Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.58.2021.4.BB
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2021-04-29
Teza: skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych
Słowa kluczowe: budynek; nieruchomości; podatek-podatek od towarów i usług; sprzedaż; umowa-umowa sprzedaży
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 04 lutego 2021 r. (data wpływu – 09 lutego 2021 r.), uzupełnionym 23 kwietnia 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości – **jest prawidłowe**.

UZASADNIENIE

W dniu 09 lutego 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 09 kwietnia 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.72.2021.2.JO, 0111-KDIB2-3.4014.58.2021.3.BB, wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 23 kwietnia 2021 r.

**We wniosku złożonym przez:**

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H. spółka sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca);

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: R. sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

**przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:**

Zainteresowany będący stroną postępowania H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: Transakcja) od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania R. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Zbywca lub Sprzedający) nieruchomość położoną w miejscowości Z., opisaną szczegółowo poniżej (dalej jako: Nieruchomość).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony Transakcji.

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2021 r. Transakcja będzie obejmowała warunkową umowę sprzedaży, w której jedynym warunkiem będzie niewykonanie przez zarządzającego Strefą ekonomiczną, prawa pierwokupu przysługującego mu zgodnie z art. 8 ust. 2 ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych (dalej: Umowa Warunkowa). Po upływie terminu na wykonanie prawa pierwokupu lub przedłożeniu oświadczenia o jego zrzeczeniu się Nabywca oraz Zbywca zawrą umowę przenoszącą prawo własności do Nieruchomości oraz innych praw.

Umowa warunkowa została zawarta przez Strony 01 lutego 2021 roku.

Zgodnie z Umową Warunkową na dzień dokonania Transakcji (dalej: Zamknięcie Transakcji) stanowiąca jej przedmiot Nieruchomość obejmować będzie:

*   Prawo własności nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych (…) o powierzchni 1,3258 ha oraz (…) o powierzchni 1,3187 ha, tj. o łącznym obszarze 2,6445 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Grunt) zabudowanych (znajdującym się na nich, oddanym do użytkowania) budynkiem hali produkcyjno-magazynowej wraz zapleczem socjalno-biurowym (łączna powierzchnia użytkowa 12.515,35 m2) (dalej: Budynek) oraz pozostałymi naniesieniami w postaci budowli.
*   Pozostałe naniesienia w postaci budowli obejmują w szczególności:
    *   Portiernię,
    *   Pompownia wody przeciwpożarowej,
    *   Zbiornik wody przeciwpożarowej,
    *   Instalacje elektroenergetyczne,
    *   Instalację kanalizacji sanitarnej,
    *   Instalację kanalizacji deszczowej,
    *   Instalację wodociągową (bytową/pożarową),
    *   Kanalizację teletechniczną,
    *   Instalację gazową,
    *   Mur oporowy,
    *   Ogrodzenie z bramą,
    *   Maszty flagowe,
    *   Pylon reklamowy,
    *   Chodniki,
    *   Parking dla samochodów osobowych,
    *   Place manewrowe ze stanowiskami załadunku i rozładunku(dalej łącznie jako: Budowle).

Nieruchomość w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 1P,U, tj. na terenach z przeznaczeniem pod obiekty działalności gospodarczej, w tym produkcję, usługi, składy i magazyny.

W dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez dwie działki, całą szerokością działek, na rzecz każdorazowych właścicieli działek (…).

Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

Poprzedni właściciel Nieruchomości, N. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (działająca wcześniej pod firmą (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), nabyła prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy o przeniesienie prawa własności i umowy o ustanowienie służebności sporządzonej w formie aktu notarialnego z 17 października 2017 r.

W dniu 12 grudnia 2019 r. aktem notarialnym Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. zawarła przedwstępną umowę sprzedaży z N. Sp. z o.o., zgodnie z którą N. Sp. z o.o. zobowiązał się sprzedać na rzecz tego podmiotu Nieruchomość. W dniu 10 marca 2020 r. zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 12 grudnia 2019 r. X Sp. z o.o. dokonała cesji swoich praw i obowiązków wynikających z tej umowy na Zbywcę.

Dnia 30 marca 2020 r. aktem notarialnym Zbywca zawarł warunkową umowę sprzedaży z N. Sp. z o.o., zgodnie z którą N. Sp. z o.o. sprzeda na rzecz Zbywcy Nieruchomości pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Gminę i Specjalną Strefę Ekonomiczną, w imieniu której działała A. S.A. Wójt Gminy oświadczył w dokumencie z dnia 15 kwietnia 2020 r. o rezygnacji z prawa pierwokupu, a A. S.A. zrezygnowała z prawa pierwokupu w oświadczeniu z dnia 20 maja 2020 r.

Na zbycie Nieruchomości przez N. Sp. z o.o. wymagana była zgoda wyrażona w formie uchwały Wspólników, która została wyrażona w uchwale Wspólników z 11 stycznia 2019 r. Na nabycie Nieruchomości przez Zbywcę wymagana była zgoda w formie uchwały i taka zgoda została wyrażona w uchwale Wspólników z 10 marca 2020 r.

Przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez N. Sp. z o.o. na rzecz Zbywcy miało miejsce 26 maja 2020 r. na podstawie aktu notarialnego z 26 maja 2020 r.

Zbywca 30 marca 2020 r. wystąpił do Starostwa Powiatowego z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia na budowę wydanego dnia 23 kwietnia 2018 r. dla N. Sp. z o.o. (działającej wtedy pod firmą (…) Sp. z o.o.). Decyzją z 12 maja 2020 r. Starosta przeniósł pozwolenie na budowę na Zbywcę. Decyzjami z 26 sierpnia 2020 roku, oraz 28 września 2020 r. Starosta zatwierdził zmiany projektu budowlanego.

Na dzień nabycia Nieruchomości od N. Sp. z o.o. była ona terenem niezabudowanym, na którym znajdowały się wyłącznie budowle stanowiące sieci przesyłowe, w tym przyłącza, będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych. Na gruncie znajdował się również rów, który jednak nie posiadał żadnych elementów konstrukcyjnych czy wybetonowanych. Po nabyciu Nieruchomości, w oparciu o wskazane powyżej pozwolenia na budowę Zbywca prowadził proces budowlany, który zakończył się 2020 r. W dniu 13 listopada 2020 r. Zbywca złożył do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w zawiadomienie o zakończeniu budowy. W oparciu o to zawiadomienie Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, 27 listopada 2020, wydał Zaświadczenie, w którym organ ten z urzędu zaświadczył, iż nie wnosi sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy hali produkcyjno-magazynowej wraz z zapleczem socjalno-bytowym i związaną z tą inwestycją infrastrukturą budowlaną.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co potwierdzone zostało otrzymaną interpretacją indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (…) a w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji (Budynku i Budowli), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług przy nabyciu tych towarów i usług. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Na dzień złożenia wniosku 100% powierzchni Budynku stanowiącego przedmiot Transakcji jest przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej: Umowy Najmu) z różnymi najemcami. Pierwsze umowy najmu zostały podpisane 1 grudnia 2020 r., a ostatnia w dniu 16 grudnia 2020 r. Co dało 100% wynajmu powierzchni obiektu. W dniu 1 grudnia 2020 r. podpisano pierwszy protokół przekazania powierzchni. Powierzchnie wynajęte są obecnie sukcesywnie przekazywane najemcom (podpisano już pierwsze protokoły przekazania) i na moment składania niniejszego zapytania interpretacyjnego planowane jest, że dojdzie już do przekazania całości wynajmowanej powierzchni najemcom. Zgodnie z zawartymi Umowami Najmu każdy z najemców będzie co miesiąc obciążany z tytułu czynszu a na moment składania zapytania interpretacyjnego Zbywca wystawi już pierwsze faktury VAT.

Jednocześnie w okresie od czerwca 2020 r. do listopada 2020 r. wynajmował na rzecz spółki X S.A. powierzchnię reklamową na Nieruchomości. Wyświadczeniu usługi towarzyszyło wystawienie stosownej faktury VAT.

Pozostałe elementy przedmiotu Transakcji i okoliczności Transakcji.

W ramach Transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – na Nabywcę zostaną przeniesione:

*   prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (w tym prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w które na mocy przepisów Kodeksu Cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy),
*   prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, gwarancji podmiotu powiązanego najemcy lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (dalej: Dokumenty Zabezpieczenia Umów Najmu),
*   pieniężne zabezpieczenia umów najmu,
*   ruchomości, znajdujące się w Budynku, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, np. stojaki na rowery, stacje do ładowania samochodów elektrycznych, gaśnice, wycieraczki wewnętrzne, jednostka komputerowa do CCTV (dalej: Ruchomości),
*   dokumentacja, tj. pozwolenie na budowę, zaświadczenie o braku wniesienie sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy, projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynku lub budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do ukończenia Budynku, dokumentacja powykonawcza Budynku (w tym inwentaryzacja geodezyjna po ukończeniu budowy) oraz dokumentacja techniczna i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci, instrukcje obsługi, niezależnie od tego czy przechowywane są elektronicznie czy w papierowych kopiach (dalej: Dokumentacja),
*   prawa własności intelektualnej do Dokumentacji oraz projektów, wynikających z wszelkich umów dotyczących praw autorskich, zawartych na budowę Budynku i Budowli, obejmujące autorskie prawa majątkowe, prawa do wykonywania i do zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych, prawa wynikające ze zbywalnych zgód na dokonywanie zmian, prawa wynikające z przenaszalnych licencji uzyskanych przez Zbywcę dla Budynku (dalej: Prawa Własności Intelektualnej), jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Zbywcy,
*   prawa wynikające z pozwoleń administracyjnych dotyczących realizacji Budynku.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumentację techniczną dotyczącą Budynku, dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, w tym oryginały umów i decyzji administracyjnych, oryginały Umów Najmu oraz Dokumentów Zabezpieczenia Umów Najmu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

*   prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;
*   prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
    *   umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości itp.,
    *   obsługi strony internetowej.

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Umową, która również jest związana z Nieruchomością, ale nie zostanie przeniesiona na Nabywcę jest umowa na zarządzanie nieruchomością, tzw. Property Management Agreement, którą Zbywca zawarł ze spółka dominującą w ramach grupy kapitałowej X. tj. ze spółką X. S.A. Umowa ta zostanie rozwiązana, a zarządzanie nieruchomością zostanie powierzona X. S.A. na podstawie aneksu do istniejącej umowy o zarządzanie zawartej wcześniej pomiędzy X. S.A. a Zainteresowanym będącym stroną postępowania (H. sp. z o.o.) dla nieruchomości w G. i S. kupionych przez H.sp. z o.o. od spółek z grupy kapitałowej X S.A. (aneks rozszerzy zakres usług o zarządzanie Nieruchomością).

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Intencją Sprzedającego jest rozwiązanie dotychczasowych umów na dostawę mediów do Nieruchomości, natomiast intencją Nabywcy jest zawarcie nowych umów na dostawę usług. Ze względów biznesowych Nabywca może zawrzeć umowy z dostawcami usług, z których obecnie korzysta Zbywca. Nowe umowy mogą przy tym być zawarte na takich samych lub podobnych warunkach, przy czym Sprzedający nie wspiera Kupującego w negocjowaniu tych umów, nie pośredniczy w ich zawieraniu ani nie będzie pośredniczył w ich późniejszym wykonywaniu. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Nie jest planowane, aby po Transakcji Zbywca świadczył jakiekolwiek usługi na rzecz Nabywcy, a ewentualne wstąpienie przez Nabywcę w miejsce Zbywcy w zakresie umów serwisowych może wymagać zawarcia trójstronnego porozumienia/umowy z dostawcą usług. W tym zakresie niektóre przedsiębiorstwa sieciowe posługują się własnym szablonem umów/protokołów i nie są to dokumenty negocjowalne. Ewentualne rozliczenia w tym zakresie mogą dotyczyć wyłącznie rozliczeń kosztów usług podmiotów trzecich w związku z przypisaniem obowiązku ich ponoszenia Stronom Transakcji do i po Transakcji, zgodnie z poniżej opisanym podziałem.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego). Strony Transakcji uzgodniły, że Sprzedający będzie ponosił koszty funkcjonowania Nieruchomości do dnia Zamknięcia Transakcji, natomiast po tym dniu wszelkie koszty funkcjonowania Nieruchomości będą obciążały Kupującego. W zakresie kosztów o charakterze okresowym, gdzie częściowo koszty te obciąża Kupującego a częściowo Sprzedającego Strony Transakcji dokonają odpowiednich refaktur tych kosztów.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

*   umowy rachunków bankowych Zbywcy,
*   zawarte przez Zbywcę umowy pożyczek i kredytów,
*   umowy o świadczenie usług księgowych,
*   umowa na najem lokalu będącego siedzibą Zbywcy

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

*   środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
*   tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
*   księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),
*   firma Zbywcy.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi (przedmiot przeważającej działalności), a także m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem W zakresie projektu inwestycyjnego dotyczącego Nieruchomości Zbywca korzysta z usług generalnego wykonawcy, z którym współpracuje w zakresie kompleksowej realizacji tej inwestycji.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W związku z Transakcją, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w Budynku.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Przed Transakcją na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej zostaną uzyskane zaświadczenia wykazujące, że Zbywca nie zalega z płatnościami podatków lub innych opłat publicznoprawnych lub przedstawiające kwotę odpowiednich zaległości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym

i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zaraz po Transakcji ani w najbliższym czasie po dniu Zamknięcia Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedającego. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, nie przywołano powyżej uzupełnienia wniosku, ponieważ odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Treść tego uzupełnienia została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 27 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.72.2021.3.JO.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazując na art. 1 ust. 1 lit. a) oraz art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych Zainteresowani podnieśli, że ich zdaniem Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w związku z tym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali interpretacje indywidualne oraz wyrok NSA.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 27 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.72.2021.3.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1.  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2.  innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1.  w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2.  jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
    *   umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
    *   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży zabudowanej nieruchomości (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 27 kwietnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.72.2021.3.JO, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż:

*   planowana Transakcja będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,
*   dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1.  z zastosowaniem art. 119a;
2.  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3.  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.