Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB5/423-474/09-4/AM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-11-10
Teza: moment powstania przychodu oraz kosztów uzyskania przychodów w związku z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia; dożywocie; koszt; nieruchomości-nabycie nieruchomości; przychód; remonty; ulepszenie
Przepisy: [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 2-art. 12; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 15; [CIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych-Rozdział 3-art. 16g

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 12.08.2009 r.(data wpływu 17.08.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie

*   momentu powstania przychodu w związku z zawarciem umowy dożywocia - **jest prawidłowe,**

*   rozliczenia kosztów podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia - **jest prawidłowe,**

*   momentu poniesienia kosztów uzyskania przychodów związanych z planowanym remontem lub ulepszeniem nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 17.08.2009 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie momentu powstania przychodu w związku z zawarciem umowy dożywocia, rozliczenia kosztów podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia, momentu poniesienia kosztów uzyskania przychodów związanych z planowanym remontem lub ulepszeniem nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca („Fundusz”) zawiera z klientami (zwanymi dalej „Seniorami) umowy dożywocia zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego. W ramach umowy Senior przenosi na Fundusz własność nieruchomości w zamian za określone świadczenia pieniężne. Fundusz dokonuje na rzecz Seniora comiesięcznie wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (tzw. renta hipoteczna). Świadczenie to spełniane jest dożywotnio. Dodatkowo Fundusz wypłaca Seniorowi jednorazowo wynagrodzenie w wysokości stanowiącej 12 krotność ustalonej renty hipotecznej. Ponadto Senior jest uprawniony do pokrycia kosztów pochówku (w określonej w umowie wysokości). Świadczenie na pokrycie kosztów pochówku trafia na ręce - wskazanej przez Seniora osoby. Po śmierci Seniora Fundusz nieruchomość sprzeda lub ją wynajmie.

W umowie dożywocia dla potrzeb wyliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych podawana jest wartość rynkowa nieruchomości. Zawierając umowę dożywocia Fundusz nie wie czy łączna wartość wypłacanych świadczeń będzie mniejsza równa lub większa od wartości rynkowej nieruchomości z dnia jej nabycia. Zawierając umowę dożywocia Fundusz ponosi koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne i koszty doradztwa prawnego jak również wyceny nieruchomości. Ponadto Fundusz planuje ponieść koszty związane z remontem lub ulepszeniem nieruchomości. Po śmierci Seniora Fundusz nieruchomość sprzeda lub wynajmie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Pytanie 1: Czy wartość rynkowa nabywanej nieruchomości stanowi dla Funduszu w dniu jej nabycia (zawarcia umowy dożywocia) nieodpłatny lub częściowo nieodpłatny przychód w rozumieniu art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych?

Pytanie 2: W jaki sposób Fundusz powinien rozliczać dla celów podatkowych koszty związane z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia, w tym koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty opłat notarialnych wyceny i doradztwa prawnego jak również wartość wypłacanych klientowi świadczeń (comiesięcznej renty hipotecznej, jednorazowej wypłaty w wysokości wielokrotności renty hipotecznej oraz świadczenia pochówkowego wypłacanego po śmierci klienta wskazanej przez niego osobie)?

Pytanie 3: W jaki sposób Fundusz powinien rozliczać wydatki związane z planowanym remontem lub ulepszeniem nieruchomości?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1. Zdaniem Funduszu nabywając nieruchomość nie uzyskuje on nieodpłatnego świadczenia. Nabycie nieruchomości w ramach umowy dożywocia nie ma bowiem charakteru nieodpłatnego wiąże się bowiem ze zobowiązaniem Funduszu do wypłaty określonych w umowie świadczeń. Nabycie to nie odbywa się również, w opinii Wnioskodawcy, częściowo nieodpłatnie. Na dzień zawarcia umowy nie jest bowiem możliwe przewidzenie, czy wartość świadczeń wypłacanych przez Fundusz będzie równa, mniejsza lub większa od wartości rynkowej nieruchomości na dzień jej nabycia. W konsekwencji Fundusz wykaże przychód dopiero w momencie zbycia nieruchomości lub jej wynajmu.

Ad. 2. Zdaniem Funduszu ponoszone przez niego koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne i doradztwa prawnego jak również koszty wyceny nieruchomości powinny zwiększać koszt zakupu nieruchomości. Podobnie wypłacane przez Fundusz świadczenia powinny sukcesywnie zwiększać koszt zakupu nieruchomości. Koszty te będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w momencie zbycia nieruchomości i uzyskania przychodu z tego tytułu. W przypadku, jeśli po śmierci Seniora Fundusz zdecyduje się nieruchomość wynająć, poniesione przez niego wydatki stanowić będą wartość początkową środka trwałego i podlegać będą amortyzacji począwszy od miesiąca następującego po miesiącu oddania środka trwałego do używania.

Ad. 3. Zdaniem Funduszu koszty ulepszenia nieruchomości zwiększać będą podstawę do amortyzacji środka trwałego (w przypadku jego oddania w najem) lub stanowić będą element ceny nabycia nieruchomości, w przypadku jej sprzedaży bez wcześniejszego oddawania w najem. Ewentualne koszty związane z remontem mieszkania zdaniem Spółki powinny zostać zaliczone do kosztów w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie:

*   momentu powstania przychodu w związku z zawarciem umowy dożywocia za prawidłowe,

*   rozliczenia kosztów podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia za prawidłowe,

*   momentu poniesienia kosztów uzyskania przychodów związanych z planowanym remontem lub ulepszeniem nieruchomości za prawidłowe.

Odpowiedź na pytanie nr 1

Zgodnie z art. 12 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i ust. 4 oraz art. 14, są w szczególności: otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Stosownie do art. 12 ust.1 pkt 2 przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności: wartość otrzymanych nieodpłatnie lub częściowo odpłatnie rzeczy lub praw, a także wartość innych nieodpłatnych lub częściowo odpłatnych świadczeń, z wyjątkiem świadczeń związanych z używaniem środków trwałych otrzymanych przez zakłady budżetowe, gospodarstwa pomocnicze jednostek budżetowych, spółki użyteczności publicznej z wyłącznym udziałem jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków od Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w nieodpłatny zarząd lub używanie.

Stosownie do art. 12 ust. 3 ww. ustawy, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Na podstawie art. 12 ust. 5 tej ustawy, wartość otrzymanych nieodpłatnie rzeczy lub praw określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

W przedstawionym we wniosku stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca zawiera z klientami („Seniorami”) umowy dożywocia. W ramach umowy Senior przenosi na Wnioskodawcę własność nieruchomości w zamian za określone świadczenia pieniężne. Fundusz dokonuje na rzecz Seniora comiesięcznie wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (tzw. renta hipoteczna). Świadczenie to spełniane jest dożywotnio. Dodatkowo Fundusz wypłaca Seniorowi jednorazowo wynagrodzenie w wysokości stanowiącej 12 krotność ustalonej renty hipotecznej. Ponadto Senior jest uprawniony do pokrycia kosztów pochówku (w określonej w umowie wysokości).

Umowa o dożywocie została uregulowana w dziale II DOŻYWOCIE ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.). Zgodnie z nim nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zgodnie z art. 908 § 1 jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, przedmiotem umowy dożywocia może być wyłącznie nieruchomość. W myśl ogólnej reguły wyrażonej w art. 158 Kc umowa dożywocia, jako umowa przenosząca własność nieruchomości, musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Dożywotnikiem może być wyłącznie osoba fizyczna, nabywcą jednak może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż w zamian za świadczenie ze strony zbywcy (dożywotnika), którym jest przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Nabywca zobowiązuje się zatem do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego, przy czym ich wartość i okres, w którym mają być spełnione, w momencie zawierania umowy nie są znane.

Umowa dożywocia ma więc charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Dla nabywcy zatem umowa ta stanowi zobowiązanie do dokonywania na rzecz dożywotnika zawartych w umowie świadczeń i do czasu ewentualnego zbycia nabytej na jej podstawie nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 12 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Umowa o dożywocie jak wykazano powyżej, jest natomiast umową odpłatną, tym samym nie może być zaliczona do źródła przychodu, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy przedstawione w przedmiotowym wniosku, zgodnie z którym Fundusz nie uzyska przychodu w chwili nabycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie, a dopiero w momencie zbycia nieruchomości lub jej wynajmu jest prawidłowe.

Odpowiedź na pytanie nr 2

Zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają art. 15 i 16 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.). Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Decydującym czynnikiem pozwalającym zaliczyć dany wydatek do kosztów uzyskania przychodów jest zatem poniesienie go w celu osiągnięcia przychodu (ewentualnie zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów), przy czym każdy wydatek poza wyraźnie wskazanym w ustawie - wymaga indywidualnej oceny pod kątem adekwatnego związku z przychodami i racjonalności działania dla osiągnięcia przychodu. Przy kwalifikowaniu poniesionych wydatków trzeba brać pod uwagę ich celowość oraz potencjalną możliwość przyczynienia się wydatku do osiągnięcia przychodu, a także racjonalność wydatków, to znaczy ich adekwatność do rzeczywistych potrzeb i zakresu prowadzonej działalności oraz konieczność ich poniesienia dla osiągnięcia przychodu.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego po śmierci Seniora Wnioskodawca planuje sprzedać nieruchomość lub ją wynająć.

Wnioskodawca w związku z zawieranymi umowami dożywocia ponosi szereg wydatków m.in. comiesięczne wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (tzw. renta hipoteczna), wypłacane jednorazowo wynagrodzenie w wysokości stanowiącej 12-krotność ustalonej renty hipotecznej, świadczenie na pokrycie kosztów pochówku, koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne, doradztwa prawnego, koszty wyceny nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy, koszty te będą stanowiły koszt uzyskania przychodu w momencie zbycia nieruchomości.

W opinii Wnioskodawcy w przypadku, gdy po śmierci Seniora Fundusz zdecyduje się nieruchomość wynająć, poniesione przez niego wydatki stanowić będą wartość początkową środka trwałego i podlegać będą amortyzacji począwszy od miesiąca następującego po miesiącu oddania środka trwałego do używania.

W myśl art. 15 ust. 6 tej ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a-16m, z uwzględnieniem art. 16.

Na mocy art. 16a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

*   budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

*   maszyny, urządzenia i środki transportu,

*   inne przedmioty

*   o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 16f ust. 1 podatnicy dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 16a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 16b.

Na podstawie art. 16g ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za wartość początkową środków trwałych uważa się m.in. w razie odpłatnego nabycia cenę ich nabycia.

Stosownie natomiast do treści art. 16g ust 3 tej ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Wobec powyższego, na cenę nabycia stanowiącą wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych składa się „kwota należna zbywcy” oraz „koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania”. Te ostatnie koszty obejmują zarówno koszty bezpośrednio związane z samą czynnością kupna, jak i wszelkie koszty poniesione w wyniku zakupu danego składnika majątkowego aż do momentu przyjęcia go do używania.

Użycie przez ustawodawcę w regulacji art. 16g ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych zwrotu „w szczególności” oznacza, iż katalog wymienionych w niej kosztów jest katalogiem otwartym.

A zatem wydatki ponoszone przez Fundusz na: comiesięczne wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (tzw. renta hipoteczna), wypłacane jednorazowo wynagrodzenie w wysokości stanowiącej 12-krotność ustalonej renty hipotecznej, świadczenie na pokrycie kosztów pochówku, koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne, doradztwa prawnego, koszty wyceny nieruchomości będą stanowiły koszty związane z nabyciem środka trwałego i należy zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów w momencie zbycia nieruchomości.

Na podstawie analizy stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku oraz powołanych przepisów należy stwierdzić, że stanowisko Wnioskodawcy, iż w przypadku, gdy po śmierci Seniora Fundusz zdecyduje się nieruchomość wynająć, poniesione przez niego wydatki stanowić będą wartość początkową środka trwałego i podlegać będą amortyzacji począwszy od miesiąca następującego po miesiącu oddania środka trwałego do używania jest prawidłowe.

Odpowiedź na pytanie nr 3

Jak wynika z treści wniosku Fundusz będzie ponosił koszty związane z remontem i ulepszaniem nieruchomości. Zdaniem Wnioskodawcy ewentualne koszty z tym związane powinny zostać zaliczone do kosztów w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. W przypadku oddania nieruchomości w najem zwiększać będą podstawę do amortyzacji środka trwałego lub stanowić element ceny nabycia w przypadku sprzedaży.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W art. 16 ust. 1 ww. ustawy ustawodawca określił katalog wydatków, które nawet pomimo poniesienia ich przez podatnika w celu osiągnięcia przychodów bądź zabezpieczenia lub zachowania źródła przychodów, w rozumieniu przepisów podatkowych nie mogą być uznane za koszt uzyskania przychodów.

W myśl art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 16g ust. 13 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych (…). Wydatki te zatem w momencie ich poniesienia nie stanowią bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów. Koszt taki stanowią natomiast, zgodnie z treścią art. 15 ust. 6 ww. ustawy, odpisy z tytułu zużycia ulepszonych środków trwałych (odpisy amortyzacyjne).

Stosownie do art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3 - 11, powiększa się o sumę wydatków na ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3 500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3 500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie precyzuje użytych w niej pojęć przebudowa, adaptacja, rozbudowa, rekonstrukcja, modernizacja. Brak jest także definicji pojęcia remont. Remontem – zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) – jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Zgodnie z powyższą definicją, istotą remontu jest przywrócenie pierwotnego stanu technicznego użytkowanego środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, niezmieniające jego charakteru i funkcji, a następujące w trakcie eksploatacji środka trwałego i będące wynikiem tej eksploatacji (zużycia) oraz niezwiększające jego wartości początkowej.

Natomiast z ulepszeniem środków trwałych mamy do czynienia, gdy następuje ich:

*   przebudowa, tj. zmiana (poprawienie) istniejącego stanu środków trwałych na inny,

*   rozbudowa, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych, w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp.,

*   adaptacja, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,

*   rekonstrukcja, tj. odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,

*   modernizacja, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Przed zakwalifikowaniem określonych wydatków do inwestycji lub remontów należy każdorazowo w stosunku do konkretnego środka trwałego szczegółowo przeanalizować zakres rzeczowy wykonywanych robót, porównując je do stanu istniejącego na podstawie dokumentacji technicznej, a w przypadku wątpliwości co do prawidłowej kwalifikacji poniesionych wydatków oprzeć się na opinii biegłego do spraw budowlanych, który w oparciu o stosowną dokumentację i oględziny wypowie się co do charakteru poniesionych nakładów.

Zatem, zasadnicza różnica między remontem, a ulepszeniem polega na tym, że przesłanką rozpoczęcia remontu jest zużycie środków trwałych lub ich części składowych w trakcie ich eksploatacji. Remont ma na celu przywrócenie pierwotnej wartości użytkowej (nawet przy użyciu nowocześniejszych materiałów i technologii), natomiast ulepszenie ma na celu zwiększenie wartości użytkowej obiektu.

Wydatki mające charakter odtworzeniowy, nie powodujący zmian parametrów użytkowych i technicznych, przywracający pierwotną zdolność użytkową budynku należy uznać za remont i zaliczyć – w myśl art. 15 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 4d ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

W przypadku, gdy Fundusz ponosi wydatki na ulepszenie nieruchomości, koszty te – zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych – będą powiększać wartość początkową środków trwałych.

A zatem prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym wydatki na ulepszenie nieruchomości będą stanowić element ceny nabycia w chwili jej sprzedaży lub w przypadku wynajmu zwiększać podstawę amortyzacji środka trwałego. Natomiast koszty remontu nieruchomości Spółka powinna zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia przedstawionego w stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.