Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPTPP4/443-916/13-2/JM
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi
Data wydania: 2014-03-11
Teza: Sprzedaż nieruchomości
Słowa kluczowe: budynek-sprzedaż budynków; nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość zabudowana; nieruchomości-zbycie nieruchomości; sprzedaż-sprzedaż budynków
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział VIII-Rozdział 2-art. 43

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 19 grudnia 2013 r. (data wpływu 23 grudnia 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości – **jest nieprawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 23 grudnia 2013 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Stan faktyczny nieruchomości położonej w na dzień 19.12.2013 r.

1.  W dniu 4.02.2008 r., (Akt Notarialny-Repertorium A) zakupiono od osoby fizycznej nieruchomość położoną w, przy ul., stanowiącą działkę gruntu oznaczoną w ewidencji gruntów nr obręb o obszarze 960 m2, zabudowaną naniesieniami znajdującymi się w stadium rozbudowy a mianowicie budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i ogrodzeniem za łączną cenę 1 375 000,00PLN. Budynki jak i ogrodzenie są trwale związane z gruntem.

Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem VAT.

W ewidencji księgowej zakup przedmiotowej nieruchomości ujęto w dwóch grupach rodzajowych:

*   grunt 325 000,00

*   budynek mieszkalny 1050 000,00

1.  Od dnia wejścia w życie ustawy o podatku od towarów i usług Spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.
2.  W okresie od dnia zakupu nieruchomości do 30.11.2008r. Spółka poniosła nakłady dotyczące zakończenia budowy zakupionego budynku mieszkalnego w kwocie netto 312 646,37 PLN. Ponadto w okresie od 4.02.2008 r. do 28.02.2009 r. Spółka dokonała wydatków związanych z zakończeniem budowy budynku gospodarczego w wysokości 22 385,58 zł, ogrodzenia PKOB-31 20 000,00 zł i zakupem wiaty (jest to drewniana słupowa konstrukcja przytwierdzona do gruntu) 5 071,00 zł.

Z faktur dokumentujących zakupy materiałów i świadczone usługi za wykonane roboty budowlano-montażowe Spółka odliczała podatek VAT.

1.  W budynku mieszkalnym od 1 grudnia 2008r. do dnia wystąpienia z przedmiotowym wnioskiem nie wystąpiły operacje gospodarcze powodujące zwiększenie wartości tego budynku a z uwagi na postępowanie likwidacyjne Spółki nie przewiduje się też żadnych wydatków związanych z jego ulepszeniem do czasu planowanej sprzedaży budynku - czerwiec 2014 r. To samo odnosi się również do budynku gospodarczego i ogrodzenia.
2.  W dniu 7.05.2009 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, przyjął zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych związanych z rozbudową, nadbudową i przebudową istniejącego budynku mieszkalnego położonego na terenie nieruchomości w przy ul., i nie zgłosił sprzeciwu w sprawie zamiaru przystąpienia do użytkowania rozbudowanej i nadbudowanej części budynku. I od tej daty do dnia dzisiejszego budynek ten (w którym zamieszczono biura Spółki) jak również i inne naniesienia, o których mowa wyżej są wykorzystywane przez Spółkę na własne potrzeby w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
3.  Należy nadmienić, że po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego Spółka podjęła działania w kierunku zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek biurowy, bez wykonywania robót budowlanych na nieruchomości w przy ul., działka Nr, obręb.

W dniu 1.04.2011 r. Prezydent Miasta wyraził zgodę na zmianę sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek biurowy.

1.  Z powyższego wynika, że wydatki związane z zakończeniem rozbudowy budynku mieszkalnego (biurowego) nie przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. Po zakończeniu rozbudowy wartość budynku gospodarczego wynosiła 22 385,58 zł, ogrodzenia 20 000,00 zł, wiaty 5 071,00 zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

W 2014 r. Spółka zamierza sprzedać przedmiotową nieruchomość, czy sprzedaż ta będzie mogła korzystać ze zwolnienia VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy Spółka dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie mogła skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54, poz. 535) z późniejszymi zmianami.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r., Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl zaś art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie zaś do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy, jak i przepisach wykonawczych do niej, przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Art. 43 ust. 1 pkt 2 stanowi, że zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 jest konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, wówczas należy poddać badaniu zaistnienie przesłanek wynikających z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2.  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Ustawa w art. 2 pkt 14 definiuje pojęcie pierwszego zasiedlenia, przez które rozumieć należy oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1.  wybudowaniu lub
2.  ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W myśl natomiast art. 43 ust.1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1.  w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2.  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższe regulacje stanowią, że zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, która nie odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz dostawa następująca w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Natomiast jeżeli dostawa odbywa się w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim lub w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia podlega ona zwolnieniu, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Aby można mówić o pierwszym zasiedleniu, zgodnie ze wskazanym art. 2 pkt 14 ustawy, musi dojść do oddania budynków, budowli lub ich części do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę, najem, leasing lub podobne, które w rozumieniu ustawy stanowią odpłatne świadczenie usług.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca w przepisie art. 2 pkt 14 ustawy wyraźnie rozróżnił jego zastosowanie do budynków, budowli lub ich części. Zatem intencją ustawodawcy było celowe rozróżnienie zastosowania zwolnienia do całych budynków, budowli lub ich części, dopuszczając możliwość objęcia zwolnieniem jedynie części nieruchomości (budynków, budowli).

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga, obowiązujący od dnia 1 stycznia 2014 r., art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 4.02.2008 r. Wnioskodawca zakupił od osoby fizycznej nieruchomość, stanowiącą działkę, zabudowaną naniesieniami znajdującymi się w stadium rozbudowy a mianowicie budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i ogrodzeniem za łączną cenę 1.375.000,00PLN. Budynki jak i ogrodzenie są trwale związane z gruntem. Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT. W okresie od dnia zakupu nieruchomości do 30.11.2008 r. Spółka poniosła nakłady dotyczące zakończenia budowy zakupionego budynku mieszkalnego. Ponadto w okresie od 4.02.2008 r. do 28.02.2009 r. Spółka dokonała wydatków związanych z zakończeniem budowy budynku gospodarczego, ogrodzenia zakupem wiaty (jest to drewniana słupowa konstrukcja przytwierdzona do gruntu). Z faktur dokumentujących zakupy materiałów i świadczone usługi za wykonane roboty budowlano-montażowe Spółka odliczała podatek VAT.

Odnosząc się do sprzedaży budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego, należy, stwierdzić, że w odniesieniu do budynków nie miało miejsca pierwsze zasiedlenie, gdyż żadne z zabudowań po wybudowaniu nie było oddane do użytkowania w wykonaniu czynności opodatkowanych. Pierwsze zasiedlenie, w ocenie tut. Organu, nastąpi dopiero w momencie zbycia przedmiotowej nieruchomości. W odniesieniu do dostawy budynków nie znajdzie zastosowania zwolnienie na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie są spełnione przesłanki wynikające z tego przepisu, bowiem Wnioskodawca dokonał odliczenia podatku VAT z tytułu wybudowania budynków znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości. Zatem dostawa budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego, która nie korzysta ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2; art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, będzie opodatkowana podstawową stawką podatku VAT, tj. 23%, na mocy art. 41 ust. 1 ustawy w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy. W konsekwencji mając na uwadze brzmienie art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa gruntu, z którym budynki te są trwale związane będzie opodatkowana stawką 23%.

W odniesieniu do ogrodzenia, z uwagi na brak definicji „budynków” i „budowli” w ustawie należy przytoczyć przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, przez budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego przez budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zatem ogrodzenie zgodnie z Prawem budowlanym nie mieści się w definicji budowli. Budowlami są wszystkie obiekty budowlane, które zostały przykładowo wymienione w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego oraz obiekty budowlane, które są podobne do nich. Rzeczy, które nie są objęte wyliczeniem zawartym w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, a ich konstrukcja, charakter i przeznaczenie różni się od wymienionych przez ustawodawcę, nie można zaliczyć do kategorii budowli. W ocenie organu ogrodzenie nie ma cech zbliżonych do budowli wymienionych w wyżej cytowanej normie prawnej. W Prawie budowlanym ogrodzenie zostało umieszczone w katalogu, określonych odrębnie od budowli, urządzeń budowlanych. Zatem, w myśl wyżej cytowanych przepisów Prawa budowlanego, ogrodzenie stanowi odmienny rodzaj obiektu niż budowle, czy budynki zdefiniowane w Prawie budowlanym.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku, budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem, budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla całego sprzedawanego obiektu budowlanego.

Wnioskodawca wskazał również, że w okresie od 4.02.2008 r. do 28.02.2009 r. dokonał wydatków związanych, zakupem wiaty (jest to drewniana słupowa konstrukcja przytwierdzona do gruntu). Z faktur dokumentujących zakupy materiałów i świadczone usługi za wykonane roboty budowlano-montażowe Wnioskodawca odliczał podatek VAT. zatem dla sprzedaży wiaty nie znajdzie zastosowania zwolnienie, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ponadto z przytoczonych przepisów Prawa budowlanego wynika, że wiata nie stanowi budynku, budowli lub ich części w rozumieniu Prawa budowlanego (Wnioskodawca wskazał, że wiata to drewniana słupowa konstrukcja przytwierdzona do gruntu), nie jest trwale związana z gruntem, to w stosunku do jej dostawy nie będzie miał zastosowania ani art. 43 ust. 1 pkt 10, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem przepisy te odnoszą się wyłącznie do dostawy budynków, budowli lub ich części.

Oznacza to, że dostawa wiaty, będzie pozostawała bez wpływu na dostawę nieruchomości, na której ona się znajduje.

Dostawa wiaty winna być zatem opodatkowana stawką właściwą dla dostawy ruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.