Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.189.2025.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-08-29
Teza: W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży
Nieruchomości.
Słowa kluczowe: grunty-grunt niezabudowany
nieruchomości
nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
podatek-podatek od czynności cywilnoprawnych
umowa-umowa sprzedaży
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Czynności
podlegające opodatkowaniu-Czynności cywilnoprawne-
Umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z
opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w
jakim są opodatkowane bądź zwolnione z
opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 1-ust. 1-pkt 1-lit. a
[PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-
Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,
    stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
    zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
    Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
    9 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 czerwca 2025 r. o wydanie
    interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w
    zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go
    Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 lipca 2025 r. (wpływ 29 lipca 2025 r.).
    Treść wniosku wspólnego jest następująca:
    Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
    1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
        Pani A
        (...);
    2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        Pan B.
    (...);
    3. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
        X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
    (...);

## Opis zdarzenia przyszłego

A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania) oraz B. (Zainteresowany niebędący
    stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) są właścicielami (współwłasność majątkowa
    małżeńska), niezabudowanych, bezpośrednio przylegających do siebie, nieruchomości
    stanowiących działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) oraz (...), obręb (...) o
    powierzchni kolejno 0,8117 ha oraz 0,0190 ha położonych w W., (...), dla których Sąd
    Rejonowy (...), prowadzi księgi wieczyste o numerach kolejno (...) oraz (...) (dalej:
    „Nieruchomość”). Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem
    zagospodarowania przestrzennego zgodnie z Uchwałą (...) w sprawie uchwalenia
    miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu (...) („MPZP”) jako tereny
    oznaczone w większości symbolami 13 MN oraz 14 MN – zabudowa jednorodzinna.
    Dodatkowo, zgodnie z MPZP Nieruchomość w mniejszym stopniu oznaczona jest
    symbolami 17 KUD – droga dojazdowa oraz 22 KPJ – ciąg pieszo-jezdny.
    Sprzedający nabyli własność Nieruchomości w drodze zakupu. Działka nr (...) została
    nabyta w 2020 r. zaś działka nr (...) w 2024 r. Działka nr (...) została nabyta od osób
    fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (sprzedaż niepodlegająca VAT) a
    działka nr (...) od (...) (sprzedaż opodatkowana VAT według stawki 23%). Nieruchomość
    została nabyta przez Sprzedających z zamiarem jej późniejszej sprzedaży z zyskiem.
    Nieruchomość nie była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedających do
    prowadzenia działalności gospodarczej, w tym do prowadzenia jakiekolwiek działalności
    podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
    Na moment składania wniosku Sprzedający nie są rolnikami ryczałtowymi, a A. nie jest
    zarejestrowana jako przedsiębiorca w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności

    Gospodarczej, ani też nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT. B. od 1 września 2024 r.
    prowadzi działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod numerem NIP: (...), z
    kodem przeważającej działalności 70.22.Z – Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia
    działalności gospodarczej i zarządzania. Jest również zarejestrowany jako podatnik VAT
    czynny.
    Sprzedający podejmowali w przeszłości działania zmierzające do zwiększenia atrakcyjności
    sprzedażowej i gospodarczej Nieruchomości. W 2024 roku nabyli oni działkę nr (...) co
    miało na celu uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla działki nr (...). Przeprowadzono
    również procedurę zmierzającą do uzyskania tego dostępu. Podpisana została umowa
    ustanowienia służebności drogi koniecznej względem jednej z sąsiadujących działek
    (wpisana do księgi wieczystej). Względem innej działki przeprowadzone zostało
    postępowanie sądowe w wyniku czego uzyskano służebność drogi koniecznej dla
    Nieruchomości. W drodze tych działań Nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej.
    Sprzedający próbowali już dokonać w przeszłości zbycia Nieruchomości. Nie uzyskali oni
    jednak oferty na zakup całości Nieruchomości, otrzymane oferty dotyczyły wyłącznie jej
    fragmentów.
    W 2022 r. założona została spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, numer KRS:
    (...) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”). Na moment
    składnia niniejszego wniosku, po 50% udziałów w Kupującym posiadają B. oraz osoba
    trzecia, zaś A. jest jednym z dwóch członków zarządu Kupującego.
    Zaznaczyć również należy, że Nieruchomość ma zostać nabyta przez Kupującego w celu
    dokonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Kupujący jest spółką celową
    powołaną w celu realizacji inwestycji deweloperskiej, która ma zostać przeprowadzona na
    Nieruchomości. Realizacja inwestycji ma w zasadniczej mierze prowadzić do wybudowania
    budynków mieszkalnych. Następnie Kupujący zamierza dokonywać sprzedaży lokali
    mieszkalnych w tych budynkach, co będzie zasadniczo stanowiło czynność opodatkowaną
    podatkiem VAT.
    W związku z powyższym Sprzedający zamierzają w przyszłości zbyć na rzecz Kupującego
    Nieruchomość w cenie odpowiadającej jej wartości rynkowej. Oprócz tego Sprzedający
    oraz Kupujący podejmują już wspólne działania zmierzające do realizacji inwestycji
    deweloperskiej tzn. Sprzedający złożyli oświadczenie o prawie do dysponowania
    Nieruchomością przez Kupującego na cele budowlane, na podstawie którego Kupujący
    uzyskał pozwolenia na budowę na Nieruchomości. Dodatkowo Kupujący prowadzi już
    dalsze czynności dotyczące realizacji inwestycji na Nieruchomości – zawiera umowy na
    projektowanie, umowy pośrednictwa sprzedaży itp.
    Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie
    opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
    Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)
    Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawców na rzecz
    Kupującego nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Argumentując powyższe wskazać należy, iż co do zasady, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a)
    Ustawy o PCC umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych stanowią
    przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie zaś jednak
    z art. 2 ust. 4 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne
    inne niż umowa spółki jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od
    towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
    stanowiący odrębną nieruchomość.
    W ocenie Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu
    podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów (zgodnie z argumentacją z
    uzasadnienia stanowiska do pytania nr 1), w związku z czym skorzysta ona z wyżej

    opisanego zwolnienia. W związku z tym nie będzie ona opodatkowana podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog
    czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
    Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
      Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
    W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na
      kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl
    którego:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
        a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
          własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
          prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
          spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w
          małym domu mieszkalnym − 2%,
        b) innych praw majątkowych − 1%.
    Stosownie do art. 10 ust. 2 ww. ustawy:
      Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w
      formie aktu notarialnego.
    Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1
    lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż
    podatku ciąży na kupującym.

    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
        a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z
          wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny
          stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
        b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i
          usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
            - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub
              jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze
              własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w
              spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu
              wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
            - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie
    z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca
    wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie
    m.in. nieruchomość.
    W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowana będąca
    stroną postępowania oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Sprzedający)
    zamierzają w przyszłości zbyć na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną
    postępowania (Kupującego) niezabudowane, bezpośrednio przylegające do siebie,
    nieruchomości stanowiące działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) oraz
    (...) w cenie odpowiadającej ich wartości rynkowej.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od
    towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w
    podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku
    od czynności cywilnoprawnych.

    W interpretacji indywidualnej z 28 sierpnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.449.2025.3.
    EJU, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej
    Informacji Skarbowej stwierdził, że „(...) planowana sprzedaż Nieruchomości
    stanowiącej niezabudowane działki nr (...) i nr (...) będzie stanowiła czynność
    podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1
    w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.
    Zatem ww. dostawa, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według
    właściwej stawki tego podatku.”
    A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu
    opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w
    powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o
    podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym –
    Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty
    podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie
    podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym
    podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja
    indywidualna z 28 sierpnia 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.449.2025.3.EJU.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Pani A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
    ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu

    Administracyjnego w .... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
      - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
        Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
      - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
        Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
        /SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.