Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1-3.4012.66.2019.2.JC
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-04-03
Teza: Zwolnienia od podatku czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej oraz opodatkowania stawką 8% czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej
Słowa kluczowe: cesja; dostawa-dostawa towarów; stawka; umowa-umowa przedwstępna; usługi; świadczenie-świadczenie usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 31 stycznia 2019 r. (data wpływu 31 stycznia 2019 r.), uzupełniony w dniu 12 marca 2019 r. (data wpływu 18 marca 2019 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

*   zwolnienia od podatku czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej – **jest nieprawidłowe,**
*   opodatkowania stawką 8% czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniu 18 marca 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej oraz opodatkowania stawką 8% czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach swojej działalności gospodarczej, Wnioskodawca handluje nieruchomościami oraz świadczy różnego rodzaju usługi związane z obrotem nieruchomościami oraz pośrednictwem w tym obrocie. Większość dochodu Wnioskodawcy wynika z zakupu nieruchomości, a następnie ich sprzedaży z zyskiem, często po przeprowadzeniu remontów i modernizacji nieruchomości, w celu ich uatrakcyjnienia dla kupujących i uzyskania większej marży ze sprzedaży. W toku działalności Wnioskodawcy zdarzają się sytuacje, w których znajduje chętnych na zakup nieruchomości (np. lokalu mieszkalnego), jeszcze zanim sam zakupi tę nieruchomość, ale już po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości. W takim przypadku, Wnioskodawca sprzedaje ogół swoich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, w zamian za określoną cenę sprzedaży, a Klient (dalej: Nabywca) te prawa i obowiązki kupuje. Wynagrodzenie Wnioskodawcy za udział w tej transakcji, zawarte jest właśnie w cenie sprzedaży ogółu praw i obowiązków z umowy przedwstępnej. Efektem takiej transakcji jest to, że uprawnionym do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości staje się Klient, wstępując w prawa i obowiązki Wnioskodawcy. Dochodzi zatem do zmiany jednej ze stron umowy przedwstępnej. Podobne transakcje mogą dotyczyć umów deweloperskich, zawartych przez Wnioskodawcę na korzystnych warunkach z uwagi na jego kontakty biznesowe i pozycję rynkową. W takim wypadku Wnioskodawca sprzedaje prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej, uzyskując za to wynagrodzenie (cenę cesji). Obecnie Wnioskodawca zamierza podpisać dwie umowy sprzedaży praw i obowiązków (dwa zdarzenia przyszłe):

1.  cesja praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym mieszkalnym (wskazanym w PKOB pod numerem 1122) używanego od ponad 2 lat, gdzie sprzedawcą nieruchomości jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (umowa przyrzeczona sprzedaży będzie opodatkowana PCC w stawce 2%);
2.  cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, której przedmiotem jest budowa i sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego w budynku wielorodzinnym mieszkalnym (wskazanym w PKOB pod numerem 1122), który na dzień zawarcia umowy cesji będzie w trakcie budowy lub tuż po ukończeniu, gdzie sprzedawcą nieruchomości jest deweloper, będący czynnym podatnikiem VAT, a powierzchnia lokalu nie przekroczy 150m2 (umowa przyrzeczona sprzedaży będzie opodatkowana VAT w stawce 8%).

W obydwu przypadkach Wnioskodawca otrzyma za cesję wynagrodzenie, stanowiące cenę sprzedaży praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości lub odpowiednio umowy deweloperskiej. Ponadto, w obydwu przypadkach, ani Wnioskodawca, ani też sprzedawca nieruchomości, nie poniosą (w okresie ostatnich 2 lat) wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o środkach trwałych, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej lokalu. W zakresie zdarzenia przyszłego nr 1, należy założyć, że dostawa opisanej nieruchomości (która jest przedmiotem cedowanej umowy przedwstępnej) przez Wnioskodawcę spełniałaby warunki do zwolnienia tej dostawy z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. (gdyby Wnioskodawca sprzedawał samą nieruchomość, a nie prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej sprzedaży tej nieruchomości). Lokal, w chwili zawarcia umowy cesji, będzie bowiem zasiedlony od ponad 2 lat. W zakresie zdarzenia przyszłego nr 2, należy założyć, że dostawa opisanej nieruchomości (która jest przedmiotem cedowanej umowy deweloperskiej) przez Wnioskodawcę, spełniałaby warunki do opodatkowania tej dostawy stawką 8% VAT na podstawie art. 41 ust. 12 u.p.t.u. (gdyby Wnioskodawca sprzedawał samą nieruchomość, a nie prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej dot. tej nieruchomości). Lokal ten będzie bowiem zaliczany do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Umowa „cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej” będzie miała charakter trójstronny, gdyż przejęcie obowiązków, a tym samym zmiana podmiotowa po stronie kupującego, wymaga zgody sprzedawcy nieruchomości. Dlatego też w umowie tej (w formie aktu notarialnego), na mocy zgodnych oświadczeń woli stron, sprzedawca zwróci Wnioskodawcy kwoty wpłacone na podstawie umowy przez Wnioskodawcę (np. zaliczka, zadatek), a jednocześnie cesjonariusz (nabywca praw i obowiązków z umowy przedwstępnej) wpłaci taką samą kwotę na rzecz sprzedawcy nieruchomości (tytułem własnej zaliczki, zadatku itp.).

Umowa „cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej” będzie miała charakter trójstronny, gdyż przejęcie obowiązków, a tym samym zmiana podmiotowa po stronie kupującego, wymaga zgody dewelopera. Dlatego też w umowie tej (w formie aktu notarialnego), na mocy zgodnych oświadczeń woli stron, deweloper zwróci Wnioskodawcy kwoty wpłacone na podstawie umowy przez Wnioskodawcę (np. zaliczka, zadatek, opłata rezerwacyjna), a jednocześnie cesjonariusz (nabywca praw i obowiązków z umowy deweloperskiej) wpłaci taką samą kwotę na rzecz sprzedawcy nieruchomości (tytułem własnej zaliczki, zadatku, opłaty rezerwacyjnej itp.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1.  Czy w zdarzeniu przyszłym, otrzymana przez Wnioskodawcę „cena sprzedaży praw i obowiązków z umowy przedwstępnej będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.” przy założeniu, że definitywna umowa sprzedaży tej nieruchomości mogłaby korzystać z tego zwolnienia?
2.  Czy w zdarzeniu przyszłym, otrzymana przez Wnioskodawcę „cena sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej będzie opodatkowaną stawką 8%” VAT, przy założeniu, że definitywna umowa sprzedaży tej nieruchomości mogłaby korzystać z tej stawki?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1) W ocenie Wnioskodawcy, w przestawionym zdarzeniu przyszłym, otrzymana „cena sprzedaży praw i obowiązków z umowy przedwstępnej będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.”, przy założeniu, że definitywna umowa sprzedaży tej nieruchomości również mogłaby korzystać z tego zwolnienia.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Przedstawione zdarzenie przyszłe opiera się na założeniu, że definitywna umowa sprzedaży nieruchomości spełniałaby przedstawione powyżej warunki zwolnienia i w konsekwencji korzystałaby ze zwolnienia z VAT.

Ad. 2) W ocenie Wnioskodawcy, w przestawionym zdarzeniu przyszłym, otrzymana „cena sprzedaży praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, będzie opodatkowana stawką VAT 8%”, przy założeniu, że definitywna umowa sprzedaży tej nieruchomości również mogłaby korzystać z tej stawki. Zgodnie z art. 41 ust. 2 u.p.t.u. w zw. z art. 146a pkt 2 u.p.t.u., dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%. Ponadto, zgodnie z art. 41 ust. 12 u.p.t.u., stawkę podatku wynoszącą 8%, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przedstawione zdarzenie przyszłe opiera się na założeniu, że definitywna umowa sprzedaży nieruchomości spełniałaby przedstawione powyżej warunki zastosowania preferencyjnej stawki podatku i w konsekwencji korzystałaby ze stawki 8% VAT. Obydwa przedstawione zdarzenia przyszłe, dotyczą w istocie tego samego problemu prawnego - jak na gruncie podatku od towarów i usług traktować dostawę praw z tytułu umowy zobowiązującej do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przedwstępna lub deweloperska), a więc dopiero zobowiązującej do dokonania dostawy nieruchomości. W ocenie Wnioskodawcy, transakcję zbycia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, należy na gruncie podatku od towarów i usług traktować tak samo jako dostawę nieruchomości, której te umowy dotyczą. Innymi słowy, sprzedaż praw i obowiązków z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej, będzie opodatkowana na takich samych zasadach (zwolnienie lub stawka podatku), jak finalna dostawa nieruchomości objętych tymi umowami. Zdaniem Wnioskodawcy, należy zgodzić się z treścią wyroku WSA w Krakowie z dnia 28 marca 2018 r., sygn. I SA/Kr 132/18, że „Jeżeli czynność przewidziana w umowie przedwstępnej może być finalnie zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Nie do przyjęcia jest bowiem taka sytuacja, by stawka podatku od zaliczek na czynność objętą umową przedwstępną była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią. W przypadku umowy przedwstępnej jak i cesji ma dojść do dostawy nieruchomości, nie uzasadnione jest zatem traktowanie jednej z czynności jaka wystąpiła na drodze do tej dostawy, tj. cesji praw i obowiązków, jako usługi. Zarówno w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej jaki i cesji w efekcie końcowym chodzi o dostawę i nie może być dana czynność kwalifikowana raz jako dostawa, raz jako usługa, by w końcu znowu zakwalifikować ją jako dostawę w momencie przeniesienia prawa do dysponowania jak właściciel”. Podobne stanowisko przedstawiono w wyrokach NSA - z dnia 24 maja 2013 r., sygn. I FSK 169/12 oraz z dnia 23 marca 2017 r., sygn. I FSK 1406/15. NSA wskazuje, że nie do przyjęcia jest sytuacja, aby konsekwencje w zakresie VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości były inne niż w przypadku przeniesienia za wynagrodzeniem praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, dotyczącej tej samej nieruchomości. Ponadto, stanowisko Wnioskodawcy zaprezentowane w niniejszym wniosku znajduje potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, np.: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-332/13-3/KG), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 grudnia 2013 r. (sygn. IPPP3/443-764/10/13-8/S/IG), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 września 2015 r. (sygn. IBPP1/4512-453/15/BM), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 czerwca 2015 r. (sygn. IPPP3/4512-295/15-2/IG), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 styczna 2016 r. (sygn. 2461-IBPP1.4512.714.2016.2.MS), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 30 listopada 2016 r. (sygn. IPPP2/4512-641/16-4/RR).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego:

*   **jest nieprawidłowe** – w zakresie zwolnienia od podatku czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej,
*   **jest nieprawidłowe** – w zakresie opodatkowania stawką 8% czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają:

1.  odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2.  eksport towarów;
3.  import towarów na terytorium kraju;
4.  wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5.  wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1.  przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2.  wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3.  wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4.  wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5.  ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6.  oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7.  zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.  przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2.  zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3.  świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa

Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6% - stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zauważyć jednak należy, że stosowanie obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania stawki obniżonej czy zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (ust. 12a ww. artykułu).

W myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2 .

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (ust. 12c powołanego artykułu).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęć wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy, dlatego też w tym zakresie należy odwołać się do rozumienia tych terminów przyjętego w języku potocznym.

Należy zwrócić uwagę na brzmienie art. 2 pkt 12 ustawy, zgodnie z którym przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

Wątpliwości Wnioskodawcy wiążą się z możliwością zwolnienia od podatku czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej oraz opodatkowania stawką 8% czynności przeniesienia (cesji) praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Z powołanych wyżej regulacji zawartych w art. 7 i 8 ustawy wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

Zgodnie z art. 509 kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.): wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś „towar”. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Zatem przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, jak również z umowy deweloperskiej, na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które cedent (tutaj: Wnioskodawca) otrzyma ustalone przez Strony wynagrodzenie. Pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą zaistnieje bowiem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Wnioskodawca podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei nabywca stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności – będzie bezpośrednim jej konsumentem, odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, jak również z umowy deweloperskiej, wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy a nie dostawę towaru. Potwierdza to również fakt, że sprzedawca/deweloper - na podstawie zawartej umowy - zwróci Wnioskodawcy wpłacone przez niego kwoty (np. zaliczka, zadatek itp.), a cesjonariusz (Nabywca praw i obowiązków z umowy przedwstępnej/umowy deweloperskiej) jednocześnie wpłaci takie same kwoty na rzecz tego sprzedawcy nieruchomości (np. tytułem własnej zaliczki, zadatku itp.).

Zatem przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, jak również z umowy deweloperskiej, w wyniku zawarcia umowy cesji stanowić będzie świadczenie usługi przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawką podstawową, tj. 23%.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych, tutejszy organ informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Natomiast w odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę wyroków sądów administracyjnych tut. organ informuje, że w myśl zasady wyrażonej w art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) zostały one wydane w indywidualnych sprawach i dotyczą wyłącznie tych spraw, w których zapadły.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.