Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4011.417.2017.2.HS
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-02-28
Teza: Skutki podatkowe najmu nieruchomości (lokalu).
Słowa kluczowe: lokal; najem; nieruchomości-podatek od nieruchomości; ryczałt-ryczałt ewidencjonowany; zwrot
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych; [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 27 grudnia 2017 r. (data wpływu 29 grudnia 2017 r.), uzupełnionym 26 lutego 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości (lokalu) – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości (lokalu).

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 14 lutego 2018 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4011.417.2017.1.HS i 0111-KDIB3-1.4012.869.2017.2.WN wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 26 lutego 2018 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni 15 października 2017 r. zawarła jako właścicielka umowę najmu nieruchomości. Czynsz najmu wynosi 9 000 zł. W dniu 24 października 2017 r. Wnioskodawczyni zawiadomiła „swój” urząd skarbowy o wyborze formy opodatkowania i wybrała ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – 8,5%. Niezwłocznie zawiadomiła również o wynajmie lokalu Urząd Miasta. Do momentu wynajęcia lokalu Wnioskodawczyni płaciła za 1m2 stawkę podatku od nieruchomości wynoszącą 0,75 zł. Z chwilą wynajęcia stawka za 1m2 od budynków związanych z działalnością gospodarczą wzrosła do 22,66 zł za 1m2. Decyzja ustalająca podatek od nieruchomości została wydana 2 listopada 2017 r. Zgodnie z zawartą umową najmu – najemca ponosi wszelkie przypadające na przedmiot najmu koszty dodatkowe, a w szczególności koszt: energii elektrycznej, gazu, wywozu śmieci, jak również koszt podatku od nieruchomości związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dalej Wnioskodawczyni wskazała, że koszty dodatkowe będą rozliczane na podstawie wskazań osobnych liczników, gdyż takie lokal posiada. Dlatego też najemca zawarł umowy z elektrownią, gazownią, wodociągami. Jedynie kwotę podatku od nieruchomości związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą najemca zgodnie z umową jest obowiązany zwrócić Wnioskodawczyni jako wynajmującej, ponieważ decyzja Urzędu Miasta jest wydana dla właścicielki. Najemca zwrócił Wnioskodawczyni kwotę w wysokości 1 591 zł i poprosił o fakturę. Wnioskodawczyni taką fakturę wystawiła; jest to faktura ze stawką zwolnioną. Wnioskodawczyni zwróciła się do właściwego urzędu skarbowego, czy wobec wystawienia faktury, musi zapłacić podatek dochodowy. Wnioskodawczyni informuje, że podatek dochodowy od osób fizycznych zapłaciła, jednak uważa, że nie jest to jej dochód.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy podatek od nieruchomości związany z prowadzoną przez najemcę działalnością, płacony do rąk Wnioskodawczyni i przekazywany w całości do Urzędu Miasta jest przychodem Wnioskodawczyni?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zwrot kwoty 1 591 zł, którą wpłaciła do Urzędu Miasta nie jest jej przychodem. Uważa, że jest to podatek dochodowy nienależny. Najemca, zgodnie z umową, ma prawo zażądać faktury za poniesiony koszt, natomiast Wnioskodawczyni jako wynajmująca ma obowiązek wystawić taką fakturę. Zdaniem Wnioskodawczyni, nie jest to dla niej żaden przychód, jest ona tylko pośrednikiem pomiędzy Urzędem Miasta a najemcą.

Na potwierdzenie swego stanowiska Wnioskodawczyni przywołuje interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 15 czerwca 2015 r. Znak: IBPBII/2/4511-347/15/HS.

Podstawą generowania przychodu jest fakt zawarcia umowy. Dalej Wnioskodawczyni wskazuje, że zdaniem organu podatkowego, jedynie wysokość czynszu określonego w umowie (bez opłat administracyjnych i eksploatacyjnych) stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego i generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wszelkie opłaty ponosi najemca i nie powodują one u Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest kwestia dotycząca zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości (lokalu). Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 200 ze zm.) – źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami – w myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f – są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że ustalenie wysokości przychodu podatkowego z tytułu najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w ww. art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, winno być dokonywane w oparciu o postanowienia przywołanego powyżej art. 11 ustawy.

Stosownie do art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.) – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być określony w pieniądzach bądź też świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest zaistnienie przesłanki zawartej w art. 11 ww. ustawy, czyli otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji.

Przy czym należy zauważyć, że opodatkowanie przychodów z tytułu najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej możliwe jest na podstawie zasad określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2157 ze zm.).

Stosownie bowiem do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ww. ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ww. ustawy – opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl natomiast art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – do przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Z przywołanych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej przywołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, takie jak np. podatek od nieruchomości, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem nieruchomości (lokalu) nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że umowa zawarta między Wnioskodawczynią a najemcą jest skonstruowana w taki sposób, że najemca ponosi wszelkie przypadające na przedmiot najmu koszty dodatkowe, a w szczególności koszt: energii elektrycznej, gazu, wywozu śmieci, jak również podatku od nieruchomości związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą podatku od nieruchomości w wysokości 1 591 zł, który najpierw uiściła sama Wnioskodawczyni jako właścicielka nieruchomości, a następnie na podstawie wystawionej przez Wnioskodawczynię faktury (ze stawką zwolnioną) ww. kwota została jej zwrócona przez najemcę. Wynajmująca pełniła więc jedynie rolę pośrednika.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz przywołanych przepisów należy uznać, że zwrócona Wnioskodawczyni kwota podatku od nieruchomości – do ponoszenia którego w umowie najmu zobowiązał się najemca – nie stanowi przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni.

Oznacza to, że zwrot przez najemcę podatku od nieruchomości związanego z prowadzoną przez najemcę działalnością płaconego do rąk Wnioskodawczyni i przekazywanego następnie w całości do Urzędu Miasta nie stanowi przychodu Wnioskodawczyni. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenie otrzymane przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Podsumowując, skoro zgodnie z zawartą umową najmu, podatek od nieruchomości jest wyodrębniony z czynszu a najemca jest zobowiązany do ponoszenia wydatku na podatek od nieruchomości, to należność ta nie stanowi dla Wnioskodawczyni przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w stawce 8,5%.

Stanowisko Wnioskodawczyni uznaje się za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła dokument. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do oceny dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.