Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/1/415-78/12/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-03-16
Teza: Czy przychód uzyskany w 2011 r. z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytych w 2009 r. korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, gdy przychód ten został wydatkowany na spłatę pożyczki i kredytu, udzielonych przez Banki; zgodnie z treścią umowy pożyczki - pożyczkobiorca zobowiązuje się do wykorzystania środków z pożyczki na finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań kredytowych w banku lub innych bankach, a zgodnie z treścią umowy kredytowej - kredyt przeznaczony jest na budowę domu jednorodzinnego?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; kredyt; kredyt-kredyt.kredyt bankowy; nabycie; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek dochodowy-podatek dochodowy od osób fizycznych; przychód; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 12 grudnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura – 13 grudnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 29 lutego 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

*   w części przeznaczonej na spłatę pożyczki (kredytu) zaciągniętej na cele konsumpcyjne lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań kredytowych w banku lub innych bankach - **jest nieprawidłowe,**
*   w części przeznaczonej na budowę budynku mieszkalnego i spłatę kredytu udzielonego na budowę domu jednorodzinnego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 13 grudnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 24 lutego 2012 r. znak: IBPB II/1/415-78/12/MK wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 29 lutego 2012 r.

W przedmiotowym wniosku, po jego uzupełnieniu, został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Na podstawie zawartych: w dniu 12 grudnia 2008 r. w formie aktu notarialnego – warunkowej umowy kupna-sprzedaży i w dniu 10 lutego 2009 r. umowy przeniesienia własności nieruchomości – Wnioskodawczyni nabyła dwie nieruchomości gruntowe o łącznej powierzchni 6.833 m2 za 100.000,00 zł.

W 2011 r. Wnioskodawczyni podzieliła jedną z ww. działek na trzy mniejsze nieruchomości.

W dniu 12 kwietnia 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała pierwszą wydzieloną nieruchomość o powierzchni 1.200 m2 (na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego) za kwotę 168.000,00 zł.

W dniu 20 maja 2011 r. Wnioskodawczyni sprzedała drugą wydzieloną nieruchomość o powierzchni 1.001 m2 (na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego) za kwotę 95.000,00 zł.

Koszty uzyskania (m.in. usługa geodezyjna, opłata sądowa, pośrednictwo w sprzedaży) wyniosły 11.136,80 zł.

Łączna suma sprzedaży (263.000,00 zł) minus koszty uzyskania (11.136,80 zł) dały kwotę 251.863,20 zł.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży (251.863,20 zł) Wnioskodawczyni przeznaczyła na cel mieszkaniowy:

*   spłatę w maju 2011 r. pożyczki hipotecznej (przeznaczonej na budowę domu) w wysokości 166.635,00 zł udzielonej Wnioskodawczyni przez Bank X,
*   na budowę własnego domu jednorodzinnego.

Ponadto Wnioskodawczyni spłaca z mężem dodatkowo kredyt hipoteczny (hipoteczny i budowlany), udzielony przez Bank Y w maju 2009 r. w wysokości 326.400,00 zł, który również został przeznaczony na budowę ww. domu jednorodzinnego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni doprecyzowała stan faktyczny wskazując, że:

1.  Umowa pożyczki hipotecznej w Banku X została zawarta w dniu 10 września 2009 r. w wysokości 166.635,00 zł na 240 miesięcy.
2.  Ww. pożyczka hipoteczna została przedterminowo spłacona w całości (po sprzedaży części nieruchomości), w dniu 29 kwietnia 2011 r. W dniu 11 maja 2011 r. Bank X wydał zezwolenie na wykreślenie hipoteki. W dniu 12 maja 2011 r. Wnioskodawczyni wniosła w Sądzie o wykreślenie z księgi wieczystej hipoteki zwykłej i kaucyjnej na rzecz Banku X. Wykreślenie nastąpiło w dniu 18 maja 2011 r.
3.  Ww. pożyczka została przeznaczona na budowę domu jednorodzinnego. Zgodnie z umową Banku X (art. 3.02. Przeznaczenie pożyczki, str. 2): „Pożyczkobiorca zobowiązuje się do wykorzystania środków z pożyczki na finansowanie: bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań kredytowych w banku lub innych bankach.”
4.  W związku z udzieloną pożyczką, w celu zabezpieczenia roszczeń Banku X, zostały ustanowione prawne zabezpieczenia w postaci:
    *   hipoteki zwykłej w kwocie 166.635,00 zł na zabezpieczenie kapitału,
    *   hipoteki kaucyjnej do kwoty 26.181,27 zł na zabezpieczenie spłaty odsetek.
5.  Kredyt budowlany w złotówkach (326.400,00 zł) udzielony przez Bank Y na podstawie umowy zawartej w dniu 21 maja 2009 r. został przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego zgodnie z ww. umową. Zgodnie z § 1 pkt 3 (str. 1 umowy) „Kredyt przeznaczony jest na budowę domu jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 240,75 m2. Nieruchomość (…) obejmuje działkę nr (…) o powierzchni 1.024 m2, dla której Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą (…).”

W związku z udzielonym kredytem budowlanym, w celu zabezpieczenia roszczeń Banku Y, zostało udokumentowane prawomocne ustanowienie hipotek zwykłej i kaucyjnej na rzecz Banku Y.

Wnioskodawczyni wskazała, iż nowa ulga mieszkaniowa art. 21 pkt 131 (winno być: art. 21 ust. 1 pkt 131) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która weszła w życie od 01 stycznia 2009 r. zakłada zwolnienie z opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami. Podstawowym warunkiem zastosowania zwolnienia jest wydatkowanie nie później niż w ciągu dwóch lat środków uzyskanych ze zbycia na specyficznie określone własne potrzeby mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy jest możliwe zwolnienie z zapłaty podatku dochodowego w przypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkalne, tj. budowę własnego domu jednorodzinnego oraz spłatę kredytu wraz z odsetkami na cel mieszkalny?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przez własny budynek, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Dom jednorodzinny o którym wyżej mowa stanowi własność Wnioskodawczyni i jej męża.

Wnioskodawczyni podkreśliła, iż aby zrealizować własny dom sprzedała część nieruchomości w celu spłaty zaciągniętej pożyczki hipotecznej wraz z odsetkami w Banku X oraz przeznaczyła pozostałą kwotę na kontynuację budowy domu.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje jej zwolnienie w przypadku przeznaczenia pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni wskazała, że istnieje również rodzina na swoim (podobny przypadek) oraz, że spełnione są warunki do ulgi mieszkaniowej. Sprzedaż nieruchomości służyła wyłącznie do zaspokojenia zaciągniętej pożyczki hipotecznej w banku oraz kontynuacji budowy domu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, rodzi źródło przychodu z tzw. odpłatnego zbycia i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni w 2009 r. na podstawie umowy kupna-sprzedaży nabyła nieruchomość, którą w 2011 r. podzieliła na trzy mniejsze nieruchomości. Spośród wydzielonych nieruchomości Wnioskodawczyni sprzedała dwie. Tym samym do opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży tych nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wynagrodzenie dla biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, iż powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód ze sprzedaży,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze sprzedaży.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1\. wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

\-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, 2. wydatki poniesione na:

1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

\-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

\-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy przepis ten ma zapobiec podwójnemu odliczaniu tych samych wydatków – raz jako spłaty kredytu, za drugim razem zaś jako wydatków np. na budowę i nabycie nieruchomości i lokali, jeśli ta budowa lub nabycie sfinansowane były kredytem, którego spłatę podatnik też sobie odlicza.

Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika zatem m.in., iż podatnik ma prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku wydatkowania, dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw - w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw. Przy czym należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie ma zatem zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe lub kredytu refinansowego ostatecznie przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Istotne jest również to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego.

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni, nabytą przez siebie w 2009 r. nieruchomość, podzieliła w 2011 r. na trzy mniejsze nieruchomości. Spośród tych wydzielonych nieruchomości Wnioskodawczyni sprzedała dwie – odpowiednio 12 kwietnia 2011 r. za kwotę 168.000,00 zł i 20 maja 2011 r. za kwotę 95.000,00 zł. Koszty uzyskania przychodu (m.in. usługa geodezyjna, opłata sądowa, pośrednictwo w sprzedaży) wyniosły 11.136,80 zł. Łączna suma sprzedaży (263.000,00 zł) minus koszty uzyskania (11.136,80 zł) dały kwotę 251.863,20 zł.

Wnioskodawczyni miała w 2011 r. w Banku X zaciągniętą pożyczkę hipoteczną, w wysokości 166.635,00 zł, na podstawie umowy z dnia 10 września 2009 r. Zgodnie z tą umową pożyczka (kredyt) została udzielona na finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań kredytowych w banku lub innych bankach.

Wnioskodawczyni spłaca aktualnie z mężem inny kredyt hipoteczny, budowlany w wysokości 326.400,00 zł, udzielony przez Bank Y na podstawie umowy zawartej w dniu 21 maja 2009 r. Zgodnie z tą umową kredyt został przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego.

Z wniosku wynika, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży obydwu ww. nieruchomości w łącznej kwocie 251.863,20 zł Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę ww. pożyczki (kredytu) hipotecznej w wysokości 166.635,00 zł, udzielonej przez Bank X (pożyczka ta została przedterminowo spłacona przez Wnioskodawczynię w całości, w dniu 29 kwietnia 2011 r.) oraz na budowę domu jednorodzinnego. Ponadto Wnioskodawczyni wraz z mężem spłaca kredyt hipoteczny, budowlany, udzielony przez Bank Y na budowę domu jednorodzinnego.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż uzyskany przez Wnioskodawczynię dochód ze sprzedaży w 2011 r. nieruchomości, w części przeznaczonej na spłatę w dniu 29 kwietnia 2011 r. pożyczki (kredytu) udzielonego przez Bank X, nie może zostać uznany za podlegający zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy. Za wydatki poniesione na cele wymienione w tym przepisie oraz wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy nie można bowiem uznać wydatków, które zostały przeznaczone na spłatę pożyczki (kredytu), udzielonej - zgodnie ze wskazanym przez Wnioskodawczynię fragmentem treści umowy tej pożyczki (kredytu) - na cel nie wskazujący, że jego przeznaczeniem jest budowa domu jednorodzinnego lecz wskazujący na możliwość wykorzystania pożyczki przez pożyczkobiorcę na finansowanie bieżących potrzeb konsumpcyjnych lub na dowolny zadeklarowany cel, w tym na spłatę posiadanych zobowiązań kredytowych w banku lub innych bankach. Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika jednoznacznie, że do własnych celów mieszkaniowych ustawodawca zaliczył spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w pkt 1 czyli m.in. na budowę budynku mieszkalnego. Oznacza to, że z umowy kredytu musi wynikać wprost, że cel na który udzielono kredytu to budowa domu.

Wobec tego w tej części stanowisko Wnioskodawczyni należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Natomiast dochód uzyskany w 2011 r. i przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego jest dochodem przeznaczonym na własny cel mieszkaniowy i może mieć do niego zastosowanie zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Również dochód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży w 2011 r. nieruchomości, jeśli zostanie przeznaczony na spłatę kredytu udzielonego przez Bank Y, będzie korzystał ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze wskazanego przez Wnioskodawczynię fragmentu treści umowy kredytowej wynika bowiem wprost, iż kredyt ten przeznaczony jest na budowę domu jednorodzinnego, a zatem jest tutaj spełniona przesłanka warunkująca zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Zarówno budowa domu jednorodzinnego, jak i spłata kredytu udzielonego na budowę budynku mieszkalnego mieszczą się w katalogu własnych celów mieszkaniowych wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy.

Dlatego w tej części stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla Wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego mąż Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny (weryfikacji) dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.