Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0115-KDIT2-1.4011.17.2017.1.KK
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2017-04-26
Teza: Czy wobec przedstawionej powyżej sytuacji, prawidłowe jest stanowisko, że na nabycie nowego lokalu mieszkalnego w celu realizacji przesłanek zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 może przeznaczyć cały przychód z tej transakcji i w związku z tym uzyskać zwolnienie 100% dochodu ze zbycia nieruchomości w 2018 r., natomiast przychód ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego z 2017 r. przeznaczyć częściowo na nabycie nowego lokalu mieszkalnego na własne potrzeby mieszkaniowe i w tej części skorzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych?
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; lokal-lokal mieszkalny; lokal-prawo do lokalu-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wydatek
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 lutego 2017 r. (data wpływu 8 marca 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 8 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 9 stycznia 2017 r. Wnioskodawczyni zbyła udział 1/2 w spółdzielczym własnościowym lokalu mieszkalnym, który nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28 sierpnia 2013 r. Udział nabyła będąc stanu wolnego i nie zmieniła stanu cywilnego. Udział został sprzedany za cenę 122.500 zł, a nabyty za cenę 98.500 zł. Dodatkowo Wnioskodawczyni poniosła połowę kosztów aktu notarialnego: 2.754,39 zł. Koszty sprzedaży pokryte przez Wnioskodawczynię wyniosły 2.500 zł (faktura za prowizję pośrednika).

Wnioskodawczyni jest ponadto właścicielką lokalu mieszkalnego nabytego w drodze umowy dożywocia 22 października 2015 r. Planuje sprzedaż tego lokalu za cenę 140.000 zł i zakup jednego lokalu mieszkalnego za część środków z obu transakcji z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe (za kwotę około 175.000 zł). Wnioskodawczyni rozważa różnice w konsekwencjach podatkowych sprzedaży aktualnie posiadanego lokalu w 2017 r. lub 2018 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy wobec przedstawionej powyżej sytuacji, przy założeniu, że Wnioskodawczyni sprzeda posiadany aktualnie lokal w 2018 r., prawidłowe jest stanowisko, że na nabycie nowego lokalu mieszkalnego w celu realizacji przesłanek zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 może przeznaczyć cały przychód z tej transakcji i w związku z tym uzyskać zwolnienie 100% dochodu ze zbycia nieruchomości w 2018 r., natomiast przychód ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego z 2017 r. przeznaczyć częściowo na nabycie nowego lokalu mieszkalnego na własne potrzeby mieszkaniowe i w tej części skorzystać ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, transakcję sprzedaży z dnia 9 stycznia 2017 r. zobowiązana jest wykazać w zeznaniu PIT-39 za 2017 r. do 30 kwietnia 2018 r. Przychodem ze sprzedaży będzie kwota uzyskana od nabywcy, pomniejszona o kwotę prowizji pośrednika. Kosztami uzyskania przychodu będzie przypadająca na Wnioskodawczynię cena nabycia udziału oraz połowa kosztów notarialnych. Koszt nabycia nie będzie waloryzowany wskaźnikiem zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wskaźnik za 2016 r. wyniósł 99,1. Dochód będzie stanowił różnicę pomiędzy przychodem i kosztami uzyskania opisanymi powyżej. Od dochodu Wnioskodawczyni będzie zobowiązana zapłacić podatek w wysokości 19%, chyba że w ciągu 2 lat, tj. do końca 2019 r. przeznaczy przychód w wysokości 120.000 zł na własne potrzeby mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 25 wyżej wymienionej ustawy.

W przypadku zbycia posiadanej aktualnie nieruchomości przychodem będzie cena uzyskana ze sprzedaży pomniejszona o ewentualne koszty sprzedaży, a kosztami będą faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki poniesione na rzecz dożywotnika.

W przypadku sprzedaży również aktualnie posiadanej nieruchomości w 2017 r. w ciągu dwóch lat Wnioskodawczyni będzie musiała wydatkować łącznie 120.000 zł oraz przychód uzyskany ze sprzedaży aktualnie posiadanego lokalu, aby skorzystać ze zwolnienia od całości uzyskanego dochodu. Jeżeli natomiast sprzeda posiadany lokal w 2018 r. to obie transakcje będą skutkowały dochodem w dwóch różnych latach podatkowych i Wnioskodawczyni będzie mogła skorzystać ze zwolnienia osobno. Wnioskodawczyni może więc przeznaczyć przychód z tej sprzedaży w 100% na zakup nowego lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe i zrealizować przesłanki zwolnienia z art. 21 ust. 25, w związku z czym cały dochód z tej transakcji skorzysta ze zwolnienia, natomiast różnicę w cenie nabycia pokryć ze środków uzyskanych ze sprzedaży prawa do lokalu w 2017 r. Dochód z transakcji z 2017 r. będzie więc zwolniony od podatku w części, jakiej odpowiada kwota wydatkowanych środków ze sprzedaży do przychodu z tej sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4.  innych rzeczy,

*   jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że w 2017 r. Wnioskodawczyni zbyła udział ½ w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego, nabytym w 2013 r. oraz zamierza zbyć lokal mieszkalny, który nabyła w 2015 r. w drodze umowy o dożywocie.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1.  nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2.  nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3.  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5.  rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

*   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

Powyższe zwolnienie może obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostałby w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe począwszy od daty sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, to wówczas dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w całości korzystałby ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że o ile wydatkowanie wszystkich środków jakie Wnioskodawczyni uzyska z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, nabytego w 2015 r. w drodze umowy o dożywocie, na zakup innego lokalu mieszkalnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie mieć miejsce przed upływem dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, Wnioskodawczyni skorzysta ze zwolnienia od podatku całego dochodu uzyskanego z ww. tytułu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast dochód uzyskany w 2017 r. ze sprzedaży ½ części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego będzie korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 1 tej ustawy w części w jakiej przychód z tego tytułu zostanie wydatkowany na nabycie nowego lokalu mieszkalnego.

Wskazać w tym miejscu należy, że przez własne cele mieszkaniowe należy rozumieć faktyczne zaspokajanie własnych potrzeb mieszkalnych podatnika. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych. Poprzedzenie bowiem wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Końcowo wskazać należy, że zakres żądania wnioskodawcy wyznacza:

1.  stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) przedstawiony we wniosku o indywidualną interpretację prawa podatkowego,
2.  stan prawny (przepisy prawa) wskazany przez wnioskodawcę oraz
3.  zagadnienie prawne, które ma być przedmiotem interpretacji, a które wskazuje pytanie (pytania) wnioskodawcy w kontekście jego wątpliwości interpretacyjnych w odniesieniu do przepisów prawa podatkowego oraz własne stanowisko wnioskodawcy.

Wyjaśnić zatem należy, że z uwagi na zakres wniosku, w szczególności postawione pytanie, niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do kwestii zwolnienia przedmiotowego dotyczącego wydatkowania uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zaś do kwestii kosztów uzyskania przychodów związanych ze zbyciem opisanych we wniosku lokali mieszkalnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016, poz. 718 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.