Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-62/14/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2014-04-16
Teza: Czy do kosztów sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć spłatę, którą w ramach działu spadku został zobowiązany przekazać pozostałym spadkobiercom?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; spadek; spadek-dział spadku; spłata
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 16 stycznia 2014 r. (data otrzymania 21 stycznia 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 10 lutego 2013 r. zmarła siostra Wnioskodawcy. Siostra była właścicielką lokalu mieszkalnego oraz współwłaścicielką udziału 165/1000 działki i wspólnych części budynku znajdującego się na tej działce.

Postanowieniem Sądu Rejonowego z 4 września 2013 r. ww. nieruchomości wchodzące w skład masy spadkowej nabyli spadkobiercy:

*   brat spadkodawczyni w udziale 1/3,
*   siostra spadkodawczyni w udziale 1/3,
*   bratanek w udziale 1/3.

Wnioskodawca wspólnie z siostrą nie zapłacili podatku od nabycia spadku, gdyż obejmuje ich zwolnienie na podstawie art. 4 lit. a) ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. Nr 45, poz. 207). Natomiast bratanek zapłacił należny podatek.

Ponieważ celem spadkobierców była sprzedaż odziedziczonego lokalu, a bratanek mieszka za granicą i nie mógł się stawiać w każdym momencie, spadkobiercy uznali, że dział spadku pomoże im przyśpieszyć sprzedaż. W dniu 31 października 2013 r. dokonali sądownego działu spadku, w którym prawo własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem 165/1000 w działce i wspólnych częściach budynku w całości zostało przyznane Wnioskodawcy. W zamian, zgodnie z postanowieniem sądu, Wnioskodawca został zobowiązany do spłaty tytułem należnego udziału w spadku wobec pozostałych spadkobierców po 25.000 zł. Wartość rynkowa nieruchomości na dzień nabycia spadku wynosiła 75.000 zł. Od powyższej czynności cywilnoprawnej Wnioskodawca zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1.000 zł.

W dniu 27 grudnia 2013 r. Wnioskodawca zawarł umowę sprzedaży ww. nieruchomości za kwotę 75.000 zł. Część pieniędzy (7.500 zł) została zapłacona przez kupujących w dniu podpisania aktu notarialnego, natomiast pozostała kwota wpłynęła na konto Wnioskodawcy 7 stycznia 2014 r. Po otrzymaniu pieniędzy Wnioskodawca spłacił po 25.000 zł pozostałym spadkobiercom tytułem należnego udziału w spadku.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy do kosztów sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca może zaliczyć wartość 50.000 zł, którą musiał spłacić pozostałym spadkobiercom w wyniku działu spadku?

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy należy ująć w kosztach uzyskania przychodu kwotę wynikającą ze spłaty udziału spadkobiercom. Faktycznym przychodem Wnioskodawcy jest różnica pomiędzy sprzedażą lokalu a kwotą, którą musiał zwrócić spadkobiercom czyli 25.000 zł. Powyższa kwota nieprzekracza wartości udziału nabytego przez Wnioskodawcę w spadku. Opodatkowanie sprzedaży lokalu 19% podatkiem od całości kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu równałoby się nierównemu potraktowaniu spadkobierców. Podatek dochodowy od sprzedaży lokalu wyniósłby ponad 50% części spadku Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie Organ wyjaśnia, że w zakresie w jakim złożony wniosek o interpretację dotyczył skutków podatkowych otrzymania przez pozostałych spadkobierców spłaty w związku z działem spadku Organ wydał 31 stycznia 2014 r. postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania Znak: \`(...)\` .

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska Wnioskodawcy wyłącznie w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę nieruchomości.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że po śmierci siostry Wnioskodawcy zmarłej 10 lutego 2013 r. udziały w spadku nabył Wnioskodawca, siostra Wnioskodawcy i jego bratanek po 1/3 części każdy z nich. W dniu 31 października 2013 r. Sąd dokonał działu spadku przyznając lokal mieszkalny wraz z przysługującym udziałem 165/1000 w działce i wspólnych części budynku znajdującego się na tej działce, na wyłączną własność Wnioskodawcy i zasądził od Wnioskodawcy spłatę reszty spadkobierców w łącznej kwocie 50.000 zł.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie do art. 924 i 925 ww. ustawy – spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt notarialny poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobierców do tego spadku od momentu jego otwarcia. Tak więc dniem nabycia spadku przez Wnioskodawcę i pozostałych spadkobierców jest data śmierci spadkodawcy.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego – jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom na wyłączną własność lub współwłasność. Tak więc, na skutek działu spadku następuje „konkretyzacja” składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych. Wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem.

Zatem nabycie w wyniku działu spadku części majątku spadkowego, który należał do innych spadkobierców, tj. otrzymanie z tego majątku udziałów przekraczających pierwotny udział spadkowy stanowi nabycie w drodze działu spadku.

Odnosząc powyższe przepisy na grunt przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, że Wnioskodawca udział 1/3 w prawie własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w działce i wspólnych częściach budynku znajdującego się na tej działce nabył 10 lutego 2013 r., tj. w dniu śmierci spadkodawcy. Pozostały udział w lokalu Wnioskodawca nabył 31 października 2013 r., ponieważ w konsekwencji działu spadku stał się wyłącznym właścicielem całej masy spadkowej. Przy czym Wnioskodawca właścicielem udziału w wysokości 2/3 stał się odpłatnie, ponieważ został zobowiązany do spłaty pozostałych spadkobierców.

Lokal mieszkalny wraz z udziałem w działce i częściach wspólnych budynku Wnioskodawca sprzedał 27 grudnia 2013 r.

Z uwagi zatem na fakt, że nabycie udziałów w nieruchomości lokalowej nastąpiło w 2013 r. i w tym samym roku miało miejsce jej zbycie czyli przed upływem pięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego stanu faktycznego należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania – zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej – mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Natomiast koszty uzyskania przychodu należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbywany lokal Wnioskodawca nabył w części odpłatnie (w drodze działu spadku) i w części nieodpłatnie (w spadku).

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lokalowej w części dotyczącej udziałów w tej nieruchomości nabytych w dziale spadku, który miał formę odpłatną, zastosować należy art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Przepis ten stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

Przepis ten znajdzie zatem zastosowanie przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części dotyczącej udziału 1/3 w nieruchomości lokalowej nabytego w spadku.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ,ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w wyniku działu spadku ponad udział pierwotnie posiadany, kosztem uzyskania przychodu może być udokumentowana (faktyczna) kwota spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przypomnieć bowiem należy, że kwota w wysokości 50.000 zł została zasądzona od Wnioskodawcy tytułem spłaty pozostałych spadkobierców. W 2014 r. Wnioskodawca faktycznie dokonał spłaty w kwocie 50.000 zł i kwota ta czyli wydatek faktycznie poniesiony, zapłacony przez Wnioskodawcę stanowi jego wydatek na nabycie udziałów od pozostałych spadkobierców.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Reasumując, opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. podlegał będzie uzyskany przez Wnioskodawcę dochód z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w działce i częściach wspólnych budynku znajdującego się na tej działce rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem (czyli ceną sprzedaży pomniejszoną o ewentualne koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu, określonymi na podstawie art. 22 ust. 6d ww. ustawy (w odniesieniu do udziału nabytego w spadku) oraz art. 22 ust. 6c ww. ustawy (w odniesieniu do udziału nabytego w drodze działu spadku). Zatem do kosztów uzyskania przychodu może zostać zaliczona spłata dokonana na rzecz pozostałych spadkobierców jako faktycznie poniesiony, zapłacony wydatek.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie – w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.