Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/4511-1-159/15-2/JK
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2015-05-15
Teza: Zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: nieruchomości; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2015 r. (data wpływu 16 lutego 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości – **jest nieprawidłowe** w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 3.

UZASADNIENIE

W dniu 16 lutego 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 4 lutego 2015 r. Wnioskodawca nabył udział 1/2 w nieruchomości (dom jednorodzinny) od byłego męża żony. Cena nabycia tego udziału wyniosła (zaokrąglając) 70.000 zł jako różnica wartości rynkowej 1/2 nieruchomości, tj. 260.000zł (1/2 z 520.000 zł) i wartości 1/2 kredytu hipotecznego, tj. 190.000 zł (1/2 z 380.000 zł) udzielonego żonie Zainteresowanego oraz jej byłemu mężowi we frankach szwajcarskich na mocy umowy zawartej z bankiem w dniu 12 kwietnia 2006 r. Były mąż żony Wnioskodawcy wyprowadził się z przedmiotowej nieruchomości ponad 3 lata temu i od tego czasu nie partycypował w spłacie ww. kredytu. Żona od ponad dwóch lat usiłowała zbyć nieruchomość by móc dokonać spłaty kredytu zaciągniętego z byłym małżonkiem oraz dokonać podziału majątku. Pozostałą ze sprzedaży domu kwotę powiększoną o wkład finansowy Wnioskodawcy (77.000 zł) małżonkowie zamierzali przeznaczyć na zakup mieszkania wolnego od jakichkolwiek zobowiązań na rzecz banków.

Niestety, mimo zlecenia usługi sprzedaży domu pośrednikowi nabywca się nie znalazł. Małżonkowie musieli dalej mieszkać w domu żony i spłacać kolejne raty kredytu. W tej sytuacji były małżonek żony zaczął domagać się od Wnioskodawcy wykupienia swojego udziału w nieruchomości. Groził, że jeśli Zainteresowany się nie zgodzi na wykupienie jego udziału to wprowadzi się do swojego domu wraz z konkubiną i jej synem.

Mając na wychowaniu małoletnie dzieci Wnioskodawca w żaden sposób nie mógł dopuścić do takiego stanu rzeczy. Zgodził się zatem na nabycie udziału 1/2 w nieruchomości za pieniądze, które miał odłożone na zakup mieszkania oraz na przejęcie zobowiązań kredytowych byłego małżonka żony, jednakże z założeniem, że nadal z żoną będą szukać kupca na dom. Przed zawarciem aktu notarialnego Wnioskodawca zwrócił się do banku o przejęcie długu przypadającego na byłego męża żony. Bank za zmianę współkredytobiorców zaproponował podniesienie marży kredytowej o 1 punkt procentowy, co w skali całego okresu kredytowania dawało dodatkową kwotę obciążenia blisko 100.000 zł przy aktualnym zadłużeniu wynoszącym 380.000 zł.

Warunki postawione przez bank były finansowo nie do przyjęcia zważywszy na skutki finansowe jakie rodziłaby ta operacja w budżecie domowym, tym bardziej, że w tym czasie kurs franka raptownie wzrósł o kilkadziesiąt procent. W takiej sytuacji Wnioskodawca skorzystał z możliwości prawnych i notarialnie (w tym samym akcie notarialnym co nabycie domu) zobowiązał się do przejęcia obowiązków byłego męża, a wynikających z tej umowy kredytowej (nabywając nieruchomość za cenę pomniejszoną o kredyt Wnioskodawca zgodził się na obciążenie nieruchomości hipoteką kaucyjną). Niezależnie od zapisów w akcie notarialnym, Zainteresowany zawarłem z byłym mężem żony umowę cywilnoprawną treści jak niżej ściśle precyzującą jaki kredyt i jakiej wartości przejmuje do spłaty:

„Umowa w sprawie kredytu hipotecznego (umowa z Bankiem z 12.04.2006 r.) obciążającego nieruchomość, dla której prowadzona jest KW.

1.  „A” Aktem Notarialnym z dnia 4.02.2015 r. zbył na rzecz „B” udział wynoszący 1/2 w nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym udzielonym „A” i „C” na mocy umowy zawartej z Bankiem w dniu 12.04.2006 r. (zwanej dalej KREDYTEM).
2.  KREDYT jest indeksowany do CHF. Przedmiotem kredytowania jest NIERUCHOMOŚĆ.
3.  Cena nabycia udziału 1/2 w NIERUCHOMOŚCI została określona na kwotę 71.250,00 zł jako różnica między wartością rynkową 1/2 udziału w NIERUCHOMOŚCI wynoszącą 260.000,00 zł, a wartością 1/2 zadłużenia z tytułu KREDYTU ustaloną na dzień sprzedaży i wynoszącą 188.750,00 zł.
4.  „B” nabywając udział 1/2 w NIERUCHOMOŚCI za cenę 71.250,00 zł począwszy od 4.02.2015 r. tj. dnia zawarcia Aktu Notarialnego zobowiązuje się do przejęcia wszystkich obowiązków obciążających „B”, a wynikających z zawartej z Bankiem w dniu 12.04.2006 r. umowy kredytowej nr.
5.  Umowę zawarto w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron”.

Tym samym Wnioskodawca nabył udział 1/2 w nieruchomości za kwotę około 70.000 zł jako różnicę wartości rynkowej 1/2 nieruchomości 260.000 zł i wartości 1/2 kredytu hipotecznego, tj. 190.000 zł.

Wnioskodawca nigdy nie chciał być związany z żadnym z banków, dlatego sprzedaż domu uznał z żoną za jedyne słuszne rozwiązanie umożliwiające spłatę kredytu obciążającego nieruchomość. Za pozostałą kwotę małżonkowie chcą zakupić skromne mieszkanie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1.  Czy w momencie sprzedaży swojego udziału 1/2 w nieruchomości (żona nabyła prawo do swojego udziału w 2006 r. i ustawowo jest zwolniona z podatku) Wnioskodawca będzie zobligowany zapłacić podatek dochodowy, a jeśli, tak to w jakiej wysokości, przy założeniu, że:
    1.  swój udział w nieruchomości Wnioskodawca sprzeda za kwotę 280.000 (zakłada zupełnie teoretyczny wzrost wartości nieruchomości)
    2.  pośrednikowi zapłaci 5.000 zł
    3.  cały przychód przeznaczy na wydatki na cele mieszkaniowe, tj. 190.000 zł na spłatę 1/2 kredytu hipotecznego, do którego spłaty zobligował się notarialnie oraz odrębną umową zawartą z byłym mężem żony (przeliczenie kredytu we frankach szwajcarskich na złotówki wg kursu banku) oraz 85.000 zł na zakup udziału 1/2 w mieszkaniu?
2.  Wg jakiego kursu przeliczać wartość kredytu udzielonego we frankach szwajcarskich w dniu jego spłaty - czy wg kursu, po którym faktycznie będziemy spłacać czy wg kursu NBP?
3.  Czy raty ww. kredytu płacone od dnia nabycia nieruchomości do jej zbycia powinny być ujawnione w PIT 39? Jeśli tak, to w której rubryce je wpisać - jako koszty nabycia?
4.  Jakie dokumenty Wnioskodawca powinien okazać Urzędowi Skarbowemu, by udokumentować fakt, że w momencie zbycia nieruchomości wydatkowałem przychód na spłatę ww. kredytu?

W przypadku, gdyby interpretacja była odmienna od stanowiska Wnioskodawcy, Zainteresowany prosi o wskazanie prawidłowego toku rozumowania w przedmiotowej sprawie, umożliwiającego poprawne wypełnienie PIT-u 39. Zakładając czysto teoretycznie, że spłata kredytu nie zostałaby ujęta jako wydatek na cel mieszkaniowy, a który Zainteresowany musi ponieść by skutecznie zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką z tytułu tegoż kredytu, faktycznie nie będzie w posiadaniu gotówki (DOCHODU), który mógłby opodatkować, a tym bardziej wydać na inny cel mieszkaniowy (np. kupując większe/ droższe mieszkanie - co chętnie by uczynił). Zainteresowany prosi wtedy o wskazanie czy spłatę kredytu można potraktować jako koszt odpłatnego zbycia. Logicznym się wydaje, że w przypadku kiedy nie można ująć kredytu po stronie wydatkowej (jako wydatek na cele mieszkaniowe) to powinien być ujęty po stronie przychodowej. Zainteresowany jeszcze raz podkreśla, że nie będzie w posiadaniu żadnego dochodu, bo przychód w całości zostanie wydatkowany na spłatę kredytu i zakup mieszkania.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 3 przedstawione we wniosku. Natomiast w zakresie odpowiedzi na pozostałe pytania w dniu 15 maja 2015 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/4511-1-159/15-3/JK.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 i nr 3 – zgodnie z informacjami, z których korzystał, a umieszczonymi w ulotce informacyjnej Ministerstwa Finansów sytuacja podatkowa będzie wyglądać następująco:

Zbywając nieruchomość wraz z małżonką, udział Wnioskodawcy wynoszący 1/2 w przedmiotowej nieruchomości będzie wynosił 1/2 ceny zbycia całego domu określonej w umowie (tj. ½ z 560.000 zł), a zatem:

Cena zbycia = 280.000 zł (1/2 z 560.000 zł)

Koszty odpłatnego zbycia = 5.000 zł (1/2 wynagrodzenia dla pośrednika = 1/2 z 10.000 zł) Przychód odpłatnego zbycia = 275.000 zł (280.000 zł - 5.000 zł)

Koszty uzyskania przychodu:

77.000 zł =70.000 zł + 7.000 zł, gdzie

*   70.000 zł (cena nabycia 1/2 udziału w nieruchomości wartej 520.000 zł obciążonej kredytem w wysokości 380.000 zł \[wartość kredytu we frankach przeliczonego wg kursu banku na dzień zakupu\] = 520.000 zł - 380.000 zł = 140.000 zł; 140.000 zł:2 =70.000 zł)
*   7000 zł (koszt aktu notarialnego)

Dochód = Przychód odpłatnego zbycia - Koszty uzyskania przychodu, tj. 275.000 zł-77.000 zł = 198.000 zł

Dochód podlegający zwolnieniu: 198.000x85.000/275.000=61.200

Dochód do opodatkowania:198.000-61.200=136.800

Podatek = 136.800x0.19 = 25.992

Biorąc pod uwagę fakt, że cały przychód będzie wydatkowany na cele mieszkaniowe

*   190.000 zł na spłatę kredytu hipotecznego, do którego spłaty Wnioskodawca zobligował się notarialnie (przeliczenie kredytu we frankach szwajcarskich na złotówki wg kursu banku z dnia zbycia) oraz
*   85.000 zł na zakup udziału 1/2 w mieszkaniu.

to dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Powołując się na broszurę informacyjną przygotowaną przez Ministerstwo Finansów za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki na spłatę kredytu, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Kredyt byt zaciągnięty przez żonę Wnioskodawcy oraz jej byłego męża w 2006 r., a obowiązki Zainteresowanego dotyczące jego spłaty rozpoczęły się wraz z podpisaniem aktu notarialnego w dniu 4 lutego 2015 r. oraz umowy cywilnoprawnej przenoszącej na Wnioskodawcę obowiązek spłaty kredytu, tj. przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (sprzedaż jeszcze nie nastąpiła). Wnioskodawca wraz z żoną zamierza sprzedać nieruchomość w najbliższym czasie, kredyt spłacić natychmiast po zawarciu aktu notarialengo z nowym nabywcą, natomiast zakupić mieszkanie planują w terminie nieprzekraczającym 2 lat od zbycia.

Raty kredytu płacone od dnia nabycia nieruchomości do jej zbycia powinny być ujawnione w PIT 39, podobnie jak inne opłaty administracyjne jako koszt nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

− jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego przepisu każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca 4 lutego 2015 r. nabył udział w 1/2 nieruchomości (dom jednorodzinny) od byłego męża swojej żony, przejmując jego zobowiązanie kredytowe. Wnioskodawca zamierza dokonać zbycia omawianego udziału.

Tym samym sprzedaż przedmiotowego udziału stanowić będzie podlegające opodatkowaniu źródło przychodu.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy – podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1.  dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.  dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy – za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.  wydatki poniesione na:
    1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego\- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2.  wydatki poniesione na:
    1.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
    2.  spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
    3.  spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)\- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

W rozpatrywanej sprawie rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkania nabytego w spadku na spłatę kredytu zaciągniętego przez osobę trzecią na nabycie udziału w nieruchomości będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy a tym samym uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe podatnika wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z kolei z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym przez podatnika na własne cele mieszkaniowe tego podatnika, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było zatem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.

Oznacza to, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę kredytu przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe jednakże pod pewnym warunkiem. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na jego własne cele mieszkaniowe – cele określone w pkt 1 ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych. Przy czym podatnikiem jest osoba, u której powstaje obowiązek podatkowy, a więc osoba, która dokonuje odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy tylko jeżeli podatnik zaciągnął kredyt na cele wskazane w ustawie i ten sam podatnik spłaca taki kredyt środkami ze sprzedaży nieruchomości, to spłata takiego kredytu jest wydatkowaniem o jakim mowa w rzeczonym przepisie. Celem powyższej regulacji nie było zwolnienie z opodatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości a wydatkowanych na spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę niż ta, która uzyskuje ze sprzedaży przychód i ze zwolnienia chce skorzystać.

Tymczasem w rozpatrywanej sprawie to nie Wnioskodawca zaciągnął kredyt, który zamierza spłacić z przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości. Kredyt ten zaciągnęła żona Wnioskodawcy wraz z byłym mężem i służył on nabyciu mieszkania przez ww. osoby, a nie przez Zainteresowanego. Istotny jest zatem fakt, że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na nabycie mieszkania celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zatem fakt wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych otrzymanych z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości na spłatę kredytu, nie daje podstaw prawnych do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, jako że kredyt nie został zaciągnięty przez Wnioskodawcę na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy, lecz przez osoby trzecie na ich cele mieszkaniowe. Nie mamy tu zatem do czynienia ze spłatą kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę na nabycie mieszkania. Nie mamy też do czynienia z realizacją własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy a jedynie ze spłatą środkami ze sprzedaży mieszkania kredytu zaciągniętego na nabycie tego mieszkania przez osoby trzecie.

Co prawda Wnioskodawca przejął kredyt, ale nie jest to tożsame z zaciągnięciem kredytu i zakupem mieszkania. Ponadto, nawet gdyby przyjąć – za Wnioskodawcą – że omawiana sytuacja jest równoważna z zaciągnięciem przez Zainteresowanego kredytu to i tak środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości nie korzystałyby ze zwolnienia przedmiotowego, ponieważ kwota skalkulowanego zadłużenia przejętego przez Wnioskodawcę stanowi koszt nabycia udziału w nieruchomości. W przeciwnym bowiem wypadku doszłoby do dwukrotnego odliczenia tej samej kwoty: raz jako kwoty podlegającej zwolnieniu i drugi raz, jako kosztu nabycia.

Środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości podlegałyby rzeczonemu zwolnieniu, gdyby wydatkowane zostały na zakup nowego mieszkania.

W konsekwencji powyższego stanowisko Wnioskodawcy – zgodnie z którym, dochód uzyskany przez Zainteresowanego ze sprzedaży udziału w nieruchomości w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego – należało uznać za nieprawidłowe.

W odniesieniu natomiast do poruszanych przez Wnioskodawcę w pytaniu nr 3 kosztów związanych ze sprzedażą udziału w nieruchomości, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdza, co następuje.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że kosztem nabycia poniesionym przez Wnioskodawcę na nabycie udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie kwota wynikająca z aktu notarialnego na którą w przedmiotowej sprawie składa się zarówno kwota, którą Zainteresowany fizycznie zapłacił zbywającemu jak również kwota skalkulowanego zadłużenia przejętego przez Wnioskodawcę. Kosztami tymi będą również wydatki poniesione na sporządzenie aktu notarialnego.

Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości nie mogą być natomiast w żadnym wypadku wydatki związane ze spłatą przejętego przez Wnioskodawcę zobowiązania kredytowego.

W konsekwencji powyższego kwota spłaconego kredytu – jako koszt nabycia udziału w nieruchomości – nie mieści się w kategorii kosztów odpłatnego zbycia oraz kosztów uzyskania przychodu, jednoznacznie określonych w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie jest uprawniony zatem do wykazywania rat kredytu płaconych od dnia nabycia nieruchomości do jej zbycia.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu nie ma możliwości potwierdzenia prawidłowości wyliczeń przedstawionych w przedmiotowym wniosku z uwagi na fakt, że przepis art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe, nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) podstawy opodatkowania na podatek przy rozliczeniu kwoty uzyskanej z analizowanego zbycia, gdyż wykraczałoby to poza zakres interpretacji przepisów prawa podatkowego. Ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, nie należą do kompetencji tut. Organu.

Ponadto, zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, to na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu – zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez właściwy rzeczowo organ podatkowy, względnie organ kontroli skarbowej, w toku stosownych postępowań weryfikacyjnych.

Jednocześnie informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Zainteresowanego i stanowiskiem Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.