Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-1.4012.167.2017.1.IK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-06-07
Teza: Sposób opodatkowania nieruchomości zabudowanych budynkami w trakcie budowy.
Słowa kluczowe: budowa; budynek; dostawa; inwestycje; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VI; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2017 r. (data wpływu 24 kwietnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania nieruchomości zabudowanych budynkami w trakcie budowy – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 24 kwietnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sposobu opodatkowania nieruchomości zabudowanych budynkami w trakcie budowy.

W we wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiot działalności Wnioskodawcy obejmuje m.in. realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabędzie dwie niezabudowane nieruchomości, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na potrzeby zabudowy wielorodzinnej. Na nabytych nieruchomościach Wnioskodawca zamierza rozpocząć budowę inwestycji: po 3 obiekty budownictwa mieszkaniowego - budynki wielolokalowe na każdej z nieruchomości (czyli budynki mieszkalne klasyfikowane w dziale 11 PKOB), w których powierzchnia użytkowa żadnego z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczać 150 m2. Budowa zostanie przeprowadzona na podstawie odpowiedniej dokumentacji projektowej, po przeniesieniu na Wnioskodawcę prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta G. o pozwoleniu na budowę.

W każdym z budynków wielolokalowych budownictwa mieszkaniowego planowane jest wybudowanie następującej ilości lokali:

1.  na nieruchomości nr 1:
    1.  budynek wielolokalowy budownictwa mieszkaniowego o łącznej powierzchni użytkowej około 2020,86 m2, składający się z 28 lokali, z których żaden nie będzie przekraczać 150 m2,
    2.  budynek wielolokalowy budownictwa mieszkaniowego o łącznej powierzchni użytkowej około 2018,75 m2, składający się z 32 lokali, z których żaden nie będzie przekraczać 150m2,
    3.  budynek wielolokalowy budownictwa mieszkaniowego o łącznej powierzchni użytkowej około 2023,42 m2, składający się z 32 lokali, z których żaden nie będzie przekraczać 150 m2.
2.  na nieruchomości nr 2:
    1.  budynek wielolokalowy budownictwa mieszkaniowego o łącznej powierzchni użytkowej około 2568,28 m2, składający się z 40 lokali, z których żaden nie będzie przekraczać 150 m2,
    2.  budynek wielolokalowy budownictwa mieszkaniowego o łącznej powierzchni użytkowej około 1376,02 m2, składający się z 20 lokali, z których żaden nie będzie przekraczać 150 m2,
    3.  budynek wielolokalowy budownictwa mieszkaniowego o łącznej powierzchni użytkowej około 1376,04 m2, składający się z 20 lokali, z których żaden nie będzie przekraczać 150 m2.

W trakcie budowy w/w budynków wielolokalowych, do czasu ich sprzedaży, Wnioskodawca nie zamierza wznosić innych budowli na nieruchomości nr 1 oraz nr 2.

Jednym z wariantów rozpatrywanych i negocjowanych przez Wnioskodawcę jest przeprowadzenie inwestycji w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus”. W przypadku realizacji tego wariantu Wnioskodawca zamierza rozpocząć budowę jednocześnie na obu nieruchomościach, a w jej trakcie dokonać sprzedaży obu nieruchomości z rozpoczętą budową budynków na rzecz spółki celowej podmiotu zarządzającego programem „Mieszkanie Plus”.

Zamiarem Wnioskodawcy jest dostawa (sprzedaż) co najmniej po 1 budynku wraz z gruntem w odniesieniu do każdej z nieruchomości na rzecz spółki celowej podmiotu zarządzającego programem „Mieszkanie Plus”. Przez budynek Wnioskodawca rozumie taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiada fundamenty i dach, w zakresie więźby wraz z odeskowaniem, ewentualnie pokryciem pierwszą warstwą izolacyjną.

W momencie sprzedaży obu nieruchomości będą na nich posadowione co najmniej po jednym budynku wielomieszkaniowym spełniającym kryteria obiektu budowlanego objętego społecznym programem mieszkaniowym „Mieszkanie Plus”, tj. budynki (po jednym dla każdej z nieruchomości) będą trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiadać będą fundamenty i dach, w zakresie więźby wraz z odeskowaniem, ewentualnie pokryciem pierwszą warstwą izolacyjną. Pozostałe budynki przewidziane inwestycją na obu nieruchomościach, będą w trakcie budowy.

Wnioskodawca przewiduje, iż sprzedaż nieruchomości nastąpi po rozpoczęciu budowy w rozumieniu art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2004 roku Prawo budowlane (Dz. U. 2016.290 z dnia 8.03.2016 r.).

Nabywca nieruchomości z rozpoczętą inwestycją będzie kontynuował roboty budowlane (powierzając ich wykonanie Wnioskodawcy, jako Generalnemu Wykonawcy), aż do odbioru wszystkich budynków i uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy dostawę (umowa sprzedaży) dwóch nieruchomości zabudowanych co najmniej po jednym budynku na każdej nieruchomości, spełniającym przesłanki kwalifikacji do działu 11 PKOB, na rzecz spółki celowej podmiotu zarządzającego programem „Mieszkanie Plus”, na etapie po rozpoczęciu budowy w rozumieniu art. 41 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane i co najmniej po wybudowaniu na każdej z nieruchomości po jednym budynku rozumianym, jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiadający fundamenty i dach, w zakresie więźby wraz z odeskowaniem, ewentualnie pokryciem pierwszą warstwą izolacyjną, należy traktować jako dostawę obiektu budowlanego zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (w rozumieniu art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o podatku od towarów i usług) wraz z gruntem i zastosować do niej stawkę podatku od towarów i usług 8% na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 29a ust. 8 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?
2.  Czy dostawa, określona w pytaniu nr 1 powyżej, będzie objęta stawką podatku od towarów i usług 8% na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 29a ust. 8 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zakresie całej nieruchomości, tj. jednego budynku spełniającego przesłanki kwalifikacji do działu 11 PKOB wraz z całym gruntem wchodzącym w skład każdej z nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1, dostawa (umowa sprzedaży) dwóch nieruchomości zabudowanych co najmniej po jednym budynku na każdej nieruchomości, spełniającym przesłanki kwalifikacji do działu 11 PKOB, na rzecz spółki celowej podmiotu zarządzającego programem „Mieszkanie Plus”, na etapie po rozpoczęciu budowy w rozumieniu art. 41 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane i co najmniej po wybudowaniu na każdej z nieruchomości po jednym budynku rozumianym, jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiadający fundamenty i dach, w zakresie więźby wraz z odeskowaniem, ewentualnie pokryciem pierwszą warstwą izolacyjną, podlega opodatkowaniu według stawki podatku od towarów i usług 8%.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2.

Jeżeli zatem dostawa po jednym budynku na każdej z nieruchomości korzysta z preferencyjnej stawki podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej korzysta również dostawa całego gruntu objętego daną nieruchomością.

W myśl przepisu art. 41 ust. 12 w zw. z ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 710 ze zm. - dalej „ustawa o VAT”) dostawa, budowa, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym opodatkowana jest przy zastosowaniu stawki 8%.

Według definicji zawartej w art. 2 pkt 12 ustawy o VAT obiektami budownictwa mieszkaniowego są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W myśl art. 41 ust 12a, 12b i 12c przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Przy czym wyłączone są z tego zakresu lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m2 i budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni przekraczającej 300 m2.

Z kolei zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W przypadku więc dostawy budynku lub jego części, do gruntu stosuje się stawkę podatku taką samą jak do budynku.

Należy wskazać, iż rodzaj obiektu wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego. W rozpatrywanym przypadku przedmiotem budowy określonym w zatwierdzonym projekcie budowlanym (objętym pozwoleniem a budowę) będą budynki mieszkalne spełniające kryteria budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Wskazać przy tym należy, że do momentu dostawy (umowy sprzedaży) na każdej nieruchomości wybudowany będzie co najmniej jeden budynek rozumiany, jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz posiadający fundamenty i dach, w zakresie więźby wraz z odeskowaniem, ewentualnie pokryciem pierwszą warstwą izolacyjną oraz będzie to budynek wielomieszkaniowy klasyfikowanym w dziale 112 PKOB, gdzie żaden z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczał powierzchni użytkowej 150 m2 i nie będzie lokali użytkowych. Pozostałe budynki przewidziane inwestycją na obu nieruchomościach, będą w trakcie budowy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 - w świetle art. 7 ust. 1 powołanej ustawy - rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

A więc do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa po jednym budynku na każdej z nieruchomości korzysta z preferencyjnej stawki podatku, to z preferencji takiej korzysta również dostawa całego gruntu objętego daną nieruchomością.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 ustawy.

Jednakże zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. W myśl art. 146a pkt 2 ustawy o VAT - w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Natomiast budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Stosowanie do treści art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury

Przez budynek należy rozumieć obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Stawka podatku, na postawie art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku – stosownie do art. 41 ust. 2 ustawy – wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 i 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%,
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Natomiast w myśl ust. 12b ww. art. 41 ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a, nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Przepis art. 2 pkt 12 ustawy zawiera definicję obiektów budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z którą obiektami takimi są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zatem opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. do budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług oraz akty wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji pojęcia budynek, budowle. Zatem należy posłużyć się pojęciami zawartymi w innych przepisach prawa.

Stosownie do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), przez obiekty budowlane rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynkami natomiast są zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, które przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Z kolei budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Stosownie do treści art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.), przez obiekt budowlany należy rozumieć:

1.  budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
2.  budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami,
3.  obiekt małej architektury.

Natomiast przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane przez budowle należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, powinny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy.

Preferencyjna stawka podatku w wysokości 8% ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

W tym miejscu wskazać należy, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy będą dwie nieruchomości zabudowane co najmniej jednym budynkiem wraz z dwoma obiektami w trakcie budowy na każdej z tych nieruchomości, przy założeniu że na dzień ich sprzedaży stopień zaawansowania budowy tych budynków pozwoli na uznanie, że stanowią one budynki w rozumieniu ustawy Prawa budowlanego, zastosowanie znajdzie stawka podatku w wysokości 8% na podstawie art. 41 ust. 12 w zw. z art. 41 ust. 2 ustawy jako dostawa obiektu budowlanego zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (w rozumieniu art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o podatku od towarów i usług).

Odnosząc się do kwestii opodatkowania gruntów, na których będą posadowione przedmiotowe budynki stwierdzić należy, że nie można - jak chce Wnioskodawca - włączyć do podstawy opodatkowania wartości gruntów dla całej nieruchomości (w tym również gruntów, na którym będą posadowione obiekty w trakcie budowy) i opodatkować je stawką podatku właściwą dla dostawy ww. budynków, tj. 8% VAT.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika bowiem, że przedmiotem dostawy będą dwie nieruchomości zabudowane co najmniej jednym budynkiem trwale związanym z gruntem, natomiast pozostałe obiekty na tych dwóch nieruchomościach będą w trakcie budowy (w stopniu niepozwalającym uznać, że stanowią one budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane) i nie mogą przesądzać o opodatkowaniu całej nieruchomości stawką obniżoną w wysokości 8%.

Zatem w przypadku dostawy budynków (sklasyfikowanych w dziale 11 PKOB) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości udziału w gruntach przypadających na te konkretne budynki, a nie wartości całych nieruchomości gruntowych, na których zostaną posadowione jeszcze dwa inne budynki, będące w trakcie budowy.

Z uwagi zatem, że przedmiotem zapytania w niniejszej sprawie była kwestia opodatkowania sprzedaży dwóch nieruchomości zabudowanych co najmniej po jednym budynku wraz z rozpoczętą budową dwóch pozostałych budynków, które mają zostać posadowione docelowo na każdej z tych nieruchomości wraz z gruntem, stanowisko Wnioskodawcy uznano w całości za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.