Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.51.2023.4.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-04-14
Teza: W związku z opodatkowanie VAT sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień, transakcja nie podlega PCC.
Słowa kluczowe: umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

7 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień na nim posadowionych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 30 marca 2023 r. (wpływ 30 marca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania:

W. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca, Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

L. Sp. k. (dalej: Zbywca, Sprzedający)

**Opis zdarzenia przyszłego**

W. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący) jest polską spółką kapitałową, która na dzień Planowanej Transakcji (zgodnie z definicją poniżej) będzie zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Spółka została zarejestrowana (\`(...)\`) 2022 r., celem nabycia szerzej opisanej w dalszej części wniosku nieruchomości a następnie prowadzenia działalności w zakresie najmu komercyjnego.

L. spółka komandytowa (dalej: Sprzedający), jest polską spółką osobową, która na dzień Planowanej Transakcji będzie zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług. Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym (\`(...)\`) 2016 r. jako spółka celowa grupy kapitałowej zajmującej się nabywaniem, budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków komercyjnych oraz mieszkaniowych. Celem powołania spółki było nabycie nieruchomości i realizacja inwestycji szerzej opisanych w dalszej części wniosku.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych (…) (identyfikator działki (…)) i 4 (identyfikator działki (…)) położonych przy ul. (…) i ul. (…) w W., w jednostce ewidencyjnej (…), w obrębie ewidencyjnym (…), (…), o łącznej powierzchni (\`(...)\`) m2, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic (…) i (…) przyjętym uchwałą Rady Miasta z (…), w całości stanowiących inne tereny zabudowane oznaczone symbolem (…), dla których prowadzona jest księga wieczysta o nr (…) (dalej: Grunt).

Grunt zabudowany jest dwoma budynkami biurowymi, tj. budynkiem biurowym o (\`(...)\`) kondygnacjach naziemnych i (\`(...)\`) kondygnacji podziemnej o powierzchni zabudowy wynoszącej (\`(...)\`) m2, położonym na działkach Gruntu o identyfikatorach (…) i (…) (dalej: Budynek 1), oraz budynkiem biurowym o (\`(...)\`) kondygnacjach naziemnych i (\`(...)\`) kondygnacjach podziemnych o powierzchni zabudowy wynoszącej (\`(...)\`) m2, położonym na działce Gruntu o identyfikatorze (…) (dalej: Budynek 2).

Budynek 1 i Budynek 2 będą zwane dalej łącznie Budynkami.

Grunt zabudowany jest również innymi naniesieniami budowlanymi stanowiącymi budowle lub ich części, urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w tym również instalacjami zapewniającymi dostawę mediów do Budynków oraz łączących Budynki z sieciami (dalej: Budowle).

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym. Instalacje zapewniające dostawę mediów do Budynków oraz łączących Budynki z sieciami nie stanowią elementu przedsiębiorstwa przesyłowego.

Grunt, Budynki oraz Budowle będą traktowane w dalszej części wniosku jako Nieruchomość.

Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu na podstawie umowy sprzedaż zawartej (…) 2016 r. między Sprzedającym a L. spółka akcyjna (obecnie pod firmą D. S.A.). W dniu nabycia, Grunt zabudowany był budynkami biurowymi, handlowo – usługowymi oraz dwoma innymi budynkami niemieszkalnymi.

Na przedmiotowych, zabudowanych działkach Gruntu, Sprzedający zrealizował – na podstawie decyzji z (…) r. (następnie zmienionej) – inwestycję w postaci budowy budynku biurowo-usługowego oraz przebudowy i zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku biurowo-magazynowego na cele biurowo-usługowe wraz z rozbiórką części podziemnej (pod dziedzińcem) i fragmentu części nadziemnej budynku biurowo-magazynowego oraz budynku technicznego i stacji transformatorowej (dalej: Inwestycja).

Budynki zrealizowane w ramach Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z (…) r.

Przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni biurowej, usługowej, miejsc parkingowych (w tym miejsc parkingowych zewnętrznych znajdujących się na Nieruchomości, lecz poza bryłą Budynków), jak również towarzyszących powierzchni technicznych oraz powierzchni magazynowych (dodatkowo niewykluczone, iż przedmiotem dzierżawy będzie w niedalekiej przyszłości również stacja ładowania pojazdów elektrycznych). Sprzedający ponadto wynajmuje na rzecz tzw. kluczowego najemcy dodatkowe miejsca parkingowe usytuowane w najbliższym otoczeniu Budynków, lecz poza terenem Nieruchomości.

Zdecydowana większość powierzchni najmu (ok. 90 %) na moment złożenia wniosku została wynajęta podmiotom gospodarczym, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania najemców na część dotychczas niewynajętą.

Sprzedający wynajmuje powierzchnie między innymi na rzecz komandytariusza Sprzedającego, i nie jest wykluczone, iż komandytariusz Sprzedającego (lub inna spółka z grupy kapitałowej do której należy Sprzedający), wynajmie kolejne powierzchnie najmu, sytuacji, w której jeden z najemców rozwiąże swoją umowę najmu. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych wg właściwych stawek podatku od towarów i usług. Na dzień złożenia wniosku Sprzedający zawarł umowy najmu z ponad dwudziestoma najemcami, zaś biorąc pod uwagę terminy obowiązywania tych umów Sprzedający przewiduje, iż na dzień Planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego (dalej: Planowana Transakcja), stan wynajęcia powierzchni Budynków będzie co najmniej porównywalny ze stanem wynajęcia na dzień sporządzenia wniosku (dalej: Powierzchnie Wynajęte).

W przedmiotowych Budynkach znajdują się powierzchnie, które są przedmiotem umów najmu (z tytułu których Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje dalej pożytki podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) jak również powierzchnie najmu dotąd nie wynajęte, lecz przeznaczone pod najem. Co istotne, wśród powierzchni najmu w Budynkach, które zostały wynajęte (były i są w dalszym ciągu wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie najmu) znajdują się:

a) powierzchnie, które są wynajmowane przez okres dłuższy niż 2 lata, jak również

b) powierzchnie, w przypadku których dwuletni okres wynajmowania (i użytkowania) jeszcze nie minął.

W konsekwencji, wśród powierzchni najmu w Budynkach znajdują się powierzchnie najmu, które są już po okresie tzw. pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, jak również powierzchnie, które nie były dotąd przedmiotem pierwszego zasiedlenia bądź były przedmiotem takiego pierwszego zasiedlenia, ale nie upłynął jeszcze okres 2 lat od tego zdarzenia.

Budowle znajdujące się na Nieruchomości nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynków, służąc prawidłowemu ich funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni). W przypadku Budowli minęły już 2 lata od daty ich pierwszego zasiedlenia, tj. oddania ich do użytkowania wraz z Budynkami najemcom.

W okresie od dnia oddania wyżej opisanych Budynków oraz Budowli do użytkowania, do dnia sporządzenia wniosku, Budynki oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość stanowiłaby co najmniej 30 % wartości początkowej Budynków oraz Budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje również, iż do dnia Planowanej Transakcji, Budynki oraz Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku nie zatrudnia pracowników oraz nie będzie ich zatrudniał w dniu Planowanej Transakcji. Wszystkie czynności związane z bieżącym zarządzaniem Nieruchomością oraz koordynacją umów najmu wykonywane są przez jedynego komandytariusza Sprzedającego, z którym Kupujący zawarł następujące umowy:

1) umowę o świadczenie usług z (\`(...)\`) 2018 r. dotyczącą świadczenia usług związanych z komercjalizacją powierzchni handlowych, usługowych i biurowych (wraz z aneksami),

2) umowę o świadczenie usług z (\`(...)\`) 2017 r. dotyczącą zarządzania projektem komercyjnym (wraz z kolejnymi aneksami),

3) umowę o świadczenie usług z (\`(...)\`) 2016 r. dotyczącą świadczenia usług w zakresie obsługi administracyjnej i prowadzenia rachunkowości Sprzedającego, doradztwa strategicznego, doradztwa i nadzoru w zakresie finansowania inwestycji (wraz z aneksami),

− zwane dalej łącznie: Umowami o Zarządzanie.

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł umowy w zakresie nabycia usług serwisowych oraz mediów, tj.:

1) umowy zawarte z dostawcami usług serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości – umowy dotyczące serwisu, napraw, przeglądów i konserwacji określonych urządzeń i wyposażenia Budynków, usługi ochrony fizycznej i mienia, utrzymania czystości i sprzątania, wywozu odpadów itp.,

2) umowy zawarte z dostawcami mediów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości – są to przykładowo umowy na dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej i wody – zwane dalej łącznie: Umowami o Dostawę Usług i Mediów.

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość na dzień złożenia wniosku jest w pełni operacyjna, katalog wyżej wymienionych Umów o Dostawę Usług i Mediów może ulegać zmianie zarówno poprzez zawieranie nowych umów, wypowiadanie istniejących oraz ich zmianę.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Strony Planowanej Transakcji zakładają, iż jej przedmiotem będzie zasadniczo Nieruchomość (zdefiniowana powyżej), przy czym Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

1) wszelkich ruchomości związanych bezpośrednio z Nieruchomością, niezbędnych do prawidłowego jej funkcjonowania (i wykonywania obowiązków wynajmującego), będących własnością Sprzedającego, w tym urządzeń technicznych, instalacji oraz systemów (jak również ruchomości związanych z przedmiotem najmu, w tym wyposażenia i mebli), których lista znajdzie się w załącznikach do umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości (dalej: Ruchomości);

2) autorskich praw majątkowych do: utworów, znaków towarowych Sprzedającego w postaci praw ochronnych na słowno-graficzny znak towarowy zarejestrowany w polskim Urzędzie Patentowym, które to prawa zostały udzielone Sprzedającemu w związku z Budynkiem (dalej: Znaki Towarowe), dokumentacji architektonicznej, konstrukcyjnej i technicznej (w tym wielobranżowej koncepcji projektowej) Budynków, projektu budowlanego i projektu wykonawczego, autorskich praw majątkowych do wszelkich innych projektów, sporządzonych przez odpowiednie podmioty w odniesieniu do Budynków i Budowli na podstawie stosownych umów projektowych, w tym wszelkich takich dokumentów związanych z pracami wykończeniowymi wykonywanymi w Budynkach, a także układu strony internetowej dotyczącej Nieruchomości, stanowiącej własność Sprzedającego (dalej: Domena), nieograniczonych i wolnych od jakichkolwiek obciążeń, na polach eksploatacji; jak również prawa do wykonywania, na określonych polach eksploatacji, autorskich praw zależnych do utworów zależnych związanych z ww. utworami, oraz wyłącznego prawa do zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw zależnych do utworów zależnych na polach eksploatacji, a także prawa właściciela do wykonywania autorskich praw osobistych do ww. utworów, prawa do upoważniania innych do wykonywania autorskich praw osobistych, a w szczególności do decydowania o sposobie korzystania z utworów i utworów zależnych, o integralności treści i formy utworów (prawa do dokonywania zmian w utworach) oraz o nadzorze nad sposobem korzystania z utworów (dalej: Prawa Autorskie);

3) praw do Domeny, w tym przekazanie wszystkich haseł (kodów) i innych zabezpieczeń (jeśli mają zastosowanie) niezbędnych do działania Domeny oraz prawa do zarejestrowania Kupującego (lub dowolnego podmiotu wybranego przez Kupującego) jako użytkownika Domeny;

4) praw do Znaków Towarowych Sprzedającego (w tym prawa własności, które zostaną przeniesione na Kupującego na podstawie art. 162 ustawy z dnia 30 czerwca 2000 r. –Prawo własności przemysłowej w odniesieniu do wszelkich towarów i usług objętych prawem ochronnym, oraz praw własności intelektualnej, które stanowią część praw autorskich;

5) praw z umów licencyjnych lub certyfikatów wydanych dla oprogramowania wykorzystywanego przez Sprzedającego do zarządzania Budynkami i obsługi Budynków, niezbędnych do eksploatacji Budynków, w szczególności prawa do korzystania z oprogramowania, prawa do przeniesienia tego uprawnienia na inne podmioty, w tym przyszłych właścicieli Budynków oraz prawa własności nośników, na których oprogramowanie jest utrwalone, przy czym w przypadku oprogramowania systemem zarządzania Budynkami (BMS), takie przeniesienie zostanie dokonane pod warunkiem uzyskania zgody licencjodawcy (dalej: Licencje);

6) wszelkich praw z gwarancji i rękojmi budowlanych udzielonych przez wykonawców na podstawie umów o roboty budowlane, w tym wszelkich zabezpieczeń wystawionych przez wykonawców w odniesieniu do Budynków oraz wszelkich gwarancji i rękojmi udzielonych przez architektów na podstawie umów projektowych oraz wszelkich kwot zatrzymanych (o ile takie będą) przez Sprzedającego zgodnie z umowami projektowymi jako zabezpieczenie obowiązków wykonawcy z umów projektowych (dalej: Gwarancje Budowlane);

7) wszelkiej dokumentacji prawnej, podatkowej, księgowej, finansowej, technicznej i projektowej związanej z Nieruchomością i innymi przenoszonymi aktywami, w tym: oryginałów dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i pozostałych aktywów (przedmiotem wydania nie będą oczywiście oryginały dokumentacji finansowo – podatkowej), w tym umów najmu (wraz ze wszystkimi ich zmianami), dokumentów zabezpieczenia umów najmu, protokołów przekazania wynajętych pomieszczeń, istotnej korespondencji i dokumentów z nią związanych, oryginałów dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości i pozostałych aktywów, w szczególności wszelkich oryginałów decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego Budynków (w tym pozwolenia na budowę), oryginałów wszelkich dokumentów dotyczących projektu budowlanego, instrukcji obsługi wszelkich urządzeń i maszyn zainstalowanych w budynkach, instrukcji BHP dla Budynków i systemu przeciwpożarowego Budynków, dziennika budowy Budynków, wszelkich kluczy, pilotów i kart dostępu do Budynków oraz kodów do oprogramowania, oryginałów Projektu, dokumentacji w zakresie konserwacji i innej dokumentacji wymaganej zgodnie z obowiązującymi przepisami dla Nieruchomości, w tym wszelkiej dokumentacji powykonawczej Budynków, w tym rysunków powykonawczych i inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej, wraz z pisemnymi specyfikacjami technicznymi załączonymi jako odrębne pliki z podziałem na branże oraz zatwierdzeniami technicznymi i opisami lokalizacji wszystkich zainstalowanych urządzeń (dalej: Dokumentacja).

Ruchomości, Prawa Autorskie, Domena, Znaki Towarowe, Licencje, Gwarancje Budowlane oraz Dokumentacja zwane będą w dalszej części wniosku: Innymi Aktywami.

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Sprzedającego; w szczególności Kupujący wstąpi w:

a) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu i umowy dzierżawy (które zostaną przeniesione na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny, oraz

b) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w ramach których okres najmu nie rozpocznie się najpóźniej w Dacie Zamknięcia oraz

c) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń umów najmu.

Strony Planowanej Transakcji uzgodniły, iż będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze zarówno przed jak i po Dacie Zamknięcia w celu zapewnienia, iż nie wystąpi zakłócenie w dostawie mediów i usług do Nieruchomości.

W odniesieniu do Umów o Dostawę Usług i Mediów, dotyczących dostawy mediów, Strony uzgodniły, iż Sprzedający wypowie przedmiotowe Umowy, przy czym nie ma prawa rozwiązać żadnej z tych Umów wcześniej niż w Dacie Zamknięcia (chyba że inaczej uzgodni to z Kupującym).

W odniesieniu zaś do Umów o Dostawę Usług i Mediów (innych niż ww. umowy o dostawę mediów), Sprzedający rozwiąże nie później niż w Dacie Zamknięcia wszystkie Umowy o Dostawę Usług i Mediów zawarte z podmiotami powiązanymi ze Sprzedającym. Strony Planowanej Transakcji zadecydowały również, iż Kupujący zadecyduje w określonym terminie przed Datą Zamknięcia oraz poinformuje Sprzedającego, które z Umów o Dostawę Usług i Mediów zawarte z podmiotami niepowiązanymi ze Sprzedającym mają zostać rozwiązane przez Sprzedającego ze skutkiem na Datę Zamknięcia, w którym to przypadku Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami mediów i usługodawcami w możliwie najkrótszym terminie po Dacie Zamknięcia.

Jeżeli z dowolnego powodu Sprzedający nie będzie mógł rozwiązać danej Umowy o Dostawę Usług i Mediów, która została wskazana przez Kupującego, ze skutkiem na Datę Zamknięcia, wówczas Sprzedający zapewni, aby najpóźniej w Dacie Zamknięcia wypowiedzenia takiej Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostały podpisane i złożone odpowiedniemu usługodawcy lub dostawcy mediów zgodnie z daną Umową o Dostawę Usług i Mediów. Wszelkie związane z tym koszty rozwiązania umowy zostaną pokryte przez Sprzedającego.

W odniesieniu do Umów o Dostawę Usług i Mediów, które zostaną wskazane przez Kupującego jako niepodlegające rozwiązaniu z Datą Zamknięcia, Sprzedający będzie uprawniony do refakturowania na Kupującego (bez doliczania marży) wszelkich kwot zafakturowanych na Sprzedającego na podstawie którejkolwiek z takich Umów o Dostawę Usług i Mediów, za jakiekolwiek usługi świadczone na ich podstawie przez dowolną osobę lub podmiot, od dnia następującego po Dacie Zamknięcia (włącznie) do momentu ich skutecznego wygaśnięcia, ale wyłącznie w zakresie, w jakim jakiekolwiek takie usługi zostały wykonane po Dacie Zamknięcia na rzecz Kupującego, a Kupujący nie uzyskał podobnych usług świadczonych przez inne osoby lub podmioty na podstawie nowej umowy, w którym to przypadku taki koszt zostanie pokryty wyłącznie przez Sprzedającego.

Sprzedający i Kupujący skoordynują swoje działania i będą współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że Sprzedający będzie mógł rozwiązać odpowiednie Umowy o Dostawę Usług i Mediów w celu zwolnienia się od obowiązku pokrywania kosztów, które nie mogą być refakturowane na Kupującego.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie. W szczególności Strony przewidują, iż w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie Umów o Zarządzanie. W szczególności Kupujący zawrze nową (-e) umowę (-y) w zakresie zarządzania Nieruchomością. Ponadto Kupujący zawrze nowe umowy w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości, w tym zakresie, w jakim nie przejmie on umów zawartych przez Sprzedającego.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1) Nieruchomość nie jest, ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp. (Sprzedający nie wyodrębnił jakiejkolwiek części Nieruchomości i nie sporządził osobnego zestawienia kont, bilansu, rachunku zysków i strat ani budżetu dla działalności prowadzonej w odniesieniu do jakiejkolwiek części Nieruchomość ani żadna jej część nie jest traktowana jako oddział, zakład lub wyodrębniona jednostka organizacyjna – w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji);

2) Zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala jednak i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości – co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej;

3) Sprzedający posiada i będzie posiadał odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1) nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 23¹ Kodeksu pracy – z uwagi na fakt, iż Sprzedający nie będzie zatrudniał w Dniu Zamknięcia pracowników;

2) Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a) jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

b) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców,

c) zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia Gruntu bądź budowy Budynków/Budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),

d) tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

e) ksiąg rachunkowych i innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej z funkcjonowaniem Nieruchomości,

f) nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

g) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości (stosunki ubezpieczeniowe istniejące na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości a Kupujący nie przejmie zobowiązań z tych polis ubezpieczeniowych),

h) praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

i) wierzytelności,

j) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Tym samym, w zakres Planowanej Transakcji nie wejdą następujące elementy:

1) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej Nieruchomości,

2) umowy o zarządzanie Nieruchomością,

3) umowy zarządzania aktywami,

4) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

W konsekwencji, z perspektywy biznesowej celem Sprzedającego nie będzie przeniesienie na rzecz Kupującego wiedzy, doświadczenia, know-how etc. związanego z prowadzoną działalnością deweloperską, lecz wyłącznie aktywów, które służyły prowadzeniu tej działalności, lecz które po ich odseparowaniu od innych nieprzenoszonych aktywów materialnych i niematerialnych Sprzedającego, same w sobie nie pozwalają na kontynuację działalności, jaką prowadził Sprzedający oraz będą przeznaczone przez Kupującego do innego rodzaju działalności, jaką jest najem komercyjny.

Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż załącznik do umowy przenoszącej własność zbywanych aktywów wyszczególni cenę sprzedaży poszczególnych wybranych składników majątkowych przenoszonych w ramach Planowanej Transakcji, w ten sposób, iż wyszczególniona w tym załączniku zostanie cena nabycia: Gruntu, Budynków, Budowli oraz poszczególnych elementów Innych Aktywów.

Strony Planowanej Transakcji uzgodnią dokładną treść przedmiotowego załącznika przed Dniem Zamknięcia.

Dodatkowo zgodnie z umową przedwstępną dotyczącą Planowanej Transakcji:

1) Sprzedający udzieli Kupującemu (i Kupujący udzieli Sprzedającemu) szeregu zapewnień w związku z Transakcją;

2) przewidziano szczegółowy mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym czynszów najmu, opłat oraz kosztów eksploatacyjnych wynikających z umów najmu a dotyczących miesiąca, w którym wystąpi Data Zamknięcia, jak również mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym kosztów opłat za użytkowanie wieczyste Gruntu.

Kupujący w ramach Planowanej Transakcji przyjmie zobowiązanie Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili depozyty zabezpieczające umowy najmu, do zwrotu tym najemcom wpłaconych depozytów lub ich rozliczenia z najemcami oraz zobowiąże się do zwolnienia Sprzedającego z odpowiedzialności z tytułu zobowiązań związanych ze zwrotem lub rozliczeniem tych depozytów (w zakresie, w jakim depozyty najemców zostały przeniesione na Kupującego).

Stosunki ubezpieczeniowe istniejące na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, a Kupujący nie przejmie żadnych zobowiązań z tytułu tych polis ubezpieczeniowych.

Jednocześnie Strony zawrą umowę przeniesienia praw i obowiązków Sprzedającego z umów o prace wykończeniowe/projektowe wykonywane w Budynkach, która zostanie zawarta przez Strony w Dacie Zamknięcia, przed podpisaniem Umowy Przyrzeczonej (pod warunkiem zawarcia przez Strony Umowy Przyrzeczonej), która zostanie uzgodniona i zawarta wyłącznie w przypadku, gdy w pomieszczeniach będą się toczyły (w Dacie Zamknięcia) prace wykończeniowe lub prace wykończeniowe zostaną zakontraktowane przez Sprzedającego na podstawie umów najmu lub nowych umów najmu i nie zostaną zakończone w Dacie Zamknięcia, w każdym z tych przypadków. Przedmiotowej cesji towarzyszyć będzie również zawarcie umowy o zarządzanie inwestycją, która zostanie zawarta przez Kupującego z komandytariuszem Sprzedającego wyłącznie w przypadku, gdy w pomieszczeniach w Budynkach będą się toczyły prace wykończeniowe lub gdy prace wykończeniowe zostaną zakontraktowane na podstawie umów najmu lub nowych umów najmu i nie zostaną zakończone w Dacie Zamknięcia (uzgodniony projekt umowy o zarządzanie inwestycją stanowić będzie załącznik do umowy).

Sprzedający doręczy Kupującemu podpisaną przez siebie oraz jedynego komandytariusza Sprzedającego, umowę gwarancji udzielonej przez jedynego komandytariusza Sprzedającego, zgodnie z którą jedyny komandytariusz Sprzedającego poręczy Kupującemu określone zobowiązania Sprzedającego.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością. Kupujący wskazuje, iż chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo – administracyjnych, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki z czynszu oraz innych opłat od najemców.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej.

Strony Planowanej Transakcji wskazują, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, zamiarem Sprzedającego oraz intencją Kupującego nie jest stworzenie warunków do kontynuacji działalności deweloperskiej Sprzedającego. Kupujący będzie świadczył usługi najmu w oparciu o własną koncepcję biznesową oraz know-how, korzystając z usług wyspecjalizowanych podmiotów, w tym zwłaszcza przez nowego zarządcę nieruchomości.

Istnieje prawdopodobieństwo, iż bezpośrednio po przeprowadzeniu Planowanej Transakcji, wspólnicy Sprzedającego rozpoczną proces likwidacji, połączenia, podziału albo przekształcenia Sprzedającego, z zamiarem jak najszybszego zamknięcia tego procesu.

Sprzedający oraz Kupujący zamieszczą w Umowie Przyrzeczonej, wspólne oświadczenie, że w odniesieniu do dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie wybierają, w odpowiednim zakresie, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, rezygnując tym samym ze zwolnienia z tego podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo jak niżej.

1\. Działka nr 3 zabudowana jest:

1) Budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego opisanym we wniosku, tj. budynkiem biurowym o (\`(...)\`) kondygnacjach naziemnych i (\`(...)\`) kondygnacji podziemnej o powierzchni zabudowy wynoszącej (\`(...)\`) m2 (tj. Budynek 1) oraz

2) Budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego w postaci chodników i przejazdów utwardzonych,

3) Urządzeniami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, tj.: częścią przyłącza energii elektrycznej znajdującego się w Budynku 1.

2\. Działka nr 4 zabudowana jest z kolei:

1) Budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego opisanymi we wniosku o wydanie interpretacji podatkowej, tj. budynkiem biurowym o (\`(...)\`) kondygnacjach naziemnych i (\`(...)\`) kondygnacji podziemnej o powierzchni zabudowy wynoszącej (\`(...)\`) m2 (tj. Budynek 1) oraz budynkiem biurowym o (\`(...)\`) kondygnacjach naziemnych i (\`(...)\`) kondygnacjach podziemnych o powierzchni zabudowy wynoszącej (\`(...)\`) m2, (tj. Budynek 2) oraz

2) Budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego w postaci: chodników i przejazdów utwardzonych, stalowego masztu o wysokości ok. (\`(...)\`) m posadowionego na fundamencie i siecią wodociągową oraz

3) Urządzeniami budowlanymi w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, tj.: oświetleniem zewnętrznym i częścią przyłączy: wodociągowego, kanalizacji teletechnicznej, energii elektrycznej i ciepła znajdujących się wewnątrz Budynku 1.

3\. Przyłącze energii elektrycznej oraz przyłącze ciepła znajdujące się częściowo wewnątrz Budynku 1 są własnością przedsiębiorstw przesyłowych – odpowiednio przedsiębiorstwa energetycznego i ciepłowniczego, stąd nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji.

Dodatkowo wskazali Państwo, że (\`(...)\`) 2023 r., (…) wydał na rzecz Sprzedającego decyzję zezwalającą na umieszczenie w pasie drogowym sąsiadującym ze zbywaną Nieruchomością (ale poza granicami Nieruchomości), w terminie od (\`(...)\`) 2023 r. do (\`(...)\`) 2033 r. przyłącza wodociągowego, trzech przyłączy kanalizacji sanitarnej, dwóch przyłączy kanalizacji deszczowej oraz dwóch rurociągów kablowych stanowiących przyłącze kanalizacji teletechnicznej (dalej: Decyzja), ustalając przy tym Sprzedającemu opłatę, którą powinien wnieść w terminie 14 dni dnia w którym decyzja staje się ostateczna (zaś w kolejnych latach każdorazowo w terminie do 15 stycznia z góry za dany rok). Nie jest wykluczone, iż Planowanej Transakcji, towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków wynikających z przedmiotowej Decyzji (…), niemniej kwestia ta zostanie przez strony uzgodniona w późniejszym okresie.

Organ zaznacza, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominął tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Czy na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Państwa zdaniem, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej

Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej Państwa zdaniem:

1) do Planowanej Transakcji dotyczącej dostawy Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, z którego strony Planowanej Transakcji zrezygnują na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2) zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa Gruntów, na którym znajdują się Budynki i Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

3) dostawa Innych Aktywów jako niekorzystająca z któregokolwiek zwolnień podatkowych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, również będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z tych względów – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja dostawy Nieruchomości oraz Innych Aktywów nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazali Państwo na interpretacje indywidualne, które mają potwierdzać Państwa stanowisko.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W świetle art. 235 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1), a także o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

− umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

− umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami w postaci budynków, budowli i urządzeń budowlanych określone łącznie we wniosku jako „Nieruchomość”. W uzupełnieniu wskazali Państwo, które z naniesień na działkach stanowią budynki, które są budowlami a które urządzeniami budowlanymi.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub b)ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-2.4012.86.2023.3.MD stwierdził, że:

− sprzedaż Nieruchomości (tj. dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi) będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

− planowana Transakcja (dostawa Nieruchomości i Innych Aktywów) będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w stosunku do części powierzchni Budynków oraz do Budowli, których dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro Transakcja (sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (pod warunkiem, że strony transakcji złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w zakresie tej części Transakcji gdzie zwolnienie to przysługuje), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji Transakcja sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.86.2023.3.MD.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

W. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.