Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT2-1.4011.438.2018.2.RK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2018-10-10
Teza: określenia źródła przychodu uzyskiwanego z wynajmu
Słowa kluczowe: działalność-działalność gospodarcza; najem; przychód; źródło
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni – przedstawione we wniosku z dnia 3 sierpnia 2018 r. (data wpływu 6 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym pismem z dnia 20 września 2018 r. (data wpływu 26 września 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodu uzyskiwanego z wynajmu – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 sierpnia 2018 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie określenia źródła przychodu uzyskiwanego z wynajmu.

Wniosek ten nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 12 września 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.438.2018.1.RK, na podstawie art. 13 § 2a, art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie do uzupełnienia ww. wniosku wysłano w dniu 12 września 2018 r. (data doręczenia 17 września 2018 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła powyższy wniosek pismem z dnia 20 września 2018 r., nadanym za pośrednictwem operatora pocztowego w dniu 21 września 2018 r., które wpłynęło w dniu 26 września 2018 r.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem trzech budynków wielomieszkaniowych. Budynki te zakupiła jako osoba prywatna wraz z mężem, który zmarł. Przy zakupie budynków, mieszkania były wynajęte osobom prywatnym. Lokatorzy wpłacają na konto należności z tytułu czynszu oraz zużytych mediów. Zdarza się, że lokator się wyprowadzi, wówczas mieszkanie jest zgłaszane do pośrednika nieruchomości i następnie jest wynajmowane. Najemcy lokali użytkowych chcieli otrzymywać faktury VAT i mąż Wnioskodawczyni wystawiał faktury VAT z działalności gospodarczej, którą prowadził jako osoba fizyczna. Wnioskodawczyni wskazuje, że przedmiotowe budynki zakupiła wraz z mężem na kredyt. Do 2016 r. wykazywana była strata (remonty, odsetki i inne koszty przewyższały wpływy), a w 2017 r. osiągnięty został dochód w wysokości 17 703,56 zł na osobę. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej.

W piśmie z dnia 20 września 2018 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni doprecyzowała stan faktyczny wskazując, że posiada 75% udziałów w nieruchomościach: od 2014 r. - w nieruchomości znajdującej się …, od 2016 r. -w nieruchomości znajdującej się na …, od 2018 r. -w nieruchomości znajdującej się ….

Budynki mają 1 322,8 m2, 1 388,9 m2, 1 397 m2, razem 4 108,7 m2. W budynkach są 54 mieszkania i 4 lokale użytkowe. Wszystkie mieszkania/lokale są przeznaczone do wynajmu.

Budynki, których jest współwłaścicielem, przy zakupie były zamieszkane przez lokatorów, głównie jako przydziały socjalne z miasta. Większość lokatorów mieszka tam od kilkudziesięciu lat. Ze względu na prawo lokatorskie zarówno wykwaterowanie, jak i podniesienie czynszów, jest praktycznie niemożliwe. Minimalny okres wynajmu wynosi l rok. Są też dłuższe umowy.

W sporadycznych przypadkach (śmierć najemcy, otrzymanie innego lokalu od miasta, przeprowadzka), Wnioskodawczyni najemców pozyskuje poprzez biura nieruchomości. Wnioskodawczyni wynajmowała mieszkania wraz z mężem, a po śmierci męża wynajmuje je z synem, który w spadku otrzymał 25% udziałów.

Podejmowane czynności rodzą dla Wnioskodawczyni i syna Wnioskodawczyni określone prawa i obowiązki. Przychody uzyskane z najmu przedmiotowych mieszkań/lokali użytkowych zalicza do najmu prywatnego i opodatkowuje podatkiem dochodowym. Budynki, których jest współwłaścicielem, zostały zakupione na kredyt (z myślą o zabezpieczeniu środków utrzymania na starość). Średni koszt zakupu m2 wyniósł 902,96 zł. Budynki te były bez ogrzewania (piece kaflowe, albo nic) i w złym stanie technicznym. W miarę możliwości przeprowadzała konieczne remonty i podnosiła czynsze do wartości minimalnej, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (aktualnie wartość odtworzeniowa dla województwa śląskiego wynosi 9,14 zł za m2 miesięcznie). Do 2017 r. ponoszona była straty z najmu. W 2017 r. Wnioskodawczyni osiągnęła dochód z najmu w wysokości l7 703,57 zł, co daje miesięczny dochód w wysokości 1 475,30 zł. W związku z tym, że praktycznie wszyscy lokatorzy płacą już czynsz w wysokości 9,14 zł za m2 miesięcznie, a są też i nowi, którzy płacą więcej, Wnioskodawczyni planuje osiągnąć przychód około 290 000 zł (czyli ok. 15-20% więcej niż w zeszłym roku).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku:

Czy Wnioskodawczyni ma możliwość zakwalifikowania uzyskiwanych przychodów do przychodów z najmu prywatnego?

Zdaniem Wnioskodawczyni, ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, najem, jaki prowadzi jest najmem prywatnym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyroku z dnia 11 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2245/14, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „pozarolnicza działalność gospodarcza i najem są odrębnymi źródłami przychodów, z tym jednak, że w przypadku objęcia najmem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, przychody z tego najmu są także przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc najem dotyczy takich właśnie składników, to wówczas przychody z tego najmu będą przypisane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. i w takiej sytuacji nie jest możliwe traktowanie ich jako pochodzących ze źródła wyodrębnionego, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6). Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu”.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

*   pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

*   najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ww. ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2.  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3.  wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy. To podatnik mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc, to podatnik kreując elementy stanu faktycznego może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny, w sposób przypadkowy, nieregularny.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

*   jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

*   wykonywana jest w sposób ciągły; jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy - istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności, celem osiągnięcia dochodu, np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter; przy czym, o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań;

*   prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą.

Ponadto, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest dzierżawa lub najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

A zatem z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy najem spełnia kryteria ciągłości i zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Co do zasady, o kwalifikacji przychodów z najmu nie przesądza ilość wynajmowanych nieruchomości, lecz sposób wykonywania najmu, w tym charakter zawartej umowy najmu, a także ewentualne powiązania funkcjonalne wynajętej nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajęta nieruchomość jest wykorzystywana w działalności gospodarczej, lub jeśli najem ze względu na sposób jego wykonywania jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, to przychody z takiego najmu należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, nawet jeżeli przychody (dochody) z tego tytułu, nie są uzyskiwane przez cały rok podatkowy, gdyż mają one ze względu na specyfikę prowadzonego najmu charakter sezonowy.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem jako osoby prywatne, dokonali zakupu trzech budynków wielomieszkaniowych, w których znajdują się 54 mieszkania i 4 lokale użytkowe. Wszystkie mieszkania/lokale użytkowe przeznaczone są do wynajmu. Wnioskodawczyni wskazuje, że mieszkania już w momencie zakupu były zamieszkane przez lokatorów, którzy mieszkali tam od kilkudziesięciu lat, głównie na podstawie przydziałów socjalnych z miasta. Po zakupie zostały zawarte nowe umowy najmu z najemcami na mieszkania/lokale użytkowe. Wnioskodawczyni pozyskuje najemców poprzez biura nieruchomości w sytuacji np. śmierci najemcy, otrzymania przez najemcę innego lokalu od miasta, czy też przeprowadzki najemcy. Wnioskodawczyni wynajmowała przedmiotowe mieszkania/lokale użytkowe wraz z mężem, a po śmierci męża wynajmuje je wraz z synem. Wnioskodawczyni posiada 75% udziałów w przedmiotowych nieruchomościach, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki, jako wynajmującej, stosownie do posiadanych udziałów. Planowane przychody z najmu w 2018 r. szacuje w wysokości ok. 290 000 zł.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzić, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawczyni bez wątpienia będzie działała we własnym imieniu, a podejmowane czynności będą rodziły bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki jako wynajmującej. Wnioskodawczyni wskazała, że zamierza wynajmować 54 mieszkania i 4 lokale użytkowe zakupione z konkretnym przeznaczeniem na wynajem. Ponadto dodała, że będzie pozyskiwała też najemców poprzez biura nieruchomości. Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie korzyści finansowych. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Czynności związane z najmem zostaną zlecone wyspecjalizowanemu podmiotowi, jakim jest biuro nieruchomości. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Bez wątpienia czynności związane z wynajmem nieruchomości podejmowane będą przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni nie może zaliczyć przychodów uzyskiwanych z przedmiotowego wynajmu 54 mieszkań i 4 lokali użytkowych do źródła przychodów jakim jest najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

W konsekwencji stwierdzić należy, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu przedmiotowych mieszkań i lokali użytkowych, Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznano za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Ponadto, należy zauważyć, że zgodnie z przepisem art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacje indywidualne prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie. Zainteresowanym jest każdy, kto złoży wniosek w sprawie indywidualnej, która jego dotyczy. W związku z tym zaznacza się, że interpretacja odnosi się tylko i wyłącznie do Wnioskodawczyni, nie zaś do syna Wnioskodawczyni.

Końcowo Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k - 14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.