Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPP2/4512-226/16/RSz
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2016-06-13
Teza: w zakresie opodatkowania 8% stawką podatku VAT dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, w postaci podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych: -w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nr 1, -w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nr 2.
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; garaż; lokal; lokal-lokal mieszkalny; miejsce-miejsce postojowe; nieruchomości-nieruchomości wspólne; stawka
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 1-art. 41

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 9 marca 2016 r. (data wpływu 21 marca 2016 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania 8% stawką podatku VAT dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, w postaci podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych:

*   w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nr 1,
*   w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nr 2

\- **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21 marca 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania 8% stawką podatku VAT dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, w postaci podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych:

*   w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nr 1,
*   w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nr 2.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (Wnioskodawca) jest spółką komandytową.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej buduje na nabywanych przez niego uprzednio nieruchomościach gruntowych budynki mieszkalne wielorodzinne (klasyfikowane w Klasyfikacji Obiektów Budowlanych KOB pod symbolem 112), w których znajdują się przeznaczone na sprzedaż lokale mieszkalne (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisu art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, których sprzedaż przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu stawką VAT 8% (wg stanu na dzień sporządzenia wniosku), albowiem żaden z budowanych przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych, nie ma powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m2. W niektórych budynkach znajduje się też ograniczona liczba lokali usługowych lub handlowych, których sprzedaż przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu stawką VAT 23% (wg stanu na dzień sporządzenia wniosku), jednak w każdym przypadku liczba i powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych przewyższa liczbę i powierzchnie lokali usługowych lub handlowych. Lokale w wybudowanych przez niego budynkach Wnioskodawca zbywa odpłatnie, na mocy umów deweloperskich i przedwstępnych, a następnie wykonujących je umów przenoszących własność lokali na nabywców.

W budowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, na kondygnacjach podziemnych, znajdować się mogą hale garażowe (dalej: hala garażowa), które po wybudowaniu budynku i oddaniu go do użytkowania (tj. uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) nie będą stanowiły odrębnych lokali, lecz wejdą w skład części wspólnych całej nieruchomości (dalej: nieruchomość wspólna). Ponadto, działka na której posadowiony jest budynek (dalej: działka gruntu) po wybudowaniu budynku i oddaniu go do użytkowania (tj. uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) także stanowić będzie nieruchomość wspólną.

Z prawem własności każdego lokalu w budynku (tj. wyodrębnianej prawnie nieruchomości lokalowej, dla której urządzona zostanie osobna księga wieczysta - dalej: nieruchomość lokalowa) nierozerwalnie związany będzie stosowny (ustalony wg przepisów ustawy o własności lokali) udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest prawem nierozerwalnie związanym z własnością nieruchomości lokalowej, nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, a posiadanie przez każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej udziału w nieruchomości wspólnej wynika z mocy prawa, jako element konstrukcyjny odrębnej własności lokalu w każdym budynku. Nieruchomość wspólna posiadać będzie odrębną od wszystkich nieruchomości lokalowych księgę wieczystą.

W hali garażowej zaprojektowane są miejsca postojowe dla pojazdów (dalej: podziemne miejsca postojowe). Także na powierzchni działki gruntu zaprojektowane są miejsca postojowe dla pojazdów (dalej: naziemne miejsca postojowe).

Przedmiotem niniejszego wniosku i zawartych w nim dalej twierdzeń Wnioskodawcy jest wyłącznie dostawa lokali mieszkalnych (z ew. pomieszczeniami przynależnymi), których sprzedaż przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu stawką VAT 8%. wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej.

Stan faktyczny 1

W niektórych umowach deweloperskich i przedwstępnych (a następnie wykonujących je umowach przenoszących własność lokali mieszkalnych na nabywców) Wnioskodawca zamierza zawierać klauzule, na mocy których nabywcy określonych lokali mieszkalnych uzyskiwać będą prawo do wyłącznego (tj. z wyłączeniem wszystkich innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej - tzw. umowa o podział do korzystania /„quoad usum”/ korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych. W konsekwencji przedmiotem dokonywanej przez Wnioskodawcę dostawy - w rozumieniu ustawy o VAT - będzie własność lokalu mieszkalnego (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Cena lokalu mieszkalnego (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) oraz udziału w nieruchomości wspólnej będzie ustalona w jednej kwocie brutto, nie są w niej wyodrębniane żadne elementy czy części składowe - jak cena samego lokalu mieszkalnego, cena udziału w nieruchomości wspólnej, cena podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego, a akt notarialny obejmujący taką dostawę zawierał będzie w sobie także postanowienia regulujące prawo do wyłącznego korzystania przez nabywcę lokalu z części nieruchomości wspólnej (podziemnego miejsca postojowego, naziemnego miejsca postojowego, ew. kilku z nich).

Stan faktyczny 2

Nadto możliwa jest sytuacja, gdy w umowie deweloperskiej/przedwstępnej Wnioskodawca nie zawrze klauzuli, na mocy której nabywca określonego lokalu mieszkalnego uzyskiwać ma prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, natomiast już po zawarciu umowy deweloperskiej/przedwstępnej nabywca lokalu poprosi Wnioskodawcę o zmianę tej umowy, poprzez wprowadzenie do niej postanowień przewidujących dla niego takie prawo. Wówczas zawarty zostanie, w formie aktu notarialnego, aneks do umowy deweloperskiej/ przedwstępnej, zmieniający stosowne klauzule wcześniej zawartej umowy, m.in. poprzez wprowadzenie do niej prawa nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, jak też podwyższający umówioną cenę. Cena lokalu mieszkalnego (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej - zarówno przed, jak i po w/w aneksie - będzie ustalona w jednej kwocie brutto, nie są w niej wyodrębniane żadne elementy czy części składowe - jak cena samego lokalu mieszkalnego, cena udziału w nieruchomości wspólnej, a po aneksie cena podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Co do stanu faktycznego 1

Czy w przypadku zawierania w podpisywanych przez Wnioskodawcę umowach deweloperskich i przedwstępnych (a następnie wykonujących je umowach przenoszących własność lokali mieszkalnych na nabywców) klauzul, na mocy których nabywcy określonych lokali mieszkalnych uzyskiwać będą prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych stawka podatku VAT stosowana do opodatkowania takiej dostawy wynosi 8% (zgodnie z przepisem art. 41 ust. 12 ustawy o VAT) - tj. czy cała cena podlega opodatkowaniu wg tej stawki?

Co do stanu faktycznego 2

Czy w przypadku zmiany uprzednio zawartej umowy deweloperskiej/przedwstępnej poprzez wprowadzenie do niej aneksem postanowień przewidujących prawa nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, jak też podwyższających umówioną cenę, stawka podatku VAT stosowana do opodatkowania takiej dostawy, po zmianie dokonanej opisanym wyżej aneksem, wynosi 8% (zgodnie z przepisem art. 41 ust. 12 ustawy o VAT) - tj. czy cała cena (podwyższona w/w aneksem) podlega opodatkowaniu wg tej stawki?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Co do stanu faktycznego 1 - W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku zawierania w podpisywanych przez Wnioskodawcę umowach deweloperskich i przedwstępnych (a następnie wykonujących je umowach przenoszących własność lokali mieszkalnych na nabywców) klauzul, na mocy których nabywcy określonych lokali mieszkalnych uzyskiwać będą prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych stawka podatku VAT stosowana do opodatkowania takiej dostawy wynosi 8% (zgodnie z przepisem art. 41 ust. 12 ustawy o VAT) - tj. cała cena podlega opodatkowaniu wg tej stawki.

Co do stanu faktycznego 2 - W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku zmiany uprzednio zawartej umowy deweloperskiej/przedwstępnej poprzez wprowadzenie do niej aneksem postanowień przewidujących prawa nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, jak też podwyższających umówioną cenę, stawka podatku VAT stosowana do opodatkowania takiej dostawy, po zmianie dokonanej opisanym wyżej aneksem, wynosi 8% (zgodnie z przepisem art. 41 ust. 12 ustawy o VAT) - tj. cała cena (podwyższona w/w aneksem) podlega opodatkowaniu wg tej stawki.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z objaśnieniami do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), budynki dzieli się na budynki mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Jednocześnie PKOB wyjaśnia, iż część „mieszkaniowa" budynku mieszkalnego obejmuje pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. W myśl art. 7 ust. 1 cyt. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, przez towar należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Na mocy art. 41 ust. 12 cyt. ustawy, stawkę podatku VAT w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Obiektami budownictwa mieszkaniowego, według definicji obowiązującej od 1 stycznia 2008 r. są budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, w myśl art. 41 ust. 12a cyt. ustawy, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b. Ust. 12b artykułu 41 cyt. ustawy stanowi, że do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2013 r. w sprawie towarów i usług, dla których obniża się stawkę podatku od towarów i usług, oraz warunków stosowania stawek obniżonych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1719), stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 8% dla:

1.  towarów i usług wymienionych w załączniku do rozporządzenia;
2.  robót konserwacyjnych dotyczących budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;
3.  robót konserwacyjnych dotyczących:
4.  obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
5.  lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

\- w zakresie w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 2.

Z wyżej przytoczonych przepisów wynika, iż ustawodawca wyłączył z opodatkowania stawką podatku VAT w wysokości 8% dostawę lokali użytkowych; tym samym stawką preferencyjną objęte są wyłącznie lokale o charakterze mieszkalnym usytuowane w budynkach budownictwa mieszkaniowego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie precyzuje definicji „lokal użytkowy”. Ponadto zarówno przepisy powyższej ustawy jak i przepisy wykonawcze do niej, nie precyzują również definicji „lokal mieszkalny”. W związku z tym, należy posiłkować się definicją lokalu mieszkalnego zawartą w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zmianami). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu powyższej ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Natomiast w myśl ust. 4 ww. przepisu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakimi obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału. Wg art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli.

Zatem w świetle powyższych uregulowań, należy stwierdzić, iż wydzielone miejsce postojowe, jako wyodrębniona jedynie umownie (i ew. uwidoczniona poprzez symbolizujące je linie namalowane na posadzce bądź powierzchni parkingu) część nieruchomości wspólnej, z której właściciel lokalu mieszkalnego korzystać może w sposób wyłączny na mocy zawartej w akcie notarialnym przenoszącym na niego własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nie stanowi odrębnego pomieszczenia czy lokalu. Tak więc dokonując dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (której dotyczy umowa o podział do korzystania) Wnioskodawca dokona czynności, w której występuje jeden przedmiot dostawy, opodatkowany stawka podatku VAT 8%.

Nie ma przy tym znaczenia, czy prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych) przewidziane jest od początku (tj. od chwili zawarcia) w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej dotyczącej dostawy lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, czy też prawo to zastrzeżone zostanie później, poprzez stosowną zmianę uprzednio zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, przewidującą wprowadzenie do niej aneksem postanowień przewidujących prawa nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, jak też podwyższających umówioną cenę.

Z uwagi na powyższe, dostawa lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej dokonana umową zawierającą postanowienia przewidujące prawo nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych (zawieraną w wykonaniu uprzednio zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej), w każdym z opisanych we wniosku dwóch przypadków podlega opodatkowaniu VAT wg stawki 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Należy zaznaczyć, że zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do niej ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Zgodnie natomiast z art. 146a pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
*   stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym - zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy - rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ww. ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1.  budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2.  lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).

Obiekty budownictwa mieszkaniowego to budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie powyższego przepisu dla celów podatku VAT wartość gruntu, z którym związany jest budynek lub budowla wliczona zostaje do podstawy opodatkowania tego budynku lub budowli. Tym samym, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu taką samą stawką podatku jak budynek lub budowla posadowione na tym gruncie.

Jak wynika z powyższych przepisów, opodatkowaniu stawką w wysokości 8% podlega obecnie dostawa, budowa, remont, modernizacja, termomodernizacja lub przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z wyłączeniem lokali użytkowych, a więc m.in. budynków mieszkalnych stałego zamieszkania sklasyfikowanych w PKOB w dziale 11, przy uwzględnieniu kryterium powierzchni użytkowej, o której mowa w art. 41 ust. 12b ustawy oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12. Jednocześnie z prawa do zastosowania obniżonej stawki podatku 8% wyłączone są lokale użytkowe.

Wskazać należy także, że dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Rozporządzenie powyższe dzieli budynki na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Dział 11 PKOB „Budynki mieszkalne” obejmuje: budynki mieszkalne jednorodzinne – 111, budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112, budynki zbiorowego zamieszkania – 113.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych wynika, że budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Budynki obejmują również samodzielne podziemne obiekty budowlane przystosowane do ochrony ludzi, zwierząt lub przedmiotów (np. podziemne: schrony, szpitale, centra handlowe oraz warsztaty i garaże).

Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne.

Budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892).

W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy o własności lokali).

W myśl ust. 4 ww. artykułu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

Treść przywołanych wyżej przepisów wskazuje na wyraźne rozróżnienie pomiędzy pomieszczeniami pomocniczymi, które związane są z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały w sposób funkcjonalny, polegający na wykorzystaniu całej przestrzeni bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, a pomieszczeniami przynależnymi, które chociaż w sensie prawnym stanowią część lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym służą do zaspokajania innych niż mieszkaniowe potrzeb ludzi.

Jak wynika z powyższego, ww. ustawa rozróżnia pojęcia lokali mieszkalnych i lokali o innym charakterze. Pojedyncze miejsce postojowe, jako wyodrębniona jedynie liniami część hali garażowej nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego lub lokalu użytkowego. Pomieszczeniem takim może być wielostanowiskowa hala garażowa, jako całe pomieszczenie, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe.

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 powyższej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Jednakże stosownie do ust. 2 ww. artykułu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Natomiast stosownie do treści art. 7 ust. 1 i 2 ww. ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić jedynie samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (część budynku) nie może skutecznie powstać.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę na definicję pojęcia „lokal użytkowy” zawartą w § 3 pkt 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422). Zgodnie z tym przepisem, pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Mieszkaniem – stosownie do § 3 pkt 9 ww. rozporządzenia – jest zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Pod pojęciem pomieszczenia technicznego - zgodnie z pkt 12 wskazanego wyżej paragrafu - należy rozumieć pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku, natomiast przez pomieszczenie gospodarcze - pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych (§ 3 pkt 13 cyt. rozporządzenia).

Na podstawie powyższych uregulowań można m.in. stwierdzić, że kondygnacja budynku mieszkalnego, w części w której znajdują się konkretne garaże lub miejsca postojowe, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym, stanowi lokal użytkowy.

Zatem, konkretne pojedyncze stanowiska postojowe nie wydzielone ścianami lecz wyznaczone jedynie namalowanymi poziomymi liniami, zlokalizowane w garażu podziemnym znajdującym się w podpiwniczeniach wznoszonych budynków mieszkalnych, stanowią wydzieloną do celów użytkowych część lokalu użytkowego.

Należy też zauważyć, że pojedyncze miejsce postojowe, jako wyodrębniona jedynie np. liniami część hali garażowej nie może stanowić samo w sobie pomieszczenia przynależnego. Pomieszczeniem tym może być wielostanowiskowa hala garażowa, jako całe pomieszczenie, w którym znajdują się poszczególne miejsca postojowe.

Ponadto, należy wskazać, że zgodnie z art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 380, ze zm.), za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei art. 47 § 1 K.c. stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 k.c., własność tej samej rzeczy może także przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Z treści art. 196 § 1 k.c. wynika, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu (art. 196 § 2 k.c.). Zgodnie z art. 197 k.c., domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Stosownie do art. 198 k.c., każdy ze współwłaścicieli, może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej buduje na nabywanych przez niego uprzednio nieruchomościach gruntowych budynki mieszkalne wielorodzinne (klasyfikowane wg PKOB pod symbolem 112), w których znajdują się przeznaczone na sprzedaż lokale mieszkalne (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisu art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, których sprzedaż przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu stawką VAT 8%, albowiem żaden z budowanych przez Wnioskodawcę lokali mieszkalnych, nie ma powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m2. Lokale w wybudowanych przez niego budynkach Wnioskodawca zbywa odpłatnie, na mocy umów deweloperskich i przedwstępnych, a następnie wykonujących je umów przenoszących własność lokali na nabywców.

W budowanych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, na kondygnacjach podziemnych, znajdować się mogą hale garażowe, które po wybudowaniu budynku i oddaniu go do użytkowania (tj. uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) nie będą stanowiły odrębnych lokali, lecz wejdą w skład części wspólnych całej nieruchomości. Działka, na której posadowiony jest budynek po wybudowaniu budynku i oddaniu go do użytkowania (tj. uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) także stanowić będzie nieruchomość wspólną.

Z prawem własności każdego lokalu w budynku (tj. wyodrębnianej prawnie nieruchomości lokalowej, dla której urządzona zostanie osobna księga wieczysta) nierozerwalnie związany będzie stosowny (ustalony wg przepisów ustawy o własności lokali) udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest prawem nierozerwalnie związanym z własnością nieruchomości lokalowej, nie może być przedmiotem odrębnego obrotu, a posiadanie przez każdoczesnego właściciela nieruchomości lokalowej udziału w nieruchomości wspólnej wynika z mocy prawa, jako element konstrukcyjny odrębnej własności lokalu w każdym budynku. Nieruchomość wspólna posiadać będzie odrębną od wszystkich nieruchomości lokalowych księgę wieczystą.

W hali garażowej zaprojektowane są podziemne miejsca postojowe dla pojazdów. Także na powierzchni działki gruntu zaprojektowane są naziemne miejsca postojowe dla pojazdów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290), przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Przez budowlę rozumie się natomiast każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową (art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane).

Z cyt. powyżej art. 41 ust. 12 ustawy wynika, że stawkę podatku VAT w wysokości 8% stosuje się m.in. do dostawy lokalu mieszkalnego spełniającego określone w przepisach warunki.

Do lokalu mieszkalnego mogą przynależeć, jako jego części składowe, inne pomieszczenia, a w szczególności piwnica, komórki lokatorskie, garaż. Ponadto, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli i są położone w obrębie tej samej nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionych przez Wnioskodawcę okoliczności sprawy, nieruchomość wspólna posiadać będzie odrębną od wszystkich nieruchomości lokalowych księgę wieczystą.

Co do stanu faktycznego nr 1, Wnioskodawca wskazał, że w niektórych umowach deweloperskich i przedwstępnych (a następnie wykonujących je umowach przenoszących własność lokali mieszkalnych na nabywców) Wnioskodawca zamierza zawierać klauzule, na mocy których nabywcy określonych lokali mieszkalnych uzyskiwać będą prawo do wyłącznego (tj. z wyłączeniem wszystkich innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej - tzw. umowa o podział do korzystania /„quoad usum”/ korzystania z części nieruchomości wspólnej.

Cena lokalu mieszkalnego (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) oraz udziału w nieruchomości wspólnej będzie ustalona w jednej kwocie brutto, nie są w niej wyodrębniane żadne elementy czy części składowe - jak cena samego lokalu mieszkalnego, cena udziału w nieruchomości wspólnej, cena podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego, a akt notarialny obejmujący taką dostawę zawierał będzie w sobie także postanowienia regulujące prawo do wyłącznego korzystania przez nabywcę lokalu z części nieruchomości wspólnej (podziemnego miejsca postojowego, naziemnego miejsca postojowego, ew. kilku z nich).

Natomiast, co do stanu faktycznego 2, możliwa jest sytuacja, gdy w umowie deweloperskiej/przedwstępnej Wnioskodawca nie zawrze klauzuli, na mocy której nabywca określonego lokalu mieszkalnego uzyskiwać ma prawo do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, natomiast już po zawarciu umowy deweloperskiej/przedwstępnej nabywca lokalu poprosi Wnioskodawcę o zmianę tej umowy, poprzez wprowadzenie do niej postanowień przewidujących dla niego takie prawo. Wówczas zawarty zostanie, w formie aktu notarialnego, aneks do umowy deweloperskiej/ przedwstępnej, zmieniający stosowne klauzule wcześniej zawartej umowy, m.in. poprzez wprowadzenie do niej prawa nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, jak też podwyższający umówioną cenę. Cena lokalu mieszkalnego (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej - zarówno przed, jak i po w/w aneksie - będzie ustalona w jednej kwocie brutto, nie są w niej wyodrębniane żadne elementy czy części składowe - jak cena samego lokalu mieszkalnego, cena udziału w nieruchomości wspólnej, a po aneksie cena podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego.

W analizowanej sprawie Wnioskodawca jednoznacznie wskazał, że przedmiotem niniejszego wniosku jest wyłącznie dostawa lokali mieszkalnych (z ew. pomieszczeniami przynależnymi), których sprzedaż przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu stawką VAT 8% wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej.

Przedstawiona wyżej analiza przepisów prawnych prowadzi do wniosku, że preferencyjna 8% stawka podatku od towarów i usług może być stosowana wyłącznie w stosunku do będących przedmiotem obrotu samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ww. art. 2 pkt 2 ustawy o własności lokali, służących zaspokajaniu właśnie mieszkaniowych potrzeb społeczeństwa. Obniżona stawka podatku nie ma zastosowania do sprzedaży lokali użytkowych, czyli lokali, które nie pełnią funkcji mieszkalnych.

Dla ustalenia właściwej stawki podatku VAT dla zbycia lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsc postojowych (podziemnych umiejscowionych w części wspólnej budynku lub w przypadku naziemnych miejsc postojowych umiejscowionych na powierzchni działki) w obrębie nieruchomości, wymagana jest analiza okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia. Istotne znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma sposób sprzedaży prawa do korzystania z miejsc postojowych i przynależność do lokalu mieszkalnego.

Analizie poddać należy okoliczność, czy miejsce postojowe jest, czy też nie może być przedmiotem odrębnej własności, a przez to czy może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc czy miejsca takie mogą być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostały przypisane, czy też odrębnie.

Jak wynika z opisu sprawy, w stanie faktycznym 1, przeniesienie na nabywcę własności lokalu wraz z przynależącym do niego udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku oraz prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego następuje w drodze jednej umowy i jednego aktu notarialnego. Wnioskodawca zamierza zawierać klauzule, na mocy których nabywcy określonych lokali mieszkalnych uzyskiwać będą prawo do wyłącznego (tj. z wyłączeniem wszystkich innych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej - tzw. umowa o podział do korzystania /„quoad usum”/ korzystania z części nieruchomości wspólnej.

Natomiast, w stanie faktycznym 2, możliwa jest sytuacja, że po zawarciu umowy deweloperskiej/ przedwstępnej (gdzie nie będzie zapisu o nabyciu wraz z lokalem prawa do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych) nabywca lokalu wystąpi do Wnioskodawcy o zmianę umowy i aneks przewidujący wprowadzenie do niej postanowień przewidujących prawo nabywcy lokalu do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej (tj. miejsc postojowych).

Wnioskodawca wskazał także, że z prawem własności każdego lokalu w budynku (wyodrębnianej prawnie nieruchomości lokalowej), dla której ustanowiona zostanie osobna księga wieczysta - nierozerwalnie związany będzie stosowny (ustalony wg przepisów ustawy o własności lokali) udział w nieruchomości wspólnej.

Należy ponownie wskazać, że bez znaczenia dla opodatkowania pozostaje treść stosunku cywilnoprawnego łączącego strony. Niezależnie bowiem od tego, jak strony określiły przedmiot umowy, o stosowaniu określonej stawki podatku będzie decydować faktyczna czynność, z którą ustawa wiąże obowiązek podatkowy, a nie ustalenia co do tego, jaki zakres tych czynności został w umowie przez strony oznaczony.

W konsekwencji stwierdzić należy, że dostawa lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego, w przypadku objęcia ich dwoma odrębnymi księgami wieczystymi nie stanowi jednolitego świadczenia na rzecz nabywcy lokalu mieszkalnego.

Tak więc, w sytuacji gdy umowa dotyczy dwóch odrębnych przedmiotów, tj. lokalu mieszkalnego o powierzchni mniejszej niż 150 m2 oraz udziału w nieruchomości wspólnej wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości wspólnej w postaci podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych, z odrębną księgą wieczystą, to pomimo, że Wnioskodawca zawiera transakcję w ramach jednego aktu notarialnego, udział w nieruchomości wspólnej oraz prawo do wyłącznego korzystania z podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego może być przedmiotem odrębnej własności, a przez to może stanowić przedmiot samodzielnego obrotu, a więc może być sprzedawane i nabywane z lokalem mieszkalnym, do którego zostały przypisane, bądź też odrębnie.

Odnosząc powołane wyżej przepisy prawa do przedstawionego opisu sprawy, należy stwierdzić, że w okolicznościach niniejszej sprawy, dostawa lokalu mieszkalnego, zaliczonego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu przepisu art. 41 ust. 12 ustawy o VAT (tj. o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 150 m2), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego korzystania z podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego, w przypadku objęcia ich dwoma odrębnymi księgami wieczystymi, nie stanowi jednolitego świadczenia na rzecz nabywcy lokalu. Zatem, w rozpatrywanych kwestiach objętych zakresem pytań nie będziemy mieli do czynienia z jednolitymi świadczeniami.

W konsekwencji, należy uznać, że nieruchomość wspólna, do której odnosi się prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego będzie objęte księgą wieczystą odrębną od księgi wieczystej obejmującej lokal mieszkalny. Zatem, dostawa lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2 wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego będącego częścią nieruchomości wspólnej, w przypadku objęcia ich dwoma odrębnymi księgami wieczystymi, dokonana zarówno w oparciu o umowy deweloperskie/przedwstępne, jak i po zmianie tych umów aneksem, będzie opodatkowana 23% stawką podatku VAT na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy.

Należy także stwierdzić, że na sposób opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług nie ma wpływu fakt, że cena lokalu mieszkalnego (z ew. pomieszczeniami przynależnymi) oraz udziałem w nieruchomości wspólnej - zarówno przed, jak i po w/w aneksie - będzie ustalona w jednej kwocie brutto, że nie są w niej wyodrębniane żadne elementy czy części składowe - jak cena samego lokalu mieszkalnego, cena udziału w nieruchomości wspólnej, a po aneksie cena podziemnego miejsca postojowego czy naziemnego miejsca postojowego. Bez znaczenia dla opodatkowania pozostaje bowiem treść stosunku cywilnoprawnego łączącego strony transakcji.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy oceniane jako całość - że dostawa lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej dokonana umową zawierającą postanowienia przewidujące prawo nabywcy lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej, tj. podziemnych miejsc postojowych lub naziemnych miejsc postojowych (zawieraną w wykonaniu uprzednio zawartej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej), w każdym z opisanych we wniosku dwóch przypadków podlega opodatkowaniu VAT wg stawki 8%, jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślić należy, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.