Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-2.4012.301.2019.3.IG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-13
Teza: Opłata, którą Wnioskodawca obciąża (i będzie obciążał co miesiąc aż do wydania nieruchomości lub przeprowadzenia egzekucji) byłego dzierżawcę jest opłatą za świadczenie przez Wnioskodawcę usług, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlegają opodatkowaniu.
Słowa kluczowe: korzystanie-korzystanie bezumowne; najem; nieruchomości; opodatkowanie
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 28 maja 2019 r. (data wpływu 30 maja 2019 r.), uzupełnionym w dniu 6 sierpnia 2019 r. (data wpływu 8 sierpnia 2019 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 25 lipca 2019 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania otrzymanej opłaty – **jest nieprawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 30 maja 2019 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania otrzymanej opłaty. Wniosek uzupełniony został w dniu 6 sierpnia 2019 r. (data wpływu 8 sierpnia 2019 r.) na wezwanie Organu z dnia 25 lipca 2019 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Rodzice Wnioskodawcy są wspólnikami spółki jawnej, która powstała z przekształcenia spółki cywilnej na mocy umowy. Nabyli oni do ich majątku osobistego m.in. następującą nieruchomość:

*   zabudowana działka o powierzchni 1,76 ha we wsi C., nabyta na podstawie prawomocnej decyzji Starostwa Powiatowego. Działka ta zabudowana jest: kompleksem budynków z linią technologiczną do unieszkodliwiania odpadów (halą surowcową, kotłownią, rozdzielnią, hydrofornią, magazynem produktów oraz pomieszczeniami socjalno-biurowymi), suszarnią, warsztatem mechanicznym, garażem, pięcioma zbiornikami do magazynowania tłuszczów technologicznych, budynkiem portierni, brodzikami dezynfekcyjnymi, dwoma budynkami gospodarczymi, budynkiem i wagą samochodową oraz placem manewrowym i parkingiem dla samochodów osobowych. Nabycie przez rodziców nastąpiło w 1992 r.
*   działki o powierzchni 2,48 ha położonej w G. oraz zostali współwłaścicielami znajdujących się na tym gruncie budynków: biurowego, produkcyjnego, magazynowych i oczyszczalni ścieków, kotłowni, budynku stacji trafo, portierni, budynku tłoczni wyposażonego w linię technologiczną do przerobu odpadów pochodzenia zwierzęcego. Nieruchomość została nabyta przez rodziców w 2005 roku.

Zakupione nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami zostały nabyte celem kontynuowania przez rodziców przetwórstwa utylizacyjnego, które było prowadzone na tych nieruchomościach.

W kwietniu 2009 r. rodzice jako właściciele wyżej opisanych nieruchomości dokonali darowizny na rzecz Wnioskodawcy oraz jego siostry po 4/10 udziałów każdemu w ww. zabudowanych nieruchomościach.

Po dokonaniu darowizny nieruchomości te były w dalszym ciągu wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej w całości, pomimo iż współwłaściciele spółki posiadali udział w tych ww. działkach w wysokości 2/10 jako współwłasność małżeńska. Pozostała część została użyczona przez Wnioskodawcę oraz jego siostrę na rzecz rodziców, a oni przeznaczyli ją do wykonywania działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej. Do spółki jawnej nie wniesiono również nigdy udziału 2/10 w tych nieruchomościach.

W lutym 2016 r., z uwagi na zły stan zdrowia współwłaścicieli spółki jawnej, spółka ta zaprzestała prowadzenia działalności w zakresie utylizacji i wszystkie przedmiotowe nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości, tj. rodzicami, siostrą i Wnioskodawcą, a dzierżawcą zostały oddane w dzierżawę dzierżawcy, który prowadzi z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą. Ponadto spółka jawna oddała w najem linie technologiczne, których jest jedynym właścicielem. Dzierżawę Wnioskodawca opodatkowuje zryczałtowanym podatkiem dochodowym 8,5%. Możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem została potwierdzona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 19 września 2018 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.383.2018.1.LZ.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT z uwagi na prowadzenie działalności gospodarczej w innym zakresie niż spółka i w innym miejscu (działalność związana z informatyką).

W październiku 2018 r. wydzierżawiający wypowiedzieli dotychczasową stawkę czynszu dzierżawnego na podstawie przepisów k.c. Dzierżawca nie uznał wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszowej i dokonywał płatności według stawki obowiązującej przed jej wypowiedzeniem. Zarazem pierwotnie umowa dzierżawy została zawarta na okres do 15 lutego 2019 roku. Umowa została zawarta w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami. Aneksem nr 2 strony postanowiły przedłużyć okres dzierżawy do 15 lutego 2026 roku, ale aneks został zawarty wyłącznie w formie pisemnej bez notarialnego poświadczenia podpisów.

Jednocześnie z uwagi na powstałe zaległości czynszowe w związku z odmową uznania za skuteczne wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszowej i opłacaniem czynszu w wysokości sprzed wypowiedzenia, powstały zaległości czynszowe. Powstanie zaległości czynszowych upoważniło wydzierżawiających do rozwiązania umowy dzierżawy bez wypowiedzenia. Stosowne oświadczenie o rozwiązaniu umowy zostało doręczone dzierżawcy.

W dniu 15 lutego 2019 roku Wnioskodawca udał się wraz z tatą (współudziałowcem) oraz rzeczoznawcą majątkowym celem odbioru nieruchomości. Nie zostali jednak wpuszczeni na teren nieruchomości, pracownik najemcy poinformował Wnioskodawcę, że w tym dniu zakład w ogóle nie funkcjonuje i nikt nie może z nami rozmawiać. W efekcie tego nie została wydana nieruchomość. Reprezentujący (współwłaścicieli) pełnomocnik wezwał ponownie o wydanie nieruchomości oraz poinformował, że do czasu wydania nieruchomości obciążani będą opłatą (odszkodowaniem) za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego. Wszelka korespondencja jest odsyłana przez podmiot korzystający z nieruchomości, łącznie z dowodami obciążeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Dokonuje on wpłat w wysokości czynszów sprzed podwyżki w październiku 2018 r.

W chwili obecnej podejmowane są kroki prawne polegające na zawiadomieniu prokuratury o wyprzedawaniu wynajętych ruchomości oraz odmowie wydania nieruchomości.

Zarówno Wnioskodawca jak i pozostali współwłaściciele nieruchomości nie są zainteresowani dalszym wynajmem przedmiotowych nieruchomości podmiotowi, który bezumownie korzysta z tych nieruchomości, nie akceptują tego stanu rzeczy, nie dochodzi do dorozumianej zgody na najem czy też milczącego przyzwolenia. Celem współwłaścicieli nie jest zmobilizowanie najemcy do płacenia zaległości. Celem Współwłaścicieli jest wyłącznie odzyskanie nieruchomości (doprowadzenie do jej wydania współwłaścicielom) i podejmować będą wszelkie możliwe kroki prawne aby ją odzyskać. Nieruchomość ta będzie przeznaczona do sprzedaży lub prowadzenia działalności operacyjnej w zakresie utylizacji przez jednego lub wszystkich współwłaścicieli.

W uzupełnieniu wniosku na wezwanie Organu Wnioskodawca wskazał, że pytanie dotyczy opodatkowania VAT wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, które jest naliczane po wypowiedzeniu umowy i wezwaniu do wydania nieruchomości w wysokości czterokrotności wcześniej obowiązującego czynszu. Wnioskodawca wskazał we wniosku, że w okresie trwania umowy dzierżawy naliczał czynsz a po jej wypowiedzeniu i wezwaniu do wydania nieruchomości, które zostało zignorowane przez podmiot użytkujący nieruchomości i ruchomości obciąża ten podmiot opłatą z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Użytkowanie nieruchomości odbywa się wbrew woli i bez zgody Wnioskodawcy. We wniosku wskazano, że wezwano do wydania nieruchomości oraz poinformowano o tym, że naliczane będzie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. W pytaniu wyraźnie sformułowano, że kwestią zainteresowania jest opodatkowanie VAT odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które jak opisano we wniosku zaczęto naliczać po odmowie wydania nieruchomości. Tym samym Wnioskodawca wskazuje ponownie, że pytanie dotyczy odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które jest naliczane w związku z zajęciem i odmową wydania nieruchomości wbrew woli i przy sprzeciwie Wnioskodawcy, i które zostało oszacowane w wysokości czterokrotności wcześniej obowiązującego czynszu.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania w jaki konkretnie sposób odbyło się „wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu”, Wnioskodawca wskazał, że wypowiedzenie czynszu zostało dokonane w formie pisemnej i dokonano go zgodnie z kodeksem cywilnym.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania jakie dokumenty stanowią o „wypowiedzeniu dotychczasowej stawki czynszu” Wnioskodawca wskazał, że pismo skierowane do podmiotu, który w tamtym momencie dzierżawił nieruchomości i ruchomości. Pismo wysłano pocztą za potwierdzeniem odbioru.

Odpowiadając na pytanie Organu dotyczące wskazania co konkretnie należy rozumieć przez stwierdzenie „dzierżawca nie uznał wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszowej”, Wnioskodawca wskazał, że przez zwrot, że dzierżawca nie uznał wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu należy rozumieć to, że poinformował on, że w jego ocenie jest to bezskuteczne i nie zamierza dokonywać wpłat czynszu w wysokości zmienionej oraz w dalszym ciągu dokonywał wpłat w wysokości już nieobowiązującej. Traktował wypowiedzenie czynszu jako niedokonane, pomimo iż pismo wypowiadające czynsz zostało przez niego odebrane i potwierdzone. Podmiot ten wskazuje, że musi wyrazić zgodę na wypowiedzenie czynszu i brakiem takiej zgody uzasadnia nieuznanie tego wypowiedzenia. Wypowiedzenie czynszu zostało dokonane jednak na podstawie art. 685 (1) KC, który wskazuje, że to wynajmujący może jednostronnie wypowiedzieć wysokość czynszu i do skuteczności tej czynności nie jest wymagana zgoda najemcy.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy pierwotna umowa dzierżawy przewidywała możliwość „wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu”, Wnioskodawca wskazał, że pierwotna umowa nie przewidywała możliwości wypowiedzenia czynszu ale też nie wprowadzała zapisu o braku takiej możliwości. W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 685 (1) KC wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Tym samym wypowiedzenie czynszu jako czynność jednostronna została dokonana na podstawie kodeksu cywilnego, który ma zastosowanie do umowy dzierżawy i który dla swojej skuteczności nie wymaga zgody drugiej strony. Zapisy w umowie nie były zatem potrzebne dla ważności tej czynności.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania czy Wnioskodawca regularnie (zgodnie z wcześniej obowiązującymi zasadami) do chwili obecnej otrzymuje od dzierżawcy czynsz dzierżawny w wysokości sprzed podwyżki, Wnioskodawca wskazał, że nie otrzymuje czynszu dzierżawnego, gdyż umowa dzierżawy która łączyła strony od 15 lutego 2019 r. nie obowiązuje. O czynszu dzierżawnym można mówić w sytuacji istnienia umowy dzierżawy, czyli zgodnego z wolą stron stosunku prawnego. Od 15 lutego 2019 r. brak jest łączącej strony umowy dzierżawy, brak jest zgody na zajmowanie nieruchomości i ruchomości i nie ma również nawet domniemanego przyzwolenia na taki stan rzeczy. Umowa została zakończone niejako dwukrotnie. Po pierwsze umowa została wypowiedziana przez Wnioskodawcę i innych współwłaścicieli z uwagi na zaległości czynszowe. Ponadto z uwagi na brak zachowania formy podpisów notarialnie poświadczonych aneks wydłużający okres najmu nie wszedł w życie i umowa wygasła samoczynnie z dniem 15 lutego 2019 r. Nawet gdyby pozostał spór co do skuteczności tego aneksu który wydłużał okres jej obowiązywania to i tak umowa została wypowiedziana z uwagi na zaległości czynszowe. Podmiot zajmujący bezprawnie nieruchomości i ruchomości dokonuje częściowej wpłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w wysokości w jakiej przed październikiem 2018 r. obowiązywał czynsz najmu.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania kiedy konkretnie został zawarty aneks nr 2 do pierwotnej umowy dzierżawy, Wnioskodawca wskazał, że Aneks 2 został zawarty w sierpniu 2016 r. Dla swojej ważności wymagane było aby podpisy zostały notarialnie poświadczone co nie zostało dochowane.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy aneks nr 2 dotyczył tylko przedłużenia okresu dzierżawy do 15 lutego 2026 r. czy też wprowadzał jeszcze inne zmiany do pierwotnej umowy dzierżawy Wnioskodawca wskazał, że Aneks 2 miał wprowadzić zmiany tylko co do okresu trwania umowy.

Odpowiadając na pytanie Organu dotyczące wskazania czy aneks nr 2 regulował/dotyczył kwestię zmiany dotychczasowej stawki czynszu, Wnioskodawca wskazał, że nie.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania czy aneks nr 2 przewidywał możliwość „wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu”, Wnioskodawca wskazał, że Aneks 2 nie przewidywał możliwości wypowiedzenia wysokości czynszu gdyż nie było takiego wymogu. Wypowiedzenie czynszu może zostać dokonane na podstawie art. 6851 kodeksu cywilnego. W sprawach nieuregulowanych w umowie zastosowanie znajduje kodeks cywilny.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania w jaki konkretnie sposób odbyło się „rozwiązanie umowy”, Wnioskodawca wskazał, że umowa wygasła w związku z upływem terminu na jaki została zawarta, tj. 15 lutego 2019 r. Aneks 2 z uwagi na brak odpowiedniej formy nie wywołał skutków prawnych. Ponadto umowa została wypowiedziana z uwagi na zaległości czynszowe ze skutkiem na 15 lutego 2019 r. Wypowiedzenie zostało sporządzone w formie pisemnej i listownie za potwierdzeniem odbioru dostarczone drugiej stronie.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania co konkretnie należy rozumieć przez „stosowne oświadczenie o rozwiązaniu umowy”, Wnioskodawca wskazał, że przez zwrot „stosowne oświadczeniu o rozwiązaniu umowy" należy rozumieć pismo wysłane za potwierdzeniem odbioru informujące o rozwiązaniu umowy z uwagi na zaległości czynszowe. Możliwość takiego wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia przewidywała zawarta umowy dzierżawy.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania kiedy konkretnie dzierżawcy zostało doręczone „oświadczenie o rozwiązaniu umowy”, Wnioskodawca wskazał, że pismo informujące o wypowiedzeniu bez okresu wypowiedzenia zostało doręczone w dniu 14 lutego 2019 r.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania w jaki sposób nastąpiło doręczenie „oświadczenia o rozwiązaniu umowy”, Wnioskodawca wskazał, że doręczenie nastąpiło listownie za potwierdzeniem odbioru.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania w jaki konkretnie sposób pełnomocnik ponownie wezwał dzierżawcę do wydania nieruchomości, Wnioskodawca wskazał, że ponowne wezwanie do wydania nieruchomości nastąpiło pisemnie, dostarczone listownie za potwierdzeniem odbioru.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania w jaki konkretnie sposób pełnomocnik poinformował dzierżawcę, że do czasu wydania nieruchomości będzie obciążany opłatą w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego, Wnioskodawca wskazał, że podmiot zajmujący bezumownie nieruchomości i ruchomości został poinformowany o tym, że będzie obciążany z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w wysokości czterokrotności wcześniej obowiązującego czynszu pisemnie wraz z wezwaniem go do wydania nieruchomości. Pismo wzywało do wydania nieruchomości w trybie natychmiastowym oraz zawierało informację, że z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości naliczana będzie opłata. Pismo nie zawierało żadnego zwrotu który przyzwalałbym na dalsze korzystanie z nieruchomości i ruchomości po wniesieniu wyższej opłaty. Żądanie zwrotu nieruchomości i ruchomości było celem wysłania pisma. Wskazano ponadto wysokość odszkodowania jakim będzie obciążany podmiot trzeci w przypadku opóźnienia w wydaniu przedmiotu dzierżawy.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania na jakich zasadach w tym z jaką częstotliwością, za jakie okresy dzierżawca do czasu wydania nieruchomości będzie obciążany opłatą w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego, Wnioskodawca wskazał, że opłatą z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podmiot zajmujący bezumownie nieruchomość będzie obciążany co miesiąc aż do wydania nieruchomości lub przeprowadzenia egzekucji. Częstotliwości obciążania nie należy utożsamiać z czynszem najmu, gdyż nie ma przyzwolenia żadnego ze współwłaścicieli na dalsze korzystanie z nieruchomości przez ten podmiot. Częstotliwość obciążania opłatą ma związek z ponoszeniem strat przez współwłaścicieli, którzy kalkulują te straty w cyklach miesięcznych i tak też domagają się odszkodowania od podmiotu powodującego te straty.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czym jest podyktowane, że opłata (którą dzierżawca do czasu wydania nieruchomości będzie obciążany) wynosi (jest w wysokości) czterokrotność ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego (jakie przesłanki/okoliczności wpłynęły na to, że jest to czterokrotność ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego), Wnioskodawca wskazał, że wysokość opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości jest wynikiem oszacowaniem strat jakie spowodowane są bezumownym korzystaniem z nieruchomości. Niektórzy współwłaściciele (mama i tata Wnioskodawcy) w ramach spółki jawnej wykorzystywali te nieruchomości i ruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie utylizacji odpadów. Po odzyskaniu tej nieruchomości rozważane jest ponowne uruchomienie działalność w tym zakresie przez niektórych lub wszystkich współwłaścicieli. Rodzice Wnioskodawcy posiadają wiedzę o dochodowości tej działalności i są w stanie oszacować szkody jakie zostają wyrządzone brakiem zwrotu nieruchomości i ruchomości oraz dalszym bezumownym korzystaniem przez podmiot trzeci. Ponadto prowadzone były wstępne rozmowy z potencjalnym nabywcą tych nieruchomości i ruchomości. Współwłaściciele na taką właśnie wysokość szacują comiesięczne szkody związane z bezumownym korzystaniem z ich majątku przez podmiot trzeci.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania konkretnie za jakie okresy Wnioskodawca obciążył dzierżawcę opłatą w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego, Wnioskodawca wskazał, że opłatą z tytułu bezumownego korzystania z majątku podmiot trzeci jest obciążany od 15 lutego 2019 r.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy dzierżawca uiścił na rzecz Wnioskodawcy opłatę w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego, którą został obciążony, Wnioskodawca wskazał, że podmiot bezumownie korzystający z nieruchomości i ruchomości nie uiścił nigdy pełnej kwoty jaką zostaje obciążony. Podejmowane będą kroki prawne w celu wyegzekwowania tych zaległości.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania kiedy i jakie konkretnie działania zostały podjęte w celu odbioru nieruchomości/eksmisji dzierżawcy, Wnioskodawca wskazał, że w celu odbioru nieruchomości wezwano dwukrotnie pisemnie podmiot bezumownie korzystający oraz podjęto próbę fizycznego odbioru składników majątkowych a także podejmowane są próby mediacji.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania kiedy i jakie konkretnie zostały podjęte kroki prawne w celu odbioru nieruchomości/eksmisji dzierżawcy, Wnioskodawca wskazał, że tak jak wskazano powyżej do chwili obecnej podjęto kroki prawne w postaci pisemnego wezwania do wydania nieruchomości oraz fizycznie próbowano odebrać zajęte bezumownie składniki majątku. Czynności zostały zlecone profesjonalnej kancelarii prawnej, która reprezentuje wszystkich współwłaścicieli w tym sporze. Na chwilę obecną podejmowane są próby kontaktu z podmiotem bezumownie korzystającym z nieruchomości mające na celu dobrowolne wydanie nieruchomości, przygotowany jest plan dalszego działania, dokonywane są analizy prawne dalszych działań.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy Wnioskodawca wystąpił na drogę sądową w celu odbioru nieruchomości/eksmisji dzierżawcy Wnioskodawca wskazał, że współwłaściciele na chwilę obecną nie wystąpili na drogę sądową. Podejmowane są próby polubownego wyegzekwowania zajętych składników majątku. Droga sądowa jest działaniem długotrwałym i eskalującym konflikt dlatego też podejmowane są na wstępnym etapie działania mediacyjne w celu odzyskania nieruchomości i ruchomości. W przypadku braku skutków dotychczasowych działań współwłaściciele wystąpią na drogę sądową. Obecnie przeprowadzane są analizy prawne takiego działania.

Dodatkowo Wnioskodawca poinformował, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej na tle identycznego stanu faktycznego w tej samej sprawie w interpretacji dotyczącej skutków na gruncie podatku dochodowego nr 0114-KDIP3-1.4011.330.2019.2.MG uznał m.in., cyt.

„Zgodnie zatem z art. 224 § 2 w związku z art. 225 Kodeksu cywilnego, posiadacz w złej wierze jest m.in. obowiązany względem właściciela, do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, w tym wypadku nieruchomości, stanowiącej własność podatnika.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości obejmuje spodziewane korzyści, jakie Wnioskodawca uzyskałby, gdyby ją oddał do korzystania na podstawie określonego stosunku prawnego (np. umowy najmu, dzierżawy). Przysługujące na mocy art. 224 § 2 i art. 225 Kodeksu cywilnego wynagrodzenie nie jest zatem naprawieniem szkody wyrządzonej właścicielowi, lecz wynagrodzeniem, zapłatą za korzystanie z jego rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a więc tym, co uzyskałby właściciel, gdyby rzecz oddał w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego, umownego stosunku prawnego.

Przepisy prawa cywilnego dają więc właścicielowi rzeczy prawo do roszczenia o wynagrodzenie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel uzyskałby, gdyby rzecz wydzierżawił lub wynajął. Utrata korzyści w szczególności polega na nie uzyskaniu pożytków cywilnych, które rzecz przynosi."

Co jednak najbardziej istotne, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w tej konkretnej sprawie dokonując oceny stanu faktyczne wskazał, cyt. „Tymczasem w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie osiągnął przychodu w postaci czynszu za dzierżawę nieruchomości, a przychód w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które to wynagrodzenie w żadnym wypadku nie może być utożsamiane z czynszem za dzierżawę".

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie dotyczące podatku od towarów i usług:

Czy otrzymywane wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług i tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy otrzymywane wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 uptu, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

*   przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej
*   zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji
*   świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Dla zaistnienia usługi w rozumieniu powołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy o VAT konieczne jest istnienie wyraźnego związku pomiędzy czynnościami wykonywanymi przez świadczącego usługę a wynagrodzeniem otrzymywanym za te czynności. Związek ten powinien być oparty o relacje cywilnoprawne i mieć charakter bezpośredni, tj. taki, żeby można było powiedzieć, że płatność następuje za te czynności. Związek ten nie istnieje, jeśli pierwotny stosunek cywilnoprawny między stronami np. umowa najmu, dzierżawy ustał, a nie istnieje wola stron co do kontynuowania tego stosunku.

W ocenie Wnioskodawcy od dnia 15 lutego 2019 r. nie istnieje stosunek prawny (nawet dorozumiany), który mógłby być podstawą dla istnienia usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Najemca zajmuje nieruchomości bezumownie, nie wykonał skierowanego do niej żądania opróżnienia pomieszczeń, nie jest zainteresowany rozwiązaniem zaistniałego stanu. Wnioskodawca ani żaden ze współwłaścicieli nie dążą do zawarcia umowy najmu, nie akceptują tego stanu rzeczy i nie przyzwalają na tzw. milczący najem. Wnioskodawcy podejmują kroki prawne aby odzyskać przedmiotowe nieruchomości.

Wskazać należy, że w przypadku bezumownego korzystania z cudzej rzeczy właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie z jego własności. Zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej szkody z tytułu bezprawnego korzystania. Żądanie wynagrodzenia (roszczenie pieniężne) w swojej istocie nie stanowi należności za wykonanie usług, lecz odszkodowanie. Zatem przedmiotowego odszkodowania nie można traktować jako należności z tytułu świadczenia usługi, jest bowiem rekompensatą za niemożność pobierania pożytków. Tym samym, kwoty należne - wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie mają charakteru wynagrodzenia za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Wnioskodawcę. Kwoty te mają charakter odszkodowawczy i pozostają zatem poza zakresem przepisów ustawy o VAT. Zadanie opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest odszkodowaniem i nie ma na celu zmobilizowania podmiotu korzystającego do płatności. Jest to tylko funkcja odszkodowawcza, a współwłaściciele dążą wyłącznie do otrzymania (odzyskania) nieruchomości.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 stycznia 2015 r. (sygn. I FSK 1980/13): .Nie można zatem mówić o odpłatnym świadczeniu usług w rozumieniu art. 8 ustawy o VAT, w sytuacji, kiedy spółka akcyjna korzysta zarówno z nieruchomości gruntowych wnioskodawcy jak i jej pomieszczeń bezumownie. Nie oznacza to bowiem, iż ma miejsce dorozumiana zgoda, a zatem, iż istnieje milcząca umowa pomiędzy stronami. Także stwierdzenie co do nie podjęcia żadnych działań zmierzających do niekorzystania przez spółkę z nieruchomości gruntowych i pomieszczeń spółdzielni nie oznacza istnienia dorozumianej zgody na taki stan rzeczy, a przez to istnienie milczącej umowy". Sąd podkreślił przy tym brak ekwiwalentności stosunku łączącego właściciela nieruchomości i osobę bezumownie korzystającą z nieruchomości. Podobnie wypowiedział się NSA w wyroku z 6 września 2013 r. (sygn. I FSK 1315/12).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Wobec powyższego należy stwierdzić, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

1.  w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
2.  świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej przyjmuje się, że odpłatność ma miejsce wtedy, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług a otrzymanym wynagrodzeniem, przy czym wynagrodzenie jakkolwiek musi być wyrażone w pieniądzu, to jednak nie musi być w tej formie dokonane. Należy podkreślić, że na gruncie przepisów o podatku od towarów i usług bez znaczenia pozostaje to, czy kwota uzyskanego wynagrodzenia (cena) została skalkulowana tak, że stanowi tylko koszt wytworzenia towaru lub wykonania usługi, czy została powiększona także o zysk sprzedającego.

Jednocześnie, skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Rodzice Wnioskodawcy w 2005 roku nabyli do majątku osobistego nieruchomość w postaci działki nr 46 oraz działki nr 187. Zakupione nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami zostały nabyte celem kontynuowania przez rodziców w ramach spółki jawnej przetwórstwa utylizacyjnego, które było prowadzone na tych nieruchomościach. W kwietniu 2009 r. rodzice jako właściciele nieruchomości dokonali darowizny na rzecz Wnioskodawcy oraz jego siostry po 4/10 udziałów w nieruchomościach natomiast rodzice posiadali udział w wysokości 2/10. Po dokonaniu darowizny nieruchomości te były w dalszym ciągu wykorzystywane do prowadzenia przez rodziców działalności gospodarczej w ramach spółki jawnej. W lutym 2016 r., z uwagi na zły stan zdrowia współwłaścicieli spółki jawnej, spółka ta zaprzestała prowadzenia działalności w zakresie utylizacji i wszystkie przedmiotowe nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości, tj. rodzicami, siostrą i Wnioskodawcą, a dzierżawcą zostały oddane w dzierżawę dzierżawcy, który prowadzi z ich wykorzystaniem działalność gospodarczą. Ponadto spółka jawna oddała w najem linie technologiczne, których jest jedynym właścicielem.

Umowa dzierżawy w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami została zawarta na okres do 15 lutego 2019 roku. Umowa nie przewidywała możliwości wypowiedzenia czynszu ale też nie wprowadzała zapisu o braku takiej możliwości. W sierpniu 2016 r. Aneksem nr 2 strony postanowiły przedłużyć okres dzierżawy do 15 lutego 2026 roku, ale aneks został zawarty wyłącznie w formie pisemnej bez notarialnego poświadczenia podpisów. Dla swojej ważności wymagane było aby podpisy zostały notarialnie poświadczone co nie zostało dochowane. Aneks 2 miał wprowadzić zmiany tylko co do okresu trwania umowy. Aneks nr 2 nie regulował/dotyczył kwestii zmiany dotychczasowej stawki czynszu.

W październiku 2018 r. wydzierżawiający wypowiedzieli dotychczasową stawkę czynszu dzierżawnego. Wypowiedzenie czynszu zostało dokonane w formie pisemnej i dokonano go zgodnie z Kodeksem cywilnym. Dokumentem stwierdzającym wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu jest pismo skierowane do podmiotu, który w tamtym momencie dzierżawił nieruchomości i ruchomości. Pismo wysłano pocztą za potwierdzeniem odbioru.

Dzierżawca nie uznał wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu i poinformował, że w jego ocenie jest to bezskuteczne i nie zamierza dokonywać wpłat czynszu w wysokości zmienionej oraz w dalszym ciągu dokonywał wpłat w wysokości już nieobowiązującej. Traktował wypowiedzenie czynszu jako niedokonane, pomimo iż pismo wypowiadające czynsz zostało przez niego odebrane i potwierdzone.

Jednocześnie z uwagi na powstałe zaległości czynszowe w związku z odmową uznania za skuteczne wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszowej i opłacaniem czynszu w wysokości sprzed wypowiedzenia, powstały zaległości czynszowe. Powstanie zaległości czynszowych upoważniło wydzierżawiających do rozwiązania umowy dzierżawy bez wypowiedzenia. Wypowiedzenie zostało sporządzone w formie pisemnej i listownie za potwierdzeniem odbioru dostarczone drugiej stronie. Pismo informujące o wypowiedzeniu bez okresu wypowiedzenia zostało doręczone w dniu 14 lutego 2019 r.

W dniu 15 lutego 2019 roku Wnioskodawca udał się wraz z współwłaścicielem oraz rzeczoznawcą majątkowym celem odbioru nieruchomości. Jednak nieruchomość nie została wydana. Reprezentujący (współwłaścicieli) pełnomocnik wezwał ponownie o wydanie nieruchomości oraz poinformował, że do czasu wydania nieruchomości podmiot korzystający będzie obciążany opłatą (odszkodowaniem) za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego. Podmiot korzystający został poinformowany o tym, że będzie obciążany z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w wysokości czterokrotności wcześniej obowiązującego czynszu pisemnie wraz z wezwaniem go do wydania nieruchomości. Pismo wzywało do wydania nieruchomości w trybie natychmiastowym oraz zawierało informację, że z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości naliczana będzie opłata. Pismo nie zawierało żadnego zwrotu który przyzwalałoby na dalsze korzystanie z nieruchomości i ruchomości po wniesieniu wyższej opłaty. Żądanie zwrotu nieruchomości i ruchomości było celem wysłania pisma. Wszelka korespondencja jest odsyłana przez podmiot korzystający z nieruchomości, łącznie z dowodami obciążeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Podmiot korzystający dokonuje wpłat w wysokości czynszów sprzed podwyżki w październiku 2018 r. Podmiot bezumownie korzystający z nieruchomości i ruchomości nie uiścił nigdy pełnej kwoty jaką zostaje obciążony.

Opłatą z tytułu bezumownego korzystania z majątku podmiot korzystający jest obciążany od 15 lutego 2019 r. Wnioskodawca wskazał, że opłatą z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości podmiot zajmujący bezumownie nieruchomość będzie obciążany co miesiąc aż do wydania nieruchomości lub przeprowadzenia egzekucji. Częstotliwość obciążania opłatą ma związek z ponoszeniem strat przez współwłaścicieli, którzy kalkulują te straty w cyklach miesięcznych i tak też domagają się odszkodowania od podmiotu powodującego te straty. Wysokość opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości jest wynikiem oszacowania strat jakie spowodowane są bezumownym korzystaniem z nieruchomości.

Wnioskodawca wskazał, że od 15 lutego 2019 r. brak jest łączącej strony umowy dzierżawy, brak jest zgody na zajmowanie nieruchomości i ruchomości i nie ma również nawet domniemanego przyzwolenia na taki stan rzeczy. Umowa została zakończona niejako dwukrotnie. Po pierwsze umowa została wypowiedziana przez Wnioskodawcę i innych współwłaścicieli z uwagi na zaległości czynszowe. Umowa została wypowiedziana z uwagi na zaległości czynszowe ze skutkiem na 15 lutego 2019 r. Ponadto z uwagi na brak zachowania formy podpisów notarialnie poświadczonych aneks wydłużający okres najmu nie wszedł w życie i umowa wygasła samoczynnie z dniem 15 lutego 2019 r.

Wnioskodawca wskazał, że w celu odbioru nieruchomości wezwano dwukrotnie pisemnie podmiot bezumownie korzystający oraz podjęto próbę fizycznego odbioru składników majątkowych a także podejmowane są próby mediacji. Obecnie podjęto kroki prawne w postaci pisemnego wezwania do wydania nieruchomości oraz fizycznie próbowano odebrać zajęte bezumownie składniki majątku. Czynności zostały zlecone profesjonalnej kancelarii prawnej, która reprezentuje wszystkich współwłaścicieli w tym sporze. Na chwilę obecną podejmowane są próby kontaktu z podmiotem bezumownie korzystającym z nieruchomości mające na celu dobrowolne wydanie nieruchomości, przygotowany jest plan dalszego działania, dokonywane są analizy prawne dalszych działań. Współwłaściciele na chwilę obecną nie wystąpili na drogę sądową. Podejmowane są próby polubownego wyegzekwowania zajętych składników majątku. Droga sądowa jest działaniem długotrwałym i eskalującym konflikt dlatego też podejmowane są na wstępnym etapie działania mediacyjne w celu odzyskania nieruchomości i ruchomości. Zarówno Wnioskodawca jak i pozostali współwłaściciele nieruchomości nie są zainteresowani dalszym wynajmem przedmiotowych nieruchomości podmiotowi, który bezumownie korzysta z tych nieruchomości, nie akceptują tego stanu rzeczy, nie dochodzi do dorozumianej zgody na najem czy też milczącego przyzwolenia. Celem współwłaścicieli nie jest zmobilizowanie najemcy do płacenia zaległości. Celem Współwłaścicieli jest wyłącznie odzyskanie nieruchomości (doprowadzenie do jej wydania współwłaścicielom). Nieruchomość ta będzie przeznaczona do sprzedaży lub prowadzenia działalności operacyjnej w zakresie utylizacji przez jednego lub wszystkich współwłaścicieli.

Wątpliwości dotyczą tego czy otrzymywane wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „bezumowne korzystanie”. Kwestie związane z bezumownym korzystaniem z cudzej rzeczy regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn zm.).

Zgodnie z art. 222 § 1 i § 2 Kodeks cywilny, właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Na podstawie art. 224 § 1 Kodeks cywilny, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego).

W oparciu natomiast o art. 225 Kodeks cywilny, obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Zgodnie z dyspozycją art. 230 Kodeks cywilny, przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Stosownie do art. 336 Kodeks cywilny, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Artykuł 674 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Zgodnie z treścią art. 471 Kodeks cywilny, dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Zatem w przypadku, gdy rzecz została objęta w posiadanie przez podmiot nieuprawniony, a właściciel wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy właścicielem i korzystającym bezumownie z tej rzeczy nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. W tej sytuacji świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania rzeczą i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy oceniać sytuację, kiedy właściciel rzeczy – z różnych względów – toleruje stan, w którym przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. W takich okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy stanowi zapłatę za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu.

Na podstawie analizy powołanych przepisów oraz przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że na gruncie podatku od towarów i usług opłatę w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego należy uznać za wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez byłego dzierżawcę (nazywanego przez Wnioskodawcę podmiotem bezumownie korzystający z nieruchomości).

W analizowanej sprawie, mimo odmiennego przekonania Wnioskodawcy, istnieje dorozumiany stosunek prawny, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne między Wnioskodawcą a byłym dzierżawcą (nazywanym przez Wnioskodawcę podmiotem bezumownie korzystający z nieruchomości). Co prawda Wnioskodawca wskazuje, że od 15 lutego 2019 r. brak jest umowy dzierżawy, brak jest zgody na zajmowanie nieruchomości oraz ruchomości i nie ma domniemanego przyzwolenia na taki stan rzeczy. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że w celu odbioru nieruchomości wezwano dwukrotnie pisemnie byłego dzierżawcę do wydania nieruchomości oraz podjęto próbę fizycznego odbioru składników majątkowych. Jednak nieruchomość nie została wydana przez byłego dzierżawcę, który nadal korzysta z nieruchomości i dokonuje wpłat w wysokości czynszów sprzed podwyżki mającej miejsce w październiku 2018 r. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że podejmowane są próby polubownego wyegzekwowania zajętych składników majątku. Podejmowane są próby mediacji z byłym dzierżawcą oraz na chwilę obecną nie wystąpiono na drogę sądową. Przy tym były dzierżawca od 15 lutego 2019 r. jest obciążany przez Wnioskodawcę opłatą z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości (tj. od daty uznawanej przez Wnioskodawca za datę od której brak jest łączącej strony umowy dzierżawy) i będzie tą opłatą obciążany co miesiąc aż do wydania nieruchomości lub przeprowadzenia egzekucji. Zatem skoro w analizowanej sprawie były dzierżawca nadal korzysta z nieruchomości oraz dokonuje wpłat w wysokości czynszów sprzed podwyżki natomiast Wnioskodawca nie neguje faktu uiszczania tych wpłat nie można uznać, że Wnioskodawca nie wyraża domniemanego przyzwolenia na korzystanie z nieruchomości. Wnioskodawca uiszczane przez byłego dzierżawcę kwoty traktuje jako część należności, którą co miesiąc obciąża byłego dzierżawcę. Wnioskodawca wskazał bowiem, że były dzierżawca nie uiścił nigdy pełnej kwoty jaką zostaje obciążony i będą podejmowane kroki prawne w celu wyegzekwowania zaległości. Okoliczności niniejszej sprawy, nie pozwalają uznać, że opłata, którą Wnioskodawca obciąża byłego dzierżawcę jest opłatą za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sam fakt, że nie obowiązuje umowa dzierżawy oraz Wnioskodawca nie jest zainteresowany wynajmem nieruchomości byłemu dzierżawcy nie decyduje na gruncie podatku od towarów i usług, że opłaty, którymi jest obciążany były dzierżawca stanowią odszkodowanie dla Wnioskodawcy za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez byłego dzierżawcę. W przedmiotowym przypadku otrzymywane przez Wnioskodawcę od byłego dzierżawcy wpłaty w wysokości czynszów sprzed podwyżki stanowią uiszczenie części wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Były dzierżawca dokonuje wpłat na rzecz Wnioskodawcy (co prawda nie w pełnej kwocie jaką co miesiąc jest obciążany) i korzysta z nieruchomości a Wnioskodawca przyjmuje te wpłaty tocząc jedynie mediacje mające na celu zaprzestanie korzystania z nieruchomości przez byłego dzierżawcę. Jak wskazano opłatą w wysokości czterokrotności ostatnio obowiązującego czynszu dzierżawnego były dzierżawca będzie obciążany co miesiąc aż do wydania nieruchomości lub przeprowadzenia egzekucji. Wbrew twierdzeniom Wnioskodawcy w analizowanym przypadku dochodzi do świadczenia usług przez Wnioskodawcę na rzecz byłego dzierżawcy, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Opłata, którą Wnioskodawca od 15 lutego 2019 r. obciąża (i będzie obciążał co miesiąc aż do wydania nieruchomości lub przeprowadzenia egzekucji) byłego dzierżawcę jest opłatą za świadczenie przez Wnioskodawcę usług, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlegają opodatkowaniu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się do powołanego przez Wnioskodawcę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2015 r. I FSK 1980/13 oraz z dnia 6 września 2013 r. I FSK 1315/12 wskazać należy, że dotyczą innych stanów faktycznych niż wskazany we wniosku będącego przedmiotem niniejszej interpretacji. W przedmiotowym wniosku od 15 lutego 2019 r., tj. dnia od którego zdaniem Wnioskodawcy brak jest umowy dzierżawy z nieruchomości korzysta nieprzerwanie były dzierżawca dokonując jednocześnie wpłat za korzystanie z nieruchomości w wysokości czynszów sprzed podwyżki natomiast Wnioskodawca nie neguje faktu uiszczania tych wpłat i uiszczane przez byłego dzierżawcę kwoty traktuje jako część należności, którą co miesiąc obciąża byłego dzierżawcę. Natomiast w stanach faktycznych, do których odnoszą się wskazane wyroki przywołanych takie okoliczności nie występują. Zatem wskazane orzeczenia nie mogą stanowić poparcia prawidłowości stanowiska zajętego przez Wnioskodawcę.

Odnosząc się natomiast do powołanej przez Wnioskodawcę interpretacji dotyczącej skutków opisanego stanu faktycznego na gruncie podatku dochodowego nr 0114-KDIP3-1.4011.330.2019.2.MG, należy stwierdzić, że wskazana interpretacja dotyczyła sposobu opodatkowania w podatku dochodowym wynagrodzenia nazwanego przez Wnioskodawcę (bezumownym korzystaniem z nieruchomości). Należy zauważyć, że sposób opodatkowania czynności na gruncie podatku dochodowego – zryczałtowany podatek dochodowy lub zasady ogólne, nie ma znaczenia z punktu widzenia opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W związku z tym ocena dotycząca opodatkowania dokonana na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie ma wpływu na rozstrzygnięcie dokonane na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia stanu faktycznego.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.