Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL1-3.4012.59.2021.3.DS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-05-26
Teza: Czy sprzedaż działek niezabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności niepodlegające opodatkowaniu; grunty-sprzedaż gruntów; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; podatek-podatek od towarów i usług; umowa-umowa przedwstępna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 18 lutego 2021 r. (data wpływu 22 lutego 2021 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 kwietnia 2021 r. (data wpływu 26 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż działek niezabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowane należy uznać za podatników podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 22 lutego 2021 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż działek niezabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowane należy uznać za podatników podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Wniosek uzupełniono w dniu 26 kwietnia 2021 r. o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

We wniosku złożonym przez:

*   Zainteresowaną będącą stroną postępowania: (…)
*   Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: (…)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczynią będącą stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (zwane łącznie: „Zainteresowanymi”). Zainteresowane nie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zainteresowane w (…) r. nabyły spadek po matce (po 1/2 części), w skład którego wchodziła nieruchomość rolna powstała po geodezyjnej korekcie granic i powierzchni oraz wywłaszczeniu pod drogi, tj. działka o nr geodezyjnym A, składająca się z gruntów ornych klasy V i łąki trwałej klasy V o łącznej powierzchni (…) m2. Od dnia nabycia spadku nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo – stanowi ugór, którego nikt nigdy nie uprawiał. Zainteresowane nie wykorzystywały nieruchomości oraz jej nie wykorzystują w żaden inny sposób. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług ani do czynności opodatkowanych. W stosunku do części nieruchomości (ok. (…) m2) w dniu (…) r. wydano decyzję o warunkach zabudowy inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego – ostatecznie, do dnia dzisiejszego realizacja inwestycji nie została rozpoczęta i Zainteresowane nie zamierzają jej realizować.

Celem wydzielenia nieruchomości, w stosunku do której wydano decyzję o warunkach zabudowy, w dniu (…)r. Wójt Gminy decyzją znak: (…) podzielił działkę o nr A na trzy działki o następujących numerach:

*   B o powierzchni (…) m2,
*   C o powierzchni (…) m2,
*   D o powierzchni (…) m2

Działka o numerze C o powierzchni (…) m2 stanowi obszar objęty wyżej wymienioną decyzją o warunkach zabudowy. Wszystkie trzy działki, tj. działka o nr B, działka o nr C oraz działka o nr D, są niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi położonymi na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowane zamierzają sprzedać powyższe działki i w związku z tym w dniu (…) grudnia 2020 r. zawarty ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (zwaną dalej: „Spółką") dwie notarialne umowy przedwstępne sprzedaży:

1.  Umowę dotyczącą sprzedaży działek nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2,
2.  Umowę dotyczącą sprzedaży działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2, która zostanie wydzielona w wyniku podziału geodezyjnego działki nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2.

Zgodnie z postanowieniami umowy wskazanej w punkcie 1, tj. umowy dotyczącej sprzedaży działek o nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2, Zainteresowane zobowiązują się – najpóźniej w terminie 60 dni roboczych od dnia uzyskania przez Zainteresowane interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, jednak nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działek o nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2) pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego Skarbowi Państwa na podstawie art. 3 ust. 3 ww. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r.) – prawa pierwokupu.

Zgodnie z postanowieniami umowy wskazanej w punkcie 2, tj. umowy dotyczącej sprzedaży działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 wydzielonej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2:

1.  Zainteresowane zobowiązują się dokonać podziału działki o nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2 i wydzielić w ten sposób działkę o powierzchni ok. (…) m2, będącą przedmiotem umowy wskazanej w punkcie 2;
2.  Zainteresowane zobowiązują się najpóźniej w terminie 60 dni roboczych od dnia uzyskania przez Zainteresowane interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości lub w terminie 60 dni roboczych od dnia uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki (w zależności od tego, które zdarzenie nastąpi później), jednak nie później niż w terminie do dnia 29 lipca 2022 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego Skarbowi Państwa na podstawie art. 3 ust. 3 ww. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r.) – prawa pierwokupu.
3.  zawarcie powyższej umowy warunkowej sprzedaży nastąpi pod warunkiem nabycia w terminie do 28 lipca 2022 r. przez Spółkę prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek o nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2.

W tym samym dniu zawarcia powyższych umów, tj. w dniu (…) grudnia 2020 r., Zainteresowane zawarły z osobą fizyczną – Prezesem Spółki, zwanym dalej: „Kupującym” umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pozostałej po wyżej wskazanym podziale działki o nr B – przedmiotem ww. umowy jest wydzielona z działki o nr B część o projektowanej powierzchni ok. (…) m2. Zgodnie z postanowieniami umowy zawartej z Kupującym:

1.  Zainteresowane zwrócą się do Wójta Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestycji dla nowo wydzielonej działki o powierzchni (…) m2 polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną;
2.  W przypadku uzyskania ww. decyzji Zainteresowane wystąpią również o dokonanie podziału wydzielonej działki o powierzchni (…) m2 na trzy mniejsze działki, o powierzchni nieprzekraczającej (…) m2 każda. Po dokonaniu opisanego wyżej podziału Zainteresowane zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Kupującemu lub wskazanej przez niego innej osobie fizycznej lub spółce osobowej lub kapitałowej nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek o maksymalnej powierzchni (…) m2 każda oraz o łącznej powierzchni ok (…) m2;
3.  w przypadku odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy i odmowy podziału wyżej wymienionej nieruchomości, tj. działki o powierzchni ok. (…) m2 Zainteresowane oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Kupującemu lub innej osobie fizycznej lub spółce osobowej lub kapitałowej przez nią wskazaną nieruchomość gruntową o powierzchni ok. (…) m2;
4.  zawarcie umowy przyrzeczonej będzie możliwe po łącznym spełnieniu następujących warunków:
    *   sprzedaży działki o nr C, działki o nr D oraz działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o nr B na rzecz Spółki;
    *   otrzymania przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę na nieruchomości składającej się z działki o nr C, działki o nr D oraz działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o nr B;
5.  Kupujący ma prawo wskazać inną osobę fizyczną lub spółkę osobową lub kapitałową, która będzie stroną umowy przyrzecznej zamiast Kupującego, a Zainteresowane będą zobowiązane do zawarcia umowy z podmiotem wskazanym przez Kupującego;
6.  zawarcie umowy warunkowej sprzedaży nastąpi najpóźniej w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r. W dniu 23 grudnia 2020 r. Zainteresowane zawarły ze Spółką umowę – zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane obejmującą wszystkie trzy działki, tj. o numerach B, C i D. Zainteresowane wyraziły zgodę na wybudowanie budynku centrum logistyczne-biurowo-usługowo-handlowo-magazynowego z infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości gruntowej – łączna powierzchnia terenu inwestycji (…) ha. Inwestycja będzie realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy znak: (…) wydanej w dniu 29 stycznia 2020 r. przez Wójta Gminy z wniosku Spółki. Decyzja ta została wydana przed podziałem działki o nr A na działki o nr B, C i D. Budowa rozpocznie się dopiero po sprzedaży działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 powstałej z podziału działki o nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2, z uwagi iż warunkiem sprzedaży tej działki jest uzyskanie przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę na nieruchomości składającej się z działki o nr C, działki o nr D oraz działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o nr B. W konsekwencji, wszystkie działki w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi. Udostępnienie terenu dla inwestora (Spółki) i jego następców prawnych będzie nieodpłatne.

Wskazać należy, iż żadna z Zainteresowanych nie prowadzi działalności gospodarczej, a grunty nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto omawiany grunt nie był nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Podkreślić również należy, iż ze względu na klasę gruntu nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo. Zainteresowane nie ponosiły żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. W celu sprzedaży nieruchomości Zainteresowane nie zamierzają ponosić nakładów takich jak uzbrojenie terenu w przyłącza do istniejącej sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej oraz kosztów budowy ogrodzenia, utwardzenie dróg wewnętrznych itp.

Zainteresowane wskazują, iż sprzedaż ww. działek była już w przeszłości planowana, a Zainteresowane przez krótki okres korzystały z agencji obrotu nieruchomościami, jednak ostatecznie do sprzedaży nie doszło (sprzedaż była planowana 3-4 lata temu). Obecnie planowana sprzedaż nie jest wynikiem prowadzonych działań marketingowych, nie jest nawet wynikiem umieszczonych ogłoszeń w Internecie, z uwagi, iż Zainteresowane nie korzystały z usług agencji nieruchomości i same również nie zamieszczały żadnych ogłoszeń w Internecie. Jedynym uzewnętrznieniem chęci sprzedaży nieruchomości był szyld postawiony na przedmiotowych działkach.

Zainteresowane wskazują, iż w dniu 21 września 2017 r. uzyskały pozytywną interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w której organ podatkowy uznał, iż sprzedaż działki o nr A (obecnie po podziale: działki nr B, działki o nr C oraz działki o nr D), która ewentualnie – mając na względzie korzystniejsze warunki sprzedaży mniejszych nieruchomości — mogły zostać przez Nie niepodzielone na mniejsze nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże, z uwagi na zawarte ww. umowy przedwstępne sprzedaży okoliczności zdarzenia przyszłego uległy zmianie w związku z czym Zainteresowane ponownie występują z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w ich sprawie w celu uzyskania bezspornej i pełnej ochrony prawnej.

Dnia 26 kwietnia 2021 r. uzupełniono wniosek o doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1.  W ramach umów przedwstępnych, o których mowa we wniosku, Zainteresowane nie udzieliły i nie zamierzają udzielić żadnych pełnomocnictw dla kupujących. W dniu 23 grudnia 2020 r. Zainteresowane zawarły ze Spółką umowę – zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane obejmującą wszystkie trzy działki, tj. o numerach B, C i D, w ramach której Zainteresowane wyraziły zgodę na wybudowanie budynku centrum logistyczno-biurowo-usługowo-handlowo-magazynowego z infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości gruntowej – łączna powierzchnia terenu inwestycji (…) ha. Udostępnienie terenu dla inwestora i jego następców prawnych będzie nieodpłatne. W ramach tej umowy – zgody również nie udzielono żadnych pełnomocnictw dla kupujących.
2.  Po zawarciu ww. umów przedwstępnych strony kupujące na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży, nie będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie.
3.  Zgodnie z informacjami jakie Zainteresowane uzyskały od nabywcy, nabywca nie poniósł i nie będzie ponosił żadnych nakładów finansowych związanych z ww. nieruchomościami od momentu podpisania umów przedwstępnych do zawarcia umowy finalnej.
4.  Część działki o pierwotnym nr A (tj. powstałe po jej podziale działki nr C, D oraz działka mająca powstać w wyniku podziału działki nr B) ma zostać sprzedana Spółce, natomiast część osobie fizycznej – Prezesowi tej Spółki lub innej osobie fizycznej lub spółce osobowej lub kapitałowej przez nią wskazanej (tj. nieruchomość pozostała po podziale działki nr B bądź 3 działki powstałe z podziału tej nieruchomości), ponieważ na dzień składania wniosku o interpretację oraz niniejszej odpowiedzi Spółka nie podjęła finalnej decyzji czy będzie realizować inwestycję na całości terenu. Spółka podpisała jedynie umowy przedwstępne na teren, co do którego jest pewna realizacji przyszłej inwestycji. Wydane warunki zabudowy nie wykluczają możliwości wystąpienia o kolejne. Warunkiem utrzymania ceny zakupu w określonej wysokości było podpisanie umów na całą nieruchomość. Prezes Spółki wyraził zainteresowanie zakupem pozostałej części nieruchomości. Podjęcie takiej decyzji daje możliwość zawarcia umowy zakupu, zarówno Spółce, jak i jej Prezesowi na warunkach cenowych określonych przez sprzedających.
5.  Zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pozostałej po podziale działki nr. B (tj. terenu o projektowanej powierzchni (…) m2) postanowienie zobowiązujące Zainteresowane do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i następcze zobowiązanie do wystąpienia przez Nie o dokonanie podziału tej części nieruchomości na trzy mniejsze działki wobec dysponowania przez Spółkę – jako inwestora – decyzją o warunkach zabudowy dla całego terenu odziedziczonej przez Zainteresowane nieruchomości, który to teren ma zostać przeznaczony pod zabudowę wspomnianym w pkt 4 budynkiem jest jednym z wariantów przygotowania działki nr B do sprzedaży, gdyż na dzień składania wniosku o interpretację oraz niniejszej odpowiedzi Spółka nie podjęła finalnej decyzji czy będzie realizować inwestycję na całości terenu. Zgodnie z zapisami ww. umowy przedwstępnej Strony postanowiły, że zawarcie umowy przyrzeczonej będzie również możliwe bez spełnienia tych warunków (decyzja o warunkach zabudowy oraz podział na trzy działki), pod warunkiem złożenia przez Strony zgodnego, pisemnego oświadczenia w powyższym zakresie.
6.  Faktycznym powodem podziału działki nr A dokonanego w dniu 14 października 2020 r. było szybkie przygotowanie do sprzedaży działki, w stosunku do której wydano decyzję o warunkach zabudowy z dnia 5 września 2013 r. dotyczącej inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
7.  W tym czasie nie było ostatecznej decyzji Spółki i Zainteresowanych co do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Fakt wydania w dniu 29 stycznia 2020 r. decyzji o warunkach zabudowy nie uniemożliwia dokonywania podziałów geodezyjnych na wniosek właścicieli nieruchomości. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogą występować zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne bez wiedzy właścicieli nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 1).

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż przez Zainteresowane niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr B (podzielonej na dwie, ewentualnie cztery mniejsze działki o nowych numerach ewidencyjnych), działki o nr C oraz działki o nr D nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowane należy uznać za podatników VAT z tytułu tej transakcji?

Zdaniem Zainteresowanych, w opisanym zdarzeniu przyszłym w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr B (podzielonej na dwie, ewentualnie cztery mniejsze działki o nowych numerach ewidencyjnych), działki o nr C oraz działki o nr D nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników VAT z tytułu tej transakcji.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z ww. przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. „Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik” (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 sierpnia 2019 r., nr 0112-KDIL2-3.4012.324.2019.2.ZD). Aby zatem dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z powyżej przywołanych przepisów wynika, że aby podmiot mógł zostać uznany za podatnika VAT musi dokonać czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Z kolei warunkiem uznania działalności podmiotu za działalność gospodarczą jest wykonywanie jej w sposób ciągły i zorganizowany. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lutego 2017 r. wskazał, że „pojęcie działalności gospodarczej, zdefiniowane w przepisach ustawy o VAT, ma charakter bardzo szeroki. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r.). Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” (sygn. akt I FSK 1241/15). Mając powyższe rozważania na względzie wskazać należy, że Zainteresowane nie podejmowały żadnych działań marketingowych mających przyczynić się do sprzedaży działki o nr A (po podziale są to działki o nr B, nr C i nr D). Zainteresowane nie ponosiły również żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności tej działki. Zainteresowane nie uzbrajały również terenu, na którym znajdują się ww. działki, tj. nie przyłączały do nich sieci wodnej, gazowej i elektrycznej oraz nie budowały wokół nich ogrodzenia oraz nie utwardzały dróg wewnętrznych. Działaniom Zainteresowanych nie można przypisać zorganizowania ani również ciągłości, z uwagi, iż żadnych działań Zainteresowane nie podejmowały oraz iż nie trudzą się one handlem nieruchomościami, a jedynie zamierzają dokonać sprzedaży majątku osobistego. Sprzedaż ww. działek będzie czynnością związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowane będą korzystały z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.

Ponadto zauważyć należy, iż za działalność handlową nie można uznać sprzedaży majątku osobistego, który nie został nabyty w celu odsprzedaży, tj. w celu handlowym. Nabyciu nieruchomości w drodze spadku, tak jak to ma miejsce w sytuacji Zainteresowanych, nie można przypisać charakteru handlowego. Zainteresowane nie przyjęły spadku, aby rozpocząć działalność w zakresie obrotu nieruchomościami i czerpać z tego zysków. Przyjęły spadek z uwagi, iż był to dorobek Ich matki i chciały by pozostał on nadal w rodzinie. Niestety życie zweryfikowało plany Zainteresowanych i przyjęta w (…) r. w drodze spadku działka o nr A, w wyniku podziału której wyodrębniono następnie działki o nr B, C i D, została przeznaczona na sprzedaż, a środki z jej odpłatnego zbycia zostaną spożytkowane na cele Zainteresowanych i ich rodzin. Zauważyć należy, że planowana sprzedaż dojdzie do skutku ponad 20 lat po nabyciu ww. działki w drodze spadku. Czynność sprzedaży w żadnej mierze nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego, a Zainteresowane nie zajmują się sprzedażą nieruchomości. W zakresie obrotu nieruchomościami nie posiadają żadnego doświadczenia, co może zostać potwierdzone przez podejmowane przez nie działania w celu sprzedaży, a właściwie brak tych działań. Zainteresowane nie umieszczały nawet ogłoszeń w Internecie co stanowi najpopularniejszą formę uzewnętrzniania chęci sprzedaży nieruchomości. Zainteresowane ograniczyły się jedynie do umieszczenia na przedmiotowej działce szyldu ze swoimi danymi kontaktowymi. Zainteresowane, jak wskazano korzystały w przeszłości z usług agencji nieruchomości (3-4 lata temu), jednak okazało się to bezskuteczne, więc rozwiązały z nią umowę, a planowana sprzedaż nie jest wynikiem działań agencji nieruchomości.

Jak wyżej wskazano działka o nr C obejmuje obszar (ok . (…) m2 ), dla którego w dniu 5 września 2013 roku wydano decyzję o warunkach zabudowy. Czynność ta, tj. wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy samo w sobie nie stanowi czynności, która czyni podmiot występujący z tym wnioskiem podatnikiem podatku VAT. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 sierpnia 2020 r. „przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjowania postępowania administracyjnego w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań »handlowca«, tj. podatnika podatku od towarów i usług” (sygn. akt I FSK 2036/17). Co więcej, w tym miejscu przypomnieć należy, że wydana w dniu 21 września 2017 r. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wniosku Zainteresowanych potwierdziła, że w ówczesnym stanie faktycznym wystąpienie z wnioskiem o decyzję o warunkach zabudowy nie skutkuje uznaniem Zainteresowanych za podatników podatku VAT.

Jak wyżej wskazano, w dniu 23 grudnia 2020 r. Zainteresowane zawarły ze Spółką umowę – zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane obejmującą wszystkie trzy działki, tj. o numerach B, C i D. Zainteresowane wyraziły zgodę na wybudowanie budynku centrum logistyczno-biurowo-usługowo-handlowo-magazynowego z infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości gruntowej – łączna powierzchnia terenu inwestycji (…) ha. Inwestycja będzie realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 29 stycznia 2020 r., która została wydana z wniosku Spółki. Wskazać w tym miejscu należy, iż z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić każdy. Czynność ta nie jest zarezerwowana wyłącznie dla właściciela gruntu i nie wymaga jego zgody w przypadku gdy wnioskuje o to inny podmiot. Co więcej, nie jest również wymagane zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży z właścicielem gruntu, by o taką decyzję móc występować (zob. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 czerwca 2020 r., nr 0112-KDIL1-1.4012.47.2020.3.EB). Wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki o nr geodezyjnym A (po podziale są to działki o nr B, C i D) nie była zatem wynikiem działań podejmowanych przez Zainteresowane. Pamiętać przy tym należy, iż wydana w stosunku do sprzedawanych działek decyzja o warunkach zabudowy nie czyni właściciela gruntu podmiotem profesjonalnie zajmującym się obrotem nieruchomościami, co potwierdzają liczne interpretacje podatkowe wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym wspomniana wyżej interpretacja wydawana z wniosku Zainteresowanych z dnia 21 września 2017 r.

Podkreślić ponownie należy, iż podatnikiem podatku VAT nie jest ten, kto „jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności” (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 sierpnia 2018 r., nr 0112-KDIL4.4012.316.2018.2.TKU). Zainteresowane będą jedynie rozporządzać majątkiem prywatnym, a jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C 155/94 Wellcome Trust, Rec. s. I 3013, pkt 32)”. Zainteresowane na gruncie przywołanych w niniejszym wniosku przepisów oraz orzecznictwa – z naciskiem na stanowisko Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej – wskazują, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje się żadnych podstaw do uznania planowanej przez Zainteresowane sprzedaży działki nr B (podzielonej na dwie, ewentualnie cztery mniejsze działki o nowych numerach ewidencyjnych), działki o nr C oraz działki o nr D za dokonywaną w ramach działalności gospodarczej. Nie można zatem uznać Zainteresowanych za podatników podatku VAT w stosunku do tej transakcji. Byłoby to niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz wyrażonym w przywołanym wyroku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 stanowiskiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Zainteresowane w stosunku do planowanej transakcji nie dokonywały żadnych czynności wpisujących się w definicję działalności gospodarczej. Potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowane znajdują w szeregu wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji, m.in. interpretacji z dnia 20 sierpnia 2020 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.280.2020.2.PG, interpretacji z dnia 5 listopada 2020 r., nr 0112-KDIL3.4012.532.2020.3.AW.

Mając powyższe na względzie, w opisanym zdarzeniu przyszłym, w świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki nr B (podzielonej na dwie, ewentualnie cztery mniejsze działki o nowych numerach ewidencyjnych), działki o nr C oraz działki o nr Dnie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowanych nie należy uznać za podatników VAT z tytułu tej transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r., poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunty spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z dnia 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.). Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczynią będącą stroną postępowania oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej (zwane łącznie: „Zainteresowanymi”). Zainteresowane nie są czynnymi podatnikami podatku VAT. Zainteresowane w (…) r. nabyły spadek po matce (po 1/2 części), w skład którego wchodziła nieruchomość rolna powstała po geodezyjnej korekcie granic i powierzchni oraz wywłaszczeniu pod drogi, tj. działka o nr geodezyjnym A, składająca się z gruntów ornych klasy V i łąki trwałej klasy V o łącznej powierzchni 17613 m2. Od dnia nabycia spadku nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo – stanowi ugór, którego nikt nigdy nie uprawiał. Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług ani do czynności opodatkowanych. W stosunku do części nieruchomości (ok. (…) m2 ) w dniu (…) r. wydano decyzję o warunkach zabudowy inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego – ostatecznie, do dnia dzisiejszego realizacja inwestycji nie została rozpoczęta i Zainteresowane nie zamierzają jej realizować.

Celem wydzielenia nieruchomości, w stosunku do której wydano decyzję o warunkach zabudowy w dniu (…)r. Wójt Gminy (…)decyzją znak: (…)podzielił działkę o nr A na trzy działki o następujących numerach:

*   B o powierzchni (…) m2 ,
*   C o powierzchni (…) m2 ,
*   D o powierzchni (…) m2 .

Działka o numerze C o powierzchni (…) m2 stanowi obszar objęty wyżej wymienioną decyzją o warunkach zabudowy. Wszystkie trzy działki, tj. działka o nr B, działka o nr C oraz działka o nr D, są niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi położonymi na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zainteresowane zamierzają sprzedać powyższe działki i w związku z tym w dniu (…) grudnia 2020 r. zawarły ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (zwaną dalej: „Spółką”) dwie notarialne umowy przedwstępne sprzedaży:

1.  Umowę dotyczącą sprzedaży działek nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2 ,
2.  Umowę dotyczącą sprzedaży działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 , która zostanie wydzielona w wyniku podziału geodezyjnego działki nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2 .

Zgodnie z postanowieniami umowy wskazanej w punkcie 1, tj. umowy dotyczącej sprzedaży działek o nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2 , Zainteresowane zobowiązują się – najpóźniej w terminie 60 dni roboczych od dnia uzyskania przez Zainteresowane interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości, jednak nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2021 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej (działek o nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2) pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego Skarbowi Państwa na podstawie art. 3 ust. 3 ww. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r.) – prawa pierwokupu.

Zgodnie z postanowieniami umowy wskazanej w punkcie 2, tj. umowy dotyczącej sprzedaży działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 wydzielonej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2 :

1.  Zainteresowane zobowiązują się dokonać podziału działki o nr B o pierwotnej powierzchni (…) m2 i wydzielić w ten sposób działkę o powierzchni ok. (…) m2, będącą przedmiotem umowy wskazanej w punkcie 2;
2.  Zainteresowane zobowiązują się najpóźniej w terminie 60 dni roboczych od dnia uzyskania przez Zainteresowane interpretacji podatkowej dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości lub w terminie 60 dni roboczych od dnia uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki (w zależności od tego, które zdarzenie nastąpi później), jednak nie później niż w terminie do dnia 29 lipca 2022 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Spółce prawo własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek (…) działający na rzecz Skarbu Państwa nie wykona przysługującego Skarbowi Państwa na podstawie art. 3 ust. 3 ww. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020) – prawa pierwokupu.
3.  zawarcie powyższej umowy warunkowej sprzedaży nastąpi pod warunkiem nabycia w terminie do 28 lipca 2022 r. przez Spółkę prawa własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działek o nr C i D o łącznej powierzchni (…) m2.

W ramach umów przedwstępnych, o których mowa we wniosku, Zainteresowane nie udzieliły i nie zamierzają udzielić żadnych pełnomocnictw dla kupujących.

W dniu 23 grudnia 2020 r. Zainteresowane zawarły ze Spółką umowę – zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane obejmującą wszystkie trzy działki, tj. o numerach B, C i D, w ramach której Zainteresowane wyraziły zgodę na wybudowanie budynku centrum logistyczno-biurowo-usługowo-handlowo-magazynowego z infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości gruntowej – łączna powierzchnia terenu inwestycji (…) ha. Udostępnienie terenu dla inwestora i jego następców prawnych będzie nieodpłatne. W ramach tej umowy – zgody również nie udzielono żadnych pełnomocnictw dla kupujących.

Po zawarciu ww. umów przedwstępnych strony kupujące na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży, nie będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie.

Zgodnie z informacjami jakie Zainteresowane uzyskały od nabywcy, nabywca nie poniósł i nie będzie ponosił żadnych nakładów finansowych związanych z ww. nieruchomościami od momentu podpisania umów przedwstępnych do zawarcia umowy finalnej.

Część działki o pierwotnym nr A (tj. powstałe po jej podziale działki nr C, D oraz działka mająca powstać w wyniku podziału działki nr B) ma zostać sprzedana Spółce, natomiast część osobie fizycznej – Prezesowi tej Spółki lub innej osobie fizycznej lub spółce osobowej lub kapitałowej przez nią wskazanej (tj. nieruchomość pozostała po podziale działki nr B bądź 3 działki powstałe z podziału tej nieruchomości), ponieważ na dzień składania wniosku o interpretację oraz niniejszej odpowiedzi Spółka nie podjęła finalnej decyzji czy będzie realizować inwestycję na całości terenu. Spółka podpisała jedynie umowy przedwstępne na teren, co do którego jest pewna realizacji przyszłej inwestycji. Wydane warunki zabudowy nie wykluczają możliwości wystąpienia o kolejne. Warunkiem utrzymania ceny zakupu w określonej wysokości było podpisanie umów na całą nieruchomość. Prezes Spółki wyraził zainteresowanie zakupem pozostałej części nieruchomości. Podjęcie takiej decyzji daje możliwość zawarcia umowy zakupu, zarówno Spółce, jak i jej Prezesowi na warunkach cenowych określonych przez sprzedających.

Zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości pozostałej po podziale działki nr. B (tj. terenu o projektowanej powierzchni (…) m2) postanowienie zobowiązujące Zainteresowane do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych i następcze zobowiązanie do wystąpienia przez Nie o dokonanie podziału tej części nieruchomości na trzy mniejsze działki wobec dysponowania przez Spółkę – jako inwestora – decyzją o warunkach zabudowy dla całego terenu odziedziczonej przez Zainteresowane nieruchomości, który to teren ma zostać przeznaczony pod zabudowę wspomnianym w pkt 4 budynkiem jest jednym z wariantów przygotowania działki nr B do sprzedaży, gdyż na dzień składania wniosku o interpretację Spółka nie podjęła finalnej decyzji czy będzie realizować inwestycję na całości terenu. Zgodnie z zapisami ww. umowy przedwstępnej Strony postanowiły, że zawarcie umowy przyrzeczonej będzie również możliwe bez spełnienia tych warunków (decyzja o warunkach zabudowy oraz podział na trzy działki), pod warunkiem złożenia przez Strony zgodnego, pisemnego oświadczenia w powyższym zakresie.

W tym samym dniu zawarcia powyższych umów, tj. w dniu (…) grudnia 2020 r., Zainteresowane zawarły z osobą fizyczną – Prezesem Spółki, zwanym dalej: „Kupującym” umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pozostałej po wyżej wskazanym podziale działki o nr B – przedmiotem ww. umowy jest wydzielona z działki o nr B część o projektowanej powierzchni ok. (…) m2. Zgodnie z postanowieniami umowy zawartej z Kupującym:

1.  Zainteresowane zwrócą się do Wójta Gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestycji dla nowo wydzielonej działki o powierzchni (…) m2 polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą techniczną;
2.  w przypadku uzyskania ww. decyzji Zainteresowane wystąpią również o dokonanie podziału wydzielonej działki o powierzchni (…) m2 na trzy mniejsze działki, o powierzchni nieprzekraczającej (…) m2 każda. Po dokonaniu opisanego wyżej podziału Zainteresowane zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Kupującemu lub wskazanej przez niego innej osobie fizycznej lub spółce osobowej lub kapitałowej nieruchomości gruntowej składającej się z trzech działek o maksymalnej powierzchni (…) m2 każda oraz o łącznej powierzchni ok (…) m2 ;
3.  w przypadku odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy i odmowy podziału wyżej wymienionej nieruchomości, tj. działki o powierzchni ok. (…) m2 Zainteresowane oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży, mocą której Zainteresowane sprzedadzą Kupującemu lub innej osobie fizycznej lub spółce osobowej lub kapitałowej przez nią wskazaną nieruchomość gruntową o powierzchni ok. (…) m2;
4.  zawarcie umowy przyrzeczonej będzie możliwe po łącznym spełnieniu następujących warunków:
    *   sprzedaży działki o nr C, działki o nr D oraz działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o nr B na rzecz Spółki;
    *   otrzymania przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę na nieruchomości składającej się z działki o nr C, działki o nr D oraz działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o nr B;
5.  Kupujący ma prawo wskazać inną osobę fizyczną lub spółkę osobową lub kapitałową, która będzie stroną umowy przyrzecznej zamiast Kupującego, a Zainteresowane będą zobowiązane do zawarcia umowy z podmiotem wskazanym przez Kupującego;
6.  zawarcie umowy warunkowej sprzedaży nastąpi najpóźniej w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r. W dniu 23 grudnia 2020 r. Zainteresowane zawarły ze Spółką umowę – zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane obejmującą wszystkie trzy działki, tj. o numerach B, C i D. Zainteresowane wyraziły zgodę na wybudowanie budynku centrum logistyczne-biurowo-usługowo-handlowo-magazynowego z infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości gruntowej – łączna powierzchnia terenu inwestycji (…) ha. Inwestycja będzie realizowana na podstawie decyzji o warunkach zabudowy znak: (…) wydanej w dniu 29 stycznia 2020 r. przez Wójta Gminy z wniosku Spółki. Decyzja ta została wydana przed podziałem działki o nr A na działki o nr B, C i D. Budowa rozpocznie się dopiero po sprzedaży działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m 2 powstałej z podziału działki o nr B o pierwotnej powierzchni (…) m 2 , z uwagi iż warunkiem sprzedaży tej działki jest uzyskanie przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę na nieruchomości składającej się z działki o nr C, działki o nr D oraz działki o projektowanej powierzchni ok. (…) m 2 powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki o nr B. W konsekwencji, wszystkie działki w momencie sprzedaży będą działkami niezabudowanymi. Udostępnienie terenu dla inwestora (Spółki) i jego następców prawnych będzie nieodpłatne.

Żadna z Zainteresowanych nie prowadzi działalności gospodarczej, a grunty nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto omawiany grunt nie był nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Podkreślić również należy, iż ze względu na klasę gruntu nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo.

Zainteresowane nie ponosiły żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek.

W celu sprzedaży nieruchomości Zainteresowane nie zamierzają ponosić nakładów takich jak uzbrojenie terenu w przyłącza do istniejącej sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej oraz kosztów budowy ogrodzenia, utwardzenie dróg wewnętrznych itp.

Obecnie planowana sprzedaż nie jest wynikiem prowadzonych działań marketingowych, nie jest nawet wynikiem umieszczonych ogłoszeń w Internecie, z uwagi, iż Zainteresowane nie korzystały z usług agencji nieruchomości i same również nie zamieszczały żadnych ogłoszeń w Internecie. Jedynym uzewnętrznieniem chęci sprzedaży nieruchomości był szyld postawiony na przedmiotowych działkach.

Faktycznym powodem podziału działki nr A dokonanego w dniu 14 października 2020 r. było szybkie przygotowanie do sprzedaży działki, w stosunku do której wydano decyzję o warunkach zabudowy z dnia 5 września 2013 r. dotyczącej inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W tym czasie nie było ostatecznej decyzji Spółki i Zainteresowanych co do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Fakt wydania w dniu 29 stycznia 2020 r. decyzji o warunkach zabudowy nie uniemożliwia dokonywania podziałów geodezyjnych na wniosek właścicieli nieruchomości. O wydanie decyzji o warunkach zabudowy mogą występować zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne bez wiedzy właścicieli nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Zainteresowanych dotyczą wskazania, czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki o nr ewidencyjnym B (podzielonej na dwie, ewentualnie cztery mniejsze działki o nowych numerach ewidencyjnych), działki o nr ewidencyjnym C oraz działki o nr ewidencyjnym D podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowane należy uznać za podatników podatku VAT.

W celu wyjaśnienia wątpliwości Zainteresowanych, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek Zainteresowane będą działały w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Zainteresowane podejmowały działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Zainteresowanych, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowane nie podjęły ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.

Jak wynika bowiem z wniosku, Zainteresowane posiadane grunty nabyły w formie spadku. Żadna z Zainteresowanych nie prowadzi działalności gospodarczej, a grunty nie były nigdy wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto omawiany grunt nie był nigdy przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Jednocześnie ze względu na klasę gruntu nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo. Zainteresowane nie ponosiły żadnych nakładów zmierzających do zwiększenia wartości, czy atrakcyjności działek. W celu sprzedaży nieruchomości Zainteresowane nie zamierzają ponosić nakładów takich jak uzbrojenie terenu w przyłącza do istniejącej sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej oraz kosztów budowy ogrodzenia, utwardzenie dróg wewnętrznych itp. Zainteresowane wskazały, iż obecnie planowana sprzedaż nie jest wynikiem prowadzonych działań marketingowych, nie jest nawet wynikiem umieszczonych ogłoszeń w Internecie, z uwagi, iż Zainteresowane nie korzystały z usług agencji nieruchomości i same również nie zamieszczały żadnych ogłoszeń w Internecie. Jedynym uzewnętrznieniem chęci sprzedaży nieruchomości był szyld postawiony na przedmiotowych działkach.

Ponadto, w ramach umów przedwstępnych, o których mowa we wniosku, Zainteresowane nie udzieliły i nie zamierzają udzielić żadnych pełnomocnictw dla kupujących. W dniu 23 grudnia 2020 r. Zainteresowane zawarły ze Spółką umowę – zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane obejmującą wszystkie trzy działki, tj. o numerach B C i D, w ramach której Zainteresowane wyraziły zgodę na wybudowanie budynku centrum logistyczno-biurowo-usługowo-handlowo-magazynowego z infrastrukturą techniczną przewidzianego do realizacji na terenie nieruchomości gruntowej – łączna powierzchnia terenu inwestycji (…) ha. Udostępnienie terenu dla inwestora i jego następców prawnych będzie nieodpłatne. W ramach tej umowy – zgody również nie udzielono żadnych pełnomocnictw dla kupujących. Po zawarciu ww. umów przedwstępnych strony kupujące na nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży, nie będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie. Zgodnie z informacjami jakie Zainteresowane uzyskały od nabywcy, nabywca nie poniósł i nie będzie ponosił żadnych nakładów finansowych związanych z ww. nieruchomościami od momentu podpisania umów przedwstępnych do zawarcia umowy finalnej.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku Zainteresowane nie działały jako handlowiec, a podejmowane przez Nie czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Zatem dokonując sprzedaży ww. działek, Zainteresowane będą korzystały z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Zainteresowane cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz okoliczności rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowane niezabudowanej nieruchomości gruntowej składającej się z działki o nr ewidencyjnym B (podzielonej na dwie, ewentualnie cztery mniejsze działki o nowych numerach ewidencyjnych), działki o nr ewidencyjnym C oraz działki o nr ewidencyjnym D nie będzie stanowić działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym Zainteresowane z tego tytułu, nie wystąpią w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem stanowisko Zainteresowanych jest prawidłowe.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowane w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Tutejszy organ informuje, że w niniejszej interpretacji rozstrzygnięto wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wskazania, czy sprzedaż działek niezabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a Zainteresowane należy uznać za podatników podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1). Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.