Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1/443-596/13-3/MP
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2013-08-07
Teza: Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; odliczenia-odliczenie od podatku; przedsiębiorstwa; przedsiębiorstwa-zorganizowana część przedsiębiorstwa; zasiedlenie-pierwsze zasiedlenie; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IX-Rozdział 1-art. 86; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 19.06.2013 r. (data wpływu 21.06.2013 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 21.06.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

G. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością K. S.K.A. z siedzibą w W. (dalej: Zbywca), będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej (dalej: Grunt) oraz właścicielem budynków stanowiących odrębne nieruchomości posadowionych na Gruncie znanych jako „M” (dalej: Budynki), położonych w W. przy ul. W. 22 i 22A (dalej Grunt i Budynki łącznie: Nieruchomość). Działalność gospodarcza Zbywcy polega m.in. na wynajmie powierzchni komercyjnych w Budynkach. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego stosunku do Nieruchomości, w szczególności podatku VAT naliczonego związanego z pracami budowlanymi dotyczącymi budowy Budynków. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Wnioskodawca) posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Obecnie planowana jest transakcja nabycia Nieruchomości oraz innych związanych z nią składników majątkowych przez Wnioskodawcę od Zbywcy.

W ramach tej transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy:

1.  Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz własność Budynków);
2.  budowle związane z Gruntem;
3.  umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego);
4.  prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością, obejmujące prawa autorskie do projektów odnoszących się do Nieruchomości, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego oraz prawa do logotypu / znaku towarowego;
5.  prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu;
6.  prawa z gwarancji jakości i ustawowej rękojmi za wady udzielonych przez wykonawców i podwykonawców Budynków i urządzeń;
7.  prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez wykonawców Budynków i urządzeń;
8.  wybrane rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością).

Nieruchomość oraz składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Pozostałe składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa prowadzonego przez Zbywcę nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę w ramach planowanej transakcji. Nie dojdzie do zbycia na rzecz Nabywcy m.in.:

1.  pożyczek / kredytów;
2.  depozytów bankowych;
3.  środków pieniężnych;
4.  innych niż wymienione powyżej należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy;
5.  ksiąg rachunkowych;
6.  umów dotyczących usług zarządzania Nieruchomością
7.  umów dotyczących usług księgowych;
8.  umów dotyczących dostawy mediów;
9.  umów dotyczących usług ochrony;
10.  pozostałych umów niebędących przedmiotem transferu

W związku z tym, niektóre aktywa i zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości.

Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Zbywcę do momentu jej sprzedaży. Następnie, Nieruchomość będzie wykorzystywana do samodzielnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, podlegającej opodatkowaniu VAT.

W zależności od daty, w jakiej zostanie zawarta umowa zbycia Nieruchomości oraz innych składników majątkowych, wystąpić mogą następujące stany faktyczne:

1.  Upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Zatem, dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takim przypadku przed dniem dokonania sprzedaży (dostawy), Zbywca, jak również Nabywca złożą zgodne oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w którym zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy.
2.  Nie upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Intencją Wnioskodawcy oraz Zbywcy jest, aby transakcja sprzedaży Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.

Wnioskodawca zwraca uwagę, że analogiczne zapytanie w odniesieniu do transakcji zbycia Nieruchomości zostanie sformułowane również przez Zbywcę Nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie :

1.  Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym?

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym, ponieważ Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT oraz transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegającą VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT ani z wyłączenia z opodatkowania VAT, niezależnie od tego czy w dacie sprzedaży Nieruchomości:

*   upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Zatem, dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takim przypadku przed dniem dokonania sprzedaży (dostawy), Zbywca, jak również Nabywca złożą zgodne oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w którym zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy; czy też
*   nie upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT jako towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy ustawy o VAT, należy uznać, iż planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem mieści się w zakresie powyższych regulacji i z tego względu, należy ją zakwalifikować do katalogu czynności podlegających opodatkowaniem VAT, jako odpłatna dostawa towarów.

Należy zaznaczyć, że art. 6 pkt 1 ustawy o VAT wprowadza wyłączenie stosowania przepisów ustawy o VAT m. in. w stosunku do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Ani Ustawa o VAT ani ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm. ) nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa. W konsekwencji, zgodnie z ugruntowaną praktyką w tym zakresie, należy odwołać się do definicji legalnej przedsiębiorstwa zawartej w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r . Nr 16, poz. 9 ze zm.).

W myśl tego przepisu, za przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej Obejmuje ono w szczególności :

1.  oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2.  własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3.  prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych
4.  wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5.  koncesje, licencje i zezwolenia;
6.  patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7.  majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8.  tajemnice przedsiębiorstwa;
9.  księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jednocześnie jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa należy rozumieć zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Jak zostało wskazane przez Wnioskodawcę w opisie zdarzenia przyszłego, planowane nabycie Nieruchomości dotyczyć będzie jedynie określonych składników materialnych i niematerialnych. W ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia m.in.:

1.  pożyczek / kredytów;
2.  depozytów bankowych;
3.  środków pieniężnych;
4.  innych niż wymienione powyżej należności i zobowiązań związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy;
5.  ksiąg rachunkowych;
6.  umów dotyczących usług zarządzania Nieruchomością;
7.  umów dotyczących usług księgowych;
8.  umów dotyczących dostawy mediów;
9.  umów dotyczących usług ochrony;
10.  pozostałych umów niebędących przedmiotem transferu.

W związku z powyższym, w opinii Wnioskodawcy, składniki materialne i niematerialne nabywane w ramach transakcji nie będą mogły stanowić niezależnego przedsiębiorstwa (lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa) samodzielnie realizującego zadania gospodarcze ze względu na brak transferu kluczowych składników. Podobnie stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 czerwca 2008r. (sygn. akt III SA/Wa 540/08), uznając że:

„ocena, czy doszło do nabycia przedsiębiorstwa jest, więc możliwa in concreto, a miarodajne jest ustalenie, czy nabyto minimum środków, bez których kontynuowanie przez nabywcę działalności gospodarczej realizowanej przed zbyciem nie jest możliwe”.

W planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia minimum środków wystarczających do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, a w celu jej prowadzenia Wnioskodawca będzie musiał podjąć dalsze działania, aby zapewnić brakujące składniki majątku, umowy z dostawcami usług itp.

Ponadto, Nieruchomość oraz inne wymienione powyżej składniki majątkowe, które mają być zbyte wraz Nieruchomością nie są wyodrębnione organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić wówczas, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Jak zauważył Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 28 lutego 2011 r. (sygn. IPPP1-443-1318/10-2/JL) takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Z przedstawionego stanu faktycznego odnoszącego się do zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć oraz inne wymienione powyżej składniki majątkowe, które mają być nabyte wraz z Nieruchomością w żaden sposób nie zostały wydzielone organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, gdy sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć oraz inne wymienione powyżej składniki majątkowe, które mają być nabyte wraz z Nieruchomością, w żaden sposób nie zostały wyodrębnione (wydzielone) finansowo w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy. Wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Elementów takich nie będzie zawierała umowa zbycia Nieruchomości, którą Wnioskodawca zamierza zawrzeć. W opisywanym przypadku Nieruchomość nie stanowi oddzielnego zakładu czy oddziału, nie może samodzielnie spełniać zadań gospodarczych. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Nieruchomość oraz wymienione powyżej składniki majątkowe, które Wnioskodawca zamierza nabyć obejmuje składniki majątku, które jako takie nie są wystarczające do realizacji określonych zadań gospodarczych. Powyższe wiąże się w szczególności z faktem, iż szereg elementów koniecznych do samodzielnego funkcjonowania, wymienionych w stanie faktycznym, nie będzie przedmiotem transakcji zbycia.

Podsumowując, z uwagi na fakt, że Zbywca nie wyodrębnił w żaden sposób w ramach prowadzonej działalności zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji ich zadań gospodarczych, zbywana Nieruchomość oraz wymienione składniki majątkowe nie będą stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotowa transakcja stanowić będzie przeniesienie konkretnych, indywidualnych składników materialnych i niematerialnych, które łącznie nie spełniają warunków do uznania ich za przedsiębiorstwo lub też zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości powinna podlegać przepisom ustawy o VAT.

W następnej kolejności należy rozstrzygnąć jaka stawka (stawki) VAT (względnie zwolnienie) będzie miała zastosowanie do analizowanych transakcji (czyli do poszczególnych składników zbywanego majątku).

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków podlega zwolnieniu z VAT z wyjątkiem sytuacji, gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku lub jego części upłynął okres krótszy niż 2 lata, gdzie przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy o VAT należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT zwalnia się z opodatkowania dostawę budynków, budowli lub ich części (zwolnienie obligatoryjne), nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak przedstawiono w opisie stanu faktycznego (zdarzeń przyszłych), w zależności od daty, w jakiej zostanie zawarta umowa zbycia Nieruchomości oraz innych składników majątkowych, wystąpić mogą następujące stany faktyczne:

1.  Upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Zatem, dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takim przypadku przed dniem dokonania sprzedaży (dostawy), Zbywca, jak również Nabywca, złożą zgodne oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w którym zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowanie VAT przedmiotowej dostawy, czy też
2.  Nie upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ad. 1

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). W związku z tym, dostawa Nieruchomości spełnia przesłanki do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, do przedmiotowej transakcji nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT regulujący przypadki obowiązkowego zwolnienia dostaw budynków, budowli lub ich części nieobjętych zwolnieniem wynikającym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Podatnicy, zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, mogą zrezygnować ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem, iż: (i) są czynnymi podatnikami VAT oraz (ii) jednocześnie złożą odpowiednie oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 i ust. 11 niniejszego artykułu.

W konsekwencji, na skutek podjęcia decyzji przez Wnioskodawcę, jak również przez Zbywcę o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przedmiotowa dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu wg podstawowej stawki podatku VAT, która obecnie wynosi 23%.

Ad. 2

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości nie upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Innymi słowy, dostawa Nieruchomości zostanie dokonana w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

W związku z tym należy przeanalizować warunki dotyczące obligatoryjnego zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, aby sprawdzić, czy zwolnienie to znajdzie zastosowanie, z uwagi na fakt, że planowane zbycie - dostawa jest dokonywana w sytuacji, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT).

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem fakultatywnym z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, i równocześnie
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów (przy czym tego warunku nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat — art. 43 ust. 7a ustawy o VAT).

Zgodnie z podejściem organów podatkowych, przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 27 stycznia 2009 r. (sygn. IPPP3-443-129/08-2/JF), wymienione warunki muszą być spełnione łącznie.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w stosunku do Nieruchomości, w szczególności podatku VAT naliczonego związanego z pracami budowlanymi dotyczącymi budowy budynków - zatem nie jest spełniona pierwsza z przesłanek do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, czyli brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. Tym samym, niezależnie od tego czy druga przesłanka również nie jest spełniona, zbycie - dostawa Nieruchomości oraz innych wymienionych składników majątkowych nie będzie podlegała obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa jest w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W związku z powyższym, dostawa Nieruchomości oraz innych wymienionych składników majątkowych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 23% jako dokonana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Podsumowując, nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę, w ramach której zostaną również przeniesione inne składniki majątkowe opisane powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki 23% ponieważ transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów podlegającą VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT ani z wyłączenia z opodatkowania VAT, niezależnie od tego czy w dacie sprzedaży Nieruchomości:

*   upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Zatem, dostawa Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W takim przypadku przed dniem dokonania sprzedaży (dostawy), Zbywca, jak również Wnioskodawca, złożą zgodne oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w którym zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy; czy też
*   nie upłynął okres 2 lat od dnia oddania do użytkowania Nieruchomości przez Zbywcę do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ponadto, w myśl art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary lub usługi są wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Prawo do obniżenia kwoty VAT należnego powstaje, zgodnie z art. 86 ust. 10 pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub w rozliczeniu za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Zgodnie z art. 87 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnik ma prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym na rachunek bankowy w terminie 60 dni (lub 25 dni przy spełnieniu dodatkowych przesłanek do zastosowania tego terminu) od dnia złożenia rozliczenia, m.in. jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wykonał czynność opodatkowaną VAT na terytorium kraju (art. 87 ust. 5a ustawy o VAT).

Jak wskazano w stanie faktycznym, po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza wykorzystywać ją do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w postaci odpłatnego świadczenia usług najmu powierzchni komercyjnych. Pozytywna przesłanka prawa do odliczenia VAT będzie zatem spełniona. W konsekwencji, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie Nieruchomości w rozliczeniu za okres, w którym otrzyma fakturę lub w jednym z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Będzie on również uprawniony do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym wykona czynność opodatkowaną VAT na terytorium kraju oraz nie zaistnieją negatywne przesłanki wynikające z art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, prawo do odliczenia oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nie przysługuje w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega VAT albo jest zwolniona z VAT.

Uwzględniając okoliczności przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych przepisów, należy stwierdzić, iż negatywne przesłanki określone w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będą miały zastosowania, gdyż przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała podatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów oraz nie będzie zwolniona z VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, będzie on uprawniony do obniżenia należnego VAT o VAT naliczony z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Organ podatkowy informuje ponadto, iż w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.