Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB2/4514-90/16-2/MM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-04-21
Teza: Czy w związku z uznaniem, że sprzedaż Nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa oraz nie stanowi sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 1, oraz że podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (w tym jeśli takie opodatkowanie wynika z wyboru P. i Kupującego, dokonanego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, na podstawie złożonego przez P. i Kupującego przed dniem kupna oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania VAT), nie powstaje po stronie Kupującego obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych tj. planowana sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Słowa kluczowe: nieruchomości; nieruchomości-nabycie nieruchomości; spółki; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 17

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 23 lutego 2016 r. (data wpływu 26 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 26 lutego 2016 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. dalej: (dalej „P.”) jest spółką prawa polskiego realizującą obecnie projekt, polegający na budowie na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 4, dla której Sąd Rejonowy dla Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, (dalej: „Grunt”), budynku biurowego, znanego jako „X.” z przeznaczeniem na wynajem (dalej: „Budynek”) wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi, z których niektóre stanowić będą odrębne środki trwałe (dalej: „Budowle”) (dalej „Projekt”). P. jest użytkownikiem wieczystym Gruntu i jako użytkownik wieczysty Gruntu jest właścicielem wszelkich naniesień na Gruncie, w tym Budynku i Budowli. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli zwane będzie łącznie dalej: „Nieruchomością”.

Jednocześnie P. podejmuje działania w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku. W szczególności, P. zawiera lub może zawierać z najemcami umowy najmu powierzchni biurowej, usługowej lub reklamowej oraz ewentualnie inne umowy, w tym najmu, niezbędne do świadczenia usług, w szczególności dostawy mediów, na rzecz najemców lub podmiotów trzecich (np. najem powierzchni na dachu Budynku pod maszty antenowe lub inne nadajniki) (dalej łącznie określana jako „powierzchnia biurowa”). Czynsze należne P. z tytułu najmu będą opodatkowane VAT.

D. sp. z o.o. (dalej: „D.”) oraz F. S.A (dalej: „F.”) są spółkami prawa polskiego.

1.  Umowa Ramowa i umowy z nią związane

1.  Umowa Ramowa

P. oraz F. podpisały umowę ramową (dalej: „Umowa Ramowa”), związaną z powyższym projektem realizowanym przez P., której celem m.in. jest uregulowanie obowiązujących strony zasad zawierania Umowy Zobowiązującej oraz Umowy Uprawniającej (terminy zdefiniowane poniżej), a której szereg elementów wejdzie w życie w przyszłości po spełnieniu się warunków w niej opisanych, polegających na m.in. na uzyskaniu w określonym terminie dokumentów zabezpieczających określone płatności, w szczególności płatności kar umownych, na podstawie Umowy Ramowej oraz Umowy Zobowiązującej albo Umowy Uprawniającej (terminy zdefiniowane poniżej). Ponadto Umowa Ramowa reguluje kwestię wypłaty przez P. na rzecz F. „Wynagrodzenia” za zabezpieczenia realizowanego przez P. projektu, o którym mowa (zob. pkt 5 niżej). W dniu podpisania Umowy Ramowej, strony podpisały przedwstępną umowę zobowiązującą F. do kupna Nieruchomości od P. (dalej: „Umowa Zobowiązująca”) oraz przedwstępną umowę zobowiązującą P. do sprzedaży Nieruchomości na rzecz F. (dalej: „Umowa Uprawniająca”). Umowa Zobowiązująca wejdzie w życie z chwilą wejścia w życie wszystkich postanowień Umowy Ramowej, natomiast Umowa Uprawniająca wejdzie w życie z chwilą i w przypadku wygaśnięcia Umowy Zobowiązującej zgodnie z jej postanowieniami. Całokształt uregulowań i transakcji przewidzianych Umową Ramową, Umową Zobowiązującą oraz Umową Uprawniającą, w tym sprzedaż Nieruchomości i praw z nią związanych, zwane będzie łącznie dalej: „Transakcją”.

1.  Umowa Zobowiązująca

Na mocy Umowy Zobowiązującej w okresie 6 miesięcy od dnia uzyskania przez P. pozwolenia na użytkowanie Budynku, P. może zażądać od F. nabycia przez F. Nieruchomości od P.. W przypadku doręczenia takiego żądania przez P., F. będzie zobowiązany do nabycia Nieruchomości od P. po cenie netto (podwyższonej o należny VAT) obliczonej zgodnie z formułą określoną w Umowie Zobowiązującej oraz w terminie określonym w Umowie Zobowiązującej. Cena nabycia Nieruchomości na podstawie Umowy Zobowiązującej zostanie określona przez strony kwotowo w umowie przyrzeczonej, która to kwota będzie ustalona przez strony w oparciu o formułę określoną w Umowie Zobowiązującej, odzwierciedlającą, co do zasady, wartość kosztów inwestycyjnych poniesionych przez P. w związku z budową, komercjalizacją oraz zarządzaniem Budynkiem i Gruntem skorygowanych na zasadach wynikających z Umowy Zobowiązującej. Po zawarciu umowy przyrzeczonej cena zostanie skorygowana w sposób opisany w Umowie Zobowiązującej, potwierdzony w umowie przyrzeczonej.

Umowa Zobowiązująca wygasa w przypadkach w niej wskazanych, w szczególności w sytuacji nie skorzystania przez P. z prawa żądania nabycia Nieruchomości we wskazanym powyżej 6‑miesięcznym okresie, z zastrzeżeniem możliwości naprawy tej sytuacji przez P. w terminie i na warunkach wskazanych w Umowie Zobowiązującej. Skutkiem wygaśnięcia Umowy Zobowiązującej w przypadku zaistnienia powyższych zdarzeń jest jednoczesne wejście w życie Umowy Uprawniającej.

1.  Umowa Uprawniająca

Na mocy Umowy Uprawniającej w terminie 60 dni od dnia wejścia w życie Umowy Uprawniającej, F. może zażądać, aby P. sprzedał Nieruchomość F.. W przypadku doręczenia takiego żądania przez F., P. będzie zobowiązany do sprzedaży Nieruchomości F. po cenie określonej w Umowie Uprawniającej (z zastrzeżeniem możliwości zmiany tej ceny, o czym mowa w kolejnym zdaniu) oraz w terminach określonych w Umowie Uprawniającej. Do momentu wejścia w życie Umowy Uprawniającej określona w Umowie Uprawniającej cena sprzedaży Nieruchomości może zostać dowolnie zmieniona przez P., w ten sposób, że zostanie podpisany aneks zmieniający Umowę Uprawniającą, przy czym P. zawrze taki aneks działając jednocześnie jako pełnomocnik F. w oparciu o nieodwołalne pełnomocnictwo do zawarcia w imieniu i na rzecz F. aneksu do Umowy Uprawniającej w zakresie zmiany ceny. Pełnomocnictwo, o którym mowa zostało P. udzielone przez F. jednocześnie z chwilą zawarcia przez P. i F. Umowy Uprawniającej.

1.  Dodatkowe elementy stanu faktycznego

Możliwość wskazania podmiotu, który nabędzie Nieruchomość

F. będzie miał prawo do wskazania podmiotu bezpośrednio lub pośrednio zależnego od swojego podmiotu dominującego, który nabędzie Nieruchomość zgodnie z postanowieniami Umowy Zobowiązującej albo Umowy Uprawniającej, przy czym F. pozostanie dłużnikiem solidarnym za zobowiązania wynikające z Umowy Zobowiązującej albo Umowy Uprawniającej i odpowiedniej umowy przyrzeczonej. Rozważane jest, aby na podstawie wskazania przez F. nabywcą Nieruchomości było nie F., a w szczególności D. (dalej w niniejszym wniosku określony również jako: „Kupujący”).

Korekty ceny sprzedaży

Umowa Zobowiązująca oraz Umowa Uprawniająca przewidują mechanizmy korekty ceny sprzedaży po zawarciu umowy przyrzeczonej, przy czym jakakolwiek korekta ceny sprzedaży nie będzie miała wpływu na wysokość „Wynagrodzenia”, o którym mowa w pkt 5 opisu stanu faktycznego.

Finansowanie niedoboru środków

Na podstawie Umowy Ramowej F. zobowiązał się do współfinansowania kosztów budowy Budynku w przypadku niemożności skorzystania przez P. z zewnętrznego finansowania na cele budowy Budynku z uwagi na brak postępu w komercjalizacji Budynku lub inne czynniki będące poza racjonalną kontrolą P.. Na żądanie P. finansowanie to powinno być podporządkowane (ang. subordinated debt) finansowaniu budowy Budynku, udzielonemu przez banki współfinansujące realizację projektu. F. będzie partycypował w ponoszeniu kosztów sporządzania wskazanych w Umowie Ramowej kalkulacji: kosztów / nakładów związanych z realizacją projektu, kalkulacji związanych z pożyczkami od udziałowca itd.

Prawo monitorowania

F. posiada możliwość monitorowania projektu, w tym prawo do wskazania osoby wyznaczonej na stanowisko członka władz w P. lub spółki komplementariusza P., w przypadku przekształcenia P. w spółkę komandytową, z wykonaniem której to czynności może wiązać się powstanie wydatków/kosztów po stronie F.

Dodatkowe informacje

P. oraz F. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a D. na dzień zawarcia odpowiedniej umowy przyrzeczonej będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. F. oraz P. jednocześnie z niniejszym wnioskiem składają wniosek o potwierdzenie, że wypłata Wynagrodzenia podlega VAT oraz, że VAT zawarty w fakturze wystawionej przez F. będzie stanowił dla P. VAT naliczony, z prawem po stronie P. do odliczenia podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury wystawionej przez F.

Inne strony Umowy Ramowej, Umowy Zobowiązującej oraz Umowy Uprawniającej

Stronami Umowy Ramowej oraz Umowy Zobowiązującej i Umowy Uprawniającej są również odpowiednie podmioty dominujące w stosunku do F. oraz P., które, odpowiednio, poręczają za wykonanie wszystkich zobowiązań F. lub wskazanego przez F. podmiotu, który nabędzie Nieruchomość, albo zobowiązują się solidarnie wykonać wszelkie zobowiązania P. wynikające z zawartych umów.

1.  Wynagrodzenie

Na podstawie Umowy Ramowej F. otrzyma wynagrodzenie w zamian za świadczenie usługi polegającej na zabezpieczeniu przez F. inwestycji P. poprzez zawarcie Umowy Zobowiązującej, to jest w szczególności za to, że F. zobowiązał się do nabycia Nieruchomości na żądanie P., na warunkach, w terminach i w sposób określony w Umowie Zobowiązującej (dalej: „Wynagrodzenie”). Wynagrodzenie ma być wyrażone i płatne w złotych polskich i będzie w uproszczeniu stanowić określony w Umowie Ramowej procent od różnicy pomiędzy: (i) ceną Nieruchomości określoną w Umowie Uprawniającej (z zastrzeżeniem możliwości dowolnej zmiany tej ceny przez P. w drodze aneksu, o czym mowa w punkcie 3 powyżej), albo Umowie Zobowiązującej (w zależności od tego, która z tych umów zostanie wykonana poprzez zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie Umowy Zobowiązującej lub na podstawie Umowy Uprawniającej) oraz (ii) wartością kosztów inwestycyjnych poniesionych przez P. w związku z budową, komercjalizacją oraz zarządzeniem Budynkiem i Gruntem według stanu na dzień nabycia Nieruchomości przez F. (skorygowanych na zasadach określonych w odpowiednich umowach), przy czym do takiego wyniku procentowego zostaną, w określonych sytuacjach, dodane przewidziane w Umowie Ramowej kwoty, przy czym w żadnym przypadku Wynagrodzenie nie może być niższe niż kwota minimalna wskazana w Umowie Ramowej.

Usługi F., za które P. zapłaci Wynagrodzenie mają na celu ograniczenie, leżącego po stronie P. ryzyka ekonomicznego, związanego z Projektem, poprzez ograniczenie ewentualnej straty na wyjściu z inwestycji w Nieruchomość.

Wynagrodzenie będzie płatne na rzecz F. w dniu zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w wykonaniu Umowy Zobowiązującej albo w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości w wykonaniu Umowy Uprawniającej. F. wystawi na rzecz P. fakturę VAT dokumentującą należne Wynagrodzenie powiększone o należy podatek VAT. Zapłata Wynagrodzenia zostanie dokonana przez P. na rzecz F. na podstawie faktury VAT wystawionej przez F..

W przypadku, gdy Umowa Zobowiązująca wygaśnie i nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w wykonaniu Umowy Uprawniającej, wynagrodzenie będzie płatne w terminie do 6 miesięcy od daty wygaśnięcia Umowy Uprawniającej z zastrzeżeniem, że w przypadku, gdy P. w sposób zawiniony spowoduje, że umowa przyrzeczona w wykonaniu Umowy Uprawniającej nie zostanie zawarta, Wynagrodzenie będzie płatne albo w planowanej dacie zawarcia takiej umowy przyrzeczonej, o ile P. nie skorzysta z prawa do usunięcia naruszenia, albo w terminie 20 Dni Roboczych od planowanej daty zawarcia takiej umowy przyrzeczonej, jeżeli P. skorzysta z prawa do usunięcia naruszenia.

1.  Informacje na temat Nieruchomości i umów towarzyszących budowie Budynku

Grunt znajduje się na terenie, który nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez P. na podstawie umowy - akt notarialny zakupu nieruchomości repertorium A został sporządzony 21 grudnia 2011 roku. Na moment nabycia, na Gruncie znajdował się budynek hotelu (dalej: „Stary Budynek”). Cena nabycia Gruntu została powiększona o należy podatek VAT, w wysokości 23%. Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez P. jako jego VAT naliczony pomniejszający VAT należny. Na nabytym Gruncie P. zamierza prowadzić działalność opodatkowaną VAT (najem powierzchni biurowej w Budynku lub sprzedaż Nieruchomości).

Stary Budynek został następnie przez P. rozebrany. Prace związane z rozbiórką budynku zostały udokumentowane fakturami VAT, zawierającymi podatek naliczony VAT, który również został w całości potraktowany przez P. jako jego VAT naliczony pomniejszający VAT należny.

Powierzchnia biurowa będzie wynajmowana przez P., albo przez Kupującego Nieruchomość, na rzecz najemców przy zastosowaniu opodatkowania VAT, przy czym umowy zawierane w związku z realizacją Projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, już na obecnym etapie mogą generować przychody opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów). Aktualny harmonogram Projektu zakłada przekazywanie najemcom powierzchni objętych umowami najmu począwszy od kwietnia/maja 2016 roku.

Na potrzeby budowy Budynku P. zawarła, w szczególności:

1.  umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: „Umowy z Wykonawcami”) i
2.  dostawcami usług, w zakresie dostawy mediów na potrzeby zabudowy Nieruchomości i umowę o prace konserwacyjne (dalej: „Umowy Serwisowe”).

P. zawarło z E. S.A. (dalej: „Echo”) umowy na przygotowanie inwestycji oraz zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym (dalej: „Umowy Project Management”). Na podstawie Umów Project Management, Echo jest odpowiedzialne w szczególności za doradztwo w zakresie kontraktacji robót budowlanych, prac projektowych, doradztwo w kwestiach administracyjnych związanych z inwestycją, nadzór i koordynację prac budowlanych oraz projektowych w trakcie realizacji.

Planowane jest, że na moment oddania Budynku do użytkowania, zostanie zawarta umowa o zarządzenie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie”) z E. M. Sp. z o.o. spółka komandytowa (dalej: „M.”).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze P. na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału P. wyodrębnionego w KRS.

W chwili obecnej istnieje budżet realizacyjny związany z realizacją Projektu. Jest to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania Projektu (budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia Budynku). Budżet jest sporządzany przez Echo na zlecenie P. w ramach i na potrzeby Umów Project Management.

Następnie przed oddaniem Budynku do używania, planowane jest utworzenie budżetu eksploatacyjnego - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej). Budżet eksploatacyjny zostanie opracowany przez M., na podstawie Umowy o Zarządzanie.

Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach P., tylko do zarządzania realizacją Projektu i eksploatacją Nieruchomości.

W chwili obecnej funkcjonuje dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: „Regulamin”), który jest integralną częścią umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin określa m.in.:

1.  sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych,
2.  zasady bezpieczeństwa,
3.  zasady wywozu nieczystości,
4.  zasady postępowania w sytuacjach awaryjnych.

Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz P.

W przypadku przejścia umów najmu na nabywcę Nieruchomości wskutek zawarcia umowy przyrzeczonej, Regulamin pozostanie nierozłączną częścią umów najmu i będzie obowiązywał najemców także po zmianie właściciela Nieruchomości.

Sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT. Możliwa jest przy tym sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT.

1.  Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W przypadku zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży na podstawie Umowy Zobowiązującej albo Umowy Uprawniającej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości dokonywane będą w szczególności następujące czynności:

1.  Sprzedaż ruchomości będących własnością P., związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
2.  Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności praw z gwarancji bankowych oraz kaucji składanych przez najemców),
3.  Sprzedaż majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z procesem budowlanym Budynku,
4.  Przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje budowlane, jeśli takowe będą istniały),
5.  Przeniesienie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników sprzedającego (P.) w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 23(1) Kodeksu pracy). Na podstawie art. 678 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na Kupującego zostaną przeniesione prawa i obowiązki P. wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji (w tym także prawa i obowiązki wynikające z Regulaminu, który jest elementem umów najmu). W takiej sytuacji na Kupującego przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców.

Ponadto, na Kupującego przejdą wartości niematerialne i prawne związane z Nieruchomością, w tym własność znaków towarowych (w tym oznaczenie nazwy Budynku tj. X.) i domeny internetowej, które jednak nie są własnością P., ale innego podmiotu z grupy kapitałowej do której należy P. (Kupujący zawrze osobną umowę nabycia praw ochronnych na znaki towarowe z inną spółką z grupy kapitałowej P.). Jak wcześniej wspomniano, nabywca Nieruchomości będzie uprawniony do korzystania z dotychczasowej nazwy Budynku tj. X.

W ramach Transakcji nie dojdzie natomiast do przeniesienia przez P. na Kupującego w szczególności:

1.  Umów Serwisowych;
2.  Umów z Wykonawcami;
3.  Umów Project Management;
4.  Umowy o Zarządzanie;
5.  stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie);
6.  umów rachunków bankowych P. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje on rozliczeń z najemcami);
7.  umów związanych z finansowaniem działalności P. i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek);
8.  praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez P. (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo‑podatkowych itp.);
9.  środków pieniężnych P. zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - (i) depozytów wykonawców oraz (ii) kaucji najemców (co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez F. w stosunek najmu);
10.  tajemnic przedsiębiorstwa P.;
11.  know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców);
12.  ksiąg rachunkowych P. i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez P. działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane F. lub podmiotowi, który nabędzie Nieruchomość);
13.  firmy P.;
14.  pozostałych należności i zobowiązań.

Kupujący, który nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty).

Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (Kupujący może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez P. będą udostępnione Kupującemu w celach informacyjnych, w szczególności w ramach monitoringu Osoba Wyznaczona będzie miała dostęp do tych budżetów wykorzystywanych przez P. i wiedza uzyskana w ten sposób przez Kupującego może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez Kupującego oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia Nieruchomości przez Kupującego).

1.  Podjęcie własnej działalności przez Kupującego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą w szczególności na wynajmie powierzchni biurowej. Wynajem ten będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, iż część ze wskazanych w pkt D umów, dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na Kupującego wskutek zawarcia lub na podstawie umowy przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości. Podjęcie przez Kupującego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, Kupujący może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy przedmiotem Umowy Sprzedaży będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT?
2.  Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką zastosowaną do sprzedaży Nieruchomości będzie podstawowa stawka 23%?
3.  Czy w przypadku zastosowania do sprzedaży Nieruchomości zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, P. i Kupujący będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
4.  Czy VAT zawarty w fakturze wystawionej przez P. na rzecz Kupującego w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w sytuacji w której sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (w tym jeśli takie opodatkowanie wynika z wyboru P. i Kupującego, dokonanego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, na podstawie złożonego przez P. i Kupującego przed dniem kupna oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania VAT) stanowi dla Kupującego VAT naliczony, który obniża VAT należny Kupującego oraz podlega zwrotowi na rachunek Kupującego?
5.  Czy w związku z uznaniem, że sprzedaż Nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa oraz nie stanowi sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 1, oraz że podlega opodatkowaniu VAT przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT (w tym jeśli takie opodatkowanie wynika z wyboru P. i Kupującego, dokonanego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, na podstawie złożonego przez P. i Kupującego przed dniem kupna oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i wyborze opodatkowania VAT), nie powstaje po stronie Kupującego obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych tj. planowana sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
6.  Czy w związku z nabyciem Nieruchomości Kupujący nie będzie ponosił odpowiedzialności za polskie zobowiązania podatkowe P., tj. art. 112 Ordynacji podatkowej nie ma zastosowania do planowanej transakcji?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 20 kwietnia 2016 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/4512-162/16-2/AO.

W zakresie Ordynacji podatkowej zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) czynności cywilnoprawne:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, albo
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o PCC, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. Jednocześnie , w przypadku zastosowania do niniejszej sprzedaży zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedający i kupujący (P. oraz Kupujący) będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i z tego prawa skorzystają. W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie PCC, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT. Planowana sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje więc powstania po stronie Kupującego obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych tj. planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 223 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży - wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Projekt P. sp. z o.o. dalej: (dalej „P.”) jest spółką prawa polskiego realizującą obecnie projekt, polegający na budowie na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 4, dla której Sąd Rejonowy dla Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, (dalej: „Grunt”), budynku biurowego, znanego jako „X.” z przeznaczeniem na wynajem (dalej: „Budynek”) wraz z wszelkimi instalacjami, budowlami, drogami dojazdowymi oraz urządzeniami zainstalowanymi, z których niektóre stanowić będą odrębne środki trwałe (dalej: „Budowle”) (dalej „Projekt”). P. jest użytkownikiem wieczystym Gruntu i jako użytkownik wieczysty Gruntu jest właścicielem wszelkich naniesień na Gruncie, w tym Budynku i Budowli. Prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli zwane będzie łącznie dalej: „Nieruchomością”.

W przypadku zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży na podstawie Umowy Zobowiązującej albo Umowy Uprawniającej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości dokonywane będą w szczególności następujące czynności:

1.  Sprzedaż ruchomości będących własnością P., związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,
2.  Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności praw z gwarancji bankowych oraz kaucji składanych przez najemców),
3.  Sprzedaż majątkowych praw autorskich i praw pokrewnych do projektów architektonicznych i innych projektów dotyczących prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z procesem budowlanym Budynku,
4.  Przeniesienie praw związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje budowlane, jeśli takowe będą istniały),
5.  Przeniesienie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości.

Rozważane jest nabycie Nieruchomości przez D. sp. z o.o.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 kwietnia 2016 r. Nr IPPP2/4512-162/16-2/AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, że :

„Podsumowaniem powyższych rozważań jest stwierdzenie, że na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23% przy rezygnacji ze zwolnienia w odniesieniu do tej części Nieruchomości, która spełniać będzie warunki do zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Taką samą stawką podatku VAT w z zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT objęte będzie zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest są przedmiotowy Budynek i Budowle”.

Zatem, jeżeli transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00- 013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.