Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP1/443-708/12/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2012-10-08
Teza: Czy podlega opodatkowaniu sprzedaż działek, wobec których szeregu działań zmierzających do zbycia ich po najatrakcyjniejszej cenie dokonał pełnomocnik Wnioskodawcy?
Słowa kluczowe: budowa-działka pod budowę; działki; grunty; grunty-grunt niezabudowany; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; pełnomocnik; podatnik-podatnik podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 749) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2012r. (data wpływu 6 lipca 2012r.), uzupełnionego pismem z dnia 3 października 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek– **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 lipca 2012r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 3 października 2012r.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 kwietnia 2001r. rodzice Wnioskodawcy podarowali mu prawo własności nieruchomości wpisanej do KW nr \`(...)\`, o powierzchni 2.406 m2, stanowiącej działkę na karcie mapy 35, oznaczonej numerem geodezyjnym 3/2, a aktem notarialnym z dnia 31 maja 2001r. dokonano sprzedaży na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa o powierzchni 3.363 m2, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr. 3/5. Działka ta wchodziła w skład większej nieruchomości, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta KW nr 6604. Sprzedaż dokonana została pod warunkiem, że Zarząd Miasta nie wykona prawa pierwokupu. Stroną transakcji sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu był podmiot trzeci – syndyk masy upadłości ZPH.

Dnia 7 lutego 2008r., na podstawie „Umowy sprzedaży”, aktem notarialnym w drodze sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu, Wnioskodawca nabył od Skarbu Państwa działkę nr 3/4 (nastąpiła oczywista pomyłka notariusza sprostowana poprzez sporządzenie aktu notarialnego z dnia 21 czerwca 2001r. – nie była to działka 3/5, jak wynikało z aktu notarialnego sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu zawartej w 2001r., lecz działka gruntu oznaczona nr. 3/4).

W posiadanie działek Wnioskodawca wszedł bez konkretnego, sprecyzowanego w chwili ich nabycia zamiaru. Działkę nr 3/2 otrzymał od rodziców w drodze darowizny, a działkę 3/4 nabył, gdyż syndyk ogłosił jej sprzedaż, a przylegała ona do działki, którą Wnioskodawca został obdarowany. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta z dnia 27 sierpnia 2008r. (Dz.Urz. z dnia 14 października 2008r.), w chwili sprzedaży działka 2/3 znajdowała się w obszarze \`(...)\` – przeznaczenie podstawowe: usługi nieuciążliwe, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i 4-KX – teren publicznego ciągu pieszego, natomiast działka 3 znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem: \`(...)\` – przeznaczenie podstawowe: usługi nieuciążliwe, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tego terenu Wnioskodawca nie uzyskał.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 lutego 2003r. zgodnie z zaświadczeniem o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej wydanym przez Prezydenta Miasta. Przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej zgodnie z wpisem jest prowadzenie restauracji, pozostała sprzedaż hurtowa, sprzedaż detaliczna artykułów nieżywnościowych w wyspecjalizowanych sklepach, transport drogowy towarów pojazdami uniwersalnymi, hotele, badanie rynku i opinii publicznej, reklama, kształcenie ustawiczne dorosłych i pozostałe formy kształcenia, działalność pomocnicza finansowa, działalność komercyjna, gdzie indziej nie sklasyfikowana, wynajem nieruchomości na własny rachunek, wynajem maszyn i urządzeń budowlanych, wynajem pozostałych maszyn i urządzeń, budownictwo, pozostała działalność związana ze sportem, wynajem samochodów osobowych, działalność związana z rekrutacją i udostępnianiem pracowników. Aktualnie prowadzona jest działalność w zakresie prowadzenia restauracji i wynajmu nieruchomości.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, potwierdzenie zgłoszenia rejestracyjnego wydane zostało przez Urząd Skarbowy dnia 28 kwietnia 2001r. W okresie od 28 kwietnia 2001r. do 31 stycznia 2003r. źródłem przychodu Wnioskodawcy były przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabyte nieruchomości nie były przez niego wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nie były też zaewidencjonowane w ewidencji środków trwałych prowadzonej firmy i stanowiły jego majątek prywatny. Nie były one również przedmiotem umów najmu lub dzierżawy.

Aktem notarialnym z dnia 7 lipca 2011r. Wnioskodawca sprzedał prawo własności obu nieruchomości stanowiących niezabudowane działki gruntu. Pierwsze kroki zmierzające do sprzedaży nabytych w 2001r. działek gruntu podjęte zostały 16 września 2010r., kiedy to została podpisana w formie aktu notarialnego „Umowa przedwstępna sprzedaży i pełnomocnictwo”, na mocy której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać niezabudowane nieruchomości gruntowe Spółce będącej stroną umowy. Spółka następnie zamierzała sprzedać te nieruchomości osobie trzeciej. Aktem notarialnym z dnia 28 marca 2011r. strony odstąpiły od pierwotnie zawartej umowy (przedwstępnej) i ustaliły, że nieruchomość zostanie sprzedana bezpośrednio osobie trzeciej. Spółka, z którą podpisana została umowa przedwstępna, wykonała we własnym zakresie i na własny koszt szereg czynności przygotowawczych do sprzedaży działki, m.in. znalazła osobę trzecią zainteresowaną nabyciem nieruchomości, negocjowała z firmami, które podejmą się realizacji zadania polegającego na wykonaniu prac ziemnych i muru oporowego niwelującego skarpę pod budowę obiektu handlowego na wysokości drogi publicznej, uzyskała zgody na skomunikowanie nieruchomości z układem komunikacji publicznej, uzyskała zgody na wycięcie drzew znajdujących się na terenie nieruchomości itp. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży i pełnomocnictwa miało pierwotnie na celu sprzedaż nieruchomości Spółce będącej stroną umowy. Sprzedane działki, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były na usługi nieuciążliwe, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i teren publicznego ciągu pieszego. Wnioskodawca nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tego terenu. Za czynności wykonane przez Spółkę zmierzające do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, Wnioskodawcy – po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży – wystawiona została faktura VAT.

W stosunku do nieruchomości będących przedmiotem umowy sprzedaży Wnioskodawca nie dokonywał żadnych czynności (poza przekształceniem umowy prawa użytkowania wieczystego w prawo własności – wykup od Skarbu Państwa). Spółka, z którą zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży podejmowała szereg czynności, ale w uzgodnieniu i na życzenia potencjalnego kupca, zainteresowanego nabyciem nieruchomości na konkretne cele. Spółka wykonywała te czynności we własnym zakresie i na własny koszt i dopiero po sprzedaży obciążyła Wnioskodawcę kosztami. Celem zawarcia „przedwstępnej umowy sprzedaży i pełnomocnictwa” było scedowanie na Spółkę wszelkich działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca we własnym zakresie nie podejmował żadnych kroków mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości. Spółka na mocy udzielonego pełnomocnictwa wykonywała czynności doradcze oraz faktyczne, miedzy innymi uzyskała zgodę na skomunikowanie nieruchomości z układem komunikacji miejskiej, uzyskała warunki zabudowy oraz decyzję zatwierdzającą projekt budowlany wraz z pozwoleniem na budowę i jego uprawomocnieniem. Z czynności faktycznych zobowiązała się do wycięcia 18 drzew znajdujących się na terenie nieruchomości i do pokrycia kosztów nasadzeń (lub zapłaty kary za wycinkę). Działania podejmowane przez Spółkę opisane we wniosku wymuszone były przez potencjalnego nabywcę nieruchomości i zmierzały do jej sprzedaży po możliwie najatrakcyjniejszej cenie.

Wnioskodawca w przeszłości nie dokonywał sprzedaży posiadanych nieruchomości i w przyszłości również nie nosi się z takim zamiarem. Wnioskodawca nie podjął jeszcze decyzji o przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, będą to jednak cele osobiste. Działki, będące przedmiotem sprzedaży nie zostały nabyte jako lokata kapitału. Jedna z nich otrzymana została w drodze darowizny, a druga została przez Wnioskodawcę dokupiona, gdyż przylegała bezpośrednio do działek, które już były jego własnością.

Bycie przez lata właścicielem nieruchomości wiązało się z wysokimi kosztami, które wydawały się nieracjonalne z punktu widzenia ekonomicznego, tym bardziej, że Wnioskodawca nie znalazł sposobu na ich wykorzystanie na własne potrzeby osobiste lub potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Działki, będące przedmiotem sprzedaży, nie były w żaden sposób wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, ani do prowadzenia działalności rolniczej. Działki nie były również przedmiotem umów najmu ani dzierżawy.

W piśmie z dnia 3 października 2012r. Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem wniosku są dwie działki nr 3/2 nabyta w dniu 20 kwietnia 2011r. oraz działka 3/4 nabyta w dniu 31 maja 2001r.

We wniosku zaistniała pomyłka pisarska, pod pojęciem 2/3 należy rozumieć 3/2, natomiast działka 3 należy rozumieć 3/4.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przypadku sprzedaży przez zarejestrowanego czynnego podatnika podatku od towarów i usług nieruchomości gruntowych stanowiących jego własność osobistą (prywatną) transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy, kluczowym zagadnieniem jest rozstrzygnięcie, czy sprzedający opisane nieruchomości, dla wykonania tej czynności występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług . Analogiczne do opisanej sytuacje, były niejednokrotnie przedmiotem sporu z organami podatkowymi i znajdowały rozstrzygnięcie dopiero na poziomie Wojewódzkich Sądów Administracyjnych, a nawet Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów. W chwili obecnej stwierdzić można, że istnieje jednolita linia orzecznictwa sądowego w podobnych sprawach. Kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek, była przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie siedmiu sędziów. W wyroku z dnia 29 października 2007r. sygn. akt I FSP 3/07, uwzględniając wnioski płynące z definicji „podatnika” oraz „działalności gospodarczej” zawartej w art. 4 ust. 1 i 2 Dyrektywy Rady w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej i art. 15 ust. 1 i 2 polskiej ustawy o VAT, Sąd uznał, że podatnikiem podatku od towarów i usług staje się ten, kto dokonuje czynności będącej dostawą towarów lub świadczeniem usług w ramach działalności gospodarczej rozumianej jako działalność producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód. Jeżeli czynność wykonana została poza zakresem tych działań, to z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług i to bez względu na to, czy czynność tę wykonywał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że działanie poza zakresem działalności gospodarczej występuje w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest majątek prywatny danej osoby. Sprzedaż takiego majątku, zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, nie może być uznana za działalność handlową, co skutkowałoby uznaniem tej osoby za podanika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi, że obejmuje ona wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność wykonywana została jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oceniając zamiar towarzyszący nabyciu (w tym przypadku nabyciu nieruchomości) należy zwrócić uwagę na okoliczności towarzyszące nabyciu oraz czas dzielący nabycie i zbycie, a także okoliczności sprzedaży i przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży, czyli czy konsekwentnie pozostają one w majątku prywatnym, czy też są używane w działalności gospodarczej. Sama wyprzedaż majątku osobistego, bez względu na to, czy dokonana została jednorazowo, czy też w częściach, nie ma charakteru powtarzalnego.

Odnosząc się do kwestii znaczenia pojęcia „majątek osobisty” czy też „majątek prywatny”, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 grudnia 2008r. I FSK 1556/07 wskazał, że pojęcie to oznacza tę część majątku danej osoby, która nie jest przez nią wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej.

Opisana transakcja sprzedaży nieruchomości zawarta została poza działalnością gospodarczą, nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle art. 2 pkt 6 tej ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast według art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Ustawodawca w ww. przepisach – poza wskazaniem, że przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej – wskazał ponadto, że za świadczenie usług uznawana jest każda transakcja, która nie stanowi dostawy towarów.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów była opodatkowana jako świadczenie usług, za wyjątkiem tych transakcji, które zostały taksatywnie wyłączone lub zwolnione z opodatkowania.

Powyższe regulacje wynikające z ustawodawstwa wspólnotowego dotyczącego harmonizacji przepisów Państw Członkowskich w zakresie podatków obrotowych, wprowadzono w tym celu, aby nie dopuścić do:

1.  podwójnego opodatkowania,
2.  braku opodatkowania,
3.  zakłócenia konkurencji.

Podstawowe bowiem znaczenie dla kształtu i funkcjonowania wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (podatku od towarów i usług) mają fundamentalne cechy tego podatku, tj.:

1.  powszechność opodatkowania,
2.  faktyczne opodatkowanie konsumpcji,
3.  stosowanie podatku od wartości dodanej na wszystkich etapach obrotu towarami i usługami.

Realizację tych fundamentalnych cech podatku od towarów i usług, o których mowa wyżej, gwarantują nie tylko przepisy określające zakres przedmiotowy podatku VAT, tj. cytowany art. 5, 7 i 8 ww. ustawy, lecz również przepisy regulujące zakres podmiotowy podatku od towarów i usług, czyli przepisy art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE. L 347 ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem i działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Z treści art. 15 ust. 1 tej ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 cyt. ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto podatnikiem staje się również ten, kto wykonał czynność, podlegającą opodatkowaniu, jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Chociaż ustawa nie definiuje pojęcia „częstotliwości”, przez zamiar wykonywania danej czynności w sposób częstotliwy należy rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzenia działalności. O kwestii częstotliwości nie decyduje czasookres wykonywania czynności (rok, dwa czy pięć lat) ani ilość dokonanych transakcji. Decydującym kryterium jest powtarzalność czynności. Dlatego też, w każdym przypadku należy indywidualnie rozstrzygnąć, czy intencją określonej czynności, z którą łączą się skutki podatkowo-prawne było dokonywanie tej czynności wielokrotnie.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, iż każdy, kto dokonuje czynności, które są konieczne do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ww. ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług

Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowej, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Konieczne jest zatem ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego stanu faktycznego sprawy, Wnioskodawca, w celu dokonania dostawy 2 działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpiła w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym.

Należy także zauważyć, iż Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W sprawie będącej przedmiotem niniejszej interpretacji wystąpił ciąg wskazanych, w ww. orzeczeniach okoliczności związanych z dostawami opisanych działek.

W niniejszej sprawie Wnioskodawca podjął aktywne działania w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Należy także zwrócić uwagę na fakt, iż przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności jest m.in. wynajem nieruchomości.

Jak wynika z wniosku, w dniu 16 września 2010r. została podpisana w formie aktu notarialnego „Umowa przedwstępna sprzedaży i pełnomocnictwo”, na mocy której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać niezabudowane nieruchomości gruntowe Spółce będącej stroną umowy. Spółka następnie zamierzała sprzedać te nieruchomości osobie trzeciej. Za czynności wykonane przez Spółkę zmierzające do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, Wnioskodawcy – po sfinalizowaniu transakcji sprzedaży – wystawiona została faktura VAT.

Kwestia udzielenia pełnomocnictw uregulowana jest w Dziale VI Przedstawicielstwo Rozdziale II Pełnomocnictwo ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle art. 95 § 2, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Zgodnie z art. 99 § 1 jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego przepisu pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Spółka, z którą podpisana została „Umowa przedwstępna sprzedaży i pełnomocnictwo”, wykonała szereg czynności przygotowawczych do sprzedaży działki, m.in. znalazła osobę trzecią zainteresowaną nabyciem nieruchomości, negocjowała z firmami, które podejmą się realizacji zadania polegającego na wykonaniu prac ziemnych i muru oporowego niwelującego skarpę pod budowę obiektu handlowego na wysokości drogi publicznej, uzyskała zgody na skomunikowanie nieruchomości z układem komunikacji publicznej, uzyskała zgody na wycięcie drzew znajdujących się na terenie nieruchomości itp. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży i pełnomocnictwa miało pierwotnie na celu sprzedaż nieruchomości Spółce będącej stroną umowy. Sprzedane działki, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były na usługi nieuciążliwe, zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i teren publicznego ciągu pieszego. Wnioskodawca nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tego terenu. Za czynności wykonane przez Spółkę zmierzające do przygotowania nieruchomości do sprzedaży, Wnioskodawcy wystawiona została faktura VAT. Nie można zatem uznać, że Spółka ta – działając jako pełnomocnik Wnioskodawcy – mimo że wykonała wyżej opisane czynności we własnym zakresie, to wykonała je również na własny koszt, skoro za czynności te wystawiła następnie Wnioskodawcy fakturę VAT.

Akceptacja działań Spółki przez Wnioskodawcę potwierdza istotę udzielonego pełnomocnictwa, na mocy którego zakrojone na szeroką skalę prace uatrakcyjniające sprzedane działki zostały wykonane w celu zbycia tych gruntów konkretnemu nabywcy.

To, że działań tych fizycznie podjął się pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołały one skutków prawnych dla Wnioskodawcy, który dzięki powyższym działaniom osiągnął wymierną korzyść majątkową w postaci sprzedania działek konkretnemu nabywcy po – jak to określił – najatrakcyjniejszej cenie.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać niezabudowane nieruchomości gruntowe Spółce, która zamierzała sprzedać te nieruchomości osobie trzeciej. Spółka, z którą zawarta została „Umowa przedwstępna sprzedaży i pełnomocnictwo” podejmowała szereg czynności, ale w uzgodnieniu i na życzenie potencjalnego kupca, zainteresowanego nabyciem nieruchomości na konkretne cele. Następnie strony odstąpiły od pierwotnie zawartej umowy (przedwstępnej) i ustaliły, że nieruchomość zostanie sprzedana bezpośrednio osobie trzeciej.

Przedstawione okoliczności sprawy pozwalają na uznanie, że działalność Wnioskodawcy w tym zakresie przybrała formę zawodową (profesjonalną) i stałą, na co wskazuje rodzaj podjętych przez Wnioskodawcę działań wykonywanych wprawdzie przez pełnomocnika, jednak na rzecz (na życzenie) osoby trzeciej, która stała się w końcowym efekcie – finalnym kupcem działek.

Aktywność Wnioskodawcy i poniesione przez niego nakłady finansowe w przedmiocie zbycia działek jest zatem porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy również w zakresie dostawy dwóch działek niezabudowanych stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę.

Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa przedmiotowych działek stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Wnioskodawcy.

Mając zatem na uwadze przedstawiony stan faktyczny i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że dokonana przez Wnioskodawcę dostawa działek oznaczonych numerami 3/2 i 3/4 stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż Wnioskodawca działał dla tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego stanu faktycznego, bądź zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z akresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.