Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT1.4011.417.2025.1.JG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-07-16
Teza: Skutki podatkowe zbycia udziału w nieruchomości na
podstawie umowy o dożywocie.
Słowa kluczowe: nieruchomości
opodatkowanie
ulga-ulga mieszkaniowa
umowa-umowa dożywocia
zamiana
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Zwolnienia przedmiotowe.-Zwolnienia od podatku
dochodowego.-Sprzedaż nieruchomości i praw
majątkowych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Przychód z odpłatnego zbycia rzeczy
lub praw.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Źródła przychodów.-Specyfika źródeł przychodów.-
Odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego
1

użytkowania gruntów i spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8-lit. a
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 3
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 3-art. 21-ust. 1-pkt 131

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

łowe
    Szanowna Pani,
    stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 18 maja 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. 6
    września 2022 r. Wnioskodawczyni otrzymała wraz z mężem (wspólnota małżeńska) od
    syna mieszkanie w formie darowizny. 26 września 2022 r. Wnioskodawczyni otrzymała
    zaświadczenie z Urzędu Skarbowego, że podatek od spadków i darowizn nie należy się,
    gdyż zastosowano zwolnienie od podatku (I grupa podatkowa).
    14 grudnia 2022 r. wraz z mężem Wnioskodawczyni zbyła darowane 6 września 2022 r.
    mieszkanie w drodze umowy zamiany (art. 603 kodeksu cywilnego). Zbycie nieruchomości
    w drodze umowy zamiany na podstawie art. 603 kodeksu cywilnego zostało dokonane
    przed upływem 5 lat od nabycia w formie darowizny, dlatego Wnioskodawczyni
    skorzystała z ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych) na własne cele mieszkaniowe składając w terminie PIT-39.
    W tym roku (2025) Wnioskodawczyni chce dokonać wraz z mężem umowy dożywocia (art.
    908 kc) z młodszym synem, a tym samym przenieść na niego otrzymaną 14 grudnia 2022
    r. w drodze umowy zamiany (art. 603 kodeksu cywilnego) część nieruchomości w zamian
    za dożywotnią opiekę.
    Pytania
    1. Czy w przypadku dokonania przyszłej umowy dożywocia Wnioskodawczyni straci ulgę
      mieszkaniową z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób
      fizycznych, z której skorzystała przy zamianie mieszkań?
    2. Czy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) oraz art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o podatku
      dochodowym od osób fizycznych trzeba będzie uiścić podatek dochodowy od osób
      fizycznych w przypadku przekazania części nieruchomości umową dożywocia na rzecz
      syna w sytuacji opisanej we wniosku?
    Pani stanowisko w sprawie
    Ad. 1
    Zdaniem Wnioskodawczyni, umowa dożywocia nie pozbawi Wnioskodawczyni prawa do
    zastosowanej ulgi mieszkaniowej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych ponieważ Wnioskodawczyni będzie w tym lokalu mieszkać dożywotnio.
    Dodatkowo ustawodawca nie wprowadził warunkowego okresu zastosowania ulgi na
    własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, co na przykład
    zapisane jest w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

    Ad. 2
    Zdaniem Wnioskodawczyni, w przypadku przekazania części nieruchomości umową
    dożywocia na rzecz syna, przed upływem 5-letniego okresu od nabycia nieruchomości,
    podatek dochodowy od osób fizycznych nie wystąpi, gdyż przy zawieraniu umowy
    dożywocia nie można określić podstawy opodatkowania. Takie stanowisko potwierdza
    treść tezy uchwały NSA z dnia 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14 (publ. ONSAiWSA z
    2015 r. nr 2, poz. 20): „W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o
    dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.
    1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na zasadach wynikających
    z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy”.
    Dodatkowo zbliżona interpretacja ITPB4/4511-481/15/AS również wskazuje podobne
    stanowisko organu podatkowego, co stanowisko Wnioskodawczyni.
    Mając na uwadze powyższą uchwałę oraz interpretację ITPB4/4511-481/15/AS, zdaniem
    Wnioskodawczyni przy zawarciu umowy dożywocia, przed upływem 5-letniego okresu od
    nabycia części nieruchomości, brak jest podstaw do naliczenia podatku dochodowego od
    osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
    fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
        oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
        - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
        zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
        majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca
        roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych
        rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło
        nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób
        dokonującej zamiany.
    W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych
    następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób
    fizycznych.
    Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

    Wedle art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:
      Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu
      podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
        1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i
        praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny
        podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1
        pkt 131, lub
        2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
    Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 powołanej ustawy:
      Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi
      tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w
      przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy
      od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku
      podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej
      nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele
      mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do
      wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
    Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia
    nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na
    własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji,
    gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe,
    to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od
    podatku dochodowego.
    Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21
    ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest
    to wyliczenie enumeratywne. Tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim
    wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż
    wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.
    Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja
    pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.
    W konsekwencji korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji,
    gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę
    prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej
    cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
    podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.
    Przewidując przedmiotowe zwolnienie ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131
    ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sposób niebudzący wątpliwości
    podkreślił, że zwolnieniu podlegać będzie tylko dochód przypadający na przychód, który
    wydatkowany zostanie na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele
    mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią
    literalną. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić
    do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a
    nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym.
    Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w
    przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w
    sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym,
    spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na
    zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

    Wskazując jako cel mieszkaniowy nabycie lokalu mieszkalnego ustawa nie określa kiedy i
    jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, aby zrealizował cel
    mieszkaniowy. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu
    mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny, aby w nim zamieszkać, ale – z
    określonych powodów – zamieszka w nim przez pewien czas. W takim przypadku
    okoliczność, że np. lokal zostanie zbyty na podstawie umowy dożywocia nie pozbawia
    podatnika prawa do zwolnienia. Konieczne jest, aby podatnik nabył nieruchomość w celu
    realizacji własnych celów mieszkaniowych, a nie w innych celach. Ocena spełnienia tego
    warunku każdorazowo wymaga uwzględnienia indywidualnej sytuacji danego podatnika.
    W odniesieniu do drugiej kwestii przedstawionej we wniosku należy mieć na uwadze treść
    art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis
      art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    W myśl art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r.
    poz. 1061 ze zm.):
      Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się
      zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
      odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,
      ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
      pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający
      zwyczajom miejscowym.
    Cechą charakterystyczną umowy o dożywocie jest ekwiwalentność świadczeń stron tej
    umowy. W doktrynie uznaje się, iż jest to ekwiwalentność rozumiana w sensie
    subiektywnym, a nie obiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron względem siebie nie
    muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów
    obiektywnych. Podkreślenia wymaga, iż tego rodzaju umowy zaliczane są do odpłatnych
    czynności prawnych, które charakteryzują się tym, iż każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść
    majątkową (niekoniecznie w postaci pieniężnej).
    Uwzględniając powyższe, umowa o dożywocie – polegająca na tym, że w zamian za
    przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał (zobowiąże) się zapewnić
    zbywcy dożywotnie utrzymanie – ma charakter umowy wzajemnej, a w konsekwencji jest
    czynnością prawną o charakterze odpłatnym, tj. w jej wyniku dochodzi do odpłatnego
    zbycia nieruchomości.
    Na gruncie przepisów podatkowych, mając na uwadze uchwałę Naczelnego Sądu
    Administracyjnego z 17 listopada 2014 r. sygn. akt II FPS 4/14, pomimo iż przeniesienie
    własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia stanowi jej odpłatne zbycie, to
    nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)
    -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przy tego rodzaju umowie nie
    można bowiem zastosować zasad określonych w przepisach art. 19 ust. 1 i 3 ustawy,
    według których przy ustalaniu przychodu bierze się wartość nieruchomości wyrażoną w
    cenie określonej w umowie (lub wartość rynkową), gdyż ta w przypadku dożywocia nie
    występuje.
    Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące uregulowania
    prawne, jak również ww. uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego, planowane przez
    Panią zbycie nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie będzie skutkować
    obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego, pomimo że nastąpi przed upływem pięciu
    lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Nie będzie
    bowiem możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.

    a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, na zasadach wynikających z art.
    19 ust. 1 i 3 tej ustawy.
    Podsumowując, w opisanym zdarzeniu przyszłym nie utraci Pani prawa do ulgi oraz nie
    będzie obowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zbycia
    nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym
    nastąpiło jej nabycie.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja nie rozstrzyga o zasadności skorzystania przez Panią z „ulgi
    mieszkaniowej”, gdyż nie było to przedmiotem Pani wątpliwości.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
      interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie
      ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.