Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPB1/415-626/10-2/ES
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-10-04
Teza: Zbycie nieruchomości.
Słowa kluczowe: amortyzacja; lokal-lokal mieszkalny; nieruchomości-sprzedaż nieruchomości; wynajem; właściciel
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 10; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 29 ; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30a; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30b; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30c; [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 6-art. 30d (uchylony)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 05.07.2010 r. (data wpływu 06.07.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości - **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06.07.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Lokal mieszkalny przy Al. J. został zakupiony w dniu 12.10.1999 r. przez Piotra W. w ½ części oraz małżonków Danutę i Grzegorza S. w ½ części za cenę 170.000 zł.

Małżonkowie Danuta i Grzegorz S. aktem notarialnym z dnia 17.02.2000 r. swój udział w ½ części w opisanej wyżej nieruchomości o wartości 85.000 zł darowali córce Renacie S., która wówczas nie była właścicielem innego lokalu mieszkalnego. Renata S. zamieszkiwała w darowanym lokalu ponad 5 lat. Postanowieniem Sądu Okręgowego Wydział Cywilny i Odwoławczy w dniu 06.10.2008 r. nastąpiło zniesienie współwłasności ww. nieruchomości w następujący sposób. Sąd ustalił, że przedmiotem współwłasności Renaty S. i Piotra W. są: lokal przy Al. J. o wartości 498.599 zł oraz lokal przy ul. R. o wartości 389.212 zł. Lokal przy ul. R. przyznany został na własność Piotrowi W., zaś lokal przy Al. J. - Renacie S. Ponadto zasądzono od Renaty S. na rzecz Piotra W. kwotę w wysokości 54.693,50 zł z tytułu dopłaty jego udziału. Lokal przy Al. J. obecnie jest wynajmowany przez właścicielkę a podatek jest rozliczany w ramach przychodów z najmu prywatnego, z uwzględnieniem amortyzacji w wysokości 1,5% rocznie w kosztach uzyskania przychodów. W bieżącym roku Renata S. zamierza dokonać sprzedaży lokalu przy Al. J.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W jaki sposób dokonać opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości? Czy fakt wynajmowania i amortyzowania lokalu wpływa na ustalenie wysokości tego podatku?

Zdaniem Wnioskodawczyni nabycie ½ udziału o wartości 85.000 zł w mieszkaniu przy Al. J. przez Renatę S. nastąpiło w drodze darowizny w 2000 roku. Nie powstaje więc obowiązek zapłaty podatku PIT przy zbyciu tego udziału, gdyż odpłatne zbycie udziału nastąpiło w okresie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie.

Nabycie kolejnej ½ udziału nastąpiło w 2008 r. drogą zniesienia współwłasności. Wartość nabycia tego udziału wyliczono na kwotę 249.299 zł, w taki sposób, że wartość całego lokalu oszacowana przez Sąd podzielona została na pół, 498.599 zł : 2 = 249.299 zł. Przy sprzedaży tego udziału podatek wynosi 19% od osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami. Kosztami nabycia tego udziału będzie zarówno wartość nabywanego udziału w wysokości 249.299 zł jak również kwota 34.693 zł zasądzona na rzecz Piotra W. tytułem dopłaty jego udziału.

Jeśli zbycie nieruchomości nastąpi za kwotę 700.000 zł, podatek naliczony będzie jedynie od ½ udziału o wartości 350.000 zł nabytego w 2008 w następujący sposób: przychód 350.000 zł - (koszty 249.299 zł + 54.693 zł) = dochód do opodatkowania 46.008 zł.

Fakt wynajmowania ww. nieruchomości nie będzie miał wpływu na naliczony podatek, gdyż sprzedaż budynków mieszkalnych przez osoby fizyczne jest rozliczana na takich samych zasadach, bez względu na to czy nieruchomości te były wcześniej wynajmowane czy nie.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni nabyła w dniu 17.02.2000 r. w drodze darowizny ½ lokalu mieszkalnego przy Al. J. Drugim współwłaścicielem był jej mąż. Postanowieniem sądu w dniu 06.10.2008 r. nastąpiło zniesienie współwłasności ww. nieruchomości. Sąd ustalił, że przedmiotem współwłasności są: lokal przy Al. J. o wartości 498.599 zł oraz lokal przy ul. R. o wartości 389.212 zł. Lokal przy ul. R. przyznany został na własność mężowi Wnioskodawczyni, zaś lokal przy Al. J. - Wnioskodawczyni. Ponadto zasądzono od Wnioskodawczyni na rzecz Piotra W. kwotę w wysokości 54.693,50 zł z tytułu dopłaty jego udziału. W bieżącym roku Wnioskodawczyni zamierza dokonać sprzedaży lokalu przy Al. J.

W związku z powyższym w niniejszej sprawie decydujące znaczenie ma właściwe ustalenie daty od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy tj. czy od daty kiedy nastąpiło pierwotne nabycie zbywanej nieruchomości tj. od 2000 r. czy też od daty kiedy nastąpił podziału majątku wspólnego, tj. od 2008 r.

Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu - podmiot bowiem uzyskuje prawo rzeczowe w stosunku do rzeczy. W zasadzie to nabycie jest ekwiwalentne, a więc związane z koniecznością spełnienia świadczenia na rzecz zbywcy.

Typowym przykładem nabycia rzeczy jest umowa sprzedaży. Bardziej złożona sytuacja zachodzi w przypadku czynności prawnych podziału współwłasności. Niezależnie, czy ten podział następuje w wyniku umowy lub postanowienia Sądu, podział rzeczy wspólnej, podział majątku wspólnego małżonków, czy też dział spadku może przybierać różne formy. Zniesienie współwłasności, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości może nastąpić w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli nabędzie część nieruchomości lub też prawo własności którejś z nieruchomości, przy czym wartość tej rzeczy nie będzie przekraczała wartości udziału, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty. Wówczas podmiot ten, pomimo uzyskania prawa własności nieruchomości, nie zwiększy swych aktywów majątkowych. Stąd też nie nabywa nieruchomości w rozumieniu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odmienna sytuacja zachodzi wtedy, gdy podział majątku wspólnego następuje poprzez przyznanie współwłaścicielowi nieruchomości o wartości przekraczającej jego udział we współwłasności. Wówczas należy wyrównać udziały poprzez dopłatę lub spłatę. Zatem następuje wzrost aktywów majątku. W tej części bowiem w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie "nabycie" użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli:

*   podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

*   wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługuje mu we wspólnym majątku.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania współwłasności, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku wspólnym.

Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez jednego współwłaściciela nieruchomości lub prawa przekracza jego udział we współwłasności, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział w majątku wspólnym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku wspólnego.

Stąd wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) – jak też stan jej majątku osobistego. Powyższych ustaleń należy bezwzględnie dokonać w oparciu o obiektywne kryteria czyli zgodnie z wyliczeniem dokonanym na podstawie cen rynkowych obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy, na mocy której doszło do podziału majątku wspólnego, a nie według subiektywnego przekonania współwłaścicieli.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy mając na względzie ujęty we wniosku stan faktyczny sprawy stwierdzić należy, że sądowy podział majątku wspólnego dokonany w dniu 6 października 2008 r. nie był ekwiwalentny. O ekwiwalentnym bowiem podziale w naturze mówić można jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku wspólnego, każdy ze współwłaścicieli otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości. Tymczasem na mocy orzeczenia sądowego Wnioskodawczyni nabyła na własność nieruchomość o wartości 498.599 zł, a Pan Piotr W. otrzymał z kolei lokal o wartości 389.212 zł. Powyższe przesądza zatem o nie ekwiwalentnym podziale majątku wspólnego.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wartość nieruchomości, otrzymanej przez Wnioskodawczynię w wyniku podziału majątku wspólnego przekracza udział, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Konsekwencją tego było zobowiązanie Wnioskodawczyni przez sąd, w postanowieniu o podziale majątku, do dokonania spłaty na rzecz małżonka.

W związku z tym należy uznać, że nabycie przez Wnioskodawczynię mieszkania w części przekraczającej udział przysługujący jej w majątku wspólnym nastąpiło w 2008 r. – na mocy prawomocnego postanowienia sądu.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono m. in. zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak, zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W przypadku odpłatnego zbycia podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej ponad udział w majątku wspólnym, za koszt uzyskania przychodu można uznać kwotę 54.693,50 zł. Brak jest natomiast podstaw do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości nabywanego udziału. Stanowisko Wnioskodawczyni w tej części należało uznać za nieprawidłowe.

Dodać należy, iż bez wpływu na dochód ze zbycie przedmiotowej nieruchomości ma fakt, iż nieruchomość ta była wcześniej wynajmowana.

Biorąc pod uwagę przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz uregulowania prawne w tym zakresie, stwierdzić należy, że wartość uzyskanej przez Wnioskodawczynię – w wyniku podziału majątku – nieruchomości, przekracza udział jaki Jej przysługiwał w tym majątku. W związku z tym przychód uzyskany ze sprzedaży części mieszkania, której wartość przekroczyła udział Wnioskodawczyni w majątku wspólnym będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z przepisami obowiązującymi do 31 grudnia 2008 r.

De facto ponieważ przychód ze sprzedaży będzie równy kosztom nabycia nie wystąpi dochód podlegających opodatkowaniu.

Natomiast pozostała część przychodu, uzyskana ze sprzedaży tej części nieruchomości, której wartość mieściła się w udziale przysługującym Wnioskodawczyni w majątku wspólnym nie będzie podlegała opodatkowaniu, gdyż do nabycia przez Wnioskodawczynię tej części udziału w wyżej wymienionej nieruchomości doszło w 2000 r., co oznacza, że sprzedaż tej części nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.