Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-77/16-2/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-05
Teza: Czy jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr l będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 17

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11 lutego 2016 r. (data wpływu 18 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości **- jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 18 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Zakres i strony transakcji dostawy nieruchomości

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca planuje przeprowadzić inwestycję deweloperską obejmującą budowę kompleksu biurowego.

W związku z planowanym projektem, Wnioskodawca planuje kupić (dalej: „Transakcja”) od H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”) nieruchomość, obejmującą prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu:

1.  działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW,
2.  działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/6 dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW,
3.  działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2 dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW,

(dalej: „Grunt”).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości. Po przeprowadzeniu Transakcji, Wnioskodawca planuje realizację projektu inwestycyjnego, zakładającego budowę kompleksu biurowego (z elementem mieszkaniowym) przeznaczonego na wynajem. Jest to zgodne z przeznaczeniem terenu, na którym zlokalizowany jest Grunt, wskazanemu w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miasta z dnia 6 listopada 2014 r.).

Po ukończeniu budowy kompleksu biurowego Wnioskodawca planuje (w jak największym stopniu, w zależności od warunków rynkowych) skomercjalizować nowo powstały obiekt – tj. zawrzeć umowy najmu powierzchni biurowych. W dalszej kolejności Wnioskodawca planuje sprzedać ten obiekt. Intencją Wnioskodawcy jest, aby późniejsze zbycie przez Wnioskodawcę przedmiotowego kompleksu biurowego było opodatkowane VAT.

(ii) Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w ramach działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo wieczystego użytkowania Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę (wówczas działającego pod nazwą B. Sp. z o.o.) na mocy aktu notarialnego z dnia 14 stycznia 2015 r. Rep A, sporządzonego przez notariusza. Przedmiot transakcji obejmował wówczas zakup każdej z działek gruntu od innego sprzedającego, przy czym działka nr 2/6 została zakupiona od dwóch współużytkowników wieczystych. W dacie zakupu, działki 2/6 i 2/2 były zabudowane budowlami składającymi się na plac parkingowy.

Zakup działki 2/1 stanowił dostawę niezabudowanej działki gruntu, dla której wydano warunki zabudowy określające jej funkcję jako teren budowlany, w związku z czym nie podlegał zwolnieniom z VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9-10a ustawy o VAT i był opodatkowany VAT według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Zakup działek nr 2/6 i 2/2 stanowił dostawę budowli parkingu wraz z ogrodzeniem i innymi naniesieniami. Dostawa ta w części była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia przedmiotowych budowli (lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia) i jako taka podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT, gdyż nie miały zastosowania zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. l pkt 10 ani w pkt 10a ustawy o VAT. W części natomiast miało zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (oraz nie miało zastosowania zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT), przy czym Zbywca i sprzedawcy przedmiotowych działek złożyli do Naczelnika Urzędu Skarbowego zgodne oświadczenia, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, w których zrezygnowali ze zwolnienia z VAT i wybrali opodatkowanie VAT według stawki 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Działki nr 2/6 i 2/2 były przedmiotem umów dzierżawy i po ich nabyciu Zbywca pobierał czynsz dzierżawny podlegający opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca wskazuje, że Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę na cele żadnej działalności zwolnionej z VAT.

(iii) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Pierwsza z ww. umów dzierżawy wygasła z końcem 2015 r., druga z nich wygaśnie z końcem kwietnia 2016 r. Zbywca dokonał rozbiórki wszystkich istniejących na działce nr 2/6 budowli, zaś po wygaśnięciu umowy dzierżawy obejmującej działkę nr 2/2, Zbywca dokona rozbiórki wszystkich, istniejących na działce nr 2/2, budowli.

Po dokonaniu rozbiórki istniejących budowli, przedmiotem Transakcji będzie prawo wieczystego użytkowania Gruntu, który na podstawie obowiązującego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer żadnych aktywów, zobowiązań, praw ani obowiązków Zbywcy.

Grunt będący przedmiotem planowanej Transakcji nie został przypisany do działu / oddziału / wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Na takie wydzielenie nie wskazują też zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze. Zbywca nie prowadzi również osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do sprzedawanego Gruntu.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Zbywca zakończy swoją działalność i zostanie wykreślony z Krajowego Rejestru Sądowego.

Ponadto Wnioskodawca informuje, iż Zbywca planuje wystąpić do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie (będącego właściwym organem ze względu na siedzibę Zbywcy) z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego odnośnie opodatkowania VAT planowanej Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy planowana Transakcja powinna być zakwalifikowana na potrzeby VAT jako dostawa gruntu niezabudowanego stanowiącego teren budowlany, obligatoryjnie opodatkowana w całości VAT według stawki podstawowej?
2.  Czy - jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr 1 będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT -po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do:
    1.  obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Gruntu (zgodnie z art. 86 ust. 1 , ust. 10, ust. l0b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz
    2.  do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)?
3.  Czy jeżeli Transakcja zgodnie z pytaniem nr l będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT - przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 24 marca 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-134/16-2/AO.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. l ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej — zdaniem Wnioskodawcy - przedmiotowe nabycie Gruntu zostanie obligatoryjnie opodatkowane VAT, na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. l46a pkt 1 ustawy o VAT, a zatem Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT. W tej sytuacji, zgodnie z dyspozycją art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Podsumowując, skoro Transakcja będzie obligatoryjnie opodatkowana VAT, przedmiotowa Transakcja nabycia Gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Wnioskodawca planuje przeprowadzić inwestycję deweloperską obejmującą budowę kompleksu biurowego.

W związku z planowanym projektem, Wnioskodawca planuje kupić (dalej: „Transakcja”) od H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Zbywca”) nieruchomość, obejmującą prawo użytkowania wieczystego następujących działek gruntu:

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/1, dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW,

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/6 dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW,

*   działki gruntu o numerze ewidencyjnym 2/2 dla której Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW,

(dalej: „Grunt”).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Zbywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r. Nr IPPP2/4512-134/16-2/AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził że :

„(\`(...)\`)skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Przedmiotowa transakcja nie będzie mogła być również objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wskazał Wnioskodawca, Grunt nie był wykorzystywany przez Zbywcę na cele żadnej działalności zwolnionej z VAT. Zatem z uwagi na niespełnienie przesłanki zawartej w tym przepisie, dotyczącej konieczności wykorzystywania towaru wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, transakcja ta nie będzie korzystała także ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana Transakcja będzie dostawą prawa użytkowania wieczystego gruntu niezabudowanego, stanowiącego teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaną podatkiem VAT według stawki podstawowej, tj. 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.”

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.