Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/436-314/13-2/WS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2014-02-20
Teza: Darowizna części nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną.
Słowa kluczowe: ciężar; darowizna; dług; hipoteka-hipoteka kaucyjna; opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Przepisy: [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 1; [PSD] Ustawa o podatku od spadków i darowizn-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 28 listopada 2013 r. (data wpływu 2 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych oraz podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni kupiła w maju 2012 r. wraz z osobą niespokrewnioną (III grupa podatkowa) dom, który stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną księgę wieczystą.

W akcie notarialnym wskazano współwłasność po połowie. Na zakup nieruchomości został zaciągnięty wspólnie kredyt hipoteczny.

W umowie kredytowej, jako kredytobiorcy występują: współwłaściciel i Wnioskodawczyni. Sama umowa kredytowa nie określa proporcji podziału zobowiązań kredytowych, wykorzystuje jednakże sformułowanie „solidarnie”, co oznacza, że każdy z kredytobiorców odpowiada przed bankiem do pełnej wysokości zadłużenia.

Wierzytelność względem banku została zabezpieczona hipoteką, z wpisem do księgi wieczystej prowadzonej przez odpowiedni sąd rejonowy.

Obecnie współwłaściciel (współkredytobiorca) zamierza przekazać Wnioskodawczyni w formie darowizny swoją połowę nieruchomości. Darczyńca pozostanie przy tym w dalszym ciągu stroną umowy kredytowej oraz dłużnikiem solidarnym względem banku.

Zatem w umowie darowizny nie nastąpi przejęcie długu przez Wnioskodawczynię. Wartość ustanowionej hipoteki, w chwili składania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej znacząco przewyższa wartość rynkową nieruchomości. Szacunkowa różnica pomiędzy wartością ustanowionej hipoteki, a wartością rynkową nieruchomości wynosi około 150 000 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w odniesieniu do podatku od spadków i darowizn.

1.  Czy przy ustalaniu podstawy do opodatkowania z tytułu darowizny wartość nieruchomości może być pomniejszona o kwotę wierzytelności, wynikającej z ustanowionej hipoteki?
2.  Czy w tym konkretnym przypadku, gdzie hipoteka przewyższa wartość nieruchomości, podatek od spadku i darowizn będzie równy 0 zł (zero złotych)?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn, obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. W tym konkretnym przypadku, nabytym przez Wnioskodawczynię prawem majątkowym będzie prawo do 1/2 własności domu, będącego odrębną nieruchomością, które ma założoną księgę wieczystą. W dalszej części ustawy, a dokładniej w art. 6 ust. 1 pkt 4, ustawodawca określa moment powstania obowiązku podatkowego „przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego?”. W opinii Wnioskodawczyni, oznacza to, że wszelkie kalkulacje związane z wyznaczeniem wartości darowanej rzeczy bądź prawa majątkowego na potrzeby określenia podstawy do opodatkowania, zostaną przeprowadzone w dniu podpisania przez darczyńcę i obdarowanego aktu notarialnego darowizny.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Pojęcie długów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Stosownie do treści art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2011 r. nr 124, poz. 1361, z późn. zm.), w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawczyni, wynika z tego, że dług zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, daje gwarancję wierzycielowi (bankowi) możliwość skutecznego dochodzenia spłaty, jeśli nie od dłużnika, to od nowego właściciela nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Wnioskodawczyni:

1.  Wartość rynkowa l/2 darowanej nieruchomości powinna zostać pomniejszona o 1/2 kwoty wierzytelności wynikających z ustanowionej hipoteki, celem wyznaczenia podstawy do opodatkowania podatkiem od spadków darowizn.
2.  W tym konkretnym przypadku, podatek od darowizny wyniesie 0 zł (zero złotych), z uwagi na mniejszą od zera wartość podstawy do opodatkowania, wynikającą z różnicy wartości rynkowej l/2 nieruchomości i ciążącym na nim ciężarze.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem: darowizny i polecenia darczyńcy.

Art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowi, że obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Natomiast na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje - przy nabyciu w drodze darowizny - z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Stosownie do art. 7 ust. 1-2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru. Jeżeli spadkobierca, obdarowany lub osoba, na której rzecz został uczyniony zapis zwykły lub windykacyjny, zostali obciążeni obowiązkiem wykonania polecenia lub zapisu zwykłego, wartość obciążenia z tego tytułu stanowi ciężar spadku, darowizny, zapisu zwykłego lub windykacyjnego, a w przypadku polecenia, o ile zostało wykonane.

Z powyższego wynika więc, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Należy bowiem mieć na uwadze, że istotą przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn jest objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Z kolei w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych - w wysokości tych wkładów.

Rozwinięcie powyższego przepisu stanowi art. 8 ust. 3 ww. ustawy, zgodnie z którym wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Konsekwencje zaniechania bądź wadliwego wykonania ww. obowiązku zawiera art. 8 ust. 4 ww. ustawy, w myśl którego jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika urzędu skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca.

Następnie, według art. 9 ust. 1 pkt 3 analizowanej ustawy, opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej kwotę wolną w wysokości 4 902,00 zł, jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej. W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3 ww. ustawy do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców (w tym osoby w ogóle ze sobą niespokrewnione).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni kupiła w maju 2012 r. wraz z osobą niespokrewnioną (III grupa podatkowa) dom, który stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną księgę wieczystą. Na zakup nieruchomości został zaciągnięty wspólnie kredyt hipoteczny. Obecnie współwłaściciel (współkredytobiorca) zamierza przekazać Wnioskodawczyni w formie darowizny swoją część nieruchomości. Darczyńca pozostanie przy tym w dalszym ciągu stroną umowy kredytowej oraz dłużnikiem solidarnym względem banku.

Zatem w umowie darowizny nie nastąpi przejęcie długu przez Wnioskodawczynię.

W myśl art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121), hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 707). I tak zgodnie z art. 65 ust. 1 ww. ustawy, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Zatem, mając na względzie poczynione wyżej uwagi, w przypadku nabycia części nieruchomości obciążonej hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość rynkowa nabytej w drodze darowizny, części nieruchomości, powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, przypadająca na tę część nieruchomości.

Jeśli istotnie – jak twierdzi Wnioskodawczyni - hipoteka przewyższy wartość nieruchomości, podatek od spadków i darowizn wyniesie 0.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w odniesieniu do podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.