Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ITPB1/415-113/07/AW
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy
Data wydania: 2007-09-28
Teza: Od jakiej kwoty uzyskanego przychodu Podatnik winien zapłacić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych, czy od kwoty 45.000,00 zł, czy też od kwoty 25.000,00 zł wynikającej z pomniejszenia przychodu o spłatę kredytu hipotecznego?
Słowa kluczowe: kredyt-spłata kredytu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmianami) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 14 sierpnia 2007 r. (data wpływu 16 sierpnia 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 16 sierpnia 2007 r. (data wpływu) został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie w zakresie zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowanego na spłatę kredytu w sytuacji, gdy środki pochodzące ze sprzedaży są niższe od wysokości kredytu. Wezwaniem z dnia 22 sierpnia 2007 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy zwrócił się do Pani o uzupełnienie wniosku w zakresie podania celu na jaki została zawarta umowa kredytu z dnia 16 stycznia 2004 r. między Bankiem S.A. a Panią oraz daty uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Pismem z dnia 27 sierpnia 2007 r. (data wpływu 28 sierpnia 2007 r.) uzupełniła Pani wniosek w ww. zakresie.

**W przedmiotowym wniosku oraz uzupełnieniu do niniejszego wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.**

W dniu 07 stycznia 2004 r. nabyła Pani własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 29.000,00 zł, z czego 20.000,00 zł pochodziło ze środków z kredytu uzyskanego przez Panią z Banku S.A. Umowa kredytu z dnia 15 stycznia 2004 r. została zawarta w celu mieszkaniowym. Cała kwota kredytu, tj. 20.000,00 zł została przez bank przelana na konto zbywającego. Tytułem zabezpieczenia niniejszego kredytu w księdze wieczystej została wpisana hipoteka zwykła w kwocie 20.000,00 zł.

W dniu 5 sierpnia 2005 r. zbyła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu za kwotę 45.000,00 zł. W dniu 18 sierpnia 2005 r. złożyła Pani w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o wydatkowaniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu - w ciągu dwóch lat - na cele mieszkaniowe. Warunkiem sprzedaży lokalu (narzuconym przez nabywcę) była wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Wobec powyższego zawarła Pani w dniu 22 lipca 2005 r. w formie pisemnej przedwstępną umowę kupna sprzedaży (nie potwierdzoną aktem notarialnym). W wyniku tej umowy kupująca przekazała na poczet zakupu zadatek w kwocie 14.300,00 zł. Tego samego dnia, czyli 22 lipca 2005 r. został spłacony w całości kredyt hipoteczny. Pozostałą kwotę, tj. 30.700,00 zł otrzymała Pani od nabywcy w dniu 5 sierpnia 2005 r.

**W związku z powyższym zadano następujące pytanie.**

Od jakiej kwoty uzyskanego przychodu winna Pani zapłacić 10% zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych, czy od kwoty 45.000,00 zł, czy też od kwoty 25.000,00 zł wynikającej z pomniejszenia przychodu o spłatę kredytu hipotecznego?

Zdaniem Wnioskodawcy, faktyczny przychód ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynosi 25.000,00 zł. Pozostałą kwotą 20.000,00 zł został spłacony kredyt hipoteczny i w związku z tym zastosowanie w tej sprawie mają przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a i lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.**

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 – jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a.)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. Z uregulowania wynikającego z art. 7 ww. ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, wynika iż do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r.

Nieruchomość sprzedała Pani w 2005 roku, w związku z tym, stosownie do postanowień art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - według stanu prawnego obowiązującego przed 01 stycznia 2007 r. - przychodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od tego przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, iż przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006 r., wolne od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1.  w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    *   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
    *   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
    *   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
    *   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
2.  w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
3.  w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
4.  w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
5.  w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. - jest fakt wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie innej niż sprzedawana nieruchomość. Skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu od podatku dochodowego od osób fizycznych jest związany z terminem wydatkowania tych środków na cel określony w ustawie. Momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest moment spłaty kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Nie ma więc przeszkód, aby skorzystać ze zwolnienia w sytuacji, gdy podatnik przed sprzedażą zaciągnął kredyt na sfinansowanie celu mieszkalnego wymienionego w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, a następnie spłaca ten kredyt ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ważny natomiast jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.

Z analizy stanu faktycznego opisanego przez Panią w złożonym wniosku oraz w uzupełnieniu wniosku wynika, iż z uzyskanych w dniu 22 lipca 2005 r. ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy w kwocie 14.300,00 zł spłaciła Pani – w tym samym dniu – kredyt zaciągnięty na zakup tej nieruchomości, tego też dnia nastąpiła całkowita spłata kredytu. Pozostałą kwotę należności z tytułu sprzedaży w wysokości 30.700,00 zł otrzymała Pani w dniu 5 sierpnia 2005 r., tj. po spłacie kredytu.

Z powyższego wynika, że ze środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na spłatę kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe, przeznaczyła Pani jedynie kwotę 14.300,00 zł. Pozostały przychód w wysokości 30.700,00 zł winien być opodatkowany 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, chyba że skorzysta Pani ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 32 w związku z art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 roku, tj. w sytuacji, gdyby przychód ze sprzedaży, w ciągu dwóch lat został przeznaczony na wymienione powyżej cele mieszkaniowe.

Powyższej interpretacji indywidualnej udzielono na podstawie stanu faktycznego opisanego przez Panią w złożonym w dniu 16 sierpnia 2007 r. wniosku na druku ORD-IN oraz uzupełnieniu z dnia 28 sierpnia 2007 r. Dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji celem wydania interpretacji indywidualnej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym, a w przypadku interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego – stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń