Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB3-3.4012.362.2023.2.PJ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2024-01-17
Teza: Już sam zakup przedmiotowych działek sfinansowany w części firmowym kredytem inwestycyjnym świadczy o tym, że nabywając Nieruchomości działała Pani jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą czyli podatnik podatku od towarów i usług. Mimo, że faktycznie nie wykorzystywała Pani ww. działek w celach związanych z działalnością gospodarczą, działek nie można uznać za majątek osobisty. Ponadto z treści wniosku nie wynika, żeby od momentu zakupu podejmowała Pani działania, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu Pani osobistych potrzeb. W konsekwencji sprzedaży ww. działek nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.
Słowa kluczowe: czynności-czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług; kredyt-kredyt inwestycyjny; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; nieruchomości-obrót nieruchomościami; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; teren-teren budowlany; zwolnienie-zwolnienie podatkowe
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II. Zakres opodatkowania-Rozdział 1. Przepisy ogólne  -Czynności podlegające opodatkowaniu; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Działalność gospodarcza ; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III. Podatnicy, płatnicy i przedstawiciele podatkowi-Rozdział 1. Podatnicy i płatnicy-Podatnicy; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane; Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII. Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej 
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 22; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 33; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział I-art. 2-pkt 6; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5-ust. 1-pkt 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 1; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział III-Rozdział 1-art. 15-ust. 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 2; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

**Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe**

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie:

\- braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 oraz udziału wynoszącego 2/14 części w działce nr 2 jest nieprawidłowe,

\- braku opodatkowania właściwą stawką podatku VAT sprzedaży działki nr 1 jest nieprawidłowe.

W zakresie opodatkowania właściwą stawką podatku VAT sprzedaży udziału wynoszącego 2/14 części w działce nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej**

Pani wniosek z 28 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT czynności przeniesienia własności Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 wpłynął 29 września 2023 r. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 9 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

**Opis stanu faktycznego**

Wnioskodawczyni powadzi działalność gospodarczą pod firmą: (\`(...)\`), której dominującym przedmiotem działalności jest pozostała działalność pocztowa i kurierska (53.20.Z). Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT.

W dniu (\`(...)\`) 2021 r. przed zastępcą notarialnym (\`(...)\`), Wnioskodawczyni nabyła dwie nieruchomości (dalej jako „Umowa 1”). Pierwszą z nich była nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca działkę nr 1, położoną w miejscowości A., (\`(...)\`), której sposób korzystania został oznaczony w księdze wieczystej symbolem BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym (\`(...)\`) ha (dalej jako „Nieruchomość 1”). Druga to część nieruchomości gruntowej w udziale wynoszącym 2/14 części, nieruchomości stanowiącą działkę nr 2, położoną w miejscowości A. (\`(...)\`), której sposób korzystania został oznaczony w księdze wieczystej symbolem R – grunty orne, o obszarze całej nieruchomości wynoszącym (\`(...)\`) ha (dalej jako „Nieruchomość 2”). Cena sprzedaży została ustalona na kwotę łączną (\`(...)\`) zł. Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 uzyskując kredyt inwestycyjny podpisany dnia (\`(...)\`) 2021 roku, udzielony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w kwocie (\`(...)\`) zł. Resztę ceny uiściła ze środków własnych, które to wedle oświadczenia były legalne oraz pochodziły z jawnych i opodatkowanych źródeł.

W zakresie Nieruchomości 1 i Nieruchomość 2 sprzedający nie byli podatnikami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, zobowiązanymi do powiększenia ceny o ten podatek.

Wnioskodawczyni oświadczyła, że nabycia przedmiotowej Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 dokonała ze środków pochodzących z jej majątku osobistego i do tego majątku i wyjaśnia, że pozostaje stanu cywilnego wolnego. Transakcja nie miała znamion prowadzenia działalności gospodarczej. Notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych według norm przypisanych, tj. w wysokości 2%. Przy okazji tej transakcji nie została wystawiona żadna faktura potwierdzająca tę czynność pod kątem księgowym czy podatkowym.

W związku z transakcją z (\`(...)\`) 2021 r. Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Powodem był zakup nieruchomości od osób fizycznych.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość 1 oznaczona jest jako tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej ekstensywnej symbolem UM1-e. Dla Nieruchomości 1 ustalono warunki zabudowy dla budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych z poddaszem użytkowym i infrastrukturą techniczną - do 4 sztuk. Wskazać należy, że warunki zabudowy uzyskał jeszcze poprzedni właściciel nieruchomości.

Na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie znajdowały się żadne urządzenia budowlane oraz nie są prowadzone żadne prace remontowo-budowlane. Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych wydatków na ulepszenia lub przebudowę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Wnioskodawczyni nie odliczała z Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2 żadnych kosztów w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz VAT. Wnioskodawczyni, w ramach udzielonego jej kredytu inwestycyjnego, nie ujmowała w kosztach uzyskania przychodu żadnych odsetek z wyżej wymienionego tytułu.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były także ujęte w ewidencji środków trwałych.

Sytuacja nie uległa zmianie od momentu nabycia przez Wnioskodawczynię tych nieruchomości, tj. od dnia 28 kwietnia 2021 r.

Od dnia nabycia tej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana. W związku ze zmianą planów życiowych i potrzebą zadysponowania większą sumą pieniężną, Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż opisanych wyżej nieruchomości.

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że nie podejmowała w stosunku do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 żadnych czynności o charakterze profesjonalnym ani zawodowym i nie udzielała nikomu żadnego pełnomocnictwa do podjęcia żadnych działań faktycznych czy prawnych w zakresie oferowania tej działki. Sprawą znalezienia nabywcy na przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni zajmowała się osobiście, w szczególności pytała o to znajomych. Ponadto, nie wykorzystała w żadnym stopniu potencjału ani możliwości zagospodarowania nieruchomości. Nie poniosła żadnych nakładów finansowych związanych z nieruchomością. Sprzedała ją za cenę nieznacznie wyższą od ceny nabycia tj. kwotę (\`(...)\`) zł. Ponadto, od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży, nieruchomości nie były udostępniane żadnym podmiotom trzecim. Wnioskodawczyni nie zawierała żadnej odpłatnej ani nieodpłatnej umowy cywilnoprawnej w tym zakresie (np. najem, dzierżawa, użyczenie). Wnioskodawczyni wyjaśnia, że nie prowadzi działalności deweloperskiej jako osoba fizyczna pośrednio ani bezpośrednio.

W związku z powyższym, w dniu (\`(...)\`) 2023 r. przed notariuszem (\`(...)\`) Wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży (\`(...)\`), w ramach której zbyła Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 (dalej jako „Umowa 2”) na rzecz osób fizycznych - małżonków – pozostających w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej ustanowiony na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej z dnia (\`(...)\`) 2011 roku, a nabycia dokonują za środki finansowe stanowiące ich majątki osobiste.

Wnioskodawczyni błędnie oświadczyła w Umowie 2, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej oraz jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a ponadto, że w zakresie czynności objętej Umową 2 jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni oświadczyła także omyłkowo, że sprzedaż w zakresie Umowy 2 opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług według stawki wynoszącej 8,00%.

Biorąc jednak pod uwagę fakt, iż nieruchomość faktycznie nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej oraz nie była ujęta w ewidencji środków trwałych działalności, a także, że sprzedaż gruntów jakimi są Nieruchomości 1 i 2 nie może być opodatkowana stawką 8% podatku VAT, Strony - po konsultacji z notariuszem - planują dokonać zmiany Umowy 2 w ten sposób, że Wnioskodawczyni oświadczy, że sprzedaż nie jest związana z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w związku z faktem, iż żadna ze stron transakcji nie występuje w jej ramach jako podatnik VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani ponadto jednoznacznie, że:

\- dokonała Pani zakupu przedmiotowych nieruchomości częściowo z majątku prywatnego, a częściowo z pieniędzy z kredytu inwestycyjnego uzyskanego dnia (\`(...)\`) 2021 roku w kwocie (\`(...)\`) zł. Cena nieruchomości wynosiła (\`(...)\`) zł. Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe nieruchomości w następujących proporcjach: (\`(...)\`) zł zapłaciła z majątku prywatnego, (\`(...)\`) zł z pozyskanego kredytu;

\- uzyskała kredyt inwestycyjny w kwocie (\`(...)\`) zł w celu pokrycia części kosztów nabycia przedmiotowych nieruchomości, który został Pani udzielony w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej;

\- uzyskała Pani kredyt inwestycyjny w dniu (\`(...)\`) 2021 roku, udzielony w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w kwocie (\`(...)\`) zł. Kwota ta została w całości przekazana na rachunki sprzedających przedmiotowe nieruchomości. Resztę ceny uiściła Pani ze środków własnych, które to wedle oświadczenia były legalne oraz pochodziły z jawnych i opodatkowanych źródeł.

Nie odliczała Pani z Nieruchomości 1 ani Nieruchomości 2 żadnych kosztów w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz VAT. W ramach udzielonego kredytu inwestycyjnego nie ujmowała Pani w kosztach uzyskania przychodu żadnych odsetek z wyżej wymienionego tytułu.

Ponadto, żadna z opisanych we wniosku nieruchomości:

1) nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej;

2) nie została wpisana do ewidencji środków trwałych;

3) nie była nigdy ulepszona, nie wykonano na niej żadnych czynności remontowych, budowlanych i innych podobnych;

4) nie odliczano z niej żadnych kosztów ani podatków CIT ani VAT;

5) nie były oddane we władanie osób trzecich (typu najem, dzierżawa etc.);

6) odsetki kredytowe nigdy nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu.

**Pytanie**

Czy czynność przeniesienia własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, do ceny ustalonej pomiędzy stronami, będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki obowiązującej w dniu czynności notarialnej będącej podstawą przeniesienia własności na osoby fizyczne pozostające w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej?

**Pani stanowisko w sprawie**

Zdaniem Wnioskodawczyni, w związku z przeniesieniem własności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, spełnia ona przesłanki braku powiększenia ceny transakcyjnej o podatek VAT wg wysokości stawki obowiązującej w dniu czynności notarialnej będącej podstawą przeniesienia własności na osoby fizyczne pozostające w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

W związku z powyższym Wnioskodawczyni uważa, że kupujący Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą zobowiązani do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% liczonego od ceny transakcyjnej. Z tego powodu, zdaniem Wnioskodawczyni, nie może lub nie musi wystawić faktury VAT kupującym.

Uzasadnienie prawne

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (\`(...)\`).

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy VAT: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy VAT: Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty, jak i budynki, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, zbycie nieruchomości, jak również udziału w nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy VAT, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi co do zasady być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy VAT: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy VAT: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości gruntowej istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. nieruchomości Wnioskodawczyni podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomością, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Przedkładając powyższe rozważania na przedstawiony stan faktyczny należy wskazać, że Wnioskodawczyni nabyła Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a celem nabycia była w zasadzie wyłącznie lokata kapitału. Niemniej, istotny jest w tym miejscu fakt, że żadna z wymienionych wyżej nieruchomości:

1) nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności gospodarczej;

2) nie została wpisana do ewidencji środków trwałych;

3) nie była nigdy ulepszona, nie wykonano na niej żadnych czynności remontowych, budowlanych i innych podobnych;

4) nie odliczano z niej żadnych kosztów ani podatków CIT ani VAT;

5) nie były oddane we władanie osób trzecich (typu najem, dzierżawa etc.);

6) odsetki kredytowe nigdy nie były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu.

Wnioskodawczyni nabyła przedmiotowe nieruchomości od osób fizycznych niebędących podatnikami podatku od towarów i usług, a zbyła ją w ramach majątku prywatnego. W pierwotnym akcie nabycie nieruchomości oświadczyła co prawda, że zawiera umowę w związku z działalnością gospodarczą, niemniej nie była ona świadoma konsekwencji takiego oświadczenia. Miało ono charakter omyłkowy, co potwierdza fakt, że nieruchomości te w ogóle nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej. Wobec powyższego czynność nabycia i zbycia nie były faktycznie związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza.

W kontekście powyższych rozważań Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług bowiem dokonała jednorazowej i okazjonalnej transakcji prowadzącej do nabycia oraz następnie wyzbycia się majątku prywatnego, bowiem nieruchomości te nie były przez nią przeznaczone ani wykorzystywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni w całym okresie posiadania nieruchomości nie wykazała zamiaru wykorzystywania części nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w szczególności nie dokonywała żadnych odpisów, nie wprowadziła nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

Przyjęcie, że Wnioskodawczyni sprzedając nieruchomości działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu, uzbrojenie, remont, budowa, eksploatacja. Wnioskodawczyni nigdy nie ulepszyła ani nie zmodernizowała Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Pozostały one w tym samym stanie jak w chwili ich nabycia.

Wobec powyższego, w ocenie Wnioskodawczyni, zbycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie

\- braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 oraz udziału wynoszącego 2/14 części w działce nr 2 jest nieprawidłowe,

\- braku opodatkowania właściwą stawką podatku VAT sprzedaży działki nr 1 jest nieprawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że (\`(...)\`) 2021 r. nabyła Pani niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę nr 1 (Nieruchomość 1) oraz udział wynoszący 2/14 części w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę 2 (Nieruchomość 2). Dokonała Pani zakupu przedmiotowych nieruchomości częściowo z majątku prywatnego a częściowo z pieniędzy z kredytu inwestycyjnego, udzielonego w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Nie odliczała Pani z Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 żadnych kosztów w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz VAT. Nie ujmowała Pani w kosztach uzyskania przychodu żadnych odsetek z tytułu udzielonego kredytu inwestycyjnego. Nieruchomości nie były przez Panią wykorzystywane do działalności gospodarczej. Dla Nieruchomości 1 ustalono warunki zabudowy dla budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych z poddaszem użytkowym i infrastrukturą techniczną - do 4 sztuk. Warunki zabudowy uzyskał jeszcze poprzedni właściciel nieruchomości. Na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie znajdowały się żadne urządzenia budowlane oraz nie są prowadzone żadne prace remontowo-budowlane. (\`(...)\`) 2023 roku zawarła Pani umowę sprzedaży, w ramach której zbyła Pani Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na rzecz osób fizycznych - małżonków - pozostających w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Jak wskazano już wcześniej, dostawa towarów (w tym nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Odnosząc powyższe do sprawy będącej przedmiotem wniosku - w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności stanu faktycznego – należy uznać, że w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 działa Pani jako podatnik podatku od towarów i usług. Dokonała Pani zakupu przedmiotowych nieruchomości częściowo z majątku prywatnego, a częściowo z pieniędzy z kredytu inwestycyjnego uzyskanego w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, w celu lokaty kapitału.

Kredyt inwestycyjny jest to rodzaj kredytu bankowego, który jest udzielany jednostkom gospodarczym w celu umożliwienia prowadzenia działalności rozwojowej, co związane jest z finansowaniem różnego rodzaju przedsięwzięć przedsiębiorstw. Przedsięwzięcia owe mogą służyć powiększeniu majątku trwałego przedsiębiorstwa, jego modernizacji, odtworzeniu czy zrealizowaniu określonego celu długoterminowego. przy udzielaniu kredytu inwestycyjnego, co do zasady, pod uwagę brana jest między innymi zdolność finansowa przedsiębiorstwa, jego obroty oraz to, jak ryzykowna jest planowana inwestycja.

Wobec powyższego już sam zakup przedmiotowych działek sfinansowany w części firmowym kredytem inwestycyjnym świadczy o tym, że nabywając Nieruchomości działała Pani jak podmiot prowadzący działalność gospodarczą czyli podatnik podatku od towarów i usług. Mimo, że faktycznie nie wykorzystywała Pani ww. działek w celach związanych z działalnością gospodarczą, działek nie można uznać za majątek osobisty. Ponadto z treści wniosku nie wynika, żeby od momentu zakupu podejmowała Pani działania, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki niemu Pani osobistych potrzeb.

W konsekwencji sprzedaży ww. działek nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Podsumowując, w okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działki nr 1 oraz udziału wynoszącego 2/14 części w działce nr 2 wystąpi Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą. Tym samym czynność sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1 oraz udziału wynoszącego 2/14 części w działce nr 2 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do Pani wątpliwości sformułowanych w przedstawionym we wniosku pytaniu podatkowym, a więc do opodatkowania podatkiem VAT czynność przeniesienia własności Nieruchomości 1 (działki nr 1) według stawki obowiązującej w dniu czynności notarialnej należy zauważyć, że dostawa towarów może podlegać zwolnieniu od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o podatku VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ww. ustawy o VAT:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Działka nr 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jednakże ustalono dla niej warunki zabudowy dla budowy (do 4 sztuk) budynków mieszkalnych jednorodzinnych z poddaszem użytkowym i infrastrukturą techniczną.

Tym samym, działka nr 1 stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Niespełnienie jednego z wynikających z tego przepisu warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy, „przy okazji tej transakcji nie została wystawiona żadna faktura potwierdzająca tę czynność pod kątem księgowym czy podatkowym”. Wskazała Pani, że w związku z transakcją z 28 kwietnia 2021 r. nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego. Powodem był zakup nieruchomości od osób fizycznych.

Dodatkowo, Nieruchomość 1 nie była przez Panią wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość 1 nigdy nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Argumentuje Pani m.in., że nabyła Nieruchomość 1 w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, a celem była w zasadzie wyłącznie lokata kapitału.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie nie są spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie. W konsekwencji dostawa działki nie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, sprzedaż działki nr 1 będzie czynnością opodatkowaną właściwą stawką podatku VAT nie podlegającą zwolnieniu.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie braku opodatkowania właściwą stawką podatku VAT sprzedaży działki nr 1 jest nieprawidłowe.

W zakresie opodatkowania właściwą stawką podatku VAT sprzedaży udziału wynoszącego 2/14 części w działce nr 2 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zastrzega się, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani sytuacji prawnopodatkowej i zapytania w zakresie ustawy o podatku od towarów i usług. Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub stanu prawnego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

\- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

\- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

\- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację**

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (\`(...)\`). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

\- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

\- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.