Interpretacja indywidualna
Sygnatura: IPPP1-443-357/10-2/BS
Organ: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Data wydania: 2010-06-25
Teza: Czynsz najmu, jak i należność z tytułu dodatkowych opłat, składają się na wynagrodzenie z tytułu świadczonej przez Spółkę kompleksowej usługi najmu powierzchni (lokalu handlowego), należy rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu opłat eksploatacyjnych w momencie zastrzeżonym dla usług najmu.
Słowa kluczowe: najem; obowiązek-obowiązek podatkowy-moment powstania obowiązku podatkowego; opłata-opłata eksploatacyjna
Przepisy: [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 1-art. 5; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 7.; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział II-Rozdział 2-art. 8; [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19 (uchylony); [VAT][WIS] Ustawa o podatku od towarów i usług-Dział IV-Rozdział 1-art. 19a

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 05.03.2010 r. (data wpływu 29.03.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku podatkowego - **jest prawidłowe.**

UZASADNIENIE

W dniu 29.03.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie obowiązku podatkowego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka jest właścicielem Centrum Handlowego (dalej jako Centrum). W Centrum tym Spółka dokonuje wynajmu powierzchni, głównie lokali handlowych. Z najemcami Spółka zawarła pisemne umowy, w których ustalono, iż zobowiązani są oni do zapłaty miesięcznego czynszu obliczanego w następujący sposób.

Całkowity czynsz w stosunku rocznym, do którego zapłaty zobowiązany jest najemca będzie równy wyższej z następujących kwot:

*   dwanaście razy równowartość w złotych kwoty X określonej w euro, z uwzględnieniem waloryzacji - czynsz podstawowy. Czynsz podstawowy obliczany jest przy użyciu stawki będącej równowartością w złotych kwoty Y za jeden metr kwadratowy.

*   kwota stanowiąca procent od obrotów uzyskanych przez najemcę w danym roku trwania najmu, za który czynsz jest należny.

Najemca zobowiązany jest płacić czynsz podstawowy z góry, do piątego dnia miesiąca, za który czynsz jest należny, na podstawie faktur wystawianych przez Spółkę nie wcześniej niż 25 dnia poprzedniego miesiąca.

Czynsz uzupełniający, tzn. dodatnia różnica za jakikolwiek miesiąc kalendarzowy okresu najmu między „czynszem” a „czynszem podstawowym” za miesiąc, za który czynsz jest należny, zostanie zapłacony przez najemcę najpóźniej do 15 dnia kalendarzowego miesiąca następującego po miesiącu, za który czynsz jest należny.

Z umów najmu zawartych przez Spółkę wynika, iż począwszy od dnia przejęcia lokalu, najemca wraz z najemcami innych lokali znajdujących się w Centrum, będzie ponosić „opłaty dodatkowe” obejmujące w szczególności wszystkie opłaty, wydatki i inne obciążenia finansowe związane z prowadzeniem, zarządzaniem, użytkowaniem, utrzymaniem, funkcjonowaniem, bezpieczeństwem, ubezpieczeniem, promocją oraz modernizacją Centrum, w szczególności części wspólnych Centrum, jak również wszystkie płatności na potrzeby reklamy Centrum. W poczet „opłat dodatkowych” nie są wliczane koszty zaopatrzenia w media podłączone bezpośrednio do wynajmowanych lokali. Udział poszczególnych najemców w „opłatach dodatkowych” jest ustalany poprzez porównanie powierzchni wynajmowanej i charakterystyki danego lokalu do całkowitej powierzchni Centrum przeznaczonej do wynajęcia. Stawka procentowa udziału najemcy w opłatach dodatkowych jest przeliczana na kwotę określoną w euro na metr kwadratowy.

Z umów wynika, iż najemca zapłaci wraz z „czynszem podstawowym” na podstawie faktur wystawionych przez Spółkę, opłatę na poczet opłat dodatkowych, która zostaje ustalona na podstawie rocznego budżetu przyjętego przez Spółkę przed początkiem każdego roku lub na podstawie budżetu ustalonego przez Spółkę w trakcie danego roku zgodnie z kosztami rzeczywiście poniesionymi. Jeżeli po sporządzeniu zestawienia poniesionych kosztów opłat dodatkowych okaże się, że kwota uiszczona przez najemcę na poczet opłat dodatkowych jest większa niż rzeczywista kwota tych opłat, Spółka zatrzymuję różnicę i zalicza ją na poczet opłat dodatkowych za następny miesiąc. Jeżeli natomiast najemca zapłaci kwotę mniejszą niż kwota wynikająca z budżetu opłat dodatkowych, najemca płaci na rzecz Spółki różnicę pomiędzy tymi kwotami w ciągu 10 dni od przedstawienia najemcy zestawienia opłat dodatkowych. Zarówno czynsz, jak i opłata dodatkowa znajdują się co do zasady na tej samej fakturze, obciążającej najemcę za ten sam miesiąc.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym obowiązek podatkowy odnośnie opłat dodatkowych powstaje na takich samych zasadach, jak z tytułu czynszu pobieranego przez Spółkę, a więc na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Obowiązek podatkowy z tytułu opłat dodatkowych, pobieranych przez Spółkę na podstawie opisanych powyżej umów, będzie powstawał na takich samych zasadach, jak z tytułu pobranego przez Spółkę czynszu. Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. podstawą opodatkowania jest obrót, a obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W ocenie Spółki opisane we wniosku „usługi dodatkowe” stanowią opłatę, która zgodnie z umową najmu, powinna być fakturowana i rozliczana na takich samych zasadach jak czynsz. Sposób wyliczania opłat dodatkowych, wynikający z umów zawartych z najemcami, wskazuje, iż obciążanie nimi jest analogiczne do czynszu. Za wspólnym rozliczaniem czynszu i opłat dodatkowych przemawia fakt, iż umowa przewiduje, że obie opłaty rozliczane są z góry, za ten sam miesiąc i wystawiana jest do nich ta sama faktura.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w ocenie Spółki obowiązek podatkowy odnośnie opłat dodatkowych powstaje na takich samych zasadach, jak z tytułu czynszu pobieranego przez Spółkę, a więc na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zakres tych czynności został zdefiniowany w art. 7 i art. 8 cyt. ustawy. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze - z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu, lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

W myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

W świetle powyższego, kwota należna obejmuje wszystkie elementy kosztów związanych ze świadczeniem usług oraz inne elementy kształtujące cenę, której sprzedawca żąda od nabywcy usług. Tym samym kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy z tytułu zaistnienia transakcji podlegającej opodatkowaniu, a nie zestawu świadczeń częściowych, wchodzących w skład całej transakcji. Tak skalkulowana kwota powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla danej czynności podstawowej.

Z przedstawionego stanu faktycznego, iż Wnioskodawca jest właścicielem Centrum Handlowego i dokonuje wynajmu powierzchni, głównie lokali handlowych. Z najemcami Spółka zawarła pisemne umowy, w których ustalono, iż zobowiązani są oni do zapłaty miesięcznego czynszu, z zawartych umów najmu wynika również, iż począwszy od dnia przejęcia lokalu, najemca wraz z najemcami innych lokali znajdujących się w Centrum, będzie ponosić „opłaty dodatkowe” obejmujące w szczególności wszystkie opłaty, wydatki i inne obciążenia finansowe związane z prowadzeniem, zarządzaniem, użytkowaniem, utrzymaniem, funkcjonowaniem, bezpieczeństwem, ubezpieczeniem, promocją oraz modernizacją Centrum, w szczególności części wspólnych Centrum, jak również wszystkie płatności na potrzeby reklamy Centrum. W poczet „opłat dodatkowych” nie są wliczane koszty zaopatrzenia w media podłączone bezpośrednio do wynajmowanych lokali.

Najemca zobowiązany jest płacić czynsz podstawowy z góry, do piątego dnia miesiąca, za który czynsz jest należny, na podstawie faktur wystawianych przez Spółkę nie wcześniej niż 25 dnia poprzedniego miesiąca. Najemca zapłaci wraz z „czynszem podstawowym” na podstawie faktur wystawionych przez Spółkę, opłatę na poczet opłat dodatkowych. Zarówno czynsz, jak i opłata dodatkowa znajdują się co do zasady na tej samej fakturze, obciążającej najemcę za ten sam miesiąc.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku, stwierdzić należy, iż najemcy oprócz czynszu zgodnie z postanowieniami zawartych umów najmu zobowiązani są do uiszczenia dodatkowych opłat. Dodatkowe opłaty, o których mowa we wniosku są ściśle związane z przedmiotem najmu i stanowią część kwoty należnej z tytułu odpłatnego świadczenia usług najmu powierzchni – jak wskazał Wnioskodawca – głównie lokali handlowych. Wnioskodawca obciąża więc najemcę kosztami użytkowania, składającymi się z kilku elementów składowych, które nierozerwalnie wiążą się z zawartą między stronami umową najmu. Zatem koszty te w całości stanowią część świadczenia należnego podatnikowi. Stąd też obrotem będzie cała kwota, którą obciążany jest najemca powierzchni (lokalu), pomniejszona o kwotę należnego podatku i ten właśnie obrót będzie stanowił podstawę opodatkowania. Z uwagi na fakt, iż wiążą się ściśle z przedmiotem najmu (są ponoszone w związku prowadzeniem, zarządzaniem, użytkowaniem, utrzymaniem, funkcjonowaniem, bezpieczeństwem, ubezpieczeniem, promocją oraz modernizacją Centrum, w szczególności części wspólnych Centrum, jak również wszystkie płatności na potrzeby reklamy Centrum) i stanowią element składowy kwoty należnej z tytułu świadczenia przez Wnioskodawcę usługi najmu, na podstawie umowy zawartej z najemcą, winny być opodatkowane stawką podatku VAT właściwą dla usługi głównej, tj. usługi najmu.

W związku z tym, że zarówno czynsz najmu, jak i należność z tytułu dodatkowych opłat, składają się na wynagrodzenie z tytułu świadczonej przez Spółkę kompleksowej usługi najmu powierzchni (lokalu handlowego), Spółka powinna rozpoznawać obowiązek podatkowy z tytułu opłat eksploatacyjnych w momencie zastrzeżonym dla usług najmu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, iż obowiązek podatkowy odnośnie opłat dodatkowych powstaje na takich samych zasadach, jak z tytułu czynszu pobieranego przez Spółkę, a więc na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług uznać należało za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.