Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.198.2025.2.MŻ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-05-06
Teza: Ustalenie, czy w związku ze sprzedażą działek Wnioskodawca
będzie podatnikiem podatku VAT.
Słowa kluczowe: czynności-czynności nieopodatkowane podatkiem od
towarów i usług
nieruchomości
podatnik
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
niepodlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres
opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne -Czynności
podlegające opodatkowaniu
Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza
1

Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy,
płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1.
Podatnicy i płatnicy-Podatnicy
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 5-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-
Rozdział 1-art. 6-pkt 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 1
[VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-
Rozdział 1-art. 15-ust. 2

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie
    podatku od towarów i usług, który dotyczy ustalenia czy w związku z planowaną sprzedażą
    niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w
    sytuacji, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy bez umów
    przedwstępnych i pośredników (pytanie nr 1), jak i w sytuacji, gdy zostanie zawarta
    umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na
    budowę (pytanie nr 2).
    Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 kwietnia 2025 r. (wpływ 18
    kwietnia 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Wykonuje działalność rolniczą i jest
    zarejestrowany do VAT jako rolnik ryczałtowy.
    Wnioskodawca nabył tytułem darowizny od swoich rodziców aktem notarialnym z 18 lipca
    1990 r. (rep. A (...)) zabudowane działki nr 3, 4 oraz 5 o łącznym obszarze 2,2867 ha. Na
    tych gruntach prowadzi działalność rolniczą.
    Na podstawie decyzji prezydenta miasta (...) z 8 lipca 2024 r. działka nr 3 będąca
    własnością Wnioskodawcy została podzielona na cztery działki nr 1, 7, 2 oraz 8.
    Działka nr 6 posiada własną odrębną księgę wieczystą. Po dokonaniu podziału
    nowopowstałym działkom nie były nadane nowe adresy.
    Przedmiotem wniosku są działki 1, nr 7 i nr 2, które są objęte wydanymi warunkami
    zabudowy. Działki nr 1, 7, 2 będące przedmiotem wniosku są sklasyfikowane w ewidencji
    gruntów i budynków prowadzonym przez wydział geodezji Urzędu Miejskiego w (...) i są
    sklasyfikowane jako grunt orny oznaczony symbolami RIVA oraz RIIIB.
    Działka nr 8 niebędąca przedmiotem wniosku jest sklasyfikowana jako grunty orne
    zabudowane oznaczone symbolem BR-RIIIB.
    Na działce 8 jest posadowione sześć budynków gospodarczych wykorzystywanych przez
    prowadzone przez Wnioskodawcę gospodarstwo rolne.
    Przedmiotowe działki są wolne od wszelkich obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich.

    W odniesieniu do Wnioskodawcy nie została wydana żadna decyzja administracyjną
    zarządzenie, zalecenie ani orzeczenie sądu i nie toczy się żadne postępowanie przed
    jakimkolwiek organem lub sądem mogące mieć wpływ na nabycie nieruchomości ani
    udziału.
    Wnioskodawca nie składał żadnego jednostronnego oświadczenia woli i nie zawarł żadnej
    umowy, która mogłaby mieć taki skutek.
    Sprzedaż nieruchomości nastąpi w stanie wolnym od jakichkolwiek praw, roszczeń,
    obciążeń. W tym także z tytułu zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań
    publicznoprawnych.
    Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
    W stosunku do Wnioskodawcy nie zostało wszczęte i nie toczy się postępowanie
    upadłościowe. Nie jest ona związana jakimkolwiek układem z wierzycielami oraz nie
    istnieją podstawy do wszczęcia wobec niej postępowania upadłościowego.
    Warunki zabudowy
    Wnioskodawca wraz z rodziną (pozostali właściciele to rodzeństwo cioteczne
    Wnioskodawcy) wystąpił 8 lipca 2024 r. o warunki zabudowy dla działek nr 1 i 2 będące
    własnością Wnioskodawcy oraz dla działek 10, 11, 12, 13 będące własnością rodziny
    Wnioskodawcy - zostały wydane warunki zabudowy z przeznaczeniem na budynek
    mieszkalny wielorodzinny, zaś dla działki nr 14, 15, 7 warunki zabudowy określają
    przeznaczenie na nowy układ komunikacyjny. Do warunków zabudowy została dołączona
    koncepcja architektoniczna (nie był sporządzony projekt architektoniczny), w ramach
    koncepcji architektonicznej została sporządzona wizualizacja budynku oraz struktura
    mieszkań.
    Wnioskodawca wraz z rodziną będącą właścicielami sąsiadujących działek zawarli
    porozumienie 10 października 2023 r. z Miastem oraz Miejskim Zakładem Dróg i
    Komunikacji z uwagi na prace projektowe przebudowy okolicznego skrzyżowania. Aby
    uzyskać pełne parametry dróg dojazdowych Gmina nakazała wydzielenie działek
    stanowiących nowy układ komunikacyjny. Na mocy tego porozumienia Wnioskodawca
    wraz z rodzeństwem zobowiązali się do wytyczenia układu komunikacyjnego oraz
    wydzielenia działek na własny koszt oraz późniejsze nieodpłatne przekazanie tych działek
    na rzecz gminy miasta (...). Porozumienie było uwarunkowane uzyskaniem prawomocnej
    decyzji o warunkach zabudowy na przedmiotowych nieruchomościach. Porozumienie
    zostało potwierdzone aktem notarialnym z 14 listopada 2024 r., gdzie działka nr 7 została
    przez Wnioskodawcę darowana Gminie Miastu (...). Zawarcie porozumienia z Gminą nie
    jest powiązane z planowaną transakcją zbycia nieruchomości.
    Pozostałe działki (tj. nr 11, 10, 1, 13, 12 i 2) będą przedmiotem sprzedaży.
    Wystąpienie o warunki zabudowy było inicjatywą Wnioskodawcy oraz jego rodzeństwa, nie
    wymuszoną przez żadnego potencjalnego Nabywcę. Złożenie wniosku o wydanie
    warunków zabudowy było również podyktowane potrzebą uzyskania od Urzędu Gminy
    potwierdzenia, że na przedmiotowych nieruchomościach jest możliwe wybudowanie
    budynków pomimo sklasyfikowania ich jako grunty orne. Dzięki wydanym warunkom

    zabudowy Wnioskodawca uzyskał informację o rynkowej wartości tych działek, inaczej
    mogłaby sprzedać przedmiotową nieruchomość poniżej jej wartości zbywczej.
    Działka nr 3 to prostokątna działka (wąska i długa), którą w warunkach rynkowych ciężko
    zbyć, aby sprzedaż w ogóle była możliwa. Wnioskodawca wraz z rodzeństwem
    zdecydowali się na podział działek na mniejsze części i sprzedaż jako całości.
    Wszystkie przedmiotowe działki nie są objęte planem miejscowym oraz na dzień dzisiejszy
    nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Gmina Miasta (...) jest w
    trakcie sporządzania ww. dokumentu).
    Wnioskodawca nie wystąpił o pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie posiada również
    projektu architektonicznego Wnioskodawca rozważa ewentualną sprzedaż z
    ustanowieniem pełnomocnika, który w jego imieniu wystąpi o pozwolenie na budowę.
    Taka ewentualność jest przedmiotem pytania nr 2.
    Wnioskodawca poza podziałem geodezyjnym i wystąpieniem o warunki zabudowy nie
    podjął żadnych innych czynności w stosunku do nieruchomości. Działki nie są uzbrojone w
    media.
    W wydanych warunkach zabudowy jest zawarte przyrzeczenie od strony dostawców
    mediów do ewentualnego dalszego uzbrojenia działek. Na ten moment Wnioskodawca nie
    poniósł innych wydatków na rzecz podniesienia wartości działek.
    Wnioskodawca wraz z rodziną podpisali umowę z pośrednikiem w sprzedaży
    nieruchomości. Umowa ma charakter zamknięty, tzn. działka nie jest publicznie ogłaszana
    jako dostępna do sprzedaży a pośrednik ma w bezpośrednim kontakcie pozyskać
    Nabywcę. Wnioskodawca również poszukuje Nabywcy na własną rękę.
    Przedmiotowe działki aktualnie nie są wykorzystywane w żaden sposób przez
    Wnioskodawcę ani do celów prywatnych ani do działalności prowadzącej do pobierania z
    nich pożytków. Nie są przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy ani nie są z nich
    czerpane pożytki o charakterze rolnym.
    Umowa przedwstępna
    Wnioskodawca wraz z rodzeństwem rozważają dwa możliwe scenariusze
    przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości.
    W scenariuszu pierwszym (oznaczonym we wniosku jako pytanie nr 1) sprzedaż jest
    dokonywana bezwarunkowo bezpośrednio Nabywcy.
    W scenariuszu drugim (oznaczonym we wniosku jako pytanie nr 2) sprzedaż jest objęta
    warunkową umową przedwstępną, gdzie zwyczajowo warunkiem jest uzyskanie przez
    Nabywcę prawomocnego pozwolenia na budowę. W tym celu Wnioskodawca będzie
    zobowiązany do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa do dysponowania
    nieruchomościami w celach budowlanych.
    Wnioskodawca nie zamierza samodzielnie występować z wnioskiem o pozwolenie na
    budowę.
    Wnioskodawca nie planuje również wnosić działek aportem do spółki nabywcy.
    Wnioskodawca nie planuje w swoim imieniu występować z wnioskiem o
    przekwalifikowanie działek na cele budowlane, pozostawia tę czynność w gestii Nabywcy.
    Wnioskodawca chce zbyć przedmiotową nieruchomość w takim stanie, w jakim się
    aktualnie znajduje. Wnioskodawca wcześniej zbył z majątku prywatnego działkę 4.
    Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
    Na pytania:

    1. Jakie konkretnie działki będą przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży na rzecz
      Nabywcy, proszę wskazać numery tych działek, których jest Pan właścicielem? –
      wskazał Pan:
      Odp. Jak wskazano w stanie faktycznym, przedmiotem sprzedaży będą działki nr 1 i 2.
    2. Jak od momentu nabycia wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem planowanej
      sprzedaży? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to prosimy wskazać, w jaki sposób
      działki zaspokajały te potrzeby prywatne/osobiste?
      Odp. Działki zostały przekazane tytułem darowizny od rodziców. Nie były
      wykorzystywane w żaden sposób ani do działalności, ani w celach prywatnych.
    3. Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004
      r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.) korzystającymi
      ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?
      Odp. Jak wskazano w stanie faktycznym, jest Pan zarejestrowany jako rolnik ryczałtowy
      korzystający ze zwolnienia od podatku VAT.
    4. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży były od momentu nabycia wykorzystywane
      przez Pana w działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowany jako
      podatnik podatku VAT? Jeśli tak, to czy były/są dokonywane z niej zbiory i dostawa
      (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim
      okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były wykorzystywane na
      Pana własne potrzeby?
      Odp. Jak wskazano w odp. na pytanie nr 2 – przedmiotowe działki nie były
      wykorzystywane w żaden sposób.
    5. Jakie warunki będzie zawierała/zawiera ta umowa?
      Odp. Rozważane są dwa scenariusze, jak sprecyzowano we wniosku. W scenariuszu
      pierwszym umowa nie będzie zwierała żadnych dodatkowych warunków. W
      scenariuszu drugim umowa sprzedaży może być warunkowana uzyskaniem
      pozwolenia na budowę przez Nabywcę, co jest typową praktyką deweloperską.
    6. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, będą ciążyły
      /ciążą na Nabywcy, a jakie na Panu jako Sprzedającym działki objęte planowaną
      transakcją sprzedaży?
      Odp. Jeśli będzie sporządzona umowa przedwstępna (scenariusz oznaczony we
      wniosku jako pytanie nr 2) to na Panu, jako Sprzedającym nie będą ciążyły żadne
      obowiązki. Nabywca uzależni zakup Nieruchomości od faktu otrzymania pozwolenia
      na budowę. Jeśli Nabywca uzyska pozwolenie na budowę dojdzie do sprzedaży
      przedmiotowej Nieruchomości i przeniesienia prawa własności.
    7. Czy w ramach tej umowy planuje Pan bądź już udzielił jakiekolwiek pełnomocnictwa
      (upoważnienia, zgody) dla Nabywcy lub innego podmiotu – jeżeli tak, to należy
      wskazać jaki jest/będzie ich zakres (wymienić należy czynności, których pełnomocnik
      będzie mógł dokonać w imieniu i na rzecz Pana jako Sprzedającego)?
      Odp. Na dzień dzisiejszym nie zostało udzielone żadne pełnomocnictwo. Jednak, jeśli
      zostanie sporządzona umowa przedwstępna (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
      wtedy będzie Pan zobowiązany udzielić Nabywcy pełnomocnictwa do występowania w
      Pana imieniu o pozwolenia na budowę. Dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę
      dojdzie do przeniesienia prawa własności do przedmiotowych nieruchomości.
    8. Czy po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca na Nieruchomości będzie dokonywał
      /dokonał inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np.
      ogrodzenie, wydzielenie dróg, doprowadzenie mediów, wystąpienie o warunki
      zabudowy itp.?

      Odp. Po zawarciu umowy przedwstępnej Nabywca występuje o pozwolenie na
      budowę. Do czasu uzyskania pozwolenia na budowę Nabywca nie będzie dokonywał
      żadnych inwestycji na przedmiotowym gruncie.
    Pytania
    1. Czy Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości bezpośrednio
      Nabywcy, tzn. bez umów przedwstępnych, pośredników i tym samym podobnych
      działań będzie występować jako podatnik VAT?
    2. Czy Wnioskodawca w zakresie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości w stosunku
      do której została zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania
      przez Nabywcę na podstawie udzielonych pozwoleń będzie występować jako podatnik
      VAT?
    Pana stanowisko w sprawie
    Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT):
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. zwanym dalej „podatkiem” podlegają
    odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust.
    1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. (...).
    W myśl art. 2 pkt 6 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach -
    rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    W świetle powyższego należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6
    ustawy VAT zbycie nieruchomości gruntowych (lub udziału we współwłasności takich
    nieruchomości) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa
    w art. 7 ust. 1 ustawy VAT.
    Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy
    VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
    opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
    wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
    organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące
    samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub
    rezultat takiej działalności.
    Artykuł 15 ust. 2 ustawy VAT stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką
    działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów
    pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników a także działalność osób wykonujących
    wolne zawody.
    Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
    wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
    celów zarobkowych. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży
    nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona
    działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Zatem kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego a czynność
    ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie
    oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy VAT.
    W pierwszej kolejności należy ustalić, czy Wnioskodawca przedmiotową transakcję
    przeprowadza jako zarząd majątkiem prywatnym czy w ramach działalności gospodarczej.

    Jeżeli osoba fizyczna dokonuje zarządu swoim własnym majątkiem w sposób jednorazowy
    i okazjonalny i nie zamierza nadać owym czynnościom stałego charakteru w rozumieniu
    Wnioskodawcy nie powinien zostać uznany jako osoba prowadząca działalność
    gospodarczą.
    Wnioskodawca swoje własne nieruchomości planuje jednostkowo zbyć, aby jednorazowo
    zaczerpnąć z niej korzyści w postaci wynagrodzenia za przeniesienie prawa własności.
    Zatem ciężko uznać przytoczoną definicję działalności gospodarczej za adekwatną w
    sytuacji Wnioskodawcy, gdzie zapis o czerpaniu zysków ze składników majątku w sposób
      -ciągły jest niespełniony.
    „Majątek prywatny” nie jest zdefiniowany na gruncie polskiego prawodawstwa jednak, aby
    móc określić, czym on jest można się odwołać do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej. a służącej jej do celów
    prywatnych.
    „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez
    nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
    Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania
    danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach
    majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.
    wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub zbycie
    składnika majątku w celu zaspokojenia potrzeb ogólnych własnej rodziny.
    Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03
    Finanzamt Bergisch Gladbach v. he, który stwierdził. że:
      „(...) majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb
      własnych”.
    Wnioskodawca uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i środki pieniężne zamierza
    przeznaczyć na własne potrzeby i potrzeby swoich rodzin. Zatem spełniają tezę ww.
    wyroku odnośnie sklasyfikowania przedmiotowej transakcji jako zarządu majątkiem
    prywatnym a na części przedmiotowej nieruchomości nie objętej niniejszym wnioskiem
    ma wybudowany dom mieszkalny.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym.
    Nie jest natomiast działalnością handlową a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku
    osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży. Nie jest związany z
    prowadzoną działalnością gospodarczą a wygenerowany z jego sprzedaży zysk jest
    jednorazowy. Drugiej ocenie powinno podlegać, czy w zakresie przedmiotowej sprzedaży
    Wnioskodawcy działają w charakterze podatnika VAT.

    Z orzeczenia trybunału sprawiedliwości unii europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach
    połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i
    Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10)
    wynika, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i
      zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
      czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
      zastosowania dyrektywy a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
      Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy Zainteresowany
      podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki
      podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w
      rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy.
      Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze
      podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2
      ustawy VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę
      zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w
      zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności
      przybierają formę zorganizowaną np.: nabycie terenu przeznaczonego pod
      zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania
      marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy
      ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
      czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla
      sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług
      developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, przy czym co
      istotne w niniejszej sprawie na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi
      ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności a nie stwierdzenie jedynie
      faktu zaistnienia pojedynczych z nich”.
    Jak wskazuje się natomiast w krajowym orzecznictwie dla uznania określonej działalności
    za działalność gospodarczą konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę
    zawodową (profesjonalną, czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany
    obiektywnymi dowodami ich kontynuacji) a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. wyrok
    Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13).
    Przedmiotowa transakcja nie ma formy zawodowej, ponieważ Wnioskodawca nie jest
    specjalistą w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie ma formy stałej ze względu na
    swój jednostkowy charakter.
    W interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-3.643.2023.2.MPA w
    uzasadnieniu wskazano:
      „(...) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna
      dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna
      zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności
      gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą
      prowadzonej działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie danego podmiotu za
      podatnika w zakresie tych czynności”.

    Chociaż ww. interpretacja została wydana w innej sprawie to można przytoczone
    uzasadnienie również zastosować do przedmiotowej sprawy.
    Wnioskodawca sprzedaż nieruchomości zamierza przeprowadzić incydentalnie, ponieważ
    nie planuje nabywać w celu dalszej odsprzedaży innych nieruchomości tylko za środki
    pozyskane z przedmiotowej transakcji chcą zabezpieczyć przyszłość swojej rodziny.
    Wnioskodawca nie jest podmiotem aktywnie działającym w zakresie obrotem
    nieruchomościami czy działalnością budowlaną nie posiada ani wiedzy, ani narzędzi do
    świadczenia tego typu usług. Wnioskodawcy zależy na zbyciu rodzinnego majątku w celu
    zabezpieczenia finansowego swojej przyszłości zaufanemu podmiotowi nie mając
    możliwości pozyskania samodzielnie takiego Nabywcy postanowił skorzystać z
    profesjonalnej pomocy z racji na kształt działek (wąski i długi). Sprzedaż każdej działki
    odrębnie jest rynkowo niemożliwa, dlatego Wnioskodawca wraz z rodziną postanowili
    zmienić podział działek, aby móc w ogóle przedmiotowe nieruchomości sprzedać.
    Na poparcie tezy o tym, iż sprzedaż wspomnianej nieruchomości nie podlega pod podatek
    VAT można przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6
    kwietnia 2016 r. sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym Sąd stwierdził, że:
      „(...) uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w
      wyniku podziału działki siedliskowej a także sprzedaż za pośrednictwem portali
      internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności
      skarżącej. (...) korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy
      sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się
      profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki
      inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.
    Stan faktyczny przytoczony w powyższym wyroku idealnie oddaje stan faktyczny
    przedstawiony we wniosku - działki powstały w wyniku podziału, jest wydana decyzja o
    warunkach zabudowy oraz Wnioskodawca korzystał z pomocy pośrednika.
    Podobne stanowisko jest wyrażone w wydanych interpretacji indywidualnej nr 0112-KDIL1-
    3.4012.341.2023.2.AKS, 0114-KDIP1-3.4012.367.2023.2.IK
    Z podejściem takim zgadza się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia
    2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18 odnosząc się do przypadku, w którym Sprzedający:
      „(...) złożył wniosek o wydanie wz.
      „złożył wniosek o dokonanie podziału nieruchomości,
      „dokonał zamiany działki z innym właścicielem,
      „dokonał sprzedaży podzielonych działek,
      zdaniem Sądu, w takim wypadku stanowi „zbycie”, natomiast nawet kilkunastu
      działek budowlanych powstałych z podziału gruntu rolnego nie stanowi per se
      działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek
      świadczących o takiej aktywności Sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych
      gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się
      profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i
      zorganizowanego charakteru takiej działalności) co wskazuje, że w takim przypadku
      mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem
      prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.
    Zdaniem Sądu powyższe oznacza z całokształtu okoliczności towarzyszących nie wynika,
    że czynności dokonane przez Sprzedających przed dokonaniem transakcji wskazywałyby

    na powtarzalny i profesjonalny charakter charakterystyczny dla podmiotów zajmujących
    się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.
    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    W przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze
    zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W związku z tym, Wnioskodawca może korzystać z przysługującego jemu prawa do
    rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której unormowania ustawy o VAT nie mają zastosowania.
    Reasumując, w pierwszym planowanym scenariuszu bezpośrednio i bezwarunkowo
    Nabywcy zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży nieruchomości nie powinna być
    objęta podatkiem VAT.
    Ad 2
    Objęcie transakcji umową przedwstępną w ocenie Wnioskodawcy nie zmienia charakteru
    planowej sprzedaży, tj. nadal jest to zarząd majątkiem prywatnym.
    Biorąc pod uwagę szacowaną wartość transakcji gospodarczo uzasadnionym jest
    wystąpienie Nabywcy z żądaniem podpisania umowy przedwstępnej warunkującej
    sprzedaż m.in. od uzyskania pozwolenia na budowę.
    Inaczej Nabywca naraża się na wysokie koszty nabycia działki, która bez pozwolenia na
    budowę nie przedstawia większej wartości.
    Wnioskodawca w związku z ewentualną umową przedwstępną nie dokonuje żadnych
    dodatkowych czynności ani nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów, jedynie udziela
    pełnomocnictwa Nabywcy przeprocesowania pozwolenia na budowę. Posiłkując się
    argumentacją Naczelnego Sądu Administracyjnego z wyroku z 3 marca 2023 r. sygn. akt I
    FSK 48/20 można postawić tezę, że:
      „(...) zawarcie umowy przedwstępnej nie determinuje „profesjonalnego” charakteru
      planowanej transakcji i nie przesądza o opodatkowaniu VAT planowej sprzedaży.
      5.3 autor skargi kasacyjnej podniósł, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej
      grunt będący własnością skarżącego podlegał wielu czynnościom zaznaczono, że
      wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku vat są „wykonane” w sferze
      prawnopodatkowej zbywcy. Fakt, że działania prowadzone przez spółkę - wniosek
      złożony przez spółkę o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji
      polegającej na budowie elektrociepłowni na biogaz - zgodnie z preferencjami spółki
      nie były podejmowane bezpośrednio przez skarżącego, ale przez spółkę. Nie
      oznacza, że te działania pozostają bez wpływu na sytuację prawną skarżącego.
      Ponadto podniesiono, że w rzeczywistości skarżący dokonuje dostawy gruntu. przy
      pomocy którego prowadziła wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (w
      związku z jego dzierżawą). a więc czyni to w ramach prowadzonej działalności (a nie
      zarządu majątkiem osobistym) co z kolei przesądza o tym. ze sprzedaż będzie
      opodatkowana podatkiem VAT.

      5.3. przedstawione w skardze kasacyjnej okoliczności nie są jednak wystarczające do
      uznania, że w tej sytuacji zbywca podejmuje działania typowe dla podmiotu
      prowadzącego działalność gospodarczą.
      5.4. Jak już wskazano dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości
      za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności
      faktyczne towarzyszące tej działalności. okoliczności te muszą wskazywać na
      zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać. że
      wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności. świadczący o profesjonalnym
      charakterze tych działań. oznacza to. że przy ocenie działalności sprzedawcy
      nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede
      wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności (podobnie: NSA w wyroku z
      8 grudnia 2022 r. sygn. akt 863/19). Omawiany sposób działania skarżącego przy
      sprzedaży działek nie wskazuje na działania profesjonalnego handlowca. gdyż realia
      obrotu gospodarczego wskazują, że podmioty zajmujące się profesjonalnym
      handlem nieruchomościami same we własnym zakresie dokonują podziału
      nieruchomości na mniejsze działki a następnie uzbrojenia działek. gdyż dzięki temu
      możliwe jest znaczące podwyższenie wartości działek i uzyskanie wyższego zysku z
      ich sprzedaży. zatem stwierdzić należało. że omawiana okoliczność związana z
      dzierżawą nieruchomości a następnie zawarciem umów przedwstępnych sprzedaży
      działek nie może być uznana za świadczącą o tym. że skarżący. dokonując sprzedaży
      działek. działać będzie w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.
    NSA wielokrotnie wypowiadał się na temat niejasności i nieprecyzyjności definicji
    działalności gospodarczej w odniesieniu do sprzedaży terenów niezabudowanych. I tak
    przykładowo: w wyroku z 10 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1665/11): podzielić należy
    stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 18 października 2011 r. (sygn. akt I FSK 1536/10), że
    brak w ustawie z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. nr 54 poz. 535
    ze zm.) unormowań, które w sposób jasny i precyzyjny wskazywałyby na fakt transpozycji
    do tej ustawy możliwości (opcji) określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/we
    (poprzednio art. 4 ust. 3 VI) co do uznania za podatnika podatku każdego kto okazjonalnie
    dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej
    dostawy terenu budowlanego nie pozwala na stwierdzenie, że Polska skorzystała z tej
    opcji.
    W wyroku z 23 kwietnia 2013 r. (sygn. akt I FSK 686/12): jak wskazał Trybunał
    Sprawiedliwości w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181
    /10:
      „(...) nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego),
      który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) lecz
      spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów
      nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi
      prywatnie. Które znajdują się poza zakresem opodatkowania a czynnościami
      stanowiącymi działalność gospodarczą. Także sama okoliczność, że przed sprzedażą
      Zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny
      łącznej. Nie może być dla kwalifikacji danej transakcji decydująca. Dla ustalenia
      zawodowego charakteru działalności istotne będą takie okoliczności, jak ewentualne
      uzbrojenie terenu. Wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe
      podjęte w celu sprzedaży działek. Wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.
      Wskazywać mogą one bowiem na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami.
      Przybierającą formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
      Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania. Jak uzyskanie
      przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy
      wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla

      sprzedawanego obszaru zwłaszcza w sytuacji, gdy Sprzedawca jest już podatnikiem
      w zakresie usług budowlanych Developerskich, czy innych tego rodzaju usług o
      zbliżonym charakterze”.
    W wyroku z 3 czerwca 2014 (sygn. akt 955/13): należy w pełni zgodzić się z oceną Sądu,
    który powołując się na Wyrok Trybunału sprawiedliwości UE z 15 września 2011 r. W
    sprawach połączonych C-180/1 i C-181/10 stwierdził, że:
      „(...) w przedstawionych we wniosku o interpretację okolicznościach sprawy
      stanowisko organu podatkowego nie jest uzasadnione. Prawidłowo bowiem Sąd
      uznał, że przedstawione we wniosku okoliczności faktyczne, które mają towarzyszyć
      sprzedaży w odniesieniu do wskazanych działek. W żadnym stopniu nie wskazują, że
      aktywność skarżącej w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów jest
      porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
      obrotem”.
    W szczególności w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji zwrócił uwagę na
    brak związku czasowego pomiędzy nabyciem nieruchomości (2001 r.), wydaniem decyzji o
    warunkach zabudowy (2007 r.) i decyzją o podziale nieruchomości (2012 r.) oraz że
    planowany podział nieruchomości i wydzielenie dwóch działek na jedną wewnętrzną
    drogę dojazdową nr ewidencyjnych 3/12 i 3/16 motywowane jest koniecznością
    zapewnienia dostępu planowanych działek do drogi, a nie budową infrastruktury
    drogowej. Zasadnie również Sąd I instancji ocenił argument organu, że zlecenie sprzedaży
    wskazanych we wniosku działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem
    nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez stronę czynności o charakterze
    zawodowym (profesjonalnym) przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Z
    okoliczności tych Sąd wywiódł, że prawidłowe wnioskowanie organu powinno przebiegać
    w ten sposób, że skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie
    nieruchomościami oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).
    Głównym warunkiem w umowie przedwstępnej będzie uzyskanie przez Nabywcę
    pozwolenia na budowę, do którego zostanie umocowany przez Wnioskodawcę
    pełnomocnik. W niedawno wydanej interpretacji indywidualnej z 15 lutego 2024 sygn.
    0114-KDIP1-3.4012.643.2023.2.MPA uznano, że umocowanie pełnomocnika (architekta)
    do uzyskania pozwolenia na budowę nie determinuje „profesjonalnego” charakteru
    transakcji co implikowałoby objęcie jej podatkiem VAT. W uzasadnieniu do tej interpretacji
    czytamy:
      „(...) jedyna czynność, jaka została podjęta w stosunku do nieruchomości będącej
      przedmiotem wniosku było udzielenie pełnomocnictwa architektowi, który wystąpi o
      pozwolenie na budowę. Nabytą w drodze spadku nieruchomość, traktujecie
      Państwo jako zabezpieczenie na czas emerytury. Nie planujecie Państwo aktywnie
      poszukiwać nabywców. Nie będziecie Państwo zawierać umowy przedwstępnej.
      Nieruchomość zostanie sprzedana bez sporządzania umowy przedwstępnej lub
      wniesiona aportem do spółki. Nie będziecie Państwo udzielać przyszłemu Nabywcy
      pełnomocnictwa do działania w Państwa imieniu lub nie wyrazicie zgody na
      dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych”
      Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września
      2011 r. W sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż przez
      Państwa nieruchomości bądź wniesienie aportem do spółki, nie będzie podlegała
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Gdyż brak jest przesłanek, aby w
      związku z transakcją sprzedaży/wniesienia nieruchomości uznać państwa za
      podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy, nie wynika bowiem
      taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym
      wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które
      jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż/aport nieruchomości zostanie dokonany
      przez podatników podatku od towarów i usług. Nie będą Państwo podejmować
      aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Państwa działania nie mają

      charakteru zorganizowanego, powtarzalnego i stałego. Zatem nie będą Państwo
      podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które
      świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych
      przez handlowców. Tym samym, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że
      dokonując sprzedaży/aportu, wystąpią państwo w charakterze podatnika w
      rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art.
      15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za
      opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów,
      lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w
      związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej
      sprawie sprzedaż nieruchomości bądź wniesienie jej jako aportu do spółki, należy
      uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku
      z tym, będziecie Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do
      rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
      prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają
      zastosowania. Zatem, sprzedaż nieruchomości bądź wniesienie jej aportem nie
      podlega opodatkowaniu. Bowiem nie będą Państwo występować w charakterze
      podatników podatku od towarów i usług.
      Dla procesu występowania do pozwolenie na budowę nie ma znaczenia. Czy
      wnioskodawca ustanowi pełnomocnikiem nabywcę nieruchomości, czy - jak w
      przywołanym wyżej uzasadnieniu - wybranego przez siebie architekta. W jednej i
      drugiej sytuacji efektem końcowym jest umożliwienie zbycia przedmiotowej działki o
      korzyści wynikające z prawomocnego pozwolenia na budowę. Zatem jeśli w
      przywołanym uzasadnieniu uzyskanie pozwolenia na budowę przez architekta nie
      jest traktowane jako działanie profesjonalne wskazujące na konieczność objęcia
      transakcji podatkiem vat to przez analogię uzyskanie takiego pozwolenia przez
      nabywcę również nie powinno nieść za sobą konsekwencji na gruncie art. 5 ust. 1
      ustawy o VAT”.
    Na gruncie prawa cywilnego nie ma różnicy między pełnomocnictwem ustanowionym w
    wyniku warunkowej umowy przedsprzedaży czy w ramach odrębnej czynności. Zarówno w
    stanie faktycznym przytoczonej interpretacji jak i sytuacji wnioskodawcy końcowym
    efektem dokonywanych czynności jest przeniesienie własności nieruchomości włącznie z
    pozwoleniem na budowę.
    Reasumując w ocenie Wnioskodawcy, fakt udzielenia pełnomocnictwa Nabywcy do
    dysponowania nieruchomością i składania wniosków dot. różnego rodzaju pozwoleń nie
    sprawia, że transakcja ma charakter ciągły, zorganizowany, profesjonalny. Wnioskodawca
    również nie podejmuje działań podobnych do działań podmiotów profesjonalnych,
    ponieważ nie posiada takich umiejętności. Jedynym celem Wnioskodawcy jest zbycie
    jednostkowe przedmiotowej Nieruchomości w celu zabezpieczenia finansowego swojej
    rodziny.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
    (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa
      towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
    W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z
    art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust.
    1 ustawy o VAT.
    Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie
    nieruchomości bądź udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane
    jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy,
    podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7
    ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana
    czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot,
    który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług,
    zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
    Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik.
    Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny,
    pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą
    określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto,
    działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów
    zarobkowych.
    Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie
    majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem
    czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności
    gospodarczej.

    Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana
    będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim
    charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu
    do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie,
    że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
    Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
      jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
      działalności.
      „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem
      wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w
      szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości
      niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
    Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:
      Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje
      transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w
      szczególności jednej z następujących transakcji:
      a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed
        pierwszym zasiedleniem;
      b) dostawa terenu budowlanego.
    W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:
      Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub
      uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
    Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być
    każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym
    czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność
    gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących
    usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów
    lub uznanych za takie.
    Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle
    powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:
        po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających
        opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
        po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej
        wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy
    dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku
    osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź
    wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został
    wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
    W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten,
    kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które
    nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy
    zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

    Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności
    gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie
    tych czynności.
    Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika
    prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym
    zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności
    określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej
    czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu
    przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych,
    działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe
    formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o
    opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
    prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego
    rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność
    „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie
    stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.
    Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle
    zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości (działek nr
    1 i 2) na rzecz Nabywcy, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu
    nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta,
    handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością
    uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego
    przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.
    Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością,
    powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym
    obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i
    gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego
    odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został
    wykorzystany do działalności gospodarczej.
    Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w
    sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz
    Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-
    181/10) wynika, że:
      „(...) czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same
      z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i
      zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między
      czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem
      zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.
    Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał
    podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych
    elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym
    zainteresowanego.
    Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje
    aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do
    wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9
    ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu
    dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w
    przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się
    profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego
    zarządu majątkiem prywatnym.
    W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na
    gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2

    ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291
    /92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania
    sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku
    niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów
    prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która
    nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności
    gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie
    posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części
    nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania
    nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb
    mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005
    r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek
    prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
    Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w
    odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług,
    wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
    Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu
    dokonania sprzedaży.
    Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za
    wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość
    jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją
    wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań,
    jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.
    Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie
    dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje Kodeks cywilny z dnia 23
    kwietnia 1964 r. (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).
    Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:
      Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
      własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i
      zapłacić sprzedawcy cenę.
    Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu
    cywilnego, w myśl którego:
      Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa
      zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej
      przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że
      strony inaczej postanowiły.
    Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.
    Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej
      umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy
      przyrzeczonej.
    Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
      oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
      stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są

      uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła
      inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła
      stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej
      nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej
      zawarcia.
    Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz
    własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień
    właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
    Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna,
    będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona
    została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności
    nieruchomości.
    Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię planowanego ewentualnego udzielenia
    Nabywcy przez Pana pełnomocnictw.
    Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
      Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z
      właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez
      przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach
      umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym
      stanowi § 2 powyższego artykułu.
    W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
      Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie
      (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego
      (pełnomocnictwo).
    Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
      Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do
      czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo
      określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej
      czynności.
    Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
      Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma,
      pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej
      formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod
      rygorem nieważności udzielone na piśmie.
    Na podstawie art. 108 kodeksu Cywilnego:
      Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w
      imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze
      względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów
      mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik
      reprezentuje obie strony.
    Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
      Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie
      woli ma być złożone przedstawicielowi.
    Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to
    jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba
    (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
    Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie
    udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

    Tezę taką potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 lipca 2017 r. sygn. akt I
    FSK 2033/15, wyrażony na gruncie podobnego, aczkolwiek nie identycznego stanu
    faktycznego, w którym stwierdził:
      „Fakt, że zasadnicza aktywność w zakresie planowanego procesu inwestycyjnego
      spoczywać będzie na spółce jest bez znaczenia dla uznania go za podatnika, skoro
      spółka - jako jego pełnomocnik - jest jedynie jego reprezentantem w tych
      czynnościach, działając w jego imieniu i na jego rzecz, czyli w jego interesie
      majątkowym. Podejmowanie aktywności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust.
      1 i 2 u.p.t.u. za pośrednictwem pełnomocnika nie zwalnia mocodawcy, w którego
      imieniu i na rzecz działa pełnomocnik, od przymiotu bycia podatnikiem VAT w
      rozumieniu tych przepisów.”
    Z okoliczności przedstawionych przez Pana wynika, że:
        jest Pan rolnikiem ryczałtowym korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT,
        18 lipca 1990 r. w formie darowizny nabył Pan od swoich rodziców zabudowane
        działki nr 3, 4 i 5 o łącznej pow. 2,2867 ha,
        8 lipca 2024 r. dokonał Pan podziału działki nr 3 na cztery działki o nr 1, 7, 2 i 8 i
        obecnie planuje Pan dokonać sprzedaży działek nr 1 i 2,
        działki, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży nie były przez Pana
        wykorzystywane w żaden sposób – ani w działalności rolniczej, ani w celach
        prywatnych, nie czerpał Pan również z nich jakichkolwiek korzyści,
        działki nie są przedmiotem umowy najmu ani umowy dzierżawy,
        działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
        działki nie są uzbrojone w media, nie występował Pan o pozwolenie na budowę i
        nie posiada Pan także projektu architektonicznego,
        dokonał Pan jedynie podziału geodezyjnego oraz z własnej inicjatywy złożył Pan
        wniosek o wydanie warunków zabudowy, było to podyktowane potrzebą uzyskania
        od Urzędu Gminy potwierdzenia możliwości budowy na przedmiotowych działkach,
        dzięki którym uzyskał Pan informację o rynkowej wartości tych działek,
        obecnie rozważa Pan dwie możliwe sytuacje dotyczące sprzedaży nieruchomości.
        Pierwsza z nich to sprzedaż działek nr 1 i 2 bezpośrednio Nabywcy, co opisuje Pan
        jako scenariusz pierwszy. Druga sytuacja zakłada zawarcie umowy przedwstępnej,
        w której warunkiem przeniesienia prawa własności będzie uzyskanie przez
        Nabywcę pozwolenia na budowę – scenariusz drugi,
        na dzień dzisiejszy nie udzielił Pan żadnego pełnomocnictwa, jednak w przypadku
        scenariuszu drugiego, tj. jeśli zostanie sporządzona umowa przedwstępna będzie
        Pan zobowiązany do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa w celu uzyskania przez
        Niego pozwolenia na budowę, a na Panu jako Sprzedającym nie będą ciążyły żadne
        obowiązki,
        zawarł Pan umowę z pośrednikiem zajmującym się sprzedażą nieruchomości,
        równocześnie poszukuje Pan Nabywcę na własną rękę, nie poniósł Pan innych
        wydatków na rzecz podniesienia wartości działek.
    Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą
    niezabudowanych działek nr 1 i 2 będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług w

    sytuacji, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy bez umów
    przedwstępnych i pośredników (pytanie nr 1), jak i w sytuacji, gdy zostanie zawarta
    umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na
    budowę (pytanie nr 2).
    W opisywanej sprawie kluczowe jest ustalenie, czy w ramach scenariusza pierwszego oraz
    scenariusza drugiego, dotyczącego planowanej sprzedaży działek nr 1 i 2, spełnia Pan
    przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług. Innymi słowy, istotne
    jest, czy według przedstawionych okoliczności, w celu realizacji sprzedaży ww. działek
    podjął lub zamierza Pan podjąć aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.
    Działania te powinny być zbliżone do działań podejmowanych przez producentów,
    handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tylko w takim przypadku
    można będzie uznać Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą według tego
    przepisu, co wiązałoby się z koniecznością zachowania statusu podatnika podatku od
    towarów i usług. W przeciwnym razie sprzedaż może zostać zakwalifikowana jako zarząd
    majątkiem prywatnym.
    Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik
    podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności
    faktycznych danej sprawy.
    Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości
    gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji,
    gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona
    prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego
    statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce
    również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.
    Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma
    bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana
    i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy
    przeanalizować całokształt działań jakie podjął/podejmie Pan w odniesieniu do
    planowanej sprzedaży działek.
    W odpowiedzi na Pana wątpliwości, w świetle powołanych przepisów oraz wyroków TSUE
    analiza sprawy prowadzi do wniosku, że dostawa działek nr 1 i 2 nie będzie podlegała
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z
    tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku zarówno w przypadku scenariusza
    pierwszego, gdy sprzedaż będzie odbywała się bezpośrednio Nabywcy, tj. bez umów
    przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku scenariusza drugiego, gdy zostanie
    zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę
    pozwolenia na budowę, po uzyskaniu którego dojdzie do przeniesienia prawa własności
    ww. działek.
    Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek bezpośrednio
    Nabywcy w scenariuszu pierwszym bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w
    przypadku scenariuszu drugim, gdy zostanie zawarta umowa przedwstępna uzależniająca
    sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę pozwolenia na budowę nie będzie wykraczać poza
    ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
    W analizowanej sprawie bowiem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana
    aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek nr 1 i 2, która byłaby
    porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju
    obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej
    działalności). Nie wystąpi bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że

    sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w
    rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
    Zgodnie z opisem sprawy, działki nr 1 i 2 nie były przedmiotem żadnych umów najmu ani
    dzierżawy. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane w żaden sposób ani do celów
    prywatnych, ani do działalności przynoszącej jakiekolwiek korzyści. Nie czerpie Pan z tych
    działek pożytków rolnych. Nie planuje Pan również ich przekwalifikowania. Jedynymi
    działaniami, które podjął Pan w odniesieniu do działek, było złożenie przez Pana wniosku
    o warunki zabudowy oraz zawarcie umowy z pośrednikiem, który zajmuje się sprzedażą
    nieruchomościami, ale równocześnie poszukuje Pan Nabywcy na własną rękę. Nie posiada
    Pan także projektu architektonicznego ani nie poniósł Pan innych wydatków na rzecz
    podniesienia ich wartości.
    Jak Pan wskazał - wystąpienie o warunki zabudowy wynikało z potrzeby uzyskania i
    potwierdzenia od Gminy, że na wymienionych działkach istnieje możliwość budowy, mimo
    że zostały one sklasyfikowane jako grunty orne. Ważnym aspektem tej sprawy jest to, że
    do tej pory nie udzielił Pan Nabywcy pełnomocnictwa. Wprawdzie w przypadku, gdy
    zostanie sporządzona umowa przedwstępna, uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez
    Nabywcę pozwolenia na budowę (scenariusz drugi), będzie Pan zobowiązany do jego
    udzielenia. Należy jednak zaznaczyć, że pełnomocnictwo – jak podkreślił Pan w swoim
    uzupełnieniu – będzie wiązało się z wystąpieniem w Pana imieniu o uzyskanie pozwolenia
    na budowę, co z kolei umożliwi przeniesienie prawa własności przedmiotowych działek.
    Stwierdzić zatem należy, że w tych konkretnych scenariuszach, tj. zarówno w scenariuszu
    pierwszym, gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Pana bezpośrednio Nabywcy
    bez umów przedwstępnych i pośredników, jak i w scenariuszu drugim, gdy zostanie
    zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę
    jedynie pozwolenia na budowę, w całym okresie posiadania działek nr 1 i 2 nie podjął i nie
    podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby
    o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
    Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o
    charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż
    działek nr 1 i 2, należy uznać za czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa
    własności. W związku z tym, będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do
    rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze
    prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają
    zastosowania.
    W konsekwencji, dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 zarówno w scenariuszu pierwszym,
    gdy sprzedaż działek będzie dokonywana przez Pana bezpośrednio Nabywcy bez umów
    przedwstępnych i pośredników, jak i w przypadku scenariusza drugiego, gdy zostanie
    zawarta umowa przedwstępna uzależniająca sprzedaż od uzyskania przez Nabywcę
    jedynie pozwolenia na budowę, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika w
    rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15
    ust. 2 ustawy, a tym samym sprzedaż wymienionych we wniosku działek nie będzie
    czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w
    art. 5 ust. 1 ustawy.
    Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego
    obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
    Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

      Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do
      wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia
      przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu
      faktycznego.
    Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
    przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna
    wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy
    będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego
    podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków
    prawnych.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
        Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
        ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
        111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja
        będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
        zastosuje się Pan do interpretacji.
        Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
        Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
        w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
        adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.