Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/415-960/10-2/MS1
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2011-01-21
Teza: dokonana w 2004 roku zamiana nie spowodowała powstania po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego ze względu na upływ pięcioletniego terminu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zamienianej nieruchomości, tj. 1998 r. Natomiast przychód z tytułu zawarcia w dniu 24.07.2008 roku zamiany pomiędzy Wnioskodawcą a spółką z o. o. będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem ochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., gdyż odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę działek będących przedmiotem zamiany, tj. 2004 r. Natomiast nie zostały spełnione przesłanki do zwolnienia z opodatkowania w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Słowa kluczowe: działki; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży; umowa-umowa zamiany; zamiana; zbycie-odpłatne zbycie; zobowiązanie-zobowiązanie podatkowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 28 (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 18.11.2010 r. (data wpływu 22.11.2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zamianą nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22.11.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych związanych z zamianą nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 23.10.1998 roku nabyli na mocy umowy kupna sprzedaży działkę Nr 1701 o pow. 1,9422 ha. Następnie 29.04.2004 roku, z inicjatywy i na wniosek gminy miejskiej M., na podstawie umowy zamiany dokonali przeniesienia własności działki Nr 1701 na rzecz gminy miejskiej. Jednocześnie gmina miejska przeniosła na rzecz Wnioskodawcy i jego małżonki własność niezabudowanej nieruchomości o Nr 1653 i Nr 1657 o łącznej powierzchni 0,7474 ha. W wyniku tej zamiany Wnioskodawca z małżonką otrzymali nieruchomość przeszło dwa razy mniejszą, ale przez rzeczoznawcę wycenioną na wartość wyższą niż wartość działki nabytej w 1998 roku. Wnioskodawca z małżonką akceptując warunki zamiany musiał jednocześnie uiścić do kasy gminy miejskiej M. różnicę wynikającą z wyceny. Na koniec w dniu 24.07.2008 roku Wnioskodawca z małżonką przenieśli umową zamiany na rzecz spółki z o. o. własność nieruchomości Nr 1653 i 1657, otrzymując w zamian prawo własności rzeczy ruchomych i innych nieruchomości w tym lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym powstało zobowiązanie podatkowe związane z zamianą nieruchomości, a jeśli tak, to w którym momencie?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy zarówno przy pierwszej zamianie dokonanej w 2004 roku jak i drugiej w 2008 roku nie powstało zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym spowodowane odpłatnym zbyciem nieruchomości. Okres posiadania przez Wnioskodawcę nieruchomości liczy się od daty jej nabycia na podstawie umowy kupna sprzedaży z dnia 23.10.1998 roku. Same umowy zamiany nie spowodowały de facto zmiany stanu posiadania nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z tej racji, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”, a tym bardziej nie określa szczególnych sposobów nabycia należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.).

W świetle art. 155 Kodeksu cywilnego ( Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 94 ze zm.), przez nabycie należy rozumieć umowę sprzedaży, zamiany, darowizny lub inną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności rzeczy na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, ale każdą inną umowę, na mocy której dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa własności w tym również umowę zamiany.

Z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „zamiana”, należy – mając przy tym na uwadze jego znaczenie językowe – odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy

w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ekwiwalentem w tym wypadku jest inna rzecz, a nie wartości pieniężne. W związku z tym, skutkiem prawnym zawartej umowy zamiany – jest przeniesienie prawa własności nieruchomości. Umowa zamiany jest zatem umową o podobnym charakterze co umowa sprzedaży. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

W związku z powyższym zamianę należy traktować na równi z odpłatnym zbyciem i stosować przepisy dla odpłatnego zbycia.

W świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych umowa zamiany nie jest umową nieodpłatną. Potwierdza to zapis art. 19 ust. 2 cytowanej ustawy, który stanowi, że przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką nabył nieruchomość w 1998 roku a następnie zbył tę nieruchomość w drodze zamiany w 2004 roku otrzymując w zamian inną nieruchomość składającą się z dwóch działek. Z kolei tak nabyte działki zbył w drodze zamiany w 2008 roku otrzymując w zamian własność rzeczy ruchomych oraz innych nieruchomości w tym lokalu mieszkalnego. Zatem w przedstawionym stanie faktycznym miały miejsca określone zdarzenia prawne, które następowały odpowiednio w 1998 r., 2004 r. oraz 2008 r. Z kolei ocena skutków podatkowych powstałych w wyniku podejmowanych przez Wnioskodawcę określonych czynności prawnych podlega przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia przez Wnioskodawcę prawa do nieruchomości.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych każde odpłatne zbycie nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych o ile następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Jak już powyżej wskazano, umowa zamiany jest jedną z form odpłatnego zbycia. W następstwie umowy zamiany mają miejsce dwie czynności. Z jednej strony dochodzi u każdej ze stron do odpłatnego zbycia nieruchomości, z drugiej natomiast każda ze stron nabywa nową nieruchomość. Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką nabył działkę, a następnie w 2004 roku dokonał jej zamiany z gminą miejską otrzymując w zamian dwie inne działki. Dokonana przez Wnioskodawcę powyższa transakcja zamiany nie wywołała skutków podatkowych, jako że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, tj. 1998 r. minęło pięć lat. Niemniej jednak zauważyć należy, że w wyniku zawartej w 2004 r. umowy zamiany pomiędzy Wnioskodawcą a gminą miejską, Wnioskodawca nabył nowe prawo własności do nieruchomości ( działek NR 1653 i Nr 1657), co oznacza, że z tą datą będą utożsamiane określone skutki podatkowe w przypadku odpłatnego zbycia tych działek.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką w dniu 24.07.2008 roku dokonał zamiany działek. Z uwagi na fakt, iż nabycie zamienianych działek miało miejsce w 2004 r. a ich odpłatne zbycie na rzecz spółki z o. o. nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca tegoż roku, skutki podatkowe tej zamiany podlegały ocenie na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 31 grudnia 2006 roku.

I tak w świetle art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy ma jednak zastosowanie wyłącznie do przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych na podstawie zawartej umowy sprzedaży.

Zgodnie z art. 19 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u każdej ze stron umowy przenoszącej własność, jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Zatem przy zamianie lokali mieszkalnych przychodem jest wartość zbywanego mieszkania wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości rynkowej (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Jednakże w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z zamiany:

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3.  gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a)

\- jeżeli przedmiotem zamiany są wyłącznie znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości i prawa wymienione w lit. a)-c).

Natomiast w myśl art. 21 ust. 2 ustawy (w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.) przepisy m.in. art. 21 ust. 1 pkt 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
\- przeznaczonych na cele rekreacyjne.3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Dla skorzystania z powyższego zwolnienia decydujące znaczenie ma rodzaj i charakter zamienianych rzeczy (praw). Bowiem powyższy przepis zawiera zamknięty katalog nieruchomości i praw, których zamiana zwalnia przychody uzyskane z tej zamiany z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem istotne dla skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest to, aby przedmiotem zamiany były wyłącznie nieruchomości i prawa majątkowe (lub udział w nieruchomościach i prawach), wymienione w tym przepisie. Jeżeli zaś chociażby jedna z nieruchomości (praw majątkowych) będących przedmiotem zamiany nie została wymieniona w ww. przepisie, to wówczas przychód uzyskany z zamiany podlega opodatkowaniu.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w wyniku zamiany ze spółką

z o. o. w 2008 roku, w zamian za działki Wnioskodawca otrzymał prawo własności rzeczy ruchomych i innych nieruchomości, w tym lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy należy wskazać, iż rzeczy ruchome nie zawierają się w katalogu zawartym w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego Wnioskodawcy nie przysługuje zwolnienie z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu zamiany.

Reasumując dokonana w 2004 roku zamiana nie spowodowała powstania po stronie Wnioskodawcy obowiązku podatkowego ze względu na upływ pięcioletniego terminu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zamienianej nieruchomości, tj. 1998 r. Natomiast przychód z tytułu zawarcia w dniu 24.07.2008 roku zamiany pomiędzy Wnioskodawcą a spółką z o. o. będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem ochodowym na zasadach określonych w art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., gdyż odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Wnioskodawcę działek będących przedmiotem zamiany, tj. 2004 r. Natomiast nie zostały spełnione przesłanki do zwolnienia z opodatkowania w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie wskazać należy, iż zgodnie z art. 14a § 1 ustawy Ordynacja podatkowa interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, a zatem wyjaśnić należy, że interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i skutki prawne wywołuje tylko w stosunku do niego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.