Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP2/443-121/12/AD
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2012-04-04
Teza: Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu przez okres 128 miesięcy, podlega zwolnieniu od podatku?
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; sprzedaż-sprzedaż budynków; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 stycznia 2012 r. (data wpływu 30 stycznia 2012 r.), uzupełnionym w dniu 22 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2012 r. został złożony wniosek, uzupełniony w dniu 22 marca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu, przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W 2001 r. oddał Pan do użytkowania budynek usługowo-mieszkalny, wybudowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W trakcie budowy przedmiotowego budynku odliczył podatek od towarów i usług od zakupionych materiałów i usług. Po oddaniu do użytkowania budynku część lokali mieszkalnych została sprzedana, natomiast część lokali mieszkalnych oraz użytkowych została oddana do użytkowania na podstawie zawartych umów najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W 2001 r. kiedy budynek wielorodzinny był zasiedlony, część mieszkań została sprzedana z „0” stawką podatku. W maju 2001 r. zawarł Pan umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobą fizyczną na czas nieokreślony. Umowa najmu w treści opisuje warunki jakie powinien spełnić najemca, mianowicie:

1.  wpłacić wynajmującemu kaucję w wysokości 15.000,00 zł, która podlega waloryzacji i może być zwrócona w całości najemcy,
2.  najemca zobowiązał się do opłacania czynszu na pokrycie kosztów eksploatacji (centralnego ogrzewania, dostawę zimnej i ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych, utrzymania czystości i porządku na klatkach schodowych i przyległym terenie budynku, itp.). i zarządzania nieruchomością. Indywidualnie najemca ponosi opłatę za korzystanie z energii elektrycznej i gazu, według wskazań liczników,
3.  wzrost opłat czynszu raz do roku według wskaźnika GUS wzrostu cen towarów i usług konsumcyjnych,
4.  4.wynajmujący zobowiązał się sprzedać najemcy przedmiot najmu (mieszkanie) za preferencyjną cenę po upływie 121 miesięcy najmu (lecz nie wcześniej). Cena preferencyjna to suma nominalna wartości kaucji plus równowartość 35% aktualnej ceny rynkowej nowych mieszkań na dzień składania wniosku. Cena będzie liczona za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

W 2011 r. najemca wystąpił z wnioskiem o wykup przedmiotu najmu. Przedwstępną umowę sprzedaży zawarto w dniu 8 lutego 2012 r. aktem notarialnym. Cenę sprzedaży ustalono netto bez podatku od towarów i usług. Ostateczna cena sprzedaży lokalu mieszkalnego zostanie ustalona po rozstrzygnięciu, czy sprzedaż podlega zwolnieniu od podatku, czy opodatkowaniu 8% stawką podatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem najmu przez okres 128 miesięcy, podlega zwolnieniu od podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż lokalu mieszkalnego, oddanego do użytkowania w 2001 r., będącego przedmiotem najmu przez okres 128 miesięcy, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ dostawa lokalu nie następuje w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Definicję towaru ustawodawca zawarł w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stawka podatku, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Z regulacji ust. 2 tego artykułu wynika, że dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146a ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Żeby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynków (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt, lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekroczą 30% wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony przez podatnika do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało natomiast miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem. Zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa, czy najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2.  złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z treści ust. 11 ww. artykułu wynika, że oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1.  imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2.  planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3.  adres budynku, budowli lub ich części.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art. 43 ust. 7a ustawy).

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w 2001 r. oddał Pan do użytkowania budynek usługowo-mieszkalny. W trakcie budowy przedmiotowego budynku odliczył podatek od towarów i usług od zakupionych materiałów i usług. Po oddaniu budynku do użytkowania sprzedał część lokali mieszkalnych, a pozostałą część lokali mieszkalnych i użytkowych oddał w najem. W maju 2001 r. zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego z osobą fizyczną na czas nieokreślony, z której wynikało, że najemca zobowiązał się do wpłacenia wynajmującemu kaucji w wysokości 15.000,00 zł (podlegała waloryzacji i mogła być zwrócona w całości najemcy), opłacania czynszu (wzrastał co roku według wskaźnika GUS), a wynajmujący zobowiązał się sprzedać najemcy przedmiot najmu (mieszkanie) za preferencyjną cenę, po upływie nie wcześniej niż 121 miesięcy najmu. Cena preferencyjna stanowiła sumę nominalną wartości kaucji oraz równowartość 35% aktualnej ceny rynkowej nowych mieszkań na dzień składania wniosku. W 2011 r. najemca wystąpił z wnioskiem o wykup przedmiotu najmu (umowę przedwstępną zawarto w dniu 8 lutego 2012 r.).

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego podlegać będzie zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Wskazać bowiem należy, iż dostawa ta nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż doszło już do wydania lokalu mieszkalnego do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu (najem od 2001 r.), a pomiędzy zasiedleniem a planowaną dostawą minie okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie należy podkreślić, że analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych nie mieści się w ramach określonych przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). W związku z powyższym, tut. organ podatkowy nie rozstrzygał kwestii skuteczności prawnej umowy sprzedaży zawartej z najemcą przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a fakt ten przyjęto jako element przedstawionego zdarzenia przyszłego.

Końcowo zaznaczyć należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, iż w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.