Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0113-KDIPT1-1.4012.903.2025.1.MG
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-10-29
Teza: Zwolnienie od podatku dostawy działek niezabudowanych na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Słowa kluczowe: dzierżawa
grunty-grunt niezabudowany
nieruchomości-nieruchomość niezabudowana
teren-teren budowlany
teren-teren niezabudowany
Zagadnienia: Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII.
Wysokość opodatkowania -Rozdział 2. Zwolnienia -
Zwolnienia przedmiotowe-Dostawa terenów
niezabudowanych innych niż tereny budowlane
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział
VIII-Rozdział 2-art. 43-ust. 1-pkt 9

## Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 3 września 2025 r. o wydanie interpretacji
    indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy, dostawy działek niezabudowanych nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5. Uzupełnili go
    Państwo pismami z 22 października 2025 r. (data wpływu 22 października 2025 r.) oraz 23
    października 2025 r. (data wpływu 23 października 2025 r.).
    Treść wniosku jest następująca:

## Opis zdarzenia przyszłego

A sp. z o.o. z siedzibą w ..., ul. ..., NIP ..., reprezentowana przez prokurenta ..., zwraca się z
    prośbą o udzielenie informacji dotyczącej ewentualnego obowiązku naliczenia podatku
    VAT od planowanej transakcji sprzedaży gruntu należącego do spółki.
    Numery działek to: 1, 2, 3, 4, 5 (woj. ..., pow. ..., gm. ..., miejscowość ...). Daty nabycia
    działek: 22.04.2016 działki nr 1, 2 i 3, 24.03.2017 działka nr 4, 06.06.2018 działka nr 5.
    Zgodnie z informacjami ujętymi w KRS nr ..., A sp. z o.o. zarejestrowana została 28 lutego
    2003 r. Zajmuje się działalnością handlową w szczególności sprzedażą hurtową roślin,
    nasion, torfu, do dalszej uprawy przez ogrodników. Spółka nie prowadzi na nabytych
    działkach typowej działalności gospodarczej, choć jest przedsiębiorcą w rozumieniu
    przepisów art. 4 ustawy Prawo przedsiębiorców. Co więcej na wskazanych
    nieruchomościach nieprzerwanie prowadzona jest działalność rolnicza.
    Spółka A nie postawiła na ww. działkach żadnych obiektów. Grunty w obrębie działek 1, 2,
    3, 4, 5 w całości są przedmiotem zawartych umów dzierżawy. Plany dotyczące
    zakupionych wówczas działek w perspektywie kilkuletniej obejmowały nakłady na
    infrastrukturę techniczną, parkingi, hale magazynowe.
    Dla działek 1, 2, 3, 4, 5 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
    Przez cały okres posiadania i nadal nic na ww. działkach (nr: 1, 2, 3, 4, 5) nie zrealizowano,
    plany się zmieniły. Kontynuowane są nadal umowy najmu/dzierżawy na działkach nr: 1, 2,
    3, 4, 5. I plany zweryfikowano rezygnując z rozbudowy infrastruktury na rzecz planowanej
    sprzedaży.
    Nabywając grunty (działki 1, 2, 3, 4, 5) nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia
    kwoty podatku VAT należnego o kwotę Vat-u naliczonego, bowiem zakupu dokonano w
    formie aktu notarialnego od właściciela gruntu osoby fizycznej nieprowadzącej
    działalności gospodarczej. Grunty (działki 1, 2, 3, 4, 5) nie są zabudowane i prowadzona
    jest na nich, zgodnie z umowami, działalność rolniczą. Państwo, jako spółka, tej
    działalności nie prowadzą, realizują ją podmioty wynajmujące/dzierżawiące tereny
    wchodzące w skład ww. działek. Spółka A nie dokonywała żadnych zbiorów płodów
    rolnych. Dzierżawa jest fakturowana na poszczególnych dzierżawców. I z tego tytułu
    powstaje VAT należny. Grunty (działki 1, 2, 3, 4, 5) nie są zabudowane, a spółka nie
    korzystała z opcji zwolnienia z podatku VAT.
    W rejestrze ewidencji gruntów i budynków gm. ... działki 1, 2, 3, 4, 5 oznaczone są jako
    grunty orne (z możliwością wyłączenia z produkcji rolniczej) i jednocześnie nie są zajęte na
    prowadzenie działalności gospodarczej. Miejscowy plan zagospodarowania
    przestrzennego terenów wsi ... oraz terenów położonych w południowej części wsi ...
    uchwalony 27.11.2007 roku informuje, iż są to tereny obiektów produkcyjnych składów,
    magazynów i zabudowy usługowej.
    W przedmiotowej sprawie podatnik A Polska przedsiębiorca w rozumieniu przepisu art. 4
    ustawy Prawo przedsiębiorców, jest osoba prawną wykonującą działalność gospodarczą
    ale:
    - grunty zakupione zostały od osoby fizycznej na podstawie umowy kupna sprzedaży, bez
      podatku VAT,

    - przez wszystkie lata od momentu zakupu do dnia dzisiejszego nie poniesiono żadnych
      nakładów inwestycyjnych,
    - nadal są to użytki rolne, niezabudowane i nie dokonano ich przekwalifikowania,
    - co więcej na wskazanych nieruchomościach nieprzerwanie prowadzona jest działalność
      rolnicza.
    Spółka A - czynny podatnik VAT, planuje w 2025/2026 roku dokonać sprzedaży
    powyższych nieruchomości.
    Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 22 października 2025 r.)
    Czy sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 5 będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.
    1 pkt 9 ustawy o VAT?
    Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku z 22
    października 2025 r.)
    Opisany stan pozwala, w ocenie Wnioskodawcy, na skorzystanie ze zwolnienia od podatku
    VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku, jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j.
    Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
      Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”,
      podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium
      kraju.
    Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy
      oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
    Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną
      dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport
      towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
    Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
      Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
      przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
    Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art.
    2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w
    art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
    Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

      Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
      świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
      niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
      art. 7 (...).
    W tym miejscu wskazania wymaga, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964
    r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
      Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
      do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a
      dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
    Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
    świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i
    pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego
    czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno
    wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.
    Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1
    ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5
    ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję
    działalności gospodarczej.
    Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 lub świadczenie usług w
    rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem
    aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez
    podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
      Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
      prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
      której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
    Według art. 15 ust. 2 ustawy:
      Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
      lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
      rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
      gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
      towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
      zarobkowych.
    Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że
    do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby
    czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności
    będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma
    charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich
    podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie
    gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w
    sposób ciągły dla celów zarobkowych.
    Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług
    wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a
    dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym
    dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem
    podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu
    przepisów ustawy.
    Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności
    gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

    Z opisu sprawy wynika, że Państwa Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. P
    lanują Państwo w 2025/2026 roku dokonać sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, nr 2,
    nr 3, nr 4 i nr 5. Grunty w obrębie działek 1, 2, 3, 4, 5 w całości są przedmiotem zawartych
    umów dzierżawy.
    W związku z powyższym, transakcja zbycia niezabudowanych działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i
    nr 5 będzie stanowiła zbycie składników majątku przedsiębiorstwa Państwa Spółki
    wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie ww.
    niezabudowanych działek spełnione będą przesłanki do uznania Państwa Spółki za
    podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność
    gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
    W konsekwencji, dostawa niezabudowanych działek nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1
    ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
    Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
    usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać
    ze zwolnienia od tego podatku.
    Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub
    świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
    W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
      Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
      budowlane.
    Z powyższego przepisu należy wywieść, że opodatkowane są te dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, przy czym w przypadku
    gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane lub przeznaczone
    pod zabudowę. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład
    gruntami rolnymi, czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od
    podatku od towarów i usług.
    Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:
      Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się
      przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem
      zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z
      decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w
      przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
    Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego
    miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod
    zabudowę.
    W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o
    warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji
    będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach
    zabudowy i zagospodarowania terenu.
    W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
    przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):
      Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
      uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
      gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem
      morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej
      oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
    Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

      Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
    W świetle art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
      W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
      określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
      drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
        1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
          inwestycji celu publicznego;
        2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji
          ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
    Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo
    przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub
    różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan
    miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod
    zabudowę.
    O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
    zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
    braku, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny
    prawa administracyjnego.
    Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje
    oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący miejscowy
    plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy
    nieruchomości.
    W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
    Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren
    budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
    członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.
    Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać
    można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod
    zabudowę.
    Z powyższego należy wywieść, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których
    przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w
    przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei
    dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi,
    które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.
    Z opisu sprawy wynika, że działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 są niezabudowane. Ww. działki
    położone są w miejscowości .... Dla działek 1, 2, 3, 4, 5 nie została wydana decyzja o
    warunkach zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów wsi ...
    oraz terenów położonych w południowej części wsi ... uchwalony 27.11.2007 roku
    informuje, iż są to tereny obiektów produkcyjnych składów, magazynów i zabudowy
    usługowej.
    Zatem, z uwagi na fakt, iż dla terenów, na których znajdują się działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i
    nr 5 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje te
    tereny, jako przeznaczone pod zabudowę, to tereny te spełniają definicję terenów
    budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.
    W konsekwencji, dostawa działek niezabudowanych nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 i nr 5 nie będzie
    korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9
    ustawy.

    Tym samym Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
    prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do
    interpretacji.
    · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
      zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
      czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
        z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
    Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
    podatkowej.