Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB1/415-142/10-4/TW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2010-04-23
Teza: Czy prawidłowe jest takie wyodrębnienie, że część wynajmowanych nieruchomości Wnioskodawca opodatkowuje jako dochód z działalności gospodarczej a z innych nieruchomości uzyskuje dochód z odrębnego źródła jakim jest wynajem i opodatkowuje ryczałtem?
Słowa kluczowe: dochód-dochód z najmu; działalność-działalność gospodarcza; najem; nieruchomości; opodatkowanie-forma opodatkowania; przychód-źródła przychodu
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. u. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. u. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana X, przedstawione we wniosku z dnia 26 stycznia 2010 r. (data wpływu 29 stycznia 2010 r.), uzupełnionym w dniu 16 marca 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym pismem z dnia 9 marca 2010 r., znak ILPB1/415-142/10-2/TW, ILPP1/443-105/10-2/BD na podstawie art. 169 § 1 tej ustawy wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem rozpatrzenia wniosku jedynie w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 12 marca 2010 r., natomiast w dniu 16 marca 2010 r. wniosek uzupełniono.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobowo działalność gospodarczą Prowadzi ewidencję księgową zgodnie z ustawą o rachunkowości. Płaci podatek dochodowy liniowy 19%. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). We wpisie do ewidencji działalności gospodarczej Zainteresowany ma zgłoszone między innymi: obrót nieruchomościami i wynajem nieruchomości na własny rachunek. w ewidencji środków trwałych firmy znajdują się nieruchomości: jedno mieszkanie oraz kilka lokali użytkowych. Zainteresowany wynajmuje je w ramach działalności. z wyjątkiem mieszkania czynsze podlegają stawce 22% VAT. Przy nabyciu lokali użytkowych Zainteresowany odliczał VAT. Przy wynajmie w ramach działalności gospodarczej angażowani są pracownicy; w szczególności wystawiają faktury, pilnują wpłat czynszów, kontaktują się z najemcami.

Poza firmowymi nieruchomościami Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości: mieszkań oraz działek budowlanych. Nabył je kilka lat temu nie z przeznaczeniem na działalność gospodarczą. Mieszkań tych nigdy nie ujął w ewidencji środków trwałych swojej firmy. Część z nich była używana przez członków rodziny. Działek budowlanych również nigdy Zainteresowany nie wprowadził do firmowej ewidencji księgowej.

W 2010 r. Wnioskodawca wynajmuje swoje nie firmowe mieszkania. Zainteresowany zgłosił do urzędu skarbowego, że wybiera opodatkowane wynajmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wpisał nie firmowe mieszkania do odrębnego wykazu środków trwałych dla potrzeb wynajmu. Wnioskodawca prowadzi odrębną ewidencję przychodów.

W przyszłości zamierza sprzedać nie firmowe nieruchomości oraz mieszkania i działki budowlane, wykreślić wynajem nieruchomości i obrót nieruchomościami z zakresu działalności gospodarczej oraz przenieść wynajmowane lokale użytkowe i mieszkanie z ewidencji działalności gospodarczej, w tym z ewidencji środków trwałych firmy do ewidencji wynajmu poza działalnością gospodarczą. Lokale użytkowe Zainteresowany będzie dalej wynajmował z VAT-em.

Ponadto Zainteresowany poinformował, iż przedmiotem sprzedaży będą mieszkania (wynajem PIT-28) lub działki budowlane, które dotąd stanowiły, obecnie stanowią i będą stanowić majątek prywatny. Przedmiotem sprzedaży będzie również mieszkanie, które obecnie Zainteresowany wykorzystuje w działalności gospodarczej (wynajem PIT-36L). w przyszłości będzie wycofane z ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej i będzie stanowić majątek prywatny (wynajem PIT-28).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie w zakresie sposobu opodatkowania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości.

Czy prawidłowe jest takie wyodrębnienie, że część wynajmowanych nieruchomości Wnioskodawca opodatkowuje jako dochód z działalności gospodarczej a z innych nieruchomości uzyskuje dochód z odrębnego źródła jakim jest wynajem i opodatkowuje ryczałtem?

Zdaniem Wnioskodawcy, przy nabyciu poszczególnych nieruchomości od razu rozróżniał czy będą służyły działalności gospodarczej, czy celom prywatnym. Zainteresowany prowadzi odrębne ewidencje dla wynajmu w ramach działalności gospodarczej i wynajmu poza działalnością, w tym odrębną ewidencję przychodów (dochodu) i odrębną ewidencję (wykaz) środków trwałych. Wynajmu nie firmowych nieruchomości Wnioskodawca nie prowadzi w sposób zorganizowany. Zdaniem Zainteresowanego przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawy o PIT) pozwalają na opodatkowanie w części wynajmu nieruchomości jako odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2010 r. Nr 51, poz. 307) odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. u. Nr 144, poz. 930 ze zm.) osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do uregulowań zawartych w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że wynajem składników majątkowych nie związanych z działalności gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ww. ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Aby skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania należy złożyć pisemne oświadczenie o jej wyborze. o zasadach składania wspomnianych oświadczeń stanowi art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w myśl którego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wskazać należy, iż ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika m.in., iż Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości na własny rachunek. w jej zakresie rozlicza przychody z najmu nieruchomościami stanowiącymi składniki ewidencji środków trwałych. Poza prowadzoną działalnością gospodarczą jest również właścicielem mieszkań – stanowią majątek prywatny – które również wynajmuje.

Mając powyższe na uwadze uznać należy, że Wnioskodawca może przychody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości związanych z prowadzoną pozarolniczą działalnością gospodarczą opodatkowywać jako przychód z tej działalności. Natomiast część nieruchomości niezwiązana z działalnością może być opodatkowana z odrębnego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dochody z najmu nieruchomości niebędącej składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą, traktując je jako przychody nie związane z jej prowadzeniem, mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Informuje się, że wniosek w części dotyczącej opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w dniu 23 kwietnia 2010 r. został rozstrzygnięty interpretacją indywidualną nr ILPB1/415-142/10-5/TW.

Natomiast wniosek w przedmiocie podatku od towarów i usług w dniu 8 kwietnia 2010 r. został rozstrzygnięty interpretacją indywidualną nr ILPP1/443-105/10-4/BD.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. u. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.