Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IBPB/II/2/415-403/09/HS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach
Data wydania: 2009-06-24
Teza: Zwolnienie z opodatkowania przychodu ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Słowa kluczowe: cel-cele mieszkaniowe; dokumentacja; kredyt; sprzedaż; zadatek; zaliczka; zbycie; zwolnienie-zwolnienie przedmiotowe
Przepisy: [PIT] Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych-Rozdział 3

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 marca 2009r. (data wpływu do tut. Biura – 06 kwietnia 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 06 kwietnia 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca przekształcił lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego na podstawie umowy cywilnoprawnej ze Spółdzielnią Mieszkaniową w kwietniu 2004r.

W listopadzie 2008r. podpisał umowę kredytową z bankiem na kredyt hipoteczny na zakup nowej nieruchomości. Kredyt zostanie uruchomiony w momencie sfinalizowania zakupu nieruchomości (domu jednorodzinnego z gruntem) w formie aktu notarialnego.

W grudniu 2008r. podpisał umowę przedwstępną na zakup w/w nieruchomości w formie aktu notarialnego i zadatkował razem z żoną 70 tys. zł.

Planowana finalizacja zakupu w formie aktu notarialnego to lipiec 2009r., kiedy uruchomiony zostanie kredyt na pozostałą kwotę do zapłaty.

W kwietniu 2009r. wnioskodawca planuje podpisanie umowy w formie umowy cywilnoprawnej na sprzedaż własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, gdzie zostaje zadatkowana kwota 10 tys. zł, zaliczkowana kwota z odroczonym terminem płatności do 1 miesiąca 27 tys. zł.

Planowana finalizacja sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego to wrzesień 2009r. Wnioskodawca nie posiada z żoną rozdzielności majątkowej, jest w związku małżeńskim, zakup jest wspólny na oboje małżonków.

Kwotę uzyskaną ze sprzedaży prawa własnościowego spółdzielczego do lokalu mieszkalnego pomniejszoną o:

*   \- prowizję pośrednika przy sprzedaży potwierdzoną fakturą VAT,
*   \- spłatę rat kapitałowej i odsetkowej kredytu od momentu uruchomienia kredytu (lipiec 2009r.) przez dwa lata obliczone wg harmonogramu spłat stanowiący załącznik do umowy kredytowej,
*   \- kwoty, które będzie wraz z żoną wydatkować na zaplanowany remont i modernizację zakupionej nieruchomości po dniu sfinalizowania zakupu i sprzedaży w okresie 2 lat
*   chce (wraz z żoną) wydatkować na jednorazową spłatę zaciągniętego kredytu w banku od daty sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Następnie, w okresie dwóch lat od daty sprzedaży (wrzesień 2009r.) własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego uzyskaną kwotę ze sprzedaży będzie wydatkować na spłatę pozostałej do spłaty części kredytu od momentu uruchomienia kredytu (lipiec 2009r.) ze środków uzyskanych jako zadatek w początkowym okresie a po otrzymaniu reszty zapłaty tych środków na remont i modernizację zakupionej nieruchomości, tak aby w sumie wydatkować na własne cele mieszkaniowe całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Wydatki na remont i modernizację potwierdzone zostaną fakturami VAT.

Umowa przedwstępna na sprzedaż własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego będzie w formie umowy cywilnoprawnej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1.  Czy wnioskodawca i jego żona mają prawo do skorzystania z prawa do zwolnienia w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy dochodowej od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. składając oświadczenie o wydatkowaniu całości środków na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2.  Od którego momentu będę mogli spłacaną ratę kredytu uznać za wydatkowane środki na własne cele mieszkaniowe zwolnione od podatku dochodowego czy od momentu uruchomienia kredytu (lipiec 2009r.) do wysokości uzyskanego zadatku czy od momentu daty sprzedaży i jak liczony jest okres 2 lat wymieniony w ustawie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i e) czy od daty uruchomienia kredytu czy od daty sprzedaży?
3.  Czy podstawą opodatkowania podatkiem zryczałtowanym 10% jest przychód pomniejszony o prowizję pośrednika przy sprzedaży potwierdzoną fakturą VAT?
4.  Czy umowę przedwstępną na sprzedaż własnościowego spółdzielczego prawa lokalu mieszkalnego wystarczy zawrzeć w formie umowy cywilnoprawnej aby korzystać ze zwolnienia?
5.  Czy prawidłowy jest opisany sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego aby korzystać ze zwolnienia od podatku?
6.  Czy wystarczającą dokumentacją poświadczającą wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego są faktury VAT na zakup materiałów i usług w związku z remontem i modernizacją zakupionej nieruchomości oraz dowody przelewu z wyciągu bankowego na spłatę kredytu hipotecznego?
7.  Czy w terminie 14 dni od daty sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu należy złożyć deklarację PIT-23 z oświadczeniem o zamiarze wydatkowania całości kwoty na własne cele mieszkaniowe?

Zdaniem wnioskodawcy:

**Ad 1.**

Mają prawo do skorzystania z prawa do zwolnienia w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 roku składając oświadczenie o wydatkowaniu całości środków na cele i terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

**Ad 2.** Od momentu uruchomienia kredytu a okres dwóch lat liczony jest od daty sprzedaży.

Na pozostałe pytania (oznaczone od nr 3 do nr 7), zdaniem wnioskodawcy, odpowiedź jest twierdząca.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. u. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1.  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2.  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3.  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

\- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie – w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca wraz z żoną nabył przedmiotowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w 2004r., a więc znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można m.in. poniesione przez wnioskodawcę opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, koszty prowizji agencji nieruchomości z tytułu pośrednictwa w sprzedaży.

Zgodnie z art. 28 ust. 2, ust. 2a i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, a w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23), chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r. wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od sprzedaży:

*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
*   na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
*   na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
*   na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie (art. 21 ust. 16 ustawy).

Ponadto art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)- c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Stosownie do art. 21 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1.  budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2.  przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
    1.  nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
    2.  budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części\- przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3.  przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

W myśl przepisu art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w kwietniu 2009r. wnioskodawca wraz z żoną zawarł przedwstępną umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (umowę nie w formie aktu notarialnego) oraz otrzymał zadatek w wysokości 10 000 zł, zaliczkowana została kwota 27 000 zł z odroczonym terminem płatności do 1 miesiąca. Planowana finalizacja sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego przewidywana jest na wrzesień 2009r. W grudniu 2008r. nastąpiło podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego na zakup nieruchomości (domu jednorodzinnego z gruntem) i został wpłacony zadatek w wysokości 70 000 zł, natomiast w lipcu 2009r. wnioskodawca ma zamiar podpisać ostateczną umowę kupna - sprzedaży tej nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości jest umowa przedwstępna. Można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm. - oznaczonego w dalszej części skrótem k.c.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Stosownie zaś do przepisu art. 389 k.c. umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowy przedwstępnej), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona zawarta. Zgodnie z normami prawa cywilnego, ani umowa przedwstępna, ani wpłata zaliczki nie przenosi własności nieruchomości. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 k.c., a art. 158 k.c. określa wyraźnie formę tej czynności prawnej.

Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi zbycie nieruchomości (…). W cytowanym przepisie użyto terminu „zbycie”, zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

Z istoty rozwiązania zawartego ww. art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na ww. cele, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatków o których mowa w tym przepisie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zaliczki, przedpłaty, zadatki) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną.

Tak więc dopuszczalne jest skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy również w sytuacji, gdy środki wydatkowane na zakup innego budynku mieszkalnego pochodziły z zadatku czy zaliczki otrzymanych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, jeżeli dojdzie w istocie do zawarcia umowy właściwej.

Zauważyć należy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym nie ma znaczenia że wnioskodawca nie dokona chronologicznie czynności sprzedaży a następnie kupna nieruchomości. Istotne znaczenie ma tutaj data faktycznego wydatkowania przychodu tj. data wydatkowania środków ze zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na nabycie nowej nieruchomości, jak również fakt, iż otrzymana cena umówiona z tytułu sprzedaży tego prawa udokumentowana została zawartą umową przedwstępną w przypadku potwierdzenia jej definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Tut. organ wyjaśnia, iż umowa przedwstępna dla celów podatkowych (udowodnienia otrzymanego zadatku czy zaliczki i ich wydatkowania na cele mieszkaniowe) nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, gdyż na zainteresowanym ciąży jedynie obowiązek udokumentowania, że otrzymał zadatek (zaliczkę) ze zbycia nieruchomości i przeznaczył je na cele mieszkaniowe.

Mając na względzie przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przytoczone powyżej przepisy prawne, stwierdzić należy, że wnioskodawcy przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia, przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) w części jaką uzyskany przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego na podstawie umowy przedwstępnej sfinalizowanej definitywnie umową przenoszącą własność, tj. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, przeznaczył na zakup nieruchomości (budynku mieszkalnego wraz z gruntem).

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika również, iż podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami.

Powyższe oznacza, iż z omawianego zwolnienia mają prawo korzystać również podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości lub prawa oraz na nabycie innej nieruchomości lub prawa, pod warunkiem, że są to nieruchomości lub prawa wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wnioskodawca kwotę uzyskaną ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego pomniejszoną o prowizję pośrednika przy sprzedaży potwierdzoną fakturą VAT przeznaczy w okresie dwóch lat od daty sprzedaży na:

*   spłatę raty kapitałowej i odsetkowej kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości od momentu uruchomienia kredytu (lipiec 2009r.),
*   remont i modernizację zakupionej nieruchomości po dniu sfinalizowania zakupu,
*   spłatę pozostałej części zaciągniętego kredytu w banku od momentu jego uruchomienia (lipiec 2009r.).

Wydatki na remont i modernizację potwierdzone zostaną fakturami VAT.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku należy stwierdzić, iż środki pochodzące ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na spłatę kredytu od momentu uruchomienia kredytu (lipiec 2009r.) ze środków uzyskanych jako zadatek zaciągniętego na zakup tego prawa, korzystają ze zwolnienia w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r., jasno wynika, iż kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej.

Stąd też wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu należy oceniać w świetle celu na jaki kredyt ten został zaciągnięty.

Wyliczenie zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy. Jednym z celów mieszkaniowych wymienionych w tym przepisie jest wydatek na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku a także remont lub modernizacja własnego budynku mieszkalnego.

Ustosunkowując się z kolei do możliwości skorzystania przez wnioskodawcę ze zwolnienia przychodu od opodatkowania dotyczącego przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych ze zbycia nieruchomości z tytułu przeznaczenia środków ze sprzedaży na remont i modernizację budynku mieszkalnego, należy zauważyć, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują, jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. W związku z powyższym zasadne jest posługiwanie się stosownymi definicjami zamieszczonymi w ustawie z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), a także odwołanie się do rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 grudnia 1996r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy (Dz. U. z 1996r. Nr 156, poz. 788), które zawierało katalog wydatków zaliczanych do remontu i modernizacji, w ramach obowiązującej do końca 2003r. ulgi remontowo-budowlanej.

Odnosząc się natomiast wprost do zadanych pytań:

**Ad. 1.**

Wnioskodawca ma prawo do skorzystania z prawa do zwolnienia w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006r. składając oświadczenie o wydatkowaniu całości środków na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stwierdzić należy, iż otrzymana przez wnioskodawcę kwota zadatku i zaliczki będzie korzystała ze zwolnienia z podatku w sytuacji wydatkowania jej na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy właściwej.

**Ad. 2.**

Spłacaną ratę kredytu można uznać za wydatkowane środki na własne cele mieszkaniowe zwolnione od podatku dochodowego od momentu uruchomienia kredytu (lipiec 2009r.) a okres 2 lat jest liczony od daty sprzedaży.

**Ad 3.**

Podstawą opodatkowania 10% podatkiem zryczałtowanym jest przychód pomniejszony o prowizję pośrednika przy sprzedaży.

**Ad. 4.**

Dla skorzystania ze zwolnienia nie jest istotna forma umowy przedwstępnej lecz sposób i termin wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży. Otrzymanie zadatku należy udokumentować w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

**Ad 5.**

Prawidłowy jest opisany sposób wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego aby korzystać ze zwolnienia od podatku.

**Ad. 6.**

Wystarczającą dokumentacją poświadczającą wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego są faktury VAT na zakup materiałów i usług w związku z remontem i modernizacją zakupionej nieruchomości oraz dowody przelewu z wyciągu bankowego na spłatę kredytu hipotecznego. Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. „cele mieszkaniowe” należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Nadmienić należy również, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami w postaci rachunków, faktur, dowodów bankowych potwierdzających spłatę kredytu oraz innych dowodów zasługujących na wiarę.

**Ad. 7.**

W terminie 14 dni od daty sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu należy złożyć oświadczenie o zamiarze wydatkowania całości kwoty na własne cele mieszkaniowe.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika Z powyższego obowiązku zwolnieni zostali podatnicy, którzy w tym samym terminie złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele i w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.a) lub e) wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Nadmienić w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 6 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiągniętych przez nich dochodów.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ustawy małżonkowie przy spełnieniu warunków przewidzianych w tym przepisie mogą być opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów, przy czym do sumy tych dochodów nie wlicza się dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany, w przedmiotowej sprawie przychodów opodatkowanych na podstawie art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich.

Przy ustalaniu przychodów osiąganych z majątku wspólnego, znajduje zastosowanie przepis art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z którego wynika, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Zatem w przypadku zbycia nieruchomości przez małżonków każdy z nich jako odrębny podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Zauważyć należy, iż pisemne interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści przepisów art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej. Oznacza to, że niniejsza interpretacja wydana została wyłącznie dla wnioskodawcy. Małżonka wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku – Białej ul. Traugutta 2a, 43-330 Bielsko – Biała.