Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0114-KDIP1-1.4012.626.2019.2.EW
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2020-01-23
Teza: Skoro - jak wynika z opisu sprawy - nabyta nieruchomość będzie służyć wyłącznie celom prowadzonej przez Wnioskodawcę opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, z tytułu której jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości wyłącznie w części dotyczącej nabycia tej działki 2 zabudowanej stacją transformatorową opodatkowanej stawką 23%, nabycie pozostałej cześć działki 2 i działka 1 jak wyjaśniono w interpretacji będzie korzystało ze zwolnienia z VAT. Zatem z uwagi na treść art. 88 ust. 3a pkt 2 Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabycia działek 2 i 1 gdyż wyłącznie nabycie części działki 2 zabudowanej stacją transformatorową będzie opodatkowane podatkiem VAT 23%. Sprzedaż pozostałej części nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, co uniemożliwia nabywcy skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT od tej części transakcji.
Słowa kluczowe: czynności-czynności podlegające opodatkowaniu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; odliczenia-prawo do odliczenia; opodatkowanie; podatek-podatek od towarów i usług-zwolnienia z podatku od towarów i usług

Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14 r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 6 listopada 2019 r. (data wpływu 8 listopada 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 28 listopada 2019 r., oraz uzupełnionym pismem z dnia 18 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 13 grudnia 2019 r. znak sprawy: 0114‑KDIP1‑1.4012.626.2019.1.EW, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 8 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości uzupełniony pismem z dnia 28 listopada 2019 r., oraz uzupełniony pismem z dnia 18 grudnia 2019 r. (data wpływu 30 grudnia 2019 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z dnia 13 grudnia 2019 r. znak sprawy: 0114 KDIP1 1.4012.626.2019.1.EW

We wniosku wspólnym złożonym przez:

*   Zainteresowanego będącego stroną postępowania: W. B.
*   Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: A. Spółka Akcyjna

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W. B. (dalej: „wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą „(\`(...)\`)” W. B. na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

Wnioskodawca zamierza nabyć od A. Spółka Akcyjna (dalej: „sprzedawca”) prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z dwóch działek ewidencyjnych:

1.  niezabudowanej działki nr 1 (dalej: „działka 1”) oraz
2.  zabudowanej działki nr 2 (dalej: „działka 2”) o łącznej powierzchni 10,7422 ha (107 422,00 m2) (działka 1 i działka 2 dalej zwane łącznie: „gruntem” lub „nieruchomością”) wraz z budynkami, budowlami i innymi urządzeniami znajdującymi się na działce 2, które stanowią własność sprzedawcy. Dla nieruchomości sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych, prowadzi księgę wieczystą.

Pomiędzy wnioskodawcą oraz małżonką wnioskodawcy istnieje majątkowa wspólność małżeńska. Nieruchomość zostanie nabyta do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego żony. Po dokonaniu planowanej transakcji sprzedaży grunt oraz budynki, budowle i urządzenia na nim posadowione zostaną wykorzystane przez wnioskodawcę na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez wnioskodawcę oraz podlegającą opodatkowaniu VAT, przy czym warto nadmienić, że biorąc pod uwagę specyfikę prowadzonej działalności gospodarczej oraz przyszłe plany biznesowe, wnioskodawca jest zainteresowany powyższą transakcją ze względu na atrakcyjność gruntu, a nie budynków i budowli na nim posadowionych.

Sprzedawca jest spółką, która w ramach swojej działalności gospodarczej realizuje projekty z zakresu inżynierii oraz budownictwa.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego własność skarbu państwa. zgodnie z decyzją z dnia 7 czerwca 1993 roku użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do 2089 r.

Zgodnie z umową przeniesienia własności mienia skarbu państwa z dnia 23 lutego 2006 roku (dalej: „umowa”):

1.  na zasadach określonych w art. 37-39 ustawy z dnia 13 lipca 1990 roku o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych;
2.  na podstawie zarządzenia ministra finansów z dnia 10 listopada 1990 roku w sprawie zasad ustalania należności za korzystanie z mienia skarbu państwa;
3.  na mocy decyzji z dnia 11 lipca 1996 roku, ministra transportu 1 gospodarki morskiej, w sprawie likwidacji.

Skarb państwa przeniósł na B. S.A. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Wpis w księdze wieczystej dotyczący przeniesienia ww. praw został dokonany w dniu 4 lipca 2006 roku.

Czynność prawna, o której mowa powyżej nie podlegała opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”).

B. S.A. w wyniku zmiany firmy tej spółki w krajowym rejestrze sądowym została przemianowana na spółkę pod firmą C. Spółka Akcyjna, następnie na spółkę pod firmą D. Spółka Akcyjna, następnie na spółkę pod firmą E. Spółka Akcyjna, następnie na spółkę pod firmą A. Spółka Akcyjna, a następnie na sprzedawcę.

Nieruchomość jest położona na obszarze, na którym nie obowiązuje obecnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz dla którego opracowany jest taki plan na podstawie uchwały rady miasta z dnia 15 lipca 2010 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`).

Dla nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka 1 stanowi tereny przemysłowe oznaczone symbolem BA, a działka 2 stanowi częściowo drogi, tereny przemysłowe oraz rowy oznaczone symbolami DR, BA i W.

Zgodnie z wypisem z rejestru budynków z dnia 18 czerwca 2019 r. na działce 2 znajdują się następujące budynki, których jedynym właścicielem jest sprzedawca:

1.  warsztat remontowo-naprawczy będący budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 2 372 m2 (rok zakończenia budowy 1995; ulepszony (zmodernizowany) w 2015 roku, wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej; od chwili nabycia na podstawie umowy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę);
2.  budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 384 m2 (rok zakończenia budowy 1995; od chwili nabycia na podstawie umowy nie był ulepszany; od chwili nabycia na podstawie umowy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę);
3.  budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 124 m2 (rok zakończenia budowy 1995; od chwili nabycia na podstawie umowy nie był ulepszany; od chwili nabycia na podstawie umowy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę);
4.  budynek niemieszkalny (hala laboratorium) o powierzchni zabudowy 422 m2 (rok zakończenia budowy 2012; od 2012 roku nie był ulepszany; od 2012 roku wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę).

Nadto, wedle informacji podawanych przez sprzedawcę na terenie działki 2 znajdują się:

1.  stacja transformatorowa (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2007 roku; od tego czasu nie podlegała ulepszeniom);
2.  stacja transformatorowa (w realizacji);
3.  zbiorniki na szambo, w tym: zbiornik na szambo przy budynku z pkt 3 powyżej o powierzchni ok. 12 m2 (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2008 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom); zbiornik na szambo przy wadze o powierzchni ok. 6 m2, zbiornik na szambo przy budynku z pkt 1 powyżej o powierzchni ok. 30 m2, zbiornik na szambo przy budynku z pkt 4 powyżej o powierzchni ok. 12 m2 i zbiornik na wodę o powierzchni ok. 13 m2, zbiornik na szambo przy budynku nr 2 o powierzchni ok. 40 m2, zbiornik na szambo przy segmencie kontenerowym ok. 15 m2 (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2009 roku; od tego czasu nie podlegały dalszym ulepszeniom);
4.  plac utwardzony (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2003 roku; w roku 2015 podlegał ulepszeniom, wartość ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej);
5.  droga dojazdowa, miejsca postojowe (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2003 roku; od tego czasu nie podlegały ulepszeniom);
6.  chodnik (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2003 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom);
7.  sieć wodociągowa (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od chwili nabycia na podstawie umowy; od tego czasu nie podlegała ulepszeniom);
8.  ogrodzenie (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej bez dokonywania jakichkolwiek ulepszeń od 2015 roku);
9.  fundament pod zbiornik pyłu węglowego (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2012 roku; od tego czasu nie podlegała ulepszeniom);
10.  sieć energetyczna (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od chwili nabycia na podstawie umowy; zmodernizowana w 2014 roku, wartość ulepszeń przekraczała 30% wartości początkowej;);
11.  fundament pod stróżówkę (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2016 roku, od tego czasu nie podlegał ulepszeniom);
12.  maszty reklamowe (4 sztuki) (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2016 roku, od tego czasu nie podlegały ulepszeniom)
13.  fundamenty pod otaczarnię (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności bez dokonywania jakichkolwiek ulepszeń od 2007 roku);
14.  płyta betonowo - asfaltowa pod biuro kontenerowe (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2008 roku; od tego czasu nie podlegały ulepszeniom);
15.  fundament pod wagę samochodową (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2008 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom);
16.  szlaban wjazdowo-wyjazdowy (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2010 r. od tego czasu nie podlegał ulepszeniom).
17.  hydrant naziemny DN 80 (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2016 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom).

Wszystkie powyższe naniesienia (z wyjątkiem stacji transformatorowej - pkt 2 powyżej, dalej jako „stacja transformatorowa w realizacji”) były wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż dwa lata od daty rozpoczęcia ich użytkowania na potrzeby własnej działalności gospodarczej sprzedawcy. W stosunku do nakładów poniesionych na stację transformatorową w realizacji sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, stacja transformatorowa w realizacji jest fizycznie ukończona (wybudowana) niemniej nie jest jeszcze oddana do użytkowania. na moment sprzedaży może, ale nie musi być oddana do użytkowania.

Na działce 2 znajdują się również obiekty niezwiązane trwale z gruntem, które zgodnie z wolą stron nie stanowią przedmiotu transakcji: wytwórnia mas bitumicznych (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2012 roku), wiata stalowa do składania kruszyw (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2006 roku), zasieki do składowania kruszyw (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2010 r.), biuro wytwórni (kontener, wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2006 roku), stanowisko do skrapiania skrzyń samochodowych (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2008 roku), płyty najazdowe pod wagę samochodową (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2010 roku), segment kontenerowy biurowy (powierzchnia zabudowy 344,15 m2.; wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2010 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom), segment kontenerowy szatnia (powierzchnia zabudowy 344,15 m2; wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2010 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom).

Ponadto, na działce 2 znajdują się również następujące obiekty, niekwalifikowane przez sprzedawcę jako budowle: budka strażnicza (wykorzystywana w działalności od 2007 roku) oraz centrala wentylacyjna (wykorzystywana w działalności od 2016 roku).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca poinformował, iż właścicielem działek jest Miasto(\`(...)\`). Na dzień transakcji nie będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który miałby obejmować działki wskazane we wniosku. Stacja transformatorowa jest budowlą w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1.  Czy transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w zakresie niezabudowanej działki 1 będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT;
2.  czy transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w zakresie działki 2 wraz z prawem własności budynków i budowli posadowionych na tym gruncie stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości, będzie podlegała zwolnieniu od opodatkowania na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie nieodnoszącym się do stacji transformatorowej w realizacji;
3.  czy transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w zakresie działki 2 wraz z prawem własności stacji transformatorowej w realizacji posadowionej na tym gruncie stanowiącej odrębną od gruntu nieruchomość, będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23% ze względu na fakt, że nie spełnia warunków korzystania ze zwolnienia od opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT;
4.  czy w przypadku, gdy odpowiedź na pytanie nr 2 oraz 3 będzie pozytywna, to planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu w zakresie działki 2 będzie zwolniona z opodatkowania w części obliczonej proporcją jako udział powierzchni budynków i budowli zwolnionych z opodatkowania w ogólnej powierzchni wszystkich budynków i budowli (zarówno opodatkowanych jak i zwolnionych);
5.  czy w przypadku gdyby planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności budynków, budowli i urządzeń stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT w części lub w całości, wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia podatku VAT należnego o ewentualną kwotę podatku naliczonego przez sprzedawcę?

Stanowisko Wnioskodawców:

Ad. 1

Zdaniem wnioskodawcy, planowana transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu w zakresie działki 1 będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o vat, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Należy wskazać, że zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów uznane jest za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 7 ust 1 pkt 7 ustawy o VAT. Przedmiotem obrotu może być z kolei każda nieruchomość, do której sprzedający przenosi prawo do rozporządzania nią jak właściciel. Jako jeden „grunt” w znaczeniu cywilistycznym (wieczystoksięgowym) uznaje się cały teren objęty jedną księgą wieczystą, nawet jeżeli składa się nań kilka działek wyodrębnionych ewidencyjnie (tak np. sąd najwyższy w wyroku z dnia 23 września 1970 r., sygn. II CR 361/70). Jednak dla celów podatku VAT przyjmuje się, że odrębnym towarem jest każda z ewidencyjnie wyodrębnionych działek gruntu (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 października 2010 r., sygn. I FSK 1698/09).

W praktyce zatem każdą z działek składających się na nieruchomość (tj. działkę gruntu o nr 1 i 2) należy rozpatrywać jako odrębny przedmiot obrotu. Zgodnie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym.

Działka 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy, tym samym nie stanowi ona terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, do których zwolnienie od podatku na podstawie wskazanego powyżej przepisu nie ma zastosowania. W związku z tym planowane zbycie prawa wieczystego użytkowania tej działki będzie zwolnione z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zdaniem wnioskodawcy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 2 wraz z prawem własności budynków, budowli będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie, w jakim nie dotyczy stacji transformatorowej w realizacji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Należy wskazać, że zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów uznane jest za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem vat zgodnie z art. 7 ust 1 pkt 7 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Natomiast przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w gdańsku z dnia 4 lipca 2017 r., I SA/GD 555/17, w przypadku, gdy sprzedaż budynków jest zwolniona od podatku od towarów i usług, zwolnieniu podlega również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Z tych względów, jeżeli dostawa przedmiotowych budynków, budowli i innych urządzeń posadowionych na gruncie będzie zwolniona od podatku VAT, to zwolnieniu podlegać będzie również dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, ilekroć mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W związku z powyższym wnioskodawca stoi na następującym stanowisku.

Planowana dostawa budynków i budowli (tj. wszystkich obiektów z wyłączeniem stacji transformatorowej w realizacji), przez sprzedawcę tych obiektów nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W zakresie wspomnianych budynków i budowli (z wyłączeniem stacji transformatorowej w realizacji) doszło bowiem do ich pierwszego zasiedlenia przez sprzedającego, ponieważ sprzedawca po ich powstaniu/nabyciu zaczął korzystać z tych obiektów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem i planowaną dostawą (tj. planowaną transakcją z wnioskodawcą) upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Z tych względów dostawa ta będzie zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Powyższa konstatacja wynika z literalnego brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o VAT oraz wykładni prounijnej tego przepisu (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2018 roku, sygn. akt: I FSK 1093/15; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 17 kwietnia 2018 roku, I SA/RZ 186/18 interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 12 maja 2016 roku, ILPP2/4512-1-224/16-3/SJ, interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 14 kwietnia 2016 roku, IPPP3/4512-873/15-3/S/RD).

Ad. 3

W przypadku gdy nieruchomość nie spełnia przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy rozpatrzyć, czy jej dostawa nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Stosownie do tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zdaniem wnioskodawcy dostawa stacji transformatorowej w realizacji nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT.

Dostawa ta będzie realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia (stacja transformatorowa w realizacji nie była użytkowana przez sprzedawcę przez okres dwóch lat od daty oddania jej do użytkowania w ramach działalności gospodarczej). Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nakładów poniesionych na budowę stacji transformatorowej w realizacji. W związku z tym, dostawa stacji transformatorowej w realizacji będzie opodatkowana stawką 23% VAT.

Ad. 4

Wnioskodawca twierdzi, że jeżeli zwolnienie od podatku VAT obejmuje dostawę niektórych tylko budynków i budowli posadowionych na działce będącej w użytkowaniu wieczystym, to nie jest możliwe zwolnienie od podatku VAT całej dostawy prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności wszystkich budynków, budowli i urządzeń posadowionych na tym gruncie. Wnioskodawca wywodzi powyższe ze stanowiska ujętego w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 9 grudnia 2013 r., I SA/ŁD 1165/13.

Należy zauważyć, że w związku z tym, iż ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy sprzedaż dotyczy częściowo nieruchomości opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo nieruchomości korzystającej ze zwolnienia od tego podatku, to w ocenie wnioskodawcy uprawnione jest przyjęcie rozwiązania opartego o klucz powierzchniowy, tzn. proporcjonalnie jako udział powierzchni budynków i budowli opodatkowanych w ogólnej powierzchni wszystkich budynków i budowli znajdujących się na nieruchomości.

Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką i jednolitym stanowiskiem organów podatkowych, w takiej sytuacji wartość gruntu (prawa użytkowania wieczystego) należy podzielić według proporcji w odniesieniu do budynków i budowli, które na tym gruncie są posadowione. Tytułem przykładu, wskazać tutaj można na interpretację indywidualną Ministra Finansów - Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 września 2010 r., nr IPPP3/443-651/10-2/IB, w której stwierdzono że: „w związku z tym, iż ani przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają zapisu dotyczącego sposobu wyliczenia tych części można przyjąć różne rozwiązania, np. wg klucza wartościowego, tj. proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać do nich odpowiednio udział gruntu i zastosować właściwe stawki, lub wg klucza powierzchniowego, tj. podzielić powierzchnię gruntu proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne budynki. Każda metoda czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa”.

Analogiczne stanowisko wyraził Minister Finansów - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 10 lipca 2012 r., nr IPPP3/443-517/12-2/RD stwierdzając, że: „każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym, czy też na kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny jest właściwa. Wskazać należy, że wyboru tego klucza powinien dokonać sam wnioskodawca, uwzględniając specyfikę i indywidualne cechy swojej działalności”.

Zdaniem wnioskodawcy w przypadku, gdy transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki 2 wraz z prawem własności budynków i budowli posadowionych na tym gruncie stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości (z wyłączeniem stacji transformatorowej w realizacji) będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, to planowana transakcja będzie zwolniona z opodatkowania w części odnoszącej się do powierzchni działki 2 zajmowanej przez budynki i budowle podlegające zwolnieniu (zwolnieniu nie będzie więc podlegała część ceny stanowiąca stosunek powierzchni zajmowanej przez stację transformatorową w realizacji do powierzchni zajmowanej przez wszystkie obiekty znajdujące się na działce 2).

Ad. 5

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zdaniem wnioskodawcy, w przypadku gdyby planowana transakcja nie była zwolniona od podatku VAT w części lub w całości, wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwoty podatku naliczonego, a w sytuacji gdyby kwota podatku naliczonego była w odpowiednim okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 119 oraz art. 124.

Wobec powyższego podatek VAT jako podatek naliczony może stanowić podstawę obniżenia podatku należnego, jeżeli spełnia warunki wskazane w:

*   art. 15 ustawy o VAT - podmiot jest podatnikiem vat;

*   art. 86 ust. 1 ustawy o VAT tj. podatek jest związany z czynnościami opodatkowanymi.

W analizowanej sytuacji, wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, natomiast prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków, budowli i innych urządzeń zostaną nabyte w celu wykorzystania do czynności opodatkowanych VAT przez wnioskodawcę.

Wobec powyższego, obydwa warunki determinujące możliwość obniżenia podatku należnego zostaną spełnione. W takiej sytuacji drugorzędne znaczenie ma fakt, iż jako nabywcy będą występować zarówno wnioskodawca jak i małżonka wnioskodawcy. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). W konsekwencji, jako nabywcy nieruchomości zostaną wskazani oboje małżonkowie jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego. Fakt ten nie wpływa jednak na sposób wykorzystania nieruchomości w kontekście opodatkowania VAT.

Należy bowiem zauważyć, że ustawa o VAT uzależnia prawo do obniżenia podatku należnego od sposobu wykorzystania składnika majątku (do czynności dających prawo do obniżenia VAT lub niedających takiego prawa), a nie od relacji pomiędzy nabywcami. Jak zostało wskazane powyżej, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zasada ta zapewnia ciągłość podatku oraz pozawala uniknąć podwójnego opodatkowania tej samej sprzedaży. Także orzecznictwo sądowe wskazuje na nadrzędność zasady neutralności podatku VAT.

Przykładowo z orzeczenia wydanego przez WSA w Poznaniu 3 lipca 2014 r. (sygn. akt I SA/PO 185/14) wynika, że „z pola widzenia nie może nadto umknąć akcentowany już, a niezwykle istotny aspekt niniejszej sprawy, a mianowicie, że prawo do odliczenia VAT przysługuje również w sytuacji, gdy zakupu towarów i usług dokonał podmiot inny niż ten, który wykonywał następnie czynności opodatkowane z wykorzystaniem tych towarów i usług, jeżeli istniała pomiędzy tymi podmiotami szczególna więź ekonomiczna lub, gdy stanowiły one jeden podmiot podzielony wyłącznie formalnie na gruncie regulacji unijnych i krajowych niema wątpliwości, że jeśli chodzi o prawo do odliczenia podatku naliczonego, to przysługuje ono podatnikowi jedynie w takim zakresie, w jakim towary i usługi wykorzystywane są do celów transakcji opodatkowanych i tej tezy generalnie strona skarżąca nie kwestionuje. Poza tym generalnie chodzi tu o związek z transakcjami opodatkowanymi przez tego podatnika. TSUE w swoim orzecznictwie dopuścił jednak wyjątkowo możliwość odliczenia podatku naliczonego związanego ze sprzedażą opodatkowaną dokonywaną przez inny podmiot niż ponoszący wydatki i odliczający podatek. Tym samym przyjął, na co skarżąca gmina konsekwentnie wskazywała, że nie musi wystąpić tożsamość podmiotowa między podatnikiem ponoszącym wydatki, odliczającym podatek i dokonującym sprzedaży opodatkowanej”.

Analogiczna zasada wynika z art. 168 dyrektywy rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zgodnie z którym jeżeli towary i usługi wykorzystywane są na potrzeby opodatkowanych transakcji podatnika, podatnik jest uprawniony, w państwie członkowskim, w którym dokonuje tych transakcji, do odliczenia następujących kwot od kwoty VAT, którą jest zobowiązany zapłacić VAT należnego lub zapłaconego w tym państwie członkowskim od towarów i usług, które zostały mu dostarczone lub które mają być mu dostarczone przez innego podatnika. Biorąc powyższe pod uwagę, należy zauważyć, że w sytuacji, gdyby transakcja podlegała opodatkowaniu VAT i nie była zwolniona od podatku, wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego z tytuł nabycia nieruchomości.

Takie stanowisko jest zgodne z praktyką interpretacyjną, w tym przykładowo ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji indywidualnej z 5 stycznia 2015 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu (znak sprawy: ILPP5/443-243/14-2/KG) zgodnie z którą: „szczególnego rodzaju podmiot jakim jest małżeństwo - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - nie ma przymiotu podatnika. Jednakże w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości następuje co prawda do małżeńskiej wspólności majątkowej podatnika i jego małżonki, jednakże ma związek z prowadzoną podatkową działalnością gospodarczą podatnika, naruszałoby zasadę neutralności - fundamentalną zasadę obowiązującą w podatku od towarów i usług. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skoro - jak wynika z opisu sprawy - nabyta nieruchomość będzie służyć wyłącznie celom prowadzonej przez wnioskodawcę opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, z tytułu której jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości. Warunkiem prawidłowości rozliczeń wnioskodawcy będzie jednak to, że w jego sytuacji nie zajdą przesłanki, o których mowa w art. 88 ustawy”.

Wobec powyższego, wnioskodawca wnosi o potwierdzenie własnego stanowiska w sprawie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Grunty spełniają powyższą definicję towarów, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

*   oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

*   zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu oraz w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Stawka podatku – zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146aa pkt 1 ustawy, w okresie od 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych na jej podstawie, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Artykuł 43 ust. 1 pkt 9 ustawy stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, wiąże zarówno organy administracji, osoby fizyczne, osoby prawne, jak i inne jednostki organizacyjne. Zatem w sytuacji, gdy na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu, w tym również dla potrzeb art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.).

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – w myśl zapisów ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

*   lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

*   sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Zatem o charakterze danego gruntu winien rozstrzygać odpowiedni zapis w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako dokument prawa miejscowego decyduje o kwalifikacji gruntu. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego istotna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy (np. grunty rolne lub leśne) które nie są przeznaczone pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Wskazać w tym miejscu należy, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od A. Spółka Akcyjna (dalej: „sprzedawca”) prawo użytkowania wieczystego gruntu (\`(...)\`) składającego się z niezabudowanej działki nr 1 (dalej: „działka 1”).

Pomiędzy wnioskodawcą oraz małżonką wnioskodawcy istnieje majątkowa wspólność małżeńska. Nieruchomość zostanie nabyta do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego żony. Po dokonaniu planowanej transakcji sprzedaży grunt będzie wykorzystany przez Wnioskodawcę na cele związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę oraz podlegającą opodatkowaniu VAT, przy czym warto nadmienić, że biorąc pod uwagę specyfikę prowadzonej działalności gospodarczej oraz przyszłe plany biznesowe, Wnioskodawca jest zainteresowany powyższą transakcją ze względu na atrakcyjność gruntu.

Sprzedawca jest spółką, która w ramach swojej działalności gospodarczej realizuje projekty z zakresu inżynierii oraz budownictwa.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego własność Miasta (\`(...)\`). zgodnie z decyzją z dnia 7 czerwca 1993 roku użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do 2089 r.

Zgodnie z umową przeniesienia własności mienia skarbu państwa z dnia 23 lutego 2006 roku (dalej: „umowa"):

1.  na zasadach określonych w art. 37-39 ustawy z dnia 13 lipca 1990 roku o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych;
2.  na podstawie zarządzenia ministra finansów z dnia 10 listopada 1990 roku w sprawie zasad ustalania należności za korzystanie z mienia skarbu państwa;
3.  na mocy decyzji, z dnia 11 lipca 1996 roku, ministra transportu i gospodarki morskiej, w sprawie likwidacji.

Miasto (…) przeniosło na B. S.A. prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków i urządzeń stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Wpis w księdze wieczystej dotyczący przeniesienia ww. praw został dokonany w dniu 4 lipca 2006 roku.

Czynność prawna, o której mowa powyżej nie podlegała opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”).

B. S.A. w wyniku zmiany firmy tej spółki w krajowym rejestrze sądowym została przemianowana na spółkę pod firmą C. Spółka Akcyjna, następnie na spółkę pod firmą D. Spółka Akcyjna, następnie na spółkę pod firmą E. Spółka Akcyjna, następnie na spółkę pod firmą A. Spółka Akcyjna, a następnie na sprzedawcę.

Nieruchomość jest położona na obszarze, na którym nie obowiązuje obecnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz dla którego opracowany jest taki plan na podstawie uchwały rady miasta z dnia 15 lipca 2010 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (\`(...)\`).

Dla nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka 1 stanowi tereny przemysłowe oznaczone symbolem BA.

W związku z powyższym, działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy, a co za tym idzie nie stanowi ona terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, do których zwolnienie od podatku na podstawie wskazanego przepisu nie ma zastosowania. Planowana dostawa działki gruntowej niezabudowanej o numerze 1 może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Ad. 2

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146aa ust. 1 pkt 1 w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w artykule 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jeżeli dostawa nie spełnia kryteriów do zwolnienia określonego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w następnej kolejności konieczne jest przeanalizowanie podstaw do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Zatem w sytuacji, kiedy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca zamierza nabyć od A. Spółka Akcyjna (dalej : „sprzedawca”) prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z zabudowanej działki nr 2 (dalej: działka 2”) wraz z budynkami, budowlami i innymi urządzeniami znajdującymi się na działce 2, które stanowią własność sprzedawcy.

Zgodnie z wypisem z rejestru budynków z dnia 18 czerwca 2019 r. na działce 2 znajdują się następujące budynki, których jedynym właścicielem jest sprzedawca:

1.  warsztat remontowo-naprawczy będący budynkiem przemysłowym o powierzchni zabudowy 2 372 m2 (rok zakończenia budowy 1995; ulepszony (zmodernizowany) w 2015 roku, wartość modernizacji przekroczyła 30% wartości początkowej; od chwili nabycia na podstawie umowy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę);
2.  budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 384 m2 (rok zakończenia budowy 1995; od chwili nabycia na podstawie umowy nie był ulepszany; od chwili nabycia na podstawie umowy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę);
3.  budynek niemieszkalny o powierzchni zabudowy 124 m2 (rok zakończenia budowy 1995; od chwili nabycia na podstawie umowy nie był ulepszany; od chwili nabycia na podstawie umowy wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę);
4.  budynek niemieszkalny (hala laboratorium) o powierzchni zabudowy 422 m2 (rok zakończenia budowy 2012; od 2012 roku nie był ulepszany; od 2012 roku wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej przez sprzedawcę).

Nadto, wedle informacji podawanych przez sprzedawcę na terenie działki 2 znajdują się:

1.  stacja transformatorowa (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2007 roku; od tego czasu nie podlegała ulepszeniom);
2.  stacja transformatorowa (w realizacji);
3.  zbiorniki na szambo, w tym: zbiornik na szambo przy budynku z pkt 3 powyżej o powierzchni ok. 12 m2 (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2008 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom); zbiornik na szambo przy wadze o powierzchni ok. 6 m2, zbiornik na szambo przy budynku z pkt 1 powyżej o powierzchni ok. 30 m2, zbiornik na szambo przy budynku z pkt 4 powyżej o powierzchni ok. 12 m2 i zbiornik na wodę o powierzchni ok. 13 m2, zbiornik na szambo przy budynku nr 2 o powierzchni ok. 40 m2, zbiornik na szambo przy segmencie kontenerowym ok. 15 m2 (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2009 roku; od tego czasu nie podlegały dalszym ulepszeniom);
4.  plac utwardzony (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2003 roku; w roku 2015 podlegał ulepszeniom, wartość ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej);
5.  droga dojazdowa, miejsca postojowe (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2003 roku; od tego czasu nie podlegały ulepszeniom);
6.  chodnik (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2003 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom);
7.  sieć wodociągowa (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od chwili nabycia na podstawie umowy; od tego czasu nie podlegała ulepszeniom);
8.  ogrodzenie (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej bez dokonywania jakichkolwiek ulepszeń od 2015 roku);
9.  fundament pod zbiornik pyłu węglowego (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2012 roku; od tego czasu nie podlegała ulepszeniom);
10.  sieć energetyczna (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od chwili nabycia na podstawie umowy; zmodernizowana w 2014 roku, wartość ulepszeń przekraczała 30% wartości początkowej;);
11.  fundament pod stróżówkę (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2016 roku, od tego czasu nie podlegał ulepszeniom);
12.  maszty reklamowe (4 sztuki) (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2016 roku, od tego czasu nie podlegały ulepszeniom)
13.  fundamenty pod otaczarnię (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności bez dokonywania jakichkolwiek ulepszeń od 2007 roku);
14.  płyta betonowo - asfaltowa pod biuro kontenerowe (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2008 roku; od tego czasu nie podlegały ulepszeniom);
15.  fundament pod wagę samochodową (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2008 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom);
16.  szlaban wjazdowo-wyjazdowy (wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2010 r. od tego czasu nie podlegał ulepszeniom).
17.  hydrant naziemny DN 80 (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2016 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom).

Wszystkie powyższe naniesienia (z wyjątkiem stacji transformatorowej - pkt 2 powyżej, dalej jako „stacja transformatorowa w realizacji”) były wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej przez okres dłuższy niż dwa lata od daty rozpoczęcia ich użytkowania na potrzeby własnej działalności gospodarczej sprzedawcy. W stosunku do nakładów poniesionych na stację transformatorową w realizacji sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, stacja transformatorowa w realizacji jest fizycznie ukończona (wybudowana) niemniej nie jest jeszcze oddana do użytkowania, na moment sprzedaży może, ale nie musi być oddana do użytkowania.

Na działce 2 znajdują się również obiekty niezwiązane trwale z gruntem, które zgodnie z wolą stron nie stanowią przedmiotu transakcji: wytwórnia mas bitumicznych (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2012 roku), wiata stalowa do składania kruszyw (wykorzystywana przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2006 roku), zasieki do składowania kruszyw (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2010 r.), biuro wytwórni (kontener, wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2006 roku), stanowisko do skrapiania skrzyń samochodowych (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2008 roku), płyty najazdowe pod wagę samochodową (wykorzystywane przez sprzedawcę do prowadzenia działalności od 2010 roku), segment kontenerowy biurowy (powierzchnia zabudowy 344,15 m2.; wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2010 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom), segment kontenerowy szatnia (powierzchnia zabudowy 344,15 m2; wykorzystywany przez sprzedawcę do prowadzenia działalności gospodarczej od 2010 roku; od tego czasu nie podlegał ulepszeniom).

Ponadto, na działce 2 znajdują się również następujące obiekty, niekwalifikowane przez sprzedawcę jako budowle: budka strażnicza (wykorzystywana w działalności od 2007 roku) oraz centrala wentylacyjna (wykorzystywana w działalności od 2016 roku).

Zatem sprzedaż nieruchomości zabudowanej o numerze 2 podlegać będzie zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w zakresie nieodnoszącym się do stacji transformatorowej będącej w realizacji.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Ad. 3

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi ponadto kwestia czy dostawa przedmiotowej stacji transformatorowej w realizacji będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu stawki podatku w wysokości 23%.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Natomiast stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa, należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawcę transakcja nabycia stacji transformatorowej w realizacji będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem do pierwszego zasiedlenia ww. budowli nie doszło.

W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie, dla planowanej Transakcji, zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. Nieruchomości, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nakładów poniesionych na budowę stacji transformatorowej w realizacji, co skutkuje brakiem zastosowania zwolnienia z podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

*   towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

*   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa tych budowli i budynku nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ Sprzedającemu w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją Projektu przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Ponadto, z okoliczności sprawy nie wynika, aby Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do czynności zwolnionych.

Skoro do omawianej transakcji dostawy stacji transformatorowej w realizacji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Ad. 4

W przedmiotowej sprawie dojdzie do sytuacji, w której w ramach jednej transakcji dokonana zostanie dostawa gruntu, na którym usytuowane są budynki oraz budowle, które będą opodatkowane według różnych zasad: stawką 23% i zwolnienie od podatku. Sprzedający będą zobligowani przypisać grunt do poszczególnych obiektów. Jednocześnie należy stwierdzić, że ani przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, ani przepisy wykonawcze do tej ustawy, nie zawierają regulacji dotyczącej sposobu przypisania wartości sprzedawanego gruntu do ceny budynków na nim posadowionych, w przypadku, gdy podlegają one opodatkowaniu według różnych stawek podatku VAT. Wobec powyższego przyjąć należy, że dopuszczalne są różne rozwiązania w tym zakresie, tj. według klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie) lub według klucza wartościowego (udziału wartości budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie). Istotne jest natomiast, aby przyjęty przez podatnika klucz był rzetelny i miarodajny, a tym samym odzwierciedlał stan faktyczny.

Biorąc pod uwagę przedmiotowe okoliczności, każda metoda, czy to oparta na kluczu wartościowym czy też kluczu powierzchniowym, o ile odzwierciedla stan faktyczny, jest właściwa. W konsekwencji, prawidłowym jest zastosowanie przez Sprzedającego klucza powierzchniowego dla ustalenia stosunku w jakim grunt powinien być objęty poszczególnymi stawkami podatku, właściwymi dla naniesień na nich się znajdujących - jeśli metoda ta jest najbardziej miarodajna dla odzwierciedlenia stanu faktycznego.

Zgodzić należy się z Wnioskodawcą iż zastosowanie w tej sytuacji metody klucza powierzchniowego jest bardziej miarodajne i w sposób właściwy będzie odzwierciedlać opisany stan faktyczny we wniosku.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 jest prawidłowe.

Ad. 5

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1.  nabycia towarów i usług,
2.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo – prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Jak wskazano wyżej, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Zainteresowany wraz z małżonką planuje nabyć nieruchomość, którą zamierza wykorzystywać w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Żona Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem VAT. Faktura dokumentująca nabycie nieruchomości będzie wystawiona na firmę Wnioskodawcy.

Jak wyjaśniono wyżej szczególnego rodzaju podmiot jakim jest małżeństwo - na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług - nie ma przymiotu podatnika. Jednakże w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości następuje co prawda do małżeńskiej wspólności majątkowej podatnika i jego małżonki, jednakże ma związek z prowadzoną podatkową działalnością gospodarczą podatnika, naruszałoby zasadę neutralności - fundamentalną zasadę obowiązującą w podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że skoro - jak wynika z opisu sprawy - nabyta nieruchomość będzie służyć wyłącznie celom prowadzonej przez Wnioskodawcę opodatkowanej VAT działalności gospodarczej, z tytułu której jest on czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup nieruchomości wyłącznie w części dotyczącej nabycia tej działki 2 zabudowanej stacją transformatorową opodatkowanej stawką 23%, nabycie pozostałej cześć działki 2 i działka 1 jak wyjaśniono w interpretacji będzie korzystało ze zwolnienia z VAT. Zatem z uwagi na treść art. 88 ust. 3a pkt 2 Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabycia działek 2 i 1 gdyż wyłącznie nabycie części działki 2 zabudowanej stacją transformatorową będzie opodatkowane podatkiem VAT 23%. Sprzedaż pozostałej części nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia od podatku, co uniemożliwia nabywcy skorzystanie z prawa do odliczenia podatku VAT od tej części transakcji.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 jest prawidłowe.

W niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi sięw dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa,ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP(art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.