Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDST2-1.4011.355.2025.2.RH
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-15
Teza: Sposób opodatkowania przychodów z tytułu świadczenia
usługi najmu lokalu prywatnego.
Słowa kluczowe: najem-najem na cele mieszkalne
najem-najem prywatny
opodatkowanie-podstawa opodatkowania
Zagadnienia: Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od
niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-
Rozdział 2 Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych-
Przychody podlegające opodatkowaniu ryczałtem od
przychodów ewidencjonowanych-Przychody z tytułu
najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku
dochodowym od niektórych przychodów osiąganych
przez osoby fizyczne

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowny Panie,
    stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu
    faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
    osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 25 czerwca 2025 r. (data wpływu) o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie podstawy
    opodatkowania przychodów z tytułu świadczenia usługi najmu. Uzupełnił go Pan pismami
    z 25 lipca, 13 sierpnia oraz 8 września 2025 r. (daty wpływu). Treść wniosku jest
    następująca:
    Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku i jego uzupełnień)
    Uzyskuje Pan przychody z najmu prywatnego lokali na cele mieszkalne, a jako formę
    rozliczenia stosuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Lokale mieszkalne
    wykorzystywane są jedynie do najmu prywatnego.
    Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w
    stałej wysokości oraz do pokrywania opłat eksploatacyjnych (patrz: umowa najmu to –
    opłaty administracyjne i opłaty za media) związanych z comiesięcznym utrzymaniem
    lokalu, tzn.: koszty administracyjne lokalu obejmujące m.in:
    - fundusz celowy, m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów i inne remonty,
    - koszty bieżącego utrzymania,
    - media – części wspólne,
    - opłata stała – podgrzanie wody,
    - pogotowie lokatorskie,
    - przeglądy obowiązkowe,
    - ubezpieczenie budynku,
    - utrzymanie czystości,
    - utrzymanie windy,
    - wywóz nieczystości,
    - zarządzanie nieruchomością,
    - internet z tv.
    Niezależnie od czynszu najmu i opłaty administracyjnej, Najemca, w okresie od dnia
    wydania przedmiotu Najmu, w zależności od tego, co nastąpi później, ponosi dodatkowo
    następujące koszty – opłaty za media:
    a. Energia elektryczna – na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych zainstalowanych
      wyłącznie dla obiektu najmu, według stawek i zasad określonych w obowiązującej
      taryfie – za pośrednictwem wynajmującego lub bezpośrednio na rachunek dostawcy
      usług, po przepisaniu urządzenia pomiarowego na Najemcę. Za energię elektryczną
      zużywaną do części wspólnych w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni
      użytkowej obiektu Najmu w powierzchni ogólnej budynku.
    b. Gaz – centralne ogrzewanie (C.O.) – w proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni
      użytkowej obiektu najmu w powierzchni ogólnej budynku – za pośrednictwem
      Wynajmującego na podstawie zainstalowanych urządzeń pomiarowych.
    c. Zużycie wody zimnej, ciepłej i korzystanie z kanalizacji – na podstawie wskazań
      urządzeń pomiarowych zainstalowanych wyłącznie dla obiektu najmu, według stawek i
      zasad określonych w obowiązującej taryfie za pośrednictwem Wynajmującego lub w
      proporcji odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej obiektu najmu w
      powierzchni ogólnej budynku.
    d. Łączność telefoniczna oraz internetowa – na podstawie rachunków operatora sieci
      telefonicznej lub odczytów z wewnętrznych urządzeń taryfikujących – bezpośrednio na
      rachunek dostawcy usług telekomunikacyjnych.

    Wynajmujący będzie sprawdzał stan liczników. Na podstawie rzeczywistych odczytów
    Najemca będzie ponosił koszty energii elektrycznej, C.O., zużycia ciepłej i zimnej wody,
    rozliczanie nastąpi według stanu liczników.
    Wysokość tych opłaty jest zmienna, wynika ze zużycia, wynajmujący przekazuje te opłaty
    /kwoty gestorom mediów.

## Pytanie

Co w tak opisanym przykładzie stanowi podstawę opodatkowania? Czy jest to tylko
    ustalona kwota Najmu?
    Pana stanowisko w sprawie
    Podstawę opodatkowania stanowi jedynie określona w umowach najmu wysokość
    czynszu za wynajem mieszkania, tj. czynsz najmu, bez opłaty administracyjnej oraz opłat
    za zużycie mediów, stanowi Pana przysporzenie majątkowe jako Wynajmującego, a tym
    samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
    Należności ponoszone z tytułu opłat administracyjnych (na które składają się: Fundusz
    celowy – m.in. naprawa elewacji, remont tarasów i balkonów i inne remonty, koszty
    bieżącego utrzymania, media – części wspólne, opłata stała za podgrzanie wody,
    pogotowie lokatorskie, przeglądy obowiązkowe, ubezpieczenie budynku, utrzymanie
    czystości, utrzymanie windy, wywóz nieczystości, zarządzanie nieruchomością) wraz z
    opłatami za media nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego .
    Stwierdził Pan, że w zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją
    przedmiotów najmu pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami, a
    usługodawcami (którzy wykonują ww. czynności) lub/i dostawcami mediów. W związku z
    tym opłaty te nie będą stanowić dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu
    ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pan we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
    osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne
      umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów
      specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele
      nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem
      składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
    W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji
      praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b,
      art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w
      roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych
      świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
    Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6,
      są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach
      określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
    Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r.
    poz. 1071):

      Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
      przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
      wynajmującemu umówiony czynsz.
    Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku
    dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z
    2025 r. poz. 843):
      Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych
      przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o
      których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku
      dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 163, 340, 368, 620 i 680), zwanej
      dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
    Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o
      podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
    Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane
      lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości
      pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych
      świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku
      dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych
      nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o
      podatku dochodowym.
    W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od
    niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100
      000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu
      przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
    Odnosząc się do wcześniej powołanego art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym
    podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,
    wskazać należy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych
    podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku
    kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w
    naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy,
    poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości
    otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów,
    stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
    Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych
    przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
      Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania
      przychodu o koszty uzyskania.
    Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez
    pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.
    Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania
    przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w
    umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym
    generuje przychód. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą
    zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym

    podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane
    przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Składnikiem przychodu
    osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemcę
    opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli z umowy wynika, że to najemca jest
    zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z
    użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych
    nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie
    wynajmującego.
    Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań
    pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość
    wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Zapłacony
    wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne
    przysporzenie majątkowe – staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. Przy
    tym, należną zapłatę wynajmujący otrzymuje niezależnie od płatności, jakich dokonuje w
    związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki
    najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi
    podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany.
    Uwzględniając powyższe, należy wskazać, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu
    najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi
    przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu
    podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
    W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie
    pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem
    najmu, różne będą skutki podatkowe.
    Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że uzyskuje Pan przychody z najmu
    prywatnego własnych lokali mieszkalnych, a jako formę rozliczenia stosuje ryczałt od
    przychodów ewidencjonowanych. Na podstawie umowy najemca zobowiązany jest do
    zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości oraz do pokrywania opłat
    eksploatacyjnych związanych z comiesięcznym utrzymaniem lokalu. Niezależnie od
    czynszu najmu i opłaty administracyjnej, Najemca, w okresie od dnia wydania przedmiotu
    Najmu, w zależności od tego, co nastąpi później, ponosi dodatkowo następujące koszty –
    opłaty za media tj.: energia elektryczna, gaz, zużycie wody zimnej, ciepłej oraz korzystanie
    z kanalizacji, łączność telefoniczna oraz internetowa. Wynajmujący będzie sprawdzał stan
    liczników, na podstawie rzeczywistych odczytów. Najemca będzie ponosił koszty energii
    elektrycznej, C.O., zużycia ciepłej i zimnej wody, rozliczanie nastąpi według stanu
    liczników. Wysokość tych opłat jest zmienna, wynika ze zużycia. Wynajmujący przekazuje
    te opłaty/kwoty gestorom mediów.
    Mając na uwadze treść wniosku oraz powołane wyżej przepisy prawa stwierdzić należy, że
    koszty opłaty administracyjnej oraz opłat za media, do ponoszenia których w umowie
    najmu zobowiązany jest najemca, nie będą stanowić w myśl art. 6 ust. 1a ustawy o
    zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
    osoby fizyczne przychodu z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego. Jedynie pośredniczy
    Pan w zakresie uiszczania ww. opłat eksploatacyjnych i administracyjnych. Tym samym,
    przychód, od którego winien Pan obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie
    stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemcy tytułem czynszu najmu.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    · Interpretacja dotyczy stanu faktycznego i stanu prawnego, obowiązującego w dacie
      zaistnienia zdarzenia.

    · Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego i stanu prawnego, obowiązującego w dniu
      wydania interpretacji.
    Należy zastrzec, że interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w
    zakresie objętym zakresem wniosku i odnosi się do przedstawionego opisu sprawy. A
    zatem, nie dotyczy innych kwestii zawartych we wniosku, które nie były przedmiotem
    pytania interpretacyjnego.
    Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
    rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
    ze stanem faktycznym (opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego) podanym przez
    wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany
    któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona
    interpretacja traci swoją aktualność.
    Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy
    okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony
    we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W
    ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie
    przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym
    przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę
    ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek
    udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on
    dla siebie korzystne skutki prawne.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
        ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):

    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.