Interpretacja indywidualna
Sygnatura: ILPB2/415-313/09-4/TR
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu
Data wydania: 2009-06-23
Teza: Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości
Słowa kluczowe: działki; grunty; nieruchomości; przychód
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 2-art. 19

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 25 marca 2009 r. (data wpływu: 26 marca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 1 czerwca 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej kwalifikacji źródła przychodu,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu jednorazowej opłaty zapłaconej na rzecz gminy na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

UZASADNIENIE

W dniu 26 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 1 czerwca 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działek oraz podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 21 maja 2009 r., znak ILPP2/443-400/09-2/AD, ILPB2/415-313/09-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia braków formalnych.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 21 maja 2009 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 28 maja 2009 r.), zaś Wnioskodawca uzupełnił wniosek w dniu 1 czerwca 2009 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 14 października 1996 r. Wnioskodawca nabył wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nieruchomość - niezabudowaną działkę rolną o powierzchni 2,02 ha. Przedmiotowa nieruchomość została kupiona z dorobku małżeńskiego. W momencie kupna obowiązywał i obecnie obowiązuje pomiędzy Zainteresowanym, a Jego żoną ustrój wspólności małżeńskiej majątkowej. Nieruchomość ta nie została kupiona w celu (w zamiarze) prowadzenia na niej działalności gospodarczej, ani też nigdy nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka ta była przez cały czas uprawiana jako działka rolna.

W 2008 r. nastąpiła zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku tej zmiany między innymi ta działka może zostać przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. W związku z tym działkę tę Wnioskodawca zamierza podzielić na 20 mniejszych działek (procedura podziału obecnie trwa) i sprzedawać je wraz z żoną podmiotom zainteresowanym ich kupnem.

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia na niej działalności rolniczej, czyli uprawy gruntu rolnego. W wyniku uprawiania tego gruntu dokonywano z niego zbiorów, a zbiory te przeznaczano na potrzeby własne (wyżywienie własnych koni). Zbierane zatem płody rolne nie były sprzedawane.

Zainteresowany nadmienia również, że w związku z uprawą przedmiotowego gruntu od 2004 r. otrzymuje dopłaty bezpośrednie z Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, która sprawuje również kontrolę prowadzonych upraw. Przedmiotowa nieruchomość nie była również przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, itp.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1.  Czy sprzedaż tych podzielonych działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z treścią art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług?
2.  Czy przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek będą stanowić źródło przychodu (dochodu) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy ewentualnie przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek trzeba będzie traktować jako przychody (dochody) z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 tejże ustawy?
3.  Czy w przypadku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów (dochodów) ze zbycia wyżej wymienionych działek na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 i 24 ust. 2 do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć jednorazową opłatę zapłaconą na rzecz gminy na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Tutejszy Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na powyższe pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano w dniu 22 czerwca 2009 r. interpretację indywidualną znak ILPP2/443-400/09-5/AD.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do drugiego z zadanych pytań, odpowiedź na nie przedstawia się następująco.

Zgodnie z art. 5a ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową:

1.  wytwórczą budowlaną, handlową usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W przekonaniu Wnioskodawcy sprzedaż działek w opisanym stanie faktycznym nie spełnia wymogów ww. definicji, przede wszystkim dlatego, że nie jest ona prowadzona w zorganizowany i ciągły. W definicji działalności gospodarczej można wyróżnić następujące elementy:

1.  obejmuje ona określone i wymienione w przepisie obszary działania (wytwórstwo, handel, usługi budowlane i usługi),
2.  ma charakter zorganizowany i ciągły,
3.  przychody z niej uzyskane nie mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów.

W przypadku obrotu nieruchomościami jedyny obszar działań, do którego można by takie transakcje przypisać to handel. Handel oznacza kupowanie towarów w celu ich dalszej odsprzedaży. Handlem nie jest wyprzedaż własnego majątku, który został kupiony na długi czas (liczony w latach) przed sprzedażą. Aby działania podatnika można było zakwalifikować jako działalność gospodarczą należy ocenić, czy są one zorganizowane i ciągłe. Powinny one przede wszystkim charakteryzować się określoną formą organizacyjną. Wyróżnikiem zorganizowanej działalności mogą być także stale powtarzające się czynności, np. umieszczanie reklam i ofert, ale nie określonej nieruchomości, lecz podmiotu, czyli informacji o profilu, zakresie działania i wykonywanych usługach i informacje o oferowanych towarach (nieruchomościach). Ustawa nie odnosi się tu bowiem do zorganizowanej sprzedaży, lecz do „działalności prowadzonej w sposób zorganizowany”. Organizacja działalności musi więc obejmować wszystko co składa się na ową działalność: siedziba lub stałe miejsce kontaktu z klientami, rozpoznanie rynku, zakupy towarów, przedstawianie ofert, reklama i marketing, itd. Działania takie muszą ponadto charakteryzować się ciągłością, nie mogą więc polegać na wyprzedaży własnego majątku, posiadanego przez długi czas.

Z kolei ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku; zespół działań w odniesieniu do działalności handlowej oznacza zakup i sprzedaż, a nie samą sprzedaż. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje wyprzedaży własnego majątku, który - nawet jeśli jest wieloskładnikowy - z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, nie można więc mówić w tej sytuacji o „ciągłości”. Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej - wymusza dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży.

Jednak przede wszystkim decydujące jest określenie, czy przychody uzyskane przez podatnika z określonych działań mogą być zaliczone do innych źródeł przychodów. Zasada jest bardzo często podnoszona w rozstrzygnięciach organów podatkowych. Przykładowo w decyzji z dnia 29 lipca 2005 r. (PD II 413/137/05) Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu wskazał, że: „jeżeli jakiś przychód osiągany w ramach działalności zarobkowej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzonej we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, jest zaliczany do źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy, to nie można uznać go za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej”. Ponieważ przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości należącej do majątku prywatnego, nabytej długo przed sprzedażą, a więc nie w celach handlowych - stanowi, co do zasady, źródło przychodu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, nie może jednocześnie zostać zaliczony do przychodów z działalności gospodarczej, właśnie z uwagi na definicję działalności zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W podobnej sprawie wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu w decyzji z dnia 9 października 2006 r. (nr PD l 415/238/06), dotyczącej sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należącej do majątku prywatnego, podzielonej na działki budowlane. Grunt został nabyty w roku 1985, po nabyciu został przekwalifikowany na cele budowlane zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na wniosek Urzędu Miasta, a następnie uzbrojony w media. Podatnik podzielił nieruchomości na mniejsze działki i zgłosił oferty sprzedaży do biura sprzedaży nieruchomości. Kilka działek zostało w ten sposób sprzedane. Dyrektor Izby Skarbowej we Wrocławiu stwierdził, że: „W ocenie organu odwoławczego przedstawiony przez stronę stan faktyczny nie daje podstaw do stwierdzenia, że przychód ze sprzedaży ww. trzech działek stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. (\`(...)\`). Definicja działalności gospodarczej wymaga, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku; pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje natomiast działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Wobec powyższego w celu zakwalifikowania działań podjętych przez stronę do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: nabycia, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia nieruchomości przez stronę”.

Dla oceny, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą najistotniejsze są więc następujące elementy:

1.  zamiar podatnika wyrażony już w dacie nabycia nieruchomości, odnoszący do jej sprzedaży;
2.  działanie w sposób zorganizowany, przy czym pod pojęciem „działanie” ustawodawca rozumie nie poszczególne czynności zmierzające do sprzedaży majątku prywatnego, lecz zorganizowaną działalność składającą się z wielu elementów dotyczących tego samego celu, np. przygotowanie miejsca prowadzenia działalności, określenie profilu i branży działalności, szukanie na rynku towarów do zakupu i kupowanie ich, szukanie nabywców, reklamę, itd.;
3.  ciągłość zorganizowanego działania, która oznacza stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. W tym wypadku oczywiście nie może chodzić o zamiar wyprzedaży majątku, lecz o zamiar nabywania rzeczy w celu sprzedaży. Gdyby pod pojęciem działalności gospodarczej, rozumiano każdy przypadek wyprzedaży prywatnego majątku dokonywanej w celach zarobkowych - oznaczałoby to, że ustawodawca uznaje za przedsiębiorcę każdą osobę fizyczną, która chce uzyskać dochód sprzedając składniki swojego majątku. Przedsiębiorcą byłby wówczas każdy, kto ma wieloskładnikowy majątek prywatny i postanawia jego część sprzedać. Jest to oczywiście całkowicie bezzasadny wniosek i niemający żadnego umocowania w przepisach prawa;
4.  niemożność przyporządkowania przychodu do innego źródła wymienionego w art. 10 ustawy, co w tym wypadku może dotyczyć wyłącznie źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, czyli przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości. Z tego źródła wyłączono jedynie sprzedaż, która następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Najpierw więc musi być prowadzona działalność gospodarcza (zdefiniowana w sposób określony w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT), a następnie „w jej wykonaniu” sprzedaż - żeby przychód z tej sprzedaży został zaliczony do przychodów z działalności gospodarczej. Wyprzedaży własnego majątku nie można przypisywać cech właściwych dla działalności gospodarczej.

Jeżeli zatem opisana w stanie faktycznym sprzedaż działek nie stanowi działalności gospodarczej, to podlega rygorom określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, biorąc pod uwagę fakt, że sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie to przychody (dochody) z tej sprzedaży nie są opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu, zdaniem Zainteresowanego, należy również powołać się na art. 7 ust. 1, zgodnie z którym, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy wymienionej w art. 1, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. Tak więc sprzedając w 2009 r. działki wydzielone z działki nabytej w 1996 r. należy stosować przepisy, które obowiązywały do dnia 31 grudnia 2006 r., a ściślej przepisy, które obowiązywały w dniu nabycia działki. Przepisy, które obowiązywały w dniu nabycia działki wprowadzały zasadę, że źródłem przychodu (dochodu) jest sprzedaż dokonana przed upływem pięcioletniego terminu licząc od końca roku kalendarzowego w nastąpiło nabycie. Tym samym sprzedaż działek powinna być zwolniona z podatku dochodowe od osób fizycznych.

Odnośnie trzeciego pytania stanowisko Wnioskodawcy jest następujące.

Co do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów jednorazowej opłaty zapłaconej na rzecz gminy na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Zainteresowany stoi na stanowisku, że można ją zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, oczywiście jeżeli sprzedaż działek uznamy jako prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie art. 22. ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Niewątpliwie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego z gruntu rolnego na budowlany powoduje zwiększenie wartość nieruchomości. Stąd też właściwa gmina ma prawo naliczyć stosowną opłatę, a korzystający ma obowiązek zapłacić, przy czym należy zauważyć, że naliczenie tej opłaty jest możliwe tylko w wypadku sprzedaży, a więc ma ścisły związek ze sprzedażą (a więc z czynnością opodatkowaną), z której sprzedający osiąga określone przychody (dochody). Bez sprzedaży nie byłoby opłaty, a więc ma ona ścisły z nią związek. Gdyby zatem przyjąć, że sprzedaż działek jest działalnością gospodarczą (handlową) to jest to koszt poniesiony w celu osiągnięcia przychodu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za:

*   **nieprawidłowe** – w części dotyczącej kwalifikacji źródła przychodu,

*   **prawidłowe** – w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu jednorazowej opłaty zapłaconej na rzecz gminy na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem należy uznać, iż aby odpłatne zbycie nieruchomości nie stanowiło źródła przychodu, w rozumieniu ww. przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8, konieczne jest spełnienie łącznie następujących warunków:

*   zbycie nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej,

*   zbycie musi nastąpić po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) doprecyzowano definicję działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu po nowelizacji – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1.  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2.  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3.  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

\- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność ma charakter zarobkowy wówczas, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Definicja działalności gospodarczej wymaga również, aby działalność taka wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania działań podjętych przez Zainteresowanego do działalności gospodarczej należało ocenić zamiar, okoliczności i cel: nabycia, działań poprzedzających zbycie oraz samego zbycia działek wyodrębnionych z gruntu rolnego, przekwalifikowanego na grunt pod zabudowę mieszkaniową.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że po uprzedniej zmianie przeznaczenia przedmiotowej działki pod zabudowę mieszkaniową, Zainteresowany zamierza podzielić tą działkę na 20 mniejszych, celem późniejszej ich odsprzedaży, a zatem już podjął zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem do tej sprzedaży, a następnie z samą sprzedażą. Zaznaczyć należy, iż działania te nie są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi, lecz powtarzalnymi i nakierowanymi na osiągnięcie określonego dochodu. Z opisu przedmiotowego zdarzenia nie wynika bowiem, aby działania te miały służyć zaspokojeniu własnych potrzeb Wnioskodawcy. Z całokształtu opisanego określonego zespołu konkretnych działań Zainteresowanego wynika więc, iż przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

W świetle powyższej definicji stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność handlowa podjęta w celu zarobkowym, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. A zatem, w kontekście powołanych wyżej definicji, przychody uzyskane przez Zainteresowanego należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

W konsekwencji, nie znajdzie w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 stawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży opisanych działek budowlanych, w okolicznościach wskazujących na to, że sprzedaż ta wykonywana jest w ramach prowadzonej działalności, winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła - pozarolniczej działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, które nie są wymienione w art. 23 i których poniesienie pozostaje w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskaniem przychodu z danego źródła, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów. Jednakże ciężar wskazania owego związku spoczywa na Wnioskodawcy, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Z oceny związku z prowadzoną działalnością winno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodów z danego źródła. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów winien, w myśl powołanego przepisu spełniać łącznie następujące warunki:

*   pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

*   nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

*   być właściwie udokumentowany.

Należy podkreślić, że o zakwalifikowaniu poszczególnych wydatków do kosztów uzyskania przychodów decyduje podmiot prowadzący działalność gospodarczą, który w swoim własnym interesie winien wykazać istnienie związku przyczynowo-skutkowego poniesionych wydatków z uzyskiwanymi przychodami.

Należy również zwrócić uwagę, że poniesione wydatki można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów pod warunkiem prawidłowego ich udokumentowania.

Z opisanego w złożonym wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany w związku ze zbyciem przedmiotowych działek poniesie wydatek w postaci jednorazowej opłaty na rzecz gminy na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2009 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy i stanowi swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż poniesiona przez Zainteresowanego opłata pobierana przez gminę z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości związana z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (stanowiąca partycypację gminy w zyskach osoby zbywającej nieruchomość) stanowi koszt uzyskania przychodu.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla żony Wnioskodawcy.

Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę rozstrzygnięć, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.