Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2.4011.319.2025.1.MM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-09-12
Teza: Sposób ustalenia wartości nabywanej nieruchomości
obciążonej hipoteką.
Słowa kluczowe: cena-cena nabycia
koszt-koszty uzyskania przychodów
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Zagadnienia: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Koszty uzyskania przychodów.-Koszty uzyskania
przychodów.-Koszty z tytułu zbycia nieruchomości.
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 1-art. 9-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 10-ust. 1-pkt 8
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 2-art. 19-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 4-art. 22-ust. 6c
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 6-art. 30a-ust. 1
[PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-
Rozdział 6-art. 30a-ust. 2

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 3 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 sierpnia 2025
    r. (wpływ do tutejszego organu 1 września 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:
    Opis stanu faktycznego
    W dniu 18 stycznia 2019 r. dokonał Pan zakupu udziału w 1/2 części w prawie własności
    nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/2 o obszarze
    wynoszącym 0,0372 ha, zabudowaną murowanym, niepodpiwniczonym budynkiem
    mieszkalnym jednorodzinnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, wybudowanym w
                        22014 r., o powierzchni zabudowy 75 m, dla której to nieruchomości prowadzona jest
    księga wieczysta KW numer (...).
    Według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r. (zawarcie umowy sprzedaży - przeniesienia
    własności) w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...) wpisana była hipoteka umowna do
    kwoty 558 000,00 zł na rzecz X z siedzibą w B Oddział w C zabezpieczająca kredyt - spłatę
    kapitału wraz z narosłymi odsetkami, przyznanymi kosztami postępowania, a także
    roszczeniami z tytułu opłat i prowizji - wynikającymi z umowy kredytu nr (...) z dnia 19
    lutego 2015 r.
    Dług z tytułu umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r. obejmował w dniu 10 stycznia
    2019 r. kwotę 231 152,33 zł, co znajduje potwierdzenie w oświadczeniu sprzedających
    zawartym w umowie sprzedaży oraz w treści stosownego zaświadczenia wydanego przez
    X i okazanego notariuszowi.
    Wskazana przez strony cena sprzedaży nieruchomości obejmowała kwotę 235 000,00 zł.
    Powyższa kwota stanowiła wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących
    bezpośrednio na rzecz sprzedających, co sprawia, że część ceny za udział w 1/2 części w
    prawie własności ww. nieruchomości zapłacona przez Pana bezpośrednio na rzecz
    kupujących stanowiła kwotę 117 500,00 zł.
    Zgodnie z dodatkowymi ustaleniami stron ww. umowy sprzedaży zawartej w dniu 19
    stycznia 2019 r. kupujący zobowiązali się do spłaty pozostałego zadłużenia z tytułu umowy
    kredytu nr (...) (tj. kwoty 231 152,33 zł), które to roszczenie zabezpieczone zostało na rzecz
    wierzyciela poprzez opisany powyżej wpis hipoteki umownej w dziale IV księgi wieczystej
    KW numer (...).
    Tym samym Pana odpowiedzialność rzeczowa (nabywcy udziału w 1/2 części w prawie
    własności nieruchomości) za ww. zobowiązanie obejmowała kwotę 116 576,165 zł.
    Natomiast wartość rynkowa opisanej nieruchomości, według stanu na dzień 18 stycznia
    2019 r. (wskazana w umowie sprzedaży - akcie notarialnym i uwzględniona na potrzeby
    ustalenia wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych) obejmowała kwotę 466
    152,33 zł.
    Tym samym wartość rynkowa zakupionego przez Pana udziału w 1/2 części w prawie
    własności przedmiotowej nieruchomości (według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r.)
    obejmowała kwotę 233 076,165 zł.

    X na podstawie umowy przelewu wierzytelności zawartej w dniu 31 stycznia 2019 r.
    przeniósł wierzytelność wynikającą z umowy kredytu nr (...) na Q z siedzibą (...), który
    następnie udzielił firmie V S.A. z siedzibą (...) pełnomocnictwa do obsługi przedmiotowego
    zadłużenia.
    Pismem z 11 czerwca 2019 r. skierowanym do Pana przez V S.A. i zatytułowanym „(...)”
    został Pan wezwany do zapłaty łącznej kwoty 237 025,04 zł tytułem zadłużenia ciążącego
    na współwłaścicielach przedmiotowej nieruchomości z tytułu zobowiązania hipotecznego.
    Podobne wezwania otrzymali również pozostali współwłaściciele nieruchomości, dla której
    prowadzona jest księga wieczysta KW numer (...).
    Na mocy zawartej ugody dotyczącej polubownej spłaty zadłużenia ustalili Państwo, że
    tytułem zaspokojenia wszelkich roszczeń wierzyciela hipotecznego zapłacą Państwo na
    jego rzecz łączną kwotę 210 000,00 zł (każdy ze współwłaścicieli w stosunku do
    przysługującego mu udziału w prawie własności). W związku z zawartą ugodą w dniu 29
    października 2019 r. zapłacił Pan na rzecz wierzyciela kwotę 105 000,00 zł.
    Wobec spłaty zadłużenia w dniu 5 listopada 2019 r. wyrażona została zgoda na
    wykreślenie z działu IV księgi wieczystej KW numer (...) ujawnionej tam hipoteki umownej
    do kwoty 558 000,00 zł zabezpieczającej roszczenia wynikające z umowy o kredyt nr (...) z
    dnia 19 lutego 2015 r.
    Wykreślenie ww. hipoteki nastąpiło w dniu 2 grudnia 2019 r.
    W dniu 7 lutego 2020 r. dokonał Pan sprzedaży udziału w 1/2 części w prawie własności
    ww. nieruchomości, stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1/2 o
    powierzchni 0,0372 ha, zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym,
    parterowym z poddaszem użytkowym murowanym krytym dachówką w zabudowie
                            2bliźniaczej o powierzchni zabudowy 75,00 m wybudowanym w 2014 r., dla której to
    nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW numer (...). Cena sprzedaży
    nieruchomości obejmowała kwotę 468 000,00 zł, co sprawia, że uzyskana przez Pana cena
    za udział w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości stanowiła kwotę 234 000,00
    zł.
    Zawarcie opisanej powyżej umowy sprzedaży nie nastąpiło w wykonaniu działalności
    gospodarczej. Według stanu na dzień 7 lutego 2020 r. (zawarcie umowy sprzedaży -
    przeniesienie własności) w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...) nie było wpisów.
    Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
    Jakkolwiek w akcie notarialnym zawarto sformułowanie, że cenę sprzedaży Strony ustaliły
    w kwocie 235 000,00 zł (dwieście trzydzieści pięć tysięcy złotych), to dokument ten
    obejmuje ponadto:
    1) Oświadczenie Sprzedających, że w dziele IV księgi wieczystej (...) wpisano hipotekę
      umowną do kwoty 558 000,00 zł (pięćset pięćdziesiąt osiem tysięcy złotych) na rzecz X
      z siedzibą w B Oddział w C, REGON (...), zabezpieczającą kredyt - spłatę kapitału wraz z
      narosłymi odsetkami, przyznanymi kosztami postępowania, a także roszczeniami z
      tytułu opłat i prowizji - wynikające z umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 roku.
    2) Potwierdzenie, że Strony okazały zaświadczenie z dnia 4 stycznia 2019 r., wydane przez
      X z siedzibą w B, znak (...). W treści tego zaświadczenia wskazano, iż do zapłaty z tytułu
      umowy kredytu nr (...) pozostaje kwota 231 152,33 zł.
    3) Oświadczenie Kupujących, że wartość rynkowa nieruchomości, będącej przedmiotem
      umowy wynosi 466 152,33 zł (czterysta sześćdziesiąt sześć tysięcy sto pięćdziesiąt dwa
      złote trzydzieści trzy grosze). Wskazana wartość rynkowa stanowi sumę opisanych
      powyżej kwot 235 000,00 zł i 231 152,33 zł.
    Nabywcy przedmiotowej nieruchomości nie podpisali umowy o przejęciu od poprzednich
    właścicieli zobowiązania zabezpieczonego hipoteką umowną, a X nie składał żadnych

    oświadczeń w tym zakresie. Godzi się jednak podkreślić, że dla powstania
    odpowiedzialności rzeczowej nabywców nieruchomości za zobowiązania ujawnione w
    dziale IV księgi wieczystej nie jest wymagane złożenie jakiegokolwiek oświadczenia przez
    wierzyciela hipotecznego.
    Ponadto cesjonariusz, firma V S.A., która nabyła przedmiotową wierzytelność od X,
    wystosował do nabywców nieruchomości wezwanie z dnia 11 czerwca 2019 r. obejmujące
    żądanie zapłaty kwoty 237 025,04 zł tytułem zadłużenia ciążącego na współwłaścicielach
    tytułem zobowiązania hipotecznego.
    Jak już uprzednio wskazano, w treści umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w formie
    aktu notarialnego nie zostało wprost wskazane, że kupujący zobowiązują się wobec
    sprzedających do wykonania pozostałych zobowiązań pieniężnych wynikających z umowy
    kredytu zabezpieczonego hipoteką umowną ujawnioną w dziele IV księgi wieczystej.
    Ustalenia te stanowiły jednakże przedmiot odrębnego porozumienia zawartego przez
    strony na etapie negocjowania warunków zakupu przedmiotowej nieruchomości, co
    znajduje swoje potwierdzenia zarówno w okolicznościach opisanych powyżej, jak i w fakcie
    rzeczywistego wykonania tych zobowiązań przez kupujących.
    Pytania
    1. Czy w opisanym stanie faktycznym ceną zakupu nieruchomości zabudowanej
      budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest kwota 235 000,00 zł zapłacona
      bezpośrednio sprzedającym, czy też wskazana w akcie notarialnym jako wartość
      rynkowa tej nieruchomości kwota 466 152,33 zł stanowiąca sumę kwoty zapłaconej
      bezpośrednio sprzedającym oraz kwoty 231 152,33 zł stanowiącej wskazany w tym
      akcie przez sprzedających i potwierdzony przez wierzyciela hipotecznego stan
      zadłużenia wobec X z tytułu roszczeń z umowy kredytu nr (...), które to zadłużenie
      kupujący zobowiązali się spłacić i spłacili w celu uzyskania zgody wierzyciela na
      wykreślenie przedmiotowej hipoteki?
    2. W razie uznania za nieprawidłowe Pana stanowiska dotyczącego pytania
      sformułowanego powyżej, to czy w opisanym stanie faktycznym nabycie
      nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym obciążonej
      hipoteką umowną wpisaną w dziale IV księgi wieczystej za cenę stanowiącą różnicę
      między wskazaną w umowie sprzedaży (akcie notarialnym) wartością rynkową tej
      nieruchomości a wysokością zobowiązania hipotecznego pozostałego do spełnienia
      według stanu na dzień zawarcia umowy sprzedaży (wskazanego przez sprzedających
      w umowie i potwierdzonego przez wierzyciela w stosownym zaświadczeniu)
      upoważnia kupującego – w przypadku gdy przyjął on na siebie zobowiązanie dotyczące
      wykonania tego zobowiązania hipotecznego i w rzeczywistości je spełnił, co
      skutkowało uzyskaniem stosownej zgody i wykreśleniem przedmiotowej hipoteki z
      księgi wieczystej – do uznania kwoty stanowiącej spłatę zobowiązania hipotecznego za
      koszty odpłatnego zbycia tej nieruchomości?
    Pana stanowisko w sprawie
    W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym ceną zakupu nieruchomości zabudowanej
    budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest wskazana w umowie sprzedaży wartość
    rynkowa tej nieruchomości w kwocie 466 152,33 zł stanowiąca sumę kwoty zapłaconej
    bezpośrednio sprzedającym (tj. 235 000,00 zł) oraz kwoty 231 152,33 zł stanowiącej
    wskazany przez sprzedających w umowie i potwierdzony stosownym zaświadczeniem,
    stan zadłużenia wobec wierzyciela hipotecznego X z tytułu roszczeń z umowy kredytu nr
    (...), które to zadłużenie kupujący zobowiązali się spłacić i spłacili w celu uzyskania zgody
    wierzyciela hipotecznego na wykreślenie przedmiotowej hipoteki.
    W opisanym stanie faktycznym, wobec przyjętego przez kupujących i spełnionego przez
    nich zobowiązania dotyczącego spłaty pozostałej części kredytu zabezpieczonego hipoteką
    umowną ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej

    nieruchomości, spłata ta jest oczywistym elementem cenotwórczym i w tych
    okolicznościach wskazanej w akcie notarialnym wartości rynkowej przedmiotowej
    nieruchomości nie można traktować jako przywołanej wyłącznie dla potrzeb ustalenia
    wysokości zobowiązania kupujących z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Zauważa Pan, że zgodnie ze stanowiskiem doktryny cenę można wyrazić nie tylko w
    kwocie pieniężnej, lecz również przez inne określenie jej wartości, w tym m.in. przez
    zwolnienie z długu. Taki sposób rozliczenia się zbywającego i nabywającego nie pozbawia
    zawartej umowy elementu kalkulacyjnego, jakim jest cena. Ponadto cena zawarta w
    umowie nie musi być wyrażona w pieniądzu, lecz może zostać określona przez wskazanie
    elementów kalkulacyjnych, np. jako równowartość w pieniądzu określonego dobra. Bez
    względu na sposób określenia tej ceny, nadal jest to cena wyrażona w umowie i traktuje
    się ją jako przychód, (tak W. Modzelewski, komentarz do art. 19 PDOFizlI red. Modzelewski
    /Bielawny/Słomka 2025, wyd. 23/Witold Modzelewski, LEGALIS).
    W Pana ocenie dla przyjęcia powyższej konkluzji bez znaczenia pozostaje fakt, że przyjęcie
    przez kupujących zobowiązania wobec sprzedających, iż spełnią pozostałe do wykonania
    roszczenie z umowy kredytu zabezpieczone hipoteką umowną ujawnioną w dziale IV
    księgi wieczystej, nie zostało wprost wyartykułowane w treści umowy sprzedaży zawartej
    w formie aktu notarialnego, albowiem zobowiązanie to zostało przez kupujących
    spełnione i to jeszcze przed odpłatnym zbyciem przedmiotowej nieruchomości.
    Natomiast w przypadku, gdyby Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że
    powyższe stanowisko jest nieprawidłowe zasadnym i aktualnym pozostaje drugie z pytań
    sformułowanych we wniosku.
    W Pana ocenie, w opisanym stanie faktycznym, w przypadku gdy nabycie nieruchomości
    zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym obciążonej hipoteką umowną
    wpisaną w dziale IV księgi wieczystej za cenę stanowiącą różnicę między wskazaną w
    umowie sprzedaży (akcie notarialnym) wartością rynkową tej nieruchomości, a wysokością
    zobowiązania hipotecznego pozostałego do spełnienia wg stanu na dzień zawarcia umowy
    sprzedaży (wskazanego przez sprzedających w umowie i potwierdzonego przez
    wierzyciela w stosownym zaświadczeniu), upoważnia kupującego, w przypadku gdy przyjął
    on na siebie zobowiązanie dotyczące wykonania tego zobowiązania hipotecznego i w
    rzeczywistości je spełnił co skutkowało uzyskaniem stosownej zgody i wykreśleniem
    przedmiotowej hipoteki z księgi wieczystej, do uznania kwoty stanowiącej spłatę
    zobowiązania hipotecznego za koszty odpłatnego zbycia.
    Zauważa Pan, że przed dokonaniem odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości
    sprzedający: spłacili zobowiązanie hipoteczne zabezpieczone stosownym wpisem w dziale
    IV księgi wieczystej, uzyskali zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki i na skutek
    złożonego wniosku doprowadzili do wykreślenia tej hipoteki z księgi wieczystej.
    Podkreśla Pan, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 kwietnia 2024 r. sygn.
    akt II FSK 1896/23, wyraził pogląd, że obciążenie hipoteczne może stanowić czynnik
    uzasadniający obniżenie ceny rynkowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z brzmieniem
    przepisu art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel (hipoteczny)
    może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
    własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
    Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 marca 2022 r., II FSK 1618/19, wyraził
    pogląd, iż wykładnia systemowa wewnętrzna oparta na art. 9 ust. 1 i 2, art. 11 ust. 1, art.
    12 ust. 1 i art. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych prowadzi do
    wniosku, że podatek dochodowy ma charakter podatku płaconego od rzeczywiście
    uzyskanego dochodu. Ponadto NSA w uzasadnieniu ww. wyroku wskazał, że „ (...) W
    orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego ugruntowany jest pogląd według, którego
    przepisy art. 84 ust. 1, art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 3 Konstytucji wykluczają możliwość
    nadania instytucji opodatkowania charakteru środka represyjnego służącego konfiskacie
    mienia lub ograniczeniu prawa własności w sposób nadmierny i godzący w istotę tego

    prawa (zob. wyroki TK: z 25 listopada 1997 r., sygn. K 26/97, OTK ZU nr 5-6/1997, poz. 64; z
    5 stycznia 1999 r., sygn. K 27/98, OTK ZU nr 1/1999, poz. 1; z 7 czerwca 1999 r., sygn. K 18
    /98, OTK ZU nr 5/1999, poz. 95; z 5 listopada 2008 r., sygn. SK 79/06; z 18 lipca 2013 r.,
    sygn. SK 18/09, OTK ZU nr 6/A/2013, poz. 80)”.
    NSA w wyroku wydanym w składzie siedmiu sędziów 4 kwietnia 2012 r. II FPS 3/12 (opubl.
    CBOSA) wskazał na prymat wykładni językowej prawa podatkowego jednocześnie
    określając sytuacje, w których uprawnione jest odejście od wyników wykładni
    gramatycznej przepisów prawa podatkowego. Jako przesłanki pominięcia wyników
    wykładni gramatycznej NSA wskazał między innymi:
    · konieczność respektowania podstawowych zasad konstytucyjnych, w tym zawierających
      gwarancje zaspokojenia określonych praw podmiotowych adresatom norm
      ustawowych,
    · odmienne wnioski płynące z wykładni systemowej.
    Podobne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4
    kwietnia 2023 r. sygn. akt II FSK 219/22, wskazując, że „(...) przyjęcie wykładni językowej i
    obliczenie dochodu z pominięciem znacznych długów spadkowych, mających wpływ na
    wysokość definitywnego przysporzenia, jakie w wyniku sprzedaży odziedziczonego lokalu
    uzyskała Skarżąca, prowadziłoby do niesłusznych, niesprawiedliwych wniosków. Przede
    wszystkim prowadziłoby do skutków zbliżonych do częściowej konfiskaty majątku
    podatnika. Musiałaby ona bowiem zapłacić podatek od dochodu, którego ostatecznie nie
    uzyskała (...)".
    Podkreśla Pan, że poglądy wyrażone przez NSA w powyższych orzeczeniach zachowują
    aktualność także w niniejszej sprawie pomimo faktu, że zapadły na tle stanów faktycznych,
    dla których zastosowanie znajdował przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
    od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
      Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z
      wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od
      których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
    Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:
      Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
        a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości
        b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
          oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
        c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
        d) innych rzeczy,
      - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i
      zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw
      majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
      kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy -
      przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w
      przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

    Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych
    następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
    nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło
    przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych.
    Z uwagi na fakt, że jak wskazano w opisie zdarzenia, zawarcie opisanej powyżej umowy
    sprzedaży nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed
    upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie
    stanowi źródło przychodu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku
    dochodowym od osób fizycznych.
    Wobec powyższego należy odwołać się do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym
    od osób fizycznych, który stanowi, że:
      Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1
      pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
    Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:
      Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący
      różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw
      określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d,
      powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt
      1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
    Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
      Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych
      rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie
      określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena,
      bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub
      praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
      Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
    Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w
    ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za
    koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie
    wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło
    dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
    Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości
    przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
    koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, opłatę
    notarialną, opłatę sądową.
    Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek
    przyczynowo – skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania
    przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22
    ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
    Z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:
      Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust.
      1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia
      lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane
      nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie
      ich posiadania.
    Koszty uzyskania przychodów w tym przepisie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę
    poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty
    nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły
    wartość rzeczy i praw majątkowych.

    Ponieważ ustawa podatkowa nie zawiera legalnej definicji tych pojęć, ustalenia ich
    znaczenia należy dokonać w oparciu o wykładnię językową, a ściślej o ich potoczne,
    słownikowe znaczenie. Koszt w rozumieniu języka potocznego to „suma pieniędzy
    wydatkowana na kupno lub opłacenie czegoś; nakład pieniężny na określony cel; wartość,
    cena, np. koszt samochodu" (por. M. Szymczak (red. ), Słownik języka polskiego, Warszawa
    1978, tom I, str. 1025). Kosztem nabycia będzie więc kwota wydatkowana na nabycie
    nieruchomości zawierająca się w jej cenie określonej w akcie notarialnym oraz związane z
    tym nabyciem inne wydatki wynikające z aktu notarialnego. Koszty wytworzenia
    natomiast, to te które związane są z budową, a do których można zaliczyć np. zakup
    materiałów i usług z nią związanych.
    Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której
    podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena
    zakupu, czyli kwota za jaką nabywca – zgodnie z umową sprzedaży zakupił daną
    nieruchomość. Do kosztów nabycia zalicza się także inne wydatki poniesione przy jej
    zakupie, np. wydatki na sporządzenie aktu notarialnego zakupu nieruchomości, opłata
    sądowa za wpis do księgi wieczystej.
    Wskazać przy tym należy na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego
    2020 r. sygn. akt II FSK 745/18, w którym wyjaśniono, że wyrażenie „udokumentowane
    koszty nabycia” nie może być rozumiane inaczej, jak tylko w ten sposób, że koszty
    udokumentowane to takie, których poniesienie stwierdzone jest stosownym dokumentem.
    Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela stanowiska skarżącego odnośnie ustalenia
    kosztów nabycia nieruchomości, jako jego wartości rynkowej, w momencie nabycia tej
    nieruchomości. Skoro do kosztów nabycia sprzedawanej nieruchomości zaliczane są
    wyłącznie „udokumentowane koszty jej nabycia”, a więc koszty (wydatki) faktycznie
    poniesione na nabycie (zapłatę ceny) nieruchomości, to kosztami takimi nie może być
    wartość rynkowa nieruchomości przyjęta hipotetycznie w dacie jej nabycia. Należy
    zauważyć, że wartość taka nigdy nie byłaby zapłacona, trudno ją zatem uznać za
    „udokumentowany koszt nabycia”.
    Z opisu zdarzenia wynika, że wskazana przez strony cena sprzedaży nieruchomości
    obejmowała kwotę 235 000,00 zł. Powyższa kwota stanowiła wyłącznie środki pieniężne
    przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz sprzedających, co sprawia, że część
    ceny za udział w 1/2 części w prawie własności ww. nieruchomości zapłacona przez Pana
    bezpośrednio na rzecz kupujących stanowiła kwotę 117 500,00 zł.
    Według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r. (zawarcie umowy sprzedaży - przeniesienia
    własności) w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...) wpisana była hipoteka umowna do
    kwoty 558 000,00 zł na rzecz X z siedzibą w B Oddział w C zabezpieczająca kredyt - spłatę
    kapitału wraz z narosłymi odsetkami, przyznanymi kosztami postępowania, a także
    roszczeniami z tytułu opłat i prowizji - wynikającymi z umowy kredyt nr (...) z dnia 19
    lutego 2015 r.
    Dług z tytułu umowy kredytu nr (...) z dnia 19 lutego 2015 r. obejmował w dniu 10 stycznia
    2019 r. kwotę 231 152,33 zł, co znajduje potwierdzenie w oświadczeniu sprzedających
    zawartym w umowie sprzedaży oraz w treści stosownego zaświadczenia wydanego przez
    X i okazanego notariuszowi.
    Wartość rynkowa opisanej nieruchomości, według stanu na dzień 18 stycznia 2019 r.
    (wskazana w umowie sprzedaży - akcie notarialnym i uwzględniona na potrzeby ustalenia
    wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych) obejmowała kwotę 466 152,33 zł.
    Wobec powyższego wartość rynkowa zakupionego przez Pana udziału w 1/2 części w
    prawie własności przedmiotowej nieruchomości (według stanu na dzień 18 stycznia 2019
    r.) obejmowała kwotę 233 076,165 zł. Na ww. cenę składa się kwota 235 000,00 zł, która
    stanowiła wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz
    sprzedających, co sprawia, że część ceny za udział w 1/2 części w prawie własności ww.
    nieruchomości zapłacona przez Pana bezpośrednio na rzecz kupujących stanowiła kwotę

    117 500,00 zł. Zgodnie z dodatkowymi ustaleniami stron ww. umowy sprzedaży zawartej
    w dniu 19 stycznia 2019 r. kupujący zobowiązali się do spłaty pozostałego zadłużenia z
    tytułu umowy kredytu nr (...) (tj. kwoty 231 152,33 zł), które to roszczenie zabezpieczone
    zostało na rzecz wierzyciela poprzez opisany powyżej wpis hipoteki umownej w dziale IV
    księgi wieczystej KW numer (...).
    Cenę sprzedaży ww. nieruchomości Strony ustaliły w kwocie 235 000,00 zł. Nabywcy
    przedmiotowej nieruchomości nie podpisali umowy o przejęciu od poprzednich właścicieli
    zobowiązania zabezpieczonego hipoteką umowną, a X nie składał żadnych oświadczeń w
    tym zakresie. Godzi się jednak podkreślić, że dla powstania odpowiedzialności rzeczowej
    nabywców nieruchomości za zobowiązania ujawnione w dziale IV księgi wieczystej nie jest
    wymagane złożenie jakiegokolwiek oświadczenia przez wierzyciela hipotecznego.
    Mając na uwadze opisane zdarzenie wskazać należy, że zgodnie z art. 244 § 1 ustawy z
    dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071)
      Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw,
      spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
    Natomiast z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
    (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071) wynika, że:
      W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego
      stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego
      wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
      stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
      nieruchomości (hipoteka).
    Z ww. przepisów wynika zatem, że hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na
    nieruchomości oraz wybranych prawach służące zabezpieczeniu wierzytelności
    wynikającej z ograniczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może
    dochodzić zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami
    osobistymi właściciela nieruchomości. Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel
    hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką określa się
    dłużnikiem hipotecznym. Zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa
    wierzyciela hipotecznego, może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się
    właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może
    dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela
    nieruchomości.
    Ustanowienie zabezpieczenia na nieruchomości (np. hipoteki) nie jest wydatkiem
    związanym z zakupem tej nieruchomości, lecz stanowi odrębne obciążenie ustanawiane
    na rzecz wierzyciela w celu zabezpieczenia jego roszczeń, zazwyczaj spłaty kredytu lub
    pożyczki. Podkreśla to odrębność między kosztami zakupu (ceną nieruchomości) a
    kosztem zabezpieczenia (np. hipoteki), które może istnieć już przed zakupem lub być
    ustanowione przez nowego właściciela, co jednak nie jest równoznaczne z wydatkiem na
    sam zakup. W konsekwencji wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może zostać
    zakwalifikowana do ceny zakupu nieruchomości.
    Tym samym – wbrew Pana twierdzeniu – ww. wartości rynkowej nabytej nieruchomości
    nie można uznać za cenę zakupu tej nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości
    została wskazana w akcie notarialnym dla potrzeb ustalenia podatku od czynności
    cywilnoprawnych i obejmuje zarówno cenę sprzedaży ustaloną przez strony, jak i
    pozostające do spłaty zadłużenie z tytułu umowy kredytu nr (...), które to roszczenie
    zabezpieczone zostało na rzecz wierzyciela poprzez opisany powyżej wpis hipoteki
    umownej w dziale IV księgi wieczystej KW numer (...).
    Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy stwierdzić zatem należy, że w opisanym
    zdarzeniu cena sprzedaży nieruchomości ustalona przez strony, która obejmowała
    wyłącznie środki pieniężne przekazane przez kupujących bezpośrednio na rzecz

    sprzedających jest dla Pana i pozostałych osób (jako nabywców tej nieruchomości) ceną
    zakupu. Na taką bowiem kwotę strony wyceniły nieruchomość z uwagi na jej obciążenie
    hipoteką. Pamiętać przy tym należy, że cena sprzedaży nieruchomości ustalona przez
    strony dotyczy całej nieruchomości. Skoro zatem – jak wynika z opisu zdarzenia – dokonał
    Pan zakupu udziału w 1/2 części w prawie własności nieruchomości, to do kosztów
    nabycia może Pan zaliczyć 1/2 ceny zakupu przedmiotowej nieruchomości określoną
    przez strony.
    Ponadto kwoty stanowiącej spłatę zobowiązania hipotecznego nie sposób zaliczyć do
    kosztów odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od
    osób fizycznych. Spłata ww. zobowiązania nie była bowiem warunkiem koniecznym do
    tego, by doszło do sprzedaży ww. nieruchomości,
    Odnosząc się zatem wprost do zadanych przez Pana pytań stwierdzić należy, że ceną
    zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest
    zapłacona bezpośrednio sprzedającym kwota, czyli cena sprzedaży nieruchomości
    ustalona przez strony w akcie notarialnym (za jaką Pan z pozostałymi osobami zgodził się
    ją zakupić).
    Spłata zobowiązania hipotecznego nie była warunkiem koniecznym do tego, by doszło do
    sprzedaży tej nieruchomości, dlatego też wydatki poniesione z tego tytułu nie stanowią
    kosztu odpłatnego zbycia.
    Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który
    obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
    Wskazać przy tym należy, że przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b
    ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej
    jest rozstrzygnięcie, czy Wnioskodawca prawidłowo postrzega, jakie skutki prawne na
    gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez niego
    stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe. Organ nie może zatem w interpretacji
    indywidualnej odnieść się do kwestii ustalenia kwotowego ceny nabycia przedmiotowej
    nieruchomości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim
    systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej
    sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami
    prawa podatkowego.
    Odnosząc się natomiast do powołanych przez Pana wyroków sądów administracyjnych
    stwierdzić należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte zapadły w konkretnych sprawach,
    osadzonych w określonym stanie faktycznym.
    Nie stanowią natomiast materialnego prawa podatkowego i nie mają mocy powszechnie
    obowiązującej. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr
    78, poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa bowiem zamknięty katalog źródeł prawa
    powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje ona takiej mocy dla orzecznictwa
    sądowego, w tym orzecznictwa sądów administracyjnych. W związku z powyższym, nie
    negując takiego orzecznictwa, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków
    wykładni norm prawa podatkowego, należy zauważyć, że moc obowiązująca wyroków
    zamyka się w obrębie spraw, w których zostały wydane.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy
      z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
      Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna
      (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do
      interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

    Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
    zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
    czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
        1) z zastosowaniem art. 119a;
        2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
          ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
        3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
    Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
    decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
    interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
    dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U.
    z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.