Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.724.2021.1.MST
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-12-17
Teza: Czy w przedstawionej sytuacji prawidłowym jest przyjęcie – jako podstawy podatku dochodowego – kwoty czynszu najmu wskazanej w umowie, z pominięciem w podstawie opodatkowania opłacanych przez Najemcę za pośrednictwem Wynajmującego: czynszu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz kosztów eksploatacyjnych?
Słowa kluczowe: czynsz; koszt-koszt eksploatacyjny; lokal-lokal mieszkalny; najem; najem-najem mieszkań; najemcy; opodatkowanie-podstawa opodatkowania; podatek-podatek dochodowy-zryczałtowany podatek dochodowy; umowa-umowa najmu
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 1-art. 2-ust. 1a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 12-ust. 1-pkt 4-lit. a; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2-art. 6 -ust. 1a

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
==================================================

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------------------

20 września 2021 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie sposobu ustalenia przychodu z najmu.

Treść wniosku jest następująca:

### Opis stanu faktycznego

W dniu 1 kwietnia 2021 r. Wnioskodawczyni wynajęła (Wynajmujący) posiadane mieszkanie przy ul. P. w G. dla firmy A. Sp. z o.o (Najemca). Zgodnie z zawartą umową Najemca płaci Wynajmującemu czynsz najmu w kwocie 1.990 zł. W swojej treści umowa zawiera także wskazanie wysokości czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej administrującej budynkiem (koszty administracji, sprzątania, wywozu śmieci, funduszu remontowego, eksploatacji części wspólnych, etc. – wynikające z przyjętego planu gospodarczego) wraz z zastrzeżeniem, iż wysokość czynszu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej może się zmieniać zgodnie z ustaleniami planu gospodarczego przyjmowanego przez Wspólnotę Mieszkaniową raz do roku.

W swojej treści umowa zawiera również wskazanie, że udokumentowanie kosztów (rachunki) za czynsz eksploatacyjny na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej, a także należności za zużyte ciepłą i zimną wodę, ogrzewanie oraz prąd Wynajmujący przedstawia Najemcy na początku każdego miesiąca. Wynikające z nich należności Najemca wpłaca na rachunek Wynajmującego. Po otrzymaniu wpłaty Wynajmujący opłaca należności względem Wspólnoty Mieszkaniowej i dostawców mediów środkami przekazanymi przez Najemcę. Umowa zawiera zastrzeżenie, iż w przypadku opóźnienia wpłaty ze strony Najemcy rachunki zostaną uregulowane z kaucji będącej w dyspozycji Wynajmującego, która to kaucja zostanie uzupełniona po otrzymaniu zaległej należności.

Wnioskodawczyni przytoczyła stosowne zapisy umowy:

_§4 3. Czynsz na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "…" oraz czynsz najmu płacone będą miesięcznie z góry przelewem najpóźniej do 10 dnia każdego miesiąca. Po otrzymaniu wpłaty od Najemcy Wynajmujący niezwłocznie opłaci należność na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "…"._

_4\. W przypadku zwłoki z płatnością dłuższej niż 5 dni Wynajmujący opłaci należność na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "…" z kaucji gwarancyjnej, która zostanie uzupełniona po otrzymaniu zaległej płatności. W takim przypadku czynsz najmu w danym miesiącu będzie wynosił 500,00 zł._

_§5 1. Najemca zobowiązuje się do ponoszenia opłat za zużyty prąd, wodę i energię cieplną. 2. Wynajmujący przedstawi rachunki za opłaty, o których mowa w ust. 1, do wglądu Najemcy w celu ustalenia kwoty należności._

_3\. Najemca dokona wpłaty należności w ciągu 5 dni roboczych od otrzymania kopii rachunków na adres mailowy mieszkania…_

_4\. Po otrzymaniu wpłaty od Najemcy Wynajmujący niezwłocznie opłaci należności. W przypadku zwłoki z płatnością dłuższej niż 5 dni Wynajmujący opłaci należności z kaucji gwarancyjnej, która zostanie uzupełniona po otrzymaniu zaległej płatności._

W praktyce Wynajmujący wystawia Najemcy dwa rachunki. Pierwszy z nich na kwotę należnego Wynajmującemu czynszu z tytułu wynajmu lokalu. Drugi z rachunków zawiera wyodrębnione pozycje wskazujące precyzyjnie wysokość kosztów eksploatacyjnych pokrytych przez Wynajmującego, które opłacić ma Najemca. Załącznikami do drugiego rachunku są rozliczenia otrzymywane przez Wynajmującego od Wspólnoty Mieszkaniowej oraz faktura za prąd. Wynajmujący pełni więc rolę pośrednika w opłatach pomiędzy Najemcą a uprawnionymi podmiotami. Opłaty dokonywane są ze środków stawianych do dyspozycji przez Najemcę. Wynajmujący zdecydował się odprowadzać podatek dochodowy w formie ryczałtowej.

### Pytanie

### Czy w przedstawionej sytuacji prawidłowym jest przyjęcie – jako podstawy podatku dochodowego – kwoty czynszu najmu wskazanej w umowie, z pominięciem w podstawie opodatkowania opłacanych przez Najemcę za pośrednictwem Wynajmującego: czynszu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz kosztów eksploatacyjnych?

### Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przyjęcie do podstawy podatku dochodowego jedynie kwoty czynszu należnego z tytułu najmu, z pominięciem kwot czynszu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej i kosztów eksploatacyjnych jest prawidłowe. W zakresie tych opłat Wynajmujący jest jedynie pośrednikiem pomiędzy Najemcą a uprawnionymi podmiotami. Wynajmujący dokonuje opłat ze środków stawianych w gotowości przez Najemcę. Przyjęty sposób rozliczeń ma zabezpieczyć interesy Wynajmującego i zapewnić ciągłą kontrolę regularnych opłat przez Najemcę. Gdyby bowiem Najemca miał samodzielnie dokonywać opłat eksploatacyjnych na rachunki podmiotów uprawnionych, a nie robiłby tego należycie, Wynajmujący miałby ograniczone możliwości kontroli, a Najemca mógłby w krótkim czasie spowodować znaczne zadłużenia po stronie Wynajmującego.

Przy definiowaniu swojego stanowiska Wnioskodawczyni kierowała się ogólnodostępnymi źródłami.

Ocena stanowiska
----------------

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
----------------------------------------

Stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2020 r. poz. 1905 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W świetle art. 6 ust. 1a tejże ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.).

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

‒ albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

‒ albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny, jedynie określona w umowie kwota czynszu najmu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni, a tym samym podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Takiego przysporzenia nie stanowi natomiast kwota czynszu eksploatacyjnego oraz należności za media i prąd, które opłacane są ze środków przekazanych Wnioskodawczyni przez Najemcę celem ich pokrycia. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawczyni pełni bowiem jedynie rolę pośrednika pomiędzy Najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.

Tym samym, przychodem dla Wnioskodawczyni, od którego powinna obliczać zryczałtowany podatek dochodowy jest wyłącznie kwota otrzymana od Najemcy tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Dodatkowe informacje
--------------------

### Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

### Zgodnie z zakresem Pani żądania ta interpretacja dotyczy wyłącznie sposobu ustalania osiąganego przez Panią przychodu z tytułu umowy najmu. Ocenie nie podlegało natomiast, czy faktycznie jest Pani uprawniona do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

### Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒ Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒ Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
--------------------------------------------------------

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒ w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒ w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji
-----------------------------------------

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).