Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPBII/2/415-682/10/AK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2010-08-03
Teza: Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości (gruntu oraz znajdującego się na nim budynku) w sytuacji kiedy w 1996r. wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności znajdującego się na tym gruncie budynku a następnie w 2006r. przekształcił prawo wieczystego użytkowania w prawo własności?
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-zbycie nieruchomości; przekształcanie-przekształcenie prawa-przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2010r. (data wpływu do tut. Biura 31 maja 2010r.), uzupełnionym w dniu 14 lipca 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 31 maja 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 05 lipca 2010r. Znak: IBPB II/2/415-682/10/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 14 lipca 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 06 grudnia 1996r. wnioskodawca zakupił prawo wieczystego użytkowania gruntu - działki nr 188/27 o powierzchni 0,0202 ha wraz z prawem własności budynku na nim położonego. Z kolei w dniu 27 kwietnia 1999r. kupił na własność działkę sąsiadującą nr 188/43 o powierzchni 0,0203 ha na prawach ustawowej wspólności majątkowej. W dniu 08 września 2006r. wnioskodawca przekształcił prawo wieczystego użytkowania gruntu - działki nr 188/27 o powierzchni 0,0202 ha w prawo własności. Natomiast w dniu 17 maja 2010r. wnioskodawca sprzedał obydwie działki.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy kwota otrzymana ze sprzedaży podlega opodatkowaniu?
2.  Czy chcąc skorzystać ze zwolnienia, całość kwoty otrzymanej ze sprzedaży wnioskodawca musi wydać na potrzeby mieszkaniowe w przeciągu 2 lat?

Zdaniem wnioskodawcy, nie ma żadnych podstaw do naliczania podatku, gdyż moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest tylko zmianą formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości nastąpiło w 1996r. w dniu zawarcia umowy o ustanowienie prawa wieczystego użytkowania i w 1999r.

W związku z powyższym, w ocenie wnioskodawcy zbycie działki nr 188/27 o powierzchni 0,0202 ha nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowany podatkiem dochodowym i wnioskodawca nie jest zobowiązany do wydatkowania kwoty ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, aby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Z kolei sprzedaż działki nr 188/43 o powierzchni 0,0203 ha nastąpiła po upływie 10 lat od dnia zakupu i również nie podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust: 2

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości a także praw wymienionych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie, tylko wówczas jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie istotne znaczenie ma zatem ustalenie momentu, od którego należy liczyć bieg pięcioletniego okresu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ powołana ustawa o podatku dochodowym nie zawiera definicji nieruchomości, sięgnąć należy do definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), a w szczególności do art. 46 § 1 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuację taką przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

Pojęcie użytkowania wieczystego zawarte zostało w art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Natomiast w myśl art. 235 Kodeksu cywilnego budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi z tym, że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może tym prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Użytkowanie wieczyste jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Użytkownik wieczysty może więc rozporządzać swoim prawem zarówno w drodze czynności prawnej inter vivos, jak i mortis causa. Nie można być natomiast jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym gruntu, ponieważ nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego gruntu prowadzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Możliwe jest jednak przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zasady i tryb takiego przekształcenia reguluje ustawa z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 tej ustawy decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje właściwy organ, do którego wpłynął wniosek o dokonanie takiego przekształcenia. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

W przypadku przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności za datę nabycia nieruchomości od której upływa 5-letni termin określony w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie można uznać momentu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy o ustanowieniu (nabyciu) prawa wieczystego użytkowania.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż prawo wieczystego użytkowania działki nr 188/27, na której znajdował się budynek, wnioskodawca nabył w dniu 06 grudnia 1996r. a w dniu 08 września 2006r. przekształcił wieczyste użytkowanie gruntu na prawo własności. Przedmiotową nieruchomość wnioskodawca sprzedał w 2010r.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - gruntu wraz ze znajdującym się na nim budynkiem - w sytuacji kiedy podatnik nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności znajdującego się na tym gruncie budynku a następnie przekształcił prawo wieczystego użytkowania w prawo własności istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty tego nabycia. O prawie własności nieruchomości, na której znajduje się budynek decyduje zawsze data nabycia własności gruntu.

Tym samym stwierdzić należy, iż w przedmiotowym przypadku datą nabycia nieruchomości gruntowej, jak i znajdującego się na niej budynku jest dzień nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z zabudowaniami czyli dzień 06 grudnia 1996r. Zatem sprzedaż działki nr 188/27, na której znajdował się dom nie będzie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ minął 5 letni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Podobnie sprzedaż w 2010r. działki nr 188/43 o powierzchni 0,0203 ha zakupionej w 1999r. nastąpiła po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (1999r.), czyli transakcja ta nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wnioskodawca nie jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od zbytej działki.

Reasumując, sprzedaż w 2010r. zarówno działki nr 188/27 o powierzchni 0,0202 ha wraz z budynkiem, jak również działki sąsiadującej nr 188/43 o powierzchni 0,0203 ha zakupionej w 1999r. nie będzie dla wnioskodawcy w ogóle stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wnioskodawca nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od zbytych nieruchomości, tym samym bez znaczenia pozostaje cel na jaki zostaną przeznaczone środki z ich sprzedaży.

Stanowisko wnioskodawcy należało zatem uznać za prawidłowe.

Końcowo należy dodać, że dołączone przez wnioskodawcę do wniosku oraz do uzupełnienia wniosku dokumenty nie podlegały analizie. Wydając bowiem interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.