Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.278.2022.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2023-01-23
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

10 października 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo 10 października 2022 r. (wpływ 10 października 2022 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 grudnia 2022 r. (wpływ 23 grudnia 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(\`(...)\`);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

**Opis zdarzenia przyszłego**

B sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Spółka” lub „Sprzedający”) została utworzona jako spółka, której głównym przedmiotem działalności jest kupno niezabudowanych gruntów oraz uczestniczenie w procesie zabudowy i komercjalizacji nieruchomości. Przedmiotem inwestycji Spółki będzie Nieruchomość zdefiniowana poniżej. Podmiotem kupującym Nieruchomość będzie A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”). Kupujący jest spółką założoną w celu prowadzenia inwestycji obejmujących nabywanie nieruchomości, ich zabudowę obiektami o charakterze handlowo-usługowym (obiekty typu park handlowy) i uzyskiwanie dochodu z ich najmu lub ewentualnie ich sprzedaży.

1\. Opis nieruchomości i transakcji.

Sprzedający i Kupujący są stronami umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) przewidującej m.in.: (i) obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej przeniesienia na Kupującego prawa własności do nieruchomości gruntowej położonej w Ż. stanowiącej działkę ewidencyjną o numerze (…) i (…), dla których to między innymi działek Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) i działkę (…), dla której to między innymi działki Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (wskazane powyżej działki zwaną są dalej łącznie: „Nieruchomością”); (ii) cesję przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z umów najmu dotyczących najmu powierzchni handlowo-usługowej w obiekcie, który zostanie wybudowany na Nieruchomości; (iii) cesję przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z dokumentów zabezpieczeń umów najmu powierzchni handlowo-usługowej w obiekcie, który zostanie wybudowany na Nieruchomości; (iv) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego kwot depozytów zabezpieczających umowy najmu powierzchni handlowo-usługowej w obiekcie, który zostanie wybudowany na Nieruchomości (o ile zostaną wpłacone); (v) przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego określonych decyzji administracyjnych dotyczących budowy obiektu handlowo-usługowego na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę, decyzji środowiskowej oraz pozwolenia wodnoprawnego (zwanych dalej: „Decyzjami”); – prawa i obowiązki wskazane w pkt (i) - (v) powyżej zwane są dalej: „Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami”, a zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej prawo własności Nieruchomości na warunkach wskazanych powyżej zwane jest dalej: „Transakcją”. Poza Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami, na Kupującego mogą zostać przeniesione prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów na dostawy mediów (prąd, woda), o ile rozwiązanie tych umów nie będzie możliwe przed datą podpisania przez Sprzedającego i Kupującego umowy przyrzeczonej przeniesienia własności Nieruchomości (albo gdy rozwiązanie tego rodzaju umów będzie powodowało nadmierne praktyczne trudności). Powyżej opisana umowa przedwstępna sprzedaży Nieruchomości przewiduje szereg warunków zawieszających realizację Transakcji, w tym w szczególności: (a) nabycie przez Spółkę prawa własności Nieruchomości od podmiotu trzeciego, co nastąpi bezpośrednio przed zawarciem przez Spółkę z Kupującym umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego; (b) uzyskanie przez Sprzedającego Decyzji; (c) zawarcie przez Sprzedającego i Kupującego umowy przewidującej świadczenie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego usług w zakresie zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji na Nieruchomości obiektu handlowo-usługowego, a następnie usług wsparcia przy komercjalizacji obiektu; (d) zawarcie przez Sprzedającego umów najmu dotyczących uzgodnionego procentu powierzchni handlowo-usługowej w obiekcie, który zostanie wybudowany na Nieruchomości. Zawarcie przez Sprzedającego i Kupującego umowy przewidującej świadczenie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego usług w zakresie zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji na Nieruchomości obiektu handlowo- usługowego, a następnie usług wsparcia przy komercjalizacji obiektu (dalej: „Umowa Zastępstwa Inwestycyjnego”) stanowi istotny element uzgodnień biznesowych stron składających się na Transakcję. W szczególności, na podstawie Umowy Zastępstwa Inwestycyjnego, Sprzedający będzie zobowiązany do doprowadzenia do rezultatu w postaci realizacji w pełni funkcjonalnego parku handlowego (obiektu handlowo- usługowego składającego się z czterech budynków o powierzchni do 8000 m2, zwanego dalej: „Parkiem Handlowym”) na Nieruchomości oraz jego komercjalizacji. W zakresie zadań Sprzedającego jako inwestora zastępczego znajdą się takie zadania jak: (i) wybór projektanta i nadzór nad opracowaniem projektu budowlanego, (ii) wybór generalnego wykonawcy Parku Handlowego i dostawców wyposażenia wraz z nadzorem nad realizacją budowy i dostawą oraz montażem urządzeń i wyposażenia, (iii) współpraca z Kupującym w zakresie przygotowania dokumentów niezbędnych do pozyskania finansowania realizacji inwestycji w realizację Parku Handlowego czy też rozliczenia inwestycji. Wśród obowiązków Sprzedającego jako inwestora zastępczego będzie również doprowadzenie do przeniesienia na Kupującego autorskich praw majątkowych do projektów architektonicznych dotyczących realizacji Parku Handlowego jak również przekazanie Kupującemu wszelkiej dokumentacji budowlanej Parku Handlowego. Jednocześnie, zadania Sprzedającego w zakresie komercjalizacji Parku Handlowego obejmą: (i) zawieranie umów najmu zgodnie z kryteriami oraz procedurami uzgodnionymi z Kupującym, (ii) wykończenie lokali w Parku Handlowym zgodnie z postanowieniami Umowy Zastępstwa Inwestycyjnego oraz poszczególnymi umowami najmu, (iii) bezusterkowe wydanie lokali najemcom. W zależności od postępów w procesie komercjalizacji Parku Handlowego, do daty Transakcji umowy najmu zawarte przez Sprzedającego mogą obejmować do 100% powierzchni handlowo-usługowej Parku Handlowego. Biorąc pod uwagę przedstawione powyżej postanowienia umowy przedwstępnej nabycia Nieruchomości oraz Umowy Zastępstwa Inwestycyjnego, planowana Transakcja nie obejmie takich elementów jak: (i) prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością, (ii) prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów dotyczących finansowania nieruchomości, (iii) firmy czy też innego oznaczenia indywidualizującego Sprzedającego, (iv) wierzytelności, praw z papierów wartościowych czy też środków pieniężnych (poza przeniesieniem na Kupującego ewentualnych depozytów wpłaconych przez najemców), (v) koncesji, licencji i zezwoleń (poza Decyzjami), (vi) patenty i inne prawa własności przemysłowej, (vii) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (przy czym doprowadzenie do przeniesienia na Kupującego autorskich praw majątkowych do projektów architektonicznych dotyczących Parku Handlowego jest jednym z obowiązków Sprzedającego w ramach Umowy Zastępstwa Inwestycyjnego), (viii) tajemnice przedsiębiorstwa (aczkolwiek Sprzedający udostępni Kupującemu dane dotyczące prowadzonej działalności, w tym, w szczególności Nieruchomości w ramach procesu badania prawnego i technicznego Nieruchomości), (ix) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (aczkolwiek Kupującemu zostaną przekazane umowy najmu, dokumenty zabezpieczeń umów najmu czy też Decyzje), (x) zakład pracy Sprzedającego lub jakakolwiek jego część, (xi) zobowiązania z tytułu pożyczek otrzymanych od innych jednostek, (xii) inne niż prawa do Nieruchomości składniki majątku trwałego należące do przedsiębiorstwa Sprzedającego, (xiii) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty z instytucjami finansowymi, (xiv) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umowy najmu siedziby Sprzedającego, xv) umowy rachunków bankowych.

2\. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Jak zostało wskazane powyżej, głównym przedmiotem działalności Spółki jest kupno niezabudowanych gruntów oraz uczestniczenie w procesie zabudowy i komercjalizacji nieruchomości, w tym między innymi nabycie niezabudowanego gruntu (Nieruchomości) oraz uczestniczenie w procesie zabudowy i komercjalizacji obiektu handlowo-usługowego, który zostanie zrealizowany na Nieruchomości. Jednocześnie, własność Nieruchomości zostanie nabyta przez Sprzedającego bezpośrednio przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży własności Nieruchomości na rzecz Kupującego w ramach Transakcji. Poza planowaną Transakcją, Spółka planuje również realizację w przyszłości kolejnych projektów, które mogą obejmować nabywanie gruntów oraz uczestniczenie w procesie zabudowy i komercjalizacji nieruchomości komercyjnych. Spółka nie dokonała i do momentu Transakcji nie dokona wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości, jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał czy też regulaminów. Spółka nie prowadzi ewidencji księgowej Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla Spółki, niemniej na podstawie ewidencji księgowej prowadzonej przez Spółkę będzie możliwe przyporządkowanie poszczególnych przychodów i kosztów do Nieruchomości. Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku nie zatrudnia, ale do momentu Transakcji, może zatrudniać pracowników, jednak Transakcja nie będzie skutkowała przejściem zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Przed dniem i na dzień dokonania dostawy Nieruchomości, Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Pomimo zawarcia przez Sprzedającego i Kupującego umowy w zakresie zastępstwa inwestycyjnego przy realizacji na Nieruchomości obiektu handlowo-usługowego a następnie usług wsparcia przy komercjalizacji obiektu, na moment Transakcji, tj. na moment podpisania przez Sprzedającego i Kupującego umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości na Kupującego, Nieruchomość będzie gruntem niezabudowanym objętym pozwoleniem na budowę przewidującym możliwość budowy na Nieruchomości obiektu handlowo-usługowego typu park handlowy. Zdarzenie przyszłe przedstawione powyżej nie obejmuje transakcji, zespołu transakcji lub innych zdarzeń wskazanych w art. 14b § 3a Ordynacji podatkowej.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 19 grudnia 2022 r. (wpływ 23 grudnia 2022 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.

**Pytanie**

Czy nabycie prawa własności Nieruchomości przez Kupującego od Sprzedającego spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych dla Kupującego? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, przeniesienie prawa własności Nieruchomości dokonane przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w formie umowy sprzedaży nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) zgodnie z ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j.: Dz.U. z 2020 r. poz. 815, z 2021 r. poz. 255; dalej: „PCC”) dla Kupującego w związku z faktem, że będzie ono w całości opodatkowane VAT. Jeżeli Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT (i nie będzie zwolniona z VAT z uwagi na rezygnację ze zwolnienia), to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów podatkowych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 Ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis Ustawy o PCC zawiera _numerus clausus_ czynności podlegających PCC. W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC). Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część. Mając na uwadze treść przywołanego przepisu Ustawy o PCC, skoro sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r., sygn. IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(\`(...)\`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.” Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 23 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.728.2022.3.MGO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 111 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający) i Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) są stronami umowy przedwstępnej sprzedaży prawa własności Nieruchomości przewidującej m.in.: obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej przeniesienia na Kupującego prawa własności do nieruchomości gruntowej położonej w Ż. stanowiącej działki ewidencyjne o numerach (…), (…) i (…) (wskazane powyżej działki zwaną są dalej łącznie: „Nieruchomością”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 stycznia 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.728.2022.3.MGO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego. (…) Zatem analiza okoliczności sprawy wskazuje, że przedmiot transakcji, jakim w istocie będzie zbycie nieruchomości składającej się z 3 działek a także praw i obowiązków majątkowych nie spełnia kryteriów pozwalających uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Tym samym sprzedaż wymienionych składników przedsiębiorstwa Sprzedającego nie będzie objęta wyłączeniem z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem sprzedaż Nieruchomości tj. działek nr (…), (…) i (…) będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. (…) W konsekwencji ww. działki spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, a tym samym ich dostawa nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Do dostawy działek nr (…), (…) i (…) nie będzie również miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT gdyż, Sprzedający nie będzie wykorzystywał niezabudowanych działek wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku bowiem nabywa je w celu sprzedaży na cele komercyjne. Zatem dostawa niezabudowanych działek nr (…), (…) i (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).