Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB4/415-184/09-4/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2009-06-18
Teza: Czy wobec sprzedaży domu będącego własnością (wraz z mężem) od 19 lat obowiązuje Wnioskodawczynię podatek dochodowy od sprzedaży?
Słowa kluczowe: budynek-budynek mieszkalny; przychód; sprzedaż-sprzedaż działek; wspólność-wspólność majątkowa
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 17; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14.03.2009 r. (data wpływu 16.03.2009 r.) oraz w piśmie z dnia 02.06.2009 r. (data nadania: 02.06.2009 r., data wpływu: 05.06.2009 r.) uzupełniające wezwanie Nr IPPB4/415-184/09-2/JK z dnia 25.05.2009 r. (data nadania 26.05.2009 r., data otrzymania: 28.05.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki wraz z budynkiem mieszkalnym – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży działki wraz z budynkiem mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni zgłosiła do sprzedaży działkę zabudowaną domem mieszkalnym i oczekuje odpowiedzi, czy po sprzedaniu będzie musiała zapłacić podatek dochodowy, jeżeli w ustawowym czasie zakupi za tę sumę mieszkanie. Dom na wspólnie z mężem zakupionej działce został wybudowany w 1990 r. Małżonkowie od 1976 r. posiadali też wspólne mieszkanie w W. Wnioskodawczyni chociaż zameldowana cały ten czas była w W, od 1996 r. przebywała wraz z mężem w domu w B. i mieszka w nim do chwili obecnej. W B. zameldowany jest mąż Wnioskodawczyni. W dniu 29.08.2007 r. małżonkowie przeprowadzili rozwód, a 23.01.2008 r. sądownie dokonali podziału majątku wspólnego, w wyniku którego Wnioskodawczyni otrzymała działkę zabudowaną domem w B., a mąż na wyłączną własność otrzymał mieszkanie w W. Wnioskodawczyni zasądzono również sumę wynikającą z różnicy wartości dzielonych nieruchomości w wysokości 100 000 zł rozłożoną na dwie raty. Pierwszą ratę w wysokości 50 000 zł Wnioskodawczyni wpłaciła w dniu 30.06.2008 r., a drugą wpłaciła w dniu 28 lutego 2009 r. w takiej samej wysokości. W chwili obecnej Wnioskodawczyni chce sprzedać działkę wraz z domem i zakupić mieszkanie w W.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 25.05.2009 r. Nr IPPB4/415-184/09-2/JK tut. Organ wezwał Wnioskodawczynię o uzupełnienie wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 02.06.2009 r. (data wpływu: 05.06.2009 r.) Wnioskodawczyni uzupełniła przedmiotowy wniosek informując, iż działka została nabyta 11 października 1983 r. – wypis z aktu notarialnego Państwowego Biura Notarialnego w G. – umowa przeniesienia własności na rzecz małżonków /wspólność ustawowa/. W domu w B. Wnioskodawczyni zamieszkuje od 1998 r. Na stały pobyt zameldowana była w W. Ze względu na prowadzoną tam działalność gospodarczą – tam była siedziba gabinetu Wnioskodawczyni, tam była prowadzona księga przychodów i rozchodów przez księgową, w W. uzyskiwała przychody pracując w przychodniach (w większej części). W W. wobec tego Wnioskodawczyni odprowadzała podatki. Zmiana zameldowania stałego skomplikowałaby rozliczenie podatkowe Wnioskodawczyni. W B. jest więc zameldowana na pobyt czasowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wobec sprzedaży domu będącego własnością (wraz z mężem) od 19 lat obowiązuje Wnioskodawczynię podatek dochodowy od sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawczyni

Wnioskodawczyni ma nadzieje, że przedstawione fakty zwalniają Ją od podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W związku z powyższym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Oznacza to zarazem, iż nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku.

Istotna dla rozpatrywanej sprawy jest kwestia, od kiedy należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy zatem ustalić moment nabycia przez Wnioskodawczynię prawa własności nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują użytego w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) pojęcia „nabycie”. Należy zatem sięgnąć przede wszystkim do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) o nabyciu i utracie własności. Pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje bowiem wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, iż następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i prawo podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, iż obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej lub że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest więc umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż 11.10.1983 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła działkę, na której w 1990 r. został wybudowany dom. Od 1976 r. małżonkowie posiadali również mieszkanie w W. W dniu 29.08.2007 r. małżonkowie przeprowadzili rozwód, a 23.01.2008 r. sądownie dokonali podziału majątku wspólnego. W wyniku tego podziału Wnioskodawczyni otrzymała działkę zabudowaną domem, a mąż na wyłączną własność otrzymał mieszkanie. Wnioskodawczyni zasądzono również sumę wynikającą z różnicy wartości dzielonych nieruchomości w wysokości 100 000 zł. Wnioskodawczyni chciałaby sprzedać działkę wraz z domem i zakupić mieszkanie w W. Wnioskodawczyni nie była zameldowana w budynku mieszkalnym na pobyt stały. Była zameldowana w mieszkaniu w W.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964 r. Nr 9, poz. 59 ze zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy ustawy powstaje wspólność majątkowa, obejmująca ich dorobek (wspólność ustawowa) i ma ona charakter współwłasności łącznej (bezudziałowej). Stosownie do treści art. 32 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dorobkiem małżeńskim są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich.

Oznacza to, w analizowanym stanie faktycznym, że każdemu z małżonków przysługuje niepodzielnie w całości: działka zabudowana domem, które w wyniku podziału przypadło Wnioskodawczyni i mieszkanie, które na wyłączną własność otrzymał były mąż Wnioskodawczyni. Dopiero ustanie współwłasności małżeńskiej powoduje przekształcenie współwłasności bezudziałowej we współwłasność w częściach ułamkowych i od tego momentu dopuszczalne jest zniesienie współwłasności.

Zgodnie z ogólną zasadą uregulowaną w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie wspólnej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Za datę nabycia nieruchomości, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że wartość nieruchomości, otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku podziału majątku wspólnego przekraczała udział, jaki przysługiwał Jej w majątku dorobkowym małżeńskim. Konsekwencją tego było zobowiązanie Wnioskodawczyni do dokonania spłaty na rzecz byłego małżonka.

W związku z tym należy uznać, że nabycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości w części przekraczającej udział przysługujący Jej w majątku dorobkowym małżeńskim nastąpiło 23.01.2008 r. w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.

Dla rozpatrzenia skutków podatkowych sprzedaży tej części nieruchomości należy zastosować przepisy obowiązujące po 1 stycznia 2007 roku.

W myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007 r. do 31.12.2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Treść art. 22 ust. 6e ww. ustawy stanowi, iż wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jednakże w świetle art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia :

1.  budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
2.  lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
3.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
4.  prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

*   jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.

Warunkiem koniecznym do zastosowania powyższego zwolnienia jest zameldowanie na pobyt stały w sprzedanym budynku mieszkalnym przez okres 12 miesięcy przed datą zbycia. Ze stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nie była zameldowana na pobyt stały w przedmiotowym budynku. Tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię nie podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz uregulowania prawne w tym zakresie, stwierdzić należy, że wartość uzyskanej przez Wnioskodawczynię – w wyniku podziału majątku małżonków – nieruchomości, przekracza udział jaki Jej przysługiwał w tym majątku. W związku z tym, jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości, nabytej w dniu 23.01.2008 r., której wartość przekroczyła udział Wnioskodawczyni w majątku wspólnym będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z przepisami obowiązującymi po 01.01.2007 r.

Natomiast przychód, uzyskany ze sprzedaży tej części nieruchomości, której wartość mieściła się w udziale przysługującym Wnioskodawczyni w majątku wspólnym nie będzie podlegał opodatkowaniu, gdyż do nabycia przez Wnioskodawczynię tej części udziału w ww. nieruchomości doszło w 1983 r., co oznacza, że sprzedaż tej części nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat liczą od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.