Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0112-KDIL2-2.4011.17.2019.2.GM
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2019-12-17
Teza: Wysokość przychodu z najmu.
Słowa kluczowe: najem; nieruchomości; opłata-opłata eksploatacyjna; ryczałt
Przepisy: [ZPDOF] Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne-Rozdział 2

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 30 października 2019 r. (data wpływu 6 listopada 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wysokości przychodu z najmu – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 6 listopada 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek ‒ uzupełniony pismem z 8 listopada 2019 r. (data wpływu 12 grudnia 2019 r.) ‒ o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie wysokości przychodu z najmu.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jest przedsiębiorcą prowadzącym własną działalność gospodarczą. Ponadto z dniem 1-go października 2019 r. rozpoczyna wynajem własnościowego lokalu jako osoba prywatna.

Wspomniany lokal będzie czarterowało trzech lokatorów. Dwóch z ww. najemców do 10-ego każdego miesiąca będzie uiszczało umowny czynsz w wysokości 600 zł, natomiast pozostały z trzech lokatorów zobowiązany jest do kwoty 800 zł – będzie najmował powierzchniowo największe lokum. Dodatkowo do każdej czynszowej kwoty zostaje doliczona suma w wysokości 200 zł na poczet pokrycia tzw. opłat eksploatacyjnych – zatem comiesięczny przypływ przelewany z tytułu najmu lokalu będzie kolejno opiewał kwotą po 800 zł od dwóch dzierżawców oraz 1000 zł od pozostałego. Wnioskodawca nadmienia, że dodatkowa kwota 200 zł została naliczona na podstawie zeszłorocznego bilansu czynszowego, który balansował się na poziomie 500 zł miesięcznie plus szacunkowy koszt za opłaty eksploatacyjne: energia, woda itp., które reasumując dadzą kwotę o minimalnej wartości 200 zł/os. Dlatego też suma 200 zł jest dodatkowo wyodrębniona na poczet pokrycia kosztów eksploatacyjnych.

Zatem solidarnie wywiązując się ze spoczywającego na Wnioskodawcy obowiązku odprowadzania podatku z tytułu wynajmu własnościowego lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca złożył już w podległym Urzędzie Skarbowym stosowna deklarację o ryczałtowej formie rozliczenia podatkowego.

Podsumowując, Wnioskodawca podatek będzie odprowadzał od księgowanej łącznej kwoty z tytułu czynszu, co da sumę w wysokości 2000 zł miesięcznie.

W dniu 12 grudnia 2019 r. − uzupełniając wniosek – Wnioskodawca udzielił informacji, że dla poprawnego zarysu wspomnianej kwestii Wnioskodawca uprzejmie nadmienia, że kierował zapytanie odnośnie kwoty, od której ma odprowadzać podatek, powstały w wyniku zawarcia umowy najmu własnościowego lokalu mieszalnego, w imieniu czego podlega podatkowemu obowiązkowi zgodnie z deklaracją o ryczałtowej formie rozliczenia podatkowego.

Wnioskodawca uprzejmie informuje, iż ww. umowa posiada 11 stron, w której to znajduje się szereg niezbędnych informacji zarówno o najemcy, właścicielu lokum, a przede wszystkim szczegółowe dane dotyczące sedna sprawy.

Wspomniane pismo naturalnie daje obraz podstawy oraz samego pochodzenia comiesięcznej kwoty czynszu. W nagłówku § 3 o tytule „Opłaty związane z korzystaniem z Przedmiotu umowy” widnieje dokładna analiza sumy, do której to powstaje powinność zapłaty. Zainteresowany nadmienia, iż wartość zobowiązania odpowiednia dla każdego z lokatorów została wnikliwie sprecyzowana pod względem swojego pochodzenia. Zatem została umieszczona odpowiednia informacja, iż całkowita wartość czynszu zawiera w sobie kwotę 200 zł ukierunkowaną na poczet pokrycia comiesięcznych opłat eksploatacyjnych ‒ „niezależnie od zużycia mediów”. W wspomnianym paragrafie znajdują się wszystkie niezbędne informacje odnośnie tychże wartości ‒ także co Wnioskodawca rozumie przez samo sformułowanie „opłaty eksploatacyjne”. Umowa została jasno i dokładnie sprecyzowana dla obu ze stron.

Zgodnie z zapytaniem Organu Wnioskodawca uprzejmie informuje, że najemca na podstawie umowy posiada odpowiednie informacje, iż oprócz kwoty samego czynszu uiszcza w tym również opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu. Regulując comiesięczne zobowiązanie w umownej wysokości pozostaje on w pełnej świadomości, co tym samym opłaca.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca podlega obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z deklaracją o ryczałtowej formie rozliczenia podatkowego, od kwoty 2000 zł/miesięcznie samego czynszu, czy też łącznej sumy 2600 zł/miesięcznie ‒ reasumując czynsz wraz z opłatami eksploatacyjnymi?

Zdaniem Wnioskodawcy ma on obowiązek regularnego uiszczania należnego podatku od łącznej kwoty 2000 zł miesięcznie, zgodnie z deklaracją o ryczałtowej formie rozliczenia podatkowego. Pozostała kwota 600 zł jest ukierunkowana wyłącznie na poczet opłat eksploatacyjnych, które w żadnym wypadku nie stanowią źródła przychodu, w związku z tym Wnioskodawca nie powinien od tej kwoty odprowadzać podatku ryczałtowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.): źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy: przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2019 r., poz. 43 z późn. zm.): osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ww. ustawy: opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Przepis art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy stanowi, że: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100.000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast wnoszone przez najemców opłaty związane z przedmiotem najmu, jeżeli ich wartość jest dodatkowo wyodrębniona, na poczet pokrycia kosztów eksploatacyjnych i każdy z najemców jest zobowiązany do jej ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemców w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca rozpoczyna wynajem własnościowego lokalu jako osoba prywatna. Do kwoty czynszu dodatkowo zostaje doliczona suma w wysokości 200 zł na poczet pokrycia tzw. opłat eksploatacyjnych. Kwota ta jest dodatkowo wyodrębniona na poczet pokrycia kosztów eksploatacyjnych.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że jedynie określona w umowie najmu kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty dodatkowe, związane z użytkowaniem lokalu, do ponoszenia których zobowiązani są najemcy, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego. W zakresie uiszczania ww. opłat Wnioskodawca pełni bowiem jedynie rolę pośrednika między najemcami a usługodawcami. Tym samym przychód dla Wnioskodawcy, od którego powinien obliczać zryczałtowany podatek dochodowy, będzie stanowić wyłącznie kwota otrzymana od najemców tytułem czynszu najmu rozumianego jako wynagrodzenie za oddanie przedmiotu najmu w używanie.

Reasumując ‒ Wnioskodawca podlega obowiązkowi podatkowemu, zgodnie z deklaracją o ryczałtowej formie rozliczenia podatkowego, od kwoty 2000 zł/miesięcznie samego czynszu, bez opłat eksploatacyjnych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.