowe środki
      transportu - datę dopuszczenia nowego środka transportu do użytku oraz:
      a) przebieg pojazdu - w przypadku pojazdów lądowych, o których mowa w art. 2 pkt
      10 lit. a,
      b) liczbę godzin roboczych używania nowego środka transportu - w przypadku
      jednostek pływających, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. b, oraz statków
      powietrznych, o których mowa w art. 2 pkt 10 lit. c;
      23) w przypadku faktur wystawianych przez drugiego w kolejności podatnika, o
      którym mowa w art. 135 ust. 1 pkt 4 lit. b i c, w wewnątrzwspólnotowej transakcji
      trójstronnej (procedurze uproszczonej) - dane określone w art. 136;
      24) w przypadkach, o których mowa w art. 97 ust. 10 pkt 2 i 3:
      a) numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku,
      poprzedzony kodem PL,
      b) numer, za pomocą którego nabywca towaru lub usługi jest zidentyfikowany na
      potrzeby podatku od wartości dodanej w danym państwie członkowskim,
      zawierający dwuliterowy kod stosowany na potrzeby podatku od wartości dodanej
      właściwy dla tego państwa członkowskiego.
    Na mocy art. 2 pkt 31 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o fakturze: rozumie się przez to dokument
      w formie papierowej lub w formie elektronicznej zawierający dane wymagane
      ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie.
    Jak wynika z ww. przepisu 106e ust. 1 ustawy, faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży
    zawiera m.in. imiona i nazwiska lub nazwy, podatnika i nabywcy towarów lub usług oraz
    ich adresy, numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby
    podatku, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. a; numer, za pomocą którego nabywca towarów lub
    usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku lub podatku od wartości dodanej, pod
    którym otrzymał on towary lub usługi, z zastrzeżeniem pkt 24 lit. b.
    W opisie sprawy wskazał Pan, że wystawia na rzecz każdego z współnajemców jedną
    fakturę w miesiącu, na których w miejscu „nazwa usługi” i stawka podatku zamieszcza
    następujące pozycje:
    1. najem mieszkania (adres...), zwolnienie z VAT,
    2. opłaty na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, zwolnienie z VAT,
    3. energia elektryczna, stawka 23%.
    Kwoty należności na fakturze na każdego współnajemcę wyliczane są proporcjonalnie do
    jego udziału (tj. 1/2 lub 1/3) w wynajmowanym mieszkaniu, ponieważ brak jest podstaw do
    zastosowania innych proporcji. Umowy najmu nie zawierają żadnych postanowień w tej
    kwestii.

    Należy wskazać, że zgodnie z art. 106 ust. 2 nie ma Pan obowiązku wystawienia faktury
    dokumentującej dokonanie czynności zwolnionych z opodatkowania podatkiem VAT na
    podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, niemniej jednak na podstawie art. 106b ust. 3 ustawy jest
    Pana zobowiązany do wystawienia takiej faktury na żądanie nabywcy.
    W związku z powyższym, należy wskazać, że faktury dokumentujące dostawę towarów i
    usług na rzecz współnajemców może Pan wystawiać, zgodnie z zawartymi umowami i
    uzgodnieniami z najemcami.
    Należy podkreślić, że jak wskazałem wyżej:
        ze zwolnienia z opodatkowania korzystają usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz
        komórki lokatorskiej, zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz
        opłaty na fundusz remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36,
        ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia
        Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od
        towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień korzystają opłaty
        dotyczące centralne ogrzewania (opłata stała i zmienna), podgrzania wody (opłata
        stała i zmienna), wody i kanalizacji oraz energia elektryczna,
        wynajem miejsca postojowego w hali garażowej należy opodatkować stawką
        podatku VAT właściwą dla najmu ww. pomieszczeń.
    W związku z powyższym stanowisko Pana w zakresie pytania nr 7 uznałem za prawidłowe
    w części dotyczącej wskazania na wystawionych fakturach zwolnienia:
        z opodatkowania usługi najmu lokalu mieszkalnego oraz komórki lokatorskiej,
        zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz opłaty na fundusz
        remontowy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36,
        na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia
        2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków
        stosowania tych zwolnień do opłat dotyczących centralnego ogrzewania (opłata
        stała i zmienna), podgrzania wody (opłata stała i zmienna), wody i kanalizacji.
    Natomiast za nieprawidłowe uznałem Pana stanowisko w zakresie pytanie nr 7 w części
    dotyczącej wskazania na wystawionych fakturach:
        opodatkowania dostawy energii elektrycznej właściwą stawką podatku VAT,
        zwolnienia z opodatkowania opłaty za miejsce postojowe w hali garażowej.
    Wątpliwości Pana dotyczą również kwestii dotyczących nie wykazywania w ewidencji
    sprzedaży „zaliczek” na pokrycie opłat zmiennych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i
    dostawcy energii.
    Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub
      wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21
      ust. 1 i art. 138f.
    Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik który wykonuje czynności
    podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną
    czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje

    zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania
    dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w
    rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie
    usług i powinien być rozliczony za ten okres.
    Dodatkowo w tym miejscu zauważyć należy, że w art. 19a ust. 5 ustawy, ustawodawca w
    sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług.
    Zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy:
      Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu:
      a) dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego,
      b) świadczenia usług:
      - telekomunikacyjnych,
      - wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy,
      - najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze,
      - ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia,
      - stałej obsługi prawnej i biurowej,
      - dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego
      - z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b, stanowiących import usług.
    W załączniku nr 3 do ustawy o VAT pod poz. 24 i 25 zostały wymienione następujące usługi:
      24. „Usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci
      wodociągowych”;
      25. „Usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci
      wodociągowych”.
    Należy zatem wskazać, że moment powstania obowiązku podatkowego dla tych usług
    określa się na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy.
    Natomiast art. 19a ust. 7 ustawy stanowi, że:
      W przypadkach, o których mowa w ust. 5 pkt 3 i 4, gdy podatnik nie wystawił faktury
      lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu
      terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 i 4, a w przypadku gdy
      nie określono takiego terminu - z chwilą upływu terminu płatności.
    W myśl art. 19a ust. 8 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład
      budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu
      mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z
      chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:
      1) dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w
      sposób, o którym mowa w ust. 1b;
      2) dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek
      podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.
    Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i
    usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN”
    www.sjp.pwn.pl) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed
    faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

    Zgodnie z powyższym, aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę,
    zadatek musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także
    przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).
    W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough
    development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w
    zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w
    kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w
    każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca
    może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili
    rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2
    akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed
    wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w
    momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.
    W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że:
      „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku
      VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby
      obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające
      znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe
      świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie
      dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.
    Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r.
    sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że:
      „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w
      rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i
      usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było
      określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób
      umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie
      wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.
    Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać
    spełnione następujące przesłanki:
        zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe
        świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny
        (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),
        konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla
        określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc
        określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,
        w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w
        przyszłości.
    W myśl art. 106i ust. 2 ustawy:
      Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość
      lub część zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4, fakturę wystawia się nie
      później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano
      całość lub część zapłaty od nabywcy.
    W myśl art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy:
      Fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności - w przypadku, o
      którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4.

    Z kolei jak stanowi art. 106i ust. 7 ustawy:
      Faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed:
      1) dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi;
      2) otrzymaniem, przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi, całości
      lub części zapłaty.
    W myśl art. 106i ust. 8 ustawy:
      Przepis ust. 7 pkt 1 nie dotyczy wystawiania faktur w zakresie dostawy i świadczenia
      usług, o których mowa w art. 19a ust. 3, 4 i ust. 5 pkt 4, jeżeli faktura zawiera
      informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy.
    Odnosząc się do Pana wątpliwości, należy zauważyć, że jak wynika z powołanego wyżej
    przepisu art. 19a ust. 8 ustawy, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem
    usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek
    (...), to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do
    otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4 powołanego artykułu.
    W przedmiotowej sprawie z tytułu otrzymywanych „zaliczek” nie powstanie obowiązek
    podatkowy, o którym mowa w art. 19a ust. 8 ustawy, ponieważ przedpłaty na poczet
    przyszłych rozliczeń obejmują łączne wpłaty na poczet przyszłych należności zarówno na
    rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, jak też energii elektrycznej, czyli nie można ich powiązać z
    konkretnym świadczeniem.
    Z kolei, w świetle przepisu art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy, nie ma Pan obowiązku
    udokumentowania fakturą otrzymania ww. „zaliczek”.
    W związku z powyższym w ewidencji sprzedaży w momencie otrzymania zaliczek nie
    powinien Pan wykazywać, jako obrotów tej części opłat dokonywanych przez Najemcę,
    które stanowią „zaliczki” na pokrycie opłat zmiennych.
    Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 8 uznałem za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 i
    8. W zakresie pytania nr 6 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
    Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej
      tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
    Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponosi
    Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we
    wniosku opisem stanu faktycznym. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki
    prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej
    przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym
    przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się
    na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznym. W przypadku, gdy w toku
    postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie
    określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
    opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.