Interpretacja indywidualna
Sygnatura: 0111-KDIB2-3.4014.602.2024.4.ASZ
Organ: Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej
Data wydania: 2025-01-29
Teza: Skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanej działki.
Słowa kluczowe: nieruchomości-nabycie nieruchomości; nieruchomości-nieruchomość niezabudowana; sprzedaż-sprzedaż działek
Zagadnienia: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1. Przedmiot opodatkowania -Wyłączenia z opodatkowania-Czynności cywilnoprawne w zakresie w jakim są opodatkowane bądź zwolnione z opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Przepisy: [PCC] Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych-Rozdział 1-art. 2-pkt 4-lit. a

## Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne o Zainteresowanych.
    Zainteresowany będący stroną postępowania – X (dalej jako: „Spółka” lub „Kupujący”)
    jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym,
    podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku
    dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce
    ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług w Polsce.
    Obecnie Spółka rozważa nabycie od osób fizycznych nieruchomości zlokalizowanych w
    (...), m.in., od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania − Pana Y (dalej jako:
    „Sprzedający”). Sprzedający jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od
    towarów i usług w Polsce, prowadzącym działalność m.in. w zakresie pośrednictwa
    obrotu nieruchomościami a także wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi
    lub dzierżawionymi.
    Historia nabycia terenu.
    W ramach umowy sprzedaży z (...) 1991 r. Sprzedający nabył prawo własności do
    niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...),
    położonej w miejscowości (...), dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg
    Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), o łącznej powierzchni (...) ha
    (dalej jako: „Działka”).
    Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającego.
    W chwili nabycia Działki Sprzedający nie był w związku małżeńskim i Działkę nabył do
    majątku osobistego nie będąc związanym żadną umową majątkową.
    Sposób opodatkowania nabycia Działki.
    Nabycie Działki w 1991 r. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych ani podatkiem od towarów i usług (w czasie nabycia podatki te nie
    istniały jeszcze w Polsce).
    Wykorzystywanie Działki.
    Działka stanowiła w chwili jej nabycia grunt rolny wykorzystywany rolniczo. Działka nie
    była w przeszłości przedmiotem najmu, dzierżawy ani umowy o podobnym charakterze.
    Działka po zakupie przez Sprzedającego była faktycznie wykorzystywana do upraw
    rolnych, a następnie leżała odłogiem.
    Przeznaczenie Działki.
    Działka położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania
    przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Gminy (...) nr (...) z (...) 2017 r., w którym
    przeznaczenie Działki jest określone jako: (i) ”2.KD” − tereny dróg publicznych, (ii) „2.P
    /U” − tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej.

    Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o
    opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydania
    pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działki, jak
    również decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działki.
    Sprzedający, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem
    Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej) nie ponosił ani nie zamierza
    ponosić żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem Działki do jej
    sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo.
    Sprzedający nie próbował wcześniej zbyć Działki, w szczególności nie udzielał w tym
    celu żadnych pełnomocnictw, nie wystawiał na żadnych portalach internetowych
    ogłoszeń o sprzedaży Działki lub jej oddania do używania ani nie korzystał z usług
    pośredników lub innego rodzaju usługodawców w tym celu (np. agencji
    marketingowych), jak również nie uzyskiwał ani nie sporządzał samodzielnie wyceny
    Działki.
    W przeszłości Sprzedający dokonywał zakupów nieruchomości w celach zaspokojenia
    własnych potrzeb mieszkaniowych oraz ulokowania swojego kapitału. W przyszłości
    Sprzedający zamierza w dalszym ciągu nabywać lub zbywać nieruchomości w celu
    lokaty własnego kapitału. Na dzień składania wniosku Sprzedający nie wie na co
    przeznaczy kapitał pozyskany ze sprzedaży Działki.
    Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży.
    W 2024 roku ze Sprzedającym skontaktował się potencjalny nabywca Działki, tj. Spółka z
    propozycją zakupu Działki.
    W dniu (...) 2024 r. Sprzedający zawarł ze Spółką w formie aktu notarialnego umowę
    przedwstępną sprzedaży Działki (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).
    Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający oświadczył, że, z
    zastrzeżeniem ziszczenia się opisanych w umowie warunków, zobowiązuje się zawrzeć
    umowę sprzedaży (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający
    sprzeda Kupującemu prawo własności Działki w stanie wolnym od wszelkich praw,
    zakazów, obciążeń i roszczeń osób trzecich.
    Zawarcie Przyrzeczonej Umowy Warunkowej ma nastąpić po ziszczeniu się m.in.
    następujących warunków:
    1) wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej i prawnej Działki będą satysfakcjonujące i nie
      wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Działki i możliwość zagospodarowania
      Działki na cele budowy centrum logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą
      (dalej jako: „Inwestycja”), a wyniki audytu środowiskowego Działki, który zostanie
      przeprowadzony przez Kupującego po zawarciu Przedwstępnej Umowy Sprzedaży
      nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających
      określone prawem normy;
    2) Kupujący przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej uzyska pisemną interpretację
      przepisów prawa podatkowego wydaną przez właściwy organ podatkowy, w celu
      uzyskania stanowiska czy nabycie Działki powinno być opodatkowane podatkiem od
      towarów i usług czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz czy w
      przypadku opodatkowania nabycia Działki podatkiem od towarów i usług Kupujący
      jest uprawniony do uzyskania zwrotu tego podatku.
    Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich
    zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków, chyba że Kupujący
    zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków.
    Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży obie strony podejmą wszelkie działania
    oraz będą współpracować w dobrej wierze w celu zrealizowania w pełni transakcji. Co
    więcej, zgodnie z tą umową strony zobowiązują się dołożyć należytej staranności i

    współpracować w celu spełnienia zastrzeżonych warunków oraz w zakresie
    umożliwiającym realizację Inwestycji przez Kupującego. Współpraca ta ma obejmować
    zapewnienie przez Sprzedającego, aby Kupujący (oraz jego doradcy) mieli w każdym
    czasie, po wcześniejszym zawiadomieniu Sprzedającego prawo wstępu na teren Działki
    w celu przeprowadzenia wszelkich badań i prób oraz wglądu w dokumenty związane z
    Działką, w celu weryfikacji wykonania obowiązków Sprzedającego oraz w innych celach
    związanych z Przedwstępną Umową Sprzedaży, w tym w celu dokonania badania
    prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Działki a także w
    celu prezentacji Działki potencjalnym kontrahentom i wykonawcom Kupującego.
    Ponadto, Sprzedający zobowiązał się w tej umowie, iż niezwłocznie udostępni
    Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na
    piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędne
    Kupującemu do przeprowadzenia badania prawnego, technicznego, geotechnicznego i
    audytu środowiskowego Działki oraz umożliwić doradcom Kupującego
    przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwić
    pobieranie próbek i dokonywanie odwiertów.
    Dodatkowo, w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży ustalono, iż Sprzedający udziela
    Kupującemu do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nieodpłatnego uprawnienia do
    dysponowania Działką na cele budowlane, na potrzeby postępowań administracyjnych
    związanych z realizacją Inwestycji. Ponadto, ustalono, że Sprzedający udzieli
    Kupującemu pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych prowadzonych dla
    Działki, jak również pełnomocnictwa do prowadzenia czynności związanych z
    uzyskaniem decyzji administracyjnych dla Działki, w tym decyzji o środowiskowych
    uwarunkowaniach, decyzji o pozwoleniu na budowę i innych.
    Sprzedający w dniu (...) 2024 r. udzielił przedstawicielom Kupującego dwóch
    pełnomocnictw, tj.:
    1) stanowiącego Załącznik nr 1 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa
      do:
    a) przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Działki (oraz ksiąg wieczystych, w
      których Działka lub jej części były uregulowane uprzednio), w tym złożonych
      wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów
      kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. księgi
      wieczystej oraz wniosków;
    b) uzyskiwania wypisów z rejestrów gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map
      ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki
      objętych ewidencją gruntów i budynków;
    c) uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji
      związanych z Działką od konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce
      położenia Działki;
    d) reprezentowania przed organami administracji publicznej i samorządowej oraz
      sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub
      administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych,
      decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z
      Działką;
    e) uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;
    f) zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Działki, a
      które związane są z roszczeniami byłych właścicieli Działki lub ich spadkobierców, a
      także do utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym
      poprzez sporządzenie fotokopii) oraz do składnia wniosków o wydanie odpisów,
      wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań;

    g) uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i
      zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych
      oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji
      publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i
      środowiskowym Działki;
    h) dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub
      przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru
      dokumentów; oraz
    2) stanowiącego Załącznik nr 2 do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży pełnomocnictwa
      do:
    a) przeprowadzenia wszelkich czynności prawnych i faktycznych w celu uzyskania i
      wydania (prawomocnych) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o
      środowiskowych uwarunkowaniach i innych decyzji administracyjnych i pozwoleń
      dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Działce, w tym w szczególności do
      reprezentowania Sprzedającego przed wszelkimi urzędami administracji publicznej i
      samorządowej, a także przed sądami administracyjnymi i powszechnymi w celu
      uzyskania prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o
      środowiskowych uwarunkowaniach, innych decyzji administracyjnych oraz
      pozwoleń i zgłoszeń dotyczących planowanej realizacji Inwestycji na Działce, w tym
      do składania w imieniu Kupującego wszelkich wniosków, oświadczeń i innych
      dokumentów, jak również do odbierania w imieniu Kupującego wszelkich
      dokumentów, pism i decyzji, jak również do przeglądania akt sprawy, uzyskiwania
      wszelkich informacji w sprawie, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz
      fotokopii dokumentów w toku takich postępowań;
    b) przeprowadzenia wszelkich czynności związanych z badaniem technicznym Działki w
      celu oceny jej stanu technicznego, identyfikacji ewentualnych nieprawidłowości oraz
      sporządzenia raportu technicznego dotyczącego stanu Działki;
    c) wnioskowania do odpowiednich podmiotów, w tym organów administracji publicznej
      (państwowej i samorządowej), w szczególności w celu uzyskania informacji na temat
      możliwości zabudowy Działki;
    d) występowania do gestorów sieci o wydanie warunków technicznych przyłączenia
      Działki do sieci (poszczególnych mediów, m.in. wody, gazu, energii cieplnej, energii
      elektrycznej);
    e) uzyskiwania wypisów z rejestru gruntów i kartotek budynków oraz wyrysów z map
      ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Działki
      objętych ewidencją gruntów i budynków;
    f) uzyskiwania informacji o Działce dostępnych w rejestrach publicznych;
    g) uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i
      zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych
      oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji
      publicznej, w związku ze stanem prawnym, faktycznym, technicznym i
      środowiskowym Działki;
    h) dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub
      przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru
      dokumentów.
    Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży został wyznaczony okres
    przejściowy, trwający od podpisania Przedwstępnej Umowy Sprzedaży aż do zawarcia
    Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Okres Przejściowy”). W Okresie Przejściowym,
    zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży Sprzedający będzie prowadzić swoją

    dotychczasową zwykłą działalność dotyczącą Działki i będzie podejmować wszelkie
    kroki, jakie będą w danych okolicznościach niezbędne w celu ochrony Działki, zgodnie z
    utrwalonymi w przeszłości zwyczajami i praktykami. W świetle Przedwstępnej Umowy
    Sprzedaży, w Okresie Przejściowym Sprzedający:
    1) zachowa aktualny stan Działki;
    2) nie będzie dokonywać zbycia Działki lub jakiejkolwiek jej części ani nie będzie składać
      ofert, ani zawierać jakiejkolwiek umowy przedwstępnej lub umowy warunkowej, lub
      umowy mającej podobny skutek, przewidującej zobowiązanie Sprzedającego do
      dokonania sprzedaży Działki lub jej części lub udziału w Działce;
    3) nie ustanowi, nie zobowiąże się do ani nie zezwoli na obciążenie Działki;
    4) nie będzie zawierać żadnych umów w przedmiocie m.in. sprzedaży, dzierżawy ani
      najmu Działki ani żadnej jej części bez uprzedniej pisemnej zgody Kupującego;
    5) poinformuje Kupującego niezwłocznie po otrzymaniu informacji o jakimkolwiek
      fakcie, na skutek którego oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego złożone w
      Przedwstępnej Umowie Sprzedaży staną się lub będą mogły stać się niezgodne z
      prawdą lub nierzetelne;
    6) będzie dysponować Działką w sposób, który nie wpłynie negatywnie na wykonywanie
      przez niego obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży;
    7) w zakresie, w jakim może to mieć niekorzystny wpływ na prawa Kupującego jako
      nowego właściciela Działki – będzie niezwłocznie przesyłać Kupującemu kopie
      wszelkiej korespondencji, zawiadomień, wniosków oraz komunikacji na piśmie w
      innej formie, dotyczącej Działki, jaką Sprzedający otrzyma od osób trzecich (w tym
      od jakichkolwiek podmiotów państwowych) (dalej jako: „Zobowiązania
      Sprzedającego w Okresie Przejściowym”).
    W związku z tym i w celu zadośćuczynienia jednemu z ww. warunków zastrzeżonych w
    Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony”
    lub „Zainteresowani”) występują z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej
    interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.
    Obecny stan Działki i przyszłe wykorzystanie.
    W chwili składania wniosku o interpretację, Działka pozostaje objęta księgą wieczystą o
    numerze (...). Działka jest niezabudowana i będzie niezabudowana na dzień Transakcji.
    Według wiedzy Sprzedającego, przez Działkę nie przebiega żadna napowietrzna lub
    podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne
    nieruchomości za wyjątkiem linii napowietrznej 15kV nie należącej do Sprzedającego.
    Po nabyciu Działki, Spółka zamierza wykorzystywać ją wyłącznie do działalności
    opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (w tym, do realizacji Inwestycji).
    Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji.
    Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za Działkę (dalej jako: „Cena”)
    zostanie zapłacona przez Spółkę najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.
    Zamiarem Stron jest dokonanie zapłaty Ceny za pośrednictwem rachunku
    depozytowego notariusza sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży. Spółka
    będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia
    Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Przedwstępną
    Umowę Sprzedaży, przed którym ma nastąpić również zawarcie Umowy Przyrzeczonej.
    W świetle Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Cena oraz podatek od towarów i usług
    (jeżeli dotyczy) zostanie zwolniona z rachunku depozytowego przez notariusza
    sporządzającego Przedwstępną Umowę Sprzedaży na rachunek bankowy
    Sprzedającego w dniu podpisania Umowy Przyrzeczonej. W dniu zawarcia Umowy

    Przyrzeczonej nastąpi przeniesienie korzyści i ciężarów związanych z Działką na Spółkę.
    W tym samym dniu, Sprzedający wyda w posiadanie Spółki, na podstawie protokołu
    zdawczo-odbiorczego podpisanego przez Strony, Działkę.
    Opisana powyżej sprzedaż Działki będzie w dalszej części wniosku określana także jako
    „Transakcja”.
    Jednocześnie, Sprzedający w ramach prowadzonej przez siebie działalności
    gospodarczej zawarł z Kupującym w dniu (...) 2024 r. umowę o pośrednictwo, na mocy
    której zobowiązał się do dokonywania za wynagrodzeniem czynności prowadzących do
    zawarcia przez Kupującego umów sprzedaży szeregu nieruchomości gruntowych
    położonych w (...), należących do różnych osób (w tym Działki jak również innej
    nieruchomości należącej do rodziców Kupującego). Usługa Sprzedającego, zgodnie z
    umową pośrednictwa, obejmuje prowadzenie negocjacji w zakresie uzgodnienia
    warunków zawarcia umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży (przeniesienia
    własności), przygotowywanie dokumentów niezbędnych do zawarcia ww. umów, tj.
    między innymi: wypisów i wyrysów z rejestrów gruntu, odpisów z ksiąg wieczystych,
    wypisów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przekazywania
    wszystkich niezbędnych informacji koniecznych do przeprowadzenia weryfikacji stanu
    technicznego i prawnego nieruchomości, umawiania spotkań z właścicielami
    nieruchomości celem zawarcia aktów notarialnych. Zgodnie z umową pośrednictwa,
    usługa zostanie wykonana z chwilą zawarcia umów sprzedaży (przeniesienia własności)
    w odniesieniu do wszystkich nieruchomości objętej umową. Sprzedający wystawi
    Kupującemu fakturę VAT z tytułu wyświadczenia usługi.

## Pytanie

Czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)
    Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
    W Państwa ocenie, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych.
    Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy,
    do których zaliczane są również nieruchomości.
    Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z
    chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 cyt. ustawy obowiązek
    podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
    W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych −
    podstawę opodatkowania − przy umowie sprzedaży − stanowi wartość rynkowa rzeczy
    lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww.
    ustawy.
    Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:
    a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
      spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
      użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu
      jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,
    b) innych praw majątkowych - 1%.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art.
    1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

    Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim
    są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli
    przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i
    zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w
    szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).
    Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Sprzedający nie będzie działać w
    charakterze podatnika podatku od towarów i usług w ramach Transakcji i w
    konsekwencji, sprzedaż Działki przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie
    transakcją opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie znajdzie
    zastosowania wyłączenie Transakcji z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegać
    opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od
    czynności cywilnoprawnych.

## Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

## Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności
    cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):
      Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw
      majątkowych.
    Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
      Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania
      czynności cywilnoprawnej.
    W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
    Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:
      Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy
      lub prawa majątkowego.
    Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
      Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie
      przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z
      uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie
      prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez
      odliczania długów i ciężarów.
    Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
      a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
        własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
        prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa
        spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym
        domu mieszkalnym – 2%,
      b) innych praw majątkowych – 1%.

    Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej
      zmiany:
      a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem
        umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną
        nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
      b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z
        tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
      - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,
        albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do
        lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo
        do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych
        prawach,
      - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
    Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
      Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od
      towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od
      towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości
      dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach
      członkowskich.
    W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega
    generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek
    uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
    W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w
    których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z
    opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o
    wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje
    okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od
    towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana
    podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego
    podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z
    podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności
    cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in.
    umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić
    należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim
    jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).
    Z opisu sprawy wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący
    (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego
    (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) niezabudowaną działkę gruntu.
    W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy
    opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w
    pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana
    pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlegała opodatkowaniu podatkiem od
    towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena
    ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od
    czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od

    towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od
    czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności
    cywilnoprawnych.
    Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:
    - Sprzedający z tytułu analizowanej transakcji będzie podatnikiem podatku od towarów i
      usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,
      wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 cyt. ustawy; w
      konsekwencji sprzedaż niezabudowanej działki stanowić będzie czynność podlegającą
      opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w
      powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
    - sprzedaż działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust.
      1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług; tym samym sprzedaż będzie
      opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.
    Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i
    usług – według którego z tytułu transakcji sprzedaży działki Sprzedający będzie
    podatnikiem podatku od towarów i usług i tym samym ww. transakcja będzie podlegała
    opodatkowaniu tym podatkiem według właściwej stawki – nie można zgodzić się z
    Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania dotyczącego podatku od czynności
    cywilnoprawnych. W stanowisku tym twierdzą Państwo, że transakcja sprzedaży będzie
    podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
    Skoro – co wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług –
    omawiana we wniosku sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie
    będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie
    wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
    W takim przypadku transakcja sprzedaży działki będzie wyłączona z opodatkowania
    podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem
    obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.
    Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy za nieprawidłowe.

## Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
    Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
    który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
    Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów
    ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług
    wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.
    Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
    - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
    dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
    Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
    zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli
    skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
    - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
      będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
      będących przedmiotem decyzji wydanej:

      1) z zastosowaniem art. 119a;
      2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
      z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
      3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
      Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
      decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
      praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

## Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

przez Zainteresowanego, który
    jest stroną postępowania
    Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma
    prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
    Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
    z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
    U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
    Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
    należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
    (art. 53 § 1 PPSA):
    - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
      Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
    - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
      Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
      (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
    Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
    przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
    zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
    powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

## Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
    Ordynacji podatkowej.