Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB4.4014.240.2019.4.MD
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-09-27
Teza: Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Słowa kluczowe: budowle; budynek; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste; użytkowanie (używanie)-użytkowanie wieczyste-przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; wyłączenie
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 8 lipca 2019 r. (data wpływu – 9 lipca 2019 r.), uzupełnionym 22 i 23 lipca oraz 3 i 10 września 2019 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień znajdujących się na tym gruncie – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień znajdujących się na tym gruncie. W dniach 22 i 23 lipca 2019 r. dokonano samoistnego uzupełnienia ww. wniosku.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z tym w piśmie z 26 sierpnia 2019 r., znak: 0114-KDIP4.4012.461.2019.2.MP, 0111-KDIB4.4014.240.2019.3.MD oraz 0114-KDIP2-1.4010.309.2019.3.JF wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 3 i 10 września 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

\-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

A. Sp. z o.o. (Spółka, Sprzedający, Zbywca);

\-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

W. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca),

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Informacje ogólne

Zbywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz posiada siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Nabywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) posiada siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Na moment dokonania Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu oraz zarządzania nieruchomością komercyjną. Nabywca prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Nabywca zamierza dokonać zakupu nieruchomości od Zbywcy (dalej: Transakcja).

Informacje dotyczące Nieruchomości

Zbywca jest:

1\. użytkownikiem wieczystym działek:

*   nr x/9 położonej w G.
*   nr x/10 położonej w G.
*   nr x/11 położonej w G.
*   nr x/12 położonej w G.

(dalej: Działki), dla których Sąd Rejonowy prowadzi jedną wspólną księgę wieczystą. Działki stanowią własność Gminy Miasta G. i zostały oddane w użytkowanie wieczyste do dnia 10 lipca 2067 r.

2.właścicielem posadowionego na Działkach (każda z działek jest zabudowana) kompleksu handlowo-usługowego z garażem podziemnym, składającym się z kilkudziesięciu miejsc parkingowych, (w którym znajduje się również powierzchnia magazynowa). Kompleks składa się z budynku handlowo-biurowego i budynku hostelu (dalej: Budynki) oraz budowli (dalej: Budowle) zlokalizowanych na Działkach, m.in.:

*   oświetlenie parkingu,
*   parking wewnętrzny,
*   ogrodzenie zewnętrzne,
*   przyłącza wodociągowe,
*   przyłącza sieci kanalizacji sanitarnej,
*   sieć kanalizacji deszczowej i drenażowej,
*   sieć energetyczna,
*   przyłącza ciepłownicze.

Działki wraz z Budynkami i Budowlami określane będą dalej jako Nieruchomość. Budowle stanowią budowle w rozumieniu ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Opisana Nieruchomość jest jedyną nieruchomością należącą do Zbywcy i jest wykorzystywana przez Zbywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w ich skład.

Prawo własności Budynków, Budowli i prawo użytkowania wieczystego gruntu (Działek) zostały nabyte przez Zbywcę 20 grudnia 2006 r., w ramach umowy sprzedaży nieruchomości (dalej: Umowa Nabycia). W ramach tej umowy dostawa Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto Zbywca nabył w 2006 r. prawa do Domeny Internetowej związanej z Nieruchomością.

W stosunku do nabytych Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o kwotę podatku od towarów i usług naliczonego i Zbywca z tego prawa skorzystał, tj. odliczył podatek od towarów i usług naliczony. Zbywca nie wybudował ani nie nabył żadnej z Budowli w ciągu ostatnich dwóch lat.

W okresie od dnia nabycia Nieruchomości do dnia złożenia wniosku o interpretację, (tj. od grudnia 2006 r. do lipca 2019 r.), Zbywca dokonywał ulepszeń Budynków i Budowli, jednak wydatki poniesione na ulepszenie nie przekroczyły 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, wynikającej z tabeli środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Zbywcy (rozpatrywanej z osobna dla każdego z Budynku lub Budowli) i nie będzie ich dokonywał do dnia zbycia Nieruchomości.

Zbywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony dotyczący wydatków poniesionych na ww. ulepszenia. Żaden Budynek ani Budowla nie podlegały ulepszeniom, które jednocześnie mogłyby stanowić przebudowę rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania Budowli. Wszystkie Budynki i Budowle były lub są wykorzystywane w ramach działalności Zbywcy, tj. prowadzenia działalności w zakresie wynajmu komercyjnego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Przez cały okres od momentu nabycia, (tj. od 2006 r.) Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do celów działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na oddawaniu do używania powierzchni na podstawie umów najmu. W chwili składania wniosku część powierzchni Budynków przeznaczonej na wynajem nie jest użytkowana z powodu braku chętnych najemców. Niemniej jednak w przeszłości praktycznie wszystkie powierzchnie przeznaczone na wynajem były przynajmniej raz przedmiotem wynajmu komercyjnego (opodatkowanego podatkiem od towarów i usług), przy czym każdorazowo oddanie w najem nastąpiło przed rokiem 2017. Jedyne powierzchnie Budynków, jakie potencjalnie mogłyby być obecnie przedmiotem wynajmu komercyjnego, ale nigdy nie były wynajmowane z uwagi na brak najemców, to powierzchnie magazynowe znajdujące się w garażu/pod schodami (pierwotnie w przeszłości nie były one przeznaczone na wynajem; dalej: Powierzchnie niewynajęte).

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe. W każdym z Budynków znajdują się tzw. powierzchnie wspólne (m.in. korytarze, toaleta, klatki schodowe), same w sobie nie stanowiące przedmiotu najmu. Najemcy w ramach wynagrodzenia za najem ponoszą również opłaty związane z utrzymaniem powierzchni wspólnych (koszty eksploatacyjne przypisywane najemcy dotyczą zarówno przedmiotu najmu jak i ustalonej wg proporcji części powierzchni wspólnych). Przedmiotem najmu nie są również same w sobie Budowle (oprócz parkingu wewnętrznego). Powierzchnie wspólne i Budowle, mimo iż nie stanowią przedmiotu umów najmu, są jednakże nieodłącznie związane ze świadczeniem usług najmu, umożliwiają bowiem korzystanie z przedmiotów najmu.

Zbywca jest stroną Umowy o usługi zarządzania dotyczącej Nieruchomości (dalej zwanej: Agency Agreement) zawartej z podmiotem należącym do tej samej grupy, spółką D. I. (w chwili obecnej D.I. jest w trakcie procesu połączenia z innym podmiotem z grupy; przy czym szacuje się, że proces połączenia zakończy się w drugiej połowie 2019 r. z efektem retrospektywnym od 1 stycznia 2019 r.). Umowa ta obejmuje usługi dotyczące zarządzania nieruchomościami, technicznego nadzoru budowlanego, administrowania biznesowego oraz w zakresie rozwoju aktywów (prezentowanie i analiza potrzeb wynikających z rozwoju projektów oraz rewitalizacji; integracja technicznych oraz komercyjnych wymogów i potrzeb; implementacja czynności dotyczących rozwoju projektów oraz rewitalizacji nieruchomości (m.in. przeprowadzanie przetargów, monitorowanie zewnętrznych usługodawców). Usługi te D.I. świadczy częściowo za pomocą podwykonawcy – polskiej spółki spoza grupy. Umowa zawarta przez D.I. z podwykonawcą nie dotyczy jednak wyłącznie usług wykonywanych na rzecz Zbywcy, lecz usług dla portfela nieruchomości należącego do grupy.

Oprócz opisanej Agency Agreement, Zbywca nie jest stroną żadnej innej umowy o zarządzanie nieruchomością lub o zarządzaniu aktywami. Zbywca nie zatrudniał, nie zatrudnia i do momentu zbycia Nieruchomości nie będzie zatrudniał pracowników.

Opis transakcji sprzedaży

W związku ze znalezieniem inwestora i podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości wraz z ruchomościami i innymi prawami opisanymi we wniosku oraz na zasadach i w zakresie opisanym we wniosku (Transakcja), Sprzedający zawarł w dniu 19 czerwca 2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z Nabywcą, udokumentowaną aktem notarialnym. Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy przyrzeczonej (dalej: Umowa przyrzeczona), na podstawie której Sprzedający dokona na rzecz Nabywcy w szczególności:

*   sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek;
*   sprzedaży prawa własności Budynków i Budowli znajdujących się na Działkach wraz ze wszystkimi prawami, roszczeniami i wierzytelnościami z tytułu zbywanych zabezpieczeń umów najmu;
*   sprzedaży prawa do ruchomości;
*   przeniesienia następujących praw związanych z Nieruchomością, tj.:
    1.  wszystkie prawa, roszczenia i wierzytelności z tytułu zbywalnych Gwarancji na Prace Budowlane i zbywalnych Zabezpieczeń Gwarancji oraz przekaże oryginały tych zabezpieczeń (jeśli stanowią odrębne dokumenty);
    2.  kaucje gotówkowe wpłacone przez najemców na podstawie umów najmu jako zabezpieczenie zobowiązań najemców z tytułu umów najmu;
    3.  wszystkie prawa z tytułu Umowy dotyczącej Praw Autorskich.

W Umowie przyrzeczonej Nabywca:

*   zobowiąże się do zwrotu kaucji z tytułu umów najmu najemcom zgodnie z postanowieniami odpowiednich umów najmu oraz do zwrotu zabezpieczeń umów najmu odpowiednio najemcom bądź podmiotom, które dostarczyły zabezpieczenia umów najmu zgodnie z postanowieniami danej umowy najmu i danego zabezpieczenia umowy najmu, oraz
*   zobowiąże się zwolnić Sprzedającego z odpowiedzialności wobec Najemców, którzy wpłacili kaucje z tytułu umów najmu w zakresie zwrotu tych kaucji oraz zwolni Sprzedającego z odpowiedzialności wobec najemców i podmiotów, które dostarczyły zabezpieczenia umów najmu z tytułu ich zwrotu i naprawić wszelkie szkody Sprzedającego w tym zakresie.

Zainteresowani oświadczyli również w Umowie przedwstępnej, że Sprzedający nie przenosi na Kupującego w ramach Transakcji żadnych aktywów (z wyjątkiem Ruchomości), zobowiązań, umów, dokumentów (z wyjątkiem praw i rzeczy ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Zainteresowanych jako przedmiot Transakcji), żadnych praw i obowiązków, dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem dokumentów i praw ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Zainteresowanych jako przedmiot Transakcji), w tym żadnych aktywów, zobowiązań, umów, dokumentów, które nie są związane z Nieruchomością, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

*   aktywa, zobowiązania, umowy, dokumenty bądź prawa i obowiązki, bądź dokumenty związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego (z wyjątkiem praw i rzeczy ściśle związanych z Nieruchomością, co do których Strony jednoznacznie zgodziły się, że są przedmiotem tej Transakcji);
*   zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe poza wynikającymi z umów najmu bądź dotyczącymi Nieruchomości w taki sposób, że obciążają każdego aktualnego użytkownika wieczystego Działek i/lub właściciela Działek i/lub Budowli;
*   rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych;
*   umowa zarządzania aktywami (w szczególności Agency Agreement);
*   umowy dotyczące ubezpieczenia Nieruchomości;
*   umowa zarządzania nieruchomością, umowa zarządzania obiektem i umowy świadczenia usług;
*   Domena Internetowa;
*   finansowane związane z Nieruchomością.

Strony zawarły umowę przedwstępną, na mocy której Sprzedający i Nabywca zwarą Umowę przyrzeczoną pod warunkiem spełnienia lub zrzeczenia się następujących warunków zawieszających (dalej zwanych: Warunkami):

*   w Księdze Wieczystej nie ujawniono żadnych wzmianek ani ostrzeżeń poza: wzmiankami o wnioskach wieczystoksięgowych, wzmiankami w Dziale I-O Księgi Wieczystej, wzmiankami w Dziale I-Sp Księgi Wieczystej, wzmiankami dotyczącymi praw najemców z tytułu najmu bądź praw dostawców mediów z tytułu umów służebności o dostawy mediów,
*   zostanie wydana przez właściwy organ podatkowy na podstawie wspólnego wniosku Sprzedającego i Nabywcy i dostarczona Stronom interpretacja podatkowa potwierdzająca opodatkowanie podatkiem od towarów i usług Transakcji według stawki 23% oraz prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przez Nabywcę.

Nabywca po nabyciu składników majątku będących przedmiotem Transakcji nie będzie miał faktycznej możliwości kontynuowania działalności w oparciu wyłącznie o te składniki. Koniecznym dla kontynuowania działalności gospodarczej będzie angażowanie również innych składników majątku (niebędących przedmiotem transakcji) lub podejmowanie dodatkowych działań przez Nabywcę.

W szczególności, wyłączenie z przedmiotu Transakcji elementów wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego powoduje, że Nabywca na sam moment Transakcji nie będzie posiadał niezbędnych elementów do prowadzenia, czy kontynuowania działalności w zakresie najmu komercyjnego. Składniki te stanowią co do zasady elementy, które będą od Nabywcy wymagały zaangażowania, nabycia lub podjęcia dodatkowych działań, aby Nabywca uzyskał zdolność do prowadzenia działalności z zakresu najmu komercyjnego. Kupujący będzie zmuszony zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności w zakresie zarządzania aktywami (asset management), zarządzania nieruchomością (property management), czy też bieżącej obsługi nieruchomości (facility management). Dodatkowo, nabywca będzie zmuszony zawrzeć we własnym zakresie umowy dotyczące dostaw w zakresie mediów i innych umów serwisowych, do których nie uzyska dostępu w ramach Transakcji.

Jednocześnie, w związku z dokonaniem Transakcji, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145), z mocy prawa i na podstawie umowy regulującej przebieg transakcji wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu zawartych przez Zbywcę z najemcami. Po dokonaniu transakcji Nabywca nie planuje rozwiązywać tych umów najmu przed upływem ich wygaśnięcia.

Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, w wyniku Transakcji Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedającego w odniesieniu do powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości.

W Umowie Przyrzeczonej Kupujący:

*   zobowiąże się do zwrotu kaucji z tytułu umów najmu najemcom zgodnie z postanowieniami odpowiednich umów najmu oraz do zwrotu zabezpieczeń umów najmu odpowiednio najemcom bądź podmiotom, które dostarczyły zabezpieczenia umów najmu zgodnie z postanowieniami danej umowy najmu i danego zabezpieczenia umowy najmu,
*   zobowiąże się zwolnic Zbywcę z odpowiedzialności wobec najemców, którzy wpłacili kaucję z tytułu umów najmu w zakresie zwrotu tych kaucji oraz zwolni Sprzedającego z odpowiedzialności wobec najemców i podmiotów, które dostarczyły zabezpieczenia umów najmu z tytułu zwrotu i naprawić wszelkie szkody Sprzedającego w tym zakresie.

Sprzedający i Kupujący akceptują fakt, że (jedynie w celu zapewnienia nieprzerwanej dostawy mediów i świadczenia usług dla Nieruchomości po dacie Transakcji) wybrane media mogą być dostarczane do Nieruchomości lub usługi świadczone na podstawie umów o dostawę mediów i świadczenie usług dotyczących nieruchomości zawartych przez Sprzedającego przed datą transakcji, niemniej taka sytuacja będzie miała charakter tymczasowy i wyjątkowy, ponieważ Kupujący zamierza zawrzeć nowe umowy w przedmiocie dostaw mediów i świadczenia usług dotyczących Nieruchomości w tym zakresie.

Zainteresowani co do Transakcji podjęli wspólną decyzję o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do planowanej transakcji (o ile zaistnieje możliwość wyboru opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług, Zainteresowani zamierzają z tego prawa skorzystać, poprzez złożenie przed dniem dokonania dostawy zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług).

Cena za przedmiot Transakcji

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: Cena), która zostanie zwiększona o stawkę podatku od towarów i usług. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny. Cena zostanie zapłacona w walucie euro, a wartość podatku od towarów i usług zostanie uregulowana w polskich złotych zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN publikowanym przez Narodowy Bank Polski w tabeli A w ostatnim dniu roboczym poprzedzającym dzień zawarcia Transakcji.

Pozostałe rozliczenia po Transakcji

Po zawarciu umowy przyrzeczonej Nabywca zawrze nowe umowy zapewniające prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości w niezbędnym zakresie. Nie jest wykluczone, że część z umów, w tym np. umowy o dostawę mediów zostaną zawarte z tymi samymi dostawcami usług, co będzie zależne od dokonanej przez nabywcę oceny konkurencyjności poszczególnych ofert.

Zainteresowani będą kontynuować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji. W terminie 20 dni roboczych od otrzymania faktury lub innego odpowiedniego dokumentu księgowego od Sprzedającego, Nabywca zwróci Sprzedającemu koszty (bez żadnego narzutu ani marży) usług i mediów dostarczonych do Nieruchomości za okres rozpoczynający się w dacie Transakcji (włącznie) i kończący się w dniu rozwiązania bądź wygaśnięcia istniejących umów o usługi i dostawy mediów, pod warunkiem, że Sprzedający złoży wypowiedzenie tych umów nie później niż w dniu transakcji. Dla uniknięcia wątpliwości, Nabywca nie przejmie żadnych umów o usługi, które nie zostaną rozwiązane do daty zamknięcia, zostaną możliwie najszybciej rozwiązane przez Sprzedającego.

Sprzedający będzie uprawniony do zafakturowania i pobrania od najemców czynszów należnych na podstawie umów najmów za okres do końca miesiąca, w którym nastąpiła Transakcja, a Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu wszelkich kwot otrzymanych od najemców (omyłkowo lub w inny sposób) z tytułu czynszu należnego na podstawie umów najmu za okres do końca miesiąca, w którym miała miejsce Transakcja.

Za prawo Sprzedającego do pobierania czynszów na podstawie umów najmu od daty transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym miała miejsce Transakcja, sprzedający zapłaci nabywcy wynagrodzenie równe czynszowi za ten okres powiększone o podatek od towarów i usług, o ile będzie miał zastosowanie. Nabywca będzie uprawiony do otrzymywania czynszów i wszystkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu miesiąca następującego po miesiącu, w którym miała miejsce Transakcja.

Sprzedający będzie uprawniony do zafakturowania i pobrania od najemców kwot miesięcznych zaliczek netto na opłaty serwisowe/koszty operacyjne na podstawie umów najmu za okres do końca miesiąca, w którym nastąpiła transakcja, a Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty Sprzedającemu wszelkich kwot otrzymanych od najemców (omyłkowo lub w inny sposób z tytułu zaliczek netto na opłaty serwisowe/koszty operacyjne należnych na podstawie umów najmu za okres do końca miesiąca, w którym miała miejsce Transakcja.

Za prawo Sprzedającego do pobierania od najemców kwot miesięcznych zaliczek netto na opłaty serwisowe/koszty operacyjne na podstawie umów najmu od daty Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym miała miejsce transakcja, Sprzedający zapłaci Nabywcy wynagrodzenie równe czynszowi za ten okres powiększone o podatek od towarów i usług, o ile będzie miał zastosowanie.

Nabywca będzie uprawniony do otrzymywania czynszów i wszystkich innych płatności należnych wynajmującemu na podstawie umów najmu za okres rozpoczynający się w pierwszym dniu miesiąca następującego po miesiącu, w którym miała miejsce Transakcja.

Sprzedający będzie odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów dotyczących Nieruchomości za okres do końca dnia, w którym miała miejsce Transakcja (włącznie). Zainteresowani rozliczą opłaty eksploatacyjne należne Sprzedającemu od najemców na podstawie umów najmu z faktycznymi opłatami eksploatacyjnymi zapłaconymi przez Sprzedającego w związku utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości (w tym podatkami od nieruchomości, opłatami za zarządzanie Nieruchomością i kosztami jej ubezpieczenia oraz kosztami mediów w zakresie, w jakim koszty takie nie są zwracane przez najemców).

Zainteresowani uzgadniają, że wszelkie koszty związane z nieruchomością, obejmujące konserwację, naprawy, podatki i dostawy wszelkiego rodzaju mediów, należne za okres do dnia bezpośrednio poprzedzającego dzień Transakcji, pokrywa wyłącznie Sprzedający, natomiast w szczególności odnośnie opłaty, zaliczki na podatek od nieruchomości i koszty operacyjne zapłacone przed dniem Transakcji i obejmujące okres po dniu transakcji zostaną proporcjonalnie podzielone między Zainteresowanych w taki sposób, ze sprzedający poniesie koszty za okres przed dniem transakcji, a kupujący poniesie koszty za okres rozpoczynający się w dniu transakcji (włącznie).

Po dokonaniu Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Kupującym.

Rachunkowość oraz wydzielenie organizacyjne

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej, przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencje księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

Sprzedający nie dokonał organizacyjnego wydzielenia Nieruchomości, ani żadnej części Nieruchomości, Sprzedający nie posiada odrębnego planu kont dla nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

Pozostałe informacje

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W umowie sprzedaży Sprzedający udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania sprzedającego do zawarcia umowy, tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postepowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług jak i ustawy o podatku dochodowego od osób prawnych.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

Po dokonaniu transakcji Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej Kupującego, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w tym prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości oraz do własnej działalności gospodarczej Kupującego, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Po nabyciu składników majątku będących przedmiotem sprzedaży, nabywca nie będzie prowadził działalności w oparciu wyłącznie o te składniki. Nabywca dla prowadzenia działalności gospodarczej będzie angażować również inne składniki majątku (niebędące przedmiotem Transakcji) lub będzie podejmował inne dodatkowe działania. W szczególności nabywca, w celu prowadzenia działalności w oparciu o składniki nabyte w ramach Transakcji, zawrze dodatkowe umowy. Dodatkowo, nabywca będzie zmuszony zawrzeć we własnym zakresie umowy dotyczące dostaw w zakresie mediów i innych umów serwisowych, gdyż w ramach transakcji nie przejdą na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z tych umów.

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2019 r. Nabywca zapewni sobie finansowanie w związku z transakcja i przyszłą działalnością, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23% (w szczególności po złożeniu przez Zainteresowanych wspólnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania), sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, sprzedaż przedmiotu transakcji na rzecz Spółki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej – w przypadku umowy sprzedaży – ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 ostawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1.  opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2.  zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie wyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W szczególności, Transakcja w zakresie dostawy Budynków i Budowli będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług jako dostawa budynku, budowli lub ich części dokonywana po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Jeżeli jednak Zainteresowani złożą na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług oświadczenie, że wybierają opodatkowanie Transakcji, to transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki 23%.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej 23%, a więc nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 27 września 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.461.2019.4.MP.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2019 r., poz. 1519) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jako Sprzedający zamierza zbyć na rzecz Kupującego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniami – Budynkami i Budowlami (Nieruchomość) oraz wymienionymi prawami związanymi z nieruchomością jak również prawami do ruchomości. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – planowana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 27 września 2019 r. znak: 0114-KDIP4.4012.461.2019.4.MP, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

*   przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa podlegające wyłączeniu z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju,
*   dostawa opisanych Budynków i Budowli korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług ze zwolnienia od podatku korzystać będzie również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki są posadowione,
*   Zainteresowani zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, transakcja dostawy Budynków, Budowli i Działek, na których są one posadowione będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki 23%.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo w sytuacji zaistnienia prawa do zwolnienia strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.