Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPP1/4512-557/16/EA
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2016-10-12
Teza: Czy sprzedaż apartamentów stanowiących wyodrębnione lokale mieszkalne we wszystkich budynkach powstałych w ramach opisanej inwestycji – tj. zarówno w budynkach apartamentowych, jak i w domkach jednorodzinnych w opisywanym stanie przyszłym będzie korzystać z preferencyjnej stawki VAT wynoszącej na dzień złożenia wniosku 8%.
Słowa kluczowe: budownictwo-budownictwo społeczne; budynek-budynek mieszkalny; lokal-lokal mieszkalny; stawka-stawki podatku
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 6 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 29 lipca 2016 r., (data wpływu 9 sierpnia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 3 października 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży apartamentów – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie stawki podatku przy sprzedaży apartamentów.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podstawowy zakres działalności Wnioskodawcy to budowa domów i mieszkań oraz infrastruktury towarzyszącej (garaże, place zabaw itd.) do dalszej odsprzedaży. Firma X jest właścicielem nieruchomości położonej w ….. w pasie …. stanowiącej dwie działki gruntu (działki budowlane) o pow. 0,505 i 0,3867 ha.

Na tych nieruchomościach firma X zamierza zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu zabudowy apartamentowej. Na wyżej wymienionych nieruchomościach mają powstać trzy budynki apartamentowe z podziemnymi garażami oraz osiem domków jednorodzinnych. Łącznie projekt przewiduje około 124 apartamenty o łącznej powierzchni użytkowej około 6000m2. Obecnie trwają prace nad dokumentacją projektową, a w ślad za jej ukończeniem dokumentacja zostanie przedłożona w stosownym urzędzie celem uzyskania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego budynki te będą usytuowane na następujących obszarach:

*   dwa apartamentowce powstaną na obszarze UT82 dla którego przeznaczenie podstawowe to zabudowa usług turystyki w tym usługi hotelarskie, z wyłączeniem kempingów i pól biwakowych, zaś przeznaczenie uzupełniające to lokale mieszkalne na potrzeby właścicieli lub obsługi obiektów hotelarskich o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 20% powierzchni całkowitej budynku.
*   jeden apartamentowiec i domki jednorodzinne powstaną na obszarze MN/U081 dla którego przeznaczenie podstawowe to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna zaś przeznaczenie uzupełniające to usługi nieuciążliwe w tym w szczególności obiekty pensjonatowe zlokalizowane w budynkach mieszkalnych o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 70% powierzchni całkowitej budynku lub w budynkach usługowych wolnostojących z wyłączeniem kempingów i pól biwakowych.

Na posiadanych działkach Wnioskodawca zamierza zrealizować budowę następujących budynków:

*   trzy budynki apartamentowe, w których znajdują się lokale użytkowe – apartamenty. Budynki te będą miały PKOB symbol 1211 – budynki hoteli;
*   osiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które będą miały wg PKOB symbol 1110 - budynki mieszkalne jednorodzinne.

Na terenie zlokalizowany będzie plac zabaw dla dzieci oraz miejsca do wspólnej rekreacji. W ramach inwestycji dostępne będą miejsca postojowe oraz miejsca w hali garażowej.

Budowane w ramach inwestycji apartamenty będą mieszkaniami całorocznymi uzbrojonymi we wszelkie media (ogrzewanie, woda, energia elektryczna, kanalizacja) i niezbędne funkcje typu kuchnia, łazienka. Lokale te będą spełniały wszelkie funkcje mieszkalne i będą sprzedawane osobom fizycznym z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe. W aktach notarialnych będą one sprzedawane jako lokale użytkowe – apartamenty. Domki będą sprzedawane, jako domy mieszkalne. Powierzchnia użytkowa żadnego apartamentu nie przekroczy pow. 150 m2, a domu 300 m2.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że apartamenty spełniają definicje samodzielnych lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Lokale te są wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku, są przeznaczone na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi mogą służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Lokale te będą posiadać stosowne zaświadczenia, jednak Wnioskodawca nie jest w stanie określić już teraz dokładnej treści zaświadczenia, które w przyszłości wyda Starosta. Wnioskodawca wskazuje, że w takim samym stanie faktycznym w budynku już zbudowanym przez inną firmę zaświadczenie Starosty zawiera następującą treść: „zaświadcza się, że lokal użytkowy apartamentowy w budynku pensjonatowym, zlokalizowanym przy ul. ….. w ….. , składający się z pokoju z aneksem kuchennym, łazienki i przedpokoju, stanowi samodzielny lokal w rozumieniu przepisów art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

Wnioskodawca wskazał, że w podobnym stanie faktycznym Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji ITPP1/443-776/12/MS potwierdził prawo do zastosowania stawki podatku VAT w wysokości 8%.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż apartamentów stanowiących wyodrębnione lokale mieszkalne we wszystkich budynkach powstałych w ramach opisanej inwestycji – tj. zarówno w budynkach apartamentowych, jak i w domkach jednorodzinnych w opisywanym stanie przyszłym będzie korzystać z preferencyjnej stawki VAT wynoszącej na dzień złożenia wniosku 8%.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż wyodrębnionych lokali użytkowych – apartamentów oraz domów na rzecz osób fizycznych w opisanym stanie przyszłym – zarówno usytuowanych w budynkach sklasyfikowanych w PKOB 1211, jak również w domkach jednorodzinnych klasyfikowanych jako PKOB 1110 powinna korzystać z preferencyjnej stawki VAT w wysokości 8%.

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług preferencyjną stawkę podatku VAT (na dzień złożenia wniosku 8%) stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z art. 41 ust. 12a przez budownictwo społeczne objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (z wyłączeniem lokali użytkowych) oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12 z zastrzeżeniem ust. 12b. Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o podatku od towarów i usług z budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym wyłączone są mieszkania o powierzchni użytkowej powyżej 150 m2 i domy o powierzchni użytkowej powyżej 300 m2.

W opisanym stanie przyszłym wszystkie budowane domki i lokale użytkowe (apartamenty) spełniają kryteria określone w art. 41 ust. 12, 12a i 12b ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016, poz. 710) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 cyt. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Zgodnie z art. 5a ww. ustawy towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów i usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23 %;
2.  stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8 %.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, stosuje się – w myśl ust. 12 wskazanego artykułu – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z ust. 12a tego artykułu, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W myśl ust. 12c powołanego artykułu, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącego usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, o których mowa w cyt. art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, to:

*   budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111), czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu,
*   budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112), w tym: budynki o trzech i więcej mieszkaniach (PKOB 1122),
*   budynki zbiorowego zamieszkania (PKOB 113), czyli domy opieki społecznej, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych, budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych, budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Z kolei budynki niemieszkalne sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 obejmują:

*   hotele i budynki zakwaterowania turystycznego - grupa 121,
*   budynki biurowe - grupa 122,
*   budynki handlowo-usługowe - grupa 123,
*   budynki transportu i łączności - grupa 124,
*   budynki przemysłowe i magazynowe - grupa 125,
*   ogólnodostępne obiekty kulturalne, budynki o charakterze edukacyjnym, budynki szpitali i zakładów opieki medycznej oraz budynki kultury fizycznej-grupa 126,
*   pozostałe budynki niemieszkalne-grupa 127.

Klasa 1211 - Budynki hoteli, obejmuje z kolei m.in. hotele, motele, gospody, pensjonaty i podobne budynki oferujące zakwaterowanie, z restauracjami lub bez.

W celu zastosowania prawidłowej stawki niezbędne jest zatem określenie, czy dany obiekt jest obiektem wymienionym w art. 2 pkt 12 ustawy i jakie spełnia funkcje - mieszkalne czy użytkowe. Ponieważ ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).

Odnosząc wskazane regulacje prawne do opisu zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży apartamentów stanowiących wyodrębnione lokale mieszkalne we wszystkich budynkach powstałych w ramach opisanej inwestycji, tj. zarówno w budynkach apartamentowych, jak i w domkach jednorodzinnych, o ile faktycznie będą spełniały definicję lokali mieszkalnych, a w szczególności na moment sprzedaży będą posiadały zaświadczenia potwierdzające warunki do uznania ich za lokale mieszkalne na postawie art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wydane przez Starostę, zastosowanie znajdzie stawka preferencyjna 8% na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy. W przeciwnym wypadku tj. gdy nie będą spełniały definicji lokali mieszkalnych (w szczególności na moment sprzedaży nie będą posiadały zaświadczenia potwierdzającego warunki do uznania ich za lokale mieszkalne na postawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, wydane przez Starostę) zastosowanie znajdzie 23% stawka podstawowa.

Podkreślić należy, iż niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, co oznacza, iż w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto tut. organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Interpretacja dotyczy przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.