Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.149.2024.5.JS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-06-10
Teza: Skoro w związku ze sprzedażą NR Sprzedający nie występują w charakterze podatników VAT, zatem omawiana sprzedaż NR nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. W związku z powyższym sprzedaż NR podlega opodatkowaniu PCC na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wg właściwej stawki podatku PCC.
Słowa kluczowe: nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych; Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a; [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna**

**– stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

25 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (działki zabudowanej i niezabudowanej). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 3 czerwca 2024 r. (wpływ 6 czerwca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan B. C. (dalej: Sprzedający 1)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani M. C. (dalej: Sprzedająca 2)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

H. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący)

NIP: (…)

**Opis stanu faktycznego**

Zainteresowany będący stroną postępowania – Pan B. C. wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (jego żoną) Panią M. C. (dalej również jako „Sprzedający”) chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości R., obręb (…), gmina R., powiat (…), województwo (…), składającej się z działek numer: (\`(...)\`) oraz (\`(...)\`) o łącznej powierzchni 0,4560 ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (\`(...)\`) VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nieruchomość ta należy do B. C. i M. C. (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska).

B. C. i M. C. są właścicielami wyżej wskazanej nieruchomości na podstawie umów sprzedaży nieruchomości, zawartych 25 października 2022 r. (rep. A nr (…) i rep. A nr (…) – w całości. Nieruchomość wchodzi do ich majątku wspólnego – wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Sprzedający nabyli nieruchomość na podstawie ww. umów sprzedaży nieruchomości i stanowi ich majątek osobisty. W momencie zakupu nieruchomości nie było ich intencją dokonanie sprzedaży nieruchomości, a wykorzystanie jej jako lokatę posiadanego kapitału w celach zabezpieczenia swoich oszczędności w okresie gwałtownej inflacji oraz niestabilnej gospodarki.

B. C. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem działalności jest działalność w zakresie (…); B. C. jest również wspólnikiem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującą się (…).

Sprzedający nie dokonywali sprzedaży działek (nieruchomości). Sprzedający posiadają inne nieruchomości, niemniej obecnie nie prowadzą żadnych czynności zmierzających do ich sprzedaży, ani nie planują takich czynności podjąć. Kupujący – Spółka H. Sp. z o.o. (Zainteresowana niebędącą stroną postępowania) nie jest podmiotem w żaden sposób powiązanym ze Sprzedającymi. Spółka prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Będąca przedmiotem wniosku nieruchomość składająca się z działki nr (\`(...)\`) i działki nr (…), zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 104,00 m2 oraz jednokondygnacyjnym budynkiem niemieszkalnym o powierzchni zabudowy 33,00 m2 – położonym w R. przy ul. (…).

Działki posiadają dostęp do drogi publicznej i razem tworzą zorganizowaną całość gospodarczą, dlatego działki stanowią jedną nieruchomość, gdyż bezpośrednio do siebie przylegają w sposób umożliwiający ich właściwe wykorzystanie – całość tworzy jeden kompleks.

Na terenie obejmującym działki nr (\`(...)\`) i (\`(...)\`) obr. (…) położone w R., nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prezydent Miasta (…), na wniosek S. Sp. z o.o., (…), wydał decyzję o warunkach zabudowy z 17 kwietnia 2023 r., sygn. sprawy (…) – którą ustalone zostały warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą „budowa 6 budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz ze zbiornikiem na wody opadowe”. S. Sp. z o.o. działała na podstawie słownego polecenia Pana K. C. będącego synem Sprzedających.

Sprzedający nie podejmowali żadnych innych działań służących przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, w szczególności wskazać należy, iż nie przygotowywali w żaden sposób gruntu ani związanych z nim nieruchomości na sprzedaż. Nie były prowadzone aktywne działania marketingowe, nie został przeprowadzony remont budynków, jak również budowli i innych urządzeń znajdujących się na nieruchomości.

Końcowo Strony wskazują, że ostateczna data transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję na przełomie II i III kwartału 2024 r.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży wyżej opisanej nieruchomości, jednak powzięta została wątpliwość co do właściwego opodatkowania podatkiem od towarów i usług bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że nieruchomość objęta planowaną umową sprzedaży składa się z dwóch działek, co do:

a) budynków znajdujących się na działkach wskazali Państwo, że na działce nr:

i. (\`(...)\`) znajdują się budynki w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane, budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy;

ii. (\`(...)\`) nie znajdują się budynki w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane;

b) budowli znajdujących się na działkach wskazać należy, że na działce nr:

i. (\`(...)\`) znajduje się budowla w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane: studnia;

ii. (\`(...)\`) nie znajdują się budowle w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane;

c) symbolami powyższych są:

i. (…) dla budynku położonego na działce (\`(...)\`) będącego budynkiem gospodarczym;

ii. (…) dla budynku położonego na działce (\`(...)\`) będącego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym;

iii. (…) dla budowli położonej na działce (\`(...)\`) będącej studnią.

Powyżej wymienione budynki i budowie są trwale związane z gruntem.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominęliśmy jego część znajdującą się w treści uzupełnienia, która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

**Pytania**

Czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji?

2\. W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania pierwszego za nieprawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający powinien zostać uznany za występującego w Transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w efekcie Transakcja powinna podlegać przepisom ustawy o podatku od towarów i usług); czy planowana Transakcja w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, a Sprzedający będzie miał obowiązek wystawienia faktury VAT ze stawką ZW z tego tytułu?

**Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych**

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży. Jednocześnie w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy w zw. z art. 6 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, stawka podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości czy prawa użytkowania wieczystego wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

Jednak zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) omawianej ustawy nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, dla oceny czy planowana Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, należy w pierwszej kolejności dokonać analizy, czy będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W Państwa opinii, ogół przesłanek przedstawionych w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług wskazuje, że dokonanie przez Sprzedającego dostawy Nieruchomości nastąpi w ramach zarządzania majątkiem prywatnym oraz nie będzie stanowiło działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a co za tym idzie, biorąc pod uwagę przedstawione powyżej przepisy, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% od wartości rynkowej przedmiotu Transakcji.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych..

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w ramach której Zainteresowany będący stroną postępowania wraz z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (Sprzedający) zbędą na rzecz Zainteresowanego Niebędącego stroną postępowania – Kupującego prawo własności nieruchomości, składającej się z 2 działek gruntu, z których jedna jest niezabudowana a druga zabudowana budynkami i obiektami budowlanymi (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.146.2024.3.DK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że w związku z transakcją zbycia opisanej we wniosku nieruchomości Sprzedający nie występują w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanej we wniosku działki nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro – jak wynika z powołanej powyżej interpretacji − w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług, zatem omawiana sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z powyższym sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki podatku (określonej w art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stawka 2%).

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-2.4012.146.2024.3.DK.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

Pan B. C. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.