Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IP-PB3-423-469/07-2/ER
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2008-01-21
Teza: Czy dochód osiągany przez Wspólnotę Mieszkaniową z wynajmu omawianego lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, zwłaszcza gdy dochód z wynajmu przeznaczany jest na cele związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości?
Słowa kluczowe: dochód; lokal; nieruchomości-nieruchomości wspólne; wspólnoty-wspólnota mieszkaniowa; wynajem; zwolnienie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawione we wniosku z dnia 29.10.2007 r. (data wpływu 19.11.2007 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia dochodów uzyskanych przez Wspólnotę z wynajmu lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 19.11.2007 r., został złożony wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie opodatkowania dochodów uzyskanych przez Wspólnotę z wynajmu lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej.

**W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy na mocy art. 6 ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, przy czym w skład nieruchomości wnioskodawcy wchodzą wyłącznie lokale mieszkaIne. Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, określana jest jako ułomna osoba prawna. Wspólnota mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną, tj. tą częścią budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jej zadania w tym zakresie określa art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i polegają one na podejmowaniu decyzji i dokonaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno—finansowej nieruchomości oraz utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Gospodarka ekonomiczno — finansowa Wspólnoty Mieszkaniowej polega na tym, że w imieniu wszystkich właścicieli zawiera umowy na wykonanie usług i dostawę materiałów do nieruchomości wspólnej oraz pośredniczy w dostawie ciepła i wody do lokali. W celu zapłacenia za usługi i materiały wspólnota pobiera zaliczki od właścicieli lokali na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. - Co najmniej raz do roku wspólnota dokonuje rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i lokali indywidualnych. Rozliczenie polega na porównaniu należnych zaliczek za rok kalendarzowy z kosztami odniesionymi do tego okresu. Obowiązek wpłaty zaliczki wynika wprost z art. 15 ust. 1 w związku z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali i jest on bezpośrednią konsekwencją posiadania lokalu. Termin wpłaty zaliczki został ustawowo ustalony na 10 każdego miesiąca z góry. Oznacza to, że wpłata zaliczki powinna nastąpić przed potencjalnym terminem zapłaty za zamówione materiały i usługi. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada żadnego kapitału własnego, dlatego wpłata zaliczek z góry jest podstawowym narzędziem zachowania płynności finansowej, a wszelkie działania dyscyplinujące terminowość wpłat, jak monitowanie dłużników czy naliczanie i pobieranie odsetek za nieterminowe wpłaty, należą do głównych zadań zarządu Wspólnoty. Specyficzną cechą gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej jest określony w art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali obowiązek prowadzenia rozliczeń za pośrednictwem rachunku bankowego, co równoznaczne jest z obowiązkiem jego posiadania. Wspólnota Mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna, uznawana jest za jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Z tej racji na mocy art. 1 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest podatnikiem tego podatku. Z kolei art. 17 ust. 1 pkt 44 zwalnia z podatku „dochody (\`(...)\`) wspólnot mieszkaniowych (\`(...)\`) prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.” Pojęcie „gospodarka zasobem mieszkaniowym” nie jest zdefiniowane w ustawie podatkowej ani żadnej innej ustawie.

Działalność Wspólnoty Mieszkaniowej ma inny zakres i charakter niż spółdzielni mieszkaniowych, tj. nie gospodaruje lokalami i nie pobiera czynszów najmu lokali mieszkalnych, lecz dokonuje zakupów materiałów i usług w imieniu wszystkich właścicieli lokali łącznie, pobiera od nich zaliczki w celu opłacenia tych zakupów, dba o nieruchomość wspólną i dokonuje podziału kosztów tych zakupów na poszczególnych właścicieli”. W części wspólnej nieruchomości wnioskodawcy znajduje się lokal(pomieszczenie z mediami) zaadaptowany na cele mieszkaniowe i z takim przeznaczeniem jest wynajmowany.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Czy dochód osiągany przez Wspólnotę Mieszkaniową z wynajmu omawianego lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych, zwłaszcza gdy dochód z wynajmu przeznaczany jest na cele związane z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości?

Zdaniem wnioskodawcy.

Przedmiotem zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych jest dochód uzyskany z gospodarki zasobem mieszkaniowym, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Wynajem lokalu przez wspólnotę mieszkaniową jest działalnością polegającą na zaspokajaniu potrzeb wspólnoty, tj. z przeznaczeniem na utrzymanie części wspólnej nieruchomości. Zdaniem wnioskodawcy, dochód ten jest zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

**Po przeanalizowaniu przedstawionego stanu faktycznego i przyszłego oraz obowiązującego stanu prawnego stwierdzam, co następuje:**

Wspólnota mieszkaniowa powstaje w celu realizacji wspólnych działań właścicieli lokali mieszkalnych w danej nieruchomości, związanych z utrzymaniem danej nieruchomości, w tym – dla rozliczenia na poszczególnych właścicieli ponoszonych w związku z tymi działaniami wydatków. Zakres i kompetencja działania wspólnoty mieszkaniowej zostały ściśle określone w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 6 cytowanej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. na mocy ustawy z dnia 16.11.2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ( Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1589 ) wprowadzony został do ustawy z dnia 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), art.17 ust. 1 pkt 44 stanowiący, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych od innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

*   budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
*   pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj. budynki (pomieszczenia) administracji, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
*   urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki jak: zbiorniki-doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia).

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej i mają istotne znaczenie dla sprawnego funkcjonowania Wspólnoty. Zatem związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jeżeli jednak dochody uzyskane z gospodarowania ww zasobami nie zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, wówczas zwolnienie, o którym mowa w cytowanym art.17 ust.1 pkt 44, nie będzie miał zastosowania. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych będą podlegały również dochody z działalności gospodarczej innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, np. dochody z najmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz anteny telefonii komórkowej – bez względu na cel, na jaki zostaną przeznaczone.

Zasoby mieszkaniowe to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pomieszczenia pozostałe i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 ze zm.) właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 14 i 15 tej ustawy składają się wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za media w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych wydatków właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat.

Z powyższego wynika, że przychody Wspólnoty, aby mogły korzystać ze zwolnienie określonego w art. 17 ust. 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych muszą być związane z działalnością Wspólnoty polegającą na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych swoich członków.

Wymieniony przez wnioskodawcę we wniosku lokal znajdujący się w nieruchomości wspólnej, mieści się w pojęciu „zasoby mieszkaniowe”, o ile służy mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystany jest zgodnie z przeznaczeniem, dla którego został wybudowany. Przychody osiągnięte z tego tytułu są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a dochód korzysta ze zwolnienia określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww ustawy.

Natomiast przychody osiągane przez Wspólnotę z najmu lokalu należącego do części nieruchomości wspólnej na rzecz osób trzecich nie stanowią przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Dochód powstały z tego tytułu podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych na zasadach określonych w art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww ustawy, bez względu na cel jego przeznaczenia. Należy bowiem przypomnieć, że dla zwolnienia z podatku istotny jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód, ale również źródło pochodzenia tego dochodu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.