Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/443-104/14/AJ
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2014-04-25
Teza: Opodatkowanie czynności najmu oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane; najem; odliczenia; podatek-podatek od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 87; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział XII-Rozdział 1-art. 113

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 23 stycznia 2014 r. (data wpływu 30 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 30 stycznia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania czynności najmu oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. W ramach inwestowania posiadanych prywatnych środków finansowych (tj. nie związanych z działalnością gospodarczą) Wnioskodawca zamierza nabyć na własność budynek komercyjny, w postaci hali magazynowej. Niewykluczone, że Wnioskodawca może w przyszłości dokonać zakupu innych nieruchomości komercyjnych w podobnym celu.

Wnioskodawca zamierza następnie wynająć całą nieruchomość podmiotowi trzeciemu np. spółce (osobowej lub kapitałowej, istniejącej lub nowo założonej,) prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie szeroko rozumianego obrotu nieruchomościami (w tym budowa, kupno, sprzedaż, wynajem nieruchomości). Wnioskodawca będzie otrzymywał czynsz okresowy za wynajem całej nieruchomości, przy czym wszelkie koszty związane z obsługą i zarządzaniem nieruchomością będą ponoszone przez najemcę tj. podmiot, który może pełnić funkcję operatora, czyli podmiotu, który będzie zarządzał i obsługiwał nieruchomość, w szczególności poprzez dalsze wynajmowanie nieruchomości.

Wnioskodawca nie będzie odpowiadał w żaden sposób za wykorzystywanie wynajmowanego budynku przez najemcę w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, w szczególności nie będzie ponosił ryzyka tej działalności, nie będzie ponosił jakichkolwiek kosztów związanych z zarządzaniem i obsługą nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza traktować osiągane zyski z wynajmu, jako bierne inwestowanie, analogicznie do inwestycji w akcje, fundusze inwestycyjne, papiery wartościowe itp. inwestycje, które zazwyczaj oferowane są przez profesjonalne podmioty zarządzające powierzonymi przez inwestorów środkami. W praktyce cała aktywność Wnioskodawcy ograniczy się do podpisania umowy najmu oraz wystawiania faktur w okresach rozliczeniowych.

Ponadto, zamiarem stron jest przekazanie budynku do używania na podstawie umowy najmu w stanie wymagającym przygotowania do działalności docelowej. Strony umowy najmu przewidują więc, że budynek zostanie ostatecznie przygotowany do działalności docelowej przez najemcę.

Wnioskodawca w chwili obecnej prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki osobowej, nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. Nabyty budynek pozostanie własnością prywatną Wnioskodawcy i nie będzie wprowadzany do jakiejkolwiek ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy przedmiotowa działalność może zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez względu na kwalifikację na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, jako czynności nie wchodzące w zakres pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT oraz art. 4 pkt 12 ustawy o ryczałcie, a w konsekwencji czy w przypadku nabycia nieruchomości będzie Wnioskodawcy przysługiwało prawo do pomniejszenia podatku VAT należnego z tytułu najmu nieruchomości o podatek naliczony przy zakupie nieruchomości (o ile wystąpi) lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ma prawo (i jednocześnie obowiązek) do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu prywatnego najmu podatkiem VAT, zakładając że nie będzie mu przysługiwało lub nie skorzysta ze zwolnienia podmiotowego z opodatkowania VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji będzie mu przysługiwało prawo do pomniejszenia podatku należnego z tytułu najmu nieruchomości o podatek naliczony przy nabyciu nieruchomości (o ile wystąpi) lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, (dalej: podatek VAT), podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (\`(...)\`)

Pojęcia „podatnika” oraz „działalności gospodarczej” na potrzeby podatku VAT, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. I tak, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Obecnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki osobowej (komandytowej), natomiast budynek ma być prywatną własnością Wnioskodawcy jako osoby fizycznej i nie będzie wprowadzany do jakiejkolwiek ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Budynek nie będzie także wykorzystywany do prowadzenia jakiejkolwiek pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT oraz ustawy o ryczałcie. Niemniej jednak, w opinii Wnioskodawcy, należy stwierdzić, iż najem „budynku/mieszkań” w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy traktować jako działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, zaś Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika. Wnioskodawca bowiem będzie wykorzystywał towar w postaci nieruchomości (budynku) w sposób ciągły dla celów zarobkowych – będzie otrzymywał z tytułu wynajmu wynagrodzenie.

Tym samym Wnioskodawca będzie zobowiązany do opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu prywatnego najmu podatkiem VAT.

Stanowisko takie potwierdza Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacjach sygn. IBPP3/443-361/11/PH z dnia 10 czerwca 2011 r. oraz sygn. IBPP2/443-355/10/BW z dnia 12 lipca 2010 r.

Dodatkowo Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż powołane we wniosku interpretacje podatkowe Wnioskodawca traktuje jako własne stanowisko.

Mając powyższe na uwadze, Wnioskodawca wnosi jak na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z art. 7 ust. 1 cyt. ustawy wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Z treści powyższego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną i polega na oddaniu rzeczy do używania przez wynajmującego, zaś świadczenie najemcy polega na płaceniu umówionego czynszu.

Stosownie do zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 marca 2013 r. działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Natomiast od dnia 1 kwietnia 2013 r. art. 15 ust. 2 ustawy, obowiązuje w brzmieniu: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powołanych przepisów należy stwierdzić, że najem spełnia definicję usługi, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem w świetle przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu.

Zgodnie z zapisem art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Z art. 113 ust. 2 wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1.  wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;
2.  odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

1.  transakcji związanych z nieruchomościami,
2.  usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,
3.  usług ubezpieczeniowych
\- jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

4.  odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Na podstawie art. 113 ust. 4 ustawy, podatnicy, o których mowa w ust. 1 i 9, mogą zrezygnować ze zwolnienia określonego w ust. 1 i 9 pod warunkiem pisemnego zawiadomienia o tym zamiarze naczelnika urzędu skarbowego przed początkiem miesiąca, w którym rezygnują ze zwolnienia, a w przypadku podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, którzy chcą zrezygnować ze zwolnienia od pierwszej wykonanej czynności – przed dniem wykonania tej czynności.

Natomiast stosownie do treści art. 113 ust. 9 ustawy, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika rozpoczynającego w trakcie roku podatkowego wykonywanie czynności określonych w art. 5, jeżeli przewidywana przez niego wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty określonej w ust. 1.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna (w chwili obecnej prowadzi działalność gospodarczą w formie spółki osobowej). W ramach inwestowania posiadanych prywatnych środków finansowych, zamierza nabyć na własność budynek komercyjny – halę magazynową.

Wnioskodawca zamierza następnie wynająć całą nieruchomość podmiotowi trzeciemu np. spółce (osobowej lub kapitałowej, istniejącej lub nowo założonej) prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie szeroko rozumianego obrotu nieruchomościami (w tym budowa, kupno, sprzedaż, wynajem nieruchomości). Wnioskodawca będzie otrzymywał czynsz okresowy za wynajem całej nieruchomości, przy czym wszelkie koszty związane z obsługą i zarządzaniem nieruchomością będą ponoszone przez najemcę tj. podmiot, który może pełnić funkcję operatora, czyli podmiotu, który będzie zarządzał i obsługiwał nieruchomość, w szczególności poprzez dalsze wynajmowanie nieruchomości.

Nabyty budynek pozostanie własnością prywatną Wnioskodawcy i nie będzie wprowadzany do jakiejkolwiek ewidencji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Odnosząc przedstawiony opis sprawy do obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, że wynajmując przedmiotową nieruchomość – halę magazynową, będzie Pan wykonywać czynności stanowiące odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podatkiem od towarów i usług.

Wobec tego, w zakresie opisanych czynności nabędzie Pan status podatnika VAT i o ile nie będzie Pan korzystał ze zwolnienia podmiotowego od podatku, o którym mowa w art. 113 ust. 1 w związku z art. 113 ust. 4 i art. 113 ust. 9 ustawy, planowany przez Pana najem budynku (hali magazynowej) będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

W tym miejscu należy zauważyć, że na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ustawy, stawka podatku wynosi 23% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 oraz art. 146f.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku, jednakże czynności w zakresie najmu nieruchomości użytkowych nie zostały objęte zwolnieniem od podatku.

W świetle powyższego, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości należy wskazać, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek nabytych towarów lub usług z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Natomiast zgodnie z zapisem art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W związku z powyższym, mając na uwadze wystąpienie związku planowanego nabycia nieruchomości w postaci hali magazynowej z czynnościami opodatkowanymi, stosownie do zapisu art. 86 ust. 1 ustawy, będzie Panu przysługiwać prawo do obniżenia kwoty podatku należnego z tytułu najmu o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie tej nieruchomości, o ile nie zajdą przesłanki ograniczające to prawo, o których mowa w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zaznacza się jednakże, iż zasadność zwrotu nadwyżki podatku należnego nad naliczonym nie była przedmiotem oceny tutejszego organu, bowiem taka ocena może być przeprowadzona jedynie w toku prowadzonego postępowania podatkowego przez właściwy miejscowo organ podatkowy I instancji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, Al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.