Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/4512-447/16-2/MK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2016-07-11
Teza: W zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; odliczenia-odliczenie podatku od towarów i usług
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 1 czerwca 2016 r. (data wpływu 6 czerwca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości - **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 6 czerwca 2016 r. wpłynął wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. S.k.a. \[dalej: Spółka lub Wnioskodawca\] zamierza zakupić od T. spółka z o.o. \[dalej: Sprzedający lub Sprzedawca\] nieruchomość \[dalej: Nieruchomość\] wchodzącą w skład prowadzonego przez Sprzedającego przedsiębiorstwa obejmującego centrum handlowe \[dalej: Centrum lub CH\].

Przedmiotem planowanej transakcji będą wszystkie nieruchomości wchodzące w skład Centrum, tj.:

*   własność działek gruntu o numerach ewidencyjnych 10/2, 10/3, 10/4, 10/5, 498/2, 498/3, 498/4, 498/5, 497/2, 498/1, 498/7 i 498/8,

*   własność działek gruntu o numerach ewidencyjnych 499/1, 499/3 499/4, 500/54, 503/82, względnie prawo użytkowania wieczystego ww. działek - obecnie działki te oddane są w użytkowanie wieczyste, Sprzedawca zobowiązał się jednak w przedwstępnej warunkowej umowie sprzedaży (vide dalsze uwagi), że dołoży starań w celu przekształcenia we własność prawa użytkowania wieczystego ww. działek. Ww. działki zwane są dalej łącznie jako: Działki;

*   własność budynku handlowo-usługowego \[dalej: Budynek\] posadowionego na działkach o numerach ewidencyjnych: 498/1, 498/2, 498/3, 498/4, 498/5, 498/7, 489/8, 499/3, 499/4 i 503/82;

*   własność pozostałych naniesień znajdujących się na działkach, tj. budowli, a także urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury, jak drogi wewnętrzne służące jako dojazd do zewnętrznych miejsc parkingowych, chodniki, zjazdy z drogi publicznej, utwardzony plac parkingowy, utwardzone place gospodarcze, pylon reklamowy, przyłącza wodociągowe, kanalizacje sanitarne i deszczowe, oświetlenie (latarnie) i ogrodzenie terenu \[dalej łącznie: Naniesienia\].

Budynek oraz Naniesienia znajdują się na części Działek, w szczególności na działkach o numerach ewidencyjnych: 498/1, 498/2, 498/3, 498/4, 498/5, 498/7, 489/8, 499/3, 499/4 i 503/82 \[dalej łącznie: Działki zabudowane\]. Pozostałe działki są niezabudowane (tj. nie znajdują się na nich ani Budynek ani Naniesienia) \[dalej łącznie: Działki niezabudowanej\]. Taki stan rzeczy utrzyma się do momentu planowanej sprzedaży.

Oprócz Budynku i Naniesień, na Nieruchomości znajdują się aktualnie kontenerowa stacja transformatorowa oraz związane z nią urządzenia i sieci obsługiwane przez zakład energetyczny, które wchodzą w skład prowadzonego przezeń przedsiębiorstwa, stanowiąc jego własność. Stosownie do art. 49 § 1 ustawy z dnie23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny \[t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 380; dalej: KC\] powyższe składniki nie stanowią części składowych Nieruchomości. W konsekwencji, nie będą one przedmiotami planowanej dostawy na rzecz Spółki. Aktualny właściciel/użytkownik wieczysty Nieruchomości ustanowi przed planowaną sprzedażą na rzecz ww. przedsiębiorstwa energetycznego, na czas nieoznaczony, nieodpłatną służebność przesyłu, polegającą na prawie korzystania z pasa Nieruchomości na trasie przebiegu infrastruktury elektroenergetycznej (elektroenergetycznych sieci kablowych) oraz z pasa Nieruchomości pod kontenerową stacją transformatorową.

Obecnie, tj. na moment sporządzenia niniejszego wniosku, Nieruchomość stanowi własność/przedmiot prawa użytkowania wieczystego Spółdzielni \[dalej: Spółdzielnia\]. Sprzedawca dzierżawi Nieruchomości od Spółdzielni na podstawie umowy dzierżawy z dnia 26 kwietnia 2013 r. \[dalej: Umowa dzierżawy\]. Stąd, jednym z warunków sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Spółki jest jej wcześniejsze nabycie (w uzgodnionym terminie) przez Sprzedawcę od Spółdzielni. Ww. Umową dzierżawy objęta jest również działka ewidencyjna o numerze 496/2, która - zgodnie z aktualnymi założeniami stron - nie będzie stanowić przedmiotu transakcji realizowanej między Spółką a Sprzedawcą.

Budynek i Naniesienia składające się na Centrum zostały wybudowane przez Sprzedającego jako inwestora (w ramach inwestycji prowadzonej na cudzym gruncie) i oddane do użytkowania na podstawie warunkowej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 19 lutego 2015 r., która stała się ostateczna w dniu 10 marca 2015 r.

Od tego momentu całość powierzchni Budynku jest niemal nieprzerwanie wynajmowana przez Sprzedawcę na podstawie 20 umów najmu, co do zasady na rzecz tych samych najemców. Najem tych lokali jest opodatkowywany przez Sprzedawcę według podstawowej 23% stawki. Poszczególne powierzchnie Budynku zostały faktycznie przekazane najemcom przed/po wydaniu decyzji o pozwoleniu na jego użytkowanie (co, jak już wskazano, miało miejsce 19 lutego 2015 r.). Poszczególne znajdujące się w nim lokale/powierzchnie przekazywane były najemcom do używania w okresie 16 lutego - 15 kwietnia 2015 r. Wydanie każdego z lokali/powierzchni zostało udokumentowane stosownym protokołem.

Naniesienia zostały oddane do używania na rzecz najemców równolegle do Budynku (tj. przed/po wydaniu w dniu 19 lutego 2015 r. pozwolenia na użytkowanie Budynku).

Po wybudowaniu Budynek/poszczególne Naniesienia nie były przedmiotami istotnych ulepszeń (modernizacji) ze strony Sprzedającego, równowartych bądź przekraczających 30% ich wartości początkowej. Sprzedawca nie planuje dokonywania takich prac (ulepszeń) przed planowaną sprzedażą Nieruchomości na rzecz Spółki.

Dla obszaru, na którym usytuowane są Działki, w dniu 3 lutego 2014 r. wydana została decyzja \[dalej: Decyzja WZ\], na mocy której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku centrum handlowo-usługowego z częścią gastronomiczną wraz z infrastrukturą techniczną związaną z obiektem, układem dróg wewnętrznych i placów parkingowych, dojściami pieszymi oraz pylonami reklamowymi. Decyzja WZ stała się ostateczna z dniem 25 lutego 2014 r. i obejmuje wszystkie Działki oraz wybrane działki sąsiadujące, które nie stanowią własności/przedmiotu prawa użytkowania wieczystego Spółdzielni.

W dniu 26 kwietnia 2016 r. Sprzedawca oraz Spółka zawarli przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości \[dalej: Umowa przedwstępna\]. W Umowie przedwstępnej strony uzgodniły, że planowana sprzedaż obejmie:

*   własność Działek (względnie własność części Działek oraz prawo użytkowania pozostałych z nich);

*   własność Budynku i Naniesień posadowionych na Działkach zabudowanych.

Ponadto, w ramach transakcji na Spółkę przejdą:

*   prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedawcę umów najmu - co nastąpi z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 KC. Przy tym, zamiarem Wnioskodawcy będzie kontynuowanie tych umów po nabyciu Centrum, a w przyszłości ewentualnie zastąpienie tych najemców nowymi. W tym zakresie, w ramach transakcji na Spółkę mogą również przejść prawa wynikające z zabezpieczeń ustanowionych przez najemców;

*   autorskie prawa majątkowe do całości dokumentacji projektowej dotyczącej Budynku i Naniesień;

*   wszystkie prawa z umowy zawartej z generalnym wykonawcą Budynku i Naniesień.

W Umowie przedwstępnej Sprzedawca zobowiązał się ponadto, że wraz z zawarciem Umowy przyrzeczonej Spółka będzie uprawniona wstąpić w miejsce Sprzedawcy w stosunki prawne lub zawrzeć nowe umowy z wybranymi przez nią podmiotami, których usługi lub działania są istotne w kontekście funkcjonowania Centrum.

W Umowie przedwstępnej ustalono dodatkowo, że do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży \[dalej: Umowa przyrzeczona\] Sprzedawca zobowiązuje się m.in.:

*   zapewnić otrzymanie przez Spółkę dokumentów urzędowych potwierdzających prawomocność/ostateczność decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Budynku i Naniesień;

*   zapewnić ustanowienie odpowiednich służebności gruntowych dla wszystkich instalacji i urządzeń infrastruktury technicznej;

*   zapewnić Spółce przysługiwanie (i) majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej oraz (ii) praw gwarancyjnych i rękojmi z tytułu wykonania robót budowlanych.

W Umowie przedwstępnej strony zastrzegły, że do zawarcia Umowy przyrzeczonej dojdzie nie później niż w dniu 30 grudnia 2016 r. (tj. przed upływem dwóch lat od dnia wydania Budynku i Naniesień przez Sprzedawcę na rzecz najemców). Nie jest przy tym wykluczone, że termin podpisania Umowy przyrzeczonej oraz wydania Budynku i Naniesień na rzecz Wnioskodawcy może ulec przesunięciu (do sfinalizowania transakcji może zatem ostatecznie dojść po 30 grudnia 2016 r.). Tym samym, nabycie Budynku i Naniesień przez Spółkę może mieć miejsce po upływie 2 lat od faktycznego przekazania tych obiektów (w całości/w odpowiednich częściach) najemcom przez Sprzedającego.

W Umowie przedwstępnej Sprzedawca zobowiązał się do wydania Centrum Spółce w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. W szczególności, w tym dniu Spółce wydane zostaną:

*   całość dokumentacji dotyczącej budowy Budynku/Naniesień (np. projekty budowlane, decyzje administracyjne);

*   całość dokumentacji dotyczącej obsługi technicznej Budynku;

*   wszystkie egzemplarze umów najmu oraz pozostała dokumentacja związana z tymi umowami;

*   klucze, sterowniki, kody do Budynku.

Zgodnie z informacjami przekazanymi Spółce przez Sprzedawcę, Centrum stanowi jedyny istotny majątek Sprzedającego. W Umowie przedwstępnej Sprzedawca oświadczył, iż przedmiot transakcji nie stanowi zorganizowanej części prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa.

Zgodnie z ustaleniami stron, w ramach transakcji na Spółkę nie przejdą w szczególności:

*   aktywa pieniężne należące do Sprzedawcy (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie" etc.);

*   nazwa/znaki towarowe, w szczególności umożliwiające kontynuowanie działalności Centrum pod dotychczasową nazwą/logo;

*   wierzytelności i zobowiązania (inne niż wcześniej wymienione);

*   dokumentacja księgowo-rachunkowa (lub jej część).

Zamiarem Sprzedawcy oraz Spółki jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług \[dalej: VAT\]. Tym samym, w przypadku gdy zaistnieje taka konieczność, wolą stron planowanej transakcji będzie skorzystanie z przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji opodatkowania i rezygnacja ze zwolnienia od podatku w przypadku tych towarów (Budynku i Naniesień stanowiących budowle), w odniesieniu do których będzie to możliwe, a więc objętych zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W związku z tym, Spółka jak i Sprzedający są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

W celu udokumentowania planowanej transakcji Sprzedający zamierza wystawić fakturę, w której cena sprzedaży Działek, Budynku i Naniesień zostanie opodatkowana VAT według stawki podstawowej, tj. aktualnie 23%. Cena sprzedaży będzie również obejmować dodatkowe elementy, o których wyżej mowa (tj. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Budynku i Naniesień, prawa z umowy zawartej z generalnym wykonawcą Budynku i Naniesień etc.).

Zapłata ceny sprzedaży należnej Sprzedawcy nastąpi poprzez zwolnienie środków wpłaconych przez Spółkę na bankowy rachunek powierniczy. Zgodnie z Umową przedwstępną, wpłata środków na ten rachunek powinna nastąpić nie później niż 1 dzień przed zawarciem Umowy przyrzeczonej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy w przypadku, gdy do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, tj. dostawy Budynku, Naniesień oraz Działek zabudowanych, na których są one posadowione, a także Działek niezabudowanych, dojdzie przed upływem dwóch lat od dnia, w którym Budynek i Naniesienia zostały przekazane przez Sprzedającego do używania najemcom, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu?
2.  Czy w przypadku, gdy do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w tym do dostawy Budynku, Naniesień oraz Działek zabudowanych, na których są one posadowione, dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym Budynek (w całości lub części) i Naniesienia zostały przekazane do używania najemcom przez Sprzedającego, stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie ze Sprzedającym, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania VAT przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT \[dalej: opcja opodatkowania\], w odniesieniu do dostawy Budynku (w całości lub odpowiedniej części) i Naniesień (oraz związanych z nimi odpowiednio/proporcjonalnie części Działek zabudowanych), a w rezultacie, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie w tym zakresie prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu dostawy tych towarów?

Zdaniem Wnioskodawcy:

1.  Stanowisko Wnioskodawcy

Ad pytanie 1

W ocenie Spółki w przypadku, gdy do sprzedaży Nieruchomości na jej rzecz, tj. dostawy Budynku, Naniesień oraz Działek zabudowanych, na których są one posadowione, a także Działek niezabudowanych, dojdzie przed upływem dwóch lat od dnia, w którym Budynek i Naniesienia zostały przekazane przez Sprzedającego do używania najemcom, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia VAT naliczonego z tego tytułu przez Sprzedawcę.

Ad pytanie 2

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku, gdy do sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, w tym do dostawy Budynku, Naniesień oraz Działek zabudowanych, na których są one posadowione, dojdzie po upływie dwóch lat od dnia, w którym Budynek (w całości lub części) i Naniesienia zostały przekazane do używania najemcom przez Sprzedającego, stronom transakcji, tj. Spółce działającej w tym zakresie zgodnie ze Sprzedającym, będzie przysługiwać możliwość wyboru opcji opodatkowania w odniesieniu do dostawy Budynku (w całości lub odpowiedniej części) i Naniesień (oraz związanych z nimi odpowiednio/proporcjonalnie części Działek zabudowanych), a w rezultacie, przy zachowaniu warunków formalnych, Spółce przysługiwać będzie w tym zakresie prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu dostawy tych towarów. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy tym towarami są, w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Ponadto, na podstawie art. 7 ust. 1 w zw. z ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy o VAT, za dostawę towarów uznaje się również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W rezultacie, nie .ulega wątpliwości, że sprzedaż Budynku, Naniesień i związanych z nimi Działek zabudowanych (a także Działek niezabudowanych) na rzecz Spółki stanowić będzie odpłatną dostawę towarów, tj. czynność podlegającą VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT podstawowa stawka VAT wynosi obecnie 23%. Niemniej, w przepisach o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa towaru podlega zwolnieniu od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wolna od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, budynków, budowli lub ich części po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu od podatku podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem na podstawie pkt 10 pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz
2.  dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były on niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik (dostawca) może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.  są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
2.  złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Dodatkowo, zgodnie z:

*   art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego - z uwagi na uchylenie ust. 2 ww. artykułu oraz definicję towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy po 31 grudnia 2013 r. wskazane zwolnienie potencjalnie stosuje się również do dostawy budynków, budowli lub ich części, w tym posadowionych na gruncie znajdującym się w użytkowaniu wieczystym,

*   art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; przy czym przez tereny budowlane rozumie się, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

*   art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W myśl zasady wyrażonej w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim nabywane przez niego towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przy tym przez czynności opodatkowane należy rozumieć czynności generujące podatek należny według jednej z przewidzianych w ustawie o VAT stawek, a więc czynności inne niż (i) zwolnione z VAT oraz (ii) co do zasady pozostające poza zakresem opodatkowania VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Transakcja może nie podlegać opodatkowaniu w szczególności z uwagi na przedmiot sprzedaży, tj. wówczas, gdy jest nim przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa - stosownie do art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Natomiast o zwolnieniu (tu: tzw. przedmiotowym) od podatku mogą decydować przede wszystkim przepisy art. 43 ust. 1 ustawy o VAT, w tym - z uwagi na przedmiot planowanej transakcji -wyżej wymienione pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

1.  Stanowisko Spółki

Ad. pytanie 1

1.  Opodatkowanie VAT zakupu Nieruchomości przez Spółkę

W ocenie Spółki w sytuacji, gdy do dostawy Budynku i Naniesień przez Sprzedającego na jej rzecz dojdzie przed upływem dwóch lat od dnia, w którym Budynek i Naniesienia zostały przekazane do używania najemcom przez Sprzedającego, sprzedaż ta będzie opodatkowana VAT według podstawowej stawki, zgodnie z ogólną regułą wynikająca z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W rozpatrywanym zdarzeniu przyszłym należy w pierwszej kolejności wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży Budynku i Naniesień zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zwolnienie to dotyczy dostawy tzw. towarów używanych. Należy zwrócić uwagę, iż warunkiem omawianego zwolnienia jest m.in. brak u dostawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) tych towarów, wynikający z faktu wykorzystywania ich wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Jak natomiast zostało to wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający wytworzył te obiekty we własnym zakresie, w celu prowadzenia przy ich wykorzystaniu działalności opodatkowanej VAT (według stawki podstawowej), polegającej na ich wynajmie innym podmiotom gospodarczym na cele prowadzonej przez nie działalności komercyjnej (handlowej/usługowej). W związku z tym VAT naliczony wynikający z otrzymanych przez Sprzedającego faktur zakupu dotyczących wytworzenia Budynku i Naniesień mógł być przezeń odliczony (Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od tych wydatków). Po drugie, wspomniane obiekty faktycznie były i są wykorzystywane przez Sprzedającego do ww. działalności opodatkowanej VAT.

Z góry należy też wykluczyć możliwość zastosowania do planowanej sprzedaży Działek zabudowanych zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Zwolnienie to dotyczy bowiem dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak natomiast wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Działkach zabudowanych, które zostaną nabyte przez Wnioskodawcę, są i na moment ich dostawy do Spółki będą posadowione Budynek i/lub Naniesienia - Naniesienia stanowią budowle i urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 3 i pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U z 2016 r. poz. 290). Z tego względu Działki zabudowane nie będą zaliczać się do kategorii terenów niezabudowanych.

Omawiane zwolnienie nie znajdzie również zastosowania do Działek niezabudowanych. Działki niezabudowane stanowią, jak była o tym mowa w opisie, tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jak bowiem wskazano, zgodnie Decyzją WZ (obowiązującą i ostateczną), która swym zasięgiem obejmuje wszystkie Działki, a więc także Działki zabudowane, działki te przeznaczone są pod zabudowę.

W rozpatrywanym wariancie okoliczności transakcji przesądzać będą o wyłączeniu planowanej dostawy Budynku i Naniesień z zakresu zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Wprawdzie dostawa Budynku i Naniesień na rzecz Wnioskodawcy nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, tj. po wybudowaniu zgodnie z art. 2 pkt 14 lit. a) ustawy o VAT, ani - z uwagi na brak ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej każdego z obiektów znajdujących się na Nieruchomości - po ulepszeniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT. Jak wskazano, Budynek i Naniesienia usytuowane na Działkach zabudowanych zostały po wybudowaniu w całości wynajęte przez Sprzedającego. W związku z tym doszło do ich pierwszego zasiedlenia w momencie wydania przez Sprzedawcę na rzecz najemców na podstawie zawartych przezeń z nimi umów najmu. Jak wskazano, faktyczne przekazanie Budynku (w całości lub w zakresie poszczególnych powierzchni/lokali) najemcom przez Sprzedawcę miało miejsce w okresie 16 lutego - 15 kwietnia 2015 r. W rezultacie, planowana dostawa nie będzie miała miejsca w ramach pierwszego zasiedlenia - określony a contrario pod lit. a) art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT warunek zastosowania zwolnienia będzie więc spełniony.

Na konkluzję, że doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku bez wpływu pozostaje fakt, że w momencie oddawania lokali do używania najemcom, Sprzedający nie był właścicielem Budynku. W art. 2 pkt 14 ustawy o VAT mowa jest bowiem m.in. o oddaniu budynków lub ich części do używania po wybudowaniu w wykonaniu pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu. Ustawodawca przewidział zatem, że stan pierwszego zasiedlenia budynku/budowli (lub ich części) powstaje w momencie wykorzystania ich po raz pierwszy do działalności podlegającej VAT (np. oddania w najem), niezależnie od tego, czy to wykorzystanie następuje przez podatnika będącego właścicielem obiektu (jego części), czy też przez inny podmiot (posiadający lub nie inny tytuł prawny do obiektu, np. podatnika, który wzniósł obiekt na cudzym gruncie).

W kwestii uznania, że miało miejsce pierwsze zasiedlenie całości Budynku i Naniesień neutralna jest/będzie też okoliczność, że przed zakupem Nieruchomości przez Spółkę od Sprzedającego, Sprzedawca sam nabędzie ww. obiekty od Spółdzielni. Jak wspomniano, pierwsze zasiedlenie miało już miejsce w związku z ich wynajęciem przez Sprzedającego. Tym samym sprzedaż Budynku i Naniesień, najpierw na rzecz Sprzedawcy, a następnie przez niego na rzecz Spółki, nie będzie powodować ich kolejnego pierwszego zasiedlenia - co do zasady pierwsze zasiedlenie ma bowiem charakter jednorazowy (jednokrotny). Potencjalnie, pierwsze zasiedlenie - z uwagi na ww. sprzedaż - mogłoby mieć miejsce w odniesieniu do tych części Budynku (i Naniesień), które po wybudowaniu do momentu sprzedaży nie byłyby przedmiotem najmu/dzierżawy - jak jednak wskazano w opisie, w rozpatrywanych okolicznościach sytuacja taka nie występuje.

W omawianym przypadku nie będzie natomiast dochowany warunek zwolnienia określony a contrario pod lit. b) w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - zgodnie z założeniami planowana sprzedaż (dostawa) będzie mieć bowiem miejsce w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynku i Naniesień.

Jak wskazano, zgodnie z założeniami (aktualnymi obecnie planami stron) w chwili dostawy do Spółki Budynku i Naniesień w wykonaniu Umowy przyrzeczonej, nie upłyną jeszcze dwa lata od momentu ich pierwszego zasiedlenia (tj. przekazania najemcom przez Sprzedawcę do korzystania). Tym samym nie będzie spełniony warunek zwolnienia z VAT przewidziany a contrario w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że planowana sprzedaż nie będzie objęta zwolnieniem z VAT uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, oceny wymaga, czy zastosowanie do niej znajdzie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zwolnienie to może stać się aktualne w razie braku możliwości zastosowania do dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienia na podstawie pkt 10.

Jednym z warunków ww. zwolnienia jest jednak brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do budynków, budowli lub ich części po stronie dokonującego ich dostawy - zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT.

Należy wskazać, że ze względu na sposób wykorzystywania Budynku i Naniesień przez Sprzedawcę po ich wybudowaniu (tj. na potrzeby działalności opodatkowanej VAT według podstawowej 23% stawki), Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w stosunku do tych obiektów (w związku z wydatkami na ich budowę). Sprzedawca skorzystał przy tym z tego prawa, pomniejszając VAT należny o VAT naliczony związany z nakładami na budowę Budynku i Naniesień. W odniesieniu do planowanej sprzedaży art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zatem zastosowania.

Podsumowując, planowana dostawa (w omawianym wariancie) nie będzie objęta w jakimkolwiek zakresie zwolnieniami z VAT uregulowanymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, ani jakimkolwiek innym przepisie VAT, przez co będzie opodatkowana VAT. według stawki podstawowej.

Powyższe ustalenia, na mocy art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, odnosić się równocześnie będą do dostawy Działek zabudowanych, na których posadowione są Budynek i Naniesienia. Zgodnie z tym przepisem dostawa gruntu dokonywana wraz z dostawą budynku (budowli lub ich części) dzieli los prawnopodatkowy tych obiektów, a wartość gruntu, w tym objętego prawem użytkowania wieczystego, wchodzi do podstawy opodatkowania obiektów.

Opodatkowanie według podstawowej 23% stawki będzie również dotyczyć wartości innych niż budowle Naniesień znajdujących się na Działkach zabudowanych (w szczególności urządzeń budowlanych), przynależnych w rozumieniu Prawa budowlanego do Budynku i budowli, i w związku z tym opodatkowanych VAT na tych same co one zasadach.

Jak wskazano, na Nieruchomości znajdują się kontenerowa stacja transformatorowa oraz związane z nią urządzenia i sieci, które wchodzą w skład przedsiębiorstwa energetycznego. Z punktu widzenia prawa cywilnego ww. stację oraz urządzenia należy traktować jako całość, tj. jedno „urządzenie” w rozumieniu art. 49 KC (stanowisko takie znajduje potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z 18 czerwca 2004 r. o sygn. II CK 359/03).

Z uwagi na fakt, że ww. stacja oraz urządzenia wchodzą w skład przedsiębiorstwa energetycznego (stanowią jego część), nie stanowią własności Spółdzielni (i odpowiednio nie staną się własnością Sprzedawcy po zakupie Nieruchomości od Spółdzielni) i zarazem części składowej Nieruchomości. Stąd, z perspektywy prawa cywilnego naniesienia te nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki. Konsekwentnie, ww. stacja oraz urządzenia nie będą także objęte dostawą w rozumieniu przepisów o VAT -na Spółkę nie przejdzie prawo do rozporządzania nimi jak właściciel - por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej \[dalej: DIS\] w Poznaniu z 9 maja 2013 r. o sygn. ILPP1/443-113/13-4/MD).

1.  Odliczenie VAT z związku z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę

W ocenie Spółki, przy zachowaniu warunków formalnych, będzie jej przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedawcę dokumentującej sprzedaż na jej rzecz Nieruchomości, w tym Budynku i Naniesień.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości przez Spółkę będzie ona nadal wynajmować znajdujące się na Działkach obiekty (Budynek oraz Naniesienia) na rzecz dotychczasowych najemców (ewentualnie nowych, pozyskanych na ich w miejsce). Okoliczność ta, oceniana na moment zakupu Nieruchomości, a tym samym prawa do odliczenia w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, stanowić będzie o wykorzystywaniu Nieruchomości przez Spółkę do działalności opodatkowanej (wspomniany wynajem opodatkowany będzie podstawową stawką VAT), a co za tym idzie możliwości odliczenia w pełnej kwocie VAT naliczonego związanego z planowanym zakupem. Zgodnie z intencją Spółki, także późniejszy sposób wykorzystania Nieruchomości będzie generował sprzedaż opodatkowaną VAT.

Jednocześnie, przeszkodą w odliczeniu VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości przez Spółkę nie będzie fakt, iż podatek ten został naliczony nieprawidłowo na czynności zwolnionej od podatku, tj. okoliczność, o której mowa w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z uwagami zawartymi wyżej w punkcie A, w przypadku Działek zabudowanych oraz usytuowanych na nich Budynku i Naniesień Sprzedający zobowiązany będzie bezwzględnie, a contrario do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, opodatkować ich dostawę według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej. Z przyczyn, o których była mowa powyżej opodatkowanie według tej stawki będzie aktualne również wobec Działek niezabudowanych, jako terenów budowlanych.

W ocenie Wnioskodawcy wykluczona także jest/będzie - w kontekście art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT - ewentualność uznania przedmiotu planowanej transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część \[dalej: ZCP\], co aktualnym czyniłoby zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym - jak była wyżej mowa - przepisów ustawy nie stosuje się do sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP.

Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o VAT nie zawiera definicji „przedsiębiorstwa”. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym w interpretacjach organów podatkowych, w celu określenia zakresu tego pojęcia wykorzystać należy uregulowania art. 55¹ KC - tak np. DIS w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r. o sygn. IPTPP2/4512-657/15-3/KK, DIS w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 21 marca 2016 r. o sygn. ILPP3/4512-1-263/15-5/TK czy DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 11 marca 2016 r. o sygn. IPPP3/4512-14/16-2/IG.

Art. 551 KC definiuje przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo swoim zakresem obejmuje w szczególności:

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wyżej wskazano, ustawa o VAT zawiera natomiast w art. 2 pkt 27e definicję „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Zgodnie z nią, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle obu przytoczonych wyżej definicji stwierdzić należy, że za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uznać można jedynie zespół składników niematerialnych i materialnych, pozostających ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole (kompletnym), a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest również, aby zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami tak, by mogły one samodzielnie posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Warunkiem uznania przedmiotu transakcji za ZCP jest również wydzielenie zespołu składników majątkowych/niemajątkowych w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to powinno mieć miejsce na płaszczyznach (i) organizacyjnej, (ii) finansowej i (iii) funkcjonalnej.

Przedmiotem planowanej przez Spółkę transakcji będzie zaś Nieruchomość składająca się z działek gruntu, z których wybrane zabudowane są Budynkiem i Naniesieniami, a niektóre są i pozostaną do momentu planowanej sprzedaży na jej rzecz niezabudowane oraz wybrane prawa i obowiązki wynikające z umów bezpośrednio związanych z ww. obiektami, w szczególności najmu.

Transakcją nie zostaną objęte natomiast inne składniki majątku Sprzedającego wymienione w art. 551 KC, w tym w szczególności nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz środki pieniężne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe związane z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego, czy inne składniki jego majątku. Przedmiot transakcji nie będzie zatem wykazywał cech zorganizowania, o których była wyżej mowa.

W ocenie Spółki zbiór aktywów, który przejdzie na ich rzecz w ramach planowanej transakcji, nie będzie zdatny do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Jak bowiem wskazano, transakcja nie obejmie szeregu elementów (jak np. dokumentacja księgowo-rachunkowa), które są niezbędne z perspektywy wykorzystywania Nieruchomości dla potrzeb działalności gospodarczej Spółki. W efekcie, po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca będzie zobowiązany do podjęcia czynności mających na celu „zorganizowanie” nabytych składników (w szczególności do zawiązania odpowiednich umów na dostawy towarów/świadczenie usług).

Podsumowując, zdaniem Spółki, przedmiotem planowanej transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo ani ZCP. Stanowisko takie potwierdzają liczne interpretacje indywidualne wydawane przez właściwe organy podatkowe. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 18 marca 2015 r. (sygn. IPPP1/4512-96/15-2/MP) DIS w Warszawie wskazał, że: „(\`(...)\`) zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)".

Analogicznie stanowisko zaprezentował DIS w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2016 r. (sygn. IBPP3/4512-15/16/ASz), w której wskazano, że: „(\`(...)\`) wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. To oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego

Należy wskazać, że stanowisko analogiczne do prezentowanego przez niego zawarte zostało w interpretacjach indywidualnych DIS w Warszawie, w których organ ten rozpatrywał okoliczności, w których przedmiot sprzedaży stanowiły nieruchomości (oraz inne związane z nimi składniki majątkowe) składające się na centrum handlowe (vide: interpretacje indywidualne z 11 sierpnia 2015 r. o sygn. IPPP2/4512-434/15-4/AOg i IPPP2/4512-406/15-5/RR). A więc okoliczności identyczne do stanowiących przedmiot niniejszego wniosku.

Ad pytanie 2

1.  Opodatkowanie VAT zakupu Nieruchomości przez Spółkę

W ocenie Wnioskodawcy w przypadku, gdy do sfinalizowania transakcji (tj. zawarcia umowy przyrzeczonej i wydania Nieruchomości, w tym Budynku i Naniesień przez Sprzedającego) dojdzie później niż aktualnie jest to planowane, w efekcie czego nastąpi upływ dwóch lat od pierwszego zasiedlenia ww. obiektów (tj. przekazania Naniesień i Budynku - w całości lub części odpowiadającej danej powierzchni/lokalowi - do używania najemcom), do planowanej sprzedaży będzie mieć zastosowanie w tym zakresie zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W takiej sytuacji, inaczej niż w przypadku omówionym w zakresie pytania 1, nie będzie bowiem spełniona przesłanka wyłączenia tego zwolnienia określona pod lit. b). Budynek i Naniesienia posadowione na Działkach zabudowanych będą przedmiotem dostawy dokonywanej po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia (z zastrzeżeniem, że - jak wyżej zaznaczono - upływ dwuletniego okresu może, w zależności od momentu dostawy, dotyczyć całości lub jedynie części aktualnie wynajętej powierzchni Budynku). Tym samym spełniony będzie więc warunek zwolnienia przewidziany a contrario w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit, b) ustawy o VAT. Jednocześnie, analogicznie jak w przypadku pytania 1,nadal aktualny/spełniony będzie warunek określony a contrario pod lit. a) ww. artykułu.

Z uwagi na fakt, że do dostawy Budynku i Naniesień znajdujących się na Działkach zabudowanych zastosowanie znajdzie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wykluczone będzie objęcie jej zwolnieniem przewidzianym w pkt 10a tego artykułu. Jak była o tym wyżej mowa, warunkiem jego stosowania jest bowiem wyłączenie dostawy z zakresu zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W omawianym przypadku zwolnienie to będzie mieć natomiast ex lege zastosowanie.

W konsekwencji, z uwagi na objęcie planowanej sprzedaży - w zakresie dostawy Budynku {lub jego części), Naniesień oraz Działek zabudowanych (w całości lub odpowiedniej części) - zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy jednoczesnym braku przesłanek do zastosowania do tej dostawy zwolnień na podstawie innych przepisów o VAT, strony transakcji będą uprawnione do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Spółki zgodnego oświadczenia woli o wyborze opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Okoliczność ta - przy spełnieniu warunków formalnych - będzie równoznaczna z rezygnacją ze zwolnienia od podatku i objęciem ww. towarów opodatkowaniem według właściwej stawki VAT, tj. podstawowej.

Należy dodać, że w przypadku, gdy ze względu na moment dostawy w stosunku do poszczególnych powierzchni (części) Budynku w momencie ich sprzedaży na rzecz Spółki nie upłyną dwa lata - w zakresie opodatkowania VAT dostawy w tej części odpowiednie zastosowanie znajdą uwagi przedstawione do pytania 1 (podstawą do opodatkowania sprzedaży VAT w tej części będzie brak możliwości objęcia jej zwolnieniami wymienionymi w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT).

Jak wskazano w zakresie uwag do pytania 1, opodatkowanie VAT według podstawowej 23% stawki będzie odpowiednio dotyczyć również wartości Działek zabudowanych oraz innych naniesień, przynależnych do Budynku i budowli znajdujących się na Działkach (w szczególności urządzeń budowlanych). Podobnie, podstawowa stawka VAT znajdzie zastosowanie również do dostawy Działek niezabudowanych (działki te stanowią bowiem tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).

Moment sprzedaży Nieruchomości, przed czy też po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia Budynków i/lub Naniesień, będzie natomiast bez znaczenia dla opodatkowania VAT Działek niezabudowanych - ich dostawa, jako terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w każdym przypadku będzie opodatkowana VAT (według stawki podstawowej), a contrario do art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy.

1.  Odliczenie VAT z związku z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę

W zakresie prawa Spółki do odliczenia VAT w związku z nabyciem Nieruchomości od Sprzedającego aktualność zachowają uwagi przedstawione w tej kwestii do pytania 1. W zależności od tego, czy między pierwszym zasiedleniem Budynku i Naniesień upłynie/nie upłynie dwuletni okres od ich pierwszego zasiedlenia, planowana sprzedaż będzie opodatkowana VAT na podstawie jedynie odmiennych przepisów o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.