Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB2/415-940/09/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2010-02-11
Teza: Czy kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości zakupionej w roku 2009, będą w całości wydatki poniesione na jej zakup i rozbudowę (udokumentowana fakturami VAT), czy wartość tę należy pomniejszyć o kwotę wydatków, które uprzednio korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: koszt-koszty uzyskania przychodów; nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż; zbycie-odpłatne zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 1-art. 9; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 4-art. 22; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 13 listopada 2009 r. (data wpływu 16 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup i rozbudowę sprzedawanej nieruchomości – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia w ciężar kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zakup i rozbudowę sprzedawanej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W styczniu 2006 r. zakupił Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które sfinansował w 100% kredytem hipotecznym uzyskanym w P. W maju 2009 r. zakupił Pan nieruchomość, tj. działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, nadającym się do remontu za cenę 45.000 zł. Należna cena została przez Pana zapłacona w gotówce. W związku z koniecznością poniesienia znacznych nakładów finansowych na remont domu, w sierpniu 2009 r. sprzedał Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za cenę 116.500 zł. Zgodnie z obowiązującym prawem złożył Pan deklarację PIT-23 i pisemne oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. W chwili obecnej dokonał Pan całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego w kwocie 46.000 zł, a pozostała kwota, tj. 70.500 zł przeznaczona zostanie na rozbudowę budynku mieszkalnego. Uzyskał Pan prawomocne pozwolenie na rozbudowę budynku mieszkalnego i do realizacji inwestycji zamierza przystąpić na wiosnę 2010 r., a ukończyć tą inwestycje jesienią 2010 r. Planowany koszt całej inwestycji to około 150.000 zł. Po zakończeniu inwestycji zamierza Pan udać się do Urzędu Skarbowego w celu rozliczenia wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

W związku z obecną sytuacją rynkową i rodzinną prawdopodobnie zmuszony będzie Pan do sprzedaży tego domu i nie planuje zakupu – w ciągu najbliższych dwóch lat – innej nieruchomości mieszkalnej, ani ponoszenia wydatków związanych z własnymi celami mieszkalnymi. Wobec tego złoży Pan deklarację PIT-39 oraz zapłaci podatek od dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kosztem uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości zakupionej w roku 2009 będą w całości wydatki poniesione na jej zakup i rozbudowę, tj. kwota 150.000 zł (udokumentowana fakturami VAT), czy wartość tę należy pomniejszyć o kwotę 70.500 zł, tj. wydatki, które uprzednio korzystały ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, należy przyjąć, że nakłady na nieruchomość wyniosą 150.000 zł. Zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i następnie jego sprzedaż oraz zakup i sprzedaż nieruchomości (domu) stanowią odrębne zdarzenia, które powodują powstanie niepowiązanego ze sobą obowiązku podatkowego od tej właśnie konkretnej czynności. Ustawodawca bowiem w żadnym przepisie nie zawarł ograniczeń sprzedaży ani szczególnego sposobu opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości, których zakup bądź wytworzenie sfinansowane zostało w części środkami pochodzącymi ze sprzedaży innej nieruchomości, gdzie kwota przychodu podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym, sprzedaż tę należy traktować jak sprzedaż każdej innej nieruchomości i zastosowanie mają przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30e ust. 2 i art. 22 ust. 6c tej ustawy. Zgodnie z powołanymi przepisami odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie stanowi źródło przychodów i podlega opodatkowaniu 19% podatkiem. Podstawą opodatkowania jest różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztem uzyskania. Za koszt uzyskania uznaje się koszt nabycia lub wytworzenia powiększony o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości w czasie jej posiadania. Bez znaczenia natomiast jest źródło finansowania tych nakładów, gdyż brak jest jakiegokolwiek przepisu prawnego stanowiącego inaczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ponieważ w niniejszej sprawie odpłatne zbycie nieruchomości, tj. działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowić będzie ono źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2006 r. Wnioskodawca nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, zaciągając na jego zakup kredyt hipoteczny.

Powyższe prawo zostało sprzedane w sierpniu 2009 r. za kwotę 116.500 zł, a przychód uzyskany z jego odpłatnego zbycia Wnioskodawca przeznaczył na następujące cele:

*   kwota 46.000 zł wydatkowana została na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego zakup,
*   pozostała kwota, tj. 70.500 przeznaczona zostanie na rozbudowę zakupionego w maju 2009 r. budynku mieszkalnego.

Z uwagi, że przychód uzyskany ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkowany zostanie na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Natomiast zakupiony w maju 2009 roku budynek mieszkalny, Wnioskodawca zamierza rozbudować, a następnie sprzedać. Sprzedaż nastąpi prawdopodobnie jesienią 2010 r. W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości zakupionej w roku 2009 powstanie przychód podlegający opodatkowaniu, natomiast wydatki związane z jej nabyciem i rozbudową Wnioskodawca zamierza zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodu, pomimo że ich część, tj. kwota 70.500 zł objęta zostanie zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia. Kosztem tym bezspornie jest cena nabycia nieruchomości. Cena nabycia przedmiotowej nieruchomości jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę została określona na kwotę 45.000 zł. Ponadto Wnioskodawca poniesie koszty związane z rozbudową nabytego budynku mieszkalnego. Łączne wydatki poniesione na zakup i rozbudowę ww. inwestycji wyniosą ok. 150.000 zł.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż Wnioskodawca niewątpliwie poniósł wydatki związane z nabyciem przedmiotowej nieruchomości oraz planuje ponieść wydatki w postaci nakładów, które będą poczynione na tej nieruchomość w czasie jej posiadania. Dlatego też wydatki te będą mogły stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, stosownie do treści cyt. art. 22 ust. 6c ww. ustawy, jeżeli zostaną w odpowiedni sposób udokumentowane.

Dla możliwości uznania tych wydatków za koszt uzyskania przychodu bez znaczenia pozostaje fakt wcześniejszego skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Zatem wyliczając kwotę należnego podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości zakupionej w roku 2009, przychód uzyskany z jej sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) Wnioskodawca powinien pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnica będzie stanowiła dochód podlegający opodatkowaniu. Od tak obliczonego dochodu należy wyliczyć 19% podatek dochodowy. Podatek będzie płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpił odpłatne zbycie nieruchomości.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.