Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPB2/4511-290/15-2/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2015-07-22
Teza: Czy możliwe jest zaliczenie kosztów spłaty hipoteki ciążącej na sprzedanej nieruchomości, jako niezbędnych do poniesienia kosztów odpłatnego jej zbycia?
Słowa kluczowe: darowizna; hipoteka; kredyt-spłata kredytu; mieszkanie; nieruchomości; zbycie-odpłatne zbycie
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 27 kwietnia 2015 r. (data wpływu 29 kwietnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W 2011 r. w drodze darowizny Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców mieszkanie obciążone hipoteką umowną kaucyjną, do kwoty xxx zł. Otrzymanie powyższej darowizny było możliwe jedynie po uzyskaniu zgody banku, w którym zaciągnięty był kredyt przez rodziców Wnioskodawczyni pod hipotekę przedmiotowej nieruchomości. Zgoda banku wiązała się z koniecznością sporządzenia aneksu do umowy kredytowej, uaktualniającego dane właściciela lokalu mieszkalnego oraz wskazującego Wnioskodawczynię jako dłużnika rzeczowego (zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel – bank może dochodzić zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką bez względu na to czyją stała się własnością, z pierwszeństwem przed osobistymi wierzycielami właściciela tej nieruchomości).

W 2014 r. z powodów osobistych otrzymane w darowiźnie mieszkanie Wnioskodawczyni zmuszona była sprzedać. W celu dokonania transakcji sprzedaży, Wnioskodawczyni musiała ponieść konieczne koszty jej zbycia, tj. spłacić zadłużenie wynikające z umowy kredytowej zawartej między Jej rodzicami a bankiem. Uwolnienie hipoteki było koniecznym warunkiem pozwalającym na swobodne rozporządzanie majątkiem. W oparciu o zaświadczenie wydane przez bank – dopiero po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu, możliwe było wydanie dokumentów niezbędnych do wykreślenia hipoteki.

Zobowiązanie nabywającego mieszkanie do spłaty zadłużenia kredytowego, zabezpieczonego przedmiotową nieruchomością zostało również zapisane w umowie przedwstępnej z dnia 8 kwietnia 2014 r. Zatem, finalizacja transakcji była możliwa dopiero po spłacie ww. zadłużenia.

W sporządzonym w dniu sprzedaży mieszkania akcie notarialnym, widnieje cena sprzedaży nieruchomości w wysokości xxx PLN. Jednakże biorąc pod uwagę konieczny do poniesienia koszt jej zbycia, tj. spłatę hipoteki, realnym przychodem Wnioskodawczyni ze sprzedaży nieruchomości, jest kwota pozostająca po potrąceniu środków na uwolnienie hipoteki, tj. xxx PLN (210 000 PLN – xxx PLN).

Kwota w całości została przez Wnioskodawczynię wydatkowana na cele mieszkaniowe (zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w opisanej sytuacji możliwe jest zaliczenie kosztów spłaty hipoteki ciążącej na sprzedanej nieruchomości w wysokości xxx PLN, jako niezbędnych do poniesienia kosztów odpłatnego jej zbycia?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (zgodnie z zapisem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym). Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym, za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Standardowo do takich kosztów zalicza się np. koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

W przypadku Wnioskodawczyni takim kosztem jest również koszt spłaty hipoteki ciążącej na sprzedawanej nieruchomości, gdyż bez tej czynności transakcja nie mogłaby dojść do skutku. Pomiędzy tym wydatkiem a dokonanym zbyciem istnieje więc niezaprzeczalny związek przyczynowo-skutkowy.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazuje, że zgodnie z art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn ustanowiona na nieruchomości hipoteka jest obciążeniem, które należy zaliczyć do długów i ciężarów. W związku z powyższym stanowiąca podstawę opodatkowania cena rynkowa mieszkania otrzymanego w drodze darowizny jest pomniejszona o kwotę powyższego obciążenia. Opodatkowaniu podlega tylko tzw. „czysta wartość” nabytych rzeczy i praw majątkowych. Mając na uwadze również powyższe uregulowania, nie ma podstaw aby w przypadku sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny i obciążonej hipoteką, stosować inny sposób postępowania niż w przypadku naliczania podatku należnego w związku z otrzymaną darowizną.

Zatem, w opisanej powyżej sytuacji koszt spłaty hipoteki, jako niezbędny koszt jej zbycia powinien zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów i pomniejszać podstawę obliczenia podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, oraz udziału w nieruchomości i praw, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment (data) jej nabycia.

Z analizy przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w 2011 r. w drodze darowizny otrzymała od rodziców mieszkanie obciążone hipoteką umowną kaucyjną na rzecz Banku, celem zabezpieczenia kredytu zaciągniętego przez darczyńców. Otrzymanie powyższej darowizny było możliwe jedynie po uzyskaniu zgody banku, w którym zaciągnięty był kredyt przez rodziców Wnioskodawczyni pod hipotekę przedmiotowej nieruchomości. Zgoda banku wiązała się z koniecznością sporządzenia aneksu do umowy kredytowej, uaktualniającego dane właściciela lokalu mieszkalnego oraz wskazującego Wnioskodawczynię jako dłużnika.

W 2014 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży posiadanego lokalu mieszkalnego, za kwotę 210 000 zł. Z ww. kwoty przychodu uzyskanego przez Wnioskodawczynię z tytułu tej sprzedaży, kwota 149 000 zł została bezpośrednio wpłacona na poczet kredytu (zaciągniętego przez darczyńców) celem zwolnienia z zabezpieczenia hipotecznego, ustanowionego przez Bank.

Podkreślić należy, że w myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności winna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie nabycie mieszkania przez Wnioskodawczynię nastąpiło w 2011 r. w drodze darowizny, zaś odpłatnego zbycia tego mieszkania Wnioskodawczyni dokonała w 2014 r. Zatem, od daty nabycia do dnia jego odpłatnego zbycia nie upłynął okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc dokonana sprzedaż stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowego mieszkania (nieruchomości), nabytego w 2011 r., należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast, stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ww. ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy nabycie nieruchomości następuje w drodze darowizny.

Zatem przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób niebudzący wątpliwości stwierdza, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość tej nieruchomości określona w umowie zbycia, która powinna odzwierciedlać jej cenę rynkową na dzień zbycia, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychodem, nie jest więc np. kwota faktycznie otrzymana przez sprzedającego do dyspozycji, lecz wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, o ile odpowiada ona wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia.

Przy czym podkreśla się, że koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym co koszty uzyskania przychodu. Kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (o który pomniejsza się cenę zbycia nieruchomości) są wydatki poniesione przez sprzedającego, które towarzyszą transakcji sprzedaży (niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

W przedmiotowej sprawie uzyskany przez Wnioskodawczynię przychód ze sprzedaży mieszkania (nieruchomości) może zostać pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia, o ile takie Wnioskodawczyni poniosła. Jednocześnie kwota bezpośrednio wpłacona na poczet kredytu zaciągniętego przez darczyńców celem zwolnienia z zabezpieczenia hipotecznego ustanowionego na rzecz Banku nie może stanowić kosztu odpłatnego zbycia, bowiem nie jest warunkiem zbycia nieruchomości.

Powtórzyć należy za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach, „że podstawowym kryterium pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości - oprócz bezpośredniego związku ze zbyciem – jest jego obligatoryjny względem zbycia charakter. Istotne jest zatem, czy zbywca nieruchomości jest zobowiązany ponieść określony koszt w związku z jej zbyciem i czy ten koszt jest ze zbyciem bezpośrednio związany. Stwierdzenie, że zbycie nieruchomości wymaga poniesienia danego kosztu i że jest on ze zbyciem bezpośrednio związany winno oznaczać zaliczenie tego wydatku do kosztów odpłatnego zbycia. W kontekście tych rozważań, zasadnicze zatem znaczenie będzie miało udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy spłata długów hipotecznych stanowi obligatoryjny warunek zbycia nieruchomości. Ujmując rzecz inaczej, należy udzielić odpowiedzi na pytanie, czy sprzedaż nieruchomości, aby była możliwa, wymaga obowiązkowej spłaty obciążających ją hipotek. W tym zakresie pomocne będą regulacje zawarte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r., poz. 707 z późn. zm.) oraz przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego „ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz hipoteka”. Hipoteka z kolei – to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego. Hipoteka zabezpiecza jedną lub więcej wierzytelności, wynikających lub mogących wynikać z określonego stosunku prawnego. W świetle powyższych rozważań za uprawnioną należy uznać konstatację, że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie wymaga obowiązkowej spłaty długów/wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, a to z kolei prowadzi do wniosku, że spłata wierzyciela hipotecznego nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia tej nieruchomości. (…) „Długi i ciężary obciążające sprzedawaną rzecz nie mają zatem wpływu na określenie wysokości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości” (zob. wyrok z dnia 11 kwietnia 2012 r., sygn. akt I SA/Gl 1084/11).

Z kolei okoliczność, że Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny mieszkanie obciążone hipoteką nie daje podstaw do twierdzenia, że przy jego sprzedaży może do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć kwotę spłaconej środkami ze sprzedaży nieruchomości hipoteki. Fakt, że przychód uzyskany ze sprzedaży został wydatkowany na uregulowanie kredytu nie oznacza, że można ten wydatek w jakikolwiek sposób uważać za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o który Wnioskodawczyni może sobie pomniejszyć cenę ze sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując, spłata kredytu nie jest kosztem odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten, nie stanowi obiektywnie w rozumieniu ww. ustawy, kosztu niezbędnego w celu sprzedaży mieszkania (nieruchomości). Nie jest to bowiem koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, ale spłata zobowiązań wobec banku, które powinny zostać spłacone przez dłużnika, nawet gdyby nie doszło do sprzedaży nieruchomości. Tym samym fakt, że ze środków ze sprzedaży Wnioskodawczyni uregulowała długi zabezpieczone hipoteką na mieszkaniu (nieruchomości) wynikające ze zobowiązań darczyńców, stanowi tylko sposób rozdysponowania ceny i nie może pomniejszać dochodu do opodatkowania, poprzez zaliczenie do kosztów odpłatnego zbycia.

Przychód ze sprzedaży może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. koszty uzyskania przychodu, ponieważ w przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w drodze umowy darowizny.

Stosownie do powołanego przepisu art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych w drodze darowizny zaliczane są wyłącznie:

*   udokumentowane nakłady na tę nieruchomość lub prawo majątkowe zwiększające ich wartość poczynione w czasie ich posiadania,

*   kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na odziedziczoną nieruchomość lub prawo.

Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub praw nabytych w drodze darowizny. Spłata kredytów w żaden sposób nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wydatki takie nie mogą być przyjęte jako koszt obniżający podstawę opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości.

Tym samym, uzyskany przez Wnioskodawczynię w 2014 r. przychód ze sprzedaży mieszkania (nieruchomości) nabytego w drodze darowizny, nie może być pomniejszony o wartość spłaconego kredytu hipotecznego zaciągniętego przez darczyńców, nie jest to bowiem koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomimo, że Wnioskodawczyni dokonała spłaty zobowiązań wobec Banku, nie oznacza to jednak, że od przychodu Wnioskodawczyni może sobie odjąć wszystkie wydatki, które miały jakikolwiek związek z darowizną. Ustawodawca enumeratywnie wymienił bowiem, co może być kosztem uzyskania przychodu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny, a spłata długów nie została wymieniona w art. 22 ust. 6d ustawy. Spłata wierzyciela (banku) nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości. Z samej swej istoty długi nie mogą pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo długi nie służą nigdy uzyskaniu przychodu.

Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

W myśl art. 30e ust. 5 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Reasumując należy stwierdzić, że podstawę obliczenia podatku z tytułu sprzedaży dokonanej w dniu 19 maja 2014 r. stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (mieszkania) – wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży nieruchomości, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia (o ile Wnioskodawczyni takie poniosła) – a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy czym wydatki na spłatę kredytu hipotecznego nie są ani kosztem odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1, ani kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Długi i ciężary obciążające sprzedaną nieruchomość nie mają wpływu na ustalenie podstawy, od której liczony jest podatek dochodowy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do stanowiska Wnioskodawczyni w części dotyczącej możliwości zaliczenia spłaty kredytu zaciągniętego przez darczyńców zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości do kosztów odpłatnego zbycia tej nieruchomości nabytej w drodze darowizny na zasadzie analogii do przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2015 r., poz. 86, z późn. zm.), przewidujących uwzględnienie przy ustalaniu podstawy opodatkowania długów i ciężarów, tutejszy Organ zaznacza, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odrębną regulacją prawną od ustawy o podatku od spadków i darowizn. W każdej z tych ustaw ustawodawca określił odrębnie między innymi przedmiot opodatkowania, sposób ustalenia podstawy opodatkowania, zwolnienia podatkowe.

Tym samym, przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczące opodatkowania tym podatkiem nabycie rzeczy lub praw majątkowych między innymi tytułem darowizny, nie znajdują zastosowania do odpłatnego zbycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię nabytej tytułem darowizny, bowiem czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tutejszy Organ zaznacza, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest rozstrzygniecie wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zgodnie z zakresem interpretacji określonym we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oraz stanowisku Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego. W związku z powyższym wydana interpretacja nie odnosi się do sposobu ustalenia podstawy opodatkowania w podatku od spadków i darowizn.

Ponadto należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U z 2015 r., poz. 613), a więc wywierają skutki prawne w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane.

Jednocześnie podkreślić należy, że w niniejszej interpretacji indywidualnej nie odniesiono się do przedstawionych przez Wnioskodawczynię w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej kwot dotyczących obliczenia podstawy opodatkowania. Tutejszy Organ informuje, że ewentualne wyliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą bowiem do kompetencji tutejszego Organu. Przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, nakłada na Ministra Finansów obowiązek wydania interpretacji przepisów prawa podatkowego. Zatem, liczbowe przykłady nie podlegają urzędowej interpretacji. Szczegółowe ustalenia w tym zakresie mogą być poczynione wyłącznie w ramach prowadzonego przez właściwy organ podatkowy postępowania podatkowego. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. Należy również dodać, że w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego, to na podatniku spoczywa obowiązek udowodnienia w toku postępowania podatkowego okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.