Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-2.4014.315.2021.4.PB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2022-03-24
Teza: w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz Wyposażeniem na podstawie Umowy Przyrzeczonej
Słowa kluczowe: nieruchomości; sprzedaż
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy, które w rozumieniu przepisów prawa celnego dotyczą towarów w wprowadzonych do wolnego obszaru celnego oraz objęte procedurą składu celnego
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

**Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe**

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

**Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej**

16 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz Wyposażeniem na podstawie Umowy Przyrzeczonej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2022 r. (wpływ 23 lutego 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

**Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem**

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k.

(\`(...)\`);

**Opis zdarzenia przyszłego**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w G. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Sprzedawca) prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest budowa i wynajem nieruchomości, a także działalność deweloperską w zakresie powierzchni biurowych, mieszkaniowych, hotelowych i magazynowych. B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w S. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług hotelarskich i gastronomicznych. Sprzedawca i Kupujący (dalej razem: Strony, Wnioskodawcy lub Zainteresowani) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedawca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (\`(...)\`), o powierzchni 0,2443 ha, oznaczonej jako działka nr (\`(...)\`), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (\`(...)\`) (dalej: Nieruchomość). Na Nieruchomości posadowiony jest budynek stanowiący odrębną nieruchomość (dalej: Budynek), którego właścicielem jest Sprzedawca.

Sprzedawca nabył Nieruchomość wraz z Budynkiem 30 marca 2017 r. w drodze umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynku. Dostawa Nieruchomości i Budynku na rzecz Sprzedawcy podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jednakże strony ww. umowy złożyły do właściwego urzędu skarbowego zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Budynku. Budynek wpisany jest do rejestru zabytków pod numerem (\`(...)\`) z 24 grudnia 1991 r. Budynek został wybudowany w latach 1872-1874 i do momentu nabycia przez Sprzedawcę był użytkowany z różnym przeznaczeniem przez okres co najmniej kilkudziesięciu lat. Budynek nie stanowi u Sprzedawcy środka trwałego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: ustawa o CIT), ponieważ nie została spełniona definicja środka trwałego z art. 16a ust. 1 tej ustawy.

Sprzedawca realizuje inwestycję polegającą na przebudowie i nadbudowie na cele hotelowe Budynku (dalej: Inwestycja). Inwestycja jest realizowana przez Sprzedawcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej na podstawie ostatecznej i prawomocnej decyzji nr (\`(...)\`) Prezydenta Miasta z 23 kwietnia 2018 r. w sprawie (\`(...)\`) zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Sprzedawcy pozwolenia na budowę dla Inwestycji, zmienionej następnie ostateczną i prawomocną decyzją nr (\`(...)\`) Prezydenta Miasta z 5 sierpnia 2019 r. w sprawie (\`(...)\`) zmieniającą decyzję o pozwoleniu na budowę w zakresie zmiany w zagospodarowaniu terenu i zmiany w projekcie architektoniczno-budowlanym oraz udzielającą pozwolenia na budowę w zakresie wprowadzonych zmian. Do dnia złożenia niniejszego wniosku w ramach Inwestycji zostały zrealizowane następujące prace:

1) część zewnętrzna:

\- elewacja północna i wschodnia (zakończona),

\- elewacja południowa i zachodnia (w trakcie),

\- roboty drogowe (w trakcie),

\- dach (zakończony),

\- stolarka okienna zakończona (w trakcie odbioru);

2) roboty konserwatorskie:

\- w sali balowej zakończono złocenia i roboty sztukatorskie, w trakcie malowanie i czyszczenie stiuków,

\- w pokojach historycznych pałacu zakończono złocenia, roboty sztukatorskie, malowanie,

\- w klatce głównej zakończono złocenia i roboty sztukatorskie, w trakcie malowanie i czyszczenie stiuków,

\- w sieni przejazdowej w trakcie roboty sztukatorskie, czyszczenie tynków i powłok malarskich oraz uzupełnianie ubytków;

3) roboty wykończeniowe:

\- ściany działowe, tynkowanie, posadzki (zakończono),

\- w pokojach na poziomach +3, +2, +1 zakończono tynkowanie, szpachlowanie

i malowanie, w trakcie położenie parkietów,

\- w łazienkach na poziomach poziom +3, +2, +1 zakończono roboty płytkarskie, w trakcie malowanie łazienek,

\- w pokojach na poziomie 0 zakończono tynkowanie, rozpoczęto szpachlowanie i malowanie,

\- w łazienkach na poziomie 0 – rozpoczęto roboty płytkarskie,

\- na poziomie -1 (SPA, konferencja, restauracja, pomieszczenia techniczne) w trakcie roboty instalatorskie;

4) instalacja HVAC, wodno-kanalizacyjna, CO:

\- wszystkie poziomy i piony (z wyjątkiem poziomu -1),

\- węzeł cieplny uruchomiony,

\- pomieszczenia techniczne z centralami – zaawansowanie 90%,

\- na poziomie -1 rozprowadzono poziome kanały i orurowanie,

\- rozpoczęto biały montaż na górnych piętrach;

5) instalacje niskoprądowe i prądowe:

\- dostarczono i podłączono większość rozdzielnic,

\- zakończono główne okablowania,

\- rozpoczęto montowanie osprzętu.

Suma wydatków poniesionych przez Sprzedawcę w związku z Inwestycją na moment złożenia niniejszego wniosku przekroczyła 30% ceny nabycia Budynku. Ponadto na moment złożenia niniejszego wniosku Budynek nie został oddany do użytkowania.

Strony 26 lipca 2018 r. zawarły przedwstępną warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynku posadowionego na nieruchomości, na podstawie której Sprzedawca zobowiązał się sprzedać, a Kupujący kupić, za określoną cenę i na wskazanych warunkach, prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz elementami wyposażenia Budynku do 30 listopada 2020 r. (dalej: Umowa Przedwstępna). W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Kupujący wpłacił Sprzedawcy zaliczkę na poczet ceny.

Sprzedawca w wykonaniu Umowy Przedwstępnej prowadził Inwestycję, jednakże w związku z wybuchem pandemii COVID-19 w Polsce i na świecie oraz wprowadzeniem przez władze w Polsce w marcu 2020 r. stanu epidemii, a co za tym idzie licznych ograniczeń w życiu publicznym, gospodarczym i społecznym, realizacja prac napotkała liczne trudności, które wpłynęły na opóźnienie ich realizacji, co wydłużyło proces inwestycyjny, który do dnia dzisiejszego nie został zakończony. Ponadto wzrost cen materiałów budowlanych i robót budowlanych znacznie zwiększył koszt realizacji Inwestycji przez Sprzedawcę. Kolejnym efektem stanu epidemii było ograniczenie w znacznym stopniu działalności branży hotelarskiej i spadek jej rentowności oraz standingu finansowego. Mając powyższe okoliczności na uwadze, Strony 9 grudnia 2021 r. w miejsce Umowy Przedwstępnej zawarły nową umowę przedwstępną celem uregulowania na nowo warunków sprzedaży (dalej: Nowa Umowa Przedwstępna).

Zgodnie z treścią Nowej Umowy Przedwstępnej Strony zobowiązały się do zawarcia umowy, na podstawie której Sprzedawca sprzeda, a Kupujący kupi prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz elementami wyposażenia wskazanymi w załączniku do tej umowy (dalej: Wyposażenie) w terminie 7 dni od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla Inwestycji (lub braku sprzeciwu organu w związku ze zgłoszeniem zakończenia Inwestycji lub innego aktu administracyjnego upoważniającego do użytkowania Inwestycji), jednakże nie później niż do 30 kwietnia 2022 r. (dalej: Umowa Przyrzeczona). Z uwagi na przysługujące Gminie (\`(...)\`) ustawowe prawo pierwokupu w stosunku do prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku Strony zobowiązały się przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, najpóźniej do 15 lutego 2022 r., do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku i Wyposażeniem.

Na mocy Nowej Umowy Przedwstępnej Sprzedawca zobowiązał się sprzedać Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku i Wyposażeniem za określoną w tej umowie cenę (dalej: Cena), a Kupujący zobowiązał się kupić prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku i Wyposażeniem po wskazanej Cenie. W Umowie Przyrzeczonej Strony określą podział Ceny na poszczególne elementy przedmiotu sprzedaży.

Ponadto w Nowej Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że zaliczka wpłacona dotychczas Sprzedawcy przez Kupującego na podstawie Umowy Przedwstępnej nie będzie Kupującemu zwracana przez Sprzedawcę, a zostanie zaliczona jako zapłata tytułem zaliczki na poczet Ceny (dalej: Zaliczka). Zapłata pozostałej części Ceny (poza Zaliczką) nastąpi w terminie do 30 dni od dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w Umowie Przyrzeczonej, a co do obowiązku zapłaty powyższej pozostałej części Ceny Kupujący podda się w Umowie Przyrzeczonej rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (dalej: kodeks postępowania cywilnego).

Niniejszy wniosek dotyczy ww. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz Wyposażeniem na podstawie Umowy Przyrzeczonej (dalej: Transakcja).

Sprzedawca w ramach Nowej Umowy Przedwstępnej zobowiązał się zapewnić w Budynku Wyposażenie. Wyposażenie obejmuje w szczególności:

1) wyposażenie hallu: lada recepcyjna, komputer i drukarka, system audio-sterowanie, urządzenie do czyszczenia butów, wózek na bagaże, dekoracje we wnęce, komoda na recepcję;

2) umeblowanie pokoi hotelowych i apartamentów: zabudowa barku, lustra, zagłówki, zabudowy TV, biurka i biurka z minibarem, stoliki nocne, stoliki kawowe, szafy, regały, wieszaki, ramy łóżek, fotele i pufy, krzesła, sofy, stoły jadalniane;

3) wyposażenie pokoi hotelowych i apartamentów: karnisze, zasłony, kotary, kołdry i poduszki, czajniki i szklanki, sejfy w szafach, kosze na śmieci, materace, deski do prasowania i żelazka, telefony, bagażniki, dywany, winiarki w minibarach, TV;

4) umeblowanie łazienki, pokoi hotelowych i apartamentów: lustra, szafki pod umywalki, stoliki pomocnicze, siedziska prysznicowe;

5) wyposażenie łazienki, pokoi hotelowych i apartamentowców: akcesoria łazienkowe (szczotki do toalety, haczyki, wieszaki), kosze na śmieci, suszarki do włosów, szklanki, półki na przybory toaletowe, lustra, wagi łazienkowe, telefony, poręcze z uchwytami dla osób niepełnosprawnych, narzuty i poduszki dekoracyjne;

6) wyposażenie lobby: krzesła, stoły, sofa, fotele, stoliki kawowe, stoliki barowe wysokie (hokery), siedziska, regały, dywany, stanowiska komputerowe, regały z kominkiem, skrzynki depozytowe, zegary, zasłony, kwietniki/donice, kwiaty, TV, audio;

7) wyposażenie sali restauracyjnej i konferencyjnej: krzesła tapicerowanie i drewniane, stoły restauracyjne, komody, regały, loże, kredensy, drzwi wahadłowe i ścienne, bufet śniadaniowy i kawowy (zabudowy meblowe), pufy, sprzęt konferencyjny, audio, projektor, ekran, donice, zasłony, lampy stołowe, wyposażenie gastronomiczne, dwa ekspresy do kawy automatyczne, POS Quant WIN 10 i drukarki bonujące;

8) wyposażenie kuchni, rozdzielni kelnerskiej i pomieszczeń objętych technologią urządzeń gastronomicznych (\`(...)\`) – meble, sprzęt gastronomiczny i wyposażenie technologiczne;

9) wyposażenie strefy SPA – akcesoria SPA, donice;

10) wyposażenie siłowni: ławeczki, bieżnie sportowe, (\`(...)\`), stojak na hantle, drabinki gimnastyczne, regał, kredens, lustro, zasłony, półka na telefon, system audio, rośliny sztuczne;

11) wyposażenie gabinetu masażu: pufa tapicerowana, łóżko do masażu, szafka pod umywalkę, regał meblowy, zasłony na szynie, rośliny sztuczne, ścianka szklana kabin prysznicowych, system audio;

12) wyposażenie hallu windowego w SPA: fotel, stolik, zabudowy meblowe, zasłona, system audio;

13) wyposażenie korytarza w SPA: szafa;

14) wyposażenie recepcji w SPA: fotel, lada recepcyjna, stolik, kredens, regał meblowy zasłony, znak graficzny, ręczniki, system audio;

15) wyposażenie saunarium: lodospad, wiadro bosmańskie, kabina, sauna sucha i mokra, wąż (\`(...)\`);

16) wyposażenie strefy relaksu: fotele, stoliki, rośliny sztuczne, leżaki, zasłona, regały, ścianka, ława, komoda, stacja do dezynfekcji nóg, minibar;

17) wyposażenie szatni w SPA: wieszaki, ławka tapicerowana, szafka, siedzisko, lustra, komoda, zasłona, półka, szafka dozownik ręczników, dozownik mydła, akcesoria łazienkowe (haczyki, uchwyt, szczotka toaletowa, kosz na śmieci), suszarka do rąk;

18) wyposażenie WC: szafki pod umywalki, półki, akcesoria łazienkowe (haczyki, szczotka do toalety, kosz na śmieci), lustra;

19) wyposażenie pomieszczeń biurowych: krzesła biurowe, biurka, regały, kontenery, zasłony, donice;

20) wyposażenie korytarzy ogólnodostępnych: obrazy, dekoracje ścienne, lustra, zabudowy meblowe, komoda, fotele, stoliki;

21) wyposażenie toalet ogólnodostępnych: podajniki na mydła, suszarki do rąk, pojemniki na ręczniki, kosze na śmieci, uchwyty i poręcze, haczyki, akcesoria do WC, lustra, dekoracje;

22) wyposażenie pomieszczeń pomocniczych i zapleczy: umeblowanie (szafki kuchenne, stoliki, krzesła), szafki, ławki, meble w pomieszczeniach socjalnych, sprzęt podręczny (odkurzacze itp.), wózki dla pokojowych na pościel;

23) podręczny sprzęt bezpieczeństwa – gaśnice i oznakowanie;

24) system informacji wizualnej i identyfikacji, oznakowanie wewnętrzne hotelowe;

25) wyposażenie hallu windowego: fotele, stoliki, sofy, zasłony, kwietniki, donice;

26) wyposażenie patio: zabudowy meblowe, fotele, stoliki, dywany, sofy, baz – zabudowa meblowa, regały, półki, wieszaki na kieliszki, kwiaty, donice, system audio;

27) wyposażenie lobby bar: wyposażenie meblowe i techniczne według specyfikacji (\`(...)\`), ekspres do kawy, (\`(...)\`), drukarka bonująca;

28) wyposażenie klatki schodowej: komoda na schodach do recepcji, lustro nad komodą;

29) wyposażenie sali balowej: krzesła, mównica, stolik bankietowy, sprzęt konferencyjny, AV.

W pozostałym zakresie wyposażenia: (i) nie wskazanego wyraźnie w załączniku do Nowej Umowy Przedwstępnej lub (ii) co do którego Sprzedawca nie uzyskał specyfikacji w określonym przez Strony terminie, odpowiada wyłącznie Kupujący, w szczególności za akcesoria i zastawy stołowe, naczynia i przybory kuchenne, środki czystości, artykuły papierowe, kosmetyki.

Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości i Budynku oraz towarów i usług związanych z Inwestycją, w tym z tytułu Wyposażenia. Zarówno Nieruchomość, Budynek, jak i Wyposażenie nie były wykorzystywane na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z prowadzoną Inwestycją Sprzedawca zawarł i zawrze następujące umowy na dostawę mediów do Budynku, a także inne umowy gwarantujące należyte funkcjonowanie Budynku, których zawarcie jest konieczne przed zrealizowaniem Inwestycji:

1) umowa na dostawę prądu,

2) umowa na dostawę ciepła,

3) umowa na zaopatrzenie w wodę i na odprowadzanie ścieków,

4) umowa na serwis dźwigów osobowych wewnętrznych,

5) umowa na monitoring instalacji detekcji i sygnalizacji pożaru,

6) umowa na usługi telekomunikacyjne i internetowe.

Zgodnie z treścią Nowej Umowy Przedwstępnej:

1\. Sprzedawca nie jest zobowiązany do podejmowania jakichkolwiek działań zmierzających do uzyskania jakichkolwiek zgód, pozwoleń, koncesji wymaganych w związku z prowadzeniem działalności hotelarskiej w Budynku, w tym do certyfikacji i kategoryzacji hotelu, co leży wyłącznie po stronie i w gestii Kupującego. Sprzedawca będzie jedynie współpracował z Kupującym celem umożliwienia Kupującemu podjęcia takich działań jeszcze przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, w szczególności będzie udzielać Kupującemu w tym zakresie niezbędnych zgód lub upoważnień.

2\. Kupujący w okresie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej jest upoważniony w porozumieniu ze Sprzedawcą i za jego zgodą do podejmowania czynności przygotowawczych do rozpoczęcia działalności hotelarskiej w Budynku, w tym zawierania we własnym imieniu, na własną rzecz i ryzyko umów z dostawcami, usługodawcami świadczeń niezbędnych do rozpoczęcia działalności hotelarskiej. Kupujący może rozpocząć prowadzenie działalności hotelarskiej w Budynku na własną rzecz i rachunek nie wcześniej niż po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

3\. Po dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej Kupujący zobowiązał się do zawarcia we własnym imieniu i na własną rzecz nowych umów na dostawę mediów do Budynku, a także innych umów gwarantujących należyte funkcjonowanie Budynku, tak aby umowy zawarte przez Sprzedawcę w tym zakresie przed dniem zawarcia Umowy Przyrzeczonej wygasły lub mogły zostać przez Sprzedawcę niezwłocznie rozwiązane. W Umowie Przyrzeczonej Strony uzgodnią zasady ewentualnych rozliczeń Stron związanych z tymi umowami.

4\. Sprzedawca zobowiązał się, że w Umowie Przyrzeczonej przeniesie na Kupującego wszelkie: (1) decyzje i pozwolenia dotyczące Inwestycji, w tym Budynku, (2) posiadane majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Inwestycji, w tym Budynku, chyba że takie przeniesienie nie będzie niezbędne lub uzasadnione z punktu widzenia zarządzania Budynkiem przez Kupującego.

5\. Sprzedawca udzieli przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej Kupującemu gwarancji jakości dotyczącej prac wykonanych przy realizacji Inwestycji na warunkach określonych w Nowej Umowie Przedwstępnej.

6\. Sprzedawca zobowiązał się do udostępniania Kupującemu Nieruchomości wraz z Budynkiem przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej i przed ich wydaniem w takim zakresie, jaki okaże się niezbędny do podjęcia przez Kupującego działań zmierzających do przygotowania Budynku do prowadzenia w nim działalności hotelarskiej, w tym do udzielania Kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością o ile będzie to konieczne.

7\. Sprzedawca wyraził zgodę na prowadzenie przez Kupującego lub podmioty działające na jego rzecz, jeszcze przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, działań marketingowych dotyczących Inwestycji oraz docelowej działalności hotelowej, która będzie prowadzona przez Kupującego w Budynku.

Przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki, a także zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę. W szczególności przedmiotem Transakcji nie będą:

1) umowy rachunków bankowych Sprzedawcy,

2) umowy związane z finansowaniem działalności Sprzedawcy i zabezpieczeniem tego finansowania,

3) umowy o świadczenie usług księgowych, prawnych, marketingowych,

4) środki pieniężne Sprzedawcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

5) należności Sprzedawcy,

6) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,

7) księgi rachunkowe Sprzedawcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedawcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, Budynkiem i Wyposażeniem, które zostaną przekazane Kupującemu),

8) firma Sprzedawcy,

9) know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,

10) umowy o pracę zawarte przez Sprzedawcę z pracownikami ani zakład pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy.

Nieruchomość, Budynek i Wyposażenie będące przedmiotem Transakcji nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedawcy nie została utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o zbywane aktywa. Sprzedawca nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do tych składników majątku. Również po nabyciu przez Kupującego Nieruchomość, Budynek i Wyposażenie nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Zgodnie z Nową Umową Przedwstępną wydanie Nieruchomości wraz z Budynkiem i Wyposażeniem Kupującemu (dalej: Wydanie Przedmiotu Sprzedaży) nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej, a co do tego obowiązku wydania Sprzedawca podda się w Umowie Przyrzeczonej rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego. Wydanie Przedmiotu Sprzedaży zostanie potwierdzone protokołem zdawczo - odbiorczym, podpisanym przez upoważnionych przedstawicieli Stron. Wszelkie ryzyka dotyczące Nieruchomości, Budynku i Wyposażenia przejdą na Kupującego z dniem Wydania Przedmiotu Sprzedaży. Sprzedawca w dniu Wydania Przedmiotu Sprzedaży przekaże Kupującemu posiadaną przez siebie dokumentację prawną i techniczną dotyczącą Nieruchomości, Budynku i Wyposażenia.

Przed momentem Wydania Przedmiotu Sprzedaży Budynek nie będzie użytkowany przez Sprzedawcę ani Kupującego. Kupujący rozpocznie użytkowanie Budynku na potrzeby własne (tj. prowadzenia hotelu) dopiero po Wydaniu Przedmiotu Sprzedaży oraz certyfikacji i kategoryzacji hotelu.

Sprzedawca oraz Kupujący są i na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Ponadto Strony na moment zawarcia Umowy Przyrzeczonej będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Jednocześnie przed dokonaniem Transakcji lub w akcie notarialnym obejmującym Transakcję Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości i Budynku w ramach Transakcji.

Po Wydaniu Przedmiotu Sprzedaży Nieruchomość, Budynek oraz Wyposażenie będą wykorzystywane przez Kupującego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w zakresie usług hotelarskich i gastronomicznych, która będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Kupujący będzie prowadził ww. działalność gospodarczą z wykorzystaniem własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców. Z kolei Sprzedawca będzie kontynuował działalność gospodarczą na rynku nieruchomości w oparciu o pozostały majątek i z wykorzystaniem wiedzy nabytej przy prowadzeniu dotychczasowej działalności gospodarczej. W szczególności Sprzedawca będzie kontynuował inne projekty deweloperskie prowadzone na moment złożenia niniejszego wniosku.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa

w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

**Pytanie**

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

**Państwa stanowisko w sprawie**

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o PCC zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC). Zgodnie z pkt 1

lit. a) tego przepisu opodatkowaniu PCC podlegają między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

W ustawie o PCC przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania tym podatkiem.

W myśl art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

\- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach

\- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W rezultacie sprzedaż Nieruchomości, Budynku i Wyposażenia będzie wyłączona z opodatkowania PCC.

**Ocena stanowiska**

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

**Uzasadnienie interpretacji indywidualnej**

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 24 marca 2022 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.1057.2021.3.IK

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

– umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

– umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (\`(...)\`), o powierzchni 0,2443 ha, oznaczonej jako działka nr (…). Na Nieruchomości posadowiony jest budynek stanowiący odrębną nieruchomość, którego właścicielem jest Sprzedawca. Strony zobowiązały się do zawarcia umowy, na podstawie której Zainteresowany będący stroną postępowania sprzeda, a Zainteresowany niebędący stroną postępowania kupi prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz elementami wyposażenia wskazanymi w załączniku do tej umowy w terminie 7 dni od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie dla Inwestycji (lub braku sprzeciwu organu w związku ze zgłoszeniem zakończenia Inwestycji lub innego aktu administracyjnego upoważniającego do użytkowania Inwestycji), jednakże nie później niż do 30 kwietnia 2022 r. Jednocześnie przed dokonaniem Transakcji lub w akcie notarialnym obejmującym Transakcję Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości i Budynku w ramach Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 marca 2022 r. Znak: 111-KDIB3-1.4012.1057.2021.3.IK wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) sprzedaż Nieruchomości wraz z Wyposażeniem stanowić będzie odpłatną dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. (…)

Ze złożonego wniosku wynika, że w odniesieniu do dostawy Nieruchomości (Budynku wraz z gruntem, na którym jest posadowiony), przed dniem jej dostawy lub w akcie notarialnym obejmującym Transakcję, Sprzedający i Kupujący złożą oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania.

W związku z powyższym jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani będący zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dla dostawy budynków i budowli, to transakcja dostawy budynku będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. Przy czym uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż gruntu, na którym posadowiony jest budynek będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana sprzedaż Budynku wraz z gruntem (prawem użytkowania wieczystego) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług. (…)

W konsekwencji dostawa Wyposażenia opisanego szczegółowo we wniosku nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dostawa Wyposażenia będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.”

A zatem, skoro sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku oraz Wyposażeniem na podstawie Umowy Przyrzeczonej w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

**Dodatkowe informacje**

**Informacja o zakresie rozstrzygnięcia**

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

**Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji**

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

**Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania**

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w \`(...)\`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

*   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
*   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

**Podstawa prawna dla wydania interpretacji**

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).